La Compraventa

Prof. Dr. Álvaro Vidal Olivares Derecho civil III LA COMPRAVENTA Regulación. Libro IV, título XXIII, artículos 1793 a 1896 del código civil. I CONCEPTO: "La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero" (artículo 1793 ) II CARACTERISTICAS 1.- Bilateral. Ambas partes se obligan recíprocamente. El comprador a pagar en dinero el precio de la cosa, el vendedor a entregar la cosa vendida. El precio y la cosa son elementos de la esencia del contrato en estudio (véase artículo 1444 código civil) y son el objeto de las obligaciones recíprocas también denominadas, por algunos, de la esencia. Dado su carácter de contrato bilateral le son aplicables los efectos particulares de esta clase de contratos, esto es, la excepción de contrato no cumplido; la resolución por inejecución y la teoría de los riesgos. En la regulación de la compraventa hay normas especiales sobre los referidos efectos particulares y que son aplicación de las reglas generales (artículos 1489, 1550 y 1552 del código civil). Así, el artículo 1826 reconoce al comprador la facultad resolutoria por la no entrega de la cosa e implícitamente la excepción de contrato no cumplido del vendedor (véase el inciso 3º); el artículo 1873 regula la facultad del vendedor para resolver el contrato por no pago del precio. En el caso del artículo 1820, debemos considerar que es la única norma del código civil que se hace cargo del problema del riesgo de la contraprestación en los contratos bilaterales, instaurando como regla la del res perit creditori. El artículo 1550 del código civil establece una regla de aplicación general a las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto, cualquiera sea su fuente. 2.- Oneroso. Se trata de un contrato que reporta una utilidad económica para ambas partes, gravándose cada una de ellas a beneficio de la otra. Con ocasión de este contrato particular el legislador regula extensamente la obligación de garantía, propia de los contratos onerosos. En el derecho comparado, como se ha dicho, esta obligación de garantía constituye un elemento de la naturaleza de todos los contratos onerosos. En el caso de la compraventa, el legislador dispone expresamente que el vendedor se obliga al saneamiento de la evicción y los vicios redhibitorios de la cosa vendida, pudiendo las partes, en todo caso, eximir al vendedor de esta obligación, eso si, dentro de los límites admitidos por la buena fe (véase los artículo 1837 y siguientes)

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3.- Conmutativo. En este contrato las partes, el comprador y el vendedor, al momento de su celebración miran como equivalentes las prestaciones objeto de las obligaciones que cada una de ellas contrae. Las partes, al momento de celebrar el contrato, tienen la capacidad de anticipar con una cierta precisión los beneficios económicos que éste les reportará. De cualquier forma, la conmutatividad del contrato de compraventa no es un elemento de la esencia, sino de su naturaleza. En el caso de la venta de una cosa futura, la regla general será considerarla una compraventa sujeta a condición (compraventa onerosa conmutativa). Sin embargo, puede llegarse a la conclusión que se trata de una compraventa cuyo objeto sea la suerte (véase artículo 1813 código civil). En este último caso el contrato será oneroso aleatorio. En este contrato se regula uno de los aspectos que da trascendencia a los contratos onerosos conmutativos: la lesión enorme. En efecto, la lesión enorme y sus efectos se aplican a las compraventas voluntarias de inmuebles, cuando la desproporción de las prestaciones supera ciertos límites, tomando como referencia el justo precio de la cosa al tiempo del contrato (véase los artículos 1888 y siguientes) 4.- Principal. Este contrato subsiste por si solo y no tiene por objeto la seguridad de una obligación principal. 5.- Generalmente consensual. El contrato de compraventa se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, reputándose perfecto desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio (véase el artículo 1801 código civil), no siendo necesario, ni la entrega de la cosa, ni el pago del precio. Esta es la regla general, ya que excepcionalmente la compraventa será solemne, siendo menester para su perfeccionamiento el cumplimiento de una solemnidad objetiva o ad - solemnitatem, establecida en atención a la naturaleza del contrato (véase el artículo 1682 código civil). Esta solemnidad consiste en el otorgamiento de una escritura pública, ésta es la única forma de manifestar la voluntad en la compraventa. La compraventa es solemne cuando tiene por objeto bienes raíces, servidumbres, censos y una sucesión hereditaria. Si no se cumple con la solemnidad, la compraventa será nula de nulidad absoluta (véase artículo 1682 con relación al artículo 1444 del código civil) En el inciso 3º se establece una contra-excepción a la norma del inciso 2º del artículo 1801. Tratándose de bienes inmuebles por adherencia y por destinación la compraventa es consensual. Las solemnidades convencionales. El artículo 1802 del código civil se refiere a las llamadas solemnidades convencionales o voluntarias, cuya observancia viene ordenada por el pacto en que las partes acuerdan que una compraventa consensual

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no se repute perfecta hasta el otorgamiento de una escritura pública o privada. El efecto jurídico de este pacto es el derecho de retracto de las partes mientras no se otorgue la respectiva escritura, o no haya principiado la entrega de la cosa vendida. Por consiguiente, si la cosa se entrega antes del otorgamiento de la escritura, se entiende que las partes han renunciado tácitamente a la solemnidad convencional. La circunstancia que las partes pueda cumplir con su obligación (principio de entrega), renunciando tácitamente a la solemnidad convencional, es señal suficiente para concluir que el contrato ya se perfeccionó conforme el artículo 1801 del código civil y que la solemnidad convencional constituye una modalidad del contrato de compraventa que autoriza a cualquiera de las partes a retractarse (arrepentirse) de la celebración del contrato, sin ulterior responsabilidad, haciendo excepción a las reglas generales (artículo 1567, inciso primero, del código civil). No es acertado hablar de solemnidades convencionales, las solemnidades son de derecho estricto, de necesaria consagración legal y su observancia es irrenunciable. 6.- Eficacia obligacional. En el ordenamiento jurídico chileno los contratos sólo producen derechos y obligaciones. La compraventa produce efectos personales y no reales, constituye un "título traslaticio de dominio"(véase el artículo 675 y 703 del código civil) y jamás transfiere el dominio. La transferencia del dominio se va a producir por la tradición posterior de la cosa vendida, que opera como modo de adquirir el dominio. Consecuentemente, la venta de cosa ajena es válida según lo dispone el artículo 1815 del código civil. Con relación a este carácter meramente obligacional, en el mensaje del código civil se expresa que un contrato puede ser perfecto produciendo derechos y obligaciones entre las partes, sin embargo no transfiere el dominio, ya que para ello es menester de la tradición. Pese a este carácter meramente obligacional de la compraventa, el legislador no ha sido consecuente con éste en materia de la teoría de los riesgos, ya que la regla que recoge es la del res perit creditori, poniendo de cargo del comprador el riesgo de la contraprestación, que no es dueño, sino simplemente acreedor. La regla del riesgo en los contratos bilaterales está contenida en el artículo 1820 del código civil. Siendo consecuente con el sistema contractual chileno la regla debió haber sido la del res perit debitori, es decir el riesgo de cargo del vendedor. También, relacionado con el carácter obligacional de la compraventa, el legislador en el artículo 1874 del código civil dispone sobre el efecto que produce la cláusula de reserva de dominio, limitándolo sólo a la demanda alternativa de resolución o cumplimiento forzado (efecto particular del contrato bilateral), pero no suspende la adquisición del dominio. El dominio se adquiere por la tradición de la cosa, cualquiera sea la voluntad contractual de las partes. Aquí nos encontramos con un caso en el que el legislador pasa por sobre el acuerdo de voluntad de las partes

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(artículo 1545 código civil) y asigna un efecto jurídico diverso al querido por las partes. La disposición del artículo 1874 debe relacionarse con la del artículo 680, la que en su inciso segundo prescribe: “Verificada la entrega de la cosa por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago o hasta el cumplimiento de una condición.” (remisión a derecho civil II) III COMPRAVENTA CON ARRAS (artículos 1803 a 1805 código civil) Pese a la ubicación de la regulación de las arras, esta institución es de aplicación general a toda la contratación de derecho privado. Por consiguiente, se puede acordar la dación de arras en el contrato de compraventa, sea consensual o solemne, y en cualquier otro contrato. Concepto de arras. Las arras consisten en una suma de dinero o en una cosa mueble, que una parte da a la otra al momento de la celebración del contrato.

- Clases de arras En un primer momento, en el derecho romano las arras eran de una sola clase, éstas se daban como señal de haberse perfeccionado el contrato, actuando como una verdadera formalidad de prueba de su conclusión. Sin embargo, con Justiniano las arras de ser un simple medio de prueba del contrato vinieron a significar que las partes, al darlas no han tenido la intención de vincularse definitivamente, por el contrario, la de reservarse la facultad de retractarse de su celebración. Como afirma Ortolan, las arras en vez de ser un signo de la conclusión del contrato pasaron a ser un medio de retractación. Con la innovación que introduce Justiniano, con la dación de las arras, las partes podían retractarse, perdiéndolas el que las hubiese dado y restituyéndolas dobladas el que las hubiese recibido. Esta regla viene recogida por nuestro código civil. En síntesis, este emperador hizo de las arras no un medio probatorio, sino un medio para retractarse de la celebración del contrato. La dación de las arras, sin ninguna otra estipulación, importaba la facultad de retractarse incurriendo en la pena señalada. Nuestro código civil, recogiendo las normas de las arras de las Siete Partidas (Ley 7ª, Título V de la Partida V), da un doble carácter a las arras.

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i.- Arras dadas en garantía. Éstas se otorgan con el objeto de garantizar la celebración o ejecución del contrato de compraventa. Estas arras producen el efecto de conferir a cualquiera de las partes la facultad de retractarse del contrato (su celebración o cumplimiento). Si alguna de las partes hace uso de su derecho a retracto, la parte que las dio las pierde y la que las había recibido deberá restituirlas dobladas. El profesor Alessandri denomina a esta clase de arras como arras – señal, porque en realidad son entregadas como señal que el contrato puede llegar a celebrarse. El derecho a retracto es la regla general en materia de efectos de las arras en sede civil. La regla general son las arras en garantía. En cuanto al plazo para ejercer este derecho de retracto, si las partes no convienen en alguno, la ley suple este silencio, disponiendo que no podrá ejercerse después de 2 meses desde la celebración de la convención, ni después de otorgada la escritura pública de venta, o de principiada que sea la entrega de la cosa (véase artículo 1804 código civil) Si ninguna de las partes ejerce el derecho de retracto y el contrato de compraventa se perfecciona, el que recibió las arras deberá restituirlas. Y si es el comprador el que las dio, el vendedor deberá imputar su importe al precio. ii.- Arras – prueba o parte del precio. Estas arras actúan como un medio probatorio del contrato. Cuando las partes convienen en esta clase de arras, la venta queda perfecta, sin que las partes tengan derecho a retractarse. Estas arras exigen de una declaración expresa de que han sido dadas por este concepto. Para el caso que las partes nada se expresen se presumirá de derecho que las partes tienen derecho a retractarse de la venta, esto es, que las arras han sido dadas en garantía (véase inciso segundo del artículo 1805 código civil) Por consiguiente, la regla general en materia civil son las arras dadas en garantía, a diferencia de lo que ocurre en sede mercantil. En efecto, en el código de comercio la regla es la contraria, esto es, se presume que las arras han sido dadas como parte del precio o prueba de haberse celebrado el contrato, a menos que expresamente las partes las hubieran dado en garantía y con derecho de retracto (véase los artículos 107 - 108 código de comercio) Efectos de que se perfeccione el contrato de venta. En estas arras no existe la posibilidad de retractarse, por lo que sólo queda cumplir con el contrato. Una vez cumplido el contrato, si las arras consisten en una suma de dinero se imputan al precio y cuando son una cosa distinta, o se imputa al precio, si así lo convienen las partes; o se devuelven, una vez pagado todo el precio. Si el que recibió las arras no quiere restituirlas, el que las dio tiene acción en su contra para exigir su restitución. Es importante tener presente, que cuando las arras no han sido dadas en garantía y alguna de las partes se retracta de la celebración del contrato, las normas aplicables

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serán las generales en materia de de efectos anormales de las obligaciones (incumplimiento del contrato de compraventa perfecto). Desde luego, si el vendedor las dio y se retracta puede ser demandado de ejecución de la obligación de entregar la cosa; igualmente, en el caso del comprador, imputándose las arras al pago del precio insoluto. Según Alessandri, si se produce el incumplimiento del contrato, cabe la opción propia de los contratos bilaterales, es decir, o demandar la resolución o el cumplimiento forzado de la obligación, en ambos casos, con derecho a indemnización de daños. En cualquiera de estos casos, las arras se imputarán al precio o a los perjuicios a que el demandado sea condenado. Con relación a los contratos solemnes, el contrato no se perfecciona, sino hasta que se otorgue la escritura pública (artículo 1805, inciso seguno, código civil) Cabe precisar que el contrato consensual de compraventa se perfecciona según la regla del artículo 1801 y no por la entrega de las arras, como pareciere desprenderse del artículo 1805; las arras constituyen un medio probatorio de un hecho: la celebración del contrato de venta. Las arras no son un requisito esencial del contrato de compraventa, sino meramente accidental. Normas del Código de comercio Artículo 108: oferta de abandonar las arras o de restituirlas dobladas no exonera a los contratantes de la obligación de cumplir el contrato perfecto o de pagar daños o perjuicios. Artículo 109: Cumplido el contrato o pagada una indemnización, las arras serán devueltas, sea cual fuere la parte que hubiere rehusado el cumplimiento del contrato. Por consiguiente, a la luz de las disposiciones del código civil, definiremos a las arras como la suma de dinero u otra cosa mueble que una de las partes da a la otra, como garantía de la celebración del contrato para reservarse el derecho a retractarse del mismo o como prueba de que éste se ha celebrado definitivamente. Arras dadas en garantía En el caso de las arras dadas en garantía se discute si el contrato de compraventa se encuentra perfeccionado, o no. Habría que distinguir según sea el objeto de las arras; o en garantía de la celebración del contrato, o de su ejecución. En el primer caso, las partes celebran un contrato que en realidad corresponde a lo que nosotros estudiamos como precontrato o contrato preliminar y la celebración del

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contrato definitivo depende de una condición suspensiva negativa: que ninguna de las partes haga uso de la facultad de retractarse de la misma. En cambio, cuando las arras caucionan el cumplimiento del contrato de compraventa, esta última se ha perfeccionado, pero el vínculo jurídico a que da lugar es precario, en tanto cualquiera de las partes puede retractarse del mismo, dejándole sin efecto, perdiendo las arras o quedando obligado a pagar el doble de su importe. Podríamos estimar que el contrato se encuentra perfecto, pero que sus efectos quedan sujetos a una condición suspensiva negativa. La condición, hecho futuro e incierto, consistiría en que cualquiera de las partes no haga uso de la facultad de retracto dentro del plazo convenido o en la oportunidad fijada por la ley. De cualquier forma, esta segunda modalidad de arras constituye una verdadera caución, cuyo objeto es el aseguramiento del cumplimiento de una obligación principal. Si cualquiera de las partes decide retractarse del contrato, indirectamente decide incumplir con su obligación contractual y el efecto de ello es que perderá las arras o deberá restituirlas dobladas. Aquí las arras, en cuanto caución, se asimilan a la cláusula penal (avaluación anticipada de los daños). La otra parte, la que persiste en el contrato, sólo tiene derecho a apropiarse de las arras o exigirlas dobladas, sin que tenga a su disposición la acción la indemnización de daños en contra del que se retractó. Si se produce el vencimiento del plazo convencional o legal para retractarse, el contrato queda irrevocablemente celebrado (arras dadas en garantía de celebrarlo) o se consolida el vínculo jurídico (arras dadas en garantía del cumplimiento del contrato). En el primer caso, con la excepción de las compraventas solemnes, en la que se requiere, además, del otorgamiento de la escritura pública. Para Alessandri, en las compraventas solemnes, la facultad de retractarse se extiende hasta el momento mismo en que se otorga la escritura pública, considerando el tenor literal del artículo 1804 código civil. Si estimamos que las arras en garantía de celebrarse el contrato constituyen un precontrato o contrato preliminar, no nos parece que después de vencido el plazo (cumplida la condición suspensiva negativa) subsista la facultad de retractarse, al contrario, creemos que nace la obligación de otorgar la escritura pública. De cualquier forma se trata de una cuestión discutible. Cabe tener presente que antes del vencimiento del plazo, las partes pueden renunciar a la facultad de retractarse y ello ocurre cuando otorgan la escritura pública de venta o se principia la entrega de la cosa. IV Gastos en materia de compraventa (véase el artículo 1806) El artículo 1806 establece: “Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de de cualesquiera otra solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa”. Norma que en la práctica, no se observa, ya que siempre existe estipulación diversa entre las partes que pone de cargo del comprador todos los gastos que se deriven de la compraventa.

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V Las modalidades y la compraventa (artículo 1807 código civil) El artículo 1807 prescribe que la compraventa puede ser pura y simple, o sujeta a modalidad. Además, se establece que puede tener por objeto dos, o más cosas alternativas. (Véase el artículo 1499 código civil). El Inciso final reconoce el principio de la especialidad en materia contractual.

ELEMENTOS LA ESENCIA DE LA COMPRAVENTA 1.- EL PRECIO DE VENTA (artículos. 1808 y 1809 código civil) El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida y constituye el objeto de su obligación (véase el artículo 1793, segunda parte) Si las partes no convienen en el precio, la obligación de pagarlo carece de objeto y la de entregar la cosa de causa y el contrato es nulo o degenera en otro distinto. Véase el artículo 1444 código civil. Requisitos del precio en la compraventa i.- El precio debe ser determinado por las partes o por un tercero designado por ellas (véase el artículo 1808 código civil) Este precio puede ser determinado, o determinable, debiendo, en este último caso, las partes acordar los medios o indicaciones que permitan su determinación (véase artículo 1808 código civil) Asimismo, las partes pueden, inclusive convenir que el precio lo fije un tercero (véase el artículo 1809 código civil). Con relación al precio determinable, La Corte de Apelaciones de Temuco, (Revista de Derecho y Jurisprudencia, 1961, Tomo 58, sección 1ª, p. 516) declaró que el acuerdo de voluntades por el cual el comprador se obliga a pagar a un tercero el saldo de la cantidad de dinero que el vendedor adeuda a su vez, corresponde a la fijación del precio de la compraventa, no siendo necesario que se estipulará expresamente, ya que del mismo contexto del contrato aparece claramente determinable. Otra sentencia de la Corte de Apelaciones de Iquique (Revista de Derecho y Jurisprudencia, 1895, Tomo III, Nª 3.997, p. 511) falla que es válida la venta cuyo precio consiste en una determinada suma de dinero, obligándose el comprador, si después vende la misma cosa, a entregar al vendedor todo el exceso de precio de la mencionada suma. Por lo tanto, el precio, o lo determinan las partes de común acuerdo; o ellas designan a un tercero para que lo haga. En este último caso, el contrato de compraventa se encuentra perfeccionado desde antes que el tercero fije o determine el precio del contrato. Si se tiene en cuenta la disposición del artículo 1809, se puede concluir que la venta, ya perfeccionada, está

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sujeta a una condición, que el tercero o su sustituto determine el precio. Si ello no ocurre, la ley dispone el efecto: no habrá venta. En efecto, en el precepto citado, si el precio de venta debe fijarlo un tercero designado por las partes y éste no lo hace, deberá efectuarlo otro que las propias partes hayan convenido y si nada se ha convenido para esta situación, no habrá venta. La designación del tercero puede hacerse, o en el mismo contrato, o por un acto posterior de las partes. En ambos casos, se exige el acuerdo de las partes acerca de la persona del tercero. En todo caso, la obligación de pagar el precio no es exigible sino desde el momento que el tercero lo fije o determine. Con relación a la lesión enorme, el artículo 1889 no distingue sobre si el precio se fijó por las partes o por un tercero. Por ello, en cualquiera de los dos casos, la venta podrá rescindirse por lesión enorme. Sea que el precio lo fijen las partes o un tercero, siempre está presente la idea del acuerdo de voluntades de los primeros sobre el particular. La ley excluye la posibilidad que la determinación del precio de venta quede al arbitrio de una sola de las partes contratantes. En el código de comercio, los artículos 139 y 140 disponen una regla distinta a la del código civil con relación a la determinación del precio de venta. El principio instaurado por el artículo 139 es que no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo. Cabe precisar, que en el código de comercio a diferencia del código civil, se prevé una disposición que declara expresamente que el precio es un elemento de la esencia del contrato. Sin embargo, si ya se ha efectuado la entrega de la cosa vendida, la ley presume que las partes han aceptado el precio corriente que tenga en el día y lugar en que se hubiere celebrado el contrato. Esta disposición constituye una aplicación de la regla del inciso segundo del artículo 1808 del código civil, y ello, porque en materia comercial, generalmente el objeto de la compraventa son cosas fungibles que se venden al precio corriente de plaza. Habiendo diversidad de precios en el mismo día y lugar, el comprador deberá pagar el precio medio. Esta última disposición podría aplicarse en el caso de una compra civil de una cosa fungible que se vende al precio corriente de la plaza. El artículo 140, por su parte, se hace cargo de reglar el supuesto en que el tercero encargado de fijar el precio no lo hiciese, cualquiera fuese el motivo. Aquí hay que distinguir según la cosa se haya entregado o no. - Si no se ha entregado. Se aplica la regla supletoria del código civil, debiendo distinguir si se nombró o no, un sustituto que fije el precio. Si no lo hay, no habrá venta (artículo 139 código de comercio).

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- Si se ha entregado. El contrato se llevará a efecto (hay compraventa) por el precio que tuviere la cosa el día de su celebración y en caso de variedad de precios, por el precio medio. Aquí se vuelve a la regla del artículo 139, segunda parte. Compraventa internacional El artículo 55 de la Convención de Viena sobre compraventa internacional de mercaderías, adoptando una posición extrema en lo que se refiere al precio de las mercaderías, como elemento de la compraventa, dispone que si la compraventa se ha celebrado válidamente, pero las partes no han acordado ni expresa ni tácitamente el precio de las mercaderías o medios para determinarlo, se entenderá, salvo pacto en contrario, que las partes han hecho referencia implícitamente al precio generalmente cobrado por tales mercaderías, en el momento de la celebración del contrato, vendidas éstas en circunstancias semejantes en el tráfico mercantil de que se trate. ii.- El precio debe convenirse en dinero (artículo 1793 código civil). En este caso sólo se exige que se pacte en dinero, pudiendo perfectamente pagarse con una cosa distinta. Las partes pueden convenir en una dación en pago, dando una cosa distinta al dinero para solucionar la obligación de pagar el precio. Se puede pactar, también que el precio consista en una parte en dinero y otra en especies, caso en el cual se entenderá que hay compraventa cuando el dinero vale más que la cosa, de lo contrario habrá permuta (véase el artículo 1794 código civil) iii.- El precio debe ser verdadero o real. El precio será verdadero o real cuando no sea ficto o simulado, o sea, aquel en que existe intención de pagarlo por una parte y de exigirlo por la otra. En algunos textos se habla de que el precio de ser serio, es decir, que éste no sea irrisorio o ridículo y que ponga de manifiesto que las partes no han tenido la intención seria de pagarlo y exigirlo. Sin embargo, el exigirse que el precio no sea irrisorio no quiere significar que éste deba ser justo, ya que el legislador chileno sólo considera el justo precio para apreciar si ha habido o no lesión enorme en las compraventas de inmuebles. Debe tenerse presente que en estas compraventas el legislador no exige que el precio sea justo, sino que el justo precio de la cosa no sea inferior a la mitad del precio que el comprador paga por ella (comprador sufre lesión enorme); o que el precio que recibe el vendedor no sea inferior a la mitad del referido justo precio (vendedor sufre lesión enorme). 2.- LA COSA VENDIDA (párrafo 4, artículos 1810 a 1816 código civil) La cosa consiste en el objeto de la obligación del vendedor, si falta ésta no habrá obligación, y consecuentemente la obligación de la otra parte carecerá de causa. El contrato sería anulable de nulidad absoluta por dos causas: falta de objeto y de causa.

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Este elemento es tan importante que sin él la compraventa no produce efecto alguno, o degenera en un contrato de diversa naturaleza (véase artículo 1444 código civil) De cualquier forma, sabemos que la sanción por la omisión de los elementos de la esencia de un contrato es la nulidad absoluta. Artículo 1810: “Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley” (relacionarse con el artículo 1464 del código civil) Requisitos de la cosa a.- La compraventa puede tener por objeto cosas corporales e incorporales. b.- La cosa vendida debe ser de aquellas cuya enajenación no esté prohibida por la ley. Como recordarán, el artículo 1464 dispone sobre las cosas cuya enajenación adolece de objeto ilícito. Sin embargo, debemos agregar, dentro de las cosas incomerciables, la sucesión de una persona viva y, también, la totalidad de los bienes de una persona, a menos que éstos se individualicen por escritura pública (véase el artículo 1811 en concordancia con el artículo 2056 del código civil). c.- El objeto del contrato de compraventa debe ser una cosa singular. Así se infiere del artículo 1811 en conexión con el artículo 2056, ambos del código civil. El artículo 1811 dispone que no se pueden vender todos, o una cuota, de los bienes presentes, o fututos, de una persona. No obstante, la venta será válida si se determinan por escritura pública cuáles son los bienes que se están vendiendo. A nuestro legislador le repugna la venta de universalidades. También cabe la venta de una cuota sobre una cosa singular, siendo aplicable la norma del artículo 1812 del código civil. Si una cosa singular es común a dos o más personas proindiviso, sin que entre ellos exista sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de la otra. Esta venta será consensual o solemne, según la naturaleza de la cosa singular. d.- La cosa debe ser determinada, o al menos, determinable. Si la cosa es determinable es exigencia que en el contrato se indiquen los elementos necesarios para su determinación. (véase el artículo 1461 código civil). La ley exige la determinación de la cosa, al menos en cuanto a su genero. Ahora si se trata de una cantidad, el contrato debe contener a lo menos los datos o reglas que permitan su determinación. e.- La cosa debe ser real (realidad del objeto) Ésto significa que la cosa debe existir o esperarse que exista. El objeto de toda obligación debe ser real. La realidad del objeto en este caso, se refiere a la existencia de la cosa vendida.

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i.- venta de una cosa inexistente. El artículo 1814 dispone que la venta de una cosa que al tiempo del contrato se suponga existente y no existe, no produce efecto alguno (nulidad por falta de objeto). Por su parte, el inciso segundo del precepto citado dispone para el caso en que la cosa existe sólo parcialmente, faltando una parte considerable de ella. En este caso el comprador puede o desistirse del contrato o perseverar en él, pagando el precio según una justa tasación de lo que se conserve de la cosa (valor de la cosa que existe parcialmente). Si el vendedor celebró el contrato a sabiendas que la cosa no existía totalmente, o en una parte considerable, el comprador de buena fe tiene a su disposición una acción de indemnización en contra del primero. (véase el artículo 1814, inciso segundo) ii.- venta de una cosa futura. Una compraventa puede tener por objeto una cosa que no existe al momento de su celebración, pero que se espere que exista, en cuyo caso se hablará de una compraventa de cosa futura. Esta compraventa es válida y puede revestir dos modalidades: - venta de cosa esperada. Se espera que la cosa exista y se entiende hecha bajo la condición de existencia. Se trataría de una compraventa condicional, y la condición sería resolutoria. La venta tendrá este carácter condicional, a menos que las partes expresen lo contrario, siendo la compraventa igualmente válida. - la venta de la suerte. Ello debe desprenderse de la propia naturaleza del contrato en el sentido que aparezca que el comprador está comprando la suerte. Este contrato será aleatorio, haciendo excepción a la regla general representada por los contratos de venta conmutativos. Por ejemplo, se vende la producción de huevos de un gallinero completo en una suma alzada. En este caso se está en presencia de una compraventa de cosa futura, pero lo que realmente se está comprando es un alea: la suerte de que exista esta producción (la cosa vendida); si nada se produce (la cosa no llega a existir), el comprador pierde lo que pago, ya que compró la contingencia de ganancia o pérdida, si no ha pagado aún el precio, igualmente estará obligado a hacerlo, sin que pueda alegar la falta de objeto del contrato. f- La cosa debe ser del vendedor o ajena, pero no puede ser propia del comprador. En este último caso la compraventa es nula y el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ello (véase el artículo 1816 inc. 1º, código civil). Regla de los frutos naturales y civiles de la cosa. El inciso 2º del artículo 1816 prescribe que pertenecen al comprador los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta; y los naturales y civiles, que después ella produzca. Esto se entiende siempre que las partes no hayan acordado la entrega de la cosa, después de transcurrido un plazo o sujeta a una condición, en cuyo caso los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo, o el cumplimiento de la condición. En ese momento se aplicará la regla anterior.

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El inciso final de la norma dispone que " todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulación expresa de los contratantes". Pese a los términos amplios del texto expreso de la ley, esta norma debe interpretarse restrictivamente, (en contra de su texto) referido exclusivamente al inciso 2º, que regula la situación de los frutos de la cosa, pero no al caso de la compra de cosa propia, ya que esa venta es nula y la nulidad es una sanción de derecho estricto y de orden público, indisponible por la voluntad de las partes. g.- La venta de cosa ajena es válida (artículo 1815 código civil) que prescribe que esta venta es válida, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. Esta norma se explica porque en nuestra legislación la compraventa por si sola no transfiere el dominio, sino que únicamente genera derechos y obligaciones, sirviendo de título para adquirir el dominio (título traslaticio de dominio). La compraventa de cosa ajena es válida, ya que este contrato no transfiere el dominio y el efecto que produce es que al comprador a quien se le ha hecho la entrega (tradición), tiene un justo título: la compraventa, que le habilita, concurriendo los demás requisitos legales, para adquirir el dominio por prescripción adquisitiva o usucapión. En la venta de cosa ajena, si se efectúa la tradición de la cosa, ésta es válida, pero no produce su efecto normal que es el de transferir el dominio, sino que por ella el comprador adquiere la posesión de la cosa, quedando habilitado para adquirir el dominio de la cosa por prescripción adquisitiva ordinaria, ello siempre y cuando se haya encontrado de buena fe; de lo contrario, sólo podrá adquirir por prescripción extraordinaria. Por consiguiente, si bien la compraventa de cosa ajena es válida, ésta no es oponible al verdadero dueño quien podrá reivindicar la cosa del “poseedor no dueño” mientras este último no haya adquirido el dominio de la cosa por prescripción adquisitiva. Nuestro legislador incurre en una impropiedad al decir que el verdadero dueño tiene derecho a reivindicar la cosa "mientras no se extingan por el lapso de tiempo", ya que la “acción reivindicatoria” es una acción real propietaria que no se extingue por el transcurso del tiempo, sino por la adquisición del derecho que protege por el poseedor no dueño de la cosa o el derecho real (véase el artículo 2517 código civil). En cuanto a los efectos de la venta de la cosa ajena, se debe distinguir: 1).- el vendedor ha entregado la cosa vendida. El contrato celebrado entre el vendedor de cosa ajena y comprador es válido, pero no es oponible al verdadero dueño y la causa de esta inoponibilidad es su falta de voluntad. Este último puede reivindicar la cosa y ejercida la acción el comprador tiene derecho para dirigirse en contra de su vendedor según las reglas generales para el saneamiento de la evicción.

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Pese a lo anterior, hay dos casos en que el verdadero dueño no se dirigirá contra el comprador a non domino: a.- Cuando es ratificada la venta por el verdadero dueño (véase el artículo 1818 código civil). En otras palabras, concurre la voluntad del verdadero dueño, ratificando lo obrado por el poseedor no dueño. Esta situación debemos relacionarla con la prevista por el artículo 898 inciso 2º del código civil, disposición ubicada en el título de la acción reivindicatoria y que regula la situación del “poseedor no dueño” que enajena la cosa y que dicha enajenación haga difícil, o imposible, su reivindicación por el dueño. El dueño podrá dirigirse en contra del que enajenó la cosa (vendedor a non domino) y si éste entrega el precio que recibió por ella, se confirma o ratifica la enajenación. b.- Cuando el comprador adquirió por prescripción. La venta de cosa ajena constituye un justo título para adquirir la posesión y, consecuentemente, para ganar el dominio por prescripción. La extinción del derecho del verdadero dueño se produce por la prescripción adquisitiva del derecho y no por el solo transcurso del tiempo, como incorrectamente lo expresa la norma legal. En esta hipótesis, el dueño igualmente se dirige en contra del comprador, pero éste se defiende oponiendo la excepción de prescripción adquisitiva y logra que la demanda sea rechazada. 2).- El vendedor no ha entregado la cosa al comprador. El verdadero dueño puede ratificar la venta o reivindicar la cosa vendida de manos del vendedor. En este último caso, el vendedor de cosa ajena se verá imposibilitado de cumplir su obligación, pudiendo el comprador solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios. En materia de efectos de la venta de cosa ajena, debe tenerse presente la norma del artículo 1819 del código civil, que prevé la situación del vendedor de cosa ajena que adquiere su dominio después de celebrada la compraventa. Si ello acontece, la norma dispone que debe entenderse (ficción legal) que el comprador, a quien se le hizo la entrega, adquirió el dominio desde el momento de la tradición de la cosa. Esta norma concuerda plenamente con la del artículo 682 inc. 2º del código civil. g.- Situaciones especiales que pueden darse con relación al consentimiento entre las partes respecto de la cosa vendida y que inciden en el perfeccionamiento del contrato o en el riesgo de la misma. Finalmente, con relación a la cosa, elemento esencial de la compraventa, nos corresponde referirnos a los artículos 1821, 1822 y 1823 CC. Los dos primeros se refieren a la compra de géneros y el tercero a la venta de cosas a prueba.

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a.- Venta de una cosa que suele venderse a peso, cuenta o medida (géneros) y que se señala de manera tal que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa. El artículo 1821 del código civil, da un ejemplo: las cosas que se hallan en un determinado recinto o lugar, como el trigo contenido en un cierto granero Si las partes han convenido en el precio de la cosa vendida, el riesgo, pendiente su entrega, se rige por la regla general del artículo 1820, es decir, pertenece al comprador, aunque la cosa no se haya pesado, medido o contado. Si las partes no han convenido en el precio, no hay venta. Se aplica la regla de las especies o cuerpos ciertos, pese a que la cosa no ha sido identificada (artículo 1820 del código civil). Esta regla se justifica por cuanto no hay posibilidad de confusión de la cosa con otra. El objeto del contrato ya se encuentra determinado dentro del género y éste no puede confundirse con otra porción del mismo. El inciso segundo del artículo 1821, se ocupa de una situación diversa, colocando el riesgo de cargo del vendedor. Aquí se ha vendido una cosa de aquellas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, y no se ha determinado la parte o porción que se está vendiendo. La ley habla de una parte indeterminada de un género como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero. Se vende un género, pero no se especifica qué parte de éste se vende y por ello se aplica el artículo 1510 del código civil, en cuya virtud la pérdida de una parte del género no extingue la obligación del vendedor, porque el género no perece. Conforme la disposición, la traslación del riesgo al comprador se produce sólo una vez que se haya fijado el precio y se haya pesado, contado o medido la parte que se vende (identificación de la cosa). Se vuelve a la regla de las especies o cuerpos ciertos, porque ya no hay posibilidad de confusión. b.- Venta de un género en la que las partes convienen en el precio y en una época para realizar el peso, cuenta o medida de la parte del mismo que se vende (artículo 1822 código civil). El contrato de venta se encuentra perfeccionado. Sin embargo, si una de las partes no concurre en la fecha acordada, la otra tiene acción de resarcimiento de los perjuicios provocados por la negligencia del que no concurrió y, además, si le conviene, tiene la facultad de desistirse del contrato. Se debe tener en cuenta que para que proceda la acción de perjuicios se requiere la no concurrencia en la fecha fijada se haya producido por negligencia del que incumple, siendo este último encargado de probar el impedimento del cumplimiento de su obligación. La prueba de la diligencia o cuidado corresponde al que debió emplearlo. c.- La venta a prueba (véase el artículo 1823 código civil). Este precepto regula la venta de una cosa a prueba. Cuando una cosa se vende a prueba, la ley entiende que no hay contrato, mientras el comprador no declare que la cosa le

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agrada. Hay aquí una compraventa que se celebra bajo una condición suspensiva y meramente potestativa dependiente de la voluntad del comprador. En cuanto a los riesgos de la cosa que se entregó a prueba, como la ley entiende que no hay compraventa mientras el comprador no manifiesta su agrado, éstos son de cargo del vendedor. El artículo 6, del Título XXII del Proyecto de 1842, dispone que si se estipula que se vende a prueba, se entiende hacerse la venta bajo condición suspensiva de agradar al comprador la cosa vendida. El inciso 2º dispone que sin necesidad de estipulación, se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se acostumbra vender de ese modo. La jurisprudencia ha fallado que se acostumbra comprar a prueba los caballos destinados a tiro de carruaje; lo mismo ocurre con las ventas según muestras, así si las cosas entregadas no guardan conformidad con las aquéllas, el comprador está autorizado a rechazar la entrega, sin que comprometa su responsabilidad. Finalmente, se declara que el vino es una sustancia que se acostumbra comprar al gusto. En la compraventa a prueba, el comprador se reserva la facultad de comprar o no, por lo que tiene una verdadera opción en orden a celebrar la venta. Desde este ángulo podría asimilarse a un contrato de opción. LA CAPACIDAD EN LA COMPRAVENTA. (Párrafo 1 De la capacidad para el contrato de venta. Artículos 1795 a 1799 código civil) En esta materia, el legislador junto con reiterar la regla del artículo 1446 del código civil, de general aplicación, prevé varias incapacidades especiales o prohibiciones de celebrar contrato de compraventa que afectan a determinadas personas. En efecto, el artículo 1795 prescribe:” Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo (incapacidades especiales) o para celebrar todo contrato (incapacidades generales). Las incapacidades especiales de las que se habla no son sino prohibiciones de celebrar contrato de compraventa a ciertas personas, atendido su estado, condición o circunstancias en las que se encuentra. Se trata de personas que tienen plena capacidad de ejercicio, no obstante les está prohibido celebrar el contrato de compraventa. La sanción por la trasgresión de la prohibición es la nulidad absoluta por objeto ilícito: acto prohibido por las leyes. a.- Incapacidad especial para comprar y vender (véase el artículo 1796 código civil). El precepto contiene la prohibición de celebrar compraventa entre los cónyuges no separados judicialmente y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. Aquí se establece una prohibición de comprar y vender. Esta prohibición se establece con la finalidad de proteger los intereses, tanto

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de los cónyuges y los padres y sus hijos sujetos a patria potestad, como para proteger los de los terceros. Esta norma contiene un caso de auto-contratación prohibida, ya que el padre es representante legal de su hijo sujeto a patria potestad y cuando entre los cónyuges hay régimen de sociedad conyugal, el marido es quien tiene la administración de los bienes sociales, de sus bienes propios y de los propios de la mujer. Por consiguiente, también habría auto-contratación prohibida. Con relación a la venta entre cónyuges el legislador la permite sólo cuando estén separados judicialmente. La separación judicial produce efectos en el régimen de bienes del matrimonio, poniendo término a la sociedad conyugal o a la participación en los gananciales que hubiere existido entre los cónyuges. En todo caso, la prohibición está establecida con independencia del régimen de bienes que tengan los cónyuges, sea sociedad conyugal, separación total de bienes o participación en los gananciales. Esta disposición del artículo 1796 del código civil confirma la regla general que consiste en la plena validez de la contratación entre cónyuges. La excepción estaría representada por la compraventa. b.- Incapacidad especial para vender (véase el artículo 1797 código civil) La norma prohíbe a ciertos funcionarios administradores de establecimientos públicos vender alguna parte de los bienes que administra, a menos que estén expresamente autorizados por la autoridad competente. Según algunos esta norma debiera excluirse del código civil, ya que pertenecería al derecho público y es expresión del principio de legalidad que deben observar los funcionarios de la Administración del Estado. c.- Incapacidad especial para comprar (véase el artículo 1798). En su primera parte prohíbe al empleado público comprar los bienes, sean éstos públicos o particulares, que se vendan bajo su ministerio. El mismo artículo, en su segunda parte, prohíbe comprar a los jueces, abogados, procuradores o Notarios los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta. Los abogados, sin embargo, igualmente pueden celebrar un pacto de igualas o de derechos litigiosos. d.Auto-contratación prohibida (véase el artículo 1799, relacionado con el artículo 412, ambos del código civil) Aquí se prevé otro caso de auto-contratación prohibida. Si bien a los tutores y curadores se les prohíbe comprar para sí cuando se trata de bienes inmuebles; en el caso de los muebles, sólo están obligados a la observancia de formalidades habilitantes (autorización de los demás guardadores o del juez). La importancia de la distinción se relaciona estrechamente con la sanción que existe por la trasgresión de la norma; en el primer

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caso, la sanción será la nulidad absoluta (objeto ilícito), en el segundo, la relativa (omisión de una formalidad habilitante). e.- Incapacidad especial para comprar y vender (véase el artículo 1800 código civil) La incapacidad afecta a ciertas personas que representan intereses ajenos, a las que se les exige para la compra o venta de las cosas relacionadas con su cargo, la autorización del mandante según el artículo 2144 del código civil. Con relación al albacea deberá aplicarse la norma del artículo 412 (remisión del artículo 1294 código civil). Aquí se tendrá que hacer la diferencia, según la cosa sea mueble o inmueble. LA COMPRAVENTA CIVIL Y MERCANTIL El Título II del Libro II del código de comercio regula la compraventa mercantil (artículos 130 a 160), previendo normas especiales que prevalecen con relación a las del código civil. El artículo 96 del código de comercio, ordena que las prescripciones del código civil relativas a las obligaciones y los contratos en general se apliquen a los negocios mercantiles, salvas las modificaciones que se establecen en el código de comercio. Lo anterior explica por qué el código de comercio regula sólo algunos aspectos del contrato de compraventa, aquéllos en que la ley mercantil se aleja de la compraventa civil. En todo lo no reglado, deberán aplicarse las normas del código civil; así lo ordena el principio de la especialidad. Las diferencias que dan cuenta de la importancia de distinguir la compraventa civil de la mercantil son, entre otras, las que se pasan a relacionar: i. En la compraventa civil, si el precio no es determinado por el tercero designado y no han designado otra persona que lo haga, la venta se tiene por no celebrada. En cambio en la compraventa mercantil, si se ha entregado la cosa y el tercero no fija el precio, la compraventa se entiende perfeccionada y el precio se determina por el valor que tiene la cosa en la plaza y si tiene varios, por el valor medio. ii. En materia de arras civiles la ley presume que las arras han sido dadas en garantía, salvo estipulación expresa de las partes. En sede mercantil, la regla es exactamente la contraria, las arras se presumen dadas como parte del precio y el derecho de retracto (arras en garantía) exige de un pacto expreso entre las partes. iii. En la compraventa civil rige el artículo 1709 que dispone que la prueba testimonial no cabe cuando la compraventa ha debido constar por escrito y no se ha observado esa formalidad. En

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cambio, en la compraventa mercantil, se aplica el artículo 128, que declara la admisibilidad de la prueba de testigos, sin importar el valor de la obligación que se trata de probar, salvo que la ley exija escritura pública. iv. Con relación a la compraventa de los bienes muebles, en materia mercantil se aplica el principio del doble carácter de los actos mercantiles, en virtud del cual una compraventa puede ser civil para una de las partes, pero mercantil para la otra. En este caso, las partes se regirán por las normas civiles o mercantiles, según corresponda.

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EFECTOS DE LA COMPRAVENTA Cuando hablamos de los efectos de la compraventa, estamos aludiendo a los derechos y obligaciones que el contrato produce y las principales son: la obligación de entregar la cosa y la de pagar el precio, con sus derechos correlativos. La doctrina, recurriendo a la distinción del artículo 1444 (elementos del contrato), distingue tres clases de obligaciones en la compraventa, de la esencia, de la naturaleza y accidentales: i.- De la esencia. Obligación de pagar el precio y entregar la cosa. ii.- De la naturaleza. Obligación de saneamiento de la evicción y los vicios redhibitorios. iii.- Accidentales. Pacto comisorios y de retroventa. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR i.- Obligación de la esencia. Obligación de entregar la cosa. (artículos 1793 y 1824, 1ª parte). Este contrato no produce la obligación de dar la propiedad de la cosa que se vende, ya que el contrato sólo genera derechos y obligaciones. El vendedor se obliga a efectuar la tradición, en cuya virtud el comprador adquirirá el dominio y no por el solo efecto jurídico del contrato. Ahora si el vendedor no es dueño de la cosa, éste cumple haciendo la tradición al comprador, el que queda en posición de adquirir por prescripción adquisitiva. Esta obligación se extiende, tanto a la entrega material, como a la jurídica. Distinción que pasa desapercibida tratándose de los bienes muebles, no así de los inmuebles. En efecto, si la cosa es mueble la entrega material se confunde con la jurídica. En cambio, si se trata de bienes inmuebles la entrega material se distingue claramente de la jurídica, ya que el modo de efectuarla es diverso. La entrega jurídica se hace por la inscripción en el Registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo (tradición de la cosa ex artículo 686 CC) y la entrega material de la manera que se estime más conveniente y que permita al comprador entrar en la posesión material del inmueble que se está comprando. Si en una compraventa de inmueble hay entrega jurídica, pero no material, se estará ante un supuesto de incumplimiento de la obligación de entregar y el comprador, podrá demandar, o la ejecución forzada de ella o la resolución del contrato; y, en ambos casos, la indemnización de daños (artículo 1826 inciso segundo código civil). Incluso, cuando hay una venta forzada por el ministerio de la justicia, la jurisprudencia ha fallado que al juez, como representante del vendedor, no sólo le corresponde cumplir con la obligación de entrega jurídica, sino también con la

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material y ello lo logrará mediante el procedimiento de ejecución incidental de las resoluciones judiciales, decretando el lanzamiento del que está ocupando la propiedad. Al juez se le puede exigir que decrete el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, siempre que el ocupante del inmueble haya sido emplazado en el juicio. En la venta de cosa ajena, la tradición de la cosa no produce el efecto jurídico de transferir el dominio, sino que permite al comprador adquirir la posesión de la cosa. Lugar de la entrega de la cosa. En el título de la compraventa, el legislador no se pronuncia sobre este particular, siendo necesario acudir a las reglas generales en materia de pago de las obligaciones, en especial, a las disposiciones de los artículos 1587 y 1588 del código civil. De acuerdo a estas disposiciones la entrega debe efectuarse en el lugar que las partes hayan estipulado, si se trata de un cuerpo cierto y nada dicen las partes, en el lugar en que se encuentran, y en los demás casos en el domicilio del vendedor. Época de la entrega (véase el artículo 1826, inciso primero, del código civil) La entrega deberá efectuarse inmediatamente después de celebrado el contrato o a la época prefijada en él. Colocando el acento el legislador en el carácter de contrato de ejecución inmediata de la compraventa. Ventas dobles ex artículo 1817 código civil La época en que se ha hecho la entrega tiene importancia para determinar a cuál de los compradores de una misma cosa se prefiere cuando ésta se ha vendido a dos o más personas (supuesto de ventas dobles) ( véase artículo 1817 código civil). Con relación a las ventas dobles se debe distinguir tres situaciones: i.- Sólo uno de los compradores ha entrado en posesión de la cosa. El comprador que está en posesión de la cosa se preferirá respecto de los otros compradores. Seguirá en posesión de la cosa y es dueño de la cosa (a menos que se trate de venta de cosa ajena). ii.- Si se ha hecho la entrega a los dos. Debe preferirse a aquél a quien se haya hecho primero la entrega. iii.- Si no se ha entregado a ninguno. El título mas antiguo prevalecerá, es decir la compraventa que tenga fecha de celebración más antigua se debe preferir por sobre la posterior. Los gastos de la entrega (artículo 1825 código civil) Se dispone que al vendedor le corresponden naturalmente soportar los gastos de la entrega, sin perjuicio de la estipulación de las partes en un sentido diverso. Con relación a los

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gastos posteriores a la entrega, éstos son de cargo del comprador. Esta norma es consecuente con la del artículo 1806 del código civil. COSAS QUE COMPRENDE LA ENTREGA Conforme el artículo 1828 del código civil, el vendedor es obligado a entregar todo lo que reza el contrato (cfr. con artículos 1568 y 1569 código civil) El pago es la prestación de lo que se debe y ello se averigua recurriendo al título que la contiene (el contrato). En el caso de los inmuebles, hay norma especial. En efecto, el artículo 1830, disposición que prescribe que en la venta de una finca se incluyen los inmuebles a que se refiere el artículo 570 del código civil, los que lo son por destinación. Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, no obstante puedan separarse sin detrimento. LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA ARTÍCULO 1820 CÓDIGO CIVIL Primeramente, cabe destacar que el vendedor, además, de estar obligado a la entrega de la cosa, sobre él pesa la obligación de conservarla hasta la entrega, siendo responsable de la pérdida de la cosa y de los deterioros que se produzcan por su culpa leve (véase artículo 1548 código civil). La mora del comprador en recibir la cosa. Sin embargo, si el comprador se constituye en mora de recibir, éste deberá abonar al vendedor los costos de la custodia de la cosa, relevándosele de la culpa leve, siendo responsable únicamente de la culpa grave o del dolo (véase el artículo 1827 con relación con el artículo 1680 del código civil) El legislador habla de los costos de alquiler de almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido. En consecuencia, la mora del comprador en recibir la cosa produce una alteración de la regla de la diligencia exigible, se releva al vendedor del cuidado ordinario en la conservación de la cosa. Por su parte, el artículo 1680 dispone que la destrucción de la cosa durante la mora del acreedor de recibirla sólo hace responsable al deudor de la culpa grave y del dolo. Con relación a los riesgos de la cosa, el artículo 1820 reitera la regla del artículo 1550, pero ahora para las obligaciones de dar una especie o cuerpo cierto nacida de un contrato bilateral, poniendo de cargo del acreedor el riesgo de pérdida o deterioro de la cosa (res perit creditori). Si la cosa perece o se deteriora por un caso fortuito o de fuerza mayor, el comprador, pese a la extinción total o parcial de la obligación del vendedor (entregar la cosa) sigue obligado a pagar el precio íntegramente. Si la cosa se vende bajo condición suspensiva y ésta perece estando pendiente la condición, el riesgo será de cargo del vendedor. La verdad es que en este caso la regla no es la res perit debitori, sino la del res perit domino (la cosa perece para su dueño),

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ya que la obligación, pendiente la condición, aún no ha nacido. La norma del riesgo de la cosa que se debe bajo una condición suspensiva no es estrictamente una excepción a la regla del res perit creditori, sino más bien una confirmación de la misma. Ello queda de manifiesto si se está en el supuesto en que la cosa se deteriora, pendiente la condición y ésta ùltima se cumple. Aquí el comprador está obligado igualmente al precio íntegro. Otro caso, que si es excepción, se da cuando el vendedor se encuentra en mora de entregar la cosa, o bien cuando se haya obligado a pagar con la misma cosa dos o más obligaciones distintas (véase artículo 1550 código civil). Aquí debemos remitirnos a lo estudiado a propósito de los efectos particulares de los contratos bilaterales. Podría resultarnos contradictorio el hecho que, por un lado, la obligación de conservación sea de cargo del vendedor, pendiente la obligación de entregar y, por otro, el riesgo de la cosa, pendiente también la entrega sea, por regla general, de cargo del comprador. La razón está en el elemento de la imputabilidad, en el caso del vendedor éste deberá indemnizar de todos los deterioros que se produzcan por su culpa leve, pero si éstos son a consecuencia de un caso fortuito, el riesgo de tales deterioros será de cargo del comprador. Lo mismo para el caso de la pérdida de la cosa. Además, con relación a los riesgos cabe hacer presente que si el comprador ha pagado el precio de la cosa antes de la entrega y la cosa perece por acaecer un caso fortuito, pero durante la mora del vendedor, éste último deberá restituir el precio y el comprador podrá demandar los perjuicios derivados de la mora. CASO ESPECIAL, DE LA COMPRA-VENTA DE PREDIOS RUSTICOS Acciones por diferencia de cabida en la compraventa de un predio rústico (artículos 1831 a 1834 código civil) En la ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos el criterio de distinción entre predio rústico y predio urbano, es el de la ubicación, si se encuentra dentro del radio urbano es predio urbano y si está fuera es rústico. Sin embargo, en las disposiciones del código civil que analizaremos, el criterio es el del destino del predio. De los artículos 1831 a 1834 del código civil se infiere que los predios rústicos pueden venderse de tres formas: 1.- A cabida: (artículo 1831 inciso segundo) Cuando se vende a cabida, se está vendiendo según la superficie del terreno. El inciso segundo del artículo 1831 inciso 2º dispone: “ se vende con relación a su cabida, siempre que ésta se expresa de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes declaren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato”.

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Por consiguiente, la regla en esta clase de venta es que las partes deberán responder por las diferencias que resulten de comparar la cabida real del predio que se compra o vende, con la que se declara en el contrato (cabida declarada), dando lugar a las acciones para pedir la rebaja o el aumento del precio según corresponda (derecho del comprador a la rebaja del precio o derecho del vendedor al aumento de precio del vendedor). Aquí el legislador intenta corregir las desproporciones en las prestaciones que pueden seguirse de esta diferencia entre lo declarado en el contrato y lo que verdaderamente se entrega. Lo interesante es que, con independencia de si el afectado con la diferencia sea el vendedor o el comprador, la ley establece un límite, permitiéndole siempre al comprador, más allá de ese límite, salirse del contrato (desistirse) con derecho a indemnización de daños. El vendedor no se comporta de modo diligente al declarar vender más o menos de lo que realmente entregará, ello justifica el derecho a la indemnización de daños que tiene en todo caso el comprador que se desiste del contrato. Los supuestos que se pueden dar son los que siguen: a).- cabida real mayor que la cabida declarada (artículo 1832 inciso primero, código civil). En esta hipótesis el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio, salvo que el precio de la cabida excedente supere la décima parte de la cabida real. Si el precio supera este límite, el comprador puede a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el precio; o desistirse del contrato. Si hace uso de esta última facultad, el vendedor deberá resarcirle los perjuicios. Vgr. Se declara en la escritura pública de compraventa que el inmueble tiene una superficie de 60 hectáreas (cabida declarada) a un precio de $ 1.000.000 por hectárea por un precio total de $ 60.000.000 y, en realidad, se entregan 80 hectáreas (cabida real). El efecto es que el vendedor tiene derecho a un aumento proporcional del precio, pero como el valor de la diferencia supera la décima parte del precio del contrato, al comprador le asiste una opción: o consiente en el aumento del precio; o se desiste del contrato con derecho a indemnización de daños. b).- cabida real menor que la declarada (artículo 1832 inciso segundo) Aquí el vendedor deberá completar la cabida que falta, y si esto no le fuere posible, o no se le exige por el comprador, deberá disminuir proporcionalmente el precio. Sin embargo, si el precio de la cabida que falta excede la décima parte del precio de la cabida completa, el comprador puede a su arbitrio aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato, y si desiste tendrá derecho a que se indemnicen los perjuicios. Vgr. Se declara en la escritura pública de compraventa que el inmueble tiene una superficie de 50 hectáreas a un precio de $ 300.000 por hectárea lo que da un total de $15.000.000 (cabida declarada) y, en realidad, el vendedor entregó 40 hectáreas (cabida real). El efecto es que el vendedor debe completar la cabida que falta, si ello le fuere posible y se le exigiere por el comprador. Si no es posible o el comprador no lo exige, el comprador tiene derecho a una disminución proporcional del precio ($ 3.000.000). Pero como el precio de la cabida que falta excede en más de

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una décima parte del precio de la cabida completa (cabida declarada) al comprador le asiste una opción: o consiente en la rebaja del precio; o se desiste del contrato con derecho a indemnización de daños. En cuanto a la prescripción de las acciones a que dan lugar estas situaciones, ellas prescriben en el plazo de un año desde la entrega de la cosa (artículo 1834 código civil). En cualquiera de estos supuestos, podríamos estar en presencia de un caso de lesión enorme, por ello el artículo 1836 del código civil declara que además de las acciones a que se ha hecho referencia, compete a las partes la acción rescisoria por lesión enorme, que prescribe según las reglas generales. El artículo 1835 reconoce a las partes las acciones de los artículos1832 y 1833 en todo contrato de compraventa que tenga por objeto un todo, o conjunto de efectos o mercaderías. O sea, si se vende un conjunto de mercaderías, o un genero que se ha determinado en cuanto a su extensión (artículos 1821 -1822), y después resulta que la cantidad o medida real, difiere de la declarada, las partes gozarán de las acciones de disminución o aumento del precio estudiadas, gozando en todo caso el comprador de la opción en caso que el precio de la diferencia supere la décima parte del precio de la cabida. iii.- Ad corpus (artículo 1833 código civil) esta es la regla general, si se vende un predio ad corpus, es decir, como especie o cuerpo cierto, ninguna de las partes tendrá derecho a pedir aumento o rebaja del precio, sea cual fuere la cabida del predio. iv.- Ad corpus con señalamiento de linderos (artículo 1833 inciso segundo código civil) En este caso, el vendedor está obligado a entregar todo lo comprendido dentro de los linderos. Si no se puede o no se exige, el comprador tendrá la acción del inciso segundo del artículo 1832, es decir, podrá exigir o la disminución proporcional del precio o desistirse del contrato, con derecho a indemnización de daños. OBLIGACION DE SANEAMIENTO Y PRIMERAMENTE SANEAMIENTO POR EVICCION (párrafo VII art. 1837 a 1870)

DEL

El vendedor cumple con su obligación entregando la cosa al comprador y confiriéndole los derechos necesarios para el uso y goce de la misma. Desde este ángulo el vendedor debe procurar y, más precisamente, garantizar que la posesión de la cosa por el comprador sea pacifica, tranquila y útil, de modo que pueda ejercerla en toda su amplitud y extensión. El vendedor esta obligado a garantizar esa posesión pacífica, tranquila y útil de la cosa, que puede verse afectada, sea porque un tercero extraño pretenda

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derechos de dominio u otro distinto sobre la cosa; sea a causa de defectos o vicios de la misma que hagan que no sirva para el fin para el que fue comprada, o sólo lo haga imperfectamente. Con el acaecimiento de cualquiera de estos hechos cesa la posesión pacífica, tranquila y útil, haciéndose exigible el derecho del comprador para que el vendedor le sanee la cosa vendida. Se hace exigible la obligación de saneamiento de la cosa vendida por parte del vendedor. El artículo 1837 pone de cargo del vendedor esta obligación de saneamiento, la que comprende dos objetos. Primero, amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y segundo, responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios. Por lo tanto, el vendedor está obligado a defender al comprador de los ataques de los terceros que pretendan algún derecho sobre la cosa y, además, deberá indemnizar al comprador todos los vicios o defectos que la cosa adolezca. Características de esta obligación 1) Es una obligación de la naturaleza, en tanto sin ser de la esencia de la compraventa, se entiende pertenecerle sin necesidad de una cláusula expresa. Al ser una obligación de la naturaleza, las partes, haciendo uso de su libertad contractual, pueden modificarla e incluso derogarla, para el caso concreto. Del artículo 1839 del código civil se infiere que la obligación de sanear las evicciones de la cosa es un elemento de la naturaleza, al disponer en su parte final: "salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario". Por su parte, el artículo 1842 del código civil permite todo pacto que exima de la obligación de saneamiento por evicción, pero con un límite: siempre que en éste no haya habido mala fe del vendedor, en cuyo caso el pacto será nulo. Además, pese a la plena validez del pacto, éste no alcanza la obligación del vendedor de restituir el precio en caso de evicción (artículo 1852 código civil). De su lado, el artículo 1859 autoriza a las partes eximir al vendedor de su obligación de sanear los vicios ocultos, quedando excluidos aquellos vicios de que tuvo conocimiento el vendedor al momento del contrato y de los cuales no dio noticia al comprador. Pese al pacto, el vendedor igualmente estará obligado al saneamiento de tales vicios. 2) Es una obligación condicional. Como se ha expresado, la obligación de saneamiento sólo es exigible por el acaecimiento de alguno de los hechos antes mencionados: una reclamación de un tercero; o la existencia de vicios ocultos. Por lo tanto, si ninguna de estas circunstancias concurre la obligación en estudio nunca se hará exigible. El artículo 1856 fija el plazo de prescripción de la acción de saneamiento por evicción en lo tocante a la indemnización por los perjuicios que es de 4 años; en lo relativo a la restitución del precio se aplican las reglas generales de prescripción extintiva. La acción redhibitoria (vicios ocultos) prescribe en 6 años en las compraventas para bienes muebles y en un año respecto de los inmuebles, salvo

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estipulación de las partes o de las leyes especiales (véase el artículo 1866: se autoriza a las partes para ampliar o reducir el plazo de prescripción). 3) Es una obligación de garantía que no es exclusiva de la compraventa, ya que se aplica en general a todos los contratos onerosos, por ejemplo, el contrato de arrendamiento, la partición, las donaciones onerosas, el contrato de sociedad, etcétera. Tarea. El alumno deberá estudiar por su cuenta la regulación de esta obligación de garantía fuera del contrato de compraventa. OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR EVICCION DE LA COSA El objeto de la obligación es amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida. Por lo tanto, lo que hace exigible esta obligación es la turbación en la posesión y goce pacífico y tranquilo de los derechos que adquirió el comprador. Se persigue defender al comprador de toda turbación o molestia de carácter legal y no de hecho, causadas por un tercero que cree tener un derecho sobre la cosa; e indemnizarlo si la turbación es acogida y la cosa resulta evicta. El artículo 1838 del código civil dispones: “ Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial". Sin embargo, la exigibilidad de la obligación de saneamiento es anterior, al producirse la turbación o molestia a consecuencia de la demanda del tercero, demanda que podrá ser acogida o no. Si es acogida, según el artículo 1838, habrá evicción y el vendedor estará obligado a la indemnización de perjuicios, incluida la restitución del precio de compra.

Requisitos que deben concurrir para que haya evicción de la cosa. i.- Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa. Será privado del todo cuando la cosa haya sido reivindicada por un tercero, también, cuando el acreedor hipotecario, haciendo uso de su acción de desposeimiento, logra realizar el inmueble y con el producto se paga de su crédito. Habrá privación parcial de la cosa, por ejemplo, si sobre la cosa hay constituido un derecho real de usufructo, o de uso o habitación. ii.- Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta, según el artículo 1839. La causa de la evicción debe ser anterior al contrato. iii.- Que la privación de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial. Con base a este requisito se concluye que las perturbaciones que dan lugar a la acción de evicción deben ser de carácter legal o jurídica, y en ningún caso material

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o de hecho, ya que respecto de estas últimas existen las acciones posesorias y protectoras del dominio de las que es titular el propio comprador. Obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción El objeto de la obligación de saneamiento de la evicción es doble. La obligación de saneamiento de la evicción del vendedor comprende dos etapas o partes bien definidas: a.- Obligación de hacer. El vendedor está obligado a defender en juicio al comprador. La prestación objeto de esta obligación consiste en la realización de un hecho material, tal es, ir en auxilio del comprador en un juicio iniciado por una demanda de un tercero que reclama derechos sobre la cosa. Según el artículo 1840 inciso primero, esta obligación de hacer es indivisible. Dispone la norma citada que la acción de saneamiento en esta vertiente (obligación de hacer), es indivisible y puede ejercerse insolidum en contra de cualquiera de los herederos del vendedor. El comprador puede solicitar la defensa en juicio, a su arbitrio, a uno o a todos los herederos, sin que éstos puedan oponer su cuota hereditaria. Esta indivisibilidad se desprende de la sola naturaleza de la obligación. b.- Obligación de dar. El vendedor está obligado a indemnizar al comprador en caso que la cosa resulte evicta a causa de ser acogida la turbación del tercero por una sentencia judicial. La naturaleza de esta obligación es de dar y por lotanto, es divisible, lo que viene confirmado por el mismo artículo 1840 inciso segundo. La norma dispone que el comprador podrá ejercer esta acción en contra de los herederos del vendedor, quienes responderán a prorrata de su cuota hereditaria. Esta misma regla, haciendo la distinción entre obligación de hacer y de dar se aplica a las ventas en las que la parte vendedora está compuesta por varias personas (véase el inciso final del artículo 1840 código civil) Prescripción de estas obligaciones i.- obligación de hacer. Se dice que esta obligación no tiene plazo de prescripción, ya que, el vendedor en todo tiempo estará obligado a defender al comprador de las turbaciones jurídicas que éste sufra en su dominio o posesión. Y estará obligado, conozca o no las razones de las turbaciones del tercero al tiempo de celebrarse el contrato. Así, aunque el comprador pueda probar el dominio por la prescripción adquisitiva, recurriendo o no a la accesión de posesiones, el vendedor estará igualmente obligado a concurrir, oponiendo las defensas necesarias para que la pretensión del tercero sea rechazada. ii.- Obligación de dar. En esta materia se aplica el artículo 1856, que dispone que la prescripción es de 4 años contados desde la sentencia que declare evicta la cosa, pero en lo tocante a la restitución del precio se aplican las reglas generales de prescripción, es decir, 5 años desde que se hace exigible la obligación. En

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el caso que el vendedor se allane a la acción del tercero, no habiendo sentencia, el plazo se contará desde la restitución de la cosa evicta. Aspectos importantes del ejercicio de estas acciones (derivadas de la obligación de hacer y de dar) A) Titularidad de la acción de saneamiento. El comprador que sufre las perturbaciones (véase los artículos 1837 – 1839 código civil). Sin embargo, además, podrán ejercerla sus sucesores universales y singulares. Respecto de los sucesores singulares, debe tenerse presente que el comprador puede dirigirse en contra del antecesor de su vendedor. (Véase el artículo 1841 código civil). En relación a la titularidad de esta acción se ha dicho, por algunos autores, que el comprador que se encuentra en mora de pagar el precio al vendedor no podrá ejercer la acción de saneamiento en su contra por aplicación del artículo 1552 código civil (la mora purga la mora o excepción de contrato no cumplido). Sin embargo, a nuestro juicio creo que la afirmación no es exacta por cuanto nuestro sistema de efectos del incumplimiento no es unitario, sino que dispone de efectos particulares según sea la obligación incumplida. En el caso de la evicción, los efectos jurídicos están delineados por el propio legislador y no son interdependientes del cumplimiento de la obligación de pagar el precio. B) Supuesto del ejercicio de la acción. La turbación jurídica en la posesión pacífica de la cosa, que se manifiesta en la reclamación que hace un tercero que pretende un derecho sobre la misma. Turbación de derecho o jurídica: tercero pretende derecho sobre la cosa C) Con relación a la obligación de hacer. El comprador demandado deberá citar (Citación de evicción, artículos 584 a 587 CPC), dentro del juicio al vendedor para que concurra en su defensa. Esta citación es la única forma de que el vendedor tenga noticia sobre la turbación del comprador en su posesión pacífica, a causa de una demanda de un tercero. Esta citación de evicción debe hacerse según lo dispuesto en el artículo 584 del código de procedimiento civil, norma que dispone que la citación deberá hacerse antes de la contestación de la demanda. Para que se ordene la citación por el Tribunal, deben acompañarse los antecedentes que hagan aceptable la solicitud. Esta citación puede solicitarse en cualquier clase de procedimiento, sea ordinario, sumario o especial. D) Efecto de la solicitud de citación. El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil dispone que si se decreta la citación se suspenderán todos los trámites del juicio por el termino de diez días si la persona a quien se cita tiene su domicilio en la comuna en que se sigue el juicio, y si tiene su domicilio fuera de ésta, tendrá el aumento que establece el artículo 259 del código de procedimiento civil que se refiere al aumento de la tabla de emplazamiento.

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Si vencen los plazos para efectuar la citación y el demandado no ha hecho que ésta se practique podrá el demandante a su arbitrio solicitar que se declare la caducidad del derecho del demandado para exigir la citación, o que se le autorice para llevarla a efecto él mismo a costa del demandado (véase el artículo 585 inciso segundo del código de procedimiento civil) Con todo, si el comprador omite citarlo y la cosa es evicta, el vendedor no será obligado al saneamiento (véase el artículo 1843, inciso tercero, código civil) E)

Contra quien se dirige la citación de evicción.

a.- el comprador puede citar al vendedor de la cosa (véase el artículo 1843 inciso primero, código civil) b.- el comprador puede citar a cualquiera de sus antecesores en el dominio, sin que éstos puedan exigir que se cite primero a los otros. El citado podrá citar, a su vez, a su vendedor y así sucesivamente hasta llegar al causante de la evicción. Lo anterior se infiere del artículo 1841 del código civil. Véase el artículo 586 del código de procedimiento civil, en su parte final. F) Actitudes que puede asumir el citado (véase el artículo 1843 y 1844 del código civil) a.- El citado no comparece. En este caso no habrá sustitución procesal y el juicio prosigue en contra del comprador, quien debe continuar en el juicio (véase el artículo 587, parte final, código de procedimiento civil), y si la cosa es evicta el vendedor será responsable de la evicción, surgiendo la obligación de indemnizar los perjuicios. Esta regla cede si el citado rebelde prueba que el comprador dejó de oponer alguna defensa o excepción suya, y que por ello la cosa resultó evicta; por ejemplo, habiendo transcurrido el plazo de prescripción adquisitiva, el comprador no la opone como excepción (véase artículo 1843, inciso tercero, código civil) b.- El citado comparece. En este caso, se produce la sustitución procesal del demandado por el citado; es decir, el juicio se sigue en contra del vendedor citado, sin perjuicio de la actuación del comprador demandado como tercero coadyuvante, para velar por la conservación de sus derechos (véase el artículo 1844 código civil). El citado comparece puede asumir distintas actitudes, todas con sus propias consecuencias jurídicas. 1.- Se defiende, saneamiento. Caben dos posibilidades:

cumpliendo

su

obligación

de

i.- gana el juicio. No se produce la evicción y por lo tanto, el vendedor no es obligado a la indemnización de los perjuicios que la demanda

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hubiere causado al comprador, salvo que la demanda se impute a un hecho o culpa del vendedor (véase el artículo 1855 código civil). ii.- Pierde el juicio. La cosa resulta evicta conforme el artículo 1838 código civil) Aquí se pasa de una obligación de hacer a la segunda etapa de la obligación de saneamiento que consiste en la indemnización de los perjuicios al comprador (obligación de dar) (véase los artículos 1838, 1839 y 1840; con relación al artículo 1847 del código civil) 2.- no se defiende o se allana a la demanda (véase el artículo 1845 código civil). En esta situación el citado igualmente debe indemnizar al comprador, ya que se estima que perdió, en tanto se produce la evicción de la cosa. En el caso que se allane, obviamente se acoge la demanda del tercero y la sentencia ordenará la restitución del bien. Sin embargo, en estos últimos casos, el comprador podrá tomar sobre sí la defensa del juicio; pero, si es vencido, no tiene derecho a que el vendedor le indemnice las costas en que hubiere incurrido con motivo de su defensa, ni tampoco los frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño de la cosa. Lo anterior se explica porque el vendedor que se allanó sólo hubiera sido obligado al pago de los frutos hasta la fecha de dicho allanamiento; entonces si el comprador quiere seguir en el juicio y pierde posteriormente, éste se deberá hacer cargo de los frutos hasta la sentencia (véase el artículo 1845 código civil). G) Extensión de la obligación de indemnizar. Una vez producida la evicción de la cosa al comprador, a la obligación de hacer del vendedor sucede una de dar:, indemnizar al comprador y en el caso de evicción total de la cosa, ella comprende los siguientes conceptos: (véase el artículo 1847 CC) a.- El precio de la cosa, aunque ésta hubiese disminuido de valor al tiempo de la evicción. Si el menor valor de la cosa proviene de un deterioro respecto del cual el comprador ha obtenido algún provecho, deberá procederse al descuento del importe del provecho. Ejemplo. Si se tala un bosque, se descontará ese provecho del precio (véase el artículo 1848 código civil) Restitución del precio y los pactos que eximen del saneamiento de la evicción (artículos 1842 y 1852, código civil) Como se sabe, la obligación de saneamiento es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa, por lo que las partes pueden modificarla, o eliminarla. Sin embargo, dicha exclusión no valdrá si ha habido mala fe de parte del vendedor. En cuanto al alcance de los efectos de la cláusula que exime al vendedor de esta obligación, el artículo 1852 inciso primero, dispone: “La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le exime de la obligación de restituir el precio recibido. O sea, que aun cuando el pacto sea válido, éste no alcanzará la obligación de restituir el precio de la cosa, conforme el artículo 1847, Nº1, del código civil. Sin embargo, hay dos casos en que el vendedor no está

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obligado, ni siquiera a la restitución del precio de venta (véase el artículo 1852, inciso 3°, código civil) i.- cuando el comprador celebra el contrato de compraventa a sabiendas que la cosa era ajena (asume tácitamente el riesgo de la evicción) ii.- cuando el comprador, expresamente, tomó sobre sí el riesgo de la evicción, especificándolo en el contrato. b.- Costas legales. Las costas legales del contrato de venta que hayan sido de cargo del comprador. c.- Frutos. El valor de los frutos a que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, salvo el caso en que el comprador toma sobre sí la defensa, pese al allanamiento del citado (véase el artículo 1845 código civil) d.- Costas judiciales. Las costas en que el comprador haya incurrido a consecuencia de la demanda del tercero, sin perjuicio de aplicarse la misma regla de excepción del numerando anterior (véase el artículo 1845 código civil) e.- Aumento de valor. El aumento de valor de la cosa en poder del comprador, aunque éste se haya producido por causas naturales, o por el solo transcurso del tiempo. Se excluyen las mejoras necesarias y las útiles en caso que el tercero que obtuvo en el juicio haya sido condenado a pagarlas al comprador. Tratándose de las mejoras voluptuarias, si el vendedor estuvo de mala fe, será condenado a pagarlas, salvo que el comprador haya optado por retirarlas (véase los artículos 911 y artículo 1849, ambos del código civil) Esta regla del aumento de valor reconoce una limitación al quantum del aumento de valor de la cosa, contenida en el artículo 1850 del código civil, disposición que prescribe que el vendedor no será obligado a pagar el exceso de precio producido por causas naturales, o por el transcurso del tiempo, que supere la cuarta parte del precio de venta, a menos que el vendedor estuviese de mala fe, caso en el cual será condenado a pagar todo el aumento, sin ninguna limitación (véase artículo 1849 código civil). Reglas especiales con relación a los efectos de la evicción y a su extensión. 1.- Regla de excepción para el supuesto de evicción como consecuencia de una venta forzada por el ministerio de la justicia. ( véase el artículo 1851 código civil) En esta clase de compraventas el vendedor no será obligado para con el comprador, sino a pagar el precio producido en la subasta. La extensión de las prestaciones se limita al importe del precio de venta. 2.- Rescisión de la compraventa por evicción parcial de la cosa (véase artículos1852 inciso final, 1853 y 1854, todos del código civil)

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Si la evicción no recae sobre la totalidad de la cosa y la parte evicta es tal que haga presumir que el comprador no habría comprado la cosa sin ella, en ese caso, el comprador tiene derecho para pedir la rescisión de la venta. ( el legislador debió hablar más propiamente de resolución del contrato) En virtud de esta rescisión el comprador debe restituir al vendedor la parte no evicta y este último deberá restituir el precio y abonar el valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, así como indemnizar cualquier otro perjuicio que hubiese resultado de la evicción de la cosa. Para estos efectos, el comprador será tratado como un poseedor de buena fe, a menos que se rinda prueba en contrario (véase artículo 1853 código civil) En el caso que la parte evicta no sea de tanta importancia (1) o que el comprador no pida la resolución de la venta (2) (véase artículo 1854 código civil), este último tendrá derecho a exigir el saneamiento de la evicción parcial, según las reglas generales (artículos 1847 y concordantes) El profesor Alessandri estima que en este caso la acción que se le concede al comprador es la resolutoria, y no de rescisión. En efecto, no existe ningún vicio de nulidad. El comprador afectado por la evicción parcial deberá optar, o por la resolución del contrato, o por la indemnización derivada de la obligación de saneamiento. Opción, o resolución o indemnización de los daños asociados a la evicción de la cosa. En el caso de evicción parcial de escasa importancia, el comprador sólo tiene derecho a exigir la indemnización conforme las reglas generales (véase el artículo 1847 código civil) Extinción de la obligación de saneamiento 1.- Por la convención de las partes. Sin embargo, debe tenerse presente que la ley limita los efectos de ese acuerdo en el sentido de que el vendedor igual deberá restituir el precio, salvo que el comprador haya tomado sobre sí el riesgo de la evicción especificándolo en el contrato o haya comprado a sabiendas que la cosa era ajena.( véase artículo 1852 código civil). El legislador, como se ha explicado, prevé una causa especial de nulidad de esta convención cuando el vendedor está de mala fe. Por consiguiente, la cláusula que exime del saneamiento de la evicción libera al vendedor de la obligación de hacer y la de dar en lo que se refiere a las partidas de la indemnización distintas a la restitución del precio. 2.- Prescripción de la obligación de dar (véase el artículo 1856 código civil) En esta materia debe distinguirse entre la obligación de indemnizar y la de restituir el precio. Con relación a la primera el plazo de prescripción es de cuatro años y a la segunda de cinco años según las reglas generales. El plazo se cuenta, o desde la fecha de la sentencia de evicción, o desde la restitución de la cosa. 3.- Negligencia del comprador en la defensa en juicio. En el caso que el vendedor no comparezca y se produzca la evicción de la cosa como consecuencia de que el comprador fue negligente y no opuso una defensa o excepción

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personales que hubiese enervado la acción (véase el artículo 1843 inciso 3º, parte final) 4.- Casos especiales. El artículo 1846 del código civil prevé dos casos especiales en los que la obligación de sanear la evicción cesa. a.- cuando el comprador y el demandante de evicción se someten a un juicio arbitral, sin consentimiento del vendedor y el árbitro falla contra el comprador. b.- cuando el comprador pierde la posesión por su culpa y de ello se sigue la evicción.

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OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR VICIOS REDHIBITORIOS: Cuando una persona compra una cosa lo hace para que ésta le preste una utilidad o le brinde un determinado beneficio. Por lo tanto, surge como una consecuencia lógica que el vendedor esté obligado a asegurar una posesión útil de la cosa vendida y ella desaparece cuando la cosa adolece de un vicio que disminuye, o elimina, la utilidad que se pretendía obtener con la cosa comprada. Con relación a la ratio de esta obligación, la jurisprudencia ha expresado que las cosas se adquieren para proporcionar al adquirente una utilidad. En efecto, continúa el sentenciador, el comprador que adquiere una cosa lo hace con el fin de que ella le preste una utilidad conforme a su destino, de modo que para que el vendedor cumpla su obligación no debe limitarse sólo a la entrega de la cosa al comprador y proporcionarle la pacífica posesión, sino también su posesión útil. Si así no lo hace, el vendedor no cumple su obligación y frustra las expectativas del comprador. La ley, entonces, viene en auxilio del comprador y le suministra los medios para conseguir del vendedor, el saneamiento de los vicios de la cosa, mediante la acción que consagra el artículo 1867 del código civil. (Corte de Apelaciones de Concepción, 3 de abril de 1989, Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 86, Sección 2ª, p. 12, considerando 4º) Estos vicios se llaman ocultos o redhibitorios y son vicios o defectos que, existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que la cosa sea impropia para su uso natural o que sólo sirva imperfectamente. Se trata de una obligación de la naturaleza que hace responsable al vendedor de todo vicio o defecto oculto de la cosa y que existía al tiempo de la venta. Los efectos jurídicos de los vicios redhibitorios consisten en poner a disposición del comprador las llamadas acciones redhibitorias o edilicias, que se concretan en la acción de rebaja de precio y en la rescisoria de la compraventa (véase artículos 1857 y 1860 del código civil). El comprador tiene, en realidad, dos acciones que puede ejercer a su arbitrio: la primera de ellas, la rescisoria en virtud de la cual demanda que se deje sin efecto la venta; y, la segunda, la actio quanti minoris, cuyo objeto es la rebaja proporcional del precio de la cosa. A pesar de lo anterior, el código civil, en su artículo 1857, no distingue y se refiere a ellas, indistintamente, como acción redhibitoria. El artículo 1866, por su parte, identifica la acción redhibitoria con la acción rescisoria, ello se infiere del artículo 1867, cuando dispone que habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá derecho todavía el comprador para pedir la rebaja del precio, cuyo plazo de prescripción está establecido en el artículo 1869.

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Concepto y requisitos del vicio para que tenga el carácter de redhibitorio (véase el artículo 1858 código civil) El código civil no define los vicios redhibitorios, sólo se limita a establecer los requisitos que deben concurrir para que éstos tengan el carácter de tal. La jurisprudencia (Corte de Apelaciones de Santiago, 10 de marzo de 1988, Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo 85, sección 2ª, p. 18, considerando 3ª) ha fallado que los vicios o defectos ocultos redhibitorios de las cosas corporales que habilitan para pedir la rescisión de la venta son los físicos, inherentes a la cosa misma y de tal naturaleza que impiden que la cosa vendida sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente, como si una persona que compra trigo blanco lo recibe realmente, pero apolillado o con mucha semilla; si una persona compra caballos y los recibe enfermos; en los casos de venta de una máquina de funcionamiento defectuoso, de perlas finas coloreadas artificialmente para disimular sus defectos. Se refieren estos defectos, agrega el sentenciador, a la mala calidad de la cosa vendida que impide o dificulta su uso natural y no a los defectos jurídicos relacionados con posibles prohibiciones legales para contratar o vicios del consentimiento sancionados con otros remedios jurídicos, como la acción ordinaria de nulidad. Los requisitos que deben concurrir para estar en presencia de un vicio redhibitorio son los que se pasan a relacionar (artículo 1858 código civil) i.- Que el vicio haya existido al tiempo de la venta. Esto no quiere decir que el vicio redhibitorio exista en toda su magnitud y dimensión al momento de la venta, sino al menos, que exista un germen del vicio en el referido momento. La jurisprudencia ha fallado, con relación a este requisito, que procede declarar la rescisión de una venta de caballo, si éste al celebrarse el contrato, tiene una enfermedad incurable que, aunque no lo inhabilita durante cierto tiempo para prestar los servicios a que está destinado, lenta y fatalmente lo inutilizará. En este caso jurisprudencial, la existencia del germen del defecto al tiempo del contrato, se acredita mediante presunciones judiciales, señalándose en el fallo que las reclamaciones del comprador hechas tres o cuatro días después de efectuada la compra, la circunstancia de existir la enfermedad del caballo comprado en el mismo lugar en que se notó la lesión que los testigos y el comprador creyeron rasmilladura insignificante y la de ser el “galápago” una enfermedad muy lenta en sus progresos y que pocas veces se puede observar, a menos que sea antigua, establecen la presunción de que dicha enfermedad existía en el caballo al tiempo en que fue comprado. (Corte de Apelaciones de Santiago, 19 de agosto de 1884, Gaceta Jurídica de 1884, Nº 2.030, p. 1244, considerando 9 y 13) ii.- Que el vicio sea grave. Que el vicio sea de tal gravedad que la cosa no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que haga presumir que si el comprador hubiese conocido la existencia de dicho vicio, o no hubiese comprado la cosa; o la hubiese comprado a un precio mucho menor.

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iii.- Que el vicio sea oculto. El vicio no debe haber sido manifestado por el vendedor y ser de tal naturaleza que el comprador pudo ignorarlo sin negligencia grave de su parte, o que no los haya podido conocer fácilmente, en razón de su profesión u oficio. Con relación a este último requisito y, en especial, a la ignorancia del vicio por parte del comprador, la jurisprudencia ha fallado lo siguiente: a.- No es verosímil que el dueño de una panadería, como persona práctica, no conozca la calidad de la harina que compra para dedicarla a su industria o que, no conociéndola, no la someta a prueba antes de utilizarla. (Corte de Apelaciones de Santiago, 25 de julio de 1881, Gaceta Jurídica Nº 1278, p. 762) b.- El comprador, que carece de conocimientos especiales, ha podido ignorar, sin negligencia grave de su parte, la existencia de la enfermedad de galápago en un caballo, si éste, al tiempo de la venta, sólo presentaba una rasmilladura insignificante (sentencia arriba citada) Vicio elevado a la categoría de redhibitorio por voluntad de las partes. Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden hacer redhibitorios vicios que a la luz de los requisitos antes vistos no lo sean. Aquí encontramos un reconocimiento por parte del legislador que esta obligación constituye un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (véase el artículo 1863 código civil). La libertad contractual puede elevar vicios a la categoría de redhibitorios, pese a que no reúnan los requisitos del artículo 1858 del código civil. Así, por ejemplo, podría suceder que al comprador le interese utilizar la cosa para un fin especial que no coincide precisamente con su uso natural y logra incluir una cláusula que declare que si la cosa no sirve para ese fin especial, se entiende que adolece de un vicio oculto o redhibitorio, disponiendo de la acción redhibitoria conforme la ley. Se trata de un caso en que la cosa, pese a su defecto sirve para su uso natural, sin embrago es inútil para el uso que verdaderamente motivó la celebración del contrato por parte del comprador. Vicios redhibitorios y error sustancial. Estas son dos instituciones distintas, pero que en la práctica pueden llegar a confundirse. No resulta indiferente afirmar que se está en presencia de un error sustancial o un vicio redhibitorio, ya que las sanciones en uno y otro caso son diversas y lo mismo con relación a los plazos de prescripción. Por su parte, el profesor Alessandri, señala como criterio de distinción entre una y otra institución, el que el error sustancial no impide el uso de la cosa; en cambio, el vicio redhibitorio hace inservible la cosa para su uso natural o que sólo sirva imperfectamente. REMEDIOS DEL COMPRADOR FRENTE AL VICIO REDHIBITORIO DE LA COSA El comprador afectado por un vicio redhibitorio podrá solicitar, a su arbitrio, o la rescisión de la venta; o la rebaja proporcional del precio (actio quanti minoris) (véase

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el artículo 1860 código civil). Es decir, el comprador dispone de las denominadas acciones redhibitorias o edilicias (véase el artículo 1860 código civil) Los titulares de estas acciones, son el comprador, los herederos y los legatarios. Los sucesores del comprador a título singular entre vivos no tienen esta acción, simplemente porque no existe norma expresa, a diferencia de lo que acontece con relación a la acción de saneamiento de la evicción conforme el artículo 1841 del código civil. Extensión de la obligación de sanear los vicios redhibitorios Por efecto de la acción de rebaja del precio, el vendedor estará obligado a restituir el exceso de precio que haya resultado de la declaración de la existencia de un vicio redhibitorio. Si se ejerce la acción rescisoria o resolutoria, el vendedor estará obligado a la restitución del total del precio y el comprador a la de la cosa defectuosa. Y estará el vendedor, además obligado a indemnizar los perjuicios cuando conocía de los vicios y no los declaro, o si éstos eran tales que no debía haberlos ignorado por razón de su profesión u oficio (véase artículo 1861 código civil). Aquí surge como otro efecto de la infracción de la obligación de garantía por vicios ocultos, el de la obligación de indemnización los perjuicios al comprador. La jurisprudencia ha fallado que la acción de indemnización de daños no es una tercera acción de que dispone el comprador, sino que es accesoria a la rescisoria o de rebaja de precio, en el caso que el vendedor haya estado de mala fe (conociendo o debiendo conocer el vicio oculto de la cosa) (Corte Suprema, 13 de enero de 1944, Gaceta Jurídica 1944, Primer semestre, Nº 5, p. 74) Si se estima que esta acción es accesoria a la redhibitoria, el plazo de prescripción de ella dependerá si el comprador ejercer la acción rescisoria o la de rebaja de precio. Si estimamos que es una acción de ejercicio principal, habría una laguna en las normas sobre compraventa con relación a su plazo de prescripción, debiendo aplicar las reglas generales de la prescripción extintiva. Reglas especiales relacionadas con la extensión de los efectos de los vicios redhibitorios Caso en que perece la cosa (véase el artículo 1862 código civil) En caso que la cosa viciosa perezca, después de perfeccionado el contrato de venta, el comprador tiene igualmente derecho a pedir rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su poder y por su culpa. Pero, si la cosa perece como efecto de un vicio inherente a la cosa, el comprador podrá pedir la restitución del precio y si el vendedor conocía, o no debía ignorar el vicio, y además, la indemnización de perjuicios. Caso en que se compran dos o más cosas como un conjunto (véase el artículo1864 código civil)

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En este caso, el comprador sólo tendrá derecho a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el conjunto, sin importar si pago un precio por el total de las cosas o por cada una de ellas separadamente. Podrá, sin embargo, ejercer la acción redhibitoria por el total, en aquellos casos en que aparezca que el comprador no habría comprado el conjunto, sin esa cosa, por ejemplo, cuando se compra un juego de muebles. En esta norma el legislador habla de la acción redhibitoria identificándola con la rescisoria. Caso de las ventas forzadas (véase artículo 1865 código civil) En el caso de las ventas forzadas hechas por el ministerio de la justicia no procede el ejercicio de la acción redhibitoria, salvo cuando se trate de vicios que el vendedor conocía, o debía conocer y no los declaró cuando el comprador se lo solicito. En esta última situación procederá la acción redhibitoria y la indemnización de perjuicios. Quedan excluidas del ámbito de esta disposición las ventas voluntarias hechas en pública subasta, como por ejemplo, cuando el guardador pretende vender un inmueble de propiedad del pupilo (artículo 394 código civil) Sobre este particular la jurisprudencia ha fallado que la disposición del artículo 1865 del código civil se aplica sólo a las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia, pero no a las ventas voluntarias que tienen lugar en subasta pública a solicitud o por determinación del dueño, como en el remate pedido por los albaceas de la sucesión de éste con una tasación presentada por ellos mismos. (Corte de Apelaciones de Santiago, 2 de agosto de 1865, Gaceta Jurídica, 1865, Nº 1519, p. 632) Caso en que el vicio no es grave en los términos del artículo 1858 Nº 2. Cuando el vicio no reúne el requisito del numeral 2 de artículo citado, el comprador sólo tendrá derecho a pedir la rebaja del precio, quedando excluido el ejercicio de la acción de rescisión (véase el artículo1868 código civil). Extinción de la obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios Prescripción de la acción redhibitoria Primero que todo, debemos tener presente que si bien el legislador fija los plazos de prescripción de la acción redhibitoria - rescisoria y de rebaja de precio cuya extensión depende de si la compraventa tiene por objeto una cosa mueble o inmueble, el mismo código en su artículo 1866 reconoce a las partes la libertad para ampliar o restringir estos plazos. Recurriendo a la reglas del código civil, para averiguar sobre la extensión de los plazos de prescripción, debemos distinguir según el vicio redhibitorio afecte a un bien mueble o inmueble (véase los artículos 1866, 1867 y 1869, todos del código civil) i.- bienes muebles

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- acción rescisoria: seis meses - acción quanti minoris: doce meses ii.- bienes inmuebles: - acción rescisoria: doce meses - acción quanti minoris: 18 meses Los plazos anteriores se cuentan desde la entrega real de la cosa. La regla anterior admite una excepción para la acción de rebaja de precio, cuando la compra de bienes muebles se hizo para remitir la cosa a un lugar distante, puesto el plazo se cuenta desde la entrega al consignatario aumentado con el termino de emplazamiento que corresponda (véase el artículo 1870 código civil) Con relación a la prescripción de la acción de daños, debemos considerar lo expresado en las líneas anteriores. Con relación a estas disposiciones, las del artículo 1866 y la del 1869, debe tenerse presente la del artículo 1867, que sirve para vincular la prescripción de la acción rescisoria con la de rebaja de precio y de ella se infiere que la acción de daños, puede ejercitarse en conjunto, o con la primera o con la segunda.. Pacto que exime al vendedor de su responsabilidad por los vicios ocultos (véase el artículo 1859 código civil) Si las partes estipularon que el vendedor no está obligado a responder por los vicios ocultos de la cosa vendida, dicha estipulación produce sus efectos, salvo respecto de aquellos vicios que el vendedor conocía al momento de la venta y de que no le dio noticia al comprador, debiendo responder igualmente. Esta ineficacia de plano del pacto exige que el comprador pruebe en juicio el conocimiento real o efectivo del vicio de parte del vendedor.

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OBLIGACIONES DEL COMPRADOR (párrafo IX, artículos 1871 a 1876 código civil) La principal obligación que contrae el comprador es la de pagar el precio. Así lo declara el artículo 1871 del código civil, que señala: " La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido". En opinión del profesor Alessandri, la redacción de la norma del artículo 1871 deja entrever que la obligación de pagar el precio no es la única obligación que contrae el comprador, sino que está, además, obligado a recibir la cosa comprada, obligación que sería una consecuencia lógica de la obligación del vendedor a entregar la cosa vendida, cuya prestación requiere de la actividad del comprador. Lugar y tiempo del pago (véase el artículo 1872 código civil). El pago debe hacerse en el lugar y tiempo convenido por las partes (autonomía de la voluntad), sin embargo, a falta de estipulación, éste se hará en el lugar y tiempo de la entrega. Esta norma aparentemente hace una excepción al artículo 1588 del código civil, toda vez que prescribe que el pago debe hacerse en lugar en que el cuerpo cierto existe y si es otra cosa se hará en el domicilio del deudor. Y decimos que es aparente porque el lugar donde debe hacerse la entrega, al no existir estipulación de las partes, se rige por el mismo artículo 1588. El artículo 1872, en su inciso segundo, se hace cargo de regular el caso en que al comprador se le entrega la cosa antes de pagar el precio y éste es turbado en su posesión, o bien prueba que existe entablada una acción real de que el vendedor no le había dado noticia al momento de la compra. En este caso, el comprador podrá, con autorización de la justicia, depositar el precio y mantener el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación, o afiance las resultas del juicio. Algunos estiman que el precepto prevé un caso de derecho legal de retención a favor del comprador. Sin embargo, no apoyamos esta opinión por varias razones: aplicación general.

i.- el derecho legal de retención en Chile no es una institución de ii.- sólo existe este derecho cuando el legislador expresamente lo establece a favor del acreedor afectado, por ejemplo, en el contrato de arrendamiento (artículo 1937 código civil), de mandato (artículo 2162 código civil), de depósito (artículo 2134 código civil) y de comodato (artículo 2193 código civil). iii.- el derecho legal de retención supone que el deudor está autorizado para tener la cosa en su poder mientras no se le satisfaga o asegure su acreencia. En este caso el precio no queda en poder del comprador, sino que en manos de un tercero, un depositario judicial. Distinto es el supuesto del inciso cuarto del artículo 1826 del código civil, con relación a la obligación de entregar la cosa. Esta norma prescribe que si el

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comprador ve disminuida considerablemente su fortuna, de modo de que el vendedor peligre perder el precio, el primero no podrá exigir la entrega de la cosa aunque se haya estipulado plazo para pagar, a menos que pague el precio o asegure su pago. En este caso, a diferencia del anterior, sí se está en presencia de un derecho legal de retención a favor del vendedor que se ve en peligro de perder el precio. Efectos del incumplimiento de las obligaciones del comprador 1.- Incumplimiento del comprador de pagar el precio. ( artículo 1873 código civil) El artículo 1873 reitera la norma del artículo 1489, reconociendo al vendedor la opción de solicitar, o la resolución del contrato, o su ejecución forzosa, en ambos casos con derecho a la indemnización de daños. Llama la atención que la disposición exige la mora del comprador, pudiendo pensarse que aquí la mora y, por consiguiente, la imputabilidad del incumplimiento, constituye un requisito para el ejercicio de la facultad resolutoria, la que, como hemos dicho, prescinde de la culpa del deudor. A nuestro juicio, interpretando armónicamente esta norma con la del artículo 1489, la mora del comprador no juega como requisito de la facultad resolutoria, sino sólo con respecto a la indemnización de daños a la que tiene derecho el vendedor afectado por el incumplimiento del comprador. Para que proceda el ejercicio de la facultad resolutoria, sea en la compraventa, o en cualquier otro contrato bilateral, basta que se produzca el incumplimiento resolutorio. La mora sólo interesa para efectos de la indemnización de daños. a.- Resolución de la compraventa por no pago del precio (véase el artículo 1875 código civil) Una vez declarada la resolución de la compraventa tienen lugar las prestaciones mutuas entre las partes. Si hubo entrega de la cosa, ésta deberá ser restituida y si existían arras, el vendedor tendrá derecho a retenerlas o a exigirlas dobladas (en garantía) El vendedor tendrá, además, derecho a pedir que se le restituya el valor de los frutos en su totalidad si no se le pago ninguna parte del precio; o, en caso de pago parcial, la proporción que corresponda a la parte no pagada. Por su parte, el comprador tiene derecho a que se le restituya la parte del precio que hubiere pagado. Por último, para el abono de las expensas al comprador y de los deterioros al vendedor, el comprador se considerará como poseedor de mala fe, salvo que pruebe haber sufrido en su fortuna, sin culpa suya, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado. Podría estimarse que esta norma es más bien de detalle o de suyo reglamentaria; no obstante, creemos ver en ella una manifestación más del carácter objetivado del remedio de la resolución por incumplimiento, porque

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si bien regula la extensión de las prestaciones que se deben las partes luego de declarada la resolución del contrato, reconoce que puede haber resolución pese a que el incumplimiento no sea imputable al deudor (sin culpa del comprador se haya hecho imposible cumplir lo pactado). Con relación a los efectos de la resolución respecto de terceros. El vendedor tiene derecho contra terceros poseedores según las reglas generales de los artículos 1490 y 1491. Sin embargo, no tendrá esta acción contra terceros poseedores cuando en la escritura de venta se exprese que se ha pagado el precio, a menos que se pruebe la nulidad o falsificación de la escritura (véase artículo 1876 código civil). Ahora bien, la Corte Suprema en su fallo del 11 de junio de 2003, Ana Mery Tapia Díaz con Empresa de Servicios Integrales Alpes Ltda.. Ha señalado que el artículo 1876 incisi 2º, no solo se aplica frente a terceros poseedores, sino también cuando la falta de pago del precio de la compraventa es cuestión controvertida directamente entre vendedor y comprador. 2.- Incumplimiento de la obligación de recibir la cosa (artículo 1827 código civil) El efecto jurídico de la mora del comprador de recibir la cosa (véase el artículo 1827 código civil) éste consiste en poner de cargo del comprador los gastos de conservación de la cosa vendida y, además, altera el grado de diligencia exigible al vendedor en su obligación de conservar la cosa pendiente la entrega. La disposición ordena al comprador abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga la cosa y releva al vendedor de la diligencia o cuidado ordinario, haciéndolo responsable únicamente de dolo y la culpa grave. Según Alessandri el incumplimiento de la obligación de recibir la cosa del comprador, no sólo acarrea las consecuencias ya descritas, sino también daría derecho al vendedor para solicitar la ejecución forzada o la resolución del contrato en los términos del artículo 1873 del código civil. Sin embargo, en nuestra opinión, la obligación de recepción de la cosa no es una obligación interdependiente de la de entregar la cosa, por lo cual no cabe aplicar el efecto particular de los contratos bilaterales del artículo 1489 y mucho menos la norma del artículo 1873 que se refiere exclusivamente al incumplimiento de la obligación de pagar el precio. Los únicos efectos que produce la mora del comprador son los descritos por la norma del artículo 1827 del código civil. La obligación de recibir la cosa es una obligación accesoria, en contraposición a la de pagar el precio que es una obligación principal, según el propio artículo 1871 del código civil.

RESCISION DE LA COMPRAVENTA POR LESION ENORME: (párrafo XII, artículos 1888 a 1896 código civil)

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La rescisión por lesión enorme es una sanción de derecho estricto cuyo objeto es la rescisión de las compraventas voluntarias de bienes inmuebles en las que exista una desproporción enorme entre las prestaciones de las partes. La lesión enorme no es una institución de aplicación general, sino que se aplica a los casos expresamente establecidos por el legislador y, además, dentro de estos casos, la ley no sanciona cualquier desproporción de las prestaciones, sino aquéllas que el legislador considera enormes. En materia de compraventa, la única sanción que trae aparejada la lesión enorme es la rescisión del contrato, a diferencia de lo que acontece en otros casos de lesión diseminados en el código civil y en leyes especiales (remisión al curso de derecho civil I), en los que la sanción consiste en la rebaja de la prestación excesiva. Otra cosa es que luego de declarada la rescisión, por lesión enorme, en contra de cualquiera de las partes, ésta pueda hacer subsistir el contrato, o restituyendo el exceso recibido (vendedor), o completando el justo precio (comprador) (véase el artículo 1890 código civil) Requisitos 1.- Que la lesión sea enorme según los términos del artículo 1889 del código civil. 2.- La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesión enorme. 1.- La lesión debe revestir una cierta gravedad. Como se sabe, todo contrato envuelve naturalmente un pequeño margen de especulación y desproporción, que se traduce en el beneficio para alguna de las partes contratantes y en la pérdida correlativa para la otra. Sin embargo, tratándose de ciertas compraventas, el legislador pone un límite al margen de ganancia que provenga del negocio y es por eso que cuando la lesión es enorme autoriza a la parte afectada a solicitar que se rescinda el contrato. Para decidir sobre la gravedad de la lesión, el legislador recurre a un dato objetivo, el justo precio de la cosa al tiempo de la celebración del contrato (artículo 1889, inciso segundo), comparándolo con el precio del contrato, el convenido por las partes. Según sea la diferencia entre el dato objetivo (justo precio) y el concreto o subjetivo (precio del contrato), habrá lesión enorme o no. Por consiguiente, el criterio en que se inspira la ley, es el mismo para ambos contratantes. El justo precio de la cosa se refiere al valor de cambio de la misma, a su valor comercial y no a un valor de afección; y se determina, tal como lo señala el artículo 1889 inciso final, al tiempo de la celebración del contrato. Esta regla resulta lógica, puesto que es en esa época cuando se manifiesta la voluntad por las partes. La lesión enorme puede ser invocada, tanto por el vendedor, como por el comprador. El artículo 1889 se encarga de determinar cuándo hay lesión enorme:

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i.- El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. Ejemplo: el vendedor recibe $ 45.000.000 y el justo precio asciende a la suma de $ 100.000.000. ii.- El comprador: sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. Ejemplo: el justo precio de la cosa asciende a $ 35.000.000 y el precio que paga el comprador asciende a la suma de $ 75.000.000. Los límites legales son estrictos, de manera que si no se da esta falta de equivalencia, no habrá lesión enorme. El legislador admite todo aquello que no supere esta desproporción. La Corte Suprema ha resuelto que la determinación de que si existe, o no, lesión enorme es una cuestión de hecho y, por lo tanto, queda entregada a los Tribunales del fondo y no es susceptible de recurso de casación en el fondo. Esta norma ha dado origen a múltiples conflictos, sobre todo con relación a los contratos de promesa de compraventa en que el precio se ha pagado íntegramente, o fraccionadamente, antes de la celebración de la compraventa definitiva. En estos casos, el promitente vendedor se ha negado a celebrar el contrato definitivo fundado en que ha existido una lesión enorme con relación al precio. El contrato de promesa, como se sabe, es un contrato preparatorio distinto e independiente de la compraventa y la figura de la rescisión por lesión enorme no es de aplicación general, por lo tanto no podría aplicarse a este contrato (remisión a lo estudiado a propósito del contrato de promesa) 2.- La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesión enorme (véase artículo 1891 código civil). Este requisito resulta de la interpretación a contrario sensu del artículo 1891 que dispone: “No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles, ni en las que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia”. Por lo tanto, sólo se aplica a la compraventa voluntarias de bienes inmuebles. En cuanto a la expresión "ministerio de la justicia", ésta debe entenderse en un sentido amplio, es decir, comprensiva de las ventas forzadas en juicio ejecutivo, o de quiebra, y las voluntarias realizadas en pública subasta por el ministerio de la justicia. Ello por las siguientes razones: i.- Al estudiar el saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios vimos que se excluían las ventas forzadas; en cambio, en este caso el legislador habla en términos amplios de las ventas realizadas por el ministerio de la justicia, dentro de las cuales se incluyen, tanto las forzadas, como las voluntarias, realizadas bajo su ministerio.

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ii.- Al haber pública subasta e intervención del ministerio de la justicia se está garantizando que no existirán abusos de parte del comprador, ni del vendedor. No estarían incluidas dentro de la expresión “ventas hechas por el ministerio de la justicia” aquellas celebradas por el juez en representación del deudor de una obligación de hacer: suscribir un documento, dentro de un juicio ejecutivo. La lesión enorme sólo se aplica a los contratos onerosos conmutativos, quedando excluidas aquellas compraventas de inmuebles de carácter aleatorias. LA ACCIÓN RESCISORIA Esta acción corresponde, tanto al vendedor, como al comprador, sus cesionarios y herederos. Es una acción transferible, transmisible y prescriptible, pero irrenunciable. En cuanto a la posibilidad de su renuncia, ella no es procedente según lo dispone el artículo 1892, que prescribe: "si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita”. La acción rescisoria prescribe en cuatros contados desde la fecha del contrato, así lo dispone el artículo 1896 del código civil. EFECTOS DE LA LESIÓN ENORME El artículo 1890 del código civil regula los efectos de la lesión enorme y otorga, tanto al comprador, como al vendedor contra quien se haya pronunciado la rescisión por lesión enorme, la posibilidad de hacer subsistir el contrato de compraventa. Esta opción se explica porque la compraventa es válida, sin embargo adolece de un vicio objetivo: la desproporción de las prestaciones. Así entendido, es comprensible que la parte condenada pueda hacer subsistir el contrato si hace desaparecer el vicio, ésto es, la desproporción de las prestaciones. Se presentan dos situaciones: i.- El comprador puede, a su arbitrio, consentir en la rescisión, o completar el justo precio con deducción de una décima parte. En este caso, la lesión enorme la ha sufrido el vendedor, el que ha vendido la cosa en menos de la mitad de su justo precio, así se vende en 40 millones y la cosa vale 100 millones. En tal caso el comprador puede hacer subsistir el contrato completando al vendedor el justo precio (100 millones) con deducción de una décima parte (10 millones). Entonces, el comprador paga 50 millones, enterando 90 millones (justo precio con deducción de una décima parte) Así lo confirma el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago, del 12 de marzo de 2003, Gonzalo Cruz Sánchez con John F. Torres Díaz, al establecer en su considerando 2º: “Que el comprador está en situación de ejercer su derecho optativo pronunciada que sea la rescisión, vale decir, una vez acogida la demanda rescisoria e incluso, después de ejecutoriada la sentencia que da lugar a dicha acción”. Y en su

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considerando 3º: “Que, por consiguiente, la rescisión por lesión enorme sólo producirá sus efectos propios si el comprador consiente en ella, quedándole a salvo su derecho de completar el precio de la cosa vendida mediante la manifestación de su oposición al cumplimiento del fallo declarativo de la rescisión, en su etapa de ejecución”.( Revista de Derecho y Jurisprudencia 2003, sección 2ª, páginas 25 y 26). La deducción de la décima parte se ha establecido por el legislador como un pequeño margen de ganancia a que tienen derecho las partes en un contrato. ii.- El vendedor puede, a su arbitrio, consentir en la rescisión, o hacer subsistir el contrato devolviendo al comprador el exceso del justo precio aumentado en una décima parte. En este caso quien sufre la lesión enorme es el comprador, y el vendedor tiene el mismo derecho alternativo, o consentir en la rescisión, o hacer subsistir el contrato. Por ejemplo, por una cosa, cuyo justo precio asciende a 40 millones, el comprador paga 100 millones. Si el vendedor quiere hacer subsistir el contrato, deberá devolver al comprador el exceso recibido respecto del justo precio (40 millones), aumentado en una décima parte (4 millones), esto es, la suma de 56. El exceso pagado es 60 millones, admitiéndose un margen de ganancia de 4 millones. Efectos de la declaración de rescisión En cuanto a los efectos de la rescisión, éstos son iguales a los de la rescisión o nulidad, con tres diferencias: a) Artículo 1890, inciso segundo, del código civil. "El comprador no está obligado a devolver los frutos, ni intereses, sino desde la demanda, ni tampoco podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato". La norma regula el alcance de las prestaciones mutuas a que da lugar la rescisión del contrato. b) Artículo 1894 del código civil. El comprador nada debe pagar al vendedor por los deterioros que haya sufrido la cosa, salvo en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos. c) En el caso de la lesión enorme hay una excepción con relación a los efectos de la rescisión respecto de terceros. El artículo 1895 del código civil obliga al comprador a purificar las hipotecas y demás derechos reales que se hubiere constituido sobre la cosa. Esta exigencia se explica porque la sola rescisión del contrato no produce este efecto respecto de terceros. Es el comprador el que, previo a la restitución de la cosa, tendrá que obtener el alzamiento y cancelación de los gravámenes que la afecten. Además, con relación a este punto, cabe precisar que la acción de rescisión por lesión enorme no procede en aquellos casos en que el comprador

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haya enajenado la cosa a un tercero. (artículo 1893, inciso segundo, código civil) Extinción de la acción de lesión enorme: i.- Destrucción de la cosa (véase artículo 1893, inciso primero, código civil) Cuando la cosa se destruye en poder del comprador, ninguno de los contratantes puede solicitar la rescisión por lesión enorme. ii.- Enajenación de la cosa (véase artículo 1893, inciso segundo, código civil) Cuando el comprador hubiera enajenado la cosa, reconociéndosele al vendedor una acción personal, si el comprador hubiere obtenido un mejor precio en la venta, para que le restituya el exceso al vendedor, pero sólo hasta la concurrencia del justo valor y con una deducción de la décima parte. La jurisprudencia ha fallado que esta acción prescribe en cuatro años desde la segunda venta. En cambio, Somarriva estima que frente al silencio de la ley esta acción prescribiría según la regla del art. 1896, es decir, dentro de los cuatro años desde la celebración de la compraventa. iii.- Prescripción .El artículo 1896 código civil establece: “La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato”.

PACTOS ACCESORIOS EN LA COMPRAVENTA (Artículos 1877 a 1887 código civil)

Reconocimiento de la libertad contractual para la inclusión de pactos accesorios (artículo 1887 código civil) El artículo 1887 del código civil prevé una norma de cierre que contiene un reconocimiento expreso de la libertad contractual de las partes en contrato de compraventa y de la naturaleza dispositiva de parte importante de las normas del título XXIII. El precepto antes dicho dispone: “Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios lícitos; y se regirán por las reglas generales de los contratos”. En consecuencia, fuera de los pactos accesorios típicos (regulados especialmente) las partes pueden agregar otros atípicos, con tal que ellos cumplan con los requisitos generales a todo acto o contrato (artículo 1445 código civil).

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Dentro de los pactos accesorios típicos del contrato de venta, debemos considerar: el pacto comisorio (artículos 1877 y siguientes), el pacto de retroventa (artículo 1881 y siguientes), el de retracto (artículo 1886), las arras (artículos 1803 y siguientes) y las formalidades convencionales (artículo 1802).

PACTO COMISORIO: (artículos 1877 a 1880 código civil) (remisión al curso de derecho civil III) Concepto. Es la condición resolutoria tacita de no pagarse el precio por el comprador expresada en el contrato de compraventa (artículo 1877 código civil). El citado artículo dispone que: "por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta" Clases i.- Pacto comisorio simple. Es la condición resolutoria tácita del artículo 1489 código civil expresada por las partes en el contrato (artículo 1877 código civil) ii.- Pacto comisorio calificado. Es el mismo pacto comisorio, pero en el que las partes convienen que si el comprador incumple su obligación de pagar el precio, el contrato se resolverá inmediatamente, ipso facto. Efectos i.- El pacto comisorio no priva al vendedor de la elección de las acciones que le concede al artículo 1873, es decir, puede igualmente pedir, o la resolución del contrato, o la ejecución forzada de la obligación, en ambos casos con derecho a la indemnización de daños. ii.- En el caso del pacto comisorio calificado, el legislador pasa por sobre el acuerdo de las partes y dispone que el contrato no se resuelve de inmediato, sino que el comprador podrá hacerlo subsistir pagando el precio a mas tardar las 24 horas siguientes a la notificación judicial de la demanda. ( véase el artículo1879 código civil) Con relación a esta norma y considerando su carácter excepcional y, por consiguiente, de aplicación estricta, debe tenerse presente que si las partes agregan un pacto comisorio con resolución ipso facto por el incumplimiento de una obligación diversa

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a la de pagar el precio, debe respetarse el acuerdo de voluntad de las partes, sin que la parte incumplidora pueda hacer subsistir el contrato luego de producido el incumplimiento. En estos casos rige plenamente el artículo 1545 del código civil.

Lo anterior, se entiende con mayor razón en el caso de un pacto comisorio calificado convenido en un contrato diverso al de la compraventa. Prescripción La diferencia entre la condición resolutoria tácita y el pacto comisorio está en el plazo de prescripción. En la primera, rige la regla general de 5 años, en cambio el pacto comisorio prescribe en el plazo fijado por las partes, siempre que éste no exceda de 4 años contados desde la fecha del contrato. Transcurridos estos cuatro años prescribe esta acción aunque se haya estipulado un plazo mayor o ninguno (véase el artículo 1880 código civil) Fuera de los casos de pacto comisorio por incumplimiento de pagar el precio, rige la regla general en materia de prescripción. Así, si las partes agregan un pacto comisorio por incumplimiento de la obligación de entregar la cosa, el plazo de prescripción será el general de los 5 años contados desde que la obligación se hizo exigible.

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PACTO DE RETROVENTA: (artículos 1881 a 1885 código civil) Concepto. Consiste en una estipulación en virtud de la cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, pagando al comprador la suma de dinero convenida o, a falta de acuerdo, reembolsándole el precio que pagó por ella. El vendedor se reserva la facultad de hacer volver la cosa a su poder pagando a cambio la suma convenida o reembolsando el precio que se le pagó. Naturaleza jurídica del pacto de retroventa 1-. Venta de regreso o de vuelta. Para algunos se estaría en presencia de una venta de regreso o de vuelta, en virtud de la cual el vendedor hace ingresar la cosa que salió de su patrimonio por la compraventa, todo ello en virtud del pacto. En consecuencia, si se trata de dos contratos de compraventa uno de ida y otro de regreso, el vendedor no tendría acción directa para exigir la restitución de la cosa. El pacto de retroventa pone a disposición del vendedor una acción para exigir la celebración de segundo contrato (venta de regreso), en virtud del cual el comprador original queda obligado a entregar la cosa y el vendedor original a pagar la suma convenida o a rembolsar el precio recibido. El regreso de la cosa sería un efecto de la celebración de la segunda venta. El profesor Fueyo afirma que la primera compraventa, la que incluye el pacto, sería una especie de contrato preparatorio de la venta de vuelta o de regreso. 2-. Compraventa sujeta a condición ordinaria, meramente potestativa. La segunda opinión es la de considerar el pacto de retroventa como una sola compraventa sujeta a una condición resolutoria ordinaria y meramente potestativa. A esta opinión se llega luego de examinar las disposiciones del párrafo 11 del Título XXIII, las que junto con referirse a un solo contrato, hacen remisión expresa a las normas que regulan los efectos respecto de terceros de la condición resolutoria cumplida(véase el artículo 1882 código civil ). Se trata de un supuesto de compraventa en que las partes han introducido un elemento accidental que altera sus efectos normales, en la especie, una condición resolutoria. Y es una condición resolutoria ordinaria porque ella consiste en el incumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato, sino un hecho voluntario del vendedor. Además, esta condición es meramente potestativa, que depende del mero arbitrio del vendedor. Esta condición resolutoria ordinaria meramente potestativa cumplida confiere al vendedor la facultad de recobrar la cosa vendida. Si la condición resolutoria falla, es decir, el vendedor no pide la restitución de la cosa dentro del plazo pactado, el derecho del comprador se consolida. El artículo 1885, inciso primero establece un plazo máximo para la acción de retroventa de 4 años desde la fecha del contrato.

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Los artículos 1882 y 1883 confirman el carácter de condición resolutoria al regular qué ocurre cuando se cumple la condición y cómo se efectúa la restitución. Nuestra opinión A nuestro juicio y compartiendo la opinión mayoritaria de la doctrina, la compraventa con pacto de retroventa es una compraventa sujeta a modalidad, en la especie, a una condición resolutoria ordinaria meramente potestativa, cuyo cumplimiento produce la resolución del derecho del comprador y ello constituye la causa de su obligación de restituir la cosa vendida al vendedor. El hecho en que consiste la condición es la declaración del vendedor de su intención de recobrar la cosa. EFECTOS 1.- Plazo para que el vendedor ejerza su facultad que deriva de la retroventa ( artículo 1885 código civil). El vendedor puede hacer uso de su facultad dentro del plazo que fije de común acuerdo con el comprador, el cual no podrá exceder de 4 años contados desde la fecha de la celebración del contrato. Sin embargo, el comprador tiene derecho a que se le dé aviso con una anticipación de seis meses, a lo menos, en el caso de los bienes raíces y de 15 días para los muebles. Si trata de cosas fructíferas de tiempo en tiempo y si se hubiesen efectuado trabajos e inversiones preparatorias en la cosa, no podrá solicitarse la restitución, sino después de la próxima percepción de los frutos. 2.- El derecho de opción que surge del pacto de retroventa no puede cederse, pero si es transmisible por causa de muerte (artículo 1884 código civil) 3.- Caso en el cual el vendedor ejerce su facultad y pide la restitución de la cosa vendida. A.- Efectos entre las partes a.- El vendedor tiene derecho a la restitución de la cosa vendida, pero está obligado a pagar al comprador la suma convenida, o a falta de estipulación expresa, a rembolsar el precio de la venta. b.- El vendedor tiene derecho a la restitución de las accesiones naturales de la cosa. (art. 1883 inc.1º) c.- El vendedor tiene derecho a que se le indemnice de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. ( véase el artículo 1883 inciso segundo, código civil)

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d.- El vendedor está obligado al pago de las mejoras necesarias, y también de las útiles o voluptuarias cuando éstas se haya hecho con su consentimiento. ( véase artículo 1883, inciso tercero, código civil) B.- Efectos respecto de terceros Como se ha expresado, el artículo 1882 del código civil se remite expresamente a las normas de los artículos 1490 y 1491, que regulan los efectos respecto de terceros de la condición resolutoria tácita cumplida, según se trate de una cosa mueble o inmueble. Problema. ¿Qué relación existe entre el pacto de retroventa y los llamados contratos pignoraticios? PACTO DE RETRACTO (artículo 1886 código civil) Concepto. Es una estipulación por la cual la compraventa queda resuelta si dentro de un plazo, que no podrá exceder de un año, se presenta un nuevo comprador ofreciendo condiciones más favorables. Esta resolución se producirá a menos que el comprador o el tercero a quien se le hubiere enajenado la cosa se allanen a ofrecer esas mismas condiciones más favorables. En esta materia, rigen las mismas reglas de la retroventa contenidas en los artículos 1882 y 1883 del código civil. El pacto de retracto es una condición resolutoria ordinaria que consiste en que se presente un nuevo comprador, dentro del plazo convenido o el máximo legal, ofreciendo condiciones contractuales más favorables.

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