LAPORAN PENILAIAN PROPERTI

oleh : Kartika NIM.12030113420195

PROPERTI SUBJEK

PLANET WATERBOOM SUBANG  Jl.Brigjend Katamso No No.18 A Kel.Dangdeu Kel.Dangdeurr, Subang 41212

PEMBAHASAN

I II III IV

•

Ringkasan Umum

•

Uraian Properti Subjek

•

Pendekatan Penilaian

•

Kesimpulan Nilai

RINGKASAN UMUM

Latar Belakang Penugasan

•

•

Dasar Penilaian

Pemberi Tugas yaitu Dosen MK Penilaian  Aset memberikan tugas untuk menentukan Nilai Pasar Properti Subjek Nilai Pasar yg mengacu pada: Kode Etik Penilai Ind (2013) Standar Penilaian Ind (2013) •

•

Tujuan Penilaian

•

Menentukan proyeksi Nilai Pasar Properti Subjek untuk Tujuan Jual Beli

RINGKASAN UMUM

Tanggal Inspeksi & Pengumpulan Data

•

Tgl.29-30 Agustus 2014

Tanggal Penilaian

•

Tgl. 31 Agustus 2014

Pendekatan Penilaian

•

•

•

Pendekatan Data Pasar Pendekatan Biaya Pendekatan Pendapatan

ANALISIS PASAR 

Perkembangan Ekonomi Nasional Triwulan II-2014 mengalami pertumbuhan 2,47% (q-to-q) & 5,12% (y-0n-y)



Perkembangan Ekonomi Jawa Barat Triwulan II-2014 melambat 5,63% (y-on-y) karena dipengaruhi keg.ekspor impor.



Perkembangan Inflasi Jawa Barat menurun 7,53% (y-o-y), namun hanya secara spasial.



Perkembangan Kunjungan Wisatawan mengalami kenaikan 47,34% per Maret 2014.



Perkembangan Investasi meningkat 4,3% pada Triwulan I-2014

DATA UMUM PROPERTI SUBJEK Bangunan Penting Sekitar Lokasi

Lokasi

• •

 Jl.Brigjend Katamso No.18  A, Kel.Dangdeur Subang 41212

•

•

RSUD Subang, 178 m sebelah Barat lokasi Hotel Lotus, 1,5 km sebelah Timur lokasi

•

•

•

Batas-Batas Lokasi U : Perum Dharmawangsa T : Ruko S : TB Maju Jaya B : Apotik Ciereng

DATA KHUSUS PROPERTI SUBJEK •

Data Hukum

•

•

Tanah Hak Milik  Atas nama Indrawan Luas 19.940 m2

•

 Analisis HBU

•

•

•

Fisik : topografi layak Hukum : Izin Usaha ada, layak Finansial : Pariwisata Nilai Tertinggi : Area Komersil

•

Uraian Bangunan & Sarana Pelengkap

•

•

•

•

Pos Jaga Kantor Manajemen Kolam Dewasa Kolam Anak Saung

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Penilaian

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method )

Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF Method )

PENDEKATAN BIAYA

=

+

PENDEKATAN BIAYA

Tabel Analisis Indikasi Nilai Pasar Pendekatan Biaya Komposisi Nilai

Indikasi Nilai Pasar (Rp)

 Indikasi Nilai Pasar Tanah

23.184.238.000

 Indikasi Nilai Pasar Bangunan

24.801.798.071

Bangunan dan Fasilitas Pelengkap Waterpark 

18.299.219.400 6.001.846.046

IT & office Equipment

308.864.050

Furniture & Fixtures

191.868.575

Nilai Pasar Properti Subjek 

47.986.036.071

Pembulatan

47.986.036.000

PENDEKATAN PENDAPATAN

NIt1

NIt2

NIt3

NIt4

NIt5

NItn

TERMINAL VALUE

DFt1 DFt2 DFt3 DFt4 DFt5 DFtn DF tn

 VALUE OF PROPERTY 

V =

PV

 NOI 

+

PV TV  

PENDEKATAN PENDAPATAN Tabel Analisis Indikasi Nilai Pasar Pendekatan Pendapatan Uraian

Tahun 2014

2015

2016

2017

2018

2019 dst

Proyeksi Pendapatan

Pendapatan Kotor /Thn

1.642.500

2.168.100

2.759.400

3.784.320

5.108.832

6.130.598

886.950

1.170.774

1.490.076

2.043.532

2.758.769

3.310.523

Proyeksi Biaya-Biaya

 Biaya /Tahun  NOI per Tahun

755.550

997.326

1.269.324

1.740.787

2.350.062

2.820.075

Proyeksi Discount Rate

15,26%

15,26%

15,26%

15,26%

15,26%

15,26%

0,87

0,75

0,65

0,57

0,49

0,49

655.517

750.723

828.965

986.350

1.155.277

Discount Factor  Present Value Total Present Value Terminal Value PV of Terminal Value

4.376.835.209

84.602.257.920 41.589.995.914

Nilai Indikasi Properti

45.966.831.123

Nilai Indikasi Properti

45.966.831.000

(Pembulatan)

PENDEKATAN PENDAPATAN

Tabel Analisis Discount Rate dengan Metode CAPM Uraian

Risk Free Rate

Rate

(Rf)

Keterangan

8,38% Tenor 10 Tahun per 2 Januari 2014 (Sumber : DJPU Kemenkeu)

Beta

(b)

Risk Premium

(Rpm)

0,83 Beta per 5 Januari 2014 (Sumber : Damodaran) 8,30% Rate per 5 Januari 2014 (Sumber : Damodaran)

Rate Discount Rate

(DR)

15,26% DR = Rf + b . Rpm

REKONSILIASI NILAI Uraian

Indikasi Nilai

Bobot

Hasil Rekonsiliasi

Pasar

(%)

(Rp)

(Rp)

Pendekatan Biaya

47.986.036.000

40

19.194.414.400

Pendekatan Pendapatan

45.966.831.000

60

27.580.098.600

Nilai Pasar Properti Subjek 

46.774.513.000

KESIMPULAN NILAI



Nilai Pasar Wajar “Planet Waterboom Subang” Rp 46.774.513.000,-

(Empat Puluh Enam Milyar Tujuh Ratus Tujuh Puluh Empat  Juta Lima Ratus Tiga Belas Ribu Rupiah)