Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Syafruddin Mualla
May 29, 2018 | Author: spmbstan | Category: N/A
Short Description
Download Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Syafruddin Mualla...
Description
LAPORAN PENILAIAN
RUMAH TINGGAL BAPAK SYAFRUDDIN MUALLA KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4 No. 1 JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN PAMULANG TIMUR, TANGERANG BANTEN
Disusun oleh: MUTHMAINNA Penilai I A / 22 06330004633
DIPLOMA III SPESIALISASI PENILAI/PBB SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA TANGERANG 2007
LAPORAN PENILAIAN
NILAI PASAR WAJAR RUMAH TINGGAL BAPAK SYARIF
KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4/1 JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN PAMULANG TIMUR, TANGERANG BANTEN
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5 Telp. (021) 7375795
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 Tangerang, 6 Juli 2007 Nomor Lampiran Perihal
: 1 / PA / VII / 05 : 1 (satu) berkas : Penilaian Properti
Kepada Yth. Bapak Heru Supriyanto Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5 Tangerang Dengan hormat, Sesuai dengan penugasan Bapak untuk melakukan penilaian rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla yang beralamat di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat – Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten, maka kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap properti tersebut dan dengan ini kami sampaikan laporan penilaiannya. Tujuan dari penilaian properti ini untuk menentukan nilai pasar wajar. Dengan mempertimbangkan semua keterangan, menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, dan memperhatikan faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut sebesar:
Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah) Demikian laporan yang kami sampaikan dan bersama ini kami sertakan laporan penilaian terhadap properti tersebut. Hormat kami, PT PHOENIX APPRAISAL
Muthmainna Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633 Laporan Penilaian
i
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
Pernyataan Penilai Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:
Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dan analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada pemeriksaan secara nyata atas peroperti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan dan pemberian tugas.
Selanjutnya laporan ini menjelasakan semua asumsi dan syarat – syarat pembatasan yang mempengaruhi analisa, pendapat, dan kesipulan yang tertera dalam laporan ini.
Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2002 (SPI 2002).
Hormat kami, PT PHOENIX APPRAISAL
Muthmainna Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633
Laporan Penilaian
ii
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 Asumsi Dan Syarat – Syarat Pembatasan 1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai. 2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik. 3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung atas properti yang dinilai. 4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang. 5. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah. 6. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi Penilai bukan konsultan di bidang hokum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang
berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat
diperjualbelikan dan bebas dari sengketa atau ikatan lainnya. 7. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang / kerugian atas properti yang dinilai. 8. PT Phoenix Appraisal yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya. 9. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan stempel perusahaan Phoenix Appraisal. 10. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa pesetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi trsebut ( SPI 0.5.23.2 ) Laporan Penilaian
iii
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
Daftar Isi
Surat Laporan Hasil Penilaian .....................................................................
i
Pernyataan Penilai.......................................................................................
ii
Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan ........................................................
iii
Daftar Isi.....................................................................................................
iv
1. Pendahuluan..........................................................................................
1
2. Tujuan Penilaian ...................................................................................
1
3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian ................................................
1
4. Defenisi Nilai ........................................................................................
1
5. Data-Data Kepemilikan .........................................................................
2
6. Lokasi Subjek Properti ..........................................................................
2
7. Identifikasi Properti...............................................................................
3
a. Tanah ..............................................................................................
3
b. Bangunan ........................................................................................
3
8. Keadaan Lingkungan Sekitar.................................................................
5
9. Perencanaan Kota..................................................................................
5
10. Metode Penilaian ..................................................................................
5
11. Penilaian ...............................................................................................
7
12. Kesimpulan Nilai ..................................................................................
8
Lampiran-lampiran: Lampiran 1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar Lampiran 2 Pendekatan Biaya Lampiran 3 Pendekatan Pendapatan Lampiran 4 Peta Lokasi Properti Lampiran 5 Denah Properti Lampiran 6 Foto-foto Properti
Laporan Penilaian
iv
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
1. Pendahuluan Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk memperoleh Nilai Pasar Wajar dari properti milik Bapak Syafruddin Mualla yang berupa tanah seluas 135 m2 yang di atasnya terdapat bangunan rumah tinggal seluas 179 m2. Properti ini terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten.
2. Tujuan Penilaian Tujuan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar wajar dari rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla.
3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian Inspeksi terhadap properti dilakukan pada tanggal 7 Juni 2007. Sedangkan penilaian dilakukan pada tanggal 5 Juli 2007 dengan asumsi tidak ada perubahan terhadap properti sejak tanggal inspeksi.
4. Defenisi Nilai Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa paksaan. (SPI 0.5.39.1) Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut: 1. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin untuk memilikinya. 2. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya jumlah atau persediaan dari suatu barang. Laporan Penilaian
1
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 3. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan keuangan untuk mendapatkan suatu barang tersebut. 4. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan.
5. Data-Data Kepemilikan Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemerikasaan dan peninjauan pada subjek properti adalah sebagai berikut: Nama Pemilik
: Syafruddin Mualla
Jenis Hak
: Hak Milik
Alamat
: Kompleks Vila Inti Persada Blok C4 No. 1 Kelurahan
: Pamulang Timur
Kecamatan : Pamulang Kabupaten
: Tangerang
Propinsi
: Banten
Luas Tanah
: 135 m2
Luas Bangunan
: 179 m2
Penggunaan
: Rumah Tinggal
6. Lokasi Subjek Properti Subjek Properti terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten. Di dalam kompleks perumahan, yaitu sekitar 500 m dari subjek properti terdapat mini market dan juga sport centre yang menyediakan gymnasium, kolam renang, fitness club, lapangan tenis, dan lapangan basket. Terdapat beberapa transportasi umum yang melewati jalan raya CiputatSawangan. Sedangkan dalam kompleks perumahan tidak ada transportasi umum kecuali ojek. Tempat-tempat umum yang dekat dengan lokasi properti yaitu:
Laporan Penilaian
2
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 No.
Tempat-tempat Umum
Jarak dari Subjek Properti
1.
Terminal Pondok Cabe
200 m
2.
Terminal Lebak Bulus
3.
Pasar Ciputat
7 km
4.
Pasar Parung
10 km
5.
Pondok Cabe Golf
2 km
6.
Pondok Indah Mall
12 km
10 km
Terdapat fasilitas seperti jaringan listrik, telepon, dan air. Meskipun demikian, pada subjek properti tidak terdapat telepon.
7. Identifikasi Properti a. Tanah Luas tanah subjek properti adalah seluas 135 m2. Karakteristik tanah tersebut adalah: − Bentuk tanah segi empat dan datar dengan panjang 13,5 m dan lebar 10 m. − Letak tanah lebih tinggi dari jalan yaitu kurang lebih 0,5 m dari permukaan jalan dengan struktur tanah keras dan stabil. − Jalan di sekitar lokasi tanah dan jalan utama perumahan merupakan jalan hotmix dengan kondisi cukup baik. − Diketahui bahwa selama ini tanah telah digunakan sesuai dengan peruntukannya (zoning). b. Bangunan Subjek properti terdiri dari 2 (dua) lantai. Lantai pertama seluas 94 m2 sedangkan lantai dua seluas 85 m2, digunakan sebagai rumah tinggal. Kondisi bangunan masih kokoh dan terawat. Sumber air berasal dari sumur bor dengan kedalaman 8 m.
Laporan Penilaian
3
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 Pada awalnya, bangunan hanya seluas 36 m2 dan selesai dibangun pada bulan Mei 2005. Pada tahun 2006, bangunan direnovasi menjadi seluas 179 m2 dan selesai direnovasi pada awal 2007. Penggunaan ruangan pada bangunan tersebut adalah: − Teras
: 21 m2
− Car Port
: 20 m2
− Balkon
: 11,5 m2
− Ruang tamu
: 18 m2
− Kamar Tidur (3 ruang)
: 37,5 m2
− Kamar Mandi (2 ruang)
: 5 m2
− Ruang Keluarga Lt 1
: 20 m2
− Ruang Keluarga Lt 2
: 18 m2
− Ruang Sholat
: 6 m2
− Dapur dan ruang makan
: 34 m2
− Ruang Cuci dan jemur
: 4,5 m2
− Gudang
: 3 m2
Sedangkan spesifikasi bangunan tersebut adalah: − Pondasi
: Jalur batu kali
− Lantai Ruang utama
: Keramik 30 x 30
Kamar Mandi
: Keramik 20 x 20
Ruang Tamu
: Keramik 20 x 20
− Dinding
: Bata merah diplester dan dicat
− Kolom dan ring
: Beton bertulang
− Kusen
: Kamper Singkil
− Pintu utama/lainnya
: Rangka Meranti, double tripleks
− Pintu KM/WC
: Rangka Meranti, tripleks/melaminto
Laporan Penilaian
4
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 − Plafond
: Gypsum
− Atap
: Genteng beton, kuda-kuda kayu
− Instalasi air bersih
: Pipa PVC
− Instalasi air kotor
: Septic Tank
− Pelengkap
: Pagar besi
− Fasilitas Listrik PLN
: 1300 va
8. Keadaan Lingkungan Sekitar Keadaan lingkungan sekitar properti cukup baik dan aman. Tersedia jasa keamanan dan juga layanan sampah. Semua bangunan di sekitar subjek properti adalah rumah tinggal. Jalanan di sekitar properti semuanya menggunakan aspal. Masjid, sport center, kolam renang, pasar, mini market, warung, dan bengkel semuanya mudah dijangkau dari subjek properti. Sistem drainase di daerah ini cukup baik sehingga merupakan kawasan yang bebas banjir. Selain itu, daerah tempat kompleks ini datarannya lebih tinggi dari pada daeah di sekitarnya.
9. Perencanaan Kota Zoning tanah di kawasan subjek properti diperuntukkan untuk rumah tinggal karena daerah ini cukup jauh dari daerah industri. Dengan mempertimbangkan semua aspek, maka penggunaan tanah untuk rumah tinggal sudah sesuai dengan highest and the best use.
10. Metode Penilaian Subjek properti dinilai dengan menggunakan tiga pendekatan yaitu: pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Laporan Penilaian
5
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 a. Pendekatan Perbandingan Data Pasar Dengan pendekatan ini Nilai Pasar Wajar properti yang dinilai didasarkan pada analisis terhadap aktivitas pasar dari properti yang sejenis. Hal – hal yang harus diperhatikan adalah : 1. Properti yang sejenis 2. Lokasi yang sama 3. Tanggal tansaksi jual beli 4. Keadaan properti Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah : 1. Pengumpulan data pembanding dari properti yang sejenis, lokasinya berdekatan, dan diketahui nilai jualnya. 2. Analisa terhadap data yang telah dikumpulkan. 3. Penentuan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi, dan fisik. Penggunaan metode ini sangat bergantung pada keakuratan data-data pembanding dan penganalisaan terhadap data pembanding tersebut yang disesuaikan dengan kondisi pada saat penilain dilaksanakan. Semakin akurat data yang diperoleh dan semakin baik analisis yang dilakukan, maka nilai yang diperoleh juga akan semakin mendekati nilai pasar yang sebenarnya. b. Pendekatan Biaya Nilai suatu properti diestimasikan dari biaya pembangunan baru properti tersebut. Pendekatan ini cocok untuk bangunan yang relatif baru dan bangunan tambahan atau renovasi. Cocok pula untuk properti khusus yang jarang atau tidak diperjual belikan di pasaran. Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah: 1. Menghitung biaya perolehan tanah dengan menggunakan harga tanah di sekitar properti atau dengan pendekatan perbandingan data pasar.
Laporan Penilaian
6
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 2. Menghitung biaya reproduksi atau biaya penggantian baru bangunan tersebut. 3. Memperhitungkan biaya-biaya lain seperti jasa tukang, keuntungan pemborong, biaya administrasi (IMB), dan lain-lain. 4. Mengestimasikan nilai penyusutan bangunan yang berasal dari keusangan internal dan eksternal. 5. Memperhitungkan semua biaya-biaya di atas serta memasukkan keuntungan pemilik untuk mendapatkan nilai properti tersebut. c. Pendekatan Pendapatan Pendekatan ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Pendapatan ini bisa diperoleh dari menyewakan properti, ataupun mengandalkan manajemen untuk menghasilkan pendapatan, seperti SPBU, restoran, supermarket, dan lain-lain. Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah: 1. Menghitung total pendapatan properti tersebut baik pendapatan utama maupun pendapatan lain-lain dalam satu tahun. 2. Mengurangkan dengan biaya-biaya (outgoing) seperti biaya untuk manajemen, perbaikan properti, pajak bumi dan bangunan, dan asuransi. 3. Hasil dari perhitungan tersebut kemudian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi/nilai gross income multiplier tertentu untuk mendapatkan nilai properti tersebut.
11. Penilaian a. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan perbandingan data pasar adalah Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah). b. Nilai yang diperoleh dari pendekatan biaya adalah Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah).
Laporan Penilaian
7
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795 c. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan pendapatan adalah Rp 379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah).
12. Kesimpulan Nilai Berdasarkan hasil analisa data dan mempertimbangkan faktor-faktor yang relevan, maka kami berpendapat bahwa nilai dari rumah tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla adalah:
Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah)
Hormat kami, PT PHOENIX APPRAISAL
Muthmainna Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633
Laporan Penilaian
8
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
LAMPIRAN 1 PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
TABEL PERBANDINGAN PROPERTI Faktor -
Subjek
faktor
Properti
Lokasi
Properti Pembanding
Pembanding 1
Pembanding 2
Vila Inti
Vila Inti
Puri Bali
Persada
Persada
Boulevard
Blok C4
Blok C5 No 1
Pembanding 3 Vila Inti Persada Blok D1 No. 45 A
No 1 Harga
?
Rp 358.760.000
Rp 335.000.000 Rp 208.890.000
?
Mei 2005
Juni 2007
April 07
2005
2003
2007
2007
- Luas Tanah
135 m²
135 m²
112 m²
169 m²
- Luas
179 m²
160 m²
67 m²
45 m²
Baik
Baik
Baik
Baik
3
2
3
2
Transaksi Tanggal Transaksi Tahun Dibangun Sifat Fisik
Bangunan - Keadaan -Jumlah Kamar
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
ANALISIS DATA PEMBANDING
Faktor Penyesuaian
Pembanding 1
Pembanding 2
Pembanding 3
Rp 358.760.000
Rp 335.000.000,00
Rp 208.890.000
Lokasi
+ 0%
- 25%
- 10%
Umur
+ 7,5%
- 2,5%
- 2,5%
Fisik
- 2%
+ 59,67%
+ 88%
Tanggal Transaksi
+ 6%
- 5,37%
+ 1%
Jumlah penyesuaian
+ 11,5%
+ 26,8%
+ 76,5%
Nilai Diusulkan
Rp 400.017.400
Rp 424.780.000
Rp 368.690.850
Dari penyesuaian di atas, maka dapat diambil nilai yang paling cocok adalah dari data pembanding no.1 karena mempunyai sifat fisik baik luas tanah maupun luas bangunan yang hampir sama dengan properti yang dinilai. Dengan demikian, nilai yang didapat dengan pendekatan perbandingan data pasar ini adalah :
Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah)
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
LAMPIRAN 2 PENDEKATAN BIAYA
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
1. Dalam pendekatan biaya ini, penilai menggunakan harga perolehan tanah dan bangunan sesuai dengan harga tanah dan bangunan oleh developer yang membangun Vila Inti Persada, yaitu PT. Griya Tata Prima. 2. Harga per 20 Februari 2007 adalah: Harga Perolehan Tanah: − Tipe standar (terletak di belakang)
Rp
700.000/m2
− Tipe Minimalis (terletak di depan)
Rp
870.000/ m2
Biaya Perolehan Baru Bangunan: − Lantai I
Rp 1.500.000/ m2
− Lantai II
Rp 1.600.000/ m2
− Teras
Rp
400.000/ m2
− Car Port
Rp
150.000/ m2
− Pagar
Rp
400.000/ m2
3. Harga di atas sudah termasuk PPN dan keuntungan kontraktor. 4. Sedangkan biaya IMB pada Kecamatan Pamulang adalah Rp 30.000,00/ m2 5. Perhitungan umur bangunan: (tahunpenilaian − tahundibangun) + 2(tahunpenilaian − tahunrenovasi ) 3 (2007 − 2005) + 2(2007 − 2006) 3 2 + 2(1) 1 = 1 tahun 3 3
6. Perhitungan depresiasi: % depresiasi = =
umurefektif × 100% umurekonomis 1tahun × 100% 40tahun
= 2,5% Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
BIAYA PEROLEHAN BARU PROPERTI 135 m2 x Rp 700.000,00
= Rp 94.500.000
Lantai I
94 m2
x Rp 1.500.000,00
= Rp 141.000.000
Lantai II
85 m2
x Rp 1.600.000,00
= Rp 136.000.000
Teras
21 m2
x Rp
400.000,00
= Rp
8.400.000
Car Port
20 m2
x Rp
150.000,00
= Rp
3.000.000
Pagar
16,5 m2 x Rp
400.000,00
= Rp
6.600.000
1. Tanah 2. Bangunan:
Biaya Pembangunan Properti 3. Biaya Lain 4. Biaya IMB
5 % x Rp 295.000.000,00 179 m2 x Rp 30.000,00
5. Total Biaya Pembangunan Properti
= Rp 295.000.000 = Rp
14.750.000
= Rp
5.370.000
= Rp 315.120.000
6. Depresiasi:
2,5% × Rp315.120.000
= Rp
7.878.000
6. Total Biaya Terdepresiasi
= Rp 307.242.000
7. Biaya Perolehan Baru Properti (tanah + bangunan)
= Rp 401.742.000
Jadi, nilai pasar wajar properti berdasarkan Pendekatan Biaya adalah:
Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah)
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
LAMPIRAN 3 PENDEKATAN PENDAPATAN
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
TABEL DATA PEMBANDING SEWA Spesifikasi
Subjek
Properti
Properti
Lokasi
Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Vila Inti
Jln Raya
Vila Inti
Vila Inti
Persada, Blok
Kampung Utan
Persada Blok
Persada Blok
C4 No. 1
Blok K No 6
A2 No. 22
A13 No 5
179 m2
72 m2
45 m2
45
135 m2
160 m2
169 m2
128 m2
2
1
1
1
Baik
Baik
Baik
Baik
?
Rp 50.000.000
Rp 14.000.000
Rp 10.000.000
Luas Bangunan Luas Tanah Jumlah Lantai Kondisi Sewa /tahun
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
ANALISIS DATA PEMBANDING SEWA Faktor Penyesuaian
Pembanding 1
Pembanding 2
Pembanding 3
Rp 50.000.000
Rp 14.000.000
Rp 10.000.000
Lokasi
- 85%
- 2,5 %
- 2,5%
Fisik
+ 40%
+ 65%
+ 70%
Jumlah
- 45%
+ 62,5%
+ 67,5%
Nilai Diusulkan
Rp 32.500.000
Rp 22.750.000
Rp 16.750.000
Dari analisis di atas diperoleh data pembanding yang paling cocok adalah data pembanding 2 karena mempunyai bentuk fisik yang paling sesuai. Jadi, nilai yang diusulkan untuk sewa properti tersebut adalah:
Rp 22.750.000,00 (dua puluh dua juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah)
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
PERHITUNGAN NILAI DENGAN PENDEKATAN PENDAPATAN Pendapatan Kotor
= Rp 22.750.000,00
Outgoing: − Tax
Rp
− Maintenance
Rp 100.000,00
Total outgoing Pendapatan Bersih / tahun
75.000,00
= Rp
175.000,00
= Rp 22.575.000,00
Tingkat kaitalisasi 6% Angka Kapitalisasi: 1 6%
=
Nilai modal:
16,67 Rp 379.166.667,00
Jadi, nilai yang diusulkan untuk nilai pasar wajar tersebut berdasarkan pendekatan pendapatan adalah:
Rp 379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah)
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
LAMPIRAN 4 PETA LOKASI PROPERTI
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
PETA PAMULANG TIMUR
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
PETA LOKASI
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
PETA PERUMAHAN
Jalan utama perumahan dari Jl Raya Ciputat
Pemban ding 3
Subjek properti Pembanding 1
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
LAMPIRAN 5 DENAH PROPERTI
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
LAMPIRAN 6 FOTO-FOTO PROPERTI
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
FOTO PROPERTI
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
Laporan Penilaian
PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang Telp. (021) 7375795
Laporan Penilaian
View more...
Comments
