La NuevaPropiedadHorizontal

January 15, 2018 | Author: Cristhian Gamarra Quispe | Category: Property, Regulation, Condominium, Peru, Lima
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Descripción: Gaceta Jurídica...

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común PRIMERA EDICIÓN MARZO 2015 3,840 ejemplares © Gaceta Jurídica S.A. PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DERECHOS RESERVADOS D.LEG. Nº 822 HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA BIBLIOTECA NACIONAL DEL PERÚ 2015-04182 LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED ISBN: 978-612-311-230-1 REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL 31501221500391

DIAGRAMACIÓN DE CARÁTULA Martha Hidalgo Rivero DIAGRAMACIÓN DE INTERIORES José Luis Rivera Ramos

Gaceta Jurídica S.A. Angamos Oeste 526 - Miraflores Lima 18 - Perú Central Telefónica: (01)710-8900 Fax: 241-2323

Autores Luis Cárdenas Rodríguez Juan Carlos Esquivel Oviedo Martín Mejorada Chauca Alberto Meneses Gómez María José Olavarría Parra Nicolás Rojas Jurado Fernando Saettone García

E-mail: [email protected]

Director y coordinador Carlos Franco Montoya Castillo

Imprenta Editorial El Búho E.I.R.L. San Alberto 201 - Surquillo Lima 34 - Perú

Elaboración de consultas Ángel Rimascca Huarancca

Presentación La nueva propiedad horizontal. Problemas derivados del régimen inmobiliario de propiedad exclusiva y propiedad común, pretende analizar diversos aspectos civiles y registrales, que giran alrededor del nuevo panorama instaurado con la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (El Peruano, 20/07/1999), norma que si bien tiene algunos años en vigencia, ha sido de gran utilidad para enfrentar los retos que impuso el denominado “boom inmobiliario”. La obra de tendencia teórico-práctica conjuga ensayos jurídicos, casuística, jurisprudencia y normativa con el fin de enriquecer la perspectiva del lector acerca de los problemas que usualmente afectan a los condóminos, desde el reconocimiento cabal de sus derechos reales a la luz del actual régimen, pasando por las reglas que debe contener el Reglamento Interno, hasta cómo debe regularse la Junta de Propietarios y las decisiones a las que esta puede acordar válidamente. En el primer capítulo, siete autores profundizan aspectos claves de nuestro régimen de estudio. Así, Nicolás Rojas Jurado contribuye a entender la evolución normativa en materia de propiedad horizontal, detectando hasta ocho aspectos generadores de conflictos en la regulación actual que merecen tratamiento legal prioritario. De igual manera, Alberto Meneses Gómez, distingue y desarrolla las diferentes relaciones reales que existen en el actual régimen, para luego profundizar sobre el contenido del Reglamento Interno y cómo se constituye, modifica y adecúa. Por otro lado, el profesor Martín Mejorada aborda el tema de las transferencias de bienes comunes por parte de la Junta de Propietarios. María Olavarría Parra analiza el panorama actual de la regularización de edificaciones, las cuestiones derivadas de la reserva de “los aires”, y las relaciones entre el régimen de

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propiedad exclusiva, propiedad común y el eventual derecho de superficie constituido sobre el terreno. El también profesor, Fernando Saettone García esboza una solución a la problemática del cobro de las cuotas de mantenimiento a los condóminos, facilitando el mecanismo ejecutivo que deba utilizarse para tal fin. Juan Carlos Esquivel Oviedo incide en la determinación de las cuotas ordinarias, y los métodos extrajudiciales –tanto legales como irregulares– de los que se valen los órganos de dirección de las Juntas de Propietarios para el cumplimiento de dichas obligaciones. Finalmente, Luis Cárdenas Rodríguez a partir de un pronunciamiento del Tribunal Constitucional coincide en que el artículo 92 del Código Civil, debe ser la regla aplicable a los casos de impugnación de acuerdos derivados de una Junta de Propietarios, cubriendo con ello una laguna existente en la normativa vigente. En el segundo capítulo, se recogen 22 consultas que encierran dudas e impases frecuentes en la dinámica registral, pues muchos de los acuerdos a los que arriba la Junta deben ser registrados en lo que respecta a la elección de sus órganos ejecutivos, la construcción o adquisición de nuevas áreas, la modificación del Reglamento Interno, etc. Para tal fin, deben observarse en cada caso lineamientos formales sobre la convocatoria, quórum, y las limitaciones legales en cuanto al objeto de acuerdo, tomando en cuenta los criterios interpretativos emitidos por el Tribunal Registral. En cuanto al tercer y cuarto capítulo, ofrecemos un conjunto de criterios judiciales y administrativos relativos a la actuación de la Junta de Propietarios, emitidos tanto por el Tribunal Constitucional, los órganos del Poder Judicial y el Tribunal Registral que solucionan temas sensibles en el ámbito civil y registral generados a propósito de la aplicación de la Ley N° 27157 o su Reglamento, normas que además incluimos en su integridad para una rápida consulta. Con la convicción de que el presente volumen se convertirá en una gran herramienta de orientación para el profesional del Derecho, que deba enfrentarse a las diversas situaciones que exige el conocimiento y el manejo de las reglas que sustentan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, y así poner fin a los recurrentes conflictos que se presentan al interior de las Juntas de Propietarios que afectan directamente a sus integrantes.

Carlos Franco Montoya Castillo Director de la obra

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PARTE I ESTUDIOS

Ley Nº 27157 sobre regularización de edificaciones El estado de la cuestión Nicolás ROJAS JURADO(*) I. ANTECEDENTES En muchas partes del mundo, los sesenta importaron la aparición de una modalidad más significativa de construcción y de consecuente tráfico inmobiliario: propiedad por pisos, horizontal, o cúbica, apartamentos; la casa como máquina de habitar, definitivamente fue un cambio paradigmático, en la concepción de derecho perpetuo con la que solíamos denominar al derecho dominial: el lote o terreno –ideal ochentero de vivienda propia, mutó en lofts, flats, dúplex, de uno-dos-tres dormitorios; ya no se trata siquiera de resistencia o confianza que nos brinde, sino de acomodamiento. Para nosotros ello ha generado a su vez, un ruido, con el que a veces le confundimos: boom. Y es que la albricia del boom inmobiliario, no solo es el fomento de la economía, multiplicación de empleos, creación de puestos de trabajo, etc., sino también la paz social, en la medida en que se posibilita el acceso a la vivienda digna a un mayor número de personas, y un acceso y titulación(1) de un mayor número de unidades inmobiliarias, y con ello la

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Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, con estudios de maestría en Derecho Procesal por la misma universidad y de Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Véase: Exposición de Motivos: Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-Sunarp-sn. 23/12/2008: Efectivamente el auge de la construcción: “produce una serie de beneficios a la economía nacional de nuestro país, tales como la inversión en actividades productivas, la creación de puestos de trabajo, el desarrollo del crédito a favor de todas las capas sociales, la sensación de bienestar que se produce necesariamente con la adquisición de una vivienda, las nuevas

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sensación de bienestar y progreso. La propiedad no solo serviría de morada, sino además como activo y valor de cambio. La dación de la Ley Nº 27157(2) –Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Común–, en la década de los noventa, se dió en el contexto, a decir de sus actores, de cambio de reformas estructurales o medidas de desregulación y modernización de la economía nacional, donde todo un paquete legislativo pretendían reformar áreas de microeconomía a la vez que liberalizar mercados(3). Efectivamente nunca antes se produjo, en la historia legal, un cambio en el sistema legal de modo tan abundante(4). La Constitución de 1993, estableció sin duda alguna, un nuevo enfoque, para entender los derechos de propiedad y la participación del Estado en la economía, llamada ahora Economía Social de Mercado, menos intervención y regulación estatista, más participación de los privados en la economía, visualizaban en cualquier espectador, la idea de un verdadero cambio sistemático, tan igual que lo ocurrido a inicios del siglo, donde se promulgaron o modificaron los instrumentos legales de la época. El discurso de mercado se abría paso, lo que otrora se llamó superestructura, ahora estaba conformada por: El triunfo del liberalismo (Fukuyama, Francis, 1992), la secuela de nobeles de económica y su incidencia en otras áreas del Derecho: Gary Becker (1992), Ronald Coase (1991), Maurice Allais (1988), etc.(5). El desborde de Matos Mar(6) (1984) todavía estaba tibio cuando apareció de De Soto

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oportunidades de creación de riqueza a través de mecanismos financieros como los mercados secundarios de hipotecas y la titulización de activos”. Publicada el 20/07/1999. A decir de Carlos Boloña, exministro de economía, las reformas se dieron en tres grandes olas, la primera incluía normas de reducción de aranceles y eliminación de medidas para-arancelarias, liberalización de mercado cambiario, eliminación de monopolios públicos, y liberalización de mercado laboral; la segunda se aprobaron 117 decretos legislativos bajo el amparo de la ley de facultades en materia de pacificación, inversión y promoción de empleo; y finalmente la tercera ola, se orientaron al sector comercio, financiero, y al restablecimiento del Estado de Derecho. En: BOLOÑA BEHR, Carlos. Cambio de rumbo. 6a edición, IELM, Lima, 1995, p. 55. A la fecha de redacción del presente artículo Gaceta Jurídica, hace pública que el Código Penal, desde su promulgación ha sido modificado casi 600 veces teniendo tan solo 452 artículos, sin embargo, nos referimos a varias áreas del Derecho, por lo que el cambio es integral, sistémico. Véase Perú: País de Leyes. Informe legislativo. Revista La Ley, 2014. FONSECA, Odemira. Crónica de unos liberales impertinentes. Cuadernos de Divulgación, Instituto de Económica de Libre Mercado, Lima, 1994. MATOS MAR, José. Las barriadas de Lima, 1957. IEP y Desborde Popular y Crisis del Estado (1984).

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(1990)(7), advirtiendo –en ese momento, sobre las leyes buenas(8), los activos, y la posibilidad de que la vivienda se incorpore a la economía, ya que solo un derecho de propiedad seguro estimula al titular a invertir en su propiedad, pues le da seguridad que estas no serán dañadas o usurpadas(9). En esa línea, Efraín Gonzales de Olarte(10), diría respecto de 1994: “la población es más del doble (respecto de 1964), 70 % vive en aglomeraciones urbanas, el nivel de educación promedio ha mejorado, se ha desarrollado un sector industrial, el 90 % de personas posee una radio o un televisor, la electrificación es mayor, hay más carreteras, sin embargo, el ingreso per cápita en 1994 es más o menos el mismo que en 1964”. Con ello, la creación de la Comisión de Formalización de la Propiedad Privada (Cofopri) y del Registro Predial Urbano (RPU), formalizaron entre julio de 1996 y fines de 2003 1.8 millones de lotes y emitieron 1.4 millones de títulos de propiedad(11), superando el objetivo propuesto por el Banco Mundial a través del Proyecto de Derechos Propiedad Urbana (PDPU). En el año 1994, a diez años de promulgación del Código Civil (1984) dado bajo la Constitución de 1979, se planteaba la necesidad de su reforma, a la vez eran promulgados los siguientes textos: Código Procesal Civil (1993), Código Penal (1991), Código Tributario (1996); Ley Nº 26366. Crea el Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros (1996); Ley General de Trabajo (1996), Ley General de Arbitraje (1996); Ley de Conciliación (1997), Ley de Sociedades (1997), Ley

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DE SOTO, Hernando. El otro sendero. La revolución informal. Lima, 1996. “Una ley es buena si garantiza y facilita esa eficiencia; mala, si la perturba o impide totalmente. Puede afirmarse, por consiguiente, que los costos innecesarios de la formalidad se derivan fundamentalmente de una mala ley; y que los costos de informalidad resultan de la falta una buena ley”. DE SOTO, Hernando. El Otro Sendero. ILD, 9a edición, Lima, 1990 (1a edición, 1986) p. 173. Esta idea será una constante en este trabajo, y devendrá posteriormente en una de mayor espectro, así citando a Epstein, tenemos: “(…) la utilidad de las normas sociales depende en mucho de la adopción de un conjunto de normas jurídicas adecuadas, en la misma medida en que un conjunto de normas jurídicas adecuadas depende, para su implementación, de un conjunto sensato de normas sociales”. EPSTEIN, Richard A. Principios para una sociedad libre, UPC, Lima, 2003, p. 105. (9) De Soto (ibídem, 1990) al comparar dos asentamientos de características socioeconómicas similares, encuentra que el valor de la vivienda en el primero equivalía a 41 veces el valor en el segundo, debido a la seguridad legal que tenía, o que en una muestra mayor de 37 asentamientos la relación es de 9 a 1 entre aquellos que tienen títulos y los que no lo tienen. (10) GONZALES DE OLARTE, Efraín. Transformación sin desarrollo: en Perú 1964-1994, economía, sociedad y política. IEP, Lima, 1995, p. 43. (11) MORRIS GUERINONI, Felipe. La formalización de la propiedad en el Peru. Develando el misterio. Lima, 2004, p. 7.

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Notarial Nº 26002 (1992), y posteriormente, La Ley de Competencia Notarial en Asuntos No Contenciosos, Ley Nº 26026 (1996); y lo que es de nuestro interés, la dación de la Ley Nº 27157 (1999). La Ley N° 27157, tuvo como operador inicial al notario público, viejo conocido de antediluviana raigambre, que tenía como característica, además del privilegio de tener un oficio perpetuo (aun ahora lo es) funciones fedantes, matriciales y de protocolización, el escasísimo soporte doctrinal(12), nula práctica de publicidad, sistematización y fijación de criterios, y una legislación casi decimonónica lo mantuvo aletargado, acaso su principal interés era tan solo distanciarse del lucro(13) y transitar entre el sistema tarifado al de libertad de precios, o de mercado. La vieja Ley N° 1510(14) (15/12/1911) reguló la actividad escribanil hasta la promulgación de la Ley Notarial Nº 26002 (1992), que como anotamos se dio en el contexto de cambios estructurales y legislativos; siendo las cosas así, el tercer momento legislativo, estuvo dado por la aprobación del Tratado de Libre Comercio entre Perú y Estados Unidos, para facilitar el comercio, promoción de inversión privada, innovación tecnológica, así se dio el Decreto Legislativo Nº 1049 (2010). La jurisdicción voluntaria, por su parte, apareció incorporada en el Código de Procedimientos Civiles de 1912, comprendía el saneamiento de inmuebles proceso típico que consistía en proteger al bien inmueble, declarándolo judicialmente libre de censos(15) consignativos, capellanías y

(12) La doctrina nacional estaba conformada por la producción de: 1) Alfredo Carpio Aguirre (1967); 2) Rubén Guevara Manrique (1977); 3) José A. Carneiro (1981) aun en los noventa la producción bibliográfica es escasísima véase: Manuel Pantigoso (1995), Julián Siguas Rivas (1996), Germán Núñez Palomino (1998). Incluso la cátedra de Derecho Notarial era integrante de la de Derecho Registral, ambas hacían el curso que aun hoy se conoce como Derecho Registral y Notarial, véase los trabajos de Rubén Guevara Manrique (1977) y Manuel Soria Alarcón (2012), en sus textos registrales dedican algunos capítulos al quehacer notarial. La producción registral también era escasa véase Bernando Pardo Márquez (1966), Rafael Noriega Quirós (1971). (13) Sin entrar a conceptuar el quehacer notarial como disciplina, arte, rama autónoma o ciencia de Derecho, es un hecho que su práctica descuida su parte rituaria y formal acercándose al dinamismo de una sociedad que lo tienta a comportarse con ánimo de lucro empresarial y, por lo tanto, beneficiario de la presunción de lucro. HERRERA CAVERO, Victorino. Derecho Registral y Notarial. 3a ed, Raisol, Lima, 1987. (14) La Ley, aprobó tres dispositivos, la Ley Orgánica del Poder Judicial, el Código de Procedimientos Civiles y la Ley del Notariado. (15) Censo, manos muertas, mayorazgo, son contratos en desuso: sea por derogación expresa o porque resultan incompatibles con los principios que inspiran el actual sistema legal, véase además: [impuestos

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demás gravámenes perpetuos, los otros ítems eran: seguridad de herencia, guarda de los bienes del ausente y emancipación, entre las figuras extintas, contrario a la ausencia bibliografía que dominaba el statuo quo, solo en San Marcos, se registran 14 tesis que abordan dicha temática, en el año 76(16) ya agendaban como temas pendientes: títulos supletorios, separación de cuerpos y divorcio ulterior. Con todo, la jurisdicción voluntaria se construyó sobre el mismo argumento por el cual posteriormente se afincara en fuero notarial: la eficiencia, entendida inicialmente como especialidad, así por ejemplo, en el año 1974 de un universo de 80,939(17) causas ingresadas en el Distrito Judicial de Lima, 17,280 correspondían a procesos no contencioso, con lo cual se advertía que casi la cuarta parte del trabajo jurisdiccional podría realizarse en sede notarial. Posteriormente el concepto [eficiencia] incorpora la profesionalidad, así en el año 1968(18), los depositarios de la fe (notarios) eran mayoritariamente empíricos; en efecto, de un universo de 384 notarios existentes en el Perú, solo 90 eran profesionales abogados, en tanto que el resto, 294 de ellos solo contaban con secundaria completa y formación práctica por dos años conforme exigencia legal de la época, la estadística concluía con la dramática cifra de 23.44 % de notarios abogados, en tanto que 76.66 % notarios empíricos(19). Efectivamente bastó una ficción: ser eficientes(20), categoría novísima para nuestro sistema legal, introducida en el año 1995 con un agregado

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en desuso]: a los desocupados (que gravaba el 1 % de la remuneración), al hielo (Ley del 01/09/1879), recargo por soltería (los contribuyentes varones solteros, o viudos, o divorciados sin hijos, de más de 35 años pagaran 25 % de recarga sobre la cuota del impuesto que le corresponda), timbre (creados por Ley Nº 13036 (25/11/1958) el objeto de los mismos fue: “El rendimiento que se obtenga se destinara a mejorar los haberes de los miembros del Poder Judicial, comprendiendo a los secretarios y relatores de la corte y sucesivamente a los empleados judiciales; así como también al desarrollo institucional de dicho poder y sus servicios”, diezmo, sisas, estanco, almojarifazgo, censo, bienes dotales, etc. VÁSQUEZ MONTÁÑEZ, Benjamín Rubén. La jurisdicción voluntaria y la función notarial. Tesis para optar el grado de Bachiller en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. El argumento de la congestión aparece como colateral, el mismo tesista refiere que en el año 1950 el número de causas era de 14,000; en tanto, en 1970 de 56,000. La estadística se sustenta en información brindada por los 20 distritos judiciales y es desarrollada in extenso por Martínez Cruzate (Tesis UNMSM, 1968), cabe anotar que el propio tesista era parte de la mayoría empírica, puesto que a la fecha de la elaboración de su tesis era al mismo tiempo notario público. No obstante tener un límite de 200 vacantes para Lima, en la fecha existen aproximadamente 180 Notarios en la capital. Eficiencia: Obtención expeditiva o económica de una finalidad, referido a la mejor utilización social y económica de los recursos administrativos, técnicos y financieros disponibles para aquí los beneficios a que da derecho el aseguramiento público sean prestados en forma adecuada, oportuna y suficiente.

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al Reglamento del Congreso(21), que exigia para cada proyecto de ley, un análisis costo-beneficio de sus probables efectos en la sociedad, precisión del ámbito de aplicación y beneficiarios, si los hubiere, fuentes de financiamiento, si fuera el caso; posteriormente insertado en contrataciones, no constituye una categoría usual, sin embargo, si se registra como argumento. Se le dotó, además, de control tributario, de poder de fiscalización de hechos, se le incrementó sus atribuciones en el área de procesos no contenciosos, o voluntarios, incorporando a las existentes: la gestión de prescripción adquisitiva de dominio (usucapión): antediluviana institución del fuero jurisdiccional ordinario, que importaba securitizar el tráfico y uso de prueba diabólica, y que mereció incluso la atención del segundo pleno casatorio civil (2008), lo que no es poca cosa. A cambio de ello se reguló un microproceso notarial, que principiaba con la anotación preventiva de la solicitud, publicaciones, pegue de carteles, acta de presencia, declaración de testigos, y finalmente tras una vacatio de 25 días sin que medie oposición: la evacuación del acta notarial declaratoria de derecho, todo ello diseñado para un plazo de tres meses o noventa días gregorianos frente al ordinario que en primera instancia puede llevar cuatro años(22). Más todavía, se le exoneró de la exigencia de visación de planos como requisito especial, supuesto habilitante que generaba en la justicia ordinaria, opiniones contrarias(23); en su implementación, además, flexibilizó obstáculos legales que de ordinario hubieran merecido la improcedencia liminar, como por ejemplo la imposibilidad de prescribir para copropietarios a que alude el artículo 985 del Código Civil, regla que sencillamente no era aplicada en razón de un vacío creado “no corresponde a las instancias registrales verificar el cumplimiento y validez de los actos

(21) Proyecto de Ley N° 630/95-CR, presentado el 08/11/1995 por el exparlamentario Arturo Salazar Larraín. (22) El plazo es referencial tomado a partir del Exp. Nº 2003-612-0-1701-J-CI-4, promovido por Gladys Lluncor Moloche, 4to Juzgado Corporativo de Chiclayo, que sirvió de base para el desarrollo del Segundo Pleno Casatorio, el proceso concluyó en casación en el año 2008. (23) Así, por ejemplo, la Primera Sala Civil de Lima, Exp. Nº 11037-2010, materia de prescripción adquisitiva de dominio, exoneró de su presentación por no haberse podido realizar la inspección ocular, por hechos ajenos a su voluntad y que no pueden ser superados por esta (la demandante), por lo que resulta un injusto castigársele a dicha parte rechazando su demanda por no poder superar su dificultad. Distinto el parecer de la Tercera Sala Transitoria Contenciosa Administrativa que deniega el pedido bajo el laxo argumento de: hacer prevalecer el interés público de velar por el bien común y el respeto al derecho de propiedad, frente al interés particular del accionante de lograr la visación de planos.

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procedimentales previos a la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio ni el fondo o motivación de la misma”(24). No existe en la fecha trabajos académicos que midan la eficiencia de dicha institución notarial, el resultado de las oposiciones, las impugnaciones de tales medidas, o la afectación de derechos que se haya conculcado por violación a las garantías del proceso o nulidades incurridas que constituyen la primera critica que se les realiza. Por si ello no fuera suficiente se les empoderó adicionalmente de facultades de saneamiento de mayor espectro, esto es, poder para que dentro del mismo trámite prescriptorio pueda realizar actos de fábrica vía formularios: acumular, demoler, desmembrar, declarar/modificar fabrica, independizar, constituir reglamento interno, inscribir transferencia de propiedad y demás; con lo cual el poder (vocatio) era incluso mayor al jurisdiccional, que se agotaba con la pretensión única. Soria Alarcón(25) ha advertido sobre la frondosa legislación de declaratoria de fábrica, definida inicialmente como: constatación de fábrica, documento que contiene la descripción valorizada de edificaciones realizadas sobre unidades inmobiliarias en el territorio de la República, otorgada de acuerdo a las formalidades y requisitos establecidos en la Ley y en el presente reglamento (R. M. Nº 430-94-MTC/15.VC), llegando a contabilizar 17 dispositivos, la constante es la regularización, o dicho de otro modo la amnistía, respecto de las construcciones realizadas sin haberse efectuado las formalidades, vía formulario. La Ley N° 27157, fue tan poderosa que contrariamente al eufemismo que usó por nombre: de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Común, implementó adicionalmente a la amnistía de fábrica, el procedimiento prescriptorio, y nuevas reglas para la propiedad horizontal, así como procedimientos colaterales como: rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas y formación de títulos supletorios.

(24) Véase la Resolución N° 1647-2012-SUNARP-TR-L (09/11/2012); título: 765717 del 23 de agosto de 2012; acto: anotación preventiva de prescripción adquisitiva de dominio; sumilla: “No es materia de calificación la aplicación del artículo 985 del Código Civil en los procedimientos de prescripción adquisitiva notarial, y que ello constituye la motivación o el fondo de la declaración notarial”. (25) SORIA ALARCÓN, Manuel F. Estudios de Derecho Registral. Palestra, Lima, 1997.

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El ámbito temporal de la Ley –para fines de regularización de fábrica– comprendió las construcciones realizadas antes de la vigencia de la Ley, esto es 20/07/1999, manu militari, se fijó un antes y un después; la fecha cierta, se le confió al verificador responsable: ingenieros y/o arquitectos acreditados en la Sunarp, que finalmente eran los profesionales de parte, contratados para el levantamiento de planos, el acto no mereció supervisión alguna, pues la municipalidad de la jurisdicción del predio, no intervenía sino ex post a la inscripción del acto regularizador, siendo esto así, habían incentivos suficientes para flexibilizar este límite, y aun en construcciones actuales, valerse de tales formularios, generando un desmadre sino legal, casuístico. ¿Qué tan eficiente puede ser una regla construida sobre la negligencia de la propia administración? ¿Acaso no es la propia administración, que constantemente, renueva el régimen de amnistía y genera incentivos para la autoconstrucción?, la amnistía –de naturaleza excepcional por definición, se volvía en este caso, la regla. El acto encuentra parangón en el tratamiento de la Ley del Inquilinato(26) que al año 2012 iba por su versión 19, y diera la impresión de que se renovara ad infinítum. II. EL CONCEPTO DE PROPIEDAD La propiedad, en los términos definidos por la derogada Constitución de 1979, preceptuaba la constitución como castigos, y era definida en términos de perpetuidad(27), exclusividad y de poder ilimitado. Sin embargo, el sistema legal, tal y como lo conocemos hoy, está construido sobre esta, y en cuanto más protección le brinda será más eficiente. Hoy es un derecho abstracto, elástico, pudiendo tener existencia distinta e independiente

(26) Ley del Inquilinato: Régimen creado por Decreto Ley N° 21938, dada en el año 1977 –todavía aplicable para ciertas áreas específicas–, concebido inicialmente como una forma de armonizar los derechos de los propietarios con la función social de la propiedad y así evitar la especulación de los alquileres, establecía arrendamiento indefinido por un monto de 10 % a 12 % del autovaluo al año, en la fecha cuenta con 19 prorrogas aprobadas desde 1991, siendo la última la generada por el Decreto de Urgencia N° 062-2011 que prorroga la vigencia hasta el 31 de diciembre de 2012. (27) Categoría anacrónica, rechazada por el Derecho actual, prácticamente en desuso su ubicación se reduce a contadas áreas del sistema legal, como servidumbres (art. 1037 del CC las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario); en el año 2012 se impuso cadena perpetua a 48 personas por delitos graves frente a 34 de 2011. Poder Judicial: “Delito con más sentencias en el país. Hubo 15,000 condenas por hurto y robo” (El Peruano: 01/03/2013), p. 5. “Fiscalía en cuatro meses logra imponer 16 cadenas perpetuas. Entre enero y abril de este año el Ministerio Público logró la imposición de 16 sentencias a cadena perpetua” (El Peruano, 25/06/2013), p. 13.

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de sus facultades e incluso ampliaciones o reducciones en su extensión, sin perder su naturaleza(28). El derecho de propiedad en edificaciones horizontales, debe ser definido como el derecho singular y exclusivo de propiedad que una persona posee sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas las clases, aparentes o no que estén comprendidas dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario y los órganos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, así como sobre aquellos elementos, pertenencias y servicios comunes que han de disfrutar en unión de los demás propietarios. III. L A PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal(29), ingresa en nuestro sistema con el Decreto Ley N° 22112 del 14 de marzo de 1978 y su reglamento Decreto Supremo N° 019-8-VC, con antelación fue dada la Ley N° 10726 (01/12/1946) sumillada: Estableciendo que las secciones en que se divide cada piso de un edificio podrán pertenecer a diferentes propietarios, instrumento que le dedico cinco artículos y que se circunscribía a reconocer derechos de propiedad sobre las secciones o pisos conformantes de una edificación, no regulaba reglamentos ni obligaciones excepto la de prorratear gastos y la obligación de que las desavenencias sean resueltas por una junta que será convocada por el juez de Primera Instancia del lugar de la edificación, posteriormente el CC de 1984, vigente a la fecha, se limitó a tratarlo de modo remisivo, antes de este periodo existió, sin marco legal, de hecho, esta primera generación, denominada doctrinalmente como propiedad horizontal tradicional(30), dividía la propiedad en plata alta o casa de altos, y baja o casa de bajos, su regulación está (28) Vide: FUENTES LOGO, Juan Ventura. Novísima suma de la propiedad horizontal y de copropiedad. (1998). (29) Conocida así en las legislaciones de Argentina (30/09/1948), Portugal (14/10/1955), Francia (10/07/1965), y la española; conocida también como parcelación cúbica, por pisos, condominio, fracción autónoma, etc. (30) A VENTURA (1992) ubica como antecedente una cita del Derecho babilónico: “(…) a decir de Cuq se conoció en él un antecedente de venta de una porción divisa de la casa y también en esta la venta de una planta baja, de cosas, en la que el vendedor se reservó el piso de encima, todo esto según acta de la época del Rey Inmoroum de Sipper, 2000 A.C. La cita proviene a su vez de Cuq. Etudes sur ies

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desembarazada de formalidad, y aun hoy en día existen, tienen perfecto derecho a vivir, ser trasmitidos y ser inscritas en la forma en constan en sus títulos. Esta segunda generación, es conocida en doctrina [extranjera], como propiedad horizontal hereditaria (A. Ventura, 1992), como el edificio urbano, de poca altura sin ascensor, portería ni servicios generales cuya característica era la familiaridad de los propietarios sin exteriorización jurídica alguna, cuyo auge se ubica para España, entre los años 1888 a 1925, como fechas aproximadas para marcar grandes rasgos en su aparición y declive, en nuestra realidad esta forma se encuentra todavía vigente, este periodo estuvo marcado por la dación de la Ley Nº 10726. La tercera generación, por último, responde a las edificaciones modernas, con portería, sala de recepción, y zonas comunes para recreación, entrenamiento y ocio, edificios inteligentes y ecológicos, y complejos urbanísticos. En nuestra realidad coexisten los tres tipos de edificaciones. La propiedad horizontal, Decreto Ley N° 22112, tal y como fue diseñada en nuestra legislación, tiene como sustento e inspiración, la Ley 49 Española (21/07/60), que principia la regulación técnica, en ambos casos se omite la regulación de las quintas(31), que para nosotros son reguladas a partir de la vigente Ley Nº 27157, no obstante su construcción fue promovida entre 1911 hasta 1942 por la Sociedad de Beneficencia Pública de Lima, y/o por el Ministerio de Fomento, y solo a partir del gobierno de Bustamante y Rivero 1945-1948 se implanta una política habitacional consecuente con la creación de la Corporación Nacional de la Vivienda, en la fecha en franca extinción reemplazados por edificios multifamiliares. Todo lo expuesto respecto a la propiedad, presupone aceptar el discurso de la función social de la propiedad y con la relativización de la categoría propiedad, en igual sentido que la aceptación de que está sujeta a limitaciones o en su caso agresiones.

contrats de pepoque de la premier dynaastia babylonienne en nouvelle renau historique de droit francois et extrangere. 1910, p. 458. (31) Construcción de vivienda multifamiliar caracterizado al menos por un ingreso común que en algunos casos sirve, además, de tendal colectivo, así como servicio común de agua, en algunos casos también de energía común, viviendas pensadas para un solo piso, donde los integrantes desarrollan confianza y familiaridad, llamado también solar o callejón.

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Efectivamente, la prescripción, es una forma de afectación de derecho patrimonial, se produce como daño entre particulares. Presupone un titular registral afectado y titular sin publicidad perjudicados en su derecho, esto, sin embargo, no es la regla. Equiparar los dos principales valores del Derecho a saber, la justicia y la seguridad y armonizarlos de modo tal que no colisione el derecho de un tercero. IV. TEMAS POR TRABAJAR Partimos del reconcomiendo de una normativa parca y poco detallista , y como tal es generadora de conflictos que deben ser regulados; a continuación advertimos ciertas áreas que merecen tratamiento y regulación. (32)

1. Aplicación de figuras asociativas Las quintas como vivienda multifamiliar y, en general, otras formas de propiedad, no crea junta de propietarios, conforme lo dispuesto por la Ley Nº 27157, sino acuden a otras figuras del Derecho común: asociaciones, cooperativas, y sociedades, donde se distorsiona la condición de pertenencia; cuando el ingreso o membrecía está asociado al derecho de propiedad (asociaciones pro viviendas), o peor cuando la membrecía aparece aparejada a los residentes fundadores de una urbanización (como asociación de residentes), que son titulares de áreas de esparcimiento, en cuyo caso no existe membresía automática, cuando una persona jurídica se convierte en titular y la condición de accionistas es equiparada a la de propietarios en copropiedad, o el modelo cooperativista que imita la fórmula de asociación de residentes. 2. Asambleas Frente al evento de un acto asambleario irregular, no existe disposición legal expresa que consagre o reserva un recurso de impugnación (Bendersky, 1959), teniendo que aplicar reglas generales y (32) Consideraciones a la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, Directiva N° 0092008-SUNARP/SN.

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particularmente las contenidas en el Reglamento Interno, el que en muchos casos constituye sino una plantilla(33). Los acuerdos de asamblea, definidos como actos complejos –toda vez que diversas declaraciones se fundan en una sola, con la consecuencia que no es posible distinguirlas en su indivisibilidad–, pueden y son objeto de revocabilidad, mediante acto resolutorio posterior. Ello aunado al caos que produce, en esta instancia, el acto deliberativo, propio de todo agrupamiento asociacional, por el cual los más imponen a los menos, lo cual sin una representación adecuada (nótese que solo en complejos habitacionales, la administración del edificio está a cargo de administradores, siendo que todos los demás casos, la representación alterna entre los propios vecinos). Colateral a esto, son los procedimientos preparatorios, convocatoria, constitución masa deliberante, obtención de voto, suspensión por incumplimiento de pago de cuotas, votos impugnables, todo lo cual se llevar artesanalmente. 3. Acta de entrega No existe formalidad establecida para la configuración de este documento, que tiene o debería tener naturaleza vinculante para efectos de atribuir responsabilidad, a partir del cual el adquirente de una unidad inmobiliaria [de estreno] lo suscribe en señal de conformidad; en la práctica es realizado en los extramuros de la unidad objeto de transferencia, siendo asi no se puede constatar en tiempo real lo ofertado y lo aceptado, generando distorsiones como servicio postventa, vicios, cómputo de plazo para reclamo, etc. Por el contrario, en muchos casos se advierte que los contratantes pactan entrega y consecuente uso, antes a la terminación de la edificación, sea por urgencia de vivienda, sea por que se obligan a los acabos, o por circunstancias ajenas a estos, como impedimento de seguir adelante el proyecto por financiamiento. Ello tiene incidencia con la condición de bien futuro que posee el bien (cuando se trata de unidades (33) Mediante Resolución Viceministerial Nº 004-2000-MTC-15.04 se aprobó el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común; así como el Reglamento Interno Modelo para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones Independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad (regímenes establecidos en la Ley Nº 27157).

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de estreno), y con ello el documento que acredite su existencia, pudiendo en este caso ser la conformidad de obra, declaración de fábrica, acta de entrega, expedición de HR, posición que es sostenida por la Directiva Nº 001-006-000000012(34) su fecha 06/06/2008, expedida por el Servicio de Administración Tributaria SAT en contraposición al criterio fijado por el Tribunal Fiscal(35) para quien la transferencia de propiedad opera cuando existen, esto es sea entrega a los adquirentes. 4. Conjuntos inmobiliarios Supracomunidad indivisible que llega a alcanzar una gran complejidad, admite pluralidad de reglamentos con un denominador común: carencia de cultura urbanística o lo que es lo mismo indisciplina urbanística, lo que desnaturaliza varios conceptos tradicionales, como servidumbre que resulta insuficiente(36) para explicar todo el fenómeno de la urbanización, especialmente la relevancia de ella misma, según la concepción de ordenación finalista del conjunto. Adicionalmente, en la medida en que las juntas pueden contratar trabajadores dependientes para el

(34) La Directiva N° 001-006-000000012 de fecha 06/06/08, expedida por el Servicio de Administración Tributaria SAT, refiere que la obligación tributaria nace en la oportunidad en que se produce la transferencia, siendo que esta fecha se configura en los siguientes supuestos: a) en los contratos de compraventa, permuta, contratos con dación en pago, en la fecha de celebración de acuerdo, que conste en documento privado o minuta; b) en los contratos de donación, en la fecha que se otorgue la escritura pública; c) En los contratos de arrendamiento financiero, en la fecha del documento en el que se hace efectiva la opción de compra; d) en la promesa unilateral, en la fecha del consentimiento del destinatario; e) en las transferencias provenientes de procesos judiciales o adjudicaciones realizadas por remate dentro de un proceso judicial o procedimiento de ejecución coactiva, en la fecha de expedición de la resolución judicial o administrativa que ordena la entrega del bien a favor del adjudicatario; f) en los supuestos de fusión, escisión y otras formas de reorganización de sociedades, en la fecha fijada para la entrada en vigencia del acuerdo; g) en los aportes para la constitución de personas jurídicas o aportes a su capital o disolución de la sociedad, en la fecha que se otorgue la escritura pública; h) en la transferencia de bienes futuros, en la fecha del documento que acredite la existencia del bien; i) en los demás actos mediante los cuales se transfiera la propiedad, en la fecha de su realización, que conste en el documento privado o minuta. (35) RTF Nº 1104-2-2007 de fecha 15 de febrero de 2007 que reitera el criterio de las Resoluciones Nº 640-5-2001 y Nº 4318-5-2005, también son explicitas las siguientes resoluciones: RTF Nº 256-399: “(...) las compraventas sobre inmuebles futuros no implican un supuesto gravado, por cuanto al momento de la celebración del contrato no existe edificación de inmueble alguno.”; RTF Nº 1104-22007: “(...) para que nazca la obligación de pago del Impuesto General a las Ventas es necesario que exista una venta, la cual tratándose de bienes futuros recién ocurrirá cuando los bienes futuros hayan llegado a existir, en este caso, las unidades inmobiliarias construidas por la recurrente entregada a los adquirentes, momento en el cual recién operará la transferencia de propiedad de los bienes”. De otro lado la postura asumida por la Sunat, establecida en el Informe Nº 104-2007-2B0000-SUNAT, que precisa que la venta de inmuebles futuros se configura por la sola percepción del ingreso sin interesar la verificación del aspecto material del hecho girado. (36) La cita corresponde a Blanquer Uberos, citado por Pérez Pérez, 2004, p. 777.

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cumplimiento de los fines establecidos en el estatuto, tales como seguridad, control de ingreso, las normas tributarias establecen una serie de obligaciones sustanciales y formales. a) Inmisión

Categoría no regulada en la legislación actual, definida como injerencia o intromisión indirecta sobre el predio vecino producida por actividad del propietario en el ejercicio de sus facultades dominicales, que comporta la intromisión en el predio vecino de sustancias corpóreas o inmateriales (ruido, vibraciones, humos, gases, olores, polvos, cenizas, etc.) como consecuencia de su propia actividad, pero no abarca las inferencias por vía directa o por actos materiales. Lo cual se separa de su punto de origen, se propaga por medios naturales y penetra en la esfera interna de la propiedad ajena. Las relaciones de vecindad están en ocasiones basadas en la necesidad de tolerancia y de no prohibir ciertas inmisiones.

b) Multipropiedad

Tendencia actual objeto de trafico inmobiliario, importa la posibilidad de segunda vivienda para disfrute del periodo vacacional, nace del aumento del turismo y de una insuficiente oferta que acoja la totalidad de la demanda turística, de modo tal que el mismo inmueble es disfrutado por múltiples usuarios por turnos, de manera que el precio será siempre más barato. La Unión Europea ha evacuado la directiva 94/47/CE (26/10/1994) sobre protección de adquirente en la utilización de inmuebles en tiempo compartido. España, en tanto segundo país del mundo en complejos explotados de esta forma (Ruiz. 2000), en dicho país, el acto está regulado desde la Ley 49/1998 (15/12/1998) sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.

En el Perú, el Decreto Legislativo Nº 706 (El Peruano, 08/11/1991) bajo el nomen de; Reglamentan Legislativamente modalidad denominada “tiempo compartido” para desarrollar establecimientos turísticos, acorde con Rojas Ulloa (2008) y Núñez Arréstegui (2010), se trataría de una 22

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modalidad de copropiedad, con excepciones, la primera detalla una experiencia, el complejo turístico Serranova –vacaciones para toda la vida– que ofrecía derecho de uso y disfrute de Bungalows por una semana al año, durante 30 años, terminó siendo objeto de remate por deudas del titular del derecho en perjuicio del beneficiario de la “multipropiedad”, la doctrina comparada empero coincide en que de propiedad no tiene mucho, empero el formato se ha apropiado del nombre, al igual que la publicidad “vacaciones para toda la vida”. 5. Pre-estado Desde la terminación del edificio y habilitación para su uso, hasta la inscripción de la junta, media una etapa de naturaleza y características particulares, que debería estar regulado por todo lo aplicable en el sistema legal y reglamento, siendo que como consecuencia del diseño legal, el presidente de la junta de propietarios es muchas veces, por defecto, el mismo constructor, quien coexiste con los primeros adquirentes, lo que evidentemente no genera incentivos para la adecuación del reglamento interno o dación de su propio reglamento, no obstante durante este periodo pueden celebrarse actos de significancia, por ejemplo, el constituir hipotecas sobre las unidades proyectadas o en construcción. 6. Reglamento interno El reglamento interno como norma autorregulatoria es concebido como el instrumento realizado por los propios titulares a partir de sus intereses para establecer obligaciones y responsabilidades, cuya constitución es coetánea al acto independizatorio, siendo que además existe la obligación de adecuarlos para los casos de los realizados durante la ley anterior, empero ello no es asimilado por los operadores de justicia, siendo que un proceso constitucional donde el bien afectado era la libertad de tránsito, se dispuso extra petita, la dación de un reglamento interno, cito: Hábeas corpus dictada por el 1er Juzgado Penal de la Corte Superior de Justicia de Junín, (Exp. Nº 2009-03210-0-1801-JR-PE-02; publicado el 03/02/2010): “Por ello, que teniendo en cuenta el principio de solidaridad y el principio de proporcionalidad, Fallo: Declarando Fundada en parte la demanda de xxx por lo que el demandado yyy deberá darle acceso a la demandante por el Jr. Abancay 881 por el plazo de treinta días calendario, plazo en el que la demandada el demandado deberán realizar 23

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el reglamento interno de la vivienda y plazo en el que la demandante deberá reubicar a sus inquilinos para que le den el área de circulación que requiere para transitar al interior de la vivienda (tres habitaciones) dejando a salvo su derecho para que lo puedan solucionar en la vía adecuada. Publíquese en el diario oficial El Peruano y archívese una vez que sea consentida la misma. 7. Reserva de aires Práctica extendida aún bajo la derogada Ley de Propiedad Horizontal , concebida inicialmente como el derecho de levanta o sobreedificación, que se atribuía para si un propietario sobre el techo de la edificación original, acto que fue regulado con el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución de la Sunarp N° 248-2008-SUNARPSN, que establecía para los supuestos donde el Reglamento Interno establecía reserva de aires, se le debía asignar porcentajes de participación y debía contar, por lo menos, con un área proyectada de acceso; posteriormente la Directiva contenida en Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN del 23 de diciembre de 2008, permitió adicionalmente que se fije en Reglamento Interno la reserva de aires, sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico del predio matriz. (37)

Esta regulación aún es insuficiente para determinar el mecanismo de construcción, la conformación de quórums y acuerdo para construcción, mecanismo de oposición e impugnación, etc. 8. Forma de asambleas Las juntas de propietarios con su tono cómico de patio de vecindad, debe ser sustituida por audiencias escritas. La figura del presidente (poco apetecible cargo), debe desaparecer y sustituirla por la de un administrador, cargo el que se exigirá competencia, responsabilidad y profesionalidad.

(37) JO LUZA, Clotilde Salomé. “Perfeccionan la reserva de aires”. En: Jurídica. Suplemento de análisis legal del diario El Peruano. Fecha: 5 de junio de 2012, pp. 4-5.

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Reglamento interno Constitución, modificación y adecuación Alberto MENESES GÓMEZ(*) I. INTRODUCCIÓN Desde hace varios años se ha venido produciendo un gran desarrollo inmobiliario a nivel nacional, siendo principalmente las construcciones de edificios multifamiliares, pues, existe gran cantidad de personas que necesitan y buscan tener un lugar donde residir con su familia. Todo ello motivó que las normas dictadas en años anteriores no se encuentren adecuadas para regular a los nuevos casos que se venían presentando, llámense constitución, modificación y/o adecuación de reglamento interno. Es por ello que la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), en el año 2008, se vio obligada a emitir la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva, para poder dar un mejor marco normativo a las solicitudes de inscripciones de los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común y de independización y copropiedad. Esta nueva directiva recogió algunos precedentes de observancia obligatoria emitidos por el Pleno del Tribunal Registral, así como define los presupuestos y documentos necesarios que se requieren para inscribir a los citados regímenes, sus reglamentos internos y juntas de propietarios.

(*)

Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega. Egresado de la Maestría de Derecho Registral y Notarial de la Universidad de San Martín de Porres y del XV Curso PROFA - AMAG (2011). Ex Secretario de la Comisión Consultiva de Derecho Notarial del Colegio de Abogados de Lima (2012). Abogado del Estudio Castro & Bravo de Rueda Abogados.

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Posteriormente, con la emisión del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del año 2013, muchas normas contenidas en los precedentes y en la directiva fueron incorporadas en este reglamento, otorgando de esta manera un mejor marco normativo, sin embargo, aún falta mucho por regular, como se verá más adelante. En el presente documento se procederá a analizar los regímenes bajo los cuales se constituye un reglamento interno, así como la forma y condiciones para su constitución, modificación y/o adecuación. II. REGÍMENES DE PROPIEDAD La Ley N° 27157 - Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (en adelante, la Ley), y su reglamento aprobado por el Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda (en adelante, el Reglamento), dispusieron que en el caso que en una edificación se presenten secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, es factible el acogimiento a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o el de independización y copropiedad(1). De acuerdo con ello, será el propietario (que puede ser también el constructor) o en su defecto los propietarios de las secciones de las propiedades exclusivas, quienes deberán escoger a qué régimen acogerse. Es necesario precisar que conforme al artículo 127 del Reglamento, ambos regímenes pueden coexistir en una sola unidad inmobiliaria (predio matriz) que cuente con varios bloques o sectores, en los cuales puedan ser aplicados; sin embargo, dentro del marco general siempre deberá primar uno de ellos a efectos de poder sujetarse a un solo régimen de forma general. Para un mejor entendimiento pasaremos a explicar cada uno de estos regímenes y a mencionar cuáles son sus diferencias: (1)

Ley N° 27157 Artículo 38.- De los regímenes Los propietarios pueden elegir entre regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad. Esta opción debe constar en el Formulario Único Oficial y debe inscribirse en el Registro correspondiente.

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1. Régimen de propiedad exclusiva y común El artículo 129 del Reglamento señala como concepto que es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Vale decir, conforme a lo señalado en la Resolución Nº 681-2013SUNARP-TR-L, conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva. Del mismo modo, como bien lo indica el Dr. Esquivel Oviedo, el Tribunal Registral ha señalado que “para que se configure la existencia de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva deberán ser independientes, así como deberán existir bienes y servicios comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o comunicándose a través de algún acceso que corresponda a una zona de bien deberán tener acceso a la vía pública, ya sea común a todas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva”(2). De acuerdo con ello, para este régimen se requiere como presupuestos para su existencia: i) propiedad exclusiva de distintos propietarios, y ii) propiedad común sobre los elementos comunes, llámense el terreno matriz donde está construida la edificación, escaleras, muros, aires, entre otros. Debe quedar claro que la participación en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de esta, siendo que su determinación deberá realizarse sobre criterios razonables y estos deben constar en el reglamento interno. Por su parte, la transferencia de una sección exclusiva

(2)

ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencia. Gaceta Jurídica, Lima, 2012, p. 12.

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incluirá la transferencia de la participación en los bienes de propiedad común y los derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, siendo estos inherentes a la citada sección. Es conveniente mencionar que muchas veces se denomina a este régimen como el de propiedad horizontal, término que fue creado y utilizado por el Decreto Ley N° 22112, lo cual incluso ha sido objeto de observación por parte de alguna registradora, tema que señalaremos más adelante. En efecto, el citado decreto estableció el régimen de propiedad horizontal, disponiendo que fuera obligatorio para cualquier edificación o conjunto de edificaciones que cuenten con secciones de dominio exclusivo pertenecientes a diferentes propietarios y además por bienes de dominio común y por servicios comunes. En su primer artículo de este decreto se estableció que estaban comprendidas dentro de este régimen, en lo concerniente a preservar la concepción urbanístico-arquitectónica original del conjunto y mantener y conservar los bienes de uso común y servicios comunes, las unidades vecinales, agrupamientos residenciales, quintas, y además modalidades diferentes a los tradicionales edificios en altura, conformadas por secciones separadas pertenecientes a diferentes dueños. Sobre el particular, en la segunda cita a pie de página de la Resolución N° 681-2013-SUNARP-TR-L se ha indicado, en la doctrina y legislación comparada, que se conoce a esta modalidad (propiedad exclusiva y propiedad común) de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. Es por ello que podemos mencionar que sin perjuicio de la distinta denominación que exista, en el fondo ambos regímenes contienen la misma finalidad, regular la coexistencia de varios propietarios en una edificación, por lo que podemos mencionar que el régimen denominado propiedad horizontal fue el antecedente del régimen de propiedad exclusiva y común, actualmente vigente en el país. 2. Régimen de independización y copropiedad El artículo 128 del Reglamento menciona un concepto de este régimen indicando que este supone la existencia de unidades inmobiliarias de

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REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN Y ADECUACIÓN

propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una. Para acogerse a este régimen, conforme a lo señalado por el Reglamento, las unidades inmobiliarias deben ser solamente de un solo piso o de varios, siempre y cuando, los demás pisos sean de propiedad de un solo propietario y estos sean proyectados verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva. Es por ello que a este régimen únicamente se pueden acoger las siguientes unidades inmobiliarias: -

Quintas.

-

Casas en copropiedad.

-

Centros y galerías comerciales o campos feriales.

-

Otras que tengan bienes comunes.

De acuerdo con ello, para este régimen se requiere como presupuestos para su existencia: i) propiedad exclusiva que puedan ser independizadas (de un solo piso o si son de varios que pertenezcan a un solo propietario y, que estos sean proyectados verticalmente sobre este terreno), y ii) propiedad común bajo el régimen de copropiedad, llámense patios, ingresos, entre otros. Acotamos que este régimen no ha sido desarrollado a profundidad ni por la ley ni por el reglamento, puesto que solo se menciona en un artículo del reglamento, no obstante el régimen de propiedad exclusiva y común ha sido desarrollado legal y doctrinalmente a mayor profundidad. Ni la ley ni el reglamento disponen expresamente, como en el caso del otro régimen, que se deba tener un reglamento interno y una junta de propietarios, pero en la práctica siempre va a ser indispensable, ya que si existen secciones comunes bajo el régimen de copropiedad, lo cual obliga a que los copropietarios deban ponerse de acuerdo para la administración, mantenimiento y conservación de los mismos.

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Sumado a ello, debemos tener en consideración que por la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 se aprobaron los reglamentos internos modelos para Regímenes de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y áreas de Propiedad Común y con Secciones Independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad, por lo que quedó establecido que uno u otro régimen debían contar con un reglamento interno. Asimismo, la Resolución Nº 1221-2014-SUNARP-TR-L ha señalado que:

“Ahora bien, sostener que el Régimen de Independización y Copropiedad solo le rige el Código Civil, deja sin fundamento la existencia de un Reglamento Interno, en el que en forma voluntaria los copropietarios regularon sus relaciones internas así como la disposición de sus bienes comunes.



7. Así, siendo coherente con la legislación vigente se puede concluir que en el régimen de copropiedad e independización, la disposición de los bienes comunes, como todo acto relativo a la administración que importa la modificación del reglamento interno, están sujetas a la mayoría establecida en el Código Civil, salvo que el Reglamento Interno establezca una mayoría diferente. Ello por cuanto, si bien existe la remisión normativa a la aplicación de las disposiciones del Código Civil, debe tenerse en cuenta que dicho régimen de independización y copropiedad, conforme a la normativa expuesta, cuenta con un reglamento interno que regula, entre otros, el régimen de la junta de propietarios, cuyos acuerdos adoptados conforme a las normas sobre quórum y mayorías descritas en su reglamento, constituyen la manifestación de voluntad de los propietarios.



(…) resulta innecesario requerir que dicho acuerdo sea adoptado por unanimidad aplicándose el artículo 971 numeral primero del Código Civil conforme lo expresó la Registradora; toda vez que, conforme se ha expresado en los considerandos que preceden, debe primar la voluntad expresada en el reglamento interno, la cual debe ser concordada con la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva Nº 009-2008-SUNARP/SN (en 34

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adelante, la Directiva), en cuyo apartado 5.20 establece la aplicación directa de sus disposiciones al régimen de independización y copropiedad”.

En similar sentido se ha pronunciado esta instancia mediante la Resolución N° 195-2014-SUNARP-TR-L del 30/01/2014.

3. Diferencias Entre los dos regímenes antes descritos no existe mayor diferencia(3) entre el tratamiento de las secciones exclusivas, las cuales son susceptibles de independización y de una vida jurídica propia. La gran diferencia teórica y práctica, radica en el tratamiento dispensado a los llamados bienes comunes, ya que en el caso del régimen de propiedad exclusiva y común existe una copropiedad especial, inseparabilidad y de permanencia, lo cual discrepa en caso del régimen de independización y copropiedad, ya que estos se rigen por las normas del Código Civil. Como se ha indicado en la segunda cita a pie de página de la Resolución N° 681-2013-SUNARP-TR-L, en el caso del régimen de independización y copropiedad, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de estos no se va a extender al suelo, subsuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho –como se señala en el artículo 954 del Código Civil–, como sucede en el caso de la propiedad común (régimen de independización y copropiedad); sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina (el resaltado es nuestro). En efecto, la diferencia sustancial entre uno y otro régimen se encuentra en las secciones comunes. Como ejemplo podemos citar a la Resolución Nº 1221-2014-SUNARP-TR-L, la cual resolvió un caso en que se

(3)

Más allá del caso del régimen de independización y copropiedad que dispone que las secciones exclusivas deben ser de un solo piso o si son de varios que pertenezcan a un solo propietario y que estos sean proyectados verticalmente sobre este terreno.

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pretendía modificar un reglamento interno pasando del régimen de independización y copropiedad al de propiedad exclusiva y común. No obstante, se omitió precisar en el nuevo reglamento la condición de los aires. Al respecto, el Tribunal señaló que en régimen de independización y copropiedad, los aires son de propiedad de los titulares de las unidades inmobiliarias exclusivas, pues viene a ser la proyección vertical de la edificación que recae sobre el terreno cuya titularidad exclusiva también ostenta. En cambio, en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, conforme al inciso h) del artículo 40 de la Ley, los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva. Entonces, el Tribunal indicó que el tratamiento de los aires en ambos regímenes es distinto, siendo que en el régimen de independización y copropiedad, los aires son del propietario de la unidad inmobiliaria exclusiva y en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, los aires se reputan bienes comunes, salvo cláusula en contrario obrante en el reglamento interno. Es por ello que este órgano dispuso que habiéndose modificado la condición jurídica de los aires y del terreno, pues estos ahora serían considerados como bienes comunes, resultaba necesario que todos los propietarios de unidades exclusivas manifiesten su voluntad respecto de tal variación, no siendo posible que la junta de propietarios pueda suplir la voluntad individual de cada uno de los propietarios. III. REGLAMENTO INTERNO Luego de analizar los dos regímenes que actualmente se encuentran vigentes para el caso de edificios con departamentos, quintas, centros comerciales y otros, en este acápite analizaremos, de forma general sin entrar a las distintas aristas que puedan dar lugar a miles de casos particulares, como se constituye, modifica y adecua un reglamento interno. Para ello, debemos tener en consideración conforme lo hemos mencionado, que por la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 36

REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN Y ADECUACIÓN

se aprobaron los reglamentos internos modelos para Regímenes de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común y con Secciones Independizadas y Áreas Comunes en Copropiedad, por lo que quedó establecido que uno u otro régimen debía contar con su reglamento interno. Estos modelos de reglamentos pueden ser usados por los propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 155 del Reglamento. 1. Definición Pues bien, empecemos por definir qué es un reglamento interno

(4)

-

El Dr. Esquivel Oviedo citando a Díez-Picazo y a Gullón, señala que el reglamento interno es el título constitutivo del régimen siendo su naturaleza el de ser “un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer) en virtud del cual se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal, con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes de unos y otros. No se trata, pues, de una pura y simple división del edificio por pisos y locales, sino del sometimiento del mismo, dividido ya, el régimen de propiedad horizontal(4).

-

La Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, señalaba que el reglamento interno viene a ser un negocio jurídico (en la terminología del Código Civil, acto jurídico) en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así, pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues, vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes. Estas quedan destinadas a favor de aquellas. La segunda característica fundamental es que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad

ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Ob. cit., p. 14.

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exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex rei que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirientes. -

Por su parte, el Tribunal Registral lo ha definido como:



Resolución Nº 276-2006-SUNARP-TR-L: El reglamento interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes.



Resolución Nº 1221-2014-SUNARP-TR-L: El acto jurídico otorgado por los propietarios de una edificación para efectos de la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad el que incluye entre otros, los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo y bienes y servicios comunes. Contendrá asimismo, las disposiciones relacionadas a los porcentajes de participación, usos, reglas de convivencia, y otros asuntos análogos.

2. Pluralidad de reglamentos Actualmente, existen varios complejos habitacionales que albergan no solo a un edificio multifamiliar sino en algunos casos hasta más de diez, lo cual complica la administración y mantenimiento de todos y cada uno. Es por ello que la Ley en su artículo 45 precisó lo siguiente:

“45.1 En todos los casos se puede otorgar más de un reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.



45.2 De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes

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Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten la edificación en su conjunto.

45.3 La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General”.

Asimismo, el artículo 154 del Reglamento dispone que de producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su reglamento interno propio. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre juntas de propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un reglamento interno general común para todos los bloques o secciones. En efecto, los reglamentos internos particulares deben estar sujetos al reglamento interno general, si bien aquellos primeros son aplicables a una determinada edificación, también lo es que ello no implica de modo alguno que se desconozca al reglamento general, pues será este el que deba regir de forma general la administración y conservación de todos los bienes comunes. Debe tenerse presente que para constituir un reglamento interno particular (correspondiente a bloque o edificio multifamiliar) debe haberse constituido antes el reglamento interno general, lo cual pese a resultar lógico y coherente, motivó a que el Tribunal Registral en el Pleno L lo establezca expresamente indicando que:

“La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector”.

De similar manera, debe tenerse presente que si el reglamento interno general no ha sido adecuado a la Ley, no es factible constituirse reglamentos internos particulares, lo cual ha sido establecido por el Tribunal Registral - Sala Lima en las Resoluciones Nºs 293-2010 y 1046-2010-SUNARP-L.

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3. Constitución El reglamento interno es otorgado por el promotor o constructor, o en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50 % del porcentaje de participación, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley. Al respecto, debemos indicar que lo normal debería ser que el propietario constructor o promotor haya otorgado el reglamento interno; sin embargo, existen gran cantidad de casos en que nunca se otorgó ningún reglamento interno, por lo que para ello la norma ha dispuesto que sean los propietarios de las secciones exclusivas los que con el 50 % del porcentaje de su participación puedan aprobar el otorgamiento de su reglamento, y poder de esta manera tener un régimen legalmente válido. Debemos preciar que la directiva ha establecido en su numeral 5.2 que, en tanto no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes al no existir un reglamento que así lo determine, el citado 50 % debe computarse por cada sección de propiedad exclusiva. Asimismo, en este supuesto la convocatoria lo realizará el propietario constructor o los propietarios que reúnan por lo menos el 25 % de la participación en la edificación. El Pleno del Tribunal Registral ya se ha pronunciado en el mismo sentido en su sesión LXI, en el que se estableció que: El quórum y la mayoría para asignar porcentajes de participación en los bienes comunes deben ser los propios de adopción o modificación del reglamento interno: voto a favor de más de la mitad de los propietarios, computando que cada propietario tiene derecho a un voto. La Décimo Segunda Disposición Transitoria del Reglamento concordada con el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante, Reglamento de Inscripciones) y la Directiva, disponen que el reglamento interno pueda ser otorgado por el presidente o por todos los propietarios, de dos formas: - Por escritura pública. - Por documento privado con firma legalizada. 40

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En este sentido, la formalidad para el otorgamiento, modificación y/o adecuación del reglamento interno general y/o particular, es mediante escritura pública o documento privado con firmas legalizadas por notario, en uno u otro caso es válido. Conforme al artículo 87 del Reglamento de Inscripciones, la convocatoria a junta de propietarios se puede acreditar no solo con los documentos (cartas, avisos, etc.) que disponga el reglamento interno, en el supuesto de que exista, sino que también se podrán acreditar con la presentación de la constancia formulada por el presidente o por las personas que convocaron y que debían de ser más del 25 % de la participación de la edificación. Por último, debe tenerse presente que el solo hecho de que no exista un reglamento interno inscrito no significa que el régimen de propiedad no exista, puesto que este existirá con la sola existencia de una edificación con secciones de dominio exclusivo y dominio común. Además debemos indicar que en estos casos se tiene por aplicado el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Esto ha sido desarrollado por el Tribunal Registral en la Resolución Nº 114-2005-SUNARP-TR-L al indicar que la circunstancia que no se haya otorgado reglamento interno, y que no se haya inscrito, no significa que la edificación no se rija por el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, por cuanto, para su sola existencia basta que exista dicha edificación y que las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenezcan a más de un propietario, según se señalaba en el artículo 1 del Decreto Ley Nº 22112. 4. Contenido del reglamento interno La Ley en su artículo 42 señala que todo reglamento interno debe contener lo siguiente: a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de estas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros). b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes. 41

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c) Los derechos y obligaciones de los propietarios. d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el reglamento interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios. e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las juntas de propietarios. En la misma línea, el Reglamento en su artículo 153 dispone que todo reglamento interno deba contener de manera obligatoria los siguientes elementos: a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros); así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles, b) Los derechos y obligaciones de los propietarios. c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva. d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso. e) La relación de los servicios comunes. f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.

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g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto. h) El régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere. i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la junta de propietarios j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir. Uno de los temas de vital importancia para todos los propietarios es el criterio sobre el cual se calculan los porcentajes de participación en las secciones comunes. Pues bien, como se ha podido mencionar tanto la Ley como el Reglamento disponen que todo reglamento interno deban contener los porcentajes de participación que le corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario constructor. Asimismo, se dispone que este porcentaje sea establecido atendiendo a criterios razonables como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc. Para el Dr. Gonzales Barrón el artículo 130 del Reglamento dota a los propietarios de una amplia discrecionalidad para establecer los mencionados porcentajes, resultando ser dicho concepto bastante subjetivo y que, por lo tanto, otorga casi absoluta libertad al titular(5).

(5)

GONZALES BARRÓN, Gunther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos. Citado por ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. En: Ob. cit., p. 18.

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Por su parte, el Dr. Esquivel concluye que lo razonable es aquello que tiene una justificación lógica en los hechos y circunstancias y que no contraviene la Ley, mencionando, además, que los criterios que se pueden adoptar deben cumplir con los parámetros establecidos por el Tribunal Constitucional y la doctrina, pudiendo tener la justificación la estructura y distribución de la edificación. Es necesario precisar que el criterio que se le aplique a los porcentajes de participación debe ser solamente uno para todas las secciones de dominio exclusivo, no pudiendo coexistir dos criterios distintos. Adicionalmente, mencionamos que la sola modificación de los porcentajes de participación en las zonas comunes no genera que se desafecte ni transfiera la propiedad de estas como unidades exclusivas, por lo que no corresponde aplicar el artículo 43 de la Ley, el cual dispone que se debe acreditar en el transcurso de 20 días desde la notificación de la sesión donde se acuerde una transferencia de una zona común. Por otro lado, debe tenerse presente que en todo reglamento interno se deben de establecer las normas básicas de convivencia, así como las sanciones a su incumplimiento. Resaltamos este tema, pues a la fecha tenemos conocimiento de varios casos de propietarios que sufren con los vecinos que tienen, generando en algunos casos el cambio de la vivienda. Las normas de convivencia son aquellas que les permitirán a los propietarios no solo disponer de las áreas comunes sino además de vivir en armonía entre vecinos. El hecho de que un reglamento no cuente con normas de convivencia o que estas sean demasiado básicas genera conflictos entre los propietarios. Un ejemplo de los conflictos se presenta comúnmente con el humo del cigarro, hay personas que fuman gran cantidad de cigarrillos al día y esto lo hacen en sus balcones, lavanderías o habitaciones, generando con ello que el humo del cigarro llegue a los demás departamentos, esto no tendría mayor inconveniente si fuera una vez al año, pero que pasa si esto es todos los días, si uno abre la puerta de su dormitorio o de la sala y encuentra todo el olor a cigarrillo.

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Esto no solo genera un efecto dañino en la salud de las personas sino que, además, genera conflictos entre los vecinos, puesto que como se puede parar ello, no se está fumando en las áreas comunes sino dentro de una sección exclusiva. Aunque parezca mentira esto se repite en muchos edificios, los cuales, en algunos casos, la junta de propietarios sanciona a sus propietarios con multas, pero que no tienen la coerción suficiente para que las personas dejen de fumar o realicen actos que controlen el humo del cigarrillo. El problema se acrecienta en el caso que la mayoría de propietarios fumen, perjudicando solo a unos cuantos, puesto que estos últimos no contarán con el poder necesario para sancionarlos. A la fecha, la lucha contra el consumo del tabaco es fuerte a nivel de locales públicos, pero no se ha regulado nada sobre el consumo en edificios, por lo que consideramos conveniente que el Estado pueda emitir una norma que comprenda la prohibición del consumo y del propio humo en espacios comunes de edificios multifamiliares. 5. Modificación Para la modificación del reglamento interno la directiva ha dispuesto que se necesite un acuerdo del 50 % de la participación de los propietarios, entendemos que este porcentaje es solamente para modificaciones de artículos que versen sobre aspectos administrativos, ya que para el caso de modificación de porcentajes de participación, desafectación de bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, la directiva ha establecido que se requiere un acuerdo con los 2/3 de las participaciones. De otro lado, el artículo 44 de la Ley concordado con el artículo 142 del Reglamento, dispone que los propietarios puedan acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la junta de propietarios para que proceda a la modificación respectiva del reglamento interno y asume los gastos que se generen.

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El numeral 5.4. de la Directiva concordado con el artículo 89 del Reglamento de Inscripciones, disponen que para estos supuestos y solo en el caso que en el reglamento interno contenga cláusulas especiales de consentimiento previo, el propietario podrá acumular, subdividir e independizar por escritura pública unilateral en la que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas, sin perjuicio que la modificación pueda ser realizada por el presidente de la junta de propietarios si así lo establece el reglamento interno. Es por ello que el propietario queda facultado para reordenar los porcentajes de participación, sin que ello implique variación alguna en el criterio de los porcentajes. Esta modificación del reglamento interno debe realizarse por escritura pública otorgada de manera unilateral. En el caso de la desafectación y posterior venta de un bien común, no basta seguir con el procedimiento de convocatoria a Junta, acuerdo con de 2/3, formalización en escritura pública o documento privado e inscripción, sino que además debe de notificarse a todos los propietarios que no asistieron a la sesión que aprueba la desafectación y posterior venta, para que en el plazo de 20 días útiles puedan manifestar por escrito notarial su discrepancia con el acuerdo(6), vencido el cual se entenderán vinculados a este, lo cual se encuentra normado en el artículo 43 de la Ley. No obstante ello, la norma no establece cuáles son los efectos si el acuerdo se adopta con el quórum necesario de 2/3 y algún propietario que no asistió a la sesión formula su discrepancia. En este supuesto, entendemos que con la discrepancia o sin ella el acuerdo debe ejecutarse en sus propios términos, salvo que exista un mandato judicial, motivo por el cual y al no haber establecido la norma que se suspendan los efectos del acuerdo, este debe ser inscrito sin ningún problema. Por otro lado, debe tenerse presente que de acuerdo a lo que se ha indicado líneas arriba, para la constitución del reglamento interno se requiere escritura pública o documento privado con firma legalizada por Notario. Es por ello que siguiendo este criterio para la modificación de un (6)

El artículo 148 del Reglamento precisa que en caso la notificación sea devuelta por el notario, ya que el domicilio fuese desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación, se deberá publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, debiendo transcurrir los 20 días hábiles posteriores para ejecutar el acuerdo.

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reglamento interno se requiere los mismos documentos, escritura o documento privado. Lo antes indicado no genera problema alguno en el supuesto de que la modificación se realice con documento privado pese a que el reglamento objeto de modificación haya sido inscrito por medio de una escritura pública. Si bien es cierto, todo instrumento público debe ser modificado o aclarado por otro igual, también lo es que en el presente caso por norma expresa y por otorgar una facilidad para la inscripción de los reglamentos internos se deja de lado este tema. 6. Adecuación De acuerdo a lo dispuesto en la Tercera Disposición Final de la Ley, todos los reglamentos que existían antes de su vigencia deben adecuarse a este, para ello se requiere que: -

En primera convocatoria la mayoría de los propietarios.

-

En segunda convocatoria los que asistan.

Los acuerdos se adoptan con la mayoría de los presenten en la sesión de junta de propietarios. La adecuación no solo debe darse con relación al reglamento interno general sino que también debe darse en los reglamentos internos particulares de cada bloque, en el supuesto de que hubieran existido antes de la vigencia de la Ley. El Tribunal Registral ha señalado que la adecuación es un acto obligatorio y que es exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio(7). No obstante ello, también ha establecido que no es necesaria la inscripción de la adecuación cuando el acto a inscribir no guarde relación directa con el reglamento primigenio(8).

(7) (8)

Resolución N° 759-2004-SUNARP-TR-L. Resolución N° 039-2004-SUNARP-TR-L.

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En la adecuación, los porcentajes de participación no deberían de variar; sin embargo, si hay áreas o secciones comunes que no fueron contabilizadas como tales, será necesario que se varíen los porcentajes incluyéndose dichas áreas. III. ALGUNOS TEMAS DE INTERÉS ADICIONALES Debe tenerse presente que en las juntas de propietarios no es necesario que participen los dos cónyuges, basta que solo participe uno puesto que se está frente a la representación legal que tiene el cónyuge respecto del otro, conforme al artículo 292 del Código Civil. Res. Nº 474-2008-SUNARP-TR-L En el caso de errores u omisiones, puede emitirse una reapertura del acta, la cual conforme a lo dispuesto por el Tribunal Registral puede ser suscrita, en representación de los asistentes a la sesión, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se le haya otorgado poder para ello. Res. Nº 834-2011-SUNARP-TR-L Debemos mencionar que existe gran cantidad de casos en que se observa y en algunos casos se deniega la inscripción, modificación o adecuación de los reglamentos por absurdos criterios de algunos registradores, los cuales obligan al usuario a tener que impugnar la decisión ante el Tribunal Registral, con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero. Gran cantidad de observaciones en temas de reglamentos internos sea en su constitución, modificación y/o adecuación, se basan en temas meramente formales, por numeración de ítem, errores materiales, u otros que simplemente con un criterio razonable son pasibles de ser entendidos. Con esto no se pretende que se inscriban títulos mal hechos o con gran cantidad de errores, por el contrario lo que se pretende es hacer ver que algunos errores no merecen ser observados, ya que esto implica una traba por aspectos meramente formales que no perjudican en nada al acto objeto de inscripción. Tema aparte son los distintos criterios que tienen todos los registradores sobre un mismo tema, particularmente conocí el caso de una adecuación que pasó por cuatro registradores bajo un mismo título. La 48

REGLAMENTO INTERNO. CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN Y ADECUACIÓN

primera realizó 10 observaciones saliendo luego de vacaciones, con el reingreso pese a haberse subsanado todas las observaciones, la nueva registradora emitió más observaciones para posteriormente salir de licencia. El tercer registrador solo solicitaba algunos documentos para subsanar e inscribir el título, pero regresó la primera registradora y todo volvió a fojas cero. Esto solo generó un espanto en los clientes propietarios de una edificación, pues ninguno de los cuatro criterios de los registradores seguía una línea de pensamiento, sino por el contrario cada uno tenía y exigía el respeto del suyo. Esto por demás no solo impide que se formalicen varias juntas de propietarios, sino que además genera una gran desconfianza y una inseguridad jurídica en el país, esperamos que esto cambie y se dé una predictibilidad de la calificación registral sobre reglamentos internos. V. A MODO DE COROLARIO El reglamento interno es de vital importancia en cualquier edificación no solo porque permite tener una representación legal, sino porque permite que los propietarios vecinos puedan vivir de manera armoniosa. No obstante ello, es necesario que se modifiquen algunas normas para regular de una mejor manera todo el contenido de los reglamentos internos (ejemplo: normas de convivencia); así como es necesario que los registradores uniformicen los criterios bajo los cuales califican la constitución, modificación y/o adecuación de reglamentos internos, lo cual permitirá un mejor desempeño en sus funciones y una efectiva seguridad jurídica en el país.

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La transferencia de bienes comunes en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común Martín MEJORADA CHAUCA(*) En algunas edificaciones coexisten varios titulares de secciones independientes. En ellas inevitablemente interviene la ley para regular las relaciones entre propietarios e incluso para asignar titularidades. Pese a la autonomía de las secciones, los propietarios comparten una misma unidad arquitectónica que exige ciertas reglas básicas de convivencia. ¿Por qué la ley debe señalar dichas reglas y no lo hacen los mismos dueños? La respuesta está en los “costos de transacción”. Todo acuerdo tiene costos de negociación y en algunos casos estos son tan altos que las partes podrían no concretar el negocio. Pues bien, la frustración negocial no es una alternativa admisible en las edificaciones que nos ocupan, pues si en ellas no hubiese regulación de convivencia la propiedad exclusiva no se podría ejercer, o hacerlo sería tan complicado que la propia titularidad estaría en cuestión. Por ello el sistema legal no puede permitir que una edificación de estas carezca de regulación. Como quiera que el acuerdo inicial de los propietarios no está asegurado, el ordenamiento jurídico evita el vacío con un conjunto de reglas que desde la ley permiten el ejercicio de la propiedad en todo momento. De ahí que la regulación en

(*)

Socio del Estudio Rodrigo, Elías & Medrano. Profesor de Derechos Reales de la Pontificia Universidad Católica del Perú y de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.

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MARTÍN MEJORADA CHAUCA

esta materia siempre tiene carácter obligatorio. Si las partes pueden luego modificar o no el régimen es otra cosa, pero de inicio tienen que haber reglas para este supuesto. A partir del 21 de julio de 1999, por efecto de la Ley Nº 27157, entró en vigencia el denominado régimen de “propiedad exclusiva y propiedad común”, que reemplazó a la propiedad horizontal regulada por el Decreto Ley Nº 22112 (Ley de Propiedad Horizontal) y su reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº 019-78-VC. Posteriormente, mediante Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC se aprobó el Reglamento de la Ley Nº 27157, el cual tuvo una serie de modificaciones en el tiempo. Por Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA se aprobó el Texto Único Ordenado de este reglamento. La regulación de la propiedad exclusiva y propiedad común mereció críticas desde el primer día. El hecho de que se establecieran dos regímenes (“propiedad exclusiva y propiedad común” y el otro “independización y copropiedad”), que la ley no impusiera un catálogo de derechos y obligaciones que se aplicara de inmediato a las edificaciones sin mediar acuerdo de los dueños, y la evidente torpeza en la redacción de la ley, generó una serie de cuestionamientos jurídicos e inconvenientes prácticos. Es cierto que después de 20 años de vigencia la Ley de Propiedad Horizontal reclamaba cambios, sin embargo, lo que se puso en marcha el 21 de julio de 1999 dejó mucho que desear. Uno de los aspectos más dudosos de la nueva regulación, que la distinguió frontalmente de la propiedad horizontal, fue la posibilidad de transferir los bienes comunes de una edificación. De este tema me ocuparé brevemente en las siguientes líneas. Es necesario ubicarnos en el supuesto del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, dado que la Ley Nº 27157 no es precisa ni señala que este tenga carácter obligatorio para alguna edificación en particular. Simplemente dice que hay dos regímenes y que los propietarios deben optar por uno u otro. El artículo 129 del reglamento sí es puntual e indica que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. El artículo 128 dispone que este régimen es obligatorio para los edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto. 52

LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES

Tratándose de otras unidades inmobiliarias como quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otros predios con bienes comunes, sus propietarios pueden optar por el régimen de independización y copropiedad. Este régimen supone la existencia de unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetos a la copropiedad regulada por el Código Civil. En estos casos las unidades inmobiliarias exclusivas comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una. Debemos ubicarnos en un edificio de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto, o en una edificación distinta respecto de la cual sus propietarios han optado por la propiedad exclusiva y propiedad común (quintas, casas en copropiedad, centro y galerías comerciales, etc.). Asimismo, debemos distinguir entre los inmuebles cuyas unidades exclusivas pertenecientes a más de un propietario existieron a partir del 21 de julio de 1999 y aquellos que ya tenían más de un propietario mientras estuvo vigente la Ley de Propiedad Horizontal. La presencia de más de un propietario de secciones exclusivas, bienes y servicios comunes eran los elementos determinantes para la aplicación obligatoria de la Ley de Propiedad Horizontal. La Ley Nº 27157 no dice nada al respecto pero su reglamento acoge el criterio del régimen derogado. La Tercera Disposición Final de la Ley Nº 27157 señala que los reglamentos internos vigentes al 20 de julio de 1999 debían ser adecuados a la nueva normativa, sin embargo, no señala qué consecuencias trae el incumplimiento de la adecuación. En tal sentido, podemos entender que las unidades inmobiliarias sometidas a la propiedad horizontal que no adecuaron sus reglamentos internos (deben ser varios cientos o quizá miles), continúan rigiéndose por lo dispuesto en ellos(1). Aunque el Decreto Ley Nº 22112 quedó derogado el 21 de julio de 1999, sus disposiciones incorporadas en los reglamentos internos permanecen, ya no como normas legales sino como estipulaciones contractuales, como acuerdos. En ellos el tratamiento de los bienes comunes es una repetición de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. En los reglamentos

(1)

No se trata de cuándo se construyó un edificio sino de cuándo apareció la pluralidad de propietarios de secciones exclusivas. Una edificación concluida antes del 21 de julio de 1999, pero que perteneció a un solo dueño hasta después de esa fecha, no se rige por la Ley de Propiedad Horizontal sino por la Ley Nº 27157.

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encontraremos una disposición que dice: “Toda transferencia de bienes de dominio común o de servicios comunes es nula de pleno derecho”. Se podría entender que esta disposición continúa rigiendo como un acuerdo de los propietarios que han decidido que los bienes comunes no se transfieran, y que por ello si los dueños quisieran vender primero tendrían que adecuar su reglamento interno, empero también se podría sostener que un acuerdo semejante (que ha perdido respaldo legal) es contrario al artículo 882 del Código Civil que prohíbe los pactos de no enajenación. En este caso esta parte del reglamento interno se consideraría no puesta y la transferencia de bienes comunes estaría habilitada sin pasar por la adecuación del reglamento. Identifiquemos los bienes comunes. Las edificaciones que al 21 de julio de 1999 ya tenían reglamento interno identifican sus bienes comunes en el referido reglamento o en su adecuación. Hasta el 20 de julio de 1999 la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento señalaban puntualmente cuáles eran los bienes comunes de una edificación, imponiendo esa calidad a una serie de elementos aunque los dueños no estuviesen de acuerdo(2). Esta ley asignaba la copropiedad forzosa. Las edificaciones que se rigen solo por la Ley Nº 27157 identifican los bienes comunes a partir de la decisión del propietario o propietarios originales. Es decir, si el dueño no señaló los bienes comunes y se configura la pluralidad de propietarios estos tendrán que ponerse de acuerdo para asignar dicha titularidad, pues si no lo hacen la Ley Nº 27157 ni su reglamento han previsto qué bienes son necesariamente comunes. El artículo 40 de la Ley Nº 27157 señala los bienes que pueden ser comunes. Es decir, no son bienes necesariamente comunes: a) el terreno sobre el que está construida la edificación; b) los cimientos, sobrecimientos, columna, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones; c) los pasajes, los pasadizos, las escaleras y, en general, las vías aéreas de circulación de uso común;

(2)

El artículo 3 del reglamento señalaba de manera imperativa los bienes comunes de toda edificación sometida al régimen de la propiedad horizontal.

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LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES

d) los ascensores y montacargas; e) las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; f) los locales destinados a servicios comunes tales como portería, guardianía, y otros; g) los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular; h) los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; i) los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos; y, j) los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Son los dueños quienes deciden si estos bienes serán o no comunes. El artículo 134 del reglamento señala qué bienes comunes son intransferibles. Para la aplicación de esta norma primero los bienes deben ser “comunes”, lo que requiere el acuerdo de los propietarios. Algunos han entendido que por esta vía el reglamento señala los bienes que necesariamente deben ser comunes aunque las partes no estén de acuerdo. Dice el artículo 134: “Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el reglamento interno: a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho de superficie. b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones. c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común. d) Los ascensores, montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. e) Los sistemas de instalación para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular. 55

MARTÍN MEJORADA CHAUCA

f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente. h) Aquellos que se señalen como tales en el reglamento interno”. Esta norma no puede asignar titularidades, aunque quisiera hacerlo e incluso sería positivo que lo hiciera. Es un simple reglamento y no puede decir qué es “común”, pues ello implica una limitación al derecho de propiedad, para lo cual solo está habilitada la ley (art. 70 de la Constitución). Aquí hay un problema. Necesariamente los propietarios tendrán que ponerse de acuerdo sobre qué bienes son “comunes”. Más aún, técnicamente hablando, el reglamento no puede por sí solo restringir la facultad de disposición de los propietarios de los bienes comunes. Todo esto debió tratarse en la Ley Nº 27157. Pero bueno, asumamos un mundo ideal y veamos edificaciones donde la descripción de los bienes comunes se ha producido sin tropiezos, observando las recomendaciones de la Ley Nº 27157 y su reglamento(3). El artículo 43 de la ley señala que la transferencia de bienes comunes es posible pero debe aprobarse por dos tercios de los votos de la junta de propietarios. Dice el texto: “La transferencia de bienes de propiedad común debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la junta de propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) días útiles, contados a partir de dicha notificación, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entenderán vinculados al acuerdo, que no será ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votación antes dispuesta es nula de pleno derecho”.

(3)

En los hechos, las omisiones de la Ley Nº 27157 se atenúan porque la mayoría de edificaciones surgen de un propietario único, quien antes de transferir y dar lugar al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común señala sin discusión posible cuáles son los bienes comunes y acoge las recomendaciones del artículo 40 de la ley y artículo 134 del reglamento. Sin embargo, cuando la pluralidad de propietarios es inicial el acuerdo será imprescindible y quizá ahí el tema no sea tan sencillo.

56

LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES

Por su parte el artículo 135 del reglamento señala:

“La trasferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser trasferidos, deberá ser autorizada por la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva”.

Permitir la disposición de bienes comunes es un acierto, pero resulta cuestionable que la Ley Nº 27157 haya tratado este tema (uno más) con imprecisión y torpeza en la redacción. Según la norma transcrita basta el voto de dos tercios de la junta de propietarios para aprobar la disposición de los bienes, sin embargo, a continuación se señala que los dueños ausentes son notificados por vía notarial sobre la decisión adoptada. De esto surgen algunas preguntas: ¿para qué son notificados si se entiende que la junta ya acordó la disposición?; ¿acaso los propietarios ausentes podrían oponerse a dicha disposición pese a que ha sido aprobada por dos tercios de los votos de la junta?; ¿qué ocurriría si uno de los propietarios ausentes, dentro de los 20 días útiles, se opone a la decisión de transferir? En realidad, la palabra de los ausentes no tiene ningún efecto, pues si lo tuviera tendríamos que concluir que la mayoría exigida no es de dos tercios, sino de más. Otra interpretación posible, la más saludable para darle sentido y utilidad a la norma, es que los dos tercios de los votos se pueden completar con propietarios ausentes de la junta pero que no se oponen a la transferencia de bienes comunes. Por eso se les notifica y se les da un plazo para oponerse. Vale la pena resaltar la falta de coherencia que se genera con la posibilidad de que los bienes comunes sean transferidos. El artículo 971, inciso 1 del Código Civil señala que los bienes sometidos a copropiedad se pueden transferir con el voto aprobatorio de todos los dueños. Siendo esto así, cómo se explica que en la copropiedad de las edificaciones, donde los bienes comunes cumplen un rol más relevante que en el condominio ordinario, la mayoría necesaria para decidir un acto de disposición sea de apenas dos tercios. Siempre he creído que en la copropiedad ordinaria la unanimidad es un exceso; sin embargo, en la copropiedad de las edificaciones donde coexisten varios titulares de secciones exclusivas, obviamente el tema es distinto. En todo caso el tratamiento de las mayorías debería coincidir. 57

MARTÍN MEJORADA CHAUCA

El reglamento guarda silencio sobre la notificación a los propietarios ausentes, empero señala criterios interesantes que restringen la posibilidad de transferir los bienes comunes. La transferencia no debe contrariar los parámetros urbanísticos y edificatorios y las normas de edificación vigentes, ni perjudicar las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni afectar los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros. Claro, el reglamento exagera un tanto, pues es evidente que cualquier transferencia de bienes comunes afectará los derechos de los dueños de propiedad exclusiva, pues cada uno de ellos perderá parte del objeto sobre el cual recaía su participación en la copropiedad. Por lo demás, los criterios señalados deberán observarse en cada caso concreto, siendo imposible establecer de manera absoluta un listado de bienes que no se transfieren, aunque el reglamento ha señalado una regla que impide la transferencia de ciertos bienes, salvo que el reglamento interno de cada edificación lo permita (art. 134). Todos estos criterios los resumo en un término: “autonomía”. La idea es que el bien transferido tenga autonomía de explotación y que la edificación no sufra una alteración a su funcionalidad o se ponga en riesgo la estabilidad material del predio. Asignar una titularidad exclusiva a lo que era común siempre producirá alteraciones, pero con las herramientas adecuadas (servidumbres, superficies, etc.) se puede atenuar el efecto. Los bienes comunes normalmente están integrados a la edificación, es decir, son bienes que no admiten derechos singulares (art. 887 del Código Civil), por ello incido en la necesaria autonomía que debe tener el bien que se transfiere. Los bienes que se transfieren deben ser susceptibles de una explotación separada. La posibilidad de una explotación separada (y, por ende, la asignación a diferentes titulares) no solo requiere que concurran elementos materiales o físicos, sino también un elemento jurídico. Veamos. El artículo 955 del Código Civil señala: “El suelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo” (el resaltado es agregado). ¿Pueden? ¿De qué depende esta posibilidad? Depende de que las partes adheridas puedan ser objeto de una explotación independiente. Dicha posibilidad debe examinarse tanto física como jurídicamente.

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LA TRANSFERENCIA DE BIENES COMUNES

En el plano material o físico, si los bienes adheridos (suelo y construcción, por ejemplo) por su tipo de adherencia y funcionalidad no pueden ser explotados por separado, entonces no será posible la coexistencia de titularidades y la integración se regirá por el artículo 887 del Código Civil. Tal sería el caso de una construcción subterránea que atraviesa el suelo y se prolonga a los aires, anulando la funcionalidad autónoma del suelo. Pero puede ocurrir lo contrario. Hay algunos bienes que a pesar de estar “integrados” permiten en los hechos la coexistencia de derechos singulares, tal es el caso de las construcciones superficiales cuando el suelo y el subsuelo gozan de operatividad independiente (por ejemplo, el parque del Óvalo Gutiérrez en Miraflores, respecto del estacionamiento subterráneo que se halla en el mismo lugar). En ellos se admiten derechos singulares a pesar de que son inseparables. La edificación sobre o bajo un terreno a veces satisface este elemento material, a veces no. La posibilidad de una explotación separada depende, además, de la existencia de un régimen legal (elemento jurídico) que regule las relaciones entre los diferentes niveles del predio. Solo así es posible la explotación autónoma y sin tropiezos. Este régimen legal proviene del contrato o de una norma. Naturalmente un contrato solo tendría sentido (causa) si en efecto existe el respaldo del elemento material o físico antes indicado. El contrato podría establecer las relaciones entre los niveles del predio, e incluso si no fuera posible la autonomía funcional de ellos (elemento material), podría crear un régimen de explotación exclusiva de algunos niveles, pero temporalmente. Por su parte, la existencia de una norma podría exceptuar el elemento material, compensándolo con la temporalidad de la asignación a diferentes titulares. El régimen legal también podría darle permanencia indefinida a dicha asignación si los elementos materiales lo permiten. La importancia del régimen legal se aprecia justamente en la regulación sobre superficie. La superficie es un régimen legal cuya justificación se halla en la temporalidad de la separación entre suelo y edificación. De ahí que se le vea como una excepción a la prohibición contenida en el artículo 887 del Código Civil y como un supuesto del artículo 955.

59

Algunas situaciones controvertidas en los casos de propiedad exclusiva y propiedad común María José OLAVARRÍA PARRA(*) I. UN PROYECTO DE LEY “NOVEDOSO” El día 3 de noviembre de 2014 fue presentado el Proyecto de Ley Nº 3932/2014-CR (actualmente en Comisión) elaborado por el Congresista Justiniano Rómulo Apaza Ordóñez. Este proyecto de ley pretende modificar el artículo 4 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de habilitaciones Urbanas y Edificaciones. La modificación/adición pretendida es como sigue:

(*)



“Artículo 4. Actores y responsabilidades



Los actores son las personas naturales o jurídicas, y entidades públicas que intervienen en los procesos de habilitación urbana y de edificación. Estos son:



(…) 7. Delegados ad hoc: son representantes ad hoc los acreditados por instituciones, con funciones específicas para la calificación de proyectos de habilitación urbana y de edificación ante la Comisión Técnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal competente.

Abogada asociada del Estudio C&C Abogados. Jefe de práctica de Derecho Civil en la Universidad de Lima.

61

MARÍA JOSÉ OLAVARRÍA PARRA



(…) d. Cuerpo General de Bomberos Voluntario del Perú - CGBP, para proyectos de edificación de uso residencial, mayores de cinco (5) pisos y las edificaciones establecidas en las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva del público”(1) (el resaltado es nuestro).

Como se puede apreciar, este proyecto de ley pretende integrar dentro de los Delegados Ad hoc al Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú (en adelante, CGBVP) solo para los proyectos de más de cinco pisos y para las edificaciones establecidas en las modalidades C y D. El artículo 1 de este Proyecto de Ley señala que esta modificación se da “con la finalidad de cautelar la seguridad de las edificaciones de más de cinco pisos, centro comerciales, campos feriales y edificios de concentración masiva de público, obligando a construir en lugares con las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad (…)”. La exposición de motivos de este proyecto de ley nos sitúa en un contexto de caos en la construcción y el auge de las construcciones informales que, según las fuentes que han consultado pero no citado, en Lima representan el 50 % de las unidades habitacionales. Señalan que estas edificaciones informales no cuentan con la “intervención de un profesional en el diseño, aprobación del proyecto, ni en el proceso de ejecución de la obra. Además, de no ser fiscalizadas adecuadamente por parte de la Municipalidad respectiva”(2). Hasta esta parte de la exposición de motivos, se podría presumir que lo que la modificación buscaría sería desincentivar la construcción informal y por ende su eliminación progresiva. Sin embargo, estos datos al parecer solo sirven para indicarnos cuál es el contexto actual de las construcciones en el Perú, mas no para relacionarlo directamente con el proyecto de ley. Luego nos presentan un cuadro con las modificaciones que ha sufrido nuestro ordenamiento en materia de regulación de las construcciones y en

(1) (2)

Artículo 2 del Proyecto de Ley Nº 3932/2014-CR. Exposición de motivos.

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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS

particular la Ley Nº 29090. Tal como indican, mediante la Ley Nº 30056, Ley que modifica diversas leyes para facilitar la inversión, impulsar el desarrollo productivo y el crecimiento empresarial de fecha 2 de julio de 2013, se modificaron diversas normas en nuestro ordenamiento y dentro de ellas se modificó la Ley Nº 29090. Sin embargo, el cambio producido fue el siguiente: TEXTO ANTERIOR

TEXTO ACTUAL

“Artículo 4.Actores y responsabilidades

“Artículo 4.Actores y responsabilidades

(…) 7. Delegados ad hoc

(…) 7. Delegados ad hoc

(…) b. Instituto Nacional de Defensa Civil - Indeci, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos hasta de diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se encuentran próximas a las zonas de riesgo. No requieren pronunciamiento del Delegado ad hoc del Indeci las edificaciones de vivienda de más de cinco (5) pisos en las cuales la circulación común llegue solo hasta el quinto piso, y el (los) piso(s) superior(es) forme(n) una unidad inmobiliaria.

(…) b. Instituto Nacional de Defensa Civil -Indeci, para proyectos de edificación de más de cinco (5) pisos de uso residencial; para las edificaciones establecidas en las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de público; y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican en zonas de riesgo, únicamente sí han sido identificadas previamente como tales a través del plan urbano municipal. El Indeci cuenta con la colaboración del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del PerúCGBVP, en la forma que establezca el reglamento.

(…) d. [El] Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú - CGBVP, para proyectos de edificación de uso residencial, mayores de diez (10) pisos y las edificaciones establecidas en las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de público”.

No requerirán pronunciamiento del delegado ad hoc del Indeci las edificaciones para uso residencial de más de cinco (5) pisos en las cuales la circulación común llegue solo hasta el quinto piso y el(los) piso(s) superior(es) forme(n) una unidad inmobiliaria”.

En la exposición de motivos de la Ley Nº 30056 se indica que la “expedición de la presente norma tiene por objeto facilitar los procesos de inversión en edificaciones, reduciendo los tiempos de demora de emisión de los dictámenes por parte de las comisiones técnicas”. Así, presentan un cuadro de cuatro municipalidades y el tiempo de demora en días para la licencia de edificación: 63

MARÍA JOSÉ OLAVARRÍA PARRA

Modalidad

Municipalidad

A

B

C

Municipalidad de Jesús María

17

92

72

Municipalidad de La Molina

66

361

264

Municipalidad de San Juan de Miraflores

129

115

81

Municipalidad de Santa Anita

32

176

135

D 238 66

Como se puede observar, la demora es alta. Por ejemplo, en la modalidad B, en la Municipalidad de La Molina, el promedio de demora era hasta de casi un año. Asimismo, en la misma exposición de motivos de la Ley Nº 30056 se señala que el CGBVP, en los años de vigencia de la versión original del artículo 4 de la Ley Nº 29090, solamente pudo acreditar a siete (7) especialistas como delegados ante las Comisiones Técnicas para todas las Municipalidades de Lima Metropolitana, lo cual generaba retraso en los expedientes ante las Municipalidades. Eran solo siete (7) especialistas para las miles de solicitudes que se presentan anualmente. Además, se indica que los criterios sobre seguridad que se emitían por parte del Instituto Nacional de Defensa Civil (en adelante, Indeci) diferían muchas veces de los emitidos por el CGBVP, por lo que no existía predictibilidad. Como es conocido, las normas en materia de edificaciones muchas veces no resultan siendo las más idóneas, ni las más claras al momento de emplearlas, generando contingencias al momento de solicitar la respectiva licencia de edificación ante las municipalidades, pues el criterio puede ser diferente entre una municipalidad y otra. Esto, última ratio, desincentiva las inversiones que en materia inmobiliaria se requieren en un país con una demanda tan alta como el nuestro. Así, en este “pequeño” problema entre la regulación actual y la propuesta legislativa, debe observarse que la función de Indeci es precisamente asesorar en los procesos de preparación, respuesta y rehabilitación en casos de desastre, de acuerdo con la Ley Nº 29664, Ley que crea

64

ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS

el Sistema Nacional de Gestión del Riesgo de Desastres - Sinagerd. Los incendios son también un desastre por lo que incorporar al CGBVP únicamente constituiría una barrera más para la obtención de las licencias y no aportaría nada nuevo, es más, tal como se indica en la exposición de motivos de la Ley Nº 30056, no existiría predictibilidad pues los criterios son muchas veces distintos y al no contar con el número de especialistas necesarios para la demanda de edificaciones, el procedimiento sería más engorroso. Debe tenerse presente, además, que existen nuevos mecanismos para asegurar que las constructoras cumplan con la normativa en construcciones y se reduce así el riesgo de tener construcciones con problemas técnicos en casos de desastre. Estos mecanismos incluyen también formas contractuales como el fideicomiso inmobiliario en el que un tercero (el fiduciario) debe asegurarse no solamente de la construcción de la edificación, sino que se hayan seguido las normas de edificación vigentes. Esta pequeña modificación/adición que pretende el Proyecto de Ley Nº 3932/2014-CR nos hace ver que existe desconocimiento por parte de los legisladores de la situación real de las edificaciones en nuestro país y muchas veces se legisla con este desconocimiento. Pero este desconocimiento no es exclusivo de los legisladores, sino que también se traslada a otros poderes del Estado y a los mismos organismos especializados en estos temas. Así, presentaremos algunos inconvenientes que se han podido observar en estos años. II. PROBLEMA CON LA SITUACIÓN DE LOS AIRES El artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la Sunarp, aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP/S, señala lo siguiente:

“Artículo 63.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157



(…) Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, esta podrá independizarse como sección siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes 65

MARÍA JOSÉ OLAVARRÍA PARRA

comunes. En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso.

El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada”.

Con la anterior regulación, se indicaba lo siguiente:

“Artículo 45.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157



(…) Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la edificación, se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso”(3).

Como se puede apreciar, ha existido un cambio en la redacción y sobre todo, se ha añadido con la nueva regulación, el párrafo final en el cual se indica claramente que el reglamento interno puede establecer la reserva de aires sin independización. Pues bien, esta aclaración final tal vez no hubiese sido necesaria si se interpretaba correctamente el párrafo anterior a la misma y si se tomaba en cuenta la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARP-SN, la cual señala expresamente que:

(3)

“En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas: Primero, la cláusula de ‘reserva de aires’ hasta una futura ampliación de edificación; con lo que el Registro se

Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 248-2008-SUNARP-SN.Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (norma derogada).

66

ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS

limita a inscribir el reglamento interno (con la cláusula incluida), sin independizar en ninguna partida ‘los aires’”. Como se puede apreciar, siempre ha existido la posibilidad de poder reservar los aires sin la necesidad de independizarlos en una partida. Sin embargo, los registradores en algunas ocasiones han tenido pronunciamientos distintos respecto a este tema y se ha observado que en muchos casos los registradores solicitaban que se asigne un porcentaje de participación de los bienes comunes y que exista el área proyectada de acceso, aun cuando lo que se solicitaba era la reserva de aires sin independización. Esto, claramente, traía consecuencias gravosas en cuanto no existía predictibilidad aun cuando la norma era clara. Es por ello que resulta conveniente la actual regulación en la que se aclara que puede existir reserva de aires sin independización. Ahora bien, en cuanto a la reserva de aires, no queda claro con la nueva regulación si la reserva de aires puede hacerla la junta de propietarios de la unidad inmobiliaria a favor de uno de ellos o si solo puede efectuarse por el propietario-constructor o si solo puede efectuarse a favor del propietario-constructor. La directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común antes citada señala al respecto lo siguiente:

“En mérito a la autonomía de la voluntad el propietario-constructor puede atribuir el derecho de sobreelevación a favor de algún titular exclusivo, o incluso de él mismo, en virtud de dos modalidades clásicas (…).



Otro punto que genera dudas es el caso recurrente, por el cual un reglamento interno omite mencionar el estatuto jurídico de los aires, por lo que se reputa común, pero que luego pretende ser aclarado por un acuerdo de la junta de propietarios por la que se modifica el reglamento interno y se indica, por ejemplo, que los aires se reservan a favor del propietario-constructor”.

Como se puede ver, al parecer esta Directiva señalaría dos situaciones que podrían producirse:

67

MARÍA JOSÉ OLAVARRÍA PARRA

- Que el propietario-constructor puede reservar los aires a su favor o a favor de algún titular exclusivo; o, - La Junta de Propietarios puede reservar los aires a favor del propietario-constructor. A mi parecer, la reserva de aires puede efectuarla tanto el propietario-constructor o la Junta de Propietarios en el Reglamento Interno (en su inscripción o en sus posteriores modificaciones) y puede ser hecha a favor de cualquier titular exclusivo o a favor del propietario-constructor. Sin embargo, sobre este punto también se han apreciado observaciones registrales que señalan que interpretando la Directiva citada, la reserva solo puede efectuarse a favor del propietario-constructor o que solo este puede efectuar la reserva de aires, olvidando que debe existir una interpretación sistemática de toda la directiva y sobre todo, que la misma directiva señala “luego pretende ser aclarado por un acuerdo de la junta de propietarios por la que se modifica el reglamento interno y se indica, por ejemplo, que los aires se reservan a favor del propietario-constructor”. Es decir, la reserva a favor del propietario-constructor es un ejemplo de reserva de aires pero no el único supuesto, así como que expresamente se señala que la junta de propietarios puede aclarar la situación de los aires mediante una modificación al reglamento interno. Además de lo antes indicado, ni la anterior ni la actual regulación del Registro de Predios señala que la reserva de aires deba ser efectuada por alguna persona en particular o que solo pueda ser hecha a favor de alguna persona en particular por lo que existe libertad en esta situación. III. EL DERECHO DE SUPERFICIE Y EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN El derecho de superficie se encuentra brevemente regulado en nuestro Código Civil en los artículos 1032, 1033 y 1034. Así, se señala en el artículo 1032 lo siguiente:

“Artículo 1030.- Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo”. 68

ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS

Existen diferentes definiciones a nivel de doctrina(4) respecto al derecho de superficie, siendo didáctica para los fines de este artículo la siguiente definición:

“(…) modalidad del derecho de propiedad por la cual se tiene la propiedad del sobresuelo, del subsuelo o de ambos de forma separada de la propiedad del suelo por un periodo máximo de 99 años”(5).

Como se puede apreciar, se define al derecho de superficie como una modalidad del derecho de propiedad y el autor señala que hace esta relación por cuanto existe un poder casi absoluto respecto al sobresuelo, subsuelo o ambos. Así, se puede construir o destruir lo construido sin que ello signifique la extinción del derecho de superficie. En materia registral, el derecho de superficie se encuentra previsto en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios en tres artículos. El artículo 141 señala:

“Artículo 141.- Inscripción del derecho de superficie



La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial, la que contendrá: 1. La mención expresa de que se trata de una partida especial generada como consecuencia de la constitución de un derecho de superficie, precisando la partida registral del predio sobre el que recae el mismo; 2. La indicación de que el derecho de superficie se concede sobre o bajo la superficie del suelo o sobre ambos; 3. El plazo de duración;

(4)

(5)

Se define, por ejemplo, como un derecho real que confiere al titular (superficiario) la facultad de tener y mantener en terreno ajeno una edificación en propiedad separada: Definición dada por Arias-Schreiber Pezet y Cárdenas Quirós en: Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo V, Editorial Gaceta Jurídica, abril 1998, pp. 199-201. FERNÁNDEZ SALAS, José Carlos. “El Derecho de Superficie”. En: Themis. Nº 62, p. 245.

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4. Si se constituye a título gratuito u oneroso, señalándose en este último caso la contraprestación a cargo del superficiario; 5. El nombre del titular del derecho de superficie; y, 6. El traslado de las cargas y gravámenes registrados antes de la inscripción del derecho de superficie, cuando corresponda.

Si el derecho de superficie se ha constituido sobre y bajo la superficie del suelo a favor de un mismo titular, este puede solicitar la inscripción de la superficie en partidas especiales distintas, de lo contrario, se inscribirá en una sola partida especial”.

Como puede apreciarse, es casi tan absoluto el derecho de superficie que no se inscribe como un asiento más en la partida del terreno (partida matriz), sino que se inscribe en una partida especial, la partida del derecho de superficie. Asimismo, se anotará, de acuerdo con el artículo 142 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en la partida registral del predio una anotación de correlación en la que se indicará expresamente que se ha abierto una nueva partida de derecho de superficie. De acuerdo con la normativa civil, el derecho de superficie no puede durar más de 99 años, un periodo largo para este derecho por lo que la utilización del derecho de superficie en ese tiempo debería ser para provecho del superficiario. Así, por ejemplo, podría construirse unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. En este aspecto es donde viene el inconveniente pues si no existiese un derecho de superficie, existirá únicamente una partida matriz (el terreno sobre el que se construye) y cada una de las partidas independizadas que constituirán las unidades exclusivas. Así, si construimos un edificio de 5 pisos y 2 departamentos por piso, tendremos una partida matriz y al menos, 10 partidas independizadas de cada uno de los departamentos. Pero ¿qué ocurre cuando esta edificación fue hecha por un superficiario? Se entendería que en la partida del derecho de superficie se tendría que inscribir primero la declaratoria de fábrica y el Reglamento Interno, y luego independizar las partidas de las unidades de dominio exclusivo; sin embargo, cuando se haga referencia al antecedente dominial en cada una

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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS

de las partidas independizadas ¿se tomará en cuenta la partida del terreno o la partida del derecho de superficie? Primero debe tenerse en cuenta que el superficiario será quien construya el edificio, pues una de las limitaciones para el propietario del terreno es que este no podrá construir en el terreno sobre el que goza el superficiario de su derecho y solo lo podrá hacer este último. Claro está que luego de vencido el plazo del derecho de superficie, lo construido quedará en propiedad del titular del terreno, pero mientras esté vigente el derecho de superficie, será propiedad del superficiario lo construido. Además, es importante resaltar que el artículo 1033 del Código Civil señala que este derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido; es decir, el superficiario es tan dueño de lo construido mientras su derecho esté vigente que puede destruirlo y esto no significará que pierda su derecho de superficie ni que deba indemnizar de modo alguno al titular del predio. Ahora bien, teniendo esto claro, se entendería que la declaratoria de fábrica, así como el Reglamento Interno se debería inscribir en la partida del derecho de superficie y que esta partida, al independizarse las unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, quedaría como la “partida matriz”. Por lo tanto, debería señalarse como antecedente dominial de las partidas independizadas a la partida del derecho de superficie, pues esta construcción no es de propiedad del titular del terreno. Siguiendo el razonamiento anterior, tendríamos que: - Una partida del terreno en la que se anotaría que existe un derecho de superficie que está en una partida especial. -

Una partida del derecho de superficie que al mismo tiempo funcionaría como partida matriz de la edificación que se encuentra en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y en ella se inscribiría la Declaratoria de Fábrica y el Reglamento Interno, así como quedarían las áreas comunes de la edificación.

-

Varias partidas independizadas cuyo antecedente dominial sería la partida de derecho de superficie. 71

MARÍA JOSÉ OLAVARRÍA PARRA

Sin embargo, los problemas se pueden presentar antes de la construcción pues quien debe solicitar la licencia para la edificación es el propietario o “en el caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular”(6). Entonces, ¿el superficiario podría pedir la licencia de edificación? Sí, porque se debe interpretar junto con el artículo 8 de la Ley Nº 29090, la que señala que: “Están obligados a solicitar las licencias a que se refiere la presente Ley, las personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, (…), superficiarios, (…) o todos aquellos titulares que cuentan con derecho a habilitar y/o edificar”. Entonces se entendería que tienen título suficiente para solicitar la licencia de edificación a la entidad correspondiente. Diferente era la situación cuando aún estaba vigente el Título II de la Ley Nº 27157, que en su artículo 27 indicaba que solo los propietarios podían solicitar la declaratoria de fábrica. Por ejemplo, esta situación se indicó de manera expresa en la Resolución del Tribunal Registral Nº 203-2009-SUNARP-TR-T en la que se señala en sus fundamentos que:

(6)

“Visto así el asunto, podría afirmarse sin más que cualquier persona distinta al propietario podría realizar la declaración de fábrica, pues dicho acto siempre aprovechará al propietario del suelo. Sin embargo, el artículo 27 de la Ley [se refieren a la Ley Nº 27157] legitima únicamente al propietario para instar el reconocimiento de la edificación. (...) Considerando que una edificación es susceptible –legalmente– de separarla en secciones (…) y que la propiedad del suelo es diferenciable del dominio de la edificación cuando media un derecho real de superficie, es evidente que se trata de bienes separables del suelo, y por ende las partes diferenciadas pueden ser objeto de derechos pertenecientes a distintos titulares. Por ello, permitir que cualquier persona distinta al dueño del suelo declare la fábrica levantada sobre este daría lugar a potenciales conflictos, al no poder establecerse con certeza si dicha declaración se efectúa en interés del propietario del suelo, o para proteger el interés propio que el declarante tiene sobre la edificación. Para conjurar este peligro (…), la Ley [Nº 27157] ha optado por autorizar que el reconocimiento legal de la existencia

Señalado en el artículo 25 de la Ley Nº 29090 en todas las modalidades.

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ALGUNAS SITUACIONES CONTROVERTIDAS

de una edificación solo pueda ser realizado por el propietario del suelo”(7). Como se puede apreciar, para entonces, el criterio del Tribunal Registral era que solo el propietario del suelo podía solicitar la declaratoria de fábrica, aun cuando existía un derecho real de superficie. A mi parecer esta posición está superada. Siguiendo con los posibles problemas que traería la regulación de la superficie con el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, ¿qué ocurriría una vez que culmine el plazo del derecho de superficie? Pues bien, si hemos considerado que las partidas independizadas tenían como antecedente dominial la partida del derecho de superficie, existiría un problema. Debe resaltarse preceptuado por el artículo 143 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el que se refiere a la extinción del derecho de superficie y cierre de partida: “Artículo 143.- Extinción del derecho de superficie y cierre de partida

Al inscribir la extinción del derecho de superficie, el registrador procederá a cerrar la partida correspondiente, extendiendo simultáneamente en la partida registral del predio una anotación en la que se deje constancia de dicho cierre”.

Así, si el derecho real de superficie se extingue, se procede a cancelar la partida registral del derecho de superficie, quedando las independizaciones con un antecedente dominial cerrado. Como conoce, las propiedades resultantes una vez que se produzca la extinción del derecho de superficie, pasarían a formar parte de la titularidad del dueño del terreno. No queda claro cómo se podría prever esta situación a nivel registral, a fin de que exista un adecuado tracto sucesivo y no se presenten problemas de partidas de derecho de superficie cerradas y antecedentes dominiales diferentes. Además, debe tenerse presente que las unidades

(7)

Numeral 3 del “Análisis” de la Resolución Nº 203-2009-SUNARP-TR-T emitida por el Tribunal Registral el 5 de junio de 2009.

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inmobiliarias independizadas tengan como titular al superficiario, por lo que habría que también cambiar la titularidad en cada una de estas partidas. Por último, en temas de derecho real de superficie y propiedad exclusiva y propiedad común, es de resaltar el artículo 12 de la Ley Nº 27157, el que se refiere a los centros y galerías comerciales o campos feriales de un piso:

“Artículo 12.- De los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso: 12.1. Los centros y galerías comerciales o campos feriales que cuenten únicamente con un piso podrán independizar cada una de sus tiendas del terreno matriz. 12.2. El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de propiedad exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes son titulares integralmente del terreno y la edificación sobre la cual está construida su tienda. 12.3. Las áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie”.

Como se señala, en la propiedad común que puede estar constituida por accesos, pasadizos y demás zonas de servicios comunes se pueden constituir derechos de superficie cuando se trata de centros y galerías comerciales o campos feriales que solo cuenten con un piso de edificación. En este último párrafo se indica que se podrán constituir “derechos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie”. Entiendo que los beneficiarios del derecho de superficie que se puede constituir (superficiario) serían los predios dominantes también al igual que los de servidumbre perpetua, pero la redacción no es clara y podría también interpretarse que la norma no ha hecho distinción alguna en ese aspecto.

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La problemática del cobro de las cuotas de mantenimiento a quienes ejercen la posesión o el uso de las secciones de propiedad exclusiva Fernando SAETTONE GARCÍA(*) INTRODUCCIÓN El vertiginoso crecimiento del sector construcción en nuestro país en la última década, ha traído como consecuencia, un incremento a la par de la vida de sus ocupantes en convivencia. Nos estamos refiriendo específicamente a las edificaciones de viviendas multifamiliares, donde cada vez –por la magnitud de los proyectos inmobiliarios– un gran número de familias no solamente conviven sino que, al mismo tiempo son responsables por los gastos de mantenimiento de los bienes de dominio común y por el correcto accionar de determinadas reglas de organización de los propietarios, que se reflejan en los Reglamentos Internos exigidos por ley, y por normas afines, establecidas en los llamados Reglamentos de Convivencia. El presente artículo, refleja la problemática que viene sucediendo cuando los propietarios u ocupantes de estas edificaciones dejan de pagar las cuotas de mantenimiento, lo que conlleva a un incumplimiento legal en primer término, y que tiene como consecuencia inmediata el

(*)

Abogado por la Universidad de San Martín de Porres (USMP). Docente del Curso Derecho Urbano en la Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Actualmente sigue la Maestría en Derecho Notarial y Registral en la USMP.

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desbalance que se produce al momento que la Administración de la edificación tiene que cumplir con los gastos propios del sostenimiento de los servicios de estos predios. Hemos podido comprobar cómo, si bien existen taxativamente normas que regulan el procedimiento de cobro por “morosidad”, establecidas en la Ley N° 27157 sobre el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común y su Reglamento, en la práctica, por una inexacta normativa, o por problemas que pueden lindar con el no haber adecuado el Reglamento Interno a las normas establecidas en las disposiciones comentadas, se dificulta la correcta recaudación, con los consecuencias concebidas. Abordar el tema referente, a la adecuación de los Reglamentos a la normativa vigente, los mecanismos de cobro contra los morosos que posee el Presidente de la Junta de Propietarios, la morosidad y sus mecanismos procedimentales para su cobro, así como la necesidad de modificar el artículo 157 del Reglamento de la Ley N° 27157, son los principales aportes que queremos transmitir. I. ANTECEDENTES En el mes de julio del año 1999, se publicó en el diario oficial El Peruano, la Ley N° 27157 (en adelante, la Ley) denominada Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. Una Ley que, en solo cuerpo normativo, nos presentó en su momento tres temas de gran trascendencia para el desarrollo de la actividad inmobiliaria en nuestro país: la primera parte dedicada al procedimiento para regularizar las construcciones que hasta ese entonces se habían construido, sea con licencia o sin licencia, pero que finalmente no se podían registrar en registros públicos; la segunda parte dedicada al procedimiento para la declaratoria, el cual posteriormente fue derogado por la Ley N° 29090 y normas complementarias y la tercera parte sobre el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, que, en la parte pertinente, es materia de análisis del presente trabajo. 76

LA PROBLEMÁTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO

La Ley, derogó el Decreto Ley N° 22112 y el Decreto Supremo N° 019-78-VC, es decir, las normas que se encontraban vigentes desde el año 1978 referentes a la llamada Propiedad Horizontal. II. ALCANCES DE LA TERCERA PARTE DE LA LEY N° 27157 Y LAS NORMAS COMPLEMENTARIAS Como hemos adelantado, la Tercera Parte de la Ley, normó el régimen legal de lo que a partir de ese momento, se llamó unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Igualmente, en el artículo 37 de la Ley, se especificó que los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen mencionado. Posteriormente, al promulgarse en el año 2000 el Reglamento de la Ley, mediante el Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, se precisó en el artículo 126 que los edificios de departamentos comprendidos no solo serían de uso residencial, sino también de uso comercial, industrial o mixto; y que en general, la aplicación de este régimen legal es obligatorio cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios, es decir cuando haya pluralidad de propietarios. Debemos entender en adelante que, estos reglamentos internos regirán la convivencia de sus propietarios, no únicamente en edificios de uso residencial o de vivienda, sino también en edificios de departamentos donde estas unidades inmobiliarias estén destinadas a uso comercial, industrial o inclusive de usos mixtos. Cabe precisar que el mencionado reglamento de la Ley, luego de ser modificado en más de una oportunidad, se optó por promulgar el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157 (en adelante el Reglamento de la Ley)(1). (1)

Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda (El Peruano, 03/11/2006).

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Finalmente, el mismo año 2000, se promulga la norma que aprueba los Reglamentos Internos Modelos para el Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común (en adelante Reglamento Modelo)(2). Se puede entonces determinar que la tercera parte de la Ley, su Reglamento y el Reglamento Modelo, son las normas que vienen regulando en nuestro país, desde la segunda mitad del año 1999, esta compleja temática. III. EL REGLAMENTO INTERNO Podemos conceptuar el Reglamento Interno como el acto privado o declaración en el sentido de que, en una edificación existen bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio común y que existen además determinadas reglas de organización para la convivencia de los propietarios. Es decir, normas que permitirán la convivencia de los ocupantes de la edificación con el propósito de lograr un clima no solo de bienestar sino al mismo tiempo, porque no, de paz social. Nos parece oportuno, citar la definición y conceptualización que hace la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN(3), sobre el Reglamento Interno:

“El Reglamento Interno viene a ser un negocio jurídico, en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales”.

La primera característica, –continua explicando la Resolución– de carácter real, se aprecia claramente del hecho que, el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación de dominio normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes. Estas quedan destinadas a favor de aquellas. (2) (3)

Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 (El Peruano, 08/10/2000). Resolución dictada con fecha 23/12/2008.

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La segunda característica es que se da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex rei(4) que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes. Efectivamente, concordamos con estos conceptos vertidos por el organismo rector en materia registral, en el sentido que, este régimen especial de propiedad, vincula a los otorgantes del acto, entiéndase en un primer momento a los propietarios o conformantes de la Junta de propietarios, luego a los sucesivos adquirientes y a nuestro entender, a quienes posteriormente ocupen “las partes privativas”, sea en calidad de arrendatarios o bajo cualquier otro título, indistintamente que sean personas naturales o jurídicas. IV. SOBRE LA PROBLEMÁTICA DE LA ADECUACIÓN DE LOS REGLAMENTOS INTERNOS Como ya hemos comentado, el Reglamento Interno del Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común, es el instrumento con el cual, necesariamente deben contar los edificios de departamentos, indistintamente que su uso sea residencial, comercial, industrial o mixto, tal cual lo ha contemplado la Ley(5) y posteriormente el Reglamento de la Ley. Es decir, a la fecha, los edificios de departamentos construidos desde el año 2000 en adelante, cuentan con reglamentos internos bajo las normas en comentario; e inclusive, nos atrevemos a decir que estos reglamentos, son en su mayoría, el fiel reflejo del reglamento interno modelo que publicó el Ministerio de Transportes y Comunicaciones(6) en el año 2000.

(4) (5)

(6)

La ley del lugar de donde los bienes estén situados. Artículo 39 de la Ley N° 27157.- Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley deben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50 % cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación. Cabe precisar que allá por el año 2000, no existía independientemente el Ministerio de Vivienda, sino que formaba parte del Ministerio de Transportes y Comunicaciones.

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Sin embargo, los edificios ya edificados antes de la vigencia de la Ley, contaban con los conocidos “Reglamentos Internos de Propiedad Horizontal”, bajo los alcances de normas dictadas en el año 1978. Por ello, la Tercera Disposición Final de la Ley, dispuso que los reglamentos internos que se encontraban vigentes a la fecha de su publicación (20 de julio del año 1999), se adecuaran a lo que ella establece. Más adelante, al promulgarse el Reglamento de la Ley, en su Décimo Segunda Disposición Transitoria, igualmente se indicó que, la referida adecuación podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada otorgado por la Junta de Propietarios. Pese a estas normas imperativas, muchas son las Juntas de Propietarios de edificios que no han adecuado su Reglamento Interno, y por ello, tienen serias dificultades, precisamente cuando el Presidente de la Junta quiere interponer la demanda de cobro contra el propietario moroso de las cuotas de mantenimiento u otras cuotas fijadas con carácter extraordinario. Ello ocurre por cuanto, no solamente la Junta de Propietarios debe constar inscrita en los registros, sino que también es necesario que, el Presidente de la Junta, para poder accionar judicialmente, debe contar con su cargo inscrito en Registros Públicos(7). El problema radica en que, al no estar adecuado el Reglamento Interno, RR.PP. rechaza cualquier acto que se pretenda inscribirse (por ejemplo, la inscripción de la Junta de Propietarios, la inscripción de la Directiva(8) si fuera el caso o la designación del Presidente de la Junta), sin

(7) (8)

Primer párrafo del artículo 87 del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. Última parte del artículo 145 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157: La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones.

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cumplirse previamente con la formalidad de inscribir la adecuación del Reglamento Interno(9). Comentamos líneas arriba que la Tercera Disposición Final de la Ley, dispuso que los reglamentos internos que se encontraban vigentes a la fecha de su publicación (20/07/99), se adecuaran a lo que ella establece y en tal sentido indicó que la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria y que los acuerdos se adoptarán por mayoría de los concurrentes a la Junta. Sin embargo, aún a la fecha, persiste el número de edificios, en su mayoría residenciales o de uso de vivienda, que no han cumplido con la adecuación, lo que se traduce en un desgobierno y un alto índice de morosidad en las cuotas de mantenimiento entre sus ocupantes. Se argumenta como pretexto para la no adecuación del reglamento Interno a problemas para la convocatoria, el costo notarial y registral de la adecuación, el temor de algunos propietarios de que, al adecuarse el reglamento interno se regule su comportamiento o se recurra a medios legales para el cobro a los morosos, o también simplemente por desconocimiento de la nueva normativa. En la práctica igualmente se ha encontrado observaciones por parte de los RR.PP. a las adecuaciones del Reglamento Interno, cuando su trámite ha excedido los criterios de “adecuación”. En primer lugar, se debe establecer que la adecuación del Reglamento Interno se dará únicamente cuando nos encontramos previamente a que existe un Reglamento Interno inscrito en RR. PP., que fue otorgado al amparo de normas derogadas y que, como consecuencia de la Ley Nº 27157 requieren incorporar en su texto la normativa acotada.

(9)

“La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”. (Precedente de Observancia Obligatoria. Aprobado en el X Pleno Registral. El Peruano, 09/06/2005).

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El tribunal registral ya se ha pronunciado al respecto indicando que: “La adecuación solo significa la adaptación de los Reglamentos a las normas imperativas, así como la incorporación de nuevas normas dispositivas”(10). Por ello, para evitar rechazo por parte del RR. PP. al momento de solicitar la adecuación del Reglamento Interno, esta adecuación no debe contener disposiciones que modifiquen las características de las unidades de dominio exclusivo; que modifiquen las características de los bienes y zonas comunes; que modifiquen porcentajes de participación; o que se incorporen disposiciones que contravienen normas imperativas establecidas el en Código Civil y otras normas especiales de igual o mayor rango, o que contravengan normas de orden público y buenas costumbres. V. SOBRE LOS SERVICIOS Y GASTOS COMUNES Y LA CUOTA PARA SU MANTENIMIENTO Es menester en este punto indicar con precisión, como el artículo 137 del TUO del Reglamento establece cuáles son los servicios comunes: la limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes. Igualmente establece que son servicios comunes: la administración de la edificación, la guardianía, la jardinería y portería, los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto, la eliminación de basura, la administración de las playas de estacionamiento; y los demás que acuerde la Junta de Propietarios. Por su parte el artículo 138 del TUO del Reglamento, establece que son los gastos comunes todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo 137, las cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización; así como otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.

(10) Resolución del Tribunal N° 229-2002-ORLC-TR, de fecha 30/04/2002.

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Luego de ello, la última parte del comentado artículo 138 establece que, el pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes. Así tenemos que, individualizados los servicios comunes y los gastos que estos demandan, es propicio comentar en relación a su pago, que el Reglamento de la Ley ha establecido criterios diversos para determinar su porcentaje, y no utilizar únicamente –como ocurre mayormente– los porcentajes de participación en el dominio de los bienes comunes. Lo comentado se corrobora en la normativa de los Reglamentos Internos Modelos, cuando se establecen que entre otras, son atribuciones de la Junta de Propietarios(11): “Fijar las cuotas ordinarias y extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la conservación, mantenimiento y administración de la unidad inmobiliaria, y efectuar su cobro”. Hoy permite la Ley que estos porcentajes para el pago de los gastos comunes, se puedan fijar por ejemplo por el número de personas que ocupan las secciones de propiedad exclusiva, así en un edificio, podría darse el caso de que, determinados departamentos paguen más que otros, por la cantidad de ocupantes que viven en ellos. O el tradicional caso de los edificios de uso mixto (coexisten viviendas y oficinas) donde quienes le dan uso comercial de oficina, han de pagar mayor mantenimiento de quienes solamente le dan uso residencial o de sobre los servicios, ha establecido que corresponde pagar el mantenimiento al propietario de una sección, independientemente del tiempo que permanezca desocupada, salvo pacto en contrario(12).

(11) Artículo 13 de la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 (El Peruano, 08/10/2000). (12) Artículo 144 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que: “El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime al propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario”.

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Finalmente, nos corresponde advertir que, en la medida que las edificaciones residenciales son dotadas de más elementos comunes, generalmente con fines de esparcimiento (piscina, sauna, gimnasio, juegos, cine, etc.), estas cuotas de mantenimiento se incrementarán, si sumamos además que hoy en la gran mayoría de estos nuevos edificios, la administración de la edificación ha sido precisamente confiada a una empresa contratada para estos fines. VI. S OBRE “LOS POSEEDORES U OCUPANTES” DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Antes de referirnos al tema de los procesos ejecutivos por la mora de las cuotas de mantenimiento, es necesario realizar precisiones en relación con lo que el Reglamento de la Ley Nº 27157 ha venido a denominar como “poseedores u ocupantes” de las secciones de propiedad exclusiva y la consecuencia que precisamente se deriva en la práctica para efectos de las acciones legales de cobro de las cuotas de mantenimiento. En tal sentido, la primera parte del artículo 139 del Reglamento, dispone que: “para efectos del presente Reglamento, se considera[n] poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurídicas que ejerzan la posesión, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificación, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro título que los faculte a ejercer la posesión indicada”. Es decir, el reglamento hace una precisión en el sentido de que “poseedores u ocupantes” serán considerados, no solamente las personas naturales o jurídicas en calidad de propietarios, sino también los arrendatarios o inquilinos o bajo cualquier otro título que los faculte a ejercer la posesión de las secciones de propiedad exclusiva. Queremos notar esta precisión por cuanto, al momento de exigir obligaciones de pago de las cuotas de mantenimiento, el Reglamento de la Ley se refiere únicamente al término “propietario” y lo mismo ocurre cuando se refiere al proceso judicial que puede entablar el Presidente de la Junta de Propietarios contra el “propietario” que incurra en mora.

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Así, pareciera que solamente los “propietarios” son los llamados a pagar las cuotas de mantenimiento o contra quienes se puede interponer las acciones legales de cobro. Hubiera sido mejor que, si el artículo 139 del Reglamento de la Ley utiliza el término “poseedores u ocupantes” para equiparar al propietario, arrendatario o a cualquier otra persona natural o jurídica que ocupe bajo cualquier otro título la posesión de las secciones de propiedad exclusiva; en el artículo 157 del Reglamento relativo al proceso ejecutivo por mora en el pago de cuotas, se hubiera indicado que: “En el caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley”. Para de esta manera evitar contradicciones, que podrían acarrear hasta nulidades en estos procesos, ya que, en la práctica al momento de redactar los contratos de arrendamientos u otros similares, por una mala asesoría legal en mayoría de casos, no se cumple con indicar por ejemplo en el contrato de arrendamiento, la obligación indicada a que hace referencia el literal g) del artículo 10 del Reglamento Interno Modelo, en el sentido de que se debe hacer constar en el contrato de arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y el sometimiento expreso de este a las normas del Reglamento Interno. Si bien es cierto el mismo artículo en comentario, indica que el incumplimiento de esta obligación solo generará responsabilidad para el propietario, mas no afectará en absoluto la obligatoriedad del presente Reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata; estos poseedores inmediatos en calidad de arrendatarios u otra forma, cuando en el contrato de alquiler no se pactó expresamente su responsabilidad en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, pueden interponer acciones en el sentido de que no les asiste el pago de las cuotas de mantenimiento a ellos, sino solamente al propietario.

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VII. EL PROCESO EJECUTIVO POR MORA EN LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO Y LA CALIDAD DE TÍTULO EJECUTIVO El artículo 50 de la Ley, establece el procedimiento para el cobro de las cuotas impagas de los gastos de mantenimiento, al indicar que: “los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos con base en los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto, el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil”. Lo primero que debemos destacar es que la Ley estableció que estos instrumentos impagos, llámese recibos de cobranza por cuotas ordinarias o extraordinarias, se han convertido en títulos ejecutivos mediante los cuales se puede promover proceso ejecutivo de conformidad con el Código procesal Civil. La Ley les ha concedido fuerza ejecutiva, por lo cual con el solo mérito de la presentación de estos recibos se puede promover la acción indicada. Posteriormente, el artículo 157 del Reglamento de la Ley Nº 27157 estableció que: “En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley”. De este artículo podemos mencionar lo siguiente: 1. Como ya hemos comentado, se incurrió en el error de indicar los propietarios; cuando lo ideal hubiera sido indicar que: “En el caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora”; 2. Se incurrió en el error de indicar: incurran en mora por tres (3) meses consecutivos; cuando lo ideal hubiera sido indicar: “incurran en mora por tres (3) meses consecutivos o alternados”;

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De esta manera se podría iniciar las acciones de cobro a todo aquel poseedor u ocupante que incurra, no solamente en tres meses de mora consecutiva; sino indistintamente que esta mora sea alternada. Así, se evitaría lo que en la práctica se está convirtiendo en una constante, en el sentido de que los propietarios o los inquilinos pagan dos cuotas, luego se atrasan en una, vuelven a pagar dos cuotas, y de esta manera evitan que se les pueda aplicar inmediatamente los efectos del artículo 157 comentado.

3. Se indicó, oportunamente que la demanda se podrá interponer sin necesidad de la conciliación previa.

Lo cual es obvio por cuanto se trata de iniciar acciones judiciales por la vía ejecutiva hoy llamada de ejecución.

Finalmente, es importante anotar que en el literal j) del artículo 13 del Reglamento Modelo se indicó como atribuciones de la Junta: “Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro”. Lo que cabe destacar que desde la interposición de la demanda por mandato expreso, se puede incluir al petitorio del monto materia de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro. CONCLUSIONES Podemos arribar a las siguientes conclusiones: 1. A la fecha existen una gran cantidad de edificaciones que cuentan con Reglamento Interno de Propiedad Horizontal al amparo de normas del año 1978 que han sido derogadas, como son el Decreto Ley Nº 22112 y su Reglamento dictado mediante Decreto Supremo Nº 019-78-VC. 87

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2. Estas edificaciones no cumplen con realizar la adecuación del Reglamento Interno a las normas de la Ley N° 27157 y su Reglamento, so pretexto de problemas para la convocatoria a reunión de propietarios, del costo notarial y registral de la adecuación, del temor de algunos propietarios de que, al adecuarse el reglamento interno se regule su comportamiento o se recurra a medios legales para el cobro a quienes son morosos, o también simplemente por desconocimiento de la nueva normativa. 3. En la práctica igualmente se ha encontrado observaciones por parte de los RR.PP. a las adecuaciones del Reglamento Interno, cuando su trámite ha excedido los criterios de “adecuación”. 4. Entonces la adecuación del Reglamento Interno a las alcances de la Ley N° 27157, solo debe limitarse a la adaptación de los Reglamentos a las normas imperativas, así como la incorporación de nuevas normas dispositivas. 5. Para evitar el rechazo por parte del Registros Públicos mediante observaciones, al momento de solicitar la adecuación del Reglamento Interno, esta adecuación no debe contener disposiciones que modifiquen las características de las unidades de dominio exclusivo; que modifiquen las características de los bienes y zonas comunes; que modifiquen porcentajes de participación; o que se incorporen disposiciones que contravienen normas imperativas establecidas el en Código Civil y otras normas especiales de igual o mayor rango, o que contravengan normas de orden público y buenas costumbres. 6. El no contar estas edificaciones con la adecuación de su Reglamento Interno de Propiedad Horizontal al nuevo Reglamento Interno denominado Régimen de Unidades Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común, imposibilita que quien haga las veces de Presidente de la Junta de Propietarios, pueda iniciar acciones de cobro contra los morosos de las cuotas de mantenimiento u otras de carácter extraordinario. 7. Como quiera que el Reglamento de la Ley Nº 27157 acuñó el término poseedor u ocupante para denotar quienes ejercen la posesión de las unidades inmobiliarias en calidad de propietarios, arrendatarios u 88

LA PROBLEMÁTICA DEL COBRO DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO

otra condición, sería necesario que el tenor de la primera parte del artículo 157 del Reglamento de la Ley Nº 27157, se modificará: “En el caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora”. 8. De esta manera los arrendatarios u otros ocupantes no podrán entorpecer los procesos judiciales iniciados contra ellos para su cobro, argumentando que las cuotas ordinarias o extraordinarias deben ser pagadas solamente por los propietarios. 9. Igualmente sería necesario que el tenor de la primera parte del artículo 157 del Reglamento de la Ley Nº 27157, se modificará complementado: “incurran en mora por tres (3) meses consecutivos o alternados en el pago de las cuotas”. 10. De esta manera se evitaría lo que en la práctica se está convirtiendo en una constante: que los propietarios, arrendatarios u otros ocupantes pagan dos cuotas, luego se atrasan en una, vuelven a pagar dos cuotas, y de esta manera evitan que se les pueda aplicar inmediatamente los efectos del artículo 157 en comentario, por cuanto no caen en mora, tres meses de manera consecutiva. 11. Finalmente, el artículo 157 del Reglamento de la Ley N° 27157, para una correcta aplicación de la normativa, deberá tener el siguiente tenor: “En el caso que los poseedores u ocupantes incurran en mora por tres (3) meses consecutivos o alternados en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley”.

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Problemas derivados de la determinación en los porcentajes de participación para determinar la cuota de mantenimiento y lograr su cobro Juan Carlos ESQUIVEL OVIEDO(*) INTRODUCCIÓN En el presente artículo señalaremos los principales problemas derivados de una inadecuada regulación sobre la forma de determinación de los porcentajes de participación sobre los bienes y gastos comunes de las secciones de propiedad exclusiva de las edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común establecido en la Ley Nº 27157. Así, en primer lugar abordaremos brevemente el mencionado régimen y el Reglamento Interno, para luego desarrollar los problemas comunes en la determinación de los porcentajes de participación sobre los bienes y gastos comunes, así como los principales problemas que afrontan las juntas de propietarios para el cobro de las cuotas de mantenimiento. I. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, anteriormente denominado “propiedad horizontal”, está regulado por la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento

(*)

Abogado por la Universidad de San Martín de Porres. Egresado de la Maestría en Derecho de la Empresa con especialidad en Gestión Empresarial de la Pontificia Universidad Católica del Perú y con estudios de especialización en Derecho Registral en la misma universidad.

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JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

para la Declaratoria de fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (en adelante la Ley Nº 27157). Esta forma de propiedad es especial, ya que hay dos clases de propiedades, una respecto a los bienes de propiedad exclusiva sobre la cual el titular tiene todas las características generales y especiales del derecho de dominio y otra respecto a los bienes comunes sobre los cuales tienen derecho todos propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Este régimen según el artículo 129 del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 aprobado por el Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA (en adelante, el Reglamento), tiene como elementos esenciales la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común, que cuenten con un Reglamento Interno y Junta de Propietarios. Es decir, para la existencia de este régimen se requiere de manera concurrente los siguientes elementos: -

Una edificación en la que coexistan bienes exclusivos y bienes comunes.

-

Reglamento interno.

-

Junta de propietarios.

En tal sentido, el Tribunal Registral ha señalado que “para que se configure la existencia de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva deberán ser independientes, así como deberán existir bienes y servicios comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o comunicándose a través de algún acceso que corresponda a una zona de bien, deberán tener acceso a la vía pública, ya sea común a todas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva”(1). Con relación a los elementos configuradores de la propiedad horizontal, Gunther Gonzales refiere que:

(1)

ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Guía Operativa de Jurisprudencia Registral. Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 169.

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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN



“La propiedad horizontal tiene como presupuesto objetivo la existencia de un edificio dividido en distintos sectores. Sin embargo, modernamente, se habla de ‘propiedades horizontales atípicas’, ya que no tienen como sustento fáctico un edificio, sino, diversas casas que comparten algunos bienes o servicios comunes. Se habla, por ejemplo, de una propiedad horizontal tumbada, cuya principal nota distintiva es que no hay superposición horizontal de unidades inmobiliarias, pues estas cuentan con relativa independencia, pero comparten zonas de ingreso o viales comunes. En nuestro país es el caso de las llamadas quintas o casas en copropiedad, las cuales pueden regularse tranquilamente por el régimen de la propiedad horizontal (arts. 126, 127 y 128 del Reglamento) (…). También se habla en doctrina de los llamados conjuntos inmobiliarios, que han sido regulados expresamente en la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal española (Ley 8/1999), y que introduce esta figura con el nombre de ‘complejos urbanos’, cuya característica fundamental es la existencia de distintas fincas perfectamente separadas y que por la naturaleza de las cosas podrían tener vida independiente, pero que, sin embargo, acuerdan compartir algún elemento de comunidad que las vincula. Podríamos ejemplificar esta figura a través de los complejos conformados por un conjunto de unidades inmobiliarias de relativa independencia, y que solo se encuentran vinculados por algún elemento común esencial (viales), o incluso se relacionan por elementos comunes no esenciales (piscina o campos deportivos). Estos conjuntos inmobiliarios se encuentran incluidos en el concepto legal de propiedad horizontal bajo el término de ‘conjunto de edificaciones’ a que alude el art. 129 del Reglamento”(2).

Cabe indicar que tales argumentos forman parte de los antecedentes de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, aprobada por Resolución Nº 340-2008-SUNARP/SN (en adelante, La Directiva). Esta directiva ha precisado en su numeral 5.1 que el régimen de propiedad exclusiva y común es obligatorio en todos los casos en que existan unidades

(2)

GONZALES BARRÓN, Gunther. Derechos Reales. Juristas Editores, Lima, 2005, pp. 889-890.

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inmobiliarias superpuestas en el plano vertical; es decir, este régimen es obligatorio para los edificios de departamentos de uso residencial y centros y galerías comerciales o campos feriales de más de un piso, pues en tales edificaciones al existir bienes exclusivos sobrepuestos requerirá utilizar los bienes comunes como los ingresos, escaleras, ascensores para tener acceso a los bienes de propiedad exclusiva. Así, conforme se advierte del artículo 129 de El Reglamento, este régimen se da cuando se produce el dominio de los diferentes pisos, secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar puede pertenecer o corresponder a varias personas. Su naturaleza jurídica refiere a una mixtura, puesto que la propiedad horizontal contiene dos elementos: a) la propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o pisos, y b) las partes o bienes comunes (copropietario sobre el terreno o bienes de uso común)(3). II. EL REGLAMENTO INTERNO El reglamento interno es el título constitutivo del régimen, siendo su naturaleza el de ser “un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer) en virtud del cual se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal, con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes de unos y otros. No se trata, pues, de una pura y simple división del edificio por pisos y locales, sino del sometimiento del bien (divido ya) al régimen de propiedad horizontal”(4). El Tribunal Registral ha considerado que: “El Reglamento Interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los

(3) (4)

BELTRÁN PACHECO, Jorge Alberto y GRAÚ BAZÁN, Yesenia. “Las relaciones de vecindad en el régimen de propiedad horizontal. Deberes y consecuencias indemnizatorias”. En: Actualidad Jurídica. Tomo 160, Lima, marzo, 2007, p. 19. DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Derecho de las cosas y Derecho inmobiliairio registral. Editorial Tecnos, Madrid, 1995, p. 260.

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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes”(5). El artículo 39 de la Ley Nº 27157 permite que el reglamento interno sea otorgado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de más del 50 % (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participación. En este último caso, estamos ante un supuesto fáctico de la existencia del régimen, sin que se haya cumplido con la formalidad de otorgar el reglamento interno y por consiguiente independizar las secciones de propiedad exclusiva del bien. En tal sentido, la Ley Nº 27157 con la finalidad de regularizar la informalidad permite que los propietarios que representen más del 50 % puedan someter a la edificación al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Al respecto, el numeral 5.2 de la Directiva establece que:

“El Reglamento Interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificación quien debe ser el propietario de la misma.



También se aprueba conforme al artículo 39 de la Ley Nº 27157, por acuerdo de más del 50 % de los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes.



En este último caso, la convocatoria se realiza por el propietarioconstructor o por los propietarios que reúnan por lo menos el 25 % de participación en la edificación, debiéndose notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepción y con una anticipación no menor de cinco días naturales”.

Por otra parte, el reglamento contiene el total de las unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, los bienes y zonas comunes que estarán al servicio de todos los comuneros (propietarios) a efectos de que ejerzan plenamente su derechos de propiedad, la cuota de participación de cada propietario respecto a los bienes comunes, los servicios y gastos comunes

(5)

Resolución Nº 276-2006-TR-L. En: ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 171.

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que deberán asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de estos y de los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organización y administración de la comunidad y demás normas que regulen la convivencia social. El artículo 42 de la Ley Nº 27157, regula el contenido del reglamento interno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La descripción física del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad común y la enumeración de los servicios comunes; b) la fijación de la cuota de participación; c) el estatuto, es decir, las disposiciones convencionales sobre la administración y gobierno del edificio, la formación de la voluntad corporativa de los propietarios, y finalmente los derechos y obligaciones de estos y limitaciones de la propiedad(6). Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente de derechos y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas, pues regula la forma como se debe desarrollar la vida en comunidad, así como las funciones de los órganos encargados de la administración de la edificación. Al respecto, consideramos que a fin de que el reglamento interno pueda constituir un verdadero instrumento que garantice la vida social en comunidad así como el correcto uso de los bienes comunes, se requiere que la junta de propietarios administre correctamente la edificación, es decir, que administre eficientemente los bienes comunes. III. DETERMINACIÓN DE LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN SOBRE LAS ZONAS COMUNES 1. Nociones generales El artículo 42, inciso d) de la Ley Nº 27157 y el artículo 153, inciso f) de El Reglamento señala que el reglamento interno deberá contener obligatoriamente lo siguiente: “(....): los porcentajes de participación

(6)

GONZALES BARRÓN, Gunther. Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos. Ediciones Legales, Lima, 2000. p. 266.

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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor (...). Por su parte, el artículo 130 de el Reglamento señala que: ‘La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.’” (el resaltado es nuestro). De la lectura de las normas a que se refiere el párrafo, se desprende la obligatoriedad en la consignación del criterio asumido por los propietarios o el propietario promotor en la elaboración de los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes(7). En tal sentido resulta indispensable que en el reglamento interno consigne el criterio adoptado para la fijación de los porcentajes de participación en los bienes comunes que corresponde a cada sección de dominio exclusivo, que forman parte de un inmueble matriz sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, por constituir un dato relevante para dicha determinación, toda vez que de las cuotas de participación emanan derechos y obligaciones para los propietarios de las referidas unidades inmobiliarias, siéndole únicamente exigible el requisito de la razonabilidad(8). Ahora bien, en cuanto a la razonabilidad de los criterios para la asignación de la participación de las secciones de propiedad exclusiva, debe tenerse en cuenta que el artículo 130 del Reglamento de la Ley Nº 27157, dota a los propietarios de una amplia discrecionalidad para establecer los mencionados porcentajes, resultando ser dicho concepto bastante subjetivo y que por tanto otorga casi absoluta libertad al titular(9). En ese sentido debe entenderse, tal como lo señaló el Tribunal Constitucional, que la razonabilidad es un criterio íntimamente vinculado al valor justicia, y está en la esencia misma del Estado constitucional de (7) (8) (9)

Res. Nº 190-2001-ORLC/TR. En: Data 65,000. [CD-ROM], Gaceta Jurídica, Lima, 2014. Res. Nº 519-2001-0RLC/TR. En: Pioner de Jurisprudencia, Nº 0, Gaceta Jurídica, p. 8. GONZALES BARRÓN, Günther. “Estudio crítico de la nueva legislación inmobiliaria sobre predios urbanos”. Ediciones Legales, Lima, 2000, p. 269.

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derecho. Se expresa como un mecanismo de control o interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos en el uso de las facultades discrecionales, y exige que las decisiones que se toman en ese contexto, respondan a criterios de racionalidad y que no sean arbitrarias. Como lo ha sostenido este Colegiado, ‘implica encontrar justificación lógica en los hechos, conductas y circunstancias que motivan todo acto discrecional de los poderes públicos (Exp. Nº 0006-2003-AI/TC. f. j. 9). Por su parte, Dromi ha expresado que la razonabilidad acota la seguridad a la prudencia, la proporción, la discriminación, la protección, la proporcionalidad, la causalidad, en suma, la no arbitrariedad. No existen más límites a los derechos que los determinados por la ley (…). No pueden dictarse leyes que priven derechos adquiridos o alteren las obligaciones de los contratos(10). De lo expresado por el Intérprete Supremo de la Constitución y la doctrina se puede concluir que lo razonable es aquello que tiene una justificación lógica en los hechos y circunstancias y que no contraviene la ley. En ese sentido, es claro que los criterios que se pueden adoptar deben cumplir con los parámetros establecidos por el Tribunal Constitucional y la doctrina, pudiendo tener la justificación la estructura y distribución de la edificación. 2. Exclusión a algunas secciones de propiedad exclusiva del porcentaje de participación sobre los bienes comunes En cuanto a la posibilidad de que se excluya de porcentaje de participación a algunas secciones de propiedad exclusiva para adoptar decisiones sobre determinados bienes comunes, creemos que es totalmente viable siempre y cuando exista alguna razón objetiva y razonable que la justifique el criterio adoptado, tal como se desprende el artículo 130 de El Reglamento señala que: “La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el reglamento interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.” (el resaltado es nuestro), (10) DROMI, Roberto. Derecho Administrativo. Tomo I, Gaceta Jurídica y Ciudad Argentina, Editorial de Ciencia y Cultura, Lima, 2005, pp. 76-77.

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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

de dicho texto se puede advertir que el porcentaje de participación de cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bienes comunes se establecerá, atendiendo a criterios razonables razón por la cual es viable que existan diversos criterios de asignación en un mismo reglamento interno. En esa línea, el Tribunal Registral se ha pronunciado en la Res. Nº 334-2014-SUNARP-TR, se consideró que: “El porcentaje de participación sobre las zonas y servicios comunes establecido en el reglamento interno para las unidades de propiedad exclusiva debe ‘obedecer a la aplicación de criterios razonables que permitan verificar la diferenciación en el caso de haberse establecido así”. IV. DIVERSIDAD DE CRITERIOS PARA LA ASIGNACIÓN DE PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN PARA LOS BIENES Y GASTOS COMUNES En aplicación del artículo 130 del Reglamento, es totalmente viable que en reglamento interno existan dos o más criterios para la asignación de los porcentajes de edificación para sobre los bienes y gastos comunes. En sede registral ya se han pronunciado al respecto, pues en la calificación de un reglamento interno en el cual a una sección exclusiva se le asignó 0 % de participación sobre determinado bien común, en aplicación de un criterio objetivo y razonable establecido en el reglamento, se emitió la siguiente observación: “(...)1.- No procede la Modificación del artículo 4, en cuanto a la reducción a 0 % de participación sobre los bienes comunes para la Sección Nº 1, toda vez que de conformidad con el artículo 130 del D.S. Nº 035-2006- VIVIENDA, el porcentaje de participación constituye un derecho accesorio de cada sección exclusiva. Sírvase aclarar (...)”. Esta decisión fue revocada por el Tribunal Registral en la resolución N° 1597-2011-SUNARP-TR-L por considerar que: “Atendiendo las características de una edificación se puede designar más de un porcentaje de participación sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede claro en el reglamento interno que existe un porcentaje de participación en general y un porcentaje de participación particular, prevaleciendo el 99

JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

porcentaje general para establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios”(11). Además, el Tribunal precisó: “que uno de los inconvenientes de establecer al interior de una edificación distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, estaría dado por la confusión que se podría generar al momento de establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo en el presente caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comunes diferentes al área común ‘1’ sean aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la aprobación de acuerdos de la junta de propietarios”(12). En suma de aplicación de la referida resolución se desprende que en una sola edificación pueda haber más de un criterio para asignar la participación sobre los bienes comunes, siempre que: -

La naturaleza de la edificación así lo determine

- Se establezca un criterio general aplicable para establecer el quórum y la mayoría requerida para la adopción de acuerdo. Asimismo, la mencionada Resolución Nº 334-2014-SUNARP-TR, el tribunal registral tuvo la oportunidad de determinar cuál era el criterio aplicable para porcentajes al dominio de los bienes comunes y para el pago de los gastos de conservación y/o funcionamiento de las zonas comunes. En efecto, sucede que la adecuación del reglamento interno de una edificación, el título fue observado entre, otras razones, porque en el artículo seis del reglamento interno en el que se regula los porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva sobre las bienes y servicios comunes se establece que se mantendrá el criterio del área construida adoptado en el reglamento inscrito (otorgado bajo la vigencia del Decreto Ley N° 22122), a lo que el registrador solicitó que se le aclare aspecto porque dicho criterio no consta descrito en el reglamento inscrito.

(11) Vide: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 158, noviembre, Gaceta Jurídica, Lima, 2008, p. 290 y ss. (12) Ídem.

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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

Al pretender subsanar la observación se señaló que el referido artículo del reglamento interno aplica el Decreto Ley N° 22122, a lo que el registrador fue de la opinión de que debe considerarse que los porcentajes inscritos no corresponden con dicho criterio, y que al existir dos porcentajes asignados, y al no tener área techada los estacionamientos son únicamente área ocupada, recomendó que se mantenga la redacción del artículo conforme al reglamento inscrito. El Tribunal Registral al resolver la apelación interpuesta, la observación concluyó que en el reglamento interno inscrito se establecieron dos criterios para la determinación de porcentajes sobre el dominio de los bienes comunes y para el pago de los gastos de conservación y/o funcionamiento de las zonas comunes; sin embargo no se estableció cuál es el criterio que dio mérito a tal asignación, por lo que estimó que no se podía afirmar que el criterio aplicable sea el área construida, aun cuando la norma al amparo de la cual se otorgó estableció este único criterio, pues existen dos distribuciones de porcentajes. En consecuencia, el tribunal fue de la opinión que mientras que no se rectifique o establezca lo contrario al reglamento inscrito, esta determinación de porcentajes es la que produce todos sus efectos. Como se puede advertir de la resolución emitida por el Tribunal Registral uno a dilucidar es si el criterio de área construida establecido en el artículo 6 del reglamento interno para asignar los porcentajes de participación de las secciones de propiedad exclusiva sobre los bienes y pagos de los servicios comunes, puede aplicarse adecuadamente a la realidad de la edificación, esto sin importar que dicho criterio se haya tomado del reglamento inscrito al amparo del Decreto Ley Nº 22122. Consideramos que el hecho de que se pretenda replicar el criterio de asignación de los porcentajes de participación de los bienes de propiedad exclusiva sobre los bienes comunes, no es garantía de que se pueda aplicar adecuadamente a la realidad de la edificación, puesto que el registrador al momento de calificar un reglamento interno, además de evaluar la legalidad de las disposiciones debe evaluar su congruencia. En tal sentido, si en la edificación existen unidades de propiedad exclusiva sin área construida sería incongruente e irrazonable pretender aplicar dicho criterio para asignar los porcentajes de participación sobre los bienes comunes. 101

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Por lo expuesto, queda claro que estamos de acuerdo con el fallo del Tribunal Registral ya que de acuerdo a las cláusulas del reglamento interno se advierte que existen más de un criterio de asignación de porcentajes de participación sin que se señale expresamente cuáles son estos, no siendo viable que se alegue que el criterio aplicable es el área construida cuando en la edificación existen unidades inmobiliarias como los estacionamientos que no tienen área construida. Finalmente, estimamos que es correcto que tanto el Tribunal Registral como el registrador le hayan recomendado a la junta de propietario que el título podría inscribirse siempre y cuando no se haga referencia al criterio de área construida con lo cual se mantendrían los porcentajes de participación inscritos. V. DETERMINACIÓN DE LAS CUOTAS ORDINARIAS Un problema común que se da en las juntas de propietarios es el referente a la determinación de las cuotas ordinarias. Según el artículo 137 de El Reglamento, el pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el reglamento interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes. De la referida norma es claro que el pago de la cuota de mantenimiento de los gastos comunes se puede determinar por diversos criterios, el cual no necesariamente puede ser igual al porcentaje de participación sobre los bienes comunes. Ahora bien, el problema respecto a las cuotas de mantenimiento se produce cuando los propietarios reunidos en junta deciden establecer una cuota fija para todos, pese a que en el reglamento interno de la edificación señale que la cuota es igual al porcentaje de participación sobre los bienes comunes. Es decir, el problema surge porque la junta de propietarios decide modificar de hecho el reglamento interno de la edificación, sin alcanzar la mayoría requerida y agravada porque tanto los participantes a la junta como los ausentes cumplen con pagar la nueva cuota convalidando la contravención al reglamento. 102

PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

Así, el hecho de que los propietarios paguen la cuota fija establecida en contravención al reglamento interno, provoca que se convalide su contravención produciendo en sí una modificación fáctica, no obstante como tal decisión es inválida siempre quedará abierta la posibilidad de que cualquier propietario exija el fiel cumplimiento del reglamento interno, alegando que si se aplica este, su cuota de mantenimiento sería menor por lo que habría efectuado un pago indebido, el cual podría imputarlo como un crédito hacia la junta de propietarios. Igualmente, es común que en la cuota ordinaria de mantenimiento se incluya un monto que sirva para cubrir determinadas contingencias o de ahorro para realizar el mantenimiento o arreglo de determinados bienes tales como los ascensores, puertas levadizas, pintado interno y externo de la edificación, etc.; sin embargo, tales fondos de contingencia o de ahorro tampoco serían válidos, ya que no estarían contenidos en la distribución de los gastos comunes. En efecto, si el pago de los gastos comunes se efectúa de acuerdo con los porcentajes en los bienes comunes, entonces esto implica que previamente se realice una liquidación de los gastos del mes, para luego sobre el total aplicar el porcentaje que le correspondería pagar a cada propietario, lo cual obviamente no podría incluir un fondo de contingencia o de ahorro. Igualmente, esto implicaría que los propietarios requieran como condición para pagar la cuota de mantenimiento que la junta de propietarios les entregue mensualmente los siguientes documentos: 1) La liquidación de los gastos elaborada por el administrador de la edificación, en la que se detalle el monto asumido por cada propietario, el cual que debe coincidir con el porcentaje de participación establecido para tal fin en el reglamento interno; y, 2) Copia fotostática de los comprobantes de pago (boleta de venta, facturas, recibos por honorarios, tickets, etc.) emitidos a la junta de propietarios. Ello con base en el artículo 1 de la Resolución N° 050-2001/SUNAT, norma que si bien regula la forma en que las empresas deben sustentar 103

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los gastos por mantenimiento de las edificaciones sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, consideramos que los propietarios podrían ampararse en tal norma, ya que legalmente la junta de propietarios está obligada a exigir comprobante de pago a sus proveedores, ello a efectos de combatir la defraudación tributaria y que exista la mayor transparencia posible en las erogaciones realizada por la junta. Todo estos problemas se podrían dejar de lado, si es que los reglamentos internos contendrían una cláusula en la cual se establezca que el pago de los servicios se dividirá en forma igual entre los propietarios de cada sección de propiedad exclusiva, por lo que la junta de propietarios podrá establecer una cuota de mantenimiento ordinaria, la cual podrá incluir un monto para contingencias o ahorro. VI. EL COBRO EXTRAJUDICIAL DE LAS CUOTAS DE MANTENIMIENTO Y SUS MÉTODOS PROHIBIDOS El alto nivel de morosidad de los propietarios o residentes de las secciones de propiedad exclusiva respecto al pago de las cuotas de mantenimiento de los bienes y servicios comunes, es un problema habitual que tienen que afrontar los miembros de la junta de propietarios, lo cual tiene incidencia en el deterioro de los bienes comunes. Para lograr el cobro de tales cuotas la ley y su reglamento han establecido mecanismos de presión para alcanzar cierta forma de incentivar el pago oportuno, pero la falta de eficacia de estos han motivado que se adopten medidas prohibidas por afectar derechos fundamentales. 1. La inhabilitación del propietario La inhabilitación está regulada en el artículo 49 de la Ley N° 27157, así como en el segundo párrafo del artículo 143 del Reglamento. El primero establece que:

“Artículo 49.- De los propietarios hábiles 49.1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas 104

PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios. 49.2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria. 49.3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente”. Por su parte, el segundo párrafo del artículo 143 de El Reglamento dispone que:

“Está inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o más cuotas ordinarias, o una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podrá asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos”.

Estas normas en cierta forma tratan de evitar la morosidad al otorgar a los propietarios hábiles el derecho a voto en las sesiones de junta de propietarios, pero lamentablemente para que se declare inhábil a un propietario deudor se debe: -

Conminar en mora al propietario.

- Que el propietario adeude tres o más cuotas ordinarias o una extraordinaria. Adicionalmente, para que se le restringa el derecho a voto al propietario inhabilitado se debe cumplir con la formalidad de comunicarle su inhabilitación. Lamentablemente estas normas tienen como defectos otorgar un plazo muy amplio para que se considere inhábil al propietario, ya que por

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lo general las cuotas de mantenimiento se pagan por periodos mensuales, en ese sentido es factible que un propietario se acostumbre a pagar cada dos meses, esto con la finalidad de no ser declarado inhábil. Es más, el propietario inhábil podría mantenerse en esa calidad hasta antes de que efectúe el quórum de la junta de propietarios, pues el artículo 49 de la Ley señala que dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente y el artículo 143 de El Reglamento señala que el propietario inhabilitado podrá asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerará para determinar el quórum Por eso consideramos que dichas normas deberían modificarse reduciendo los plazos, pues en la actualidad están incentivando la morosidad. 2. El corte del agua como método que afecta el derecho fundamental al agua Como mencionamos las juntas de propietarios pueden establecer en sus reglamentos internos, que los gastos de mantenimiento se paguen a través de cuotas ordinarias, la aplicación de estas también pueden generar problemas relacionados con el corte del servicio de agua o la publicación de la lista de morosos. En efecto, algunas cuotas ordinarias pueden incluir el pago del servicio de agua potable, lo que podría dar lugar a que algunas juntas de propietarios se sientan legitimadas para efectuar el corte de dicho servicio, no obstante debe tenerse en cuenta que el Tribunal Constitucional en la sentencia recaída en el Exp. Nº 6546-2006-PA/TC, señaló que el agua es un derecho fundamental convirtiéndose en un elemento básico para el mantenimiento y desarrollo no solo de la existencia y la calidad de vida del ser humano, sino de otros derechos tan elementales como la salud, el trabajo y el medio ambiente, por lo que no cabría el corte de dicho servicio, lo cual ha sido reafirmado por el mencionado Tribunal en la recaída en el Exp. N° 019852011-PA-TC, en la que expresamente se ha señalado que la existencia de una deuda por parte de los usuarios del servicio de agua no justifica la omisión en la prestación del servicio, pues la cobranza de dichas deudas puede ser solicitada a través de la vía judicial respectiva, a efectos del retorno de la inversión que la empresa concesionaria efectúa para hacer efectivo el servicio, sin que ello implique restringir o extinguir su prestación. Es decir, según lo expuesto por el Tribunal Constitucional, queda claro que si ni las 106

PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

empresas prestadoras del servicio de agua están legitimados para cortar el agua mucho menos una junta de propietarios lo está. 3. La publicación de las listas de morosos como método que puede afectar la imagen del deudor Algunas juntas de propietarios utilizan como método de cobranza la publicación de los propietarios morosos en una lista en la entrada del edificio con la finalidad de que estos se avergüencen y paguen su deuda; sin embargo, tal situación es inconstitucional siempre y cuando dicha difusión esté acompañada de simbología que degradaba la imagen y autoestima del deudor, pero no lo será aquella difusión de reportes que brindan información verídica y objetiva (Exp. N° 1970-2008-PA/TC). Es por ello que el Tribunal Constitucional, al referirse a la expresión lista de propietarios morosos, ha considerado que esta se emplea para enumerar a aquellas personas que adeudan su cuota de mantenimiento, por lo que no constituye una ofensa al honor cuando se tiene una deuda impaga y su difusión se realiza en espacios discretos, de modo que se permita informar a los demás miembros del edificio de la situación económica por la que se atraviesa y, por lo tanto de la posibilidad (o no) de seguir gozando de los servicios de los cuales se goza con su recaudación. “moroso”, en efecto es una expresión que denota una situación de lentitud, dilación o demora en aquello que una persona tiene la obligación de hacer. Y puesto que en la circunstancia analizada su publicación interna no ha tenido el propósito de menoscabar la fama o alzar una ofensa o humillación que afecte la propia estimación de su titular como un ser humano digno, el Tribunal considera que la demanda debe desestimarse al no existir lesión de los derechos fundamentales invocados. Como advertimos para el Tribunal es válido publicar una lista de morosos siempre y se realice de manera discreta y de manera conjunta con la información de la situación económica que atraviesa la junta de propietarios, quedando la duda que se debe entender por discreto, vale decir, si será discreto colocar la lista en la puerta de entrada o ascensor del edificio pero hoja A4 y en letras pequeñas o será discreto colocarla en una hoja A3 en letras muy grandes, pero ubicada en donde se suele botar la basura. Estamos seguros que el Tribunal tendrá oportunidad de desarrollar tal concepto. 107

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VII. EL COBRO JUDICIAL DE LAS CUOTAS Y SUS COMPLICACIONES Aunque la calidad de mérito ejecutivo de los instrumentos impagos de las cuotas de mantenimiento regulados en los artículos 50 y 157 de la Ley N° 27157 y El Reglamento, respectivamente, tienen por finalidad otorgarle facilidades para que las juntas de propietarios pueda cobrar las cuotas de mantenimiento, tales normas en vez de incentivar el pago oportuno, lo desincentivan, pues establecen un plazo excesivo para ejercer la acción judicial. Sin embargo, antes de abordar los defectos de esta norma empezaremos por señalar algunos problemas relacionados con la acreditación de la legitimidad para obrar de junta de propietarios. Así sucede que es común que juntas de propietarios no inscriban a su presidente o junta directiva, limitando así su derecho de tutela jurisdiccional efectiva. 1. Falta de inscripción del presidente como requisito para ejercer las facultades procesales A efectos de que el presidente ejerza la representación procesal de la junta de propietarios requiere que su mandato esté inscrito en la partida registral del predio matriz, ello en aplicación del principio de publicidad, legitimación y publicidad registral, ya que la inscripción de su mandato tendrá carácter erga omnes, es decir, será oponible ante terceros. Muchas edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad, con reglamento y junta de propietarios inscrita, no han cumplido con inscribir el mandato de sus presidentes, pese a su existencia, por lo que difícilmente podrán iniciar una acción judicial en representación de la junta de propietarios. Para que el presidente ejerza la representación procesal, solo requiere que acredite su nombramiento a través de la copia certificada por notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento, ello conforme al artículo 150 de El Reglamento. No obstante, debe precisarse para la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, “resulta indispensable, para la representación procesal la copia certificada por notario del acta de sesión o asamblea de junta de propietarios, 108

PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

donde conste dicho nombramiento y que este se encuentre inscrito. (…), la posición tomada por este Colegiado Superior respecto a la exigencia de la inscripción del nombramiento del Presidente de la Junta de Propietarios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos presidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los registros es de conocimientos público y que no admite duda respecto a su contenido(13). Así si no se cumple con inscribir el nombramiento del presidente, pues de lo contrario se corre el riesgo de que el juez declare inadmisible la demanda por considerar que existe una representación defectuosa al no estar inscrito en el Registro de Predios el cargo del presidente o de la junta directiva, tal como estimó la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en Expediente N° 2606-2006. Es más, algunos jueces Civiles con Subespecialidad Comercial, han llegado a exigir que la junta de propietarios se inscriba en el Registro de Personas Jurídicas, esto con la finalidad de acreditar la representación del presidente(14). 2. Excesivo plazo para el cobro judicial de las cuotas de mantenimiento El artículo 50 de la Ley N° 27157 dispone que:

“Artículo 50.- Del mérito ejecutivo de las deudas



Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos con base en los cuales se puede promover proceso ejecutivo. En dicho supuesto el proceso se tramitará de conformidad con lo establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal Civil”.

(13) Expediente N° 2606-2006. En: Gaceta Jurídica. Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). Último precedentes en materia Civil, Procesal Civil y Comercial. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 17 y ss. (14) Expediente N° 03532-2013. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 192, Gaceta Jurídica, Lima, Setiembre de 2014, p. 182.

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Por su parte, el artículo 157 de El Reglamento precisa:

“Artículo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas



En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley”.

El artículo 50 de la Ley N° 27157 tiene un defecto procesal, del cual lamentablemente algunos jueces valen para dificultar el cobro de las cuotas ordinarias y extraordinarias. El defecto que tiene esta norma es que no señala de manera expresa cuál es título ejecutivo, mediante el cual se podrá exigir la deuda vía proceso único de ejecución, ya que la norma solo señala que es el instrumento impago, por lo que se entendería que sería suficiente que se presente el recibo sin cancelar que emita el presidente o administrador por las cuotas de mantenimiento. No obstante, algunos jueces erróneamente solicitan que además de los recibos impagos se presente la copia certificada del acta de junta de propietarios en la que se apruebe la suma a pagarse correspondiente a la cuota ordinaria o extraordinaria. Es más, otros estiman que en aquellos casos en que la cuota de mantenimiento sea igual al porcentaje de participación respecto a las zonas y servicios comunes, solicitan que se presente un liquidación de gasto por el mantenimiento de las zonas comunes para verificar que el monto de los recibos concuerden con el porcentaje inscrito en la partida registral del inmueble propiedad exclusiva. Como se advierte, esta falta de precisión respecto al título ejecutivo hace que la cobranza judicial de las cuotas ordinarias y extraordinarias se dilate. Ahora bien, el artículo 157 de El Reglamento tiene un defecto material, por cuanto incentivan al igual que el artículo 49 de la Ley que los propietarios paguen cada dos meses la cuota de mantenimiento, ya que solo cuando los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, se podrá interponer la demanda a través del proceso único de ejecución. 110

PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

Como se advierte, tales normas en vez de incentivar el pago oportuno lo desincentivan. Por último, cabe mencionar que el cobro judicial de las cuotas ordinarias y extraordinarias se puede demandar judicialmente al propietario como a poseedor del predio, esto en aplicación del literal j) del artículo 140 de El Reglamento:

“Artículo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores



Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:

j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le corresponda según su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la junta”.

La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema en la Casación N° 2714-2002-Lima, señaló de manera correcta que por el pago de las cuotas de mantenimiento el propietario no es responsable solidario con el arrendatario sino que es responsable directo.

“Si bien se concluye que es facultad de la junta de propietarios exigir el pago de los servicios de mantenimiento a los inquilinos cuando el propietario no cumple con su obligación, dicho supuesto no exime al propietario de la obligación que le impone en este caso el reglamento interno, en el sentido de que los inquilinos han de responder por tal obligación siempre que se les exija directamente el cumplimiento. Ello no ocurrió, pues la demanda fue dirigida contra los propietarios. Esto no significa, sin embargo, que por responsabilidad solidaria los recurrentes deban asumir el pago, sino que ellos son los directamente responsables”.

3. El cobro del certificado judicial en el Banco de la Nación y la exigencia del certificado de vigencia de poderes Si la junta de propietarios pudo sortear los problemas judiciales antes mencionados y obtiene que el demandado pague judicialmente las cuotas de mantenimiento, ello no significa que los problemas para la junta se acabaron. 111

JUAN CARLOS ESQUIVEL OVIEDO

Sucede que cuando se acude a la agencia del Banco de la Nación para cobrar el certificado judicial, los funcionarios de dicha entidad cuestionan el sello del endoso adherido en el certificado judicial. Para entender este problema debemos considerar que por Resolución Administrativa del Titular del Pliego del Poder Judicial N° 049-99-SETP-CME-PJ del 25 de enero de 1999 se crearon los Formatos de Endoso de Certificados de Depósitos Judiciales. Así, según esta norma hay dos forma de endoso una para persona natural y otro para persona jurídica. Ahora bien, si tenemos en cuenta que las juntas de propietarios no tienen la calidad de persona jurídica(15), entonces será difícil determinar cuál endoso deberá consignarse. En caso de que se incluya el endoso como persona natural y se incluya el nombre de la junta de propietarios, el funcionario se negará a pagar el certificado judicial por considerar que se efectuó un mal endoso. Si por el contrario se consignó para persona jurídica, pese a que la junta no lo es, entonces el funcionario exigirá el certificado de vigencia de poder del presidente, con lo cual se genera otro problema ya que Registro de

(15) En efecto conforme al artículo 145 del reglamento concordante con el artículo 46 de la ley, la junta de propietarios se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble (Registro de Predios), en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Esta disposición generó que algunas personas estimen que su simple inscripción en ese registro le otorgaba personería jurídica o estatus de persona jurídica, lo que significaría que la junta de propietarios podría ser sujeto de derechos y de obligaciones de manera limitada. Sin embargo, ello es errado pues en ningún momento la ley estableció que con la inscripción en el Registro de Predios se le otorgaba personalidad jurídica, elemento esencial para que se dé nacimiento a una persona jurídica. Además debe tenerse presente que en su constitución no existe la voluntad de crear una persona colectiva de responsabilidad limitada a fin de limitar las obligaciones que nazcan de la actividad de los objetivos comunes. En ese sentido, el Tribunal Registral en la Resolución N° 716-2006-SUNARP-TR-L, señaló que la junta de propietarios es: “La reunión de los propietarios de un conjunto de predios que conforman secciones de propiedad exclusiva, que sin embargo, por las características de la unidad inmobiliaria, cuentan además con bienes y servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad. (…) [que] ha sido creada por la ley, a efectos de regular el funcionamiento y administración de la unidad inmobiliaria, estableciendo derechos y obligaciones de los propietarios, que se encuentran recogidos en el reglamento interno. (…) [siendo] un ente corporativo sin personería jurídica, constituida con la única finalidad de velar por el funcionamiento y administración de los bienes y servicios de dominio común o bienes comunes en copropiedad, en la que son sus integrantes quienes en función de votaciones deciden respecto del manejo de la unidad inmobiliaria” (ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Ob. cit., p. 174). Asimismo, la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial, en Expediente N° 2606-2006, señaló que: “Si bien la junta de propietarios es reconocida como una forma de agrupación de personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de personería jurídica, la junta debe contar con la participación consensual de todos los que la conforman” (“Jurisprudencia Civil de la Corte Superior (2006-2008). Último precedente en materia Civil, Procesal Civil y Comercial”. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 17).

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PROBLEMAS EN LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN

Predios no entrega certificado de vigencia de poder del presidente o miembros de la junta directiva de las juntas de propietarios, debido a que en dicho registro no es un acto inscribible las facultades del presidente, sino únicamente su nombramiento. En esa línea se ha pronunciado el Tribunal Registral en la Resolución Nº 529-2004-SUNARP-TR-L en la cual se señaló que:

“El artículo 70 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no excluye la inscripción de la directiva de la junta de propietarios, sino otros actos, como el otorgamiento de poderes, que son actos propios de una partida registral correspondiente al Registro de Personas Jurídicas y que no se encuentran vinculados directamente a la junta de propietarios, la que no constituye una persona jurídica, sino que es la reunión de todos los propietarios de una edificación”.

En suma es realmente complicado que una junta de propietarios pueda cobrar las cuotas de mantenimiento en sede judicial, razón por la cual urge que se regule de una manera más específica dicho cobro.

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Junta de propietarios e impugnación judicial de acuerdos de asociaciones Luis CÁRDENAS RODRÍGUEZ(*) INTRODUCCIÓN En la actualidad se viene verificando un aumento poblacional que, aunado a la migración hacia las principales urbes del país, deriva en la necesidad de evolucionar hacia un esquema de espacios compartidos que satisfaga la gran demanda habitacional, con menor incidencia de la propiedad exclusiva sobre fincas urbanas. Ello lo atestigua el ascendente número de proyectos inmobiliarios de edificios y condominios. Ahora bien, es palmario que en la vivencia conjunta dentro de un edificio o condominio, en los que deben compartirse zonas comunes con los derechos y obligaciones aparejados, es de absoluta necesidad el fijar reglas que prevengan o brinden soluciones a los eventuales conflictos. El Derecho no ha permanecido inmutable frente a tal fenómeno, instaurándose una regulación ad hoc conocida como Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. Al respecto, debe repararse en la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley N° 27157, publicada el 20 de julio de 1999, cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado mediante Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda, publicado el 8 de noviembre de 2006. Dicha norma establece el régimen

(*)

Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Responsable del Área Civil de Gaceta Jurídica.

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LUIS CÁRDENAS RODRÍGUEZ

mencionado, denominado antiguamente propiedad horizontal. También se dio el Reglamento mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, publicado el 17 de febrero de 2000. Al influjo de esta realidad tanto fáctica como normativa, la doctrina y la jurisprudencia han empezado a elaborar construcciones que expliquen y respondan a las principales dificultades aplicativas que se vienen presentando en el camino. Una de las cuestiones que no ha estado ausente de la inquietud académica y de la casuística la constituye la pregunta sobre la vía a seguir en los supuestos en que se quiera impugnar un acuerdo tomado por la junta de propietarios, tema abordado de manera escueta por el Tribunal Constitucional. I. CRITERIO DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL La RTC Exp. N° 05234-2011-PA/TC se pronuncia sobre un caso de una junta de propietarios de los departamentos y oficinas de un edificio que adoptó un acuerdo por el cual se declaró persona no grata a uno de los propietarios. Ante la pretendida anulación de dicho acuerdo a través de un proceso de amparo, se hizo valer la existencia de la vía procedimental específica e igualmente satisfactoria del proceso abreviado de impugnación judicial de acuerdos de asociación, regulada por el artículo 92 del Código Civil, lo que conllevó la improcedencia del mecanismo extraordinario del amparo. Esta afirmación del Supremo Intérprete es de la mayor importancia, no obstante haber dejado interrogantes en el aire. En efecto, a primera vista podría sospecharse que el tribunal considera a la junta de propietarios como una asociación y, por ende, como una persona jurídica, ya que entiende aplicable una norma dedicada, precisamente, a la impugnación judicial de acuerdos de asociaciones. No hay en la resolución una argumentación desarrollada en ese sentido o en otro, que dé, por ejemplo, la idea de una aplicación por analogía y no la de una aplicación directa de la norma sobre asociaciones. 116

JUNTA DE PROPIETARIOS E IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE ACUERDOS

El criterio queda, así, falto de un soporte hermenéutico explícito, el cual tendrá que ser buscado en otros ámbitos. II. ¿JUNTA DE PROPIETARIOS TIENE PERSONERÍA JURÍDICA? La respuesta es negativa. Ya lo ha establecido así la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, Directiva N° 0092008-SUNARP/SN, aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN, publicada el 26 de diciembre de 2008, en cuyos antecedentes y consideraciones, el numeral 6 estatuye que:

“(…) la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas. En el caso peruano la solución es clara: La ley no le ha concedido personería jurídica, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas o las sociedades irregulares. (…) a) El fenómeno de los entes no personificados o con subjetividad relativa (también denominados ‘personas jurídicas con capacidad mínima o capacidad general’) se impone en todo el Derecho comparado. La razón es simple: los ordenamientos nacionales no pueden ignorar la situación producida por un grupo de personas que actúan como un conjunto unitario en el tráfico, y al que hay que regular en sus relaciones jurídicas y en sus actos de atribución frente a terceros. La solución generalizada es admitir que pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos”.

Asimismo, la Primera Sala Civil con Subespecialidad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima, en el Exp. N° 2606-2006-Lima del 30 de enero de 2007, resolvió con el mismo criterio de entender que la junta de propietarios carece de personalidad jurídica:

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“Décimo: Que, si bien la Junta de Propietarios es reconocida como una forma de agrupación de personas, el texto y el espíritu de la norma (…) permite aseverar que el legislador al regular la existencia de la Junta de Propietarios no le reconoció la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia de esta –acorde con el artículo setenta y ocho del Código Civil– sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de personería jurídica, la referida junta debe contar con la participación consensual de todos los que la conforman”.

Igualmente, en doctrina existe la opinión concordante de Gonzales Barrón(1) y Esquivel Oviedo(2). En consecuencia, la junta de propietarios no encaja dentro de ninguno de los moldes contemplados por las normas privatistas, en especial, no se identifica con la asociación, la cual se encuentra regulada en el Código Civil. Solo se le reconoce una relativa subjetividad, en forma análoga a la de las asociaciones no inscritas o a la de las sociedades irregulares. El mismo entendimiento debería suponerse en la resolución del Tribunal Constitucional, por cuanto existe ya una normativa específica, cuya ignorancia no sería dable atribuirle y que habría que reputar sobreentendida. III. ¿CÓMO APLICAR EL ARTÍCULO 92 DEL CÓDIGO CIVIL? Precisamente por no encontrarse regulada de manera detallada, ni tampoco encuadrarse en alguna de las personas jurídicas previstas en la normativa civilista, existen muchos vacíos en la disciplina destinada a regir el funcionamiento de la junta de propietarios, lo que ocasiona no pocos problemas en su operatividad consagrada a lograr la adecuada convivencia entre propietarios.

(1) (2)

GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “Inscripción de la junta de propietarios”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 31, Gaceta Jurídica, Lima, abril de 2001, p. 47. “Junta de propietarios y adquisición de bienes”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 105, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2007, p. 265. ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial. 1ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, marzo de 2012, pp. 43-46.

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JUNTA DE PROPIETARIOS E IMPUGNACIÓN JUDICIAL DE ACUERDOS

Entre los temas que requieren un esclarecimiento figuran, justamente, el de la celebración de asambleas, la adopción de acuerdos y la impugnación de estos. Ni la normativa citada ni el reglamento brindan una respuesta completa a la solución de controversias. En lo atinente a este asunto existe alguna referencia en el artículo 156 del reglamento, dedicado, únicamente, a las vías de la conciliación extrajudicial obligatoria previa al proceso administrativo, judicial o arbitral, y al proceso judicial o arbitral que corresponda. Pero no se fija ningún plazo, ni vía judicial específica. Ante ello, se debería suplir el vacío con la aplicación del artículo 92 del Código Civil, es decir, se debería imponer el plazo de caducidad –no de prescripción– de sesenta días contados a partir de la fecha del acuerdo o de treinta días desde su inscripción si el acuerdo es inscribible, pues, conforme lo expresa Esquivel Oviedo, de no haber plazo o aplicarse el plazo de prescripción de diez años se afectaría gravemente la estabilidad de las decisiones de las juntas de propietarios. El mismo autor recurre al artículo 124 del Código Civil, que versa sobre la aplicación de reglas establecidas para la asociación a las asociaciones no inscritas, con el fin de alcanzar el objetivo de proporcionar un tratamiento idóneo a la impugnación de acuerdos de junta de propietarios(3). CONCLUSIÓN El Tribunal Constitucional demuestra ser del mismo parecer con la resolución en comento (demasiado sucinta para nuestro gusto), pues sostiene que la vía ordinaria que debe seguirse es la de la impugnación judicial de acuerdos a que se refiere el artículo 92 del Código Civil. Esto implica que se aplique la regulación prevista para las asociaciones, con lo cual se viene a solucionar el problema ya señalado de la indefinición provocada por la falta de normativa, específicamente, prevista para la impugnación de acuerdos de junta de propietarios, lo que coadyuva a la estabilidad de sus decisiones. Hacemos votos por que esta orientación se mantenga en los casos por venir.

(3)

Ibídem, pp. 105-106.

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TRIBUNAL CONSTITUCIONAL RTC EXP. N° 05234-2011-PA/TC Demandante : J.G.B.C. Demandados : J.A.R. y otros Materia : Amparo Fecha : 13/03/2012 (Página web del Tribunal Constitucional, 27/03/2012) EXP. N° 05234-2011-PA/TC-LIMA J. G. B. C.

RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Lima, 13 de marzo de 2012 VISTO El recurso de agravio constitucional interpuesto por don J.G.B.C. contra la resolución de la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas 268, su fecha 4 de octubre de 2011, que confirmando la apelada, rechazó in limine la demanda y la declaró improcedente; y, ATENDIENDO A 1. Que con fecha 25 de octubre de 2010, el recurrente interpone demanda de amparo contra el Presidente, el Tesorero y el Secretario de Actas de la Junta de Propietarios de los departamentos y oficinas del edificio ubicado en la Av. Roosevelt N° 385, Lima; así como contra diversos propietarios de dicho inmueble a fin de que se anule el acuerdo de fecha 12 de octubre de 2010 adoptado por la mencionada Junta, que lo declara “persona no grata”; de igual manera, solicita que se ordene al demandado retirar dicho término del libro de actas donde está asentado el acuerdo, pues considera que no se están respetando sus derechos de asociación, al honor y la buena reputación, al debido proceso y de defensa.

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2. Que el Cuarto Juzgado en lo Constitucional de Lima, mediante resolución de fecha 2 de noviembre de 2010, declaró improcedente in limine la demanda en aplicación del artículo 5, incisos 1) y 2), del Código Procesal Constitucional. 3. Que por su parte, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima confirmó la apelada en aplicación del artículo 5.2 del Código Procesal Constitucional. 4. Que tal como ya ha sido establecido por este Tribunal en la sentencia recaída en el Expediente N° 0206-2005-PA/TC, la vigencia del Código Procesal Constitucional supone un cambio en el régimen legal del proceso de amparo ya que establece, entre otras cosas, la subsidiariedad para la procedencia de las demandas de amparo. Con ello se cambia el anterior régimen procesal del amparo que establecía un sistema alternativo. En efecto, conforme al artículo 5.2 del Código Procesal Constitucional, no proceden las demandas constitucionales cuando existan vías procedimentales específicas, igualmente satisfactorias, para la protección del derecho constitucional amenazado o vulnerado. 5. Que sobre el particular, este Colegiado ha precisado que “(...) tanto lo que estableció en su momento la Ley N° 23506 y lo que prescribe hoy el Código Procesal Constitucional, respecto al amparo alternativo y al amparo residual, ha sido concebido para atender requerimientos de urgencia que tienen que ver con la afectación de derechos directamente comprendidos dentro de la calificación de fundamentales por la Constitución Política del Estado. Por ello, si hay una vía efectiva para el tratamiento de la temática propuesta por el demandante, esta no es la excepcional del amparo que, como se dijo, constituye un mecanismo extraordinario” [Exp. N° 4196-2004AA/TC, fundamento 6]. 6. Que en efecto, en la jurisdicción constitucional comparada se asume que el primer nivel de protección de los derechos fundamentales les corresponde a los jueces del Poder Judicial a través de los procesos judiciales ordinarios. Conforme al artículo 138 de la Constitución, los jueces administran justicia con arreglo a la Constitución y las leyes, puesto que ellos también garantizan una adecuada protección 121

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de los derechos y libertades reconocidos por la Constitución. Sostener lo contrario significaría afirmar que el amparo es el único medio para salvaguardar los derechos constitucionales, a pesar de que a través de otros procesos judiciales también es posible obtener el mismo resultado. De igual modo, debe tenerse presente que todos los jueces se encuentran vinculados por la Constitución y los tratados internacionales de derechos humanos; más aún, la Constitución los habilita a efectuar el control difuso conforme a su artículo 138. 7. Que consecuentemente, solo en los casos en que tales vías ordinarias no sean idóneas, satisfactorias o eficaces para la cautela del derecho, o por la necesidad de protección urgente, o en situaciones especiales que han de ser analizadas, caso por caso, por los jueces, será posible acudir a la vía extraordinaria del amparo, correspondiendo al demandante la carga de la prueba para demostrar que el proceso de amparo es la vía idónea y eficaz para restablecer el ejercicio de su derecho constitucional vulnerado, y no el proceso judicial ordinario de que se trate. En consecuencia, si el demandante dispone de un proceso que tiene también la finalidad de proteger el derecho constitucional presuntamente lesionado, y es igualmente idóneo para tal fin, el demandante debe acudir a dicho proceso. 8. Que a juicio del Tribunal Constitucional, el recurrente no ha justificado suficientemente la necesidad de recurrir al proceso de amparo incoado como vía de tutela urgente e idónea y, por el contrario, estima que el acto presuntamente lesivo, constituido por el acuerdo de fecha 12 de octubre de 2010, adoptado por la mencionada Junta de Propietarios que lo declara “persona no grata”, y cuya nulidad se pretende, puede ser cuestionado en sede ordinaria a través del proceso abreviado de impugnación judicial de acuerdos a que se refiere el artículo 92 del Código Civil. Dicho procedimiento constituye la “vía procedimental específica” para la remoción de los presuntos actos lesivos de los derechos constitucionales invocados en la demanda y, a la vez, resulta también una vía “igualmente satisfactoria” como el “mecanismo extraordinario” del amparo, razón por la cual la controversia planteada debió ser dilucidada en el referido proceso.

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9. Que en consecuencia, la demanda debe ser declarada improcedente en estricta aplicación del artículo 5.2 del Código Procesal Constitucional. Por estas consideraciones, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la Constitución Política del Perú RESUELVE Declarar IMPROCEDENTE la demanda. Publíquese y notifíquese. SS. URVIOLA HANI, VERGARA GOTELLI, CALLE HAYEN

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PARTE II CONSULTAS

CONSULTAS

01

En el acta de Junta de Propietarios no se requiere colocar el nombre de cada concurrente debajo de su firma.

Consulta: La Junta de Propietarios del edificio “Los Ángeles de Lima” llevó a cabo una sesión en la cual se tomaron varios acuerdos, los cuales fueron plasmados en acta. Al final de dicha acta se consignó la relación de personas que deberían de suscribirla, por ello, en cada firma de los propietarios referidos (puestos en el acta) no llegaron a consignar sus nombres debajo de la firma. Frente a este incidente, el abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si podría hacer alguna observación el registrador al momento de calificar el acta, ya que no se consignó los nombres de los propietarios debajo de cada firma. El presidente de la Junta de Propietarios de acuerdo con lo regulado en la Ley N° 27157, y su respectivo Reglamento, así como el Reglamento interno inscrito convoca a sesión a la

totalidad de propietarios con el fin de deliberar ciertos puntos de agenda. Concluida la deliberación de los propietarios respecto de los temas planteados, sus acuerdos son plasmados en actas, las cuales serán presentadas en Registros Públicos en copias certificadas para su respectiva inscripción, para lo cual se deberá cumplir con ciertas formalidades. Respecto a la copia certificada podemos señalar que permite inscribir determinados actos ante los registros públicos, toda vez que el notario da fe de la existencia de un documento; asimismo, las copias certificadas siempre tiene una constancia de apertura de libros, lo cual implica que dicha acta (donde consta el acuerdo), se encuentra asentada en determinadas fojas del libro debidamente legalizadas, por lo que se otorga una garantía mínima(1). Asimismo, la copia certificada del acta que contenga la transcripción literal, o parte pertinente de actas de la sesión de Junta de Propietarios, debe revestir la forma y contenido que prescribe para el acta el artículo 149(2)

(1) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral. Tomo II, 3ª edición, Jurista, Lima, 2012, p. 1305. (2) TUO del Reglamento de la Ley N° 27157. Artículo 149.- Contenido y forma del acta.- En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la Junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta”.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157. En cuanto a las firmas dicha norma señala que el acta será firmada por el Presidente y el Secretario, o por los miembros de la directiva si la hubiera y todos los participantes; sin embargo, el reglamento interno podrá contener las reglas que faciliten la suscripción del acta. Se puede inferir que la norma legal referida no exige que debajo de cada firma se consigne el nombre del suscribiente. Por lo tanto, el registrador no puede observar o tachar el acta referida de la Junta de Propietarios del Edificio “Los ángeles de Lima”, ya que no existe fundamento legal para dicho accionar. Por otro lado, si bien el registrador tiene la función de verificar que el acta lleve las firmas requeridas, sin embargo no asume responsabilidad alguna por la identidad de quienes aparecen suscribiendo el acta. Así lo establece el artículo 19 del Reglamento de Inscripción de Personas Jurídicas, al regular sobre los alcances de la responsabilidad del Registrador(3).

a las actas de Junta de Propietarios. Recordemos, que según la consulta, el acta de la Junta de Propietarios del edificio “Los ángeles de Lima” señala que al final de dicho documento consta una relación de personas que lo suscribirán, por lo que se puede concluir válidamente que son ellos quienes firmaron el acta. Este criterio ha sido asumido por el Tribunal Registral en la Resolución Nº 870-2014-SUNARP-TR-L del 6 de mayo de 2014. Conclusión 1. No será materia de observación del registrador cuando en el acta de Junta de Propietarios no se consigna el nombre de cada propietario debajo de su firma, toda vez que el acta establece una relación de quienes debían suscribirla; pues el artículo 149 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 no exige que debajo de cada firma se consigne el nombre del suscribiente.

En tanto que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas es aplicable supletoriamente

02

Procedimiento de reapertura de acta para rectificar algún dato del acta de sesión de la Junta de Propietarios

(3) Reglamento de Registro de Personas Jurídicas Artículo 19.- Alcances de la responsabilidad del Registrador El Registrador no asumirá responsabilidad por la autenticidad y el contenido de libros u hojas sueltas, actas, instrumentos, ni por la firma, identidad, capacidad o representación de quienes aparecen suscribiéndolos. Tampoco será responsable por la veracidad de los actos y hechos a que se refieren las constancias que se presenten al Registro.

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CONSULTAS

Consulta: El edificio “Aliaga Díaz” cuenta con un reglamento interno y el presidente de su Junta de Propietarios debidamente inscrito en Registros Públicos por un periodo de dos años. A la fecha, el Presidente convoca a una sesión para nombrar a la persona que le sucederá en el cargo, debido a que su periodo –el cual se llevó con normalidad– está feneciendo. Sin embargo, en el acta elaborada que había sido firmada por todos los asistentes, se omitió consignar el lugar de la sesión. Por lo tanto, el abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si se puede solucionar dicha omisión a través de otra acta. La Junta de Propietarios está constituida por todos los titulares de las diversas secciones de la edificación, y tiene la representación conjunta de estos. Dicha Junta se constituye plenamente al tiempo del otorgamiento del reglamento interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de inscribirse el reglamento en el registro respectivo. Por otro lado, el presidente es el legitimado para realizar la convocatoria a la sesión de Junta de Propietarios,

4

plasmando el acuerdo que asumieran en un acta, el cual es un documento privado en el que se deja constancia de un hecho o de lo tratado y resuelto en las reuniones de la Junta de Propietarios(4). En el presente caso, tenemos un acta en la cual se ha omitido indicar el lugar de la sesión, por lo que se deberá realizar la reapertura de acta correspondiente a dicha sesión, a efectos de corregir errores materiales y subsanar las omisiones que existiesen. Asimismo, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas (en adelante RIRPJ) precisa lo siguiente: “Artículo 12.- Reapertura de actas Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose necesariamente que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta (…)”. Al respecto, la Junta de Propietarios no es una persona jurídica; sin embargo, se trata de un órgano colectivo que debe cumplir –al igual que los órganos de las personas jurídicas– con normas

CABANELLAS DE TORRES, Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. 13ª edición, Heliasta, Argentina, 1998, p. 22.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

de convocatoria, quórum y mayorías, y requiere plasmar sus acuerdos en actas. En consecuencia, le resultan aplicables por analogía las normas del RIRPJ, en lo pertinente. Cabe agregar que el artículo 12 del RIRPJ se sustenta en el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral(5), el cual menciona respecto a la reapertura de actas: “Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió –pudiendo consistir la omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica que no se hizo constar en el acta–. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de la reapertura del acta y la misma deberá ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada”. En tal sentido, el acta constituye la expresión escrita de la sesión y el medio válido para tomar conocimiento de los acuerdos que se adoptaron y las circunstancias en que estos se dieron. No obstante, que las actas expresen un resumen de lo acontecido en la sesión, pueden cometerse errores u omisiones al elaborar dicho resumen. Como el caso materia de consulta, en el que se omitió señalar el lugar de la sesión

(lo cual no implicaría que dicha sesión no haya tenido lugar de celebración, sino simplemente que se prescindió de consignar estos datos en el acta). Por lo expuesto, si será posible rectificar el contenido de las actas, pudiéndose corregir un dato que se había colocado en forma errónea o incluso que no se había consignado en el acta, o incluso si se ha adoptado un acuerdo en la sesión que no se hizo constar en el acta, tal como ha sido señalado en la Resolución N° 2096-2011-SUNARPTR-L del 18 de noviembre de 2011. Entonces se deberá integrar el dato omitido, de no haberse consignado la sede de la sesión de la Junta de Propietarios del edificio “Aliaga Díaz”, para lo cual será necesario reabrir el acta. Dicha reapertura del acta puede ser realizada en la misma fecha o en fecha posterior, teniéndose que dejar constancia de la fecha en que se extiende la rectificación. Asimismo, deberán volver a firmar quienes lo hicieron en el acta primigenia, es decir, todos los propietarios asistentes a la sesión de Junta de Propietarios del edificio “Aliaga Díaz”. Conclusión - Para incluir datos como el lugar de la sesión se deberá realizar la reapertura del acta para consignar

(5) Dicho Pleno fue aprobado en sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005, y fue publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio del mismo año.

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CONSULTAS

la rectificación de los datos omitidos, toda vez que los acuerdos contenidos en el acta donde se hayan cometido errores u omisiones, requerirá que las mismas personas que suscribieron el acta primigenia vuelvan a hacerlo.

03

No procede inscripción de nuevo Presidente si la convocatoria la efectuó una persona no legitimada

edificación. La normativa que lo regula es la Ley N° 27157 y el TUO de su Reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda, este último conceptualiza el régimen en su artículo 129 de la siguiente manera:

Consulta: Pedro Valdez es presidente de la Junta de Propietarios del edificio “Las Amazonas”, y su cargo está debidamente inscrito ante los Registros Públicos. El reglamento interno del referido edificio señala que compete al presidente inscrito de la Junta de Propietarios efectuar la convocatoria a sesiones, pero a la fecha sucede que la Junta de Propietarios fue convocada por más del 25 % de propietarios, quienes acordaron y plasmaron en un acta el nuevo presidente del edificio. Por lo tanto, el abogado del Sr. Valdez nos consulta si procedería la inscripción del nuevo presidente de la Junta de Propietarios, cuya convocatoria no fue realizada por él. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común también es conocido como “propiedad horizontal”, el cual consiste en la coexistencia de secciones de dominio exclusivo con áreas de propiedad común en una

“Es el régimen que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”.

Dicho régimen se constituye mediante un acto específico por parte de sus titulares que es declarativo, debido a que el solo hecho de la existencia de un edificio con dos o más propietarios de distintos departamentos genera su nacimiento sin que sea imprescindible su inscripción. Por otro lado, cuando se constituye la propiedad horizontal se inscribe el reglamento interno, el que deberá contener, entre otros aspectos, los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor y/o constructor. Asimismo, al ser un negocio jurídico el reglamento interno establece la regulación de la convocatoria a Junta de Propietarios. No obstante, el TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 regula en su artículo 146 que mientras que no exista disposición distinta en el reglamento

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

interno la convocatoria, será realizada por el Presidente de la Junta de Propietarios con un plazo no menor de cinco (5) días naturales antes de la sesión, y cuyo lugar de la convocatoria será necesariamente en el predio, además los medios utilizados serán los avisos en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, como los carteles publicados en las vitrinas o pizarras del edificio y en cuyo contenido se plasmará el día, hora y lugar de la reunión y el punto de agenda a tratar. En el presente caso se señala que el reglamento interno del edificio “Las Amazonas” ha establecido respecto a la convocatoria en su artículo 25, que para la convocatoria a las sesiones ordinarias como extraordinarias será el presidente el responsable de efectuar las citaciones, mediante comunicaciones escritas que contendrán obligatoriamente la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta. Sin embargo, la convocatoria a la Junta no fue efectuada por Pedro, quien es presidente de la Junta de Propietarios, sino por el 25 % de propietarios del edificio en referencia. En tal sentido, se puede señalar que la convocatoria constituye un requisito indispensable para la validez de toda Junta de Propietarios, por lo que las sesiones de la Junta se podrán celebrar solo si previamente se efectúa la convocatoria de todos los propietarios. En consecuencia, es indispensable que la Junta haya sido convocada por persona

legitimada; así lo determina el reglamento interno, además, la normativa legal ratifica aquello cuando señala y establece que será el reglamento interno, el instrumento el que señale, quienes se encuentran facultados para convocar a Junta de Propietarios. La Junta al no ser convocada por persona legitimada, será inválida por defecto en la convocatoria; en consecuencia, la convocatoria a la sesión de Junta de Propietarios del caso evaluado, ha sido realizada por persona no legitimada. Ello en razón a que, el reglamento interno de dicho edificio, al igual que el reglamento de la Ley N° 27157 establece que la convocatoria a Junta debe efectuarla el presidente. Por lo que, el título a presentarse para la inscripción del nuevo presidente será tachado, ya que el defecto afecta a la sesión de Junta de Propietarios por la falta de legitimidad de los convocantes, y genera que se invalide el acta. Tal razonamiento ha sido también acogido por el Tribunal Registral en la Resolución N° 719-2011-SUNARPTR-L del 27 de mayo de 2011. Conclusión - No procede la inscripción de nuevo presidente de la Junta de Propietarios si la convocatoria fue realizada por persona no legitimada, aunque haya sido convocada por más del 25 % de los propietarios. Toda vez que el reglamento interno inscrito dispone que solo compete al presidente de la Junta efectuar la convocatoria.

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CONSULTAS

04

La reapertura ulterior del acta de sesión puede ser realizada por uno de los asistentes, siempre que se le haya otorgado poder para ello en el acta primigenia

Consulta: La Junta de Propietarios del edificio “Los césares de Lima” realiza una asamblea en su sede principal, cuya agenda es modificar el reglamento interno actual, al realizarse dicha sesión los participantes sugirieron que en el acta se otorgue un poder al presidente de la Junta referida para la reapertura del acta en caso de que se omitiera algún dato, pedido que fue aceptado y se consignó en dicha acta. Tras haberse omitido algunos datos de los acuerdos de la sesión de la Junta de Propietarios. El abogado del Presidente nos consulta si se podría efectuar la reapertura de acta únicamente por este. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es un “régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarios de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio

común”(6). Dicho régimen cuenta con un reglamento interno y una Junta de Propietarios, donde es usual que el presidente realice la convocatoria a la sesión de esta Junta. Toda convocatoria debe tener determinados puntos de agenda por los cuales serán convocados los propietarios, asimismo, las conclusiones de las deliberaciones y acuerdos de sesión de la Junta de Propietarios se consignarán en un acta. Por otro lado, se podrá realizar la reapertura de acta de la sesión de Junta de Propietarios cuando se haya cometido errores u omisiones al elaborar este resumen que es plasmado en el acta; así lo manifiesta el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión ordinaria los días 8 y 9 de abril de 2005(7); en dicho pleno se establece respecto a la reapertura de actas lo siguiente:

“Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió –pudiendo consistir la omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona

(6) SORIA ALARCÓN, Manuel F. Registros Públicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima, 2012, p. 147. (7) Dicho pleno fue publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

jurídica que no se hizo constar en el acta–. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de la reapertura del acta y la misma deberá se suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada”. Asimismo, la reapertura de acta que contenga la omisión de un dato no consignado en el acta primigenia deberá presentar cierta formalidad que exige el reglamento interno al momento de presentarse al registro respectivo. Respecto a nuestro caso, la Junta de Propietarios del edificio “Los césares de Lima” otorgó un poder –en el acta de sesión– al presidente de la Junta de Propietarios para que pueda realizar la reapertura de actas. Al respecto, se aprobó un acuerdo en el LXXVI Pleno del Tribunal Registral(8), y que es vinculante para las Salas del Tribunal mencionado, sobre la suscripción de reapertura de acta, en el cual se menciona que:

“La reapertura de acta podrá ser suscrita, en representación de los asistentes a la sesión, por uno de los asistentes a la misma a quien, en el acta primigenia, se le haya otorgado poder para ello”.

que en representación de los asistentes pueda reabrir el acta y corregir los errores u omisiones que impidan la inscripción de los acuerdos adoptados; entonces, el presidente tiene la facultad para suscribir la reapertura del acta y de esa manera se pueda sanear la omisión de los acuerdos no plasmados en el acta primigenia. El criterio señalado en líneas anteriores fue asumido por el Tribunal Registral en su Resolución Nº 870-2014-SUNARP-TR-L del 6 de mayo de 2014. Conclusión - La reapertura de actas que se realiza por la omisión de algunos datos de los acuerdos de la sesión de la Junta de Propietarios, que no fueron incorporados en el acta primigenia, puede ser efectuada únicamente por uno de los asistentes a la sesión a quien en el acta primigenia se le haya otorgado poder para ello.

05

El 25 % de propietarios de las participaciones en áreas y bienes comunes pueden convocar a sesión para la designación del primer presidente

Consulta:

En tal sentido, si la Junta de Propietarios del edificio “Los césares de Lima” facultó a su presidente para

Gleidis Arce compró un departamento en el tercer piso de la constructora Larenz S.A.C, empresa que

(8) Dicho acuerdo de observancia obligatoria fue realizado el 15 de junio de 2011.

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CONSULTAS

también había vendido los demás departamentos a los que son ahora sus vecinos. A la fecha no se tiene un presidente de la Junta de Propietarios del edificio al cual pertenece; y tampoco el reglamento interno ha previsto la convocatoria para la designación del primer presidente. Por lo tanto, el abogado de Gleidis y de los demás propietarios del edificio nos consultan, ¿cómo podrían hacer para elegir a un presidente de la Junta de Propietarios cuando en la actualidad no tienen ninguna autoridad inscrita quien pueda convocarla? La propiedad exclusiva y propiedad común también llamada horizontal “es una propiedad especial que combina la propiedad individual de cada uno de los departamentos de uso exclusivo que conforman el edificio, junto con un régimen de copropiedad sobre los elementos comunes que no pueden ser enajenados con independencia respecto a los elementos de uso

exclusivo. Existe lo que se llama la titularidad de carácter ob-rem de forma que quien sea el titular de cada uno de los departamentos privativos, lo es por sí de una cuota en copropiedad de los elementos comunes, cuota que no se puede enajenar separadamente del elemento privativo”(9). Un ejemplo de esta propiedad especial son los edificios que hoy en día se han incrementado en nuestra capital de Lima. Asimismo, cuando se inscribe la propiedad horizontal también llega a inscribirse el Reglamento Interno, el cual deberá contener entre otros aspectos, los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor y/o constructor. Además, dicho reglamento interno establece la regulación de la convocatoria a Junta de Propietarios. No obstante, el TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 regula en su artículo 146(10) la convocatoria a Junta

(9) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen; BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GÓMEZ, Wilson; CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. Derecho Inmobiliario. II fase de Implementación. Escuela Nacional de la Judicatura, República Dominicana, 2007, p. 31. (10) TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 Artículo 146.- Convocatoria Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

de Propietarios, la que es aplicable siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno. La norma referida señala que será el presidente el que convoque a la sesión de la Junta Propietarios.

ejercer el derecho a voz y voto. Finalmente, para la realización de la Junta no se requiere de la asistencia de la totalidad de sus miembros, pero sí se requiere que hayan sido convocados la totalidad de ellos.

En el presente caso, los propietarios desean elegir al primer presidente de la Junta de Propietarios por lo cual se deberá realizar la convocatoria para ello. En tal sentido, los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes serán los legitimados para convocar a sesión de la Junta de Propietarios, tal como lo señala el artículo 87 en el segundo párrafo del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios:

Conclusión 1. Los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes serán los legitimados para convocar a sesión de la Junta de Propietarios para elegir al primer presidente cuando el reglamento interno no regule directamente dicho supuesto.

“Artículo 87.- Inscripciones de Junta de Propietarios (…) Cuando el Reglamento interno no haya previsto la convocatoria para la designación del primer presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los Propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes”.

06

La asamblea eleccionaria de una Junta Directiva puede realizarse en fecha distinta a la establecida en el reglamento interno

Consulta:

Cabe señalar, que por la convocatoria que realizará Gleidis y demás vecinos del edificio (que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes), los demás propietarios toman conocimiento del día, hora, lugar y materias a tratar en dicha Junta a realizarse, y teniendo la posibilidad de asistir y

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El 29 de marzo la Junta de Propietarios del edificio “San Agustín” mediante una sesión extraordinaria ha elegido a su Junta Directiva. Sin embargo, el reglamento interno del edificio establece que las asambleas ordinarias se celebrarán el 5 de enero de cada año; señalando además que los miembros del Consejo Directivo serán elegidos por la Junta de Propietarios en sesión ordinaria en dicha fecha por el periodo de un año. Al respecto, el abogado de la Junta de Propietarios

CONSULTAS

nos consulta si se podrá inscribir dicha Junta Directiva, la cual fue elegida en fecha distinta a la indicada en el reglamento. El régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común es una modalidad de la propiedad especial consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con áreas de propiedad común. Asimismo, una característica especial de este régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios, quintas, campos feriales, etc. Cabe agregar, que el referido régimen también llamado propiedad horizontal se encuentra regulado en la Ley Nº 27157(11) y su Reglamento(12), cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda. El régimen exige la elaboración de un reglamento interno, el cual es un negocio jurídico que contiene una declaración de voluntad dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Además, dicho reglamento regula varios puntos para el funcionamiento del régimen referido,

entre otros tenemos, los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor. Respecto al caso, si bien es cierto que no se ha cumplido con lo establecido en el artículo respectivo del reglamento interno del edificio referido, toda vez que la elección de la Junta Directiva de Propietarios debió realizarse el 5 de enero de cada año y no en fecha distinta; así como el acuerdo eleccionario adoptado mediante sesión de fecha 29 de marzo de 2014, incumplió la fecha que fue establecida en el reglamento interno inscrito, además, dicha asamblea se realizó en sesión “extraordinaria”. En tal sentido, se aprecia del caso que la asamblea de Junta de Propietarios, en la que se eligió a la Junta directiva que pretende acceder al registro, fue realizada el 29 de marzo de 2014. Y el hecho de que dichas asambleas o sesiones no se hayan realizado en la fecha prevista en el reglamento interno no afecta su valor, en la medida que dicho requisito no constituye un elemento esencial para la validez de la asamblea, tal como sí ocurre más bien con los requisitos exigidos en el reglamento

(11) La Ley N° 27157 fue publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999. (12) El Reglamento de la Ley N° 27157 fue aprobado por el Decreto Supremo N° 008-2000-MTC y publicado el 17 de febrero de 2000.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

interno y en la normativa que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, para la convocatoria y quórum, las que son imperativas.

Consulta: El edificio “Palermo” fue construido en 1989, el que se encuentra constituido por 8 pisos, posteriormente se constituyó el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común en 1992. Actualmente, los vecinos del edificio que constituyen la Junta de Propietarios desean realizar algunas modificaciones a su reglamento interno, pero se dan con la sorpresa de que tendrán que modificar y adecuarlo a la Ley N° 27157. Por lo tanto, el abogado de la Junta de Propietarios del edificio referido nos consulta ¿cuál es el procedimiento y la formalidad para dicha adecuación?

Este criterio fue asumido por el Tribunal Registral en la Resolución N° 1755-2012-SUNARP-TR-L del 29 de noviembre de 2014. Finalmente, estimamos que si la conclusión fuera contraria, implicaría impedir que los Propietarios acuerden, cuando las circunstancias lo permitan, retomar el cauce reglamentario para elegir al presidente y/o representante de la Junta de Propietarios. Por lo tanto, la asamblea eleccionaria de la Junta directiva del edificio “San Agustín” sí pudo haberse realizado en fecha distinta a la establecida en su reglamento. Conclusión 1. No constituye obstáculo para la inscripción del presidente de la Junta de Propietarios, cuya elección no se haya realizado en asamblea ordinaria en la fecha prevista en el reglamento interno, por cuanto ese aspecto no constituye un elemento esencial para la validez de la asamblea.

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Procedimiento y formalidad de la adecuación y modificación de un reglamento interno anterior a la vigente Ley N° 27157

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es una forma especial de propiedad donde coexisten dos elementos básicamente: La propiedad exclusiva sobre los bienes o secciones propias, los cuales son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente por cada propietario; y por otro lado, la copropiedad indivisible sobre los bienes comunes. En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “la propiedad de pisos o apartamentos, llamada también comúnmente propiedad horizontal, es sin duda una institución jurídica que posee

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CONSULTAS

en los momentos actuales una gran vitalidad”(13). Este régimen ha sido ideado para determinar las titularidades existentes en un edificio, donde hay diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, donde la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina. Por otro lado, el caso presente nos plantea el tema de adecuación de reglamentos internos otorgados antes de la vigencia de la Ley de Regularización de Edificaciones. Al respecto podemos señalar que se ha previsto en la Tercera Disposición Final(14) de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, que los reglamentos internos otorgados antes del 21 de julio de 1999 deberán adecuarse a dicha norma, debiendo cumplir para ello con los requisitos que se establece en ese mismo dispositivo legal. Asimismo, la Décima Segunda Disposición Transitoria del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley N° 27157, dispone que:

“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposición final de la Ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30 días hábiles desde la publicación del presente Reglamento”. Por lo tanto, se deberá convocar a la Junta de Propietarios, en la cual se tendrá que evaluar en primer lugar, las disposiciones especiales que sobre la materia contiene el reglamento interno del edificio “Palermo”, y, en defecto de regulación en dicho reglamento, se deberá recurrir a las normas vigentes que regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. En tal sentido, podemos señalar sobre el punto que el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157 regula los mecanismos a través de los cuales se podrá efectuar la convocatoria a la Junta de Propietarios, siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno. La Junta de

(13) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, p. 245. (14) La tercera disposición final de la Ley señala lo siguiente: “Tercera.- De la adecuación de los reglamentos internos.- Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los Propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios”.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

Propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente con una anticipación no menor de cinco días naturales mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Una vez reunida, la Junta de Propietarios deberá plasmar su decisión de la adecuación del reglamento interno bajo cierta formalidad requerida para la inscripción ante registros. En consecuencia, se tiene dos alternativas recogidas por la norma referida para la adecuación del reglamento interno del edificio referido, así como para su modificación: Escritura pública (art. 2010 del CC), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y Construcción; o, documento privado con firma legalizada (excepción al art. 2010 del CC), ello en conformidad al numeral 5.15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común(15).

Conclusión 1. Los reglamentos internos otorgados antes del 21 de julio de 1999 deberán adecuarse a la Ley N° 27157, y debiendo cumplir para ello con los requisitos que se establece en ese mismo dispositivo legal. Asimismo, la formalidad de la adecuación de dicho reglamento interno para su inscripción es por escritura o documento privado con firma legalizada pública, en ambos casos deberá contener el reglamento interno otorgado por la Junta de Propietarios o el modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y Construcción.

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La convocatoria a Junta de Propietarios para la modificación del reglamento interno puede comprender también la modificación de porcentajes de participación de bienes comunes

Consulta: La Junta de Propietarios del edificio “Amazónica” convoca a sesión de Junta de Propietarios, para abordar el tema de la modificación del reglamento interno. En dicha sesión se aprobó también los nuevos porcentajes sobre las zonas comunes

(15) El numeral 5.15 de la Directiva señala que “el Reglamento Interno o su modificación se inscriben en mérito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta. Cuando solo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta de la Junta de Propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la trascripción del texto del reglamento o su modificación”.

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por la acumulación de dos ambientes independizados. Posteriormente, dicho acuerdo fue presentado ante registros, pero la registradora observó el título señalando que no se tenía como agenda expresamente la modificación de porcentajes. Por lo tanto, el abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si la convocatoria se señala como materia a tratar la modificación del reglamento interno, ¿ello implicaría también la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes? La Junta de Propietarios es el máximo órgano de administración y dirección en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, tanto es así que Díez Picazo señala que es “en la asamblea de propietarios, en la que reside la toma de las decisiones que afecten a la vida de la comunidad”(16) de este régimen de propiedad especial. Respecto al caso se debe tener en cuenta que conforme al artículo 146(17)

del Reglamento de la Ley N° 27157, la convocatoria a Junta de Propietarios contendrá, además del día, hora y lugar de la reunión, las materias a tratarse. Asimismo, el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que la convocatoria a Junta de Propietarios también se acreditara mediante la presentación de la constancia formulada por el presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido de que todos los Propietarios fueron convocados conforme al reglamento interno. Cabe señalar, que sobre las declaraciones juradas que formulan los presidentes de las Juntas de Propietarios, no solo deben dar cuenta de que todos los propietarios fueron convocados, sino que también deben trascribirse los puntos de agenda de la esquela de convocatoria (Resolución N° 2141- 2011-SUNARP-TR-L del 24 de noviembre de 2011).

(16) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos, España, 1977, p. 259. (17) El artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157 señala lo siguiente: “ Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

Por otro lado, respecto a la decisión de la Junta de Propietarios de modificar los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, cuando la agenda de convocatoria trataba únicamente sobre la adecuación y modificación del reglamento interno; debemos de tener en cuenta que cuando hablamos de “modificación” de reglamento interno, ello comprende por ejemplo, el reconocimiento de nuevas unidades inmobiliarias, la modificación de porcentajes sobre las zonas comunes, etc. Por lo tanto, si la agenda comprendió la modificación del reglamento interno, allí también se encuentra comprendida la posibilidad de modificar los porcentajes de participación en los bienes comunes, por lo que no es necesario que la agenda señale expresamente, que se tratará la modificación de porcentajes. Además, en dicho caso de modificación se requiere mayoría calificada de 2/3 de las participaciones para proceder a modificar el reglamento interno, con lo cual a la vez se cumplió con la mayoría requerida para la variación de porcentajes de participación de bienes comunes. Conclusión 1. Cuando se convoca a Junta de Propietarios se debe indicar los asuntos, que será materia de la agenda a tratar en dicha sesión, en este escenario sí se encuentra comprendida la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes cuando en la

convocatoria se señala como materia a tratar la modificación del reglamento interno.

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Solo existe pluralidad de reglamentos internos cuando en el reglamento interno general se delimitan bloques o sectores al interior de la edificación

Consulta: El edificio “Juan Carlos Guzmán” tiene 7 pisos, y por cada piso tienen un aproximado de 15 departamentos, por lo que en la práctica se hace un poco complicado llegar acuerdos y llevar a cabo actos ordinarios. La Junta de Propietarios del edificio referido desea constituir reglamentos internos para cada piso, aparte del reglamento interno inscrito, el cual jugaría el papel de reglamento interno general. La defensa de la Junta de Propietarios del edificio “Juan Carlos Guzmán” nos consulta si procede establecer reglamentos internos para cada piso. El régimen de la propiedad exclusiva y propiedad común exige contar con un reglamento interno. Dicho reglamento es el estatuto que contiene normas relativas a derechos y obligaciones de los propietarios, así como la administración de las unidades de dominio exclusivo sujetas al régimen referido. Asimismo, la declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario.

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CONSULTAS

Cabe señalar, que el reglamento interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguientes puntos: a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva; b) Los derechos y obligaciones de los propietarios; c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva; d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso y otros puntos(18). Por otro lado, puede existir una pluralidad de reglamentos internos, y que serán recogidos por un reglamento interno general, dentro del cual existen

delimitaciones en sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su reglamento interno propio. En tal sentido, la conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre la Junta de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un reglamento interno general común para todos los bloques o secciones, según prescribe el artículo 154(19) del Reglamento de la Ley Nº 27157. Podemos señalar entonces que solo puede existir pluralidad de reglamentos internos, cuando en el reglamento interno general se delimiten bloques o sectores al interior de una edificación.

(18) El artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece el contenido de todo reglamento interno toda vez que señala que debe contener, obligatoriamente, los siguiente puntos: “a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros, así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles, b) Los derechos y obligaciones de los Propietarios. c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva. d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso. e) La relación de los servicios comunes. f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los Propietarios o por el propietario promotor. g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto. h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere. i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir. (19) Artículo 154 del Reglamento de la Ley N° 27157 señala la pluralidad de reglamentos Internos, ya que prescribe “de producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos podrá contar con su Reglamento Interno propio. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o secciones”.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

Respecto al caso planteado, si el reglamento interno del edificio Juan Carlos Guzmán no ha establecido ningún bloque o sector, significando ello que todas las secciones de propiedad exclusiva integran directamente la unidad matriz (el edificio en su conjunto), no se podrá establecer reglamentos internos para cada piso. Asimismo, cualquier edificación no puede acogerse a lo dispuesto por el artículo 45 de la Ley N° 27157, debido a que la edificación es una sola fábrica con varios pisos donde necesariamente debe haber un solo reglamento interno. Conclusión 1. Solo puede existir pluralidad de reglamentos internos cuando en el reglamento interno general se hayan delimitado bloques o sectores al interior de la edificación. Por tanto, de no haber sido así, no procederá la posibilidad de generar una pluralidad de reglamentos internos.

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Procede realizarse la convocatoria de sesión de Junta de Propietarios por medio de tres integrantes cuando así lo dispone el reglamento interno

Consulta: En el año 2008 se construyó el edificio denominado “Carmelito”, y

posteriormente se constituye ante registro como un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. En su reglamento interno se establece que la Junta de Propietarios podrá ser convocada por tres integrantes de la misma, que lo soliciten en “un caso de urgencia”. Por lo tanto, el abogado de la Junta de Propietarios del edificio nos consulta si dicho articulado puede efectivizarse y se podría convocar a una sesión de Junta de Propietarios a solicitud de solo tres de sus integrantes. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común también conocido como propiedad horizontal, en palabras de Roca Sastre es aquella “situación jurídica que se produce cuando los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública son objeto de propiedad separada, que lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute”(20). Asimismo, esta propiedad especial tiene un reglamento interno y una Junta de Propietarios, el cual sesiona de forma ordinaria y extraordinaria conforme a lo establezca el reglamento en mención.

(20) ROCA SASTRE, Ramón María y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis. Derecho Hipotecario. Tomo III, 8ª edición, Bosch casa editorial, Barcelona, 1995, p. 303.

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Respecto al caso, podemos señalar que se tiene que establecer quién es el legitimado a convocar a la sesión de Junta de Propietarios, por lo cual se deberá evaluar en primer lugar, las disposiciones especiales que sobre la materia contiene el reglamento interno del edificio, y, en defecto de regulación en dicho reglamento, deberá recurrirse a las normas vigentes que regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Teniendo en cuenta que el artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece en su primer párrafo que “la Junta de Propietarios está constituida por todos los Propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de estos”. Y seguido por el artículo 146 del Reglamento referido, que regula los mecanismos a través de los cuales podrá efectuarse la convocatoria a la Junta de Propietarios, siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno. Vale detenernos en este punto de la norma cuando establece: “(…) salvo disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente con una anticipación no menor de cinco días naturales mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener

la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse” (el resaltado es nuestro). En el segundo párrafo del referido artículo se dispone que si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. En el presente caso, el reglamento interno del edificio referido señala que “la Junta podrá ser convocada, por lo menos con tres integrantes de la misma, que en caso de urgencia lo soliciten”. Por lo tanto, si podrán convocar tres integrantes de la Junta de Propietarios del edificio “Carmelito” a sesión de Junta Propietarios. En similares situaciones el Tribunal Registral ha considerado viable este tipo de convocatorias, como ocurrió en la Resolución N° 056-2013-SUNARP-TR. Conclusión Si procede la convocatoria a sesión de Junta de Propietarios, en conformidad con el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157; toda vez que el reglamento interno de una edificación puede contemplar que personas distintas al presidente de la Junta queden facultadas para efectuar la convocatoria correspondiente.

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Es válida la constitución de la sesión de Junta de Propietarios con la asistencia de personas sin dominio inscrito una vez superado el quórum

Consulta: La Junta de Propietarios del edificio “Los naranjales” se reunió en sesión para tomar ciertos acuerdos respecto a la modificación del reglamento interno. Luego dicha modificación fue presentada bajo la formalidad prescrita por Ley ante el registro para su inscripción. Al respecto, el registrador observó señalando que la relación de asistentes y firmantes por los departamentos 402 y 403, es decir, David Hinojosa y Fabio Pozo no tienen dominio inscrito. A consecuencia de esto, el abogado de la Junta de Propietarios del edificio nos consulta si constituye obstáculo para la validez de los acuerdos que David y Fabio hayan asistido a la sesión de Junta de Propietarios y no ostenten dominio inscrito. El régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común es una modalidad de la propiedad donde coexisten, en una edificación, secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común. Este régimen exige acordar y

redactar un reglamento de copropiedad y administración respecto de los bienes comunes, por acto de escritura pública o documento privado, el cual se inscribirá en la partida respectiva del Registro de la Propiedad(21). Según el caso propuesto, el registrador ha señalado que los asistentes participaron en la sesión de Junta de Propietarios cuando no ostentaban dominio inscrito. Sobre este punto, el Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria aprobada en el Décimo Pleno(22), llevado a cabo los días 8 y 9 de abril de 2005.

“Para la determinación del quórum de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse únicamente a los Propietarios con dominio inscrito”.

Dicho criterio se sustenta en el primer párrafo del artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, que prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos los Propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación. Se puede deducir que esta norma si bien no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al registro, la

(21) ATILIO CORNEJO, Américo. Derecho Registral. Astrea, Buenos Aires, 1995, p. 68. (22) Publicado en el diario oficial El Peruano, el 9 de junio de 2005.

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condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse. En tanto que, el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que establece el principio de legitimación, así como el artículo 2013 del Código Civil que señala: “los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”. Así tenemos que si bien el artículo 949(23) del Código Civil señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él; aplicando el principio de legitimación, tratándose de la inscripción de un acuerdo adoptado por los Propietarios reunidos en Junta, resulta relevante la calificación de la condición de propietarios de los asistentes a ella. En este sentido, solo puede presumirse cierta la condición de propietario si esta consta inscrita en el registro respectivo. Entonces podemos señalar, contrario sensu a lo manifestado por el criterio recogido en el precedente de observancia obligatoria referido que para el

cómputo del quórum solo se contabiliza a los propietarios con dominio inscrito, que la intervención de asistentes sin dominio inscrito en las unidades exclusivas no enerva la validez de la sesión, siempre y cuando con la sumatoria de participaciones en los bienes comunes de los propietarios con dominio inscrito asistentes se arriben al quórum necesario para la constitución de la sesión de Junta de Propietarios. Po lo expuesto, podemos señalar que la asistencia de los dos Propietarios sin derecho de propiedad inscrito resulta irrelevante para la constitución de la sesión de Junta de Propietarios, si a la vez se verifica el quórum necesario para la constitución de la sesión, por lo tanto, la observación no tiene asidero legal, tal como lo ha señalado el Tribunal Registral en su oportunidad: Resolución N° 056-2013-SUNARP-TR-L del 11 de enero de 2011. Conclusión 1. No enerva la validez de la constitución de la sesión de Junta de Propietarios la asistencia de personas sin dominio inscrito sobre las unidades exclusivas, siempre y cuando se verifique el quórum necesario para la sesión de Junta de Propietarios. Toda vez que resulta irrelevante su asistencia para la constitución de la sesión de Junta de Propietarios.

(23) El artículo 949 del Código Civil señala que: “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

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No es necesario presentar partes judiciales para inscribir los acuerdos de la Junta de Propietarios convocada por el juez

Consulta: El presidente de la Junta de Propietarios del edificio “Los Pinos” no cumplió con realizar la convocatoria oportunamente, por tal motivo se solicitó al juez que la realice, y una vez actuado las pruebas, declaró este fundada la demanda y dispuso la convocatoria; indicándose la fecha, hora y lugar de celebración de la Junta en la que se eligió a la Junta directiva y su presidente. Posteriormente, se presentaron las actas para su inscripción ante registros; sin embargo, la registradora observó el título señalando que la documentación presentada proviene de una notificación judicial, siendo necesario acompañar los partes judiciales correspondientes. El abogado de la respectiva Junta de Propietarios nos consulta si procede el requerimiento del registrador. El sistema registral peruano ha acogido ciertos principios que manifiestan determinadas líneas, directrices al procedimiento registral, dichos principios son un conjunto de reglas jurídicas y/o normas fundamentales que guían y sirven de base a este sistema. Tanto es así que

tenemos al principio de titulación auténtica señalado en el artículo 2010 del Código Civil y III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, en virtud del cual las inscripciones se extienden en mérito a títulos que consten en instrumentos públicos, salvo disposición en contrario. Cabe señalar, que un instrumento público son los mandatos judiciales, el cual está regulado en el artículo 8 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios que señala:

“Inscripción en mérito a mandato judicial.- Cuando las inscripciones se efectúen en mérito a mandato judicial se presentará copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás actuados pertinentes, acompañados del correspondiente oficio cursado por el juez competente (…)”.

Por otro lado, la Junta de Propietarios es convocado usualmente por el presidente de la misma, salvo disposición contraria del reglamento interno, en la convocatoria a sesión se debe indicar los asuntos a tratar, lugar, día y hora en que se celebrará la Junta en primera o, en su caso, segunda convocatoria, entregándose las citaciones, por escrito, en el domicilio que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a él perteneciente(24).

(24) DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLÓN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, 6ª edición, Tecnos S.A., España, 1977, p. 260.

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Respecto a nuestro caso, la sesión de Junta de Propietarios proviene de un proceso de convocatoria realizada judicialmente toda vez que la presidenta de la Junta de Propietarios no cumplió con convocarla oportunamente. Asimismo, el juez en su resolución indicó la fecha, hora y lugar de celebración de la Junta, por lo que los acuerdos que se adopten en ella se realizaran ya en la ejecución de sentencia; posteriormente, los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios no forman parte del pronunciamiento judicial ni de lo actuado al interior del proceso. Es por ello que podemos deducir que no se hace necesaria la presentación de un parte judicial, al no existir mandato de inscripción contenido en una resolución que vaya a dar mérito a la inscripción. Regresando al punto de resolución del interrogante planteado, podemos concluir que no será necesaria la presentación de un parte judicial, para la inscripción de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, aunque esta haya sido producto de una convocatoria realizada por el juez. Conclusión 1. No es necesaria la presentación de partes judiciales para la inscripción de los acuerdos adoptados de la Junta de Propietarios, aunque la sesión de esta haya sido celebrada en ejecución de la sentencia derivada de una convocatoria judicial.

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Cuando fue convocada judicialmente la reapertura del acta de Junta de Propietarios debe ser suscrita además de los asistentes por el notario designado por el juez

Consulta: El Juez Civil de Lima convocó a sesión a la Junta de Propietarios del edificio “La Florida” señalando entre otros aspectos la fecha de realización de la Junta, quien lo presidirá y la participación de un notario de Lima para dar fe de los actos. En efecto, en la sesión de la Junta de Propietarios participó el notario, dando fe de los hechos ocurridos, y suscribiendo el acta. Posteriormente, se reapertura el acta porque se omitió algunos datos en los acuerdos asumidos, sin embargo, aquella fue suscrita solo por los asistentes y no por el notario. Por lo tanto, el abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si es necesario que firme el notario dicha acta reaperturada. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común también se le conoce como “propiedad horizontal”, el cual consiste en la coexistencia de secciones de dominio exclusivo con áreas de propiedad común en una edificación. Asimismo, en estos casos la Junta de Propietarios será el órgano máximo de deliberación y toma decisiones de acuerdos con respecto a la administración de la propiedad especial y muchos de sus acuerdos son

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traslados en instrumentos extraprotocolares como el acta. Por otro lado, se podrá realizar la reapertura de acta de la Junta de Propietarios cuando se haya cometido errores u omisiones al elaborar el resumen que es plasmado en el acta; así lo manifiesta el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral en sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005(25): Reapertura de Actas “Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió –pudiendo consistir la omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica que no se hizo constar en el acta–. Para ello deberá dejarse constancia de la fecha de la reapertura del acta y la misma deberá se suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada”.

se reabrió el acta de Junta de Propietarios a efectos de señalar un error al omitir un dato en el acta del acuerdo asumido, el cual, solo fue suscrito por los asistentes y no por el notario encargado de dar fe. Cabe señalar, que el notario participará en la Junta de Propietarios a efectos de dar fe acerca de la realización de la Junta y sus diferentes circunstancias, los cuales deberán consignarse en el acta, conforme al artículo 98 de la Ley del Notariado, que señala lo siguiente: “El notario extenderá actas en las que se consigne los actos, hechos o circunstancias que presencie o le conste y que no sean de competencia de otra función. Las actas podrán ser suscritas por los interesados y necesariamente por quien formule observación”.

Asimismo, la reapertura de acta que contenga la omisión de un dato no consignado en el acta primigenia deberá presentar cierta formalidad que exige la Ley al momento de presentarse al registro respectivo.

Y con respecto a la reapertura de acta, debe ser suscrita por quienes suscribieron el acta original reabierta, el cual sería una reapertura ordinaria, pero cuando se trata de una convocatoria judicial y se encuentre participando en la sesión un notario designado por el juez, este deberá también suscribir la reapertura; esto debido a que si el notario ha suscrito el acta original le corresponde también dar fe de la existencia de algún error u omisión en el acta primigenia.

Según el caso presentado, se evidencia que luego de celebrada la Junta

Por lo tanto, resulta necesaria la intervención del Notario de Lima a efectos

(25) Dicho pleno fue publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005.

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CONSULTAS

de Junta de Propietarios ratifica y confirma la decisión adoptada en la Junta anterior. Una vez presentada a registros, el registrador denegó la inscripción señalando básicamente que la sesión de Junta de Propietarios se ha llevado a cabo en lugar distinto al que fue convocado. El abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si procede convalidar mediante Junta de Propietarios ratificatoria, una sesión convocada en lugar distinto del cual se citó.

de precisar que la Junta de Propietarios del edificio “La Florida” tomó un acuerdo, dentro del cual se ha omitido indicar en el acta primigenia, por lo que nos es suficiente que solo suscriban los propietarios que inicialmente suscribieron el acta original. Conclusión 1. Cuando un juez convoca judicialmente a Junta de Propietarios y designa a un notario para que dé fe de los acuerdos que se adoptan en la misma, es necesario que este suscriba también la reapertura del acta. Toda vez que habiendo el notario suscrito el acta original le corresponde también dar fe de la existencia de algún error u omisión en el acta primigenia.

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Una Junta de Propietarios convocada en lugar distinto del cual se citó es válida cuando se convalida mediante Junta de Propietarios ratificatoria

Consulta: La Junta de Propietarios del edificio “La Perla” convoca a sesión en la Av. Francisca Miraval N° 291. Sin embargo, se celebró la sesión en la Av. Francisca Miraval N° 295 ante la imposibilidad (porque fue cerrado el local) de poderse realizar la Junta en el lugar convocado inicialmente, pudiéndose dar publicidad al cambio de lugar. Posteriormente, mediante otra sesión

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común también llamado propiedad horizontal está regulado por la Ley N° 271571 y su Reglamento respectivo. Cabe indicar, que el artículo 47 de la Ley referida señala que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de estos. Asimismo, respecto a la convocatoria de sesión de Junta de Propietarios, el artículo 146 del Reglamento señala que la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación.

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Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Esta disposición establecida en la norma resulta aplicable, salvo que el reglamento interno del edificio haya establecido pacto diferente (el resaltado es nuestro).

tendrán la posibilidad de asistir y ejercer el derecho a voz y voto que tienen.

De acuerdo con el caso, la Junta de Propietarios se reúne en la Av. Francisca Miraval N° 295, esto es en un lugar diferente a lo señalado en la convocatoria, pues el local original estaba indisponible, obligando a los propietarios presentes acordaron sesionar en otro lugar.

Por otro lado, los acuerdos adoptados por una Junta de Propietarios, es decir, acuerdos de voluntades son considerados como un acto jurídico a la tutela del artículo 140(26) del Código Civil, por lo que pueden ser ratificados y convalidados por otra Junta de Propietarios. En tal sentido, si la Junta de Propietarios ha sido convocada para llevarse a cabo en un determinado lugar, los propietarios asistentes a la Junta no pueden decidir reunirse en otro lugar, independientemente de las circunstancias que se puedan presentar. Sin embargo, sí procede convalidar este acuerdo de Junta de Propietarios mediante Junta de Propietarios ratificatoria. Toda vez que la finalidad es subsanar este defecto, se celebra una sesión de Junta de Propietarios del edificio “La Perla”, mediante el cual, se ratifica los acuerdos adoptados en la Junta anterior.

Respecto a este punto, podemos señalar que la convocatoria constituye un requisito indispensable para la validez de la Junta de Propietarios, ya que se busca representar a la integridad de propietarios de un edificio, el cual solo se puede lograr si previamente se efectúa la convocatoria a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. En consecuencia, por la convocatoria los propietarios toman conocimiento del día, hora, lugar y materias a tratar en la sesión a realizarse; y en efecto

Cabe señalar, que la convocatoria puede omitirse en el supuesto que se encuentren reunidos la totalidad de asociados sin excepción y acuerdan por unanimidad realizar la sesión y los temas a tratar.

(26) El artículo 140 del Código Civil señala los elementos del acto jurídico toda vez que indica: “El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1.- Agente capaz. 2.- Objeto física y jurídicamente posible. 3.- Fin lícito. 4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”.

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Conclusión: 1. Se puede convalidar un acuerdo de Junta de Propietarios mediante Junta de Propietarios ratificatoria cuando ha sido convocada para llevarse a cabo en un determinado lugar, pero por alguna razón se llevó en otro lugar, toda vez que la finalidad es subsanar este defecto.

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La Junta de Propietarios puede adquirir inmuebles solo en la calidad de bienes comunes

Consulta: La Junta de Propietarios del edificio “El Abanquino” tiene áreas comunes muy reducidas donde los hijos de los propietarios de los departamentos suelen jugar. Asimismo, dicho edificio cuenta con 10 pisos y cada uno de estos con 10 departamentos, en consecuencia, existe la necesidad de adquirir un bien inmueble aledaño para dar mayor espacio de esparcimiento. Para fines de una toma de decisión correcta, el abogado de la Junta de Propietarios del edificio referido nos consulta si la Junta está habilitada para adquirir bienes inmuebles. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es “el derecho en

virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”(27). Dicho régimen de propiedad especial está regulado por la Ley N° 27157, en la que se recoge su constitución y su procedimiento, y lo relativo a su reglamento interno y la Junta de Propietarios como máximo órgano de deliberación. Por otro lado, el artículo 135 del Reglamento de la Ley N° 27157 señala: “La transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los Propietarios de las secciones de propiedad exclusiva (...)”. Por analogía podemos señalar entonces que la Junta de Propietarios puede autorizar la adquisición de bienes comunes, ya que este órgano, a pesar de no tener personalidad jurídica, puede autorizar la enajenación de bienes comunes, así podría con mayor razón autorizar la adquisición de bienes

(27) FERRERA CUEVAS, Catalina; VIRGINIA CONCEPCIÓN, Altagracia; ZENAIDA CASTRO, Carmen; BONETTI, Luis Antonio; CASTILLO, Rosabel; GÓMEZ, Wilson; CIPRIÁN, Rafael y SANTANA, Víctor. Derecho Inmobiliario. II fase de Implementación, Escuela Nacional de la Judicatura, República Dominicana, 2007, p. 30.

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comunes. Además, el bien que se adquiere no le pertenecerá a la Junta de Propietarios, sino a los propietarios de las secciones de la propiedad exclusiva. Asimismo, la norma referida facilita la enajenación de bienes comunes, permitiendo que sea decidida no por la totalidad de sus propietarios, sino por una mayoría de ellos al interior de un órgano colegiado sin personalidad jurídica. Estas mismas normas deben aplicarse, por analogía, para la adquisición de bienes comunes. Conforme al caso, se desea adquirir un predio para la ampliación de la unidad inmobiliaria matriz, para el cual debe existir autorización de la Junta de Propietarios; por consiguiente, es posible el incremento de la unidad inmobiliaria referida, sino fuera así, se llegaría al absurdo de concluir que no existe modo de incrementarla, solo de reducirla a través de la autorización de la junta de propietarios para la transferencia de los bienes comunes del referido inmueble. Cabe señalar, que esta facultad de adquirir, no podría aplicarse para cualquier bien sin restricción alguna, pues siendo la Junta de Propietarios que decide respecto de los bienes y servicios comunes de una unidad inmobiliaria en la que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes. La adquisición de bienes debe estar

directamente relacionada con la unidad inmobiliaria a la que representa y con la finalidad para la cual ha sido constituida la Junta de Propietarios. En consecuencia, en el caso de adquisición de predios, los bienes que se pretenda adquirir deben necesariamente ser colindantes a la unidad inmobiliaria matriz, en tanto se trata de bienes que van a incorporarse a la unidad inmobiliaria en calidad de comunes (pues la Junta de Propietarios no es persona jurídica que pueda ser titular de un predio). Y para finalizar, se debe recalcar que cuando se solicita la inscripción ante registros del bien autorizado por la Junta de Propietarios, debe adjuntarse necesariamente la modificación del reglamento interno, en el que conste la incorporación del bien adquirido a la relación de bienes comunes. Asimismo, se acompañara también la solicitud de acumulación de predios, a efectos de que el predio adquirido se acumule al predio matriz, constituyendo un único predio(28). Conclusión 1. La Junta de Propietarios puede adquirir bienes inmuebles, pero dicha adquisición debe ser autorizada por acuerdo de Junta. Cuando se presente para su inscripción ante registros el acta debe estar

(28) Véase también la Resolución N° 711-2006-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral de fecha 14 de noviembre de 2006.

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CONSULTAS

acompañada necesariamente de la modificación de reglamento interno donde se incorpore en calidad de bienes comunes los bienes adquiridos, más la acumulación del predio matriz con el adquirido. Acreditación

de

la

convo-

16 catoria a sesión de Junta de Propietarios

Consulta: El presidente de la Junta de Propietarios del edificio “Greco” convoca a sesión para el 15 de agosto de 2014 para elegir a los miembros del nuevo Consejo Directivo, por la cual se llega elegir a los miembros del respectivo consejo. Dicho acuerdo de la sesión fue plasmado en el libro de actas y posteriormente la Junta de Propietarios desea inscribirlo, pero no sabe cómo acreditar la convocatoria, ya que su reglamento interno no concuerda con la Ley. Por lo tanto, el abogado de la Junta de Propietarios del edificio referido nos consulta de qué manera debe acreditarse la convocatoria a la sesión de Junta de Propietarios. La Junta de Propietarios “es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondiente a un edificio

o conjunto de edificios, según su reglamento interno: y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permite un adecuado disfrute de cada uno de sus secciones privativas”(29), y se encuentra regulada por la Ley N° 27157 y su respectivo Reglamento. Específicamente, el artículo 47 de la Ley en mención señala que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos. Por otro lado, tenemos al reglamento interno que es un negocio jurídico, donde la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Además, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta al dominio de los propietarios, transformando una situación dominial, normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, al vincular indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes. La Junta de Propietarios atendiendo a su reglamento interno puede ser convocada usualmente por su presidente, salvo excepción que se establezca en el reglamento. Posteriormente los acuerdos de la sesión de la Junta son ingresados para su inscripción ante registros, donde el registrador analizará

(29) GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Derecho Urbanístico. Jurista Editores, Lima, 2001, p. 578.

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si se ha dado una debida convocatoria a la sesión y la legitimidad de la persona que efectúa la convocatoria. Respecto a la acreditación de la convocatoria a las sesiones de Junta de Propietarios, el cual está regulado por el último párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

“La convocatoria a Junta de Propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de la constancia formulada por el Presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los Propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno”.

Primero tendremos que verificar si en el reglamento interno del edificio establece el modo de acreditar las convocatorias a Junta de Propietarios, para lo cual tenemos que el artículo 10 del reglamento interno del edificio establece que la convocatoria a la Junta se efectuará mediante comunicaciones escritas que contendrán obligatoriamente, la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar, utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación, sin perjuicio de la

obligatoria publicación en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en los lugares visibles de la unidad inmobiliaria. En tal sentido, en conformidad al reglamento interno de la edificación concordado con el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la convocatoria a la sesión de Junta de Propietarios se podrá acreditar con la presentación de la convocatoria y las respectivas constancias de recepción o a través de la declaración jurada formulada por el presidente de la Junta de Propietarios. Conclusión La convocatoria a la sesión de Junta de Propietarios puede acreditarse según establezca el reglamento interno de un edificio, con la presentación de la convocatoria y las respectivas constancias de recepción o a través de la declaración jurada formulada por el presidente de la Junta de Propietarios del edificio según prescribe el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

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La convocatoria de la Junta de Propietarios debe realizarse con un plazo de anticipación prudencial a fin de que los convocados puedan informarse

Consulta:

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Se convoca a una asamblea de Junta de Propietarios del edificio “Los tigres de Chicago” para lo

CONSULTAS

cual el Presidente ha decidido notificar a todos los propietarios del edificio con solo un día de anticipación, pues a su parecer el tema de agenda es de suma urgencia. Al respecto, el abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si resulta arreglada a derecho esta pretendida convocatoria o es necesario que se realice con un plazo mayor. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es un tipo de propiedad especial en el cual coexisten la propiedad exclusiva y la copropiedad invisible. Asimismo, también es llamado propiedad horizontal. En nuestra legislación dicha propiedad especial está regulado en la Ley N° 27157 y en su respectivo Reglamento, el cual establece que la Junta de Propietarios se inscribe en el Registro de Predios en la partida correspondiente al predio, lo que implica que su inscripción no genera una persona jurídica. Sin embargo, si la inscripción se realizara en el Registro de Personas Jurídicas, de acuerdo al artículo 77 del Código Civil(30) se daría la existencia de la persona jurídica de derecho privado que comienza el día de su

inscripción en el registro respectivo, salvo disposición distinta de la ley. Por otro lado, respecto a la convocatoria de sesión de Junta de Propietarios, el artículo 146 del Reglamento mencionado señala que la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Esta disposición establecida en la norma resulta aplicable, salvo que el reglamento interno del edificio haya establecido pacto diferente (el resaltado es nuestro). Sobre la consulta planteada debe señalarse que es necesario que la convocatoria se realice con un plazo de anticipación prudencial a fin de que los convocados puedan informarse de la celebración de la sesión, de los temas

(30) El artículo 77 del Código Civil señala que: “la existencia de la persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el registro respectivo, salvo disposición distinta de la ley. La eficacia de los actos celebrados en nombre de la persona jurídica antes de su inscripción queda subordinada a este requisito y a su ratificación dentro de los tres meses siguientes de haber sido inscrita. Si la persona jurídica no se constituye o no se ratifican los actos realizados en nombre de ella, quienes los hubieran celebrado son ilimitada y solidariamente responsables frente a terceros”.

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a tratar y tengan la opción de programar con anticipación su participación en la sesión.

Consulta: Los actuales Propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva independizadas del edificio “Lázaro” se reúnen en Junta de Propietarios y acuerdan independizar la azotea (proyección de los aires del quinto piso) como una nueva unidad inmobiliaria. Sin embargo, el título archivado que dio mérito a la inscripción de la independización y el reglamento interno del edificio referido, señala que el titular original, es la constructora inmobiliaria, que había destino dicha proyección como “área destinada a futura ampliación”. Por lo tanto, el abogado de la referida Junta de Propietarios nos consulta: si se puede considerar como común dicha área por no haberse independizado, o en defecto, ¿qué condición jurídica tiene un área destinada a futura ampliación?

Tanto es así que el artículo 146 de la norma referida establece que, salvo disposición distinta en el reglamento interno, la convocatoria a la sesión de Junta de Propietarios deberá ser efectuada por el presidente con una anticipación no menor de cinco días. Si el reglamento interno del edificio “Los tigres de Chicago”, no establece, cuál es la anticipación con la que deberá efectuarse la convocatoria para la asamblea ordinaria o extraordinaria, se entenderá que debe aplicarse lo que determina el Reglamento de Regularización de Edificaciones Conclusión: 1. La convocatoria a sesión de Junta de Propietarios debe realizarse con un plazo de anticipación prudencial a fin de que los convocados puedan informarse de la celebración de la sesión, de la agenda a tratar y tengan la opción de programar con anticipación su participación en la sesión donde plasmará su voz y voto.

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El área destinada a una futura ampliación en la azotea no constituye bien común de la edificación

En la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se inscribe el reglamento interno y la Junta de Propietarios, lo cual se realiza usualmente de forma consecutiva a la independización del inmueble. Y con respecto al reglamento interno se señala mediante el artículo 42 de la Ley N° 27157 que debe contener obligatoriamente cierta información(31) y en el mismo sentido lo complementa

(31) El artículo 42 de la Ley N° 27157 señala que debe contener obligatoriamente el reglamento interno: “a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros);

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CONSULTAS

el artículo 153 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157(32). De esa manera es que por las normas expuestas se puede señalar que el reglamento interno de cada edificación debe establecer y describir las secciones de propiedad exclusiva, así como los bienes comunes. Por otro lado, en la segunda parte del artículo 5.5 de la Directiva N° 0092008-SUNARP/SN(33), aprobada mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN establece una excepción a la regla de la necesaria independización de las secciones de dominio exclusivo. Asimismo, este artículo regula la inscripción de aires de la siguiente manera:

“5.5. INSCRIPCIÓN DE LOS AIRES.- Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificación, esta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo, siempre que

se le asigne porcentaje de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que se cuente con un área proyectada de acceso.

El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada” (el resaltado es nuestro).

El segundo supuesto del artículo referido señala que los aires permanecen en la partida matriz, a pesar de que no se traten de bienes comunes de la edificación sino de bienes que pertenecen al propietario originario del predio matriz que construye la edificación o a otro titular que se consigne. Respecto al caso se estableció un área destinada a futura ampliación en la



b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los Propietarios; d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios”. (32) “Artículo 153.- Contenido.- El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles; b) Los derechos y obligaciones de los Propietarios; c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva; d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso; e) La relación de los servicios comunes (…)”. (33) Mediante la directiva referida se establece los criterios para la calificar e inscribir el régimen de propiedad exclusiva y común.

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azotea para una vivienda, por lo que no puede tratarse de una zona común. Por tanto, podemos concluir que estamos ante una reserva de aires. Asimismo, con relación a las secciones de propiedad exclusiva no se consignó a dicha área, sin embargo no estamos ante un supuesto de silencio respecto a la condición de esta, toda vez que se ha establecido que se trata de un área destinada a futura vivienda. Cabe señalar, que el hecho que dicha área haya quedado en la partida matriz no implica que se trate de un bien común, ya que por las normas referidas es posible la reserva de aires, pero queda inscrita en la partida matriz mientras no sea posible independizarla.

una vivienda en la azotea, por lo que no constituye bien común de la edificación, pues se trata de un área reservada, aun cuando no se haya independizado dicha área.

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Consulta: Un abogado quiere registrar una ampliación de fábrica, pero conforme al plano de distribución su patrocinado es titular del cuarto piso más su azotea, que forma parte de un edificio constituido por 4 pisos. Afirma que su patrocinado compró la azotea (que era la proyección del tercer piso, hoy cuarto piso), y que el constructor lo había independizado como propiedad exclusiva y reservado para futura construcción. En tal sentido nos consulta, cómo debe formalizarse la azotea actual, ya que su cliente solamente podía edificar en el cuarto piso como proyección de los aires del tercer piso, y el reglamento interno no menciona nada acerca de la calidad de propiedad exclusiva o común de dicha zona.

En consecuencia, el área destinada a futura ampliación no es un área común, sino que fue reservada por la primigenia propietaria constructora inmobiliaria. Por lo tanto, los Propietarios de las demás secciones de propiedad exclusiva del edificio referido no tienen derecho sobre dicha sección, por lo que no pueden acordar atribuirse la propiedad de la misma. Asimismo, se debe convocar a la primigenia propietaria para que asista a la Junta de Propietarios en calidad de propietaria del área destinada a futura ampliación. Conclusión 1. El propietario constructor, es decir, es de o la constructora del edificio puede establecer una zona o área destinada a futura ampliación o construcción de

Desafectación y transferencia del aire-azotea como zona común dentro del régimen de propiedad horizontal

La declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de una construcción sobre un terreno, y en el presente caso se desea inscribir una ampliación de fábrica, la cual consiste en declarar las modificaciones o construcciones del

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CONSULTAS

inmueble realizadas a posterior de la declaratoria de fábrica primigenia. Para ello debe revisarse el plano de distribución de la ampliación de fábrica, donde existe un ambiente construido en el cuarto piso más una azotea, que está en la proyección de los aires del cuarto piso. Por lo tanto, dicha azotea es considerada bien común de la unidad inmobiliaria siempre y cuando no exista disposición en contrario en el reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común(34). En dicho régimen todos los propietarios tienen un derecho básico, que se atribuye a favor de cada uno de ellos, que es la titularidad del terreno sobre el que se construye el edificio, y de las áreas comunes, en proporción al área construida de su sección; de modo tal que el propietario de una sección de dominio exclusivo, por ese solo hecho, resulta también titular de una cuota parte que recae sobre el terreno y las zonas comunes de la unidad inmobiliaria. Siendo esto así, el inmueble está sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, donde existen ambientes o zonas que son comunes, tales como el sótano y la azotea,

y además el reglamento Interno de la unidad inmobiliaria omite mencionar el estatus jurídico de los aires u otros bienes como la azotea, estos deben reputarse comunes en virtud de los dispositivos ya citados precedentemente; lo cual concuerda con la “Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común”, aprobado por Resolución de Superintendencia Nacional de los Registros Públicos 340-2008-SUNARP/SN. En tal sentido, para poder sanear la construcción levantada (azotea) se deberá solicitar a la Junta de Propietarios que se pronuncie sobre aquella área común, para lo cual se puede plantear dos alternativas de solución. La primera, es que se realice un acto jurídico de reconocimiento o constatación de la propiedad privada donde se indica que la zona común “azotea” pertenece al propietario-constructor quien lo transfirió. La segunda alternativa es que se realice la desafectación de la zona comúnproyección de aire del cuarto piso “azotea”- para convertirlo en zona exclusiva de cotitularidad entre todos los Propietarios y siendo esto así efectuar su transferencia de dominio de la Junta de Propietarios a favor de quien

(34) Toda vez que el artículo 40 de la Ley N° 27157, concordante con el artículo 134 del Reglamento de la Ley N° 27157 señalan que los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario, son bienes de propiedad común; por lo tanto, es de propiedad de la Junta de Propietarios.

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En consecuencia, se convocó a segunda citación a las 3:30 pm del mismo día y en el mismo lugar; pudiéndose realizar la sesión en segunda convocatoria media hora después de la fijada para la primera reunión. El abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si esta segunda convocatoria se encontrará fuera de cuestionamiento con miras a su inscripción en el registro respectivo.

se constituirá como titular exclusivo. Debe tenerse en cuenta que la Junta es el órgano supremo de gobierno encargado de la representación, administración y disposición de los bienes de “dominio común” y de servicios comunes existentes en el edificio, según el artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157. Conclusión 1. Si el reglamento Interno de la unidad inmobiliaria omite mencionar el estatus jurídico de la azotea, dicho ambiente debe reputarse como zona común. En tal sentido, la Junta de Propietarios debe realizar la desafectación de dicha zona común –proyección de aire del cuarto piso “Azotea”– para convertirlo en zona exclusiva de cotitularidad entre todos los propietarios; y consecutivamente realizar la transferencia de dominio a favor de quien será propietario exclusivo de dicho ambiente.

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Procede segunda convocatoria a sesión de Junta de Propietarios media hora después de la primera

Consulta: El Libro de Actas de la Junta de Propietarios del edificio “Palmar” señala que en primera convocatoria se reunieron en el inmueble de la Av. H. Jiménez N° 414 del Distrito de Miraflores a las 3:00 pm no alcanzando el quórum requerido.

Para saber si la convocatoria a sesión de Junta de Propietarios se realizó de forma correcta, primero se debe evaluar las disposiciones especiales que sobre la materia contiene el reglamento interno del edificio y, en defecto de ello, se debe recurrir a las normas vigentes que regulan el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Al respecto, el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157 señala los mecanismos a través de los cuales podrá efectuarse la convocatoria a la Junta de Propietarios, siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno. Tanto es así que la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de

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CONSULTAS

la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse. Asimismo, el segundo párrafo del artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157, dispone que si la sesión debidamente convocada no se celebrará en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada. Cabe señalar, que el reglamento interno modelo aprobado por Resolución Viceministerial N° 004-2000MTC/15.04 “permite que las sesiones extraordinarias se citen en primera y segunda convocatoria para el mismo día, entendiendo que la exigencia normativa de tres días entre una y otra convocatoria solo se aplica a las sesiones ordinarias”(35). Por otro lado, el reglamento interno del edificio referido señala en uno de sus artículos la modalidad de la convocatoria: “las citaciones a Junta se harán por escrito mediante cédulas que se entregarán en los mismos pisos o departamentos (…). Asimismo, dichas citaciones se harán por lo menos con tres días de anticipación fijando lugar, día y hora, así como indicando si se trata de primera o segunda convocatoria”.

Como se puede observar de las líneas anteriores que existe diferentes mecanismos para realizar la convocatoria a Junta de Propietarios, precisando entre otros aspectos, que las citaciones se harán por lo menos con tres días de anticipación y que en las mismas, se consignará: el lugar, el día, la hora y si se trata de primera o segunda convocatoria. En consecuencia, de dicho artículo reglamentario se puede inferir que tanto la primera como segunda convocatoria pueden efectuarse en un mismo día. Por lo tanto, no corresponde aplicar el segundo párrafo del artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157 al presente caso cuando el reglamento interno del edificio referido regula la situación de la convocatoria a sesión de Junta de Propietarios. Conclusión 1. Toda convocatoria a sesión de Junta de Propietarios debe ser efectuada en conformidad a lo previsto en el reglamento interno respectivo inscrito, y en defecto de ello, se debe acudir al artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157 que regulan los mecanismos a través de los cuales podrá efectuarse la convocatoria a la Junta de Propietarios. Por tanto, es viable que el reglamento interno establezca diferentes mecanismos para realizar una segunda convocatoria.

(35) GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Derecho Urbanístico. Jurista Editores, Lima, 2001, p. 585.

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La designación de una Junta directiva e indicación de sus atribuciones es facultativo de la Junta de Propietario

Consulta: Los propietarios de los departamentos correspondientes al edificio “La Colmena” se reúnen en el departamento 201 del mismo edificio y deciden constituir un régimen de propiedad de exclusiva y propiedad común, por lo cual presentan un reglamento interno y demás requisitos. Posteriormente, el registrador observa el título presentado, señalando que en el reglamento interno presentado no se han descrito las atribuciones y facultades del Vicepresidente y del Tesorero. Siendo esto así, el abogado de la Junta de Propietarios nos consulta si es exigible según el Reglamento de la Ley N° 27157 describir las facultades del Vicepresidente y Tesorero, quienes forman parte de la Junta Directiva.

Los edificios de departamentos de uso residencial usualmente se constituyen en régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. Dicho régimen cuenta con un reglamento interno y una Junta de Propietarios(36). Asimismo, la Directiva del régimen de propiedad exclusiva y común(37) señala que “el reglamento interno viene a ser un negocio jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los Propietarios, transformando una situación dominial normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes (…)”. Cabe señalar, que el artículo 42 de la Ley N° 27157 establece el contenido del reglamento interno(38). Asimismo, también el artículo 153 del

(36) SORIA ALARCÓN, Manuel F. Registros Públicos: Los contratos con publicidad. Jurista Editores, Lima, 2012, p. 147. (37) Dicha directiva fue aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP-SN. (38) El artículo 42 de la Ley N° 27157 señala que debe contener obligatoriamente el reglamento interno el siguiente contenido: “a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los Propietarios; d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios”.

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CONSULTAS

Reglamento de la norma referida ha señalado el contenido que debe contener el Reglamento Interno. Por otro lado, el artículo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha establecido que el asiento de inscripción del reglamento interno debe contener “el criterio de asignación de porcentajes de participación en las zonas de propiedad común, la relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles si los hubiere, el régimen de la Junta de Propietarios y la referencia de que los demás datos constan en el título archivado”. Con relación a este acto, el referido artículo ha señalado también que “en este caso, los alcances de la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos se extienden al título archivado (…)”. En consecuencia, se puede señalar que se garantizan los efectos de la publicidad del registro respecto de los aspectos relevantes que el reglamento interno contiene para conocimiento de los terceros. Por otro lado, el representante de la Junta de Propietarios es el presidente de la misma, quien ejerce de conformidad a las facultades procesales que la Ley le confiere. Cabe indicar que no se encuentra prevista en la norma referida, la existencia de otros directivos que puedan ejercer la representación de la Junta; sin embargo, con la finalidad de dotarla de mayor discrecionalidad, la normativa registral

ha previsto la posibilidad de inscribir una Junta directiva, siendo su conformación y la determinación de sus funciones, un aspecto que corresponde al ámbito interno de la Junta de Propietarios. Al respecto, el primer párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala que “son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la Junta de Propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la Junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la Junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno (…)”. Respecto al caso planteado podemos señalar que ni la Ley N° 27157 ni su Reglamento han previsto que para el caso de la Junta directiva, se detallen en el reglamento interno las atribuciones y facultades que le corresponden al vicepresidente, al tesorero u otros integrantes de dicho órgano. Por tanto, la designación de una junta directiva es opcional de la Junta de Propietarios de la edificación, careciendo de relevancia su publicidad a terceros en la medida que las facultades de representación corresponden al presidente. En consecuencia, carecerá de objeto requerir que se señalen las atribuciones y facultades que

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su derecho de propiedad inscrito pueden desempeñar algún cargo directivo.

corresponden a los demás integrantes de la Junta directiva. Conclusión 1. En el reglamento interno se puede señalar que la designación de una junta directiva así como la indicación de sus atribuciones es facultativa de la Junta de Propietarios de una edificación, por lo cual carece de relevancia su publicidad a terceros, más aun cuando las facultades de representación corresponden por Ley al presidente.

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Asistentes de la sesión de Junta de Propietarios que no tienen su derecho inscrito no podrán desempeñar cargo alguno dentro de la Junta directiva

Consulta: Los Propietarios del edificio “Franciscana” solicitan la inscripción de la directiva de la Junta de Propietarios para el periodo 2014 2016, asimismo, dicha directiva está conformada por Pedro Martínez, como presidente; Raúl Bernal, como vicepresidente; Erika Llanos, como secretaria; y Patricia Requena, como tesorera. Al respecto, el Registrador observa señalando que ninguno de los miembros de la Junta directiva cuenta con dominio inscrito ante registros. Ante esta eventualidad se nos consulta si los asistentes de la sesión de Junta de Propietarios que no tienen

La Junta de Propietarios viene a ser una reunión de los titulares de la propiedad exclusiva, quienes para sesionar deben de cumplir el quórum que exige su reglamento interno; o, en su defecto, lo que indica la norma pertinente. Asimismo, el Décimo Pleno del Tribunal Registral aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: “Para la determinación del quórum de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”. El referido precedente se fundamenta en que si bien el artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157 no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito para conformar la Junta de Propietarios; sin embargo, cuando se trate de un título que pretende ingresar a registros, la condición de propietario se calificará sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse. En tanto que el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que desarrolla el principio de legitimación consagrado en el artículo 2013 del Código Civil señala que “los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en

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CONSULTAS

los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”. Por lo tanto, para el registro la Junta de Propietarios solo puede ser conformada por los propietarios con derecho inscrito. Toda vez que es la inscripción de un acuerdo adoptado por los propietarios (con derechos inscritos ante registros) reunidos en Junta. Por otro lado, la asistencia a la Junta de Propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad de la Junta de Propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. Respecto al caso la relación de los integrantes de la Junta directiva deberían estar inscritos como propietarios a fin de publicitar el nombramiento de los directivos elegidos. En tanto que cuando se solicita la inscripción ante registros del nombramiento de Junta directiva, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción correspondientes, a fin de evitar un desorden tabular en las partidas electrónicas de las distintas unidades inmobiliarias. Por otro lado, los propietarios con derecho no inscrito deberán previamente

inscribir su derecho de propiedad en el Registro, pues de lo contrario tendrán una participación muy limitada en la Junta de Propietarios, como el no tomarse en cuenta su participación y los votos que estos hayan emitido en la Junta (exclusión del cómputo de quórum y mayoría), o no podrá desempeñar las funciones de presidente, vicepresidente, secretario o tesorero de la respectiva Junta de Propietarios (exclusión de la Junta directiva). Respecto al caso, podemos señalar que los miembros elegidos, y quienes intervienen en la Junta como propietarios de los respectivos departamentos del edificio no cuentan con derecho inscrito. Con ello no se está cuestionando el derecho de propiedad que Erika, Pedro, Roicer, Patricia manifiestan tener sobre las unidades inmobiliarias referidas; toda vez que la transferencia de propiedad opera extraregistralmente, en señal del artículo 949(39) del Código Civil que recoge el sistema consensual, ya que no se requiere del registro como elemento de validez para la transferencia y constitución de la propiedad. No obstante, como ya se ha señalado que al haberse acogido a la protección que otorga el registro, deben someterse a las normas de la Ley

(39) El artículo 949 del Código Civil señala que “la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

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N° 27157 y su Reglamento, por lo cual, a fin de inscribir sus nombramientos, deberán como acto previo, registrar su propiedad en el registro respectivo. En consecuencia, los asistentes de la sesión de Junta de Propietarios del edificio referido no pueden desempeñar algún cargo dentro de la Junta directiva, ya que no tienen su derecho inscrito, salvo que se realice como acto previo la inscripción de su propiedad ante registros.

Conclusión 1. La elección del presidente y los miembros de la Junta directiva debe recaer en cualquiera de los miembros de la Junta de Propietarios, quienes deben ostentar un título de propiedad e inscrito ante Registros. No obstante, también se podrán inscribir sus nombramientos cuando, como acto previo, se registre la propiedad referida ante el registro respectivo.

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PARTE III JURISPRUDENCIA

JURISPRUDENCIA

01

Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios deben ser impugnados en la vía civil y no mediante amparo El acuerdo adoptado por la junta de propietarios que declara “persona no grata” (al condómino), y cuya nulidad se pretende, puede ser cuestionado en sede ordinaria a través del proceso abreviado de impugnación judicial de acuerdos a que se refiere el artículo 92 del Código Civil. Dicho procedimiento constituye la “vía procedimental específica” para la remoción de los presuntos actos lesivos de los derechos constitucionales invocados en la demanda y, a la vez, resulta también una vía “igualmente satisfactoria”.

EXP. N° 05234-2011-PA/TC-LIMA JESÚS GONZALO, BARBOZA CRUZ RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Lima, 13 de marzo de 2012 VISTO El recurso de agravio constitucional interpuesto por don Jesús Gonzalo Barboza Cruz contra la resolución de la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas 268, su fecha 4 de octubre de 2011, que confirmando la apelada, rechazó in limine la demanda y la declaró improcedente; y,

ATENDIENDO A

1. Que con fecha 25 de octubre de 2010,  el recurrente interpone demanda de amparo contra el Presidente, el Tesorero y el Secretario de Actas de la Junta de Propietarios de los departamentos y oficinas del edificio ubicado en la Av. Roosevelt N° 385, Lima; así como contra diversos propietarios de dicho inmueble a fin de que se anule el acuerdo de fecha 12 de octubre de 2010 adoptado por la mencionada Junta, que lo declara “persona no grata”; de igual manera, solicita que se ordene al demandado retirar dicho término del libro de actas donde está asentado el acuerdo, pues considera que no se están respetando sus derechos de asociación, al honor y la buena reputación, al debido proceso y de defensa. 2. Que el Cuarto Juzgado en lo Constitucional de Lima, mediante resolución de fecha 2 de noviembre de 2010, declaró improcedente in limine la demanda en aplicación del artículo 5, incisos 1) y 2), del Código Procesal Constitucional. 3. Que por su parte, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Lima confirmó la apelada en aplicación del artículo 5.2 del Código Procesal Constitucional. 4. Que tal como ya ha sido establecido por este Tribunal en la sentencia recaída en el Expediente N° 0206-2005-PA/TC, la vigencia del Código Procesal Constitucional supone un cambio en el régimen legal del proceso de amparo ya que establece, entre otras cosas, la subsidiariedad para la procedencia de las demandas de amparo. Con ello se cambia el anterior régimen procesal del amparo que establecía un sistema alternativo. En efecto, conforme al artículo 5.2 del Código Procesal Constitucional, no

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proceden las demandas constitucionales cuando existan vías procedimentales específicas, igualmente satisfactorias, para la protección del derecho constitucional amenazado o vulnerado. 5. Que sobre el particular, este Colegiado ha precisado que “(...) tanto lo que estableció en su momento la Ley N° 23506 y lo que prescribe hoy el Código Procesal Constitucional, respecto al amparo alternativo y al amparo residual, ha sido concebido para atender requerimientos de urgencia que tienen que ver con la afectación de derechos directamente comprendidos dentro de la calificación de fundamentales por la Constitución Política del Estado. Por ello, si hay una vía efectiva para el tratamiento de la temática propuesta por el demandante, esta no es la excepcional del amparo que, como se dijo, constituye un mecanismo extraordinario” [Exp. N° 4196-2004-AA/TC, fundamento 6]. 6. Que en efecto, en la jurisdicción constitucional comparada se asume que el primer nivel de protección de los derechos fundamentales les corresponde a los jueces del Poder Judicial a través de los procesos judiciales ordinarios. Conforme al artículo 138 de la Constitución, los jueces administran justicia con arreglo a la Constitución y las leyes, puesto que ellos también garantizan una adecuada protección de los derechos y libertades reconocidos por la Constitución. Sostener lo contrario significaría afirmar que el amparo es el único medio para salvaguardar los derechos constitucionales, a pesar de que a través de otros procesos judiciales también es posible obtener el mismo resultado. De igual modo, debe tenerse presente que todos los jueces se encuentran vinculados por la Constitución y los tratados internacionales de derechos humanos; más aún, la Constitución los habilita a efectuar el control difuso conforme a su artículo 138. 7. Que consecuentemente, solo en los casos en que tales vías ordinarias no sean idóneas, satisfactorias o eficaces para la cautela del derecho, o por la necesidad de protección urgente, o en situaciones especiales que han de ser analizadas, caso por caso, por los jueces, será posible acudir a la vía extraordinaria del amparo, correspondiendo al demandante la carga de la prueba para demostrar que el proceso de amparo es la vía idónea y eficaz para restablecer el ejercicio de su derecho constitucional vulnerado, y no el proceso judicial ordinario de que se trate. En consecuencia, si el demandante dispone de un proceso que tiene también la finalidad de proteger el derecho constitucional presuntamente lesionado, y es igualmente idóneo para tal fin, el demandante debe acudir a dicho proceso. 8. Que a juicio del Tribunal Constitucional, el recurrente no ha justificado suficientemente la necesidad de recurrir al proceso de amparo incoado como vía de tutela urgente e idónea y, por el contrario, estima que el acto presuntamente lesivo, constituido por el acuerdo de fecha 12 de octubre de 2010, adoptado por la mencionada Junta de Propietarios que lo declara “persona no grata”, y cuya nulidad se pretende, puede ser cuestionado en sede ordinaria a través del proceso abreviado de impugnación judicial de acuerdos a que se refiere el artículo 92 del Código Civil. Dicho procedimiento constituye la “vía procedimental específica” para la remoción de los presuntos actos lesivos de los derechos constitucionales invocados en la demanda y, a la vez, resulta también una vía “igualmente satisfactoria” como el “mecanismo extraordinario” del amparo, razón por la cual la controversia planteada debió ser dilucidada en el referido proceso. 9. Que en consecuencia, la demanda debe ser declarada improcedente en estricta aplicación del artículo 5.2 del Código Procesal Constitucional.

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JURISPRUDENCIA

Por estas consideraciones, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la Constitución Política del Perú RESUELVE Declarar IMPROCEDENTE la demanda. Publíquese y notifíquese. SS.  URVIOLA HANI, VERGARA GOTELLI, CALLE HAYEN

02

Prohibición del uso del ascensor por no pago no afecta el acceso del condómino a su domicilio si este puede utilizar escalera u otros accesos Analizados los documentos y fotos que corren en autos, así como las declaraciones tanto del accionante como del emplazado, se acredita que al recurrente se le ha impedido hacer uso de los servicios comunes que no paga, pero que este puede usar los pasadizos y escaleras, por lo que tiene acceso a su domicilio a través de estas áreas. En ese contexto el Tribunal reconoce que no existe una vulneración de la libertad de tránsito del favorecido.

EXP. N° 00755-2012-PHC/TC-LIMA EVAN EDUARDO MORGAN ARIAS SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL En Lima, a los 19 días del mes de julio de 2012, la Sala Primera del Tribunal Constitucional, integrada por los magistrados Urviola Hani, Vergara Gotelli y Calle Hayen, pronuncia la siguiente sentencia ASUNTO Recurso de agravio constitucional interpuesto por don Evan Eduardo Morgan Arias contra la resolución expedida por la Cuarta Sala Especializada en lo Penal para Procesos con Reos Libres de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas 101, su fecha 23 de setiembre de 2011, que declaró infundada la demanda de autos. ANTECEDENTES Con fecha 25 de mayo de 2011 el recurrente interpone demanda de hábeas corpus contra el presidente de la Directiva de la Junta de Propietarios del Edificio Roce, don Benjamín Florián Sánchez, alegando la afectación de su derecho de libre tránsito. Refiere que es miembro de la Junta de Propietarios del Edificio Roce que tiene su estudio de abogados en las oficinas 502 y 503, y que domicilia en parte de la oficina 503. Asimismo indica que existe un proceso judicial de cobro de arrendamientos en trámite por ante el Segundo Juzgado Comercial de Lima. Señala que desde el día 23 de mayo de 2011 se ha colocado un cartel en el primer piso del edificio, en la vitrina de cada uno de los once pisos y en el marco del umbral de

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la mampara del primer piso a través de los cuales dan a conocer que no se le permite usar los ascensores. Asimismo han apostado a dos personas delante de los ascensores, con la expresa indicación de impedirle el acceso a los ascensores del edificio. Alega que dada su edad como su condición física, no puede estar subiendo y bajando escaleras varias veces al día y que durante el día debe cumplir una serie de diligencias para atender los procesos judiciales encargados por sus clientes. Realizada la investigación sumaria el demandado refiere que se acordó en asamblea que en tanto concluya el proceso judicial, el demandante debe empezar a pagar los periodos que no han sido demandados, y que corresponde a la Junta de Propietarios adoptar medidas de carácter general o extraordinario para dar cabal cumplimiento a las disposiciones legales y reglamentarias que rigen la propiedad horizontal y para la mejor conservación, el mantenimiento y la administración de la edificación, por lo que “sí es procedente el impedimento del uso del ascensor porque quien no paga, no puede hacer uso de un servicio que no está sufragando. Tiene (…) a su servicio las escaleras (…)” (f. 28). El Vigésimo Juzgado Penal con Reos Libres de la Corte Superior de Justicia de Lima, con fecha 22 de junio de 2011, declara infundada la demanda por considerar que no ha existido vulneración alguna a la libertad de tránsito del favorecido, y que por el contrario, lo que demuestra es la utilización del hábeas corpus con el fin de utilizar un servicio con cuyo pago no quiere cumplir. La recurrida confirma la apelada por similares fundamentos. FUNDAMENTOS Delimitación del petitorio 1. El objeto de la demanda es que  se disponga el cese de la afectación al derecho de libre tránsito del beneficiario y se permita el acceso a los ascensores del edificio donde queda ubicado su estudio de abogados y su domicilio. Análisis de la controversia constitucional 2. En el caso de autos se cuestiona directamente la restricción a la libertad de tránsito o de locomoción presuntamente producida por el impedimento de acceso a los ascensores del edificio donde se ubica el domicilio y centro de trabajo del beneficiario. Por consiguiente, es un caso en el que se denuncia una restricción a la libertad individual distinto a los supuestos de detenciones arbitrarias o indebidas; por tanto se configura el supuesto del denominado hábeas corpus de tipo restringido. 3. La Constitución ha consagrado el proceso de hábeas corpus como la garantía que procede contra el hecho u omisión, de parte de cualquier autoridad, funcionario o persona, que vulnera o amenaza la libertad individual o los derechos constitucionales conexos a ella, entre ellos la libertad de tránsito. Así, el propósito fundamental del hábeas corpus restringido es tutelar el ejercicio del atributo ius movendi et ambulandi, que constituye la posibilidad de desplazarse autodeterminativamente en función de las propias necesidades y aspiraciones personales, a lo largo y ancho del territorio, así como a ingresar o salir de él y en su acepción más amplia en supuestos en los cuales se impide, ilegítima e inconstitucionalmente, el acceso a ciertos lugares, entre ellos, el propio domicilio, no obstante, puede ser condicionado y limitado por ley [Cfr. Sentencia recaída en el caso María Luisa Gaytán Roncal y Otra, Expediente N° 07455-2005-PHC/TC f. j. 7].

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JURISPRUDENCIA

4. Asimismo este Colegiado ya ha tenido oportunidad de pronunciarse de manera favorable en anteriores casos en los que se ha acreditado que la restricción es de tal magnitud que se obstaculiza totalmente el ingreso al domicilio del demandante, esto es, el desplazarse libremente (...), entrar y salir, sin impedimentos [Cfr. Caso Pedro Emiliano Huayhuas Ccopa Expediente N° 5970-2005-PHC/TC ff. jj. 11 y 14]. 5. En este contexto este Tribunal considera que es perfectamente permisible que a través del hábeas corpus se tutele la supuesta afectación a la libertad de tránsito de una persona en el supuesto de que se le impida de manera inconstitucional el ingresar o salir de su domicilio usando los ascensores del edificio donde está el inmueble. 6. En el presente caso analizados los documentos y fotos que corren en autos, así como las declaraciones tanto del accionante como del emplazado, se acredita que al recurrente se le ha impedido hacer uso de los servicios comunes que no paga, pero que este puede usar los pasadizos y escaleras, por lo que tiene acceso a su domicilio a través de estas áreas. En ese contexto el Tribunal reconoce que no existe una vulneración de la libertad de tránsito del favorecido. 7. Siendo así, su pretensión no puede ser tutelada. Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la Constitución Política del Perú HA RESUELTO Declarar  INFUNDADA  la demanda porque no se ha acreditado la vulneración del derecho al libre tránsito del accionante. Publíquese y notifíquese. SS. URVIOLA HANI, VERGARA GOTELLI, CALLE HAYEN

03

Junta de propietarios no afecta el honor del condómino por incluirlo en una lista de morosos respecto del pago de servicios comunes La expresión “lista de morosos” que se emplea para enumerar a aquellas personas que adeudan su cuota de mantenimiento, y dentro de la cual se ha comprendido al recurrente, no constituye una ofensa al honor cuando se tiene una deuda impaga y su difusión se realiza en espacios discretos, de modo que se permita informar a los demás miembros del edificio de la situación económica por la que se atraviesa y, por lo tanto, de la posibilidad (o no) de seguir beneficiándose de los servicios de los cuales se goza con su recaudación.

EXP. N° 03206-2012-PA/TC-LIMA EDILBERTO MARTÍN FAJARDO MORI SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL En Lima, a los 6 días del mes de agosto de 2013, la Sala Primera del Tribunal Constitucional, integrada por los señores magistrados  Urviola  Hani, Vergara Gotelli y Calle Hayen, pronuncia la siguiente sentencia.

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 ASUNTO Recurso de agravio constitucional interpuesto por don Edilberto Martín Fajardo Mori contra la resolución de fojas 169, su fecha 15 de mayo de 2012, expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que, confirmando la apelada, declaró infundada la demanda de autos.  ANTECEDENTES Con fecha 15 de abril de 2010, don Edilberto Martín Fajardo Mori interpone demanda de amparo contra doña Martha Laos Carbajal, presidenta de la Junta de Propietarios del Edificio María Jesús, solicitando que se retire su nombre y apellidos de la “Lista de Morosos” que tiene publicada desde el 29 de marzo de 2010 en la vitrina ubicada en el hall del primer piso; así como los costos y costas devenidos del proceso. Sostiene que dicha publicación se encuentra a la vista de todas las personas que ingresan y salen del inmueble, por lo que considera que viola su derecho al honor y a la buena reputación como persona y profesional. La demandada deduce la excepción de incompetencia por considerar que la pretensión de la demanda es de naturaleza civil y no constitucional, pretendiéndose desnaturalizar el objeto del proceso de amparo, y la excepción de falta de legitimidad para obrar del demandante pues, a su juicio, la “lista de morosos” fue retirada antes de la notificación de la demanda, lo que es de conocimiento del recurrente. Por otro lado, al contestar la demanda, aduce que esta debe declararse improcedente pues el demandante no ha señalado cuál es el derecho constitucional que habría sido conculcado y tampoco ha acreditado la persistencia de la acción material que la afecta o amenaza los derechos que alega. Añade, por último, que la publicación de la lista de morosos, en la que se incluía al recurrente, tuvo por objeto poner en conocimiento de los demás propietarios el índice de morosidad existente en el edificio.  El Sexto Juzgado Constitucional de la Corte Superior de Justicia de Lima, con fecha 10 de mayo de 2011, declaró infundadas las excepciones de falta de incompetencia y falta de legitimidad para obrar del demandante. Y mediante sentencia de fecha 30 de noviembre de 2011, declaró infundada la demanda, argumentando que la publicación de su condición de deudor no hace sino reflejar una situación jurídica que corresponde a la realidad (su condición de deudor), no constituyendo una violación de los derechos al honor, a la imagen, a la integridad moral y a la dignidad personal.  A su turno, la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima confirma la apelada, señalando que debido a que el demandante aceptó en su momento la condición de deudor que tenía frente a la acotada Junta de Propietarios del edificio, no se ha afectado sus derechos fundamentales. FUNDAMENTOS  Petitorio 1 El objeto de la demanda es que se disponga que la junta de propietarios del Edificio María Jesús, retire los nombres y apellidos del recurrente de la “lista de morosos” que se encuentra publicada en la vitrina ubicada en el hall del primer piso, por considerar que viola sus derechos al honor y a la buena reputación, personal y profesional.

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JURISPRUDENCIA

 Sobre la presunta violación del derecho al honor  Argumentos del demandante 2. El recurrente sostiene que la publicación de su nombre en la lista de morosos, en la medida que se encuentra a la vista de todas las personas que ingresan y salen de un edificio de 10 pisos, viola su derecho al honor y a la buena reputación, como persona y profesional. Argumentos del demandado 3. La demandada sostiene que la publicación de la lista de morosos, en la que se incluía al recurrente, tuvo por objeto poner en conocimiento de los demás propietarios el índice de morosidad existente en el edificio. Consideraciones del Tribunal Constitucional 4. El artículo 2, inciso 7), de la Constitución reconoce el derecho al honor, al destacar que toda persona tiene derecho “Al honor y a la buena reputación (…)”. Como todo derecho  fundamental, también el derecho al honor es una concretización del valor supremo de la dignidad humana y, en ese sentido, garantiza que una persona no sea objeto de actos orientados a desmerecerla social o individualmente, menoscabar su fama, ofenderla, humillarla o, en términos generales, realizar cualquier acto tendiente a afectar la propia estimación de su titular como un ser humano digno. Por ello, como expresamos en la STC Exp. N° 1970-2008-PA/TC, “Se mancilla el honor cuando se humilla y se degrada en la condición de ser humano a una persona lanzándole ofensas o agrediéndola en forma verbal, directamente o haciéndolo ante el público y de cualquier forma” [Fund. Jur. N° 7]. 5. En el presente caso, la cuestión que se ha planteado con el recurso de agravio constitucional es si la inclusión del recurrente en una lista denominada “de morosos” y su publicación en el hall del edificio donde tiene su estudio profesional, afecta dicho derecho al honor. Tal cuestión ha sido desestimada por las dos instancias precedentes de la justicia constitucional. El argumento principal que se ha empleado para ello fue que el recurrente tenía, a la fecha en que sucedieron los hechos, la condición de deudor de dos cuotas de mantenimiento. En el parecer de ambas, la explicitación en una vitrina de tal condición no puede entenderse como una lesión del honor, pues reflejó un hecho objetivo. 6. El Tribunal discrepa de este punto de vista. No es la existencia de una deuda (o no) lo que cuestiona el recurrente. Ya desde el propio escrito que contiene la demanda, el recurrente puso en evidencia que si bien en términos generales “siempre he estado al día”, dejaba “constancia” de su “adeudo de S/. 262.00”. El problema, como antes se ha expuesto, es otro. Tiene que ver con analizar si el medio empleado por la junta de propietarios del Edificio “María Jesús” –la incorporación del recurrente en una lista de morosos y su publicación en el hall del edificio– es compatible (o no) con el contenido constitucionalmente protegido del derecho al honor y a la buena reputación, que son los derechos que se han alegado. 7. Cuestiones relacionadas con los medios idóneos, desde el punto de vista del derecho al honor y a la imagen, para satisfacer el cumplimiento de determinadas obligaciones patrimoniales han sido abordadas en diferentes momentos por este Tribunal. En las

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SSTC Exps. N°s 2790-2002-AA/TC y 3806-2004-AA/TC, sostuvimos que medidas coercitivas extrajudiciales, requerimientos de pago de deuda sin acreditarse la titularidad del crédito y sin información detallada de lo adeudado eran inconstitucionales. En la STC Exp. N° 0835-2002-AA/TC consideramos que era igualmente inconstitucional requerir el cumplimiento de un crédito, en nombre de una tercera persona, sin haber acreditado contar con las facultades necesarias, y bajo amenaza de registrar la información de la deuda en una central de riesgo. Por su parte, en la STC Exp. N° 1970-2008-PA/TC estimamos incompatible con los derechos al honor y a la imagen la publicación en una página web de listas de deudores, agregando una simbología que asemejaba al deudor con un presidiario. 8.  De todos estos precedentes el que, en alguna medida, aplica a este caso es la STC Exp. N° 1970-2008-PA/TC. Allí rechazamos que la difusión de una lista de deudores sea, en sí misma, ilegítima. Sí consideramos inconstitucional que la difusión venga acompañada de simbología que degradaba la imagen y autoestima del deudor. Pero no la difusión de reportes que brindan información verídica y objetiva. La objetividad de la información difundida no está en cuestión en el presente caso. Cuando el recurrente expresa: “Debo dejar constancia que mi adeudo de S/. 262.00 no legitima la publicación de dicho aviso denigrante”, no está cuestionando la inexactitud de la situación que se le imputa –la de ser un moroso en sus cuotas de mantenimiento del edificio–, sino si el monto que adeuda justifica que deba publicarse su nombre. 9.  Es cierto que en la demanda el recurrente ha alegado que, a diferencia de él, existen otras personas que habitan en el mismo edificio con deudas superiores a las cuales no se ha incorporado en dicha lista. Sin embargo, el Tribunal observa que un problema de esa naturaleza, cuyas repercusiones tienen que ver sobre todo con el derecho de igualdad de trato, no es del todo exacto si se compara la foto de la “Lista de morosos” [f. 6] con el detalle de los “Ingresos Mes de febrero del 2010” [f. 12], que el recurrente ha adjuntado con su demanda. 10. El recurrente considera que la incorporación en la lista de morosos lo coloca “a la vista de todas las personas que ingresan y salen de este inmueble de 10 pisos, en cuanto expone, con una trascendencia de mala fe ante la vindicta pública (sic), el desprestigio y el desdoro a la reputación a que tengo derecho a preservar como persona y como profesional”. El Tribunal, sin embargo, es de la opinión de que la fama, la reputación o el prestigio, personal o familiar, no nos viene dado de la naturaleza ni se construye en una urna, sino que es producto del modo como nos desenvolvemos en sociedad, que es el espacio donde ha de valorarse el modo en que honramos nuestros deberes individuales o colectivos. En opinión del Tribunal, la imagen que aquí se reclama no se valora sobre la base de nociones privatizadas de la vida correcta, sino del recto modo de proceder de un individuo para con sus semejantes. 11. La expresión “lista de morosos” que se emplea para enumerar a aquellas personas que adeudan su cuota de mantenimiento, y dentro de la cual se ha comprendido al recurrente, no constituye una ofensa al honor cuando se tiene una deuda impaga y su difusión se realiza en espacios discretos, de modo que se permita informar a los demás miembros del edificio de la situación económica por la que se atraviesa y, por tanto de la posibilidad (o no) de seguir gozando de los servicios de los cuales se goza con su recaudación. “Moroso”, en efecto, es una expresión que denota una situación de lentitud, dilación o

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demora en aquello que una persona tiene la obligación de hacer. Y puesto que, en la circunstancia analizada, su publicación interna no ha tenido el propósito de menoscabar la fama o alzar una ofensa o humillación que afecte la propia estimación de su titular como un ser humano digno, el Tribunal considera que la demanda debe desestimarse al no existir lesión de los derechos fundamentales invocados. Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, con la autoridad que le confiere la Constitución Política del Perú HA RESUELTO Declarar INFUNDADA la demanda. Publíquese y notifíquese. SS. URVIOLA HANI, VERGARA GOTELLI, CALLE HAYEN

04

Definición de propiedad horizontal La figura de la propiedad horizontal es una modalidad particular de propiedad que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas. Evidentemente, cada piso, sección o departamento de él pertenecerá a un propietario diferente, por lo que se parte de la idea de que así como un edificio puede pertenecer por entero en propiedad a una persona, cabe también que sus diferentes pisos correspondan a diversas personas.



CAS. N° 156-2007-LIMA Desalojo por Ocupación Precaria. Lima, Veintidós de agosto del año dos mil siete



LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

Vista la causa número ciento cincuentiséis guión dos mil siete; en el día de la fecha, expide la siguiente sentencia.

MATERIA DEL RECURSO

Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento quince por Inmobiliaria e Inversiones San Agustín Sociedad Anónima contra la sentencia de vista de fojas ciento seis, del cuatro de julio del año próximo pasado, expedida por la Quinta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que confirma la sentencia apelada de fojas setentiocho, del quince de febrero del año dos mil cinco, que declara infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta por Inmobiliaria e Inversiones San Agustín Sociedad Anónima contra Jorge Caycho Enríquez y otro, con lo demás que contiene.

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FUNDAMENTOS DEL RECURSO

Esta Sala Suprema, mediante resolución del veinticuatro de mayo del año en curso, obrante a fojas diecinueve del presente cuadernillo formado por esta Sala, ha declarado procedente el recurso interpuesto por la causal de inaplicación de una norma de derecho material, prevista por el inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, bajo la alegación que se han dejado de aplicar los siguientes numerales:  a) Artículo dos mil doce del Código Civil,  según el cual se presume sin admitir prueba en contrario, el conocimiento del contenido de las inscripciones en Registros Públicos, pues –según afirma– presentó un certificado positivo de propiedad en el que se declara que la recurrente es propietaria del inmueble sito en la avenida Francisco Pizarro número seiscientos catorce -A, seiscientos dieciséis y seiscientos dieciocho; agregando que es dueña de todo el edificio antes citado por lo que presentó a la Sala Superior un certificado registral donde aparece en el asiento dos de fojas cuatrocientos ochentiuno del Tomo novecientos veintinueve, la adquisición de la propiedad por parte de la entidad demandante; asimismo, en el asiento siete del tomo mil ciento setenticinco, que igualmente es parte de la partida electrónica número cero siete cero cuatro veintinueve ochentiséis, se deja constancia de la numeración del edificio de su propiedad, en virtud a la numeración expedida por el Consejo Distrital del Rímac; y,  b) El artículo treintisiete de la Ley número veintisiete mil ciento cincuentisiete, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, sosteniendo que la Sala Superior en la resolución recurrida ha resuelto que la recurrente debe acreditar la titularidad sobre el departamento número doscientos, sin observar que la norma denunciada no obliga a independizar los departamentos construidos por la demandante porque son propietarios exclusivos de todo el edificio; agrega, que para mayor claridad el Decreto Supremo número cero cero ocho - dos mil - MTC, norma que reglamenta a la Ley número veintisiete mil ciento cincuentisiete, publicada el diecisiete de febrero del año dos mil, refiere con relación a lo dispuesto en el Título III de dicha norma, en su sección Tercera, específicamente en el artículo ciento veinticinco lo siguiente: “La presente sección norma el régimen legal al que deberán someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicación es obligatoria cuando las secciones que conforman pertenezcan a dos o más propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo”; por tal razón, concluye que de haberse aplicado las normas invocadas la Sala de vista hubiera concluido que la información pública que presentaron con su demanda resulta suficiente para ejercer su derecho de propiedad. CONSIDERANDO: Primero.- La causal de inaplicación de una norma de derecho material se presenta cuando concurren los siguientes supuestos: a) El juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de las pruebas, establece como probados ciertos hechos alegados por las partes y relevantes del litigio; b) Que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; c) Que no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el juez no aplica la norma correspondiente (específicamente, la consecuencia jurídica) sino otra distinta, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente, lesionando el valor de justicia.

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Segundo.- Para efectos de determinar si efectivamente se han dejado de aplicar los numerales invocados, es del caso precisar lo siguiente: 1) La accionante, Inmobiliaria e Inversiones San Agustín Sociedad Anónima, pretende la restitución del inmueble de su propiedad consistente en el departamento número doscientos siete, ubicado en la avenida Francisco Pizarro número seiscientos dieciocho, distrito del Rímac, el cual se encuentra en posesión del demandado Jorge Caycho Enríquez; 2) Entre las preces de su demanda, la parte demandante sostiene que es propietaria del edificio de cuatro pisos ubicado en la dirección antes señalada, donde se encuentra el departamento objeto de litis, y para acreditar dicho derecho acompaña el instrumento de fojas dos; 3) Mediante escrito de fojas dieciocho, Marco Antonio Bustinza Yalico solicita que se le declare litisconsorte necesario pasivo por encontrarse ocupando el departamento sub júdice desde hace veinte años; por otro lado, contesta la demanda, alegando que la parte actora no acredita ser propietaria del inmueble, específicamente, del departamento número doscientos siete, porque no se acompaña el instrumento que acredite la compraventa del predio; y, 4) Finalmente, obran los instrumentos de fojas ciento veintitrés a ciento veintinueve, consistentes en la Partida Electrónica número cero siete cero cuatro veintinueve ochentiséis donde corre inscrito el inmueble consistente en un edificio de cuatro pisos con frente a la avenida Francisco Pizarro número seiscientos catorce - A, seiscientos dieciséis y seiscientos dieciocho, distrito del Rímac, provincia y departamento de Lima. Tercero.-  El artículo novecientos once del Código Civil contiene la definición de la posesión que denomina precaria al señalar lo siguiente: “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”. Es del caso señalar, que el desalojo es el instrumento procesal de tutela del derecho del propietario para que recupere su inmueble a través de una vía sumarísima. Para que proceda esta acción es necesario que concurran dos elementos, esto es: i) Solo puede solicitarla el que acredita ser propietario del inmueble; y, ii) El demandado sea precario, es decir, posea sin título alguno o con título fenecido. Cuarto.-  Examinadas las sentencias de mérito, se constata la afirmación de las instancias inferiores en el sentido de que la presente demanda es infundada porque si bien es cierto la parte demandante ha acreditado la propiedad del inmueble de cuatro pisos también es cierto que no ha cumplido con acreditar su derecho de propiedad sobre el inmueble en litigio, esto es, del departamento número doscientos siete; agregando que el documento de fojas dos no es suficiente pues de él no se desprende alguna mención del departamento antes señalado; en tal sentido, según las instancias inferiores, la parte demandante no habría cumplido con el primer requisito para que proceda la presente acción. Quinto.- En este orden de ideas, es del caso precisar que las instancias de mérito al arribar a dicha conclusión no habrían analizado respecto a la situación de que tal vez el derecho de propiedad invocado por la entidad recurrente es absoluta, esto es, sobre todo el edificio, por lo que no sería necesaria la independización de las secciones de dicho inmueble, al no tratarse de la figura de la propiedad horizontal que es una modalidad particular de propiedad que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas. Evidentemente, casa piso, sección o departamento de él pertenecerá a un propietario diferente, por lo que se parte de la idea de que así como un edificio puede pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe también que sus diferentes pisos correspondan a diversas personas; siendo que en el caso de nuestro

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ordenamiento jurídico, dicha figura se regula por la Ley número veintisiete mil ciento cincuentisiete - Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y de Regímenes de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva de Propiedad Común, según la cual modifica el  nomen iuris tradicional de propiedad horizontal sustituyéndola por el de “régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común”. Sexto.- En tal sentido, se concluye que el Colegiado Superior al expedir la recurrida no solo ha dejado de analizar lo antes expuesto en virtud de una valoración conjunta y razonada de las pruebas, entre ellas, de los instrumentos de fojas dos y ciento veintitrés, sino que además, habría atentado contra los principios de economía y celeridad procesal previstos por el artículo V del Título Preliminar del Código Procesal Civil, puesto que si bien es cierto que nuestro ordenamiento procesal civil recoge el principio de formalidad según el cual las normas procesales y las formalidades previstas en dicho Código son imperativas, es decir, obligatorias; sin embargo, también señala que el juez adecuará su exigencia al logro de los fines del proceso, esto es, resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre jurídica, haciendo efectivos los derechos sustanciales, de lo que se infiere que se debe favorecer la finalidad del proceso y no el formalismo del mismo, pues debemos tener en consideración que no procede declarar la nulidad solo por la defensa del formalismo sino lo que interesa es salvar el acto por razones de los principios procesales antes glosados. Sétimo:  Consecuentemente, el presente recurso debe ser amparado y, excepcionalmente, la Sala Superior deberá expedir su fallo teniendo en cuenta el análisis de lo expuesto en la presente resolución, debiendo emitir una sentencia en donde se pronuncie sobre todos los extremos alegados por las partes y en uso de la facultad excepcional que le otorga el numeral ciento noventicuatro del Código Procesal Civil, deberá admitir de oficio la prueba presentada extemporáneamente a fojas ciento veintitrés, a fin de dilucidar respecto a uno de los requisitos establecidos para que proceda la presente acción de desalojo, esto es, el derecho de propiedad que debe ostentar el reclamante. Por las razones anotadas y en aplicación del acápite dos punto uno, inciso segundo del artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil: Declararon FUNDADO  el recurso de casación interpuesto por Inmobiliaria e Inversiones San Agustín Sociedad Anónima; en consecuencia, CASARON la sentencia de vista de fojas ciento seis, del cuatro de julio del año dos mil seis; la que excepcionalmente declararon NULA; ORDENARON a la Sala Superior que expida nueva resolución con arreglo a ley; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Inmobiliaria e Inversiones San Agustín Sociedad Anónima contra Jorge Caycho Enríquez y otro, sobre desalojo por ocupación precaria; y los devolvieron; Vocal Ponente señor Castañeda Serrano. SS. TICONA POSTIGO, SOLÍS ESPINOZA, PALOMINO GARCÍA, CASTAÑEDA SERRANO, MIRANDA MOLINA

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Número mínimo de condóminos para convocar a junta de propietarios no es el establecido en el Código Civil Se ha aplicado de manera indebida el artículo 85 del Código Civil relativo al número mínimo para convocar a junta, pues esta debe ser convocada por los propietarios que representen cuando menos el veinticinco por ciento del total de las participaciones en las áreas y bienes comunes, de conformidad con lo establecido en su estatuto, así como por el artículo 542 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y por lo señalado en el acuerdo adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral.



CAS. N° 2891-2012-LIMA



Lima, nueve de abril de dos mil trece. LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

Vista la causa número dos mil ochocientos noventa y uno guión dos mil doce, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia: 1. ASUNTO En el proceso de convocatoria a junta de propietarios se ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fojas cuatrocientos diez, por el demandado Marco Tulio Portocarrero Mori, contra la resolución de vista expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, en el extremo que confirma la sentencia de fecha treinta y uno de enero de dos mil once, que declara fundada en parte la demanda interpuesta por Caddin S.A.C., y dispone convocar a Junta Extraordinaria de Propietarios del edificio ubicado en la avenida San Luis números dos mil uno y dos mil tres, distrito de San Borja, de acuerdo a la siguiente agenda: a) Rendición de cuentas por el alquiler de la zona de retiro del edificio arrendado por el señor Marco Tulio Portocarrero Mori a favor de Interbank; y, b) Exhibición del Libro de Actas que contiene el Acta de fecha quince de octubre de dos mil siete, referida a la autorización a Interbank para construir en la zona de retiro y las demás que tenga relación con la primera mencionada.  2. ANTECEDENTES 2.1. DE LOS HECHOS: La demandante y el demandado forman parte de la junta de propietarios del inmueble ubicado en la avenida Las Artes Norte números mil catorce, mil veintiocho, mil treinta y mil treinta y dos, del distrito de San Borja. Al haberse suscitado algunas disputas al interior de la administración de la propiedad, la accionante, Caddin S.A.C. y Alejandro Velasco Vásquez solicitaron Junta General Extraordinaria de Propietarios, la que no fue convocada. 2.2. SEDE JUDICIAL: Como quiera que la Junta de Propietarios no fue convocada, Caddin S.A.C. (sin la concurrencia de Alejandro Velasco Vásquez) ha iniciado la presente demanda. El juzgado de primera instancia declaró fundada en parte la demanda teniendo en cuenta que el pedido de convocatoria de junta fue realizado por más del veinticinco por ciento de las participaciones de los propietarios, cantidad

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exigida en el Estatuto Interno. La Sala Superior ha confirmado esta resolución, pero ha indicado que, si bien la demanda solo fue presentada por Caddin S.A.C., quien representa el quince punto cuarenta y uno por ciento de las participaciones, es válida su pretensión, pues debe estarse a lo regulado en el artículo 85 del Código Civil. 2.3. RECURSO DE CASACIÓN: El recurrente interpone recurso de casación señalando que hay motivación aparente en la sentencia de vista pues no se ha reparado en la falta de pronunciamiento expreso sobre la falta de legitimidad para obrar del demandante y el pedido de improcedencia de la demanda. Asimismo, sostiene que se ha aplicado de forma indebida el artículo 85 del Código Civil, dispositivo aplicable para el caso de asociaciones, pero no para una Junta de Propietarios que se rige por las normas de su Estatuto Interno. 3. PROCEDENCIA DEL RECURSO DE CASACIÓN Esta Suprema Sala, mediante resolución de fecha trece de agosto de dos mil doce, ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el demandado, por la infracción normativa procesal de los artículos 50 inciso 6, 121 y 122 inciso 4 del Código Procesal Civil y por la infracción normativa sustantiva del artículo 85 del Código Civil; ya que fueron expuestas con claridad y precisión, y habrían señalado la incidencia de las infracciones sobre la decisión impugnada. 4. CUESTIONES CONTROVERTIDAS En las instancias de mérito se ha acreditado: 1) Que el pedido de convocatoria en sede extrajudicial fue realizado conjuntamente por Caddin S.A.C. y Alejandro Velasco Vásquez, que representan el treinta y uno punto cuarenta por ciento de los propietarios del edificio; y, 2) Que, sin embargo, la demanda de convocatoria judicial solo ha sido presentada por Caddin S.A.C. que representa el quince punto cuarenta y uno por ciento del porcentaje de la propiedad del edificio. Este segundo punto es materia controversia, pues el recurrente menciona que la Sala de Apelación no ha contestado la presunta falta de legitimidad para obrar de la demandante, lo que generaría falta de motivación, y ha aplicado el artículo 85 del Código Civil, que regula el acontecer de las asociaciones cuando el Estatuto Interno señala que el porcentaje para solicitar Junta es del veinticinco por ciento de los copropietarios.  5. FUNDAMENTOS Primero.-  Al haberse declarado procedente el recurso de casación por infracciones procesales y materiales, es necesario examinar en primer término la causal de infracción normativa procesal, porque de existir tal situación, ya no cabe pronunciamiento sobre el fondo de la materia controvertida. Segundo.- En cuanto a la infracción de los artículos 50 inciso 6, 121 y 122 inciso 4 del Código Procesal Civil debe señalarse que dichas normas aluden a la necesidad que las resoluciones judiciales estén debidamente motivadas. En ese sentido, lo que debe verificarse en la resolución que se impugna es si se presenta alguna de las hipótesis de vulneración señaladas por el Tribunal Constitucional(1), esto es: i) Justificación interna (verificar que “el paso de las premisas a la conclusión es lógicamente –deductivamente– válido” sin que interese la validez de las propias premisas);

(1) Ver: sentencia del Tribunal Constitucional, Expediente N° 03943-2006-PA/TC.

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ii) Justificación externa (validez de las premisas)(2); y, iii) Si se está ante una motivación aparente, insuficiente o incongruente. Tercero.- Expuestos así los hechos, en cuanto a la justificación interna, se observa que el orden lógico propuesto por la Sala Superior ha sido el siguiente: a) Ante la inexistencia de norma expresa que regule las convocatorias de Junta de Propietarios, la premisa normativa general es el artículo 85 del Código Civil que prescribe que la asamblea general es convocada cuando lo soliciten no menos de la décima parte de los asociados; b) La premisa fáctica está constituida por el hecho que Caddin S.A.C. tiene el quince punto cuarenta y uno por ciento de participación de la Junta de Propietarios; y, c) La conclusión es que la demanda de Caddin S.A.C. debe ser amparada por superar el porcentaje establecido en el dispositivo antes mencionado. Tal como se puede advertir, la deducción lógica de la Sala es compatible con el silogismo que ha establecido, por lo que se puede concluir que su resolución presenta una debida justificación interna. Cuarto.- De otro lado, en lo que concierne a la justificación externa, tal como se ha señalado en los considerandos precedentes, esta consiste en controlar la adecuación o solidez de las premisas, lo que supone que la norma contenida en la premisa normativa sea una norma aplicable en el ordenamiento jurídico y que la premisa fáctica sea la expresión de una proposición verdadera(3). En esa perspectiva este Tribunal Supremo estima que la justificación externa realizada por la Sala Superior es adecuada. En efecto, el numeral 17 de la sentencia recurrida dice lo siguiente: “Sobre el particular debe considerarse que en la norma estatutaria solo se regula la convocatoria a Junta Extraordinaria de Propietarios en sede prejudicial, en la que se ha dado cumplimiento a dicha norma, no obstante nada dice sobre el pedido de convocatoria judicial, por consiguiente cualquiera de los propietarios que solicitaron en sede prejudicial está legitimado, de modo directo, para demandar la convocatoria judicial, no solo por el hecho de haber cumplido los requisitos estatutarios, sino además, por cuanto el demandante, tiene un porcentaje de participación (15.4 %) que supera incluso el que prevé el artículo 85 del Código Civil, cuando se trata de personas jurídicas de derecho privado, lo que resulta aplicable al presente caso por analogía”. Aunque la Sala Superior no ha sido lo suficientemente explícita sobre su razonamiento puede colegirse que ha seguido el siguiente curso: i) No existe norma que regule el porcentaje de propietarios para solicitar la convocatoria a Junta de Propietarios; ii) El ordenamiento jurídico no admite lagunas por lo que estas deben ser llenadas por la vía de la integración; iii) Uno de los principios de integración jurídica es la analogía, que supone encontrar una norma equivalente que pueda regular el caso jurídicamente trascendente que no se encuentre regulado; y, iv) La norma más apropiada es la contemplada en el artículo 85 del Código Civil que regula la convocatoria judicial en las asociaciones. Siendo ello así, a pesar de algunas insuficiencias de detalle en la resolución impugnada, este Tribunal Supremo estima que la justificación externa es adecuada. Quinto.- En lo que respecta a los problemas específicos de motivación se tiene que existe motivación aparente cuando existe una determinada resolución judicial que parece justificar la decisión pero cuyo contenido no explica las razones del fallo; que existe motivación insuficiente  cuando no hay un mínimo de motivación exigible; y, que existe  motivación incongruente cuando se deja incontestadas las pretensiones o se desvía la decisión del marco

(2) ATIENZA, Manuel. “Las razones del derecho - Sobre la justificación de las decisiones judiciales”, [en línea]. Disponible en la web: . (3) MORESO, Juan José y VILAJOSANA, Josep María. Introducción a la Teoría del Derecho. Marcial Pons Editores, Madrid, p. 184.

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del debate judicial(4). Tales incorrecciones no se encuentran en la sentencia recurrida desde que se ha fundamentado el por qué del sentido del fallo y se han contestado rigurosamente las pretensiones existentes, conforme se ha detallado en el considerando anterior. Sexto.- Esta Sala Suprema también ha concedido el recurso de casación para verificar si existe infracción normativa material del artículo 85 del Código Civil en la sentencia de vista; por lo que corresponde efectuar una labor interpretativa del mencionado dispositivo. Sétimo.- Al resolverse la presente causa, se ha aplicado de manera indebida el artículo 85 del Código Civil(5). En efecto, se tiene que la Junta de Propietarios regula su funcionamiento a lo preceptuado en su propio Estatuto interno, pues este determina el desarrollo y acontecer de la Junta. Es verdad que esta figura tiene puntos en común con las Asociaciones, pero no es menos cierto que también guarda diferencias que pasan no solo desde el interés personal para ser parte de una asociación y la forma como se llega a pertenecer a una Junta (solo por la calidad de propietario de una edificación horizontal), hasta la forma de participación, pues es muy diferente que se tenga un voto por persona (como en las asociaciones) que un porcentaje de votos por la cantidad de área de la que se es propietario (como en la Junta, asunto que de otro lado podría emparentarlo con las sociedades).  Octavo.-  En todo caso lo sustancial es que ni la Ley número 27157 ni el Decreto Supremo número 008-2000-MTC han querido regular a la Junta de Propietarios como una Asociación. Por ende, lo más razonable en el presente caso era vincularse en estricto a lo que el propio Estatuto Interno había diseñado como norma regulatoria, pues este contiene: “Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de la Junta de Propietarios”, conforme dispone el artículo 153 inciso 1 del Decreto Supremo número 008-2000-MTC. En ese sentido, se observa que el artículo décimo primero del referido documento señala de manera taxativa que las Juntas Extraordinarias se realizarán a petición de “por lo menos el 25 % de los porcentajes de participación”, participación que es la que debió haber sido tenida en cuenta para la convocatoria respectiva. Noveno.- Ese, además, ha sido el criterio propuesto por el Tribunal Registral, entidad que ha considerado en su Resolución de fecha ocho de mayo de dos mil doce, en caso similar, que la junta debe ser convocada por los propietarios que representen cuando menos el veinticinco por ciento del total de las participaciones en las áreas y bienes comunes, de conformidad con lo establecido en su estatuto, así como por el artículo 542 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y por lo señalado en el acuerdo adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión ordinaria y presencial, los días quince y dieciséis de diciembre de dos mil once, que señala lo siguiente: “La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del

(4) Sentencia del Tribunal Constitucional. Exp. N° 00037-2012-PA/TC. (5) Aquí debe advertirse que no cabe confundir la aplicación indebida con la indebida motivación, pues mientras esta se ciñe al desarrollo adecuado del silogismo judicial y a la corrección de las premisas existentes, la aplicación indebida alude al uso de una norma legal que se aplica de manera errónea a determinado caso. Hay aquí una norma aplicada y una norma (la correcta) que se ha dejado de aplicar. Sin duda, la aplicación indebida de una norma legal ocasionará una sentencia errada, pero “no todo ni cualquier error en el que eventualmente incurra una resolución judicial constituye automáticamente “la violación del contenido constitucionalmente protegido del derecho a la motivación de las resoluciones judiciales” (sentencia del TC aludida).

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designado para ello”. Por consiguiente, si para un caso de extrema gravedad, como la ausencia de Presidente, la norma exige el veinticinco por ciento de participaciones, no se ve como, para casos de menor intensidad, el porcentaje de participación exigido debe ser menor. Décimo.- Es verdad que la Sala Superior menciona que dicho criterio solo debe prosperar administrativamente y que cuando la convocatoria es propuesta en sede judicial, ante el vacío de la ley, debe regularse por las normas de la asociación. Este Tribunal Supremo estima que tal criterio es errado por las razones ya señaladas, pero también: i) Porque las normas supletorias solo caben invocarlas ante vacío normativo, lo que aquí no existe dada disposición del Estatuto; y, ii) Por la propia razón de ser de la Junta de Propietarios que exige porcentajes altos para impugnaciones, dándole viabilidad a sus decisiones. Undécimo.- Estando a lo expuesto, y advirtiéndose que la demanda ha sido presentada por la empresa Caddin S.A.C., que solo tiene el quince punto cuarenta y uno por ciento de las participaciones de la propiedad del edificio, queda claro que al aplicar la Sala Superior el artículo 85 del Código Civil, rebajando el porcentaje a la décima parte, como en el caso de las asociaciones, se ha aplicado indebidamente una norma legal, y se ha tramitado un proceso sin los requerimientos legales respectivos, por lo que debe declararse fundado el recurso de casación formulado por la infracción material alegada. 6. DECISIÓN Por estos fundamentos, y en aplicación del artículo 396 del Código Procesal Civil: Declararon FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos diez por el demandado Marco Tulio Portocarrero; en consecuencia: NULA la sentencia de vista de fojas trescientos cincuenta y nueve, expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima en fecha diecinueve de abril de dos mil doce; y, actuando en sede de instancia  REVOCARON  la sentencia de primera instancia de fojas doscientos noventa y cinco, de fecha treinta y uno de enero de dos mil once, que declara fundada en parte la demanda sobre convocatoria de junta general extraordinaria de propietarios; REFORMÁNDOLA, declararon INFUNDADA la demanda; ORDENARON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano conforme a Ley; en los seguidos por Caddin S.A.C. contra Marco Tulio Portocarrero Mori y otros, sobre convocatoria a junta de propietarios; notificándose y los devolvieron; interviniendo como ponente el Señor Juez Supremo Calderón Puertas. SS. ALMENARA BRYSON, HUAMANÍ LLAMAS, ESTRELLA CAMA, CALDERÓN CASTILLO, CALDERÓN PUERTAS

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Transferencias de zonas comunes requiere aprobación de la junta de propietarios bajo sanción de nulidad Se incurre en nulidad de acto jurídico por imposibilidad jurídica del objeto si se transfiere a terceros el área de un edificio que está destinado a subestación eléctrica (zona de dominio común) si esta transferencia no cuenta con la aprobación de la junta de propietarios conforme lo exige el artículo 43 de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

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CAS. N° 915-2012-LIMA Nulidad de acto jurídico y otros. Lima, dos de mayo de dos mil trece.



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Vista la causa número novecientos quince – dos mil doce, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia: I. ASUNTO En este proceso es objeto de examen el recurso de casación que, mediante escrito obrante de fojas seiscientos veinticuatro, interpone la demandada Compañía Inmobiliaria Constructora y Administradora “Santa Lucía” S. A. C.1(6) contra la sentencia de vista obrante de fojas seiscientos uno, de fecha veinticinco de noviembre de dos mil once, que revoca la sentencia apelada de fojas cuatrocientos setenta y dos, de fecha veinte de abril de dos mil diez, –que declara infundada la demanda de nulidad de acto jurídico y otros–, y reforma esta declarando fundada en parte dicha demanda, en el extremo que se solicita la nulidad del acto jurídico por la causal de objeto jurídicamente imposible.  II. ANTECEDENTES 1. Demanda. El diecisiete de octubre de dos mil siete, mediante escrito de fojas doscientos cincuenta y seis, la Junta de Propietarios del Edificio Galerías Santa Lucía, debidamente representada por Víctor Díaz Silva, interpone demanda de nulidad de acto jurídico y otros contra la  Compañía  y Omar Cosme López Martínez; con ella pretende, de modo principal, que: (1) se declare la nulidad del “Contrato de Compraventa” celebrado por los codemandados y en virtud del cual la Compañía transfirió a Omar Cosme López Martínez la propiedad de un inmueble constituido por un área de 27.50 metros cuadrados(7), ubicado en el sótano del Edificio Galería Santa Lucía; (2) se declare la nulidad del documento que lo contiene, esto es, de la escritura pública de fecha once de agosto de dos mil seis; y, de modo accesorio, que: (3) se le pague la suma de sesenta mil y 00/100 dólares de los Estados Unidos de América a título de indemnización por concepto de daños y perjuicios; (4) se declare la nulidad del asiento de inscripción que en el curso del presente proceso se pudiera extender en relación a la transferencia del inmueble; y, (5) se le pague las costas y costos del proceso. La demandante afirma que el aludido contrato es nulo por incurrir en las causales de falta de manifestación de voluntad del agente, existencia de objeto jurídicamente imposible y de finilícito; pues el inmueble objeto de la venta constituye un área de 27.50 metros cuadrados ubicado en el Sótano del Edificio Galería Santa Lucía(8), el mismo que se encuentra sujeto al régimen de propiedad horizontal al haberse otorgado el Reglamento Interno por escritura pública de veintiuno de febrero de mil novecientos ochenta y seis, según corre inscrito en el Asiento 9, Fojas 47, Tomo 527 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima; indica que al otorgarse el Reglamento Interno se

(6) En adelante, la Compañía. (7) En adelante, la Subestación Eléctrica. (8) En adelante, el Edificio.

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constituyó la Junta de Propietarios(9) del Edificio como órgano supremo del gobierno de este y como encargado de la representación, administración y disposición de los bienes de dominio común y de los servicios comunes existentes en este, según los artículos 6, 20 y 22 del Decreto Supremo N° 019-78-VC (Reglamento del Decreto Ley N° 22112), vigentes en ese momento, los mismos que concordaban con los artículos 145 y 150 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC (Reglamento de la Ley de Regularizaciones y Edificaciones - Ley N° 27157);  refiere  que la  Junta  era la única entidad autorizada a celebrar contratos, ya sea de arrendamiento, compraventa o cualquier otro acto de disposición de bienes y servicios comunes en beneficio de los propietarios del  Edificio; por tal razón, al constituirse e inscribirse registralmente el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, las secciones de dominio exclusivo se independizaron conforme al artículo 73 del Reglamento de Inscripciones de los Registros Públicos, por mandato imperativo del artículo 7 del “Reglamento del Decreto Ley N° 22112”; precisa que el área de la subestación eléctrica le pertenece y la venta por parte de la codemandada es nula ipso jure, ya que, al no haberse independizado en su oportunidad como área de propiedad exclusiva, este inmueble pasó a ser considerado como un bien de dominio común, conforme a los parágrafos c), i) y j) del artículo 3 del Decreto Supremo N° 019-78-VC; manifiesta que, a pesar de no incluirse dicho bien como propiedad exclusiva en la declaratoria de fábrica de treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis y en la independización del diecinueve de setiembre de mil novecientos ochenta y seis, el área de 27.50 metros cuadrados ubicado en el sótano del Edificio –que constituye un área de “dominio común”– se vendió por la Compañía a favor de Omar Cosme López Martínez a través de la minuta de compraventa del cuatro de agosto de dos mil seis elevada a escritura pública el once de agosto de dos mil seis; puntualiza que el área aludida tiene la condición de “dominio común”, puesto que no se le consideró dentro de la asignación de porcentajes de propiedad exclusiva del Edificio, tal como lo dispone el artículo 4 del Reglamento Interno; por ende, se incurre en la causal de falta de manifestación de voluntad, al no mediar la declaración de la junta para realizar dicha transferencia; sostiene que es jurídicamente imposible transferir un bien de dominio común y constituye un fin ilícito que se haya despojado a la recurrente el derecho de propiedad sobre la mencionada área, pues es aquí donde estaba ubicada la Subestación Eléctrica que es un bien común de todos los propietarios del Edificio y nunca fue una unidad independiente; más aún si afirma que no existe constancia de haberse usado medios de pago ante notario respecto de la venta que se cuestiona. 2. Contestación de la demanda. El nueve de enero de dos mil ocho, mediante escrito de fojas trescientos nueve, la demandada Compañía contesta la demanda y solicita que se declare improcedente esta, pues refiere que en el inciso c) del artículo 134 del “Reglamento de la Ley N° 27157” se describe cuáles son los bienes comunes y, en el inciso e), se precisa que lo son también los sistemas de instalaciones para electricidad; pero ninguna de estas disposiciones establecen que el área de terreno en el que se encuentran instalados los sistemas de instalaciones de electricidad, sean de dominio común; por tanto, sería de “dominio privado”; de modo que esta área es de propiedad de la persona natural o jurídica que la haya construido o la que haya sido el

(9) En adelante, la junta.

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propietario original del terreno en el que se construyó el edificio;  alega  que el área de terreno en el que está instalada la subestación de distribución eléctrica es de propiedad de la demandada; por esa razón es la que arrendó la referida área en mil novecientos ochenta y uno a Electrolima –ahora Luz del Sur S. A.–; sostiene que, por ello, no figura como área común en la escritura pública de independización; y es también por ello que, en ejercicio de su derecho de propiedad, la Compañía transfirió tal bien a Omar Cosme López Martínez. El diecisiete de enero de dos mil ocho, mediante escrito de fojas trescientos veintiséis, el demandado Omar Cosme López Martínez contesta la demanda y solicita que se la declare improcedente; ya que afirma que el contrato de compraventa aludido se celebró con la referida compañía y reúne los requisitos del artículo 140 del Código Civil; además, puntualiza que es un adquiriente de buena fe a título oneroso al adquirir la propiedad conforme al artículo 2014 del Código Civil, que regula sobre el principio de buena fe pública registral.  3. Puntos controvertidos. El once de setiembre de dos mil ocho, se lleva a cabo la Audiencia de Conciliación en que se fijan como puntos controvertidos: (a) Determinar si debe declararse la nulidad del contrato de compraventa celebrado por los codemandados y en virtud del cual la Compañía transfiere a Omar Cosme López Martínez la propiedad del inmueble constituido por un área de 27.50 metros cuadrados, ubicado en el sótano de la galería Santa Lucía, el documento que lo contiene de fecha once de agosto de dos mil seis, y su inscripción, por las causales de falta de manifestación de voluntad del agente, objeto jurídicamente imposible y tener fin ilícito. (b) Determinar si los demandados han ocasionado daños y perjuicios a la demandante; y, si por lo mismo deben indemnizarle con la suma de sesenta mil y 00/100 dólares de los Estados Unidos de América. 4. Sentencia de primera instancia. El veinte de abril de dos mil diez, mediante resolución número dieciocho, obrante de fojas cuatrocientos setenta y dos, el juez del Décimo Segundo Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima emite la sentencia que declara infundada la demanda en todos sus extremos. La decisión determina que: (i) la escritura pública del treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis, obrante de fojas 29, aclarada por escritura pública del treinta de mayo de mil novecientos ochenta y seis, obrante de fojas 245, formaliza la declaratoria de fábrica e independización del inmueble sito en Jirón Prolongación Gamarra 756, Manzana 21, Lotes 3 y 4, de la Urbanización San Pablo, La Victoria, a favor de la Compañía; (ii) la minuta del dieciocho de febrero de mil novecientos ochenta y seis elevada a escritura pública el veintiuno de febrero de dicho año, obrante de fojas 228, formaliza el Reglamento de Propiedad Horizontal a favor de la Compañía, respecto de los aludidos Lotes 3 y 4, de conformidad con el Decreto Ley N° 22112; (iii) la minuta del cuatro de agosto de dos mil seis elevada a escritura pública el once de agosto de dicho año, prueba que la Compañía vende a favor de Omar Cosme López Martínez, el área sublitis de 27.50 metros cuadrados, destinada a subestación eléctrica, la misma que se ubica en el sótano del Edificio; (iv) la escritura pública del treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis, obrante de fojas 29, y su aclaración de fojas 245, describe un sótano, sesenta y ocho stands y servicios comunes, ocho pisos y una terraza; y, precisa que en dicho documento se puede leer: a) que en el sótano “la empresa Electrolima ha instalado una subestación eléctrica”; b) que “esta Galería está dotada de una subestación del cual sale la troncal de mantenimiento a todo el edificio”; y c) que en

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el rubro independizaciones (folios 49) se comienza por el sótano, distribuido en sesenta y ocho stands y servicios comunes, dentro de los cuales se incluyen ascensores, tres escaleras, un hall, dos pasadizos centrales y seis pasadizos adicionales; (v) la escritura pública del veintiuno de febrero de mil novecientos ochenta y seis describe los bienes de dominio común en que se incluyen las instalaciones para agua, desagüe, electricidad y otros servicios que no estén destinados a una sección particular; (vi) el área en conflicto (27.50 metros cuadrados dentro del sótano, es destinado a subestación eléctrica) no está individualizado como independizado y tampoco incluido expresamente dentro de los servicios comunes que se describen en la declaratoria de fábrica e independización; (vii) el Reglamento de Propiedad Horizontal destaca en su artículo 4 que en la distribución de porcentajes solo se incluyen el sótano y los ocho pisos del Edificio, pero no la azotea, que es privativa de la inmobiliaria; (viii) lo último invita a pensar que la citada subestación eléctrica sería de dominio común, tanto más si el Reglamento [de Propiedad Horizontal] precisa que tienen esa calidad, entre otros, las “(...) instalaciones para agua, electricidad y otros servicios”; sin embargo, tal reglamento no se puede interpretar aisladamente, sino a la luz de lo previsto en la declaratoria de fábrica e independización que, al citar como antecedente la escritura del treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis, no incluye como área común de manera expresa la citada subestación eléctrica; (ix) el arrendamiento a Electrolima de tal área y el reconocimiento de ello en la parte final de la cláusula segunda de la declaratoria de fábrica e independización no acreditan de manera inequívoca que el área donde se encuentra la subestación eléctrica sea de “dominio común”; por ende, concluye que no fue razonable incluirla como tal en la declaración de fábrica en la medida que estaba arrendada a Electrolima; (x) lo anterior demuestra que la venta se hizo por las partes al manifestar su voluntad, al tener la compraventa un objeto jurídicamente posible y al no representar un fin ilícito, esto es, de forma válida. 5. Recursos de apelación. El trece de mayo de dos mil diez, mediante escrito de fojas quinientos seis, la Junta demandante apela la sentencia, toda vez que considera que esta incurre en incongruencia procesal, pues la decisión no se condice con lo actuado en el proceso; refiere que el considerando octavo de la impugnada es incongruente con los fundamentos de la demanda, ya que en él se estableció que el área en litis no está independizada ni reservada; sin embargo, no se tuvo en cuenta que, por imperio del artículo 3 (incisos h, i y j) del Reglamento del Decreto Ley N° 22112 y del artículo 40 (incisos h, i y j) de la actual Ley N° 27157, concordante con el artículo 134 (inciso e y f) del Reglamento de la Ley N° 27157, el bien en litis se reputa común; por lo tanto, es de propiedad de la Junta de Propietarios demandante; manifiesta que tales fundamentos no fueron materia de análisis en la sentencia, pese a ser el sustento fundamental de la demanda; sostiene que el considerando décimo cuarto de la impugnada es también incongruente, ya que el juez no determinó si el área en conflicto es una propiedad exclusiva, independiente o sobre ella existía una reserva de propiedad; ya que ello era esencial para determinar luego si existía o no un área exclusiva;  puntualiza  que cuando el Reglamento Interno de un Edificio omite mencionar el estatus jurídico de los aires u otros bienes como la terraza, estos deben reputarse comunes en virtud de los dispositivos ya citados precedentemente; lo cual concuerda con la “Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común”, aprobado por Resolución de Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN que, en sus normas 5.7 y 5.8, permiten interpretar que

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el bien objeto de venta era un bien común y que pertenece a la junta; indica que el considerando undécimo de la recurrida establece erróneamente que la venta materia de nulidad es lícita, ya que, por el contrario, la ilicitud de la causa de dicho contrato debió tener como punto de partida el ejercicio abusivo y la conducta ilícita de la Compañía, al vender como propio un bien inmueble que no le pertenece, el mismo que tiene tipificación legal en el artículo 197 del Código Penal como conducta delictiva; aduce que existe falta de motivación de la sentencia, pues sus medios probatorios no se valoraron adecuadamente con lo cual se afecta su derecho de propiedad, pues se le despojaría de un bien que ostenta. 6. Sentencia de segunda instancia. El veinticinco de noviembre de dos mil once, mediante resolución número catorce, obrante de fojas seiscientos uno, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima emite la sentencia de vista: (1) que revoca la apelada; (2) que reforma esta declarando fundada en parte la demanda, –en el extremo que solicita la nulidad del acto jurídico por la causal de objeto jurídicamente imposible; en consecuencia, nulo el contrato de compraventa de fecha once de agosto de dos mil seis, e ineficaz el asiento registral derivado del mencionado contrato; con costas y costos; (3) que confirma la apelada en el extremo que declara infundada la demanda en cuanto a la pretensión de nulidad de contrato por las causales de falta de manifestación de voluntad y de fin ilícito; y, (4) que confirma la apelada en el extremo que declara infundada la pretensión indemnizatoria–. La Sala Superior aprecia, sobre la base de lo actuado, que la declaratoria de fábrica e independización de treinta de enero de mil novecientos noventa y seis, de fojas veinitnueve, específicamente, en el rubro de instalaciones eléctricas (fojas cuarenta y cinco), señala que la galería está dotada de una subestación de la cual sale la troncal de mantenimiento a todo el edificio con una carga máxima de demanda de ciento cuarenta KW; así también observa que, en el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, obrante de fojas ciento veintiocho, en su segundo artículo del capítulo primero, se establece que entre los bienes de dominio común se encuentran “tanque elevado, cisternas e instalaciones para agua y desagüe, electricidad y otros servicios que no estén destinados a una sección particular”(10); de ello que concluye que el área donde se ubicó la subestación eléctrica nunca fue una unidad independiente; más aún si con el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal pasó a ser un bien de dominio común, en cuotas ideales y proporcionales, a todos los propietarios del Edificio, conforme al artículo 4 del Capítulo I del Reglamento Interno. Se interpreta que quien tiene facultad o titularidad de poder disponer del inmueble objeto de litis es la Junta, ya que el Edificio está sujeto al régimen de propiedad horizontal, según fluye del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal otorgado por escritura pública de veintiuno de febrero de mil novecientos ochenta y seis, inscrita en el Asiento 9, Fojas 47, Tomo 527 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima; más aún, si dicho Reglamento constituyó a la Junta como órgano supremo de gobierno encargado de la representación, administración y disposición de los bienes de “dominio común” y de servicios comunes existentes en el edificio, según los artículos 6, 20 y 22 del Decreto Supremo N° 019-78-VC (Reglamento del Decreto Ley N° 22112), en concordancia con el artículo 145 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC (Reglamento de la Nueva Ley de Regularización de Edificaciones,

(10) Cfr. la parte final de la segunda consideración de la recurrida.

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Ley N° 27157). Se determina que, al once de agosto de dos mil seis, fecha de celebración del acto jurídico materia de nulidad, el inmueble objeto del acto jurídico no era de propiedad de la Compañía; y, por ende, era jurídicamente imposible su transferencia, incurriendo en causal “imprevista” (sic) por el inciso 3 del artículo 219 del Código Civil; por tanto, al ser el objeto un presupuesto en la estructura del acto jurídico y al no concurrir este, se incurrió en vicio del acto jurídico atacado por una causal de ineficacia estructural, conforme lo delineó la Casación N° 227-2002-Arequipa, de fecha diecinueve de junio de dos mil tres. Se establece que la causal de falta de manifestación de voluntad debe desestimarse porque la misma no se configura, ya que, quien transfirió la propiedad sí manifestó su voluntad de transferir el bien. Se determina que la causal de fin ilícito no se configura, toda vez que en una compraventa el fin práctico que persigue el vendedor es el precio y lo que busca el comprador es el bien; lo que demuestra que el acto no tuvo fin ilícito. Finalmente, se concluye que la pretensión de nulidad del asiento registral se estima por su carácter accesorio, mientras que la pretensión de pago de indemnización se desestima por falta de prueba. III. RECURSO DE CASACIÓN DE LA DEMANDANTE  El trece de enero de dos mil doce, la demandada, mediante escrito de fojas seiscientos veinticuatro, interpone recurso de casación contra la sentencia de vista para que se declare nula esta. El veintidós de octubre de dos mil doce, esta Sala Suprema declara la procedencia el recurso por lo siguiente:  (I) Infracción normativa del artículo 923 del Código Civil, pues se denuncia que en calidad de propietaria, en mil novecientos ochenta y uno, suscribió un contrato de arrendamiento con Electrolima (hoy, Luz del Sur S. A.), de acuerdo al artículo 850 Código Civil de 1936, vigente en ese momento, respecto del área en litis (27.50 metros cuadrados) por el plazo de 20 años, sin que hubiera oposición en ese lapso; lo que demuestra que se condujo como propietaria de la referida área, ya que no fue su intención designarla como área común, y la omisión de señalarlo como área privada en la declaratoria de fábrica, no hace que se considere como común ni se puede desconocer su derecho de propiedad. Manifiesta que se incurre en error al establecer que el área aludida estaba destinada a la subestación eléctrica, porque la recurrente no destinó la mencionada área en esa zona para la instalación de una subestación eléctrica. Afirma que la recurrente suscribió la compraventa a favor de Omar Cosme López Martínez sobre el área en litis en ejercicio legítimo de su derecho de propiedad; por ello, en la impugnada se incurre en error de interpretación de la declaratoria de fábrica e independización. Además, declara la procedencia excepcional del recurso por la causal de: (II) Infracción normativa de los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, puesto que se debe analizar el razonamiento lógico y la justificación interna de la decisión impugnada, para ver la coherencia entre lo alegado y lo resuelto, es decir, si se respetó –o no– el principio de congruencia como elemento integrante del derecho a la debida motivación. Además, se debe determinar si la decisión contiene una correcta justificación de acuerdo a un coherente razonamiento y debida valoración de los hechos, las pruebas y la norma jurídica aplicable al caso concreto.  IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE  En el presente caso, la cuestión jurídica consiste en determinar si la Sala Superior actuó correctamente al establecer la nulidad de un contrato de compraventa por incurrir en causal de imposibilidad jurídica del objeto, toda vez que mediante este la inmobiliaria

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constructora, luego de inscribir la declaratoria de fábrica e independización del Edificio, transfirió un “bien de dominio común” destinado a “subestación eléctrica” y sujeto al régimen de propiedad horizontal a un tercero, sin que exista la aprobación de la Junta de Propietarios. V. FUNDAMENTOS 1.  A fin de examinar las infracciones denunciadas, conviene señalar que, por declararse procedente excepcionalmente el recurso de casación por infracción procesal, es menester analizar en primer lugar la causal procesal, pues, debido a su naturaleza y a los efectos que produce, si mereciera amparo esta, carecería de objeto pronunciarse respecto de la infracción normativa sustantiva, por la cual el recurso también se admitió. §1. El debido proceso como garantía de la función jurisdiccional. 2.  El debido proceso, reconocido como principio y derecho de la función jurisdiccional conforme al inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, es un derecho complejo, pues se conforma por un conjunto de derechos esenciales que impiden que la libertad y los derechos de los individuos se extingan ante la ausencia o insuficiencia de un proceso o procedimiento, o se vean afectados por cualquier sujeto de derecho –incluyendo el Estado– que pretenda hacer uso abusivo de estos. Tal derecho se constituye en un conjunto de garantías, de cuyo disfrute se convierte en garante el juez dentro del desarrollo de su función jurisdiccional. De modo tal que “cuando el órgano jurisdiccional imparte justicia está obligado a observar los principios, derechos y garantías que la Norma Suprema establece como límites del ejercicio de las funciones asignadas”(11). 3.  Este derecho comprende, a su vez, diversos derechos fundamentales de orden procesal y, en tal sentido, se trata de un derecho “continente” cuyo contenido constitucionalmente protegido comprende una serie de garantías, formales y materiales, de muy distinta naturaleza, cuyo cumplimiento efectivo garantiza que el procedimiento o proceso en el cual se ubique comprendida una persona, pueda considerarse justo(12). 4.  En el caso de autos, de modo específico, esta Sala Suprema declara la procedencia excepcional del recurso para determinar si se garantizan la vigencia de los derechos al debido proceso y a la motivación de las resoluciones; por ende, corresponde delinear el marco jurídico que compone este último derecho para enjuiciar si la impugnada se emitió respetando tales garantías. §2. La debida motivación como garantía de la función jurisdiccional. 5.  Conviene recalcar que la necesidad de que las resoluciones judiciales sean motivadas es un principio que informa el ejercicio de la función jurisdiccional y al mismo tiempo un derecho constitucional de los justiciables, puesto que, por un lado, garantiza que la impartición de justicia se lleve a cabo de conformidad con la Constitución y las leyes (artículos 45 y 138 de la Constitución) y, por otro, que los justiciables puedan ejercer de manera efectiva su derecho de defensa.

(11) Así lo delinea el Tribunal Constitucional en diversas resoluciones. Cfr. el fundamento 2 de la sentencia recaída en el Expediente N° 05085-2009-PA/TC. (12) Cfr. la sentencia del Tribunal Constitucional recaída en el Expediente N° 06149-2006-PA/TC.

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6.  Ahora bien, ese derecho importa que los jueces, al resolver las causas, expresen las razones o justificaciones objetivas que los llevan a tomar una determinada decisión. Tales razones, en sede ordinaria, deben provenir no solo del ordenamiento jurídico vigente y aplicable al caso, sino de los propios hechos alegados y debidamente acreditados en el trámite del proceso por las partes.  7.  En ese contexto, la exigencia de que las decisiones judiciales sean motivadas en proporción a los términos del inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado garantiza que los jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan, expresen el proceso lógico que los lleva a decidir la controversia; aseguren que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se sujete a la Constitución y a la Ley; y faciliten un adecuado ejercicio del derecho de defensa. Por ello, que tal exigencia también halla desarrollo infraconstitucional en los artículos: VII del Título Preliminar, 50 (numeral 6) y 122 (inciso 3) del Código Procesal Civil y 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, dispositivos legales que aseguran la publicidad de las razones que tuvieron en cuenta los jueces para pronunciar sus sentencias; que resguardan a los particulares y a la colectividad de las decisiones arbitrarias; y que obligan a los jueces a enunciar las pruebas en que sostienen sus juicios y a valorar las mismas racionalmente.  8.  En atención a lo glosado, conviene indicar que el análisis de si en una determinada resolución judicial se viola –o no– el derecho a la debida motivación de las resoluciones judiciales debe realizarse a partir de los propios fundamentos expuestos en la resolución cuestionada, de modo que las demás piezas procesales o medios probatorios del proceso en cuestión solo se pueden evaluar para contrastar las razones expuestas, mas no para ser objeto de una nueva revaloración o análisis en esta sede casatoria.  9.  Además, es oportuno resaltar que el contenido constitucionalmente garantizado del derecho a la motivación de las resoluciones judiciales se delimita a través de diversos supuestos como los de: (a) inexistencia de motivación o motivación aparente; (b) falta de motivación interna del razonamiento; (c) deficiencia en la motivación externa; justificación de premisas; (d) motivación insuficiente; (e) motivación sustancialmente incongruente; y, (f) motivaciones cualificadas(13). 10. En el caso, esta Sala Suprema estima que debe determinar si existe afectación al debido proceso y a la motivación en la recurrida por no contener esta una correcta justificación de la decisión acorde a un coherente razonamiento y en función de una debida valoración de los hechos, las pruebas y la norma aplicable al caso concreto. §3. La determinación de si en la impugnada no existe congruencia en el razonamiento con respecto de los hechos alegados y la norma aplicada 11. En función de lo denunciado por la recurrente, conviene evaluar si en la recurrida no existe un coherente razonamiento que justifique la decisión y menos una debida valoración de la norma jurídica aplicable al caso. 12. Para ello, conviene puntualizar que “el deber de respetar el principio de congruencia se encuentra garantizado por el derecho a la motivación de las resoluciones

(13) Cfr. el fundamento 7 de la sentencia recaída en el Expediente N° 00728-2008-PHC/TC.

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judiciales”(14), ya que no es este último derecho el que solo puede resultar lesionado a consecuencia de no respetarse el referido principio de congruencia. Y es que, “en el ámbito del proceso civil, la infracción del deber de congruencia supone no solo la afectación del principio dispositivo al cual también se encuentra sumergido el proceso civil, sino que a consecuencia de ello se puede afectar otros derechos constitucionalmente protegidos, verbigracia el derecho de defensa y, en determinadas ocasiones, el derecho a ser juzgado por un juez imparcial”. 13. Así, para Ignacio Colomer Hernández, citando a Manuel Atienza, el derecho fundamental a la debida motivación de las resoluciones judiciales es la justificación que el juez debe realizar para acreditar o demostrar las congruencias de unas razones que hagan aceptable desde el punto de vista jurídico una decisión tomada para resolver un determinado conflicto, es decir, poner de manifiesto las razones o argumentos que hacen aceptable la decisión, y en ese sentido motivación es sinónimo de justificación jurídica de la decisión, y no solo de explicación; por lo que la esencia del concepto de motivación se encuentra en que el juez justifique que su decisión es conforme a derecho y ha sido adoptada con sujeción a la ley(15).  14. Por ello, se señala que el derecho de motivación de las resoluciones judiciales: “(...) es una garantía del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y garantiza que las resoluciones judiciales no se encuentren justificadas en el mero capricho de los magistrados, sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento jurídico o los que se deriven del caso (Cfr. STC N° 03943-2006-PA/TC, fundamento 4)”(16). 15.  Aún más, el Tribunal Constitucional, al precisar el contenido de este derecho, establece que este “(...) obliga a los órganos judiciales a resolver las pretensiones de las partes de manera congruente con los términos en que vengan planteadas, sin cometer, por lo tanto, desviaciones que supongan modificación o alteración del debate procesal (incongruencia activa). (...) El incumplimiento total de dicha obligación, es decir, el dejar incontestadas las pretensiones, o el desviar la decisión del marco del debate judicial generando indefensión, constituye vulneración del derecho a la tutela judicial y también del derecho a la motivación de la sentencia (incongruencia omisiva) (STC N° 04295-2007-PHC/TC, fundamento 5 e)”.  16. En el orden de ideas descrito en las consideraciones precedentes, es evidente que la Sala Superior no incurre en incongruencia, al declarar fundada en parte la demanda de nulidad del contrato de compraventa elevado a escritura pública el once de agosto de dos mil seis por causal de imposibilidad jurídica del objeto, toda vez que sobre la base de los hechos expresamente planteados por la junta en su demanda y en su recurso de apelación, decidió revocar la apelada y estimar aquella por interpretar que el hecho de incluir un “área” destinada a subestación eléctrica en un Edificio que se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal constituye un “bien de dominio común” que no es posible jurídicamente ser vendido por el constructor atendiendo

(14) Cfr. el fundamento 5 de la sentencia recaída en el Expediente N° 03151-2006-PA/TC. (15) Véase: COLOMER HERNÁNDEZ, Ignacio. La motivación de las sentencias: sus exigencias constitucionales y legales. Tirant lo Blanch, Valencia, 2003, pp. 37-39. (16) Cfr. el fundamento 6 de la sentencia recaída en el Expediente N° 01873-2011-PA/TC.

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a la finalidad para la cual se la diseñó y se la consignó en la “declaratoria de fábrica” y a la calificación de “bien de dominio común” que le otorgó el Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, en el literal (e) del artículo segundo, a las “instalaciones eléctricas”. 17. Por lo anotado, no se aprecia que la justificación interna de la decisión impugnada en cuanto a la determinación de los hechos vulnere el principio de congruencia, ya que estos se establecieron sobre la base de la prueba actuada en autos. 18. Por ello, al no poder el órgano jurisdiccional ir más allá del petitorio expresamente planteado en la demanda ni fundar la decisión en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes, esta Sala Suprema estima que la infracción normativa denunciada por la recurrente y la declarada procedente excepcionalmente en esta sede no se producen y por ello debe declararse infundado el recurso de casación, al no configurarse causas de infracción normativa procesal referidas a los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado. §4. El régimen legal de propiedad horizontal como marco para enjuiciar la infracción sustantiva denunciada 19. Conviene indicar que el artículo 978 del Código Civil(17) estableció que la propiedad horizontal se regiría por una legislación especial(18). También que la propiedad horizontal es aquella institución jurídica que regula el derecho de propiedad cuando este recae sobre edificaciones que son aprovechadas por diversos titulares(19). Su naturaleza responde a “una propiedad especial o sui géneris, de carácter complejo, caracterizada por la yuxtaposición de dos clases de propiedad: una propiedad privada sobre el piso o local y una comunidad indivisible sobre los elementos comunes”(20).  20 Ahora bien, la propiedad horizontal “da lugar a un régimen en el cual la indivisión es esencial”(21) y es que, “en un edificio de departamentos, la propiedad horizontal se constituye para durar siempre (o al menos), mientras dure la edificación) Lo contrario supone ir contra las propias características de la finca”(22). Por tal razón, no es admisible de que la voluntad de los interesados pueda poner fin a tal régimen de propiedad especial sino hasta la destrucción del edificio sobre el cual recae.  21. Uno de los elementos para la constitución de la propiedad horizontal es el formal. Lo que quiere decir que, pese a supuestos de “propiedad horizontal de hecho”, este régimen de propiedad especial se constituye por escrito con la inscripción del Reglamento

(17) Aplicable por hallarse vigente al diecinueve de setiembre de mil novecientos ochenta y seis, fecha de inscripción del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal, según fluye de la certificación registral de fojas 250. (18) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max; CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo V, Derechos Reales, Gaceta Jurídica, Lima, 1998, (33). Así, inicialmente, este régimen se configuró sobre la base de lo dispuesto en la Ley N° 10726, del 1 de diciembre de 1946; luego, en el Decreto Ley N° 22112, de 14 de marzo de 1978, y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 019-78-VC, del 27 de abril de 1978, entre otros dispositivos; y, actualmente, con nominación diferente, en la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC. (19) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max – CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Ob. cit., (35). (20) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max – CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Ibídem, (37). (21) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max – CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Ibídem, (52). (22) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max – CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Ibídem, (52).

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Interno de predios sujetos a Régimen de Propiedad Horizontal. Según Arias-Schreiber Pezet, el motivo de ello es obvio, pues “el contenido de los derechos y deberes de los propietarios de diversas secciones de un edificio deben estar al alcance de cualquier persona con interés”(23).  22. El derecho básico que el Decreto Ley N° 22112 atribuye a favor de cada propietario es la titularidad del terreno sobre el que se construye el edificio, y de las áreas comunes, en proporción al área construida de su sección; de modo tal que el propietario de una sección de dominio exclusivo, por ese solo hecho, resulta también titular de una cuota parte que recae sobre el terreno y las zonas comunes del edificio(24).  23. De ello, la necesidad de contar obligatoriamente con un Reglamento Interno de Propiedad Horizontal como presupuesto de regulación de los derechos y obligaciones que se crean a favor de los “propietarios”.  24. Así, la naturaleza de los bienes comprometidos dentro del régimen, determina identificar cuáles son de propiedad exclusiva y cuáles de propiedad común. Por ello, en el régimen del Decreto Ley N° 22112, los “bienes de dominio común” se hallan detallados en el artículo 3 de su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 019-78VC(25). Aún más, el artículo 5 del Reglamento del Decreto Ley N° 22112 aprobado por Decreto Supremo N° 019-78-VC expresamente establece que “[t]oda transferencia de bienes de dominio común o de servicios comunes es nula de pleno derecho”.  25. En la actualidad, los “bienes de propiedad común” que conforman este régimen de propiedad horizontal se hallan señalados en el artículo 40 de la Ley N° 27157. Así, entre los que se califican como bienes que pueden ser “de propiedad común”, se tienen indicados también los que anteriormente se detallaron. De tal hecho que un sector de la doctrina interprete que, de no indicarse la intransmisibilidad de los bienes comunes, queda entendido que estos se pueden transferir en armonía con lo previsto por el artículo 43 de la Ley N° 27157, según el cual dicha transferencia debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios(26). De no hacerlo, la transferencia de dicho bien de dominio común incurre en nulidad de pleno derecho. 26. En razón de lo expuesto anteriormente, debe concluirse que la Sala Superior no realizó una incoherente justificación de su decisión al interpretar que la compraventa

(23) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max – CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Ibídem, (39). (24) Cfr. ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max – CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. Ibídem, (46). Al respecto, afirma Cuadros Villena que: “Si bien es cierto que no [se] establece que se tratará de una copropiedad con indivisión forzosa, esta naturaleza de la copropiedad, brota del destino de los bienes y servicios comunes”. Véase: CUADROS VILLENA, Carlos F. Derechos Reales. Tomo II, 1ª ed., Cultural Cuzco, Lima, 1995 (465). (25) Entre estos se identifican: en el inciso g), los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, (...) y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular; en el inciso h), los sótanos y azoteas, salvo que en los Títulos de Propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario, en el inciso i), los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos y sus respectivos aires; y, en el inciso j), los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. (26) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max y otros. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo III, Derechos Reales, edición actualizada. Gaceta Jurídica, Lima, 2011, (307); véase, en similar sentido, GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Derechos Reales, 1a. ed., Jurista Editores, Lima, 2005, (949).

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elevada a escritura pública el once de agosto de dos mil seis incurrió en la causal de nulidad por imposibilidad jurídica del objeto, puesto que dicha “área” destinada a la subestación eléctrica del Edificio en la declaratoria de fábrica, –y que las partes expresamente declararon como objeto de compraventa en su cláusula primera–, no pudo ser objeto de transferencia por compraventa al no acreditarse que los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios lo aprobaron conforme lo exige el artículo 43 de la Ley N° 27157, “Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”. §5. La determinación de si en la impugnada se infringió el artículo 923 del Código Civil. 27. En el presente caso, la recurrente denuncia que se desconoció su derecho de propiedad sobre el “área” en litis, puesto que en ningún momento fue su intención designar tal área como un bien común del Edificio; agrega que la omisión de señalarlo como “área privada” en la declaratoria de fábrica no hace que se considere común; por ende, no debe desconocerse su derecho de propiedad exclusiva sobre tal bien.  28. En ese contexto, de un examen de la impugnada, y en especial de su consideración sexta, esta Sala Suprema advierte que la razón esencial y determinante que propicia la estimación en parte de la demanda de nulidad del contrato de compraventa elevado a escritura pública el once de agosto de dos mil seis fue establecer que este incurría en la causal de nulidad por “imposibilidad jurídica” contemplada en el inciso 3 del artículo 219 del Código Civil, ya que se determinó que el inmueble objeto del acto jurídico no era de propiedad de la recurrente sino de los propietarios del Edificio, al constituir este un “bien de dominio común” por estar destinado a la subestación eléctrica del Edificio, según fluye de la “declaratoria de fábrica e independización” elevada a escritura pública el treinta de enero de mil novecientos ochenta y seis, obrante de fojas veintinueve, aclarada de fojas doscientos cuarenta y tres, y por adquirir aquel tal condición en virtud de lo dispuesto en el artículo 4 del Capítulo Primero del “Reglamento Interno de Propiedad Horizontal”. 29. En el proceso, si bien la sentencia de primera instancia desestimó la demanda por considerar que no se probó de manera inequívoca que el “área” donde se encuentra la subestación eléctrica era de “dominio común”, es bien cierto que ambas instancias de mérito determinan que el bien en litis fue destinado para subestación eléctrica en virtud de la “escritura pública de declaratoria de fábrica e independización” antes aludida. Así, incluso, en la consideración segunda de la recurrida se establece con precisión que tal calificación fluye, esencialmente, de lo glosado, “en el rubro de instalaciones eléctricas, obrante a fojas cuarenta y cinco”, en que se señala que “esta galería est[á] dotada de una subestación de la cual sale la troncal de mantenimiento a todo el edificio con una carga máxima de demanda de ciento cuarenta KW”.  30. Por tal razón, este Supremo Tribunal estima que no se incurrió en vicio por una incorrecta interpretación del artículo 923 del Código Civil, toda vez que el “área” destinada a subestación eléctrica, –y que es objeto del contrato de compraventa elevado a escritura pública el once de agosto de dos mil seis–, corresponde a un “bien de dominio común”, ya que, en primer lugar, fue la adecuada valoración de tal compraventa y de la escritura de declaratoria de fábrica en su descripción de “instalaciones eléctricas” la que avalan tal conclusión por coincidir tal calificación con la naturaleza del

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destino del bien (subestación(27) eléctrica); y, en segundo lugar, fue el adecuado análisis del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal y de los artículos 6, 20 y 22 del Decreto Supremo N° 019-78-VC (Reglamento del Decreto Ley N° 22112) los que justificaron coherentemente la decisión.  31. Debe establecerse que tampoco se incurrió en infracción de tal artículo 923 del Código Civil en la decisión recurrida, al considerar que al once de agosto de dos mil seis, fecha de la escritura de compraventa, el bien inmueble objeto de transferencia no era propiedad de la demandada; puesto que la declaratoria de fábrica e independización del Edificio, en atención a la naturaleza del régimen de propiedad horizontal, evidencia que el área destinada a la subestación eléctrica, al estar inscrita registralmente, como parte de una edificación sujeta a las reglas de la propiedad horizontal, requería de la aprobación de la Junta para su transferencia.  32. Tal determinación no implica examinar el tema de la titularidad del derecho de propiedad sobre dicha área, ya que el proceso de nulidad de acto jurídico no tiene tal objeto. Por ello mismo, es evidente que en este caso no se hizo referencia alguna al artículo 923 del Código Civil en la recurrida. De ahí que en la sentencia de vista no se advierte una interpretación jurídica que desconozca irrazonablemente el sentido interpretativo que surge del artículo 923 del Código Civil.  33. Siendo ello así, los hechos invocados en el recurso son insuficientes para viabilizar la infracción denunciada; ya que la parte demandante peticionó la nulidad por la causal de imposibilidad jurídica precisamente porque se dispuso de un bien de dominio común del Edificio sin existir aprobación de la Junta.  VI.

DECISIÓN

Por estas consideraciones, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 397 del Código Procesal Civil: 1. Declararon INFUNDADO el recurso de casación de fojas seiscientos veinticuatro interpuesto por Compañía Inmobiliaria Constructora y Administradora “Santa Lucía” S. A. C.; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista obrante de fojas seiscientos uno, dictada por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, su fecha veinticinco de noviembre de dos mil once. 2. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; notificándose; en los seguidos por la Junta de Propietarios del Edificio Galerías Santa Lucía sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron. Interviene como ponente el señor Juez Supremo Almenara Bryson. SS. ALMENARA BRYSON, HUAMANÍ LLAMAS, ESTRELLA CAMA, CALDERÓN CASTILLO, CALDERÓN PUERTAS

(27) Debe tenerse en cuenta que una subestación según el Diccionario de la Real Academia Española es: “1. f. Instalación, generalmente eléctrica, dependiente de otra principal, que da servicio a una zona determinada”.

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Deudas derivadas de cuotas de mantenimiento para ser ciertas deben ser determinadas conforme al Reglamento Interno Siendo el petitorio de la presente demanda de obligación de dar suma de dinero, correspondiente a las cuotas adeudadas por concepto de mantenimiento, devengadas desde el mes abril del dos mil al mes de enero del dos mil siete; las mismas que debieron determinarse conforme a lo dispuesto por el Reglamento Interno de la Junta de Propietarios del Edificio; lo que no se ha cumplido en el caso de autos; entonces dicha obligación pecuniaria carece de certeza, por no haber sido calculada de acuerdo a Ley.



CAS. N° 695-2010-LIMA Lima, diecinueve de abril de dos mil once



LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

Vista la causa seiscientos noventa y cinco- dos mil diez; en la fecha y producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO Se trata en el presente caso del recurso de casación, interpuesto por la demandada Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores mediante escrito de fojas seiscientos veintiséis a seiscientos treinta y uno, contra la sentencia de fecha dieciséis de diciembre de dos mil nueve, obrante a fojas seiscientos ocho a seiscientos catorce, emitida por la Primera Sala Civil Superior con Subespecialidad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirma la sentencia apelada de fecha diez de marzo de dos mil ocho, obrante a fojas cuatrocientos ochenta y dos a cuatrocientos noventa que declara fundada las contradicciones de fojas ciento ochenta y cuatro y doscientos cincuenta y siete e improcedente la demanda, sin costos ni costas del proceso. 2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO La Sala mediante resolución de fecha dos de julio del dos mil diez, ha estimado procedente el recurso de casación por las causales de: 1) La infracción normativa sustantiva del artículo 50 de la Ley N° 27157 y 2) La infracción normativa procesal de los artículos 46.1 de la Ley N° 27157, 139 incisos 5 de la Constitución Política del Perú, 153 inciso g) y 157 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC; argumentando que: a) al considerarse en la sentencia de vista que los porcentajes de participación que corresponde a cada propietario en los gastos comunes, deben estar contenidos obligatoriamente en el reglamento interno y deben guardar correspondencia con el porcentaje de participación en la propiedad de los bienes comunes; sin embargo, se soslaya que ese mismo artículo en su parte final señala “salvo que se adopte un criterio distinto”. En consecuencia, la debida interpretación del citado artículo; radica en que la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores, adopta un “criterio distinto”, consistente en amparar la distribución de los gastos conforme a los recibos de litis, lo que implica que la sala de revisión efectúa

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una errónea interpretación del artículo 153 inciso g) del Decreto Supremo N° 008-2000MTC; b) La recurrente alega que en la sentencia de vista se sostiene que deben inscribirse los acuerdos de la Junta de Propietarios, para surtir efectos jurídicos, aplicando erróneamente el artículo 46.1 de la Ley N° 27157 y el artículo 109 de la Constitución Política del Estado, ya que dichas normas, en ninguno de sus considerandos establece que solamente los acuerdos inscritos tienen efectos jurídicos. A partir de ello se aprecia claramente que la Sala está haciendo una interpretación errónea de las normas antes citadas; c) La recurrente señala que la sentencia de vista incurre en la infracción normativa por inaplicación de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley N° 27157 y artículo 157 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, en los cuales se establece que los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias del régimen de propietario común son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. Lo correcto es que la sentencia de vista debió declarar fundada la demanda, en aplicación del dispositivo antes citado y del artículo 1219 del Código Civil; d) La recurrente sostiene que la sentencia de vista presenta una motivación defectuosa, ya que, considera obligatoria la inscripción de los acuerdos de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores y que la obligación pecuniaria, que es sustento de la demanda ejecutiva, carece de certeza al no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad pertinente, cuando la realidad es otra, ya que está probado que existieron Juntas Generales de Propietarios, donde se aprobó la distribución de los gastos de mantenimiento los cuales originaron las cantidades materia de los recibos que amparan la ejecución, es decir, la sentencia se pronuncia basándose en una apreciación que no tiene relación con los hechos materia de juzgamiento. La sentencia de vista considera que existe duda respecto al monto de la obligación contenida en cada recibo de cuota de mantenimiento, al existir acuerdos que no han sido registrados, y que la obligación pecuniaria que sustenta la demanda ejecutiva carece de certeza al no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad pertinente y la pretensión postulada, debe desestimarse, al no reunir los requisitos previstos en el artículo 689 del Código Procesal Civil; que los acuerdos de la Junta General de Propietarios, en lo que concierne al Reglamento Interno deben estar insertos en registros públicos a fin de surtir efectos jurídicos, por lo que declaran improcedente la demanda; sin embargo, no existe ninguna norma que disponga que para la validez de los acuerdos de Junta de Propietarios, estos deben estar inscritos en Registros Públicos, pues dichos acuerdos no modifican el Reglamento Interno, sino únicamente inciden en la distribución de los gastos para los efectos del pago de las cuotas de mantenimiento. Con lo cual, en la motivación de la sentencia de vista se presenta un vicio que es objeto de control casatorio ya que existe una defectuosa motivación. 3. CONSIDERANDOS Primero.- Que, respecto a la causal denunciada por infracción normativa, según Monroy Cabra, se entiende por causal (de casación) el motivo que establece la ley para la procedencia del recurso (....)”. A decir de De Pina, “El recurso de casación ha de fundarse en motivos previamente señalados en la ley. Puede interponerse por infracción de ley o por quebrantamiento de forma. Los motivos de casación por infracción de ley se refieren a la violación en el fallo de leyes que debieran aplicarse al baso, a la falta de congruencia de la resolución judicial con las pretensiones deducidas por las partes, a la falta de competencia, etc.; los motivos de la casación por quebrantamiento de forma afectan (....) a infracciones en el procedimiento. 2. En ese sentido Escobar Forno señala: “Es cierto que todas las causales supone una violación de ley, pero esta violación puede darse en la forma o en

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el fondo”. 3. Que, en el presente caso se denuncia la infracción normativa sustantiva s del artículo 50 de la Ley N° 27157 y la infracción normativa procesal de los artículos 46.1 de la Ley N° 27157, 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú, 153 inciso g) y 157 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC; que inciden directamente sobre la decisión de la resolución impugnada; por lo que, cuando se invocan en forma simultánea agravios consistentes en la infracción normativa procesal e infracción normativa sustantiva que inciden directamente sobre la decisión de la resolución impugnada, resulta innecesario emitir pronunciamiento respecto del segundo agravio denunciado, atendiendo a que, de ampararse el primer agravio deberá declararse la nulidad de la resolución impugnada y ordenarse que se expida un nuevo fallo; por lo que en primer término deben analizarse los agravios referentes a la infracción normativa procesal, en atención a que el pedido casatorio es anulatorio y en la eventualidad que se declare fundado no será necesario examinar los agravios relativos a las infracciones normativas materiales. Segundo.-  Que, mediante la presente demanda de obligación de dar suma de dinero, contenida en el escrito de fojas ciento cinco a ciento siete, la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores representada por su Presidenta, pretende que los codemandados don José Aldo Viacava Ghezzi y doña Jesús Fabiana Vílchez de Viacava le pague la suma de dieciocho mil sesenta y seis nuevos soles con noventa y nueve céntimos de nuevo sol, importe adeudado por concepto de cuotas de mantenimiento devengados de abril del año dos mil a enero del año dos mil siete; sosteniendo que la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores está constituida e inscrita en la Partida 07000861 de los Registros Públicos de Lima y se encarga de recaudar las cuotas por mantenimiento (Luz, agua, ascensor, limpieza y otros) que deben pagar los propietarios de dicho edifico ubicado en la Avenida Tacna N° 220, Miraflores. Precisa que la pretensión reclamada se sustenta –según alega la parte ejecutante– en el hecho de que la sociedad conyugal ejecutada ha incumplido el pago de las cuotas de mantenimiento de las zonas comunes devengadas desde abril del dos mil a enero del dos mil siete. Concluye que el referido incumplimiento ha generado que se demande a los ejecutados a fin de que cumplan con pagar la suma de dieciocho mil setecientos sesenta nuevos soles, así como los intereses devengados, las costas y costos del proceso. Tercero.- Que, los puntos controvertidos fijados en la audiencia única de fojas trescientos cuarenta y seis a trescientos cuarenta y ocho, se circunscriben en determinar: a) la existencia de las obligaciones demandadas a cargo de los demandantes, por concepto de cuotas de mantenimiento impagas y de ser el caso; b) si se verifica el supuesto de inexigibilidad de las obligaciones demandadas. Cuarto.-  Que, las respectivas instancias de mérito coinciden en declarar fundada las contradicciones de fojas ciento ochenta y cuatro y doscientos cincuenta y siete e improcedente la  demanda, sin costos ni costas del proceso; lo que constituye pronunciamientos “inhibitorios”; sustentándose esencialmente la –sentencia de vista recurrida en que, al momento de absolver las contradicciones al mandato ejecutivo, la parte ejecutada ha ofrecido como medio probatorio copia simple del Acta de Asamblea Extraordinaria de Junta de Propietarios de fecha dos de junio de dos mil cuatro, de fojas trescientos dieciocho a trescientos veintidós, en la cual se consigna: “Sobre la modificación en el reparto de los gastos de mantenimiento a partir del mes de marzo de dos mil cuatro, los gastos se reparten como sigue: Luz entre seis departamentos: doscientos uno - doscientos dos - trescientos uno trescientos dos - cuatrocientos dos y seiscientos uno. Agua entre cinco departamentos: doscientos uno

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- doscientos dos - trescientos uno - trescientos dos y cuatrocientos dos. Reparaciones entre siete departamentos: trescientos veinticinco - doscientos uno - doscientos dos - trescientos uno - trescientos dos - cuatrocientos dos y seiscientos uno. Con esto no se varia el acuerdo suscrito el siete de setiembre de mil novecientos noventa y nueve y su ratificación del veintisiete de setiembre de dos mil dos”.  En dicho contexto, concluye que mediante las Juntas de Propietarios se ha modificado el Reglamento Interno del Edificio Residencial Satra Miraflores; pues en efecto, cabe recordar que el pago de los servicios comunes del Edificio Residencial Satra Miraflores se encontraba regulado, en un principio, por el Reglamento Interno, de fecha veintiocho de junio de mil novecientos noventa (rectificado y aclarado el veinte de setiembre de mil novecientos noventa), inserto en la Escritura Pública de fojas ciento treinta y tres a ciento cincuenta y cuatro. Añade que en su cláusula sexta, se prescribía que los gastos por consumo de agua, mantenimiento de bomba y servicio de limpieza de cisterna y tanque elevado de agua serían prorrateados en la siguiente forma: “(...) Departamento doscientos uno (...) 10.4899 %”, ello quiere decir que la cancelación de los servicios comunes se efectuaba de acuerdo al porcentaje de cada propietario respecto de la totalidad de unidades confirmantes del Edificio Satra Miraflores.  Agrega que en tal sentido, los ejecutados en su calidad de propietarios del Departamento N° doscientos uno asumían el 10.4899 % del pago de los servicios comunes. Precisa que conforme el artículo 46.1 de la Ley Nº 27157.- “En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios”. Añade que la citada norma precisa que la eficacia de lás disposiciones contenidas en un Reglamento Interno se encuentra sujeta a su inscripción en el Registro Público. De ahí colige que, dada su condición de acto inscribible, toda modificación que pretenda efectuarse al Reglamento Interno debe necesariamente inscribirse en el Registro Público, observando el acto modificatorio la misma formalidad prescrita por Ley para el acto objeto de modificación. En consecuencia, el cálculo de las cuotas cuya cancelación exige la parte demandante, debe realizarse teniendo en cuenta tanto el Reglamento Interno, aprobado el año mil novecientos noventa como su modificatoria introducida por Junta de Propietarios, de fecha veinticinco de octubre de dos mil uno, último acto que regula lo referente a la forma de pago de los servicios comunes y que además ha sido debidamente inscrito en el Registro Público, tal como se aprecia de fojas cuatrocientos setenta y cinco; por ende, se aprecia que la obligación pecuniaria que sustenta la demanda ejecutiva carece de Certeza al no haber sido calculada de acuerdo a la normatividad Pertinente, tanto más, si de conformidad con el artículo 2013 del Código Civil, el contenido de una inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, siendo así, la pretensión postulada debe desestimarse al no reunir los requisitos previstos en el artículo 689 del Código Procesal Civil. Finalmente, si bien, la parte ejecutante sostiene en autos, la plena eficacia de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios del siete de setiembre de mil novecientos noventa y nueve, ratificados en la Junta de Propietarios del veintisiete de setiembre de dos mil dos, así como la eficacia de las demás Juntas posteriores cuyos acuerdos no han sido inscritos en los Registros Públicos, no es menos cierto, que en atención a lo preceptuado por el artículo 46.1 de la Ley N° 27157 y el artículo 109 de la Constitución Política vigente, los acuerdos contenidos en dichas Juntas, en lo que concierne al Reglamento Interno, deben estar inscritos en Registros Públicos a fin de surtir efectos jurídicos. 

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Quinto.- Que, en primer lugar debe precisarse que si bien no cabe reclamar la infracción normativa de normas de derecho material, que darían lugar a un pronunciamiento de mérito, cuando la resoluciones expedidas por ambas instancias, no se han pronunciado sobre el fondo de la materia controvertida; pues según lo advertido en autos, se ha declarado improcedente la demanda; ello no es óbice para analizar dichas infracciones sustantivas que fueron declaradas procedentes. Por tanto, respecto a las alegaciones contenidas en el inciso a) del recurso se tiene la recurrente denuncia la interpretación errónea del artículo 153, inciso g) del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC que señala: “ElRe glamento Interno deberá contener; obligatoriamente, lo siguiente: g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto (sic)”. Lo que implica que en el presente supuesto la Sala Superior habría elegido la norma - pertinente, pero se equivocó en su significado; por considerar que los porcentajes de participación que corresponde a cada propietario en los gastos comunes, deben estar contenidos obligatoriamente en el reglamento interno y deben guardar correspondencia con el porcentaje de participación en la propiedad de los bienes comunes; lo que no es cierto; dado que, la parte recurrente lo que pretende es acreditar que la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores ha adoptado un criterio distinto, basado en la parte in fine de la norma denunciada; consistente en amparar la distribución de los gastos conforme a los recibos materia de litis; lo que importa una valoración del caudal probatorio y el aspecto fáctico del proceso que no corresponde en casación por no constituir la Corte Suprema una tercera instancia.  Sexto.-  Que, por su parte las alegaciones contenidas en los  incisos b) y d) del recurso,  se circunscriben esencialmente en determinar si es exigible o no la inscripción registral de los acuerdos de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores, para que surta sus efectos jurídicos. Al respecto el artículo 46.1 de la Ley N° 27157, contenido en el CAPÍTULO II –LAS INSCRIPCIONES– señala: “En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios” (la sangría y el resaltado son nuestros). Como se puede apreciar dicho precepto legal es de naturaleza imperativa (taxativa) o de ius cogens las que se oponen a las normas de ius dispositivum, en tanto las primeras aluden a aquellas normas que no pueden ser derogadas o modificadas por la sola voluntad de las partes; consecuentemente no se advierte interpretación errónea alguna respecto del aludido precepto legal; pues la misma norma exige la inscripción registral de las disposiciones contenidas en un Reglamento Interno de la Junta de Propietarios, para que despliegue sus efectos jurídicos; lo que implica que toda modificación del mismo también debe inscribirse en el Registro Público respectivo, observando el acto materia de modificación, la misma formalidad que exige la Ley; por lo que, tampoco son atendibles las alegaciones del recurso en este extremo. Sétimo.- Que, por último en cuanto a las argumentaciones contenidas en el inciso c) del mismo recurso, basadas en que la sentencia de vista incurre en la infracción normativa por inaplicación de lo dispuesto por el artículo 50 de la Ley N° 27157 y artículo 157 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, en los cuales se establece que los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas ordinarias y/o extraordinarias del régimen de propietario común son títulos ejecutivos en base a los cuales se puede promover proceso ejecutivo. Al respecto, se debe destacar que el Código Procesal Civil determina distintos

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cauces para otorgar tutela jurisdiccional, y así diferencia entre los procesos previstos para aquellos casos en que se requiere la declaración de un derecho o la solución de un conflicto intersubjetivo de intereses (esto es que responden a un derecho incierto), y los procesos de ejecución (previstos para aquellos casos en que hay un derecho cierto, establecido por las partes o declarado judicialmente, pero que permanece insatisfecho).  Octavo.- Que, en ese sentido, siendo el petitorio de la presente demanda de obligación de dar suma de dinero, el pago de la suma de dieciocho mil sesenta y seis nuevos soles con noventa y nueve céntimos de nuevo sol, lo que corresponde a las cuotas adeudadas por concepto de mantenimiento, devengadas desde el mes abril del dos mil al mes de enero del dos mil siete; las mismas que debieron determinarse conforme a lo dispuesto por el Reglamento Interno de la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores, aprobado el año mil novecientos noventa y su modificatoria realizada por la misma Junta de Propietarios, su fecha veinticinco de octubre de dos mil uno; lo que no se ha cumplido en el caso de autos; entonces dicha obligación pecuniaria carece de certeza, por no haber sido calculada de acuerdo a Ley; más aún cuando tratándose de un título ejecutivo, el cual es un documento en el que consta un derecho reconocido y cuya cualidad (ejecutiva) la declara la Ley; y teniendo en cuenta que mediante el presente proceso se hace efectivo ese derecho, de tal manera que si en el proceso de conocimiento se parte de una situación de incertidumbre a fin de obtener una declaración jurisdiccional de certeza o la solución a un conflicto intersubjetivo de intereses, en el presente proceso ejecutivo se debe partir de un derecho cierto pero insatisfecho. Por las razones expuestas se puede colegir que no se han configurado las causales denunciadas referidas a la infracción normativa sustantiva del artículo 50 de la Ley N° 27157 y la infracción normativa procesal de los artículos 46.1 de la Ley N° 27157, 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú, 153 inciso g) y 157 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC; que inciden directamente sobre la decisión contenida en la resolución impugnada.  4. DECISIÓN a) Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por la demandada Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores mediante escrito de fojas seiscientos veintiséis a seiscientos treinta y uno, en aplicación de la facultad conferida en el artículo 397 del Código Procesal Civil: en consecuencia  NO CASAR la sentencia de vista, de fecha dieciséis de diciembre de dos mil nueve, obrante a fojas seiscientos ocho a seiscientos catorce, emitida por la Primera Sala Civil Superior con Subespecialidad Comercial de la Corte Superior de Justicia de Lima.  b) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por la Junta de Propietarios del Edificio Residencial Satra Miraflores con la sociedad conyugal conformada por don José Aldo Viacava Ghezzi y doña Jesús Fabiana

(1) MONROY CABRA, Marco Gerardo. Principios de Derecho Procesal Civil. Segunda edición, Editorial Temis Libreria, Bogotá, Colombia, 1979, p. 359. (2) DE PINA, Rafael. Principios de Derecho Procesal Civil. Ediciones Jurídicas Hispano Americanas, México D.F., 1940, p. 222. (3) ESCOBAR FOMOS, Iván. Introducción al proceso. Editorial Temis, Bogota, Colombia, 1990, p. 241.

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Vílchez de Viacava sobre obligación de dar suma de dinero; y, los devolvieron. Interviene como ponente el Juez Supremo Castañeda Serrano. SS. ALMENARA BRYSON, DE VALDIVIA CANO, WALDE JAUREGUI, VINATEA MEDINA, CASTAÑEDA SERRANO

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La junta de propietarios no tiene la naturaleza de persona jurídica La junta de propietarios es reconocida como una forma de agrupación de personas, pero no tiene la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia de esta sea distinta a la de sus miembros y, en este sentido, al carecer de personería jurídica, la junta debe contar con la participación consensual de todos los que la conforman.

EXPEDIENTE N° 2606-2006-LIMA CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA PRIMERA SALA CIVIL CON SUBESPECIALIDAD COMERCIAL EXPEDIENTE N° 2606-2006 Ejecutante

: JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL

Ejecutado

: CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMÉRICA S.A.

Materia

: OBLIGACIÓN DE DAR SUMA DE DINERO

Proceso

: EJECUTIVO

RESOLUCIÓN NÚMERO SEIS Miraflores, treinta de enero del año dos mil siete. AUTOS Y VISTOS: De conformidad con el Oficio “de elevación” Nº 2379-2006-01°JCSC/CSJL de fecha veintisiete de noviembre de dos mil seis, obrante a foja trescientos trece: Es materia de grado la apelación interpuesta por la ejecutante contra la RESOLUCIÓN NÚMERO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos ochenta y ocho que declara la nulidad de todo lo actuado y, por consiguiente, la conclusión del presente proceso, concedida con efecto suspensivo por resolución número veintiuno de fecha seis de noviembre de dos mil seis, obrante a fojas trescientos. Interviniendo como vocal ponente el señor Ruiz Torres, y; ATENDIENDO: Primero.- Que, del análisis de la anotada resolución número veinte, se aprecia que la declaración de nulidad y consiguiente conclusión del proceso deriva del incumplimiento respecto de la subsanación –a cargo de la actora– ordenada por la a quo al declarar fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante mediante resolución número diecisiete emitida en el acto de audiencia única de fecha dieciséis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco.

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Segundo.- Que, además, el recurso impugnativo propuesto contra la referida resolución número diecisiete en el extremo que declara “fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante” fue concedido “sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida” por resolución número diecinueve de fecha veintiocho de agosto de dos mil seis que corre a fojas doscientos ochenta y uno. Tercero.- Que, de lo expuesto, se colige que el efecto del concesorio indicado en la citada resolución número diecinueve –vale decir, “sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida”– resulta desacertada y contraria a lo establecido en el artículo cuatrocientos cincuenta del Código Procesal Civil, en el que se prevé que: “El auto que declara fundada una excepción es apelable con efecto suspensivo”. Cuarto.- Que, estando a que las normas procesales contenidas en el texto procesal son de carácter imperativo –artículo IX del Título Preliminar del Código Procesal Civil–, la circunstancia anotada precedentemente hace que la resolución número diecinueve devenga nula acorde a lo previsto en el primer párrafo del artículo ciento setenta y uno del Código adjetivo; y, en consecuencia, nula también la resolución número veinte. Quinto.- Que, sin embargo, por economía procesal y a efectos de encausar el proceso al cauce legal establecido en el artículo cuatrocientos cincuenta del Código Procesal Civil, entenderemos que el efecto del concesorio contenido en la resolución número diecinueve es con efecto suspensivo dado que se tiene a la vista el expediente principal, recomendándosele por esta vez a la juez de la causa que guarde mayor cuidado en el ejercicio de sus funciones. Sexto.- Que, así, la única apelación que conocerá este colegiado superior es la propuesta por la ejecutante contra la resolución número diecisiete en el extremo que declara fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante. Por lo demás, la apelación propuesta por la ejecutada contra la mencionada resolución número diecisiete en el extremo que declara infundadas las excepciones de incapacidad del demandante o de su representante, de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la demanda, de falta de legitimidad para obrar el demandante y de falta de legitimidad para obrar de la demandada, se sujetará a lo previsto en el artículo trescientos sesenta y nueve de la norma procesal; y, nulo lo actuado desde fojas doscientos ochenta y seis hasta trescientos dos. Sétimo.- Que, ahora bien, el ejecutante sustenta su medio impugnativo(28) contra la resolución número diecisiete en la errónea interpretación efectuada por la a quo del artículo cuarenta y ocho de la Ley Nº 27157 y el artículo ciento cincuenta del Decreto Supremo Nº 08-200-MTC porque: 1) la inscripción del nombramiento del presidente de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real así como la de la Junta de Propietarios en sí misma es potestativa y no obligatoria de conformidad con el inciso dos del artículo veinte de la Ley Nº 27157 y el artículo setenta del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; y, 2) si bien el presidente de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real es la persona que tiene legalmente las facultades de representación legal, no existe norma que señale que dicha persona sea la única que pueda tener dichas facultades y que no pueda delegar la representación.

(28) Mediante escrito corriente de fojas 274 a 280.

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Octavo.- Que, la ausencia de facultad para demandar significa la carencia de un atributo jurídico procesal necesario para ejercer el derecho de acción, por tanto, la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante, llamada también  legitimatio ad procesum constituye un instrumento procesal de defensa que tiende a evitar una relación jurídica procesal inválida y carente de eficacia, que se opone a la pretensión del actor cuando este o quien ejerce su representación no cuenta con la antedicha facultad para comparecer en un proceso. La representación es defectuosa si se ha otorgado en forma distinta de la establecida por la ley y será insuficiente si no se cuenta con las facultades necesarias para demandar. Noveno.- Que, asimismo, de conformidad con el artículo cuarenta y siete de la Ley de regularización de edificaciones Nº 27157(29) –procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común–, la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones(30) y tendrá la representación conjunta de estos. Décimo.- Que, si bien la Junta de Propietarios es reconocida como una forma de agrupación de personas, el texto y el espíritu de la norma en cuestión permite aseverar que el legislador al regular la existencia de la Junta de Propietarios no le reconoció la naturaleza de persona jurídica en donde la existencia de esta –acorde con el artículo setenta y ocho del Código Civil– sea distinta a la de sus miembros y en este sentido, al carecer de personería jurídica, la referida junta debe contar con la participación consensual de todos los que la conforman. Undécimo.- Que, en razón de ello, cabe precisar que el ser propietario, de una sección sujeta al régimen de propiedad horizontal, lo hace de pleno derecho partícipe de la Junta, por cuanto la calidad de propietario es inherente a la persona que es dueña de una sección. Duodécimo.- Que, de otro lado, según lo dispone el artículo cuarenta y ocho punto uno de la acotada norma legal, el presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos setenta y cuatro y setenta y cinco del Código Procesal Civil; además, a efectos de ejercer la representación de la citada junta se requiere copia certificada por notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrita, en aplicación del artículo cuarenta y ocho punto dos de la Ley Nº 27157. Décimo tercero.- Que, así, resulta infundado el primer agravio 1), porque si bien la Junta de Propietarios se constituye al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contiene –entre otros ítems– todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios –artículo cuarenta y dos inciso e) de la Ley Nº 27157– dicho presupuesto no importa la inscripción del presidente –tal como se ha anotado en el considerando precedente– al no prever la norma referida tracto sucesivo obligatorio para la validez del Reglamento Interno, más aún como se infiere del Reglamento Interno de Propiedad Horizontal del Centro Camino Real(31) dicho cargo y el de los miembros de la Junta Directiva son ejercidos por un perio-

(29) Publicada el quince de julio de mil novecientos noventa y nueve. (30) Terminología usada por la acotada Ley Nº 27157. (31) Que obra en copia certificada notarial de fojas siete a veintiuno vuelta.

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do determinado pudiendo ser elegidos nuevamente(32); esto es, que dicho puesto era sometido a elección, situación que se corrobora con el testimonio de delegación de facultades de fecha siete de marzo de dos mil seis(33), en el cual se señala que “mediante Junta Ordinaria de Propietarios de fecha 25 de agosto de 2005 los integrantes de la Junta de Propietarios del Centro Camino Real nombraron como Presidente de la junta al señor Elio Fernando Crocco Aguilar, otorgándole las facultades que se detallan en el acta de la citada Junta de Propietarios (...)”; por lo que resulta indispensable para la representación procesal la copia certificada por notario del acta de sesión o asamblea de Junta de Propietarios, donde conste dicho nombramiento y que este se encuentre inscrito. Décimo cuarto.- Que, la posición tomada por este colegiado superior respecto a la exigencia de la inscripción del nombramiento del presidente de la Junta de Propietarios es para evitar maniobras sorpresivas por pretendidos presidentes que aleguen dicho cargo sin ostentar poder vigente, pues el contenido de los Registros es de conocimiento público y que no admite duda respecto a su contenido. Décimo quinto.- Que, en relación al ítem 2); vale decir, la facultad del presidente de una Junta de Propietarios del Centro Camino Real para delegar su representación a otra persona no puede ser analizada ahora en tanto que su nombramiento como presidente ha sido cuestionado por no encontrarse inscrito. Décimo sexto.- Que, conforme al último párrafo del artículo veintidós de la Ley Orgánica del Poder Judicial y en lo que pudiera corresponder, el vocal ponente de la presente resolución se aparta a cualquier criterio disímil expresado en otras resoluciones que guarden correspondencia con el tema tratado aquí. Asimismo, el vocal ponente expresa que la posición asumida aquí fue esbozada –en su oportunidad– en la resolución de vista número cuatro de fecha veintiuno de octubre de dos mil cinco recaída en el Expediente Nº 1039-2005. Décimo sétimo.-  Que, finalmente, creemos conveniente que el plazo de subsanación del defecto o insuficiencia de representación del demandante advertido en autos a que hace referencia el inciso dos del artículo cuatrocientos cincuenta y uno del Código Procesal Civil debe ser el de cuarenta días hábiles desde la notificación con la presente resolución. Por estas consideraciones, SE RESUELVE: I) CONFIRMAR  la RESOLUCIÓN NÚMERO DIECISIETE emitida en el acto de audiencia única de fecha dieciséis de agosto de dos mil seis, obrante de fojas doscientos cuarenta a doscientos cuarenta y cinco, solamente en el extremo que declara fundada la excepción de representación defectuosa o insuficiente del demandante; la MODIFICARON en el extremo que concede un plazo de treinta días para que

(32) Así se establece en el ítem 7.2.3. Directiva y Representantes de la Junta: Objeto, Funciones y Composición: “La Junta de Propietarios Ordinaria designará anualmente a los miembros de la Directiva, la misma que estará compuesta por no menos de 5 ni más de 8 miembros. En la misma junta se designará a las personas que ejercerán los cargos de Presidente, Vicepresidente y tesorero (...)”. (33) Que obra de fojas 7 a 24 vuelta.

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subsane su representación procesal, entendiéndose que el plazo adecuado para tal efecto es el de cuarenta días hábiles desde la notificación de la presente resolución; II)  MODIFICAR  la RESOLUCIÓN NÚMERO DIECINUEVE de fecha veintiocho de agosto de dos mil seis, obrante a fojas doscientos ochenta y nueve, en el extremo que concede la apelación del ejecutante contra la resolución número diecisiete “sin efecto suspensivo y con la calidad de diferida”; REFORMÁNDOLA entendieron que el concesorio de la misma es “con efecto suspensivo”; III) ANULAR la RESOLUCIÓN NÚMERO VEINTE de fecha diecinueve de octubre de dos mil seis, que corre a fojas doscientos ochenta y ocho, que declara la nulidad de todo lo actuado y por consiguiente la conclusión del presente proceso; y, IV)  DECLARAR  NULO LO ACTUADO desde fojas doscientos ochenta y seis hasta trescientos dos en los seguidos por la JUNTA DE PROPIETARIOS CENTRO CAMINO REAL contra CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA AMÉRICA S.A. sobre OBLIGACIÓN DE DAR SUMA DE DINERO - PROCESO EJECUTIVO; notificándose y devolviéndose consentida y/o ejecutoriada que sea la misma, conforme al primer párrafo del artículo trescientos ochenta y tres del Código Procesal Civil. SS. BETANCOUR BOSSIO, MARTÍNEZ ASURZA, RUIZ TORRES

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Convocatoria a junta de propietarios debe ocurrir con una anticipación no menor de cinco días Salvo disposición distinta del reglamento interno, la junta de propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela facsímil. correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 256-2009-SUNARP-TR-L Lima, 26 de febrero de 2009 APELANTE : Patricia Castro Zapata TÍTULO : N° 571618 del 28/08/2008 RECURSO : HTD N° 78401 del 25/11/2008 REGISTRO : Registro de Predios de Lima ACTO : Adecuación de Reglamento Interno SUMILLA CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

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“El artículo 146 del reglamento de la Ley N° 27157 establece que, salvo disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la adecuación del reglamento interno inscrito en el asiento 2 b) de re ficha N° 194658 que continúa en la Partida Electrónica N° 44623722 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC. Dicho predio se encuentre constituido por un edificio conformado por un Block A, que consta de un edificio de dos pisos, un Block B, que consta de un edificio de tres pisos y un Block C, que consta de un sótano y dos pisos, ubicado en la calle Montero Rosa N° 113, tienda N° 176, 184, 196, 136. 144, 152, 160, Urb. Chacarilla del Estanque, distrito de Santiago de Surco. Al efecto se adjunta la documentación siguiente: - Copia certificada por la Notaria de Lima Liova Schiaffino de Villanueva del acta de la junta extraordinaria de propietarios del 05/08/2008. - Documento privado que contiene el reglamento interno suscrito por Delia Maricia García Regal Marticorena, con firma legalizada por la Notaria de Lima Liova Schiaffino de Villanueva del 27/08/2008. - Cargos de recepción de la convocatoria a la Junta de Propietarios del Edificio Santa Teresa celebrada el 05/08/2008. - Cargos de las cartas remitidas vía notarial, por la Notaria de Lima Llova Schiaffino de Villanueva a los propietarios del Edificio Santa Teresa ubicado en el Jr. Monte Rosa Nº 125-171, Chacarilla del Estanque, Santiago de Surco, para la junta de propietarios del 05/08/2008. - Cargos de recepción de las esquelas de citación remitidas a los propietarios del Edificio Santa Teresa ubicado en el Jr. Monte Rosa N° 125-171. Chacarilla del Estanque, Santiago de Surco, para la junta de propietarios del 05/08/2008. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima. Remigio Rojas Espinoza, observó el título en los siguientes términos: “En razón a los actos solicitados mediante gula de presentación y conforme al contenido del acta de sesión de fecha 05/08/2008, resulta necesario a efectos de convocatoria, dejar constancia en forma indubitable, que todos los propietarios que conforman la junta de propietarios del edificio, se encuentren debidamente notificados mediante carta notarial de conformidad con las definiciones contenidas en el artículo 6 de la Ley N° 27157, pues

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mediante esta formalidad, se entenderán como aceptados los acuerdos tomados en sesión y, por lo tanto, vinculará a los propietarios inasistentes, así como de otro, se constatará en forma indubitable que se han respetado los derechos de los propietarios con dominio inscrito ha ser convocados. Al respecto es de señalar que aun cuando el reglamento interno inscrito bajo el Decreto Ley N° 22112, señala la forma de convocatoria, ante los actos materia inscrito bajo el Decreto Ley N° 22112, señala la forma de convocatoria, ante los actos materia de rogatoria, resulta aplicable el artículo 6 de la Ley N° 27157. Siendo ello así se reitera en todos sus extremos la observación formulada en el punto 2 de la esquela de observación formulada el 08/09/2008. Siendo que, se han efectuado posteriores independizaciones, en algunas de las secciones de propiedad común (las cuales no se publicita su porcentaje de participación), en consecuencia resulta inherente no admitir, la modificación al reglamento interno ya que se están incrementando nuevas áreas y, por tanto, un reajuste y variación de las cuotas del porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva inscritas en tal sentido es de señalar que confrontados los porcentajes de participación con los que se encuentran inscritos los mismos fueron asignados en base al área fechada de conformidad con el D.L. N° 22112; por lo tanto, al asignar el criterio en base al área ocupada, se estaría modificando el contenido del reglamento interno inscrito, lo que es posible siempre y cuando se encuentre determinado y acordado en la junta de propietarios. En razón a lo expuesto se reitera el punto 3 de la esquela de observación formulada el 08/09/2008. - Asimismo, de la constancia del reglamento interno inscrito con relación a los derechos y obligaciones de los propietarios, con las contenidas en el artículo 10 del reglamento interno adecuado sub examine, se constara modificaciones con relación con las obligaciones de los propietarios y poseedores, ya que se han efectuado limitaciones a la propiedad exclusiva no acordadas por los propietarios, siendo ello así se reitera el punto 7 en todos sus extremos, de la esquela de observación formulada el 08/09/2008. - De la revisión del Título archivado N° 3 537 de fecha 26/02/1998 se advierte que las secciones de propiedad exclusiva denominadas tiendas N°s 181, 195, 196, 164 fueron acumuladas en la ficha registral N° 1329778 con un área ocupada total de 338.87 m2 siendo ello así, se reitera el punto 8 en todos sus extremos de la esquela de observación formulada el 08/09/2008. Es de señalar que vía reingreso, no se ha cumplido con subsanar las siguientes observaciones formuladas con fecha 08/09/2008, por lo tanto, se reiteran las mismas en todos sus extremas, por lo que transcriben como sigue: Partida registral: 1. De conformidad con el antecedente registral, la ficha que corresponde al predio materia de calificación es la N° 194658 que consta de los Blocks A, B y C que corre inscrita en la P.E. N° 44623722, y no la que se indica en la solicitud de inscripción. Sírvase a corregir: Convocatorias 2. Ante los actos solicitados, debemos manifestar que la convocatoria a sesión deberá efectuarse mediante carta notarial cursadas a cada uno de los propietarios del edificio, a efectos de poder constatar en forma indubitable que se han respetado los derechos de todos los propietarios a ser debidamente convocados a la sesión extraordinaria. Se hace

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la salvedad que le reunión a sesión podré ser convocada por uno o más propietarios interesado, siempre y cuando tengan dominio inscrito sobre alguna(s) de las secciones de propiedad exclusiva, ello de conformidad con el artículo 6 de la Ley Nº 27157. 3.1 En razón a lo expuesto anteriormente y a efectos de proceder a los actos rogados que se indican en el acta de sesión de fecha 05/08/2008, manifestarnos que deberá presentarse ante este registro, una nueva acta de sesión, debidamente convocados, con las formalidades mencionadas en el párrafo que antecede, así como de otro cumplir con las formalidades previstas en el D. S. Nº 035-2006-VIVIENDA a efectos de quórum de participación. 3.2 Resulta necesario lo solicitado dado se advierte de la documentación presentada variación criterio asignado en las áreas y bienes comunes, con el que obra en el reglamento interno inscrito, lo que es posible siempre y cuando se cumpla lo solicitado.

Se hace le acotación, que ante el eventual reingreso debe tenerse en cuenta lo establecido por el artículo IX del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

Para efectos de proceder con la extensión de las inscripciones solicitadas, sírvase cumplir con la manifestado, así como de otro no incurrir en las siguientes observaciones. Del acta de sesión de fecha 05/08/2005 4. En la participación de los propietarios, no comparecen los cónyuges propietarios (a) de Eduardo Rice de Armero y de la Violeta Martina Hernández Cevallos de Moreno, al respecto cabe señalar que en cuanto a la participación de los propietarios resulta indispensable que tratándose de sociedades conyugales concurran ambos cónyuges, salvo que se precise que quien asiste interviene por derecho propio y en representación de su cónyuge. 5. Asimismo, en concordancia con el párrafo que antecede, siendo que la propiedad se encuentra a favor de la sociedad conyugal, sirva acreditar el poder otorgado por el cónyuge de María Pauline Buckley Privette a favor de Rosa Mercedes Privette Aste de Buckley. Sirvase subsanar. Adecuación del reglamento interno inscrito 6. Siendo que el reglamento interno da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones qua vincula a los otorgantes y a los sucesivos adquirentes, estas limitaciones, cargas y obligaciones deben modificarse por los mecanismos de modificación de reglamento interno, previa convocatoria para dicho asunto; no siendo posible establecer estas modificaciones en una adecuación del reglamento interno. Dejo constancia que en cada adecuación no se puede establecer limitaciones a la propiedad exclusiva, ya que en relación al caso que nos toca, existen derechos preestablecidos (inscritos en reglamento interno que obra archivado) para los propietarios, en consecuencia, las limitaciones a la propiedad consignadas en el artículo 12 del Reglamento interno presentado, deberán ser acordadas y específicamente determinadas posterior a la adecuación del reglamento interno.

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7. De las secciones de propiedad exclusiva se detallan, es de señalar que no es posible independizar cada una de las denominadas Tiendas N°s 181, 195, 196 y 184 en razón a que estas se encuentran acumuladas en la ficha registral N° 1329778 con un área ocupada total de 338 87 m2. Sírvase aclarar. 8. Con relación a las áreas y bienes de propiedad común, es de señalar que estas no se adecuan al antecedente registral ya que se indican áreas ocupadas distintas en las zonas comunes de las que obran inscritas en el Reglamento Interno (ver título archivado N° 9722 del 16/06/1998). Asimismo, se ha omitido en la descripción el uso y/o destino de las áreas comunes así como la condición de intransferibles. Sírvase aclarar. 9. Asimismo, se deberán describir y ampliarse el reglamento interno adecuado (en los artículos pertinentes) las áreas correspondientes a secciones de propiedad común que se encuentran registradas en las fichas Electrónicas N°s 194666, 194667, 194677, 194678, 194679 y 194680. Sírvase subsanar de conformidad con el antecedente registral. 10. Revisado el artículo 8 del reglamento interno, con relación a la azotea del bloque C, es de manifestar que esta no se encuentra descrita como tal dentro de las zonas comunes (ver reglamento interno inscrito), así también revisado el antecedente registral es de señalar que se encuentran independizados los aires sobre el segundo piso del Block C en la ficha 194661 la cual está destinada a una futura construcción en tal sentido la terraza que se hace mención corresponderla no a una zona de dominio común sino a una zona de dominio exclusivo. Sírvase aclarar. 11. En el artículo 17 sírvase indicar los artículos que hacen referencia a las excepciones contenidas en el texto normativo del reglamento interno a fin de evitar futuras confusiones, por otro lado se deberá designar la mayoría calificada de conformidad con el artículo 148 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA. Se deja constancia que toda subsanación deberá efectuarse siguiendo la misma formalidad del documento que se aclara conforme lo dispone el artículo 1413 del Código Civil. Se ruega al usuario se limite a subsanar únicamente los puntos observados en la presente esquela. Limitándose a no presentar nueva documentación que incluya el texto íntegro del documento que se aclara Base legal: artículo 2011 del Código Civil, artículos 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley N° 27157. D.S. N° 008-2000-MIC y D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes argumentos; - En cuanto al numeral 2 de la observación señala que no existe obligatoriedad de convocar mediante cartas notariales, pues la junta de propietarios del 05/08/2008 se ha convocado conforme el artículo décimo sexto del reglamento interno inscrito, que establece que: “las citaciones de la junta se harán por escrito mediante cédula que se entreguen a las sesiones independizadas, salvo que los propietarios designen domicilio distinto mediante carta notarial (…). En ese sentido, señala que la convocatoria se efectuó entregando a todos los propietarios las cédulas o esquelas de citación

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respectiva y conforme fueron recibidas, se firmaron los cargos de recepción, los mismos que fueron entregados para su calificación. - Asimismo, señala que las formalidades efectuadas son compatibles con las establecidas en el artículo 146 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, y que el artículo 54 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, señala que la convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el reglamento interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del reglamento de la Ley N° 27157. - En cuanto al numeral 3 de la observación, señala que en el reglamento interno inscrito no se estableció un criterio de participación, no obstante, revisado el reglamento del D. L. N° 22112 (derogado), en su artículo 2 se establecía como criterio el área construida que a su vez correspondía a los ambientes techados de cada sección, señalando en el mismo artículo que en la referida área quedaban comprendidas las áreas ocupadas. - En el reglamento interno objeto de adecuación no se están variando los porcentajes de participación establecidos en el reglamento interno inscrito, por el contrario se puede cotejar que los mismos se están manteniendo. Únicamente se están asignando los porcentajes de participación en las secciones que han sido independizadas. En el reglamento aprobado por la junta el 05/08/2008, se quiso dejar constancia expresa del criterio a utilizar consignando la palabra “área ocupada”, entendiendo como área techada conforme la señalado en el primer párrafo de este punto. - En cuanto al punto 6 señala que en el caso del Edificio Santa Teresa, la junta de propietarios elaboró su proyecto de reglamento interno, el mismo que fue cursado a cada uno de los propietarios junto con las esquelas de citación y, finalmente, fue aprobado unánimemente, conforme se puede apreciar del tercer punto del acta de Junta de propietarios del 05/08/2008, todo ello en estricto cumplimiento con las disposiciones señaladas anteriormente. Precisa que las limitaciones y obligaciones establecidas en el artículo 10 del reglamento adecuado son concordantes a las establecidas en el reglamento interno inscrito y en la ley. - Finalmente, en cuanto el numeral 8 de la observación señala que de la revisión de las fichas Electrónicas Nºs 194861, 194662, 194663 y 194664, correspondientes a las tiendas N°s 181, 195, 196 y 184, respectivamente son secciones de propiedad exclusiva del Edificio Santa Teresa, las mismas que no han sido objeto de acumulación alguna a la fecha. Asimismo, precisa que de la revisión de la ficha registra N° 1329778, donde consta la acumulación de las tiendas N°s 181, 195. 1943 y 184, corresponde a un departamento N° 201, ubicado en la calle Simón Salguero N° 444, no teniendo relación alguna con la unidad inmobiliaria, edificio Santa Teresa. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio conformado por un Block A que consta de un edificio de dos pisos, un Block B que consta de un edificio de tres pisos, y un Block C que consta de un sótano y dos pisos, ubicado en la calle Montero Rosa N° 113, tiendas N°s 176, 184, 196, 136. 144, 152, 160. Urb. Chacarilla del Estanque, distrito de Santiago de Surco, se encuentra inscrito en la ficha N° 194658 que continúa en la partida Electrónica N° 07022705 del Registro de Predios de Lima. De esta partida se han independizado inicialmente 22 unidades

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inmobiliarias. El reglamento interno que rige a dichas unidades y que es objeto de adecuación se encuentra inscrita en el asiento 2b) de la partida aludida. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: ¿Cómo debe acreditarse la convocatoria a Junta de Propietarios? - ¿Resulta necesario señalar cuál es el criterio utilizado para la asignación de porcentajes respecto de las áreas o bienes comunes? VI. ANÁLISIS 1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común(34) es una modalidad de le propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común(35).

Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.



La particularidad, por consiguiente del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios.



Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo sea mediante un acto específico de constitución (acto) (Mico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en la que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas(36).

(34) Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(…) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios. y bienes y servicios de dominio común”. (35) En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad Horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender el suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho –como se señala en el artículo 54 del Código Civil–, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina. (36) Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal. “(…) surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se de esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (…), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo”. Derecho de Propiedad Horizontal. 5ª edición, Bosch, Casa Editorial, S.A. Barcelona, pp. 22-23.

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2. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D. S. Nº 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el TUO mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de las edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de dominio común y servicios comunes se encontraba contemplado en la Ley N° 10726 y sus reglamentos aprobados mediante D. S. Nº 025 del 06/03/1959 y D. S. Nº 156 del 22/07/1965, posteriormente se dictaría el Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14/03/1978, y su reglamento, D.S. N° 019-78-V C. promulgado el 27/04/1978.

3. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157, señala que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación de le presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria y de los que asistan, en segunda convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la Junta de Propietarios”.

Asimismo, la Decimosegunda Disposición Transitoria del D.S. N° 008-000-MTC, Reglamento de la Ley N° 27157, dispone: “La adecuación del Reglamento interno a que se refiere la tercera disposición final de le ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30 días hábiles desde la publicación del presente Reglamento”.



El artículo 69 establece que:



“El reglamento interno se inscribirá en mérito a documento privado con firmas legalizadas por notario.



Al regularizaras la inscripción de la declaratoria de fábrica, en mérito al formulario registral (FOR) a que se refiere la Ley N° 27157, puede regularizarse también la inscripción del reglamento interno, aun cuando quien tramite la regularización sea el único propietario de la edificación”.

4. Con relación a la formalidad del documento privado mediante Resolución N° 400-2007-SUNARP-TR-L del 22/06/2007 esta instancia ha establecido que el Reglamento Interno contenido en documento privado debe ser suscrito por todos los propietarios de la edificación salvo que se hubiese autorizado a su suscripción al Presidente u otro miembro de la Directiva de la Junta de Propietarios en cuyo caso se deberá acreditar que su contenido corresponde al aprobado en la Sesión de Junta de Propietarios.

De esta forma, se puede concluir que en los casos de adecuación de reglamento interno de una edificación sustentada en documento privado, se puede presentar de manera concurrente: a) El documento privado que contenga el reglamento interno con legalización notarial de firmas y,

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JURISPRUDENCIA



La copia certificada notarial del acta de junta de propietarios que haya adoptado el acuerdo de adecuación o de otorgamiento del reglamento interno, cuando el documento privado no ha sido suscrito por todos los propietarios.



El primer documento serviría para dar por cumplido el requisito de la formalidad para la inscripción y el segundo para determinar si se cumplieron con las previsiones legales y del propio reglamento en la adopción de los acuerdos respectivos.

5. En el presente caso, se solicita la inscripción de la adecuación del reglamento interno inscrito en el asiento 2 b) de la ficha N° 194658 que continúa en la partida Electrónica N° 44623722 del Registro de Predios de Lima, a la Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC. Dicho predio se encuentra constituido por un edificio conformado por un Block A que consta de un edificio de dos pisos, un Block B que consta de un edificio de tres pisos y un Block C que consta de un sótano y dos pisos, ubicado en la calle Montero Rosa N° 113, tiendas N°s 176, 184. 196, 136. 144, 152, 160, Urb. Chacarilla del Estanque, distinto de Santiago de Surco.

Cabe señalar que la recurrente ha precisado en su recurso interpuesto, que de los once puntos que han sido materia de observación según esquela del 22/10/2008, solo apela los numerales 2 3, 6 y 8, precisando que sobre los demás extremos, procederá a subsanarlos. En ese sentido, este colegiado emitirá pronunciamiento, solo sobre aquellos puntos que son materia de controversia.

6. El artículo 146 del reglamento de la Ley N° 27157 establece que salvo disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el presidente, con una anticipación no menor de cinco días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.

Sin embargo, ni la Ley Nº 27157 ni su reglamento, y tampoco norma registral alguna, establecen cómo debe acreditarse la convocatoria a junta de propietarios.



Así, en caso el reglamento interno establezca que la convocatoria se efectuará mediante publicación en el diario, lo adecuado será presentar directamente esta publicación, para lo cual deberá adjuntarse la hoja respectiva del diario en la que conste dicha publicación a copia legalizada por notario o autenticada por fedatario de dicha publicación.



Asimismo, si el reglamento interno inscrito lo prevé, podrá acreditarse la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, sea que se encuentre establecida en el reglamento interno o resulte de aplicación supletoria a falta de regulación en el reglamento interno; en el caso de los carteles en vitrinas o pizarras, estos son, en cambio, medios de convocatoria que no resulta claro cómo deberán acreditarse, existiendo diversos criterios al respecto.



En la convocatoria mediante medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, se entiende que en tanto deberá existir dicha constancia de entrega o recepción, deberá presentarse la misma ante el registro. En este caso, en el reglamento interno inscrito se regula la convocatoria en el artículo 46, estableciéndose que: “Las

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

citaciones de la Junta se harán por escrito mediante cédula que se entreguen a las secciones independizadas, salvo que los Propietarios designen domicilio distinto mediante carta notarial. En este caso, el domicilio deberá, ser ubicado siempre dentro del radio urbano de la ciudad de Lima. En el caso de cambio de domicilio, deberá también comunicarse notarialmente dentro de los cinco días que se halle efectuado, el incumplimiento de esta obligación por parte del propietario, no invalida la notificación efectuada en el antiguo domicilio. Las citaciones se harán por lo menos con tres días de anticipación, fijando día, lugar y hora, así como indicando si se trata de primera o segunda convocatoria (…)” (el resaltado es nuestro).

Conforme a lo expuesto, el reglamento interno inscrito establece que la convocatoria se efectuara mediante citación; si bien no lo señala expresamente, deberá entenderse que se entregarán con cargo de recepción a cada propietario, debiendo, por tanto, presentar ante el Registro los cargos de recepción correspondientes a cada propietario, bastando con la presentación de uno de los ejemplares, con el objeto de verificar su contenido y así poder establecer si la junta de propietarios se celebró conforme a la convocatoria.



En lo que respecta a la formalidad de la citación, se señala que las mismas se harán por escrito mediante cédula que se entreguen a las secciones independizadas, no señalándose que la misma se haga mediante carta notarial. En el caso de que se produzca el cambio de domicilio de alguno de los propietarios, estos tienen la obligación de comunicar notarialmente dicha circunstancia, dentro de los cinco días que se halle efectuado, precisando el incumplimiento de esta obligación no invalida la notificación efectuada en el antiguo domicilio.



Como se puede apreciar, la convocatoria a sesión no se efectúa en mérito a carta notarial, sino mediante esquela de citación, cursadas a cada uno de los propietarios del edificio. En ese sentido, los cargos de recepción que se presenten, constituyen documentos privados que permiten presumir una debida convocatoria presunción en cuyo mérito se puede extender la inscripción, no siendo procedente exigir intervención notarial cuando el reglamento interno no hubiese previsto dicho requisito.



Conforme a ello, corresponde revocar los numerales 2 y 3.1 de la observación formulada por el Registrador.

9. Por otro lado, debe tenerse presente que el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que la participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el reglamento interno y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, entre otras.

Asimismo, de acuerdo con el artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157, el reglamento interno deberá contener, Obligatoriamente entre otros, los siguientes aspectos.



(…) 1) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.

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JURISPRUDENCIA



g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto (…) (El resaltado es nuestro).

10. En el presente caso, el Registrador considera que se ha producido una variación en el criterio para la asignación de porcentaje de participación las áreas y bienes comunes. Al respecto, de la revisión del artículo sexto del reglamento interno adecuado se aprecia que se ha señalado lo siguiente: “E1 porcentaje de Participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las áreas y los bienes comunes, será de acuerdo al criterio del área ocupada por cada unidad exclusiva del edificio” (el resaltado es nuestro).

Del artículo precitado, se advierte que la junta de propietarios del edilicio “Santa Teresa” ha establecido como criterio para asignar el porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las áreas y los bienes comunes, el del área ocupada por cada sección Sin embargo, de la revisión del título archivado N° 9722 del 16/06/1982, no se constata que en el reglamento interno inscrito se haya establecido un criterio para la asignación de porcentajes de participación para los bienes comunes.

11. Al respecto, teniendo en consideración que la designación del criterio para la asignación de porcentaje de participación en los bienes comunes constituye un requisito obligatorio según las normas legales vigentes a las cuales se solicita adecuar (artículo 153, literal f del Reglamento de la Ley N° 27157), el cual no se encontraba plasmado en su anterior reglamento interno inscrito bajo la vigencia de la Ley N° 10726: se desprende que en virtud a la adecuación del dicho reglamento resulta imprescindible señalar cual es el criterio utilizado para la asignación de porcentajes respecto de las áreas o bienes comunes, que le corresponde a cada propietario de las secciones exclusivas.

En consecuencia corresponde revocar el numeral 3.2 de le observación formulada por el Registrador.

12. Tal como lo expreso esta instancia, mediante Resolución N° 229- 002-ORLCJTR del 30/04/2002, el reglamento interno constituye el acto jurídico otorgado por el propietario o propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de las propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo, y zonas y servicios comunes, cuyo fundamento radica en la pluralidad de propietarios. Así como expresa Beatriz Arean(37) el Reglamento constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los Muleros de los derechos reales de propiedad horizontal, a cuyos respectivos títulos de propiedad integra.

Asimismo, según el artículo 153, inciso e) del Reglamento de la Ley N° 27157, el reglamento interno deberá contener obligatoriamente, entre otros requisitos, las

(37) AREAN, Beatriz. Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retención. 2ª edición, AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1967, p. 391.

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limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva. 13. En el caso bajo análisis, se aprecia que en el reglamento interno adecuado, se ha incorporado en el artículo 10, algunas obligaciones adicionales a las establecidas en el reglamento inscrito, estableciéndose, nuevas limitaciones. cargas y obligaciones para los propietarios de las distintas secciones de dominio exclusivo. Esto implicaría, ya no solo una adecuación a la Ley N° 27157, sino una modificación del propio reglamento interno inscrito. Sobre el particular, el Registrador ha señalado que dichas incorporaciones deben efectuarse a través de los mecanismos de modificación del reglamento interno, previa convocatoria para dicho asunto, y no mediante un procedimiento de adecuación del reglamento interno.

Al respecto, debe tenerse presente que la citación efectuada a través de las esquelas presentadas resultan válidas en cuanto a su formalidad, ya que como se ha señalado en el numeral 8 del análisis de la presente Resolución, no se requiere de carta notarial para citar a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo. En segundo lugar, de la revisión de los cargos de recepción, así como de las dos cartas notariales presentadas con el título alzado, se advierte que en la agenda no solo se les ha convocado para adoptar la adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157, sino también para efectuar la modificación del reglamento interno.



Por otro lado, con relación al quórum necesario para adoptar una modificación de reglamento interno, debe tomarse como referencia lo señalado en el propio reglamento interno inscrito. En ese sentido, el artículo décimo octavo he establecido lo siguiente: “Habrá quórum para realizar las sesiones de la junta cuando asista un número de propietarios que en conjunto posean más del cincuenta por ciento de los votos, en primera convocatoria y con los que asistan en segunda convocatoria”. Por otro lado, el literal d) del artículo décimo cuarto establece que corresponde a la junta de propietarios: “modificar el reglamento interno con la aprobación de las dos terceras partes de los votos de los propietarios incorporados a la junta, salvo que se trate de modificar los porcentajes de participación a que se refiere el artículo quinto de este reglamento en cuyo caso se requerirá unanimidad, considerando aun a los propietarios no incorporados. En ningún caso una modificación podrá afectar los derechos legítimos de un propietario”.



De lo señalado se colige que se requiere más del cincuenta por ciento de los votos en primera convocatoria, y los que asistan en segunda convocatoria. Así, habiendo concurrido a la sesión de junta de propietarios del 05/08/2008 el 52.07 % del total de participaciones en segunda convocatoria, y habiéndose aprobado la modificación del artículo 10 del reglamento interno por unanimidad corresponde revocar el numeral 9 de la observación formulada por el Registrador.

14. En cuanto el numeral 8 de la observación, cabe señalar que de la revisión del Mulo archivado N° 9722 del 16/06/1982, se aprecia que con relación a las áreas y bienes comunes se ha señalado respecto del tercer piso, que hay dos cajas de escaleras con áreas ocupadas de 45 534 m2 y 48,552 m2, un pasaje posterior de circulación (pasaje Galax) con un área ocupada de 191.90 m2 y cinco pozos de luz y ventilación en los que no se ha precisado ninguna área ocupada.

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JURISPRUDENCIA



Sin embargo, en el reglamento interno adecuado, se ha precisado en el artículo 4, que respecto de la tercera planta las áreas y bienes de propiedad común son los siguientes:

“Tercera planta

Zona común (ingreso principal número ciento sesenta y uno)



Caja de escalera que consta de un área de circulación y zona de entrega de la escalera 43.534.



Zona común (ingreso principal número ciento veinticinco)



Caja de escalera, que consta de un área de circulación y zona de entrega de la escalera, pasaje posterior de circulación. pozo de luz y ventilación número 1, pozo de luz y ventilación número 2, pozo de luz y ventilación número, pozo de luz y ventilación número 4, pozo de luz y ventilación número 5, 159.963”.



Al respecto, se aprecia que con relación a la tercera planta en la parte relativa a la zona común con ingreso principal número ciento veinticinco, se ha señalado que el área ocupada es de 159,963 m2, no obstante que en el reglamento interno inscrita se ha precisado que solo el pasaje posterior de circulación (pasaje Galax) cuenta con un área ocupada de 191.90 m2. En ese sentido hay un problema de adecuación con relación al antecedente registral.



Asimismo, si bien se ha señalado en el reglamento interno adecuado, la condición de intransferible de los bienes comunes, no se ha señalado el uso o destino que tienen los mismos.



En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 8 de la observación formulada

15. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. En ese sentido debe decirse que los derechos registrales se encuentran íntegramente pagados. Estando a la acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR los numerales 2, 3.1, 3.2 y 6; CONFIRMAR el numeral 8 y dejar subsistente el resto de las observaciones formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima, al título señalado en el encabezamiento por los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. SS. ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO, MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ, LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

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Convocatoria a sesión de junta de propietarios debe ser realizada por el presidente El defecto que afecta a la sesión extraordinaria de junta de propietarios, se encuentra en la falta de legitimidad de los convocantes, defecto que la invalida, por lo tanto, los acuerdos allí tomados no pueden ser objeto de ratificación. Dicha circunstancia constituye, entonces, un defecto que no es posible subsanar, por lo que debe confirmarse el primer numeral de la denegatoria, y disponerse la tacha del título.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 719- 2011-SUNARP-TR-L Lima, 27 de Mayo de 2011 APELANTE : Miguel Antonio Alfredo Arce Cordero TÍTULO

: N° 121045 del 09/02/2011

RECURSO : HTD N° 020484 del 22/03/2011 REGISTRO : Predios de Lima ACTO

: Modificación de Reglamento Interno

SUMILLA CONVOCATORIA EFECTUADA POR PERSONA NO LEGITIMADA “No procede la inscripción de Junta de Propietarios que fue convocada por más del 25 % de los propietarios, cuando el reglamento interno inscrito dispone que compete al Presidente de la Junta –el que obra inscrito–, efectuar la convocatoria”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la modificación de reglamento interno de la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO ROCA Y BOLOGNA, en mérito de los siguientes documentos: - Escrito en el que se solicita inscribir la modificación de Reglamento Interno que otorga la Junta de Propietarios según Sesión Extraordinaria del 07/02/2011, suscrito por Emma Aida García Zapatero Luján de Cordero, con firma certificada por Notario de Lima Manuel Reátegui T. el 08/02/2011. - Acta de Sesión Extraordinaria de Junta de Propietarios del 07/02/2011, en copia certificada por Notario de Lima Manuel Reátegui T. el 09/02/2011, en la que se modifica el Reglamento Interno. - Constancia de convocatoria, quórum y asistencia a la Sesión Extraordinaria de Junta de Propietarios del 07/02/2011, suscrita por Emma Aida García Zapatero Luján de Cordero, con firma certificada por notario de Lima Manuel Reátegui T. el 08/02/2011.

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JURISPRUDENCIA

Se modifican el artículo 15 (relativo al criterio para el pago de los gastos comunes) y el artículo 29 (relativo a las funciones del presidente de la Junta de Propietarios). II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis Carbajal Ávila, denegó la inscripción formulando la siguiente observación:

“I.- Legitimidad para convocar: De acuerdo a lo previsto en el artículo 20 del Reglamento Interno inscrito, el Presidente de la Junta de Propietarios, será el responsable de efectuar la convocatoria a sesiones ordinarias y extraordinarias. Sin embargo, de la constancia de convocatoria adjunta se advierte que la convocatoria fue realizada por propietarios que representan más del 25 % de participaciones sobre los bienes comunes. Aclarar puesto que en la partida matriz se encuentra registrada la elección del presidente de la Junta de Propietarios, María Emilia Carrera Espinoza, cuyo mandato sigue vigente en la actualidad.



II.- Acreditación de la Convocatoria: Al haber advertido que, a la asamblea del 07/02/2011, no concurrieron la totalidad de propietarios titulares registrales, deberá acreditar la convocatoria a la misma de conformidad con el artículo 54 del R.I.R.P.: ‘La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de declaración jurada formulada por el Presidente en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno’.



Por lo que, deberá acreditar la convocatoria efectuada de alguna de las formas antes citadas precisando lugar, día, hora, así como los asuntos a tratar.



Toda subsanación deberá efectuarse mediante otro documento que revista la misma formalidad del documento que contiene el acto materia de subsanación, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 9413 del Código Civil”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos: - Respecto a la observación de legitimidad para convocar, manifiesta que conforme a lo establecido por la Ley N° 27157 y su Reglamento, no solamente el presidente de la junta de propietarios está facultado para convocar a sesión, también pueden hacerlo los propietarios que representen cuando menos el 25 % del total de las participaciones en las áreas comunes y los bienes comunes, acorde con el artículo 14 de la Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC/15.04 de fecha 29/09/2000; además precisa que en el artículo 23 del Reglamento Interno que corre inscrito en la partida matriz, señala textualmente que: “La junta de propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias a criterio de un número de propietarios que cuando menos representen el 25 % de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes”, siendo que las esquelas de convocatoria fueron suscritas por los propietarios que representaron el 62.647 % del total.

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- Respecto a la observación de acreditación de la convocatoria, señala que de conformidad con el artículo 16 de la Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 086-2009-SUNARPiSN, es necesario aclarar en forma expresa que la convocatoria de las juntas de propietarios se acredita de la misma forma establecida por la directiva de regularización de consejos directivos de las asociaciones civiles. En tal sentido, la formalización de las declaraciones juradas se otorgan solo por el Presidente de la Junta, o por la persona designada por la misma sesión. En tal caso se entenderá que la representación recae en forma indistinta, ya sea por el presidente o en la persona designada por acto voluntario; ahora al haberse llevado a cabo la sesión extraordinaria a petición de los propietarios que representaron cuando menos el 25 % del total de las participaciones en las áreas comunes y los bienes comunes, sesión de fecha 7 de febrero, los propietarios acordaron por unanimidad otorgar facultades a la señora Emma Aída García Zapatero Luján de Cordero para que a sola firma, pueda legalizar notarialmente su firma y pueda suscribir los documentos públicos y /o privados que fuesen necesarios para inscribir los acuerdos en dicha sesión. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio constituido por la edificación levantada con frente a la Avenida Monseñor Roca y Boloña N° 616-618-620-622-624 de la Urbanización Aurora en el distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima, corre inscrito en la partida electrónica N° 07046565 del Registro de Predios de Lima. En el Asiento B00005 consta registrado el Reglamento Interno de propiedad exclusiva y propiedad común; en los Asientos B00006 y B00007 constan registradas la Junta de Propietarios y la modificación de área del predio. En el Asiento B00008 consta registrada la Presidencia de la Junta de Propietarios, para el periodo 2009-2011, que recayó en LUGARZAP SAC. En el Asiento B00009 consta registrada la Presidencia de la Junta de Propietarios, para el periodo 2011-2013, que recayó en MARÍA EMILIA CARRERA ESPINOZA como Presidente. Fue designada en Junta de Propietarios del 21/01/2011. Las unidades inmobiliarias conformantes de la edificación corren independizadas en las siguientes partidas electrónicas, a saber: 12311900

12311910

12311920

12311901

12311911

12311921

12311902

12311912

12311922

12311903

12311913

12311923

12311904

12311914

12311924

12311905

12311915

12311925

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12311916

12311926

12311907

12311917

12311927

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12311918

12311928

12311909

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -

¿Procede la inscripción de Junta de Propietarios que fue convocada por más del 25% de los propietarios, cuando el Reglamento Interno dispone que compete al Presidente de la Junta-el que obra inscrito-, efectuar la convocatoria?

VI. ANÁLISIS 1. Por medio del título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la modificación de Reglamento Interno de la JUNTA DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO ROCA Y BOLOGNA, en virtud de Acta de Sesión Extraordinaria de Junta de Propietarios del 07/2/2011 en copia certificada notarialmente, y que fuera convocada por los siguientes propietarios: Manuel Raúl Cordero Cossi y Emma Aída García Zapatero Luján de Cordero

Alejandro Jean Paul Boullón Guevara y Ruth Ramírez Rodríguez de Boullón

Miguel Ángel Mubarak Zerene Luis Gonzalo De Rivero Bustamante y María Ángela Estela Delgado Aguirre De Rivero Bustamante



Félix Antonio Wong Chan y Luisa Rita María Vásquer Kocchiu

Por lo tanto, se procederá a verificar que la convocatoria de la precitada sesión se haya realizado conforme a su reglamento interno, o de ser el caso, a las normas legales pertinentes.

2. Al respecto, debe señalarse que el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común(38) es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con áreas de propiedad común(39). Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el

(38) Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”. (39) En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como, “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho –como se señala en el artículo 954 del Código Civil–, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.

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terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios, entre otros.



Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas(40).

3. Actualmente, este régimen se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D.S. Nº 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000, cuyo TUO fue aprobado mediante D.S. N° 0352006-VIVIENDA.

Ambas normas regulan el contenido obligatorio que debe tener el Reglamento Interno, entre otros aspectos, los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes y gastos comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.



El reglamento interno tiene como característica ser un negocio jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales. Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta al dominio de los propietarios, transformando una situación dominical, normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, al vincular indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes(41).



La segunda característica fundamental es que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una lex rein que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirientes(42).

4. En el artículo 146 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157-D.S. N° 035-2006VIVIENDA, consta la regulación de la convocatoria a junta de propietarios, la que es aplicable siempre que no exista disposición distinta en el reglamento interno:

(40) Como señala A. Ventura-Traveset y González, la propiedad horizontal “(...) surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo. Derecho de Propiedad Horizontal. 5ª edición, Bosch, Casa Editorial, S.A., Barcelona, pp. 22-23. (41) Así se señala en los “Antecedentes y consideraciones de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común” (Directiva N° 009-2008-SUNARPISN). (42) Ídem.

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JURISPRUDENCIA

“(...)

Artículo 146.- Convocatoria



Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las materias a tratarse.



Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.



Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio” (el resaltado es nuestro).

5. En el reglamento interno de la edificación levantada con frente a la Avenida Monseñor Roca y Boloña N° 616-618-620-622-624 de la Urb. Aurora en el distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima –Título archivado 2009-00251936 del 14/04/2009–, se ha establecido lo siguiente respecto a la convocatoria:

“(...) Artículo 20.- Tanto en sesiones ordinarias como extraordinarias, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones, mediante comunicaciones escritas que contendrán obligatoriamente la designación del lugar, día y hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar, utilizando cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación, sin perjuicio de la obligatoria publicación de las misma en las pizarras o vitrinas que debe tener la administración en lugares visibles de la Unidad Inmobiliaria” (el resaltado es nuestro).

6. En el asiento B00009 de la partida N° 07046565 del Registro de Predios de Lima, consta registrada como Presidenta de esta Junta de Propietarios, MARÍA EMILIA CARRERA ESPINOZA, quien fue elegida el 21/01/2011 para el periodo de dos años, es decir, 2011-2013, la cual fue inscrita en mérito del título archivado N° 2011-79727 del 26/01/2011 y que, por tanto, se encuentra vigente. 7. En este caso, conforme a la constancia de convocatoria presentada: “(...)

De conformidad a lo establecido en el artículo 14 de la Resolución Ministerial N° 004-2000-MTC y artículo 146 del Decreto Supremo N° 008-2000-MTC Reglamento de la Ley Nº 27157, nos es grato dirigirnos a usted(es) para convocarlo(a)(s) a la Sesión Extraordinaria de Junta de Propietarios que se llevará a cabo en nuestro edificio - Roca y Boloña, sito en la Avenida Monseñor Roca y Boloña N° 618-501, Urb. Aurora del distrito de Miraflores, el día lunes 7 de febrero 2011 a las 20.00 horas en primera convocatoria y en el mismo lugar y fecha a las 20.30 horas en segunda convocatoria, con el objeto de tratar el siguiente punto:

(…)

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



Sin otro particular, quedamos de ustedes.



Lima, 1 de febrero 2011”.



Suscriben la convocatoria: Manuel Raúl Cordero Cossi y Emma Aída García Zapatero Luján de Cordero

Alejandro Jean Paúl Boullón Guevara y Ruth Ramírez Rodríguez de Boullón

Miguel Ángel Mubarak Zerene Luis Gonzalo De Rivero Bustamante y María Ángela Estela Delgado Aguirre De Rivero Bustamante

Félix Antonio Wong Chan y Luisa Rita María Vásquez Kocchiu

8. Resulta, por tanto, que, la convocatoria a la Junta, no fue efectuada por la Presidenta de la Junta de Propietarios del Edificio - Roca y Boloña, sino por 7 de los 10 miembros que la conforman.

Es de señalar que la convocatoria constituye un requisito indispensable para la validez de toda junta de propietarios, pues tratándose de un órgano colegiado integrado por la totalidad de miembros o propietarios, la junta de propietarios solo puede celebrarse si previamente se efectúa el llamado (convocatoria) a todos sus miembros o propietarios. Es a través de ella que sus miembros toman conocimiento del día, hora, lugar, y materias a tratar en dicha junta a realizarse, y tienen en consecuencia la posibilidad de asistir y ejercer el derecho a voz y voto de que gozan. Así, para realizar la junta no se requiere de la asistencia de la totalidad de miembros, pero sí se requiere que hayan sido convocados la totalidad de ellos. A dicho efecto, es indispensable que la Junta haya sido convocada por persona legitimada para ello. Así, las normas contenidas en el reglamento interno y en su defecto, las normas legales, establecen quién o quiénes se encuentran facultados para convocar a Junta de Propietarios. Una junta convocada por persona no legitimada para ello, será inválida por defecto en la convocatoria.



En ese sentido, se determina que la convocatoria a la Sesión Extraordinaria de Junta de Propietarios del 07/02/2011 efectuada por 7 de los 10 propietarios del Edificio Roca y Boloña, ha sido realizada por persona no legitimada. Ello en razón a que, el Reglamento Interno de dicho edificio, al igual que el reglamento de la Ley Nº 27157 establece que la convocatoria a Junta debe efectuarla el Presidente.



El defecto que afecta a la Sesión Extraordinaria de Junta de Propietarios, se encuentra en la falta de legitimidad de los convocantes, defecto que la invalida, por lo tanto, los acuerdos allí tomados no pueden ser objeto de ratificación. Dicha circunstancia constituye, entonces, un defecto que no es posible subsanar, por lo que debe confirmarse el primer numeral de la denegatoria, y disponerse la tacha del título conforme al literal c.1) del artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos.



El artículo 42 del TUO del precitado reglamento dispone que el Registrador tachará el título presentado cuando adolece de defecto insubsanable que afecta la validez de su contenido; razón por la que en el caso subexámine el Registrador Público del Registro de Predios deberá efectuar la tacha correspondiente del título.

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JURISPRUDENCIA

10. Estando a lo anteriormente expuesto carece de objeto que se acredite la convocatoria pues en el título consta con claridad que la convocatoria fue efectuada por personas no legitimadas. Corresponde entonces dejar sin efecto el numeral 2 de la esquela de observación.

Interviene la Vocal suplente Evelyn Lourdes Bedoya Gálvez, autorizada mediante Resolución de la Presidencia del Tribunal Registral N° 116-2011-SUNARP-PT del 23/05/2011.



Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el numeral 1 de la denegatoria, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 y DISPONER LA TACHA SUSTANTIVA del título. Regístrese y comuníquese SS. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA, NORA MARIELLA ALDANA DURÁN, EVELYN LOURDES BEDOYA GÁLVEZ.

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Junta de propietarios no es inválida si participan propietarios sin derecho inscrito La asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. En tal sentido, en estos casos bastará que, contando únicamente a los asistentes con derecho inscrito, estos reúnan el quórum requerido y adopten el acuerdo con la mayoría exigible para el acuerdo de que se trate.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 1590-2012-SUNARP-TR-L Lima, 30 de octubre de 2012 APELANTE : Ernesto Fausto Tarazona Garcilazo TÍTULO

: N° 378591 del 25/04/2012.

RECURSO : HTD. N° 59911 del 25/07/2012 REGISTRO : Predios de Lima ACTO

: Junta Directiva de junta de propietarios

SUMILLA

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS “Para efectuar el cómputo del porcentaje de propietarios facultados para realizar la convocatoria, se tendrá en cuenta únicamente la participación de los propietarios que cuenten con dominio inscrito”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la elección de Junta Directiva para el periodo 2012 y 2014 del Centro Comercial “El Progreso II”, en mérito de los siguientes documentos: - Copia del Acta de Sesión de Junta Extraordinaria de Propietarios del 10/04/2012, expedido en copia certificada por el notario de Lima Jorge E. Velarde Sussoni. - Constancia de convocatoria otorgada por Víctor Guillermo Flores Flores, con firma certificada por el notario de Lima Roy Párraga Cordero el 25/04/2012. - Constancia de quórum otorgada por Emiliano Silva Trejo, con firma certificada por el notario de Lima Roy Párraga Cordero el 25/04/2012. - Copia del Acta de Reapertura de Junta Extraordinaria de Propietarios del 17/05/2012, expedido en copia certificada por el notario de Lima Jorge E. Velarde Sussoni. - Constancia de convocatoria, con firmas certificadas por el notario de Lima Jorge E. Velarde Sussoni. II. DECISIÓN IMPUGNADA El título fue materia de observación por el Registrador Público del Registro de Predios Lima, Jorge Luis Carbajal Ávila, por los siguientes motivos: (se reordena para mejor resolver) 1. REAPERTURA DEL ACTA

“Los errores u omisiones cometidos en la redacción de las actas de sesiones de comunidades campesinas, pueden ser rectificados conforme al procedimiento regulado por el artículo 44 del Código de Comercio, para ello, deberá dejarse constancia de la fecha de reapertura de acta y la misma debe ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia o rectificada”. Precedente de Observancia Obligatoria aprobada en el Décimo Pleno del Tribunal Registral.



En el presente caso, se adjunta la reapertura del acta correspondiente a la Sesión Extraordinaria de la Junta de Propietarios del Centro Comercial “El Progreso II” del 10/04/2012, donde básicamente se señala que se ha consignado equivocadamente en la agenda la “elección de Comité electoral” y se abordó como tema de agenda los “establecimientos del mecanismo de elección de la nueva Junta Directiva”, sin embargo, dicha agenda no guarda relación con los acuerdos tomados en la Asamblea antes señalada. Por lo que no se trata de un error u omisión sino de un cambio de agenda para lo cual no se ha sido convocada. Además del estudio de la Asamblea de fecha 10/04/2012, se advierte que sí existe el acuerdo de la elección de comité electoral tal

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JURISPRUDENCIA

y como se convocó en la agenda tratada. En consecuencia, no procede la reapertura en este extremo. 2. Se establece que la elección de la Junta Directiva no contraviene las normas establecidas en la Ley Nº 27157 y su reglamento aprobado por D.S. N° 035-2006-Vivienda ni el reglamento interno. Al respecto debemos señalar que el mecanismo de elección de la Junta Directiva no ha sido a través de una Asamblea eleccionaria directa de la Junta de Propietarios sino a través de la Dirección y normas de un Comité Electoral; para lo cual previamente se elige al Comité Electoral y luego se realiza las votaciones de cada propietario, proponiéndose un determinado número de listas postulantes y la votación en sí. El reglamento interno inscrito establece que las elecciones de la Junta Directiva o el Presidente se hará mediante convocatoria y la elección de los propietarios asistentes, sin intervención de algún órgano directivo. El quórum para su aprobación será de mayoría simple, sin embargo, la lista 3 el cual fue la ganadora, no cumple con el quórum reglamentario para su elección ya que esta lista contiene una aprobación de la minoría, (votantes total 37.65 % aprueban 12.53 % desaprueban 25.12 %).

En consecuencia al no haberse subsanado la observación anterior se reitera en el siguiente extremo: DEL ACTA DE SESIÓN DE FECHA 10/04/2012

3. Fluye del acta que la elección de la Junta Directiva se realiza a través de un Comité Electoral; sin embargo, en su Reglamento Interno no se advierte disposición alguna que regule la elección de dicho comité, motivo por el cual, la elección de la directiva deberá realizarse siguiendo las normas del D.S. N° 035-2006-VVIENDA, así como del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Aclare. 4. A fin de considerarse una reapertura estas deberán ser suscritas por los mismos propietarios que asistieron a la Asamblea primigenia, sin embargo, revisado el acta de reapertura se advierte que estas no cuentan con la firma de todos los propietarios que asistieron a la primera Asamblea. Aclárese (ejm. Scotiabank). DE LA DECLARACIÓN JURADA DE CONVOCATORIA 5. Los siguientes propietarios (que suscriben la declaración jurada adjunta al reingreso) no cuentan con dominio inscrito respecto de ningún bien que conforma la edificación: Mamani Pariapaza, Margarita Leyva Puente, Melinda Eugenia Salas Vidal, Olga Rosario Mory Julaca, Jorge Llaccua Peralta, Walter Pérez Curioso, Roberto Chávez Ludeña, Maximiliana Morán Villa, Margarita Lucila Prado Balboa de Cardán, Basilia Gómez Vásquez, Paolo César Benito Carranza de Bautista, Jackelin Nidia

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

Cáceres Huayhua, Abraham Contreras Pérez, María Josefina Vicente Castillo, Felicino Cetrina Saldívar, NidiaYris Calagua Quispe, Victoria Antonia Tuyro Quispe, Gloria Vicentina Puquio Quispe, Yoel Mamerto Hinostroza Beral, Luz Alejandrina Colque Cáceres Nelly Lucy Rivas Ortiz Elena García Torres María Dora Juárez Juárez 6. Asimismo, dejamos constancia que los siguientes propietarios comparten su propiedad con otras personas, es decir, (copropietarios) sobre el bien que representan, motivo por el cual, a efectos de poder contabilizar el porcentaje de participación de esos inmuebles deberán suscribir y certificar la firma la totalidad de los copropietarios. Los propietarios señalados son los siguientes: Huete Rodríguez, Bernardino Darwin Arrascue Cabrejos, Rosa Gladyz Suyo Palomino, Julián López Jiménez, Edgar Miranda Melgarejo, David Mercado Sánchez, Janeth Suyo Palomino, Francisca Puquio Quispe, Yoel Mamerto Cruz Sihuin, Alberto López García, Fernando Lorenzo Espinoza Ttito, Amandina 7. Asimismo, revisado el aviso de convocatoria adjunto, se advierte lo siguiente:

7.a.1. No se certifica la firma de Ayquipa Portillo, Higidio Samuel y 7.a.2. la firma de Vivanco Contreras, María Isabel.



7.b. En la certificación hecha por el Notario Jorge E. Velarde Sussoni, no se indica el DNI de Armando Álvarez Lizárraga.



7.c. Interviene CORPORACIÓN POWER ACOUSTIK S.A.C, sin embargo, no se certifica la firma de su representante legal.



7.d. En la certificación de la firma se consigna Martín Mario Pérez Samanamut; sin embargo, de los antecedentes registrales, se advierte que el nombre correcto es Martín Mario Pérez Samanamud. Aclare.

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JURISPRUDENCIA



7.e. La certificación de firmas consigna al propietario del stand J-051 como Alejandro Pareja Pareja; sin embargo, los antecedentes registrales señalan Alejandro Paredes Pareja. Aclare.



7.f. De igual forma, la certificación de firmas consigna al propietario del stand J-106 como María Donatilde Teyna Mori; sin embargo, los antecedentes registrales señalan María Donatilde Reyna Mori. Aclare.



7.g. Se señala como propietaria del stand M-037 a Usca Arqque, Sabina; sin embargo, los antecedentes registrales consignan Usca Arqque Savina. Aclare.

8. Por lo expuesto en los puntos precedentes, el porcentaje de participación de las personas antes señaladas no ha sido considerado dentro de la convocatoria, por lo que se tiene que la convocatoria solo es efectuada por los propietarios que representan solo el 23.62 %, lo cual resulta insuficiente para convocar (ya que se requiere al menos el 25 %). Aclare.

Se deja constancia que toda subsanación deberá efectuarse siguiendo la misma formalidad del documento que se aclara, conforme lo dispone el artículo 1413 del Código Civil.

** Se solicita al usuario se limite a subsanar únicamente los puntos materia de observación en la presente esquela, absteniéndose de presentar nueva documentación que incluya el texto íntegro del documento que se aclara. BASE LEGAL: Numeral V del Título Preliminar, artículos 39 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el artículo 2011 del Código Civil, Ley N° 27157; D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente interpone recurso de apelación, bajo los siguientes fundamentos: - Mediante título 2012-00378591 solicitó la inscripción de la junta directiva de nuestra Junta de Propietarios del Centro Comercial El Progreso II del inmueble ubicado en la Av. Argentina N° 344, Cercado, Lima, e inscrito en la Partida Electrónica N° 49038720 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima y Callao. - El Registrador, por esquelas de observación N° PI 046, primero de fecha 10 de mayo y después en ampliación de fecha 18 de julio, realizó centralmente tres observaciones que oportunamente hemos subsanado conforme a derecho y con los cuales consideramos rectificábamos algunos inconvenientes y explicábamos mejor nuestros actos, siempre realizados conforme a ley. - Respecto al primer y tercer punto de la primera esquela de observación fueron debidamente subsanados con la reapertura del acta y subsanación en la misma de las objeciones realizadas por el Registrador, tanto es así y además por que dicha acta fue suscrita por los propietarios que suman mucho más del 25 % del total de participaciones en nuestra Junta de Propietarios. - En ese sentido, consideramos que la observación 3 de la primera y segunda esquela, se encuentran subsanadas en el acta reaperturada ya que en la misma en su punto dos

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

señala su suscripción por todos los participantes que asistieron a la Junta eleccionaria y que pedimos inscribir y que a su vez suscriben expresamente con su puño y letra el acta subsanatoria. - Teniendo en cuenta que el reglamento interno y la norma reglamentaria acotada señalan que todos los asambleistas deben suscribir el acta, debemos precisar que estas se refieren al acta de asamblea donde se participa; sin embargo, en este caso, se trata de la firma de un acto “sui géneris” propio de la ficción legal, o sea de reapertura de acta de asamblea. - En ese sentido, debemos acotar el aforismo jurídico de que toda regla tiene excepciones, más aún, en estos actos, donde la ficción nos lleva a suponer una asamblea continuada en una sola acta reaperturada pero realizada en días distintos, donde obviamente no necesariamente participan y firman todos los asambleístas, sea por motivos de salud, trabajo u otros. - Respecto al segundo punto de la primera esquela de observación y al primer y segundo punto de la segunda esquela, también debemos recalcar que fue expresamente subsanada en la reapertura del acta, punto tercero, la misma que fue entregada a vuestra entidad en copias certificadas, hecho que según el Registrador no llegó a subsanar el supuesto yerro. - Al respecto tenemos que señalar que en principio nuestra Junta de Propietarios no es un edificio de pocas propiedades ni es un predio comercial de unos cuantos negocios, en sí es una propiedad de miles de propietarios inscritos y no inscritos registralmente, en otros términos su administración y asamblea es bien peculiar, con las responsabilidades que ello conlleva. - En ese sentido, hacer asamblea de Junta de Propietarios es bien complicado y costoso y encierra múltiples problemas que de todas maneras venimos llevando en aras de nuestro desarrollo, por ello que, específicamente, nos hemos visto realmente obligados a elegir a dos personas para que lleven a cabo el proceso electoral de elección de la nueva Junta Directiva. - Más aún, cuando existen grupos de propietarios contrarios incluso a la directiva que feneció y que se expresaron nítidamente en la conformación de 5 listas postulantes a la Junta Directiva, de allí la necesidad de personas imparciales que lleven a cabo el proceso electoral y la confusión en el nombre que se le puso a dichas personas para que realicen los actos eleccionarios. - En ese sentido siendo muy respetuosos de las observaciones registrales es que en el acta reaperturada le pusimos un nombre al proceso electoral y a las personas que se encargaron de ello, sin para nada cambiar lo esencial del acto que es la elección de la nueva junta directiva y sin contravenir la agenda y convocatoria de la asamblea eleccionaria. - Asimismo, es necesario señalar que si se eligió por unanimidad a dos personas para llevar a cabo el proceso electoral, reiteramos, es por la cantidad de propietarios asambleístas, la exigencia de establecer personas imparciales que lleven a cabo las elecciones y por el número de listas que se iban a presentar, por ello se le dio la denominación accidental de Comité Electoral.

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JURISPRUDENCIA

- Cabe señalar reiteradamente que nuestros actos eleccionarios no contravienen la Ley Nº 27157 ni el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA y menos nuestro Reglamento Interno, por cuanto en ninguno de ellos se prohibe expresa o taxativamente contar con un Comité Electoral o elegir a personas diferentes a los integrantes de la Junta Directiva para llevar adelante un proceso electoral. - En ese sentido, por principio jurídico de que “lo que no está prohibido está permitido” y sobre todo teniendo en cuenta la complejidad social, por su gran número y grupos de interés, es que nuestra asamblea extraordinaria de Junta de Propietarios optó por elegir a dichas personas, sin que para nada se hayan constituido o elegido como algún órgano directivo. - Referente al mismo punto dos, de la segunda esquela, último párrafo, donde se hace alusión a que “no cumple con el quórum reglamentario para su elección”, debemos señalar nuevamente que la asamblea eleccionaria se llevó a cabo en segunda convocatoria y con la cantidad de asistentes que se establece en el acta de asamblea, siendo por tanto, legal dicha asamblea. - Reiteramos que en la elección participaron cinco listas siendo elegida la más votada y en tanto nuestro Reglamento ni ninguna norma señala una valla mínima para la validez de la elección y más aún por cuanto todos los participantes suscribieron las actas, consideramos que está totalmente convalidado el acto que pedimos inscribir conforme al Derecho Registral. - Respecto al punto 4 y siguientes de la segunda esquela, cabe señalar que si bien en algunos casos es posible haber cometido los yerros señalados estos son de menor orden y tienen que ver con lo masivo de nuestra Junta, que hace imposible llevar adelante un acta de asamblea y su reapertura a la perfección, más aún, por el carácter social y popular de nuestra entidad - Cabe señalar que ambas actas deben verse como la transcripción de lo acontecido en una sola y continuada asamblea de propietarios, debidamente convocadas y llevadas a cabo conforme a derecho, además de actuadas libremente y de buena fe y que a su vez no han sido impugnadas, por lo que de acuerdo a los principios registrales y generales del derecho se deben inscribir. - Asimismo, amparamos el presente recurso en los artículos 501, 2011 y 2019, inc. 1 del Código Civil; en los artículos 142 al 145 del Reglamento General de los Registros Públicos, y en el artículo 5 de la Ley del Sistema Nacional de los Registros Públicos N° 26366, entre otros, además de sus modificatorias, ampliatorias, concordantes y conexas. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El Centro Comercial “El Progreso II” constituido sobre el Lote 1 con frente a la Av. Argentina N° 344, distrito de Cercado, obra inscrito en la Ficha N° 1732250 con continuación en la partida Electrónica N° 49038720 del Registro de Predios de Lima. En el Asientos B00001, B00003 y B0004 de la referida partida, consta inscrita la declaración de modificación de fábrica, el reglamento interno, la junta de propietarios e independización (1154 secciones de propiedad exclusiva y propiedad común), según título archivado N° 161135 del 27/08/2002.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

En el Asiento B0007 consta inscrita la elección de la directiva de junta de propietarios conformada por el presidente Francisco Alejandro Yanac León y el secretario Luis Alberto Sandival Alfaro por el periodo de 2 años, según título archivado N° 152231 del 1/3/2010. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la vocal Martha del Carmen Silva Díaz. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: ¿Cómo se realiza el cómputo de los porcentajes de participación de los propietarios para determinar la validez de la convocatoria? VI. ANÁLISIS 1. El Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 31, define a la calificación registral como la evaluación integral de los títulos presentados al Registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Esta calificación registral se encuentra a cargo del Registrador, en primera instancia y del Tribunal Registral, en segunda instancia.

Asimismo, en el artículo 32 de la norma se establece cuáles son los alcances de la calificación registral, así señala que al calificar y evaluar los títulos debe confrontarse la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. De otro lado, se señala, entre otros alcances, que debe comprobarse que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

2. Con el presente título, se pretende inscribir la elección de Junta Directiva para el periodo 2012-2014 del Centro Comercial “El Progreso II”, en mérito del Acta de Sesión de Junta Extraordinaria de Propietarios del 10/04/2012.

El título fue materia de una primera observación, referido a defectos advertidos en el acta de la citada sesión de junta de propietarios del 10/04/2012, por lo que a fin de subsanarlos se presentó al reingreso la reapertura de la referida acta.



El Registrador reiteró su observación, en el sentido que en la reapertura del acta del 10/04/2012, se señaló que se ha consignado equivocadamente en la agenda la “elección de comité electoral” y se abordó como tema de agenda los “establecimientos del mecanismo de elección de la nueva Junta Directiva”; sin embargo, dicha agenda no guarda relación con los acuerdos tomados en dicha asamblea, por lo que no tratándose de un error u omisión sino de un cambio de agenda para lo cual no se ha convocado, no procede la reapertura en este extremo.



El apelante, por su parte, señala que en el acta de reapertura se indicó un nombre para el proceso electoral y se designó a las personas que se encargaron de ello, sin modificar lo esencial del acto que es la elección de la nueva junta directiva, esto es, sin contravenir la agenda y convocatoria de la asamblea eleccionaria.



Por tanto, corresponde a esta instancia analizar si el tema de agenda en la reapertura del acta sobre el “establecimiento del mecanismo de elección de la nueva junta

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JURISPRUDENCIA

directiva” emana o se desprende del punto establecido en la agenda como es la elección de la nueva junta directiva. 3. Con relación a la agenda de la convocatoria, esta instancia ha aprobado como precedente de observancia obligatoria en el Segundo Pleno llevado a cabo los días 29 y 30 de noviembre de 20002, lo siguiente:

“La convocatoria a asamblea general de las asociaciones debe señalar las materias a tratar, no siendo válido adoptar acuerdos respecto a materias no consignadas en la convocatoria, o que no se deriven directamente de ellas”.



Este precedente recogió el criterio adoptado en la Resolución N° 143-2012-ORLC/TR del 20/03/2012, publicada el 5/4/2002.



La Resolución N° 143-2002-ORLC/TR del 20/03/2002 señaló como fundamentos en su análisis los siguientes:



“(...) 3. En lo que respecta al objeto de la asamblea, esto es, los temas que serán tratados en la misma, podrían asumirse dos posiciones:



Considerar que no es necesario indicar en la convocatoria los temas que serán tratados en la asamblea.



De acuerdo con esta posición, bastará con llamar a los asociados para que concurran a la asamblea general indicando cuando y donde se celebrara para que, una vez constituida la misma, esta pueda adoptar acuerdos respecto a cualquier materia. Esta posición responde a la concepción de que los asociados tienen derecho a asistir a la asamblea general, para lo cual deben ser llamados indicándoseles cuando y donde se celebrará.



Considerar que es necesario indicar en la convocatoria los temas que serán tratados en la asamblea.



De acuerdo con esta posición, en la convocatoria deberá indicarse no solo cuando y donde se celebrara la asamblea, sino además que materias se trataran en la misma. Esto es, la asamblea general únicamente podrá adoptar acuerdos respecto a las materias que se hayan señalado en la convocatoria. Esta posición responde a la concepción de que los asociados tienen derecho a asistir a la asamblea general debidamente informados, para lo cual deben ser llamados indicándoseles cuando, donde y que materias se tratarán.



4. La posición que adopta nuestro ordenamiento jurídico respecto a la materia indicada en el numeral precedente puede determinarse aplicando la analogía: el artículo 85 del Código Civil regula los requisitos de la convocatoria judicial, estableciendo entre ellos al objeto de la asamblea general.



Aplicando por analogía este precepto a la convocatoria realizada por el presidente del consejo directivo –o por el integrante del mismo que el estatuto señale–, será necesario también señalar en esta convocatoria no judicial el objeto de la asamblea, esto es, las materias que se tratarán en la misma. Vale decir, dado que los asociados tienen derecho a asistir a la asamblea general debidamente informados respecto a las materias que se tratarán en la misma si se trata de una asamblea convocada por el juez, igualmente tendrán derecho a asistir a las asamblea general debidamente informados si la asamblea es convocada por el órgano directivo.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



5. La analogía antedicha se justifica debido a que la convocatoria, sea esta ordenada por el juez o no, es siempre el llamado a los asociados para que concurran a la asamblea general, no existiendo razón para establecer un tratamiento diferenciado entre la convocatoria judicial y la no judicial en los que respecta al objeto de la asamblea.



En conclusión, la convocatoria –sea judicial o no judicial–, debe señalar el objeto de la asamblea general, pues los asociados tienen derecho a asistir a la misma debidamente informados respecto a las materias no consignadas en la convocatoria”.



De acuerdo a lo señalado, se puede concluir que con relación al tema de agenda, la obligación de indicar los asuntos a tratar tienen dos finalidades que es la de anticipar las cuestiones a deliberar y a su vez impedir que se deliberen temas que no se han propuesto.

4. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, aprobado mediante Resolución N° 086-2009-SUNARP-SN que entró en vigencia el 30/06/2009, regula las inscripciones de actos relativos a las personas jurídicas distintas a las sociedades y a las EIRL.

En este Reglamento se ha dispuesto que el Registrador deberá verificar que la convocatoria, el quórum y la mayoría en las sesiones de los órganos colegiados, se adecuen a las disposiciones legales y estatutarias.



Cabe precisar que las normas de las personas jurídicas no societarias no son aplicables directamente a las juntas de propietarios, pues estas no son personas jurídicas; lo serán en la medida que se adecuen a su naturaleza o se encuentre prevista la remisión normativa.



El artículo 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias establece que no procede inscribir acuerdos sobre asuntos distintos a los señalados en la agenda o que no se deriven directamente de esta, salvo disposición legal distinta.

5. Revisada la constancia de convocatoria (presentada al reingreso), se aprecia que los puntos de agenda fueron los siguientes:

“1. Aprobación de propietarios hábiles.



2. Aprobación de periodo de mandato e inicio de funciones.



3. Establecimiento del mecanismo de elección de la nueva junta directiva.



4. Elección de la nueva junta directiva de la junta de propietarios del centro comercial El Progreso II.



5. Proclamación y Juramentación.



6. Otros de interés” (el resaltado es nuestro).



De la revisión de la agenda del acta de sesión de junta de propietarios del 10/04/2012, se aprecia que los puntos de agenda fueron los siguientes:

240

JURISPRUDENCIA



“1. Aprobación de propietarios hábiles.



2. Aprobación de periodo de mandato e inicio de funciones.



3. Elección de comité electoral.



4. Elección de la nueva junta directiva de la junta de propietarios del centro comercial El Progreso II.



5. Proclamación y Juramentación.



6. Otros de interés” (lo resaltado es nuestro)



Asimismo, consta entre los acuerdos tomados los siguientes:

- La junta de propietarios por unanimidad aprobó a los propietarios hábiles. - La junta de propietarios aprobó por unanimidad que las funciones de la Junta Directiva que se elija para el nuevo periodo 2012-2014, es dos años, cuyas funciones se inician en la fecha de su elección. - El comité electoral aprobado por unanimidad de los propietarios hábiles asistentes, son los siguientes: Presidente: Adrián Timpo Quispe y Secretaria: Isabel Lucero Quispe. (...) (el resaltado es nuestro).

De la reapertura del acta de la sesión extraordinaria de junta de propietarios del 17/05/2012, se aprecia las siguientes precisiones:



“Que por error involuntario en la redacción del acta de la junta de propietarios del centro comercial ‘El Progreso II’ del 10/04/2012, se ha consignado equivocadamente la lista de la asistencia e instalación, la lista de aprobación de propietarios hábiles, así como tercer punto de agenda, ‘la elección del comité electoral’. Igualmente en la referida acta no se ha señalado el establecimiento de mecanismo de elección de la nueva Junta Directiva y también se ha omitido suscribir el acta por todos los propietarios asistentes a la referida sesión.

(…)”.

3. Que, el tercer punto de la agenda convocada y abordada en la Junta ha sido el de “Establecimiento del mecanismo de elección de la nueva Junta Directiva”. (...) “Asimismo, como parte de ese mecanismo, se acordó elegir la nueva Junta Directiva por la modalidad de listas, y atendiendo al número de votantes, mediante elecciones universales, con escrutinio público en la misma junta y delante de todos los presentes. Dicha posición fue presentada por unanimidad de los presentes, sin ningún voto en contra o abstenciones”.



Ahora bien, de acuerdo a lo expuesto en el análisis, en la convocatoria debe señalarse las materias a tratar, no siendo válido adoptar acuerdos respecto a materias no consignadas en la convocatoria, siendo la única excepción el supuesto en que los acuerdos adicionales se deriven directamente de los que fue materia de agenda.

241

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

6. En este caso, vemos que el punto 3 de la agenda de convocatoria referido al establecimiento del mecanismo de elección de la nueva junta directiva, es precisado en la reapertura del acta, de lo cual se puede concluir que el tema de agenda desarrollado en el acta de reapertura corno “establecimiento del mecanismo de elección de la nueva junta directiva” sí guarda relación y, por ende, se desprende del punto establecido en la agenda de sesión de junta originaria como es la elección de la nueva junta directiva. Por lo antes expuesto, corresponde revocar el primer extremo de la observación. 7. En cuanto a la observación 2, en la cual se señala que el mecanismo de la elección de la junta directiva no ha sido a través de una asamblea eleccionaria directa de la junta de propietarios sino a través de la dirección y normas de un Comité Electoral; que el reglamento interno inscrito establece que las elecciones de la junta directiva o el presidente se hará mediante convocatoria y la elección de los propietarios asistentes, sin intervención de algún órgano directivo; y que la lista 3 ganadora no cumple con el quórum reglamentario para su elección ya que contiene una aprobación de la minoría (votantes total: 37.65 % aprueban 12.53 % desaprueban 25.12 %).

A efectos de verificar la existencia de las presuntas deficiencias advertidas por el Registrador, se procedió a la revisión del título archivado N° 161135 del 27/08/2002, que contiene el reglamento interno del Centro Comercial El Progreso, advirtiéndose en la redacción de los artículos vigésimo primero y tercero, señala lo siguiente:



“Artículo vigésimo primero: Habrá quórum para realizar las sesiones de la junta de propietarios cuando asista un número de propietarios hábiles que en conjunto posean más del 50 % de los votos en primera convocatoria, y con los que asistan en segunda convocatoria”.



Artículo vigésimo tercero: Los acuerdos de junta serán adoptados por mayoría de los votos presentes, con las excepciones señaladas en el artículo 148 del D.S Nº 0082000-MTC” (lo resaltado es nuestro).

8. En el presente caso, el acta de la junta de propietarios del centro comercial “El Progreso II” del 10/4/2012, se aprecia que la junta se realizó en segunda convocatoria, señalándose que el resultado general del escrutinio mediante conteo de votos es el siguiente:

Lista N° 1, obtuvo votos que representan el 6.58 % de las participaciones.



Lista N° 2, obtuvo votos que representan el 8.26 % de las participaciones.



Lista N° 3, obtuvo votos que representan el 12.53 % de las participaciones.



Lista N° 4, obtuvo votos que representan el 5.19 % de las participaciones.



Lista N° 5, obtuvo votos que representan el 3.36 % de las participaciones. Total votos nulos / viciados: votos que representan el 1.73 % de las participaciones:



Total votos blancos: votos que representan el 1.73 % de las participaciones.



Total de votos es del 37.65% de las participaciones

242

JURISPRUDENCIA

9. Con relación a los requisitos del cómputo de la mayoría, en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, se establecen las siguientes reglas de calificación: “Artículo 60: Cómputo de la mayoría:

En las sesiones de órganos colegiados, salvo disposición diferente de la ley o el estatuto, la mayoría se computará conforme a las reglas siguientes:

(...)

c) En las elecciones por listas u otros medios alternativos de votación, no se requerirá que la lista o alternativa ganadora obtenga más de la mitad de los votos a favor. En este caso, bastará que la suma de los votos a favor de las distintas listas equivalga a la mitad o más de la mitad de los miembros hábiles concurrentes. (... )”. (lo resaltado es nuestro).



Siendo así, cabe precisar que del total de votantes: 37.65 %, aprueban la lista 3: 12.53 % y la suma de votos a favor de las distintas listas es de 35.92 %, por lo que teniendo en cuenta la norma antes citada, bastará que la suma de los votos a favor de las distintas listas equivalga a la mitad o más de la mitad de .los miembros hábiles concurrentes, es de advertirse que la sumatoria de los votos a favor de todas las listas, esto es las 35.92 % equivale a más de la mitad del total de votantes (37.65 %). En consecuencia, corresponde revocar el segundo extremo de la observación.

10. En cuanto a la observación 3 que señala que en el reglamento interno no se advierte disposición alguna que regule la elección de la Junta Directiva a través de un Comité Electoral, requiriendo que la elección de la junta directiva se realice siguiendo las normas del D.S N° 035-2006-VIVIENDA, así como del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Esta instancia precisa que revisado el citado título archivado N° 161135 del 27/08/2002, que contiene el reglamento interno, se advierte que en efecto no se ha regulado la conformación de un comité electoral, sin embargo teniendo en cuenta los argumentos expresados por el apelante en su recurso, consideramos que nada obsta que se haya conformado un comité electoral para la realización de las elecciones, más aun si se ha cumplido con la mayoría legal requerida, conforme ha sido señalado en el punto 9 que precede.

Por tanto, corresponde dejar sin efecto el tercer extremo de la observación formulada.

11. En relación al cuarto extremo de la observación, en el sentido que el acta de reapertura no cuenta con las firmas de todos los propietarios que asistieron a la primera asamblea, cabe señalar que el precedente aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral publicado en el diario oficial El Peruano, señala lo siguiente:

“REAPERTURA DE ACTAS:



Es posible rectificar el contenido de las actas de sesiones de las personas jurídicas, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió - pudiendo consistir la omisión en un acuerdo que habiendo sido adoptado por la persona jurídica no se hizo constar en el acto. Para ello deberá dejarse constancia de

243

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

la fecha de reapertura del acta y la misma deberá ser suscrita por quienes firmaron el acta primigenia”.

Teniendo en cuenta lo anterior, resulta exigible que el acta de reapertura presentada al reingreso, contenga las firmas de quienes firmaron el acta primigenia, conforme ha señalado el Registrador, por lo que se confirma este extremo de la observación.

12. De otro lado, con relación a la declaración jurada de convocatoria adjuntada al reingreso, se aprecia que esta se presentó con la finalidad de acreditar su validez al haber sido suscrita por el 25 % de los propietarios(43), teniendo en cuenta que consta de la esquela que el último presidente inscrito habría realizado la convocatoria; sin embargo, la constancia presentada inicialmente había sido suscrita por uno de los directivos elegidos.

Al respecto, en el quinto extremo de la observación se advierte que en efecto, en la relación de propietarios que suscriben la constancia de convocatoria se encuentran comprendidas algunas personas (naturales o jurídicas) que no cuentan con dominio inscrito.



Es pertinente señalar que esta instancia ha emitido reiterados pronunciamientos en el sentido que la asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. En tal sentido, en estos casos bastará que, contando únicamente a los asistentes con derecho inscrito, estos reúnan el quórum requerido y adopten el acuerdo con la mayoría exigible para el acuerdo de que se trate.

13. Asimismo, en el sexto extremo de la observación formulada, esto es, la constancia del Registrador en el sentido que algunos propietarios comparten propiedad con otras personas (copropiedad), cabe señalar que de conformidad con el artículo 973 del Código Civil: cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración de hecho del bien común, por tanto no resulta exigible requerir acreditar la suscripción y firma de la totalidad de los copropietarios, por lo que corresponde revocar el sexto extremo de la observación.

En tal sentido, para efectos del cómputo del 25 % de propietarios que debe realizar la convocatoria se tendrá en cuenta la participación de los propietarios asistentes, siendo válida la suscripción por alguno de los copropietarios con derecho inscrito.



Para tal efecto, sin embargo, se requiere, conforme a la formalidad prevista por el artículo 16 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas no societarias, de la certificación de las firmas por notario, juez de paz o fedatario de algún órgano desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

14. En el presente caso, en el extremo 7.a.1. de la observación formulada, el Registrador indica que no se ha certificado la firma de Higidio Samuel Ayquipa Portillo; sin embargo, consta de la certificación notarial que sí aparece certificada la firma de dicho

(43) Por aplicación extensiva de la regia contenida en el segundo párrafo del artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: “Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del primer Presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

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JURISPRUDENCIA

propietario. Con relación a la certificación de la firma de la propietaria María Isabel Vivanco Contreras, esta no consta de la certificación efectuada.

Por tanto, procede revocar el extremo 7.a.1 y confirmar el extremo 7.a.2. de la observación formulada.

15. De otro lado, efectuada la sumatoria de los porcentajes de participación de los propietarios con derecho inscrito que suscriben la convocatoria (sin considerar el porcentaje que corresponde a María Isabel Vivanco Contreras: 0.06 %), este alcanza a 25.02 %, con lo cual la constancia de convocatoria efectuada resulta válida. En tal sentido, procede revocar el quinto y octavo extremos de la observación formulada. 16. Se aprecia igualmente del sétimo extremo de la observación formulada que el Registrador señala la existencia de deficiencias respecto a otros aspectos formales de la certificación de firmas, como son en el extremo 7.b. la falta de indicación del DNI de Armando Álvarez Lizárraga, en el extremo 7.b la discrepancia en el nombre del propietario Martín Mario Pérez Samanamud, cuyo apellido se consigna como Samanamut, en el extremo 7.e la discrepancia en el nombre del propietario Alejandro Paredes. Pareja, cuyos apellidos se consignan como Pareja Pareja; enn el extremo 7.f. la discrepancia en el nombre de la propietaria María Donatilde Reyna Mori, cuyo apellido se consigna como Teyna y en el extremo 7.g. la discrepancia en el nombre de Savina Usca Arqque, que se consigna como Sabina; deficiencias que deben ser subsanadas.

Por tanto, corresponde confirmar los extremos 7.b., 7.d., 7.e., 7.f. y 7.g. de la observación formulada.

17. En cuanto a la falta de certificación de la firma del representante de Corporación Power Acoustik S.A.C., cabe señalar que dicha omisión no resulta relevante para efectos de la calificación registra) por cuanto dicha persona jurídica carece de derecho inscrito, por lo que no procede tomar en cuenta su concurrencia para el cómputo del porcentaje de participación de los propietarios. Por tanto, procede revocar el extremo 7.c. de la observación formulada. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR los puntos 1, 2, 5, 6, 7.a.1 y 7.c. de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, DEJAR SIN EFECTO el punto 3, y CONFIRMAR los puntos 4, 7.a.2. y 7.b., 7.d., 7.e., 7.f. y 7.g. de la misma, de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. SS. MARTHA DEL CARMEN DÍAZ, ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES, PEDRO ÁLAMO HIDALGO

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

12

La inscripción de propiedad de los asistentes a la junta no debe realizarse después de celebrada esta A la junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de su celebración, debiendo verificar, el Registrador, que no se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, estas constituirán un obstáculo a la inscripción de los acuerdos.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 298-2011-SUNARP-TR-L Lima, de 25 febrero de 2011 APELANTE : RUTH QUISPE VALENZUELA TÍTULO

: N° 30076 del 7/9/2010

RECURSO : H.T.D. N° 83805 del 03/02/2010 REGISTRO : Predios de Huancayo ACTO (s)

: Modificación de reglamento interno y elección de junta directiva

SUMILLAS CALIFICACIÓN DE QUÓRUM DE JUNTA DE PROPIETARIOS “A la junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de celebración de la junta, debiendo verificar el Registrador que no se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, estas constituirán un obstáculo (salvable) a la inscripción de los acuerdos”. RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD PREEXISTENTE “Para el reconocimiento de la propiedad exclusiva preexistente sobre un bien al que el reglamento interno atribuye expresamente la condición de bien común, se requiere del voto a favor de la totalidad de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la modificación parcial del reglamento interno, el mismo que rige a las distintas unidades inmobiliarias que conforman el edificio levantado sobre el predio ubicado en la Av. Uruguay N° 435, 437, Urb. San Carlos, Huancayo; cuya matriz se encuentra inscrita en la partida electrónica N° 11004173 del Registro de Predios de Huancayo. Asimismo, se solicita la inscripción de la elección de la presidenta de la Junta de Propietarios. Al, efecto se adjunta la documentación siguiente:

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JURISPRUDENCIA

- Testimonio de la escritura pública del 26/08/2010, autorizada por el notario de Huancayo Armando Zegarra Niño de Guzmán, que contiene la modificación parcial del reglamento interno, en la que obra inserta el acta de Junta de Propietarios del 31/07/2007 de la “Residencial San José”, ubicada en la Av. Uruguay N° 437, Barrio de San Carlos, Huancayo. - Constancia de convocatoria a la Junta de Propietarios del 31/07/2007 suscrita por Ruth Quispe Valenzuela, con firma legalizada el 26/08/2010 por el notario de Huancayo Armando Zegarra Niño de Guzmán. - Constancia de quórum a la Junta de Propietarios del 31/07/2007 suscrita por Ruth Quispe Valenzuela, con firma legalizada el 26/08/2010 por el notario de Huancayo Armando Zegarra Niño de Guzmán. - Planos de ubicación y de distribución del primer piso y de la azotea y aires. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Huancayo, Nelson Cajahuanca Córdova, observó el título en los siguientes términos: “ANTECEDENTES - DATOS DEL TÍTULO: Acto solicitado: Modificación de reglamento interno, independización y modificación de porcentajes. Documentos presentados: documento de subsanación. Antecedente registral: Partidas Electrónicas Nºs 11004173, del 11015999 al 11016025, 11028291 de predios.

IDENTIFICACIÓN DE DEFECTO(S):



En relación con dicho Título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la siguiente observación, acorde con la norma que se cita:



ESTANDO AL REINGRESO PRESENTADO, SE ADVIERTE QUE NO HA CUMPLIDO CON SUBSANAR LA ESQUELA DE OBSERVACIÓN DE FECHA 20/09/2010, POR LO QUE SE LE REITERA EN TODOS SUS EXTREMOS:



Que, verificado el acta de asamblea de fecha 31/07/2007 y estando a la titularidad actual de las secciones independizadas consta que solo ha asistido el 37.95% del porcentaje hábil de participaciones (unidades inmobiliarias).



Por lo que la toma de acuerdos resulta inválida; debiendo de convocarse a una nueva asamblea general de propietarios de las unidades inmobiliarias, con la formalidad de ley a fin de ratificar los acuerdos tomados en el presente.



CABE PRECISAR QUE LAS TRANSFERENCIAS EFECTUADAS A FAVOR DE LOS SOCIOS QUE NO HAN INTERVENIDO EN LA ADOPCIÓN DE ACUERDO HA SIDO EFECTUADA CON FECHA ANTERIOR AL 31/07/2007, POR LO CUAL SU PARTICIPACIÓN NO DEVIENE EN ILEGAL.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



Siendo que el presente modifica el área libre de la fábrica (en cuanto a los tres estacionamientos); previamente deberá de efectuarse la remodelación de la fábrica, a cuyo efecto adjúntese la documentación técnica debidamente tramitada por ante la Municipalidad correspondiente (cuyo trámite haya concluido en la fecha o anterior a la fecha del presente asiento de presentación).



De conformidad con el artículo 27 D.S N° 035-2006-VIVIENDA, “para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, se presentarán los documentos exigidos en los artículos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artículo 25, se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos a ser eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso”.



III. CITA LEGAL:



Artículos 2011 y 2015 del CC, artículos 7, 9, 31, 32, 40 y 41 del TUO del R.G.R.P., D. Leg. Del Notariado.



Artículo 2017 del CC.- No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.



IV. SUGERENCIA(S):



Adjúntese la documentación que sustente la remodelación de la fábrica.



Ratifiquese los acuerdos tomados y de modificación del reglamento interno y adjúntese documento privado suscrito por la presidenta de la Junta de Propietarios, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno a modificarse;



3.- Derechos Pendientes de Pago estando a la calificación del mismo por reingreso del presente título.

lll. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La apelante fundamenta su recurso en los términos siguientes: - Señala que la determinación del quórum en las sesiones de la Junta de Propietarios se efectúa en virtud de la información registral existente a la fecha de la sesión de aquella junta en que se adoptó el acuerdo objeto de la calificación e inscripción y, tratando de encontrar justificación a la exigencia del registrador, en su caso, en virtud de la información escrita que haya recibido la presidencia y/o administración de la Junta de Propietarios de los “nuevos” propietarios. Por lo mismo, no puede sostenerse alegremente, como lo hace el registrador, que aquella determinación se hará en virtud de la información extra registral. - Sostiene que la afirmación del Registrador vulnera el principio de legitimación y la disposición contenida en el art. I del título preliminar del TUO del R.G.R.P., la misma que precisa que el registro otorga “publicidad jurídica” a los diversos actos o derechos inscritos, así como que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aún cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

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JURISPRUDENCIA

- Debe tenerse presente que a la fecha de la sesión de la Junta de Propietarios objeto de inscripción (31/07/2007), las presuntas transferencias no habían sido inscritas en la Partida Registra) matriz N° 11004173. Por lo tanto, ninguno de los miembros de dicha junta de propietarios podía saber con exactitud quien era el propietario de cada una de las secciones transferidas, ya que si bien es cierto que el propietario originario había transferido algunas secciones a favor de terceras personas, mas no podía saberse si estos últimos, a su vez, habían o no transferido sus secciones a terceras personas. - Si bien a la fecha de la calificación del título el registrador cuenta con una información de transferencias a favor de terceras personas, considera que debe tenerse presente que ello se deriva de inscripciones posteriores a la fecha de la sesión de la Junta de Propietarios, las mismas que no pueden ser oponibles a un acuerdo adoptado con fecha anterior. - Finalmente, en cuanto a que el art. 27 del D.S. 035-2006-VIVIENDA (TUO del reglamento de la Ley Nº 27157 que inicialmente fue aprobado por D.S. Nº 0082000-MTC) es la norma que autorizaría al registrador a exigir la previa o conjunta inscripción de la remodelación de le edificación para admitir la inscripción de la modificación del reglamento interno, considera que la norma referida autoriza a los registradores a exigir la presentación de planos en los casos de regularización de las declaratorias de edificaciones que se deriven de remodelaciones, ampliaciones, modificaciones o reparaciones de aquellas edificaciones. En ese sentido, reitera su posición en el Sentido de que no existe norma alguna que autorice al registrador a exigir a los administrados la inscripción de la “remodelación de la edificación”. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - La matriz del edificio levantado sobre el predio ubicado en la Av. Uruguay N° 435, 437, Urb. San Carlos, distrito y provincia de Huancayo, se encuentra inscrita en la partida electrónica N° 11004173 del Registro de Predios de Huancayo. - En el Asiento B00002 se ha inscrito la demolición de la fábrica, en el asiento B0003 la declaratoria de fábrica de un edificio conformado por semisótano, cinco pisos y azotea; y en el asiento B00004 el reglamento interno. Dichas inscripciones se efectuaron en mérito del título archivado N° 2167 del 10/03/2003. - En el Asiento B00005 se ha inscrito la modificación del reglamento interno, en mérito a la escritura pública del 23/07/2004 otorgada ante el notario de Huancayo Godofreo Octavio Salas Butrón y la copia certificada del acta de la junta de propietarios del 30/06/2004 y del 20/08/2004. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Para la determinación del quórum de la junta de propietarios: ¿debe considerarse a los propietarios que cuentan con dominio inscrito a la fecha de la sesión o a la fecha de la presentación del título?

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

- ¿Cuál es la mayoría requerida para el reconocimiento de la propiedad preexistente sobre un bien al que el reglamento interno atribuye expresamente la condición de bien común? - ¿La modificación de la distribución de ambientes constituye una remodelación? VI. ANÁLISIS 1. Mediante la Ley N° 27157(44) y su Reglamento (TUO aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA)(45), se establecieron los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común.

Anteriormente, el régimen legal de las edificaciones integradas por unidades de propiedad exclusiva y de bienes de propiedad común se encontraba contemplado en el Decreto Ley N° 22112(46) - Ley de Propiedad Horizontal - y en su Reglamento, aprobado por D.S. N° 019-78-VC(47).

2. Ahora bien, el artículo 129 del Reglamento de la Ley Nº 27157, define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Agrega la norma, que dicho régimen cuenta con reglamento interno y una junta de propietarios.

El régimen jurídico de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el artículo 37 de la Ley Nº 27157 y en el artículo 125 de su reglamento.

3. Como ha quedado establecido, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificación, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en función a los porcentajes de participación que se les haya asignado en el reglamento interno de la edificación.

La participación en los bienes comunes es definida por el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o sección de uso

(44) (45) (46) (47)

Publicada en el diario oficial El Peruano el 20/07/1999. Publicado en el diario oficial El Peruano el 08/11/2006. Publicada en el diario oficial El Peruano el 14/03/1978. Publicado en el diario oficial El Peruano el 29/04/1978.

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JURISPRUDENCIA

exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. Agrega dicho artículo que los porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios razonables, como el área ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, entre otros:

Asimismo, el artículo 40 de la Ley N° 27157 señala que son bienes de propiedad común: el terreno sobre el que está construida la edificación, los , pasajes, pasadizos, escaleras y en general, vías áreas de circulación de uso común; las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; jardines; sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; patios, pozos de luz, duetos y demás espacios abiertos, entre otros.

4. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la modificación parcial del reglamento interno, el mismo que rige a las distintas unidades inmobiliarias que conforman el edificio levantado sobre el predio ubicado en la Av. Uruguay N° 435, 437, Urb. San Carlos, Huancayo; cuya matriz se encuentra inscrita en la partida Electrónica N° 11004173 del Registro de Predios de Huancayo.

El Registrador en el primer extremo de la observación ha señalado que, verificada el acta de la junta de propietarios de fecha 31/07/2007 y estando a la titularidad actual de las secciones independizadas consta que solo ha asistido el 37.95 % del porcentaje hábil de participaciones (unidades inmobiliarias). En ese sentido, considera que la toma de acuerdos adoptada en dicha junta resulta inválida; debiendo convocarse a una nueva junta de propietarios de las unidades inmobiliarias, con la formalidad de ley a fin de ratificar los acuerdos tomados en el presente.

5. Al respecto resulta preciso señalar que esta instancia estableció como precedente de observancia obligatoria aprobada en el Décimo Pleno(48), llevado a cabo los días 8 y 9 de abril de 2005, lo siguiente:

QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS:



“Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”. Criterio sustentado en las Resoluciones N° 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolución N° 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y N° 097-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004.



Este criterio encontró su sustento en que el primer párrafo del artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157, prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación. Esta norma si bien no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse.

(48) Publicado en el diario oficial El Peruano el 09/06/2005.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



En este sentido, el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que desarrolla el principio de legitimación consagrado en el artículo 2013 del Código Civil señala que “los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.



Así tenemos que si bien el artículo 949 del Código Civil señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él; aplicando el principio de legitimación, tratándose de la inscripción de un acuerdo adoptado por los propietarios reunidos en Junta, resulta relevante la calificación de la condición de propietarios de los asistentes a ella. En este sentido, solo puede presumirse cierta la condición de propietario si esta consta inscrita en el Registro.

6. De otra parte, este colegiado ha señalado de manera reiterada que la asistencia a la junta de propietarios de quienes no tienen derecho inscrito no puede acarrear la nulidad de la junta de propietarios, pues ninguna norma sanciona con nulidad dicha circunstancia. En tal sentido, bastará con que, contando únicamente a los asistentes con derecho inscrito, estos reúnan el quórum requerido y adopten el acuerdo con la mayoría exigida para el acuerdo de que se trate. 7. Ahora bien, el precedente citado establece que para determinar el quórum se debe considerar únicamente a los propietarios con dominio inscrito, mas no define la fecha en la que dichos propietarios deben tener dominio inscrito. Esto es, no define si los propietarios requieren tener dominio inscrito a la fecha de la sesión de junta de propietarios, o si requieren tener dominio inscrito a la fecha de la presentación del título que contiene el acuerdo adoptado por la junta de propietarios. Sobre la materia, podrían adoptarse las siguientes posiciones:

a) Los propietarios requieren tener dominio inscrito vigente a la fecha de la sesión de junta de propietarios



Conforme al artículo 2013 del Código Civil, los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos. En tal sentido, los legitimados para asistir a la junta de propietarios son aquellos propietarios que el Registro publicita a la fecha en la que la sesión se celebra.



b) Los propietarios requieren tener dominio inscrito a la fecha de la presentación del título que contiene el acuerdo adoptado por la junta de propietarios



Los acuerdos que adopta la junta de propietarios afectan a los propietarios con dominio inscrito vigente a la fecha de la presentación del título, esto es a los propietarios vigentes, y no a aquellos que ya han transferido las secciones de propiedad exclusiva, pues estos ya dejaron de ser propietarios y en consecuencia, no les afectarán los acuerdos adoptados por la junta.



Más aún, los propietarios con dominio vigente a la fecha de presentación del título, adquirieron las secciones de propiedad exclusiva durante la vigencia de un determinado reglamento interno inscrito, en el que se definían las secciones de propiedad exclusiva, los bienes comunes y el porcentaje de participación sobre los bienes y gastos comunes que correspondía a cada propietario de sección exclusiva, entre otras materias.

252

JURISPRUDENCIA



Por lo tanto, habiendo adquirido la sección de propiedad exclusiva bajo el marco de las reglas contenidas en un determinado reglamento interno inscrito, que delimitaban en buena cuenta sus derechos y deberes, no podría –sin su consentimiento–, inscribirse una modificación de dicho reglamento acordada con anterioridad a la inscripción de su adquisición de la sección de propiedad exclusiva.



Así, la modificación no inscrita del reglamento interno, no podría ser oponible al propietario con derecho inscrito, que contrató bajo los alcances del reglamento interno que el Registro publicitaba como el reglamento vigente.

8. Como puede apreciarse, por un lado los acuerdos que adopte la junta afectarán a los propietarios vigentes a la fecha de presentación del título que contiene dichos acuerdos, y por otro lado, solo podría exigirse que a la junta asistan quienes, a la fecha de celebración de la junta, cuentan con derecho de propiedad inscrito. Esto es, no podría exigirse que asistan a la junta quienes (en el futuro) adquirirán el derecho de propiedad sobre una ección exclusiva.

Resulta por tanto que a la junta deben asistir los propietarios con derecho. inscrito vigente a la fecha de celebración de la junta, debiendo verificar el Registrador que no se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, estas constituirán un obstáculo a la inscripción de los acuerdos.



Así, los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de celebración de la junta y los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de presentación ante el Registro del título que contiene la junta, deben coincidir.

9. El problema se presenta entonces solo cuando, entre la fecha de celebración de la junta y la fecha de la presentación ante el Registro del título conteniendo dicha junta, la relación de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva se modifica.

En dicho supuesto, la inscripción del derecho de propiedad de quienes adquirieron las secciones de propiedad exclusiva con posterioridad a la celebración de la junta, constituirá un obstáculo para la inscripción de los acuerdos de la junta, por aplicación del principio de prioridad, conforme al que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.



El obstáculo que constituye la inscripción de la adquisición de las secciones de propiedad exclusiva –efectuada con posterioridad a la celebración de la junta, pero con anterioridad a la presentación del título conteniendo la junta ante el Registro–, no es insalvable: si los nuevos propietarios manifiestan su conformidad con el acuerdo adoptado, este podrá inscribirse. Los nuevos propietarios podrán manifestar su conformidad de distintas formas, como por ejemplo, a través de la celebración de una nueva junta de propietarios, o de documentos fehacientes como declaraciones con firmas certificadas notariales.

10. En este caso, debe tenerse presente que si bien al momento en que se realizó la junta de propietarios de la “Residencial San José”, esto es, el 31/07/2007, no se habían producido aún las inscripciones de algunas de las transferencias de las unidades inmobiliarias que el propietario constructor Nasha Export Import S.A.C. había realizado, a la fecha en que se presenta al Registro dicha junta, ya obran registradas

253

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

dichas transferencias, y por tanto, las transferencias de los predios inscritos en las partidas Electrónicas N° 11016005 (Dpto. 202), N° 11016008 (Dpto. 205), N° 11016015 (Dpto. 402), N° 11016018 (Dpto. 405), y N° 11016022 (504), constituyen obstáculos (salvables) a la inscripción de los acuerdos contenidos en el título venido en grado. 11. Téngase en cuenta que al momento en que los actuales titulares registrales adquirieron sus inmuebles, estaba inscrito en el asiento registral B00004 de la partida Electrónica N° 11004173 el reglamento interno de la “Residencial San José” y su modificatoria en el Asiento B00005.

En dicho reglamento interno inscrito constan los porcentajes sobre los bienes comunes que a cada sección corresponden. Asimismo, constan como bienes comunes la azotea así como las zonas del primer piso que en I título venido en grado se pretende modificar a secciones de propiedad exclusiva (estacionamientos). Es en el marco de dicho reglamento interno inscrito que los titulares registrales actuales adquirieron su derecho, por lo que no se puede inscribir la modificación de dicho reglamento sin que manifiesten su conformidad los actuales titulares registrales.

12. En el caso bajo análisis, de la revisión de la constancia de quórum a la Junta de Propietarios del 31/07/2007 suscrita por Ruth Quispe Valenzuela, con firma legalizada del 26/08/2010 por el notario de Huancayo Armando Zegarra Niño de Guzmán, se aprecia que han asistido los siguientes propietarios: Propietarios asistentes

Secciones de propiedad exclusiva

Porcentaje de participación

Eufrosina Yolanda Palomino F.

Departamento N° 101

3.50 %

Melva Torres Donayre

Departamento N° 105

3.24 %

Joseph Torres Quispe

Departamento N° 202

3.06 %

René Jaguan de Gonzales

Departamento N° 302

3.06 %

Víctor Porras Astete

Departamento N° 404

3.39 %

Luis Huatuco Alegre

Departamento N° 601

3.49 %

Nasha Export Import SA.C.

Departamento N° 102

2.88 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 103

2.88 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 104 ,

2.76 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 204

3.39 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 205

2.30 %

Nasha Export lmport S.A.C.

Departamento N° 301

4.13 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 402

3.06 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 405

2.30 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 501

4.13 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 504

3.39 %

Nasha Export Import S.A.C.

Departamento N° 602

2.49 %

Nasha Export Import S.A.C.

Sótano

16.00 %

254

JURISPRUDENCIA

13. De la revisión de las partidas registrales correspondientes a cada una de las unidades inmobiliarias antes descritas, se aprecia lo siguiente: - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016005, correspondiente al departamento N° 202, se aprecia que en el Asiento C00003 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Joseph Dimitri Torres Quispe a favor de Julia Esther Gamarra Espejo. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 20392 del 21/07/2008. - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016008, correspondiente al departamento N° 205, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Marco Antonio Torres Quispe. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 10541 del 07/04/2010. - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016015, correspondiente al departamento N° 402, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Rosanna Gisela Coronado López. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 20953 del 18/01/2007. - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016018, correspondiente al departamento N° 405, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Rebeca Nicida Apolinario Hinostroza. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 30829 del 28/10/2008. - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016022, correspondiente al departamento N° 504, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Elsa Edith Bullan Canchaya. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 37236 del 18/12/2008.

En este orden de ideas, la inscripción del derecho de propiedad de quienes adquirieron las secciones de propiedad exclusiva con posterioridad a la celebración de la junta - pero con anterioridad a la presentación del título conteniendo la junta ante el Registro constituirá un obstáculo para la inscripción de los acuerdos de la junta, por aplicación del principio de prioridad, conforme al que no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

14. De otra parte, se aprecia que a la junta de propietarios del 31/07/2007 cuya inscripción se solicita, asistieron manifestando ser propietarios. quienes a dicha fecha, ya no contaban con derecho de propiedad vigente conforme al Registro: - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016009, correspondiente al departamento N° 301, se aprecia que en el Asiento C00001 se inscribió el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de la sociedad conyugal conformada por Carlo Noel Córdova Rosales y Rebeca Tetlo Carhuanca. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 14012 del 01/06/2007. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha. Export Import S.A.C. interviene como propietaria de esta sección.

255

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016019, correspondiente al departamento N° 501, se aprecia que en el Asiento C00003 se ha inscrito la compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Heber Fernando Romero León. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 11116 del 27/11/2003. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha Export Import S.A.C. interviene como propietaria de esta sección. - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016025, correspondiente al departamento N° 602, se aprecia que en el Asiento C00002 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Liz Paola Lombardi Palomino. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 1042 del 21/01/2004. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha Export Import S.A.C. interviene como propietaria de esta sección. - Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en le partida Electrónica N° 11016001, correspondiente al departamento N° 103, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de la sociedad conyugal conformada por Melchor Lucio Caso Granados y Marta Alicia Gerónimo Rafael.

Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 14286 del 05/16/2007. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha Export Import S.A.C. interviene como propietaria de esta sección.

- Respecto a la unidad inmobiliaria inscrita en la partida Electrónica N° 11016002, correspondiente al departamento N° 104, se aprecia que en el Asiento C00001 se ha inscrito el contrato de compraventa que celebra Nasha Export Import S.A.C. a favor de Daniel Gerardo Coronado López y Rosario Isabel Perez Velapatiño. Dicha inscripción se efectuó en mérito del título archivado N° 17723 del 09/07/2007. En el Asiento C0002 se inscribió el contrato de compraventa a favor de Gladys Janet Gavilán Ureta, en mérito del título 12957 del 29/04/2010. Sin embargo, en la junta del 31/07/2007 Nasha Export Import S.A.C. interviene como propietaria de esta sección. 15. A lo señalado, debe agregarse que de la revisión del acta de la junta de propietarios del 31/07/2007 que obra inserta en la escritura pública del 26/08/2010, se aprecia que se ha consignado lo siguiente:

“(...) La presidenta informa que los estacionamientos, azotea y aires de la unidad inmobiliaria ha sido asignado, erradamente, como parte de las áreas y bienes comunes, cuando en realidad son de propiedad exclusiva de Nasha Export Import S.A.C., en su condición de propietaria y constructora de la unidad inmobiliaria, por lo que resulta indispensable modificarlo, a fin de que los porcentajes de participación de cada unidad o sección de propiedad exclusiva, alcancen la sumatoria máxima del 100 %, por lo que la presidente propone la modificación de los artículos 3, 4, 6 y 7 del Reglamento Interno de la unidad inmobiliaria establecido por escritura pública de fecha 25/02/2003 ante notario de Huancayo Armando Zegarra Niño de Guzmán.



Sometido a debate la propuesta que antecede, los asistentes coinciden en señalar que efectivamente en la realidad el sótano de la unidad inmobiliaria no constituye área ni bien común, sino que siempre ha constituido una sección de propiedad exclusiva.

256

JURISPRUDENCIA



Sometido a votación se acuerda por unanimidad de los propietarios asistentes la modificación de los artículos 3, 4, 6 y 7 del Reglamento Interno de la unidad inmobiliaria denominada ‘Residencial San José’ cuyos nuevos textos serán como sigue. (...)”.



De la revisión del artículo 3 del reglamento interno modificado cuya inscripción se solicita, se advierte que se han considerado como secciones de dominio exclusivo al estacionamiento N° 1, estacionamiento N° 2, estacionamiento N° 3, Aires Azotea 01 (con 70.3 m2), Aires Azotea 02 (con 152.80 m2) y Aires 6to piso.

16. Al respecto, debe tenerse presente que la Azotea con 70.33 m2, la Azotea con 152.80 m2, y el área ocupada por los estacionamientos N° 1, N° 2 y N° 3 (área no techada en el primer piso), son considerados expresamente como áreas comunes del edificio conforme al reglamento interno inscrito (art. 4).

Asimismo, en el reglamento interno inscrito, son considerados expresamente como áreas comunes en la azotea, además de las indicadas azoteas de 70.33 m2 y 152.80 m2: escalera (8.19 m2), hall (3.55 m2), pozo de luz (6.91 m2), jardín (2.48 m2), jardín (3.78 m2). pozo de luz (9.58 m2), jardín (5.78 m2), escalera (8.19 m2), hall (5.80 m2), pozo de luz (5.40 m2), pozo de luz (7.83 m2), pozo de luz 5.64 m2). Estos bienes comunes, que constan expresamente como tales en el artículo 4 del reglamento interno inscrito, no. constan descritos como bienes comunes en el artículo 4 modificado cuya inscripción se solicita.



Al respecto, el artículo 5.7 de la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN que aprobó la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, establece lo siguiente:



CONDICIÓN JURÍDICA DE LOS AIRES



De conformidad con el artículo 40, inciso h) de la Ley Nº 27157(49) los aíres se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.



Para efectos registrales, la cláusula en contrario consta en el reglamento interno, o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires, y que había sido omitida en la declaración inicial del reglamento interno. Para ello se requiere la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios.



Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires será aplicable el artículo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA(50) salvo

(49) Artículo 40 inciso h) de la Ley Nº 27157: Los bienes de propiedad común pueden ser, según del caso: h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario. (50) Artículo 135 del D. S. N° 035-2006-VIVIENDA: La transferencia, gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, deberá ser autorizada por la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.

257

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios. 17. La citada norma registral distingue dos supuestos: a) El primer supuesto, se encuentra referido al caso en que la condición jurídica de los aires se ha omitido en el Reglamento Interno inicial. En este , supuesto le cláusula en contrario que atribuye la condición de sección de propiedad exclusiva debe constar en el reglamento interno o en una modificación posterior en la que se apruebe el acto de reconocimiento d la propiedad existente de los aires, debiéndose contar con la votación favorable de 2/3 del porcentaje de participación de los propietarios. b) El segundo supuesto, se encuentra referido al caso en que la condición jurídica de los aires como zona común fue atribuida expresamente en el Reglamento Interno. Para ello se requiere cumplir con los requerimientos de la transferencia de los bienes comunes (se entiende previa desafectación de los bienes comunes), salvo que se obtenga un acuerdo adoptado, por unanimidad de los propietarios respecto al reconocimiento de la propiedad exclusiva a favor de determinadas persona o personas.

Cabe resaltar que la norma citada exige “unanimidad de los propietarios”, no unanimidad de los propietarios asistentes a la junta. Por lo tanto, la junta debe celebrarse con la totalidad de los propietarios, y todos deben votar a favor del reconocimiento de la propiedad exclusiva.

18. El presente caso se adecua al segundo supuesto descrito en el numeral precedente, ya que el reglamento interno inscrito atribuye expresamente a la azotea con 70.33 m2 y azotea con 152.80 m2, la condición de bienes comunes. Así consta en el artículo 4 del reglamento interno inscrito. En cambio, en el reglamento interno cuya inscripción se solicita dichas áreas ya no figuran en la relación de bienes comunes, habiéndose variado su condición a secciones de propiedad exclusiva; siendo necesario, por tanto, que la junta de propietarios apruebe por unanimidad el reconocimiento de la titularidad de Nasha Export Import S.A.C.

En el mismo sentido, en el reglamento interno inscrito se consignan (art. 4) como bienes comunes del primer piso jardines, pasajes y otros, cuyas áreas han sido reducidas para incluir –en el reglamento interno cuya inscripción se solicita–, como secciones de propiedad exclusiva a tres estacionamientos, los que ocupan espacios antes ocupados por áreas comunes, por lo que igualmente se trata de áreas a las que el reglamento interno atribuye expresamente la condición de bienes comunes, y por lo tanto para “reconocer’ que se trata de secciones de propiedad exclusiva, se requiere de unanimidad de los propietarios.



Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni se. perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.

258

JURISPRUDENCIA



No obstante, dicho acuerdo no fue aprobado por unanimidad de los propietarios, en contravención a lo establecido en el numeral 5.7 de la Directiva antes invocada; por lo que se debe CONFIRMAR el primer extremo de la observación con las precisiones antes indicadas, sin perjuicio de señalar que también el interesado puede acogerse al procedimiento previsto en el artículo 135(51) del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.



En lo que respecta a los otros bienes comunes ubicados en la azotea que constan descritos en el reglamento interno inscrito (art. 4)(52), ya no figuran en el reglamento interno cuya inscripción se solicita como bienes comunes, aunque tampoco figuran como secciones de propiedad exclusiva, por lo que se requiere aclarar el carácter que tendrán, debiendo adoptarse el acuerdo con la mayoría requerida.



Por otro lado, el Registrador ha señalado en el segundo extremo de su observación que se está modificando el área libre de la fábrica (en cuanto a los tres estacionamientos); por lo que previamente deberá de efectuarse la remodelación de la fábrica de conformidad con el artículo 27 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, a cuyo efecto deberá adjuntar la documentación técnica debidamente tramitada ante la Municipalidad correspondiente (cuyo trámite haya concluido en fecha anterior al presente asiento de presentación).

Cabe señalar que de acuerdo con el asiento B00003 de la partida electrónica N° 11004173 del Registro de Predios de Huancayo, se advierte que el área ocupada del primer piso de la edificación es de 621 m2, siendo el área techada 386 m2 mientras que el área libre es 235 m2. 20. De la revisión del artículo 3 del reglamento interno modificado, se advierte que en efecto, la junta de propietarios ha acordado incorporar como nuevas unidades inmobiliarias de dominio exclusivo a los estacionamientos N° 1, N° 2 y N° 3, las cuales no se encuentran descritas en la declaratoria de fábrica inscrita en el Asiento B00003, debiendo entenderse que las mismas provienen de la desafectación de las zonas comunes del primer piso de la edificación.

Con relación a la declaratoria de fábrica de primer piso que obra inscrita se aprecia que además de los departamentos N° 101 al 105, cuya sumatoria de áreas equivale a 387.22 m2, se han descrito las siguientes áreas comunes: una (1) cabina de control, un (1) acceso peatonal, una (1) rampa vehicular, una (1) escalera de entrada, cuatro (4) duetos de basura, seis (6) duetos de montantes, cinco (5) pozos de luz, dos (2) jardines delanteros, tres (3) jardineras, un (1) pasaje común, dos (2) escaleras de circulación, vertical, dos (2) bancas, y dos (2) Hall.



Posteriormente, con la modificatoria del reglamento interno inscrito en el asiento B00005, se aprecia que con relación al primer piso se han descrito las siguientes áreas

(51) Artículo 135.- “Actos de disposición de bienes comunes transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de les secciones de propiedad exclusiva. (...)”. (52) En el presente “Análisis”, dichos bienes han sido enunciados en el último párrafo del numeral 15.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

y bienes comunes: Jardín (23.43 m2), pasaje peatonal (84.51 m2), jardín (7.28 m2), cabina de control (2.26 m2), escalera (8.60 m2), hall (11.68 m2), mueble (3.12 m2), jardín (2.54 m2), mueble (7.97 m2), jardín (2.54 m2), escalera (8.60 m2), hall (11.68 m2), jardín (2.54 m2), pozo de luz (6.96 m2), pozo de luz (9.58 m2), pasadizo (8.30 m2), pozo de luz (6.27 m2) el pozo de luz (5.39 m2). La sumatoria de dichas áreas equivale a 213.25 m2. 21. Ahora bien, de la revisión del artículo 4 del reglamento interno modificado se advierte que con relación a las áreas y bienes de propiedad común del primer piso se aprecia que se han adicionado las siguientes: rampa/ingreso a área comercial con un área de 35.00 m2, jardín vereda con un área de 7.70 m2, una escalera con un área de 15.67 m2, y una cabina de control con un área de 1.30 m2.

Asimismo, se advierte del plano de distribución presentado con el título alzado que el área común del primer piso ubicada entre la rampa o área comercial y el pasaje peatonal, ha sido destinada a los estacionamientos. De acuerdo a ello, se puede apreciar que se está efectuado una remodelación(53) sobre las áreas comunes del primer piso.



Teniendo en cuenta ello, se requiere que se efectúe al amparo del artículo 50J(54) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la inscripción de la remodelación de la fábrica del primer piso, por cuanto se está alterando la distribución de la misma.



Cabe agregar, que la sumatoria de las áreas comunes del primer piso del reglamento interno modificado que se pretende inscribir, incluyendo las áreas de los estacionamientos N° 1, N° 2 y N° 3 (que ahora son consideradas áreas de dominio exclusivo), equivale a 310.42 m2, no obstante que el área libre del primer piso es de 235 m2. En ese, sentido sírvase aclarar.



En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación formulada, teniendo en cuenta las precisiones señaladas.

(53) Cabe anotar que de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones por remodelación se entiende a la: “obra que se ejecuta para modificar la distribución de los ambientes con el fin de adecuarlos a nuevas funciones o incorporar mejoras sustanciales, dentro de una edificación existente, sin modificar el área techada”. (54) El artículo 50J.- inscripción de la declaratoria de fábrica o demolición “La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos: a) Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley N° 29090; b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Unico de Edificaciones (FUE) o los documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto; c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el caso de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157; d) Otros señalados en las normas especiales. Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del plano de distribución, auttorizados por profesional competente. En el caso de demolición total no se requiere la presentación del plano de distribución. En los casos de remodelación, ampliación y modificación de fábrica debe adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la edificación resultante, el plano de distribución en el que se visualicen los elementos eliminados o modificados y el piano de distribución de la edificación resultante. Lo dispuesto en el presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido aprobada por autoridad municipal. En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los respectivos planos, el Registrador consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en estos últimos” (el resaltado es nuestro).

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JURISPRUDENCIA

22. De conformidad con el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, el Tribunal Registral debe pronunciarse por la liquidación de los derechos registrales, o en su defecto, determinar los mismos. Sin embargo, teniendo en consideración que se requiere la presentación de nuevos documentos, no es posible por el momento determinar los derechos registrales. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de la observación formulada por el Registrador el Registro de Predios de Huancayo al título señalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución, con las precisiones consignadas en el análisis. Regístrese y comuníquese. FERNANDO TARAZONA ALVARADO Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal del Tribunal Registral

13

Exigencias legales en cuanto al llenado del acta de sesión de junta de propietarios El acta de sesión de junta de propietarios deberá indicar el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Dicho documento será firmado por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la junta directiva si la hubiera y por todos los participantes de la junta, salvo que el reglamento interno contenga reglas que faciliten la suscripción del acta.

RESOLUCIÓN N° 1159 -2014-SUNARP-TR-L Lima, 7 de junio de 2014 APELANTE : Nelly Hortensia Huanca Bravo TÍTULO

: N° 37410 del 10/01/2014

RECURSO : H.T.D. N° 28480 del 03/04/2014 REGISTRO : Predios de Lima ACTO

: Adecuación de reglamento interno

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

SUMILLA CONTENIDO Y FORMA DEL ACTA DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS “El acta de sesión de junta de propietarios deberá indicar el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Dicho documento será firmado por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la junta directiva si la hubiera y por todos los participantes de la junta, salvo que el reglamento interno contenga reglas que faciliten la suscripción del acta”.

FORMALIDAD DEL REGLAMENTO INTERNO

“Para la adecuación así como para la modificación del Reglamento Interno se requiere la utilización de una de los dos alternativas recogidas por la normativa sobre la materia: escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el texto aprobado por la Junta de Propietarios”.

REGLAMENTO INTERNO MODELO

“Las disposiciones que los reglamentos internos recojan acogiéndose al reglamento interno modelo, aprobado por Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC.15.04, no podrán ser materia de observación por el Registro”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la adecuación del reglamento interno inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que continúa en la partida electrónica N° 07013930 del Registro de Predios de Lima a la Ley N° 27157. Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos: - Copia del acta de sesión junta de propietarios del 01/10/2013, que corre a fojas 55 al 78 del Libro de Actas N° 6 de la Junta de Propietarios del Edificio Recoleta, certificada por el Notario de Lima Aurelio A. Díaz Rodríguez el 09/01/2014. - Lista de asistencia. - Constancia de convocatoria y quórum de la sesión de junta de propietarios del 01/10/2013, suscrito por Luis Oswaldo Riega Dongo, con firma certificada por el Notario de Lima Aurelio A. Díaz Rodríguez el 19/11/2013. - Escrito de subsanación del 11/03/2014 suscrito por la recurrente. - Copia de la reapertura del acta de sesión junta de propietarios del 01/10/2013, efectuada el 19/02/2014, que corre a fojas 79 al 81 del Libro de Actas N° 6 de la Junta de Propietarios del Edificio Recoleta, certificada por Notario de Lima Aurelio A. Díaz Rodríguez el 11/03/2014. - Constancia aclaratoria del quórum de la sesión de junta de propietarios del 01/10/2013, suscrito por Luis Oswaldo Riega Dongo, con firma certificada por Notario de Lima Aurelio A. Díaz Rodríguez el 04/03/2014.

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JURISPRUDENCIA



DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Elmer Arnaldo Jaimes Jaimes observó el título en los siguientes términos: “Reingresado el presente se advierte lo siguiente:

1) Respecto del punto 1 de la observación formulada indicamos lo siguiente: Del Acta de fecha 01/10/2013 se aprecia que ha firmado el Acta el presidente y dos propietarios debidamente; lo que no permite la verificación de los asistentes. Se deja constancia que el reglamento interno inscrito no ha regulado la firma de determinados propietarios en las actas de las sesiones. Por lo que corresponderla que el Acta contenga las firmas del Presidente, secretario designado y por todos los participantes de la Junta según lo estipulado en el artículo 149 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. En todo caso, la lista de propietarios concurrentes a sesiones de junta de propietarios de unidades inmobiliarias debe estar contenida en el acta respectiva, tal como se establece en la Resolución N° 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010. Debe tener en cuenta también que el artículo 87 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios solo ha previsto a la constancia o declaración jurada para acreditar ante el Registro de la convocatoria a la sesión de junta, más no del quórum.



Asimismo, es de apreciar que la reapertura adjunta al presente reingreso adolece del mismo defecto por lo que no subsana las observaciones indicadas en la presente.



Sin perjuicio de lo indicado en el párrafo anterior, dejamos constancia que en la reapertura de Acta no se ha pronunciado sobre el artículo 14 inciso 1). Tampoco se ha adjuntado documento privado con las subsanaciones de la adecuación del Reglamento Interno. Téngase en cuenta que en el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se regula expresamente la formalidad que debe guardar el reglamento interno para poder ser inscrito, por lo que en el presente caso no se ha cumplido con la misma.



Por lo tanto, se reitera la observación formulada que se transcribe a continuación:



“DE LA ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO



1) Mediante el presente título se solicita la adecuación del reglamento interno inscrito de la junta de propietarios, para lo cual se adjunta documentación que comprende a un número de unidades de dominio exclusivo existentes en la fecha de la constitución del régimen de propiedad horizontal. Se advierte del acta que autorizan a la suscripción al presidente y a 2 propietarios, sin embargo habiéndose suscrito una lista de asistentes, a efectos de realizar la calificación integral del título deberá adjuntarla.



Sin perjuicio de lo expuesto:



2) No se indica en el acta si la sesión celebrada es una sesión ordinaria o extraordinaria. Aclarar.



3) El Reglamento interno se inscribirá en mérito al documento privado suscrito por los propietarios y las firmas debidamente certificadas por notario; según lo dispuesto por el artículo 86 del Reglamento del Registro de Predios, sin embargo, en el presente caso no ha adjuntado la respectiva documentación.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



4) En el Acta de sesión del 01/10/2013, se indica que es propietario de la oficina 104 antes 4 es la sociedad conyugal conformada por Maritza Patrocinia Núñez Bendezú y Wilman Roca Vilca(55); sin embargo, de la revisión del antecedente registral Partida N° 40280715: figura como propietario Rubén Coorahua Ayquipa. Aclarar.



5) En el inc. i) del artículo 14 del Reglamenta, se establece dentro de las facultades de la Junta de Propietarios iniciar proceso ejecutivo contra los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas, incluyendo en el monto de la deuda los intereses compensatorios. Dicha disposición contraviene lo establecido en el artículo 1242 del Código Civil, el cual señala que tratándose de mora en el pago de las obligaciones resulta aplicable el interés moratorio. Subsanar.



6) En el artículo 18 se consigna como mayoría calificada la “constituida por las dos terceras partes (2/3) de los porcentajes de participación de los propietarios presentes; lo que discrepa con lo prescrito en el artículo 148 del D.S. N° 035-2006-VIViENDA, que considera como mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Sírvase aclarar”.



BASE LEGAL: Artículo 2011 del Código Civil, numeral V del Título Preliminar, artículos 31, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley N° 27157, TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIViENDA y el Reglamento de inscripciones del Registro de Predios”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN La recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros., en los siguientes fundamentos: - Respecto al primer extremo de la observación, señala que el acta de junta de propietarios cumple con la exigencia contemplada en el artículo 28 del reglamento interno inscrito. No resulta exigible la presentación del listado de asistencia, pues tal exigencia quedó proscrita con la normatividad que la Sunarp emitió para la unificación de criterios de calificación que fue emitida inicialmente a través de la Res. N° 202-2001-SUNARP/SN y posteriormente comprendida en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas. Si bien es cierto, la junta de propietarios no es una persona jurídica, los acuerdos que adoptan tienen similitud a las decisiones que se adoptan en asamblea, razón por la cual el quórum corresponde ser acreditado mediante constancia, conforme a reiterada jurisprudencia que motivó el acuerdo plenario adoptado en el XIX Pleno del Tribunal Registral.

La verificación de los asistentes a la junta de propietarios tiene como propósito evaluar el quórum, para lo cual se adjuntó la constancia de quórum, la misma que es

(55) En la esquela de observación se señala que la sociedad conyugal se encuentra conformada por Maritza Patrocinia Núñez Bendezú y Emérito Solís Morillo Ponte; sin embargo, de la revisión del acta de la sesión de junta de propietarios del 03/10/2013 se advierte que lo consignado es que la sociedad conyugal se encuentra conformada por Patrocinia Nuñez Bendezú y Wilman Roca Vilca.

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JURISPRUDENCIA

coherente con lo indicado en la introducción del acta de junta de propietarios y su reapertura.

Cabe señalar que mientras no se inscriba la adecuación del reglamento interno corresponde que cualquier acta de junta que se levante observe la forma establecida en el reglamento interno inscrito, lo que se corrobora con lo señalado en la última parte del artículo 149 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

- Respecto al segundo extremo de la observación, señala que tanto las sesiones ordinarias como las extraordinarias no están sujetas a reglas diferentes de convocatoria ni de quórum. Además, de acuerdo al tema de agenda tratado, dicha sesión se refiere a una sesión extraordinaria.

Con el ánimo de viabilizar la inscripción, presentamos una reapertura de acta.

- Respecto al tercer extremo de la observación, señala que la copia certificada del acta de sesión de junta de propietarios constituye instrumento privado en la cual aparecen las firmas certificadas notarialmente del presidente y dos propietarios que conforme a la normatividad aplicable se encuentran facultados para la suscripción del acta. - Respecto al cuarto extremo de la observación, señala que se ha adjuntado reapertura de acta anexada al reingreso y constancia aclaratoria del quórum, debiendo tener presente que en el acta de sesión de junta de propietarios no se menciona a la sociedad conyugal conformada por Maritza Patrocinia Núñez Bendezú y Emérito Solís Morillo Ponce, sino a la sociedad conyugal conformada por Maritza Patrocinía Núñez Bendezú y William Roca Vilca. - Respecto al quinto extremo de la observación, señala que el artículo 1242 del Código Civil solo señala en qué caso se trata de interés compensatorio y en qué caso de interés moratorio, mas no prohibe que al monto de la deuda se incluya los intereses compensatorios.

En tal sentido, el inciso I) del artículo 14 del Reglamento Interno no configura contravención alguna al artículo antes señalado, más aún cuando el artículo 1246 del Código Civil viabiliza la imposición de interés compensatorio pactado si no se ha convenido el interés moratorio; por lo que, al no haberse convenido el interés moratorio, el deudor solo está obligado a pagar por causa de mora el interés compensatorio pactado y, en su defecto, el interés legal.

- Respecto al sexto extremo de la observación, señala que en el acta se incurrió en error de redacción, razón por la cual se cumplió con anexar al reingreso la reapertura del acta. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio ubicado en el Jr. Tambo N° 186-188-192-194, distrito de Cercado de Lima, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que continúa en la partida electrónica N° 07013930 del Registro de Predios de Lima. En el asiento 35 del tomo 1311 a fojas 90 corre inscrito el reglamento interno de propiedad horizontal por el cual se regirán todas y cada unas de las secciones que se independicen de la presente partida, en mérito al título archivado N° 1411 del 30/10/1974.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

En el asiento B00004 de la citada partida corre inscrita la elección de la junta directiva para el periodo comprendido entre el 01/03/2013 hasta el 28/02/2014, de la siguiente manera: Presidente

:

Luis Oswaldo Riega Dongo.

Vicepresidente

:

Pedro Utrilla Príncipe.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos. Habiéndose citado a informe oral, el abogado informante no concurrió. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - ¿Cuál es el contenido y la forma que debe tener el acta de la sesión de junta de propietarios? - ¿Cuál es la formalidad prevista en la normativa para inscribir el Reglamento Interno? - Cuando el reglamento interno cuya inscripción se solicita opta por consignar disposiciones previstas en el reglamento interno aprobado por Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC.15.04, ¿puede ser objeto de observación? VI. ANÁLISIS 1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la adecuación del reglamento interno inscrito en el tomo 14 a fojas 463 que continúa en la partida electrónica N° 07013930 del Registro de Predios de Lima a la Ley N° 27157.

El Registrador deniega la inscripción, entre otros motivos, por cuanto el acta de sesión de junta de propietarios del 01/10/2013 ha sido suscrito por el presidente y por dos propietarios, cuando corresponde que esta sea firmada por el presidente, secretario designado y por todos los participantes de la junta, según lo estipulado en el artículo 149 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.



En ese sentido, corresponde a esta instancia determinar cuál es el contenido y forma que debe tener el acta de la sesión de junta de propietarios.

2. El acta es el documento escrito en el que se asienta un resumen de lo acontecido en la sesión. En relación con las formalidades del acta, las exigencias impuestas respecto a este documento de la junta de propietarios obedecen a la necesidad de garantizar el cabal resguardo de las decisiones de los asistentes. 3. El artículo 149 del D.S. N° 035-2008-VIVIENDA establece el contenido y forma que debe revestir el acta, señalando lo siguiente:

“Artículo 149.- Contenido y forma del acta.



En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la

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JURISPRUDENCIA

agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta” (el resaltado es nuestro).

Del citado artículo se desprende que el acta será firmada por el presidente y el secretario designado, o por los miembros de la directiva si lo hubiera, y por todos los participantes en la sesión de junta de propietarios; sin embargo, dicha norma también señala que el reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.

4. De la revisión del reglamento interno inscrito, que obra en el título archivado N° 1411 del 30/10/1974, se advierte que el artículo 28 establece lo siguiente:

“VENTIOCHO.- LA JUNTA NOMBRARÁ DENTRO DE LOS PROPIETARIOS UN PRESIDENTE Y UN VICEPRESIDENTE, PARA QUE ACTÚE EN CASO DE AUSENCIA O IMPEDIMENTE DE ESTE CON SUS MISMAS FACULTADES Y ATRIBUCIONES. EL PRESIDENTE REPRESENTARA A LOS DEMÁS PROPIETARIOS EN LOS ASUNTOS RELATIVOS A LAS COSAS COMUNES, CONVOCARÁ Y ENCAUSARÁ LAS REUNIONES Y VIGILARÁ QUE SE LEVANTE EL ACTA DE LAS MISMAS, LA FIRMARÁ CONJUNTAMENTE CON OTROS PROPIETARIOS QUE LA JUNTA DESIGNE. EL CARGO SERÁ GRATUITO Y REELEGIBLE, Y SE RENOVARÁ EN REUNIÓN ANUAL O CUANDO SE ACUERDE” (subrayado nuestro).



Del reglamento interno inscrito queda claro que el presidente es quien vigilará que se levante el acta de las sesiones de junta de propietarios y la firmará conjuntamente con otros propietarios que la junta designe; es decir, el acta de sesión de junta de propietarios de la presente edificación, no será necesariamente suscrita por cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, ya que será la junta de propietarios la que designe a los propietarios que la suscribirán.

5. En el presente casó, en la parte final del acta de sesión de junta de propietarios del 01/10/2013 se advierte lo siguiente: (…)

Encontrándose los presentes conformes con lo expresado anteriormente, en forma unánime, autorizan al Presidente de la Junta (Director de Debates): Sr. LUIS OSWALDO RIEGA DONGO y a los Sres. DEÓGENES PEDRO (TRILLA PRÍNCIPE y GIOVANNA LEDESMA VILLACORTA, para la suscripción de la presente acta; en tanto que los demás asistentes firman en listado aparte, conforme se indicó en el exordio de esta acta.



(...)” (el resaltado es nuestro).



Como se puede apreciar, la junta de propietarios facultó a Deogenes Pedro Utrilla Príncipe (propietario del estacionamiento 8) y a Giovanna Ledesma Villacorta (propietaria del estacionamiento 5 y del departamento 205 - antes 25) para la suscripción del acta de la sesión del 01/10/2013.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



En ese sentido, no cabe exigir la suscripción del acta por parte de todos los propietarios participantes de la junta, ya que el reglamento interno inscrito contiene reglas que facilitan la suscripción del acta, la cual ha sido cumplida en el presente caso.

6. El Registrador señala, en la esquela de observación del 27/03/2014, que la falta de suscripción del acta por todos los propietarios participantes de la junta impide la verificación de los asistentes a la sesión, manifestando que, en todo caso, la lista de asistentes debe estar contenida en el acta de las sesiones, conforme lo establece la Resolución N° 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010.

Ante ello, el recurrente manifiesta que se ha presentado constancia de quórum de sesión de junta de propietarios del 01/10/2013 y su aclaratoria.

7. Al respecto, el artículo 149 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA establece que las actas de sesión de junta de propietarios, entre otros datos, deberá contener la relación de los propietarios concurrentes. Con esta información se determinará el quórum de la respectiva sesión de junta de propietarios, y no a través de las firmas de los participantes en el acta ni con la constancia de quórum (como afirma el recurrente).

En el presente caso, en la parte introductoria del acta de sesión de junta de propietarios del 01/10/2013, reabierta el 19/12/2014, consta la relación de participantes de la sesión, indicando la sección de propiedad exclusiva del cual son propietarios y el porcentaje de participación que les corresponde, representando en conjunto el 50.663 % de participaciones en los bienes comunes.



Con esta información en las actas, es factible establecer si la sesión de junta de propietarios se realizó con el quórum necesario, considerando que en el X Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005, publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, se adoptó el siguiente precedente de observancia obligatoria:



QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS



“Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”. Criterio adoptado en las Resoluciones N° 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolución N° 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y N° 097-2004-SUNARP-TRL del 20 de febrero de 2004.

8. Cabe precisar que la Resolución N° 240-2010-SUNARP-TR-A del 22/06/2010, citada por el Registrador en su esquela de observación, no resulta aplicable al caso venido en grado, ya que en dicha resolución se señala que en ese caso se presentó un acto en donde no se estableció el quórum legal, pues únicamente se efectuó la siguiente indicación: “(...) por lo que habiéndose cumplido con el quórum establecido en el Reglamento Interno para las sesiones extraordinarias, declara instalada la sesión en segunda convocatoria (...)”. Además, en dicha resolución también se manifiesta que el acta presentada no señalaba las personas que asistieron a la asamblea ni cuál era su porcentaje de participación, situación que difiere con el caso del título venido en grado, donde en el acta de sesión de junta de propietarios del 01/10/2013, reabierta el 19/02/2014, consta la relación de asistentes, con la indicación de las secciones de las

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JURISPRUDENCIA

que son propietarios y el porcentaje de participación en bienes comunes que representan, información suficiente para poder determinar el quórum de dicha sesión.

Por lo expuesto, corresponde revocar el primer extremo de la observación.

9. Naturalmente –algunas veces– el acta puede contener errores u omisiones, lo que de ninguna manera implica que la sesión sea inválida, ni tampoco que se tenga que realizar inexorablemene una nueva sesión para subsanarlos debido a que existe un vacío legal para el caso de actas de junta de propietarios, por lo que consideramos que resulta admisible la aplicación analógica del artículo 12 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, el cual establece lo siguiente:

“Artículo 12.- Reapertura de actas



Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores y omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose necesariamente que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta.



En la reapertura debe constar la indicación que se está reabriendo el acta de una determinada sesión, precisando además la fecha en que se efectúa y la fecha del acta que es materia de reapertura. Asimismo, los datos que son objeto de rectificación no podrán ser discrepantes con los aspectos abordados en la agenda de convocatoria.



Para estos efectos, es irrelevante si los directivos que suscriben la reapertura de acta cuentan con mandato vigente a la fecha en que esta se efectúa.



No dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos, aun cuando dicha reapertura esté referida a actos no inscritos”.



Como se advierte, es posible rectificar el contenido de las actas de las sesiones de junta de propietarios, corrigiendo un dato que se consignó en forma errónea o consignando un dato que se omitió.

10. En el presente caso, el Registrador señala que el acta de la sesión de junta de propietarios del 01/10/2013 tiene los siguientes defectos: a) No se indicó si la sesión celebrada es una ordinaria o extraordinaria. (Segundo extremo de la observación). b) Se indica que la sociedad conyugal conformada por Maritza Patrocinia Núñez Bendezú y Wilman Roca Vilca son propietarios de la oficina 104 (antes oficina 4), discrepando de los antecedentes registrales (partida electrónica N° 40280715) que señala como propietario a Rubén Coorahua Ayquipa (Cuarto extremo de la observación). c) El artículo 18 del reglamento interno señala como mayoría calificada la constituida por las dos terceras partes de los porcentajes de participación de los propietarios presentes, discrepando con el artículo 148 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA (Sexto extremo de la observación). 11. Para dicho efecto, se presentó la reapertura del acta de sesión junta de propietarios del 01/10/2013, efectuada el 19/02/2014, en donde se aclara de la siguiente manera:

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL DICE

DEBE DECIR

JUNTA GENERAL DE PROPIETARIOS DE LA UNIDAD INMOBILIARIA UBICADA ENTRE LA CALLE TAMBO DE BELÉN Y PLAZUELA DE LA RECOLETA (JIRÓN CAMANÁ Nº 1043, ANTES PLAZA FRANCIA Nº 220) CERCADO DE LIMA.

JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA DE LA UNIDAD INMOBILIARIA UBICADA ENTRE LA CALLE TAMBO DE BELÉN Y PLAZUELA DE LA RECOLETA (JIRÓN CAMANÁ Nº 1043, ANTES PLAZA FRANCIA Nº 220) CERCADO DE LIMA.

(...) WILMAN ROCA VILCA, identificado con DNI N° 08394680, en representación de la sociedad conyugal conformada con MARITZA PATROCINIA NÚÑEZ BENDEZÚ, con un total de 6.873 % de participación (estacionamientos 11, 12, 13, 14, 15, 16 y 23; oficinas 101, 102,103 110.4 antes 1, 2, 3 y 4 respectivamente); (...). Computándose la asistencia de un total de 52.033 % de participaciones en los bienes de dominio común de PROPIETARIOS HÁBILES; por lo que se cuenta con el quórum requerido para la instalación válida de la Junta; dejándose constancia que los asistentes suscriben en listado aparte.

(...) MARITZA PATROCINIA NÚÑEZ BENDEZÚ, identificada con DNI N° 08394681, en representación de la sociedad conyugal conformada con WILMAN ROCA VILCA, con un total de 5.703 % de participación (estacionamientos 11, 12, 13, 14, 15, 16 y 23; oficinas 101, 102 y 103 antes 1, 2 y 3 respectivamente); (...) Computándose la asistencia de un total de 50.863 % de participaciones en los bienes de dorninio común de PROPIETARIOS HÁBILES; por lo que se cuenta con el quórum requerido para la instalación válida de la Junta; dejándose constancia que los asistentes suscriben en listado aparte.

(...) Artículo 18.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarán con el voto conforme de los Propietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de participación de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en los incisos d) y e) del artículo 14 de este reglamento y en los demás casos dispuestos por ley. La mayoría calificada está constituida por las dos terceras partes (2/3) de los porcentajes de participación de los propietarios presentes. (...)

(...) Artículo 18.- Mayorías requeridas para la adopción de acuerdos Los acuerdos de la Junta de Propietarios se tomarán con el voto conforme de les Propietarios hábiles que representen la mayoría simple de los porcentajes de participación de los propietarios presentes, con las excepciones señaladas en los incisos d) y e) el artículo 14 de este reglamento y en los demás casos dispuestos por ley. La mayoría calificada está constituida por las dos terceras partes (2/3) de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la junta. (...)



Como se puede advertir, mediante la reapertura del acta de sesión junta de propietarios del 01/10/2013, efectuada el 19/02/2014, se han corregido los defectos u omisiones advertidas por el Registrador y que fueron materia de observación.



En consecuencia, corresponde revocar el segundo, cuarto y sexto extremo de la observación.

12. En el tercer extremo de la observación, el Registrador señala que el reglamento interno se inscribirá en mérito al documento privado suscrito por los propietarios, con

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JURISPRUDENCIA

firmas debidamente certificadas por notario, conforme a lo dispuesto en el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Respecto a la formalidad requerida para la inscripción del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, su adecuación y/o modificación, la Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento(56) de la Ley N° 27157 estableció lo siguiente:



“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30 días hábiles desde la publicación del presente Reglamento” (el resaltado es nuestro).



La citada norma contiene dos opciones para el otorgamiento del Reglamento Interno: a) La regla general de la escritura pública (artículo 2010 del Código Civil), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y Construcción; o, b) Documento privado con firma legalizada (excepción al artículo 2010 del Código Civil), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y Construcción.

13. La misma regla ha sido recogida en el artículo 86 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para la inscripción del Reglamento Interno:

“Artículo 86.- Formalidad del reglamento interno



El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios (...)” (el resaltado es nuestro).



Como se aprecia, el referido texto recoge la alternativa del documento privado con firmas certificadas por notario, sin perjuicio de la aplicación de la regla general del instrumento público.



A ello debe agregarse, que conforme al numeral 5.15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común(57), “el Reglamento Interno o su modificación se inscribe en mérito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta. Cuando solo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en que se adopta el acuerdo, sin requerirse la trascripción del texto del reglamento o su modificación” (el resaltado es nuestro).

(56) D.S. N° 035-2006-VIVIENDA DEL 06/11/2006, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. (57) Aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 3402008-SUNARPISN del 23/12/2008, publicado en el diario oficial El Peruano el 26/12/2006.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

14. En el presente caso, se advierte que no se acompaña la escritura pública o documento privado con firma certificada ante notario, sino solo copia certificada del acta de le sesión de Junta de Propietarios del 71/10/2013, la cual contiene el texto aprobado del reglamento interno adecuado a la Ley N° 27157.

Como se señaló línea atrás, la normativa especial sobre adecuación u otorgamiento de Reglamento Interno, permite la utilización indistinta de la escritura pública o del documento privado con firmas certificadas; apreciándose que en ambos supuestos se requiere de intervención notarial, requisito que garantiza, cuando menos, la autenticidad de las firmas de los otorgantes(58).



Cabe precisar que el recurrente manifiesta que el acta fue suscrita por un presidente y dos propietarios designados por la junta a efectos de la suscripción de la misma, con su respectiva certificación de firmas; sin embargo, lo que certifica el notario en el documente presentado es que las copias que autentica corresponden a los folios 1 - 55 al 78 del Libro de Actas N° 6 de la Junta de Propietarios del Edificio Recoleta, mas no las firmas que contiene dicha acta.



Asimismo, no resulta posible considerar que la certificación de las firmas en el acta (efectuada el 10/12/2013), sea válida a efectos del cumplimiento de la formalidad respectiva, toda vez que dicha certificación se realizó en el documento original que consta asentado en el libro respectivo, no siendo extensiva dicha certificación a las copias que se realicen de dicho documento original.



Por ende, de acuerdo a lo expuesto con anterioridad, es claro que no resulta admisible una formalidad distinta, como la utilizada en el presente caso, ya que resulte admisible únicamente la presentación de la escritura pública o documento privado con firma certificada ante notario.



En consecuencia, corresponde confirmar el temer extremo de la observación.

15. Por último, en el quinto extremo de la observación, el Registrador señala que en el inciso i) del artículo 14 del reglamento interno se establece dentro de las facultades de la Junta de Propietarios iniciar proceso ejecutivo contra los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas, incluyendo en el monto de la deuda los intereses compensatorios; lo cual contraviene lo establecido en el artículo 1242 del Código Civil, el cual señala que tratándose de mora en el pago de las obligaciones resulta aplicable el interés moratorio.

Al respecto, la Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento(59) de la Ley N° 27157 estableció que la adecuación del reglamento interno se realizará mediante

(58) Artículo 106 del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049.- Definición El notario certificará firmas en documentos privados cuando le hayan sido suscritas en su presencia o cuando le conste de modo indubitable su autenticidad. Carece de validez la certificación de firma en cuyo texto se señale que la Misma se ha efectuado por vía indirecta o por simple comparación con el documento nacional de identidad o los documentos de identidad para extranjeros. (59) D.S. N° 035-2006-VIVIENDA DEL 06/11/2006, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

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JURISPRUDENCIA

escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la junta de propietarios o el modelo de reglamento interno que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción.

Es así que por Resolución Viceministerial N° O04-2OOO-MTC.15.O4 se aprobó el Reglamento Interno Modelo para Regímenes de unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y áreas de propiedad común y con secciones independizadas y áreas comunes en copropiedad, el que señala en el literal j) del artículo 13 que corresponde a la junta de propietarios “seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro”.

16. En el presente caso, el literal i) del artículo 14 del Reglamento Interno aprobado en sesión de junta de propietarios del 01/10/2013, señala lo siguiente:

“Artículo 14.- Atribuciones de la Junta



Corresponde a la Junta de Propietarios:



(...)



i) Seguir el proceso ejecutivo a los propietarios deudores de más de tres cuotas consecutivas; incluyendo en el monto materia de la cobranza, los intereses compensatorios aplicables a partir de la fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de Interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.



(...)” (el resaltado es nuestro).



Es decir, el citado artículo se encuentra conforme con lo establecido en el Reglamento Interno Modelo, por lo que en ese sentido, siendo que este reglamento modelo ha sido otorgado por la entidad competente del Estado, en virtud de la facultad concedida en Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157, las disposiciones que los Reglamentos Internos privados recojan adecuándose a este Reglamento Interno Modelo no podrán ser materia de observación por el Registro. Así, resultaría un contrasentido que los usuarios del Registro adopten las cláusulas contenidas en el reglamento interno modelo aprobado por la autoridad competente y publicado en el diario oficial, y sean por ello cuestionados por el Registro. En tal sentido, mientras no sea declarado ilegal, debe reputarse el reglamento interno modelo como una opción válida a ser adoptada.

Además, debemos considerar que la calificación de dicho tipo de atribuciones no debe ser materia de cuestionamiento por parte del Registrador, toda vez que la procedencia o no de aplicar los intereses compensatorios será materia de pronunciamiento por parte del juez dentro del proceso ejecutivo correspondiente. En ese sentido, corresponde revocar el quinto extremo de la observación. Estando a lo acordado por unanimidad.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el tercer extremo de la observación, y REVOCAR los demás extremos de la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Vocal del Tribunal Registral GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA Vocal del Tribunal Registral

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Requisitos excepcionales para convocar a junta de propietarios en caso de acefalia Excepcionalmente pueden convocar a sesión de junta, los propietarios que representen al menos el 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello, de conformidad con el artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.





TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 1851-2012-SUNARP-TR-L



Lima, 14 de diciembre de 2012 APELANTE

: Jovany Saldaña Rodríguez

TÍTULO

: N° 650914 del 19/07/2012

RECURSO

: HTD N° 085592 del 19/10/2012

REGISTRO

: Predios de Lima

ACTO

: Junta de Propietarios

SUMILLA

LECCIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS

El término de “Reconocimiento” usado en un acta de sesión de Junta de Propietarios, no debe llevar al Registrador a exigir una Asamblea de Reconocimiento con los términos previstos en el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, respecto a que solo procede para regularizar dos o más periodos eleccionarios, siempre y cuando se pueda verificar indubitablemente la voluntad de la Asamblea General, así como la validez de los requisitos de convocatoria, quórum y mayoría, así como la formalidad del acta.

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JURISPRUDENCIA



CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

Excepcionalmente pueden convocar a sesión de junta de propietarios, los propietarios que representen al menos el 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello, de conformidad con el artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción del Reconocimiento de la Junta de Propietarios no inscrita para el periodo comprendido entre el 08/02/2011 al 08/02/2013, respecto del predio matriz, inscrito en la Partida Electrónica N° 12194119 del Registro de Predios de Lima, en donde se encuentra inscrito el Reglamento Interno que rige a las unidades inmobiliarias bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. A tal efecto, se presentan los siguientes documentos: - Copia del acta de Sesión General Extraordinaria de Reconocimiento, Ratificación y Aprobación de la Junta de Propietarios del Centro Comercial Plaza Naranjo, de fecha 03/04/2011. Legalizada el 27/03/2012 ante notario de Lima Dr. Luis Roy Párraga Cordero.

Declaración Jurada de Convocatoria y Quórum de la Sesión General de Junta de Propietarios de fecha 08/02/2011, con firma certificada con fecha 23/03/2012, ante notario de Lima, Dr. J. Antonio del Pozo Valdez.

- Copia del acta de Sesión General Extraordinaria de Reconocimiento, Ratificación y Aprobación de la Junta de Propietarios del Centro Comercial Plaza Naranjo, de fecha 03/04/2011, certificada el 28/08/2012 ante notaria de Lima, Dra. Clara Carnero Ávalos. - Declaración Jurada de Convocatoria y Quórum de la Sesión General de Junta de Propietarios el 03/04/2011, con firma certificada con fecha 09/10/2012, ante notario de Lima, Dr. J. Antonio del Pozo Valdez. - Escrito de Apelación de fecha 16/10/2012, autorizado por abogado, Manuel Arana Mendizábal, con Colegiatura del CAL N° 0536. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis Carbajal Ávila, tachó el título en los siguientes términos:

“1.- Se solicita la inscripción de la Junta Directiva cuyo periodo de elecciones del 08/02/2011 al 08/02/2012, adjuntando para ello la copia certificada del acta de Junta de Propietarios celebrado el 03/04/2012.



El numeral 5.10 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN, establece la aplicación de directiva de asociaciones en los casos previstos de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles: En este extremo de aplicación de la norma el acto reconocimiento de la Junta Directiva, no se encuentra prevista expresamente en el Reglamento Interno, la Ley Nº 27157 y su Reglamento, ni en la resolución señalada anteriormente, sino en aplicación supletoria se encuentra prevista en el Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



Al respecto debemos señalar que el artículo 63 del Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias establece lo siguiente: “La inscripción de la Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere este artículo, solo procede para regular dos o más períodos eleccionarios



En el presente caso, el acuerdo de reconocimiento de la Junta Directiva es sobre la única elección realizada con fecha 08/02/2011 y no de reconocimiento de elecciones anteriores, tal como lo prevee la norma antes señalada, incumpliendo de esta manera lo establecido por la presente norma.



Asimismo, la Resolución N° 1051-20112-SUNARP-TR-L de fecha 19/07/2012 establece: según se desprende de lo normado en el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, la Asamblea General de Reconocimiento, solo procede para regularizar dos o más periodos eleccionarios, por lo que constituye defecto insubsanable de una Asamblea General de reconocimiento, la Elección de un Consejo Directivo, al no haber cumplido con el requisito mínimo de dos periodos eleccionarios a regularizar”.



En consecuencia, al no contar con el requisito principal para proceder a la inscripción de acto eleccionario y adolecer de un defecto insubsanable.



Se procede a la tacha sustantiva, debiendo en este extremo cumplir con la devolución de todos los documentos presentados.



Base legal: Artículo 2011 del Código Civil; Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias; Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN; Ley N° 27157 y su reglamento aprobado. por D. S. N° 035-2006-Vivienda.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos: - Que la convocatoria a cualquier Junta de Propietarios se acredita facultativamente a elección del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de Consejos Directivos de Asociaciones Civiles. Que la formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son Otorgadas, indistintamente, ya sea por el Presidente de la Junta o por la persona designada en la propia asamblea. - Que en ninguna parte la Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN se hace referencia o establece de manera concreta y obligatoria la aplicación de la directiva de asociaciones en los casos previstos de regularizaciones de Consejos Directivos de Asociaciones Civiles, como manifiesta Registrador Público (e) en la Esquela de Tacha; pues ha realizado una interpretación errada de las normas registrales al tratar de aplicar supletoriamente el artículo 63 del Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, estableciendo que la Inscripción de la Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere este artículo, solo procede para regularizar dos o más periodos eleccionarios, sin considerar que la sesión de junta de propietarios realizada el 03/04/2012, referente a la ratificación del presidente de la junta, es un acto jurídico válido al igual que sus acuerdos tomados, al estar amparado por los artículos 140, 141, 141 y 142 del Código Civil, debido a que fue convocada y realizada por propietarios constituidos indiscutiblemente en una junta bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común,

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JURISPRUDENCIA

con derecho inherente a la propiedad y debidamente inscrito ante la Sunarp, más aún que los derechos de los participantes en dicha sesión superan el 90 % del porcentaje de participación. - Que dichos actos hubiesen sido nulos al no haberse cumplido con ninguno de los términos establecidos en los artículos descritos. - Asimismo, que de ser interpretado como señala el Registrador Público (e), no se podría efectuar su respectiva inscripción hasta después de cuatro años, dos o más periodos, convirtiéndose en una norma inconstitucional. - Finalmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su mandato cuando el acta pertinente de elección existe, y dicha acta puede ser presentada, ante la SUNARP, en cualquier momento de vigencia del periodo por el cual fue elegido. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida matriz N° 12194119 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. García Naranjo N° 050, Distrito de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima. En el Asiento B00005 consta inscrito el Reglamento Interno que rige a las unidades inmobiliarias bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, y en el Asiento B00006 consta inscrita la Junta de Propietarios en mérito al Título Archivado N° 678044 del 24/09/2009. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal, Dr. Walter Juan Poma Morales. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si la elección de la Junta de Propietarios que se pretende inscribir, se encuentra comprendida en el supuesto del artículo 63 del Reglamento de Personas Jurídicas No Societarias, que establece que solo por Asamblea de Reconocimiento, se puede regularizar dos o más periodos eleccionarios. - ¿Cómo deberá ser efectuada la convocatoria a sesión de Junta de Propietarios, cuando el Reglamento Interno no haya previsto la designación del Primer Presidente? VI. ANÁLISIS 1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil(60), los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.

(60) Artículo 2011 del Código Civil (primer párrafo): Principio de rogación y legalidad: “Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. (...)”.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 31, señala que la calificación es la evaluación integral de los títulos presentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción.



A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:



“(...) d) Comprobar que el acto, o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas”.

2. En el presente caso, se solicita la inscripción del Reconocimiento de la Junta de Propietarios para el periodo comprendido entre el 08/12/2011 al 08/12/2013, respecto del predio matriz constituido por el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. García Naranjo N° 050, Distrito de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la Partida Electrónica N° 12194119 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador Público (e), ha formulado tacha sustantiva al presente título por considerar que el acto de “Reconocimiento de Junta Directiva”, no se encuentra previsto expresamente en el Reglamento Interno, ni en la Ley N° 27157, su reglamento, ni en la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN; por tanto será de aplicación supletoria el Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, en tanto el artículo 63 del mencionado reglamento, señala que: “La inscripción de la Asamblea General de Reconocimiento, solo procede para regularizar dos o más periodos eleccionarios”, y que en el presenté caso, el acuerdo de reconocimiento de la Junta Directiva es sobre la única elección realizada el 08/02/2011, y no de reconocimiento de las anteriores, tal como prevee la norma antes señalada.



Por su parte, el recurrente señala no estar de acuerdo con la denegatoria de inscripción y argumenta que el Registrador ha realizado una interpretación errada de las normas registrases, al tratar de aplicar supletoriamente el artículo 63 del Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias; toda vez que el acto rogado es una Ratificación del Presidente de la Junta, siendo un acto jurídico válido al igual que sus acuerdos adoptados, al estar amparados por los artículos 140, 141, 141 y 142 del Código Civil, debido a que la asamblea fue convocada y realizada por los propietarios constituidos indiscutiblemente en una Junta bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, con derecho inherente a la propiedad y debidamente inscrito ante la Sunarp, más aún que los derechos de los participantes en dicha sesión superan el 90 % del porcentaje de participación.



Asimismo, que en ninguna parte la norma descrita se hace referencia o se establece de manera concreta y obligatoria la aplicación de la directiva de asociaciones en los casos previstos de Regularizaciones de Consejos Directivos de Asociaciones Civiles, como manifiesta el Registrador Público (e) en la Esquela de Tacha; estableciendo que la Inscripción de la Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere este artículo, solo procede para regularizar dos o mas periodos eleccionarios. Por lo que de ser así, no se podría efectuar su respectiva inscripción hasta después de cuatro años, dos o más periodos; convirtiéndose en una norma inconstitucional.

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JURISPRUDENCIA



Finalmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su mandato cuando el acta pertinente de elección existe y dicha acta puede ser presentada, ante la SUNARP, en cualquier momento de vigencia del periodo por el cual fue elegido.

3. En efecto, corresponde a este colegiado dilucidar si la denominación “Reconocimiento” consignada en el Acta de Sesión General Extraordinaria de fecha 03/04/2011, corresponde propiamente a un acto como tal, siendo así, le correspondería pues la aplicación de lo previsto en el artículo 63 del Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, respecto a que solo procede el reconocimiento para regularizar dos o más periodos eleccionarios.

Ante ello, cabe mencionar que uno de los mecanismos ideados por la jurisprudencia registral para resolver el problema de “acefalía” de las asociaciones fue la denominada “Asamblea de Regularización” y con ello la posibilidad de “reconstituir” la historia registral de las directivas de las asociaciones por intermedio de la convocatoria del Presidente del último Consejo Directivo electo no inscrito.



Luego, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, haciendo suya la interpretación seguida por la jurisprudencia registral, la consagró normativamente mediante Resolución del Superintendente Nacional N° 202-2001-SUNARP-SN del 31/07/2001.



En el primer párrafo del artículo 2 de la referida Resolución se indicaba de manera general que, “en caso de elecciones de Consejos Directivos No Inscritos, se restablecerá la exactitud registral, mediante Asamblea General de Regularización”.



Es parte de este dispositivo, el supuesto en el cual la asociación ha elegido regularmente a sus directivos, pena –por causas diversas–, esos actos no accedieron oportunamente al Registro.



En ese sentido, el último Presidente (o el integrante designado por el Consejo Directivo) de la directiva electa pero no inscrita, se encontraba facultado para convocar a la respectiva Asamblea de Regularización, conforme a la ley o al estatuto.



A tal fin solo era necesaria la copia certificada del acta de la Asamblea de Regularización y la documentación pertinente, no requiriéndose documentación “adicional” referente a las asambleas eleccionarias anteriores no inscritas.



En el acta de la Asamblea de Regularización debía constar, según la Resolución N° 202-2001-SUNARP-SN, el acuerdo de la asamblea de “reconocer las elecciones anteriores no inscritas, inclusive respecto al órgano o integrante del mismo que convoca la Asamblea General de Regularización” y “la indicación del nombre completo de todos los integrantes del órgano de gobierno elegido y su periodo de funciones”, todo ello conforme a las normas legales y estatutarias vigentes.

4. Posteriormente y en esa misma línea, se aprobó el “Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias”, el mismo que derogó la Resolución del Superintendente Nacional N° 202-2001-SUNARP-SN –anteriormente glosada–, aunque con un ámbito de aplicación mayor (comprendiendo todo tipo de actos, además de la regularización de elecciones de órganos directivos), reguló en su artículo 62 la denominada “Asamblea General de Reconocimiento”, mediante el cual se pueden

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

registrar “los acuerdos de la persona jurídica no registrados en su oportunidad” debidamente reconocidos, a cuyo efecto solo puede exigirse “la presentación del acta de la Asamblea General de Reconocimiento y los demás instrumentos relativos a esta que considere necesarios para su calificación, no requiriéndose la presentación de otra . documentación referida a las asambleas en las que se. acordaron los actos materia de reconocimiento”, siendo que la convocatoria, el quórum y la mayoría requeridos para fa asamblea de reconocimiento, así como la forma del instrumento requerido para su inscripción, deben ser los que correspondan a los acuerdos objeto de reconocimiento. 5. El artículo 63 del referido Reglamento regula lo referente a la convocatoria y requisitos del acta de la Asamblea General de Reconocimiento de Elecciones, Reestructuraciones y demás Actos vinculados No Registrados.

Así, dispuso –delimitando su aplicáción–, que la inscripción de la Asamblea General de Reconocimiento “solo procede para regularizar dos o más periodos eleccionarios”; con esto se zanjó la duda que surgía con la normativa anterior: si se podía regularizar solo un periodo eleccionario.



La convocatoria a dicha Asamblea General de Reconocimiento será efectuada “por el último presidente o integrante elegidos no inscritos, aunque hubiere vencido el periodo para el que fueron elegidos”, es decir, puede convocar a la Asamblea General de Reconocimiento el Presidente con mandato vigente no inscrito, siempre que se regularice dos o más periodos eleccionarios.

6. De otro lado, señala el mismo artículo 63 del Reglamento que, en el Acta de la Asamblea General de Reconocimiento deberán constar:

“a) El reconocimiento de las elecciones, de las reestructuraciones y demás actos relativos a los órganos anteriores no inscritos, inclusive respecto al órgano o integrante que convoca a la asamblea general de reconocimiento; b) La indicación del nombre completo y el documento de identidad de las personas naturales integrantes de los órganos objeto de reconocimiento. De tratarse de personas jurídicas, debe además indicarse la partida registral en la que corren inscritas, de ser el caso, y quién o quiénes actúan en su representación;



La conformación del órgano, bastando que hayan sido elegidos en número suficiente de miembros para que el órgano pueda sesionar válidamente;



Los periodos de funciones que realmente hayan sido ejercidos aun cuando no concuerden con lo establecido en el estatuto o la ley, con precisión de las respectivas fechas de inicio y fin, así como de las fechas en que se realizaron las correspondientes elecciones”.

7. En el presente caso, se ha adjuntado para su calificación copia del Acta de Sesión General Extraordinaria de “Reconocimiento”, Ratificación y Aprobación de Junta de Propietarios del 03/04/2011, certificada con fecha 28/08/2012, ante notaria de Lima, Dra. Clara Carnero Ávalos, mediante el cual se aprobó el reconocimiento de la elección de la anterior Junta de Propietarios No Inscrita correspondiente al periodo comprendido entre el (08/02/2011 al 08/02/2013), nombrándose como Presidente de la Junta de propietarios, al Sr. Raúl Rivera Sullca, respecto del predio matriz constituido por los Lotes 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. García Naranjo N° 050, Distrito

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JURISPRUDENCIA

de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la Partida Electrónica N° 12194119 del Registro de Predios de Lima.

Revisado el Asiento B00006 de la Partida Electrónica N° 12194119 del Registro de Propiedad de Lima, así como el Título Archivado N° 678044 del 24/09/2009 que dio mérito a la inscripción de la Junta de Propietarios, se advierte que en el estatuto no se ha previsto el nombramiento de un Presidente para dicha Junta de Propietarios.



Asimismo, revisada el Acta de sesión de fecha 03/04/2011, se aprecia que se ha consignado que se trata de una Sesión General Extraordinaria de “Reconocimiento”, Ratificación y Aprobación de la Junta de Propietarios, lo cual no deberá de interpretarse como tal, sin antes haber determinado cuál es la verdadera voluntad de la Asamblea General al celebrar la Junta.



Al respecto, cabe precisar que el acta antes aludida, cumple con los requisitos de convocatoria, quórum y mayoría, así como la formalidad del documento para su inscripción, por tanto, el acto de Nombramiento de la Junta de Propietarios (no inscrita), no debe ser interpretado como un acto de “Reconocimiento” propiamente dicho, sino como uno de regularizar la inscripción de la elección ya efectuada, de Junta de Propietarios para un determinado periodo.



De lo expuesto, queda claro que la expresión que se utilice para referirse al acuerdo de “Reconocimiento”, no constituirá obstáculo para su inscripción, siempre y cuando se pueda verificar indubitablemente la voluntad de la Asamblea General, en tal sentido, el término “Reconocimiento”, no implica que se trate expresamente de una Asamblea de Reconocimiento como tal se manifiesta en el acta, con la exigencia de los requisitos previstos por el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No Societarias, referido a que el acto de Reconocimiento no procede para regularizar un solo periodo, sino para regularizar dos o más periodos eleccionarios.



En tal sentido, corresponde a esta instancia revocar la tacha formulada por el Registrador (e) del Registro de Predios, con fecha 12/10/2012, en el extremo antes mencionado.

8. Sin perjuicio de lo antes señalado, de la revisión del Título Archivado N° 678044 del 24/09/2009 que dio mérito a extender el asiento correspondiente al Reglamento Interno de la edificación, se observa en el artículo Décimo Cuarto, lo siguiente: “La Junta de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordinarias se efectuarán una vez al año durante el primer trimestre. Las sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del presidente o a petición de un número de propietario que represente, cuando menos, el veinticinco por ciento (25 %) del total de las participaciones en las áreas y los bienes comunes.

En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar las citaciones conforme a lo establecido por el artículo siguiente (...)”.



Conforme a lo señalado, se puede observar que el Presidente de la Junta de Propietarios es el responsable para efectuar la convocatoria a Junta de Propietarios ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



Al respecto, se puede observar que los acuerdos adoptados mediante Junta de Propietarios de fecha 03/04/2011 “no son válidos”, por cuanto al no contar con un presidente inscrito, toda vez que en su momento la junta de propietarios carecía de pluralidad, corresponde que la junta sea convocada por los propietarios que representen cuando menos el 25 % del total de las participaciones en las áreas y bienes comunes, de conformidad con lo establecido en su estatuto, así corno por el artículo 54(61) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y por lo señalado en el acuerdo adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión ordinaria y presencial, los días 15 y 16 de diciembre de 2011, que señala lo siguiente:



“La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello”.



Asimismo, se observa que la declaración jurada para acreditar la convocatoria a la Junta de fecha 03/04/2011, es suscrita por el Sr. Raúl Rivera Suilca, haciendo referencia que ostenta el cago de Presidente de la Junta de propietarios, lo cual resulta incongruente, con el antecedente registral.

9. De lo expuesto, esta instancia concluye que deberá de acreditarse correctamente la convocatoria de acuerdo a lo expresado en los párrafos precedentes de la presente resolución. Estando a lo acordado por unanimidad, VII. RESOLUCIÓN: REVOCAR la tacha formulada el 12/10/2012 por el Registrador Público (e) del Registro de Predios de Lima al ti lo referido en el encabezado, y disponer su observación conforme a I s términos expuestos en el punto 8 de la presente resolución, conforme a los fundamentos expuestos en el presente análisis. Regístrese y comuníquese. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO Vocal del Tribunal Registral WALTER JUAN POMA MORALES

Vocal del Tribunal Registral

(61) Artículo 54 Inscripción de Junta de Propietarios: Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de Constitución de la Junta de Propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la Junta Directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la Junta directiva efectuadas con posterioridad se deberán en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno. Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del Primer Presidente esta será efectuada por el propietario constructores o por los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes. (...).

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JURISPRUDENCIA

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Requisitos del acta en caso de modificación del reglamento interno Para la modificación de reglamento interno debe acreditarse la celebración de la junta de propietarios con la presentación del acta que debe reunir los requisitos establecidos en el artículo 149 del Reglamento de la Ley de Regularización de Edificaciones, así como verificar el requisito del quórum según se trate de primera o segunda convocatoria y las mayorías requeridas para adoptar los acuerdos.



TRIBUNAL REGISTRAL



RESOLUCIÓN N° 097 -2004-SUNARP-TR-L



Lima, 20 de febrero de 2004



APELANTE

: Luis Gilberto Hinostroza



TÍTULO

: N° 216921 del 7 de noviembre de 2003



RECURSO

: H.T.D. N° 2982 del 15 de enero de 2004



REGISTRO

: Propiedad Inmueble de Lima



ACTO

: Modificación de Reglamento Interno

SUMILLA MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO “El acuerdo sobre modificación del reglamento interno debe ser adoptado por la junta de propietarios, acreditándose la convocatoria a la junta de conformidad con el artículo 146 del D. S. N° 008-2000-MTC, y la celebración de la misma con la presentación del acta con los requisitos establecidos en el artículo 149 del D. S. N° 008-2000-MTC”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la modificación del Reglamento Interno que rige la edificación conformada por un gran complejo deportivo que comprende un estadio monumental, un edificio de palcos suite y un área exterior de accesos, estacionamientos y recreación, inscrita en la partida electrónica N° 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. El título está conformado por los siguientes documentos: - Formulario Registral N° 2 - Ley N° 27157 (Inscripción de Propiedad y/o Regularización de las edificaciones de departamentos en edificio) con firmas legalizadas por notario. - Reglamento Interno del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club Universitario de Deportes contenido en documento privado con firmas legalizadas por notario.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, Clotilde Salomé Jo Luza, observó el título en los siguientes términos: Vista su solicitud de reconsideración, debemos indicar que el artículo 20 de la Ley N° 27157 hace referencia a la regularización de fábricas con secciones exclusivas y comunes, que conjuntamente llevan una independización y reglamento interno, lo cual no sucede en el presente caso, ya que solamente se trata de modificación del Reglamento Interno inscrito. Asimismo, debemos indicar que la modificación del Reglamento Interno requiere formalidad y que si bien es cierto la junta de propietarios no figura registrada, cierto es también que ya se encuentra registrada la pluralidad de propietarios, por lo tanto, la nominación de junta y el otorgamiento de modificación del Reglamento Interno no puede ser otorgada en forma unilateral por una sola persona y debiendo dar cumplimiento a lo regulado en el Reglamento Internó, otorgado con las formalidades que prescribe dicho cuerpo normativo y la ley vigente, por tanto, se reitera la observación de fecha 13/11/2003: MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO 1. Verificada la documentación acompañada al título, debemos indicar que se ha presentado un formulario registral y un reglamento interno otorgado en documento privado, debemos indicar que ninguno de ellos da mérito a la calificación de una modificación de Reglamento Interno, por tanto, para ser procedente la modificación de Reglamento Interno debe adjuntar solamente la escritura pública conforme lo establece el artículo 2010 del Código Civil acompañado de los cargos de notificación y del acta del acuerdo de junta. 2. Se deja constancia que siendo que conforme lo establece la norma IX del Título Preliminar del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación, debiendo por tanto el título formal preexistir a la vigencia del asiento de presentación, lo cual implica que los documentos materia de inscripción deberán tener fecha anterior o igual a la de la presentación del título.

Sin perjuicio de ello, debemos indicar lo siguiente:

3. Conforme lo establece el artículo 14 del Reglamento Interno inscrito para ser procedente el otorgamiento de modificación de reglamento interno debe acreditar haber convocado a la junta de propietarios, mediante documento escrito (esquelas) en el cual conste el cargo de recepción así como la designación del lugar, día y hora para la celebración de la junta y los asuntos a tratar. Asimismo, deberá adjuntar las publicaciones efectuadas en las pizarras o vitrinas así como la publicación realizada en uno de los diarios de mayor circulación con cinco días de anticipación a la asamblea para acreditar la validez de la convocatoria efectuada. 4. Así también, conforme lo establece el artículo 12 inc. e) del Reglamento Interno inscrito para la modificación del Reglamento Interno sin porcentajes de participación se requiere que esta sea aprobada por las 2/3 partes de los votos de los propietarios incorporados a la junta de propietarios. 5. Dejándose constancia que dichos propietarios deben contar con derecho de propiedad inscrito registralmente.

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JURISPRUDENCIA



Base Legal: Norma V del Título Preliminar, artículos 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el artículo 2011 del Código Civil, Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. N° 008-2000-MTC.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante ampara su impugnación en los siguientes fundamentos: - De conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley N° 27157 no es necesario que el Reglamento Interno conste en escritura pública bastando que conste en formulario registral. Corrobora lo señalado el artículo 69 del Reglamento del Registro de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 540- 2003-SUNARP-SN. - Ante lo ordenado por la normativa glosada, no es necesario que la modificación del reglamento interno conste en escritura pública como por error señala el Registrador, en tanto, además el artículo 1413 del Código Civil señala que las modificaciones del contrato original se hacen en la forma prescrita para el mismo, que para el caso, es mediante formulario registral. - De otro lado, la modificación del Reglamento Interno puede hacerla quien otorgó el Reglamento Interno que se modifica y no la junta de propietarios. Por lo tanto, siendo que el propietario primigenio otorgó el Reglamento Interno, se encuentra facultado para efectuar su modificación. - En consecuencia, al no ser necesaria la intervención de la junta de propietarios no es procedente exigir convocatoria con esquelas ni porcentaje alguno para aprobar la modificación. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia de la rogatoria se encuentra constituido por la manzana A, lote 1, parcela M-2 del lote N° 6, parcelación Fundo “Vista Alegre y Anexos, Ate, consta registrado en la partida electrónica N° 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, figurando como titular de dominio Gremco S.A. En el Asiento B 00006 corre registrada la declaratoria de fábrica consistente en un gran complejo deportivo que comprende un estadio monumental, un edificio de palcos suite y un área exterior de accesos, estacionamientos y recreación. En el Asiento B 00007 corre inscrito el Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, y en el Asiento B 00.008 la junta de propietarios. Las unidades de propiedad exclusiva conformantes de la edificación fueron independizadas en las Partidas Electrónicas N°s 11343910 a11345221, apreciándose que algunas de las mismas han sido transferidas a terceros. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son: - ¿Cuál es la formalidad exigible para modificar el Reglamento Interno?

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

- ¿Quiénes se encuentran facultados para acordar la modificación del Reglamento Interno? VI. ANÁLISIS 1. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157 establece que los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de su publicación –20 de julio de 1999–, se deberán adecuar a lo establecido en dicha norma, requiriendo la junta de propietarios la concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera convocatoria o de los que asistan en segunda convocatoria. Asimismo, de conformidad con lo dispuesto en la Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento de la Ley N° 27157 –aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC–, la adecuación del reglamento interno a que se refiere la tercera disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción(62).

En tal sentido, las normas referidas precedentemente establecen una excepción al principio de titulación auténtica recogido en el artículo 2010(63) del Código Civil y el artículo 111(64) del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, conforme al cual la inscripción se hará en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.



Sin embargo, debe tenerse en cuenta que dicha excepción se encuentra prevista para los supuestos de adecuación del Reglamento Interno a la Ley N° 27157, es decir, para aquellos casos en los cuales el Reglamento Interno que rige la edificación fue otorgado durante la vigencia del Decreto Ley N° 22112 o normas precedentes, siendo necesario, por tanto, que este recoja las nuevas normas obligatorias o incluya alguna posibilidad prevista en la nueva norma.

2. De otro lado, conforme al precedente de observancia obligatoria aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal Registral publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de junio de 2003: “Solo procede otorgar el Reglamento interno a través de formularios registrales si se ha acreditado la preexistencia del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común a la entrada en vigencia de la Ley N° 27157”. Supuesto aplicable para aquellos casos en los que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de “hecho” preexiste a la entrada en vigencia de la Ley N° 27157 y, por tanto, es susceptible de ser regularizado en mérito a las normas de excepción contenidas en la acotada norma, su Reglamento y en la Ley N° 27333.

(62) Mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 se aprobó el Reglamento Interno Modelo. (63) Artículo 2010 del Código Civil: La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. (64) Artículo Ill del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos: Los asientos registrares se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del título actúa en representación de los sujetos legitimados para solicitar la inscripción.

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JURISPRUDENCIA

3. Finalmente, como ha establecido esta instancia en la Resolución N° 720-2003SUNARP-TR-L del 11 de noviembre de 2003, si la modificación del Reglamento Interno es consecuencia de la modificación de una fábrica efectuada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157 podrá constar en instrumento privado, lo que encuentra sustento en que en tal casó, la modificación del Reglamento Interno forma parte de todo el proceso de regularización. 4. En el presente caso, el acto materia de la rogatoria se contrae a una modificación del Reglamento Interno inscrito en el asiento B 00007 de la partida electrónica N° 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y no a una regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o adecuación del Reglamento Interno a la Ley N° 27157. Asimismo, la modificación del Reglamento Interno submateria no es consecuencia de la modificación de la declaratoria de fábrica efectuada vía regularización.

En consecuencia, siendo que no se configuran los supuestos de excepción referidos en los puntos que anteceden, acorde con lo previsto en el artículo 2010 del Código Civil y el artículo Ill del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, el Reglamento Interno obrante en el título alzado debe constar en escritura pública, la cual constituye el título formal(65) exigido por la normativa vigente para su acceso al Registro.



Cabe señalar que el Reglamento del Registro de Predios aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 540-2003-SUNARP-SN no resulta aplicable al presente caso por cuanto el título submateria fue presentado al Registro el 7 de noviembre de 2003, es decir, con anterioridad a la vigencia del mismo (19 de enero de 2004)(66).



Por lo expuesto, debe confirmarse el punto 1 de la observación.

5. Resulta conveniente precisar que el título que sustentará la modificación del Reglamento Interno, en caso de subsanarse esta omisión dentro del plazo previsto en el artículo 162(67) del Reglamento General de los Registros Públicos, necesariamente deberá preexistir al asiento de presentación del título venido en grado debido a que los efectos de la inscripción que generen se retrotraerán a la fecha del referido asiento, tal

(65) Antonio Manzano Solano (Derecho Registral) Inmobiliario. Volumen II. Colegio de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Madrid, 1994, p. 440) señala que el título en sentido formal es el documento que contiene un título en sentido material. (66) De conformidad con lo establecido en la Primera Disposición Transitoria del Reglamento del Registro de Predios, este es aplicable a los procedimientos de inscripción iniciados durante su vigencia. (67) Artículo 162 del Reglamento General de los Registros Públicos: Cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas por el Registrador o al revocarlas nuevos defectos subsanables u obstáculos que emanen de la partida, el interesado tendrá 15 días, contados desde la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos y, en su caso,.efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento, el Registrador tendrá 5 días para extender los asientos de inscripción. En caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo dentro de los 15 días a que se refiere el párrafo anterior, los documentos integrantes del título presentado se pondrán a disposición del interesado, quien podrá retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 164 de este Reglamento.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

como lo señala el numeral IX(68) del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

Por lo que debe confirmarse el punto 2 de la observación.

6. De otro lado, se aprecia que el Reglamento Interno inscrito en el asiento B 00007 de la partida electrónica N° 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima fue otorgado por Gremco S.A., lo que encuentra sustento en que en tal fecha la citada sociedad era la única titular de dominio del inmueble, no existiendo pluralidad de propietarios. Sin embargo, como se ha señalado en el punto IV: “ANTECEDENTE REGISTRAL”, algunas de las secciones de propiedad exclusiva conformantes de la edificación ya han sido transferidas a terceros(69). 7. El Reglamento Interno constituye el acto jurídico celebrado por los propietarios de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud del cual se regulan los derechos y obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo y zonas y servicios comunes, cuyo fundamento radica en la pluralidad de propietarios, y tal como expresa Beatriz Arean(70) el reglamento constituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal, a cuyos respectivos títulos de propiedad integra.

Por lo tanto, en casos como el venido en grado, en los cuales las secciones de propiedad exclusiva conformantes de la edificación pertenecen a distintos propietarios, los actos que afecten a la edificación en su conjunto, tales como la modificación del Reglamento Interno, requieren contar con el acuerdo correspondiente emitido por la Junta de Propietarios que, conforme prescribe el artículo 47.1 de la Ley N° 27157 y el primer párrafo del artículo 145 de su Reglamento, está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos.



Ello considerando que la Junta de Propietarios tiene como fines la conservación y mantenimiento de las zonas y bienes de dominio común del edificio, así como los servicios de administración de dichas zonas comunes, servicios y edificaciones; asimismo, los propietarios de las secciones tienen el derecho de manifestar su opinión más aún en los casos en que sean afectados sus intereses.

8. Respecto a lo indicado por el recurrente en el sentido que la junta de propietarios no consta inscrita, es necesario aclarar que esta corre registrada en el asiento B 00008 de la partida electrónica N° 11135456 del Registro de Propiedad Inmueble, inscripción que se efectuó al amparo del artículo 46.1(71) de la Ley N° 27157, disposición aclarada

(68) Artículo IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos: Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación. (69) Véanse: P.E. N°s 11343951, 11343954, 11343955, entre otras. (70) Curso de Derechos Reales. Privilegios y Derecho de Retención. Segunda edición. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1987, p. 391. (71) Artículo 46.1 de la Ley N° 27157: En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.

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JURISPRUDENCIA

por el artículo 145 de su Reglamento, que en su segundo párrafo precisa que la junta de propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del reglamento interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el reglamento. 9. De otro lado, debe tenerse en cuenta que en aplicación del inciso a) del artículo 32 del Reglamentó General de los Registros Públicos, la calificación comprende, entre otros aspectos, la verificación de la adecuación del título con la partida o partidas vinculadas a aquel y complementariamente con los antecedentes registrales; siendo que en el presente caso, como se ha señalado anteriormente, al haberse verificado de las partidas registrales correspondientes a las unidades de propiedad exclusiva de la edificación, que algunas de las mismas han sido transferidas a terceros, el Reglamento Interno obrante en el título alzado, otorgado únicamente por Gremco S.A., no se adecúa a los antecedentes registrales. 10. De lo expuesto se concluye que el acuerdo sobre modificación del reglamento interno deberá ser adoptado por la junta de propietarios, acreditándose el cumplimiento de las formalidades y procedimientos que deben tenerse en cuenta para efectuar la convocatoria a la Junta de Propietarios, conforme a lo previsto en el artículo 14 del Reglamento Interno inscrito.

En tal sentido, debe confirmarse el punto 3 de la observación.

11. Asimismo, debe cumplirse con acreditar la celebración de la junta de propietarios con la presentación del acta que debe reunir los requisitos establecidos en el artículo 149(72) del Reglamento de la Ley N° 27157 y que permita verificar el requisito del quórum según se trate de primera o segunda convocatoria y las mayorías requeridas para adoptar los acuerdos, conforme a lo previsto en el inciso e) del artículo 12 y los artículos 14 y 16 del Reglamento Interno inscrito.

Por la expuesto, debe confirmarse el punto 4 de la observación.

12. De otro lado, cabe aclarar que si bien la Ley N° 27157, su Reglamento y normas complementarias no exigen que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción, a los cuales debe adecuarse.

En este sentido, el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que desarrolla el principio. de legitimación consagrado en el artículo 2013 del Código Civil señala que “los asientos registrales se presumen exactos

(72) Artículo 149 del Reglamento de la Ley N° 27157: En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó; la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, por todos los participantes en la Junta. El Reglamento Interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.

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y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez”.

Por lo tanto, tratándose de la inscripción de un acuerdo adoptado por los propietarios reunidos en Junta; resulta relevante la calificación de la condición de propietarios de los asistentes a ella. Al respecto, de lo preceptuado en el artículo precedente, se colige que solo puede presumirse cierta la condición de propietario si esta consta inscrita en el Registro.



Esta instancia ha emitido pronunciamiento en el sentido indicado en reiterada y uniforme jurisprudencia como la Resolución N° 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003. Por lo que debe confirmarse el punto 5 de la observación. Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título señalado en el encabezamiento, de conformidad con lo expuesto en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ Vocal del Tribunal Registral PEDRO ÁLAMO HIDALGO Vocal del Tribunal Registral

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Presupuestos para la inscripción de más de un reglamento interno en una edificación Para que proceda la inscripción de más de un reglamento interno, se requiere que en general se delimiten bloques o sectores al interior de la edificación. En caso contrario, las secciones de propiedad exclusiva integrarán directamente la unidad matriz.

RESOLUCIÓN N° 2141-2011-SUNARP-TR-L Lima, 24 de noviembre de 2011 APELANTE :

Jonathan Alburqueque Romero

TÍTULO

N° 495571 del 13/06/2011

:

RECURSO :

HTD. N° 67051 del 08/09/2011

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JURISPRUDENCIA

REGISTRO :

Propiedad Inmueble de Lima

ACTO

Reglamento Interno

:

SUMILLA

FORMALIDAD DEL REGLAMENTO INTERNO

“Para la adecuación del Reglamento Interno, así como su modificación, se requiere la utilización de una de los dos alternativas recogidas por la normativa sobre la materia: escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el texto aprobado por la Junta de Propietarios”.

ASUNTOS COMPRENDIDOS EN LA AGENDA

“Cuando en la convocatoria se señala como materia a tratar la modificación del reglamento interno, se encuentra comprendida la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes”.

PLURALIDAD DE REGLAMENTOS INTERNOS

“Solo puede existir pluralidad de reglamentos internos cuando en el reglamento interno general se delimitan bloques o sectores al interior de la edificación”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita la acumulación de los Reglamentos Internos de las unidades inmobiliarias levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edificación de la matriz, inscritas en las fichas N° 320912 (40205756), N° 320902 (40205721), N° 320892 (49075763) y asiento 14 fojas 319 del tomo 595 (07033084); además de su modificación y adecuación a la Ley N° 27157 y elección de la directiva de la junta de propietarios. El título presentado está conformado por los siguientes documentos: - Copia de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, certificada ante notario Jorge E. Velarde Sussoni del 09/08/2011. - Declaración jurada de convocatoria suscrita por Alfredo Máximo Soria Salazar, con firma certificada ante notario Jorge E. Valverde Sussoni el 03/08/2011. - Declaración jurada de convocatoria suscrita por Josefina Aurelia Obregón Vega, con firma certificada ante notario Rocío Calmet Fritz el 18/03/2011. - Copia de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, certificada ante notario Jorge E. Velarde Sussoni el 11/06/2011. II. DECISIÓN IMPUGNADA

El título fue materia de observación por la Registradora Pública del Registro de Predios Lima Emelina Nelly Alarcón Cama, por los siguientes motivos:

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



FORMALIDAD DEL ACTA DE FECHA 18/11/2010

1. Si bien se aclara en la agenda de la mencionada junta de propietarios que en el punto 1 se solicita la acumulación del Reglamento Interno del quinto piso, el Reglamento Interno del cuarto piso, el Reglamento Interno del tercer piso con el Reglamento Interno de la edificación; se advierte: a) Los artículos 6 y 7 del nuevo Reglamento Interno referente a los porcentajes de participación en las áreas y bienes comunes y en los gastos comunes, respectivamente; están siendo sumados alcanzando una totalidad del 186.11% debiendo ser el resultado final del 100% de porcentajes de participación. b) En tal sentido, se deberá especificar como punto de agenda, entre otros, la modificación de porcentajes. 2. Asimismo, deberá especificarse si los Reglamentos Internos correspondientes al tercer, cuarto y quinto piso se mantendrán aún como reglamentos particulares a la vez que estos se han acumulado al Reglamento inscrito en la partida matriz; o de lo contrario, se tendrían que extinguir dichos reglamentos particulares, mediante actas de junta de propietarios por cada uno de los pisos mencionados, solicitando la respectiva extinción de sus Reglamentos Internos como punto de agenda. 3. El numeral 5.15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común dispone que “el Reglamento Interno o su modificación se inscribe en mérito de escritura pública o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta (...). En tal sentido, sírvase adjuntar el Reglamento Interno, bajo cualquiera de las modalidades citadas”. CONVOCATORIA 4. Si bien se adjunta declaración jurada del presidente de la Junta de Propietarios, Alfredo Máximo Soria Salazar, debidamente certificada notarialmente, donde se afirma que todos los propietarios de la edificación fueron debidamente convocados conforme al Reglamento Interno de la edificación; en dicho documento no consta la agenda conformada con los puntos de los temas que se trataron en la asamblea. Sírvase aclarar al respecto.

Se deja constancia que toda subsanación, deberá efectuarse mediante otro documento que revista la misma formalidad del documento que contiene el acto materia de subsanación, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1413 del Código Civil. Base legal: Ley N° 27157, TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, Ley N° 27333, artículos 311 y 2011 del Código Civil, Reglamento Nacional de Edificaciones, artículos 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente JONATHAN ALBURQUEQUE ROMERO interpone recurso de apelación, bajo los siguientes fundamentos:

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JURISPRUDENCIA

1. Mediante el título N° 495571 del 13/06/2011, se solicitó inscribir la acumulación, adecuación, modificación de Reglamento Interno de la edificación ubicada entre la Av. Abancay N° 291, esquina con el Jr. Huallaga, y otros actos. 2. El título fue observado con fecha 04/07/2011, razón por la que se subsanó todas las observaciones formuladas conforme a lo señalado por el Registrador Público, no obstante ello trasgrediendo lo dispuesto por los artículos 31 y 32 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, que establecen que en el marco de la calificación registral el Registrador debe propiciar y facilitar la inscripción de los títulos y que el Registrador no podrá formular nuevas observaciones a los documentos ya calificados, se volvió a observar. 3. Los puntos 1 y 2 de la observación formulada deben revocarse de plano, por cuanto la agenda y acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios del 18/11/2010 son de acumulación, adecuación y modificación del Reglamento Interno de la edificación, así como elección del presidente de la Junta de Propietarios y de la Directiva; por lo que de dichos acuerdos adoptados fluye de manera clara y meridiana, la sola existencia de un reglamento al ser una sola edificación. Por tanto el exigir que se convoque a Junta de Propietarios para extinguir los reglamentos particulares, linda con lo absurdo por cuanto no tiene amparo legal. 4. La observación formulada a la declaración jurada de convocatoria no se ajusta a lo dispuesto por el artículo 54 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que establece que la declaración jurada debe señalar que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno, no estableciéndose en ningún extremo que se debe señalar además, la agenda o temas tratados; por tanto debe revocarse este extremo de la observación formulada. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Los inmuebles materia de acumulación, adecuación y modificación de Reglamentos Internos, se encuentran inscritos en las siguientes partidas registrales: - Ficha N° 320912: inmueble ubicado en el quinto piso de la Av. Abancay N° 291, distrito de Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscripción del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común e independización de secciones exclusivas (asientos 4-B y 5-B). - Ficha N° 320902: inmueble ubicado en el cuarto piso de la Av. Abancay 291, distrito de Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscripción del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común e independización de secciones exclusivas (asientos 4-B y 5-B). - Ficha N° 320892: inmueble ubicado en el tercer piso de la Av. Abancay N° 291, distrito de Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscripción del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común e independización de secciones exclusivas (asientos 5-B y 6-B). - Tomo 595 fojas 319 asiento 14 con continuación en la partida electrónica N° 07033084, constituido por el inmueble ubicado entre el Jr. Huallaga y Av. Abancay, distrito de Lima, reducido a zonas comunes y servicios comunes, en virtud de la inscripción del

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común e independización de secciones exclusivas (asientos 14 y 15 fojas 319-320 del tomo 595). V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Mana Durán.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: a) ¿Cuál es la formalidad prevista en la normativa para inscribir la adecuación y modificación del Reglamento Interno? b) Cuando en la convocatoria se señala como materia a tratar la modificación del Reglamento Interno: ¿se encuentra comprendida la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes? c) ¿Puede existir pluralidad de reglamentos internos cuando en el reglamento interno de la edificación no se delimitan bloques o sectores al interior de la misma? VI. ANÁLISIS 1. La calificación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. 2. En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que, la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

Asimismo, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: a) confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos (...).

3. Con el presente título, se pretende inscribir la acumulación en un Único Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común de la unidades inmobiliarias independizadas y levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edificación de la matriz, registradas en las fichas N° 320912 (Nº 40205756), N° 320902

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JURISPRUDENCIA

(Nº 40205721), N° 320892 (Nº 49075763) y asiento 14 fojas 319 del tomo 595 (Nº 07033084); además de su modificación y adecuación a la Ley N° 27157 y elección de la directiva de la junta de propietarios.

La Registradora Pública ha denegado la inscripción, señalando que vistos los artículos 6 y 7 del nuevo Reglamento Interno presentado, los porcentajes de participación en los bienes y servicios comunes superan el 100 %, además que en la convocatoria se omitió indicar como punto de agenda la modificación de los porcentajes. Asimismo, se indica que se deberá aclarar si los Reglamentos Internos correspondientes al tercer, cuarto y quinto piso, por haberse acumulado al inmueble matriz, se mantendrán como reglamentos particulares o se extinguirán; y que el Reglamento Interno deberá ser presentado mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada.



Agrega, la Registradora Pública, que en la declaración jurada del presidente de la Junta de Propietarios, no consta la agenda con los puntos tratados en la asamblea.

4. Respecto al punto 3 de la observación, esto es, de la necesidad del cumplimiento de la formalidad requerida para la inscripción del Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, su adecuación y/o modificación, se señala lo siguiente:

La Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento(73) de la Ley N° 27157 estableció:



“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobará el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30 días hábiles desde la publicación del presente Reglamento”.



La citada norma contiene dos opciones para el otorgamiento del Reglamento Interno: a) La regla general de la escritura pública (art. 2010 del CC), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y Construcción; o, b) Documento privado con firma legalizada (excepción al art. 2010 del CC), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y Construcción.

5. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN, que entró en vigor el 29 de setiembre de 2008 establece: “Art. 53.- Formalidad del reglamento interno

El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento privado con firma certificada por notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último, se insertará o acompañará

(73) D.S. N° 35-2006-VIVIENDA del 06/11/2006, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento interno y las respectivas esquelas de convocatoria o la declaración jurada otorgada conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente.

A ello debe agregarse, que conforme al numeral 5.15 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común(74), “el Reglamento Interno o su modificación se inscriben en mérito de escritura o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la Junta. Cuando solo interviene el presidente bastará la copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la trascripción del texto del reglamento o su modificación”.

6. En el título que nos convoca, se advierte que no se acompaña la escritura pública o documento privado con firma certificada ante notario, sino solo copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010.

Como se señaló línea atrás, la normativa especial sobre adecuación u otorgamiento de Reglamento Interno, permite la utilización indistinta de la escritura pública o del documento privado con firmas certificadas; apreciándose que en ambos supuestos se requiere de intervención notarial, requisito que garantiza, cuando menos, la autenticidad de las firmas de los otorgantes(75).



De acuerdo a lo expuesto, es claro que no resulta admisible una formalidad distinta como la utilizada en el presente caso mediante la copia certificada de la sesión de Junta de Propietarios.



En consecuencia, procede confirmar el tercer extremo de la observación formulada.

7. De acuerdo a los artículos 53 y 54 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios, en el supuesto que el Reglamento Interno sea otorgado por el presidente de la Junta de Propietarios, debe acompañarse, entre otros, las respectivas esquelas de convocatoria o declaración jurada correspondiente. En este último caso, en la declaración jurada de convocatoria se deberá consignar los datos de identificación del declarante, domicilio, firma certificada ante notario, así como su declaración en el sentido de que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno. Asimismo el numeral 5.10 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, indica: “La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita, facultativamente a elección del interesado, por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles. La formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son otorgadas, indistintamente, ya sea por el presidente de la junta o por la persona designada en la propia asamblea”.

(74) Aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP/SN del 23/12/2008, publicado en el diario oficial El Peruano el 26/12/2008. (75) Artículo 106 del Decreto Legislativo del Notariado N° 1049. Definición El notario certificará firmas en documentos privados cuando le hayan sido suscritas en su presencia o cuando le conste de modo indubitable su autenticidad. Carece de validez la certificación de firma en cuyo texto se señale que la misma se ha efectuado por vía indirecta o por simple comparación con el documento nacional de identidad o los documentos de identidad para extranjeros.

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JURISPRUDENCIA

8. Si bien el artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registros de Predios no exige como parte de la declaración jurada que se mencione la agenda a tratar en la asamblea respectiva, no es menos cierto que toda convocatoria debe garantizar los derechos de cada uno de los convocados, y uno de ellos es precisamente, los derechos de cada uno de los propietarios de las unidades exclusivas a saber con anticipación a la realización de la asamblea, los puntos o agenda a tratar.

Al respecto debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 146 del reglamento de la Ley N° 27157, la convocatoria a junta de propietarios contendrá, además del día, hora y lugar de la reunión, las materias a tratarse.

9. El numeral 5.10 de la Directiva antes citada, ha previsto que la convocatoria a Junta de Propietarios se acredita por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos directivos de las asociaciones civiles.

En la medida que los procedimientos de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles han sido derogados conforme se aprecia de la tercera disposición complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias(76); la normativa aplicable se encontraría constituida por el propio Reglamento de Inscripciones antes mencionado, que en su artículo 53 señala lo siguiente:



Requisitos de la constancia relativa a la convocatoria.



La constancia sobre convocatoria deberá indicar lo siguiente:

(…)

d) La reproducción de los términos de la convocatoria.

10. Por tanto, en aplicación de las normas citadas, las declaraciones juradas que formulen los presidentes de la Juntas de Propietarios, no solo deben dar cuenta que todos los propietarios fueron convocados, sino que también deben trascribirse los puntos de agenda de la esquela de convocatoria.

Así, vista la Declaración Jurada formulada por el presidente de la Junta de Propietarios Alfredo Máximo Soria Salazar, con firma certificada ante notario Jorge Velarde Sussoni el 3/8/2011, se constata que en ella no constan los puntos de la agenda.



Por lo expuesto debe confirmarse el cuarto extremo de la observación.

11. Revisada el acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, efectivamente se modificaron los porcentajes de participación de las unidades exclusivas sobre los bienes comunes.

Del acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010 se advierte expresamente que la agenda tratada comprendió la adecuación y modificación del Reglamento Interno. La

(76) Aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 086-2009-SUNARP/SN del 30/3/2009, publicada en el diario oficial El Peruano el 01/04/2009.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

“modificación” de reglamento interno comprende el reconocimiento de nuevas unidades inmobiliarias, la modificación de porcentajes sobre las zonas comunes, etc.

Por lo tanto, si la agenda comprendió la modificación del Reglamento Interno, se encuentra comprendida la posibilidad de modificar los porcentajes de participación en los bienes comunes, por lo que no es necesario que la agenda señale expresamente, que se tratará la modificación de porcentajes. Asimismo, en dicho caso se requiere mayoría calificada de 2/3 de las participaciones.



Por tales motivos, debe revocarse el numeral b) del primer extremo de la observación.

12. En lo que respecta al numeral a) del punto primero de la observación, esto es, que la suma de los porcentajes de participación de las unidades exclusivas en las zonas comunes y gastos comunes, superan el 100 %, señalamos:

Conforme al artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, la participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc. De la misma manera de acuerdo al segundo y tercer párrafo del artículo 142 del mismo reglamento, en caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcentajes en la forma en que esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios. En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondía a las unidades originales en la misma forma y proporción en que estas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, según sea el caso. En estos casos, el interesado solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la modificación del Reglamento Interno asumiendo los gastos que esta demande.

13. Por otro lado, de acuerdo al modelo de Reglamento Interno del régimen de unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y área de propiedad común, aprobado por Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 del 29/09/2000, respecto a los porcentajes de participación en los bienes comunes y gastos comunes, en los artículos 6 y 7 se señala que sumados los mismos deben dar un total del 100 %.

Revisada el Acta de la Junta de Propietarios del 18/11/2010, en los artículos 6 y 7 se ha señalado el porcentaje de participación de cada una de las secciones exclusivas en los bienes comunes y gastos comunes. Sumados cada uno de los porcentajes de participación, se aprecia efectivamente, tanto en lo que respecta a los bienes comunes como a los gastos comunes, que se ha excedido del 100 %.



En consecuencia, debe  confirmarse el numeral a) del primer extremo de la observación.

14. Respecto a si los Reglamentos Internos del tercer, cuarto y quinto piso se mantendrán vigentes o no, expresamos lo siguiente: De acuerdo a los documentos presentados en el presente título, se está solicitando la acumulación de los Reglamentos Internos de la unidades inmobiliarias

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JURISPRUDENCIA

levantadas sobre el quinto piso, cuarto piso, tercer piso y la edificación de la matriz, inscritas en las fichas N° 320912 (Nº 40205756), N° 320902 (40205721), N° 320892 (Nº 49075763) y asiento 14 fojas 319 del tomo 595 (07033084), además de su modificación y adecuación a la Ley N° 27157.

En virtud de la acumulación acordada por unanimidad de los propietarios asistentes, para la unidad inmobiliaria matriz conformada por el sótano, primer piso, mezzanine, segundo piso, tercer piso, cuarto piso, quinto piso, sexto piso y sétimo piso se constituye un nuevo y único Reglamento Interno. Así, si subsistieran los reglamentos internos del tercer, cuarto y quinto piso, deberían haberse delimitado en el reglamento interno general dichos pisos como sectores o bloques al interior de la edificación. Sin embargo, revisado el reglamento interno cuya inscripción se solicita, se aprecia que no se ha establecido ningún bloque o sector, por lo que todas las secciones de propiedad exclusiva, incluyendo las del tercer, cuarto y quinto piso, integran directamente la unidad matriz (edificio en su conjunto).



Debe añadirse que en el acta expresamente se señala que “(...) no cualquier edificación puede acogerse a lo dispuesto por el artículo 45 de la Ley N° 27157, como en el presente caso, ya que la edificación es una sola fábrica con varios pisos donde necesariamente debe haber un solo reglamento interno”.



Por lo expuesto, debe revocarlo, el segundo extremo de la observación.



De conformidad con el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observación, también deberá pronunciarse sobre los derechos registrales. Sin embargo, en este caso no es posible determinar los derechos por el momento, dado que se requiere la presentación de nueva documentación.



Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN REVOCAR las observaciones formuladas por la Registradora Pública del Registro de Predios de la Zona Registral N° IX Sede Lima al título venido en grado en los puntos 1 extremo b) y 2, CONFIRMAR las observaciones contenidas en los puntos 1 extremo a), 3 y 4, de conformidad con los fundamentos vertidos en la presente resolución. Regístrese y comuníquese. FERNANDO TARAZONA ALVARADO Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal del Tribunal Registral

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

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No se requerirá adecuación previa del Reglamento Interno al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común cuando se solicite la extensión de su asiento de inscripción Cuando en vía de rectificación con base en el título archivado, se solicite la extensión del asiento de inscripción del reglamento interno por haberlo omitido en su oportunidad el registrador, no se requerirá la previa adecuación del mismo a la Ley N° 27157 y su reglamento, siempre y cuando no se modifique dato alguno en la documentación que obre en el archivo.

RESOLUCIÓN N° 1242-2008-SUNARP-TR-L Lima, 13 de noviembre de 2008 APELANTE  :      Zósimo Rodrigo Aguilar Galarza TÍTULO 

:      N° 352656 del 03/06/2008

RECURSO

:      N° 55436 del 28/08/2008

REGISTRO :      Predios de Lima ACTO

:  Reglamento Interno

(…) V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Gloria Amparo Salvatierra Valdivia. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: -  Si se requiere que previamente se independicen los departamentos N°s 301 y 302, para efectos de inscribir el reglamento interno vía rectificación por haberlo omitido el Registrador. VI. ANÁLISIS 1. El artículo 2013 del Código Civil, así como el numeral VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, consagran al Principio de Legitimación, señalando que los asientos registrales se presumen exactos y válidos y producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento General de los Registros Públicos o se declare judicialmente su invalidez.

En este sentido, el artículo 3 de la Ley N° 26366 - Ley de Creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, establece que: “son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: (...) b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme; (...)”.



En este orden de ideas, cuando un acto o contrato ha tenido acogida registral, es decir, ha sido inscrito, el asiento registral que lo recoge no puede ser alterado, puesto que se

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JURISPRUDENCIA

encuentra investido de intangibilidad; salvo que por mandato judicial se resuelva en ese sentido, o sea rectificado conforme a la normativa sobre la materia. 2. El Reglamento General de los Registros Públicos ha previsto el procedimiento de rectificar un asiento, ya sea por haberse cometido un error material o un error de concepto.

Así, el artículo 75 del citado Reglamento define la inexactitud registral como todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral, estableciendo que dichas inexactitudes se rectificarán en la forma establecida en el Reglamento General cuando sean consecuencia de un error u omisión cometido en algún asiento o partida registral: caso contrario la rectificación deberá efectuarse en mérito a título modificatorio posterior que permita concordar lo registrado con la realidad.



En el supuesto que las inexactitudes registrales provengan de un error u omisión cometido en la extensión de un asiento o partida, los errores que se configuran pueden ser materiales o de concepto.



Así, el artículo 81 del Reglamento General establece que se configura error material cuando: a) Se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que aparecen en el título archivado, b) Se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento, c) Se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le correspondía o, d) Se han enumerado defectuosamente los asientos o partidas. En los demás supuestos, los errores serán de concepto.

3. Los errores materiales se rectifican, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto, salvo que el título no se encuentre en el archivo registral en cuyo caso se procederá previamente a su reproducción o reconstrucción. Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación de un título el Registrador determine que su inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el error de concepto.

El artículo 84 del Reglamento General de los Registros Públicos dispone que los errores de concepto se rectificarán: - En mérito al mismo título archivado, cuando el error resulte claramente de él. - En mérito a título modificatorio posterior otorgado por todos los interesados o resolución judicial firme, cuando el error se ha producido como consecuencia de la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

4. En el caso materia de análisis se solicita, en mérito a la documentación que obra en el título archivado N° 6710 del 25/10/1982, la inscripción de los actos siguientes: a) El reglamento interno donde se indiquen las zonas comunes conforme consta en su artículo 3; y b) Dejar constancia que de conformidad con el inciso h) del artículo 3 del D.S. N° 019-78-VC, que es el reglamento del Decreto Ley N° 22112, la azotea es común.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



La Registradora observa el título señalando que para acceder a su rogatoria calificará previamente el reglamento interno, así como deberá independizarse los departamentos N°s 301 y 302 con las formalidades establecidas en la ley, entre otros defectos.



En consecuencia, corresponde a esta instancia analizar si se requiere que previamente se independicen los departamentos N°s 301 y 302, para efectos de inscribir el reglamento interno vía rectificación por haberlo omitido el Registrador.

5. El título archivado N° 6710 del 25/10/1982, entre otros actos, dio mérito para independizar las diferentes unidades inmobiliarias que fueron levantadas sobre el lote 9-L de la manzana Q-3 de la Urbanización Residencial Higuereta - Segunda Etapa inscrito en la ficha N° 103531 del Registro de Predios de Lima. Estas unidades inmobiliarias fueron independizadas en las partidas siguientes: - Local Comercial N° 1: ficha N° 360086. - Local Comercial N° 2: ficha N° 360089. - Oficina N° 101: ficha N° 360087. - Oficina N° 102: ficha N° 360088. - Oficina N° 201: ficha N° 360090. - Oficina N° 202: ficha N° 360091. - Oficina N° 203: ficha N° 360092. - Oficina N° 204: ficha N° 360093. - Aires correspondientes al tercer piso: ficha N° 360094.

Asimismo, en mérito a este título archivado se procedió a inscribir la modificación del inmueble matriz como consecuencia de haberse realizado las independizaciones correspondientes.

6. En el título archivado anteriormente mencionado, obra la escritura pública del 26/02/1981 otorgada ante notario de Lima César Ramos Ramos, aclarada por escritura pública del 06/11/1982 otorgada ante mismo notario. Esta escritura pública contiene la constitución de reglamento interno que rige a las distintas unidades inmobiliarias que conforman la edificación, pudiéndose advertir que a la fecha que se otorgó el reglamento interno se encontraba vigente el Decreto Ley N° 22112 y su reglamento aprobado por D.S. N° 019-78-VC.

En el reglamento interno consta que en el artículo 3 se reguló el porcentaje participación que le corresponderá a cada unidad inmobiliaria, habiéndose inscrito este porcentaje de participación en las fichas independizadas de las distintas unidades inmobiliarias, sin embargo, se omitió consignar el porcentaje de participación sobre las zonas comunes respecto de la unidad inmobiliaria inscrita en la ficha N° 360094.



Revisada la ficha N° 360094 se advierte que originariamente el inmueble fue independizado como “aires correspondientes al Tercer Piso”, siendo que posteriormente en el asiento 2-b se registró la declaratoria de fábrica, declarándose la edificación del departamento N° 301 y del departamento N° 302.

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JURISPRUDENCIA



Como se puede apreciar, si bien es cierto, no se registró el reglamento interno como debió hacerlo el Registrador encargado de su calificación, de conformidad con el artículo 6(77) del reglamento del Decreto Ley N° 22112, sí procedió a independizar las distintas unidades inmobiliarias y consignar en estas partidas los porcentajes de participación sobre las zonas comunes, a excepción de las correspondientes al departamento N° 301 y departamento N° 302 que se encuentran inscritos en la ficha N° 360094, independizado originariamente como “aires correspondientes al Tercer Piso”. Así, tenemos que el Registrador dio cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 7(78) del D.S. N° 019-78-VC; por lo tanto, el Registrador calificó el reglamento interno que obra en el título archivado N° 6710 del 25/10/1982.



Como se puede apreciar se produjo un error de concepto por omisión de extensión del asiento de reglamento interno, resultando admisible su rectificación; por lo tanto, la observación de la Registradora en el sentido de que si procede la rectificación, sin embargo, va a calificar el título archivado no resulta procedente ya que el Registrador encargado de la calificación del título N° 6710 del 25/10/1982 si calificó el reglamento interno, habiendo sido admitido por él. En consecuencia, se revoca la observación en este sentido.

7. El nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, vigente actualmente, señala en su artículo 52 que el asiento de reglamento interno debe contener el criterio de asignación de porcentajes de participación sobre las zonas comunes; la relación de bienes comunes con calidad de intransferibles si los hubiere; el régimen de la junta de propietarios e indicar que los demás datos constan en el título archivado.

En este sentido, considerando los datos que obran en el título archivado adecuándolo al nuevo reglamento, en el asiento aclaratorio de reglamento interno deberá consignarse la relación de bienes comunes los mismos que se detallan en el artículo 3 del reglamento interno, el régimen de la junta de propietarios dejando constancia que los demás datos constan en el título archivado.

8. Con relación a la exigencia de adecuar el reglamento interno a la Ley N° 27157, es preciso señalar que la no inscripción del reglamento interno se debió a una omisión del Registrador, siendo que el haber dispuesto su inscripción vía rectificación al amparo de lo dispuesto por el artículo 81 del Reglamento General de los Registros Públicos, no constituye una modificación del reglamento interno, susceptible de adecuarla a la normativa vigente, ya que no se va a variar dato alguno del reglamento interno que obra en el archivo.

En conclusión, cuando vía rectificación con base en el título archivado, se solicite la extensión del asiento de inscripción del reglamento interno por haberlo omitido en su oportunidad el Registrador, no se requerirá la previa adecuación del mismo a la Ley N° 27157 y su reglamento, siempre y cuando no se modifique dato alguno en la documentación que obre en el archivo.

(77) Artículo 6: En los Registros Públicos se inscribirá obligatoriamente los planos de la edificación (distribución arquitectónica), la declaración de fábrica y el reglamento interno. (78) Artículo 7: Inscrito el reglamento interno, las secciones se independizarán de conformidad con lo dispuesto por el artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



Al respecto, se debe tener presente el decimoquinto precedente aprobado por el Tribunal Registral, en el Décimo Pleno llevado a cabo los días 8 y 9 de abril del 2005(79), el mismo que establece lo siguiente:



Exigibilidad de adecuación del reglamento interno inscrito



“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”.



Criterio sustentado en la Resolución N° 759-2003-SUNARP-TR-L del 28/11/2003, Resolución N° 388-2000-ORLC/TR del 10/11/2000, Resolución N° 27-2004-SUNARP-TR-L del 23/01/2004.

9. Asimismo, tampoco resulta exigible la independización de los departamentos N° 301 y 302 por cuanto no ha sido solicitada por el usuario, ni constituye requisito para extender el asiento aclaratorio de reglamento interno. De otro lado, es preciso señalar que en la fecha en que se independizó la unidad inmobiliaria como “aires correspondientes al Tercer Piso” en la ficha N° 360094, no tenían existencia registral los departamentos N° 301 y 302 y que si bien es cierto, el Registrador encargado de su calificación no solicitó la inscripción previa de la declaratoria de fábrica de estos departamentos considerando que se habían asignado porcentajes a cada uno en el reglamento interno; en la actualidad no se puede condicionar su previa independización para rectificar de oficio y consignar en la ficha N° 360094 los porcentajes de participación sobre las zonas comunes que corresponde a cada departamento, siendo que en su oportunidad cuando el propietario solicite a independización de estas unidades inmobiliarias se procederá al traslado de estos porcentajes a cada unidad inmobiliaria.

En este sentido, de conformidad con el primer párrafo del artículo 76 del Reglamento General de los Registros Públicos deberá procederse a la rectificación de oficio, consignándose en la ficha N° 360094 los porcentajes de participación sobre las zonas comunes respecto de los departamentos N° 301 y 302.



En consecuencia, se revoca el primer extremo de la observación.

10. El artículo 3 del reglamento del D. Ley N° 22112 contempla a los bienes de dominio común. Así, en el inciso h) señala que forman parte de estos los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.

Al respecto, es preciso señalar que actualmente esta norma se encuentra derogada, asimismo, los asientos registrales se extienden en base a la información que conste del título archivado; no procediendo por tanto, extender un asiento en el que se consigne una circunstancia que no obra en el título archivado que le dio origen, ni hacer constar en las mismos disposiciones legales. No obstante, se señala que el reglamento interno que obra en el título archivado N° 6710 del 25/10/1982 se constituyó bajo las normas

(79) Publicado en el diario oficial El Peruano el 09/06/2005.

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JURISPRUDENCIA

del D. Ley N° 22112 y su reglamento aprobado por el D.S. N° 019-78-VC, resultando aplicables estas disposiciones, en lo que fueran pertinentes, sin necesidad de que se hagan constar en la partida.

En consecuencia, se confirma el segundo extremo de la observación.

11. De conformidad con el artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos, cuando el Tribunal Registral confirma o revoca una observación también deberá pronunciarse sobre los derechos registrales. En el presente caso, habiéndose advertido que el error es imputable al Registro, la inscripción no se encuentra afecta a pago de derecho registral alguno de conformidad con el artículo 88 del Reglamento General de los Registros Públicos. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN 1.  REVOCAR  el primer extremo de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y  CONFIRMAR el segundo extremo conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución. 2. DISPONER  la rectificación de oficio conforme a lo señalado en el noveno considerando de la presente Resolución. Regístrese y comuníquese. FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Presidente la Segunda Sala del Tribunal Registral GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA Vocal del Tribunal Registral LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral

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Reglamento interno de edificación puede establecer diversos porcentajes de participación sobre los bienes comunes Atendiendo las características de una edificación se puede designar más de un porcentaje de participación sobre los bienes comunes, siempre y cuando quede claro en el Reglamento Interno que existe un porcentaje de participación en general y un porcentaje de participación particular, prevaleciendo el porcentaje general para establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 1597-2011-SUNARP-TR-L Lima, 15 de agosto de 2011 APELANTE : David Jonatan García Sánchez TÍTULO

: N° 190675 del 3/3/2011

RECURSO

: H.T.D. N° 039718 del 24/5/2011

REGISTRO

: Predios de Lima

ACTO

: Modificación de Reglamento Interno

SUMILLA(S) PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN EN LOS BIENES COMUNES “Se pueden asignar distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes siempre que se establezca un porcentaje general sobre los bienes comunes aplicable para el quórum, mayoría y la copropiedad”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el presente título se solicita la inscripción de la modificación de los artículos 4 y 5 del Reglamento Interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio matriz inscrito en la partida Electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se han presentado los siguientes documentos: - El original de las citaciones a junta de propietarios del 7/09/2010. - Copia certificada notarialmente del acta de asamblea extraordinaria de Junta de Propietarios del edificio ubicado en la calle Los Electricistas N° 109, Urbanización Residencial Los ingenieros, distrito de La Molina del 16/09/2010. - Declaración jurada de convocatoria firmada por el presidente electo Renzo Casaretto Castagnino. - Copia Certificada del libro de Actas N° 01 de la Junta de Propietarios. - Documento privado que contiene la solicitud de inscripción de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en la sesión realizada el 16/09/2010, con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino del 25/02/2011. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Edgar Sergio Paredes Aldave observó el título en los siguientes términos: DEL REINGRESO (31/03/2011): Visto el anexo aclaratorio que adjuntan, es de advertir las siguientes consideraciones: 1. Se reitera la primera observación de la esquela de fecha 7/03/2011, en la medida que del artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de

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JURISPRUDENCIA

participación sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, como se pretende en el presente caso.

“(...) 1.- No procede la Modificación del artículo 4, en cuanto a la reducción a 0 % de participación sobre los bienes comunes para la Sección N° 1, toda vez que de conformidad con el artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, el porcentaje de participación constituye un Derecho accesorio de cada sección exclusiva. Sírvase aclarar (...)”.



2. Asimismo, se reitera la segunda observación de la esquela de fecha 7/03/2011, toda vez que el numeral 5.15. de la Res. N° 340-2008- SUNARP/SN, se refiere al supuesto en donde en el documento privado del Reglamento Interno solo interviene el presidente de la junta de propietarios, para lo cual solo bastará la copia certificada del acta de junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo y se faculta al presidente a firmar el documento, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación.



“(...) 2.- Ahora bien, a efectos de inscribir la Modificación del artículo 5, sírvase adjuntar el documento privado de Modificación de Reglamento Interno, el cual contendrá los artículos modificados, asimismo deberá ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesión. De conformidad con el primer párrafo del artículo 530 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (...)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación bajo los siguientes argumentos:

- Respecto del punto 1 de la observación sostiene que, el reglamento interno en su artículo 4 establece dos criterios para la asignación de porcentaje de participación para las zonas comunes, los cuales se atribuirán en función de la necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la vía pública, aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrán participación sobre estas. - Debido a que los propietarios de la Sección N° 1 no tienen necesidad objetiva de utilizar el Área Común N° 01 para tener acceso y salida directa a la vía pública, por tal razón se le asignó 0 % de la participación sobre dicha área. Por el contrario como las secciones 2 y 3 sí requieren utilizar dicha área para tener acceso y salida a la vía pública es que se le asignó a cada una de ellas el 50 % de participación sobre dicha área común. - El segundo criterio de asignación de porcentajes de participación se aplica sobre los demás bienes comunes, razón por la cual a la Sección N° 1, se le ha otorgado 76.78 % y a las Secciones N° 2 y 3 se ha asignado 11.61 % a cada una. - Con relación al punto 2 de la observación, señala que el registrador estima que el supuesto regulado en el numeral 5.15 de la Directiva –Sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común– solo se aplica cuando la junta de propietarios faculta al presidente a firmar el documento, lo cual es errado porque ni el referido numeral ni las demás disposiciones de la directiva disponen ello por el contrario el numeral 5.17 deja claro que el presidente puede intervenir en cualquier documento en representación de la junta sin requerirse autorización de los demás propietarios.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL - En la partida Electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima consta inscrito el inmueble ubicado con frente a la Calle Los Electricistas N° 109 y Jr. Los Industriales N° 923, Urb. Residencial Los Ingenieros del distrito de La Molina. En los Asientos B00001, B00002, B00003, B00004, B00005 y B00006, consta registrada la ampliación y modificación de fábrica, numeración, rectificación de asiento, reglamento interno, junta de propietarios y modificación de área respectivamente. - Las secciones inmobiliarias que forman parte del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común corren independizadas en las partidas Electrónicas N° 12021173, N° 12021175 y N° 12021177. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - ¿Pueden asignarse distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes? VI. ANÁLISIS 1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la modificación del reglamento interno que rige las distintas unidades inmobiliarias que conforman el predio matriz inscrito en la partida Electrónica N° 45043495 del Registro de Predios de Lima.

El Registrador ha cuestionado la inscripción reiterando la primera observación de la esquela de fecha 07/03/2011, en la medida que del artículo 130 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, se desprende que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo, no pudiendo existir dos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, así como también señala que, a efectos de inscribir la Modificación del artículo 5, sírvase adjuntar el documento privado de Modificación de Reglamento Interno, el cual contendrá los artículos modificados, asimismo deberá ser suscrito por el presidente de la junta de propietarios, previo otorgamiento de facultades para realizar dicho acto o por todos los propietarios asistentes a la presente sesión. De conformidad con el primer párrafo del artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

2. Con relación a la asignación de porcentajes de participación sobre las zonas comunes se debe considerar que el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común(80) es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común(81). Conjuntamente con la pro-

(80) Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 y su reglamento aprobado mediante Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”. (81) En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón de que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos

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JURISPRUDENCIA

piedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios. Por ello, es que se admite que la constitución de dicho régimen no solo será mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas(82).

3. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/07/1999, y su reglamento, el D.S. N° 008-2000-MTC, publicado el 17/02/2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el TUO mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

El artículo 42(83) de la Ley N° 27157 contempla que el Reglamento Interno debe comprender los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de bienes comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Interno. Complementariamente, el artículo 130 del reglamento de la Ley precisó que dichos criterios debían ser razonables.

4. La determinación de los porcentajes de participación es un tema trascendente en el reglamento interno, dado que la asignación de porcentaje o la modificación del mismo implica la determinación de las cuotas de copropiedad de los propietarios de las secciones de dominio exclusivo sobre las zonas comunes, incluyendo el terreno sobre el que está construida la edificación.

inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho –como se señala en el artículo 954 del Código Civil–, corno sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina. (82) Como señala A. Ventura-Traveset y González la Propiedad Horizontal “(...) surgirá automáticamente y necesariamente (aquí no cabe la autonomía de la voluntad) siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, mediante la enajenación por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (...), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo”. Derecho de Propiedad Horizontal. 5ª edición, Bosch Casa Editorial, S.A., Barcelona, pp. 22-23. (83) Ley N° 27157: Artículo 42.- Del contenido: El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes de propiedad común y los servicios comunes; c) Los derechos y obligaciones de los propietarios; d) Los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; e) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

5. Ahora bien, en el título materia de apelación se aprecia que se pretende modificar los artículos 4 y 5 del reglamento interno, cuyo texto conforme al acta de asamblea extraordinaria de junta de propietarios realizada el 16/09/2010, es el siguiente: (…).

“ARTÍCULO 4.- PARTICIPACIÓN EN LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES



El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los bienes comunes conformados por el área común N° 1 se atribuirá en función de: 1. La necesidad objetiva de sus propietarios de utilizarlos para tener ingreso y salida a la vía pública. Aquellos inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública sin tener que utilizar las referidas zonas comunes no tendrán participación sobre estas. 2. El área ocupada de cada sección de propiedad exclusiva.



La aplicación del segundo criterio está supeditado a la necesaria aplicación del primero. En ese sentido, al momento de asignarse la participación en función del área ocupada se deberá calcular tomando en consideración el porcentaje correspondiente a los inmuebles que tengan acceso y salida directa a la vía pública.



Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios sobre el área común N° 1, son los siguientes:



SECCIÓN N° 1 0.00 %



SECCIÓN N° 2 50.00 %



SECCIÓN N° 3 50.00 %



TOTAL = 100.00 %



Por otra parte el porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función del área ocupada por cada una de ellas. En ese sentido, los porcentajes de participación sobre las demás zonas comunes, son los siguientes:



SECCIÓN N° 1 76.78 %



SECCIÓN N° 2 11.61 %



SECCIÓN N° 3 11.61 %



TOTAL = 100.00 %



Se deja constancia que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comunes, diferentes al área común N° 1, serán aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos relacionados con ellos. Asimismo, se aplicará para determinar el porcentaje que le corresponderá a cada propietario de las secciones de propiedad exclusiva sobre el terreno, en caso de que el íntegro de la edificación se destruya.

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JURISPRUDENCIA



En consecuencia, los porcentajes para determinar la contribución sobre los gastos comunes, el quórum para la realización de la junta de propietarios, los votos para la adopción de acuerdos y, en general, para cualquier otro acto que tenga relación con el área común N° 1 serán los fijados en los numerales 1 y 2 del presente artículo”.



ARTÍCULO 5.- PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS COMUNES



El porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento del área común N° 1 de la unidad inmobiliaria es determinado por los criterios establecidos en los numerales 1 y 2 del artículo 4 del reglamento.



Según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos, el área común N° 01 son los siguientes:



SECCIÓN PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN



SECCIÓN N° 1 0.00 %



SECCIÓN N° 2 50.00 %



SECCIÓN N° 3 50.00 %



TOTAL = 100.00 %



En relación a los gastos que demande la atención de los servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las demás áreas y bienes comunes de la unidad inmobiliaria son determinados con base en el área ocupada de cada sección de propiedad exclusiva.



En tal sentido según el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los propietarios en los gastos comunes, son los siguientes:



SECCIÓN PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN



SECCIÓN N° 1 76.78 %



SECCIÓN N° 2 11.61 %



SECCIÓN N° 3 11.61 %



TOTAL = 100.00 %”

(...)

Como se puede apreciar del tenor de los párrafos precedentes se asignan distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, es así, por ejemplo que se señala que el porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las áreas y los bienes comunes conformados por el área común N° 1 son para la sección N° 1 de 0.00 %, señalándose a continuación que el porcentaje de participación de las secciones de propiedad exclusiva respecto de las demás zonas comunes, se atribuirá en función al área ocupada por cada una de ellas, así la sección N° 1 tendrá el 76.78 %.

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6. El artículo 130 del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, señala lo siguiente: “La participación en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, etc.” (el resaltado es agregado).

Asimismo, mediante Resolución Viceministerial N° 004-2000-MTC-15.04 del 29 de setiembre de 2000 se aprobaron los Reglamentos Internos Modelos para los Regímenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, Independización y Copropiedad habiéndose establecido en ambos regímenes que el porcentaje de participación sobre los bienes comunes es uno solo.



Si bien la normativa antes citada establece de manera implícita como regla general que en una edificación solamente debería existir un único porcentaje de participación sobre los bienes comunes y un único porcentaje de participación sobre los servicios comunes, no se excluye la posibilidad de que atendiendo a las características particulares de la edificación existan porcentajes también particulares para determinadas zonas comunes debido a que no constituyen zonas comunes para todas las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación, sino únicamente para algunas de dichas secciones de propiedad exclusiva. Tal puede ocurrir por ejemplo con un pasaje de acceso o un jardín interior que solamente constituye zona común de dos o tres secciones de propiedad exclusiva y por ende, se excluye de su utilización a las demás secciones de propiedad exclusiva.



El tema se grafica con mayor claridad en el caso de la pluralidad de reglamento internos en el que existe un reglamento interno general para toda la edificación y reglamentos internos particulares para cada sector, de la edificación, siendo que existen zonas comunes para todo el conjunto de la edificación y zonas comunes solamente para determinado sector de la edificación, situación que conlleva a que existan porcentajes de partición para el conjunto de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación y porcentajes de participación para las secciones que conforman cada sector.



Siendo ello así, aun en el caso en el que no exista pluralidad de reglamentos internos, se pueden establecer porcentajes particulares para determinadas zonas comunes cuando no constituyen zonas comunes del conjunto de la edificación sino solamente de algunas secciones de propiedad exclusiva. Así, el literal d) del artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157 establece que el reglamento interno, debe contener, los reglamento especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el caso, siendo que el término otros puede incluir, entre otros aspectos, los porcentajes particulares sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes.



En tal sentido, apreciándose que en el presente caso se ha establecido un porcentaje general sobre las zonas comunes y sobre los servicios comunes y un porcentaje particular sobre el “Área Común N° 1”, nos encontramos ante el supuesto regulado en el literal d) del artículo 153 del Reglamento de la Ley N° 27157, esto es un reglamento especial.

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JURISPRUDENCIA



Asimismo, es importante precisar que uno de los inconvenientes de establecer al interior de una edificación distintos porcentajes de participación sobre los bienes comunes, estaría dado por la confusión que se podría generar al momento de establecer el quórum y mayoría requerido para la celebración y adopción de acuerdos de la junta de propietarios; sin embargo en el presente caso se ha establecido en forma expresa que el porcentaje de participación sobre los demás bienes comunes diferentes al área común “1” sean aplicables para determinar el quórum y las mayorías requeridas para la aprobación de acuerdos de la junta de propietarios.



En consecuencia, corresponde revocar el primer extremo de la observación.

7. Con relación al segundo punto de la observación, cabe señalar que, de la revisión de los documentos presentados, tenemos que se ha cumplido con la formalidad establecida en el numeral 5.15 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y en el artículo 53 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, esto es documento privado de modificación de Reglamento Interno del 25 de febrero de 2011 con firma certificada notarial de Renzo Casaretto Castagnino en su calidad de Presidente de la Junta de Propietarios.

De otro lado, de conformidad con lo establecido en el artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157:



“(...) la junta de propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones”.



En tal sentido, siendo que el presidente de la junta de propietarios ejerce la representación legal de la misma, no es necesario que previamente se otorguen facultades para solicitar la modificación del reglamento interno.



Consecuentemente, corresponde revocar el numeral 2 de la observación.

8. Finalmente, el tercer párrafo del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos derechos. Los actos materia de rogatoria son los siguientes: Modificación de Reglamento interno: Derechos de calificación S/. 28.00 Derechos de inscripción S/. 7.00 Sub Total: S/. 35.00 Junta directiva: Derechos de calificación S/. 28.00 Derechos de inscripción S/. 7.00 Sub Total: S/. 35.00

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Total S/. 70.00 Derechos cancelados (recibo N° 2011-14-00000732) S/. 35.00 Derechos pendientes de pago S/. 35.00 Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR las observaciones formuladas por el Registrador del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución, previo pago de los derechos registrales correspondientes. Regístrese y comuníquese. SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS Presidente de la Segunda Sala del Tribunal Registral MIRTHA RIVERA BEDREGAL Vocal del Tribunal Registral FREDY LUIS SILVA VILLAJUAN Vocal del Tribunal Registral

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Obligatoriedad de que exista nombramiento del Presidente al tiempo de Registrar el Reglamento Interno si existe pluralidad de titulares Si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento del Reglamento Interno, es obligatorio que conste el nombramiento del presidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que registrar al presidente de la junta es en la partida matriz del predio.

RESOLUCIÓN N° 020-2008-SUNARP-TR-L SUNARP TRIBUNAL REGISTRAL Lima, 4 de enero de 2008 APELANTE

: César Augusto Dubois Dávila

TÍTULO

: N° 558512 del 04/10/2007

RECURSO

: N° 57096 del 26/10/2007

REGISTRO

: Predios de Lima

ACTO

:  Reglamento interno e independización

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JURISPRUDENCIA

SUMILLA INSCRIPCIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN Tanto el reglamento interno como la independización de las secciones de dominio exclusivo de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, deben formularse en documento privado con firmas legalizadas por parte del titular o titulares registrales. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Se solicita la inscripción de la modificación del reglamento interno y de la independización, inscritos en la partida electrónica N° 44417618 del Registro de Predios de Lima. Para ello se presenta copia certificada del acta de junta de propietarios del 01/10/2007 y planos de las secciones de dominio exclusivo independizadas. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Mercedes del Carmen Alva Cachón, observó el título en los siguientes términos:

“1. FORMALIDAD:



Conforme lo disponen los arts. 60 y 69 del Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios tanto la memoria de independización como el reglamento interno deben contar con la legalización de las firmas de los propietarios del inmueble; en tal sentido habiéndose solo remitido copia certificada del acta de junta de propietarios esta no da mérito a su inscripción”.



2. INDEPENDIZACIÓN



No se indica en el acta cuáles son las modificaciones que se efectúan en la independización de las unidades inmobiliarias que ya se encuentran independizadas, así como en las áreas comunes, en tal sentido deberá señalar expresamente cuáles son las modificaciones realizadas.



3. CALIFICACIÓN:



La calificación de los planos de independización, así como de la memoria de independización y reglamento interno insertos en el acta de junta de propietarios serán efectuadas cuando se subsanen las observaciones formuladas en los puntos 1 y 2.



4. ACTA:



Se indica que el inmueble matriz ubicado en la calle Preciados N°s 453-455-457 Urb. Residencial Higuereta, Surco, se encuentra inscrito en la P.E. N° 11386226, pero en dicha partida se encuentra inscrito el estacionamiento 2 con frente a la calle Preciados N° 453, Surco. Sírvase subsanar, ya que según se pudo verificar el inmueble matriz se encuentra inscrito en la P.E. N° 44417618.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL



5. JUNTA DE PROPIETARIOS:

Existiendo pluralidad de propietarios es obligatoria la nominación del presidente de la junta de propietarios, tal como lo establece el artículo 145 del D.S. N° 036-2006-VIVIENDA.

Sírvase subsanar la omisión.



6. SUBSANACIÓN:



En cuanto a la subsanación de las observaciones formuladas, esta se deberá efectuar cumpliendo con las formalidades con que fueron otorgados los documentos materia de observación.

Base legal: art. V del Título Preliminar, arts. 7, 32 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Derechos pendientes de pago S/. 0.00 sujetos a modificación de conformidad con el art. 41 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos”. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante señala que del texto de la esquela se desprende que la registradora entiende que presentados los documentos solicitados, solicitud con firmas legalizadas notarialmente en el caso de la independización y documento privado con firmas legalizadas notarialmente conteniendo el reglamento interno, bajo el supuesto que el texto de los mismos en cuanto a la independización y reglamento interno fuera igual a la copia certificada, será observado; incurre claramente en una trasgresión frontal de los dispositivos legales y en una inconducta funcional ya que en cuanto a la calificación por mandato legal se ha calificado dicha copia certificada y su contenido cumple con los requisitos de ley, salvo en cuanto a su formalidad. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia del título apelado se encuentra constituido por el ubicado en la calle Preciados N°s 453, 455 y 457 de la urbanización Residencial Higuereta, Santiago de Surco. En su Asiento B 00003 se registró el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común constituida sobre el inmueble. En el Asiento B 00004 se registraron las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo (estacionamientos 1, 2 y 3, y departamentos 101, 201, 301 y 401), y en el asiento B 00005, la modificación del área. En el Asiento B 00006 se registró la ampliación de fábrica, y en el Asiento B 00008 la modificación del reglamento interno, anotándose la independización del departamento 501. En el Asiento B 00009 se inscribió la modificación del área. La titular registral de dicho inmueble es Ingrid Sophia Torres Cáceda, según se desprende del asiento 3-c de la ficha 191628, como del Asiento C 00002 de la partida Electrónica N° 44417618. Respecto de la titularidad de las secciones de dominio exclusivo, Ingrid Sophia Torres Cáceda lo es del estacionamiento 3 y del departamento 101; Mario Santos Benites de los

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JURISPRUDENCIA

estacionamientos 1, 2 y de los departamentos 201, 301, 401 y del departamento 501; y Rutth Cáceda Eslava del estacionamiento 1 y del departamento 201. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fernando Tarazona Alvarado, con el informe oral del abogado Julián Siguas R. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: 1. Si para la inscripción de la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de la Ley N° 27157, así como el reglamento interno, basta la presentación de copia certificada del acta donde corren insertas, o se requiere que se presenten en documento privado con firmas legalizadas por el titular o titulares registrales. 2. Si la presentación del acto solicitado registrada en documento distinto al idóneo impide la calificación de su validez y adecuación a la partida registral. VI. ANÁLISIS 1. De acuerdo al principio de titulación auténtica, recogido en el artículo 2010 del Código Civil, los actos y contratos deben constar en instrumento público para su registro, salvo disposición expresa.

En este último caso, debe presentarse el acto o contrato en documento privado con firmas legalizadas notarialmente, salvo disposición expresa que establezca una formalidad distinta, según señala en el artículo 10 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP).

2. Para la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presentan los siguientes documentos, según se señala en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP): a) Reglamento interno; b) Solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes; c) Plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente. 3. De lo acabado de señalar, se tiene que para la inscripción de las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo de la partida matriz debe de presentarse solicitud formulada por el titular registral, debiendo de estar su firma debidamente legalizada por notario.

Ello sin embargo no excluye la posibilidad de que la solicitud de independización, conteniendo el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes, conste en escritura pública, porque como se señaló, las inscripciones se rigen por el principio de titulación auténtica, salvo que se establezca formalidad distinta, siendo esta, en el caso de la independización de las

317

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

unidades inmobiliarias sujetas al régimen de la Ley N° 27157, el documento privado con firma legalizada.

En este sentido, al no establecerse formalidad distinta al documento privado con firma legalizada para las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, no procede la, inscripción de modificación de la independización en mérito a copia certificada del acta conteniendo la solicitud de independización, por no tratarse de instrumento público.

4. Lo señalado en el numeral precedente resulta de aplicación a la inscripción del reglamento interno, ya que al igual que la inscripción de las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, se exige la presentación de documento privado con firmas legalizadas por notario, según se indica en el artículo 69 del RIRP.

En este sentido, resulta posible que el reglamento interno conste en escritura pública mas no en otro documento privado distinto al contemplado en el referido artículo 69.



Por lo expuesto, debe confirmarse el primer extremo de la observación.

5. Respecto a lo señalado en el tercer extremo de la observación, debe tenerse en cuenta que la calificación registral la realiza el registrador de manera integral, conforme se señala en el artículo 31 del RGRP, lo cual implica que debe de calificar no solamente la formalidad del documento en el que se encuentra contenido el acto o contrato solicitado registrar, sino también la validez del mismo, así como su adecuación a la partida donde se solicita inscribir, tal como se desprende del artículo 32 del RGRP.

Por tanto, el hecho de que se presente el acto o contrato solicitado inscribir en documento que no reúna la formalidad correspondiente no debe ser óbice para que el registrador califique además, en la medida que el documento lo permita, la validez del acto o contrato contenido en el documento, como también su adecuación a la partida registral.



En el caso presentado, si bien la solicitud de modificación de la independización de las secciones de dominio exclusivo, como el reglamento interno modificado, no constan en documento privado con firmas legalizadas, constan en la copia certificada del acta presentada, por lo que pueden ser materia de calificación en cuanto a su validez como adecuación con la partida registral.



En este sentido, debe revocarse este extremo de la observación.

6. Siendo materia de solicitud de inscripción la modificación de las independizaciones realizadas, debe especificarse, para efectos de su inscripción, las modificaciones de las secciones de dominio exclusivo independizadas, así como también de las zonas comunes, modificaciones que no se especifican en la copia certificada del acta presentada.

En este sentido debe confirmarse el segundo extremo de la observación.

7. Respecto a lo señalado en el cuarto extremo de la observación, debe tenerse en cuenta que si bien se incurre en error en el acta al señalar como partida registral de la partida matriz la partida electrónica N° 11386226, en lugar de la partida electrónica N° 44417618, sin embargo, dicho error no influye en la identificación del predio, el

318

JURISPRUDENCIA

mismo que se encuentra determinado por su ubicación, numeración, área, linderos y medidas perimétricas.

Al respecto resulta aplicable el siguiente precedente de observancia obligatoria, aprobado en el Décimo Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 8 y 9 de abril de 2005 y publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005:



Identificación del bien objeto de transferencia



“La discrepancia en cuanto a la identificación de un bien objeto del contrato de transferencia materia de la solicitud de inscripción, será objeto de observación siempre que no existan otros elementos suficientes que permitan la identificación del mismo”.



Criterio sustentado en la Resolución N° 507-2001-SUNARP-TR-L del 14/11/2001, Resolución N° 464-1997-ORLC/TR del 12/12/1997, Resolución N° 305-2000-ORLCITR del 28/09/2000, Resolución N° 45-2002-ORLCITR del 24/01/2002.



Si bien dicho precedente se refiere a un caso de transferencia de propiedad, sin embargo, resulta aplicable el criterio que para la adecuada identificación del bien no resulta necesario que exista total coincidencia entre los datos contenidos en el título y en la partida, siempre y cuando existan elementos que permitan establecer la identidad.

8. Una vez constituido el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común se constituye también la junta de propietarios, la misma que va a estar integrada por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos, siendo que la renuncia de uno o más propietarios no impide la constitución de la junta, según se desprende del artículo 47 de la Ley N° 27157 y del primer párrafo del artículo 145 de su reglamento, aprobado mediante Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA.

La junta de propietarios va a estar presidida por un presidente, el mismo que va a gozar de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil; siendo que para ejercer dicho cargo se requiere la presentación de copia certificada por notario del acta de sesión de junta de propietarios, donde conste dicho nombramiento, y que se encuentre debidamente inscrito (art. 48 de la Ley N° 27157).



Ahora, si bien la junta de propietarios se constituye plenamente con el otorgamiento del Reglamento Interno, es obligatorio que en el mismo conste el nombramiento del presidente de junta de propietarios cuando hubiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento, siendo que el registro donde se tiene que registrar al presidente de la junta es en la partida matriz del predio, según se desprende del segundo párrafo del artículo 145 del mencionado reglamento.



En este sentido, siendo que en el presente caso existe pluralidad de propietarios, resulta necesario que en el reglamento interno solicitado inscribir conste el nombramiento del presidente de la junta de propietarios.



En este sentido, debe confirmarse el quinto extremo de la observación.

319

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

9. Respecto a la liquidación de los derechos registrales, estos no se pueden determinar atendiendo a que se requiere la previa aclaración de las independizaciones que son materia de modificación, de conformidad con el artículo 40 del RGRP. Interviene como Vocal suplente Gilmer Marrufo Aguilar, de conformidad con la Resolución N° 233-2007-SUNARP/PT del 17 de diciembre de 2007. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR los extremos 1, 2 y 5 de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título contenido en el encabezamiento, y revocar lo demás que contiene por los fundamentos expuestos en la presente resolución. Regístrese y comuníquese. FERNANDO TARAZONA ALVARADO, PEDRO ÁLAMO HIDALGO, GILMER MARRUFO AGUILAR

20

Para la inscripción de acuerdos de la junta de propietarios, los asistentes con derecho a voto deben ser a su vez titulares registrales La ley no indica que los propietarios que asistan con derecho a voto en las sesiones de la junta de propietarios, deban tener su dominio inscrito en el Registro, y no lo dice porque las inscripciones son facultativas. Sin embargo, así como la transferencia de propiedad ocurre con el solo consenso y si se quiere que goce de las garantías que ofrece el Registro, debe inscribirse; igualmente, si se quiere inscribir los actos de la junta de propietarios, los propietarios deben tener inscrito su derecho en el Registro.

SUNARP-TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 304 -2003-SUNARP-TR-L Lima, 16 de mayo de 2003 APELANTE

: Jhonatan Rivera Herbozo

TÍTULO

: N° 240957 del 23 de diciembre de 2002

HOJA DE TRÁMITE : N° 008248 del 20 de febrero de 2003 REGISTRO

: Propiedad inmueble de Lima

ACTO

: Inscripción de la Directiva de Junta de Propietarios

SUMILLA REQUISITO PARA LA INSCRIPCIÓN DE ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

320

JURISPRUDENCIA

“Para la inscripción de acuerdos de la junta de propietarios, debe verificarse que los propietarios que asistan con derecho a voto en las sesiones, sean titulares registrales”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado, se solicita la inscripción de la directiva de la junta de propietarios del Centro Comercial Galerías Plaza de Armas, en mérito a la documentación siguiente: - Copia certificada el 10/12/2002 del Libro de Actas de la Junta de Propietarios del Centro Comercial Galerías Plaza de Armas N° 1 por el Notario de Lima Renzo Alberti Sierra, del acta de sesión ordinaria de regularización del 27/11/2002 y de la hoja de apertura del libro de actas de la junta de propietarios en donde consta la legalización realizada por el mismo notario el 10 de octubre de 2002. - Declaración jurada del Sr. Aldo D’Angelo Maticorena con firma legalizada el 12/12/2002 por el Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati, en su calidad de representante de El Pacífico-Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros S.A. según poder inscrito en la ficha N° 94380 del Registro Mercantil de Lima, respecto a la convocatoria realizada a la sesión ordinaria que se quiere inscribir, conforme a la resolución N° 331-2001-SUNARP/SN. - Aviso de convocatoria publicado en el diario El Comercio el 27/10/2002. - Copias de partidas registrales y poderes otorgados por algunas personas para sustentar la asistencia de sus apoderados en la sesión ordinaria del 27/11/2002. - Copias simples de contratos preparatorios de compromiso de contratar otorgados por El Pacífico-Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros a favor de diversas personas respecto a algunos locales y oficinas del centro comercial; algunos contienen cláusulas adicionales de cesiones de posición contractual. - Copias simples de contratos de compraventa de algunas oficinas y locales del centro comercial. - Copia simple de cartas en donde comunican a El Pacífico-Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros que han cedido los derechos de algunos locales y oficinas. - Copias simples de cartas en donde se comunica la numeración que corresponde a algunas oficinas y locales. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador del Registro de Propiedad Inmueble Dr. Edgar Sergio Paredes Aldave, denegó la inscripción formulando la siguiente observación: “ANTECEDENTES: Existe discrepancia respecto a quienes intervienen como propietarios de los locales 101, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 111, 112, 113, 115, 116, 117, 118, 119, 201, 205, 215, 216, 223, 225, 228, 232, 301, 302, 303, 306, 308, 309, 310, 311, 312, 314, 315, 316, 317, 402, 403, 404, 405, 408, 409, 410, 411, 412, 413, 414, 415, 416, 501 del 5° Piso, 101 S1, 104 S1, 108 S1, 114 S1, 115 S1, 117 S1, 119 S1, 121 S1, 122 S1 y 101 S2, por cuanto

321

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

de los antecedentes registrales figura inscrito que el propietario de los citados locales es El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros S.A. En cuanto a la subsanación de las observaciones formuladas, esta se deberá efectuar cumpliendo con las formalidades con que fueran otorgados los documentos materia de observación. De conformidad con los artículos V del Título Preliminar, 27, 39 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos. Reingresado el presente título el 03/02/2003, no se ha cumplido con subsanar la observación formulada, adjuntando copias simples de contratos de compraventa, los mismos que no dan mérito a su calificación; debiendo por lo tanto a efectos de no existir discrepancia con los antecedentes registrales inscribirse el dominio de los adquirentes”. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante aclara que de la sesión llevada a cabo el 27 de noviembre de 2002 tuvo como finalidad la elección de la Directiva, por lo que se convocó a todos los propietarios, habiendo asistido el 61.68 % de las acciones y derechos sobre los bienes comunes. Si bien es cierto que El Pacífico-Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros S.A. es la propietaria original del edificio, ello no obsta que posteriormente haya realizado contratos diversos de compraventa, y en función a ello, estos propietarios tienen derecho a participar en la junta. Señala que expositores de la Oficina Registral han manifestado, que para la acreditación de la titularidad en una Junta de Propietarios cuando no se encontrase inscrito el dominio, basta acompañar copia simple de los documentos de transferencia (llámese minuta de compraventa, contrato de compraventa o título de adjudicación), que posibiliten conocer que quienes participan en la Junta, detentan la propiedad y por ende, tienen pleno derecho a participar. Siendo así, es que se presentó el acta, las copias simples de los contratos de compraventa o compromisos de contratar, y de las minutas de compraventa, los cuales acreditan que los locales han sido transferidos a terceros, pudiendo por ese hecho participar en las reuniones de propietarios. Agrega que debe tenerse en cuenta que en nuestro ordenamiento legal, no es obligatoria de inscripción, salvo que se quiera transferir o gravar, o para hacer prevalecer un derecho real sobre otro de igual rango. Además, manifiesta, que la Ley N° 27157 y su reglamento no establecen la manera en que debe acreditarse la propiedad, como tampoco pone restricciones a personas que no hayan inscrito el dominio. Agrega que sin perjuicio de lo antes expuesto, el Registrador ha tenido la poca diligencia de verificar la titularidad de los locales 106 y 122.S1, que señala se encuentran a nombre de El Pacífico-Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguras S.A., cuando se encuentran inscritos los contratos de transferencia a terceras personas, por lo que se puede apreciar que no ha existido un real estudio del título. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El inmueble materia de rogatoria consta inscrito a fajas 153 del tomo 53, que continúa a fojas 193 del tomo 623 y en la partida electrónica N° 07015439 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, figurando en el asiento 36 como titular del dominio El

322

JURISPRUDENCIA

Pacífico-Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros, en virtud de haberse fusionado la Compañía de Seguros y Reaseguros Peruano Suiza S.A. y El Pacífico Compañía de Seguros y Reaseguros, según consta de la escritura pública del 4.7.1992 ante Notario de Lima F. De Osma Ellas. La propietaria con derecho inscrito ha hecho construir una edificación sobre el inmueble, según consta del asiento B 00001 de la partida electrónica N° 07015439 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, distribuidos de la siguiente manera: Sótano N° 2, conformado por 27 depósitos; Sótano N° 1, conformado por 22 locales comerciales; Primer piso, conformado por 19 locales comerciales; Mezzanine, conformado por un local comercial; Segundo piso, conformado por 32 locales comerciales; Tercer piso, conformado por 17 oficinas; Cuarto piso: conformado por 16 oficinas; Quinto piso: conformado por un local comercial. También se inscribió la numeración (con frente al Jirón Huallaga - Portal de Botoneros N° 160) en el Asiento B 00002; el reglamento interno en el asiento B 00003, y la consiguiente anotación de independización de cada una de las unidades inmobiliarias. Estos asientos se inscribieron en virtud de la escritura pública del 25/10/1999 otorgada ante Notario de Lima Percy González Vigil Balbuena y escrituras aclaratorias otorgadas ante Notario del Callao Oscar E. Medelius Rodríguez del 22/08/2000, 29/11/2000 y 03/04/2001 y otorgada ante el Notario de Lima Femando Medina Ramos del 24/05/2001 e Informe Técnico de Verificador certificado ante Notario de Lima Manuel Reátegui M. del 16/05/2001 al amparo de la Ley N° 27157 y su reglamento (título N° 103749 del 05/06/2001). Las unidades se independizaron en las siguientes partidas, en donde figuran los titulares registrales: PISO

DENOM.

PARTIDA

AST.

PORC.

TITULAR

TÍTULO N° 103749 del 5/6/2001

Sótano 1

101 S1

11296082

C 00001

0.23 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Sótano 1

102 S1

11296083

C 00001

0.49 %



Sótano 1

103 S1

11296064

C 00001

0.43 % -



Sótano 1

104 Si

11296085

C 00001

.0.69 %



Sótano 1

105 Si

11296086

C 00001

0.58 %



Sótano 1

106S1

11296087

C 00001

0.68 %



Sótano 1

107S1

11296088

C 00001

0.58 %



Sótano 1

108S1

11296089

C 00001

0.58 %



Sótano 1

109 S1

11296090

C 00001

1.19 %



Sótano 1

110 S1

11296091

C 00001

0.57 %



Sótano 1

111 51

11296092

C 00001

0.59 %



Sótano 1

112 81 L

11296093

C 00001

1.29 %



323

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL Sótano 1

113 S1

11296094

C 00001

0.51 %



Sótano 1

114 Si

11296095

C 00001

0.52 %



Sótano 1

115 Si

11296096

C 00001

0.52 %



Sótano 1

116 Si

11296097

C 00001

0.45 %



Sótano 1

117S1

11296098

C 00001

0.17 %



Sótano 1

118S1

11296099

C 00001

2.91 %



Sótano 1

119 51

11296100

C 00001

0.42 %



Sótano 1

120 51

11296101

C 00001

0.49 %



Sótano 1

121 S1

11296102

C 00001

0.30 %



Sótano 1

122 Si

11296103

C 00002

0.30 %



Sótano 2

101 S2

11296104

C 00001

0.20 %



Sótano 2

102 S2

11296105

C 00001

0.19 %



Sótano 2

103 S2

11296106

C 00001

0.18 %



Sótano 2

104 S2

11296107

C 00001

10.18 %



Sótano 2

105 S2

11296108

C 00001

0.15 %



Sótand 2

106 S2

11296109

C 00001

0.14 %



Sótano 2

107 S2

11296110

C 00001

0.15 %



Sótano 2

108 S2

11296111

C 00001

0.19 %



Sótano 2

109 S2

11296112

C 00001

0.19 %



Sótano 2

11052

11296113

C 00001

0.19 %



Sótano 2

111 S2

11296114

C 00001

0.19 %



Sótano 2

112 82

11296115

C 00001

0.19 %



Sótano 2

113S2

11296116

C 00001

0.48 %



Sótano 2

114 52

11296117

C 00001

0.49 %



Sótano 2

115 62

11296118

C 00001

0.19 %



Sótano 2

116 S2

11296119

C 00001

0.19 %



Sótano 2

117S2

11296120

C 00001

0.19 %



Sótano 2

118S2

11296121

C 00001

0.19 %



Sótano 2

119 S2

11296122

C 00001

0.19 %



324

172246 del 17/09/2002

JURISPRUDENCIA Sótano 2

120 52

11296123

C 00001

0.16 %



Sótano 2

121 S2

11296124

C 00001

0.16 %



Sótano 2

122 S2

11296125

C 00001

0.19 %



Sótano 2

123 S2

11296126

C 00001

0.19 %



Sótano 2

124 S2

11296127

C 00001

0.29 %



Sótano 2

125 S2

11296128

C 00001

0.21 %



Sótano 2

126 S2

11296129

C 00002

0-28 %

Telefónica del Perú S.A.A

220858 del 29/11/2001

Sótano 2

127 S2

11296130

C 00002

0.65 %

Telefónica del Perú S.A.A

220858 del 29/11/2001

Primer Piso

101

11296131

000001

1.30 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Primer Piso

102

11296132

C 00002

0.63 %

Soc.conyugal Mondragón Vásquez

Primer Piso

103

11296133

C 00001

0.63 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Primer Piso

104

11296134

C 00001

0.57 %



Primer Piso

105

11296135

C 00001

0.39 %



Primer Piso

106

11296136

C 00002

0.47 %

Dalmira Lolira Ortiz Amilano

Primer Piso

107

11296137

C 00001

0.69 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Primer Piso

108

11296138

C 00001

0.47 %



Primer Piso

109

11296139

C 00001

0.60 %



Primer Piso

110

11296140

C 00002

0.55 %

Soc.conyugal Bello Chávez

325

73991 del 22/04/2002

211887 del 11/11/2002

65134 del 09/04/2002

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

Primer Piso

111

11296141

C 00001

0.60 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Primer Piso

112

11296142

C 00001

0.91 %



Primer Piso

113

11296143_

C 00001

0.75 %



Primer Piso

114

11296144

C 00002

0.72 %

Soc.conyugal Ode AguadVladislavich

Primer Piso

115

11296145

C 00001

1.26 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Primer Piso

116

11296146

C 00001

0.37 %



Primer Piso

117

11296147

C 00001

0.55 %



Primer Piso

118

11296148

C 00001

0.60 %



Primer Piso

119

11296149

C 00001

0.42 %



Mezzanine

01M

11296150

C 00001

7.34 %



Segundo P.

201

11296151

C 00001

0.21 %



0.62 %

Díaz Pablo Valdivia Chávez y, la Soc. conyugal Valdivia Castillo

Segundo P.

202

11296152

C 00002

Segundo P.

203

11296153

C 00001

0.51 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Segundo P.

204

11296154

C 00001

0.51 %



Segundo P.

205

11296155

C 00001

0.27 %



Segundo P.

206

11296156

C 00001

0.33 %



Segundo P.

207

11296157

C 00001

0.28 %



Segundo P.

208

11296158

C 00001

0.58 %



Segundo P.

209

11296159

C 00001

0.29 %



326

24242 del 05/02/2002

151602 del 14/08/2002

JURISPRUDENCIA Segundo P.

210

11296160

C 00001

0.29 %



Segundo P.

211

11296161

C 00001

0.57 %



Segundo P.

212

11296162

00001

0.34 %



Segundo P.

213

11296163

C 00001

0.34 %



Segundo P.

214

11296164

C 00001

0.57 %



Segundo P.

215

11296165

C 00001

0.29 %



Segundo P.

216

11296166

C 00001

0.29 %



Segundo P.

217

11296167

C 00001

0.55 %



Segundo P.

218

11296168

C 00001

1.23 %



Segundo P.

219

11296169

C 00001

0.66 %



Segundo P.

220

11296170

C 00001

1.45 %



Segundo P.

221

11296171

C 00001

0.40 %



Segundo P.

222

11296172

C 00001

0.41 %



Segundo P.

223

11296173

C 00001

0.41 %



0.36 %

Carlos Alfonso Ramos Sánchez

Segundo P.

224

11296174

C 00002

Segundo P.

225

11296175

C 00001

0.27 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Segundo P.

226

11296176

C 00001

0.42 %



Segundo P.

227

11296177

C 00001

0.51 %



Segundo P.

228

11296178

C 00001

0.51 %



Segundo P.

229

11296179

C 00001

0.61 %



Segundo P.

230

11296180

C 00001

0.25 %



Segundo P.

231

11296181

C 00001

0.36 %



Segundo P.

232

11296182

C 00001

0.36 %



Tercer Piso

301

11296183

C 00001

1.44 %



Tercer Piso

302

11296184

C 00001

1.02 %



327

221829 del 30/11/2001

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL Tercer Piso

303

11296185

C 00001

0.93 %



Tercer Piso

304

11296186

C 00002

0.74 %

Soc.conyugal Loyola - de la Cruz

119959 del 27/06/2002

0.99 %

Agencia de Viajes Gian & Gian S.R. Ltda.

200604 del 24/10/2002

Tercer Piso

305

11296187

C 00002

Tercer Piso

306

11296188

C 00001

0.53 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Tercer Piso

307

11296189

C 00002

0.68 %

Soc. conyugal Palomino Morales

Tercer Piso

308

11296190

C 00001

1.17 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Tercer Piso

309

11296191

C 00001

1.11 %



Tercer Piso

310

11296192

C 00001

1.09 %



Tercer Piso

311

11296193

C 00001

1.08 %



Tercer Piso

312

11296194

C 00001

1.08 %



1.21 %

Enrique Renán Caballero Calderón

Tercer Piso

313

11296195

C 00002

Tercer Piso

314

11296196

C 00001

0.87 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Tercer Piso

315

11296197

C 00001

1.01 %



Tercer Piso

316

11296198

C 00001

1.06 %



Tercer Piso

317

11296199

C 00001

1.22 %



Cuarto Piso

401

11296200

C 00002

2.26 %

Soc. conyugal de AguadVladislavich

328

230170 del 13/12/2001

84315 del 07/05/2002

24241 del 05/02/2002

JURISPRUDENCIA

Cuarto Piso

402

11296201

C 00001

0.93 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Cuarto Piso

403

11296202

C 00001

0.76 %



Cuarto Piso

404

11296203

C 00001

1.00 %



Cuarto Piso

405

11296204

C 00001

0.57 %



Cuarto Piso

406

11296205

C 00002

0.70 %

Soc. conyugal VasquezPellón

23571 del 21/12/2001

Cuarto Piso

407

11296206

C 00002

1.17 %

Gabriel Uled Ramón Joffre

45001 del 07/03/2002

Cuarto Piso

408

11296207

C 00001

1.11 %

El Pacífico Peruano Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros

Cuarto Piso

409

11296208

C 00001

1.08 %



Cuarto Piso

410

11296209

C 00001

1.07 %



Cuarto Piso

411

11296210

C 00001

1.07 %



Cuarto Piso

412

11296211

C 00001

1.22 %



Cuarto Piso

413

11296212

C 00001

0.87 %



Cuarto Piso

414

11296213

C 00001

1.02 %



Cuarto Piso

415

11296214

C 00001

1.07 %



Cuarto Piso

416

11296215

C 00001

1.99 %



Quinto Piso

501

11296216

C 00001

9.33 %



329

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Rosa Vásquez Torres. De lo expuesto y del análisis de caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a dilucidar es la siguiente: Si para la inscripción del acuerdo de elección de la directiva de la junta de propietarios, se requiere o no que el dominio de quienes intervienen como propietarios en la sesión, se encuentre inscrito en el Registro. VI. ANÁLISIS Primero.- Por la Ley N° 27157, se establece las normas de regularización de edificaciones, el procedimiento para declaratoria de fábrica y el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. Bajo el imperio de esta ley y su reglamento, aprobado por Decreto Supremo N° 008-2000-MTC, se encuentran todas aquellas unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, como son: a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; b) Quintas; c) Casas en copropiedad; d) Centros y galerías comerciales o campos feriales; e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. De conformidad con el artículo 125 del precitado reglamento, el régimen legal al que deberán someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes, es de aplicación obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o más propietarios. Segundo.- Independientemente del régimen adoptado, que puede ser de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común o de Independización y Copropiedad, por el hecho de que exista una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo y bienes y servicios de dominio común, pertenecientes a distintos propietarios, deben contar con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. El Reglamento Interno deberá contener obligatoriamente, entre otros aspectos, los derechos y obligaciones de los propietarios; los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor; el régimen de la junta de propietarios, sus órganos de administración y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere; y, todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la junta de propietarios. La Junta de Propietarios se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, estará constituida por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación y tendrá la representación conjunta de estos, conforme lo dispone el numeral 47.1 del artículo 47 de la ley precitada y el artículo 145 de su reglamento. Este último artículo también permite que el reglamento interno disponga la constitución de una Directiva señalando su composición y funciones. Para inscribir los acuerdos de la junta de propietarios deben cumplirse con los requisitos de convocatoria, quórum y mayoría establecidos en el Reglamento Interno. Tercero.- La ley no indica que los propietarios que asistan con derecho a voto en las sesiones de la junta de propietarios, deban tener su dominio inscrito en el Registro, y no lo dice porque las inscripciones son facultativas. Sin embargo, asi como la transferencia

330

JURISPRUDENCIA

de propiedad ocurre con el solo consenso y si se quiere que goce de las garantías que ofrece el Registro, debe inscribirse; igualmente, si se quiere inscribir los actos de la junta de propietarios, los propietarios deben tener inscrito su derecho en el Registro. En esa línea, debe tenerse en cuenta, que los títulos de dominio que no están inscritos en el Registro no perjudican al tercero y como tal, pertenecen a la realidad extrarregistral, una realidad que no puede ser tornada en cuenta por el Registrador, porque no está facultado por ninguna norma para calificar los documentos privados que se presenten. Ya lo han dicho diversos autores que han estudiado el tema de la dualidad del régimen del derecho de propiedad: “Necesidad de la inscripción: La inscripción si bien continúa siendo potestativa y de efectos declarativos, será en cambio premisa ineludible, con las limitaciones que se establecen, para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles. Y si no se concede a la inscripción carácter constitutivo, se le da en cambio, tan singular sustantividad en los aspectos civil y procesal, que solo las relaciones inscritas surtirán plena eficacia legar”(84). Cuarto.- En atención a ello, y a la calificación registral que realiza la primera y la segunda instancia, debe verificarse que los propietarios que asistan con derecho a voto a las sesiones de la junta de propietarios sean titulares registrales, tal como lo viene haciendo esta instancia de manera reiterada en casos similares. Quinto.- De la verificación realizada en el acta de la sesión venida en grado, se encuentra que asistieron propietarios que aun no tienen su dominio inscrito y por ello, se han presentado documentos privados en copias simples con los que se pretende sustentar su participación en la sesión; sin embargo, conforme a lo expuesto en los considerandos precedentes, no procede darles mérito. Respecto a la observación del Registrador, debe no obstante precisarse, que para el cómputo del quórum, se tomará en cuenta solamente a los propietarios de secciones de propiedad exclusiva asistentes, para saber el porcentaje de participación que representan en los bienes comunes y si se cumple con el porcentaje requerido; no es relevante que se encuentre inscrito el dominio de quien no asistió a la sesión. Así, el Registrador no debe exigir que se inscriba previamente el dominio de las personas que aparecen como inasistentes, respecto a las secciones: 103, 104, 105, 107, 108, 109, 112, 116, 117, 119, 201, 205, 215, 216, 223, 225, 228, 232, 303, 306, 309, 310, 311, 314, 315, 317, 403, 404, 405, 408, 501, 101 S1, 104 S1, 108 S1, 114 SI, 117 S1, 119 S1, 121 S1, 101 S2. De otro lado, se verifica también que el Registrador cometió un error al considerar que quienes asistieron por las secciones 106 y 122 S1 aun no son titulares registrales. Por lo tanto, corresponde revocar la observación en tales extremos. Sexto.- El artículo 20 del Reglamento Interno establece el quórum de las sesiones de la junta de propietarios de la siguiente manera: “El quórum de las sesiones de la junta de propietarios, en primera convocatoria, estará constituida por el número de propietarios que represente más del 50 % (cincuenta por ciento) de los votos y en segunda convocatoria con los que asistan”.

(84) VENTURA-TRAVESEL, A. y GONZÁLEZ. Derecho de Propiedad Horizontal. 5ª edición, Bosch, Casa Editorial, 1992, pp. 147-148.

331

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

De la verificación del quórum, es de verse que no alcanza al 50 % del porcentaje de los propietarios con derecho inscrito, porcentaje que si se superaría si El Pacífico Peruano-Suiza Compañía de Seguros y Reaseguros hubiera participado como titular de los porcentajes de participación de los derechos aun no inscritos. Para saber si el porcentaje de participación cumple con el quórum establecido en el Reglamento Interno, es necesario saber si la sesión se llevó a cabo en primera o en segunda convocatoria. Según es de verse del acta venida en grado, la sesión se llevó a cabo en segunda convocatoria. Ahora bien, debemos analizar si la convocatoria es válida, conforme a la calificación integral que realiza esta instancia en virtud del artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos(85). Sétimo: El artículo 25 del estatuto señala que la convocatoria se hará mediante esquelas que se entregarán bajo cargo, con 8 días útiles de anticipación a la citación, se indica también el contenido de la esquela y que debe existir 8 días entre la primera y segunda convocatoria. En el caso submateria se acompaña una declaración jurada conforme a la Resolución N° 331-2001-SUNARP/SN; sin embargo, conforme ha establecido esta instancia en la Resolución N° 157-2002-SUNARP-TR-L del 28/11/2002, dicha resolución de Sunarp no resulta aplicable a las juntas de propietarios. En tal sentido, la convocatoria deberá acreditarse ante el Registro y no podrá emplearse para ello declaración jurada. Tampoco procede que se tome en cuenta la publicación del aviso en el diario oficial El Peruano ni la convalidación de la convocatoria que se acuerda en la sesión, porque no son fórmulas establecidas en el Reglamento Interno. En consecuencia, la sesión llevada a cabo en segunda convocatoria, que se quiere inscribir, no cumple con los requisitos de una convocatoria válida, por lo que corresponde ampliar la observación en este extremo. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCIÓN REVOCAR la observación formulada por el Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble al título referido en el encabezamiento, en cuanto se refiere a las secciones: 103, 104, 105, 107, 108, 109, 112, 116, 117, 119, 201, 205, 215, 216, 223, 225, 228, 232, 303, 306, 309, 310, 311, 314, 315, 317, 403, 404, 405, 408, 501, 101 S1, 104 S1, 108 S1, 114 Sl, 117 S1, 119 S1, 121 Sl, 101 S2, 106 y 122 S1 indicadas en el punto quinto del análisis, CONFIRMAR lo demás que contiene y AMPLIAR de acuerdo a lo expresado en el último numeral del análisis de la presente resolución.

(85) Artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos.- “La calificación registral es la evaluación integral de los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción, que realizan el registrador, y en su caso, el Tribunal Registral, de manera autónoma, personal e indelegable. No pueden ser objeto de consulta los títulos sujetos a calificación”.

332

JURISPRUDENCIA

Regístrese y comuníquese. Dra. ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral Dr. LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA Vocal del Tribunal Registral Dra. MIRTHA RIVERA BEDREGAL Vocal del Tribunal Registral

21

Acuerdo de la junta de propietarios para ejecutar la adquisición de bienes Si bien de las normas de la citada directiva, se puede concluir que la Junta de Propietarios está facultada para adquirir bienes inmuebles, la actuación del Presidente requiere del previo acuerdo del citado “ente no personificado” el que puede acordar que sea el presidente o cualquier persona designada específicamente para tal fin, la cual se encargue de ejecutar sus acuerdos. Por tanto, esta instancia considera que para la inscripción de la compraventa rogada, se requiere la presentación del acta en la que conste el acuerdo de la junta de propietarios, respecto a la adquisición del inmueble.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 1850- 2012 - SUNARP-TR-L Lima, 14 de diciembre de 2012 APELANTE

: Víctor Eduardo Laynes Gómez

TÍTULO

: N° 630273 del 12/07/2012

RECURSO

: HTD. N° 00083 del 28/09/2012

REGISTRO

: Registro de Predios de Lima

ACTO

: Compraventa

SUMILLA:

ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES

Para la inscripción de una compraventa en la cual interviene el presidente de la junta de propietarios adquiriendo un inmueble a favor de la Junta de Propietarios, corresponde exigir la presentación del acta en la cual la Junta acuerda la adquisición de dicho bien.

333

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita la inscripción de la escritura pública de compraventa del 10/07/2012, otorgada por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ríos de Vera a favor de la Junta de Propietarios del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club Universitario de Deportes, respecto del inmueble inscrito en la Partida N° 11344166 del Registro de Predios de Lima. El título presentado está conformado por los siguientes documentos: - Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 10/07/2012 ante notario de la ciudad de Lima, Renzo Alberti Sierra. II. DECISIÓN IMPUGNADA El título fue materia de observación por la Registradora del Registro de Predios de Lima, Milagritos Mejía Gonzales, por los siguientes motivos: El Registrador que suscribe asume competencia sobre la calificación del presente título y visto el reingreso de fecha 15/08/2012, se ha encontrado lo siguiente: 1. Si bien el artículo 5.13 de la Res. Nº 340-2008-SUNARP/SN faculta a la Junta de Propietarios a adquirir bienes inmuebles, dicha facultad debe contar previamente con la aprobación de la asamblea de Junta de Propietarios. Es decir, debe ser la asamblea de la Junta de Propietarios quien decide la adquisición de determinado inmueble. En ese sentido, sírvase presentar la aprobación de la Junta de Propietarios para adquirir el inmueble materia del presente acto, el cual deberá ser de fecha anterior a la presentación del título. 2. Teniendo en cuenta que la Junta de Propietarios no es una persona jurídica, en el acta se debe precisar que la adquisición del inmueble responde a los fines que persigue la Junta de Propietarios, el cual es, la administración de las zonas comunes. De no responder a dichos fines no será posible la inscripción. BASE LEGAL: Arts. 31 y 32 del Reglamento General de los Registros III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su apelación, bajo los siguientes fundamentos: Estimamos que existen graves errores de hecho y derecho en el extremo recurrido, que deben ser objeto de pronunciamiento expreso por el Tribunal Registral. El Registrador no sostiene su observación en fundamento jurídico, al señalar que si bien la Resolución N° 340-2008-SUNARP faculta a la Junta de Propietarios a adquirir inmuebles, señala, sin que la Directiva lo exija, que previamente debe contarse con la aprobación de la asamblea de la Junta de Propietarios y que esta es la que decide la adquisición de inmuebles, y que en el acta respectiva se debe indicar que la adquisición responde a los fines que persigue la Junta de Propietarios, el cual es la administración de las zonas comunes y de no responder a dichos fines no sería posible la inscripción, sin que precise el Registrador la norma legal en la que funda su decisión arbitraria (y es arbitraria, justamente por no fundar en derecho su especial postura), por lo tanto dicho error debe ser

334

JURISPRUDENCIA

observado por el Tribunal para revocar o anular la observación registral y disponer la inscripción solicitada. El Registrador efectúa una observación sucesiva, pues en la que apelamos, ha agregado un argumento adicional, sin sustento jurídico válido, para ampliar su observación, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 39 del Reglamento General de los Registros Públicos, pues en la primera observación no nos exigió los requisitos que en la segunda observación nos ha exigido (asamblea de Junta de Propietarios, adecuación de la adquisición a los fines de la Junta, etc.), tal postura sucesiva del Registrador no se funda en derecho, lesionando lo que señala la norma registral glosada, sino en un criterio errado del Registrador, pues no se señala el fundamento jurídico en que se fundamenta la misma, pues la observación deviene sucesiva en tanto y cuanto no fue realizada inicialmente (pues es la segunda observación del registrador) en dicho extremo a pesar de que el registrador tuvo el parte registral a la vista, de manera que la rechazamos por sucesiva. De manera que el Registrador incurre en un grave error y comete un acto arbitrario en nuestra contra, situación que debe ser observada por el Tribunal para revocar o anular la observación y ordenar se inscriba de inmediato el título. Los errores señalados ocasionan que la observación recurrida sea nula o contraria a derecho, yerros que deberán ser corregidos por el Tribunal Registral revocando la apelada como tenemos solicitado. Invocamos la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN, establece la posibilidad de que la Junta de Propietarios puedan adquirir inmuebles, sin que tengan que acreditar la facultad del Presidente de la Junta para adquirir inmuebles, pues la adquisición se inscribe directamente a nombre de la Junta. La citada Directiva expresamente señala: “Así pues, el Presidente tiene la atribución de representar al conjunto de propietarios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo tanto, en ningún caso se necesita la autorización de todos los propietarios para celebrar un contrato o instar una demanda judicial. Empero, el legislador no ha contemplado la posibilidad que las juntas de propietarios puedan adquirir bienes, lo que justamente dio origen a los conflictos planteados en la Resolución del Tribunal Registral N° 711-2006-SUNARP-TR-T del 14 de noviembre de 2006. En opinión de esta Superintendencia las juntas sí pueden adquirir bienes, incluso registrados, en virtud de los siguientes fundamentos”. A mayor abundamiento la Directiva en comento señala de manera concluyente: “5.13. ADQUISICIÓN DE BIENES.- Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles. El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere. (...) 5.17. INTERVENCIÓN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIÓN.- El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los propietarios y puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de las secciones de dominio exclusivo. La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que cuente con designación especial realizada por la Junta de propietarios para formalizar un acuerdo determinado”. A partir de lo que se señala en la Directiva en mención, el Registrador no puede exigirnos, como pretende hacerlo, que mediante una asamblea de Junta de Propietarios se

335

LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

apruebe la adquisición de un inmueble para la Junta, y lo que es peor que dicha adquisición responda a los fines que persigue la Junta de Propietarios, esto es, la administración de los bienes y zonas comunes. La Directiva citada por nosotros al levantar la observación primitiva, no exige lo que el Registrador pretende ahora exigirnos. Por el contrario autoriza expresamente al Presidente de la Junta de Propietarios para que adquiera inmuebles. Y si el Presidente, en representación de la Junta, ha intervenido en la adquisición, entonces, el Registrador no puede cuestionar la misma, como lo ha hecho. Tanto más, que la Directiva citada no exige que se cuente con la aprobación de una asamblea de la Junta de Propietarios y que la adquisición obedezca a los fines de administración de bienes comunes de la Junta como afirma el Registrador sin invocar la norma legal que fundamentaría su especial postura, lo cual lesiona el principio de legalidad, previsto en el art. V del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que el Registrador ha violentado, pues no le está permitido formular observaciones sin precisar con claridad y precisión la base legal, pertinente, que funde las que emite, como penosamente lo ha hecho en este caso violentando lo que indica dicho reglamento. Una observación tiene que fundarse en derecho y no ser arbitraria o carente de fundamento legal. Por lo tanto, las exigencias del Registrador carecen de fundamento legal, al contrario, lesionan lo dispuesto en la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN aprobada mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN, y lo previsto en el artículo V del título preliminar del Reglamento de los Registros Públicos, de manera que debe ser revocada por el Tribunal Registral y disponerse que se inscriba el título objeto de rogatoria. Adicionalmente, la observación deviene en sucesiva y por ende viola la garantía prevista en el art. 39 del Reglamento General de los Registros Públicos, en la medida que si se verifica la primera observación formulada al título objeto de rogatoria y se compara con la segunda se puede concluir que en ningún momento el Registrador inicialmente nos exigió que presentemos un acta de asamblea de Junta de Propietarios en la que se apruebe la adquisición y que la misma debe responder a los fines que persigue la Junta de Propietarios, esto es la administración de bienes comunes. Por lo tanto, la observación que apelamos es sucesiva y por tal virtud, adicionalmente, debe ser dejada sin efecto por el Tribunal, pues no cabe formular observaciones sucesivas, por principio registral para resguardar el derecho de los administrados en el proceso especial administrativo registral, al margen de la carencia de fundamento legal de la misma. El agravio proferido con la resolución impugnada es uno de naturaleza irreparable por medio distinto que no fuere el recurso de apelación que interponemos y se configura por los errores incurridos al otorgar una interpretación legal que no corresponde, yerros que deben ser corregidos por el Superior conforme tenemos solicitado. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida N° 11344166 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el PALCO-SUITE PANORÁMICO B-89/91, ubicado en el tercer piso del nivel B del lote 1 de la manzana A - Lote 6 de la parcela M-2 en la parcelación Fundo Vista Alegre y Anexos en el distrito de Ate. En la referida partida, consta que la independización del predio matriz 11135456 realizada por la anterior propietaria GREMCO S.A.

336

JURISPRUDENCIA

Asimismo en el Asiento C00004 consta que la titular registral del inmueble corresponde a la sociedad conyugal conformada por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ríos de Vera. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la Vocal Martha del Carmen Silva Díaz. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: Si se requiere acreditar la aprobación de la Junta de Propietarios para la inscripción de una compraventa en la cual interviene el Presidente de la misma en representación de aquella. VI. ANÁLISIS 1. Con el presente título se solicita la inscripción de la compraventa del inmueble inscrito en la partida N° 11344166 del Registro de Predios de Lima, que fuera otorgada por Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ríos de Vera a favor de la Junta de Propietarios del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club Universitario de Deportes.

La registradora formuló observación al título por considerar que si bien la Res. Nº 340-2008-SUNARP/SN faculta a la Junta de Propietarios a adquirir bienes inmuebles, dicha facultad debe contar previamente con la aprobación de la junta de propietarios, requiriendo la presentación del acta respectiva que la acredite.



Por su parte el apelante, argumenta que en virtud de dicha directiva, se establece la posibilidad de que la Junta de Propietarios pueda adquirir inmuebles, sin que se requiera acreditar la facultad del Presidente de la Junta para realizar dicho acto, pues la adquisición se inscribe directamente a nombre de la Junta.

2 Por tanto, corresponde a esta instancia determinar si con arreglo a la Directiva N° 009-2008-SUNARP-SUNARP/SB sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común aprobada mediante Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y la normativa sobre la materia, corresponde exigir los requisitos planteados por la Registradora.

Revisados los antecedentes y consideraciones de dicha directiva, en relación con la adquisición de bienes inmuebles por la Junta de Propietarios, se ha señalado lo siguiente:



“6. ADQUISICIÓN DE BIENES POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS



La comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal aconseja la existencia de una organización de gestión y administración de dichos intereses(86). El artículo 47 de la Ley Nº 27157 establece que: “la junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos”. Esta representación conjunta

(86) PÉREZ PÉREZ, Emilio. Propiedad, comunidad y finca registral. Ob. cit., p. 272.

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solo puede referirse a los actos de gestión destinados a la conservación y mantenimiento del edificio. En consecuencia, la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas. En el caso peruano la solución es clara: LA LEY NO LE HA CONCEDIDO PERSONERÍA JURÍDICA, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas o las sociedades irregulares.

El grupo de propietarios, aunque no constituya una persona jurídica, si cuenta con una relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual y judicial. Así pues, el Presidente tiene la atribución de representar al conjunto de propietarios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo tanto, en ningún caso se necesita la autorización de todos los propietarios para celebrar un contrato o instar una demanda judicial. Empero, el legislador no ha contemplado la posibilidad que las juntas de propietarios puedan adquirir bienes, lo que justamente dio origen a los conflictos planteados en la Resolución del Tribunal Registral N° 711-2006-SUNARTR-T del 14 de noviembre de 2006. En opinión de esta Superintendencia las juntas sí pueden adquirir bienes, incluso registrados, en virtud de los siguientes fundamentos(87): a) El fenómeno de los entes no personificados o con subjetividad relativa (también denominados “personas jurídicas con capacidad mínima o capacidad general”) se impone en todo el Derecho Comparado. La razón es simple: los ordenamientos nacionales no pueden ignorar la situación producida por un grupo de personas que actúan como un conjunto unitario en el tráfico, y al que hay que regular en sus relaciones jurídicas y en sus actos de atribución frente a terceros. La solución generalizada es admitir que pueden actuar como unidad, pero normalmente sin autonomía patrimonial, con responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos. La conclusión evidente, por tanto, es que pueden adquirir bienes. b) La misma solución ya se encuentra, en otros entes no personificados regulados en nuestro propio ordenamiento, como es el caso de las asociaciones no-inscritas y las sociedades irregulares. En todas esas hipótesis es posible la adquisición y disposición de bienes. c) La junta de propietarios es una entidad instituida por ley para los casos en que existan edificaciones con secciones exclusivas y bienes comunes, cuya función es administrar y gestionar el conjunto inmobiliariá a efectos de la conservación de las zonas comunes, así como de asegurar el funcionamiento correcto de los servicios para lograr una adecuada convivencia. En tal sentido, una administración de este tipo exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el

(87) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Junta de propietarios y adquisición de bienes”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 105, junio de 2007, p. 266.

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mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.

Sin embargo, el Tribunal Registral ha señalado en la resolución citada que este tipo de adquisiciones está sujeta a que el inmueble sea contiguo al edificio en comunidad, y que necesariamente aquel sea acumulado y convertido en zona común. Esta conclusión no se sustenta en norma alguna, y más bien pone en grave peligro a las juntas que se ven frecuentemente obligadas a iniciar procesos judiciales contra los propietarios morosos, por lo cual se producen embargos y hasta adjudicaciones sobre los bienes del deudor, lo que incluye bienes inmuebles. Si ello ocurre, el inmueble adquirido no solamente no será contiguo, sino que además muchas veces será la propia sección exclusiva dentro del mismo edificio, por lo que no tiene ningún sentido exigir que esta se convierta en zona común. Por tanto, se hace necesario corregir el criterio jurisprudencial.



Si bien es cierto que las juntas de propietarios están sujetas a una capacidad restringida y eventualmente pueden celebrar un acto en contravención o en exceso a su objeto (actos ultra vires)(88); sin embargo, esa posibilidad debe analizarse caso por caso, en forma individual, ya que no es posible establecer de manera previa cuál será el propósito concreto que pretende realizar la junta a través de la adquisición del inmueble. Por lo demás, el análisis de la existencia de un acto ultra vires o no, escapa sin dudas a la función registral, pues la cuestión de propósitos y subjetividades está excluida definitivamente de los alcances de la calificación, por lo cual la denuncia de un acto ultra vires corresponderá a los mismos propietarios, quienes deberán instar la correspondiente acción de impugnación del acuerdo de junta.



En los casos de adquisición de inmuebles u otros bienes registrados por parte de la junta, debe entenderse que los propietarios vienen a ser todos los titulares de las secciones exclusivas, por lo que así debería ser consignado en el asiento. Sin embargo esta solución es impracticable(89). Así en el Derecho comparado se da cuenta de una Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, fechada el 19 de febrero de 1993, en donde se permite la práctica de asientos teniendo como titular registral a la junta de propietarios. En otro caso se produciría una gran complejidad, pues no cabe pensar que el asiento registral se practique a nombre de cada uno de los propietarios en propiedad horizontal(90). Esta postura ha ganado amplio predicamento en el Derecho español(91). Para el caso peruano la solución que se impone es la misma

(88) Por el contrario, en las sociedades que cuentan con capacidad jurídica general, y no restringida, no es posible la realización de actos ultra vires (art. 12 de la LGS). (89) El mencionado autor recuerda que el artículo 11-5 del Reglamento Hipotecario español (reformado por el Real Decreto 1867/1998 del 4 de setiembre) permitía la anotación de embargos y demandas a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, este párrafo de la norma (como varios otros) fue anulado por cuestiones de forma por la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de fecha 31 de enero de 2001. A pesar de dicha anulación, el autor considera que la solución doctrinal sigue siendo la misma a la contemplada en el Real Decreto: GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Código de legislación inmobiliaria, hipotecaria y del registro mercantil. Civitas, Madrid, 2001, p. 267. (90) Ídem (91) GONZÁLEZ-MENESES, Manuel. “Inscripciones y anotaciones a favor de entidades sin personalidad jurídica”. En: Boletín del Colegio de Registradores de España. Centro de Estudios Registrales, N° 78, Madrid, diciembre de 2001, p. 3273.

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por cuanto las juntas de propietarios cuentan con relativa subjetividad jurídica y, por tanto, la inscripción deberá extenderse directamente en su nombre, con indicación precisa del edificio o complejo al que corresponde”. (lo resaltado es nuestro).

3. Es de verse que en aplicación de dicha directiva se establecen criterios o reglas para la calificación registral de los actos de adquisición de bienes en el régimen de priopiedad exclusiva y común, que se señala a continuación: “5.13. ADQUISICIÓN DE BIENES.-



Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles.



El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere”.



Como se aprecia, la citada Directiva incorporó regulación expresa sobre la materia en el sentido de que la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles. Al respecto, debe precisarse que dicha norma se sustenta en los fundamentos de la directiva antes citados, cuando se señala que una administración de este tipo exige el recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos o la adquisición de bienes.



De otro lado, con relación a las facultades del presidente de la Junta de Propietarios se estableció lo siguiente:



“5.17. INTERVENCIÓN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIÓN.-



El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los propietarios y puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de las secciones de dominio exclusivo.



La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que cuente con designación especial realizada por la Junta de propietarios para formalizar un acuerdo determinado” (negrita nuestra).



De la indicada disposición se aprecia que el presidente de la junta de propietarios o cualquier persona distinta del presidente que cuente con designación especial para formalizar un acuerdo determinado, puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas. Al respecto, debe precisarse que dicha norma se sustenta en los fundamentos de la directiva antes citados, cuando se señala que el Presidente tiene la atribución de representar al conjunto de propietarios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. Por lo tanto, en ningún caso se necesita la autorización de todos los propietarios para celebrar un contrato o instar una demanda judicial.

4. Por otro lado, el artículo 48 de la Ley N° 27157 que regula las facultades del Presidente de la Junta de Propietarios, señala lo siguiente:

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JURISPRUDENCIA



48.1. El Presidente de la Junta de Propietarios goza de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74(92) y 75(93) del Código Procesal Civil.



48.2. Para ejercer la representación procesal antes referida se requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión de Junta de Propietarios donde conste dicho nombramiento y que esté debidamente inscrito.



Como es de verse de la norma antedicha, para el ejercicio de la representación procesal se requiere de la copia certificada del acta de sesión de junta de propietarios.

5. Ahora bien, en el presente caso, se ha presentado una escritura pública de compraventa donde interviene Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ríos de Vera como vendedores y la Junta de Propietarios del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club Universitario de Deportes, representado por Marco Harley Paredes Gálvez como compradora.

Es de verse de la parte introductoria del referido instrumento que el representante de la compradora (Marco Harley Paredes Gálvez) ha declarado que procede en nombre y en representación de la Junta de Propietarios del edificio perimetral colindante al estadio monumental del Club Universitario de Deportes según poder inscrito en la Partida N° 11135456 del Registro de Predios de Lima.



Asimismo, se aprecia de la parte introductoria de la minuta inserta en el mismo instrumento que el acto celebrado constituye una transferencia de propiedad por declaración del mandatario sin representación, en este caso Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Alilaga Ríos, a favor de la Junta de propietarios del edificio perimetral colindante al Estadio Monumental del Club Universitario de Deportes, representada por el presidente de su directiva Ing. Marco Harley Paredes Gálvez (...), conforme a la elección de fecha 1 de junio de 2011 inscrita en la partida Registral N° 11135456 del Registro de Predios de Lima”.



En la cláusula primera de la referida minuta se deja constancia que el aludido mandato sin representación (07/06/2011) no fue formalizado ni inscrito, siendo que la adquisición registrada a favor de Luis Vera Santillana y Elizabeth Rebeca Aliaga Ríos en el Asiento C00004 se efectuó con dinero de la adquirente.

(92) Facultades generales. Artículo 74.- La representación judicial confiere al representante las atribuciones y potestades generales que corresponden al representado, salvo aquellas para las que la ley exige facultades expresas. La representación se entiende otorgada para todo el proceso, incluso para la ejecución de la sentencia y el cobro de costas y costos, legitimando al representante para su intervención en el proceso y realización de todos los actos del mismo, salvo aquellos que requieran la intervención personal y directa del representado. (93) Facultades especiales. Artículo 75.- Se requiere el otorgamiento de facultades especiales para realizar todos los actos de disposición de derechos sustantivos y para demandar, reconvenir, contestar demandas y reconvenciones, desistirse del proceso y de la pretensión, allanarse a la pretensión, conciliar, transigir, someter a arbitraje las pretensiones controvertidas en el proceso, sustituir o delegar la representación procesal y para los demás actos que exprese la ley. El otorgamiento de facultades especiales se rige por el principio de literalidad. No se presume la existencia de facultades especiales no conferidas explícitamente.

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6. Revisada la partida matriz N° 11135456, se tiene que en el asiento B00007 consta inscrito el reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y común, extendido en virtud del título archivado N° 190419 del 15/10/2001. Asimismo, en el asiento B00010 consta inscrita la elección de Junta Directiva donde figuran como presidente y secretario, respectivamente, Marco Harley Paredes Gálvez y Luis Vera Santillana.

De la revisión del referido título archivado, se aprecia que entre las facultades del presidente de la junta de propietarios contempladas en el artículo decimo octavo, se encuentran: “c) ejercer las funciones y responsabilidades que fija este Reglamento, respecto de la conservación, mantenimiento y administración de las áreas y los bienes comunes, asi como la supervisión o administración de los servicios comunes”. Sin embargo, no se ha previsto que el Presidente cuente con facultades para la adquisición de bienes muebles o inmuebles.

7. En este orden, cabe preguntar si en aplicación de la Directiva Nº 340-2008-SUNARP/SN invocada por el recurrente, resulta suficiente la intervención de Presidente, conforme alega en su recurso.

Como se ha señalado, el artículo 5.17 de la directiva establece que el presidente de la junta de propietarios o cualquier persona distinta que cuente con designación especial para formalizar un acuerdo determinado puede intervenir en las escrituras públicas, documentos privados y declaraciones juradas. Sin embargo, esta disposición alude a las atribuciones del presidente para el ejercicio de las actividades propias del cuidado y mantenimiento del edificio, en las cuales en efecto, no se requeriría en ningún caso de la autorización de todos los propietarios; dicho supuesto es radicalmente distinto al presente caso, en el cual el Presidente de la Junta de propietarios interviene para adquirir un bien inmueble, lo cual implica el pago del precio (disposición de dinero de la Junta a la que representa).



En tal sentido, si bien de las normas de la citada directiva, se puede concluir que la Junta de Propietarios está facultada para adquirir bienes inmuebles, la actuación del Presidente requiere del previo acuerdo del citado “ente no personificado” el que puede acordar que sea el presidente o cualquier persona designada específicamente para tal fin, la cual se encargue de ejecutar sus acuerdos. Por tanto, esta instancia considera que para la inscripción de la compraventa rogada, se requiere la presentación del acta en la que conste el acuerdo de la junta de propietarios, respecto a la adquisición del inmueble submateria.



Por tanto, procede confirmar el primer extremo de la observación formulada.

8. Con relación al segundo extremo de la observación formulada, debe señalarse que no resulta necesario que en el acta se deba precisar que la adquisición del inmueble responde a los fines de la administración de las zonas comunes. Ello por cuanto, como se ha señalado en el punto 2 del presente análisis, en la exposición de motivos de la Directiva Nº 340-2008-SUNARP/SN se señala que no es posible establecer de manera previa cuál será el propósito concreto que pretende realizar la junta a través de de la adquisición del inmueble. Se añade que el análisis de la existencia de un acto ultra vires o no, escapa sin dudas a la función registral, pues la cuestión de

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propósitos y subjetividades está excluida definitivamente de los alcances de la calificación, por lo cual la denuncia de un acto ultra vires corresponderá a los mismos propietarios, quienes deberán instar la correspondiente acción de impugnación del acuerdo de junta.

Por tanto, procede revocar el segundo extremo de la observación formulada.

9. De otro lado, con relación a la observación sucesiva alegada por el apelante, cabe señalar que la registradora Milagritos Mejía Gonzales, asumió competencia sobre la calificación del presente título en primera instancia, en aplicación del inciso a.1) del art. 33 del Reglamento General de los Registros Públicos, en virtud del cual cuando el registrador conozca un título que previamente ha sido liquidado u observado por otro registrador, salvo lo dispuesto en el literal c), no podrá formular nuevas observaciones a los documentos ya calificados.

Al respecto cabe señalar que dicha excepción a las reglas de calificación, implica la realización de la calificación integral a que se refiere el artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos, siendo admisible formular observación cuando se hubiese incumplido algún requisito establecido en la normativa vigente que regula el acto a inscribir, como se ha sustentado en los puntos 3, 4 y 7 del presente análisis.

10. Mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada en el diario oficial El Peruano el 30/11/2011, se ha derogado la parte del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos que establecía que el Tribunal Registral debía pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los derechos que correspondan. Estando a lo acordado por unanimidad. VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR el primer extremo de la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento y REVOCAR lo demás que contiene, de conformidad con los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese MARÍA DEL CARMEN SILVA DÍAZ Presidenta de la Tercer Sala del Tribunal Registral ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Vocal del Tribunal Registral PEDRO ÁLAMO HIDALGO Vocal del Tribunal Registral

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Intervención de todos los propietarios para la adopción de decisiones sobre bien común La transferencia de los bienes comunes podrá ser formalizada por el presidente de la junta de propietarios, quien ejerce su representación legal en el supuesto que la junta de propietarios también autorizó la transferencia. Sin embargo, en el caso de que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectación de los bienes comunes sin autorizar la transferencia, será necesaria la intervención de todos los copropietarios en aplicación de lo dispuesto por el artículo 971 inciso1 del Código Civil.

RESOLUCIÓN N° 732-2008-SUNARP-TR-L TRIBUNAL REGISTRAL SUMILLAS

DESAFECTACIÓN DE ZONAS COMUNES

La desafectación de las zonas comunes en edificaciones sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman. En caso de solicitar la inscripción de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de ellos, deberá adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.

MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO

“En el procedimiento registral de la inscripción de ampliación de fábrica de un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común donde se va a producir una variación del porcentaje de participación sobre las zonas comunes, se requiere la inscripción simultánea de la modificación de reglamento interno”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la modificación y ampliación de fábrica de la edificación construida sobre el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, Distrito del Rímac, inscrito en la partida electrónica N° PO2225667 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se adjunta la siguiente documentación: - Formulario Registral N° 1 y Anexo 4 suscrito por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramírez de Cortez, con firmas legalizadas por el notario de Lima, Moisés Javier Espino Elguera el 11/03/2008. - Informe Técnico de Verificación suscrito por el lngeniero civil Héctor Pedro Belisario Muñoz, con firma legalizada por el notario de Lima, Moisés Javier Espino Elguera el 13/11/2006. - Certificado de Parámetros urbanísticos y Edificatorios N° 198-2006DOPZA-DDU-MDR expedido por la Municipalidad Distrital del Rímac.

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- Plano de ubicación y Localización (u-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera. - Plano de Distribución (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera. - Plano de Distribución que corre inscrito (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Luzmila Fany Dongo Pérez, observó el título en los siguientes términos:

“En relación con dicho título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable siendo objeto de la(s) siguiente(s) observación(es), al amparo de los artículos 31 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos acorde con la(s) norma(s) que se cita(n):

1. Disposición de bienes comunes

De la revisión del título archivado N° 2004-02002506 de fecha 13/02/2004, se advierte que en el Reglamento Interno Inscrito, los aires de la edificación no han sido reservados ni considerados dentro del área exclusiva de alguna de las unidades independizadas, por lo que se consideran entonces bienes de dominio común, como así se declaran en el ítem 8 del formulario: “Aires del techo del segundo piso, se ha considerado esta superficie como área común del edificio”. En ese sentido, siendo que en el presente título se declara una ampliación de fábrica del Departamento 11 respecto a un tercer nivel y azotea que ocupan los aires de la edificación, de conformidad con los artículos 134 y 135 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, se requerirá previamente acreditar la desafectación de dichos aires por acuerdo de junta de propietarios adoptada con la mayoría requerida por el reglamento interno, indicando el área y medidas correspondientes, y adjuntar instrumento público donde conste la transferencia a favor de nuevo titular de dominio.



Resolución N° 179-2008-5UNARP-TR-L del 15/02/2008:



“La desafectación de las zonas comunes en edificaciones sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman. En caso de solicitar la inscripción de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de ellos, deberá adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.

2. Modificación del reglamento interno

Como consecuencia de la desafectación de parte de los aires, los bienes comunes estarían modificándose, por lo que deberá modificarse el reglamento interno en la parte pertinente, adjuntando para tal efecto documento privado con firma legalizada, de acuerdo a lo establecido por el artículo 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

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Una vez subsanadose procederá a realizar el pase del presente título a la sección especializada de reglamentos que corresponda, a efectos de que se califique integralmente.



Base Legal: Ley N° 27157, arts. 25, 31, 64.2 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, artículo 41 del Reglamento General de los Registros Públicos”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta el recurso de apelación bajo los siguientes argumentos: - Señala que la Municipalidad del Rímac les otorgó el certificado de Parámetros urbanísticos y Edificatorios N° 198-2006-DOPZA-DDU-MDR con la que se demuestra fehacientemente que no existe oposición de ninguno de los integrantes de la edificación como se pudo verificar con el inspector de obras de la Municipalidad del Rímac. - Considera que antes de efectuar la construcción de la ampliación de la declaratoria de fábrica, demolición se recurrió a Cofopri, ente que otorgó el título de propiedad, y que señaló que dicho bien inmueble pertenecía, tanto es así que actualmente se le conoce a la Urb. Palomares, como Villa Militar del personal auxiliar subalterno del Ejército Peruano al Ministerio de Guerra o de Defensa, y ante cualquier percance se puede pedir información en forma directa, y se obtendrá las respuestas del caso, de suceder ello, solicito que se efectúe los oficios pertinentes, conforme a ley. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida Electrónica N° P02225667 del Registro de predios de Lima se encuentra registrado el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, Distrito del Rímac. En el asiento 1 se encuentra registrada la declaratoria de fábrica de dicha unidad inmobiliaria, la misma que fue materia de independización del predio inscrito en la partida Electrónica N° P02221366.Tiene como titulares registrales a la sociedad conyugal conformada por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramírez. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si los aires sobre la unidad inmobiliaria denominada Departamento 11, han sido considerados como un área de propiedad exclusiva. - Si se requiere la previa modificación del reglamento interno cuando se debe producir la desafectación de una zona común. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la modificación y ampliación de fábrica de la edificación construida sobre el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, distrito del Rímac, inscrito en la partida Electrónica N° P02225667 del Registro de Predios de Lima.

La Registradora en su primer extremo de la observación ha señalado que de la revisión del reglamento interno inscrito, los aires de la edificación no han sido reservados

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ni considerados dentro del área exclusiva de alguna de las unidades independizadas, por lo que considera que son bienes de dominio común.

Conforme a ello, a efectos de inscribir la regularización de la ampliación y modificación de la fábrica inscrita, corresponde determinar si los aires de la unidad inmobiliaria denominada Departamento 11, han sido considerados como un área de propiedad exclusiva.

2. El artículo 129 del Reglamento de la Ley Nº 27157, define a la propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Agrega la norma, que dicho régimen cuenta con reglamento interno y una junta de propietarios.

El régimen jurídico de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el artículo 37 de la Ley Nº 27157 y en el artículo 125 de su reglamento.

3. Como ha quedado establecido, el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificación, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en función a los porcentajes de participación que se le haya asignado en el reglamento interno de la edificación.

La participación en los bienes comunes es definida por el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario del mismo. Agrega dicho artículo que los porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios razonables, como el área ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, entre otros.

4. Ahora bien, el artículo 40 de la Ley N° 27157 señala que son bienes de propiedad común: Los pasajes, pasadizos, escaleras y en genera vías y áreas de circulación de uso común; las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; jardines; sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos, entre otros.

El artículo 43 de la Ley N° 27157 faculta a la junta de propietarios para aprobar mediante mayoría calificada de las 2/3 partes de los votos de la junta de propietarios, la transferencia de los bienes comunes, con cargo a que se notifique por conducto notarial a los inasistentes a fin de que en el plazo de 20 días útiles contados a partir de la notificación, manifiesten mediante el mismo procedimiento, quedando su discrepancia, vinculados con el acuerdo en caso contrario. Asimismo, el artículo 148 del D.S. N° 0352006-VIVIENDA prescribe que en el caso de que la notificación sea devuelta por el notario porque el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación el Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el diario oficial El

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Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Si transcurrido el plazo de 20 días hábiles desde el día hábil siguiente de la publicación, el propietario con domicilio desconocido no manifestará por conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo. 5. Al respecto, deberá tenerse presente que en el proceso de transferencia de los bienes comunes en unidades sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, se pueden distinguir dos etapas: a) La aprobación o autorización para la transferencia de los bienes comunes que realiza la junta de propietarios con la mayoría calificada a que se contrae el artículo 43 de la Ley N° 27157 y la notificación a los inasistentes debidamente convocados; y, b) La transferencia de la nueva sección de dominio exclusivo, la cual podrá efectuarse por cualquiera de las modalidades que establece el Derecho Civil.

En la primera etapa o aprobación de la venta de un bien común en realidad nos encontramos ante un acuerdo de desafectación o cambio de naturaleza del bien de dominio común, el cual a consecuencia del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios en mayoría calificada se convertirá en un bien de dominio exclusivo de igual naturaleza que las demás secciones de propiedad exclusiva confortantes de la edificación y por tanto, susceptible de incorporarse al tráfico jurídico. Al respecto es preciso señalar que este acuerdo no configura en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamente la modificación del estatus de la sección de dominio común la misma que continuará perteneciendo en copropiedad a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva conforme lo establece el inciso d) del artículo 42 de la Ley N° 27157.

6. En este sentido, una vez obtenida la autorización de transferencia y configurada una nueva sección de dominio exclusivo en cuya titularidad dominial concurrirán los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, resultaría de aplicación el artículo 971 del Código Civil, el cual prescribe que: “Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1. Unanimidad, para disponer o gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él”. En su defecto, cada copropietario podrá disponer de su cuota ideal conforme lo autoriza el artículo 977 del antes mencionado Código.

Sin embargo, deberá tenerse en cuenta el espíritu de la Ley, por cuanto, mediante el artículo 43 de la Ley N° 27157, si bien es cierto, se desafecta el bien común en el mismo acto está implícito el acuerdo transferencia de la antigua zona común. Por ello, si se admitiera que para la transferencia de los bienes comunes desafectados resultan de aplicación únicamente las reglas de la copropiedad contenidas en el Código Civil, puede ocurrir que los propietarios que votaron en contra de la desafectación y transferencia (1/3 de los propietarios con derecho inscrito) no estén de acuerdo con transferir sus cuotas ideales, supuesto en el cual no procedería la transferencia aprobada por la junta de propietarios, bloqueándose de este modo la finalidad de la norma.



Por lo tanto, conforme a las normas antes expuestas, la transferencia de los bienes comunes podrá ser formalizada por el Presidente de la Junta de Propietarios, quien ejerce la representación legal de la misma en el supuesto de que la junta de propietarios también autorizó la transferencia, sin embargo, en el caso de que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectación de los bienes comunes sin autorizar la

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JURISPRUDENCIA

transferencia, será necesaria la intervención de todos los copropietarios en aplicación de lo dispuesto por el artículo 971 inciso1 del Código Civil. 7. En el caso bajo análisis, de la revisión del título archivado N° 2002506 del 13/02/2004 que dio mérito a la extensión del asiento 1 de la partida Electrónica N° P02225667 del Registro de Predios de Lima donde corre inscrito el reglamento interno, se aprecia que se ha establecido lo siguiente:

Artículo 14.- La relación de bienes y áreas comunes es la siguiente (marcar con un aspa de ser bien común). a)

El terreno sobre el cual está construida la edificación.

X

b)

Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirvan a dos o más secciones.

X

c)

Los pasajes, pasadizos, escaleras, áreas destinadas a la instalación de equipos y en general vías y áreas de circulación de uso común.

X

d)

Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.

X

e)

Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular.

X

f)

Los patios, pozos de Luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.

X

g)

Los estacionamientos.

X

h)

Los jardines.

X

i)

Las fachadas y las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común.

X

j)

Los locales destinados a servicios comunes tales como de portería, guardianía y otros.

X

k)

Los sótanos y las azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.

X

l)

Otros bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios (especificar).

X



Conforme al artículo citado, los aires de la edificación (azotea), no han sido reservados ni considerados dentro del área de propiedad exclusiva de alguna de las unidades independizadas.



Asimismo, cabe precisar que el literal k) del artículo 14 del reglamento interno precisa que las azoteas son zonas comunes, “salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario”. De la revisión del título archivado N° 311094 del 28/06/2005 (en virtud del cual se inscribió el asiento 2 de la partida electrónica N° P02225667), se constata del título de propiedad expedido por Cofopri, que no se han considerado los aires del Departamento 11 como un área de propiedad exclusiva de dicha unidad inmobiliaria.



Siendo esto así, la junta de propietarios deberá acordar la desafectación de los aires sobre el Departamento 11 y su transferencia a favor de los propietarios de dicho

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

departamento, así como la autorización para la ampliación de la edificación, esto último conforme a lo previsto por el segundo párrafo del artículo 133 del Reglamento de la Ley N° 27157.

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 1 de la observación formulada por la Registradora.

8. En otro extremo de la observación la Registradora ha señalado que como consecuencia de la desafectación de parte de los aires comunes, se modifica la descripción de las zonas comunes, razón por la que deberá modificarse el reglamento interno.

Al respecto, debe tenerse presente que la determinación de las zonas comunes y de propiedad exclusiva en una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se efectúa en el reglamento interno, en donde se describe la relación de los bienes comunes, la asignación de los porcentajes de participación, entre otros aspectos.



Ahora bien, la variación en la descripción de las zonas comunes debido a que una porción de la misma cambió de naturaleza para convertirse en un área de propiedad exclusiva, requiere la inscripción simultánea de la modificación de reglamento interno, aprobación que deberá ser efectuada por la junta de propietarios y cumplir además con la formalidad prevista por el artículo 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios.



En este orden de ideas, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación formulada.

9. Finalmente, se deja constancia que en el presente caso no se efectúa la liquidación de los derechos registrales conforme a lo previsto por el artículo 156 del Reglamento General de los Registros públicos, por cuanto no se ha presentado el título que contenga el acuerdo de desafectación de los aires sobre el Departamento 11, su transferencia a favor del propietario de dicho departamento y finalmente la modificación del reglamento interno, acuerdos de la junta de propietarios que deberán preexistir a la fecha del asiento de presentación título venido en grado de apelación. Estando a lo acordado por unanimidad: VII. RESOLUCIÓN CONFIRMAR los numerales 1 y 2 de la observación formulada por la Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, por los fundamentos vertidos en la presente resolución. Regístrese y comuníquese

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JURISPRUDENCIA

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La remodelación debe ser autorizada por la junta de propietarios en caso de que afecte bienes comunes La remodelación de un piso de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y común puede implicar la afectación de bienes comunes, caso en el cual se requerirá la autorización de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayoría calificada. Cuando la remodelación no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su uso, no será necesaria mayoría calificada para la autorización de la junta de propietarios, salvo que el reglamento interno indique lo contrario.

RES. N° 127-2004-SUNARP-TR-L (El Peruano, 07/04/2004) SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS TRIBUNAL REGISTRAL Lima, 5 de marzo de 2004 APELANTE :  Eddie Moisés Pérez Gamarra TÍTULO 

: N° 202074 del 17/10/2003

RECURSO

:  H.T.D. N° 4925 del 26/01/2004

REGISTRO  :  Propiedad Inmueble de Lima

ACTO (s)    :  Dejar sin efecto independizaciones, declaratoria de fábrica en vía de regularización, independización de unidades inmobiliarias y adecuación de reglamento interno de edificación. SUMILLA 



REMODELACIÓN DE PISO DE EDIFICACIÓN SUJETA A LA LEY N° 27157

“La remodelación de un piso de un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y común puede implicar la afectación de bienes comunes, caso en el cual se requerirá la autorización de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado por mayoría calificada. Cuando la remodelación no afecte bienes comunes, en el sentido de que no se ha dispuesto o limitado su uso, no será necesaria mayoría calificada para la autorización de la junta de propietarios, salvo que el reglamento interno indique lo contrario”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Con el presente título se solicita dejar sin efecto las independizaciones obrantes en las Fichas N° 235002, N° 235003, N° 235004, N° 235005, N° 235006, N° 235006-Bis, N° 235008 y N° 235009 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. Así también se pide la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización y la independización que otorga Inmobiliaria y Constructora Manco Cápac S.A., representada por  Óscar Antonio Langberg La Rosa y la modificación y adecuación de reglamento interno, que otorga la Junta de Propietarios del edificio “El Conquistador” situado en la

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

Av. Camino Real N° 493-495-497 y Av. Choquehuanca N° 680, distrito de San Isidro, provincia de Lima. Al efecto se ha presentado: 1. Memoria descriptiva de independización elaborada por Oscar Antonio Langberg La Rosa, representante de Inmobiliaria Confianza S.A., con firma legalizada por notario de Lima José Urteaga Calderón. 2. Formulario registral N° 2-Ley N° 27157, y anexos, que contiene la constatación de la fábrica levantada en la esquina de la Av. Camino Real N° 495, N° 497, con calle Choquehuanca N° 680, distrito de San Isidro, Lima. 3. Certificado de numeración N° 8820, expedido por la Municipalidad de San Isidro el 13 de noviembre de 2000. 4. Informe Técnico de Verificación. 5. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N° 0375-02-27-DOPAO-DDU/ MSI, emitido por la Municipalidad de San Isidro. 6. Memoria Descriptiva de independización suscrita por Konrad Brummert Gargate, arquitecto colegiado, y por Lenin Núñez Cornejo, con sus firmas legalizadas por notario de Lima José Urteaga Calderón. 7. Plano de independización. 8. Copia licencia de construcción-Exp. N° 400417. 9. Copia licencia de construcción total-Exp. N° 400417. 10. Copia legalizada por notario de comprobante de ingreso N° 4108. 11. Copia legalizada por notario de Exp. N° 1103-0-95, sobre declaratoria de fábrica en vía de regularización. 12. Solicitud de acumulación de unidades inmobiliarias de fecha 9 de marzo de 2001, suscrita por Lenin Núñez Cornejo y por Oscar Langberg La Rosa, con legalización notarial de sus firmas por el notario de Lima José Urteaga Calderón. 13. Copia legalizada por notario de citación a la Junta de Propietarios del edificio  “El Conquistador”. 14. Copia legalizada por notario de acta de asamblea general extraordinaria de propietarios del edificio “El Conquistador”, de fecha 31/01/2000. 15. Copia legalizada por notario de acta de asamblea general extraordinaria de propietarios del edificio “El Conquistador”, de fecha 20/10/2000. 16. Copia legalizada por notario de acta de reunión extraordinaria de junta de propietarios del edificio “El Conquistador”, de fecha 22/5/2002. 17. Avisos del diario El Comercio (9 y 10/02/2003) sobre citación a reunión extraordinaria de Junta de Propietarios del edificio “El Conquistador” para el día 17/02/2003.

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18. Copia certificada del aviso del diario oficial El Peruano sobre citación a reunión extraordinaria de Junta de Propietarios del edificio  “El Conquistador” para el día 17/02/2003. 19. Partes notariales de la escritura pública de modificación y adecuación de Reglamento Interno de Propiedad Horizontal que otorgó la Junta de Propietarios del edificio “El Conquistador”, ante el notario de Lima José Urteaga Calderón, el 29 de agosto de 2002. 20. Partes notariales de la escritura pública de aclaración y modificación de independización y Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común que otorgó la Junta de Propietarios del edificio “El Conquistador”, ante el notario de Lima José Urteaga Calderón, el 21 de junio de 2003. 21. Copia legalizada por notario de aviso de convocatoria a Junta de Propietarios del edificio “El Conquistador”. 22. Copia legalizada por notario de acta de asamblea general extraordinaria de propietarios del edificio “El Conquistador” del 20 de octubre de 2000. 23. Copias legalizadas por notario de notificaciones a propietarios del edificio  “El Conquistador”. 24. Cartas de consentimiento suscritas por William Leoncio Cajas Bustamante, José Alfredo Rospigliosi Gonzales Vigil, Carmen Magdalena Núñez Cornejo, Benjamín Franklin Valencia Callirgos, Eufemia Silbia Carbajal Benites, Mario Cavallero Hoyos, Joan Patricia Roberts Shults de Cavallero, Antonio Alva Ibarra, Gladys Dora Gustavson Schlaefli de Alva, María del Carmen Grimaldos Barragán y José Armando Bustamante Parodi, en representación del Banco Continental. 25. Solicitud de verificación ad hoc de Indeci y del Cuerpo General de Bomberos del Perú. 26. Plano de localización y ubicación. 27. Plano catastral N° 0026-98. 28. Plano de distribución antes de remodelación. 29. Plano de acumulación. 30. Plano de planta primer piso. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública, Mercedes del Carmen Alva Chacón, de la Zona Registral N° IX - Sede Lima, observó el título en los siguientes términos:

“De conformidad con observaciones anteriores la transferencia de zonas comunes a zonas de propiedad exclusiva deberá realizarse siguiendo las formalidades establecidas por los artículos 135 y 148 del Reglamento de la Ley N° 27157, lo que no implica la transferencia del dominio, en ese caso deberá efectuarse de conformidad con el artículo 971 del Código Civil. Se deja constancia que el Banco Continental, propietario del departamento 501 y estacionamiento 19, no participa en la Junta del 17/02/2003

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ni en su ratificación por documento privado, el que más bien es ratificado por sus anteriores propietarios, cuando estos ya no tenían dominio sobre dichos predios. Por tanto no se cumple con el 100% que señala. Sin perjuicio de lo anterior se observa lo siguiente: FORMALIDAD Visto el escrito de desistimiento parcial, se observa lo siguiente:

Que si bien es cierto el artículo 13 del Reglamento General de los Registros Públicos señala que el presentante de un título podrá desistirse parcialmente de la inscripción de algún acto, esto no implica que tenga facultades para solicitar la inscripción de otros que no han sido otorgados por los legitimados para ello. En este sentido no es procedente inscribir la extinción de independización, toda vez que de conformidad con el artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones, es el propietario quien puede solicitar la independización de un predio, y toda vez que el inmueble materia del título es una edificación sometida a reglamento interno en el cual se han establecido las zonas propias y las comunes, y donde existe pluralidad de propietarios; se entiende que de lo que se trataría es de una aclaración de independización, para lo cual deberá seguirse la misma formalidad con que se otorgó la que es materia de aclaración, y con la participación de todos y cada uno de los propietarios, es así que en caso de las sociedades conyugales, ambos cónyuges, cuando existen copropietarios deben concurrir todos, y en caso de personas jurídicas su representante con poder inscrito y suficiente para otorgar actos de disposición.



Sin perjuicio de lo anterior, se precisa que en el desarrollo de las juntas de propietarios, en ninguna de ellas consta como punto de agenda, la extinción de independización, sino por el contrario, es el de la acumulación. En este sentido se deja constancia que no es procedente la calificación e inscripción de un acto que no ha sido otorgado por quien está legitimado para ello.



Respecto a su escrito de reingreso cumplo con precisar lo siguiente: Si bien es cierto que a la fecha de celebración de la sesión de junta de propietarios el Banco Continental no contaba con dominio inscrito, sí lo tenía al 16/10/2003, fecha en que los anteriores propietarios legalizan su firma y cursan la carta de consentimiento en los términos en ella contenidos, respecto de inmuebles de los que ya eran propietarios. Sírvase tomar en cuenta lo señalado por el artículo 1362 del Código Civil, “los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN Los argumentos de la apelación son los siguientes: - El recurrente considera respecto del primer punto de la observación que el caso del dominio del Banco Continental sobre el Departamento N° 501 y el Estacionamiento 19, durante el proceso de ratificación que fuera efectuado el 17/02/2003, el referido Banco no contaba con dominio inscrito, esto es, que no se puede exigir la intervención del Banco en razón de que los actos concernientes a la modificación de fábrica e independización, fueron realizados el año 1992, como consta en el Formulario Registral. Añade que si bien es cierto que existe un acta de consentimiento que es suscrita por el

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JURISPRUDENCIA

anterior propietario –quien ya no contaba en la fecha con dominio inscrito– sin embargo, fue citado mediante carta notarial a la asamblea. Se debe tomar en consideración que Inmobiliaria y Constructora Manco Cápac S.A. efectuó las formalidades dentro de los parámetros establecidos, convocó a todos los propietarios que en la fecha contaban con dominio inscrito, pero desconocía la transferencia del Dpto. 501 y Estacionamiento 19. Si el Banco Continental no suscribió la carta de consentimiento, y sí lo efectuó el anterior propietario, no debe ser objeto de denegación de inscripción, al no verse afectado su derecho de propiedad. La carta de consentimiento se debió a que se requería la totalidad del porcentaje de participación para llevar adelante la modificación de fábrica sobre el primer piso que es de propiedad de Inmobiliaria y Constructora Manco Cápac S.A. - Referente a la formalidad, el apelante precisa que en el escrito subsanatorio de fecha 24/11/2003, el representante de Inmobiliaria y Constructora Manco Cápac S.A. – INCOMAC– formula desistimiento parcial en la inscripción sobre la acumulación de unidades inmobiliarias de su propiedad, formalidad que ha sido efectuada al amparo del artículo 13 del Reglamento General de los Registros Públicos, es decir, que es el propietario con dominio inscrito quien lo formula. Aclara que el presentante no ha solicitado el desistimiento parcial, sino el propietario con dominio inscrito de las 8 tiendas registradas en las fichas Nºs 235002, 235003, 235004, 235005, 235006, 235006-Bis, 235008 y 235009 del Registro de Propiedad Inmueble, a través de su representante legal debidamente acreditado para tal efecto. Asimismo, alega el recurrente, es el representante de INCOMAC quien solicita la independización de las unidades inmobiliarias de su propiedad, para lo que no debe haber impedimento para negar la inscripción. Agrega que no se requeriría tampoco la intervención de todos los propietarios de las unidades inmobiliarias, en razón de que las 8 tiendas antes indicadas son de un solo propietario. Resalta que el procedimiento que se siguió sobre ese punto, está debidamente formalizado conforme al artículo 73 del Reglamento de las Inscripciones. Finaliza diciendo que sobre el hecho de que no se tocó en la agenda el tema de la extinción de independización, siendo uno solo el propietario de las unidades inmobiliarias, no es requisito para que se pida a la Junta de Propietarios autorización, comunicación o ratificación alguna. Si se tocó el tema de la acumulación, fue solo por el procedimiento que se siguió para la autorización de la documentación ante la Municipalidad y su posterior modificación. Y a efectos de no tocar las áreas del primer piso que son comunes, se optó por una posición totalmente legal y permitido a fin de que la solicitud de inscripción sea pasible de un resultado positivo. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL El predio situado en calle Choquehuanca N° 680, distrito de San Isidro, se encuentra inscrito en la ficha N° 32647 que continúa en la partida electrónica N° 41003286 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. El asiento 4-a) de la partida registral precitada publica el reglamento interno otorgado por escritura pública del 31/08/81 ante el notario de Lima Antonio Cisneros Ferreyros. El asiento 5-a) contiene la modificación de área de la partida matriz luego de las independizaciones, señalando que el primer piso tiene un área de 283.7839 m2.

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LA NUEVA PROPIEDAD HORIZONTAL

La ficha N° 235002 que continúa en la partida Electrónica N° 41428007 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 101 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. La ficha N° 235003 que continúa en la partida Electrónica N° 41428015 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 102 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. La ficha N° 235004 que continúa en la partida Electrónica N° 41428023 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 103 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. La ficha N° 235005 que continúa en la partida Electrónica N° 41428031 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 104 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. La ficha N° 235006 que continúa en la partida Electrónica N° 41428058 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 105 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. La ficha N° 235006-Bis que continúa en la partida Electrónica N° 41428066 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 106 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. La ficha N° 235008 que continúa en la partida Electrónica N° 41463325 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 107 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. La ficha N° 235009 que continúa en la partida Electrónica N° 41428074 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima se refiere a la tienda N° 108 del primer piso situada en la Av. Camino Real N° 497 y Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente Pedro Álamo Hidalgo. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son: -  ¿Cuáles son los requisitos para la acumulación o independización de secciones de propiedad exclusiva de acuerdo a la Ley N° 27157, su Reglamento y la Ley N° 27333? -  ¿Puede comprenderse en la acumulación o independización de secciones de propiedad exclusiva, bienes o zonas comunes de la edificación? -  ¿Puede efectuarse la remodelación de un piso de una edificación sujeta a la Ley N° 27157 y su Reglamento? -  ¿Es necesario que el acuerdo de la junta de propietarios de la edificación sea tomado por mayoría calificada, cuando la remodelación de un piso no ha significado la disposición o limitación de uso de bienes comunes? -  ¿Consta el acuerdo adoptado por los propietarios de secciones de propiedad exclusiva relativo a la remodelación del primer piso del edificio “El Conquistador”?

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JURISPRUDENCIA

- ¿Pueden dejarse sin efecto las independizaciones de unidades inmobiliarias de un edificio que estuvo sujeto al régimen de propiedad horizontal en mérito de una simple rogatoria de inscripción? -  ¿Se ha cumplido con los requisitos para la adecuación del reglamento interno del edificio “El Conquistador”? VI. ANÁLISIS 1. La rogatoria original estuvo dirigida a la inscripción de la acumulación de los predios inscritos en las partidas registrales N°s 235002 (continuación en P.E. N° 41428007), 235003 (continuación en P.E. N° 41428015), 235004 (continuación en P.E. N° 41428023), 235005 (continuación en P.E. N° 41428031), 235006 (continuación en P.E. N° 41428058), 235006-Bis (continuación en P.E. N° 41428066), 235008 (continuación en P.E. N° 41463325) y 235009 (continuación en P.E. N° 41428074). Asimismo, se solicitó la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización al amparo de la Ley N° 27157 de 36 unidades inmobiliarias (32 stands y 4 vitrinas) que resultaron de la modificación y remodelación de 8 tiendas (y sus pasadizos) inscritas en las partidas registrales precitadas. Adicionalmente, se requirió la independización de las 36 unidades inmobiliarias que se regularizaban y, por último, se pidió la inscripción de la adecuación del reglamento interno de la edificación. 2.  Con posterioridad, el interesado (INCOMAC, representado por Oscar Antonio Langberg La Rosa) ha formulado desistimiento parcial de la rogatoria para que no se considere en ella a la acumulación de los predios inscritos en las partidas indicadas en el punto del análisis precedente, teniendo en consideración las observaciones efectuadas a la presentación de su título. El argumento para el desistimiento fue la circunstancia de “no existir solución de continuidad (sic) entre las 8 unidades inmobiliarias con el área que constituye la zona común” .

En el escrito de desistimiento de fecha 24/11/2003 se solicitó además que “se deje sin efecto las independizaciones de las 8 tiendas debidamente registradas en las fichas N° 235002, N° 235003, N° 235004, N° 235005, N° 235006, N° 235006-Bis, N° 235008 y N° 235009 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, con el objeto de que los mismos reviertan a la partida matriz, se efectúe la modificación de declaratoria de fábrica y se proceda con la independización de las 32 tiendas producto del acto antes indicado”.

3.  En este punto del análisis tenemos que la rogatoria de inscripción consiste en que se deje sin efecto las independizaciones, es decir, se cierren las partidas Registrales N° 235002 (continuación en P.E. N° 41428007), 235003 (continuación en P.E. N° 41428015), 235004 (continuación en P.E. N° 41428023), 235005 (continuación en P.E. N° 41428031), 235006 (continuación en P.E. N° 41428058), 235006-Bis (continuación en P.E. N° 41428066), 235008 (continuación en P.E. N° 41463325) y 235009 (continuación en P.E. N° 41428074), a fin de que retornen a la partida matriz constituida por la ficha N° 32647, que continúa en la partida Electrónica N° 41003286 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima; se proceda con la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización al amparo de la Ley N° 27157 de 36 unidades inmobiliarias (32 stands y 4 vitrinas) que resultaron de la modificación y remodelación de 8 tiendas (y sus pasadizos) inscritas en las partidas registrales precitadas;

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que se independicen las 36 unidades inmobiliarias cuya fábrica se regulariza, y se inscriba la adecuación del reglamento interno de la edificación. 4.  El artículo 44 de la Ley N° 27157 establece: “Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen”.

El artículo 133 del D.S. N° 008-2000-MTC señala: “Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros.



Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada”.



El artículo 142 del D.S. N° 008-2000-MTC dispone: “Los porcentajes de participación de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijarán en el Reglamento Interno.



En caso de producirse variaciones en el área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrán recomponerse los porcentajes en la forma que esté prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.



En caso de acumulación, división o independización, la recomposición de los porcentajes de participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían a las unidades originales en la misma forma y proporción en que estas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, según sea el caso. En estos supuestos, el interesado solicitará a la Junta de Propietarios que proceda a la modificación del Reglamento Interno, asumiendo los gastos que esta demande”.

5.  El propietario de las secciones de propiedad exclusiva puede acumularlas con otras secciones o independizarlas. Aun cuando ni la Ley ni el Reglamento se pronuncian sobre el tema de la solución de continuidad y de la pertenencia a una sola persona (natural o jurídica) de las unidades inmobiliarias acumuladas, debemos entender que se aplican los mismos requisitos que se señalan en el Reglamento de las Inscripciones, es decir, resulta indispensable que las secciones de propiedad exclusiva pertenezcan a un solo propietario y que entre ellas no exista solución de continuidad.

El procedimiento regular sería que se acumulen o se independicen las secciones de propiedad exclusiva y que se sumen o detraigan los porcentajes del propietario en los

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bienes comunes, respectivamente, además de la comunicación a la Junta de Propietarios para la modificación del reglamento interno, esto es, será necesario en todos los casos intervención de la Junta de Propietarios, para dejar constancia de la modificación en la descripción de las secciones de propiedad exclusiva y los porcentajes de participación en los bienes y servicios comunes que se indican en el reglamento interno de la edificación.

Pero, ¿qué sucede cuando la acumulación o independización afecta o involucra bienes de dominio común, es decir, cuando el área acumulada o independizada no está conformada exclusivamente por las áreas de las secciones de propiedad exclusiva, sino que también abarca áreas correspondientes a bienes comunes?



La solución al problema en concepto de esta instancia radica en los numerales 133 y 135(94) del D.S. N° 008-2000-MTC, Reglamento de la Ley N° 27157, cuando se establecen los límites a los que estará sujeta la operación de acumulación, subdivisión o independización de secciones de propiedad exclusiva, y los requisitos para la transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes, los cuales son: 1.- Que no se contravengan las normas vigentes. 2.- Que no perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la edificación. 3.- Que no afecten los derechos de los demás propietarios o de terceros. 4.- Que no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios y las normas de edificación vigentes. 5.- Que los bienes comunes sean susceptibles de ser transferidos.

6. En el expediente venido en grado de apelación se han remodelado 8 tiendas del primer piso del edificio situado entre la Av. Camino Real N° 497 y calle Choquehuanca N° 680 del distrito de San Isidro, que ha significado a su vez la modificación de áreas comunes y las áreas de las secciones de propiedad exclusiva, esto es, que se ha producido un cambio en el diseño y ubicación original de las tiendas del primer piso y de la zona de circulación del mismo, arrojando como resultado que el área común del primer piso sea de 398.7678 m2, cuando de los antecedentes registrales la zona o área común de este tiene solo 283.7839 m2, con lo que se han incrementado las áreas comunes del primer piso luego de la remodelación(95) expuesta.

(94) Artículo 135.- Actos de disposición de bienes comunes       La transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.     Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros. (95) De acuerdo al Diccionario de la Lengua Española, remodelar es reformar algo, modificando alguno de sus elementos, o variando su estructura.

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Es posible que se efectúe una operación de este tipo en una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y común a que se refiere la Ley N° 27157, es decir, puede remodelarse un piso de un edificio modificando no solo la estructura y ubicación de las secciones de propiedad exclusiva, sino además las áreas dedicadas a bienes comunes y, de ser afirmativa la respuesta, ¿cuáles serían los límites y requisitos de tal remodelación?



Este colegiado considera que mientras no se quebranten los límites indicados en la parte final del punto del análisis que antecede, será posible que se realicen remodelaciones de pisos de edificaciones sujetas al régimen de propiedad exclusiva y común, teniendo que intervenir de manera obligatoria la junta de propietarios para dar la respectiva autorización.



Este criterio encuentra sustento en los artículos 27(96) y 76(97) del D.S. N° 008-2000MTC, relativos a los requisitos para la regularización de las declaratorias de fábrica

(96) Artículo 27.- Requisitos para remodelación, ampliación, modificación o reparación Para la regularización de las declaratorias de fábrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, se presentarán los documentos exigidos en los artículos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artículo 25, se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso. (97) Artículo 76.- Licencia de Obra para Remodelación, Ampliación, Modificación, Reparación o Puesta en Valor 6.1 Para obtener Licencia de Obra para Remodelación, Ampliación, Modificación, Reparación o Puesta en Valor, el expediente se conformará con los requisitos señalados en el artículo 75 de este Reglamento, debiendo tenerse en cuenta, además, lo siguiente: a) Se adjuntará copia literal de dominio, donde conste la declaratoria de fábrica si está inscrita, o la Conformidad de Obra o la Licencia de Obra o de Construcción de la edificación existente en el caso de no constar en el asiento de inscripción correspondiente. b) Para los casos de remodelación, modificación, reparación o puesta en valor, se presentará el presupuesto de obra al nivel de subpartidas, con costos unitarios de mercado publicados en medios especializados, indicando la fuente. El monto de obra sobre el cual se calcularán los derechos, corresponderá al valor de la obra calculado según el artículo 56, multiplicado por un factor de reajuste de 0.4. Dicho monto de obra se consignará en el FUO-Parte1. c) Se presentarán planos de planta de arquitectura diferenciados: - Levantamiento de la fábrica existente, graficándose con achurado a 45° los elementos a eliminar. - Fábrica resultante, graficándose con achurado a 45°, perpendicular al anterior, los elementos a edificar. Para las obras de puesta en valor, se deberá graficar en los planos los elementos arquitectónicos con valor histórico monumental propios de la edificación, identificándolos claramente y diferenciándose aquellos que serán objeto de restauración, reconstrucción o conservación, en su caso. Solo en el caso que sea posible una perfecta lectura, se podrá presentar un solo plano. d) Los planos de estructuras se presentarán obligatoriamente en los casos de remodelación, ampliación o reparación, y cuando la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos lo estime necesario en los demás tipos de obra. En cualquier caso, se diferenciarán claramente los elementos estructurales existentes, los que se eliminarán y los nuevos, y se detallarán adecuadamente los empalmes. e) Los planos de instalaciones se presentarán cuando la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos lo estime necesario, en cuyo caso: - Se diferenciarán claramente los puntos y salidas existentes, los que se eliminarán y los nuevos, detallando adecuadamente los empalmes. - Se evaluará la factibilidad de servicios teniendo en cuenta la ampliación de cargas de electricidad y de dotación de agua, y se presentarán las constancias de factibilidad de servicios correspondientes cuando lo solicite la Comisión Técnica Calificadora de Proyectos.

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correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelación, ampliación, modificación o reparación, así como los requisitos para obtener la licencia de obra para remodelación, ampliación, modificación, reparación o puesta en valor, respectivamente.

Ahora bien, como se acredita que no se han infringido los parámetros contenidos en el Reglamento de la Ley N° 27157.



En el caso de regularización de edificaciones al amparo de la Ley N° 27157, la verificación de su cumplimiento estará dada por el contenido del formulario registral (FOR), el informe técnico de verificación, con los informes adicionales de los entes competentes, el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, documentos anexos y la modificación del reglamento interno con los requisitos que determina el artículo 135 del D.S. N° 008-2000-MTC.



En los supuestos que no se ajusten a la regularización de edificaciones, tendrá que presentarse la documentación requerida para la inscripción de una declaratoria de fábrica de conformidad con la Ley N° 27157 y su Reglamento, además del documento de modificación del reglamento interno de la edificación.



La remodelación de un piso de una edificación podrá dar lugar ya sea a una acumulación de secciones de propiedad exclusiva o a una subdivisión o independización de estas, con la afectación o no de bienes comunes.



El caso de la remodelación de las 8 tiendas del primer piso que se han convertido en 36 unidades inmobiliarias significa que se va a generar una independización de estas unidades en el registro, por lo cual no era necesario solicitar primero su acumulación y luego la independización, bastando para el cierre de las partidas de las 8 tiendas que se cumplan con los requisitos que demanda la Ley N° 27157, su Reglamento y la Ley N° 27333 para la inscripción de la remodelación de la fábrica en vía de regularización.



Asimismo, cabe resaltar que la remodelación de un piso de una edificación puede comprender la afectación de áreas comunes, caso en el que se requerirá de la autorización de la junta de propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, según lo regulado por los artículos 135 y 148(98) del D.S. N° 008-2000-

f) Para las obras de Puesta en Valor será obligatoria la presentación de una memoria justificativa, en la que el restaurador demuestre el cumplimiento de las exigencias técnicas y legales requeridas por ley para este tipo de obra. g) En caso de intervenciones en inmuebles con unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y bienes de propiedad común, se requerirá la autorización de la junta de propietarios. Además, la Comisión Técnica podrá, a su criterio, exigir planos, estudio de suelos, memorias justificativas y otros documentos adicionales. 76.2 La Licencia de Obra para Remodelación, Ampliación, Modificación, Reparación o Puesta en Valor se tramitará bajo los procedimientos y condiciones establecidos en los artículos 80 al 91 del presente Reglamento. (98) Artículo 148.- Acuerdos por mayoría calificada Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.

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MTC; no obstante, en la remodelación que es objeto de la rogatoria lo que se ha producido no es la afectación de áreas comunes en el sentido de que se haya producido su disposición o limitación de uso que necesite del acuerdo antes citado, sino que se ha originado un acrecimiento de dichas áreas en razón del nuevo esquema o diseño, es decir, se ha modificado la zona de circulación del primer piso para adecuarla a la nueva distribución de las secciones de propiedad exclusiva de este piso.

¿Será indispensable que en tal situación se requiera acuerdo tomado por mayoría calificada de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación?



Es el parecer de este colegiado que en las circunstancias descritas no será necesario acreditar mayoría calificada de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva del edificio para el acuerdo o autorización de la remodelación, a no ser que el reglamento interno contenga disposición diferente. Esto no quiere decir que no sea exigible la aprobación(99) de la junta de propietarios y sin que ello tampoco signifique que puedan pasarse por alto los límites contenidos en el segundo párrafo del artículo 135 del D.S. N° 008-2000-MTC, por cuanto como se ha indicado previamente la remodelación de un piso puede dar lugar a una acumulación o a una independización de secciones y estos actos se encuentran sujetos a los requisitos mencionados en el artículo 133 del decreto supremo acotado.



Con relación a ello, obra como inserto de la escritura pública de aclaración y modificación de independización y reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común que otorga: La Junta de Propietarios del edificio  “El Conquistador”, de fecha 21/06/2003, el acta de reunión extraordinaria de junta de propietarios del edificio “El Conquistador” del 17 de febrero de 2003, por la cual en segunda convocatoria

Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, solo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios. Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberán constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley. Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes deberán ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aun cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) días hábiles. Esta discrepancia se entiende solo como salvedad. De no hacerlo quedarán vinculados a dicho acuerdo. La notificación antes mencionada, se entenderá realizada y será válida siempre que se efectúe en el domicilio designado por el propietario ante la Administración. En caso de que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificación, el Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso, deberá publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignará el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificación notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) días hábiles desde el día hábil siguiente de la publicación, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo. (99) Esta posición se apoya en el segundo párrafo del artículo 133 del D.S. N° 008-2000-MTC, cuando indica: “Si la obra alterase la volumetría, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el propietario deberá obtener previamente la aprobación de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisión adecuada”.

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y con la concurrencia de las 2/3 partes del porcentaje de bienes comunes, se acordó, entre otros, la ratificación de la modificación de declaratoria de fábrica e independización de las tiendas del primer piso y su respectiva inscripción, satisfaciéndose de este modo el requisito de la autorización de la remodelación por la junta de propietarios. 7.  Ya que la rogatoria está formada por la solicitud de inscripción de la regularización de fábrica por remodelación de 8 tiendas de un edificio sujeto a la Ley N° 27157, lo que corresponde determinar es, si se han cumplido los requisitos que establecen los artículos 24(100), 25(101), 26(102) y 27 del D.S. N° 008-2000-MTC.

En este sentido, revisada la documentación que conforma el título se advierte que no se ha llenado el rubro 17 del FOR, relativo a la certificación y legalización notarial, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 2.2. de la Ley N° 27333.

8.  En relación con el pedido para que se deje sin efecto las independizaciones de las 8 tiendas del primer piso del edificio  “El Conquistador”, una vez extendido un asiento de inscripción, este se encuentra protegido en mérito del principio de legitimación

(100) Artículo 24.-Formulario Registral (FOR) El FOR, es aprobado por la Sunarp o el RPU, y constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar. (101) Artículo 25.-Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se acompañarán al FOR, son: a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso. b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido en el artículo 63 del presente Reglamento. Si la municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación. c) Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas. d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR. e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente. Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el o los verificadores. (102) Artículo 26.-Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común. Para el trámite de la regularización de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntará al FOR, además de los documentos señalados en el artículo precedente, los siguientes: a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización a que se refiere el artículo 19 de este Reglamento. b) Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura. c) El Reglamento Interno, adecuado al Régimen de Propiedad Exclusiva y Común establecido en la Sección Tercera de este Reglamento.

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registral, regulado en el artículo 2013 d(103) el Código Civil y en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, por el que los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

Esto quiere decir que una simple rogatoria no puede ocasionar el cierre de partidas registrales independizadas de una partida matriz en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, sino que debe presentarse título suficiente o resolución judicial.



En el caso submateria conforme se ha señalado en el punto 6 del análisis de la presente resolución, basta la solicitud de inscripción de la regularización de la fábrica consistente en la remodelación de las 8 tiendas del primer piso para que si se reúnen los requisitos correspondientes, se cierren las partidas registrales de las 8 tiendas e independicen las 36 unidades inmobiliarias resultantes, sin que para ello se tengan que acumular anteladamente las 8 tiendas o dejar sin efecto las independizaciones de las mismas para que retornen a la partida matriz, puesto que en este caso la remodelación implica independización y no acumulación de secciones de propiedad exclusiva.



De tal forma que para la procedencia de la inscripción del título, el interesado debe desistirse de la solicitud de dejar sin efecto las independizaciones, teniendo en cuenta que el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos prescribe que la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.



De conformidad con la Resolución del Superintendente Adjunto de los Registros Públicos N° 012-2004-SUNARP/SA del 1 de marzo de 2004. Estando a lo acordado por unanimidad.

VII. RESOLUCIÓN REVOCAR  la observación formulada por la Registradora Pública al título referido en el encabezamiento, y DISPONER su inscripción siempre que se subsanen los defectos señalados en los puntos 7 y 8 del análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral WALTER POMA MORALES Vocal (e) del Tribunal Registral PEDRO ÁLAMO HIDALGO Vocal del Tribunal Registrales.

(103) Artículo 2013.- Principio de legitimación El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

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Puede calificarse un bien común como propio mientras que no impida la existencia del régimen Puede asignarse la calidad de propio a un bien considerado común en el artículo 40 de la Ley N° 27157 y el artículo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas normas facultan la estipulación en contrario. Sin embargo, dicha calificación de bien propio será factible siempre que no se impida la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Resolución N° 108-2002-SUNARP-TR-L Lima, 8 de noviembre de 2002 APELANTE        

: José Poblete Gutiérrez

HOJA DE TRÁMITE : N° 477 del 7 de agosto de 2002 TÍTULO          

: N° 7095 del 2 de julio de 2002

REGISTRO        

: Registro de propiedad inmueble del Callao

ACTO               

: Independización y reglamento interno

SUMILLA         

: Calificación de bienes comunes

“Puede asignársele la calidad de propio a un bien considerado común en el artículo 40 de la Ley N° 27157 y artículo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas normas facultan la estipulación en contrario. Sin embargo, dicha calificación de bien propio será factible siempre que no se impida la existencia del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA      Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la constitución de Reglamento Interno de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y la independización de diversas unidades, adjuntándose al efecto, los partes notariales de la escritura pública del 15 de noviembre de 2001 y de las escrituras públicas aclaratorias del 1 de marzo y del 25 de abril de 2002, extendidas todas ante el Notario de Lima Jorge Velarde Sussoni. II. DECISIÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, Dr. Javier Gómez de la Torre Briceño, observó el título en los siguientes términos: 1.- a) Se observa el presente título por cuanto se solicita en la escritura pública del 15/11/2001 y su aclaratoria del 01/03/2002, se independice el sector “E” (el cual está compuesto por veredas, vías de comunicación, playas de estacionamiento y pistas que sirven de acceso a los otros sectores), lo cual no sería procedente por constituir vías de acceso común a todos los Sectores y Unidades Inmobiliarias a independizar, por lo que se deberá aclarar. Se afirma que la vereda de ingreso común da acceso a los demás sectores, pero ello no se comprueba del plano y memoria descriptiva adjuntados, luego se afirma que los demás Sectores harán uso de una servidumbre de paso

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constituida sobre el sector “E” para acceder a su propiedad, es decir no se tiene acceso a los mismos por área común ni tampoco tiene salida a la calle, en consecuencia no hay oportunidad de un aprovechamiento independiente de los Sectores A, B, C y D. El Código Civil dice que la propiedad predial se sujeta a la Zonificación, Habilitación y demás requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas, artículo 957 del Código Civil, es decir, la habilitación urbana del terreno, en este caso Lote Único para uso comercial con cuatro Sectores. Además el artículo 958 del Código Civil remite la Propiedad Horizontal en cuanto a su regulación a la Ley de la materia, en consecuencia, los accesos a las unidades inmobiliarias deben ser por zonas comunes para que sean independientes y no por otra unidad conforme a la legislación civil, artículo 1035 del Código Civil. b) La existencia de ambos regímenes (el Código Civil en una independización y copropiedad y propiedad horizontal en un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común en la otra) no parece estar autorizada para el presente conforme se desprende de los supuestos contenidos en el artículo 128 del reglamento de la Ley de Propiedad Exclusiva y Común, y además un régimen de copropiedad supone la existencia de bienes de uso común sujetos a copropiedad que no habría tampoco en el presente caso respecto al Sector “E”. c) Así también se está solicitando que se independice el Cerco Perimétrico lo cual no es procedente por constituir una zona común a todas las unidades inmobiliarias; debe tenerse presente que el Cerco Perimétrico constituye una zona común por lo expresado anteriormente, por lo que su pedido de independización no es procedente respecto de este Cerco Perimétrico, según lo señala la Ley Nº 27157 y su Reglamento D.S. N° 008-2000-MTC. d) De otro lado en la Escritura Pública Aclaratoria se está solicitando una ¿servidumbre perpetua de paso?, sobre el Sector “E”, lo cual estaría contradiciendo al Reglamento de Propiedad Horizontal, que se inserta en las Escrituras Públicas, como ya se ha indicado; e) asimismo se debe tener en cuenta que la Base Celular, La Caseta de Conexión Telefónica, y el área destinada a Oficina, se encuentran dentro del Sector “E”. Por lo que los porcentajes asignados en la Escritura Pública Aclaratoria variarían. 2.- En el artículo sexto de la escritura pública aclaratoria, se señala modificación de los porcentajes del Sector “B” Primera Etapa, de las unidades inmobiliarias a independizar; incluidos el área destinada al Módulo “B” de 4,562.47 m2; en la cual no se ha tomado en cuenta el porcentaje general que le corresponde a cada unidad inmobiliaria del Sector “B” de la Primera Etapa respecto a toda el área ocupada del inmueble que es de 81,518.22 m2 más los 404.45 m2 (de Zonas Comunes) haciendo un total de 81,922.67 m2; que es el área total del inmueble, aclárese y subsánese conforme al artículo 48 de la Ley del Notariado, Base Legal Ley N° 27157 y su Reglamento D.S. N° 008-2000-MTC. 3.- Asimismo se adjunta escritura pública de aclaración y rectificación, del 25/04/2002, donde se señalan nuevos porcentajes a las Unidades Inmobiliarias del sector “B” Primera Etapa (porcentajes que serán tomados en virtud de su área ocupada). Debe tenerse en cuenta que el área total ocupada del Sector “B” Primera Etapa es de 8,334.21 m2; y el área total ocupada del inmueble es de 81,922.67 m2; y es sobre estas áreas que se deben calcular los porcentajes que le corresponde a cada Unidad Inmobiliaria a independizar. Realizados los respectivos cálculos los porcentajes asignados en la escritura pública del 25/04/2002, no corresponden ni concuerdan con las áreas totales respecto del sector “B”.

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Primera Etapa, y respecto del área total del inmueble, asimismo se deberá tener presente que sobre el sector “B” Primera Etapa se está solicitando la independización de 23 unidades inmobiliarias en el primer piso y de 26 unidades inmobiliarias en el segundo piso haciendo un total de 49 unidades inmobiliarias a independizar en la Primera etapa de ese sector.



Sin perjuicio de lo anterior expuesto, en la escritura pública del 25/04/2002, respecto al Sector “B” Segunda Etapa, los porcentajes asignados a las unidades inmobiliarias a independizar, no concuerdan con lo señalado con sus antecedentes registrales; en la nueva escritura pública se señala que los porcentajes serán tomados en virtud a su área ocupada. Debe tenerse en cuenta que el área ocupada del Sector “B” Segunda Etapa es de 9,780.01 m2; y el área total ocupada del inmueble es de 81,922.67 m2; y sobre estas áreas las que se debe tomar el cálculo que le corresponde a cada unidad inmobiliaria a independizar.

     Realizado el respectivo cálculo los porcentajes asignados en la escritura pública del 25/04/2002, no corresponden ni concuerdan con las áreas totales respecto del Sector “B” Segunda Etapa, y respecto del área total del inmueble, asimismo se deberá tener presente que sobre el Sector “B” Segunda Etapa se está solicitando la independización de 43 unidades inmobiliarias en el primer piso, 40 unidades a independizar en el segundo piso y de 18 unidades a independizar en el tercer piso haciendo un total de 101 unidades inmobiliarias a independizar en la Segunda Etapa de ese Sector. 4.-  Cabe indicar que se encuentra pendiente de inscripción respecto a la Partida Registral Ficha N° 41729 del R.P.I del Callao, el Título N° 5491 del 23/05/2002, por lo que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2016 del Código Civil concordante con el artículo X del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, no podría inscribirse el presente título estando vigente el asiento de presentación del título ya mencionado. Base Legal: artículo 2011 del Código Civil y artículo 32 del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Se deja constancia que no puede establecerse el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de título, de conformidad con lo establecido por el artículo 40 del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, por depender ello de las aclaraciones que pudieran efectuarse en la correspondiente subsanación de la presente observación. III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante sostiene con respecto al primer numeral de la observación, que se solicita mediante las escrituras presentadas la independización de las siguientes secciones de dominio exclusivo: Sector A, Sector B 1ª Etapa, Sector B 2ª Etapa, Sector C, Sector E, Caseta de Conexión Telefónica, Base Celular, Cerco Perimétrico, y el Área destinada a Oficina. Las secciones referidas han sido establecidas conforme el artículo 129 del Reglamento de la Ley N° 27157 y las Zonas Comunes son: Cisterna, Vereda de Ingreso y el Cuarto de Basura. La Vereda de Ingreso permite el acceso a todos los demás sectores cumpliéndose los artículos 125 y 129 del Reglamento de la Ley N° 27157. El Cerco Perimétrico –alega–, cumple con los requisitos para ser independizado, al no ser considerado como Zona Común conforme el artículo 134 inciso h) del Reglamento citado por tener naturaleza idéntica a los frisos. La servidumbre de paso sobre el Sector “E”, refiere, no contradice al Reglamento Interno por no ser una Zona Común de acuerdo al artículo 1035

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del Código Civil [10]. Las secciones Base Celular, La Caseta de Conexión Telefónica y el área destinada a Oficina –señala–, tienen sus respectivos porcentajes de participación sobre las zonas comunes y se hallan descritos en el Reglamento Interno del Centro Aéreo Comercial. En cuanto a los numerales 2 y 3 de la observación –sostiene–, están subsanadas en las cláusulas octava y novena de la Escritura Aclaratoria del 25 de abril de 2002, en la cual se modifica el artículo Sexto de los Reglamentos respecto del Sector B Primera Etapa y Segunda Etapa, señalándose los porcentajes de las secciones independizadas, que según el artículo 153 inciso f) del Reglamento referido son establecidos por el propietario de acuerdo a su criterio. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la ficha N° 41729 y su continuación en la Partida Electrónica N° 70081049 del Registro de Propiedad Inmueble del Callao, corre registrado el inmueble ubicado en la intersección de la Av. Elmer Fauccet y Av. Tomás Valle con un área de 120,049.50 m2. En los asientos 3-c de la referida ficha y B00002 de la citada partida se encuentran inscritas, respectivamente, la adquisición del citado inmueble por VIJVERHOF CONSTRUCTORA INMOBILIARIA S.A. y la Aprobación de los Estudios Definitivos de la Habilitación Urbana en mérito de la Resolución N° 037-96-MPC/DGDU del 25/03/1996, expedida por la Municipalidad del Callao. En el asiento B 00003 de la misma partida figura inscrita la Declaratoria de Fábrica en virtud del título N° 6940 del 20 de junio de 2001. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como Vocal ponente el Dr. Fredy Luis Silva Villajuán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de la Segunda Sala las cuestiones en discusión son las siguientes: a.-  Si el Sector “E” y el Cerco Perimétrico del inmueble de la materia pueden ser considerados como secciones de propiedad exclusiva y por tanto, susceptibles de independización. b.- Si la constitución de una servidumbre de paso perpetua sobre una sección de propiedad exclusiva contraviene el régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. c.-  Si los porcentajes de participación asignados a las secciones de propiedad exclusiva están de acuerdo con los criterios establecidos en el Reglamento Interno. VI. ANÁLISIS 1.- El artículo 129 del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante D.S. N° 0082000-MTC, define al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Establece, asimismo, que cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. De la definición precedente puede concluirse que para la configuración del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, es necesaria la coexistencia de dos elementos: La propiedad exclusiva sobre los denominados bienes o secciones propias y la copropiedad indivisible sobre los bienes comunes.

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JURISPRUDENCIA

2.-  A diferencia de la legislación anterior en que la enumeración de los bienes comunes era taxativa y no se admitía pacto en contrario (1), la actual legislación ha flexibilizado su regulación permitiendo que los propietarios al momento de otorgar el reglamento interno puedan determinar de acuerdo a las características de la edificación y a sus propios intereses, la calidad de comunes o propios de los bienes de una edificación sujeta al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Así, el artículo 40 de la Ley N° 27157 (2), consigna una relación de bienes que de acuerdo a cada caso particular podrán ser considerados como comunes.       En la misma línea de la norma precedente, el artículo 134 del Reglamento de la Ley N° 27157, reconoce expresamente que los bienes comunes intransferibles que consigna, lo serán en tanto no exista pacto en contrario en el reglamento interno. 3.-  En consecuencia, atendiendo a que las normas bajo comentario facultan al propietario para determinar libremente cuáles serán los bienes comunes en su edificación, en principio, deberá estarse a lo estipulado en el Reglamento Interno, salvo que la calificación de un bien como propio haga imposible la existencia del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común [12]. 4.- En el presente caso se ha estipulado en el Reglamento Interno General de la edificación, que el Sector E, con un área ocupada de 34 038.15 m2 y un área techada de 245.33 m2, constituye una sección de propiedad exclusiva y que está destinada a estacionamiento. Asimismo, visto el plano de independización general que se ha presentado, se aprecia que dicho sector conforma una porción circundante a los Sectores B, Primera y Segunda Etapa, C y D, Área destinada a oficina, Caseta de Conexión Telefónica, Base Celular y a las áreas de dominio común denominadas, Cuarto de Basura, Cisterna y Vereda de Ingreso; secciones que por tanto, solo tienen acceso a través del referido Sector E. Asimismo, de una evaluación conjunta con la declaratoria de fábrica registrada, se obtiene que el Sector E, estaría constituido, entre otros, por una zona asfaltada y otra sin asfaltar, el área de circulación peatonal, vehicular (pista asfaltada), patio de maniobras N° 1 y N° 2, escalera E-1, E-2, E-3, cinco rampas R-1, R-2, R-3, R-4, R-5, Ingreso vehicular y peatonal y un número total de 482 espacios de estacionamiento. 5.-  Como podrá apreciarse, además de los estacionamientos vehiculares, el Sector E está constituido por zonas de Ingreso y circulación vehicular y peatonal, las cuales, en principio, podrían ser consideradas como zonas comunes en la medida que constituyen áreas por las cuales van a acceder los propietarios y ocupantes de las demás secciones de propiedad exclusiva. Sin embargo, como se ha expresado previamente, dependerá de la voluntad del propietario considerar a estas áreas como zonas comunes o propias, siempre que, en el caso que sean consideradas secciones de propiedad exclusiva, no se impida el aprovechamiento económico independiente de las demás secciones de propiedad exclusiva. 6.- En el caso submateria, se ha considerado al Sector E como sección de propiedad exclusiva y para no dejar sin acceso a la vía pública a las demás secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación, se ha establecido en el Reglamento Interno que el mencionado sector está afecto a una servidumbre de paso perpetua a favor de “(...) los propietarios de los sectores que integran el Centro Aéreo Comercial hacia todos los sectores”, permitiendo dicho derecho real, el libre acceso a la vía pública

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de las secciones de propiedad exclusiva y por ende, su aprovechamiento económico independiente. 7.-  En efecto, el artículo 1035 del Código Civil establece que la ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos. Asimismo, el artículo 1048 del mismo cuerpo normativo permite que el propietario de dos predios pueda gravar uno con servidumbre en beneficio del otro, tal como ha ocurrido en el presente caso, pues la constituyente de la servidumbre de paso es también propietaria del predio dominante. 8.- Respecto a la procedencia de constituir servidumbres de paso sobre secciones de propiedad exclusiva, debemos señalar que al normarse el tema relativo a la regularización de edificaciones sujetas al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, se admite por ejemplo, que las áreas de circulación en los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso, pueden constituir secciones de propiedad exclusiva siempre que sobre ellos se constituya servidumbre de paso o derecho de superficie, que permitan la circulación y acceso a la vía pública de los propietarios de las demás secciones de propiedad exclusiva. Así, el artículo 12 de la Ley N° 27157 establece que las áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad común, pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o derechos de superficie; derechos que solamente podrán configurarse si las referidas áreas son consideradas como secciones de propiedad exclusiva. Criterio interpretativo que puede ser usado por analogía en el presente caso.

Cabe precisar que si bien de acuerdo con los Estudios Definitivos de Habilitación Urbana aprobados mediante Resolución N° 037-96-MPC/DGDU del 25/03/96 y plano N° 25-95-MPC-DGDU-DUC, el denominado Sector E estaría constituido entre otras, por áreas de circulación vehicular y peatonal ello no implica que estemos frente a bienes de dominio público en la medida que constituyen áreas propias del lote único habilitado para usos industriales Tipo B (compatibles solo para servicios relacionados con el transporte, almacenamiento y comercio). En tal sentido, al constituir áreas de dominio privado afectadas a un determinado uso (circulación vehicular y peatonal) dicha condición no se verá enervada por considerársele como sección de propiedad exclusiva dentro del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, pues simultáneamente se ha constituido una servidumbre de paso perpetua a favor de las demás secciones de propiedad exclusiva.

      Por estas consideraciones, corresponde revocar los literales a) y d) del numeral 1 de la observación. 9.-  En el literal b) del numeral primero de la observación, se objeta la posibilidad de que el Régimen de Independización y Copropiedad y el de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común puedan coexistir en una misma edificación. Al respecto, debe indicarse que si bien en el presente caso no se configura el supuesto de constitución de ambos regímenes, la posibilidad de que los mismos coexistan simultáneamente en una misma edificación está expresamente reconocida por el último párrafo del artículo 127 del Reglamento de la Ley N° 27157, al señalar que “ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores”.

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JURISPRUDENCIA



En consecuencia, corresponde revocar el literal b) del numeral primero de la observación.

10.- Observa también el Registrador que no es procedente la independización del Cerco Perimétrico por constituir una zona común de toda la edificación.      Sobre el particular, se ha expresado en la cláusula sétima de la escritura pública del 1/3/2002, que “(...) el Cerco Perimétrico en el proyecto integral no es considerado como un elemento de propiedad común, ya que la existencia del mismo no constituye una necesidad para el funcionamiento de las actividades que se desarrollan en el Centro Aéreo Comercial. El Cerco perimétrico está compuesto por muros de material noble y rejas divididas en paños, dispuestos en forma intercalada, permitiendo la transparencia visual hacia el frente principal, los muros que componen este cerco han sido concebidos para que en sus fachadas se coloquen elementos publicitarios, y cuyo uso permitirá una renta para el propietario quien tendrá libre poder para administrarlos”.

Es decir, nos encontramos frente al supuesto en que por voluntad expresa del propietario se considera como sección de propiedad exclusiva a un bien que de conformidad con el inciso b) de los artículos 40 de la Ley N° 27157 y 134 de su Reglamento, podría ser considerado de uso común. Sin embargo, como se ha expresado previamente, constituye atribución del propietario determinar la calidad de común o propio de los bienes en edificaciones sujetas al régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.



Por estas consideraciones, debe revocarse el literal c) del numeral 1 de la observación.

11.- Sin embargo, vista la descripción de los linderos y medidas perimétricas del Cerco Perimétrico que se realiza en la escritura del 15/11/2001, se aprecia que no se ha efectuado conforme lo dispone el artículo 73 del Reglamento de Inscripciones (3), es decir, no se ha descrito la sección que se independiza indicando además de su área, todos sus linderos y medidas perimétricas. En el presente caso, debido a las características particulares de la sección de propiedad exclusiva que rodea a la edificación, la descripción deberá contener los linderos y medidas perimétricas que colindan tanto con la vía pública como los que colindan con las demás secciones de propiedad exclusiva o común de la edificación, linderos que deben encerrar el área de 322.64 m2. Dicha descripción literal deberá tener como correlato la descripción gráfica en los planos de independización, defecto que deberá subsanarse. 12.- También señala el Registrador que la Base Celular, la Caseta de Conexión Telefónica y el Área destinada a Oficina se encuentran dentro del Sector E. Sin embargo, verificada la descripción del Sector E, se aprecia que dentro de sus linderos y medidas perimétricas no se han incluido a las citadas secciones de propiedad exclusiva, razón por la que debe revocarse el literal e) del numeral 1 de la observación. 13.- Establece el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, que los porcentajes de participación sobre los bienes comunes constituyen un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y que dichos porcentajes se determinan en el Reglamento Interno, atendiendo a criterios razonables como el área ocupada de las

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secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a las que están destinadas, etc. Asimismo, el artículo 138 del mismo dispositivo, prescribe que el pago de los gastos comunes se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, y que, dichos porcentajes no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes. Es decir, la elección del criterio para la determinación de los porcentajes de participación sobre las zonas y servicios comunes es libre. 14.- En el caso de la materia, a través de la escritura pública del 01/03/2002 (modificatoria y aclaratoria de la escritura del 15/11/2001), se establece que los porcentajes de participación sobre los bienes comunes que les corresponde a los propietarios de las secciones denominadas: Sector A, Sector B - Primera Etapa, Sector B - Segunda Etapa, Sector C, Sector D, Sector E, Cerco Perimétrico, Base Celular, Caseta de Conexión Telefónica y Área destinada a Oficina, se determinará en función al área ocupada. Asimismo, verificados los porcentajes de participación asignados a cada sección de propiedad exclusiva se ha determinado que son proporcionales a su área ocupada. 15.- Se expresa también en la mencionada escritura aclaratoria que los porcentajes de participación sobre los gastos comunes son determinados en función a las áreas techadas, habiéndose verificado que los porcentajes consignados en el Reglamento Interno son acordes con dicho criterio. Sin embargo, al describirse cada una de las secciones de propiedad exclusiva si bien se consignan sus áreas techadas, se indica erróneamente que las mismas son áreas ocupadas, defecto que debe subsanarse. 16.- En el segundo y tercer extremos de la observación el Registrador manifiesta que para la asignación de los porcentajes a las unidades inmobiliarias que conforman el Sector B - Primera Etapa y el Sector B - Segunda Etapa, debe tenerse en cuenta el área ocupada total de cada etapa del Sector B y el área ocupada total del conjunto de la edificación, incluyendo las áreas comunes. En otras palabras, las unidades de dominio exclusivo que conforman dichos sectores deberán contar con dos porcentajes de participación sobre los bienes y servicios comunes: Un primer porcentaje calculado en función al total de áreas ocupadas de cada etapa del Sector B y un segundo porcentaje, calculado en función al total de áreas ocupadas del conjunto de la edificación. 17.- Al respecto, el artículo 45 de la Ley N° 27157, establece que en todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios. Señala además la referida norma, que si los interesados lo consideran, se constituirá además, una Junta General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en su conjunto. Finalmente, prescribe que la conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento Interno General.

Si bien la norma citada no señala expresamente que en los casos en que existan diversos reglamentos internos por áreas físicamente determinadas, estos deben contener, además de los porcentajes de participación relativos a los bienes y servicios

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JURISPRUDENCIA

comunes del bloque al que pertenecen, los porcentajes relativos a los bienes y servicios comunes del conjunto de la edificación, la existencia de elementos y servicios comunes en el conjunto de la edificación, hace exigible que se determine con precisión cuál es el porcentaje que le corresponderá a cada sección respecto a dichos bienes y servicios comunes conforme lo establece el inciso d) del artículo 42 de la Ley N° 27157 e inciso f) del artículo 153 de su Reglamento. 18.- En el presente caso, se han asignado porcentajes de participación sobre los bienes comunes del Sector B - Primera Etapa y Sector B - Segunda Etapa en función a las áreas ocupadas de las secciones de dominio exclusivo de cada etapa, porcentajes que son acordes con el criterio de área ocupada que se ha adoptado en el Reglamento Interno. Asimismo, se han asignado porcentajes de participación sobre los bienes comunes del conjunto de la edificación a cada una de las secciones de dominio exclusivo que conforman los referidos Sectores B, Primera y Segunda Etapas, en función a las áreas ocupadas, habiéndose verificado que dichos porcentajes también son aproximados al criterio de área ocupada que se ha elegido, en razón de haberse redondeado las cifras debido a los varios decimales que arroja la operación aritmética empleada para su cálculo. Cabe precisar, que para la determinación de los porcentajes que sobre los bienes de dominio común del Centro Aéreo Comercial le corresponde a cada unidad de dominio exclusivo que integran tanto la Primera como la Segunda Etapa del Sector B, deberá tenerse en cuenta el porcentaje que en el Reglamento Interno General se le ha asignado a cada una de las etapas. Así por ejemplo, el porcentaje que respecto a los bienes comunes del Centro Aéreo Comercial le corresponderá a cada sección de dominio exclusivo del Sector B - Primera Etapa, será una parte del 10.22 % que en el Reglamento Interno General se le ha asignado a dicha primera etapa, debiendo efectuarse tal cálculo, en función al área ocupada de la referida sección conforme al criterio adoptado en el Reglamento Interno.

Debe señalarse que para determinar el área ocupada del conjunto de la edificación, deberá sumarse las áreas ocupadas de todas sus secciones de propiedad exclusiva consignadas en el Reglamento Interno General, sin incluir a las zonas comunes – como exige el Registrador–, en razón de que el criterio elegido por el propietario de la edificación es el área ocupada de las secciones de propiedad exclusiva.



En consecuencia, corresponde revocar los numerales 2 y 3 de la observación.

19.- Por otro lado, se aprecia que no se ha asignado porcentaje de participación a cada una de las secciones de propiedad exclusiva que conforman los Sectores B, Primera y Segunda Etapas, en relación a los servicios comunes del conjunto de la edificación, debiendo subsanarse dicho defecto. 20.- En el numeral 4 de la observación se indica que se encontraba pendiente de inscripción el título N° 5491 del 23 de mayo de 2002, el mismo que a la fecha, de acuerdo a la información proporcionada por el Sistema de Información Registral, se encuentra tachado el 15 de agosto de 2002 por haber caducado su asiento de presentación, razón por la que corresponde dejar sin efecto dicha observación. 21.- Finalmente, debe señalarse que de acuerdo con el asiento B00002 de la partida Electrónica N° 70081049, mediante Resolución N° 037-96-MPC/DGDU del 25/03/96 se aprobaron los Estudios Definitivos en vía de Regularización del lote único para

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Usos Industriales Tipo B sobre el predio objeto del presente título, lo cual determina que en aplicación del artículo 9 inciso B del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas se considere aprobada la primera etapa de la habilitación, pues no consta de la misma partida que la mencionada resolución haya sido objeto de apelación. En consecuencia, si bien en esta etapa es procedente la inscripción de la declaratoria de fábrica en vía de regularización de conformidad con lo dispuesto por el artículo 4 del Reglamento de la Ley N° 27157, y por ende, la inscripción de actos posteriores como el Reglamento Interno y las Independizaciones, en las partidas de independización de las respectivas unidades deberá dejarse expresa constancia que aún queda pendiente la etapa de Recepción de Obras Finales. Estando a lo acordado por unanimidad. VII. RESOLUCIÓN REVOCAR los numerales 1, 2 y 3, DEJAR SIN EFECTO el numeral 4 de la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao al título referido en el encabezamiento y, declarar que el título no puede inscribirse por contener los defectos señalados en los numerales 11, 15 y 19 del análisis de la presente Resolución. Regístrese y comuníquese. NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES Vocal del Tribunal Registral FREDY LUIS SILVA VILLAJUÁN Vocal del Tribunal Registral

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Deben intervenir todos los propietarios para formalizar la transferencia de bienes comunes La transferencia de los bienes comunes podrá ser formalizada por el presidente de la junta de propietarios, quien ejerce su representación legal en el supuesto que la junta de propietarios también autorizó la transferencia. Sin embargo, en el caso que la junta de propietarios solamente acuerde la desafectación de los bienes comunes sin autorizar la transferencia, será necesaria la intervención de todos los copropietarios en aplicación de lo dispuesto por el artículo 971 inciso1 del Código Civil.

TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N° 732-2008-SUNARP-TR-L

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JURISPRUDENCIA

APELANTE

:

Faustino Cortez Coronel

TÍTULO

:

N° 162870 del 11/03/2008

RECURSO

:

H.T.D. N° 23827 del 21/04/2008

REGISTRO

:

Predios de Lima

ACTO

:

Ampliación de fábrica

SUMILLAS

DESAFECTACIÓN DE ZONAS COMUNES

La desafectación de las zonas comunes en edificaciones sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman. En caso de solicitarla inscripción de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de ellos, deberá adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva.

MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO

“En el procedimiento registral de la inscripción de ampliación de fábrica de un bien sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común donde se va a producir una variación del porcentaje de participación sobre las zonas comunes, se requiere la inscripción simultánea de la modificación de reglamento interno”. I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la modificación y ampliación de fábrica de la edificación construida sobre el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, Distrito del Rímac, inscrito en la partida Electrónica N° PO2225667 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se adjunta la siguiente documentación: - Formulario Registral N° 1 y Anexo 4 suscrito por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramírez de Cortez, con firmas legalizadas por el notario de Lima, Moisés Javier Espino Elguera el 11/03/2008. - Informe Técnico de Verificación suscrito por el lngeniero civil Héctor Pedro Belisario Muñoz, con firma legalizada por el notario de Lima, Moisés Javier Espino Elguera el 13/11/2006. - Certificado de Parámetros urbanísticos y Edificatorios N° 198-2006DOPZA-DDUMDR expedido por la Municipalidad Distrital del Rímac. - Plano de ubicación y Localización (u-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera. - Plano de Distribución (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera. - Plano de Distribución que corre inscrito (A-01) con firma legalizada del 11/03/2008, por el notario de Lima Moisés Javier Espino Elguera.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima, Luzmila Fany Dongo Pérez, observó el título en los siguientes términos: “En relación con dicho título, manifiesto que el mismo adolece de defecto subsanable siendo objeto de la(s) siguiente(s) observación(es), al amparo de los artículos 31 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos acorde con la(s) norma(s) que se cita(n): 1. Disposición de bienes comunes

De la revisión del título archivado N° 2004-02002506 de fecha 13/02/2004, se advierte que en el Reglamento Interno Inscrito, los aires de la edificación no han sido reservados ni considerados dentro del área exclusiva de alguna de las unidades independizadas, por lo que se consideran entonces bienes de dominio común, como así se declaran en el ítem 8 del formulario: ‘Aires del techo del segundo piso, se ha considerado esta superficie como área común del edificio’. En ese sentido, siendo que en el presente título se declara una ampliación de fábrica del Departamento 11 respecto a un tercer nivel y azotea que ocupan los aires de la edificación, de conformidad con los artículos 134 y 135 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, se requerirá previamente acreditar la desafectación de dichos aires por acuerdo de junta de propietarios adoptada con la mayoría requerida por el reglamento interno, indicando el área y medidas correspondientes, y adjuntar instrumento público donde conste la transferencia a favor de nuevo titular de dominio.



Resolución N° 179-2008-5UNARP-TR-L del 15/03/2008:



‘La desafectación de las zonas comunes en edificaciones sometidas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, convierten a estas en bienes de dominio exclusivo de propiedad de todos los copropietarios de las unidades inmobiliarias que la conforman. En caso de solicitar la inscripción de esa nueva unidad inmobiliaria a favor de uno solo de ellos, deberá adjuntar el instrumento que contenga la transferencia respectiva’.

2. Modificación del reglamento interno

Como consecuencia de la desafectación de parte de los aires, los bienes comunes estarían modificándose, por lo que deberá modificarse el reglamento interno en la parte pertinente, adjuntando para tal efecto documento privado con firma legalizada, de acuerdo a lo establecido por el artículo 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.



Una vez subsanado se procederá a realizar el pase del presente título a la sección especializada de reglamentos que corresponda, a efectos de que se califique integralmente.



Base Legal: Ley N° 27157, arts. 25, 31, 64.2 D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, artículo 41 del Reglamento General de los Registros Públicos”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta el recurso de apelación bajo los siguientes argumentos:

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- Señala que la Municipalidad del Rímac les otorgó el certificado de Parámetros urbanísticos y Edificatorios N° 198-2006-DOPZA-DDU-MDR con la que se demuestra fehacientemente que no existe oposición de ninguno de los integrantes de la edificación como se pudo verificar con el inspector de obras de la Municipalidad del Rímac. - Considera que antes de efectuar la construcción de la ampliación de la declaratoria de fábrica, demolición se recurrió a Cofopri, ente que otorgó el título de propiedad, y que señaló que dicho bien inmueble pertenecía, tanto es así que actualmente se le conoce a la Urb. Palomares, como Villa Militar del personal auxiliar subalterno del Ejército Peruano al Ministerio de Guerra o de Defensa, y ante cualquier percance se puede pedir información en forma directa, y se obtendrá las respuestas del caso, de suceder ello, solicito que se efectúe los oficios pertinentes, conforme a ley. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la partida electrónica N° P02225667 del Registro de predios de Lima se encuentra registrado el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, Distrito del Rímac. En el asiento 1 se encuentra registrada la declaratoria de fábrica de dicha unidad inmobiliaria, la misma que fue materia de independización del predio inscrito en la partida electrónica N° P02221366. Tiene como titulares registrales a la sociedad conyugal conformada por Faustino Atilio Cortez Coronel y Dalila Vela Ramírez. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Fredy Luis Silva Villajuán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si los aires sobre la unidad inmobiliaria denominada Departamento 11, han sido considerados como un área de propiedad exclusiva. - Si se requiere la previa modificación del reglamento interno cuando se debe producir la desafectación de una zona común. VI. ANÁLISIS 1. Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la modificación y ampliación de fábrica de la edificación construida sobre el Dpto. 11 ubicado con frente a la calle Domingo Angulo, urbanización Palomares, distrito del Rímac, inscrito en la partida Electrónica N° P02225667 del Registro de Predios de Lima.

La Registradora en su primer extremo de la observación ha señalado que de la revisión del reglamento interno inscrito, los aires de la edificación no han sido reservados ni considerados dentro del área exclusiva de alguna de las unidades independizadas, por lo que considera que son bienes de dominio común.



Conforme a ello, a efectos de inscribir la regularización de la ampliación y modificación