CONTENIDO A MODO DE PRESENTACIÓN PREFACIO - LOS MOTIVOS QUE ME HAN LLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO INTRODUCCIÓN - LAS TESIS QUE DEFIENDO CAPÍTULO I - VALORACIÓN OBJETIVA DE UN PISO
Valoración objetiva de un piso Tesis: Variables que determinan el valor objetivo/de equilibrio de un piso 1.1. Precio y valor objetivo 1.2. Cálculo del valor objetivo de un piso 1.2.1. Precio de alquiler del piso 1.2.2. Gastos de mantenimiento del
piso 1.2.3. Tipos de interés a los que me financio 1.2.4. Prima por riesgo de impago del alquiler y su cálculo 1.3. Un caso práctico Financiación a tipo variable[18] Financiación a tipo fijo[19]
1.4. Otras formas de valorar un piso 1.5. ¡No te dejes engañar! CAPÍTULO II - SITUACIÓN ACTUAL DE LOS PRECIOS DE LOS PISOS Y DE ALQUILER. SU EVOLUCIÓN EN LOS ÚLTIMOS AÑOS.
2.1. Precios de tasación, de salida y de compraventa 2.1.1. Precio de tasación: Estadística del Ministerio de Vivienda 2.1.1.1. Descripción y limitaciones de
la misma 2.1.1.2. Estadística TINSA 2.1.2. Precio de salida 2.1.2.1. Índice Fotocasa[39] 2.1.2.2. Indice El Precíometro[40] 2.1.3. Precio de compraventa efectiva. El índice TECNOCASA[41] 2.1.4 ¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos en España? 2.1.5. Razones por las que los pisos bajarán entre el 65-70% 2.1.6. Claves del mercado en la formación de precios de compraventa 2.1.6.1. Tasa de paro, mercado de trabajo, mercado de alquiler
2.1.6.2. Tipos de interés 2.1.6.3. Número de pisos a la venta 2.1.6.4. Expectativas del desarrollo de
los precios de los pisos 2.1.6.5. Internet 2.1.6.6. Demanda de pisos en los próximos años 2.2. Precios de los alquileres de los pisos 2.2.1. Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) 2.2.2. Estadística FOTOCASA. Los precios de los alquileres y han bajado el 35% de media entre junio 2008-mayo 2010 CAPÍTULO III - CARACTERÍSTICAS COMUNES AL MERCADO DE ALQUILER Y AL DE COMPRAVENTA
3.1. La única compra en la que la gente se puede “apalancar” 3.2. Relación precios de pisos/ingresos de los ciudadanos
los
3.3. ¿Cuándo interesa cuándo alquilar?
comprar
y
3.4. ¿Por qué no se mejora la protección de los propietarios frente a los inquilinos? 3.5. Necesidad de cambios legales para garantizar el dinamismo del mercado de alquiler 3.6. Arbitraje 3.6.1. Disparidad de productos 3.6.2. Falta de transparencia en la formación de los precios: sus consecuencias 3.6.3. Lo que podemos aprender de Aldi y Lidl 3.6.4. La paz social CAPÍTULO IV - SAQUEMOS PARTIDO DE LA COMPRA
4.1. ¿Por qué no es el momento de comprar? 4.2. Situación del mercado desde 2004 y perspectivas de cara al futuro 4.3. Negociando con el vendedor 4.3.1. Tipología de vendedores 4.3.2. Cuestiones que hay que evitar mencionar 4.3.2.2 Comentarios intelectuales 4.3.2.3. Comprometernos a pagar una cantidad por el piso. 4.3.2.4. Loar demasiado al piso 4.3.3. Cuestiones que puede resultar inteligente decir 4.4. Cómo tratar con las inmobiliarias 4.4.1. Cosas que hemos de evitar decir 4.4.2. Lo que puede ser positivo decir 4.4.3. Lo que te dicen las inmobiliarias y realmente te quieren decir, pero nunca te
dirán
4.5. Medidas positivas en general 4.6. Técnicas negociación
muy
efectivas
de
4.6.1. “Ayudando al vendedor a caer en la realidad” 4.6.2. “La manita de última hora” CAPÍTULO V - SAQUEMOS PARTIDO DEL ALQUILER
Tesis: 5.1. ¿Es momento de alquilar? ¿Por qué? 5.2. ¿Cuál va a ser la tendencia en la evolución del precio de los pisos? 5.3. Psicología del casero 5.2. Técnicas de alquiler de un piso
negociación
de
CAPÍTULLO VI - LA SITUACIÓN REAL DEL SISTEMA BANCARIO ESPAÑOL Y SUS CONSECUENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Tesis 6.1. Las consecuencias de los impagos y la situación real de los bancos y cajas 6.2. Test de resistencia financiera de julio de 2010[310]: razones que inducen a pensar que el sistema financiero español podría estar quebrado 6.3. Las últimas reformas del sistema bancario y sus consecuencias CAPÍTULO VII - CREADORES DE LA SITUACIÓN ACTUAL Y SUS INTERESES
Tesis 7.1.
Gobierno,
Banco
de
España,
constructores/promotores bancos
y
cajas/
7.2. Mi tesis 7.2.1. Papel del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e IVA 7.2.2. Marco legal de protección de los intereses de los bancos 7.2.2.1. Artículo 1911 del Código Civil
7.2.2.2. Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (desarrollan la Ley 2/1981, de 25 de marzo) 7.2.3. Modificación arbitraria de las normas fiscales existentes 7.2.4. Regulación de la actividad bancaria por parte del Banco de España
7.2.5. ¿Ayudan las nuevas normas contables a los bancos y cajas a ocultar pérdidas patrimoniales? 7.2.6. Ayuntamientos y Comunidades
Autónomas: competencias en materia de urbanismo y sus consecuencias 7.2.7. Corrupción de políticos promotoras/constructoras
y
CAPÍTULO VIII - ¿CÓMO SE HA INDUCIDO A ERROR A LA POBLACIÓN?
8.1. Mecanismos usados[394] 8.1.1. Negar la existencia de la burbuja.
8.1.2. Falsa correlación entre la explosión de la burbuja inmobiliaria y otros elementos no determinantes 8.1.3. Vaciar de valor las palabras y los datos que van surgiendo con el fin de despistar 8.1.4. Eufemismos 8.1.5. Ahondar en los tópicos o decir cosas que se sabe son incorrectas
8.1.6. Uso del cinismo
8.1.7. Presentar la financiación como el mayor problema 8.1.8 Presentar alguna mejora en el mercado como el mejor momento para comprarse una vivienda 8.1.9. Presentar las opiniones de aquellos que dicen que los precios van a bajar aún más como absurdas
8.1.10. Uso del espíritu torticero 8.1.11. Presentar los precios actuales (menores que los anteriores) como positivos y como moralmente plausibles 8.1.12. Plantear la explosión de la burbuja inmobiliaria como posterior a la crisis de liquidez 8.1.13. Reconocimiento postergado de la verdad
8.2. Cronología del engaño 8.2.1. AÑO 2003
8.2.1.1. Gobierno, sobre todo el PP
8.2.1.2. Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras/Tas 8.2.1.3. Banca en General
8.2.2. AÑO 2004 8.2.2.1. Gobierno 8.2.2.2. Constructoras/Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras 8.2.2.3. Banca en general 8.2.2.4. Otros 8.2.3. AÑO 2005 8.2.3.1. Gobierno 8.2.3.2. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras 8.2.3.3. Banca en general 8.2.3.4. Otros
8.2.4. Año 2006 8.2.4.1. Gobierno 8.2.4.2. Constructoras/ Promotoras/ Tasadoras
Inmobiliarias/
8.2.4.3. Banca en general 8.2.4.3. Otros
8.2.5. Año 2007 8.2.5.1. Gobierno 8.2.5.2 Constructoras/ Promotoras/Tasadoras
Inmobiliarias/
8.2.5.3. Banca en General 8.2.5.4. Otros 8.2.6. AÑO 2008 8.2.6.1. Gobierno
8.2.6.2. Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/ Tasadoras 8.2.6.3. Banca en General 8.2.6.4. Otros 8.2.7. Año 2009 8.2.7.1. Gobierno
8.2.7.2. Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
8.2.7.3. Banca en General 8.2.7.4. Otros
8.2.8. Año 2010 8.2.8.1. Gobierno 8.2.8.2. Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras 8.2.8.3. Banca en General 8.2.8.4. Otros
CAPÍTULO IX - ORÍGENES CULTURALES DE LA OBSESIÓN POR TENER PISO
9.1. Causas culturales de esta situación. La idiosincrasia de la sociedad española. 9.1.1. El Lazarillo de Tormes
9.1.2. Endogamia endémica 9.1.3. Visceralidad
9.1.4. El español
gregarismo
del
carácter
9.1.5. El Franquismo y el engaño intergeneracional 9.1.6. Una cultura financiera muy baja
9.2. Las falsedades más extendidas 9.2.1. Alquilar es tirar el dinero 9.2.2. Comprarse un piso es siempre la mejor inversión 9.2.3. El gobierno ya hará algo 9.2.4. En otras épocas se pagaban muchos más intereses y nunca pasó nada CAPÍTULO X - CONCLUSIONES DEL LIBRO CON LA AYUDA DE FOREROS DE INTERNET NOTAS
EDITORIAL MANUSCRITOS Dirección Editorial: Elena Diez de la Cortina Montemayor. Portada: Óscar Asenjo. Maquetación: Jose María Adrover.
Resevados todos los derechos. Queda rigurosamente prohibida la reproducción total o parcial de esta obra, sin la autorización de los titulares del copyright, bajo las sanciones establecidas en las leyes.
© Editorial Manuscritos, 2012 Bitland Producciones, S.L. www.editorialmanuscritos.com
[email protected] C/ Domingo Rodelgo, 43, 16 Morata de Tajuña, 28530 © Borja Mateo Villa, 2012
www.borjamateo.com ISBN: ISBN13-978-84-92497-08-9
La verdad sobre el mercado inmobiliario Cómo comprar y alquilar barato en 2010/2015
BORJA MATEO
www.borjamateo.com / www.editorialmanuscritos.com
Advertencia del autor Borja Mateo en ningún momento asesora ni aconseja a nadie sobre ningún asunto. A lo único que se dedica es a analizar la realidad tal y como es y sacar conclusiones. Nunca has de tomar una decisión, ya sea de actuar o de permanecer pasivo, basado en lo que leas en esta página o en el libro: cualquier decisión ha de ser resultado de tu propio juicio. En caso de que Borja use el “nosotros” es siempre de forma mayestática; lo mismo cuando utiliza el “tú” y cualquier forma verbal de la segunda persona: se trata de recursos estilísticos que se intercambian con el “yo” así como con el “se” interpersonal con el único objetivo de hacer más dinámica
la interacción, pero que en ningún momento significan una invitación a nada.
A MODO DE PRESENTACIÓN
¡Hola!, soy vizcaíno de la cosecha de 1977. Desde siempre me he interesado por la economía y por esta razón me he decido a escribir este libro. En los últimos años me he dedicado a seguir y estudiar la locura que tenía lugar en España y en el mundo en relación con el mercado inmobiliario. De ahí nace este libro. Durante cuatro años trabajé en Alemania como analista de instituciones financieras españolas en uno de los bancos más activos en los préstamos entre bancos a nivel mundial. Mi labor era conceder créditos a bancos, cajas de ahorros y compañías aseguradoras. En esta entidad tuve la oportunidad de conocer todos los entresijos de un gran banco y entender bien la
dinámica que existe en torno a la concesión de créditos. Tras esa experiencia me trasladé a Londres. Allí monté desde cero un negocio de productos financieros para uno de los bancos de inversión más importantes. Entre otros, vendía productos estructurados que son figuras financieras complejas cuyo precio es de muy difícil cálculo y que permiten a los bancos ganar mucho más dinero que los productos sencillos. Fueron muy utilizados durante el período 2000-2007 con el fin de distribuir los riesgos de impago entre el mayor número de personas dentro del sistema. Esta experiencia me permitió conocer mucho mejor el funcionamiento de los productos estructurados, así como las políticas de venta de los bancos y cajas. Como ya sabréis a estas alturas a través de los medios de comunicación, este tipo de productos tuvieron una muy importante contribución en la creación de la burbuja
inmobiliaria. Fue su implosión lo que llevó al desencadenamiento de la crisis que vivimos desde junio de 2007[1]. Hoy en día sigo muy ligado a la economía, lo que me ha permitido profundizar en mis conocimientos en esta materia. Estando fuera de España me doy cuenta de lo que los españoles hacemos mal, pero también de muchas de las virtudes del carácter español de las que ni los propios españoles somos conscientes. Lo que más me interesa es descubrir cuáles son las dinámicas de funcionamiento de procesos sociales como el que vivimos actualmente. Se trata de intentar desenmarañar procesos extraordinariamente complejos para los que hay que tener conocimientos de muchas disciplinas sociales. La situación del mercado inmobiliario español es uno de esos casos. Cuanto más complejo sea un proceso social,
más me interesa. Mi gran héroe en este campo es el vienés Raoul Hilberg, fallecido e n 2007, por el que siento una profunda admiración. Raoul Hilberg fue, posiblemente, el primer historiador que se dedicó a estudiar el Holocausto.
Con afecto para Chau Villa Gutiérrez-Cañas y Toñín Mateo y Echevarría “Takolo”, uno de los mejores cocineros de Euskal Herria.
A mi queridísimo tío Yoyo recientemente fallecido y cuyos correos electrónicos desde Córdoba echaré en falta.
A mis abuelos María Luisa, María de la Concepción, Mariano y Alfonso.
A mis tíos-abuelos Eduardo, Enrique, Luis y Ricardo que emigraron entre 1908 y 1918 a México con lo puesto y donde fueron capaces de hacer las Américas.
A mis tías-abuelas Luisa, Pilar, Lolina y Palmira que aún viniendo de un pequeño pueblo de Asturias, fueron capaces de alcanzar la Universidad en los años 20 del siglo XX.
A Manuel Echevarría y Torres, el precursor de los medios de comunicación de masas en España y fundador del primer periódico español tal y como entendemos hoy en día un periódico moderno. En 1874 tuvo la energía de fundar El Noticiero Bilbaíno, requisado mediante bando de Falange de 1937 y fusionado con el Correo Español y el El Pueblo Vasco, diarios que eran mucho más pequeños que “El Noticiero”. Hoy en día este conglomerado forma lo que es el grupo Vocento.
Mi admiración porque, a pesar de venir de un pueblecito como Marquina de mediados del siglo XIX, logró conquistar las cimas más altas. Fue un baluarte de una Vizcaya venida desde la más absoluta de las pobrezas a principios del siglo XIX a ser una de las zonas más industriales de Europa y la más rica de toda España hasta principios de 1980, de ser un país de emigrantes a ser hogar de forasteros.
PREFACIO. LOS MOTIVOS QUE ME HAN LLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO
La más brillante de las técnicas propagandísticas no conseguirá su objetivo a no ser que tenga como principio fundamental el repetir de forma constante las mismas ideas una y otra vez. El que dice esto no soy yo, sino Joseph Goebbels, Ministro de Propaganda del Tercer Reich y muy bien podríamos utilizarlo para el tema que nos ocupa. Las dinámicas del mercado inmobiliario español de los últimos años se han basado en mitos y mentiras. Las mentiras han sido creadas por ciertas personas o grupos con intereses bien concretos y asumidas por otros muchos de buena fe como ciertas. Estos últimos, al actuar guiados por lo que creían verdad, han tomado decisiones que tendrán desastrosas consecuencias en sus
vidas. El mito nace cuando el que escucha de buena fe acepta la mentira como cierta, como una explicación válida para entender la realidad que le rodea. Mientras que el que vive en el mito actúa porque realmente cree en lo que escucha, los que difunden las mentiras buscan, ante todo, obtener un objetivo mediante la miseria de otros muchos. Los que mienten saben que lo que dicen es falso, mientras que los que creen el mito no son conscientes de que aquello en lo que creen no es verdad. Durante años se ha estado formando y gestando un triángulo de intereses entre Gobierno, constructoras, bancos y cajas que han dado lugar a la crisis inmobiliaria que actualmente padece España. Dedicaremos todo un capítulo a explicar en detalle cómo ha tenido lugar la inducción al error. Para ello nos valdremos de multitud de ejemplos extraidos de la prensa.
Muchas de las víctimas del gran engaño orquestado alrededor del mercado inmobiliario, no son siquiera conscientes del embaucamiento del cual han sido objeto. ¿Cuántas veces he tenido que oír que era “metafísicamente imposible” lo obvio, lo evidente, que los precios de los pisos podrían bajar? Creer en el mito de los pisos es no desligarse del mundo de creencias, de mitos, de falacias, de valores socialmente aceptados por la gran mayoría; no creer implica el ostracismo social. De generación a generación se ha ido transmitiendo la falsa idea de que “el alquiler es tirar el dinero”, de que los pisos “nunca bajan” y demás. Las consecuencias sociales de tal forma de pensar, transmitida sin ningún tipo de crítica, ha llevado a que medio país esté entrampado en la hipoteca, trabajando gran parte de su vida para ese sistema que le machaca. La víctima, sin embargo, no es consciente de su situación.
La existencia de un mercado inmobiliario tremendamente inflexible, irrealista en sus precios, fuera de toda medida ética y racional, tiene nefastas consecuencias para el conjunto del país. La gente joven no encuentra dónde caerse muerta y no puede independizarse. Como consecuencia de ello no puede tener hijos. A la vez que está pagando unos enormes precios por los pisos, ha de estar cotizando por las pensiones de cuyo pago se benefician personas jubiladas. Resulta que quienes se benefician del pago de las pensiones y quienes les están vendiendo sus pisos a precio de oro son, en muchos casos, los mismos. De esta forma, habrá de cotizar por una pensión que nunca cobrará en el futuro puesto que, al no poderse asentar dada la carestía de los pisos, no podrán tener hijos y no existirán en el futuro suficientes cotizantes que les garantice el cobro de su pensión. Al no existir un mercado de alquiler que
funcione, la movilidad geográfica de los trabajadores se encuentra muy mermada. Este hecho lleva a que la distribución de la mano de obra no sea eficaz y, por tanto, la productividad de la economía de España deje mucho que desear. La acumulación de mucho poder en las manos de constructores, inmobiliarias y promotoras hace que la influencia de estos sujetos en la clase política sea desmesurada y, por tanto, la corrupción campe a sus anchas. Con este trabajo deseo darte elementos de análisis de la realidad que te permitan sacar provecho del hundimiento de los mercados de alquiler y de venta de pisos en los que estamos aún inmersos. A la vez te ofreceré una visión de hacia dónde van a ir los precios de los pisos y de los alquileres en los próximos años y te daré una serie de pautas de negociación que te pueden resultar muy útiles. Has de entender bien las dinámicas que determinan en estos momentos la
creación de precios en el mercado con el fin de poder llegar a tus propias conclusiones y de que no te den gato por liebre. Mi fin es que los que más han sufrido por la auténtica vorágine de los últimos años puedan sacar partido de la situación actual. Y créeme, se puede hacer. Hay mucho tiempo para ello porque, aunque nos estén intentando hacer creer lo contrario, el hundimiento del mercado inmobiliario es un proceso que durará aún muchos años por razones que después explicaré. Será, como muy pronto a partir del año 2014 cuando, tal vez, sea un buen momento para comprarse un inmueble, pero nunca antes. Al final del túnel existe la esperanza real de poder acceder a un piso a un valor objetivo, de eso puedes tener la certeza… y tú puedes tomar parte activa en este proceso.
INTRODUCCIÓN
LAS TESIS QUE DEFIENDO
Mi tesis es que el triángulo formado por Gobierno, constructoras y bancos/cajas nos ha llevado a la crisis inmobiliaria, siendo los ciudadanos y ciudadanas los que nos hemos arruinado. Como tesis accesorias a esta principal señalo las siguientes: Hay una forma sencilla de calcular el valor objetivo de cualquier piso; ¿Qué es el valor objetivo de un piso? Es lo que has de estar dispuesto a pagar por él de acuerdo con criterios estrictamente económicos. Es, en definitiva, lo que vale tu piso con independencia de criterios como el gusto o las apetencias personales;
¿Cuáles son los criterios que empleo para determinar el valor objetivo de un piso? El alquiler que se puede obtener con el piso, el tipo de interés que te cobrarían por una hipoteca en el caso de que desearas comprar el piso y el riesgo de que, como propietario, no te paguen el alquiler; Debes tener en cuenta lo siguiente: 1) cuanto más suba el tipo de interés al que te financias, menor será el valor objetivo del piso porque más caro te costará financiarte; 2) cuanto menor sea la renta que puedas obtener por el piso, menor será el valor objetivo del piso porque cada año ganarás menos alquilando; 3) cuanto mayor sea el riesgo de que el inquilino no te pague, menor será el valor objetivo del piso (es posible que a la mitad del arrendamiento el inquilino deje de pagarme el alquiler,
por lo que dejo de ingresar esa cantidad); Existen varios tipos de estadísticas que siguen los precios de los pisos en España. Algunas nos inducen a conclusiones equivocadas. La única estadística que refleja realmente lo que está sucediendo en el mercado es la de TECNOCASA . La estadística del Ministerio de Vivienda se nutre de los datos obtenidos por TINSA . TINSA es la asociación de empresas tasadoras inmobiliarias. Una parte importante de las empresas englobadas dentro de TINSA pertenece a cajas y bancos. Los bancos y cajas no tienen ningún interés en que el público sepa a qué velocidad los precios están bajando, ya que entonces tendrían que reconocer que el valor de sus activos se ha desplomado. Por esta razón es
plausible pensar que los datos de TINSA sólo reflejan una parte de la bajada real de los precios. Así mismo los datos publicados por TINSA son de tasación, es decir, no reflejan los precios a los que los pisos se están realmente vendiendo. Los datos de TECNOCASA , por el contrario, reflejan los precios de venta efectiva, es decir, aquellos precios a los que los pisos se están vendiendo. De esta forma las estadísticas de TECNOCASA son un mucho mejor reflejo de la realidad de los precios del mercado inmobiliario; Los precios han caído, por lo menos, un 35,43% en términos reales (=teniendo en cuenta la inflación) y un 30,04% en términos nominales (=sin tener en cuenta la inflación). Para llegar a ese dato comparamos los precios alcanzados durante el
segundo semestre de 2006 con los precios de venta a finales de mayo de 2010. El segundo semestre de 2006 corresponde al período del ciclo en el cual los precios a los que efectivamente se vendían los pisos comenzaban a bajar. Este último extremo lo demuestra la estadística de TECNOCASA ; A lo largo de este período descendente en el que nos hallamos, los precios de los pisos caerán el 6570% hasta que la burbuja se desinfle, mientras tanto seguiremos diciendo que es un mal momento para comprarse un piso. Hay muchas razones que sustentan esta tesis. Ese 65-70% se refiere a caídas reales, es decir, tienen en todo caso en cuenta el efecto de la inflación; A pesar de lo que diga el Gobierno la
recesión del mercado inmobiliario español no es importada sino producto nacional 100%. La crisis financiera internacional ha acentuado los efectos de la recesión en España; Los precios de los alquileres llevan desplomándose el 35% desde principios de 2008 y tienen amplio recorrido hacia abajo; Haciendo números de forma sencilla, podemos calcular si merece o no la pena alquilar o comprar pudiendo comparar ambas alternativas cuando estemos pensando en un mismo piso; La clave de que el mercado de alquiler en España no funcione es que los propietarios no están protegidos respecto de los inquilinos. Ni al Gobierno, ni a las constructoras
ni a bancos/cajas les interesa que los propietarios lo estén. De esta forma mantienen artificialmente los precios de compraventa de los pisos lo más alto posible. Esta dinámica no es sostenible a lo largo del tiempo. En caso de que una parte de los pisos vacíos que existen en España salieran al mercado de alquiler, los precios de los alquileres se hundirían; La falta de transparencia en los mercados del alquiler y de la compra nos impide determinar cuál es la operación más adecuada económicamente. La razón es que existe una intervención del Estado sobre el natural funcionamiento del mercado; Hay técnicas de negociación de la compra y del alquiler de un piso las
cuales pueden efectivas;
resultar
muy
El Gobierno crea el marco jurídico idóneo con el fin de proteger los intereses de los bancos y cajas (artículo 1911 del Código Civil y el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril entre otros); La situación real de los bancos/cajas puede ser mucho peor que la declarada. Hay razones más que suficientes que inducen a pensar que el sistema bancario, a precios de mercado de los bienes inmuebles, está peor de lo que se nos está diciendo. Este hecho tiene muy graves consecuencias en el mercado de pisos/viviendas; Hay varias formas de inducir al error que han sido utilizadas en los últimos años y que podemos agrupar
en una serie definidas de categorías: mediante ejemplos de prensa podemos ponerles fecha; Hay razones antropológicas que explican la obsesión española por el piso.
CAPÍTULO I
VALORACIÓN OBJETIVA DE UN PISO
Valoración objetiva de un piso Tesis: 1. Existe una diferencia entre el precio de mercado de un piso (al que te lo pretenden vender) y su valor objetivo (el que realmente vale de acuerdo con un cálculo económico); 2. Hay una forma sencilla de calcular el valor objetivo; 3. El interés que me cobra el banco por la hipoteca, el dinero que puedo sacarle al piso por alquilárselo a un tercero y el riesgo de que no me pague el inquilino (el llamado “riesgo de impago del alquiler”) determinan el valor objetivo de un piso; 4. Cuanto más me cobre el banco por la
hipoteca, cuanto menor sea la renta que le saque al piso y mayor el riesgo de que el inquilino no me pague, menor será el valor objetivo del piso. ¿Por qué? Porque más me costará comprar el piso (el banco me cobra más por su dinero exigiéndome un interés más alto) y menos beneficio le sacaré (menos dinero por la renta sumado a la posibilidad de que algunas rentas no las pueda cobrar porque el inquilino no me pague); 5. Debes tener en cuenta que, cada vez que el Banco Central Europeo sube los tipos de interés (es decir, el precio del dinero), el banco te sube a ti el interés de la hipoteca, por lo que tu piso valdrá menos; cada vez que la gente tiene menos dinero disponible tú tendrás que alquilar por un precio más bajo tu piso, por lo que tu piso valdrá menos; y cada vez que la
gente pierde su trabajo, aumenta el riesgo de que te dejen de pagar el alquiler. VARIABLES QUE DETERMINAN EL VALOR OBJETIVO/DE EQUILIBRIO DE UN PISO
El día 11 de noviembre de 2008 Javier Vallés, director de la Oficina Económica del Gobierno de España decía en Bilbao que “los precios de la vivienda son “excesivos” y están “sobrevalorados”[2]. Pero: ¿cómo se valora un precio de un piso? ¿Cuánto vale una casa? Nosotros sí podemos explicar matemáticamente este precio y determinar el “sobrevalor” (sobrevalor que nosotros denominaremos “sobreprecio pagado”) al que se refiere Javier Vallés. La finalidad principal de este libro es que tú mismo/a puedas determinar el precio efectivo de un
piso y puedas adoptar tus decisiones con una información suficiente y objetiva. 1.1. PRECIO Y VALOR OBJETIVO
Hay dos conceptos distintos: el de valor y el de precio. La Real Academia de la Lengua Española se refiere a precio como “valor pecuniario en que se estima algo” y a valor como “rédito, fruto o producto de una hacienda, estado o empleo”[3]. En el lenguaje de la calle usamos ambos conceptos de forma indistinta. Lo cierto es que los dos comparten una buena parte de su campo semántico, pero tienen dos significados que pueden querer llegar a decir cosas bien distintas. Es importante diferenciarlos. En este libro nos referiremos a precio como:
el dinero que el mercado pide por un bien en concreto en un momento determinado. Esto quiere decir que los precios de los pisos varían a lo largo del tiempo. El precio lo definen diferentes elementos: los tipos de interés, el alquiler que se puede obtener por ese piso, el riesgo de impago del alquiler y la subsiguiente prima por riesgo de impago del alquiler, el número de pisos que exista en el mercado, el número de potenciales compradores, las perspectivas que los compradores y vendedores tengan de la evolución de los precios, la intervención del Estado en los precios de los pisos, la facilidad con la cual los compradores puedan acceder al crédito… A lo largo de este libro te explicaré cada uno de estos factores y su incidencia concreta en la fijación del precio de un piso.
Entendemos por valor objetivo aquel precio el cual refleja un valor sostenible en el tiempo para un bien determinado. El valor objetivo de un piso es el precio pagadero al cual pueda permanecer el precio estable durante el mayor tiempo posible. Mientras que el precio es esencialmente contingente porque depende de lo que se quiera pagar, el valor es principalmente estable: las cosas valen por la utilidad que se puede obtener de ellas. Nuestro objetivo es hallar una situación en la que el precio que paguemos sea igual o menor al valor objetivo del piso. El negative equity se produce cuando se debe al banco una cantidad de dinero superior al precio del piso en el mercado. Por ejemplo: me compré un piso a 600.000 euros
de los que el banco me prestó 500.000 euros y yo puse los restantes 100.000 euros; si resulta que ahora el precio que yo obtendría en el mercado por el piso es de 425.000, mi negative equity sería de 75.000 euros (500.000 euros que me prestó el banco menos 425.000 euros que es el precio actual del piso). ¿Por qué es importante el negative equity? Porque en los contratos de préstamo hipotecario el banco se reserva el derecho de ejecutar la garantía hipotecaria (vender tu casa en subasta para recuperar el dinero que el banco te prestó) en caso de que la tasación del piso sea inferior al préstamo que nos concedió en su día el banco. En el ejemplo anterior serían esos 75.000 euros ya que el banco me tasa la casa a 425.000 euros y no por 500.000, que es el dinero que me prestó; en este caso el banco podrá ejecutar la hipoteca para recuperar el dinero prestado y yo me quedaré sin piso.
Pese a que los contratos de préstamo hipotecarios establecen mayoritariamente este tipo de cláusula, lo cierto es que los bancos apenas si se han decidido por ejecutar las hipotecas. Más adelante veremos por qué. Aquí sólo podemos adelantar lo siguiente: en caso de hacerlo los propios bancos irían a la quiebra. 1.2. CÁLCULO DEL VALOR OBJETIVO DE UN PISO
Hemos definido el valor objetivo como el precio que refleja un valor sostenible en el tiempo para un bien determinado. El valor objetivo lo calcularemos usando las variables más importantes: (a) El precio de alquiler que me pagaría un inquilino por ese piso; (b) Los gastos de mantenimiento del piso,
es decir, aquellos gastos en los que he de incurrir para poder alquilar el piso; (c) Los tipos de interés a los que financio la compra del piso (lo que me cuesta que me preste el banco el dinero con el que compro el piso); ( d ) La prima por riesgo de impago del alquiler para el caso de que alquile el piso, que vendría determinada por el riesgo de impago del alquiler. La formula más sencilla y rigurosa para calcular el valor objetivo del piso de una forma rápida es
(a-b) / (c+d)
a= Precio del alquiler de ese piso o uno similar
b= Gastos de mantenimiento c= Tipos de interés a los que yo me financio d= Prima por riesgo de impago del alquiler
La explicación de la fórmula es la siguiente: calculo el rendimiento neto de la vivienda (lo que le saco por el alquiler menos los gastos del piso como derramas, o gastos de comunidad, el IBI –Impuesto de Bienes Inmuebles–, etc); por otra parte sumo lo que me cuesta obtener el dinero con el que compro el piso al riesgo de que dejen de pagarme el alquiler. 1.2.1. PRECIO DE ALQUILER DEL PISO
Es cierto que los precios de los alquileres
varían a lo largo del tiempo. Con el fin de facilitar el cálculo vamos a presuponer que el precio del alquiler permanece invariable en el tiempo: aunque es una ficción nos facilitará las operaciones. Si no sé a cuánto se alquila el piso que deseo valorar, puedo investigar cuál es el precio de alquiler de pisos similares en el mismo área con el fin de hacerme una idea de cuál sería el precio de alquiler del piso por el que me intereso. No olvides nunca: la única forma racional de calcular el valor de un bien es sabiendo cuáles son sus frutos. Esta regla que parece tan básica y elemental, fue obviada por muchos en esta crisis. Este hecho les hizo pagar por pisos precios que nunca lo valieron y que nunca lo valdrán. 1.2.2. GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL PISO
A los ingresos que nos produce un piso por el alquiler hay que restarle los gastos en los que el propietario del piso ha de incurrir con el fin de que su bien le siga produciendo frutos. Son gastos en los que el propietario (el arrendador) incurre, tales como el pago d e IBI, derramas, gastos de comunidad, reparaciones extraordinarias, etc. Por tanto, el importe total del alquiler de un año menos el importe total de los gastos producidos por el piso dará lugar al rendimiento neto anual del piso[4]: lo que en definitiva te llevas al bolsillo una vez pagados los gastos. 1.2.3. TIPOS DE INTERÉS A LOS QUE ME FINANCIO
Se trata de ver qué tipo de interés me cobrará el banco al que pidiera dinero prestado para comprar el piso. La gran mayoría de las personas en España
financian la compra de un piso a tipo de interés variable: es el famoso Euríbor. El riesgo de este tipo es claro: si suben los tipos de interés me cuesta más porque aumenta la cuota del préstamo. Puede llegar a suceder que el Euríbor suba tanto que no pueda pagar la cuota hipotecaria y deba declararme en concurso (la antigua quiebra o suspensión de pagos). Si bajan los tipos de interés, bajará mi cuota hipotecaria. Pero aquí debe aclararse una cosa: los llamados “cuellos de hipoteca”. Estos “cuellos” suponen lo siguiente: en las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario el banco fija un límite mínimo y máximo de la cuota hipotecaria. Según estos límites, si el Euríbor baja de un determinado porcentaje, tu cuota hipotecaria, sin embargo, no lo hará; si el Euríbor sube por encima de un determinado porcentaje tu cuota, sin embargo, no lo hará. Tales límites afectan inicialmente al banco y al
consumidor-ciudadano, pero es una quimera[5]: nunca se llega a los límites máximos, por lo que el banco no se ve perjudicado por el mismo, pero sí que se ha rebasado hace tiempo el límite mínimo. En consecuencia, este cuello sólo está perjudicando al consumidor[6]. A partir de finales de 2008, cuando los tipos de interés bajan drásticamente, se multiplicarán las demandas contra bancos y cajas por el uso sistemático de límites mínimos[7]. De esta forma, aunque el tipo de interés de referencia (el Euríbor para muchos en España, por ejemplo) llegara a 0%, los bancos me cobrarían un tipo por encima del de referencia[8]. La cuota hipotecaria está formada por dos partidas: el dinero del préstamo que estoy devolviendo (el principal) y los intereses que estoy pagando por dicho préstamo. Los intereses, son gastos y por tanto no los
ingresas tú. Así lo recoge el Plan General Contable en sus artículos 621 y 661. Los intereses y los gastos de alquiler tienen la misma naturaleza, son gastos: van directamente a la papelera, o al bolsillo del casero o del banco, pero nunca son inversiones y, por supuesto, nunca los podrás considerar como ingresos que aumenten tu patrimonio. Prueba de ello es que el Plan General Contable no los incluye en el balance sino en la cuenta de pérdidas y ganancias de la empresa. Para que te hagas una idea: en el caso de ENRON, uno de los fraudes contables más sonados de la historia, la mentira fue considerar como ingresos lo que en realidad eran gastos: no cometas tú el mismo error. Ahora que hemos visto qué es la financiación y las partidas que comprende veamos cómo me puedo financiar: El tipo variable. La forma de financiación
más común en España que es la fórmula “Euríbor + X”. Esta es menos segura al hacer que el importe de interés que he de pagar venga determinado por las variaciones del propio Euríbor. El tipo fijo. Dado que el riesgo del sistema anterior es que el Euríbor suba mucho puedo optar por una fórmula más conservadora que son los tipos fijos. Este sistema supone aislarse respecto del comportamiento del Euríbor pagando algo más (cuanto más dependerá en cada momento de las condiciones del mercado) de manera que me aseguro unos tipos de intereses fijos y de esta forma no estoy expuesto ni a subidas ni a bajadas de los tipos. Los bancos son muy reticentes a financiar compras a tipo fijo. La razón es muy sencilla: en caso de hacerlo tendrían que tener una visión de lo que los tipos de interés van a hacer en los próximos años y, además,
buscar una contraparte (otra institución financiera) que tenga una opinión contraria a la suya. Mediante el uso de una contraparte que les cubra en la concesión del crédito a tipo de interés fijo, y que tenga una visión distinta a la suya, el banco paga un dinero a otra institución con el fin de cubrirse en el riesgo que toma. El riesgo del banco al conceder este tipo de crédito (el de tipo fijo) es que los tipos suban mucho más allá del tipo al cual me haya concedido a mí como hipotecado y entonces pueda perder dinero mediante esta operación. Para calcular el valor objetivo del piso, tomaré el tipo de interés al cual el banco me financie la operación ya sea esta a tipo de interés fijo o variable. En caso de tomar el tipo de interés variable he de ser consciente de que el mismo puede subir o bajar. Con el fin de simplificar al máximo la operación de cálculo del valor objetivo del precio e intentar seguir siendo rigurosos, vamos a
hacer tres cálculos: Uno usando el tipo variable al cual me financie el banco (Euríbor + X); Otros dos usando el tipo de interés que el banco me cobraría en caso de financiarme la operación a 10 y 15 años, es decir, devolviendo yo el dinero prestado en un período de 10 y de 15 años. He tomado estos períodos de financiación al ser estos los más usados en países (Alemania por ejemplo) donde no existe burbuja inmobiliaria y en los que la mayor parte de los particulares toman un préstamo a tipo fijo con un plazo de devolución, en la mayor parte de los casos, de 10 a 15 años. 1.2.4. PRIMA POR RIESGO DE IMPAGO DEL ALQUILER Y SU CÁLCULO
El riesgo de impago del alquiler es un elemento es muy importante y de ahí que desee abordarlo de forma detallada. Se trata de ver cuál es la probabilidad de que yo como propietario no reciba el dinero del alquiler que el inquilino me ha de pagar por el uso del piso que le alquilo. El riesgo de impago del alquiler depende de varios factores: La coyuntura económica que se vive en el momento del alquiler; El tipo de inquilino que tenga A finales de abril de 2010 la tasa del paro en España según Eurostat[9] está al del 19,4%[10] del conjunto de la población activa. Así mismo conocemos que el porcentaje de impagos en contratos de alquiler en Madrid capital está en el 20%[11]. Ejemplos de otras zonas son:
Bilbao capital 15% Málaga costa 25% Castellón Costa 25% Toledo capital 20%
Cuanto mayor sea el porcentaje de impagos mayor será el rendimiento que he de obtener de mi inversión. ¿Por qué? Porque si quiero obtener 100 euros de mi piso en un plazo de diez mensualidades (10 euros por mensualidad) lo que no me paguen en una mensualidad deberá compensarse con un mayor precio de las que sí me pagan. Sólo estaré dispuesto a invertir en un bien (el piso en este caso) cuando crea que el rédito potencial (los alquileres en este caso) me compensa el riesgo que estoy tomando. En caso contrario estaré tomando la decisión
incorrecta. La tasa de impago en los alquileres ha subido fuertemente como consecuencia de la recesión económica que nuestro país vive. El Fichero de Inquilinos Morosos cifra la subida de la cantidad adeuda en concepto de alquileres impagados en un 13,79% para el período 2008-2009[12]. Un banco vive de intermediar en el mercado. Une ahorradores con gastadores. Lo que unos ahorran, lo presta el banco a los que gastan. El banco paga los depósitos al, por ejemplo, 1% y presta a terceros a un 4%. De esta diferencia del 3% resulta el beneficio del banco/caja. El banco presta dinero a mucha gente; si resulta que estas personas no se lo pueden devolver, el banco tiene un enorme problema: ¿cómo va ser capaz devolver el dinero a los ahorradores que han depositado sus ahorros en él si resulta que no lo tiene porque no se lo devuelven? Esta
es la base en la que se apoya toda la crisis que vivimos desde hace más de tres años. Cuanto mayor sea el riesgo de impago que perciba un banco/caja a la hora de prestarme dinero, mayores serán los tipos de interés que me pedirá. No es lo mismo conceder un crédito a una empresa en Irak que en Estados Unidos, ni es lo mismo darle dinero a una persona con contrato fijo y que tiene el aval de otra tercera persona (su padre, por ejemplo) que a un individuo que sólo tenga un contrato temporal. De modo análogo, cuanto mayor sea el riesgo que asumo por alquilar mi piso a una persona, mayor será el precio que habré de pedir por alquilarlo. El departamento de “Control de Riesgos” se dedica a calcular qué prima por riesgo de impago conlleva conceder un crédito a una persona que desea comprarse un piso, o una tele o lo que fuere; así mismo, controla que
el dinero prestado sea devuelto. En estos departamentos trabajan muchos matemáticos, físicos y economistas que crean modelos de cálculo de riesgos. En estos últimos años no han hecho bien su trabajo. Se partió de la premisa incorrecta de que los precios de los pisos, es decir, la garantía del préstamo que se concedía, nunca bajaban[13]. Este hecho, unido a otros muchos elementos, ha determinado la actual crisis en la que nos hallamos. Como los departamentos de Control de Riesgos de Crédito de los bancos pensaron que todos los deudores tenían un riesgo muy similar, las diferencias entre las condiciones de concesión de crédito eran muy pequeñas. Faltó la diferenciación en el riesgo. Cuando, de repente, personas de cuya solvencia no se dudaba comenzaron a no poder devolver los créditos, a los bancos se les presentaba un gran problema. Si resultaba, como en muchos casos sucedió, que el banco había
concedido muchos créditos a una multitud de personas que no podían devolver el dinero, el problema era agudo. Si a ello se unía que las garantías sobre los pisos que servían al banco/caja como protección en caso de impago bajaban de valor de mercado, la debacle estaba cerca[14]. A fin de calcular este riesgo, me voy a apoyar en los cálculos que Standard and Poors, una de las mayores agencias de calificación de riesgos a nivel mundial, hace del mercado de los bonos High Yield (alto rendimiento). Standard and Poors da un precio a los riesgos de impago de los bonos. Es decir, a mayor incertidumbre en el pago de un cupón de un bono o del de devolución del bono, mayor es el rendimiento que he obtener por asumir ese riesgo. Lo que deseo es acercar esta forma de valoración racional a la gente de la calle con el fin de que actúe de una forma lógica. Quiero hacerte la vida más fácil, de ahí que dé ya los resultados
masticados en esta tabla[15]. Una de las circunstancias que agravan el alquiler ya impagado es que, en tal caso, tardaremos unos 18-24 meses en echar al inquilino, sin perjuicio de los intentos por parte del Ministerio de Vivienda en este aspecto cuya efectividad está por probar. Como hasta ahora éste es el período razonable para echar a un inquilino, es el que tomaremos en consideración.[16] Vamos a suponer que la vida útil de una casa es de 50 años. Si resulta que de esos 50 a ñ o s 1,5-2 años no tengo acceso al bien porque no puedo desalojar al inquilino, el valor perdido es del 3%-4% o 1,5/50 – 2/50 del valor del piso. De la misma forma puedo decir que el valor de recuperación del activo será del 96%-97%, puesto tras echar al inquilino recupero el piso.
100% - 3%= 97% tardo 18 meses en echar al
inquilino. 100% - 4%= 96% tardo 24 meses en echar al
inquilino.
Si resulta que tengo un valor de recuperación del piso del 96%-97% y un riesgo de impago del alquiler del 15%, el valor de la prima por riesgo de impago del alquiler en este caso es del 1,6-1,9%. Ese 1,6-1,9% se refiere a la prima que he de cobrar a un inquilino con el fin de hacer frente a la posibilidad de que no me pague la renta acordada. Dependiendo de si el riesgo de impago del alquiler es percibido como más o menos alto, la prima por riesgo de impago del alquiler que tendré que calcular será más o menos alta. Cuanto mayor sea el riesgo de impago del alquiler, mayor deberá ser la prima por riesgo de
impago del alquiler. ¿Sobre qué valor calculo esa prima por riesgo de impago del alquiler del 1,6-1,9%? Sobre el tipo de interés que me cobra el banco como interés de préstamo por concesión de crédito para la financiar la adquisición del piso. A este porcentaje he de sumarle el porcentaje de riesgo que considere que tiene un inquilino. De esta forma estaré calculando tanto mis gastos (el interés que me cobra el banco) más el riesgo que tomo al tener un inquilino. Todo ello junto conforma el porcentaje que he de ganar con el fin de que merezca la pena adquirir tal piso. Se trata de calcular el dinero que he de cobrar con el fin de hacer frente a un riesgo determinado (el 10, 15 o 20% de riesgo de impago del alquiler) en una inversión. Nosotros llegamos a las siguientes conclusiones basándonos en los cálculos que
hacen las agencias y los expertos:
*Riesgo de impago del alquiler 0%
5%
10%
15%
20%
99% (seis meses)
0,40%
0,50%
0,75%
1,00%
1,35%
1,
98% (un año)
0,65%
0,75%
1,00%
1,25%
1,55%
2,
0,85%
1%
1,25%
1,60%
1,90%
2,
**Valor de recuperación del piso
97% (un año
y medio) 96% (dos años)
1%
1,50%
1,75%
1,90%
2,15%
2,
Estas tablas nos ayudan a calcular de forma objetiva y basada en la historia de impagos, el rédito que tenemos que obtener para una serie de riesgos que tomamos (la prima de riesgo por impago del alquiler). La explicación de la tabla es la siguiente: 1. 5%, 10%, 15%, 20% y 25% indican cuál es el riesgo de impago del alquiler que tú crees que existe de que tu inquilino no te pague. Es lo mismo que los bancos calculan para determinar el riesgo de mora (=de impago) de un crédito que conceden. Entérate, muévete y consulta con la gente que trabaje
en el sector inmobiliario de tu zona e infórmate sobre cuál es la tasa de impagos en el alquiler de tu área. Cada población y cada barrio tiene una distinta y esta aumenta según va avanzando la crisis;
2. 0%, 0,45%, 0,60%, 0,75%... son la prima por riesgo de impago del alquiler que he de cobrar sobre mis gastos de financiación (el interés que me está cobrando a mí el banco) con el fin de verme resarcido por el riesgo de que el inquilino no me pague el alquiler;
3. 96%, 97%, 98% y 99%. Habíamos hablado que partíamos de la vida útil de un inmueble (como lo hace el Plan General Contable) de 50 años. 6 meses 0,5 años/ 50 años= 1%; de ahí 100%- 1%= 99% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 6 meses en desahuciar a mi inquilino; 1 año/ 50 años= 2%; de ahí 100%2%= 98% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 12
meses en desahuciar a mi inquilino; 1 año y medio 1,5 años/ 50 años= 3%; de ahí 100%- 3%= 97% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 18 meses en desahuciar a mi inquilino; 2 años 2 años/ 50 años= 4%; de ahí 100%- 4%= 96% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 24 meses en de-sahuciar a mi inquilino.
Mediante la constitución de un aval reducimos el riesgo por impago del alquiler ya que el banco me pagará en vez del inquilino[17], pero no el de recuperación del bien ya que lleva tiempo desahuciar a un inquilino aún con aval bancario. De ahí que para este caso, nos decantáramos por 0% de riesgo de impago del alquiler, pero tengamos que tomar un valor de recuperación entre 99% y 96% con el fin de
calcular la prima por riesgo de impago del alquiler. Como ya has podido ver, a un mayor riesgo de impago del alquiler corresponde siempre una mayor prima por riesgo de impago del alquiler. Cuanto más riesgo de que no te paguen mayor deberá ser lo que has de cobrar. 1.3. UN CASO PRÁCTICO
Te voy a mostrar la forma de calcular el valor objetivo de un piso para que los conceptos queden mucho más claros. A tales efectos te pongo un ejemplo real; en concreto, se trata de la venta de un piso en Madrid en 2010. Para estudiar el caso tomaremos las siguientes perspectivas de financiación: Financiación a tipo variable;
Financiación a tipo de interés fijo a 10 y 15 años .
Financiación a tipo variable[18] a= El piso lo alquilamos a 1330 euros/ mes. Es decir 1330 *12 meses=15.960 euros/año; b= El impuesto IBI es de 750 euros anuales; b= Los gastos de comunidad anuales son de 3600 euros y en este caso los paga el propietario; b= Las derramas anuales medias las calculamos en 350 por año; c= El tipo de interés es de Euríbor+ 1%. A día de hoy 1,213% + 1%= 2,213%. El 1% es la prima de riesgo que los bancos piensan que tú tienes como tomador del riesgo. El 2,213% es el tipo
de interés efectivo al cual tú financias la adquisición del piso; d= La prima por riesgo de impago del alquiler que hemos explicado en las anteriores tablas. Volvamos a nuestra fórmula y apliquemos
(a-b) / (c+d)
a= Alquileres anuales por ese piso o uno similar; b= Gastos por mantener la inversión; c= Tipos de interés a los que yo me financio; d= Prima por riesgo de impago del alquiler
a= 15.960 euros; b= 750 + 3.600+ 350 = 4.700 euros; c= 2,213%; d= Parto de un riesgo de impago del alquiler del 15% y de un período de desahucio de 18 meses, es decir, 1,6% de prima por riesgo de impago del alquiler.
Así: 2,213% +1,6%= 3,813%
o lo que es lo mismo:
(15.960-4700)/ 0,03813= 295.305 euros
Financiación a tipo fijo[19]
Así el valor objetivo usando una financiación a tipo fijo a 10 años de este piso en concreto sería: a El piso se alquila a 1330 euros/ mes. Es decir 1330 *12 meses=15.960 euros al año; b El impuesto IBI es de 750 euros anuales; b Las derramas anuales medias las calculamos en 350 por año; b Los gastos de comunidad anuales son de 3600 euros y en esta caso los paga el propietario; c El tipo de interés a 10 años al que los bancos se prestan el dinero + la prima de riesgo que te cobran a ti. Se trata de ver cuál es el tipo de interés efectivo al cual te prestarán dinero para adquirir ese piso en concreto. A día de hoy 3,770% + 1%= 4,770%; d Parto de un riesgo de impago del
alquiler del 15% y de un período de desahucio de 18 meses, es decir 1,6% de prima por riesgo de impago del alquiler. Se trata de calcular el valor objetivo del mismo piso para todo el período para un mismo riesgo de ahí que mantengamos las mismas variables en cuanto a riesgo de impago del alquiler y de valor de recuperación del inmueble
Apliquemos
(a-b) / (c+d)
a= Alquileres anuales por ese piso o uno similar;
b= Gastos por mantener la inversión; c= Tipos de interés a los que yo me financio; d= Prima por riesgo de impago del alquiler.
a= 15.960 euros; b= 750 + 3600 + 350 = 4700 euros; c + d= 4,770% +1,6% = 6,377%.
o lo que es lo mismo:
(15.960-4700) / 0,06377= 176.572 euros
El valor objetivo usando una financiación a tipo fijo a 15 años de este piso en concreto
sería:
a= El piso se alquila a 1330 euros/ mes. Es decir 1330* 12 meses= 15.960 euros al año; b= El impuesto IBI es de 750 euros anuales; b= Las derramas anuales medias las calculamos en 350 por año; b= Los gastos de comunidad anuales son de 3600 euros y en esta caso los paga el propietario; c= El tipo de interés a 10 años al que los bancos se prestan el dinero + la prima de riesgo que te cobran a ti. Se trata de ver cuál es el tipo de interés efectivo al cual te prestarán dinero para adquirir ese piso en concreto. A día de hoy 4,231% + 1%= 5,231%; d= Parto de una riesgo de impago del
alquiler del 15% y de un período de desahucio de 18 meses, es decir 1,6% de prima por riesgo de impago del alquiler. Se trata de calcular el valor objetivo del mismo piso todo el período para un mismo riesgo de ahí que mantengamos las mismas variables en cuanto a improbabilidad de pago de alquiler y de valor de recuperación del inmueble
(a-b) / (c+d)
a= Alquileres anuales por ese piso o uno similar; b= Gastos por mantener la inversión; c= Tipos de interés a los que yo me financio; d= Prima por riesgo de impago del
alquiler;
a = 15.960 euros b = 750 + 3600 + 350= 4700 euros c + d= 5,231% +1,6%= 6,831%
o lo que es lo mismo:
(15.960-4.700)/ 0,06831= 164.837 euros
Como verás los tres valores objetivos que nos dan son los siguientes:
A tipo de interés variable 295.305 euros; A tipo de interés fijo a 10 años 176.572 euros; A tipo de interés fijo a 15 años 164.837 euros
Es decir, el valor objetivo debe estar entre esos tres valores. Con el fin de simplificar podríamos hacer
295.305 + 176.572 +164.837= 636.714 euros
La media de los tres valores objetivos que hemos hallado es de 212.238 euros. Ese es el valor objetivo de ese piso. Cualquier precio que paguemos más allá de
212.238 euros es lo que
llamaremos un sobreprecio pagado. El sobreprecio pagado es la diferencia entre el valor objetivo y el precio que pagué por el piso. Para este piso en concreto el propietario pretendía 600.000 euros cuando el valor objetivo está en 212.238 euros. El precio fue finalmente vendido a 425.000 euros, es decir el sobreprecio pagado por la compra de este piso fue de:
425.000 – 212.238= 212.762 euros
En posteriores capítulos te diré como llegamos a pagar 425.000 euros por un piso tasado en el año 2005 a 750.000 euros en Madrid. Hay tácticas de compra que funcionan muy bien.
Como te habrás dado cuenta:
Cuando el alquiler que puedo sacar por el piso que deseo comprar, sube también lo hará el valor objetivo del mismo; Cuando los tipos de interés a los que me financio bajan, subirá el valor objetivo del piso que quiero comprar; Cuanto mayor sea el riesgo de impago del alquiler, menor será el precio el cual he de estar dispuesto a comprar el piso. Si lo deseas de otra forma, mayor será el alquiler que habré de exigir para alquilar el piso y, por tanto, la prima por riesgo de impago del alquiler
¡¡¡¡Cuidado!!!!! Con todo lo explicado podrías pensar que, cuando los tipos a los que tú te financias son del 0%, el valor objetivo debería ser infinito. Volvamos a la fórmula de nuevo:
(a-b) / (c+d)
a= Alquileres anuales por ese piso uno similar; b= Gastos por mantener la inversión; c= Tipos de interés a los que yo me financio, en este caso 0%; d= Prima por riesgo de impago del alquiler
Ese error (el de pensar que el problema es la valoración) la cometen los constructores/ promotores e inmobiliarias[20]. Ellos pretenden que, al financiarte tú a un tipo de interés lo más bajo posible, les pagues a ellos por su piso un mayor precio. Este intento va a ser una constante que los constructores/promotores repetirán de forma continuada desde mediados de 2007, cuando las condiciones de financiación y de concesión de préstamos hipotecarios pasen a ser mucho más severas. De esta forma se intenta mantener el precio de los pisos lo más alto posible y, como consecuencia inmediata de ello, mantener su nivel de beneficios disparatado. 1.4. OTRAS FORMAS DE VALORAR UN PISO
Otra forma de valorar un piso es el llamado
método PER. Me remito a Juan Ramón Llano quien explica muy bien este método (…) es esencial comparar el precio del alquiler con el de la vivienda. Esta relación, heredada del análisis bursátil, recibe el nombre de PER. Cuanto más alto sea el PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad cuesta 480.000 euros y podemos alquilarlo por 12.000 euros anuales, su PER será de 40. Esto significa que tardaríamos 40 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. O, dicho de otra manera, los servicios que esa vivienda presta (alquiler) son muy poco valorados en el mercado en relación con el precio desproporcionadamente elevado que estamos pagando. En cambio, una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión, ya que, ahorrándonos cinco años de alquiler, recuperamos el capital que hemos inmovilizado. La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007; esto es, el alquiler era mucho más barato que la
vivienda en propiedad. Al concluir 2008 había caído a 27, lo que significa que esa sobrevaloración del precio se había corregido relativamente. ¿Hasta cuándo debería reducirse? La media histórica del PER en España está sobre 19, lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una. Aunque, desde mi punto de vista, si lo que le preocupa no es pagar malos precios, sino pagar buenos precios, no compre a más de un PER 15.(…)[21].
Como ves en este método no se tiene en cuenta cuál es el riesgo de que ese alquiler no se llegue a cobrar. Yo pienso que este elemento es muy importante. Me parece que no tenerlo en cuenta es como comprar un bono sin calcular cuál es la probabilidad de que el deudor nos devuelva el dinero prestado. Por este motivo prefiero usar el método que te he explicado. Un método que me ha parecido muy interesante es el descrito por Tristán,
subastero profesional y autor de la bitácora Subastas Judiciales: “Los subasteros nos estamos jugando nuestro propio dinero y por eso hacemos unas tasaciones mucho más realistas que las de las tasadoras o las agencias inmobiliarias. Luego ofrecemos en subasta hasta el 80% como máximo del valor en que hayamos tasado la vivienda. De esta manera, si ofrecemos 80.000 euros por una casa en una subasta, significa que la hemos valorado en 100.000 porque esa es la cantidad por la que vamos a poder venderla sin problemas. Hace unos meses presencié una subasta de un piso de 120 metros cuadrados en la calle Luchana de Madrid en la que una conocida subastera se quedó el inmueble por 350.000 euros, lo que quiere decir que lo había tasado en unos 440.000. En los portales inmobiliarios, los pisos en esa calle no bajaban de 5.000 euros el metro cuadrado, lo que quiere decir que por esa vivienda se pediría la astronómica cifra de 600.000 euros”, explica Tristán. “En España los precios han bajado, pero muchos propietarios aún no lo saben. Ya se
enterarán”[22], concluye.
Este método me parece muy bueno para coger el pulso al mercado en un momento determinado, ya que se basa en el precio de transacciones reales. El único problema es que el mismo no hace referencia a una valoración financiera fundamentada en el rendimiento de esos activos (el piso), sino que se refiere a precios de un día concreto. Si usáramos este método como el válido para dar precio a un activo, podríamos legitimar desde el punto de vista financiero los precios alcanzados en el período 20002006. Yo creo que no sería correcto. Aún así, me parece un procedimiento muy interesante. 1.5. ¡NO TE DEJES ENGAÑAR!
De
todo
lo
anterior
se
deducen
las
siguientes consecuencias:
1. el valor objetivo de un piso sí es calculable; 2. cuanto más te separes (por arriba) del valor objetivo del piso, mayor será el sobreprecio pagado y peor la compra que estés realizando; 3. el sobreprecio pagado te perjudica a ti y beneficia a quien te está vendiendo el piso y al que te lo financia: el primero porque te endosa la prima por riesgo de impago de alquiler o la poca rentabilidad del mismo; el segundo, porque si no compras no te puede prestar su dinero y, por tanto, no recibe los intereses que devengaría un mayor crédito.
CAPÍTULO II
SITUACIÓN ACTUAL DE LOS PRECIOS DE LOS PISOS Y DE ALQUILER. SU EVOLUCIÓN EN LOS ÚLTIMOS AÑOS.
Tesis: 1. Los precios de tasación que publica el Gobierno inducen al error. Hay razones de peso para pensar que el único objetivo de esta información es beneficiar a los bancos, cajas y al grupo de presión de las constructoras en perjuicio de los ciudadanos de manera que éstos nunca conozcan las bajadas reales del precio de los pisos;
2. Dado que los datos facilitados por el Gobierno no son reflejo fiel de lo que sucede en el mercado, debemos examinar qué estadística accesible a los ciudadanos es fiable. En este sentido, la estadística ofrecida por TECNOCASA es la más adecuada dado que no recoge los precios de salida sino los
finales, es decir, a los que efectivamente acaban vendiéndose las casas;
3. Una vez analizadas las fuentes debemos proceder a estudiar los datos con la siguiente conclusión: los precios de los pisos de segunda mano en las grandes urbes españolas han bajado ya, por lo menos, el 35,43% de media en términos reales (es decir, teniendo en cuenta la inflación). Esta bajada corresponde al período comprendido entre el segundo semestre de 2006 y finales de mayo de 2010. En términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación) la caída fue del 30,04%;
4. En mi opinión, los precios de los pisos caerán de media el 65-70% en términos reales desde su punto más alto (correspondiente al segundo semestre de 2006);
5. Los precios de los alquileres de viviendas han caído ya en el período inicios 2008-principios de 2009, un 35% de media.
2.1. PRECIOS DE TASACIÓN, DE SALIDA Y DE COMPRAVENTA
Resulta preciso hacer una serie de aclaraciones relativas a los términos que vamos a emplear:
Precio de tasación Es el precio del piso fijado por la tasadora de un banco o caja. La tasadora toma como referencia una serie de datos con la finalidad de determinar el valor (y su correspondiente precio) del inmueble: el precio del alquiler en la zona, las medidas de la casa, las alturas, las reformas necesarias, el precio efectivo de venta de pisos similares en la misma zona, etc.
Precio de salida Es el precio al cual el vendedor pretende vender el piso.
Precio de compraventa efectiva Es el precio al cual vendiéndose realmente.
el
piso
acaba
2.1.1. PRECIO DE TASACIÓN: ESTADÍSTICA DEL MINISTERIO DE VIVIENDA
El banco parte de la ficción de que, en condiciones normales de mercado, será capaz de vender la garantía hipotecaria del préstamo (tu piso) al precio de tasación y, de esta forma, recuperar el importe que te haya prestado. Por ello, es fundamental para el banco o caja hacer una tasación lo más adecuada posible a la realidad. La tasación,
incluso, debería prever la posibilidad de una eventual bajada en el precio de los pisos a lo largo del tiempo. Ten en cuenta que los préstamos se pactan a veinte, treinta, cuarenta e, incluso, cincuenta años[23]. Y durante todo este tiempo el inmueble (su valor) debe servir de garantía en caso de impago del préstamo. Es, en consecuencia, esencial para el banco o caja que la garantía mantenga su valor a lo largo del tiempo de vida del préstamo. En una situación ideal sucedería lo siguiente: el banco o caja ajustaría la tasación al valor real del piso; de acuerdo con el valor que hubiera obtenido fijaría un precio para el piso, y de acuerdo con ese precio, determinaría el importe que te facilitaría para comprar, precisamente, el mismo piso que luego le servirá de garantía. Lo fundamental es que la garantía pueda venderse por un precio, al menos, similar al del importe de la deuda que quede por
pagar. Sin embargo, la realidad de los préstamos de bancos y cajas y de sus tasaciones queda muy lejos de esta situación ideal y es una de las razones fundamentales que nos han llevado a la actual burbuja inmobiliaria. ¿Por qué? Imagínate, querido lector, la siguiente situación: en un mercado determinado los bancos desean prestar dinero, pero no lo harán si consideran que el prestatario no puede devolverles el importe prestado. Para asegurarse la devolución del dinero los bancos y cajas exigirán garantías que en caso de impago se ejecutarán. Es esencial para el prestamista que en caso de ejecución de las garantías en subasta pública, éstas alcancen un precio similar, al menos, a lo que reste de pagar de deuda. Pero las garantías sirven para asegurar una deuda muy larga en el tiempo por lo que deben alcanzar un precio mínimo durante un período muy largo, es decir: dentro de veinte
años, por ejemplo, es posible que el prestatario deje de pagar las letras del préstamo por lo que es esencial para el banco o caja que llegado el caso puedan ejecutar, realizar o vender la garantía con la seguridad de que les pagarán por ella una cantidad igual al importe de la deuda que quede por pagar. ¿Cómo puede valorar el banco o caja la calidad (el precio de mercado) de la garantía dentro de veinte años? Mediante complicados modelos matemáticos y de acuerdo con las informaciones actuales y las previsiones económicas sobre la evolución del precio de los pisos. Ahora imagínate que el banco o la caja no hace bien los deberes, que sus ansias de prestar son superiores a hacerlo con prudencia, que no le importan los riesgos que pueda correr por haber prestado a personas que sabía que objetivamente no le podían devolver el dinero, o que en caso de
variar ligeramente sus circunstancias, no podría en ningún caso devolver el dinero prestado. En tal caso, al menos, la prudencia en las garantías solicitadas supliría parcialmente la imprudencia de prestar a quien se sabía o podía preverse que no lo podía devolver. Ahora imagínate que incluso las garantías solicitadas para asegurar el pago del préstamo estaban sobrevaloradas porque a los mismos bancos y cajas que prestaban les interesaba. Es una pescadilla que se muerde la cola: cuanto más dinero te presto más dinero gano en intereses; cuanto más diga que vale tu casa más dinero te tendré que prestar para que la puedas comprar. ¿Quién tasa la casa? El mismo que da el préstamo: el banco o la caja. Por tanto, quien prestaba el dinero y tasaba las garantías (medía la calidad de éstas) era a su vez el más interesado en que el bien adquirido (que es lo mismo que decir la
garantía) tuviera un precio lo más alto posible. Esto supone un problema gravísimo de base: se presta dinero contra unas garantías de escasa calidad porque era más importante prestar que asegurarse la devolución de lo prestado; se ganaba más por el sobreprecio de las casas que por el préstamo en sí. El sistema funciona magníficamente siempre que el precio de las casas suba, pero el sistema cae cuando las casas empiezan a bajar de precio y/o sencillamente no se compran ni se venden y el sistema se hunde cuando quienes compraron sus casas han perdido sus respectivos trabajos y no pueden pagar el precio de los préstamos. El sistema termina de hundirse cuando, además, el precio de los pisos empieza a bajar que es lo que sucede a partir de 2006. Quienes han adquirido un inmueble se encuentran con la siguiente situación: tienen un piso que no pueden vender y, por tanto,
no pueden realizar el supuesto beneficio que creían hacer cuando compraron; no pueden pagar el precio de los préstamos porque se han quedado sin trabajo; el piso que les prometía suculentas ganancias empieza a bajar de precio; los pisos empiezan a suponer un lastre para sus ya maltrechas economías ya que han de pagar impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y la famosa tasas de gestión de residuos orgánicos, entre otros, y por el pago de los gastos de comunidad y derramas. El propietario se empieza a poner nervioso porque los pisos “que nunca bajan” se están convirtiendo en su tumba financiera. Por otro lado, los bancos y cajas se encuentran con la siguiente situación: los prestatarios empiezan a dejar de pagar las cuotas de los préstamos; cuando empiezan a ejecutar las garantías (los pisos) que aseguraban (cubrían) el pago de los préstamos, se dan cuenta de que el precio de las garantías no
alcanza para pagar el importe del préstamo por lo que el banco o caja empieza a dejar de recuperar el importe de los préstamos que concedió; empieza a acumular pisos por las razones que expondremos más adelante. Al reemplazar el dinero prestado por las casas, el banco o caja empieza a tener escasez de dinero líquido y un superávit de casas que no puede vender y transformar en dinero. En una situación de libre competencia la historia continuaría de la siguiente manera: los bancos menos prudentes irían al concurso (la antigua quiebra) y sus acreedores perderían todo o la mayor parte del importe de sus acciones y los empleados irán al paro. Los accionistas, que invirtieron en una empresa poco competitiva que se ha ido a la quiebra, pierden su inversión; los ciudadanos que no puedan pagar ordinariamente sus deudas irían también al concurso (la antigua quiebra): todos sus bienes se embargan, se
ponen a la venta y con el dinero que resulte se pagará a los acreedores en la forma prevista en la propia Ley concursal (artículo 89 y siguientes). Sin embargo la historia no ha sido así. En España la historia se ha desarrollado de forma distinta. En vez de haberse dejado caer a los bancos y cajas que habían visto desplomarse el valor de mercado de las garantías de los créditos que habían concedido, es decir, que habían visto cómo el precio de los pisos bajaba fuertemente, el Banco de España interpreta normas contables de forma muy “creativa”. De repente, los bancos y cajas no se ven obligados a declarar el valor real de los activos (pisos que tienen y deudas que la gente tiene contraídas a su favor) sino a un nuevo valor. Resulta que este nuevo valor no refleja la realidad del mercado sino que coincide con aquel que las cajas/bancos necesitan con el fin de no tener que declararse en quiebra. A la vez, el Gobierno
crea un fondo nacional mediante el cual compra a precios sobreinflados activos de los bancos y cajas. Es decir, el Estado, con el dinero de todos y todas, compra a cajas y bancos bienes a precios muy por encima del mercado. De esta forma se consigue salvar al banco/caja y, por otro lado y mucho más importante, no se obliga a los dirigentes de bancos y cajas a tener que hacer frente a las responsabilidades derivadas de una malísima gestión de sus entidades. A la vez, se comienza a expandir desde todos los estamentos políticos –las propias cajas y bancos y las empresas del sector de la construcción– la idea de que “es un buen momento para comprarse un piso”, a pesar de ser falso. Lo que se busca es que el ciudadano de a pie adquiera esos pisos que cajas, bancos y constructoras tienen en su propiedad, a precios muy por encima del que los potenciales compradores estarían dispuestos a comprarlos en caso de que
supieran cuál es la situación real del mercado y cuál es la velocidad de su descalabro. Esta táctica de ocultación puede funcionar siempre y cuando se den simultáneamente las siguientes condiciones:
Que el Gobierno, cajas y bancos, además del sector inmobiliario, participen de forma coordinada; Que el Banco Central Europeo siga financiando a los bancos y cajas, algo que continuará haciendo mientras considere que su supervivencia es fundamental para el conjunto de la zona del Euro y que las dificultades en el sector financiero europeo en general persistan;
Que el Banco de España continúe con su política activa de ayudar a las cajas y bancos a ocultar sus pérdidas; Que los tipos de interés bajos persistan; Que los ciudadanos sigan creyéndose el bulo de que es un buen momento para comprar y que, de forma artificial, mantengan los precios de los pisos muy por encima de donde estarían en caso de que no se les ocultara la verdad; Que los bancos y cajas no se vean obligados a sacar al mercado los cientos de miles de pisos que poseen.
Encuentro que la amenaza al éxito de esta
política, para el año 2011 y sucesivos, será la subida de los tipos de interés. Ésta llevaría a que los deudores de los bancos se vieran sometidos a una mayor presión al subir sus cuotas hipotecarias (recordemos que la mayor parte de las hipotecas en España son a tipo de interés variable). Como consecuencia de ello, la tasa de impagos subiría y, por tanto, las pérdidas para los bancos y cajas. Un riesgo también real es la impresión, cada día más imperante, que la población tiene de que los precios de los pisos están bajando más de lo que las estadísticas oficiales reconocen y de que lo van a seguir haciendo. Es difícil para el Gobierno, cajas y bancos y el sector inmobiliario lanzar un mensaje contrario (el de que es buen momento para comprar y de que los precios de los pisos no bajan) cuando toda la población está experimentando el proceso contrario en su entorno más cercano. No hay
más que acercase a los foros de Internet con el fin de palpar cuál es la opinión de la ciudadanía. No hemos de olvidar que la gente más informada y formada académicamente de un país es la que mayor cultura de uso del Internet tiene. Desde más o menos mediados de 2007 la opinión que se tiene en los mismos del mercado inmobiliario es muy negativa; esta visión negativa se ha acentuado durante los últimos meses coincidiendo de pleno con el aumento del número de declaraciones que inducen al error que el Gobierno, el sector de la construcción y los bancos y cajas han hecho. Hasta el uno de enero de 2011 seguirá existiendo en España la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual. Aprovechando este hecho, el 19 de diciembre d e 2009, el Ministro de Trabajo Celestino Corbacho, animará a la población a comprarse una casa en 2010[24]. Lo mismo hará que el Secretario de Estado de
Economía, José Manuel Campa, el 6 de enero d e 2010 en una entrevista a la agencia Europapress[25], el último informe de coyuntura del mercado inmobiliario español publicado por Bankinter en diciembre de 2009[26] o Pedro Pérez, secretario de uno de los grupos de presión por la defensa de los intereses de las constructoras (el G-14)[27], el 14 de enero de 2010. Fueron los políticos de turno los que eligieron a dedo a los gestores de las cajas. En muchos casos se escogió a personas no por su capacidad técnica sino por su cercanía a los resortes de poder político. Como último ejemplo quiero mencionar el nombramiento de Rodrigo de Rato como máximo dirigente de Caja Madrid. En ningún momento se abrió un proceso para escoger al mejor; más bien se trataba de colocar a “uno de los nuestros”, del grupito, de los amiguitos de unos y otros sin atender en ningún momento a capacidades técnicas.
Aunque sepa que el deudor no podrá pagar, el banco y caja no tiene interés en que el propietario del piso se declare insolvente. Para evitarlo, le concederá una novación de la hipoteca, es decir, la ampliación del préstamo hipotecario a más años. El fin es claro: no tener que contabilizar más morosos con el fin de aparentar una mejor situación de la caja o banco de turno. Buena prueba de esta política de ocultación de la realidad son los datos del Colegio de Registradores, que demuestran un espectacular aumento en las novaciones hipotecarias[28]. En un país normal, y ante la constatación de que el deudor simplemente no podrá devolver nunca el dinero ni aunque se amplíen los períodos de devolución de la deuda, se hubiera procedido a la ejecución de la garantía hipotecaria. Esto quiere decir que se hubiera vendido el piso con el fin de cobrar lo aún adeudado. Esto hubiera llevado a recuperar una cantidad de dinero muy
inferior de lo que se debe al banco: precisamente tener que reconocer que sólo se está recuperando una parte de las deudas existentes (multiplicada por varios millones, ya que millones son las hipotecas impagadas que existen en España) es lo que intentan a toda costa evitar los bancos y cajas. El interés que tienen los bancos/cajas de embargar viviendas es mínimo. Ellos mismos son conscientes de que si el número de embargos fuera masivo, el precio de los pisos que tienen como garantías de las deudas que se les adeudan se desmoronaría. Esto significaría la de-saparición de muchos bancos/cajas. Por esta misma razón, la prioridad absoluta de estos es mantener al deudor en el piso mientras que pueda pagar, por lo menos, los intereses de la deuda hipotecaria. Por estas razones los bancos/cajas no tienen ningún interés en que los potenciales
compradores sepan cuáles son los verdaderos precios de mercado de los pisos. A ellos les sigue interesando mantener la ficción de que los precios de los pisos nunca bajan y que los suyos, los que tienen como garantía hipotecaria de la deuda que se les debe, están por encima de lo que los hipotecados les adeudan. Los bancos /cajas se ven en la necesidad de dar una valoración de los pisos que tienen como garantía superior a los que el mercado daría. El objetivo es claro: si ellos acomodaran los precios de tasación de los pisos a los precios a los que podrían venderlos en el mercado, estarían reconociendo directamente que los precios de las casas se hunden. Como el público tendría una confirmación más de que los precios de los pisos bajan, postergaría aún más la compra de un inmueble a la espera de que el precio del
bien que desea adquirir (el piso) bajara aún más. De esta forma, los que desean comprar esperarían pagar un menor precio por los pisos que la caja/banco sacara a pública subasta tras haberlos embargardo. Al desaparecer compradores potenciales, los precios se hundirían aún más. Analicemos: como explicaremos después, los precios de los pisos desde el segundo semestre de 2006 hasta finales de mayo de 2010 han bajado el 30,04% en términos nominales. Resulta que el banco concedió una hipoteca de 100.000 euros en 2006 y que ahora vende el piso con el 30,04% de descuento al no darles más el mercado: la pérdida para el banco es de 30.040 euros:
100.000 euros –30.040 euros= 69.960 euros
Imagínate, además, que como hay una tasa de paro en aumento y mucha gente no puede devolver la deuda, las cajas han de proceder a embargar muchos pisos. Dado que existe saturación en el mercado, los precios de posible venta de las casas bajan. Al final, el piso no se vende ya a 69.960, sino tal vez a 55.000 euros o menos. ¿Cuáles serían las consecuencias para el banco? Muy posiblemente desastrosas, ya que las pérdidas en las que incurriría harían que tuviera serias dificultades para devolver el dinero a sus impositores (personas que han depositado su dinero en el banco/caja y a quienes el banco/caja se lo debe). Es decir, el banco está quebrado: el valor de lo que tiene (los activos: pisos y demás) es muy inferior al de las de deudas (dinero que te debe a ti como ahorrador/impositor). Esto es lo que sucedió en el año 2007 a bancos como IKB y Sachsen LB en Alemania o a Bear Sterns y a Lehman Brothers en 2008
o a la Caja de Ahorros Castilla-La Mancha en marzo de 2009. En todos estos bancos/cajas el valor de las deudas era muy superior al de lo que el banco/caja tenía. Para que veas claramente la relación entre los datos de las cajas/bancos y la estadística del Ministerio de Vivienda, has de saber que: La estadística de los precios del Ministerio de Vivienda publicada recoge precios de tasación (no de salida ni de compraventa efectiva); El Ministerio toma los precios de tasación constatados por ATASA; ATASA es una sociedad participada en su gran mayoría por entidades que, o bien son propiedad de bancos o de cajas, o bien tienen a estos como sus mayores clientes; Los bancos valoran los pisos que han embargado por impago de deudas a los precios de tasación y no a los de mercado,
es decir, dan precios que les son facilitados por ATASA. No se te olvide: los asociados de ATASA son bancos y cajas que tienen todo el interés del mundo en presentar un valor de mercado para los pisos que les pertenecen lo más alto posible.
2.1.1.1. DESCRIPCIÓN Y LIMITACIONES DE LA MISMA
El Ministerio de Vivienda usa los datos facilitados por las empresas de tasación asociadas a ATASA[29]. ATASA es la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración. Pero ¿quiénes son sus miembros? Según la página web de ATASA[30] sus miembros son cajas de ahorros, bancos y constructoras.
Ahora te formulo una pregunta lector ¿qué crees que van a hacer las tasadoras cuando les pidan que valoren los pisos que van a ser comprados y que van a servir de garantía (al ser hipotecados)? Opción uno: harán su trabajo de forma ética señalando cuál es el valor para que el comprador (que es en definitiva quien paga la tasación) sepa qué es lo que está comprando y, consecuentemente, el precio real del piso tasado; opción dos: valorarán (y, por tanto, fijarán el precio) lo más alto posible para que la rueda no deje de girar, de manera que las cajas y bancos (las dueñas en definitiva de las tasadoras) puedan seguir prestando dinero y las constructoras (las que dan de comer a las empresas tasadoras y de cuyas ventas viven los bancos y cajas) puedan seguir fabricando pisos. Tú decides qué te parece lo más plausible aunque la realidad ya ha respondido a esta pregunta. Vamos a ir miembro por miembro de
ATASA[31] y lo que dicen sobre quiénes son
sus accionistas en sus propias páginas de Internet. De los 38 miembros de ATASA, 13 pertenecen a bancos o cajas[32] y 25 se dicen independientes[33]. Lo que está claro es que ambos grupos de empresas dependen de las cajas/bancos para su actividad, ya que estos son sus más importantes clientes. Es decir, existe claramente una relación de dependencia entre las tasadoras y los bancos/cajas. De lo anterior resulta lo siguiente:
Una parte muy importante de las entidades de tasación pertenecen a entidades financieras y de crédito, sean éstas bancos o cajas de ahorro; Las que no pertenecen mayoritariamente a las cajas de
ahorro o a los bancos, manifiestan al menos que sus clientes son estas mismas entidades; Estos mismos bancos y cajas obtienen pingües beneficios derivados de sus tasadoras, que se añaden a los intereses que te cobran por el préstamo: estos beneficios salen del bolsillo de los consumidores;
Visto lo que ha sucedido hasta ahora se puede afirmar lo siguiente: que las tasadoras no han hecho adecuadamente su trabajo en dos momentos fundamentales: 1) cuando se hinchaba la burbuja, porque al sobretasar los pisos conseguían en doble efecto: por un lado los bancos y cajas (sus propietarios y/o clientes únicos) podían
prestar más dinero del realmente necesario y de esta manera aumentar sus ya enormes beneficios; por otro, los ciudadanos de a pie creían a pies juntillas el famoso adagio de que “los pisos nunca bajan” y que podrían vender su piso con beneficios aún más exuberantes (recuerda que el nuevo comprador también tendría que pedir prestado al banco o caja el dinero con el que comprar el piso); 2) cuando la burbuja estalló, porque al sobretasar los pisos evitaban trasladar al comprador la información efectiva de que los pisos habían empezado a bajar de precio de manera que pudiera no llevar a cabo la operación o esperar a que el precio se hundiera aún más. Recuerda que en este caso se producía un doble efecto adverso para el banco al no venderse el piso y/o al bajar de precio: dejaba de prestar dinero porque no se compraba el piso por lo que dejaba de ganar dinero; la garantía que
aseguraba la devolución del precio del préstamo quedaba “tocada” frente a terceros, puesto que el nuevo comprador sabría que el piso que quería adquirir no lo valía en términos monetarios; el actual titular del piso que ya no pudiera pagar el precio de las letras por la subida del Euríbor no podía deshacerse de su piso y trasladar este enorme problema al comprador siguiente. En definitiva, la fiesta se acabó[34]. Yo defiendo que: las tasadoras asociadas a ATASA (recordémonoslo: pagadas o participadas por los bancos/cajas) están ofreciendo como precios de tasación, precios que están muy por encima de los alcanzables en el mercado, pero que vienen muy bien para tapar los agujeros patrimoniales de las cajas/bancos.
Gonzalo Bernardos, vicerrector de Universidad de Barcelona nos dirá
la el
12/02/2010: Pregunta: “¿Qué opinión le merecen las cifras de venta de viviendas que sirve el INE y la estadística de precios que publica el Ministerio? ¿Cree que reflejan la realidad del sector? Gracias.” Respuesta: “Hola, Buenos días. Son estadísticas realizadas por Pinocho. Es decir, más falsas que un euro falso. Te pongo un ejemplo indicativo de su fiabilidad: desde el año 2000 se terminaron más de 415.000 viviendas, no obstante el año que más se vendieron fueron 412.000 (año 2007). Entonces, ¿cómo pudo formarse una burbuja inmobiliaria si la oferta era notablemente superior a la demanda?, ¿cómo pudo el precio de la vivienda entre 20000 y 2006 subir una media del 13,3%? La explicación es obvia: las estadísticas del Ministerio de Vivienda (tampoco las del INE) no se ajustan a la realidad[35]”.
La creadora de esta estadística, la anterior Ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, dijo el 24/03/2010:
Pregunta: “¿Qué fue lo más importante que se llevó a cabo durante su mandato?” Respuesta: “No había nada y todo se hizo. Desde el ámbito estadístico, crear índices de precios de la vivienda, porque lo único que había era de vivienda libre. Se fueron creando muchos más indicadores, más índices porque yo creo que es importante. Un mercado funciona cuando hay información, cuando hay transparencia, si no el mercado se convierte en oligopolio y no funciona[36]”.
Con lo que te he explicado anteriormente, los comentarios los pones tú. Estas mismas declaraciones son las que María Antonia ya había hecho hacía un par de meses en El Mundo (el 06/11/2009).[37] 2.1.1.2. ESTADÍSTICA TINSA
M e n s u a l m e n t e TINSA (Tasaciones Inmobiliarias S.A.) publica un índice de precios de tasación.
En su página de Internet dice sobre sí misma que Aplicar una norma rigurosa en la recogida de datos garantiza la calidad final de cualquier estadística. En el caso de las estadísticas sobre vivienda, esta condición cobra mayor relevancia, dada la complejidad técnica de los inmuebles cuya evaluación requiere, además, la participación de un experto adecuadamente formado. En España la legislación que regula la actividad de tasación (ECO 805/2003 y anteriores) contempla estas recomendaciones de manera explícita, trasladándolas a una metodología de obligado cumplimiento que define los criterios de medición formal de variables y atributos de los inmuebles, los métodos aplicables para estimar el valor de tasación, y la cualificación exigible a los técnicos tasadores que realizan los informes. Todo ello bajo la supervisión del Banco de España, que controla la actividad garantizando el adecuado cumplimiento de la normativa vigente.
(…) Su cualificación, experiencia y rigor en la aplicación de la norma redundan en la recogida de información fiable y homogénea dentro de un mercado complejo, frente a otras fuentes con datos de dudosa procedencia o alimentadas por personal no experto.
¿A quien pertenece TINSA ? ¿Por qué tiene tanto interés en decirnos en Julio de 2009 que “El descenso en el valor de las viviendas suaviza su pendiente en Julio[38]”? TINSA es una tasadora que pertenece al 100% tanto a la CECA como a 36 cajas de ahorros. La CECA es la Confederación de Cajas de Ahorros Españolas. Ahora plantéate las siguientes cuestiones, como ya lo hicimos al referirnos a la estadística de ATASA :
¿Va a ser TINSA capaz de valorar de forma seria unos pisos cuando tiene el mayor
interés del mundo en que los compradores tengan la impresión de que los mismos “valen” lo máximo posible?; ¿Va a ser TINSA capaz de decirnos cuál es el valor de un piso cuando resulta que la misma TINSA y sus propietarios son quienes han tenido un papel fundamental en las valoraciones de los pisos que servían como garantía para la concesión de los créditos hipotecarios que se demostraron totalmente irreales y posibilitaron la creación de la burbuja?
es consciente de que la mejor situación para ella sería poder decir que los precios de las casas aumentan ya que la consecuencia lógica de tal comportamiento sería que la gente compraría pisos al pensar que los precios de los mismos subirán en el futuro. A estas alturas, esto ya no es creíble. TINSA
A través de experiencias personales, la gente es consciente de que los precios de los pisos (los de compraventa efectiva) están bajando, aunque muy pocas personas conocen a qué ritmo tiene lugar este descenso. Si TINSA intentara mantener que los precios suben o que los mismos se han mantenido, perdería legitimidad debido a que los potenciales compradores, a través de experiencias personales acumuladas en los últimos meses, sí que creen que ha habido una bajada y no se creerían ninguna de los dos tesis anteriores. Muy posiblemente TINSA sabe que en las grandes ciudades los precios de los pisos han bajado mucho más del 9,7% del que habla en sus análisis de julio de 2009. Pero convencer a la gente de bajadas mayores sería tirar piedras contra su propio tejado. De esta forma, la gente postergaría la compra de un
piso al pensar que los precios de los mismos se están realmente desmoronando por todos los frentes. TINSA tira por el camino del medio. No
reconoce que los pisos han bajado tanto en las grandes ciudades, pero si un pequeño 9,7% que es una bajada muy moderada y que concuerda con lo que la gente en general piensa que esta sucediendo en el mercado inmobiliario. Entra dentro de ese “aterrizaje suave”, “moderación de los precios” y demás embustes que nos han intentado vender como ciertos. Al decir que la bajada modera su pendiente en julio (otro predicado falso, tal y como demostraremos más adelante), se intenta reforzar la visión de que el ritmo de las bajadas están comenzando a descender y de que “es un buen momento para comprar”. TINSA es miembro de ATASA . Como sabemos, el Ministerio de Vivienda publica
en su página como índice de precios de la vivienda los datos que recibe de ATASA . 2.1.2. PRECIO DE SALIDA
Estos son los precios que los propietarios de los pisos pretender obtener por los mismos. Hay dos estadísticas que explicaremos a continuación que los recogen muy bien. Una es la creada por la Universidad de Navarra en su campus de Barcelona y otra la editada y actualizada todos los días en la página del Preciómetro. Vamos a analizar cada una de ellas y comentaremos sus ventajas y desventajas. 2.1.2.1. ÍNDICE FOTOCASA[39]
Descripción:
Recoge precios de salida de pisos de segunda mano; La recogida de los precios de los pisos se realiza en puntos aleatorios de España que se entienden son representativos de lo que esta sucediendo en el mercado; La recogida de datos se lleva a cabo a lo largo del mes correspondiente a cuya finalización se publica; Es de periodicidad mensual y toma los precios de enero de 2005 como partida. La referencia es una escala de 100 unidades.
Ventajas Sigue una predeterminada;
sistemática
Recoge datos mensuales; Recoge sólo los precios del mercado
de segunda mano. Este mercado se puede adaptar mucho más rápidamente a los precios de la demanda que el de primera mano y, por ello, es para mí una primera indicación de por dónde van a ir los precios de los pisos en el mercado de primera mano/nueva construcción. Pueden adaptarse más rápidamente porque su venta no está adscrita a la necesidad de un banco de devolver con el dinero de la venta el dinero a sus impositores.
Desventajas Esta iniciativa cuenta con el apoyo Banesto. A causa de la gran marea embargos que se han producido en mercado inmobiliario, existe el peligro
de de el de
que Banesto pueda hacer presión sobre la Universidad de Navarra con el fin de que esta “endulce” la realidad, es decir, que no la muestre tal y como es. Banesto tiene un buen número de pisos en venta y lo último que le interesa es que los potenciales clientes piensen que los precios de los pisos se desmoronan. Esto alimentaría aún más la espiral de bajada de los precios; No recoge los precios de compraventa efectiva y, por tanto, es necesario calcular la diferencia media que existe entre precios de salida y los precios de compraventa; Es difícil saber si el universo de estudio, los precios cuyo desarrollo sigue el índice, son representativos de lo que sucede en el mercado en general; Puede ser que, tal y como reclama para sí en su propia página, este índice sea el que use la ONU para seguir el desarrollo del mercado en España. Aún así no es el más
indicado para ello. El mejor índice es el creado por TECNOCASA unido a los datos del índice de Fotocasa. Luego mostraré cómo fusionamos los resultados de ambos índices con el fin de llegar a una descripción muy precisa de lo que esta sucediendo en el mercado de venta de pisos de segunda mano
2.1.2.2. INDICE EL PRECÍOMETRO[40]
Descripción Recoge los precios de salida de pisos de segunda mano del conjunto de España; La recogida de los precios de los pisos se realiza todos los días sobre el conjunto de pisos que están registrados en la base de datos.
Ventajas Es realizado de forma diaria, de suerte tal que puedo ver cuál ha sido el desarrollo en porcentaje del precio de salida de los pisos; Desde el inicio de la acumulación de datos en marzo de 2005 me permite conocer para cualquier período de tiempo hasta el día de hoy, cuál es el desarrollo de los precios en aquel período que yo desee para el conjunto del país, por Comunidades Autónomas, provincias o incluso municipios;
Recoge pisos en todo tipo de zonas de venta, independientemente de su clase económica, lo cual es una gran ventaja.
Desventajas Este índice no recoge los precios de compraventa efectiva, de ahí que lo que es capaz de indicarnos es la tendencia en el desarrollo de los precios de los pisos; Así como en las grandes ciudades este índice es representativo de los precios de salida al recoger un buen número de pisos, en las ciudades pequeñas no es eficaz, al no existir demasiados pisos en venta. 2.1.3. PRECIO DE COMPRAVENTA EFECTIVA. EL ÍNDICE TECNOCASA[41]
Junto a los dos tipos de índices anteriores existe un tercero. Se trata del índice TECNOCASA .
Descripción[42] Recoge la media de los precios de pisos en compraventas realizadas durante un período de seis meses y en los cuales la red de TECNOCASA ha actuado de intermediadora. TECNOCASA cuenta con una extensa red de ventas repartida por toda España; Se centra en barrios de economía media, media-baja, baja y muy baja de las ciudades más importantes de España;
Recoge los precios de las ventas constatadas durante un semestre en el mercado de segunda mano. Así, en los precios registrados en el período desde el uno de enero hasta el 30 de junio la transacción media estudiado ha de corresponder al 30 de marzo. La fecha del 30 de marzo está a la mitad entre el 1 de enero y
el 30 de junio. Para el semestre que va desde el 1 de julio hasta el 31 de diciembre sería el 30 de septiembre.
Desventajas Sólo sale unos cuatro meses tras la finalización del semestre estudiado. Es decir, para los datos sobre las ventas constatadas en el primer semestre del año, la estadística será publicada en el mes de octubre. Para los datos correspondientes al segundo semestre del año la estadística saldrá durante el mes de abril del año siguiente; No es capaz de darnos una visión más que de una serie de zonas económicas de las grandes ciudades. Quedan fuera del estudio zonas de
clase económica alta y muy alta; Sólo recoge las transacciones que son observadas a través de la red de ventas TECNOCASA.
Ventajas Es la única que recoge precios de compraventa efectiva en el mercado de segunda mano. Recuerda que no existe ningún índice para precios de compraventa efectiva en el mercado de primera mano; Al estudiar precios en zonas económicas de medias a muy bajas, es capaz de recoger un porcentaje muy importante de las zonas en su conjunto.
Razones por las que tomo el índice de TECNOCASA como el más indicado para seguir el desarrollo de los precios de los pisos: Es el único que se refiere a precios de venta-efectiva, es decir, a ventas cerradas en el momento de su constatación. Se basa en ventas realizadas en el pasado y constatadas ahora, por lo que sus resultados demuestran con retraso los precios; Recoge una parte amplia de la tipología de pisos con un espectro de clases económicas muy amplio y aplicable a la gran mayoría de los ciudadanos de España, al centrarse en pisos en zonas de clase económica muy baja a media.
2.1.4 ¿CUÁNTO HAN BAJADO YA LOS PRECIOS DE LOS PISOS EN ESPAÑA?
Hemos llegado a la conclusión de que el índice TECNOCASA es el que mejor refleja el comportamiento de los precios de los pisos. Vamos a ver lo que nos dice el índice TECNOCASA [43] desde su creación. Recogeremos cuál ha sido el desarrollo porcentual del precio de los pisos desde su puesta en marcha. Estos son los precios existentes en las grandes ciudades.
Primer paso*
Barcelona
Bilbao
L’Hospitalet de Llobregat
Madrid
Málaga
1º semestre 2004
3154
2638
2685
3081
1757
2º semestre 2006
4487
3588
4186
4043
2163
1º semestre 2007
4481
3693
3710
4143
2163
2º semestre 2009
2975
2830
2430
2714
1694
*Notas metodológicas 1.- Estos precios son siempre en euros/metro cuadrado de la media de los pisos en cuya venta TECNOCASA ha participado; 2.- Con el fin de facilitar la comprensión los precios no incluyen efectos de inflación en el período observado; 3.- La estadística recoge los precios observados durante todo un semestre. Así para el segundo semestre de 2009, se tratará de las transacciones observadas en julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009. Es
decir, la medida de las ventas observadas se produce el 30 de septiembre y el 1 de octubre que es día que está a la mitad del período observado.
¿Por qué he elegido estos cuatro períodos? Por varias razones: primer semestre de 2004, al ser los precios de este mes los primeros que recoge esta estadística; segundo semestre de 2006 y primer semestre de 2007 con el fin de que veas que fue en este período cuando ya comenzaron a bajar los precios de los inmuebles. Fue durante el segundo semestre de 2006 cuando los precios de las viviendas vivieron su apoteosis. Esta estadística desmiente la tesis de que la crisis que padecemos es importada de EEUU. Eso es incorrecto: antes de que la crisis estallara en EEUU ya habían comenzado a bajar los precios de los pisos en España;
Segundo semestre de 2009, por ser el último período que está recogido en la estadística.
Segundo paso
¿Cuánto han bajado los precios de los pisos en términos reales y en términos nominales desde el segundo semestre de 2006 (30 de septiembre/1 de octubre) hasta el segundo trimestre de 2009 (30 de septiembre/1 de octubre)[44]? En términos nominales (=sin tener en cuenta el efecto inflación) las bajadas han sido por ciudad:
L’Hospitalet
Barcelona
Bilbao
de Llobregat
Madrid
Málaga
2º semestre 2006
4487
3588
4186
4043
2163
2º semestre 2009
2975
2830
2430
2714
1694
Bajada de precio en términos nominales
33,7%
21,1%
41,9%
32,9%
21,7%
La bajada en términos reales tiene en cuenta la inflación que se ha producido en el período, mientras que la bajada nominal no. La inflación desde el 30 de septiembre 2006 (el momento más alto en los precios de los pisos) hasta el 30 de septiembre de 2009 fue del 6,2%. Volvamos a nuestros cálculos con el fin de calcular las bajadas en términos
reales: Barcelona
Bilbao
L’Hospitalet de Llobregat
Madrid
Málaga
2º semestre 2006
4487
3588
4186
4043
2163
2º semestre 2009
2801
2665
2288
2556
1595
Bajada de precio en términos reales
37,6%
25,7%
45,3%
36,8%
26,3%
Ahora se plantea la pregunta: ¿qué ha sucedido en el período que va desde el 30 de septiembre/1 de octubre de 2009 hasta finales de mayo de 2010?
Se trata de más de seis meses en los que no sabemos qué ha ocurrido con los precios de los pisos. ¿Habrá alguna forma de saberlo? Sí, sí que la hay y te la voy a explicar. Para contestar con la misma precisión que la que nos han aportado los números anteriores, hemos de volver al índice FOTOCASA al que hacía referencia anteriormente. Hemos dicho que se trata de un índice que recoge de forma sistemática los precios de salida de los pisos en un período de tiempo. Este índice sí que es capaz de decirnos al final de cada mes cuánto se pide por un piso medio de segunda mano. Analicemos lo que ha sucedido desde el 30 de septiembre/1 de octubre de 2009 hasta el 31 de mayo de 2010 en este índice. Vayamos a su página de Internet[45] y empecemos a jugar con los números. Según el índice, los
precios de salida en el período que nos interesa bajaron de 2.374 euros/metro cuadrado a 2.331 euros/metro cuadrado. Esto quiere decir que en este período los precios bajaron otro 1,8% respecto a los precios que se pedían a finales marzo de 2008. Hagamos las cuentas:
2.374 euros – 2.331 euros= 43 euros 43 euros / 2.374 euros= 1,8% de descuento
Muy interesante. Ahora partamos de la siguiente presunción incorrecta, pero que nos será muy útil. Digamos que los precios de los pisos en compraventa, es decir, aquellos a los que los pisos se venden, han bajado tanto como los precios de salida. Esto no es cierto porque, respecto a los precios de salida, las rebajas que han de conceder
los vendedores para quitarse los pisos de encima son mayores en mayo de 2010 que en septiembre de 2009. Aún así, y con el fin de simplificar el cálculo, digamos que la bajada de los precios de compraventa efectiva en el período septiembre 2009-30 de mayo 2010 ha sido igual a la bajada de los precios de salida. Hagamos de nuevo los cálculos sin perder de vista que los precios de salida en ese período han bajado el 1,8% tal y como acabamos de demostrar.
2º semestre 2006
Barcelona
Bilbao
L’Hospitalet de Llobregat
Madrid
Málaga
4487
3588
4186
4043
2163
2º semestre 2009
2975
2830
2430
2714
1694
31 de mayo 2010
2921
2779
2386
2664
1664
Bajada de precio en términos nominales
34,9%
22,6%
43,0%
34,1%
23,1%
Ahora hagamos los mismos cálculos teniendo en cuenta la inflación que existe en el período 30 septiembre 2006-31 de mayo 2010. El Instituto Nacional de Estadística dice que esta fue del 8,4%. De esta forma la bajada en las ciudades estudiadas para el período 30 septiembre 2006-31 de mayo de 2010 es de:
Barcelona
Bilbao
L’Hospitalet de Llobregat
Madrid
Málaga
2º semestre 2006
4487
3588
4186
4043
2163
31 de mayo 2010
2695
2564
2201
2458
1535
Bajada de precio en términos reales
39,9%
28,5%
47,4%
39,2%
29,0%
Ahora hagamos el siguiente ejercicio. ¿Cuál ha sido la bajada de los precios de los pisos en el mercado de segunda mano en las grandes urbes españolas? Fácil: tomemos la bajada de cada una de
las ciudades más importantes y dividámoslas entre su número. Así: 39,9% de Barcelona + 28,5% de Bilbao + ….+37,3% de Zaragoza= 283,4%. Si divides el 283,4% entre el número de ciudades, llegarás a la conclusión que el precio medio de compraventa de un piso de segunda mano en las grandes urbes españolas ha bajado de media el
283,4%/8= 35,43%
en el período que va desde el segundo semestre de marzo 2006 hasta finales de mayo de 2010 en términos reales. Ahora vamos a partir de la siguiente hipótesis: Más bajan los precios de los pisos en
zonas de segunda residencia de playa, es decir, en la costa que en las zonas urbanas; Más bajan los precios de los pisos en ciudades dormitorio que en el centro de la zona metropolitana. Es decir, más bajan los precios de los pisos en Majadahonda o Getafe que en Madrid, o en Baracaldo o Erandio que en Bilbao, o en Tarrasa que Barcelona. Por estas razones podemos decir que el precio de los pisos en España han bajado, como mínimo, de media el 35,43%, teniendo en cuenta la inflación en el período septiembre 2006-mayo 2010. Si te das cuenta la baja nominal desde entonces (la que no tiene en cuenta la inflación) se puede calcular de la misma forma
34,9% de Barcelona + 22,6% de Bilbao + ….+32,1% de Zaragoza= 240,3%.
Diviendo el 240,3 entre el número de ciudades, llegarás a la conclusión de que el precio medio de compraventa de un piso de segunda mano en las grandes urbes españolas ha bajado de media como mínimo
240,3%/8 =30,04% en términos nominales en en el período que va del segundo semestre de marzo 2006 a mayo de 2010[46].
Hay otras personas que se dedican al mundo de la inmobiliaria que hacen declaraciones muy en la línea de que los precios ya han bajado, por lo menos, el 30,04% en términos nominales. Así Gonzalo
Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, el 12 de febrero de 2010: “Pregunta: ¿cuál es la estrategia ideal para vender un piso ahora, en un plazo máximo de 6 meses?¿debemos dejarnos llevar por el regateo del posible comprador?¿o compensará no tener prisa, y esperar al año que viene? Contestación: Poner un precio un 30% inferior al de 2006 (excepto si la vivienda está en la ciénaga de Shrek), hacer una buena publicidad y no aceptar ninguna contraoferta. Muchos promotores y particulares ponen un elevado precio y piensan bajarlo en la negociación entre comprador y vendedor entre un 15% y un 20%. Un gran error porque el elevado precio desincentiva a la demanda a interesarse por la vivienda ofrecida.[47]
También de esta misma opinión es Eduardo Molet, dueño de la empresa inmobiliaria “Red de expertos inmobiliarios” quien el 13 de enero de 2010 afirma “los
particulares
tienen
que
bajar
sus
pretensiones entre un 30% y un 40% desde los máximos alcanzados en 2006 para poder vender[48]”
Lo cierto es que este cálculo de bajada de los precios de los pisos del 30,04% es está en el rango más pequeño de las caídas y mucho menor de lo que aún se nos viene encima. El número de transacciones inmobiliarias se ha visto muy reducido en los últimos dos años, como consecuencia de una oferta muy reacia a bajar los precios y de una demanda expectante de bajadas. Por esta razón, aquellos vendedores que pudieron aguantaron ya que tenían la esperanza de que los precios se recuperarían. En cuando un número significativo de vendedores se vea obligado a vender, y por tanto se acerquen a las pretensiones de precios de la demanda, el número de compraventas aumentará. En ese momento la espiral de bajadas será imparable, sobre todo en un mercado en el que existe muchísima más
oferta que demanda. Saca tú mismo las consecuencias que este proceso puede tener para bancos y cajas. 2.1.5. RAZONES POR LAS QUE LOS PISOS BAJARÁN ENTRE EL 65-70%
Respuesta rápida que en las próximas líneas argumentaré: desde el segundo semestre de 2006 los precios de compraventa de los pisos caerán en términos reales (teniendo en cuenta el efecto de la inflación) entre el 65% y el 70% de media en el conjunto del país. En las zonas de costa o de segunda residencia en general auguro bajadas del 75-80%.
Tal y como hemos calculado más arriba, los precios de los pisos en España ya han bajado e l 35,43% respecto a los precio del segundo semestre de 2006 en términos reales y el 30,04% sin tener en cuenta el efecto de la
inflación. Esto es: Precio del primer semestre de 2006=100 euros. Precio a finales de febrero de 2010 (en términos nominales) 100-30,04=69,96 euros. Precio en términos nominales
Lo que han de bajar aún para llegar a la bajada del 65-70% prevista
Precio segundo semestre 06
100 u.m*
65-70%
A finales mayo 2010
69,96 u.m.
50%- 57%**
Al final del proceso de bajada
30-35 u.m.
0%
*Unidades Monetarias. **Redondeo estas cifras a cero decimales con el fin
de facilitar la comprensión del texto.
Vamos por partes: Cuando me refiero a bajadas del 65-70% desde momento más alto de los precios de los pisos (segundo semestre de 2006), las entiendo siempre en términos reales. Cuanto mayor sea la inflación menores serán las caídas de los precios en términos nominales, puesto que una parte de la caída vendrá determinada por la inflación. No lo olvides: en caso de que el precio de un bien permanezca estático, si existe inflación, el valor real del bien habrá disminuido. En caso de que exista deflación, el efecto será el contrario, es decir, el valor del bien habrá aumentado;
Me refiero a un precio de compraventa efectivo medio real. Esto quiere decir que habrá ciudades dentro de grandes zonas metropolitanas en las cuales los
precios podrán bajar más, en otras menos. La bajada dependerá de otras muchas variables, tales como tasa de paro y número de pisos disponibles en el mercado, entre otras. Para las zonas de playa y las poblaciones satélites de grandes urbes, tales como Toledo y Guadalajara para Madrid, Hospitalet para Barcelona o un Castro Urdiales para el Gran Bilbao, he dado un 7580% como bajada desde el segundo semestre de 2006. La razón es muy sencilla: antes bajarán los precios en la costa y en esas zonas satélites debido a que en éstas han subido más y menos demanda tienen respecto a los grandes centros urbanos. Asimismo, cuantos más pisos de nueva construcción existan en esas zonas y mayores descuentos estén dispuestos a realizar los vendedores (muchos de ellos en
paro) con el fin de evitar perder su piso por no poder pagar su vivienda en la zona urbana. Todos los cálculos los realizo teniendo en cuenta la fórmula que hemos descrito en los capítulos anteriores y que nos permite, de una manera objetiva y poco visceral, calcular el valor objetivo de un piso. Que la bajada de los precios que aún queda está en el 50%-57% es una opinión que comparten otros analistas, incluso algunos de los que participaron activamente en el ocultamiento de la realidad del mercado inmobiliario; así, María Antonia Trujillo, anterior Ministra de Vivienda. El Mundo el 06/11/2009: Para que se acabe con el ‘stock’, la vivienda todavía debería bajar de un 30% a un 50%.[49]
Otro que se adhiere a mis tesis es Santiago Baena, presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria, que el 20 de
noviembre de 2009 no duda en señalar que éste (el precio de los pisos)[50] se encuentra “en el entorno del de hace siete u ocho años” y recomienda a vendedores y compradores ser consecuentes con esta realidad”[51]. En las Islas Baleares algunas instituciones ya han entendido la necesidad de bajar fuertemente los precios de los pisos como única solución para venderlos. En esa comunidad muchos de los inmuebles procedentes de embargos y vendidos durante el año 2010 lo han sido a precios hasta un 50% por debajo de los precios de tasación de 2010[52]. Como te puedes imaginar, y con la que está cayendo, los valores de tasación de 2010 nada tienen que ver con los del período 2000-2006. ¿Son estos inmuebles interesantes para comprar? Puede ser que algunos sí, pero en general es mucho mejor esperar hasta 2014.
2.1.6. CLAVES DEL MERCADO EN LA FORMACIÓN DE PRECIOS DE COMPRAVENTA 2.1.6.1. Tasa de paro, mercado de trabajo, mercado de alquiler
Tasa de paro. Cuanto menor sea la tasa de paro y mejores las perspectivas de futuro sobre el empleo, más fácil será que una persona opte por comprarse un piso. A fecha de finales de abril de 2010, la tasa de paro en España se sitúa según el Eurostat en el 19,4% de la población activa; en 2007 llegó al 8,4%. La falta de capacidad del Gobierno actual de llevar a cabo reformas estructurales en una serie de terrenos, hace ser muy pesimista en lo que al mercado de trabajo se refiere. Los asuntos cuya reforma son más acuciantes son los referidos al mercado laboral, mercado de alquiler/ vivienda y la educación.
Mercado de Trabajo. Los dos últimos resquicios del Franquismo en las instituciones del Estado son la Monarquía y el sistema de sindicatos. El sistema de sindicato llamado vertical, desligado de la clase social y muy relacionado con la Falange, y sobre todo con las Juntas Obreras Nacional Sindicalistas, hizo que esta institución tuviera una enorme importancia durante el Régimen Franquista y se convirtieron uno de sus más importantes sustentos. Los sindicatos han heredado del Franquismo una preponderancia política desproporcional a la representatividad que tienen entre la población. Por razones ideológicas, cualquier medida que tienda a modernizar el mercado laboral español se topa con su oposición. Los sindicatos no están para proteger los derechos de los trabajadores, sino los de sus propios miembros (los llamados “liberados”). Los
sindicatos españoles son los sindicatos de los que trabajan, pero no de los desempleados. Mientras que esté dispuesto a seguir pagando las prebendas, contará con el apoyo de los sindicatos por razones ideológicas (ambos rechazan el liberalismo) como de tipo práctico (las subvenciones) [53]. Se puede tener la sospecha, fundamentada en números, de que los sindicatos mayoritarios dependen de la generosidad del Estado. Cito El Mundo, lunes 1 de febrero del 01/02/2010: La cuantía de los importes gestionados a través de la Fundación para la Prevención de Riesgos Laborales y la Fundación del Servicio Interconfederal de Mediación y Arbitraje (47,4 Millones de euros)[54] (…) ha provocado la denuncia “por opacidad en la gestión de fondos públicos” (…) (cuyos) gestores son siempre los mismos: asociaciones territoriales o sectoriales de CCOO, UGT, diversas federaciones locales o regionales integrantes
de CEOE y CEPYME, y, en menor medida, el sindicato gallego CIGA. (…) Ayudas directas públicas concedidas a los sindicatos: CCOO 7,9 millones de euros, UGT 7,8 millones de euros.[55]
Mercado de vivienda/alquiler. A las promotoras/constructoras no les interesa lo más mínimo que el mercado de alquiler funcione. Esto llevaría a que una buen parte de los pisos vacíos salieran a alquiler, con lo que los precios de los mismos bajarían; como consecuencia de ello, la gente alquilaría en vez de comprar. ¿Crees que el poder político va a tomar algún tipo de medida legislativa que suponga una modernización del mercado de alquiler? ¿No crees que los más perjudicados serían el grupo de las constructoras? 2.1.6.2. TIPOS DE INTERÉS
Como hemos explicado al calcular el valor objetivo de un piso, cuanto más bajos sean los tipos de interés, mayor será este. Las bajadas de los tipos de interés son un gran apoyo al crecimiento de los precios de los pisos, pero la tasa de paro resulta determinante. Ahora los tipos de interés han bajado hasta situarse el Euríbor a 1 año del 1,212% al 24 de marzo de 2010, a pesar de ello los bancos/cajas con el fin de recuperar las pérdidas en las que están incurriendo por impagos de hipotecas y aumento de la mora en general, suben el diferencial que cobran. Es decir, están cobrando más dinero por prestar capital con el cual financiar la compra de la casa en cuestión. De esta forma evitan que el cliente se favorezca de las bajadas. Así, sin desearlo, previenen la formación de una nueva burbuja en los precios de los pisos. Para que veas que esta tesis es válida, ha de servir de ejemplo lo sucedido en la
Comunidad de Madrid. A pesar de haberse creado un plan de compra con una financiación ventajosa en comparación con las condiciones del mercado, se han vendido muy pocos pisos[56]. 2.1.6.3. NÚMERO DE PISOS A LA VENTA
El número de pisos de primera mano sin vender está por encima de los 650.000, los pisos en construcción en 1,35 millones, los de segunda mano en venta andarán por encima de los 580 mil y los pisos vacíos en su totalidad están por encima de los 3 millones[57]. Los pisos escriturados y no registrados ascienden a, por lo menos, 200 mil. Como ya te imaginarás con muy poca gente que pueda comprar y muchos pisos por vender, ¿crees que los precios bajarán o subirán? Cuantas más medidas se tomen con el fin de que los precios de los pisos no
bajen, más duradera será la bajada. El artículo de Expansión del 18/03/2010, “El stock de viviendas sin vender comienza a adelgazar” reza: “Entre los cálculos, destacan los realizados por la Asociación de Promotores de Madrid, Asprima, que cifra el stock acumulado a finales de 2009 en 757.158 viviendas. (…) Por su parte, el grupo G-14, formado por varias de las mayores empresas inmobiliarias de España, estima que el número de inmuebles sin vender a finales de 2009 se sitúa en torno a los 800.000. Mientras, el Servicio de Estudios de BBVA , calculó en 1,1 millones las viviendas sin comprador, cifra que podría verse ampliada con más de cien mil pisos nuevos con certificado de fin de obra entregado a lo largo de 2009”[58] Ahora que vamos explicando qué es lo que los bancos y cajas por un lado y los promotores y constructoras por otro persiguen, ¿a qué cálculos das más
credibilidad? Para mí la respuesta está muy clara. 2.1.6.4. EXPECTATIVAS DEL DESARROLLO DE LOS PRECIOS DE LOS PISOS
La cantidad de noticias negativas sobre el sector es abrumadora. A pesar de que partimos de la creencia popular de que “los precios nunca bajan”, gota a gota, noticia a noticia, la gente va siendo cada vez día más consciente de que la caída de los precios es una realidad y de que, por tanto, puede aprovecharse de la misma a la hora de comprar. Esas mismas expectativas hacen que la gente postergue cada día más la compra de un piso, restando a ese mercado potenciales clientes. A ello contribuye el aumento del paro que hace imposible incluso a aquellos que lo deseen hipotecarse. A ello hay que sumar el hecho de que los bancos y
cajas presten menos dinero. Hemos de recordar que fue la imprudencia por parte de los bancos/cajas a la hora de prestar demasiado dinero, la que jugó un papel fundamental en la creación de la que llamamos “burbuja inmobiliaria”. 2.1.6.5. INTERNET
Una cuestión que resulta tremendamente interesante observar, y que existe por primera vez en esta recesión inmobiliaria, es hasta qué punto la existencia del Internet ha facilitado que la gente conociera lo que sucedía en el mercado inmobiliario. Mientras que durante la anterior recesión inmobiliaria 1990-1996, el Internet no era una herramienta popularizada, a día de hoy sí que lo es. El acceso a la información tenía lugar a través de los grandes medios de comunicación establecidos: radio, televisión y prensa
escrita. Partamos de la siguiente realidad: Muchos de los informadores de estos tres medios no son economistas, sino periodistas. Ni siquiera muchas de las personas que han estudiado economía entienden lo que esta sucediendo en el mercado inmobiliario. ¿Piensas que es esperable que lo entienda alguien que no es economista?; Los grandes grupos de comunicación no están al servicio de sus clientes (lectores, oyentes y telespectadores) sino del grupo de accionistas que los han creado. En caso de estar estos relacionados con la construcción, no tendrían ningún interés en que la gente lo que estaba sucediendo Lo realmente interesante es que ahora cualquiera tiene la posibilidad de crear su
propia página de Internet a un precio muy barato y de que la gente le lea y conozca su opinión. Este hecho permite a cualquiera dar a conocer al mundo su opinión sin el sesgo que supondría estar integrado dentro de una empresa o institución. Internet ha democratizado las sociedades al permitir que cualquier persona con acceso a la red, pueda ser escuchada en el mundo, algo que antes no sucedía. Se ha democratizado el acceso a la información, de tal suerte que la gente puede conocer sin intermediarios cuánto han bajado y cuánto más bajarán los precios de los pisos. 2.1.6.6. DEMANDA DE PISOS EN LOS PRÓXIMOS AÑOS
Para este apartado me apoyo fundamentalmente en el informe de Caixa Catalunya sobre la demanda de pisos para
los próximos años[59]. La demanda teórica de nuevos hogares se calcula en unas 166.000 viviendas. La demanda internacional es de unas 15.000 viviendas. La demanda de segunda residencia ronda las 40.000 unidades. El total sería de 216.000 pisos. Estas cifras son teóricas, ya que el altísimo paro, la fuerte bajada de los alquileres y la crisis internacional provocarán que la demanda real esté muy por debajo de la teórica. Yo calculo la demanda real en unas 150.000 unidades anuales para los próximos años. 2.2. PRECIOS DE LOS ALQUILERES DE LOS PISOS
Sobre los precios de los mismos existen dos estadísticas fundamentales: 2.2.1. Datos del Instituto Nacional de
Estadística (INE) El índice de Precios al Consumo (IPC) se nutre, entre otros, de los precios de los alquileres. El índice refleja sólo los precios de aquellos bienes y servicios recogidos en él. Así, los precios de venta de los pisos no entran en el índice, pero sí los de los alquileres. De esta forma la inflación durante los años de creación de la burbuja resultaba ser mucho más baja de lo que lo hubiera sido en caso de haber incluido los precios de venta de los pisos. La estadística que el INE ofrece sobre el desarrollo de los precios de los alquileres se puede resumir así:
La muestra se selecciona y actualiza a partir de una encuesta que se realiza periódicamente dentro de la Encuesta de Población Activa[60];
Este índice recoge la evolución del conjunto de todos los alquileres ya existentes: de aquellos cuya firma se acaba de realizar en el mes al que se refiere la estadística, y de de los anteriormente firmados.
Desventajas El índice no diferencia entre el precio al que se están firmando los actuales alquileres y los firmados en años anteriores y que aún subsisten. Es decir, puedo ver en qué porcentaje han subido el precio del conjunto de los alquileres, pero no cuál ha sido el porcentaje de subida o bajada de los alquileres cuyo contrato haya sido cerrado en un mes concreto respecto a los que se hayan cerrado en meses
precedentes. No podemos saber para un mes concreto si los precios de alquileres se están abaratando o no. Esta es la razón que me lleva a rechazar esta estadística para ver qué esta sucediendo en el mercado de alquiler. 2.2.2. Estadística FOTOCASA. Los precios de los alquileres y han bajado el 35% de media entre junio 2008-mayo 2010 Fotocasa es el mejor índice, pese a no reflejar bien a qué precios se cierran los contratos de alquiler, dado que ésta tampoco es su vocación[61]. Refleja los precios de salida de alquileres en el conjunto del país; Recoger todos los alquileres que son insertados en el portal
www.Fotocasa.es eliminando aquellos que, por razones estadísticas, distorsionarían los resultados; Refleja sólo precios de pisos y áticos y elimina de su universo otro tipo de moradas
Desventajas No refleja los precios finales a los que los alquileres se están cerrando
Esta estadística no nos permite ver cuál es el desarrollo de los precios. Aún así, usando esta estadística además de otras informaciones, podemos llegar a saber qué está sucediendo en el mercado.
Vamos con ello: Sabemos por todo lo que hemos hablado con inmobiliarias en España que:
Desde junio 2008 a finales de mayo 2010 los precios de los alquileres han bajado en Málaga provincia el 35% de media. Es decir, si el alquiler de un piso A se cerraba en junio de 2008 a 100 euros, a día de hoy el alquiler de un piso similar o del mismo piso tiene lugar a 65 euros (=100-35); En Madrid capital y Barcelona capital sabemos que los alquileres tienen una rebaja media del 30%; En Murcia estamos en el 40% de rebajas.
Vamos directamente al índice FOTOCASA con el fin de ver qué rebajas recoge para el período observado (junio 2008-finales mayo 2010):
Málaga provincia: de 8,19 euros/metro cuadrado se ha pasado a 7,15 euros, es decir, un 12,70% de rebaja; Madrid capital: de 11,37 euros hemos pasado a 10,69 euros el 7,00% de bajada; Barcelona capital los alquileres medios han pasado de tener un precio de 14,69 euros/metro cuadrado a 12,84 euros es decir, un 12,59% de bajada; Murcia provincia. Según el índice FOTOCASA se ha pasado de 6,95 euros/ metro cuadrado a 5,99 euros/ metros cuadrado, es decir una
bajada de 13,81%.
Como ya hemos dejado claro, no existe ninguna estadística que mida los precios de alquiler de los pisos a precio final. He seleccionado Madrid capital, Barcelona capital, Murcia y Málaga provincias porque lo que intento es recoger ejemplos que puedan ser representativos de muchos tipos de zonas de España. De esta forma, podemos ver cuál es la diferencia entre los que FOTOCASA me dice que son los precios de salida de los alquileres y lo que estos son en este momento. Vamos a hacer los números:
Lo que FOTOCASA dice
Bajada que nosotros sabemos
Diferencia
que han bajado
ha tenido lugar
Málaga provincia
-12,70%
-35%
-22,30%
Madrid capital
-7,00%
-30%
-24,02%
Barcelona capital
-12,59%
-30%
-17,41%
Murcia Provincia
-13,81%
-40%
-26,19%
Es decir, la diferencia media entre lo que nos dice el índice FOTOCASA y lo que nosotros sabemos que sucede en las mismas zonas para el mismo período es de 22,48%. Veamos:
22,30% + 24,02% +17,41% +26,19% = 89,92%
89,92% / 4= 22,48%
Asimismo, sabemos que muy probablemente los precios de los alquileres hayan bajado de media a nivel nacional:
35% + 30% + 30% +40%= 135% 135%/ 4= 33,75%
Esto quiere decir que hay razones para pensar que, a las bajadas que en este momento indique el índice de alquiler de FOTOCASA para precios de salida de los alquileres, habrá que aplicar de media una rebaja del 22,48%. De esta forma, podremos calcular la bajada de los precios de los alquileres a la hora de formalizar el contrato usando tanto el índice Fotocasa como
nuestros conocimientos. Muy interesante. Ahora analicemos lo que dice el índice FOTOCASA para el conjunto de España para el período junio 2008-mayo 2010:
Junio 2008
9,59 euros/ metro cuadrado
Mayo 2010
8,36 euros metro/ cuadrado
Bajada
12,27%
Es decir, la diferencia entre los precios de salida de los alquileres en junio de 2008 y aquellos a los que salen a finales de mayo de 2010 al mercado de alquiler es del 12,27%. Si a este 12,27% de bajada para el período, sumas el 22,48% cuyo cáculo hemos explicado arriba, llegas a la conclusión de que hay muchas razones para pensar que los precios de los alquileres en España han bajado en el período observado (junio 2008-
mayo 2010) el
34,75% de media
Como inquilino has de corregir esta situación: no puede ser que estés pagando mucho más por el alquiler de un piso que se está alquilándolo por mucho menos dinero. ¿Crees que es inteligente pagar por un alquiler un precio que es mucho más alto que el que el mercado está exigiendo? ¿No piensas que hay que corregir esta situación de alguna forma? Volveremos en otro capítulo a las técnicas de negociación de alquiler que pueden ser empleadas con el fin de sacar el mayor partido a tu dinero. De esta situación es consciente Gonzalo Bernadós. En una entrevista en las noticias de medianoche de TVE1 el 16/03/2010, apunta
al hecho de que los alquileres han bajado el 40%. Considero que su tesis es consistente con las observaciones que acabo de hacer. Para que veas la de pisos que se van a unir a los ya existentes en el mercado de alquiler, lee por favor la noticia: “El acuerdo entre la S.A.y la CECA podría sacar 137.000 pisos al mercado del alquiler”[62] en donde se dice “Las cajas de ahorros podrán ofrecer en alquiler las más de 137.000 viviendas que poseen en sus carteras inmobiliarias a través de la Sociedad Pública de Alquiler, organismo que depende del Ministerio de Vivienda, lo que les permitirá al mismo tiempo destinar menos provisiones por estos inmuebles.”
¿Qué efectos tendrá en el mercado de alquiler la entrada de tantos pisos? Tú mismo decides.
CAPÍTULO III
CARACTERÍSTICAS COMUNES AL MERCADO DE ALQUILER Y AL DE COMPRAVENTA
Tesis: 1. El apalancamiento existe y has de conocerlo; 2. Mi sueldo es la medida del apalancamiento que me puedo permitir tomar; 3. Sólo necesitamos hacer números para ver cuándo nos merece la pena comprar y cuándo no; 4. Mediante la desprotección de los propietarios que alquilan frente a los inquilinos, el Estado pretende salvaguardar los intereses del grupo de presión constructoras/promotoras/ inmobiliarias; 5. Es necesario reformar el mercado de
alquiler en España. Como consecuencia de ello, los precios de los alquileres y de los pisos bajarían. De esta forma la competitividad de la economía aumentaría; 6. Los mercados de alquiler y de compra no son perfectos. Este hecho me puede ser útil a la hora de negociar el precio de la compra de un piso; 7. La gente en España es muy poco dada a negociar los precios que se les piden. Existen razones para que esto sea así, y hay formas de romper con esta dinámica. 3.1. LA ÚNICA COMPRA EN LA QUE LA GENTE SE PUEDE “APALANCAR”
P x dp=R x dr
Esta fórmula que ves no es más que la que muchos de nosotros hemos estudiado en el colegio. Se trata de “la ley de la palanca”, es decir, de un punto de apoyo. Según esta ley, mediante un peso muy pequeño podré levantar uno mucho mayor siempre y cuando tenga un llamado “brazo de potencia”, es decir, una palanca. En finanzas entendemos por “efecto apalancamiento” la “relación que existe entre el resultado de la inversión y el capital invertido”. Clarifiquemos con un ejemplo:
Adquiero un piso a 600.000 euros El banco me presta 500.000 euros Yo pongo en la mesa 100.000 euros
500.000 / 100.000 =5
En este caso práctico estoy “apalancado” 5 veces. Es decir, el crédito que el banco me ha concedido para la adquisición del piso es 5 veces mayor que el dinero que he invertido yo para su adquisición. Los riesgos que tengo a la hora de “apalancarme” son varios: Que el piso haya bajado de su valor de mercado más allá de los 500.000 euros que debo al banco. En caso de que el bien que garantiza la deuda (el piso) valga en el mercado menos que la deuda, el banco puede incoar su embargo judicial. Como ya hemos explicado anteriormente esto último es algo que los bancos van a intentar
evitar a toda costa; Que los intereses que he de pagar por la deuda que he contraído lleguen a superar mi capacidad de reembolso de la deuda, o bien porque haya perdido mi trabajo o bien porque los intereses fueran variables y hayan subido. 3.2. RELACIÓN PRECIOS DE LOS PISOS/INGRESOS DE LOS CIUDADANOS
Según el Instituto Nacional de Estadística en el año 2008 el sueldo antes de impuestos de un trabajador español fue de 21.883 euros/persona[63]. El Observatorio de la Vivienda indica que, para el mismo período, el precio medio de la vivienda en España es de 201.850 euros[64]. El precio de 201.850 euros no incluye los
gastos en que se incurre a la hora de comprar un piso y que rondan el 10% entre impuestos, Registro, Notaría, constitución de la hipoteca e inmobiliaria. Usando las tablas del I.R.P.F. y de contribución a la Seguridad Social calculo que el sueldo anual tras impuestos es de 16.800 euros. Esto quiere decir que el sueldo medio mensual tras impuestos de un asalariado español ronda los 1.400 euros.
16.800 euros/12 meses=1.400 euros/mes
Un inmueble cuyo valor de mercado es de 201.850 euros tiene un precio mayor de compra dados los gastos inherentes a su adquisición. Vamos a partir de un piso de segunda mano, en el cual no he de pagar el I.V.A . Vamos a considerar que los gastos
adicionales son del 10% del precio de venta del piso. En este caso
10% de 201.850 euros=20.185 euros
Es decir, mientras que un trabajador medio español cobra 16.800 euros anuales netos, un piso medio tiene un precio de mercado de
222.035 euros (=201.850 euros + 20.185 euros)
Hagamos los cálculos:
222.035 euros/16.800 euros =13,22 años
¡¡¡¡13,22 años de sueldo tras impuestos!!!! Ese es el tiempo que un trabajador medio en España debería trabajar para poderse comprar un piso medio. Podemos también calcular el esfuerzo que un trabajador ha de hacer para comprarse una casa antes de impuestos
201.850 euros/21.883 euros= 9,22 años
Vamos a llevar a cabo un ejercicio con el fin de comparar lo que sucede en España con lo que pasa en nuestro entorno. Vamos a tomar el caso del Reino Unido que es uno de los países donde la burbuja inmobiliaria tuvo una de sus más desastrosas
expresiones[65]. Según el índice elaborado por el banco inglés Halifax, el precio más alto que una casa media alcanzó en el momento de mayor expresión de la burbuja inmobiliaria en el Reino Unido (el primer y segundo trimestres de 2007), equivalía al 5,86 veces el salario bruto de un trabajador inglés varón[66]. Hagamos el mismo ejercicio para España. Según el Instituto Nacional de Estadística el sueldo medio de un asalariado varón en España antes de impuestos en 2008 fue de 24.203 euros[67]. Recordemos: una casa media en España en el año 2008 tenía un precio de
201.850 euros
Y eso sin calcular los gastos de compra inherentes a la adquisición de la casa.
Hagamos las cuentas de nuevo
201.850/ 24.203= 8,34 años
Un trabajador varón en España ha de trabajar 8,34 años con el fin de pagarse un piso medio sin tener encuentra los gastos de transmisión. ¿Qué opinión te merece este dato estimado lector? En Inglaterra era 5,86. Es decir, en España un hombre trabaja un 42% más de tiempo que un inglés con el fin de comprarse una casa. Aquí van los cálculos:
8,34 años – 5,86 años= 2,48 años 2,48 años/ 5,86 años= 42%
Entonces te planteo: si ya en el Reino Unido estaban estupefactos cuando llegaron a ver que un trabajador medio debía pagar 5,86 veces su sueldo antes de impuestos para adquirir un piso en el primer semestre de 2007[68]: ¿qué reacción nos tendrían que producir las cifras que hemos analizado anteriormente relativas a la situación en España? Como podrás comprobar, la adquisición de la vivienda es la mayor inversión que hacemos la mayoría de los españoles. La gente se endeuda porque 1. piensa que podrá hacer frente a la
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deuda y al pago de los intereses con todos los sueldos que perciba en el futuro, teniendo en cuenta una posible situación de paro; cuanto más bajos sean los tipos de interés de financiación, más alto será el valor objetivo de los pisos; no calcula en ningún momento el riesgo de impago del alquiler. Este nos ayuda a calcular si el riesgo que tomamos está siendo suficientemente compensado por el rédito (el alquiler); cree que los precios nunca bajan y que, por tanto, merecerá la pena comprar un bien pagando intereses ya que estos serán menores que las ganancias por la subida del precio del piso comprado; no tiene nunca en cuenta el pago de los gastos de transmisión a la hora
de contabilizar lo que realmente ha de pagar y se queda simplemente en el precio del piso en sí. Los gastos de transmisión y los gastos de constitución de la hipoteca son los impuestos que has de abonar por la compra del piso. Estos se los has de sumar al precio de venta de la casa.
Analicemos: 1. El primer predicado es eminentemente falso, como bien demuestran los 93.319 embargos judiciales que se han producido en 2009[69]. El paro o una enfermedad que nos impida trabajar reducirán nuestra capacidad de devolución de la deuda; 2. Como hemos mencionado en el
anterior capítulo esta afirmación es incorrecta. De ser cierta llegaría a pagar infinito, puesto que los gastos de financiación (los intereses que me cobra el banco) serían cero; 3. La prima por riesgo de impago del alquiler es un concepto que no suele ser calculado por el simple hecho de que nadie ha recaído en su existencia. Ahora tú ya lo conoces y sabes cómo utilizarlo de una forma fácil; 4. Esta suposición también es incorrecta ya que, como explicamos en el capítulo II, los precios de los pisos en España llevan en caída libre desde el segundo semestre de 2006. Los precios de los pisos seguirán bajando durante muchos años más. A partir de 2014 tal vez sea un buen momento para comprarse un piso, pero nunca
antes por mucho que los poderes fácticos encabezados por el Gobierno te puedan estar intentando hacerte creer. A estas alturas ya sabemos como: Calcular el valor objetivo de un piso; Lo que necesitamos “apalancarnos” con el fin de adquirir un piso y la forma de calcularlo; El esfuerzo de comprar un piso en relación directa con el salario que cobramos; El sobreprecio pagado que hemos de crear cuando compramos un piso, es decir, el sobreprecio que hemos de pagar y que el piso no lo vale. 3.3. ¿CUÁNDO INTERESA COMPRAR Y CUÁNDO ALQUILAR?
Por lo general, merecerá la pena comprarse un piso cuando los gastos por alquiler sean mayores que los pagos de intereses por la compra del piso en cuestión y, además, se espere que el precio de los pisos suban. Veamos cómo funciona este principio con un ejemplo:
Precio de venta del piso 600.000 euros Gastos de transacción 60.000 (=el 10% del precio de venta) Precio del piso 600.000 + 60.000= 660.000 euros
1. Alquiler del
piso 1.300
euros x 12
meses=15.600 euros. 2. Compra del piso (he de pagar los intereses por la compra del piso). A) Compra a tipos variables 600.000 euros X (1,213% +1%) =12.780 euros. B) Compra a tipos fijos a 10 años 600.000 euros X (3,770% + 1%) =28.620 euros. C) Compra a tipos fijos a 15 años 600.000 euros X (4,231% +1%) =31.380 euros
y 4,231% son los tipos de interés a un año variables, a 10 años fijos y a 15 años fijos a los que se financia el banco. 1% es la prima de riesgo que el banco ve en mí a la hora de concederme el crédito, es decir, el diferencial que el banco/caja me aplica sobre el tipo de interés al que 1,213%, 3,770
consigue el dinero en el mercado. En este caso, el precio de alquiler es mucho más barato que los intereses de la deuda, de ahí que financieramente lo mejor sea alquilar. Sólo en caso de que financiemos el crédito que tomamos para adquirir el piso a tipos de interés variables podríamos decantarmos por la compra. Esta apuesta es extraordinariamente peligrosa. En cuanto suban los tipos de los niveles actuales (los más bajos desde la introducción del Euro) es muy posible que no pueda pagar los intereses devengados. Asimismo has de tener en cuenta cuál va a ser la evolución de los precios de los pisos. Tal vez te ahorres algo porque lo que pagas en concepto de intereses al banco es menor que lo que pagarías en concepto de alquiler, pero si el precio del piso que has comprado baja, esa bajada te come lo que te estabas ahorrando. Habrás de calcular tú mismo cuál es la
posibilidad de que no pudieras pagar, visto desde el momento en que deseas comprar el piso, el alquiler de un piso similar al cual vas a intentar adquirir. Has de ir al banco e informarte sobre qué interés te va a cobrar en caso de pedir un crédito para su adquisición. Siempre que se piense en comprar, han de tenerse en cuenta las siguientes realidades que hacen que el alquiler sea más ventajoso que la compra:
El arrendatario no ha de hacer frente al pago de ningún tipo de derramas; El que alquila no ha de hacer frente a las pérdidas de valor que ese piso experimente. Este hecho es muy a tener en cuenta en estos momentos ya que la bajada de los precios va a
continuar teniendo próximos años;
lugar en los
El que alquila puede rescindir el contrato cuando le venga bien y marcharse a otro piso similar que resulte más barato en ese momento. En los próximos años esto sucederá con mucha frecuencia puesto que la bajada continua de los precios de los alquileres es sostenible en el tiempo; Como inquilino no me afectan las subidas de los tipos de interés, ya que no tengo una hipoteca que pagar. 3.4. ¿POR QUÉ NO SE MEJORA LA PROTECCIÓN DE LOS PROPIETARIOS FRENTE A LOS INQUILINOS?
El hecho de que el mercado de alquiler sea
poco eficiente en España lleva a que la disponibilidad de los trabajadores a irse a otra ciudad a vivir sea mínima. Como consecuencia, hay una carencia de trabajadores adecuados en las zonas que son requeridos. Pero: ¿por qué el sistema político no hace nada para mejorar esta situación? Para poder responder a esta pregunta hemos de platearnos otra previa: ¿Qué es un mercado de alquiler que funcione? Un mercado de alquiler eficiente es aquel en el que el arrendador tiene el suficiente aliciente como para sacar al mercado de alquiler su piso porque sabe que la ley le protege y puede desahuciar al inquilino moroso sin dilaciones. Veamos la legislación vigente; dos son las leyes relevantes:
Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994 de 24 de noviembre en sus artículos 9 y 10; Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250.
Los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen que:
Excepto por disposición contraria, el plazo de un alquiler es de 5 años; Si, con 30 días antes de la expiración del alquiler de 5 años, el propietario no ha dicho nada, se entiende que el alquiler se prolonga durante 3 años más.
El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece una serie de excepciones por las que es necesario prescindir del juicio oral y pasar al juicio ordinario. En caso de desavenencias por impago de alquiler, desperfectos y otros, pasar al juicio ordinario significa un proceso tremendamente largo y costoso para el propietario. Tras haber hablado con juristas de primera fila, podemos cifrar en 18-24 los meses que median desde el impago de la renta hasta el desahucio del inquilino. En estos meses que transcurren no cobramos nada y, además, en caso de ser nuestro inquilino insolvente, no veremos nunca un duro. Las excepciones que nos pueden llevar a un juicio ordinario y que pueden llevar a una enorme dilación en el desahucio, son tan nimias como no haber entregado las llaves
en el tiempo o lugar adecuado,… Este riesgo es real y conocido por un buen número de inquilinos[70]. Como dice Iñaki Velasco de la a s o c i a c i ó n OCUV (Organización de Consumidores y Usuarios Vasca) de Bilbao el 15 de Diciembre de 2008 en el artículo de El Correo: “Hay jetas profesionales que pagan un mes y esperan a que les echen”[71]. El mayor riesgo del arrendador es por tanto el de no cobrar la renta durante todo el período que tardará en echar a su moroso inquilino. A ello se suman los desperfectos que éste pueda producir. Ante ello la protección de la ley es mínima. ¿Pero, por qué es así? La contestación es fácil. Para ello has de saber que según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2009 publicado por la consultora R.R. de Acuña y Asociados en España, existen[72]
327.350 casas en promociones paradas sin terminar; 1.098.000 proyecto;
de
casas
no
iniciadas
con
3 millones de pisos acumulados que lo son de inmobiliarias, inversores y bancos
¿Cuáles crees tú que serían las consecuencias de un mercado de alquiler que funcionara? Yo te las resumo:
Como los propietarios verían el alquilar el piso como una opción con poco riesgo al poder expulsar a los inquilinos con rapidez, el número de pisos que saldrían al mercado de alquiler aumentaría enormemente;
Como saldrían al mercado de alquiler muchos pisos, los alquileres bajarían; Como consecuencia de unos precios de alquiler baratos, los particulares no comprarían, sino que alquilarían. De esta forma los precios de mercado de los pisos se hundirían; Como un buen número de pisos que hasta ahora estaban vacíos, saldrían al mercado, las necesidades de vivienda disminuirían durante varios años. Al estar cubiertas por los nuevos pisos en el mercado dejarían de construirse pisos.
¿Crees que las constructoras/inmobiliarias y promotoras tienen algún interés en que sepas esto? ¿Crees que aquellas personas ya
propietarias cuyos pisos fueron comprados a precios muy por encima de los actuales del mercado desean que la Ley cambie[73]? Imagínate que has comprado un piso a 100 euros en 2006. Como ya demostramos en el capítulo II, los precios de los pisos de segunda mano en términos reales han bajado ya el 35,43% y el 30,04% en términos nominales. ¿Qué te parecería si, de repente, el gobierno tomara una serie de medidas con el fin de regular mejor el mercado de alquiler que precipitara aún más la caída del precio de mercado de tu piso? Ya hemos dicho que un trabajador varón gasta, de media, 13,22 veces su salario anual tras impuestos en la compra del piso. Las consecuencias psicológicas serían enormes. Como la gente se sentiría mucho más pobre (realmente los son dado que sus bienes se han devaluado) el consumo bajaría fuertemente. ¿Piensas que el Gobierno desea algún
cambio en la legislación? Los entes públicos se financian en parte a través de la recaudación de I.V.A. y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Imagínate que, de golpe y porrazo, esa fuente de ingresos se viera mermada porque bajara el número de pisos vendidos. ¿Cómo podría el Estado mantener su enorme maquinaria funcionarial? ¿No crees que ante una enorme bajada de los ingresos, el Estado no podría pagar muchos salarios? ¿Cómo reaccionarían los funcionarios? ¿Eres de la opinión de que los bancos y cajas no tienen nada en contra de modernizar la legislación que regula el alquiler en España? Piensa en un piso que se vendió en 2006 a 1.000.000 de euros. A este precio has de sumar los gastos de transmisión, es decir, o t r o s 100.000 euros. El banco/caja me financió la compra del piso en su integridad. Ahora, además de la caída de los precios de
los pisos que estaban en un principio destinados a la venta, estos bajan aún más porque salen cientos de miles al alquiler. Es decir, el piso ya no tienen un valor de mercado de 1.000.000 euros como cuando yo lo compré, sino de 699.960 euros, lo que representa una bajada del 30,04% del precio del piso (como hemos explicado antes ésta corresponde con la bajada media del precio de los pisos desde el segundo trimestre de 2006 en términos nominales –sin tener en cuenta la inflación). Las garantías del pago de la deuda se establecen sobre el piso. Esto quiere decir que, si pudiera devolver el préstamo, el banco incoaría la ejecución de la garantía hipotecaria. Pero ahora se presenta el problema de que debo al banco 1.100.000 euros (el precio de venta efectiva del piso= 1.000.000 euros + 100.000 euros en concepto de gastos de transmisión) y de que el banco sólo “saca” por el piso 699.960 euros en el
mercado. En caso de que existiera mucha gente como yo (como de hecho sucede ahora en el año 2010): ¿cómo iba el banco/la caja a hacer frente a las enormes pérdidas que eso le supondría? ¿Estaría en la posición de poder devolver el dinero a las personas que depositaron sus ahorros/dinero en el banco/caja? 3.5. NECESIDAD DE CAMBIOS LEGALES PARA GARANTIZAR EL DINAMISMO DEL MERCADO DE ALQUILER
La solución que permitirá modernizar el mercado de alquiler pasa por tomar varias medidas. Aquí lanzo una serie de ideas: El contrato de alquiler ha de poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad con el fin de que el inquilino goce de la protección jurídica correspondiente;
Enumeración en el contrato (como de hecho sucede en el caso de las garantías hipotecarias-compra de vivienda) de las razones por las que el desahucio no tendrá lugar; Eliminación de la indexación de los precios de los alquileres al IPC con el fin de que estos fluctúen con el mercado
Como muy bien dice el aspirante a Registrador de la Propiedad, Javier Garde:
“La cuestión se reduce a determinar por qué en nuestro país el precio de los alquileres es notoriamente superior al resto de países de la Unión Europea y porqué la oferta de pisos en alquiler es sensiblemente inferior que en otros
países de nuestro entorno. La solución a ambas cuestiones creo que tiene una misma respuesta: podemos decir que es un problema cultural, propiciado eso sí, por nuestros legisladores. Por eso conviene echar un vistazo a la evolución histórica y legislativa del arrendamiento de bienes inmuebles en España. El contrato de arrendamiento de fincas urbanas es, sin duda, uno de los contratos que ha sufrido más amplias modificaciones, que han afectado a los principios básicos de su regulación. La regulación que el Código Civil de 1889 hace del mismo gira en torno al siguiente principio fundamental: la duración del contrato y la renta son los pactados por las partes. A principios del siglo XX surge el problema de la escasez de viviendas
derivada del éxodo masivo del campo a la ciudad y agudizada por la destrucción de edificios por la Primera Guerra Mundial, lo que provocó que en casi todos los países europeos, y entre ellos el nuestro, se dictaran una serie de disposiciones encaminadas a proteger a los inquilinos contra la resolución del contrato por parte del arrendador y contra el aumento incontrolado de los alquileres. Así en España aparecen una serie de disposiciones que culminarían con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, cuyas notas más características son la concesión de un derecho irrenunciable al arrendatario, como el de la prórroga forzosa del contrato, la amplitud de las subrogaciones familiares y el control de las rentas.
Un cambio de las circunstancias que habían determinado esta legislación especial provocó el Real Decreto-Ley de 30 abril 1985 que suprime la prórroga forzosa para los contratos que se celebrasen después de su entrada en vigor y establece, además, una mayor libertad de las partes en la fijación de las rentas. En la misma línea, aparece la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) cuyos principios fundamentales son, con relación al arrendamiento de viviendas, el de mantener la supresión de la prórroga forzosa y el establecimiento como contrapartida, y en garantía del arrendatario, de un plazo mínimo de duración del contrato cifrado en 5 años. Con este punto de partida es fácil que
se observe cuál ha sido el objetivo legislativo: dar protección al arrendatario a través de las siguientes medidas: –Dar estabilidad al arrendamiento. Antes con la prórroga forzosa; actualmente con el plazo de duración mínima; –El control de la renta. Los arrendamientos sujetos a la ley de 1964 (algunos todavía vigentes) presentan una situación de renta congelada, que aunque se ha intentado a través de las disposiciones transitorias equipar a las de mercado, o al menos establecer un sistema de compensación fiscal en favor de los arrendadores, resulta injusta. Y en la actual LAU, sólo se permite la actualización de la renta más allá del Indice de Precios al Consumo (el IPC)
a partir de los 5 años, lo cual sin duda tampoco contribuye en demasía a dinamizar el mercado. Por último, la excesiva lentitud y deficiente mecánica procesal de los procedimientos de desahucio, lo cual tampoco contribuye a fomentar el alquiler (…) Desde el punto de vista del propietario: Los propietarios con posibilidad de sacar viviendas al mercado de alquiler se piensan muy mucho el hacerlo porque, resumiendo: A) se les obliga a mantener arrendatario al menos 5 años; B) no existe libertad a la hora actualizar la renta; C) se dificulta la posibilidad desahuciar al inquilino, en caso impago.
al de de de
¿En qué se traduce todo esto? Se
sacan pocas viviendas y las que se sacan se hace a precio desorbitado. En definitiva es la pescadilla que se muerde la cola: si hay poca oferta y mucha demanda el precio sube. Si yo me la juego (pueden no pagarme, mi vivienda puede sufrir desperfectos, no tengo un proceso rápido para poder recuperarla...) me cubro las espaldas; ¿cómo?: subiendo el precio. Por ello, existe en España mucha vivienda vacía (porcentaje claramente superior a otros países) puesto que, en muchos casos, no compensa ponerla en alquiler. Conclusión: se necesita con urgencia una reforma de la legislación arrendaticia. Es fundamental atribuir a los arrendadores una mínima seguridad jurídica, si queremos dinamizar este mercado, haciéndola compatible y conjugable con la
protección del arrendatario. Ambas son necesarias. El precio del arrendamiento debe ser asumible para el arrendatario y eso sólo puede conseguirse dando al arrendador la seguridad de que percibirá esa renta y de que en caso contrario el lanzamiento y consiguiente recuperación de la vivienda no será superior a 3 meses. Sólo así podremos empezar a instaurar una “cultura del alquiler” en España semejante a la europea.” En 2009, y bajo los auspicios de la Ministra Beatriz Corredor, el Gobierno volverá a la carga con este tema al establecer una serie de reformas que protegerán de una forma más efectiva los derechos de propiedad respecto al inquilino, para así dinamizar el mercado inmobiliario[74]. Así, entre otras, se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según el Ministerio de Vivienda, esta
modificación «está encaminada a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos». Se habla de la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos de desahucio, que en la actualidad pueden durar más de un año. El Ministerio confía en que la rapidez en la aplicación de la ley «contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales o fianzas)». Un ejercicio de voluntarismo bastante acusado, pero que debe ponerse en práctica mediante herramientas que no están en manos del Ministerio de Vivienda; así, dotar a los juzgados de mayores efectivos para poder acometer con prontitud estas decisiones. La nueva ley no será de fácil aplicación dada la falta de efectivos policiales y judiciales.
Como dice Mario Navarro-Rubio, secretario general de la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad: “La nueva ley aprobada (...) no reduce el tiempo de tramitación, es decir, no soluciona los problemas que tienen los juzgados en el momento de tramitar un procedimiento lento, ya que el período de espera que transcurre desde la presentación de la demanda hasta que se designa por juzgado sigue siendo el mismo”[75]. El Gobierno sabe perfectamente que el quid de la modernización del mercado inmobiliario y la forma más barata de llegar a tal fin, es una modernización de la Ley de Arrendamientos Urbanos que garantice los derechos de los propietarios frente a los inquilinos. El Gobierno dice que tiene la voluntad de cambiar la Ley como lo demuestran las declaraciones de sus Ministros:
“El Gobierno creará juzgados para desahucios y rebajará a 15 días el plazo para que el inquilino liquide la deuda“[76] Tras lo que hemos expuesto anteriormente: ¿crees que realmente existe la voluntad de remodernizar la Ley? Yo creo que no. Mi tesis es que el Gobierno imperante dirá y pretenderá hacer creer que van a crear esos juzgados. De hacerlo, no les concederán los medios adecuados porque simplemente no tienen ningún interés en que funcionen. El Gobierno no propondrá medidas efectivas para modernizar la Ley de Arrendamientos Urbanos. El único objetivo es mantener el status quo de los poderes fácticos cuyo poder representa el Gobierno imperante; aún así, hay que demostrar que se hace algo. Las medidas o bien no se llegan a tomar, o bien son del todo inoperantes o simplemente no están dotadas de medios, de tal suerte que no se pueden poner en marcha[77].
El Gobierno anunció a finales del año 2007 la constitución de diez juzgados de Primera Instancia especializados en desahucio. Dos años después, poco se sabe de estos juzgados, aunque la experiencia piloto se realizó en Murcia y con resultados satisfactorios. Deberán de ser muchas más si realmente se quiere hacer efectiva la ley[78]. 3.6. ARBITRAJE
La Real Academia de la Lengua española se refiere a arbitraje como “operación de cambio de valores mercantiles en la que se busca la ganancia aprovechando la diferencia entre unas plazas y otras”[79]. Es decir, comprar barato en un mercado A y vender más caro en un mercado B. El mercado de compraventa de pisos, así como de alquiler, tienen varias
características comunes:
Disparidad de productos; Muy poca claridad en la formación de los precios,
elementos ambos que permiten arbitrar en un mercado. 3.6.1. DISPARIDAD DE PRODUCTOS
Todos los inmuebles son distintos. Existen muy pocos pisos que sean iguales, ya sea por orientación, altura, zona de la ciudad en los que se hallan u otras características. Por esta misma razón la gente está dispuesta a pagar precios distintos por pisos que, aún
siendo muy similares, son dispares entre sí. Los pisos, a diferencia de otros muchos bienes, carecen de lo se llama “estandarización”, es decir, de la cualidad que hace que todos ellos sean iguales. Esta característica tiene como consecuencia que sea muy difícil comparar un piso con otro. La única forma que tenemos de comparar un piso es mediante el cálculo de su valor objetivo. Las inmobiliarias y los vendedores intentarán siempre que huyas de cualquier cálculo de valor objetivo mediante los medios racionales que hemos descrito antes. Su objetivo es subrayar lo especial que es su piso con el fin de vendértelo muy por encima del valor objetivo. De esta forma, serán las percepciones que ese piso produzca en ti y no los argumentos de tipo racional, los que predominarán en la toma de decisión. Este mecanismo sería mucho más difícil de mantener en caso de que los productos a la
venta fueran todos iguales ya que en este caso la comparación entre los mismos sería más sencilla, tal y como ocurre en el caso de las acciones, por ejemplo. Uno se “enamora” de un piso, cree que es el piso de su vida, que es “insustituible”, pero no de una acción. 3.6.2. FALTA DE TRANSPARENCIA EN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS: SUS CONSECUENCIAS
Al revés de lo que sucede en el mercado de las acciones, la formación de precios en el mercado de pisos y de alquileres no es transparente. Es factible, aunque no siempre fácil, conocer el precio al que se ha vendido o alquilado un piso. De esta forma, el metro cuadrado de superficie útil de dos pisos en una misma zona puede llevar a venderse en un mismo momento a precios distintos; esto raramente sería posible en mercados
transparentes donde todos los participantes tienen acceso a una cantidad de información muy similar. Por las razones anteriormente mencionadas aumentan las posibilidades de pagar un precio menor que la media de lo que se paga por pisos parecidos. Si a esto añadimos una coyuntura en la cual pocas personas compran, nos encontramos con la situación actual. A ello hemos de añadir las expectativas que tienen los compradores de que los precios de los pisos seguirán bajando, las restricciones en la concesión de crédito para adquisición piso, la quiebra de un gran número de empresas promotoras y de economías familiares y el aumento del paro. El resultado de todo ello es un fantasmagórico paisaje para el que desee comprar un inmueble. A lo anteriormente descrito se une un mercado de alquiler cuyos precios hacen aguas. Bueno, pues eso será España durante los años 2011, 2012 y 2013.
Como explicaré más adelante, no creo que el mejor momento para comprar pisos en España sea 2010, ni 2011, ni 2012, ni 2013 sino, tal vez, a partir de 2014 como muy pronto. Desde el punto de vista práctico, existe una enorme ventaja por el hecho de que muy pocos de los vendedores o de los arrendatarios saben exactamente lo que esta sucediendo con los precios de alquiler y de venta de otros pisos similares a los suyos. Así como en el período 1997-2006 (y no 19972007 como incorrectamente indican algunos) eran los compradores los desorientados, ahora son los propietarios. La ventaja se refiere al hecho de que en este mercado la información es aún más importante que en otros, ya que nadie tiene acceso al conjunto de los datos existentes. En el período 1997-2006 la expectativa del mercado era que los precios aumentarían. Como los compradores también partían de
esa base y deseaban hacerse con una casa, pujaban los precios al alza ya que consideran que esa era la dirección del mercado. Por tanto, los potenciales compradores pensaban que para hacerse con el piso debían competir con otros pujantes, quienes, al esperar competencia, llevaban los precios hacia arriba. De esta forma, y de manera continuada mientras que los bancos/cajas lo financiaban, la gente se veía obligada a asumir cada vez créditos más altos con el fin de financiar la compra. De esta forma tan sencilla se creaba la burbuja. Actualmente la situación es la opuesta. La población en general percibe las bajadas desde mediados de 2008. En el mercado de alquiler en el año 2007 y principios de 2008, la demanda por parte de los inquilinos aumentó y la oferta disminuyó porque los vendedores tenían la expectativa de vender sus pisos a precios de 1997-2006. Los potenciales compradores en ese período
pasaron al alquiler al no poder comprar un piso y esperar a que los precios bajaran. De esta forma los precios de los alquileres subieron. Desde principios de 2008 hemos visto cómo muchos pisos entraban al mercado de alquiler ya que los propietarios piensan que algún día lo venderán “a lo que valen” (=a lo que ellos creen que valen y nunca valieron y el mercado nunca más volverá a pagar). De esta forma, mientras tanto, y con el fin de no “malvender”, lo sacan al alquiler puesto que así obtenían un “rendimiento”. Quien piensa así no sabe/ no quiere saber:
Que existe un riesgo de impago del alquiler y que, por tanto, al haber aumentado la tasa de paro, el porcentaje de impagos por alquiler ha aumentado enormemente y lo
seguirá haciendo. De esta forma la renta se convierte en problemas legales de desahucio (18-24 meses si el inquilino es listo); Cuál es la forma de calcular el valor objetivo de un piso; La disminución de entrada de extranjeros, una pirámide de población muy débil por la base[80], las expectativas de continuadas caídas en los precios de los pisos y del alquiler, así como el aumento del paro, harán que los precios caigan durante mucho más tiempo.
La tendencia a la baja aumenta al no saber los vendedores/arrendadores lo que el mercado está pagando por pisos similares en ese mismo momento y haber aceptado tanto
vendedor como comprador que los precios están bajando. Estamos ante el mismo proceso, pero invertido, que se producía cuando los compradores pagaban más por un piso al opinar que los mismos subirían de forma indefinida. En el mercado de venta de inmuebles se añade la dificultad de que las barreras de entrada son muy altas, porque los precios de los pisos tienen un precio alto. Este fenómeno ya se daba antes de la creación de la burbuja. La gran ventaja de los mercados opacos y en los que los precios bajan, es que los vendedores/arrendatarios no saben en ningún momento en qué dirección están yendo los precios: ¿Suben? ¿Bajan? No hay forma de medirlo, al revés de lo que sucedería en otros mercados transparentes como el de acciones. No hay ningún índice diario de precios de pisos. Esto se debe,
entre otras razones, a las siguientes:
Todos los pisos son distintos. Por esta razón es difícil comparar precios de venta de pisos; El número de transacciones en el mercado inmobiliario son muchísimas menos que en el mercado de acciones o de bonos, por ejemplo. Al ser el precio de los pisos mucho mayor que el de una acción o un bono, el número de compraventas que tienen lugar son mucho menores; El período desde que un piso sale al mercado hasta que se vende/alquila es enormemente mayor que en el caso de las acciones/bonos.
Al haberse aceptado socialmente que los precios están bajando la probabilidad de aceptar ofertas a la baja aumenta. Hace unos años la dinámica era la misma sólo que en la dirección contraria. Este hecho es tu mayor ventaja. No hay que tener miedo al enfrentamiento con el vendedor, se trata de obtener un ahorro que suponga varios años de tu sueldo y, por tanto, de trabajo. Muchas formas son las existentes para dar visibilidad a un objeto dentro de un mercado tan poco transparente como es el de la vivienda. Entre otros, insertar nuestro piso en páginas de Internet o bien llevarlo a subastas. Esta tendencia aumente en los a ñ o s 2008 y 2009 ante la disminución del número de ventas de pisos[81]. 3.6.3. LO QUE PODEMOS APRENDER DE ALDI Y
LIDL
La táctica, tanto en el mercado de alquiler como en el de compraventa, está guiada por los principios que rigen las compras que llevan a cabo empresas como Lidl y de Aldi. A saber , y de forma esquemática:
Preguntar al mayor número de oferentes (vendedores/arrendadores) por su producto; Hacer ofertas los más draconianas posibles. Nuestras ofertas las basaremos en el valor objetivo de los diversos inmuebles
En los posteriores capítulos hablaremos de formas de cómo se ponen en práctica esos dos principios tan sencillos de una forma eficaz. Hay varias ideas que has de recordar cuando negocies la compra/ alquiler:
A ti nadie te regala el dinero; Has de pensar “cuánta casa vale tu dinero” de la misma forma que el propietario piensa cuánto dinero vale su casa; El mismo derecho que tiene vendedor a pedirte por la casa precio que piensa que vale, tienes para ofrecerle el precio que crees que es el valor objetivo
el el tú tú
Es necesario diferenciar las estrategias a la hora de negociar el alquiler y la compra. Por esta razón trataremos estos dos temas en dos capítulos distintos. 3.6.4. LA PAZ SOCIAL
Hay un elemento más que debo reseñar y que siempre me ha llamado la atención. Es lo que llamo “la necesidad de paz social”. Siempre me ha impresionado lo poco negociadores que somos los españoles cuando se trata de hablar sobre el precio de la casa/ del alquiler que van a adquirir. Este hecho impacta teniendo en cuenta que se trata de la compra/gasto más importante que vamos a tener que asumir en nuestra vida. Cuando en el período 1997-2006 los vendedores exigían enormes sumas por unos pocos metros cuadrados, era de admirar la
parsimonia, la pasividad total con la cual los compradores las aceptaban. Muy pocas veces entraban en verdaderas negociaciones a este respecto. Este fenómeno se explica de una forma más sencilla. Al existir el convencimiento de que los precios de los pisos siempre subían (algo falso como ya hemos indicado), se aceptaban los precios estratosféricos como una parte natural de ese proceso. Se pensaba de forma más o menos consciente que, al aceptar unos precios desorbitados, se tenía la fuerza moral de reproducir el mismo proceso con aquel incauto que en el futuro adquiriera mi piso. Así mismo muy poca gente se paraba a hacer los números, reflexionar y ver que los precios que se estaban pagando en absoluto estaban justificados. En España existe el miedo de tener desavenencias con otra persona. Se trata de
evitar entrar en discusiones sobre un tema con el fin de no provocar el rechazo del contertuliano (el vendedor). Ese es un error cardinal: en las negociaciones por el precio de un piso, ya sea compra o alquiler, se ha de entrar a la confrontación de forma sutil y con la crudeza de un jefe de compras de Lidl: se trata de presentarse como víctima del sistema para hacer una oferta baja de una forma suave. Nunca diré: Su piso no vale más de 425.000 euros porque es su valor objetivo y porque los tipos de interés y los precios de los alquileres los justifican,
sino Su piso ciertamente vale lo que cuesta. Pero ya sabe usted como están de duros los bancos, el paro esta aumentando, el número de pisos en venta no deja de crecer. Yo, haciendo un esfuerzo, puedo ofrecerle 212.238
euros.
Las inmobiliarias intentarán, en el proceso de venta, dar una visión de mercado distinta al comprador/arrendatario y al vendedor/arrendador, dado que su fin fundamental es que la venta/alquiler tenga lugar al precio más alto posible. No les interesa una venta a un precio bajo, ya que su comisión es un porcentaje del precio de venta, pero tampoco que el precio sea muy alto porque espantaría a potenciales compradores al estar totalmente fuera de mercado. Por esta razón, es inteligente coger con pinzas cualquier opinión que te den sobre en qué dirección van los precios de los pisos. Los agentes de las inmobiliarias conocen la psicología del comprador/vendedor medio, pero no suelen tener cultura financiera y todo lo que les digas de cálculos de valores objetivos de pisos les sonará a chino, entre
otras cosas, porque nuestras valoraciones ponen los precios en su sitio y no en las nubes, como ellos han estado acostumbrados desde hace muchos años. Prepárate, porque tanto inmobiliarias como vendedores/arrendadores te van a llamar todo menos bonito.
CAPÍTULO IV
SAQUEMOS PARTIDO DE LA COMPRA
Tesis 1. Es muy mal momento para comprarse un piso, van a venir tiempos mejores porque los precios van a seguir cayendo;
2. Ni 2010, ni 2011, ni 2012, ni 2013 serán un buen momento para comprarse piso;
3. Puede ser que a partir del año 2014 sea buen momento para comprarse piso, pero nunca antes;
4. El vendedor piensa que su piso vale un Potosí mientras que tú lo que tienes que transmitirle de una forma diplomática es cuál es su valor objetivo;
5. Hemos de saber interpretar de forma correcta los mensajes de las inmobiliarias;
6. Existen una serie de técnicas de negociación de compra de un piso que se han de conocer
con el fin de sacar el mayor partido al dinero.
4.1. ¿POR QUÉ NO ES EL MOMENTO DE COMPRAR?
Resumimos Es muy mal momento para comprar y muy bueno para vender, a pesar de que te digan lo contrario. Entiendo que un mal momento para comprar es aquel en el que existen motivos más que de peso para pensar que el precio del bien va a bajar aún más en el futuro. En mi opinión un buen momento para vender es aquel en el cual, a pesar de alcanzar un menor precio que en el pasado, puedo vender más caro de lo que lo podría vender mañana. Ya lo dice José Luis Rodríguez Zapatero el 15 de julio de 2010: “Las viviendas ahora
mismo no son productivas. Mientras no interioricemos esa realidad, no estaremos preparados para cambiar el sistema productivo.”[82] Ahora te voy a explicar porqué estoy de acuerdo con él. 4.2. SITUACIÓN DEL MERCADO DESDE 2004 Y PERSPECTIVAS DE CARA AL FUTURO
El número de noticias negativas sobre el sector lleva aumentando desde más o menos el último trimestre de 2006. Podemos resumir la situación desde finales de 2004 y año 2005 de la siguiente forma:
los precios de salida de los pisos siguen subiendo con vigor. Los vendedores vienen de una situación
de constantes aumentos y siguen estando acostumbrados a ello. De esa misma suerte, los compradores tenían la impresión de que los precios seguirían subiendo y mostraban una gran disponibilidad a adaptarse a las exigencias de precio de los vendedores. De esta forma se aseguraban que se les iba a vender el piso; Los bancos continúan concediendo créditos de una forma temeraria, tal y como llevaban haciendo desde hacía varios años[83]; A mediados de esta fase empieza a observarse que aumenta el período de venta. Es decir, el piso como clase de activo pierde mucha liquidez por cuanto que cuesta cada día más venderlo;
Año 2006 La estafa de los sellos de Nafinsa es descubierta; este hecho es simultáneo a las bajadas generalizadas aún moderadas de los precios de los pisos; El Boletín Oficial del Estado 277 del 19 de noviembre de 2005 publica la constitución de la Comisión de Expertos de Estadística del Ministerio de Vivienda. Entre otros la conforman los expertos don Ricardo Vergés Escuín, don Julio Rodríguez López, don Juan Romo y doña Asunción Rubio. Tras varias reuniones (¿4?) la comisión deja de facto de existir en el año 2007. La Ministra no tiene ningún interés en las propuestas de los expertos. Estas hubieran permitido consolidar
estadísticas con el fin de saber cuál es el estado del mercado inmobiliario. Durante el período de Carme Chacón como Ministra esta comisión no llega a reunirse. Es de esperar que bajo el mandato de Beatriz Corredor y siendo Paloma Seoane la responsable del departamento de Estadística del Ministerio de Vivienda, esta comisión vuelva a reunirse; Se confirma el aumento del plazo de venta de los pisos que ya comenzaba a observarse desde mediados del período anterior; Ante el incremento tan brutal de los precios registrados en los años anteriores, la demanda observa ya signos evidentes de agotamiento. El españolito medio no puede pagar más[84];
La población no es aún consciente de las rebajas de precios de pisos por varias razones: falta de transparencia en el mercado, nula formación financiera y mitología popular tal que los precios de los pisos no bajan nunca.
Año 2007 Las acciones de muchas de las empresas constructoras bajarán durante 2007 de forma muy abultada[85]; Las promotoras piden al Gobierno que les siga permitiendo ganar dinero como hasta ahora mediante medidas que, siendo perniciosas para el conjunto de la economía, sin embargo a ellos les convienen. Su lema es “lo que el mercado no me financia este año que me lo regale el Gobierno”[86];
Tras la quiebra de uno de los hedge funds[87] de Bear Sterns en junio de 2007, comienza el último acto de la gran tragicomedia del engaño inmobiliario en gran número de países, entre ellos España; Ante el aumento de denegaciones de concesión de créditos muchas personas se pasan al alquiler. Como los vendedores siguen pensado que serán capaces de vender sus pisos “por lo que valen” la demanda de pisos de alquiler supera con fuerza la oferta. Desde mediados de 2007 los precios de los alquileres suben; Se confirma que, aún usando otra nomenclatura distinta, en España existe un amplísimo mercado Subprime (créditos concedidos a personas con muy mala capacidad de pago). El Gobierno de la nación es consciente de la gravedad del asunto e intenta ocultar su existencia[88]; Los vendedores siguen creyendo factible
vender a precios de 2004, 2005 y precios de salida de 2006 y prefieren esperar a que el mercado se recupere, aunque algunos ya comienzan a rebajar sus expectativas de precio[89]; Las familias destinan ya el 45% de su renta disponible a financiar la compra de vivienda, lo que representa el mayor porcentaje de endeudamiento jamás alcanzado[90]; La rentabilidad del alquiler (comprar un piso para luego alquilarlo), una de las coordenadas más importantes para ver hasta qué punto son caros los pisos, es el más bajo de la historia. Es decir, es el mejor momento para alquilar y el peor para comprar puesto que los alquileres respecto a los precios de los pisos son muy baratos[91]; Ante el inicio de la crisis financiera, varios bancos internacionales advierten que el endeudamiento en España es atroz por los
estratosféricos precios de la vivienda. Este hecho volverá a España mucho más vulnerable que a otros países[92]; La prensa extranjera se hace eco del enorme parón de las ventas de pisos en España[93]; El número de pisos vendidos en el mercado de primera mano desciende hasta el 70% respecto al año anterior[94]; El Gobierno es consciente de que la subida del Euríbor, sumado a un precio de pisos que baja, forma un cóctel demoledor. Por este motivo la Ministra de Vivienda, Carmen Chacón, dice el 03/09/2007 que los tipos de interés bajarán durante los próximos meses[95]; Las 14 constructoras más grandes del país crean su propio grupo de presión, el llamado G14. El Gobierno deja bien claro lo que piensa de las intenciones del grupo de presión: los recibe el día después de su
constitución, 2007[96];
el
18
de
septiembre
de
El número de agencias inmobiliarias que cierran sus puertas es alarmante. Al no poder estirar más la capacidad de pago de los españoles estos dejan de comprar pisos[97]; En los foros de Internet se observa desde septiembre de 2007 una disminución importante del porcentaje de foreros que piensan que los precios de los pisos seguirán subiendo. A mismo tiempo, aumenta la virulencia de estos mismos contra los que intentan reflejar la realidad[98]; El Gobierno pasa a subvencionar a los propietarios de pisos unos alquileres más altos[99]; El mismo “El País” reconoce el 21/09/07 que en este momento es mucho más interesante alquilar que comprar. Este predicado no es el más conveniente para los intereses del
Gobierno[100] quien había apostado fuerte porque la población continuara comprando pisos; La menor venta de pisos hace disminuir la recaudación vía impuestos[101]; Desde septiembre de 2007 la tasa de paro aumenta; La deuda inmobiliaria alcanza cuotas insostenibles al llegar a la suma del PIB[102]; El Gobierno sigue ayudando a los constructores. Ahora presiona a los bancos y cajas para que sigan continuando con las prácticas de concesión de créditos a las que nos había acostumbrado en el período 19972006[103] Los índices que siguen el precio de los pisos desde el punto de vista de los precios de salida (no de compraventa efectiva), hablan ya de estabilización[104]. Como hemos comentado antes, los precios de salida son
los que desean obtener los vendedores por sus casas, pero no aquellos a los que las operaciones acaban cerrándose. Los de compraventa efectiva están ya bajando desde el segundo semestre de 2006; Muchas de las constructoras más importantes del país están altamente endeudadas[105]; Los llamados expertos prevén para 2008 o 2009 la primera bajada de valor de los pisos en 15 años[106]. Nosotros ya sabemos que lo que los “expertos” preveían para el año 2008 o 2009 ya había comenzado a suceder en el año 2006; Aumentan considerablemente los plazos de venta de los pisos a la vez que las ventas se vienen abajo[107]; En el extranjero se habla abiertamente de gravísimos problemas en bancos y cajas españolas. Tanto bancos y cajas intentan negar su existencia. El fin esta clarísimo:
España es un país de hipotecas basura y esto hay que ocultarlo. El Banco de España será una parte muy activa en esta política, al haber permitido la ocultación de pérdidas patrimoniales en las que han incurrido tanto bancos como cajas[108]; Tras años de una imprudente supervisión de bancos y cajas, el Banco de España, ante lo grave de la situación, decide finalmente hacer algo[109]; La última vez que el mercado inmobiliario se desmoronó fue en el período 1990-1996 en el que los precios subieron en términos nominales el 7% y la inflación fue de 38,3%, es decir, la bajada en términos reales fue de por lo menos del 31,3%. Con el fin de poder seguir manteniendo la ficción de que “los precios nunca bajan” el Ministerio de Vivienda retira esa estadística de su página y la sustituye por otra que empieza su andadura durante la burbuja 1997-2007. En
el período 1997-2007 los precios de los pisos subieron. De esta forma intenta evitar que la gente se pueda informar y ver por sus propios ojos que sí, que los precios de los pisos ya bajaron en España. Se trata de mantener con vida el principio de “nunca bajan”;
Año 2008 El Gobierno sigue en su empeño de crear Estadísticas que nieguen lo evidente: el derrumbamiento del mercado[110]; El Estado, mediante las líneas de crédito a través del Instituto de Crédito Oficial o el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2005-2008, continúa regalando dinero a las inmobiliarias y constructoras[111]; El Gobierno pasa a vilipendiar a los que advierten a la población de cuál
es la verdadera situación. El engaño toma tintes rocambolescos hasta el punto de que se tilda de antipatriotas a los que hablan abiertamente de la situación[112]; Ya en enero de 2008 los propios medios cercanos al poder establecido, comienzan a reconocer la gravedad de la situación a pesar de hallarnos a dos meses de las elecciones generales[113]; El número de pisos sin vender sigue aumentando a ritmo de vértigo y llega al millón en el mercado de primera mano. A ello habrá que sumar los pisos de segunda mano a la venta[114]; Los precios de los pisos bajan. Esta percepción comienza extenderse entre la ciudadanía[115]; El Gobierno sube los precios de los VPO (Vivienda de Protección Oficial) de la noche a la mañana. Tanta ayuda a las
constructoras y la subida de artificial de los precios de VPO, hacen que ésta sea más cara que los pisos del mercado libre y lleva a que muchos agraciados las rechacen[116]; Hasta los sindicatos, uno de los últimos reductos del Franquismo en las
instituciones del Estado, tienen que reconocer la gravedad de la situación económica del país[117]; Las inmobiliarias intentan dar la impresión de que este es un buen momento para comprar[118]; Las promotoras/constructoras e inmobiliarias reciben con los brazos abiertos esta nueva medida, tal y como reconoce Fernando Martín, presidente de Martinsa Fadesa[119]; Los municipios de España deciden el traspaso de dinero público de todos los ciudadanos a los beneficios de las grandes constructoras al decidir la
construcción de miles de pisos que no se necesitan[120]; Continúa el goteo de estudios independientes que apunta a la sobrevaloración de los precios de los pisos[121]; En las conferencias del sector comienzan a notarse bajas porque simplemente no hay negocio[122]; El número de constructoras en apuros aumenta vertiginosamente[123] [124]; Los compradores comienzan a sentir con fuerza, sobre todo desde la segunda mitad del año, que los bancos/cajas endurecen las condiciones de concesión de créditos, lo que se deja notar en el hundimiento del número de pisos vendidos[125]; Incluso medios adictos al poder
político reconocen que no se pueden seguir manteniendo los beneficios de las empresas constructoras mediante regalos procedentes de las arcas del Estado[126]; Comienzan a verse muchos carteles de “se vende” colgando de las calles de España. En el mercado de segunda mano se constatan rebajas, pero todavía los precios están muy alejados del precio al cual el mercado está dispuesto a comprarlos[127]; La banca española tiene que hacer frente a una enorme morosidad, consecuencia de la recesión económica y de los problemas de las promotoras[128]; Algunas Comunidades Autónomas pasan a aumentar de forma artificial los precios de los pisos de Protección
Oficial. El fin es claro: posibilitar que los constructores sigan ganando dinero como lo había hecho hasta entonces. Como consecuencia de ello muchas de las promociones de vivienda protegida quedarán desiertas: más pisos construidos sin vender y financiados por las Comunidades Autónomas en su afán de que el mercado no se corrija de forma natural[129]; En algunos segmentos del mercado el período de venta de un piso se triplica en el durante 2005-2008[130]; Las estadísticas oficiales, que se nutren de datos provenientes de ATASA , reflejan que los precios de los pisos suben al mismo ritmo que la inflación. Este era el objetivo declarado del gobierno[131] [132]; Ante las elecciones Generales de
marzo de 2008, el Gobierno opta por presentar datos verdaderos de una forma tal que los oyentes lleguen a conclusiones lógicas, pero falsas en sí mismas. Es la cima del espíritu torticero. El gobierno se vale de mitología, de ideas muy profundamente asumidas entre la población con el fin de ocultarle lo que esta sucediendo[133]; La prensa internacional se hace eco de los enormes problemas de la banca española[134] y la banca española lo niega vehemente[135]; Comienzan a verse señales inequívocas de que el mercado de alquiler va a comenzar a desplomarse. La oferta de viviendas en alquiler aumentó un 53% en el primer trimestre, según ‘FOTOCASA .es’[136] y el precio de los
alquileres ostensiblemente[137];
bajó
Analistas económicos de primer orden mundial dicen a las claras que España será uno de los países que peor lo va a pasar[138]; El Gobierno se empeña en hablar de “desaceleración” con el fin de ocultar lo que realmente está sucediendo, a saber, que España ya está en recesión[139]; Comienzan a oírse algunas voces críticas dentro del propio sector de la construcción. Se trata de cantos de sirena dentro de una táctica muy bien calculada. La misma consiste en reconocer algún error, que los precios han caído algo (sin mencionar que realmente ya se han desplomado) y que así podremos conseguir que la gente se trague la
siguiente mentira: “ya han caído lo suficiente, no podemos bajar y, por tanto, es un bien momento para comprar”[140]; Aprovechando que las caídas son ya evidentes, las inmobiliarias animan a la gente a comprarse un piso[141]; En algunas Comunidades Autónomas las autoridades optan directamente por regalar dinero a las promotoras/constructoras[142]; Los bancos, ante la constatación de que los precios de los pisos se hunden y de los problemas que eso les va ocasionar, cierran de forma abrupta el grifo de concesiones de créditos[143]; El número de pisos vendidos sigue cayendo[144]; En un signo de desesperación, las constructores de Murcia piden que el
Banco de España les financie los beneficios[145]; Se propone el alargamiento de los plazos de las hipotecas con el fin de poder mantener el precio de los pisos por las nubes[146]; Siguiendo el guión preestablecido entre gobierno y constructores, con el fin de desviar la atención de las ayudas que están recibiendo del Estado, los constructores atacan al Ministro de Economía Pedro Solbes. El fin es claro: que los ciudadanos no sean conscientes de las cantidades que se les están regalando[147]; Ante la necesidad de obtener dinero, los precios de los pisos alcanzan considerables descuentos en las subastas. Aún así, los precios están aún muy por encima de sus valores objetivos[148];
El fuerte aumento de la inflación provoca problemas sociales[149]; Los tipos de interés siguen el compás del aumento de la inflación, lo que hace que el Euríbor (recordemos, el tipo al cual están indexados la gran mayoría de los préstamos hipotecarios en España) alcance su máximo histórico en el 5,4% tras registrar su mayor subida en una sola jornada. Todo esto sucede después que el Gobierno nos dijera: El 03/09/2007 Carme Chacón, Ministra de de Vivienda: “los tipos de interés y el Euríbor están tocando techo”[150]; E l 27/09/2007 Pedro Solbes, Ministro de Economía y Hacienda: “el Euríbor esta a punto de tocar techo”[151]; El 04/10/2007 Zapatero “ratificó que el Euríbor ha tocado techo y, por tanto, el esfuerzo a hacer por las familias no irá
a más en el futuro”; El 30/10/07 Pedro Solbes “la sensación es que hay algunas posibilidades de que pueda bajar (el Euríbor)”; E l 30/04/08 Pedro Solbes “en la medida en que la liquidez fluya, el diferencial entre el Euríbor y el Banco Central Europeo lógicamente se reducirá”[152];
Economistas de primer rango mundial critican duramente que el Gobierno, mediante avales públicos pagados por todos, salve a las constructoras; así Jürgen Donges, Economista, catedrático de la Universidad de Colonia: ¿Cuál es su receta para impulsar un sector tan castigado como el de la construcción? (...) Y reajuste significa que tiene que reducirse, que muchas empresas tendrán que quebrar, porque han
crecido sobre una base especulativa y sería un error salir ahora en defensa de ellas abriendo avales en el Instituto de Crédito Oficial.[153] El Gobierno sigue en su empeño de regalar más dinero a los constructores mediante la modificicación del “Plan Nacional de Vivienda 2005-2008” en el cual opta por: “insuflar confianza en el sector constructor y promotor al acudir a este mercado bajo el manto de los crédito ICO”. (Es decir, todos avalamos con nuestros impuestos que las constructoras y promotoras sigan ganando dinero); Seguir llevando la contraria a la realidad y decirnos que “es el momento adecuado para comprar una vivienda si realmente se necesita”[154]
El dramatismo de la situación lo
refleja el enorme aumento del número de embargos que se registra[155]: la subida de los tipos y el aumento del paro ahogan a mucha gente[156]; “Zapatero culpa a Trichet[157] de la subida de hipotecas por su irresponsabilidad. Pide prudencia al presidente del Banco Central y le hace responsable de la escalada del Euríbor y el petróleo”[158]. A su vez Trichet nos recuerda lo que Zapatero ya sabe: que su trabajo no es mantener los tipos de interés bajos sino contener la inflación[159]; La Confederación Nacional de Constructores opta por nombrar al director de la Oficina Económica de Presidencia como su representante[160]; A pesar de desconocer las dinámicas
del mercado inmobiliario la gente ya sabe, a medida que avanza el año, que los precios están bajando. Aún así ,aún no son capaces de atisbar en qué medida se desploman[161]; La inmobiliaria Martinsa Fadesa se ahoga con 5.200 millones de deuda: se trata de la mayor suspensión de pagos de la historia de España[162]; El presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), Pedro Castro, apoya públicamente el Plan Vivienda 20052008. Este prevé el que no es sólo el Gobierno de la Nación, ni el PP sino también el conjunto de Municipios y Provincias, optan por el transpaso de dinero a las constructoras[163]; Poderes fácticos apoyan las tesis del Gobierno a la espera de prebendas; así Emilio Botín[164];
Hay firmes razones para pensar que las tasadoras inmobiliarias ayudan a las instituciones de crédito a sobrevalorar activos con el fin de esconder sus pérdidas[165]; Las propias estadísticas oficiales creadas por las cajas de ahorros y bancos, recogen bajadas de los precios de los pisos[166]. Es un cambio muy importante, puesto que hasta entonces sólo recogían subidas cercanas a la inflación; La tasa de desempleo se dispara y aumenta en meses más de lo que históricamente nunca lo había hecho desde hacía décadas[167]; El número de viviendas vacías en España oscila entre 1,6 y 2,7 millones, según Acuña & Asociados[168]; Tras haberse empeñado en mantener con vida mediante dinero
público a una industria sin futuro, el Gobierno lanza mensajes diciendo que no financiará los “años de excesos”[169]; José Luis Rodríguez Zapatero el 24 de septiembre: “Quizás España tenga el sistema bancario más sólido de la comunidad internacional”[170]; Muchos potenciales vendedores se siguen aferrando a la idea de que es mejor esperar a tiempos mejores para vender su piso. No son conscientes de que los precios seguirán bajando durante muchos más años[171]; En junio de ese año, los nuevos créditos para la compra de una casa caen un 40% respecto a los concedidos un año antes[172]; Los medios cercanos al poder inducen al error a la población para
hacerle creer que, en un momento en que los precios de los pisos bajan, es un buen momento para comprarse un piso[173]; La Comunidad de Madrid pasa a subvencionar los beneficios de las constructoras, pero presentándolo como una ayuda al ciudadano. La diferencia entre el precio al cual el promotor vende y el que el mercado está dispuesto a pagar, se lo pagará la Comunidad[174], así “La Comunidad de Madrid sube un 31,6% el precio de la vivienda protegida”[175]; La Comunidad de Castilla-la-Mancha pasa directamente a comprar los pisos a los constructores a un precio muy por encima del de mercado[176]; Los más informados reconocen que
lo mejor es que los precios de los pisos caigan con la mayor rapidez posible. De esta forma, piensan que el mercado se recuperará más rápidamente. Esto es precisamente lo que el Gobierno, las entidades de crédito y las constructoras/promotoras no desean. [177] Año 2009 En enero de este año Standard and Poor’s, una de las mayores agencias de calificación de riesgos, dice que la posibilidad de que España no pueda devolver la deuda contraída ha aumentado. La consecuencia es que los acreedores sólo prestarán dinero a España a cambio del pago de intereses más altos[178]; El fondo Banif Inmobiliario deja a
50.000 partícipes con 3.200 millones
de euros atrapados[179]. Ante la imposibilidad de vender los activos inmobiliarios que tiene, el fondo suspende todos los reembolsos; Ante la enorme bajada en el número de pisos vendidos, el sector inmobiliario pisa fuerte el acelerador y anima a la población a comprarse un piso[180]; Las constructoras pasan a adoptar posiciones como decir que la vivienda es “un derecho constitucional” y que, por tanto, “hay que obligar a los bancos/cajas a conceder financiación” porque es “la financiación (y no el precio) el problema”. Luego te mostraré varios ejemplos de cómo ponen en marcha esta política; Los bancos siguen sin prestar dinero
como antaño, sobre todo por el aumento de impagos y las dificultades de refinanciarse que tienen; El Banco de España interviene en marzo de 2009 la primera institución financiera, la Caja de Ahorros de Castilla-la-Mancha. La tasa de morosidad declarada es del 17%, la real es del 30%; Las ayudas al sector, ahora mediante el aumento de los precios de los módulos de los pisos de Protección Oficial, hacen que los precios de los mismos estén ya por encima de los pisos del mercado libre. Este fenómeno ya se producía desde principios de 2008, pero es ahora cuando, por primera vez, la prensa se hace eco del mismo[181]; El Banco de España da el visto bueno
a que las cajas de ahorros no tengan que reconocer sus enormes pérdidas patrimoniales; éstas son consecuencia del batacazo de los precios de los pisos. Se trata a toda costa de ocultar que algunas entidades estarían –tal vez, estén– muy tocadas[182]; Si no fuera por la bajada de los tipos de interés, el conjunto de la economía española estaría en quiebra; La pobreza comienza a hacer estragos entre la población. Son sobre todo aquellas personas que habían trabajado en el sector servicios y de la construcción las que peor están haciendo frente al derrumbe económico, la llamada clase económica media y mediabaja[183];
El período necesario para la venta de un piso sigue aumentando: los precios siguen estando aún muy por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar por ellos y siguen existiendo vendedores que no lo captan[184]; El Gobierno pasa a permitir que los préstamos para inmuebles construidos sobre suelo ajeno con propiedad temporal puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios; ello siempre y cuando su duración, contada a partir de la fecha hasta la total amortización del préstamo o crédito hipotecario, no alcance los 20 años. De esta forma se intenta de cualquier forma ayudar a cajas/bancos y, sobre todo, a constructoras[185];
Ante la situación económica aumenta el ritmo al que se sacan discursos de tipo ideológico[186]; El número de ventas de pisos, sobre todo en el mercado de segunda mano, se desploma[187]; Mediante el Real Decreto-Ley 9/2009, d e 26 de junio de 2009, sobre reestructuración bancaria y reforzamiento de los recursos propios de las entidades de crédito, se crea el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria[188] con vigencia hasta el 30 de junio de 2010. Mediante este fondo se inyecta capital en bancos/cajas que han sufrido fuertes pérdidas. De esta forma se reconoce la situación de enorme gravedad por la que pasan muchas entidades bancarias y cajas en España;
Las promotoras pasan del “nunca bajan” al “ya han bajado lo suficiente” y comienzan a ofrecer pisos a “precios ventajosos”[189] usando para ello los llamados “Outlets” con “descuentos de hasta e l 50%”. Las rebajas que se proponen se realizan respecto de precios de tasación de 2006. Sabemos que los precios de tasación d e 2006 estaban sobreinflados respecto al mercado de entonces. De esta forma, llegamos a la conclusión de que los descuentos son publicidad con el fin de hacer creer que “es el momento adecuado para comprarse un piso” porque “ahora es cuando más opciones hay”[190]; La Comunidad Autónoma de Madrid se empeña en seguir financiando directamente los beneficios de las constructoras/promotoras y pasa a
aumentar la deducción por la compra de vivienda[191]; La tasa de morosidad oficial de bancos y cajas sube a los 90.000 millones de euros, o al 4,93% del total de los créditos concedidos. A la vez las cajas de ahorro prevén que la tasa de impagos llegue al 7% en enero de 2010[192]. En 2010 la tasa real de morosidad del sistema bancario español está entre el 11,515%. Algunos se empeñan en hacer ver pequeños aumentos en el nivel de ventas como un resurgir del sector. Para que el mismo resurja hará falta una disminución fuerte del desempleo la cual tardará aún varios años en llegar[193]; Los expertos en política de vivienda[194] apuntan a los pisos de
protección oficial en régimen de propiedad como uno de los mayores errores. A pesar de ello, el Gobierno se opone a seguir tales consejos[195]; La asesoría inmobiliaria Acuña y Asociados, vuelven a confirmar con gran detalle que en España sobran pisos para los próximos 15 años[196]; En algunas zonas de España la caída del precio de los pisos ya roza el 60%[197]; Los parados sin protección llegan a 1,15 millones, su máximo histórico[198]; Se plantea la fusión de cajas como una forma de solucionar los problemas, es decir, de ocultar pérdidas sin pedir cuentas a ningún gestor; se trata, sobre todo, de
mantener un sistema de caciquismo entre los señores políticos locales y los constructores de turno; El Gobierno toma la primera medida que, aunque dirigida a ayudar en todo lo posible a los constructores, logra un fin no deseado. A partir de 2011 se elimina la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual; de esta forma se intenta apoyar a la industria de la construcción y a los bancos/cajas al acelerar los potenciales compradores la compra[199]. Así tendería a desaparecer una buena parte de las existencias de las casas aún no vendidas. El tiro sale por la culata: el paro en aumento, lo hace el número de viviendas en venta, disminuyen los precios de los alquileres y los bancos/cajas no pueden prestar. Todo ello hace que los españoles
vean la nueva medida como una forma de obligarles a comprar a precios sobre-inflados, así que no se deciden; El Consejo de Ministros da luz verde a la norma que posibilitará que las grandes constructoras puedan captar dinero en los mercados y a la vez obtener avales públicos. Se trata de financiar, con el dinero de todos, que las constructoras puedan seguir ganando dinero[200]; El Gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, previene contra un 2010 negro y obliga a bancos y cajas a recortar beneficios y guardar provisiones para afrontar el año[201]; España supera ya los cuatro millones de parados, un 19,2% de la población activa a finales de septiembre de
2009. Los datos son tan graves como
escandalosos[202]. El Gobierno pasa a la táctica de reconocer que hay una salida de la recesión, pero no será ni “fácil ni rápida”. Reconociendo que España lo está pasando un poco mal, se pretende ahora ser “prudentemente positivo”. Entre tanta necedad hay que decir algo que resulte creíble ante los oyentes. El Gobierno ya sabe que la tasa de paro estará por encima del 20% (estadística Eurostat[203]) tanto en 2010 como en 2011[204]; En el extranjero se tienen verdaderas dudas de que los balances de los bancos y cajas españoles reflejen la realidad de la situación patrimonial de los mismos. Ante esto, la banca se rebela y se lanza al ataque. Ahora de lo que se trata ante todo es de evitar que la
gente retire la financiación sistema financiero[205];
al
El número de pisos vendidos disminuye al menor ritmo desde hacía mucho tiempo. Es la antesala de un mayor hundimiento. Algunos actores del mercado creen que los precios ya han bajado lo suficiente y se lanzan a la compra[206]; Los precios de los alquileres en el mercado residencial se desmoronan[207]; Sale adelante la “Ley de medidas de fomento de alquiler y eficiencia energética de los edificios” mediante la que se pretende agilizar los desahucios de los inquilinos y dinamizar el mercado de alquiler en España[208]; La recesión pega tan fuerte en España que lleva a una bajada muy
acusada de los alquileres de oficinas. Es el mismo proceso que se observa en el mercado residencial[209]; Ricardo Vergés Escuín calcula que, a finales de este año existen en España[210]. 3 millones de pisos vacíos; 1,35 millones de pisos sin finalizar de construir (este número es el mínimo, ya que en realidad es muy superior); 650 mil pisos nuevos construidos y no vendidos; 200 mil casas escrituradas registradas[211].
y no
Yo calculo que el número de pisos de segunda mano en venta es de por lo menos 580 mil, y estimo entre 275 y 325 mil las casas en propiedad de cajas y bancos; El 16/11/2009 el Gobernador del Banco de España reconoce, en una
entrevista al Financial Times, la necesidad de fusiones en el sector de las cajas de ahorro. Por lo menos, 15 de las instituciones existentes han de ser fusionadas; La deflación comienza a galopar en España. Este es un proceso mucho más grave que la inflación, puesto que hace que las personas, ante la espera de bajadas mayores en el futuro, posterguen toda decisión de comprar de tal suerte que la economía no avance; Bancos y cajas organizan ferias con el fin de intentar vender los pisos que tienen. Se presentan grandes descuentos respecto a los precios de tasación de 2006, pero aún demasiado pequeños para lo que se viene encima[212] [213]; El
propio BBVA
reconoce
en su
informe “Situación inmobiliaria, segundo semestre 2009” que el precio real de la vivienda descenderá un 7% en 2009 y otro 8% en 2010[214]. Así mismo cifra en un 30% en términos reales la caída que los precios de los pisos han de sufrir para que las existencias de pisos sean absorbidas[215]; La tasa de natalidad no acaba de subir. Este hecho hace que en el futuro la demanda de pisos vaya a ser muy reducida. Como muy bien dice El Correo del 27 de Julio de 2009 “No hay jóvenes ni los habrá”[216]; BNP Paribas Real Estate, perteneciente a BNP Paribas, uno de los bancos comerciales más importantes a nivel mundial, calcula q u e algunas entidades financieras deberán realizar “descuentos de
liquidación del entorno del 50%” para dar salida a productos inmobiliarios que no la encuentran con los descuentos que actualmente se realizan y que “todavía no se han producido los descuentos que espera el potencial comprador”[217]; El Banco de España ve riesgos reales de quiebras entre las cajas de ahorros dado el aumento enorme de morosidad que ha tenido lugar[218]; Según datos del Consejo General del Poder Judicial ( CGPJ) la crisis económica provocó que los juzgados españoles recibieran 93.319 solicitudes de ejecuciones hipotecarias en 2009[219] Año 2010 Según cifras del Idealista.com, es necesario casi un año para vender
una vivienda de segunda mano en España, concretamente 344 días. Fernando Encinar, jefe de estudios de este portal de Internet subraya: “No hay que olvidar que estos datos se refieren a las viviendas que han encontrado un comprador. Todas aquellas cuyos precios se encuentran fuera del alcance real de la demanda no se han incluido en el estudio porque no se han vendido, y hasta que no ajusten su precio, no se venderán ”[220]; “Mientras siga subiendo el paro y continúe siendo difícil acceder al crédito, los precios seguirán bajando”[221]; La agencia de calificación de riesgos Moody’s, amenaza con bajar las calificaciones de riesgo de una muy buena parte de la banca española. Si
esto se lleva a efecto, los gastos de financiación de la misma aumentarían y, por tanto, su capacidad de hacer frente a su mala situación disminuiría[222]; Ante la incertidumbre sobre el futuro económico, los ciudadanos ahorran hasta el 24,7% de su renta disponible. Según el Instituto Nacional de Estadística este es el el porcentaje más alto jamás alcanzado[223]. Cuanto más se ahorra menos se consume y más bajan los precios de los bienes y servicios; Según Paul Donovan, analista del banco suizo UBS en febrero de 2010 “España ha sido víctima de su pertenencia a una unión monetaria inapropiada y de un mercado inmobiliario que era un esquema
Ponzi (fraude piramidal)”[224]; Carlos Sánchez, experto en temas inmobiliarios dice el 17/03/2010 “Si no se crea empleo, los salarios reales no crecen, los tipos de interés se mantienen estables y la inversión extranjera retrocede, no es razonable pensar que la salida de la crisis inmobiliaria está cerca”[225]; Aumentan el número de pisos vendidos[226]. El sistema presenta este hecho como la señal que demuestra que el mercado se está recuperando. En realidad el aumento de las transacciones es consecuencia de triquiñuelas contables realizadas por los bancos y cajas a través de la dación de pago[227]. Gracias a las mismas, los bancos y cajas sólo tienen que reconocer una parte de la pérdida que han tenido y no su
totalidad[228]; Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios de los pisos de segunda mano, subieron un 0,1% en el segundo semestre de 2009. Ya sabes cómo el INE calcula este índice, así que ya conoces el valor que esta información tiene; E l 18/03/2010 Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda, destacó que las familias dedican en la actualidad el 29% de su renta bruta disponible a la compra de una vivienda, una vuelta a los niveles de 2006 que calificó de “buena noticia”[229]. Si ya sabemos que la cima de los precios se alcanzó e n 2006 ¿crees que es un buen momento para comprarse un piso?; Según la consultora inmobiliaria Knight Frank, los precios de los alquileres han bajado un 24% y
bajarán 2010[230];
un 10%
adicional
en
La agencia de calificación Standard & Poor’s rebaja su nota de solvencia para España y abre la puerta a nuevos recortes; esto quiere decir que la calidad de España como deudor ha empeorado[231]; Los tipos de interés están en sus niveles más bajos, hecho que algunos interpretan como una señal inequívoca para comprarse un piso. Luis de Guindos, ex Secretario de Economía con el PP, el 24/03/2010 liquida el asunto: “Creo que hay dudas de cuándo sevan a subir los tipos porque tengo dudas sobre la intensidad de la recuperación en Europa. Los tipos no van a bajar más. El Euríbor es imposible que esté por debajo del 1,20%, nivel al
que está ahora. Y también olvidamos que si tú te endeudas con una hipoteca a 20-25 años, a lo largo de ese tiempo los tipos seguro que suben, con lo que la gente no debe tomar por fijo los tipos que esta pagando hoy. Dentro de dos años no estarán a estos niveles, sino más altos[232]”; “La morosidad devora seis de cada diez euros del beneficio recurrente de la banca. Los activos dudosos rebasan los 113.600 millones”[233]; Los vendedores siguen esperando a que sus pisos recuperen los precios que ellos creen que “valen”. Mientras esperan, siguen sacando pisos al mercado de alquiler. Si en 2009 los precios de los alquileres bajaron muy posiblemente de media el 20% respecto a los firmados un año
antes, en 2010 los mismos bajan otro 10% respecto a los alquileres firmados a finales de 2009; 2010 no es el año indicado para
comprar porque los precios de los pisos siguen bajando, los alquileres también y el diferencial que los bancos cobran respecto del Euríbor sigue por las nubes. La bajada de los alquileres hace que estos resulten mucho más baratos de los gastos derivados de los intereses a pagar por un crédito. Recordemos: tanto los alquileres como los intereses a pagar al banco por un crédito son gastos y no inversión como pretendía hacernos ver la mitología popular; El Gobierno decide unilateralmente el mayor recorte de derechos sociales de la historia de España[234];
El paro en España supera ya el 20% y se sitúa en 4.612.700 personas[235]; Los bancos y cajas han de vender más pisos con el fin de hacer caja. Al no haber demanda de vivienda, han de seguir rebajando los precios. Este hecho hace que los precios de los pisos ofrecidos por los bancos sean más baratos que aquellos que ofrecen las promotoras/inmobiliarias[236]; El 22 de mayo, el Banco de España, interviene Caja Sur[237]; La agencia de calificación de riesgos Fitch IBCA rebaja la nota de solvencia a España; esto quiere decir que España tendrá que pagar unos mayores intereses con el fin de acceder al crédito en los mercados de deuda internacionales[238]; La eliminación de la desgravación
fiscal por adquisición de vivienda a partir de enero de 2010, y anunciada durante el Debate del Estado de la Nación en junio de 2009, tenía como primer objetivo ayudar a que los vendedores se deshicieran de los pisos al mayor precio posible mediante ayuditas fiscales a los constructores[239]. Esta medida es un fracaso. Los compradores se dan cuenta de que los precios de los pisos van a bajar más allá de 2011, lo que hace que sea aconsejable esperar; El Gobierno de España opta por la prórroga del FROB[240] ante la constatación de que el proceso de reordenación bancaria aún no ha finalizado; Los precios de las VPO (Vivienda de Protección Oficial) siguen disparados
respecto a los precios que se puede obtener por pisos similares en el mercado libre de segunda mano; Como ya describió El País al referirse al año 2009, el sistema financiero sigue sin prestar dinero. Este hecho provoca que los particulares no puedan acceder a dinero para adquirir una casa o consumir, las empresas no puedan financiarse y contratar a más personal ni los particulares consumir. Esta situación se mantendrá durante varios años más[241]; Siguen sobrando pisos por doquier, aunque el Gobierno se empeñe en intentar demostrar lo contrario[242]; La mala situación económica de España hace que el Estado se endeude más con el fin de suplir el vacío de actividad dejado por la
iniciativa privada. Este proceso hace que los mercados internacionales duden que España pueda pagar sus deudas. Como consecuencia de ello, el Euro se derrumba en su cotización contra muchas divisas[243]; El Ministro de Fomento, José Blanco, advierte que sobran constructoras en España[244] [245]; El 15 de junio de 2010 los sindicatos mayoritarios convocan para el 29 de septiembre una huelga general[246]. La crisis económica, que desembocaría en recesión poco después, ya se había iniciado en junio de 2007[247]; Mediante la fusión de 7 cajas de ahorros se crea la más grande del país con activos por valor de 340.000 millones de euros[248]. El objetivo es claro: ocultar las mayores
pérdidas posibles. Según la revista Qué, las llamadas Cuatro Torres de Madrid, las cuales estaban pensadas para ser alquiladas como oficinas en su totalidad, presentan la siguiente situación: Torre Caja Madrid el 0% de la superficie alquilada, Torre SACYR el 66% alquilado, Torre CRISTAL el 0%, el 83% de la torre ESPACIO y todo ello desde hace más de un año[249]; Elena Salgado, Ministra de Economía y Hacienda: ‘El sistema financiero español es absolutamente solvente’[250]; Según el economista británico Edward Hugh, España tendrá que ser intervenida antes de 2011, ya que la situación económica del país es de extrema gravedad[251];
Sabadell y Banco Guipuzcoano se fusionan: es la primera unión de dos bancos en España desde el inicio de la recesión y una prueba más de que la situación es muy dura, y no sólo entre las cajas[252]; María Antonia Trujillo, antigua Ministra de Vivienda, “En España hay suelo clasificado para los próximos 20 años y viviendas construidas para los 10 próximos...”[253]; Sacresa solicita el concurso al juez c o n 1.800 millones de deuda. La banca no aceptó quedarse con activos a cambio del abultado pasivo de la empresa[254]. Este es el tercer mayor concurso de acreedores después del de Martinsa-Fadesa (5.200 millones) y Promociones Habitat (2.300); La
introducción
de
una
nueva
contabilidad hace que los requisitos para la concesión de créditos se endurezcan. Este hecho representa una gran dificultad para la recuperación económica de España[255]; El Gobierno aprueba la ley de cajas tras haber destinado 11.200 millones en ayudas[256]; Ante la urgente necesidad de recortar el gasto público, el Gobierno ha de recortar el presupuesto del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012[257]; éste había sido concebido para mantener el nivel de beneficios de las constructoras de una forma artificial. Como te puedes imaginar, esta medida no hace ninguna gracia a los constructores[258]; Aumenta enormemente el número
de pisos que salen al alquiler; a la vez, también lo hacen el de las habitaciones en pisos[259] hechos ambos que se reflejan en los precios de los alquileres Año 2011 A partir del 01/01/2011 sólo las rentas inferiores a los 24.107 euros tendrán derecho a la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual. De esta forma, el mercado de la compraventa se normaliza y gana en transparencia; una anormalidad histórica (el que el Estado subvencione de forma directa la cuenta de ganancias de las empresas del sector de la construcción) ha muerto[260]; La eliminación mencionada en el punto anterior hace que el número
de pisos vendidos disminuya fuertemente[261]; es un fenómeno similar al que ya había sido observado en la industria del automóvil en el momento de la eliminación de las ayudas para la compra de coches en 2010[262]; Los bancos comienzan a vender los pisos que tienen acumulados, usando valiéndose de las líneas preferentes de financiación que el Banco Central Europeo les había concedido para evitar su quiebra. Este hecho permite que los bancos y cajas puedan vender sus pisos a un menor precio. Como te puedes imaginar, este hecho enfurece a los constructores, al provocar la bajada de los precios de la vivienda[263]; Ante la recuperación económica que se afianza en el resto de Europa, el
Banco Central Europeo sube los tipos de interés. A España, cuya Economía aún sigue en recesión, esta subida le sorprende en muy mala situación. Ahora lo que le vendría bien serían unos tipos de interés bajos que estimularan el crecimiento económico[264]; El paro no ha bajado sustancialmente; los bancos siguen siendo restrictivos en sus políticas de valoración de los pisos y de condiciones de concesión de préstamos hipotecarios. La población es más consciente de que los precios llevan ya varios años derrumbándose y de que lo seguirán haciendo en los próximos años. Todos estos elementos hacen que el número de pisos vendidos continúe bajando; Los vendedores, que llevan
esperando varios años a vender sus pisos “por lo que valen”, son conscientes del efecto que la finalización de la deducción fiscal tendrá en los precios. Algunos se apresuran a sacar los pisos a la venta a un precio menor. Ante esta realidad, el mercado se anima, pero los compradores desean mayores rebajas; Los precios de los alquileres siguen bajando, pero a menor ritmo que en años anteriores; España empieza 2011 con una tasa de paro (sistemática Eurostat) del 21% y lo acaba al 22%. Años 2012 y posteriores La cultura del alquiler se ha afianzado y es una alternativa real para muchas personas. Tras el
período 1997-2006 una parte de la población es consciente de las consecuencias nefastas que ha tenido la mentalidad de “comprar es siempre una buena inversión”, “nunca bajan”, “alquilar es tirar el dinero”. Consecuentemente, la tendencia de la gente a firmar una hipoteca ha disminuido sustancialmente; Se extiende entre la población la idea de que los precios de los pisos han bajado y de que pueden bajar mucho más; La bajada de la población en el grupo de los nacidos entre 1985-1990 hace que la demanda de pisos esté muy mermada; Usando el índice de TECNOCASA , para el mercado de segunda mano, los precios de los pisos han bajado ya el
58% en términos principios de 2006.
reales
desde
Algunos creemos que a partir del año 2014 (incluido este mismo) puede ser un momento adecuado para comprarse un piso[265]. Lo más importante es que:
El valor objetivo del bien se aproxime lo más posible al precio que me piden; El montante que haya de pagar por los intereses del dinero que he tomado prestado para comprar el piso sea mayor que el precio de alquiler que tendría que pagar si en vez de comprar alquilo;
Crea firmemente en la subida de los precios para los años que vienen; Piense que voy a estar en una situación de poder hacer frente a las devoluciones de la deuda que aún tengo, aunque se den aumentos en los tipos de interés a los que me estoy financiando.
Cuanto mayor sea la intromisión del Estado en el desinfle natural de la burbuja inmobiliaria que aún sigue existiendo en España en 2010 y menor sea la protección de los propietarios a la hora de alquilar sus pisos, más tiempo tardarán en recuperarse los precios de los pisos y el mercado inmobiliario en general. 4.3. NEGOCIANDO CON EL VENDEDOR
Un principio que nos será muy útil tanto cuando negociemos el precio de alquiler como el de compra, es el de que el único límite a nuestras acciones es la legalidad. En ningún momento hemos de tener en cuenta ni la decencia ni la moral, hacerlo sería discriminatorio de cara al vendedor/arrendador. Hasta 2006 se apoyaron en la legalidad vigente para pedirte precios de escándalo. Ahora esa misma legitimidad es la que te asiste a ti para sacar el mayor valor al dinero. En caso de que sintieras algún tipo de miramiento para con ellos, estarías actuando de forma discriminatoria, puesto que ellos nunca lo tuvieron. Las proposiciones que se hicieron a los compradores fueron inmorales, ilegítimas e indecentes, pero en todo caso legales, que es lo que importa. Apliquemos los mismos principios en aras de la no discriminación.
4.3.1. TIPOLOGÍA DE VENDEDORES
Como el forero LosMundosdeYupi definió en El Confidencial el 28 de Julio de 2008, hay varias tipologías de vendedores según en que momento del ciclo nos encontremos. Recapitulo:
1ª Nuncabajista. 2ª Mipisovaleistas. 3ª Nobajaránmuchomasistas. 4ª Ahorasíquehantocadofondistas. 5ª Esta fase final del desarrollo es la más compleja y donde se producirá una diversidad de especies, algunas de las cuales están aún por definir, pero de las que destacamos:
A) Tragamoshastaelfondistas. B) Nostimaroncomoachinistas. C) Teníamosquehabervendidoantesistas
Los nuncabajistas forman un grupo que se dio hasta, como máximo, principios de 2009. Existía hasta entonces el principio de que los pisos nunca bajarían, algo que es falso. Como en el período 1990-1996 los precios de los pisos subieron en términos nominales, pero la inflación fue muy superior a esa subida (es decir, en términos reales los precios de los pisos bajaron), la gente no fue consciente de que los precios de los pisos hubieran bajado. A ello se le suma el hecho de que muchos se han comprado un piso y asumir que el precio de mercado del mismo haya bajado es asumir una pérdida patrimonial, algo a lo que se niegan. Los mipisosvaleistas definen el valor (quieren decir precio) de su piso por las tasaciones de los pisos que se habían hecho en años anteriores para pisos como el suyo o
similares. De ahí que crean que osar a contrariarles y ofrecerles menos por su piso de lo que su vecina le dijo que le habían ofrecido por el suyo, es en sí mismo un ataque. Nobajaránmuchomásístas a los que se refiere nuestro forero LosMundosdeYupi. Se dan ya en el año 2008. El se refiere a ésta como una especie del año 2008. Yo más bien lo pondría hacia el final de ese año y en el año 2009. Se trata de gente/vendedores que son conscientes de que algo pasa. Los gobernantes, tanto de derechas como de izquierdas, les dicen que no se preocupen, que es un “buen momento para comprar”, pero en su entorno las cosas tienen otra pinta: los carteles de pisos en venta (y desde mediados de 2008 de alquiler) en todas las ciudades españolas son omnipresentes, la gente está perdiendo el trabajo,… Intuyen que en el mercado inmobiliario sucede algo, pero no acaban de
saber qué es. No conocen los resultados de la estadística de TECNOCASA y, aunque los conocieran, no se los creerían. Sí que son dados a pensar que los precios están cayendo algo, pero “no el mío, porque no me compares mi piso en el que hecho obra con las porquerías que ofrecen por ahí”, “sólo bajarán en la periferia, ya sabes, en sitios como en los que ha construido El Pocero”, “en la costa” y en “sitios donde nadie quiere comprar”, pero “en el centro, nunca, eso es imposible”. Ahorasíquehantocadofondistas son los que han pasado por las anteriores fases a trancas y barrancas, con muchísimo esfuerzo intelectual y superando con gran dificultad las ideas preconcebidas. A finales de 2009 y e n 2010 todavía no veo que este grupo exista. Los únicos que son abanderados de esta visión son los constructores. Estos buscan de forma sibilina animar a los potenciales compradores a adquirir un piso,
aún sabiendo que los precios van a continuar bajando en los próximos años. Una vez que has tomado la decisión de comprar un piso, hay formas que se pueden usar con el fin de transmitir el mensaje de que quieres una rebaja importante. Que te quede claro que el mensaje va a ser de una gran dureza. Vas a decir sin tapujos que su piso vale de media el 65-70% menos de lo que llegó a costar en el año 2006. Lo único que has de moderar es la forma en la que transmites la información. 4.3.2. CUESTIONES QUE HAY QUE EVITAR MENCIONAR
4.3.2.1 Comentarios agresivos “Su piso no vale lo que usted pide”; “Esto es lo que le ofrezco: si lo toma
usted bien y si no, también”; “Señora, váyase usted espabilándose, porque los precios se están derrumbando”.
Las anteriores frases las puedes reemplazar por otras que eviten el conflicto y que reestablezcan “la paz social”, tales como: “Ciertamente su piso vale lo que me pide, pero es que los bancos están muy duros y no conceden crédito a nadie”; “Señora, muchas gracias por enseñarme su piso. Me ha gustado. Lo he estado hablando con el banco y ya sabe como están: no conceden crédito. Puedo ofrecerle tanto por el piso”;
“La gente se está quedando sin trabajo, el paro sigue aumentando, los bancos están muy rácanos y no me prestan el dinero y hay muchos pisos en venta. Pero mi primo me va a dejar algo de dinero y, haciendo un esfuerzo enorme, puedo ofrecerle X”.
Es bueno presentarse como víctima de la crisis inmobiliaria, del paro y del sistema. Huyamos del enfrentamiento. Hemos de dar a entender que sí, que queremos pagar lo que piden, pero que no podemos porque el sistema no nos lo da, no porque no lo “valga”. Es buena idea mirar al propietario con cara de pesadumbre y no demostrar nunca ante él que sabemos qué esta sucediendo en el mercado. Es ventajoso mostrarse solidario con el propietario: los dos sabéis que el piso cuesta lo que no vale,
pero son fuerzas externas “el sistema”, “los poderosos”, “los bancos y demás” los que te impiden darle al vendedor aquel precio que los dos pensáis que vale. Todo es mentira: tú ya sabes que el precio que se pide no corresponde ni por asomo al valor objetivo (que antes ya has podido calcular sabiendo el precio de alquiler y tus gastos de financiación). Ante la inmobiliaria el comportamiento es otro, como luego analizaremos. 4.3.2.2 COMENTARIOS INTELECTUALES
Como con los ingleses, lo nuestro por lo general no es el debate intelectual. A la gente le hastían las conversaciones en las que haya que poner en relación tres o cuatro ideas. Es inteligente evitar dar explicaciones largas de nuestra opinión sobre el mercado, ya que aburriremos al personal.
Evitar hablarles de tipos de interés en detalle es positivo. Menciónalo, pero una sola vez. Yo no incluiría en ningún caso conceptos como “probabilidad de impago del alquiler” o “valor objetivo”. Son conceptos que no van a entender y para ellos su piso tiene un valor del pasado: viven en el año 2005 o en el 2006… viven en la luna. 4.3.2.3. COMPROMETERNOS A PAGAR UNA CANTIDAD POR EL PISO.
Más adelante verás por qué. No diremos le ofrezco X, sino tenderemos a decir: “creo que le podría ofrecer X por su piso”; “haciendo un enorme esfuerzo podría darle X” 4.3.2.4. LOAR DEMASIADO AL PISO
No lo olvidemos: en estos momentos hay muchos más pisos a la venta que potenciales compradores y la tendencia es que los pisos en el mercado aumenten. No diría tonterías ni horteradas como:
“este es el piso de mis sueños” Hay muchos pisos que te van a ir muy bien sólo que este es uno de ellos; “me he enamorado de él”, ya sólo te falta decir que tiene glamour; “es exactamente el que buscaba” ; “es que me ha emocionado”.
Hemos de evitar declaraciones cursis que demuestren una ligazón emocional con el piso. Aunque realmente sea el piso que
deseas por todo el oro del mundo NUNCA lo expresaría. El piso que has visto es uno de tantos y ya está. El desesperado por vender es el propietario. En muchos casos lleva varios años intentando deshacerse de su piso y no logra que un “mirlo de oro”, como lo llaman las inmobiliarias, le pague lo que “vale”, pero que el mercado nunca volverá a pagar. Tú tienes una posición de fuerza y, en cualquier caso, te puedes ir al alquiler. Como ya hemos visto, están en caída libre y son mucho más baratos que los gastos resultantes de la financiación del préstamo hipotecario. 4.3.3. CUESTIONES QUE PUEDE RESULTAR INTELIGENTE DECIR
Demostrar un interés medio en el piso, dar a entender que se sabe que se venden muy
pocos, que los bancos no prestan dinero para hipotecas y que, por tanto, a pesar de querer pagar el precio que se nos pide, no podemos hacerlo porque los malos de la película (los bancos) nos lo impiden. “Este podría ser uno de los pisos que me gustan”, pero nunca “este es el único piso” Sacar fallos al piso, aunque realmente no te importe nada, siempre y cuando los mismos sean creíbles. Ejemplos: “La cocina es pequeña”; “Tiene poca luz”; “Hay que hacer una remodelación de las habitaciones, cambiar la electricidad y fontanería,…” En caso de que el propietario conteste a los argumentos que te hacen no querer el piso, no respondería, no entraría en una discusión. No merece la pena: están sordos y lo único
por lo que se guían es por los precios de 2005-2006, por lo que ellos creen que el piso “vale”. No ser nada concreto sobre en cuándo les vamos a volver a contactar. Simplemente basta con no decir nada al final de la visita, a no ser que el propietario te diga “¿Le interesa?“ A ello le contestaría escuetamente: “Me lo tengo que pensar. Hay muchas cosas que hay que remodelar”; “A ver lo que me dan en el banco. Ya sabe cómo se han puesto últimamente: con tanto paro y tanta crisis no dan un duro” El mensaje que hay que transmitir es sencillo: “Este piso puede ser uno de los muchos que me interesan, aunque le veo fallos”; “Creo que vale lo que usted pide, pero el
banco no me lo da”; “En estos momentos, haciendo un esfuerzo excepcional, le puedo ofrecer X pero dése prisa porque tal vez el banco se eche atrás en la concesión del crédito” y todo ello sin ser altivo. 4.4. Cómo tratar con las inmobiliarias 4.4.1. Cosas que hemos de evitar decir Que estamos desesperados, aunque realmente lo estemos; Que tenemos una cuenta-vivienda, aunque en muchos caso es mucho más económico pagar los impuestos que tengamos que pagar porque el ahorro que vamos a conseguir en caso de esperar, va a ser mucho mayor de lo que vamos a tener que abonar en impuestos por no usar la
cuenta-vivienda; Evita cualquier tipo de disquisitez intelectual; Loar demasiado el piso como he explicado anteriormente; No entres en una discusión sobre opiniones de la dirección en la que va el mercado si ves que la persona de la inmobiliaria se pone agresiva. Con ese tipo de gente vas a perder el tiempo. 4.4.2. Lo que puede ser positivo decir Hablar abiertamente de la situación del mercado. Yo diría que Sé que los precios se están hundiendo; Cuál es el efecto que tendrá en el mercado la finalización de la desgravación por adquisición de
vivienda habitual y que antes hemos descrito; Que los bancos no conceden créditos; Que la tasa de paro está al 19% o al porcentaje que esté en ese momento; Que sé que los compradores tienen la sartén por el mango; Que no tengo problema en ir al alquiler porque sé que los precios en este mercado se están derrumbando; Que las cajas/bancos tienen pisos a rebosar y que o bien los están sacando al mercado o bien están al acecho para hacerlo. Y de lo que esta sucediendo en estos momentos en el mercado de compraventa efectiva y de los pisos que han bajado:
Hablaría del índice TECNOCASA con el fin de demostrar que sé lo que está sucediendo en el mercado; Que los precios están bajando mucho más de lo que dice el gobierno; Que no estoy dispuesto a pagar precios de 2005 ni 2006 sino los actuales; Que mi dinero vale mucho más casa de lo que ellos te dicen, de la misma forma que ellos piensan que su casa vale mucho más dinero. Les dejaría claro que moveré ficha en cuanto me hagan visitar un piso que realmente me interese, que no hago perder el tiempo a nadie, pero que no voy a pagar
lo que los pisos no valen. El número de inmobiliarias ha bajado enormemente en los últimos años y las que han quedado están desesperadas. El número de ventas ha bajado fuertemente y se recuperará muy poco en los próximos años. Hemos de tener en cuenta una cosa: la inmobiliaria siempre tenderá a decirle al vendedor que el precio de los pisos es demasiado alto y a ti que lo que ofreces es demasiado bajo. Las inmobiliarias están para hacer negocio, no para servirte ni a ti ni al vendedor. Os harán creer lo que haga falta con tal de hacer negocio. De ti quieren el mayor dinero. Son sin lugar a dudas uno de los elementos más importantes en la creación de la burbuja inmobiliaria y el empobrecimiento de una parte muy importante de la población que se ha producido entre 1997-2006. Cuanto mayor fuera el precio de venta de los pisos más alta era la comisión que ellos se llevaban.
Han animado a los vendedores a poner el precio más alto, más alto que la vecina del tercero que acababa de vender su piso (a un precio de escándalo). Intentemos aprender de la experiencia de otros y no los cometamos porque nos falte conocimiento de cómo funciona el mercado. Hay un grupo dentro de esta especie que es especialmente agresiva. Parece que cuando le ofreces un precio cercano al valor objetivo le has pisado el pie. Yo no me cortaría: atacaría educadamente. No seamos cándidos y no olvidemos nunca que ellos, con el fin de que te compres un pisos y sacarse su comisión, van a mentirte lo que consideren necesario, incluso llegarán a creerse sus propias mentiras. Si te dicen: “Esa oferta no es seria” diría “es tan seria como lo que pide el vendedor por el piso, ni más ni menos seria”;
“pero el piso vale 100”, contestaría: “valdrá 100, pero lleva 9 meses en venta y no se vende, así que 100 no valdrá. Para mí vale 60 y es lo que estoy dispuesto a ofrecer… ya sabe usted lo duros que se han puesto los bancos”; “no me tome usted el pelo”, diría: “yo no le tomo el pelo, le digo a qué precio estoy dispuesto a comprar. Ya sabe que compradores ahora somos pocos y pisos los hay a mansalva”; El de la inmobiliaria, intentando vender el piso de su cliente: “no voy ni a pasar esa oferta porque es irrisoria”, diría: “estoy tan interesado en comprar como usted en que el vendedor venda. Si no hay venta usted no se lleva la comisión. Desde el momento en que el piso lleva en venta un año es porque el precio que
se pide es demasiado alto. Seamos racionales, es en su propio interés: pase la oferta. Es usted el primer interesado en que el vendedor se baje de la burra”; El agente inmobiliario te dice: “No me moleste usted más. Ya ha visto varios pisos y siempre hace ofertas que son de risa”, di sin cortarte un pelo: “Puedo adaptarme a tratar con gente agresiva, pero no maleducada. Si no desea que le llame interesándome por sus pisos simplemente no inserte ud anuncios en prensa, es la mejor forma”.
Ante ataques agresivos lo peor que podemos hacer es callarnos. Apuesto por el ataque sin complejos necios. Las dinámicas existentes actualmente en el mercado son
muy positivas para el comprador y van a continuar manteniéndose así muchos años más. La tendencia del mercado y este libro son nuestros principales aliados. Si a ello le la seriedad que has de tener contigo mismo sois un equipo difícilmente batible. 4.4.3. Lo que te dicen las inmobiliarias y realmente te quieren decir, pero nunca te dirán Las inmobiliarias, con el fin de mantener su negocio, han de continuar perpetuando visiones enraizadas entre la población tales como “alquilar es tirar el dinero”, “nunca bajan” y demás. Vamos a explicar los recursos argumentativos más usados por esta gente y lo que realmente te dicen, pero nunca te dirán. “Los pisos han bajado algo, pero mucho menos de lo que la gente se cree”, quiere decir:
“Si usted supiera lo que ya han bajado no se lo creería porque la gente en este país no tiene ninguna cultura financiera”; “Si usted supiera lo que van a seguir bajando, no sería tan necio como para comprar un piso ahora, ya que mañana van a ser mucho más baratos”.
“Los pisos han bajado en muchas zonas, pero en esta mucho menos porque aquí estamos en una zona muy especial”, quiere decir: “Los precios de los pisos están que hacen aguas en todo el país. A ver si soy capaz de encontrar una razón que, desde la ignorancia de la ciudadanía, parezca creíble. Mi objetivo es llevarle a usted a engaño y que se trague que aquí caen menos. Para ello me sirve cualquier argumento: que por la zona vive la Preysler o lo que fuera”.
“Los vendedores, que realmente desean vender este piso, han rebajado varias veces el precio del
piso y ya no lo van a bajar más”, quiere decir: “Los propietarios llevan más de dos años de media en vender el piso. Como no estuvieron dispuestos a bajarse de la burra en su momento cuando el mercado les daba un poco menos de lo que deseaban en un principio, se han visto obligados a rebajar varias veces el precio. Pero claro, cada día el mercado da menos por el piso. Si ustedes les hacen una oferta con el 20% del descuento de lo que piden ahora se la aceptarán. Si ellos no la aceptan, tendrán que vender con un descuento de mucho más del 20% respecto a lo que piden hoy con el fin de venderlo en un año”; “A este precio no hay quien venda el piso. Si ustedes esperan tiempo conseguirán el piso a un precio mucho más barato el año que viene: yo esperaría”.
“Ya han bajado los pisos y aquí no van a bajar más”
“Aquí, aunque nos creamos especiales, no lo somos. Como en el resto del país se venden muy pocos pisos y menos se van a vender menos el año que viene. El número de pisos en venta aumenta y los precios van a continuar desplomándose durante los próximos años”; “Cuando los precios de los pisos en el año 2006 comenzaron a bajar, nuestra política fue, desde el primer momento, negar la realidad. Reconocerla hubiera significado ir contra nuestros propios intereses. Ahora que es innegable que bajan, no lo reconocemos. También, como en 2006, intentamos llevar inducir al error a la gente haciéndole pensar que es el momento idóneo de comprar. De todo lo que intentamos engañar a la gente ya no sabemos ni lo que es verdad ni mentira”.
“Se ve más movimiento en el mercado y que la gente se anima más a comprarse un piso” “Hay algunos que no saben lo que
sucede y que se lanzan a ponerse la soga al cuello en estos momentos. Los que trabajamos en el sector inmobiliario ya sabemos que los precios van a continuar desplomándose”; “El Gobierno miente, los bancos y cajas también y el grupo de presión de la construcción ni digamos. Como consecuencia de tanto engaño hay algunos desaprensivos que se lanzan a la piscina cuando esta no tiene agua”.
“Es un buen momento comprarse un piso”
para
“Soy un caradura de mucho cuidado, pero es que, como no venda pisos: ¿de qué voy a comer?”
4.5. MEDIDAS POSITIVAS EN GENERAL
Visitaría el mayor número de viviendas posible. Cuantas más casas visitemos, más posibilidades tendremos estadísticamente de
encontrar un propietario que ajuste el precio del piso a su valor objetivo. Recordemos que en un mercado poco transparente, los participantes en el mercado, ya sean compradores o vendedores, no saben lo que está sucediendo. Este hecho aumenta las posibilidades de que el vendedor obtenga por el piso un precio más alto que la media para transacciones similares cuando los precios están subiendo, y el que el comprador pueda comprar a precios más bajos que la media cuando estos están bajando. Esta es una gran ayuda en la época de bajadas en la que estamos, al aumentar las probabilidades de que las ofertas a la baja sean aceptadas. Cuanto más aumente la necesidad de dinero en metálico que tenga el vendedor, mayor será su tendencia a realizar rebajas. Tus aliados son los embargos judiciales, que
ya llegaron en 2009 a los 93.319[266], la tasa de paro y la necesidad de liquidez de los bancos y las cajas. Cuanto más avance el ciclo inmobiliario, mayores serán las rebajas. Las ofertas realistas impresionarán a los vendedores y a las inmobiliarias. El secreto es presentarlas siempre como que desearía ofrecer más, pero que los bancos (!qué malos ellos!) no prestan el dinero que se pide. Cuanto menos me interese el precio, más draconianas han de ser las ofertas que tengo que hacer. De esta forma realizaré una labor social: Al ayudar a los vendedores a hacerse a la idea de la realidad de lo que el mercado está dispuesto a ofrecerles; Al allanar el camino a posteriores compradores. Al estar el vendedor acostumbrado a ofertas mucho más
bajas que sus pretensiones, estará más dispuesto a aceptar ofertas más bajas a las que deseaba en un primer momento. Una vez que tengamos un piso que NO nos interese (sí, que no nos interese) puede ser bueno hacer una oferta mucho más baja de lo que nos piden por él. Nos estaremos haciendo un gran favor, dado que nos permitirá ver con ejemplos prácticos cual es la receptividad del mercado a las nuevas valoraciones objetivas de los pisos. Así podremos calibrar mejor nuestro mensaje a nuestro mercado local por cuyos pisos nos interesamos. Nunca calcularía el precio del piso por metros cuadrados construidos, sino útiles. Es un error muy común pagar X euros/metro cuadrado construido. Nosotros sólo pagamos por la superficie de la cual realmente disfrutamos y no por aquella que el
constructor no supo aprovechar. 4.6. TÉCNICAS MUY EFECTIVAS DE NEGOCIACIÓN
Son dos. Sabemos que hay gente que las ha utilizado. Corresponderá a cada uno decidir si la emplea o no. En cualquier caso, es bueno que conozcamos su existencia. Hay que darse cuenta de que, para que los vendedores acepten el valor objetivo de su piso, hay que ayudarles un poco. Ellos para inflarlos ya contaron con la ayuda de los bancos/cajas, la mitología popular y ahora con la del Gobierno. Tú mismo has de sopesar hasta qué punto te vas a andar con miramientos con ellos. La decisión es tuya. 4.6.1. “Ayudando al vendedor a caer en la realidad” Tras haber mirado muchos pisos llegamos a
la conclusión de que un piso nos interesa. Por el piso nos piden 100 euros. Usando nuestra fórmula llegamos a un valor objetivo de 40 euros. Varios son los pasos que se han de seguir:
Visitar el piso; Todavía no haremos ninguna oferta por el piso. No daremos ninguna indicación sobre si el piso nos ha interesado o no. Seremos neutros; Hablaría con amigos/familiares con el fin de que vayan a ver el piso. Que las personas que vayan a verlo lo hagan por separado a través de la misma agencia que te ha puesto en contacto con el vendedor o bien a través de otra (si es que el vendedor usa varias);
Elegiría bien a los auxiliadores. Que no se note que están relacionados entre sí. Es decir, evita que tengan parecidos físicos que les puedan relacionar entre sí o formas de expresarse como la nuestra; Una semana después de nuestra primera visita y de constatar que nos interesa el piso, una primera persona amiga va a visitarlo. Tras unos días, que esta misma persona haga una oferta por el piso. En este caso por 50 euros. Como te podrás imaginar, la reacción del vendedor/agencia va a ser muy negativa ya que el precio de salida es de 100 euros. Hemos de preparar a nuestro amigo para la reacción que probablemente tendrá. La forma de actuar que nuestro amigo ha de tener es agresiva, sí, muy agresiva: “Lo toma o lo deja”, “ese piso ni se asoma a lo que vale”,
“dónde vive usted: ¿en Marte?”, “no estamos en 2005 sino en 2011-15”. De tratarse de una constructora que le diga directamente “Bueno, si no se lo compro a usted a este precio, se lo compraré al banco que se lo va a embargar mucho más barato, usted verá”; Esta forma agresiva de reacción será un verdadero jarro de agua fría para el vendedor/ inmobiliaria y le ayudará a situarse en la realidad; Ahora tras este primer amigo que vayan desfilando más. Haremos que todos se comporten de forma distinta: unos que hablen más, otros menos,… lo importante es que nadie pueda ver que tenemos relación los unos con los otros. Que todos ellos de una forma u otra y con distintos días de diferencia entre la visita y la
oferta vayan realizando ofertas por precios muy realistas y ajustados al valor objetivo del piso. En este caso en el rango 40-55; nunca más alto; Tras unos meses (no debemos preocuparnos porque en estos momentos la especie abundante es la de los vendedores) aparecemos de nuevo y preguntamos si el piso sigue en venta. Lo volvemos a visitar, involucramos al vendedor emocionalmente con frases como “ya sabe como está el mercado”, “estoy haciendo un esfuerzo muy grande para hacerle una oferta digna y justa, porque deseo un trato justo tanto para el vendedor como para mí”. Le ofrecemos 60. Esos 60 respecto a los 100 de partido es poco, pero mucho más que el rango 40-55 que le han estado ofreciendo nuestros amigos. Nosotros nos
presentamos como una persona de carácter humilde y honrado que realmente hace todo lo que puede para darle al vendedor el precio que pide. 4.6.2. “La manita de última hora” Como ya hemos comentado y analizado, los períodos de venta en los últimos años se han alargado debido a una demanda muy mermada dados los precios estratosféricos de los pisos. La esperanza de mucha gente es realizar la mayor inversión de su vida, vender uno de sus pisos a un precio desorbitado. Te voy a dar un ejemplo muy bueno de otro tipo de activo que sigue el esquema mental que acabo de describir. El 16 de Julio de 2009 El Correo de Bilbao dice:[267] La crisis frena el traspaso de licencias e impide jubilarse a 70 taxistas de Bilbao. Los
bancos «no prestan dinero» a los que se interesan por la profesión y necesitan 180.000 euros para pagar la cesión.
A ello añade: Son taxistas con más de tres décadas de servicio a sus espaldas. Su edad supera los 60 años, pero, a pesar de todo, ven muy lejana su jubilación. ¿El motivo? La crisis ha paralizado la transferencia de licencias en Bilbao. Alrededor de 70 profesionales de la capital vizcaína –casi el 10% del total– aguardan «un milagro» que les permita bajar la bandera y aparcar su vehículo de forma definitiva.
¿Valieron alguna vez esas licencias de taxi 30 millones de las antiguas pesetas? No, nunca. ¿Por qué llegaron las licencias a esos precios? Porque los tipos de interés hacían que los gastos de financiación de cualquier deuda fueran muy bajos y, por tanto la capacidad de
endeudamiento enorme; Porque los bancos creyeron que los precios de los activos, fueran estos pisos o licencias de taxi, nunca caerían; Porque los compradores de las licencias de los taxis nunca creyeron que fueran a bajar de precio. Ahora tienes a 70 taxistas en Bilbao que creen que su licencia “vale” 30 millones y esperan un milagro. Cuanto más tarden en vender la licencia al precio que en ese momento estime el mercado, peor para ellos. El año que viene las podrán vender a un precio menor, ya que las expectativas de los precios de las licencias serán peores. Los taxistas de Bilbao, como los vendedores de pisos, viven en otra dimensión. Viven en una realidad virtual que se ha estancado en los años 2005-2006. La frustración de ver que
no se vende el piso o la licencia al “valor” que se considera, es muy profunda. A veces necesitan el dinero y otras no desean “hacer el tonto”. “¿Cómo voy a vender la licencia/ o el piso a menos de 180.000 euros cuando un amigo mió/o mi vecino vendió el suyo a ese precio hace 4 años? Eso sería malvender, y de eso ni hablar. ” Lo mismo dirán los promotores/constructores varias veces: “La gente no es que no quiera comprar. Hay mucha demanda insatisfecha. El problema es que no dan crédito- afirma un experto.” El País, Negocios, 20/04/2008, página 5. “El problema de la demanda de pisos no es el precio, sino las expectativas.” Luis Nozaleda, presidente y consejero delegado del grupo Nozar el 27/04/2008 en Negocios de El País, página 36.
Tras llegar a un acuerdo sobre el precio del piso (usando la anterior técnica descrita “ayudando al vendedor a caer en la realidad”
o cualquier otra), este es el esquema que sigue la táctica “la manita de última hora”:
Durante la negociación del precio del piso dejaremos en todo momento claro que el precio está condicionado a la firma final del contrato de compraventa. Sin contrato de compraventa no hay venta del piso; Digamos en repetidas ocasiones que hasta el mismo momento de la firma del contrato nos podemos echar para atrás; Ni se me ocurrirá dar una señal mediante un contrato de arras. No nos hace falta, en estos momentos y en años venideros, la demanda va a ser tan débil que no tendremos ninguna necesidad de dar una señal
para asegurarnos que nos reserven el piso; Una vez acordado el precio (precio condicionado siempre a la firma final del contrato) retrasaremos una o dos veces en el último momento la firma del contrato. Esto hará que el vendedor se ponga más nervioso. Aduciremos razones de salud, de lo que sea, pero siempre en último momento. De esta forma aumentaremos la excitación del vendedor. Tras años de espera y haber tenido que bajar sustancialmente sus expectativas de precio, por fin vende su piso. Eso sí, no al valor que para él tiene, sino a un precio mucho más bajo; Ahora nos armamos de valor: en la misma mesa del notario, e inminente la firma del contrato, le decimos con
tranquilidad “Gracias por haber sido usted tan amable y haberse tomado la molestia de estar aquí hoy. Perdone por la cancelación de la firma, pero es que he estado enfermo (o lo que sea). A última hora el banco me ha denegado el crédito. En vez de concederme X me conceden Y. Habíamos acordado que le pagaría 60 (el precio de salida era 100 recuerda) y le puedo dar 56.” Nosotros muy tranquilitos. Lo hemos de decir como si estuviéramos pidiendo perdón. La culpa de que no le dé el precio que él pide, lo que vale, no es nuestra. Yo reconozco el valor del piso, pero es el sistema el que me impide darle el precio que él pide “En este mismo momento le puedo firmar el cheque por 56 porque lo tengo, pero no por 60 porque el banco no me da el dinero, si no
encantado”. La reacción te la digo yo, que la he experimentado en dos ocasiones. La excitación de que la venta, tras tanto esfuerzo, tiene lugar es tal que tenemos una muy alta probabilidad de que nos la acepten. 4 pueden ser 4 millones de pesetas, es decir: mucho trabajo. Recordemos que a nosotros nadie nos regala el dinero, así que no tenemos porqué regalarlo tampoco. Complementando estas dos técnicas tal vez sea prudente, en la misma mesa de firma del acuerdo del contrato, deducir del precio de venta la comisión que se lleva la inmobiliaria. Este tema lo puedes ventilar con una frase: “Yo no he contratado a esta inmobiliaria, sino usted y yo no la voy a pagar.” Dependerá del dinero que deseemos
regalar al vendedor para que nos mostremos más o menos combativos. Cuanto más combativos seamos, más posibilidades tendremos de obtener un precio por el piso que mejor se adapte a ese valor objetivo. Si resulta que nos regalan el dinero seremos pasivos; si nos lo hemos tenido que ganar con el sudor de nuestra frente, lucharemos.
CAPÍTULO V
SAQUEMOS PARTIDO DEL ALQUILER
Tesis: 1. Dado que los precios de los pisos van a continuar bajando durante los próximos años, que la demanda disminuirá debido a las dinámica de población, y que la oferta continuará aumentando, es un muy buen momento para alquilar y, sobre todo, para renegociar el precio de un alquiler existente; 2. Existen una serie de técnicas de negociación del alquiler que son muy efectivas. 5.1. ¿ES MOMENTO DE ALQUILAR? ¿POR QUÉ?
Sí, sí que lo es. Muy posiblemente estamos
ante una de las mejores situaciones que nunca se hayan dado para alquilar. Los precios de los alquileres, respecto de los precios de compraventa, son muy ventajosos y van a bajar aún más. La cantidad de pisos en venta, que al no ser vendidos pasan al mercado de alquiler, va en aumento. Este hecho hace que los precios de los alquileres continúen desplomándose en los próximos años. 5.2. ¿CUÁL VA A SER LA TENDENCIA EN LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LOS PISOS?
En los años 2006, y sobre todo 2007, los precios de los alquileres subieron en España. La razón fundamental fue que, como el número de ventas de pisos bajaron fuertemente, los propietarios prefirieron esperar a mejores momentos para vender. Ellos no deseaban “malvender”. Por esta
razón nos hallamos con dos factores que hicieron que los precios de los alquileres subieran en aquellos años. Por un lado, la cantidad de pisos en venta que se acumulaban, pero que sólo estaban destinados a la venta y no al alquiler. Por otro, todos los potenciales compradores optaban por el alquiler, ya que los precios de compra eran prohibitivos. Ante una mayor demanda de pisos por parte de potenciales inquilinos que de pisos disponibles para ser alquilados, los precios de los alquileres subieron. A día de hoy existe mucha más oferta de pisos en alquiler que demanda[268]. Desde mediados de 2007, y sobre todo a lo largo de 2008, el número de pisos en alquiler aumentó considerablemente[269]. Estos nuevos pisos que salían al mercado de alquiler estaban, en principio, dirigidos a la venta. Los vendedores preferían esperar
porque no los vendía a los precios que deseaban. Como consecuencia de este proceso, los precios de los alquileres bajaron fuertemente en el año 2009 respecto a aquellos firmados durante 2007 y sobre todo principios de 2008. La decisión de alquilar el piso en vez de venderlo al precio de mercado (aún siendo este ostensiblemente inferior al de 2005/2006), es financieramente poco inteligente por varias razones: Los precios de los pisos seguirán cayendo en los próximos años; El riesgo de impago del alquiler ha aumentado considerablemente a medida que la recesión económica avanza en España. Se puede llegar a tardar hasta 18-24 meses en expulsar a un inquilino que sepa jugar con todos los resortes legales;
El rédito que me hubiera dado en 2008 y hasta mediados de 2009 una cuenta corriente o un depósito es mucho mayor que lo que hubiera ingresado en concepto de alquiler. A ello se une un mucho menor riesgo de impago si lo comparamos con el riesgo de impago del alquiler. El número de pisos que seguirán saliendo al alquiler en España continuará en aumento en los próximos meses y años por varias razones:
Los compradores seguirán sin poder comprar como consecuencia del aumento del paro y las mayores restricciones de las entidades de crédito en la política de concesión de créditos;
El hecho de que el precio de los pisos baje y de que, por tanto, menos vendedores estén dispuestos a vender, hará que el número de pisos en el mercado de alquiler aumente, de forma tal que los precios de los alquileres continuarán bajando[270]; El Gobierno se ha empeñado en apoyar a toda costa los intereses de constructores y promotores, se ha metido entre ceja y ceja promover el alquiler de aquellos pisos que los promotores no pueden vender al precio que se les antoja. A tal fin les ha concedido ayudas. De esta forma, el número de pisos disponibles para el alquiler continuará aumentando[271]; Una vez que la zona Euro (no necesariamente en España) vaya
recuperándose económicamente, los tipos de interés subirán. Si a eso se añade que los precios de los alquileres seguirán bajando, resultará que el alquiler será mucho más ventajoso. Al aumentar los tipos de interés resultará más caro comprarse un piso, puesto que los bancos/cajas me pedirán en concepto de intereses más por el dinero que me prestan. Animo a a leer el artículo “En crisis y sin financiación, ¿es el momento de de enterrar el tópico “alquilar es tirar el dinero?” publicado en El Mundo el 24/03/2009[272]. En él se explican de una forma muy didáctica los cálculos que se han de hacer a la hora de ver cuál es la carga real de una hipoteca en cuanto a los gastos se refiere. Me quedo con el siguiente párrafo que recoge muy bien como el tomar una hipoteca, teniendo en
cuenta los devengados, gravosa:
gastos por los intereses puede ser tremendamente
“Comparando estas cifras de vértigo (la de pagos de intereses por el crédito concedido) con las que rodean al arrendamiento, mucho más terrenales ‘a priori’, se pueden sacar todo tipo de conclusiones que, al menos, harán dudar a aquellos que defienden aquello de ‘alquilar es tirar el dinero’. Partiendo de la base de que el precio medio que cuesta arrendar una vivienda tipo en España -75 metros cuadrados- asciende a 662 euros (dato que se obtiene partiendo del precio de 7,2 euros/metro cuadrado en 2006 publicado por el Observatorio del Alquiler más la correspondiente subida del IPC), un inquilino podría hacer pagar más de 62 años de arrendamiento sólo con los intereses que supone la hipoteca tope calculada. Eso sí, este crédito se corresponde con viviendas de mucho mayor nivel y cuya renta mensual está por encima de los 662 euros.”
Buena prueba de cómo está el mercado de
alquiler lo da la noticia del 28/12/2009 en El Correo: “2.300 vascos ofrecen sus pisos vacíos al Gobierno (Vasco) para que los alquile en plena crisis. La lista de espera para entrar a en el programa Bizigune[273], que hasta ahora ha contratado 4.500 inmuebles, ha crecido más del doble desde junio”[274]
¿Por qué crees que mucha más gente ofrece al Gobierno Vasco para que se lo alquile? Muy fácil: porque no lo pueden vender al precio que desean y tienen miedo atroz a los impagos. Con todo lo que te explicado: ¿crees que con un aluvión de pisos en el mercado, los precios de los alquileres subirán o bajarán? La respuesta la tienes en el mismo artículo: “La renta máxima que la Administración vasca paga por un piso del programa Bizigune ha bajado de 750 a 600 euros”
¿Por qué ha bajado el precio que el Gobierno Vasco está dispuesto a pagar? Muy fácil: porque el mercado se está inundando de pisos para alquilar y, consiguientemente, los precios de los alquileres en el mercado libre se hunden. 5.3. PSICOLOGÍA DEL CASERO
La formación financiera en España es bajísima, algo que juega a todas luces a tu favor. La gente sigue creyendo que alquilarle el piso a un señor es un gran negocio, aunque no se da cuenta de que el riesgo por impago está en estos momentos en su cumbre. Este riesgo seguirá en los niveles en los que nos hallamos durante mucho más tiempo debido a que la recuperación económica en España, traducida en una fuerte creación de empleo, tardará mucho en llegar. Yo opino que no bajaremos del 20%
de tasa de desempleo antes de principios de 2012. Desde muchos puntos de vista es mucho más eficiente vender un piso y tener el dinero en una cuenta corriente que tenerlo en alquiler, máxime a sabiendas que el precio del piso continuará bajando en los próximos años. Las prioridades del casero son: Cobrar y no tener problemas; Que no le destrocen el piso. 5.2. TÉCNICAS DE NEGOCIACIÓN DE ALQUILER DE UN PISO
Conociendo la psicología del arrendador, doy varias ideas con el fin de que sacar el mayor valor al dinero a la hora de alquilar un piso. Las saco todas de la de la renta de un
piso en una de las mejores zonas de España en cuya negociación participé. Transcribo la carta que uso y comento las ideas que lanzamos: Estimado señor, le mandamos esta carta con la finalidad de darle a conocer nuestra situación como arrendatarios en su vivienda, así como de hacerle una interesante propuesta. Llevamos ya un año en ella y con ocasión de la revisión del precio del arrendamiento mediante su actualización con el I.P.C., deseamos hacer balance sobre las mejoras que hemos realizado en su apartamento. De acuerdo con la página del Instituto Nacional de Estadística a fecha de hoy (www.ine.es), el Índice de Precios al Consumo de los doce últimos meses apenas si se ha alterado unas décimas, por lo que no se deberá alterar el importe del alquiler o, en caso de hacerlo, la variación será inapreciable. Deseamos manifestarle las mejoras que hemos realizado durante este año en el piso a los efectos de que tenga constancia del debido
cuidado con el que tratamos su propiedad: Pintura: hemos pintado toda la casa para hacerle un “lavado de cara”: cuartos, pasillos y cuartos de baño. Humedad del pasillo y cuarto de baño azul:… Electricidad:… Cocina: realizamos al inicio de nuestra estancia un importante cambio de muebles en la cocina que le ha dado un aire nuevo a la misma. En concreto, hemos renovado la encimera, los armarios, cajones y baldas. Igualmente renovamos el cableado, los enchufes y la iluminación de la cocina. Zona de servicio: se ha renovado y mejorado la iluminación del cuarto de baño, así como adecentado la zona de la ducha y blanqueado las baldosas del mismo. Se ha acondicionado el dormitorio de servicio con una nueva lámpara, un espejo, una mesilla de noche y orden de tabla de plancha. Todas esas mejoras hacen aumentar el valor de su piso y se quedarán en su casa una vez la hayamos abandonado. El importe total gastado ha sido de cuatro mil (4.000 €) euros.
En cuanto a las reformas necesarias que quedan pendientes, deseamos trasladarle la necesidad de cambiar ambas puertas (principal y de servicio). Nos gustaría proceder al cambio de las mismas, pero dado el elevado importe que ello supondría entendemos que no debemos afrontarlo por nuestra parte, máxime teniendo en cuenta el desembolso ya realizado para adecuar la casa y acomodarla a un estado aceptable. Por último, deseamos hacerle la siguiente propuesta: como sabe, la brutal crisis económica actual ha generado un aumento enorme del paro y de los impagos por alquiler. Según la información que hemos obtenido hablando con inmobiliarias en Madrid capital, en estos momentos alrededor del 20% de los contratos de alquiler acaban en litigio. También se ha producido una fuerte bajada en los precios de los arrendamientos. Los pisos que estaban en venta y que no se han vendido han salido al mercado de alquiler haciendo que los arrendamientos hayan bajado sustancialmente. Sólo hace falta darse una vuelta por nuestra zona para hacerse una idea de ello.
Pese a la inseguridad en el pago de las obligaciones que ha producido esta crisis, nosotros deseamos darle las mayores seguridades posibles en el pago del alquiler. En estos momentos inquilinos en los cuales la inseguridad de impago sea minima valen su peso en oro. Nuestra propuesta es la siguiente: le ofrecemos adelantarle íntegramente el precio del alquiler de un año a cambio de una rebaja del precio. Por un lado, usted podrá disponer del dinero del alquiler (el cual le pagaremos de una sola vez al principio del año) obteniendo un ventajoso interés del cuatro por ciento (que es el rendimiento actual de los mejores depósitos que podemos obtener). Asimismo, tendrá todo el precio del arrendamiento en la mano desde un principio, por lo que su riesgo de impago del alquiler será nulo y obtendrá una liquidez del cien por ciento. Por último, para el caso de que abandonemos la vivienda antes de terminar el año usted se quedará con el importe íntegro que le hayamos abandonado sin que tenga que devolvernos el importe proporcional hasta la
terminación del año del arrendamiento. Así, si al día siguiente, por ejemplo, de haberle pagado decidimos abandonar el piso, usted se quedará con todo el dinero que se le haya pagado que será el correspondiente al alquiler de todo el año del piso (x €). En lo demás, el arrendamiento se regirá por lo que acordamos en el contrato. Actualmente pagamos una renta de mil euros mensuales (1000 €). Le proponemos fijar tal renta en ochocientos euros mensuales (800 €), por lo que el importe total anual de la renta ascendería a nueve mil seiscientos euros (800euros* 12 meses=9.600€) que le abonaríamos en su cuenta como venimos haciendo hasta ahora, el próximo mes de junio. En cuanto a los gastos ordinarios, éstos se seguirán abonando en el modo que veníamos haciendo hasta ahora. Nuestro interés es doble: darle mayor seguridad en un momento en el que el riesgo ha aumentado considerablemente ofreciéndole todo el precio anual en un solo pago y obtener una rebaja razonable del precio del arrendamiento que permita amoldarnos a esta nueva situación en el mercado de alquiler.
Le enviamos un saludo agradeciéndole de antemano su atención y esperando que valore positivamente el cuidado y renovación que estamos realizando de la casa. En espera de su pronta respuesta,
Ideas que se recogen en esta carta y que creo que es muy bueno seguir:
He de informarme bien sobre cuáles son los precios de alquiler en mi zona para un piso similar al cual estoy alquilado. Haría un pequeño estudio preguntando por las inmobiliarias y llamando a pisos en los que cuelgue el cartel de “se alquila”. La bajada en nuestro alquiler o la oferta que hagamos por un piso ha de ser realista y ajustada a lo que es factible obtener; En todo momento, haré referencia a
lo mal que está todo y que para mí lo más importante es que el propietario tenga su dinerito al final del mes. Resulta que esto es lo que a él más le interesa. Ante todo, y a pesar de cómo está la economía del país, no hay otra cosa que más deseemos que pagar nuestras deudas. Para ello, y por tal hercúleo esfuerzo, lo único que deseamos es un cable por parte del propietario. Nos hemos de presentar como víctimas del sistema, que están haciendo lo indecible con el fin de satisfacer al propietario. De esta forma, generamos una reacción de piedad egoísta. Piedad porque la reacción del propietario será que este se solidarice con nosotros, y egoísta porque si es que se solidariza con nosotros es por el mero hecho de que él es el primer
interesado en que podamos salir adelante y así asegurar su renta; En todo momento seremos corteses y recordaremos de forma detallada las mejoras que hayamos realizado en el piso y su precio con el fin de que el propietario sienta que somos uno, que nos preocupamos por él y su piso; Ofrecer el pago de un año o de tres meses o del período que sea. Este es un buen argumento al pensar el propietario que el cobro de su renta está a salvo. No lo olvides: este el aspecto más importante para el propietario; Ante una conversación en la que esté negociando una bajada del precio de alquiler, daré a entender de forma sutil que estoy dispuesto a marcharme del piso en caso de no
ceder, aunque sea parcialmente a mis peticiones. Creo que las siguientes frases pueden venirme muy bien: “Es que ya sabe usted cómo está el patio y cuánta gente se está quedando sin trabajo en España. Yo estoy haciendo lo imposible por mantenerme en el puesto y claro: por algún lado tengo que ahorrar algo porque, es que si no, me tengo que buscar otra cosa. Fíjese cómo está todo: mucha gente se está volviendo a vivir con sus familias porque no les da para pagar el alquiler”; “Usted está contento conmigo como inquilino ya que ve que soy buen pagador. Si no estuviera en la situación en la
que estamos no le pediría una rebaja del alquiler, pero creo que es justa. Si no le parece bien lo entenderé, pero ya sabe que mi voluntad (aunque no lo sea, eso da igual) es quedarme en su piso durante una larga temporada y yo lo que quiero es poderle pagar a usted porque también ha de poder vivir de algo. Tal vez podamos llegar a un arreglo positivo para los dos y que, sobre todo, le garantice un cobro sin problemas”; “Mi prioridad es llegar a un acuerdo justo para ambos. Pero claro, tal y como están las cosas, en caso de que no pueda bajar algo la renta me tendré que buscar algo. Creo que sería bueno para los dos
que lleguemos a un precio de alquiler justo… es que si no, tengo que mirar otras posibilidades” Demos pena, intentemos crear un sentimiento de piedad por nuestra situación. Frases como “es que en mi empresa las cosas están muy mal”, “la recesión nos está pegando a todos fuerte” y “con lo mal que lo está haciendo este Gobierno se va a ir mucha más gente a la calle” nos pueden echar un cable.
CAPÍTULLO VI
LA SITUACIÓN REAL DEL SISTEMA BANCARIO ESPAÑOL Y SUS CONSECUENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO
Tesis 1. La situación patrimonial de la banca y cajas españolas es, posiblemente, mucho peor de lo que nos están haciendo querer ver; 2. El Banco de España ha creado normas cuya finalidad principal es que se pueda endulzar las valoraciones de los activos del sistema; 3. Muy posiblemente las pérdidas reales de bancos y cajas ponen al conjunto del sistema bancario español en una situación muy difícil: podemos demostrarlo mediante los propios
datos que los bancos/cajas nos facilitan, además de los cálculos que nosotros tenemos en cuanto a lo que los precios de los pisos han bajado ya; 4. Los test de estrés financiero a los que fueron sometidos las instituciones financieras españolas se realizaron en base a unas presunciones de bajada de los precios de bienes inmobiliarios erróneas. 6.1. LAS CONSECUENCIAS DE LOS IMPAGOS Y LA SITUACIÓN REAL DE LOS BANCOS Y CAJAS
La labor fundamental de un banco o una caja es actuar como intermediario entre los ahorradores y los que necesitan endeudarse. Los ingresos de un banco provienen sobre todo de los intereses de los préstamos concedidos y de las comisiones generadas.
En España, el sistema financiero está dividido entre cajas y bancos. Cada una de ellas supone más o menos el 50% del conjunto del sistema. La banca española, como todos sabemos, está en crisis. Durante los últimos años los bancos, y en especial las cajas de ahorro, han financiado de una forma directa o indirecta la mayor parte de la actividad constructora del país. Este hecho ha provocado la implosión de la burbuja que nos ha llevado a una situación de quiebra de una buena parte de las cajas de ahorros y de algunos bancos medianos. Hay que distinguir entre los grandes bancos tipo BBVA y Santander (menos expuestos a esta situación) y el resto. La financiación de la burbuja inmobiliaria, unida a la crisis económica, genera una acumulación de pérdidas en dos frentes: por un lado, las pérdidas provenientes directamente de la burbuja inmobiliaria y, por otra, aquellas
originadas por la concesión de créditos en otras áreas de la economía. La consecuencia de todo ello es que el conjunto del sistema bancario en España esconde en sus balances activos tóxicos (créditos de mala calidad y activos inmobiliarios a precios sobrevalorados) a gran escala. Los mismos proceden en gran parte de la financiación de la actividad inmobiliaria (embargos de viviendas por impago del préstamo) y, en menor medida, de otras áreas de la actividad económica. Por esta razón, la banca es en estos momentos la propietaria directa o indirecta de la mayor parte de los activos inmobiliarios de todo tipo (pisos, lonjas y demás) que no está en manos de los particulares. Este hecho implica que el comportamiento del sistema bancario durante los próximos años sea clave para entender las dinámicas de los precios de los distintos activos inmobiliarios.
En caso de que el sistema bancario se vea obligado a sacar al mercado todos los pisos y demás activos inmobiliarios que posee, el impacto sobre el mercado será brutal. Quien decidirá sobre la velocidad a la que estos activos salen al mercado, será el Banco de España y el Gobierno. Cuanto mayores sean las provisiones que se exijan a los bancos/cajas por los pisos que posean, mayor será la necesidad de estos de sacarlos al mercado. La razón es sencilla: en caso de tener que provisionar un piso que poseen ahora, han de reconocer que han tenido una pérdida. Cuanto mayor sea la pérdida que se les exija reconocer, más razón tienen para quitarse los pisos de encima. Como te puedes imaginar, los primeros afectados de que los bancos y cajas se vean obligados a vender pisos, son las constructoras/promotoras, ya que tienen un competidor que ofrece su propio producto a un mucho menor precio. De esta forma, las
cajas y bancos alimentan la espiral a la baja en el mercado. El Banco de España se halla ante dos posibilidades: por un lado, obligar de forma rápida a los bancos y cajas a reconocer las pérdidas que tienen porque los precios de mercado de los pisos que poseen son menores que los créditos que aún se les adeudan, o bien arrastrar esta situación durante varios años. En ambos casos las consecuencias son catastróficas. Optar por arrastrar los precios sin reconocer que estos en el mercado libre ya han bajado, posiblemente sea peor. En este último caso, España entra en una situación muy similar a la de Japón en los años 90 con una diferencia importante: la falta de tejido industrial. Esta diferencia puede hacer que la recesión económica en España sea crónica. En relación con el ratio de morosidad de cajas y bancos, la declarada en un buen
número de entidades financieras tendría que entre el 15 y el 20 por cien, siendo incluso más alto en algunos casos. Para algunas entidades más grandes el ratio declarado debería estar entre el 12 y el 15 por cien del conjunto de los créditos concedidos. Existen muchos intereses para que los bancos y cajas no tengan que reconocer la situación real. Entre otros, que han sido los políticos de turno en sus reinos taifas los que han nombrado a gestores de cajas. Pero bueno... así es España. Para que te hagas una idea de la gravedad de la situación, el Centro de Investigación Financiera del IE Business School y PricewaterhouseCoopers cifra en hasta 50.000 millones el capital que necesitan las cajas[275] como consecuencia de las pérdidas derivadas de la depreciación de los pisos/casas que tienen en cartera. Lo que realmente sucede lo resume el nuevo
presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros el 21/04/2010 cuando dice que las cajas de ahorro están “en una situación extrema”[276]. Finalmente, buena parte de las cajas de ahorro y algunos bancos medianos han desarrollado sus propias actividades de promoción inmobiliaria, creando importantes grupos promotores con los que mantienen niveles de riesgo muy elevados. Voy a analizar el caso de una caja y un banco con riesgos por desarrollo inmobiliario directo próximos a 7.000 y 1.732 millones de euros respectivamente Vamos a fijarnos en los riesgos que tiene un banco mediano que ha sacado muchos de sus activos inmobiliarios fuera de su balance. Analizamos los números:
Año 2009
Holding X
116,146
Golf A
14,264
Golf B
20,8
Desarrollo en islas
16,1
Empresa A
2,01
Emprea en la costa
27,6
Inmobiliaria A
7,29
Inmobiliaria B
4,3
Invesiones Turisticas
945,7
Empresa bienes 2005
63,5
Desarrollo Portugal
1.249
Desarrollo costa sureste
63,59
Programa Y
374,2
Desarrollo costa noreste
75,71
Desarrollo de Inmuebles
0,589
Conjunto del grupo 1732[277]
De estos 1.732 millones de euros, esta entidad tal vez tuviera que aprovisionar el 40% al haber experimentado estos bienes una depreciación posiblemente del 40% respecto a su valor declarado. Al no estar estos bienes dentro del balance, no han de aprovisionar por ese 40% del valor perdido, es decir, no tiene la obligación legal de decir públicamente que tiene unas enormes pérdidas. Dentro de la legalidad, usa los medios a su alcance con el fin de ocultar su verdadera situación. En el caso de otra entidad, la exposición a sus subsidiarias de promoción a través de su subsidiaria, asciende a unos 6.405 millones de euros. Esto se divide en una parte de fondos propios (dinero que realmente los
constructores han puesto para el proyecto) y el resto son los créditos que ha prestado. Las plusvalías ocultas, es decir, aquellos bienes, tipos oficina con un valor cero o muy bajo en su balance, a pesar de tener un valor mucho mayor, es de 2.420 millones de euros. Las pérdidas patrimoniales deben rondar, por lo menos, los 4.284 millones de euros[278]. Vamos a hacer los números:
Plusvalías ocultas
+ 2.420
Pérdidas del grupo inmobiliario Agujero patrimonial
- 4.284
-1.864 millones de €
Este cálculo es muy a la baja. Muy posiblemente el agujero ande más bien por los 3.000 millones de euros. ¿Crees que una caja/banco puede subsistir con semejante diferencia entre lo que debe y lo que tiene?
Una de las muchas medidas que el Gobierno y el Banco de España ha puesto en manos de los bancos y cajas para poder ocultar su verdadera situación patrimonial, es la prórroga del plazo legal de tres años para empezar a construir en los suelos urbanizables. De esta forma, se impide que vuelvan a considerarse rústicos esos terrenos lo que llevaría al desplome de su valor. Así, los bancos/cajas no tienen la obligación de aprovisionar (reconocer las pérdidas sufridas) por la pérdida de valor de sus activos que ha tenido lugar. El fin es claro: evitar que entre los inversores cunda el pánico que tendría que existir si se les permitiera conocer la verdadera situación de las instituciones de crédito. ¿No crees que de esta forma se está intentando llevar a error a los inversores sobre la situación de los bancos y cajas en los cuales tiene depositados sus ahorros? Unos de los mecanismos que los bancos
utilizan para mantener artificialmente los precios de los pisos es no venderlos, quedándoselos en sus propios balances. Saben que venderlos significa no tener que verse obligados a realizar descuentos que pondrían en peligro su solvencia. De esta forma se crea una balsa enorme de pisos que están retenidos de forma artificial y que no salen a la venta. Esta situación no se podrá mantener en el tiempo: las dinámicas de mercado no tienen piedad, la tendencia a la baja es imbatible. Ahora, el único árbitro de cuándo saldrán al mercado esos pisos es el Banco de España, de él depende en cuánto tiempo se recuperará nuestro país[279]. Iñigo de Barrón resume en octubre de 2009 los últimos movimientos del Banco de España[280]: El Banco de España ha decidido incrementar la presión sobre las entidades al elevar el 10% al
20% del valor de tasación las provisiones (el colchón con el que se hace frente a la morosidad) con que deben contar cuando haya transcurrido un año desde que aceptaron un inmueble como pago de una deuda. (…) Con esta medida (…) se obliga a tasar de nuevo parte de la cartera, lo que depreciará su valor y evitará que bancos y cajas tengan activos dentro de los balances a un precio superior del mercado. Ejecutivos del sector entienden que la medida es un toque de atención para que no se abuse de la aceptación de inmuebles como pago de créditos y creen que podría frenar las ya escasas compraventas en el sector del ladrillo (…). Elevar las provisiones supone reforzar una entidad financiera a costa de reducir el beneficio.
Esta medida a la que hace referencia Iñigo de Barrón en su artículo va en la buena dirección: obligar a las entidades financieras a reconocer parte de sus pérdidas; incluso el Banco de España baraja una nueva provisión extra de otro 10% sobre activos inmobiliarios en balance.
Cómo no, la reacción del grupo de presión de las constructoras no tardó en llegar de la mano de Pedro Pérez, presidente del G-14 (grupo de presión de las mayores constructoras españolas): (…) dificultará que se acepten viviendas como pago de deudas, lo que obligará a las empresas a venderlas a cualquier precio. (…)– las instituciones financieras– son las primeras interesadas en que estos stock no estén en sus balances. Esta modificación entorpecerá la búsqueda de fórmulas para aliviar el endeudamiento del sector, como la dación a las entidades financieras de parte de los activos como parte de la deuda. Al cerrar esta vía se empujará a muchas inmobiliarias a liquidar activos a cualquier precio[281]
El Banco de España diferencia entre dos tipos de hipotecas no pagadas: Aquellas a las que nos acabamos de referir en las que la provisión para el banco pasa del 10% al 20% del
valor de tasación en el caso de la dación de pago (=cuando le doy el piso al banco y el banco está de acuerdo en limitar mi responsabilidad al valor de venta del inmueble); Aquellas otras en las que la entidad financiera hubiera prestado menos d e l 80% del valor de tasación. Mediante la reinterpretación de la circular 4/2004 del propio Banco de España, las entidades pasan de tener que provisionar estas viviendas a l 100% del valor del piso a sólo el 70%. Mediante esta novedad los bancos tienen menos interés en vender rápidamente los pisos que tengan en su poder dado que tienen que reconocer unas pérdidas muchos menores. Como
vemos,
ambas
medidas
son
contradictorias. Si bien la primera tiende a que el ajuste tenga lugar al poner más pisos en venta, la segunda busca lo contrario. Así mismo, la segunda medida abre la veda a que sean las propias tasadoras de las entidades financieras las que tasen el valor de mercado de los pisos que tengan los bancos/cajas. De esta forma, se permite que la tasación sea aquella que interese al banco/caja y no la real del mercado[282]. El Banco de España sabe muy bien que ha de mantener el equilibrio entre el reconocimiento del valor real de los activos que las entidades financieras poseen y su solvencia. Como dice Anthony Angel, director de la agencia de calificación de riesgos Standard&Poor’s:[283] En el caso de España Standard&Poor’s prevé un elevado nivel de morosidad en el sistema financiero durante los próximos tres años, debido a la magnitud de la recesión, el elevado nivel de deuda privada española (tanto
empresarial como de los hogares) y al rápido crecimiento del crédito de los últimos años. (…) Pero, sin duda, la fortaleza del sistema financiero español se verá debilitada en los próximos tres años
Lo dice muy bien la anterior Ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, en una entrevista concedida a Fotocasanoticias.es el 24/03/2010: …y es verdad que nadie quiere perder, ni los bancos, ni los promotores, ni los ciudadanos. (…) Bueno, si no la vendo la pongo en alquiler. Vale, perfecto, es una opción que también tendrá su influencia en el mercado de alquiler porque hay más alquileres. El promotor tendrá que vender perdiendo o, si no, concurso de acreedores y acabará cerrando y desapareciendo y la entidad financiera… bueno, son muchos los activos inmobiliarios en manos de las entidades financieras. Esto, yo creo que en los próximos…en este semestre se tiene que solucionar necesariamente. Tiene que haber una solución porque sino nos podemos encontrar un repunte de la crisis en
el sector inmobiliario todavía peor. Esto no creo que pueda aguantar más. (…). Esto tiene un límite y es que en España la situación de crisis económica, con muchos ciudadanos en situación de desempleo que no pueden comprar… y si quieren comprar no obtienen la financiación adecuada y, por otro lado, hay una espera. Hay una demanda de vivienda que está esperando a que los precios vengan mejor, que probablemente tenga posibilidades. Necesita un ajuste inmediato y con carácter imperioso, y yo creo que este ajuste se tiene que producir en los próximos meses, sino la situación es inaguantable[284].
Según el periódico de Internet Cotizalia del 25/01/2010 “la banca contempla una caída del 60% precio del suelo desde los máximos de la burbuja”[285]. ¿Cuántos bancos aguantarían tal bajada en el valor de sus activos sin tener que declararse en bancarrota? Lo único que les salva de tener que declararse en tal situación son las ayuditas contables del Banco de España y las
inyecciones de liquidez del Banco Central Europeo. El periódico Público dice el 6 de abril de 2010: (…) bancos y cajas siguen reservando sus mejores activos y aguantando hasta que mejore el mercado y suban los precios. La banca, que ya acumula más de 100.000 pisos[286], por supuesto niega esta estrategia.[287]
La cuestión que queda pendiente es saber cuándo se va a recuperar el mercado inmobiliario, así como cuánto más tiempo les permitirá el Banco de España a bancos y cajas conservar esos pisos sin tenerlos que sacarlos a la venta. Verse obligados a venderlos en estos momentos significa tener que hacer frente a pérdidas, al no estar el mercado dispuesto a adquirir los pisos por los precios cuyos préstamos los mismos garantizaban[288].
En la noticia “El Banco de España exige recortar el 20%. El valor de los activos inmobiliarios de los bancos y bancas se reducirá un 20% en los balances de 2010. Esos activos suman 100.000 millones de euros, por lo que la minusvalía será de 20.000 millones” en El Mundo del 10/02/2010 se dice: ¿Qué impacto tendrá esta medida en el mercado? (…) la medida aprobada por el Banco de España reflejará con más nitidez la exposición de la banca al mercado inmobiliario. La obligación de realizar mayores dotaciones implicará, además un deterioro adicional de los resultados al rebajar los beneficios. ¿El aumento de provisiones podría poner en aprietos a bancos y cajas? (…) Fuentes del sector, sin embargo, consideran que algunas cajas no están en condiciones de cumplir con esta medida por las estrecheces de sus fondos propios. ¿La bajada del 20% del valor contable de los inmuebles refleja la realidad del mercado? (…) La depreciación que sufrirán suelos y terrenos
no guardará ningún parecido con la situación de mercado. ¿Cuánto pisos tienen ya las entidades financieras? (…) por lo menos unos 100.000 pisos. Este número puede incrementarse en unas 50.000 unidades más este año. ¿Bajarán bancos y cajas los precios de los pisos para sacarlos de su balance? Depende de las necesidades de liquidez de cada entidad (…). El grifo se ha cerrado (la financiación del Banco Central Europeo) y determinados bancos y cajas pueden verse abocados a tirar precios para sortear sus problemas de liquidez[289]
E l 22/02/2010 el Banco de España dará una vuelta de tuerca al hacerse público que está estudiando con la banca la posibilidad de elevar la provisión por activos inmobiliarios al 30%. De esta forma, los bancos y cajas tendrían que llevar a pérdidas ese 30%. Como consecuencia de ello, pondrían en el mercado un gran número de pisos a un precio muy inferior al del año 2009. Parece
ser que el Banco de España va dando pistas sobre cuál va a ser su posición a través de José María Roldán, director general de Regulación del Banco de España, quien el 31 de mayo asegura que bancos y cajas no tienen más alternativa que cumplir con la nueva norma de provisiones, y constató que el mensaje que subyace a la reforma es claro: “Los bancos no son inmobiliarias”[290]. Ya veremos en los próximos meses qué quiere decir eso exactamente. Ahora te pregunto: ¿qué consecuencias crees que tendría sobre los propios bancos y cajas reconocer tan enormes pérdidas? ¿Podrían soportarlo? ¿Qué consecuencia tendría sobre el mercado de pisos el hecho de que, de repente, salieran varios cientos de pisos a un precio mucho más bajo del que el mercado está barajando para pisos similares? ¿Crees que los precios de los pisos bajarían más o no?
Para los resultados del año 2009, las cajas de ahorro pasan a ir reconociendo en sus balances una parte muy pequeña de sus enormes depreciaciones en el valor de los pisos que tiene; en concreto sólo 2.300 millones[291]. Estos 2.300 millones suponen u n 270% más de lo que habían deseado reconocer en 2008 y mucho menos de lo que tendrán que reconocer en 2010. Miguel Rico Rubio, presidente del Grupo MRA, llega a la siguiente conclusión al ser preguntado en manos de quién está el suelo: “…la verdadera burbuja que se ha creado no es en inmobiliaria sino en el suelo. El tenedor de la materia prima es la banca, porque, aunque tiene que dar salida a 30.000 viviendas que tienen en sus bacanes a cambio de la deuda con los promotores, el mayor problema lo tienen en la cartera de suelo. Se han invertido 320.000 millones en suelos parados para un mercado más amplio, hoy en día, esa demanda ya no existe y se tiene que reorganizar. La liquidez que se ha dado a la
banca se ha quedado en suelo. [292]
Cuestión que planteo al lector: si como dice Miguel “Se han invertido 320.000 millones en suelos parados para un mercado más amplio, hoy en día, esa demanda ya no existe y se tiene que reorganizar”: ¿crees que el precio del suelo que tienen los bancos y las cajas tiene un precio de mercado mayor o menor que aquel al que lo compraron? Recuerda que el suelo o los pisos y otros activos inmobiliarios son los que garantizan que el banco te pueda devolver el dinero que has depositado en él. Date cuenta de la siguiente realidad: en caso de que un terreno calificado como urbanizable no sea construido en un período concreto de tiempo, perderá la calidad de urbanizable, recuperará su categoría de rústico y, por tanto, perderá un enorme valor. Esta situación es muy negativa para los bancos y cajas ya que guardan
cantidades inmensas de terrenos que les han sido dadas por las promotoras con el fin de saldar sus deudas. Por esta razón, y siempre que sea posible, las cajas/bancos se lanzarán a una vorágine constructora con el fin de evitar que los terrenos vuelvan a su categoría de rústicos[293]. Un terreno construido siempre vale más que uno rústico, de esta forma, la pérdida resultante para la caja/banco es menor[294]. Incluso, en ocasiones, son los ayuntamientos –donde se ubican esos terrenos vacíos– los que presionan a la banca a edificar; de esta forma intentan que la actividad constructora les produzca algún ingreso vía impuestos[295]. Esto lleva a que sean más los pisos que salgan al mercado con la consiguiente presión sobre los precios. E l 09/03/2010 el presidente del Consejo Superior de Cámaras de Comercio, Javier Gómez Navarro, afirmó que las entidades
financieras “nunca recuperarán” el 30% de la deuda que ha contraído con ellas el sector inmobiliario, y que asciende a unos 97.500 millones de euros.[296] En toda esta maraña existen dos necesidades: por un lado, reconocer las pérdidas enormes de muchas entidades financieras españolas sin que ello ponga en peligro al conjunto del sistema y, por otro, liquidar aquellas que no sean viables. Ambos objetivos se podrían conseguir mediante la fusión de cajas o bancos. En los bancos la toma de decisiones sería rápida, dado que sus accionistas serían quienes decidirían sobre el proceso. En el caso de las cajas no es tan sencillo ya que, al no tener una estructura de propietarios clara, las decisiones han de pasar por varios consejos en los que están representados los poderes públicos, los trabajadores y los impositores (los ahorradores que tienen depositado su
dinero en las mismas). Como te puedes imaginar, la entrada de tantos actores cuya mayor motivación no es la económica, sino más bien la política y los juegos de poder, hace que el proceso avance muy lentamente. Hay indicios de que el Banco de España acelerará el proceso de obligar a las cajas y bancos a desprenderse de sus activos inmobiliarios. El conjunto del sector de las cajas está inmerso en un proceso de fusiones. Estas tienen como fin que las “sanas” se fusionen con una o más “enfermas”. El problema es encontrar el número suficiente de cajas sanas; existen muy pocas. El fin último es llevar a cabo una ordenada venta de parte de los activos inmobiliarios que tiene el sector al más alto precio posible con el fin de dañar lo menos posible el balance de estas cajas. La prisa del Banco de España está relacionada con el hecho de que es consciente de que, cuanto
más rápida sea la venta de los pisos, a más alto precio podrá tener lugar. No hay tiempo que perder. El Banco de España llega hasta a amenzar a las cajas en cuestión con su intervención en caso de que el proceso no se lleve a cabo con la celeridad requerida. Así, el Gobernador del Banco de España, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, el 24/03/2010: “(…) quiero en esta ocasión, con la mayor rotundidad posible, hacer una llamada a la responsabilidad de esas cajas y de las comunidades autónomas que están perjudicando esos procesos (de fusión)[297] para que cambien su actitud inmediatamente, no sólo por el daño que hacen a sí mismas y a su región, sino por el perjuicio que causan al resto de las instituciones de crédito españolas que sí que están haciendo sus deberes. (…) pero deben saber (…) que el Parlamento ha dotado al Banco de España de suficientes instrumentos para que más allá de lo que piensen las asambleas de esas cajas y los gobiernos autonómicos, esas entidades sean
intervenidas y posteriormente liquidadas o vendidas”.[298]
La cuestión fundamental es saber si los bancos y cajas van a ser capaces de hacer frente a las pérdidas derivadas de sus actividades en el mercado inmobiliario. En opinión de Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española, no lo serán. Santos cifra en 325.000 millones de euros la cantidad adeudada a la banca por la industria constructora. Para Santos “es necesario tomar medidas urgentes y no se puede dejar pasar el tiempo pensando que por vender unas algunas casas con poco margen de beneficio se va a salir del atolladero. (...) La solución pasa por algo más complejo que echar la culpa al sistema financiero”[299]. Hay personas que desean que esos bancos y cajas quebradas fueran rescatados con el dinero del Estado. ¿Sería eso correcto en tu
opinión? ¿Tendrían los directivos de esas entidades que estar exentos de sus responsabilidades civiles y penales? ¿Quién va a comprarles los pisos a un precio al cual los bancos/cajas no tengan pérdidas cuando el mercado no les quiere dar más? ¿Crees que los políticos, que fueron quienes eligieron a los gestores de las cajas, tienen algún interés en que la situación contable de las mismas salga a la luz? ¿No crees que de este hecho se derivarían consecuencias para muchos, a sabiendas de que las concesiones de créditos se tomaron muchas veces siguiendo criterios totalmente antieconómicos? Esta circunstancia dificulta que las cajas enfermas puedan intentar reparar su balance mediante, entre otros, la ayuda de la entidad, se entiende que sana, con la que se fusionarán. El Economista, Luis Garicano, expone de la siguiente forma la situación el 01/03/2010:
“(…) Esto[300] no soluciona nada. La suma de entidades vulnerables es, al menos, igual de vulnerable. La situación requiere que el Banco de España se ponga manos a la obra e intervenga en las instituciones que lo requieran (…) Existen indicios claros de que la contabilidad, al menos de las cajas[301], no es transparente y de que el reconocimiento de las pérdidas se está posponiendo excesivamente (…) La Caixa sugiere que la mora de los bancos (en el último trimestre)[302] ha crecido a un ritmo constante desde que la crisis comenzó, mientras que la de las cajas ha dejado de crecer en abril de 2009. Si desde ese mes la situación de morosidad se ha estabilizado, esa es la mejor noticia que he oído sobre la economía española en mucho tiempo. (…) En los datos de mora de julio de 2009, sólo Caja Castilla la Mancha, intervenida por el Banco de España, presentaba unas cuentas transparentes. Pues bien, su nivel de mora
alcanzaba el 17,3 por ciento[303]. El resto del sector mostraba un 5 por ciento (…) En suma. Por su efecto sobre la economía doméstica, por la falta de transparencia de sus cuentas, y por las grandes posibilidades de deterioro futuro, creo que es hora de intervenir en el sector financiero. (…) está claro que hay muchas entidades que no son solventes (…) y estas están contribuyendo a asfixiar a la economía española.(…) No es posible la recuperación económica sin que los bancos reconozcan sus pérdidas, las purguen y comiencen a cumplir su labor de prestar dinero de nuevo.(…) ¿Qué instituciones deben ser intervenidas? (…) El Banco de España sabe qué instituciones no tienen suficientes recursos propios y puede forzarlas o bien a conseguir más capital, o bien a vender activos y participaciones; si esto no es posible, puede y debe intervenir. Ya. Lo quieran los políticos autonómicos o no”.[304]
La Ministra de Economía, Elena Salgado,
dice el 18/03/2010: “Un tercio de las entidades podría sufrir problemas de solvencia y de este grupo un tercio permanece al margen de la reestructuración. En todos los proyectos que por el momento han cursado las cajas de ahorro “se mezclan entidades sanas y otras que prevén algún problema en el horizonte”[305]
A ello, y el mismo día, Ángel Laborda, director de Coyuntura de Funcas añade “Hay que ver cómo aguantan (las cajas)[306] esos muros de contención y absorben esos activos inmobiliarios hasta que la economía en general empiece a recuperarse. El problema es que a muchas entidades no les dará tiempo y el tsunami las puede arrasar. A partir de 2010 y 2011 las provisiones son menos porque hay que cubrir fallidos, la cuenta de resultados se reduce y la morosidad aprieta”.[307]
Después de haberte explicado en qué medida los precios de los pisos han bajado y
lo van a seguir haciendo: ¿crees que hay muchos bancos y cajas en una situación contable delicada?; ¿crees que la tasa de mora del conjunto de las cajas esté en algo más del 5% cuando resulta que para la Caja Castilla la Mancha está en el 30%?; ¿Crees que el Gobernador del Banco de España tiene algún tipo de responsabilidad en el hecho de que tantas cajas y bancos estén en quiebra cuando él ha de controlar sus prácticas de concesión de créditos?; ¿Crees que un banco o caja con un alto índice de mora puede prestar dinero? En caso de que no: ¿qué consecuencias tiene este hecho en la economía de un país? ¿Crees que este país podrá crecer si la intermediadora entre el ahorro y el gasto/inversión está muy tocada? La visión más actualizada de la situación del sistema bancario español nos la da el informe “Reverse Conquista” de Mediobanca Securities de 8 de julio de 2010. Este informe
ve cuatro escenarios posibles de ratio de morosidad dependiendo de de qué escenario se parta: Apoyándose en la metodología utilizada para analizar los resultados del BBVA del cuarto trimestre de 2009 que, en resumen, ha optado por hacer frente a los impagos mediante la deducción de sus beneficios para el período; Apoyándose en lo sucedido durante la recesión de 1993; Usando los datos de la Caja Castillala-Mancha que, como sabemos, fue intervenida en marzo de 2009; El caso de Irlanda La media de estos cuatro escenarios es que el ratio de morosidad es del 10,8%[308] del conjunto de los préstamos concedidos y 199
mil millones de euros de activos dudosos[309], o lo que es lo mismo, 107 mil millones de euros más de los ya reconocidos. Estos datos representan más del doble de lo que el Banco de España reconoce para el sistema bancario/cajas de ahorro. Este escenario medio significaría que el sistema se hallaría a medio camino aún en reconocer las pérdidas reales existentes. En el primer escenario (se presupone que el conjunto de los bancos y cajas tienen un ratio de impagados similar al BBVA , algo que no es cierto) el aumento de la morosidad es del 16% respecto de lo aún declarado. Esto querría decir que la tasa de morosidad llegaría al 5,9% del conjunto de los activos así como unas pérdidas aún no reconocidas por el sistema de 14.442 millones de euros. En el segundo caso, el aumento de la morosidad respecto de la declarada sería del 45% hasta llegar al 8,6% del conjunto de los
créditos concedidos. Esto sería suponer que la recesión actual es más leve que la experimentada en 1993, lo que es incorrecto: la recesión actual es mucho más profunda, entre otras razones por la incapacidad de devaluar la peseta (la cual ya no existe) y por el nivel de endeudamiento de las economías privadas. En el tercer escenario el porcentaje de morosidad subiría un 71% respecto del oficial, o lo que es lo mismo, 157 mil millones de euros más (91.820 millones de euros son los declarados). La tasa de morosidad del sistema se situaría en el 13,8%. En el cuarto caso, y apoyándonos en la experiencia de Irlanda, la tasa de morosidad subiría al 15,9% del conjunto del sistema. Si esto fuera cierto los créditos dudosos y aún no declarados se irían a los 292.000 millones de Euros, es decir, un 118% más de los declarados. Este escenario sería catastrófico
para España, pero factible en la realidad. 6.2. TEST DE RESISTENCIA FINANCIERA DE JULIO DE 2010[310]: RAZONES QUE INDUCEN A PENSAR QUE EL SISTEMA FINANCIERO ESPAÑOL PODRÍA ESTAR QUEBRADO
La caída de los precios de todos los activos inmobiliarios (pisos, casas, lonjas comerciales, terrenos y demás) y la consiguiente recesión económica que sufre nuestro país desde hace varios años, han llevado a que los bancos y cajas hayan recibido gran cantidad de propiedades inmobiliarias. Estos bienes sirven como pago de las deudas aún existentes. La caída del precio de esos mismos activos, y que hemos estudiado anteriormente, hace que la garantía real (los pisos y demás) no cubran necesariamente el valor de la deuda aún existente. Ante esta realidad, el valor de las
deudas que tiene el banco/caja es superior al de los activos (acciones, cuentas corrientes ante el Banco de España, pisos, lonjas y demás). Esta situación lleva a un banco/caja a la bancarrota[311]. Si a este elemento añadimos que se tiene la percepción de que el valor de las garantías de las deudas continuará devaluándose a futuro y que la tasa de paro permanecerá alta en los próximos años, hace que existan dudas más que razonables sobre si los bancos y cajas españoles son solventes. Como consecuencia de lo anterior las instituciones financieras españolas tienen enormes dificultades para financiarse[312]. Derivado de lo anterior, y de las necesidades de los bancos y cajas españolas de financiarse como fuera, se han desarrollado dos elementos diferenciadores de la dinámica del mercado bancario español desde mediados de 2007:
Por un lado, la enorme competencia por ofrecer a los clientes depósitos que dieran unos mayores tipos de interés; de esta forma se atrae al ahorro hacia banco/caja de turno[313] [314]. Los bancos están remunerando ya desde finales de 2007 a los clientes sus depósitos a un tipo de interés muy superior de aquel que se considera que no tiene riesgo (=aquel al cual se prestan los bancos entre sí). Esto quiere decir que el banco/caja habrá de generarlo de algún sitio; para generar este interés superior al que a él le pagaría un banco en caso de prestarle dinero, el banco/caja que te da ese tipo de interés tan alto ha de invertir en activos más arriesgados. De esta forma aumenta el riesgo de que devuelvan el dinero que les has prestado: recuerda que son los activos en los que el banco/caja invierte el dinero que has depositado en ella los que utilizará para devolverte a ti tu dinero.
Por otro, las llamadas cuotas participativas[315] que son instrumentos financieros similares al capital, pero muy ventajosos para las cajas. Estas son a perpetuidad; sólo han de pagar un interés a su poseedor en casos muy concretos y están a un nivel de cobro muy similar al capital, es decir, en caso de insolvencia de la caja, su tenedor será uno de los últimos en cobrar. Así mismo su propietario carece de derechos políticos. Desde 2007 las cajas han hecho un uso muy extendido y abiertamente abusivo de las mismas con el beneplácito de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y del Banco de España. Las cajas han usado sus maquinarias de ventas entre sus clientes minoristas y la nula cultura financiera de los españoles para venderles estas cuotas. La cajas les han ofrecido unas condiciones de inversión mucho peores de las les hubieran exigido inversores profesionales[316], quienes, muy posiblemente, nunca hubieran
prestado dinero a las cajas españolas habida cuenta de su situación patrimonial real. Hablo de la situación patrimonial real y no de la declarada en sus balances, que es otra, como demostraremos, y mucho peor que la anterior. Los inversores internacionales creen que España como Estado puede ser insolvente[317]; piensan que una serie de instituciones de crédito pueden caer y que el Estado tendría que hacer frente a las deudas para evitar un desmoronamiento del sistema financiero español[318]. Ante tanta deuda el propio Estado podría tener que declararse en bancarrota[319]. Con el fin de despejar todo tipo de dudas, las instituciones de la Unión Europea coordinaron en julio de 2010 la realización de una serie de pruebas de resistencia financiera para bancos y cajas de toda Europa[320]. Vamos a entender en qué
consisten estas pruebas en el caso español[321], Esto nos permitirá entender mucho mejor cuál es la situación patrimonial real de nuestro sistema financiero. ¿En qué consisten estas pruebas/test de resistencia financiera?[322]
Los exámenes los realizan los Bancos Centrales de los distintos Estados miembros; Estos exámenes los coordina el Comité Europeo de Supervisores Bancarios por mandato del ECOFIN del Consejo Europeo junto con el Banco Central Europeo y la Comisión Europea; Queda a la libre decisión de los Bancos Centrales de los distintos Estados controlar la veracidad de la
información contable usada; Se parte de un conjunto de escenarios macroeconómicos iguales para todas las instituciones de crédito que se sometieron a estas pruebas; Se pretende someter a los bancos/cajas a una situación en la que los mercados internacionales se desarrollen en su contra, de esta forma se puede constatar en qué medida pueden hacer frente a esta situación, es decir, cuánto aguanta; Se analizan varias fuentes de riesgo a las que los bancos/cajas realizan están expuestas: la cartera financiera de los bancos, es decir, los bonos que los mismos tienen ya sean de empresas o de Estados; las posiciones de interés: según el desarrollo de los tipos de interés las instituciones tendrán que hacer frente
a más altos pagos. Habrá que ver en qué medida son capaces de contrarrestar subidas o bajadas de los mismos; esto dependerá de en qué medida sean dadores de crédito o receptores; las carteras de bienes inmuebles de todo tipo que poseen.
Nosotros vamos a analizar, sobre todo, el tercer apartado. Este mismo es el que supone mayor fuente de riesgos para los bancos y cajas en nuestro país. Las pruebas de esfuerzo financiero parten de las siguientes premisas: El valor de los inmuebles residenciales se deprecian en España e n 2010 el 8,8% respecto a 2009 y el 15,2% en 2011 respecto al año precedente[323]; Las tasaciones de los bienes inmuebles residenciales las llevan a
cabo, en gran parte, las tasadoras englobadas en ATASA . Recordemos que la estadística del Ministerio de Vivienda se nutre de esos mismos datos. Vamos a ver qué es lo que dice la Estadística del Ministerio de Vivienda respecto a la evolución de los precios de los pisos desde el segundo trimestre de 2006 hasta finales de 2009. Hemos tomado estas dos fechas como referencia por los siguientes motivos: La del segundo trimestre de 2006 porque ya hemos demostrado que en ese momento es cuando se vivió el apogeo del precio de los pisos: ya a partir del segundo semestre del año (tercer trimestre) los precios de los pisos comenzaron a bajar. En el segundo trimestre de 2006 es cuando
la garantía que los bancos tenían sobre los créditos concedidos tenía su mayor valor de mercado; esto quiere decir que en este momento mejor protegida estaba la deuda puesto que el valor del bien que servía como garantía era el más alto que la cantidad adeudada; La del último trimestre de 2009 ya que las pruebas de esfuerzo financiero se hacen partiendo del supuesto de que los precios de los pisos se devalúan el 8,8% en 2010 respecto de los alcanzados en 2009 y e l 15,2% en 2011 respecto de los de finales de 2010. Nosotros sabemos que los precios de los pisos, en términos nominales (no teniendo en cuenta la inflación) han bajado el 30,04% entre finales de 2006 y mayo de 2010. Vamos a suponer que entre finales de 2006 y
diciembre de 2009 (último trimestre de 2009) los precios de los pisos bajaron el 27%. Vamos a hacer los números de una forma sencilla:
Lo que sabemos nosotros*
Lo que ATASA dice**
Diferencia en % realidad/declarado
Precio piso en 2006
100
115,9324
No aplica
Precio pisos en 2009
73
112,8
No aplica
27%
2,67%
24,23% (=27-2,67)
Bajada hasta finales
de 2009
*Para los número que nosotros ya conocemos, he partido de que los precios en 2006=100. Sólo me interesa que veas en que porcentaje los mismos han bajado **En cuanto a los números de ATASA he tomado como referencia 100 los del año 2005 tal y como hace la estadística del Ministerio de Vivienda. Lo único que deseo que veas es lo que los precios han bajado porcentualmente en el período y compararlo con lo que nosotros sabemos que han caído.
Acabamos de demostrar que el Banco de España, coordinado por los entes europeos, parte de la premisa que los precios de los pisos en España: en el período finales de 2006 finales de 2009 han bajado el 2,67%.
Este es el valor que se someterá a una prueba de esfuerzo financiero o también llamado de “estrés financiero”.
Teniendo en cuenta los escenarios de las pruebas de estrés (caída del 8,8% en 2010 y del 15,2% en 2011) vamos a en qué medida estas pruebas son reflejo de la realidad:
Lo que sabemos nosotros*
Lo que ATASA dice**
Diferencia en % realidad/declarado
Precio piso en 2006
100
115,9324
No aplica
Precio pisos en 2009
73
112,8
No aplica
Bajada hasta finales de 2009
27%
2,67%
24,23% (=272,67)
Bajada de los precios hasta finales de 2010 aplicando la bajada prevista en los test
Por lo menos el 30,04%* (decir 31,5% es una bajada realista)
11,24%**
20,26% (=30,0411,24)
Idem del anterior, pero hasta finales de 2011
Muy por encima del 30,04% (el 38% es una bajada realista hasta entonces)
24,55%***
13,45% (=3824,55)
*Se trata de la bajada de 30,04% respecto a los precios alcanzados en el segundo trimestre de 2006 de la que ya hablamos y explicamos. **Esta es la suma de la bajada existente entre el segundo trimestre de 2006 hasta el cuarto trimestre de 2009 más la bajada prevista en los test de esfuerzo financiero y que es
del 8,8%. ***La anterior bajada más una bajada supletoria para el período 2010-2011 del 15,2%.
Como puedes ver:
Los test de resistencia parten de una bajada respecto a los precios de 2006 d e l 11,24% hasta finales de 2010. Nosotros sabemos que, por lo menos, la bajada, ha sido del 30,04%. Digo que la bajada ha sido, por lo menos del 30,04% porque nuestros cálculos explicados en los capítulos anteriores abarcan hasta el mes de mayo de 2010 y no hasta el final de 2010. Te puedo adelantar que en los meses desde mayo de 2010 hasta la última actualización de este libro los
precios han bajado hacia el 1,5%; de esta forma la bajada no debería ser del 30,04% sino del 31,5%; Los tests dicen que hasta finales de 2011, respecto a los precios de l segundo semestre de 2006, en el peor de los casos, habrán bajado el 24,55%; eso se aleja a todas luces de la realidad. Ya hemos explicado que el año 2011 será un muy mal año para el sector que hará que los precios bajen aún más, entre otras razones, porque la desgravación por adquisición de vivienda habitual se reducirá ostensiblemente. Por este y otros motivos hago una previsión de bajada hasta finales de 2011 de, por lo menos, el 38% respecto a los precios de los pisos de 2006.
Como has visto, a la hora de calcular el peor escenario posible para los bancos y cajas analizados, el estudio realizado por el Banco de España parte de la presunción[326] de que los precios de los pisos, en el peor de los casos:
Habrán bajado sólo el 11,24% hasta finales de 2010 cuando sabemos que la bajada rondará el 31,5%, es decir, la diferencia es del 20,26%: la diferencia entre lo declarado en el peor de los escenarios y la realidad es del 20,26%; Habrán bajado sólo el 24,55% hasta finales de 2011 cuando sabemos que la bajada habrá sido del 38%: la diferencia es del 13,45% El banco de España, una vez más, crea una
sistemática y unas normas contables con el fin de ocultar la situación patrimonial real de los bienes que tiene bancos y cajas. ¿No crees que queda claro que el Banco de España permite a todas luces, que los balances de los bancos/cajas reflejen un valor muy superior al que los bienes tienen en la realidad del mercado? Para que veas que no soy el único en defender esta tesis te transcribo parte de la entrevista concedida por Dhaval Joshi, jefe de estrategia de inversión de RAB Capital el 5 de agosto de 2010: “¿Es esa la razón por la que los test de resistencia financiera fueron manipulados? Yo no hablaría de manipulación. Existe el dilema de si se debe dar confianza al mercado o bien decir directamente la verdad. La verdad sería un verdadero golpe para los inversores y sería contraproductiva. Por esta razón ya se había partido de la necesidad de evitar un sobresalto”.[327]
A esta misma tesis se suma Nouriel Roubini quien dice que los test de estrés a la banca europea no son realistas[328]. Para que te sitúes: Nouriel es uno de los grandes economistas a nivel mundial. Para ver si esa diferencia entre la realidad y el estrés de esfuerzo financiero es suficiente como para “tumbar” a esos bancos y cajas hay que ver si los mismos son capaces de hacer frente a la diferencia entre valor declarado en balance y el real. En nuestro país el Banco de España no impone la obligación a las entidades financieras de publicar qué parte del balance de los bancos/cajas constituyen los bienes inmuebles, así que sólo podemos especular. ¿No crees que los impositores como tú y como yo tendrían que tener el derecho a saber con qué bienes están garantizados sus
depósitos? ¿Cuál crees que puede ser la razón por la que el Banco de España se niega a publicar el porcentaje de bienes inmuebles en el activo de cada banco y caja? Tras haber hablado con varios analistas bancarios, los mismos cifran entre el 45-55% el peso que los bienes inmuebles tiene en el activo de las entidades financieras. Esto quiere decir que el 45-55% de las deudas de un banco/caja medio español están garantizadas por el valor de mercado de esos bienes inmuebles. En caso de que la bajada del valor de los mismos sea ostensible, el banco/caja habrá de ser capitalizado; si esto no tiene lugar la bancarrota del mismo es inevitable si bien puede ser ocultada mediante argucias contables que permitan la sobrevaloración de los bienes. Así, mientras que no sean vendidos, las pérdidas no serán de dominio público por lo que los acreedores (tú como
depositario del banco) pensarán que su dinero está a buen recaudo[329]. Una vez que hemos demostrado en qué medida hay diferencias entre lo declarado y el valor real de los bienes, vamos a abordar los siguientes aspectos con el fin de adentrarnos en las conclusiones: Las bajadas de precios de mercado a los que se ha referido nuestro análisis se refieren a pisos residenciales; Antes deja de pagar una empresa la letra de un local comercial que un partícular la de su piso. Una vez disuelta la empresa se acabó la deuda para la empresa mientras que el particular la arrastrará de por vida (acuérdate del artículo 1911 del Código Civil); por lo tanto, mayor tiene que ser el índice de impagos entre empresas que entre
particulares; Lo mismo sucede cuando nos refiramos a terrenos; hemos de tener en cuenta que los mismos si son urbanizables se convierten en rústicos en caso de que no se construya en ellos durante un período de tiempo concreto. De esta forma su valor se desploma hasta el 90%[330]. Alargar los períodos para que un terreno que ha sido adjudicado a una entidad financiera pase a ser rústico, ha sido una de la tretas que le Banco de España ha usado. Da la impresión de que, de esta forma, se posibilita a los bancos/cajas maquillar su verdadera situación patrimonial.[331] Por estas razones deduzco que la bajada del conjunto de bienes inmuebles (pisos el 30,04% analizado,
suelo, lonjas y demás) ha de ser, como muy poco, ese mencionado 30,04%. Eso quiere decir que la diferencia entre la realidad y lo que los test de resistencia dicen tiene que ser aún mayor. Parece plausible afirmar que la diferencia del 20,26% para el año 2009 y del 13,45% para 2010 respecto a los precios realmente alcanzados en 2006 no son reales: las bajadas reales de los precios de los bienes inmuebles son mucho mayores a lo declarado en los test de resistencia financiera. Para que veas que mi tesis de bajadas de, por lo menos, el 30,04% puede ser perfectamente correcta deseo indicarte cuál es la bajada del precio del suelo a mediados de 2010 ya había caído el 14,9% de media (el 38% en las grandes ciudades) desde hacía un año[332]. Desde mediados de 2006 la bajada
ha sido muy superior al 30,04%. Los test de estrés no prevén ninguna bajada en los precios de los terrenos; este hecho es un enorme error de percepción en el caso español ya que muchos de los créditos estaban garantizados por terrenos adquiridos durante el frenesí de los últimos años del alza de los precios de los pisos. De esta forma, se excluye la depreciación de una parte importante de los activos inmobiliarios. De lo anterior deduzco: La diferencia entre los precios de mercado de los bienes inmuebles y lo declarado es lo suficientemente grande para que un banco tenga que declarase en bancarrota al ser el valor del patrimonio muy inferior al de las deudas; Ya sólo con la diferencia existente en
la cartera de viviendas, es factible que muchos de los bancos/cajas pudieran estar quebrados; El Banco de España, que es quien dirige las pruebas de estrés financiero, crea un sistema de valoración de la cartera de inmuebles de las entidades de crédito que induce a error: la situación es mucho peor que la declarada; Limitar las caídas, como lo hacen los test de estrés a los años 2010 y 2011, es totalmente irreal como ya hemos explicado en capítulos anteriores: hay razones más que suficientes para pensar que los precios de los pisos continuarán bajando en los próximos años; este hecho supondrá un estrés aún mayor para las entidades españolas al bajar el valor
de los bienes que sirven garantía y no ser suficientes para hacer frente a las cantidades derivadas del impago de los créditos. ¿Crees que el sistema financiero español es viable? ¿Qué consecuencias va a tener esa falta de solvencia en la concesión de créditos[333]? ¿Los bancos y cajas: concederán más o menos? Como consecuencia de ello: ¿subirán los precios de los pisos o seguirán bajando? ¿Qué efectos tendrá la nueva política de concesión de créditos en la economía? ¿Podrán las empresas endeudarse más para invertir más y crear puestos de trabajo o no? En caso de que no: ¿qué consecuencias tendrá este hecho en el mercado inmobiliario? A pesar de todos los esfuerzos por maquillar la situación patrimonial, cuatro uniones de cajas recién creadas suspenden los exámenes de estrés financiero: Banca Cívica
y las fusiones de Caja Duero y Caja España, Caixa Catalunya, Tarragona y Manresa, y Caixa Sabadell, Terrasa y Manlleu, a ellas hemos de sumar la intervenida Cajasur. A estas entidades habría que añadir otras 9. E s t a s 9 sólo han aprobado los test de esfuerzo financiero porque el hecho de haber incurrido en pérdidas (sí, en pérdidas) les genera un crédito de cara a la Hacienda, el cual tiene un efecto positivo sobre sus resultados. Las mismas pueden compensar las pérdidas de un año con los beneficios de futuros[334]. El 21 de septiembre de 2010 a las 08:48 de la mañana en el canal Telecinco, José Antonio Alonso, portavoz del PSOE en el Congreso dice, “La salud de la banca española es buena”. A la luz de todo lo que te he contado hasta ahora: ¿qué opinión te merecen estas declaraciones? ¿Qué razones crees tú que llevan a José Antonio a decir lo que dice?
6.3. LAS ÚLTIMAS REFORMAS DEL SISTEMA BANCARIO Y SUS CONSECUENCIAS
Ante la constatación de que la permisividad de los reguladores nacionales fueron una piedra angular en la creación de la burbuja inmobiliaria, los mismos han tomando un conjunto de medidas drásticas sobre el control de las actividades de los bancos/cajos. Estas tienen como objetivo principal que estas últimas no presten demasiado dinero y que tengan un capital suficiente como para protegerlos de futuras recesiones. En el caso español el hecho de que las condiciones para la concesión de créditos sean endurecidas llevará a un mucho menor crecimiento de la economía. Las empresas que desean tomar un crédito no lo podrán hacer tan fácilmente como hasta 2006 por la simple razón de que su banco/caja
correspondiente será más exigente en los requisitos de concesión. Como consecuencias de ello no podrá invertir tanto como antaño, y de ahí que su capacidad de creación de puestos de trabajo lastrará la economía en su conjunto… y también las dinámicas del mercado inmobiliario. La reforma del sector financiero, una de las prioridades del G-20 tras la debacle económica originada en los mercados, retoma el paso tras meses de dilaciones. El comité de Basilea, que reúne a gobernadores de bancos centrales y otros supervisores de 27 países avanzados y emergentes, logró desbloquear la negociación sobre los nuevos requisitos de capital a la banca, uno de los asuntos más polémicos de la reforma. En la revisión de reglas más drástica en décadas, los supervisores optaron por criterios mucho más duros que los que había antes de la crisis, en una decisión que las entidades
financieras, a buen seguro, encajarán mal. A cambio, restan exigencia a los plazos. Las nuevas normas empezarán a entrar en vigor e n 2013 y no se exigirán de forma completa h a s t a 2018[335]. Los bancos centrales acuerdan triplicar el nivel mínimo de acciones y reservas. Las normas entrarán en vigor de forma gradual a partir de 2013. Además de reforzar los niveles de recursos propios básicos de la banca establecer provisiones anticíclicas, obligatorias y voluntarias, que actúen como mecanismo anti-crisis. Se establece así mismo un coeficiente de liquidez que permite a bancos y cajas hacer frente a salidas masivas de fondos, diseña unos mecanismos sancionadores en caso de incumplimiento (ampliaciones de capital y/o congelaciones de dividendos y bonus) y anticipa una regulación específica para aquellas firmas que entren dentro de la categoría de la de que son demasiado grandes para caer por el
riesgo sistémico que representan, veremos en qué se concreta[336].
que
La nueva normativa permite a las cajas españolas mantener las cuotas participativas de las que hemos hablado más arriba y cuyo uso ha estado tan extendido en los años en los que las cajas han encontrado enormes dificultades para financiarse.
CAPÍTULO VII
CREADORES DE LA SITUACIÓN ACTUAL Y SUS INTERESES
Tesis 1. El poder político crea un sistema de leyes que protegen muy bien los intereses de los bancos/cajas y constructores, pero que son muy negativas para los ciudadanos.
2. Hay razones que inducen a pensar que el Banco de España ayuda a bancos y cajas a ocultar sus pérdidas.
7.1. GOBIERNO, BANCO DE ESPAÑA, CONSTRUCTORES/PROMOTORES Y CAJAS/ BANCOS El Gobierno
Su objetivo primordial es ocultar el hecho de que controla el Banco de España. Esta
institución fue la que creó el marco legal que permitió a los bancos y cajas conceder créditos por doquier e imprudentemente. Al no hablar del Banco de España, o hablar lo menos posible, se intenta no centralizar el debate en esta institución y, por tanto, que no planteen preguntas sobre quién elige a su Gobernador. El mismo Gobierno ha de ocultar hasta qué punto depende del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y de otros derivados de la construcción.
El Banco de España
En el año 2009 el Banco de España opta por crear normas que posibiliten a los bancos y cajas tener que reconocer menos pérdidas, todo ello mediante la flexibilización de las normas contables[337]. La situación financiera de las cajas y bancos sería, en
realidad, mucho más grave de lo que se reconoce[338]. Los constructores y promotores Compraron suelo en el período de bonanza cuando se habían creado unas expectativas de rédito de su inversión que ahora no se cumplen. No están dispuestos a vender en muchos casos a menos de lo hubieran podido hacerlo en el período cénit de la burbuja. De ahí que siempre intentarán que los bancos financien a los particulares los precios de 2005/2006 o, simplemente, que el Estado les compre los pisos a precios de 2005/2006.
Las cajas/ bancos Siguiendo las limitaciones del Banco de España (cuyo Gobernador es propuesto por el Gobierno) concedieron créditos sin atender a los más elementales criterios de prudencia. Su mayor objetivo sería presentar los balances mejor de lo que la realidad
parece ser. 7.2. MI TESIS
El Gobierno, necesitando de los impuestos que la actividad constructora generaba (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el I.V.A. entre otros) con el fin de mantener su estructura (17 Comunidades Autónomas), creó un sistema de normativas legales que garantizaban los siguientes objetivos: Financiación por parte de las entidades de crédito a los particulares de precios abusivos de la vivienda, al crear garantías legales a favor de bancos y cajas que iban más allá del precio de embargo del piso (mediante el artículo 1911 del Código Civil y el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril);
Modificación de normas fiscales con el fin de favorecer los intereses del grupo de presión constructor/promotor/banquero/cajero Directrices políticas al Banco de España para que este posibilitara, mediante la mala regulación de la banca en general, prácticas necias de concesión de créditos cuyo fin fundamental era llegar a una sobrevaloración de los pisos. Era sobre el precio de venta final sobre el que se cobraban los impuestos que servían para financiar el aparato del Estado; Concesión a las Comunidades Autónomas de los medios para hacer lo que quisieran en materia de urbanismo. De esta forma se potenciaba una mayor connivencia entre el poder político y las
constructoras/promotoras a través de la corrupción; La connivencia en forma de corrupción entre aparato político y promotoras/constructoras, es demostrable en muchísimos municipios de España. Una vez creada la crisis financiera como consecuencia directa de la explosión de la burbuja inmobiliaria española (y no en EEUU como se pretendía hacer creer) el Estado pasó a la siguiente política: Creación de normas, de forma directa o a través del Banco de España, que ocultaran la verdadera situación patrimonial de las entidades de crédito que el mismo había patrocinado; Mantenimiento de una red de agentes a los que, por su prestigio
social, la población creía. Todo ello con el fin de que la misma comprara los pisos a constructoras y bancos a precios muy por encima de los del mercado. El único objetivo era que las mismas pudieran vender al precio más alto posible, aunque fuera a costa de un mayor esfuerzo por parte del ciudadano. El objetivo de toda esta política es claro: defender a capa y espada los intereses de los creadores de toda esta debacle sin que nadie les pueda pedir cuentas. Los cuatro actores de este gran desastre tenían intereses convergentes y una red muy tupida de relaciones los unos con los otros. Vamos parte por parte. 7.2.1. PAPEL DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES E IVA
Te voy a dar dos ejemplos con el fin de que seas consciente del valor que la recaudación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales tiene para el Gobierno en España: El Periódico de Aragón el 06/11/2005 nos dice: “El impulso experimentado en los últimos años por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es espectacular, como consecuencia de la bonanza económica del país y, especialmente, de que se ha disparado el precio de la vivienda usada y nueva. Este impuesto tiene un tipo general del 7% y su coste para el bolsillo del ciudadano es directamente proporcional al precio del piso en venta. Es decir, cuanto más vale la vivienda más tiene que pagar por este impuesto el comprador del inmueble. Sólo un dato, la recaudación por este tributo se ha duplicado durante el período 2002-2006. Ha pasado de los 198 millones en el 2002 a los 405 millones que el Ejecutivo piensa recaudar el próximo año.”[339]
Para que te hagas una idea: el presupuesto de Aragón para el año 2006 esperaba que se recaudasen 4.800 millones de euros. Es decir, el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales representaba el 8,4% del conjunto de la recaudación. Otro ejemplo, Castilla-León. En el año 2006 del total de 1.035 millones de euros recaudados por la Junta, 315 millones, o poco más del 30%, procedían del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para el año 2007, y según los presupuestos de la Comunidad Autónoma, de los 978 millones que se esperaban recaudar, 389 millones vendrían del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o lo que es lo mismo el 40% del conjunto de la recaudación[340]. De esta forma puedes ver cuál es la importancia que este impuesto tiene en la financiación de las Comunidades Autónomas y por qué el Gobierno nunca tuvo ningún
interés en que la espiral de aumento de los precios de los pisos tocara a su fin. Por esta misma razón, nadie deseó presionar al Gobernador del Banco de España para que hiciera bien su trabajo. Todos tenían un interés bien claro en que no fuera así. 7.2.2. Marco legal de protección de los intereses de los bancos 7.2.2.1. Artículo 1911 del Código Civil “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.” Te lo traduzco con caso práctico: 1. Compré en el año 2005 un piso a 300.000 euros por el que pagué, incluyendo los gastos de transmisión, 330.000 euros (los gastos de transmisión del bien los cifro en el
10% del precio de venta del piso y
corresponden a impuestos notaría, registro y demás); 2. Como en aquel entonces muchos bancos concedían el 100% de la financiación, pude pagar el piso íntegramente con el crédito que un banco me concedió, esto es, los 300.000 euros; yo sólo tuve que poner de mi bolsillo el 10% para los gastos de transmisión; 3. E n 2010 el paro sube a más del 20% de la población activa y me quedo sin trabajo; 4. El precio de mercado de mi piso ha bajado un 30%, es decir, a día de hoy ya no me pagan 300.000 euros sino 210.000 euros; 5. Como no puedo pagar los intereses de la hipoteca ni el crédito, el banco me embarga la casa;
6. En subasta judicial el piso se vende a 180.000 euros. Es decir, de los 300.000 Euros que el banco me prestó le sigo d e b i e n d o 120.000 euros (300.000180.000); 7. El banco me pide que venda otros bienes porque el precio de la venta del piso no limita mi responsabilidad. Por esta razón, insta al juez a embargarme todos aquellos otros bienes que tenga. Incluso si en el futuro vuelvo a tener un trabajo, se me requisará una parte de mi sueldo con el fin de pagar lo aún adeudado; Cuando el Gobierno plantea en Noviembre de 2008 a través de su Vice-Presidenta: “ayudar a los desempleados a pagar sus hipotecas”… “contemplaría un período de carencia, que podría llegar a los dos años para que los parados puedan eximirse del pago de una parte de sus obligaciones hipotecarias,
(…), gracias al aval que el Gobierno daría a estas entidades de crédito utilizando como garantía su subsidio de desempleo”[341]
¿Por qué no plantea el Gobierno directamente, como se hace en Estados Unidos, que el precio de venta del bien hipotecado (el piso) limite la responsabilidad del hipotecado independientemente del montante que pidió prestado y del precio al cual se vende finalmente el bien (el piso)? [342] Es decir: ¿por qué no elimina el artículo 1911 del Código Civil para el caso en el cual el acreedor sea una institución financiera? Las razones son muy sencillas. En caso de hacerse así: Se estaría protegiendo al ciudadano frente a las decisiones imprudentes de los bancos que hicieron que la burbuja inmobiliaria se creara;
Se iría contra los intereses del sistema financiero, muy ligado en un buen número de casos a los partidos de cada zona; Los bancos verían desplomarse el valor de los bienes que tienen como garantía, poniendo en muy grave peligro su supervivencia. ¿No crees que lo que se pretende es que el ciudadano tenga que pagar, sólo él, las consecuencias de una decisión que tomó con la ayuda imprescindible del banco/caja de turno? Si el banco/caja se aprovecha del ciudadano cuando las cosas van bien mediante el cobro de intereses: ¿no es justo pensar que se tiene que solidarizar con el trabajador cuando este no puede pagar? Es cierto que la decisión de comprar fue libre y neciamente tomada por el ciudadano que pensaba que podría pagar un precio de locura sin tener nunca en cuenta si iba a
poder hacer frente a esos pagos en el futuro. Lo hacía porque para ser “normal” y no “raro” había que callarse, comprarse un piso, no alquilar, que eso era “tirar el dinero” y pagar lo que a uno le pidieran aunque fuera abusivo, siempre con la ayuda del banco o caja de turno. Si en imprudencia tanto el comprador como la caja/banco han sido socios: ¿por qué no lo van a ser ahora que las cosas van mal? María Teresa, como siempre desde el inicio de la crisis en el verano de 2007, se pone del lado de los poderosos, del lado de los ricos. De una forma cínica a más no poder, vende la medida de postergar el pago de la hipoteca como una ayuda al trabajador, cuando a fin de cuentas, no se le está condonando la deuda, sino obligándole a repagarla durante más años de los que ya se había comprometido. De esta forma, se obliga al trabajador a pagar más al banco en
concepto de intereses. Si la banca, como sucede en EEUU, tuviera que hacer frente a una pérdida de valor de las garantías hipotecarias, sería mucho más prudente en las valoraciones de los precios de los pisos. Como consecuencia, los préstamos que se concederían para la adquisición de un piso serían de mucho menor montante. De esta manera, los precios a los que se podrían vender los pisos serían mucho más bajos de aquellos a los que se han vendido hasta el momento y los bancos ganarían menos en concepto de intereses. Ahora observemos la actitud hipócrita del PP en este tema, de mano de Esperanza Aguirre. Esperanza propondrá, de forma retroactiva y para los créditos concedidos por las entidades de crédito, la derogación del artículo 1911 del Código Civil[343]. Este es un movimiento muy calculado. En un momento
que mucha gente está con el agua al cuello, Esperanza se presenta como la gran salvadora, a sabiendas que el cambio que ella propone llevaría a la quiebra al conjunto del sistema financiero que ella realmente defiende en la práctica. Por eso, su propuesta no pasará más allá de ser un brindis al sol, una propuesta carente de toda seriedad, orientada sólo y exclusivamente a demostrar al público que se hace algo con el fin de ayudarle aunque de eso no se tenga ninguna voluntad. Es Esperanza Aguirre la misma que en 2008 decretó de golpe y plumazo la subida de los precios de los pisos de Protección Oficial y quien en septiembre de 2009 nos anunció el aumento de las ayudas a los constructores disfrazadas de desgravaciones fiscales por adquisición de vivienda habitual. Ella no tiene ninguna potestad para cambiar el artículo 1911 del Código Civil y lo sabe.
El sistema estadounidense, que exige una mucha mayor responsabilidad por parte de los bancos a la hora de conceder créditos, se asemeja a la llamada “dación de deuda” recogida en nuestra legislación civil. Por la misma, el deudor se deshace totalmente de la deuda en caso de que pase el bien (el piso en este caso) al banco. Ello tiene lugar independientemente de que el precio, al cual el banco subaste el piso, esté por debajo de la deuda que se debe aún al banco/caja. Imagínate el escenario que se presentaría a los bancos y cajas en caso de que en España existiera el sistema reinante en los Estados Unidos. Es a partir del año 2007 que comienza a resurgir el fantasma del paro. Sobre todo a partir del 2008 la arbitrariedad del artículo 1911 del Código Civil recobra nueva vida. La razón fundamental es que mucha gente deja de poder pagar su hipoteca. Las víctimas del
artículo 1911 del Código Civil han pasado a la ofensiva y propugnan que España opte por un sistema como el americano. Ese cambio sería muy negativo para los intereses de las entidades de crédito, sobre todo si la modificación también tocara a las hipotecas ya constituidas. Ahora están recogiendo firmas con el fin de cambiar la ley. Si crees que el artículo 1911 del Código Civil es injusto tal vez sería una buena idea que te sumaras a esta iniciativa[344]. Como dice El Confidencial el 31/03/2010 en la noticia ¿Cancelar una hipoteca impagada sólo con el inmueble? Una pesadilla para los bancos: Era una pregunta sin responder. Nadie se la hacía. En un contexto de subidas de precios y fuerte demanda no tenía sentido cuestionarse…¿qué hacer al no poder afrontar el pago de una hipoteca? Respuesta: vender y liquidar deudas. Pero con el inicio de la crisis en el verano de 2007, muchos españoles comenzaron a darse cuenta y sufrir que no era
tan sencillo, debido al marco jurídico del sistema hipotecario español (el artículo 1911 del Código Civil)[345]. La propuesta al Gobierno está impulsada por la Plataforma de Afectados por las Hipotecas, con el asesoramiento del Colegio de Abogados de Barcelona y con el apoyo de numerosas entidades, entre ellas la Asociación Catalana para la Defensa de los Derechos Humanos y la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorro de Cataluña (Adicae). Y ya están recogiendo firmas a través de Internet. Este cambio legislativo, de aprovarse, provocaría un fuerte incremento de la morosidad del sistema financiero español y un descenso en la tasa de recuperaciones, que son las que están conteniendo la mora –ratio de impagos en relación con los créditos concedidos– a niveles cercanos al 5% durante el último año[346]. (…) un cambio de este tipo no sería viable en estos momentos de crisis[347] y llevaría varios años aplicarlo. Una pesadilla para banqueros y cajeros, ya que cambiaría completamente las reglas del juego introduciendo incertidumbres e inseguridad jurídica para el sistema[348].
Actualmente son miles las familias que, por la crisis, no pueden seguir pagando la hipoteca. Cuando esto sucede, las entidades financieras embargan los inmuebles y los sacan a subasta que, en el actual contexto, “quedan desiertas”[349] (…). Ante esta situación, el banco o caja se adjudica la vivienda subastada por el 50 por ciento del valor de tasación, de manera que el propietario ha de hacer frente a la mitad de la deuda pendiente, más los intereses y las costas derivadas del proceso judicial.
El País recoge la situación tan desesperante ante la cual se hallan los deudores morosos en el año 2010:[350] Es increíble que no pueda detener el proceso de desahucio. (...) Somos los nuevos pobres, gente que a la que nos da un enorme apuro y vergüenza reconocer que estamos viviendo a un paso de miseria. (...) El campo en ruinas de los damnificados está abonado con créditos hipotecarios concedidos por el 100% y hasta el 120% del precio de pisos a personas de salarios modesto y situación laboral poco
estable que ahora cargan con su error. A estas alturas, parece evidente que parte de las entidades de crédito incurrió en comportamientos excesivamente laxos, poco rigurosos. (…) ¿Estamos ante un equívoco inducido por el mercado o ante un ejercicio de ingenuidad por parte de gentes ambiciosas e incautas que pensaron tener una vivienda en propiedad en España estaba al alcance de todo el mundo?
Como El País, yo te planteo la siguiente pregunta: ¿Ellos[351] solos se lo han buscado o es que ese sueño nacional al que se adhirieron con especial ilusión los inmigrantes, “el sueño español”, fue inducido irresponsablemente por la alegría crediticia de estos años atrás, al tiempo que el sobreendeudamiento resultante de la burbuja inmobiliaria, que nadie se atrevió a pinchar, les colocaba inadvertidamente la soga que ha acabado de ahogarles?[352]
Creo que merece la pena ver el programa especial Reporteros Cuatro. Amenaza de
desahucio cuyo enlace adjunto[353], realizado por Clara Sánchez-Castro, la cadena Cuatro y CNN+. Tanto el debate como el debate anterior y posterior al mismo no tienen pérdida. Son un muy buen resumen de la situación actual de los cientos de miles de personas desahuciadas. Os pido, por favor, que escuchéis con atención, sobre todo, a dos personas: a Adriá Alemany, miembro de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y a José María Fernández Seijó, del juzgado número 3 de lo Mercantil de Barcelona. Juzgar por vosotros mismos con quién está cada uno de ellos, si con los débiles y víctimas o con los bancos y constructoras. En junio de 2010 en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados se debatió la propuesta de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca con el fin de que la dación en pago[354] sea inmediata si concurren una serie de circunstancias[355]. De esta forma
avanzaríamos a un sistema tipo el estadounidense en el que, una vez entregadas las llaves del piso al banco, se acaban las obligaciones del deudor. Como ya hemos explicado, en España en deudor es responsable del conjunto de la deuda, aún cuando el bien que servía de garantía (la casa en este caso) se hubiera vendido a un precio inferior al adeudado. Merece la pena echar un vistazo al vídeo ya que refleja muy bien la posición de los distintos partidos políticos[356]. Mientras que Izquierda Unida, Iniciativa per Catalunya Verds y Esquerra Republicana de Catalunya apoyaron la propuesta, Convergencia y Unió se mostró a favor de apoyar la parte principal (que hace referencia a la dación en pago y modificar la ley de enjuiciamiento civil). El Partido Popular presentó una enmienda que pedía instar al Gobierno a realizar, durante un período de 3 meses, un estudio
(básicamente económico) antes de votar a favor o en contra de la propuesta. Me quedo con las siguientes declaraciones del portavoz del Grupo Socialista, Higio Almagro Castro, Diputado por Granada y vocal de la Comisión de Vivienda: La preocupación por las personas que lo está pasando mal en esta situación económica (...), es algo que nos ocupa que nos ocupa y nos preocupa al Grupo Parlamentario Socialista, al Gobierno y, supongo y presupongo, que a todos y a todas que nos sentamos en este hemiciclo. No compartimos la solución propuesta por varias razones. En primer lugar es la propia seguridad jurídica la que impide aplicar la reforma propuesta con efectos retroactivos. (...). En segundo lugar (…) admitir la dación de pago (...) daría lugar a un problema aún mayor (...): habría que encontrar una vivienda para la gente que se habría quedado sin vivienda. (…) Además la medida propuesta agravaría la situación económica en la que nos encontramos por cuanto que las entidades
financieras verían disminuidas sus garantías (...). Al final nos encontraríamos con ciudadanos sin vivienda y, lo que es peor, con ciudadanos con mayores dificultades para acceder a esta (...): las entidades financieras se cuidarían en salud y, por tanto, disminuirían el porcentaje del préstamo o aumentarían los diferenciales.
E l PSOE negó su apoyo a la propuesta. ¿Crees que es justo, con todo lo que te he explicado hasta ahora, que el PSOE se ponga del lado de los intereses de los bancos? ¿Por qué? Finalmente esta proposición fue aprobada (19 votos a favor y 18 en contra). Ahora queda estudiar la propuesta, trámite este que llevaré unos tres meses de acciones y contra-informes económicos. En caso de que esta propuesta finalmente prospere y que los bancos cuenten con menos garantías: ¿crees que se concederán más o menos hipotecas? ¿Se tenderán a
vender más o menos pisos? ¿Bajarán o subirán los precios de los mismos? 7.2.2.2. Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (desarrollan la Ley 2/1981, de 25 de marzo) Artículo 9 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, Ampliación de hipoteca. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese (=perdiera valor de mercado[357]) de la tasación inicial en más de un 20%, y con ello se superasen, en función del principal pendiente de amortizar, los límites a que se refiere el artículo 5.1, la entidad acreedora, previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente, podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza. En el caso de que el deudor sea una persona física, el desmerecimiento al que se refiere el
párrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año, a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el artículo 21 el citado desmerecimiento. El deudor, después de requerido para efectuar la ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo. Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación, el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo o crédito a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.
Te traduzco: 1. Has comprado el piso en 2006 a 300.000 euros, pero has pagado
330.000 euros puesto que
has de incluir el 10% supletorio por los gastos de transmisión; 2. Para comprar el piso en 2006 el banco te ha prestado 300.000 euros, que es el precio al cual te lo ha tasado; 3. Resulta que el piso te lo tasa el banco en 2010 en 180.000 euros; 4. El banco te puede exigir que presentes nuevas garantías que hagan frente a los 120.000 euros por la pérdida de valor del piso. Esos 120.000 euros son la diferencia entre l o s 300.000 euros que debes por el préstamo y los 180.000 euros que es el valor de tasación en 2010; 5. Si dentro del plazo de 2 meses no puedes presentar más garantías, el banco puede pedirte directamente que le pagues en metálico esos 120.000 euros. Si no lo haces te
embargan todos tus bienes. Aunque sigas pagando tu hipoteca, si una sociedad tasadora (mira el listado de las tasadoras adheridas a ATASA y verás cómo muchas pertenecen a cajas y bancos) realiza una tasación mediante la cual concluye que el valor del bien es mayor que el del dinero debido, has de poner la diferencia encima de la mesa. En caso contrario te embargan todos tus otros bienes hasta cubrir la diferencia. ¿No crees que se está abriendo una puerta para que los bancos y cajas hagan lo que tengan por conveniente y mejor les venga en cada momento? ¿No crees que alguien les debería pedir cuentas, puesto que su actuación ha puesto al conjunto del sistema financiero español al borde del abismo? E l 01/03/2010 Vicente Martínez-Pujalte, doctor en ciencias económicas y diputado del PP por Murcia recoge muy bien esta cuestión:
El PP entiende que los precios tienen que bajar de manera ordenada, pero es el Gobierno el que tiene que tomar las iniciativas y los bancos tienen que sacar el stock de viviendas, etc. Personalmente, lanzo una propuesta. ¿qué pasaría si la garantía real de las nuevas hipotecas, no de las antiguas, fueran el propio piso y no el patrimonio del que firma la hipoteca? ¿no habría un sistema de valoración de viviendas por parte de las entidades financieras más adecuado? ¿no habría un estudio más adecuado sobre las posibilidades de cobro? ¿y no habría más alegría del comprador para acceder a la vivienda sabiendo que lo que se juega es esa vivienda y no todo su patrimonio ni su salario futuro? Este modelo de hipoteca ya existe en los países anglosajones y ha hecho posible un ajuste en el mercado de la vivienda muy rápido y del que se ha salido más rápido como en EEUU.[358]
Estas reflexiones de Vicente les habrían venido muy bien a gente como Segundo Zapata quien, a pesar de haberle sido embargado el piso, sigue debiendo dinero al
banco de turno: Los casos se multiplican ahora como consecuencia de las abultadas hipotecas que concedió la banca en los años del boom. Hasta el momento, eran habituales las subastas en las que las viviendas se adjudicaban sin problemas por la cantidad que faltaba por cubrir de la deuda, normalmente no muy elevada.(...) Pero nadie puja por las viviendas adquiridas en plena burbuja inmobiliaria. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) protege a la banca: cuando el precio en la subasta baja hasta el 50% del valor de la deuda, permite a la entidad financiera adjudicarse el piso. El banco, entonces, puede reclamar la otra mitad al ex propietario. “Antes de ejecutar la hipoteca, los bancos intentan llegar a acuerdos con los propietarios. Pero, alcanzado un cupo y si no hay posibilidad de cobro, acostumbran a adjudicárselo”, explica la abogada experta en el sector inmobiliario, Marta Legarreta. El trámite judicial suele suponer unos 27.800 para una casa de 300.000. El problema para los afectados es mayor, ya que, debido a la
caída de los precios de la vivienda, el perito designado por el juez valora el piso por una cuantía menor. Además, el ex propietario tiene que asumir los costes de abogado y perito. Los trámites judiciales suelen suponer unos 27.800 euros en el caso de un piso valorado en 300.000 euros. Por eso, la actual deuda de Zapata es mucho mayor del 50% de la hipoteca que se le concedió en su momento. [359]
Es cierto que nadie obligó a los propietarios a firmar los préstamos que les fueron concedidos. En la mayoría de los casos la gente no realizó ni un solo simple cálculo matemático. También es cierto que, en algunos casos, los hipotecados quizás fueron inducidos al error por los empleados de las cajas y bancos, porque estos tenían que cumplir una serie de objetivos de ventas establecidos por sus entidades. Ya sabes cómo funciona el mercado laboral en España y cuáles son las condiciones de trabajo de mucha gente. Cuando ésta se incorpora a un
puesto sus primeras apuestas son dos: comprarse un piso y que le hagan fijo. Con tal de conseguir tal fin –imprescindible en nuestro imaginario popular para tener éxito[360]–, el español, incluido el empleado de banca, estará dispuesto a hacer muchas cosas. Con el fin de que veas cómo han de trabajar los que vendieron créditos e hipotecas a los españoles te transcribo una parte del artículo “Empleados de banca al desnudo: tortura diaria” (“Bankberater packen aus: täglicher Horror”) del semanario alemán Wirtschaftswoche de 11/02/2008 sobre las técnicas y la ética de venta de los empleados de banca y de la presión a la que son sometidos por sus empresa. Estos ejemplos se pueden trasladar al caso español: Se trata de un sistema muy inteligente con el fin de establecer los resultados de volumen de venta y que se pone en marcha mediante el
uso de amenazas y humillaciones. Esta es la realidad que convierte un trabajo, que en principio era de ensueño, en una verdadera pesadilla. Esta realidad convierte para el cliente una visita al banco en un riesgo cuyas consecuencias son de difícil cálculo. Lo que antiguamente era un oficio de asesor, se ha convertido en un oficio de vendedor, pero con una enorme ventaja: “Cuando alguien se compra un coche siempre comprara los precios, pero cuando adquiere un producto bancario no” (...) “Por esta razón funciona la venta de productos bancarios tan bien” (...) “La gente se suele fiar ciegamente de su banco. Renuncian a leerse los contratos, comparar las rentabilidades o a comparar bancos” dice un empleado de banca entrevistado. “Karina B y muchos de sus compañeros aconsejan a sus clientes cambiar nuevas acciones por antiguas a pesar de que no le aporte nada al cliente Les venden un certificado[361] incluso cuando una simple cuenta corriente o un depósito resulten más interesantes. Les meten en la cabeza firmar un contrato de seguro a pesar de que no les
haga falta para nada. Todo ello sólo porque el banco les obliga a vender estos productos o bien porque al banco le reporta una importante comisión.” “En la mente de todos está presente la lista de lo que cada uno ha vendido y a qué cliente durante una semana concreta, así lo que queda por vender”, “El único fin del asesoramiento es lo que le interesa al banco y no al cliente” –comenta otro empleado de banca. Para el cliente esta mutación de asesor a vendedor de los empleados de banca es un verdadero desastre. “No tienen la seguridad de que el producto les sea sugerido porque realmente es bueno o porque resulta ser que es el que los empleados han de vender durante una semana determinada”, dice la empleada de la Dresdner-Bank Claudia S. “He engañado a clientes y les he vendido productos con malas condiciones”, según el empleado de la HypoVerinsbank Gerhard W. “Muchos de los empleados de banca se enfrentan a verdaderos dilemas morales”, comenta el señor Foullong, miembro del sindicato de banca “puesto que han de
escoger entre vender un producto a un cliente el cual ni si quiera lo necesita, o bien no alcanzar los resultados que les han sido impuestos”[362]
Un ejemplo español 100% es la venta de seguros contra la subida de los tipos de interés. Bankinter los vendió como “clips” en el año 2008, año en el que los tipos estuvieron más altos. Mediante este seguro, los clientes se protegían contra las subidas de los tipos y, en caso de que estos bajaran (como luego sucedió), debían pagar a Bankinter. La subida de los tipos, y el hecho de que los clientes se vieran obligados a pagar, hizo que los mismos presentaran denuncias. Los clientes mantenían que la venta del producto tuvo lugar sin las explicaciones debidas. La situación la resume el artículo “Juicio a los abusos bancarios”[363] en la que recoge el tratamiento judicial de estos casos:
(Enrique) Viera denunció a su entidad y el comercial que le vendió los productos reconoció al juez que tenía la orden de “colocarlos” sin advertir de sus riesgos y sin citar el coste de cancelación. (...) Los jueces que han dado la razón a los clientes afectados, entienden que las entidades no actuaron con diligencia, pues se ocultó información o no se detallaron con exactitud los riesgos que entrañan los productos. (...) ¿Cuál es, pues, el problema? Que en muchos casos, según acreditan diversas sentencias a las que ha tenido acceso este periódico, los bancos no informaron correctamente al cliente de los riesgos del producto o le ocultaron información sustancial del derivado financiero. (...) Precisamente, la última sentencia que ha resultado favorable para el cliente, conocida este mismo miércoles, abunda en la ocultación de información relevante del producto, como el coste de cancelación. (...) en su fallo, el juez señala que la “desproporción” entre lo que arriesga el cliente y lo que arriesga el banco es escalofriante. (...) En otros casos, los
jueces resaltan que la información ofrecida por el banco “indujo a error” al cliente o que había “información defectuosa” imputable a la entidad. (...) Según el juez, se incumplieron “sustancialmente las obligaciones de transparencia e información” (...) El cómo se vende es la clave de si constituye o no una infracción por parte de bancos y cajas.
El que lee en los cometarios “banco” puede pensar en Bankinter o en cualquier otro banco. Todas las formas de venta de productos financieros son muy similares. Ahora que sabes cuál es la situación legal de los endeudados, la importancia que tiene para los bancos y las cajas que la garantía hipotecaria no limite la responsabilidad pecuniaria del endeudado y las técnicas de venta de los bancos y cajas, te pregunto: ¿Te parece justo que los bancos y cajas se desentiendan de los hipotecados cuando estos no puedan pagar la hipoteca y que, además, el precio de venta del piso no limite
la responsabilidad de los segundos cuando se proceda a la subasta judicial de la casa? En la dación en pago el deudor limita su responsabilidad a la entrega del bien hipotecado (el piso) al banco. Aun en caso de que el bien se venda finalmente por un precio menor al de la deuda, no debe nada al banco/caja. Como dice el forero Kramer en Cotizalia La dación en pago tendría varios efectos: – Restricción drástica en la concesión de crédito. – Reducción importante del LTV [% del valor de la casa concedido... hablamos de 50-60% del valor de tasación en vez del actual 80%] – Aumento de los intereses. Si se implementara esa medida hoy con carácter retroactivo habría 2 colas en todas las sucursales de España, una para devolver las llaves y otra para retirar todo el dinero de manera inmediata. El precio de las casas caería en picado. El sistema financiero español entero quebraría en un par de días.[364]
¿Crees que la banca tiene algún tipo de interés en limitar tu responsabilidad al precio de mercado del piso? ¿Crees que esta situación es justa? Para que veas la desgracia y la enorme injusticia que supone esta situación, te animo a que veas el “Debate sobre los desahucios” en la cadena de televisión La 2 d e l 20 de mayo de 2010, cuyo enlace te adjunto[365]. Creo que resume muy bien la situación. Presta, por favor, especial atención a las intervenciones de Auda Colau. Creo que es quien mejor recoge la situación actual. 7.2.3. MODIFICACIÓN ARBITRARIA DE LAS NORMAS FISCALES EXISTENTES
Todos conocemos las llamadas “Cuenta Vivienda”. A través de ellas el Estado ofrece la posibilidad de que los intereses que te
paguen por las mismas queden exentos de pagar impuestos. Estas cuentas están adscritas a la adquisición de un piso. E n 2009 el Ministro de Economía, Pedro Solbes, aumentará el plazo de uso de estas Cuentas Vivienda. Así concederá una moratoria de 730 días a las personas que tienen abierto un depósito con una deducción del 15% en el IRPF para realizar una futura compra de vivienda[366]. De esta manera, el plazo para ejecutar esta cuenta pasa de cuatro a seis años, aunque los beneficios fiscales no se aplicarán durante la prórroga concedida, como pedía el PP en el a ño 2009. El propio Partido Popular volverá e n 2010 a pedir su ampliación, esta vez, de nuevo, sin éxito[367]. Alargar la vigencia de las cuentas vivienda es catastrófico para el ciudadano. Supone, como muy bien dijo la Ministra de Vivienda Beatriz Corredor el 23 de julio de 2008 sobre
las deducciones fiscales para la adquisición de vivienda habitual, echar más leña al fuego[368]. Es una subvención vía impuestos a favor de los promotores/constructores con el fin de seguir manteniendo sus beneficios. El beneficio sale de todos, se aumenta de forma artificial el precio de los pisos (el promotor ya sabe que el cliente cuenta con una ayuda del Estado y por tanto le aumenta el precio en la misma cuantía) y se engordan sus bolsillos. Incluso la propia Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios (CEACCU), a través de Fernando López Romano, nos dice el 29/10/2008 que esta medida: “resulta (...) importante (...) que, a su juicio, será muy positiva, dadas las complicaciones que existen para acceder al crédito; dará “tranquilidad a quiénes se les
acabe el plazo (que existe para comprar el piso)[369] de la cuenta ahorro vivienda, y que tenían que comprar un piso, en un momento de incertidumbre y difícil financiación.”[370] Apoya así de forma directísima que los consumidores y usuarios tengan que pagar más por un piso. No acabo de ver el interés en apoyar esta medida. José Manuel Galindo, Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, pone los puntos sobre las íes el 31/10/2008 en El Mundo: “Sí a la moratoria de las cuentas ahorro vivienda, aunque lo ideal sería ampliar también las deducciones fiscales durante los dos años de prórroga”; “los beneficiarios podrían pagar la
entrada de una casa con mayor facilidad” tras transcurrir los seis años de margen. “De esta manera, se incentivaría el ahorro dos años más y su depósito para comprar una vivienda contaría con más dinero”, afirma.[371] Lo que José Manuel viene a decir es que el dinero que les sea deducido a los ciudadanos se los sumará él al precio de la casa. De esta forma el ganará mucho más. A través de la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual, se pretende ayudar tanto a entidades de crédito como a promotores. Empuja a que el ciudadano “se dé prisa”. Si éste echase cuentas se percataría de que es mucho mejor quedarse sin la cuenta vivienda y sin la desgravación. El importe de esta última será menor que lo que se va a ahorrar si esperara a comprarse un piso a partir de
2014. Se aprovechan de la falta de pericia y
conocimiento financiero de los españoles con el fin de ponerlos de espaldas a la pared, que estos se sientan forzados a comprar ya… aunque pudieran comprar mucho más barato más tarde. 7.2.4. Regulación de la actividad bancaria por parte del Banco de España Llamar al orden al Gobernador del Banco de España es llamar la atención directamente al Gobierno. Como reza la ley 13/1994 de 1 de junio, la llamada “Ley de Autonomía del Banco de España” en su artículo 24 sobre Designación de los órganos rectores: “1. El Gobernador del Banco de España será nombrado por el Rey, a propuesta del Presidente del Gobierno, entre quienes sean españoles y tengan reconocida competencia en asuntos monetarios o bancarios.”
El artículo 6 de la modificada Ley nos dice:
“El Banco de España deberá supervisar, conforme a las disposiciones vigentes, la solvencia, actuación y cumplimiento de la normativa específica de las entidades de crédito y de cualesquiera otras entidades y mercados financieros cuya supervisión le haya sido atribuida, sin perjuicio de la función de supervisión prudencial llevada a cabo por las Comunidades Autónomas en el ámbito de sus competencias y de la cooperación de éstas con el Banco en el ejercicio de tales competencias autonómicas de supervisión.”
Es decir: El Gobierno designa al Gobernador del Banco de España; El Gobernador de España se encarga de supervisar las actividades de las entidades de crédito. El Gobernador del Banco de España pudo haber cortado en seco la creación de la burbuja inmobiliaria cuando ya existían
indicios claros de su formación. En Junio de 2003 Jaime Caruana, por entonces Gobernador del Banco de España, en el discurso de presentación del informe anual pronunciado ante el Consejo de Gobierno del Banco de España ya dijo que… “Aunque este patrón de crecimiento, centrado en el consumo y en la construcción, ha proporcionado un soporte adecuado al progreso de la convergencia real, es probable que algunos de los elementos en los que se ha fundamentado no tengan continuidad en el futuro. En particular, cabe esperar una pérdida de intensidad de los efectos expansivos del importante descenso de los tipos de interés y de la revalorización inmobiliaria, factores ambos en los que, junto con el empleo, se ha apoyado el dinamismo del gasto de las familias. Además, el hecho de que en el pasado los hogares hayan expandido su gasto y reducido su ahorro –aumentando simultáneamente su endeudamiento, (…)– hace previsible y deseable un comportamiento más moderado en el futuro, orientado hacia
una recomposición de su tasa de ahorro, como de hecho ha empezado ya a observarse en el año 2002”[372].
Si ya veía venir que las valoraciones desorbitadas de los precios de los pisos no eran sostenibles: ¿por qué no movió el Banco de España ni un sólo dedo para que las instituciones de crédito no siguieran financiando créditos al 100% o hasta el 120% del valor de tasación de los pisos? No olvidemos que a Jaime Caruana lo eligió el Gobierno. Al Gobierno le interesa que los precios de los pisos suban con el fin de recaudar más: ¿por qué va Jaime a tomar ninguna medida con el fin de impedir que la burbuja inmobiliaria siga aumentando? ¿Por qué va a animar a las entidades de crédito a ser prudentes, cuando es precisamente esa imprudencia en la valoración de los pisos y en la concesión de créditos la que llena las alforjas del poder político?
Todo el sistema quiso tal vez creer un bulo, con la aquiescencia y el beneplácito del Banco de España, los bancos y cajas de ahorros[373]. Vamos a dar uno de los muchos ejemplos mediante los que el Banco de España ha modificado las normas contables y de necesidad de capital con el fin claro de ocultar las pérdidas en las que las cajas/bancos habían incurrido. Un ejemplo fantástico es el que nos da la creación en marzo de 2009 de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI). Esta empresa pasará a gestionar una muy buena parte de los activos inmobiliarios (pisos y demás) que tienen las cajas. Como recoge el diario Cinco Días: “Las ventajas que para las cajas tiene la creación de esta nueva entidad son las siguientes: obtienen ahorros en el consumo de capitales.
Cuando una entidad recibe como dación en pago un activo inmobiliario para cancelar una deuda con un promotor, mantenerlo en el balance supone la utilización de muchos recursos propios. Ahora bien, al transformar esos activos en una participación de una sociedad inmobiliaria, el consumo de capital se reduce en un tercio; La segunda ventaja es que se otorga la gestión de esos activos a una empresa especializada. ACSI cuenta con personal de Ahorro Corporación, además de asesores externos (de TINSA para tasaciones, de Garrigues para cuestiones fiscales, de GómezAcebo para temas legales y de AFI para asuntos regulatorios). En total, más de 45 personas están involucradas en el proyecto. El objetivo, según explicó ayer Antonio Fernández –director general de Ahorro Corporación y consejero delegado de ASCI–, es ‘buscar una finalidad para cada activo, como su venta inmediata, su alquiler o su mantenimiento en cartera’ para maximizar su valor. Además, estas sociedades contarán con toda la red de oficinas de las cajas asociadas a Ahorro Corporación para
vender inmuebles a clientes minoristas, y todo el apoyo de la división de banca de inversión de la entidad para buscar compradores institucionales. Así mismo Antonio Fernández y Luis SánchezGuerra que son sus máximos responsables dijeron que “no es ‘el banco tóxico de las cajas’ pues sus accionistas no aceptarán activos de mala calidad. ‘ASCI comprará cualquier tipo de inmuebles, pero siempre según el valor de mercado” [374]
Vamos por partes: Como ya hemos dicho, TINSA pertenece a las cajas de ahorros integradas dentro de la Confederación Española de Cajas de Ahorros o CECA . ¿Cómo va a ser TINSA una fuente fidedigna y creíble de valoración de los pisos cuando resulta que sus clientes son los propietarios de la propia TINSA ? De esta forma dará a entender que tienen más de lo que realmente poseen con el fin de tapar los agujeros patrimoniales que los bancos/cajas tienen.
Realmente, a la entidad creada no le hace falta considerarse como “banco tóxico de las cajas”. No existe esa necesidad ya que gran parte de los activos inmobiliarios que tienen las cajas españolas son en sí “basura”. Son basura si tenemos en cuenta que las valoraciones que se realizaron para la concesión de los créditos hipotecarios no eran realistas, ni sostenibles y que el paro e n 2010 está ya muy por encima del 20%. España es “per se”, por propia definición, un m e rca d o subprime (expresión americana para los créditos de mala calidad): los criterios de concesión de créditos fueron en sí para tirarlos a la basura directamente por su enorme imprudencia. A principios de abril de 2009, es decir, un mes después de la creación de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI), el Banco de España cierra el círculo en cuanto a la situación patrimonial de las cajas de ahorros se refiere. En este momento, el
regulador español permite a las cajas no tener que actualizar las pérdidas de los pisos que hayan aportado a esa entidad. Para que nos entendamos: en 2005 una caja concedió un crédito hipotecario por valor de 100; a finales de 2009 se procede al embargo del piso en cuestión por impago; el mercado ya no da 100 por ese piso sino 60, es decir, la caja tiene una pérdida de 40. Bueno, pues el Banco de España da una palmadita a la caja y le dije “no te preocupes, que como yo soy el único que controla tus actividades, podrás decir que el valor del piso es de 100 y no de 60”[375]. Ante el anuncio de esta nueva normativa, Sánchez Guerra, que es quien dirige Ahorro
Corporación Soluciones Inmobiliarias, dice «El Banco de España nos prima un poquito». ¿No crees que es claramente una forma de ayudar a los bancos/cajas a ocultar pérdidas precisamente cuando más falta les hace? 7.2.5. ¿AYUDAN LAS NUEVAS NORMAS CONTABLES A LOS BANCOS Y CAJAS A OCULTAR PÉRDIDAS PATRIMONIALES?
En el extranjero resulta muy difícil creer en la veracidad de los cálculos de impagos de la banca española; de hecho se piensa que estos son mucho mayores de lo que los bancos/cajas reconocen[376]. Los bajos tipos de interés, y las ayudas a la ocultación de las pérdidas que les está dando el Banco de España, hacen que los bancos puedan aguantar más los pisos en sus manos. La subida de los tipos de interés a partir de 2011 hará que la necesidad de
vender las casa sea mayor al ser más altos los interés que los bancos tengan que pagar. Este conjunto de pisos que los bancos conservan de forma artificial esperando que los precios suban en el futuro, llevará a que dentro de poco salgan muchos más pisos al mercado tirando a la baja de los precios de los mismos. El proceso lo explica muy bien Lorenzo Dávila en su artículo del 15/10/09 en Expansión[377]. Creo que da en la diana a la hora de explicar el dilema ante el cual se encuentra el Banco de España a estas alturas. Resolverlo en una u otra dirección hará que el mercado inmobiliario español tarde más o menos en recuperarse. Hacer que los bancos y cajas se acerquen en la valoración de sus activos al valor de mercado, llevará a que los precios bajen rápidamente, conceder el derecho a no tener que reconocer la pérdida patrimonial tendrá como consecuencia una recuperación mucho
más lenta y dolorosa para los sectores bancario e inmobiliario: “(…) Hay que tener presente que según la circular 3/2008 del Banco de España, para aquellas entidades financieras que están bajo metodología estándar, con la que calculan sus requerimientos de capital la mayoría de las entidades financieras de nuestro país, la normativa obliga a ponderar con un 35% aquellas exposiciones garantizadas con inmuebles residenciales cuyo importe no supere el 80% del valor de tasación, pero en el momento en que el valor de la exposición supera ese umbral y se sitúa entre el 80% y el 95% del valor de tasación la ponderación por la cantidad que excede del 80% tiene que ser del 100%, y si supera el 95% la ponderación alcanza el 150%, por lo que una depreciación del activo subyacente nos llevaría a un incremento de capital mínimo, si realmente queremos una correcta adecuación a los riesgos, a unas entidades financieras muy castigadas ya por los requerimientos adicionales debido al empeoramiento de la calidad crediticia y a un incremento de la
morosidad.
Dilema (…) En definitiva, nos enfrentamos al dilema entre forzar a que las entidades financieras actualicen correctamente sus riesgos, es decir, poner en valor de mercado (…) sus inversiones, para mayor estabilidad teórica del sistema, o seguir bajo la nebulosa poco clara de la normativa actual sobre la actualización de los inmuebles, habida cuenta que una revisión podría dar lugar a situaciones de insolvencia que llevadas a un extremo crearían situaciones de “bank-run” (es decir, que los impositores de un banco saquen su dinero del mismo por miedo a perder sus ahorros) que se podrían extender a todo el sistema financiero, llevándonos a donde claramente no queremos. (…)
(…) La vía del índice general de precios nos estaría llevando a una incorrecta valoración de los inmuebles, especialmente ahora que parece
que se produce un cierto acuerdo “win-win” (se pretende hacer ver que el valor de mercado de los inmuebles es superior al real) entre las entidades financieras y algunos promotores con el objetivo de facilitar la financiación de la finalización de obras sin terminar a cambio de que estos últimos acepten rebajas importantes en el precio de las viviendas nuevas y facilitar a su vez la financiación al comprador. Ello debido a que dos años después de que comenzara la crisis del sector inmobiliario en España, las entidades financieras tienen el problema del préstamo promotor, que obliga a establecer dotaciones por morosidad que llegan hasta el 100%, con la consiguiente pérdida de liquidez, mientras que en el préstamo al comprador estas llegan hasta el 30%, por lo que las propias entidades están dispuestas a colaborar en la comercialización de los inmuebles con el consiguiente efecto dinamizador del mercado, provocando las caídas generalizadas de precios, que nos llevarían a la necesidad de unas revalorizaciones de las garantías de la cartera de préstamos hipotecarios muy a la baja, con
el consiguiente efecto antes mencionado en términos de requerimientos de capital. A este mismo efecto colabora el incremento que se ha producido del mecanismo de la dación en pago, a través del cual el propietario del inmueble se presenta en la entidad financiera con las llaves de su vivienda en la mano y le plantea a la entidad que se quede con la vivienda a cambio de cancelar su deuda. A este proceso lo califica el regulador de morosidad express y solicita a las entidades financieras que lo traten con el 100% de dotación por morosidad, (…) que deben netear su valor teórico de mercado con el saldo pendiente del deudor, así como contabilizarlo en su activo inmovilizado y asumir la correspondiente dotación.
Controversia metodológica (…) la verdadera cuestión se centra en las consecuencias de la exigibilidad o no del cumplimiento de la normativa del Banco de España, sobre todo si tenemos en cuenta que el efecto de la actualización del valor de las
garantías también afectaría al consumo de recursos propios sobre las exposiciones sanas (…). Dicho de otra forma, teniendo en cuenta, tal y como se ha indicado, de que el principal problema está sobre el riesgo promotor, la iniciativa del Banco de España encaminada a crear un estímulo para que las promociones se terminen entendemos que es positiva, si bien existe un riesgo muy alto de que este mecanismo de intentar suavizar el aterrizaje forzoso se le pueda escapar de las manos. Por otro lado, el Banco de España, también ha dejado puertas traseras de escapatoria permitiendo a las entidades financieras traspasar sus inmuebles a otra sociedad para que la depreciación de esos activos no afloren pérdidas en sus cuentas de resultados, creándose así una especie de “bancos malos” al que derivar todos los “activos tóxicos” en forma de inmuebles devaluados, lo cual no tiene por qué ser malo, siempre y cuando la transferencia del activo se haga a “precio de mercado”. En definitiva, la patata caliente del sector inmobiliario sigue entre las manos saltando de una a otra, y la previsible lenta recuperación
del sector no hace más que agravar la situación por lo que exige un tratamiento personalizado y con consecuencias imprevisibles por parte del regulador[378].”
El forero Tadeus en el periódico Público lo resume muy bien el 05/06/2009: Aquí se está manteniendo artificialmente el valor de la vivienda para proteger los activos bancarios, por eso aún no se ha producido un crash financiero como en el resto de occidente, pero todo llegara, porque esta situacion no se puede mantener artificialmente durante mucho tiempo. En España se dice que tenemos el mejor sistema bancario del mundo porque toda la población vive sometida a los intereses de los mismos. Mientras que en USA si no puedes pagar la hipoteca, entregas las llaves de la vivienda al banco y el marrón es para ellos, en España además de entregar la vivienda, sigues debiendo la diferencia con todos tus activos y los de tus avalistas el resto de tu vida. Si cambiaran la ley todos los bancos entrarían en quiebra al instante.[379]
De la misma opinión es el forero Manuel el
02/10/2009: “Los bancos se están quedando con sus promociones una vez acabadas y con la reciente medida del Banco de España, de sólo provisionar el 30% de las viviendas morosas ya acabadas, eso se va a acelerar. El mercado inmobiliario está siendo sostenido artificialmente por los bancos que intentan fijar un “suelo a los precios” con la complicidad de las autoridades económicas para sostener sus balances. Ellos venderán principalmente sus inmuebles gracias a sus ventajas hipotecarias, pero aún y así no van a vender muchas. Es un patético intento de aguantar un antimercado, la burbuja, que no se sostiene. Es la estrategia del avestruz. Lo contrario a lo hecho en USA. Cuando los tipos empiecen a subir, será el crujir de dientes y por eso una salida de España muy retrasada (España en recesión y deflación con tipos creciendo) será la quiebra segura de la mitad del sistema financiero (fundamentalmente cajas) de ahí el nerviosismo de la CECA (Quintás[380] pidiendo elecciones anticipadas) y de la AEB –Asociación Española
de Banca– (Martín anunciando una debacle muy peligrosa si nos retrasamos en la recuperación por no tomar medidas estructurales: competitividad y trabajo) (…) Los bancos y cajas mientras, con el espejismo de la liquidez del BCE al 1% y colocándola en deuda del Estado (segura??) al 3% ya ganan dinero. Ya veremos cuando Trichet empiece a apretar la tuerca. Por eso en el BCE están que trinan con el Banco de España”.[381]
En este momento, una vez que se creó una regulación que permitió la creación de la burbuja, se trata de ocultar los enormes errores que se cometieron. Se llegará hasta al extremo de incluso ocultar las pruebas de la fortaleza financiera/ solvencia financiera de las entidades de crédito. Como bien dice el forero emilio el 19/09/2008: “Reestructurar la deuda sólo permite prolongar la agonía. El sector se resiste a bajar los precios de las viviendas en stock, por presiones de los Bancos/Cajas que verían un aumento de impagos hipotecarios por estar el
monto de la hipoteca muy por encima del precio en el mercado de la vivienda. Esto es la consecuencia de la orgía de sobrevaloración por tasaciones disparatadas que dio pingües beneficios (¿dónde están?); pero no les quedará más remedio que bajar los precios de las viviendas en stock para hacer frente a la deuda a no se qué los Bancos/Cajas prefieran condonar parte de la deuda para no ver sus despachos llenos de llaves y el marrón de unas viviendas que no valen ni la mitad de lo que se pidió por ellas.”[382]
Francisco García Paramés, uno de los gestores financieros mejores del mundo, lo resume en una sola frase: “Cuanto más tarden en bajar los pisos, más se alargará la crisis”; “Aquí no se asumen unas caídas de precios tan fuertes, porque tenemos otra cultura, más parecida a la de Japón, de no coger el toro por los cuernos. Y cuanto más tarde en bajar la vivienda, más se alargará la crisis. Hasta Solbes ha admitido que, hasta que no caigan los precios un 30%, no acabará la crisis. El
problema de ajustar así los precios es que el sistema financiero sufre; en otros países ya ha sufrido, pero aquí ese ajuste no se ha producido y tiene que hacerse. Lo que no sabemos es el impacto que puede tener en las cuentas de los bancos.”[383]
Esta táctica de ocultación no es sostenible en el tiempo. Las pérdidas patrimoniales, derivadas de la bajada de los precios de los pisos que los bancos han tenido que quedarse por el impago de las hipotecas, pueden hacer que quiebren. Ante tal situación el Banco de España tiene que recular. El 26 de octubre de 2009 nos dice El País: “El Banco de España castiga a las entidades que se quedan inmuebles. El regulador obliga a doblar la provisión si se aceptan propiedades como pago. El Banco de España ha decidido incrementar la presión sobre las entidades al elevar del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones (el colchón con el que se hace frente a la morosidad) con que deben contar
cuando haya transcurrido un año desde que aceptaron un inmueble como pago de una deuda, según fuentes del mercado.”[384]
Para que nos entendamos: Hasta ahora, si el banco se quedaba con un piso tenía que constituir una reserva por el 10% del valor de la tasación del piso que se haya tenido que quedar; Ahora esa reserva pasa al 20%. Las consecuencias son claras: los bancos tienen un mayor interés en vender los pisos que han embargado ya que en caso contrario, habrán de reconocer mayores pérdidas. El Banco Sabadell capta esta idea rápidamente como deja claro el día 27 de octubre de 2009 a través de su presidente Josep Oliu :
“Se trata de una medida prudente y que, de alguna manera, refuerza la solvencia de las entidades a costa de mayores sacrificios actuales”, y “tendrá el doble efecto de, por un lado y al igual que las provisiones genéricas, “aumentar la solvencia”, y, por otro, “incentivar, activar procesos de venta (de activos inmobiliarios) por parte de la banca”[385]
Esta medida no le hace ni pizca de gracia al sector de la construcción porque quiere decir que tendrá un competidor, la banca, que estará forzado a vender sus pisos a un precio menor. De esta forma arrastrará al conjunto del mercado a la baja. Como bien dice Pedro Pérez, presidente del grupo de presión del G14, “es una mala noticia”, ya que los bancos son “los primeros interesados en que este ‘stock’ no esté en sus balances”. “… la decisión del Banco de España “puede empujar a la baja los precios de vivienda” después de un recorte que “no ha sido pequeño” desde el inicio de la
crisis y que cuantificó en más de un 20%. Bancos y cajas deberán aumentar del 10% del valor de tasación actual al 20% las provisiones sobre los activos inmobiliarios que estén más de un año en el balance.” 386
Alberto Recarte en su artículo “La crisis financiera internacional y el crack financiero español” sentencia el asunto al decir que: “Si los precios del suelo y la vivienda y otras edificaciones se reducen –como ya está ocurriendo– y la crisis de los promotores arrastra al sector de la construcción, la posición global del sistema financiero español será insostenible”. “Para ocultar sus pérdidas reales, el Banco de España ha permitido a los bancos/cajas meter los créditos fallidos en un apartado llamado “créditos substádard”. Tienes tres tipos de créditos: 1.-los normales en los cuales el deudor paga; 2.-los fallidos en los que el deudor es manifiestamente insolvente; 3.-los substándard en los que, a pesar de que el deudor es insolvente, el banco/caja lo mantiene a flote dándole liquidez. El fin es
claro: no tener que sumarlo a los impagados ya existentes. De esta forma se pervierte la realidad: a pesar de saber que los créditos substándard son insolventes se les posibilita subsistir mediante líneas de liquidez: sin estas líneas estos deudores están abocados a la insolvencia. Te voy a dar un ejemplo mediante a los datos facilitados por una mediana entidad financiera española: 2º trimestre 2010 Crédito Substandard 2500 millones Dudosos (fallidos) 3190 millones Si sólo tienes en cuenta los créditos declarados/fallidos la tasa de mora de esta entidad es del 4,38%. Si, en cambio, y como sería correcto, tomas los créditos substándard, la tasa de mora de esta entidad se te va al 7,9%. A ello has de sumar lo ya explicado en el capítulo VI sobre las pruebas de resistencia financiera y sobre la valoración que se está haciendo de los bienes inmuebles de los bancos/cajas. Saca tú mismo tus conclusiones. ¿Crees que este banco es un banco solvente, es
decir, que a valor de mercado, sus activos suman más que sus pasivos? ¿Qué consecuencias tiene este hecho? ¿Crees que este banco es viable como entidad financiera? Has de saber que un banco quebrado, siempre y cuando cuente con liquidez, es un banco viable. Eso es precisamente lo el Banco Central Europeo con la ayuda del Banco de España están intentando hacer: dar liquidez a entidades financieras mientras que se espera a que el valor de sus activos (pisos y demás) suban. Después del análisis que hemos hecho de la evolución de pisos a futuro en España: ¿crees que el valor de los bienes inmuebles de los bancos subirá? ¿Qué consecuencias tiene este hecho en la viabilidad de los mismos? Otro ejemplo del uso del apartado de “crédito substándard” es la Caja de Ahorros de Castillala-Mancha: la tasa de mora oficial era del 17%, la real del 30%. Los créditos substándard los publican los bancos/cajas en su informe anual; en la presentación de los resultados trimestrales/semestrales sólo son facilitados si son directamente preguntados, En ningún caso se detalla qué se esconden detrás de los
mismos.”
7.2.6. AYUNTAMIENTOS Y COMUNIDADES AUTÓNOMAS: COMPETENCIAS EN MATERIA DE URBANISMO Y SUS CONSECUENCIAS
Como muy bien dice Javier Registrador de la Propiedad in spe:
Garde,
“Se puede calificar en mi opinión, como una muestra más (y cabría hablar de otros muchos ejemplos) del fracaso del denominado Estado de las Autonomías instaurado por la Constitución de 1978 (CE). Para ello es preciso profundizar en la evolución histórica y legislativa del urbanismo en nuestro país. En España, la legislación sobre el urbanismo comenzó desde un punto de vista “moderno” en el siglo XIX con una serie de disposiciones locales relativas al ensanche y reforma interior de las ciudades que tuvieron escasa influencia en la propiedad privada. Tras la Guerra Civil, la vivienda se convirtió en un bien escaso, aumentando vertiginosamente
su precio. Aparece el fenómeno de la especulación inmobiliaria. Dicho fenómeno intenta ser frenado de forma ineficaz por una Ley del Suelo de 1956, reformada por otra en 1975 y siendo ambas refundidas en el Texto de 1976 (TR 76). En 1978 la Constitución consagra un nuevo concepto de propiedad acentuando la función social de la misma (artículo 33) el cual delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. En esta línea el artículo 47 se señala que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.” A la vista de estas exigencias constitucionales y con ánimo de seguir frenando la especulación, surge la reforma de 1990 y el Texto Refundido de 1992. Este Texto Refundido fue objeto de varios recursos de inconstitucionalidad
interpuestos por las Comunidades Autónomas (CCAA) de Aragón, Baleares y Cataluña que fueron resueltos por la vital Sentencia del Tribunal Constitucional (TC) 61/97 de 20 de marzo. Dicha Sentencia del Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales cerca de dos terceras partes del Texto Refundido de 1992 por infracción de competencias autonómicas. Según dicha sentencia del juego de los artículos 148 y 149 de la Constitución se deduce que: – Los órganos legislativos de las CCAA tienen competencia exclusiva para la ordenación del territorio y el urbanismo (lo cual no se olvide comprende el planeamiento urbanístico, la ejecución, gestión y la disciplina urbanística; aspectos todos ellos absolutamente fundamentales); – El Estado no tiene competencia en la ordenación del territorio y el urbanismo por lo que ni siquiera puede promulgar normas con carácter supletorio en esta materia. Sus competencias se reducen a regular las condiciones básicas que permitan la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho de propiedad urbana. Regular las
garantías generales de la expropiación forzosa (y por tanto el régimen de valoraciones del suelo) y regular los aspectos registrales en cuanto forman parte de la legislación civil. Como consecuencia de ello, en el ámbito autonómico, las distintas CCAA, se han apresurado a dictar sus respectivas normas urbanísticas, en ocasiones incluso en un primer momento haciendo suyo el Texto Refundido 1992, o basándose en él, para evitar la aplicación subsidiaria del Texto Refundido 1976. En el ámbito estatal, se promulgó la Ley de 13 abril de 1998 sobre el régimen del suelo y valoraciones que dejó en vigor los preceptos del Texto Refundido 1992 no declarados inconstitucionales y estableció las pautas básicas de la legislación urbanística. Pero también esta ley fue objeto de varios recursos, siendo anulados por la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 julio 2001 alguno de sus preceptos. Ante la confusión normativa creada, se dicta por fin la Ley del Suelo 28 mayo 2007 que deroga por completo la de 1998 y que trata de
establecer el marco en el que las Comunidades Autónomas han de ejercer sus competencias. También delegó en el gobierno la potestad de refundir en un sólo texto la ley 2007 y los artículos todavía vigentes del Texto Refundido 1992, siendo aprobado el nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo por Real Decreto Legislativo 20 junio 2008. Con carácter general cabe decir que esta nueva ley ha prescindido por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas como los tipos de planes o la clasificación del suelo (esto último, con matizaciones) Por tanto y para finalizar esta evolución histórica, hay que señalar que la legalidad urbanística en España esta constituida, además de por la estatal que acabamos de ver, por los ordenamientos urbanísticos de todas y cada una de las 17 CCAA, amén de la existencia asimismo de disposiciones de rango inferior aplicables a todo el territorio nacional.
LA QUIEBRA DEL SISTEMA
Como hemos visto antes a partir de la Sentencia del Tribunal Constitucional de1997, las competencias pasan a ser autonómicas y las CCAA a su vez han transferido unas competencias excesivas a los ayuntamientos, y de ahí nace la corrupción. Lo explico con un ejemplo: Imagínate una finca rústica y de no mucho valor, que originariamente y según el Plan General de Ordenación Urbana del municipio tiene esa clasificación. Una empresa constructora del pueblo compra ese terreno al precio real del suelo (es decir: como rústico) por 1000 euros, y propone al ayuntamiento la celebración de un convenio urbanístico para construir digamos 100 viviendas. Para ello es preciso que el ayuntamiento modifique el plan y recalifique el suelo como urbanizable (los términos no son ya técnicamente correctos, pues a partir de 2008 sólo hay 2 situaciones básicas del suelo: urbano y rústico, pero bueno es para que se entienda mejor). Una vez que el nuevo plan está vigente, ese terreno (ahora urbanizable) ya no vale 1000, ahora, gracias al ayuntamiento vale 100.000. ¡¡Y al loro!!, la finca físicamente está igual, no
se ha modificado nada, tan sólo por una decisión política, ha adquirido ese valor. Es cierto que el constructor tiene que cumplir una serie de obligaciones, fundamentalmente urbanizar y ceder el 10 por ciento del terreno a la administración, pero el resto de la plusvalía es para él, por la cara. ¿Como repercute eso en el consumidor? Cada casa construida en ese terreno que en un principio no valía nada, se vende a un precio excesivo debido a la voracidad del constructor, hinchándose más y más el precio en segundas y posteriores transmisiones. El negocio es redondo para todos menos para el comprador. Veámoslo: El banco (que normalmente ha financiado al constructor), financia también al comprador y concede préstamos hipotecarios superiores al valor real de vivienda a fin de que puedan ser adquiridas. El constructor, tiene varias posibilidades, puede en ocasiones, incluso antes de edificar negociar y vender su propio aprovechamiento urbanístico, con lo que no sólo recuperará su inversión inicial por el terreno sino que sacará un beneficio
increíble. Puede también vender él mismo los pisos y locales. Negocio. El Ayuntamiento: La mala financiación de los ayuntamientos ha llevado a que éstos “vivan” del urbanismo, cobrando comisiones por recalificar los terrenos. En el ejemplo de antes imagínate que al lado del terreno del que hablamos hay otros 2 más. ¿Crees que sus propietarios no “harán lo posible”para que también se les incluya en la reforma? A cambio de una comisión, pueden conseguirlo y como el beneficio que van a obtener a posteriori es enorme, digamos que no les importa y se ve ya como algo normal, simplemente como una etapa más del proceso. En mi opinión la solución podría venir por una reducción de las competencias atribuidas a los ayuntamientos sobre todo las de disciplina y planeamiento. Con esto reduciríamos el excesivo poder que tienen en la actualidad las pequeñas y medianas corporaciones municipales. ¿No te resulta curioso que tras las elecciones o en caso de transfuguismo el precio del voto decisivo para gobernar es la concejalía de urbanismo? Da qué pensar.”
Ciertamente el análisis de Javier Garde da en el clavo: el Gobierno crea un marco legal que le permite financiarse de forma legal y, a la vez, fomenta la corrupción. El País resume de forma didáctica la situación de corrupción existente en España el 16 de noviembre de 2008: “Ya hay un centenar y medio de alcaldes procesados por delitos urbanísticos, pero por abultada que parezca esa cifra, apenas representa la punta del iceberg de un fenómeno, el de la corrupción municipal, y el de una industria, la de la especulación inmobiliaria y el urbanismo salvaje, engrasada con la pasividad o complicidad de las administraciones locales y autonómicas y de los partidos que las dirigen. Todavía hoy, los fiscales siguen quejándose amargamente del silencio y de la escasa colaboración que les prestan las autoridades en la mayoría de las comunidades autónomas.” “El Estado ha sido sustituido por la partidocracia y, en ultima instancia, por una oligarquía económico-política. Los partidos
compiten en un mercado inspirado por el lucro personal y apoyado en la corrupción más descarnada” (Alejandro Nieto, ex director del Consejo Superior de Investigaciones Científicas). “Tenemos un sistema de garantías procesales que permite recurrir sistemáticamente las sentencias y ganar tiempo, de forma que, al final, la demolición del inmueble resulta una decisión comprometida porque ya hay terceros de buena fe” (Antonio Morales, fiscal jefe de Málaga). “De acuerdo con los expertos, la configuración del plan de urbanismo como un ilimitado instrumento de reparto de poder económico y la gran discrecionalidad de que gozan los ayuntamientos, componen una mezcla elevada de potencialidad corruptora.”[387]
El forero Especulador añade el 17/10/2007 en El Confidencial: “A todos los iluminados con fobia al actual gobierno español. El desmadre inmobiliario ha tenido como principales actores los siguientes:
1. La ley del suelo aprobada en 1998, donde en pocas palabras y mal podríamos resumirla como “haz lo que quieras con el suelo de tu municipio que nosotros los ricachones del ladrillo y de los bancos te estaremos muy agradecidos y sabremos recompensarte”; 2. La salida a la luz de todo el dinero negro pesetero con la entrada del euro; 3. La paupérrima cultura financiera española, que se resume en frases como “los pisos nunca bajan”,”la mejor inversión a largo plazo es el ladrillo” ( es más gracioso aún cuando lo dice alguien que se ha comprado la vivienda como residencia habitual y no como una inversión propiamente dicha); 4. La cultura empresarial del pelotazo imperante en nuestra sociedad, propia de países bananeros, con perdón para dichos países; 5. La desidia política y judicial ante tal desmadre. En este último punto, comparen ustedes mismos la actuación de unos gobiernos u otros (a ver quién es el chulo que se pone delante de un tren que viene a 500kms./hora);
La ley del suelo de 1998 no llegó a aplicarse precisamente en los dos puntos más importantes que pretendía para liberalizar suelo, porque parte del grupo parlamentario del PSOE, parte del parlamento navarro, IU, Grupo Mixto y Junta de Extremadura, recurrieron la ley ante el TC y éste eliminó los art.16.1 y 16.8, además de la Disposición Final única por referenciarlos, por considerar que eran competencias autonómicas, con lo que se volvió prácticamente a la situación anterior, con los ayuntamientos promoviendo la especulación del terreno o su calificación urbanística. Luego no puede achacarse al propósito de esa ley que no haya impedido lo que no se le permitió intentar solucionar”.
Muy buen ejemplo de todo lo que ha sucedido estos años y de sus nefastas consecuencias, ha sido también el aumento del endeudamiento de los municipios españoles. Es el caso de de Garínoain en Navarra No hay dinero ni para arreglar las aceras más
estropeadas. Ni mucho menos para instalar una escuela de música: sus 120 alumnos reciben clases repartidos por las distintas estancias municipales, incluidos los bajos del Ayuntamiento. (…) retumban los ecos del pinchazo del ladrillo. “Aquí pensaban que la gallina de los huevos de oro no iba a fallar, pero falló”, relata el alcalde, Xavier Barrena. Durante años, el boom inmobiliario aportó importantes ingresos. Eso se acabó. El municipio dispone de suelo urbanizable tanto para viviendas como para un polígono industrial, pero no hay ni un solo promotor con intención de construir. Y, como siempre, los que pagan los platos rotos son los vecinos. [388]
La deuda de los ayuntamientos españoles ha pasado de 25.535 millones de euros en el año 2005 a los 34.594 en 2009. 7.2.7. CORRUPCIÓN DE POLÍTICOS Y PROMOTORAS/CONSTRUCTORAS
La relación entre el grupo de presión de las constructoras/inmobiliarias y el Gobierno se manifiesta en el hecho de que David Taguas pase, en mayo de 2008, de ser asesor económico de Zapatero en su primera legislatura, a ser presidente de Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional de España (SEOPAN) . SEOPAN es uno de los grupos de presión existentes en el sector de la construcción. David coordinará que el dinero del Estado llegue a las constructoras de diferentes formas. A veces mediante créditos del Instituto de Crédito Oficial, otras mediante envíos de dinero directamente (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 o el Plan Estatal de Vivienda 20052008 , por ejemplo), otras mediante rebajas fiscales. Cuando David se pase a SEOPAN, el gobierno dará a entender a la opinión pública que está molesto: “El presidente “desagradablemente” sorprendido por la decisión” rezara la
portada de El País del 1 de mayo de 2008. ¿No crees que muy posiblemente fuera el propio gobierno quien llegó a un acuerdo con el grupo de presión de los constructores con el fin de que David pasara al mismo en calidad de enviado del Gobierno? El día 2 de mayo de 2008 el propio El País se hace eco de que “Taguas no ha firmado aún el contrato con SEOPAN, a la espera de que el Ministerio de Administraciones Públicas resuelva el dictamen final si se incurre o no en incompatibilidad”.
Como muy bien dice El Mundo el 01/05/2008 en su página 27: “Taguas representará a las grandes constructoras en un momento crítico para un sector que exige a Zapatero medidas urgentes. El sector (…) necesitaba un hombre próximo al Gobierno y un interlocutor que tuviera hilo directo con los principales
Ministerios, sobre todo con el departamento de Economía.”
Por otro se nombra a Beatriz Corredor Ministra de Vivienda. Como veremos, su función fundamental va a ser proteger a toda costa los intereses de los representados por David Taguas, es decir, de los poderosos del país. Los casos de corrupción que han sido llevados a los tribunales son unos 150[389]. Vamos a partir de la siguiente ficción: vamos a decir que, en el mejor de los casos, acaben el 25% de las situaciones ante los tribunales (muy posiblemente son muchos menos). Eso quiere decir que hay unos 600 municipios en España donde la relación entre el poder político y las constructoras es “muy familiar”. En España existen, según el Instituto Nacional de Estadística, 8.111 municipios. De esto se deduce una cuota de corrupción del 7,4%.
Un mapa muy actualizado con los últimos casos de corrupción del sector lo tenemos en las páginas 14 a 17 de la edición escrita de ABC del 1 de noviembre[390] de 2009, así como en la portada del mismo periódico[391] [392]. Las noticias sobre los casos de corrupción llegan hasta muy lejos de nuestras fronteras: en el extranjero la percepción del sector inmobiliario español es muy negativa[393]. Especialmente sangrante es el caso de algunas regiones como, por ejemplo, Murcia. Creo que merece la pena leer el artículo publicado en El País el 01/05/2008, página 14, así como el del 10/02/2008 página 26 en los que se detalla cómo se traman las corruptelas en esa región.
CAPÍTULO VIII
¿CÓMO SE HA INDUCIDO A ERROR A LA POBLACIÓN?
Tesis
1. Los bajos tipos de interés, una mala regulación de la actividad bancaria por parte del Gobierno, la mitología popular y la nula cultura financiera propiciaron la creación de una burbuja en el mercado inmobiliario; 2. El triángulo formado por el sistema político, cajas/bancos y constructoras/promotoras/inmobiliarias han ocultado desde 2003 hasta 2008 la existencia de la burbuja inmobiliaria; tras su explosión en 2006 pasaron a decir que los precios bajarían de forma progresiva; una vez que no pudieron ocultar que los precios de los pisos bajaban, pasaron a afirmar
que ya habían bajado lo suficiente; 3. Se intenta de forma torticera presentar cualquier momento, independientemente de cuándo se hable, como el momento idóneo para comprarse un piso, a pesar de que se sabe que esto es falso; Varias son las líneas más importantes de actuación en la política de desinformación de la población: 8.1. Mecanismos usados[394] 8.1.1. Negar la existencia de la burbuja. Si la gente piensa que los precios de los pisos están cayendo, no comprará. Asimismo se dejarán de vender tantas casas y, por tanto, los constructores no ganarán lo que ganaron hasta 2005/2006, los ayuntamientos perderán el dinero que recaudaban vía
impuestos y los bancos tendrán garantías por deudas hipotecarias con un valor de mercado menor que la deuda en sí. Las estadísticas esgrimidas por el sistema, ya sean las del Ministerio de Vivienda, de ATASA o TINSA ), llevan a pensar, una tras otra según avance el ciclo, que las siguientes conclusiones son ciertas, a pesar de no serlo: “Bajan en zonas muy concretas y para pisos con unas características muy particulares”; “Ahora que ya han bajado tanto, no van a bajar más y, por tanto, es buen momento para comprar”; “Que nadie se crea que van a bajar más porque eso no es cierto”; “Vamos a ayudar a la gente a poderse comprar mediante subvenciones. Estas subvenciones acabarán directamente en el bolsillo
de las constructoras”; “Ahora que los tipos de interés han bajado fuertemente es un buen momento para comprarse un piso.” Cada uno de estos cinco enunciados, que se repetirán de una u otra forma en distintas etapas del proceso irán, poco a poco, perdiendo credibilidad ante los potenciales compradores (“hace un año me dijiste A y ahora me dices B“). Aún así, conseguirán entrampar a muchos en la hipoteca a precios d e 2005/2006 y no a los de mercado de 2010/2013. Esos cinco pasos son los mensajes que el sistema intentará trasmitir a la población a lo largo del periplo que marca el engaño. En unas ocasiones serán las cajas, en otras el Gobierno o los constructores quienes, de una forma u otra, dirán lo mismo. En julio 2010, cuando salgan publicados los
resultados de las pruebas de esfuerzo financiero, se intentará hacer creer que los escenarios de bajadas de los precios que se plantean en los mismos son exagerados; es decir, se dice que los precios han bajado mucho menos de lo que en los tests se dicen. Nosotros ya hemos demostrado que lo que realmente sucede es lo contrario: así, El director General Corporativo y de Finanzas del Banco Popular, Jacobo González-Robatto el 28 de julio de 2010: “Algunas asunciones no son extravagantes, pero sí muy duras, con bajadas de precios de la vivienda que no hemos visto nunca.”[395] 8.1.2. FALSA CORRELACIÓN ENTRE LA EXPLOSIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y OTROS ELEMENTOS NO DETERMINANTES
Se
echa
la
culpa
al
liberalismo,
al
Franquismo y si hace falta hasta a Amadeo de Saboya, todo ello con el fin de no hacer frente a sus propias responsabilidades. La culpa es de los políticos por no haber querido controlar las actividades de las instituciones de crédito de una forma efectiva, por haber sobreintervenido el mercado de alquiler y no haber protegido a los propietarios y haberse hecho de oro junto a las promotoras. No se trata de tener más controles, sino de que estos sean efectivos. Ya hemos visto anteriormente como el Gobierno ejerce el control sobre el Banco de España mediante el nombramiento de su Gobernador. Así Joaquín Almunia, Comisario de Asuntos Económicos y Monetarios, cargará contra los banqueros y lo que ganan diciendo que: “Vamos a dar recomendaciones sobre las retribuciones de los directivos”[396] Se trata de establecer una relación causa-
efecto entre el terremoto financiero y lo que los banqueros ganan. Pretendiendo así dejar de lado la relación real entre el problema y otros elementos; a saber: La politización de las cajas de ahorro[397]; La financiación desastrosa de los ayuntamientos en España; La necesidad de una modernización del mercado laboral Llevar a cabo estas tres reformas supondría que los políticos perderían poder y eso es algo que no están dispuestos a hacer. Por esta razón Joaquín Almunia se va por la tangente y nos saca el tema de los salarios de los ejecutivos. El sabe perfectamente que ese aspecto, aún pudiendo ser relevante, no es el esencial a la hora de explicar qué ha sucedido.
Otros ejemplos: Jesús Caldera, ex Ministro de Trabajo y vicepresidente de la Fundación de Estudios Progresistas, el 04/07/2008:[398] “la actual situación económica se debe al “pensamiento neoconservador de Bush”.
Y me pregunto: ¿qué tendrá que ver Bush con la burbuja inmobiliaria que gente como Jesús ha permitido crear en España? Se buscan culpables en personas concretas para una situación muy compleja, que ha sido creada por la actuación y la pasividad de una serie de actores. Se presenta la actuación de una serie de personas como la mayor culpable del problema y se dejan de lado los elementos verdaderamente relevantes que han llevado a la situación actual. De esta forma, al no entrar en las causas fundamentales de la actual situación y centrarse sólo en aquellas
de relevancia secundaria, no se podrá resolver el problema existente. Así la solución se postergará en el tiempo, lo que, en el caso de España, llevará a una tasa de desempleo alta durante un largo período de tiempo. Otro ejemplo nos lo da el 30/04/2008 Mervyn King (Gobernador del Banco de Inglaterra), cuando nos dice que: “King condena las primas de la City londinense y propone acabar con los excesos.”[399]
Lo que Mervyn no nos quiere recordar es que él era uno de los responsables de vigilar las actividades de bancos y cajas y que precisamente su falta de pericia posibilitó que los bancos acumularan riesgos insostenibles. Atacar los bonus como creadores de la crisis es fácil porque resulta muy populista, hacer frente a sus propias responsabilidades es algo que prefiere eludir.
Como bien dice Bettina Schulz el 25/09/2009 en el Frankfurter Allgemeine Zeitung: “Al mismo tiempo ha habido gobiernos que se han propuesto hacer realidad lo que una parte de sus poblaciones deseaba: llegar a ser propietario de su propia casa. Por este motivo renunciaban a regular de forma efectiva el mercado hipotecario. Los gobiernos a ambas orillas del Atlántico se empeñan ahora en hacer de los bancos y los hedge funds los chivos expiatorios de la crisis porque, al parecer, tomaron decisiones de inversión arriesgadas. Usarlos como escapatoria es una apuesta que las poblaciones recibirán bien, pero en la práctica no soluciona ningún problema. Al fin y al cabo los bancos actuaron de acuerdo con las normas creadas por los reguladores públicos y en ningún caso incurrieron en ilegalidades.”[400]
Lo que se trata ahora es de maquillar el hecho de que el Estado ha fallado y no los individuos[401]. En España al Estado le vino de perlas durante muchos años que los
precios de los pisos subieran: se ingresaba mucho dinero través del impuesto de trasmisiones patrimoniales; el Gobierno se llevaban su participación que las promotoras le proporcionaban; sostenían un sistema de clientelismo y califato que hacía que mucha gente, sí, mucha gente, se hiciera de oro de forma indecente. Ahora se plantea a los banqueros como los grandes culpables cuando no lo son. Atacar al rico refuerza nuestro odio secular de raíz judeo-cristiana al “rico”, al “poderoso”[402]. De esta manera se desvía la atención de los verdaderos culpables (el Gobierno que no deseó poner fin al espectacular aumento de los precios de los pisos) a otros que, teniendo culpa en lo que sucedió, no eran nada más que responsables de actuar dentro de los límites que el Gobierno a través de los Bancos de España de turno le planteaban. Era responsabilidad del Banco de España controlar de forma efectiva las actividades
de los bancos, algo que se negaron a hacer. El objetivo claro de esta forma de engaño es evitar hablar de aquello que realmente importa, que es relevante para el caso, y desviar la atención a cuestiones secundarias cuya discusión se presenta como imprescindible para poder avanzar en la resolución del problema. Como bien explica Dietmar Neuerer el 17 de septiembre de 2009 en el diario económico alemán Handelsblatt: “Los políticos (europeos) corren el peligro de no centrarse en los asuntos de enjundia. Así mismo existe el riesgo de ofrecer a los ciudadanos soluciones baratas que unicamente son populistas. Desde el punto de vista político la limitación de los salarios y de otro tipo de primas no tiene razón de ser”[403]
El País refleja muy bien esta forma de intento de desviar la atención. John Carlin
dirá en su artículo “La burbuja más grande del mundo”: “La mayor concentración de ansiedad está en el sector financiero de Londres (…) donde se ganó más dinero grotescamente inflado a base de comisiones extravagantes y riesgos irresponsables. (...) Jóvenes de 25 años recién entrados en firmas de inversiones se compraban Aston Martins o casas valoradas en 2 millones de Libras porque, por encima de un sueldo de 65 mil Libras, acumulaban primas. (...) Cuanto más dinero (de otras personas) arriesgaban, más ganaban. Todo el mundo se imaginó más rico y gastó como si lo fuera.”[404]
8.1.3. VACIAR DE VALOR LAS PALABRAS Y LOS DATOS QUE VAN SURGIENDO CON EL FIN DE DESPISTAR
El País resume sagazmente esta técnica: “El mecanismo del bulo. Como en muchas
ocasiones (...) se aísla un dato, se descontextualiza y se pretende dar la falsa impresión de que cualquier conclusión pende exclusivamente de él, obviando así la obligación de la valoración conjunta de los datos –prueba– que permita, mediante el razonamiento, llegar a una conclusión según las reglas de la lógica y de la experiencia”[405]
Se trata de vaciar de contenido a una serie de datos que van surgiendo sobre el descalabro del mercado inmobiliario con el fin de relativizar la información. De esta forma, se pretende dar la impresión de que los datos no son definitivos, que no son representativos de la realidad que tiene lugar y, como consecuencia de ello, lo lógico es obviarlos. Como única alternativa ante los datos que se presentan como relativos (ciertamente, por ejemplo, no caen los precios de los pisos lo mismo en todas las zonas de España) se toma la sabiduría
popular (los precios de los pisos nunca bajan) como cierto. De esta forma se oculta la realidad y se consigue el fin propuesto: inducir al error al ciudadano de a pie. Una buena parte de la población cree en esa mitología popular; piensa que si se equivoca, nos equivocamos todos. Es el mismo recurso que siguen las religiones: cuantas más personas compartan mis creencias, se piensa, menos probable es que yo esté equivocado, porque: ¿cómo van a ignorar tantas personas si es o no falso lo que creen? La creencia mitológica es el refugio de aquellos que no entienden lo que está sucediendo, así como de aquellos que no desean ver la realidad tal y como es. Un mecanismo similar es el que se observa en las tiendas: cuanto más llena esté una tienda más tenderá a atraer a otras personas y, por tanto, a que se llene hasta la bandera. Si tanta gente acude a esa tienda,
si tanta gente cree en la mitología, es que algo de verdad tendrá. Cuanto más avance el derrumbe del mercado y, por lo tanto, más difícil sea ocultar lo que realmente está sucediendo, menos efectiva será esta triquiñuela, porque más conscientes serán los ciudadanos que aquello que se les presenta como verdad, contrastado con sus experiencias diarias, resulta ser falso. Otra mecánica del engaño que es muy utilizada es el debate sobre lo que las palabras significan. Un ejemplo muy claro es la de la misma existencia de la burbuja inmobiliaria. No es que se intente negar su existencia (que también se hará); más bien se pretende presentar la discusión sobre el significado de la palabra “burbuja” como condición sine qua non para reflexionar sobre el derrumbamiento del precio de los pisos. Es decir, como no nos ponemos de
acuerdo en lo que es una burbuja, o los propios créditos sub-prime –los de mala calidad en Estados Unidos(existentes también en España por doquier, pero con otro nombre)– evitamos la discusión intelectual sobre el proceso que esas palabras describen. Realmente da igual que llamemos así a la burbuja; la podríamos llamar “sobreprecios no sostenibles de los pisos” o “salvajada de precios”, o al subprime español (muchos negarán su existencia) “subprime” o “créditos concedidos de acuerdo a criterios imprudentes”. Creando un debate ficticio sobre las palabras que hemos de escoger para describir lo que sucede, se intenta evitar el debate real, generando así una duda sin cuya solución no se puede avanzar. De esto veremos varios ejemplos.
8.1.4. EUFEMISMOS
Esta será una constante a lo largo de los años. Negando la magnitud de los hechos se intenta esconder lo que ocurre. Así no se hablará de recesión sino de desaceleración. Cuando la recesión se haya instalado, de crisis, a pesar de ser esta la antesala de la recesión. Así José Luis Rodríguez Zapatero dirá: “las tasas de crecimiento serán inferiores a las del pasado cuatrienio y el comportamiento del empleo será menos favorable que en los últimos años” auguro que esta situación será “transitoria” y que “retornaremos a elevadas tasas de crecimiento” “Zapatero vuelve a negar la crisis y avanza más medidas de gasto frente a la “desaceleración”.[406]
Cuando los precios de los pisos estén desmoronándose (esto sucede desde el segundo semestre de 2006) se hablará de
que “estamos en un proceso de ajuste gradual del mercado”.[407]
La eufemizacion de la realidad viene determinada por la necesidad de evitar el “conflicto moral”. Para lograr que se nos rechace evitamos hablar de una serie de hechos que ocasionan por sí mismos animadversión. Un muy buen caso es la de la palabra “crisis”, que el Gobierno comenzó a pronunciar una vez que la recesión económica ya estaba instalada en España. Creo que las recoge muy bien Mariano Calleja en el periódico ABC en el artículo “25 maneras de decir crisis y hacer el ridículo”: 1.- Desaceleración intensa 2.- Desaceleración abrupta 3.- Desaceleración de carácter cíclico 4.- Contracción económica 5.- Periodo de ajuste 6.- Dificultades objetivas
7.- Reducción de nuestro crecimiento 8.- Coyuntura difícil 9.- Empeoramiento del ciclo económico 10.- Problema importado 11.- Fase de preparación de la economía para la recuperación 12.- Fase de desaceleración económica en el contexto mundial 13.- Pérdida de capacidad de crear empleo 14.- El país sufre un shock externo 15.- El signo de la economía es distinto en esta primera parte de la legislatura 16.- Hay turbulencias en la economía mundial 17.- Acumulación de desequilibrios 18.- No es un horizonte prolongado, sino transitorio 19.- Es un reto para reforzar nuestra capacidad de crecimiento 20.- Estamos en un nuevo entorno 21.- Cambio de modelo de crecimiento 22.- Seguimos en una fase de continuado crecimiento económico 23.- Estamos en un nuevo contexto económico 24.- Tenemos una restricción severa en la liquidez 25.- En este nuevo escenario de la economía[408]
Otros ejemplos son:
“Zapatero se aferra en solitario a que la crisis es cuestión de meses” cita página 12, La Vanguardia el 03/07/08 en el debate económico en El Congreso “El escenario es de crecimiento debilitado, pero no de un estancamiento duradero ni de una etapa de recesión”, página 16, ABC el 03/07/08, Zapatero 8.1.5. Ahondar en los tópicos o decir cosas que se sabe son incorrectas Es el más utilizado: Los precios de los pisos nunca bajan; Los precios de los pisos no van a bajar más; Que no se crea la gente que vamos a regalar los pisos
Dependiendo de la fase del ciclo, se avanzará en el reconocimiento de lo evidente para evitar la pérdida de legitimidad. 8.1.6. USO DEL CINISMO
De antología serán las intervenciones del jefe de la patronal de la construcción en la Televisión COPE en febrero de 2009, exigiendo al Estado la compra de los pisos que ellos tienen sin vender porque “por mandato constitucional todos tenemos derecho a una vivienda”. José Manuel Galindo, el presidente de la patronal de los promotores (APCE): “recordó al Gobierno que, en tanto que todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna, negar el crédito a demandantes de hipotecas que cumplen con los requisitos objetivos de solvencia “es algo que va en contra de la
Constitución”[409]
Lo cierto es que a José Manuel le ha tocado un papel de muy difícil representación: salvar a un sector avocado al declive durante muchos años y convencer a los incautos ciudadanos de que este es un buen momento para comprar. Lo que sí que es inconstitucional es que un grupo minoritario, como es el que representa José Manuel, se dedique a presionar al Gobierno con el fin de que gracias al dinero de todos se financien sus beneficios. De José Manuel os puedo decir una cosa que será una constante en su actuación: siempre, siempre, dice lo contrario de lo que sabe que es verdad. Es, a todas luces, un mago del idioma que domina muy bien las diversas formas de decir con convicción lo que se sabe falso. No olvidéis a este personaje, ya que saldrá varias veces en los próximos años. Perfectamente podría Víctor
Klemperer haber escrito un libro sobre sus andanzas, pues son dignas de una tesis doctoral. Otro muy buen ejemplo son las declaraciones de Juan Iranzo, director del Centro de Estudios Económicos de la Provincia de Alicante del 27 de julio de 2010: “uno de los graves errores que ha cometido” el Gobierno socialista es “demonizar el sector de la construcción”[410]
…y todo ello con las ayuditas que el Gobierno ha echado al sector, que ya hemos explicado y ejemplificaremos en este capítulo con declaraciones concretas de estos últimos años. 8.1.7. PRESENTAR LA FINANCIACIÓN COMO EL MAYOR PROBLEMA
Durante un buen período de tiempo, sobre
todo a partir de mediados de 2007, se incidirá en la falta de financiación como el mayor de los culpables de lo que sucede (bajada de los precios de los pisos). Esa teoría es falsa porque implicaría que a tipos de interés del 0% los precios de los bienes deberían ser infinito tal y como hemos explicado en el primer capítulo. La justificación para decir esto es que lo que se busca es mantener los precios de los pisos altos y en ningún momento se plantea su bajada. Según esta lógica, la culpa la tienen los que no desean o no pueden financiar hipotecas a 30, 40 o 50 años y no los promotores; estos últimos se oponen con todas sus fuerzas a una moderación de sus descomunales beneficios. Así, José Manuel Galindo en Cinco Días a finales de 2008: Pregunta: José Manuel, ¿cree usted que en cinco años volveremos a los precios anteriores que se estaban moviendo en el mercado inmobiliario?
Respuesta: Considero que aventurar hipótesis de aquí a cinco años no sería responsable, aunque en general en cinco años la riqueza inmobiliaria, patrimonio de las familias, no debe verse afectada. Pregunta: Buenos días: Me gustaría saber cuál es la previsión real de la bajada del precio de la vivienda en los próximos dos años. Gracias Respuesta: La única manera para conocer si los precios bajan y cuál va ser la bajada es que se cierren operaciones de compraventa, que son las que reflejan esta información, pero para que se de esta circunstancia hace falta que el comprador tenga acceso al crédito que en estos momentos parece que esté vetado por las entidades financieras. Si no hay dinero para comprar, no hay precio.[411]
La única solución cuando un bien no se vende por tener un precio excesivo es bajarlo y no buscar a algún necio que me financie deudas a períodos de tiempo de locura. Otra lindeza de José Manuel Galindo el
15/01/09: “los precios de la vivienda “ya se han ajustado mucho” en pos de reactivar las ventas y es preciso que bancos y cajas reabran también el crédito a las familias para desbloquear el mercado de la vivienda”[412]
Los puntos sobre las íes las ponen Luis de Guindos, ex-secretario de Estado de Economía, el 24 de marzo de 2010 al recoger cuál ha sido el comportamiento de las inmobiliarias: “(...) me refería al ajuste de precios. Se ha producido un cierto ajuste de precios aunque todavía queda bastante. Según el Fondo Monetario Internacional entre 2001 y 2006 el país donde más subió el precio de la vivienda en términos reales fue España y sin embargo ha sido de los que menos se ha ajustado a la baja desde que estalló la burbuja inmobiliaria. Ahí queda pendiente un ajuste importante, no sé si entre un 20 ó 25% pero evidentemente cuanto antes se produzca mejor. El precio se ha retenido primero por las inmobiliarias y
ahora son los bancos que tienen en sus balances gran número de inmuebles los que, de alguna forma, están reteniendo el precio de la vivienda”[413]
8.1.8 Presentar alguna mejora en el mercado como el mejor momento para comprarse una vivienda Ya puede tratarse de una pequeña rebaja del precio de los pisos que se presenta como la última que va a existir antes de una “subida espectacular de los precios de los pisos”, o bien de una mejora en las condiciones de la financiación como consecuencia de la caída de los tipos de interés. Todos ellos son elementos que se presentan como la señal inequívoca para comprarse un piso. Lo que se busca es despistar y tomar ese hecho que se presenta como señal fundamental, como el único elemento determinante en la adquisición de un piso y se dejan de lado otros muchos más
que son realmente importantes. Estos últimos son los harán que los precios de los pisos continúen derrumbándose. Un muy buen ejemplo del 15 de octubre de 2009 en la noticia: Ministerio: Es un buen momento para comprar
‘Ya no cabe hablar de desplome’, sino de una ‘tendencia’ a la ‘estabilización’ . Anunciación Romero elude hablar del informe que pedía suprimir la VPO en propiedad . En opinión de Romero, la bajada de precios y el nivel del Euríbor hacen que el actual momento sea “más favorable” para comprar una casa.[414] Anunciación Romero (Secretaría de Estado para Vivienda) presenta la bajada del
Euríbor como la señal que había que esperar y de la que dependía la decisión del lanzarse a la compra de un piso. Es cierto que la bajada de los tipos de interés a los que yo financio mi deuda facilitan la compra de un bien; también que existen otras muchas variables y que Anunciación, de forma torticera, oculta. Su fin es presentarte los tipos de interés como la variable de la que ha de depender la decisión de comprar o no y, puesto que son mucho más bajos que hace un año, te lanza el mensaje de “lánzate ya” porque precisamente ese “que te lances” es el que interesa a Anunciación. Te oculta taimadamente que existen otros elementos que también has de tener en cuenta a la hora de decidir y que, además, son mucho más importantes; a saber: ¿Seguirán bajando los precios de los pisos? Como ya hemos visto anteriormente, sí;
¿Va a subir el Euríbor a corto plazo? Muy posiblemente sí, en cuanto se apuntale la recuperación económica en la zona Euro, recuperación en la que España no va a participar; ¿Va a haber una mayor tasa de paro en 12 meses? Muy posiblemente sí, así que tienes posibilidades reales de quedarte sin trabajo y, por tanto, de no poder devolver el dinero que se te prestó; ¿Van a seguir bajando los precios de los alquileres? Como ya hemos explicado anteriormente, sí, de ahí que tendencialmente vaya a ser mucho más interesante alquilar que comprar. 8.1.9. Presentar las opiniones de aquellos que dicen que los precios van a bajar aún más como absurdas
Se dirá, entre otras, que “nadie espera que vayan a regalar los pisos” algo que aquellos que mantenemos que el mercado va a seguir hundiéndose en los próximos años nunca hemos dicho. Se intenta por todos los medios presentar la opinión del contrario, de aquel que dice la verdad, como absurda (es ridículo pensar que nos vayan a reglar un piso, pero no que los precios de los mismos se derrumben). De esta forma se pretende caricaturizar la opinión del adversario. El efecto es claro: A dice que los precios van a seguir cayendo, pero no dice que los vayan a regalar; B, que no desea que sepas que están cayendo, presenta a A como un exagerado; Los ciudadanos, al escuchar a A decir que los precios van a bajar, saben
que A no dice que los vayan a regalar; Los oyentes se dan cuenta de que quien exagera es B y no A. De esta forma el que pierde autoridad es B y no A. Lo anterior sería lo más deseable, pero por desgracia, la realidad nos da una bofetada más y nos demuestra que, habitualmente, los oyentes no se dan cuenta de quién exagera. 8.1.10. USO DEL ESPÍRITU TORTICERO
Defino torticero como el engaño consistente en presentar datos que son ciertos de tal forma que lleven al oyente a una conclusión que, aún siendo lógica, es falsa. El que habla sabe que su oyente, siguiendo el esquema de hechos que le son presentados, llegará a
esa conclusión lógica, pero falsa en sí, y de ahí que presente los hechos de manera que su oyente llegue a la conclusión que el hablante desea. Un ejemplo que luego veremos se producirá cuando tanto los precios de los pisos como los tipos de interés bajen. Se dirá que es el momento indicado para comprarse un piso. Es cierto que los tipos han bajado a finales de 2009 respecto de finales de 2008; también lo es que lo han hecho los precios de los pisos. Desde el punto de vista del oyente (y eso lo sabe el interlocutor) lo lógico es que es un buen momento para comprarse un piso. Esa es la consecuencia lógica de lo dicho, aunque es falsa. El hablante sabe lo que desconoce el oyente: que los tipos de interés pueden subir y, por tanto, encarecer la financiación de la deuda con la que se ha comprado el piso, que los precios de los pisos van a bajar
mucho más, que los precios de los alquileres van a seguir derrumbándose,… y otros muchos elementos que se ocultan. Este será un mecanismo muy utilizado sobre todo por las Ministras de Vivienda. El que desee ver con gran detalle cómo este proceso tiene lugar le animo a ver la película “El Golpe” de Paul Newman y Robert Redford.
8.1.11. PRESENTAR LOS PRECIOS ACTUALES (MENORES QUE LOS ANTERIORES) COMO POSITIVOS Y COMO MORALMENTE PLAUSIBLES
Te explico esta técnica: El precio al que se vendía un piso
2006 era de 100 euros (por ejemplo, o el precio que fuera); Los precios de tasación de 2006 estaban inflados en un 10-15% respecto a los precios de compraefectiva, es decir, estaban a 110-115 euros; Ahora se presentan los descuentos respecto a los precios de tasación de 2006 como el gran chollo. Es la gran moda. Poner la vara de medir de la rebaja lo más alto posible con el fin de dar la impresión de que la rebaja ha sido importante, de que los precios de hasta hace un año “sí que estaban inflados”, pero que los actuales “son un gran chollo”; El descuento es importante respecto a precios de tasación, pero ni por asomo se acerca al valor objetivo; Se presenta el precio de 110-115
euros menos el descuento del X% como buena. Será menos estúpida que la de intentarlos vender a 110115 euros, pero no deja de ser una proposición necia en sí misma. Así veremos ejemplos de todo ello ya desde Julio de 2008 y también más adelante, según vaya avanzando la recesión[415]. 8.1.12. Plantear la explosión de la burbuja inmobiliaria como posterior a la crisis de liquidez Se plantea el siguiente orden cronológico de los hechos:
Se produce una burbuja en el mercado inmobiliario en EEUU; Esta burbuja es consecuencia de la falta de
regulación de los mercados que habían propugnado las políticas del gobierno de George Bush; La burbuja inmobiliaria en EEUU crea la crisis financiera en aquel país; Esta crisis de liquidez a su vez lleva a la crisis de liquidez en España; La crisis de falta de liquidez que se produce en Estados Unidos, hace que la que en nuestro país explote la burbuja inmobiliaria con mayor virulencia.
Siguiendo esta exposición de hechos sacan las siguientes conclusiones:
La crisis es de origen externo, no española, sino producto de las
políticas de falta de regulación de los mercados de capitales importada desde EEUU; La crisis existía antes que la explosión de la burbuja inmobiliaria española. Esta es producto de la crisis financiera y no al revés; No existía una burbuja inmobiliaria en España y las dificultades de los bancos y cajas españoles no han sido consecuencia de su actuación sino de la malhacer de bancos en EEUU.
¡Todo eso es falso! Antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria en EEUU ya había explotado la nuestra, la pata ibérica, la española. Para ser más concretos, ésta comenzó a explotar en el segundo semestre
d e 2006. Ya desde entonces, los precios de compraventa de los pisos bajaban. La explosión de la burbuja es un hecho que hubiera sucedido en España sin necesitar para ello de la ayuda de la explosión en EEUU. Se trata de dos fenómenos que se produjeron en momentos distintos, y que podían perfectamente haber tenido lugar sin la existencia del otro. La razón por la que el sistema ha de intentar presentar la crisis como externa es la de ocultar sus propios fallos. El Banco de España se adaptó a lo que al poder político le interesaba en cada momento. Falló el Banco de España al no ser diligente y controlar las actividades de las entidades de crédito españolas. Craso error al hacerse tan dependiente del sistema del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para financiarse, era muy sensible a los intereses de las constructoras que se oponían como gato panza arriba a cualquier modernización
de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al echar la culpa a la “falta de regulación”, se busca además la consecución de un objetivo ideológico. Tras la caída del Muro de Berlín, los partidos de izquierda se han quedado sin referente ideológico. Su visión nihilista es parte de una antropología muy negativa: el individuo es por naturaleza egoísta y todos hemos de ser iguales (igual de pobres, de incultos y de esclavos). Mediante el mayor control del individuo por parte del Estado logro cumplir esa parte de mi agenda ideológica; se presenta al individuo y a su libertad como la culpable. En ningún momento se aborda la nefasta regulación que el Estado ha hecho como la verdadera causa de la situación. De esta forma se refuerza la posición del Estado frente al individuo y al mismo tiempo el Estado descarga toda responsabilidad con el fin de no tener que hacer frente a la misma.
Esta crisis inmobiliaria, que desencadenó un tsunami financiero, no fue responsabilidad de los individuos, sino de los Estados. Ahora, por motivos ideológicos, se cargan las responsabilidades en los ciudadanos. Los ciudadanos (los bancos por ejemplo) fueron culpables, pero nunca responsables ya que, en la mayor parte de los casos, actuaron dentro del marco de las normas. Correspondía al Estado regular de forma eficaz las actividades de los bancos/cajas, pero faltó voluntad política para ello. 8.1.13. Reconocimiento postergado de la verdad A lo largo del libro hemos explicado que el Gobierno antepone los intereses de bancos y cajas, además de constructores/promotores/inmobiliarias a los de los ciudadanos. A través de la estadística oficial dirá que:
“los precios nunca bajan” año 2006, 2007 y 2008; “los precios no han bajado” año 2007 y 2008; “que bajarán para ajustarse a las subidas de la inflación” año 2007, 2008 y 2009; “que si han bajado ya lo han hecho lo suficiente y que es un buen momento para comprar” año 2008, 2009 y 2010.
La apuesta de los poderosos es no forzar a constructores y promotores a vender a precios de mercado de 2010-2013 sino darles la oportunidad de vender a precios de 2005 o d e 2006 a costa de cargar al ciudadano ese sobreprecio entre lo exigido y lo que el
mercado está dispuesto a pagar. Lo que se pretende es la perpetuación de una gran comedia, del gran engaño intergeneracional porque los intereses que priman son los de los poderosos y no los del ciudadano. Los precios de 2010 son sustancialmente más bajos que los de los años 2005 y 2006, pero más altos que los que se alcanzarán en los próximos años. Esta es la realidad que desean ocultarte. Su obsesión es que compres ahora porque saben que cuanto más tiempo transcurra, a menor precio podrán vender. Te preguntarás: ¿Cómo es que la estadística del Ministerio de Vivienda habla desde hace poco de bajadas?; Si me miente y desea hacerme creer que los pisos no bajan: ¿no tendrían estas cifras que hablar de subidas o
simplemente de que los precios se estabilizan? Permíteme que te explique lo qué es lo que yo llamo “el reconocimiento postergado de la verdad”. En resumen, se trata de ir reconociendo la verdad poco a poco, porque negarla significaría perder la autoridad que uno tiene. Desde principios de 2006 los precios de las casa bajan. En aquel momento nadie hubiera creído que eso era posible ya que se vivía aún en la dinámica de 1997-2006 en la que parecía que los precios de los pisos nunca dejarían de subir. Poco a poco en los años 2006 y 2007, y tras experiencias personales, la población iba siendo consciente que los pisos tardaban cada día más en venderse, pero aún no era consciente de que los precios de los pisos bajaran. Ya en 2006 se sabía que los precios de los pisos bajaban. Aún así todavía podía
mantener la falacia de que “los precios van a subir sólo al ritmo que lo haga la inflación”. El Gobierno lo reconoció sólo cuando la gente fue consciente de la bajada. Si se hubiera rechazado reconocer que los precios bajaban cuando el normal de los ciudadanos podía ver en su entorno que la bajada era una realidad, ya nadie hubiera creído al Gobierno. Como muy bien dice el forero Zozazu el 11 de agosto de 2009 en www.elconfidencial.com: “Lo malo es que se ha elegido el peor camino: tratan de evitar las bajadas cueste lo que cueste. Al final será una completa ruina. Aquí no va a quedar el apuntador. Yo creía que llegaríamos a descuentos del 33% desde que empezó la crisis justo hace ahora dos años. (…) Y no se nota movimiento. Supongo que al final llegaremos a ese 50% que muchos anunciaban y que yo era tan reacio a creer. Lo malo es que conforme están las cosas dudo mucho que aún con un 50% de rebajas haya
alguien que se atreva a comprar. Mucho me temo que haya una caída brutal e instantánea de los precios y todos, absolutamente todos los implicados [vendedores, bancos, cajas, compradores potenciales y compradores impotentes, especuladores, etc] queden en la ruina. Si los descuentos se hubieran hecho en pocos meses, igual ya habríamos tocado fondo y empezaríamos a levantarnos.”
Algo muy similar que Zozazu en El Confidencial, pero de forma mucho más sutil, nos dice Julio Rodríguez, gerente de la Universidad de Alcalá y expresidente del Banco Hipotecario de España[416]: ”Sin entrar a analizar el alcance de la sobrevaloración media de los pisos de venta en España en 2008, el proceso de ajuste se acortaría en el tiempo y la actividad constructora tardaría menos en alcanzar niveles normales de tener lugar un descenso significativo de los precios. De lo contrario, el ajuste se prolongará más tiempo, con mayores consecuencias sobre la inversión en vivienda y sobre el crecimiento de la economía”.
”Las Administraciones Públicas no deben favorecer que se construyan viviendas en volúmenes superiores a lo que el mercado es capaz de absorber”.
8.2. CRONOLOGÍA DEL ENGAÑO
Voy a ir demostrándote, cómo a lo largo de los últimos, años tanto el Gobierno imperante como los bancos/cajas y los constructores, han ocultado al conjunto de la población la existencia, formación y explosión de la burburja inmobiliaria que existe aún en España[417].
A veces diremos lo que quiere decir quien nos habla, pero que no puede decirnos; A la vez comentaremos cada una de
las noticias e intentaremos dar una explicación de por qué los distintos actores dicen lo que dicen ante las noticias que sobre el sector van surgiendo; En otras ocasiones añadiremos un comentario sacado de un foro de Internet y que vendrá muy bien al caso.
Vamos a ir año a año, sabiendo que son varios los elementos que describen a cada uno de ellos y que podemos resumir de la forma siguiente
2003 el PP en el poder La burbuja, que comenzó a formarse en el
año 1998, es reconocida como problema social; Son los años del PP y el PSOE ataca al Gobierno por este motivo. Como veremos el PSOE pasará muy pronto a la política de la falacia.
2004-2006 Comienza la etapa socialista; La burbuja llega a su techo. Es la época del “sálvese quien pueda” y venta a los últimos infelices.
2007 La falsa teoría del aterrizaje suave del mercado inmobiliario y las
primeras señales de que el Gobierno se ha propuesto ocultar lo que sucede. La famosa entrevista de Carme Chacón, Ministra de Vivienda con la BBC; La falacia de que la subida de los precios de los pisos se asemejará a la subida de la inflación y de que seguirá siendo así a futuro; Los precios de los pisos están bajando, pero aún así el sistema mantendrá que “nunca bajan”.
2008 Si los precios ya han bajado, ya lo han hecho lo suficiente y es el momento de comprar; Ayudas al sector a través de los
impuestos de todo el mundo con fin de que puedan seguir manteniendo los precios de venta de 2005-2006.
2009 Ayudas al sector (eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda): un tiro que al final saldrá por la culata; El Banco Central Europeo financia a los bancos y cajas españolas, permitiendo de esta forma que mantengan en su balance los pisos sin tener la necesidad de venderlos a su precio de mercado. Es una forma artificial para que los bancos/cajas no tengan que aflorar pérdidas; El Banco de España da carta blanca
a los bancos y cajas con el fin de endulzar su verdadera situación patrimonial.
2010 El Gobierno sigue induciendo a error a la población; El Banco de España presiona a los bancos y cajas con el fin de que saquen sus pisos al mercado.
8.2.1. AÑO 2003 8.2.1.1. GOBIERNO, SOBRE TODO EL PP
Rodrigo Rato, Vicepresidente Segundo y Ministro de Economía, el 13/03/2003, “rechazó de forma contundente la existencia de una ‘burbuja inmobiliaria’, alegando que la subida que vienen experimentando los precios es similar a la registrada en otros ciclos económicos alcistas.”[418]
LQP (lo que piensa realmente): “Aquí sobre todo no perdáis la tranquilidad: aunque los precios hayan subido una salvajada y mi gobierno no haya querido poner fin a esta burrada, esta es la misma situación que en otros ciclos.”; LTD (lo que te quiere decir): “¿La burbuja? Esa no existe, así que no te preocupes. Eso sí: trabaja como un bestia los próximos 50 años para pagar a los constructores sus beneficios”;
Comentario: Lo que Rodrigo no quiere contarnos (el sí que lo sabe) es que, como dice José García Montalvo, Catedrático de la Pompeu Fabra “El inmobiliario no es un sector de aterrizajes suaves”[419]
Francisco Álvarez-Cascos, Fomento, el 15/03/2003:
Ministro
afirmó ayer que “no existe la burbuja inmobiliaria que algunos dicen y que temen que se pinche con una caída fuerte de la vivienda”, hecho que, añadió, no sucederá en los próximos años, “aunque puede haber un pequeño retroceso”[420]
Cristóbal Montoro, Ministro de Hacienda: Niega la burbuja inmobiliaria y prevé una “previsible” estabilización de precios.[421]
de
Luis de Guindos, Secretario de Estado de Economía: Ha negado una vez más la existencia de una burbuja inmobiliaria y se ha mostrado convencido de que los precios de la vivienda se moderarán suavemente sin afectar a crecimiento económico[422]
Rodrigo Rato, vicepresidente del Gobierno, el 20/11/2003: “Los precios suben porque todos los pisos que se construyen se venden”.[423]
8.2.1.2. Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras José Pablo de Méndez, presidente de La Sociedad de Tasación, el 03/01/2003 dice que
“Es previsible que en 2003 se mantenga el clima de confianza que genere una demanda suficiente para absorber a buen ritmo la oferta, si no se producen modificaciones sustanciales en el crecimiento económico” y que “Burbuja inmobiliaria no es una definición correcta, se trata de un período de aumento de precios” y “Añadió que en caso de un hipotético enfriamiento del mercado los precios podrían “estancarse”, pero difícilmente bajar”[424] Comentario: Promotores/constructoras y bancos son los mejores clientes de José Pablo; Comentario: Diciendo que el concepto de burbuja no es correcto, evita hablar de su existencia porque: ¿para qué hablar de un concepto que en sí mismo no es correcto?
Guillermo Chicote, de La Asociación de Constructores y Promotores de España el 08/01/2003, afirma que: “el encarecimiento de la vivienda ha sido solamente de un 9% en 2002”[425] Comentario: La obsesión es dar una sensación de normalidad a subidas espectaculares con el fin de minimizar el rechazo social.
José Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente de Sociedad de Tasación el 28/05/2003 opina que “Para nosotros, no inmobiliaria”.[426]
existe
tal
burbuja
Germán Pérez Barrio, director gerente de ATINSA afirma el 28/05/2003:
“Para empezar, hablar de burbuja tiene un problema: sugiere que el mercado inmobiliario puede tener un comportamiento idéntico al mercado de acciones y eso no es exactamente así”.[427] Comentario: Se trata de sembrar en todo momento la duda intelectual. No se puede hablar de A porque no estamos seguros de B y antes de llegar a conclusiones hemos de conocer bien B aunque B no tenga nada que ver nada con A.
José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA ) el 22/06/2003: “No hay una burbuja inmobiliaria, sino “un ciclo alcista” y “sólo un 30% del alza de precios tiene un componente especulativo, mientras que el 70% restante responde a fundamentos económicos como el empleo y las condiciones de financiación”.[428]
Comentario: se prostituyen las palabras al ser vaciadas de su contenido originario y ser sustituidas por otro. Ya no se habla de burbuja (una palabra que por sí tiene una connotación de especulación y negativa), sino de “ciclo alcista” que suena mucho más positivo.
Juan José Bruguera, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial el 20/09/2003: “La burbuja es un reclamo periodístico y no tiene un contenido real”.[429]
Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores Constructores el 15/10/2003: “pidió medidas para poner freno encarecimiento de los pisos”.[430]
al
LQP: “Ojalá sigan subiendo los precios de
los pisos”.
Apolinar Cuesta, Vicepresidente de la asociación de promotores constructores de España (APCE): “niega que exista inmobiliaria”[431]
una
“burbuja
Los responsables de Sacyr-Vallehermoso, Metrovacesa, Colonial, Sacresa y Necso (todas ellas constructoras/promotoras) el 23/10/2003: “En España no existe burbuja inmobiliaria y no hay ningún indicador económico que permita aventurar que vaya a producirse”. Este fue el diagnóstico que realizaron ayer en Barcelona las principales empresas inmobiliarias españolas. Eso sí, el “espectacular” encarecimiento de las viviendas en los últimos años se moderará en uno o dos ejercicios”. [432] Comentario: “Aventurar” según la Real
Academia es “arriesgar, poner en peligro” o “Decir algo atrevido o de lo que se tiene duda o recelo”. Manipulan el significado de las palabras: ¿para qué tomar riesgos si lo seguro es seguir creyendo que “los pisos nunca bajan”? El que se atreve a aventurar te pone en una situación de peligro: ¡¡no le escuches!! ¡¡Los pisos nunca bajan, eso ya lo sabe todo el mundo!
El consejero delegado de Colonial. Juan José Bruguera el 23/10/2003, defendió que “la burbuja es un concepto que define algo de lo que, tras estallar, no queda nada; mientras que el sector inmobiliario lo conforman “viviendas adquiridas por unas personas que tienen capacidad de endeudamiento” y de pagar los créditos que les han sido concedidos”.[433]
Felipa Jove, vicepresidenta de Grupo Fadesa (una de las mayores constructoras de España)
“Por otro lado, la vicepresidenta de Fadesa afirmó que “no hay burbuja inmobiliaria” en España, algo que ya han señalado diferentes participantes del Barcelona Meeting Point, entre ellos el Ministro de Fomento, Francisco Álvarez-Cascos. Jové estimó que habrá una “moderación de la subida del precio de la vivienda” y aseguró que el rumor sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria “es un tema que no nos preocupa”.[434]
Joaquín Ayuso, Consejero delegado de Ferrovial dice que “Se podría hablar de una burbuja si al pincharse desapareciera, pero en el sector inmobiliario sí hay activos detrás que no van a desaparecer”.[435] Comentario: ciertamente las casas no desaparecen, pero perfectamente pueden desplomarse sus precios.
8.2.1.3. Banca en General Caruana
(gobernador
del
Banco
de
España): “descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria. El precio de la vivienda ha subido más de la cuenta, pero no tanto como para poder hablar de burbuja inmobiliaria, ni mucho menos de riesgo de pinchazo”.[436]
Ricard Fornesa, presidente de La Caixa el 14/07/2003: “¿Burbuja? Los hechos demuestran lo contrario. No sólo hay demanda, sino que los precios aumentan. La demanda excede a la oferta”.
Fernando Gil, el presidente de la Caja Inmaculada, el 23/07/2003 “descartó que exista una burbuja inmobiliaria sino que se ha producido una demanda real en un contexto de tipos bajos. En su opinión, lo normal es que se ajuste el mercado, pero sin alteraciones[437]” Comentario:
“Ajuste
de
Mercado”,
“adaptación de la oferta a la demanda”, “aterrizaje suave”, “ajuste progresivo”... todos eufemismos con el fin de ocultar la realidad de un batacazo que cada vez más se aproxima en el tiempo. El uso de eufemismos, como bien describe Viktor Klemperer en su libro “Die Sprache des Dritten Reiches” (El lenguaje del Tercer Reich) hace que las palabras pierdan su verdadero sentido al eliminar el conflicto moral que significaría descubrir la realidad al oyente. El uso de expresiones perifrásticas, que buscan el objetivo eufemístico, es en sí misma perversa: busca la ocultación torticera de la realidad de las personas que, de buena fe, me escuchan y creen mis palabras.
Gregorio Mayayo, presidente de Asociación Hipotecaria Española, 25/09/2003, afirmó que:
la el
“No estamos ante una burbuja inmobiliaria en España. Así mismo señaló que, si bien la producción es muy alta y los precios de la vivienda también, el endeudamiento que trae consigo es positivo”[438]
Jaime Botín, Presidente Santander, el 22/10/2003:
del
Banco
“Niega que haya burbuja inmobiliaria y afirma que el informe del Banco de España se malinterpretó”.[439]
8.2.2. AÑO 2004
8.2.2.1. Gobierno María Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda, el 23/06/2004: “Son unos irresponsables aquellos que piensan que en España existe una burbuja inmobiliaria augurando un brusco descenso en el precio de la vivienda”.[440]
José Luis Rodríguez Zapatero como líder de la oposición en octubre de 2003: “Ya le advertimos sobre el riesgo de que haya una burbuja, y el Gobierno [entonces del PP] está desoyendo todos los avisos”.[441]
Juan Velarde, Doctor en Económicas, catedrático y consejero del Tribunal de Cuentas el 01/11/2004: “Pregunta: ¿Se esquivará, llamada burbuja inmobiliaria?
entonces,
la
Respuestas: Muchas veces se usan mal los términos o se exagera la realidad” (…) “Para llegar a hablar con propiedad de una burbuja inmobiliaria hay que llegar al límite, como sucedido en Japón hace escasos años, cuando el valor de la superficie del palacio imperial de Tokio pasó a valer tanto como todo el terreno de California. Mientras no se llegue a esto, no hay burbuja”.[442]
8.2.2.2. Constructoras/Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras
Enrique de Aldama, presidente de la patronal Seopan en El Mundo el 02/04/2004: “NUEVA ETAPA/ Solicitan a Zapatero que centre su política de ayudas en las familias que no pueden comprar casa y que no tome medidas que distorsionen al resto del sector. Las constructoras piden al PSOE que no intervenga en el mercado de la vivienda”.[43] María Antonia Trujillo, exMinistra de Vivienda el 06/11/2009: “Pregunta.- ¿Quizá no supo hacer llegar su mensaje y el de su Ministerio? Respuesta.- Lo que pasó es que yo resultaba peligrosa porque se pensó que iba a poner en riesgo la economía española cuando realmente ésta ya estaba en peligro. Con la creación del Ministerio de Vivienda, algunos creyeron que se iba a poner el país patas arriba. Se miraba todo con tanto temor que nadie quiso ver lo que iba a pasar en el futuro. La racionalidad no imperó”.
[444]
Manuel Pastor, el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Gijón (Asprocon), afirmó el 20/06/2004 que: “no hay burbuja inmobiliaria en la ciudad. Se vende bien porque los tipos de interés están bajos y todavía hay ahorro, pero hay menos oferta que en Oviedo”.[445]
Juan Bautistas Soler, constructor, el 22/11/2004,
empresario
“¿Vivimos bajo una burbuja inmobiliaria o un boom de la construcción? Yo diría que ninguna de las dos cosas. Si bien es verdad que la construcción se encuentra en un momento álgido, ésta tiende también a estabilizarse. Pero no se trata de una burbuja, ni tampoco de un boom inmobiliario: simplemente sucede que la demanda está por encima de la oferta; ya que por otro lado, la situación socioeconómica es propicia para el desarrollo de este sector, y también de la inversión en
y
vivienda, porque tenemos tipos de interés bajos, poco desempleo y consumo activo”.[446]
Iñigo Aldaz, Director General de Realia Business “Pregunta: En cuanto a la burbuja inmobiliaria, ¿cree usted que tiene vistas a estallar o es, más bien, un concepto desproporcionado de la situación que se vive en España? Respuesta: Tomando como referencia criterios económicos, no podemos hablar de burbuja inmobiliaria. En la actualidad, nos encontramos ante un mercado que está experimentando un significativo crecimiento debido a las razones estructurales a las que me he referido anteriormente. En consecuencia, se ha producido una mayor accesibilidad a la compra de vivienda, que junto a los factores demográficos, ha originado una fuerte demanda. La tendencia es que el mercado se mantenga sólido, con un número de viviendas construidas al año que se acerque más a criterios de normalidad y asistamos a una desaceleración en el aumento
de los precios”.[447]
Luis Eugena, director de inversiones de Roan (se definen en su página como “Expertos en consultoría inmobiliaria”): “Pregunta: Una pregunta clásica, ¿va a llegar alguna vez la explosión de la temida y famosa burbuja inmobiliaria? Hay gente que cree que la vivienda en España ha subido más que en otros países por culpa de la ambición excesiva de las empresas inmobiliarias. ¿Qué opina al respecto?, ¿cuál ha sido el papel de las empresas en la subida de precios? Respuesta: No creo que sea correcto hablar de burbuja inmobiliaria en nuestro país. Sí es cierto que hemos atravesado un ciclo alcista de fuerte perfil en los últimos 4 ó 5 años. Ello se debe, en parte, al desfase existente en relación con los precios en países de nuestro entorno, lo que ha provocado un ritmo más acelerado en el nuestro. Los precios mantienen un potencial de incremento ya más moderado hasta una estabilización que debe considerarse próxima. Por ello, más que
explosión, yo hablaría de “deshinchamiento” progresivo”.[448]
8.2.2.3. Banca en general Eugenio Domingo Solans, Miembro del comité ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE), el 24/05/2004, “Niega tajantemente que haya ‘burbuja’ en España”.[449]
Alfredo Sáez, Vicepresidente segundo y consejero delegado del Santander Central Hispano (SCH) “Descartó la existencia de una burbuja inmobiliaria y definió la actual suavizamiento de la demanda y la de créditos como un estado de precaución”.
Jaime Caruana, gobernador del Banco de España, el 01/07/2004: “No hay burbuja, sobrevaloración”.[450]
sino
una
cierta
8.2.2.4. Otros Santiago Carbó, Catedrático de Economía de la Universidad de Granada, el 30/06/2004: “No creo que haya una burbuja, pero sí que estamos inmersos en un círculo vicioso del que necesitamos salir. Y esto requiere medidas de fondo que, sin embargo, no empezarán a notarse hasta dentro de un año. Y advierte que los precios no van a bajar, pero al menos sí que se puede conseguir que crezcan muy lentos, en torno a un 1%, 2% o 3%”.[451]
José María Serrano, catedrático y director de la Fundación Economía Aragonesa (Fundear) el 07/07/2004: “descartó que en Aragón exista una burbuja inmobiliaria, si bien reconoció la posibilidad de “desajustes” entre los precios de las viviendas, la oferta y la demanda, circunstancia similar a la del resto del país. Por su parte, el presidente de la CAI, Fernando Gil, señaló que aunque el Banco de España haya aconsejado prudencia a la hora de
endeudarse para comprar una vivienda la “situación no es grave”. Así, señaló que aunque el Banco Central Europeo subiese los tipos un 0,25% este año no se corrían riesgos. Del mismo modo, apuntó la conveniencia de “desdramatizar” las informaciones que defienden que no se llega a fin de mes, “al ser algo que se ha escuchado toda la vida” y ante ello se debe tener en cuenta que las familias han incrementado su “patrimonio real”.[452]
Federico Jiménez Losantos: “¿Cree usted que la burbuja inmobiliaria tiene posibilidad de estallar en menos de 4 años? En España no hay tal burbuja. Lo que hay es bastante agua y no poco jabón. Y poco suelo edificable y mucha corrupción política”.
8.2.3. AÑO 2005 8.2.3.1. Gobierno Pablo Matos, Portavoz de Vivienda PP en el Congreso, el 25/04/2005:
“No creo que los pisos bajen. Lo que sí creemos que se producirá con toda seguridad, si se mantienen los actuales niveles de crecimiento económico y creación de empleo y se construye aproximadamente el mismo número de viviendas, es que los precios suban cada año un par de puntos por encima del IPC. Eso sí es posible”.
El Consejero de Vivienda y Urbanismo de Castilla-La Mancha, Alejandro Gil, 25/09/2005: Aseguró que aunque «hay voces» que hablan de «burbuja inmobiliaria» y que auguran una caída en la construcción y venta de vivienda, en Castilla-La Mancha «no estamos detectando» esa caída «ni la prevemos para el futuro», y destacó los «precios competitivos» de la Comunidad y su situación geográfica «envidiable»[453] El 29/03 de 2009 “el Banco de España decide intervenir Caja Castilla-La Mancha”[454]
8.2.3.2. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación, el 07/02/2005: “En tres o cuatro años el precio de la vivienda crecerá en torno al IPC”.[455]
José Manuel Pedro, director del Departamento Residencial de CB Richard Ellis (una de las mayores asesoras en temas de transacciones inmobiliarias) el 16/05/2005: “En España no se va a producir un desplome en el precio de la vivienda”.[456]
El director del departamento de Estudios de Cohispania (empresa de tasación y valoración), Andrés Toledo, el 03/10/2005: “No cabe hablar de burbuja inmobiliaria, señaló, y subrayó que prevé que este crecimiento se ralentice de forma paulatina en los próximos trimestres, debido a la no tan
favorable evolución de las variables relevantes de la demanda del bien inmueble residencial, aunque de ningún modo, afirmó, “esperamos una caída del precio”.[457]
Javier Sierra, Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria, afirmó que: “El precio de la vivienda sube porque la gente está dispuesta a pagar por ello, ya que “si no tuvieran medios económicos no la comprarían”, y descartó la posibilidad de que exista una burbuja inmobiliaria en el mercado español”. Comentario: ciertamente que la gente está dispuesta a hipotecarse a cualquier precio, pero: ¿serán capaces de seguir pagando los intereses devengados de los préstamos cuando se queden sin trabajo? ¿Qué sucederá a los bancos/cajas cuando el precio de mercado de la garantía de los préstamos esté por debajo del dinero aún debido?;
Comentario: ¿No se da cuenta Javier que los españoles lo que han hecho es actualizar todas sus rentas de los próximos años usando para ello un tipo de interés muy bajo? ¿Qué sucederá cuando los tipos de interés suban?
Jaume Llopis, asesor promotora/constructora Arista
de
la
“Pregunta: “¿Y en caso de que estallara la famosa burbuja inmobiliaria? Si es que existe” Respuesta: “Yo no creo que exista y si existe yo no creo que se vaya a pinchar en los próximos años. Esto no quita para reconocer que los precios están muy elevados. Esto no es como la burbuja tecnológica. Aquí no hablamos de intangibles sino de un bien raíz. Puede haber coyunturas difíciles, pero yo no creo en el crack ni en que se vaya a pinchar la burbuja inmobiliaria”.[458]
Manuel Vilas, Director del observatorio inmobiliario de la fundación Caixa Galicia
“Yo siempre he rechazado la expresión ‘burbuja inmobiliaria’ porque es una expresión que no sirve para la vivienda”.[459]
8.2.3.3. Banca en general Presidente de Sa Nostra (Caja de Ahorros de las Islas Baleares) Pasqual Calbó, el 15/01/2005: “Nosotros no hablamos de burbuja, porque no hay síntomas que hagan pensar en una caída del sector. Los intereses financieros están bajos, la gente ha ajustado la inversión a su capacidad para afrontarla y es un momento de muy baja morosidad... No podemos hablar de burbuja en cuanto a una situación de riesgo. La hipoteca en España es casi un hecho cultural. La gente está dispuesta a hacer un sacrificio para tener una casa en propiedad. Los ciudadanos se arriesgan, pero lo hacen porque tienen confianza”.[460]
José María Bueno Lidón, presidente de la Caja de Ahorros El Monte:
“Aquí hay ladrillos, no burbujas”, bromeó, señalando no obstante que tras unos años de tasas de crecimiento “muy importantes”, posiblemente los aumentos se ralenticen. “Hay cierta desaceleración en el incremento de los precios, pero no creo que se produzca un parón ni un decremento en los precios, sino que lo que más puede suceder es que no crezca al mismo ritmo”.[461]
Ildefonso Ortega, director general de Caja Castilla-La Mancha y presidente de la sociedad de tasación TINSA : “Admitió la ralentización del mercado inmobiliario español aunque lo calificó de «suave aterrizaje» para ajustar al oferta y la demanda”. A juicio del director general de Caja de Ahorros de Castilla-la-Mancha esta situación «no es grave» e incluso calificó la situación de «positiva» porque se trata de «un proceso de adaptación al ciclo para que el mercado se acomode» «ya que hay un acercamiento suave entre la oferta y la demanda»”.[462]
Caja Castilla-La-Mancha fue intervenida por el Banco de España en marzo de 2009. Comentario: ciertamente tiene razón cuando habla de reajuste suave. En el pico de los ciclos el número de transacciones bajan enormemente, pero el de los precios sólo de forma leve. Es cuando el número de transacciones ha bajado durante un período de tiempo, cuando se aproximan las mayores bajadas de los precios. El batacazo no llegó en 2005 cuando él pronuncia sus palabras, sino en 2006, se acelera en 2007 y en 2008-2013 caen en picado.
Jorge Morán, director general de la División de Activos y Seguros del Grupo Santander, el 05/10/2005: “En 20 años puede haber exceso de oferta de vivienda”; “En la actualidad “no hay ninguna burbuja” del mercado inmobiliario, dado que la vivienda “va a seguir teniendo un recorrido muy importante
en España”; “Probablemente se registrará un “exceso de oferta” de vivienda que podría conducir al “deterioro” del mercado inmobiliario.”[463]
8.2.3.4. Otros Josep Oliver, Catedrático, responsable del Estudio Demografía y Vivienda en España y en las Comunidades Autónomas, el 02/03/2005: “En mi opinión, la adecuación de la oferta a la demanda real se producirá sin traumas, como está ocurriendo en el Reino Unido, donde no han bajado los precios, pero se ha reducido el ritmo de crecimiento”.[464]
Enrique Lacalle, presidente del Salón Inmobiliario de Barcelona, el 21 de octubre de 2005: “No hay burbuja. Llevo años diciéndolo. Hay confianza y satisfacción generalizadas. No conozco a nadie que no esté satisfecho de
haber invertido en inmobiliaria, y en cambio sé de muchos que se arrepienten de no haber adquirido un producto que ahora está mucho más caro”.
8.2.4. AÑO 2006
8.2.4.1. Gobierno María Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda el 12/02/2006: “Pregunta: - ¿Cuál es su objetivo? Respuesta: - Que se vaya produciendo un aterrizaje suave de los precios y que podamos conseguir la estabilidad del sector para que la economía española no caiga en una crisis como la que padecimos en los años 90 o la que sufren ahora otros países”.[465]
María Antonia Trujillo, el 27/11/2006: “P. Los precios de vivienda se han empezado a moderar tras años de boom inmobiliario. ¿Teme que puedan caer los precios, como en EE UU?
R. Uno de nuestros objetivos de la legislatura es trabajar por una desaceleración gradual de los precios de vivienda libre, por un aterrizaje suave, para garantizar la estabilidad económica. P. Si tuviese que comprarse un piso ¿lo compraría ahora o esperaría un poco? R. El otro día me decía un chico por la calle: Ministra, viendo como está el mercado yo voy a esperar para comprar. Está claro que cada vez hay más carteles de ‘se vende’, se tarda más en vender un piso, cada vez los propietarios ofrecen el piso a un precio más bajo, cada vez hay más alquiler, el precio de vivienda libre se está desacelerando... P. ¿Y usted qué le dijo? R. Que es una opción adecuada, si considera él que es lo mejor. P. ¿Qué aconsejaría a las familias que ya han hipotecado su casa para hacer frente a la subida de los tipos de interés? R. No soy quién para decirle a las familias qué tienen que hacer. En un mercado libre, lo importante es que haya información y
transparencia. La nueva ley hipotecaria, que tiene prevista su entrada en vigor en 2007, obligará a que exista más información y más transparencia para que las familias conozcan hasta dónde pueden llegar de acuerdo con su economía”.[466]
8.2.4.2. Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/ Tasadoras Luis Portillo, presidente de Inmocaral el 29 de junio de 2006: “No va a haber una caída del negocio, sino una moderación. Nunca he sido especulativo y estoy con socios que buscan un proyecto, no sólo dinero”.
Carolina San Miguel, Directora comercial del Grupo Inmobiliario San Miguel, el 01/07/2006: “¿Es correcto hablar de burbuja para referirse a la situación actual? El término burbuja está totalmente equivocado, al menos en la provincia de Castellón. La oferta actual ha surgido para
satisfacer la demanda que hay, no como resultado de la especulación. No creo que haya una burbuja inmobiliaria en Castellón”.[467]
Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) el 21/07/2006: “La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) también reaccionó a los augurios de BBVA y descartó de modo tajante cualquier problema en el mercado. «Estamos preocupados, pero no alarmados», aseguró su presidente, Guillermo Chicote. El responsable de la patronal reconoció, sin embargo, que «los compradores se lo piensan ahora más», pero aclaró que «la oferta y la demanda se ajustan y están equilibradas». Su previsión para los precios del mercado libre en el 2006 es que «no vayan más allá de los dos dígitos», dijo. Atribuyó el repunte de los visados, que sirvieron de argumento a la entidad financiera, al ‘efecto Código Técnico de Edificación’. Explicó que los promotores se han lanzado a solicitar visados antes de que la nueva norma
sobre calidades y condiciones de construcción entre en vigor el próximo mes de septiembre”. [468]
José Costas, Bullrich:
director
de
Inmobiliarias
“Yo no hablaría de burbuja sino de un sinceramiento donde nadie paga más de lo que el negocio da”.[469]
Enrique Gutiérrez Director General Consejero delegado del grupo Arista:
y
“En cuanto a la llamada burbuja inmobiliaria no creo que exista. Existe exceso de oferta en determinadas zonas y exceso de revalorizaciones en otras”.[470]
Michael Strong, presidente EMEA Richard Ellis, el 07/11/2006:
de CB
“Ante la gran cuestión de si nos encontramos ante una burbuja inmobiliaria, Strong se mostró rotundo: no estamos ante una burbuja que vaya a estallar, el mercado goza de buena
salud a largo plazo”.[471]
José Manuel Galindo, Secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), el 24/11/2006: “La pregunta que cabría hacerse es ¿cuándo ha habido ‘burbuja?’ Preguntar si ya no la hay es porque se presupone que la ha habido. Desde Asprima creemos que en ningún momento ha habido ‘burbuja’ ni, por tanto, habrá pinchazos. (…) La capacidad de compra del cliente ha respondido en todo momento a la producción, lo que nos hace pensar que en ningún momento ha habido ‘burbuja inmobiliaria’, sino más bien un ciclo creciente motivado por el buen momento fiscal, económico-financiero y demográfico. Por tanto, la actitud del ciudadano va a seguir siendo activa ante la compra de una vivienda y mientras haya respuesta suficiente a la oferta del mercado -siempre y cuando no sea por motivos inversores-, no podrá hablarse de que exista ‘burbuja inmobiliaria’.”[472]
8.2.4.3. BANCA EN GENERAL
Patricia Botín, Presidenta de Banesto, el 28/02/2006: “Descartó que exista una “burbuja inmobiliaria” en España, y aunque sus previsiones son de una “desaceleración gradual” del precio de la vivienda, indicó que el mercado inmobiliario mantendrá todavía un importante dinamismo apoyado por los bajos tipos de interés y la buena evolución de empleo”.[473] A partir de mediados de 2006 los precios de los pisos en el Mercado de segunda mano comienzan a bajar en España.
Alejandro García Balcones, Director de Halifax España (un banco inglés), el 01/06/2006: “Negó hoy que se pueda romper la burbuja inmobiliaria en el mercado español por el ritmo de subida de los precios de la vivienda y los
tipos de interés en los créditos hipotecarios, aunque aseguró que se producirá a corto plazo “un aterrizaje suave” en la escalada de precios”.[474] Halifax fue adquirida por Lloyd’s en octubre de 2008 porque de facto había quebrado
Jordi Gual, director del Servicio de Estudios de La Caixa: “Prevé un “aterrizaje suave” de los precios de los inmuebles durante este año y los dos siguientes. “En los próximos años incluso pueden darse aumentos inferiores al IPC, con lo que el precio real estará bajando, tal y como ya pasó en el período comprendido entre 1993 y 1996”, “no esperamos un descenso brusco de los precios, sino una suave desaceleración de la demanda”.
Robert Leporace i Roig, Director Terrotorial de La Caixa en las islas Baleares:
“-Seguramente, los créditos hipotecarios constituyen el producto más destacado por lo que se refiere a este tipo de clientela. ¿Le preocupa esa posible “burbuja” inmobiliaria, comoselahallamado? -No veo una burbuja. Estamos a punto de llegar a una estabilización. Creo que eso será positivo. Estamos concediendo préstamos hipotecarios a cuarenta años, alargar los plazos facilita que las cuotas sean asumidas por los jóvenes. No creo que la subida del tipo de interés, que puede subir algo, ocasiones graves problemas para el pago de las cuotas, en cambio sí habría problemas si el paro aumentase.”[475]
8.2.4.3. Otros Juan
López
Cohard,
economista,
03/03/2006: “la llamada ‘burbuja inmobiliaria’ no existe. Es un invento. «Sencillamente –dijo– se trata de una inflación en el precio de la vivienda”.[476]
el
Juan Latorre máximo responsable de KPMG (una auditoría de cuentas), expone un informe patrocinado, por tercer año consecutivo, por la Caja de Ahorros del Mediterráneo el 19/05/2006: “La promoción inmobiliaria no sufrirá a corto plazo “ni burbuja económica” ni recalentamiento “si las compañías se dejan dinero dentro es porque es prueba palpable de que no existe síntoma alguno de la famosa burbuja inmobiliaria, si bien se ha reducido ya la línea de ventas del sector”. A su juicio, no habrá desaceleración en la costa blanca, ni en el litoral, ni en el interior”.[477]
Gregorio Izquierdo, Director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos, el 24/11/2006: “Ya llevamos más de cinco años en los que algunos empezaron a equivocarse y hablar de ‘burbuja inmobiliaria’ y de ajuste de precios a la baja. Lo cierto es que nuestro mercado inmobiliario está disfrutando de un prolongado
ciclo expansivo, que tiene su reflejo tanto en el dinamismo de la actividad como en las subidas de los precios, para ajustar un mercado guiado fundamentalmente por la fortaleza de la demanda. Las subidas del Euríbor de este último año han contribuido a enfriar el mercado y ante todo han contraído las expectativas acerca de la evolución futura de los precios, tal y como parece indicar el inicio de la desaceleración gradual de los precios y el aumento en los tiempos medios de venta. No obstante, la coyuntura inmobiliaria para 2007 seguirá siendo expansiva, ya que lo peor de las subidas de tipos ya se ha pasado y éstos siguen en términos reales muy bajos, a lo que se añade la continuidad del empleo, con lo que la bonanza seguirá, aunque con menor fuelle que en el pasado”.[478] Comentario: Las burbujas no se forman de la noche a la mañana sino que tienen un período de incubación hasta que al final estallan. Ya en 2001 se veían signos claros de formación de un burbuja;
Comentario: En octubre de 2007 en la Revista Consumer Gregorio Izquierdo volverá a negar la existencia de la burbuja
Ángel Laborda, Director del Gabinete de Coyuntura y Estadística de Funcas (la Fundación para Estudios Económicos de las Cajas de Ahorro), el 24/11/2006: “Para que los precios flexionaran bruscamente a la baja tendría que producirse una acumulación generalizada de viviendas nuevas terminadas sin vender que, ante la presión de la financiación crediticia de los promotores, provocaría una crisis de oferta. Ese escenario es improbable en la mayor parte de nuestros mercados”.[479]
Ángel Gurría secretario general de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, el 27/11/2006: “Lo que estamos viendo es una desaceleración de la velocidad del aumento del valor de la vivienda. No es que se vaya a producir una
caída en términos propiedades”.[480]
nominales
de
las
8.2.5. AÑO 2007
8.2.5.1. Gobierno María Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda el 19/04/07: “Continúa el progresivo acercamiento del precio de vivienda y del IPC”.[481]
María Antonia Trujillo, el 25/04/07: “La Ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, aseguró ayer que los datos estadísticos del último trimestre revelan que se está consiguiendo un ‘aterrizaje suave’ del precio de vivienda libre, que crece a un 7% frente al 19% de incremento que experimentaba en 2004”.[482]
Pedro Solbes, Ministro de Economía, el 25
de abril de 2007: “Yo no veo afectado para nada el sector de la construcción. Específicamente, sigue funcionando igual, con una ligera desaceleración que permite ajustarse a una realidad que lógicamente va a exigir una demanda ligeramente inferior”.[483]
Carme Chacón, Ministra de Vivienda en junio de 2007 a la BBC ante preguntas concretas sobre la situación del mercado inmobiliario español que no quería contestar en junio de 2007: “Vamos a terminar ahora mismo si no le importa”.[484]
David Taguas, director de la Oficina Económica de La Moncloa, el 01/07/2007:
El
“Niega una crisis financieras”.[485]
por
las
turbulencias
Vicepresidente
del
Gobierno,
Pedro
Solbes, En declaraciones a Europa Press, el 31/07/2007: “Considera que el sector de la construcción continuará adelante y que no hay motivos para temer un pinchazo brusco de la llamada burbuja inmobiliaria, a pesar de que el Euríbor continúa subiendo”.[486] Comentario de forero de El Confidencial NUNCA BaJAN 17/10/2007. “Pues yo estoy encantado con Antena 3; acaba de confirmar que he ganado otra vez más de un 5% y ahora soy más millonario. Todavía le saco más al año que la renta fija y que la mayoría de rentabilidades por dividendo. No entiendo cómo los demás no hacéis lo mismo en lugar de protestar tanto. ¿No veis que es un chollo que tenemos en España? Uno compra, con dinero de otro (¡hasta el Presidente ha pedido que no se nos niegue el dinero!) y luego a vivir, cada vez más millonario y como dice Solbes sin preocuparnos de la evolución de los salarios gracias a las “rentas que los españoles generamos de otros activos.
La consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid, Ana Isabel Mariño, el 06/09/2007: “Anunció que la Comunidad de Madrid ‘tomará medidas’ para paliar las consecuencias de una posible crisis hipotecaria que, según dijo, podría afectar a la calidad de vida de las familias. Preguntada por si el Ejecutivo regional teme que se produzca un crack en la economía madrileña a causa de la subida de las hipotecas, Mariño explicó que en la región ‘hay actualmente un millón de hipotecas vivas que se han encarecido unos 200 euros al mes o 2.400 euros al año’, motivo por el que el Ejecutivo autonómico ‘está muy preocupado’. La consejera, que no quiso dar más detalles de los procedimientos que utilizará el Gobierno regional para paliar los efectos de la subida de las hipotecas, acusó a la Ministra Carme Chacón de hacer declaraciones ‘frívolas’ al afirmar que ‘son pocos quienes tendrán que apretarse más de la cuenta el cinturón’ tras el encarecimiento del Euríbor (principal referencia de los préstamos hipotecarios)”.[487]
José Luis Rodríguez Zapatero, el 06/09/2007 en El País: “La solvencia de las familias españolas y de las empresas permite que la moderación del sector inmobiliario se esté produciendo de forma suave y, por tanto, garantizando la situación financiera de nuestra economía. La economía española “está preparada para hacer frente a coyunturas como las vividas en las últimas semanas con las turbulencias en el sector financiero” y también preparada para “desafíos” hipotecarios”.[488]
Carme Chacón, Ministra de Vivienda, el 24 de octubre de 2007 “Nuestro sector inmobiliario es de los mejores del mundo. Vivimos un aterrizaje o ajuste suave”. Comentario de forero en el El Confidencial guille 25/10/2007: “Un buen observador saca más conclusiones de lo que se oculta que de lo que se dice”.
Hay que reconocer que “estos nuevos ricos” de la construcción, especuladores algunos, puros y duros, han “creado” algo más que un grupo de presión en España; están llevando sus “ideas” a más de un sector de la economía, enfrente se han encontrado a “una tropa” poco disciplinada con pocos proyectos a largo plazo y un comportamiento del “día a día como “se pueda” y “como sea”. El “gobierno” lo que tiene que hacer tan “sólo” es crear las condiciones para que los empresarios, sean del sector que sean, creen riqueza y que esta favorezca a la mayor parte de los habitantes de esta nación (perdón) y no aprovecharse de esta necesidad, la vivienda, para que desde los ayuntamientos, las autonomías y terminando por el propio gobierno se “forren”; ha corrido mucho dinero y han hecho de la vivienda un lucrativo negocio, la corrupción ha campado a sus anchas y ahora todos temen “perder”
estos ingresos; el colmo es la súplica a los “bancos” que echen más “madera”.Si pretendemos seguir entre los países más eficientes ( ya descendemos un puesto),no se puede basar el desarrollo en más inmigración, versus más construcción” Comentario forero El Confidencial NUNCA BAJaN 01/10/2007. “Por fin se pincha la burbuja que arrastramos de la Era PP. Ahora los políticos tienen que hacer que el aterrizaje sea suave, para que no afecte a los ciudadanos. Una combinación de políticas activas de este gobierno en materia de vivienda y en materias sociales con la bajada del tipo de interés y la modificación de las leyes han hecho posible lo que parecía difícil. ¿¿Dónde quedan ahora los gurús inmobiliarios que nos contaban que la vivienda nunca bajaba?? A ver si se reajusta y los españoles tenemos un acceso más fácil a un bien de primera necesidad.”
Malo de Molina, director general del Servicio de Estudios del Banco de España el 27/11/2007: “La oferta de casas ha empezado a ajustarse y hay “razones para pensar” que el dinamismo de la demanda seguirá siendo “potente”. Un “mensaje de tranquilidad”, porque “la propia demografía permite prever una demanda de vivienda” aún fuerte ha empezado a dar este año “señales de una suave tendencia a la desaceleración”.[489] Comentario de forero de Internet NUNCA BaJAN 10/10/2007 (15:31). No es necesario ya tanto alarmismo; lo que ha ocurrido ha sido la materialización del “ajuste gradual” a través de una “reconducción pautada” que ha permitido el aterrizaje suave que YA se ha producido. Por tanto, “lo peor ha pasado ya” y puede decirse que los pisitos han cumplido como activo inversor de primer orden, con revalorización segura y permanente. Además el Euríbor “ya ha
tocado techo” y en la próxima legislatura el Gobierno implementará un plan para que la vivienda sea asequible para el que compra y muy cara y un gran activo (“que permite disponer de rentas adicionales al salario”) para el que ya la tiene. No se rían de esta argumentación que la he formado con axiomas de insignes economistas (Carmen Tomás, Solbes, EL PAÍS, Álvarez Cascos, Carmen “Karma” Chacón, etc.).
8.2.5.2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras Santiago Baena, el 03/01/2007: Rechaza que exista inmobiliaria.[490]
una
burbuja
Juan Ramón Liébana, secretario de la asociación de la Construcción de la Federación de Empresarios de La Rioja: A corto y medio plazo nuestras perspectivas
son buenas. No somos agoreras ni creemos que se pueda hablar de burbuja inmobiliaria.[491]
Salvador Vila, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia: No podemos decir, en ningún caso, que la llamada burbuja inmobiliaria ha explotado, ni tan siquiera hay que utilizar las palabras crisis o aterrizaje suave. Vivimos un período de normalización. Ni los visionarios más catastrofistas pueden hacernos creer que la actividad urbanística está agotada.[492]
Gregorio Izquierdo, director de estudios del Instituto de Estudios Económicos y Javier Martínez, gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria: Gregorio Izquierdo: “No creo que se pueda hablar realmente de burbuja inmobiliaria. Lo que ha sucedido es que ha habido en los últimos tiempos una fuerte subida de los
precios por una alta demanda, pero en estos momentos el mercado se está normalizando. La razón es que, desde la primavera pasada, la subida de tipos de interés ha empezado a frenar las decisiones de compra. Por eso hoy se tarda bastante más en vender un piso, lo que ha hecho que se desaceleren los precios y que si uno se encuentra con alguien que tenga mucha urgencia en vender puede, ocasionalmente, negociar un descuento.” Javier Martínez: “No existe tal burbuja. Ese término se utiliza cuando se da una situación en la que se asiste a una bajada de precios tan grande que el propietario vende más barato de lo que compró. Lo que sí se está produciendo es una desaceleración en la subida de los precios de la vivienda.” Javier Martínez: “Siempre es buen momento para comprar si se tiene capacidad para ello porque la vivienda es uno de los sectores más seguros y rentables. En cuanto a la venta, es probable que ahora se tarde más tiempo en vender que en años anteriores y también que el vendedor tenga que ser más flexible, pero seguirá obteniendo beneficios”[493]
Julio Fernando Noval, presidente del grupo Mall, el 28/01/2007: “No existe burbuja, pero está claro que hay una detracción, se vende menos, pero no hay burbuja”.[494]
Enrique Bañuelos, presidente de Astroc el 8 de abril de 2007: “Ha habido una expansión tremenda, pero como resultado de una petición de los mercados internacionales y los residentes europeos. Ha servido para que haya crecimientos económicos muy importantes y de generación de riqueza”.
Ignacio Iturzaeta de Itesa, Iñaki Arrieta de Arrieta y Javier Ganuza de Ondarreta de Servicios en el Diario Vasco de Guipúzcoa, el 21/04/2007: “Los precios de los pisos, advierten, seguirán subiendo, pero no de la forma «escandalosa» en que lo han venido haciendo hasta hace
poco. Y hay quienes se atreven a aventurar que dichas subidas se situarán en el entorno de un 4% o, incluso, más o menos como la inflación.”[495]
Luis de Rivero, presidente Vallerhermoso, el 25/04/2007:
de
Sacyr-
“Más aún, no creo que haya una burbuja inmobiliaria en España”.[496] Comentario: Sacyr Vallerhermoso es una de las inmobiliarias en el sector residencial más importantes de España.
Enrique Bañuelos, El presidente de Astroc Mediterráneo en Norte de Castilla, el 25/04/2007: “Descartó ser responsable del hundimiento vivido por el ‘ladrillo’ y negó la existencia de la ‘burbuja inmobiliaria”.
Foro ‘Situación real del sector inmobiliario’, (Máster en Dirección de Empresas
MDI
Constructoras e Inmobiliarias), el 18/05/2007: Rodríguez-Avial delegado de Testa Inmuebles (Grupo Sacyr-Vallehermoso), insistió en que «la vivienda media no ha bajado nunca, ni en los peores momentos». Pedro Javier Rodera, director general adjunto de promociones de Realia Business afirmo que «No me gusta recordar las crisis de los 80 y 90 porque no estamos en crisis, sino en una etapa de reajuste y vuelta a la normalidad» José Luis Marcos Muñoz, consejero delegado de Roan Asesoramiento Inmobiliario, ironizó sobre la supuesta burbuja inmobiliaria y auguró que las «modernas ‘casandras’» que profetizan el desplome del mercado no verán cumplidos sus designios.” El consejero delegado de Roan puso como ejemplo que el número de inversores no baja. «Hay burbuja cuando un colectivo compra algo que no le hace falta por más de lo que vale con ánimo de ganar dinero. Existe en Miami, aquí no», aseguró. Muñoz culpó del descenso de las ventas en la costa a la mala imagen internacional que España ha dado, bien por un alarmismo innecesario de la prensa -en parte,
extranjera-, bien por los elevados precios que algunos empresarios todavía mantienen. «Para que nos compren ya no vale con poner un anuncio en prensa o una valla publicitaria: hay que salir a vender con nuevas técnicas de marketing», apostilló. Julio Gil Iglesias, gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), se lamentó de que se ataque a los promotores y se utilice el urbanismo «como arma electoral». Explicó el fuerte incremento del número de viviendas visadas el año pasado como consecuencia de la entrada en vigor del CTE (Código Técnico de Edificación). Gil insistió en la normalidad de la situación actual del mercado, «que se encuentra por encima de una media histórica en la que ha habido altos y bajos»[497]
Iñaki Egurrola, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya, el 17/06/2007: “¿La causa? Su carestía, responde. Después de una etapa en la que los precios se doblaban en cinco o seis años, lo que convirtió el sector
inmobiliario en una alternativa de inversión con más rentabilidad y menos riesgo que otros mercados como la Bolsa, «se están empezando a estabilizar», explica. Ya apenas dan más de sí. «Caminamos hacia un ajuste, hacia una contención, pero no creo que bajen. No es posible que lo hagan, defienden los promotores.» “Egurrola descarta un estallido de la ‘burbuja’ inmobiliaria, un hundimiento de las ventas de tal dimensión que desplome los precios de los pisos y los sitúe en el mercado por debajo del importe de las hipotecas que pesan sobre ellos.”«Quizás se percibe ahora una mayor facilidad para limar el último ‘pico’ y cerrar una transacción, pero sin grandes alegrías»”.[498]
Manu A. Galíndez, presidente de ASCOBI (Asociación de Contructores y Promotores de Bizkaia) el 17/06/2007: “Entonces, ¿en Euskadi, no se puede hablar de una burbuja inmobiliaria? -Desde luego, aquí no existe ‘burbuja’. No se
si existirá en algún lugar de España, pero aquí no. Todo lo contrario. En Vizcaya y en todo el País Vasco hay más demanda que oferta. Tal vez a nivel estatal se produzca un enfriamiento del sector, que estaba creciendo a tasas muy importantes. Pero en Euskadi no porque apenas se construyen viviendas”.[499]
Miguel Rus, Asociación Empresarial Sevillana de Constructores y Promotores de Obras (GAESCO) 29/06/2007 en créditoVivienda.com: “El sector de la construcción no sufre ninguna “crisis o estallido de la burbuja inmobiliaria”.[500]
José Luis Marcos, consejero delegado de Roan, de una asesoría inmobiliaria, el 11/07/2007 en Idealista: “Dificulta la bajada de precios de vivienda anunciada por el estado”. Marcos fue incluso más lejos y aseguró que el precio de la
vivienda seguirá experimentando un crecimiento interanual que rondará entre el 3% y el 5%, con lo que “no existe la tan cacareada burbuja inmobiliaria.[501]
Guillermo Chicote, Confidencial:
el 08/08/2007 en El
“El comprador no debe tener miedo, el precio de la vivienda no va a bajar, de hecho hemos de recordar que incluso en situaciones de grave crisis económica como la de principios de los noventa, cuando el crecimiento demográfico era prácticamente nulo, cuando se destruía empleo, la tasa de paro superó el 20%, y cuando los tipos de interés estaban por encima de los dos dígitos, los precios no bajaron”.[502] Comentario: Ambos postulados son falsos: los precios de los pisos llevan bajando desde mediados de 2006 y también lo hicieron a inicios de los 90; LTD: “Ahora que ha estallado la última
fase de la crisis financiera a ver si somos capaces de inducir a error a los últimos desgraciados y les encasquetamos los últimos pisos que nos quedan antes de que esto se ponga muy feo”
Antonio Vega, presidente del Colegio de Agentes de La Propiedad de Asturias el 12/08/2007 “«El precio medio de la vivienda en Gijón es caro, pero va a seguir subiendo» «Es cierto que hay una desaceleración en el sector, por el miedo del mercado y la subida de los intereses. A partir de ahora habrá un crecimiento mucho más sostenido» -Tengo que comprar un piso. ¿Es un buen momento o espero todavía un poco más? -Cuanto antes lo compres, será mejor. Las hipotecas van a seguir subiendo. En este momento no es que el mercado esté parado, pero sí en retroceso en comparación con la evolución que venía siendo normal hasta ahora. Pero, de verdad, yo no veo ese desplome de la burbuja inmobiliaria del que se
habla. Lo que ocurre es que en la última década se refugió mucho dinero en la construcción, un dinero que ahora se está yendo a otros sectores. Por eso se ralentiza la evolución del mercado”.[503] Eduardo Monet el 13/01/2010: “los particulares tienen que rebajar sus casas entre un 30% y un 40% si quieren vender.[504] G14 (Colonial, Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, Fadesa, Nozar, Reyal Urbis, Rayet, Restaura y Realia, Martinsa) –el grupo de presión del sector de la construcción– el 06/09/2007 “Para explicar las excelencias del sector e incrementar la confianza en el mercado inmobiliario español, tanto de los particulares como de los grandes fondos internacionales”; “son responsables de la generación de riqueza y estabilidad al conjunto de la economía española”;
“calidad de sus promociones, la profesionalidad de sus equipos y la absoluta transparencia en su gestión”. También presumen de contar con “músculo financiero”, “vocación empresarial, y de ser “grandes generadoras de empleo”, “un club de grandes inmobiliarias con intereses comunes”.[505] LTD: “Tras lo que ha ocurrido durante el verano en los mercados financieros, el descalabro del mercado inmobiliario se está acelerando. Cuanto más tarde sean conscientes los ciudadanos de lo que realmente sucede mejor, porque a mayores precios podremos vender las viviendas”
José Luis Miguel, Presidente de la feria inmobiliaria Urbe Desarrollo: “Respuesta: Los precios caerán un 5% en seis meses y luego se mantendrán durante 10 años. De repente pasa, se juntan dos o tres cositas de empresas [en alusión a Astroc y Llanera] y automáticamente todo el mundo
entra en una fase de depresión; los primeros los compradores. Todo esto hay que ponerlo en contexto porque si no podemos llegar al absurdo y cometer errores estratégicos. Como mucho, un 5% y durante seis meses. Luego se quedarán ahí durante 10 años, con ligeras subidas o bajadas. La gente cree que los precios van a bajar un 30% y eso es falso. Ya no hay razones estructurales que hagan subir el precio como pasó en 1994. Este año llevamos ya una reducción del 23% en la producción de pisos y el año que viene otro tanto. Pregunta: ¿Será el alquiler la salida a la crisis de oferta? Respuesta: Mientras no cambie la ley de arrendamientos urbanos, no. Hace prácticamente inviable el alquiler porque te limita mucho las garantías que puedes pedirle al inquilino. Es necesario flexibilizar el mercado de los alquileres”. Comentario: Sus comentarios sobre el alquiler son muy interesantes y ciertos, ya los abordamos en los capítulos anteriores;
Fernando Martín, presidente de FadesaMartinsa y del G-14 el 24/10/2007, en el Foro Sector Inmobiliario en España cuando “Asegura que el precio de la vivienda nueva no va a bajar y que los tipos de interés no van a subir, en contra de los mensajes que desde distintos sectores actualmente se lanzan a la sociedad. Defendió la profesionalidad y excelencia del sector, “pilar de la economía” y que se encarga de suministrar algo tan “transcendente”, bien fundamental y un derecho constitucional como es la vivienda”.[506] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 23/01/2008. “Pero vamos a ver, si es mucho más sencillo: la vivienda en España nunca baja. Como mucho, subirá “algo menos”. Y eso es lo que se ha decidido. Aunque en mi opinión muy rácanamente. ¡Ya podían haberla “subido” por lo menos un 10% como hacía el PP!
Efectivamente, ya se sabía que “el Gobierno no lo permitirá”. Además en la próxima legislatura conseguirán a la vez facilitar el acceso a la vivienda y que ésta sea a la vez depositaria del ahorro de las familias. El pisito español tiene estas cosas: es barato y caro a la vez y además “nunca baja”. De todos modos noto cierto relajo en el Gobierno en la promoción de los nuevos PAUs[507] como lugar de retiro preferente para los solventes jubilados de la Europa del este y millonarios rusos (que para eso están diseñados tomando como modelo la arquitectura de Berlín años 60).
A pesar de lo que nos dijo Fernando Martín, presidente de Fadesa-Martinsa, y presidente del Grupo 14 Inmobiliarias por la Excelencia, en octubre de 2007, en diciembre del mismo año nos enteramos de que “En Martinsa no salen los números. El 70% de las deudas comunicadas al juzgado no casan con la contabilidad. Las nuevas tasaciones reducen en más de 3.000 millones la valoración de activos.[508] El G-14 inmobiliario prevé una subida
“vertiginosa” de precios en España hasta 2009 si no se urbaniza más suelo”.[509] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 24/10/2007. “Menos mal que por fin alguien pone un poco de sentido común en todo esto; yo la verdad me quedo mucho más tranquilo oyendo esto dado que me parece una fuente de absoluta confianza. Además, incide en algo que vengo diciendo mucho tiempo: ahora es buen momento para comprar y cuanto más caro mejor (al ser la revalorización proporcional a la inversión es mejor “meter” cuanto más dinero mejor). Ya puestos a buscarle algún “pero” a las, por otro lado irrefutables conclusiones de ese grupo de auténticos expertos, habría que decir que las subidas vertiginosas no van a producirse sólo hasta 2009. De ser así no podrían revalorizarse lo suficiente los pisitos comprados en los últimos dos años. En mi autorizada opinión, tras las subidas vertiginosas (hasta un 20% anual)
hasta 2009 se producirá una fase de “subidas constantes afianzadas (alrededor de un 10 a 15% anual) hasta 2032 aproximadamente”.
Marisa Molina, directora general Cohispania (Compañía Hispania Tasaciones y Valoraciones):
de de
“La vivienda no está sobrevalorada”. “No existe burbuja inmobiliaria y nunca ha existido. Así lo hemos venido diciendo en los últimos tres años. No obstante, hay que decir que este proceso de desaceleración es diferente a lo que implicaría una explosión de una supuesta burbuja, ya que, en caso de existir el efecto, sería inmediato y no dilatado y sosegado, como está ocurriendo”.[510]
Enrique Lacalle, Presidente de Barcelona Meeting Point (Feria organizada por el sector de la construcción/promotoras) en noviembre de 2007: “Los promotores inmobiliarios mantendrán los precios y darán facilidades de compra. Yo nunca hablo de crisis, sino de un resfriado.
El sector inmobiliario español ha vivido en los últimos doce años una época única, la mejor de la historia, y los ciclos no son permanentes, hay cambios. Se ha vendido todo, se ha comprado todo, millones de ciudadanos han depositado su confianza en el sector inmobiliario, y lo encuentro normal, porque el inmobiliario a medio y largo plazo siempre da satisfacciones. Pero esta confianza de tanta gente ha provocado una subida de precios. Por otro lado, la banca ha cerrado un poco el grifo y vigila todo el tema crediticio con más cuidado. Además, hemos visto un encarecimiento del tipo de interés. Todo ello ha hecho que cojamos un pequeño resfriado, que creo que será coyuntural. Yo el precio del inmobiliario no lo he visto bajar nunca. Es una pregunta difícil, pero creo sinceramente que es mejor comprar ahora que dentro de dos años porque la vivienda costará más. Hay pocas alternativas al sector inmobiliario. Yo tampoco hablaría de corrupción urbanística. Ha habido, como en todos los países del mundo, temas puntuales que ya han tenido unas actuaciones muy radicales. Pero en
general el sector inmobiliario es muy sano y muy serio. El catastrofismo no es la solución”.[511]
José Manuel Galindo, el 11/12/2007: “No hay que negar la realidad, pero sí acotarla. No se trata de maquillar la realidad, sino de objetivar la información. Y a partir de ahí, si hay una crisis de confianza, hay que hacer que se perciba tal y como es. Hay momentos en que se sube y otros en que se baja, y buena parte de lo que sucede depende de la percepción que se tenga. Cada uno jugamos un papel y lo que pedimos es que se sea un poco más crítico a la hora de informar de un modo u otro”.[512] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 12/11/2007 (14:22): “El sector inmobiliario, aunque en apariencia sencillo (consiste en promover o bien comprar a un promotor y esperar tranquilamente la revalorización asegurada la vivienda nunca baja) tiene una cierta
complejidad y de ahí el mérito empresarial de nuestros grandes prohombres. Además, es altamente innovador (recuerden que cuando la banca va el inmobiliario ya ha vuelto) lo que hace que muchas de sus actuaciones necesiten ser explicadas y de ahí el mensaje de Galindo”. No puedo estar sino de acuerdo con los foreros que ridiculizan las opiniones contrarias al sector; de hecho, creo que en este tema el Estado debería actuar como con otros temas como la velocidad o el consumo de drogas: ya que hay muchos ciudadanos irresponsables, legislemos su comportamiento. Por eso propongo que sea obligatorio que todos los españoles disfrutemos de las innumerables ventajas de tener pisitos en propiedad. Además de favorecer la principal industria nacional conseguiremos así que todos los españoles sean millonarios.
El periódico Público el 25/11/2007 nos dice: “A medio camino entre la VPO y el mercado
libre. Los promotores piden ayuda al Gobierno contra la crisis. Proponen a Vivienda sacar al mercado, más baratos, los pisos que no venden.”[513] LQP: “A ver si conseguimos que el Gobierno siga financiándonos la diferencia entre lo que está dispuesto a pagar el mercado en 2007 y los precios a los que vendimos los pisos en 2005/2006” o lo que es lo mismo: “A ver si logro que vía impuestos me paguen los beneficios que hemos sacado en años anteriores.”
Frédéric Mangeant, socio propietario de Knight Frank, el 28/11/07 en El Confidencial: “Están entrando fondos extranjeros que no pisaban España desde hacía tres años”.[514] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 28/11/2007. “¿Puede ser que esos “fondos internacionales” (deben ser muy importantes siendo “internacionales”)
estén pensando en “tomar posiciones” en un mercado tan interesante como los nuevos PAUs (por ejemplo Sanchinarro); quizá deba comprar algún pisito más antes de que la presión de estos “fondos internacionales” haga subir más los precios.” Comentarios de forero de El Confidencial pisitófilos creditófagos, 28/11/2007: “Hay quien no está haciendo bien su papel: sobre-actúan y no introducen los elementos de responsabilización que están ya en las interpretaciones de los mejores actores de “LA COMEDIA”. Proclaman la “cultureta de la oportunidad”, dentro del enfoque “temporal” (o sea, no estructural), que es la esencia del rol que tiene que representar, pero lo hacen de una forma tan vehemente y lineal que no sólo no resulta creíble sino que transmiten una gran zozobra. Además, comenten dos errores imperdonables que restan toda credibilidad a sus discursos 1) presentan las dificultades del negocio inmobiliario como una consecuencia de la crisis
financiera, cuando todos sabemos que es justo al revés; y se atreven a darle ultimátum al sector financiero: “se tendrá que resolver pronto el tema financiero”; y 2) dicen, literalmente, que, “en el extranjero, hay quien ve a España como un gran casino”. No me extraña que tanto el sector financiero como la gente de a pie les estén dando la espalda. Parecen como que no saben que la gente no somos tontos y que todos sabemos que esto es “La Comedia”. Van como demasiados frescos. Son “triunfadores”. La economía no va a salir de este hoyo estructural hasta que no haya una rebaja sustancial de COSTES INMOBILIARIOS. Esta es la regla final del, ¿cómo lo llaman?, “florecimiento del sector” o “plan estratégico”. Se suben los costes inmobiliarios de una economía, con gran regocijo de “El Sector”; todo el mundo dice que es una barbaridad, pero traga, porque todos somos propietarios de algún inmueble; y las administraciones públicas sacan su correspondiente tajada a corto plazo; pero, al final, no hay más cera que la que arde, y si quieres tener emprendimientos (que no sean en
“El Sector”, obviamente), tienes que rebajar los costes inmobiliarios directos e indirectos (los que van anidados en la necesidad de cobijo de los trabajadores). 3) Entonces, cuando el sistema (financiero) proclama el no va más (estrangulamiento financiero), rompemos a decir que el negocio está “maduro” en esa economía en concreto; y levantamos la mirada “estratégica” a otras economías donde todavía haya “recorrido”. Los montajes piramidales mixtos con tangibles son así. Esto que yo enuncio tan crudamente, ¡atención!, lo tienen todas las gentes sencillas en la cabeza. Por eso, están resultando ahora tan patéticos los que salen con este tipo de deposiciones simplonas. Nunca hay que menospreciar al destinatario de tus observaciones. Es como esos que se levantan para “denunciar” que hay “profetas apocalípticos” que destrozan las expectativas. ¡Pues, claro que sí, membrillos!. El bajísimo es consustancial con el mercado. Estos “denunciantes” saben muy bien que lo suyo no es “mercado”... ¡bien que hincharon artificialmente la burra durante la orgía!. Acuérdense de cómo hablaban de lo eterna que
era la demanda de cobijo (como si ninguna necesidad fuera ilimitada), de cómo de inagotables eran los recursos y cómo proclamaban la fisiocracia, como si el sistema no fuera capitalista sino inmobiliarista.”
Luis del Rivero, presidente de Sacyr, el 29 de noviembre de 2007: “Creo que la demanda lógica en España es de 450.000 viviendas al año. Eso, si no se hacen maravillosas campañas de que aquí se va a expropiar o se van a caer las casas.”[515] Comentarios de forero de El Confidencial Arbizu Echauri el 31/10/2007 (14:54): “Efectivamente: Los que no tienen vivienda, con los precios ridículos que vemos, preocupados. Los almacenistas, viendo que el valor de su stock disminuye, preocupados. El G 14 y los del gremio, viendo lo que se les viene encima, preocupados. El que quiere vender esa vivienda recibida en herencia o que compró por casi nada y quiere solventar con lo que saque su vida, la de sus hijos y la de sus nietos, preocupado. Las
cajitas y bancos, con el aumento de la morosidad y el corte de crédito, preocupados. El gobierno, poniendo una vela a la Virgen para que el tinglado aguante hasta marzo, preocupado. Los que hemos asistido a esta estafa, ante la que se nos viene encima, preocupados. El hipotecado, que entra en negative equity, preocupado. Todos preocupados.”
Pedro Pérez, secretario general del G-14, el 30 de diciembre de 2007: “Uno de los aspectos llamativos es que no hay crisis de demanda. Las ventas han caído, pero no por los factores clásicos. En la crisis de los ochenta o de principios de los noventa se dio una combinación típica: caída del PIB, del nivel de renta, del empleo, subida importante de los tipos de interés, endurecimiento de las condiciones de financiación... La demanda entonces bajó drásticamente. Pero ahora está ahí, sólo hay algunos factores que la están remansando”.
8.2.5.3. BANCA EN GENERAL
Alfredo Sáenz, Banco Santander, www.lukor.com el 27/04/2007:
en
Santander no ve un ‘pinchazo de la burbuja inmobiliaria’ y descarta cambiar su política crediticia”[516]
Miguel Blesa, El presidente de Caja Madrid el 13/05/07: “Blesa destacó durante el encuentro que el sector no está entrando en crisis ni hay burbuja inmobiliaria, sino que el enfriamiento del mercado responde al incremento de los tipos de interés, que ha dado lugar a una desaceleración de las hipotecas y ha aumentado el tiempo de comercialización de las promociones.”[517]
Emilio Botín, presidente Santander, el 06/09/2007:
del
Grupo
“la economía española es un éxito, ya que crece trimestre a trimestre entre las más destacadas de Europa, y ha mostrado su confianza en que en el futuro mantendrá
“elevadas tasas de crecimiento”.”La economía española sigue mostrándose trimestre a trimestre como una de las más fuertes de Europa”, ha afirmado Botín. Además, el presidente del Santander ha mostrado su “plena confianza” en la economía española y ha asegurado que en el futuro mantendrá “elevadas tasas de crecimiento.”
Santos Llamás, El presidente de Caja España, defendió que “no hay burbuja inmobiliaria” aunque reconoció que se está produciendo una “estabilización de precios”; “No podemos estar con unas alzas como las que estábamos y es normal que los beneficios puedan rondar entre el diez y el quince por ciento, y no en los veinticinco o treinta por ciento”, aseguró. En este sentido, capituló con que la situación “está yendo a la normalidad”, de ahí que abogase por “eliminar sobresaltos, riesgos y criterios alarmistas”. Respecto a la posible subida del precio del dinero, Llamás comentó que primero se tiene que confirmar esa subida y de ser así “no va a afectar en
exceso” porque “no va a seguir una progresión ascendente a partir del cinco por ciento”, añadió”. “Asimismo, al tiempo que solicitaba “tranquilidad total”, mostró que en “al sueldo normal siempre le afecta la subida de intereses”.
El director general de La Caixa, Juan Maria Nin, el 11/11/2007 nos dice: “fue el primero en lanzar el mensaje al considerar un “posible embalsamiento” de compradores “si la gente decide retrasar la compra. “Podría ser peligroso si se rompe de golpe, puesto que dispararía los precios”.[518]
Miguel Rus Palacios, presidente de Gaesco el 09/12/2007: “Sin duda es un momento difícil, pero el término burbuja inmobiliaria es demasiado periodístico. (…) Ahora estamos asistiendo a un proceso de desaceleración”. “Pregunta: ¿Asistimos a un descalabro de los precios de la vivienda?”
“No asistimos a un recorte importante. La vivienda nueva no puede bajar (…). La situación es algo diferente para la vivienda usada: muchos especuladores habían invertido a corto plazo y sin capacidad financiera suficiente, por lo que la ralentización de la demanda supone para ellos un verdadero problema. Eso explicaría una bajada, y también el hecho de que la vivienda usada ha estado desproporcionada en precio.” “Pregunta: ¿Está el mercado saturado y por eso cuesta tanto vender ahora?” “No, se trata sólo de un proceso de ajuste. De cara a la demanda, lo que hay es una crisis de confianza; está asustada y engañada por una serie de expectativas políticas y titulares catastrofistas sobre futuras bajadas de precios, que están llevando a posponer la inversión.”[519]
José Luis Malo de Molina, del Banco de España, el 14/12/07: «Para el precio de los inmuebles, el escenario actual más probable es el de una estabilización»
«Nunca hemos hablado de burbuja inmobiliaria –zanjó–, ni esperamos otra cosa que no sea una suave desaceleración».[520]
Jesús Castillo, del banco francés Natixis el 17/12/2007: “Considera que el sector de la construcción en España se ha adaptado a las nuevas condiciones de la demanda y, por lo tanto, no habrá un descenso del precio de la vivienda al no existir una situación de exceso de oferta, aunque temporalmente se viva un fenómeno de “ajuste”. Castillo expuso su visión sobre el mercado inmobiliario en España durante un encuentro con la prensa celebrado en París con las cajas de ahorros españolas, que lanzaron un mensaje de tranquilidad sobre su solvencia para hacer frente a la actual crisis financiera. Según el experto de Natixis, el mayor ajuste del precio de la vivienda ya se ha pasado y ahora se recuperará lentamente “a un ritmo de crecimiento de entre el 2% y el 3% anual”. [521]
8.2.5.4. OTROS
Fernando González Urbaneja, el 29/04/07: “Ni en el mercado inmobiliario, ni tampoco en el bursátil. Astroc no es representativa, ni siquiera indicativa, ni del sector inmobiliario, ni del bursátil. Es una anécdota, ni siquiera nota a pie de página. Pudiera ocurrir un estallido inmobiliario en España, pero no es ni siquiera probable. Ni el endeudamiento familiar, ni el precio del dinero, ni las tendencias demográficas y de empleo, avalan esa hipótesis“[522]
Marcos Peña, presidente del Consejo Económico y Social (CES) en El Mundo el 12/07/2007: “no teme un pinchazo inmobiliario, como vaticinan los estudios más agoreros. «Si eso ocurriese, estaríamos ante una auténtica desgracia nacional, pero no lo veo posible, ya que hay necesidades habitacionales que exigen ser cubiertas»
Gregorio Izquierdo, director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos, al cual ya hemos mencionado e n 2006, nos dice ahora el 09 de octubre de 2007 en Consumer Eroski: “¿En qué tipo de activos recomendaría invertir en estos momentos?“ “Creo que es bueno que la vivienda siga considerándose como la inversión principal. (…) Eso sí, ante el enfriamiento que sufre ahora el mercado, los compradores tienen ahora más posibilidad para negociar una rebaja en los precios a plazo; eso sí, históricamente se ha demostrado que la bolsa y la inversión inmobiliaria son dos de los activos más rentables”. “En su opinión ¿existe burbuja inmobiliaria en España? ¿Por qué?” “No creo que exista burbuja inmobiliaria. Las condiciones estructurales han cambiado en cierto modo y ahora sí se está notando una cierta desaceleración en los precios, pero creo que seguirán subiendo. Eso sí, ante el enfriamiento que sufre ahora el mercado, los
compradores tienen ahora más posibilidad para negociar una rebaja en los precios”[523]
El Mundo, varios “expertos imparciales” el 21/11/2007: Félix Lores, Analistas Financieros Internacionales “Si ve la casa de sus sueños, compre, porque parece que los precios no van a descender”, Prevé una “corrección no muy severa” del valor de los pisos; Julio Rodríguez, gerente de la Universidad de Alcalá y ex director del Banco Hipotecario, cree que “no hay por qué esperar”. “Los precios no van a caer muy significativamente; Pedro Morón, profesor de Economía de la Universidad Autónoma de Madrid, “Si quiero invertir, miraría si esa casa es buena o mala. Ahora hay viviendas a buen precio. Aunque no es descartable que bajen, para esperar dos meses, yo compraría ya que el futuro en el sector inmobiliario en estos momentos es muy incierto”[524]
8.2.6. AÑO 2008
8.2.6.1. Gobierno José Luis Rodríguez Zapatero, el 09/01/ 2008 en El Mundo: “Crear alarmismo injustificado puede dañar las expectativas y es lo menos patriótico que conozco”; “Ha pedido “prudencia y sensatez” a la hora de analizar la economía; “Ninguna de las tensiones actuales” de la economía, como las turbulencias financieras o la subida de los precios del petróleo y las materias primas, “procede de la existencia de problemas españoles” y “no cabe atribuir ninguna” a la gestión del Ejecutivo que en estos cuatro años, añadió, se ha ganado la “credibilidad” y la “confianza” para gobernar otros cuatro años más”.[525] Comentarios de forero de El Confidencial pisitófilos creditófagos el 09/01/2008: “La gente no es tonta. Hasta los más modestos, intelectualmente hablando, sabían y saben que no vivimos en el mejor de los mundos posible y
que los problemas no son pasajeros; todo el mundo sabía y sabe que los precios de las viviendas son una barbaridad, que el endeudamiento de la juventud es una barbaridad, que la inmigración indiscriminada es una barbaridad, que el expansionismo de las administraciones públicas regionales es una barbaridad, que la precariedad en el empleo es una barbaridad, etc. TODOS SABÍAMOS Y SABEMOS
QUE
LOS
PROBLEMAS
SON
ESTRUCTURALES y que ha comenzado la purga
tras la orgía... que somos zombies al amanecer. Lo que hace que esta noticia sea importantísima es que pone de manifiesto un cambio en la liturgia de la palabra, anticipando la oficialización de la entrada en RECESIÓN-2008 y la llegada de la fase de botella medio vacía, dentro del proceso de crash, que no tiene porqué durar más allá de 2010. Vean cómo ya no se habla de “profetismo apocalíptico”: no tiene sentido denunciar profetas cuando se está viviendo el cumplimiento de lo previsto”.
Carme Chacón, sobre las reformas al Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 el 11/01/2008 en El Mundo:
El Real Decreto pretende un doble efecto, por un lado, llegar a más ciudadanos, y por otro contribuir a que el pulso del sector inmobiliario no decaiga” y que “las iniciativas no perjudican a nadie”[526]
David Vergara, secretario de Estado de Economía, el 15/01/2008 en El Mundo: “El Gobierno no ayudará a promotoras y constructoras a salvar el ajuste del sector.” Comentario: lo acaba de hacer mediante el Decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008. Este plan ha concedido trabajos a constructoras que no hacían falta. Se ha sacado dinero del erario público para dárselo a los constructores.
Zapatero el 03/02/2008 en el Mundo: “Zapatero pide al Instituto de Crédito Oficial que habilite una línea de créditos blandos para las inmobiliarias”.
Comentario: los bancos privados no están dispuestos a prestar dinero a estas empresas dado que saben que su solvencia es mala. Se pasa a prestar dinero público a empresas con muy alto riesgo de impago, y el dinero sale del bolsillo de todos.
Zapatero el 09 de abril 2008 en El País (portada): “Zapatero formula un plan de choque para hacer frente a dos años de crisis. Propone medidas para ampliar hipotecas”. Comentario:. Hasta ahora tenías un crédito a 30 años, ahora Zapatero te lo cambia por otro a 40 o 50 años con el fin de rebajarte la cuota hipotecaria. Al final del día, se pagar mucho más dinero ya que los intereses no los pagarás durante 30 años sino durante muchos más
Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda,
fotografiada con el presidente de la Confederación Nacional de la Construcción, Juan Lazcano, y el vicepresidente de la CEOE (Confederación Española de Organizaciones Empresariales), Juan Jiménez Aguilar el 29/04/2008 en El Mundo: “Que el “ajuste necesario y previsible” que atraviesa el sector de promoción de vivienda se extenderá hasta 2010, fecha en la que calcula que la oferta y la demanda empiecen a encontrar un “óptimo nivel de equilibrio”[527]
José María Barreda, presidente de CastillaLa Mancha, paga precios de 2005 por los pisos que los promotores y constructores no pueden vender en 2008. Para ello crea el Plan de Vivienda Público-Privada (Plan VIPP) el 12/05/2008: “Nuestro objetivo es el acceso a la vivienda de los jóvenes (...), si de paso a los promotores les viene bien, miel sobre hojuelas”.[528]
Joaquín Almunia, Comisario Europeo de
Asuntos Económicos, el 24/05/2008: “…Almunia volvió a insistir en que la economía española crecerá por encima de la zona Euro tanto este año como el próximo y aseguró que se continuará creando empleo”.[529]
Soraya Sáenz de Santamaría, portavoz del PP en el Congreso de los Diputados, el 27/05/2008 en El Mundo: “Propone una deducción fiscal para hipotecas que duplica los 400 euros”.
las
LQP: “Presentando las ayudas a los constructores como desgravaciones fiscales tal vez podamos ocultar que nuestro fin es financiar los beneficios de las promotoras. Así alargamos ad infinitum el problema”.
José Luis Rodríguez Zapatero, el 28/05/2008: “Reconoció este miércoles durante su comparecencia en la sesión de control de la Cámara Alta que el Gobierno se equivocó en
sus previsiones economía.”
sobre la marcha de la
LQP: “Mentí como un bellaco”.
Zapatero, el 01/06/2008: “Si infundes pesimismo es peor”; “El presidente alega, sin saber que había micrófonos, que no reconoce que hay crisis económica para no acentuar los problemas”[530]
Pablo Matos, portavoz de Vivienda del PP propone el 03/06/2008: “Incrementar del 15% al 25% la deducción por inversión en vivienda habitual.”[531] LQP: “El PP propone seguir regalando dinero a los constructores vía impuestos ahora que ya no pueden ganar todo lo que estaban acostumbrados hasta hacía poco”.
La Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, el
05/06/2008 en El Economista: “Reiteró que es “un buen momento”, sobre todo para adquirir una vivienda nueva”.[532] Comentario de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN, el 14/12/2007: “En cualquier caso no va a ocurrir nada grave ya que, por un lado, lo peor ha pasado ya y, como dicen los expertos, “ahora es un buen momento para comprar”. Por otro lado, el Gobierno no permitirá que haya crisis ya que “no interesa a nadie”. Además desde el G14 ya se le ha pedido a la banca que sea “menos fría” y es evidente que parte de esta “calidez” de la banca es no exigir pagos a los inmobiliarios si a éstos no les viene bien. No olvidemos que como dice Don Luis Portillo, “cuando la banca va el inmobiliario ya ha vuelto”. “La situación no es ni mucho menos preocupante: de hecho, como debe ser, los pisos siguen subiendo. Por ejemplo a un conocido de una urbanización cercana a la mía “ya le dan” 600.000 euros por su piso (que compró por 400.000) y el suyo “es peor que el
mío”. Lo que pasa es que hay que saber comprar y hacerlo siempre en zonas que “van p’arriba”.
Beatriz Corredor, el 10/06/2008: “La línea de avales del ICO de 3.000 millones se amplió a 5.000. Esta línea se ha agotado rápidamente” “Los avales del ICO se han agotado rápidamente y Solbes estudia ampliarlos”[533] LTD: “Hemos regalado 3.000 millones a los constructores y vamos a regalarles otros 2.000 millones más”.
Beatriz Corredor, el 17/06/2008: “Convoca a las Comunidades Autónomas y ayuntamientos para septiembre”. “La coyuntura desfavorable del sector comenzará a cambiar a finales de 2009”. “CCAA y Ayuntamientos podrán enviar sus propuestas para el Plan de Vivienda 20092012. Las ayudas, un alquiler ‘digno’ y la rehabilitación, las líneas maestras del texto.”
“Apuesta por el alquiler con opción a compra y viviendas públicas sobre suelo dotacional”. [534] LQP: “El mercado inmobiliario no levantará cabeza hasta, por lo menos, el año 2014”
Beatriz Corredor, Inmobiliarias:
el 07/07/2008 con las
“La actual coyuntura desfavorable para el sector inmobiliario y de la construcción cambiará en el último semestre de 2009 y el primero de 2010”.[535]
Beatriz Corredor, representantes de promotoras:
el 07/07/2008 inmobiliarias
con y
“Con vosotros promotores y constructores (…) os quiero incitar a participar en este cambio de modelo productivo para lo cual cada uno habrá de hacer frente a sus responsabilidades y arrimar el hombro”.
LTD: “No os preocupéis que os seguiremos dando dinero. Ahora, y de cara a la galería os echo una pequeña bronca, pero tranquilos, que al final de mes os enviaremos el dinero para que sigáis manteniendo vuestros beneficios que eso es lo que hemos hecho al principio del año mediante la aprobación del Plan de Vivienda”.
Ana Isabel Mariño, Consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid el 01/08/2008 nos espeta: “Comprar piso sigue siendo buena inversión’ Anima a los madrileños a adquirir una casa incluso en estos momentos de incertidumbre”; “La compra de un piso “sigue siendo una buena inversión”; “Ha recordado que el reciente acuerdo firmado entre el Ejecutivo regional, Asprima y entidades bancarias, “no sólo es pionero en España sino que representa el ejemplo más evidente de cómo afronta la crisis del
sector”[536]
José Antonio Alonso, portavoz del PSOE en el Congreso de los Diputados, el 17/08/2008 en una entrevista con internautas en El País: Pregunta: “Buenos Días Señor Alonso ¿Por qué se camufló la crisis antes de las elecciones? Y si fue así ¿quién asume las responsabilidad ante tantos ciudadanos que nos sentimos engañados?” Respuesta: “No se ocultó nada. Los datos de la economía son objetivos y se facilitan en cuanto salen; por ejemplo los del paro. Por lo demás hay otros datos que ni siquiera dependen de un gobierno, sino de instituciones económicas y financieras internacionales, que también los facilitan objetivamente. El PP está empeñado en ese discurso de la ocultación, pero silencia que en el programa económico con el que se presentaron a las elecciones preveían un crecimiento económico de 2’6% para 2008 y 3’0% para 2009. ¿Es que también ocultaban la realidad? Las previsiones se hacen por parte del gobierno (y supongo que por parte de todo el mundo) de buena fe;
luego pueden fallar, pero se hacen honestamente”. Pregunta: “¿Tienen pensada alguna ayuda para las grandes empresas del sector inmobiliario? ¿O las reglas de la economía, como en el caso de Martinsa, seguirán su camino?”. Respuesta: “Francamente, el poder público no está para cubrir los problemas de gestión de empresas privadas. Lo que hace el poder público es mantener una red de protección social, sobre todo para las personas que puedan perder su empleo”.
José Antonio Alonso, portavoz socialista en el Congreso el 11/09/2008 en El Mundo: El rescate de constructoras por parte del Gobierno, ‘Es una medida razonable y pertinente en los momentos actuales’. LTD: “Las ganancias de las constructoras son privadas, las pérdidas públicas”.
Pedro Solbes, Vicepresidente Segundo del
Gobierno y Ministro de Economía y Hacienda, el 12/09/08 en El Mundo: “Es evidente que no estuve afortunado (en mis declaraciones sobre la recesión) en la forma, pero la idea de fondo era muy clara. Hay veces que se producen crecimientos negativos en las economías y hay que aprovechar esos momentos para hacer las reformas necesarias que nos permitan crecer con más potencia y más fuerza”[537]
Pedro Solbes, el 09/10/08 en El Mundo: “Solbes insiste en que ningún banco español está en riesgo”[538]
Maria Teresa de la Vega, Vicepresidenta Primera del Gobierno, el 12/10/2008: “Destaco (...) la fortaleza del sistema financiero español y lo considero un pilar enormemente fuerte para salir adelante y fortalecidos de esta crisis”. “Sin citar expresamente al PP (...) añadió: “Sólo ha habido, una vez más, una voz
discordante no sólo hacia el Gobierno, lo que aún podría entenderse, sino contra la solvencia, la eficacia e incluso la responsabilidad del sistema financiero español.(...) No es el momento de seguir sembrando la desconfianza de todos y en todos”[539]
Pablo Matos, portavoz de Vivienda en el Congreso de los Diputados del Partido Popular el 16/10/08: “lo que “debe hacer rápidamente” el Gobierno es actuar para “dotar de más liquidez a las familias” para que puedan adquirir viviendas.”[540] Comentario: Precisamente lo que no tiene que hacer el Gobierno es regalar liquidez a la gente para que los únicos ganadores sean las constructoras. La liquidez ha de ser usada para financiar actividades con futuro y no esquemas piramidales como es el de los pisos.
Pere Macías, portavoz de Vivienda de CiU el 16/10/2008: “esperar que sólo con un ajuste del precio se “solucione el problema” es una “temeridad”[541] Comentario: ¿Cómo lo solucionamos? ¿Regalando a los promotores dinero con el fin de continuar subvencionando sus beneficios con el dinero de todos?
José Luis Rodríguez Zapatero, El presidente del Gobierno, el 16/10/2008 en El Mundo: “Ha dicho que “puede ser interesante” que la Administración compre viviendas libres para reactivar el sector”. Comentario: El promotor desea vender a 100 (precio de 2005/2006). El mercado compra a 60. Zapatero con el dinero de todos compra a 85. De esta forma la diferencia entre 85 y 60 (es decir, 25) la
ponemos todos de nuestro bolsillo con el fin de que los promotores sigan forrándose indecentemente.
Javier Madrazo, Consejero Vasco de Vivienda y Asuntos Sociales, el 03/11/2008 en El Mundo: “El País Vasco dará a las constructoras 27.000 € por cada piso vacío que saquen en alquiler.”[542]
8.2.6.2. CONSTRUCTORAS/ INMOBILIARIAS/ PROMOTORAS/ TASADORAS
José Manuel Finanzas:
Galindo,
el 15/01/2008 en
llamó hoy a la “sensibilización” de todos los agentes del sector, especialmente de bancos y cajas, para que financien “coyunturalmente” a las empresas del sector, aunque sea con créditos más caros, hasta que finalice el
“ajuste del ciclo”[543] LQD: “A ver si encuentro algún anormal comprador y algún imprudente financiador que me compren los pisos a precio de escándalo”.
Pedro Pérez, secretario general del G-14, el 05/02/2008: “El grupo de las catorce principales inmobiliarias (G-14) aseguró hoy que “en ningún momento” ha solicitado al Gobierno una línea de créditos al sector a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), una demanda que, según subrayó, no responde a su ideario ni a las preocupaciones que en este momento tiene el grupo”; “Lo que sí tratamos de llevar al ánimo de todo el mundo, administración, entidades privadas, bancos y cajas de ahorros es el deseo de que entre todos hagamos todo lo posible para que la situación de insuficiencia de financiación que están sufriendo los mercados desde el pasado agosto –derivada de la crisis
hipotecaria estadounidense por las hipotecas ‘subprime’– se solucione lo antes posible y volvamos a la normalidad”; “En cualquier caso, Pérez se mostró convencido de que se trata de una situación “transitoria”, entre otros motivos porque el mercado español no fue “contaminado” por los títulos con productos subprime”.[544]
Enric Reyna, presidente de los promotores y constructores de Catalunya y ex-presidente del Barça, entrevista en la cadena de radio RAC1 en febrero 2008: Entrevistador: “¿Primera pregunta, bajarán el precio de los pisos nuevos, señor Reyna?” Enric Reyna: “No, se estabilizarán, habrá un reajuste, pero lo que se dice bajar bajar, no. De todas maneras, el que no suban los pisos al ritmo que han venido subiendo hasta ahora ya es una forma de bajar, pero lo que valía 20 que pueda valer 15, esto no sucederá.” Enric Reyna: “Esto no quiere decir que puntualmente pueda haber algún caso de que un tema determinado, alguien determinado,
pueda hacer alguna cuestión, pero en líneas generales debemos decir rotundamente no. Se mantendrán los precios, no subirán el ritmo y yo creo que las subidas serán lo que sería lógico, que la vivienda suba más o menos lo que suba cada año el IPC. Hay una psicosis de que los intereses de las hipotecas continuarán subiendo, cuando hace dos veces seguidas que el Euríbor ha bajado…. Con todo esto hemos hecho un globo muy grande de que esto va muy mal muy mal y de esto hay que informar a la gente. Hay que decirles, oiga, la cosa no va como iba, no continuará creciendo como crecía, esto se debe parar, pero tampoco está tan mal como nos quieren hacer creer y como todos juntos, parece que haya este interés determinado en estos momentos de decir todo va muy mal, todo va muy mal...” Entrevistador: “¿Hay muchos pisos pendientes de venderse?” Enric Reyna: “Mire, esto es una cifra que no se sabe con demasiada exactitud. Y yo continúo diciendo lo mismo... eeehhhhhh... Usted compare en cualquier zona, siempre hablando de vivienda nueva, en Barcelona dígame
alguna zona donde se haya construido vivienda nueva y el precio haya bajado respecto hace un año… No puede bajar por una razón muy sencilla: el suelo es algo escaso y donde se hace una casa no se puede volver a hacer otra casa al lado. Y lo que esté bien situado está bien situado y no bajará de precio”. Entrevistador: “¿Le molesta que le digan que el sector del tocho, que es el que marca un poco la tendencia económica del país, esté en crisis?” Enric Reyna: “Sí, porque la palabra crisis, para mi es algo muy profundo y aquí no es crisis, yo insisto, es un reajuste.” Entrevistador: “Permítame. Ahora habrá gente que nos estará escuchando y que tenga la intención de comprarse un piso. ¿Qué consejos daría a la gente que está pendiente de comprar este piso?” Enric Reyna: “Mire, antes de nada, que no se dejen llevar por la ilusión que en determinados segmentos se dice, los precios de los pisos bajarán. No bajarán. Se estabilizarán, no bajarán.” Enric Reyna: “Hay otra palabra, si me permite, que no me gusta. No es burbuja. Una burbuja
es algo que cuando estalla no deja nada. Aquí el precio del piso se puede estabilizar o puede bajar, pero siempre queda el piso. Y la burbuja, cuando estalla, no deja nada”.[545]
Asociación de Promotores Inmobiliarios de Murcia, el 18/02/2008: “Somos conscientes de que, durante los dos últimos años, ha habido una gran hostilidad contra nuestro sector, protagonizada en gran medida por algunos grupos de escasa representatividad social, pero que han obtenido una gran proyección en los medios de comunicación, con el objeto confesado de paralizar nuestra actividad, y lo han hecho sin medir de forma irresponsable las consecuencias tan negativas que en términos de desempleo ello podría acarrear. Nosotros lo hemos venido denunciando una y otra vez, y las consecuencias, tal y como alertamos, ya están aquí.” “Hemos contribuido gratuitamente a enriquecer monopolios fácticos de empresas suministradoras, sin recibir a cambio la contraprestación lógica a la que teníamos
derecho”. “Tras señalar la aportación del sector a “la sociedad” vía ingresos fiscales, los promotores advierten que el parón que sufre su actividad “repercutirá a corto plazo en un déficit de los presupuestos de las administraciones públicas y en un empobrecimiento social generalizado”. [546] Comentario del forero de El Confidencial pisitófilos creditófagos 18/02/2008: “La caradura de los promotores de Murcia no es sino una faceta más de la estupidez de toda burbuja inmobiliaria. Nos están diciendo que fue El Sistema el que creó el negocio y, ahora, es El Sistema el que lo está cerrando. A mi me parece hasta razonable dentro de la lógica hipócrita y cínica de la cueva de Alí Babá en la que se ha convertido La Comedia. Finalmente, ya está pasando que “entidades de ahorro sin ánimo de lucro” están prestando a empresas muertas, a sabiendas. De lo que se quejan algunos murcianos es que no son ellos los agraciados. Murcia se configura
como un campo de batalla en los próximos meses. Habrá encarcelamientos.”
Manuel Martí, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España: “Negó hoy que atraviese por una crisis económica porque existe necesidad de comprar viviendas, aunque considera, con satisfacción, que sí ha desaparecido la demanda especulativa”; “La demanda no ha desaparecido, aunque afortunadamente sí la especulativa” y “que no había burbuja inmobiliaria”.[547] Comentario: no hay palabras para describirlo: mentiroso, embaucador, sibilino, taimado, engañador…
El mismo Manuel Martí nos dirá el 22/05/2008 que:
“Los precios de las viviendas han caído en los últimos meses “no menos del 15%”, y que “puede haber bajadas puntuales más fuertes”; “los promotores ajustaron los precios de la vivienda nueva en septiembre y lo han vuelto a hacer en enero”. A la vista de esta evolución de los precios, el secretario general de APCE aseguró que “la cosa se ha atemperado muchísimo”, por lo que “ya hay buenas oportunidades” para los compradores”; Sin embargo, Martí explicó que a pesar de este ajuste “se ha extendido la idea de que a la gente pronto le van a regalar los pisos o de que va a haber gangas generalizadas”, lo que está provocando un parón en la venta de viviendas. En este punto, el secretario general de los promotores quiso dejar claro que en materia de precios “eso no va a ser así”, y que “hasta que la población se dé cuenta es probable que el mercado sufra”[548] Comentario: Nadie ha dicho nunca que los pisos los vayan a regalar sino que su precio va a continuar desmoronándose.
José Manuel Galindo, el 29/03/2008 en El País: “Salvo decisiones puntuales tomadas por las empresas para afrontar el momento actual, el precio de la vivienda libre de nueva construcción es rígido a la baja en términos generales”[549]
Manuel Gandarias, Presidente de la Asociación M.D.I. (Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobilirias) en su propia página nos dice el 30/04/2008: “La realidad es que hay una importante demanda latente de vivienda y lo que falla es la confianza del comprador. Que no se piense el comprador que esto vaya a ocurrir en todos los casos y quien compra con estos descuentos que analice y reflexione cuáles son las causas. Nunca he creído en el concepto de burbuja inmobiliaria. Cuando se genera una burbuja y ésta estalla, desaparece el valor. No cabe duda que el concepto lo explica por sí sólo. La vivienda en España ha
generado valor para las familias que no se hace líquido hasta que no se procede a la venta[550].” Ya para aquel entonces grandes empresas constructoras se habían declarado en suspensión de pagos:[551] Martinsa el 24/07/2008 con 7.156 millones de deuda; Habitat el 28/11/2008 con 2.348 millones; Tremon el 15/11/2008 con 1.000 millones; Aifos el 22/11/2008 con 850 millones; Llanera el 01/10/2007 con 663 millones; Labaro el 14/04/2007 con 582 millones; Drac el 22/07/2008 con 527 millones; Urazca el 09/05/2208 con 450 millones; Seop el 07/04/2008 con 367 millones; Inmobiliaria Amuerma el 04/03/08
con 301 millones; Cosmani el 22/05/08 con 270 millones; Restaura el 13/10/2008 con 237 millones; Construcciones Serrano con 167 millones; San José Inversiones el 25/05/08 con 158 millones; Pedralbes el 27/10/2008 con 155 millones; Renfisa el 05/06/2008 104 millones; Grupo Sánchez el 22/03/2008 con 97 millones.
José Manuel Sánchez, Director de Estudios y Análisis de Knight Frank, el 06/05/2008: Pregunta planteada por el forero Chiquilicuatre: “¿creo que en 4 años bajaran un 50% y usted?” “Pues me haría polvo pagar una hipoteca por un bien que se devalúe en esa medida, así que por el bien de la economía espero que no
ocurra. Supongo que llevados a un extremo los actores del mercado, que no son sólo compradores y vendedores intervendrían. Si no la crisis económica sería muy peliaguda.” LTD: “espero que no baje tanto, aunque me da la impresión de que hay muchos elementos de juicio que indican lo que usted dice o incluso más”. Pregunta: En general, ¿cuál es el margen temporal de recuperación para el sector? ¿2015? La verdad es que yo apostaría más por un par de años para volver a remontar, pero como he comentado anteriormente primero las entidades financieras deben aclarar su situación. Inmobiliariamente dependemos de ellos y como compradores también.[552] LQP: “Cuando quiero decir remontar me refiero a que no sigan bajando, y un par de años pueden ser 5 perfectamente.”
José Manuel Galindo, el 06/05/2008:
“Pidió hoy medidas fiscales “con efecto inmediato, pero limitadas en el tiempo” para dinamizar la economía española, al considerar que “la crisis afecta a toda la economía, no sólo a la construcción.” [553]
Pedro Pérez, El secretario general del G-14, grupo que aúna a las principales inmobiliarias del país, el 14/05/2010: “Pidió este miércoles al Gobierno una inyección de liquidez en el sistema financiero de 40.000 millones de euros para paliar el “excesivo ajuste del sector de la construcción.”[554]
Óscar Martínez Solozábal, presidente de la Asociación Profesional de expertos Inmobiliarios, el 28/05/2008 en Gente Digital: “Dejar una hipoteca a largo plazo como herencia es buena idea”; “Una vivienda nueva no va a caer, pues los solares han costado mucho, la mano de obra no ha bajado, los impuestos tampoco y encima ha aparecido el Código Técnico de la
Habilitación que va a incrementar entre un 5%-10% los precios”; “Ojalá que hubiera préstamos a 200 años. Eso les garantiza un mayor patrimonio, porque si puedo comprar sin préstamo el equivalente a diez millones con este a 90 años también la compra será mucho mayor y aunque le deje proporcionalmente la misma cantidad, no cabe duda que su valor será muy superior”.[555] Comentario: Nos dice que si tienes más tiempo para pagar una deuda, mayor podrá ser esta. Tiene razón. Es decir si me dieran una indefinida cantidad de años para devolver el dinero la deuda asumible sería entonces infinita. Eso es todo un despropósito como todo lo que dice. Comentario de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN 05/03/2008: “Lo peor ha pasado ya y ahora es claramente un muy buen momento para comprar. En cuanto pasen las elecciones el Gobierno volverá a “subir” los pisos. Esta
noticia simplemente confirma que se ha llevado a cabo con éxito la “reconducción pautada” y el “ajuste gradual” del sector. A partir de ahora podemos esperar “subidas vertiginosas”. Además, como siempre, la noticia es muy general, pero si la hubieran separado en zonas se vería como en las zonas que “van p’arriba” el precio ha seguido subiendo. Por ejemplo a mi unos jubilados millonarios rusos que se quieren retirar en Sanchinarro en lugar de en el Caribe “ya me dan” un 10% más que lo que yo puse hace un año. Ese es el secreto y lo que yo recomiendo a todo el mundo: compren en zonas que van “p’arriba”.
Iñaki Egurrola, presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya, el 29/05/2008: “-¿Por qué cree que los bancos y las cajas son culpables de la crisis? -Aquí, en Vizcaya, apenas hay segunda residencia. En general, la gente que se compra una vivienda es porque se ha casado o porque quiere independizarse y necesita un hogar.
Esa demanda sigue existiendo y, aunque los pisos están caros, no lo están más que antes. Por lo tanto, ese no es el problema. Lo que ha cambiado es que ahora los bancos no te dan crédito con tantas alegrías como antes. Otorgan los préstamos con cuentagotas. -¿No cree que la gente puede estar retrasando la compra de la vivienda a la espera de que los precios de los pisos bajen todavía más? -Todo el mundo busca chollos en este país. Pero, como he señalado antes, aquí en Vizcaya la gente compra piso cuando quiere marcharse de casa de sus padres. Es una necesidad. La especulación no existe”[556]
Guillermo Chicote, el 30/05/2008: “El Gobierno realmente no ha dejado plantado al sector porque no se le había pedido nada. Lo pedimos para nuestros compradores, los cuales como tienen una incertidumbre económica y una falta de confianza en el precio del dinero se retraen a comprar. La función del Gobierno es hacer que el sistema funcione y, cuando falla el inmobiliario, hay que acudir a asistir al de compra de vivienda.
El mercado del automóvil tiene problemas, entonces es lógico que el Gobierno acuda a auxiliar en la medida que pueda a que este sector tan importante continúe funcionando.”[557] LTD: “Que el Gobierno nos dé más dinero. Esto se puede hacer de dos formas: nos dan el dinero directamente a nosotros, o bien a través de seguir engañando a la gente. Que hagan creer a la gente que es un buen momento para adquirir un piso con el fin de que se animen a comprar a pesar de que todos sabemos que mañana se va a poder comprar mucho más barato”.
José Manuel Galindo, el 14/07/2008: “Pidió el compromiso de las entidades financieras para garantizar el acceso a los créditos hipotecarios, “máxime” cuando la vivienda es protegida”; “las restricciones a la financiación están impidiendo “en algunos casos” que la
demanda existente acceda a la compra”[558]
Santiago Baena, presidente de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad el 21/07/2008 en El Mundo: “el actual es un buen momento para comprar ya que los precios no disminuirán más y el mercado está “muy receptivo”; “Esperemos que el catarro que nos ha llegado de Estados Unidos no se convierta en pulmonía”; “El pesimismo no lleva a ningún lado”; “…esperan que el precio de la vivienda en España comience a estabilizarse en 2009”.
Ignacio Bayón, presidente de Realia[559] el 23/03/2010: “Toda inmobiliaria sensata ha bajado los precios un 25%”.[560]
Manuel Martí, Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) el 28/07/2008 El Mundo:
“aseguran que el descenso de las compraventas no se traducirá en una caída de los precios de las viviendas nuevas, puesto que “ya han caído todo lo que tenían caer”[561]
Félix Cuadrado Duque, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Construcción. El 05/09/2008, en La Crónica de Guadalajara, “La vivienda nueva nunca podrá bajar un 30%”.
José Manuel Galindo, y Guillermo Chicote, el 22/09/08 en El Mundo: “Los promotores piden que el ICO (Instituto de Crédito Oficial de propiedad estatal) extienda los avales para financiar viviendas de Protección Oficial a la vivienda libre”.
El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Guillermo Chicote, el 09/10/2008 en El
Mundo: “que nadie espere que el precio de la vivienda baje un 30 o un 40% porque, antes de eso, se lo regalo al banco”.[562] Comentario de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN 09/10/2008: “No pedimos nada para los promotores...”, Guillermo “Corleone” Chicote, octubre 2008. (...) sólo “pedimos” que el Estado aporte la diferencia de poder adquisitivo que supone la situación actual respecto a la que se tenía con el crédito “pornográficamente” barato, para que así nosotros podamos mantener nuestros “pornográficos” márgenes de beneficio y el estado podrá mantener puestos de trabajo. ¿Han olvidado esas peticiones que hacía allá por marzo de 2004 el presidente de Seopan, el desaparecido Enrique Aldama? solicitó al nuevo gobierno que “no intervenga en el libre mercado” y que respete el juego de la oferta y la demanda para no romper el dinamismo de la actividad inmobiliaria ¿Quiénes son los que
intentan saltarse la ley de la oferta y la demanda a golpe de subvención pública? ¿Quiénes son los que han paralizado el “dinamismo de la actividad inmobiliaria” en un intento de chantajear al estado con la amenaza del paro si éste no accede a subvencionar esos “pornográficos” márgenes de beneficio que han disfrutado? Gran persona este Chicote...”. Pedro Pérez en El Mundo: “Se ha producido un caída de precios “no inferior a un 15%”, y superior al 20% en la Costa”[563]
Pedro Pérez, Secretario General del G14 el 10/11/2008: ”Sin ayudar a las inmobiliarias no se saldrá de la crisis”; ”Los excesos y los precios en gran medida se han corregido”; ”…no notamos que la banca haya vuelto a dar financiación a personas, familias y empresas”; ”Me gustaría incluso que la banca no esperase
más, dado que ya sabe que eso va ocurrir y conoce las consecuencias que para el sistema y para ellos mismos tiene el que continúe la restricción crediticia, debe aflojar el grifo ya”; ”Hace falta incentivar, y en el sector se nos ocurren dos vías. La que tradicionalmente se ha usado: ampliar las desgravaciones fiscales por un tiempo limitado (…). Y también, como ocurrió en el pasado, el que se extienda la desgravación no sólo a la primera vivienda sino a cualquier tipo de adquisición.”[564] …lo realmente bueno viene ahora. “Pero, ¿hablamos de un plan de salvamento, de compra de activos de primer nivel?”; ”No, para nada. Que el mercado funcione”.
8.2.6.3. BANCA EN GENERAL
José Luis Malo de Molina, director del servicio de estudios del Banco de España, el 08/04/2008 sobre una información relativa al Salón Inmobiliario de Madrid:
“Los precios ya han tocado techo y se ha iniciado “una fase de reabsorción” de forma que ya crecen por debajo del IPC.“[565]
Jaime Caruana, ex-Gobernador del Banco de España el 09/04/2008: “Caruana cree que la banca española está preparada para una caída de la vivienda.”[566] Alberto Recarte: “Si no se recapitaliza, nuestro sistema financiero arrastraría al real. Pues los créditos tendrían que reducirse drásticamente, para acompasarlos a sus fondos propios y respetar los criterios de solvencia fijados imperativamente por el Banco Central Europeo, de acuerdo con las decisiones de Basilea. Habría que buscar una solución, pues una crisis financiera global de esta naturaleza provocaría una catástrofe. Desgraciadamente los problemas crediticios de la banca no terminan aquí. El crédito hipotecario por
compra de vivienda durante los años de 2005, 2006 y 2007 también presenta características que los acerca a la categoría de hipotecas subprime españolas”.[567]
El Banco de España el 24/05/2008: ”Endurece la concesión de hipotecas con más riesgo. Para fomentar la solvencia de las entidades e incentivar las buenas prácticas en la concesión de los créditos para la adquisición de inmuebles, aquella parte de los préstamos hipotecarios concedidos con esta finalidad que superen el 95% del valor de garantía se tratan como activos de alto riesgo”.[568] LTD: “Durante los últimos años he actuado de forma inepta y he hecho posible que los bancos crearan la burbuja. Ahora hay que de ocultar el bulto de lo mal que lo he hecho y demostrarme prudente.”
Miguel Ángel Fernández Ordóñez, gobernador del Banco de España, dice el
24/06/2008: deben tomarse las medidas adecuadas para evitar un ajuste “largo y costoso”; “debe evitar que el ajuste de la economía sea “largo y costoso” con medidas adecuadas”. [569]
Rafael Sanz, director de los Servicios de Banca Hipotecaria BBVA, el 09/07/09: “Mantener un ‘stock’ de viviendas “tan grande” como el que en la actualidad hay en España será “un lastre” para la recuperación del mercado inmobiliario. Por ello, ha demandado ayudas “directas” y “urgentes” para la compra de inmuebles ya construidos y que están sin vender en nuestro país.”[570]
Miguel Ángel gobernador del
Fernández Ordóñez, Banco de España el
09/07/2008: “Reclamó hoy una reforma de la regulación del alquiler de viviendas en España, que consideró más necesaria que nunca en la coyuntura
actual, y consideró “aberrante”, sobre todo para los arrendadores, que la ley establezca un período mínimo de cinco años de alquiler.”
Juan Ramón Quintas, presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros, el 02/10/2008: “El presidente de la CECA descarta situaciones críticas o posibles intervenciones de cajas”; “La banca española es una de las más rentables del mundo y con una morosidad razonable”.[571] Comentario de Juan Ramón Quintás, el 06/12/09: Pregunta: ¿Hay más casos como el de Caja Castilla-La-Mancha y Cajasur (de facto quebradas)? Respuesta: Creo que no, pero la realidad la conoce El Banco de España P: ¿Qué han hecho mal las cajas en la crisis? R: (…) Con más provisiones anticíclicas no
habría habido burbujas P: ¿Nada de autocrítica? R: Bueno, no se dieron cuenta de que los pisos no pueden subir indefinidamente. Pero, ¿son ellos responsables?[572]
Varios bancos el 05/10/08: “El sistema bancario español dispone de unos mecanismos muy eficaces que garantizan su estabilidad y lo hacen singular a nivel internacional. Además, el modelo de negocio y los mecanismos de gestión de riesgo” lo hacen “relativamente inmune a los problemas que se están generando a nivel internacional”, José Luis Escrivá, economista jefe de Grupo BBVA; “La banca española ha tenido una exposición prácticamente nula a los productos tóxicos” J.A. Álvarez director financiero del Grupo Santander; “(...) Lo que hace falta es una respuesta coordinada y según pautas marcadas por los reguladores más ortodoxos, como es el caso español” Ernesto Rey, director financiero de Banco Popular; “Vería muy bien que en otras jurisdicciones se
tomara el ejemplo y la línea marcada por el Banco de España, la CNMV o la Dirección General de Seguros”, Teófilo Sogorb, director de planificación de la Caja de Ahorros del Mediterráneo”.[573] LQP: “España es un mercado sub-prime per se, pero quizá atacando a los americanos logramos que no se hable de las barrabasadas que hemos hecho en España”; LTD: “La CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) nos permitirá a las cajas financiarnos mediante la emisión de cuotas participativas a través de nuestra red de distribución. Estas cuotas cotizarían al 50-70% de su valor de emisión al día siguiente de su salida al mercado. De esta forma hacemos que los clientes particulares, con la ayuda de la CNMV, nos financien nuestras pérdidas”
J.A. Olavarrieta, director general de la Confederación Española de Cajas de Ahorros
(CECA ) el 05/10/08: “No hay injerencia política en las cajas. Trabajamos como cualquier otra entidad”. [574]
Julio Rodríguez López ex-presidente del BHE y de Caja Granada el 07/12/2008 nos espeta: “Los bancos y las cajas de ahorros españoles no tenían entre sus activos títulos basura asociados con los créditos subprime fallidos procedentes de Estados Unidos”; “Sin embargo, lo más trascendente será la evolución del ritmo de nueva financiación por parte de las entidades de crédito. Un crecimiento débil del crédito no facilita las cosas ni a los compradores de viviendas, incluidas las viviendas protegidas, ni al conjunto de la economía”.[575] Comentario: Ciertamente que las cajas y bancos españolas no tenían los créditos importados desde EEUU. ¿Para que los iban a importar, si ellos mismos eran unos de los
mayores productores bajísima calidad?
de
créditos
de
8.2.6.4. OTROS
Juan Doral, Director de operaciones de Facilísimo.com: “No es correcto inmobiliaria”.
hablar
de
burbuja
Ángel Gurría, secretario general de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), el 15/02/2008: “En España “el ‘boom’ inmobiliario está pasando a un aterrizaje mucho más suave que en otros sitios” porque no había “burbuja” especulativa”.[576]
José Marqueño, presidente del Consejo del Notariado y la representante del Ministerio de Justicia Pilar Blanco-Morales el 28/07/2008
han afirmado que: “En España no se ha producido una crisis hipotecaria como la de Estados Unidos”; “Ha señalado que el sistema español tiene unas instituciones “estables” y una serie de controles “que hacen que las leyes se cumplan”, con unas entidades financieras “solventes” y “bien supervisadas” por el Banco de España.”[577] Alberto Recarte: “…el problema de solvencia de la banca, bancos, cajas y cooperativas de crédito se manifestará en toda su gravedad a partir de 2009. (…) Parece difícil que sobreviva, en su forma actual, el sistema de cajas de ahorro, lo que puede ser una buena noticia si se logra convencer al legislador de que esa forma jurídica ha quedado obsoleta, por más que haya funcionado admirablemente bien hasta ahora. Lo que no está claro es cómo podrá el sistema financiero español afrontar las pérdidas que irremediablemente se presentarán en los próximos años. Si su volumen total es tan grande como he calculado (42.000 millones de euros)578 harán falta imaginación y medidas, que prefiero no
plantear siquiera, para superar una situación tan extrema como la que podría llegar a darse”.[579]
Editorial de El País 07/12/2008: “La única salida del edificio en ruinas del mercado inmobiliario es la venta de activos: pero, ¿cómo valorarlos si precisamente uno de los problema del desbarajuste inmobiliario es la desaparición de los precios de referencia? En esta telaraña tan espesa de dificultades, la participación de Estado también tendrá que remediar este nuevo fallo del mercado. Como pide Solbes, sin subvenciones ni subsidios que retrasen el ajuste del mercado, pero si mediante soluciones que retiren las cargas de los activos dañados o sin precio de las cuentas de los resultados. Por ejemplo mediante una sociedad mixta público-privada que almacene esos activos a la espera de que puedan transformarse en liquidez en un mercado con precios articulados”.[580] El País lo que realmente quiere decirnos es:
Vamos a dar dinero a los constructores y a las cajas (dinero que sale de todos) con el fin de que no tengan que vender ahora a un precio más barato, sino que puedan esperar más tiempo para vender los pisos más caros, y todo eso mediante dinero publico; Que el Estado subvencione a los vendedores mediante dinero salido del erario publico; El Gobierno es el culpable: dando dinero a los constructores con el fin de que mantengan su nivel de beneficios, resuelve el problema cuando realmente la única solución sería que los constructores vendan a precios de mercado.
8.2.7. Año 2009 8.2.7.1. Gobierno Pedro Solbes, el 30/03/2009: “Si lo que me está planteando es si hay
dificultades previas en estos momentos, yo le diría que no, que en estos momentos no hay ningún problema parecido planteado encima de la mesa. Evidentemente los nuevos administradores que entran en la caja (Caja de Ahorros de Castilla-La-Mancha) tendrán que analizar que es lo ha sucedido y si hay algún comportamiento que considera que es anormal, pues lógicamente lo pondrán en conocimiento del banco de España. Pero yo creo que es prematuro sacar conclusiones de ese tipo de culpables inmediatos, y entendamos por culpables personas que han hecho las cosas de forma incorrecta”.[581] LTD: “El informe de Alberto Recarte[582] ya ha nos ha explicado que el crédito concedido a los promotores se ha multiplicado por 12 en apenas 15 años, de tal suerte que los créditos a la construcción superaron en el 60% del conjunto de los créditos concedidos en España a fecha de 2007. En vez de abordar esta situación y juzgar a los culpables, hemos optado por la
política del tapadillo” [583]; LQP: “El caso de la Caja de Castilla-LaMancha es muy parecido a la de Banesto en 1989. La única diferencia es que en esta ocasión los gestores, los que han llevado a esta institución a la ruina, han sido elegidos por el Gobierno al cual yo represento. Reconocer que escogimos a gente a dedo sin ninguna capacidad de gestión es muy duro. En caso de hacerlo la población nos exigiría que implantáramos un sistema meritocrático en la ocupación de puestos y eso es algo que nosotros no queremos en absoluto. Todo lo contrario: queremos seguir controlando las cajas con el fin de hacer lo que a nosotros nos venga bien en cada momento aunque sea con el verdadero riesgo de llevar a la quiebra a una caja como ha sucedió con esta. Además, tendríamos que hacer frente a nuestras propuestas responsabilidades y un proceso público judicial de investigación de las
anomalías que han sucedido en esa caja pondrían al descubierto las relaciones entre políticos, cajas y constructoras. De esta forma se demostraría hasta que punto se juega con el dinero de los ahorradores de las cajas y se conceden créditos a constructores que ninguna persona con dos dedos de frente concedería”.
Elena Salgado, Ministra de Economía y Hacienda 14/04/2009: Reportaje: el gran desafío. Tesón frente a la crisis. Elena Salgado, la primera mujer responsable del Ministerio de Economía, con fama de severidad y dureza, deberá sacar a España de la recesión y cambiar el modelo productivo. “No es hora de pedir sacrificios a los españoles, sino de infundirles entusiasmo”. [584]
Anunciación Romero, directora general de Arquitectura y Política de Vivienda el
17/04/09: “Desde el Ministerio de Vivienda no se va a comprar stock”.[585] Comentario: Anunciación, eso no es correcto. En el Plan Estatal de Vivienda (ver Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre) os dedicáis a regalar dinero a las constructoras a diestros y siniestro. Otro tanto hacéis con las líneas de crédito ventajosas que les dais de prebenda a través del Instituto de Crédito Oficial. A través del Banco de España estáis permitiendo a las cajas y bancos que no contabilicen pérdidas patrimoniales en inmuebles con el fin de que mejoren su situación en el papel y así puedan prestar más dinero a insensatos españoles. A estos último les hacéis creer que es un buen momento para comprarse un piso cuando sabéis perfectamente que eso es incorrecto;
Nieves Huertas, La presidenta de Sociedad Pública del Alquiler S.A., 24/04/2009 : Pregunta 6. ¿Por qué no acaban ya con la agonía del ladrillo? ¿5 millones de viviendas vacías y los precios burbujeados qué indican? ¿Nadie se da cuenta que han destrozado el país para generaciones por la burbuja inmobiliaria? Respuesta: En este sentido, creo que el nuevo Plan de Vivienda 2009-2012 remediará muchos de los problemas existentes en el acceso a una vivienda. No obstante, la S.A.pretende colaborar en que todas estas viviendas (vacías) puedan salir al mercado del arrendamiento en condiciones ventajosas. Como sabe, existe también una línea ICO Vivienda que colabora con los promotores en este sentido y la S.A.colabora con ellos en garantizar el precio de renta junto con la gestión de esas viviendas en el mercado del alquiler.
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Pregunta 14. Buenos días, ¿cuál piensa que va a ser la tendencia de la demanda de viviendas en alquiler en los próximos años? Gracias. Respuesta: Yo creo que la evolución en la demanda de viviendas en alquiler aumentará gracias a las medidas legislativas adoptadas por el Gobierno, a la recuperación de la deducción fiscal para los inquilinos, a las ayudas a la emancipación, así como el resto de medidas recogidas en el Plan de Vivienda. Y, por supuesto, a un cambio de mentalidad en la actual población y a la mejora del parque inmobiliario destinado al alquiler, que es uno de los objetivos de la S.A. Pregunta 21: ¿Para cuándo juzgados específicos en arrendamientos como los de “violencia de género” para cimentar una correcta seguridad jurídica que no existe y animar a los propietarios a alquilar? Respuesta: Creo que la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil colabora muy directamente en este interés. Además, confiamos en que tanto la modificación de esta Ley como la de la Ley de Arrendamientos Urbanos favorezcan la dinamización del
mercado de alquiler y a la agilidad deseada en este ámbito.[586] LTD: La línea del ICO mantiene con vida a muchas empresas del sector de la construcción. Este dinero sale del bolsillo de todos los españoles con el fin de que los propietarios de esas empresas sigan, dentro de lo que nosotros podamos conseguir, manteniendo su nivel de beneficios de 2005/2006; El 24/05/2010 Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta) “se está admitiendo implícitamente que el sistema[587], a seis meses de su puesta en marcha, no funciona”.
Mariano Rajoy, líder del Partido Popular, el 13 de mayo de 2009: Pedirá que se eleve a 10.000 euros el máximo de la deducción por vivienda.[588]
LTD: Pretendo traspasar dinero a los constructores disfrazándolo de deducción de impuestos.
Esperanza Aguirre, La presidenta de la Comunidad de Madrid, el 21/05/09: “La Comunidad de Madrid ha remitido al Consejo Económico y Social (CES) el anteproyecto de Ley en el que se incluyen nuevas medidas fiscales, entre las que figuran el incremento del 20% en el tramo autonómico en la deducción de compra de vivienda nueva”.[589] LTD: Aguirre mediante el 20% de aumento de ayuda directa al beneficio de los constructores, potencia que los precios de los pisos suban otro tanto en Madrid;
José Luis Rodríguez Zapatero en junio de 2009, en el Debate sobre el estado de la
Nación:
“El Gobierno limitará la actual deducción por vivienda del IRPF a partir del 1 de enero de 2011 a las rentas inferiores a 17.000 euros anuales. Para quienes cobren más, la desgravación se reducirá linealmente hasta desaparecer cuando la renta declarada esté por encima de 24.000 euros anuales. Con este calendario, ha defendido Zapatero, “el mercado se podrá reactivar” durante los dos años que quedan hasta que entre en vigor para liberar el parque inmobiliario de pisos vacíos, sin vender o alquilar. El objetivo es que en un futuro se construyan aproximadamente 400.000 viviendas al año.” Comentario de EL ANÁLISIS, por Miguel Jiménez, en El País: Es una medida reclamada por el sector para dar salida al stock de viviendas sin vender. Incentivará la compra de aquellos que están esperando que el precio de los pisos siga cayendo. A medio plazo, el recorte es el mayor desde el que efectuó el Gobierno del Partido Popular, que acotó enormemente las deducciones en su período de Gobierno. Ahora
el PP pedía justo lo contrario, más deducciones fiscales para incentivar la compra. El Gobierno cree que no se debe primar la economía del ladrillo por esa vía, especialmente en lo que se refiere a las rentas altas. La deducción máxima sólo seguirá vigente para las rentas inferiores a los 17.000 euros, pero ¿cuántos con esa renta pueden destinar la mitad de su sueldo a la compra de un piso? Seguramente sólo quienes sean pareja de alguien con un sueldo mucho más alto, lo que dará lugar a operaciones de optimización fiscal. A medio plazo, supone desincentivar la compra y, probablemente, precios más bajos.[590]
Pablo Matos, portavoz de Vivienda del PP en el Congreso, con el apoyo de CiU, el 09/06/09: “reclama al Gobierno que el Ejecutivo garantice que los instrumentos del Fondo de Adquisición de Activos (FAAF), dotado con hasta 50.000 millones de euros, y los avales a las emisiones de las entidades por 100.000 millones de euros “lleguen a las familias españolas que deseen acceder a una vivienda”.
Comentario: La noticia bien podría haber rezado: “El PP con apoyo de CiU pretende que se vuelva a las imprudencias cometidas hasta 2007 y que se vuelvan a conceder hipotecas a 50 años y, si se puede, también a 100 años” o bien “El PP vuelve a representar los intereses del grupo de presión constructor en el Congreso”.
Elena Salgado, el 07/07/09: Pregunta: ¿hasta cuándo cree que va a seguir bajando la vivienda? Respuesta: lo siento muchísimo, no tengo ni idea (…) No tengo previsiones al respecto. [591] LQP: Por lo menos hasta 2013, eso como mínimo. Dependerá mucho de en que medida continuemos desde el Gobierno regalando dinero a las constructoras y a los bancos. Así como la tasa de paro jugará un papel muy importante. Desde el Gobierno hacemos todo lo indecible con el fin de que ambas variables permanezcan lo más altas
de la historia.
Pere Macías, portavoz de Vivienda de CiU en el Congreso, el 15/07/09 en El Mundo: Propone que el Estado compre parte del ‘stock’ para que ‘la Constitución se cumpla. [592]
Beatriz Corredor, el 28 de Julio de 2009 en El Mundo: El repunte de las hipotecas constituidas en el mes de mayo respecto al mes precedente (14,6%) “demuestra que se acaba la caída” y que el sector y los precios “se están estabilizando.[593] LTD: Los precios de los pisos van a continuar bajando. Digo que se van a estabilizar con el fin de inducir a la población a error y así piense que es un buen momento para comprarse un piso.
Elena Salgado, Ministra de Economía y
Vicepresidenta Segunda del Gobierno: “Hay que ser razonablemente optimista sobre el futuro económico de España”; “La Ministra de Economía considera que hay que dar confianza a las previsiones del Gobierno, “que se van a ir cumpliendo”.[594] LQP: la tasa de paro en 2010 llegará al 20-21%.
Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda dice el 16/09/2009 que ya es posible «comprarse una casa tranquilamente»; “Según la Ministra, el esfuerzo para adquirir una vivienda es «infinitamente menor que hace un año», por la bajada de los precios”; «Con un interés bajo y una hipoteca que les permite vivir tranquilamente y sin estar agobiados al final, las familias pueden tomar la decisión de comprarse una casa tranquilamente»; “Ya no cabe hablar de desplome’, sino de una
‘tendencia’ a la ‘estabilización”; “Nadie va a comprar pisos ‘como churros’ si no lo necesita para vivir”.[595] Comentario: Desde el punto de vista de financiación las condiciones son mejores que hace un año, pero los precios continuarán bajando. ¿Para qué me voy a comprar un piso cuando hay razones más que de sobra para pensar que los precios de los pisos van a continuar bajando?; Comentario: Tomar la decisión de comprarse un piso ahora es de una imprudencia financiera realmente abrumadora. Si la Ministra no sabe de finanzas lo que tiene que hacer es guardar silencio; Comentario de forero de El Confidencial NUNCA BaJAN 23/10/2007: Lo peor ha pasado ya. Ahora es buen momento para comprar. Además, el Euríbor ya ha tocado techo (como bien predijo Carmen “Karma”).
Además, recuerden que “alquilar es tirar el dinero” y “por lo que me cuesta el alquiler pago la hipoteca”(Carmen Tomás, hace muy poco) y piensen lo bueno que es no estar preocupados por la evolución de los salarios al tener “otros activos que generan rentas adicionales” (Solbes). Nada como un inmueble (o, en su versión para pobres, un pisito) en España, nada. ¿No irán Vds. a contradecir a estos ilustres economistas que escriben libros y todo? (y hasta consiguen que se los publiquen). Por todo esto, en España los pisos nunca bajan.
Elena Salgado el 08/10/09 en El Confidencial: “La gran expansión” de la burbuja inmobiliaria se produjo “en las dos legislaturas en las que gobernó el PP”.[596] Comentario: Eso es cierto. Lo que se le ha olvidado decir es que en la primera legislatura del PSOE la burbuja continuó aumentando; ahora que ha explotado, el PSOE se está empeñando en mantener los precios anteriores a la burbuja mediante
engaños a la población y subvenciones directas a los promotores/constructores. Añadió que se ha demostrado que las deducciones fiscales para la compra de viviendas han sido un “error” Eso también es verdad. Lo que has de decir Elena, es que su Gobierno las ha eliminado a la vez que ha estado mintiendo al decir que es el momento adecuado para comprar un piso cuando no lo es (ya sabemos que van a continuar bajando mas en los próximos años). El fin último es que las constructoras puedan quitarse los pisos al mayor precio posible.
Anunciación Romero, Secretaria de Estado de Vivienda, el 15 de octubre de 2009: ‘Ya no cabe hablar de desplome’, sino de una ‘tendencia’ a la ‘estabilización’. En opinión de Romero, la bajada de precios y el nivel del Euríbor hacen que el actual momento sea “más favorable” para comprar una vivienda.[597] Comentario
de
forero
de
Facilísimo
02/10/2009 Manuel dice: El problema es que ese Euríbor dentro de uno o dos años volverá a estar al 4 o 5%. Y si no que intenten negociar los compradores una hipoteca con su banco a tipo fijo y verán lo que el mercado está anticipando. Ese descenso es pan para hoy y hambre para mañana. La gente que ha vivido la subida de tipos de 2007 lo sabe. Los tipos se van a disparar y lo que hoy son 600€ en dos años pueden ser 1000€, lo contrario del último año. Lo que de verdad tienen que bajar son los precios, ese 7% de media es ridículo con la sobreoferta del mercado, dos millones de casas entre 1º y 2º mano. No nos dejemos engañar, van a bajar mucho más. Comprar una vivienda hoy es un 39,5% más barato que hace un año.[598]
Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda, el 16/10/2009: “Además, Corredor ha recordado que el Proyecto de Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios ya ha sido aprobado por la Comisión de Justicia del
Senado, por lo que proseguirá su tramitación en esta Cámara y después en el Congreso; Este proyecto reforma a su vez tres leyes, las de Enjuiciamiento Civil, Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal, para agilizar casos como los desahucios por impago del alquiler, para acabar con el “inaceptable” número de viviendas vacías en España o para mejorar la eficiencia energética en la vivienda. Unas reformas legales a las que se añaden las medidas incluidas en el Plan Estatal de Vivienda, con ayudas al alquiler y una previsión de que el 40% de las viviendas de protección oficial sean para arrendamiento”.[599] Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda: “El desahucio exprés ha sido un fracaso”[600] el 24/05/2010.
Acuerdo entre el G-14[601] y la Junta de Andalucía 04/12/2009 en El Mundo: “Nuevo pacto público-privado en el sector inmobiliario. Las grandes inmobiliarias españolas que integran el G-14 han acordado
con la Junta de Andalucía incluir pisos que cumplan determinados requisitos en el Plan de Vivienda de la comunidad. A estas viviendas se les aplicará una rebaja de precio de al menos el 20% con el objetivo de drenar el ‘stock’ de 70.000 casas que tienen en la región”.[602] Comentario: ¿No crees que es injusto que las andaluzas y los andaluces paguen nada de sus impuestos para que los constructores puedan vender sus pisos? ¿No piensas que lo más justo es que los constructores bajaran los precios de los pisos para poderlos vender? ¿No han ganado lo suficiente ya en el período 19972006?
Beatriz Corredor, el 17/12/2009 en El Mundo: “La limitación en los precios que sufrirán las viviendas al convertirse en protegidas quedarán compensada con las garantías de demanda y de financiación”.[603]
José Manuel Galindo, presidente de la Patronal de Promotores y Constructores de España (APCE) considera las medidas para dar salida al stock positivas[604] Ahora que ya conoces de sobra a José Manuel: ¿Te parecen buenas o malas para la gente la gente honrada estas medidas anunciadas por Beatriz el 17/12/2009?
8.2.7.2. CONSTRUCTORAS/ INMOBILIARIAS/ PROMOTORAS/TASADORAS
Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, el 09/01/09 en El Mundo: “Es importante recobrar la confianza y que no se piense que la vivienda va a seguir bajando en picado. El comprador está esperando por esa razón y puede ser un error porque los precios no van a seguir cayendo”.[605]
Santiago Baena, el 15/01/09 en El Mundo:
“Ya se ha producido toda la bajada de precios que se tenía que dar, ahora sólo se darán ajustes. En estos momentos, el mercado esta congelado por la falta de liquidez lo que provoca que no se vendan las viviendas. El 2009 va a ser un año complicado, interesante, difícil, pero finalmente saldremos de esta crisis en la que nos han metido y de esta racha tan negativa que atraviesa el mercado inmobiliario”.[606]
Santiago Baena, el 30/01/2009 en El Mundo: “Los advenedizos han sobrecalentado el mercado. Nosotros no habríamos favorecido esas subidas de precios”. “Qué opina usted del estudio presentado por Funcas que dice que las viviendas deben bajar todavía un 30% más.” “Pienso que es desmesurado. Los precios ya se han ajustado mucho más de lo que dicen algunas encuestas y al hilo de lo que los Api hemos venido manifestando. El problema no está sólo en el precio, que es un problema, y grande. El problema está en la financiación.”[607]
LQP: Como la gente sepa que está sucediendo no vendemos un piso
José Luis Galindo, el 02/02/09 en Popular TV: Pregunta: “¿Qué espera el sector inmobiliario de esta reunión (con los principales banqueros de España)?” “..que financien a los particulares con el fin de que puedan comprar una vivienda a los particulares… a aquellos que la necesiten y (...) también a las empresas… y a las personas. Lo que he manifestado es que todo el mundo tiene el derecho a una vivienda digna y eso viene recogido en la Constitución. Si tiene derecho a ello y, en condiciones objetivas, no encuentra financiación para poderla adquirir evidentemente entraría en conflicto con el propio mandato constitucional (...) No es razón directa de inconstitucionalidad, pero es indirecta. No ha habido ninguna sola peseta que haya salido de este plan (el Plan de Vivienda aprobado por el gobierno). El plan en si es
interesante (...), pero no se ha materializado.” Pregunta: “¿Qué medidas propondría usted?” “En primer lugar (...) sería absorber el sector. (...) Para ello hemos propuesto una serie de medidas entre otras una subvención de los intereses (...) para que fueran suficientes para el promotor para amortizar la carga financiera. Otras medidas sería un poco más directa: sería la compra de activos inmobiliarios (...), pero yo sé que al Gobierno cuando le propuse esta medida no le gustó excesivamente. Pero no es igual: cualquier medida que tenga que ver con la absorción de los stocks (...) sería una medida interesante.” Pregunta: “¿Qué esta impidiendo que se reabsorba el stock de viviendas?” “La falta de financiación a las personas. (...) Hay que conseguir (...) que encuentren la financiación. (...) Los bancos están usando la liquidez que se les inyecta para sus propios problemas y no tienen en cuenta otros problemas que son los de la economía general”.[608] LTD: En definitiva lo que deseamos son
dos cosas: – Que el gobierno nos compre los pisos a precios de 2005/2006; – No bajar los precios de los pisos ni un céntimo
Juan Miguel Villar Mir, El empresario y presidente del grupo Villar Mir y OHL, el 24/03/09 en El Mundo: El actual Ejecutivo “lo está haciendo bien” ante la crisis.[609] LQD: Ciertamente lo está haciendo bien desde el punto de vista de los constructores porque buen dinero que nos esta pasando y regalando. Entre otras formas he de destacar los avales que nos ha concedido el Instituto de Crédito Oficial. Con nuestra situación financiera ningún banco privado nos hubiera avalado.
José Manuel Galindo, el 25/03/2009 en El Mundo:
“Con la colaboración de la Administración se iría más lejos. Por eso, les pido que se sienten con nosotros y los tres agentes (promotores, banca y Gobierno) podríamos articular medidas que podrían ayudar al conjunto de la sociedad porque hay que recordar que la vivienda es un bien de primera necesidad”. [610]
José Manuel Expansión:
Galindo,
el 17/04/2009 en
“Ha solicitado en rueda de prensa la intervención del Estado para drenar el ‘stock’ de casi 800.000 pisos sin vender que estima habrá a finales de este año. Propone crear por las distintas administraciones una sociedad pública que se quede con parte de estos pisos para realizar política de vivienda, esto es, para venderlos o alquilaros a determinada demanda”.[611] LQD: Vendimos las casa a 100, ahora nos las compra el mercado a 60. Queremos seguir ganando como en 2005/2006 así que el Estado ponga la diferencia entre 60 y
100. “Es que la vivienda es un derecho, un derecho constitucional. Hay un Plan de Vivienda donde hay recursos (...). Estamos en unas circunstancias que creo que justifican que la Administración Pública destine recursos para salir de la coyuntura. Es que otro escenario sería un escenario que... eeehhh... no deberíamos plantearnos”. Comentario: El escenario que ellos no desean plantearse es el de vender los pisos a precios de mercado. Ellos (los constructores) están acostumbrados a llevarse enormes márgenes y a una cosa no están dispuestos, a bajarse del burro. Todo lo contrario, no desean con más ahínco que todos les paguemos los beneficios comprándoles sus pisos con un sobreprecio respecto del mercado enorme. Que el mercado funcione y que el Estado no intervenga como tampoco lo hizo en el período 1997-2006 que es cuando se formó
la burbuja. Enrique de Aldama, presidente de la patronal Seopan, ya exigió al Gobierno en 2004 pasividad.[612]
David Taguas, presidente de la patronal constructora Seopan, el 21/04/2009 en El Mundo: “Los inmuebles adquiridos como inversión por parte de particulares no deberían ser motivo de preocupación”. “Las promotoras y los bancos tienen “como mucho” 325.000 pisos sin vender”.[613] Comentario: Ricardo Vergés Escuín cifra en 2009 el número de pisos nuevos sin vender en, por lo menos, 650.000. Además, cifra en 1.350.000 los pisos en construcción, 200.000 aquellos escriturados y no registrados y 3 millones los vacíos.
José Manuel Galindo, el 22/04/09: “Se empiezan a dar las condiciones óptimas
para que comprar una vivienda sea muy posible”; “Los precios ya se han ajustado razonablemente” y ha recordado que “el 20% es lo máximo a lo que se puede llegar”, ya que más allá no se podrían cubrir los créditos al promotor; Se dan condiciones objetivamente buenas “para la compra”[614] Luis Garicano. Profesor de Economía de la London School of Economics el 07/12/2009 en Público: “¿Han descendido lo suficiente los precios de la vivienda en España? No. Ha sido aún muy reducido comparado con otros lugares con incrementos parecidos a los de España, como el sur de EEUU con caídas superiores al 50%. Existe un exceso de oferta enorme, quizá de 1,5 millones de viviendas, más que en ningún otro país del mundo”.[615]
David Taguas, presidente de la patronal de empresas constructoras Seopan, sobre la
eliminación de la desgravación fiscal por la adquisición de vivienda habitual a partir del 01/01/2011, en El Mundo el 18/05/09: El anuncio de esta iniciativa tiene un fuerte carácter “estabilizador”, ya que tiene como objetivo estimular transitoriamente la demanda (durante los próximos 19 meses) para reducir el stock acumulado; Si antes la compra de viviendas respondía más a la expectativa de subida del precio, ahora no se compran por la expectativa de bajada del mismo.[616] José García-Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra: Que sólo las rentas bajas puedan deducirse hasta 9.015 euros va en la buena dirección y la coherencia del mercado “pues el salario medio real de la clase media que compra vivienda en España es de 18.000 euros” y “no hay mejor ‘desgravación’ para un comprador de vivienda que los pisos bajen de precio un 30%” en El Mundo el 12/02/09”.[617]
David Taguas, el 04/06/09 en El Mundo: “El mero anuncio de limitar la deducción por compra de casa ya tiene efecto; El mero anuncio de la eliminación parcial de la deducción por compra de vivienda para rentas, en principio, superiores a 24.000 euros anuales a partir de 2011, “ya ha empezado” a tener efecto sobre las decisiones de compra de las familias; Esta reforma de la deducción debería aplicarse “cuanto antes mejor” y no posponerse hasta 2011, ya que el efecto positivo para el drenaje del ‘stock’ y la recuperación de la demanda se demoraría otro año”.[618]
Oscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei) el 20/10/2009: “en ciudades como Madrid, Barcelona y Sevilla el precio ha tocado fondo”; “más allá de la idiosincrasia de cada comunidad y de cada municipio, lo que es cierto es que la bajada de los precios está
tocando fondo”.[619]
José Manuel Galindo, el 20/11/2009: “La gente ha entendido que los actuales precios de las casas son los mejores a los que podrá comprar”.[620] Informe de estabilidad financiera del Banco de España de marzo de 2010: “La banca acumula 60.000 millones en activos inmobiliarios por los morosos. La exposición potencialmente problemática es de 165.000 millones.” El sector cuenta con provisiones totales como para hacer frente a una devaluación del 35% en los precios de los inmuebles, sin tener que recurrir a los beneficios. Ese es el colchón con el que se enfrenta a 2010”.[621]
Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia el 14/12/2009: “Es obvio que el precio de los inmuebles ha
sufrido una bajada importante. Este es un buen momento para la compra, tanto si buscas tu vivienda habitual, como si lo que quieres es una segunda residencia para tus vacaciones o bien realizar una buena inversión y colocar tu negocio donde siempre soñaste…”[622] Instituto Juan de Mariana el 03/03/2010: “La vivienda sigue sobrevalorada más de un 20% en 2009. Según los últimos datos, el precio de la vivienda nueva se ha reducido un 6% en España a lo largo de 2009. Sin embargo, la relación entre el precio de venta y el de alquiler todavía muestra una sobrevaloración de más del 20% respecto a su nivel medio histórico.[623]”
8.2.7.3. BANCA EN GENERAL
Juan Ramón Quintás, El presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros
(CECA ), el 17/03/09 en El Mundo: “Las cajas han ‘pecado de exceso’ al conceder demasiadas hipotecas a inmigrantes”; “La obra social está en nuestro ADN y no nos avergüenza ni nos pesa haberlo hecho”.[624] LTD: “A ver si echándole las culpas a los inmigrantes e ir de sociales, despisto al personal.”
Rafael Domenech, Economista Jefe BBVA para España y Portugal, en marzo de 2009: “(…) podría ser un buen momento para adquirir una vivienda”.[625]
L a CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) señala al BCE (Banco Central Europeo) como único responsable de la crisis de liquidez el 08/06/2009 Comentarios de foreros en El Confidencial:
TITI3: Efectivamente, las cajas no tienen la culpa de su situación. Veo que se apuntan a la teoría Rodríguez Zapatero de que todo viene de fuera. Yo también creo que el BCE debía haber relajado su política monetaria antes porque veía el peligro de inflación y no la recesión que venía, pero los problemas de las cajas y bancos en España, se los han buscado ellos solitos con crecimiento de los créditos desbocado, sin rigor de riesgos y, en el caso de las cajas, con el añadido de las operaciones políticas o semipolíticas. Vaya cara. badalillo: Los niveles de cinismo, hipocresía y caradurismo por los que se mueve la clase política española ya rayan con el insulto. Normal, si después se asoman al balcón y se congrega a su alrededor la borregada con las banderitas. Una pregunta a este gran prohombre de las finanzas: ¿y como va a inyectar “liquidez” el BCE en las corruptas cajitas españolas? ¿a cambio de qué? ¿qué le queda por sobrevalorar a los “banqueros” más corruptos y sinvergüenzas a este lado del atlántico? ¿acaso se creen que el BCE es un pozo sin fondo de bodrios inmobiliarios? ¿alguien se cree que un
piso en Manoteras[Madrid] puede costar 500.000 euros, casi un millón de dólares, como dicen los muy cínicos?. si ni siquiera nos lo creemos nosotros, ¿como esperan que se lo crean los que nos financian, allende de nuestras fronteras?[626]
Miguel Ángel Gobernador del 15/07/2009:
Fernández Ordóñez, Banco de España, el
“Ha accedido a relajar las provisiones que tienen que dotar las entidades por las hipotecas morosas, como adelantó El Confidencial: según una carta remitida al sector, ahora no abarcarán el 100% del valor del inmueble sino sólo el 30%. Es decir, se trata de una gran ayuda para las cuentas del sector que puede salvar a más de una entidad. La de arena es que deja fuera el crédito promotor que tenga como garantía suelo no rústico o promociones en construcción, que suponen el grueso de la morosidad actual de bancos y cajas”.[627]
Emilio Botín, presidente de Santander hará
referencia el 15/09/2009: “Al caso español, cuyo sistema financiero ha superado con éxito la mayor prueba de estrés de la historia, gracias la proximidad entre el Banco de España y las entidades que ha proporcionado mayor sensibilidad y conocimiento para actuar”.[628] Standard and Poor’s (una de las grandes agencias en el sector de las calificaciones de riesgos) “El incremento de nuestra estimación de rango de activos problemáticos para España refleja nuestra perspectiva de que, durante la actual recesión, los créditos problemáticos podrían alcanzar el 11 por ciento del sector crediticio domestico privado”.[629]
El director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya, Eduard Mendiluce, el 26/11/2009: Ha asegurado en declaraciones recogidas por
Europa Press que “los precios de la vivienda y suelo han tocado fondo en algunos casos. El ajuste está muy cerca del final, si es que no está en su final”.[630]
Ramón Forcada, director de análisis de Bankinter el 23/12/2009: “El ajuste ha sido suficiente para que los precios no sigan bajando. Que la caída de precios no vaya a más es transmitir a las familias que sus viviendas no valen menos, pero la recuperación de precios no va a llegar hasta al menos 2012”.[631]
8.2.7.4. Otros En relación con la noticia Mayo 2009, La Nueva Era Vivienda con motivo del Salón SIMA en Madrid los días 27 a 30 de mayo de 2009 ¿Compro ahora o espero?[632] Iliana Izverneniceanu de la OCU: “(…) Los pisos ya están muy bajos comparado con el año pasado respecto al precio. (…) Es que esperar es malo también porque entramos en
lo que podemos llamar una deflación, si el consumidor sigue esperando porque el consumidor cree que el precio de un producto, y en concreto de un piso, va a seguir bajando, no compramos nunca, no animamos el consumo y no animamos la economía con lo cual nuestro consejo: si usted ya tiene dinero ahorrado, ya tiene una hipoteca interesante, compre un piso porque, además, va a hacerse usted un bien a usted porque tiene un piso y a la economía en general”. Fernando Encinar, de el portal de Internet Idealista el 05/04/2010: “Nadie que conozca el mercado inmobiliario se atreve a hablar de estabilización o subida de precios”.[633] Gonzalo Bernardos, Economista de la Universidad de Barcelona: “¿Qué pueda bajar de ahora (junio 2009) a final del año (2009?): un 4%, 5% o 6%. ¿Cuándo llego a una vivienda tengo que decir: es una vivienda barata? ¿Está bien de precio? Y hoy digo que mayoritariamente que sí en muchas localizaciones. Segundo: ¿me gusta? Hay
autenticas… digamos princesas en materia de vivienda en venta. Y la tercera es: ¿la puedo pagar con estos tipos de interés? Con estos tipos de interés hay mucha más gente que la puede pagar que lo que había aproximadamente 6 meses atrás (…). Yo creo que ha llegado el momento de comprar una vivienda en España”. José Luis Campos Echevarria (autor del libro “La burbuja inmobiliaria”): “En abstracto es que hay que esperar, por lo menos un año”.
Yolanda Cristóbal, abogada y asesora de RE/MAX Venture: “Es el mejor momento para comprar. (...) Hay que comprar ofertando ahora porque sino te quedas sin la casa que quieras”. El 02/02/2010 El director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Juan Iranzo, prevé que en los próximos
meses las entidades financieras pongan “gran cantidad” de activos inmobiliarios en el mercado y que los precios de las viviendas sigan bajando. Así lo dijo durante la presentación del libro ‘Economía de la vivienda en España’ dirigido por el director de servicio de estudios del IEE, Gregorio Izquierdo, y patrocinado por Bancaja, tras señalar que el aumento de la demanda de viviendas no llegará hasta 2013. Destacó que la situación del sector de la vivienda será “bastante peor” este año, debido a que se seguirá destruyendo empleo, por lo que “las perspectivas no favorecen la adquisición de inmuebles”. No obstante, advirtió de que todavía deben ajustarse los precios de las viviendas hasta llegar a una media del 30% y previó que un aumento de los tipos de interés a finales de año, así como el endurecimiento de las condiciones de aprovisionamiento marcadas
por el Banco de España desde enero a las entidades financieras, que ha pasado del 10% al 20%, “aceleren” la salida del stock de vivienda. Así, cifró en 100.000 las viviendas gestionadas por bancos y cajas, del stock de 700.000 que existen en la actualidad, y dijo que estos activos “deberán venderse” para mejorar los balances de las entidades financieras[634].
Lorena Mullor, economista AHE: “Siempre es un buen momento para comprar si lo que se pretende es cubrir una necesidad real de uso propio. (…) Por lo tanto para todos los que estén pensando comprar ahora puede ser un buen momento”. Eduardo Molet, socio fundador y presidente de Red Expertos Inmobiliarios el 16/11/2009 “Para vender esas propiedades es fundamental que el propietario rebaje sus pretensiones entre
un 30 y un 40 % respecto al precio que tenía el inmueble en el año 2006”.[635]
Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea el 19/11/2009 Pregunta: “¿el precio de la vivienda y del suelo ha tocado fondo?” Respuesta: “el precio de la vivienda tocó fondo hace tiempo, ya ha bajado todo lo que tenía que bajar. Y el precio del suelo ha caído más rápidamente que el de la vivienda aunque quizás pueda descender algo más. Exclamamos en el desierto que las estadísticas de precios del gobierno no valen para nada y están haciendo mucho daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país porque piensan que somos idiotas. En EEUU y Reino Unido el precio ha caído ya en torno al 20% desde máximos y en cambio en España sólo hemos bajado un 8%. Nosotros trabajamos para cerca de 28 compañías inmobiliarias reestructuradas y ves que el tasador le ha rebajado los activos en dos años un 30% y luego el banco compra esos activos con un descuento del 10%-15% sobre el valor de
tasación”.[636]
8.2.8. AÑO 2010
8.2.8.1. Gobierno José Luis Rodríguez Zapatero, el 17/01/2010: “...lo que no hicimos, porque creo que no se podía hacer, fue ir al rescate del sector inmobiliario, que es el que ha generado el peor efecto de la crisis en este país, la destrucción de empleo”.[637]
Celestino Corbacho Economista:
el 19/12/2009 en El
Anima a comprar una vivienda en 2010 porque todavía podrá desgravar. Francesc Xavier Mena, catedrático del Esade (Barcelona) el 13/01/2010: “El precio de los pisos bajará un 20% en los próximos dos años”.[638]
Junta de Andalucía, el 03/02/2010: “El que quiera comprar, que no espere más”; “Para que el mercado inmobiliario comience a reactivarse deben ajustarse los precios a las condiciones financieras de los hogares y que finalicen las perspectivas bajistas sobre los precios”.[639] Facua-Consumidores Andalucía 04/02/2010:
en
Acción
de
“cuanto menos viviendas compren los consumidores, más bajará su precio”, por lo que señaló que “no cabe plantear que las viviendas han tocado techo y no van a bajar más de precio”.[640]
Pablo Matos, portavoz de vivienda del grupo del Partido Popular en el Congreso de los Diputados sobre la eliminación de la desgravación por la adquisición de vivienda habitual a partir del 01/01/2011 para una parte importante de los ciudadanos el 24/02/2010:
“Eliminarla es suprimir la desgravación a toda la clase media”; “Propone incrementar del actual 15% al 25% la desgravación fiscal en la retención del IRPF y de manera generalizada, como hasta ahora.”
En la misma noticia, Pere Macías de CiU: Es fruto de la ignorancia absoluta comportamiento humano.[641]
del
E l PP en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados el 25/02/2010: Insta al Gobierno a modificar las condiciones de acceso a la línea del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de moratoria hipotecaria destinada a desempleados.[642] Ángel Laborda, director de coyuntura de Funcas[643] el 18/03/2010: “España corre el riesgo de entrar en quiebra si el ICO da créditos directos”[644]
Beatriz Corredor, el 12/03/2010:
Pregunta.- ¿Es realmente éste, como usted ha asegurado recientemente, un buen momento para comprar vivienda? Respuesta.- Objetivamente, las condiciones para elegir vivienda y para decidirse correctamente son buenas en cuanto a oferta, tipos de interés, fiscalidad –desde 2011 ya no habrá deducción por compra salvo para las rentas inferiores a 24.000 euros– y ayudas públicas (…) P.- Entonces, si alguien encuentra la casa que desea, ¿le recomendaría que la compre en este momento? R.- Siempre que el esfuerzo para comprarla no supere el 30% de los ingresos familiares, ya que esto es lo que consideramos razonable para poder pagar una hipoteca con tranquilidad y sin agobios. P.- Y en lo que se refiere a los precios, ¿ya son los adecuados? R.- Todavía hay discrepancias en cuanto a su evolución. Todo depende del ‘stock’ de viviendas en la zona en la que se quiera comprar. Los precios deben ir ajustándose más donde haya mucha oferta de viviendas para residencia familiar. Pero hay sitios donde
el ‘stock’ ya no es tan amplio e incluso empieza a reducirse bastante y los precios se van estabilizando. Las últimas estadísticas que publicamos dicen incluso que, en 21 provincias, el precio tiende a incrementarse. [645] María Antonia Trujillo, antigua Ministra de Vivienda el 06/11/2009 en El Mundo: ‘Para que se acabe con el ‘stock’, la vivienda todavía debería bajar de un 30% a un 50%’. [646]
El Gobierno Vasco, el 22/03/2010: “dará más dinero a los promotores que le cedan pisos para alquiler. Elevará su oferta de 27.000 a 36.000 euros por adelantado por cada vivienda nueva que entreguen durante cinco años a la Administración”.[647] Como muy bien dice Pedro Pérez, Secretario General del G14 el 10/11/2008: “Que el mercado funcione”.
Anunciación Romero, directora general de Arquitectura y Política de Vivienda del Ministerio de Vivienda, el 19/04/2010: Este año es el momento de comprar una vivienda.[648] Juan Ramón Rallo, Director del Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Marina el 14/09/2009: “(...) en general conviene esperar un par de años a que “los precios de la vivienda en propiedad sigan bajando”.
Beatriz Corredor, el 21/04/2010: “El año 2010 es uno de los mejores años que pueden utilizar para tomar esa decisión (comprarse un piso)”[649] Asociación Cemento de ajustarse “a precios que
de Empresas Fabricantes de España: el mercado debería los precios reales, y no a los se establecieron en plena
burbuja inmobiliaria”, Los precios de vivienda deberán caer entre un 5% y 40% para que el sector vuelva a reactivarse. [650]
Beatriz Corredor el 13/07/2010: Los brotes verdes ‘empiezan a tener una entidad esperanzadora’ para el ‘ladrillo’.[651]
José
Luis Rodríguez Zapatero el 23/09/2010 en la cadena estadounidense CNBC ,”El precio de la vivienda ha tocado fondo y ya no va a bajar más, de hecho, en los dos o tres últimos meses, se ha visto que el nivel (de precios) no sólo no ha caído, sino que en ciertas zonas de España, donde la gente compra su primera vivienda, los precios están subiendo”.
8.2.8.2. CONSTRUCTORAS/ INMOBILIARIAS/ PROMOTORAS/TASADORAS
Pedro Pérez, el 14/01/2010: Con lo que se ha ajustado el sector residencial en los últimos años “ya es suficiente”. En su opinión, “si siguen bajando los precios se corre el riesgo de llegar a un sobreajuste”, lo que tendría importantes consecuencias sobre el empleo.[652] Vicente Martínez-Pujalte, diputado del PP por Murcia el 01/03/2010 en idealista.com: “Pregunta: ¿Es buen momento para comprar casa? Respuesta: No diré si sí o si no, porque entonces le haría una faena a muchas empresas privadas[653]”
Juan Lazcano, presidente de la La Confederación Nacional de la Construcción el 03/03/2010 sobre la rebaja del IVA en los trabajos de rehabilitación de vivienda: “Estamos satisfechos con la sensibilidad que ha mostrado este Gobierno en relación con
parcelas muy importantes de la actividad de la construcción, como son la rehabilitación y la obra civil. También consideramos positivo que hayan incorporado a este documento muchas de las propuestas que hemos venido presentando en los últimos meses” y solicita extender estas bonificaciones argumentando que el actual ‘stock’ de viviendas sin vender no se solucionará “al menos hasta 2014”.[654]
Bibi
Rodríguez 18/03/2010:
de
Grupo
Afirma
el
“los clientes ya se han dado cuenta de que el precio no puede bajar más”. Según señala, “siempre ha habido un interés real por comprar, pero la gente esperaba que el precio bajara más y el problema es que los promotores ya hemos hecho un gran esfuerzo de reducirlo en el margen que podíamos”.
En el mismo foro, Víctor de la Puerta, director comercial de Salsa Inmobiliaria, “Los precios no los podemos bajar más, las gangas que estaban esperando ya están en el
mercado”.[655]
David
González
(Grupo
Anuntis),
el
23/03/2010: “Es bueno que los precios de las viviendas dejen de caer”.[656] Remo, editor del blogsalmon.com el 10 de mayo de 2010: “lo que deberían hacer es ajustar los precios entre un 40% y un 50%”.[657]
Juan Eloy Durá, la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec) el 25/03/2010: Durá afirma que “un 70% de las casas en manos de bancos, cajas y cooperativas de crédito procede de pactos de compensación de deuda con promotores”. Así, Durá cree que la banca vendería todo su ‘stock’ de viviendas en el plazo de un año y medio si el Gobierno central y el autonómico emprendieran un plan similar al del automóvil,
un plan que los constructores ya reclamaron a principios de enero. El precio de la vivienda “está empezando a llegar a su valor objetivo” para poder incrementar el número de ventas y consideró que “no bajará mucho más”[658]
Santiago Baena, Colegio General de los Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de España el 14/04/2010: “Es indudable que éste es un buen momento para comprar. En cuanto al ajuste del precio de la vivienda, mi opinión es que si se conocieran realmente las operaciones que se cierran, no se produciría esta pregunta: los precios ya van muy ajustados”.[659]
José Manuel Galindo, el 20/04/2010: “Las condiciones son óptimas para comprar una vivienda”.[660] María Antonia Trujillo, exMinistra de Vivienda el 16 de junio 2010: “Cada uno
puede hacer lo que considere oportuno (…) YO AHORA NO COMPRARIA”[661] [662]
José Manuel Galindo, el 19 de mayo de 2010: “Mejor comprar este año que el que viene”. [663]
José Manuel Galindo, el 21 de junio de 2010: Galindo prevé un ‘efecto llamada’ tras el verano que disparará las ventas de casas. [664] Banca March el 23 de junio de 2010 “Al mercado inmobiliario español le quedan dos años y medio más de parálisis”[665]
8.2.8.3. BANCA EN GENERAL
Isidro Fainé, presidente de La Caixa, el 05/02/2010: “Ahora no venderías tu casa con una pérdida
del 30%”, expresó Fainé a uno de los muchos periodistas presentes en la sala. “La clave de la gestión es el factor tiempo, ¿tiene sentido vender con reducciones de precios desde 2007? ¿O tiene sentido aguantar hasta que llegue la recuperación? Y como es una clave de gestión, pues no lo cuento”, explicó Juan María Nin, director general”.[666] Esa es la cuestión fundamental para entender el comportamiento de los bancos y cajas en los próximos meses. Yo creo que no: los bancos y cajas no serán capaces de aguantar sus viviendas sin sacarlas al mercado y con ello hundirán aún más si caben los precios de los pisos. No las podrán aguantar porque la mora de los créditos concedidos seguirá aumentando, el paro subiendo y el Banco Central Europeo les cortará de cuajo las líneas de financiación preferencial; asímismo seguirán saliendo más pisos al mercado, tanto al mercado de segunda mano como al de
primera, procedentes de promociones en curso.
Alberto Pulido, director Hipotecario en el Santander
de
Negocio
Pregunta: “¿Es un buen momento para comprar vivienda?” Respuesta: “Por su puesto”.[667] Xavier Mena, catedrático de Esade: “Los bancos podría hacer frente a una caída de los precios inmobiliarios de hasta un 50%”. [668]
Juan Carlos Jiménez, responsable gestión de inmuebles de Unicaja:
de
“No creo que las bajadas sean ya significativas sobre los precios actuales”.[669] La agencia de calificación de crédito Fitch estima que el precio de la vivienda debería caer un 30% hasta 2012[670]
8.2.8.4. OTROS
Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la Universidad de Barcelona, el 12/02/2010: Pregunta: ¿Le planteo mi pregunta en pocas palabras, ¿compro ahora o espero todavía más? Respuesta: Si la vivienda le gusta, el precio es adecuado y tiene dinero para pagarla, compre. En cualquier otro caso, espere.[671] Luis de Guindos, ex Secretario de Estado de Economía con el gobierno del Partido Popular y ex presidente de Lehman Brothers en España el 24/03/2010: Pregunta: ¿cómo cree que se podría reflotar el mercado residencial? Respuesta: la medida fundamental es el ajuste de los precios a la realidad del mercado. Cuando se produzca, empezará a eliminarse el exceso de oferta y la demanda no sólo estará enfocada en el stock de vivienda, sino en viviendas
nuevas, con lo que se reactivará el sector de la construcción. Y también es muy importante que las entidades comiencen a dar crédito. Aunque sí están dando financiación, pero para sus propios inmuebles.[672]
‘Informe de Coyuntura GrupQualitat’ el 17/03/2010:
Inmobiliaria
Calcula que “la venta de pisos repuntará un 25% en 2010” y que el precio de la primera vivienda “dejará de bajar y tendrá un comportamiento estable durante 2010”.[673] Casi dos de cada 10 españoles están por debajo del umbral de la pobreza. El 13,7% de los hogares tiene muchas dificultades para llegar a finales de mes, la tasa más alta en seis años.[674]
Instituto
de
Práctica
Empresarial
20/07/2010: “Los precios de los pisos volverán a subir a partir de 2011”.
el
Banco Internacional de pagos: hasta el año 2050 y, basándonos en las dinámicas demográficas, los precios de los pisos en España bajarán el 75%.[675]
CAPÍTULO IX
ORÍGENES CULTURALES DE LA OBSESIÓN POR TENER PISO
Hasta ahora he intentado abordar los siguientes aspectos de una forma pormenorizada: 1. Cómo se valora de forma objetiva un piso sabiendo el precio de su alquiler, los tipos interés a los cuales me financio así como el riesgo de impago del alquiler de ese piso en caso de que lo sacara al mercado de alquiler; 2. Qué esta sucediendo con los precios de los pisos y el de los alquileres, hasta qué punto estos están cayendo y cómo y porqué los mismos seguirán cayendo en los próximos años;
3. Cómo sacar el mayor provecho al derrumbe
de los mercados de alquiler compraventa de pisos en España;
y
de
4. Los mecanismos mediante los que se ha inducido a error a la población y las formas que han tomado;
5. El calendario del engaño año tras año desde 2003;
6. Ejemplos concretos de las declaraciones de los distintos poderes fácticos artífices de la gran mentira. En este capítulo hablaremos sobre las razones antropológicas que vienen definidas por el carácter español y que han facilitado que el engaño fuera tan eficaz. 9.1. CAUSAS CULTURALES DE ESTA SITUACIÓN. LA IDIOSINCRASIA DE LA SOCIEDAD ESPAÑOLA.
9.1.1. El Lazarillo de Tormes Varias son las cosas que podemos aprender de este libro sobre la sociedad española de la época que no han variado desde entonces. Por un lado, el rechazo de cualquier trabajo manual por ser visto como perteneciente a las clases sociales más bajas. En España existe la idea de que todos tenemos que ser licenciados: en Derecho, en Economía o en lo que sea. La gran mayoría desea que su hijo sea abogado o médico y casi nadie repara en el hecho de que de obrero especializado tal vez se viva mucho mejor. Por otro lado, la necesidad de la pleitesía debida a las apariencias. Buena prueba de ello es la figura del hidalgo en la obra que, aun no pudiendo más que ofrecer a El Lazarillo comidas “sin principio ni fin” (El Lazarillo no comía nada), tenía una obsesión enfermiza con mantener la buena imagen. El alquiler ha sido denostado como propio de
los pobres, para aquellos que no podían comprar. Se partía de la falacia de que comprar lo hace el que puede y el que no, al alquiler. Hasta bien entrados los años 50 el alquiler era una opción muy extendida entre la población. Fue durante el Franquismo cuando la opción de compra se popularizó. Ahora la forma de aparentar es tener el pisito, el coche 4X4, mandar a los niños a colegios de pago e ir de vacaciones a sitios que no sabemos ni situar en el mapa, a pesar de no conocer ni la provincia limítrofe. Del pisito nos diremos propietarios, cuando en realidad lo único que somos es poseedores mientras que al banco le parezca bien. El 4X4 no nos servirá de nada cuando haya nieve o hielo, al no tener los neumáticos de invierno, nos quedaremos estancados en la carretera. Los colegios de pago de los niños los tenemos por ahí con el fin de que nuestros hijos se muevan entre gente que tiene piso y 4X4. Lo de las
vacaciones en sitios lejanos con el fin de que podamos contar a los nuestros que hemos estado en lugares lejanos porque a nosotros, en el fondo, lo que nos gusta es fardar. La cultura del pelotazo ha encontrado su expresión durante todos estos años de una forma que no tiene parangón en el mundo occidental. En España, el que triunfaba en toda esta farsa que ha sido el engaño de los pisos, no ha sido el trabajador y el honrado. El que ha ganado ha sido el que ha mentido como un bellaco, el que ha hecho proposiciones indecentes moralmente (indecentes eran los precios que se pedían) y no sostenibles en el tiempo, el que hacía dinero sin dar un palo al agua. 9.1.2. ENDOGAMIA ENDÉMICA
Los mejores sistemas sociales y económicos son aquellos que promueven la competencia
leal entre los individuos. Sistemas dirigistas en los que se premia a unos individuos por razones distintas a aquellas que realmente demandan el puesto en cuestión, son mucho más ineficicaces. En España la cultura del enchufismo está muy enraizada en nuestra cultura y es ampliamente aceptada como una forma de acceder a puestos. Como muy bien dice Guillem Bou, miembro fundador de la Plataforma contra el acoso y la corrupción en la universidad pública española: “La endogamia, el acoso y el caciquismo no son frecuentes en la universidad española: son su modus vivendi”.[676] Bueno, pues ese mismo proceso es el que se ha producido en muchos otros ámbitos de la vida española. Se meten enchufados en puestos, que por capacidades, nunca les hubieran correspondido. Colocamos a Juan, hermano de Pepe, que es ingeniero, o
carnicero, o prestidigitador. No es relevante que Juan sepa o no de llevar un banco (que es lo que realmente tendría que primar en su nombramiento), sino que sea amigo o hermano, o primo cuarto de Pepe. Con estos ingredientes, las chapuzas están servidas... con el dinero de todos los españoles. Un muy buen ejemplo de este carácter fue la elección de Rodrigo Rato para presidir Caja Madrid a principios de 2010. La elección no respondió nunca a criterios de capacidad sino de conveniencia política, de a qué partido o grupo pertenecía Rodrigo. Elena Salgado, Vicepresidenta Segunda del Gobierno y Ministra de Economía y Hacienda nos dirá el 18 de abril de 2010: Creemos que debe profesionalizarse la gestión de las cajas de ahorro.[677] Sería bueno para el conjunto de la sociedad que se pongan en marcha los adecuados mecanismos para hacer realidad el deseo de
Elena. 9.1.3. VISCERALIDAD
Se trata de insultar al que piensa de forma distinta porque se presentan el discurso y las opiniones diferentes como un ataque. No se separa la opinión que tiene una persona de la persona en sí. Se opta por poner nuestros complejos y opiniones no contrastadas sobre la realidad como las únicas válidas. En el mundo anglosajón las recesiones tienden a ser más cortas porque, en cuanto se hallan en un período de contracción, se hace tabula rasa, se pasa directamente a reconocer con celeridad la pérdida en la que se ha incurrido y la necesidad de tirar hacia adelante. Todo ello se lleva a cabo a pesar del dolor que produce tener que reconocer pérdidas de patrimonio. Todo lo contrario que en España, donde se opta por “no
vender mal” o “vender cuando suban”. Todas estas son decisiones muy poco acertadas ya que, en términos reales, los precios de los pisos muy posiblemente nunca vuelvan a alcanzar las cuotas de las que fuimos testigos en el período 1997-2006. Ese tiempo se fue para no volver nunca más. Te doy dar ejemplos de esa actitud visceral: Así la forera maria el 19/07/2008 en el periódico Público: Pero vamos a ver, hombre. Si los alquileres están igual ó más caros que la amortización de una hipoteca. ¿No es normal que una persona no quiera tirar, de media, 600 euros al mes a la basura? Ya veo que la demagogia sigue campando por algunos “periódicos”. [678]
El Confidencial el forero piolincordoba el 22/10/2007: Listillos: con que esto se hunde... ¿no? Ya están aquí los que van a hacer los grandes
negocios por el miedo de la gente, gracias entre otras cosas, a foros como este. Seguid transmitiendo miedo¡¡¡ da igual, el ladrillo es y será lo que todos saben lo que es: El activo que da estabilidad (independientemente de las fluctuaciones). Ahora estamos en la zona baja y con miedo, `pero la historia es larga y no se escribe en una mañana.
9.1.4. EL GREGARISMO DEL CARÁCTER ESPAÑOL
Lo resume muy bien el forero Iskander33 el 27/03/2009 en un foro de El País: La cultura española (la mediterránea en general) produce individuos muy sociables, pero muy dependientes (que nos diviertan, que nos cuiden... que “anímicamente” pasivos somos...) y extremadamente grupales, a los que la soledad les aterra. Nuestra religión es “el que dirán”, siempre pendientes de lo que dicen los demás y cuidadito con no sobresalir de la manada. Y esto va cambiando, pero a
cuenta gotas... Salvo en las grandes ciudades, no auguro mucho éxito a los “singles”.[679]
Al español le cuesta mucho romper con cualquier dinámica de grupo. Es grupodependiente como los borregos. Si el grupo va de marquitas yo también, si el grupo se pone la soga al cuello... yo también. Esta dinámica es la que se ha seguido en el mercado inmobiliario. A una cierta edad “hay que comprarse piso”, “ir a la universidad” (aunque valga para poco), “casarse” (aunque luego muchos se divorcien), “hay que comprarse una televisión de plasma”... hay que ser uno más del montón, no sobresalir y ser igual de mediocre que el resto, es lo que llaman “ser normal”. Los “normales” nunca han hecho avanzar el mundo, los “raros” sí. El que usa la palabra “raro” expresa su incapacidad para entender lo excepcional. En España nunca se ha aceptado de buen grado
a los creadores independientes, a los que son distintos. Alfonso Cornella de Infonomia lo resume muy bien al decir que: “En España el estado mental nos determina más que el estado mental personal porque las motivaciones extrínsecas son la familia, los amigos, la fiesta y la diversión. (...) Dos elementos influyen en esta especie de adormecimiento y de escaso riesgo del latino: el miedo al fracaso y al que dirán”[680]. En este mismo artículo, Javier Elzo, profesor de sociología de la universidad de Deusto d i c e : “en España cargamos toda la responsabilidad en el Estado, porque creemos que son los malos. Es una actitud acomodaticia, quejita, poco responsable que me da mucho miedo”. 9.1.5. EL FRANQUISMO Y EL ENGAÑO INTERGENERACIONAL
El Franquismo, a pesar de sus muchas maldades como sistema, obtuvo un gran logro: la creación en España de una fuerte clase social media inexistente durante la II República. En caso de que el sistema marxista hubiera triunfado en España, las clases medias actuales nunca hubieran llegado a existir. Buena prueba de mi tesis la tenemos en los países al este del antiguo telón de acero. En su afán de crear riqueza, Franco potenció la propiedad del piso entre las clases más populares con el fin de que éstas pasaran a formar parte de una pequeña burguesía propietaria incipiente. De esta forma se intentaba alinear, dentro de lo posible, los intereses de este nuevo grupo con la forma de capitalismo propugnada por el Franquismo. Esto, además de otros elementos, propició que se pasara de una cultura de alquiler en
la que se había vivido hasta entonces por necesidad, a otra de compra en la que nos hallamos actualmente. Como parte de este cambio cultural, el alquiler se veía como un paso más en las aspiraciones de ascenso económico y se potenciaba la compra como expresión de “inversión”, de “avance social” y de “estabilidad en la vida” (“hay que asentarse”). Esta es la mentalidad que se ha inculcado a muchas generaciones y de la que es muy difícil salir. En las generaciones nacidas tras 1970, es decir, aquellas que no han vivido el Franquismo, se ha creado la idea que “hay que comprar” sin plantearse si realmente uno desea realizar aquello que se le propone que hay que hacer. Como muy bien dice Javier Elzo: “Aquí todo el mundo piensa en hacer lo mismo que hacía antes. Hasta que no cambie el chip no habrá cambiado nada. ¿Cuántas cosas que
compramos nos producen total satisfacción? No veo a la sociedad preparada para tener que cambiar el chip, que es el de una cierta austeridad y plantearse otra escala de valores”.[681]
El engaño intergeneracional consiste en vender casas donde caerse muertos a precios de escándalo. Los mismos vendedores que vendieron a precios de oro, son la gente de una cierta edad que, o bien cobran pensiones de la Caja de la Seguridad Social, o bien las cobrarán próximamente. Resulta que los compradores, vía aportaciones a la Seguridad Social, pagan las pensiones de los vendedores. Los compradores, ahogados por las deudas acumuladas, no pueden tener hijos por la sencilla razón de que no tienen con qué alimentarlos. Si resulta que, como no tienen hijos, no tendrán quien cotice por ellos para su futura pensión: ¿por qué van a tener los compradores que pagar las pensiones de los
vendedores? ¿No sería justo que se las cobraran directamente del precio de venta puesto que los compradores nunca verán un duro en forma de pensión? Una buena parte del ahorro de los vendedores se encauza hacia fondos de pensiones. Estos fondos de pensiones invierten en acciones de bancos. Resulta que los bancos, con cuyos préstamos se financian los precios de los pisos, ganan dinero gracias al cobro de intereses a los compradores. De esta forma se cierra la tercera forma de explotación. La primera, por el cobro de un precio inmoral por un bien necesario; la segunda, por el pago de pensiones que nunca se cobrarán y el tercero, mediante el pago de los intereses. Es lo que llamo yo el “engaño intergeneracional en toda regla”. “Cuando la gente piensa que tiene derecho a una vivienda y que se la tienen que pagar el resto de los contribuyentes esto jamás puede funcionar. Las casas no se dan: se compran o
se alquilan. ¿Por qué los padres en lugar de pagar un Master a sus hijos les facilitan la entrada para un piso? ¿Por qué los bancos en lugar de financiar la inteligencia financian el ladrillo? Y de aquellos barros, hoy tenemos estos lodos.”[682]
9.1.6. Una cultura financiera muy baja Lo cierto es que nuestra obsesión de raigambre cristiana y el amor-odio que sentimos por el dinero no nos lo quita nadie. ¿Es que es malo hacer dinero de forma honrada? Si socialmente es presentable decir que un trabajo me gusta porque el puesto está cerca de mi casa o porque entro a las nueve y salgo a las cinco: ¿por qué no voy a poder decir con la misma libertad que algo me gusta o me disgusta porque se gane tanto o cuánto? En los países de cultura calvinista la riqueza se ve como una expresión de haber sido escogido por Dios para ser salvados. Dios es el que decide quién se salva y quien no. Por
esta razón, y por otras muchas más, en países como Estados Unidos o Gran Bretaña, la gente no tiene esas limitaciones mentales para hablar de la generación de la riqueza como algo natural. Bueno, pues esas mismas necias barreras mentales que nos hemos querido imponer a nosotros mismos, son las que han hecho que no analizáramos en absoluto el robo del siglo. 9.2. LAS FALSEDADES MÁS EXTENDIDAS
Muchas han sido las falsedades en las cuales la población ha vivido y ha deseado creerse. Todos en su locura, deseaban hacerse ricos aunque fueran unos verdaderos desgraciados endeudados hasta el cuello. Las mentiras tienen sus variaciones en la forma, pero son resumibles en unos pocos principios:
“Alquilar es tirar el dinero”. Falso y que hemos explicado en detalle en los primeros capítulos; “Los precios de los pisos nunca bajan”. Algo falso como ya hemos explicado para los períodos 2006-2013 y 1990-1996; “El Gobierno ya hará algo”. Como ya hemos visto, desde que el Gobierno supo que los precios de los pisos comenzaban a bajar (en 2006) y cuando el proceso se aceleró a partir de mediados de 2007, puso todos los recursos al servicio del sistema de promotores/bancos y cajas con el fin de proteger sus prebendas…y todo ello a costa del malinformado español; “Comprarse un piso es siempre la mejor inversión”;
“En otras épocas se pagaban muchos más intereses y nunca pasó nada”. Voy a ceñirme a una serie de comentarios
fantásticos que han hecho varios foreros del Internet en los últimos años y que, de una forma muy sencilla y con gracia, dan en el clavo al 100% a la hora de analizar esos errores preconcebidos en la mentalidad española. El forero Así nos ha ido el 28/09/2007: Eslóganes burbujistasuicidas. 1. La vivienda nunca baja 2. Alquilar es tirar el dinero 3. La gente tiene que meterse en algún sitio 4. Si hasta los inmigrantes compran piso, cómo no vas a poder tú 5. En unos años venderemos para comprar un chalet 6. Por lo menos la casa es mía. 7. Lo importante es entrar en el mercado 8. Le he ganado X kilos a mi casa 9. Todo el mundo compra barato y vende caro. 10. ¿Conoces a alguien que haya perdido dinero en el mercado inmobiliario? 11. Cuanto más tardes en meterte, más te costará luego. 12. Si tus padres compraron casa al 17%, ¿vas a ser tú el tonto de la familia, al 4,5%? 13. El Euríbor no puede subir más, está toda Europa hipotecada 14. Los tipos de interés reales son negativos, endeudándote ganas dinero...15.
Nadie vende por menos de lo que le costó. 16. El Gobierno no dejará que los tipos suban. 17. El Banco de España ayudará al sistema porque no puede dejar que se venga abajo 18. Si viene una crisis y se hunde mi banco, desaparece mi hipoteca 19. Si no llego a fin de mes, renegociaré con mi banco 20. Al principio la hipoteca cuesta un poco, pero con los años se va suavizando 21. Hoy voy con el agua al cuello, pero en unos años, cuando gane más, iré sobrado 22. Es cuestión de alargar el plazo de la hipoteca 23. Si amortizas capital, reduce cuota y no plazo para ir más desahogado 24. Aprovecho y meto el préstamo del coche en la hipoteca 25. Hipotécate en yenes que te sale mejor 26. El piso de abajo, que es peor que el mío, se vendió por X 27. Si ves el piso que te gusta, cómpralo con un préstamo puente y vende el tuyo con calma. !!Suerte!! NUNCA BAJAN el 23/10/2007: Se nota que los autores no conocen la realidad española, se habrían ahorrado el estudio: en España la vivienda nunca baja. No sólo es una cuestión histórica. Es también metafísica
como dijo Goyito el de la AHE (Asociación Hipotecaria Española[683]), coreado adecuadamente por la banca sobre todo las cajas, pero también algún banco (por ejemplo Bankinter dijo lo mismo antes de este verano). NUNCA BAJAN el 19/11/2007: Menos mal que algunos foreros ya han comentado una de las grandes ventajas de comprar: “al final tengo algo mío”. Y es que ya se sabe que en España, con tantas opciones de gastar como tenemos, el que no compra se gasta la mitad de lo que sobra en juergas y la otra mitad la derrocha. De todos modos, el artículo está mal porque no tiene en cuenta la “revalorización” que tienen los pisos todos los años. Creo que incluso se está planteando si hacerla obligatoria, por Ley. En cualquier caso, basta con haber hecho como yo, que he comprado todos mis pisitos en zonas que “van p’arriba”, y por tanto espero revalorizaciones de entre el 10 y el 15% anual todos los años.
9.2.1. ALQUILAR ES TIRAR EL DINERO
Entrevista a Luis Garicano, profesor de la Universidad de Chicago: Pregunta: ¿No le sorprende que haya tanto mileurista que se entrampa con créditos a 40 años? ¿Cómo los pagan? Respuesta: No los pueden pagar. Todos tienen la percepción de que los precios de las casas van para arriba. Por eso se entrampan ahora y piensan que van a vender más caro después, porque eso son sus ahorros. Es como ir al casino y jugárselo todo a una ficha. Sí. Nadie está diversificando. Si yo pidiera un crédito de 150.000 euros a un banco para invertirlo en una compañía de internet, la gente me diría: ¡estás loco! Mejor invierte en varios sitios. Diversifica. Pero en España a todo el mundo le parece normal meter sus ahorros en una casa. P: ¿Se debe a que el español es miedoso? R: Sí. Pero el colmo es que se cree que apostar en los ladrillos es seguro, cuando es arriesgado. P: A los recién casados, ¿les diría que se compren una casa? R: Ni hablar. Que alquilen.
P: ¿No es tirar el dinero pagar lo mismo por un alquiler que por una hipoteca? R: Esa es una lógica equivocada. Si tienes cien mil euros y los pones en una casa te ahorras un alquiler en diez años. Pero si los pones en un banco o en Letras del Tesoro ganas un cinco por ciento anual: 50000 euros que equivalen a todo un año de alquiler. La idea de que alquilar una vivienda es tirar el dinero me parece una locura.[684]
El forero efeeme el 20/07/2008 en Público lo resume muy bien con su aportación: ¿¿¿Y para darse cuenta de esto hacía falta que reventase la burbuja??? Todavía hay gente que piensa que alquilar es tirar el dinero porque compara la mensualidad con la cuota de hipoteca. Realmente hay que compararlo con la parte de amortización de la hipoteca, el resto son intereses. Es posible que tirar el dinero sea justo lo contrario, por no hablar de impuestos, amueblar, la “irreversibilidad” de comprar. En fin, seguid comprando...[685]
Os animo a leer el artículo Rostros del
repunte inmobiliario[686] cuya referencia adjunto para que veáis las distintas razones por las que una serie de personas concretas se ha animado a comprar una casa en el año 2010. Me quedo con las siguientes frases: ‘Vivir de alquiler es, en cierto modo, tirar el dinero’ y ‘En absoluto los precios han bajado tanto como se dice’. 9.2.2. COMPRARSE UN PISO ES SIEMPRE LA MEJOR INVERSIÓN
En 2008, y según los datos del Ministerio de Vivienda, sólo el 13,2% de los hogares vivían en régimen de alquiler. Esta cifra un es 2% superior a la registrada en 2007.[687] Coincido plenamente con el análisis hecho por el forero Libero el 09/10/2007 en El Confidencial: (...) En este país siempre se ha considerado
que vivir de alquiler es de miserables, y hay muchos que no se casan ni se van de casa de sus padres si no es con una hipoteca al hombro. No hay cultura del alquiler, ni movilidad geográfica importante. La gente tiende a nacer, crecer y morir en un radio máximo de 60 kms. Vamos, que tenemos metido en el tuétano el gen pueblerino y si no somos propietarios nos creemos peor que unos gitanos de carromato. Pues gracias a esta obsesión nos han tomado el pelo a todos. Hemos creído que un duro invertido en ladrillo siempre era una inversión segura, y ahora serán legión los que cargarán una hipoteca como soga al cuello para pagarle al banco muchísimo más dinero que lo que valdrán nuestras propiedades. Se acabó la marea, y todos hemos picado el anzuelo. Por otra parte, ¿hasta qué edad creen que soportarán a sus hijos en casa? ¿Hasta que ahorren lo necesario con sus míseros sueldos para pagarse el piso? ¿O piensan ponerles uds. 10 kilitos encima de la mesa para que se larguen de una vez, preceptivamente hipotecados? ¿Sabe cuánta gente comparte piso por no poder alquilar uno ellos sólo con su sueldo?
Como dice Alberto Recarte en su artículo La crisis financiera internacional y el crack financiero español:[688] “Las compras de viviendas para familias como inversión, no para uso propio, partían del convencimiento de que sus precios nunca descenderían. Creencia firmemente asentada en el imaginario colectivo, porque quienes invirtieron en este tipo de bienes en el pasado siempre terminaron por ganar.”[689]
9.2.3. EL GOBIERNO YA HARÁ ALGO
Ya hemos visto en capítulos anteriores lo que el Gobierno ha hecho por los españoles: Reforzar los derechos de la gran banca respecto de los deudores mediante el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril; Dar dinero de los contribuyentes a
las constructoras/promotoras con el fin de mantener su nivel de beneficios alcanzado en 2005/2006; Hacer publicidad de los beneficios de la compra de un piso a sabiendas que sus precios iban a seguir bajando. El Gobierno se ha dedicado estos últimos años a esconder la realidad a los españoles de una forma descarada. Buena prueba de ello es que la Comisión de Estadística del Ministerio de Vivienda sólo se reunió unas pocas veces. Esta comisión fue creada por orden publicada en el Boletín Oficial del Estado del 31 de octubre de 2005[690]. Nunca hubo interés en que la ciudadanía conociera los datos sobre la realidad. Como dice Ricardo Vergés Escuín, Profesor honorario por la Universidad de Montreal y Catedrático de Economía Inmobiliaria y miembro de esta comisión de Estadística, el
en la Universidad de Lejona (Universidad del País Vasco): 19/11/2009
Hay una política de ocultación de datos en España que es (...) nunca la había visto. He pasado 20 años viviendo en países del G-7 y nunca jamás he visto una ocultación y un control de la información como el que había visto en España. (…). No hay un interés de la propia prensa por buscar la realidad, exponerla para que entre todos votemos y adoptemos las políticas que más nos convienen. (…)[691]
9.2.4. EN OTRAS ÉPOCAS SE PAGABAN MUCHOS MÁS INTERESES Y NUNCA PASÓ NADA
Se suele decir que en los años 70 y 80, cuando existían tipos de interés mucho más altos que los actuales, la gente era capaz de hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias sin problemas. Se dice que la gente que aspira a comprarse un piso ahora
es una quejica, dándose a entender que los tiempos pasados (los años 70 y 80) fueron tan o más duros que los actuales. Bueno, esta visión es errónea. Imagínate que tienes una casa cuyo precio de mercado es de 100.000 euros y que para comprarla has tomado un crédito de 100.000 euros. Si resulta que la inflación es del 7% el primer año al finalizar el mismo el valor real de la misma es de:
100.000 – 7.000 (7% de 100.000) = 93.000 euros
Lo mismo sucederá con la cantidad que adeudas al banco, que tendrá un valor real de 93.000 y no de 100.000. Vamos a hacer el ejercicio contrario. En
esta ocasión no hay inflación, sino deflación. En la deflación los precios de los bienes y servicios bajan, es decir, todo se vuelve más barato. Así, para el ejemplo anterior con una deflación del 7%:
100.000 + 7.000 (7% de 100.000) = 107.000 euros
Es decir, mi casa no tendrá un valor real de 100.000, sino de 107.000 euros. Esto mismo sucede al valor real de mi deuda: ya no vale 100.000 euros sino 107.000 euros en términos reales. Al deudor (a ti es este caso) lo que te viene bien es que la inflación sea la mayor posible, porque así el valor real del dinero que debes disminuye. Precisamente esto es lo que sucedía en los años 70 y 80. Como la inflación
era mucho más alta, la gente veía cómo el valor real de la deuda que había contraído para la adquisición de su vivienda bajaba. Al mismo tiempo, las empresas tenían que subir los salarios para resarcir a sus trabajadores de la pérdida de poder adquisitivo. Ahora vamos a ponernos en la situación de los años 2009-2011. Existe deflación, lo que quiere decir que, como deudor, veo aumentar el valor real de mi deuda. A la vez, las empresas no aumentan los salarios ya que no hay inflación. Es decir, mi deuda en términos reales ha aumentado, pero no el dinero que tengo a mis disposición para devolverla. Los que te dicen que en los años 70 y 80 la cosa estaba muy mal no te engañan. Simplemente no tienen en cuenta el efecto que la deflación tiene en el deudor. A ellos el peso real de sus deudas les iba
disminuyendo. Para ti el peso de la deuda irá aumentando en los próximos años, a la par que van bajando los precios de los pisos. A todo lo anteriormente explicado súmale:
Años 70-80 Compré a 100.000 euros y debo 100.000 euros; Los precios de los pisos suben el 7%. Es decir en un año el precio de mi piso es de 107.000 euros; El valor real de la deuda ha pasado de 100.000 euros a 93.000 al haber una inflación del 7%.
Años 2008 en adelante Compro a 100.000 euros y debo 100.000 euros; Los precios de los pisos bajan el 7%. Es decir, al año de haber adquirido mi vivienda la misma tiene un valor de mercado de 93.000 euros; el valor real de mi deuda es de 107.000 euros (la deflación para el período es del 7%).
Ahora, y con el fin de que entiendas lo que se nos viene a los españoles encima durante los próximos años, el Banco Central Europeo sube los tipos de interés. Los ha de subir porque economías como la francesa y la alemana están saliendo del agujero. Esta recuperación de la economía genera inflación en el conjunto de los países del Euro, pero no en España. Resulta que te suben los tipos del 1% por ejemplo al 2%. Vamos a ver los efectos que tiene en ti. Años 2007 Compro a 100.000 euros y debo 100.000 euros; Pago en concepto de interés el 1% o 1.000 euros por el dinero prestado.
Años 2008-2010 Compro a 100.000 euros y debo 100.000 euros; Los precios de los pisos bajan. Es decir, al año de haber adquirido mi vivienda la misma tiene un valor de mercado de 93.000 euros, mientras que el valor real de mi deuda es de 107.000 euros; Ya no pago 1.000 euros (el 1% de la deuda) en
concepto de intereses sino 2.000 euros (el 2%).
Añade a todo esto que, como España no acaba de recuperarse, pierdes tu trabajo. Ahora te remito a los puntos 7.2.2.1. y 7.2.2.2. de este libro, con el fin de que entiendas qué es lo que el banco puede hacer contigo. Para que veas que el peligro de deflación es muy real en España, permíteme que mencione un artículo de prensa: Los expertos creen que los hogares elevarán su tasa de ahorro durante años. En apenas dos años, los hogares españoles han pasado del consumismo voraz y el endeudamiento sin complejos a una economía de guerra. (...) Las familias ahorran ya, en su conjunto, el 17,5% de su renta disponible, una cifra inédita desde hace más de 40 años.[692]
El riesgo de la deflación es que la ciudadanía, por miedo ante el futuro, deje de gastar dinero. Esta falta de gasto lleve a una espiral en la que, para vender cualquier
producto, incluidos los pisos, haga falta bajar los precios. Como no se consume, se siguen destruyendo puestos de trabajo. La única forma de acabar con esta dinámica es que se vea la luz al fin del túnel, pero: ¿cuándo va a suceder esto en España? Como bien dice el forero Manu el 27/09/2007 en El País: A nadie le han puesto un cuchillo en el cuello para firmar una hipoteca con el Banco. El Banco no es culpable. Tampoco el Estado. El tipo de interés, ya advirtió hace años el Banco de España que subiría y que no se concedieran préstamos tan fácilmente. El problema está en que se compran viviendas sobrevaloradas. Todo el mundo quiere obtener tajada de la venta de pisos, políticos y constructores, pero eso es otra lucha puesto que estos te roban, pero no te obligan a firmar una hipoteca, por lo que somos nosotros los gilipollas que nos endeudamos mucho más de nuestras posibilidades, queremos tener un coche (...) y no cortarnos nada con sueldos de mierda, los cuales no suben de igual forma que los tipos
de interés, que el IPC, etc, etc.[693]
Como nota final a este capítulo me quedo con el artículo La crisis destapa las mentiras del ladrillo, del 4 de abril de 2010: Los mitos de que los pisos nunca bajan o que se necesitan 350.000 al año se hacen añicos. Los promotores decían que las casas no se devaluaban para alentar ventas.
Las casas nunca pierden valor –Ya caen un 10% desde 2008; España necesita 350.000 pisos al año –Ya hay más de un millón de inmuebles sin vender; El stock se absorberá en unos cinco años –Las casas de la costa necesitarán hasta 20; La vivienda protegida será el único negocio –Se vende un 14% menos; La crisis no afectará a lo que no son inmuebles –Los inversores huyen de
Madrid y Barcelona.[694]
CAPÍTULO X
CONCLUSIONES DEL LIBRO CON LA AYUDA DE FOREROS DE INTERNET
Reproduzco uno de los foreros de El Confidencial en un comentario sobre el artículo de “La banca y el Gobierno ocultan la porquería debajo de la alfombra” de Eduardo Segovia del 08/07/2009. Creo que, en pocas palabras, refleja muy bien qué es lo que ha ocurrido en España en los últimos años. El crecimiento artificial del PIB mediante el dumping social [importando 6 millones de pobres para hundir los salarios de las clases trabajadoras para siempre], y la dedicación de todos los recursos económicos a la construcción de centenares de miles de pisos, innecesarios, vacíos, que nadie puede comprar, ha terminado. Ahora toca tapar el gigantesco agujero de pobreza y miseria creado, imposible de ocultar y maquillar, en el que seguirán cayendo como
chinches los más débiles en los próximos años, un precio de fuego y sangre generacional, que tendrán que pagar, para que continúe el expolio de los mayores, los jóvenes, estafados en su educación, estafados en lo laboral, estafados en lo económico y por encima de todo estafados en lo moral, haciéndoles creer que viven en un país europeo, civilizado, en un Estado de Derecho, una falsedad suprema que, a pesar de la infinita propaganda de los funcionarios de la educación y de la basura televisiva, algún día descubrirán.[695]
Arbizu Echauri en El Confidencial, recoge de forma sucinta el 17 de diciembre de 2007 lo que yo también pienso que se nos viene encima a los españoles durante los próximos años en su artículo EL MONTÍCULO: (1) Lo que se va a socializar son las pérdidas del sistema financiero, no las de quienes compraron sus pisitos caros; estos ya pueden darse por muertos financieros verticales hasta el día de su paso a posición horizontal definitiva en los cementerios reales. Como
nunca ha pasado esto de que la gente tenga una deuda inmensa de por vida (...) por haberse comprado algo cuyo valor se va desinflando, pues no sabemos cómo vamos a gestionar esos sentimientos ni cómo son, en consecuencia, las relaciones sociales; (2) Visitando Japón uno se da cuenta que, en esas situaciones, se produce un renacimiento de la espiritualidad (a la fuerza hay que desapegarse de los valores materiales); el problema está en que las religiones abrahámicas (judaísmo, cristianismo e islam) no son tan buenas al respecto como la combinación de budismo y sintoísmo (o taoísmo, en el caso chino). Desde luego, lo que viene va a ser muy triste. Pero, la nostalgia es buena para la creación artística. Reelaboraremos la bohemia y el hippismo. Ayer, los del PSOE se reunieron (“Foro Economía en Progreso”) para mostrarnos la partitura de un maravilloso villancico, lleno de fantasía y humor: “Bella productividad”; (3) La letra es la siguiente: “sólo el avance de la productividad permite el crecimiento de la capacidad adquisitiva de los salarios, aumentar la renta per cápita y solucionar
algunos de los desequilibrios actuales de la economía española, como el diferencial de la inflación y la competitividad externa, y hacer frente a los retos del futuro como el envejecimiento de la población”. Ahí es nada. Sin embargo, lo que sonaba por los altavoces no eran esas dulces melodías prometidas, sino puro heavy metal: “construiremos 1.500.000 uvepeós en la próxima legislatura (el Manhattan de Cullera y Las Vegas de Los Monegros, podríamos añadir). “los españoles dan demasiada propina porque no han interiorizado el valor del euro luego de seis años”; (4) Hay una Tierra Prometida, parece ser. Pero, ahora lo que no nos toca son 40 años vagando por el desierto de cemento detrás de Moisés. En efecto, lo que viene es como muy prosaico: Por un lado, para mantener el fuego del PIB, hay que ponerse a construir lo que sea como sea (imagínenselos, a los zombies financieros, viendo, al lado de su “blocaco”, ya sea blocaco en sentido estricto o blocaco “tumbao”, o sea, ristra de “adobaos”, esas grúas amenazantes construyendo edificaciones igualitas a mitad de precio, sólo
porque, jurídicamente, tienen la calificación de uvepeó). Por otro lado, la acusación permanente de que la pérdida de poder adquisitivo de tu salario la tienes sólo tú por tu falta de productividad y por ser un membrillo con el dinerito; (5) Si yo hubiera estado en la rueda de prensa habría hecho sólo una pregunta al Sr. Ministro de Economía: “cuando crucemos el río Jordán, construyamos El Templo (los millones de uvepeós) y, por fin, interioricemos el valor del euro, ¿qué precio cree usted que tendrán los pisitos básicos estándar?”. “Se mostraron optimistas”. ¿Lo ven?. Se han quedado en Leibniz, como diría Voltaire. Recordemos: “ ¿Qué es el optimismo?, dijo Cacambo. “¡Ah! “respondió Cándido, “es la manía de sustentar que todo está bien cuando está uno muy mal”. Pero, ¡atención!, añadieron una novedad genuina. Literalmente: “España puede mirar hacia el futuro más allá del primer montículo con el que pueda encontrase”. Señores, ha nacido un nuevo concepto: EL MONTÍCULO; (6) Después de habernos encontrado con el “montículo” Moriah (sólo que, en nuestro caso, Abraham sí se ha comido crudo a su hijito
Isaac, con lo que ya no sabemos de dónde van a salir esas 12 tribus, en una de las cuales debería nacer nuestro Mesías), ahora nos vamos a encontrar con otro montículo. ¡Vaya por Dios!. ¡Esperemos que no se trate del “montículo” Ararat, que fue donde encalló Noé con su Arca! Finalmente, no quiero dejar pasar que, por primera vez, este fin de semana, una caja de ahorros (la del Mediterráneo) ha aprobado la emisión de cuotas participativas. Dicen que su cajita vale lo que Bankinter y que necesitan el dinero (recuerden que son acciones sin derechos... por ahora) para “invertir” no sabemos en qué, salvo que está en el extranjero; (7) Para estos, el extranjero sería Marruecos, Ecuador y México. ¡Vaya extranjero! ¿Qué pensarán en estos países de este tipo de invasíón filistea?; como saben, los filisteos eran “pueblos del mar” que se asentaron en lo que hoy ha acabado siendo la “paradisíaca” Franja de Gaza, controlada por los extremistas de Hamás; los romanos, en su honor, llamaron a todo el territorio Philistea (Palestina); ¿acabaremos los españoles de provincias cambiándole el nombre al capitalismo por
“cajitastán”?; ¿serán capaces los cisjordanos (catalanes), guiados por el nacionalismo posibilista de Al Fatah, de formar, por fin, su Estado (“Fin landia”, pero con olor a ajo), dejando a los israelitas sólo con “Tel Madrid”, y, de paso, expandirse por los Altos del Golán (Aragón, etc.)?; ( 8 ) FINAL (Últimamente estamos como muy bíblicos y cananeos, igual es que va calando lo del profetismo, aunque, como tendré ocasión de contarles, los falsos profetas eran los nuncabajistas, que creían que la parusía consistía en que el ladrillo reaparecía para liberar a los pobres de la pobreza). (…)
Otro forero que recoge también muy bien la situación de una forma compacta y rigurosa e s pisitófilos creditófagos en El Confidencial el 18/10/2007: ¡Qué no es cuestión de oferta y demanda!. Estamos ante un montaje piramidalgeneracional, ante una activomía y ante una burbuja hipotecaria, en España, inflada mucho más allá de lo razonablemente irracional por la
banca pública, provincial y política (las cajas). ¿Por qué no empleamos el liberalismo para liberarnos? ¿Es o no hipócrita, por lado, engolar la voz para hablar de sagradas leyes de mercado y, por otro, comulgar con la rueda de molino de que el 60% del corazón del sistema sean entidades de crédito impresentables en la OCDE, gobernadas por políticos de segunda división? Los órganos de gobierno de las cajas se reclutan mediante “democracia orgánica” (la quintaesencia de la Falange & JONS y del franquismo): familia (impositores) + municipio + sindicato. Los representantes de los trabajadores bancarios, encantados de la vida con medrar en las entidades de crédito formalmente orientadas a la caridad y la filantropía de “obras sociales” (¡qué sinsentido, Dios!). Sin embargo, el papel que juegan es el que ideó para ellos el mismísimo Sr. Girón en el Sindicato Vertical. Además, lo inmobiliario está intervenidísimo. (...) El envilicemiento de la inversión hipotecaria de las cajas lo pagaremos todos, dado que se trata de banca pública. No en vano hemos puesto a un político con carnet al frente del
proceso, como “Ministro” de Banco de España. Los que compraron carísimo los pisitos, sabían que lo estaban haciendo. Su error sólo fue creer que habría otros más tontos que ellos. Sin embargo, para los que han participado en la pirámide de los pisitos va a haber más que para los piramidistas filatélicos, p.e. La razón es muy sencilla: los perdedores del pisito han sido los “héroes del PIB” durante un montón de años, con gran regocijo para la recaudación tributaria. Algo sí que estamos en deuda con ellos. Ni oferta ni demanda ni leches. La “asset economy” (economía de los activos), encima, “debt propelled” (financiada por la deuda), son las cosas que tiene. Muerto el perro, se acabó la rabia. Y, ¡atención!, la construcción no va a parar; dada la capacidad instalada que tenemos, por mucho desempleo que se genere (ya se ven 4 mill. de parados, número que hemos alcanzado en octubre de 2009), vamos a seguir produciendo por encima de la demanda de cobijo, o sea, de la demanda de verdad, la del consumidor final. Ahora tenemos 4 millones de viviendas en curso o vacías, entendiendo por vacías las que
no son ni primera ni segunda residencia. Durante el crash, llegaremos a 5 millones, por la sencilla razón de los precios “de mercado” están lejísimos de los costes de producción y buena parte del sector es como es: advenedizo, atomizado, inculto, corrupto, arrogante, usurero y explotador. Como se ha teorizado brillantemente en los últimos tiempos, el mercado inmobiliario es un “antimercado”, en el sentido “filatélico”, podemos decir: aumentos de la producción van acompañados, no paradójicamente, de aumentos de precios. Así que, no nos pongamos tan “liberales” cuando estamos hablando de algo tan especial como “el pisito”, máxime cuando las viviendas son las celdillas (nunca mejor dicho) de las células familiares en el panal de la sociedad, “nacioncitas” incluidas, financiadas por cajas identitarias.
El mismo creditófilos pisitófagos añade el 21/01/2008 en las páginas de El Confidencial: (...) Dicho esto, permítanme que insista. La situación macroeconómica es administrable. El
único “problema” (más bien, bendición) es que LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA (=costes inmobiliarios) SE VAN A DIVIDIR POR DOS, lo que no significa nada para la inmensa mayoría de familias, que hemos comprado baratísimo comparado con los precios alucinantes que hemos visto durante la orgía. Uno de los problemas más gordos que hay son los comunicadores anti-PSOE que “juegan” a hacer crítica económica y proclamar laS crisiS, pero, que, desgraciadamente, llegan al punto en el que esa proclamación incluye la desvalorización de sus propios pisitos. Por eso hay tantas contradicciones. El otro, en la radio, tres periodistas hablaron de la “crisis subprime” sin decir ni una sola vez la palabra “inmobiliario/a”; tan forzados estaban que mi mujer no paraba de reírse. Hubo uno que llegó a decir: “la causa de la causa de la crisis es (por fin dan su brazo a torcer, me dije a mi mismo)... ¡la incertidumbre!”, remató. ¡Toma Jeroma pastillas de goma!. La política sólo me interesa en las contadas ocasiones en las que el análisis económico debe focalizarla. En momentos de CRISIS ESTRUCTURAL es obligado otear el panorama
político, de modo que podamos hacernos una idea de cuánta sal socialdemócrata hay en la olla y, así, ver cuánta sangre va a haber en el proceso. Tras “la gallardonada”, el PP ha quedado castrado para negociar reformas estructurales. Pizarro puede ser el vocero de laS crisiS, ante la mudez gubernamental. En la Bolsa, podríamos haber llegado anticipadamente a la TENDENCIA PRINCIPAL BAJISTA.por culpa de un CREDIT CRUNCH HIPOTECARIO originado por el descuento que las entidades de crédito están haciendo del pinchazo de la BURBUJA INMOBILIARIA. Además, sin REBAJA SUSTANCIAL DE COSTES INMOBILIARIOS no va a ser posible salir de la RECESIÓN SEVERA en la que ya estamos por culpa de la sincronización de las fases bajistas en tres ciclos: hipotecario-inmobiliario, ocaso del patrón de crecimiento y bursátil.
El forero Winston el 11/01/2008 dice: (...) La demanda se pisos se volvió loca por varios motivos, el principal los tipos de interés, y los bancos estiraron el brazo muchísimo más de lo que daba de sí la manga financiando sin
conocimiento proyectos que sólo existían en la imaginación de sus promotores. Un ejemplo: 1994. Un piso de 90000€ con hipoteca a tipo 12% anual y 15 años pagaba de cuota mensual 1069€. 2000-2006 Con una cuota de 1069€ , financiación a 40 años y tipos del 3,5% anual se podía acceder a una hipoteca de 276000€. Este factor calentó la demanda, pero no fue el único: el incremento del empleo (en muchos hogares pasó a haber dos sueldos), la llegada de inmigrantes, la inversión extranjera en la costa (aproximadamente el 25% de las viviendas construídas), la llegada al mercado de la generación nacida en los 70 (todavía había baby boom), los divorcios (sí, los divorcios han supuesto un 15% de la demanda), la conversión al euro (blanqueando pesetas y otras divisas), la caída de la bolsa en el 2001 que dejó al ladrillo como la inversión más ventajosa. Todos estos factores volvieron loca a la demanda. Adicionalmente los bancos se ofrecieron a financiarlo todo, y es que el crédito hipotecario es muy apetitoso para bancos y cajas. Consigues “secuestrar” al cliente durante toda
su vida y lo explotas a tu antojo (comisiones, créditos para consumo, etc). Ha habido bancos/cajas que han financiado hasta el 130% del coste del terreno, todo jugando con expectativas de revalorización e intentando acaparar cuota de mercado, y a tipos que estaban en algún caso incluso por debajo del Euríbor. Y ¡qué pasaba con la oferta?. Pues que inicialmente no podía satisfacer la demanda. Construir un piso no es lo mismo que fabricar pantalones. La burocracia urbanística y la propia construcción hace que el plazo de entrega de una vivienda, desde que compras el suelo (ya con plan aprobado) hasta que lo puedes entregar, sea de 4 años. Resultado: ante una demanda loca y una oferta escasa el precio se dispara. Ante esta demanda loca y el incremento de precios constante (15-20% anual) aparecen multitud de nuevos promotores dispuestos a hacerse ricos en poco tiempo. Pero había un problema adicional. La materia prima de la vivienda es el suelo. El principal ofertante de suelo es la administración (ayuntamientos y comunidades
autónomas), vía propiedad o, mucho más importante, vía aprobación de planes urbanísticos que tardan más de un lustro en convertir suelo bruto en suelo urbanizable y edificable. Como resultado, los pisos ya terminados no eran suficientes para cubrir toda la demanda y se compraban pisos sobre plano y sin plano. La venta de suelo se convirtió en un inmenso negocio para ayuntamientos y comunidades, eso sin contar con la corrupción, un inmenso negocio para algunos “políticos”. Los promotores seguían acaparando suelo, bruto en muchos casos, porque la demanda seguía firme (no había suficiente oferta) y los precios seguían disparados. Pagaban el suelo a precios desorbitados. Y en esta dinámica los tipos comienzan a subir, cambian las expectativas y la demanda (incluida la inversión extranjera) se contrae por los tipos más altos y los precios ya inasumibles. Y ahora resulta que la oferta (entre viviendas terminadas y viviendas en sus distintas fases de construcción) es ya superior a la demanda. Como resultado, las ventas se hunden y los precios también.
El resultado de este proceso es: 1) muchas familias endeudadas de por vida y con unos tipos al alza, lo que hace difícil mantener sus niveles de consumo sino es con más endeudamiento. Salvo que comience un proceso de destrucción de empleo grave, no veo un riesgo excesivo de impagos. El español, en general, no es moroso y pagará sus créditos, siempre que pueda; 2) Inmobiliarias (muchas de ellas nuevas y algunas muy pequeñas) que han realizado compras de suelo excesivas pensando que estaba todo vendido y ahora resulta que ya no. Y esas compras las han realizado con endeudamiento. Algunos promotores (más atrevidos todavía) se han dedicado a comprase entre ellos a precios desorbitados e injustificados. Y también lo han hecho con endeudamiento. Y ahora, ante el hundimiento de las ventas, no pueden ni pagar los intereses. Y no sólo eso, tampoco pueden terminar sus promociones en curso, viviendas que tienen comprometidas. Ni tampoco podrán devolver las cantidades recibidas a cuenta. Se hundirán muchas y otras podrán subsistir (a duras penas) vía fusiones entre ellas. Pero les
auguro un futuro negro o gris oscuro, como mínimo. 3) Bancos y cajas que están pillados y que les va a costar recuperar los créditos que han concedido a promotores. Porque el precio ya no sube, si no que baja, y el valor actual de los activos inmobiliarios ya no cubre el principal de los préstamos concedidos a los promotores. Resumen: Promotores, bancos y administraciones públicas se han puesto las botas a costa de las familias y ciudadanos. Y han dejado la gallina medio muerta. Pues con su pan se lo coman. La inmobiliaria que se hunda se le deja hundir. Alguien se hará cargo de sus activos, que no se destruyen aunque la empresa se hunda (el mundo inmobiliario tiene esta ventaja: los inmuebles no tienen obsolescencia). Los bancos que tengan problemas que utilicen los beneficios y reservas que han acumulado estos años para aprovisionar sus riesgos. Y si no pueden repartir dividendo, que no lo repartan. Y las administraciones (ayuntamientos y comunidades autónomas) que se aprieten el cinturón, para que los ciudadanos puedan
aflojárselo. Van a disminuir sus ingresos por (ITP –Impuesto de Transmisiones Patrimoniales[696]–, Actos jurídicos, licencias de obras, etc.) y lo que deben hacer es reducir sus gastos y no derrochar nuestro dinero. Esta situación no es responsabilidad del Gobierno, ni de éste ni del anterior. Los españoles hemos permitido que los políticos destruyan nuestra organización territorial (vía estatutos y transferencias) y hoy son los ayuntamientos y comunidades autónomas los que controlan el mercado de la vivienda, vía suelo y vía planes urbanísticos, recalificaciones y concesión de licencias. El PP intentó modificar la situación intentando liberalizar el suelo y acortar los plazos de urbanización y licencias, pero el Constitucional no le dejó. Esa ley, que no era óptima, hubiese podido incrementar la oferta de suelo en el momento en que la demanda estaba creciendo, pero no fue posible. La nueva ley del PSOE (aunque no la conozco con todo detalle) tampoco arregla nada, porque nada puede arreglar. Si acaso, incluye mayor intervencionismo, lo que todavía es peor. Pero ni el Gobierno de España ni el
Parlamento Español tienen competencias para legislar sobre el suelo (la materia prima de la vivienda) ni sobre los planes urbanísticos. Y el suelo es el principal factor de coste de la vivienda. Es lo que hay. Saludos cordiales.
Y el que, tal vez, mejor lo resume todo en pocas palabras es luismu el 17/09/2008: Esta es una crisis motivada por: 1. la avaricia desmedida de “profesionales” y “empresarios” sin escrúpulos, preocupados exclusivamente de sus fortunas y carreras. 2. la indolencia y amoralidad de unos políticos que miran para otro lado y que sólo buscan la posición de poder, para lo que se requieren fondos y apoyos. 3. una sociedad de ciudadanos que hemos dejado de serlo para transformarnos en borregos sin criterio que prefieren “ir a lo suyo” mientras la mierda de este mundo no nos salpique. Tenemos estrictamente lo que hemos sembrado: caos, corrupción y, al final, la miseria
que creíamos dejar para otros.
Espero que este libro te haya servido para hacerte una idea de lo que ha sucedido y, lo más importante, de aquello que sucede a nuestro alrededor y se empeñan en ocultarnos. ¡Cuánta avaricia, necedad y estupidez concentradas! Las consecuencias de haber prohibido a toda una generación asentarse serán enormes. Dentro de 20 años, y con perspectiva histórica, la gente de mi generación verá los años 2000-2006 como aquellos que irremediablemente marcaron nuestras vidas. ¡Qué listillos hemos querido ser todos! Los que compraron a precios disparatados hipotecándose de por vida porque pensaban que hacían el negociete de sus vidas; los que vendían porque realmente se llevaron una gran ganancia; el Gobierno porque a través de l I.V.A. y del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales mantenía una estructura administrativa que le permitía mantenerse en el poder; los bancos por su avaricia e imprudencia inexcusables en conceder créditos a pesar de haber tenido que saber que el riesgo de impago del alquiler era muy alto.
NOTAS 1
Para entender cómo este proceso tuvo lugar, animo a leer el artículo “A tricky pick” del Financial Times de 10 de junio de 2010.
2
Noticia “Moncloa estima que los precios de la vivienda deben caer aún más para reactivar el sector” en El Mundo el 11/11/2008: http://www.elmundo.es/elmundo/2008/11/11/suvivie a=AR2d1d60f6e434044a7e9307bd1a41708ca&t=1226
3 www.rae.es/ 4
Ante la necesidad del Estado de recaudar dinero, la presión fiscal sobre los bienes inmuebles aumenta fuertemente desde 2006. Este hecho supone una mayor presión a la baja de los pisos. Un rédito menor significa un valor objetivo más bajo; así en “La presión fiscal sobre la vivienda sube un 28% en plena caída de precios el 12 de julio de 2010” en http://www.elconfidencial.com/espana/presionfiscal-sobre-vivienda-plena-caida-2010071267534.html
5 Buena prueba de que estas claúsulas son abusivas
es el hecho de que el Partido Popular pidió en julio de 2010 que no superaran en ningún caso el 40% del Euríbor http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/19/suvivie 6
La mayor parte de los préstamos hipotecarios en España están referenciados al Euríbor a un año. El Euríbor es la tasa de interés, fijada por el Banco Central Europeo en Frankfurt am Main, a la cual los bancos se prestan dinero entre sí. El Euríbor a un año indica que en este caso el préstamo lo realizan entre los bancos por un período de un año.
7 En “Demandas contra 59 entidades financieras por las ‘cláusulas suelo’ en las hipotecas” del 18 de mayo de 2010. http://www.elmundo.es/mundodinero/2010/05/18/ec 8 Con el fin de ver ejemplos de cómo este hecho ha impactado en los hipotecados, invito a leer El País del 07/12/2008, página 27 “Cuidado con los tipos muy bajos. La rebaja del precio del dinero hasta mínimos no implica un beneficio automático para los consumidores”, así como El País del 02/08/09 página 26 “Miles de compradores se quedan al margen de la caída del Euríbor”
9
Oficina de Estadística de las Comunidades Europeas.
10 http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do? tab=table&language=en&pcode=teilm020&tableSelec 11 Todos estos datos proceden del trabajo de campo que he realizado llamando a un buen número de agencias inmobiliarias especializadas en el alquiler. Las llamadas fueron realizadas en el período 1-15 de febrero de 2010.
12 Para más detalle al respecto animo a leer el “II Estudio FIM sobre Morosidad en Arrendamientos España 2009” http://www.ficherodeinquilinosmorosos.es/LinkClick.a fileticket=1HqQ2gv12p4%3d&tabid=110&language=e ES 1 3 Con el fin de entender este proceso complejo recomiendo ver el programa “House of Cards” realizado por la cadena estadounidense CNBC. Mediante entrevista con los distintos actores dentro y fuera de los bancos, se describe muy bien cuál fue el proceso, cómo pensaban los distintos actores y cuáles eran sus motivaciones.
1 4 Este proceso es explicado con todo tipo de detalles en el períodico inglés The Sunday Times de 12/12/2008 en sus páginas 11, 12 y 13. El artículo se centra en lo que sucedió en Inglaterra, pero es perfectamente transpasable al caso español. 15 “From default rates to default matrices: an application to Brazilian consumer credit” http://www.financeinnovation.org/risk09/work/5114854.pdf
“Forecasting Default Rates: A Tricky Business” de Edward I. Altmann en http://pages.stern.nyu.edu/~sternfin/crisis/altman_de “Using default rates to model the term structure of Credit Risk” de Jerome S. Fons en:
http://www.fonsrisksolutions.com/Documents/Using% “Measuring Corporate Default Rates” de David T. Hamilton y Richard Cantor en noviembre de 2006 en:
http://www.moodys.com/cust/content/Content.ashx? source=StaticContent/Free%20Pages/Regulatory%20
1 6 El período de 18-24 meses de desahucio lo he calculado gracias a las indicaciones de varios abogados especialistas en la materia. 1 7 Las condiciones de aval son distintas dependiendo del contrato que se tenga; unos avalistas acordarán el pago de 3 meses, otros de 6 o de períodos de tiempo más largos. 1 8 El cálculo se hace a fecha de 23 de marzo de 2010 19 Ídem de la anterior anotación 20 Más detalles sobre esta forma de ver la situación las hallamos en la entrevista concedida por Pedro Pérez, presidente del grupo de presión del sector inmobilairio, también llamado G14, el 10/11/2008 en el períodico económico Cinco Días. 21 En ¿Cuál es el precio justo de su piso? en http://revista.libertaddigital.com/cual-es-el-preciojusto-de-su-piso-1276237111.html
22 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/20/suvi 23
Fue la Bilbao Bizkaia Kutxa (Caja de Ahorros de
Bilbao y de Vizcaya) la que, en diciembre de 2005, tuvo la ocurrencia de sacar al mercado una hipoteca con un plazo de amortización de 50 años. Este producto fue vendido como si se tratara de realizar una labor social (permitir a los menores de 35 años acceder a un piso) cuando realmente posibilitaba un fin muy antisocial. Así la noticia “BBK lanza la primera hipoteca hasta 50 años dirigida a jóvenes menores de 35 años” del 28/12/2005 en http://www.finanzas.com/noticias/finanzas.php? id=8882467
24 “Corbacho anima a comprar una vivienda en 2010 porque todavía podrá desgravar” en El Economista el 19/12/2009 en http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/178504 anima-a-comprar-una-vivienda-en-2010-porquetodavia-podra-desgravar.html
2 5 “Economía no prevé volver a tasas de paro cercanas al 8% hasta dentro de cinco años. Campa cree que el primer semestre de 2010 puede ser un buen momento para comprar una vivienda” el 06/01/2010 en Europapress en: http://www.europapress.es/economia/macroeconomi 00338/noticia-economia-macro-economia-no-prevevolver-tasas-paro-cercanas-dentro-cinco-anos-
20100106120535.html 26
‘INFORME TRIMESTRAL DE LOS MERCADOS PARA 2010’ Bankinter: El precio de la vivienda ha tocado
suelo y tardará en repuntar dos años, al menos Forcada, director de análisis: El valor de las casas se ha ajustado de un 25% a un 30% Cifra el ‘stock’ de pisos entre 730.000 y 840.000 y calcula que se absorba en 2012” el 23/12/2009 en El Mundo en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/23/suvivie 27
DECLARACIONES DE PEDRO PÉREZ, SECRETARIO GENERAL DE LA AGRUPACIÓN G-14: ‘El ajuste en el
sector es ya suficiente’. Pedro Pérez alerta del riesgo de que se pierdan 200.000 puestos de trabajo. Denuncia la manera ‘cicatera’ con que las entidades de crédito prestan su dinero” el 14/01/2010 en El Mundo: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/01/14/suvivie 1263470061.html 28 La figura jurídica de la novación de deuda consiste en prorrogar el período de devolución de un crédito. Es una de les estratagemas legales empleadas por bancos y cajas cuando saben que un dedudor es insolvente. De esta forma evitan tener que reconocer que el deudor no podrá devolver la
deudad, así no tienen que contabilizar pérdidas por un dinero no devuelto. Las cajas y bancos saben que esos deudores no podrán devolver nunca el dinero prestado. 29 En el documentos sobre notas metodógicas de la estadística de precios el propio Ministerio se refiere, en su página 9 que “(…) Por consiguiente, la información utilizada en el cálculo de los precios de la vivienda procede de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación” en http://www.mviv.es/es/pdf/otros/NMPV.pdf 30 http://www.ATASA.com 31 Todas las informaciones sobre las distintas tasadoras las he obtenido de todas y cada una de las páginas de Internet de las mismas tasadoras o bien mediante llamada directa. 3 2 La lista completa de este tipo de tasadoras la adjunto aquí: Tasaciones Hipotecarias, S.A., pertenece a Gesinar , propiedad de Atisreal (BNP Paribas); Tasa Galicia, participada al 90,50% por Corporación
Caixa Galicia; Servatas (pertnece al 100% a las tres cajas de ahorros de la Comunidad Autónoma del País Vasco Bilbao Bizkaia Kutxa –BBK-, Kutxa y Caja Vital); Tasaciones andaluzas (asociada con Unicaja); TINSA (pertenece al 100% a la CECA y a otras 36 cajas de ahorros españolas); Tasaciones de Bienes Mediterráneo S.A. (participada por la Caja de Ahorros del Mediterráneo al 99,60%); Tasamadrid pertenece a CajaMadrid; Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias, S.A. (VTH) pertenece al grupo La Caixa; CMS Tasación, participada por Cajasol aunque no dicen el porcentaje; LKS parte del grupo Mondragón Cooperativa. Mondragón Cooperativa tiene su propio banco cooperativo, la Caja Laboral Popular; SIVASA pertenece al Grupo del Banco Santander;
Tasaciones Hipotecarias Servicios Financieros pertenece a Gesinar Servicios Inmobiliarios, quien a su vez, pertenece a BNP Paribas; Tasaciones y Consultoría, pertenece a Caja Navarra 3 3 La lista completa de este tipo de tasadoras la adjunto aquí Afes Técnicas de Tasación S.A.; Arquitectura y Tasaciones, S.A. (ARTASA); EBROTASA. “La cartera de clientes está compuesta por destacadas organizaciones financieras, organismos públicos, empresas promotoras y particulares”; Global Gestión de tasaciones; INTA. Su principal accionista, Departamentos de Información y Gestión, S.L. (INGEST, S.L.), es una empresa de servicios hipotecarios a entidades financieras; MutaSA. En conversación telefónica dicen trabajar para bancos y cajas para valorar pisos con el fin de
conceder hipotecas; Tasabalear, S.A. (TASABALEAR); Tecglen Tasaciones, S.A. (TECGLEN) dicen ser independientes; Alia Tasaciones; ASEVASA Asesoramiento y Valoraciones S.A.U. pertenece al grupo AON Grupo que es una correduría de seguros; EUROVALORACIONES, accionistas privados;
S.A.,
pertenece
a
Ibertasa Sociedad de tasación es propiedad de varios accionistas privados; Intraser (Interacional de Transacciones y Servicios S.A.) la cual desde 1992 ofrece a través de “Intraser Servicios Hipotecarios” la “externalizacion de todos los procesos bancarios relacionados con el préstamo hipotecario a través de medios técnicos y humanos propios”; Tasasur es una Sociedad totalmente independiente,
al no estar ligada accionarialmente a ninguna entidad financiera, ni grupo de presión empresarial, industrial o de otro tipo; Valoraciones Mediterráneo, S.A. pertenece a varios accionistas privados; ARCO VALORACIONES, S.A. Es una empresa independiente de cualquier entidad bancaria, de ahorros, financiera o inmobiliaria; Colectivo Arquitectos Tasadores, S.A., dicen que pertenecen a 8 accionistas particulares; Gabinete de Tasaciones Inmobiliarias, dicen que son independientes; Sociedad de Tasacion. ST no está ligada accionarialmente a entidades financieras ni a grupos empresariales, industriales o de otro tipo. No actúa como intermediario inmobiliario por lo que ejerce su actividad con total independencia profesional; KRATA, S.A., Sociedad de Tasación, dicen ser independientes; Tasiberica. Dentro de los clientes que detalla en su
página se encuentran varias de las instituciones de crédito más importantes del país. Trabajan sobre todo BBVA y Santander; Aquitana, es la Sociedad de Tasaciones de los Colegios de Arquitectos de España, S.A.; Gesvalt; INTA S.A. Su principal accionista, Departamentos de Información y Gestión, S.L. (INGEST, S.L.), es una empresa de servicios hipotecarios a entidades financieras. Ambas sociedades tienen sus sedes centrales contiguas y en estrecha colaboración, lo que posibilita ofertar un servicio combinado en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias e hipotecarias. Dicen que trabajan sobre todo Banco Valencia, Ruralcaja y BBVA empresas; Tecnitasa independiente, 100% del accionariado son profesionales independientes; Immoseguros pertenece a Inverseguros. 34 Para que veas cómo se valora un piso te animo que veas el vídeo adjunto a la noticia “La crisis cambia las reglas de juego de las tasadoras”:
http://www.elmundo.es/elmundo/2010/06/24/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1277 3
5 El Mundo en http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2010/0
36 En Noticias Fotocas en “O se produce un ajuste en el sector inmobiliario en los próximos meses o la situación será inaguantable” en http://noticias.Fotocasa.es/maria-antonia-trujillo-ose-produce-un-ajuste-en-el-sector-inmobiliario-enlos-proximos-meses-o-la-situacion-serainaguantable-__5338.aspx; de nuevo el 06/11/2009 en El Mundo en la noticia “La mayoría de mis compañeros diputados, incluso del PP, tiene minipisos de 30 metros”, así 3 7 P.-¿Cuál fue su mayor acierto? R.-Las estadísticas. Que por primera vez en este país existiera información sobre qué pasaba en el mercado inmobiliario. Información y transparencia. Hasta ese momento, todos los días aparecía una empresa privada con cifras de todo tipo y yo puse coto. Firmé el convenio para que la estadística fuera única y estuviera centralizada. Ése es uno de los mejores aciertos de mi gestión. Ni la Ley de Suelo, ni el CTE, ni las políticas de alquiler en el Plan
Estatal en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750 3
8 IMIE nota de prensa http://www.TINSA.es/down/notas_de_prensa/2009/8
3
9 http://www.Fotocasa.es/indiceinmobiliario__Fotocasa.aspx
40 http://casas.facilisimo.com/preciometro/ 41 http://www.TECNOCASA.es/prensa.php
42 En “Evolución histórica de los indicadores Grupo Tecnocasa – Universidad Pompeu Fabra del mercado inmobiliario” en http://www.TECNOCASA.es/salaprensa/informes/UPF_ 43 Se puede hallar en internet como “Informe sobre el mercado de la vivienda. Informe Grupo Tecnocasa- UPF”. 44 Esta es la última estadística de TECNOCASA de la que disponemos. 4
5
http://www. FOTOCASA.es/indice-
inmobiliario__FOTOCASA.aspx 46 Con el fin de facilitar la lectura del texto redondearemos estos números a dos decimales. 4
7 En El Mundo: http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2010/0
48 En la noticia “Los particulares tienen que rebajar sus casas entre un 30% y un 40% si quieren vender” en http://www.idealista.com/news/archivo/2010/01/13/0 particulares-tienen-rebajar-casas-30-40-quierenvender
4 9 En “La mayoría de mis compañeros diputados, incluso del PP, tiene minipisos de 30 metros” http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750 50 El precio de los pesos, nota del autor.
51 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/20/suvi 5 2 Así en Diario de Mallorca del 29 de agosto de 2010 en “La banca tumba los precios y coloca en ocho meses la mitad de los pisos embargados” en
http://www.diariodemallorca.es/mallorca/2010/08/29 tumba-precios-coloca-ocho-meses-mitad-pisosembargados/598658.html 53 Para más información sobre este aspecto animo a leer el artículo “Los sindicatos reciben la mitad de dinero que las Autonomías sólo para cursos de formación” en el ABC del 5 de enero de 2010 http://www.abc.es/hemeroteca/historico-05-012010/abc/Nacional/los-sindicatos-reciben-la-mitadde-dinero-que-las-autonomias-solo-para-cursos-deformacion_1132874727950.html 54 Nota del autor. El dato procede de este mismo artículo en otro párrafo. Con el fin de evitar tener que plasmarlo entero, he tomado la cifra y la introduzco en contexto. 55 Página 30. 56 Así en El Mundo edición digital del 27 de Julio de 2009 en la información titulada “La Comunidad de Madrid amplía el convenio con las entidades para estimular las ventas” Aguirre advierte de que si no se vende el ‘stock’ de casas no habrá nuevas promociones. Sólo se han adjudicado 212 y alquilado otras 23 de las más de 1.300 viviendas libres El
nuevo acuerdo permite financiaciones del 100% y acceder a hipotecas a 40 años. Así, ha recordado que hace un año, y en función de ese primer acuerdo, se pusieron a disposición de los madrileños unas 1.300 viviendas a un precio entre 2.000 y 3.200 euros el metro cuadrado con un máximo computado por vivienda de cien metros cuadrados. La presidenta de los madrileños ha recordado que en este período se han vendido 212 de estas viviendas, y alquilado 23. “Es muy poco”, ha dicho Aguirre, para advertir de que “mientras exista un ‘stock’ tan abultado sin vender va a ser difícil, casi imposible, que se desarrollen las nuevas promociones y, por tanto, que se recuperen la actividad y el empleo en el sector inmobiliario y en el de la construcción”: http://www.elmundo.es/elmundo/2009/07/29/suvivie 57 Para más información sobre estos datos invito a consultar el Informe R.R. Acuña y Asociados “El mercado cuenta con viviendas y suelo para los próximos quince años” en Expansión del 15/09/2009 http://www.expansion.com/2009/09/15/economiapolitica/1253014753.html así como la página de Ricardo Vergés Escuín, profesor honorario por la Universidad de Montreal y Catedrático de Economía Inmobiliaria www.ricardoverges.com
58 página 35.
5 9 “Informe monográfico.El proceso de ajuste del Mercado inmobiliario español” http://www.caixacatalunya.com/caixacat/es/ccpublic/ 60 (EPA) cita Página 35 sobre “Índice de Precios de Consumo” http://www.ine.es/daco/daco43/metoipc06.pdf
6 1 Con el fin de ver la metodología de cálculo de este índice ve a http://www.FOTOCASA.es/Portals/49/Static/Tendencie
6 2 El Mundo 24 de mayo de 2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/05/24/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1278 6 3 En Encuesta Anual de Estructura Salarial 2008 http://www.ine.es/prensa/np601.pdf
64 En “El acceso de los y las jóvenes a la vivienda libre protegida”, boletín 25 cuatro trimestre- 2008 http://www.cje.org/C15/C2/OBJOVI%2025%20(Cuar –página 33 del documento. 65
En “Monetary policy, market excesses and
financial turmoil” economics department working paper number 597, página 16 del enlace http://www.olis.oecd.org/olis/2008doc.nsf/LinkTo/NT
66 Más información sobre la cuantía que los precios de los pisos han alcando en el Reino Unido tomando como vara de medir el sueldo medio de un trabajador varón los hallarás en Halifax plc- House price- Eranings ratio (all houses, all buyers) Seasonally adjusted en www.lloydsbankinggroup.com/media/excel/regionalaff 67 Para más información al respecto consulta en la página 16 del documento “Encuesta Annual de Estructura 2007” http://www.ine.es/prensa/np568.pdf
6 8 Te animo a que leas, entre otros, el artículo “Mortgage affordability hits 16-year low” (“La capacidad de repago de la deudas hipotecarias está en su momento más bajo de los últimos 16 años”) publicado en el períodico The Guardia el 11 de diciembre en http://www.guardian.co.uk/money/2007/dec/11/lendi 6 9 Este tema lo trata entre otros el artículo Los embargos de pisos de desbocan por el aumento del
paro y de la morosidad de El País del 14 de abril de 2009 en http://www.elpais.com/articulo/economia/embargos/ así como en La crisis dispara los embargos de casas hasta casi 100.000 el 04/04/2010 en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/07/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684 70 Casos prácticos de los riesgos reales que conlleva alquilar un piso dentro del marco de baja protección que ofrece la ley los vemos en el programa “No todos los alquileres tienen un final feliz” del programa “Callejeros” del canal Cuatro
71 http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/20081215/ espana/jetas-profesionales-pagan-esperan20081215.html 72 Ve la página 26 del períodico Expansión de 16 de septiembre de 2009. 73 Esta tesis la confirma Gusatavo Rossi, cofundador de la empresa “Alquiler Seguro” el 9 de junio de 2010 en El Mundo al decir “Pregunta Desde su punto de vista: ¿Cual es el principal problema para que no salgan al mercado las viviendas que estan vacias y cerradas?
Respuesta: El principal problema por el que en nuestro pais hay mas de tres millones de viviendas cerradas, es la inseguridad por parte de los propietarios de cobrar sus rentas, los largos procesos judiciales para resolver conflictos y la falta de profesionalidad en la gestión del alquiler, hacen que muchos propietarios prefieran tener la vivienda cerrada antes de exponerla al mercado”. http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2010/0
http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2010/0 74 Así lo publica el Boletín Oficial del Estado el 24 de noviembre de 2009 en www.boe.es/boe/dias/2009/11/24/pdfs/BOE-A2009-18733.pdf 75 Véase en la Gaceta de los Negocios, página 28 del 3 de octubre de 2009. 76 Declaraciones de Carme Chacó la entonces Ministra de Vivienda el 29 de septiembre de 2007 en El Mundo, página 38. 77 Con el fin de ilustrar la situación real a la cual se encuentran sometidos los propietarios de los pisos ante la ineficacia de la ley te animo a leer la noticia
del 14/12/2008 en Noticias de Bilbao “Mil vascos con pisos en alquiler recurren a la justicia cada año para echar a los inquilinos El Gobierno central promueve una reforma legal para agilizar los procesos de desahucio, que pueden durar hasta un año, y hacer más atractivo el escaso mercado del alquiler” en http://www.noticiasdebilbao.com/? p=58 78 “¿Tienes piso para alquilar? Dentro de un mes lo tendrás más fácil” en ABC del 17/12/2009 http://www.abc.es/20091126/economia-empresasinmobiliario/tienes-piso-para-alquilar200911251831.html 79 www.rae.es 80 Para ver qué efectos tiene este proceso en una zona concreta de España lee la noticia “15.000 jóvenes vascos buscan piso a corto plazo, la demanda más baja en una década. Un estudio del Gobierno vasco advierte de que la crisis también ha reducido el número de ciudadanos que aspiran a cambiar de vivienda del 27/07/2009 en http://www.diariovasco.com/20090727/al-diasociedad/jovenes-vascos-buscan-piso20090727.html
8 1 Entre otras formas destacan las subastas inversas cuyo funcionamiento explica El Mundo del 13/06/2008 en la noticia “En el corazón de una subasta inversa de casas” en http://www.elmundo.es/elmundo/2008/06/13/suvivie A esta forma puedes sumar las ya conocidas subastas en www.elmundo.es/elmundo/2008/04/01/suvivienda/12 “Madrid acoge la segunda subasta de viviendas a la baja con descuentos de hasta el 45%” www.elmundo.es/elmundo/2008/05/22/suvivienda/12 este proceso lo explica así mismo El Mundo el 01/04/2008 en la noticia “Primera subasta a la baja de inmuebles, ¿en todo el mundo?” www.elmundo.es/elmundo/2008/04/01/suvivienda/12
8 2 En “Zapatero: invertir en vivienda ya no es un negocio, debemos asumirlo para cambiar el sistema productivo” en http://www.expansion.com/2010/07/15/economia/12 8 3 Un muy buen resumen de qué prácticas de concesión de créditos de esos años lo encuentras en el “Informe Recarte”. 84 Para tener más información sobre este aspecto te animo a leer el artículo “Los salarios han perdido
entre 9 y 20 puntos de poder adquisitivo en la última década por la carga de las hipotecas”, publicado el 26 de diciembre de 2007 en El Confidencial. 85 Para ver un resumen de lo qué sucedió en concreto lee el artículo publicado en la Gaceta de los Negocios el 4 de enero de 2008 en su página 17 “…así Inmobiliaria Colonial el 62%, Fadesa el 34%, Astroc el 87%, Urbas el 79%, Metrovacesa el 33%”, así como el artículo “La era del ladrillo toca techo. La caída en Bolsa de las inmobiliarias conmociona a un sector que frena su crecimiento” publicado en El País, página 55 el 29 de abril de 2007. 8 6 “El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), José Manuel Galindo, pidió hoy medidas fiscales “con efecto inmediato, pero limitadas en el tiempo” para dinamizar la economía española, al considerar que “la crisis afecta a toda la economía, no sólo a la construcción” en el periódico digital Neg-ocio del 07/05/2009 página 10. 87 Un Hedge Fund (del inglés literalmente “fondo de cobertura”) es un vehículo de inversión muy innovador. Sus características son: 1.-total opacidad
en sus inversiones; 2.-posibilidad de alquilar lo que no se tiene, venderlo y recomprarlo. Mediante esta forma se gana dinero de activos cuyos precios se creen van a bajar; 3.-formas de inversión muy creativas que, compraradas con las existentes hasta ahora, son vistas como muy agresivas; 4.-pueden estar relacionados con instituciones financieras (bancos y aseguradoras o fondos de inversión soberanos), pero no necesariamente. En caso de que este hedge fund esté dentro de la estructura de un banco hablaremos de Prop Trading Desk (“grupo propio de compraventa”). 88 Un clarísimo ejemplo de esta política es la entrevista que concedió a la BBC en junio de 2007 la entonces Ministra de Vivienda Carme Chacó y que se puede consultar en www.youtube.com bajo el nombre “El miedo del mercado inmobiliario español”. Como verás la Ministra sólo estaba dispuesta a leer una declaración genérica sobre la situación del sector inmobiliario español. Cuando el entrevistador le plantea una cuestión muy concreta que se sale de lo que ella está dispuesta a contester, decide echar a los reporteros de la BBC de su despacho. 89
El País recogió esta situación en la noticia del 1
de agosto de 2008 “Los vendedores de pisos cuelgan el cartel de rebajas El 27,6% de los de Barcelona y el 27% de los de Madrid reducen el importe solicitado en el último trimestre”.
9 0 Consumer Eroski recoge esta realidad en sus páginas el 24 de octubre de 2007 en la noticia “El 45,4% de la renta familiar se destina ya al pago de la vivienda en www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/10/24/1710 así como en la noticia “La economía española en conjunto se resentirá tras el “living la vida loca” del ladrillo” en Cotizalia de 7 de junio de 2007 http://www.cotizalia.com/cache/2007/06/07/16_econ 91 Esta realidad la analiza El Mundo el 16 de agosto de 2007 en la baja la rúbrica “Comprar una vivienda para luego alquilarla no es rentable en España. Un estudio dice que es preciso alquilar una casa 35 años para que comprarla sea rentable” en
www.elmundo.es/elmundo/2007/08/16/suvivienda/11
9 2 Así la opinión del banco alemán Commerzbank quien augura una fuerte ralentización según la noticia recogida el 8 de agosto de 2007 www.cotizalia.com/cache/2007/08/08/30_espana_pag
Morgan Stanley quien augura recesión para España en 2009 si los tipos de interés superan el 5%
www.cotizalia.com/cache/2007/05/17/30_morgan_sta del 17/05/2008;
Credit Suisse quien ve a España al borde de la recesión www.cotizalia.com/cache/2007/06/14/59_credit_suiss o Deutsche Bank quien prevé que el precio de la vivienda en España caiga en 2008 entre un 2 y un 8% en su informe titulado “(Casi) todo lo que quiso saber sobre el sector inmobiliario en España”, alerta de que el descenso del precio de los inmuebles puede generar “ansiedad” en el mercado y acelerar el proceso de ajuste económico” en www.adn.es/dinero/vivienda/20071029/NWS-2620Deutsche-Bank-vivienda-precio-caiga.html 9 3 Entre otras muchos animo a leer el artícuclo “Wenn die Hypothek zur Last wird” (Cuando la hipoteca se convierte en un fardo) del diario económico alemán Handelsblatt del 04 de septiembre de 2007 página 26. 9 4 La Vanguardia página 55 del 11/09/2007 “Las inmobiliarias se ponen serias. Las firmas cotizadas
venden hasta el 70% menos de viviendas por el parón del mercado”. 95 “Los españoles nos hemos hipotecado con cabeza, esa es la gran mayoría de gente, aunque seguro que hay casos puntuales de gente que se está teniendo que apretar más de lo que esperaba el cinturón”, Chacón cree que el aumento del precio de las hipotecas puede haber “tocado techo” en Cinco Días en:
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Chacon cree-aumento-precio-hipotecas-puede-habertocado-techo/20070903cdscdseco_2/cdseco/
9 6 Este acontecimiento lo recogió El País en su edición digital al referirse al encuentro “...y así lo han explicado al Gobierno (se reunieron con el director de la Oficina Económica de La Moncloa, David Taguas) y a la oposición (encuentro con Mariano Rajoy)” http://www.elpais.com/articulo/economia/inmobiliaria 97 Este proceso lo recoge muy bien el diario Cinco Días el 05 de septiembre de 2007:
http://www.cincodias.com/articulo/economia/cambio
“El cambio de ciclo agita a las agencias inmobiliarias No hay datos globales y las empresas prefieren hablar de ajustes al mercado y no de cierres, pero los elevados precios y la disminución en el ritmo y volumen de ventas empieza a poner a algunas agencias inmobiliarias ante un escenario menos favorable y en algunos aprietos. Los ‘compradores’, ante los elevados precios, con la evolución al alza del Euríbor muy presente y expectantes en medio de un runrún de posibles bajadas de precios, se lo piensan más. Los tiempos de venta se amplían y detrás de los escaparates de las inmobiliarias quedan también muchos particulares que hicieron cálculos optimistas con la venta de su vivienda y que tienen que hacer frente a situaciones con las que no contaban.” El País se hace eco de sucesos que van en la misma dirección el 30 de agosto de 2007:
“Fincas Corral cierra la mitad de sus oficinas como “ajuste” al sector inmobiliario La empresa pasa de 350 a unas 180 sedes.- Justifica que los cierres se deben a la caída de las ventas” en http://www.elpais.com/articulo/economia/Fincas/Cor 9 8 Así el forero Piolincordoba 22/10/2007 (13:01) “Listillos: con que esto se hunde... ¿no?. Ya están
aquí los que van a hacer los grandes negocios por el miedo de la gente, gracias entre otras cosas, a foros como este. Seguid transmitiendo miedo ¡¡¡ da igual, el ladrillo es y será lo que todos saben lo que es: El activo que da estabilidad (independientemente a las fluctuaciones). Ahora estamos en la zona baja y con miedo `pero la historia es larga y no escribe en una mañana.”; Pau Higueras Pubill dijo el día 04/01/2007 en http://www.aedru.org/forophorum/read.php?5095,252578 TENGO 48 AÑOS Y JAMÁS HE VISTO DESCENDER EL PRECIO DE LA VIVIENDA, SIEMPRE HA SIDO UNA SEGURA Y RENTABLE INVERSION, Y CUANDO DIGO SIEMPRE ME REFIERO A LO QUE CONOZCO DESDE HACE MÁS DE 30 AÑOS COMO PROFANO Y AHORA COMO PROFESIONAL. ASÍ MISMO SIEMPRE, TAMBIEN HE OIDO HABLAR DE CRISIS, Y QUE LOS PRECIOS TIENE QUE BAJAR ETC, ETC, ETC,... Y SINCERAMENTE NO LO HE VISTO NUNCA. FLACO FAVOR ES.A. HACIENDO ES.A. ASOCIACIONES.A.LA GENTE QUE QUIERE COMPRAR VIVIENDA, YA QUE CUANDO SE DEN CUENTA DE QUE LA REALIDAD ES LA QUE ES, LA VIVIENDA LES VA A COS.A. UN INCREMENTO DE PRECIO DIRECTAMENTE PROPORCIONAL AL TIEMPO QUE HAYAN TARDADO EN DARSE CUENTA DE LA REALIDAD IMPLACABLE QUE NOS DICE QUE EL MERCADO INMOBILIARIO SIEMPRE SE HA
MOVIDO AL ALZA, MÁS O MENOS IMPORTANTE DICHA ALZA, PERO JAMÁS.A.LA BAJA; TENGO QUE DECIR ASÍ MISMO QUE SI CREO Y HE VISTO Y COMPROBADO EN LA DESACELERACION DEL MERCADO AL ALZA PERO, SEÑORES COMPRADORES, NO FRENEN UNA COMPRA POR EL HECHO DE QUE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA BAJARÁN: ¡ESTÁN PERDIENDO DINERO!
9 9 El 19/09/07 en El Mundo “Sale al paso de las críticas por electoralismo Chacón asegura que las ayudas económicas para los jóvenes no encarecerán los alquileres” http://www.elmundo.es/elmundo/2007/09/19/suvivie
100 “Se cierra la brecha entre alquiler y compra El arrendamiento adquiere más ventajas ante la imparable subida de las hipotecas y la menor revalorización de las viviendas” en http://www.elpais.com/articulo/economia/cierra/brec 101 “El parón inmobiliario ahoga el principal impuesto de las Comunidades Autónomas” en Expansón del 24/09/2007 en http://www.expansion.com/2007/09/24/economiapolitica/economia/1038943.html 102 El País, domingo 7 de octubre de 2007 , página 57, “La deuda del ladrillo supera el billón de euros.
La suma de lo que deben familias, inmobiliarias y constructoras iguala al PIB. El cierre de la Llanera desata la preocupación. Un tercio del crédito a las empresas va a la inmobiliarias.” El PIB es el Producto Interior Bruto que es la suma del valor de los bienes y servicios producidos en un país concreto.
103 El 25/10/2007 en la revista electrónica www.cotizalia.com “Ministerio de Vivienda e inmobiliarias presionan a la banca para que no les cierre el grifo del crédito . La Ministra Carme Chacón, insistió en manifestar su deseo de que los bancos mantengan “su apoyo” a las inmobiliarias, al igual que los promotores, que exigieron que no les restrinjan el acceso a la financiación y les den margen para adaptarse a los nuevos tiempos. Chacón, durante su intervención, dijo que no debería restringirse el crédito “a quienes afrontan su actividad con un nivel razonable de riesgo”, en contra de “quien se lo jugó todo a la carta de la especulación (...) ahora lo paga con dificultades e incluso con quiebras” en www.cotizalia.com/cache/2007/10/25/68_ministerio_ 104 Ver Cinco Días página 11 del 12/11/2007 índice FOTOCASA.es informa “El precio de la vivienda se
estabiliza en agosto con una leve subida del 0,2%”. 105 El País, página 22 del 24/11/2007, “Tremon tiene una deuda del 466% de su patrimonio” así como en “ El Ibex se desploma por el derrumbe del sector inmobiliario y constructor La Bolsa española ha vivido hoy los estragos provocados por el efecto dominó del derrumbe de Astroc y para el que su presidente, Enrique Bañuelos, sigue sin tener “explicación” aunque reconoce que la acción pueda estar “sobrevalorada”. El Ibex cedía al cierre un 2,73% arrastrado por las fuertes caídas que durante todo el día han pesado sobre las cotizadas del ladrillo, y perdía el nivel de los 14.600 puntos en la segunda mayor caída del año. Las pérdidas son generalizadas en todo el sector inmobiliario y constructor, además de en la banca”, en Cinco Días del 24/04/2007 en: www.cincodias.com/articulo/empresas/Ibexdesploma-derrumbe-sector -inmobiliarioconstructor/20070424cdscdsemp_4/cdsemp/ 106 El País, página 30 del 25/11/2007. 107
El País el 7 de diciembre de 2007 “Sube a seis
meses el plazo medio para vender un piso Las inmobiliarias instan a aprovechar el mayor tiempo de espera para mejorar las condiciones de la operación” en www.elpais.com/articulo/economia/Sube/meses/plazo Expansion del 13/12/2007 La venta de viviendas cae un 40% en cinco meses en www.expansion.com/edicion/exp/empresas/inmobiliar
108 Expansión 11/12/07 “La banca española califica d e externa y extraña la crisis” en http://www.expansion.com/2007/12/11/empresas/ba Huge ECB “cash injection dwarfs BoE auction” el 19/12/2007 en el perídioco inglés “The daily Telegraph” en:
http://www.telegraph.co.uk/finance/newsbysector/ba ECB-cash-injection-dwarfs-BoE-auction.html Expansión Pág. 23 del 12/11/2007 “Popular retrasa una emisión de cedulas hipotecarias por 2.000 millones. Las cajas de ahorros paralizan su gran proyecto de financiación en EEUU. Ahorro y Titulizacion suspende una emisión de 2.000 millones de dólares en bonos de 17 cajas de ahorros, que preveía lanzar en EEUU a finales de mes. Retrasa la
operación por los altos precios que piden los inversores.”
109 “MAFO toca arrebato: inspecciones masivas a bancos y cajas en 2008 por su riesgo inmobiliario” del 12/12/2007 www.cotizalia.com/cache/2007/12/12/77_rebato_insp
110 El País el 02 de enero de 2008 nos dice “La subida del precio de la vivienda se desacelera hasta el 5,1% en 2007 en las capitales de provincia San Sebastián adelanta a Madrid como segunda ciudad más cara de España con 4.061 euros el metro, según los datos de la sociedad de tasación” en http://www.elpais.com/articulo/economia/subida/pre 111 EL CONSEJO DE MINISTROS APROBARÁ EL VIERNES LAS MODIFICACIONES DEL PLAN
“El Gobierno incorpora el alquiler con opción a compra de pisos en el Plan Estatal de Vivienda”. “Esta medida ya existe en comunidades autónomas como Madrid, Valencia o Andalucía”.
www.elmundo.es/elmundo/2008/01/09/suvivienda/11 El 09/01/2008 en El Mundo.
“EL METRO CUADRADO SUBIRÁ DE 728 A 760 EUROS. Facua acusa a Chacón de ceder ante los promotores al subir el módulo de VPO” www.elmundo.es/elmundo/2008/01/09/suvivienda/11 El 10/01/2008 en Cotizalia.
“EN EXCLUSIVA Moncloa tratará de impedir por todos los medios que ninguna gran inmobiliaria suspenda pagos antes del 9-M”: http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/10/20_mon “El ICO lanza una Línea de Avales destinada a la promoción de vivienda protegida por importe de 3.000 millones”: http://www.ico.es/web/contenidos/4634/index? abre=3971 112 “Zapatero pide unas “gotas patriotismo” a quienes crean “alarmismo” en economía” “Crear alarmismo injustificado puede dañar las expectativas y es lo menos patriótico que conozco”, señaló Zapatero en su intervención en un desayuno organizado por Nueva Economía Fórum, en el que también pidió “prudencia y sensatez” a la hora de
analizar la economía” el 09/01/2008 http://actualidad.orange.es/noticias/n_226394_print.h Muy atinado comenta el forista de El Confidencial pisitófilos creditófagos el 01/2008 (12:10): “SE ANUNCIA EL DESENLACE DE LA COMEDIA. Importantísimás jornadas las que estamos viviendo. Anteayer era el Presidente del Gobierno de España el que, implícitamente, oficializaba el crash económico dándonos ánimos (“el pesimismo es malo”) y prohibiéndonos hablar de lo mal que están las expectativas, apelando al “patriotismo”. Ayer, en el Congreso de los Diputados, le tocó la misma faena al Vicepresidente Económico del Gobierno de España. Sin embargo, éste fue más preciso, aunque siempre en clave de La Comedia y dentro de su línea elíptica habitual: 1.- Proclamó por omisión el ocaso del ciclo estructural, razón por la cual, en primer lugar, es inútil adoptar “en caliente” medidas no estructurales o “de choque” (la característica principal de las situaciones de crisis estructural es la ineficacia de las medidas coyunturales), además de que los vaivenes del ciclo corto ya se administran
suficientemente por el Banco Central Europeo; y, en segundo lugar, anuncio las medidas estructurales para después de las elecciones (“ya gestionaremos la crisis”, dijo), o sea, cuando ya no importe la pérdida de votos que este tipo de medidas impopulares siempre conlleva. 2.- Como en tantas otras ocasiones, aunque esta vez muy categóricamente, reiteró lo administrable que va a ser el trago amargo del crash inmobiliario y la recesión, corroborando dos extremos ya conocidos por los inciados: a) el impacto directo del crash es relativamente limitado, toda vez que, dijo literalmente, “sólo el 24% de las familias españolas están hipotecadas y, de ese porcentaje, menos del 10% tienen que apretarse realmente el cinturón para afrontar el pago de su vivienda”; y b) tenemos márgenes de maniobra suficientes por tres circunstancias: - no importa que el gasto público se expanda para compensar la caída del consumo y la inversión, porque “tenemos superávit presupuestario”;
- no importa que repunte el desempleo, porque hemos sido bastante buenos creándolo últimamente (“tres millones de nuevos empleos creados en la legislatura”); y - no importa el estrés para las entidades de crédito, porque la situación de partida es de “fortaleza del sistema financiero”. Resumiendo: -la crisis que importa no es la coyuntural “exógena” sino la estructural “española” y se afrontará después de las elecciones; - la situación es adinistrable porque la mayoría de los hogares compraron sus viviendas barato o baratísimo y hay márgenes de maniobra macroeconómicos suficientes. En un país normal, hoy debería estar todo el mundo hablando de la crisis estructural de la economía española y de cuánto valen de verdad los pisitos. ¿Dónde hay más pereza y cobardía, en el mando o en la tropa?. Gracias por leerme. 113 El País el 6 de enero de 2008, página 24 en “La
crisis que el Gobierno menospreció. La falta de financiación golpea en la construcción, el flanco débil de la economía”, El Correo el 30/03/2008: “A pesar del riesgo de agravar el frenazo de la compra de viviendas, el sector reconoce que los precios bajarán aún más en los próximos años, un mensaje que le sirve para pedir ayuda al Gobierno” en http://www.elcorreo.com/vizcaya/20080330/economi inmobiliaria-20080330.html 114 El 16/01/2008 en Canarias 7 “La crisis inmobiliaria deja a los promotores ‘colgados’ con un millón de pisos a la venta en España”: http://www.canarias7.es/articulo.cfm?Id=80603
115 Ver la noticia publicada en El Mundo el 18 de enero de 2008 “COMPRAR Y VENDER EN TIEMPOS DE CRISIS Doctor, mi piso no se vende Si pone su casa a la venta sepa que, con toda seguridad, tendrá que rebajar el precio entre un 5% y un 10%”: en http://www.juandemariana.org/repercusion/2072/est Muy al caso de esta noticia está el comentario del forero de El Confidencial NuNCA BAJAN del 19/02/2008 (16:45) “Hay que saber leer la noticia y ésta, una vez leída bien, es una noticia inmejorable que demuestra que “lo peor ha pasado ya” y que
“ahora es buen momento para comprar” (eso sí, siempre en zonas que vayan “p’arriba”). Como prueba de que “ahora es un buen momento para comprar”, Metrovacesa está ofreciendo descuentos, por ser año bisiesto, del 20% en varias promociones nuevas. Pero sólo hasta el 29 de febrero. Después, volverán a subir el precio de todo aquello que no hayan vendido y ya no lo bajarán nunca más. Al contrario, lo subirán “vertiginosamente”.
116 Así el Heraldo de Aragón el 20/01/2008 “La mitad de los solicitantes de vivienda protegida la rechazan cuando les toca . La DGA estudia modificar la legislación para evitar que esto retrase el proceso de adjudicación hasta año y medio. Una de las medidas que se plantean es penalizar a los aspirantes en la primera renuncia y no en la segunda” en http://www.heraldo.es/index.php/mod.noticias/mem. 117 El País, el 02/05/2008 página 24: “No hay una alternativa rápida al ladrillo” en entrevista a Candido Méndez de UGT y José Maria Fidalgo de CCOO. 118 El Salón Inmobiliario de Madrid se presenta con un 20% menos de pisos. Los promotores preparan ofertas “impactantes” para reactivar un sector en
crisis”, 12/03/2008 El País, página 29: “Descuentos hasta de 50.000 Euros para quien compre un piso. El Salón Inmobiliario de Madrid abre sus puertas en un clima de pesimismo” en ABC 09/04/2008, página 41, “El mercado de la vivienda tardara dos años en normalizarse, según el sector”. 119 Expansión, 9 de abril de 2008, página 6 “… gracias a los incrementos introducidos por las Comunidades Autónomas en el precio del módulo, nos permite ganar más dinero con la vivienda protegida que con la libre” la noticia añade “Estos incrementos ascienden a un 30% de media. Gracias a estas medidas, Martinsa Fadesa se lanzará a la promoción de vivienda de protección oficial en detrimento de la vivienda libre”. 120 El Mundo publica el 22 de enero de 2008 la siguiente noticia “LA FEMP –Federación Española de Municipios y Provincias– Y EL G-14 SUSCRIBEN UNA DECLARACIÓN DE INTENCIONES Los
ayuntamientos impulsarán unas 200.000 viviendas de Protección Oficial anuales para atender a la demanda Buscan facilitar el acceso a la vivienda y garantizar la actividad en el sector inmobiliario Pedro Castro: ‘La crisis del sector puede empezar a ver la luz al final del túnel’ El convenio busca el
primer eslabón hacia un gran acuerdo nacional”. 121 Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana “LOS ALQUILERES SUBIRÁN MÁS QUE LOS PRECIOS DE VENTA”
“Un estudio afirma que la vivienda en España está sobrevalorada en un 40%” “El ratio entre el precio de venta y el de alquiler revela la magnitud de la burbuja” “Los precios de venta pueden contraerse, pero los alquileres subirán” “El informe concluye que es necesario poner más suelo en el mercado”
http://www.juandemariana.org/repercusion/2072/est
122 “Nozar, Richard Ellis y Jones Lang se ‘caen’ del cartel del Salón Inmobiliario de Madrid” el 08/02/2008 en: http://www.cotizalia.com/cache/2008/02/08/90_noza El forero NuNCA BAJAN dirá el 08/02/2008 (10:44) en El Confidencial: “Yo creo que el motivo por el que no acuden las promotoras es otro: ahora que “ya ha
pasado lo peor” es “un buen momento para comprar”, así que probablemente tengan ya todo vendido incluso antes de estar sobre plano. Siendo así ¿para qué acudir a una feria? Yo mismo por ejemplo tengo varios pisos por los que “ya me dan” un 10% más (a pesar de la tacañería del Gobierno que este año sólo “ha subido” los pisos un 5%).” 123 “Seis bancos y cajas dan la espalda a Hábitat y la empresa admite que esta al borde de la suspensión de pagos. El presidente de la firma declara que la “intransigencia” de estas entidades puede “destruir el presente y el futuro de la sexta inmobiliaria del País”: El País el 23/02/2008 página 39; “Colonial admite que puede quebrar si no logra vender activos”: El País 29/11/2008, página 27. 124 “Colonial caída Libre. El Valor cae el 13,3% en su vuelta a la bolsa y pasa factura al IBEX, que pierde el 15.000. “El desplome en tres días es del 46,03%”, La Gaceta de los Negocios del 4 de enero de 2008. 125 “Sobran más de un millón de pisos en España La consultora que ha realizado el estudio propone “grandes rebajas inmobiliarias” El informe, elaborado por la consultora Forcadell y la Universitat
de Barcelona (UB), y presentado este miércoles en Barcelona por el experto y profesor de la UB Gonzalo Bernardos, constata que prácticamente “nadie vende nada” y destaca que en España “no faltan” viviendas, sino que “sobrarán” hasta un millón a finales de este año” en la Cadena Ser el 29/05/2008 en www.cadenaser.com/economia/articulo/informepreve-sobraran-millonviviendas/csrcsrpor/20080529csrcsreco_1/Tes 126 El País, edición en inglés del 29/03/2008, página 2 “Safe as Houses… The downturn in the property market will hit jobs, but shouldn’t be combated with tax breaks. “It is precisely those kinds of policies that have contributed to the bubble of the last decade which is now bursting. Real estate companies, builders and property developers have enjoyed a long and prosperous period during which they have benefited from a spectacular overvaluation of their shares and from cheap money. The rules of the market demand that they pay for the mistakes they have made. Tax payers are not to blame for the fact that during the boom years some companies failed to put money asíde for the lean times”
127 Así el 17/02/2008 en Terra Noticias “Los dueños de pisos usados rebajan su precio hasta un 20 por ciento por la crisis inmobiliaria Hay quien habla de crisis inmobiliaria, otros dicen que la burbuja ha estallado, y también los hay que prefieren denominarlo enfriamiento o ralentización del mercado. Se le llame como se le llame, la cuestión es que el tiempo de bonanza especulativa ha terminado y cada vez es más difícil vender un piso en Vitoria. De manera machacona y periódica surgen estadísticas que confirman esta tendencia, aunque los que mejor conocen la magnitud del fenómeno son quienes lo sufren en sus carnes. Es decir, los propietarios que ponen un piso de segunda mano a la venta. Ahora, la falta de compradores hace que deban rebajar sus pretensiones económicas y abaratar el precio hasta un 20 por ciento”. http://noticias.terra.es/2008/local/0217/actualidad/lo duenos-de-pisos-usados-rebajan-su-precio-hastaun-20-por-ciento-por-la-crisis-inmobiliaria.aspx 128 El Mundo, Mercados el 30/03/2008, “El “agujero negro” de 300.000 millones que amenaza el futuro de la banca” “Las promotoras deben a las entidades financieras una cantidad próxima al 30%
del PIB. El BBVA avisa de que los bancos pueden convertirse en los “dueños de las inmobiliarias” 129 El Economista del 9 de abril de 2008 en su página 12 nos dirá: “(Martinsa Fadesa) Se plantea transformar las viviendas libres que no venda en casas que reciban ayudas públicas”. El forero Emilio dirá muy acertadamente sobre esta política el 02/11/2007 (17:42) No sé si entendí bien la noticia, la repasé y no me aclaro; si puede alguien explicármela se lo agradezco. No sé si se refiere a que los pisos nuevos que llevan en stock más de un año, ya se pueden considerar de segunda mano y venderlos como tales para poder acogerse a la subvención. Si interpreto bien, subvencionamos al promotor y toda la cadena, bancos incluidos, con el dinero de todos para el que quiera comprar o vender tenga más facilidades. El prudente, el ahorrador, el que no se metió a comprar pisos sobrevalorados es el que sale jodido porque subvenciona a los estafadores que pedían por un piso bastante más que su valor y a los imprudentes que apuntaron a la estúpida moda de ser propietarios cueste lo que cueste. Pues no es justo... 130 “La vivienda vacacional tarda “casi el triple” en venderse que en 2005, según Promotur” del
10/04/2008 en http://www.cotizalia.com/cache/2008/04/10/37_vivie
131 Así, El Mundo el 18 de abril de 2008 “POR PRIMERA VEZ EN ONCE AÑOS El precio medio de la vivienda sube un 4% en un año, por debajo del IPC. La vivienda libre sube 3,8% y la protegida un 7,8%, según el Ministerio de Viviviend. En Madrid (0,1%) los precios están paralizados; Asturias (7,4%) donde más suben San Sebastián (4.074 €), el metro cuadrado más caro; Elda, el más barato (1.083 €)”. http://www.elmundo.es/elmundo/2008/04/18/suvivie Ante este anuncio las reacciones de los foreros del internet no se hace esperar (las dos recogidas fueron publicadas en El Confidencial): NuNCA BAJAN 21/01/2008 (16:18) “¿No ven cómo siempre es mejor el negocio inmobiliario? Miren cómo están las bolsas hoy, qué desasosiego e intranquilidad provocan; sin embargo el Gobierno me dijo la semana pasada que mis pisitos ya “valen” un 5% más. Han sido un poco rácanos es verdad pero bueno, dentro de poco seguro que vuelven a revalorizarse un 15 o 20% annual”. El forero Emilio nos dirá el 18/04/2008 (18:42) “Los precios de los inmuebles bajaron mucho más, pero Bancos, G-14 y gobierno están interesados en falsear la realidad
para que no se produzca una mayor desaceleración. Si se reconoce lo que bajaron los pisos, muchos dejarían de pagar la hipoteca, pues su monto es superior en un 15-20%, con tendencia a ir a más, del precio actual en el mercado. Si se reconoce oficialmente se produciría una situación parecida a la de las hipotecas subprime en EE.UU (hipotecas cuoys tomadores son de baja calidad); los Bancos tendrían que embargar pisos y se convertirían en inmobiliarias por el procedimiento de subasta. Sospecho que hay una conjura de los implicados en el ladrillo y gobierno para desinflar la burbuja poco a poco, evitando un grave problema económico para ellos y para el país”. 132 Ver página 32 de El País de 27/04/2008 “Los precios caen más de lo que nos dicen. Los expertos creen que las estadísticas oficiales infravaloran las bajadas en la vivienda” 133 El forero pisitófilos creditófagos en El Confidencial el 09/01/2008 (12:07) apunta que: “La gente no es tonta. Hasta los más modestos, intelectualmente hablando, sabían y saben que no vivimos en el mejor de los mundos posible y que los problemas no son pasajeros; todo el mundo sabía y
sabe que los precios de las viviendas son una barbaridad, que el endeudamiento de la juventud es una barbaridad, que la inmigración indiscriminada es una barbaridad, que el expansionismo de las administraciones públicas regionales es una barbaridad, que la precariedad en el empleo es una barbaridad, etc. TODOS SABÍAMOS Y SABEMOS QUE LOS PROBLEMAS SON ESTRUCTURALES y que ha comenzado la purga tras la orgía... que somos zombies al amanecer. Lo que hace que esta noticia sea importantísima es que pone de manifiesto un cambio en la liturgia de la palabra, anticipando la oficialización de la entrada en RECESIÓN-2008 y la llegada de la fase de botella medio vacía, dentro del proceso de crash, que no tiene porqué durar más allá de 2010. Vean cómo ya no se habla de “profetismo apocalíptico”: no tiene sentido denunciar profetas cuando se está viviendo el cumplimiento de lo previsto. Ahora, La Comedia pasa a versar sobre la etiología de la malísima situación que comienza a reconocerse.” 134 The daily Telegraph el 04/04/2008, página B7 “Foreign banks flee Spanish property debt. International Banks are scrambling to sell their
holdings of Spanish mortgage debt at a steep discount, fearing that the country may be sliding into the worst economic downturn in its modern history”.
135 Miguel Martín, el Presidente de la Asociación española de Banca el 12/02/2008 “Los bancos españoles, al contrario que muchos de sus homólogos americanos y europeos, no están contaminados por las hipotecas subprime” en la noticia “Miguel Martín (AEB) responde a las críticas extranjeras al sistema financiero español” http://www.cotizalia.com/cache/2008/02/12/43_migu
136 En Cotizalia el 24/04/2008 “La oferta de viviendas en alquiler aumentó en alquiler un 53% en el primer trimestre, según “fotocasa.es” http://www.cotizalia.com/cache/2008/04/24/70_ofert 137 MERCADO INMOBILIARIO El alquiler baja una media del 8% en 2008. Es la primera rebaja en los últimos diez años. El parón de ventas ha obligado a las promotoras a poner más viviendas en
arrendamiento. La oferta ha subido en unos 300.000 pisos. A falta de estadísticas del ministerio (la más actual es de 2006 y no está desglosada), los datos que manejan el Consejo General de Colegios de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria, el Consejo de la Juventud de España y los intermediarios Enalquiler, Idealista y FOTOCASA constatan que en 2008 comenzaronlas rebajas. Según los intermediarios, la caída media se situó entre el 7% y el 8%. Aunque eso no quiere decir que matemáticamente bajara el precio en todas las provincias.
http://www.publico.es/dinero/207699/alquiler/baja/m 138 El País, página 26 el 06/04/2008 “La burbuja inmobiliaria hace que España sea más vulnerable a la crisis”. 139 Expansión del 09/04/2008 página 33: “Zapatero vuelve a negar la crisis y avanza medidas de gasto
frente a la “desaceleración. El Presidente en funciones considera que España esta hoy más preparada que en 2004 para hacer frente a la “desaceleración”, que, a su juicio, será “transitoria”. 140 El Mundo, página 4 de economía el 08/04/2008 “Hemos subido mucho los pisos y hemos echado a la demanda. El Vicepresidente de Parquesol rompe con el discurso oficial en SIMA, admite la responsabilidad del sector en la crisis y calcula que los precios caerán un 15%”. 141
El 14 de abril de 2008 en el Mundo en LOS PRECIOS HAN BAJADO, EN ALGUNOS CASOS, HAS.A.UN 30% UCI: ‘Para aquellos que tengan disposición para
comprar (casa), ahora es buen momento’ Su presidente, Juan Carlos Sandoval, dice que ya se están aplicando grandes rebajas ‘Hay un parque brutal de pisos que no está colocado’ y los vendedores son conscientes http://www.elmundo.es/elmundo/2008/05/14/suvivie 142 En “ Galicia la Xunta pasa a regalar 18.000 euros por cada piso a los constructores LUZ VERDE A LA COMPATIBILIDAD DE DOS SUBVENCIONES La Xunta dará ayudas de hasta 18.000 euros a pisos que lleven vacíos un año y se alquilen 6.000 euros por
arrendar la vivienda y otros 12.000 por la realización de obras También creará Áreas de Renovación Urbana (ARU) para recuperar tejidos urbanos” www.elmundo.es/elmundo/2008/05/29/suvivienda/12 143 El Economista el 7 de mayo de 2008, “EN ABRIL LAS ENTIDADES ENDURECIERON MÁS AÚN SUS CONDICIONES. Un informe revela que los bancos y
las cajas han endurecido la concesión de hipotecas El endurecimiento de los criterios para dar hipotecas a las familias se agudizó en abril”: en http://www.eleconomista.es/mercadoscotizaciones/noticias/522758/05/08/La-bancaendurecio-condiciones-de-concesion-hipotecasdurante-el-mes-de-abril.html; Los bancos rechazan seis de cada diez nuevas hipotecas en Expansión el 13/05/2008 http://www.expansion.com/edicion/exp/mercados/es
144 Así el períodico Público del 28/05/2008 “La compraventa de viviendas cayó el 38,5% en marzo. Sólo se registraron 46.074 operaciones de comprad”neta, un 38,5% menos, según los datos publicados por el INE” en http://www.publico.es/119423/compraventa/Vivienda 145
En la noticia “El CNI sigue cerca a “Caja
Murcia” a instancias de Diego de Ramón y por “seguridad nacional” en Murcia Confidencial del 14/02/2007 http://murciaconfidencial.blogspot.com/2007/02/elcni-sigue-de-cerca-caja-murcia.html; un comentario muy acertado lo hace en El Confidencial el forero pisitófilos creditófagos el 18/02/2008 (13:48) “No debemos confundir: –el patrimonio de las empresas promotoras, en al inmensa mayoría de los casos, sociedades de responsabilidad limitada infracapitalizadas (¿cuántas sociedades con 3.000, euros de capital han recibido préstamos multimillonarios durante la orgía?) – el patrimonio personal de los socios de dichas empresas, el cual se encuantra a buen recaudo, normalmente, en “los liechtensteins”. Ahora, lo que se está dilucidando es la “culpa” en la liquidación de las empresas. No les falta razón a estos USUREROS cuando dicen que los netos patrimoniales de las empresas promotoras son parte del stock de capital que tiene el país. Ellos sólo responden con sus ínfimas aportaciones. Están anunciando que los acreedores se van a quedar sin cobrar... y que la culpa no es de ellos sino de “El Sistema” (como
llama el Sr. Botín al proceso de creación de dinero bancario). “Como ya no queréis seguir refinanciando... tomada, ahí tenéis las empresas”. Hay que decir que los propios pisitos también forman parte del stock de capital colectivo. No se entiende porqué nos ha dado por pujar para quedárnoslos. Es como si se organizaran subastas de trozos de las carteras nacionales. La caradura de los promotores de Murcia no es sino una faceta más de la estupidez de toda burbuja inmobiliaria. Nos están diciendo que fue El Sistema el que creó el negocio y, ahora, es El Sistema el que lo está cerrando. A mi me parece hasta razonable dentro de la lógica hipócrita y cínica de la cueva de Alí Babá en la que se ha convertido La Comedia. Finalmente, ya está pasando que “entidades de ahorro sin ánimo de lucro” están prestando a empresas muertas, a sabiendas. De lo que se quejan algunos murcianos es que no son ellos los agraciados. Murcia se configura como un campo de batalla en los próximos meses. Habrá encarcelamientos”. 146 El 30/04/2008 en la noticia “Las familias ya pueden ampliar el plazo de la hipoteca de forma
gratuita” en http://www.diariosur.es/20080430/economia/familias pueden-ampliar-plazo-20080430.html Muy al cuento de esta noticia viene el comentario de NuNCA BAJAN 26/02/2008: “Que quede claro que yo soy contrario a todo este tipo de ayudas estatales. Lo que tienen que hacer los que se vean en dificultades es vender el pisito y disfrutar de la merecida “revalorización”. Al fin y al cabo ¿no pensaban ellos, como yo, cuando compraban que “si vienen mal dadas vendo el piso y ya está”? Yo creo que es una excelente noticia sobre todo por la realidad que anticipa: lo que ha querido decir Solbes con esta medida es que a partir del 9 de marzo el Gobierno volverá a “subir los pisos” a ritmos del 15 o 20% anual. Por ello, podremos ampliar no sólo el plazo sino, sobretodo, el importe. Además se permitirán endeudamientos muy por encima de los valores de tasación al estar asegurada la “revalorización” del pisito. Por fin mis hijos, nueras, yernos y demás a quien convencí en su momento de endeudarse para conseguir sus propios pisitos podrán volver a gastar como merecen y dejarán de veranear a mi costa.” 147
“Los promotores piden a Solbes menos
discursitos y le acusan de ver el problema con frivolidad” en El Confidencial de 09/05/2009: http://www.cotizalia.com/cache/2008/05/09/66_prom 148 DÍAS 24 Y 25 DE MAYO EN LOS RECINTOS FERIALES DE LA CASA DE CAMPO Madrid acoge la segunda subasta de viviendas a la baja con descuentos de hasta el 45%. 20 expositores sacarán a la puja más de 200 casas nuevas repartidas por toda España. En la primera edición celebrada se vendieron 22 inmuebles en menos de 10 horas; el 22/05/2008 en El Mundo:
www.elmundo.es/elmundo/2008/05/22/suvivienda/12 149 “Jornada negra. Los efectos de la subida del gasóleo. Los transportistas amena zan con una huelga larga y dura” En El País el 07/06/2008, página 40 150 http://www.eleconomista.es/empresasfinanzas/noticias/269849/09/07/Chacon-aseguraque-subida-de-tipos-de-interes-esta-tocandotecho.html 151 www.expansion.com/2007/09/27/economiapolitica/1040447.html
152 El Mundo, 07/06/2008 página 38. 153 08/06/2008 ABC, página 48. 154 Cita ABC 08/06/2008 páginas 39, 40 y 41.
155 Ante tanto impago los embargos aumentan enormemente; así el Mundo el 8 de Julio de 2008 “SE REGISTRARON 21.052, SEGÚN AXESOR. Los embargos a inmobiliarias y constructoras aumentaron más de un 40% hasta abril. El incremento es mayor entre las inmobiliarias, un 48,5% hasta los 9.395” en www.elmundo.es/elmundo/2008/07/08/suvivienda/12 156
Así El Mundo el 04/11/2008 “EL 46% SE DEBE A EMPRESAS DEL ‘LADRILLO’ Las suspensiones de pagos
se disparan un 263%” http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/11/04/ec 157 Presidente del Banco Central Europeo. 158 ABC 08/06/2008. 159 Así su presidente Jean-Claude Trichet en el Frankfurter Allgemeine Zeitung de 17/07/2008 en la entrevista “Kein Konflkt zwischen Peisstabilität und
Wachstum”: (“No existe conflicto entre la estabilidad de los precios y el crecimiento”) en: http://www.faz.net/s/Rub09A305833E12405A808EF0
160 El 12/06/2008 en El Economista “Taguas, nombrado vicepresidente de la Confederación Nacional de la Construcción. El ex director de la Oficina Económica de Presidencia, desde la que pasó directamente a presidir el ‘grupo de presión’ constructor SEOPAN, es nombrado apenas mes y medio después de asumir el cargo” en http://www.eleconomista.es/economia/noticias/5953 Empresas-David-Taguas-nombrado-vicepresidentede-la-Confederacion-Nacional-de-laConstruccion.html
161 Así el 16/06/2008 en la noticia “El precio de la vivienda desciende en torno al 10 por ciento” en el Diario de Cádiz en http://www.diariodecadiz.es/article/elpuerto/156311/
162 En Cotizalia el 15/07/2008. “Fernando Martín envió un SOS a Zapatero el pasado viernes, que el presidente no contestó”: http://www.cotizalia.com/cache/2008/07/15/33_ferna En Público el 14/07/2008 “Martinsa provoca un
efecto dominó en ladrillo y banca. Las constructoras dejan de cobrar 600 millones de la inmobiliaria mientras los empleos afectados pueden llegar a 4.000” en http://www.publico.es/dinero/134413/Martinsa/prime
Público el 15/07/2008 “TRIUNFO Y TRAGEDIA. Por qué se pinchó la ‘burbuja’. La crisis de MartinsaFadesa es una dolorosa constatación de que el sector era un gigante con pies de barro”, en http://www.publico.es/dinero/134815/Martinsa/provo El 16/07/2008 en El Correo “Por qué se pinchó la “burbuja” en
http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/20080716/ec burbuja-20080716.html en El Mundo el 16/07/2008 “INTERESA QUE LAS VIVIENDAS SE CONSTRUYAN . Solbes cree injustificado
la ayuda del Gobierno a Martinsa por asumir riesgos excesivos” en http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/07/16/ec El Mundo en 16/07/2008 “QUEDAN DOS MESES PARA QUE SE CUMPLA EL PLAZO. Martinsa estudia pedir al juez
que
anule
la
compra
de
Fadesa”
en
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/07/16/ec el 16/07/2008 en El Mundo. Solbes: la situación económica actual es ‘la más compleja que hemos vivido nunca’. ‘Prefiero una subida salarial menor a que una empresa cierre’. Tiene la ‘sensación’ de que el crecimiento no será negativo Se muestra ‘optimista’ tras haber superado otras crisis. Zapatero, por su parte, no duda de la fortaleza de la economía española
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/07/16/ec CASO
MARTINSA-FADESA .
Las 10 claves del
‘macroconcurso’
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/07/16/ec 163
CONVOCA A LAS CCAA Y AYUNTAMIENTOS PARA SEPTIEMBRE
Corredor: ‘La coyuntura desfavorable del
sector comenzará a cambiar a finales de 2009’. CCAA y Ayuntamientos podrán enviar sus propuestas para el Plan de Vivienda 20092012. Las ayudas, un alquiler ‘digno’ y la rehabilitación, las líneas maestras del texto. Apuesta por el alquiler con opción a compra y viviendas públicas sobre suelo dotacional.
En El Mundo el 17/06/2008 en http://www.construnario.com/notiweb/noticia_extern id=735953 164 “Botín dice que la crisis es como un niño con fiebre alta pero que se le pasa rápido” El Mundo página 46 22/06/2008 y El País página 29 22/06/2008 165 Cita “Llueve sobre mojado en tasaciones”, El Economista, página 14 de 03/07/08, artículo de Carmén Canfran. 166
Ver el artículo de El País del 12 de agosto de
2008 “Cae un 3,9% el valor de tasación de los pisos El de julio es el quinto descenso consecutivo, según el informe de TINSA” en http://www.elpais.com/articulo/economia/Cae/39/val Muy al caso de esta noticia viene el comentario del forero Cortadillo del 12/08/2008 (13:05) “¡Qué risa, Tía Felisa ! España, el país de la rechifla” Ministerio de Vivienda: “los precios siguen subiendo, pero menos que el IPC. Tal y como habían anunciado, aterrizaje suave”. TINSA: “los precios caen un ridículo 3,9% interanual”. BANCOS y CAJAS: Secos secos; Tienen lo justito para intentar quitarle parte del marrón a los promotores que les tienen enganchados y colocarle la hipoteca a una pareja de mirlos blancos. Mejor que 200 familias te deban un piso cada una, que un sólo promotor las 200 (que se puede declarar insolvente con su empresita de 3.000 eurazos de capital). MI VECINA: lleva 1.5 años intentando
vender su tesoro de 80m2, y está indignadísima porque no la llaman tras haber rebajado más de un 15%. “al final voy a tener que regalarlo”=“al final me van a dar menos que al vecino que vendió hace 4 años”. Vox Populi: Nadie tiene un duro, el empleo está en declive... Las que llevan tiempo en venta no reciben ni llamadas. Cada día más viviendas terminadas sin vender. Y otras muchas en camino. Promotoras, inmobiliarias y constructoras quebrando... http://www.cotizalia.com/cache/2008/08/12/ El forero NUNCA BaJAN realiza un comentario que muy bien viene al caso 18/10/2007 (14:14): “Esto es lo bueno de los que profesamos la fe nuncabajista en el pisito español: que estas noticias no nos preocupan porque nosotros SABEMOS que la vivienda nunca baja, alquilar es tirar el dinero y la hipoteca al principio cuesta pero luego ni se nota. Además lo pero ha pasado ya y el Euríbor ha tocado techo. Además en último extremo el Gobierno no permitirá que haya crisis: de hecho, el Presidente ya
ha lanzado un aviso, de momento a la banca española pero llegado el caso lanzará el mismo mensaje a la banca internacional”. 167 Así El País el5 de agosto de 2008 “El deterioro del empleo se agrava con el peor julio desde 1960.El paro sube en el sector servicios en plena temporada turística.”
168 http://www.cotizalia.com/cache/2008/06/10/33_ espana_oscila_entre.html
169 En Público el 08/05/2008 “Solbes se muestra contrario a “impedir artificialmente” el ajuste en la construcción Cree que es necesaria la corrección, tras los “excesos” acumulados en años anteriores en http://www.publico.es/079150/solbes/contrario/impe
170 http://www.forumlibertas.com/frontend/forumlibe id_noticia =11880&id_seccion=7 171 Muy bueno en este sentido es el comentario de El Confidencial 01.10. NUNCA BaJAN 01/10/2007 (16:22) en El Confidencial:
Claro que “me dan” un 20% más que hace dos años: nadie vende su casa sin “sacarle” por lo menos un 10% anual. Lo que pasa es que yo no voy a poner nada a la venta porque prefiero que sigan subiendo y al final disfrutar de la “revalorización”. Además aunque ahora voy un poco justo con las hipotecas es cuestión de aguantar porque ya se sabe que “al principio cuesta un poco pero luego ni te enteras”. Además “está todo el mundo igual” así que algo hará el Gobierno porque a la banca “no le interesa” que esto vaya mal. 172
BANCO DE ESPAÑA | HACE DOS AÑOS CRECÍAN UN
14%
Los nuevos créditos para la compra de vivienda cayeron un 40% en junio Según Adicae, el número de familias morosas se duplicará a finales de año el 07/08/2008 en www.elmundo.es/elmundo/2008/08/07/suvivienda/ 1218108947.html 173 En Público del 19/07/2008 “Vivienda: Manual de
supervivencia No es momento de vender, sino de comprar pero no sobre plaño. Mejor contratar ahora la hipoteca a tipo fijo. Alquilar también se pone difícil” http://www.publico.es/135875/Vivienda/manual/supe
174 El 30/07/2008 en “Esperanza Aguirre y promotores firman un pacto para dar salida al stock de viviendas “ en http://www.cotizalia.com/cache/2008/07/30/37_espe 175 “Se acaba de aprobar una subida en los módulos de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid. A modo de ejemplo una vivienda de protección pública básica (VPPB) en el municipio de Madrid, que antes costaba 1.474,07¬ /m2, ahora pasará a costar 1.940,48¬ /m2. Es decir, una subida del 31,6%. El m2 de la vivienda de protección pública limitada (VPPL) pasará a costar 2.425,60¬ /m² en Madrid” en El País del 04/04/2008 176
“LA MEDIDA, APROBADA EL SÁBADO PASADO, ES INÉDITA EN ES.A.A. Un decreto de Barreda obliga a Castilla-La Mancha a comprar los pisos nuevos sin vende. Afectará a un nuevo tipo de viviendas protegidas que se
levantarán en suelo privado La Junta calcula una demanda de 50.000 viviendas pero en la CA hay 85.000 sin vender. La norma recién aprobada también permite al constructor convertir pisos libres en VPO”, el 07/08/2008 en www.elmundo.es/elmundo/2008/08/07/suvivienda/12 177 “Como una casa ardiendo. Cuanto más rápido caiga el precio de la vivienda, más rápida será la recuperación”. El País 14/09/2008, página 18 de Fiona Maharg-Bravo 178 “Spanien wird zur Gefahr für Euro” (España se ha convertido en un peligro para el euro), 20/01/2009, Financial Times Deutschland
179 http://www.expansion.com/2009/02/16/empresa
180 Santiago Baena, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (API) “Ahora llega el momento de los compradores y no el de los vendedores” en El Mundo el 11/03/2009; “Santander ofrece pisos rebajados a particulares a partir de Euríbor más 0,50%” en Cotizalia el 17/03/2009 en http://www.cotizalia.com/cache/2009/03/17/noticias_ 181
El 20/03/2009 en El Mundo “LA EQUIPARACIÓN
DE PRECIOS PODRÍA NO SER LA ÚNICA SORPRESA Lo
nunca visto: Casas en el mercado libre más baratas que las de protección oficial El metro de las VPPL en cualquier localización de Madrid se vende por 2.425 euros Las libres se ofrecen en metros cuadrados construidos y la protegida en útiles” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/03/19/suvivie “ALUVIÓN DE RENUNCIAS EN LAS.A.JUDIACACIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS ‘¿Una VPO?, a estos precios no, gracias’ El ajuste de precios de la vivienda libre disminuye el atractivo de estas casas Los expertos apuestan por un modelo de promociones públicas volcado en el alquiler” en El Mundo del 23/07/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/07/23/suvivie
182 “El Banco de España favorece a las entidades que gestionan inmuebles en ACSI Las cajas no registrarán como pérdidas la devaluación de activos de su filial inmobiliaria” el 09/04/2009 en Expansión http://www.expansion.com/2009/04/08/empresas/ba
183 El Mundo el 09/04/2009 “DE LA SEGUNDA CASA AL COMEDOR PARA PARADOS. La clase media que vivió más allá de sus posibilidades vuelve a la realidad de la pobreza” http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/04/08/ec
184 “¿Cuanto tardaré en vender mi casa? “Un año... y si se vende” http://www.expansion.com/2009/04/20/economiapolitica/1240220215.html Expansión 21/04/09. 185 Entidades financieras: Les será más fácil emitir bonos y cédulas hipotecarias, al poder garantizarlas con los préstamos de viviendas construidas en una superficie que no es propiedad del dueño fundamentalmente, VPO-. “Va a facilitar más emisiones, y así los bancos tendrán una mayor cartera de préstamos, con lo que obtendrán financiación”, señaló Leonardo Fernández, abogado de Cuatrecasas. · Promotores: Obtendrán más fácilmente financiación para construir Viviendas de Protección Oficial (VPO), sobre todo si las van a destinar al alquiler. El mercado del crédito se les cerró a cal y canto con las turbulencias ‘subprime’, y la VPO puede ser un buen flotador para evitar hundir sus cuentas de resultados en plena crisis. La VPO proporciona unos márgenes mucho menores que la Vivienda libre (8% frente a más del 20%), pero se ha convertido en una inversión muy segura, ya que tradicionalmente se han vendido todos los pisos sociales. · Compradores: El objetivo principal de la medida que prepara el Ministerio de Economía y
Hacienda es impulsar la construcción de viviendas baratas y, a poder ser, en régimen de alquiler. Con ello, el Ejecutivo aspira a fomentar el acceso a la vivienda y la emancipación. El Gobierno da otro balón de oxígeno a bancos y promotores en Expansión el 24/04/09 en http://www.expansion.com/2009/04/24/economiapolitica/1240571499.html
186 Así Zapatero el 22/04/2009 ”Zapatero provocó la crisis de Gobierno para mantener las señas de identidad de su proyecto progresista” http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/20090422/so comparece-congreso-nuevo-200904220346.html 187 DATOS DEL INE “Las ventas de viviendas cayeron el 25,5% en junio La caída continúa siendo más acusada en el caso de los pisos de segunda mano” en 20 Minutos el 12/08/2009 en http://www.20minutos.es/noticia/496747/l/ 188 Para acceder a más información sobre esta entidad, ve a http://www.frob.es/general/creacion.html 189 La Gaceta de Los Negocios, 16/09/09; “El director del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA),
Eloy Bohúa, se muestra optimista de cara a la primera edición otoñal de la feria. Su máximo responsable, en una entrevista concedida a suvivienda.es, ensalza el gran esfuerzo que los expositores han realizado para ajustar los precios y además ofrecer una “alternativa de financiación”. Los descuentos en el precio de los pisos que se comercializan van desde el 10% al 50%”. Por Raquel G. Risco http://www.elmundo.es/especiales/2009/10/suviviend ‘Nueva oportunidad para comprar casa con las mejores condiciones’. 190 José Manuel Galindo, presidente de la asociación de Promotores y Constructores de España, el 16/09/09, Cinco Días, página 2. 191 La Razón, página 4, 16/09/09. 192 Página 21 de 17 octubre de 2009, El País: “La morosidad alcanza su máximo desde 1996 y crecerá aún más este año”.
193 En “La vivienda vuelve a latir” en El Mundo del 19/10/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/19/suvivie a=URB51fd41e9dac6177b25938f8793c56c8a&t=12559
194 Entre otras es muy interesante leer la entrevista a Luis Garicano, profesor de Economía de la London School of Economics el 07/12/2009 en Público “Los precios de la vivienda no han caído los suficiente”. A la pregunta “¿Es posible cambiar la mentalidad sobre la compra de pisos?” contesta “Claro que sí. El alquiler era popular en España hasta los setenta. Desapareció por la congelación de alquileres en un momento de inflación. Si los alquileres se hacen más eficientes, si la VPO se elimina y se sustituye por subsidios a vivienda en el mercado abierto, si la desgravación por compra se elimina, el mercado cambiará radicalmente.” en http://www.publico.es/dinero/276020/precios/viviend
195 En Expansión del 14/10/2009 “Un Grupo de expertos aboga por eliminar la vivienda de protección oficial en propiedad” en http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/10/14/ec 196 “Informe R.R. Acuña y Asociados El mercado cuenta con viviendas y suelo para los próximos quince años” en Expansión del 15/09/2009 http://www.expansion.com/2009/09/15/economiapolitica/1253014753.html “El ‘stock’ se elevará a 1,7 millones de viviendas y
no se liquidará hasta 2016. La demanda total estimada para este año será de 218.428 viviendas, según el informe” en El Mundo el 16/09/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/09/16/suVivie
197 “El precio de la vivienda de segunda mano cae en un 60% en 2008” en el períodico Las Provincias del 17/10/2008 en: http://www.lasprovincias.es/valencia/20081017/coste vivienda-segunda-mano-20081017.html 198 Página 30 de Cinco Días del 4 de noviembre de 2009.
199 Que este era el principal motivo, se pudo ver en el año 2010 como recoge la noticia “Los estímulos fiscales tiran del sector inmobiliario y cotienen los precios“ en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/09/14/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 200 Cinco Días, página 35 de 30/10/2009. 201 El País, el 23/10/2009, página 44. 202 en
En “¡Váyase, señora Ministra!” el 24/04/2009
http://www.elmundo.es/elmundo/2009/04/24/consejo 203 El Eurostat es el Instituto de Estadística de la Unión Europea.
204 “La vicepresidenta confía en que las exportaciones y el I+D+I impulsen el crecimiento tras la crisis pero cree que la recuperación no será “ni fácil ni rápida” “La economía española es como las mujeres. Aunque estén igual de capacitadas, tenemos que trabajar el doble” el 08/10/2009 http://www.elpais.com/articulo/economia/Salgado/af “Bruselas prevé una tasa de desempleo al 20% en España hasta 2011”, El País, miércoles 4 de noviembre de 2009, página 24.
205 “Bancos y cajas ven alarmistas las críticas de Moody’s al sector” en Expansión del 13/10/2009 http://www.expansion.com/2009/10/13/empresas/ba 1255469534.html; TRAS EL INFORME DE MOODY’S La banca española se defiende: ‘Los balances no ocultan nada’ en El Mundo el 15/10/2009 http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/10/15/ec a=452da786dcfec52d161bf884bf8c4d72&t=125560837 206 “La venta de casas baja un 9,9% y registra su menor caída desde el inicio de la crisis. La
transmisión de inmuebles cierra agosto con 34.019 operaciones. -La segunda mano sigue al frente del parón del sector con un retroceso del 13,7%” el 13/10/2009 en: http://www.elpais.com/articulo/economia/venta/casa
207 “El parón inmobiliario se extiende al alquiler con descensos hasta del 30% El arrendamiento en las grandes ciudades cae más que la media española de los pisos en propiedad - Madrid es un 8,4% más asequible, y Barcelona, un 11,7%”, http://inmobiliaria.elpais.com/articulo/Inmobiliaria/pa 208 Así reza la segunda norma que se va a ver modificada por este Proyecto de Ley es la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los cambios introducidos en la misma están orientados a la agilización de los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas. En síntesis, tiene por objeto mejorar la seguridad y las garantías del propietario y del inquilino como medida idónea para fomentar el aumento de la oferta del mercado de alquiler y contribuir así a la moderación de sus precios. La reforma ofrece varias mejoras. Por un lado, permite asegurar la tutela eficaz de los derechos de los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus
viviendas de modo rápido y sencillo. Por otra parte, la reforma beneficia a los inquilinos de buena fe, dado que la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos impide que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales. http://www.la-moncloa.es/NR/exeres/C8DE647319B2-429F-B5D0-B7C65C45C565,frameless.htm? NRMODE=Published 209 En el artículo “De spanishe Büromarkt bleibt weiterhin angespannt” (“El mercado inmobiliario español sigue teniendo dificultades”)
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/de spanischebueromarkt-bleibt-weiterhin-angespannt;2442207 210 Para más información al respecto vaya al artículo “Auge y crisis inmobiliaria según las estadísticas de trámite” publicado en el número 37/2009 de Observatorio Inmobiliario. 211 A pesar de que quedar demostrado perfectamente que en España sobran varios
millones de pisos, Convergencia y Unió propondrá en abril de 2010 la construcción de 150.000 viviendas de Protección Oficial más: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/28/suvivie 212 Ver “Rastrillo inmobiliario Banesto”, en El Mundo del 11/11/2009 213 “El tentador escaparate de casas de los 10 principales bancos y cajas de España
Oferta de los cinco bancos principales: Santander, BBVA, Popular, Sabadell y Banesto Oferta de las cinco grandes cajas: La Caixa, Caja Madrid, Bancaja, Caixa Cataluña y CAM. Rebajas de hasta el 50% y condiciones especiales de financiación, sus principales bazas”. El Mundo el 19/05/2009 www.elmundo.es/elmundo/2009/05/19/suvivienda/12
214 http://www.elmundo.es/suvivienda/documentos/
215 “El BBVA prevé que el precio real de la vivienda descienda un 7% en 2009 y otro 8% en 2010” el 15/12/2009 en El Mundo http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/15/suvivie a=JUB64aa7d0d9d1fa24b9282bc9f75261762&t=12608
216 http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/2009072 espana/jovenes-vascos-buscan-piso-20090727.html
“Los demógrafos advierten que la situación económica reducirá la natalidad - El desempleo y el menor flujo migratorio frenarán los nacimientos” en El País de 13/10/2009 http://www.elpaís.com/articulo/sociedad/Crisis/emba Una información que merece la pena ser analizada es la pirámide de población de las distintas generaciones. Acompaño los datos que me bajé de la página del Instituto Nacional de Estadística en julio de 2009 y que dejan muy claro en qué medida la pirámide es mucho más estrecha por la base. Nacidos
2004-2008
2.422.093
Nacidos
1999-2003
2.250.073
Nacidos
1994-1998
2.102.166
Nacidos
1989-1993
2.283.573
Nacidos
1984-1988
2.737.039
Nacidos
1979-1983
3.557.030
Nacidos
1974-1978
4.076.248
Nacidos
1969-1973
3.902.889
en www.ine.es/jaxiBD/menu.do? L=0&divi=EPOB&his=0&type=db
217 “En BNP Paribas ve necesarias rebajas de hasta el 50% para dar salida a los activos de bancos” en El Mundo el 14/12/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/14/suvivie 218 “El Banco de España señala dos entidades con graves riesgos y otras seis en situación preocupante” en Cotizalia el 04/11/2009 http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/bancoespana-cajas-riesgo-inmobiliario-20091104.html
219 Noticia del 07/04/2010 en El Mundo “La ciris dispara lso embargos de casa hasta casi 100.000” en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/07/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684 220 Artículo “Cómo ponerle precio a un piso” en Finanzas&Inversión, número 750 del 8 al 14 de enero de 2010.
221 José Luis Estevas-Guilmain, presidente de la sociedad de tasación en “Cómo ponerle precio a un piso” en Finanas&Inversión número 750 del 8 al 14 de enero de 2010. 222 El Mundo, el 12/03/10, página 36 “Moodys amenaza el rating de toda la nanca. Critica la lentitud del proceso de reestructuración y culpa de ello a los poderes políticos”. 223 Para más información sobre esta noticia lee “¡Nunca se había ahorrado más! Las familias guardan el 25% de su renta” en El Economista de 6 de abril de 2010, página 31. 224 UBS “No hay conspiración, sino una unión monetaria inapropiada y un fraude piramidal inmobiliario” en El Confidencial el 16/02/2010 http://www.cotizalia.com/enexclusiva/conspiracion-ubs-cni-fraude-inmobiliario20100216.html 225 “Alguien está jugando con fuego en el mercado de la vivienda” escrito por Carlos Sánchez el 17/03/2010 en El Confidencial en http://www.elconfidencial.com/mientrastanto/vivienda-precios-estadisticas-compraventa-
accesibilidad-20100317.html 226 Así en el períodico Público del 12/03/2010 en la noticia “Ya se venden” quien habla de “cambio de tendencia” y de que “El tirón de las casa usadas, con un 11% más de operaciones, impulsa las señales de mejoría del mercado”. 227 El sistema español de deudas hace que el precio al cual se venda un piso no limite la responsabilidad del deudor. Es decir, si debo 100 y el piso se vende tras su embargo en una subasta judicial a 60, sigo debiendo 40 al banco (=100-60). Si el banco sabe que no tengo realmente dinero para pagar la totalidad de la deuda, se avendrá a la dación del pago. Mediante la misma el banco se avendrá a contentarse con los 60. La gran ventaja para el banco en este caso es que no tiene que sacar el piso a pública subasta y, por lo tanto, no tiene que reconocer la pérdida de 40. A la vez se le permite valorar el piso al precio que tenga en gana. De esta forma oculta las pérdidas que tiene. 228 La importancia de este hecho, y como el mismo lleva a que las estadísticas reflejen muchas mas ventas de las que realmente están teniendo lugar, las explican el artículo “Estadísticas vs realidad: las
casas que se queda la banca también suman” del 9 de septiembre de 2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/09/09/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128
229 Corredor: “Las familias ya dedican a la hipoteca lo mismo que en 2006” en El Mundo el 18/03/2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/17/suvivie
230 “Los alquileres han caído un 24% en dos años y bajarán un 10% adicional” en 2010 en El Mundo el 16/03/2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/16/suvivie
231 http://www.elpais.com/articulo/economia/Standa Espana/emisor/fuerte/pese/rebajar/nota/solvencia/el elpepueco_5/Tes
232 De Guindos: “la caída de la vivienda la frenaron primero las inmobiliarias y ahora los bancos” http://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/24/0 de-guindos-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-lafrenaron-primero-las-inmobiliarias-y-ahora-los-b 233 La Gaceta del 6 de abril de 2010, página 6. 234 La Razón en “Zapatero impone el mayor recorte
social de la historia” en http://www.larazon.es/noticia/3691-zapateroexpone-presionado-por-la-ue-y-eeuu-su-plan-parareducir-el-deficit 235 El paro en España supera ya el 20% y se sitúa en 4.612.700 personas. 236
UNO DE LOS OBJETIVOS DEL GOBIERNO EN MATERIA INMOBILIARIA APCE: Aumentar el parque de
alquiler hasta el 40% requiere cuatro millones de casas más Galindo: ‘Es impensable no fomentar el arrendamiento con un ‘stock’ de 800.000 pisos’ Eliminar la deducción ‘no garantiza la compras’ ya que ‘lo que hace falta es financiación’ ‘La bajada de precios tendrá como límite el crédito promotor, alrededor de un 20%’. En el Mundo del 18/05/2009
237 http://www.idealista.com/news/archivos/interven
cajasur.pdf 238 En “Fitch no se fía del plan de ajuste”, El Economista, 29 de mayo, página 14
239 Buena prueba de que esta tesis es correcta son las declaraciones de José Manuel Galindo, presidente de la APCE el 13 de septiembre de 2010 “la supresión de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a 24.000 euros a partir de enero tendrá “un efecto significativo” a la hora de anticipar decisiones de compra, mayor que el que ha tenido la subida del IVA en julio.” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/09/13/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 240 El FROB es el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. Se dedica a recapitalizar a entidades de crédito con problemas. 241 Ver El País Negocios del 22/11/2009, páginas 37.
242 En El Confidencial el 10/06/2008 “El número de viviendas vacías en España oscila entre 1,6 y 2,7 millones”, según Acuña & Asociados www.cotizalia.com/cache/2008/06/10/33_numero_viv
243 “Turmoil in Spain sparks fear of crisis spreading” (“La confusión sobre la situación de España hace pensar en una crisis inminente”) en el Financial Times del 16 de junio de 2010. 244 Expansión, miércoles 16 de junio de 2010, página 4 245 Cinco días, 16 de junio 2010, página 3. 246 Expansión, 16 de junio de 2010, página 29. 247 Se considera como inicio del acto final de la crisis financiera internacional el anuncio de necesidad de reestructuración realizado el 22 de junio de 2007 de dos fondos: Bear Stearns HighGrade Structured Credit Fund y el Bear Stearns High-Grade Structured Credit Enhanced Leveraged Fund. 248 El País, 16 de junio de 2010, página 38. Tales Cajas son: Caja Segovia, Caja Avila, Bancaja, Caja Madrid, Caja Insular de Canarias, Caixa Laietana, Caja Rioja. 249 Qué, 15 de junio de 201, página 4 en “Más de un año después, en Torre Cirstal y Caja Madrid
todavía no hay nadie. La Antigua Ciudad Deportiva tiene dos torres sin ocupar”.
250 http://www.elmundo.es/mundodinero/2010/05/2 html 251 Le Figaro, 18 de junio de 2010, página 18.
252 http://www.diariodenavarra.es/20100625/econom sabadell-banco-guipuzcoano-fusionan-medianteintercambio-acciones-bonos.html? not=2010062517082579&idnot=2010062517082579&d 253 Encuentro digital del 16 de junio de 2010 en http://www.elpais.com/edigitales/entrevista.html? encuentro=6873 254 http://www.abc.es/20100629/economia/sacresaprotagoniza-tercer-mayor20100629.html 255 En El Pais, del 4 de julio, página 28, “La banca alerta de un corte del crédito”
256 El 9 de Julio de 2010 en http://www.elmundo.es/mundodinero/2010/07/09/ec
257 La secuencia de lo que sucedió aquellos días la puedes leer en los artículos en “La crisis abre las primeras grietas importantes en la política de vivienda del Gobierno” del 23 de julio de 2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/22/suvivie “Corredor confirma la supresión de las ayudas directas a la compra de vivienda protegida” de 27 de julio de 2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/27/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1280 “La Conferencia Sectorial, amenazada por un clima de rebelión y alta tensión” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/26/suvivie del 27 de julio; Bienvenida a la realidad del 30 de julio http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/28/suvivie
258 En “Los promotores califican el ajuste de excesivo y muy traumático el 2 de agosto de 2010” en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/08/02/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 259 “la crisis dispara la oferta y la demanda de habitaciones en pisos compartidos”
http://www.idealista.com/news/archivo/2010/09/02/
la-crisis-desata-la-oferta-de-habitaciones-en-pisoscompartidos.
260 En la noticia “Adiós a las cuentas vivienda para todos” en El Mundo el 14/01/2010: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/01/14/suvivie
261 El 1 de septiembre de 2010 en “Una ‘anomalía’ estadística de 3.000 millones alivia al mercado hipotecario”. http://www.elmundo.es/elmundo/2010/09/01/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128
262 En “Las ventas de coches se hunden y vuelven a niveles de los ochenta”, el 1 de septiembre de 2010: http://www.expansion.com/2010/09/01/empresas/au industria/1283333219.html
263 El 26/01/2010 en facilisimo.com en la noticia “Galindo arremete contra las ofertas inmobiliarias de la banca”: http://casas.facilisimo.com/actualidad/2995/noticia_1 arremete-contras-las-ofertas-inmobiliarias-de-labanca.html 264
Público el 13/11/2009 “El BCE subirá los tipos
aunque sea “menos conveniente” para “países rezagados” como España. La medida se tomará en el momento “oportuno” y los gobiernos nacionales deben comprenderlo para tomar las medidas oportunas” en http://www.publico.es/dinero/269487/bce/subir/tipos
265 Debate sobre vivienda “¿Es momento de volver a invertir en vivienda? Mejor esperar hasta 2012”, según PWC el 06/06/2009 en El Confidencial www.cotizalia.com/cache/2009/06/06/noticias_80_inv
266 Noticia del 07/04/2010 en El Mundo “La crisis dispara los embargos de casa hasta casi 100.000” en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/07/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684
267 http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/2009071 frena-traspaso-licencias-20090715.html 268 Para que veas que esta dinámica de bajada de los precios de los alquileres no es exclusiva del mercado residencial, puedes leer la noticia “Las cuatro torres de Madrid siguen vacías, casi dos años después del 12 de julio de 2010” y que refiere a las torres construidas en los antiguos terrenos de la
ciudad deportiva del Real Madrid en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/12/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128
269 “El parón inmobiliario se extiende al alquiler con descensos hasta del 30% El arrendamiento en las grandes ciudades cae más que la media española de los pisos en propiedad - Madrid es un 8,4% más asequible, y Barcelona, un 11,7%” en El País del 17/08/2009 http://www.elpais.com/articulo/economia/paron/inmo
270 “Los especuladores optan por arrendar y esperar para la venta. Más de 50.000 inversores se han quedado atrapados en pisos que han perdido valor tras el pinchazo inmobiliario” en Público el 09/03/2009 http://www.publico.es/dinero/207701/especuladores/
271 Javier Madrazo, consejero vasco de Vivienda y Asuntos Sociales, el 03/11/2008 en El Mundo “El País Vasco dará a las constructoras 27.000 ¬ por cada piso vacío que saquen en alquiler http://www.elmundo.es/elmundo/2008/11/03/suvivie
272 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/03/20/su
273 El programa Bizigune lo gestiona el Gobierno Vasco. Este programa, entre otros servicios, ofrece alquilar los pisos directamente de los propietarios. A la vez el Gobierno Vasco lo subarrienda a una tercera persona. El Gobierno Vasco es garante de que el alquiler se paga puntualmente y de que, además, el piso es devuelto en las mejores condiciones. De esta forma el propietario se quita el riesgo de destrozos o de impagos.
274 http://www.elcorreo.com/vizcaya/20091228/pvas espana/vascos-ofrecen-pisos-vacios-20091228.html 275 En “De Guindos cifra en hasta 50.000 millones el capital que necesitan las cajas” el 08/04/2010 en http://www.cope.es/economia/08-04-10-guindoscifra-50-000-millones-capital-que-necesitan-cajas156923-1
276 En El País en “Faine afirma que “procurará acelerar” las fusiones de cajas” en http://www.elpais.com/articulo/economia/Faine/afirm 277 Todas estas cifras son en millones de euros. 278 “El cálculo de 4.284 millones de euros asume que el ratio de morosidad es 4% más alto que lo
declarado algo que entra dentro del ranngo más bajo de lo factibles, y que el porcentaje de pérdidas patrimoniales respecto del valor declarados de los bienes inmuebles en balance ronde el 35%”.
279 Ilustrativas de la posición de la banca española sobre la necesidad que tienen de vender los pisos a un precio muy por encima del actual del mercado lo hallamos en las declaraciones realizadas por el Banco Popular el 28/07/2009 Popular lo confirma: los bancos prefieren aguantar los pisos antes que bajar los precios “Vamos a mantener los activos inmobiliarios, no a malvenderlos. No tenemos ninguna intención de venderlos a precios por debajo de los de mercado porque podemos aguantar sin problemas”, afirmó ayer Robatto en la rueda de prensa de resultados del Popular. “Es muy diferente tener activos inmobiliarios ahora que en la anterior crisis, la de los años 90. Entonces, con tipos al 18%, en tres años te habías comido casi todo el valor del activo, pero ahora, con el precio del dinero al 1% ó al 2%, no hay ningún problema por aguantar los activos en balance el tiempo que sea necesario”, añadió” en Cotizalia http://www.cotizalia.com/cache/2009/07/28/noticias_ 280
Ver El País del día 26 de octubre de 2009 en la
noticia “El Banco de España castiga a las entidades que se quedan inmuebles”. 281 Ver El País, del 2 de noviembre de 2009, página 37 282 Para encontrar más detalles sobre estas dos normas ve a la página 8 de El País Negocios de 29/11/2009 en el artículo “El ajuste inmobiliario en España” de José García Montalvo catedrático en Economía de la Universidad Pompeu Fabra 283 Entrevista publicada en El País Negocios del 1 de noviembre de 2009, página 15. 284 http://www.youtube.com/watch? v=jzOBd71xVrc En youtube bajo la rúbrica “Fotocasa.es entrevista a María Trujillo, ex Ministra de Vivienda”. 285 http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/bancacaida-precio-suelo-bankinter-20100125.html 286 Este número es muy inferior al que los bancos y cajas tienen realmente. No creo que Público haya deseado llevar a equívoco a sus lectores.
287 Noticia “Los chollos inmobiliarios de bancos y cajas decepcionan” en las páginas 22 y 23. 288 Explicativo de una de las muchas triquiñuelas que usan las cajas y bancos para deshacerse de los pisos que le son entregados con el fin de saldar parte de las deudas es el artículo del 17 de mayo de 2010 “La banca vende viviendas en procesos de embargo sin tener aún la propiedad”, página 35. Esta práctica es usada por las entidades de creúdito con el fin de aminorar las provisiones y mejorar su ratio de morosidad. 289 Páginas 30 y 31.
290 http://casas.facilisimo.com/actualidad/3150/notic banco-de-españaadvierte-que-la-quot-banca-no-es-una-inmobiliariaquot.html 291 El Mundo, 18/02/2010 “La mora oculta de las cajas aflora: las pérdidas por depreciación de inmuebles suben un 270%”. 292 “El problema inmobiliario no está en el precio de los pisos sino en el suelo” en La Gaceta, 06/02/2010, página 26
293 Este proceso lo explica muy bien el artículo “La banca saca sus terrenos al mercado y financia la promoción de viviendas libres” en El Mundo SU VIVIENDA número 638, del 18 de junio de 2010
294 El 19 de mayo de 2010 en la noticia “La banca se lanza a construir pisos para evitar provisiones adicionales” http://www.expansion.com/2010/05/19/empresas/ba a=f6dae6f288f68191ec1d6e18a4d23c59&t=127435236
295 Este fenómeno lo describe el artículo “Los alcaldes fuerzan a la banca a edificar bajo amenaza de expropiación de, 14 de julio de 2010” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/14/suvivie 296 En “Las Cámaras dan por perdido el 30% de la deuda de las inmobiliarias con los bancos y cajas” http://www.cotizalia.com/noticias/camarasperdido-deuda-inmobiliarias-bancos-20100309.html 297 Nota del autor. 298 Discurso pronunciado en el marco de la conferencia-almuerzo organizado por la Asociación para el Progreso de la Dirección de Valencia, página 8.
299 El 25/01/2010 en la noticia La banca no puede asumir la deuda inmobiliaria http://www.elmundo.es/elmundo/2010/01/25/suvivie 300 Fusionar una entidad con otra u otras. 301 Yo también añadiría el nombre de varios bancos. 302 Nota del autor. 303 En realidad la tasa de mora de esta entidad es del 30%. La del 17%, a la cual él hace referencia, no incluye una partida contable, la del riesgo substandard. Este riesgo es el riesgo por créditos de alta probabilidad de impago. Los bancos no lo incluyen entre la mora aunque ciertamente la probabilidad de impago es muy alto. 304 “El sector financiero: es hora de que el Banco de España pase a la acción”, en El Economista de 01/03/2010, página 4. 305 El Economista, página 9 en “¡Un aviso! Cajas con problemas continúan sin planes de fusión”. 306 Nota del autor.
307 En Expansión, página 26 en la noticia “España corre el riesgo de entrar en quiebra si el ICO da créditos directos”. 308 El banco suizo UBS elevará el 14 de septiembre la mora real del sistema bancario español al 12% durante la publicación del estudio “España: anatomía de un ajuste económico inevitable”. 309 El máximo previsto de recapitalización del sistema bancario que prevé el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria es de 100.000 millones de Euros. 310 Toda la información públicamente disponible la hallarás en http://www.cebs.org/EuWideStressTesting.aspx 311 El Gobierno es muy consciente de que la situación es muy delicada. Buena prueba de ella es que crea mediante Real Decreto 9/2009 un vehículo de recapitalización del sistema finaciero español, el FROB (Fondo de Reestructuración ordenada de la Banca). Este fondo cuenta con 9.000 millones de Euros de recursos. ¿Será esta cantidad suficiente? Lo dudo.
312 Para que veas la importancia que, entre otros, las cajas conceden a la imagen que de su solvencia tenga los mercados, lea las páginas 2 a 5 de Público de 25 de julio de 2010 en “Malestar en las cajas por el efecto en su imagen”. Visto lo que realmente sucede, me hace mucha gracia la frase pronunciada por Isidro Fainé, Presidente de la CECA “Sólo España puede decir que todo sus sistema es resistente”.
313 Interesante artículo que recoge esta dinámica del 13 de abril de 2010 es “Unicaja niega que la ‘guerra del pasivo’ ponga en peligro a las cajas de ahorros” http://www.expansion.com/2010/04/13/empresas/ba a=fb3323869148b2403b136b5378e0c622&t=12844072
314 “Los bancos pisan el acelerador en la captación de depósitos a corto plazo” http://www.expansion.com/2010/08/31/empresas/ba 315 Con el fin de entender mejor el funcionamiento de las cuotas participativas lee el artículo del 24 de febreo de 2010 “Las cajas y MAFO piden reformar las cuotas participativas ante el fracaso del FROB” http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/cajas-mafocuotas-cajas-frob-20100224.html
316 Que esto que digo es cierto lo analiza el períodico Público el 18 de julio de 2010 en la noticia “Nada volverá a ser lo que era en las cajas de ahorros” al decir “Vender cuotas participativas con derechos de voto es casi imposible en el contexto actual de cierre de mercados. Los inversores internacionales están muy reticentes a adquirir cualquier título de entidades financieras españolas y no quieren ni oír hablar de nada que se llame o apellide caja. En el sector admiten que ser una caja es hoy un obstáculo para ir al mercado y, por eso, entienden que haya entidades, como Caja Madrid y Bancaja, que se van al extranjero, casi renegando de ser cajas, a explicar que ahora son un banco” http://www.publico.es/dinero/328409/volvera/cajas/a 317 La percepción de riesgo que los inversores tiene respecto de un Estado y cualquier otro tipo de deudor lo expresa el CDS o Credit Default Swap. Se trata de una prima que el inversor ha de pagar por asegurar un deuda que posee contra un Estado: cuanto mayor sea el riesgo que el mercado percibido, mayor será la prima que el inversor ha de pagar para encontrar alguien que esté dispuesto a venderle un seguro sobre la deuda. El mercado de CDS es mucho más líquido que el de la deuda, es
decir, se intercambian en el mercado muchos más contratos de seguro de deuda que deuda en sí. Por esta razón es un instrumento muy interesante de inversión: aquellos que piensen que la capacidad de pago de las deudas de un ente es mayor que la percibida, venderán el CDS ya que piensan que el riesgo nunca acaecerá; los que creen que el riesgo es mayor que el precibido, comprarán estos CDS. 318 Con el fin de entender cómo tiene lugar este proceso, es interesante leer el artículo El dinero vuelve a fluir para España del 5 de septiembre de 2010 en Público, páginas 2 y 3. 319 No sería la primera vez que España ha de declararse en bancarrota; este proceso ya he tenido lugar varias veces en nuestras hisotia. Más información al respecto puedes hallar en el artículo “Dos quiebras por siglo: historia de las bancarrotas en el Reino de España” de Ramón García del 14 de mayo de 2010 en http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp? idNoticia=2341102 320 La lista de las entidades crediticias españolas que se sometieron a estas pruebas la hallas en las páginas 37 y 38 del documento anteriormente citado
321 El País del 24 de Julio de 2010, páginas 32-35 recoge en varios artículos aspectos muy interesantes de cómo se llevaron a cabo estas pruebas. Merece la pena echarles un vistazo. 322 Con el fin de ver las características de las pruebas te animo a ir al documento “Aggregate outcome of the 2010 EU wide stress test exercise coordinated by CEBS in cooperation with the ECB” en http://stress-test.cebs.org/documents/Summaryreport.pdf 323 Véase la página 55 del informe citado.
324 Los números los encuentras en el Indice General de Precios que el Ministerio de Vivienda publica en su propia página http://www.mviv.es/es/index.php? option=com_content&task=view&id=1608&Itemid=52 Has de ir a los precios generales indicados para el total nacional. 325 Idem de la anterior nota. 326 Credit Suisse también comparte la opinión de que los activos han sido valorados muy por encima de la realidad del mercado
http://www.libertaddigital.com/economia/lamorosidad-espanola-es-un-40-superior-a-la-enviadaa-los-stress-test-1276397911/
327 La entrevista la hayas en el Frankfurter Allgemeine Zeitung en “Im Gespräch: Dhaval Joshi, RAB Capital. Wir setzen auf asiatische Wärungen” http://www.faz.net/s/Rub58BA8E456DE64F1890E34F 328 En El Economista, 27 de Julio de 2010, página 10. 329 Muy reveladoras son las declaraciones de Alfonos Benavides, de la firma de abogados Clifford Chance, el 14 de septiembre de 2010 “Bancos y cajas han creado un mercado inmobiliario secundario que controlan a su voluntad. (...) Es verdad que puede haber un factor cultural, pero sobre todo algunos lo han hecho (guardar los pisos y no sacarlos a la venta) por no quebrar” en “Los precios del sector inmobiliario sólo se han ajustado un escalón” en http://www.cotizalia.com/enexclusiva/precios-sector-inmobiliario-ajustadoescalon-20100914-58027.html 330 Para que veas lo que sucede con todos los terrenos urbanizales que no han llegado a ser
construidos y los problemas que ello representa lee el artículo “Los alcaldes fuerzan a la banca a construir viviendas bajo amenaza de expropiación” del 14 de julio de 2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/14/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 331 Una buena descripción de todos estos cambios contables la encontramos en las páginas 38 a 51 del informe del banco de inversiones italiano Mediobanca del 8 de julio de 2010 “Reverse Conquista”. 332 Para más información al respecto ve a la página de Internet del Instituto Nacional de Estadística. 333 Una buena descripción de este proceso nos lo hace el artículo Familias y PYMES aún tienen difícil conseguir créditos en Público, 5 de septiembre de 2010, página 4. 334 Este fenómeno lo describe muy bien El País, el 27 de julio de 2010 en su página 32. 335 “Los supervisores exigen a la banca más capital para afrontar las crisis” en El País del 13 de septiembre de 2010:
http://www.elpais.com/articulo/economia/supervisore 336 Un artículo que analiza los pros y los contras de esta reforma es el de S. MacCoy publicado en El Confidencial el 13 de septiembre de 2010 bajo el título “La gran mentira de Basilea III o por qué la norma yerra el tiro”. http://www.cotizalia.com/valor-anadido/mentirabasilea-norma-yerra-20100914-3957.html 337 Te animo a leer el artículo “Las argucias contables permiten la primera caída de la morosidad desde septiembre” http://www.cotizalia.com/noticias/morosidadsistema-financiero-marzo-hasta-20100518.html donde se describen las formas de ocultar pérdidas reales.
338 Nuevos informes acusan a la banca española de ocultar las pérdidas de la crisis. Moody’s afirma que los bancos españoles necesitan provisionar 57.000 millones más. La agencia advierte de que el impacto de la crisis en los activos del sector llegará a los 225.000 millones en El Confidencial el 08/10/2009 www.cotizalia.com/cache/2009/10/08/noticias_18_cre La banca española debe provisionar 57.000 millones para afrontar futuros impagos el 13/10/2009 en El
Mundo www.elmundo.es/mundodinero/2009/10/13/economia
339 http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/no pkid=212777 340 Norte de Castilla, el 12/02/2008 en La crisis inmobiliaria reduce ya casi un tercio los ingresos de la Junta por vivienda en http://www.nortecastilla.es/20080411/castillaleon/crisis-inmobiliaria-reduce-casi-20080411.html Ver Norte de Castilla de 12/02/2008.
341 Boletín de Prensa Nacional del Gobierno de España http://www.lamoncloa.es/ServiciosdePrensa/BoletinPr
342 Salgado se alía con la banca: los hipotecados deben responder con todos sus bienes en caso de embargo en El Confidencial el 27/05/2009 http://www.cotizalia.com/cache/2009/05/27/noticias_
343 En El Confidencial el 28/05/2009 en La proposición de Aguirre sobre las hipotecas sería retroactiva y hundiría a la banca http://www.cotizalia.com/cache/2009/05/28/noticias_ Según varios expertos jurídicos consultados, la
supresión propuesta por Esperanza Aguirre no requeriría un cambio del Código Civil, lo que evitaría un auténtico terremoto jurídico porque se trata de uno de los principios más arraigados en nuestro ordenamiento, el de responsabilidad patrimonial universal: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Al contrario, bastaría con modificar la Ley Hipotecaria, que en su artículo 140 abre la puerta a que el hipotecado responda solamente con el piso en caso de impago si así se pacta entre las partes. Evidentemente, aquí no se trataría de un pacto, sino que tendría que establecerse una obligación en este sentido cuando se trate de la primera vivienda. En segundo lugar, el fin de esta obligación podría aplicarse perfectamente a las hipotecas actuales y no sólo a las de nueva concesión, según las citadas fuentes. En principio, el artículo 9 de la Constitución prohíbe la retroactividad de “las disposiciones sancionadoras no favorables”, y esta modificación no podría entenderse por sancionadora. Lo cierto es que esta modificación sólo tiene sentido si se aplica a las hipotecas vivas en la actualidad, no sólo a las de nueva concesión: la proposición de la Asamblea de Madrid persigue evitar que las personas que son embargadas por no poder pagar la hipoteca,
además de quedarse sin casa, sigan teniendo una deuda de la que tienen que responder con su sueldo. Ahora bien, la cosa no es tan sencilla. Este mismo artículo de la Carta Magna habla de garantizar la seguridad jurídica y evitar la arbitrariedad, cosas que están mucho menos claras. Por otro lado, también puede interpretarse que tendría un efecto expropiatorio para la banca, que podría reclamar una indemnización, lo cual sería absurdo. En todo caso, una modificación de la ley en este sentido provocaría con toda seguridad una reacción de la banca ante los tribunales que terminaría en el Tribunal Constitucional, porque se juega mucho en el envite. 344 http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/ 345 Nota del autor. 346 Mis cálculos, del conjunto de las entidades de crédito españolas, es que tasa de morosidad que tienen los bancos/cajas en España es del 11 y el 15% del conjunto de todos los créditos que han sido concedidos en nuestro país. 347 Lógicamente ya que hundiría aún más a los bancos y cajas españolas.
348 No existiría ningún tipo de inseguridad si esta cmabio sólo afectara a los nuevos créditos. Lo que si que pasaría es que los bancos y cajas restringirían enormemente los créditos al aumentar el riesgo que asumen. 349 Lógicamente que las mismas queden desiertas: ¿quién va a comprarse un piso ahora cuando hay razones más que de sobra para pensar que mañana va a poder comprar más barato? 350 Noticia “Mi casa ya no es mía. Candidatos al desahucio”, el 04/04/2010 páginas 1 a 4. 351 Por los propietarios ahora embargados.
352 En la noticia Candidatos al desahucio- Cientos de miles de personas se ven abocadas a la calle al no poder hacer frente a los pagos el 04/04/2010 http://inmobiliaria.elpais.com/articulo/Inmobiliaria/Ca //20100404claclainm_1/Tes
353 http://play.cuatro.com/directo/programas/reporte cuatro-rec/ver/amenazade-desahucio/ 354
Merece la pena echar un vistazo al video que
sobre las prácticas bancarias de dación en pago realiza El Mundo el 26 de julio. La dación de pago viene muy bien al banco al no tener que declarar como morosos una buena parte de las pérdidas reales no realizadas; de esta forma se contabilizan ade más como transacciones de pisos viviendas que realemnet no se han vendido. Este es uno de los hechos que lleva a que, sobre todo en 2008-2010, las cifras de ventas realizadas no caigan tanto: se contabilizan como ventas pisos en dación de pago http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/22/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1279 355 Estas son varias: que se acredite la Buena fe del deudor, justa causa y que la vivienda en cuestión sea la residencia habitual de la persona
356 http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso _piref73_2824053_73_2140072_2140072.next_page=/ 357 Nota del autor.
358 “La vivienda es el principal problema de España” en el Idealista el 01/03/2010 ttp://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/01/01 martinez-pujalte-%E2%80%9C-politicos-evitamos-
hablar-vivienda%E2%80%9D
359 Sin vivienda, pero con una hipoteca a cuestas. España es de los pocos países donde la banca puede quedarse una casa por impago y seguir reclamando el 50% de la deuda en Público el 29/03/2010 http://www.publico.es/dinero/303547/vivienda/hipote
360 Buena muestra de ello da la noticia del 20 de mayo de 2010 “El 82% de los españoles adquieren su vivienda antes de contraer matrimonio”. http://www.elmundo.es/elmundo/2010/05/20/suvivie a=VV2e8f6b91a2b00387bf1ce9d44c23bea28&t=12744 361 Producto financiero que consiste en un bono más una opción sobre una cesta de activos ya sean estos acciones, materios primas u otros activos. 362 http://www.wiwo.de/unternehmenmaerkte/bankberater-packen-aus-horror -265006/ 363 Páginas 1 a 3 en el suplemento de Mercados El Mundo del día de 4 de abril de 2010 364
En “¿Cancelar una hipoteca impagada sólo con
el inmueble? Una pesadilla para bancos y cajas” http://www.cotizalia.com/vivienda/pesadilla-bancaespanola-cancelar-hipoteca-impagada20100331.html#
365 http://www.rtve.es/alacarta/la2/abecedario/P.ht
366 Impuesto sobre la renta Moratoria para las cuentas vivienda Conoce las próximas reformas anunciadas por el Gobierno en “Guía de Fiscalidad” de Cinco Días. http://www.parasaber.com/economia/fiscalidad/parti sobre-la-renta/articulo/fiscalidad-irpf-cuentavivienda-novedades-gobierno-cuentasmoratoria/15750/
367 “El PP pide al Gobierno ampliar un año más la moratoria de las cuentas ahorro vivienda” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/06/07/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1276 368
LA MINISTRA RESPONDE A LA PROPUES.A.HECHA POR EL PP
Corredor: ‘Aumentar la deducción por compra de casa es como apagar fuego con gasolina’. Este tipo de actuaciones ‘calientan el mercado y llevan los precios hacia arriba’
El PP defienda la ampliación de estos beneficios fiscales del 15% actual hasta el 25%. http://www.elmundo.es/elmundo/2008/07/23/suvivie el 23/07/2008 369 Anotación del autor del libro.
370 En la noticia del 29/10/2008 “La moratoria de las cuentas ahorro-vivienda evitará que 230.000 consumidores tengan que devolver una media de 2.400 euros”,http://www.eleconomista.es/economia/noticia moratoria-de-las-cuentas-ahorrovivienda-evitaraque-230000-consumidores-tengan-que-devolveruna-media-de-2400-euros.htm
371 http://www.elmundo.es/elmundo/2008/10/29/su
372 “Discurso de presentación del informe annual pronunciado por el Gobernador ante el Consejo de Gobierno del Banco de España” en http://www.bde.es/webbde/es/secciones/prensa/inte
373 “Chanchullos contables y vista gorda igual a debacle ladrillera actual” en Cotizalia el 17/12/2008 escrito por J.L. Bárcenas http://www.cotizalia.com/cache/2008/12/17/opinion_
374 El 06/03/2009 en la noticia “Las cajas crean una sociedad inmobiliaria para ahorrar capital” en http://www.cincodias.com/articulo/empresas/cajascrean-sociedad-inmobiliaria-ahorrarcapital/20090306cdscdiemp_31/cdsemp/
375 “Las cajas no registrarán como pérdidas la devaluación de activos de su filial inmobiliaria” del 09/04/09 http://www.expansion.com/2009/04/08/empresas/ba
376 Confidencial del 08/10/2009 “Nuevos informes acusan a la banca española de ocultar las pérdidas de la crisis” http://www.cotizalia.com/cache/2009/10/08/noticias_
377 “Depreciación de activos inmobiliarios y entidades de crédito”; Publicado el 15/10/2009 y escrito por Lorenzo Dávila en Expansión en http://www.expansion.com/2009/10/15/opinion/1255 a=2219269347c984063561f999b6e7e134&t=12556564 378 Por regulador se refiere al Banco de España, al ser éste el responsable de la vigilar la actividades de cajas y bancos. 379
Público del 05/06/2009 “El desplome en las
ventas de pisos está cerca de tocar fondo Las hipotecas serán más baratas, según los registradores, pero se llevan el 42% del sueldo” en http://www.publico.es/dinero/230227/desplome/vent pagCom=1#comentarios 380 Quintás era, en ese momento, el presidente de la CECA.
381 http://casas.facilisimo.com/actualidad/2847/notic anima-a-los-promotores-a-que-bajen-los-preciospara-no-estancarse.html
382 “MAFO mantendrá en secreto los test de estrés a los que ha sometido a la banca española” en El Confidencial del 28/04/2009 http://www.cotizalia.com/cache/2009/04/29/noticias_
383 http://www.cotizalia.com/cache/2009/01/26/not en El Confidencial el 26/01/2009
384 http://www.elpais.com/articulo/economia/Banco
385 Expansión en la noticia “Sabadell cree que elevar las provisiones « incentivará” a los bancos a vender inmuebles” http://www.expansion.com/2009/10/27/empresas/ba
a=34c73709edb1a82c1c8a19a7be4ca616&t=12566660
386 En la noticia “Las inmobiliarias dicen que se verán obligadas a “malvender” sus pisos” el 02/11/2009 http://casas.facilisimo.com/actualidad/2895/noticia_1 inmobiliarias-dicen-que-se-veran-obligadas-amalvender-sus-pisos.html 387 Páginas 38 y 39. 388 Más información sobre la situación de los ayuntamiento de España ofrece el artículo “Ayuntamientos al borde del colapso” del 21 de marzo de 2010, publicado en El País, página 28 a 32. 389 “MAPA DE LA CORRUPCION URBANISTICA” http://especiales.elcorreodigital.com/2006/mapacorrupcion/index.html 390 Así en “Las empresas de servicios se unen al urbanismo como refugio de la corrupción. Municipio con gran proyección urbanística, gobernado muchos años por un partido y costero, caldo de cultivo del cohecho. “
391 “La corrupción ahoga España.”
392 “Todo tiene un precio para Facundo Armero. Alcaldes y ediles consultaban las listas electorales al constructor. 19 de los 45 municipios murcianos sufren procesos judiciales. Porque Murcia tiene un problema. Diecinueve de sus 45 municipios están incursos en procesos judiciales, la mayoría de ellos relacionados con el urbanismo y corrupción. (…) Hay 19 alcaldes en apuros, todos del PP, excepto el independiente de Ojos (imputado por corrupción de menores) y el ex alcalde socialista de de Los Alcázares.El País el 10/02/2008 página 26; Funcionarios de Mogan alertaron de la actividad delictiva del alcalde. Las conversaciones grabadas revelan múltiples avisos sobre la corrupción. “ El País, 01/05/2008 página 14; noticia “El juez Torres dice que hay una ‘industria auxiliar de la corrupción’ en la Costa” http://www.elmundo.es/elmundo/2009/04/24/andaluc 393 “Dream Home becomes hell for Britons caught in property trap” (“Caídos en la trampa: los hogares de ensueño se convierten en un infierno para los británicos”), The Times el 19/01/2008, página 43 así como “Spanish are persecuting us on homes, say expatriates” (“Las casas hacen que británicos
expatriados sean perseguidos en España”), en el Daily Telegraph el 19/01/2008, página 19. 394 Para ver a través de declaraciones del Gobierno de turno cómo tuvo lugar la ocultación de crisis económica y de la recesión, te animo a que leas el documento “Declaraciones socialistas para la Historia” que hallarás en la red.
395 “El Popular niega una elevada exposición de la entidad al mercado inmobiliario” en: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/27/suvivie 396 El País, página 34 del 18/10/2008. 397 A pesar de que se acaban de tomar por primera vez medidas para reducir el control que los políticos ejercen sobre las mismas mediante el Real Decretoley 11/2010, de 9 de julio, de órganos de gobierno y otros aspectos del régimen jurídico de las cajas de ahorros aún queda por ver cuáles serán sus efectos. Vista la experienciaa histórica hay muchas razones para ser muy excéptico aunque el tiempo dirá.
398 http://www.eleconomista.es/economia/noticias/6 laactual-situacion-economica-se-debe-al-
pensamiento-neoconservador-de-Bush.html 399 Financial Times, página 3. 400 http://www.faz.net/s/Rub58241E4DF1B149538A “Gleichzeitig gab es Regierungen diesseits und jenseits des Atlantiks, die ihrer Bevölkerung den Traum des Eigenheims erfüllen wollten. Sie verzichteten bewusst auf eine schärfere Regulierung des Hypothekenmarktes. Jetzt die Banken wegen ihrer Gier und die Hedge-Fonds wegen ihrer angeblich gefährlichen Spekulationen zu Sündenböcken zu stempeln, mag in der Öffentlichkeit gut ankommen, bringt aber niemanden weiter. Schließlich haben die Banken in der Regel in dem ihnen gesetzten aufsichtsrechtlichen Rahmen gehandelt und keine illegalen Geschäfte betrieben”. 401 Una muy buen explicación de cómo fue el Estado quien obligó a los bancos a prácticas imprudenetes de concesión de créditos nos la hace Peter Gruber en su artículo “Schrott-Häuser für alle” (Casa de chatarra para todos) en el semanario alemán Focus, número 21/2010, páginas 117 y 118. En su análisis se circunscribe al caso de los Estados Unidos, pero muy bien es aplicable a otros muchos incluidos el español.
402 “Es más fácil que un camello pase por el ojo de una aguja, que un rico entre en el reino de los cielos” (Mateo 19:24)”.
403 En la noticia “Empörung über Banker-Boni ist scheinlig”(“La indignación por las primas de los banqueros es pura hipocresía”) http://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/emp ueber-banker-boni-ist-scheinheilig;2458022 404 El domingo 26 de abril, de 2009 en su página 6. 405 Cita El País, jueves 01/11/07 página 38, en el artículo “El fin de la infamia”. 406 En Expansión, página 33 del 09/04/2008. 407 Julián Cubero, economista jefe del servicio de estudios del BBVA en la página 56 de El País del 29/04/2007. 408 http://www.abc.es/blogs/ventanaindiscreta/public/post/25-maneras-de-no-decircrisis-y-hacer-el-ridiculo-192.asp
409 02/02/09 en: http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/12
dar-creditos-hipotecarios-a-demandantes.shtml
410 “En Juan Iranzo acusa al Gobierno de haber ‘demonizado al sector de la construcción’” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/27/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 411 En “Entrevistas” de Cinco http://www.cincodias.com/entrevistas/JoseManuel-Galindo/4477/
Días:
412 http://www.labolsa.com/noticias/2009011518221 vivienda-apce-dice-que-los-precios-de-la-viviendaya-se-han-ajustado-mucho-y-pide-que-se-reabra-elcredito/ 413 En “De Guindos: “la caída de la vivienda la frenaron primero las inmobiliarias y ahora los bancos” en http://www.idealista.com/news/archivo /2010/03/24/0157399-de-guindos-la-caida-delprecio-de-la-vivienda-la-frenaron-primero-lasinmobiliarias-y-ahora-los-b
414 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/15/su a=S.A.673ea6dce5b7ad0a7c9d8eaad1e02ce&t=12555
415 http://www.20minutos.es/noticia/401352/0/vent
El 22/07/2008 en la noticia:
“Rebajas de un 40% en pisos de A Coruña Las inmobiliarias ofrecen descuentos de hasta 120.000 euros. Las viviendas tardan el doble en encontrar dueño desde enero.” http://www.20minutos.es/noticia/4005 el 20/07/2008 Las promotoras inmobiliarias se alían para ofrecer viviendas a precios más reducido. En Zaragoza se acumulan cientos de pisos nuevos sin vender por la crisis.Las empresas ofrecen descuentos de hasta el 30%. http://www.elmundo.es/elmundo/2009/05/1 el 20/05/2009 LAS ENTIDADES FINANCIERAS, LAS NUEVAS INMOBILIARIAS El tentador escaparate de casas de los 10 principales bancos y cajas de España Oferta de los cinco bancos principales: Santander, BBVA, Popular,
Sabadell y Banesto Oferta de las cinco grandes cajas: La Caixa, Caja Madrid, Bancaja, Caixa Cataluña y CAM Rebajas de hasta el 50% y condiciones especiales de financiación, sus principales bazas. 416 El 11/05/2008 en El País, Negocios, página 14. 417 Merece la pena ver el vídeo “El ADN de la bubuja inmobiliria” en el que mediante declaraciones, cortes de anuncios y demás se hace una recopilación histórica de cómo todo el el engaño ha tenido lugar http://www.vimeo.com/7068536 418 El Mundo. 419 29/04/07 en El País, página 56. 420 Diario Córdoba en “Cascos niega la existencia de la burbuja inmobiliaria” http://www.diariocordoba.com/noticias/noticia.asp? pkid=84463 421 En Libertad Digital. 422 En Libertad Digital
423 En “¿Burbuja? ¿Qué burbuja?” en:
http://www.elpais.com/articulo/primer/plano/Burbuja 424 En Finanzas en http://www.finanzas.com/noticias/finanzas.php? id=4956390 425 finanzas.com del 08/01/2003. 426 El Correo Digital del 28/05/2003. 427 El Correo Digital del 28/05/2003.
428 En El País en “¿Aguantará la burbuja inmobiliaria?” http://www.elpais.com/ articulo/economia/global/Aguantara/burbuja/inmobilia /20030622elpnegeco_1/Tes 429 20 de septiembre de 2003. 430 Diario Córdoba en la noticia “Cascos niega la existencian de la burbuja inmobiliaria”, http://www.diariocordoba.com/noticias/noticia.asp? pkid=84463 431 www.finanzas.com
432 Consumer Eroski en “Las inmobiliarias prevén una moderación de los precios de las viviendas en España en uno o dos años” http://www.consumer.es/web/es/Vivienda/2003/10/2 433 Idem nota anterior. 434 En Xornal de Galicia, el 23/10/2003.
435 Cinco Días en “Ferrovial dice que puede invertir ya 500 millones al año sin endeudarse” el 29/10/2003 http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Ferrovia dice-puede-invertir-500-millones-anoendeudarse/20031029cdscdiemp_7/cdsemp/ 436 Diario de Córdoba del 19/06/2003. 437 En Periódico de Aragón. 438 Consumer Eroski. 439 Cinco Días. 440 En ABC en La burbuja inmobiliaria http://www.abc.es/hemeroteca/historico-24-062004/abc/Opinion/la-burbuja-
inmobiliaria_9622202842146.html 441 4 de octubre de 2003 en El País.
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451 http://www.wharton.universia.net/index.cfm? fa=viewArticle&id=800&language=spanish&specialId= 452 En El Periódico de Aragón. 453 El períodico ABC.
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al%20grano.htm 457 El 03/10/2005 en 20 Minutos 458 En Canarias 7. 459 En la revista de Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruna, en Diciembre de 2005. 460 Menorca Diario Insular. 461 En www.lukor.com 462 En La verdad de Albacete. 463 El en “En 20 años puede haber exceso de oferta de vivienda“ http://www.labolsa.com/canales/1272/ 464 En La Vanguardia del 02/03/2005 http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/nnews_4.html
465 En María Antonia Trujillo Ministra de Vivienda: “La demanda de la sociedad fue la que impulsó los minipisos” http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia pkid=231209
466 Entrevista: María Antonia Trujillo / Ministra de Vivienda “La Ley del Suelo del PP ha originado corrupción” http://www.elpais.com/articulo/espana/Ley/Suelo/PP 467 En Casa, La Revista inmobiliaria de Castellón. 468 Diario de León en “El precio de la vivienda ralentiza su crecimiento en un 10% el último año”, http://www.diariodeleon.es/noticias/noticia.asp? pkid=271366 469 En Revista el Abasto. 470 Canarias http://www.canarias7.es/impresa/articulo.cfm? Id=1199381
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haya más paro, no considero que el nivel de endeudamiento pueda generar morosidad” http://www.empresabalear.com/nr53/act_c1.htm 476 en Sur.
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En urbannoticias.com “Se está consiguiendo un
aterrizaje suave del precio de la vivienda” http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/84 esta-consiguiendo-un-aterrizaje-suave.shtml 483 En “Solbes quita importancia al desplome del sector inmobialirio y lo desvincula de la construcción y la vivienda” http://www.libertaddigital.com/economia/solbesquita-importancia-al-desplome-del-sectorinmobiliario-y-lo-desvincula-de-la-construccion-y-lavivienda-1276304194/ 484 En youtube en “BBC: el miedo del mercado español” 485 En Neg-ocio. 486 En “Según Solbes, la burbuja inmobiliaria no va a pinchar” http://www.hispanidad.com/noticia.aspx?ID=17806
487 En “Madrid anuncia que tomará medidas para paliar los efectos de la subida de las hipotecas” http://www.cincodias.com/articulo/economia/Madridanuncia-tomara-medidas-paliar-efectos-subidahipotecas/20070906cdscdieco_4/cdseco
488 En la página de Internet del PSOE, en la noticia “Zapatero asegura que España preparada para afrontar los desafíos de la crisis hipotecaria” http://www.psoe.es/ambito/saladeprensa/news/index id=156909&action=View 489 En “El Banco de España cree que el precio de la vivienda no registrará bajadas drásticas”:
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490 En: http://www.larioja.com/prensa/20070103/rioja_region pisos-esta-valores_20070103.html 491 En Llegan las rebajas http://www.adn.es/local/rioja/20070123/NWS0086-Llegan-rebajas.html 492 En El Mercantil Valenciano.
493 “¿Se desinfla la burbuja inmobiliaria?” http://www.miarevista.es/index.php? Itemid=15&id=13639&option=com_content&task=vie 494 los
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499 http://www.elcorreo.com/vizcaya/prensa/200706 vivienda-vive-crisis_20070617.html 500 En “Sevilla- Gaesco niega la crisis inmobiliaria” http://www.credito-vivienda.com /sevilla-gaesco-niega-la-crisis-inmobiliaria.html
501 En “El Consejero Delegado de ROAN afirma que no existe ninguna burbuja”: http://www.idealista.com/news/archivo/2007/05/11/ consejero-delegado-roan-afirma-existe-burbuja
502 En “Los promotores aseguran que el precio de la vivienda seguirá como está” en http://www.lavanguardia.es/lv24h/20070808/5338341
503 En “El precio medio de la vivienda es Gijón, pero va seguir subiendo” en http://www.elcomerciodigital.com/gijon/20070812/gij medio-vivienda-gijon-20070812.html
504 http://www.idealista.com/news/archivo/2010/01 particularestienen-rebajar-casas-30-40-quieren-vender
505 En “Las grandes inmobiliarias españolas se unen en defensa del sector y para fomentar la confianza” en http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/06/49_gran
506 En “Fernando Martín augura una fuerte subida de los pisos si no sale al mercado más suelo” en http://www.elmundo.es/elmundo/2007/10/24/suvivie 507 Un Programa de Actuación Urbanítico (PAU) es un proyecto de desarrollo en el que terrenos que anteriormente estaban sin programar urbanísticamente ahora lo están. Es decir, se elabora un planeamiento que permite que la zona se
urbanice y sea terreno apto para edificar. De esta manera, se da respuesta a la escasez de vivienda que sufre una ciudad concreta. Las PAUs no exigen por sí solos una modificación del Plan General de Ordenación Urbana.
508 En El País el 07/12/2008 en “En Martinsa no salen los números” http://www.elpais.com/articulo/primer/plano/Martins 509 En “G14 prevé repunte del precio de vivienda si no se agiliza creación de suelo” https://www.eleconomista.es/empresasfinanzas/noticias/302138/10/07/G14-preve-repuntedel-precio-de-Vivienda-si-no-se-agiliza-creacion-desuelo.html 510 En “Marisa Molina, directora de Cohispania: La vivienda no está sobrevalorada” en http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbujainmobiliaria/39160-marisa-molina-de-oficiotasacion-y-valoracion-la-Vivienda-no-estasobrevalorada.html 511 Enrique Lacalle, Presidente de Barcelona Peeting Point- Noticias.com
512 En “La patronal inmobiliaria insta a las consultoras a maquillar la mala situación del ladrillo” en http://www.cotizalia.com/cache/2007/11/09/29_patro
513 En “Los promotores piden ayuda al Gobierno contra la crisis” en http://www.publico.es/dinero/020788/promotores/pid
514 En “Mangeant, socio de Knight Frank: Están entrando fondos que no pisaban España desde hacía tres años” en http://www.cotizalia.com/cache/2007/11/28/24_frede 515 En “¿Burbuja? ¿Qué burbuja?” de 06/07/2008 en El País. 516 En “Santander no ve un ‘pinchazo de la burbuja inmobiliaria’ y descarta cambiar su política crediticia “ http://www.lukor.com/notneg/economia/portada/07042721.htm 517 En Caja Madrid asegura que no hay morosidad, aunque el ritmo de concesión de créditos se ha reducido http://www.lukor.com/notneg/finanzas/0706/13172703.htm
518 El País, página 33. 519 En Granada Hoy, página 43. 520 en El Diario Montañés.
521 En El banco Natixis descarta un descenso del precio de la vivienda en España” en: http://elcorreodigital.finanzas.com/noticias/finanzas.p id=9212579 522 En ABC “¿Pincha la burbuja?” http://www.abc.es/hemeroteca/historico29-04-2007/abc/Economia/pincha-laburbuja_1632812050983.html 523 En “Los bancos son más exigentes a la hora de conceder un crédito” en:
http://www.consumer.es/web/es/economia_domestic 10/09/170484.php 524
En “EXPERTOS IMPARCIALES RESPONDEN A LA GRAN INCÓGNITA. ¿Compro casa o espero? Compre
si la necesita”: http://www.elmundo.es/elmundo/2007/11/21/suvivie
525 En Zapatero pide “unas gotas de patriotismo” a quienes crean “alarmismo” sobre la situación económica http://www.publico.es/035112/zapatero
526 En “El renovado Plan de Vivienda beneficiará a 250.000 familias más, según el Gobierno“ en http://www.elmundo.es/elmundo/2008/01/10/suvivie
527 En “Vivienda cree que el “ajuste” del sector inmobiliario durará hasta 2010” en http://www.publico.es/dinero/075634/Ministra/corred
528 En “El rescate de ‘los Poceros’: Barreda se escuda en los ‘mileuristas’ para socializar las pérdidas del ladrillo”: http://www.cotizalia.com/cache/2008/05/12/64_resc 529 en El País, página 24. 530 El País, página 12.
531 En “Todos los grupos se oponen a la propuesta del PP de elevar la deducción por compra de piso” en http://www.elmundo.es/elmundo/2008/06/03/suvivie 532 En “¿Necesita un piso?” La Ministra de Vivienda
cree que “es el momento adecuado” de comprar uno de nueva construcción “ en http://www.eleconomista.es/Vivienda/noticias/57990 un-piso-La-Ministra-de-Vivienda-cree-que-es-elmomento-adecuado-de-comprar-uno-de-nuevaconstruccion.htm
533 En “Corredor, Ministra de Vivienda: “Los avales del ICO se han agotado rápidamente y Solbes estudia ampliarlos“ en http://www.cotizalia.com/cache/2008/06/10/86_Minis
534 En Corredor: ‘La coyuntura desfavorable del sector comenzará a cambiar a finales de 2009’ http://www.elmundo.es/elmundo/2008/06/17/suvivie
535 http://www.elmundo.es/elmundo/2008/06/17/su
536 Mariño, consejera de Vivienda de Madrid: ‘Comprar piso sigue siendo buena inversión’ en http://www.elmundo.es/elmundo/2008/08/01/suvivie
537 En “Solbes admite que no estuvo afortunado en sus declaraciones sobre la recesión: “http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/09/12/e 538 En “Solbes insiste en que ningún banco español
está en riesgo” http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/10/09/ec 539 en el País, página 30.
540 En “El PP solicita al Gobierno que dote de más liquidez a las familias para que compren casas” http://www.elmundo.es/elmundo/2008/10/16/suvivie 541 Mira el comentario anterior.
542 http://www.elmundo.es/elmundo/2008/11/03/su a=9b96f27e897f8c068fac201ed8b8b876&t=122572030
543 http://elcorreodigital.finanzas.com/noticias/finanz id=9216822
544 En “El G-14 cree que la crisis es transitoria y que no está contaminado por la subprime” http://www.elmundo.es/elmundo/2008/02/05/suvivie 545 http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbujainmobiliaria/54545-entrevista-enric-reyna-en-rac-1a.html
546 http://www.cotizalia.com/cache/2008/02/18/65_
547 www.laopiniondemurcia.es/secciones/noticia.jsp?
pRef=2008031301_10 _97301__Economia-promotores-niegan-crisisfelicitan-desaparicion-demanda-especulativa
548 En La APCE admite que el precio de la vivienda ha caído al menos un 15% en los últimos meses” en http://www.elmundo.es/elmundo/2008/05/22/suvivie
549 En “Los promotores reniegan de su anuncio sobre la caída en el precio de los pisos” http://www.elpais.com/articulo/economia/promotores 550 http://noticias.fotocasa.es/hay-demandalatente-lo-que-falla-es-la-confianza-delcomprador__1931.aspx 551 El País 29/11/2008, página 26 y El País Negocios 07/12/2008 “Si los pisos tanto valen: ¿por qué no se venden?”
552 Encuentro Digital en un encuentro digital en Expansión http://app2.expansion.com/servicios/debates/Controla cod=1134 553 www.neg-ocio.com pag 10 http://www.negocio.com/sitefiles/pdf/070508.pdf
554 En “El lobby inmobilirio exige al Gobierno 40.000 millones para paliar el “excesivo ajuste del la construcción” http://www.cotizalia.com/cache/ 2008/05/14/52_lobby_inmobiliario_exige_gobierno_40
555 http://www.gentedigital.es/espana/entrevistas/n una-hipoteca-a-largo-plazo-como-herencia-es-buena-idea/
556 En “Iñaki Egurrola: “Los bancos no dan crédito con tanta alegría como antes” http://www.elcorreo.com/vizcaya/20080529/economi credito-tanta-alegria-20080529.html
557 Encuentro Digital en El Mundo http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2008/0
558 En El Mundo “Los promotores piden un compromiso de la banca garantizar el acceso al crédito” http://www.elmundo.es/elmundo/2008/07/14/suvivie a=d782451fbe670b49125f0e383dbd3799&t=12167412 559 El Grupo REALIA inició su trayectoria en el año 2000, producto de la integración del Patrimonio, las actividades inmobiliarias y el equipo de profesionales de Fomento de Contratas y
Construcciones y Caja Madrid, cuya presencia en el sector comienza en la década de los años 80. 560 http://www.cotizalia.com/vivienda/iganciobayon-presidente-realia-inmobiliaria-sensata20100323.html
561 http://www.elmundo.es/elmundo/2008/07/28/su
562 En “Los promotores aseguran que el precio de la vivienda nueva no puede bajar más” en http://www.elmundo.es/elmundo/2008/10/09/suvivie
563 http://www.elmundo.es/elmundo/2008/10/09/su 564 Cinco Días, páginas 4 y 5. 565 El Mundo, página 4. 566 Expansión, página 24. 567 Página 40 de “La crisis financiera internacional y el crack financiero español”. 568 El País, página 24. 569 En MAFO: “deben tomarse las medidas adecuadas para evitar un ajuste largo y costoso”
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/06/24/32_
570 “Mantener un stock de viviendas “tan grande” será “un lastre” para la recupera-ción del mercado inmobiliario”: http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/12 un-stock-de-viviendas-tan.shtml 571 http://www.negocio.com/sitefiles/pdf/021008.pdf, página 5. 572 Páginas 26 y 27 de El País. 573 El País, páginas 29 a 32. 574 Página 10 de Negocios (El País). 575 El País Negocios
576 En La OCDE dice que el boom inmobiliario pasa a un aterrizaje sueva porque no hay burbuja: http://www.soitu.es/soitu/2008/02/15/info/12030890 577 En “Notarios y Ministerio de Justicia dicen que en España no hay crisis hipotecas“ http://www.notin.net/portal/documentos.asp? doc=/portal/docs/articulos/n2907080918.htm
578 Nota del autor. 579 “La crisis financiera internacional y el crack financiero español”, página 42. 580 El País Negocios, página 3. 581 En “Solbes descarta más intervenciones”.
en http://www.publico.es/dinero/214263/solbes/descarta 582 Resulta muy interesante leer el Informe Recalde (“La crisis financiera internacional y el crack financiero español”) en el cual se analiza con detenimiento las necesidades de financiación de la economía española y su empeoramiento como consecuencia de la crisis financiera internacional.
583 http://www.libertaddigital.com/fragmentos/recar pdf-crisis-financiera-internacional-crack-financieroespanol.html
584 http://www.elpais.com/articulo/reportajes/Teson
585 En El Gobierno descarta comprar las viviendas que permanecen en stock en España en www.elcorreodigital.com/vizcaya/20090417/economia
gobierno-descarta-comprar-200904171453.html
586 En Encuentros digital en El Mundo en http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2009/0 587 Por la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
588 En “El PP pedirá que se eleve a 10.000 euros el máximo de la deducción por vivienda”: http://www.elconfidencial.com/cache/2009/05/13/esp
589 En Aguirre aumenta en un 20% las deducciones por la compra de una vivienda en Madrid http://www.cotizalia.com/cache/2009/05/21/noticias_ 590 http://www.elpais.com/directos/debateestado-nacion/analisis.html
591 En Salgado dice no tener “ni idea” de hasta cuándo seguirá cayendo el precio de la vivienda http://www.cotizalia.com/cache/2009/07/07/noticias_
592 CiU propone que el Estado compre parte del ‘stock’ para que ‘la Constitución se cumpla” http://www.elmundo.es/elmundo/2009/07/15/suvivie
593 En Corredor: “Ya se puede hablar de corrección y normalización en el mercado de la vivienda” en la página de la Asociación Independiente de Registradores http://www.aireg.es/corredor-ya-sepuede-hablar-de-correccion-y-normalizacion-en-elmercado-de-la-vivienda/
594 En “Hay que ser razonablemente optimista sobre el futuro económico de España” http://www.publico.es/dinero/244354/razonablement
595 En “Corredor dice que ya es posible comprarse una casa tranquilamente” http://www.lavozdegalicia.es/dinero/2009/09/17/000 o en “Corredor cree que el esfuerzo para comprarse casa es infinamente menor a hace un año” www.elmundo.es/elmundo/2009/09/17/suvivienda/12 a=URB51fd41e9dac6177b25938f8793c56c8a&t=12559
596 En Salgado vincula la ‘burbuja’ inmobiliaria al PP y tacha de error las deducciones http://www.cotizalia.com/cache/2009/10/08/noticias_
597 En Ministerio: “Es un buen momento para comprar” http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/15/suvivie
598 En “Comprar una viviend hoy es un 39,5% más barato que hace un año” en http://casas.facilisimo.com/actualidad/2854/noticia_1 una-vivienda-hoy-es-un-39-5-mas-barato-que-haceun-año.html
599 En “Corredor: A España le queda “un largo camino” por recorrer en el alquiler de viviendas” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/16/suvivie
600 http://casas.facilisimo.com/actualidad/3141/notic quot-desahucio-expres-quot-ha-sido-un-fracasosegun-arrenta.html 601 Grupo de presión formado por las grandes constructoras del país.
602 En Las grandes inmobiliarias incluirán pisos en el Plan de Vivienda andaluz rebajados un 20%” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/04/suvivie
603 “Corredor cree que las viviendas se venderán con total seguridad si se convierten en VPO” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/17/suvivie Para conocer con más detalle cómo se saca adelante este plan, consulta la noticia “Los particulares y la banca podrán convertir sus
viviendas libres en VPO a lo largo de 2010” http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/16/suvivie
604 “Respaldo del presidente de la APCE. Los promotores creen que las medidas del Gobierno serán positivas para el stock” http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/17/suvivie 605 En “¿Quiénes podrán adquirir vivienda y quiénes vivirán alquilados en 2009?” http://www.alquilacompra.es/news/213/view
606 En “¿Hasta cuándo seguirán bajando las casas?” http://www.elmundo.es/elmundo/2009/01/15/suvivie
607 En Encuentros digitales de El Mundo http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2009/0
608 En Los promotores inmobiliarios reclaman al Gobierno que compre activos http://www.cope.es/02-02-09-promotores_inmobiliarios_reclaman_al_gobierno_que_
609 En “El sector inmobilirio español tardará tres años en normalizarse, según Villar Mir” http://www.cotizalia.com/cache/2009/03/24/noticias_
610 En Santander pacta con los promotores financiar el 100% de sus pisos rebajados hasta el 20% en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/03/24/suvivie 611 En “Los promotores piden que el Estado compre pisos a través de una oferta pública” en:
http://www.expansion.com/2009/04/17/economiapolitica/1239963263.html y SOS de los promotores en http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/multimedia/v 743175.html
612 “Las constructoras piden el PSOE que no intervengan en el mercado de la vivienda” en http://www.elmundo.es/papel/2004/03/31/economia/
613 En Taguas: “promotoras y bancos tienen como mucho 325.000 viviendas sin vender” http://www.cotizalia.com/cache/2009/04/21/noticias_ 614 En “José Manuel Galindo asegura que “empiezan a darse la condiciones óptimas para comprar una vivienda” en http://www.cincodias.com/articulo/vivienda/JoseManuel-Galindo-asegura-empiezan-darse-
condiciones-optimascomprar-vivienda/20090422cdscdsviv_1/cdspor/
615 En “Los precios de la la vivienda no han caído lo suficiente” en http://www.publico.es/dinero/276020/precios/viviend
616 “David Taguas (Seopan) se define: limitar la desgravación de vivienda ayudará” en: http://www.capitalmadrid.info/2009/5/19/0000010773
617 “El fin de las deducciones a la compra de casas: ¿razonable o cortoplacista?” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/05/12/suvivie
618 En “Taguas: “El mero anuncio de limitar la deducción por compra de casa ya tiene efecto” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/06/04/suvivie 619 En “El precio de la vivienda ya toca fondo en Madrid y Barcelona” en http://www.que.es/pisos/200910201658-preciovivienda-toca-fondo-madrid.html
620 En “Los promotores ya hablan de una tendencia hacia la recuperación” en http://casas.facilisimo.com/actualidad/2913/noticia_1
promotores-ya-hablan-de-una-tendencia-hacia-larecuperacion.html 621 El País, el 27/03/2010, página 21. 622 Duplex Espaix 2002.net, edición 174 de “Tu guía práctica”.
623 En “La vivienda sigue sobrevalorada más de un 20% en 2009” en www.juandemariana.org/nota/4438/vivienda/sigue/so 624 En “Quintás aboga por un plan hipotecario como el de Obama que reduzca la deuda de las familias” en http://www.lukor.com/notneg/finanzas/portada/09031727.htm
625 “Mayo 2009, “La Nueva Era Vivienda” con motivo del Salón SIMA en Madrid los días 27 a 30 de mayo de 2009 “¿Compro ahora o espero?” http://www.elmundo.es/especiales/2009/05/suviviend ahora-o-espero.html 626 08/06/2009 en “La CECA señala al BCE como único responsable de la crisis de liquidez” http://foro.cotizalia.com/foro/foro.asp? id=39064&sec=94
627 En “El Banco de España relaja por fin las provisiones por morosidad pero deja fuera el crédito promotor “ http://www.cotizalia.com/cache/2009/07/15/noticias_ 628 En Cinco Días, página 16. 629 El Economista, 16/09/09, página 11.
630 En Datos del estudio “El proceso de ajuste del mercado inmobiliario en España y en la comunidad de Madrid” www.ahorasipuedo.es/depot/345_Caixa%20Catalunya
631 “Bankinter: el precio de la vivienda ha tocado suelo y tardará en repuntar dos años, al menos” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/23/suvivie
632 http://www.elmundo.es/especiales/2008/03/suvi 633 En Cotizalia en http://www.cotizalia.com/enexclusiva/vivienda-usada-primer-trimestre-habradescensos-20100405.html 634 En El Confidencial La banca tiene que dar salida a 100.00 viviendas de forma urgente en http://www.cotizalia.com/noticias/banca-tiene-
salida-100000-viviendas-forma-20100202.html 635 http://www.idealista.com/news/gente/eduardomolet 636 “echavarren: “dentro de 3 años nos tiraremos de los pelos por no haber invertido ahora” en:
http://www.idealista.com/news/archivo/2009/11/19/ echevarren-tiraremos-pelos-haber-invertido 637 El País, entrevista con el Presidente del Gobierno, “Entiendo a los ciudadanos en su crítica, en su desasosiego y en su insistencia” Páginas 14 a 18.
638 En “Esade: el precio de los pisos bajará un 20% en los próximos años” en http://www.expansion.com/2010/01/13/empresas/inm 639 “La Junta de Andalucía anima a la compra de la vivienda: El que quiera comprar, que no espere más”en http://www.cotizalia.com/enexclusiva/junta-andalucia-anima-compra-viviendaayudas-20100203.html 640
“Facua asegura que el precio de las vivienda
continuará bajando porque el precio siguen inflado” en Europapress http://www.europapress.es/economia/noticiafacua-asegura-precio-viviendas-continuara-bajandoporque-precio-sigue-inflado-20100204135256.html
641 En “PP y CiU claman contra la supresión de la deducción por adquisición de vivienda” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/02/24/suvivie
642 En “El Congreso le pide al Gobierno mejorar la línea ICO de moratoria hipotecaria” en http://casas.facilisimo.com/actualidad/3036/noticia_1 congreso-le-pide-al-gobierno-mejorar-la-linea-icode-moratoria-hipotecaria.html 643 Servicio de Estudios Económicos de las Cajas de Ahorros. 644 En Expansión, página 26.
645 “Para eliminar el Ministerio de Vivienda hay que ganar antes unas elecciones”en: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/11/suvivie 646 ‘La mayoría de mis compañeros diputados, incluso del PP, tiene minipisos de 30 metros’ en:
http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750
647 “El Gobierno vasco dará más dinero a los promotores que le cedan pisos para alquilar” en: http://www.elcorreo.com/vizcaya/v/20100322/pvasco espana/gobierno -vasco-dara-dinero-20100322.html
648 En “Romero: No estamos diciendo que el ajuste haya terminado” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/19/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127169662
649 En Telecinco http://www.telecinco.es/informativos/economia/Video videoURL=16157
650 El 19 de julio de 2010 en “Las cementeras creen que el precio de las casas debería ajustarse hasta el 40%” http://www.cincodias.com/articulo/vivienda/cementer creen-precio-vivienda-debeajustarse/20100719cdscdsviv_4/cdsfinviv/? utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter 651
En Corredor: Los brotes verdes ‘empiezan a
tener una entidad esperanzadora’ para el ‘ladrillo’:
http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/13/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1279
652 G-14: el ajuste en el sector ya es suficiente en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/01/14/suvivie
653 En “Martínez-Pujalte: “todos los políticos evitamos hablar de vivienda” en http://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/01/0 martinez-pujalte-%E2%80%9C-politicos-evitamoshablar-vivienda%E2%80%9D
654 La patronal constructora pide extender la rebaja del IVA en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/03/suvivie
655 “Los promotores malagueños afirman que los precios de la vivienda han tocado fondo” en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/18/andaluc 656 David González (Grupo Anuntis): “Es bueno que los precios de las viviendas dejen de caer” en http://www.cotizalia.com/vivienda/bueno-preciosviviendas-20100323.html
657 http://www.idealista.com/news/archivo/2010/05 subira-la-vivienda-los-expertos-opinan&xtor=EPR-8%5Bboletin_20100507%5D-20100507%5Bnoticias__05
658 En La patronal valenciana propone un Plan E para sanear el sector inmobiliario en: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/25/suvivie
659 Encuentros digitales en El Mundo en http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2009/0
660 En “Los promotores ya se plantean reiniciar la construcción de viviendas” en http://casas.facilisimo.com/actualidad/3098/noticia_1 promotores-ya-se-plantean-reiniciar-la-construccionde-viviendas.html
661 http://www.elpais.com/edigitales/entrevista.htm encuentro=6873 662 Las mayúscula en Internet son usadas para enfatizar una idea., de ahí que las conserve en el texto de este libro. 663 En Mensaje de promotores a bancos: “Ellos tienen la última palabra sobre los precios de la
vivienda” http://www.cotizalia.com/vivienda/mensajepromotores-bancos-ellos-tienen-ultima20100519.html
en
664 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/06/21/su 665 http://www.cotizalia.com/vivienda/mercadoinmobiliario-espanol-quedan-medio-paralisis20100623-54161.html 666 En “Fainé: la vivienda tardará al menos cuatro años en recuperar los precios del boom” en http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp? subclasid=&clasid=&idNoticia=2285953 667 Ideas/Santander La revista de la red. Número 75, 2º semestre 2010. División de banca comercial. 668 Público, 16 de junio de 2010, página 20. 669 Idealista el 18 de mayo de 2010 en la noticia pisos unicaja: “a los precios actuales, ya existe demanda”.
http://www.idealista.com/news/archivo/2010/05/18/01 pisos-unicaja-a-los-precios-actuales-ya-existe-
demanda
670 El 15 de junio de 2010 en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/06/15/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1276
671 Encuentros digitales de El Mundo http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2010/0 672 Luis de Guindos: “la caída de la vivienda la frenaron primero las inmobiliarias y ahora los bancos”:
http://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/24/01 de-guindos-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-lafrenaron-primero-las-inmobiliarias-y-ahora-los-b
673 En El Mundo en “Un estudio calcula que la venta de pisos repuntará un 25% en 2010” http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/16/suvivie 1268754203.html 674 La Gaceta, el 18/03/2010, página 18. 675 BIS Working Papers, No 318, Ageing and asset prices, de ElQd Takáts, Monetary and Economic Department, Agosto de 2010
http://www.bis.org/publ/work318.pdf?noframes=1
676 En El Confidencial en La universidad sólo premia a los mediocres http://www.elconfidencial.com/cache/2008/10/18/soc 677 El País, especial sobre economía, páginas 4-7. 678 ANÁLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA ¿España es diferente? Un porcentaje muy elevado de ciudadanos residentes en España no puede acceder a la vivienda o se hipoteca de por vida para hacerlo porque insiste en tenerla en propiedad. En comparación con lo que ocurre en otros países, como Alemania o Reino Unido, el autor sugiere varias medidas para intentar solucionar este problema. El desarrollo del régimen de viviendas públicas en alquiler, la licitación de suelo a los promotores en concesión por un periodo limitado de años o la aplicación de un impuesto directo y elevado a la tierra son algunas de sus propuestas. Así podría evitarse la especulación que se ha producido con el suelo en los últimos años. En http://www.publico.es/135821/espana/diferente? pagCom=3#comentarios 679
El ‘single’ vuelve a ser un simple solterón, La
opción vital de la soledad que proliferó en tiempos de bonanza vive horas bajas -El paro y las dificultades le han quitado todo encanto http://www.elpais.com/articulo/sociedad/single/vuelv 680 El País, 15 de noviembre páginas 42 y 43 “No deje pasar esta crisis sin sacar provecho”, escrito por Joseph Garriga. 681 El País, 15 de noviembre páginas 42 y 43 “No deje pasar esta crisis sin sacar provecho”, escrito por Joseph Garriga.
682 María Antonia Trujillo, exMinistra de Vivienda el 06/11/2009 en el artículo ‘La mayoría de mis compañeros diputados, incluso del PP, tiene minipisos de 30metros’ http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750 683 Nota del autor. 684 Magazine Semanal de El País el 28/10/2007.
685 http://www.publico.es/135821/espana/diferente? pagCom=3#comentarios
686 Artículo de “Rostros del repunte inmobiliario” del 29 de abril de 2010:
http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/29/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1278 687 La Gaceta de los Negocios, página 28, de 30/10/2009. 688 Septiembre de 2008: http://www.libertaddigital.com/fragmentos/recartepdf-crisis-financiera-internacional-crack-financieroespanol.html 689 Como anécdota podemos poner el ejemplo de la actriz Crisitina Higueras, quien en mayo de 2010 dirá “Mi madre no dejaba de decirme que me comprara una casa”.
http://www.elmundo.es/elmundo/2010/05/31/suvivie
690 http://www.boe.es/boe/dias/2005/11/19/pdfs/A3 37961.pdf 691 En “Conferencia de Ricardo Vergés en Leioa 1911-2009” en http://vimeo.com/7727002
692 El País, 11/10/2009, página 28. 693 En la noticia “El Euríbor sube al 4,72%” el 27/09/2007. 694 Diario Público, página 24. 695 En “La banca y el Gobierno ocultan la porquería debajo de la alfombra” en:
http://www.cotizalia.com/cache/2009/07/08/noticias 696 Nota del autor.
