LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN

LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN EN EL DERECHO CIVIL PERUANO 1. ARRAS DE RETRACTACIÓN: Esta clase de Arras sólo funcionan en los contratos Preparatorios y concede a las partes el derecho de desdecirse o de rectificarse de dichos contratos. Las arras de Retractación están reguladas en el Código Civil Peruano, desde el  Artículo 1480 al 1483 1483 de la siguiente siguiente manera: manera:

El Artículo 1480,  regula los alcances y el derecho de retractación, este dispositivo precisa que la entrega de la arras de retracción sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. El texto del artículo 1481 consigna los efectos de la retractación. retractación. Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras. Las pierde en provecho del otro contratante.- por el contrario, si se retracta quién recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el Derecho.

El artículo 1482, considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractación.-al mencionar que la parte que recibe las arras puede Renunciar al derecho de retractación. Finalmente, el texto del artículo 1483, regula el destino de las arras por contrato definitivo.-allí se precisa precisa que si se celebra el contrato definitivo, definitivo, quién recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputara sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

TITULO XIV Arras de Retractación Artículo 1480.- La entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. Efectos de la retractación retractación entre partes Artículo 1481.- Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.

Renuncia al derecho de retractación Artículo 1482.- La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación.

Efecto del contrato definitivo Artículo 1483.- Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

1.1.-Origen

y

funciones

que

cumplían

las

arras

o

señales

En términos generales, arras significa lo que se da e n “señal”, “manifestación”, “garantía” o “prueba”, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o

inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en institución de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da en prenda o garantía de un contrato. Es precisamente este último matiz, al que se le conoce como arras de retractación o penitencial, pues concede la facultad o potestad para arrepentirse de la conclusión de un contrato, vale decir, que aquel que entrega las arras en calidad de retractación, tiene el derecho de consumar íntegramente el contrato o que arrepentirse del mismo, siendo que en este último caso perderá aquello que haya entregado a la otra parte, funcionando como una prima de castigo o multa, estipulada en beneficio de la parte que se mantiene fiel a la obligación contractual .  A saber la doctrina a clasificado a las arras en tres tipos: arras confirmatorias, de retractación y penales. La primera es señal o prueba de seriedad de la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. Las de retractación facultan el derecho de desistirse del negocio contractual, tanto para la parte que las dio como para la que las recibió. Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una subespecie de las confirmatorias.  ANTECEDENTES. Los orígenes históricos del arras o las arras se encuentran en los fenicios, en Grecia y en Roma, habiendo alternado indistintamente entre la calidad de confirmatoria o de retractación. Siguiendo a reconocidos autores como LEON BARANDIARAN, ARIAS SCHEREIBER, DE LA PUENTE Y LAVALLE, BANEDES, ENNECCERUS y RISOLIA, la palabra arra etimológicamente proviene de la palabra fenicia arrha. En el Derecho Griego el arra podía consistir un negocio preparatorio de una compraventa real futura, con la facultad de desistirse de la promesa con la pérdida del arras por quien lo había dado, o la restitución del doble por quien la había recibido .1.2.

Definición

de

arras

de

retractación

o

penitenciales

Las arras de retractación, denominadas antiguamente como arras penitenciales, son aquellas arras que generan (para quien las entrega, como para quien las recibe) el

derecho de retractarse de una relación contractual existente y por cumplirse. Es un instituto contractual por el cual se diluye válidamente el vínculo obligacional. No es en estricto la facultad con que cuentan partes de desistirse de cumplir con el contrato, sino es el bien, representativo de un valor económico, entregado a la celebración del negocio contractual con la expresa intención de conceder la facultad de arrepentimiento a una o a todas los partes. La consecuencia de arrepentirse del contrato involucra, para quien ejerce esta facultad, la pérdida del bien o su restitución doblada, si quien se arrepiente es quien lo dio -en el primer caso-, o quien las recibió en el segundo-

2.

CARACTERÍSTICAS

DE

LAS

ARRAS

DE

RETRACTACIÓN

2.1. Las arras de retractación se dan exclusivamente en los contratos preparatorios Los contratos preparatorios típicos regulados en el Código Civil, son el compromiso de contratar (art. 1414) y el contrato de opción (art. 1419). Conviene precisar que por medio del Compromiso de Contratar las partes se obligan recíprocamente a perfeccionar un contrato en el futuro. En la eventualidad que una de las partes se niegue a suscribir el contrato definitivo como consecuencia de un compromiso de contratar, la otra parte puede exigir judicialmente la celebración del contrato, así como el pago de una indemnización por daños y perjuicios (salvo que se hayan estipulado arras de retractación). Por el Contrato de Opción una de las partes (promitente) queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra (optante) tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. A diferencia de lo que sucede con el compromiso de contratar, en el contrato de opción el optante puede perfeccionar el acuerdo definitivo manifestando su voluntad receptaría, por lo tanto, la eventual negativa del promitente no impide que el contrato genere todos los efectos legales previstos desde que esta voluntad se produce, .  Al momento de la celebración del contrato preparatorio, una de las partes (usualmente el deudor de la futura obligación) entrega una cantidad de dinero o algún bien en calidad de arras de retractación, a fin de neutralizar en quien las recibe, el riesgo por el posible ejercicio del derecho de desistimiento en el futuro y, por lo mismo, la frustración del contrato definitivo. Si bien basta que una de las partes entregue las arras de retractación al momento de la celebración del contrato preparatorio, a la luz de la lectura del artículo 1480, nada impide que se pueda concertar que ambas o todas las partes contratantes entreguen señas o arras penitenciales (arras de retractación recíprocas). Nuestro cuerpo civil admite las señas de retractación en todo tipo de contratos preparatorios (pactos de contrahendo), por el contrario existen códigos, como el francés (art. 1590), que solamente las aceptan en las promesas de venta.

2.2. Por su naturaleza accesoria se materializan como un pacto arral Las arras de retractación son de naturaleza accesoria al contrato matriz con el cual se vincula jurídicamente. Toma forma de un pacto arral en el negocio contractual que las partes celebran. En la medida que es un pacto accesorio, su nulidad o vicio no afecta al contrato matriz o principal; por el contrario, si contrato principal se viera afectado de ilicitud, ésta también arrastraría al pacto arral. La vigencia de las arras de retractación depende del acto jurídico contractual del cual es accesoria, adquiriendo la condición de elementos accidentales del negocio, esto es, aquellos componentes jurídicos que los agentes estipulan voluntariamente con el firme propósito de establecer alguna modalidad a la eficacia del acto jurídico, pero cuya presencia no interesa para su estructura y validez, por no ser esencial al mismo. Dentro de las modalidades del acto jurídico, hay quienes han considerado a las arras de retractación dentro del esquema de la condición resolutiva (art.171). ¿Qué sucede si el contratante que le corresponde entregar el bien en calidad de arras de retractación, no lo hace? Como hemos expuesto, el pacto arral es un elemento accidental pues responde a una naturaleza accesoria, de tal forma que no influye en la validez de la relación jurídica matriz o principal. En ese escenario, si la parte obligada a entregar las señales de retractación se niega u omite hacerlo, simplemente no surtirá efectos el pacto arral; vale decir, que no existirá el derecho de retractarse, ni surtirá efectos la sanción de pérdida del bien, la devolución del duplo o la imputación al crédito, precisamente porque no se ha entregado bien alguno, es imposible aplicar estos últimos efectos. Por el contrario, mantienen plena vigencia las obligaciones concertadas en el contrato matriz o principal. 3. ANÁLISIS DE LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN ESTIPULADAS EN NUESTRO CODIGO CIVIL 3.1.

Bienes

que

pueden

darse

en

arras

de

retractación

Nuestro ordenamiento jurídico civil no entra a tallar en las clases o tipos de bienes sobre los que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las normas dispensadas a las arras de retractación nos advierten importantes características que estos bienes deben tener, así nos señala que estos deben ser objeto de “entrega”, que las arras entregadas son pasibles de “pérdida” en provecho del otro contratante, que pueden ser “devueltas dobladas” o “imputables al crédito”, según su naturaleza.

a) Dinero y Títulos Valores b) Muebles Créditos

c) Inmuebles

4.

EL

EFECTOS

SI

SE

EJERCE

DERECHO

d) Intangibles, Derechos y DE

RETRACTACIÓN

Como vemos, las señas penitenciales o arras de retractación son un válido mecanismo

extintivo de obligaciones contractuales, cuando una de las partes manifiesta a la otra su voluntad de arrepentirse de cerrar o celebrar el contrato definitivo. En este escenario, el bien dado a título de arras de retractación lo pierde quien lo entrega y se retracta; o lo tiene que devolver doblado, cuando el que se arrepiente es quien lo recibió al momento de celebrarse el contrato preparatorio. En ambas situaciones se habrá provocado la extinción de la relación jurídica obligacional. Este efecto extintivo, ha llevado a cuestionar si las arras de retractación refuerzan los contratos o por el contrario promueven su ruptura. Al respecto debemos precisar que las partes en libre ejercicio de su autonomía privada pueden establecer las condiciones por las cuales pondrán fin a su relación jurídica, de tal forma que en la institución que nos avoca, no podemos afirmar que exista un debilitamiento del contrato, desde que en ningún momento los contratantes se han apartado del mismo. a)

Si

quien

se

retracta

es

quien

dio

las

arras

de

retractación

Conforme al artículo 1481 del Código Civil vigente, si el que se retracta es quien las entregó las pierde automáticamente. La parte que recibió el bien en señal, se hará definitivamente de la propiedad entregada, por ello las arras de retractación, bajo ciertas circunstancias, funcionan como el precio pactado para desligarse de un contrato. En este primer supuesto, la parte que recepcionó las arras penitenciales se apropia de las mismas, pero se encuentra impedido de demandar acumulativamente el cumplimiento del contrato. Acá hay un distingo muy importante con las arras confirmatorias, pues en estas últimas es viable confiscar las señas y además demandar por la ejecución del contrato. Imaginemos que una empresa denomina “Modelo S.A.” celebra un contrato de opción de una compraventa de un vehículo con la empresa “Inversiones S.A.C.”, por el cual a

la primera se le concede la opción para adquirir el mencionado bien por el plazo de 4 meses. “Modelo S.A.” en cumplimiento expreso del contrato preparatorio hace entrega

de S/. 5,000 en calidad de arras de retractación. Ocurre que a los dos meses de celebrado el contrato de opción, “Modelo S.A.” comunica su voluntad de negarse a celebrar el contrato definitivo de compraventa del vehículo. Ante esta negativa, es decir, ante el ejercicio del derecho de retractarse corresponde la pérdida de las arras penitenciales entregadas (S/. 5,000) , ipso jure, en favor de “Inversiones S.A.C.”, manteniendo además la propiedad del vehículo. b)

Si

quien

se

retracta

es

quien

recibió

las

arras

de

retractación

Si la parte que recibió las arras de retractación es quien decide arrepentirse de celebrar el contrato definitivo, como sanción tendrá que devolver el doble de lo recibido. La sanción establecida no sólo consiste en reintegrar el bien recibido, sino además en suministrar un monto igual como penitencia. Como hemos manifestado, la fórmula

legal consagrada por el artículo 1481 (“devolverlas dobladas”), está pensada mayormente para los casos en que se consigna dinero (S/. 5,000) o bienes fungibles (30 Kg. de arroz) en calidad de arras penitenciales, de tal forma que resulta correcto referirse a la obligación de devolverlas dobladas (S/. 10,000 o 60 Kg. de arroz). Pero existen supuestos en los cuales es improbable entregar el doble de lo dejado en arras penitenciales, como en el caso de haberse transmitido un inmueble de determinadas dimensiones y ubicado en una zona comercial estratégica. Peor aún es el caso de bienes únicos o en ejemplares exclusivos: resulta imposible entregar el doble de la obra “La Estación de Saint Lazare” de Monet o de un manuscrito original

de

César

Vallejo,

por

ser

estos

bienes

irrepetibles.

En casos como estos últimos, la doctrina se inclina por considerar que la parte que se encuentra obligada a devolver el doble de lo recibido, simplemente deberá entregar, en sustitución, el valor dinerario que dichos bienes representen. Siendo que determinar la valorización de un bien, es un asunto bastante delicado y fuente de no pocas controversias. Vemos, pues, que el contratante que no se aparta del contrato, tiene el derecho a que se le devuelva el bien dejado en arras de retractación (más un monto igual a su valor), en tal sentido puede ejercitar su derecho de reivindicación de la propiedad. Siguiendo con el ejemplo antes descrito, “Inversiones S.A.C.” al arrepentirse de

celebrar el contrato definitivo y al haber recibido los S/. 5,000 en arras de retractación, se encuentra obligada a entregar el doble de dicho monto a “Modelo S.A.”, vale decir,

deberá desembolsar S/. 10,000 por haber ejercido el derecho de desistimiento. En este tipo de arras, en la práctica es bastante infrecuente, encontrarnos con casos en que se hayan devuelto las arras dobladas, pues lo ordinario es el supuesto de pérdida por arrepentimiento de quien las entrega. 5.

EFECTOS

SI

SE

CELEBRA

EL

CONTRATO

DEFINITIVO

Si el contrato definitivo se celebra, esto es, no tiene ocurrencia el derecho de retractarse, las arras penitenciales que hayan sido entregadas deberán ser devueltas o pueden ser imputadas al crédito, según la naturaleza de la prestación. Las arras de retractación se entregan al momento de celebrarse el contrato preparatorio o preliminar, de tal forma que al otorgarse el contrato definitivo, el artículo 1483 del Código Civil, obliga a devolverlas de inmediato. Alternativamente, a elección del contratante que las recibió, se puede imputar sobre el crédito, es decir, que lo puede considerar como parte de la prestación debida, si es que la naturaleza de la prestación lo admite. ¿Podría el beneficiado, alterar el orden dispuesto en el artículo 1483?, ¿sería válido que primero las impute sobre su crédito, antes que devolverlas de inmediato? Consideramos que el orden dispuesto por nuestro Código no es del todo apropiado, pues lo natural es que primero ocurra la imputación en pago, y si, por determinadas

circunstancias, ésta no fuera posible recién se procede a la devolución postrera.

De tal forma que bien harían las partes en pactar convencionalmente un orden inverso en el destino de las señales de retractación cuando se celebre el contrato definitivo. Volviendo sobre el ejemplo antes descrito, si el optante “Modelo S.A.” acepta celebrar el contrato de compraventa del vehículo, “Inversiones S.A.C.” tiene la alternativa legal de devolver las arras de retractación a “Modelo S.A.” (lo cual como hemos explicado

no resulta natural) o de imputar los S/.5,000 como parte del precio por la venta del vehículo, quedando pendiendo el pago del saldo, conforme a lo acordado. 6.

LOS

EFECTOS

DE

LAS

RETRACTACIONES

RECÍPROCAS

Habrá que ponerse en el escenario en donde todas las partes contratantes desean ejercer su derecho de retractación en la misma oportunidad. En primer lugar, tenemos que quien las recibe y se retracta queda obligada a devolver el doble (segundo párrafo, art. 1481), y en segundo lugar, el que las entrega está penado con perder lo transmitido (primer párrafo, art. 1481). Entonces, si compensamos dichas prestaciones tenemos como resultado que quien las recibe, deberá restituir el bien originalmente pactado, generando un efecto parecido a sí se hubiera celebrado un mutuo disenso.  Así tenemos que “Inversiones S.A.C.”, por ejercer el derecho de retractación, debe entregar a “Modelo S.A.” S/.10 , 000 (el doble de los S/. 5,000 entregado en arras), pero a su vez, “Modelo S.A.” habría perdido los S/.5,000  originalmente entregados, por

haber ejercido el mismo derecho. Como la sanción legal es más gravosa para la parte contratante que las recibe (el doble de lo recibido), luego de una compensación de las prestaciones resultará que “Modelo S.A.” recobrará los   S/. 5,000. 7.

OPORTUNIDAD

DEL

EJERCICIO

DE

DERECHO

A

RETRACTACIÓN

Evidentemente, la oportunidad para ejercer el derecho a retractación es hasta el momento antes del vencimiento del plazo dispuesto en el contrato preparatorio para la celebración de la relación contractual definitiva. No cabe renuncia a este derecho después de vencido dicho plazo. Si bien el pacto arral es de carácter real, no lo será necesariamente el ejercicio del derecho de arrepentimiento, vale decir, que éste opera con la sola manifestación de retractación, sin requerirse, por ejemplo, la entrega de lo doble de lo recibido, en el caso que quien se desiste es quien lo recibió. Este detalle puede generar confusiones pues la parte que debe recibir el doble, -ante su no entrega- puede demandar su cumplimiento, debiendo precisarse que la pretensión es que cumpla con la única obligación subsistente, la entrega del doble de lo recibido; y no el celebrar el contrato definitivo, pues esta obligación quedó sin efecto ante el ejercicio del derecho de retractación.

8.

RENUNCIA

AL

DERECHO

DE

RETRACTACIÓN

“se infiere (...) que las arras de retractación Como señalaba Max Arias-Schreiber favorecen a todos los contratantes, esto es, tanto a quien las entrega como a quien las recibe. Empero, no existe impedimento para que este último renuncie al derecho de retractación, en cuya hipótesis el único que podrá válidamente desligarse del contrato hizo entrega de las arras” es quien

En términos generales los derechos pueden ser materia de renuncia, expresa o tácita.  Así que se puede renunciar a los derechos ganados como consecuencia del arrepentimiento del otro contratante (el doble de lo entregado), como también cabe la renuncia al derecho de retractarse. Sin embargo, llama la atención que el Código Civil regule únicamente la renuncia del derecho a la retractación y no a otros derechos derivados de las arras penitenciales o de arrepentimiento. No solo ello, sino que careciendo de amplitud, sólo consagra la renuncia al derecho de retractación para la parte que recibe las arras penitenciales, obviando a la parte que las entrega.

RESUMEN. LAS

ARRAS

DE

RETRACTACIÓN

Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que está contenido en un contrato, tanto para la parte que cumplió con entregarla como para la contraparte que las recibió. Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias. Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479 de la siguiente manera: El

artículo

1480º

regula

los

alcances

y

derecho

de

retractación.

Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos. El

texto

del

artículo

1481º

consigna

los

efectos

de

la

retractación.

Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho. El artículo 1482º considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractación, al mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de

retractación. Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por contrato definitivo. Allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES La entrega de arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artículo 1480º del Código Civil de 1984. Para que existan las arras de retractación es necesario que exista un contrato preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe señalar que el plazo del compromiso de contratar no será mayor de un año y cualquier exceso se reducirá a este límite.  Así, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarán las arras como una señal que el contrato definitivo se realizará. Al tratarse de arras de retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal. En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene la intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisición del inmueble.

LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPÓSITOS O GARANTÍAS EN EL IGV Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras  Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo Nº 055-99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor; y (iii)  los contratos de construcción que son celebrados entre dos partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.

La base imponible que se utiliza para el cálculo del IGV señaladas por Ley  Así en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del cálculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artículo 13º de la Ley del IGV. En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos, se considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al valor del terreno, de conformidad con lo establecido por el literal d) del artículo 13º de la Ley del IGV. Finalmente, en esta selección de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los contratos de construcción, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor de la construcción, tal como lo determina el literal c) del artículo 13 de la Ley del IGV. Según se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estaría cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se está aprobando el IGV con una Ley y también el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alícuota son aprobado también por Ley.

¿SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS? Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo, minuta o una Escritura Pública, ello servirá como probanza del hecho con efectos civiles y/o comerciales. Este sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una persona natural sin negocio o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.