La Responsabilidad Civil de Martilleros y Corredores Por Felix Trigo Represas

La responsabilidad civil de martilleros y corredores Por Félix A. Trigo Represas [1] I. Introito.El régimen de los corredores y martilleros estuvo establecido inicialmente en los arts. 88 a 112 y 113 a 122, respectivamente, del Comercio de Comercio. En el año 1973 se dictó la ley 20.266, que derogara y sustituyera lo dispuesto en los arts. 113 a 122 del Código de Comercio, y recién en 1985 se sancionó la ley 23.282 que modificara el art. 88 del mismo Código. Finalmente, en 1998 se dictó la ley 25.028, que derogó el Capítulo I “De los corredores”, del libro primero, título IV del Código de Comercio y ley 23.282, incorporando a la vez a la Ley 20.266 el Capítulo XI “Corredores”, con sus arts. 31 a 38; ley esta última que, de todas maneras, ya había quedado incorporada al Código de Comercio con arreglo a su art. 28.II.Corredores.En la antigüedad ya encontramos corredores en el Oriente, en Grecia (proxenoi) y en Roma (proxenetae). El corretaje nació de la necesidad de concluir operaciones comerciales entre un extranjero (huésped) y un ciudadano nativo; en cuyo caso el “corredor” o intermediario servía incluso, al mismo tiempo, de intérprete. Pero luego su esfera de actividades se fue extendiendo a la mediación en toda clase de operaciones, aun en el mismo país y entre personas de la misma nacionalidad.El corredor es pues, en suma, un intermediario entre la oferta y la demanda, que trabajando en forma independiente, aproxima o pone en contacto a quienes desean hacer un negocio, para facilitarles su conclusión; o sea, que el mismo acerca a las personas que buscan o necesitan lo que otros le pueden ofrecer, pero que a su vez ignoran quien y en qué condiciones se lo pueden suministrar [2]; siendo este concepto de corretaje, el que desde mediados del siglo pasado se fue sentando en nuestro país por la jurisprudencia [3].Nuestro Código de Comercio había seguido el sistema de permitir ejercer como corredor a cualquier persona capaz, sin perjuicio de que además debía matricularse como tal y, para poder hacerlo debía acreditar que era persona de experiencia, en razón de haber ejercido el comercio por sí o en alguna casa de corredor o de comerciante, fuese como socio, gerente, o al menos como tenedor de libros, con buen desempeño y honradez (art. 89 inc. 3º Cód. de Comercio); con lo cual se aseguraba que, en razón de conocer la plaza en donde iba a desarrollar su actividad y haber actuado en el comercio, estaba así en condiciones de poder brindar una labor de asesoramiento honrada, seria, imparcial y útil. Pero desde la reforma de la ley 23.282 al art. 88 del Código de Comercio, se requirió para ser corredor, como ya se lo había hecho antes con los martilleros en la ley 20.266, tener aprobada la enseñanza secundaria, con título expedido o revalidado en la República, y además la previa aprobación de un “examen de idoneidad para el ejercicio de la actividad”, “sobre nociones básicas acerca de la compraventa civil y comercial”, que debía rendirse ante cualquier Tribunal de Alzada de la República con competencia en materia comercial, fuese federal, nacional o provincial (art. 88 inc. c) Cód. de Comercio, reformado por ley 23.282); sin perjuicio además, como siempre, la matriculación en el tribunal de comercio de su domicilio” (art. 89 mismo Código). Aunque a título de mera anécdota, cabe recordar que el mencionado inciso c) del art. 88 del Cód. de Comercio, reformado por la ley 23.282, y asimismo el art. 1º inciso c) de la Ley de Martilleros 20.266, ambos referidos al previo examen de idoneidad para poder ser corredor o martillero, fueron declarados inconstitucionales por un fallo de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Junín del 1º de Noviembre de 1994, en el cual no se atacó la exigencia del examen de idoneidad establecido en aquellas preceptivas, sino la imposición de dicha tarea a cargo de los tribunales “provinciales” de alzada en materia comercial, lo que se consideró una intromisión del legislador nacional en la administración de justicia provincial y la imposición así de cargas, tareas y funciones al Poder Judicial local; fallo que, en definitiva, no llegó a tener ninguna ulterior relevancia.-

Por último, a partir de la ley 25.028, “Régimen legal de martilleros y corredores”, se exige a quien desee desempeñarse como corredor: “poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten” (arts. 32 inc. b) y 33 inc. b), incorporados a la ley 20.266 por la 25.028) [4]. Aunque, como bien lo resolviera la Suprema Corte de Buenos Aires, quienes hubieran obtenido la certificación habilitante para el ejercicio de las profesiones de corredor y martillero, al amparo de la originaria ley 20.266 y de la 23.282, están equiparados en cuanto al cumplimiento de tal condición habilitante, con quienes egresen de la carrera universitaria prevista por la ley 25.028; la que por supuesto no modifica las situaciones ya pasadas y agotadas durante la vigencia de la ley anterior [5].III. Deberes a cargo de los corredores.Los mismos tienen a su cargo varios deberes legales que se detallan a continuación.El primero de todos es el de llevar un libro de Registro rubricado por el Registro Público de Comercio u órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción, en el cual “deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales” (arts. 35 y 36 inc. a) Ley 20.266, reformada por ley 25.028). Y a su turno, el art. 208 inc. 2º del mismo Código dispone que los contratos comerciales pueden justificarse por las notas de los corredores y certificaciones extraídas de sus libros; de manera que éstos, aun cuando no constituyan instrumentos públicos, resultan un excelente medio de prueba, teniendo en cuenta que el corredor ha de ser imparcial y por ende ser sus anotaciones objetivas; resultando pues aplicable a su respecto el art. 63 del Código mercantil sobre el valor probatorio de los “libros de comercio”, aunque teniendo en cuenta al respecto que aquí las anotaciones las hace un tercero, que en realidad no es parte del contrato concluido con su intervención.Y concretamente con relación al corretaje, son obligaciones de los corredores: 1) primeramente comprobar “la identidad de las personas entre quienes tratan los negocios en que intervienen, y su capacidad legal para celebrarlos” (art. 36 inc. b) misma ley, agregado, como todo el Capítulo XII, por la 25.028); 2) “comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el titulo invocado por el enajenante”, y cuando se trate de bienes registrables recabar la certificación del Registro Público correspondiente “sobre sobre inscripción de dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente” (art. 36 inc. c) de la misma ley) [6]; 3) “Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio”, dejándose expresa constancia cuando el corredor sea además autorizado para suscribir el instrumento que documente aquélla o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre del titular; 4) proponer “los negocios con exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación, en particular las relativas al objeto y al precio de mercado” (art. 36 inc. e) citada ley 20.266). El Código. de Comercio iba más allá e incluso mencionaba como supuestos falsos que podían inducir en error a los contratantes: “haber propuesto un objeto bajo distinta calidad de la que se le atribuye por el uso general del comercio”, o “dar una noticia falsa sobre el precio que tenga corrientemente en la plaza la cosa sobre que versa la negociación” (hoy derogado art. 99 Cód. de Comercio); 5) guardar secreto sobre las operaciones en que intervenga; pudiendo solo en virtud de mandato de autoridad competente, atestiguar sobre las mismas (art. 36 inc. f) misma ley);

6) asistir a la entrega de los efectos vendidos, si los interesados o alguno de ellos lo exigiere (art. 36 inc. g. ley 20.266); 7) en las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, debe identificarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión sobre la calidad de las mismas (art. 36 inc. h) misma ley); 8) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociación intervenga (art. 36 inc. i) misma ley); y 9) en los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente cuando lo firman las partes, y dejar constancia en su texto de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad; y en los que no requieran forma escrita, debe entregar a las partes una minuta de la operación, según las constancias de su Libro de Registro (art. 36 inc. j) citada ley 20.266).-

IV. Naturaleza jurídica del corretaje.El corredor actúa en su propio interés, puesto que percibe una remuneración o “comisión” por su trabajo, pero lo hace a nombre y por cuenta ajena, o sea sin representar, ni haber recibido mandato de los interesados; salvo que expresamente fuese autorizado por el enajenante para suscribir el instrumento de la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en su nombre. Su misión es pues, en principio, simplemente la de aproximar a las partes y posibilitarles o hacerles más accesible, merced a su organización y conocimiento del mercado, la concertación de operaciones o contratos, los que a su vez pueden ser comerciales o civiles – verbigracia la compraventa de inmuebles es un típico contrato civil (art. 452 inc. 1º del Cód. de Comercio)-; contratos que, sin embargo, habrán de ser concluidos en definitiva, directamente por sus titulares. Hay pues que distinguir en el desarrollo de la actividad del corredor dos contratos: el propiamente de corretaje o pactum proxeneticum, y el contrato entre las partes interesadas, a las cuales el corredor ha acercado, llamado contrato principal. El contrato de corretaje no es pues un fin en sí mismo, sino un medio para realizar otro contrato [7].Tiene semejanza con la “locación de servicios”, ya que en ambas una persona confía a otra una actividad o trabajo, y se compromete a abonarle una retribución. Pero en la “locación de servicios”, desarrollada la actividad del intermediario, cumplido el trabajo, existe el derecho a la retribución, aunque no se hubiese logrado en definitiva el resultado perseguido. En tanto que en el corretaje se puede percibir la comisión, cuando las partes aproximadas y puestas en contacto por el corredor concluyen entre ellas, si les conviene, su propio contrato; o sea que es necesario el logro del “resultado” del trabajo asumido por el corredor; tal como actualmente resulta expresamente, del in fine del primer párrafo del inciso a) del art. 37 de la ley 20.266, reformada por la 25.028, que reza que salvo pacto contrario, surge el derecho a la percepción de la remuneración del corredor, “desde que las partes concluyan el negocio mediado” . Por lo que bien pudo decirse por Mosset Iturraspe, con quien coincidimos, que en el caso de los corredores, el contrato que celebran constituyen una verdadera locación de obra [8], asumiendo una obligación de resultado que se mide, no por el empeño puesto en el cumplimiento, sino por el éxito obtenido: la concreción del negocio con relación al cual intermediaran acercando a las partes [9]. No obstante, la remuneración se le debe al corredor “aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negoción por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo”, como lo dice expresamente el segundo párrafo del inciso a) del citado art. 37 de la ley 20.266 [10] Aunque también existió una jurisprudencia más antigua, favorable al encuadramiento de la intermediación en la compraventa como locación de servicios [11]; y actualmente existen pronunciamientos que califican al

corretaje de contrato sui generis, accesorio, bilateral, consensual y no formal, de intermediación entre dos partes, para que concluyan un negocio [12].De otra parte el corredor no tiene mandato ni representación de las partes interesadas, no es nada más que un intermediario que acerca a las mismas, pero no actúa ni participa en el contrato a que ha dado lugar su intervención, el que por el contrario será concluido directamente por los interesados[13]; salvo que además el corredor fuese expresamente autorizado por el enajenante para suscribir el pertinente instrumento o para realizar otros actos de ejecución.-

V. Martilleros o rematadores.La otra profesión que nos ocupa, afín pero no idéntica, es la de los martilleros o rematadores. Como ha dicho Pessagno se trata de términos sinónimos, sobre cuyas bondades resulta ociosa toda indagación, debiendo estarse a las costumbres del país y a los usos entre comerciantes, para adoptar una u otra [14].Aunque entre nosotros se ha preferido en definitiva la expresión “martillero”, utilizada por primera vez el 26 de marzo de 1822 en la resolución ministerial de Rivadavia, que autorizara la apertura de casas de martillo para la venta de frutos y productos del país. Y ésta es, efectivamente, la denominación que fuera adoptada en la ley nacional 20.266, intitulada “De los Martilleros”; como así también en ciertas leyes locales, tales como: el Código Procesal en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires (arts. 558 inc. 1º y 565) y su Ley 10.973 de “Martilleros y corredores públicos”; o las Leyes de Martilleros nº 7547 de Santa Fe; la 7191 de Córdoba; la 3043 de Mendoza; la 5735 de Entre Ríos, etc.Ni el Código de Comercio, ni la ley nacional 20.266, ni las leyes locales, han definido al martillero; lo que tampoco sucede en las legislaciones de otros países del Mercosur, como Paraguay (ley 1034/83), Uruguay (ley 15.508/83) o Brasil (decreto 21.981/82).Y aunque tampoco hay en la doctrina nacional ni comparada un concepto de “martillero” que haya sido aceptado sin cuestionamientos, se puede decir que en nuestra doctrina existe al menos coincidencia en que: martillero o rematador es la persona que, mediante un golpe de martillo, se encarga de la venta al público de determinados bienes muebles o inmuebles, de viva voz y al mejor postor [15], es decir a quien de entre los ofertantes efectuó la postura u oferta no superada por nadie [16]. Lo que, palabra más o menos, también ha sido resuelto reiteradamente por la Suprema Corte de Buenos Aires, en el sentido de que: “martillero o rematador es la persona que hace profesión de la venta pública y al mejor postor, de cosas que con tal objeto se le encomiendan; o sea, que en forma habitual realiza los remates o subastas –venta al público, de viva voz y al mejor postor, con o sin base, de bienes determinados, muebles o inmuebles-, propone la enajenación indicando sus condiciones, recibe las ofertas de precio y mediante un golpe de martillo adjudica las cosas perfeccionando la compraventa [17].El acto del remate es siempre comercial, atento lo dispuesto en el art. 8 inc. 3º del Código de Comercio; pero lo mercantil será simplemente el procedimiento, pues una vez individualizado el comprador se concreta la operación de compraventa, la cual será civil o comercial según la propia naturaleza de la convención [18] Martillero es, en suma, dice Piedecasas, la persona –física o jurídica-; legalmente facultada, puesto que no basta con el ejercicio profesional y habitual sino que se hace necesario cumplir con los demás requisitos habilitantes (art. 1º ley nacional 20.266); para realizar la operación de remate, que es la actividad principal y caracterizante del martillero, aunque por cierto puede realizar otras, como por ejemplo la de informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes para cuya venta está facultado (arts. 8º inc. b) ley 20.266) [19].-

Y para ser martillero se requiere en la actualidad, conforme a los arts. 1º y 3º incs. a) y b) de la ley 20.266, modificados por la 25.028: ser mayor de edad y poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.VI. Deberes legales de los martilleros.Son obligaciones de los martilleros conforme al art. 9 de la citada ley 20.266, las que se mencionan a continuación.1) llevar los “libros” a que se refiere el art. 17 de la ley 20.266 (inc.) a) –diario de entradas (de bienes recibidos para su venta) y diario de salidas (de ventas), y el de “cuentas de gestión”, que documenta las realizadas entre el martillero y cada uno de sus comitentes-; 2) comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para disponer del bien a rematar, y tratándose de inmuebles constatar también el estado del dominio (inc. b); 3) anunciar los remates con la publicidad necesaria, indicando su nombre, domicilio especial y número de matrícula, e igualmente la fecha, hora y lugar del remate, con la descripción y estado del o los bienes y sus condiciones de dominio (art. 9 inc. d) ley 20.266); 4) realizar el remate en la fecha, hora y lugar señalados, explicando en voz alta antes de comenzar la subasta las condiciones legales, cualidades del bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo, aceptando posturas solamente cuando se efectuaren de viva voz (art. 9 incs. e) a g) de la ley 20.266); 5) suscribir con los contratantes, previa comprobación de su identidad, el instrumento que documente la venta, en el que constaran los derechos y obligaciones de las partes (art. 9 inc. h) de la ley 20.266); 6) percibir del adquirente en dinero efectivo, el importe de la seña o cuenta de precio, en la proporción fijada en la publicidad, otorgando los recibos correspondientes (art. 9 inc. i) de la ley 20.266); y 7) rendir cuentas y entregar el saldo resultante dentro de los cinco días de celebrado el remate (arts. 9 inc. j) y 19 inc. g) de la ley 20.266).-

VII. Naturaleza jurídica del contrato que celebran los martilleros.Al igual que los “corredores”, el contrato que habitualmente concluyen los martilleros es asimismo de “locación de obra”, o, en todo caso, un contrato sui generis muy similar a aquél: consistente en realizar una venta en pública subasta, válida y eficiente.-

VIII. Intrascendencia en punto a responsabilidad civil, sobre si son “comerciantes” o ” auxiliares de comercio”.Cabe señalar que la controvertida cuestión sobre si el martillero o corredor “en función” es comerciante, según resultaría de la combinación de los arts. 1º y 8º inc. 3º del Cód. de Comercio, tal como lo han sostenido Fargosi, Fontanarrosa, Isaac Halperín, Pessagno, José Ignacio Romero, Marcos Satanowsky, Segovia, Siburu, etc.; o un mero auxiliar de comercio como lo ubica claramente el art. 87 inc. 2º del mismo Código y lo afirman entre otros: Raúl Aníbal Etcheverry, Raymundo L. Fernández, Mezzera Alvarez, Perrota, Zavala Rodríguez y un fallo de la SCBA del 22 de mayo de 1984 [20], siendo también nuestro parecer [21]; con ser, sin duda, importante, carece sin embargo de verdadera importancia con relación a la “responsabilidad civil” en que puedan incurrir los mismos, razón por la cual no habremos de incursionar en dicha cuestión.-

IX. Responsabilidad en principio contractual.Esta responsabilidad en el caso de los martilleros y corredores es en principio contractual, o sea deriva del incumplimiento del previo del contrato que, habitualmente, habrá de existir entre aquéllos y su cliente, según hemos visto.Tal acotación previa es necesaria, ya que es bien sabido que entre nosotros reviste especial importancia la determinación de si la responsabilidad surge de un incumplimiento contractual o de la comisión de un hecho ilícito, atento sus distintos regímenes legales; lo que resulta ante todo del art. 1107 del Código Civil, que da inicio al Titulo 9º de la Sección segunda del Libro segundo, dedicado a los hechos ilícitos que no son delitos, que reza: “los hechos o las omisiones en el cumplimiento de las obligaciones convencionales, no están comprendidos en los artículos de este título, si no degeneran en delitos del derecho criminal” Aunque en verdad, nuestro entender, las diferencias entre ambos regímenes de responsabilidad no son tantas, ni tan importantes. Sólo existirían en realidad tres verdaderas disimilitudes entre los mismos y en rigor una sola de significación. La primera, que constituye una diferencia práctica importante, aunque no lo es en rigor desde un punto de vista conceptual, es la mancomunación entre los corresponsables, de existir pluralidad de los mismos; la segunda, que en cambio carece de mayor relevancia práctica, es la relativa a la extensión del resarcimiento; y la restante, que efectivamente otorga relevante interés al distingo, es la referente al término de prescripción de las respectivas acciones resarcitorias.a) La mancomunación entre los corresponsables.- Esta constituye como se ha dicho, una diferencia práctica de trascendencia. En efecto, los distintos coautores o copartícipes en un hecho ilícito son solidariamente responsables frente al damnificado, de conformidad con lo establecido por los arts. 1.081 y 1.109 del Cód. Civil, por lo que puede exigirse íntegramente de cualquiera de ellos el total de la indemnización (arts. 699, 705, 731 inc. 3º Cód. Civil), sin perjuicio de las acciones de “contribución” que después puedan existir entre ellos (arts. 689 y 717 Cód. Civil).En tanto que la co-responsabilidad contractual es en principio simplemente mancomunada, por lo que cada corresponsable adeuda únicamente su respectiva cuota parte (arts. 675 y 691 del Cód. Civil); pudiendo ser solidaria sólo si así resulta sin lugar a dudas (art. 701 Cód. Civil) del título constitutivo de la obligación (expresa convención) o de una disposición legal (art. 699 Cód. Civil), como verbigracia sucede con la ley de defensa del consumidor 24.240, desde las reformas introducidas por la ley 24.999, que prácticamente vino a restablecer la vigencia de los textos vetados al sancionarse la primera, y cuyos arts. 13 y 40 instituyen ahora un sistema de responsabilidad objetiva derivada del vicio o defecto de la cosa o del servicio y una amplia legitimación pasiva solidaria entre los co-responsables.Pero de todas maneras, esta diferencia está circunscripta a los supuestos de pluralidad de responsables, y por lo tanto no es de aplicación en los casos de un único obligado; lo cual evidencia su carácter no esencial. Y además, conceptualmente el principio es siempre el mismo para ambas responsabilidades: la solidaridad debe ser expresa o resultar claramente del título de la obligación (art. 701 Cód. Civil y su doctrina); solo que en materia de hechos ilícitos ello es así por categórica disposición de la ley (arts. 1081 y 1109, párr. 2º Cód. Civil), en tanto que en materia contractual, donde en principio impera la autonomía de la voluntad, deben ser las propias partes quiénes lo establezcan con precisión en sus convenciones, ya que de lo contrario se aplica el régimen básico general de la simple mancomunación [22].-

b) Extensión del resarcimiento.- En cuanto a ésto, el régimen de los daños e intereses en el incumplimiento contractual se encuentra legislado en los arts. 519 a 522 del Cód. Civil; en tanto que para los hechos ilícitos rige lo dispuesto en los arts. 901 y ss. del mismo Código.En el primer caso, si el incumplimiento es culposo, el deber de reparar se limita a los daños que sean consecuencia inmediata y necesaria de aquél (art. 520 Cód. Civil), y en el doloso o “malicioso” el mismo alcanza también a las consecuencias mediatas (art. 521 Cód. Civil); pero nunca se responde por las consecuencias casuales. En cambio en todos los hechos ilícitos, culposos o dolosos, se responde siempre de las consecuencias inmediatas (art. 903 Cód. Civil) y de las mediatas previsibles (art. 904 Cód. Civil); amén de que en los delitos (hechos ilícitos dolosos) puede inclusive llegarse a responder de ciertos “casos fortuitos” o consecuencias casuales no remotas. Tal ante todo, el caso de consecuencias casuales para la generalidad de los individuos pero que no lo fueron para el autor del hecho, quién por sus especiales conocimientos las tuvo en sus miras al ejecutarlo, es decir que las previó y las quiso (art. 905 Cód. Civil), de forma tal que en rigor se trata a su respecto de “consecuencias mediatas” previstas y queridas, pese a que en general o en abstracto fuesen “casuales” [23]; aunque es obvio que tratándose de consecuencias “mediatas” previstas y queridas por el agente del daño, la misma responsabilidad cabría en el incumplimiento contractual doloso o “malicioso”, conforme a lo dispuesto en el art. 521 del Cód. Civil. E igualmente puede existir responsabilidad por ciertos “casos fortuitos” que no habrían llegado a acontecer de no haberse producido con anterioridad el hecho ilícito (arts. 1091, 2435, 2436, etc. del Cód. Civil); lo que por otra parte no se contradice con lo establecido en el art. 513 del Cód. Civil para el incumplimiento contractual, que hace responsable al deudor del caso fortuito cuando éste se hubiese producido por su culpa, y va de suyo, con tanta mayor razón, si lo hubiese sido por dolo.O sea que en definitiva el deber de resarcir es algo más extenso cuando se trata de hecho ilícitos, que en el incumplimiento contractual; aunque a la postre las diferencias no son relevantes, sin perjuicio de que en algún caso concreto pueda llegar a tener importancia el distinto monto que pudiese corresponder por indemnización, según se tratare de uno u otro tipo de responsabilidad.c) Plazo de prescripción de la acción indemnizatoria. En punto a prescripción liberatoria la diferencia es en cambio mucho más notoria, puesto que es en general para la acción resarcitoria por incumplimiento contractual, salvo algunos supuestos regidos por plazos especiales, la prescripción decenal ordinaria del art. 4023 del Cód. Civil; en tanto que es de sólo dos años para la responsabilidad civil extracontractual, que se encuentra expresamente legislada en el art. 4037 del Cód. Civil.Existiendo en suma entre ambos supuestos una diferencia, nada más ni nada menos, que de ocho años, en el término de prescripción de las respectivas acciones.-

X. Supuestos de responsabilidad civil contractual en el corretaje.En el corretaje, el corredor es un mero intermediario que aproxima a las partes, pero son éstas en su caso, directamente, las que celebran entre si el contrato de que se trate; al punto que únicamente el logro de ese resultado –la contratación inter partes- habrá de dar al “corredor” derecho a su comisión o retribución.En principio resulta pues poco probable que en estos casos pueda llegar a darse una responsabilidad civil del corredor. Aunque en nuestra jurisprudencia se registran casos en que se ha responsabilizado a los corredores ante el incumplimiento de su deber de proponer los negocios con exactitud, claridad, precisión –art. 36 inc. e) de la ley 20.266, modificada por la 25.028-, como así de la de verificar la titularidad del dominio del vendedor y condiciones del mismo, así como sobre las inhibiciones o interdicciones que pudiesen afectar al transmitente -previsto en el inc. c) del mismo art. 36 de la citada ley 20.266-; tal como ocurre, entre otros, en los fallos de la Suprema Corte de Buenos Aires del 16-5-1989 [24], de la Cámara 2a en lo Civil y Comercial de La Plata, sala III del 8-4-1975 [25], y de la Cámara Civil 1a de Capital Federal del 13-11-1947 [26].-

XI. Supuestos de responsabilidad civil de los martilleros o rematadores en su actuación en el ámbito privado.En punto a los martilleros en relación a las partes y en el ámbito privado o extrajudicial, su actuación genera dos clases de relaciones: una de carácter interno con el dueño del bien que le encargara la venta (comitente), y otra de carácter externo con el comprador en la subasta pública del bien.En la relación externa frente a este último, el tratamiento legislativo resulta diferente, según la posición jurídica que adopte el martillero, quien puede actuar como mandatario o comisionista, ya que según reza el art. 10 de la ley 20.266: “…cuando los martilleros ejerciten su actividad no hallándose presente el dueño de los efectos que hubieren de venderse, serán reputados en cuanto a sus derechos y obligaciones, consignatarios sujetos a las disposiciones de los arts. 232 y siguientes del Código de Comercio”; en cuyo caso habrán de quedar directamente obligados hacia las personas con quienes contrataren, “sin que éstas tengan acción contra el comitente, ni éste contra aquéllas”. Pudiendo agregarse, siguiendo a Fontanarrosa [27], que: “No bastaría… que estuviera presente (el dueño de las cosas) para conferir al martillero el carácter de mandatario. Son siempre necesarias las dos condiciones: a) presencia del dueño de las cosas; b) invocación de que la venta es en nombre o por cuenta de éste”. Ahora bien cuando actúa como comisionista, el martillero queda directamente obligado hacia las personas con quienes contratare (los compradores), sin que éstos tenga acción contra el dueño del bien, ni éste respecto de ellos.Por el contrario, si el rematador actúa como mandatario, la relación jurídica emergente de la compraventa se establece directamente entre el dueño del bien subastado y el comprador, siendo el martillero ajeno a dicha relación.A su turno, en la relación interna con el dueño del bien, el martillero siempre estará regido por las reglas del mandato, ya que el art. 232 del Cód. de Comercio dispone claramente que entre comitente y comisionista existe la misma relación de derechos y obligaciones que entre mandante y mandatario.O sea en suma, que cuando actúa en el ámbito privado el martillero responde: a) Frente al dueño del bien, siempre como mandatario, aunque la relación fuese calificada de comisión; y b) Frente al tercero adquirente como mandatario o comisionista, según se califique de una u otra forma a la situación jurídica planteada.Se pueden sin embargo mencionar algunos casos particulares de responsabilidad del mandatario y del comisionista, que a veces importan un apartamiento de los principios generales y otras una confirmación de los mismos. Así responde: 1) Ante todo por los daños causados por falta de oportuna comunicación de la no aceptación del mandato, la que debe ser realizada en principio dentro de las 24 hs. de recibida o por medio del segundo correo (art. 235 Cód. de Com.).2) En principio por los daños y perjuicios que por culpa o imprudencia causaren al mandante por la inejecución total o parcial del mandato, conforme a los arts. 239 Cód. de Comercio y 1904 in fine y 1907 Cód. Civil.3) Frente al mandante por los daños y perjuicios que por haberse apartado de las instrucciones recibidas o por abuso de sus facultades hubiere generado (art. 242 Cód. de Comercio), más allá de que pueda o no igualmente quedar obligado en forma directa frente a los terceros adquirentes de los bienes (art. 243 mismo Código). Respondiendo también directamente frente a los terceros con quienes contrate, cuando hubiese excedido los límites de su poder y su actuación no hubiera sido ratificada por el titular de los bienes (arts. 233 Cód. Com. y 1932 y 1933 Cód. Civil).-

4) Por la pérdida de valores en dinero de su mandante que tenga en su poder el martillero, aun por caso fortuito o de violencia (art. 270 Cód. de Comercio), siempre que aquéllos no estuviesen individualizados como lo dice el art. 1915 del Cód. Civil: estando “contenidos en cajas o sacos cerrados” y que sobre éstos “recaiga el accidente o la fuerza”. Sin embargo también cabe tener en cuenta que conforme al citado art. 270 del Cód. de Comercio, se admite la exención de responsabilidad en los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor, cuando ello hubiese sido pactado expresamente, o si atendiendo a las circunstancias, así lo decide el prudente arbitrio judicial.-

5) Por los perjuicios que causa al mandante cuando renunciare al mandato extemporáneamente o sin causa suficiente.6) Frente al titular de los bienes, cuando utilizare indebidamente los fondos por él entregados o sin ajustarse a las instrucciones recibidas para su empleo o disposición (art. 228 Cód. de Comercio).7) Cuando se hubiere obligado a anticipar fondos de su propio peculio para la ejecución del mandato y no lo hace; salvo que probare el sobreviniente descrédito notorio del comitente (art. 241 Cód. de Comercio).8) Por las obligaciones fiscales frente al Fisco y a su mandante.9) Frente al titular de los bienes por su deterioro, disminución o pérdida, salvo caso fortuito o fuerza mayor o vicio propio de la cosa; eximentes que sin embargo no funcionan si existiese mora del martillero, o no hubiese dado aviso al titular de los bienes dentro de las 24 horas o por el segundo correo, para que éste pudiese tomar las medidas pertinentes (arts. 247 a 249 Cód. Comercio).10) Frente a la orden específica de constituir un seguro sobre los bienes y no lo hiciere, teniendo fondos para hacerlo. Y 11) Cuando actuare como comisionista, por la insolvencia del tercero adquirente de los bienes, de así haberse pactado mediante cláusula o convenio especial y expreso (art. 256 Cód. Com.) [28].-

XII. Supuestos de responsabilidad civil del martillero en el ámbito judicial.En este ámbito la situación es muy distinta, habiendo existido dos posturas, que se pueden denominar como privatistas y procesalistas, que han intentado a través del tiempo ubicar al martillero o bien como mero mandatario o comisionista, a pesar del proceso judicial que sirve de marco a su actuación, o como auxiliar del juez u oficial público, según las tendencias.Empero en la actualidad, de manera casi unánime se acepta que “en el caso de subasta judicial, el martillero no actúa como mandatario ni como comisionista de ninguna de las partes litigantes, ni de ambas conjuntamente, sino como un oficial público auxiliar del juez, o mejor aún como integrante del órgano judicial [29]; todo lo cual es lógica consecuencia de la máxima que formulara Pothier, cuando afirmaba que “vende el órgano público en ejercicio de su función jurisdiccional y no el ejecutado o el ejecutante”. Sin perjuicio de que nada obsta a que, en determinadas situaciones legalmente previstas, puedan convivir ambas calificaciones: privatistas y procesalistas, generándose así obligaciones y responsabilidades con diverso sustento normativo.En suma, en su actuación judicial el martillero puede responder, entre otros supuestos, los que por cierto pueden ser muchos: 1) por los daños generados en la infundada falta de aceptación del cargo; 2) por los daños generados por el incorrecto cumplimiento, o lisa y llanamente por incumplimiento de sus obligaciones frente al proceso de subasta, aunque no se opere la suspensión o nulidad de la misma; 3) por los daños que

origine la suspensión o nulidad del remate, cuando ello fuere imputable a su actuar (art. 578 Cód. Proc. Civil y Com. Pcia. de Bs. As.); y 4) por los daños originados por la falta de rendición de cuentas, o rendición tardía o incompleta (art. 579 Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires y art. 564 del de la Nación) [30].-

XIII. Presupuestos de la responsabilidad civil.Siendo la responsabilidad de los martilleros y corredores un mero apartado o capítulo especial de la temática genérica de la responsabilidad civil, va de suyo que para su configuración también se habrá de requerir la concurrencia de los mismos elementos o presupuestos de esta última, que para nuestra doctrina mayoritaria son sólo cuatro: la existencia de un daño causado; la antijuridicidad o ilicitud; la relación de causalidad entre el obrar humano violatorio del ordenamiento jurídico y el daño; y un factor de atribución, subjetivo u objetivo, que la ley repute apto o idóneo para en cada caso asignar la responsabilidad a uno o más sujetos.De todos ellos habremos de ocuparnos a continuación, aunque bueno es señalar desde ya que no todos presentan particularidades destacables en punto, concretamente, a la responsabilidad profesional de martilleros y corredores.-

XIV. El daño causado.El daño es el presupuesto central de la responsabilidad civil, puesto que sin él no puede suscitarse ninguna pretensión resarcitoria: sin perjuicio no hay responsabilidad civil [31].Lo cual es así, en efecto, dado que sólo en presencia de un perjuicio el jurista estará en condiciones de indagar si el mismo fue provocado -relación de casualidad-, infringiéndose un deber jurídico -antijuridicidad- y culpablemente -imputabilidad-; en tanto que a la inversa, si no existe daño, por ausencia de interés que es la base de todas las acciones, resultará superfluo entrar a indagar la existencia o inexistencia de los otros presupuestos de la responsabilidad civil [32].Sin embargo, en punto a la responsabilidad civil de martilleros y corredores, no existe con relación a este elemento ninguna nota particular destacable, que merezca otras consideraciones.-

XV. La antijuricidad.La “antijuridicidad” o “ilicitud” consiste en el obrar contrario a derecho; es la contradicción de la conducta con algún deber jurídico preexistente impuesto en una norma o regla de derecho integrativa del ordenamiento jurídico, concebido éste como un todo único y pleno.Pero la infracción del deber jurídico no sólo existe en aquellos supuestos antedichos, sino también siempre que se ejecute un hecho que por culpa o imprudencia de su autor, ocasione un daño a otro; en cuyo caso la obligación de reparar resultante “es regida por las mismas disposiciones relativas a los delitos del derecho civil” (arts. 1109 y 1067 Cód. Civil); pudiendo decirse que el deber jurídico entonces violado es el del “alterum non laedere” o “no dañar a los demás” de la compendiosa fórmula de Ulpiano, o sea: un deber de conducirse en la vida en sociedad con la debida prudencia y diligencia, de forma tal que el comportamiento de cada uno

no ocasione perjuicios a los otros individuos, sea en sus personas o en los bienes y cosas de su pertenencia [33].Y sobre el respecto no se pueden dejar de destacar los tres fallos de la Corte Suprema Nacional del día 5 de Agosto de 1986, recaídos en los autos: “Santa Coloma c/ Ferrocarriles Argentinos” [34], “Gunther c/ Estado Nacional” [35], y “Luján c/ Nación Argentina” [36], en los que se afirma que: “la responsabilidad que fijan los arts. 1109 y 1113 del Cód. Civil sólo consagra el principio general establecido en el art. 19 de la Constitución Nacional que prohíbe a los ‘hombres’ perjudicar los derechos de un tercero. El principio del alterum non laedere, entrañablemente vinculado a la idea de reparación, tiene raíz constitucional y la reglamentación que hace el código civil en cuanto a las personas y las responsabilidades consecuentes no las arraiga con carácter exclusivo y excluyente en el derecho privado, sino que expresa un principio general que regula cualquier disciplina jurídica”. Criterio éste luego reiterado por el mismo Tribunal, con otras integraciones, en distintas oportunidades [37].En el caso de los corredores y martilleros, la antijuridicidad puede producirse específicamente por violación de las concretas normas referidas al ejercicio de sus funciones, en cuanto las mismas impongan deberes positivos de conducta o modos de obrar, o determinen prohibiciones o deberes negativos. Todas ellas se encuentran, actualmente, en la ley 20.266, modificada por la 25.028.Por lo demás, está expresamente previsto en muchas de esas mismas disposiciones, que en caso de infracción a cada uno de tales deberes, los corredores y los martilleros serán responsables del daño que así causaren; aunque obviamente lo serian de todas formas, aun en ausencia de tales previsiones, por aplicación de los principios generales sobre responsabilidad civil del Código Civil ya referidos.Y también nuestra jurisprudencia ha tenido oportunidad de decidir, verbigracia, que la realización de una segunda subasta no autorizada, en razón de no haber abonado la seña en dinero el adquirente en el primer remate, amén de la nulidad de la operación, puede generar el deber de indemnizar el perjuicio resultante de la diferencia entre los precios obtenidos en ambas ocasiones; como así, en tren de conjeturas, el daño que podría resultar al ejecutante, en tanto el menor monto obtenido en la segunda oportunidad reduce su garantía como acreedor [38].-

XVI. Nexo causal.Por intermedio de la relación de causalidad, es ante todo posible conocer si tal o cual resultado dañoso puede, objetivamente, ser atribuido a la acción u omisión física del hombre, o sea si éste puede ser tenido como “autor” del mismo; y una vez ello establecido, la medida del resarcimiento que la ley le impone como deber a su cargo, habrá de resultar a la vez de la propia extensión de las consecuencias perjudiciales derivadas de ese proceder, o que puedan ser tenidos como “efectos” provocados o determinados por esa conducta, la que vendría así a ser su “causa” [39].En punto a la responsabilidad civil de martilleros y corredores, nuestra jurisprudencia también ha exigido, como no podía ser de otra forma, que debe mediar una relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño -fallo ya citado de la Suprema Corte de Buenos Aires del 16-5-1989 [40]-; y que dicha relación existe, si el perjuicio resulta de la notable diferencia de precios obtenidos en los dos remates sucesivos llevados a cabo por el martillero, no estando autorizado el segundo [41].-

XVII. Factor de atribución.-

Por último es necesario que todos los elementos ya considerados se conjuguen con un factor de atribución de la responsabilidad, subjetivo u objetivo, que la ley repute idóneo para sindicar a quién habrá de ser el sujeto responsable [42].Ahora bien, en general la responsabilidad profesional lo es por hecho propio o personal; por lo que a priori podría pensarse que el factor de atribución ha de ser subjetivo: la imputabilidad por culpa o dolo del agente del daño. Empero, tampoco puede olvidarse lo que ya se dijera respecto de que martilleros y corredores comprometen en realidad un resultado: los primeros una venta en pública subasta válida y eficiente, y los segundos la concreción del negocio con relación al cual intermediaran acercando a las partes contratantes; como así que con relación a esa clase de obligaciones determinadas o “de resultado”, el factor de atribución, como bien lo ha señalado nuestra doctrina, deviene objetivo [43]. Con lo que habrá de quedar a cargo del deudor que quiera liberarse de su responsabilidad, la demostración de que el incumplimiento de su obligación que ocasionara el daño provino en realidad de una causa extraña, ajena a su órbita [44].Todo lo cual se corrobora, cuando lo que se infringe son los deberes establecidos en la ley 20.266, modificada por la 25.028 y/o en las leyes locales reglamentarias del ejercicio de las profesiones de martillero y corredor; ya que entonces no será necesario probar su culpa, bastando con la simple prueba de que su obrar ha implicado la infracción de lo establecido en las normas legales sobre la materia. Aunque como contrapartida, en la propia ley 20.266 se contempla que el martillero tiene derecho a retribución, si iniciada la tramitación del remate el mismo no se llevara a cabo “por causas que no le fueren imputables” (art. 12), o “si el remate se anulare por causas no imputables al martillero” (art. 14); la prueba de lo cual, sin embargo, siempre habrá de corresponderle al martillero que alegue en su defensa la existencia de la causa extraña y ajena.-