LA USUCAPION Gunther Hernán Gonzales Barrón

el problema es a%terior+ e imp'table al /stado+ p'es %o se dio %i%g'%a  poltica ge%eral o co%siste%te para as'mir la potestad 'rba%i0adora+ y todo se e%tregó a la discrecio%alidad de los propietarios pri(ados y a s' a*B% de l'cro. /l res'ltado es &'e ahora se dice &'e los pobres so% los c'lpables de erosio%ar la propiedad pri(ada+ c'a%do e% realidad el /stado %'%ca hi0o %ada para &'e esos pobres acceda% a la propiedad e% co%dicio%es socialme%te )'stas+ y ahora se i%siste e% &'e ellos debe% &'edarse co% las ma%os (acas a *a(or de '% propietario a'se%te e% el me)or de los casos+ o m'chas (eces simpleme%te egosta o espec'lador. $as i%(asio%es+ o 's'rpacio%es colecti(as de terre%os pblicos o pri(ados+ se prod'ce% a partir de los aos ci%c'e%ta del siglo pasado+ pero el tema ya estaba *lota%do e% el ambie%te desde m'cho a%tes. $o &'e oc'rre es &'e %'estro /stado %o t'(o la capacidad %i la (isió% de ata)ar el problema. ,s lo dem'estra el hecho+ comprobadame%te cierto+ &'e e% los aos trei%ta se (ol(ió *rec'e%te el *e%óme%o de t'g'ri0ar las casas media%te s' di(isió% e% mltiples seccio%es+ sie%do &'e cada '%a de ellas era '%a simple habitació%+ si% embargo+ Fsta se lograba (e%der y eista '% mercado para ello. $os propietarios de caso%as e%co%traro% '% %'e(o %egocio de altsima re%tabilidad+ co%siste%te e% s'b-di(idir s's predios e% mltiples partes+ %ormalme%te cada '%a de ellas era '%a habitació%+ y (e%derlo. Imag%e%se la %ecesidad de (i(ie%da &'e debió eistir e% $ima+ y e% otras gra%des ci'dades+ para llegar al etremo de &'e '%a perso%a p'eda aceptar la i%dig%idad de co%(i(ir co% toda s' *amilia e% '%a habitació% de 1 o 1! m2+ si% espacio+ si% (e%tilació%+ si% pri(acidad+ co% *alta de sa%idad y de c'al&'ier otro eleme%to &'e )'sti*i&'e '%a m%ima calidad de (ida2H. /s clara la relació% de ca'sa-e*ecto &'e eiste e%tre las i%depe%di0acio%es i%dig%as de los aos trei%ta co% las i%(asio%es de los ci%c'e%ta. %a  perso%a &'e %ecesita '% bie% solo tie%e dos meca%ismos legales para obte%erlo: o lo compra o lo arrie%da. No hay mBs. 'es bie%+ si los ci'dada%os de la Fpoca se co%te%taba% co% la ad&'isició% de habitacio%es i%sal'bres+ eso dem'estra la gra% dema%da &'e eista por c'al&'ier  espacio de s'elo dispo%ible. $a eplosió% demogrB*ica+ a'%ado a la migració% del campo a la ci'dad+ dio como res'ltado &'e las '%idades de (i(ie%da dispo%ibles+ sea% las *ormales o las t'g'ri0adas+ %o alca%0ase% a c'brir la dema%da. /llo emp')ó directame%te a &'e se prod'0ca% las www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22

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/ste hecho se p'ede co%statar co% '%a simple re(isió% de los oleti%es ;*iciales de 5egistros blicos+ de a&'ella Fpoca+ e% los c'ales se da c'e%ta del problema social y 'rba%stico &'e s'rge co% la i%depe%di0ació% hasta el i%*i%ito de los predios eiste%tes. or eso se pide la i%ter(e%ció% del legislador   para impedir &'e las llamadas i%depe%di0acio%es se realice% a sola (ol'%tad del propietario. Si bie% la I%stit'ció% 5egistral ad(ierte del tema desde s' partic'lar (isió% de las cosas+ ello %o p'ede de)ar de sig%i*icar el gra(simo problema h'ma%o &'e se estaba gesta%do e% %'estro pas por *alta de '%a poltica de (i(ie%das a ba)o costo.

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i%(asio%es+ ya &'e los pobladores+ l'ego de '%a ge%eració%+ ya %o poda% seg'ir habita%do e% '% dormitorio+ o simpleme%te ya %o haba% espacios  para comprar o arre%dar a costos acordes co% la pobre0a. /sta sit'ació% comple)a es la &'e %o &'iere (er el %eo-liberalismo+ e%cerrado e% *ome%tar la i%(ersió% y la ri&'e0a =de '%os pocos> o e% red'cir los costos de tra%sacció%. /l /stado+ como pri%cipal respo%sable de la desate%ció% i%(eterada de los desposedos+ tie%e hoy+ cómo lo t'(o e% el  pasado+ la de'da moral de bri%dar '%a sol'ció% adec'ada a '% problema &'e Fl creó por s' ceg'eraA y &'e los sectores de la Fpoca+ y &'e era% &'ie%es gestio%aba% ese mismo /stado+ tampoco diero% ate%ció%. /% s'ma+ %$ 3re&0r-30-'n $,6u-&-t-7$ ,e ,"+-n-" t-ene 3%en$ %e2-t-+$0-'n 0"n&t-tu0-"n$%< 3ue& &e &u&tent$ en %$ 0%!u&u%$ ,e “5un0-'n &"0-$% ,e %$ 3r"3-e,$,”< " %$ ,e% “1-en 0"+>n” 0"+" %e %%$+$ nue&tr" te?t" 5un,$+ent$%. /sta clB's'la permite la i%ter(e%ció% del legislador 

ordi%ario sobre el derecho de propiedad+ ya sea para moldearlo+ co%*ig'rarlo+ reglame%tarlo+ restri%girlo y tambiF% eti%g'irlo c'a%do se  prod'0ca% hipótesis &'e ate%ta% co%tra el i%terFs ge%eral. Si el bie% com%  prope%de &'e la ri&'e0a alca%ce a todos+ media%te polticas redistrib'ti(as y de )'sticia social+ e%to%ces res'lta i%tolerable &'e se deba proteger la sit'ació% de '% propietario a'se%te y %eglige%te+ &'ie% %o solo re%'%cia a obte%er pro(echo eco%ómico de la tit'laridad &'e el orde%amie%to le ha reco%ocido+ si%o &'e ademBs ca'sa '% dao ge%eral a la sociedad+ p'es  permite &'e '% bie% %o prod'0ca lo &'e %ormalme%te %o debiera. /% otras  palabras+ %o p'ede tolerarse ba)o %i%g% co%cepto &'e '% propietario  per)'di&'e a todos por s' desidia. /llo sig%i*icara &'e el i%terFs i%di(id'al+ si% %i%g'%a moti(ació% legtima+ se impo%e al i%terFs ge%eral. /l #ódigo #i(il se limita a co%cretar y dar *orma seg'ra a '%a de esas mod'lacio%es de la propiedad pri(ada+ c'Bl es+ a&'ella &'e establece el deber implcito de dis*r'tar la ri&'e0a material+ y &'e recae e% cabe0a de los tit'lares del derecho. No es posible pe%sar+ y e% realidad %'%ca lo *'e+ e% '%a propiedad i%di(id'alista desco%ectada de s' proyecció% o dime%sió% social3. Si% embargo+ e% %'estro pas+ i%*l'e%ciado por '% %eoliberalismo i%ge%'o+ toda(a alg'%os se resiste% a s'scribir la a%terior a*irmació%31. or  3

?/l derecho de propiedad+ como c'al&'ier derecho s'b)eti(o+ prese%ta '%a (ertie%te i%di(id'al y otra social. /sto es de erogr'llo. Nadie es 5obi%so% #r'soe. or ta%to+ siempre hay '% proceso de a)'stamie%to co% otras perso%as o co% la colecti(idad =bie% com%Yi%terFs socialY*'%ció% social>. /ste www.derechoycambiosocial.com │ ISSN: 2224-4131 │ Depósito legal: 2!-!"22

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a)'stamie%to da l'gar a limitacio%es e% la propiedad co% la co%sig'ie%te sec'ela de obligacio%es y deberes. /%tre ellos+ e% el caso de la propiedad del s'elo+ los deberes 'rba%sticos@. ,59ON/Q 7PSW/Q D/ #,S95;+ $'is.  4a .ropiedad en las 4e#es del %uelo + 9homso%-#i(itas+ adrid 24+  pBg. !3. 31 % e)emplo es la sig'ie%te opi%ió%: ?%a empresa &'era hacer '%a i%(ersió% i%mobiliaria importa%te. 9e%a &'e escoger dó%de hacer esta i%(ersió% e%tre (arios pases de $ati%oamFrica y red')o s's opcio%es

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ello se arg'ye toscame%te &'e ?la 's'capió% es i%co%stit'cio%al p'es la  propiedad es i%(iolable@+ c'a%do e% realidad esa *rase %o pasa de '%a metB*ora repetida desde la Fpoca s'perada del i%di(id'alismo. J#ómo  p'ede tomarse e% serio &'e la #o%stit'ció% sa%cio%e &'e la propiedad es i%(iolable+ mie%tras &'e el derecho a la (ida %o lo esK32. /% co%sec'e%cia+ esa %e*asta redacció% debe co%cordarse co% el art. 21 de la #o%(e%ció% I%teramerica%a de los Derechos 'ma%os co% el *i% de llegar a '% res'ltado acorde co% las co%cepcio%es moder%as del derecho: la propiedad es solame%te '% derecho patrimo%ial+ eco%ómico+ s'bordi%ado a la dig%idad del hombre+ y s')eto a gra%des limitacio%es para e*ecto de lograr '%a sociedad mBs )'sta e ig'alitaria+ e% la c'al se prote)a% otros (alores e i%tereses de mayor )erar&'a. No p'ede aceptarse &'e toda(a se siga 'tili0a%do la *rase clichF co%te%ida e% el art.  de la #o%stit'ció% para+ e%  base a ella+ arribar a co%cl'sio%es abs'rdas desde la perspecti(a del /stado #o%stit'cio%al y Social de Derecho. or lo demBs+ pe%sar &'e ?elimi%a%do a los 's'rpadores y si%(ergZe%0as@ =sic> se logra proteger a la propiedad+ %o pasa de ser '% disc'rso demagógico y+ por tal moti(o+ *also. /% e*ecto+ e% s' larga historia todos los bie%es ha% sido 's'rpados+ i%(adidos+ co%&'istados+ ob)etos de esta*a+ etc.+ y si se derogase la 's'capió%+ e%to%ces habra &'e i%(estigar los tt'los hasta s's orge%es+ por lo &'e %i%g% propietario estara seg'ro33. /% alg% *i%alme%te a #hile+ ,rge%ti%a y er. $os abogados per'a%os trataro% de eplicarle &'F &'iere decir el artc'lo H23 del #ódigo #i(il. Seg% este artc'lo+ la propiedad es el poder )'rdico &'e permite 'sar+ dis*r'tar+ dispo%er y rei(i%dicar '% bie%+ poder &'e debe e)ercerse e% armo%a co% el i%terFs social. #'a%do el i%(ersio%ista pidió &'e le eplicara% &'F cosa &'iere decir el [i%terFs social\+ la eplicació% %o *'e m'y clara y la i%terpretació% e% la )'rispr'de%cia %acio%al sobre c'Bles era% los alca%ces de dicho tFrmi%o era (irt'alme%te i%eiste%te. No se le poda eplicar a &'F lmites &'edaba s')eto el e)ercicio de s' propiedad. /l res'ltado *'e &'e i%(irtió e% #hile@: $$,5D+ ,l*redo. ?Sobre el #ódigo #i(il y los di%osa'rios@. /N: 77,,. HI + oti(e%sa /ditora 8'rdica+ $ima 2H+ pBg. 13.

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$Fase este bello pasa)e de doctri%a )'rdica: ?$as co%sideracio%es sobre la i%moralidad de la  prescripció% se *'%da% e% '%a *e dogmBtica e% la eiste%cia de la propiedad como ser e% s. arte de '%a

mome%to la propiedad se origi%ó+ o tra%smitió+ por medio de ab'sos o *ra'des. ara satis*acer esta %ecesidad de seg'ridad )'rdica es &'e %ace la 's'capió%34+ y por eso c'mple '%a importa%te *'%ció% social e% orde% a las relacio%es de trB*ico patrimo%ial. !. EL PROBLEMA DEL USUCAPIENTE CONTRA EL TERCERO REGISTRAL

/l 5egistro establece y p'blica '%a pres'%ció% de tit'laridad+ pero la realidad p'ede ser disti%ta e% c'a%to es otro &'ie% posee la *i%ca por '% tiempo s'*icie%te para ga%ar por 's'capió%. JW'F tie%e mBs *'er0a+ el 5egistro co% s's declaracio%es *ormales+ o la realidad de '%a posesió% co%ti%'adaK ,&' es %ecesario disti%g'ir (arias hipótesis3!: - Si el co%*licto se pla%tea e%tre el poseedor y el tit'lar registral3G+  pre(alece si% d'das la 's'capió%. - Si el co%*licto se pla%tea e%tre el poseedor y el tercer ad&'ire%te3+ e%to%ces alg'%os a'tores+ especialme%te espaoles+ ha% co%siderado &'e el respeto por la posesió% se modera co% la %ecesidad de amparar la seg'ridad del trB*ico+ por lo &'e res'ltara (e%cedor &'ie% se ampara e% el pri%cipio de *e pblica registral =art. 214 ##>. $a 's'capió% contra tabulas se prod'ce c'a%do e%tra% e% co%*licto dos derechos co%tradictorios: el primero+ el de '% tercer ad&'ire%te co%*iado e% la eactit'd del 5egistro y &'e s'ste%ta s' derecho e% la tra%smisió%  prod'cida a s' *a(or por el tit'lar registral. ,demBs+ para ser protegido este cree%cia e% la tradició% '%i(ersal de la propiedad desde '% orige% (erdadero e i%c'estio%ado =Jel testame%to de ,dB%K+ J'%a oc'pació% primera de lo &'e %o tie%e d'eoK+ Jla do%ació% de la tierra por  Dios a '% p'eblo elegidoK>. ero para te%er *e e% la propiedad como ser e% s+ %o solo hay &'e de*i%ir  '%os orge%es i%c'estio%ados+ tambiF% hay &'e de*i%ir '%a tra%smisió% i%c'estio%ada. ,s desde '%os orge%es ciertos la tra%smisió% de la propiedad se prete%de *'%dar desp'Fs e% la sola (ol'%tad del  propietario como ca'sa de tra%smisió% de la propiedad. ero l'ego res'lta &'e el derecho ci(il %i de*i%e '%os orge%es seg'ros+ %i o*rece '% i%str'me%to i%c'estio%ado de gara%ta de la tit'laridad e% las tra%smisio%es. or eso la 's'capió% se co%(ierte e% el gra% pri%cipio de certe0a de '% derecho ci(il de orge%es e i%str'me%tos i%ciertos@: P$7,5/Q #,5;#II+ 8osF ,%to%io. urso de erechos -eales + /ditorial #omares+ 6ra%ada 2!+ pBg. H2. 34 #,$/6,5I D/ 65;SS;+ $ydia. 5sucapión+ 5'bi%0al-#'l0o%i /ditores+ 2E /dició%+ Sa%ta &'e el ad&'ire%te acte de b'e%a *e ta%to al

mome%to de la celebració% del acto )'rdico del &'e %ace s' derecho+ como al mome%to de la i%scripció% del mismoA b'e%a *e &'e se pres'mirB mie%tras %o se acredite &'e te%a co%ocimie%to de la i%eactit'd del registro+ es decir+ se trata de '%a pres'%ció% i'ris ta%t'mA c> &'e el otorga%te apare0ca registralme%te co% capacidad para otorgar el derecho del &'e se tratase A d> &'e el ad&'ire%te i%scriba s' derechoA e> &'e %i de los asie%tos registrales %i de los tt'los i%scritos res'lte% ca'sas &'e a%'le%+ resci%da% res'el(a% el

a> ,d&'isició% (Blida a tt'lo o%eroso =eleme%to %egocial>.  b> #o%*ia%0a e% el 5egistro =eleme%to de reg'laridad e% la cade%a de tra%smisio%es>. c> 'e%a *e =eleme%to s'b)eti(o>. d> No debe co%star e% el 5egistro las ca'sales de %'lidad o i%e*icacia =eleme%to ob)eti(o>. e> I%scripció% de s' propio tt'lo =eleme%to de cierre>.  Nótese &'e el pri%cipio de *e pblica se aplica ecl'si(ame%te a *a(or de '% tercero &'e ad&'iere e% (irt'd de '% %egocio )'rdico o%eroso y al c'al se protege *re%te a la %'lidad+ a%'labilidad+ rescisió% o resol'ció% &'e s'*ra el acto pre(io. /s decir+ se trata de '% meca%ismo de seg'ridad )'rdica &'e solo )'ega c'a%do se trata de ad&'isicio%es co%tract'ales o deri(ati(as+ las c'ales p'ede% s'*rir c'a%do el tra%s*ere%te %o res'lta ser propietario por  %'lidad de s' acto ad&'isiti(o. /ste problema+ si% embargo+ %o se aplica e% la 's'capió%+ p'es se trata de '% modo origi%ario de ad&'isició% e% el c'al %o tie%e rele(a%cia alg'%a la %'lidad+ a%'labilidad+ rescisió% o resol'ció%. or e)emplo+ te%emos '% tercero i%scrito e% el registro *re%te a '% 's'capie%te. JW'iF% (e%ceK $os partidarios del etremismo registral &'iere% i%(ocar el art. 214+ pero esta %orma tie%e '% Bmbito estricto de aplicació% &'e %o se cr'0a para %ada co% la prescripció% ad&'isiti(a. /% e*ecto+ el propietario i%scrito estB protegido *re%te a la %'lidad y demBs  patologas co%tract'ales &'e p'diera haber s'*rido s' tra%smite%teA pero el 's'capie%te %o es s' tra%smite%te %i tie%e relació% )'rdica co% Fl. $a 's'capió% es '% *e%óme%o )'rdico a)e%o al m'%do co%tract'al o %egocial+ y di(erso a los modos deri(ados de ad&'isició%+ por lo &'e s's e*ectos %o  p'ede% ser mediati0ados o a%'lados por el pri%cipio de *e pblica. /% co%cl'sió%+ el art. 214 simpleme%te n" re2u%$ la hipótesis de co%*licto e%tre el 's'capie%te y el tercero i%scrito+ por lo &'e de all %ada p'ede obte%erse. or el co%trario+ el art. H!2 ## s res'lta aplicable+ y e% (irt'd de ella clarame%te es pre*erida la posició% )'rdica del prescribie%te. /% tal se%tido+ la se%te%cia &'e declara la 's'capió% es tt'lo s'*icie%te para ca%celar el asie%to del a%tig'o d'eo+ c'al&'iera &'e Fste sea+ i%scrito o %o+  p'es la %orma %o disti%g'e %i podra disti%g'ir.

derecho del otorga%te. /l pri%cipio de b'e%a *e registral =sic> persig'e proteger al tercero &'e ha ad&'irido '% derecho de &'ie% *i%alme%te careca de capacidad para otorgarlo+ lo &'e implica b'scar la seg'ridad e% el trB*ico i%mobiliario+ si% embargo ello p'ede implicar '% sacri*icio de la seg'ridad del derecho+ por ello es &'e para morigerar tal sacri*icio el legislador ha di*ic'ltado el acceso al pri%cipio de b'e%a *e registral =sic>...@$

/l tema aparece claro+ por e)emplo+ e% '%a m'y recie%te decisió% de la Sala 9ra%sitoria del 9rib'%al 5egistral+ e% la c'al se disc'tió la i%scripció% de '%a se%te%cia de prescripció% ad&'isiti(a c'a%do ya eista% terceros i%scritos. /l tema &'edó rBpidame%te res'elto co% la re(isió% de la partida registral+ p'es e% ella co%staba la respecti(a a%otació% de la dema%da+ e% (irt'd de la &'e se a*ectaba% a los ad&'ire%tes s'cesi(os. Si% embargo+ el (erdadero problema se h'biera prese%tado de %o prod'cirse la a%otació%+  p'es la se%te%cia llegara al registro c'a%do ya eistiese el derecho de '% tercero ad&'irido s'p'estame%te ba)o el amparo del pri%cipio de *e pblica. %a (isió% simplista de las cosas+ propia del etremismo registral+ h'biera recha0ado tal i%scripció%A empero+ co% me)or criterio habra &'e obser(ar  &'e el art. 214 ## es simpleme%te i%aplicable e% la hipótesis est'diada. /% e*ecto+ el tercero de la *e pblica es protegido co%tra i%e*icacias co%tract'ales e% el tt'lo del tra%smite%te+ pero e% la 's'capió% %o hay tra%smisió%+ %i patologas co%tract'ales+ %i co%tratoA ra0o%es por las &'e *Bcilme%te se ded'ce &'e esa %orma %o reg'la el co%*licto e%tre 's'capie%te y tercero i%scrito. Sie%do ello as+ este ltimo %o p'ede co%stit'irse e% s')eto protegido por la *e pblica y+ e% co%sec'e%cia+ el 5egistro %ada p'ede opo%er para impedir la i%scripció% del 's'capie%te. JodrB decir &'e se a*ecta a '% tercero del 214K $a %orma %o )'ega e% este Bmbito. JodrB decir &'e el %'e(o propietario i%scrito =comprador> %o *'e dema%dadoK No es %ecesario+ ya &'e la cosa )'0gada se epa%de a los s'cesores del derecho disc'tido seg% lo ma%da el art. 123 del #ódigo rocesal #i(il+ esto es+ la se%te%cia (i%c'la a las partes y a &'ie%es de ellos deri(a% s's derechos+ como es el caso del comprador. /% co%cl'sió%+ el 5egistro debe i%scribir e% (irt'd de las %ormas s'sta%ti(as y procesales. $a al'dida decisió% de la Sala 9ra%sitoria dice lo sig'ie%te: “%in embar'o, de la revisión de los antecedentes re'istrales se advierte que consta anotada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio entablada por la 6sociación de ivienda %anta ercedes contra Bos@ ?liveira 4aAe++ari,  se'3n asiento N1 de la partida Co$ 110G1IHM del -e'istro de  .redios de 4ima, con echa 27 de "unio de 2002$ .or tanto, los titulares posteriores resultan necesariamente vinculados #

obli'ados por el resultado del proceso, #a que la inscripción deinitiva, en este caso la sentencia, 'enera eicacia retroactiva desde la echa de la anotación de demanda, se'3n el art$ 2020 del ódi'o ivil concordante con el art$ H del   -e'lamento eneral de los -e'istros .3blicos8 ra+ón por la cual los propietarios sucesivos quedan aectados por  las

consecuencias de la sentencia irme, aun cuando no ha#an  sido empla+ados, pues el momento de su adquisición #a tenan conocimiento le'al de la situación "urdica liti'iosa . Por lo demás, el art. 123 del Código Procesal Civil señala que la cosa juzgada alcanza a las partes del proceso y a quienes de ellos deriven su dereco, incluso sin anotación registral *

=5esol'ció% No. !!-2H-SN,5-95-$ de 3 de )'%io de 2HA *irmada e% mayora por los Seores 7ocales: 6'%ther  6o%0ales arró% y ;scar /scate #abrel>41.

!.2 POR

DEFINICIÓN< LOS MODOS DE AD;UISICIÓN ORIGINARIOS SON MJS PODEROSOS ;UE LOS DERIVADOS

/l sistema legal reco%oce &'e los derechos o sit'acio%es )'rdicas de (e%ta)a+ cómo &'iera llamBrseles+ circ'la% de ma%o e% ma%o a tra(Fs de disti%tos hechos )'rdicos &'e la ley reco%oce co% ese e*ecto. /%tre esos hechos+ de%omi%ados ?modos de ad&'isició% de la propiedad@+ se e%c'e%tra el co%trato de tra%smisió% =%o todos los co%tratos prod'ce% ese e*ecto>+ la s'cesió% hereditaria+ la accesió%+ la apropiació% y la 's'capió%+ e%tre m'chos otros. $os +","& ,er-7$,"& so% a&'ellos e% los c'ales se prod'ce '% acto de tra%smisió% del derecho+ es decir+ dos s')etos estB% ca'salme%te (i%c'lados de tal s'erte &'e '%o da y el otro recibe. /% tal caso+ la ad&'isició% de la  propiedad+ por e)emplo+ estB s')eta y co%dicio%ada a &'e el tra%smite%te sea tit'lar del derechoA e% caso co%trario+ %ada tra%s*iere y el otro %ada recibe. /l pri%cipio ge%eral &'e rige los modos deri(ados es el nemo plus iuris+ esto es+ %adie da mBs derecho del &'e tie%e. $os +","& "r-2-n$r-"& so% a&'ellos e% do%de el s')eto se co%(ierte e% tit'lar por e%co%trarse e% la hipótesis &'e la %orma reco%oce como ca'sa%te del e*ecto ad&'isiti(o+ si% &'e el a%terior propietario preste s' (ol'%tad *a(orable a la tra%s*ere%cia+ o si% &'e se prod'0ca '% *e%óme%o legal de tra%smisió% =dar y recibir>. /l caso mBs *rec'e%te de modo origi%ario+ pero %o %ico+ lo co%stit'ye la 's'capió% o prescripció% ad&'isiti(a de domi%io+  p'es e% ella el %'e(o tit'lar ad&'iere por s mismo+ por el solo hecho de  poseer d'ra%te '% pla0o y ba)o ciertas co%dicio%esA si% &'e el a%tig'o d'eo preste co%se%timie%to o a'torice la tra%smisió%.

41

$a decisió% a teto completo p'ede (erse e%: 6;NQ,$/S ,55XN+ 6'%ther er%B%.  4a nueva doctrina del erecho -e'istral$ Burisprudencia de la %ala ransitoria del ribunal -e'istral + 8'rista /ditores+ $ima 21+ pBg. 13!-13G.

$as ad&'isicio%es origi%arias opera% ?e %o(o@+ ya &'e el tit'lar estre%a el derecho o lo recibe %o(edosame%te+ si% (i%c'lació% alg'%a co% el a%terior   propietario. /% tal se%tido+ a&' %o i%teresa la regla nemo plus iuris+ p'es %o eiste acto de tra%smisió% del primige%io hacia el %'e(o tit'lar+ si%o &'e Fste ad&'iere por s solo y si% (i%c'lació% ca'sal co% el a%terior. or ta%to+ e% esta hipótesis se prod'ce '% claro rompimie%to del domi%io+ '%a especie de l%ea di(isoria por la c'al el tit'lar primige%io termi%a s' historial+ mie%tras el %'e(o lo comie%0a si% (i%c'lació% co% el pasado. /% las ad&'isicio%es origi%arias %o i%teresa dil'cidar &'ie% es el propietario  primige%io+ p'es el domi%io ig'al se pierde c'al&'iera &'e Fste *'eseA de all &'e por de*i%ició% teórica la ad&'isició% deri(ada cede o es (e%cida por  la origi%aria. Si e% la primera el derecho estB s'peditado a la tit'laridad del tra%smite%te+ y e% la seg'%da %o+ e%to%ces esta ltima es s'perior por&'e opera e% *orma absol'ta e irremediable. or ta%to+ %$ u&u0$3-'n e& +!& 3",er"&$ 6ue e% re2-&tr" y s' tracto s'cesi(o =p'blicidad de actos de tra%smisió% y ad&'isició% deri(ati(as>42. /l art. H! ## es basta%te eloc'e%te:

“4a sentencia que declara la

 prescripción adquisitiva es ttulo suiciente para cancelar el asiento del  anti'uo due9o*.

De esta %orma se ded'ce i%e&'(ocame%te el carBcter  origi%ario de la 's'capió%+ p'es el %'e(o propietario %o recibe el bie% por  tra%smisió% del a%terior tit'lar+ si%o &'e lo ad&'iere por s mismo y+ e% tal co%dició%+ rompe la historia de domi%io. or ta%to+ res'lta correcto decir  &'e la se%te%cia declarati(a ca%cela el asie%to del a%tig'o d'eo+ p'es termi%a la sit'ació% del propietario a%terior y %ace '%a %'e(a+ pero si% relació% ca'sal e%tre '%a y otra. !.3 LA POSESIÓN CONSOLIDADA ES MEOR TKTULO ;UE EL MERO FORMALISMO

 N'estra doctri%a adolece+ hoy+ de pro*'%das des(iacio%es y co%*'sio%es &'e la hace% perder la perspecti(a de las cosas. /sto podemos e)empli*icarlo co% '% a'tor &'e sostie%e la %ecesidad de &'e la 's'capió% 42

or tal ra0ó%+ debe tomarse como palabrera h'eca la sig'ie%te opi%ió%: ?/l 5egistro elimi%a los costos i%directos ge%erados por la posesió%+ toda (e0 &'e permite la co%stit'ció% de (arios derechos compatibles+ todos ellos a ser p'blicitados (a s' i%scripció%@: #,N9,5I,S S,$,7/55+ . /l pri%cipio seg% el c'al el co%*licto e%tre el ad&'ire%te a tt'lo deri(ati(o y el ad&'ire%te por 's'capió% es res'elto a *a(or del seg'%do+ i%depe%die%teme%te de la trascripció% de la se%te%cia &'e co%stata la 's'capió% =o de la re*erida dema%da>+ ya sea a%terior o posterior a la trascripció% del acto ad&'isiti(o a tt'lo deri(ado =#orte de #asació%+ %mero 443 de 1H"!>4". Disti%ta es la sol'ció% e% el Derecho espaol+ e% do%de s eiste '% debate doctri%al respecto a este tema+ moti(ado *'%dame%talme%te por el art. 3G de la $ey ipotecaria+ del &'e %osotros carecemos y ra0ó% por la &'e %o debemos importar '% problema a)e%o. Seg% esta %orma+ el 's'capie%te (e%ce al tercero i%scrito e% dos hipótesis: a> c'a%do se dem'estre &'e el ad&'ire%te co%oció o t'(o medios racio%ales para co%ocer+ a%tes de  per*eccio%ar la ad&'isició%+ &'e el predio estaba posedo e% co%cepto de d'eo por terceroA b> %o co%ocie%do o %o habie%do podido co%ocer esa  posesió% co%traria+ el ad&'ire%te i%scrito lo co%sie%ta epresa o tBcitame%te d'ra%te todo el ao sig'ie%te a la ad&'isició%. %a %orma de este tipo parece orillar el debate+ e% /spaa+ a *a(or del tercero i%scrito+ ya &'e ecepcio%alme%te el 's'capie%te p'ede obte%er   primaca e% el co%*licto. Si% embargo+ Fste es '% clBsico e)emplo e% do%de

la *orma de redacció% lle(a a e&'(ocos+ p'es bie% (istas las cosas casi siempre serB pre*erido el 's'capie%te. /% e*ecto+ Jcómo podrB alegar el  propietario i%scrito &'e %o co%oce la eiste%cia de '% poseedor  4 4"

;$,+ aola. 4Qusucapione+ ;p. #it.+ pBg. 1G4. #I,N+ 6iorgio. ommentario ;reve al odice ivile + HE /dició%+ #/D,+ ad'a 2H+ pBg. 11"2

co%tradictorio c'a%do Fste oc'pa el bie% por trei%ta aosK a as lo ha ma%i*estado Pl(are0 #aperochipi+ para &'ie% la )'rispr'de%cia se i%cli%a e% la prBctica por el 's'capie%te. /% e*ecto+ podemos citar '%a se%te%cia espaola+ c'ya disc'sió% se ce%tró e% '%a clB's'la del co%trato de compra(e%ta e% do%de el e%a)e%a%te especi*icó &'e eista% '%os oc'pa%tes de las *i%cas (e%didas+ y el 9rib'%al S'premo e% decisió% de 22 de septiembre de 1H"4 estimó &'e h'bo gra(e %eglige%cia por parte del comprador e% %o i%*ormarse del hecho posesorio etratab'lar del &'e haba sido ad(ertido+ por lo &'e pre(aleció la 's'capió% co%tra tab'las *re%te al ad&'ire%te i%scrito4H. /sta decisió%  )'dicial es demostrati(a de %'estro aserto: es m'y di*cil &'e '%a posesió% co%solidada %o p'eda ser co%ocible para el ad&'ire%te. /% este caso+ por  e)emplo+ bastó co%sig%ar e% el co%trato la eiste%cia del hecho posesorioA  p'es bie%+ a'% c'a%do ello %o se h'biese dado c'e%ta e% el teto %egocial+ res'lta m'y di*cil eplicar cómo '% comprador+ co% '% m%imo de dilige%cia+ %o p'do ad(ertir la eiste%cia de '% poseedor por ta% largo  perodo de tiempo+ y c'ya posesió% es %otoria y pblica. $a mayora de las se%te%cias+ por '%o ' otro *'%dame%to+ llega a la co%cl'sió% de &'e el 's'capie%te (e%ce. or e)emplo+ la se%te%cia de 12 de diciembre de 1HH4+ sa%cio%a &'e '%a (e0 acreditada la a'se%cia de b'e%a *e del tercer ad&'ire%te+ e%to%ces se determi%a la pre*ere%cia de la sit'ació% del poseedor. $a se%te%cia de 3 de oct'bre de 1HH" %iega la protecció% registral *re%te a la 's'capió% de '% local e% propiedad hori0o%tal+ ya &'e se trataba de circ'%sta%cias ehibidas e% *orma palmaria y %otoria. Nótese &'e este criterio hace casi imposible &'e p'eda ser pre*erida la posesió%  )'rdica del tercero i%scrito+ p'es serB m'y di*cil &'e '%a posesió% ta% larga %o sea ma%i*iesta y %otoria. or el lado co%trario+ las se%te%cias e% las c'ales pre(alece el tercer  ad&'ire%te registral %ormalme%te se debe% a &'e el poseedor %o pr'eba los re&'isitos propios de la 's'capió%. Sie%do ello as+ co% registro o si% registro+ &'e de(ie%e e% c'estió% s'per*l'a+ el poseedor )amBs podra ser  (e%cedor e% la co%tro(ersia. ,s+ la se%te%cia de " de abril de 1HH! se descarta la 's'capió% p'es el poseedor %o acredita el )'sto tt'lo y la b'e%a *e como eleme%tos co%stit'ti(os de la prescripció% ad&'isiti(a ordi%aria &'e reclamaba. /% '%a se%te%cia de 2 de diciembre de 1HH" se desestima la

's'capió%+ pero %o por el registro+ si%o por&'e %o se pr'eba la posesió%+ ya &'e solo se prese%tó '% certi*icado catastral. $a se%te%cia de 2G de oct'bre de 1H"4 tampoco hace l'gar a la 's'capió% de ser(id'mbre p'es %o se 4H

,$,$,D/8;+ a%'el. 4a 5sucapión+ ;p. #it.+ pBg. 2!.

acreditó la posesió% ecl'si(a+ ya &'e solo eista e% el caso co%creto '%a sit'ació% de tolera%cia o b'e%a (eci%dad. Si% d'das+ %'e(ame%te la  posició% registral de(ie%e a&' e% irrele(a%te. Seg% se%te%cia de 21 de abril de 1HH %o procede la 's'capió% por&'e %o se ha demostrado+ y %i si&'iera alegado+ &'e el tercero co%ociera+ c'a%do compró la *i%ca+ &'e era  poseda por '% tercero. /ste caso debe descartarse de pla%o para e*ecto de *ormar '% criterio )'rispr'de%cial+ p'es res'lta e(ide%te &'e el poseedor %o  podra (e%cer %'%ca si es &'e %i si&'iera alega los hechos &'e podra% s'ste%tar s' prete%sió%!. 9al (e0 las %icas se%te%cias &'e decreta% &-n +!& la pre*ere%cia del ad&'ire%te registral so% las de 23 de e%ero de 1H"H y 31 de mar0o de 1HH2+  por la c'al se sie%ta '%a doctri%a i%sólita+ y por s'p'esto &'e %o ge%era  )'rispr'de%cia: el 's'capie%te solo (e%ce c'a%do posee a%tes de la ad&'isició% del tit'lar i%scrito+ p'es si empie0a a poseer l'ego e%to%ces %o  p'ede aplicarse el re&'isito de co%ocer la posesió% a)e%a!1. /l arg'me%to debe recha0arse+ p'es el art. 3G de la $ey ipotecaria protege al tercero &'e compra c'a%do ya eiste '% poseedor e ig%ora esa sit'ació% =otra cosa es soste%er &'e se ig%ora '% hecho pate%te y co%ti%'ado>A pero )amBs p'ede  proteger c'a%do l'ego de la compra se i%icia la sit'ació% posesoria+ ya &'e e% este caso el tit'lar i%scrito bie% p'do i%terr'mpir la 's'capió%+ y si %o lo hace e%to%ces tie%e &'e s'*rir las co%sec'e%cias de s' i%acti(idad. Si dicha doctri%a )'dicial+ aislada por cierto+ *'era correcta+ p'es la 's'capió% simpleme%te estara prohibida p'es %'%ca se opo%dra a '% tit'lar registral. DemBs estB decir &'e la citada se%te%cia ha sido ob)eto de *'%dadas crticas e% s' propio pas: “.ero no se puede hablar de terceros si el conlicto nace directamente # desde el principio entre el titular re'istral # el   prescribiente, que es lo que ocurre cuando la posesión del se'undo comien+a despu@s de haber adquirido el primero$ En esa hipótesis, las relaciones entre ambos su"etos deben re'irse e)clusivamente por las G2 normas 'enerales del erecho civil* .

/% co%sec'e%cia+ bie% podra decirse &'e la redacció% de la %orma i%cli%a la bala%0a a *a(or del tercero registral+ pero s' (erdadero teto+ s'mado a la  )'rispr'de%cia+ opta e% realidad por el 's'capie%te!3. !

6,5#O, 6,5#O,+ 8osF a%'el. ódi'o de le'islación inmobiliaria, hipotecaria # del -e'istro  ercantil + /ditorial #i(itas+ adrid 21+ pBg. "H-H. !1

Ibid.+ pBg. "H. ,SW, $I,];+ ig'el =Director>.  Burisprudencia ivil omentada$ ódi'o ivil + /ditorial #omares+ 6ra%ada 2+ 7ol. II+ pBg. 341 =#ome%tario del art. 1H4H a cargo de ,%a $ópe0 . !3 $a doctri%a mBs re*lei(a )'sti*ica de la sig'ie%te *orma el po%derado criterio )'dicial: ?#omo pri%cipio debe a*irmarse &'e el poseedor i%(eterado traba)ador y ho%rado de '%a tierra+ %o p'ede ser pri(ado de la misma por '% tt'lo arti*icial+ creado desde '% derecho ema%ado por el poder+ y plasmado e% el 5egistro de la ropiedad+ como se prete%dió e% la re*orma de 1HH.  el 5egistro %o p'ede prete%der tampoco+ crea%do '% [tercero\+ &'e %o saba %ada y co%*a e% la i%scripció%+ la(arse las ma%os sobre el orige% !2

or cierto &'e la doctri%a espaola partidaria del etremismo registral %o se ri%de a%te la poca *ort'%a &'e e%c'e%tra e% la )'rispr'de%cia+ y ha tratado de b'scar arg'me%tos e% co%tra del 's'capie%te contra tabulas al b'rlarse de '%a *ig'ra del poseedor a(ieso y s'brepticio &'e l'cra co% lo a)e%o. , este perso%a)e se le de%omi%a ?to #eledo%io@. ,s se dice: “o# podemos decir con toda ranque+a que el Kto eledonioL no e)iste en el campo # que constitu#e un insulto  para nuestros a'ricultores, que #a no tienen nada que ver con el analabetismo de los a9os cuarenta ni con la alta de ttulos,  pues son los primeros que, salvo en al'unas peque9as +onas de miniundismo e)a'erado, en vas de corrección por la concentración parcelaria, pretenden la inscripción de sus ttulos en el -e'istro de la .ropiedad$  El Kto eledonioL de al'unos miembros de la omisión redactora de la 4 (4e# ipotecaria!, al que ponan como  pedestal para, en realidad, desmoronar el ediicio hipotecario de 1H1, revela una ne'li'encia mu# ostensible por parte del  mismo, # una desconsideración hacia la publicidad oicial  re'istral de los derechos reales, que en la realidad "urdica #  social actual carece de "ustiicación, # no es el supuesto de los a'ricultores # 'anaderos actuales, que procuran arre'lar su titulación para una ma#or se'uridad "urdica de los mismos # del tr&ico "urdico inmobiliario # crediticio que tanto les interesa$ 6ctualmente, el Kto eledonioL es m&s bien un invasor o perturbador de titulaciones # propiedades abandonadas de propietarios ausentes, # no un representante del nivel medio del hombre del campo$ J mucho menos e)iste el Kto eledonioL en las ciudades, en que la pr&ctica totalidad de las incas i'uran inscritas en el  GI  -e'istro* .

 No podemos compartir las a*irmacio%es del %otable )'rista espaol c'a%do ac'sa de %eglige%te al poseedor ad usucapionem+ ya &'e e% tal caso+ J%o sera acaso m'cho mBs desc'idado '% propietario &'e aba%do%a la posesió% i%)'sto y (iole%to de '%a epoliació%+ a*irmació% dogmBtica del art. 34 $ey ipotecaria =pri%cipio de *e  pblica registral>+ &'e sabiame%te %'estra )'rispr'de%cia ha sabido tambiF% limitar co% s' )'sto co%trap'%to+ eigie%do b'e%a *e s'b)eti(a y ob)eti(a e impo%ie%do e% &'ie% prete%de (alerse de la  p'blicidad registral el deber de co%ocer la posesió% co%traria c'a%do es ma%i*iesta@: P$7,5/Q #,/5;#II+ 8osF ,%to%io.  erecho nmobiliario -e'istral + /ditorial #omares+ 6ra%ada 2G+ pBg. 41.

!4

6,5#O, 6,5#O,+ 8osF a%'el.  erecho adrid 22+ 7ol. III+ pBg. 12"-12H.

nmobiliario -e'istral o ipotecario +

/ditorial #i(itas+

a '% tercero por trei%ta aos si% i%terr'mpirla si&'ieraK /l Derecho %o  p'ede t'telar ad ininitum la posició% )'rdica del d'eo solo por&'e estB i%scrita+ a'% c'a%do re%'%cia a la posesió%+ al dis*r'te y al co%te%ido eco%ómico de la propiedad. Se dice &'e esta *ig'ra co%stit'ye ?i%s'lto para los agric'ltores@+ pero res'lta bie% llamati(o &'e alg'ie% &'e abdica del 'so  por trei%ta aos p'eda llamBrsele agric'ltorA e% todo caso+ es el poseedor el %ico &'e eplota+ i%(ierte+ da traba)o+ crea ri&'e0a+ gestio%a eco%ómicame%te el bie%+ a'me%ta el bie%estar ge%eral+ da realismo al domi%io y )'sti*ica moralme%te los derechos+ por lo &'e llegado '% p'%to e% el tiempo la bala%0a tie%e &'e i%cli%arse decididame%te a s' *a(or. 5ec'Frdese &'e la posesió% )'sti*ica la propiedad+ y %o al re(Fs+ p'es el orde%amie%to )'rdico reco%oce los tt'los sobre la ri&'e0a material a e*ecto de &'e Fsta sea apro(echada y dis*r'tada+ co% be%e*icio colecti(oA y %o solo para ac'm'lar bie%es si% prod'cció%+ por mera espec'lació% y co% desprecio por el i%terFs social. Desde '%a perspecti(a Ftica+ la sit'ació% del poseedor+ &'e i%(ierte y  prod'ce+ se e%c'e%tra e% grado s'perior al del propietario merame%te abste%cio%ista &'e se co%te%ta co% i%scribir '%a escrit'ra pblica e% el registro. $a realidad de la (ida+ c'a%do es ta% pate%te y prolo%gada+ debe (e%cer al mero *ormalismo. $'ego la misma doctri%a etremista co%sidera &'e depe%derB de cada caso e% co%creto para determi%ar si el ad&'ire%te registral co%oca o p'do haber  co%ocido la sit'ació% posesoria e% co%cepto de d'eo. ara il'strar esta opi%ió% se da el sig'ie%te e)emplo: “En este sentido, no es lo mismo que adquiera un colindante o un vecino pró)imo, en el que cabe apreciar se'3n las circunstancias, medios racionales # motivos suicientes para conocer la usucapión, que si adquiere una persona o sociedad distante que no ha GG tenido ocasión de conocer los datos o pormenores de la usucapión* .

 N'e(ame%te discrepamos de dicha opi%ió%. Si el 's'capie%te solo (e%ce al tercero i%scrito c'a%do es s' (eci%o+ o e% casos a%Blogos+ e%to%ces ya %o se le eigira la pr'eba de la %eglige%cia co%siste%te e% haber podido co%ocer  la posesió% a)e%a+ si%o &'e ahora el estB%dar re&'erido sera directame%te la 3rue1$ ,e% ,"%"+ p'es de otra ma%era %o p'ede cali*icarse &'e '% (eci%o+ l'ego de co%ocer por trei%ta aos al poseedor+ es decir+ por toda '%a (ida+ res'lte comprB%dole la *i%ca a '% ad(e%edi0o a &'ie% %adie co%oce e% el

 barrio. Si% embargo+ la %orma %o habla de dolo y basta la c'lpa del ad&'ire%te+ la c'al %ormalme%te se acredita in re ipsa+ p'es l'ego de '%  pla0o de tiempo ta% ete%dido ya eiste la sospecha de '%a sit'ació% !!

Ibid.+ 7ol. III+ pBg. 14.

a%ormal+ i%cl'so para el comprador ?%o coli%da%te@+ ya &'e a c'al&'ier  s')eto co% dilige%cia m%ima le debe res'ltar etrao la prolo%gada discorda%cia &'e se prod'ce e%tre la tit'laridad *ormal+ &'e se co%str'ye e% el registro solo co% escrit'ras pblicas y si% %i%g% co%tacto co% la realidad+ y la posesió%. 'ede co%cl'irse co% la sig'ie%te *rase: “Es, pues,  rancamente e)cepcional que el tercero hipotecario (re'istral! pueda G   prevalecer contra el adquirente por usucapión* .

!.! ESTA MISMA SITUACIÓN TAMBIN SE PRESENTA EN LOS SISTEMAS CON REGISTRO CONSTITUTIVO

%a parte de %'estra doctri%a aboga por&'e N; S/ /5I9, $, S#,IXN /N #;N95, D/ $, IN+ y '% derecho tab'lar+ ad&' ad &'iri irido do po porr acto acto e% e%tr tree (i(o (i(oss =co% =co% el co co%c %c'r 'rso so de la i%scr i%scripc ipció ió%>+ %>+ da

 pre*ere%cia a este ltimo si ad&'iere sobre la base del registro+ o sea haya i%scrito co% a%terioridad a la i%scripció% de la 's'capió%. !"

I5,ND I5,ND,+ ,+ arcel arcelo. o. ?/l sistema sistema 9orre 9orre%s %s y la tra%smi tra%smisió sió%% y co%stit co%stit'ci 'ció% ó% de derech derechos os reales reales i%mobiliarios e% ,'stralia@. /N:  -evista de erecho Cotarial + Nmero 11G+ adrid+ abril-)'%io 1H"2+  pBg. 1-1".

Si% embargo+ y a&' la ecepció% se co%(ierte e% regla ge%eral+ la t'tela deri(ada del pri%cipio de *e pblica %o p'ede ete%derse a &'ie% ha registrado de mala *e+ esto es+ por co%ocer o por haber debido co%ocer la eiste%cia de otro derecho real ad&'irido por tercero. /iste% m'chas se%te%cias de la #orte S'prema italia%a =%meros 3G! de 1H"!+ G24 de 1H" 1H " y 12 1242 42"" de 1H 1HH H>+ >+ e% las las c' c'al ales es se i%di i%dica ca &' &'ee la 's 's'c 'cap apió ió%% es opo%ible a &'ie% estB e% grado de co%ocer+ co% las i%dagacio%es imp'estas  por la %ormal pr'de%cia+ de la s'cedida 's'capió%!H.  res'lta ob(io &'e es casi imposible &'e el ad&'ire%te a tt'lo deri(ati(o %o se dF por e%terado de la posesió% co%tradictoria co%tradictoria c'a%do Fsta se ha ete%dido por (arios aos y se e%c'e%tra co%solidada. /% Au&tr-$+ pas germB%ico siempre i%*l'e%ciado por el derecho alemB%+ tambiF% tambiF% rige la i%scripció% co%stit'ti(a co%stit'ti(a de los derechos reales sobre *i%cas+ a'%&'e co% la di*ere%cia &'e el registro se hace sobre la base de actos o %egocios ca'sales+ y %o abstractos como e% s' par de ,lema%ia. /llo %o impi impide de++ si% si% emba embarrgo+ &' &'ee se ad adm mita ita la 's 's'c 'cap apió ió%% contra contra tabulas tabulas+ de G co%*ormidad co% el _ 14G" ,6 =#ódigo #i(il ,'striaco> . or otro lado+ lado+ (ale me%cio% me%cio%ar ar &'e la *e pb pblic licaa registra registrall e% este pas %o opera opera co% solo i%scribir el tt'lo del tercero+ si%o &'e ademBs se re&'iere el tra%sc'rso de tres aos &'e co%solide la sit'ació% )'rdica. or otro lado+ e% el &-&te+$ $%e+!n tambiF% se admite el i%greso de la  posesió% para recti*icar la i%*ormació% del registro+ a'%&'e s es cierto &'e e% *orma limitada. De esta ma%era este registro sera prBcticame%te el %ico e% do%de la 's'capi 's'capió% ó% contra tabulas estara m'y restri%gida+ a'% c'a%do ello solo es '%a opi%ió% opi%ió% desde la perspect perspecti(a i(a legislati(o+ legislati(o+ p'es habra habra &'e (er &'F pasa e% el ?derecho (i(o@ y e% la )'rispr'de%cia de los 9rib'%ales. /l _ H2 6 =#ódigo #i(il ,lemB%>G1 reg'la dos hipótesis c'a%do eiste '% po pose seed edor or e% co co%c %cep epto to de d' d'e eoo po porr el pla0 pla0oo de trei trei%t %taa a aos os++ y s'  posesió% es co%traria al derecho de '% tit'lar i%scrito: i%scrit o: !H

#I,N+ 6iorgio. ommentario ;reve al odice ivile + ;p. #it.+ pBg. 11"2. ,59ON/Q /S#5I,N;+ #elia. ?$'ces y sombras de la *e pblica registral e% el Derecho a'striaco@. /N: -evista rtica de erecho nmobiliario + Nmero GHH+ /%ero-G2+ el poseedor p'ede i%iciar '%  procedimie%to de i%timació% para e*ecto de ecl'ir al tit'lar  *ormalme%te i%scrito+ pero %o propietario. ,&'el &'e ha  pro(ocado la se%te%cia =el poseedor> obtie%e la propiedad al hacerse i%scribir como tal e% el registro i%mobiliario.

ii>

Si estamos a%te '% propietario i%scrito de la *i%ca+ pero solo e% los casos e% &'e se trate de '% s')eto *allecido o desaparecido =este ltimo es '% tFrmi%o m'y amplio y ge%Frico>+ y e% el registro %o se haya practicado i%scripció% alg'%o e% los ltimos trei%ta aos de las &'e re&'iera% el ase%timie%to del propietario+ e%to%ces el poseedor p'ede i%iciar el mismo procedimie%to de i%timació%+ sie%do &'e a&'el &'e ha pro(ocado la se%te%cia obtie%e la propiedad al i%scribirse.

 Nótese &'e la ?ecl'sió% de la propiedad@ tie%e di*ere%cias *ormales co% la ?'s'capió% co%tra tab'las@+ pero e% realidad es lo mismo+ a'%&'e restri%gida e% s's e*ectos. ,s p'es+ la se%te%cia de ecl'sió% trae como co%sec'e%cia &'e el bie% i%m'eble &'eda si% d'eo o (aca%teA a%te lo &'e el poseedor+ e% '%a especie de acto de apropiació%+ p'ede solicitar &'e Fl sea i%scrito como propietario. ,s lo eplica la doctri%a de ese pas: “5n no  propietario que durante treinta a9os se ha limitado a poseer, sin estar  inscrito, sólo tiene la acultad de hacer empla+ar por edictos al propietario que lo ha sido hasta entonces, dentro de un procedimiento "udicial  (re'ulado en la R.?$, par$ >77N>H1!$ %i el propietario no comparece, se le tiene por renunciante # se dicta sentencia de e)clusión$ on ello se e)tin'ue su propiedad, # la inca queda sin due9o$ El solicitante puede, sin M embar'o, obtener la inscripción, # con ello se hace propietario* .

2. ,&'el &'e ha pro(ocado la se%te%cia de ecl'sió% obtie%e la propiedad al hacerse i%scribir como  propietario e% el registro i%mobiliario. 3. Si a%tes de dictarse la se%te%cia de ecl'sió%+ ha sido i%scrito '% tercero como propietario o ha sido practicado '% asie%to de co%tradicció% co%tra la eactit'd del registro i%mobiliario a ca'sa de la propiedad de '% tercero+ la se%te%cia %o es e*ica0 *re%te al tercero. G2 'ede citarse el sig'ie%te e)emplo de esta hipótesis: ?/% 1""! ad&'iere V de / por compra(e%ta de '%a *i%ca e% la a%tig'a r'sia+ la c'al le *'e e%tregada de i%mediato. ero la i%scripció% =e% r'sia desde 1"2 rega el sistema de 5egistro> %o tie%e l'gar+ ya &'e 7+ de &'ie% / heredó el bie%+ co%sta i%scrito pero las  partes %o p'ede% aportar el testame%to. ,lg% tiempo desp'Fs / emigra a ,mFrica+ V y desp'Fs s's ca'sahabie%tes co%sidera% la propiedad como s'ya. /% 1H3G+ c'a%do &'iere% gra(ar el bie%+ se da% c'e%ta de &'e estB a %ombre de 7. $os herederos de V %o p'ede% i%scribir el bie% a s' *a(or e% (irt'd de la tra%smisió%+ p'es el bie% %o co%sta i%scrito a %ombre del tra%smite%te@: C/S9/5,NN+ arry y otros.  erechos -eales + E /dició%+ trad'cció% del alemB% de 8osF ara i&'el 6o%0Ble0 y otros+ + pero el escaso porce%ta)e de predios i%gresados e% el sistema de registro haca &'e la %orma sea de escassima aplicació% y+ e% co%sec'e%cia+ &'edó reser(ada para '% Bmbito teórico. /% 1"H ese rFgime% cambió+ p'es todas las %ormas de 's'capió% *'ero% aplicadas a la  propiedad registrada+ i%cl'so d'ra%te la (ige%cia de la 4and -e'istration  6ct 1H2! =$ey del 5egistro I%mobiliario de 1H2!>. $a %orma de 1H2! ha &'edado si% e*ecto a partir del 13 de oct'bre de 23 c'a%do e%tró e% (igor la  4and -e'istration 6ct 22GG &'e estableció el  pri%cipio por el c'al la propiedad i%scrita %o se e%c'e%tra a*ectada por la 's'capió%. N'e(ame%te el tema %o pasa de ser il'sió%+ p'es i%mediatame%te t'(o &'e reco%ocerse '%a ecepció%: '% poseedor &'e ha estado e% posesió% por die0 aos de la *i%ca p'ede hacer '% reclamo para &'e se le co%sidere propietario+ si el tit'lar i%scrito %o ob)eta e% los tres meses sig'ie%tes de haber sido %oti*icado co% el reclamo+ o *alla e% s' G4

/s e(ide%te &'e e% este caso %o se prod'ce el  6ulassun' + ya &'e %o hay ac'erdo+ p'es el poseedor acta e% *orma '%ilateral para lograr la apropiació% del bie% l'ego &'e se ha dictado la se%te%cia )'dicial de ecl'sió%.

G!

C/S9/5,NN+ arry y otros. erechos -eales+ ;p. #it.+ 9omo II+ pBg. 1HG. 9ambiF% se aprobó la 4and -e'istration -ules 23+ &'e (ie%e a ser '%a especie de i%str'cti(o o reglame%to de aplicació% de la ley. GG

co%tradicció% e% los dos aos sig'ie%tes+ e%to%ces deberB ceder s' l'gar al 's'capie%teG. /l Derecho ci(il i%glFs es m'y comple)o+ deri(ado de s' orige% *e'dal+ y disti%g'e derechos reales ?legales@ y de ?e&'idad@+ pero estos ltimos e% alg'%os casos p'ede% ser opo%ibles a los legales+ i%cl'so i%scritos. $os derechos opo%ibles+ si% i%scripció%+ recibe% la de%omi%ació% de ?o(erridi%g i%terest@+ y e%tre los &'e se e%c'e%tra% los derechos posesorios act'ales y e*ecti(os o &'e co%lle(e% percibo de re%tas = 4and -e'istration  6ct 22+ S. >. or tal moti(o e% la prBctica *ore%se se aco%se)a (eri*icar  la posesió% del predio+ lo &'e %o %ecesariame%te podra ded'cirse de '%a simple lect'ra de los tetos legalesG". or tal ra0ó% se dice &'eGH: “a un adquirente normal lo que m&s debe preocuparle es la e)istencia de eventuales poseedores en la inca que, como hemos visto, pueden ostentar una situación inatacable, am@n de que pueden e)istir servidumbres no inscritas o incluso  propiedades a t@rmino hasta veinti3n a9os$ e ah que la  pr&ctica orense aconse"e siempre la inspección sica del  inmueble e incluso la investi'ación sobre el terreno mediante la inquisición a vecinos con el in de descubrir cualquiera de las situaciones descritas*.

/%tre estos derechos absol'tame%te opo%ibles te%emos las sit'acio%es  posesorias caracteri0adas por el tra%sc'rso del tiempo si% oposició% del d'eo =reg'ladas por la 4imitation 6ct de 1H">. /% realidad+ se trata de '%a 's'capió%+ a'% c'a%do Fsta solo opera ple%ame%te c'a%do se i%scribe la %'e(a ad&'isició%. /% e*ecto+ todo propietario registral lo co%ti%a sie%do hasta &'e es s'stit'ido por otro+ de ah &'e el co%tradictor %o ad&'iere el domi%io+ si%o '% derecho absol'tame%te opo%ible e% ta%to %o obte%ga '%a i%scripció% a s' *a(or. /% el %teri% el tit'lar registral se co%stit'ye e% *id'ciario del 's'capie%te+ pero este ltimo ig'al ya tie%e '% derecho protegido *re%te a c'al&'ier posterior ad&'ire%te. /l pla0o de la 's'capió% =adverse possession> es de doce aos. /stB claro+ p'es+ &'e %i si&'iera los sistemas registrales mBs  per*eccio%ados+ y &'e prod'ce% '%a mayor e*icacia s'sta%ti(a e% *a(or de la relació% )'rdica i%scrita+ p'ede% darse el l')o de presci%dir de '%a G

C;NN,#;99+ ar. .ossession o 4and + #ambridge %i(ersity ress+ $o%dres 2G+ pBg. 14-141. D/ $, /N9/ ,$