OGO DIÁL CON LA
JURISPRUDENCIA
LA PROBLEMÁTICA DE LA BUENA FE DEL TERCERO REGISTRAL PRIMERA EDICIÓN AGOSTO 2013 7,040 ejemplares
© Oscar Huerta Ayala © Gaceta Jurídica S.A. PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DERECHOS RESERVADOS D. LEG. Nº 822 HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA BIBLIOTECA NACIONAL DEL PERÚ 2013-12600 LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED ISBN: 978-612-311-085-7 REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL 31501221300699 DIAGRAMACIÓN DE CARÁTULA
Martha Hidalgo Rivero DIAGRAMACIÓN DE INTERIORES
Lucy Morillo Olivera
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IN T R O D U C C IÓ N Abordar el tema de la fe pública registral y asumir una posición a lo regulado en nuestro ordenamiento jurídico es un tema complejo, y puede ser vista desde diversos enfoques, toda vez que se podría indicar que se está a favor del transferente (el legítimo propietario que traslada su derecho) o a favor del adquirente (que amparado en la información que brinda Registros Públicos asume una titularidad). Pero el problema no acaba con asumir una cierta postura, debiéndose tener en cuenta la regulación distinta del artículo 2014 del Código Civil con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, considero que al contrario recién comienza, por los distintos institutos jurídicos involucrados. Según el artículo 2014 del Código Civil, “[e]l tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho (...)”, ello quiere decir que la buena fe registral se aplica en la adquisición de cualquier derecho, real o personal, siendo uno de ellos uno de los más importantes el derecho de propiedad pero no el único. Asimismo, hay que tener en cuenta que Registros Públicos es una institución que brinda seguridad jurídica, que con sus fortalezas y debilidades se ha tomado en serio su labor, es por ello que se justifica la rigidez en la calificación registral de los títulos para que luego, una vez inscrito el acto o derecho no se pueda declarar la nulidad o invalidez de los títulos y por consiguiente de los asientos registrales. Pero Registros Públicos no solo genera los efectos de la publicidad registral oponibles erga omnes sino que nuestro ordenamiento busca la protección de las adquisiciones efectuadas mediante los principios registrales como efectos de las inscripciones, el Principio de Legitimación y el Principio de la Fe Pública Registral. Por ello debe resultar clara la aplicación de la fe pública registral como un mecanismo de protección de derechos que nacen en la realidad extrarregistral; toda vez que una mala aplicación puede generar que se use mal el Registro
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para la comisión de delitos y apropiarse de bienes amparándose –justamente– en la fe pública registral, justificándose en la seguridad de tráfico. En dicho caso cabe preguntarse si vale la pena no reformular la fe pública registral, porque mantener posiciones extremas como señalar que solo debe primar lo que está inscrito, considerando que la información de los títulos archivados como publicidad noticia, no me parece adecuado; así como tampoco la posición que se deben eliminar los archivados, porque –aunque no les agrade a muchos– seguimos siendo un sistema que depende de los títulos archivados, si así no fuera es porque se ha regulado su reproducción y reconstrucción. No debemos olvidar nuestra realidad, no estamos ante un sistema infalible, hemos avanzado bastante, pero no somos el sistema constitutivo, nuestra cultura es distinta, por lo que tenemos un sistema registral propio con fallas, pero es nuestro sistema, el cual debemos mejorar día con el quehacer de los operadores jurídicos en su conjunto. Sin embargo, lo anteriormente expresado no significa que estemos ante un sistema transcriptorio, ello no es así, nuestro sistema sigue siendo inscriptorio, tal como lo reconoce el artículo 2013 del Código Civil que recoge el Principio de Legitimación, el cual se refiere solo a las inscripciones y no a los títulos archivados, así como el artículo 2012 del Código Civil cuando se refiere a la Publicidad Registral indica a las inscripciones y no a los títulos archivados. Se ha sostenido que la fe pública registral permite a la seguridad de tráfico, toda vez que sin ella los adquirentes tendrían que revisar los títulos archivados, debiendo basarse, nada más, en las inscripciones registrales.
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Teniendo en cuenta ello, corresponde repensar la denominada seguridad jurídica, los conceptos de seguridad estática y seguridad dinámica o seguridad de tráfico, la importancia que se le ha dado a esta institución es relevante, y justamente por esta denominada seguridad de tráfico es que corresponde preguntarnos: ¿si debemos cerrar los ojos ante la realidad y sostener que como la inexactitud registral no constaba en las partidas registrales, debe aplicarse a raja tabla la buena fe pública registral?, teniendo en cuenta que dicha figura está siendo usada para la comisión de hechos delictivos. Por ello cabe reflexionar sobre los alcances de la seguridad de tráfico y su relación con la buena registral, teniendo en cuenta que de la lectura del artículo 2014 del Código Civil, no se hace referencia, en forma estricta, a las inscripciones registrales, sino más bien tiene una redacción más amplia al utilizar el término “Registros Públicos”, por lo que no podría pensarse que el legislador se refería (para la aplicación de la fe pública registral) a toda la información que obra en los Registros Públicos, entendiéndose también los títulos archivados.
La problemática de la buena fe del tercero registral
La reflexión, entonces, que hay que hacernos es que si con esa postura no se afecta a la seguridad de las transacciones económicas, y si no hubiese sido más sencillo que el artículo 2014 del Código Civil señale que: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en las partidas registrales aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales”; sin embargo, circunscribir la fe pública solo a los asientos registrales no ha sido la intención del legislador de 1984, así como tampoco del anteproyecto de reforma del Código Civil. Asimismo debe tenerse en cuenta que conforme a la Norma VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos: P R I N C I P I O D E F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L.- La inexac titud de los asientos registrales por nulidad, anulación , resolución o rescisió n del acto q ue los origina, no perj udicará al tercero registral q ue a tí tulo oneroso y de buena fe h ubiere contratado sobre la base de aq uellos, siempre q ue las causas de dich a inexac titud no consten en los asientos registrales. En tal sentido se advierte que no existe concordancia entre el Código Civil y el Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que el análisis de la fe pública registral conforme a doctrina, legislación y jurisprudencia resulta de suma importancia. Por ello, la fe pública registral debe ser analizada conforme a nuestro sistema registral, que –como ya indicamos– no es perfecto, tiene fallas pero también fortalezas y ha realizado muchos avances, justamente analizando el particular sistema peruano nos permitirá entender la fe pública registral, sus alcances y limitaciones. Pero no debemos olvidar el origen del problema, es decir, no se hablaría de fe pública registral si es que no existiera la inexactitud registral, casos de nulidad, recisión y resolución de los actos que no van ser oponibles al tercero registral que se encuentre amparado en la fe pública registral y también corresponde verificar si esta causa de inexactitud registral se debe encontrar en los asientos registrales o también en los títulos archivados, y sus consecuencias negativas en la adquisición de bienes y como perjudica a la seguridad de tráfico. Igualmente, cabe recordar que el principio de legitimación como efecto de las inscripciones registrales, tiene una gran importancia en las transacciones
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económicas, justamente esta presunción relativa de exactitud protege a todos los titulares registrales, pero conforme al artículo 2013 del Código Civil solo está referido a las inscripciones, y señala además que se admite prueba en contrario, porque puede ser rectificado o declarado judicialmente su invalidez, en tal sentido se denota también que la inscripción registral en nuestro sistema es causalista, es por ello que se efectúan las rectificaciones y si es que se declara la nulidad de un título la consecuencia directa es la cancelación del asiento registral, porque no debemos olvidar que nuestro sistema registral no es convalidante, porque aunque el tercero registral en aplicación de la fe pública registral mantenga su adquisición, ello no significa que el defecto del título ha quedado saneado, solo quiere decir que en su condición de tercero registral, de haber actuado con buena fe y haber adquirido a título oneroso el ordenamiento jurídico le permite conservar su adquisición en protección de la seguridad de tráfico. Asimismo, relacionada la presunción relativa de exactitud tenemos a la presunción absoluta de conocimiento de las inscripciones regulada en el artículo 2012 del Código Civil, pero entonces por qué en el artículo 2014 del Código Civil, no se hace referencia solo a las inscripciones sino a los Registros Públicos, ¿cómo se deberían interpretar ambos dispositivos? son coherentes en un solo sistema registral. Como se habrá podido advertir, en la fe pública registral, son diversos temas que se entremezclan conceptos como sistema registral, buena fe, publicidad registral, legitimación, tercero registral, adquisición a título oneroso, oponibilidad y otros temas es por ello la complejidad que lo hace interesante. Es por ello que en el primer capítulo desarrollamos el tema de la seguridad jurídica y sus alcances, teniendo en cuenta la doctrina y el pronunciamiento del Tribunal Constitucional al respecto, teniendo que la Sunarp señala que tiene como misión: Otorgar seguridad jurídica al ciudadano a través del registro y publicidad de derechos y titularidades en forma eficiente y transparente.
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En el capítulo II tratamos lo referente a la publicidad registral, su concepto, características, y la interpretación del artículo 2012 del Código Civil, consideramos que el tema es de suma relevancia en la presente obra en la medida que hay diferentes posiciones con mucho apasionamiento jurídico, al respecto, acerca de la publicidad registral, lo cual está relacionado a los sistemas registrales, al respecto hemos tratado de asumir una posición intermedia, reconociendo nuestra realidad jurídica y la afectación a nuestro país la importación normativa.
La problemática de la buena fe del tercero registral
En el tercer capítulo abordamos la fe pública registral, en concepto, la relación con los demás principios registrales, fundamentos y la interpretación del artículo 2014 del Código Civil. Como continuación, en el capítulo IV tratamos los requisitos de aplicación del principio de fe pública registral, como la adquisición válida a título oneroso, la confianza en el Registro, la buena fe y su problemática como el momento en que debe existir la buena fe, la interpretación amplia de la fe pública registral, el elemento de no contradicción: las causales de nulidad o extinción del título antecedente no deben constar en el registro y elemento de cierre: inscripción del título, tratando a su vez el tercero registral. Siendo un tema de bastante preocupación el día de hoy, en el capítulo VI hemos tratado la falsificación de documentos y fe pública registral, señalando que en este caso no resulta aplicable. Finalmente, en el capítulo VI se encuentra la jurisprudencia, teniendo en cuenta que son los jueces quienes han tenido que evaluar la aplicación del principio de la fe pública registral, son ellos los que han tenido que cargar la responsabilidad de dirimir los alcances de la publicidad registral y cuando se debe o no aplicar la fe pública registral.
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C A P Í T U LO S E G U R I D A D JU
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R ÍD IC A
Hoy en día se habla bastante de seguridad jurídica, pero conviene analizar sus alcances, toda vez que muchas decisiones se justifican por la seguridad jurídica y algunas instituciones señalan que brindan seguridad jurídica. Con respecto a la fe pública registral, es muy relevante toda vez que se indica que su aplicación se justifica por la seguridad de tráfico. En su significado semántico, la seguridad supone la exención de peligro o daño, es decir, una situación o estado social con ausencia de todo peligro o amenaza real. Cabe señalar que existen diferentes modalidades de seguridad; así, se tiene la seguridad humana, la seguridad pública, la seguridad jurídica, la seguridad internacional, la seguridad social, la seguridad política, etc.(1). Pero entendemos que para que exista seguridad deben adoptarse medidas que aseguran la ausencia de peligro o daño, en otras palabras, la seguridad no surge cuando el Estado asume un rol pasivo, sino cuando tiene un protagonismo activo, supervisando a las instituciones encargadas de brindarla, fortaleciendo los sistemas y mejorándola cada día. Según Oropeza Barboza, la ausencia de la seguridad jurídica actualmente repercute sobre el malestar material y económico de todos los miembros de la sociedad, incide en el desarrollo de la población. Asimismo, la seguridad jurídica surge con el estado de derecho porque existe un sistema de legalidad y legitimación basado en una constitución democrática, porque el derecho que se ofrece al ciudadano no es solo como un instrumento para su protección, sino como un instrumento dotado y revestido de certeza suficiente seguro en sí mismo. (1)
RIVERA S., José Antonio. “El derecho a la seguridad humana”. En: .
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El autor comparte la tesis de Radbruch en el sentido que la seguridad jurídica se ha de entender como la seguridad del propio derecho, es decir, del contenido y existencia de las disposiciones por medio de las cuales actúa la fuerza del derecho. Para el mismo autor, los requisitos y condiciones que hacen seguras a las normas jurídicas son: la certeza y la estabilidad. La certeza se obtendrá en el contenido de las disposiciones con la claridad y sencillez, plenitud y compatibilidad de las normas jurídicas. Mientras que la existencia de las disposiciones se obtendrán con los requisitos de: notoriedad, verificabilidad y previsibilidad. El citado autor, con relación a la estabilidad, sigue a Max Rümelin que analiza a la seguridad jurídica desde dos puntos de vista: como contrapeso de los riesgos de la libertad contractual y como factor de confianza necesario para el desarrollo estable del tráfico jurídico. Según el primero, el cumplimiento de las formas del contrato es una garantía de los riesgos de discrepancia en su interpretación de su voluntad, pero como ello no es suficiente, será necesario introducir normas subsidiarias de interpretación, y si dichas normas fueran incompletas la seguridad deberá ser asumida por los tribunales. Conforme al segundo punto de vista señala que hay que dar satisfacción al principio de “protección de la confianza” para conseguir la seguridad en las transacciones sobre bienes para lo cual el ordenamiento debe tomar en cuenta como referencia la estabilidad de las situaciones de hecho, combinándolas con otros elementos como el de seguridad probatoria y el de la paz en las situaciones jurídicas. Esta tendencia de la estabilidad y permanencia de las normas jurídicas se cristaliza en la fuerza de la cosa juzgada de las sentencias y la conservación de los derechos adquiridos de los contratos.
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En el derecho comparado, señala Oropeza Barboza que existen tres sistemas de seguridad: el primero es la seguridad jurídica penal o represiva en el cual se busca la protección al titular de las perturbaciones y que siempre es aposteriori, el segundo es calificado como “temor judicial” (anglosajón), en este caso la seguridad jurídica se obtiene porque la conducta de los ciudadanos responde a un auténtico temor ante la reacción de los ciudadanos y las consecuencias pueden ser penales, hacen que las relaciones económicas se respeten y finalmente la seguridad jurídica se pretende obtener a través de un mecanismo preventivo de documentación que ofrece unas garantías que hacen que las posibles controversias de las relaciones de particulares no surjan, este sistema
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es usado en países de corte latino, la seguridad jurídica se obtiene preventivamente, es decir a priori(2). En tal sentido se aprecia que la seguridad jurídica es importante para el desarrollo de la sociedad, como manifestación de la seguridad que surgió en el estado de derecho con requisitos de certeza y estabilidad, y puede ser visto como como contrapeso de los riesgos de la libertad contractual y como factor de confianza necesario para el desarrollo estable del tráfico jurídico. Así se indica que la seguridad jurídica proporciona a las personas la regularidad y certeza de las instituciones que operan en el derecho privado, como son el juez, el notario y el registrador público de la propiedad, los tres con la misión de velar por la seguridad jurídica privada en sus respectivas áreas: el primero en los casos en que surja contienda o controversia entre los titulares de los derechos particulares mediante una función correctiva; el segundo en los casos de normalidad de la vida, esto es sin que haya surgido contienda, especialmente en materia negocial, mediante el ejercicio de una función preventiva y el tercero en el ejercicio de sus funciones de calificación e inscripción(3). Sobre lo dicho anteriormente, en aras de la seguridad jurídica preventiva (a priori), resulta relevante que tanto a nivel notarial y registral se adopten medidas tendientes a fortalecer la función de velar por la seguridad jurídica, en el caso de los notarios con la autenticidad de la documentación y por parte de los registradores en la calificación e inscripción registral. En tal sentido, en la seguridad jurídica, las funciones del notario y del registrador se complementan, toda vez que el primero lo hace en toda la profundidad del acto jurídico tanto sustancial como formal y el segundo lo hace con la publicidad formal y la fe pública registral. Tal como se ha podido advertir existe una conexión entre las instituciones de seguridad jurídica, la publicidad registral y la fe pública registral. Con relación a la seguridad jurídica, el Tribunal Constitucional ha señalado en el Exp. N° 0016-2002-AI/TC que: En primer término, y dado que a diferencia de otras constituciones comparadas, nuestra Norma Fundamental no reconoce de modo expreso a la seguridad jurídica como un principio
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OROPEZA BARBOSA, Antonio. “La seguridad jurídica en el campo del Derecho Privado”. En: . Ídem.
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constitucional, es menester que este Tribunal determine si el principio aludido es uno de rango constitucional, y, por ende, si es susceptible de alegarse como afectado a efectos de determinarse la constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o parte de esta. El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas (en especial, las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados por el Derecho, es la garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y que consolida la interdicción de la arbitrariedad. Tal como estableciera el Tribunal Constitucional español, la seguridad jurídica supone “la expectativa razonablemente fundada del ciudadano en cuál ha de ser la actuación del poder en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5). El principio in comento no solo supone la absoluta pasividad de los poderes públicos, en tanto no se presenten los supuestos legales que les permitan incidir en la realidad jurídica de los ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata intervención ante las ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, mediante la “predecible” reacción, sea para garantizar la permanencia del statu quo, porque así el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debidas modificaciones, si tal fue el sentido de la previsión legal(4). Pero a efectos de brindar seguridad jurídica al derecho de propiedad se necesita de la inscripción registral, tal como lo señala el Tribunal Constitucional en el Exp. N° 0016-2002-AI/TC: “Pero cuando se trata de vincular la seguridad jurídica al derecho de propiedad, tal como ocurre en el caso de autos, aquella no solo debe garantizar el mantenimiento del statu quo, de forma tal que al individuo se le asegure el mantenimiento de su situación jurídica en la medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para su mutación, sino que el principio se convierte en requisito indispensable para el desarrollo de los pueblos, en tanto permite crear la certidumbre institucional que dota a los individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la titularidad del derecho de propiedad, dar lugar a la generación de riqueza. En efecto, el Derecho Constitucional a la propiedad tiene una incuestionable connotación económica, y así lo ha entendido nuestra Carta Fundamental cuando no solo reconoce a la propiedad dentro de la enumeración de su artículo 2, que agrupa a los principales derechos fundamentales, sino que en su
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Ver: .
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artículo 70 establece que: ‘El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza (...). A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública (...)’. De este modo, el derecho a la propiedad no solo adquiere la categoría constitucional de derecho fundamental, sino que su defensa y promoción se constituyen en garantía institucional para el desarrollo económico. Tal conclusión se ve reafirmada cuando en el título ‘Del Régimen Económico’, específicamente en el artículo 60 del Texto Constitucional, se dispone que ‘El Estado reconoce el pluralismo económico. La economía nacional se sustenta en la coexistencia de diversas formas de propiedad y de empresa (...)’. Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo”(5). La seguridad jurídica es sumamente importante, tal es así que la Sunarp señala que tiene como misión: O torgar seguridad j urí dica al ciudadano a través del registro y publicidad de derechos y titularidades en forma eficiente y t ransparente(6). La relación existente entre la seguridad jurídica y la publicidad registral es estrecha, toda vez que, como señala Amorós Guardiola: “La seguridad jurídica tiene a la publicidad como uno de los instrumentos que garantiza su eficacia a través del efecto erga omnes”(7). Sobre todo ahora como señala Falzea: “En los tiempos modernos, la exigencia de hacer más ágiles las distintas formas de circulación jurídica de los (5) (6) (7)
Ídem. Vide: . AMORÓS GUARDIOLA, Manuel. “La teoría de la publicidad registral y su evolución”. Real Academia de Jurisprudencia y Legislación, Madrid, 1998, p. 27 citado por: HUANCA QUISPE, Gerbert Augusto. “La oponibilidad de derechos reales”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 172, Año 18, Gaceta Jurídica, Lima, enero de 2013, p. 297.
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bienes, ocasionada por la expansión del comercio y de los tráficos, así como por la intensificación del ritmo de las relaciones económicas, ha impuesto una protección reforzada de los terceros y, en sentido contrario, una menor garantía de los derechos preexistentes y de las situaciones jurídicas preconstituidas”(8). Con relación a la seguridad jurídica, se ha sostenido la existencia de la seguridad jurídica en sentido estricto (estática) y la seguridad de tráfico (dinámica) gracias al jurista alemán Víctor Ehrenberg, así, para este jurista, “la seguridad jurídica (en el sentido estricto de la expresión) consiste en que no puede llevarse una modificación desfavorable de la situación anterior de las relaciones patrimoniales de una persona sin el consentimiento de esta. La seguridad del tráfico consiste en que la previsiblemente favorable modificación de las relaciones patrimoniales de una persona no puede frustarse por circunstancias que le sean desconocidas a esa persona”(9). Al respecto, según el citado autor cuando se usa la expresión “seguridad jurídica”, se está haciendo referencia a la situación del suj eto legitimado, es decir a la seguridad del disfrute del derecho. Y cuando se dice que el individuo debe sentirse satisfecho de esa seguridad, no se está pensando tanto en la tranquilidad que garantizan las leyes penales, como en la posibilidad que garantizan las leyes penales, como en la posibilidad que el individuo tiene de ejercitar, sin trabas y amparado por el Derecho público y privado, las facultades que integran los derechos subjetivos. Esa seguridad puede verse favorecida o amenazada por los propios órganos encargados de su protección: los tribunales y la policía; en ese sentido, se dice que en un país existe una gran seguridad jurídica, o, al revés, que esta no es buena. Igualmente, sobre todo en el ámbito del Derecho privado, puede resultar perjudicada por aquella normativa que se establece, precisamente, para proteger la seguridad del tráfico. Así pues, seguridad jurídica y seguridad del tráfico vienen a ser, en cierto modo, términos contrapuestos, alcanzables uno a costa del otro. Por eso, cuando ambos términos contrapuestos, alcanzables uno a costa del otro”(10).
FALZEA, Ángelo. “El principio jurídico de la apariencia”. En: Revistas.pucp.edu.pe. http://www.google.com.pe/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=web&cd=5&ved=0CEcQF jAE&url=http%3A%2F%2Frevistas.pucp.edu.pe%2Findex.php%2Fderechopucp%2Farticle%2Fdo wnload%2F3054%2F2901&ei=GeWoUaHyDPbd4APo3IGwCg&usg=AFQjCNEfDxzA3vXCL3m DRGmOegGGVRh7Bg&sig2=N29hGNK0VgTDaLdTG9ylwQ. (9) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “El egocentrismo falaz del ‘nuevo’ Derecho Registral peruano”. En: . (10) Ídem.
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La contraposición entre seguridad jurídica y seguridad del tráfico, en la cual se va obtener uno de ellos en sacrificio del otro, no es compartida por Gonzales Barrón quien señala: “La seguridad dinámica y la estática, por separado, simplemente no existen; pues la protección del adquirente no acaba en ese momento temporal, sino que requiere protección en cuanto se convierte en propietario. En caso contrario, se trataría de dotar de seguridad para un acto jurídico, pero al mismo tiempo se generaría zozobra e incertidumbre durante todo el tiempo de la situación dominical o propietaria. Pues bien, es claro que estamos en presencia de un falso dilema que se desmorona por sí solo”(11). Al respecto, Mendoza del Maestro señala que: “La seguridad de derechos y la seguridad del tráfico protegen intereses distintos, los cuales, dependiendo del ordenamiento, tendrán una mayor o menor tutela, no pudiéndose –salvo problemas de presbicia– señalar su inexistencia”(12).
(11) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, 3ª edición, Jurista Editores, Lima, 2012, p. 119. (12) Ídem.
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C A P Í T U LO
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P U B LI C I D A D R E G I S T R A L I.
C O N C E P T O
Tal como se indicó anteriormente, la seguridad jurídica en el caso de los Registros Públicos se efectúa mediante la publicidad registral. La publicidad, en sentido amplio y general, es el conjunto de medios que se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o acontecimientos, con el fin de hacerlo llegar a todos, de modo que estos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado de públicas; esto es, serán notorias, manifiestas y patentes para todos. Así la publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera supone divulgación y conocimiento, mientras la segunda, ocultación y desconocimiento. El objeto de este tipo de publicidad –es decir, aquello que es materia de publicación– puede ser, en principio, cualquier clase de acontecimiento, y la divulgación del mismo busca, principalmente, producir un conocimiento efectivo entre las personas hacia quienes va dirigida. A la publicidad en sentido jurídico, en cambio, y dentro de esta a la publicidad registral, le corresponde un concepto mucho más estricto(13). En tal sentido, la publicidad en general busca la divulgación y conocimiento de acontecimientos de cualquier tipo, lo cual no ocurre con la publicidad registral.
(13) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la intimidad”. En: .
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La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy en día, una creación del Estado para reemplazar a la publicidad posesoria cuando esta ya no resultaba adecuada para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica en la misma, en relación de cierto tipo de bienes perfectamente identificables e individualizables. La necesidad actual de un sistema de publicidad en cualquier país sigue plenamente vigente y más apremiante que nunca, pero orientada fundamentalmente a la publicidad otorgada a través de un Registro (publicidad registral), reservándose únicamente para los bienes que por su naturaleza no pueden acceder al mismo una publicidad, a través de la posesión (publicidad fáctica), toda vez que aquella resulta ser mucho más exacta y eficaz que esta(14). En tal sentido, se advierte que la publicidad registral que surge por necesidad de la certidumbre de la contratación y otorgar seguridad jurídica a través de un registro, siendo relevante el contenido de la publicidad registral en nuestro sistema registral. Siguiendo a Delgado Pérez: “La publicidad registral es la piedra angular de todo sistema registral, sobre la cual reposan cada uno de los principios registrales. De ahí que no solo sea un principio, sino la base o condición de los demás principios registrales, los cuales no podrían existir sino hubiera publicidad registral. Así, por ejemplo, no tendría razón de ser el principio de fe pública registral si no hubiera inscripciones en base a las cuales se podrían tomar decisiones. De igual manera, no tendría razón de ser la publicidad registral si no se llegaran a producir efectos jurídicos, que son justamente los principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad. Es por ello que se produce una retroalimentación constante entre estos principios registrales, de tal forma que el estudio de uno de ellos siempre está relacionado al estudio de los demás”(15). La publicidad registral completa las exigencias de seguridad jurídica, mediante la protección y potenciación de los derechos ya creados, una vez sometidos al proceso de publicidad jurídica de signo registral institucional. Las presunciones de existencia, pertenencia y alcance de los derechos
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(14) Ídem. (15) DELGADO PÉREZ, César Enrique. “El principio de publicidad registral en la jurisprudencia. ¿Qué se debe analizar en el Registro para ser considerado un tercero registral?”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 17, Año 14, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2008, p. 324.
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inscritos que –con mayor o menor vigor– establecen todos los sistemas registrales inmobiliarios, más allá de la prueba de la existencia del negocio y de su plena eficacia entre partes, así como los efectos sustantivos derivados de la inscripción, que colocan a los derechos publicados en planos superiores de legitimación, como consecuencias naturales de la idea misma de publicidad jurídica, constituyen el más eficaz instrumento de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario(16). En esta misma línea, Delgado Scheelje, señala que la publicidad jurídica registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de estos(17). Según Hernández Gil, cuando ese sistema de divulgación se instrumenta a través de un órgano especializado, creado y organizado por el Estado para tal fin, dando lugar, a una heteropublicación o exteriorización de situaciones jurídicas realizada por un sujeto extraño a la verificación del evento publicado, –cual es la Administración pública–, estamos ante la publicidad jurídica registral(18).
I I . C A R A C T E R Í S T I C A S D E LA P U B LI C I D A D R E G I S T R A L García García destaca como notas distintivas de la publicidad jurídica registral las siguientes: 1. Se trata de una exteriorización y, aunque la forma también lo sea, debe diferenciarse de esta. La forma es anterior en el tiempo a la publicidad y la efectúan las mismas partes del negocio jurídico; en cambio, la publicidad exterioriza el acto en unos libros y asientos.
(16) MANZANO SOLANO, Antonio. “Investigación acerca de la publicidad registral y su estructura jurídica”. En: . (17) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la intimidad”. Loc. cit. (18) Citado por MANZANO SOLANO, Antonio. “Investigación acerca de la publicidad registral y su estructura jurídica”. Loc cit.
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2. La exteriorización de la publicidad registral es continuada, constando las titularidades en los libros y asientos hasta que se produce su cancelación. 3. Es una exteriorización organizada mediante una institución jurídica, el Registro de la Propiedad. 4. Esa exteriorización lo es de situaciones relativas a la propiedad y derechos reales. 5. El fin de esa exteriorización es producir cognoscibilidad general. 6. Por último, esa exteriorización se caracteriza por producir efectos jurídicos sustantivos, lo que diferencia al Registro de la Propiedad de los Registros administrativos(19). En cambio, Manzano prefiere hablar de principios generales de la publicidad registral, en cuanto nos muestran la esencia de la publicidad jurídica registral, que reducimos a cuatro presupuestos esenciales, que nos dan un específico contenido positivo de la publicidad registral. A estos presupuestos o principios generales responden todos los sistemas registrales inmobiliarios, en mayor o menor medida, aunque su desarrollo técnico sea diverso. Los llamados impropiamente principios hipotecarios –por la inercia histórica de esta como principal derecho real, pues sería más técnico hablar de principios registrales– son ese desarrollo y la base de la comparación en materia registral, ya que representan la solución de cada sistema a un problema universal común: el de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
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P rincipio de consentimiento La publicidad jurídica registral no es un trámite o requisito más en el proceso creador de los derechos, sino la elevación del derecho ya creado y perfecto, cumplida la forma exigida por la ley para esa perfección, a un plano superior de legitimación, de garantía y de eficacia. Esa nueva situación ha de ser querida por los interesados en que sus derechos se sometan al tratamiento de la publicidad jurídica, de la que todos los sistemas registrales predican efectos sustantivos, –en mayor o menor medida– que serían rechazables sin el previo consentimiento de aquellos a quienes directamente van a afectar.
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(19) Ídem.
2.
La problemática de la buena fe del tercero registral
P rincipio de cognoscibilidad legal
3.
La cognoscibilidad legal implica no solo la posibilidad de conocer, sino también la presunción de conocimiento por todos del contenido registral. Este presupuesto de la publicidad jurídica constituye la esencia misma de su configuración institucional.
P rincipio del derech o al conocimiento efectivo La cognoscibilidad como cualidad esencial de la publicidad jurídica registral, no es solamente una presunción de conocimiento integral del pronunciamiento registral, de modo que no puede alegarse ignorancia de su contenido, funcionando el derecho publicado respecto de terceros en la situación o estado que se publica. El concepto jurídico de publicidad incluye, además, la posibilidad, para todo interesado, de lograr el efectivo conocimiento o de hecho del contenido registral, mediante el acceso a los libros registrales de cuantos tienen un interés legítimo en consultarlos. Sería sencillamente antijurídico imponer un contenido registral y, al mismo tiempo, vedar su conocimiento.
4.
Este derecho se hace efectivo mediante la llamada publicidad formal: manifestación o exhibición o examen directo de los libros, o mediante la emisión de certificaciones o notas informativas, en la actualidad, por los medios tradicionales o mediante la utilización de los medios informáticos modernos, como el correo electrónico y la firma electrónica.
P rincipio de producción de efectos j urí dicos sustantivos La nota más importante del concepto de publicidad jurídica registral es la producción de efectos sustantivos o de Derecho material. La publicidad, por sí misma, produce efectos jurídicos, que derivan directamente del hecho publicitario y no del negocio o derecho publicado, pues, de no tener acceso a la vida registral, aquellos efectos jurídicos no se producen. Por estas razones, en el Derecho Registral hay que separar el elemento procesal o procedimental –cuyo objeto es la formación del contenido registral– del elemento empírico, que nos mostrará los efectos que cada sistema particular de publicidad asigna a ese contenido(20).
(20) Ídem.
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Con relación al objeto de la publicidad registral, Delgado Scheelje señala que: La publicidad jurídica, si bien comparte los elementos básicos de la publicidad en general, en cuanto a la divulgación y conocimiento, no busca, sin embargo, exteriorizar y dar a conocer cualquier evento o acontecimiento, sino solo aquéllos relevantes para el Derecho, en la medida que generan efectos jurídicos con trascendencia hacia terceros. Es decir, se publican únicamente situaciones jurídicas que por su naturaleza tienen vocación de oponibilidad (derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generalidad de personas que no son parte en tales situaciones. En consecuencia, el objeto de la publicidad jurídica son estas situaciones jurídicas, cuestión sobre la que hay acuerdo en la doctrina, al margen de que el objeto de la inscripción (qué se inscribe) no sea la misma situación, sino el acto que la genera, como sostiene un importante sector de esa misma doctrina (dependiendo de la posición que se adopte se estarán inscribiendo y publicando derechos, o inscribiendo actos y publicando derechos). Ello es así porque lo que interesa a los terceros que buscan el máximo de certidumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurídicas publicadas, así como las titularidades que a estas corresponden. De esta manera, a quien compra no le interesa tanto el acto de adquisición (compraventa, donación, permuta, etc.) como el derecho de propiedad del vendedor, ni el gravamen que recae sobre el bien (hipoteca, embargo, etc.) sino la situación de afectación jurídica a que se encuentra sometido y el monto de la misma. Menos aún le interesa, como es obvio, si lo que se inscribió fue la compraventa o el derecho de propiedad, el acto de constitutivo de la hipoteca o el derecho a favor del acreedor hipotecario, etc.(21). Sobre los caracteres (quién publica y cómo), según Delgado Scheelje: Las situaciones jurídicas publicadas no se exteriorizan en forma esporádica o eventual, sino de manera sostenida e ininterrumpida. Esta característica es la que distingue a la publicidad registral de otro tipo de publicidades también de contenido jurídico, como aquellas que se realizan a través de notificaciones o edictos, por ejemplo.
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(21) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la intimidad”. Loc. cit.
La problemática de la buena fe del tercero registral
Por otra parte, quien publica es el Estado. Este fenómeno es el que la doctrina ha denominado la heteropublicación y consiste, en palabras de Lacruz y Sancho, en la “(...) publicación por parte de un sujeto extraño a la verificación del evento publicado; más exactamente, consiste en una publicación de acontecimientos que interesan a situaciones de Derecho privado, realizada por la Administración”(22). El “sujeto extraño” es el Estado, a través de la Administración Pública y, concretamente, de un órgano operativo generalmente creado y organizado para tal fin. En nuestro caso, así como en la mayoría de países, este órgano operativo se encuentra conformado por los Registros Jurídicos o Públicos (Registro de Propiedad Inmueble, Registro Mercantil, etc.). Con relación a los efectos (para qué se publica), a diferencia de lo que ocurre con la publicidad en sentido lato, en que lo importante es que el conocimiento exteriorizado llegue efectivamente a sus destinatarios, la publicidad jurídica material tan solo busca que estos tengan la posibilidad de conocer. Esta posibilidad es lo que la doctrina denomina cognoscibilidad general. Y, finalmente, respecto a los fines (por qué se publica), el fin de la publicidad jurídica registral consiste en otorgar una completa seguridad jurídica, en toda la extensión del concepto. Esto es, apunta tanto a la seguridad de estática como a la seguridad dinámica(23).
I I I . A LC A N C E S D E LA P U B LI C I D A D R E G I S T R A L Acerca de los alcances de la publicidad registral, no existe uniformidad en la doctrina peruana, toda vez que si bien existe uniformidad con relación a que la publicidad registral comprende las inscripciones, toda vez que conforme el artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”, y el Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución Nº 126-2012-SUNARP-SN (publicado el 19 de mayo de 2012) señala en su artículo I:
(22) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la intimidad”. Loc. cit. (23) Ídem.
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“Publicidad Material.- E l R egistro otorga publicidad j urí dica a los dive rsos actos o derech os inscritos. E l concepto de inscripción comprende tambié n a las anotaciones preve ntivas , salvo q ue este R eglamento exp resamente las diferencie. E l contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando estos no h ubieran tenido conocimiento efectivo d el mismo”. Sin embargo el mismo Reglamento señala en su artículo II del Título Preliminar: “Publicidad formal.- E l R egistro es pú blico. La publicidad registral formal garantiz a q ue toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y , en general, obtenga información del arch ivo registral. E l personal responsable del R egistro no podrá mantener en reserva la información contenida en el arch ivo registral, salvo las proh ibiciones exp resas establecidas en los R eglamentos del R egistro”. Es decir, en la publicidad formal claramente se indica que toda persona obtenga además del contenido de las partidas registrales, pueda obtener la información del Archivo Registral, y según el artículo 108 del citado Reglamento: “Documentos que integran el archivo registral.- E l arch ivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos. b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en este. c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha.
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d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos, así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constarán en soporte papel.
La problemática de la buena fe del tercero registral
E n el supuesto del literal b) corresponderá al R egistrador, baj o responsabilidad, remitir al arch ivo R egistral, debidamente foliados, ú nicamente los documentos establecidos en é l. E n los casos en q ue se h ubiera incorporado al arch ivo registral documentos distintos, el G erente R egistral competente emitirá resolución declarando q ue los mismos no forman parte del arch ivo registral y ordenando q ue no se otorgue publicidad de dich os documentos. D ich a R esolució n se anexar á a este. S i el presentante de los documentos indebidamente incorporados al arch ivo registral solicita su devol ución , el R egistrador, de considerar procedente el pedido, procederá a la devol ución sin necesidad de resolución previa. La emisión de la resolución a que se refiere el párrafo anterior no impide la devol ución ”. Asimismo, en el artículo 127 del Reglamento General de los Registros Públicos se indica: D ocumentos e información q ue brinda el R egistro: T oda persona tiene derech o a solicitar sin exp resión de causa y obtener del R egistro, previ o pago de las tasas registrales correspondientes: a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción. b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral. c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquellos que determinen la inexistencia de los mismos. d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del contenido de los asientos de presentación. N o forma parte de la publicidad registral formal aq uella información q ue de manera gratuita se brinde a travé s de internet o telefoní a mó vi l, cuyas caracterí sticas serán determinadas mediante R esolución de S uperintendente N acional.
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Por lo que si a los títulos archivados no les alcanza la publicidad registral por qué es que el Reglamento General señala que en primer lugar la publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda el contenido de estos, y además señala que forman parte del archivo registral y pueden ser materia de publicidad. Asimismo según el artículo 2014 del Código Civil: E l tercero q ue de buena fe adq uiere a tí tulo oneroso algú n derech o de persona q ue en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adq uisició n una v ez inscrito su derech o, aunq ue despué s se anule, rescinda o resuelv a el del otorgante por v irtud de causas q ue no consten en los registros pú blicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe q ue conocí a la inexac titud del registro. Según Tarazona, “existe discusión sobre los alcances del término ‘Registros Públicos’, señalado en el artículo 2014 del Código Civil. Para una primera posición, por medio de este término solo se hace alusión a los asientos contenidos en la partida; y para una segunda posición, también se comprende a los títulos que han dado mérito a la inscripción de dichos asientos, y que se encuentran archivados en la oficina registral. Esta controversia se debe a la falta de precisión contenido en el término ‘Registros Públicos’, a diferencia de otros artículos del Código Civil tales como el 2012, 2013 y 2015, en los que se hace alusión al término ‘inscripciones’, así como también al hecho que en el Registro se conserven y se expida publicidad de los títulos que dieron mérito a las inscripciones, según se desprende de los artículos 108 y 127 del actual Reglamento General de los Registros Públicos, disposición que también se encontraba recogida en el anterior Reglamento General (artículos 184 y 202) (...) Conforme a esta posición no solo resultaría oponible el derecho extendido en el asiento registral, sino también todo el contenido del título, obligando de esta manera a los contratantes a revisar, antes de comprar un inmueble, no solo los asientos extendidos en la partida del predio, sino también los títulos archivados que les dieron mérito, con el consiguiente incremento de los costos de transacción”(24). Frente a este argumento de razones económicas que traería consigo la revisión de los títulos archivados, en el sentido que generaría un incremento de los costos de transacción, Gonzales Barrón señala:
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(24) TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Algunas consideraciones sobre el principio de fe pública registral”. En: Fuero Registral. Nº 8-2011, Sunarp, impreso en talleres gráficos de Rapimagen. Lima, 2011, p. 26.
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“(…) Sin embargo, los sostenedores de la vida propia del asiento registral no se quedaron con los brazos cruzados y acudieron a los consabidos argumentos económicos, como aquel referido a la necesidad de reducir los costos de transacción (...). Desde luego nadie está en contra de la simplificación, de la eliminación de formalismos innecesarios y de facilitar los intercambios dentro de un contexto de seguridad jurídica. Sin embargo, de allí no puede concluirse que la “reducción de los costos de transacción” se convierta en un principio general del derecho o de un canon cuasi-sagrado e inconmovible de justicia material. De ser así, entonces todos los valores trascendentes sobre los que se asienta nuestra civilización deberían quedar en segundo plano frente a este criterio meramente formal y de dudosa justicia cuando se trata de relaciones entre poderosos y débiles. No puede admitirse que los valores y principios en que se asienta nuestra Constitución, tales como la dignidad del hombre, la igualdad, la libertad, etc., deban quedar sometidos a un criterio económico de tipo formal. Tal vez podría bastar este análisis teórico para descartar la sobrevaloración que se pretende dar al criterio de reducción de costos. Sin embargo, también vamos a hacer un análisis práctico a la luz del conflicto de intereses que se pretende solucionar en virtud a las posturas de primacía del asiento o del título. (…) Nótese que muchas veces los dos sujetos (propietario originario y tercero) son inocentes, pues actúan con desconocimiento del hecho motivador de la inexactitud, pero si el tercero pudo conocer esa situación con una simple consulta al título material de su transmitente, ¿cómo puede recibir protección? ¿en virtud de qué principio del derecho se puede dar primacía a la culpa frente a la no-culpa? La fe pública debe considerarse un mecanismo excepcional por cuanto deroga la realidad jurídica, es decir elimina el efecto de arrastre de la nulidad, e impone una ficción. Siendo ello así, solamente puede llegarse a ese extremo cuando el beneficiado con la protección ha actuado en forma diligente y no tenía forma racional de conocer la causa de nulidad. Por tanto, estamos ante un concepto de moralidad social y jurídica que permite actuar la justicia en el caso concreto, y sin estrechos moldes dogmáticos. La Corte Suprema ha interpretado en forma reiterada, y con una uniformidad que llama la atención en cien años, que existe una evidente primacía del título material por sobre el asiento registral, ya que este último se considera un simple “resumen” de aquel, sin sustantividad propia. Dentro de las múltiples ejecutorias pronunciadas en este tema, y cuya recopilación
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bien merecería una tesis, tenemos las signadas con los números: 2356-98Lima (diario oficial: 12 de noviembre de 1999), 415-99-Lima (diario oficial: 01 de septiembre de 1999), 158-2000-San Martín[19] (diario oficial: 30 de octubre de 2000), 1322-2001-Lima (diario oficial: 01 de octubre de 2002) y 2580-2001-Lima (diario oficial: 2 de mayo de 2002). Por lo tanto, debe concluirse en que existe una consolidada corriente jurisprudencial que avala la posición aquí sostenida, por la cual los asientos registrales solo se entienden en concordancia con el título del que proceden, y jamás priman sobre él. Sin embargo, en forma reciente una Sala Civil de la Corte Suprema ha emitido una descuidada sentencia en la cual sostiene que la verificación de los títulos archivados solo es necesaria cuando en el asiento registral exista información insuficiente, pues de otra manera se ‘eleva el costo de los actos jurídicos’. Sobre el particular nótese lo deleznable que significa PRIVARLE DE SU LEGÍTIMO DERECHO A UN PROPIETARIO por la simple circunstancia de que el tercero no quiso gastar CUATRO NUEVOS SOLES en la lectura de un título archivado. ¿Acaso eso es una elevación de los costos de transacción?, y si lo fuera ¿eso permite despojar a alguien? ¿se puede eliminar derechos a favor de un tercero que actúa con culpa? ¿desde cuándo la reducción de los costos de transacción es un principio general del derecho? No puede colocarse en un mismo nivel la pretendida reducción de costos con los principios de justicia material, tales como la dignidad del hombre, su libertad, autonomía privada y tutela eficaz de los derechos adquiridos. (...) Por tal razón, los sistemas jurídicos que acogen este principio registral lo hacen en forma mediatizada, con la imposición de distintos requisitos (buena fe, onerosidad, que en el registro no consten las causas de nulidad, etc.), o en otros casos simplemente no se le acoge por respeto a la realidad jurídica y a los valores que ella encarna. Por lo tanto, la afirmación referida a la hipotética primacía del asiento por ‘reducción de costos’ no pasa de ser un teórico canto de sirena sin ningún sustento en los Principios Generales del Derecho.
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Afortunadamente hace poco una Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema ha regresado a la buena doctrina mediante la emisión de una ejemplar sentencia en la que analiza, con gran detalle y precisión, los requisitos de aplicación del principio de fe pública. No es el caso hacer un análisis de toda la decisión, que por cierto es muy interesante, sino circunscribirse a la relevante definición que hace del asiento registral como simple resumen o extracto del título material, por lo que nunca puede tener independencia o sustantividad. De esta manera, debe considerarse que
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la ejecutoria aislada que se citó antes ha quedado superada a través de una sentencia más reciente, máxime si prácticamente existe un criterio jurisprudencia reiterado en un siglo(25). Al respecto considero que las razones económicas en el sentido que incrementarían los costos de transacción no es una razón suficiente para restringir los alcances de la publicidad registral solamente a los asientos registrales, máxime si en la misma exposición de motivos del Código Civil con relación al artículo 2014 del Código Civil señala: Cabe señalar por otro lado que limitar la aplicación del principio de fe pública registral al solo contenido del asiento, tendría lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índices y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido de asiento”(26) . Asimismo hay casos en el Registro de Predios en los que el mismo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que la publicidad alcanza al contenido del Título Archivado como lo señala el artículo 85 del citado Reglamento: C ontenido del asiento de inscripción del reglamento interno.- E l asiento de inscripción del reglamento interno del ré gimen de propiedad ex clusiva y propiedad comú n debe contener el criterio de asignación de porcentaj es de participación en las z onas de propiedad comú n, la relación de bienes de propiedad comú n con calidad de intransferibles si los h ubiere, el ré gimen de la j unta de propietarios y la referencia de q ue los demás datos constan en el tí tulo arch ivad o. E n este caso, los alcances de la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo I del T í tulo P reliminar del R eglamento G eneral de los R egistros P ú blicos se ext ienden al tí tulo arch ivad o. E l asiento de inscripción del reglamento interno del ré gimen de independiz ación y copropiedad debe contener los mismos req uisitos, en cuanto fueran aplicables.
(25) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento registral Contribución que pone punto final a un debate innecesario”. En: . (26) Ver: .
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Con relación a que en nuestro país se optó por el sistema de inscripción, que a diferencia del de transcripción, consiste en la extracción del título presentado, de los elementos del derecho a ser publicitado, así como todas aquellas circunstancias que lo afecten, para efectos de su publicidad y oponibilidad a los terceros, asiento que se presume exacto e íntegro, conforme el artículo 2013 del Código Civil (...)”(27). Cabe señalar que, si bien es cierto nuestro sistema es de inscripción, ello no significa que esta sea independiente del título que lo genera, en aplicación del principio de causalidad, tanto es así que según el artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos señala: R eferencia obligatoria del acto causal e inscripción no conval idante.E l asiento registral exp resará necesariamente el acto j urí dico de donde emana directa o inmediatamente el derech o inscrito, el mismo q ue deberá constar en el correspondiente tí tulo. La inscripción no conval ida los actos q ue sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vi gentes. Es decir, con la inscripción no se convalidan los actos nulos o anulables, ello significa que nuestro sistema aparte de ser causalista es declarativo, por lo que el derecho no surge con la inscripción, no es un sistema constitutivo menos uno abstracto. Si bien por facilidad de la técnica registral se usa la inscripción en lugar de la transcripción, ello no quiere decir que la publicidad registral alcance solo a las inscripciones. Por lo que no compartimos la postura que señala: “(...) Entender lo contrario, es decir, que la publicidad registral con efecto erga omnes se extiende también a los títulos que dieron mérito a los asientos de inscripción desnaturalizaría el sistema adoptado, convirtiéndolo en la práctica en un sistema de archivo de títulos, reduciéndose el asiento a un mero resumen, con cargo a mayor ampliación en el título archivado, lo cual evidentemente encarecería el costo de la contratación, porque el registrador se limitaría a señalar el derecho inscrito, debiendo las partes estudiar toda la información contenida en los títulos archivados”(28), en la medida que el hecho que la publicidad registral
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(27) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 26 (28) Ibídem, p. 27.
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alcance a los títulos archivados no significa que nos encontremos ante un sistema transcriptorio, las inscripciones se seguirán efectuando como un extracto del título y tienen una finalidad práctica. El sistema inscriptorio no tiene como consecuencia inmediata que la publicidad registral solo se extienda al contenido de los asientos registrales, sino está en la forma como el Registrador va a consignar el resultado de su calificación registral. Además, hay que reconocer que nuestro sistema registral peruano es mixto –por decir lo menos–, en otras palabras por un lado es un sistema declarativo, como por ejemplo en los casos de transferencias de inmuebles que operan a nivel extra registral, pero en el caso de la hipoteca se necesita de la inscripción registral para la validez de la hipoteca, es por ello si bien es cierto nuestro sistema es inscriptorio, pero también es un sistema con títulos archivados, si fuéramos un sistema inscriptorio puro, estaríamos con un sistema constitutivo y abstracto como el alemán, lo cual no sucede en nuestro país. En el sistema español se hace referencia al Principio de Inscripción: “Existe principio de inscripción cuando para la adquisición de un derecho es necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad, como sucede en el Derecho alemán. Pero en nuestro sistema la inscripción no es constitutiva –solo excepcionalmente–, sino declarativa, por lo que no cabe hablar de principio de inscripción en este sentido (...). Quizás también se podría decir que en un sistema rige el principio de inscripción cuando esta fuese de algún modo obligatoria, no porque fuese necesaria para la constitución del derecho, sino porque se impusiesen sanciones, lo cual tampoco sucede en nuestro sistema. Aunque estimula la inscripción por medios indirectos, pues quien no inscribe no se ve protegido por el Registro”(29). Lo cual es distinto al modelo de inscripción del título (se inscribe el extracto del título que se presenta) frente al transcriptorio (copiar el título que se presenta)(30). Es por ello que no se debe confundir la publicidad registral con el modelo de inscripción del título, que como se indicó anteriormente, es solo una técnica para expresar el contenido del título como consecuencia de la calificación registral.
(29) MONSERRAT, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Civitas, Madrid, 2000, p. 29. (30) Ibídem, p. 36.
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Es por ello que tenemos normas en el Código Civil como los artículos 2012, 2013, 2015 y 2016 que hacen referencia a las inscripciones, mientras que en el artículo 2014 del Código Civil usa el término genérico de “registros públicos” y además, como lo señalamos anteriormente, en la medida que contamos con un sistema causalista, el Reglamento General de los Registros Públicos diferencia entre la publicidad material –en la cual solo se refiere a las inscripciones–, en cambio en la publicidad formal también se abarca a los títulos archivados. Negar nuestra realidad es imposible, nuestros legisladores han copiado ideologías de otros países y los han mezclado, sin poder examinar si encajaba en nuestra realidad social y cultural y peor aún sin verificar las contradicciones del propio sistema que “creaban”, y si dicho sistema funcionaría. Tal como lo señalaba el maestro Hurtado Pozo: “Nuestras leyes han sido frecuentemente inspiradas por –cuando no copiadas de– la legislación extranjera. Esta forma de producción legal revela algo más que la tendencia imitativa de la clase dominante con respecto a la metrópoli y su explicación tiene que ir más allá de la referida a nuestra condición de dependientes. Explicar por qué ocurre la ‘importación’ de la ley y cuáles han sido sus efectos, se convierte así en una cuestión esencial para la comprensión científica del derecho dentro de nuestro proceso social. Es una manera de preguntarse por qué nuestro derecho no es propio y cuáles han sido las consecuencias sociales de ello. La respuesta –como es obvio– interesa a un público más amplio que el de los profesionales del derecho”(31). También es cierto que el artículo 3 de la Ley N° 26366, Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos señala: Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales. b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme. c) La seguridad j urí dica de los derech os de q uienes se amparan en la fe del R egistro; y
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(31) HURTADO POZO, José. “La Ley importada”. En: .
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d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan conforme a ley. Es decir, la norma en cuestión reconoce la intangibilidad del contenido de los asientos registrales y además la seguridad jurídica de quiénes se amparan en la fe del Registro, por lo que asume una posición mixta, por lo que consideramos, según nuestro sistema registral peruano, no estamos ante un sistema en que la publicidad registral solo se refiera a los asientos registrales, sino también a los títulos archivados, bajo ciertas excepciones, tampoco estamos ante un sistema inscriptorio puro, en la medida que no eliminamos los títulos archivados, además hay casos en los que el propio Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que la publicidad registral se extenderá al título archivado, como es el caso del Reglamento Interno. Con relación a los alcances de la publicidad registral, Gonzales Barrón señala: “(…) la publicidad no existe por sí misma, es decir, sin que haya un objeto real al cual se refiera. Nuevamente reiteramos que existen dos planos distintos: uno, la publicidad, que necesita imperativamente del hecho porque este es su objeto; y otra es el hecho, que vive por sí solo, sea con publicidad o sin ella, y que, por obvias cuestiones lógicas, constituye el concepto-prius. Si existiese un sistema de extracción con efectos sustantivos, esto es que la inscripción, sin el título, bastara para sustentar una adquisición, entonces ello habría de estar señalado en normas legales expresas que reconozcan ese inédito sistema de atribuciones patrimoniales; y para dicho fin no basta la descuidada redacción de un reglamento, sino de todo un conjunto de instituciones civiles que respondan a ese criterio. Por ejemplo: si la inscripción deroga el título, y lo único que importa es aquella, entonces debería haber un mecanismo procesal que permita al adquirente de un derecho tomar conocimiento previo de la redacción del asiento a efectos de que pueda impugnarla. La razón es obvia: si un funcionario público, por dolo, culpa o ignorancia, tiene la potestad de abrogar un negocio jurídico adquisitivo por el solo hecho de redactar una inscripción, ¿qué remedios da el ordenamiento para impugnar esa decisión? Obligatoriamente debería otorgarse la posibilidad de “apelar de la inscripción” con el fin de tutelar el derecho de propiedad reconocido en la Constitución, o cualquier otro derecho sustentado en la autonomía privada. De más está decir que nada de esto existe, por cuanto la inscripción no es más que un resumen del título, un mero extracto formal con fines simplificadores, y que no encuentra regulado en las leyes
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sustantivas, sino en reglamentos registrales. Por tanto, si se quiere sostener que la “extracción” produce ese radical efecto adquisitivo (que no existe en el Derecho comparado), entonces primero hay que probar que ese sistema realmente existe; y como no es posible probarlo a falta de normas y antecedentes, entonces todo el argumento se cae por sí mismo. En tal sentido, la técnica de extraer un resumen del título, o de trascribirlo, son simples elementos facilitadores de la publicidad formal desde distintas perspectivas. Con la extracción se le da al público una visión resumida y rápida de la situación jurídica, sin perjuicio que esta se produzca realmente en virtud de los negocios atributivos; con la trascripción, en cambio, se da al público un contenido completo de la información sin seleccionario. Optar por uno u otro es una simple cuestión de organización de la oficina registral, pero de allí no se puede avanzar hasta el punto de crear efectos mágicos o taumatúrgicos a la inscripción, y que llegan al punto de desconocer la realidad misma, que en este caso es el hecho jurídico adquisitivo. Algo más: los sujetos tienen el derecho fundamental de autorregular sus intereses privados a través de contratos o negocios jurídicos, lo que incluye disponer de sus bienes; sin embargo, con el sistema propuesto un funcionario del Estado tendría la potestad, a través de un error suyo o de una mala interpretación, de cambiar el contrato o modificar una adquisición o variar el contenido de una sentencia judicial, y solo por el hecho de redactar en mala forma un asiento de inscripción. Ese sistema no existe, ni puede existir, pues atenta contra las bases fundamentales del sistema jurídico que regula a los particulares, y contraviene la misma función del Estado. En suma, la labor del registrador de “extraer” (o resumir) del hecho jurídico las circunstancias relevantes a través de una inscripción, no significa en lo absoluto que “lo relevante” sea la única realidad, incluso con derogación del hecho jurídico adquisitivo. Un sistema de ese tipo, arbitrario hasta el extremo, por cuanto las relaciones de los privados quedarían a merced de un Estado todopoderoso, no existe en el Derecho comparado.
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Por otro lado, también podemos esbozar razones de orden práctico para cerrar los argumentos a favor de nuestra postura. El primero consiste en reconocer que el registrador no puede gozar de tanto poder que le permita decretar con su sola inscripción la adquisición de los derechos, aun cuando el hecho materia de la publicidad exprese una cosa distinta. En otras palabras, resulta inaceptable dotar a un funcionario público de la potestad de derogar negocios jurídicos entre particulares, por el simple hecho de haber realizado una inscripción errónea.
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Un sistema así repugna a los valores fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico, y no puede ser admitido ni siquiera en vía especulativa. Una segunda razón de orden práctico: si el asiento registral contiene toda la información relevante, entonces cabe preguntarse: ¿para qué se archiva el título si no cumple ninguna función de oponibilidad? A veces se ha criticado esta postura señalando que la publicidad sustantiva no tiene relación con la publicidad formal, y la realidad es que sí la tiene, ya que solo puede haber oponibilidad (publicidad sustancial) cuando la información sea susceptible de ser conocida de manera efectiva (publicidad formal); de lo contrario estaríamos ante una ficción intolerable (...). Por tal razón, en el sistema peruano, y creo firmemente que en todos los otros, el asiento registral constituye un simple extracto formal del título. Es decir, cuando el Registrador considera que un título es idóneo para acceder a la publicidad registral, procede a extender un resumen del acto o contrato en la hoja registral. Pero ese resumen se efectúa de manera exclusivamente formal, sin darle eficacia sustantiva o material al contenido del asiento, ya que no existe separación entre ambos. En realidad, lo que se busca es facilitarle las cosas al público usuario mediante la extensión de asientos con información extractada que permita una más rápida comprensión de la hoja registral; pero ese resumen de información tiene carácter formal por cuanto no deroga o abroga la única realidad jurídica contenida en el título material. En buena cuenta, se trata solamente de una medida de publicidad formal que permite simplificar el acceso al público usuario de la información contenida en el Registro, pero nada más”(32). Con relación al valor legal de los títulos archivados, se sostiene que: “Definitivamente la publicidad de los títulos archivados no es jurídica, ya que no se encuentra contemplada en el artículo 2012 del Código Civil, y no resulta oponible a los terceros. Por lo tanto, la información de los títulos archivados es administrativa, salvo que, como se señaló anteriormente, su contenido sea incorporado a la partida del bien, en cuyo caso, en mérito a la publicidad material y a la presunción de validez de los asientos, recién en ese momento resultará oponible a los terceros”(33).
(32) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento registral. Contribución que pone punto final a un debate innecesario”. Loc. cit. (33) TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Algunas consideraciones sobre el principio de fe pública Registral”. Loc. cit., p. 28.
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Asimismo, Mendoza del Maestro señala: “El registrador, toda vez que nuestro sistema es causal, se basa en una serie de documentos para emitir el respectivo asiento de inscripción y dar lugar a la publicidad erga omnes. Ahora bien, luego de inscrito el título ¿qué sucede con los documentos? ¿qué rol tienen los mismos en el sistema registral? (…) Toda vez que el registrador luego de practicado el asiento ordena el archivamiento de los documentos, consideramos que dichos títulos archivados solo tienen una función de complementariedad cuando falten datos en los asientos registrales”(34). Al respecto, cabe señalar que si el mismo Reglamento General considera a la expedición de los títulos archivados como parte de la publicidad formal y el artículo 2014 del Código Civil se refiere al término: “Registros Públicos”, la publicidad que se emita debe ser jurídica registral, porque si no, en dicho caso, tendríamos que sostener que solamente para efectos de la aplicación del Principio de la Fe Pública Registral tienen valor jurídico los títulos archivados, lo cual no sería coherente en nuestro sistema registral. Si bien es cierto que tanto el artículo 2012, 2013, 2015 y 2016 del Código Civil hacen referencia a las inscripciones; sin embargo, también es cierto que la interpretación debe efectuarse en forma sistemática y en el caso de nuestro sistema registral depende de los títulos archivados en muchos sentidos, para hacer una rectificación, para inscribir una modificación de reglamento interno, ampliación de fábrica, etc. Es tal la importancia del título archivado, que en mérito de las mismas se pueden efectuar cancelaciones de asientos registrales conforme lo señala el artículo 95 del Reglamento General de los Registros Públicos: C ancelación por inexi stencia del acto causal o de la rogatoria.También se cancelarán de oficio o a petición de parte, los asientos de inscripción o de anotación preve ntiva cuando contengan actos q ue no consten en los tí tulos consignados como sustento de los mismos o cuando se h ayan ext endido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción .
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(34) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. En: .
La problemática de la buena fe del tercero registral
En tal sentido, el asiento registral se complementa con el título, es solo un reflejo y en caso de discrepancia va prevalecer el título porque es la causa, ello es así por ejemplo en el caso que declare la nulidad de un título, se cancela la inscripción tal como lo señala el Literal b) del artículo 94 del Reglamento General de los Registros Públicos: S upuestos de cancelación total de las inscripciones y anotaciones preve ntivas .- La cancelación total de las inscripciones y anotaciones preve ntivas se ext iende: ( .) b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido; Por lo que en nuestro sistema registral el asiento de inscripción no tiene vida propia. En tal sentido concuerdo con Gonzales Barrón cuando señala: “Por tal razón, el presupuesto necesario para la existencia de una inscripción desligada del título es el negocio real abstracto. Cuando no se presenta este presupuesto, resulta incoherente la pretensión de separar el “título” con respecto a la “inscripción o asiento”. Las grandes diferencias que existen entre el sistema alemán y el peruano (en realidad, la diferencia es generalizada con todos los otros derechos europeos o latinoamericanos) hacen inaplicable en nuestro medio la teoría de la inscripción “sustantiva”. Sin embargo, bien vistas las cosas, ni siquiera en el sistema alemán se puede disociar el asiento registral con respecto al título que le da origen. En efecto, recuérdese que, incluso en este ámbito, la inscripción da publicidad de un título: el negocio real abstracto (“yo quiero transmitir y tú quieres adquirir”), el cual se encuentra desligado del negocio causal obligatorio (compraventa, permuta, donación). Es decir, el asiento registral no puede vivir solo, ni siquiera en Alemania, y por eso se ha creado el artificio técnico del negocio abstracto, cuya finalidad es que las vicisitudes o patologías del negocio causal (venta, permuta, etc.) no afecten la transferencia del derecho. Más o menos eso es lo que sucede con la tesis que desliga el título del asiento, por cuanto la nulidad que conste en el primero no se traslada a la inscripción. En suma, en el Derecho germánico existe una trilogía en el proceso de transmisión de derechos; primero, el negocio causal (compraventa, permuta, donación) que viene a ser el “título mediato” de la transmisión, pues constituye su base justificativa desde la perspectiva obligacional. En segundo lugar viene el negocio abstracto, basado en el anterior, por el cual se declara la voluntad de transmitir y que constituye el “título inmediato” de la transferencia. En tercer lugar, tenemos la inscripción que da publicidad del negocio abstracto y cierra el proceso de transferencia. Nótese que el asiento registral contiene el título inmediato, esto es, el negocio abstracto; por lo que la inscripción siempre cumple la función publicitaria
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de un negocio o título transmisivo. El dato adicional es que esa inscripción sí aparece desligada del título mediato o negocio causal, pero siempre necesita del título inmediato. En consecuencia, en el sistema alemán se ha tenido el cuidado de establecer siempre un negocio distinto (abstracto) que justifique la transmisión, y que es materia de la publicidad del registro. Por tanto, tampoco aquí se disocia el hecho (negocio abstracto) de la publicidad (registro), y a lo más, la separación se da entre otro negocio (causal) con el negocio de transmisión (abstracto). Ahora bien, en nuestro país no existe el negocio abstracto, por lo que este no es objeto de publicidad; y si tampoco se da relevancia al negocio causal (título), entonces cabe preguntarse: ¿qué acto está contenido en nuestras inscripciones? Si el asiento no publica el negocio abstracto (que no existe), ni tampoco el negocio causal (por vivir el asiento desligado de éste, en teoría), entonces la conclusión sería que la inscripción en el Perú no contiene ningún negocio. Es un absurdo pensar que pueda existir un derecho (real o de cualquier tipo) sin un título que lo haya originado. ¿O es que el registrador al extender el asiento, crea él el negocio? Cómo esta afirmación evidentemente no puede sostenerse, entonces resulta obvio que esa tesis queda refutada (…). Por tanto, el asiento no tiene vida propia porque está conectado causalmente con el título que le dio origen. En nuestro sistema causalista de atribuciones patrimoniales no cabe que el asiento registral publique algo distinto del título”(35). Pero lo anteriormente señalado no significa que los efectos de la publicidad registral en todos los casos alcance a todo el contenido del título archivado, sino solo aquellos documentos que han sido materia de calificación registral, por lo que la aplicación del artículo 2014 del Código Civil se debe efectuar de forma restringida y examinando cada supuesto, y se debería revisar los títulos archivados, pero solo referido a los actos que hayan tenido acogida registral. Es decir si en el título constan documentos que correspondan a actos que no han sido materia de calificación por existir una solicitud de desistimiento parcial conforme al artículo 13 del Reglamento General de los Registros
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(35) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento registral. Contribución que pone punto final a un debate innecesario”. Loc, cit.
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Públicos, dichos documentos no deberían ser tomados en cuenta para la aplicación del artículo 2014 del Código Civil al no haber sido materia de calificación o también cuando han sido incorporados documentos indebidamente. Al respecto hay que tener en cuenta que el artículo 108 del Reglamento General de los Registros Públicos señala: Documentos que integran el archivo registral.- “El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos. b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en este. c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha. d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel. En el supuesto del literal b) corresponderá al Registrador, bajo responsabilidad, remitir al archivo registral, debidamente foliados, únicamente los documentos establecidos en él. E n los casos en q ue se h ubieran incorporado al arch ivo registral documentos distintos, el G erente R egistral competente emitirá resolución declarando q ue los mismos no forman parte del arch iv o registral y ordenando q ue no se otorgue publicidad de dich os documentos. D ich a R esolución se anexar á a este. Si el presentante de los documentos indebidamente incorporados al archivo registral solicita su devolución, el Registrador, de considerar procedente el pedido, procederá a la devolución sin necesidad de resolución previa. La emisión de la resolución a que se refiere el párrafo anterior no impide la devolución”.
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Es decir, conforme a la citada norma, solamente se debería remitir los documentos que han sido materia de calificación bajo responsabilidad del Registrador y el resto se deberá devolver al usuario; sin embargo, en la realidad varios actos inscribibles separables que se presentan en un mismo documento y el desglose no puede ser realizado, por ejemplo, se presenta varias compraventas en una escritura pública, pero el presentante solicita que se inscriba solo algunas de ellas y del resto efectúa reserva o posteriormente se desiste. En dicho caso, al no ser materia de calificación, los documentos, considero que no podría fundamentarse una inexactitud registral para inaplicar la fe pública registral. Asimismo, sería conveniente que el sistema informático en forma automática ingrese los documentos que son materia de devolución al usuario, a efectos de salvar responsabilidades. En caso que en el título archivado conste información contradictoria, esta situación puede confundir al usuario y pero aún puede ser mal utilizada, como por ejemplo en el caso que se presente un Reglamento Interno con múltiples que transgredan normas expresas y los derechos de los propietarios, y luego de la observación en el reingreso se presente otro Reglamento Interno con las correcciones efectuadas, si ambos reglamentos son archivados en el Título, se puede usar en forma maliciosa el primer reglamento dejado sin efecto, es por la relevancia de la devolución de los documentos que no han ameritado la inscripción registral, tales como memorias descriptivas y planos reemplazados en su integridad, etc., teniendo en cuenta que según el Literal b) del artículo 108 del Reglamento General de los Registros, en el archivo registral debe constar: (…) b) Los tí tulos q ue h an dado mé rito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artí culo 7, acompañ ados de los documentos en los q ue consten las decisiones del R egistrador o del T ribunal R egistral emitidos en el procedimiento registral, los informes té cnicos y demás documentos exp edidos en este”.
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En caso que no pueda efectuarse la devolución de la documentación observada y reemplazada, considero que el Registrador deberá poner un sello de “reemplazado”, a efectos de evitar la confusión y resguardar la debida publicidad registral.
La problemática de la buena fe del tercero registral
I V . I N T E R P R E T A C I Ó N D E L A R T Í C U LO 2 0 1 2 D E L C Ó D I G O C I V I L Conforme al artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Al respecto consideramos que dicha norma deberá ser interpretada conjuntamente con lo dispuesto por el artículo II del T.P del RGRP, que establece que la publicidad formal La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. En tal sentido se ha pronunciado la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República en la Casación N° 2580-01-Lima, Publicado en El Peruano el 02/05/02) al señalar: “Los títulos archivados también forman parte de la publicidad de los Registros Públicos, puesto que, en concordancia con los artículos 160 y 184 del Reglamento General de los Registros Públicos (del 16 de mayo de1968), el asiento registral es solamente un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento, el cual se encuentra a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad registral. Es por ello, que a fin de asegurar la buena fe registral, no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino además tomar conocimiento del título archivado que le dio origen. De lo cual se concluye que el principio de publicidad registral recogido por el artículo 2012 del Código Civil será aplicable también a cualquier título archivado que no haya logrado en su momento calificación positiva por parte del registrador, a cuyo conocimiento no podrá oponerse por tanto a buena fe registral consagrada por el artículo 2014 del Código citado”(36). Concuerdo con esta resolución en lo referente a reconocer la extensión de la publicidad registral a los títulos archivados; sin embargo no en cuanto a lo referente que el artículo 2012 del Código Civil también será aplicable a cualquier título que no haya tenido calificación positiva, en la medida que nuestro procedimiento registral es de evaluación previa, por lo que es relevante la calificación registral, sin dicho elemento no se podría dar los efectos de la publicidad a un título presentado.
(36) DONAYRE OCHOA, Guillermo Fabián. “Jurisprudencia del principio de publicidad registral”. En: .
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Así también tenemos la Casación N° 1104-02-La Libertad expedida por Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, Publicada en El Peruano el 03/02/03 que señala: “El asiento registral es solo un resumen en el que consta el título que da origen al asiento. Dicho título está a disposición de toda persona, ya que forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. Por ello, a fin de asegurar la buena fe registral, no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen” y la Casación Nº 1712-02-Santa expedida por la Sala Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, Publicada en El Peruano el 03/02/03 que señala: “El conocimiento de la información contenida en los Registros Públicos no puede limitarse a la revisión de lo consignado en la ficha registral, sino que debe extenderse a los títulos archivados que le dieron origen”(37). En estas resoluciones en comentario, el órgano jurisdiccional reconoce la relación entre el asiento registral y el título que lo generó, reafirmando con ello el Principio de Causalidad que sustenta nuestro sistema registral. Esta posición ha sido reafirmada, además de otras, en la Casación Nº 21862003-Junín, expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, Publicada en El Peruano el 25/05/04 que señala: “Que, conforme la interpretación de la norma debemos señalar que la ficha registral (sic) está constituido no solo por la información resumida contenida en el correspondiente asiento registral, sino por los títulos archivados que motivaron la inscripción, los cuales constituyen parte de los Registros Públicos, consecuentemente, constituye información a la que puede acceder cualquier agente económico que actúa dentro de una económica de mercado”. “Que, por otro lado, es preciso recordar que el sistema registral peruano es de inscripción, esto es, resume el contenido del título en el asiento, a diferencia del sistema francés, en el que se transcribe íntegramente el título del asiento, por lo que las personas que utilicen los Registros Públicos son conscientes de que en la ficha registral solo se incluye un resumen parcial de la información referida al Título”. “Que, este criterio ya ha sido recogido por este Supremo Tribunal en otras ejecutorias”. “Que, por ende, en el caso de autos, a pesar de que el banco ha constituido un gravamen hipotecario de quien aparecía en los Registros Públicos como su propietaria, no se podía limitar al contenido del asiento registral, sino que debía de recurrir a los títulos archivados,
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(37) Ídem.
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en donde descubriría que la hipotecante tiene el estado civil de casada, al momento de constituir el gravamen”. Y en la Casación N° 590-2004-Lima, expedida Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, Publicada en El Peruano el 08/06/05 que señala: “Que, el artículo dos mil doce del Código Civil, recoge el principio de la publicidad registral que dispone que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, publicidad que no solo está referida al contenido de los asientos registrales, sino también a los títulos que dieron origen a la inscripción, es decir, a los títulos archivados, que es el legajo que contiene el original del título que se presentó para su inscripción, teniendo la publicidad registral la naturaleza de publicidad - efecto, ya que va a desencadenar una serie de derechos y secuencias posteriores a la transmisión de los derechos, lo que a la postre va a permitir el tráfico comercial”(38). Con relación a la interpretación del artículo 2012 del Código Civil, Gonzales Barrón señala: “El artículo 2012 CC señala que el contenido de las inscripciones se reputa conocido por todos, sin admitir prueba en contrario, y la doctrina en forma rutinaria señala que ello es la consagración legislativa del principio de publicidad. Esta opinión, sin embargo, no toma en cuenta que el artículo 2012 CC no tiene aplicación por sí solo, en tanto que se trata de un precepto incompleto, que necesita de una segunda norma que llene su sentido. En efecto, un mandato por el cual los sujetos conocen el contenido de las inscripciones, no es suficiente para hacer inteligible la disposición, pues falta señalar para qué sirve que un hecho sea conocido, esto es, cuáles son los efectos o consecuencias que produce la publicidad( 3 9 ) . En tal sentido, la interpretación del contenido del artículo 2012 del Código Civil debe ser efectuado conjuntamente con otras normas, a efectos de determinar los alcances de la publicidad registral. Nótese, en consecuencia, que el 2012 por sí solo no otorga protección, por lo que requiere ser complementado con los principios sustantivos de tutela registral, tal como el 2014(40).
(38) Ídem. (39) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 128. (40) Ibídem, p. 130.
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C A P Í T U LO
III
F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L I.
C O N C E P T O
Los dos sistemas de protección registral del adquirente: el sistema francés y el sistema germánico. El sistema francés está pensado para proteger al adquirente de una venta anterior por parte del transmitente y se expresa en el principio lo no inscrito no perj udica a tercero. Se protege la diligencia en la inscripción en el Registro: adquiere la cosa el primero que inscribe sin más requisitos (ni que haya adquirido de un titular inscrito, ni que su adquisición sea onerosa, ni que sea de buena fe, es decir que ignore la existencia de una venta anterior). Pero no protege de un vicio en la titularidad del transmitente, a diferencia del sistema germánico. En este se protege la confianza que en el tercero suscita el Registro y, por tanto, el que el adquiere de un titular registral, adquiere el derecho tal como aparece en el Registro, aunque el transmitente no sea el verdadero titular. También se exige, para la protección del adquirente, su buena fe, pues si falta esta, no hay confianza en el Registro que proteger. El sistema alemán exige la onerosidad de la adquisición, pero no porque sea consustancial al principio de la confianza registral, sino porque estima más equitativo proteger el interés del verdadero titular que el del adquirente del título gratuito. Por supuesto, como en el sistema francés, se exige que el tercero protegido inscriba su adquisición, requisito común a todo sistema de protección registral(41). De inicio cabe preguntarnos qué es la fe pública. Una interesante aproximación al tema es la realizada por la Dra. Gabriela Vázquez, destacada integrante del Instituto de Derecho Civil de la Academia, quien desde el punto de
(41) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 221.
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partida semántico del sentido de los vocablos “fe” y “pública”, ha sostenido que deben distinguirse dos sentidos en la “fe pública”. Por un lado, la “fe pública” es una creencia social. Aquí tiene el sentido de conjunto de creencias o confianza de numerosas personas. Muchas personas tienen confianza en alguien o en algo. Así, son muchos los que depositan su fe pública en un personaje de la ciencia, de la política o del deporte. Esta fe no es impuesta por el Estado, es facultativa o voluntaria. Otra acepción hace de la fe pública una creencia obligatoria. Es la creencia o confianza que el Estado obliga a los ciudadanos a tener en alguien o en algo. Es necesario que el Estado nos imponga por ley creer, porque de lo contrario no estamos obligados a hacerlo, ya que nadie está obligado a una actitud determinada si la ley no lo manda”(42). El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero(43). Es decir, la fe pública registral está relacionada con los denominados terceros registrales, con la adquisición de derecho por estos y el tráfico jurídico comercial, pero además –tal como se verá más adelante– con los demás principios registrales. Se puede definir el principio de fe pública registral como aquel principio que propende a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un derecho sobre la base de la información proporcionada por el Registro y lo han inscrito, aunque el transferente no tenía dicho título o este sea anulado, rescindido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro(44).
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(42) Citada por: ALTERINI, Jorge Horacio. “La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las llamadas legitimación y fe pública registral”. En: . (43) CABRERA YDME, Edilberto. “La fe pública en el sistema registral”. En: . (44) TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Algunas consideraciones sobre el principio de fe pública registral”. En: Fuero Registral. Nº 8-2011, Sunarp, Impreso en talleres gráficos de Rapimagen S.A. Lima, 2011, p. 15.
La problemática de la buena fe del tercero registral
El principio de fe pública es uno de los pilares en lo que se sustenta la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. En virtud a este principio, el tercero de buena fe y a título oneroso hace inatacable su adquisición siempre que haya confiado en la veracidad del registro y ha inscrito su propio derecho, por lo que resulta inmune a cualquier causa de nulidad, resolución o rescisión afectante del título de sus transmitente cuando esta no conste en la hoja registral correspondiente a la finca. De esta forma la tutela en la confianza conlleva que el tercero registral no pueda ser removido en su adquisición, protegiéndose jure et de jure la confianza creada en virtud a los actos contenidos en los asientos registrales(45). Para Roca Sastre: “El principio de fe pública del Registro es adoptado por todo ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivam ente las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro”(46). Asimismo señala que actúa, pues a modo de ficción de veracidad de que la Ley inviste a los asientos practicados en la correspondiente hoja registral, que constata la existencia, extensión y titularidad de los derechos reales inmobiliarios registrados, y cuya adquisición por el tercero es mantenida en las circunstancias especificadas por la Ley(47). Según Jack Bigio, “si se pretendiera dar una definición de este principio, se diría que es aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas antes”(48).
I I . R E LA C I Ó N D E LA F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L C O N D E M Á S P R I N C I P I O S R E G I S T R A LE S
LO S
Si queremos estudiar una institución como la fe pública registral conviene preguntarnos el rol que cumple en nuestro ordenamiento jurídico, así por ejemplo para Roca Sastre: “El principio de fe pública determina uno de los efectos básicos de nuestro sistema inmobiliario de Registro y, en consecuencia, (45) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2ª edición, Jurista Editores, Lima-Perú, 2004, p. 1050. (46) ROCA SASTRE, Ramón M.; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA I XIRGO, Joan. Derecho Hipotecario. Tomo II, 9ª edición, Bosch, Barcelona, 2008, p. 7. (47) Ibídem, p. 9. (48) BIGIO CHRERM, Jack. Exposición oficial de motivos del Código Civil. Lima, 1998, p. 197.
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esencialmente constituye la razón de ser de este en su función específica de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección de los terceros hipotecarios”(49). Entonces, según el citado autor, la fe pública registral es uno de los efectos del sistema inmobiliario registral, asegura el tráfico jurídico inmobiliario y protege al tercer hipotecario. En el sentido, como efecto del sistema, “[e]l principio de fe pública registral se concreta en una presunción ‘iuris et iure’ a cuyo tenor el contenido del Registro se presume exacto y válido, de modo que el tercero que confía en ese contenido queda totalmente protegido. Esta presunción a su vez implica que el tercero adquiere el contenido y la extensión del derecho que el Registro Publica, y al mismo tiempo no se ve perjudicado por todo aquello que no hay accedido al Registro”(50). En consecuencia, parecería confundirse entre la publicidad registral y el principio de fe pública registral, toda vez que ambos contienen la presunción jure et jure, existiendo autores como Jerónimo González a quién sigue Nuñez Lagos que entiende que la fe pública registral no es más que una modalidad del principio de publicidad(51). En cambio Roca Sastre considera que es una variante de lo que él llama “principio de exactitud del registro”(52). No hay duda de la relación que existe entre los principios registrales, toda vez que exista una interconexión entre estos; sin embargo no es lo mismo la publicidad registral que el principio de fe pública registral, porque recordemos que el segundo tiene un rol especial en lo referente a las adquisiciones a favor de tercero registral, busca proteger el tráfico jurídico comercial y, además, tal como lo vamos ver para su aplicación, deben cumplirse requisitos legales.
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(49) ROCA SASTRE, Ramón M.; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA I XIRGO, Joan. Ob. cit., p. 7. (50) FAUDOS PONS, Pedro; GÓMEZ VALLE, María Belén; GONZÁLEZ GARCÍA, Isabel; MARTÍN ALÍAS, José Ignacio y SANTOS LLORO, Mónica. Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral. Atelier, Barcelona, 2008, p. 193. (51) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 289 (52) RODRÍGUEZ OTERO, Lino. Elementos de Derecho Hipotecario. Tomo I, 4ª edición, Bosch, Barcelona, 2011, p. 169.
La problemática de la buena fe del tercero registral
En nuestro ordenamiento jurídico existe diferente regulación de la publicidad registral, el principio de legitimación y la fe pública registral. Según el artí culo 2 0 1 2 del C ó digo C iv il: Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Según esta norma, la presunción jure et jure de conocimiento (no del contenido) se refiere a los asientos registrales, entonces cabría preguntarnos si con dicha norma los asientos registrales cobran vida propia y estamos ante un sistema abstracto, pero ello no es así porque el artí culo 2 0 1 3 del C ó digo C iv il señala: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”, el citado artículo también hace referencia a las inscripciones, pero ya no hace referencia a una presunción jure et jure, sino a una presunción juris tantum, pero esta vez está referida a su contenido y no al conocimiento, y es más reconoce la rectificación de los asientos y la posibilidad de su declaración de invalidez, con lo cual nuestro sistema registral depende de los títulos archivados al poderse efectuar una rectificación conforme el artículo 82 del Reglamento General de los Registros Públicos. Rectificación de error material.- Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que este no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título Vlll de este Reglamento, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente. La fe pública registral no se aplicará en todos los supuestos sino en los casos de inexactitud registral, tal como lo señala Roca Sastre: “Aunque los asientos del Registro se hallen en desacuerdo con la realidad jurídica, su valor es decisivo en cuanto a lo que expresan prevalece sobre la realidad ante el tercer adquirente protegido por la fe pública registral. En provecho de este adquirente el contenido del Registro se reputa verdadero o se finge por la Ley como irrebatiblemente exacto dentro del ámbito y alcance que la misma determina, gracias a lo que se proporciona base firma a la contratación inmobiliaria”(53), su aplicación debe ser excepcional y en forma restringida. Es decir, en la fe pública registral se va preferir la ficción sobre la realidad, prefiriéndose a un tercero registral sobre la realidad jurídica, y es una base de la contratación inmobiliaria.
(53) ROCA SASTRE, Ramón; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA I XIRGO, Joan. Ob. cit., pp. 8 y 9.
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En tal sentido, la Corte Suprema señala en la Cas. N° 695-99 Callao: “(...) el principio de fe pública registral persigue proteger al tercero que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en el tráfico puede implicar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para amorigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de fe pública registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en la norma (...) debiendo ser, esta última, interpretada restrictivamente”. Coincido en la aplicación restrictiva del principio de fe pública registral, como lo señala Mejorada Chauca: “No olvidemos que la fe pública registral es una excepción a la adquisición ordinaria. Por esta vía alguien recibe un derecho que en circunstancias normales no tendría y al mismo tiempo el legítimo dueño pierde un derecho. Tomemos nota de esta excepcionalidad y su impacto en el patrimonio porque es crucial al momento de evaluar la legitimidad de la nueva Fe Pública Registral. Aun para quiénes se quedan en la fórmula más sencilla, tienen que aceptar que estamos ante una excepción de enorme gravedad pero igual necesaria porque se debe dar seguridad al tráfico de bienes”(54). Y justamente por ello es que se exige que el derecho del tercero registral esté registrado, no siendo suficiente una anotación preventiva tal como en forma atinada lo ha señalado la corte suprema en la Casación N° 2374-98-Juliaca: “No puede acogerse al beneficio de la fe pública registral aquel que adquiere un derecho de una persona cuya titularidad aparece en el registro anotada solo preventivamente”. Para Gonzales Barrón, “[e]s un sentimiento natural el que nadie puede ser despojado en forma arbitraria de su patrimonio. Por ello, cabe preguntarse: ¿los ciudadanos estarían de acuerdo con ser despojados de un bien suyo a favor de un tercero, solo por el hecho que esta tenga buena fe y no conozca la falsificación realizada, o que ignore el error del notario o del registro? La respuesta es obvia, y demuestra que un sistema jurídico no puede apoyarse en simples reglas técnicas de certeza, desprovistas de moralidad y justicia para la sociedad a la cual van dirigidas; por tanto, un sistema legal debe tener viabilidad social o legitimidad en cuanto a los valores compartidos por esa misma
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(54) MEJORADA CHAUCA, Martín. “La nueva fe pública registral”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 150, Año 16, Gaceta Jurídica, Lima, marzo, 2011, p. 116.
La problemática de la buena fe del tercero registral
comunidad. La seguridad jurídica, efectivamente, no implica una injusticia per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el interés exclusivo de una de las partes del conflicto y olvidemos todas las razones del otro lado, y para ello rechazamos la ilusión óptica de que “toda seguridad ya es justicia”. Por tal razón, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solución según las circunstancias”(55).
I I I . F U N D A M E N T O S D E L P R I N C I P I O D E F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L Los fundamentos del principio de fe pública registral según Gonzales Barrón son: a) Fundamento dogmático jurídico: “El fundamento dogmático es simple: se trata de una modalidad de adquisición a non domino, prevista por el legislador en aras a la seguridad jurídica de tráfico. De esta forma, el tercero mantiene su adquisición, aun cuando el transmitente no sea el titular del derecho por efecto de la nulidad o extinción de su propio título. Esta anomalía solo se explica por ‘razones prácticas’, en las que el legislador interviene para el logro de un fin superior. En tal sentido, la seguridad de uno autoriza el despojo que se hace en el otro”(56). b) El fundamento moral del principio de la fe pública registral según Gonzales Barrón, está referido a: La fe pública registral es una hipótesis de tutela de la apariencia, en consecuencia, es figura excepcional y de aplicación in extremis, por lo que señala: En nuestra opinión, por el contrario, el fundamento de la fe pública no es el heroico objetivismo plasmado en un simple concepto o política jurídica, sino en el concreto subjetivismo. La tutela del registro necesita evaluar la conducta del tercero en contraposición a la del propietario que se pretende despojar. En otras palabras, necesitamos recurrir a fundamentos morales para enjuiciar las posiciones jurídicas contrapuestas(57).
(55) GONZALES BARRÓN, Gunther. “El Derecho Registral se debate hoy entre dos visiones antagónicas: análisis del ‘realismo’ frente al ‘extremismo’”. En: . (56) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., pp. 402-403. (57) Ídem.
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I V . I N T E R P R E T A C I Ó N D E L A R T Í C U LO 2 0 1 4 D E L C Ó D I G O C I V I L Conforme a la redacción del artículo 2014 del Código Civil, para la existencia de la buena fe, el desconocimiento de la inexactitud debe ser de las causas que no consten en los Registros, lo cual engloba no solamente a las partidas registrales, sino también a los títulos archivados. Así lo entendió el legislador de 1984 en la exposición de motivos: “limitar la aplicación del principio de fe pública registral solo al contenido del asiento, tendría lógica si el público, y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos también a los libros, títulos archivados, índices y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse en el concepto más general del termino inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido de asiento”(58). Al respecto, si bien coincido que conforme al artículo 2014 del Código en el caso de la buena fe pública registral, las causas del desconocimiento de la inexactitud registral no solo debe constar en el asiento registral, sino también en los antecedentes registrales, tal como también consta en el proyecto de reforma del Código Civil. “Artículo 2014.- Principio de fe pública registral. 1. En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere algún derecho de persona que en el asiento registral aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas q ue no consten en los asientos registrales o en los tí tulos arch ivad os correspondientes. 2. En el caso de los Registros de Personas Jurídicas y Naturales, la posterior inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicará a quien de buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algún beneficio patrimonial sobre la base de ellos, siempre que las causas de dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales o en los títulos archivados correspondientes.
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(58) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima, 2006, p. 863.
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3. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud de los asientos registrales o de los títulos archivados correspondientes. 4. Las inscripciones registrales no convalidan los actos que sean nulos o anulables con arreglo a este Código o a otras leyes(59). Sin embargo no estoy de acuerdo con la interpretación del artículo 2012 que señala: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”, en el sentido que el término ‘inscripción’ comprende a los títulos archivados, en la medida que son distintos el título y la consecuencia de la calificación de dicho título que son las inscripciones que según el artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos: “R eferencia obligatoria del acto causal e inscripción no conval idante. El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”. Asimismo hay que tener en cuenta que el artículo 2014 del Código Civil es casi una copia del artículo 34 de la Ley Hipotecaria española que señala: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”(60).
(59) Ver: . (60) Ver: .
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Pero nuestro sistema es distinto al sistema español, por ejemplo no ha puesto excepciones a la aplicación del principio de fe pública registral como sí lo señala el artículo 37 de la Ley Hipotecaria española: “Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley. Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior: 1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro. 2. Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro. 3. Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen. 4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero: a) Cuando hubiese adquirido por título gratuito. b) Cuando, habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude. En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta. En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan”(61).
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(61) Véase: .
C A P Í T U LO
IV
R E Q U I S I T O S D E A P LI C A C I Ó N D E L P R I N C I P I O D E F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L Al respecto, la C asación N º 308 8- 06- Lima, ha señalado que: “[E]l artículo 2014 del Código Sustantivo consagra el principio de la fe pública registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a) El adquirente obtenga el derecho a título oneroso; b) El adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presume mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) El otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) El adquirente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante”. Tal como lo veremos más adelante hay bastante discusión en cuanto a los alcances del artículo 2014 del Código Civil no solo a nivel doctrinario sino también jurisprudencial, apreciándose una distinta regulación en el Reglamento General de los Registros Públicos en comparación del Código Civil. Conforme a la redacción actual del artículo 2014 del Código Civil: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
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Según Arias-Schreiber Pezet, los requisitos que debe reunir el tercero registral son: a) Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para otorgar el derecho. b) Adquirir a título oneroso. c) Tener buena fe subjetiva, esto es, desconocer la inexactitud del Registro. d) Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten las causas de la inexactitud. e) Inscribir el derecho adquirido(62). De acuerdo a Tarazona Alvarado los requisitos para ser considerados tercero registral son: a) Buena fe. b) Adquisición del derecho a título oneroso. c) Que se adquiera un derecho de quien figure en el Registro con facultades para otorgarlo y no se desprendan de las mismas causas que anulen, rescindan o resuelvan el título del transferente(63). Para Gonzales Barrón, los requisitos para la aplicación del principio de fe pública registral son: a) Elemento negocial: adquisición válida a título oneroso. b) Bis: sigue elemento: ¿qué adquisiciones se consideran excluidas de la protección de la fe pública registral? c) Elemento objetivo: confianza en el registro. d) Elemento subjetivo: buena fe del adquirente.
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(62) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo II, Gaceta Jurídica, Lima, 2006, pp. 860 al 863. (63) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., pp. 19 al 24.
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e) Elemento de no contradicción: las causales de nulidad o extinción no deben constar en el registro. f) Elemento de cierre: inscripción del título(64).
I.
A D Q U I S I C I Ó N V Á LI D A A T Í T U LO
O N E R O S O
En primer lugar, cabe señalar que el carácter de esta adquisición, es adq uisició n a non domino: Las posturas más características son las de Zanz, quien considera que si el titular inscrito tiene la facultad de disponer, aunque su titularidad no exista, es evidente que su adquisición habrá de ser considerada como a non domino. En el mismo sentido se pronuncia Roca Sastre, al decir que el tercero habrá efectuado una adquisición a non domino, o una adquisición de persona que estando facultada para transmitir, sin embargo, no lo puede hacer civilmente: Dicho autor considera que la adquisición a non domino constituye, pues, un concepto central de la fe pública registral y, concretamente, de sus efectos en nuestro ordenamiento jurídico inmobiliario(65). De la misma postura es Gonzales Barrón al señalar como uno de los fundamentos del principio de fe pública registral al fundamento dogmático jurídico: “El fundamento dogmático es simple: se trata de una modalidad de adquisición a non domino, prevista por el legislador en aras a la seguridad jurídica de tráfico”(66). En esta misma línea Mendoza del Maestro al referirse al principio de fe pública registral señala: “Nos podemos aproximar a este principio como aquel en virtud del cual el tercero que adquiere confiando en ‘la legitimación’ del titular registral es mantenido en la adquisición –a non domino– que realiza a pesar de que luego se verifique alguna patología en la adquisición del otorgante”(67). En nuestro ordenamiento se han regulado diferentes supuestos heterogéneos de la adquisición a non domino. Así, pues, encontramos el supuesto en bienes muebles, 115 del heredero aparente, el de fe pública registral, 116 las (64) (65) (66) (67)
GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., pp. 420 al 447. CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 300-301. GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob cit., pp. 402-403. MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. Loc. cit.
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garantías mobiliarias a non domino,117 los contratos celebrados por representantes aparentes, 118 los casos en los que existe la relación antecedente pasible de nulidad por un supuesto de simulación entre otros(68). Con relación a que la adquisición es originaria o derivada tenemos las siguientes posiciones: -
Opinan que se trata de una adquisición derivativa, por ejemplo, Mengoni y Ferri dentro del Derecho italiano, ya que según estos autores el tercero recibe la cosa del propietario: como el acto no inscrito no existe para el tercero, resulta claro que para este el único titular que existe es el registral.
-
Lacruz Berdejo, Ladaria Caldentey, don Jerónimo González, Jordano Barea y Gómez Acebo entienden que se trata de una adquisición de carácter originario, según un conjunto de argumentos basados unos en la apariencia registral y otros en razones de valores económicos.
-
Existe, por último, una opinión intermedia mantenida en la doctrina alemana por Wolff y en la española por Manuel Gonzalez, quien entiende que es del tipo mixto: derivativa para lo que consta en el Registro y originaria en cuanto a lo que no consta. Igualmente, Roca Sastre considera que puede ser derivativa y originaria(69).
Según Mendoza del Maestro, en el caso de la fe pública registral, la adquisición es derivada, en la medida en que el poder de disposición de las adquisiciones a non domino reside en la legitimación aparente(70). Algunos sostienen que esta exigencia se justifica porque en el caso del adquirente a título oneroso, la pérdida de su derecho generará un “daño económico”, a diferencia del adquirente a título gratuito que solo sufrirá un “lucro cesante”. Otros opinan que debería extenderse esta protección a los adquirentes a título gratuito, al ser igualmente atendible su deseo de seguridad en las adquisiciones, ya que el incremento producido en su patrimonio puede haber
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(68) Ídem. (69) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 301-302. (70) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. Loc. cit.
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ocasionado que el mismo asuma nuevas obligaciones que no podrán cumplirse si pierde la propiedad del bien. Sin embargo, la razón principal de esta opción legislativa radica en el carácter excepcional de esta adquisición a non domino incorporado por este principio registral, siendo que el legislador, a efectos de brindar protección, exige adicionalmente un sacrificio económico en el tercero adquirente que justifica la ruptura de la regla general de la nulidad y su efecto de arrastre sobre los actos ulteriores(71). Según Chico y Ortiz, referente a la adquisición a título oneroso, es importante señalar que dicha adquisición, para quedar protegida, ha de ser válida, es decir, ha de tratarse de un negocio jurídico con plena validez. La validez o no de dicho negocio será o no descubierta a través del llamado principio de legalidad, pero si el negocio jurídico a pesar de haber pasado por el tamiz del principio de calificación se inscribe, no podría generar la figura del tercero(72). Al respecto, cabe señalar que nuestro sistema registral no es convalidante, tal como señala el artículo 46 del Reglamento General de los Registros Públicos.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no convalidante.E l asiento registral exp resará necesariamente el acto j urí dico de donde emana directa o inmediatamente el derech o inscrito, el mismo q ue deberá constar en el correspondiente tí tulo. La inscripción no conval ida los actos q ue sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vi gentes. En consecuencia la nulidad, rescisión o resolución no debe estar presente en el acto jurídico que sustente la adquisición del tercero registral, es decir, debe tratarse de una adquisición válida y a título oneroso. Según Gonzales Barrón, el principio de fe pública actúa como mecanismo de protección de los llamados “negocios de tráfico”, esto es, aquellos en los que la voluntad de adquirir tiene como punto de partida la información
(71) ALIAGA HUARIPATA, Luis. “Principio de fe pública registral”. En: Código Civil comentado. Tomo X, 2ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 319. (72) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 299.
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proporcionada por el Registro. Es el caso típico de los negocios onerosos que se celebran entre dos partes claramente diferenciadas entre sí(73). Desde luego entre los actos que más tienen acceso al Registro son los de transferencia de propiedad de predios a título oneroso como las compraventas de una forma dinámica. En este caso se tiene claro que nos encontremos ante un acto oneroso, el problema se vuelve complicado con el caso de las donaciones con cargo o remuneratoria. Según Arias, en lo que se refiere a las donaciones con cargo, cabe anotar que estas son también llamadas “onerosas” o “modales” por la doctrina. En ellas el donatario está obligado a asumir determinado gravamen o cargo. Los autores coinciden en señalar que en este tipo de donaciones, el cargo impuesto al donatario no debe exceder el valor del bien donado. La esencia del cargo consiste en constituir un elemento accesorio y secundario, y en modo alguno puede tener el perfil de una contraprestación, pues el acto perdería el carácter de gratuidad que es consustancial a la donación(74). Al respecto, Monserrat señala que: “Los sucesores mortis causa no estarán protegidos por la fe pública registral, pero no por ser terceros. En cuanto a las donaciones onerosas y remuneratorias, en la medida en que no sean actos gratuitos, se entiende que no están excluidas de la protección. Así en las onerosas, en la parte en que coincidan el valor del gravamen impuesto y el valor de la donación (...)(75). Según Gonzales Barrón, la opinión más difundida es considerar que se trata de negocios mixtos, y que la protección del tercero inscrito solo podría llegar hasta el valor de la contraprestación dada por el donatario. Sin embargo, no parece que sea la mejor opción la “división” del negocio jurídico, cuando claramente responde a un fin unitario. Por lo tanto, en tales casos deberá aplicarse el régimen que corresponda al propósito predominante. Así, en una donación con cargo o remuneratoria, el fin principal es la gratuidad, por lo que así deberá reputarse al negocio. En consecuencia, no podrá alcanzar la protección de la fe pública registral(76).
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(73) (74) (75) (76)
GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 421. ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Max. Ob. cit., p. 485. MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 263. GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 422.
1.
La problemática de la buena fe del tercero registral
A dq uisiciones exc luidas de la aplicación de la fe pú blica registral Al respecto, cabe señalar que en nuestro ordenamiento jurídico no hay listado de adquisiciones excluidas de la aplicación de la fe pública registral; sin embargo doctrinariamente se sostiene: “Este principio no obstante, no tiene carácter absoluto, y como tal se ve sometido a una serie de excepciones, así como también otros supuestos en los que la aplicación de la fe pública queda en suspenso por un determinado periodo de tiempo, que se justifican atendiendo a las diferentes situaciones en las que el adquirente se puede encontrar, puesto que de lo contrario el principio quedaría roto”. Comenzando por las excepciones, son entre otras, las siguientes: 1. Las menciones, que son aquellos derechos que siendo susceptibles de inscripción separada y especial, únicamente constan mencionados en el asiento registral. 2. La prescripción adquisitiva de dominio, puesto que la protección del tercero adquirente de buena fe se ve sometida a los requisitos de aquella. 3. Las servidumbres aparentes, con el problema que supone determinar cuáles son. 4. Los negocios a título gratuito, en los que la protección se reduce tal y como señala el artículo 34, a la que tuviese el transmitente. 5. Los retractos legales, que en la medida que vienen determinados por ley, afectan al tercer adquirente con independencia de su no constancia en el Registro. Tal y como manifestaba Roca Sastre, la publicidad legal supera a la registral. 6. Las denominadas hipotecas legales tácitas, aunque en la actualidad la doctrina habla de créditos privilegiados(77) Según Monserrat, estas excepciones serían: 1. La falta de protección al adquirente de un derecho real en cosa ajena que ya no pertenece al transmitente, titular registral, porque lo ha perdido por prescripción extintiva. (77) FAUDOS PONS, Pedro; GÓMEZ VALLE, María Belén; GONZÁLEZ GARCÍA, Isabel; MARTÍN ALÍAS, José Ignacio y SANTOS LLORO, Mónica. Ob. cit., p. 195.
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2. La falta de protección del adquirente de un bien de dominio público, inscrito en el Registro como privado. 3. Se puede considerar una excepción el que al tercero adquirente de un derecho de propiedad le afectan las servidumbres aparentes, aunque no estén inscritas en el Registro, salvo que entendamos que la apariencia impida que se den los requisitos de la protección del tercero. 4. El supuesto de doble inmatriculación(78). Conforme a Chico y Ortiz las excepciones al principio de fe pública registral serían: 1. Menciones. 2. Usucapión. 3. Anotaciones preventivas. 4. Cesión de créditos hipotecarios. 5. Transitoriedad. 6. Limitaciones legales o estatutarias de la propiedad. 7. La retroacción de la quiebra. 8. El derecho de reversión(79). En nuestro país, Gonzales Barrón señala: “Si la protección del registro se concentra en los negocios jurídicos onerosos, o ‘negocios de tráfico’ como le llama la doctrina alemana, transactions en el Derecho norteamericano, entonces la lógica conclusión es que las adquisiciones legales, forzadas o por acto de autoridad, se encuentran excluidas de la protección. A ello debe agregarse los actos gratuitos y aquellos en donde el transmitente y el adquirente son en sustancia, la misma parte”(80).
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(78) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., pp. 287-292. (79) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 304-306. (80) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 423.
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Así, el citado autor señala que están excluidas del ámbito de aplicación de la fe pública registral: 1. Las adquisiciones por mandato legal, como es el caso de las sucesiones hereditarias, los legados o sucesores a título particular. 2. Las adquisiciones en las que esté interesada una misma persona tampoco se sustentan en negocios del tráfico. 3. Igualmente se excluye de la categoría de “negocios de tráfico” al conjunto de titulares que aparecen transmitiéndose a sí mismos un derecho sobre el inmueble, pero bajo otro ropaje jurídico. 4. También deben excluirse los remates judiciales, ya que la fe pública registral protege a los terceros que adquieren por negocio jurídico y confían en la situación que les informa el registro(81). Al respecto, debemos señalar que en la medida en que la aplicación del principio de fe pública registral es restringida, las exclusiones deberían constar en un listado a efectos de facilitar su aplicación por los órganos jurisdiccionales correspondientes, si bien es cierto que se entiende vía interpretación a contrario sensu del artículo 2014 del Código Civil, que se encuentran excluidos las adquisiciones gratuitas, en los demás casos la exclusión debería ser de forma expresa.
I I . C O N F I A N Z A E N E LR E G I S T R O Según Gonzales Barrón, se trata de un elemento de regularidad sustentado en las inscripciones del Registro. Según el artículo 2014 del CC, la protección se da a quien adquiere algún derecho respecto de persona que aparezca en el Registro con facultades para otorgarlo. El tercero protegido debe adquirir, por consiguiente, de un titular inscrito(82). Para la protección al tercero resulta necesario no solo que en el Registro el transferente del derecho figure con facultades para otorgarlo, aunque en la realidad extrarregistral no las tenga, sino que además se requiere que del
(81) Ibídem, pp. 424-425. (82) Ibídem, p. 429.
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Registro no se desprenda alguna causal de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución del título del transferente(83). En tal sentido, se advierte la importancia de la inscripción registral de la titularidad del otorgante del derecho a efectos de que el tercero sea amparado de la fe pública registral, pero además debe tener las facultades en el Registro para el otorgamiento. Según Monserrat la protección de la fe pública registral también procede en el caso de que el tercero adquiere de un transmitente entre el titular registral y él, en tal sentido señala: “Mas no se ve razón material para que no opere la protección registral si el segundo adquirente lo hace a la vista de que del título de adquisición de su transmitente resulta que este ha adquirido del titular registral (se supone que se inscriben ambas transmisiones): si el requisito de la titularidad registral del transmitente viene exigido por el fundamento de la protección registral, la confianza en el Registro, como en es este ejemplo el adquirente contrata confiando en el Registro, no hay porqué negarle la protección registral”(84). Sin embargo, dicha postura no es unánime, según Sanz, Molina, Rabelló y otros autores, (la adquisición del titular registral) no debe ser de carácter simultáneo al de la adquisición del tercero protegido, pues lo importante es que al tiempo de inscribirse la adquisición del tercero conste inscrito el derecho correspondiente a favor del transmitente(85). Al respecto, considero que en la medida en que la aplicación de la fe pública registral se debe efectuar de manera restrictiva, y conforme el artículo 2014 del Código Civil señala: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algú n derech o de persona q ue en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
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(83) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 24. (84) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 248. (85) CHICO Y ORTIZ José María. Ob. cit., p. 299.
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Por lo que el derecho del transmitente debe estar previamente registrado, tal como señala Gonzales Barrón: “En consecuencia de lo dicho, es imperativo que el titular registral esté inscrito al momento en que el tercero adquiera su derecho; con lo que se descarta la protección cuando la inscripción previa se produce luego de la adquisición. La primera hipótesis se presenta cuando A vende a B en su condición de titular registral. La segunda hipótesis se presenta cuando A es propietario, pero todavía no está inscrito, sin embargo vende a B; posteriormente, se inscriben los sucesivos títulos de A y B, pero con la salvedad que la compra de B se hace cuando A no contaba todavía con la posición registral a su favor”(86).
I I I . LA B U E N A F E Según Alterini, el principio de la buena fe ilumina las soluciones: “Una de las ideas que más me ha motivado, especialmente en los últimos años, es la de la trascendencia de exaltar el principio de la buena fe. Creo que también es una directriz idónea para superar muchos de los problemas de la temática notarial-registral. He llegado a decir que si el derecho debiera expresarse en una sola norma, acaso la formulación de mayor riqueza sería la que impusiera a las personas comportarse de buena fe. Recuerdo que tal aserto es compatible con una Constitución japonesa del año 604, dictada durante el principado de Shotoku, de solo 17 artículos, que proclamó que la buena fe es la fuente del derecho. Por cierto que la clarificación de la temática que nos ocupa depende de lo que entendamos por buena fe, la que por otra parte creo que se corresponde con el ‘vivir honestamente’”. El eminente filósofo italiano Norberto Bobbio, sostenía que si tuviera que propiciar una sola norma, recomendaría la que impusiera el no dañar a los demás. El tan solo no dañar a los demás conduce a resultados escasos. He dicho que no se me escapaba la trascendencia de la regla del “neminen laedere”, es decir del no dañar a los demás, que junto con las directivas del vivir honestamente y del dar a cada uno lo suyo, conformaron el arquetipo de comunidad jurídica que imaginaron los juristas romanos, según el feliz tríptico de Ulpiano recogido por el Digesto. Sin embargo, deja afuera al vivir honestamente y al dar a cada uno lo suyo. En cambio, el vivir honestamente supone el no dañar a los demás. ¿Cómo una persona que vive honestamente va a dañar a los demás?
(86) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 431.
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Igualmente, una conducta honesta ante la comunidad, conduce necesariamente a dar a cada uno lo suyo. Insisto en que si debiera optarse por una sola de las tres directivas romanas, me inclinaría por la que proclama el deber de “vivir honestamente”, pues en términos jurídicos ese reclamo de rectitud, de honradez, coincide con la pretensión del actuar de buena fe, y también porque el vivir honestamente, interpretado con amplitud, hasta presupone que no habrá de incurrirse en la deshonestidad del dañar a los demás o en la conducta desviada de no dar a cada uno lo suyo. La comprensión amplia del “vivir honestamente”, se explica sin esfuerzos, si con la matización defendida por Max Weber entre la ética de las convicciones y la ética de las responsabilidades, se concibe a la ética no solo como un compromiso íntimo con Dios o con la conciencia, sino también como reflejo de deberes o responsabilidades para con los demás, incluso mediante conductas activas. O sea que si de este tríptico tuviéramos que elegir una única apoyatura, me inclinaría por el “vivir honestamente”, y la coincidencia del vivir honestamente con el comportamiento de buena fe es significativa, porque la buena fe es un camino definido hacia un derecho que armonice con las improntas éticas”(87). Para Vicenzo Roppo, “corrección” es solo una de las expresiones empleadas para explicar el significado de buena fe. Pero se proponen otras: lealtad, cooperación con la contraparte, sensibilidad a sus razones, salvaguarda de sus intereses, comportamiento solidario recíproco”(88) En síntesis, según dicho autor, “la buena fe obliga a cada una de las partes a comportarse –en el ámbito de la relación contractual– de modo de no perjudicar, y más bien de salvaguardar el razonable interés de la contraparte, cuando ello no comporte a su cargo ningún apreciable e injusto sacrificio. A su vez, las consecuencias a cargo del contratante que viola la buena fe pueden sintetizarse de este modo: imposibilidad de hacer valer pretensiones contractuales hacia la contraparte, o bien exposición a las pretensiones contractuales de la contraparte”(89).
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(87) ALTERINI, Jorge Horacio. “La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las llamadas legitimación y fe pública registral”. En: . (88) ROPPO, Vicenzo. El contrato. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 460. (89) Ibídem, p. 463.
La problemática de la buena fe del tercero registral
Tal como lo señala Gabriel de Reina Tartiére: “La buena fe surge como la clave de bóveda de nuestro sistema de contratación inmobiliaria”(90). Tal como lo señala Fernández Cruz: “Si bien entonces la buena fe tiene un significado bastante amplio dentro de la Teoría General del Derecho, ya que la misma actúa como principio general que informa a todo nuestro ordenamiento, sin embargo, dentro del ámbito de la contratación, la misma adquiere contornos definidos. Así, la buena fe, entendida dentro del tema de la interpretación del contrato como medida de corrección a la cual se deben ceñir las partes, adopta un matiz de regla, concerniente a los usos sociales, dentro de la teoría declaracionista, dado que son precisamente los usos sociales los que definen cuáles son las medidas de corrección que se acostumbran a seguir dentro de un determinado ambiente histórico-social, señalándonos cuáles son los parámetros de desenvolvimiento de la vida en sociedad”(91). En tal sentido, la buena fe es una institución relevante en el Derecho que actúa como principio general, pero también para la interpretación de los contratos y justamente el instituto de la fe pública registral está vinculado en su mayoría a los contratos en mérito a la cual se efectúan las adquisiciones de bienes. Tal como lo señala Gonzales Barrón: “La buena fe implica confiar en la exactitud de los pronunciamientos del Registro, y principalmente D E S C O N O C E R la inexactitud del mismo. Por tanto, la buena fe es un estado psicológico o un hecho intelectivo, consistente en el desconocimiento o ignorancia de una determinada situación jurídica (...)”(92). Asimismo, el mismo autor señala que existe otro criterio de buena fe, por el cual se exige en el tercero una conducta diligente al momento de la adquisición, por lo que se impone deberes elementales de verificación e información, de suerte que no basta alegar simple desconocimiento, sino que, además, el sujeto que pretende la tutela se encuentra obligado a realizar una actuación
(90) DE REINA TARTIÉRE. Principios registrales. Heliasta, Buenos Aires, 2009, p. 67. (91) FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “Introducción al estudio de la interpretación en el Código Civil peruano”. En: Estudios sobre contratos en general. Ara Editores, Lima, 2004, p. 824. (92) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Ob. cit., p. 1015.
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conforme a los cánones mínimos de honestidad en la adquisición (buena fediligencia: volitiva)(93). Así, el citado autor se adhiere a la tesis de la buena fe-diligencia considerando que la fe pública es un mecanismo in extremis, y que los dos intereses (propietario y tercero) son atendibles, pues ambos actúan con desconocimiento del hecho motivador de la inexactitud, pero si el tercero es negligente extremo, ¿cómo puede recibir protección? ¿en virtud de qué principio del derecho se primacía a la culpa grave frente a la no culpa? Asimismo, señala que la buena fe significa el desconocimiento de una situación lesiva al interés de otro, pero no basta simplemente el estado subjetivo de ignorancia, aun a riesgo de haber actuado en forma culpable, negligente y descuidada y, finalmente, agrega que la perspectiva teórica de buena fe-diligencia se combina con una de carácter práctico indudable: la exigencia de probar que el tercero conoce efectivamente la realidad, haría superflua la cláusula de buena fe, pues la convierte en una prueba diabólica, y si la protección del tercero significa validar una mera apariencia, una ficción, entonces ello debe ser excepcional, por lo que se impone la exigencia de una especial diligencia del que pretende acogerse a su seno. En consecuencia, se pierde la buena fe cuando estamos en presencia de sospechas más o menos serias, duda razonable o discordancia entre la realidad material y la registral(94). Al respecto, Mendoza del Maestro señala: En los casos de la fe pública registral, consideramos que la buena fe del tercero es de diligencia, la cual no se extiende a la verificación de la posesión y solo en supuestos excepcionales al título archivado(95).
1.
M omento en q ue debe exi stir la buena fe Con relación al momento en que debe existir la buena fe, es decir, si en el momento de la adquisición o hasta la fecha de la inscripción registral hay diversas posiciones al respecto. Monserrat señala que según la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia no es necesario que la buena fe perdure hasta el momento de la inscripción en el Registro, pero ha suscitado dudas sobre si basta con que exista en el
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(93) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 437. (94) Ibídem, pp. 438-400. (95) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. Loc. cit.
La problemática de la buena fe del tercero registral
momento de celebrar el contrato o es necesario que subsista hasta el momento de la tradición(96). De la misma opinión es Tarazona cuando señala que la posición mayoritaria es la que entiende que la buena fe se debe de determinar al momento de la adquisición del derecho, debido a que es en ese momento en que el tercero toma la decisión de adquirir el derecho, con base en la información obrante en el Registro. Exigir que se mantenga hasta la fecha
2.
I nterpretación amplia de la fe pú blica registral Para Gonzales Barrón la “buena fe” y la “fe pública registral” están referidas a una misma institución, habiendo remarcado el legislador en el último caso a una cuestión netamente probatoria, “(...) de todo lo cual se infiere que la llamada ‘fe pública registral’ NO EXISTE. Este concepto alude en realidad a la irrelevancia de las causales de ineficacia del negocio no anotadas- o noinscritas. En el ámbito de la oponibilidad absoluta no hay excepciones y, por tanto, no cabe hablar de ‘buena o mala fe’, por cuanto la situación jurídica será igualmente oponible (artículo 2012 CC). En suma, la buena fe en el principio de fe pública siempre significa que el tercero DESCONOCE la inexactitud del Registro por mecanismos ajenos a este; mientras la mala fe significa que el tercero CONOCE la inexactitud del Registro siempre por mecanismos ajenos a este, lo cual conlleva la pérdida de la protección legal”(97).
Justamente en la interpretación de la fe pública registral no de forma tan literal sino de forma más amplia considerando a la buena fe como principio general tenemos a Rómulo Morales que señala: “Por el contrario, la interpretación del artículo 2014 del Código Civil debe tomar en cuenta los intereses regulados y valorados de todos los involucrados y no solo del tercer adquirente. Cuando se trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que realizar una elección: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio aquella eficacia que sería necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el segundo, será necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el consiguiente sacrificio del primero [FALZEA, Angelo. ‘Apparenza’ en Ricerche di teoria generale del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guiffrè Editore, Milán, 1997, página 845]. Lo anterior cobra relevancia cuando la
(96) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 259. (97) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Ob. cit., pp. 1014-1015.
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buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del verdadero propietario. Este también tiene buena fe y va a ser privado de un bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitación. Por tanto, es necesario proceder a una ponderación de intereses entre los dos sujetos y sacrificar al verdadero titular del derecho solo, en la medida en que este haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente el negocio inválido [SOTTOMAYOR, Maria Clara, Invalidade e registo, A protecção do terceiro adquirente de boa fé, Edições Almedina, Coimbra, 2010, páginas 912-913]. La exigencia de la buena fe representa una ligazón entre el derecho y la moral, un criterio valorativo, y no solo un criterio pragmático de resolución de conflictos. La verdadera ratio de esta normativa es la protección de la seguridad del tráfico jurídico. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal protección a aquellos que asumen comportamientos desleales en el tráfico jurídico. La ley no quiere proteger todo el tráfico jurídico, como un valor en sí mismo, sino el tráfico jurídico leal y honesto. Este valor jurídico no es tomado en cuenta en nuestro medio como la j urisprudencia mencionada q ue idolatra la seguridad j urí dica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente estafadores. De ahí que el intérprete de la norma no puede desconocer esa realidad jurídica la cual es más amplia que la realidad registral”(98). El citado autor hace referencia a la jurisprudencia como a la Casación N° 2029-2005-La Merced-Junín. Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, la cual se prefirió proteger el interés del Banco Continental en lugar del interés de la cónyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de Ñaña) que no celebró el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. En el fundamento octavo se indicó que el cónyuge (Metodio Ñaña Sora) debió informar su calidad de casado al contratar y, por lo tanto, su conducta fue irregular. En el fundamento noveno se mencionó que la “Seguridad es la razón fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones con los demás: certeza, pero no solo teórica (saber lo que se debe hacer) sino también certeza práctica, es decir: seguridad; saber que esto tendrá que ocurrir y que, si es preciso, será impuesto por la fuerza, inexorablemente. La seguridad jurídica es la que nace del Derecho”. Ambos
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(98) MORALES HERVIAS, Rómulo. “El principio de la fe pública registral como instrumento de los estafadores inmobiliarios”. En: < http://enfoquederecho.com/el-principio-de-la-fe-publica-registralcomo-instrumento-de-los-estafadores-inmobiliarios/>.
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fundamentos no mencionan la buena fe de la cónyuge ni alguna razón para eliminar su derecho sobre el inmueble en litigio(99). Según el mencionado autor, la fe pública registral no se debe aplicar de manera ciega, sino que se debe analizar si las partes han actuado de buena fe, en tal sentido señala: “En realidad el problema es la interpretación literal de dicha norma donde la mayoría de la jurisprudencia y doctrina nacionales formulan una ciega interpretación protectora del tercer adquirente cuando ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido estricto. La inscripción no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas, ya que muchos de esos terceros adquirentes actúan de mala fe aunque se amparen en la fe pública registral. Esta interpretación ciega otorga un significado a la buena fe como fe pública registral. Este concepto de buena fe –entendido como desconocimiento de la inexactitud registral– es inaplicable. Al contrario, la buena fe –en la norma en mención– consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [GAZZONI, Francesco. La trascrizione inmobiliare, Tomo primo, Artt. 2643-2645-bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda edizione, Giuffrè editore, Milán, 1998, página 38. En el mismo sentido: TRIOLA, Roberto. La trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto privato, Diretto da Mario Bessone, Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli Editore, Turín, 2004, páginas 14-15]. La protección del tercero de buena fe constituye el fundamento ético de la inscripción, la cual confiere seguridad al tráfico jurídico [FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro, Della trascrizione, Artt. 2643-2696, en Commentario del Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto - Della tutela dei diritti, A cura di Francesco Galgano, Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia, 1995, páginas 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe buscarse solo en el registro público es desconocer los valores jurídicos que fundamentan la norma”(100). Efectivamente, no es un secreto que existen delincuentes que han estado utilizando la figura de la fe pública registral, para apropiarse ilícitamente de bienes inmuebles en desmedro de los derechos de las personas, afectando con ello a la seguridad jurídica que brinda Registros Públicos; es por ello que considero que no procede aplicar la buena fe pública registral en el caso de falsificación de documentos tal como se verá más adelante.
(99) Loc. cit. (100) Loc. cit.
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I V . E LE M E N T O D E N O C O N T R A D I C C I Ó N : LA S C A U S A LE S D E N U LI D A D O E X T I N C I Ó N D E L T Í T U LO A N T E C E D E N T E N O D E B E N C O N S T A R E N E LR E G I S T R O Al respecto, tal como se indicó anteriormente en lo referente a los alcances de la publicidad registral, consideramos que las causales o extinción del título antecedente no deben constar no solo en las partidas registrales, sino tampoco en los títulos archivados, toda vez que el artículo 2014 del Código Civil señala: E l tercero q ue de buena fe adq uiere a tí tulo oneroso algú n derech o de persona q ue en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adq uisición una ve z inscrito su derech o, aunq ue despué s se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por vi rtud de causas q ue no consten en los registros pú blicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe q ue conocí a la inexac titud del registro. Además se debe tener en cuenta que si el mismo Reglamento General considera a la expedición de los títulos archivados como parte de la publicidad formal y el artículo 2014 del Código Civil se refiere al término: “Registros Públicos”, la publicidad que se emita debe ser jurídica registral, porque si no en dicho caso tendríamos que sostener que solamente para efectos de la aplicación del principio de la fe pública registral tienen valor jurídico los títulos archivados, lo cual no sería coherente en nuestro sistema registral. Por lo que en el caso de nuestro sistema registral depende de los títulos archivados en muchos sentidos, para hacer una rectificación, para inscribir una modificación de reglamento interno, ampliación de fábrica, etc. Es tal la importancia del título archivado, que en mérito de las mismas se pueden efectuar cancelaciones de asientos registrales conforme lo señala el artículo 95 del Reglamento General de los Registros Públicos.
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En tal sentido, el asiento registral se complementa con el título, es solo un reflejo y en caso de discrepancia va a prevalecer el título porque es la causa, ello es así por ejemplo en el caso de que se declare la nulidad de un título, se cancela la inscripción, tal como lo señala el Literal b) del artículo 94 del Reglamento General de los Registros Públicos.
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Según Gonzales Barrón, el último requisito para consumar la protección del tercero “cualificado”, es que inscriba su título adquisitivo (...). La jurisprudencia ha reconocido en forma reiterada que la consumación de la protección registral (“el cierre del círculo”) se produce cuando el tercero inscribe su propio título. Por ejemplo, la Corte Suprema ha dicho sobre este tema: “(...) La principal finalidad de la inscripción es amparar a los terceros que contraten de buena fe, a título oneroso y sobre la base de lo que aparezca en el registro, tal como lo establece el artículo 2014 del Código Civil, de esta manera una v ez inscrito el derech o, el titular mantiene su adq uisició n, aunque después se anule el derecho del otorgante, en virtud de causas que no consten en los Registros Públicos (...)” (Casación Nº 2210-99) (el resaltado es nuestro)(101). Como dice Roca Sastre, la exigencia de este requisito es lógica: el Registro debe proteger la adquisición cuyo título acude a él y no la adquisición del título que lo rehúye. Si el tercer adquirente no inscribe y mientras tanto se inscriben títulos incompatibles con el suyo, ya no podrá inscribir ni gozar de la protección registral. Y en cuanto inscriba, goza de la protección registral y ya no podrán inscribirse títulos incompatibles con su derecho, aunque sean de fecha anterior a la de su adquisición(102).
1.
T ercero registral El tercero registral es aquel que resulta protegido por el ordenamiento jurídico en el sentido de mantener su derecho inscrito en el Registro, aunque el de su transferente se ha anulado, rescindido o resuelto en mérito a causas que no constaban en el Registro. Según Barrueto Salas, en un primer significado, es tercero registral aquel que, de buena fe, adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir, un determinado adquirente registral ha alcanzado la situación jurídica en que es protegido por el principio de la fe pública registral. La misma autora señala que en un segundo significado, también es tercero registral quien, ya amparado por la fe pública, opondrá con éxito tal situación
(101) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., pp. 446-447. (102) Citado por MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 264.
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jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, convirtiéndose su posición en invulnerable e inatacable. Asimismo, ella agrega que, resulta evidente, entonces, que la persona constituida en tercero registral usará para defender su derecho, no las normas de derecho común que le podrían resultar perjudiciales, sino, exclusivamente, los principios y normas de derecho registral, con las cuales su derecho está asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden público, y, por consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes, y si se trata de derechos reales inscritos o de derechos de la misma naturaleza según el artículo 2022 del Código Civil . Es necesario precisar que el tercero registral es distinto al tercero civil, por cuanto este último está referido a aquella persona ajena a una relación jurídica determinada. El tercero registral, en cambio, es aquel tercero civil que reuniendo determinados requisitos establecidos por la ley, inscribe su derecho adquirido. Desde el punto de vista del Derecho Civil, el tercero es aquel que no ha sido parte en un contrato, y por lo tanto no le es oponible. Ello no obstante, ese tercero lo puede ser en términos absolutos, es decir, que sea totalmente ajeno al contrato, o, por el contrario, que se trate de un tercero que posteriormente entrará en relación con los contratantes.
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Por lo que se refiere al tercero en el derecho hipotecario, es el tercer adquirente, respecto de una inscripción registral, si bien no han faltado autores, quienes como Roca Sastre, entienden que es preciso distinguir entre el tercero y la protección registral, en la medida en que el contenido del Registro protege a ese tercero, pero también puede perjudicarle. En ese sentido, tanto el adquirente a título gratuito como el que lo es sin buena fe, son terceros, y, sin embargo, no se verían amparados por el principio de la fe pública registral.
C A P Í T U LO
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F A LS I F I C A C I Ó N D E D O C U M E N T O S Y F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L El tema ha sido analizado por Mendoza del Maestro que señala: “Situaciones lamentables como la falsificación de documentos han puesto en problemas al principio de fe pública registral toda vez que frente a ‘casos reales’ parecería que este principio ha quedado rezagado”.
I.
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JU
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En octubre del año 2012 se llevó a cabo el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil cuyo segundo tema fue: la fe pública registral en los casos de falsificaciones de títulos. Así, pues, la primera ponencia señaló que el principio de fe pública registral debía aplicarse en los supuestos de falsificación de documentos: “P
rimera P onencia:
La fe pública registral protege a los terceros de buena fe cuando el acto previo es nulo o falso, pues el artículo 2014 del Código Civil, no distingue, en consecuencia, por efecto de la seguridad jurídica del tráfico, no importa la magnitud del vicio que afecte el título, pues basta que el tercero cuenta con título oneroso, sea de buena fe e inscriba su derecho, para gozar de la tutela legal”. La segunda ponencia, por el contrario señaló, que ante la presencia de “vicios radicales de nulidad” no se aplica la fe pública registral:
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“S
egunda P onencia:
La fe pública registral no protege a los terceros de buena fe cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el caso de la falsificación de los títulos, pues el artículo 70 de la Comisión del Estado, dice que la propiedad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un titular pueda ser despojado fácilmente a través de una falsificación. El artículo 2014 del Código Civil debe leerse desde la perspectiva constitucional de protección de la propiedad, evitando que los actos ilícitos consumen derechos”. Como fundamentos de la defensa del principio de fe pública se brindó la protección del “tráfico patrimonial”: “F
undamentos de la primera ponencia:
El soporte jurídico de la primera ponencia está constituido por la Casación N° 1845-2000- Junín que señala que el artículo 2014 del Código Sustantivo desarrolla el principio e instituto de la buena fe registral según el cual se protege la adquisición de buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes. El fundamento del principio de la fe pública radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello, la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales, en efecto las inscripciones del registro se consideran exactas y completas respecto de terceros adquirientes de buena fe, y quien adquiere el derecho de propiedad, una servidumbre o un derecho de hipoteca, confiado en la actitud del registro deviene en propietario, titular de la servidumbre o de la hipoteca (Casación N° 1168-98-Lambayeque)”. Como fundamento de la tutela del verdadero propietario se encuentra el artículo 70 de la Constitución que regula la inviolabilidad de la propiedad, siendo que la interpretación contraria sería irracional dado que se estaría “legalizando un despojo”: “F undamentos de la segunda ponencia:
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El artículo 70 de la Constitución del Estado preceptúa que: ‘El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la Ley. A nadie puede privarse
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de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por la Ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio’. En este sentido, la inviolabilidad a la que se hace referencia en la norma constitucional, trae consecuencia, que nadie puede afectar, desconocer o cuestionar la propiedad, esto es, el propietario no puede ser privado de su derecho, salvo que sea por una decisión judicial, además en concordancia con lo previsto en el inciso 16) del artículo 2 de la Constitución del Estado, el Estado garantiza y asegura que se respetará el derecho a la inviolabilidad a la derecho, por ser este un derecho fundamental. Por consiguiente, el principio de fe pública, entendido como principio y no como excepción, es una clara muestra de interpretación normativa contraria a los valores constitucionales, pues se limita a legalizar el despojo de un propietario sin verificar la diligencia del tercero, ni la negligencia del titular afectado. De lo contrario, estaríamos simplemente despojando a uno, para terminar atribuyendo el bien a otro casi por azar, sin racionalidad, sin que el titular originario haya contribuido de forma alguna con la apariencia que le perjudicó.
I I . E L P O D E R D E D I S P O S I C I Ó N E N LA F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L El segundo extremo del primer párrafo del artículo 2014 nos dice “mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos”. Entendemos que este artículo, a pesar de no existir transferencia válida en el primer negocio jurídico, ya sea por nulidad, anulabilidad, resolución o rescisión. Dicho artículo no hace la distinción, como la hace la primera ponencia, entre “vicios radicales de nulidad” y “vicios atenuados de nulidad.” Entendemos que nuestros magistrados han querido mostrar que la intensidad en los supuestos de falsificación de documentos es gravosa por la no participación del verdadero titular, sin embargo, consideramos que se puede llegar al mismo resultado con una aplicación adecuada de los conceptos previamente explicados. Téngase en cuenta, que en cualquier supuesto de adquisiciones a non domino existe un “despojo” de titularidad al verdadero propietario, no obstante
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lo cual no consideramos que los magistrados hayan deseado extender dicha interpretación a cualquier supuesto de adquisición a non domino como los mencionados en los artículos 948 y 194, entre otros. En principio, deberíamos señalar que en los supuestos de falsificación de documentos nos encontramos en el supuesto de ausencia de manifestación de voluntad, lo cual es pasible de nulidad. Dicha nulidad no puede ser saneada ni susceptible de ser aplicable el instituto de la conversión, por tanto en este extremo sería aplicable el principio de la buena fe registral. Ahora bien, dado que el registro no convalida nulidades, el transferente no podría derivar su titularidad al tercero de buena fe, dado que no goza de la legitimidad causal. No obstante ello, sí tiene legitimación aparente, dada su inscripción en el registro, la cual se presume exacta y válida. Entonces, dicho legitimado aparentemente, a pesar de no ser titular goza del poder de disposición Verfügungsmacht, por ello y en virtud de su fuente de validez normativa que autoriza ello Ermächtigunsnorm (el artículo 2014), lo cual permite que se despliegue la eficacia en la adquisición del tercero de buena fe, es decir, que sea el nuevo titular. En ese sentido, sigue estando vigente la afirmación de Oertman cuando señala que la apariencia (que en este caso se configura en la legitimación aparente del otorgante) se configura como presupuesto de eficacia del acto o negocio, y no como elemento constitutivo. No obstante ello, dado que aparentemente se ha configurado la adquisición a non domino, falta un requisito que analizamos en el supuesto del artículo 948: El titular aparente debe haber obtenido mediante un título la posición externa de propietario. En otras palabras, el propietario aparente tiene como base un título traslativo de propiedad formado por la declaración de voluntad del verdadero titular del inmueble, aunque dicho título sea inválido o ineficaz. Queda fuera de este concepto las falsificaciones de documentos, dado que no existe voluntad de declaración.
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Es por esta razón que en los casos de falsificación de documentos, no se aplica el principio de fe pública registral, toda vez que no cumple con todo
La problemática de la buena fe del tercero registral
el supuesto de hecho complejo en el que se desenvuelven las adquisiciones a non domino(103). En tal sentido, concluye Mendoza del Maestro que: “En los casos de falsificación de documentos no se aplica la fe pública registral, dado que a pesar de configurarse un supuesto de nulidad por ausencia de manifestación de voluntad, no existe título en la adquisición del otorgante emitido por el verdadero propietario”(104). A decir de Gonzales Barrón: “Un caso concreto son las falsificaciones de instrumentos públicos a pesar de tal circunstancia, llegan a inscribirse; y luego permiten seguidamente que un tercero adquiera confiado en la apariencia registral. Normalmente se sostiene que tal situación conlleva que el tercero mantenga su adquisición por virtud del principio de fe pública registral (artículo 2014 del CC). Esta es una hipótesis típica de interpretación que infringe la Constitución, pues desnaturaliza la garantía de indemnidad que forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad (...). La falsificación de títulos, aun cuando estén inscritos, no genera protección del tercero de buena fe. La razón de ello es muy simple: no basta la buena fe del sujeto (tercero) a quien se quiere proteger; pues, además, se necesita la culpa de quien se quiere despojar (propietario), esto es, que la apariencia sobre la cual confía el tercero, haya sido creada o le sea imputable al titular del derecho. Esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propietario; siempre que exista una norma jurídica que avale tal hipótesis. Las falsificaciones no se protegen cuando el titular es inocente de la apariencia creada(105).
(103) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. Loc. cit. (104) Ídem. (105) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 415.
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N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, ocho de enero del dos mil tres. V I S T O S ; Con los acompañados, y verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso de casación interpuesto por el Banco Continental, conforme a lo previsto en el artículo 387 del Código Procesal Civil; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Que, la parte recurrente no consintió la sentencia de primera instancia que le fue desfavorable, por lo que cumple con el requisito de procedencia a que se refiere el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- Que el peticionante invoca en su recurso de casación las causales previstas en los incisos 1 y 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil, referidos a la aplicación indebida y a la inaplicación de una norma de derecho material, respectivamente. T ercero.- Que, examinado el contenido del recurso se desprende que el Banco recurrente denuncia como error in iudicando la aplicación indebida del artículo 1099 inciso 1 del Código Civil, y la inaplicación del artículo 2014 del mismo cuerpo normativo, alegando que la controversia versa sobre la titularidad de don Raúl Reguera Oliveira sobre el inmueble otorgado en garantía hipotecaria y que la sentencia de vista debió dictarse a la luz del citado artículo 2014 del Código Sustantivo que desarrolla el principio de la buena fe registral; Que el recurso satisface los requisitos de fondo previstos en los numerales 2.1 y 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil, por lo que debe ser admitido. Por tales razones y estando a la facultad prevista por el artículo 393 del mencionado Cuerpo Legal: Declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto por el Banco Continental, en los seguidos por doña Nilda Alodia Caiña de Reguera sobre nulidad de acto jurídico, en consecuencia desígnese la vista de la causa oportunamente.
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N U LI D A D D E E S C R I T U R A P Ú B LI C A . Lima, nueve de enero del dos mil tres. V I S T O S ; con los Acompañados y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, el recurso de casación interpuesto cumple con los requisitos de forma para su admisibilidad, conforme lo exige el artículo trescientos ochentisiete del Código Procesal Civil; S egundo.- Que, respecto de los requisitos de fondo, el recurrente invoca como sustento de su recurso las causales contenidas en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal citado, denunciando: a) la inaplicación de los artículos doscientos diecinueve incisos cuarto y quinto del Código Civil concordante con los artículos ciento noventa y ciento noventitrés del acotado cuerpo legal; toda vez que, los contratos celebrados entre los demandados constituye actos jurídicos nulos cuando su fin sea ilícito y adolezcan de simulación absoluta afirmando que se encuentra demostrado que el demandado, Grimaldo Campos Arévalo, efectuó la transferencia del bien cuya nulidad se solicita cuando ya tenía conocimiento de que el inmueble materia de litis se encontraba en litigio así como los demandados aparentaron celebrar un acto jurídico cuando no existió la voluntad para celebrarlo, pues su único proceso fue el de burlar el derecho de la demandante a cobrar una acreencia de la venta de cincuenta mil pies cuadrados de madera tomillo; y b) la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso porque las sentencias del Juzgado Especializado en lo Civil y la[s] del Colegiado Superior no han cumplido con fundamentar y expresar con claridad la motivación de sus resoluciones, pues se han limitado a hacer referencias de algunos hechos producidos en la secuela del proceso omitiendo precisar en qué norma material fundamentan el fallo, infringiendo así el artículo ciento veintidós inciso tercero del Código Procesal Civil y el artículo cien treintinueve inciso quinto de la Constitución Política; T ercero.- Que, respecto al primer agravio denunciado debe advertirse que la sentencia de vista hizo suyos los fundamentos del fallo recurrido del a-quo de acuerdo a la facultad conferida por el artículo doce de la Ley Orgánica del Poder Judicial y este último pronunciamiento, el del Juzgado Especializado en lo Civil, en su cuarto considerando al fundarse en el artículo cien[to] noventa del Código Civil para descartar la existencia de simulación absoluta para concluir que los contratos de compraventa del diecinueve de agosto de mil novecientos noventiséis y tres de setiembre del mismo año resultaron válidos, no solo ha consignado las normas de derecho material en que se sustenta sino que tiene obvia concordancia con el artículo doscientos diecinueve del mismo Código, que contiene las causales de nulidad del acto jurídico, que las instancias de mérito han considerado que no se han producido, a lo que hay que agregar que la pretendida nulidad de hipoteca a favor del Banco Continental de Pucallpa carece de sustento pues conforme al artículo dos mil catorce del Código Civil, que el juez ha invocado, dicha entidad contrató válidamente bajo la Fe del Registro Público; C uarto.- Que, por estas mismas consideraciones deben desestimarse la causal b), pues igualmente se advierte que no ha existido contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso pues, como se ha glosado, la sentencia de vista hizo suyo los fundamentos del fallo recurrido el que no solo contiene la relación de hechos, sino que los ha motivado con mención de las normas de derecho material y adjetivas aplicables al caso sustantivo; Q uinto.- Que, en consecuencia, la casación no contiene los requisitos de fondo previstos en los numerales dos punto dos y dos punto tres del artículo trescientos ochentiocho del Código Procesal Civil, en consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo trescientos noventidós
La problemática de la buena fe del tercero registral del citado cuerpo normativo; declararon: I M P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto a fojas trescientos ochentiocho contra la resolución de vista de fojas trescientos ochenta, su fecha treinta de setiembre del dos mil dos; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Forestal San Roque S.A. contra Grimaldo Campos Arévalo y otro, sobre Nulidad de escritura pública; y los devolvieron.
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T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, veintiuno de enero del dos mil tres. V I S T O S ; con el acompañado; verificado el cumplimiento de los requisitos de forma del recurso interpuesto, previstos en el artículo 387 del Código Procesal Civil para su admisibilidad; y, A T E N D I E N D O : P rimero.- Que la sentencia de primera instancia fue favorable al Banco recurrente, razón por la cual no le es exigible el requisito de procedencia señalado en el inciso 1 del artículo 388 del Código citado. S egundo.- La entidad impugnante, invocando el inciso 2 del artículo 386 del ordenamiento procesal civil, denuncia casatoriamente la inaplicación de los artículos 2012 y 2013 del Código Civil, argumentando que la Sala Civil al revocar la sentencia apelada no ha aplicado los principios de publicidad registral y de legitimación señalados en las normas invocadas, toda vez que el Banco procedió a embargar la propiedad inscrita a nombre de la demandada Julia Sarmiento Sotil inscribiendo la medida legalmente, mientras que la parte actora en ningún momento inscribió la compra que indica, en cuyo caso el Banco hubiera conocido de la traslación de dominio, por tanto, la inscripción a nombre de Julia Sarmiento y el embargo a nombre del Banco de Crédito se presumen ciertos y surten plenamente todos sus efectos, lo cual no ha sido tomado en consideración en la impugnada. Examinada esta denuncia, su fundamentación satisface las exigencias del apartado 2.2 del inciso 2 del artículo 388 inciso 2 del Código Procesal Civil, por lo que el recurso por esta causal es estimado procedente. T ercero.- Que invocando la misma causal de casación la entidad impugnante denuncia la inaplicación de los artículos 2014 del Código Civil y 8 del Reglamento General de los Registro Públicos; sostiene que se han inaplicado las normas que reconocen el principio de la buena fe registral al haberse revocado la sentencia de primera instancia, sin tener en cuenta que el Banco al conocer que no existía ninguna transferencia a tercera persona por parte de doña Julia Sarmiento Sotil procedió a realizar el embargo para que la deudora cumpla con el pago. La fundamentación de esta denuncia cumple con los requisitos de fondo previstos en el inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal citado, por lo que esta causal también es estimada procedente. C uarto.- Asimismo, denuncia la inaplicación de la doctrina jurisprudencial, argumentando que se ha debido aplicar la Casación número mil trescientos treintisiete - noventiocho - Lambayeque, del dos de diciembre de mil novecientos noventiocho, según la cual para que un derecho de propiedad inmobiliaria tenga la certeza necesaria para su protección y posibilidad de tráfico comercial requiere su inscripción; agrega que tampoco se ha tenido en cuenta la Casación número trescientos diez - dos mil uno - Lambayeque Tercería de Propiedad que señala que los embargos inscritos se encuentran debidamente protegidos por el principio de la buena fe registral. Sin embargo, no existiendo en nuestro sistema casatorio jurisprudencia emanada de los plenos casatorios que constituya doctrina jurisprudencial que vincule a los órganos judiciales con las formalidades previstas en el artículo 400 del ordenamiento procesal civil, la causal denunciada resulta improcedente. Por las razones expuestas y de conformidad con el artículo 393 del Código Procesal Civil: Declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación de fojas ciento treinticinco interpuesto por el Banco de Crédito del Perú, por la causal prevista en el inciso 2 del artículo 386 del texto legal citado a que se refieren los considerandos segundo y tercero, precedentes; en los seguidos por don Félix Espino Huamaní y otra, sobre tercería de propiedad; dispusieron que en forma oportuna se designe fecha para la vista de la causa.
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T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, veintitrés de enero del dos mil tres. V I S T O S ; Con los acompañados, verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso interpuesto por doña Gilda Palao Herrera conforme a lo previsto en el artículo 387 del Código Procesal Civil; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Que, a la recurrente no le es exigible el requisito de fondo previsto en el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil, por cuanto la sentencia de primera instancia le fue favorable. S egundo.- Que la peticionante invoca en su recurso las causales previstas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, referidas a la interpretación errónea de normas de derecho material, a la inaplicación de una norma de derecho material y a la contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso. T ercero.- Que, respecto a la primera causal, por error in iudicando, la impugnante alega que se ha aplicado el artículo 2014 del Código Civil, en sentido contrario, pues en el considerando octavo de la apelada se señala que ha existido buena fe del accionante, cuando por el contrario está acreditada la mala fe con que ha intervenido, hecho por el cual se encontraría desvirtuada la presunción contenida en el dispositivo legal señalado. Que esta denuncia debe admitirse toda vez que satisface el requisito de fondo previsto por el numeral 2.1 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil. C uarto.- Que también se denuncia la inaplicación del artículo 220 del Código Civil, señalando con claridad y precisión la norma que ha sido inaplicada, explicando el porqué de su aplicación y el agravio que le causa su inobservancia, por lo que también se cumple con el requisito de fondo previsto por el numeral 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil, por lo que debe declararse procedente. Q uinto.- Que en cuanto al error “in procedendo” la recurrente denuncia la contravención a los principios constitucionales contenidos en los incisos 3,5,6, 8 y 14 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, referidos a la tutela jurisdiccional efectiva, motivación y fundamento de las resoluciones, pluralidad de instancias, administración de justicia por vacío o deficiencia de la ley, por cuanto: a) la sentencia de vista declaró nulo el concesorio de la apelación que resolvía el pedido de suspensión del proceso, pues se dice “se trata de un mero trámite”, sin embargo, la recurrente alega que se debió considerar dicha resolución como un auto a fin de evitar la vulneración al debido proceso; b) por existir un pronunciamiento nulo y una interpretación arbitraria por parte del Colegiado respecto a lo descrito en el acta de audiencia y conciliación donde se fijó los puntos controvertidos; c) denuncia también que en los considerandos de la sentencia recurrida solo hay una “aparente motivación”, lo que vulnera el derecho al debido proceso; y d) finalmente alega que se ha acreditado con los expedientes acompañados y las pruebas corrientes en autos la nulidad manifiesta del título del accionante. Examinada la fundamentación de estos cargos, se aprecia que la recurrente ha señalado las normas garantistas del debido proceso que considera vulneradas, por lo que cumple con el requisito de fondo previsto por el numeral 2.3 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil. Por las razones expuestas y estando a lo dispuesto por el artículo 393 del Código Procesal Civil: Declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto por doña Gilda Palao Herrera, por las causales previstas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, y a que se refieren los considerandos tercero, cuarto y quinto de la presente resolución; en los seguidos con don Fernando Javier Rojas Fuentes y otra sobre tercería de propiedad; en consecuencia desígnese oportunamente.
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E EJ C U C I Ó N D E G A R A N T Í A H I P O T E C A R I A . Lima, veintitrés de enero del dos mil tres. V I S T O S ; y A T E N D I E N D O : P rimero.- El recurso de casación interpuesto cumple con las exigencias de forma establecidas para su admisibilidad; no siendo necesario que la entidad recurrente acredite el cumplimiento del requisito de fondo previsto en el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil, al haber obtenido pronunciamiento favorable en primera instancia. S egundo.- La impugnante sustenta su recurso sobre la base de las causales previstas en los incisos 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, referidas a la inaplicación de normas de derecho material, así como a la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, o la infracción de las formas esenciales para la eficacia y validez de los actos procesales. T ercero.- Al respecto, denuncia que se ha dejado de aplicar el artículo 2014 del Código Civil referida al principio de buena fe registral, sosteniendo que se ha demostrado en autos con las escrituras públicas que se anexan a la demanda que los emplazados don Aníbal Romero Becerra y su cónyuge constituyeron a favor del Banco de Crédito del Perú primera y preferencial hipoteca respecto del predio sito en el Jirón Del Comercio trescientos quince - Cajamarca, siendo estos quienes aparecen como únicos propietarios al momento de constituir la hipoteca. Analizada la fundamentación expuesta, debe señalarse que esta cumple con el requisito de fondo establecido en el artículo 388 inciso 2 apartado 2.2 del Código Procesal Civil. C uarto.- En cuanto a los vicios in procedendo, alega que se ha contravenido el principio de congruencia procesal contenido en el artículo 122 inciso 3 del Código Procesal Civil, por cuanto los demandados en ningún momento niegan la deuda o cuestionan el estado de cuenta, los denunciados civiles tampoco, consecuentemente la relación procesal y el objeto del proceso se definieron en la etapa postulatoria sin la posibilidad de incluir posteriormente argumento nuevo, pues se impide el derecho de defensa o contradicción que lleva implícito todo proceso, en el presente caso la sentencia de vista admite a debate y ampara un hecho nuevo referido al pagaré que no fue materia de contradicción; alega también que se ha infringido el principio de valoración conjunta y razonada de la prueba por el cual esta debe ser valorada por el juzgador según las reglas de la sana crítica, dándole a cada uno de los medios probatorios el valor que considere adecuados, lo cual no ocurre con el pagaré emitido por doña Fulvia Elena Terán de Romero como persona natural, y por tanto obligada a honrar la deuda que allí se reconoce; asimismo, alega que no existe motivación para confirmar la resolución apelada en el extremo de las nulidades; alega también, la falta de motivación lógica de los hechos y la relación de estos con la ley; por otro lado, advierten que se ha declarado fundada una contradicción propuesta por los fiadores la cual jamás se presentó; acusan además, que existen dos instrumentos cambiarios que contienen cada uno de ellos una orden válida de pago, los cuales se rigen por su autonomía e independencia; señala además, los deudores no han negado en el proceso que adeuden la suma contenida en el petitorio de la demanda, no habiendo la Sala valorado con independencia la obligación cierta, líquida y exigible contenida en los títulos valores; finalmente, la hipoteca y fianza en cuestión se encuentran plenamente vigentes y válidas hasta el momento, teniendo como obligados a los sujetos procesales debidamente emplazados en esta acción. Analizado el basamento precedente, debe indicarse que este cumple con lo dispuesto en el artículo 388, inciso 2, apartado 2.3 del Código adjetivo.
La problemática de la buena fe del tercero registral Por las razones expuestas y en uso de la facultad prevista en el artículo 393 del Código acotado: declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación de fojas quinientos tres, interpuesto por don César Alberto Soto Sánchez; por las denuncias calificadas positivamente en los considerandos tercero y cuarto de la presente resolución; en los seguidos por el Banco de Crédito del Perú, sobre ejecución de garantía hipotecaria; en consecuencia, desígnese.
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T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, seis de marzo del dos mil tres. V I S T O S ; Con los acompañados, verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso; y A T E N D I E N D O : P rimero.- La sentencia de primera instancia ha sido favorable a la entidad recurrente en casación, por lo que no le es exigible el requisito de procedencia previsto por el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- La entidad recurrente, invocando la causal prevista por el inciso 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil, denuncia casatoriamente la inaplicación de las normas materiales contenidas en los artículos 2012 y 2013 del Código Civil. Sostiene la entidad recurrente que se procedió a trabar la medida cautelar de embargo sobre el vehículo materia de la litis en atención a que en el Registro de la Propiedad Vehicular aparecía registrada el mismo a nombre de su deudora (ahora codemandada Carlos A. Mannucci Sociedad Anónima), por lo que son aplicables, según afirma, los principios de publicidad, legitimación y buena fe registral. Habiéndose fundamentado el recurso conforme a las exigencias previstas por el artículo 388 del Código Procesal Civil, el recurso resulta procedente. T ercero.- Del mismo modo, la entidad recurrente, invocando la causal de casación prevista por el inciso 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, denuncia la contravención de normas que garantizan el derecho al debido proceso, haciendo consistir esta en que la Sala Superior no ha valorado en forma razonada y conjunta los medios probatorios aportados. Sin embargo, la denuncia por la citada causal deviene en improcedente, pues, lo que en el fondo pretende el recurrente es la revaloración de las pruebas aportadas en el desarrollo del proceso con la finalidad que esta Sala cambie el sentido de la decisión, lo que no es viable en casación. Por las razones anotadas y en observancia de lo dispuesto por el artículo 393 del Código Procesal Civil: Declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación por la causal a que se refiere el segundo considerando interpuesto por don Juan José Estrada Díaz en los seguidos por don Carlos Melly Luna Victoria en representación de Transportes Industriales Sociedad Anónima, sobre tercería de propiedad; en consecuencia desígnese oportunamente.
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R E I V I N D I C A C I Ó N . Lima, once de marzo del dos mil tres. V I S T O S ; Con el acompañado, verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso interpuesto; y A T E N D I E N D O : P rimero.- El recurrente no consintió de la sentencia de primera instancia que le fue adversa, por lo que satisface el requisito de procedencia previsto por el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- El impugnante al recurrir en casación invoca como causales de su recurso las previstas en los incisos 1 y 3 del artículo 386 del citado cuerpo procesal. T ercero.- En cuanto a la denuncia casatoria basada en el inciso 1 del acotado artículo 386 del Código Adjetivo citado, cabe señalar que analizados los argumentos esgrimidos por el recurrente se constata que los mismos están orientados a proponer la causal de inaplicación de normas de derecho material, pues, aduce que al expedirse la sentencia de vista no se han aplicado los numerales 2012, 2013 y 2022 del Código Civil, referidas al principio de legalidad, publicidad, legitimidad, buena fe, impenetrabilidad y preferencia en el tiempo, señalando además, entre otras razones, que su derecho de propiedad se encuentra inscrito, encontrándose protegido bajo la fe registral que consagran las aludidas normas. Sin embargo, cabe señalar que dichas normas son impertinentes para la presente controversia, toda vez que lo que se pretende con la demanda es la reivindicación del bien inmueble sublitis alegándose derecho de propiedad y no se persigue oponer un derecho real a quien también tiene derechos reales sobre el mismo bien, máxime si en la audiencia correspondiente dicha circunstancia no fue establecida como punto controvertido, ni ha sido materia de debate en los presentes autos. Por lo que el recurso debe desestimarse por improcedente. C uarto.- Respecto de la denuncia casatoria basada en la causal de contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, el impugnante aduce que la sentencia de vista atenta contra los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado y los artículos 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil, pues señala que no contiene el fundamento legal correspondiente. Empero, analizada la referida sentencia se concluye que esta contiene una adecuada fundamentación fáctica y jurídica, por lo que careciendo de asidero los fundamentos del recurso, el mismo igualmente deviene en improcedente. Por las motivaciones anotadas y en observancia del artículo 392 del Código Procesal Civil: Declararon I M P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto por don Elías León Rodríguez en los seguidos con don Edmundo Flores Cusihuaman y otra, sobre reivindicación; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de una multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como a las costas y costos originados en la tramitación del recurso; O R D E N A R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad y los devolvieron.
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M E JO R D E R E C H O D E P R O P I E D A D . Lima, veintitrés de abril del dos mil tres. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , Vista la causa Número tres mil cuatrocientos doce - dos mil dos, con el acompañado, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas quinientos sesentiséis por don Castulo Luna Uribe contra la resolución de vista de fojas quinientos sesentiuno del dieciocho de setiembre del dos mil dos, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, que confirmando la sentencia apelada de fojas quinientos veintisiete, del siete de junio del dos mil dos, declaró infundada la demanda interpuesta por don Castulo Luna Uribe y otra contra doña Atenia Neyra Morón sobre mejor derecho de propiedad y fundada la demanda reconvencional interpuesta por esta última contra los primeros y otros, sobre nulidad de Escritura Pública de compraventa e indemnización y ordena que por este último concepto los demandantes paguen a la actora la suma de diez mil nuevos soles; integraron la misma entendiéndose además como demandados en la reconvención a doña Julissa Noelia Neyra Farfán y otros, por lo que estos deberán abonar en forma solidaria la suma fijada como indemnización, además de los indicados por el juez; la Confirmaron en todo lo demás que contiene la recurrida y que ha sido materia de grado; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, esta Sala Suprema por resolución del veintinueve de noviembre del dos mil dos se estimó procedente el recurso por la causal del inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil relativa a la inaplicación de normas de derecho material, por cuanto se indicó que se inaplicaron los artículos ciento noventicuatro y dos mil catorce del Código Civil, toda vez que mediante ellos se reconoce la intangibilidad del derecho adquirido por el tercero de buena fe, lo cual ha sido desconocido en el caso de autos, ya que al momento de adquirir el inmueble actuó con legitimidad y sana convicción de la veracidad de lo que aparecía en los instrumentos públicos y que lo llevaron al convencimiento de que quien le transfería el inmueble tenía la condición de dueño, por lo que procedió a formalizar la transferencia, desconociendo la forma y modo de adquisición de los titulares del derecho, siendo que si estos actuaron de mala fe a través de un acto doloso o simulado, ello fue anterior a la compra realizada por su persona, del cual tenía total desconocimiento; en consecuencia, prima su derecho de propiedad por haber adquirido de buena fe y a título oneroso; y C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, por escrito de fojas veinticinco aparece que don Castulo Luna Uribe interpone demanda de mejor derecho de propiedad respecto del inmueble sito en Avenida Pachacútec Yupanqui Número ochocientos seis del Distrito de Parcona contra la demandada Atenia Neyra Morón, por cuanto considera haber adquirido el bien bajo el Principio de la Fe Pública Registral y a título oneroso; S egundo. - Que, a fojas ciento ocho la accionada contesta la demanda señalando que el indicado inmueble le fue adjudicado mediante resolución Número ciento treinticuatro del dos de setiembre de mil novecientos noventisiete recaída en el proceso de entrega de bien mueble Número cuatrocientos setentinueve noventitrés seguido por su parte contra su hermano Ludolfo Neira Morón y que el demandante no puede ser considerado comprador amparado en la buena fe que otorga el registro, pues adquirió el predio a sabiendas del sindicado proceso; asimismo conviene por la nulidad de la escritura pública de compraventa otorgada el trece de mayo de mil novecientos noventiocho por Yulissa Noelia Neyra Farfán y otros en favor del
La problemática de la buena fe del tercero registral actor y la indemnización por daños y perjuicios; T ercero.- Que, la sentencia de primera instancia, cuyos argumentos han sido recogidos por la Sala Superior, ha declarado infundada la demanda de reivindicación y fundada las pretensiones planteadas en vía de reconvención estableciendo, entre otras argumentaciones, que: i) se adjudicó el bien submateria a la demandada por resolución debidamente consentida, siendo este el primer título que ha emergido legalmente; ii) el acto de anticipo de legítima otorgado por don Ludolfo Neyra Morón a favor de sus hijos mediante Escritura Pública del dieciocho de setiembre de mil novecientos noventiséis resulta nulo, al igual que el acto de compraventa otorgado por la Municipalidad Distrital de Parcona en favor de dicho otorgante, porque también se ha transgredido el orden público y las buenas costumbres, no resultando lícito transferir un bien obtenido fraudulentamente y que es ajeno; y iii) la compraventa en favor del actor de fecha trece de mayo de mil novecientos noventiocho ha transgredido las buenas costumbres y el orden público toda vez que los vendedores conocían que el título original expedido por la municipalidad en favor de su padre don Rodolfo Neyra ya había sido declarado nulo por la misma entidad edilicia; no pudiéndose amparar el actual propietario y demandante en el principio de la buena fe registral toda vez que, conforme ha reconocido, dicho predio lo mantuvo en principio en calidad de arrendario y que también conocía del proceso judicial que mantenía doña Atenía Neyra Morón con Rodolfo Neyra Morón, como se aprecia en autos; C uarto.- Que, el recurrente invoca la inaplicación del artículo dos mil catorce del Código Civil a tenor del cual aquel que compra un inmueble de quien aparece en el registro de propiedad como dueño, adquiere válidamente el dominio aunque después se anule, rescinda o resuelva el derecho de su otorgante, en razón al mérito y garantía que otorga la fe registral; apreciándose del segundo párrafo de la norma que la buena fe del tercero se presume siempre y cuando no se prueba que conocía de la inexactitud del registro; Q uinto.- Que, en el caso que nos ocupa, como puede advertirse de lo expuesto bajo el acápite iii) del considerando tercero precitado, los órganos de instancia ya han establecido en base a la apreciación de la prueba obrante en autos, que la buena fe registral que reclama el recurrente ha quedado desvirtuada, de lo cual puede inferirse que este último tenía conocimiento que los datos consignados en el registro eran inexactos; S ext o.- Que, estando a lo concluido por las instancias inferiores no se llega demostrar cómo en caso de aplicarse el artículo dos mil catorce del Código Sustantivo se alteraría el sentido de lo resuelto en la presente causa; de otra parte tampoco resulta amparable la inaplicación del artículo ciento noventicuatro del Código Civil por cuanto este también alude a la buena fe del tercero; máxime si tal norma regula un supuesto de simulación absoluta, que no ha sido determinada a nivel de instancia; S é timo.- Que, resulta adecuado precisar que los fundamentos fácticos establecidos en las sentencias de mérito no pueden ser modificados en sede casatoria, pues ello importaría la revaloración de la prueba, materia ajena a los fines casatorios consagrados en el artículo trescientos ochenticuatro del Código Procesal Civil que restringe la competencia del Tribunal Supremo a conocer de las cuestiones de iure o de derecho y de vicios in procedendo que sean planteados en la forma prevista en la ley procesal; O ctavo.Por tales consideraciones y en aplicación del artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas quinientos sesentiséis contra la resolución de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha dieciocho de setiembre del dos mil dos; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; O R D E N A R O N se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los, seguidos por Castulo Rona Uribe con Atenía Alejandrina Neyra Morón, sobre Mejor Derecho de Propiedad; y los devolvieron.
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N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, veintinueve de abril del dos mil tres. V I S T O S ; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Que, a fojas doscientos veintisiete don Rafael Mario Puente Gutiérrez, en su condición de apoderado del demandante Jorge Eleodoro Urruchi García, recurre en casación invocando el inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, esto es por inaplicación de normas de derecho material, cumpliendo con los requisitos de forma que establece el numeral trescientos noventisiete del acotado; S egundo.- Que, fundamentando en dicho sentido denuncia que la Sala de mérito debió aplicar los siguientes artículos del Código Civil: a) dos mil doce, porque en virtud del referido numeral, toda persona incluido el Banco Wiese Sudameris, tuvo conocimiento sin admitir prueba en contrario del poder y su ampliación que le otorgara a su cónyuge inscrito en los Asientos uno y dos del Folio doscientos noventiuno Tomo veintiocho del Registro de Mandatos, por ende también conocer que el inmueble afectado con hipoteca pertenecía a la sociedad conyugal; b) dos mil catorce, expresando que la inaplicación correcta de dicho dispositivo debió ser que en la ficha veintisiete mil quinientos veintiocho sobre la que se sustenta la buena fe del Banco, aparece la inexactitud del registro porque se preparó específicamente para tramitar la inscripción de hipoteca antes de su constitución, obviándose cinco asientos registrales, por lo que el Banco no tiene la calidad de tercero registral de buena fe sino de mala fe; c) mil noventinueve inciso primero, porque al tratarse de un inmueble de propiedad de la sociedad conyugal, su esposa doña Eva Gutiérrez Zárate no podía representar a la aludida sociedad, menos disponer del bien por lo que debió aplicarse el referido artículo declarando la invalidez de la hipoteca; y d) trescientos quince, aplicándose en concordancia con los Asientos Registrales uno y dos de fojas doscientos noventiuno del Tomo veintiocho del Registro de Mandatos; T ercero.- Que, la fundamentación del recurso no satisface el requisito de fondo del artículo trescientos ochentiocho inciso segundo del Código Procesal Civil, toda vez, que la causal de inaplicación de normas de derecho material exige que el recurrente demuestre que el supuesto hipotético de esta es aplicable a la cuestión fáctica establecida en autos, y cómo su aplicación modificaría el resultado del juzgamiento; sin embargo, ello no ocurre en el caso de autos, toda vez que la recurrida ha establecido que el Banco Wiese Sudameris es un tercero registral cuyo derecho está reconocido por el principio de la fe pública registral que otorgan los Registros Públicos, al haber la cónyuge del demandante adquirido el inmueble sublitis en condición de soltera, inscribiendo en tal condición su derecho en Registros Públicos y de igual forma la escritura de constitución de hipoteca cuya nulidad se pretende, por lo que la denuncia por inaplicación del artículo dos mil catorce del Código Civil carece de amparo legal porque sí ha sido aplicado por la Sala de mérito, que también determinó que el actor no ha demostrado que la entidad financiera citada haya tomado conocimiento de los poderes que le otorgara a su cónyuge, en tal sentido, la cita que se hacen de las normas glosadas- resultan impertinentes a la cuestión fáctica establecida en autos, pretendiendo modificar los hechos establecidos por la recurrida, cuestión ajena a la finalidad del recurso casatorio; C uarto.- Que, en consecuencia, en aplicación del artículo trescientos noventidós del Código Adjetivo, declararon I M P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto a fojas doscientos treintisiete contra la resolución de vista de fojas doscientos veintinueve, su fecha veintiocho de enero del presente año; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades
La problemática de la buena fe del tercero registral de Referencia Procesal; O R D E N A R O N se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos con Banco Wiese Sudameris y otros, sobre Nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron.
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N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, veintinueve de abril del dos mil tres. V I S T O S ; y C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, el recurso de casación interpuesto cumple con los requisitos de forma que para su admisibilidad exige el artículo trescientos ochentisiete del Código Procesal Civil; S egundo.- Que, en cuanto a los requisitos de fondo la recurrente denuncia como agravio la causal prevista en el inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Adjetivo, acusando: inaplicación del artículo dos mil catorce del Código Civil, concordado con los artículos ciento noventisiete y mil trescientos setentidós parte in fine del mismo cuerpo legal, pues tanto la sentencia de vista como la del a quo se han fundamentado únicamente en la falta o ausencia de la voluntad del agente y, por tal razón, es nulo el acto jurídico contenido en la minuta y escritura pública del veintiocho de octubre de mil novecientos noventisiete y del treinta de octubre de mil novecientos noventisiete respectivamente; así como, su consecuente asiento registral, mas no ha tenido en cuenta que la recurrente, Martha Aidé Narváez Zúñiga, en su calidad de compradora, ha procedido diligentemente, actuando de buena fe adquiriendo el bien a título oneroso, toda vez que, conforme está probado en autos, la recurrente antes de realizar la compraventa del inmueble sub júdice, acudió a los Registros Públicos a verificar la inscripción de la propietaria, la posible existencia de un gravamen y en vista que todo estaba saneado en mérito de los principios registrales de publicidad, buena fe y literalidad registral acudió al Notario para celebrar una compraventa con todas las formalidades de ley; además es menester dejar expresado que el Colegiado Superior no ha tenido en cuenta la pericia grafotécnica efectuada por los peritos nombrados en autos, quienes determinaron que las firmas provienen de un mismo puño escribiente de la vendedora Flor Marina Rodríguez Rodríguez, quienes lo ratificaron en la audiencia especial con asistencia de los justiciables y donde la parte demandante no formuló observación alguna a dicha pericia, por lo tanto el derecho de la recurrente se encuentra amparado con el principio de la fe registral encontrándose inscrito y habiéndolo adquirido a título oneroso; T ercero.- Que, el artículo dos mil catorce del Código Civil, concordado con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos contiene el principio de la buena fe registral, por el cual se protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se fundamenta en causas no incritas antes; C uarto.- Que, la causal de inaplicación de una norma de derecho material exige, que el recurrente demuestre que el supuesto hipotético contenido en ella es aplicable a la cuestión fáctica establecida en autos y como su aplicación modificaría lo resuelto; Q uinto.- Que, en este orden de ideas, el vicio in iudicando denunciado no puede prosperar pues de la revisión de autos se desprende que tanto el a quo como el ad quem han concluido que el acto jurídico cuya nulidad se solicita, es nulo pues adolece de los requisitos indispensables para su configuración, voluntad del agente y fin lícito, por lo tanto, el derecho de la codemandada Martha Aidé Narváez Zúñiga, no está amparado en el principio de la buena fe registral al no haber realizado las indagaciones necesarias para determinar si la vendedora era o no dueña del predio, pues conforme ha quedado demostrado la persona que le transfirió la propiedad del inmueble sub júdice no contaba con facultades para hacerlo, agregándose que es una persona distinta a la demandante, cuyos datos y generales de ley obraban en los títulos inscritos en los Registros Públicos correspondientes al asiento registral donde
La problemática de la buena fe del tercero registral se inscribió la compraventa, por lo que se puede inferir que en el fondo la denunciante pretende una revaloración de los medios probatorios, circunstancia ajena al debate casatorio cuando se denuncian errores in iudicando los cuales están limitados exclusivamente a examinar la normatividad de fondo con prescindencia de lo que se estima probado; S ext o.Que, por estas consideraciones, se concluye que el presente recurso no satisface el requisito de fondo previsto en el acápite dos punto dos del inciso segundo del artículo trescientos ochentiocho del Código Procesal Civil, por lo que en aplicación del artículo trescientos noventidós del mismo cuerpo legal, declararon: I M P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto a fojas quinientos setentiocho contra la resolución de vista de fojas quinientos cincuentisiete su fecha veintidós de enero del dos mil tres; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Flor Marina Rodríguez Rodríguez contra Martha Aidé Narváez Zúñiga, sobre nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron.
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T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, cinco de mayo del dos mil tres. LA S A LA C I V I L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A , vista la causa el día de la fecha, producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, emite la presente sentencia; con el acompañado: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Es materia del presente recurso de casación la sentencia de vista de fojas doscientos veintiséis, su fecha veintiocho de diciembre de dos mil dos, expedida por la Sala Civil Corporativa de la Corte Superior de Justicia del Santa que, confirmando la sentencia de primera instancia de fojas ciento setentitrés, su fecha primero de agosto de dos mil uno, declara infundada la demanda incoada por don Henry Edgar Salazar Rincón, contra Distribuidora Ferretería Sanitarios Materiales de Construcción Sociedad Anónima y otro, sobre tercería de propiedad. 2. F U N D A M E N T O S P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O C E D E N T E E L R E C U R S O : Mediante resolución obrante a fojas diecisiete del cuadernillo de casación, de fecha veintiuno de junio de dos mil dos, se ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por don Henry Edgar Salazar Rincón por la casual prevista por el inciso 1 del artículo 386 del Código Procesal Civil, relativa a la aplicación indebida del artículo 33 de la Ley N° 27181 - Ley General de Transportes y Tránsito Terrestre. 3. C O N S I D E R A N D O S : P rimero.- El recurrente sostiene que la promesa de venta y formalización de la propiedad vehicular a su favor se efectuó con fecha cinco de enero de mil novecientos noventiocho y siete de octubre de mil novecientos noventinueve, respectivamente, siendo que la Ley número 27181 recién entró en vigencia el nueve de octubre de mil novecientos noventinueve, por lo que dicha norma se habría aplicado retroactivamente, violando lo dispuesto por el artículo 103 de la Constitución Política del Estado. S egundo.- Revisados los autos se advierte que, en efecto, la Ley N° 27181 –Ley General de Transportes y Tránsito Terrestre–, fue publicada el ocho de octubre de mil novecientos noventinueve, habiendo entrado en vigencia al día siguiente de su publicación, es decir, el nueve de octubre de mil novecientos noventinueve, por lo que su aplicación deviene en impertinente. T ercero.- Si bien es cierto que se ha determinado la aplicación indebida de la norma antes aludida en la resolución materia del presente recurso, empero, no es menos cierto que la parte resolutiva de la sentencia impugnada se ajusta a derecho, por los fundamentos que la sustentan, por lo que esta Sala no debe casarla en virtud de lo dispuesto por el artículo 397 del Código Procesal Civil. C uarto.- Cabe agregar que revisados los autos se tiene que, por resolución de fecha quince de setiembre de mil novecientos noventinueve, se trabó embargo en forma de secuestro sobre el vehículo materia de tercería (fojas quince del acompañado). Con fecha quince de octubre del mismo año se llevó a cabo la diligencia de secuestro (fojas diecisiete del acompañado). Por otro lado, del certificado de gravamen de fojas cuatro se tiene que la propiedad del vehículo fue inscrito a nombre del tercerista recién el veintitrés de febrero del dos mil, es decir, con posterioridad a la medida cautelar ordenada trabar. Q uinto.- Por lo antes expuesto se llega a la conclusión que, en virtud de los principios de publicidad y fe registral contenidos en los artículos 2012 y 2014 del Código Civil, respectivamente, la medida cautelar solicitada por la empresa codemandada DIFESAMAC ha sido debidamente trabada. Por lo que la demanda deviene en infundada. 4. D E C I S I Ó N : Estando a las consideraciones expuestas: A ) Declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por don Henry Edgar Salazar Rincón; a fojas doscientos treintiuno, en consecuencia N O
La problemática de la buena fe del tercero registral C A S A R la sentencia de vista de fojas doscientos veintiséis, su fecha veintiocho de diciembre del dos mil dos, en los seguidos con la Distribuidora Ferretera, Sanitarios, Materiales de Construcción Sociedad Anónima sobre tercería de propiedad. B ) C O N D E N A R O N a la entidad recurrente al pago de una multa de tres Unidades de Referencia Procesal y al pago de costas y costos originados en la tramitación del recurso. C ) D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y lo devolvieron.
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O T O R G A M I E N T O D E E S C R I T U R A . Lima, cinco de mayo del dos mil tres. LA S A LA C I V I L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la causa en audiencia pública el día de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Es materia del presente recurso de casación la sentencia de vista de fojas ciento ochentiséis su fecha veintitrés de enero del dos mil dos, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Huánuco Pasco que confirmando la sentencia apelada de fojas ciento veinticuatro su fecha catorce de setiembre del dos mil uno, declara infundada la demanda de fojas diecinueve sobre nulidad de escritura pública de Constitución de Garantía Hipotecaria e Inscripción Registral y el pago de una indemnización por daños y perjuicios; con costas y costos. 2. F U N D A M E N T O P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O C E D E N T E E L R E C U R S O : Mediante resolución de fecha veinticinco de junio del dos mil dos, se ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por doña Gema Ramírez Paredes por la causal de inaplicación de los artículos 140,141, 219 y 315 del Código Civil. 3. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, la impugnante sostiene que el acto jurídico nació nulo, y que la nulidad del acto jurídico se centra en que el codemandado Mays Bedoya no tenía la condición de agente capaz al celebrar el acto de constitución de hipoteca, ya que el fin perseguido era ilícito porque enajenó un bien sin el consentimiento de la recurrente obteniendo un crédito fraudulento, incurriendo en ilícitos penales. El acto carece de manifestación de voluntad, por no haber otorgado su consentimiento ya que al tratarse de un bien social era necesario su intervención para la disposición del mismo. S egundo.- De lo expuesto se concluye que el punto central de la controversia es determinar si el inmueble adquirido como soltero, hipotecado como tal e inscrito en los registros públicos, teniendo este la condición de casado, tiene preferencia sobre la calidad de bien social. T ercero.- Que, la sentencia de vista ha establecido de modo concluyente que el acto jurídico materia de nulidad ha cumplido con los requisitos de los artículos 140 y 1099 del Código Civil, por cuanto en la ficha registral el cónyuge de la demandante don Mario Alberto Mays Bedoya aparecía como soltero, si esto es así los dispositivos 141 y 219 del Código Civil –que regulan la manifestación de voluntad y causales de nulidad del acto jurídico– no resultan aplicables al caso de autos desde que existen todos los elementos para la validez del acto jurídico. C uarto: Para determinar si en el caso de autos se ha dejado de aplicar las normas anotadas es necesario analizar los hechos aportados al proceso. La sentencia de vista para confirmar la sentencia de primera instancia que declara infundada la demanda de nulidad de escritura pública de constitución de hipoteca e indemnización por daños y perjuicios se apoya fundamentalmente en los artículos 2014 y 2012 del Código Civil, al sostener que el Banco demandado ha procedido de buena fe y que todos conocen de las inscripciones registrares. Q uinto.Que, además es evidente que la demandante ha conocido y permitido que su cónyuge don Mario Alberto Mays Bedoya actúe como soltero, adquiera el bien como soltero y constituya garantía hipotecaria sobre el inmueble en esa misma condición y a pesar que el artículo 315 del Código Civil exige la participación de ambos cónyuges para la disposición de los bienes sociales, la recurrente no ha impugnado la validez de contrato de compraventa; que conforme a los principios de publicidad registral y de buena fe que ella genera
La problemática de la buena fe del tercero registral se tiene convicción de que la demandante conocía de los hechos y los ha consentido, desde que ha iniciado una acción de embargo sobre el inmueble materia de garantía hipotecaria, en un proceso de alimentos que le siguiera a su cónyuge, tal como se advierte de los actuados de fojas doce a dieciséis. S ext o.- En tal sentido es incuestionable la primacía del artículo 2012 del Código Civil relativa al principio de publicidad con relación a las normas materiales invocadas. Admitir lo contrario importaría hacer tabla rasa del sistema registral que nos rige y haría ineficaces los principios registrales de legalidad que preconiza que todo título que pretende su inscripción debe ser compatible con el derecho ya inscrito, de impenetrabilidad que preconiza el de impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros aunque sean de fecha anterior y el de publicidad, recogido por el artículo 2012 del Código Civil que preconiza la presunción absoluta sin admitir prueba en contrario de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Las razones anotadas conducen a establecer que las normas materiales invocadas no resultan de aplicación al caso de autos. 4. D E C I S I Ó N : a) Por las consideraciones expuestas y de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil: declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Gema Ramírez Paredes mediante escrito de fojas doscientos nueve; en consecuencia N O C A S A R la resolución de vista de fojas ciento ochentiséis su fecha veintitrés de enero del dos mil dos. b) C O N D E N A R O N a la recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso. c) D I S P U S I E R O N la publicación de esta resolución en el diario oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos con don Mario Alberto Mays Bedoya y otro sobre otorgamiento de escritura.
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I N E F I C A C I A D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, veintiséis de mayo del dos mil tres. LA S A LA , C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la causa número tres mil setecientos setenticuatro - dos mil dos; en la audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por Clodoaldo Claudio Canahuire Condori, abogado y apoderado de doña Rosa Margarita Rothgiesser Gonzáles y Abel Américo Muñiz Ortega, mediante escrito de fojas cuatrocientos veintitrés contra la sentencia de vista, emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Cusco, de fojas cuatrocientos catorce, de fecha treinta de setiembre del dos mil dos, que revoca la apelada en el extremo que declara fundada la demanda interpuesta por Abel Américo Muñiz Ortega y Rosa Margarita Rothgiesser Gonzáles contra Noé Rodríguez Ascue y otros sobre ineficacia del acto jurídico y la nulidad de la inscripción registral, en consecuencia ineficaz el acto jurídico de compraventa del veinticuatro de octubre de mil novecientos noventiséis y nula la inscripción registral asiento seis de la ficha quince mil quinientos ventitrés de la Oficina Registral Regional Región Inka con costas y costos, la que reformándola declararon infundada y la confirmaron en cuanto declara infundada la demanda de indemnización de daños y perjuicios; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, concedido el recurso de casación a fojas cuatrocientos veintinueve, fue declarado procedente por resolución del trece de enero del dos mil tres, por las causales contempladas en los incisos primero y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, sustentada en: a) la aplicación indebida del artículo dos mil catorce del Código Civil, porque se trata de una norma de carácter genérico y respecto de la acción revocatoria o pauliana, existe norma específica que se encuentra en el artículo ciento noventicinco del mismo Código que hace mención a la razonable situación de conocer o de no ignorar el perjuicio eventual a un acreedor, por lo que esta norma excluye la aplicación de principio de publicidad registral que es genérico y no específico y b) la contravención de las normas que garantizan el debido proceso, porque en la resolución de vista se han transgredido las normas de los artículos ciento veintidós inciso tercero, ciento setentidós, ciento noventisiete y doscientos veintiuno del Código Procesal Civil, porque contra la sentencia no se ha producido apelación u otro tipo de cuestionamiento por parte de los demandados en el proceso y es la litisconsorte que es la única persona que ha impugnado la sentencia y el juez ha dejado de valorar actos procesales que constituyen medios probatorios idóneos a fin de establecer la razonable situación en que se encontraba la demandada Adriana Navarrete Noblega para conocer el eventual perjuicio a un acreedor y que se encuentra contenida en el acta de conciliación obrante a fojas ciento setentidós en que los demandados ofrecieron arribar a un acuerdo conciliatorio, lo que evidencia que todos los demandados conocían de un eventual perjuicio a los recurrentes, porque de lo contrario la demandada habría declinado efectuar la conciliación y porque no se ha advertido que los demandados directos vendedores y compradora no han impugnado la sentencia de primera instancia y por tanto han consentido plenamente con los extremos de la indicada sentencia y tampoco se han adherido a la apelación interpuesta por la litisconsorte y se ha infringido el principio de prohibición de aplicación de la reforma en peor, porque si los demandados han consentido en la sentencia y tampoco se han adherido expresamente a la apelación, la sentencia resulta por decir lo menos oficiosa con grave perjuicio
La problemática de la buena fe del tercero registral de los recurrentes; C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, primero hay que analizar el inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, porque de declararse fundada, ya no cabe pronunciamiento sobre la otra causal; S egundo.- Que, de acuerdo con el artículo noventiocho del Código Procesal Civil, el litisconsorte de una parte goza de las mismas facultades de esta, lo que implica que puede interponer medio impugnatorio; T ercero.- Que, el hecho de que las partes hayan solicitado la suspensión de la audiencia de conciliación para seguir dialogando durante una mayor tiempo, para finalmente no conciliar, no implica que se hayan aceptado las preces de la demanda y que todos los demandados conocían un eventual perjuicio a los recurrentes; C uarto.- Que, al incorporarse a doña Lucy Amanda Carrillo Navarrete como litisconsorte, porque presumiblemente deban extenderse a ella los efectos de una sentencia, la circunstancia de que vendedores y compradoras no haya impugnado la sentencia de primera instancia, no impide que ella haya hecho valer su derecho interponiendo la apelación ni que se ha reformado en peor para la parte recurrente, porque al haberse concedido la apelación la Sala Superior estaba facultaba para revocar la sentencia apelada; Q uinto.- Que, descartada la contravención al debido proceso, cabe analizar la causal contemplada en el inciso primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil; S ext o.- Que, la sentencia de vista ha establecido que la demandada doña Adriana Navarrete Noblega no tuvo conocimiento del perjuicio que irrogó a los acreedores, pues conforme lo reconocen los mismos demandantes en su demanda, los demandados habían procedido en primer lugar a levantar la primera hipoteca que existía favor de la Mutual de Vivienda Cusco y luego aprovechando la falta de registro de la segunda hipoteca otorgado a favor de los recurrentes, vendieron el inmueble a favor de doña Adriana Navarrete, que no tuvo conocimiento de esta segunda hipoteca por no estar inscrita y los vendedores aparecían magistralmente con capacidad para otorgar la transferencia, por lo que la ampara la fe registral y el artículo dos mil catorce del Código Civil; S é timo.- Que, la circunstancia de que la hipoteca otorgada a favor de los recurrentes no haya sido inscrita en los Registros Públicos, constituye una negligencia de su parte, que no puede sustentarse contra quien ha adquirido el inmueble bajo la fe del registro y a quien no se ha probado, de que tenía conocimiento del perjuicio que irrogaba a los acreedores o que haya estado en razonable situación de conocerlos o de no ignorarlos; O ctavo.- Que, por ello resulta de aplicación el artículo dos mil catorce del Código Civil; N ove no.- Que, por las razones expuestas y no presentándose las causales de los incisos primero y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, y aplicando el artículo trescientos noventiocho del Código Adjetivo, declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por don Clodoaldo Claudio Canahuire Condori, apoderado y abogado de doña Rosa Margarita Rothgiesser Gonzáles y don Abel Américo Muñíz Ortega, a fojas cuatrocientos veintitrés y en consecuencia N O C A S A R la sentencia de vista de fojas cuatrocientos catorce, del treinta de setiembre del dos mil dos; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso, así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Rosa Margarita Rothgiesser Gonzáles de Muñiz y otro con Adriana Navarrete Noblega y otros, sobre ineficacia de Acto Jurídico y otros; y los devolvieron.
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T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, dos de junio del dos mil tres. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , Vista la causa treintiséis- dos mil tres; con los acompañados; en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación de fojas doscientos setentitrés interpuesto por Juana Jesús Cabala Cabala, contra la sentencia de vista de fojas doscientos sesenticuatro, su fecha nueve de octubre del dos mil dos, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa; que revoca la apelada de fojas ciento noventicuatro, de fecha veintisiete de diciembre del dos mil uno; y reformándola declara improcedente la demanda sin costas ni costos; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Por resolución de este Supremo Tribunal del veintiuno de enero del dos mil tres se ha declarado la procedencia del recurso por la causal del inciso primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, al haberse acusado la aplicación indebida del artículo dos mil dieciséis del Código Civil, porque la Sala Superior lo ha invocado bajo el supuesto equívoco que la inscripción de la medida cautelar de embargo en forma de inscripcion a favor del Banco de Lima, goza de derecho preferente al reclamado por la recurrente, es decir, al derecho de propiedad que la actora ostenta sobre el bien materia de litis, por la prioridad en el tiempo de la inscripción; C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, el artículo quinientos treinta y tres del Código Procesal Civil establece que la tercería debe fundarse en la propiedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecución; y debe entenderse que, para ampararse la demanda el actor debe probar su derecho con anterioridad a la fecha del gravamen cuyo levante se persigue; S egundo.- Que, de autos fluye que la actora, doña Juana Jesús Cabala Cabala, demanda la tercería de propiedad respecto al inmueble ubicado en la calle Cruz Verde doscientos cuatro, Cercado, Arequipa; por cuanto, sobre el mismo se ha trabado medida cautelar de embargo en forma de inscripción en el proceso acompañado seguido por el Banco de Lima contra Víctor Andrés Cabala Pinedo y Juan Carlos Castro Castro; para lo cual afirma que el bien sub júdice lo adquirió el dos de octubre de mil novecientos noventiocho, por documento privado con firmas legalizadas, y respecto al cual se otorgó con fecha treintiuno de octubre del dos mil la escritura pública de compraventa; T ercero.- Que, contra tal pretensión se ha opuesto el demandado, Lima Sudameris Holding (antes Banco de Lima), demandante en el proceso acompañado y a favor del cual se trabó la medida cautelar antes reseñada; manifestando que el documento privado que contiene la compraventa es una simulación absoluta al ser familiares la compradora y el vendedor, quienes han confeccionado el documento con el único fin de evadir sus obligaciones; que la demandante no ha acreditado plenamente su derecho, dejando en claro su actitud deliberada de no formalizar ni inscribir su supuesto derecho con el único propósito de dilatar el proceso de obligación de dar suma de dinero; que en el aludido proceso se ordenó e inscribió el embargo con la seguridad que se afectaba al ejecutado en aquella causa, don Víctor Andrés Cabala pinedo y no a la actora, cuya escritura pública recién se inscribió el seis de abril del dos mil uno, habiéndose trabado el gravamen el diecisiete de junio de mil novecientos noventinueve bajo el principio de la buena fe registral cuando no existía registro alguno de la transferencia de la propiedad a la demandante; C uarto.- Que, la Sala Superior, en la resolución que se recurre ha revocado la sentencia apelada y reformándola ha declarado improcedente la demandada para lo cual, ha expuesto: Que
La problemática de la buena fe del tercero registral en la escritura pública del treintiuno de octubre del dos mil, extendida en base a una minuta celebrada en la misma fecha no se hace mención al contrato privado; que en la escritura pública se hace mención a una hipoteca a favor del Banco Wiese Sudameris, la que no aparece inscrita y que por tanto debe colegirse que la referencia es al embargo que se viene cuestionando; que analizado el contrato privado con la escritura pública, el primero no le produce convicción en su contenido, debiendo tomarse como fecha cierta la escritura pública del treintiuno de octubre del dos mil; y que por tanto la demandante al celebrar la escritura pública de compraventa tenía conocimiento del gravamen, el que se encontraba inscrito de modo que la inscripción a favor del Lima Sudameris Holding le otorgaba preferencia de derecho; y que estando inscritos ambos derechos (el de la actora y el de la entidad demandada) pero precediendo la inscripción a favor del Banco de Lima (Hoy Lima Sudameris Holding) la tercería resultaba improcedente; Q uinto.- Que, considerados los argumentos de la Sala Superior, resulta que tal Colegiado, valorando la prueba actuada, ha concluido que la fecha en que se efectuó la adquisición por parte de la actora data del treintiuno de octubre del dos mil, cuando se celebró la escritura pública de compraventa; documento que evidentemente por su rango y por no contener ninguna referencia al contrato privado de fojas tres lo dejó sin efecto, siendo que a dicha fecha ya se encontraba inscrito el gravamen a favor de Lima Sudameris Holding (antes banco de Lima), hechos en base a los cuales se debe analizar la causal invocada y que no corresponden ser modificados por este Supremo Tribunal, que es uno de iure y no uno de facto; S ext o.- Que, el artículo dos mil dieciséis del Código Civil recoge el principio de prioridad expresado en el apotegma “prior tempore, potior jure” (el primero en el tiempo es mejor en el derecho), en atención a la cual la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro; S é timo. - Que, conforme a la base fáctica arribada en la sentencia de vista, la medida cautelar inscrita a favor del Banco de Lima, es de data anterior a la adquisición de la propiedad del bien sublitis por la accionante efectuada el treintiuno de octubre del dos mil e inscrita con posterioridad; de modo que, confrontados los derechos de las partes, y a fin de dilucidarse preferencia, es de aplicación el artículo dos mil dieciséis del Código Civil, conforme al cual prima el derecho del Banco en mérito a que es anterior a la adquisición de la demandada y por ende obviamente anterior a la inscripción de su dominio; y en ese entender no se advierte la aplicación indebida de la norma en cuestión; máxime si de acuerdo a lo dicho precedentemente, por la tercería de propiedad el actor debe acreditar su derecho con anterioridad al momento en que se constituyó el gravamen y al no haberse acreditado ello, no puede prosperar la demanda; O ctavo.- Por tales consideraciones, de conformidad con el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación de fojas doscientos setentitrés interpuesto contra la resolución de vista de fojas doscientos sesenticuatro su fecha nueve de octubre del dos mil dos; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Juana Jesús Cabala Cabala contra Banco de Lima (ahora Lima Sudameris Holding) y otros, sobre tercería de propiedad; y los devolvieron.
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E EJ C U C I Ó N D E G A R A N T Í A . Lima, nueve de junio del dos mil tres. V I S T O S ; Verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso de casación interpuesto por don Manuel Roosvel Gómez Tesheira y Fidelia Alegría Arévalo, conforme a lo previsto en el artículo 387 del Código Procesal Civil; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Se aprecia de autos que, los recurrentes no han consentido la resolución de primera instancia que le fue adversa, por lo que satisface el requisito que exige el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- Los peticionantes invocando las causales previstas en los incisos 1 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, denuncian la interpretación errónea de una norma de derecho material y la infracción a las formas esenciales para la eficacia y validez de los actos procesales, descrito en el artículo 720 del citado cuerpo legal. T ercero.- Respecto al error in iudicando los impugnantes esgrimen los siguientes argumentos: a) se ha interpretado erróneamente el artículo 2013 del Código Civil que regula el principio de legitimación registral, toda vez que al existir un pedido de nulidad de los asientos registrales de hipoteca, primero debió resolverse el pedido declarándose nulos los asientos registrales, para luego resolver el fondo de la controversia; señalan que la interpretación correcta de la norma consistente en que el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmente la nulidad; siempre y cuando del mismo documento no resulte manifiesta la ausencia de formalidad esencial que la ley prescribe bajo sanción de nulidad. Analizada la denuncia se advierte que en el fondo el recurrente propone que mediante una vía incidental se deje sin efecto asientos registrales que derivan de un contrato de cesión de hipoteca, lo cual no es procedente, pues la nulidad de un asiento registral, implica la nulidad de un acto jurídico la cual debe hacerse en vía de acción, siendo así, el Colegiado al tener como válidos el contenido de las inscripciones ha actuado de acuerdo a ley de conformidad con el principio de legitimación, no existiendo interpretación errónea de la norma, motivo por el cual la denuncia no es procedente; b) se denuncia también la interpretación errónea del artículo 2016 del Código Civil, fundamentando los recurrentes que este dispositivo, que regula la preferencia de derecho que otorga el Registro, no era de aplicación al caso de autos pues no se discute prioridades registrales por ende esta norma no debió aplicarse. Analizada la denuncia propuesta se advierte que su fundamento se basa en otra causal casatoria distinta a la señalada, razón por la cual la denuncia incurre en falta de claridad y precisión y por ello resulta improcedente; c) Se aduce también la interpretación errónea del artículo 1099 inciso 3 del Código Civil, y esgrimen que al haberse garantizado un crédito futuro, era necesario se realice a una liquidación de cuentas, la cual debía hacerse bilateralmente y con conocimiento de los deudores, pues así podrían haber hecho valer su derecho de contradicción y defensa, lo que no ha ocurrido en el presente caso. Analizados el auto final y la resolución recurrida se advierte que la norma denunciada no ha servido de fundamento jurídico para expedir dichas resoluciones por lo que mal hacen los recurrentes en denunciar que el Colegiado ha interpretado erróneamente una norma, cuando esta no ha sido aplicada, siendo así la denuncia resulta inviable; d) por último alegan la interpretación errónea del artículo 1206 del Código Civil, referido a la cesión de derechos, bajo el fundamento que en el quinto considerando de la resolución apelada y en la recurrida se ha establecido
La problemática de la buena fe del tercero registral que la cesión de una hipoteca puede hacerse sin cederse el crédito u obligación principal, lo cual según los impugnantes no procede como propuesta de interpretación señalar que la cesión de la garantía hipotecaria por su naturaleza accesoria necesariamente debe hacerse también con la cesión de la obligación principal que en este caso es el crédito para que así tenga validez. Sin embargo del análisis del auto final y de la resolución recurrida, específicamente del considerando quinto se advierte que el a quo ni el Colegiado han establecido lo que manifiestan los impugnantes, que la cesión de hipoteca puede hacerse sin cederse el crédito u obligación principal, tampoco se advierte que se haya hecho distingos entre obligaciones principales y accesorias; por el contrario lo que han establecido las instancias de mérito es la facultad del acreedor de hacer uso del derecho de cesión sin asentimiento del deudor, lo que está autorizado por las norma[s] denunciadas, motivos por los cuales no se evidencia la interpretación errónea de la norma. C uarto.- En cuanto a los errores in procedendo, los recurrentes denuncian los siguientes agravios: a) que se ha incumplido con la formalidad procesal respecto a las cuestiones probatorias formuladas, pues el auto final y la resolución de segunda instancia no han cumplido con declarar fundadas las tachas propuestas contra los asientos registrales cuatro y cinco del certificado de gravamen corriente a fojas siete conforme se pidió; analizada la denuncia, se concluye que esta resulta improcedente, pues las conclusiones fácticas al que han llegado las instancias de mérito no constituyen infracción a las formas esenciales para la eficacia y validez de los actos procesales; b) señalan también que se ha incumplido la formalidad procesal referida a la escritura pública de constitución de hipoteca pues esta no concuerda con su inscripción registral, es decir en la constitución de la garantía hipotecaria donde aparece como acreedor hipotecario otra persona distinta a la que aparece en el asiento registral; analizada la denuncia se advierte que los impugnantes no cumplen el requisito de fondo, es decir, no señalan cuál es la formalidad procesal que consideran incumplida, motivo por el cual este agravio resulta improcedente; c) por último denuncian que no se ha dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 720 del Código Procesal Civil, en lo que se refiere a la tasación o valorización del inmueble hipotecado pues esta es falsa, no actualizada y no ha sido firmada por dos peritos, no pudiendo realizarse otra con posterioridad tal como lo ha ordenado el a quo, toda vez que la tasación comercial constituye un recaudo para poder emitir el auto de pago; que de la revisión de los actuados se advierte que la tasación presentada a fojas diez por el demandante cumple con todas las formalidades exigidas por el artículo 720 del Código Procesal Civil, por lo que no se verifica infracción alguna a las formas esenciales para la eficacia y validez del proceso. En consecuencia no habiéndose cumplido con los requisitos de fondo señalados por los numerales 2.1 y 2.3 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil y en concordancia con lo dispuesto por el artículo 392 del citado Cuerpo Legal: Declararon I M P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto por don Manuel Roosvel Gómez Tesheira y Fidelia Alegría Arévalo, en los seguidos por Promotora Oriental Sociedad Anónima Cerrada, sobre ejecución de garantía; C O N D E N A R O N a los recurrentes al pago de la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como al pago de costas y costos originados en la tramitación del recurso; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.
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E EJ C U C I Ó N D E G A R A N T Í A . Lima, once de junio del dos mil tres. V I S T O S ; y A T E N D I E N D O : P rimero.- El recurso de casación interpuesto cumple con las exigencias de forma establecidas para su admisibilidad; así como con el requisito de fondo previsto en el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- La entidad recurrente sustenta su recurso sobre la base de las causales previstas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código adjetivo, referidas a la aplicación indebida e inaplicación de normas de derecho material, así como a la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso. T ercero.- En relación a los vicios in procedendo, la impugnante alega que la sentencia de vista carece de motivación y mención expresa de la ley, además de haberse omitido pronunciamiento sobre los hechos alegados por el recurrente, vulnerándose los artículos 139 inciso 3 y 5 de la Constitución Política del Estado, así como el artículo 122 inciso 3 y 4 del Código Procesal Civil; normas que establecen la motivación escrita de las resoluciones judiciales, así como la expresión clara y precisa de lo que se dicte u ordene. Sin embargo, de la lectura de la sentencia de vista expedida en autos se desprende que al hacer suyos los fundamentos de la apelada, se encuentra debidamente sustentada con expresión clara de los fundamentos de hecho y de derecho que la motivan, contando con los requisitos establecidos en el artículo 122 del Código Procesal Civil; en consecuencia, no adolece de vicio alguno que acarree su nulidad. C uarto.- Asimismo, invoca la aplicación indebida del artículo 1215 del Código Civil, norma que establece el inicio de los efectos de la cesión, la cual produce efectos contra el deudor cedido desde que este la acepta o le es comunicada fehacientemente, sosteniendo que la debida aplicación de dicha norma pasa por observar previamente la presunción legal (jure et de iure) contenida en el artículo 2012 del Código sustantivo. Al respecto, debe señalarse que la fundamentación de la denuncia satisface el requisito de fondo contenido en el artículo 388, inciso 2, ordinal 2.1 del Código formal. Q uinto.- Finalmente, alega que el Colegiado Superior ha dejado de aplicar el artículo 2012 del Código Civil, sosteniendo que la cesión de hipoteca, se encuentra inscrita con fecha trece de noviembre de mil novecientos noventiocho, por lo que en virtud a la presunción legal contenida en la norma invocada, la deudora Gestión de Negocios Sociedad Anónima fue comunicada desde tal fecha (sin admitirse prueba en contrario), de dicha cesión. Analizada la denuncia formulada, debe indicarse que esta satisface el requisito de fondo preceptuado en el numeral 388, inciso 2, acápite 2.2 del Código Procesal Civil. Por las razones expuestas y en uso de la facultad prevista en el artículo 393 del Código adjetivo: declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación de fojas doscientos veinte, interpuesto por la Caja de Pensiones Militar Policial; por las denuncias calificadas positivamente en los considerandos cuarto y quinto de la presente resolución, basadas en los incisos 1 y 2 del artículo 386 del Código formal; en los seguidos con Gestión de Negocios Sociedad Anónima, sobre ejecución de garantías; en consecuencia desígnese oportunamente.
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D E S A LO JO . Lima, diecisiete de junio del dos mil tres. V I S T O S ; verificado el cumplimiento de los requisitos de forma que para la admisibilidad del recurso interpuesto exige el artículo 387 del Código Procesal Civil; y, A T E N D I E N D O : P rimero.- La sentencia de primera instancia fue favorable al recurrente, razón por la cual no le es exigible el requisito de procedencia señalado en el inciso 1 del artículo 388 del Código citado. S egundo.El impugnante sustenta su recurso en la causal prevista en el inciso 2 del artículo 386 del ordenamiento procesal civil, al amparo del cual denuncia: a) la inaplicación de la doctrina j urisprudencial, como es la expresada en la Casación número doscientos setentiséis guión noventinueve Lima, del seis de julio de mil novecientos noventinueve. Sin embargo, esta denuncia resulta inviable al no haberse producido aún doctrina jurisprudencial vinculante con las formalidades que establece el artículo 400 de Código anotado, por lo que el recurso por dicha causal es desestimado; b) la inaplicación del artí culo 923 del C ód igo C ivi l, alegando que para ejercer el derecho de propiedad se requiere contar con un título inobjetable, siendo el caso que los demandantes no ostentan un título suficiente que acredite su calidad de propietarios, al encontrarse cuestionado judicialmente el que poseen mediante los procesos de rescisión de contrato por lesión y de nulidad de acto jurídico, respectivamente, que se encuentran en trámite; por lo tanto, es prematuro el desalojo incoado. Examinada esta causal, se observa que la propiedad de los demandantes se encuentra inscrita registralmente, en tal sentido, según el artículo 2013 del Código Civil, se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; por lo que no se corrobora la infracción de la norma sustantiva que se esgrime como inaplicada. En consecuencia, habiéndose incumplido con el requisito de fondo señalado en el apartado 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil es de aplicación el artículo 392 del mismo Código: Declararon I M P R O C E D E N T E el recurso de casación de fojas doscientos cincuenticuatro, interpuesto por don Daniel Valdivia Cárdenas; en los seguidos por don Raúl Ortega Pérez y otra, sobre desalojo; C O N D E N A R O N al recurrente a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso; D I S P U S I E R O N la publicación de esta resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.
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N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, diecinueve de junio del dos mil tres. LA S A LA C I V I L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la causa en audiencia pública el día de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, con los acompañados, emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Es materia del presente recurso de casación, la sentencia de vista de fojas cuatrocientos treintiuno su fecha seis de noviembre del dos mil uno integrada a fojas cuatrocientos cuarenticuatro expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Arequipa que revocando la apelada de fecha catorce de noviembre del dos mil obrante a fojas doscientos setentiséis a doscientos ochentiuno y reformándola declara fundada la demanda y nulos los actos jurídicos y documentos que los contienen, referentes a las escrituras públicas de constitución de hipoteca de fecha cuatro de julio de mil novecientos noventiséis, constitución de fianza solidaria respaldada con hipoteca y ampliación de hipoteca de fecha dieciocho de marzo de mil novecientos noventisiete y rectificación de fecha dos de abril de mil novecientos noventisiete y nulos los asientos registrales que dieron origen tales escrituras. 2. F U N D A M E N T O S P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O C E D E N T E E L R E C U R S O : Mediante resolución de fecha cuatro de junio del dos mil dos se ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el Banco de Crédito del Perú por la causal de interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil y la inaplicación de los artículos 2013, 2016 y 2022 del citado Código Sustantivo. 3 . C O N S I D E R A N D O : P rimero.- El recurrente expresa que se ha interpretado erróneamente el artículo 2014 del Código Civil, toda vez que la interpretación de este precepto debe entenderse en el sentido que el Banco recurrente en su condición de tercero mantiene su garantía hipotecaria aun cuando se haya resuelto el derecho de propiedad de los otorgantes por virtud de causas que no constaban en los Registros Públicos y que siendo así habría actuado de buena fe al no haberse acreditado que conocía la inexactitud registral, por causas de actos no registrados. S egundo.- El artículo 2014 del Código Civil consagra el principio de buena fe registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos: a) que el adquirente obtenga el derecho a título oneroso; b) que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, presunción iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho- entendiéndose que no se refiere a una sola clase de registro, sino al conjunto de estos que integran los Registros Públicos; d) que de los asientos registrales ni de los títulos inscritos, se observen causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. T ercero.- El principio de buena fe registral se fundamenta en la necesidad de buscar la seguridad del tráfico patrimonial y esa búsqueda puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, es por ello que el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. C uarto.- Siendo así, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega este principio para que su derecho sea oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del negocio jurídico como al momento de la inscripción del mismo. Q uinto.- En el presente caso, con fecha dieciséis de junio de mil novecientos noventiuno los codemandados Ricardo Manuel Cáceres Muñoz y Betzabeth Deifilia Gamero
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La problemática de la buena fe del tercero registral Tejada –padres de los accionantes– celebraron contrato de separación de patrimonios y anticipo de legítima del inmueble ubicado en avenida San Martín número trescientos quince del distrito de Miraflores - Arequipa a favor de sus menores hijos, contrato que corre a fojas cinco. El primero de los actos jurídicos se encontraba inscrito desde el trece de febrero de mil novecientos noventidós en la ficha registral número un millón doscientos treintinueve mil ciento ochentisiete del Registro Personal de la Oficina Regional de los Registros Públicos de Arequipa que corre a fojas trescientos veintisiete, es decir cuatro años antes de la celebración de los actos jurídicos materia de nulidad y si bien en ese asiento registral no constaba el anticipo de legítima, esto se debe a que en nuestro sistema registral lo que aparece del asiento no es sino un resumen del título. S ext o.- Según la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, redactada por la Comisión Revisora (Texto elaborado por Jack Biggio Chrem y Víctor Raúl Ramírez), Editorial Cultural Cuzco, Marzo de mil novecientos noventiocho página doscientos nueve se tiene que “(....) el principio de fe pública registral se extiende al título representado por el asiento y no solo al asiento mismo; esto se debe, como ya se ha dicho, a que el asiento no es sino un resumen del título, no pudiendo ampararse solo en el contenido del asiento cuando nuestro sistema da al público y en particular al tercero acceso a los libros, títulos archivados, índices, y demás documentos, quedando entendido que el término inscripción debe abarcar el concepto más general, esto es no solo al término restringido de asiento”. S é timo.- En consecuencia, la buena fe registral en que pretende ampararse el Banco demandado queda desvirtuada pues cuando se celebró el contrato de constitución de hipoteca cuatro de julio de mil novecientos noventiséis y posteriormente el de fianza solidaria ya corría inscrito la separación de patrimonios. Que para alegar este principio el impugnante estaba obligado no solo a verificar el tracto sucesivo, esto es verificar el registro de propiedad inmueble, sino también el registro personal y de mandatos de quienes constituían garantía hipotecaria sobre el inmueble para cerciorarse si estas personas tenían o no capacidad legal para realizar el acto. Si esto hubiese sido así habría verificado que el inmueble no pertenecía a los codemandados. Por tanto la buena fe regístral no le es aplicable. En consecuencia el Colegiado ha aplicado en forma correcta el artículo 2014 del Código Civil, resultando la denuncia improcedente. N ove no.- Que en cuanto a la causal de inaplicación de los artículos 2013, 2016 y 2022 del Código Civil, el impugnante sostiene que los principios registrales consagrados en estos dispositivos han sido ignorados en la sentencia de vista, a pesar de que eran de indispensable apreciación axiológica para merituar la validez del asiento de dominio donde estaba registrado el derecho de propiedad de los otorgantes y por cuyo mérito el Banco aceptó la constitución de garantía hipotecaria. D é cimo.- Sin embargo, dichas normas citadas hacen referencia al principio registral de legitimación, de prioridad en el tiempo, y la oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles. Para resolver este extremo debe establecerse si con las normas citadas, que se dice no han sido aplicadas, cambiaría el sentido de la decisión contenida en la sentencia de vista o no. Analizados los artículos 2013, 2016 y 2022 del Código Civil y apreciándose que ha quedado establecido de modo definitivo que a la fecha de celebración de los actos jurídicos materia de nulidad, el inmueble ubicado en Avenida San Martín número trescientos quince del distrito de Miraflores - Arequipa no era propiedad de los codemandados y por ende el objeto era jurídicamente imposible, incurriendo en causal de nulidad prevista en el inciso 3 del artículo 219 del Código Civil; no cabe discusión alguna respecto a los principios que se invocan, de donde se concluye que la inaplicación de las normas invocadas no cambiarían el sentido de la decisión tomada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Arequipa, siendo impertinente para dilucidar la controversia; razón por la cual el recurso debe desestimarse. 4. D E C I S I Ó N : a) Por las
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O scar H uerta A yal a consideraciones expuestas estando a lo establecido en el artículo 397 del Código Procesal Civil: Declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por Banco de Crédito del Perú; en consecuencia N O C A S A R la resolución de vista de fojas cuatrocientos treintiuno, su fecha seis de noviembre del dos mil uno, expedida por la Segunda Sala Civil de La Libertad. b) C O N D E N A R O N al recurrente al pago de una multa de una Unidad de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso. c) D I S P U S I E R O N la publicación de esta resolución en el diario oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por Frank Joel Cáceres Gamero y otro con el Banco de Crédito del Perú y otros sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron.
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S E N T E N C I A D E LT R I B U N A LC O N S T I T U C I O N A L M O LI N E R A S A N T A M A R I N A S .A .C . En Lima, a los 23 días del mes de abril de 2003, la Sala Primera del Tribunal Constitucional, con asistencia de los señores magistrados Alva Orlandini, Presidente; Aguirre Roca y García Toma, pronuncia la siguiente sentencia. A S U N T O : Recurso extraordinario interpuesto por Molinera Santa Marina S.A.C. contra la sentencia de la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Ica, de fojas 762, su fecha 29 de enero de 2003, que declara improcedente la acción de amparo de autos. A N T E C E D E N T E S : La recurrente, con fecha 26 de julio de 2002 interpone acción de amparo contra la Oficina Registral de Los Libertadores Wari, el Banco Wiese, Contilatin del Perú y la Superintendencia de Administración Tributaria (Sunat), solicitando que se dejen sin efecto y se declare la invalidez de los Asientos Registrales N°s 2-E y 3-E de la Partida Electrónica N° 11000168, de Registro de Propiedad Inmueble de Pisco-Oficina Registral Los Libertadores Wari, alegando que adquirió el inmueble inscrito en la referida partida de don Ivo Tomasevich Colichón, y que en tal oportunidad dichos asientos no figuraban, vulnerándose su derecho de propiedad y el principio de buena fe registral. La Sunat contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente, argumentando que dichos asientos se reinscribieron en mérito a la resolución expedida por el ejecutor coactivo quien, atribuyéndose facultades que no le correspondían, había dispuesto, previamente, y de modo incorrecto, que se dejaran sin efecto todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble materia de litis; agregando que las facultades del ejecutor coactivo alcanzan solo a las medidas que sean de su responsabilidad y que, por tal razón, este declaró posteriormente la nulidad de la referida resolución. El Banco Wiese Sudameris deduce la excepción de caducidad y solicita que se declare infundada la demanda, aduciendo que al haberse inscrito la hipoteca a su favor con anterioridad al embargo que posibilitó el remate del bien sublitis, tiene derecho de preferencia y de ejecución sobre dicho bien, agregando que, precisamente por tal razón, el ejecutor coactivo declaró nula la resolución que la canceló, cumpliendo así con reponer la vigencia de los tres gravámenes preferentes impugnados. Añade que mal puede la demandante invocar la buena fe registral cuando del mismo Registro podía colegirse la preexistencia de los gravámenes impugnados. La empresa Woodstock S.A.C. en liquidación se apersona al proceso y contesta la demanda solicitando que se la declare improcedente o infundada, alegando que la titularidad que reclama la demandante se basa en dos actos fraudulentos: la adjudicación, producto del remate del bien, y la compra de este, agregando que ha iniciado una investigación preliminar por delito contra la fe pública, estafa y abuso de autoridad, en contra del ejecutor coactivo de la Municipalidad de Pisco, el Sr. Tomasevich Colichón, y el representante de la demandante. Agrega que, luego de la compra del inmueble y su respectiva inscripción, se declaró la nulidad de actuados en el proceso coactivo mediante Resolución N° 31, comprendiéndose, además, el acto de remate y la posterior adjudicación. Finalmente, añade que la accionante tenía pleno conocimiento de todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble, pues suscribió, con anterioridad a la compra, un contrato de arrendamiento con Christophe Marcel Lacroix, representante de la empresa Lacroix Industrias Asociados S.A.C. y actual representante de la demandante. El Juzgado Especializado en lo Civil de Pisco, con fecha 30 de octubre de 2002, declara improcedente la demanda, considerando que el ejecutor coactivo ha ocasionado un conflicto de intereses que no puede dilucidarse en una acción de garantía,
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O scar H uerta A yal a agregando que la nulidad y la cancelación de los asientos registrales, debe solicitarse en otra vía. La recurrida confirma la apelada, por los mismos fundamentos. F U N D A M E N T O S : 1 . La demandante alega propiedad de un bien adquirido sin los gravámenes que aparecen en dos asientos registrales y pide, invocando la buena fe registral, que los mencionados asientos queden sin efecto. Con tal motivo, emplaza a la Oficina Registral de los Libertadores Wari, al Registrador Público interviniente, al Banco Wiese Sudameris, a Contilatin del Perú y a la Sunat, como beneficiarios con los asientos impugnados. 2 . Los demandados argumentan que los asientos impugnados existían antes de la compra del bien que hizo la demandante, pero que, al momento de hacerla, habían sido indebidamente cancelados por un ejecutor coactivo, quien, en efecto, carecía de facultades para hacerlo. Asimismo, aducen que se afectó el derecho de persecución y preferencia del que gozaban respecto a las hipotecas inscritas. 3 . La empresa Woodstock S.A.C. se apersona al proceso y aduce que la demandante tenía conocimiento de la existencia de todos los gravámenes existentes antes de realizar la compra, lo que acredita con el testimonio de Escritura Pública de Arrendamiento con opción exclusiva de compra, de fecha 3 de octubre de 2000 (fojas 262), suscrito por la empresa Woodstock S.AC. en Liquidación y Lacroix Industrias Asociados S.A.C., cuyo representante es Cristophe Marcel Lacroix. Asimismo, alega que el proceso coactivo ha sido declarado nulo a partir del remate y la adjudicación, acreditando lo sostenido con las correspondientes resoluciones que obran de fojas 231 a 234. 4 . El Tribunal Constitucional estima necesario precisar que del artículo 2014 del Código Civil, en concordancia con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, se puede concluir que entre los requisitos necesarios para que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, figuran: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del adquiriente, e inscripción del derecho a su favor. 5 . Sin embargo, de lo actuado se observa que, en el caso, los argumentos esgrimidos por los demandados –en particular por el Banco Wiese Sudameris y por Woodstock S.A.C.– han puesto en tela de juicio la buena fe de la empresa demandante, la cual no ha desvirtuado las alegaciones hechas, no ha levantado los cargos formulado[s] y no ha acreditado la vigencia de los hechos invocados como fundamento de su pretensión; y, de otro, que la actora tampoco ha probado la alegada inexactitud del Registro, pues se ha sostenido, sin que ella lo desmienta, que del examen del Registro podía colegirse la preexistencia de los gravámenes impugnados. 6 . Por lo demás, este Colegiado no ha advertido definitividad en la lesión alegada, toda vez que, conforme al artículo 2013 del Código Civil, la actora tiene expedita una vía rápida y específica que brinda al órgano judicial la potestad para declarar la invalidez de los asientos registrales materia de autos, razón por la que se deja a salvo su derecho para hacerlo valer, en todo caso, en la forma legal que corresponda. 7 . La conducta negligente del Registrador y del Ejecutor Coactivo hacen necesario que se indague y determine la existencia de las responsabilidades de dichos funcionarios; y, de ser el caso, que se les imponga la medida disciplinaria a que hubiere lugar, razón por la cual, a criterio de este Colegiado, resulta de aplicación el artículo 11 de la Ley N° 23506. Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, en uso de las atribuciones que le confieren la Constitución Política del Perú y su Ley Orgánica, F A LLA R E V O C A N D O la recurrida que, confirmando la apelada, declaró improcedente la demanda; y, reformándola, la declara I N F U N D A D A , dejando a salvo el derecho de la demandante para que lo haga valer conforme a ley; e integrándola, ordena que, en virtud de la aplicación del artículo 11 de la Ley N° 23506, se remitan copias de los actuados a la Fiscalía Provincial Penal de
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La problemática de la buena fe del tercero registral Turno, para que proceda conforme a ley, dando cuenta al Tribunal Constitucional de las medidas adoptadas. Dispone la notificación a las partes, su publicación conforme a ley y la devolución de los actuados. SS. ALVA ORLANDINI; AGUIRRE ROCA; GARCÍA TOMA
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S E N T E N C I A D E LT R I B U N A LC O N S T I T U C I O N A L C O LE G I O D E N O T A R I O S D E JU N Í N . En Lima, a los 30 días del mes de abril de 2003, reunido el Tribunal Constitucional en sesión de Pleno Jurisdiccional, con la asistencia de los señores Magistrados Alva Orlandini, Presidente; Bardelli Lartirigoyen, Vicepresidente; Rey Terry, Aguirre Roca, Revoredo Marsano, Gonzales Ojeda y García Toma, pronuncia la siguiente sentencia. A S U N T O : Acción de inconstitucionalidad interpuesta por el Colegio de Notarios de Junín contra el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley N° 27755, que prevé que: “Vencido el plazo del proceso de integración de los registros previsto en el artículo 2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritura Pública o mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este último caso el valor del inmueble no sea mayor de veinte (20) Unidades Impositivas Tributarias (UIT)”. A N T E C E D E N T E S : El demandante manifiesta que el artículo 7 de la Ley N° 27755, al disponer que la inscripción del inmueble cuyo valor no sea mayor de 20 Unidades Impositivas Tributarias (UIT), puede efectuarse mediante formulario registral legalizado por Notario, implica una inconstitucional modificación del ordenamiento jurídico del país basado en el derecho escrito y codificado. Sostiene que el formulario registral carece de una matriz, imposibilitando la expedición de copias en caso de que el documento se extravíe o se destruya; no conlleva la seguridad de la escritura pública, por cuanto esta otorga fecha cierta y permite comprobar la capacidad de los contratantes; facilita la falsificación de firmas; puede ser autorizado por cualquier verificador sin que existan normas precisas que regulen sus obligaciones y responsabilidades profesionales. Afirma que en nuestro sistema de Derecho son los notarios quienes dan fe de los actos y contratos que se inscriben en los registros públicos. Aduce que una eficiente publicidad registral radica en que todo acto o contrato inscribible se formalice en una escritura pública, garantizándose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza de derecho. Sostiene que la superioridad de la escritura pública radica en su matricidad y su fecha cierta, siendo deber del notario verificar la capacidad, libertad y conocimiento de los otorgantes, y velar por la legitimidad del acto o contrato. El apoderado del Congreso de la República contesta la demanda y manifiesta que el legislador, a través de la dación de la Ley N° 27755, fomenta el ejercicio pleno del derecho de propiedad y cumple con el deber de facilitar el acceso del mayor número posible de ciudadanos al registro de propiedad inmobiliaria, buscando promover la igualdad de condiciones en el acceso al registro. Afirma que, con la introducción del formulario registral legalizado por Notario Público, el camino al registro resultaría menos complicado. Sostiene que cuando la norma impugnada establece el empleo alternativo del formulario registral legalizado por Notario Público, no introduce elementos ajenos al sistema del notariado latino; por el contrario, respeta la tradición jurídica romano- germánica del derecho escrito y codificado. De otra parte, señala que la seguridad jurídica que garantiza el tráfico de bienes y servicios, se sustenta no solo en el formulario o escritura pública, sino también en el registro mismo, siendo necesario que los derechos sean oponibles frente a terceros, lo cual solo se logra con la publicidad registral y la seguridad jurídica que esta brinda. Aduce que corresponde al reglamento de la ley y demás normas infralegales, establecer todas las normas de seguridad pertinentes. Señala que debido a que la Ley N° 27755 no ha sido aún reglamentada, el demandante supone una serie de situaciones ficticias y generadoras de inseguridad jurídica que en la realidad no resultan probables,
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La problemática de la buena fe del tercero registral porque, de acuerdo con los antecedentes legislativos y sus reglamentos, el empleo del formulario registral brinda una mayor seguridad jurídica. Sostiene que no es correcto afirmar que el formulario registral carece de matriz, pues la Ley del Notariado prevé la posibilidad de que el formulario legalizado se incorpore al protocolo notarial, indicando, además, que el archivo registral conserva los formularios registrales, posibilitando que se pueda obtener una copia del documento original. Asimismo, afirma que es incorrecto sostener que la legalización del formulario registral implica una simple legalización de firmas, ya que se trata de una función más compleja, respaldada por las normas y principios de la función notarial. Por otro lado, señala que para que el formulario sea inscrito requiere, además de la legalización por parte del Notario Público, la posterior calificación por parte del Registrador, quien puede observar, e incluso tachar, los actos pendientes de inscripción si es que determina que estos no se ajustan a las normas jurídicas aplicables. Asevera que es erróneo afirmar que la escritura pública se trata de un documento que tiene “superioridad” sobre cualquier otro, dado que esta también puede devenir en nula por contravenir las formalidades establecidas en la ley. En ese sentido, indica que no todo acto o contrato inscribible se formaliza en una escritura pública, pues el artículo 2010 del Código Civil dispone que la inscripción se hace en virtud del título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria, de lo que se desprende que la inscripción puede tener lugar a partir de cualquier instrumento público, no solo la escritura pública, e incluso de un documento privado, si así lo dispone la ley. F U N D A M E N T O S : 1. Aunque la demanda no es lo suficientemente precisa en determinar cuál es el derecho o el principio constitucional que se considera afectado, del tenor de la misma es posible concluir que es el principio de la seguridad jurídica el que se entiende vulnerado por la disposición impugnada. En efecto, el recurrente manifiesta que aceptar la alternativa de que la inscripción de los inmuebles que no tengan un costo mayor de 20 UIT pueda ser efectuada mediante formulario registral legalizado por Notario supone una afectación del principio de seguridad jurídica, pues el formulario registral no presta las mismas garantías de una escritura pública; por su parte, el demandado considera que la utilización del formulario registral aminora los costos de inscripción, razón por la cual se fortalece el principio de seguridad jurídica, al permitirse que más personas gocen de un título de propiedad inscrito en los registros públicos. Así, aunque la divergencia en el presente caso pudiera aparecer como una relativa simplemente a la relación costo-beneficio de una opción legislativa, al estar comprometida la seguridad jurídica y con ella el correcto desarrollo que debe merecer el derecho constitucional a la propiedad, el Tribunal Constitucional considera que existe materia que justifica un pronunciamiento sobre el fondo de la cuestión. La seguridad j urí dica como principio constitucional 2. En primer término, y dado que a diferencia de otras constituciones comparadas, nuestra Norma Fundamental no reconoce de modo expreso a la seguridad jurídica como un principio constitucional, es menester que este Tribunal determine si el principio aludido es uno de rango constitucional, y, por ende, si es susceptible de alegarse como afectado a efectos de determinarse la constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o parte de esta. 3. El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas (en especial, las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados por el Derecho, es la garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y que consolida la interdicción de la arbitrariedad. Tal como estableciera el Tribunal Constitucional español, la seguridad jurídica supone “la expectativa razonablemente fundada del ciudadano en cuál ha de ser la actuación
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O scar H uerta A yal a del poder en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5). El principio in comento no solo supone la absoluta pasividad de los poderes públicos, en tanto no se presenten los supuestos legales que les permitan incidir en la realidad jurídica de los ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata intervención ante las ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, mediante la “predecible” reacción, sea para garantizar la permanencia del statu quo, porque así el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debidas modificaciones, si tal fue el sentido de la previsión legal. 4. Así pues, como se ha dicho, la seguridad jurídica es un principio que transita todo el ordenamiento, incluyendo, desde luego, a la Norma Fundamental que lo preside. Su reconocimiento es implícito en nuestra Constitución, aunque se concretiza con meridiana claridad a través de distintas disposiciones constitucionales, algunas de orden general, como la contenida en el artículo 2, inciso 24, parágrafo a) (“Nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido se hacer lo que ella no prohíbe”), y otras de alcances más específicos, como las contenidas en los artículos 2, inciso 24, parágrafo d) (“Nadie será procesado ni condenado por acto u omisión que al tiempo de cometerse no este previamente calificado en la ley, de manera expresa e inequívoca, como infracción punible, ni sancionado con pena no prevista en la ley”) y 139, inciso 3, (“Ninguna persona puede ser desviada de la jurisdicción predeterminada por la ley, ni sometida a procedimiento distinto de los previamente establecidos, ni juzgada por órganos jurisdiccionales de excepción, ni por comisiones especiales creadas al efecto, cualquiera que sea su denominación”). S eguridad j urí dica y d erech o de propiedad 5. Pero cuando se trata de vincular la seguridad jurídica al derecho de propiedad, tal como ocurre en el caso de autos, aquella no solo debe garantizar el mantenimiento del statu quo, de forma tal que al individuo se le asegure el mantenimiento de su situación jurídica en la medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para su mutación, sino que el principio se convierte en requisito indispensable para el desarrollo de los pueblos, en tanto permite crear la certidumbre institucional que dota a los individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la titularidad del derecho de propiedad, dar lugar a la generación de riqueza. En efecto, el derecho constitucional a la propiedad tiene una incuestionable connotación económica, y así lo ha entendido nuestra Carta Fundamental cuando no solo reconoce a la propiedad dentro de la enumeración de su artículo 2, que agrupa a los principales derechos fundamentales, sino que en su artículo 70 establece que: “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza (...). A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública (...)”. De este modo, el derecho a la propiedad no solo adquiere la categoría constitucional de derecho fundamental, sino que su defensa y promoción se constituyen en garantía institucional para el desarrollo económico. Tal conclusión se ve reafirmada cuando en el título “Del Régimen Económico”, específicamente en el artículo 60 del texto constitucional, se dispone que: “El Estado reconoce el pluralismo económico. La economía nacional se sustenta en la coexistencia de diversas formas de propiedad y de empresa (...)”. Empero, para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través
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La problemática de la buena fe del tercero registral del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo. T est de proporcionalidad 6. El Tribunal Constitucional considera que tal como aparece planteada la cuestión controvertida, esta puede resolverse bajo el test de proporcionalidad. En efecto, es pertinente preguntarse si el propósito legislativo de hacer del derecho de propiedad un derecho oponible frente a terceros (registrarlo), a través de la reducción de los costos que supone la obligatoria utilización de la escritura pública para la inscripción del mismo, no termina por sacrificar en tal grado el principio constitucional de la seguridad jurídica, que termina resultando desproporcionado aun cuando el fin resulte legítimo. Y es que si bien es cierto, tal como ha quedado dicho, la inscripción en el registro del derecho de propiedad dota de seguridad jurídica al ejercicio del mismo, también lo es que es importante que la legislación cree las condiciones suficientes para que la seguridad jurídica esté del mismo modo presente en el procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se considera que de lo que se trata es que el contenido de la inscripción sea fiel reflejo de la realidad. De la legitimidad constitucional del fin perseguido 7.
Es bien conocido el grave problema que atraviesa nuestra sociedad en lo que a la inscripción del derecho de propiedad se refiere. Es considerable el número de propietarios en nuestro territorio que no poseen un título de propiedad inscrito en registros públicos, lo que supone que no sea posible ejercer a plenitud el derecho constitucionalmente reconocido. En ese sentido, es reconocible la intención del legislador, quien, a través de la utilización del formulario registral, procura crear para los propietarios de escasos recursos una vía menos costosa para inscribir su derecho. El fin perseguido, por lo pronto, aparece como constitucionalmente legítimo, pues se pretende dotar al derecho de propiedad de las garantías suficientes para su pleno desarrollo, a través del registro del mismo. De la adecuación del medio utilizado para alcanzar el fin buscado 8.
De otra parte, se puede concluir razonablemente que la reducción de los costos de transacción en la búsqueda de inscribir el derecho de propiedad, generará que un mayor número de personas puedan acceder a dicha inscripción, razón por la cual se entiende que la medida adoptada es idónea para alcanzar el objetivo que se busca. En efecto, la escritura pública es sin duda más costosa que la utilización de un formulario registral legalizado por Notario Público; por tanto, prever la alternativa de utilización de este último por quienes, encontrándose dentro del supuesto de la norma, así lo deseen, es un medio adecuado a efectos de alcanzar el fin perseguido. D e la necesidad del medio utiliz ado 9. Sin embargo, para concluir la proporcionalidad de la disposición cuestionada, no es suficiente la legitimidad del propósito buscado, ni tampoco la adecuación de la medida al fin perseguido. Es imprescindible valorar la necesidad de que sea esa medida la utilizada y no otra la que pueda sacrificar en menor grado el principio constitucional comprometido, en este caso, la seguridad jurídica. A efectos de determinarse la necesidad o no de la medida adoptada, es del caso preguntarse cuál es el verdadero grado de afectación que sufre el principio de la seguridad jurídica, cuando se propone como alternativa la utilización del formulario registral legalizado por Notario Público, en lugar de la escritura pública. Al
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O scar H uerta A yal a respecto, y en primer término, es pertinente señalar que el Tribunal Constitucional comparte la posición del demandante, en cuanto sostiene que la escritura pública es un documento público notarial que, en principio, proporciona mayor seguridad jurídica que el formulario registral. Sin duda, la escritura pública es el documento notarial más importante, dotado de una especial solemnidad, no solo en su contenido (introducción, cuerpo y conclusión), sino en los actos previos y posteriores a su elevación, estipulados en los artículos 50 y siguientes de la Ley N° 26002, Ley del Notariado. Se trata, pues, de un instrumento público, notarial, protocolar. Empero, el Tribunal Constitucional considera que si bien la alternativa de uso de los formularios registrales reduce los alcances de la protección que dispensa la seguridad jurídica, esta no se ve desvirtuada desde que se exige que el formulario registral sea “legalizado por Notario Público”. La previsión de esta legalización notarial permite sostener las siguientes consideraciones: 1) Antes de que el formulario registral sea sometido a la calificación del registrador, será imprescindible la intervención del Notario, la misma que, más allá de que no se trate de la celebración de una escritura pública, producirá fe de la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie (artículo 26 de la Ley N° 26002). 2) Una adecuada interpretación de la Ley N° 26002, nos indica que, tratándose de una legalización, esta ingresa en lo que en la referida ley se denominan certificaciones, las que, a su vez, son instrumentos públicos extraprotocolares susceptibles de protocolizarse a pedido de parte (artículo 96 de la Ley N° 26002). 3) En tal sentido, siendo un instrumento público notarial, la legalización del formulario registral dará fe de la realización del acto, hecho o circunstancia, de la identidad de las personas u objetos y de la suscripción del documento, confiriéndole fecha cierta (artículo 97 de la Ley N° 26002). Es de observarse entonces que, conforme a estos lineamientos, si bien el formulario registral legalizado por Notario no goza de la solemnidad de una escritura pública, se ha optado por una medida que no termina por desvirtuar la seguridad jurídica, sino que, respetándola dentro de términos todavía razonables, presenta una opción legislativa proporcional frente al fin legítimo que se pretende alcanzar, esto es, que un mayor número de ciudadanos tenga la posibilidad de consolidar su derecho de propiedad a través de su inscripción registral. 10. Resulta importante agregar que, por lo demás, no es ajeno a este Tribunal que la Ley N° 27755 será objeto de reglamentación en breve plazo, la misma que podrá desarrollar, bajo criterios aún más amplios, la seguridad jurídica otorgada por la legalización notarial del formulario registral. D erech o a la igualdad
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1 .1 Finalmente, y aunque los recurrentes no han alegado una supuesta afectación del derecho a la igualdad por parte de la norma impugnada, considerando que las inscripciones mediante formulario registral legalizado por Notario, solo se encuentran abiertas para los casos en que el valor del inmueble no sea mayor de 20 UIT, este Tribunal estima pertinente revisar si tal disposición es atentatoria al derecho constitucional referido. En reiterada jurisprudencia, este Supremo Colegiado ha establecido que el derecho a la igualdad consignado en la Constitución no significa, siempre y en todos los casos, un trato legal uniforme hacia los ciudadanos; el derecho a la igualdad supone tratar “igual a los que son iguales” y “distinto a los que son distintos”, lo cual parte de la premisa de que es posible constatar que en los hechos no son pocas las ocasiones en que un determinado grupo de individuos se encuentran postergados en el acceso, en igualdad de condiciones, a las mismas oportunidades. Tal constatación genera en el Estado la obligación de tomar las medidas pertinentes a favor de los postergados, de forma que sea posible reponer las condiciones de igualdad de oportunidades a las que la Constitución aspira. Tal trato desigual no es contrario a
La problemática de la buena fe del tercero registral la Norma Fundamental, pues está amparado en la razonabilidad; estamos ante el supuesto de “tratar distinto a los que son distintos”, con la finalidad de reponer la condición de igualdad que en los hechos no se presenta. 12. Es evidente que aquellos individuos que cuentan con un título de propiedad registrado poseen una especial ventaja frente a aquellos que no cuentan con la inscripción. Tal ventaja se traduce, especialmente, en facultades de índole económica. Los que ostentan un título inscrito cuentan con un derecho de propiedad oponible erga omnes, razón por la cual será más difícil despojarlos injustamente de su propiedad, con el desmedro económico que ello acarrearía, y tienen mayores posibilidades de convertirse en sujetos de crédito, por mencionar solo algunas de la referidas ventajas. Existiendo, pues, marcadas distancias entre un título registrado y uno que no lo está, y, por ende, entre los que ostentan un derecho de propiedad con las prerrogativas que la Constitución aspira y aquellos que no, y considerando que parte importante de las razones por las que se suscitan tales distancias se debe a que no todos tienen el poder adquisitivo para acceder al registro, entonces es deber del Estado instaurar las condiciones para despejar los obstáculos que generan tal desigualdad de oportunidades. Tal ha sido el propósito de la disposición cuestionada. En tal sentido, el legislador ha partido de una presunción meridianamente objetiva: mientras mayor sea el precio del inmueble que se busca inscribir, se presume que mayor es el poder adquisitivo de la persona titular del mismo, y viceversa, mientras menor sea el precio, menor será la capacidad adquisitiva de quien se desea inscribir. Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, en uso de las atribuciones que le confieren la Constitución Política del Perú y su Ley Orgánica. F A LLA Declarando I N F U N D A D A la demanda de inconstitucionalidad contra el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley N° 27755. Dispone la notificación a las partes, su publicación en el diario oficial El Peruano y la devolución de los actuados. SS. ALVA ORLANDINI; BARDELLI LARTIRIGOYEN; REY TERRY; AGUIRRE ROCA; REVOREDO MARSANO; GONZALES OJEDA; GARCÍA TOMA
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Lima, quince de marzo de dos mil siete.- LA S A LA C I V I L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en discordia; vista la causa en la fecha, con los acompañados y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por doña Mery Marlene Melgarejo Rojas de Ñaña contra la resolución de vista de fojas trescientos catorce a trescientos diecisiete, su fecha veintitrés de junio del dos mil cinco, emitida por la Primera Sala Mixta Descentralizada de la Corte Superior de Justicia de Junín, que confirma la sentencia apelada que declara infundada la demanda interpuesta por doña Mery Marlene Melgarejo Rojas de Ñaña con el ex Banco de los Andes - Sucursal La Merced hoy Banco Continental sobre nulidad de escritura pública y otros; con costas y costos. 2. F U N D A M E N T O S P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O C E D E N T E E L R E C U R S O : Admitido el recurso de casación, fue declarado procedente mediante resolución de fecha diez de octubre del dos mil cinco, por la causal de la interpretación errónea e inaplicación de una norma de derecho material; fundamentando en: a) la interpretación errónea del artículo 315 del Código Civil; y que la correcta interpretación debe hacerse en forma sistemática y sobre todo a los principios consagrados en los artículos 4 y 7 de la Constitución del Estado, consecuentemente se tiene que garantizar los bienes patrimoniales que pertenecen a la sociedad de gananciales cuya norma se encuentra dentro de la institución de familia y de no ser así se estaría desprotegiendo a toda la institución garantizada por la Constitución del Estado; b) la inaplicación del artículo V, VII del Título Preliminar y el artículo 219 incisos 1, y 3 del Código Civil; que la recurrente se encuentra casada con don Metodio Ñaña Sora desde el veinte de mayo de mil novecientos ochenta y seis, habiendo adquirido el bien sublitis dentro del matrimonio, cuyo contrato de adquisición fue celebrado el veinticinco de noviembre de mil novecientos ochenta y siete, siendo una propiedad que pertenece a la sociedad de gananciales, y consecuentemente ambos cónyuges necesariamente deben manifestar su voluntad, empero la actora no ha intervenido en el contrato de garantía hipotecaria sobre dicho inmueble, además su cónyuge se presenta a título personal como soltero, pese a que para disponer o gravar necesariamente tenía que ser con la concurrencia de ambos cónyuges. 3. C O N S I D E R A N D O : P rimero: La demandante pretende se declare la nulidad de las escrituras públicas de concesión de línea de crédito y constitución de garantía hipotecaria de fecha dos de diciembre de mil novecientos noventa y veinticinco de noviembre de mil novecientos noventa y uno, así como de los actos jurídicos que contienen, celebradas por el Banco de los Andes, hoy Banco Continental, con Metodio Ñaña Sora, argumentando que este ha gravado bienes de la sociedad conyugal que tienen formada, sin su consentimiento ni participación. S egundo.Las instancias de mérito han establecido que el inmueble gravado fue adquirido el veinticinco de noviembre de mil novecientos ochenta y siete por don Metodio Ñaña Sora, indicando el estado civil de soltero, y así se inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble, y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 2012, 2013 y 2022 del Código Civil han declarado infundada la demanda. T ercero.- En este caso nos encontramos frente a un aparente conflicto de normas legales. Por un lado las reglas de Derecho de Familia, relativas a la sociedad de gananciales que nace del matrimonio. Así, todo bien que se adquiere durante su vigencia se presume común, salvo prueba en contrario, y ninguno de los cónyuges puede disponer o gravar un bien común, sin conocimiento y participación del otro. Esa
La problemática de la buena fe del tercero registral regla está recogida en el artículo 315 del Código Civil. C uarto: De otro lado están las reglas de los Registros Públicos y las que amparan un derecho real de hipoteca. Los Registros Públicos, tienen como principal finalidad publicitar situaciones jurídicas; asegurar el tráfico patrimonial, proteger al tercero de buena fe. De allí que se presume de pleno derecho que todos tenemos conocimiento del contenido de las inscripciones, que estas se presumen ciertas, mientras judicialmente no se modifique su contenido, y que para oponer derechos reales sobre inmuebles, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad, como bien establecen los artículos 2012, 2013 y 2022 del Código Civil, que sustentan la Sentencia de vista. Q uinto.- En realidad no hay conflicto ni oposición entre dichas normas, sino que se complementan, pues el bien común de la sociedad conyugal, inscrito con tal calidad, en el Registro Público, recibe la protección de su publicidad. Esa no es la situación en el presente caso, pues habiéndose inscrito el inmueble como de exclusiva propiedad de Ñaña Sora, la recurrente no puede oponer su derecho de cónyuge al de los demandados, en aplicación de lo dispuesto en las normas el artículo 2022 del Código Civil, en que se sustenta la de vista. Así se resolvió en las Casaciones números mil cuatrocientos noventa y cinco- noventa y siete, mil trescientos treinta y siete - noventa y ocho, y dos mil doscientos noventa y nueve - noventa y ocho. S ex to. - La recurrente no ha denunciado la aplicación indebida de los artículos 2012, 2013 y 2022 del Código Civil, que dan sustento a la recurrida, por lo que consiente en su aplicación y estos mantienen su vigencia y vigor. No corresponde analizar su pertinencia, pues se ha consentido en ella. S é timo.- En consecuencia la denuncia de interpretación errónea del artículo 315 del mismo Código, que la sentencia de vista considera como una regla general, que no obsta frente a casos especiales, como cuando se contrata bajo la fe del Registro Público, es infundada, y corresponde añadir, que una situación que se mantuvo oculta, no puede prevaler sobre la publicidad del Registro Público, sin poner en grave riesgo la seguridad jurídica. Por la misma razón es infundada la denuncia de inaplicación del artículo 219 incisos 1 y 3 del Código Sustantivo, así como el artículo V del Título Preliminar del mismo Cuerpo de Leyes, pues precisamente el orden público exige que se respeten los contratos celebrados al amparo de la fe del Registro Público, no siendo del caso analizar el artículo VII del mismo Código, por ser una norma procesal. O ctavo .- No se presentaría este conflicto si el deudor y demandado, Metodio Ñaña Sora, hubiera cumplido con las obligaciones que contrajo con el Banco de los Andes. Como no lo hizo y se puso en mora fue materia de ejecución. Eso explica que la demandante, primero intentara una tercería excluyente de dominio que se declaró infundada, y ahora intenta esta demanda de nulidad. Tampoco se hubiera presentado esta situación, si Ñaña Sora hubiera informado [de] su calidad de casado al contratar. Es claro entonces que esta situación ha sido provocada, por señalar lo menos, por la conducta irregular de Metodio Ñaña Sore. N ove no.- La Seguridad es la razón fundamental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que atenerse en sus relaciones con los demás: certeza, pero no solo teórica (saber lo que se debe hacer) sino también certeza práctica, es decir: Seguridad; saber que esto tendrá que ocurrir y que, si es preciso, será impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Seguridad Jurídica es la que nace del Derecho. 4. D E C I S I Ó N : a) Por estas consideraciones: Declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Mery Marleny Melgarejo Rojas de Ñaña, en consecuencia N O C A S A R la sentencia de vista de fecha veintitrés de junio del dos mil cinco obrante a fojas trescientos catorce; en los seguidos con el ex Banco los Andes –sucursal La Merced– hoy Banco Continental, y otro sobre nulidad de acto jurídico. b) C O N D E N A R O N a la parte recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal, así como de las costas y costos originados en
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O scar H uerta A yal a la tramitación del recurso. c) D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; bajo responsabilidad; y los devolvieron. SS. SÁNCHEZ PALACIOS PAIVA; CARRIÓN LUGO; SANTOS PEÑA; MANSILLA NOVELLA
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LOS FUNDAMENTOS DEL VOTO DE LOS SEÑORES VOCALES SUPREMOS CAROAJULCA BUSTAMANTE Y MIRANDA CANALES, SON COMO SIGUE: y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, de autos y lo expuesto en el recurso de casación se advierte que el punto de controversia está relacionado en determinar si para la disposición de los bienes comunes se requiere necesariamente de la participación de ambos cónyuges y de no ser así, el acto jurídico celebrado por uno de ellos es nulo. S egundo.- Que, según lo apreciado en el petitorio de la demanda obrante a fojas veinticinco a treinta y uno, la actora Mery Marleny Melgarejo Rojas de Ñaña pretende que se declare la nulidad de las escrituras públicas de Concesión de Línea de Crédito y Constitución de Garantía Hipotecaria del veinte de diciembre de mil novecientos noventa y su ampliación de Concesión de, Línea de Crédito y Constitución de Garantía Hipotecaria del veinticinco de noviembre de mil novecientos noventa y uno, por no haber participado en la celebración de dichos contratos celebrados entre el ex Banco de los Andes - Sucursal La Merced, hoy Banco Continental, y su cónyuge Metodio Ñaña Sora ante Notario Público; además que se declare la nulidad de los actos jurídicos contenidos en dichas escrituras públicas por carecer de manifestación de voluntad del agente y no revestir la forma prescrita bajo sanción de nulidad de conformidad con el artículo 219 incisos 1 y 6 del Código Civil. T ercero.- Que, la interpretación errónea de una norma de derecho material está referida al sentido o alcance impropio que se pudiera haber dado a la norma pertinente; por lo que, en el presente caso, para una interpretación correcta del artículo 315 del Código Civil, se debe considerar que los bienes sociales de la sociedad de gananciales son de naturaleza autónoma con garantía institucional, por cuanto sus normas son de orden público sin que pueda modificarse por la sola voluntad de los cónyuges; consecuentemente, no existe una situación de copropiedad sobre ellos, es decir, los cónyuges no tienen derechos o acciones sobre tales bienes, hasta que se produzca la liquidación de dicha sociedad; en ese sentido, debe atenderse ante todo a los principios consagrados en la actual Constitución Política del Perú, específicamente en sus artículos 4 y 7, en los que se prevé que la comunidad y el Estado deben proteger a la familia, teniendo todos derecho a la protección del ambiente familiar; en ese sentido, se puede establecer que el artículo 315 del Código Civil contiene una norma imperativa, en la que el ejercicio de la autonomía privada se ve ciertamente limitada, en el sentido que se exige la intervención de los cónyuges, aunque se les da la posibilidad de que puedan actuar por poder; norma imperativa que atiende a la protección constitucional del ámbito familiar, entre ellos del ámbito patrimonial de la familia; por ello, de no cumplirse con la norma imperativa contenida en el artículo 315 materia de análisis, se estaría contraviniendo una norma de orden público, por lo que resulta aplicable el artículo V del Título Preliminar del Código Civil; esta norma contiene lo que en doctrina se denomina “nulidad virtual”; entendiéndose que los supuestos de nulidad virtual se dan cuando el acto jurídico se opone a una norma imperativa; por ende la presente causal es amparable. C uarto.- Que, la inaplicación de una norma de derecho material se configura cuando el Juez deja de aplicar al caso controvertido normas sustanciales que ha debido aplicar y que, de haberlo hecho, habría determinado que las decisiones adoptadas en la sentencia fuesen, diferentes de las acogidas; en ese sentido y, atendiendo los fundamentos del considerando precedente, cabe
La problemática de la buena fe del tercero registral precisar que el artículo V del Título Preliminar del Código Civil es aplicable al caso de autos. Respecto a la inaplicación del artículo VII del Título Preliminar del Código acotado, se debe tener en cuenta que dicha norma consagra el principio iura novit curia, por lo tanto, no se ha considerado que el recurso de casación por la causal denunciada solo está reservado para normas de índole material o sustantivo; entendiéndose como tal a todas aquellas normas generales y abstractas que regulan y establecen derechos y obligaciones, mas no aquellas que determinan la forma de hacerlos valer ante el órgano jurisdiccional; independientemente del cuerpo legal en que se encuentren; como es este caso, el Código Civil que contiene una norma de índole procesal. Q uinto.- Que, respecto a la inaplicación del artículo 219 incisos 1 y 3 del Código Civil; la recurrente sostiene como fundamentos de su demanda y su recurso extraordinario que se encuentra casada con el demandado don Metodio Ñaña Sora desde el veinte de mayo de mil novecientos ochenta y seis, habiendo adquirido el bien sublitis dentro del matrimonio cuyo contrato de adquisición fue celebrado el veinticinco de noviembre de mil novecientos ochenta y siete, siendo una propiedad que pertenece a la sociedad de gananciales; no obstante ambos cónyuges necesariamente debieron manifestar conjuntamente su voluntad en el contrato de garantía hipotecaria y su ampliación, celebrado entre el ex Banco de los Andes-Sucursal La Merced (hoy Banco Continental) y su cónyuge quien se presenta a título personal como soltero; por tanto, si el inciso 1 del artículo 219 del Código Civil prevé que el acto jurídico es nulo cuando falta la manifestación de voluntad del agente, es del caso indicar que en los de autos, no se está alegando un supuesto de disenso, sino la ausencia de manifestación de voluntad por parte de uno de los polos de la relación jurídica, atendiendo a que quien debió manifestar su voluntad debió haber sido la sociedad de gananciales y no solo uno de los cónyuges; podemos concluir que en los de autos sí existió una manifestación de voluntad por parte del agente; a mayor abundamiento, cuando en un determinado acto jurídico se aprecia una ausencia de manifestación de voluntad, ello involucra que nos encontramos ante supuestos tales como la incapacidad natural del agente, el error en la declaración, la declaración hecha en broma y la violencia, supuestos en los que evidentemente no se pueden subsumir a los autos, dado que quien transfirió es un sujeto con plena capacidad jurídica, habiéndose presentado a título personal como único propietario y expresando su voluntad de acuerdo a su designio interno; de manera que a los de autos no resulta aplicable el supuesto de nulidad previsto en el inciso 1 del artículo 219 del Código Civil. S ext o.- Que, por último, respecto a la inaplicación del inciso 3 del artículo 219 del Código Civil, esta norma indica que el acto jurídico es nulo cuando su objeto es física y jurídicamente imposible o cuando es indeterminable; además, al estar ante unos contratos de Concesión de Línea de Crédito y Constitución de Garantía Hipotecaria del veinte de diciembre de mil novecientos noventa y su ampliación de Concesión de Línea de Crédito y Constitución de Garantía Hipotecaria del veinticinco de noviembre de mil novecientos noventa y uno, respecto de un bien perteneciente a la sociedad de gananciales, la recurrente denuncia que el objeto del contrato es imposible jurídicamente al haberse celebrado un negocio jurídico contrario a la Ley y al orden público; en ese sentido, cabe precisar que conforme lo establece el artículo 1402 del Código Civil, el objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o extinguir obligaciones; de ello se desprende, que el objeto del contrato es la obligación; por ende al analizar si el objeto es jurídicamente posible, ello debe diferenciarse claramente de su licitud o no, dado que la licitud está referida a la finalidad del acto; asimismo, la imposibilidad jurídica es entendida cuando es jurídicamente imposible la prestación que implica la disconformidad de ella con un precepto de derecho, o sea cuando existe un obstáculo legal; consecuentemente, conforme a lo expuesto y , atendiendo a que el bien pertenece a la sociedad
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O scar H uerta A yal a de gananciales, se puede entender que la transferencia efectuada de manera individual por uno de los cónyuges, atribuyéndose la propiedad del bien, implica estar dentro de los alcances de un contrato en el que el bien es ajeno, figura jurídica prevista en el inciso 2 del artículo 1409 del Código Civil, dado que para estar frente a la venta de un bien ajeno se requiere: a) que sea un bien cierto e individualmente determinado; b) que pertenezca en propiedad a otra persona; c) que el vendedor obre en nombre y por cuenta propia; y, d) que el vendedor carezca del derecho de disposición sobre el bien; supuestos que se cumplen, por lo que en principio podría afirmarse que el objeto es jurídicamente posible; sin embargo, en este caso concreto, el análisis no solo debe ser realizado en función a lo establecido para el derecho de los contratos, sino que ello debe analizarse a la luz del derecho de familia; en ese contexto también debe ser analizada la aplicación del inciso 3 del artículo 219 del Código Civil; dado que el objeto del contrato presenta un obstáculo legal para su viabilidad, no pudiendo aplicársele las reglas de la transferencia de bienes ajenos, puesto que presenta una contravención a una norma de orden público, como lo es el artículo 315 del Código citado; de manera que a los autos resulta aplicable el supuesto de nulidad previsto en el inciso 32 del artículo 219 del Código Civil. Por las consideraciones expuestas; y estando a lo establecido en el inciso 1, del artículo 396 del Codigo Procesal Civil: N U E S T R O V O T O es porque se declare F U N D A D O el recurso de casación de fojas trescientos dieciocho, interpuesto por doña Mery Marleny Melgarejo Rojas de Ñaña; y que en consecuencia se CASE la sentencia de vista de fojas trescientos catorce, su fecha veintitrés de junio de dos mil cinco, y, actuando en sede de instancia: se R E V O Q U E la sentencia apelada de fojas doscientos setenta y nueve, su fecha dieciséis de febrero del mismo año, en cuanto declara Infundada la demanda sobre nulidad de acto jurídico; R E F O R M Á N D O LA , se declare F U N D A D A la demanda de fojas veinticinco, en consecuencia, se ORDENE que el ex Banco de los Andes - Sucursal La Merced (hoy Banco Continental) entregue el bien inmueble materia de autos a la accionante; en los seguidos por doña Mery Marleny Melgarejo Rojas de Ñaña, con el ex Banco de los Andes - Sucursal La Merced y otro, sobre nulidad de acto jurídico.- Lima, treinta y uno de marzo de dos mil seis.
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SS. CAROAJULCA BUSTAMANTE; MIRANDA CANALES
La problemática de la buena fe del tercero registral
C A S . N ° 308-
06 - LI M A
Lima, trece de junio del dos mil siete. LA S A LA D E D E R E C H O C O N S T I T U C I O N A L Y S O C I A L D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A : con el acompañado; con lo expuesto en el dictamen fiscal supremo, en Audiencia Pública llevada a cabo el día de la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por Sandra Gonzáles Castro en representación de Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada contra la resolución de fojas seiscientos doce, su fecha veinticinco de abril del dos mil seis expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia, que confirma la sentencia apelada de fojas cuatrocientos noventa y tres, su fecha quince de diciembre del dos mil cuatro que falla declarando infundada la demanda interpuesta por Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada. 2. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : El presente recurso de casación ha sido declarado procedente mediante cuadernillo formado en esta Suprema Sala por resolución de fecha veinticinco de enero del dos mil siete por la causal de interpretación errónea de los artículos 2012 y 2014 del Código Civil, refiriendo al respecto que: a) Existe interpretación errónea del artículo 2012 del Código Civil pues la publicidad registral no solo abarca el contenido del Asiento Registral sino también los títulos archivados; presentándose la interpretación errónea al supeditarse el principio de publicidad registral ala información que aparece en el Asiento Registral, cuando doctrinaria y jurisprudencialmente se ha admitido que la publicidad alcanza la información que obra en los títulos archivados; siendo la correcta interpretación del artículo en mención que la información contenida en el título archivado es conocida por todos, pues el asiento solo constituye un resumen de lo que obra en el título; b) Existe interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil pues las resoluciones señalan que el tercero registral, Juan José Amaya Medina, al momento de adquirir las propiedades usufructuadas, se encontraba amparado por el principio de la buena fe registral ya que al comprar los inmuebles no constaba inscrito la ampliación del usufructo, sin embargo, extendiéndose el principio de publicidad al título archivado, y siendo los asientos solo un resumen de lo que obra en aquellos, resulta necesario su conocimiento para asegurar la buena fe; y en tal sentido la correcta interpretación es que el tercero registral no puede ser amparado por el principio de la buena fe registral cuando estaba a su alcance conocer lo que constaba en el título archivado. 3. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, conforme al análisis de lo actuado se llega a verificar lo siguiente: a) Mediante escrito de fojas sesenta y cuatro Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada interpone demanda de acción contenciosa administrativa, a fin que se declare la nulidad total de la Resolución del Tribunal Registral del Norte N° 113-2002-SUNARP/TRN de fecha catorce de agosto del dos mil dos y en forma accesoria la nulidad de la tacha decretada por el Registrador Público de la Zona Registral Número V Sede Trujillo y por consiguiente se-ordene la extensión del asiento de inscripción de ampliación de plazo de usufructo solicitado; básicamente la empresa actora sustenta su pretensión principal, en la aplicación errónea del artículo 2012 del Código Civil que contiene el principio de publicidad registral. b) Que de autos se advierte que la demandante suscribió un contrato de usufructo con la sociedad conyugal conformada por Eduardo José Casinelli Rodríguez y esposa respecto de los inmuebles ubicados en la avenida Túpac Amaru número trescientos ochenta y tres - trescientos ochenta nueve y trescientos noventa y tres inscritos en la fichas número 29453 y 294564 del registro de la
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propiedad inmueble de La Libertad con vigencia hasta el cuatro de octubre del dos mil diez, dichos predios fueron posteriormente adquiridos por Servicios Motorizados Sociedad Anónima, cuya denominación fue variada a Servicios Petroleros Sociedad Anónima Cerrada, con quien el dieciséis de setiembre de mil novecientos noventa y ocho suscribió un contrato de usufructo sobre el bien inmueble de su propiedad e inscrito en la ficha 50338, se constituye una hipoteca sobre los inmuebles inscritos precitados a favor de la demandante, modificándose el contrato de usufructo ampliando su plazo por cinco años, esto es, hasta el cuatro de octubre del dos mil quince no obstante al presentarse para la inscripción respectiva, el registrador omite inscribir dicha ampliación de usufructo; que con posterioridad Servicios Petroleros Sociedad Anónima Cerrada transfiere la propiedad de dichos bienes dados en usufructo al señor Juan José Amaya Medina quien inscribe su derecho de propiedad el veintidós de junio de mil novecientos noventa y nueve; que habiendo solicitado la empresa actora se extienda el asiento de inscripción de la ampliación del plazo de usufructo citada, esta fue tachada por el registrador; que interpuesto recurso de apelación respectiva esta fue confirmada por el Tribunal Registral mediante Resolución N° 113-2002-SUNARP/TRN. S egundo.- Que, efectuado las actuaciones procesales pertinentes, por sentencia de primera instancia de fecha quince de diciembre del dos mil cuatro se declaro infundada la demanda, la misma que fuera confirmada por resolución de vista del veinticinco de abril del dos mil seis, señalando básicamente que no resulta posible extender la publicidad registral relacionada con el acto de ampliación del lazo de usufructo debido a que dicho acto no aparece inscrito en las fichas registrales, y que si bien existe un título archivado dentro de la cual se encuentra el citado acto de ampliación, este no puede reputarse como válido a los efectos de señalar que el tercero registral Juan José Amaya Medina tuvo conocimiento de dicha ampliación al momento de inscribir las propiedades usufructuadas. T ercero.- Que, al respecto, el artículo 2012 del Código Civil recoge literalmente el contenido del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que contiene el principio de publicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y el artículo 2013 del acotado establece que el contenido de las inscripciones de presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; el primero contiene una presunción iure et de iure, el segundo una presunción juris tantum, en otras palabras, todos conocen el contenido de las inscripciones y su contenido será cierto mientras no se declare lo contrario. C uarto. - Que asimismo, el artículo 2012 del Código Sustantivo debe de complementarse con lo dispuesto en el artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos, el que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y además documentos que obran en las oficinas registrales. Q uinto.- Que, la exposición de motivos del artículo 2012 bajo comentario, confirma esta apreciación al sostener que la presunción cerrada de conocimiento del contenido registral, encierra solo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción legal, pues su aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro “implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley presume de su conocimiento” y que “la primera publicidad, a la que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, es la que se puede llamar procesal” (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, Lima, mayo de mil novecientos noventa y ocho Jack Biggio Cherem, página ciento noventa y uno). S ext o: Que, esto determina que forman parte de la publicidad de los Registros Públicos, los títulos archivados, lo que
La problemática de la buena fe del tercero registral guarda concordancia con el artículo 160 del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solamente un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. S é timo.- Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo 185 del Reglamento, dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. O ctavo.- En tal contexto, es menester precisar que cuando el Código Civil emplea el término “registro público” su concepto y alcances no puede ser interpretado de manera restrictiva, limitándolo solo al conocimiento del asiento registral, dado que la presunción absoluta de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones implica el conocimiento tanto del asiento registral como de los títulos y documentos que lo sustentan y que se encuentran archivados en los Registros Públicos, de lo cual además se desprende la obligación de que tienen los funcionarios de la entidad registral de dar a conocer los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales. N ove no.- Que, en tal sentido, en el caso de autos, el tercero registral Juan José Amaya Medina se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda de todo aquello que pudiera afectar su futuro derecho de propiedad, por consiguiente, en el caso de autos se verifica una interpretación errónea del artículo 2012 del Código Civil que rige el principio de publicidad. D é cimo.- Que, por su parte, el artículo 2014 del Código Sustantivo consagra el principio de la buena fe registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a) El adquirente obtenga el derecho a título oneroso; b) El adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presume mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) El otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) El adquirente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. D é cimo P rimero.- Que, en ese entendido, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un derecho de quien finalmente tiene capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente; en consecuencia, la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. D é cimo S egundo.- Que, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo. D é cimo T ercero.- Que, en tal sentido, en el caso de autos se aprecia también la interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil pues a don Juan José Amaya Medina no le alcanzan los efectos de la buena fe registral dado que se encontraba a su alcance conocer de la ampliación en el plazo del usufructo de cinco años más, esto es, hasta el cuatro de octubre del dos mil quince, ello en el entendido que en la buena fe de naturaleza objetiva, la protección al tercero no se basa en la buena fe que ha demostrado en su intervención contractual, pues en realidad la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado
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O scar H uerta A yal a de manera diligente, prudente y honesta, esto es, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de su conducta, por ello, para sostener dicho convencimiento se debe verificar la realización de las diligencias necesarias de la manera antes descrita, por consiguiente, en el caso concreto, no se llega a evidenciar que el tercero en mención haya actuado de buena fe. D é cimo C uarto.- Que, en consecuencia, resulta amparable la casación por la causal prevista en el inciso 1 del artículo 386 del Código Procesal Civil, correspondiendo actuar con carácter jurisdiccional para resolver el conflicto de conformidad con el artículo 396 inciso 1 del Código Adjetivo. 4. D E C I S I Ó N : Por los fundamentos expuestos, declararon: F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Sandra Gonzáles Castro, en representación de Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada; en consecuencia N U LA la resolución de vista de fojas seiscientos doce, su fecha veinticinco de abril del dos mil seis expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de la República; y, actuando en sede de instancia R E V O C A R O N la sentencia apelada de fojas cuatrocientos noventa y tres, su fecha quince de diciembre del dos mil cuatro que declaró Infundada la demanda de tercería de propiedad; R E F O R M Á N D O LA declararon F U N D A D A la demanda; en consecuencia N U LA la Resolución del Tribunal Registral N° 113-2002-SUNARP/TRN del catorce de agosto del dos mil dos; D I S P U S I E R O N que se emita nueva resolución en los términos precedentes; disponiendo la inscripción de la ampliación del usufructo conforme a ley; O R D E N A R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada contra el Tribunal Registral del Norte y otros, sobre Impugnación de Resolución Administrativa; y los devolvieron. SEÑOR VOCAL PONENTE FERREIRA VILDOZOLA
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SS. GAZZOLLO VILLATA; PACHAS ÁVALOS; ESTRELLA CAMA; FERREIRA VILDOZOLA; SALAS MEDINA
La problemática de la buena fe del tercero registral
C A S . N ° 2458( El Peruano, 31/
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Lima, trece de julio del dos mil seis. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa vista en audiencia pública de la fecha emite la siguiente sentencia. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Teodoro Walter Ruiz Gómez, contra la sentencia de vista de fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo del dos mil cinco, que Confirmando la apelada de fojas trescientos sesentiocho, fechada el siete de noviembre del dos mil dos, declara Infundada la demanda; en los seguidos por Teodoro Walter Ruiz Gómez contra Noelia Irene Lau Vilcachagua y otro sobre Nulidad de Acto Jurídico. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Corte mediante resolución de fecha veinticinco de octubre del dos mil cinco, obrante a fojas veinte del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, ha estimado Procedente el recurso por las causales de: i) Interpretación errónea de una norma de derecho material; y, ii) Inaplicación de otra norma sustantiva; expresando el recurrente como fundamentos: i) Interpretación errónea: que los juzgadores han interpretado erróneamente el principio de buena fe pública registral contenida en el artículo dos mil catorce del Código Civil, toda vez que la codemandada Noelia Irene Lau Vilcachagua requería la participación del demandante para poder transferir el inmueble sublitis, no pudiendo considerarse que el codemandado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite se encuentre protegido con la buena fe pública registral por cuanto la referida demandada Noelia Irene Lau Vilcachagua aparecía como casada en el documento titulado de cesión de derechos y acciones, de fojas doscientos noventiuno, extendido mediante Escritura Pública de fecha veinte de julio de mil novecientos noventidós e inscrito mediante título número uno cuatro cuatro dos cinco y registrado en el asiento tres - C de la ficha uno seis tres nueve cuatro cuatro uno; y, ii) Inaplicación: que en autos no se ha aplicado el artículo dos mil doce del Código Civil, referido al principio de publicidad registral, en virtud del cual se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, dado que se presume que el demandado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite tenía conocimiento del estado civil de casada de la vendedora Noelia Irene Lau Vilcachagua, conforme al citado contrato de Cesión de Derechos y Acciones, debiendo entenderse que el citado principio de publicidad está referido no solamente a los asientos registrales sino también a los títulos archivados. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a esta Sala de Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo dos mil doce del Código Civil es aplicable también respecto de cualquier título archivado y si, por cuyo conocimiento, al tercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de buena fe registral recogido por el artículo dos mil catorce del mismo Cuerpo Legal. S egundo.- Que, a fin de resolver la materia del recurso, es preciso iniciar por el principio de fe pública registral previsto en el artículo dos mil catorce del Código Civil para luego seguir con el principio de publicidad regulado en el artículo dos mil doce del mismo Código; que en ese sentido debe indicarse que el fundamento del principio de fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello, el Código Civil en su artículo dos mil doce reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales. T ercero.- Que,
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O scar H uerta A yal a el legislador, concuerda con esta interpretación, según la cual, la fe pública registra) protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Editorial Cuzco, mil novecientos noventiocho, páginas ciento noventicuatro y ciento noventisiete). C uarto.- Que, si bien es verdad el artículo ciento ochenticuatro del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar la publicidad de los Registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el principio de publicidad registral se extiende también por regla general a los títulos archivados, sino en el sentido de que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados si existiera insuficiente información en el asiento de inscripción; dado que estimar que los interesados deben recurrir a los títulos archivados o a procedimientos extraordinarios para la determinación de con quien están contratando generaría un obstáculo para la realización de actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, lo cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica. Q uinto.- Que, en este caso, el demandado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite mantiene o conserva la eficacia de su derecho en virtud del principio de fe pública registral, toda vez que cuando adquirió por compraventa el inmueble sub júdice de parte de Noelia Irene Lau Vilcachagua, en la Ficha Registral número uno seis tres nueve cuatro cuatro uno, continuada a la Partida número cuatro nueve cero tres cuatro nueve ocho dos, su vendedora no aparecía con el estado civil de casada, sino que se identificó como soltera; derecho conservado que ha sido transmitido al litisconsorte necesario Vicente Inoñán Ventura; por consiguiente, la interpretación que desarrollan: los juzgadores del artículo dos mil catorce del Código Civil para la desestimación de la presente demanda se encuentra arreglada a ley; y si bien se ha producido la inaplicación expresa del artículo dos mil doce del mismo Código; su aplicación no desvirtúa el criterio y sentido de la sentencia de vista sino que, por el contrario, la sustenta más. S ext o.- Que, en tal virtud, no habiéndose configurado los errores jurídicos denunciados, corresponde desestimar el recurso, de conformidad con el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones que preceden; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos setentinueve por Teodoro Walter Ruiz Gómez; en consecuencia N O C A S A R O N la resolución de vista de fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo del dos mil cinco; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; O R D E N A R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos Teodoro Walter Ruiz Gómez con Noelia Irene Lau Vilcachagua sobre Nulidad de Acto Jurídico; y, los devolvieron SS. TICONA POSTIGO; CARRIÓN LUGO; PALOMINO GARCÍA; HERNÁNDEZ PÉREZ E L V O T O E N D I S C O R D I A D E L S E Ñ O R V O C A L S U P R E M O F E R R E I R A V I LD O Z O LA , E S C O M O S I G U E : V I S T O S : De conformidad con el dictamen Fiscal Supremo; en audiencia pública llevada a cabo en la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
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M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casación interpuesto a fojas cuatrocientos setentinueve, por don Teodoro Walter Ruiz Gómez, contra la sentencia de vista
La problemática de la buena fe del tercero registral de fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo de dos mil cinco expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirmando la sentencia de primera instancia, su fecha siete de noviembre de dos mil dos; declara infundada la demanda de nulidad de acto jurídico; en el proceso seguido por don Teodoro Walter Ruiz Gómez con doña Noelia Irene Lau Vilcachagua. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Mediante resolución de fecha veinticinco de octubre de dos mil cinco, obrante fojas veinte del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, se ha estimado procedente el recurso por las causales de: I) Interpretación errónea de una norma de derecho material, refiriendo que los Juzgadores han interpretado erróneamente el principio de buena fe pública registral contenida en el artículo dos mil catorce del Código Civil, toda vez que la codemandada Noelia Irene Lau Vilcachagua requería la participación del demandante para poder transferir el inmueble sublitis, no pudiendo considerarse que el codemandado Ricardo Antonio Montalván Ahuite se encuentre protegido con la buena fe pública registral por cuanto la referida demandada aparecía como casada en el documento titulado de cesión de derechos y acciones de fojas doscientos noventiuno, extendido mediante Escritura Pública de fecha veinte de julio de mil novecientos noventidós e inscrito mediante título número catorce mil cuatrocientos veinticinco y registrado en el asiento tres-C de la ficha un millón seiscientos treintinueve mil cuatrocientos cuarentiuno. II) Inaplicación de una norma de derecho material sosteniendo que en el caso de autos no se ha aplicado el artículo dos mil doce del Código Civil referido al principio de publicidad registral, en virtud del cual se presume sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, dado que se presume que el demandado Ricardo Antonio Montalván Ahuite tenía conocimiento del estado civil de casada de la vendedora Noelia Irene Lau Vilcachagua conforme al citado contrato de Cesión de Derechos y Acciones debiendo entenderse que el citado principio de publicidad está referido no solamente a los asientos registrales sino también a los títulos archivados. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, conforme al análisis de lo actuado se llega a verificar lo siguiente: a) Mediante escrito de fojas diecisiete don Teodoro Walter Ruiz Gómez interpone demanda de nulidad de acto jurídico del contrato de compraventa de fecha veintiocho de octubre de mil novecientos noventiocho celebrado entre la codemandada, su cónyuge, Noelia Irene Lau Vilcachagua con el codemandado don Ricardo Antonio Montalván Ahuite, respecto del inmueble ubicado en la Calle Trabajo número ciento noventidós del Distrito de Ate Vitarte, alegando que dicho inmueble constituye un bien de la Sociedad Conyugal; acumulativamente solicita la nulidad del asiento registral efectuado por este último. b) Según la ficha registral número un millón seiscientos treintinueve mil cuatrocientos cuarentiuno el citado inmueble fue de propiedad de don Lau Cam Tim, quien al fallecer en mil novecientos setentiuno dejó como herederos a sus hijos Rolando Domingo, Isabel Emma, Luis Teófilo, Noelia Irene Lau Vilcachagua y Bertha Genoveva Lau Pum. c) Mediante escritura pública de cesión de acciones y derechos del veinte de julio de mil novecientos noventidós don Luis Teófilo y Noelia Irene Lau Vilcachagua adquieren las acciones y derechos correspondientes a sus hermanos. d) Por escritura pública de compraventa del siete de agosto de mil novecientos noventiocho doña Noelia Irene Lau Vilcachagua adquirió las acciones y derechos correspondientes a su hermano Luis Teófilo Lau Vilcachagua. e) Por escritura pública de compraventa del veintiocho de octubre de mil novecientos noventiocho doña Noelia Irene Lau Vilcachagua, consignando como estado civil soltera, transfiere el bien a favor de don Ricardo Antonio Montalbán Ahuite, procediendo este a inscribir su derecho en los Registros Públicos. f) Según partida de matrimonio de fecha dos de setiembre de mil novecientos sesentisiete la codemandada Noelia Irene Lau Vilcachagua y el demandante Walter Ruiz Gómez contrajeron matrimonio civil. S egundo.- Que,
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efectuado las actuaciones procesales pertinentes, por sentencia de primera instancia de fecha siete de noviembre de dos mil dos se declaró infundada la demanda señalando que no se había anotado en el asiento registral que la codemandada Noelia Irene Lau tenía la condición de casada y que por el contrario en la escritura pública de compraventa de Acciones y Derechos de fecha siete de agosto de mil novecientos noventiocho otorgado por Luis Teófilo Lau Vilcachagua la referida codemandada había consignado como su estado civil el de soltera. T ercero.- Que, la sentencia apelada fue confirmada por el Superior Colegiado con fecha veinticinco de mayo de dos mil cinco señalando que si bien en el testimonio de escritura pública de Cesión de Acciones y Derechos del veinte de julio de mil novecientos noventidós la demandada consignó como su estado civil el de casada, sin embargo dicho estado civil no fue anotado en los asientos registrales, resultando ello responsabilidad exclusiva del registrador, no resultando oponible al demandado Ricardo Antonio Montalván Ahuite al encontrarse protegido con la buena fe pública registral previsto en el artículo dos mil catorce del Código Civil, encontrándose también protegido por dicho dispositivo el litisconsorte Vicente Inoñán Ventura quién adquirió el citado bien mediante escritura pública de compraventa del veintiséis de mayo de mil novecientos noventinueve del citado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite. C uarto.- Que, el artículo dos mil doce del Código Civil recoge literalmente el contenido del artículo Quinto del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que contiene el principio de publicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y el artículo dos mil trece del acotado establece que el contenido de las inscripciones de presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; el primero contiene una presunción jure et de iure, el segundo una presunción juris tantum, en otras palabras, todos conocen el contenido de las inscripciones y su contenido será cierto mientras no se declare lo contrario. Q uinto.- Que, en consecuencia el artículo dos mil doce del Código Sustantivo tiene que complementarse con lo dispuesto en el artículo ciento ochenticuatro del Reglamento General de los Registros Públicos, el que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y además documentos que obran en las oficinas registrales. S ext o.- Que, la exposición de motivos del artículo dos mil doce bajo comentario, confirma esta apreciación al sostener que la presunción cerrada de conocimiento del contenido registral, encierra solo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción legal, pues su aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro “implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley presume de su conocimiento” y que “la primera publicidad, a la que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, es la que se puede llamar procesal” (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, Lima, mayo de mil novecientos noventiocho. Jack Biggio Cherem, página ciento noventiuno). S é timo.- Que, esto determina que forman parte de la publicidad de los Registros Públicos, los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el artículo ciento sesenta del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solamente un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. O ctavo.- Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo ciento ochenticinco del Reglamento, dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés
La problemática de la buena fe del tercero registral directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. N ove no.- Que, en tal sentido, en el caso de autos, el codemandado Ricardo Antonio Montalván Ahuite se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda de todo aquello que pudiera afectar su futuro derecho de propiedad, por lo que resulta de aplicación al presente caso el artículo dos mil doce del Código Civil que rige el principio de publicidad, de lo que se concluye validamente que este se encontraba en posibilidad de tomar conocimiento del estado civil de casada de la vendedora Noelia Irene Lau Vilcachagua, situación que además se evidencia de la escritura pública de cesión de Acciones y Derechos fechada el veinte de julio de mil novecientos noventidós, suscrita con anterioridad al contrato de compraventa cuya nulidad se pretende. D é cimo.- Que, asimismo, el artículo dos mil catorce del Código material consagra el principio de la buena fe registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a) el adquirente obtenga el derecho a título oneroso; b) el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presume mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) el adquirente inscriba su derecho; y e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. D é cimo P rimero.- Que, en ese entendido, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia, la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. D é cimo S egundo.- Que, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo. D é cimo T ercero.- Que, en tal sentido, en el caso de autos se aprecia también la interpretación errónea del artículo dos mil catorce del Código Civil desde que, por un lado la codemandada Noelia Irene Lau Vilcachagua requería la participación del demandante para la suscripción del contrato de compraventa de fecha veintiocho de octubre de mil novecientos noventiocho, por consiguiente no se encontraba en posibilidad legal de otorgar en compraventa el bien sublitis al ser de la Sociedad Conyugal; y el codemandado Ricardo Antonio Montalván Ahuite, por su parte, se encontraba en la posibilidad cierta de conocer que su codemandada tenía la condición de casada respecto del referido bien por lo que no se puede presumir que haya actuado de buena fe. D é cimo C uarto.- Que, en consecuencia, resulta amparable la casación por las causales previstas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis Código Procesal Civil, correspondiendo actuar con carácter jurisdiccional para resolver el conflicto de conformidad con el inciso primero del artículo trescientos noventiséis del Código Adjetivo. Por estas consideraciones: M I V O T O es porque se declare F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos setentinueve, por don Teodoro Walter Ruiz Gómez; en consecuencia: N U LA la sentencia de vista de fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo de dos mil cinco; y, actuando en sede de instancia: R E V O C A R la sentencia apelada de fojas trescientos sesentiocho, su fecha siete de noviembre de dos mil dos que declaró infundada la demanda
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O scar H uerta A yal a de tercería de propiedad; R E F O R M A N D O se declare F U N D A D A la demanda; se D I S P O N G A la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don Teodoro Walter Ruiz Gómez contra doña Noelia Irene Lau Vilcachagua y otro, sobre Nulidad de Acto Jurídico y otro; y se devuelva.
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S. FERREIRA VILDOZOLA
La problemática de la buena fe del tercero registral
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( El Peruano, 08/
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Lima, treinta de noviembre de mil novecientos noventinueve. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la Causa número dos mil doscientos diez-noventinueve, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Doña Zenaida Huarcaya Pachas recurre en casación de la sentencia de vista de fojas trescientos veintiuno, del cinco de agosto del presente año, que confirma la sentencia apelada de fojas doscientos ochenticinco del veinticuatro de mayo anterior, que declara fundada en parte la demanda de fojas treintiséis interpuesta por el Instituto Peruano de Seguridad Social y la nulidad del acto jurídico contenido en la escritura pública del veintisiete de junio de mil novecientos noventiséis efectuada por doña María Dominica Cossío Borda viuda de Tangüis a favor don Roberto Freddie Morales Herrera otorgada ante el notario Abraham Velarde Álvarez, así como la cancelación de su asiento registral que se precisa, la revoca en el extremo que declara infundada en la parte que solicita la nulidad de la venta hecha por don Roberto Freddie Morales Herrera a favor de doña Zenaida Huarcaya Pachas, otorgada ante el notario doctor Raúl Camacho Camacho del veintiséis de agosto de mil novecientos noventisiete y la cancelación registral, y reformándola, declara fundado dicho extremo de la demanda y en consecuencia la nulidad del acto jurídico que contiene dicha escritura y la cancelación del asiento registral. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Por resolución de esta sala Suprema del cinco de octubre del presente año se declaró procedente el recurso por las causales de aplicación indebida del Artículo doscientos diecinueve inciso cuarto del Código Civil e Inaplicación del Artículo dos mil catorce del mismo Código, con el fundamento de que la recurrente adquirió de don Roberto Freddie Morales Herrera, quien aparecía en el Registro Público como único propietario con facultades para enajenar y se ha acreditado que la recurrente desconocía la revocación de la sentencia de reversión, en razón de que adquirió el inmueble el veintiséis de agosto de mil novecientos noventisiete y dicha resolución se expidió el diez de noviembre siguiente, por lo que adquirió de buena fe, a título oneroso, de quien en el Registro aparecía con facultades, de donde resulta inaplicable la norma relativa a la nulidad del acto jurídico y aplicable el artículo dos mil catorce del Código Civil. C O N S I D E R A N D O : P rimero.Que las sentencias de mérito han establecido: a) Que la señora María Cossío Borda donó un lote de terreno ubicado en el ex fundo La Esperanza, en el distrito y provincia de Pisco a favor del Instituto Peruano de Seguridad Social; b) Que dicha señora inició un proceso de reversión de dicha donación y obtuvo sentencia favorable en Primera Instancia del once de abril de mil novecientos noventisiete, cuya apelación no fue concedida, por lo que la sentencia se transcribió al Registro de la Propiedad Inmueble y se inscribió el catorce de mayo de mil novecientos noventisiete; (motivo cuarto de la apelada); c) Que la misma señora vendió el inmueble a favor de don Roberto Freddie Morales Herrera el veintisiete de junio de mil novecientos noventiséis, quien adquirió con conocimiento de que su compra era lícita, (motivos quinto y sexto de la apelada, y cuarto de la de vista); d) Que interpuesta queja por denegatoria de la apelación de la sentencia pronunciada en el proceso de reversión, se declaró fundada y la Corte Superior con fecha diez de noviembre de mil novecientos noventisiete revocó la sentencia del Juez y declaró improcedente la demanda de la señora Cossío (motivo cuarto de la apelada y tercero de la de vista); e) Que doña Zenaida
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O scar H uerta A yal a Huarcaya Pachas adquirió el inmueble de don Roberto Freddie Morales Herrera el veintiséis de agosto de mil novecientos noventisiete, de buena fe, a título oneroso y de quien tenía su derecho inscrito, (motivo sétimo de la apelada). S egundo.- Que la sentencia de vista no ha modificado esta última apreciación de la apelada, y en su motivo quinto, se limita a sostener que de la anterior relación de hechos se desprende que el acto jurídico es nulo, siendo su fin ilícito comprendido dentro de los alcances del inciso cuarto del Artículo doscientos diecinueve el Código Civil, considerando como tal el celebrado por doña Zenaida Huarcaya. T ercero.- Que sin establecer una nueva relación de hecho, y sin explicar cómo es que se establece la ilicitud se anula la venta otorgada por don Roberto Freddie Morales en favor de doña Zenaida Huarcaya Pachas, lo que es materia de revisión en casación. C uarto.- Que en el Sistema Registral Peruano, la inscripción no bonifica ni sanea el título, pues es posible que los asientos de inscripción sean rectificados o anulados, como resulta de lo dispuesto en el Artículo dos mil trece del Código Civil, y habiéndose probado que con Roberto Freddie Morales actuó con conocimiento, se anula la adquisición que él hizo, y su correspondiente inscripción en el Registro. Q uinto.- Que distinta es la situación de la señora Zenaida Huarcaya Pachas quien, como se ha establecido, procedió de buena fe, a lo que se agrega que adquirió a título oneroso de quien en el Registro aparecía con derecho inscrito, y que ella a su vez ha inscrito su adquisición, de tal manera que ha cerrado el círculo, y debe obtener la protección del artículo dos mil catorce del Código Civil. S ext o.Que la principal finalidad de la inscripción es amparar a los terceros que contraten de buena fe, a título oneroso y sobre la base de lo que aparezca en el Registro, como establece el artículo dos mil catorce del mismo Código, de tal manera que una vez inscrito su derecho, mantiene su adquisición, aunque después se anule el derecho del otorgante en virtud de causas que no consten en los registros públicos. S é timo.- Que en consecuencia, la nulidad del título de Morales no acarrea la nulidad del título de doña Zenaida Huarcaya, y en atención a la cuestión de hecho se da la aplicación indebida del artículo doscientos diecinueve inciso cuarto del Código Civil y la inaplicación del Artículo dos mil catorce del mismo Código; por estas consideraciones, declararon: F U N D A D O el Recurso de Casación interpuesto por doña Zenaida Huarcaya Pachas a fojas trescientos treintiuno. N U LA la sentencia de vista de fojas trescientos veintiuno, su fecha cinco de agosto del año en curso, y en conformidad con lo dispuesto en el Artículo trescientos noventiséis inciso primero del Código Procesal Civil, actuando en sede de instancia: C O N F I R M A R O N la sentencia de Primera Instancia de fojas doscientos ochenticinco, fechada el veinticuatro de mayo del presente año; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por el Instituto Peruano de Seguridad Social (Hoy EsSalud) con María Dominica Cossío Borda viuda de Tangüis y otros, sobre nulidad de actos jurídicos y otros; y los devolvieron.
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SS. URRELLO A.; ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRÍA A.; CASTILLO LA ROSA S.
La problemática de la buena fe del tercero registral
C A S . N ° 2580( El Peruano 02/
01 - LI M A 05/
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Lima, 25 de enero del 2000. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la causa Nº 2580-01, con los acompañados; en Audiencia Pública el día de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casación interpuesto por el Banco Santander Central Hispano - Perú contra la sentencia de vista de fojas 453 su fecha 15 de junio del 2001, que confirmando la apelada de fojas 399 fechada el 1 de setiembre del 2000 declara fundada en parte la demanda. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Sala mediante resolución de fecha 19 de setiembre del 2001 ha estimado procedente el Recurso de Casación por las siguientes causales: a) la inaplicación de norma de derecho material, afirmando que se habría inaplicado el artículo 2014 del Código Civil, el cual prevé que el tercero de buena fe mantiene su derecho aunque después se anule el del otorgante en virtud de causas que no constan en el registro; sin embargo, la Sala Superior no meritúa este principio por existir una resolución judicial, que retrotrae la fecha del embargo al 30 de setiembre de 1997, esto es, en fecha anterior a la hipoteca del recurrente; en ese sentido, lo resuelto por la Sala supone la inaplicación del principio del tercero de buena fe registral, ya que se le viene otorgando preferencia a un embargo que no aparecía en la partida del inmueble al momento de constituirse la hipoteca constituida a favor del Banco recurrente; además, se señala que el tercero de buena fe mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, de acuerdo a ello, y teniendo en cuenta, como bien señala la Sala en su sexto considerando, que la primera hipoteca se inscribió sin que exista título alguno de gravamen que lo anteceda, no puede desconocerse la preferencia del gravamen hipotecario en virtud de causas que no consten en los registros públicos; b) la interpretación errónea de una norma de derecho material, considerándose que se ha interpretado equívocamente el artículo 2012 del Código Civil, que establece que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, cuando los Vocales Díaz Vallejos y Gastañadui Ramírez, sostienen que el tercerista tiene amparo en el principio de publicidad registral que contiene la hipoteca; al respecto, se precisa que el artículo 2014 del Código Civil, cuando indica que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones no se refiere o incluye títulos archivados que no hayan logrado una calificación positiva por parte del registrador, como erróneamente interpretan los magistrados, sino solo aquellos actos o contratos que sí hayan merecido una inscripción, a través de un bloqueo o inscripción definitiva; lo contrario implicaría otorgar una exigencia imposible de cumplir y una restricción inaudita al tráfico mercantil, es decir, solicitar todo el legajo existente en Registros Públicos respecto de un inmueble que aparece en el registro realengo, sin título pendiente de inscripción y que consecuentemente no tiene porque importar peligro alguno el gravarlo con hipoteca, razón por la que consideramos que la interpretación correcta de dicha norma debe concretarse al conocimiento por cualquier persona, sin admitir prueba en contrario, de sus antecedentes de inscripción, y de lo que se encuentra pendiente de inscripción, mas no de aquello que no haya merecido inscripción. C O N S I D E R A N D O : P rimero.Que, del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a esta Sala de Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo 2012 del Código Civil es aplicable también respecto de cualquier título archivado que no haya logrado en su momento, calificación positiva por parte del registrador y sí por cuyo conocimiento
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al tercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de buena fe registral recogido por el artículo 2014 del Código Sustantivo. S egundo. - Que, esta Sala ha establecido que el artículo 2012 del Código material recoge literalmente el contenido del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y contiene el principio de publicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y el artículo 2013 del acotado establece que el contenido de las inscripciones de presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; el primero contiene una presunción iuris et de iure, el segundo una presunción juris tantum, en otras palabras todos conocen el contenido de las inscripciones y su contenido será cierto mientras no se declare lo contrario. T ercero.- Que, en consecuencia el artículo 2012 del Código Sustantivo tiene que complementarse con lo dispuesto en el artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos, el que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y además documentos que obran en las oficinas registrales. C uarto.- Que, la exposición de motivos del artículo 2012 bajo comentario, confirma esta apreciación al sostener que la presunción cerrada de conocimiento del contenido registral, encierra solo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción legal, pues su aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro “implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley presume de su conocimiento” y que “la primera publicidad, a la que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, es la que se puede llamar procesal” - artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos; (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, Lima, mayo de 1998 Jack Biggio Cherem, página 191). Q uinto.- Que, esto determina que forman parte de la publicidad de los Registros Públicos, los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el artículo 160 del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solamente un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. S ext o.Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo 185 del Reglamento, dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. S é timo.Que, en el caso de autos, el tercerista Mitsui Automotriz Sociedad Anónima obtuvo una sentencia de la Sala Corporativa Transitoria Especializada en Derecho Público de la Corte Superior de Justicia de Lima, del 28 de diciembre de 1998, que ordenaba la inscripción del embargo trabado sobre el inmueble inscrito en la ficha registral N° 68712 del Registro de la Propiedad Inmueble hasta por la suma de US$ 25,000.00 dólares según lo dispuesto por resolución judicial del 22 de setiembre de 1992 expedida por el Décimo Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, disponiendo la Sala a su vez que los efectos de dicha inscripción se retrotraigan a la fecha de presentación del embargo, bajo el título 163781, esto es, el 30 de setiembre de 1997. O ctavo.- Que, en tal sentido, si bien el contenido del título 163781 no llegó a ser inscrito en su momento el Banco recurrente se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda de dicho título archivado y así descubrir que pesaba sobre el inmueble sub júdice un embargo judicial y que su inscripción dependía del cumplimiento de ciertas formalidades o, en su defecto de mandato judicial que es lo que precisamente se efectuó posteriormente pero con efectos retroactivos. N ove no.- Que, en consecuencia, en aplicación del principio de publicidad previsto en el artículo 2012 del Código
La problemática de la buena fe del tercero registral Civil, al Banco recurrente le era conocida la existencia del referido embargo, por tanto bajo su cuenta, costo y riesgo celebró el contrato de Hipoteca perdiendo así el derecho de preferencia inherente a este derecho real de garantía de conformidad con el artículo 1097 del Código Sustantivo en beneficio de Mitsui Automotriz Sociedad Anónima, quien con arreglo a ley ha formulado la presente demanda de Tercería de Derecho Preferente de Pago; perdiendo también el Banco Continental el beneficio del principio de la buena fe registral recogido por el artículo 2014 del Código material, por tanto no se ha configurado los errores jurídicos denunciados; estando a las consideraciones que preceden declararon: I N F U N D A D O el Recurso de Casación interpuesto a fojas 462; en consecuencia N O C A S A R la sentencia de vista de fojas 453 su fecha 15 de junio del 2001, que confirmando en la parte materia del recurso la sentencia apelada de fojas 399 fechada el 1 de setiembre del 2001 que declara fundada la pretensión de tercería preferente de pago respecto del inmueble situado en la Calle el Polo, lote N° 24, manzana “E”, distrito de Lurigancho en mérito al embargo que corre inscrito en el asiento D-00001 de la partida N° 42877840; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso así como a la multa de 02 URP; D I S P U S I E R O N que la presente resolución sea publicada en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Mitsui Automotriz Sociedad Anónima con el Banco Continental y otros sobre Tercería Preferente de Pago; y los devolvieron. SS. VÁSQUEZ; LAZARTE; INFANTES; SANTOS; QUINTANILLA
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Lima, cuatro de octubre del dos mil dos. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la causa número mil ciento cuatro- dos mil dos; en audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley se emite la siguiente sentencia. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por doña Juana Martell Zevallos, contra la sentencia de Vista de fojas trescientos cuarenta y ocho, de fecha veintinueve de enero del año dos mil dos expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad, que revoca la sentencia apelada de fojas doscientos veintinueve, su fecha veinticuatro de agosto del dos mil uno, que declara infundada la demanda, sobre tercería de propiedad; y reformándola la declararon fundada. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, concedido el recurso de casación de fojas trescientos sesenta y nueve, fue declarado procedente por este Supremo Tribunal mediante resolución de fecha veintinueve de mayo del dos mil dos, por las causales contempladas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, denunciando: A) la aplicación indebida de los artículos dos mil diecisiete y dos mil veintidós del Código Civil, toda vez que: a.1) no se está ante un caso de incompatibilidad registral ni el asunto se resuelve aplicando el principio de impenetrabilidad; que se está ante una medida cautelar de fecha anterior a la compraventa que efectuara la tercerista, al haber dicha medida recobrado vigencia y recuperado todo su valor, que nada impide el tráfico inmobiliario de bienes gravados, sin embargo los adquirentes de un bien que en el Registro aparece gravado se sujetan a las consecuencias del gravamen; y, a.2) el caso submateria tampoco se resuelve aplicando el principio de oponibilidad de derechos reales sobre los derechos personales, dada la fecha de inscripción del embargo muy anterior a la adquisición de la actora, así como a otros factores no tenidos en cuenta por la Sala Revisora pero sí por el a quo; B) inaplicación del artículo dos mil dieciséis del Código Civil, pues habiéndose acreditado que la inscripción del embargo fue anterior a la adquisición e inscripción del derecho de propiedad de la actora, la recurrente mantiene la preferencia de su derecho en aplicación del principio de prioridad; C) interpretación errónea de los artículos dos mil doce y dos mil catorce del Código Civil dado que c.1) no solo el contenido de las inscripciones es público sino también los títulos archivados, a los cuales tienen acceso todas las personas; y, c.2) que el principio de buena fe registral no resulta aplicable en el presente caso desde que sí se encontraba al alcance de la actora conocer de la inexactitud del Registro, en el sentido que sobre el inmueble sub júdice pesaba una medida cautelar de embargo en forma de inscripción. C O N S I D E R A N D O : P rimero. - Que, la sentencia de Vista ha establecido, apreciando la prueba actuada que la tercerista adquirió el inmueble sublitis, por escritura pública del cinco de diciembre de mil novecientos noventa y ocho, cuya inscripción registral se realizó el dieciséis de diciembre del mismo año, y que a la fecha que adquirió el inmueble submateria no recaía sobre él carga alguna, conforme al certificado positivo de gravamen que obra a fojas nueve y diez del expediente principal, siendo por tanto de aplicación el artículo dos mil diecisiete del Código Procesal Civil, no obstante por mandato de la señora Juez del Segundo Juzgado Especializado en lo Civil, de fecha veintitrés de julio de mil novecientos noventa y nueve, recupera sus efectos la medida de embargo; lo que resulta incompatible con el título de la actora, que ya se encontraba inscrito en la fecha
La problemática de la buena fe del tercero registral antes mencionada, prevaleciendo de esta manera el principio de un derecho real sobre uno de naturaleza personal, que contiene el artículo dos mil veintidós del Código Procesal acotado. S egundo.- Que, la aplicación de los citados artículos no es correcta pues la inscripción de ese embargo rige para cualquier otro derecho real que pudiera existir si no estuviese previamente inscrito; la razón estriba en la naturaleza y fines de los Registros Públicos sujeta a los principios de legalidad, publicidad, por el cual se presume sin admitir prueba en contrario (iure el de iure), que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; y, la de fe pública registral que da seguridad, permanencia y efectividad a los actos jurídicos que se realizan en base de la situación que fluye de las inscripciones que existan. T ercero.- Que, en tal sentido la sentencia apelada, ha establecido, que el embargo se inscribió el veintitrés de agosto de mil novecientos noventiséis, y lo que se ha denominado como cancelación, no fue sino un mandato de suspensión de medida cautelar, ordenada por el Juez de la causa el cuatro de setiembre de mil novecientos noventisiete, la misma que recupera sus efectos el veintitrés de julio de mil novecientos noventinueve, luego, si hubo una venta en el periodo en que se encontraba suspendida la medida cautelar, no puede afectar la validez del embargo inscrito. C uarto.- Que, al haberse dado la aplicación indebida de los artículos dos mil diecisiete, referido al principio de impenetrabilidad o de prioridad excluyente y dos mil veintidós del Código Civil, se dejó de aplicar el artículo dos mil dieciséis de la misma norma sustantiva, que señala que la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, consagrando así el principio de prioridad y de la regla “quien es primero en el tiempo es mejor en el derecho”, pues, como se ha indicado la inscripción del embargo es de fecha anterior al de la actora que se produce el dieciséis de diciembre de mil novecientos noventiocho, siendo así no se ha orientado a dar valor prevalente al derecho que surge de la citada inscripción del embargo. Q uinto.- Que, asimismo, el Colegiado Superior ha considerado que resulta de aplicación el artículo dos mil doce del Código Civil, por cuanto los títulos que dieron origen a la inscripción, esto es el legajo que forma parte de la inscripción, no es exhibido a los solicitantes, determinándose de esta manera que el principio de buena fe registral también le es aplicable, pues no se ha demostrado que la actora haya adquirido el bien de mala fe; además que lo ha hecho a título oneroso, cuya adquisición se encuentra apoyada en la previa inscripción del trasmitente y cuyo título de adquisición ha sido debidamente inscrito. S ext o.- Que, al respecto el artículo dos mil doce del Código material recoge literalmente el contenido del artículo quinto del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que contiene el principio de publicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, el mismo que se complementa con lo dispuesto en el artículo ciento ochenta y cuatro del Reglamento General de los Registros Públicos, que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros, los funcionarios de esta entidad están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales; lo que determina que forma parte de la publicidad de los Registros Públicos, los títulos archivados; lo que guarda concordancia con el artículo ciento sesenta del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solo un resumen en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona ya que forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. S é timo.- Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo ciento ochenta y ocho del Reglamento dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos, ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. O ctavo.- Que, en tal sentido,
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O scar H uerta A yal a en el caso de autos, si bien al haberse efectuado la inscripción por parte de la actora, no existía gravamen alguno, la misma se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda de dicho gravamen archivado y así descubrir que pesaba sobre el inmueble sub júdice un embargo judicial, que se encontraba suspendido y que su inscripción dependía del cumplimiento de ciertas formalidades o, en su defecto de mandato judicial que es lo que precisamente se efectuó posteriormente pero recobrando vigencia el embargo. N ove no.- Que, en consecuencia, se advierte que el Colegiado ha efectuado una interpretación errónea del artículo dos mil doce del Código Civil, pues a la actora le era conocida la existencia del referido embargo, por tanto, bajo su cuenta, costo y riesgo efectuó la compraventa del bien sublitis, perdiendo así el derecho de tercería; y perdiendo también la actora el beneficio del principio de la buena fe registral recogido por el artículo dos mil catorce del Código material, cuya interpretación también ha sido errónea, por tanto se ha configurado los errores jurídicos denunciados. D é cimo.- Qué, en consecuencia, resulta amparable la casación por las causales previstas en los incisos primero y segundo del Código Procesal Civil, correspondiendo a esta Sala actuar con carácter jurisdiccional para resolver el conflicto de conformidad con el artículo trescientos noventa y seis inciso primero del Código Adjetivo; por los fundamentos expuestos, declararon: F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Juana Martell Cevallos; en consecuencia: N U LA la sentencia de Vista de fojas trescientos cuarenta y ocho, su fecha veintinueve de enero del dos mil dos expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad; y, actuando en sede de instancia C O N F I R M A R O N la sentencia apelada de fojas doscientos veintinueve, su fecha veinticuatro de agosto del dos mil uno que declaró infundada la demanda de tercería de propiedad; con lo demás que contiene; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por doña Edelmira Asunción Matienzo Loayza contra Juana Leoverilda Martell Zevallos y otra, sobre Tercería de Propiedad; y los devolvieron.
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SS. ECHEVARRÍA ADRIANZÉN; MENDOZA RAMÍREZ; INFANTES VARGAS; SANTOS PEÑA; QUINTANILLA QUISPE
La problemática de la buena fe del tercero registral
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Lima, veinticinco de mayo de dos mil cuatro. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa vista en audiencia pública del veinticinco de mayo del año en curso, emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por el Banco Wiese Sudameris - sucursal Huancayo contra la resolución de fojas trescientos veinte, su fecha once de julio de dos mil tres, y corregida a fojas trescientos veintiocho su fecha veintiuno de julio de mismo año, que revocando la apelada que declaraba infundada la demanda y reformándola declararon fundada la demanda de tercería; en consecuencia, la desafectación del indicado bien; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Sala mediante resolución de fecha quince de octubre de dos mil tres, ha declarado procedente el recurso por la causa relativa a la aplicación indebida del artículo trescientos setenticinco de la Ley de Bancos Ley veintiséis mil setecientos dos, argumentando que la referida norma es manifiestamente impertinente a la litis, puesto que se refiere a las transacciones financieras sospechosas; debiendo tenerse presente que este proceso surge a raíz de un préstamo bancario que se sujeta al mérito de la fe pública registral, por lo que no puede considerarse como sospechosa; y, a la inaplicación de los artículos dos mil trece, dos mil catorce y dos mil veintidós del Código Civil, sosteniendo que las referidas normas se aplican a los hechos expuestos por las partes, puesto que existe un enfrentamiento entre los derechos reales del actor, como cónyuge de la codemandada y de los derechos reales de la recurrente, como titular de un derecho real de hipoteca a su favor, el cual se constituyó al amparo de la fe pública registral. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, en el caso de autos, Jorge Eleodoro Urruchi García, interpone demanda de tercería excluyente de dominio dirigiéndola contra su cónyuge Eva Gutiérrez Zárate de Urruchi, Julia Mercedes Gutiérrez Zárate y el Banco Wiese Sudameris - sucursal Huancayo; sustenta su demanda, sintéticamente, en que no ha autorizado a su cónyuge para que otorgue garantía hipotecaria sobre un bien social. S egundo.- Que, por su parte, su cónyuge contesta la demanda aceptando los argumentos del actor; mientras que el Banco demandado señala que celebró con la codemandada la constitución de la hipoteca debido a que era esta quien aparecía en los registros públicos como única propietaria del bien. T ercero.- Que, el a quo, recoge y aplica los principios registrales, desestimando la demanda, además, considera que no existe ningún elemento que determine que la constituyente de la hipoteca haya informado al Banco demandado sobre su estado civil; apelada esta resolución por la parte actora la Sala Revisora resuelve revocarla y reformándola declara fundada la demanda de tercería y dispone la desafectación del bien, argumentando que el Banco al amparo del artículo trescientos setenticinco de la Ley de Bancos debió de percatarse del estado civil de la codemandada, recurriendo a búsquedas computarizadas o registrales, que determinen, fehacientemente, la identidad de la codemandada. C uarto.- Que, por razones expositivas, es pertinente que, en primer lugar, examinar el extremo referido a la aplicación indebida del artículo trescientos setenticinco de la Ley de Banco vigente, norma que prescribe que sus seis incisos, la forma como la empresa bancaria o financiera debe proceder ante sus clientes a fin de evitar que estos realicen dentro de las empresas bancarias o financieras, actividades ilícitas: Q uinto.- Que, la causal casatoria de aplicación indebida de una norma de derecho material, se configura cuando los magistrados de mérito aplican al conflicto, una norma
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jurídica impertinente, esto es, que no se ajusta a las consideraciones fácticas del proceso. S ext o.- Que, conforme se ha descrito en el considerando tercero, la Sala de mérito no ha considerado que la operación efectuada por el Banco recurrente y la codemandada sea pasible de un ilícito penal, sino que ha pretendido extraer una conclusión ilustrativa de cómo la recurrente debió de actuar para la determinación de la identidad de sus clientes, esto es, la Sala Superior procura sostener que la norma empleada puede aplicarse, extensivamente, no solo para los clientes o cuentas sospechosas sino que, además, puede o debe ser aplicado a todos los clientes de la entidad bancaria o financiera. S é timo.- Que, en consecuencia, respecto de este extremo, no se habría configurado la causal de aplicación indebida de una norma de Derecho material, toda vez que la Sala Revisora no ha aplicado para resolver el conflicto intersubjetivo de intereses el artículo trescientos setenticinco de la Ley de Bancos vigentes, sino que ha pretendido extraer, extensivamente, una conclusión sobre el actuar del Banco, por lo que este extremo debe ser desestimado. O ctavo.- Que, con relación a la inaplicación de normas de derecho registral, es preciso recordar que esta causal casatoria se configura cuando los magistrados de mérito inaplican las disposiciones jurídicas pertinentes y necesarias, a la litis, siendo que, dicha omisión, cambia el sentido de la decisión adoptada. N ove no.- Que, las presuntas normas inaplicadas son las siguientes: artículo dos mil trece del Código Civil, la cual prescribe que: el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez; asimismo, el artículo dos mil catorce del mismo cuerpo legal refiere que: el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro; y por último, el artículo dos mil veintidós del Código Sustantivo, señala que: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. D é cimo.- Que, la entidad recurrente sostiene que se habrían inaplicado las disposiciones registrales antes invocadas y que determinarían que la recurrente ha actuado de acuerdo a lo contenido en el asiento registral, que produce publicidad registral; en consecuencia, es preciso analizar el principio de fe pública registral previsto en el artículo dos mil catorce del Código anotado, para luego seguir con el principio de legitimidad regulado en el artículo dos mil trece del mismo código. U ndé cimo.- Que, el fundamento del principio de fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello, la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales: es así que, las inscripciones del registro se consideran exactas y completas, respecto de terceros adquirientes de buena fe, ya que quien adquiere el derecho de hipoteca, confiado en la exactitud del registro deviene en titular de la hipoteca. D uodé cimo. - Que, el legislador, al redactar el Código Civil, esta de acuerdo con esta posición (Exposición de Motivos Oficial al Libro de los Registros Públicos: doctor Jack Bigio Chrem); siendo esto así, la fe pública registral protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Editorial Cuzco, mil novecientos noventiocho, páginas ciento
La problemática de la buena fe del tercero registral noventicuatro y ciento noventisiete). D é cimo T ercero.- Que, en consecuencia, de acuerdo con la norma invocada, el tercero adquiriente adquiera el derecho de la persona que en el registro aparece con facultades para transmitirlo; que en el caso de autos, el Banco recurrente constituye un gravamen hipotecario de quien en los registros públicos aparecía como la única propietaria del bien; por lo que, el citado banco actúa en la creencia, es decir de buena fe, de que la garantía hipotecaria otorgada a su favor estaba constituido por quien gozaba de todas las facultades para gravar el bien, puesto que, era de su única y exclusiva propiedad según la información registral que tenía. D é cimo C uarto.- Que, sin embargo, aun cuando el legislador concuerda con esta interpretación, en la última parte del artículo dos mil catorce del Código Civil, precisa que el titular del derecho mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. D é cimo Q uinto.- Que, conforme la interpretación de la norma debemos señalar que la ficha registral (sic) está constituido no solo por la información resumida contenida en el correspondiente asiento registral sino por los títulos archivados que motivaron la inscripción, los cuales constituyen parte de los Registros Públicos, consecuentemente, constituye información a la que puede acceder cualquier agente económico que actúa dentro de una económica de mercado. D é cimo S ext o.- Que, por otro lado, es preciso recordar que el sistema registral peruano es de inscripción, esto es, resume el contenido del título en el asiento, a diferencia del sistema francés, en el que se transcribe íntegramente el título del asiento, por lo que las personas que utilice los Registros Públicos son conscientes de que en la ficha registral solo se incluye un resumen parcial de la información referida al Título. D é cimo S é timo.- Que, este criterio ya ha sido recogido por este Supremo Tribunal en otras ejecutorias. D é cimo O ctavo.- Que, por ende, en el caso de autos, a pesar de que el Banco ha constituido un gravamen hipotecario de quien aparecía en los Registros Públicos como su propietaria, no se podía limitar al contenido del asiento registral, sino que debía de recurrir a los títulos archivados, en donde descubriría que la hipoteca tiene el estado civil de casada, al momento de constituir el gravamen. D é cimo N ove no.- Que, por ende, el Banco recurrente no puede amparar su derecho en la buena fe registral, no siéndole aplicable al caso de autos, tampoco el artículo dos mil trece del Código Civil; V eintavo .- Que, con relación al artículo dos mil veintidós del Código Civil, su aplicación a este caso deviene en innecesaria, puesto que no se trata de un conflicto de derecho de igual o distinta naturaleza, sino de la determinación de si el derecho del recurrente en casación se encuentra o no protegido por las disposiciones y principios registrales: estando a las conclusiones que preceden y a lo dispuesto por el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas trescientos treintiséis por el Banco Wiese Sudameris-sucursal Huancayo; en consecuencia, N O C A S A R O N la resolución de vista de fojas trescientos veinte, su fecha once de julio de dos mil tres, y su corrección de fojas trescientos veintiocho su fecha veintiuno de julio del mismo año; C O N D E N A R O N a la recurrente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Jorge Eleodoro Urruchi García con Eva Gutiérrez Zárate de Urruchi y otros sobre Tercería Excluyente de Dominio; y, los devolvieron. SS. ROMÁN SANTISTEBAN; LAZARTE HUACO; RODRÍGUEZ ESQUECHE; EGÚSQUIZA ROCA
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E LV O T O D E LS E Ñ O R V O C A LT I C O N A P O S T I G O E S C O M O S I G U E : V I S T O S : y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, aparece de autos a fojas uno que don Jorge Eleodoro Urruchi García interpone demanda de tercería excluyente de dominio, a fin de que se excluya del remate ordenado en el Expediente número dos mil uno - cero doscientos setentinueve (sobre ejecución de garantía hipotecaria que sigue el Banco Wiese Sudameris contra Julia Mercedes Gutiérrez Zárate y Eva Gutiérrez Zárate) al bien inmueble ubicado en el Jirón Francisco Bolognesi número trescientos quince, Distrito de El Tambo, Provincia de Huancayo, en razón a que el mismo pertenece a la sociedad conyugal conformada con su esposa Eva Gutiérrez Zárate, quien adquirió el citado bien durante la vigencia de la sociedad de gananciales que formaron con la unión matrimonial contraída el siete de agosto de mil novecientos setentiuno, por lo que constituye un bien social y no un bien personal de la indicada Eva Gutiérrez Zárate, razón por la cual aquella no podía otorgarlo en garantía sin intervención ni consentimiento del otro cónyuge. S egundo.- Que, al absolver el traslado de la demanda, el Banco Wiese Sudameris señala que el título de dominio del inmueble sublitis aparecía inscrito en los Registros Públicos a favor de Eva Gutiérrez Zárate como soltera, habíendolo adquirido con ese estado civil de sus anteriores propietarios con fecha veintiséis de noviembre de mil novecientos setentisiete, reiterando el mismo estado al suscribir la Escritura Pública de Garantía Hipotecaria y Restricción Contractual de fecha trece de noviembre de mil novecientos noventisiete a favor del Banco. T ercero.- Que, la sentencia de primera instancia declaró infundada la demanda interpuesta aplicando el principio de legitimidad previsto en el artículo dos mil trece del Código Civil, conforme al cual el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientas no se rectifique o declare judicialmente su invalidez; y, en consecuencia, advirtiéndose en autos que en los registros públicos aparece consignado que Eva Gutiérrez Zárate adquirió el inmueble sublitis como soltera de sus anteriores propietarios, declarando como tal su estado civil al momento de la suscripción de la Escritura Pública de Garantía Hipotecaria y Restricción Contractual, el demandante tercerista no puede pretender excluir del remate aquello que se apoya en la fe del registro. La sentencia de vista, sin embargo, revocó la apelada y declaró fundada la demanda interpuesta, alegando como fundamento principal que si bien la señora Eva Gutiérrez Zárate no mencionó su condición de casada al tramitar y obtener el préstamo hipotecario, ni inscribió el bien común a nombre de la sociedad conyugal, la entidad financiera estaba en la obligación de ultimar los trámites para percatarse del estado civil de la prestataria, recurriendo para ello a la búsqueda computarizada de los asientos registrales, sin dejar de observar de modo adicional los sistemas de identificación de clientes y mantenimiento de registros dispuesto por el artículo trescientos setenticinco de la Ley veintiséis mil setecientos dos, y que al inobservar estos detalles de obligatorio cumplimiento ha motivado el otorgamiento de un préstamo a quien no tenía facultad para gravar a título individual un bien del patrimonio social. C uarto.Que, en autos la institución demandada denuncia la aplicación indebida del artículo trescientos setenticinco de la Ley veintiséis mil setecientos dos, Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros, pues refiere que aquella se relaciona con transacciones financieras sospechosas, que no es el caso, pues este proceso surge a raíz de un préstamo bancario que no puede considerarse como sospechoso. No obstante los argumentos expuestos por la emplazada, la norma acotada, si bien se encuentra comprendida dentro de la Sección Quinta de la Ley veintiséis mil setecientos dos, dedicada en efecto a las Transacciones Financieras Sospechosas, aquella desarrolla en sus seis incisos las pautas que deben adoptar las empresas del sistema financiero para la identificación de sus clientes, sean ocasionales o habituales, y el mantenimiento de sus registros dentro del establecimiento de sus relaciones comerciales, sin
La problemática de la buena fe del tercero registral aludir directa ni indirectamente que sus efectos se circunscriban únicamente a ese tipo de transacciones; más aún, esta norma ha sido citada por la sentencia impugnada solo como un fundamento jurídico adicional a la posición adoptada en este extremo por el Colegiado Superior, en el sentido de que existiría una supuesta falta de diligencia de la entidad bancaria al no efectuar una búsqueda minuciosa de los asientos registrales, por lo que no se advierte que la norma denunciada sea impertinente con las conclusiones arribadas por la Sala de mérito. Q uinto.- Que, de otro lado, la entidad financiera denuncia la inaplicación del artículo dos mil trece del Código Sustantivo, el mismo que contiene el principio de legitimación, según el cual el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez. Este principio, según informa la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil “establece una presunción de exactitud entre la realidad y lo que publica el registro (...) Se presume, por medio de esta disposición que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal (...) La prueba en contrario a la que se alude en este artículo va a permitir que se produzca la rectificación a la que se refiere los artículos ciento setenticinco del Reglamento General de los Registros Públicos respecto de los errores materiales, y ciento setentiocho del mismo cuerpo legal relativos a los errores de concepto; todo ello sin perjuicio de que por medio de sentencias, se declare nulos, anulables, ineficaces, rescindidos o resueltos los actos jurídicos que contienen los derechos o titularidades admitidas por el registro” (Jack Bigio Chrem. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Cultural Cuzco S.A. Editores, Lima, 1998, páginas 192 y 193). En autos la presunción de veracidad contenida en este principio asiste al Banco en razón a que aquel verificó en los registros pertinentes –es decir, el de la propiedad inmueble– que el derecho de propiedad sobre el bien sublitis se encontraba inscrito únicamente a favor de Eva Gutiérrez Zárate en calidad de soltera, y que fue en esa calidad que aquella adquirió la titularidad del dominio de los anteriores propietarios y constituyó garantía hipotecaria a favor de la entidad emplazada; en consecuencia, corresponde a la parte que niegue la certeza de lo verificado en los registros acreditar la oportuna rectificación de los datos inscritos o que existe una declaración judicial de invalidez de esa inscripción, lo que no aparece configurado en autos. S ext o.- Que, igualmente se denuncia la inaplicación del dos mil catorce del Código Civil. Esta norma, consagra el principio de fe pública registral que, para su configuración, exige la concurrencia copulativa de determinados requisitos, como son: a) que el adquirente sea a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (presunción iuris tantum); c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho, conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado” (Ob. cit, página 200). S é timo.- Que, el contrato de otorgamiento de garantía hipotecaria es sin duda un
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O scar H uerta A yal a contrato oneroso, porque oneroso es todo aquello que genera una obligación; en consecuencia, en autos se cumple con el primer requisito señalado en el considerando anterior. En lo que respecta al segundo requisito, debe precisarse que el acto jurídico del matrimonio civil se inscribe en los Registros Civiles, los que por su naturaleza no gozan del principio de publicidad registral consagrado en el artículo dos mil doce del Código Civil, es decir, que su contenido no se presume conocido sin admitir prueba en contrario, no habiéndose acreditado en autos que la entidad financiera recurrente haya tenido conocimiento del verdadero estado civil de Eva Gutiérrez Zárate; en tal sentido, se presume que actuó de buena fe. En cuanto al tercer y cuarto requisitos, el Banco Wiese Sudameris adquirió un derecho real de garantía mediante Escritura Pública del trece de noviembre de mil novecientos noventisiete de aquella persona que aparecía en el registro como único titular del inmueble gravado, procediendo a inscribirlo el veinticuatro de noviembre del mismo año. El quinto y último requisito se verifica igualmente, porque al tiempo de constituir y registrar su derecho el Banco demandado, no aparecía en los asientos registrales ni de los títulos inscritos causal alguna que anule, rescinda o resuelva el derecho de la otorgante Eva Gutiérrez Zárate. O ctavo.- Que, de lo establecido en los considerandos precedentes, queda claro que el derecho del recurrente se encuentra protegido por el principio de buena fe registral, y no constando en el registro que la codemandada Eva Gutiérrez Zárate haya sido casada al momento de adquirir el derecho de propiedad sobre el bien sub litis, y que por tanto este fuere un bien social, este derecho no puede ser opuesto al Banco emplazado. N ove no.- Que, finalmente se denuncia la inaplicación del artículo dos mil veintidós del Código Civil. Esta norma señala que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad a aquel a quien se opone; y si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. Sin embargo, no resulta pertinente la aplicación de esta norma para la solución de la presente controversia, toda vez que no nos encontramos ante dos derechos reales inscritos, pues solo se encuentra registrado el derecho real de garantía a favor del Banco demandado, mas no el derecho de propiedad que alega la parte actora a favor de la sociedad conyugal conformada por Jorge Eleodoro Urruchi García y Eva Gutiérrez Zárate, por lo que resulta imposible establecer la prioridad que invoca la entidad recurrente; de otro lado, tampoco nos encontramos ante dos derechos de diferente naturaleza, pues los derechos que se invocan son ambos de naturaleza real. D é cimo.- Que, por las razones expuestas, configurándose la causal prevista en el inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, por inaplicación de los artículos dos mil tres y dos mil catorce del Código Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo trescientos noventiséis inciso primero de la citada norma procesal, debe ampararse el recurso presentado; por cuyas razones: M I V O T O es porque se declare F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por Banco Wiese Sudameris mediante escrito de fojas trescientos treintiséis; en consecuencia, N U LA la sentencia de vista de fojas trescientos veinte, su fecha once de julio de dos mil tres; y actuando en sede de instancia: S E C O N F I R M E la sentencia apelada de fojas doscientos sesentidós, su fecha siete de febrero de dos mil tres, que declara infundada la demanda interpuesta, con lo demás que contiene; S E D I S P O N G A la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Jorge Eleodoro Urruchi García contra Banco Wiese Sudameris y otros sobre tercería excluyente de dominio; y los devolvieron.
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SS. TICONA POSTIGO
La problemática de la buena fe del tercero registral
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Lima, catorce de octubre del dos mil dos. LA S A LA T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , Vista la causa número mil setecientos catorce - dos mil dos, con el acompañado; en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casación interpuesto por Dense del Pilar Takamura Feria, mediante escrito de fojas cuatrocientos dieciocho, contra la sentencia emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Santa, de fojas cuatrocientos once, su fecha dieciocho de abril del dos mil dos, que confirmando la apelada de fojas trescientos veintitrés, su fecha doce de diciembre del dos mil uno, declaro fundada la demanda interpuesta por el Banco de Crédito del Perú. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, la sala ha estimado declarara procedente el recurso de casación mediante resolución de fecha once julio del dos mil dos, por la causal prevista en el inciso tercero del Articulo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, sustentada en que se ha contravenido su derecho al debido proceso puesto que no se ha nombrado Curador Procesal para la recurrente, conforme a lo dispuesto por el artículo sesentiséis inciso cuarto del Código adjetivo; teniéndose en cuenta que la recurrente, al momento de la interposición de la demanda, era menor de edad, por lo que no pudo contestar la misma, debiéndosele haber nombrado curadora, de conformidad con lo dispuesto por la norma denunciada. C O N S I D E R A N D O : P rimero.Que, el Recurso de Casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional de la Corte Suprema de Justicia, conforme se señala en el artículo trescientos ochenticuatro del Código Procesal Civil. S egundo.- Que, a fojas dieciocho, el veintiséis de abril del dos mil, el Banco de Crédito del Perú - sucursal Chimbote, interpone una demanda de acción revocatoria o pauliana dirigiéndola contra Víctor Ricardo Takamura Salazar, Mercedes Pilar Feria Campoverde y Denisse del Pilar Takamura Feria. T ercero.- Que, el demandante solicita que se declara la ineficacia del acto gratuito de anticipo de legítima que han efectuado los codemandados Víctor Ricardo Takamura Salazar y Mercedes Pilar Feria Campoverde a favor de su hija Denisse, del treinta de junio de mil novecientos noventinueve; asimismo solicita la cancelación del asiento registral donde consta dicho acto. C uarto.- Que, a fojas cincuentiuno, contesta la demanda, a título personal, Víctor Ricardo Takamura Salazar, en los términos allí contenidos. Q uinto.- Que, Por resolución cuatro, del primero de septiembre del dos mil dos; el Juez admite a trámite la contestación de la demanda de Víctor Ricardo Takamura Salazar y declara rebeldes a los codemandadas Mercedes Pilar Feria Campo Verde y Denisse del Pilar Takamura Feria. S ext o.- Que, por resolución dieciséis, del treintiuno de agosto del dos mil uno, para mejor resolver, el Juez requiere al demandante a fin de que adjunte el testimonio de escritura pública de anticipo de legítima; por escrito de fojas trescientos once, el Banco demandante cumple con el mandato y adjunta el testimonio de escritura pública de otorgamiento de anticipo de legítima, en donde se declara, que la recurrente, beneficiaria del anticipo de legitima, contaba con dieciséis años de edad. S é timo.- Que, el inciso tercero, del artículo sesentiuno del Código Procesal Civil señala que: El curador procesal es un abogado nombrado por el Juez a pedido de interesado, que interviene en el proceso en los siguientes casos: Cuando exista falta, ausencia o impedimento del representante del incapaz, según lo dispuesto por el artículo sesentiséis
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del acotado. O ctavo.- Que, el inciso segundo del artículo sesentiséis del Código adjetivo prescribe que: En caso de falta, ausencia o Impedimento del representante del incapaz, se aplican las siguientes reglas: Cuando la demanda se dirija contra un incapaz que carece de representante o este se halle ausente, el Juez le nombrará un curador procesal o confirmará el propuesto por el incapaz relativo, si lo considera idóneo; Asimismo, el inciso cuarto, prescribe que: También se procederá al nombramiento de curador procesal cuando el Juez advierta la aparición de un conflicto de intereses entre el incapaz y su representante legal, o confirmará el propuesto por el incapaz relativo. N ove no.- Que, de acuerdo a la escritura pública de anticipo de legitima, al treinta de junio de mil novecientos noventinueve, la recurrente contaba con dieciséis años de edad, esto es, que era un sujeto procesal que debiera estar representado por sus padres puesto que, procesal mente, carecía de capacidad procesal, la cual: “(...) solo la tienen aquellas personas naturales que por si mismas pueden intervenir en el proceso; más preciso, aquellas personas que se hallan habilitadas por la ley para hacer valer sus derechos pos si mismas planteando una demanda, contradiciéndola y realizando determinados actos procesales (...)” (Tratado de Derecho Procesal Civil (volumen I); Jorge Carrión Lugo; Editorial Jurídica Grijley; Segunda reimpresión; Lima -Perú; página doscientos seis). D é cimo.- Que, si bien es cierto que, al momento de la interposición de la demanda y hasta la presentación de la escritura pública de anticipo de legítima, el juez, como sujeto procesal, a diferencia de los propios demandados, no habría podido saber que la codemandada era menor de edad, puesto que el anticipo de legítima procede contra cualquier heredero forzoso, sin importar la edad de este; también lo es que, este vicio pudo haber sido advertido por la parte actora puesto que ella tenía o pudo haber tenido, anteladamente, conocimiento de la edad de la beneficiaria del anticipo de legítima, debido a que la actora no puede limitar su conocimiento a lo establecido en la ficha registral sino que debe extenderse a los títulos archivados que formaron estos. D é cimo P rimero.- Que, sin embargo, luego de la incorporación al proceso, de la escritura pública de otorgamiento de escritura, todos los sujetos procesales, tenían pleno conocimiento de que uno de los co-demandados era menor de edad, debiéndosele, de oficio, o a pedido de parte, nombrársele Curador Procesal, para la defensa de sus derechos, ante la renuencia de sus representantes legales de defenderlos. D é cimo S egundo.- Que, la omisión incurrida por el padre de la recurrente, al no advertir a la Magistratura, de la edad de la beneficiaria del anticipo, al momento de contestarla demanda y la renuencia de la madre de la recurrente, que motivará que fuera declarada rebelde, no pueden perjudicarla, puesto que la recurrente no tenía capacidad legal para comparecer por sí. D é cimo T ercero.- Que, por ello, el Juez debió advertir esta situación y nombrarle un Curador Procesal a la menor, para que defendiera los derechos de esta, mientras no pueda ejercerlos personalmente. D é cimo C uarto.- Que, en consecuencia, se ha configurado la causal denunciada, al afectarse el derecho al debido proceso de la recurrente, causando indefensión durante el desarrollo del proceso, por lo que deberán renovarse los actos procesales, tendientes a que puedan defenderse en este proceso; por las razones expuestas y de acuerdo con el apartado dos punto cuatro inciso segundo del artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil: declararon F U N D A D O el Recurso de Casación de fojas cuatrocientos dieciocho; y en consecuencia N U LA la resolución de vista de fojas cuatrocientos once, su fecha dieciocho de abril del dos mil dos; I N S U B S I S T E N T E la apelada de fojas trescientos veintitrés; y N U LO todo lo actuado; D E B I É N D O S E renovar el acto jurídico procesal de notificación con la demanda a la recurrente Denisse del Pilar Takamura Feria; M A N D A R O N que el Juez del Primer Juzgado Civil de Santa expida nuevo fallo con arreglo a Ley; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, en los
La problemática de la buena fe del tercero registral seguidos por el Banco de Crédito del Perú sucursal Chimbote con Víctor Ricardo Takamura Salazar y otros; sobre Acción Pauliana; y los devolvieron. SS. ECHEVARRÍA ADRIANZÉN; MENDOZA RAMÍREZ; LAZARTE HUACO; INFANTES VARGAS; SANTOS PEÑA
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Lima, seis de mayo del dos mil tres. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A ; vista la causa número tres mil seiscientos ochentidós- dos mil dos; en audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos quince a cuatrocientos veintidós por Elvira Rubio Cubas de Quispe contra la sentencia de vista de fojas trescientos ochentisiete a trescientos ochentinueve expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, el diecisiete de setiembre del dos mi dos, que confirma la sentencia apelada de fojas doscientos treintidós a doscientos cuarenta que declara infundada la demanda interpuesta por la recurrente contra Aníbal Alfonso Medina Marchand y otra sobre nulidad de acto jurídico. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Por resolución de esta Sala Suprema del siete de enero del dos mil tres, se declaró procedente el recurso por la causal prevista en el inciso primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, esto es, interpretación errónea de una norma de derecho material, toda vez que era imposible vender o transferir a terceras personas el bien submateria, ya que esa era la voluntad de los contratantes inscrita en los registros públicos, lo que es de conocimiento de todos sin admitirse prueba en contrario, de acuerdo al artículo dos mil doce del Código Civil, más aun, sino solo es necesario leer el resumen del asiento registral sino tomar conocimiento del título archivado, tanto más, si los artículos ciento setenta y ciento ochenticinco del Reglamento General de los Registros Públicos así lo dispone; y en ese sentido al haberse prohibido la transferencia a terceros, encontrándose tal acto registrado, su parte está amparada en el principio de prioridad prevista en los artículos dos mil dieciséis y dos mil diecisiete del Código Civil. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, conforme al inciso octavo del artículo ciento treintinueve de la Constitución Política del Estado, concordado con el artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, el juez aplica el derecho que corresponde a los hechos y las Salas casatorias al momento de calificar el recurso y en su oportunidad al revisar el fondo del mismo deben suplir las deficiencias o errores en los que haya incurrido el recurrente siempre que se hayan expuesto argumentos suficientes para el fin del recurso, con el objeto de resolver el conflicto acertadamente. S egundo.Que, la causal de interpretación errónea supone que en la resolución judicial se aplica la norma jurídica pertinente dándole un sentido diferente al que corresponde. T ercero.- Que, en el caso de autos fluye que por escritura pública del primero de agosto de mil novecientos ochentitrés cuyo testimonio corre a fojas cuatro a once la recurrente adquirió en propiedad el inmueble ubicado en la manzana L-tres, Lote veintiocho de la Urbanización Las Gardenias del distrito de Surco, el mismo que según las dos cláusulas adicionales de dicho contrato transfirió en anticipo de legítima a favor de su única hija, ahora codemandada, Rosa Marina Quispe Rubio facultándola para efectuar en él obras de construcción y futuras ampliaciones o mejoras con entera libertad, pero bajo la expresa condición de no transferir el bien en ninguna forma a terceros mientras durara la existencia de su progenitora ahora demandante, Elvira Rubio Cubas, habiéndose inscrito la compra y subsiguiente anticipo de legítima respectivamente en los asientos C-uno y C-dos de la ficha número ciento treintiuno cero ciento treintisiete del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. C uarto.- Que, sin embargo, pese a la referida prohibición de enajenar aparece que por minuta
La problemática de la buena fe del tercero registral de fojas trece, ordenada a perfeccionarse mediante escritura pública por mandato judicial, la antes citada Rosa Quispe Rubio vendió el referido inmueble al codemandado Aníbal Alfonso Medina Marchand, quien al contradecir la demanda en este proceso, que postula la nulidad de dicho acto jurídico de compraventa, afirma que adquirió el bien bajo la fe del registro y a título oneroso, amparado en el artículo dos mil catorce del Código Civil, puesto que, al recabar la ficha registral del inmueble no pesaba sobre él ningún gravamen ni medida que restringiera su derecho de libre disposición. Q uinto.- Que, con estos antecedentes, se ha dictado la sentencia de vista que haciendo suyos los fundamentos del a quo ha desestimado la demanda basándose además, en que al tiempo de producirse la transferencia impugnada no constaba en el registro público limitación alguna para el ejercicio pleno del derecho de propiedad sobre el inmueble dado en anticipo de legítima, aplicando los principios de publicidad y legitimidad contenidos en los artículos dos mil doce y dos mil trece del Código Sustantivo, debiendo destacarse que ambos fallos omiten pronunciarse sobre la pretensión indemnizatoria accesoria demandada, por carecer de objeto, en vista de haberse declarado infundada la pretensión principal. S ext o.- Que, precisamente la casación interpuesta denuncia la interpretación errónea del artículo dos mil doce del Código Civil, a cuyo respecto debe acotarse que esta norma recoge literalmente el contenido del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que contiene el principio de publicidad al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, lo que se complementa con el artículo ciento ochenticuatro de dicho Reglamento, que estipula que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de esta entidad están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, toda vez que, los asientos registrales solo contienen un resumen del título presentado, por lo que para alegar buena fe registral no solo basta enterarse de tal resumen sino llegado el caso, tomar conocimiento del título, sea en la notaría de origen o en el propio registro inmobiliario, como así lo tiene establecido esta Sala Casatoria en precedentes ejecutorias. S é timo.- Que, siendo esto así, carece de consistencia lo alegado por el demandado y amparado por las instancias inferiores, en el sentido de que en el registro público no constaba limitación alguna para el ejercicio pleno del derecho de propiedad sobre el inmueble submateria, pues la escritura pública de compraventa, y anticipo de legítima del mismo que contienen la prohibición de enajenar en su segunda cláusula adicional, figura inscrita en el asiento C-dos de la ficha registral correspondiente formando parte del título archivado al que el comprador ha podido tener acceso de acuerdo a las disposiciones reglamentarias ya precisadas, por lo que, debe concluirse que en efecto, se ha incurrido en la causal in iudicando de interpretación errónea del artículo dos mil doce del Código Civil. O ctavo.- Que, sin embargo, no es posible que esta Sala Suprema se pronuncie definitivamente en sede de instancia, pues no existe pronunciamiento del a quo y del Colegiado Superior respecto de la pretensión indemnizatoria demandada, cuyo análisis y determinación importarían valoración de prueba que no corresponde a esta Sala de Casación, por lo que es del caso que las instancias inferiores, en calidad de reenvío, se pronuncien sobre dicha materia, amparándola o desestimándola; N ove no.- Que, estando a las razones expuestas de conformidad con el acápite dos punto uno del inciso segundo del artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil; declararon: F U N D A D O el recurso de casación de fojas cuatrocientos quince; en consecuencia N U LA la resolución de vista de fojas trescientos ochentisiete su fecha diecisiete de setiembre del dos mil dos; I N S U B S I S T E N T E la apelada de fojas doscientos treintidós; O R D E N A R O N que el Juez expida nuevo fallo con arreglo a ley; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los
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O scar H uerta A yal a seguidos por Elvira Rubio Cubas contra Aníbal Alfonso Medina Marchand, sobre Nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron.
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SS. ECHEVARRÍA ADRIANZÉN; AGUAYO DEL ROSARIO; LAZARTE HUACO; PACHAS ÁVALOS; QUINTANILLA QUISPE
La problemática de la buena fe del tercero registral
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Lima, ocho de junio del dos mil cinco. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , con los acompañados; vista la causa en la audiencia pública en el día de la fecha producida la votación con arreglo a ley emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por Transportes Saca Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, contra la resolución de fojas doscientos veinticuatro, de fecha treintiuno de octubre del dos mil tres, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revocando la apelada de fojas ciento treintinueve, su fecha quince de enero del dos mil tres, declara fundada en parte la demanda; en consecuencia ordena que se levante la medida cautelar de embargo en forma de inscripción, sobre el inmueble de la sociedad de gananciales, solo hasta el porcentaje que le correspondería al cónyuge demandante en caso de liquidación de gananciales; con lo demás que contiene. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Mediante resolución de fecha dieciséis de abril del dos mil cuatro, expedida por esta Suprema Sala, se declaró P R O C E D E N T E el presente recurso, por las causales previstas en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, esto es, la inaplicación de una norma de derecho material y la contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, denunciando: a) la inaplicación de los artículos dos mil doce, dos mil trece, dos mil catorce, dos mil dieciséis y dos mil veintidós del Código Civil, toda vez que tratándose de un inmueble registrado solo a nombre de Miguelina Cajas Falcón y no existiendo oponibilidad de terceristas debidamente registrado respecto del bien embargado, y en salvaguarda a su acreencia se debieron aplicar los principios registrales, ya que actuó de buena fe y en la certeza de que el bien sublitis es de Miguelina Cajas Falcón, sin embargo la Sala prefirió interpretar y aplicar normas de familia cuando la discusión es de carácter registral; y, b) la contravención del artículo primero del Título Preliminar y quinientos treinticinco del Código Procesal Civil y artículo segundo numeral dos de la Constitución Política del Estado, al haberse incumplido los citados principios que rigen todo proceso y que no se ha exigido que el actor ofrezca la garantía suficiente al interponer la demanda, sin embargo el juez que conoció el proceso no quiso advertir el incumplimiento de dichas normas. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, es preciso examinar en primer lugar la causal referida al inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, porque de declararse fundada ya no cabe el pronunciamiento sobre las otras causales. S egundo.- Que, el artículo quinientos treinticinco del Código Adjetivo establece que la demanda de tercería no será admitida si no reúne los requisitos del artículo cuatrocientos veinticuatro del mismo cuerpo legal y además, si el demandante no prueba su derecho con documento público o privado de fecha cierta o en su defecto, si no da garantía suficiente a criterio del juez para responder por los daños y perjuicios que la tercería pueda irrogar. T ercero.- Que, en el presente caso, el demandante al presentar su demanda de tercería, adjunta como anexo una Copia Certificada de su Partida de Matrimonio celebrada el dieciséis de octubre de mil novecientos sesentisiete ante la Municipalidad Distrital de Kichki - Huancapallac. Departamento de Huánuco, el mismo que constituye un documento público de fecha cierta, expedido por el gobierno local correspondiente, presumiéndose su veracidad salvo prueba en contrario, en consecuencia el demandante ha cumplido con la formalidad exigida por el citado artículo, en
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consecuencia no le es exigible el otorgamiento de garantía suficiente, toda vez que esta opera en forma subsidiaria ante la ausencia de documento alguno que sostiene su pretensión. C uarto.- Que, el artículo segundo numeral dos de la Constitución, referida a la igualdad ante la ley, busca proteger a los individuos de situaciones de discriminación de origen racial, sexual, religioso, de opinión, condición económica o de cualquier índole, que lo ponga en situación de desventaja frente a otro y que la ley no debe propiciar; en el presente caso se evidencia que las partes han tenido las mismas oportunidades de acceso al órgano jurisdiccional, han presentado pruebas, alegado sus posiciones, han hecho uso de su derecho de defensa y a doble instancia, sin que alguno de ellos reciba un trato diferenciado o se les haya aplicado leyes distintas usando criterios subjetivos. Q uinto.- Que, el artículo primero del Título Preliminar del Código Procesal Civil, consagra que toda persona tiene derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o intereses, con sujeción a un debido proceso; por lo que conviene precisar que este principio implica el acceso que tiene toda persona a acudir al órgano jurisdiccional competente planteando una o más pretensiones o ejerciendo su derecho de defensa, mas no, que las mismas deban ser amparadas o declaradas fundadas y siempre con arreglo a un debido proceso, que, como se ha desarrollado en los considerandos procedentes no se ha vulnerado en modo alguno. S ext o.- Que, el artículo dos mil doce del Código Civil, recoge el principio de la publicidad registral que dispone que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, publicidad que no solo está referida al contenido de los asientos registrales sino también a los títulos que dieron origen a la inscripción, es decir a los títulos archivados, que es el legajo que contiene el original del título que se presentó para su inscripción, teniendo la publicidad registral la naturaleza de publicidad - efecto, ya que va a desencadenar una serie de derecho y secuencias posteriores a la transmisión de los derechos lo que a la postre va a permitir el tráfico comercial. S é timo.- Que, por su parte el artículo dos mil trece del Código citado establece el Principio de Legitimación, según el cual el que inscribe su derecho en el registro queda protegido, legitimado en su inscripción, mientras no se declare la nulidad o se rectifique judicialmente tal inscripción. O ctavo.Que, a su vez, el artículo dos mil catorce del acotado, consagra al Principio de Buena Fe Registral, el mismo que se presume mientras no se pruebe que el tercero tenía conocimiento de la inexactitud del registro. N ove no.- Que, el artículo dos mil dieciséis del mismo Código establece el Principio de Prioridad, que determina la preferencia de los derechos que otorga el registro; es decir, quien es primero en el tiempo es mejor en el derecho, por tal razón su aplicación se limita a establecer en forma objetiva la prioridad en el tiempo de la inscripción ya que sus efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación del acto inscribible. D é cimo.- Que, además, el artículo dos mil veintidós del mismo cuerpo legal, está referido a la oponibilidad registral, y se aplica respecto de derechos de la misma naturaleza; en cambio cuando se confronta un derecho real con un derecho personal, como es el resultante de un crédito, ya no es aplicable puesto que uno establece una relación directa de la persona con la cosa, y el otro es una relación entre personas, tal como ocurre en el presente caso. U ndé cimo.- Que, en consecuencia, si bien el sistema registral peruano ampara los principios citados, con las particularidades que a cada Registro corresponde, el Registro de Propiedad Inmueble, que es lo que nos interesa, no es constitutivo ni convalidante de ese derecho sino meramente declarativo, y en cambio si lo es, respecto de la hipoteca, que es un derecho real, por lo tanto, no necesariamente quien figure en el registro es el propietario del bien, ya que nuestro sistema de transferencia es meramente consensual, es decir, basta con el consentimiento de las partes, conforme lo dispone el artículo mil trescientos cincuentidós del Código Civil. D é cimo S egundo.- Que, el hecho que la Sala haya resuelto por ordenar el levantamiento de la medida cautelar de embargo en forma de
La problemática de la buena fe del tercero registral inscripción trabada sobre el inmueble de la sociedad de gananciales, hasta el porcentaje que le correspondería al cónyuge en caso de liquidación de gananciales, obedece a que los bienes sociales de la sociedad de gananciales, son de naturaleza autónoma con garantía institucional, por cuanto sus normas son de orden público, entendida esta conforme a la doctrina imperante, como aquella situación de normalidad en que se mantiene un Estado cuando se desarrollan las diversas actividades individuales y colectivas, sin que se produzca perturbaciones o conflictos; le caracteriza tal situación el conjunto de normas e instituciones cuyo objeto consiste en mantener en un país el buen funcionamiento de los servicios públicos, la seguridad y la moralidad de las relaciones entre particulares. D é cimo T ercero.- Que, por otra parte se deben ponderar, por un lado las normas de orden público a las cuales está circunscrita la sociedad de gananciales y que no pueden ser modificados por los cónyuges, las que tampoco pueden confundirse con las reglas de la copropiedad o condominio, ya que no hay derechos o acciones de los cónyuges, hasta que se produzca la liquidación de la sociedad, conforme lo dispone el artículo trescientos veintitrés del Código Civil, a lo que se adiciona que, todo bien después de celebrado el matrimonio se considera de la sociedad de gananciales, el cual solo responde por las obligaciones contraídas por esta y no por las asumidas de manera personal por cada cónyuge; y por el otro, el cumplimiento de las obligaciones y el derecho que tiene el acreedor de poder hacer fáctica su acreencia frente al deudor pero sin vulnerar derechos de terceros o aquellos a quienes las leyes en atención al orden público les da un tratamiento especial, tal como ocurren con la sociedad de gananciales. D é cimo C uarto.- Que, siendo ello, no se puede desproteger el derecho que tiene el cónyuge demandante sobre el bien materia de embargo, ya que el hecho que no figure en los Registros Públicos no significa que no sea propietario, toda vez que el Registro no es constitutivo del derecho de propiedad, y que le corresponde por el hecho de haber sido adquirida dentro de la sociedad de gananciales, sin embargo el inmueble debe quedar afectado respecto del cincuenta por ciento de los derechos y acciones que corresponden a Miguelina Cajas Falcón al haber asumido una deuda personal con la recurrente, la misma que debe cumplir y honrar con la parte que le corresponde de sus gananciales. D é cimo Q uinto.- Que, por tanto, se advierte que no se han configurado las causales en que se ha sustentado el recurso casatorio, esto es la inaplicación de normas de derecho material ni la causal adjetiva; en consecuencia, estando a lo expuesto y en aplicación del artículo trescientos noventisiete del citado Código Procesal. S E N T E N C I A .- Por estas consideraciones; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas doscientos treintidós por Transportes Baca Empresa Individual de Responsabilidad Limitada; en consecuencia N O C A S A R O N la resolución superior de fojas doscientos veinticuatro, su fecha treintiuno de octubre del dos mil tres; C O N D E N A R O N a la recurrente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del presente recurso, así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en la causa seguida por Luis Antonio Cuadros Colca contra la Empresa de Transportes Baca Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, sobre tercería de propiedad; y los devolvieron. SS. ROMÁN SANTISTEBAN; TICONA POSTIGO; SANTOS PEÑA; PALOMINO GARCÍA; CAPUÑAY CHÁVEZ
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Lima, treinta de octubre del dos mil seis.- LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa vista en audiencia pública de la fecha; con los acompañados; emite la siguiente sentencia; M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación, interpuesto por el demandante Mariano Álvarez Reyes, contra la sentencia de vista de fojas ochocientos nueve, su fecha veintinueve de setiembre del dos mil cinco, que Confirmando la apelada de fojas setecientos treintiséis, fechada el veintiocho de febrero del mismo año, declara Infundada la demanda; en los seguidos por Mariano Álvarez Reyes y otro contra Zoila Rosa Argandoña Bejar y otros sobre Nulidad de Acto Jurídico y otros; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Corte mediante resolución de fecha seis de diciembre del dos mil cinco, obrante a fojas treintitres del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, ha estimado Procedente el recurso por la causal de Inaplicación de los artículos dos mil dieciséis y novecientos veintitrés del Código Civil; expresando el recurrente como fundamentos: que los juzgadores han inaplicado los artículos dos mil dieciséis y novecientos veintitrés del Código Sustantivo, toda vez que no han reparado que el derecho de propiedad de Mariano Álvarez Reyes y los hermanos Álvarez Argandoña se halla probado con el Testamento Ológrafo protocolizado de autos; testamento que está inscrito en los Registros Públicos, que toda inscripción sea cual fuere la clase de Registro se presume que es de conocimiento de todos, sin admitirse prueba en contrario; de tal modo que las ventas que ha hecho Zoila Rosa Argandoña Bejar a favor de sus compradores y el otorgamiento de Garantía Hipotecaria no goza de la buena fe registral porque de los Registros Públicos resulta que el inmueble subjudice estaba comprendido dentro del Testamento Registrado; C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a esta Sala de Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo doscientos doce del Código Civil es aplicable también respecto de cualquier título archivado y si, por cuyo conocimiento, al tercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de buena fe registral recogido por el artículo dos mil catorce del mismo Corpus Legis, dado que existe un título archivado que ha dado lugar a inscripción más antigua que goza del principio de prioridad registral contemplado en el artículos dos mil dieciséis del Código Civil. S egundo.- Que, a fin de resolver la materia del recurso, es preciso iniciar por el principio de fe pública registral previsto en el artículo dos mil catorce del Código Civil para luego seguir con el principio de publicidad regulado en el artículo dos mil doce del mismo Código; que en ese sentido debe indicarse que el fundamento del principio de fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello, el Código Civil en su artículo dos mil doce reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales. T ercero.- Que, el legislador, concuerda con esta interpretación; según la cual, la fe pública registral protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes (Exposición de Motivos Oficial del Código-Civil, Editorial Cuzco, mil novecientos noventiocho, páginas ciento noventicuatro y ciento noventisiete). C uarto.- Que, por tanto, el principio de publicidad registral se aplica por regla general al contenido de la inscripción
La problemática de la buena fe del tercero registral de cualquiera de los Registros contemplados en el artículo dos mil ocho del Código Sustantivo y si bien es verdad el artículo ciento ochenticuatro del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar la publicidad de los Registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados; índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el principio de publicidad registral se extiende automática e ineludiblemente a los títulos archivados, sino en el sentido de que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados en tanto y en cuanto la información contenida en la inscripción resultare insuficiente para el negocio o acto jurídico celebrarse o por la naturaleza de dicho negocio se requiera el conocimiento de toda información relevante; dado que estimar que los interesados deben recurrir obligatoriamente a los títulos archivados o a procedimientos extraordinarios para la determinación de con quien están contratando generaría un obstáculo para la realización de actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, lo cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica. Q uinto.- Que, en este caso, el demandante pretende enervar el principio de fe pública registral que se le reconoce a favor de los demandados respecto del inmueble sublitis, aduciendo que existe un derecho inscrito a su favor en cuanto el mismo inmueble, anterior al de los demandados consistente en el Testamento Ológrafo Protocolizado de autos otorgado por Isabel Argandoña Cáceres e inscrito en el Registro de Testamentos él nueve de setiembre de mil novecientos ochentisiete, en cuyo contenido la otorgante constituye como herederos a Mariano Álvarez Reyes, Guido Enrique Álvarez Argandoña y Yony Vladislaw Álvarez Argandoña y les deja en herencia el inmueble submateria. S ext o.- Que, sin embargo, tanto el a quo como el ad quem han considerando que el inmueble sub júdice aparece inmatriculado a favor exclusivamente de Zoila Rosa Argandoña Bejar, esto es distinta del testador de la parte actora, y en virtud a ello se ha reproducido sucesivas compraventas y una hipoteca; por consiguiente, partiendo de la referida valoración probatoria cuya revisión no es materia del recurso de casación, se puede concluir respecto de la causal denunciada de inaplicación de los artículos dos mil dieciséis y novecientos veintitrés del Código Civil, que para la primera compraventa cuestionada del inmueble submateria; así como de la segunda compraventa y la posterior hipoteca, los sucesivos adquirientes no se encontraban impedidos de celebrar los referidos actos jurídicos por el conocimiento, en aplicación del principio de publicidad registral, del contenido de la inscripción a que hace referencia el actor, puesto que este solo informaba del existencia de un testamento en virtud del cual la referida testadora constituía como herederos a las indicadas personas, información ajena a la vendedora, Zoila Rosa Argandoña Bejar; por lo que el principio de publicidad registral no tenía por qué extenderse al contenido del título archivado o Testamento que dio lugar a la referida inscripción. S é timo.- Que, en tal virtud el principio de prioridad registral contenido en el artículo dos mil dieciséis del Código Civil no resulta pertinente para la solución de la presente controversia y el derecho de propiedad contemplado en el artículo novecientos veintitrés del mismo Código ha sido tácitamente aplicado en beneficio de los demandados; por consiguiente; no se configura el error jurídico denunciado; no habiendo lugar entonces a casar la sentencia de vista sino, por el contrario, a desestimar el recurso de conformidad con el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones que preceden y de conformidad con la conclusión del dictamen de la señora Fiscal Supremo en lo Civil; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas ochocientos diecisiete por Mariano Álvarez Reyes; en consecuencia: N O C A S A R O N la resolución de vista de fojas ochocientos nueve, su fecha veintinueve de setiembre del dos mil cinco; C O N D E N A R O N al
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O scar H uerta A yal a recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; O R D E N A R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Mariano Álvarez Reyes con Zoila Rosa Argandoña Bejar y otros sobre Nulidad de Acto Jurídico; y, los devolvieron.
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SS. TICONA POSTIGO; CARRIÓN LUGO; FERREIRA VILDOZOLA; PALOMINO GARCÍA; HERNÁNDÉZ PÉREZ
La problemática de la buena fe del tercero registral
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Mejor Derecho de Propiedad. Lima, trece de diciembre del dos mil seis.- LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A ; vista la causa número dos mil ciento veintiséis - dos mil seis, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por Luis Castro Vargas mediante escrito de fojas trescientos ochentidós, contra la sentencia de vista emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Callao, obrante a fojas trescientos sesentidós, su fecha cuatro de octubre del dos mil cinco, que confirma la sentenció apelada de fojas doscientos noventa que declara fundada en parte la demanda interpuesta y, en consecuencia, que Alejandro Pio Picho Chamorro tiene mejor derecho de propiedad que el demandado Luis Castro Vargas respecto del lote de terreno sub litis, e improcedente la demanda en lo que respecta a la entrega del bien inmueble, con lo demás que contiene; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, el recurso de casación fue declarado procedente por resolución del primero de setiembre del dos mil seis, por las causales previstas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual la recurrente denuncia: 1) la interpretación errónea de normas de derecho material, como son: a) el artículo dos mil veintidós del Código Civil, pues el mismo debió aplicarse a favor del recurrente, quien detentaba un derecho real inscrito con anterioridad al de aquél que se opone. El error se evidencia cuando se aplica el principio de prioridad registral a un hecho no apropiado, ya que en autos se deben aplicar las normas del derecho común y, en su defecto, la doctrina jurídica; b) el artículo dos mil catorce del Código Civil ya que se probó oportunamente que el demandante conocía de la inexactitud del registro, conforme a la copia literal de la anotación de demanda de otorgamiento de escritura publica, la cual en todo momento ha permanecido inscrita, aunque no se trasladara a la ficha registral de independización, colisionando con el artículo dos mil doce del Código Civil, ya que se presume, salvo prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones; II) la inaplicación del artículo setenta de la Constitución Política del Estado y el artículo novecientos veintitrés del Código Civil, pues la Sala Superior vulnera su derecho de propiedad, ya que la recurrida, en su octavo considerando, admite que la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por el impugnante se encontraba registrado con anterioridad al derecho de propiedad del demandante, y sin embargo se sostiene que no se encuentra acreditado que el demandante tuviera conocimiento del mismo, infringiéndose con ello lo regulado en los artículos doscientos treinta y cinco y doscientos cuarenta y cinco del Código Procesal Civil, sobre validez y prioridad de los documentos públicos de fecha cierta; Y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, en el presente proceso sobre mejor derecho de propiedad del Lote veinticuatro de la Manzana mejor con frente a la Avenida B de la Urbanización La Colonial del distrito del Callao, las instancias de mérito han establecido que el demandante Alejandro Pio Picho Chamorro adquirió el inmueble sub litis mediante Escrituras Públicas del treinta de julio y veinticinco de setiembre del dos mil tres las cuales fueron inscritas en la Ficha nueve mil ciento seis y su continuación Partida siete cero cero cuatro nueve siete cinco cinco del Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Callad el veintiséis de agosto y veinte de octubre del mismo año, respectivamente; siendo que el título que opone el demandado Luis Castro Vargas es una escritura publica de compraventa del veinticuatro de
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febrero de mil novecientos noventa y cinco otorgada por el Tercer Juzgado Civil del Callao en rebeldía de la Compañía Inmobiliaria La Colonial Sociedad Anónima, la misma que sin embargo no fue inscrita en los registros públicos, por lo que prevalece el derecho del demandante sobre el del demandado, de conformidad con los presupuestos señalados en los artículos dos mil doce, dos mil trece, dos mil catorce, dos mil dieciséis y dos mil veintidós del Código Civil, y si bien es cierto que la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por el demandado se registró en la copia literal que obra a fojas ciento veintiséis, aquella no se registró en la Ficha nueve mil ciento seis ni en la Partida siete cero cero cuatro nueve siete cinco cinco, por lo que no puede oponerse al demandante, más aún si en autos no se ha acreditado que aquel conociera de la misma, por lo que su buena fe no ha sido desvirtuada. S egundo.- Que, los fundamentos que sustentan las causales materiales admitidas en casación giran en torno a la inscripción que obra en la copia literal del Asiento ciento diecinueve, fojas trescientos setenta y nueve del Tomo doscientos diecisiete del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Callao, corriente a fojas ciento veintiséis, en la cual, con fecha cinco de marzo de mil novecientos noventa y tres, se registró la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública que interpuso Luis Castro Vargas contra los esposos Augusto Osma e Irma Román, inscripción que el recurrente considera determinante para definir el mejor derecho de propiedad a su favor, no solo por ser anterior a la inscripción del derecho de propiedad que ostenta el demandante, sino porque además estima que con ella se acredita que el demandante conocía de la inexactitud del registro. Cabe advertir que al analizar una causal material en sede casatoria, este Supremo Tribunal está impedido de revisar nuevamente las pruebas que obran en autos, pues debe limitar su estudio al debate jurídico o de derecho, con prescindencia de lo que se estima probado; sin embargo, habiendo ya establecido las instancias de mérito que la inscripción, si bien es anterior, no pudo ser conocida por el demandante y, por tanto, no afecta el mejor derecho de propiedad que se ampara en la buena fe registral, este Colegiado considera conveniente absolver las causales materiales denunciadas. T ercero.- Que, existe interpretación errónea de una norma de derecho material cuando: 1) el Juez establece determinados hechos a través de una valoración conjunta y razonada de las pruebas aportadas al proceso; 2) que estos, así establecidos, guardan relación de identidad con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada; 3) que elegida esta norma como pertinente (solo ella o en concurrencia con otras) para resolver el caso concreto, la interpreta (y aplica); 4) que en la actividad hermenéutica, el Juzgador, utilizando los métodos de interpretación, yerra al establecer el alcance y sentido de aquella norma, es decir, yerra al establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma, con lo cual resuelve el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente, vulnerando el valor superior del ordenamiento jurídico, como es la justicia. C uarto.- Que, el artículo dos mil veintidós del Código Civil, establece las reglas para dilucidar la oponibilidad entre derechos reales y entre derechos de diferente naturaleza. El primer párrafo de la norma en comento guarda relación con el principio de prioridad registral entre derechos reales, señalando que la prioridad entre ellos está determinada por la antigüedad en la inscripción; por su parte, el segundo párrafo de la misma norma, alude a la oposición de derechos de diferente naturaleza, en cuyo caso la prioridad entre ellos se determina aplicando las disposiciones del derecho común. Q uinto.- Que, en autos es claro que la demanda sobre mejor derecho de propiedad persigue la confrontación entre dos derechos reales y no entre derechos de diferente naturaleza, por tanto, primará el derecho real que se encuentre primeramente inscrito en el registro, no siendo aplicable al caso las normas del derecho común. Es preciso señalar que la prioridad registral que reclama el recurrente no es respecto
La problemática de la buena fe del tercero registral a un derecho de propiedad primeramente inscrito, sino respecto a la anotación de una demanda ordenada por mandato judicial, circunstancia cuyo análisis carece de relevancia para efectos de establecer la correcta interpretación del artículo dos mil veintidós del Código Civil, que regula la oponibilidad de derechos sobre inmuebles; en consecuencia, cuando la Sala Superior estableció que el derecho de propiedad del demandante es preferente y oponible al del demandado por encontrarse primeramente inscrito, interpreta y aplica correctamente la norma material denunciada, por lo que la denuncia contenida en el acápite a) de la causal citada en el punto 1) de los fundamentos del recurso no merece ser amparada. S ext o.- Que, en cuanto a la interpretación errónea del artículo dos mil catorce del Código Civil, que se denuncia en el acápite b) del punto II) de los fundamentos del recurso, el recurrente cuestiona la buena fe atribuida al tercero no obstante que aquel, en virtud al principio de publicidad, conocía de la inexactitud del registro respecto de la propiedad del bien sublitis; para ello, el demandado nuevamente nos remite a la copia literal que obra a fojas ciento veintiséis que, como él mismo lo admite, corresponde al predio matriz no independizado de la Urbanización La Colonial. Cabe señalar, en primer lugar, que la presunción iure et de iure del conocimiento del contenido de las inscripciones a que se refiere el artículo dos mil doce del Código Civil, no importa considerar ipso facto de manera absoluta que todas las inscripciones deban ser efectivamente conocidas por el público, sino que exterioriza la posibilidad de que tal circunstancia pueda configurarse. Así se advierte en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil cuando refiere que el artículo en comento no puede ser interpretado en forma aislada sino en concordancia con otros artículos y a la par con la naturaleza de los registros públicos, pues lo contrario “(...) implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no pueden materialmente conocer aquello que la ley presume de su conocimiento. En otros términos, al lado de la publicidad a que se refiere este artículo (...) podemos encontrar, no en este artículo pero sí en otros y en la naturaleza de los registros, la otra publicidad, esto es, la posibilidad del público de conocer lo registrado. Es de elemental lógica que la primera publicidad, a la que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, a la que podemos llamar procesal” (Jack Bigio Chrem. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Cultural Cuzco Sociedad Anónima, Lima, mil novecientos noventa y ocho; página ciento noventa y uno). S é timo.- Que, en tal sentido, trasladado el análisis al caso concreto, no puede considerarse de manera absoluta y concluyente que el demandante estaba en posibilidad de conocer que el demandado tenía registrado a su favor la anotación de una demanda en la que pretendía el otorgamiento de la escritura pública de compraventa a su favor respecto del mismo inmueble si es que el propio registro no garantizaba que tal información pudiera ser conocida por el demandante; en tal contexto, revisada la copia literal de la Ficha nueve mil ciento seis, obrante a fojas dieciséis, se advierte que la independización del inmueble tuvo lugar en el año mil novecientos setenta y nueve, y desde esa fecha solo se han registrado dos embargos, ninguno de los cuales corresponde a la demanda interpuesta por el demandado sobre otorgamiento de escritura pública; de otro lado, revisada la copia literal del Asiento ciento diecinueve, fojas trescientos setenta y nueve del Tomo doscientos dieciséis del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Callao, se advierte que la misma ha sido continuada en la Ficha cinco ocho nueve nueve nueve y posteriormente en la Partida siete cero cero nueve ocho uno seis siete, los cuales son distintos a los registros en los que se encuentra independizado el bien sublitis; en todo caso, el error en que pudo haber incurrido el registrador al inscribir la anotación de la demanda no puede revertir en perjuicio del demandante. O ctavo.Que, en consecuencia, atendiendo a que el actor no se encontraba en posibilidad material
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de conocer la medida cautelar dictada a favor del demandado, desde que aquella jamás fue inscrita en el registro correspondiente al predio sub materia, sino en otro distinto, se presume que ha procedido de buena fe al adquirir e inscribir la propiedad a su favor, y no habiendo probado la parte emplazada lo contrario –pues la sola invocación del principio de publicidad, al no ser absoluto, resulta insuficiente para destruir tal presunción– se concluye que la interpretación del artículo dos mil Catorce del Código Civil, realizada por las instancias de mérito se sujeta al mérito de lo actuado y de los hechos establecidos, razón por la cual el segundo extremo de la causal de interpretación errónea de normas materiales tampoco resulta atendible. N ove no.- Que, de otro lado, la causal de inaplicación de una norma material se configura cuando concurren los siguientes supuestos: 1) el Juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de las pruebas, establece como probados ciertos hechos alegados por las partes y controvertidos; 2) que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; 3) que no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica esta norma sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente, lesionando el valor de justicia. D é cimo.- Que, al propugnar la aplicación del artículo setenta de la Constitución Política del Estado y del artículo novecientos veintitrés del Código Civil, el recurrente nuevamente incide en la prioridad del registro de su derecho frente al que ostenta el demandante y al mayor mérito que tendrían los documentos presentados en su contestación de demanda frente a los ofrecidos por el actor en su escrito de demanda. Es oportuno precisar al impugnante que en los procesos destinados a determinar el mejor derecho de propiedad nos encontramos ante dos o más propietarios que acreditan derechos sobre un mismo bien, por lo que es tarea del órgano jurisdiccional establecer cuál de todos los propietarios detenta un derecho preferente y oponible al de los demás, lo que importa en el fondo desconocer el derecho de propiedad de estos últimos, aunque haya sido válidamente adquirido, en aras de dar solución al conflicto de intereses que se presenta. Asimismo, conviene reiterar que la inscripción a que alude el recurrente como anterior al derecho de propiedad inscrito que detenta el demandante, no es respecto de similar derecho de propiedad, sino que se trata de una anotación de demanda de otorgamiento de escritura pública que, como quedó establecido, fue registrada en una ficha distinta a la que correspondía al bien sublitis. También debe señalarse que el hecho de que los magistrados no hayan considerado determinante la prueba de la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública, para efectos de preferir el derecho del demandado sobre el del demandante, no significa que se haya cuestionado la validez del citado instrumento público. D é cimo P rimero.- Que, en este contexto, no se puede afirmar que la determinación del mejor derecho de propiedad a favor del demandante haya vulnerado el derecho de propiedad del demandado, pues la misma se sustentó válidamente en la aplicación de las normas registrales que otorgan prioridad a quien logre inscribir primero su derecho de propiedad en los registros públicos, y habiendo efectuado tal inscripción el demandante, y no el demandado, la propiedad debe dirimirse a favor del primero de los nombrados. Por ello, si bien es cierto que el derecho de propiedad es inviolable y el Estado lo garantiza, también lo es que el demandado no era el único titular acreditado del inmueble; en tal sentido, no se advierte que la aplicación de las normas materiales denunciadas vaya a modificar de forma alguna el sentido de lo resuelto. D é cimo S egundo.- Que, siendo así, al no configurarse las causales materiales denunciadas, el recurso de casación debe ser desestimado, procediendo conforme a lo normado en los artículos trescientos noventa y siete, trescientos noventa y ocho y trescientos noventa y nueve del Código Procesal Civil; por cuyas razones, Declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por Luis Castro Vargas mediante escrito de fojas trescientos ochentidós;
La problemática de la buena fe del tercero registral en consecuencia, N O C A S A R O N la sentencia de vista de fojas trescientos sesentidós, su fecha cuatro de octubre del dos mil cinco; C O N D E N A R O N a la parte recurrente al pago de las costas y costos originados por la tramitación del presente recurso, así como al pago de una multa de dos Unidades de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Alejandro Pio Picho Chamorro contra Luis Castro Vargas sobre mejor derecho de propiedad; y los devolvieron. SS. TICONA POSTIGO; CARRIÓN LUGO; PALOMINO GARCÍA; HERNÁNDEZ PÉREZ E L V O T O E N D I S C O R D I A D E L S E Ñ O R V O C A L S U P R E M O F E R R E I R A V I LD O Z O LA , E S C O M O S I G U E : C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, según lo previsto en el artículo trescientos ochenticuatro del Código Procesal Civil el recurso extraordinario de casación tiene por fines esenciales la correcta aplicación e interpretación del derecho objetivo, así como la unificación de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justicia; por lo que este Tribunal Supremo debe cumplir su deber pronunciándose acerca de los fundamentos del recurso, por las causales declaradas procedentes. S egundo.- Que, de los fundamentos del recurso de casación se advierte, que lo que en esencia cuestiona el impugnante es que en la sentencia impugnada no se ha tomado en cuenta que la inscripción de la medida de anotación de la demanda en los Registros Públicos es anterior a la inscripción del derecho de propiedad del demandante; por lo que es posible emitir pronunciamiento conjunto acerca de los fundamentos del recurso por las dos causales por las que se ha declarado procedente el recurso de casación. T ercero.- Que, hecha la advertencia anterior, debe tenerse en cuenta que el presente proceso ha sido promovido por el actor con la finalidad de que se declare que el demandante tiene mejor derecho a la propiedad del inmueble ubicado en el Lote veinticuatro, Manzana “F”, con frente a la Avenida “B” de la Urbanización La Colonial, del Distrito del Callao; respecto del demandado Luis Castro Vargas quien al igual que el demandante ostenta título de propiedad sobre el bien. C uarto.- Que, tramitada que fue la litis con arreglo a ley, con fecha veintiuno de febrero de dos mil cinco, el Segundo Juzgado Civil del Callao ha pronunciado sentencia declarando fundada en parte la demanda, en consecuencia que el demandante tiene mejor derecho de propiedad que el demandado respecto del inmueble constituido por el Lote veinticuatro, Manzana “F”, con frente a la Avenida “B” de la Urbanización La Colonial, del Distrito del Callao; e improcedente la demanda en cuanto a la entrega del bien inmueble. Q uinto.- Que, apelada que fue la sentencia pronunciada por el A quo, con fecha cuatro de octubre de dos mil cinco, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Callao, ha expedido sentencia de vista confirmando la apelada, básicamente debido a que la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por Luis Castro Vargas contra Augusto Osma Domínguez y esposa, no se encuentra registrada en la ficha número nueve mil ciento seis ni en la partida número setenta millones cuarentinueve mil setecientos cincuenticinco, por tanto no puede oponerse al demandante, máxime que no se ha acreditado que el demandante conociera la anotación de la demanda, por lo que la buena fe del demandante no ha sido desvirtuada, correspondiendo al actor el mejor derecho a la propiedad. S ex to. - Que, sin embargo en el presente proceso no existe controversia acerca de que con fecha cinco de marzo de mil novecientos noventitrés, se inscribió en la partida registral número setenta millones noventiocho mil ciento sesentisiete, tomo doscientos diecisiete, folio trescientos setentinueve del registro de predios de la Oficina
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Registral del Callao, la medida de anotación de la demanda interpuesta por Luis Castro Vargas contra Augusto Osma Domínguez y esposa sobre otorgamiento de escritura; por lo que el debate judicial, en el presente caso está orientado a determinar si tal anotación registral destruye o no la buena fe del demandante, en su condición de tercero adquiriente del bien materia de la demanda. S é timo.- Que, sobre el particular, debe tenerse en cuenta que si bien el artículo dos mil catorce del Código Civil prevé: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”, y que en el mismo sentido el artículo Octavo del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos aprobado por Resolución de Superintendente número cero setentinueve-dos mil cinco-SUNARP-SN prevé: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”; no es menos cierto que la presunción de buena fe, no es de carácter absoluto sino relativa. O ctavo.- Que, en efecto con relación a la buena fe registral, el ordenamiento jurídico ha previsto que la buena fe del tercero que adquiere derechos de quien en el registro aparece con facultades para disponer de él, persiste mientras no se demuestre lo contrario, esto es que se acredite, en el caso de la compraventa, que el comprador conocía la inexactitud de los datos consignados en el registro. N ove no.- Que, en el presente caso el demandante Alejandro Pio Picho Chamorro para ampararse por la buena fe registral, no solo debe acreditar que al momento de la compraventa del bien este haya estado inscrito a nombre de su vendedor; sino que debido a la importancia de la compraventa de los bienes inmuebles, y los riegos de fraude que suelen presentarse en este tipo de negocios, es preciso además, que el comprador actuando con la diligencia ordinaria exigible en estos haya verificado los antecedentes dominales del inmueble que es materia de adquisición; de tal modo, que tenga un conocimiento cierto acerca de la historia de la propiedad y el tracto sucesivo de la misma. D é cimo.- Que, más aún tratándose de un inmueble que ha sido independizado de otro bien mayor, la diligencia ordinaria exigible al comprador, determina que este necesariamente tenga conocimiento de todos los antecedentes dominales del bien; por lo que no resulta válido sostener que debido a que la anotación de la demanda fue efectuada en la partida número setenta millones noventiocho mil ciento sesentisiete, tomo doscientos diecisiete, folio trescientos setentinueve y no así en la partida número setenta millones cuarentinueve mil setecientos cincuenticinco, el demandante está amparado por la buena fe registral; como se tiene explicado obra en los Registros Públicos la inscripción del asiento registral de anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública promovida por el demandado, que es de fecha muy anterior a la compraventa e inscripción de la misma en virtud de la cual el demandante alega tener mejor derecho a la propiedad sobre el inmueble ubicado en Lote veinticuatro, Manzana “F”, con frente a la Avenida “B” de la Urbanización La Colonial, del Distrito del Callao; U ndé cimo: Que, en consecuencia, queda claro que en el presente caso se ha incurrido en interpretación errónea de los artículos dos mil catorce y dos mil veintidós del Código Civil, normas que deben ser aplicadas al presente caso en el sentido expresado en los considerandos precedentes. Por las razones expuestas, de conformidad con lo dispuesto por el inciso primero del artículo trescientos noventa y seis del Código Procesal Civil: M I V O T O es porque se declare F U N D A D O el recurso de casación de fojas trescientos
La problemática de la buena fe del tercero registral ochentidós, interpuesto por don Luis Castro Vargas; en consecuencia, N U LA la sentencia de vista de fojas trescientos sesentidós, su fecha cuatro de octubre de dos mil cinco; y actuando en sede de instancia, se R E V O Q U E la sentencia apelada de fojas doscientos noventa, su fecha veintiuno de febrero de dos mil cinco, que declara fundada en parte la demanda promovida por el actor respecto al mejor derecho de propiedad del inmueble materia de la demanda; R E F O R M Á N D O LA , en este extremo se declare I N F U N D A D A la demanda de mejor derecho de propiedad; y se C O N F I R M E en cuanto declara Improcedente la entrega de bien inmueble pretendida por el actor; con costas y costos del proceso; se D I S P O N G A la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don Alejandro Pio Picho Chamorro contra Luis Castro Vargas, sobre Mejor Derecho de Propiedad y Otro; y se devuelva. S. FERREIRA VILDOZOLA
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Lima, veintidós de julio de mil novecientos noventinueve. LA S A LA C I V I L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E J U S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa vista en audiencia pública de fecha veintiuno de julio del presente año, con los acompañados, emite la siguiente sentencia: 1 . M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casación interpuesto por doña Delia López de Zevallos contra la sentencia de vista de fojas doscientos setenticuatro, su fecha treinta de diciembre de mil novecientos noventiocho, que confirmando la sentencia apelada de fojas ciento ochenticinco, su fecha catorce de abril del mismo año, declara infundada la demanda en todos sus extremos, con lo demás que contiene. 2 . F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Sala mediante resolución de fecha diecisiete de mayo de mil novecientos noventinueve, estimó procedente el recurso por la causal de aplicación indebida del artículo dos mil catorce del Código Civil, sustentada en que el derecho de propiedad adquirido mediante el retracto constituye un derecho de adquisición preferente que enerva y anula el derecho de propiedad adquirido mediante la buena fe registral. 3 . C O N S I D E R A N D O : P rimero. - Que, en autos ha quedado establecido que la accionante interpuso una demanda sobre retracto, dirigiéndola contra Margarita Checya Alata y Carlos Vargas Miranda, los cuales habían adquirido por compraventa el inmueble materia de autos de sus anteriores propietarios los señores Ginocchio León, de los que la accionante era inquilina; dicha demanda fue ampara por ambas instancias judiciales, ordenándose la subrogación de la accionante en el lugar de los compradores, y ante la rebeldía de los emplazados, el Juzgado otorgó la correspondiente escritura pública de sustitución de compradores, la misma que obra a fojas dos y siguientes, y de esta forma la accionante adquirió la propiedad del inmueble sublitis. S egundo. - Que, la demandada Honorata Quispe Mamani sostiene ser propietaria del referido bien por haberlo adquirido por compraventa de sus anteriores propietarios: doña Margarita Checya Alata y don Carlos Vargas Miranda, quienes registralmente aparecían con capacidad para transferirlo lo que en buena cuenta implica amparar su posición en el principio de buena fe registral. T ercero. - Que, el artículo dos mil catorce del Código Civil consagra el principio de buena fe registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulutivamente los siguientes requisitos: a) Que el adquiriente lo haga a título oneroso; b) Que el adquiriente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que el adquiriente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. C uarto. - Que, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede implicar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para amorigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia, la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. Q uinto. - Que, como se ha indicado, uno de los requisitos que tiene que cumplir el que alega el principio de
La problemática de la buena fe del tercero registral buena fe registral y que por lo tanto su derecho resulte oponible, es que del registro no aparezcan causales de nulidad, rescisión o resolución del derecho de quien se lo otorgó. S ex to. - Que, siguiendo al tratadista Manuel de la Puente y Lavalle, el derecho de retracto debe considerarse como un derecho de subrogación, en virtud del cual el comprador es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa que le da origen, quedando subsistente dicho contrato, subrogación que tiene su origen en la Ley, aun cuando opere por impulso personal (el de retrayente), y cuya naturaleza es real en cuanto incide sobre un bien y corresponde a su titular frente a cualquiera. (DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Compraventa, en Delia Revoredo De Debakey. Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios, Tomo Sexto, Lima, mil novecientos ochenticinco, página doscientos treintinueve). En consecuencia, al quedar intacto el contrato de compraventa que dio origen al retracto, este no lo anula, ni lo rescinde ni lo resuelve; en consecuencia, el derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse al derecho nacido por vía de retracto; lo que se corrobora con la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, cuando afirma que: “El propio texto del artículo dos mil catorce no establece que la adquisición por medio del Registro enerva una acción de retracto, situación, que sí extiende a un contrato que padece de una causal de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución que no aparece del Registro” (Exposición de Motivos Oficial del Capítulo del Derecho de Retracto del Código Civil, en el diario oficial El Peruano de fecha diecinueve de julio de mil novecientos ochentisiete, página número cuarenticinco); y tal posición se explica por cuanto tras el retracto existe un interés público, en la medida que este opera por mandato de la ley y no por la voluntad privada. S é timo. - Que, siendo preferente el derecho de la accionante, resulta amparable su pretensión reivindicatoria, siendo evidente que ha existido una interpretación errónea de la norma contenida en el artículo dos mil catorce del Código Sustantivo. O ctav o. - Que, lo anteriormente vertido no trae como consecuencia que la pretensión de nulidad de escritura pública, que en el fondo es una pretensión de nulidad del acto jurídico que lo contiene, sea amparable, por cuanto tal nulidad se fundamenta en el argumento que Margarita Checya Alata y su cónyuge vendieron un bien que se hallaba en litigio, y que en consecuencia no setrataba de un objeto lícito; sin embargo, el inciso segundo del artículo mil cuatrocientos nueve del Código Civil señala claramente que la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causal; y en lo concerniente a la pretensión indemnizatoria, determinar si en autos se ha acreditado o no la causación de daños, no es objeto del Recurso de Casación, porque habría que analizar el material probatorio. 4 . S E N T E N C I A : Que estando a las conclusiones arribadas y en aplicación de lo dispuesto por el inciso primero del artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil: declararon F U N D A D O el Recurso de Casación interpuesto por doña Delia López de Zevallos, en consecuencia C A S A R O N la sentencia de vista, de fojas doscientos setenticuatro, su fecha treinta de diciembre de mil novecientos noventiocho, y actuando en sede de instancia: R E V O C A R O N la sentencia apelada de fojas ciento ochenticinco su fecha catorce de abril del mismo año, en cuanto declara infundada la demanda sobre reivindicación y R E F O R M Á N D O LA en este extremo, declararon F U N D A D A la demanda sobre reivindicación; en consecuencia O R D E N A R O N que doña Honorata Quispe Mamani entregue el inmueble materia de autos a la accionante; y la C O N F I R M A R O N en lo demás que contiene; en los seguidos con doña Margarita Checya Alata y otros, sobre nulidad de escritura pública y otros; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron. SS. PANTOJA; IBERICO RONCALLA; OVIEDO DE A.; CELIS
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LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A : Vista la causa número dos mil trescientos setenticuatro-noventiocho; en Audiencia Pública de la fecha; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casación de fojas trescientos sesentidós, interpuesta por Banco del Sur del Perú, sucursal de Juliaca, contra la resolución de vista de fojas trescientos cincuentiséis, de fecha veintiuno de agosto de mil novecientos noventiocho, expedida por la Sala Mixta Descentralizada de la Corte Superior de Justicia de Puno, que confirmando la sentencia apelada de fojas trescientos veinte, su fecha veinte de abril del mismo año, declara fundada en parte la demanda de fojas veinte. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : El recurrente sustenta su recurso en la causal prevista en el inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil; fundamentando dicha causal denuncia que, la Sala Civil, ha inaplicado el artículo dos mil catorce del Código Civil, conforme al cual el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho; que este criterio legal, refiere el impugnante es aplicable al caso y ampara su situación jurídica; por lo que, por resolución del veinte de octubre de mil novecientos noventiocho, se declaró procedente dicho recurso para la revisión del fallo. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, las instancias inferiores, apreciando la prueba actuada en el proceso han establecido, que la demandante doña Candelaria Centeno Apaza, tanto como coheredera de su padre don Víctor Centeno Rojas y como retrayente en el proceso seguido contra su hermano Marcos Centeno Apaza y esposa Juana Coila de Centeno, como vendedores y contra Javier Pari Calsín, como comprador, sobre retracto, adquirió el dominio del inmueble urbano ubicado en el Jirón Ignacio Miranda números cuatrocientos veintitrés y cuatrocientos veintisiete del barrio Santa Bárbara del Cercado de Juliaca. S egundo.- Que, no obstante encontrarse en trámite el referido proceso sobre retracto, don Javier Pari Calsín, que adquirió el inmueble aún siendo estudiante de veinticuatro años de edad, sin capacidad económica, lo transfirió a favor de don Luis Alberto Monroy Pacha, el catorce de marzo de mil novecientos noventa, por el precio de dieciséis millones de intis, quien a su vez gravó dicho predio a favor del Banco del Sur del Perú –sucursal de Juliaca–, por la suma de dieciséis mil ochocientos noventiún dólares americanos, dando lugar al proceso de ejecución de garantía, en el que el nombrado deudor no se defendió, permitiendo el remate y la adjudicación del bien a favor del Banco ejecutante. T ercero.- Que, hasta la adquisición del inmueble por parte de don Luis Alberto Monroy Pacha, el derecho de dominio no se encontró inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble de Juliaca, de modo que cuando este recurre al Registro para inscribirlo solo obtuvo una anotación preventiva, según el certificado de fojas dieciocho, por no estar inscrito el derecho de donde emana la transmisión, conforme al inciso tercero del artículo setentinueve del reglamento advirtiéndose que por lo prescrito en el artículo noventidós del mismo reglamento, la mencionada anotación caducó a los sesenta días. C uarto.Que, conforme a la doctrina registral y el recto sentido de la ley, el tercero que adquiere un inmueble a base del Registro de la Propiedad Inmueble, pero sin que el derecho del enajenante se encuentre inscrito sino simplemente anotado preventivamente, no puede acogerse a los beneficios del registro para exigir que prevalezca el título en el que apoya sus
La problemática de la buena fe del tercero registral pretensiones; que lo expresado, resulta tanto más concluyente al caso, no solo por la caducidad anotada en el considerando anterior, sino también porque al haberse llevado a cabo el negocio jurídico de su referencia durante el trámite del proceso sobre retracto, es de aplicación lo previsto en el artículo mil seiscientos uno del Código Civil, según el cual quedan sin efecto las enajenaciones que se produzcan con posterioridad al inicio del aludido proceso. Q uinto.- Que, el Banco del Sur del Perú –sucursal de Juliaca– impugnante, contrató en base a una anotación preventiva, que por disposición de la ley se había extinguido y que consecuentemente para asegurar su crédito debió recurrir, en tal caso, a la llamada probatio diabólica para establecer el origen del derecho de dominio y transmisión o de gravamen; que en conclusión no se configura la causal de inaplicación de una norma de derecho material, en el presente caso, por no ser de aplicación el criterio que informa el artículo dos mil catorce del citado Código Sustantivo; que por las razones precedentes, de conformidad con los dispositivos legales invocados y con la facultad que confiere la segunda parte del artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; declararon I N F U N D A D O el Recurso de Casación de fojas trescientos sesentidós, interpuesto por el Banco del Sur del Perú –sucursal de Juliaca–, contra la sentencia de vista de fojas trescientos cincuentiséis, su fecha veintiuno de agosto de mil novecientos noventiocho; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de dos unidades de referencia procesal; M A N D A R O N se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano, en los seguidos por doña Candelaria Centeno Apaza con el Banco del Sur del Perú –sucursal de Juliaca– y otros, sobre declaración de ineficacia de contrato de compraventa y otros, y los devolvieron. SS. URELLO A.; ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRÍA A.; CASTILLO LA ROSA S.
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Lima, veintinueve de marzo del dos mil siete. LA S A LA D E D E R E C H O C O N S T I T U C I O N A L Y S O C I A L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A : De conformidad con el Señor Fiscal Supremo en lo Contencioso Administrativo; vista la causa en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; luego de verificada la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Es materia del presente recurso la resolución de vista de fojas ochenta y seis, su fecha nueve de noviembre del dos mil cinco, expedida por la Sala Civil de Ia Corte Superior de Justicia de Ica, que confirmó el auto apelado que declaró fundadas las excepciones de prescripción extintiva y caducidad deducidas por el demandado don Rolando Rubén Fernández, en consecuencia nulo todo lo actuado y por concluido el proceso. 2. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Mediante resolución corriente en el cuaderno de casación de fecha veinticuatro de julio del dos mil seis se ha declarado procedente el recurso interpuesto por la representante del Procurador Público a cargo de los Asuntos Judiciales del Ministerio de Agricultura, invocando la causal del artículo 386 del Código Procesal Civil relativa a la inaplicación del artículo 927 del Código Civil, argumentando que su demanda de mejor derecho de propiedad se ampara en el artículo 923 del Código Civil que reconoce, entre otras características, al derecho de propiedad como perpetuo, por consiguiente, su demanda no es prescriptible al no encontrarse bajo el supuesto comprendido en el artículo 2001 numeral 1 del Código sustantivo, criterio que además es compartido por jurisprudencia vinculante emitida por la Corte Suprema. 3. C O N S I D E R A N D O .- P rimero.- La acción de mejor derecho de propiedad persigue la declaración judicial del mejor derecho de dominio, en un proceso en el que se confrontan títulos contradictorios sobre el mismo bien, que van a determinar el derecho de propiedad sobre el mismo inmueble. S egundo.- La prescripción extintiva o liberatoria extingue la acción procesal por inactividad del accionante de no acudir oportunamente al Órgano jurisdiccional, dejando aquel transcurrir los plazos para el ejercicio oportuno de su demanda, anotándose que debe ser invocado a pedido de parte interesada. T ercero.- De otro lado, en materia de derecho de propiedad, la publicidad que brinda el registro, es un mecanismo por el que terceros ajenos a la celebración del acto están en condiciones de tomar conocimiento de su contenido, constituyéndose así el sistema registral en garante de la seguridad, debido a que se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, conforme al artículo 2012 del Código Civil. C uarto.- En autos ha quedado establecido que el título del demandado don Rolando Fernández Martínez, deriva del proceso de formación de título supletorio seguido contra la ahora accionante en su condición de emplazada, no habiéndose apersonado a dichos autos, cuestionando la pretensión del indicado actor, obteniendo este resultado favorable, ordenándose la inscripción de su derecho en el registro correspondiente. Q uinto.- En efecto, las instancias de mérito, han establecido que el siete de mayo de mil novecientos noventa y dos, se inscribió el derecho de propiedad del acotado demandado, por lo que la ley presume que desde esa fecha el referido derecho real era de conocimiento público, sin admitirse prueba en contrario. S exto: Por tanto, la accionante tuvo expedito su derecho para accionar el mejor derecho de propiedad de los bienes sublitis, desde el día siguiente de la indicada inscripción; empero,
La problemática de la buena fe del tercero registral por inactividad atribuible solo a su parte, interpone su demanda doce años después, siendo evidente que ha transcurrido en exceso el plazo para interponerla. S é timo.- Por tanto, la causal denunciada no se configura, porque ella supone que los jueces de grado dejen de aplicar a la controversia una norma cuyos supuestos de hecho modificarían el resultado del juzgamiento, lo que no ocurre con el artículo 927 del Código Civil, pues está referido a la imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, supuesto distinto a la materia de autos en el que se busca la declaración de propietario luego de la confrontación u oposición de títulos de dos o más sujetos que alegan el mismo derecho sobre el bien, en tanto que, en la acción reivindicatoria se busca recuperar la posesión del inmueble ejercida por un poseedor no propietario, por lo que la casación sustentada en la causal denunciada no puede ser amparada. 4. D E C I S I Ó N : Por las consideraciones expuestas, de conformidad con el artículo 397 del C6digo Procesal Civil, declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas ciento dos por doña Carmen Carpio Espejo en representación del Procurador Público encargado de los Asuntos Judiciales del Ministerio de Agricultura contra Ia resolución de vista de fojas ochenta y seis de fecha nueve de noviembre del dos mil cinco; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano conforme a Ley; en los seguidos con don Rolando Rubén Fernández Martínez y otros; sobre Mejor Derecho de Propiedad; y los devolvieron. SEÑOR VOCAL PONENTE SALAS MEDINA SS. SÁNCHEZ PALACIOS PAIVA; HUAMANÍ LLAMAS; GAZZOLO VILLATA; FERREIRA VILDOZOLA; SALAS MEDINA
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Lima, veintinueve de agosto Del dos mil siete. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , Vista la causa número trescientos seis - dos mil siete, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia; M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por doña Julia Zenaida Navarro Miranda mediante escrito de fojas doscientos cincuentiocho, contra la sentencia de vista de fojas doscientos cuarentiocho, su fecha trece de julio del dos mil cinco emitida por la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revocando la sentencia apelada, declara Fundada la demanda de fojas quince interpuesta por don Lucas Barrios Arquero contra doña Julia Zenaida Navarro Miranda sobre mejor derecho de propiedad y entrega de bien; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Mediante resolución de fojas veinticuatro del cuadernillo de casación, su fecha veintinueve de mayo del dos mil siete, esta Sala Suprema ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por Julia Zenaida Navarro Miranda, por las causales contenidas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, esto es, aplicación indebida de normas de derecho material, inaplicación de una norma de derecho material y contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, respectivamente; denunciando: A) Aplicación indebida de los artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil. Alega que la sentencia recurrida ampara su decisión en lo dispuesto por los artículos mencionados, que están referidos al Libro IX del Código Civil que trata de las garantías que otorga el registro a los particulares una vez inscrito su derecho, mas no contiene normas de derecho sustancial que de donde nacen los mismos; así, en la sentencia se dice que Lucas Barrios Arquero adquirió el inmueble mediante contrato de compraventa del cinco de julio de mil novecientos noventa y nueve, de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios, lo cual es legal, pero resulta un imposible jurídico, ya que no pueden vender un bien del cual ya no eran propietarios, porque en el año mil novecientos ochenta y ocho se lo había vendido a la recurrente, lo que significa que no ha existido una verdadera y real voluntad de vender de Luis Armando Ortiz Gamarra; B) Inaplicación del artículo 140 inciso 1 del Código Civil, por cuanto la Sala Civil ha dejado de aplicar el artículo 140, inciso 1 del Código Civil, ya que para determinar quién tiene mejor derecho de propiedad se debe determinar si la persona que vendió a ambos le asistía el derecho de hacerlo, lo cual, en el caso de autos, sería un imposible, dado que si el propietario vende el bien una vez, no puede volver a venderlo, porque ya ha perdido su derecho de propiedad, lo que redundaría a que al celebrarse la segunda compraventa ya carecería de una verdadera voluntad para vender, por consiguiente sería de aflicción al caso el artículo 140 del Código Civil, por lo que no existiendo manifestación de voluntad por parte del vendedor Luis Armando Ortiz Gamarra para venderle el inmueble al demandante, no ha podido crearse ningún acto jurídico de compraventa entre ambos; y C) Contravención de los artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil, en tanto que la Sala Civil no ha analizado ni valorado todas las pruebas aportadas por el recurrente, porque de haberlo hecho hubiera llegado a la certeza de que su derecho de propiedad es anterior al derecho
La problemática de la buena fe del tercero registral que reclama el demándate, violándose lo prescrito en los artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil, al no valorarse las pruebas como la Carta Notarial de fecha veinticinco de enero de mil novecientos ochentiocho, la Carta de Aceptación de Ventas de fecha veinticinco de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, así como los procesos judiciales seguidos ante el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Lima, sobre consignación judicial y ante el Noveno Juzgado Civil de Lima, sobre otorgamiento de escritura pública; Y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, esta Sala ha establecido que cuando se invocan causales por vicios in iudicando y causales por vicios in procedendo, es menester analizar primero estas últimas, porque de ampararse un causal adjetiva resulta innecesario emitir pronunciamiento de los demás agravios sustantivos, atendiendo a que conforme al artículo 396 del Código Procesal Civil, se debe declarar la nulidad de la resolución recurrida y ordenar el reenvío de la causa al estadía procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida; por lo que en este caso se analizará primero la causal de contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso. S egundo.- Que, la obligatoriedad de motivación de resoluciones judiciales es un principio constitucional que se halla reconocido en el artículo 139 inciso 5 de la Constitución y además reproducido en los artículos 50 inciso 6 y 121 último párrafo del Código Procesal Civil, así como en el inciso 3 del artículo 122 del glosado Código, que expresamente prevé que toda resolución debe contener la mención sucesiva de los puntos sobre los que versa la resolución con las consideraciones, en orden numérico correlativo, de los fundamentos de hecho que sustentan la decisión, y los respectivos de derecho con la cita de la norma o normas aplicables en cada punto, según el mérito de lo actuado. Sobre este último punto, es importante destacar que “lo actuado” está relacionado con el hecho claro de que en principio los medios probatorios - válidamente incorporados al proceso - tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las partes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones conforme prevé el artículo 188 del Código Procesal Civil, concordante con el artículo 197 del mismo Código, en virtud del cual “todos los medios probatorios son valorados por el Juez en forma conjunta, utilizando su apreciación razonada. Sin embargo, en la resolución solo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes que sustentan su decisión”. T ercero.- Que, la recurrente sostiene que la Corte Superior no valoró todas sus pruebas aportadas pues de lo contrario hubiera llegado a la certeza de que su derecho de propiedad es anterior al derecho que reclama el demandante, (señalando como pruebas la Carta Notarial de fecha veinticinco de enero de mil novecientos ochentiocho, la Carta de Aceptación de Venta de fecha veinticinco de febrero de mil novecientos ochentiocho y procesos judiciales seguidos ante el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Lima, sobre consignación judicial y ante el Noveno Juzgado Civil de Lima, sobre otorgamiento de escritura pública); C uarto.- Que, sin embargo, en la recurrida se han apreciado las pruebas de ambas partes contrastándolas unas con otras, expresando solo las valoraciones determinantes y esenciales, conforme el ad quem ha señalado expresamente en el considerando segundo de su resolución. Es precisamente haciendo dicho análisis probatorio –que incluye a la prueba ofrecida por la recurrente consistente en lo resuelto en el expediente sobre otorgamiento de Escritura Pública– que el Colegiado Superior ha establecido que la demandada ha acreditado que cuenta con sentencia firme que amparó su derecho de otorgamiento de Escritura Pública sobre el predio submateria, de lo que se desprende que la recurrente cuenta con título válido de propiedad, siendo de considerar que la situación referente a que en la recurrida no se haya hecho expresa alusión a las cartas notariales y el expediente de consignación señalados por la recurrente ello no significa que no hayan sido merituadas
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por el mencionado Colegiado, pues de acuerdo al artículo 197 del Código Procesal Civil, este ha expresado en su sentencia las valoraciones que considera determinantes para sustentar su fallo, calidad que no tendrían los documentos anteriormente citados. Q uinto.- Al respecto, efectivamente si bien dichas cartas y el proceso de consignación acreditan un derecho de propiedad anterior al de la parte actora –como también lo acredita la sentencia firme sobre otorgamiento de Escritura Pública a favor de la recurrente señalada en la recurrida– ello no es óbice para declarar que la recurrente tenga un derecho preferente o mejor derecho que el de la parte actora, pues el ad quem consideró que tratándose de 2 derechos de propiedad atribuidos sobre un mismo bien, la controversia debe dilucidarse en base a los principios registrales, los cuales favorecieron a la parte demandante por haber esta[do] inscrito en los Registros Públicos, su dominio sobre el bien a diferencia de la recurrente y por no haberse demostrado la mala fe de dicha parte al momento de adquirir el predio sublitis; razones por las cuales no se evidencia la contravención de los artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil que cita la impugnante ni tampoco su afectación al debido proceso. S ext o.- Que en cuanto a la causal de aplicación indebida la recurrente señaló que son impertinentes al caso submateria los artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil, alegando entre sus argumentos que la venta a favor del demandante del cinco de julio de mil novecientos noventinueve, de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios, si bien es legal, también lo es que resulta un imposible jurídico, ya que no pueden vender un bien del cual ya no eran propietarios, por lo que no ha existido una verdadera y real voluntad de vender del primigenio propietario Luis Armando Ortiz Gamarra. S é timo.- Que, antes de advertir si dichas normas resultan impertinentes al supuesto de facto establecido en la sentencia de vista recurrida conviene analizar una a una su texto o contenido legal, a fin de advertir si fueron aplicadas en contra de lo que estableció el Colegiado Superior como supuesto fáctico en la presente causa. Así tenemos que el artículo 2012 del Código Civil regula el Principio de Publicidad RegistraI y establece que: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Al respecto es adecuado citar el siguiente texto doctrinario: “Por el principio de publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es iuris et de jure porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos. “Derecho Registral”. Rubén Guevara Manrique, Editora Fecat, Quinta Edición, año mil novecientos noventicuatro Lima-Perú. En este caso, no se advierte que dicha norma haya sido aplicada de manera impertinente o indebida en tanto que el ad quem consideró en su sentencia que el demandante Lucas Barrios Arquero adquirió el inmueble por contrato de compraventa del cinco de julio de mil novecientos noventinueve, de quienes aparecen en el respectivo registro como anteriores propietarios, los señores Luis Armando Ortiz Gamarra y Elsa gallegos Zegarra, es decir que su adquisición se realizó al amparo del artículo 2012 del Código Civil, de lo cual se colige que adquirió el inmueble en alusión advirtiendo previamente que –según el contenido de la inscripción registral correspondiente al bien sublitis– quienes fueron sus vendedores los que ostentaban título o dominio inscrito sobre el bien vendido al momento de producirse la transferencia a favor del actor. O ctavo.- Que estrecha vinculación a la norma acotada (artículo 2012 del Código Civil) la tiene el artículo 2013 del Código Civil, que consagra el principio de legitimación, en virtud del cual: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. Este principio, según informa la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “establece una presunción de
La problemática de la buena fe del tercero registral exactitud entre la realidad y lo que publica el registro (...) Se presume, por medio de esta disposición que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titular, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal (...) La prueba en contrario a la que se alude en este artículo va a permitir que se produzca la rectificación a la que se refiere los artículos 1750 del Reglamento General de los Registros Públicos respecto de los errores materiales, y 1780 del mismo cuerpo legal relativos a los errores de concepto; todo ello sin perjuicio de que por medio de sentencias, se declare nulos, anulables, ineficaces, rescindidos o resueltos los actos jurídicos que contienen los derechos o titularidades admitidas por el registro”. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Jack Bigio Chrem. Cultural Cuzco Sociedad Anónima, Editores, Lima, mil novecientos noventa y ocho, páginas ciento noventidós y ciento noventitrés. Que, estando a lo señalado por la Sala de Mérito y a lo que se ha indicado en el considerando sétimo precedente, la parte actora conoció del contenido de la inscripción donde figuraba como propietarios quienes le vendieron el inmueble submateria, no habiéndose por otro lado establecido en la impugnada que tal inscripción registral se haya rectificado o haya sido declarada judicialmente inválida, por el contrario el ad quem señaló que la adquisición del actor respecto del bien submateria se amparó también en lo dispuesto por el artículo 2013 sub examine, por lo que no se explica en lo absoluto su aplicación indebida a la base de facto establecida en la impugnada. N ove no.- Que, por su parte, el artículo dos mil catorce del mismo cuerpo normativo consagra el principio de fe pública registral que, para su configuración, exige la concurrencia copulativa de determinados requisitos, como son: a) que el adquirente sea a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (presunción iuris tantum); c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas que anulen rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho. Conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado” (Ob. Cit.; página doscientos). En el caso que nos atiende, precisamente se ha establecido que el actor adquirió el inmueble sublitis consistente en el departamento número diecinueve de la calle Alejandro Deústua número setecientos treinta (actualmente Jirón Manuel Cisneros) La Victoria, mediante contrato de compraventa del cinco de julio de mil novecientos noventinueve –que es sin duda un contrato oneroso–, cuyo testimonio de Escritura Pública corre a fojas dos a cinco, de quienes aparecen en el respectivo registro como anteriores propietarios, los señores Luis Armando Ortiz Gamarra y Elsa Gallegos Zegarra, logrando inscribir su derecho real el ocho de julio de mil novecientos noventinueve conforme aparece de la partida electrónica número cuatro siete cinco siete nueve cero siete cuatro (fojas ciento ochentisiete), no habiendo acreditado la demandada que el actor haya tenido conocimiento de la existencia del proceso de Otorgamiento de Escritura Pública en su favor, al momento de celebrar el citado contrato de compraventa; consecuentemente, estando a esta base de facto precisada en la impugnada, de la que puede
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colegirse que se ha cumplido con los presupuestos necesarios para considerar al actor como tercero registral, cuya adquisición respecto del bien submateria se mantiene una vez inscrito su derecho independientemente de lo que ocurra con el título de su otorgante (sea este anulado, rescindido o resuelto); resulta correcto que el ad quem haya aplicado esta norma en su sentencia por ser completamente pertinente, siendo adecuado resaltar que en realidad este principio de la publicidad registral se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación en base a los asientos de inscripción que otorgan los Registros. D é cimo.- Que, en cuanto a la causal de inaplicación debe señalarse que el artículo 140 inciso 1 del Código Civil denunciado como inaplicado está referido a que el acto jurídico –entendido como la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas– requiere para su validez de agente capaz. Sobre el particular, este Supremo Tribunal considera que la causal de inaplicación de una norma material se configura cuando: a) el Juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de la prueba, establece como probados ciertos hechos; b) que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; c) que no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica esta sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente lesionando el valor justicia. Asimismo, cabe destacar que los recurrentes están obligados a demostrar –además de la pertinencia de la norma– de qué manera la aplicación de la norma que invoca alteraría el sentido de lo resuelto. U ndé cimo.- Que, al respecto, se tiene que la sentencia de vista impugnada no ha declarado la nulidad de la transferencia del bien sublitis elevada a Escritura Pública el cinco de julio de mil novecientos noventinueve a favor del demandante ni en base a una supuesta incapacidad o a una ausencia de manifestación de voluntad de las partes intervinientes en dicho negocio jurídico, por lo que no se explica la pertinencia de la norma al caso concreto, no pudiendo este Supremo Colegiado analizar la aplicación de la norma invocada pues para ello debe partirse de presupuestos fácticos debidamente establecidos en la impugnada. Por otra parte, siendo este proceso uno de mejor de derecho de propiedad, ambos adquirentes y partes procesales (a quienes el primigenio propietario vendió el mismo inmueble) para poder defender sus intereses entre sí, deben hacer uso en primer orden de las normas de derecho registral; así, el primer párrafo del artículo 2022 del mismo Código establece: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone”; norma en base a la cual y conforme también a lo previsto en el artículo 2014 del Código Civil, la Sala de Mérito otorgó la preferencia del derecho al actor, por haber este inscrito su dominio en Registros Públicos a diferencia de la recurrente y por tener la calidad de “tercero registral” al haber adquirido de quien aparecía en registros como titular del bien, no habiéndose demostrado –según los propios términos de la recurrida –que dicha parte actora al momento de su adquisición conocía de la inexactitud de los datos que otorga el registro– es decir que no conoció del proceso de Otorgamiento de Escritura Pública a favor de la accionada anterior a la transferencia a su favor; por lo que, estando a lo expuesto, esta causal de inaplicación merece ser rechazada. D uodé cimo.- Que, en consecuencia al no haberse configurado en el caso de autos las causales denunciadas de: i) contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso; ii) aplicación indebida de normas de derecho material y iii) inaplicación de una norma de derecho material, de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil, declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Julia Zenaida Navarro Miranda, en consecuencia N O C A S A R O N la resolución de vista de fojas doscientos cuarenta y ocho,
La problemática de la buena fe del tercero registral su fecha trece de julio del dos mil cinco; C O N D E N A R O N a la recurrente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso; así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por Lucas Barrios Arquero sobre mejor derecho de propiedad. Vocal Ponente Señor Solís Espinoza. SS. TICONA POSTIGO; SOLÍS ESPINOZA; PALOMINO GARCÍA; CASTAÑEDA SERRANO; MIRANDA MOLINA
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