Jellema 10 Ontwerpen

February 1, 2017 | Author: JeroenterWeele | Category: N/A

Share Embed Donate

Report this link

Short Description

Download Jellema 10 Ontwerpen...

Description

JELLEMA 10 Ontwerpen

0695053X_voorwerk.indd 1

15-03-2005 13:43:57

II

omslagontwerp Marjan Gerritse, Amsterdam vormgeving binnenwerk Peter van Dongen, Amsterdam opmaak Van de Garde, Zaltbommel tekenwerk Veltman Bouwkundig Ontwerp- en tekenburo, Delft Qwerty Realisatie, Leiden De uitgever heeft ernaar gestreefd de auteursrechten te regelen volgens de wettelijke bepalingen. Degenen die desondanks menen zekere rechten te kunnen doen gelden, kunnen zich alsnog tot de uitgever wenden.

ThiemeMeulenhoff ontwikkelt leermiddelen voor: Primair Onderwijs, Algemeen Voortgezet Onderwijs, Beroepsonderwijs en Volwasseneneducatie en Hoger Beroepsonderwijs. Voor meer informatie over ThiemeMeulenhoff en een overzicht van onze leermiddelen: www.thiememeulenhoff.nl

ISBN 90 06 95053 X Tweede druk, eerste oplage

© ThiemeMeulenhoff, Utrecht/Zutphen, 2005 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jo het Besluit van 20 juni 1974, Stb. 351, zoals gewijzigd bij het Besluit van 23 augustus 1985, Stb. 471 en artikel 17 Auteurswet 1912, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan Stichting Reprorecht (Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.

0695053X_voorwerk.indd 2

15-03-2005 13:43:58

III

10

0695053X_voorwerk.indd 3

Bouwproces Ontwerpen

15-03-2005 13:43:58

IV

De serie Jellema Hogere Bouwkunde bestaat naast het inleidende deel uit drie reeksen boeken: bouwtechniek, bouwmethoden en bouwproces. Tezamen vormt de inhoud de onontbeerlijke basiskennis voor het hoger beroepsonderwijs en wetenschappelijk onderwijs.

Auteurs deel 10: dr. ir. P.L. Wentzel ir. A.L.M. van Eekelen, MBA PRC, Bodegraven ir. J.J. Rip JRC 2000, Schiedam

Ook deze vernieuwde uitgave is ontstaan vanuit de noodzakelijke interactie tussen het onderwijs enerzijds en het bedrijfsleven anderzijds. Beide sectoren leveren auteurs, maar zijn ook bereid tot het leveren van commentaar en kritiek in een voortdurende discussie tussen redactie, auteurs en het onderwijs. De redactie: ir. K. Hofkes Docent Bouwkunde, Hogeschool INHOLLAND, Haarlem en Alkmaar ir. H. Brinksma Docent Bouwkunde, Hogeschool van Utrecht, Utrecht ir. M. Bonebakker Adviseur Bouwmanagement, Geesteren H.A.J. Flapper Bouwinnovator, Amsterdam ir. A. van Tol Architect, Zwolle ing. N. Zimmermann Architect, Amsterdam

0695053X_voorwerk.indd 4

15-03-2005 13:43:59

V

JELLEMA HOGERE BOUWKUNDE

JELLEMA HOGERE BOUWKUNDE

1

2

7

Inleiding Bouwnijverheid

3

Bouwtechniek Onderbouw

Bouwtechniek Draagstructuur

8

Bouwmethoden Bouwmethodiek

Bouwmethoden Woningbouw

JELLEMA HOGERE BOUWKUNDE

JELLEMA HOGERE BOUWKUNDE

Serieoverzicht

10

Bouwproces

11

Bouwproces

12

Bouwproces

Ontwerpen

Contracteren

www.jellema-online.nl

4

Bouwtechniek Omhulling

9

Bouwmethoden Utiliteitsbouw

A prestatie-eisen / daken

www.jellema-online.nl

4

Bouwtechniek Omhulling

A techniek

12

B gevels

4

Bouwtechniek Omhulling

Uitvoeren

Bouwproces Uitvoeren B organisatie

13

Bouwproces Beheren

C gevelopeningen

5

6

Bouwtechniek Afbouw

Bouwtechniek Installaties A elektrotechnisch en sanitair

6

Bouwtechniek Installaties B werktuigbouwkundig en gas

6

Bouwtechniek Installaties C liften en roltrappen

0695053X_voorwerk.indd 5

15-03-2005 13:44:01

VI

Woord vooraf Dit boek Ontwerpen is het eerste deel van de reeks Bouwproces. In dit deel komt aan de orde het proces vanaf de eerste ideeën over een andere huisvesting tot aan het definitieve ontwerp. Om een brug te slaan naar deel 11 Contracteren is soms ook aandacht besteed aan de fase van het opstellen van bestek en tekeningen. De titel Ontwerpen kan bij lezers verschillende beelden oproepen. Enerzijds ontwerpen als creatieve activiteit, waarin een bouwwerk in tekeningen gestalte krijgt. Anderzijds kan ontwerpen een veel bredere betekenis krijgen door het ontstaan van de eisen en wensen daarbij te betrekken en aan te geven op welke wijze deze kunnen worden omgezet in vormen en materialen. Deze laatste interpretatie wordt in dit boek besproken. In de tekst is dan ook de term planontwikkeling te vinden waarmee die bredere betekenis tot uitdrukking is gebracht. Het ontwerpen is een proces dat zich in de praktijk op zeer verschillende wijzen manifesteert. Het creatieve proces maakt daar slechts een onderdeel van uit. Daarom is er in dit boek een basismodel gehanteerd; voornamelijk om als houvast te dienen voor een eenduidige benadering van het ontwerpproces. De lezer zal worden uitgedaagd de principes, zoals deze zijn behandeld te plaatsen in de context van de eigen bouwopgave. In hoofdstuk 7 wordt daar op ingespeeld door het procesontwerp in verschillende situaties te bespreken.

van de werkelijke gang van zaken om als voorbeeld te kunnen dienen. Omdat er in de praktijk altijd afwijkingen van de theorie aanwezig zijn, voldoet ook dit plan niet volledig aan de theorie. Er is dan ook niet naar gestreefd om een ideaal plan te beschrijven. Voor de totstandkoming van dit voorbeeldproject is dank verschuldigd aan de opdrachtgever de gemeente Bodegraven en het architectenbureau Quist Wintermans Architekten BV, die het benodigde materiaal voor het voorbeeldproject ter beschikking hebben gesteld. De auteurs maart 2005

Teneinde de theorie duidelijk te maken is in hoofdstuk 8 een voorbeeld van een gebouw uit de praktijk, het stadhuis van Bodegraven, uitgewerkt. De keuze van dit voorbeeldproject heeft eveneens tot overwegingen geleid. Enerzijds zou het voorbeeld moeten laten zien hoe de besproken principes in de praktijk tot uitdrukking komen. Anderzijds ontstond er steeds meer behoefte om met het voorbeeldproject te laten zien hoe de besproken modellen in de praktijk zouden moeten worden gehanteerd. Die laatste overweging heeft ertoe geleid, dat het voorbeeldproject op een aantal punten werd aangepast ten opzichte

0695053X_voorwerk.indd 6

15-03-2005 13:44:03

INHOUD VII

Inhoud Inleiding op bouwproces 1 Inleiding 2 1.1 Achtergronden bouwproces 3 1.1.1 Bedrijfsprocessen 3 1.1.2 Relatie bouwen bedrijfsproces 4 1.1.3 Kenmerken bouwproject 5 1.1.4 Realisatie gebouw 6 1.1.5 Levenscyclus gebouw 7 1.2 Fasering planontwikkeling 7 1.2.1 Van ontwerpprocedure tot basisschema 8 1.2.2 Fasen in planontwikkeling 8 1.2.3 Parallelle planprocedures 9 1.3 Keuze adviseurs 10 1.3.1 Inschakelen adviseurs 10 1.3.2 Selectie architect 11 1.3.3 Opdrachten conform EU-richtlijnen 12 1.4 Bouwprojectmanagement 13 1.4.1 Plan van Aanpak 13 1.4.2 Principes bouwprojectmanagement 14 1.4.3 Opdeling/decompositie 15 1.4.4 Projectmanagement in ontwerpproces 16 1.5 Leeswijzer 17 Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 18 1

2 Programmeren 19 Inleiding 20 2.1 Wat is een Programma van Eisen? 20 2.1.1 Programmeren als ‘inzoom’-proces 20 2.1.2 Partijen 21 2.2 Samenstellen Programma van Eisen 22 2.2.1 Eisen 22 2.2.2 Verzamelen gegevens 23 2.2.3 Definiëring vloeroppervlakte 24 2.2.4 Opdrachtgever 25 2.2.5 Functie gebouw 27 2.2.6 Externe eisen 40 2.2.7 Veiligheidsvoorzieningen 42 2.2.8 Opbouw en indeling Programma van Eisen 42 2.3 Programmeren in planfasen 43 2.3.1 Fase Initiatief 43 2.3.2 Fase Haalbaarheid 43 2.3.3 Fase Projectdefinitie 45 2.3.4 Fase Structuurontwerp 45 2.3.5 Fase Voorlopig ontwerp 46 2.3.6 Fase Definitief ontwerp 46 Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 47

0695053X_voorwerk.indd 7

3 Ontwerpen 49 Inleiding 50 3.1 Ontwerpproces 51 3.1.1 Ontwerpmethodologie 51 3.1.2 Decompositie object 53 3.1.3 Vaststellen ontwerpcriteria 55 3.1.4 Ontwerpen 58 3.2 Aspecten bij ontwerpen 61 3.2.1 Vormgeving 62 3.2.2 Functionaliteit 63 3.2.3 Relaties 66 3.2.4 Constructie 66 3.2.5 Milieu 67 3.2.6 Installaties 68 3.2.7 Vervaardigbaarheid 70 3.2.8 Beheer 70 3.2.9 Adviseurs 71 3.3 Visualisatie plannen 72 3.3.1 Tekeningen 72 3.3.2 Ruimteboek 74 3.3.3 Overige hulpmiddelen 74 3.4 Ontwerpen per fase 75 3.4.1 Fase Structuurontwerp 77 3.4.2 Fase Voorlopig ontwerp 78 3.4.3 Fase Definitief ontwerp 79 3.4.4 Fase Bestek 79 Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 79 4 Kostenbeheersing 81 Inleiding 82 4.1 Kostenbeheersing, begroting en budget 82 4.2 Investeringskosten 83 4.2.1 Normering en kostenstructuur 83 4.2.2 Toelichting op kostenstructuur 84 4.3 Budget 93 4.3.1 Ramen investeringsbudget 94 4.3.2 Exploitatiekosten 94 4.3.3 Hardheid vastgestelde budget 97 4.4 Ramen en begroten investeringskosten 97 4.4.1 Objectspecificaties 99 4.4.2 Hoeveelheden en eenheidsprijzen 99 4.4.3 Bouwkostendocumentatie 101 4.4.4 Begrotingen in verschillende fasen 102 4.4.5 Algemene aandachtspunten 116 4.5 Beheersing investeringskosten 117 4.5.1 Beïnvloeding bouwkosten 117 4.5.2 Bewaken investeringskosten 118 4.5.3 Wie bewaakt wat? 121

15-03-2005 13:44:03

VIII

4.5.4 Kostenregistraties 122 4.5.5 Bouwkostenmanagement 122 Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 124 5 Besluitvorming 125 Inleiding 126 5.1 Achtergronden besluitvorming 127 5.2 Proces 128 5.2.1 Keuzes in ontwerpproces 129 5.2.2 Model voor besluitvormingsproces 131 5.2.3 Formele besluitvorming 132 5.2.4 Besluitvorming over afwijkingen 136 5.2.5 Instrumenten bij besluitvorming 137 5.2.6 Beslisdocumenten 138 5.3 Invloeden op besluitvorming 140 5.3.1 Percepties en communicatie 140 5.3.2 Aard opdrachtgever 142 5.3.3 Interne besluitvorming 143 5.3.4 Externe invloeden 143 5.3.5 Nieuwe ontwikkelingen 144 5.4 Beslissen in relatie tot planfasen 144 6 Proces planontwikkeling 147 Inleiding 148 6.1 Fasen in voorbereidingsproces 148 6.1.1 Fase Initiatief 148 6.1.2 Fase Haalbaarheid 151 6.1.3 Fase Projectdefinitie 155 6.2 Fasen in ontwerpproces 156 6.2.1 Fase Structuurontwerp 157 6.2.2 Fase Voorlopig ontwerp 158 6.2.3 Fase Definitief ontwerp 160 6.2.4 Fase Bestek 161 6.3 Overlap tussen fasen 163 6.4 Locatiekeuze 163 6.4.1 Keuze vestigingsplaats 164 6.4.2 Invloedsfactoren bij keuze bouwterrein 166 6.4.3 Relaties met planfasen 170 7 Variaties in projecten 171 Inleiding 172 7.1 Indelingen projecten 172 7.1.1 Type opdrachtgever 172 7.1.2 Onderscheid naar gebruiksdoel (functie) 173 7.1.3 Specifieke gebouwkenmerken 174 7.1.4 Locatie en aard project 176 7.2 Varianten procesmodel 177 7.2.1 Programmeren een fase eerder 178

0695053X_voorwerk.indd 8

7.2.2 Parallelle processen 178 7.2.3 Programmeren geconcentreerd in één fase 179 7.2.4 Projectplan centraal in fase Projectdefinitie 179 7.2.5 Extra beslispunt binnen fase 180 7.2.6 Meer of minder fasen 181 7.2.7 Technische ontwikkeling versus besluitvorming 181 7.2.8 Meerdere parallelle faseringen 181 7.2.9 Doorlooptijd hele project 182 7.3 Variaties op basis van specifieke opdracht 183 7.3.1 Meervoudige opdracht aan architecten 183 7.3.2 Prijsvraag 183 7.3.3 Prestatieconcept 184 7.4 Variaties door gebouwtypen 184 7.4.1 Eengezinswoningen in serie 184 7.4.2 Serviceflats 185 7.4.3 Kantoorgebouwen voor eigen gebruik 186 7.4.4 Winkelcentra 186 7.4.5 Bedrijfsgebouwen lichte industrie 186 7.4.6 Gezondheidszorg, algemeen ziekenhuis 187 7.4.7 Hoger onderwijs 187 7.4.8 Overheidsgebouwen, politie 188 7.4.9 Overige gebouwen, cultureel 188 7.4.10 Vakantiebungalowparken 189 7.4.11 Verkeersgebouwen 189 7.4.12 Ondergrondse gebouwen 189 Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 190 8 Voorbeeldproject 191 Inleiding 192 8.1 Beschrijving project 194 8.1.1 Aanleiding en initiatief 194 8.1.2 Werkwijze bij bespreking voorbeeldproject 198 8.2 Fase Haalbaarheid 199 8.2.1 Projectadviseur 199 8.3 Fase Projectdefinitie 213 8.3.1 Actualisatie programma 215 8.3.2 Toetsing geactualiseerde programma 215 8.3.3 Begroten en plannen 217 8.3.4 Beslissen 219 8.3.5 Procesinformatie 221 8.4 Fase Structuurontwerp 225 8.4.1 Start ontwerpfase 225

15-03-2005 13:44:04

INHOUD IX

8.4.2 Programmeren 225 8.4.3 Ontwerpen 229 8.4.4 Begroten 229 8.4.5 Plannen 232 8.4.6 Beslissen 234 8.4.7 Procesinformatie 236 8.5 Fase Voorlopig ontwerp 237 8.5.1 Start VO-fase 237 8.5.2 Programmeren 238 8.5.3 Ontwerpen 243 8.5.4 Begroten en plannen 255 8.5.5 Beslissen 256 8.5.6 Procesinformatie 259 8.6 Fase Definitief ontwerp 259 8.6.1 Van voorlopig naar definitief ontwerp 259 8.6.2 Programma van Eisen 260 8.6.3 Ontwerpen 262 8.6.4 Begroten en plannen 265 8.6.5 Beslissen 272 8.6.6 Procesinformatie 273 8.7 Vervolg op definitief ontwerp 273 8.7.1 Start BK-fase 273 8.7.2 Programma 277 8.7.3 Ontwerpen 277 8.7.4 Begroten 284 8.7.5 Beslissen 284 8.7.6 Procesinformatie 287 Naschrift 290 Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 290 Register 291

0695053X_voorwerk.indd 9

15-03-2005 13:44:04

X

0695053X_voorwerk.indd 10

15-03-2005 13:44:04

Inleiding op bouwproces

1

dr.ir. P.L. Wentzel, ir. A.L.M. van Eekelen

In het deel Ontwerpen van de Jellema-serie wordt het hele voorbereidingsproces beschreven om te komen tot een nieuw gebouw, vanaf een eerste gedachte over de mogelijkheid van een andere huisvesting tot en met het opstellen van een definitief ontwerp van een nieuw gebouw. Van dit voorbereidingsproces is het ontwerpen slechts een onderdeel. In dit hoofdstuk wordt een model beschreven dat tevens de basis is voor de structuur van het boek. Daarnaast wordt er aandacht geschonken aan het inschakelen van adviseurs en aan projectmanagement.

0695053X_h01.indd 1

15-03-2005 13:25:04

2

Inleiding Het ontwerpen van een gebouw wordt vaak uitsluitend geassocieerd met het werk van een architect. Het maken van het ontwerp is echter maar een onderdeel in het voorbereidingsproces van de realisatie van een gebouw. In het kader van de serie procesdelen Jellema Hogere Bouwkunde wordt ontwerpen veel breder beschreven dan de rol van de ontwerper (architect) alleen. Juist de rolverdeling en samenhang tussen de verschillende bouwpartners in het bouwvoorbereidingstraject en de uiteindelijke uitvoering zijn van evident belang. Zeker in een opleiding waarbij op voorhand vast staat, dat na het afronden van de studie de studenten zullen uitwaaieren over alle geledingen van de bouwsector. Van producent tot architect, van bouwmanager tot controlerend ambtenaar of opdrachtgever. In dit deel ligt de nadruk op het proces dat plaatsvindt vanaf het initiatief een nieuw gebouw te stichten tot aan het definitieve ontwerp van het desbetreffende gebouw. Dit zijn de fasen Initiatief (INF) tot en met Definitief ontwerp (DO) in figuur 1.1. De plannen zijn na de afronding van de DO-fase gereed om bestek en tekeningen te maken. Als overgang naar deel 11 wordt in enkele hoofdstukken ook aandacht geschonken aan de fase Bestek. Volledigheidshalve zijn in figuur 1.1 ook de fasen Bestek tot en met Oplevering opgenomen. Fasen Uitwerking en Bouw In de fase Uitwerking wordt het bestek opgesteld en worden de bestekstekeningen gereedgemaakt. Uitgaande van bestek en tekeningen wordt de prijs van het te realiseren gebouw

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

berekend. Als deze overeenkomt met het bij de opdrachtgever beschikbare budget, wordt het gebouw aanbesteed bij een of meerdere aannemers. In de fase Bouw wordt het gebouw daadwerkelijk gebouwd. Deze fase wordt afgerond met de oplevering en ingebruikname van het gebouw. ▶▶ De aanbesteding is beschreven in deel 11 Contracteren ▶▶ De facetten die een rol spelen bij het daadwerkelijke bouwen, zijn opgenomen in deel 12A en 12B Uitvoeren ▶▶ In deel 13 Beheren komt het beheer en de exploitatie van het gebouw aan de orde

Voor het aanpassen en/of uitbreiden van een bestaand gebouw kan in principe dezelfde procedure worden gevolgd als voor het stichten van een nieuw gebouw. Uitgangspunt is nu de bestaande huisvesting en de (on)mogelijkheden die hieraan zijn verbonden. Vooral in de ontwerpfase zijn er natuurlijk verschillen. De denkstructuur en de te volgen procedure zijn echter in grote lijnen gelijk. Zo is het, net als bij een nieuw gebouw, noodzakelijk een Programma van Eisen (PvE) op te stellen en worden dezelfde fasen doorlopen. De gang van zaken bij het programmeren en ontwerpen is in dit boek uitgewerkt voor een project van enige omvang. Voor kleine projecten kunnen sommige stappen worden overgeslagen of minder uitgebreid aan de orde worden gesteld, zie ook hoofdstuk 7. In paragraaf 1.1 wordt een inleiding op het bouwproces gegeven. Hierin wordt de relatie tussen de delen 10, 11 en 12 gelegd. In para-

��

��

Figuur 1.1 Basisindeling voorbereidings- en bouwproces

0695053X_h01.indd 2

15-03-2005 13:25:05

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

graaf 1.2 wordt het principe van een model voor het voorbereidings- en ontwerpproces beschreven. Dit model gaat uit van een cyclus van de activiteiten Programmeren, Ontwerpen, Begroten en Beslissen die per fase van het voorbereidingsproces worden doorlopen. Dit model wordt uitgebreid besproken in hoofdstuk 6. Bij het hele voorbereidingsproces zijn adviseurs betrokken. Het inschakelen van deze adviseurs wordt behandeld in paragraaf 1.3. Het realiseren van gebouwen wordt steeds complexer. Daarom worden dit vaak aangepakt in de vorm van een project. De principes van bouwprojectmanagement worden beschreven in paragraaf 1.4. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een leeswijzer.

1.1 Achtergronden bouwproces Mensen hebben een dak boven hun hoofd nodig om de ruimte waarin ze wonen en werken te beschermen tegen het klimaat en andere invloeden van buitenaf. Weinig activiteiten lenen zich om in het vrije veld en de open lucht te worden uitgevoerd. Mensen en organisaties moeten daarom worden gehuisvest. Daarnaast worden gebouwen gebruikt om zich te profileren naar de klanten, zich te onderscheiden van buren en concurrenten. Een gebouw komt op geheel andere wijze tot stand dan welk ander gebruiksvoorwerp dan ook. Het wordt meestal specifiek voor het gebruiksdoel ontwikkeld en er moet al in worden geïnvesteerd op een moment dat het nog volstrekt onzeker is of het einddoel, binnen de gestelde randvoorwaarden, haalbaar is. Bouwen is geen doel op zich. Het bouwen van een gebouw voor een bedrijf is altijd het gevolg van bedrijfskundige en bestuurlijke processen. Om succesvol te opereren in bouwprojecten moet men de omgeving van de gebruikers kennen en het projectbeleid afstemmen op vele belanghebbenden. Dat is wellicht wat teleurstellend voor degenen die hebben gekozen voor een technische studie met de verwachting dat zij dan geen raakvlakken hebben met ingewikkelde bestuurlijke en organisatorische processen. Niets is minder waar. Bouwen is een direct gevolg van

0695053X_h01.indd 3

3

allerlei ontwikkelingen in de maatschappij in het algemeen en bij organisaties die huisvesting behoeven in het bijzonder. 1.1.1 Bedrijfsprocessen Gebouwen zijn en worden ontwikkeld om een bepaalde functie te vervullen. Als die functies andere eisen aan gebouwen stellen of als de gebouwen door technische veroudering niet meer aan moderne gangbare eisen voldoen, ontstaat de behoefte tot renovatie, uitbreiding of nieuwbouw. Voorbeeld Als voorbeeld bij veranderde eisen die aan een gebouw worden gesteld, wordt hier gekeken naar een bierbrouwerij. Een bierbrouwerij verwacht dat op basis van de prognoses nog drie jaar voldoende productiecapaciteit aanwezig is. Dit houdt in dat in het vierde jaar na nu een uitbreiding van die capaciteit moet zijn gerealiseerd. Onderzoek naar de mogelijkheden voor een dergelijke uitbreiding heeft uitgewezen dat voor een gedeelte de productiecapaciteit kan worden uitgebreid door een reorganisatie van de bestaande productielijn, met inbegrip van de aanschaf van een aantal nieuwe machines. Dit zou voldoende zijn voor de groeiverwachting voor de komende vijf jaar. Voor verdere capaciteitsuitbreiding moet aanvullende capaciteit worden bijgebouwd.

In het voorbeeld van de bierbrouwerij kunnen de volgende bedrijfsprocessen worden onderscheiden: ◆ primaire bedrijfsproces; ◆ secundaire bedrijfsprocessen; ◆ tertiaire bedrijfsprocessen; ◆ besturingsproces. ◆ Primaire bedrijfsproces Hieronder wordt verstaan het desbetreffende productieproces. Dit is het primaire belang (doel) van het bedrijf. Onderdeel van dit primaire proces zijn de machines voor de productie, de mensen die deze machines bedienen en de opslag van grondstoffen en eindproducten. Verantwoordelijk hiervoor is het bedrijfsmanagement, dat bij een bierbrouwerij ook het productiemanagement wordt genoemd. Tot het primaire

15-03-2005 13:25:05

4

proces rekent men ook activiteiten als marketing en productontwikkeling. ◆ Secundaire bedrijfsprocessen Om het primaire proces goed te laten verlopen, moet men zorgen dat de faciliteiten voor dit proces beschikbaar zijn, Het gaat hier om faciliteiten als huisvesting, facilitaire diensten en middelen. De zorg voor dit secundaire bedrijfsproces ligt bij het facility management. Specifieke zorg gericht op de huisvesting van het bedrijf wordt huisvestingsmanagement genoemd. Andere secundaire processen in een bedrijf betreffen de activiteiten van de afdelingen administratie, personeelszaken, public relations, verkoop, enzovoort. ◆ Tertiaire bedrijfsprocessen In het voorbeeld van de bierbrouwerij leidt de verwachte groei van de productie tot twee veranderingen: 1 reorganisatie productielijn, die moet leiden tot een uitbreiding van de bestaande productiecapaciteit in de huidige gebouwen en de aanschaf van een aantal nieuwe machines, gereed over drie jaar; 2 uitbreiding productiecapaciteit in nieuw gebouw. Deze productiecapaciteit moet binnen een termijn van vijf jaar in gebruik worden genomen. Beide veranderingsprocessen kunnen projectmatig worden aangepakt. De reorganisatie van de productielijn heeft een sterke logistieke inslag en moet leiden tot de aanschaf van nieuwe productiemiddelen en aanpassingen op het gebied van werktuigbouwkundige installaties en informatietechnologie. Waarschijnlijk zijn slechts op onderdelen bouwkundige aanpassingen nodig (funderingen voor machines, bouwkundige voorzieningen voor installaties). In het geval van de nieuwbouw voor de capaciteitsuitbreiding is er sprake van een bouwproject. ◆ Besturingsproces De hierboven genoemde bedrijfsprocessen worden aangestuurd door de top van de organisatie: de directie. Uit de uitwerking van het voorbeeld van de bierbrouwerij kan worden afgeleid dat, naast de

0695053X_h01.indd 4

kennis van de techniek van het bouwen, ook juist veel kennis nodig is van de logistiek en de bedrijfsvoering van het bedrijf. Dit geldt ook voor andere situaties waarbij het gebouw specifiek is aangepast aan de gebruiksfunctie, zoals een school, kantoor of ziekenhuis. Bij de planontwikkeling van bouwprojecten moet een duidelijke relatie worden onderkend met de organisatie die moet worden gehuisvest. 1.1.2 Relatie bouwen bedrijfsproces Het beeld van het proces van bouwen zoals gegeven in figuur 1.1, krijgt een nadere invulling vanuit de gedachte dat het aangrijpingspunt van het bouwen ligt in de zojuist besproken bedrijfsprocessen. De fasen Initiatief en Haalbaarheid spelen zich beide af binnen het huisvestingsmanagement en het besturingsproces van het bedrijf of de instantie waarvoor huisvesting wordt gevraagd. Hoe deze fasen verlopen, wordt nader toegelicht. Pas na de haalbaarheidsstudie blijkt of er werkelijk van een nieuwbouwproject sprake is: wellicht is het verwerven van een bestaand gebouw of het huren een betere oplossing vanuit een bestuurlijke visie van het bedrijf. Het werkelijke bouwproces kan dus pas beginnen nadat de haalbaarheidsstudie heeft uitgewezen dat nieuwbouw gewenst is. Hiermee is het bouwproces gedefinieerd, figuur 1.2. Dat het bouwproces eindigt met oplevering (en nazorg) is evident.

Het bouwproces neemt over het algemeen vele maanden en soms jaren tijd in beslag. In die tijd staat het bedrijfsproces niet stil. Het is dus zeer waarschijnlijk dat het huisvestingsmanagement van het bedrijf met nieuwe inzichten wordt geconfronteerd. De vraag doet zich voor of dat tot nieuwe eisen met betrekking tot de nieuwbouw leidt. Deze wijzigingen worden binnen het bouwproces vaak gezien als hinderlijke storingen. Het projectmanagement heeft tot taak de wijzigingen in goede banen te leiden. Het is zeker niet zo dat de opdrachtgevende organisatie, in feite de directie van de organisatie, en het facilitaire management geen of beperkte bemoeienis hebben met het bouwproces. Het is dus van groot belang bij het ontwerpen rekening te houden vaak moeilijk voorspelbare interacties met het bedrijfsproces.

15-03-2005 13:25:05

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

5

��

��

�

��

��

Situatie A De haalbaarheidsstudie heeft een aantal randvoorwaarden voor nieuwbouw opgeleverd die voor het bedrijfsproces van groot belang zijn. Denk bijvoorbeeld aan de omvang van de gewenste huisvesting en financiële beperkingen. Situatie B Het huisvestingsmanagement moet, nadat is vastgesteld dat er nieuwbouw komt, uitgebreid nadenken over de uitwerking van het PvE. In hoofdstuk 3 wordt hierop uitvoerig ingegaan. Situatie C Het uiteindelijke bouwwerk wordt beoordeeld en overgedragen aan de opdrachtgever: de oplevering. In dit deel wordt hierop niet verder ingegaan.

◆ Proces onderling afhankelijke stappen Bij de totstandkoming van een gebouw is er sprake van een aantal noodzakelijke activiteiten, die onderling op een bepaalde wijze samenhangen en leiden tot het gewenste gebouw. Om de activiteiten op een goede wijze te laten plaatsvinden, worden deze zichtbaar gemaakt in een processchema van het bouwproject. Welke activiteiten moeten plaatsvinden, op welk moment en in welke volgorde ze moeten gebeuren, dient in principe per project opnieuw bepaald te worden, mede afhankelijk van het te bereiken resultaat. Bij bouwprojecten is evenwel sprake van een redelijk gestandaardiseerd ontwikkelingsproces, figuur 1.1. Bij ieder bouwproject moet dit basismodel nader worden uitgewerkt om specifieke elementen toe te kunnen voegen. De aandacht die wordt besteed aan de afzonderlijke stappen is afhankelijk van de omvang van het project en de wijze waarop het project totstandkomt. Het model van de planprocedure voor het voorbereiden en ontwerpen van een nieuw gebouw is beschreven in paragraaf 1.2 en verder uitgewerkt in hoofdstuk 6.

Figuur 1.2 Relatie bedrijfsvoering en bouwproces

1.1.3 Kenmerken bouwproject Een bouwproject kan als volgt worden gekarakteriseerd: ◆ bestaat uit onderling afhankelijke stappen in specifieke tijdsvolgorde; ◆ proces moet leiden tot vooraf bepaald resultaat; ◆ proces moet plaatsvinden binnen vooraf aangegeven tijdslimiet; ◆ resultaat moet worden gerealiseerd met vooraf gelimiteerde financiële middelen; ◆ met realisatie project wordt projectorganisatie belast.

0695053X_h01.indd 5

◆ Resultaat wordt vooraf geformuleerd Een ander kenmerk van een bouwproject is dat het beoogde resultaat vooraf geformuleerd wordt in eisen en randvoorwaarden. Niet altijd nog op een even heldere of scherpe wijze, maar de uiterste grenzen waarbinnen het resultaat moet liggen, worden in het algemeen vroeg in het proces als randvoorwaarden meegegeven. Bij de verdere uitwerking van de plannen moet voortdurend worden geverifieerd of de opdrachtgever ‘zijn’ verwachte resultaat blijft herkennen. Zo niet, dan moet er tussentijds bijsturing van het voorbereidings- en/of ontwerpproces plaatsvinden om niet al te ver van het beoogde doel uit te komen.

15-03-2005 13:25:06

6

◆ Einddatum wordt vastgelegd Naast het vooraf definiëren van het resultaat zelf, het gebouw, wordt bij een bouwproject ook het tijdstip waarop het gebouw gebruiksgereed moet zijn, vooraf vastgelegd. Deze randvoorwaarde komt voort uit het primaire proces van het bedrijf. Wordt niet voldaan aan deze randvoorwaarde, dan kunnen er ernstige problemen ontstaan voor het desbetreffende bedrijf. Voorbeeld In veel gevallen worden bij de bouw van een nieuwe huisvesting vroegtijdig huur- of koopcontracten afgesloten, waarin de datum van ingebruikname is vastgelegd. Bestaande huurcontracten worden vervolgens opgezegd per deze datum. Is de nieuwe huisvesting niet op tijd gereed en moet de oude huisvesting toch op die datum ontruimd zijn, dan kunnen grote financiële moeilijkheden ontstaan.

◆ Financiële middelen zijn vooraf gelimiteerd Niet alleen de randvoorwaarden ten aanzien van het gebouw en de tijd waarop het beschikbaar moet zijn worden vooraf vastgelegd, maar ook die ten aanzien van de beschikbare middelen. In hoofdzaak betreft dit de financiële middelen, maar in bepaalde gevallen kan dit ook betrekking hebben op de beschikbaarheid van voldoende en deskundig personeel. De hoogte van de investeringskosten in een gebouw moeten in evenwicht zijn met de maximaal door te berekenen exploitatiekosten. Zowel financiering uit eigen middelen als financiering door het aantrekken van vreemd kapitaal geven een druk op de financiële situatie van de opdrachtgever. De verdeling van de (voor)investeringen in de tijd kan hierbij eveneens van groot belang zijn en in bepaalde gevallen zelfs leiden tot een fasering van het project. ◆ Aparte projectorganisatie De opdrachtgever staat vaak vreemd tegenover het hem meestal onbekende en ondoorgrondelijke bouwproces. Hij beschikt veelal niet zelf over een apparaat dat zijn denkbeelden overneemt en uitwerkt. Hij is aangewezen op diensten van derden: architect, adviseur, aannemer, enzovoort. De sfeer en werkwijze van deze ‘project-

0695053X_h01.indd 6

makers’ verschillen in hoge mate met die van de opdrachtgever. Dit schept organisatorische problemen van bijzondere aard, waardoor bouwprojecten zich sterk onderscheiden van andersoortige projecten. Door het opzetten van een tijdelijke en aparte projectorganisatie wordt een belangrijk deel van dit probleem ondervangen. Hierbij dient wel het samenspel tussen de eigen organisatie en de projectorganisatie duidelijk te worden geregeld. 1.1.4 Realisatie gebouw Het realiseren van het gebouw vindt plaats in de buitenlucht en wordt gehinderd door klimatologische omstandigheden. Dit is van invloed op de wijze waarop een gebouw wordt gebouwd. Op de bouwplaats wordt bij de assemblage van onderdelen nog steeds veel gebruikgemaakt van handwerk en weinig van machines. In fabrieken worden de onderdelen op een industriële wijze vervaardigd. Hier is een beperking dat onderdelen met een van de standaard afwijkende maatvoering speciaal moeten worden vervaardigd en door de kleine vraag niet op voorraad kunnen worden gehouden. Bij het toepassen van grote onderdelen is een tussenopslag op het bouwterrein vaak niet mogelijk. Dan moet het onderdeel van de vrachtwagen in het werk kunnen worden gemonteerd. Anderzijds zijn de afmetingen van onderdelen beperkt door de eisen die aan het vervoer over de weg worden gesteld. Dit is een ingewikkelde logistieke opgave. In andere gevallen moeten er soms tijdelijke constructies worden opgebouwd om de definitieve constructie te kunnen realiseren. De prijs van in de fabriek vervaardigde producten is onder meer afhankelijk van de seriegrootte. Het kan dus aantrekkelijk zijn als een bepaald onderdeel in serie wordt gemaakt en dus tijdens de ontwerpfase uniform wordt ontworpen. Een overmatige toepassing van veel gelijke onderdelen maakt een gebouw echter saai. Er moet gekozen worden voor een goede balans tussen prijs en expressiviteit van het gebouw. Bij het realiseren van een gebouw zijn partijen betrokken met een geheel eigen optiek. Dit wordt voor de duidelijkheid gechargeerd weergegeven in het volgende voorbeeld.

15-03-2005 13:25:06

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

Met de natuurlijke belangentegenstellingen tussen deze partijen moet in het hele bouwproces altijd rekening worden gehouden. Voorbeeld Opdrachtgever: wil een goed bruikbaar gebouw met veel status voor een lage prijs. Architect: wil zijn vakmanschap laten zien in een spraakmakend gebouw. Als er over het gebouw wordt gepubliceerd, krijgt hij bekendheid. Aannemer: wil een mooi project realiseren waarbij hij zoveel mogelijk winst kan maken. 1.1.5 Levenscyclus gebouw Het bouwproces van een gebouw is slechts kort ten opzichte van de totale levenscyclus ervan, figuur 1.3. Terwijl historische gebouwen soms eeuwen functioneren, wordt de levensduur van de huidige gebouwen steeds korter. Dat komt over het algemeen niet doordat het gebouw technisch aan vervanging toe is, maar doordat het gebouw een andere functie krijgt dan waarvoor het indertijd werd gemaakt.

Hier wordt in het kort aangegeven welke zaken van belang zijn voor het ontwerpen van gebouwen: • optimaal gebruik. Met een goed Programma van Eisen (PvE) zijn architecten in staat zeer goed functionerende gebouwen te ontwerpen; • onderhoud. Dit is vooral de zorg van het facility management. Hoge energiekosten of lastige schoonmaakmethoden veroorzaken elk jaar opnieuw kosten. Een doordacht ontwerp kan veel onderhoudskosten besparen gedurende de hele levenscyclus; • functionele veroudering gebouw. Dit vraagt om flexibiliteit van het gebouw: met verplaats-

7

bare binnenwanden kunnen met niet te hoge verbouwingskosten nieuwe indelingen worden gemaakt die beter aan de gevraagde gebruiksfuncties voldoen. Voorwaarde is wel dat de installaties even flexibel kunnen mee veranderen. Flexibiliteit behoeft niet betrekking te hebben op alle bouwelementen. Denkbaar is, dat de draagstructuur niet veranderbaar is, terwijl de hele afbouw gemakkelijk is te wijzigen. Dat betekent dat de levensduur van verschillende onderdelen van het gebouw ook verschillend kan zijn. De ontwerper moet daarmee terdege rekening houden; • situatie bij sloop. Hiermee moet de ontwerper tevens rekening houden. In het kader van milieutechnische randvoorwaarden is het belangrijk de recyclebaarheid en/of het hergebruik van de onderdelen van gebouwen te bevorderen. Daarvoor is nodig dat verschillende soorten materialen niet worden toegepast, of gemakkelijk scheidbaar zijn van andere materialen. Het denken vanuit de levenscyclus van gebouwen is dus van buitengewone betekenis voor een goed ontwerp. In het PvE wordt daaraan ruime aandacht besteed.

1.2 Fasering planontwikkeling Nu kan nader worden ingegaan op dat gedeelte van het bouwproces dat in dit boek wordt besproken, namelijk de planontwikkeling. De planontwikkeling begint nadat op basis van een haalbaarheidsstudie is besloten tot bouwen. De fase Projectdefinitie is dus het startpunt voor de planontwikkeling, waarin vooral wordt gekeken naar het definiëren van goede uitgangspunten op basis waarvan het bouwproces kan starten. De planontwikkelingsfase eindigt in principe met de complete beschrijving van het te maken

��

��

��

��

Figuur 1.3 Levenscyclus gebouw

0695053X_h01.indd 7

15-03-2005 13:25:06

8

bouwwerk in het bestek. Hoewel er daarna, tijdens de uitvoering, nog heel veel ‘ontwerpwerk’ wordt verricht – denk aan werken productietekeningen – wordt dit proces slechts summier besproken. In deze paragraaf wordt het basisschema Planontwikkeling, dat de leidraad vormt voor dit boek, globaal besproken. In hoofdstuk 6 wordt de planontwikkeling verder uitgewerkt. 1.2.1 Van ontwerpprocedure tot basisschema Om van een idee over huisvesting tot een ontwerp van een gebouw te komen, moet er een lange weg worden afgelegd. Dit proces kan alleen beheersbaar worden gemaakt door stapsgewijs te werk te gaan.

Het basisschema Planontwikkeling stoelt op de volgende uitgangspunten: • proces wordt gefaseerd; • elke ontwerpfase is gebaseerd op een ontwerpprocedure, figuur 1.4; • in elke ontwerpfase herhaalt zich hetzelfde proces. ��

��

��

��

Figuur 1.4 Ontwerpprocedure

Hoewel in hoofdstuk 4 nader wordt ingegaan op het ontwerpen zelf, worden hier de vier stappen in de ontwerpprocedure, die naar de beginletters ook wel POBB-procedure heet, kort besproken, namelijk: 1 Programmeren; 2 Ontwerpen; 3 Begroten; 4 Beslissen.

0695053X_h01.indd 8

1 Programmeren De procedure begint met het formuleren van ideeën over een te realiseren gebouw in het Programma van Eisen (PvE). Dit programma is gebaseerd op de eisen en wensen van de opdrachtgever. 2 Ontwerpen Vervolgens wordt op basis van dit programma een ontwerp gemaakt. Het ontwerp wordt getoetst aan het PvE. Als het ontwerp niet voldoet aan het PvE, dan moet het ontwerp worden aangepast en opnieuw getoetst. Als het plan in overeenstemming is met het PvE, wordt een begroting opgemaakt. 3 Begroten De kosten om dit ontwerp te realiseren worden berekend. Als na het begroten blijkt dat de kosten te hoog worden, moet het ontwerp worden aangepast. Als dit niet mogelijk is binnen de eisen die in het PvE zijn geformuleerd, wordt eerst het programma aangepast en vervolgens het ontwerp. 4 Beslissen Deze procedure wordt afgesloten met het besluit van de opdrachtgever de volgende fase in te gaan. 1.2.2 Fasen in planontwikkeling Elk van de fasen van de planontwikkeling van figuur 1.5 wordt in hoofdstuk 6 verder uitgewerkt. Ook de aanloopfasen Initiatief en Haalbaarheid en de fase Bestek worden hierbij betrokken, omdat in deze fasen de grondslagen worden gelegd voor het bouwproject.

Achtereenvolgens komen aan de orde: • fase Initiatief: ontstaan idee nieuwe huisvesting te realiseren; • fase Haalbaarheid: onderzoeken alternatieve mogelijkheden nieuwe huisvesting; • fase Projectdefinitie: vastleggen uitgangspunten voor nieuwe huisvesting in omvang, geld en tijd; • ontwerpfasen: – fase Structuurontwerp: eerste aanzet voor uitwerking plannen (functioneel ontwerp); – fase Voorlopig Ontwerp: verdere uitwerking

15-03-2005 13:25:07

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

9

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 1.5 Basisschema planontwikkeling (POBB-model)

plannen op niveau van ‘delen’, uitwerking beeldbepalende onderdelen gebouw (ruimtelijk ontwerp); – fase Definitief Ontwerp: uitwerking tot op detailniveau gebouw en daarin opgenomen installaties; – fase Bestek: uitwerkingen naar bestek en bijbehorende tekeningen.

Parallelle planprocedures zijn: ◆ keuze locatie (vestigingsplaats en terrein); ◆ keuze adviseurs onder wie architect; ◆ regelen (bouw)projectmanagement (vanwege complexiteit alle te nemen stappen).

Het ontwerpproces heeft als kenmerk dat per fase steeds de hiervoor beschreven procedure wordt doorlopen. Vanuit elke stap is hierbij een terugkoppeling naar een eerdere stap mogelijk. Pas nadat is besloten dat de fase is afgerond, wordt overgegaan naar de volgende fase. In figuur 1.5 is de ontwerpprocedure geplaatst in de fasen van de planontwikkeling. De fasen Initiatief en Haalbaarheid worden wel besproken, maar hierop wordt de ontwerpprocedure niet toegepast. Het zijn immers fasen die vooral vanuit het huisvestingsmanagement van de opdrachtgever worden aangestuurd.

◆ Locatiekeuze De keuze van de locatie valt uiteen in keuze voor de vestigingsplaats en het terrein. Aan de locatie worden vanuit heel verschillende motieven eisen gesteld. De keuze van de vestigingsplaats en het terrein moet gereed zijn voordat de ontwerpactiviteiten beginnen. Deze keuze kan het voorbereidingsproces beïnvloeden.

1.2.3 Parallelle planprocedures Behalve de planprocedure, paragraaf 1.2, zijn er een aantal nevenprocessen die parallel aan de hoofdprocedure plaatsvinden. De resultaten van deze parallelle procedures moeten op het juiste moment beschikbaar zijn om te kunnen worden ingepast. Wanneer deze nevenaspecten niet parallel aan de hoofdprocedure plaatsvinden, duurt het totale bouwproces aanzienlijk langer.

0695053X_h01.indd 9

De keuze van het terrein en de architect kunnen als deelproject afzonderlijk plaatsvinden.

◆ Keuze adviseurs Voor de meeste opdrachtgevers is het realiseren van gebouwen ingewikkeld. Om dit goed aan te kunnen pakken, wordt er daarom gebruikgemaakt van adviseurs. Men begint vaak met een bouwprojectmanager of een adviseur voor het maken van een Programma van Eisen. Bij de keuze van een architect is de visie op het gebouw en de uitstraling die het gebouw moet hebben bepalend voor de architect die zal worden geselecteerd.

15-03-2005 13:25:07

10

◆ (Bouw)projectmanagement De (bouw)projectmanager stuurt het proces van voorbereiden, ontwerpen en bouwen aan. Het bouwprojectmanagement vindt plaats tijdens alle fasen van het bouwproces. Het is niet in alle situaties noodzakelijk een aparte bouwprojectmanager in te schakelen. Bij kleine projecten kan deze functie door een van de al ingeschakelde partijen worden uitgeoefend. Bij grote en complexe gebouwen wordt het projectmanagement aan een deskundige opgedragen, soms zelfs ondersteund door enkele stafleden, bijvoorbeeld voor planning of financiële zaken.

1.3 Keuze adviseurs De complexiteit van het bouwen is in de laatste decennia sterk toegenomen. Met bouwprojecten zijn vaak grote belangen gemoeid en er zijn vele deskundigen bij betrokken. Veel partijen spelen een rol. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen: • procesrollen: liggen onder andere bij de opdrachtgever en de verantwoordelijke voor de projectvoortgang, bijvoorbeeld een (bouw)projectmanager. • inhoudelijke rollen: inhoudelijke verantwoordelijkheid ligt behalve bij de architect ook bij de opstellers van het Programma van Eisen, de kostendeskundige, de constructeur, de bouwfysicus, de diverse installatietechnische adviseurs en vele anderen. Daarbij komen nog de consequenties die de ontwerpen materiaalkeuzes voor het gebouw en de installaties hebben op de uiteindelijke exploitatie van het gebouw over vele jaren. Men kan rustig stellen dat het bouwvoorbereidingsproces de belangrijkste en ook de spannendste fase in de hele levenscyclus van het gebouw is. Naarmate het bouwproject omvangrijker en complexer wordt, groeit de behoefte aan gespecialiseerde adviseurs. Het aantal betrokkenen neemt dan ook toe met de omvang van het project. Tien tot twintig procent van de bouwkosten wordt besteed aan honoraria van deze adviseurs. Bij veel gezondheidszorginstellingen wordt hiervoor bijvoorbeeld een percentage

0695053X_h01.indd 10

van 14% over de bouwkosten gehanteerd (dit is inclusief directievoering tijdens de bouw). Met alle beslissingen die in deze fase van planontwikkeling worden genomen, wordt de resterende 80% aan uitvoeringskosten feitelijk ook vastgelegd. Is een project eenmaal opgedragen en in uitvoering genomen, dan kan er niet veel meer worden gewijzigd zonder omvangrijke consequenties voor budget en planning. 1.3.1 Inschakelen adviseurs In de fase Projectdefinitie of aan het begin van de fase Structuurontwerp moet de opdrachtgever besluiten al dan niet een projectteam samen te stellen. Hierbij moet hij een keuze maken uit externe adviseurs. Bij elk project worden adviseurs onderscheiden die: • ondersteunen (maken PvE, uitvoeren haalbaarheidsstudies); • produceren (vormgeven, uitwerken technische facetten); • besturen (managen project tijdens voorbereiden en ontwerpen, tijdens fase van het bouwen: directie voeren, toezicht houden).

Bij elk nieuwbouwproject is op de een of andere wijze een architect betrokken. De mate van inzet van de overige adviseurs is afhankelijk van de omvang en complexiteit van het project. Ondersteunen Hierbij wordt meestal primair gedacht aan een adviseur op het gebied van het opstellen van een PvE. Deze adviseur kan ook worden ingeschakeld bij de uitvoering van haalbaarheidsstudies. Hij kan ook behulpzaam zijn bij de keuze van de architect en van andere adviseurs, die werkzaam kunnen zijn op het gebied van: • strategie huisvestingsbeleid; • terreinkeuze; • opstellen Programma van Eisen; • bouwkosten; • financiële bewaking; • toetsing plannen; • bewaking bouwproces; • inrichtingsadviezen; • energiebeheersing; • opzetten planmatig bouwkundig en installatieonderhoud.

15-03-2005 13:25:08

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

Produceren De architect verzorgt de vormgeving en materiaalkeuze van het gebouw. Soms voert hij deze werkzaamheden uit op basis van een PvE dat hij zelf heeft opgesteld. Bij complexe gebouwen wordt dit meestal door een deskundige op het gebied van PvE’s opgesteld. Daarnaast kan de architect worden ingeschakeld bij: • opstellen kostenramingen; • inrichting gebouw; • verzorgen aanbesteding en gunning desbetreffende gebouw aan aannemer; • toezicht tijdens uitvoering. Deze taken kunnen ook worden uitgevoerd door gespecialiseerde adviseurs, zoals bouwkostendeskundigen (opstellen kostenramingen), interieurarchitecten (inrichting gebouw) en bouwmanagementadviseurs (aanbesteding, gunning en toezicht). In overleg met de architect worden de overige adviseurs geselecteerd, zoals: • adviseur constructie; • adviseur werktuigbouwkundige installaties; • adviseur elektrotechnische installaties. Deze adviseurs zijn meestal bij de realisatie van een gebouw betrokken. De adviseurs van werktuigbouwkundige en elektrotechnische installaties kunnen ook afkomstig zijn van de bedrijven die de installatie monteren. Een overzicht van mogelijke overige adviseurs is opgenomen in paragraaf 3.2.9. De opdrachten aan deze adviseurs worden veelal verstrekt op basis van de De Nieuwe Regeling 2005 – Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur. Besturen Bij de hele procedure kan een bouwmanagementadviseur (projectmanager of projectadviseur) worden betrokken die namens de opdrachtgever het hele proces begeleidt en bewaakt. Deze deskundige kan adviseren op het gebied van de keuze van overige adviseurs.

0695053X_h01.indd 11

11

1.3.2 Selectie architect Bij de selectie van architecten zijn meerdere procedures mogelijk. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan de ‘open’ procedure, een meervoudige opdracht of het uitschrijven van een prijsvraag, zie hoofdstuk 7. De open procedure, die het meest wordt gebruikt, is opgebouwd uit de volgende zes stappen: 1 vaststellen takenpakket architect; 2 verzamelen informatie over mogelijke kandidaten; 3 opstellen selectiecriteria; 4 voorselectie; 5 definitieve selectie/keuze; 6 opdracht.

De opdrachtgever wordt bij de selectie van de architect vaak ondersteund door de projectmanager. 1 Vaststellen takenpakket architect De taak van de architect bestaat primair uit het maken van het ontwerp en de uitwerking hiervan in een bestek en tekeningen. Daarnaast kan hij onder meer ook de opdracht verkrijgen tot het opstellen van kostenramingen, het aanbesteden en het toezicht tijdens de bouw. Deze taken kunnen in aanvulling op de ontwerpwerkzaamheden ook aan de architect worden opgedragen. 2 Verzamelen informatie over mogelijke kandidaten De architect kan worden gekozen uitgaande van een geselecteerd aantal architecten, waarbij elk bureau zich kan presenteren. Wanneer men de bouwwereld niet kent, doet men navraag bij derden die soortgelijke bouwwerken hebben gerealiseerd. Ook kan een bezoek worden gebracht aan het Nederlands Architectuurinstituut (NAI) in Rotterdam en kunnen architectentijdschriften en boeken worden geraadpleegd. Als er geen namen beschikbaar zijn, kan daarnaar bij de Bond van Nederlandse Architecten (BNA) worden gevraagd. Uiteraard kunnen er ook internetsites worden geraadpleegd. Op basis van deze informatie kan een groslijst worden samengesteld.

15-03-2005 13:25:08

12

3 Opstellen selectiecriteria Om een goede keuze te kunnen maken, moeten er selectiecriteria worden opgesteld. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan: • ervaring op gebied desbetreffende soort gebouwen; • architectuurstijl bureau; • aandacht voor aspecten die materiële exploitatie gebouw beïnvloeden (energiegebruik, schoonmaakonderhoud en bouwkundig onderhoud); • bekendheid met plaatselijke omstandigheden; • onafhankelijkheid van uitvoerende partijen; • ervaring met en bereidheid tot samenwerking met andere adviseurs. Ook is het noodzakelijk een beeld te krijgen van het bureau. Hierbij kunnen aan de orde worden gesteld: • omvang bureau; • samenstelling huidige orderportefeuille; • rechtsvorm (onafhankelijk of gebonden aan uitvoerende bouwbedrijven); • vestigingsplaats bureau ten opzichte van uit te voeren bouwwerk. Voor de beheersing van de bouwkosten is het van belang te onderzoeken of het betreffende bureau bereid is het maximale budget te respecteren. Dit kan onder meer worden aangetoond met behulp van de resultaten van andere projecten en het vragen naar referenties van andere opdrachtgevers. 4 Voorselectie Op grond van de criteria wordt vanuit de groslijst een voorkeurslijst samengesteld met in de regel drie tot vijf bureaus. 5 Definitieve selectie/keuze Aan de bureaus die in de voorselectie zijn uitgekozen, kan worden gevraagd zichzelf te presenteren. Eventueel kan aanvullende informatie worden gevraagd en/of kunnen gerealiseerde bouwwerken worden bezocht. Op grond van de verzamelde informatie kan een keuze worden gemaakt voor een architectenbureau.

6 Opdracht Het contract met de architect wordt veelal op basis van de honorariumregeling volgens De Nieuwe Regeling 2005 – Rechtsverhouding opdrachtgever – architect, ingenieur en adviseur, opgesteld. Daarnaast moet worden gedacht aan: • eventuele specifieke aanpassingen, uitzonderingen en aanvullingen op DNR 2005; • fasering opdracht en bijbehorende honorarium; • wijze en moment van honorering; • regeling bijzondere voorwaarden, zoals: – handhaving maximale budget; – specifieke eisen en wensen met betrekking tot bijvoorbeeld schoonmaakonderhoud en energiegebruik; – toepassen bepaalde huisstijl. De architecten hebben in de jaarlijkse uitgave van de BNA een procedure voor de ‘Keuze van de architect’ gepubliceerd. 1.3.3 Opdrachten conform EU-richtlijnen De EU-richtlijnen voor het verlenen van opdrachten aan adviseurs en architecten (en in een latere fase ook de aannemer), oftewel aanbesteding van werkzaamheden gaan boven nationaalwettelijke voorschriften waaraan overheidsaanbesteders zich te houden hebben. Overheidsaanbesteders zijn de rijksoverheid, de provinciale en gemeentelijke overheden en verder al die organisaties die voor meer dan 50% door de overheid worden gesubsidieerd of gefinancierd of waarin in het bestuur de overheid een meerderheid aan stemmen heeft (bijvoorbeeld ziekenhuisbestuur). Zelfs wanneer een puur particuliere opdrachtgever een object wil bouwen met een duidelijke overheidsfunctie (bijvoorbeeld een gemeentehuis, om dit te verhuren of te leasen), dan nog is Europese aanbesteding verplicht.

De EU-aanbestedingsrichtlijnen zijn onderverdeeld in: • werken (voor bouwuitvoering); • diensten (van architecten en andere adviseurs); • leveringen (van bijvoorbeeld meubilair). De richtlijnen zijn van kracht voor aanbestedingen in alle economische sectoren behalve die in de nutssector (daarvoor is een aparte richtlijn).

0695053X_h01.indd 12

15-03-2005 13:25:08

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

Aanbestedingen beneden een bepaald drempelbedrag hoeven niet Europees te worden aanbesteed. Afhankelijk van de situatie zijn er verschillende drempelbedragen. In 2004 gold: • voor werken: 5.900.000 euro; • voor diensten voor de rijksoverheid: 154.000 euro; • voor diensten voor overige overheden: 237.000 euro; • voor leveringen: identieke drempelbedragen. Bij het verlenen van opdrachten conform EUrichtlijnen is het belangrijk te informeren naar de laatste stand van zaken (bijv. via internet: www. minez.nl, drempelwaarden Europese aanbesteding, Europees aanbesteden voor overheid). Veel participanten hebben de neiging de EU-richtlijnen te omzeilen, hoewel dat tot grote problemen kan leiden. Overigens hoeft een tijdig gestarte procedure geen extra geld te kosten. Verder moet de procedure zorgvuldig worden uitgevoerd. Er moet ook goed onderscheid worden gemaakt tussen selectie- en gunningscriteria. Bij twijfel is het noodzakelijk juridisch advies in te winnen.

1.4 Bouwprojectmanagement In het boek Projectmatig werken van Wijnen, Renes en Storm staat over projectmanagement: ‘dat in het algemeen: een ieder die tracht nieuwe activiteiten te ontplooien en die daarbij een balans tracht te vinden tussen doelgerichtheid (effectiviteit), doelmatigheid (efficiency) en aanpassingsvermogen (flexibiliteit), gebaat is bij een investering (hoe gering ook) in een eenduidige projectmanagementaanpak.’ De afbakening van projectmanagement voor bouwprojecten wordt aangegeven als ‘projectmanagement in het bouwproces’. Dit kan echter breder worden uitgelegd, naar bijvoorbeeld het management van de ontwerpopdracht door de architect zelf of naar het management van de uitvoeringsopdracht door de aannemer. Zij stellen daarvoor projectleiders of projectmanagers aan die zich met deelprocessen bezighouden. Bouwprojectmanagement in engere zin is dan op te vatten als het management van het totale project, door of namens de opdrachtgever, en op een zeker abstractieniveau.

0695053X_h01.indd 13

13

Een andere naam voor de opdrachtgever is de bouwheer. Wanneer een opdrachtgever zijn bevoegdheden overdraagt aan een projectmanager, dan wordt gesproken van een gedelegeerd bouwheer of van gedelegeerd opdrachtgeverschap. Iemand die wordt gevraagd als projectmanager van een bepaald project toetst eerst of het project een project is en dus voldoet aan de kenmerken van een project. De kenmerken van een project zijn: • proces van onderling afhankelijke stappen; • resultaat wordt vooraf geformuleerd; • einddatum wordt vastgelegd; • financiële middelen zijn vooraf gelimiteerd; • aparte projectorganisatie. Het laatste kenmerk is zeker van toepassing op de beginsituatie waarin de projectmanager alleen de projectorganisatie bemant. 1.4.1 Plan van Aanpak De opdrachtgever heeft de keus een projectmanager aan te stellen, met als opdracht het project binnen de gestelde randvoorwaarden te realiseren. Eén van de eerste acties van de projectmanager bij het uitvoeren van zijn opdracht is het opstellen van een Plan van Aanpak (PvA). In het PvA wordt omschreven: • verleden (aanleiding tot project); • heden (stand van zaken); • toekomst (tot welk resultaat project moet leiden en hoe project aangepakt wordt).

In het PvA wordt ook aangegeven welke methodiek wordt gehanteerd, bijvoorbeeld die van projectmatig werken. De functie van het PvA is in eerste instantie communicatie naar alle betrokkenen bij het project, dus ook de opdrachtgever. Nadat het PvA is vastgesteld, kunnen alle betrokken partijen de geschetste aanpak gebruiken voor de organisatie van hun eigen werkzaamheden. De standaardinhoud van een PvA is: • inleiding/aanleiding; • kader; • resultaat; • stand van zaken; • strategie; • projectorganisatie;

15-03-2005 13:25:08

14

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 1.6 Basisschema met procesinformatie

• • •

procesbeheersing; informatie en communicatie; besluitvorming.

1.4.2 Principes bouwprojectmanagement Om als projectleider in het ontwerpproces de eigen positie te kunnen herkennen, volgt eerst een behandeling van de principes van bouwprojectmanagement: ◆ faseren; ◆ beslissen; ◆ beheersen.

◆ Faseren Onder faseren wordt verstaan het in logische stappen verdelen van alle projectactiviteiten die noodzakelijk zijn om het gewenste projectresultaat te bereiken. Als eerste verdeling in stappen wordt de basisfasering gehanteerd zoals in figuur 1.6. In dit boek staan de fasen Projectdefinitie, Structuurontwerp, Voorlopig Ontwerp, Definitief Ontwerp en Bestek centraal. De fasen Initiatief en Haalbaarheid worden als aanloopfasen aan de orde gesteld. Na de fase Bestek volgen nog de fasen Prijsvorming en Uitvoering, figuur 1.1. Iedere fase kent een productiedeel (programmeren, ontwerpen en begroten) en een beoordelingsdeel (beslissen). Het is van groot belang dat iedere fase wordt afgesloten met het nemen van

0695053X_h01.indd 14

een beslissing, en dat dit gebeurt op basis van eenduidige en volledige informatie en door de juiste partij. Verder is er in figuur 1.6 met een pijl procesinformatie toegevoegd. Procesinformatie is al datgene wat moet worden vastgelegd ter voorbereiding van de volgende fase. Dat is in feite het Plan van Aanpak, paragraaf 1.4.1. ◆ Beslissen Elke fase in het voorbereidingsproces wordt afgesloten met het nemen van een besluit door de opdrachtgever. Hiertoe wordt door de projectmanager een beslisdocument opgesteld met de volgende inhoud: • omschrijving fase die wordt afgesloten; • aard beslissing die moet worden genomen; • resultaten desbetreffende fase, met conclusie; • advies met betrekking tot te nemen beslissing. De besluiten zijn het eindpunt van de voorafgaande fase en vormen het begin van de daaropvolgende fase, zodat er na iedere fase een ‘go or no-go’ besluit wordt genomen. Soms is het noodzakelijk de fase (op onderdelen) over te doen, bijvoorbeeld wanneer de uitwerking niet overeenkomt met eerder genomen besluiten. Ten behoeve van de volgende fase kunnen in het beslisdocument eventueel de consequenties van

15-03-2005 13:25:09

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

de beslissing worden geformuleerd ten aanzien van: • kwaliteit; • tijd; • geld; • aanbeveling voor aanpak volgende fase. ◆ Beheersen Het beheersen omvat alle sturende en regelende activiteiten die erop zijn gericht de activiteiten planmatig en binnen de beschikbare middelen te doen verlopen. In figuur 1.7 is een basismodel voor procesbeheersing gegeven. Elk proces wordt eerst planmatig beschreven, bijvoorbeeld in een PvA. In de loop van het proces wordt gemeten of de werkelijke resultaten in overeenstemming zijn met wat in het plan werd opgenomen. Zo niet, dan moeten bijsturende maatregelen worden getroffen. De beheersing heeft betrekking op het object, vertaald in de beheersaspecten Kwaliteit, Geld en Tijd. Dat betekent dat figuur 1.7 niet alleen een tijdschema betreft, maar ook financiële randvoorwaarden (Budget) en inhoudelijke randvoorwaarden (Kwaliteit) bevat. Van belang is dat er steeds een evenwicht is tussen de drie beheersaspecten en dat aan het eind van iedere fase deze aspecten gekwantificeerd (meetbaar, controleerbaar) zijn. Men dient daarbij wel te bedenken dat niet alle kwaliteit kwantificeerbaar is, vooral esthetische kwaliteit. De beheersing heeft eveneens betrekking op het proces, vertaald in: • slagvaardige organisatie; • goede communicatie; • heldere besluitvorming. ��

��

��

Figuur 1.7 Basismodel projectbeheersing

0695053X_h01.indd 15

��

15

In het vervolg wordt deze beheersing aangeduid met de beheersaspecten Organisatie en Informatie/Communicatie. Om verwarring te voorkomen is hier niet voor Kwaliteit gekozen. Daarnaast worden de aspecten Geld en Tijd dikwijls bij de objectgerichte beheersaspecten in beeld gebracht. Een beheersaspect is de invalshoek waaronder men naar een project kijkt, terwijl een beheerstechniek het hulpmiddel is dat daarbij kan worden gebruikt. 1.4.3 Opdeling/decompositie Het principe van fasering bij projectmanagement is een voorbeeld van een opdeling of decompositie van de tijd. Om het project aan te pakken, wordt het in stukken opgedeeld, waardoor er overzicht ontstaat. Bij het opstellen van het PvA en deelplannen van aanpak maakt de projectmanager veel meer van die decomposities. Hij geeft aan dat ze al of niet volgens een bepaalde norm door een ontwerper of adviseur worden uitgevoerd. Wanneer het voorwerp van het te behalen resultaat wordt aangeduid als object, dan geldt: project = proces + object. Dit is de meest eenvoudige opdeling van een project. Het proces is op zijn beurt op te delen in een aantal projectprocessen, en ook in het object kunnen afzonderlijke delen worden onderscheiden.

Fasering bouwprojecten Bouwprojecten worden op verschillende manieren gefaseerd. Ook de benaming en de volgorde van de beheersaspecten verschilt. Op dit gebied ligt nauwelijks iets vast. Alleen voor de fasering is er de indeling die wordt gegeven in NEN 2574 Tekeningen in de bouw – Indeling van gegevens op tekeningen voor gebouwen: Voorbereiden → Ontwerpen → Contracteren → Uitvoeren → Ingebruiknemen Deze fase-indeling sluit niet aan bij de projectmanagementtheorie; zo hoort ‘beheer en gebruik’ daar niet bij. Dit komt doordat NEN 2574 in eerste instantie is bedoeld om enige standaardisatie te krijgen in de gegevens die in een bepaalde fase op de tekeningen dienen te verschijnen. Een andere worsteling met de definities komt voor bij de overlap van fasen. Overlap van

15-03-2005 13:25:10

16

fasen is in feite een overlap aan activiteiten: • ontwerpactiviteiten starten al wanneer programma nog niet helmaal klaar is; • uitvoering start al terwijl tekeningen voor afbouw nog niet gereed zijn. Over aantal en benaming van de beheersaspecten is in de literatuur weinig discussie. Alleen de volgorde wil nog wel eens wijzigen. In plaats van Kwaliteit-Geld-Tijd-OrganisatieInformatie (K-G-T-O-I) komen voor: T-G-K-O-I, G-O-T-I-K en G-O-K-I-T. En er zijn accentverschuivingen in wat precies onder een beheersaspect wordt verstaan en nog al wat interpretaties van het begrip ‘kwaliteit’. In de internationale projectmanagementliteratuur worden meer beheersaspecten genoemd, zoals: • scope: hierbij krijgt het te bereiken doel extra nadruk. Het doel moet blijvend in de gaten worden gehouden. Dat doel is onder te brengen bij Kwaliteit, in die zin dat de formulering van wat de opdrachtgever wenst te krijgen ook het doel van de projectmanager is. • risico: de opvatting dat voor risico een apart beheersaspect moet worden aangehouden, wint steeds meer terrein. De risico’s zijn echter ook onder te brengen bij de vijf bekende beheersaspecten. • capaciteit (ook wel ‘resources’ genoemd): vorm van planning, in dit geval van mensen of materieel. Er is een sterke relatie met Tijd, vandaar dat die activiteit ook bij dit beheersaspect kan worden ondergebracht.

Opdeling proces Het bestuur van de projectorganisatie (stuurgroep/projectmanager) houdt zich bezig met de besturing van het project. Voor de besturing is de opdeling van het projectproces in de volgende processen mogelijk: • productieproces: leidt tot het product gebouw, in de verschillende bouwfasen vaak aangeduid als object; • productiebeheersingsproces: stuurt productie aan. Een productie kan zowel een ontwerptekening, een bestek als een gestorte verdiepingsvloer zijn;

0695053X_h01.indd 16

•

beoordelingsproces: hierin wordt productie door of namens opdrachtgever beoordeeld. Men spreekt ook wel van toetsen; • beheersingsproces: hierin wordt productie en beoordeling per fase beheerst; • besluitvormingsproces: betreft besluitvorming aan einde iedere fase; • besturingsproces: hierin wordt produceren, toetsen en besluiten aangestuurd. Per fase worden verschillende rollen vervuld, die ook door verschillende partijen worden ingevuld. Opdeling object Het product gebouw (object) kan op verschillende manieren worden opgedeeld. De decompositie kan bijvoorbeeld bestaan uit: • technisch scheidbare delen, zoals fundering, draagstructuur, omhulling, installaties en afbouw; • verschillende uitvoeringsdeskundigheden, zoals betonwerk, staalconstructie, gevelwerk en afwerkingen; • verschillende functies gebruikersorganisatie, bijvoorbeeld laboratoria, onderwijsruimten, administratie en centrale voorzieningen. Zowel aan het proces als aan het object kunnen de labels Kwaliteit, Geld en Tijd worden gehangen. 1.4.4 Projectmanagement in ontwerpproces Wanneer er wordt ingezoomd op het management van het ontwerpproces, is er behoefte aan een gedetailleerdere fasering. Het management van het ontwerpproces wordt ook wel aangeduid als architectural projectmanagement. In plaats van de benaming ontwerpproces wordt ook wel voor planontwikkeling gekozen. Het ontwerpproces is een onderdeel van het totale bouwproces en wordt binnen het bouwprojectmanagement ook projectmatig aangepakt. Het resultaat van zo’n deelproject is de productinformatie voor een te bouwen gebouw. Dit productiebeheersingsproces komt in dit deel aan de orde.

15-03-2005 13:25:10

1 INLEIDING OP BOUWPROCES

��

��

��

��

��

17

��

��

��

��

��

��

Figuur 1.8 Projectleiders per fase

▶▶ In deel 11 Contracteren, hoofdstuk 5, wordt

1.5 Leeswijzer

de besturing van het proces beschreven waarin de productinformatie op de markt wordt gebracht (aanbesteding) en een uitvoerende partij wordt gecontracteerd ▶▶ In deel 12B Uitvoeren - Organisatie, hoofdstuk 7 en verder, komt de besturing van het proces aan de orde waarin op basis van de productinformatie en overige contractvoorwaarden het ontwerp wordt uitgevoerd

Het totale bouwproject wordt bestuurd door de door de opdrachtgever aangestelde projectmanager. Het ontwerptraject wordt aangestuurd door een bouwontwerpmanager, figuur 1.8. Deze manager werkt ook in opdracht van de opdrachtgever en wordt door de projectmanager aangestuurd. Aan de zijde van elk van de ontwerpende partijen wordt ook een project herkend en dus een projectleider aangesteld. De programma-adviseur is in de definitie- en ontwerpfasen inhoudelijk bezig, met het verzamelen en ordenen van het functionele programma. Daarna wordt zijn rol meer toetsend van aard. De architect treedt tijdens de definitiefase vaak adviserend op en vervult tijdens de uitvoering een meer toetsende rol.

0695053X_h01.indd 17

In dit boek is het basisschema van de planontwikkeling als leidraad gekozen. Pas als er tot nieuwbouw wordt besloten, kan er een gestructureerd bouwproces van start gaan. Het startpunt van het bouwproces wordt dan ook gevormd door het beslissingsresultaat van de haalbaarheidsfase. In hoofdstuk 2 tot en met 6 wordt ingegaan op het specifieke van deze afzonderlijke activiteiten en de rollen die diverse bouwpartners hierbij kunnen hebben. In hoofdstuk 2 komt het samenstellen van een Programma van Eisen aan de orde. Het maken van een Programma van Eisen is feitelijk het vastleggen van de eisen en wensen van de opdrachtgever in een voor de architect begrijpelijke taal. In het schema, figuur 1.5, is te zien dat het programmeren in nagenoeg alle fasen een rol speelt. Men begint met de hoofdzaken, daarna buigt men zich over de details. Programmeren is dus een functie die door alle fasen heen loopt. In hoofdstuk 3 wordt de ontwerpmethodologie beschreven. Het ontwerpen van een gebouw is het vertalen van eisen en wensen in een gebouw. De functie Ontwerpen is in alle fasen aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan financiële kanten. Hierbij gaat het enerzijds over het vaststellen van het beschikbare budget en anderzijds over de investeringskosten die voortvloeien uit de reali-

15-03-2005 13:25:11

18

satie van het nieuwe gebouw. Steeds opnieuw wordt getoetst of de ontwikkelingen van de plannen binnen de beschikbare budgetten zijn te realiseren. Uiteraard wordt ook de functie Begroten steeds gedetailleerder van karakter. Financiën spelen vanzelfsprekend in elke fase een rol. In hoofdstuk 5 komen de resultaten van programmeren, ontwerpen en begroten samen. Dat zijn belangrijke toetsmomenten waarin wordt vastgesteld of de ontwikkeling van de plannen op het goede spoor zit. Bij tegenvallers blijft het dus mogelijk te besluiten de fase nog eens geheel of gedeeltelijk over te doen en is het zelfs mogelijk het hele project te stoppen. In hoofdstuk 6 worden uitgaande van het schema van de planontwikkeling alle fasen vanaf het initiatief tot aan het bestek doorlopen. In hoofdstuk 7 wordt een overzicht gegeven van de variaties die ten opzichte van het gehanteerde model en het voorbeeldproject in de praktijk kunnen voorkomen. Die variaties kunnen ook betrekking hebben op de projectorganisatie, waarin zowel het uitvoerende bouwbedrijf als de toeleverende bouwindustrie verschillende rollen kunnen spelen (denk aan prestatieconcept). In hoofdstuk 8 wordt een voorbeeldproject behandeld dat, na het op traditionele wijze ontwerpen, wordt aanbesteed met een of meerdere inschrijvers. Het is in feite de ontwikkeling van een uniek product met seriegrootte 1 en uitvoerende bouwbedrijven die niet bij de voorbereiding zijn betrokken.

Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 1 Grennberg, T., Project types in building and construction. In: International Journal of Project Management, nr. 2, 1993, pag. 68-71 2 Kohnstamm, P.P. en L.J. Regterschot, De manager als bouwheer: De rol van de bestuurder bij de realisatie van nieuwe huisvesting. Ten Hagen & Stam, 1994 3 Wijnen, G., W. Renes, en P. Storm, Projectmatig werken. Het Spectrum, 2004 Normen NEN 2574 Tekeningen in de bouw – Indeling van gegevens op tekeningen voor gebouwen

0695053X_h01.indd 18

15-03-2005 13:25:11

Programmeren

2

dr.ir. P.L. Wentzel

Wanneer er plannen zijn om van huisvesting te veranderen door middel van aanpassing, uitbreiding of nieuwbouw, is het noodzakelijk eisen en wensen vast te leggen in een Programma van Eisen (PvE). Bij het vormgeven en de ruimtelijke en technische uitwerking van de plannen gebruikt de architect dit PvE steeds om te toetsen in hoeverre de plannen aan de gestelde verwachtingen voldoen. In dit hoofdstuk komt aan de orde hoe de eisen kunnen worden opgesteld en welke eisen beschikbaar moeten zijn in de verschillende planfasen van de totstandkoming van het ontwerp.

0695053X_h02.indd 19

15-03-2005 13:59:21

20

Inleiding Bij het voorbereiden van een andere huisvesting is feitelijk altijd een Programma van Eisen (PvE) nodig, of het nu gaat om nieuwbouw- of verbouwprojecten, utiliteits- of woningbouw. Het PvE wordt opgesteld vanuit een analyse van de wijze waarop de gebruiker het gebouw gaat gebruiken. Afhankelijk van de grootte en de complexiteit van het gebouw is het PvE uitgebreider. In de praktijk geldt het hier beschreven uitgebreide proces voor de utiliteitsbouw, woontorens en complexe gebouwen, zoals winkelcentra en combinaties van woningen en bedrijfshuisvesting. Deze projecten zijn vaak vrij groot en het is de moeite waard om er een uitvoerig PvE voor op te stellen. Voor een eenvoudig gebouw kan, afhankelijk van het gebruik, meestal worden volstaan met een korte beschrijving.

2.1 Wat is een Programma van Eisen? Het PvE is een geordende verzameling van gegevens die de huisvestingsbehoefte, van een bepaald bedrijf, weergeeft en op basis waarvan: • een of meer gebouwen worden geëvalueerd; • ontwerp voor verbouwing of nieuwbouw wordt gemaakt en getoetst; • project wordt ontwikkeld, totdat desbetreffende bestek wordt gevolgd. De voorgaande definitie is overeenkomstig NEN 2658 Programma’s van eisen voor gebouwen en bijbehorende projectprocedure – Algemene regels. In een PvE moeten de eisen en wensen voor een gebouw op een zodanige manier worden vastgelegd dat het voor een ontwerper mogelijk is om een gebouw te creëren dat de opdrachtgever in gedachten heeft. Daarnaast moet de ontwerper voldoende vrijheid houden om niet in het creatieve proces te worden belemmerd. Het PvE en alles wat ermee samenhangt, wordt in dit hoofdstuk beschreven in een uitgebreide en ideale vorm. In de praktijk worden soms stappen samengevoegd of overgeslagen. In paragraaf 2.2 wordt aan de orde gesteld op welke manier een PvE wordt opgesteld. Vervol-

0695053X_h02.indd 20

gens wordt er in paragraaf 2.3 per fase ingegaan op de specifieke zaken, die in de desbetreffende fase van de planprocedure aan de orde komen. 2.1.1 Programmeren als ‘inzoom’-proces Zoals dat feitelijk voor alle onderdelen van projectmatig werken geldt, is het programmeren een proces waarbij van hoofdzaken naar details wordt gewerkt. Bij een bedrijf wordt de basis ervan gevormd door een analyse van de organisatie. Bij een woning zijn dat de wensen van de betreffende bewoner. Eerst wordt globaal gekeken naar de totale structuur van de te huisvesten organisatie en de ‘rode draad’. Naarmate het bouwproces vordert, komen steeds meer details van het gebruik van het gebouw aan de orde.

De informatie voor een PvE bestaat in eerste instantie voornamelijk uit ideeën, maar krijgt, naarmate het programmeerproces vordert, een steeds duidelijker en gedetailleerder vorm. Voor het opstellen van het PvE wordt eerst gekeken naar de locatie met alle bijbehorende infrastructuur, daarna naar het terrein en de mogelijke beperkingen, vervolgens naar een ordening van de diverse functies in het toekomstige gebouw en pas later naar de inrichting van een kantoorkamer als werkomgeving. Dat is logisch, omdat ook de ontwerpbeslissingen in het ontwerpproces steeds gedetailleerder worden. Het proces vindt stapsgewijs plaats, waarbij een volgende stap pas kan worden genomen als de vorige is afgerond en alle keuzen bekend zijn. Het kan echter voorkomen dat sommige ‘details’ zo belangrijk zijn voor het gebouw, dat ze van het begin af aan moeten worden meegenomen. Vaak gaat het dan over speciale eisen die aan afzonderlijke ruimten worden gesteld , zoals veiligheidseisen voor een bankgebouw, eisen aan hygiëne voor een operatiekamer, klimaatcondities voor een rekencentrum en brandpreventie-eisen voor een laboratorium. Ook kan in dit verband worden gedacht aan de eisen vanuit het primaire proces voor een kolomvrije grote ruimte of een ruimte met een hoge vloerbelasting. De compartimentering van gebouwen en de routing van vluchtwegen in verband met de brandveiligheid is vaak in een vroeg stadium een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp. Bij een opdrachtgever met meer gebouwen

15-03-2005 13:59:21

2 PROGRAMMEREN

onder zijn beheer kan een bepaalde huisstijl gewenst zijn. Dit heeft vaak tot gevolg dat bepaalde materialen en/of kleuren moeten worden toegepast. 2.1.2 Partijen Wanneer bij de opdrachtgever/gebruiker de nodige (bouw)expertise ontbreekt om zelf een PvE samen te stellen, wordt de hulp van externe adviseurs ingeroepen. Voor niet al te complexe gebouwen is het mogelijk dat de kennisgebieden van de verschillende adviseurs verenigd zijn in één persoon. In voorkomende gevallen kan een PvE-team worden gevormd. In dit team zitten, naast de opdrachtgever of een vertegenwoordiger van de gebruikers, de voor het desbetreffende project noodzakelijke adviseurs. Wanneer een PvE wordt opgesteld door een programmadeskundige, kan de architect aangeven welke programmagegevens belangrijk zijn voor de uitwerking van het ontwerp.

Voor het bouwen van een bungalow kunnen de in dit boek gehanteerde fasering en per fase de bijbehorende stappen worden genomen. Het is dan niet nodig om alle stappen even uitgebreid aan bod te laten komen of om een PvE-team samen te stellen. Vaak formuleert de architect tevens het programma. Het is dan van belang dat de architect zijn dubbelrol onderkent en niet meteen in (ontwerp)oplossingen gaat communiceren. Bij het opstellen van een PvE kunnen dus verschillende partijen een rol spelen: ◆ opdrachtgever en gebruiker; ◆ adviseurs met kennis van programmeren; ◆ installatietechnische adviseurs; ◆ financiële adviseurs. ◆ Opdrachtgever en gebruiker Het is heel belangrijk dat het opstellen van het PvE plaatsvindt onder verantwoordelijkheid van de opdrachtgever en dat het niet geheel wordt opgesteld door externen. De gebruiker, degene die later gebruikmaakt van het gebouw, heeft het grootste belang bij een ‘goed, passend’ gebouw. In sommige gevallen is de opdrachtgever voor het gebouw niet de toekomstige gebruiker.

0695053X_h02.indd 21

21

Denk maar aan een projectontwikkelaar of belegger. Deze ontwikkelen gebouwen meestal voor nog onbekende gebruikers. In de praktijk weten deze ontwikkelaars wel voor wat voor soort organisatie zij het gebouw ontwikkelen. Zij kennen de eisen en wensen van de toekomstige gebruiker en leggen die vast in het PvE. Als deze eisen niet allemaal vooraf duidelijk te maken zijn, kan worden besloten tot een flexibel in te delen gebouw; een gebouw met meerdere mogelijkheden, dat eenvoudig aan de eisen van de eerste gebruiker en latere gebruikers kan worden aangepast. Het mag duidelijk zijn dat een dergelijk ‘ontwikkelen voor de markt’ traditioneel veel meer bij de huisvesting van kantoren en winkels voorkomt dan bijvoorbeeld bij de huisvesting van ziekenhuizen of schoolgebouwen. ◆ Adviseurs met kennis van programmeren Programmeren gaat over communicatie tussen twee verschillende disciplines. Aan de ene zijde staan de ontwerpers en aan de andere zijde een functioneel en economisch ingestelde opdrachtgever. De opdrachtgever stelt de eisen vaak in termen, zoals ‘het moet mooi zijn’, ‘het moet prettig zijn om te werken’, enzovoort. Deze termen moeten worden vertaald in eenduidige bouwkundige eisen (bouwfysisch, constructief, enzovoort), zodat de ontwerper er wat mee kan doen. Het is daarom van belang dat in het PvEteam iemand zit die inzicht heeft in de technische achtergrond van de eisen van de opdrachtgever; iemand die weet hoe prestaties moeten worden omschreven, zodat het eenduidig is voor de ontwerpers wat precies wordt gevraagd. Het gaat hier dus niet om de prestatie- of technische eisen op zich, maar om de vertaling van functionele uitgangspunten naar prestatie-eisen en vervolgens naar technische eisen. De functionele uitgangspunten moeten zodanig worden geformuleerd, dat de vertaling naar prestatie-eisen eenduidig kan plaatsvinden. Voorbeeld De eis dat in het atelier van een kunstschilder voldoende daglichttoetreding moet zijn, is niet voldoende, omdat ook de oriëntatie van de ramen de kwaliteit van het licht en daarmee de kleurweergave bepaalt.

15-03-2005 13:59:21

22

◆ Adviseurs met kennis van installatietechnische mogelijkheden Bij het maken van het PvE moeten uitspraken worden gedaan en beslissingen worden genomen over vraagstukken die specifieke technische kennis van installaties vereisen. Het is voor de opdrachtgever vaak niet duidelijk wat technisch allemaal mogelijk is en hoeveel dat gaat kosten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan alles wat te maken heeft met installaties voor verwarming en luchtbehandeling. In dat geval is het verstandig dat een extern adviseur wordt ingeschakeld om deze aspecten uit te werken in het PvE. ◆ Adviseurs met kennis van financiële mogelijkheden Het kan voorkomen dat het te duur wordt om alle eisen te realiseren. Het is daarom van belang dat de opdrachtgever aangeeft hoe zwaar bepaalde eisen en wensen wegen. De opdrachtgever moet bepalen wat daadwerkelijk eisen zijn (er valt niet aan te tornen) en wat wensen zijn (mooi meegenomen, maar niet absoluut noodzakelijk). De beoordeling van eisen en wensen kan worden ondersteund door een kosten/batenanalyse. In deze context is het noodzakelijk dat iemand in het PvE-team inzicht heeft in de financiële consequenties van de gestelde eisen, de bouwkostendeskundige. Met het PvE-team worden verder de voor- en nadelen van bepaalde eisen en de daaruit voortvloeiende financiële consequenties op een rijtje gezet. Dit ondersteunt een goede besluitvorming door de opdrachtgever.

2.2 Samenstellen Programma van Eisen Hoe uitgebreid een PvE moet worden opgesteld, hangt sterk af van het project. Een goede grondige analyse van wat er nu precies moet worden gebouwd, vooraf, stelt de opdrachtgever, ontwerper en adviseurs in staat in een logische opeenvolging van stappen een passend ontwerp te maken. Dat voorkomt dure aanpassingen van het gebouw achteraf en kostbare en tijdrovende debacles onderweg. In deze paragraaf wordt aandacht geschonken aan het verzamelen van gegevens en het formu-

0695053X_h02.indd 22

leren van de eisen die moeten worden opgenomen in het Programma van Eisen. 2.2.1 Eisen In het algemeen kan worden gesteld dat de eisen in een PvE helder en eenduidig interpreteerbaar moeten zijn. Dit is echter niet in alle gevallen mogelijk en noodzakelijk. In de praktijk worden veel verschillende benamingen gebruikt voor de eisen. Eisen worden onderscheiden naar niveau en herkomst.

Verdeling naar niveau Voor wat betreft niveau kunnen de volgende drie eisen worden onderscheiden: 1 functionele eisen; 2 prestatie-eisen; 3 technische eisen. 1 Functionele eisen Bij deze eisen worden bouwkundige, ruimtelijke en gebruikerseisen verwoord, gericht op het toekomstig gebruik. Voorbeelden van functionele eisen zijn: • ‘De hoofdentree moet representatief zijn.’ • ‘De publieksgerichte functies moeten centraal worden gehuisvest.’ • ‘Er moet een ruimte aanwezig zijn waarin een vertrouwelijk gesprek tussen twee personen kan worden gevoerd.’ • ‘In de ruimte voor het secretariaat moet de verlichting afgestemd zijn op het werken met beeldschermen.’ Het is aan de ontwerper een bouwkundige structuur te ontwikkelen waarin de gewenste functies kunnen worden gerealiseerd. De wijze van vertalen van deze eisen in een gebouw wordt geheel aan de ontwerper overgelaten. 2 Prestatie-eisen Een prestatie-eis is in maten of getallen geconcretiseerd, toegespitst op een bepaalde eigenschap. De eis bevat een te behalen grenswaarde, die ondubbelzinnig kan worden berekend of gemeten. Voorbeelden zijn: • ‘De kantoorvertrekken voor beleidsmedewerkers moeten een vloeroppervlakte hebben van 14 m2.’

15-03-2005 13:59:21

2 PROGRAMMEREN

•

‘In de ruimte voor het secretariaat moet het lichtniveau op het werkvlak 200 lumen bedragen.’ • ‘De publiekgerichte functies moeten direct bereikbaar zijn vanuit de hoofdentree.’ De keuzevrijheid van de ontwerper van het gebouw en de installaties is ingeperkt, omdat hij zich moet houden aan de prestatie-eisen. Er zijn vaak veel technische oplossingen mogelijk. 3 Technische eisen Een technische eis is een in maten of getallen geconcretiseerde eis, die aan (onder)delen van een gebouw en zijn installaties wordt gesteld. Technische eisen zijn afgeleid van de prestatie-eisen. Eenduidig ligt vast wat wordt bedoeld. Soms kan er nog worden gekozen uit verschillende fabrikaten, maar het is ook mogelijk dat het desbetreffende product maar bij één fabrikant verkrijgbaar is. Technische eisen komen alleen in een PvE voor als de eis niet op een andere wijze kan worden geformuleerd. Voor de ontwerper zijn dit beperkingen bij het zoeken naar creatieve oplossingen. In een bestek moeten alle eisen als technische eisen door de ontwerper worden geformuleerd. Voorbeeld Een functionele eis kan zijn: ‘De luchttemperatuur in ruimte 1 moet behaaglijk zijn.’ Hiervan worden de volgende prestatie-eisen afgeleid: • temperatuur: 20 °C ± 1°; • luchtsnelheid: maximaal 0,1 m/s. Vanuit deze prestatie-eisen en aanvullende gegevens van onder meer de warmteweerstand van de gekozen gevel met zijn openingen worden technische eisen berekend voor bijvoorbeeld het verwarmend oppervlak van de radiator en de wijze van ventilatie (bijvoorbeeld 2 keer per uur).

Verdeling naar herkomst In een PvE worden de eisen vaak gegroepeerd op basis van de herkomst ervan: • opdrachtgever; • functie gebouw of afdeling gebruikersorganisatie; • externe eisen.

0695053X_h02.indd 23

23

Afhankelijk van het doel kunnen deze eisen in het PvE als functionele, prestatie- en/of technische eisen worden geformuleerd. 2.2.2 Verzamelen gegevens Om een PvE samen te stellen, moeten in de eerste plaats gegevens worden verzameld. Deze gegevens worden primair ontleend aan de toekomstige bedrijfsvoering van de gebruiker. Hierbij zijn eisen die ‘top-down’ vanuit de visie op een nieuwe huisvesting worden geformuleerd en eisen die ‘bottom-up’ vanuit een analyse van activiteiten worden opgebouwd. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze de gegevens ten behoeve van een PvE voor een bedrijfsgebouw kunnen worden verzameld. Voor woongebouwen kan een gelijkwaardige procedure worden gevolgd, al zijn hiervoor in voorschriften minimum basiseisen vastgelegd.

Bedrijven Voor het verzamelen van gegevens is het noodzakelijk de behoefte van de organisatie te inventariseren. Het PvE moet worden opgebouwd vanuit de visie omtrent toekomstige ontwikkelingen in de organisatie en de veranderingen in het functioneren op de werkplek en de eisen die hieruit voortvloeien voor het gebouw. Deze informatie moet door de organisatie zelf worden verstrekt. Het vergaren ervan is specialistenwerk, omdat vragen naar: • het functioneren van de organisatie in de komende jaren (anders is de oplossing per definitie gedateerd) niet bij iedereen tot herkenning en heldere antwoorden leidt. De vraagstelling beperken tot het hoger management (dat wordt geacht over visie te beschikken) is niet voldoende. De specialist op de werkvloer kent als geen ander de omstandigheden, waarin hij of zij moet functioneren; • de ideale werksituatie verwachtingen schept. Zeker wanneer er sprake is van het vervangen van een bestaand gebouw zijn behoeftes vaak geënt op tekortkomingen in het huidige gebruik. Niet alleen kent het bestaande gebouw zelf beperkingen, ook organisatorisch is de verkaveling en inrichting altijd een compromis. In de nieuwe situatie kunnen wellicht de bestaande problemen worden opgelost, maar zeker is dat er andere problemen zullen ontstaan. Vragen naar de

15-03-2005 13:59:21

24

gewenste situatie leidt per definitie dan ook tot teleurstelling; • de toekomst niet spanningsvrij is. Veel mensen hebben weerstand tegen veranderingen, omdat het betrekken van een nieuw gebouw vaak gepaard gaat met organisatieveranderingen. Zij kunnen moeilijk leven met onduidelijkheid omtrent wat komen gaat, soms omdat ze uitermate slechte ervaringen hebben met eerdere veranderingen. Ondanks deze bezwaren is het noodzakelijk vanuit de bestaande situatie een onderzoek te starten naar de toekomstige behoefte aan huisvesting. Feitelijk moet deze vraagstelling zelfs worden losgekoppeld van de bestaande situatie, omdat dan het risico bestaat dat te veel in oplossingen en huidige belemmeringen wordt gedacht. Hoewel de vraagstelling dus complex is, moet zij wel een objectief beeld opleveren van de ontwikkeling in de behoefte aan huisvesting, zowel ruimtelijk en functioneel als (globaal) technisch. Woningen Bij woningen is het PvE en de manier waarop de eisen worden geformuleerd afhankelijk van de doelgroep: • beleggers of woningcorporaties willen woningen realiseren met als doel: rendement op de investering. Hier speelt de huur die kan worden gevraagd een belangrijke rol. • bij een villa formuleert de opdrachtgever dui-

delijk welke eisen hij aan zijn woning stelt: oppervlakte woonkamer, aantal slaapkamers, een of twee garages, beveiliging, enzovoort. 2.2.3 Definiëring vloeroppervlakte Bij het maken van een PvE zijn oppervlakte-eisen opgenomen voor de afzonderlijke ruimten en voor het gebouw als geheel. Uitgaande van het gebruik worden verschillende definities voor de vloeroppervlakte gebruikt, figuur 2.1. Bij de bepaling van de vloeroppervlakte wordt vaak gebruikgemaakt van de volgende begrippen: ◆ nuttige vloeroppervlakte; ◆ netto vloeroppervlakte; ◆ bruto vloeroppervlakte.

◆ Nuttige vloeroppervlakte De nuttige vloeroppervlakte wordt bepaald door het proces dat in de desbetreffende ruimten moet worden uitgevoerd. Bij het samenstellen van een gebouw moet verder rekening worden gehouden met ruimten die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de organisatie. Hierbij moet worden gedacht aan bergruimten, kantine, enzovoort. Ook zijn sanitaire voorzieningen noodzakelijk. Het betreft de vloeroppervlakte van de primaire ruimten tezamen met de neven- en gebouwgebonden ruimten, paragraaf 2.2.5. ◆ Netto vloeroppervlakte Om alle primaire ruimten te bereiken, zijn horizontale en verticale verkeersruimten noodzakelijk. Van de verticale verkeersruimten (trappen

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 2.1 Oppervlaktebegrippen

0695053X_h02.indd 24

15-03-2005 13:59:24

2 PROGRAMMEREN

en liften) moeten de aantallen worden bepaald. Ook moet er in het gebouw ruimte zijn voor de technische installaties: • ruimten om installaties op te stellen (installatieverdiepingen); • leidingschachten voor verticale transport; • plaats voor verwarmingselementen, zoals radiatoren en/of convectoren. De netto vloeroppervlakte is de nuttige vloeroppervlakte tezamen met de verkeersruimten en de ruimte voor installaties. ◆ Bruto vloeroppervlakte Aan de netto vloeroppervlakte moet nog de constructieoppervlakte worden toegevoegd. Hierbij worden onderscheiden: • statische bouwdelen (hoofddraagconstructie, buitenwanden, brandscheidingswanden en niettoegankelijke leidingschachten); • niet-statische bouwdelen (verplaatsbare en/of lichte scheidingswanden).

25

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) De term verhuurbare vloeroppervlakte wordt ook bij het verhuren van gebouwen gebruikt. Dit is de gebruiksoppervlakte plus een glaslijncorrectie voor ruimten die aan de gevel zijn gelegen. De huurprijs wordt vaak op basis van deze vloeroppervlakte bepaald. Functioneel nuttige vloeroppervlakte (FNO) De functioneel nuttige vloeroppervlakte wordt veel gebruikt in de programmafase. Het verschil ten opzichte van de nuttige vloeroppervlakte bestaat erin dat de vloeroppervlakte van sanitaire ruimten, garderobe en werkkasten niet worden meegerekend. Het FNO is dus vergelijkbaar met de benodigde vloeroppervlakte. ▶▶ Naast de nuttige, netto en bruto vloeroppervlakte worden in de praktijk ook nog andere aanduidingen voor de vloeroppervlakte gebruikt. Deze begrippen worden in deel 13 Beheren, hoofdstuk 8, uitvoerig besproken

De bruto vloeroppervlakte wordt vaak bepaald op basis van een toeslagpercentage op de nuttige of netto vloeroppervlakte. Dit percentage is gebaseerd op praktijkervaring. Hieraan kan nog worden toegevoegd een toeslag voor ontwerpen/of inpassingsverliezen. Per ruimte wordt in het PvE de nuttige vloeroppervlakte opgenomen. De som van de nuttige vloeroppervlakten, per ruimte vermeerderd met de verkeersoppervlakte, de installatieoppervlakte en de constructieve oppervlakte, levert de bruto oppervlakte van het hele gebouw op. Bij een nieuw gebouw wordt de bruto vloeroppervlakte meestal gehanteerd om de omvang van het gebouw te definiëren, NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden. Andere aanduidingen voor vloeroppervlakte Gebruiksoppervlakte (GO) De gebruiksoppervlakte is een begrip dat bij het verhuren van gebouwen wordt gebruikt. Het is de nuttige vloeroppervlakte vermeerderd met de horizontale verkeersruimte en de oppervlakte van niet-statische bouwdelen.

0695053X_h02.indd 25

2.2.4 Opdrachtgever De opdrachtgever heeft een visie omtrent de nieuwe huisvesting. Hij heeft een beeldverwachting van het nieuwe gebouw en stelt verder een aantal interne voorwaarden.

Visie op nieuwe huisvesting De visie van de opdrachtgever op de nieuwe huisvesting is gebaseerd op: ◆ denkbeelden over en ontwikkelingen te huisvesten organisatie en bedrijfsprocessen; ◆ huisvestingsbeleid. ◆ Denkbeelden over en ontwikkelingen te huisvesten organisatie en bedrijfsprocessen De huisvesting van een bedrijf of organisatie moet zijn afgestemd op de omvang van de organisatie en de bedrijfsprocessen die worden uitgevoerd. Een bedrijf is echter geen statisch gegeven, maar is voortdurend aan veranderingen onderhevig. Omdat het realiseren van een nieuw gebouw enige tijd kost, moeten de plannen worden afgestemd op de gewenste situatie vanaf het moment van gereedkomen van het gebouw.

15-03-2005 13:59:24

26

◆ Huisvestingsbeleid Het huisvestingsbeleid kan op vele wijzen tot uitdrukking worden gebracht, bijvoorbeeld: • huren of kopen huisvesting; • hele bedrijf huisvesten in één gebouw; • verdeling van functies over verschillende locaties; • plaats gebouw, vaak uit reclame- en concurrentieoverwegingen, maar ook uit prestige (hierbij kan men denken aan de typering van locaties van kantoren). De beleidskeuzes zijn in principe in de haalbaarheidsstudie en de locatiekeuze gedaan. Vanuit de visie op de nieuwe huisvesting worden de randvoorwaarden en de daarvan afgeleide eisen ten behoeve van het PvE geformuleerd. Beeldverwachtingen Een gebouw is het visitekaartje van een organisatie. Daarom bestaan er ideeën over een nieuw gebouw in termen als: ‘Het moet lijken op het gebouw van ...’. De eisen die ten aanzien van deze beeldverwachting worden geformuleerd, zijn niet meetbaar. Er bestaan beelden over het aanzicht van het gebouw, waarbij ook een bepaalde huisstijl een rol kan spelen, zoals de toepassing van materialen en kleuren bij bankgebouwen. Hierbij gaat het om architectuur, uitstraling en locatie. Kort samengevat: het beeld van een gebouw in zijn omgeving. Ook kunnen er eisen worden gesteld aan het interieur. Een cafetaria heeft door zijn inrichting een andere uitstraling dan een driesterrenrestaurant, hoewel er in beide gevallen wordt gegeten. Zowel van het exterieur als het interieur kunnen (digitale) foto’s worden verzameld om aan te geven welke sfeer wordt bedoeld. Voorbeeld Het hanteren van een bepaalde huisstijl is duidelijk zichtbaar bij winkels. In de gevel wordt daarbij vaak één bepaalde kleur toegepast: bij Primafoon: ‘telefoongroen’, bij Albert Heijn: blauw, bij Kwantum: oranje, enzovoort.

Interne voorwaarden Interne voorwaarden zijn de eisen waaraan de realisatie van het gebouw moet voldoen. De

0695053X_h02.indd 26

belangrijkste interne voorwaarde is het door de opdrachtgever vastgestelde maximale budget van de investeringskosten voor het stichten van het gebouw. Dit budget vormt het uitgangspunt bij het opstellen van het PvE en de uitwerking van het gebouw. Interne voorwaarden kunnen ook betrekking hebben op de datum waarop het gebouw voor gebruik gereed is. Besproken worden: ◆ inrichting; ◆ beveiliging; ◆ datum gereed. ◆ Inrichting Grote bedrijven met meerdere filialen, bijvoorbeeld banken en grootwinkelbedrijven, willen dat alle filialen een gelijke uitstraling hebben naar de klanten. Bij de inrichting wordt daartoe gebruikgemaakt van gelijke, en dus voor een nieuw gebouw voorgeschreven, inrichtingselementen. Als dit het geval is, moet hiermee van het begin af aan rekening worden gehouden. Het zijn zaken die als uitgangspunt voor het gebouw en daarmee het PvE moeten worden gehanteerd. Voorbeeld De kassa’s zijn bij ieder filiaal van Albert Heijn van hetzelfde type. Bij banken en postkantoren is de wijze waarop de balie is ingericht, in alle filialen gelijk.

◆ Beveiliging Het gebruik van het gebouw kan het noodzakelijk maken dat er vanaf het begin rekening wordt gehouden met beveiliging van het desbetreffende gebouw tegen verschillende vormen van bedreigingen. Afgeleid van het beveiligingsplan moeten de gewenste bouwkundige voorzieningen als eisen in het PvE worden opgenomen. ▶▶ Zie voor de beveiliging van gebouwen ook deel 13 Beheren, hoofdstuk 7

◆ Datum gereed De commerciële belangen kunnen eisen dat een gebouw op een bepaalde afgesproken datum gereed is. Deze datum vormt voor de opdrachtgever de basis voor het maken van verdere

15-03-2005 13:59:24

2 PROGRAMMEREN

afspraken. De opleverdatum wordt dan contractueel vastgelegd in het bestek. In situaties waarin de opleverdatum een belangrijke rol speelt, moet een tijdschema worden opgesteld en bewaakt. Voorbeeld Een speelgoedwinkel wil uiterlijk begin november opengaan om de verkopen ten behoeve van Sinterklaas en Kerstmis ten volle te kunnen benutten. Een schoolgebouw voor het basisonderwijs moet op 1 augustus gereed zijn, opdat de school na de grote vakantie in een nieuw gebouw kan beginnen. 2.2.5 Functie gebouw De functie van het gebouw wordt afgeleid van het primaire proces van de gebruikersorganisatie (‘core business’). Voor een efficiënt gebruik van het gebouw moeten de gebruikersactiviteiten in overleg met de opdrachtgever worden vertaald in aantallen en afmetingen van ruimten. In deze paragraaf worden de eisen van klein naar groot beschreven, dus vanuit de ruimte naar het gebouw. Beschreven worden: • ruimtelijke eisen; • aantal ruimten; • relaties; • transportschema; • condities; • uitgangspunten voor gebouw en installaties; • voorzieningen per ruimte.

De eisen vanuit de opdrachtgever, paragraaf 2.2.4, en de externe eisen, paragraaf 2.2.6, vormen de uitgangspunten voor het formuleren van de eisen die worden opgenomen in het PvE vanuit de functie van het gebouw. Vanuit de beschrijving zou men kunnen concluderen dat de hier genoemde onderdelen na elkaar worden afgewerkt. Dit is niet het geval, omdat de diverse punten elkaar beïnvloeden. Afhankelijk van de situatie kan met verschillende onderdelen worden begonnen. Eerst wordt een onderdeel oppervlakkig uitgewerkt. Vervolgens wordt een volgend onderdeel aangepakt. De gevolgen van de keuzen worden teruggekoppeld op de eerder gekozen punten, enzovoort.

0695053X_h02.indd 27

27

2.2.5.a Ruimtelijke eisen Binnen een bedrijf worden vanuit het primaire proces verschillende afdelingen onderscheiden. Ten behoeve van een structuurontwerp kan, uitgaande van een raming van de benodigde netto vloeroppervlakte per afdeling, een raming worden gemaakt van de bruto vloeroppervlakte van het gehele gebouw. In een volgende fase kan deze berekening worden uitgewerkt per ruimte of groep van ruimten. Het is hiervoor noodzakelijk te kunnen beschikken over kengetallen. Deze zijn gebaseerd op de ervaring van de makers van een PvE. De wijze van gebruik is afhankelijk van de samenstelling van het kengetal.

Ruimtelijke eisen zijn eisen die betrekking hebben op de dimensionering van de ruimten. Het gaat hierbij in de eerste plaats om de ruimten waarin de primaire gebruikersprocessen zich afspelen en de nevenruimten die noodzakelijk zijn om dit proces mogelijk te maken. De afmetingen worden afgeleid van de ruimtebehoefte van de activiteiten die in de ruimte moeten plaatsvinden. Bepaald moeten worden de lengte, breedte en de hoogte van elke ruimte afzonderlijk. Het vastleggen van de lengte en breedte van elke ruimte geeft grote beperkingen voor de ontwerper: het beperkt de mogelijkheden de ruimten te vormen. Daarom wordt per ruimte de benodigde vloeroppervlakte opgenomen. Uitsluitend als dit voor de functie noodzakelijk is, wordt daarbij de minimale maat in één richting of in twee richtingen vastgelegd. Uitgaande van het primaire doel wordt ook per ruimte een hoogtemaat bepaald. Hierbij worden onderscheiden de minimaal benodigde vrije ruimte en de verdiepingshoogte, inclusief de vloerconstructie en eventuele leidingen voor het totale gebouw. De vrije hoogte van een ruimte is voor veel soorten gebouwen in de voorschriften als minimale maat vastgelegd. Voor grote ruimten is het noodzakelijk de hoogte te bepalen, terwijl er rekening wordt gehouden met ventilatievoorschriften, zichtlijnen (bioscoop, theater, collegezaal), akoestiek, het aantal personen dat gelijktijdig aanwezig kan zijn, functie (hoogte machine plus kraanbaan, voorschriften voor wedstrijdsportaccommodaties, enzovoort).

15-03-2005 13:59:24

28

De eisen die aan de ruimten worden gesteld, kunnen in het PvE worden opgenomen als functionele en/of als prestatie-eisen. Onderscheiden worden: ◆ primaire ruimten; ◆ nevenruimten; ◆ circulatieruimte. In bepaalde gevallen kan een standaard ruimteeenheid voor het ontwerp van een gebouw worden ontwikkeld. Deze wordt afzonderlijk aan de orde gesteld. ◆ Primaire ruimten De ruimtelijke eisen worden afgeleid van de ruimtebehoefte die minimaal noodzakelijk is om een bepaalde gebruiksfunctie, voortvloeiend uit de ‘core business’ te kunnen verrichten, of een bepaalde deelactiviteit van de ‘core business’ uit te kunnen voeren. Dit betekent dat de minimale lengte, breedte (vloeroppervlakte) en hoogte van de ruimte moeten worden bepaald, afgeleid van de activiteiten en de hulpmiddelen die in de desbetreffende ruimte worden gebruikt. Ook kan de wijze waarop een activiteit wordt uitgevoerd, bepalend zijn voor de ruimte die noodzakelijk is (vloeroppervlakte en hoogte van de ruimte). Voorbeeld Onderwijs Voor het geven van een les zijn voor iedere leerling een tafel en een stoel beschikbaar. De lessen worden wisselend gegeven in een kringopstelling en een opstelling in rijen. De leerkracht heeft een eigen bureau en een schoolbord. Daarnaast wordt veel gebruikgemaakt van overheadprojectie. De vloeroppervlakte en de verhouding tussen de lengte en breedte van de lesruimte worden in deze situatie bepaald door het optimale contact tussen docent en leerlingen, door de afmetingen van de tafels, de gebruikte opstelling en de noodzakelijke verkeersruimte. De hoogtemaat van deze lesruimte is bepaald op 3 m. De noodzakelijke vloeroppervlakte van een lesruimte is geheel anders als er gebruik wordt gemaakt van collegebanken. In deze situatie zijn primair de zichtlijnen van belang en kan

0695053X_h02.indd 28

het, afhankelijk van het aantal studenten, noodzakelijk zijn dat voor deze ruimte een grotere plafondhoogte wordt toegepast. Autodealer Bij een bedrijf van een autodealer valt de ‘core business’ uiteen in twee delen: verkoop en onderhoud/reparatie van auto’s. Deze beide activiteiten stellen geheel eigen eisen aan de noodzakelijke ruimten in de huisvesting. Bij de verkoop gaat het erom de auto’s zo aantrekkelijk mogelijk uit te kunnen stallen. Bij de werkplaats moet het mogelijk zijn de noodzakelijke werkzaamheden aan de auto’s te kunnen verrichten. De hiervoor benodigde apparatuur moet zo efficiënt mogelijk worden geplaatst. Volleybal Voor het spelen van volleybal is een veld van 9 bij 18 m nodig. Dit veld kan worden geplaatst in een schoolgymnastieklokaal met een vloerafmeting van 12 bij 21 m en een hoogte van 5,5 m. Dit betekent dat in deze zaal wel volleybal kan worden gespeeld, maar voor een officiële wedstrijd is een hoogte vereist van bijvoorbeeld 7 m. De ruimte naast het veld is in het schoolgymnastieklokaal slechts 1,5 m, wat voor een officiële wedstrijd te beperkt is.

De analyses voor het bepalen van de noodzakelijke vloeroppervlakte moeten per gebruiksfunctie worden uitgevoerd. Voor veel activiteiten zijn deze analyses al uitgevoerd en vastgelegd in publicaties, figuur 2.2. Voor bijzondere gebruiksfuncties moeten de analyses per geval worden uitgevoerd. ▶▶ In deel 13 Beheren, hoofdstuk 8, worden bijzondere gebruiksfuncties beschreven

Voor bijzondere situaties kunnen oppervlakteanalyses worden gemaakt, figuur 2.3. Hierin komt het functiemodel tot stand door de plaatsingsen gebruiksruimte van de afzonderlijke inrichtingselementen vast te stellen en al of niet conflicten in overlappende ruimten te accepteren.

15-03-2005 13:59:25

2 PROGRAMMEREN

Hotelkamers fno in m2 Klasse * ** 1-pers.kamer 10 13 2-pers.kamer 14 19 Bron: Hotels planning en ontwerp. Delftse universitaire

*** 15 23 pers 1996

**** 17 27

29

***** 21 33

Kantoorruimten Arbowet- en regelgeving (zie Arbo-informatie Al-7 Kantoren SDU Uitgevers den Haag) In de praktijk worden de volgende kantoorafmetingen toegepast: Directiekamer 18 – 35 m2 representatief + vergadertafel voor 6 – 8 personen Afdelingshoofd 18 – 24 m2 inclusief vergadertafel voor 4 – 6 personen 1- persoonskamer 12 – 16 m2 2- persoons werkkamer 19 – 25 m2 3- of meer pers.kamer ca. 9 m2 per werkplek Ziekenhuizen 1- beds kamer 2- beds kamer 4- beds kamer

fno in m2 CVZ 14 21 42

Stagg 15,4 24,8 44,9

Bron: CVZ: College bouw ziekenhuisvoorzieningen (voorheen CVZ) Utrecht d.d. 10 juli 1995 Stagg: Ruimte rond grotere bedden. Uitgave Stagg Amsterdam 1995 Verzorgingshuizen fno in m2 1-persoons eenheid 45 2-persoons eenheid 49 Bron: College bouw Ziekenhuisvoorzieningen 2001 Verpleeghuizen 1-pers.patiëntenkamer pat.kmr.zitslaapkamer

fno in m2 13 minimaal 16

Onderwijsgebouwen Basisonderwijs lesruimte kamer hoofd gemeenschapsruimte

fno in m2 54 15 90

Voortgezet onderwijs lesruimte 50 practicum 70 fno = functioneel nuttig vloeroppervlakte Figuur 2.2 Overzicht vloeroppervlakte per soort ruimte

0695053X_h02.indd 29

15-03-2005 13:59:25

30

��

Plaatsingruimte Plaatsingsruimte is de te reserveren ruimte voor een attribuut, in dit geval een bed. Het attribuut is zoveel kleiner dan zijn plaatsingsruimte dat het altijd past. Plaatsingsruimte bij een eenpersoons�� bed: 0,90 × 2,10 m.

��

��

Gebruiksruimte

��

��

Het werkvlak om een attribuut te kunnen gebruiken, noemen we een gebruiksruimte. Gebruiksruimte bij een eenpersoonsbed: 0,60 × 2,10 m = 1,3 m2. Voor een bed dat aan drie zijden bereikbaar moet zijn, wordt de gebruiksruimte 5,1 m2.

Conflict De gebruiksruimte van de wcdeur en die van de voordeur vallen hier deels samen: een conflict dat zich in krappe entrees vaak voordoet. Overlapping Gebruiksruimten van bed en kast mogen elkaar overlappen. Bed opmaken en iets uit de kast halen zijn handelingen die normaliter niet gelijktijdig plaatsvinden. Functiemodel � �

�

�

�

Een voorbeeld van een functiemodel van een slaapkamer: gearceerd staan aangegeven de plaatsingsen gebruiksruimte van de attributen: radiatorstrook (eventueel korter en/of naast toilettafel); toilettafel plus stoel; twee eenpersoonsbedden; deur; twee kasten.

Als er sprake is van het opzetten van een gebouw waarin meerdere functies moeten worden gerealiseerd, moet de ruimtebehoefte (lengte, breedte en hoogte per ruimte of groep van ruimten) van elk van de afzonderlijke functies in beeld worden gebracht. De ruimten worden vervolgens gegroepeerd naar afdeling. ◆ Nevenruimten Naast de ruimten waarin zich het primaire proces afspeelt, zijn er nevenruimten noodzakelijk, die ook in het PvE moeten worden opgenomen. Bij sommige van deze ruimten moet worden gekozen of deze ruimten centraal of decentraal in het gebouw worden opgenomen. Hierbij kan men er ook nog voor kiezen dat de ruimten decentraal, maar wel per afdeling geconcentreerd, worden opgenomen. Nevenruimten Kleedruimten Kleedruimten worden meestal in relatie tot het primaire proces opgenomen. Wanneer van alle personeelsleden wordt verwacht, dat zij in dienstkleding hun werk verrichten, kunnen de kleedruimten zowel centraal als decentraal worden opgenomen. Garderobes Afhankelijk van de organisatie kunnen garderobes zowel centraal als decentraal worden gesitueerd in het gebouw. Vergaderruimten Vergaderruimten kunnen door het eigen personeel en/of door bezoekers worden gebruikt. Wanneer men ervoor kiest op de werkkamers de mogelijkheid te maken om kleine vergaderingen te houden, worden de vergaderruimten voornamelijk door grotere groepen gebruikt. De vraag is vervolgens: Worden de vergaderruimten verspreid over het gebouw nabij de werkplekken opgenomen of worden de vergaderruimten nabij de toegang gesitueerd? In het laatste geval wordt voorkomen dat externen door het gehele gebouw kunnen zwerven. Ook kan een scheiding worden gemaakt waarbij voor intern gebruik vergader-

Figuur 2.3 Oppervlakteanalyse slaapkamer

0695053X_h02.indd 30

15-03-2005 13:59:26

2 PROGRAMMEREN

31

ruimten decentraal in het gebouw worden opgenomen en centraal, nabij de ingang, ruimten voor overleg met externen beschikbaar zijn.

vaak worden gebruikt, kan een centraal archief worden gemaakt. Dit archief kan op een grotere afstand van de werkruimten worden gesitueerd.

Reproductie De huidige mogelijkheden van reproductie maken het noodzakelijk een keuze te maken tussen het per afdeling maken van kopieën en al het kopieerwerk centreren in één reproruimte. Ook zijn hier oplossingen mogelijk die in de beide situaties voorzien.

Printers en faxen Van printers en faxen moet het aantal worden bepaald, rekening houdend met de organisatie. Voor deze apparatuur moet een geventileerde ruimte worden gereserveerd. Laserprinters mogen niet worden opgenomen in een werkruimte.

EHBO- en rustkamer In gebouwen waar veel mensen aanwezig zijn, moet rekening worden gehouden met het onwel worden van mensen. Om deze personen op te vangen, moet een ruimte aanwezig zijn, centraal in het gebouw. Deze ruimte kan eveneens worden gebruikt door in het betreffende bedrijf werkende moeders die melk afkolven voor hun zuigeling.

Kantine De plaats van de kantine moet worden bepaald in relatie tot de verkeersstromen in het gebouw. Bij de keuze van een kantine op de bovenste verdieping van het gebouw moet de liftcapaciteit voldoende zijn om alle bezoekers op de lunchtijd te kunnen aan- en afvoeren. Daarnaast is een kantine vaak een grote ruimte die ook voor bijeenkomsten van het personeel wordt gebruikt. Als dit het geval is, moet ook deze gebruiksfunctie aandacht krijgen. Bij het inrichten van decentrale koffiehoeken speelt enerzijds de omvang van de verstrekking (koffie, thee, frisdranken en wat verder wordt gewenst) een rol. Anderzijds is de vraag van belang of er automaten worden geplaatst of dat er sprake is van persoonlijke bediening. De koffiehoeken moeten op een redelijke loopafstand van de werkplekken zijn gesitueerd. Bij deze keuze zijn de exploitatiekosten van belang.

Verzorging kinderen/crèche Als extra arbeidsvoorwaarde kan een werkgever een crèchefaciliteit aanbieden voor de opvang van kinderen van medewerkers. Ten behoeve van de bij het bedrijf werkende ouder kan in aanvulling op de crèche een ruimte voor de voeding en verzorging van zuigelingen worden opgenomen. Sanitaire voorzieningen Voor sanitaire voorzieningen wordt meestal de eis geformuleerd dat deze per verdieping, gedecentraliseerd, op basis van loopafstanden in het gebouw worden opgenomen. Het aantal toiletten kan worden bepaald op basis van één toilet per twintig personen. Het aantal wordt afzonderlijk berekend voor dames en heren. Voor personen in rolstoelen moet per verdieping een rolstoeltoilet zijn opgenomen. Berging/archief Voor het opbergen van stukken die voor de dagelijkse werkzaamheden noodzakelijk zijn, worden in de buurt van werkruimten vaak bergruimten ingericht. Voor zaken die niet zo

0695053X_h02.indd 31

Bibliotheek Bij een bibliotheek speelt een rol of deze uitsluitend voor intern gebruik is bedoeld of dat deze ook door externen kan worden bezocht. Soms is toegangscontrole vereist. Toegang Bij een groot gebouw moet het aantal toegangen worden bepaald. Ook speelt een rol of deze toegangen uitsluitend door personeel kunnen worden gebruikt of ook door bezoekers. Het beleid op dit punt hangt samen met de wijze waarop het gebouw moet worden afgeschermd tegen ongewenste bezoekers.

15-03-2005 13:59:26

32

De kosten van bewaking nemen toe als er conciërges moeten worden ingezet op meerdere toegangen. Daarnaast is een vereiste dat de toegangen door personen in een rolstoel kunnen worden gebruikt. De toegang van een gebouw is het begin van de circulatieruimte.

circulatieruimte een printer, een kopieerapparaat en een koffietappunt worden geplaatst. Dit mag echter nooit ten koste gaan van de doorstroomcapaciteit van de circulatieruimte. Voor de circulatieruimte wordt, als dit vanuit het gebruik noodzakelijk is, de minimale breedte en/ of een minimale hoogtemaat opgenomen.

Opstelruimten voor installaties In het gebouw is een aantal installaties noodzakelijk. Voor deze installaties moet ruimte aanwezig zijn. Hierbij kan worden gedacht aan: • afzonderlijke meterkast voor elektriciteit, gas en water, bij verbruik hoge vermogens vaak ook opstelruimte voor transformator; • centrale voor telefoon, fax en computernetwerk; • ruimte voor de opstelling van centrale verwarming en koelapparatuur; • meldingsruimte voor bewakingsapparatuur; • alle overige gewenste installaties.

Standaardeenheden Bij de bepaling van de ruimtebehoefte kan worden gestreefd naar standaardeenheden. Die betreffen ruimten die veelvuldig voorkomen. Bij onderwijsgebouwen zijn dit lesruimten voor bijvoorbeeld dertig leerlingen of collegezalen voor tachtig studenten. Voor een kantoorgebouw kan een standaardwerkplek worden ontwikkeld. Bij ziekenhuizen gaat het om bijvoorbeeld om kamers met twee of vier bedden. In een gebouw met meerdere functies kan vervolgens worden gezocht naar een moduulmaat, waarbinnen deze standaardruimten kunnen worden geplaatst. Hierdoor worden de ruimten uitwisselbaar, zowel tijdens het ontwerpproces als ook later tijdens het gebruik. Voor bijzondere functies is het van belang aan te geven welke afwijkingen aanwezig zijn ten opzichte van deze standaard. Per ruimte wordt opgenomen: • nuttige gebruiksoppervlakte met, indien noodzakelijk, de minimale maat in een of twee richtingen of de lengte/breedte-verhouding; • hoogte ruimte, als deze afwijkt van de voor het gebouw gekozen functionele hoogtemaat.

Werkkast Voor het schoonmaken van het gebouw zijn per verdieping ruimten nodig voor het opslaan van de schoonmaakapparatuur en de benodigde schoonmaakmiddelen.

◆ Circulatieruimte De circulatieruimte moet alle ruimten met elkaar verbinden. De breedte van gangen en trappen, en de capaciteit van roltrappen en liften moet zijn afgestemd op de stroom aan klanten en/of bezoekers die gelijktijdig hiervan gebruik gaan maken. De breedte van de gangen moet daarnaast zijn afgestemd op het vervoer van goederen en de gebruikte transportmiddelen. In een ziekenhuis bijvoorbeeld moeten de patiënten per bed kunnen worden vervoerd. De gangen moeten zo breed zijn dat het vervoer in twee richtingen kan plaatsvinden. Bij knooppunten moet rekening worden gehouden met draaicirkels. In een aantal gevallen wordt de circulatieruimte ook voor andere functies gebruikt. Hierbij kan worden gedacht aan een stationshal, die behalve als toegang van het station ook dient als opstelruimte voor de reizigers die een kaartje willen kopen. In een kantoorgebouw kan in de

0695053X_h02.indd 32

Desgewenst kan voor ruimten met kleine verschillen in vloeroppervlakte worden gekozen voor een eenheidsmaat waardoor de ruimten onderling uitwisselbaar worden. 2.2.5.b Aantal ruimten Men streeft ernaar een gebouw zo efficiënt mogelijk te gebruiken. De afzonderlijke ruimten moeten daarom tijdens de normale gebruikstijd van het gebouw zoveel mogelijk in gebruik zijn. Het aantal aanwezige ruimten moet op het gebruik worden afgestemd. Hierbij moet per ruimte worden aangegeven: • aantal personen; • activiteiten die deze personen uitvoeren; • tijd die deze activiteiten vragen.

15-03-2005 13:59:26

2 PROGRAMMEREN

Bij de bepaling van het aantal benodigde ruimten en daarmee van de omvang van het gebouw, moet rekening worden gehouden met toekomstige ontwikkelingen. Voorbeeld Kantoor Uitgangspunt: twintig medewerkers, die allemaal op kantoor aanwezig zijn gedurende de werktijd, figuur 2.4. Als zestien van de twintig medewerkers voortdurend aanwezig zijn en vier minder dan 50% van de tijd, kan men overwegen voor deze vier medewerkers twee wisselwerkplekken in te richten en op deze wijze met één werkkamer minder toe te kunnen. De keuze om twee medewerkers op één kamer te huisvesten, is een beleid van de directie. Als de medewerkers regelmatig gesprekken hebben met klanten, kunnen hiervoor vergaderruimten worden gemaakt. Op basis van een analyse van het aantal en de tijdsduur van de gesprekken en het moment waarop de gesprekken plaatsvinden wordt het aantal vergaderruimten bepaald. Op basis van het aantal personen wordt het aantal secundaire ruimten bepaald. Basisschool Bij een klassieke basisschool wordt het aantal noodzakelijke lesruimten bepaald op basis van het aantal groepen leerlingen. Hieraan wordt bij een school met meer dan vier

Functie

Directeur Directiesecretariaat Senior medewerkers Medewerkers Secretariaat

33

groepen leerlingen een speellokaal voor de jongste leerlingen (5 en 6 jaar) toegevoegd. Of de school kan beschikken over een gymnastieklokaal is afhankelijk van het aantal gymnastieklessen. Normatief wordt er gerekend met 1,5 klokuren (twee lesuren) gymnastiek in de week, zodat een school met zes groepen leerlingen ouder dan 6 jaar slechts negen klokuren de zaal gebruikt. Als normale bezetting van een gymnastieklokaal wordt uitgegaan van een gebruik van 24 klokuren per week. In deze situatie moet de school de zaal gebruiken samen met een andere school. School voor voortgezet onderwijs De practica- en/of werkplaatsen bij voortgezet onderwijs en middelbaar beroepsonderwijs zijn voor de school kostbare voorzieningen. Deze moeten daarom efficiënt worden gebruikt. In theorie kunnen deze ruimten per week veertig lesuren worden gebruikt. In de praktijk is dit niet haalbaar. Beleidsmatig moet dan worden besloten welke gemiddelde bezettingsgraad moet worden gehanteerd. Stel dat dit 80% is, dan betekent dit dat voor de bepaling van het aantal practica een gebruik van 32 uur het uitgangspunt is. Het aantal lessen per week voor de verschillende groepen leerlingen staat in het lesrooster vermeld. Dit aantal lessen gedeeld door 32 levert het aantal practica op. Het aantal uren dat de afzonderlijke ruimten worden gebruikt en de bezettingsgraad moeten door de schooldirectie worden bepaald.

Aantal ruimten

Aantal personen

Activiteiten

1 1 4 6 1

1 1 4 12 2

werken en vergaderen met maximaal zes personen werken en archiveren van stukken werken en vergaderen met maximaal zes personen werken werken en archiveren van stukken

Figuur 2.4 Bezetting kantoor

0695053X_h02.indd 33

15-03-2005 13:59:26

34

2.2.5.c Relaties Het gebouw heeft een relatie met zijn omgeving. De afzonderlijke ruimten moeten intern op een bepaalde manier ten opzichte van elkaar worden gesitueerd. Er is sprake van: 1 externe relaties; 2 interne relaties.

1 Externe relaties De externe relaties van een gebouw met zijn omgeving hebben te maken met de bereikbaarheid van het gebouw, het parkeren van personeel en bezoekers en de bevoorrading van het gebouw. Voor winkels is de plaats waar zij zijn gesitueerd een onderdeel van de verkoopstrategie. In een winkelcentrum hoeft een afzonderlijke winkelier zich geen zorgen te maken over de plaats waar zijn klanten parkeren. Bij een ‘weilandwinkel’, zoals een woonwarenhuis, moet op het terrein parkeermogelijkheid zijn. Bovendien moeten klanten grote pakketten in hun auto kunnen laden. De wijze waarop klanten het gebouw kunnen bereiken en de manier waarop producten worden aangevoerd en afgevoerd, is bepalend voor de routing op het terrein, paragraaf 6.4. 2 Interne relaties De samenhang tussen de ruimten wordt vastgelegd in een relatieschema, figuur 2.5. Dit schema geeft de relaties tussen de functionele groepen van ruimten aan. Het kan ook dienen om de relaties tussen ruimten binnen een functionele groep (afdeling) in beeld te brengen. Hierbij kan een sortering naar ruimtecategorieën zinvol zijn. Relaties zijn altijd opgenomen als prestatie-eisen. Relaties kunnen worden verdeeld in: • primaire relaties (ruimten moeten directe relatie met elkaar hebben); • secundaire relaties (ruimten moeten dicht bij elkaar worden gesitueerd. Het contact kan plaatsvinden via een horizontale of verticale verkeersruimte); • antirelaties (bij deze ruimten is het niet toegestaan dat er een relatie mogelijk is. Met andere woorden: de ruimten mogen niet naast of boven elkaar liggen).

0695053X_h02.indd 34

Voor een groot gebouw kan het relatieschema zijn gesplitst in een schema van de relaties van de onderdelen van het gebouw en per onderdeel de relaties tussen de ruimten. 2.2.5.d Transportschema In de loop van de dag verandert de wijze waarop een gebouw wordt gebruikt. Dit heeft tot gevolg, dat er per dag meerdere gebruiksscenario’s moeten worden opgesteld voor het terrein en het gebouw. Van elk van deze gebruiksscenario’s moet een transportschema voor het terrein en het gebouw worden afgeleid.

Terrein De entree van het gebouw moet vanaf de openbare weg goed bereikbaar zijn, paragraaf 2.2. Indien noodzakelijk wordt op het terrein een circulatieplan opgesteld, rekening houdend met het aantal bezoekers en het aantal auto’s en vrachtauto’s, dat hiervan gelijktijdig gebruik moet maken. Ook het parkeren van auto’s en het stallen van fietsen zijn onderdeel van het transportplan. Gebouw Binnen in het gebouw moeten personeel en bezoekers op een goede manier hun weg kunnen vinden. Hiervoor is een stelsel van gangen, (rol)trappen en liften noodzakelijk, die groot genoeg zijn om de stroom te kunnen verwerken en op de juiste plek zijn gesitueerd. In het transportschema moet rekening worden gehouden met het gebruik van het gebouw door mensen in een rolstoel. Bij publiektrekkende gebouwen (schouwburgen, stadions) moet de stroom van extern publiek in een schema worden vastgelegd. Tijdens het gebruik moet bij kantoren een transportschema worden afgeleid van de werkrelaties tussen de medewerkers in een bedrijf. Voor het kantinebezoek tijdens de lunch moet de stroom bezoekers van en naar de kantine in beeld worden gebracht. Bij een theater met meerdere zalen moet het niet mogelijk zijn dat er vermenging plaatsvindt van publiek dat gebruikmaakt van verschillende zalen. Intern in een gebouw moeten de relaties tussen gebruiksfuncties per moment van de dag wor-

15-03-2005 13:59:26

��

��

��

��

��

�

�

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

� ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

��

�

��

�

��

�

��

�

��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

35

��

2 PROGRAMMEREN

Figuur 2.5 Relatieschema

den geanalyseerd en moeten de te gebruiken transportmiddelen in beeld worden gebracht. Hierdoor kunnen piekbelastingen worden vastgesteld. Bij een fabrieksgebouw vormt de routing van het productieproces de basis voor het groeperen van de ruimten. Hierbij speelt de aanvoer van grondstoffen en de afvoer van producten een belangrijke rol. Deze routing kan in een transportschema worden vastgelegd. Mede op basis

0695053X_h02.indd 35

van dit transportschema worden de relaties tussen ruimten in het gebouw bepaald. Op het terrein worden de toegangswegen gedimensioneerd op basis van de vervoermiddelen die voor het transport van de producten noodzakelijk zijn. Bij het gebruik van vrachtauto’s met verschillende afmetingen kan het noodzakelijk zijn een ‘dockingstation’ in te richten, waarbij het mogelijk is de vloer van de vrachtwagen op gelijke hoogte te brengen als het laadperron.

15-03-2005 13:59:28

36

Een transportschema is een overzicht van alle belangrijke verkeersstromen en de ruimtelijke eisen die hieruit voortvloeien. 2.2.5.e Condities Veel van de condities voor bedrijfsgebouwen zijn opgenomen in de Arbo-wetgeving. Volledigheidshalve worden hier de relevante onderwerpen genoemd. Over deze onderwerpen moeten in overleg met de opdrachtgever functionele of prestatie-eisen worden geformuleerd. Deze eisen leiden, in goed overleg tussen de gebouwontwerper en de installatieontwerpers, tot specifieke oplossingen voor het desbetreffende gebouw. Op ruimteniveau kunnen worden onderscheiden: ◆ licht; ◆ luchttemperatuur; ◆ ventilatie; ◆ geluidwering; ◆ akoestiek; ◆ hygiëne; ◆ rolstoeltoegankelijkheid; ◆ vloerbelasting; ◆ afwerking.

◆ Licht Bij licht moet men kiezen in hoeverre voor het uitvoeren van bepaalde functies daglichttoetreding (uitzicht) een eis is, of dat kan worden volstaan met kunstlicht. Het is ook mogelijk dat daglichttoetreding uit den boze is. De eisen voor de daglichttoetreding worden vertaald in de oppervlakte van de ramen in de verschillende ruimten in relatie tot de vloeroppervlakte. De minimale oppervlakte is vastgelegd in het Bouwbesluit. Voor kunstverlichting moet de hoeveelheid licht worden vastgelegd, die noodzakelijk is om de activiteit uit te voeren. Het wordt meestal uitgedrukt in lumen op het werkvlak. Ook de kwaliteit van het licht is van belang. Soms is er daglicht nodig met een bepaalde oriëntatie, soms ook kunstlicht met een bepaalde kleurtemperatuur. De kleur van kunstlicht is mede bepalend voor de kleurweergave en de sfeer van de ruimte. Deze speelt dus een belangrijke rol. De eisen aan de dagverlichting resulteren in een plaats van een ruimte aan een gevel. De eisen

0695053X_h02.indd 36

voor de kunstverlichting vormen de uitgangspunten voor de elektrische installatie. ◆ Luchttemperatuur De gewenste temperatuur in de ruimten wordt vastgelegd in een dagtemperatuur, wanneer de ruimte wordt gebruikt en in een nachttemperatuur, wanneer de ruimte niet in gebruik is. Voor ruimten waar aan de temperatuur bijzondere eisen worden gesteld, moet de marge waarbinnen deze zich mag bewegen, ook worden gedefinieerd. De minimale luchttemperatuureisen vormen het uitgangspunt voor de verwarmingsinstallatie; eisen aan de maximale luchttemperatuur vormen het uitgangspunt voor de koelinstallatie. ◆ Ventilatie Voor veel gebouwen is de ventilatie geregeld in de vigerende bouwregelgeving. Hierin wordt de voor het gebruik vereiste luchtverversing opgegeven in het aantal malen dat de inhoud van de ruimte per uur moet worden ververst of in een verversing in m3 lucht per persoon per uur. Luchtverversing kan zowel op mechanische als op natuurlijke wijze plaatsvinden. Aan de kwaliteit van de binnenlucht worden in het algemeen geen eisen gesteld. Wanneer in een ruimte geurende en schadelijke gassen en dampen, stofdeeltjes, allergenen, micro-organismen en vocht worden geproduceerd, kan het in een aantal gevallen noodzakelijk zijn nadere eisen aan de luchtkwaliteit te stellen. In ruimten waar als gevolg van het productieproces veel vocht wordt geproduceerd, is een goede ventilatie noodzakelijk om de relatieve vochtigheid op een gewenst niveau te houden. In gevallen waarin de voorschriften niet voorzien of waarin sprake is van een afwijkende situatie, moeten ventilatie-eisen worden geformuleerd. Zo wordt voor operatiekamers een ventilatiesysteem met overdruk gehanteerd om ‘vuile’ buitenlucht buiten te sluiten. In de keuken van een restaurant wordt onderdruk gebruikt, opdat klanten niet alle geurtjes uit de keuken ruiken. De mate van ventilatie, het voelen van tocht, is bepalend voor de behaaglijkheid van de ruimte. De eisen die worden gesteld aan de ventilatie vormen de uitgangspunten voor de keuze tussen

15-03-2005 13:59:28

2 PROGRAMMEREN

natuurlijke en mechanische ventilatie en de daarbij behorende voorzieningen. ◆ Geluidwering In de bouwvoorschriften is de mate van wering van het geluid dat van buiten een gebouw binnendringt(meestal verkeerslawaai), vastgelegd. Aan deze eisen moet worden voldaan. Geluidwering kan noodzakelijk zijn tussen een ruimte waar veel geluid wordt geproduceerd en een ruimte waar het rustig moet zijn (muzieklokaal versus theorieruimte; productiehal versus aangrenzende kantoorruimte). Aan het geluid dat in het eigen bedrijf wordt geproduceerd en hinder oplevert voor de omgeving kunnen beperkende eisen worden gesteld (oefenruimte beatband; lawaai producerende productieprocessen, zoals gebruik van een cirkelzaag). In deze situaties moet in het PvE worden opgenomen: het niveau van het geluid dat in een ruimte mag binnenkomen respectievelijk het geluid dat naar buiten mag treden. ◆ Akoestiek Voor de verstaanbaarheid in zalen moeten eisen worden gesteld aan de akoestiek. Deze wordt uitgedrukt in de nagalmtijd. Hierbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de verstaanbaarheid van spraak en het luisteren naar muziek. De nagalmtijd kan in bepaalde situaties een onprettig gevoel geven, bijvoorbeeld in een voetgangerstunnel of parkeergarage. Voor de sfeer moeten er ook in deze en soortgelijke situaties eisen aan de nagalmtijd worden gesteld. ◆ Schoonmaakaspecten Bij de beschrijving van de detaillering en de afwerking van een gebouw moet er altijd rekening worden gehouden met schoonmaakaspecten. Bij hoge gebouwen is een glazenwasinstallatie noodzakelijk. In bijzondere gevallen is het noodzakelijk bij voortduring een hoge reinheidsgraad te bereiken, zoals in operatiekamers of ‘clean rooms’ in een productiebedrijf. Hieraan moet in het PvE al aandacht worden geschonken. ◆ Rolstoeltoegankelijkheid Voor personen die zijn gebonden aan een rolstoel is de toegankelijkheid van veel gebouwen slecht. Bij nieuwe gebouwen is het eenvoudig

0695053X_h02.indd 37

37

vanaf het begin hiermee rekening te houden. In de huidige bouwvoorschriften voor woningen is veel aandacht aan dit aspect besteed. ◆ Vloerbelasting In het algemeen zijn de vloerbelastingen in de voorschriften vastgelegd. Als er door het gebruik van de ruimte of groep van ruimten hogere belastingen aanwezig kunnen zijn, moeten deze in het PvE worden opgenomen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een geladen vrachtauto die een overdekte ruimte binnen kan rijden. Bij bedrijven moet rekening worden gehouden met de specifieke uit het productieproces voortkomende belastingen. ◆ Afwerking De wijze waarop de vloer, de wanden en het plafond moeten worden afgewerkt, bijvoorbeeld in verband met functioneel gebruik, reiniging of sfeer, moet worden vastgelegd. De condities voor het gebouw als geheel worden geformuleerd. Per ruimte of groep van ruimten worden de vereiste condities vastgelegd. De condities vormen de uitgangspunten voor de uitwerking van de verschillende installaties. Aan ruimten met een gelijke functie worden gelijke eisen gesteld. 2.2.5.f Uitgangspunten voor gebouw en installaties Voor de verschillende installaties kunnen in het PvE technische uitgangspunten worden genoteerd. Vaak zijn er vele keuzemogelijkheden, die tijdens de uitwerking van de installaties aan de orde kunnen worden gesteld. Altijd speelt een rol dat er op meerdere manieren aan de gestelde eisen kan worden voldaan en dat aan elke mogelijkheid een eigen kostenplaatje hangt. De in deze paragraaf genoemde uitgangspunten voor de installaties worden soms als eis, soms als wens en soms als aanzet van de discussie over de betreffende voorziening opgenomen in het PvE. Aan de orde komen: ◆ veiligheid; ◆ elektrische installatie; ◆ telecommunicatie; ◆ gebouwbeheerssysteem; ◆ water;

15-03-2005 13:59:28

38

◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆

riolering; gasinstallatie; verwarming (en koeling); verticaal transport; intern transport; zonwering.

◆ Veiligheid Voor de veiligheid van personen kan in een gebouw een aantal maatregelen worden genomen en kunnen installaties worden aangebracht. Daarbij kan men denken aan: • dagelijkse veiligheid: – Arbo-wetgeving met betrekking tot gebruik en onderhoud gebouw; – hoogte balustrades; • calamiteiten: – brandwering door compartimentering gebouw; – aanbrengen sprinklerinstallaties, brandslanghaspels en poederblussers; – vluchtwegen, brandtrappen; • ongewenste bezoekers: – signaleren; – toegang weigeren; • beveiliging: – alarminstallaties voor brand en inbraak; – bewakingsinstallatie. ◆ Elektrische installatie Voorbeelden van eisen voor de elektrische installatie: • schakelbaarheid verlichtingsarmaturen of groepen armaturen; • bepaalde groepen voorzien van noodstroomaggregaat; • bewakingsverlichting aanbrengen; • centrale signalering toepassen in gebouwbeheerssysteem. ◆ Telecommunicatie Ontwikkelingen op het gebied van de telecommunicatie gaan snel. Het is steeds van belang met de formulering van de eisen, in overleg met de opdrachtgever, in te spelen op de ontwikkelingen. Bijvoorbeeld: • combinatie telefooninstallatie en computernetwerk, al dan niet draadloos; • intercominstallatie; • personenzoekinstallatie.

0695053X_h02.indd 38

◆ Gebouwbeheerssysteem Bij een dergelijk systeem worden meldingen van de verschillende subsystemen op een centrale plaats weergegeven. Afhankelijk van de omvang van het systeem kan men denken aan meldingen van storingen aan de verwarming, openstaan van ramen, branden van verlichting, stand van de zonwering, beveiligingssysteem, liften, enzovoort. Bij een dergelijk systeem hoort een centraal meldpunt (meldkamer). ◆ Water Er zijn plaatsen in het gebouw waar koud respectievelijk warm én koud water voor ‘huishoudelijk gebruik’ beschikbaar moet zijn. Nabij een watertappunt hoort ook een aansluitpunt op de riolering aanwezig te zijn. Als in het kader van brandveiligheid wordt gebruikgemaakt van brandslanghaspels, dan moeten hiervoor aansluitpunten worden gemaakt. ◆ Riolering Men kan een scheiding van regen- en rioolwater toepassen, waarbij het regenwater bijvoorbeeld wordt gebruikt voor de handhaving van het grondwaterniveau, besproeiing van planten in tuinen en/of kassen. ◆ Gasinstallatie Als gas slechts op enkele plaatsen in het gebouw is gewenst, en er voor die toepassingen goede elektrische alternatieven aanwezig zijn, kan worden overwogen de gasinstallatie te beperken tot de verwarming. In gevallen waarin gas niet op het bouwterrein wordt geleverd, moet voor het hele gebouw naar alternatieve mogelijkheden worden gezocht. ◆ Verwarming (en koeling) Aangeven van de uitgangspunten, waarbij voor grote complexen een keuze moet worden gemaakt tussen centraal en decentraal aanbrengen, ofwel per gebouw (woning) of per groep van gebouwen. In het kader van energiebesparing kan er gebruik worden gemaakt van warmtewisselaars.

15-03-2005 13:59:28

2 PROGRAMMEREN

◆ Verticaal transport De wijze van gewenst verticaal transport moet worden vastgelegd, namelijk: liften, roltrappen of trappen (inclusief noodtrappen). ◆ Intern transport Op welke wijze vindt intern transport plaats? Moet voor interne verzending van stukken worden gedacht aan buizenpost? ◆ Zonwering Zonwering moet worden aangebracht op door de zon beschenen gevels. Men kan kiezen tussen buiten- en binnenzonwering. Relatie tussen gebouw en installaties Voor het opzetten van het gebouw en de bijbehorende installaties zijn de per ruimte noodzakelijke condities en voorzieningen het uitgangspunt. Voor het ontwerpen van de desbetreffende installaties zijn verder de eisen die verband houden met het bewust omgaan met energie en met het milieu van belang. Het betreft eisen die op verzoek van de opdrachtgever veelal uitgaan boven de minimumeisen vanuit de regelgeving. Hierbij kan worden gedacht aan: ◆ energieprestatiecoëfficiënt (EPC); ◆ energiebesparende maatregelen; ◆ milieu. ◆ Energieprestatiecoëfficiënt In het Bouwbesluit is voor het gebouw als geheel een energieprestatiecoëfficiënt vastgelegd. Als basis worden er eisen gesteld aan de warmteweerstand van de buitenschil (gevels, daken en vloeren). Om de vereiste energieprestatiecoëfficiënt te bereiken, moeten de waarden van de warmteweerstand van de schil, het rendement van de toe te passen cv-ketel en het gebruik van warmtewisselaars en/of zonnepanelen in overleg met de ontwerper, worden bepaald. ◆ Energiebesparende maatregelen Het gebruik van energie staat vanuit milieuoverwegingen volop in de belangstelling. Daarbij is het in de exploitatie een belangrijke kostenpost. Besparing op energie is daarom zinvol. Er moet bij eisen die boven de voorschriften uitgaan, altijd worden getoetst of de baten in overeenstemming met de kosten zijn. Deze eisen kunnen

0695053X_h02.indd 39

39

worden opgenomen ten behoeve van de uitwerking van de verwarmingsinstallatie, warmwaterbereidingsinstallatie en de elektrische installatie. ◆ Milieu Milieuaspecten krijgen in de Nederlandse samenleving steeds meer aandacht. Enerzijds is het verminderen van het energiegebruik een eerste aanzet, anderzijds zijn er mogelijkheden om in te spelen op zaken die primair op het verminderen van milieubelasting inspelen. Er kunnen in overleg met de opdrachtgever eisen worden gesteld aan: • materiaaltoepassing: duurzaamheid materiaal, vernieuwbare grondstoffen, hergebruik na sloop; • verwarmingsinstallatie: verbeteren kwaliteit rookgassen, verhogen rendement; • ventilatie-installatie: mechanische ventilatie, toepassen warmtewisselaars; • elektrische installatie: toepassen zonnepanelen, windenergie; • water: dubbelgebruik: aanbrengen afzonderlijk systeem drink- en huishoudwater, gebruik afvalwater om toiletten door te spoelen, toepassing zonneboilers, korte leidingen. De ontwikkelingen op dit gebied gaan snel. Het is dus zaak om in voorkomende gevallen informatie in te winnen over de laatste stand van zaken. Bij het vaststellen van de prestatie-eisen per gebouw kan rekening worden gehouden met de uitgangspunten van Duurzaam Bouwen (DuBo). Het resultaat is het per onderwerp in het PvE opnemen van de uitgangspunten die voor het gebouw als geheel gelden. 2.2.5.g Voorzieningen per ruimte De keuze van de in het gebouw aan te brengen installaties is gebaseerd op het gebruik van het gebouw en de per ruimte noodzakelijke voorzieningen. In het PvE worden per ruimte of groep van ruimten de volgende noodzakelijke voorzieningen opgenomen: • elektrische installatie (aantal aansluitingen per ruimte, 230 V of 400 V); • (tele)communicatie (aansluiting op telefooninstallatie, computernetwerk en centraal antennesysteem);

15-03-2005 13:59:28

40

•

beveiliging (melders van alarminstallaties voor brand en inbraak); • waterleiding (gewenste tappunten warm en koud water); • riolering (in combinatie met waterleiding: waterafvoer, schrobputjes); • gasinstallatie (gewenst aansluitpunt); • zonwering/gordijnen (binnen of buiten). Deze lijst is geenszins compleet en moet voor complexe gebouwen, zoals ziekenhuizen en laboratoria, worden aangevuld met specifieke installaties. Voorbeeld De Academie van Bouwkunst te Rotterdam is jarenlang gehuisvest geweest in een sterk verouderd schoolgebouw. De aanwezigheid van hoge vertrekken en ruime hallen en het ontbreken van moderne installaties hadden als consequentie dat het altijd lawaaiig was en in de winter erg koud. Toen de Academie de kans kreeg te verhuizen naar de Blaakoverbouwing (het bekende project met kubuswoningen van architect Piet Blom) leek dat aanvankelijk een hele verbetering. Het gebouw was echter niet als onderwijsgebouw voor een dergelijke academie ontwikkeld. Eenmaal verhuisd kwam men erachter dat men het karakteristieke van het oude gebouw miste: de hoge wanden waaraan uitgebreide presentaties konden worden gehangen, het overzichtelijke en rumoerige, wat een sfeer gaf van dynamiek en samenhang, de grote ruimten, waar massaal kon worden gediscussieerd. In het nieuwe gebouw zijn nagenoeg geen rechte wanden te vinden en dan nog slechts met een beperkte oppervlakte. Diapresentaties zijn slechts op enkele plaatsen in het gebouw te houden. De ruimten liggen verspreid in een ingewikkelde gebouwstructuur. Aan een aantal functionele eisen voor het gebruik van het gebouw wordt in de nieuwe situatie niet voldaan. Na een paar jaar is deze huisvesting door de academie van Bouwkunst weer verlaten en is een ander gebouw in gebruik genomen.

0695053X_h02.indd 40

Ook kunnen er eisen worden gesteld aan de plaatsing van bepaalde machines. Het kan noodzakelijk zijn: • zware apparatuur of apparatuur die veel trilling veroorzaakt, zoals een drukpers, op eigen fundering te plaatsen; • met gebruikte vermogen van apparatuur rekening te houden (bij gas vermogen of verbruik in m3/uur; bij elektriciteit voltage (230 of 400) en opgenomen vermogen); • toevoer en afvoer van water in m3/uur vast te leggen; • noodschakelaars te plaatsen, waardoor machines en apparatuur bij calamiteiten kunnen worden uitgeschakeld; • plaatselijke afzuiging aan te brengen bij apparatuur die tijdens gebruik veel stof of schadelijke dampen produceert, zoals zaagmachines of kopieerapparatuur; • apparatuur goed af te schermen wanneer daarbij wordt gebruikgemaakt van radioactieve straling, zoals röntgenapparatuur; • geluid van bepaalde machines af te schermen; • geklimatiseerde ruimten toe te passen voor apparatuur die gevoelig is voor vocht en/of temperatuur, bijvoorbeeld een centrale computerruimte; • veiligheidsmaatregelen toe te passen, zoals explosiewand of plofdak, onder andere voor apparatuur die gebruikmaakt van gas; • rekening te houden met hoge vloerbelasting; • een kraanbaan aan te brengen die steunt op de kolommen van gebouw; • aan spanten iets te kunnen ophangen van bepaald gewicht; • rekening te houden met incidentele vervanging onderdelen; • te voorzien in opslagplaats of magazijn. 2.2.6 Externe eisen De externe eisen en voorwaarden betreffen de regelgeving en andere voorschriften waaraan het te bouwen object minimaal moet voldoen. De opdrachtgever is vrij om hogere eisen te stellen. De allerbelangrijkste eisensteller in dit verband is de overheid. De eisen van de overheid zijn in het algemeen keihard. In een aantal gevallen is in overleg met een overheidsinstantie een nadere interpretatie af te spreken.

15-03-2005 13:59:29

2 PROGRAMMEREN

Brancheorganisaties of belangenorganisaties kunnen eisen naar voren brengen die minstens zo relevant, maar niet altijd afdwingbaar zijn. Een voorbeeld hiervan is het Handboek voor Toegankelijkheid (onder auspiciën van de Gehandicaptenraad). In de loop der tijd wordt een aantal van deze ‘zachtere’ eisen zo belangrijk gevonden en zo breed geaccepteerd, dat zij thans in de toelichting van het Bouwbesluit als voorbeeld worden genoemd. Aan harde externe voorwaarden moet worden voldaan; deze kunnen niet door de opdrachtgever worden beïnvloed. Vrijwel ieder bouwproject is uniek en heeft zijn eigen begin- en eindtijd. Daarom moet bij iedere start van een bouwproject weer worden gekeken wat de geldende regelgeving is. Een paragraaf ‘externe eisen en voorwaarden’ uit een oud PvE overnemen is zeer gevaarlijk. Voor een goede verstandhouding tussen de programmerende en ontwerpende partij is het niet bevorderlijk, dat het programma foutieve informatie bevat. De projectmanager moet inschatten hoe gedetailleerd zo’n paragraaf moet zijn, rekening houdend met de beoogde ontwerpende partij. Van die ontwerpende partij mag worden verwacht, dat deze op de hoogte is van de geldende weten regelgeving. Zo vermeldt de DNR 2005 in artikel 11 lid 4: ‘De adviseur houdt rekening met de voor de opdracht van belang zijnde publieken privaatrechtelijke regelingen, waarvan het bestaan van algemene bekendheid onder adviseurs mag worden verondersteld.’ Ten behoeve van gebouwen waaraan de overheid op de een of andere manier meebetaalt, zijn de eisen die aan de afzonderlijke ruimten worden gesteld, vaak vastgelegd. Dit geldt bijvoorbeeld voor schoolgebouwen en ziekenhuizen. Wetgeving Nieuwe weten regelgeving kent een afkondigings- en een ingangsdatum. Tussen die twee data kan wel een half of een heel jaar liggen, vooral wanneer de wijzigingen ingrijpend zijn of wanneer er sprake is van een geheel nieuwe wet. In die periode kunnen alle betrokkenen zich voorbereiden op de wetswijziging. Om te bepalen welke regelgeving in een PvE of ontwerp van toepassing is, wordt uitgegaan van de ingangs-

0695053X_h02.indd 41

41

datum. Bij wettelijke zaken, zoals een aanpassing van het Bouwbesluit, is het dan nodig om het tijdstip van indienen van de bouwvergunningsaanvraag zorgvuldig te plannen. Gaat het bijvoorbeeld om niet-wettelijke normen, dan wordt in een programma een zinsnede opgenomen als ‘de normen, die geldig zijn tot drie maanden vóór uitgifte van dit programma’. Het is in het kader van dit boek onmogelijk alle externe eisen en voorwaarden op te nemen. In de literatuurlijst zijn publicaties opgenomen die een overzicht geven. De in de weten regelgeving vastgelegde eisen zijn in relatie tot bouwprojecten te sorteren naar: • algemeen geldende weten regelgeving: – Wet op de Ruimtelijke Ordening; – Woningwet/Bouwbesluit; – Wet milieubeheer; – Arbeidsomstandighedenwet; • weten regelgeving die voor bepaalde sector geldig is: – Wet ziekenhuisvoorzieningen; – Wet op het hoger onderwijs; • gebruiksbeperkende weten regelgeving die in bepaalde situaties of tijdvakken van toepassing is: – Monumentenwet; – Natuurbeschermingswet; – Wet geluidhinder; – Rivierenwet; – Luchtvaartwet; – Wet op de lijkbezorging. Gebouwen die worden gefinancierd door de overheid moeten vaak aan eisen voldoen die een voorwaarde zijn om voor bekostiging in aanmerking te komen. De weten regelgeving kan ook worden ingedeeld naar de gebouwfuncties, zoals deze in het Bouwbesluit zijn beschreven. Voor de bouwvergunning is het nodig om de functies van het gebouw of de gebouwdelen te vermelden, zodat kan worden getoetst op de specifieke eisen die bij zo’n functie horen. Naar die specifieke eisen kan dus ook in een PvE worden verwezen. Ook kunnen de eisen zelf worden opgenomen; soms ten overvloede (‘voor alle duidelijkheid’), soms ook wanneer een eis zwaarder is dan het minimumniveau in de regelgeving.

15-03-2005 13:59:29

42

De gebouwfuncties in het Bouwbesluit zijn: • bijeenkomstfunctie; • cellenfunctie; • gezondheidszorgfunctie; • industriefunctie; • kantoorfunctie; • logiesfunctie; • onderwijsfunctie; • sportfunctie; • winkelfunctie; • woonfunctie; • niet tot bewoning bestemde gebouwen (bijvoorbeeld parkeergarages); • bouwwerken, geen gebouw zijnde (bijvoorbeeld bruggen, tribunes, uitkijktorens, trafohuisjes, enzovoort). In het algemeen worden in het PvE geen eisen opgenomen met betrekking tot de sterkte en de stijfheid van het gebouw. De eisen die op dit gebied worden gesteld, liggen vast in de voorschriften voor het verkrijgen van een bouwvergunning en worden in het algemeen als bekend verondersteld. Bestemmingsplan Bij de aankoop van een terrein kunnen er voorwaarden worden gesteld aan het te realiseren gebouw. Deze zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Het betreft onder meer eisen met betrekking tot de hoogte van het gebouw, rooilijnen, afstand tot belendingen, plaats van een toerit, enzovoort, paragraaf 6.4. In het PvE moeten de eisen die van belang zijn voor het desbetreffende gebouw worden opgenomen. In bijzondere situaties kunnen er eisen zijn geformuleerd die het gevolg zijn van de locatie, bijvoorbeeld wanneer er boven een metrotunnel of over een weg heen wordt gebouwd. De algemene wetgeving, onder meer de eisen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit, wordt als bekend verondersteld. Specifieke eisen moeten in het PvE worden opgenomen. 2.2.7 Veiligheidsvoorzieningen Het Arbo-besluit is gebaseerd op de Arbo-wet en bevat naast inhoudelijke veiligheidsvoorschriften ook procesgerichte voorschriften (voorheen Bouwprocesbesluit). Op vrijwel ieder bouwproject en iedere bouwplaats is dat van toepassing.

0695053X_h02.indd 42

Het legt aan de opdrachtgever de verplichting op om in de ontwerpfase een Veiligheids- en Gezondheidsplan (V&G-plan) te (laten) maken en dit bij de bestedingsstukken te voegen. Dit plan richt zich in hoofdzaak op de uitvoering zelf. De uitvoerende aannemer heeft vervolgens de verplichting om het V&G-plan verder te ontwikkelen tot een V&G-dossier. Hierin moet ook aan de veiligheid en gezondheid in de beheer- en onderhoudsfase aandacht worden besteed. Zowel bij de voorbereiding als bij de uitvoering moet een V&G-coördinator worden aangesteld. Consequenties in PvE In het PvE moet worden opgenomen dat het opstellen van het V&G-plan door de aannemer noodzakelijk is. Hierbij moet rekening worden gehouden met het feit dat: • aanbiedende aannemer extra risico’s en inspanningen in zijn prijs opneemt bij ontbrekend of minder goed V&G-plan; • goede Arbo-risicoanalyse uit meer bestaat dan het aankruisen van aandachtspunten alleen; • opdrachtgever strafbaar is en hoge boetes kan krijgen opgelegd als hij zijn verplichtingen niet nakomt. 2.2.8 Opbouw en indeling Programma van Eisen Het PvE wordt op basis van de resultaten van de verschillenden onderwerpen samengesteld. Het omvat ten minste: • inleiding: – aanleiding; – doel en inhoud PvE; – werkwijze; – uitgangspunten; • ruimtelijke en functionele eisen: – aantal benodigde ruimten (primaire en hulpruimten); – afmetingen ruimten (vloeroppervlakte en hoogte); – transportschema; – verkeersruimte en noodzakelijke verkeersmiddelen; – relaties tussen ruimten onderling en tussen verschillende afdelingen; – voorzieningen per ruimte (gewenste condities).

15-03-2005 13:59:29

2 PROGRAMMEREN

Indeling volgens SBR In publicatie 258 van de Stichting Bouwresearch wordt een ordening voor de gegevens in een PvE besproken. Deze ordening is gebaseerd op het schema in figuur 2.6. In het voorbeeldproject wordt deze ordening vertaald naar de daar besproken specifieke projectsituatie.

2.3 Programmeren in planfasen 2.3.1 Fase Initiatief Op enig moment wordt besloten de knelpunten in de huisvesting te gaan onderzoeken en oplossingen voor te stellen. Dit besluit is het initiatief tot een project om de huisvestingsproblemen op te lossen.

Nu moeten de uitgangspunten voor huisvesting worden gekozen. Deze uitgangspunten worden afgeleid van een analyse van de huisvestingsproblematiek. Een belangrijke rol spelen hierin de bedrijfsprocessen waarvoor het gebouw bestemd is en de ontwikkelingen die op korte en lange termijn kunnen worden voorzien. Dit betekent bijvoorbeeld voor een kantoorgebouw het bepalen van het aantal te huisvesten medewerkers of voor een ziekenhuis het aantal bedden. In deze fase is het van belang om, los van de bestaande situatie, de huisvestingsbehoefte zo breed en objectief mogelijk in beeld te brengen. Dit onderzoek moet losstaan van aanvankelijke gedachten over de huisvesting zoals ‘er zijn veel klachten’ of ‘wat een waardeloos gebouw’. In dit stadium zijn de wensen (eisen) vaak beperkt tot het vaststellen van de bruto vloeroppervlakte van het gebouw als geheel of van herkenbare delen, zoals bij een fabriek het kantoorgedeelte en het productiegedeelte. Bij een bekende functie van het gebouw is deze eerste aanzet gebaseerd op kengetallen. Bij een nieuwe functie van het gebouw moet eerst een analyse worden gemaakt van de desbetreffende ruimtefunctie. Zo moet bij een nieuw productieproces worden geanalyseerd welke ruimte noodzakelijk is om het proces efficiënt te kunnen uitvoeren.

0695053X_h02.indd 43

43

Alle zaken die in grote lijnen van belang zijn, moeten in een eerste aanzet voor de definitie van het project worden vastgelegd in functionele eisen, aangevuld met globale prestatie-eisen: • bruto vloeroppervlakte; • minimale lengte en/of breedte; • minimale hoogte; • daglichttoetreding; • (hoge) vloerbelastingen. Uitgangspunt hierbij is de omvang van het gebouw als geheel. Indien van belang kunnen ook de eisen aan de indeling van het terrein worden vastgelegd: • toegankelijkheid voor klanten en personeel; • aantal parkeerplaatsen; • manoeuvreerruimte voor vrachtauto’s. De keuze van het terrein kan worden gezien als een zelfstandig nevenproject, zie paragraaf 6.4. De wensen die in dit stadium worden vastgelegd, vormen de basis voor de definitie van het project en het daaruit voortvloeiende PvE. Bij een keuze van een locatie kunnen ze worden gebruikt om een eerste selectie tussen de mogelijke terreinen te maken. Behalve dat de omvang van het project bekend is, kan het noodzakelijk zijn dat als wens wordt vastgelegd wanneer het desbetreffende gebouw gereed moet zijn. De datum van ingebruikname kan samenhangen met afspraken die erop zijn gebaseerd dat het gebouw volledig kan worden gebruikt. Om dit moment te halen, moet ook ten behoeve van de voorbereiding de tijd in beeld worden gebracht. 2.3.2 Fase Haalbaarheid Tijdens de haalbaarheidsstudies kan worden onderzocht of de eerste gedachten over een nieuwe huisvesting realistisch zijn dan wel welk alternatief een goed uitgangspunt vormt voor een verdere uitwerking. Naar aanleiding van de uitkomsten van deze studies kunnen de eisen en wensen bijgesteld worden of is een aanvullende studie noodzakelijk. De resultaten van de haalbaarheidsstudies zijn aanvullingen en bijstellingen op de eerder gefor-

15-03-2005 13:59:29

0695053X_h02.indd 44

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

� � � � � � � � � �

��

��

��

��

��

44

Figuur 2.6 Opbouw en indeling PvE volgens SBR 258

15-03-2005 13:59:30

2 PROGRAMMEREN

muleerde eisen en wensen en vormen de basis voor de besluitvorming om al dan niet door te gaan. De bijgestelde en aangevulde eisen en wensen moeten worden goedgekeurd door de opdrachtgever. 2.3.3 Fase Projectdefinitie Nadat, op grond van de resultaten van een haalbaarheidsstudie, het besluit is genomen een nieuw gebouw te stichten, moeten uitgangspunten voor het nieuwe gebouw worden gedefinieerd. Een goede vastlegging van de inhoudelijke uitgangspunten is van essentieel belang. Niet altijd verlopen de voorafgaande fasen even gestructureerd. Vaak is er veel tijd verstreken voor er tot bouwen wordt besloten. Diverse gezichtspunten zijn in haalbaarheidsstudies de revue gepasseerd, vele nota’s zijn geschreven en het is maar de vraag of de opdrachtgever in staat is een eensluidend uitgangspunt op papier te zetten.

Vooral van belang zijn de gebruikseisen (figuur 2.6, blok 1). De opdrachtgever moet kunnen zeggen welk ontwikkelingsscenario als grondslag voor de nieuwbouw dient. Er moet helderheid bestaan over het masterplan huisvesting, in de situatie dat de nieuwbouw in bedrijf is genomen. Er moet dus ook een goed onderbouwde investeringskostenraming beschikbaar zijn (blok 4) en de huisvestingskosten moeten in het masterplan binnen acceptabele grenzen liggen. In de projectdefinitie moet ondubbelzinnig worden vastgelegd wat wel en niet tot het project wordt gerekend (‘scope’). Als het huisvestingsproject een kantoor met bedrijfshal is, kan nu al worden onderkend dat dit huisvestingsproject bestaat uit: kantoor, bedrijfshal, bedrijfsapparatuur, terrein en losse inrichting. Het is dan mogelijk dat de opdrachtgever ervoor kiest de losse inrichting ten laste van de normale bedrijfskosten te brengen en deze dus niet in het project opneemt. Het is dus van belang dat bij de ontwikkeling van het PvE en het ontwerp niet alleen maar aan een kantoor en een bedrijfshal wordt gedacht, maar dat ook de bedrijfsapparatuur en de terreininrichting daarbij worden betrokken. Als de opdrachtgever ook de bedrijfsapparatuur

0695053X_h02.indd 45

45

buiten het project wil houden, moet dat in het Plan van Aanpak worden afgesproken. Tegelijkertijd moet dan worden nagedacht over de relaties tussen het proces waarin de bedrijfsapparatuur wordt gespecificeerd en geleverd èn het bouwproject. Het is immers vrijwel zeker dat in het ontwerp en tijdens de bouw voorzieningen moeten komen die het mogelijk maken om de bedrijfsapparatuur te plaatsen. Samengevat: in de PD-fase ligt niet het accent op een uitwerking van het Programma van Eisen, maar meer op een goede onderbouwing van de eisen en randvoorwaarden. De planmatige definiëring van het totale project en van de komende fase staat centraal. 2.3.4 Fase Structuurontwerp In grote lijnen worden de ruimtelijke eisen opgenomen in het PvE. Ten behoeve van een structuurontwerp moeten bekend zijn: • terrein: – eisen die worden gesteld aan terreinindeling; – toegankelijkheid gebouw (personeel, bezoekers); – aantal parkeerplaatsen; – toegankelijkheid voor vrachtauto’s, draaicirkel; – aanvoer/afvoer producten per as, per boot of per spoor; • gebouw: – totale bruto vloeroppervlakte gebouw. De bruto vloeroppervlakte kan zijn uitgesplitst naar verschillende bij elkaar horende gebouwfuncties, op basis van gelijk gebruik ruimte of ruimten met gelijke technische voorzieningen, zoals operatiekamers, vrieskamers, opslag voorraden; – afmetingen (lengte, breedte en hoogte) gebouwbepalende elementen, zoals zaal in theater, restaurant in hotel, productiehal in fabriek, enzovoort; – standaardhoogte en afwijkende vrije hoogte die voor gebouw of delen gebouw zijn vereist; – relaties tussen eenheden waarin gebouw wordt gesplitst; – gewenste mate van flexibiliteit (veranderbaarheid gebouw) binnen elke functie; – ruimteclusters in aparte gebouwdelen; – indien van toepassing: standaardeenheid elke gebouwfunctie.

15-03-2005 13:59:30

46

Standaardeenheid Een standaardeenheid is de huisvesting van een functie die veel in het gebouw aanwezig is. Bij een kantoorgebouw bijvoorbeeld is dat een kantoorruimte voor twee personen met daarin een bureau en een kast. De inpassing van deze ruimte is van groot belang en is medebepalend voor de afmetingen van het te realiseren gebouw.

In het PvE worden voor de hoofdzaken prestatieeisen geformuleerd. De overige eisen, voorzover deze noodzakelijk zijn om een structuurontwerp op te stellen, worden opgenomen als functionele eisen. Ontwerpbeperkingen In het PvE moeten de ontwerpbeperkingen die bepalend zijn voor de vorm en de omvang van het gebouw, worden opgenomen. Deze zijn afgeleid vanuit het bestemmingsplan en hebben betrekking op onder meer de hoogte van het gebouw met de dakvorm, de afstand tot de belendingen en de toegang tot het terrein. Dit geldt ook voor eventuele interne eisen. Deze eisen worden als prestatie-eisen in het PvE opgenomen. Het PvE wordt getoetst aan de uitgangspunten die in de definitiefase zijn bepaald. Dit Programma van Eisen moet door de opdrachtgever worden goedgekeurd. 2.3.5 Fase Voorlopig ontwerp Het Programma van Eisen ten behoeve van het voorlopig ontwerp is een verdere uitwerking van het PvE voor het structuurontwerp. Elke ruimte wordt genoemd. Eisen die een rol moeten spelen bij de vertaling naar een gebouw, worden uitgewerkt. Alle ruimtelijke eisen worden als prestatie-eisen opgenomen. Voor de ruimtecondities kan voor de hoofdzaken nog worden volstaan met functionele eisen, tenzij er eisen zijn, die de vorm en de omvang van het gebouw aanmerkelijk kunnen beïnvloeden. Van alle ruimten en/of ruimteclusters die moeten worden opgenomen in het gebouw, worden de vloeroppervlakte en relaties met andere ruimten en/of ruimteclusters vastgelegd.

0695053X_h02.indd 46

De uitgangspunten voor de ruimtecondities en voorzieningen worden gedefinieerd. Hierbij kan worden gedacht aan het beschrijven van: • beveiligde zones; • wijze van intern transport; • vloerbelastingen voor verschillende delen gebouw; • eisen voor luchttemperatuur vanuit geldende Arbowet- en regelgeving; • daglichttoetreding, kunstverlichting; • ventilatie; • hoofdlijnen voor installaties; • leidingsystemen voor telefoon, computers, omroepinstallatie, bewakingssysteem; • eventuele specifieke eisen die zijn afgeleid van de activiteiten die in bepaalde ruimten plaatsvinden. Ontwerpbeperkingen Als dit door de opdrachtgever wordt gewenst, worden hier eisen gesteld die specifiek zijn voor het desbetreffende gebouw. Hierbij kan worden gedacht aan een kantoorgebouw met een houtskelet voor een houthandelaar, de toe te passen gevelafwerking bij bepaalde winkelketens, enzovoort. Het Programma van Eisen omvat: • opsomming alle ruimten met benodigde vloeroppervlakte; • gebruikseisen op ruimteniveau; • relaties tussen ruimten, clustering van bij elkaar behorende ruimten; • hoofdlijnen voor installaties. Het PvE wordt getoetst aan de uitgangspunten van de definitiefase en de daarna besloten wijzigingen in de fase Structuurontwerp. Dit Programma van Eisen moet worden goedgekeurd door de opdrachtgever. 2.3.6 Fase Definitief ontwerp Ten behoeve van het Definitief ontwerp (DO) wordt het PvE volledig uitgewerkt. Dit betekent dat alle eisen tot in de kleinste details volledig worden vastgelegd. Men maakt afwerkstaten voor de afwerking van de ruimten. De klimaateisen worden tot in detail als prestatie-eisen geformuleerd.

15-03-2005 13:59:30

2 PROGRAMMEREN

Het PvE wordt getoetst aan de uitgangspunten, zoals die in de definitiefase zijn bepaald en de later daarop aangebrachte wijzigingen in de fasen Structuurontwerp en Voorlopig ontwerp. Dit Programma van Eisen moet door de opdrachtgever worden goedgekeurd.

47

NPR 3405 Programma’s van eisen voor gebouwen – Indelingen en aspecten van gebouwdelen en van voorzieningen op het terrein

Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 1 Arbo-Informatiebladen (AI-bladen). SDU 2 Bouwbesluit 2003. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2003 3 Neufert, Ernst, Bauentwurfslehre. 37e dr., Vieweg Verlag, 2002 4 Neufert, Ernst, Architects’ data. Blackwell Science, 2000 5 Rip, ir. J.J., Programma van Eisen, Instrument voor kwaliteitsbeheersing, Externe eisen en voorwaarden (258D). Stichting Bouwresearch, Rotterdam, 1997 6 Spekkink, ir. D., E.A.M. ten Dam en F.J. Smits, Programma van eisen Instrument voor kwaliteitsbeheersing (258). 3e dr., Stichting Bouwresearch, Rotterdam, 1997 7 Toelichting op de regeling Bouwbesluit 2003. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2003 8 Wijk, M. en J. Drenth, Handboek voor toegankelijkheid. Reed Business Information, 2003 Normen NEN 1814 Toegankelijkheid van buitenruimten, gebouwen en woningen NEN 1824 Ergonomie – Ergonomische eisen voor de oppervlakte van kantoorwerkplekken NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden NEN 2658 Programma’s van eisen voor gebouwen en bijbehorende projectprocedure – Algemene regels NPR 3402 Programma’s van eisen voor scholen en bijbehorende projectprocedure – Nalooplijst NPR 3403 Programma’s van eisen voor woningen en bijbehorende projectprocedure – Nalooplijst NPR 3404 Programma’s van eisen voor algemene ziekenhuizen en bijbehorende projectprocedure – Nalooplijst

0695053X_h02.indd 47

15-03-2005 13:59:31

48

0695053X_h02.indd 48

15-03-2005 13:59:31

Ontwerpen

3

dr.ir. P.L. Wentzel

Het ontwerpen van een gebouw is een creatief proces, waarbij vanuit een beschrijving van denkbeelden over het gebouw een ‘gebruiksvoorwerp’ tot stand wordt gebracht. Het gebouw moet voldoen aan vele, soms schijnbaar tegenstrijdige, eisen. In dit hoofdstuk wordt een systematische aanpak van het ontwerpproces gepresenteerd. Twee verschillende werkwijzen voor het maken van het ontwerp komen aan de orde. Daarnaast worden de factoren die de vorm en de kwaliteit van het gebouw tijdens het ontwerpproces beïnvloeden, beschreven.

0695053X_h03.indd 49

15-03-2005 14:25:04

50

Inleiding Het maken van een ontwerp voor een gebouw is het op een creatieve manier vormgeven van een gebouw op basis van een beschrijving van de toekomstige functie van het gebouw en de denkbeelden van toekomstige gebruikers over dat gebouw. Ontwerpen is hierbij niet uitsluitend een taak van de architect, maar ook van bijvoorbeeld adviseurs op het gebied van constructie en installaties. De beschrijving van het gebouw is vastgelegd in een Programma van Eisen (PvE). Bij het verstrekken van de opdracht aan een architect wordt dit PvE overlegd. Daarin zijn de eisen en uitgangspunten opgenomen, waaraan het te ontwerpen gebouw moet voldoen. Daarnaast zijn er eisen vanuit de regelgeving (Bouwbesluit) en lokale eisen, geldend voor de plaats waar het gebouw moet komen, waaraan moet worden voldaan om een bouwvergunning te verkrijgen. De architect heeft enerzijds als taak het vormgeven van het gebouw en anderzijds het zoeken naar optimale oplossingen voor alle, soms tegengestelde, eisen die aan dat gebouw worden gesteld. Ontwerpopgaven In dit boek wordt uitgegaan van een ontwerpopgave van één gebouw, waarbij de locatiekeuze is gemaakt en waarbij de hieruit voortvloeiende eisen, opgenomen in het bestemmingsplan, bekend zijn. De vanuit het bestemmingsplan voortvloeiende voorwaarden, zoals de te gebruiken rooilijnen en de hoogte van het gebouw, moeten worden opgevolgd. Een ontwerpopgave kan ook een gebouwencomplex of stadswijk omvatten. Bij een gebouwencomplex moet, voordat er kan worden overgegaan tot het uitwerken van het ontwerp van één gebouw, het ontwerp van het complex in grote lijnen zijn bepaald. Het ontwerpen van een stadswijk bestaat uit het aangeven van de ontsluitingswegen en de bepaling van de plaats en randvoorwaarden voor woningen, winkels en bedrijven. Daarnaast wordt er aandacht besteed aan openbaar vervoer, groenvoorziening, openbaar water en parkeren. Voor de stedenbouwkundige inrichting van een gebied kan een stedelijk Programma van Eisen zijn opgesteld.

0695053X_h03.indd 50

Afgeleid van het daarop gebaseerde stedenbouwkundig ontwerp kan in een deelgebied een aantal woningen, inclusief de ontsluiting, worden ontworpen. In deze situatie wordt eerst een stedenbouwkundig ontwerp van het deelgebied gemaakt en worden vervolgens de woningen per type uitgewerkt. Het ontwerpen van een stedenbouwkundig plan van een gebied is een vak apart. De bespreking van dit vak valt buiten het kader van dit boek. Het ontwerpproces vormt een onderdeel van de in paragraaf 1.2 genoemde fasen. Na een algemene verhandeling over de facetten die tijdens het ontwerpproces een rol spelen worden de specifieke zaken per fase aan de orde gesteld. De scheiding tussen programmeren en ontwerpen is niet in alle gevallen duidelijk te maken. Programmeren en ontwerpen beïnvloeden elkaar over en weer. Iedereen ontwerpt Ontwerpen bestaat in vele vormen en in vele gedaanten. Iedereen doet er, al dan niet regelmatig, de nodige pogingen toe. De een ontwerpt kleding, de ander schetst een futuristische auto, de tuin wordt getekend en ingedeeld, het huis wordt op tekening voorzien van een dakkapel. Dat niet iedereen van ontwerpen van gebouwen zijn beroep kan maken, heeft te maken met de complexiteit van het onderwerp, de creativiteit die nodig is en ten slotte de technische vaardigheid om het gebouw te ontwerpen. Het ontwerpen van een gebouw, in opdracht van een ander, is geheel anders dan creatief eigen ideeën op papier zetten. Bij het ontwerpen van gebouwen spelen vele, soms tegenstrijdige aspecten een rol, die een directe relatie met de functionele en technische kwaliteiten van het gebouw hebben. De stabiliteit van het gebouw moet verzekerd zijn en alle installaties moeten naar behoren functioneren. Daarbij moet het gebouw worden ingepast in de locatie. De bereikbaarheid, ligging ten opzichte van openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, bezonning, wind, enzovoort, zijn allemaal van belang. Het gebouw moet een uitstraling hebben die past bij de organisatie die erin wordt gehuisvest.

15-03-2005 14:25:05

3 ONTWERPEN

In veel gevallen is het gebouw een visitekaartje van de organisatie. Het gebouw moet kunnen worden gerealiseerd tegen een acceptabele prijs en moet binnen aanvaardbare kosten te exploiteren zijn. Ten slotte moet het gebouw op een bepaald moment voor het gebruik gereed zijn en vervolgens gedurende een lange tijd kunnen worden gebruikt. Elk bedrijf stelt zijn eigen eisen aan het gebouw. Wanneer een bedrijf een bestaand pand betrekt, al dan niet recentelijk ontwikkeld voor de markt, gaat daaraan dan ook bijna altijd een forse interne verbouwing vooraf. Een aantal in het gebouw aanwezige functies is echter nauwelijks te verplaatsen, zoals de entree, de bedrijfskeuken, grote vergaderruimten en dergelijke. Het is dus belangrijk dat deze altijd op een zo ideaal mogelijke plaats in het gebouw zijn gesitueerd. Ruimten met gelijksoortige voorzieningen worden vaak bij elkaar gesitueerd.

3.1 Ontwerpproces Het creatieve proces dat noodzakelijk is voor het ontwerpen van een gebouw, wordt door elke ontwerper op zijn eigen wijze uitgevoerd. Kenmerkend voor een architect is dat hij de functie en verschijningsvorm van een gebouw tot één geheel moet maken. Hij bepaalt de sfeer in en om het gebouw en ook de uitstraling van dat gebouw. Hierbij moet hij rekening houden met de constructies en de in het gebouw op te nemen installaties. Kenmerkend voor veel ontwerpopgaven is dat niet alle uitgangspunten die nodig zijn om aan de behoefte te voldoen, bij aanvang van het ontwerpproces bekend zijn. Onder invloed van het ontwerpproces kan het PvE namelijk worden bijgesteld of kunnen uitgangspunten worden gewijzigd. Daarnaast kunnen de door de opdrachtgever geformuleerde eisen tijdens het ontwerpproces veranderen. Met andere woorden: alle uitgangspunten zijn eigenlijk pas bekend als het definitieve ontwerp (DO) klaar is. Omdat veel gebouwen slechts eenmaal worden gerealiseerd, moet tijdens het ontwerpproces

0695053X_h03.indd 51

51

worden gebruikgemaakt van tekeningen en maquettes om de ideeën naar de opdrachtgever en andere betrokkenen over te brengen, paragraaf 3.3. Bij woningen waar sprake is van een herhaling van typen, kan soms een voorbeeldwoning worden bezocht, die in een eerdere fase is gereedgekomen. In situaties waarin geen PvE beschikbaar is, moet de architect de eisen en wensen van de opdrachtgever en/of gebruiker inventariseren, voordat er met het ontwerpen kan worden begonnen. 3.1.1 Ontwerpmethodologie Het ontwerpen van bouwwerken is een gecompliceerd proces, waarin voortdurend keuzen worden gemaakt. Het ontwerpproces resulteert in het vastleggen van vorm, maat en materiaal in tekeningen en specificaties. Omdat de ontwerpkeuzen zo’n belangrijke rol spelen, kan dit proces worden beschreven als een besluitvormingsproces. Die besluitvorming verloopt volgens vijf stappen, figuur 3.1: 1 probleemstellen; 2 ontwerpcriteria bepalen; 3 alternatieven ontwikkelen; 4 beoordelen; 5 kiezen.

��

Figuur 3.1 Stappen in besluitvormingsproces

Stap 1 Probleemstellen De ontwerpopgave kan van geval tot geval heel verschillend zijn. Het is mogelijk dat iemand een carport naast zijn huis wil ontwerpen. Dan is er sprake van een eenvoudig, goed te overzien bouwwerk. Alle stappen die in het ontwerpproces beschreven zijn, worden doorlopen. Echter, de probleemstelling is zó simpel, dat de stappen nagenoeg onbewust worden doorlopen. Het is echter ook mogelijk dat de ontwerper

15-03-2005 14:25:09

52

een inrichting voor een groot kantoorgebouw ontwerpt. De probleemstelling heeft dan onder andere betrekking op de binnenwanden, die weer onderdeel zijn van een veel groter geheel van gevels, vloeren, plafonds en leidingen, die ook ontworpen moeten worden en een plaats moeten krijgen in het geheel. Dan is er sprake van een veel complexere ontwerpsituatie. Nog complexer wordt het als de ontwerper voor de opgave staat een heel gebouwconcept te ontwerpen. Bij een voorlopig ontwerp bijvoorbeeld heeft een ontwerper met een uitermate grote hoeveelheid factoren te maken die allemaal op elkaar moeten worden afgestemd om tot een optimaal geheel te komen. Een geheel andere ontwerpproblematiek ligt bij de ontwerper die in een latere fase in het ontwerpproces details moet uitwerken. In principe worden dan ook de vijf stappen doorlopen, maar een groot aantal zaken staat al vast. De probleemstelling bevat hier minder onduidelijkheden. In de probleemstelling wordt gedefinieerd wat de ontwerpproblematiek is en vooral ook waardoor deze wordt begrensd. Met andere woorden, de context van het onderdeel dat moet worden ontworpen, ligt al voor een belangrijk deel vast. De raakvlakken met het geheel zijn niet meer vrij in te vullen. Stap 2 Ontwerpcriteria bepalen In eerste instantie lijkt het verzamelen van relevante ontwerpcriteria een eenvoudige stap. De ontwerper beschikt immers over een PvE en daarin staan die criteria. Niets is echter minder waar: die criteria blijken veelal afhankelijk te zijn van ontwerpkeuzen die voor andere onderdelen van het te ontwerpen gebouw zijn gemaakt, paragraaf 3.1.3. Het systematisch verzamelen van ontwerpcriteria vindt in de dagelijkse praktijk van het ontwerpen niet vaak plaats. Bij een systematische aanpak wordt echter de kans kleiner dat men zaken vergeet die in een later stadium het ontwerpproces kunnen beïnvloeden. Stap 3 Alternatieven ontwikkelen Als stap 2 is doorlopen, kan de ontwerper het eigenlijke creatieve werk gaan verrichten. Hiervoor is veel kennis van zaken nodig. Alternatieven zijn veelal helemaal niet zichtbaar, omdat de ont-

0695053X_h03.indd 52

werper die in zijn hoofd selecteert. De ervaren ontwerper kent de eigenschappen van bepaalde oplossingen en selecteert deze bij voorbaat. Voorbeeld Eskimo’s weten allang dat het constructiemateriaal ijs zich niet leent voor te grote horizontale overspanningen en dus trekkrachten in het materiaal. Bij het bouwen van een huis van ijs blijkt een gewelfconstructie het beste. Bovendien geeft het bolvormige resultaat een minimaal buitenoppervlak ten opzichte van de omsloten ruimte, wat gunstig is voor de isolatie van deze poolwoning (iglo).

Voor een carport kunnen met niet al te veel moeite enkele alternatieven worden ontwikkeld. Het is hierbij de moeite waard om vast te stellen of er veel prijsverschil zit tussen de varianten. Omdat bij het ontwerpen van een carport de opdrachtgever, de ontwerper en de bouwer vermoedelijk in één persoon verenigd zijn, is er ook weinig communicatie nodig om deze stappen te ondernemen. Stap 4 Beoordelen Alternatieven moeten worden beoordeeld op de vraag of zij voldoen aan het PvE. Dit is een goed principe, waarbij echter de volgende kanttekeningen moeten worden gemaakt dat: • niet alle eisen kwantificeerbaar kunnen worden geformuleerd; • in een PvE eisen en wensen worden geformuleerd. Hierbij moet aan de eisen worden voldaan, maar aan wensen mogen concessies worden gedaan; • de eigenschappen van de ontwikkelde alternatieven nooit geheel aan de gestelde eisen voldoen. In veel gevallen is het gewenst aan een bepaalde wens te voldoen, maar als dat te hoge kosten met zich meebrengt, blijkt vaak een eenvoudiger en goedkoper alternatief de voorkeur te hebben. Heel veel ontwerpkeuzes zijn niet moeilijk, omdat duidelijk een bepaald alternatief de voorkeur heeft. Bij andere beoordelingen, bijvoorbeeld detailbeslissingen, kan ervaring en gevoel van de ontwerper een goede basis zijn om keuzes te

15-03-2005 14:25:09

3 ONTWERPEN

maken. Bij belangrijke ontwerpbeslissingen met gelijkwaardige alternatieven kan de ontwerper zich bedienen van methoden waarin met behulp van weegfactoren wordt ‘berekend’ wat het beste alternatief is. Stap 5 Kiezen In het hier besproken ontwerpmodel wordt ervan uitgegaan dat er bij elke keuze sprake is van expliciete alternatieven. Bij de meeste ontwerpkeuzen is dat echter niet het geval. De ontwerper overweegt een aantal alternatieven in zijn hoofd en besluit vervolgens wat een goede oplossing is. Het beoordelen van de oplossing moet wel bewust plaatsvinden, zodat de gedane keuze goed kan worden gemotiveerd. In de bespreking van stap 4 en 5 is er steeds van uitgegaan dat de ontwerper zelf beoordeelt en beslist. Dat ligt in de praktijk veel gecompliceerder. Elke ontwerpbeslissing brengt afwegingen met zich mee. Heel vaak moeten hierbij prioriteiten gesteld worden die van betekenis zijn voor de financieel beheerder, de technisch beheerder of de gebruiker van het toekomstige gebouw. Het is belangrijk de belanghebbenden op de juiste wijze bij de besluitvorming te betrekken. Het is niet werkbaar alle partijen bij alle ontwerpprocessen te betrekken. Voorbeeld Veronderstel dat het ontwerpvraagstuk over plafonds gaat. In de gewenste prestaties staat aangegeven dat de raakvlakken met andere bouwdelen moeten worden onderkend. Die raakvlakken kunnen in dit voorbeeld de verlichtingsinstallatie betreffen, maar ook de binnenwanden en de gevels. Een plafondontwerper kan een absolute voorkeur uitspreken voor een bepaald type plafond. Hij is echter verplicht na te gaan wat zijn voorkeur betekent voor de verlichtingsinstallatie. Het is mogelijk dat die installatie veel duurder wordt vanwege een afwijkende maatvoering. Dan zal de optimale beslissing toch op een ander plafondsysteem moeten uitkomen.

53

3.1.2 Decompositie object In paragraaf 3.1.1 zijn de elementaire stappen voor het ontwerpen van objecten van een beperkte omvang en complexiteit besproken (iglo, carport). Bouwwerken zijn echter complexer van aard. Dit brengt met zich mee dat de ontwerper de samenhang van alle overwegingen in het ontwerpproces niet meer ‘uit het hoofd’ kan volgen. Er wordt gewerkt met meerdere disciplines, die specifieke deskundigheid inbrengen. De samenhang van alle overwegingen die tot ontwerpbeslissingen leiden, moet worden gecoördineerd, opdat er een zo optimaal mogelijk ontwerp uit de bus komt. Echte optimalisatie is zo complex, dat het in de praktijk veel efficiënter is tot een aanvaardbare oplossing te komen. Ook als het ambitieniveau ‘aanvaardbaar’ wordt gehanteerd, is een systematische aanpak van complexe vraagstukken noodzakelijk. Daarom wordt hierna besproken hoe het principe van decompositie kan worden gebruikt bij het ontwerpen van complexe gebouwen. Het uitgangspunt is dat het ontwerp betrekking heeft op een gebouw en de inrichting van het terrein waarop dat gebouw is gesitueerd, het totale ‘systeem’. Aspecten van de totale ontwerpopdracht worden ondergebracht bij het ontwerp ‘op systeemniveau’. Het is niet bij alle ontwerpopdrachten vanzelfsprekend wat als systeem moet worden onderkend. Daarom is het altijd van belang het te ontwerpen systeem goed af te bakenen en te definiëren.

Vanuit het denken op systeemniveau moet er worden gekeken naar hogere systeemniveaus, figuur 3.2. Bij een gebouw is dat de directe omgeving, bijvoorbeeld een stadswijk of een centrumgebied. Het hogere systeemniveau is geen volgens bepaalde regels te omkaderen gebied. Per situatie kan worden vastgesteld hoe ��

��

��

��

��

Figuur 3.2 Hogere systeemniveaus

0695053X_h03.indd 53

15-03-2005 14:25:10

54

het hogere systeemniveau wordt gedefinieerd. Het systeem waar de ontwerpopgave betrekking op heeft, is altijd een onderdeel van een hoger systeem en daarmee is het bijna zeker dat eisen worden gesteld aan het ontwerp van het gebouw. De stedenbouwkundige eisen en randvoorwaarden zijn daarvan een voorbeeld. Vanuit het denken op systeemniveau kan ook worden gekeken naar nevensystemen, figuur 3.2. Een nevensysteem is in principe ook een onderdeel van hetzelfde hogere systeem. Een voorbeeld daarvan is het naastgelegen gebouw, dat ook te maken heeft met randvoorwaarden die vanuit het hogere systeem worden gesteld. Belangrijk voor de ontwerper is dat het nevensysteem altijd raakvlakken heeft met de ontwerpopgave die hier aan de orde is. Raakvlakken worden aangetroffen op de fysieke grensvlakken tussen de beide gebouwen: de terreingrens. Het kan ook gaan over afwatering, bezonning of geluidsoverdracht van de een naar de ander. Over de algemene regeling van deze raakvlakken zijn door de overheid veel bepalingen opgenomen in het Bouwbesluit en de Bouwverordening. Elke specifieke situatie kent ook specifieke raakvlakken. De ontwerper moet deze onderzoeken en er rekening mee houden. Vervolgens moet de ontwerper erover nadenken uit welke lagere deelsystemen het totaal te ontwerpen systeem bestaat. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat van gebouwen heel goed bekend is welke deelsystemen daaraan te onderscheiden zijn, figuur 3.3. Als dit aan de ontwerper wordt gevraagd voor een specifieke ontwerpopdracht, dan moet hij eerst een totaal

ontwerp hebben gemaakt, om daarin aan te geven hoe de te onderscheiden deelsystemen kunnen worden afgebakend. Decompositie van een ontwerpopdracht kan dus pas op zijn vroegst plaatsvinden na het SO. In de ontwerpprocesbeschrijving kan worden gesteld dat in de SO-fase de decompositie indicatief gestalte kan krijgen, maar dat een duidelijker afbakening plaatsvindt in de voorontwerpfase. In figuur 3.3 is een generieke decompositie aangegeven. Deze decompositie volgt de indeling die ook in de reeks Bouwtechniek (deel 2 tot en met 6) is aangehouden. Een decompositie van het geheel in deelsystemen (soms bouwdelen genoemd) wordt noodzakelijk bij complexe ontwerpopdrachten. De ontwerpcoördinator moet duidelijk kunnen afbakenen waar de verschillende specialisten, die meewerken aan het tot stand komen van een gebouwontwerp, zich wel en niet mee mogen bemoeien. De decompositie kent echter een belangrijke voorwaarde. Vanaf het moment dat het geheel wordt opgedeeld in onderdelen, komt de noodzaak naar voren om de delen weer te integreren tot een geheel. De gedecomponeerde delen vertonen altijd een enorme samenhang. Voorbeeld Een sprekend voorbeeld van decompositie is het volgende. Als in het deelsysteem ‘verwarmingsinstallaties’ wordt geprobeerd met zomin mogelijk energieverbruik aan de klimaateisen te voldoen, zijn er ogenblikkelijk consequenties voor het deelsysteem ‘gevel’: die moet zeer goed isolerende eigenschappen

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

�

��

Figuur 3.3 Lagere systeemniveaus

0695053X_h03.indd 54

15-03-2005 14:25:10

3 ONTWERPEN

krijgen. Vervolgens blijkt dit tot hogere gevelkosten te leiden. Deze afweging kan dus niet op deelniveau, maar moet op systeemniveau worden gemaakt. Het ontwerpproces is dus een subtiel spel van samenwerking dat snel tot misverstanden kan leiden. Enige systematiek hierbij kan helpen de te volgen werkwijzen beter te begrijpen.

Het voorbeeld van de verwarmingsinstallatie en de gevel speelt zich af in het kader van het vaststellen van de ontwerpcriteria. Als het ontwerp (vorm, maat en materiaal) van verschillende gebouwonderdelen tot stand komt, komen die deelsystemen elkaar ook tegen in de knooppunten’(ook wel raakvlakken of interfaces genoemd). Hierbij kan als voorbeeld dienen de bevestiging van de gevel aan de draagconstructie. Voorbeeld Eerst moet duidelijk zijn of de stoelen waarop de gevel steunt, worden gerekend tot het deelsysteem ‘constructie’ of het deelsysteem ‘gevel’. Stel dat zij tot de constructie behoren. (Het maakt niet uit hoe dit wordt ingekaderd, als er maar duidelijkheid over is.) Vervolgens moeten exacte afspraken worden gemaakt over de plaatsing, maattoleranties en de krachtoverdracht die in de constructie worden aangehouden en die dus uitgangspunt zijn voor het gevelontwerp. Deze raakvlakspecificaties zijn heilig. Daarop moet toezicht worden gehouden vanuit de ontwerpcoördinatie op systeemniveau. Wijzigingen op deze afspraken mogen nooit eenzijdig worden bepaald. Het lijkt een simpel voorbeeld, maar de uitwerking ervan is vaak complex omdat de gevel/draagstructuurrelatie zich op verschillende plaatsen in het gebouw anders voordoet. Het gaat er niet alleen om het raakvlak te definiëren als algemeen principedetail: het raakvlak moet worden uitgewerkt bij alle hoekoplossingen, aan de dakvloer, de begane-grondvloer, bij de aansluiting op de glazen gevelpui boven de entree, enzovoort. En zo zal de ontwerper al gauw de behoefte hebben ook het deelsysteem ‘gevel’ weer op te delen in kleinere delen.

0695053X_h03.indd 55

55

Uit deze voorbeelden blijkt dat decompositie zich tot meerdere niveaus kan uitbreiden. Hoe gedetailleerder het decompositieprincipe wordt toegepast, hoe belangrijker het totaaloverzicht wordt. De ontwerpcoördinator heeft hier een belangrijke rol. Hij kan door ervaring bepalen in hoeverre de principiële benadering in de ontwerppraktijk kan worden toegepast. 3.1.3 Vaststellen ontwerpcriteria Het PvE bevat eisen die voor de hele huisvesting van kracht zijn (systeemniveau) of eisen die specifiek van toepassing zijn voor bepaalde bedrijfsfuncties of ruimten (ruimtegroepen) of specifiek betrekking hebben op bepaalde bouwdelen. Ontwerpcriteria hebben een andere indeling. Zij moeten gericht zijn op het object dat moet worden ontworpen. De door de ontwerper te hanteren ontwerpcriteria zijn in te delen in zeven groepen, figuur 3.4.

��

Figuur 3.4 Rubricering ontwerpcriteria

Een ontwerpopgave kan betrekking hebben op de vormgeving van het totale gebouw of op de vormgeving en detaillering van bepaalde onderdelen (bouwdelen) van dat gebouw. Dit onderscheid is van belang, omdat het PvE niet alle criteria bevat die de ontwerper nodig heeft. De ontwerper moet het PvE nog vertalen naar ontwerpcriteria die voor zijn specifieke ontwerpopgave nodig zijn. In de SO- en VO-fasen is de ontwerper vooral met de vormgeving van het totale gebouw bezig. In de VO- en DO-fasen wordt de aandacht steeds meer gericht op specifieke bouwdelen.

15-03-2005 14:25:11

56

Hierbij kan worden gedacht aan de draagstructuur of de afbouw: het tweede of lagere niveau in figuur 3.3. Functionele eisen vanuit gebruik en beheer De ontwerper moet deze groep van eisen direct kunnen ontlenen aan het PvE. Gebruik en beheer is onder te verdelen in: • dagelijks gebruik; • dagelijks onderhoud (schoonmaak); • instandhoudingsonderhoud (technisch); • aanpasbaarheid aan veranderende gebruiksomstandigheden. Het PvE is over het algemeen gericht op het gebruik en beheer van de ruimten. Goed uitgewerkte programma’s bevatten ook eisen die direct betrekking hebben op bouwdelen (technische eisen), bijvoorbeeld eisen die aan de wandafwerking worden gesteld wat betreft hygiëne, of eisen aan de bedienbaarheid van een verlichtingsinstallatie. Voor de ontwerper geldt altijd dat hij aan gebruik en beheer denkt, ook al heeft het programma daarvoor geen eisen. Voorbeeld Een lamp hangend in een vide moet vervangbaar zijn. Tijdens het maken van het PvE is nog niet bekend dat er een vide komt. Men kan wel stellen dat in het algemeen alle lampen vervangbaar moeten zijn, maar de ontwerper moet die eisen vertalen naar het ontwerpvraagstuk waarmee hij bezig is.

Raakvlakken met fysieke omgeving Deze groep is voornamelijk van toepassing op het gebouw als geheel (systeemniveau). De relevante eisen moeten in principe in het PvE zijn te vinden. Denk hierbij aan voorkomen van geluidhinder, belendingen, leidingen, aansluiting van het terrein op openbare weg, enzovoort. Voorbeeld Een bepaalde ontwerpoplossing kan gevolgen hebben voor het beheersen van het niveau van het grondwater bij het ontgraven om een diepe kelder te maken.

0695053X_h03.indd 56

Wet- en regelgeving Als in algemene termen in het PvE wordt gesteld dat het gebouw moet voldoen aan het Bouwbesluit, is nog niet duidelijk welke criteria daaruit voortvloeien voor het ontwerp. Dat wordt ook niet exact omschreven, omdat de ontwerper wordt geacht het Bouwbesluit zodanig te kennen, dat zijn ontwerp daaraan voldoet. Het betreft zowel het totale gebouwontwerp als het ontwerp van de bouwdelen. Deze groep is dus essentieel, maar wordt veelal niet op schrift gesteld. Maakbaarheid Alles wat de ontwerper bedenkt, moet straks worden geproduceerd en geassembleerd. Het is jammer wanneer de aannemer ontdekt dat bepaalde detailleringen zo zijn ontworpen, dat de uitvoering erg arbeidsintensief en dus duur is. Of als blijkt dat extra zwaar materieel moet worden ingezet om bepaalde elementen te plaatsen, terwijl dat niet nodig is, bijvoorbeeld door zo’n element in tweeën te delen, met een gewichtsreductie van 40%. Of dat er ingewikkelde hulpconstructies noodzakelijk zijn om een constructie te realiseren. Maakbaarheid is dus zowel voor het ontwerp op systeemniveau (opzet draagconstructie) als op het niveau van de bouwdelen (vooral detailleringen) van belang. ▶▶ Maakbaarheid komt ook in deel 12A en 12B Uitvoeren aan de orde

Raakvlakken met andere bouwdelen Criteria die in deze groep aan de orde komen, kunnen nooit in een PvE zijn opgenomen, omdat raakvlakken tussen bouwdelen zich pas manifesteren als er al een ontwerp is waarin die raakvlakken zichtbaar worden. De eerste raakvlakken worden dus pas enigszins zichtbaar in de SO-fase. Pas in de VO-fase komen de raakvlakken tussen bouwdelen heel duidelijk naar voren. Voorbeeld De ontwerper die met plafonds bezig is, heeft ook te maken met binnenwanden, verlichtingsinstallatie, ventilatie en vloerconstructie. Omgekeerd heeft de ontwerper van de verlichting ook te maken

15-03-2005 14:25:11

3 ONTWERPEN

met de ontwerper van de plafonds. Dat betekent dat er raakvlakafspraken moeten worden gemaakt tussen beide ontwerpers. Verder moeten zij een goed contact houden, om overal waar zich bijzondere situaties voordoen, de raakvlakken af te spreken. Raakvlakafstemming betekent ook dat de verlichtingsontwerper in de pas moet lopen met de plafondontwerper. Als een van de twee achterloopt, is hij niet in staat goede raakvlakafspraken te maken.

Ontwerpbeperkingen Ontwerpbeperkingen zijn in feite ontwerpkeuzes die bij voorbaat vaststaan. Als de gevel van een warenhuis blauw en geel moet worden of dat het beoogde gebouw de eerste fase vormt van een groter complex, heeft de architect te maken met een keuze van de opdrachtgever waarmee de ontwerper rekening moet houden. Ontwerpbeperkingen door de opdrachtgever moeten in het PvE staan. Ontwerpbeperkingen kunnen ook betrekking hebben op bouwdelen. Voorbeeld is een binnenwand in de hal die van schoonmetselwerk baksteen en een handvormsteen moet worden gemaakt. Financiële randvoorwaarden Het is niet voor niets dat de functie ‘begroten’ in de opzet van dit boek zo’n belangrijke plaats inneemt. De financiële randvoorwaarden zijn natuurlijk aan de orde in het PvE, rubriek ‘Interne voorwaarden’. Door de financiële randvoorwaarden als ontwerpcriterium op te nemen, wordt de verantwoordelijkheid voor het financieel haalbare ontwerp, of voor de bewaking van het budget, niet alleen gelegd bij de projectmanager of de kostenbewaker in het project, maar ook bij de ontwerper. Uit voorgaande bespreking van ontwerpcriteria moet duidelijk zijn geworden, dat met het opstellen van het PvE de ontwerpcriteria nog niet vastliggen. De ontwerper moet: • vertaalslag maken van PvE naar ontwerpcriteria. Een bepaalde eis kan relevant zijn voor meerdere bouwdelen. Een hygiëne-eis voor bepaalde ruimten kan bijvoorbeeld betrekking hebben op zowel wandafwerking, vloerafwerking als plafonds;

0695053X_h03.indd 57

57

•

nagaan of bepaalde eisen in totaalontwerpniveau (systeemniveau) worden gehonoreerd, of op bouwdeelniveau thuishoren. Een routingeis kan bijvoorbeeld alleen maar op systeemniveau worden opgelost; • criteria die uit het ontwerp zelf voortkomen, in kaart brengen. Als bijvoorbeeld een gevel met hoge isolatie-eisen wordt gemaakt, kan de capaciteitseis aan de verwarmingsinstallatie om de in het programma gevraagde ruimte temperatuur te kunnen realiseren, laag zijn. De capaciteitseis die aan de verwarmingsinstallatie wordt gesteld is dus niet direct af te leiden uit het PvE, maar afhankelijk van het ontwikkelde gebouwontwerp op systeemniveau. Het vaststellen van de ontwerpcriteria wordt toegelicht aan de hand van een voorbeeld. Voorbeeld De ontwerpprobleemstelling heeft betrekking op het ontwerpen van de binnenwanden van een kantoorgebouw met een enkel corridorsysteem. Het betreft de nietdragende binnenwanden op de begane grond en de eerste en tweede verdieping. De ontwerpcriteria zijn niet voor elk stuk binnenwand gelijk. In feite moet er in een nadere decompositie worden aangegeven welke criteria voor welke binnenwanden van kracht zijn. Hier wordt een binnenwand tussen twee reguliere kantoorvertrekken genomen. Aangegeven wordt welke ontwerpcriteria denkbaar zijn, redenerend vanuit elk van de genoemde categorieën, figuur 3.4. Functionele eisen vanuit gebruik en beheer, aanpasbaarheid • Geluidsisolatiewaarde: wordt bepaald op basis van geluidsniveaueisen en geluidproductie in beide aangrenzende vertrekken. • Thermische isolatiewaarde: afhankelijk van temperatuureisen en koude- of warmtesituatie in beide aangrenzende vertrekken. Nauwelijks relevant bij binnenwand tussen twee gelijkwaardige kantoorvertrekken. • Geluidsabsorptiewaarde: wordt in belangrijke mate bepaald door akoestische

15-03-2005 14:25:11

58

eisen en geluidproductie in desbetreffende vertrek. • Bevestigingsmogelijkheid voor borden en haken met maximum van 200 N/m1. Voor zover het gebruiksapparatuur betreft, komt deze eis direct voort uit het PvE. • Verplaatsbaarheid standaarddeur: direct af te leiden uit aanpasbaarheidseis in PvE. • Verplaatsbaarheid hele wand zonder schade aan plafond, vloer en gevel: idem.

3.1.4 Ontwerpen Hoewel elke ontwerper er zijn eigen methode op nahoudt, zijn er twee relevante wijzen waarop een ontwerpopgave kan worden benaderd: 1 analytische, gestructureerde methode; 2 op vorm gebaseerde methode.

In de praktijk worden beide methoden vaak gelijktijdig en aanvullend op elkaar gebruikt.

Randvoorwaarden vanuit fysieke omgeving Brandvertraging en brandwering: sterk afhankelijk van positie van de wand op de betreffende bouwlaag. Eis komt voort uit compartimenteringsplan en brandweereisen voor de specifieke situatie.

1 Analytische, gestructureerde methode Deze methode van ontwerpen wordt besproken aan de hand van het voorbeeld uit figuur 3.5. Ook het in hoofdstuk 2 besproken voorbeeld van het ontwerp van een slaapkamer, figuur 2.3, is een illustratie van de analytische ontwerpmethode.

Wet- en regelgeving Het is van belang te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Deze eisen hebben vaak betrekking op zaken die ook al als functionele eis naar voren zijn gekomen, zoals geluidsoverdracht, brandveiligheid en toegankelijkheid. Wat in het Bouwbesluit is opgenomen, geldt als minimale eis.

Door de oppervlakten van de te realiseren ruimten in een schema te tekenen, rekening houdend met de relaties, ontstaat een oppervlakteschema, op basis waarvan een eerste aanzet voor een structuurontwerp wordt gemaakt. Zonder dat men zich druk maakt over constructies, wanden, plafondhoogte, enzovoort, ontstaat een eerste ordening.

Maakbaarheid Wanden moeten kunnen worden geplaatst nadat plafonds en ondervloeren gereed zijn. Er is een beperking aan afmeting en gewicht in verband met transporteerbaarheid.

Het aantal verdiepingen wordt bepaald, rekening houdend met de mogelijkheden van het terrein, de stedenbouwkundige eisen (waarin opgenomen de van toepassing zijnde bebouwingsvoorschriften), de gewenste interne relaties en benodigde hoogte van de ruimten. Vervolgens moeten de ruimten worden geordend op aspecten als daglichttoetreding en loopafstanden. Uitgaande van deze groepering van de ruimten wordt het gebouw vormgegeven. In deze fase wordt de verschijningsvorm van het gebouw bepaald. Als de vorm niet overeenkomt met het beeld dat wordt gevraagd, wordt deze aangepast. Dit proces gaat door totdat functie en vorm op elkaar zijn afgestemd. Feitelijk worden de vorm van het gebouw, het aantal verdiepingen en de oriëntatie van de ruimten bepaald op basis van de relaties in het PvE en dus vanuit de functie van het gebouw.

Raakvlakken Er is sprake van eisen met betrekking tot aansluiting op vloer, gevel en plafond. Een afneembare plintconstructie wordt aangebracht na leggen van de vloerbedekking. Ontwerpbeperkingen Kleur- en beeldverwachtingen komen regelrecht uit het PvE. Financiële randvoorwaarden Taakstellend budget voor de binnenwanden moet uit totale budget zijn af te leiden.

0695053X_h03.indd 58

15-03-2005 14:25:12

3 ONTWERPEN

��

��

��

��

��

��

��

59

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�� Vanuit het relatieschema van een praktijk voor fysiotherapie, figuur 3.5-1, wordt een opppervlakteschema afgeleid, figuur 3.5-2. De verkeersruimte beslaat een te grote vloeroppervlakte; bij de verdere uitwerking moet deze kleiner worden. Bij de ‘vertaling’ van het oppervlakteschema naar het structuurontwerp is de concessie gedaan dat de CV-ruimte niet

vanuit de verkeersruimte, maar vanuit de berging bereikbaar is, figuur 3.5-3. Vanuit deze eerste aanzet voor een structuurontwerp kan een structuurontwerp worden ontworpen, rekening houdend met de overige eisen, wensen van de opdrachtgever en de mogelijkheden van het bouwterrein.

Figuur 3.5 Afleiden structuurontwerp via oppervlakteschema vanuit relatieschema

0695053X_h03.indd 59

15-03-2005 14:25:12

60

2 Op vorm gebaseerde methode Deze methode van ontwerpen ontstaat veelal vanuit de situatie. Nog zonder zich druk te maken of alle functies er op de juiste manier inpassen, laat de ontwerper zich inspireren door de locatie, voorkeur voor bepaalde gebouwvormen en eventuele voorbeelden van bouwwerken die ooit elders zijn gebouwd of worden bewonderd. Met de vormverwachting van de opdrachtgever en de eisen van de stedenbouwkundige inrichting als uitgangspunten gaat de ontwerper al schetsend de mogelijkheden van de locatie onderzoeken en tracht hij op creatieve wijze alle functies een logische plaats te geven. Hierbij kan de ontwerper uitgaan van de opgedane ervaring met soortgelijke gebouwen. Ook maakt hij gebruik van een globale inschatting van de totale omvang van het gebouw, al dan niet op basis van functie, verdeeld in blokken (bouwmassa’s). Het op deze manier samengestelde schema van gebouwblokken wordt ingevuld op basis van het relatieschema met de ruimten die in het gebouw moeten worden opgenomen. Vervolgens moeten de ruimten worden geordend op aspecten als daglichttoetreding en loopafstanden. Dit kan leiden tot een bijstelling van de eerste gedachten. Ook dit

proces gaat door totdat de vorm en de functie op elkaar zijn afgestemd, figuur 3.6. In beginsel zijn er nogal wat verschillen tussen beide methoden. Puur vanuit de functie van het gebouw kan immers tot uitermate efficiënte, maar wellicht ook saaie, rechte dozen worden gekomen. Puur vanuit een ruimtelijke creatie ontstaan wellicht aansprekende, maar slecht functionerende gebouwen. In de praktijk worden beide methoden daarom vaak gecombineerd. Beide methoden worden sterk beïnvloed door de keuze van het toe te passen constructiemateriaal en de wijze van opbouw van de constructie. De constructiekeuze kan vanaf het begin als uitgangspunt voor het ontwerp worden gehanteerd, vooral bij gebouwen met grote overspanningen (hallen) en/of hoge vloerbelastingen. Hierbij moet worden opgemerkt dat als te vroeg in het ontwerpproces wordt gekozen voor het toepassen van een bepaalde constructie, dit een belemmering kan zijn voor de creatieve vrijheid van de ontwerper. De toe te passen installaties kunnen ook van invloed zijn op de keuze van de vormgeving van het gebouw, vooral de manier waarop grote leidingen in of buiten het gebouw al dan niet zichtbaar worden opgenomen. Voorbeeld

De vraag aan de architect was een passend gebouw te maken voor Philips waarin zij hun technische vindingen konden exposeren. Door de architect is gekozen voor een futuristische vorm. De onderste schaal staat op twaalf V-vormige poten. Het gebouw is inmiddels niet meer in gebruik als expositieruimte. Figuur 3.6 Evoluon, Eindhoven

0695053X_h03.indd 60

Sporthal De sportzaal is ten opzichte van de nevenruimten zo groot, dat bij het ontwerpen de zaal als uitgangspunt wordt genomen. De overige ruimten (kleed- en doucheruimte, restaurant) worden op basis van relaties en verkeersstromen om de zaal heen gegroepeerd. Bij het plaatsen van het gebouw op een terrein bepalen de toegang vanaf de openbare weg en de mogelijkheid om parkeerruimte aan te leggen, de plaats van de toegang. Van hieruit gaan alle verkeersstromen lopen. Voor de bevoorrading van het restaurant kan een afzonderlijke toegang worden opgenomen. Voor de constructie van de zaal kan worden gekozen tussen een staalconstructie of een gelamineerde houtconstructie. Deze keuze

Foto: ANP, Rijswijk

15-03-2005 14:25:47

3 ONTWERPEN

bepaalt de vormgevingsmogelijkheden: bijvoorbeeld een vakwerkligger of ‘space frame’ (bij keuze voor staal), een massieve ligger of gebogen driescharnierspant (bij keuze voor hout). Sportcomplex In een sportcomplex worden meerdere sporten tegelijk beoefend. De zalen kunnen per sport verschillende afmetingen hebben. Per sport moeten de kleedruimten vanuit de ingang bereikbaar zijn; vanuit de desbetreffende kleedruimte moeten de bijbehorende zaal en doucheruimte weer te bereiken zijn. Vanuit alle kleedruimten moet het restaurant bereikbaar zijn. Als er wordt gekozen voor zalen die voor meerdere sporten kunnen worden gebruikt, moet wellicht vanuit één materiaalberging het te gebruiken materiaal naar verschillende zalen kunnen worden gebracht. Hier spelen relaties tussen alle ruimten een belangrijke rol bij het groeperen van de verschillende zalen. Voetbalstadion Het voetbalveld, de tribunes voor de toeschouwers en de lichtmasten bepalen in grote lijnen de omvang van het gebouw (vormgestuurd). De wijze waarop de ruimte onder de tribunes wordt ingevuld, is mogelijk ook bepalend voor de vormgeving. Verder is bepalend dat de toeschouwers, vaak gescheiden in meerdere afzonderlijke stromen, hun plaats op de tribunes kunnen bereiken en bij calamiteiten veilig het stadion kunnen verlaten. Voor spelers en officials zijn afzonderlijke toegangen noodzakelijk (relatiegestuurd). Gevangenis Vanuit bewakings- en veiligheidsoogpunt zijn de relaties en non-relaties tussen alle ruimten zeer belangrijk. Voor het ontwerp van een dergelijk gebouw hoort het relatieschema een van de uitgangspunten te zijn.

0695053X_h03.indd 61

61

3.2 Aspecten bij ontwerpen Bij het ontwerpen van gebouwen spelen veel elkaar beïnvloedende factoren een rol in het uiteindelijke resultaat. Bij de keuzen tijdens het ontwerpen moet feitelijk met alle factoren gelijktijdig rekening worden gehouden. Hoewel veel van deze factoren vaak pas volledig worden uitgewerkt in de DO-fase, kunnen deze al van invloed zijn bij een eerste schetsontwerp. Het betreft zaken als: • vormgeving; • functionaliteit; • relaties; • constructie; • milieu; • installaties; • vervaardigbaarheid; • beheer. In deze paragraaf worden deze invloedsfactoren afzonderlijk aan de orde gesteld. In het PvE zijn voor veel van deze onderwerpen prestatie-eisen opgenomen. Alle genoemde factoren moeten in goede harmonie met elkaar worden verwerkt. Dit betekent dat problemen door het samenspel van vele adviseurs integraal moeten worden aangepakt en dat voor soms tegenstrijdige eisen naar optimale oplossingen moet worden gezocht. Voorbeeld Dagverlichting Voor de dagverlichting moeten grote ramen worden aangebracht in de gevel. De wijze waarop dit gebeurt, is van invloed op de vormgeving van het gebouw. Voor geheel verschillende ruimten kan het vanuit esthetisch gezichtspunt van belang zijn om ramen met gelijke afmetingen op te nemen. Grote glasvlakken veroorzaken een groot warmteverlies. Om dit te compenseren is een grotere capaciteit van de verwarmingsinstallatie noodzakelijk en dus een hoger energiegebruik. Bij kleine ramen kan de verwarmingsinstallatie kleiner zijn, maar dan moet er meer worden gebruikgemaakt van de verlichtingsinstallatie. Als ramen een rol vervullen in de ventilatie

15-03-2005 14:25:47

62

van de ruimte, moet het mogelijk zijn deze te openen of moeten er op esthetisch verantwoorde wijze ventilatievoorzieningen worden aangebracht. Bij een gebouw met een volledige airconditioning is het niet nodig de ramen te kunnen openen. Ten slotte kan er door op de zuidgevel ramen aan te brengen, gebruik worden gemaakt van de warmte van de zon. Als de zon in de zomer overdadig schijnt, is er wel zonwering of zelfs koeling noodzakelijk. Leidingen Leidingen van de elektrische installatie worden om esthetische redenen meestal onzichtbaar weggewerkt in wanden en vloeren. Bij storingen moeten de leidingen echter wel bereikbaar zijn. Ook moet het mogelijk zijn om de installatie uit te breiden en/of te veranderen. Consequentie hiervan is dat de leidingen moeten uitkomen op bereikbare plaatsen. Mechanisch ventilatiesysteem Inblaas- en afzuigroosters van een mechanisch ventilatiesysteem moeten zo worden aangebracht, dat er een goede luchtcirculatiestroom in de ruimte ontstaat. Er moet ruimte worden gecreëerd voor leidingen naar deze roosters. 3.2.1 Vormgeving Naast de zaken die vanuit rationeel oogpunt een rol spelen, moet er ook aandacht worden geschonken aan de uitstraling en de sfeer van een gebouw; kortom, aan de wijze waarop het gebouw is vormgegeven. Een gebouw is een samenspel van materiaal, constructie en vorm, dat de beoogde functie mogelijk moet maken en moet benadrukken. De vormgeving van een gebouw hangt samen met enerzijds de ontwerpfilosofie die de ontwerper aanhangt en anderzijds de uitstraling die door de opdrachtgever wordt verlangd en kenbaar heeft gemaakt met behulp van foto’s. Hiervoor kunnen geen duidelijke spelregels worden geformuleerd. Bij de keuze van de ontwerper speelt de wijze waarop hij gebouwen vormgeeft mede een rol.

0695053X_h03.indd 62

Verschijningsvormen van gebouwen zijn, afhankelijk van de functie van het gebouw, heel verschillend. Enkele aspecten die bij de vormgeving van de buiten- en binnenzijde van het gebouw een rol spelen, worden behandeld. Voorbeeld Een fabrieksgebouw is een functionele ‘jas’ die de productiemachines moet beschermen tegen weersinvloeden. Als er een andere productiemachine wordt aangeschaft, moet soms ook het gebouw worden aangepast. Een gebouw van een bank of een verzekeringsmaatschappij bestaat uit zorgvuldig geproportioneerde ‘blokken’ (delen van het gebouw) met een afwerking die gericht is op een representatieve uitstraling. In een PvE kan sprake zijn van een aantal veel voorkomende standaard eenheden. Bij het maken van het ontwerp is deze standaardisatie van belang bij de keuze van stramienmaten, traveemaat, lengte en breedte van het gebouw.

Buitenzijde Voor de vormgeving van de buitenzijde van een gebouw zijn onder meer van belang: • voor desbetreffende gebouw karakteristieke vorm of herhaling van vormen, zoals vierkant of kubus, rond of bol, rechthoek en trapezium; • rangschikking en plaatsing delen (vleugels) gebouw; • ritme in maatvoering onderdelen gebouw of van zich steeds herhalende gelijke elementen; • een al dan niet aan de buitenzijde zichtbare draagconstructie; • horizontale en/of verticale geleding gevel en daarmee spel van licht en schaduw; • plaats verticale elementen als schoorstenen of aan buitenzijde zichtbare liftschachten en/of trappenhuizen; • plaats, afmetingen en herhaling van ramen; • wijze waarop dak is aangebracht en zichtbaar is (dakoverstekken, goten, wel of geen boeiboorden); • kleur en textuur toegepaste materiaal dak (bijvoorbeeld: verschil tussen dakpannen en riet); • textuur en kleur oppervlakte gebouw (bijvoorbeeld: (spiegel)glas, kozijnen, gevelbekleding met baksteen, natuursteen);

15-03-2005 14:25:47

3 ONTWERPEN

•

herkenbaarheid toegang (bijvoorbeeld: toepassen grote luifel). Binnenzijde Voor de vormgeving van de binnenzijde van een gebouw zijn van belang: • rangschikking ruimten, spel grote en kleine ruimten; • verhouding tussen lengte, breedte en hoogte ruimte; • zichtlijnen (bewust kort of lang, met steeds andere ‘overzichten’ en doorzichten); • afwerkingen vloeren, wanden en plafonds, tezamen met kleurharmonie tussen deze elementen; • draagconstructie aan binnenzijde al dan niet zichtbaar, vorm van kolommen en wijze waarop verbinding met balken is vormgegeven; • wijze waarop plafond is afgewerkt en zichtbaar is (bijvoorbeeld glad gestukadoord plafond of zichtbare driedimensionale vakwerkconstructies als plafond); • (ventilatie)leidingen in het zicht of weggewerkt; • wijze waarop daglichttoetreding plaatsvindt (bijvoorbeeld: oriëntatie ruimte, ramen in gevels als ‘gat’ of van vloer tot aan plafond, ramen in plafond als koepel of als ‘shed’, gebruik zonwering); • kleur en wijze van kunstverlichting, plaatsing armaturen. Naast de genoemde factoren voor de buiten- en binnenzijde van het gebouw spelen vele andere zaken een rol die elkaar kunnen beïnvloeden. Anders dan op een tekening worden in de praktijk vloeren, wanden en plafonds altijd in één oogopslag gezien. De vormgever bepaalt per gebouw de uitgangspunten voor de vormgeving, in relatie tot de door de opdrachtgever gewenste uitstraling en functie van het gebouw. Hierbij moeten zaken die niet op een tekening kunnen worden vastgelegd, in een afzonderlijke beschrijving worden opgenomen. 3.2.2 Functionaliteit De functionaliteit en bruikbaarheid van het gebouw is niet alleen afhankelijk van het aanbod van ruimten met doelmatige afmetingen, maak

0695053X_h03.indd 63

63

ook van de condities, zoals de hoeveelheid licht, beheersing van het binnenklimaat, binnendringend geluid en akoestiek. Deze aspecten zijn vaak al in het PvE opgenomen als functionele of prestatie-eisen. Hier worden besproken: ◆ kwaliteit licht; ◆ binnenklimaat; ◆ geluidwering; ◆ akoestiek; ◆ plaatsing apparatuur; ◆ veiligheid; ◆ aanpasbaarheid. ◆ Kwaliteit licht Licht is een van de middelen die een ontwerper kan gebruiken om ruimten een eigen karakter te geven en de vormgeving van het gebouw te onderstrepen. In het PvE zijn de voorwaarden voor de verlichting per ruimte gedefinieerd. Deze eisen moeten worden gerealiseerd door het toepassen van dagverlichting, al dan niet samen met kunstverlichting. De ontwerper moet beslissen hoe hij aan de gestelde eisen gaat voldoen. Bij het gebruik van daglicht kan de oriëntatie van het licht van belang zijn, bijvoorbeeld voor het beoordelen van kleuren door een kunstschilder of in een drukkerij. Bij kunstverlichting kunnen er eisen gesteld zijn aan de kleur ervan. De kleur is namelijk mede bepalend voor de sfeer: in een magazijn wordt een andere kleur kunstverlichting toegepast dan in een bioscoop of restaurant. De architectonisch ontwerper kiest het soort en de plaatsing van de armaturen voor de kunstverlichting, eventueel in overleg met de verlichtingsadviseur. Ramen zorgen, naast de toetreding van licht, ook voor het contact met de buitenruimte. Zo kan bijvoorbeeld voor een restaurant het uitzicht van primair belang zijn. ◆ Binnenklimaat De eisen die worden gesteld aan het binnenklimaat zijn vastgelegd in het PvE. Hierin zijn onder meer per ruimte eisen geformuleerd voor de temperatuur, het ventilatievoud en de luchtsnelheid. De architectonisch/bouwkundig ontwerpers en de installatieontwerpers moeten deze eisen ieder op hun eigen wijze in het ontwerp van het gebouw vertalen. Beide ontwerpers

15-03-2005 14:25:47

64

moeten, in nauw overleg, de hele installatie zo ontwerpen, dat deze optimaal inpasbaar is in het gebouwontwerp. Hierbij hebben zij invloed op de behaaglijkheid van de ruimte. ◆ Geluidwering De wijze waarop geluidhinder in een gebouw wordt beperkt, kan in de ontwerpfase worden beïnvloed. De plaatsing van geluidproducerende ruimten of andere aanwezige geluidsbronnen ten opzichte van ‘stille’ ruimten in het gebouw, is hierbij belangrijk. Bij geluid in een ruimte gaat het om geluid dat in die ruimte wordt geproduceerd en geluid dat van buiten het gebouw en/of vanuit een andere ruimte binnendringt. In beide situaties moet de geluidsisolatie en -absorptie zijn afgestemd op het niveau van de eigen geluidproductie en het niveau dat in de desbetreffende ruimte op grond van onder andere de Arbo-wetgeving is toegestaan. Bij wering van geluid van buitenaf moet in de detaillering van de gevel die naar de bron is gekeerd, met extra geluidsisolatie rekening worden gehouden. Bij de situering van ‘stille’ ruimten moet rekening worden gehouden met externe geluidsbronnen. Bij geluidsisolatie tussen ruimten zijn veel oplossingen mogelijk. Deze variëren van het situeren van alle geluidproducerende activiteiten bij elkaar in het gebouw tot het creëren van een volledige scheiding tussen twee ruimten (een ‘gebouw in een gebouw’). Aan het geluid dat naar buiten wordt afgegeven, kunnen op basis van de Hinderwet eisen worden gesteld. Bij een hoge geluidproductie in het gebouw moet bij de uitwerking van de omhulling de geluidsisolatie een belangrijk uitgangspunt zijn. In het algemeen kan worden gesteld dat veel gewicht een betere geluidsisolatie geeft. Bij daken verkrijgt men dit gewicht bijvoorbeeld door het toepassen van beton waarop een vegetatiedak wordt aangebracht. Toetsing van de geluidsisolatie kan plaatsvinden op het moment dat de afmetingen van de ruimten en de materialen bekend zijn.

0695053X_h03.indd 64

Rol architectonisch/bouwkundig ontwerper versus installatieontwerper Het handhaven van de temperatuur in de ruimte is niet uitsluitend een kwestie van het installeren van een verwarmings- en/of koelingselement met voldoende capaciteit. Bij het ontwerpen van een gebouw moet de architectonisch/bouwkundig ontwerper voor de behaaglijkheid rekening houden met de volgende overwegingen: • toepassen massa in de vorm van dikke wanden en vloeren leidt tot een gebouw dat koel is in de zomer en, eenmaal opgewarmd, stabiel van temperatuur in de winter. Het kost echter veel tijd om het gebouw op te warmen. Voor ruimten die incidenteel worden gebruikt, is het toepassen van een lichte, goed isolerende buitenschil gewenst, zodat deze ruimten dan snel kunnen worden opgewarmd; • bij een ruimte aan de gevel zijn van invloed op de temperatuur: – omvang ramen; – toetreding en duur bezonning of de wijze waarop wordt gebruikgemaakt van zonwering of in hoeverre schaduw bomen wordt gebruikt als zonwering; – oriëntatie ten opzichte van gangbare windrichting; – wijze van ventilatie (mechanisch of natuurlijk); – mate van warmte-isolatie gevel; • wijze waarop ventilatie plaatsvindt, bepaalt of ruimte plezierig is in gebruik. Bij natuurlijke ventilatie moet worden gebruikgemaakt van hoge invoerroosters. Bij mechanische ventilatie is de luchtsnelheid van het toegepaste afzuigings- en ventilatiesysteem belangrijk; • voor de zuiverheid van de lucht zijn van belang: – mate van luchtverversing; – afwezigheid plaatsen waar zich stof kan verzamelen; • mate van warmte-isolatie van de buitenzijde van het gebouw in combinatie met de wijze van ventileren en het ventilatievoud bepalen het energiegebruik. Al deze factoren kunnen in de ontwerpfase worden beïnvloed;

15-03-2005 14:25:48

3 ONTWERPEN

•

al in het voorlopig ontwerp moet rekening worden gehouden met de ventilatie- en verwarmingsinstallatie. In overleg met de installatieadviseur moet worden getoetst of de voor de installatie gereserveerde opstelruimte en ruimte voor de leidingen de juiste is. De installatieontwerper berekent de omvang van de radiatoren of de uitblaas-/afzuigopeningen van het ventilatiesysteem. Ook stelt hij, in overleg met de bouwkundig ontwerper, vast hoeveel ruimte voor de verwarmings- en ventilatie-installatie moet worden gereserveerd.

◆ Akoestiek In ruimten waar de verstaanbaarheid van spraak of muziek de gebruiksmogelijkheden bepaalt, moet de gewenste akoestiek (nagalmtijd) bepalend zijn voor de vormgeving, detaillering en afwerking van wanden, vloeren en plafonds. Bij ruimten met harde vloeren, wanden en plafonds, zoals trappenhuizen, parkeergarages en zwembaden, kan een galm ontstaan, wat als onplezierig kan worden ervaren. In deze gevallen moet ervoor worden gezorgd dat het geluid kan worden geabsorbeerd, dan wel dat door vormgeving het probleem wordt beperkt. Om de akoestiek te bepalen, kan een akoestisch adviseur worden ingeschakeld. Deze stelt een zodanige combinatie van wand-, vloeren plafondafwerking voor, dat aan de eisen van de ruimtelijke akoestiek wordt voldaan. Daarnaast geeft hij aan, aan welke akoestische eisen (ontwerpcriteria) de materialen voor wand, plafond en vloer moeten voldoen. ◆ Plaatsing apparatuur Aan de plaatsing van apparatuur in een gebouw kunnen eisen zijn gesteld die van belang zijn voor het functioneren van het apparaat of de beveiliging van personen die het apparaat bedienen. Afhankelijk van het apparaat kunnen noodzakelijk zijn: • eigen fundering voor bepaalde apparatuur; • geluidabsorberende bescherming; • toevoer gas en/of elektriciteit; • toe- en afvoer water; • plaatselijke afzuiging;

0695053X_h03.indd 65

65

•

goede afscherming bij apparatuur die gebruikmaakt van radioactieve straling; • geklimatiseerde ruimte; • explosiewand of plofdak. ◆ Veiligheid Brand In het ontwerp moet rekening worden gehouden met de veiligheid van personen bij calamiteiten. Door het toepassen van vluchtwegen, brandvertragende materialen en het maken van brandcompartimenten wordt hieraan tegemoetgekomen. Ook bij de afwerking van het gebouw, bijvoorbeeld bij de keuze van gordijnen, bekleding van stoelen of plafondplaten, moet er rekening worden gehouden met de ontvlambaarheid of de productie van schadelijke gassen tijdens brand. Ongewenst bezoek Ook de beveiliging tegen ongewenst bezoek moet aandacht krijgen, onder meer door middel van een gecontroleerde toegang of afgesloten zones in gebouwen. Het is noodzakelijk hiervoor een beveiligingsplan op te stellen. Hierin moet voor elke periode van de dag het gebruik van het gebouw worden geanalyseerd en de gewenste beveiliging worden beschreven. Vanuit deze analyse kunnen de eisen worden afgeleid die aan het gebouw worden gesteld. Personen Om te voorkomen dat personen naar beneden vallen, moeten rond balkons en vides goede hekwerken en balustrades worden gemaakt. Ook bij gebouwen met een toegankelijk dak is dat noodzakelijk. Omdat veel mensen last hebben van hoogtevrees, moet bij de detaillering van een hekwerk ook rekening worden gehouden met de hoogte van het gebouw. Voorkomen moet worden dat mensen rechtstreeks naar beneden kunnen kijken. Voor het veilig schoonmaken van het buitenglas kan het noodzakelijk zijn glazenwasbalkons te maken of het gebouw te voorzien van een glazenwasinstallatie. Op steile daken kunnen rails en/of bevestigingsogen worden aangebracht voor de bevestiging van veiligheidsriemen van personen die werkzaamheden op het dak moeten verrichten.

15-03-2005 14:25:48

66

◆ Aanpasbaarheid Gebouwen worden veelal voor een periode van vijftig of meer jaren gebouwd. De eisen die in functionele zin aan gebouwen worden gesteld, veranderen in die periode meerdere malen. Het gebouw moet daarom, voor zover mogelijk, niet specifiek voor één functie worden ontworpen. Omdat dragende wanden alleen tegen zeer hoge kosten kunnen worden verwijderd, kan door het toepassen van een goede combinatie van dragende en niet-dragende wanden het gebouw op meerdere wijzen worden ingedeeld. De plaats van vaste elementen, zoals trappen, liften en natte groepen, moet zorgvuldig worden gekozen, zodat de indelingsmogelijkheden niet worden beperkt. Bij de plaatsing van aansluitpunten voor elektriciteit en telecommunicatie en de schakeling van de kunstverlichting moet er ook rekening worden gehouden met wijzigingen in het gebruik. 3.2.3 Relaties Met de relaties zoals opgenomen in het relatieschema, paragraaf 2.2.5, moet bij de situering van de ruimten in het gebouw rekening zijn gehouden. Bij een op de vorm gebaseerd ontwerp moet dit aspect veel aandacht krijgen. Daarnaast moet men ook aandacht schenken aan transportschema’s en de logica in de routing.

Transportschema’s De stroom van goederen in een bedrijf of van personen in een schouwburg gaat via een vaste route door het gebouw heen. Deze route moet hierop zijn gedimensioneerd. Bij verticale routes moeten trappen en liften hierbij worden betrokken. Er moet rekening worden gehouden met in de tijd wisselende stromen. Bij een kantoor ’s morgens binnenkomen, tussen de middag van en naar de kantine, vertrekkende en terugkomende wandelaars en aan het eind van de werktijd de stroom die het gebouw verlaat. Op basis van de omvang van de stromen moeten de capaciteit van gangen en het aantal liften worden bepaald. Voor rolstoelgebruikers moeten voor hun begaanbare routes aanwezig zijn. Bij gelijktijdige activiteiten mogen de stromen elkaar niet hinderen. Vluchtwegen moeten eveneens op basis van de stromen worden gedimensioneerd.

0695053X_h03.indd 66

Logica in routing Bij de rangschikking van ruimten moet een zodanige volgorde worden gekozen, dat een vreemde bij voorkeur als vanzelf de weg vindt in het gebouw. Het gaat hier over relaties tussen clusters van activiteiten. Dit is tevens een hulp bij de verdeling van een gebouw in openbare en privé-zones. Het kan soms tegenstrijdige eisen opleveren, waaruit een keuze moet worden gemaakt. Het is vanzelfsprekend dat de routes met behulp van bewegwijzering worden aangegeven. Voorbeeld Een EHBO-afdeling in een ziekenhuis moet bereikbaar zijn voor patiënten die met eigen vervoer binnenkomen, voor patiënten die met een ambulance worden aangevoerd en voor patiënten die met een helikopter worden aangevoerd. Vanuit de EHBO-afdeling moeten de verpleegafdeling, de onderzoeksafdeling en de operatieafdeling bereikbaar zijn. Vanuit de ingang voor ambulances moeten de EHBO-afdeling, de verpleegafdeling, de onderzoeksafdeling en de operatieafdeling bereikbaar zijn. Dit geldt ook voor de ingang voor patiënten die worden aangevoerd met een helikopter. De operatieafdeling moet bereikbaar zijn vanuit de verpleegafdeling, de EHBO-afdeling en de ingang voor patiënten die per ambulance of per helikopter worden aangevoerd. 3.2.4 Constructie De constructie van de overspanning van de ruimten moet worden bepaald. De hoogte van de constructie en het materiaal dat wordt gebruikt, zijn daarbij van groot belang. De toepassing van beton, hout of staal voor de constructie bepaalt mede het karakter van het gebouw. De keuze van de constructie kan plaatsvinden: 1 aan het begin van het ontwerpproces; 2 tijdens het ontwerpproces;

1 Aan het begin van het ontwerpproces Dit gebeurt vooral bij gebouwen met grote overspanningen. De wijze van construeren is in deze situatie mede bepalend voor de vormgeving. Dit is vooral het geval als het gebouw (grote) ruim-

15-03-2005 14:25:48

3 ONTWERPEN

ten bevat die kolomvrij moeten zijn, zoals vergader- of expositieruimten. Men kan ook vooraf bewust kiezen voor een bepaalde constructiewijze, bijvoorbeeld voor houtskeletbouw. Als er op bepaalde punten hogere belastingen aanwezig kunnen zijn, moet hiermee al in het ontwerpstadium, bij de keuze van het type constructie rekening worden gehouden. 2 Tijdens het ontwerpproces De constructie van het gebouw kan ook in wisselwerking met de vormgeving tijdens het ontwerpproces, in een bepaald materiaal worden gekozen. Per onderdeel van het gebouw kunnen hierbij bewust afwijkingen worden toegepast, zoals betonnen kolommen met stalen of houten liggers, enzovoort. Om een gebouw efficiënt te kunnen produceren, is het van belang dat bepaalde elementen gelijk zijn en vaker kunnen worden gebruikt. Dat betekent dat een bepaalde maat, de stramienmaat, voor de overspanning steeds opnieuw wordt gebruikt. De keuze van deze maat moet aansluiten op de in het gebouw aanwezige ruimten en is van grote invloed op de verdere uitwerking van het gebouw. Zo kan bijvoorbeeld de voor de overspanning gekozen stramienmaat ook de basis vormen voor de maatvoering van de gevelelementen. De vormgever doet tijdens het ontwerpproces een aantal aannames over de afmetingen van de constructie, die op ervaring zijn gebaseerd. Als hij weinig ervaring heeft met de constructie moet hij een constructeur raadplegen om de afmetingen van de betreffende constructie vast te stellen. In het algemeen volstaat de constructeur tijdens het ontwerpproces met oriënterende berekeningen om vast te stellen of, binnen de door de vormgever vastgestelde afmetingen, voldoende ruimte aanwezig is voor de plaats van de constructie, om de stijfheid en stabiliteit van het gebouw de garanderen. Bij de uitwerking naar bestek en tekeningen en tijdens de uitvoering worden de definitieve berekeningen gemaakt en wordt de definitieve maatvoering vastgesteld.

0695053X_h03.indd 67

67

3.2.5 Milieu Milieuaspecten spelen een steeds belangrijkere rol. Bij het ontwerpen van gebouwen moet hiermee rekening worden gehouden. Afhankelijk van de functie van het gebouw zijn de eisen voor de warmteweerstand van een gebouw uitvoerig vastgelegd in voorschriften. De opdrachtgever kan hogere eisen stellen. Ook kunnen aanvullende uitgangspunten worden ingebracht op het gebied van Duurzaam Bouwen (DuBo), zoals de mogelijkheid onderdelen van het gebouw opnieuw te kunnen gebruiken. Mogelijkheden en ideeën op dit gebied veranderen snel.

In deze paragraaf wordt daarom een aantal uitgangspunten genoemd: ◆ vermindering energiegebruik; ◆ beperken afval op korte en lange termijn; ◆ gebruik minder milieubelastende producten. ◆ Vermindering energiegebruik Vermindering van het energiegebruik is aan grenzen gebonden door: • kosten die aanbrengen extra isolatiemateriaal met zich meebrengt; • benodigde energie om isolatiemateriaal te produceren. Het energiegebruik kan afnemen door: • verbetering warmte-isolatie buitenzijde gebouw, bijvoorbeeld door kleine glasopeningen toe te passen en te kiezen voor een zuinige omhullingsvorm in relatie tot de inhoud. Een kubusvormig of, nog beter, een bolvormig gebouw heeft ten opzichte van de inhoud een kleinere buitenoppervlakte dan rechthoekige of slanke gebouwen); • toepassing geoptimaliseerde regelapparatuur voor verlichting, ventilatie en verwarming, die kan inspelen op het gebruik van desbetreffende ruimten; • opwarmen aangezogen ventilatielucht met behulp van de af te voeren warme lucht (warmtewisselaar); • toepassing zonneboilers voor warmwaterbereiding.

15-03-2005 14:25:48

68

◆ Beperken afval op korte en lange termijn Dit kan worden bereikt door: • zoveel mogelijk gebruik te maken van standaardproducten of producten die op maat kunnen worden geleverd; • te zorgen voor mogelijk hergebruik van onderdelen van het gebouw en/of demontabel bouwen of het scheiden van ‘drager’ en ‘inbouwstructuur’; • onderdelen met lange levensduur toe te passen; • gebruik te maken van onderdelen die bij het slopen van het gebouw tot ‘normale’ afval worden gerekend. ◆ Gebruik minder milieubelastende producten Voorbeeld hiervan is verf op waterbasis, het niet gebruiken van tropisch hardhout en het toepassen van milieuvriendelijke kitten en isolatiematerialen. 3.2.6 Installaties Alle installaties worden door diverse adviseurs ontworpen. Deze ontwerpen nemen, naarmate de tijd voortschrijdt, steeds concretere vormen aan. Voor de bouwkundig ontwerper is het van belang in de plannen een plaats te reserveren voor alle installaties. Er is steeds een wisselwerking tussen de ontwerper van de installatie en de bouwkundig ontwerper.

Bij de uitwerking van een structuurontwerp naar een voorlopig ontwerp moet worden gekozen welke installaties in het gebouw worden opgenomen en waar deze worden geplaatst. In het definitief ontwerp moet duidelijk zijn aangegeven op welke wijze de installatie en de bijbehorende leidingen in het gebouw worden opgenomen. Bouwkundig ontwerper versus installatieontwerper Elektrische installatie Uitwerking installatie: • op basis van in PvE opgenomen algemene uitgangspunten en voorzieningen; • maken keuzenota’s voor alternatieve uitwerking onderdelen.

0695053X_h03.indd 68

Bouwkundige uitwerking: • invoer in gebouw; • plaats elektriciteitsmeter en groepenkast, invoer krachtstroom, plaats traforuimte; • plaats leidingen (in wanden en/of leidingkokers, tussen verlaagde plafonds, in kabelgoten, onder verhoogde vloeren, in kruipruimten). Telecommunicatie Uitwerking installatie: • bekabelingstructuur; • gescheiden of geïntegreerde centrale voor telefoon en computernetwerk (toepassen draadloze technieken); • indicatie omvang centrale voor telefoon en computernetwerk. Bouwkundige uitwerking: • plaats telefooncentrale en centrale voor computernetwerk; • structuur kabelgoten voor telefoon en computer. Beveiliging De beveiliging van een gebouw tegen calamiteiten moet op een beveiligingsplan zijn gebaseerd. In de ontwerpfase moet rekening worden gehouden met: • verdeling gebouw in zones; • plaats rook en bewegingsmelders; • leidingverloop beveiligingssysteem; • inrichten centraal meldpunt; • plaats gevoelige ruimten (kluizen, computersystemen); • plaats traforuimte en meterkast(en); • plaats vluchtwegen en vluchttrappen. Uitwerking installaties: • soort beveiligingsinstallaties (videobewaking, bewegingsmelders, brandmelders, brandslanghaspels, poederblussers); • centrale meldingsdesk. Bouwkundige uitwerking: • compartimentering gebouw; • bouwkundige voorzieningen tegen brand en inbraak;

15-03-2005 14:25:49

3 ONTWERPEN

• •

vluchtwegen, noodtrappen; plaats voor leidingen beveiligingsinstallaties; • plaats brandslanghaspels. Waterleiding en riolering Uitwerking installaties: • leidingsysteem voor waterleiding; • systeem voor warmwaterbereiding (centraal met boilers, al dan niet gekoppeld aan cv-installatie, of decentraal met close-in boilers of geisers); • benodigde ruimte voor hydrofoorinstallatie; • leidingsysteem riolering, rekening houdend met scheiding in en hergebruik van afvalwater. Bouwkundige uitwerking: • invoer in gebouw, plaats van meterkast en afsluiters; • plaats voor water- en rioleringsleidingen; • concentratie plaatsen waar (warm) water gewenst is. Gasinstallatie (indien aanwezig) Uitwerking installatie: • keuze voor alternatieven voor plaatsen waar aanvoer van gas kostbaar is; • uitwerken leidingsysteem. Bouwkundige uitwerking: • invoer in gebouw, plaats van meterkast; • plaats gasmeter, beveiliging gasmeterkast tegen explosiegevaar; • plaats leidingen. Verwarming Uitwerking installatie: • bij sommige bedrijven: bedrijfsmatige warmteopwekking combineren met verwarming; keuze ‘total energy systems’; • keuze warmwatersysteem (al dan niet gecombineerd met luchtverwarming, luchtverwarming in combinatie met ventilatie, straling); • keuze warmteafgifte per ruimte (radiatoren); • toepassen meerdere kleine ketels in plaats van één grote ketel (ook uit voorzorg, zodat er bij uitval een van beide ketels altijd een in

0695053X_h03.indd 69

69

bedrijf kan blijven, waardoor gebouw niet volledig afkoelt); • keuze tussen HR- en VR-ketel of combinatie van beide; • regelsysteem; • aantal te regelen groepen (in verband met verschillend gebruik delen gebouw, zowel overdag als ’s avonds); Bouwkundige uitwerking: • plaats verwarmingsruimte, rookgasafvoer en aanvoer verbrandingslucht (ruimte voor cv moet, om leidingen zo kort mogelijk te houden, op centrale plaats in gebouw worden gesitueerd. Voor reguleren explosiegevaar moet plofwand of -dak worden opgenomen); • plaats leidingen (bij luchtverwarming rekening houden met grote horizontale en verticale leidingkanalen). Ventilatie Uitwerking installatie: • natuurlijke of mechanische ventilatie (al dan niet met warmteterugwinning met behulp van warmtewisselaars, in combinatie met verwarming); • koeling; • zuiveren toegevoegde lucht; • tegengaan verspreiding geuren (toepassen onderdruk). Bouwkundige uitwerking: • plaats ventilatoren, warmtewisselaars, plaats leidingen in verticale leidingschachten, tussen verlaagde plafonds (bij mechanische ventilatie); • situeren ventilator op goed bereikbare plaats in verband met servicebeurten en vervangen filters; • opgeven te openen oppervlakte in gevel (bij natuurlijke ventilatie). Verticaal transport Uitwerking installatie: • berekening aantal en afmetingen trappen, noodtrappen, liften en roltrappen. Bouwkundige uitwerking: • plaats liften, roltrappen, trappen en noodtrappen.

15-03-2005 14:25:49

70

Intern transport Uitwerking installaties: • technische oplossingen voor gekozen installatie voor intern transport. Bouwkundige uitwerking: • plaats leidingen of anderszins van intern transport. Zonwering gebouw De zonwering bepaalt mede het uiterlijk van het gebouw en moet daarom zorgvuldig worden gekozen. Deze lijst is geenszins compleet en moet bijvoorbeeld voor complexe gebouwen, zoals ziekenhuizen en laboratoria, nog worden aangevuld met specifieke installaties. 3.2.7 Vervaardigbaarheid Of het nu gaat om een kast, gemaakt door een timmerman, een woning gebouwd door een kleine aannemer of een groot gebouw vervaardigd door een grote systeembouwer: in alle gevallen bepaalt de wijze waarop iets wordt gemaakt, mede de vormgeving. Bij het ontwerpen van gebouwen moet rekening worden gehouden met allerlei uitvoeringstechnische gegevens. Bij de vervaardigbaarheid van bouwelementen kan worden gedacht aan kennis over prefabricage, transport en de montage van bouwdelen. Zo moet een ontwerper die de afmetingen van een geprefabriceerd betonnen wandelement moet vaststellen, rekening houden met: • fabricage (wijze waarop gietmallen kunnen worden gemaakt en hoe vervoer gestorte wandplaten in de fabriek plaatsvindt); • transport (passen wandplaten op vrachtauto en kunnen ze onder viaducten door); • montage (mogelijkheden om elementen met kraan op bouwplaats te verplaatsen en te stellen (elementgericht).

Bij de detaillering van aansluitingen van onderdelen moet rekening worden gehouden met maatafwijkingen. Het gaat hierbij om maatafwijkingen die binnen de voor de desbetreffende elementen gebruikelijke toleranties vallen. Ten slotte moet het gebouw op een veilige ma-

0695053X_h03.indd 70

nier kunnen worden gebouwd. Meestal is de veiligheid hierbij een zaak van de uitvoering, hoewel de huidige regelgeving de opdrachtgever verantwoordelijk stelt voor de aanwezigheid van veiligheidsplannen. De architect moet zich echter altijd realiseren dat er tijdens het ontwerpen onderdelen van een gebouw kunnen ontstaan die slechts tegen hoge kosten veilig realiseerbaar zijn. ▶▶ In deel 12A en 12B Uitvoeren komen maatafwijkingen en toleranties aan de orde

3.2.8 Beheer De duurzaamheid van een gebouw en zijn materiële elementen wordt in eerste instantie bepaald door de toegepaste materialen, zowel aan de buitenzijde als aan de binnenzijde van het gebouw. Deze keuze bepaalt vooral de mate van onderhoud van het gebouw. Kennis over deze aspecten ligt voornamelijk besloten in de (bouw)fysica en de materiaalkunde. Bij het beheren kunnen de volgende deelgebieden worden onderscheiden: ◆ bouwkundig onderhoud en installatieonderhoud; ◆ schoonmaakonderhoud; ◆ energiebeheer; ◆ ruimtebeheer.

In deze paragraaf komen de aspecten aan de orde die van belang zijn tijdens de ontwerpfase en die kunnen worden beïnvloed. ◆ Bouwkundig onderhoud en installatieonderhoud Gebouwen en installaties vragen regelmatig onderhoud. Dit onderhoud vindt meestal plaats op basis van onderhoudsprognoses. De omvang van het onderhoud wordt mede bepaald door de materiaalkeuze en de detaillering van het gebouw. Hierbij kan worden gedacht aan materialen waarbij geen of weinig onderhoudsactiviteiten noodzakelijk zijn. Het gebouw kan onderhoudsvriendelijk worden gemaakt door op plaatsen waar dat noodzakelijk is, materialen te kiezen die gemakkelijk kunnen worden vervangen. Regelmatig te onderhouden delen moeten op een veilige manier bereikt kunnen worden, om de onderhoudswerkzaamheden te kunnen uitvoeren. Hierbij moet worden vol-

15-03-2005 14:25:49

3 ONTWERPEN

daan aan de Arbo-wetgeving. Het kan noodzakelijk zijn veiligheidsvoorzieningen aan te brengen, zoals klimhaken (bevestigingspunten voor veiligheidsgordels) op een dak. In hoge ruimten moet er aandacht zijn voor de bereikbaarheid van lampen en/of tl-buizen in armaturen aan het plafond, om deze periodiek te kunnen vervangen. Bij de toegankelijkheid van installatieruimten moet rekening worden gehouden met het vervangen van grote installatieonderdelen (cvketel). Indien noodzakelijk moeten hiervoor voorzieningen worden getroffen, zoals een demontabele invulling van een kozijn in een gevel, zodat de oude cv-ketel door dat kozijn kan worden verwijderd en de nieuwe geplaatst. ◆ Schoonmaakonderhoud Op richels en op leidingen die in het zicht blijven, kan stof blijven liggen. Dit moet regelmatig worden verwijderd. Hoog aangebrachte ramen moeten aan de binnen- en buitenzijde kunnen worden schoongemaakt. Ook de keuze van de afwerkmaterialen bepaalt de wijze van schoonmaken en daarmee de kosten van het schoonmaakonderhoud. Vooral in laboratoria en ziekenhuizen spelen de gewenste reinheidsgraad en de reinigingsvoorschriften een belangrijke rol bij de keuze van de afwerkingsmaterialen. Een inloopzone, waarin het vuil van de schoenen wordt opgenomen, voorkomt dat dit vuil door het hele gebouw wordt verspreid. Bij het opnemen van (vaste) inrichtingselementen, zoals een balie en de verdere meubilering van de ruimten, is het gewenst de gevolgen voor het schoonmaakonderhoud te onderzoeken. Ten behoeve van het schoonmaakonderhoud kan een centrale stofzuiginstallatie in het gebouw worden aangebracht. Voor het glazenwassen aan de buitenzijde van het gebouw moet bij hoge gebouwen gebruik worden gemaakt van een glazenwasinstallatie en/of speciale balkons voor de glazenwasser. Bij de vormgeving van hoge gebouwen moet hiermee rekening worden gehouden. Dit kan grote kostenconsequenties hebben voor zowel de investeringskosten, alsook voor de exploitatiekosten.

0695053X_h03.indd 71

71

◆ Energiebeheer Energiebeheer begint bij de wijze waarop het gebouw en de daarin opgenomen installaties wordt ontworpen, maar heeft ook te maken met: • mate van warmte-isolatie buitenzijde gebouw; • type ketels verwarmingsinstallatie en toegepaste regeling; • afmetingen ramen en toegepaste glas; • wijze van ventileren en keuze voor terugwinning warmte bij mechanische ventilatie; • keuze armaturen voor verlichting en daarin toe te passen lichtbronnen en wijze waarop deze in delen kunnen worden ingeschakeld. Al deze punten kunnen tijdens de ontwerpfase van het gebouw en de installaties worden beïnvloed. ◆ Ruimtebeheer De meeste bedrijven en de wijze waarop zij werken, veranderen voortdurend. Ten behoeve van een optimaal gebruik van een gebouw moet het mogelijk zijn om het gebouw op verschillende wijzen te gebruiken. Dit heeft vaak tot gevolg dat ruimten en gebouwen of delen van een gebouw veranderbaar moeten kunnen zijn. Het is bijvoorbeeld mogelijk van drie kleine kamers twee grote te maken. Het is van groot belang de indeelbaarheid en het huidige gebruik goed te documenteren zodat bij gewenste wijzigingen de mogelijkheden snel en adequaat in beeld kunnen worden gebracht. ▶▶ Al deze punten komen uitgebreid aan de orde in deel 13 Beheren

3.2.9 Adviseurs De ontwerper baseert het dimensioneren van ruimten binnen en buiten het gebouw op het PvE en de kennis die bij hem aanwezig is. Hij kan hierbij voor belevingsaspecten worden ondersteund door specialisten als: • ergonomen (fysieke aspecten); • bouwfysici (fysiologische aspecten); • omgevingspsychologen (psychologische aspecten); • sociologen; • demografen; • sociaal-geografen; • verkeerskundigen.

15-03-2005 14:25:50

72

Een ontwerper moet weten hoe hij vanuit overwegingen die betrekking hebben op het gebruik en instandhouden van door hem ontworpen bouwwerken de constructie en installaties moet kiezen en vormgeven. De specialisten die de architect terzijde staan bij het dimensioneren en berekenen van constructies en installaties, komen meestal uit de hoek van raadgevend ingenieurs. Dit kunnen zijn: • constructeurs, eventueel gespecialiseerd in bepaalde typen constructies (beton, hout, staal, lichte draagconstructies, enzovoort); • installatietechnische adviseurs, gespecialiseerd in bijvoorbeeld verwarming en ventilatie; • bouwfysici, gespecialiseerd in lichttoetreding, akoestiek, vochttransport, enzovoort. Ook bij het optimaliseren van het energiegebruik spelen deze adviseurs een belangrijke rol. Bij het toepassen van bijzondere constructies kan de ontwerper zich laten adviseren door productietechnologen, al dan niet in dienst van de toeleverende industrie die de onderdelen produceert of de aannemer die het betreffende gebouw bouwt. Naast de genoemde disciplines zijn er natuurlijk nog diverse andere adviseurs en instanties die een rol spelen bij de totstandkoming van een ontwerp: • adviseurs die zich bezighouden met economische en juridische randvoorwaarden (kosten en normen) waaraan ontwerp moet voldoen; • beveiligingsadviseurs (voor beveiliging gebouw tegen ongewenst bezoek en calamiteiten); • overheid, die controleert of ontwerp voldoet aan eisen met betrekking tot hygiëne, veiligheid, welstand, enzovoort. De genoemde adviseurs ondersteunen de ontwerper bij het kiezen van de vormgeving en de verdere uitwerking van het ontwerp. Hierbij dient de inbreng van al deze adviseurs te worden gecoördineerd. De wijze waarop adviseurs kunnen worden ingeschakeld, staat beschreven in paragraaf 1.3.

0695053X_h03.indd 72

3.3 Visualisatie plannen Ontwerpers werken hun plannen uit in tekeningen. Deze tekeningen vormen enerzijds een formele eenduidige vastlegging van het ontwerpresultaat en zijn anderzijds hulpmiddelen om uit te leggen aan de opdrachtgever en andere belanghebbenden hoe het gebouw gaat worden. Voor zover dit niet op de tekening staat aangegeven, worden er ook beschrijvingen opgesteld van de toegepaste (afwerkings)materialen. Naast tekeningen wordt er ook gebruikgemaakt van andere hulpmiddelen, waaronder perspectiefschetsen, virtual reality en maquettes. 3.3.1 Tekeningen Van oudsher worden ontwerpen van gebouwen vastgelegd op tekeningen. Het op tekeningen vastgelegde ontwerpresultaat vormt de basis voor de toetsing aan het PvE en voor de raming of begroting van de bouwkosten. Op de tekeningen zijn maten en materiaalgebruik aangegeven. Tekeningen worden onderscheiden in: 1 situatietekeningen; 2 plattegronden; 3 gevelaanzichten; 4 doorsneden; 5 (principe)details.

Tekeningen kunnen traditioneel met potlood of pen op papier worden gemaakt. Bij de eerste schetsen is dat nog vaak het geval. Verdere uitwerkingen worden meestal met tekenprogramma’s op de computer gemaakt. Het intekenen van de verschillende installaties en de inrichting van de ruimten kan op verschillende lagen van het tekenprogramma. Het tekenprogramma kan op eenvoudige wijze bepalen hoeveel bouwdelen benodigd zijn. Deze hoeveelheden kunnen worden gebruikt voor het berekenen van de kosten. De mate van detaillering van de tekeningen is afhankelijk van de fase van het ontwerpproces. In de fase Bestek kunnen bijvoorbeeld nog worden toegevoegd: kozijnstaten, hekwerken, afwerkingstaten, slotenplannen, enzovoort. Van de beschikbare tekeningen wordt in elke fase een tekeningenlijst opgemaakt, zie ook paragraaf 8.6.3.

15-03-2005 14:25:50

3 ONTWERPEN

1 Situatietekeningen De situatietekening geeft aan hoe het gebouw op het terrein is geplaatst en hoe het terrein verder is ingedeeld met een verhard gedeelte (toegangspad, parkeerplaats) en groenvoorzieningen (tuin). Op deze tekening zijn ook de elementen weergegeven die los van het gebouw moeten worden gerealiseerd, zoals keermuren, hekwerken, tuinmuren, tuinhuisjes, pergola’s, enzovoort. Deze tekeningen zijn nodig om een beeld te krijgen van de inpassing van het gebouw in zijn omgeving, bezonning, windrichting, toetsing aan het bestemmingsplan en de stedenbouwkundige randvoorwaarden. 2 Plattegronden In principe wordt van elke verdieping van het gebouw een tekening gemaakt. Bij een gebouw in meerdere gelijke lagen wordt echter meestal maar één tekening gemaakt voor alle gelijke lagen. Plattegronden zijn bij uitstek geschikt voor een beoordeling op functionaliteit en onderlinge relaties. Zij geven de plaats van de draagconstructies weer. 3 Gevelaanzichten Van de buitenzijden van het gebouw worden aanzicht- of geveltekeningen gemaakt. Hierbij kunnen ook de belendingen worden getekend. Bij de gevel aan de straatkant gaat het vooral om de uitstraling van het gebouw en de inpassing in het straatbeeld of in het landschap. De aanzichten worden op dezelfde schaal getekend als de plattegronden. 4 Doorsneden Om de hoogte van de ruimten in het gebouw weer te geven, worden op dezelfde schaal als de plattegrond een aantal doorsnedetekeningen gemaakt. De hoogte van de verschillende vloeren ten opzichte van elkaar wordt altijd bepaald ten opzichte van de bovenzijde van de afgewerkte vloer. Doorsneden geven een indruk van de verhoudingen van de hoogte van de ruimten, plaatsing van constructies en de ruimte voor de horizontale verdeelsystemen van de installaties. 5 (Principe)details Van de aansluiting van de bouwdelen op elkaar worden (principe)details gemaakt. Deze vormen

0695053X_h03.indd 73

73

de basis voor de uitwerking naar bestek en tekeningen en daarna naar werktekeningen. Wijze van tekenen Voor het overleg met andere partijen is het van belang dat tekeningen op een bepaalde wijze worden getekend. Deze tekeningen kunnen dan door de partijen die er verder mee moeten werken, bijvoorbeeld installateurs, worden gebruikt als onderlegger om de door hen te leveren installatie in te tekenen. Vroeger werden hiervoor transparante afdrukken gebruikt; tegenwoordig worden de tekeningen digitaal ter beschikking gesteld. Afspraken over de wijze van tekenen zijn vastgelegd in NEN 2574 Tekeningen in de bouw – Indeling van gegevens op tekeningen voor gebouwen. Hoewel het met behulp van tekenprogramma’s op de computer mogelijk is op een willekeurige schaal tekeningen te vervaardigen, wordt in de praktijk een aantal schalen gebruikt. Deze maken het mogelijk dat de professionals snel een beeld kunnen vormen van wat de ontwerper bedoelt. Bij het maken van een ontwerp voor een vrijstaande woning worden bijvoorbeeld de volgende schalen toegepast: • ontwerp woning schaal 1:100 schaal 1:20 • werktekeningen • detailtekeningen schaal 1:10, 1:5 en 1:1 schaal 1:200 (paden, • indeling terrein parkeren, hekwerken) schaal 1:500 (woning • situering op terrein); schaal 1:1000 (stedenbouwkundige situering). Bij grote gebouwen worden in principe dezelfde schalen gebruikt. Om overzicht te krijgen over het hele gebouw, wordt ook toegepast in plaats van: • schaal 1:100 → schaal 1:200 → schaal 1:50 • schaal 1:20 schaal 1:200 → schaal 1:500 • schaal 1:500 → schaal 1:1000 • schaal 1:1000 → schaal 1:2000 •

15-03-2005 14:25:50

74

3.3.2 Ruimteboek Het ontwerpen is tot nu toe voornamelijk besproken door naar het totale gebouw of naar enkele van de samenstellende delen te kijken. Bijzondere aandacht vraagt de uitwerking van het ontwerp op detailniveau. Er wordt nu niet gedoeld op de detaillering van technische aansluitdetails, maar op de gedetailleerde uitwerking van alle voorzieningen die in een ruimte worden aangebracht. Daartoe kan het ruimteboek een nuttig hulpmiddel zijn. Het ruimteboek bestaat uit een tekening per ruimte (bijvoorbeeld schaal 1:20), aangevuld met een specificatie van alles wat voor die ruimte van belang is. Het grote belang van een ruimteboek is, dat er niet door de ‘bril’ van binnenwanden of elektrische installatie of waterleiding wordt gekeken. Alle voorzieningen die in een ruimte samenkomen, worden gecoördineerd op één tekening weergegeven, met woorden en getallen gespecificeerd.

Het ruimteboek is van grote betekenis voor de gebruikers en programmeurs van het gebouw, omdat hier zichtbaar wordt wat men in elke ruimte mag verwachten. In een laboratorium wordt de opstelling van laboratoriumtafels zichtbaar en ziet men ook de plaats van de zuurkasten en de plaats waar bijzondere gassen beschikbaar zijn. In een klaslokaal wordt zichtbaar hoe de leerlingentafels gepositioneerd zijn ten opzichte van het buitenlicht, waar de borden projectieopstelling is gedacht en hoe de verlichting wordt geschakeld en eventueel wordt gedimd. Voor elke ruimte wordt de inrichting doordacht. Het ruimteboek is dus een medium per uitstek om met de gebruikers te verifiëren of aan hun wensen wordt voldaan. Deze ontwerptoets levert maar al te vaak veranderingen op. Door goed naar de laboratoriumopstelling te kijken, ontdekt men opeens dat een verrijdbaar hulpinstrument niet bij een bepaalde laboratoriumtafel kan komen. Of men ontdekt dat de draairichting van een deur erg onhandig is bij het voorliggende ontwerp. Het blijkt dat er vele gebruikerseisen zijn die niet in een programma kunnen worden opgenomen, omdat deze het gevolg zijn van een ontwerpoplossing. Bij de ontwikkeling van het ruimteboek wordt de gebruiker dus uitgenodigd om op detailniveau naar het nieuwe gebouw te kijken.

0695053X_h03.indd 74

De ontwerper heeft ook een groot belang bij een gecoördineerd overzicht van alles wat in het gebouw wordt aangebracht. In het ruimteboek blijkt vanzelf of een spoelbak is gepland op de plaats waar nu een deur zit. Er kan blijken dat de water- en afvoervoorzieningen voor een laboratoriumtafel moeten worden verschoven, omdat de positie van die tafel moest worden veranderd. Zo zijn er vele raakvlakken te bedenken van alle bouwkundige, installatie- en inrichtingsvoorzieningen die in het ruimteboek zichtbaar worden. Aan het ruimteboek kan ook de bouwkundige afwerkstaat worden gekoppeld. In het ruimteboek liggen immers alle wand-, vloeren plafondafwerkingen vast. In figuur 8.86 en 8.87 is een voorbeeld gegeven van een ruimteboek met bijbehorende specificatie. Omdat in een ruimteboek zowel plafondindeling, vloeren als wanden zichtbaar moeten zijn, moeten goede tekenafspraken gelden. Bij de meeste ruimten kan gemakkelijk met een visualisatie worden volstaan. Bij complexe ruimten kan het nodig zijn bepaalde wandaanzichten uit te werken. Soms is het beter een andere schaal toe te passen. Voor de installaties wordt zoveel mogelijk gebruikgemaakt van symbolen. Ook de aannemer kan een ruimteboek vaak goed gebruiken tijdens de afbouwfase. Hoewel het ruimteboek in principe geen contractstuk is, kan men tijdens de afbouw vaak de ruimtetekeningen aantreffen in elke ruimte, zodat alle partijen hun eigen werktekeningen kunnen controleren en kunnen zien waar zij een en ander moeten monteren. 3.3.3 Overige hulpmiddelen Opdrachtgevers en/of overige belangstellenden kunnen zich met behulp van een tekening niet altijd duidelijk voorstellen hoe het gebouw er in werkelijkheid uit gaat zien. Daarom wordt, behalve van tekeningen die op de weergave in een plat vlak zijn gebaseerd, ook gebruikgemaakt van: 1 perspectieftekeningen; 2 virtual reality; 3 maquettes; 4 praktijkopstelling op ware grootte (‘mock up’).

15-03-2005 14:25:50

75

3 ONTWERPEN

1 Perspectieftekeningen Met de huidige tekentechnieken op de computer kunnen op eenvoudige wijze vanuit verschillende standpunten perspectiefschetsen van het gebouw worden gemaakt. Dit is mogelijk zowel van het gebouw afzonderlijk als van de stedenbouwkundige situatie. Van de binnenzijde van het gebouw kan ook een beeld worden geschetst waarbij bijvoorbeeld verschillen in hoogte en de inrichting met meubilair in een bepaalde ruimte zichtbaar zijn. 2 Virtual reality Met behulp van computerprogramma’s kan ‘om het gebouw heen worden gelopen’ of ‘een wandeling door het gebouw worden gemaakt’. Ook is het mogelijk het gebouw in zijn omgeving op te nemen. Van elk denkbaar standpunt kan een ‘foto’ (print) worden gemaakt. 3 Maquettes Maquettes kunnen zowel van de opbouw van het gebouw als van een stadswijk worden gemaakt. Al dan niet met behulp van speciale lenzen kunnen van de maquettes foto’s worden gemaakt. Ook kan met een videocamera, voorzien van een endoscoop, door de maquettes van het gebouw of de wijk worden ‘gelopen’. Een of meerdere kamers kunnen op de schaal van de maquette volledig met het beoogde meubilair worden ingericht. 4 Praktijkopstelling (‘mock up’) Een onderdeel van het gebouw dat van zeer groot belang is voor de bruikbaarheid en/of uitstraling kan in een hal op ware grootte worden nagebouwd. Hierbij kan worden gebruikgemaakt van onderdelen zoals deze werkelijk worden gebruikt, maar ook van imitatieonderdelen. Een deel van het gebouw in aanbouw kan worden gebruikt om bijvoorbeeld een kantoorkamer in te richten om zo tot een juiste keuze van aan te schaffen meubilair te komen. Voor de afwerking van wanden, vloeren en plafonds worden soms in het gebouw dat in aanbouw is proefstukken aangebracht van waaruit een keuze mogelijk is. Bij een grote serieproductie van woningen wordt vaak ten behoeve van de verkoop en/of verhuur een modelwoning ingericht.

0695053X_h03.indd 75

3.4 Ontwerpen per fase Het ontwerpproces is zeer gecompliceerd, omdat het een omvangrijk en complex product betreft. Het denken in systeem en deelsysteem is bedoeld om duidelijkheid te verschaffen, maar het vergt wel inspanning om deze denkwijze concreet in praktijk te brengen. Om het huisvestingsproces te kunnen doorgronden, wordt uitgegaan van een ‘standaard’ huisvestingsproject, bijvoorbeeld een kantoorgebouw. Op voorhand is bekend dat het huisvestingsproject op te delen is in een aantal bouwdelen. De indeling is zichtbaar gemaakt in een decompositiestructuur in drie niveaus, figuur 3.7. Die structuur ligt niet vast en moet voor elk project opnieuw worden vastgesteld. ��

��

��

��

��

��

��

�

��

�

��

�

Figuur 3.7 Decompositie gebouw

Het PvE is opgebouwd vanuit de behoeften van de gebruiker. Deze ziet zijn huisvesting als een verzameling ruimten, die allemaal moeten voldoen aan de eisen die hij daaraan stelt vanuit het gebruik. De ontwerper ziet enerzijds de totaliteit van de te ontwerpen huisvesting, maar daarnaast moet hij elk van de onderscheiden bouwdelen zo ontwikkelen dat het geheel een optimaal product voor de gebruiker is. Een bouwdeel wordt pas zichtbaar als de totaliteit van het ontwerp enige vorm heeft gekregen. In figuur 3.11 wordt een voorbeeld van een structuurontwerp gegeven. Hierin is al te zien dat het bouwdeel ‘gevel’ door de vorm van het gebouw vele vierkante meters bevat. De gevelontwerper heeft ongetwijfeld meer gegevens nodig (ontwerpcriteria) en daarom moet eerst het totale ontwerp (systeemniveau) nader worden uitgewerkt. Het systeemontwerp bestaat uit plattegronden, doorsneden en aanzichten. Dit ontwerp is de vertaling van het PvE. Het geeft een totaalbeeld

15-03-2005 14:25:51

76

van de nieuwe huisvesting. Op basis van dit systeemontwerp kunnen de bouwdelen worden gedefinieerd. Het bouwdeelontwerp is een afgeleide van het systeemontwerp, waarin de aandacht naar specifieke onderdelen van het gebouw (dak, binnenwanden, elektrische installatie, enzovoort) gaat. De resultaten van de bouwdeelontwerpen moeten weer worden geïntegreerd op systeemniveau.

In figuur 3.9 is zichtbaar dat niet elk bouwdeel in dezelfde fase een definitieve vorm krijgt. Op basis van dit procesbeeld moet het mogelijk zijn om na te gaan wat er in een bepaalde fase aan ontwerpwerk aan de orde moet zijn en wat als resultaat van het ontwerpen kan worden verwacht. Dat wordt dus steeds gesplitst in resultaten ‘op systeemniveau’ en resultaten op het niveau van alle in de decompositie onderscheiden deelsystemen.

Het systeemontwerp (SO) komt eerst in hoofdlijnen tot stand. In de VO-fase wordt het veel gedetailleerder uitgewerkt. In de DO-fase is het systeemontwerp in detail zichtbaar per ruimte in het ruimteboek, paragraaf 3.3.2. In figuur 3.8 is de ontwikkeling van het systeemontwerp in de fasering zichtbaar gemaakt. De ontwikkeling wordt steeds voorafgegaan door een ‘aanloopstadium’, waarin al concepten van bijvoorbeeld de plattegronden totstandkomen. Bovendien vindt in de daaropvolgende fase een uitwerking, bijstelling en detaillering plaats, voorzover dat voor het ontwerpproces nodig is. In het systeemontwerp moeten de opdrachtgever en de gebruiker hun PvE herkennen. Welke draagstructuur daarvoor nodig is en welke installaties daartoe moeten worden ontworpen, is voor hen van minder zorg. Zolang het gebouw maar volgens hun wensen kan worden gebruikt.

Ruimteboek Een bijzonder ontwerpinstrument is het ruimteboek, paragraaf 3.3.2. In figuur 3.10 is de ontwikkeling in hoofdlijnen in het procesbeeld aangegeven. Het ruimteboek kan in zijn meest eenvoudige vorm pas ontstaan als de plattegronden van het gebouw gestalte krijgen. Dat is aangegeven in de VO-fase. Op basis van aanvankelijk ‘kale’ plattegronden kunnen al gauw draairichtingen van deuren en de eerste opzet van de ruimte-inrichting worden aangebracht. Om de ruimtevorm en ruimtepositie definitief vast te stellen, moet het ruimteboek worden besproken met de gebruikers. In de DO-fase gaat het voornamelijk om de inrichting op ‘stopcontactenniveau’. Het is belangrijk aan het einde van de DO-fase over een definitief ruimteboek te beschikken, opdat deze gegevens in de bestekken kunnen worden verwerkt.

Het verder ontwikkelen van elk van de bouwdelen is vooral een technische aangelegenheid, waarin de diverse specialisten moeten samenwerken om een optimaal resultaat te bereiken, figuur 3.9. Elk van de bouwdelen blijkt weer uit meerdere subsystemen te bestaan. Het bouwdeel moet eerst in hoofdlijnen zijn ontworpen, voordat de subsystemen kunnen worden ontwikkeld.

��

De ontwerpprocessen worden vanuit de volgende fasen besproken: • fase Structuurontwerp (SO), paragraaf 3.4.1; • fase Voorlopig ontwerp (VO), paragraaf 3.4.2; • fase Definitief ontwerp (DO), paragraaf 3.4.3; • fase Bestek (BK), paragraaf 3.4.4.

��

��

��

��

��

��

Figuur 3.8 Ontwikkeling ontwerp op systeemniveau

0695053X_h03.indd 76

15-03-2005 14:25:51

3 ONTWERPEN

��

77

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 3.9 Ontwikkeling bouwdelen binnen fasering

��

��

��

��

��

Figuur 3.10 Ontwikkeling ruimteboek

3.4.1 Fase Structuurontwerp Uitgaande van het goedgekeurde Programma van Eisen maakt de ontwerper op basis van de op vorm gebaseerde methode of op de analytisch gestructureerde methode een schetsontwerp van het gewenste gebouw. Hij maakt daarbij gebruik van de vijf stappen van de ontwerpmethodologie. Hierbij moet rekening gehouden worden met de ontwerpcriteria: • functionele eisen vanuit gebruik en beheer; • vigerende voorschriften die voor desbetreffende locatie gelden; • ‘maakbaarheid’ gebouw; • ontwerpbeperkingen; • financiële randvoorwaarden.

0695053X_h03.indd 77

In figuur 3.11 is een voorbeeld van een structuurontwerp gegeven. De inpassing van het gebouw in het terrein, het aantal parkeerplaatsen, de overige eventuele opstallen, de ontsluiting en eventuele uitbreidingsmogelijkheden worden bepaald en op een tekening vastgelegd, waarbij rekening wordt gehouden met eventueel aanwezige obstakels. Het gebouw is verdeeld in de herkenbare onderdelen met een minimale uitwerking, al dan niet in de vorm van een eenvoudige maquette van de massa’s. De maatvoering is uitsluitend op hoofdlijnen. In grote lijnen wordt de opzet van de draagstructuur bepaald. Voor onderdelen van het gebouw

15-03-2005 14:25:52

78

��

��

��

��

��

��

Figuur 3.11 Voorbeeld structuurontwerp

zoals een sporthal waar de draagstructuur mede vorm bepalend is, wordt deze in hoofdlijnen bepaald. Het structuurontwerp wordt vastgelegd in de volgende tekeningen: • situatieschets (schaal 1:500/1:1000); • plattegronden, gevels en doorsneden (schaal 1:100/1:200); • indicatie gewenste kwaliteitsniveau gebouw, al dan niet per deel gebouw; • bouwmassastudies, tekeningen of eenvoudige maquettes. In een toelichting worden de ontwerpkeuzes beschreven en gemotiveerd. Het structuurontwerp wordt getoetst aan het PvE en het vigerende bestemmingsplan. Als deze niet overeenkomen, moeten het PvE en/of het structuurontwerp worden aangepast. 3.4.2 Fase Voorlopig ontwerp Bij de uitwerking van het structuurontwerp naar het voorlopig ontwerp wordt het gebouw, zowel aan de buiten- als aan de binnenzijde, verder vormgegeven. Uitgaande van het PvE en het structuurontwerp worden de plannen verder uitgewerkt. Hierbij komen onder meer aan de orde: • inrichting terrein (parkeerplaatsen, fietsenberging, garage, inrichting tuin); • inpassing alle in PvE opgenomen ruimten in structuur, ruimten die aan gevel moeten worden

0695053X_h03.indd 78

gesitueerd en inpandige ruimten (eventueel zonering gebouw); • definitieve bepaling stramienen/systeemlijnen met maatvoering; • uitwerken draagstructuur, plaats dragende elementen; wijze van overspanning; • definitieve materiaalkeuze; • gevelopbouw; • keuze dakconstructie; • principedetails in relatie tot constructie; • bepalen installatieconcepten met bijbehorende leidingsystemen; • plaats verticale leidingen, leidingschachten; • plaats horizontale leidingen: – op elke plaats in gebouw, al dan niet zichtbaar aan plafond; – in leidingstraten op plaatsen waar lagere verdiepingshoogte kan worden toegepast; – in kruipruimte; – in verhoogde vloer; – in kabelgoten in vloer; • horizontale routing; • verticaal transportsysteem (aantal liften en trappen) en bepaling afmetingen. In deze fase is er duidelijk sprake van een wisselwerking tussen de vormgever en de ontwerpers van de constructie en de installaties. Alle keuzes worden op tekeningen en in een beschrijving in hoofdzaken vastgelegd. De volgende tekeningen worden vervaardigd: • situatieschets (schaal 1:500/1:1000); • plattegronden, gevels en doorsneden (schaal 1:100/1:200); • belangrijke delen plattegronden (schaal 1:20/1:50); • indeling terrein (schaal 1:200/1:500) • principeoplossingen bouwkundige en technische knooppunten en principedetails (schaal 1:1, 1:5, 1:10); • beschrijving in hoofdlijnen toegepaste materialen en installaties; • principes draagstructuur; • perspectieftekeningen; • getekende bouwmassastudies of eenvoudige maquettes; • hoofdopzet installaties, verticale en horizontale zonering voor leidingen.

15-03-2005 14:25:53

3 ONTWERPEN

Het ruimteboek wordt in eerste opzet samengesteld. In een toelichting worden veranderingen ten opzichte van het structuurontwerp beschreven. Ontwerpkeuzes worden gemotiveerd. 3.4.3 Fase Definitief ontwerp In deze fase vindt, uitgaande van de keuzes in het voorlopig ontwerp en op basis van het PvE, een verdere uitwerking en detaillering van het ontwerp plaats. De definitieve keuzes worden bepaald door: • sfeer in gebouw of desbetreffende afdeling; • afwerking ruimten, uitgaande van representativiteit; • financiële consequenties; • eisen die door overheid worden gesteld aan: – sterkte, stijfheid, stabiliteit; – brandveiligheid; – energieprestatie.

De indeling van het terrein en het hele gebouw wordt definitief vastgelegd met een aanduiding van de afwerking en de voorzieningen per ruimte. Bij de uitwerking van de draagstructuur, gevelconstructie, dakconstructie, principedetails (in relatie tot de constructie) en installatieconcepten (met bijbehorende leidingsystemen) moet er met de eerder genomen besluiten rekening worden gehouden. De keuzes voor de installaties en leidingsystemen worden definitief genomen nadat de vormgever en de ontwerpers van de constructie en de installaties overleg hebben gepleegd.

79

•

globale omschrijving en principetekeningen installaties met bijbehorende leidingsystemen; • toelichting op wijzigingen en aanpassingen ten opzichte van voorlopig ontwerp; • motivatie verdere ontwerpkeuzen. • ruimteboek met beschrijvingen condities en technische voorzieningen per ruimte . In een toelichting worden veranderingen ten opzichte van het voorlopig ontwerp beschreven en worden ontwerpkeuzes gemotiveerd. 3.4.4 Fase Bestek In deze fase wordt uitgaande van het definitief ontwerp het bestek en de bijbehorende tekeningen samengesteld. De definitieve verschijningvorm van het gebouw wordt tot in detail vastgesteld. Hoewel dit een uitwerking is tot op het laagste niveau, moeten er nog vele (ontwerp)keuzen worden gedaan.

Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 1 Architecten 99 – Jaarboek BNA. (met SR 1997 en controlelijsten) 2 Spekkink, ir. D. en ir. M. Wijk, Kwaliteitszorg voor architecten. Bond van Nederlandse Architecten, Amsterdam, 1991 Normen NEN 2574 Tekeningen in de bouw – Indeling van gegevens op tekeningen voor gebouwen

Het definitief ontwerp wordt vastgelegd in: • situatieschets (schaal 1:500/1:1000); • plattegronden en doorsneden en gevels (schaal 1:100/1:200); • belangrijke delen plattegronden (schaal 1:20/1:50); • indelingstekeningen inrichting ruimten, opstellingen machines, enzovoort; • indeling terrein (schaal 1:200/1:500) • principeoplossingen bouwkundige en technische knooppunten en principedetails (schaal 1:1, 1:5, 1:10); • beschrijving toegepaste materialen; • draagstructuur; • perspectieftekeningen en/of maquettes;

0695053X_h03.indd 79

15-03-2005 14:25:53

80

0695053X_h03.indd 80

15-03-2005 14:25:53

Kostenbeheersing

4

ir. A.L.M. van Eekelen, dr. ir. P.L. Wentzel

Dit hoofdstuk gaat over de activiteit begroten in alle aangegeven fasen van het bouwproces. Begroten is een onderdeel van het meer omvattende begrip kostenbeheersing. Enerzijds wordt aandacht besteed aan het berekenen van de investeringskosten in de verschillende fasen van het voorbereidingsproces. Anderzijds wordt aangegeven hoe de opdrachtgever tot een budgetbepaling komt. Er is geprobeerd de kosten van een bouwwerk te berekenen op basis van een eenduidige opdeling van het project, zodat de kostenopstellingen in de opvolgende fasen vergelijkbaar worden.

0695053X_h04.indd 81

15-03-2005 15:27:55

82

Inleiding Overschrijdingen van bouwkosten komen vaak voor bij grote en/of aansprekende projecten. Ook in kleinere kring doen vaak verhalen de ronde van bouwkosten die hoger waren dan begroot, waardoor aanvankelijk veelbelovende projecten niet zijn gebouwd, dan wel met ernstige vertraging te kampen kregen. In veel gevallen is de bewaking van de kosten tijdens de voorbereiding tot het moment van aanbesteding tekortgeschoten. Bij aanbesteding spelen marktinvloeden een belangrijke rol, waardoor er pas enige zekerheid is over de omvang van de bouwkosten op het moment dat het gebouw is aanbesteed. Het totale bedrag is pas bekend op het moment waarop de eindafrekening heeft plaatsgevonden. Het risico van kostenoverschrijding van het project kan worden verminderd door tijdens de voorbereidingsfase de kosten per fase te beheersen. Als dit niet gebeurt, kan bij het maken van een begroting in de bestekfase blijken dat de kosten om het gebouw te realiseren hoger zijn dan het bij de opdrachtgever beschikbare budget. Terwijl de plannen feitelijk gereed zijn, moet er nog worden gezocht naar wijzigingen in het ontwerp die besparingen opleveren. In deze fase van het voorbereidingsproces is het echter moeilijk de plannen ingrijpend te wijzigen. De bezuinigingen gaan dan ten koste van de technische en/of ruimtelijke kwaliteit en daardoor van de functionaliteit van het gebouw. Een goede beheersing van de kosten tijdens de voorbereidingsfase en de ontwerpfase kan het risico van kostenoverschrijding inperken en zo de basis leggen voor een aanbesteding binnen het bij de opdrachtgever beschikbare budget. Na een inleiding over kostenbeheersing, begroting en budget in paragraaf 4.1 wordt in paragraaf 4.2 de samenstelling en opbouw van de investeringskosten beschreven. In paragraaf 4.3 komt de wijze waarop het voor de opdrachtgever benodigde budget kan worden berekend aan de orde. Paragraaf 4.4 beschrijft de wijze waarop de investeringskosten worden geraamd. In paragraaf 4.5 wordt uiteengezet hoe de kosten kunnen worden beheerst. In dit hoofdstuk wordt steeds gesproken over één gebouw. Afhankelijk van het project kan dit

0695053X_h04.indd 82

ook een deel van het gebouw of meerdere gebouwen betreffen.

4.1 Kostenbeheersing, begroting en budget Begroten loopt als een rode draad door de verschillende bouwfasen. In dit boek eindigt de kostenbeheersing op het moment dat de plannen in bestek en tekeningen worden uitgewerkt. De kostenbeheersing tijdens de daaropvolgende fasen Prijsvorming, Werkvoorbereiding en Uitvoering, komen aan de orde in volgende delen van de Jellema-reeks. Hier worden achtereenvolgens besproken: ◆ kostenbeheersing; ◆ raming of begroting; ◆ budget. ◆ Kostenbeheersing Kostenbeheersing bestaat uit de volgende onderdelen, figuur 4.1: • in elke fase een raming of begroting maken op basis van in het die fase ontwikkelde ontwerp; • begroting vergelijken met het taakstellende budget dat aan begin desbetreffende fase was vastgesteld; • als er afwijkingen worden geconstateerd, eerst nagaan of met een eenvoudige ontwerpwijziging of eventueel programmawijziging binnen het budget kan worden gebleven (bijsturen); ��

��

��

��

��

��

��

Figuur 4.1 Kostenbeheersing

15-03-2005 15:27:56

4 KOSTENBEHEERSING

•

resultaten ter goedkeuring voorleggen aan opdrachtgever (beslissen); • budget, al of niet aangepast, laten vaststellen door opdrachtgever. Bij het vergelijken van begroting en budget in de opvolgende fasen is het belangrijk dat de kosten steeds volgens eenzelfde ordening van de raming of begroting zijn opgenomen. ◆ Raming of begroting Met de termen ‘raming’ of ‘begroting’ wordt een zo objectief mogelijke vertaling van een plan of ontwerp naar geld bedoeld. Hoe concreter en gedetailleerder het ontwerp is, des te trefzekerder kan de begroting zijn. In principe betekenen de termen ‘ramen’ en ‘raming’ hetzelfde als ‘begroten’ en ‘begroting’. Er wordt gesproken over een elementenraming, maar ook over een elementen- en een inschrijfbegroting. Het resultaat van de berekeningen wordt hierbij steeds nauwkeuriger vastgesteld. De term ‘ramen’ wordt hier gebruikt als het om een globale benadering gaat, ‘begroten’ als de uitgangspunten goed gedetailleerd beschikbaar zijn. Bij begroten is altijd sprake van een gemeten hoeveelheid en een prijs per eenheid. Op deze wijze blijkt de nauwkeurigheid al uit de naam van de wijze van berekenen. ◆ Budget Een budget is een financiële randvoorwaarde, een taakstelling, gekoppeld aan een te bereiken doel. Bijvoorbeeld: ‘Er moet een voorlopig ontwerp worden gemaakt voor een gebouw binnen een aangegeven budget.’ Het budget is dus taakstellend. Het beschikbare budget wordt bepaald uitgaande van de maximale exploitatiekosten of op het rendement op een investering. In de haalbaarheidsfase wordt getoetst of het beoogde gebouw voor dit budget kan worden gerealiseerd. Een budget kan ook totstandkomen door een begroting voor het beoogde gebouw te accepteren (soms met enkele aanpassingen) en dit als taakstellend budget voor de verdere ontwikkeling te benoemen, figuur 4.1.

0695053X_h04.indd 83

83

4.2 Investeringskosten In het spraakgebruik komt bij het stichten van een nieuw gebouw meestal de term bouwkosten voor. De kosten van het bouwen van het desbetreffende gebouw vormen slechts een onderdeel van de totale kosten. Voordat het gebouw in gebruik kan worden genomen, moet de opdrachtgever veel meer kosten maken dan de bouwkosten alleen. De totale kosten worden de investeringskosten genoemd. Het is van groot belang de investeringskosten duidelijk te definiëren en in onderdelen te verdelen. De definitie en indeling zijn in normen vastgelegd. Deze indeling wordt zowel voor de berekening van het bij de opdrachtgever beschikbare budget gebruikt, als voor de raming of begroting van de kosten van het project in de voorbereidings- en ontwerpfase. 4.2.1 Normering en kostenstructuur In NEN 2631 Investeringskosten van gebouwen – Begripsomschrijvingen en indeling is aangegeven wat er wordt verstaan onder investeringskosten. De investeringskosten worden gedefinieerd als ‘de eenmalige kosten die moeten worden gemaakt om het onroerend goed te stichten’. De stichtingskosten zijn veel hoger dan de bouwkosten. De bouwkosten hebben betrekking op het fysiek bouwen, het aanbrengen van alle materialen en onderdelen waaruit het gebouw bestaat. In de investeringskosten zijn daarnaast alle verdere kosten van voorbereiding, inrichting en ook de grondkosten opgenomen. Om het aandeel van de bouwkosten in de investeringskosten te accentueren, zijn in de figuren 4.2, 4.3 en 4.4 de bouwkosten gemerkt door een raster.

In 2002 is NEN 2634 Termen, definities en regels voor het overdragen van gegevens over kosten- en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten uitgekomen. Deze norm heeft als uitgangspunt dat de kosten en kwaliteitsgegevens in de verschillende fasen van het bouwproces op een bepaald niveau kunnen worden overgedragen en vergeleken met de voorafgaande fasen. De relatie met de oorspronkelijke investeringsbegroting kan daardoor in elke fase worden gelegd.

15-03-2005 15:27:56

84

Kosten- Elementgroep cluster

Omschrijving

1

Grond

2 3.A 3.B 3.C 3 4 5 6

7 8

€

Bouwkundige werken Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installatie Lift en transport Installaties Vaste Inrichtingen Terrein Subtotaal bouwkosten Algemene UitvoeringsKosten (AUK)1 Bouwkosten

€ € € €

Inrichtingskosten Bijkomende investeringskosten

€ € € € €

Totaal investering exclusief BTW BTW Totaal investering inclusief BTW 1

€ € €

€ € €

Op dit niveau moeten deze kosten zijn inbegrepen in de genoemde bedragen voor bouwkosten.

Figuur 4.2 Indeling kostengegevens op niveau 1 ‘geheel bouwwerk of ruimtelijke delen’

De basis voor de kostenstructuur is een eenduidige decompositie van het bouwproject. Hierbij worden drie niveaus onderscheiden: 1 investeringsniveau, figuur 4.2, met acht kostengroepen conform NEN 2634; 2 elementclusterniveau, figuur 4.3, indeling in elementclusters; 3 elementniveau, figuur 4.4, onderverdeling in elementen conform Nl/SfB-classificatie). Tot het derde niveau is de indeling voor alle bouwwerken in de woningbouw en de B&U-sector universeel toepasbaar. Worden de elementen in hun opbouw op het vierde niveau beschouwd, dan blijkt dat de indeling projectspecifiek wordt en dus per bouwwerk verschillend wordt ingedeeld. Elementen worden daarom onderverdeeld in talloze technische oplossingen, volgens de Nl/SfBclassificatie, figuur 4.5. Deze indeling is van belang omdat er veel eenheidsprijzen beschikbaar zijn van subelementen. Bij de bespreking van de DO-begroting in paragraaf 4.4 wordt daar nader op ingegaan.

0695053X_h04.indd 84

Bron: NEN 2634

Voorbeeld Paalfunderingen, figuur 4.4, element 17, kunnen zeer verschillend zijn (geboord, geschroefd, geheid, trekpalen, enzovoort). Buitenwandopeningen, figuur 4.4, element 31, kunnen met ramen of deuren zijn gevuld. Als ze met ramen zijn gevuld, kan er sprake zijn van vaste ramen, draaiende ramen, schuiframen, enzovoort. 4.2.2 Toelichting op kostenstructuur Op basis van de hoofdindeling van de investeringskosten worden de afzonderlijke kostenposten van figuur 4.4 nader gedefinieerd. Besproken worden: ◆ grond; ◆ bouwkundige werken; ◆ installaties; ◆ vaste inrichtingen; ◆ terrein; ◆ algemene uitvoeringskosten (AUK); ◆ losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties; ◆ bijkomende kosten; ◆ BTW (Belasting Toegevoegde Waarde).

15-03-2005 15:27:57

4 KOSTENBEHEERSING

Kosten- Elementgroep cluster

Omschrijving

1

Totaal grond

3

0695053X_h04.indd 85

€

2.AU 2.A

Fundering AUK Totaal fundering

€ €

2.BU 2.B

Skelet AUK Totaal skelet

€ €

2.CU 2.C

Daken AUK Totaal daken

€ €

2.DU 2.D

Gevel AUK Totaal gevel

€ €

2.EU 2.E

Binnenwanden AUK Totaal binnenwanden

€ €

2.FU 2.F

Vloeren AUK Totaal vloeren

€ €

2.GU 2.G

Trappen en hellingen AUK Totaal trappen en hellingen

€ €

2.HU 2.H

Plafonds AUK Totaal plafonds

€ €

2

€

€

€

€

€

€

€

€

Totaal bouwkundige werken

€

3.AU 3.AU

Werktuigbouwkundige installaties € AUK € Totaal werktuigbouwkundige installaties

€

3.BU 3.B

Elektrotechnische installaties AUK Totaal elektrotechnische installaties

€ € €

3.C (66) 3.CU 3.C

Lift en transport AUK Totaal lift en transport

€ €

Totaal installaties

85

€ €

15-03-2005 15:27:57

86

Kosten- Elementgroep cluster

4.AU 4

Omschrijving

Vaste inrichtingen AUK

€ €

Totaal vaste inrichtingen

5.AU 5

€

Subtotaal terrein AUK

€ €

Totaal terrein

€

Subtotaal bouwkosten 6.U1 6.U2 6.U3 6

€

AUK geheel gebouw1 AUK project/bouwplaatsinrichting AUK project/werkvoorbereiding en uitvoering Totaal AUK

€ € € € €

Totaal bouwkosten 7.A 7.B

Losse inrichtingen Bedrijfsinstallaties

€ €

7

Totaal losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties

€

8

Totaal bijkomende kosten

€

Totaalinvestering exclusief BTW BTW

€ €

Totaalinvestering inclusief BTW 1 Voor zover niet per cluster in de begroting opgenomen

€

Figuur 4.3 Indeling kostengegevens op niveau 2 ‘elementclusters’

◆ Grond Deze kosten hebben betrekking op: • verwerving (A): kosten voor het in eigendom krijgen van terrein: hieronder vallen aankoopkosten, notariskosten, taxatiekosten, makelaarskosten, belastingen en inschrijvingskosten in het kadaster. Bij een terrein in erfpacht horen de kosten van de erfpacht tijdens de bouwperiode en de kosten van het opmaken van de akte eveneens tot de investeringskosten;

0695053X_h04.indd 86

Bron: NEN 2634

•

infrastructurele voorzieningen (B), gericht op ontsluiting terrein: – wegen; – energievoorziening; – watervoorziening; • bouwrijp maken (C): – verwijderen aanwezige obstakels, zoals opstallen en funderingen; – kappen van bomen; – dempen van sloten; – verrichten van grondwerk; – verleggen of verwijderen kabels en leidingen.

15-03-2005 15:27:57

4 KOSTENBEHEERSING

Kosten- Elementgroep cluster (element) 1.A 1.B 1.C 1 2.A (11) 2.A (13) 2.A (16) 2.A (17) 2.AU 2.A 2.B (21) 2.B (22) 2.B (23) 2.B (27) 2.B (28) 2.BU 2.B 2.C (27) 2.C (37) 2.C (47) 2.CU 2.C 2.D (21) 2.D (31) 2.D (41) 2.DU 2.D 2.E (22) 2.E (32) 2.E (42) 2.EU 2.E 2.F (23) 2.F (33) 2.F (43) 2.FU 2.F

0695053X_h04.indd 87

87

Omschrijving

Verwerving Infrastructurele voorzieningen Bouwrijp maken Totaal grond

€ € € €

Bodemvoorzieningen Vloeren op grondslag Funderingsconstructies Paalfunderingen Subtotaal fundering AUK Totaal fundering

€ € € €

Dragende buitenwanden Dragende binnenwanden Dragende vloeren Dragende daken Hoofddraagconstructie Subtotaal skelet AUK Totaal skelet

€ € € € €

Dakafbouwconstructie Dakopeningen Dakafwerkingen Subtotaal daken AUK Totaal daken

€ € €

Buitenwandafbouwconstructie Buitenwandopeningen Buitenwandafwerkingen Subtotaal gevel AUK Totaal gevel

€ € €

Binnenwandafbouwconstructie Binnenwandopeningen Binnenwandafwerking Subtotaal binnenwanden AUK Totaal binnenwanden

€ € €

Vloerafbouwconstructie Vloeropeningen Vloerafwerkingen Subtotaal vloeren

€ € €

AUK Totaal vloeren

€ € €

€ € €

€ € €

€ € €

€ € €

€ € €

15-03-2005 15:27:57

88

Kosten- Elementgroep cluster (element) 2.G (24) 2.G (34) 2.G (44) 2.GU 2.G 2.H (45) 2.HU 2.H 2

€ € € € € € € € € €

Warmteopwekking € Afvoeren € Watertappunten € Gassen € Koudeopwekking en -distributie € Warmtedistributie € Luchtbehandeling € Regeling klimaat en sanitair € Subtotaal werktuigbouwkundige installaties € AUK € Totaal werktuigbouwkundige installaties

€

3.BU 3.B

Centrale elektrotechnische voorzieningen € Krachtstroom € Verlichting € Communicatie € Beveiligingsinstallatie € Gebouwbeheervoorzieningen € Subtotaal elektrotechnische installaties AUK Totaal elektrotechnische installaties

€

3.C (66) 3.CU 3.C

Lift en transport AUK Totaal lift en transport

3.AU 3.A 3.B (61) 3.B (62) 3.B (63) 3.B (64) 3.B (65) 3.B (67)

3

€ €

€ € €

Totaal installaties 4.A (71) 4.A (72) 4.A (73) 4.A (74) 4.A (75) 4.A (76) 4.AU

0695053X_h04.indd 88

Trap- en hellingconstructie Balustrades en leuningen Trap- en hellingafwerkingen Subtotaal trappen en hellingen AUK Totaal trappen en hellingen Plafondafbouw AUK Totaal plafonds Totaal bouwkundige werken

3.A (51) 3.A (52) 3.A (53) 3.A (54) 3.A (55) 3.A (56) 3.A (57) 3.A (58)

4

Omschrijving

Vaste verkeersvoorzieningen Vaste gebruikersvoorzieningen Vaste keukenvoorzieningen Vaste sanitaire voorzieningen Vaste onderhoudsvoorziening Vaste opslagvoorziening Subtotaal vaste inrichtingen AUK Totaal vaste inrichtingen

€ € € € € € € € € €

15-03-2005 15:27:58

4 KOSTENBEHEERSING

89

Kosten- Element- Omschrijving groep cluster (element) 5.A (90) 5.B (90) 5.C (90) 5.AU 5

6.U1 6.U2 6.U3 6

Terrein bouwkundige installaties Terrein werktuigbouwkundige installaties Terrein elektrotechnische installaties Subtotaal terrein AUK

€ € € € €

Totaal terrein

€

Subtotaal bouwkosten AUK geheel gebouw1 AUK project/bouwplaatsinrichting AUK project/werkvoorbereiding en uitvoering

€ € €

€

Totaal AUK

€

Totaal bouwkosten 7.A (81) 7.A (82) 7.A (83) 7.A (84) 7.A (85) 7.A (86) 7.A 7.B 7

1

€ € € € € € € €

Totaal losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties 8.A 8.B 8.C 8.D 8.E 8.F 8.G 8.H 8.I 8.J 8.K 8.L

8

Losse verkeersinventaris Losse gebruikersinventaris Losse keukeninventaris Losse sanitaire inventaris Losse schoonmaakinventaris Losse opslaginventaris Totaal losse inrichtingen Bedrijfsinstallaties

€

Voorbereidings- en begeleidingskosten Heffingen enz. Verzekeringen Aanloopkosten Financieringskosten Risicoverrekeningen Onvoorziene uitgaven Onderhoudskosten van het verworven terrein Omzetbelasting Onvoorzien Veiligheidscoördinator Coördinatie van de verschillende disciplines Totaal bijkomende kosten

€ € € € € € € € € € € € € €

Totaalinvestering exclusief BTW BTW

€ €

Totaalinvestering inclusief BTW

€

AUK Voor zover niet per cluster in de begroting opgenomen

Figuur 4.4 Indeling kostengegevens op niveau 3 ‘elementen’

0695053X_h04.indd 89

Bron: NEN 2634

15-03-2005 15:27:58

90

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 4.5 Decompositie element 31 ‘buitenwandopeningen’

◆ Bouwkundige werken Bouwkundige werken betreffen alle werken die moeten worden uitgevoerd om het gebouw te realiseren. Bij de elementclusters 2.C, 2.D, 2.E, 2.F en 2.H wordt steeds gesproken van afbouwconstructie. Hiermee wordt alles bedoeld wat niet tot het ‘skelet’ (2.B) wordt gerekend. De constructieve dakvloer wordt wel tot het ‘skelet’ (2.B, (27)) gerekend; de afschotlaag en de ‘dakafwerking’ horen tot de dakafbouwconstructie (2.C (27)). Tot de uitvoeringskosten per elementcluster worden die kosten gerekend die direct aan een van de elementen kunnen worden toegerekend. Dat zijn veelal kosten die te maken hebben met transport op de bouwplaats of met hulpconstructies.

0695053X_h04.indd 90

Bron: Reed Business Information Bouw en Infra

◆ Installaties De post installaties (3) omvat alle installaties die in het gebouw worden opgenomen. Het is van belang de afbakening met de post bouwkundige werken (2) duidelijk te definiëren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan opstortingen voor de machinefunderingen in de technische ruimten, liftdeuren en hun omlijstingen bij de stopplaatsen, voorzieningen voor lichtarmaturen en de omkasting van verwarmingstoestellen aan de gevel. ◆ Vaste inrichtingen De vaste inrichting wordt gevormd door de inrichtingselementen die ‘spijkervast’ zijn opgenomen in het gebouw of ‘wortelvast’ op het terrein. Voorbeelden daarvan zijn laboratoriumtafels, ontvangstbalies, collegezaalinrichtingen (amfitheateropstellingen en projectieapparatuur), glazenwasinstallatie en vaste magazijninrichting. Hier is niet alleen een be-

15-03-2005 15:27:59

4 KOSTENBEHEERSING

langrijk raakvlak met de post bouwkundige werken (2), maar vooral ook met de post Installaties (3), omdat nagenoeg alle vaste inrichtingen om speciale energie-, gas-, water- of telecomaansluitingen vragen.

91

organisatie - ook wel de algemene kosten (AK) genoemd - die niet aan een project kunnen worden toegerekend. Deze kosten worden meestal als een percentage in de begroting opgenomen. ▶▶ Algemene uitvoeringskosten komen ook in

◆ Terrein De post terrein (5) omvat alle kosten voor het klaarmaken van het terrein voor gebruik. Het betreft: bouwkundige werken (5.A), zoals diverse bestratingen, vlaggenmasten, fietsenberging, kunstwerken en verder beplantingen, diverse afrasteringen en ingangspartijen, werktuigbouwkundige installaties (5.B) en elektrotechnische installaties (5.C), zoals de verlichtingsinstallatie ◆ Algemene uitvoeringskosten Per elementcluster worden algemene uitvoeringskosten opgenomen, om zo goed mogelijk kosten te kunnen toewijzen aan de werkzaamheden waarvoor ze nodig zijn. In de post algemene uitvoeringskosten geheel gebouw (6.U.1) komen de kosten die alleen op projectniveau zijn toe te wijzen. De post algemene uitvoeringskosten project/ bouwplaatsinrichting (6.U.2) heeft te maken met de inrichting van de bouwplaats als productieplaats: • distributievoorzieningen (kosten logistieke voorzieningen zoals opslagruimte en opslagbescherming); • energie (elektriciteit, gas, water); • transportvoorzieningen (voornamelijk kranen en liften, in de meeste gevallen niet toerekenbaar aan een van de werkzaamheden); • montagevoorzieningen (voornamelijk hulpconstructies en tijdelijke ondersteuningen); • arbeidsvoorzieningen (keten en schaftlokalen); • managementvoorzieningen (bouwleiding: bouwplaatsmanager, uitvoerders, werkvoorbereiders en administratie. Daarnaast: communicatiemiddelen en kantoorapparatuur). De post algemene uitvoeringskosten project/ werkvoorbereidingen uitvoering (6.U3) heeft enerzijds betrekking op kosten die centraal in de organisatie van het bouwbedrijf worden gemaakt en toerekenbaar zijn aan een bepaald werk, bijvoorbeeld verzekeringen en bepaalde vergunningen. Anderzijds zijn er de kosten van de centrale

0695053X_h04.indd 91

deel 12b Uitvoeren

– organisatie, hoofdstuk 2 tot

en met 7, aan de orde

◆ Losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties De post losse inrichtingen (7.A) omvat alle inrichtingen die ‘los’ in het gebouw of op het terrein aanwezig zijn, om het gebouw overeenkomstig zijn bestemming te kunnen gebruiken. Gedacht kan worden aan transportvoorzieningen (losse verkeersinventaris, meubilair (losse gebruikersinventaris, losse keukeninventaris, losse sanitaire voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van het dagelijkse schoonmaakonderhoud en opslagvoorzieningen. De post bedrijfsinstallaties (7.B) kan in eenvoudige situaties betrekking hebben op computers en kopieermachines, maar bij bedrijfshuisvesting kunnen grote productie-installaties voorkomen. Daarvoor kunnen zeer omvangrijke bouwkundige en installatietechnische voorzieningen nodig zijn. ◆ Bijkomende kosten De bijkomende investeringskosten omvatten alle overige kosten. Omdat dit sterk van elkaar verschillende kosten zijn, worden deze afzonderlijk ingedeeld. Het betreft kosten die niet direct zijn gekoppeld aan de objectkosten (materiële bouwkundige of technische voorzieningen die voor het gebouw nodig zijn). Het zijn kosten die voornamelijk nodig zijn om het bouwproces en, vooral, het voorbereidingsproces te laten lopen. Daarom worden deze kosten ook wel proceskosten genoemd. Ze zijn een direct gevolg van de procesinformatie in het basismodel, figuur 4.6: • voorbereidings- en begeleidingskosten (8.A): alle honoraria adviseurs tijdens voorbereiding en uitvoering project, zoals architect, constructieen installatieadviseurs, toezicht tijdens uitvoering, vergaderkosten, selectiekosten adviseurs, aanbestedingskosten en kosten voor onderzoek, zoals meetkosten, milieuonderzoek, onderzoek naar bodemgesteldheid, grondmechanisch onderzoek en dergelijke;

15-03-2005 15:27:59

92

•

heffingen (8.B): aansluitkosten voor nutsvoorzieningen, zoals gas, elektra, water, riool, telefoon en centraal antennesysteem. Verder leges bouwaanvraag, precario, lozingskosten tijdens de bouw, enzovoort; • verzekeringen (8.C): verzekeringen die tijdens bouwfase worden afgesloten om tijdens deze fase aanwezige risico’s af te dekken; • aanloopkosten (8.D): kosten tijdelijke huisvesting, verhuiskosten, schoonmaken ten behoeve van verhuizing, festiviteiten bij opening; • financieringskosten (8.E): kosten voor afsluiten hypotheken, rentekosten tijdens bouw, rentekosten op aanschaf terrein en rentekosten op betaalde termijnen aannemer; • risicoverrekeningen (8.F): verrekening loon- en prijsstijgingen (risicoregelingen); • onvoorziene uitgaven (8.G): reserveringen voor uitgaven die nog niet kunnen worden voorzien, zoals het stijgen van de rente en wijzigingen tijdens de ontwerpfase. De architect heeft bijvoorbeeld de vrijheid het bedrag of percentage honorarium overeenkomstig de DNR 2005 te verhogen; • onderhoudskosten van het verworven terrein (8.H): het kan noodzakelijk zijn het aangekochte terrein gedurende een bepaalde periode waarin nog niet wordt gebouwd, te onderhouden; • omzetbelasting (8.I): ten behoeve van project te betalen omzetbelasting; • onvoorzien (8.J): voor onvoorziene werkzaamheden kan een bedrag worden gereserveerd. • veiligheidscoördinator (8.K): vanuit Arbo-wetgeving is er per bouwplaats een veiligheidscoördinator vereist; • coördinatie diverse disciplines (8.L): als opdracht afzonderlijk wordt aanbesteed bij meerdere gespecialiseerde aannemers, moeten de werkzaamheden van de afzonderlijke aannemers worden gecoördineerd. ◆ Belasting toegevoegde waarde (BTW) Het is gebruikelijk de BTW over de totaalsom te berekenen. Dat betekent dat alle bedragen exclusief BTW worden gehanteerd. In een aantal gevallen moet het lage tarief worden gehanteerd, deze posten moeten daarom in de kostenopstelling afzonderlijk zichtbaar zijn.

0695053X_h04.indd 92

Bijzonderheden investeringskosten Bouwkosten versus andere kostengroepen In de kostenstructuur is een duidelijk onderscheid aangebracht tussen de bouwkosten (kostengroepen 2 tot en met 6) en de overige kostengroepen (1, 7 en 8). De laatstgenoemde kostengroepen bestaan uit posten die direct onder beheer van de opdrachtgever vallen. Hij koopt immers de grond, hij bestelt meubilair en bedrijfsapparatuur en hij sluit verzekeringen en financieringscontracten af. Bij de bouwkosten ligt dat anders. De bouwkosten hebben een direct verband met het ontwerp. Het is juist de taak van de ontwerpgroep om, meestal onder leiding van de architect, het gebouw zo te ontwerpen, dat het binnen de geplande bouwkosten realiseerbaar is. In het model wordt dan ook gesproken van de objectkosten, omdat deze direct afhankelijk zijn van wat het team van ontwerpers ontwerpt. In de opvolgende fasen wordt het ontwerp steeds gedetailleerder zichtbaar en de bouwkosten kunnen dus steeds nauwkeuriger worden begroot, paragraaf 4.4. Toedeling kosten Er kan verwarring ontstaan bij de toedeling van kosten naar vaste of losse inrichtingskosten. Het is zaak in een vroeg stadium voor alle onderdelen goed te definiëren tot welke kostenpost ze behoren. Discussie ontstaat vaak over meubilair dat min of meer aan het gebouw ‘vast’ zit. Over de volgende kostenposten kan er discussie ontstaan: • uitgiftebalie met verhoogde vloer; • schoolborden; • zuurkast (met afzuiging); • vlaggenmast; • bewegwijzering; • vloerbedekkingen; • afzuiging in een keuken; • telefooninstallatie (het is algemeen gebruik dat bij het huren van een kantoorgebouw de huurder zelf de telefooninstallatie moet aanleggen. Als op dit punt niets is afgesproken, is het bij een ‘turn key’ gekocht gebouw mogelijk dat de telefooninstallatie na de oplevering nog moet worden aangelegd).

15-03-2005 15:27:59

4 KOSTENBEHEERSING

Het is van belang dat er goede afspraken worden gemaakt over het totstandkomen van deze voorzieningen, wie daarvoor verantwoordelijk is en waar deze kostenposten thuishoren. BTW Op nagenoeg alle leveringen en activiteiten moet de leverancier BTW in rekening brengen en afdragen aan de belastingdienst. Opdrachtgevers die zelf activiteiten uitvoeren waarover zij BTW verschuldigd zijn, kunnen de BTW in veel gevallen terugvorderen. Omdat dit niet voor alle opdrachtgevers geldt (overheden, door overheden gesubsidieerde instellingen als scholen en ziekenhuizen en groot deel van alle stichtingen) is het belangrijk dat de stichtingskosten (en de bouwkosten) inclusief BTW worden berekend. Alle vergelijkingen van de stichtingskosten moeten daarom altijd inclusief BTW worden uitgevoerd. Dit voorkomt budgettaire problemen in de loop van het project. Het is gebruikelijk de kostenopbouw exclusief BTW te berekenen en de BTW aan het einde toe te voegen. Bij het vergelijken van aanbiedingen moet men er steeds op letten of de te vergelijken bedragen inclusief of exclusief BTW zijn. Prijspeil Bij het berekenen van de kosten wordt gebruikgemaakt van prijzen die zijn gebaseerd op de datum waarop de prijs is afgegeven. Voor de indexering van deze prijs zie paragraaf 4.4.5.

Kosten deskundigheid Uit de veelheid van kostensoorten mag worden geconcludeerd dat degene die een raming of een begroting van de investeringskosten voor een opdrachtgever opstelt (vaak een kostendeskundige) van veel meer zaken verstand moet hebben dan van bouwen alleen. De bouwkosten vertegenwoordigen slechts een deel (gemiddeld ongeveer 60%) van de totale investering.

0695053X_h04.indd 93

��

��

93

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 4.6 Object- en procesgebonden kosten

4.3 Budget Het in een vroeg stadium, op een betrouwbare manier vaststellen van het totale investeringsbudget door de opdrachtgever is van groot belang. De in een beginfase genoemde bedragen gaan al snel een eigen leven leiden. Als voldoende aandacht wordt besteed aan het vaststellen van het budget, blijft het op elk gegeven moment duidelijk waar bedragen vandaan komen. Als de bedragen van het budget slecht gedefinieerd zijn, is het onduidelijk of zij betrekking hebben op de totale investeringskosten of uitsluitend op de bouwkosten. Het moet ook altijd duidelijk zijn of de genoemde bedragen in- of exclusief BTW zijn. Bij het vaststellen van een taakstellend budget kunnen ramingen enerzijds worden opgesteld vanuit de exploitatie van het desbetreffende gebouw en anderzijds vanuit de investeringskosten van het beoogde gebouw. De beide benaderingen moeten met elkaar in evenwicht worden gebracht. Daarom wordt er ook aandacht besteed aan de exploitatiekosten. In de volgende paragraaf wordt eerst aangegeven vanuit welke optiek het budget kan worden berekend. Vervolgens wordt de exploitatie van gebouwen aan de orde gesteld. Hierbij wordt zichtbaar welke invloed de hoogte van de inves-

15-03-2005 15:28:00

94

tering daarop heeft. Daarna wordt besproken hoe de opdrachtgever in de SO- en VO-fase meer zicht krijgt op de mogelijkheden binnen de vastgestelde budgetten. 4.3.1 Ramen investeringsbudget De opdrachtgever legt in de definitiefase een budget voor de totale investeringskosten voor een nieuw te realiseren accommodatie vast. Hierbij kunnen zich verschillende situaties voordoen: • opdrachtgever bouwt huisvesting voor eigen gebruik, bijvoorbeeld een kantoor. Hij gaat in de haalbaarheidsstudie na of hij de jaarlijks terugkerende huisvestingslasten (exploitatiekosten) van zijn nieuwe kantoor kan betalen, paragraaf 4.3.2; • opdrachtgever bouwt met bedoeling pand te verhuren. Als de investeringskosten hoog worden, moet de huur ook hoger zijn. De opdrachtgever bouwt echter voor een bepaalde doelgroep, waarvoor de huur aan grenzen is gebonden. De opdrachtgever kijkt bovendien altijd naar het rendement op zijn geïnvesteerd vermogen. Lage exploitatiekosten zijn dus ook hier belangrijk; • bouwen met bedoeling te verkopen. De ontwikkelaar bouwt voor een specifieke markt. De investering moet binnen bepaalde grenzen blijven, anders is het niet meer interessant voor de doelgroep.

De opdrachtgever heeft op grond van de resultaten vanuit de haalbaarheidsstudies een strategie gekozen. Hij moet daarbij kijken naar zowel investering als exploitatie. Hij heeft zijn calculatie slechts op globale aannamen kunnen baseren, maar hij weet welke investering voor hem maximaal toelaatbaar is. Met dit budget voor ogen wordt het project in de PD-fase nader gedefinieerd. De doelstellingen en eisen van de opdrachtgever worden vastgesteld en de financiële randvoorwaarden worden zodanig uitgewerkt, dat een taakstellend budget aan het project kan worden meegegeven. 4.3.2 Exploitatiekosten De exploitatiekosten, NEN 2632 Exploitatiekosten van gebouwen – Begripsomschrijvingen en indeling, hebben betrekking op de jaarlijks terugkerende kosten die voortvloeien uit het in eigendom hebben, het gebruiksklaar in stand houden en het

0695053X_h04.indd 94

gedeeltelijk of volledig gebruik van het gebouw en het bijbehorende terrein. Ze omvatten: • vaste kosten (66%); • energiekosten (8%); • onderhoudskosten (22%); • administratieve beheerskosten (1%); • specifieke bedrijfskosten (3%). De genoemde percentages (samen 100%) geven een indicatie van de hoogte van de kostenbestanddelen. De vaste kosten blijken meer dan de helft van de exploitatiekosten te zijn. De vaste kosten zijn direct afhankelijk van de hoogte van de totale investering. ▶▶ In deel 13 Beheren, hoofdstuk 9, komen de exploitatiekosten ook aan de orde

4.3.2.a Vaste kosten De vaste kosten zijn de kosten die zijn verbonden aan het in eigendom hebben van het gebouw en het bijbehorende terrein (onroerend goed). De vaste kosten zijn opgebouwd uit: 1 afschrijving; 2 rente; 3 erfpacht; 4 belastingen; 5 verzekeringen.

1 Afschrijving Er moet op een gebouw worden afgeschreven, omdat het door technische en functionele veroudering aan waardevermindering onderhevig is. Door jaarlijks af te schrijven kan het gebouw in de loop van de tijd met een steeds lagere boekwaarde op de balans komen te staan. Technisch gezien is een afschrijvingsperiode van vijftig jaar of meer redelijk. Men moet zich echter realiseren dat gebouwen vaak binnen die periode al niet meer aan de functionele eisen voldoen, waardoor ze eerder onbruikbaar worden. Dat komt bij kantoorgebouwen veel voor. Zelfs in de woningbouw zijn de wooneisen zo snel veranderd, dat bepaalde woningen beter kunnen worden gesloopt dan te worden gerenoveerd. Afschrijven in bijvoorbeeld vijftig jaar hoeft niet te betekenen dat de totale investering tot nul is afgeschreven. Meestal rekent men met een restwaarde. Dat zit hem voornamelijk in de grond:

15-03-2005 15:28:00

4 KOSTENBEHEERSING

men gaat ervan uit dat de grond niet in waarde daalt. Een afgeschreven gebouw heeft echter, afgezien van de grond, een negatieve waarde, omdat de sloop nog moet worden uitgevoerd. Bij sommige gebouwen kan het zinvol zijn in het afschrijvingsbeleid verschillende afschrijvingstermijnen aan te houden voor verschillende onderdelen van de totale investering en de bouwkosten. De draagstructuur houdt het gemakkelijk vijftig jaar vol, mits deze functioneel ruimte biedt aan veranderingen. Het inbouwpakket moet voor bepaalde gebouwen wellicht in tien jaar worden afgeschreven. Ook met betrekking tot de installaties kunnen speciale afschrijvingstermijnen gelden. Afhankelijk van het type gebouw en het ontwikkelde ontwerp moet een afschrijvingsbeleid worden geformuleerd. Omgekeerd kunnen aan het ontwerp eisen worden gesteld die betrekking hebben op een gewenst afschrijvingsbeleid. 2 Rente Rentekosten worden berekend door het rentepercentage te vermenigvuldigen met het geïnvesteerde vermogen. Door afschrijving daalt het geïnvesteerde vermogen en daarmee de rentekosten. Strikt genomen zijn de rentekosten in het eerste jaar heel hoog (rentepercentage maal totale investering) en na 25 jaar zouden de rentekosten kunnen zijn gehalveerd (bij een levensduur van vijftig jaar voor het geheel). Het te hanteren rentepercentage is afhankelijk van de financieringswijze van het onroerend goed. Soms kan een belangrijk deel uit eigen middelen worden gefinancierd, soms ook wordt de investering extern gefinancierd. Ook al beschikt de opdrachtgever over eigen middelen, de rente moet toch als kosten voor het gebouw worden gezien. Met het geld dat aan het gebouw wordt besteed kunnen op dat moment immers geen andere investeringen (of beleggingen) worden gedaan. Voorbeeld Gegeven Gebouw met een geïnvesteerd vermogen van 1.000.000 euro. Rentekosten 6%. Afschrijvingstermijn dertig jaar. Restwaarde 100.000 euro. Afschrijving vindt plaats met vast bedrag per jaar.

0695053X_h04.indd 95

95

Gevraagd 1 Gemiddelde vaste kosten per jaar. 2 Rentekosten in eerste, vijftiende en dertigste jaar. Uitwerking 1 Afschrijving per jaar = 1.000.000 – 100.000 = 30.000 euro per jaar. 30 Gemiddelde rentekosten = gemiddeld geïnvesteerd vermogen × rentepercentage = 1.000.000 + 100.000 × 0,06 = 33.000 euro 2 per jaar Totale gemiddelde vaste kosten per jaar = 30.000 + 33.000 = 63.000 euro per jaar

2 Feitelijke rentekosten in eerste jaar = 1.000.000 × 0,06 = 60.000 euro Feitelijke rentekosten in twintigste jaar = 600.000 × 0,06 = 36.000 euro Feitelijke rentekosten in dertigste jaar = 230.000 × 0,06 = 13.800 euro Door de methode van berekenen van afschrijving en rente in het voorbeeld ontstaan in het eerste jaar veel hogere vaste kosten dan in het laatste jaar. Dat komt omdat werd afgeschreven met een vast percentage van het geïnvesteerd vermogen. Er is ook een methode om de jaarlijkse kosten van afschrijving en rente constant te houden. Dat betekent dat er in de eerste jaren weinig wordt afgeschreven om de hoge rente te kunnen betalen. In de latere jaren, als het geïnvesteerde vermogen zichtbaar is gedaald, is er veel meer beschikbaar om verder af te schrijven. Deze berekeningsmethode heet het annuïteitensysteem. Op basis van een gegeven investering en een gegeven looptijd kan met behulp van een annuïteitenfactor worden berekend welk bedrag jaarlijks aan vaste kosten moet worden betaald. De annuïteitenfactor, die afhankelijk is van looptijd en rente percentage, wordt aan een tabel ontleend. Voor hetzelfde rekenvoorbeeld wordt die berekening dan:

15-03-2005 15:28:00

96

Voorbeeld Uitwerking Over de eerste 100.000 euro (restwaarde) wordt niet afgeschreven en alleen rente betaald: 0,06 × 100.000 = 6.000 euro per jaar De annuïteitenfactor bij dertig jaar en 6% rente bedraagt 0,0726. De vaste kosten over 900.000 euro bedragen dan: 0,0726 × 900.000 = 65.340 euro per jaar De totale vaste kosten worden dan: 6.000 + 65.340 = 71.340 euro per jaar.

De vaste kosten zijn in het geval van het annuïteitensysteem hoger. Dat komt omdat er later wordt afgeschreven. 3 Erfpacht Soms wordt grond in erfpacht verkregen. Jaarlijks moet het bedrag aan erfpacht worden betaald. 4 Belastingen De meest ingrijpende belasting is de Onroerend Zaak Belasting (OZB), die volop in de belangstelling staat. Als men kijkt naar de feitelijke marktwaarde, kunnen nogal wat bedrijven een hogere aanslag dan voorheen verwachten. Naast de OZB bestaan er ook nog tal van andere publiekrechtelijke heffingen, zoals waterschapslasten, rioolrecht, precario, zuiveringschap, enzovoort. 5 Verzekeringen Deze moeten betrekking hebben op het gebouw. 4.3.2.b Energiekosten Energiekosten hebben betrekking op het verbruik van elektriciteit, gas en water. Deze kosten hebben door het nutsbedrijf vastgestelde tarieven, gekoppeld aan het gebruik. Het levert voordelen op om het energiegebruik te beperken en zo de energierekening te verlagen. Het energiegebruik kan worden beïnvloed in de ontwerpfase. Soms brengt dit geen kosten met zich mee, soms kost het een extra investering, bijvoorbeeld het aanbrengen van extra isolatie. De beheerder van het leidingnet is momenteel niet meer de enige aanbieder van energie; er is

0695053X_h04.indd 96

een scala van energieleveranciers in heel Europa. Concurrentie bij energieproducenten kan voor vele bedrijven interessante inkoopvoordelen bieden. 4.3.2.c Onderhoudskosten Onderhoudskosten worden onderscheiden in: • Kosten technisch onderhoud: kosten die voortvloeien uit het instandhouden van functies van het onroerend goed door middel van herstellen of vervangen van onderdelen van het gebouw en op het terrein en andere soortgelijke activiteiten. • Kosten schoonmaakonderhoud: kosten voor het verwijderen van vuil en voor het reinigen van de binnen- en buitenzijde van het gebouw en het terrein.

Bij openbaar toegankelijke gebouwen moet men zich ervan bewust zijn dat de kosten van schoonmaak en technisch onderhoud niet zozeer afhankelijk zijn van de primaire eigenschappen van materialen en hun daarmee verwante levensduur. Door vandalisme en intensief gebruik worden onderhoudskosten van deze aard vaak hoog. De kosten van schoonmaak en technisch onderhoud hebben een belangrijke onderlinge relatie. Verwaarloosde en versleten gebouwdelen geven aanleiding tot verdere vernieling en onachtzaam gebruik. Wanneer men aandacht besteedt aan properheid en wanneer defecte gebouwdelen snel worden gerepareerd, ontstaat er niet alleen een andere uitstraling, maar wordt het kostenplaatje ook gunstiger. Preventie verdient zichzelf terug; voorwaarde is wel dat er al in het ontwerp rekening is gehouden met schoonmaakonderhoud en vervangbaarheid van onderdelen van het gebouw. In dit verband moet er ook aandacht worden geschonken aan bruikbaarheid (functionaliteit) van het gebouw. Als het gebouw niet meer optimaal kan worden gebruikt, moet het worden aangepast aan de nieuwe uitgangspunten. Deze aanpassing kan ver voor de technische veroudering van het gebouw noodzakelijk zijn. 4.3.2.d Administratieve beheerskosten Administratieve beheerskosten zijn ‘de kosten van de administratie, uitsluitend met betrekking tot het beheer van het onroerend goed’. Bij een

15-03-2005 15:28:00

4 KOSTENBEHEERSING

enkelvoudig pand in eigendom van de gebruiker zijn dit te verwaarlozen kosten. Gaat het echter om een winkelcentrum met woningen en kantoorruimten, dan is er vaak een speciale beheersorganisatie voor de inning van de huur, toewijzing van nieuwe huurders en het registreren en doen verhelpen van klachten en gebreken. 4.3.2.e Specifieke bedrijfskosten Specifieke bedrijfskosten zijn ‘de kosten voor het gebruik van gebouwen en terreinen die voortvloeien uit het functioneren van het bedrijf, afhankelijk van de aard hiervan of van de bestemming van gebouw en terrein’. Het betreft onder meer bewakings- en beveiligingskosten.

Samengevat: het uiteindelijke belang van de opdrachtgever is niet zozeer het geïnvesteerd vermogen als wel de totale huisvestingsexploitatiekosten. Investering en exploitatie hangen als volgt samen: • hogere investering wordt direct vertaald in hogere vaste kosten (annuïteiten of rente plus afschrijving); • investeren in energiebesparing door HRapparatuur, spaarlampen, automatische (uit)schakelapparatuur, dubbel glas, enzovoort, verhoogt de investering, maar verlaagt de energiekosten. Een optimumberekening, bijvoorbeeld op basis van ‘life cycle costing’, is dan nodig; • investeren in onderhoudsvrij materiaal verlaagt de onderhoudskosten. Dat geldt ook voor de dagelijkse schoonmaak; • in het ontwerp moet dus steeds worden gekeken naar consequenties voor de exploitatie: één ingang minder bespaart vijftig jaar lang het salaris een portier of het instandhouden van toegangscontroleapparatuur. 4.3.3 Hardheid vastgestelde budget Het algemene uitgangspunt voor de kostenbewaking is dat het eenmaal door de opdrachtgever vastgestelde budget niet mag worden gewijzigd. Dit is in alle gevallen het enige juiste uitgangspunt. Het budget is dus taakstellend. Op basis van dit vastgestelde budget kunnen met de architect en/of projectmanager contracten worden gesloten voor het uitvoeren van werkzaamheden. Het door de opdrachtgever vastgestelde budget vormt dan het maximum, waar de wer-

0695053X_h04.indd 97

97

kelijke investeringskosten van het te realiseren gebouw onder moeten blijven. In deze situatie moet het wel duidelijk zijn of het beschikbare budget bevroren is of wordt geïndexeerd. In uitzonderingsgevallen kan, op verzoek van de opdrachtgever, het budget worden verhoogd om een kwaliteitsverbetering of expliciete wijzigingen van het PvE door te kunnen voeren. Voorbeeld Als de opdrachtgever besluit om, ter vermindering van de exploitatiekosten, HRdubbelglas toe te passen in plaats van gewoon dubbelglas, onder meer op advies van een bouwfysisch adviseur, dan moet het budget worden verhoogd met de kosten van het advies en de meerkosten van het glas.

Bij een wijziging van de functionele uitgangspunten van het gebouw moet altijd het budget worden aangepast. Wanneer een uniek en complex gebouw moet worden gerealiseerd op een moeilijk bereikbare locatie, kan het noodzakelijk zijn om het budget aan te passen aan de ontwikkeling van het plan. In de VO-fase moet het budget dan wellicht nog worden aangepast. Het is van belang dat dit vroegtijdig wordt onderkend, zodat de opdrachtgever hiermee in zijn besluitvorming rekening kan houden. Een ontwerpbouwproces neemt altijd enige tijd in beslag. Bij de eerste vaststelling van het budget moet tevens worden bepaald of het budget mag worden geïndexeerd en voor welke onderdelen de indexering geldt, paragraaf 4.4.5. Het vastgestelde, eventueel aangepaste en geïndexeerde, budget wordt bij aanvang van de uitvoeringsfase de basis voor de uitgaven en de beschikbaarheid van de geldmiddelen.

4.4 Ramen en begroten investeringskosten Het ramen of begroten van de investeringskosten is het in geld vertalen van de plannen voor een te realiseren gebouw. Omdat de beschrijving van dat gebouw tijdens het ontwerpproces steeds gedetailleerder wordt, kunnen deze kosten steeds nauwkeuriger worden berekend.

15-03-2005 15:28:01

98

In de investeringskosten nemen de bouwkosten een bijzondere plaats in; deze zijn immers direct gekoppeld aan het ontwerp van het gebouw. In deze paragraaf wordt steeds naar de totale investering gekeken, maar de bouwkosten zijn daarin het onderwerp dat de meeste aandacht krijgt. De berekening van de bouwkosten is schematisch weergegeven in figuur 4.7. Bouwkosten worden steeds bepaald door de hoeveelheden te vermenigvuldigen met de prijs per eenheid. Afhankelijk van het moment in het voorbereidingsproces wordt er gebruikgemaakt van verschillende hoeveelheidsindicatoren. In het begin van het proces wordt er vaak gebruikgemaakt van een eenheid die is afgeleid van het primaire proces van de gebruiker. ��

��

��

de ondervloer of moet ook de constructieve vloer worden meegerekend? De objectspecificatie moet duidelijk zijn. Het uitgangspunt bij het begroten is dat de objectspecificatie als gegeven wordt verondersteld en dat het begroten de vertaling van die specificatie in geld is. Er zijn echter situaties waarin de calculator de beschikbare gegevens moet interpreteren en van bepaalde veronderstellingen uitgaat. Hij dient dat dan duidelijk te specificeren. De ontwerper moet vervolgens aangeven of de voorgestelde interpretatie aanvaardbaar is. Begroten is dus een gecompliceerde bezigheid, met in elke volgende fase meer, en meer gedetailleerde, gegevens. Voor het samenstellen van betrouwbare begrotingen is een bouwkostendeskundige, die beschikt over historische, uit nacalculatie verkregen kostengegevens en gegevens uit de actuele marktsituatie, onmisbaar. Projectfase

��

�

��

��

Figuur 4.7 Begroten

Voorbeelden daarvan zijn het aantal werkplekken in een kantoorgebouw of het aantal bedden in een ziekenhuis. Dat kunnen ook de m3 van het totale gebouw zijn, of de m2 dakafwerking, afhankelijk van de fase waarin een begroting wordt gemaakt. Zeer belangrijk zijn de objectspecificaties, de gegevens die van het gebouw bekend zijn. In het begin is er nauwelijks iets bekend, misschien alleen de bruto vloeroppervlakte die het gebouw moet bevatten. In de DO-fase is men op de hoogte van alle specifieke technische oplossingen die de ontwerpers hebben bedacht. Hoeveelheden en prijzen hangen altijd samen. De prijs is immers gekoppeld aan de eenheid waarin wordt gemeten, en de hoeveelheid wordt in diezelfde eenheid uitgedrukt. Verder is de koppeling tussen de objectspecificaties en de prijs per eenheid van belang. Als het bijvoorbeeld over een vloer gaat, wordt dan alleen de vloerafwerking bedoeld, de vloerafwerking inclusief

0695053X_h04.indd 98

Combinatie

��

Projectdefinitie (PD)

PD/O PD/H PD/P

Structuurontwerp (SO)

SO/O SO/H SO/P

Voorlopig ontwerp (VO)

VO/O VO/H VO/P

Definitief ontwerp (DO)

DO/O DO/H DO/P

Bestek (BK)

BK/O BK/H BK/P

O = objectspecificaties H = hoeveelheden P = prijzen Figuur 4.8 Combinaties objectspecificaties, hoeveelheden en prijzen

15-03-2005 15:28:01

4 KOSTENBEHEERSING

In figuur 4.8 is aangegeven dat er per fase nieuwe combinaties van objectspecificaties en hoeveelheden/prijzen zijn te verwachten, paragraaf 4.4.1. In paragraaf 4.4.2. worden de hoeveelheden, prijzen en de herkomst van die gegevens besproken. Beschikbare gegevens voor begroten PD-fase • bestemming gebouw is bekend; • functionele grootte is bekend (hoeveelheid personeel in kantoor, aantal ziekenhuisbedden, aantal studenten in hbo-instelling, enzovoort); • op basis van globaal PvE kan BVO in m2 worden berekend; • bouwterrein is gegeven; • indicatie aantal bouwlagen wordt gedefinieerd. SO-fase • BVO is onderbouwd door structuurontwerp; • aantal bouwlagen is vastgesteld; • geveloppervlakte kan worden bepaald; • funderings- en constructie principe is indicatief aangegeven; • installatieniveau is indicatief aangegeven. VO-fase • BVO ligt exact vast; • fundering en constructie is maatvoerend vastgelegd; • hoeveelheden elementen zijn te kwantificeren. DO-fase Alle elementen kunnen op subelementniveau worden beschreven. BK-fase Het materiaalgebruik is tot in detail beschreven in het bestek. 4.4.1 Objectspecificaties In verschillende fasen van het ontwerpproces moet een raming of een begroting worden gemaakt. De calculator moet daarbij werken met de gegevens die hij tot zijn beschikking heeft.

0695053X_h04.indd 99

99

Het ontwerp moet dus die gegevens leveren die in een bepaalde fase nodig zijn om een evenwichtige begroting te maken. Dat blijkt niet altijd tot voldoende duidelijkheid te leiden. Bovendien zijn de ontwerpresultaten zeker niet vanuit de optiek van de bouwkosten calculatie bekeken. Het gevolg is dat in ramingen of begrotingen de verschillende begrotingsposten niet altijd evenwichtig zijn opgenomen. Op sommige onderdelen zijn ze tot een lager niveau van detaillering uitgewerkt dan op andere onderdelen. In de leestekst is aangegeven welke gegevens in een bepaalde fase beschikbaar zouden moeten zijn voor het begroten. 4.4.2 Hoeveelheden en eenheidsprijzen In de berekeningssystematieken van bouwkosten wordt een aantal hoeveelheidsaanduidingen en bijbehorende eenheidsprijzen gehanteerd. Kostengegevens kunnen betrekking hebben op bouwkosten hele bouwwerk of bouwkosten onderdelen bouwwerk.

Bouwkosten hele bouwwerk Er zijn drie categorieën bouwkosten die betrekking hebben op het hele bouwwerk: 1 bouwkosten in euro per functionele eenheid; 2 bouwkosten per m2 BVO; 3 bouwkosten per m3 gebouwinhoud. 1 Bouwkosten in euro per functionele eenheid Bouwkosten kunnen worden berekend in euro’s per functionele eenheid. Een voorbeeld daarvan zijn de bouwkosten voor een ziekenhuis, uitgedrukt in euro’s per ziekenhuisbed. De bouwkosten van een hogeschoolgebouw kunnen worden uitgedrukt in euro’s per student. De bouwkosten van een kantoorgebouw kunnen worden uitgedrukt in euro’s per medewerker. Dit levert uiteraard zeer globale getallen op. Het ene ziekenhuis is het andere niet en kantoorgebouwen kunnen in zeer verschillende prijsklassen worden neergezet. Daar moet de calculator zich goed van bewust zijn. Hij doet er verstandig aan de gehanteerde uitgangspunten van de gekozen eenheidsprijs zo goed mogelijk te omschrijven.

15-03-2005 15:28:01

100

2 Bouwkosten per m2 BVO Bouwkosten kunnen ook worden berekend in kosten per m2 bruto vloeroppervlakte (BVO). Deze kan men alleen hanteren als het BVO is afgeleid van de functionele ruimtebehoefte. Deze analyse kan plaatsvinden als een ruimtelijk PvE bekend is, hoofdstuk 2. De nuttige m2 die voor het functioneren van de gebruikersorganisatie benodigd zijn, kunnen met kengetallen voor de BVO/nuttig verhouding worden omgerekend tot BVO in vierkante meters. Ook de kostennormen voor de bouwkosten per m2 BVO zijn zeer globaal. Hier moet de calculator weer goed aangeven welke norm hij hanteert. Of beter, hij hoort naast de opgave van het verwachte BVO ook een indicatie te krijgen van het kwaliteitsniveau van het gebouw. 3 Bouwkosten per m3 bruto gebouwinhoud Een soortgelijke aanpak kan worden gehanteerd door niet in m2 BVO te denken maar in m3 bruto gebouwinhoud. Bouwkosten onderdelen bouwwerk Ook hier wordt weer een aantal verschillende berekeningsmethoden gehanteerd: ◆ elementkosten per m2 BVO; ◆ kosten op elementcluster- of kostengroepenniveau; ◆ hoeveelheden element koppelen aan eenheidsprijs. ◆ Elementkosten per m2 BVO Van een bepaald element, bijvoorbeeld de binnenwanden, is een bepaalde hoeveelheid normaal, afhankelijk van het type gebouw. Bij een open-ruimte-kantoor treft men veel minder binnenwanden aan dan bij een kantoorgebouw dat veel kantoorvertrekken heeft. Als nu voor bepaalde typen gebouwen de verhouding tussen hoeveelheid van het element (in dit geval m2 binnenwanden) en het BVO bekend is, kan gemakkelijk een prijs worden gegeven voor een gebouw met bepaalde indelingskenmerken. De hier bedoelde verhouding wordt een kengetal genoemd, zie de leestekst hierna. Deze berekeningsmethode past men vooral toe als de bouwkosten worden bepaald met behulp van kostengegevens van referentiegebouwen, paragraaf 4.4.3. Er kan dan een begroting op

0695053X_h04.indd 100

elementniveau worden gemaakt, hoewel zeer beperkte gegevens van het nieuwe gebouw bekend zijn, paragraaf 4.4.4. ◆ Kosten op elementcluster- of kostengroepenniveau Wat met elementen is aangegeven, kan ook worden gedaan met elementclusters of kostengroepen. Zo kunnen de werktuigbouwkundige installaties (clusterniveau) worden uitgedrukt in kosten per m2 BVO. Evenzo kunnen de installatiewerken (kostengroep) worden uitgedrukt in kosten per m2 BVO. De calculator moet zich steeds rekenschap geven van de kwalitatieve basis van de gehanteerde eenheidsprijs. Vormfactoren en kengetallen Vormfactoren zijn verhoudingsgetallen die iets zeggen over de vorm van een gebouw. De meeste vormfactoren leggen een verband met het BVO. Hiermee wordt het mogelijk goede ramingen te maken op basis van hele summiere gegevens, namelijk het BVO. Het beste is dit te illustreren met de meest voorkomende vormfactoren: • nuttige vloeroppervlakte/BVO: deze factor zegt iets over de efficiëntie van het gebouwontwerp. Tussen de nuttige en bruto vloeroppervlakte zit immers voornamelijk de verkeersruimten en technische ruimte. Deze factor ligt tussen 0,6 en 0,7. Bij een factor van 0,6 zijn er veel m2 aan gangen ontworpen, terwijl er bij een factor 0,7 veel nuttige m2 beschikbaar zijn; • bebouwd oppervlakte (BO)/BVO: deze factor op elementclusterniveau zegt iets over het aantal bouwlagen van het gebouw. Het is tevens een maat voor de hoeveelheid van het elementcluster onderbouw (1A) ten opzichte van het BVO; • dakoppervlakte/BVO: deze factor is veelal identiek aan de voorgaande; • geveloppervlakte (GO)/BVO: bij lang smal gebouw is deze factor veel groter dan bij vierkant, kubusvormig gebouw; • buitenwandopeningen/geveloppervlak: vormfactor die op elementniveau van belang is; • binnenwandoppervlakte/BVO: in de eenheidsprijzen worden hier veelal bedoeld de

15-03-2005 15:28:02

4 KOSTENBEHEERSING

binnenwanden inclusief de constructieve binnenwanden. In de decompositie, paragraaf 5.2, zijn de constructieve binnenwanden in het elementcluster draagstructuur (1B) opgenomen; • binnenwandopeningen/binnenwandoppervlakte: deze vormfactor is wederom op elementniveau aan de orde. De grootte van deze vormfactoren is voor een groot aantal gebouwen geanalyseerd, paragraaf 4.4.3. Als het BVO bekend is, is het dus mogelijk de hoeveelheden van een aantal elementclusters of elementen vast te stellen. Het begrip kengetallen wordt in verschillende betekenis gebruikt: • kostenkengetallen, ook wel eenheidsprijzen genoemd. Kostenkengetallen zijn er in vele soorten, paragraaf 4.4.3; • functionele kengetallen worden veel gebruikt om een goed PvE op te kunnen stellen. Voorbeelden zijn de hoeveelheid nuttige vloeroppervlakte benodigd voor een kantoor voor twee personen, of het aantal toiletten per aantal medewerkers (m/v) in de gebruikersorganisatie, het vermogensverbruik per medewerker in kantoorvertrekken, enzovoort; • technische kengetallen: worden door technische adviseurs gebruikt bij het ontwerpen van gebouwen. Voorbeelden zijn de hoeveelheid wapening in vloerconstructies, het aantal palen ten behoeve van een fundering, de hoeveelheid verwarmend oppervlak bij radiatoren, enzovoort. In dit hoofdstuk zijn voornamelijk de kostenkengetallen relevant.

◆ Hoeveelheden element koppelen aan eenheidsprijs Een meer directe methode is om hoeveelheden van een element te bepalen en daar een eenheidsprijs, paragraaf 4.4.3, aan te koppelen. Hierbij veronderstelt men dat het gebouwontwerp zodanig is, dat de hoeveelheden van de elementen te bepalen zijn. De ingewikkelde manoeuvre om via de hoeveelheid van het element per m2 BVO te werken, is dan niet nodig.

0695053X_h04.indd 101

101

Men zou kunnen veronderstellen dat er ook op elementclusterniveau eenheidsprijzen te geven zijn. Dat hangt echter af van de vraag of het elementcluster zo eenduidig is, dat daarvan hoeveelheden te geven zijn. Werktuigbouwkundige installaties zijn te divers van samenstelling om daar een eenduidige hoeveelheid aan te koppelen. De kosten daarvan moeten dus worden uitgedrukt in kosten per m2 BVO. Het elementcluster dakafwerking (2C (47)), figuur 4.9, daarentegen kan goed in m2 worden uitgedrukt: daar is dan ook een prijs per eenheid voor te vinden. Kostengroepen worden nagenoeg altijd in m2 BVO berekend, paragraaf 4.4.4. Er zijn dus vele methoden om de bouwkosten op te bouwen of direct te berekenen. Dat is zo gegroeid, omdat in het ontwerpproces de beschikbare gegevens aanvankelijk uitermate summier zijn en gaandeweg steeds concreter kunnen worden ingevuld. Van de voorgaande methoden is de berekeningsmethode van elementen via de m2 BVO de meest gecompliceerde. 4.4.3 Bouwkostendocumentatie Kostengegevens zijn te vinden in Reed Business Information Bouw & Infra (www.rbi-nl.com/ bouwkosten) of in Archidat Bouwkosten (www. bouwkosten-online.nl). Beide kostenbronnen zijn verschillend van opbouw. Bij het gebruik is het van belang dat er wordt gekozen voor een tabel van het gebouwtype dat zo goed mogelijk overeenkomt met het type waarvoor de prijs wordt gezocht. Hierbij moet er op worden gelet of de eenheid waarin de prijs is uitgedrukt overeenkomt met de beschikbare eenheid. Vermeld in de berekening altijd het prijspeil van de gehanteerde kostenkengetallen.

Voor een eerste raming zijn kostenoverzichten die zijn afgeleid van referentieprojecten bruikbaar. Omdat er gegevens van een groot aantal projecten beschikbaar zijn, moet er een passende keuze worden gemaakt. Het is hierbij van belang dat het gebouwtype en de vloeroppervlakte van het referentieproject ongeveer overeenkomen met het gebouw waarvan de bouwkosten moeten worden berekend. Afwijkingen kunnen worden gecorrigeerd met behulp van correctiefactoren.

15-03-2005 15:28:02

102

Voorbeeld De gegeven kosten per m2 BVO kunnen niet zonder meer worden overgenomen in het te begroten project. Dat komt omdat er per gebouw andere hoeveelheden van een element per m2 BVO aanwezig kunnen zijn. Op basis van de opgenomen documentatie moeten met behulp van vormfactoren de eenheidsprijzen per m2 BVO worden omgerekend naar eenheidsprijzen per m2 BVO van het te begroten gebouw. Het is ook mogelijk te rekenen met de eenheidsprijzen van het element zelf. Deze kunnen voor het nieuwe gebouw worden gehanteerd als de specificatie ervan acceptabel is.

In een andere rubriek zijn gegevens verzameld op subelementniveau, het niveau van de bouwdelen. Alle kostengegevens zijn eenheidsprijzen. Deze prijzen zijn opgebouwd uit arbeid, materiaal, materieel en onderaannemerskosten. Deze opbouw is niet zichtbaar. Alle direct toewijsbare uitvoeringskosten zijn in de eenheidsprijzen verdisconteerd. De eenheidsprijzen zijn exclusief ABK, AK, winst en risico en BTW. In deze rubriek zijn ook nadere gegevens te vinden over de kosten van de technische installaties. De bouwdeelkosten worden voor de belangrijkste subelementen gegeven. Ze worden apart behandeld voor woongebouwen, bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen en voor de renovatie van woongebouwen. Deze rubriek is toepasbaar bij begrotingen op basis van een definitief ontwerp of op basis van bestek en tekeningen. Dat betekent dat alle elementen op subelementniveau moeten zijn uitgewerkt en dat van alle elementen de principedetails bekend moeten zijn. In de documentatie zijn verder uitgebreide gegevens opgenomen over: • manuren per bewerking; • materiaalkosten; • materieelprestaties en -kosten; • kosten onderaannemers.

0695053X_h04.indd 102

Deze gegevens zijn van belang om een detailbegroting op basis van werkmethoden te maken, wat voornamelijk aan de orde is in de uitvoeringsfase en eventueel in de BK-fase. Deze detailbegrotingen blijven echter buiten het bestek van dit boek. Wel kunnen deze gegevens worden gebruikt om zelf element- of subelementprijzen op te bouwen als deze voldoende gedetailleerd zijn gespecificeerd, figuur 4.9. De elementprijs is berekend per m2. Deze kan worden gehanteerd als eenheidsprijs. 4.4.4 Begrotingen in verschillende fasen Om de bouwkosten te begroten wordt, mede afhankelijk van de fase waarin het ontwerpproces zich bevindt, gebruikgemaakt van verschillende wijzen van berekenen. Dit wordt besproken voor alle in de planprocedure opgenomen fasen. Ter illustratie is gebruikgemaakt van concrete hoeveelheden en prijzen. Financiële getallen en hun betekenis Een van de moeilijkste dingen bij het begroten is om een eenduidige relatie te leggen tussen een begroot bedrag en de betekenis van dat bedrag. Steeds vraagt de calculator zich af wat er nu wel en niet in de prijs was opgenomen. Bijvoorbeeld, als er een prijs per m2 BVO wordt berekend, is het dan zeker, dat er niet een prijs per netto m2 wordt gehanteerd? Is altijd duidelijk wat tot constructie en wat tot het element vloeren wordt gerekend? Zitten de kosten voor het gebruik van een kraan nu wel of niet in de gehanteerde eenheidsprijs? Het is niet alleen bij het hanteren van eenheidsprijzen belangrijk de betekenis goed te definiëren en dubbeltellingen te voorkomen. Ook bij het afgeven van een gemaakte begroting is het zaak om zo goed mogelijk aan te geven waar de begroting op is gebaseerd. In de eerste fasen geldt dat nog het meest, omdat dan de te begroten eenheden nog globaal zijn bepaald. In de latere fasen, als de calculatie op subelementniveau terechtkomt, wordt de inhoud vanzelf steeds beter gedefinieerd. In de systematiek van de elementenmethode is er veel aandacht besteed aan een duidelijke definiëring van de onderscheiden elementen.

15-03-2005 15:28:02

0695053X_h04.indd 103

1,000 m2

Totaal specie betondak

Figuur 4.9 Opbouw (sub)elementprijs

Prijspeil augustus 2001 Prijzen zijn exclusief BTW

1,000 m2

Materieel:

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m1 m1

1,000 1,000 1,000 1,000 0,096 0,904 0,160 0,035

afschotlaag voorsmeerlaag isolatie 60 mm PS bed. glasvlies + app. tegels 50/50 grind plakstroken loodstroken 9,162

Specie betondak 1

2C(47)

Hoofdaannemer 1 mu bouw

0,25

0,02

m2

0,029

0,009

0,020

mat/eenh mu/eenh totaal euro mu mu

hoev. eenh.

Code

Hoofd

0,321

0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,321

tot.mat euro

euro

0,816

0,568 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,248

tot.loon euro

28,38

6,348 1,197 5,399 3,842 9,011 2,669 5,186 0,030 0,030 0,100 0,204 0,250 0,040 0,100

0,440

0,030 0,030 0,100 0,204 0,024 0,036 0,016 0,000

mat/eenh mu/eenh totaal euro mu mu

21,938

06,665 01,257 05,669 04,034 00,908 02,533 00,871 00,000

tot.mat euro

Onderaannemer 1 mu dakdekker euro opslag materialen %

16,990

01,158 01,158 03,860 07,874 00,926 01,396 00,618 00,000

tot.loon euro

38,60 5

0,000

0,000

aann. euro

Materieel

3,063 afgerond:

3,063

OA euro

43,128 43,13

8,391 2,415 9,529 11,909 1,835 3,929 1,489 0,569 0,000 3,063

totaal euro

4 KOSTENBEHEERSING 103

15-03-2005 15:28:02

104

Fase Projectdefinitie Beschikbare objectspecificaties zijn: • bestemming: kantoorgebouw; • BVO: 5.000 m2; • bouwterrein: 2.000 m2; • bebouwd oppervlak: 1.000 m2. De eenvoudigste calculatie van de investeringskosten is in figuur 4.10 opgenomen. Verondersteld wordt dat de kosten van de grond redelijk in beeld zijn, omdat in deze fase het bouwterrein bekend moet zijn. De bouwkosten kunnen worden ontleend aan een referentieproject. Bij de aanname van 900 euro per m2 BVO is een gemiddeld kwaliteitsniveau verondersteld. Dit soort aannames dient bij de investeringsraming te worden aangegeven. Bij de raming van de kantoorinrichting is nieuw meubilair verondersteld. Kantoormachines en andere bedrijfsapparatuur zijn niet in de raming opgenomen. De bijkomende kosten zijn als 20% van de kostengroepen 1 tot en met 7 in de raming opgenomen. Het blijkt dus dat ook al zijn de basisgegevens zeer summier, in de raming veronderstellingen kunnen worden toegevoegd. Zo kan op basis van dezelfde objectspecificaties ook een raming worden gemaakt zoals in figuur 4.11 is aangegeven. Als de aankoopprijs van de grond bekend is (bijvoorbeeld 100 euro per m2), kan kostengroep 1 al op elementclusterniveau worden geraamd. De bouwkosten kunnen op kostengroepniveau worden geraamd. De calculator gaat dan wel

van bepaalde veronderstellingen uit met betrekking tot het kwaliteitsniveau van elk van de kostengroepen van de bouwkosten. Het gehanteerde prijsniveau is nog steeds uitermate globaal, omdat voornamelijk wordt gerefereerd aan prijzen per m2 BVO. De algemene uitvoeringskosten zijn in het voorbeeld geraamd als een percentage van de kostengroepen 2 tot en met 6. Hier had ook een eenheidsprijs per m2 BVO kunnen worden gehanteerd. In de raming is daarnaast een standpunt met betrekking tot de reservering voor onvoorziene kosten opgenomen, namelijk een percentage van de kostengroepen 1 tot en met 7. De gehanteerde eenheidsprijs is afhankelijk van een taxatie van de projectomstandigheden en wordt gezien als onderdeel van het projectbeleid. Deze kan mede afhankelijk zijn van de complexiteit van het ontwerp. Op gelijke wijze is het mogelijk met zeer summiere gegevens de raming verder uit te werken. De installatiewerken kunnen bijvoorbeeld op elementclusterniveau worden ingevuld. Hoe groter de mate van detaillering, des te meer doet de calculator kwaliteits- en hoeveelheidsveronderstellingen. Zeker in de PD-fase, waarin vooral wordt gestreefd naar een goede budgetstelling, is het inbouwen van veronderstellingen een goede methode. In figuur 4.12 is hiervan een voorbeeld gegeven. Bij een raming hoort altijd een verklaring. Bij het laatste voorbeeld kan worden aangegeven

Kostengroep Omschrijving

Hoeveelheid

Eenheid

Euro/eenh

Kosten per groep

1 Grond 2 t/m 6 Bouwkosten 7 Inrichtingskosten 8 Bijkomende investeringskosten (over kostengroep 1 t/m 7)

.0002.000 .0005.000 .0005.000 5.700.000

m2 m2 BVO m2 BVO euro

150 900 180 .0,20

1.300.000 4.500.000 1.900.000 1.140.000

19%

6.840.000 1.299.600

Totaalinvestering excl. BTW BTW Totaalinvestering incl. BTW

6.840.000 euro

€ 8.139.600

Prijspeil augustus 2001 Figuur 4.10 Investeringsraming A

0695053X_h04.indd 104

15-03-2005 15:28:03

0695053X_h04.indd 105

Hoeveelheid Eenheid Euro/ eenh.

Totaalinvestering excl. BTW BTW over totaal excl. BTW

Figuur 4.11 Investeringsraming B

Prijspeil augustus 2001

6.836.160 euro

19%

Grond A Grondverwerving 5.692.000 m2 110 B Infravoorzieningen 5.692.000 m2 30 C Bouwrijp maken terrein 5.692.000 m2 10 5.695.000 m2 bvo Bouwkundige werken 500 5.695.000 m2 bvo Installaties 265 5.695.000 m2 bvo Vaste inrichtingen 30 5.691.000 m2 Terrein 40 AUK (algemene uitvoeringskosten over kostengroepen 2 t/m 5) 12% Totaal bouwkosten: (som van kostengroepen 2 t/m 6) Losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties 5.695000 m2 bvo 180 5.696.800 euro Bijkomende kosten 20% (over kostengroepen 1 t/m 7) G Waarin reservering voor onvoorzien 5% (over kostengroepen 1 t/m 7)

Totaalinvestering incl. BTW

7 8

2 3 4 5 6

1

Kosten- Elementgroep cluster Omschrijving

284.840

220.000 60.000 20.000

Kosten/ cluster

2.500.000 1.325.000 2.150.000 2. 40.000 2.481.800 4.496.800 2.900.000 1.139.360

2.300.000

Kosten/ groep

€ 8.135.030

6.836.160 1.298.870

2.900.000 1.139.360

2.300.000

Subtotaal

4 KOSTENBEHEERSING 105

15-03-2005 15:28:03

0695053X_h04.indd 106

Hoeveelheid Eenheid Euro/ eenh.

Totaalinvestering excl. BTW BTW

Figuur 4.12 Investeringsraming C

Prijspeil augustus 2001

6.843.252 euro

19%

Grond A Grondverwerving 5.702.000 m2 110 B Infravoorzieningen 5.702.000 m2 30 C Bouwrijp maken terrein 5.702.000 m2 10 5.705.000 m2 bvo Bouwkundige werken 500 Installaties A Werktuigbouwkundig 5.705.000 m2 bvo 130 B Elektrotechnisch 5.705.000 m2 bvo 115 C Transportinstallaties 5.705.000 m2 bvo 20 5.705.000 m2 bvo Vaste inrichtingen 30 5.701.000 m2 Terreinvoorzieningen 40 AUK (algemene uitvoeringskosten over kostengroepen 2 t/m 5) 12% Totaal bouwkosten: (over kostengroepen 2 t/m 6) Losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties A Losse inrichtingen 5.705.000 m2 bvo 30 B Bedrijfsinstallaties 5.755.910 specificatie 1 Bijkomende investeringskosten 20% 5.702.710 euro (over kostengroepen 1 t/m 7) G Waarin reservering voor onvoorzien (over kostengroepen 1 t/m 7) 5%

Totaalinvestering incl. BTW

8

7

4 5 6

2 3

1

Kosten- Elementgroep cluster Omschrijving

285.136

150.000 755.910

650.000 575.000 100.000

220.000 60.000 20.000

Kosten/ cluster

1.140.542

1.905.910

1.150.000 2. 40.000 1.481.800

2.500.000 1.325.000

2.300.000

Kosten/ groep

€ 8.143.470

6.843.252 1.300.218

1.140.542

4.496.800 4.905.910

4.300.000

Subtotaal

106

15-03-2005 15:28:03

4 KOSTENBEHEERSING

wat men mag verwachten van een werktuigbouwkundige installatie van 130 euro per m2 BVO. Ook is het mogelijk dat de opdrachtgever al in het stadium van PD kan aangeven hoeveel bedrijfsapparatuur in gebruik is. Daarnaast kan de calculator aangeven wat de opdrachtgever aan kantoormeubilair kan aanschaffen als hij hiervoor 30 euro per m2 BVO beschikbaar heeft. Rekenen zonder tekenen Het is voor de berekening van de bouwkosten niet noodzakelijk te kunnen beschikken over een ideeënschets van het gebouw. Uitgaande van het PvE kan ook een berekening worden opgesteld. Hierbij wordt de oppervlakte van een aantal onderdelen op basis van aannamen berekend. Van een kantoorgebouw is de bruto vloeroppervlakte 1000 m2. Aangenomen wordt dat het gebouw twee verdiepingen krijgt, een diepte van 13,5 m, een verdiepingshoogte van 3,5 m en een plat dak. De lengte van het gebouw bedraagt dan 1000 : 2 = 37 m. 13,5 De oppervlakte van de buitengevel is dan (37 + 13,5) × 2 × 2 × 3,5 = 707 m2. De oppervlakte van de ramen bedraagt 20% van de bruto vloeroppervlakte, dus 200 m2. Het gebouw heeft een hoofdentree met een dubbele deur, met nog een extra toegang en een nooduitgang. Totaal één dubbele deur en twee enkele deuren. De oppervlakte van de deuren bedraagt 4 × 2 = 8 m2. De oppervlakte van de gesloten gevel bedraagt 707 – (200 + 8 ) = 499 m2. Door een standaardmaat van één kantoorruimte aan te nemen, kan de lengte van de binnenwanden worden berekend. De oppervlakte van het platte dak is de bruto vloeroppervlakte gedeeld door 2. Door op deze wijze verder te redeneren kan de oppervlakte van veel onderdelen van het gebouw worden afgeleid.

0695053X_h04.indd 107

107

Let op: met behulp van deze methode kunnen uitsluitend de bouwkosten worden berekend. Voor de investeringskosten moeten hierbij de grondkosten, de kosten van losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties en de bijkomende kosten worden opgeteld.

Fase Structuurontwerp Beschikbare objectspecificaties zijn: • bestemming gebouw: kantoorfunctie; • bruto vloeroppervlakte (BVO) is gebaseerd op basis PvE waarin nuttige vloeroppervlakte is vastgesteld; • gebouwvorm is in hoofdlijnen vastgesteld, zodat de bruto/nuttig-verhouding beter kan worden bepaald. Het BVO blijkt 5.000 m2 te blijven; • doordat gebouwvorm (20 bij 50 m) is bepaald en aantal bouwlagen (5) bekend is, kan worden berekend: • geveloppervlakte (GO) (5 × 3,40 m = 17 m hoog; GO = 17 × 140 = 2.380 m2); • dakoppervlakte en bebouwde oppervlakte (BO); • aantal trappen; • doordat constructie is bekeken in relatie tot bodemgesteldheid, kan worden aangegeven welke funderingssystemen voor dit gebouw in aanmerking komen; • van installaties kan worden vastgesteld welke systemen in aanmerking komen voor welke delen van gebouw. Op basis van deze gegevens kan in de SO-fase wederom een raming worden gemaakt, figuur 4.13. Misschien is het toegestaan om die ‘begroting’ te noemen. Fase Voorlopig ontwerp Beschikbare objectspecificaties zijn: • situatietekeningen; • maatvoerende plattegronden, doorsneden en aanzichten; • ruimte-indeling en ruimtebestemming liggen in hoofdlijnen vast. Bijzondere ruimten zijn gepositioneerd; • funderingsprincipes zijn vastgesteld; • draagstructuur is maatvoerend bepaald; • principe gevel en te gebruiken materialen ligt vast; • principes en plaats technische installaties is bepaald;

15-03-2005 15:28:03

0695053X_h04.indd 108

Figuur 4.13 Begroting op basis van structuurontwerp

Hoeveelheid Eenheid Euro/ eenh.

Totaalinvestering excl. BTW BTW

6.832.366 euro

19%

Grond A Grondverwerving 4.002.000 m2 7.110 B 4.002.000 m2 7. 30 Infravoorzieningen C 4.002.000 m2 7. 10 Bouwrijp maken terrein 4.005.000 m2 bvo Bouwkundige werken 4.001.000 m2 7.220 A Fundering B 4.005.000 m2 bvo 7.120 Skelet C 4.001.000 m2 7. 40 Daken D 4.002.380 m2 7.305 Gevel E 4.005.000 m2 bvo 7.100 Binnenwanden F 4.005.000 m2 bvo 7. 40 Vloeren G 4.004.008 stuks Trap- en hellingconstructie 7.000 H Plafondafbouw 4.005.000 m2 bvo 7. 30 Installaties 4.005.000 m2 bvo 7.130 A Werktuigbouwkundig B 4.005.000 m2 bvo 7.115 Elektrotechnisch C 4.005.000 m2 bvo 7. 20 Lift en transport 4.005.000 m2 bvo 7. 30 Vaste inrichtingen Terrein 4.001.000 m2 7. 40 AUK (algemene uitvoeringskosten over kostengroepen 2 t/m 5) 7.5% U1 4.006.900 euro AUK geheel gebouw U2 7.3% AUK project/bouwplaatsinrichting 4.006.900 euro U3 AUK project/werkvoorbereiding en uitvoering 4.006.900 euro 7.4% Bouwkosten: (over kostengroepen 2 t/m 6) Losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties A Losse inrichtingen 4.005.000 m2 bvo 7. 30 B 4.755.910 specificatie Bedrijfsinstallaties 1 Bijkomende investeringskosten 5.693.638 euro 20% (over kostengroepen 1 t/m 7) A Voorbereidingskosten G Waarin reservering voor onvoorzien 5.693.638 euro 5%

Totaalinvestering incl. BTW

8

7

4 5 6

3

2

1

Kosten- Elementgroep cluster Omschrijving

284.682

150.000 75.910

160.276

480.828 200.345 120.207

650.000 575.000 100.000

220.000 600.000 40.000 725.900 500.000 200.000 56.000 150.000

220.000 60.000 20.000

Kosten/ cluster Subtotaal

€ 8.130.515

6.832.366 1.298.149

1.138.728 1.138.728

4.487.728 2.905.910 2.905.910

2.150.000 2. 40.000

1.325.000

2.491.900

2.300.000 2.300.000

Kosten/ groep

108

Prijspeil augustus 2001

15-03-2005 15:28:04

4 KOSTENBEHEERSING

• •

principeverloop leidingsystemen is bekend; plaats en aantal transportinstallaties en trappen ligt vast. Op basis van deze gegevens kan de VO-begroting, figuur 4.14, worden gemaakt. Over de VObegroting kan het volgende worden opgemerkt: • elementclusters onderbouw en draagstructuur kunnen op subelementniveau worden begroot. De gegevens hiervoor zijn immers in het voorlopig ontwerp vastgelegd; • op clusterniveau zijn uitvoeringskosten opgenomen. Deze zijn niet goed te specificeren, en zijn daarom op basis van een percentage van het betreffende elementcluster opgenomen. De keuze van het percentage is typische bedrijfsinformatie, die overigens nergens te vinden is. Men werkt met geschatte waarden; • hoeveelheden worden voor een belangrijk deel ontleend aan beschikbare ontwerpgegevens. Van groot belang is dat de wijze waarop hoeveelheden worden gemeten, overeenkomt met de wijze waarop de prijsinformatie aan hoeveelheden is gekoppeld. Bijvoorbeeld: als de waterinstallatie (element 53, watertappunten) wordt uitgedrukt in de netto oppervlakte van het gebouw, moet de eenheidsprijs geen betrekking hebben op de kosten per m2 BVO.

Fase Definitief ontwerp Beschikbare objectspecificaties: • situatietekeningen die nu alle, ook installatietechnische, terreinvoorzieningen bevatten; • maatvoerende plattegronden, doorsneden en aanzichten; • ruimte-indeling en ruimtebestemming liggen vast; • tekeningen fundering en draagstructuur zijn maatvoerend gereed; • geveltekeningen met bijbehorende principedetails; • afwerkingsstaten van alle ruimtes, materiaalgebruik is vastgesteld; • principedetails alle aansluitingen tussen bouwdelen; • indeling technische ruimtes met aanzuig- en afvoerkanalen; • leidingsystemen zijn maatvoerend bepaald; • transportinstallaties zijn gespecificeerd.

0695053X_h04.indd 109

109

Aan de hand van voorgaande objectspecificaties kan de DO-begroting worden gemaakt. In figuur 4.15 zijn drie elementen ervan uitgewerkt. De elementen blijken uit meerdere subelementen (of bouwdelen) te bestaan. De dragende binnenwanden blijken gedeeltelijk gemetseld te zijn en gedeeltelijk gestort. Elk van de bouwdelen kan dus in verschillende varianten voorkomen. Zo kan de gemetselde wand uit baksteen zijn opgemetseld, maar ook van kalkzandsteen zijn gemaakt. De betonwanden kunnen van verschillende dikte zijn en bovendien kan de materiaalsamenstelling variëren. Dat laatste komt hier nog niet expliciet naar voren. Ter vergelijking zijn in de laatste kolom van figuur 4.15 de prijzen volgens de VO-begroting weergegeven. In elke volgende stap van de detaillering van de begroting worden afwijkende bedragen geconstateerd. De verschillen zijn zowel positief als negatief, waardoor op hoger abstractieniveau de begrote bedragen realiseerbaar moeten zijn.

Fase Bestek Beschikbare objectspecificaties zijn: • zie fase Definitief ontwerp; • volledige bestek. Doel is nu een begroting te maken waarmee kan worden beoordeeld of men tot aanbesteden kan overgaan. De bestekbegroting wordt veelal de directiebegroting genoemd. Met deze begroting moet men ook de inschrijvingsbegroting van de aannemer kunnen beoordelen. De bestekbegroting is gebaseerd op het bestek waarin het bouwwerk is opgedeeld in werksoorten. In figuur 4.17 is een gedeelte van de Stabu-indeling (voor beton- en metselwerk) gegeven. In de meeste bestekken wordt dus al het metselwerk bij elkaar genomen, of het nu in de binnenwanden zit, in de gevel of in de dakopbouw. Datzelfde geldt voor het betonwerk en alle andere werksoorten. In figuur 4.16 is een onderdeel van een bestekbegroting weergegeven. Het zou te ver voeren hier een volledige bestekbegroting op te nemen. Het gaat in het kader van dit boek over de principes ervan. In de bestekbegroting is te zien dat een bepaald element met verschillende werksoorten totstandkomt.

15-03-2005 15:28:04

0695053X_h04.indd 110

2

1

Grond Grondverwerving A Infravoorzieningen B Bouwrijp maken terrein C Bouwkundige werken A Fundering 11 bodemvoorziening 17 paalfundatie geheid 16 funderingsconstructie 13 beganegrondvloer AU AUK B Skelet 21 dragende buitenwanden 22 dragende binnenwanden 23 dragende vloeren 27 dragende daken 28 hoofddraagconstructie AU AUK C Daken 27 dakafbouwconstructies 37 dakopeningen 47 dakafwerking AU AUK D Gevelafbouw 21 buitenwandafbouwconstructie 31 buitenwandopeningen 41 buitenwandafwerking AU AUK E Binnenwanden 22 binnenwandafbouwconstructie 32 binnenwandopeningen 42 binnenwandafwerking AU AUK

Kosten- Element- Elementgroep cluster code Omschrijving

2.000 2.000 2.000 5.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 135.000 5.000 .100 .100 4.000 1.000 2.400 518.000 1.000 1.000 10 1.000 40.600 2.380 1.430 .950 .100 602.000 5.000 4.100 .900 8.200 477.600 m2 m2 m2 m2 bvo m2 m2 m2 m2 m2 euro m2 bvo m2 m2 m2 m2 m1 euro m2 m2 stuks m2 euro m2 m2 m2 m2 euro m2 bvo m2 m2 m2 euro

Hoeveel- Eenheid heid

14.000 14.000 140.000 50.000 300.000 77.700

140 140 35 50 125 15% 40 20 60 20 10% 305 200 320 120 18% 100 48 230 9 5% 196.800 207.000 73.800 23.880

286.000 304.000 12.000 108.360

20.000 .600 20.000 4.060

25.000 30.000 30.000 50.000 20.250

Kosten/ element

25 30 30 50 15%

110 30 10

Euro/ eenh.

501.480

710.360

44.660

595.700

155.250

220.000 60.000 20.000

Kosten/ cluster

2.416.836

2.300.000

Kosten/ groep 300.000

Subtotaal

110

15-03-2005 15:28:04

0695053X_h04.indd 111

3

Vloeren 23 33 43 AU Trappen 24 34 44 AU Plafonds 45 AU

plafondsafbouwconstructie AUK

trapafbouwconstructie ballustrades en leuningen trapafwerking AUK

vloerafbouwconstructies vloeropeningen vloerafwerkingen AUK

Installaties A Werktuigbouwkundige installaties 51 warmteopwekking 52 afvoeren 53 watertappunten 54 gassen 55 koudeopwekking en distributie 56 warmtedistributie 57 luchtbehandeling 58 regeling klimaat en sanitair AU AUK B Elektrotechnische installaties 61 centrale elektravoorziening 62 krachtstroom 63 verlichting 64 communicatie 65 beveiligingsinstallaties 67 gebouwbeheersvoorzieningen BU AUK C Lift en transport 66 lift en transport CU AUK

H

G

F

Kosten- Element- Elementgroep cluster code Omschrijving

euro m2 bvo stuks euro

534.500 5.000 4.8 2 92.000

45.000 63.700 98.000 24.500 126.000 137.200 78.400 22.050 59.485 185.000 9.500 210.000 60.000 70.000 .0 6% 32.070 7. 020 100.000 46.000 92.000 8% 7.360

m2 bvo 7 .130 stuks 45.000 m2 7. 013 m2 7. 020 m2 7.0 5 m2 7.0 36 m2 7.0 28 m2 7.0 16 m2 4,5 euro 10% m2 bvo 7 .115 m2 bvo 7.0 37 m2 bvo 1,9 m2 bvo 42 toestellen .300 m2 bvo 7.0 14 5.000 4.8 1 4.900 4.900 4.900 3.500 4.900 4.900 4.900 594.850 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.000

99.360

566.570

1.320.265 .654.335

158.208

57.936

193.242

7.0 40 7.0 12 57.600 7. 250 3.000 7.0 25 120.000 7% 12.642 7.000 4.000 32.000 2.100 16.800 1.000 8.000 2% 1.136 7. 030 7. 032 153.600 3% 4.608

m2 bvo m2 stuks m2 euro stuks stuks stuks stuks euro m2 bvo m2 euro

Kosten/ cluster

Kosten/ element

Euro/ eenh.

5.000 4.800 4.812 4.800 180.600 4.8 8 4.8 8 4.8 8 4.8 8 56.800 5.000 4.800 153.600

Hoeveel- Eenheid heid Kosten/ groep Subtotaal

4 KOSTENBEHEERSING 111

15-03-2005 15:28:05

0695053X_h04.indd 112

Hoeveel- Eenheid heid Euro/ eenh.

Totaalinvestering excl. BTW BTW

Figuur 4.14 Begroting op basis van voorlopig ontwerp

6.721.346 euro

19%

5.000 m2 bvo 30 Vaste inrichtingen 71 1,2 vaste verkeersvoorzieningen 5.000 m2 bvo 72 vaste gebruikersvoorzieningen 0,5 5.000 m2 bvo 73 vaste keukenvoorzieningen 12 5.000 m2 bvo 74 57 stuks vaste sanitaire voorzieningen 335 75 5.000 m2 bvo vaste onderhoudsvoorzieningen 9 76 vaste opslagvoorzieningen 3 5.000 m2 bvo AU 147.595 euro AUK 0% 1.000 m2 40 Terrein 20 A 90 1.000 m2 bouwkundige terrein voorz. B 90 7 werktuigbouwkundige terreinvoorz. 1.000 m2 C 90 1.000 m2 9 elektrotechnische terreinvoorz. AU 36.000 euro AUK. 10% AUK (algemene uitvoeringskosten over kostengroepen 2 t/m 5) U1 3.924.296 euro AUK geheel gebouw 5% U2 3.924.296 euro AUK project/bouwplaatsinrichting 3% U3 3.924.296 euro AUK project/werkvoorb. en uitvoering 4% Totaal Bouwkosten: (som van kostengroepen 2 t/m 6) Losse inrichtingen en bedrijfsinstallaties A 5.000 m2 bvo Losse inrichtingen 30 B 755.910 specificatie 1 Bedrijfsinstallaties Bijkomende investeringskosten 5.601.122 euro 20% (over kostengroepen 1 t/m 7) A Voorbereidingskosten G Waarin reservering voor onvoorzien over kostengroepen 1 t/m 7 5%

Totaalinvestering incl. BTW

8

7

6

5

4

Kosten- Element- Elementgroep cluster code Omschrijving

280.056

150.000 755.910

196.215 117.729 156.972

20.000 7.000 9.000 3.600

6.000 2.500 60.000 19.095 45.000 15.000 15.000

Kosten/ element

p.m.

39.600

147.595

Kosten/ cluster Subtotaal

€ 7.998.402

6.721.346 1.277.056

1.120.224

Prijspeil augustus 2001

1.120.224

4.395.212 1.905.910 4. 905.910

1.470.916

1. 39.600

1.147.595

Kosten/ groep

112

15-03-2005 15:28:05

0695053X_h04.indd 113

Vloeren 33

200 m1 500 m1 500 m1

12 stuks 8 stuks 10 stuks

100 m2 44 m2 60 m2

Hoeveelheid Eenheid

Vloeropeningen 21.11 vloerluiken 80/100 met omranding 21.11 vloerluiken 80/120 met omranding

Installaties A Werktuigbouwkundige installaties 52 Afvoeren 12.11 regenwaterafvoeren 100 mm 21.11 binnenriolering 75 mm 21.11 binnenriolering 125 mm

F

Bouwkundige werken B Skelet 22.2 Dragende binnenwanden 21.10 steens metselwerk 21.12 betonwanden 200 mm

Omschrijving

Figuur 4.15 Enkele elementen in begroting op basis van definitief ontwerp

3

2

Kosten- ElementSubgroep cluster Element elem.

45 50 60

100 120

170 110

Euro/ eenh.

19.000 25.000 30.000

1.800 1.200

7.480 6.600

63.700

13.000

14.000

Volgens VO begr.

Prijspeil augustus 2001

64.000

12.000

14.080

Kosten Kosten subelement element

4 KOSTENBEHEERSING 113

15-03-2005 15:28:05

0695053X_h04.indd 114

21.00 betonwanden 21.32 bekisting 21.40 wapening 21.50 beton storten 21.85 sparingen 1 m2

Bouwkundige werken B Skelet 22.2 Dragende binnenwanden 22.00 steens metselwerk 22.31 steens metselwerk 22.60 sparingen 22.72 voegwerk

Figuur 4.16 Voorbeeld element in bestekbegroting

2 m2 m2 m2 stuks m2 m2 m2 kg m3 stuks

100 44 44 2 88 60 120 450 12 1

Kosten- ElementHoeveel- EenStabu- Stabugroep cluster Element code heid heid code Omschrijving

142 112 180 150

110 100 125

5.040 4.900 4.960 4.150

4.840 4.200 2.200 7.050

7.240

14.080

Prijspeil augustus 2001

14.290

Kosten Volgens Euro/ Kosten Kosten eenh. werksoort stabueenh. elememt VO begr.

114

15-03-2005 15:28:06

4 KOSTENBEHEERSING

De dragende binnenwanden worden deels gemetseld en deels van beton gemaakt. Dat lijkt heel veel op het onderscheid in subelementen of bouwdelen. In de nadere beschrijving gaat het bestek dus verder. Het denken in werksoorten betekent dat ten behoeve van ‘de gemetselde wand’ er gemetseld moet worden, gevoegd moet worden en dat er enkele sparingen moeten worden gesteld. Ten behoeve van ‘betonwerk’ Code Subcode

Omschrijving

20

Funderingspalen en damwanden (niet nader onderverdeeld)

21

Betonwerk 21.00 Algemeen 21.21 Betonreparatie 21.22 Betonbescherming 21.31 Verloren bekisting 21.32 Tijdelijke bekisting 21.33 Staalplaat betonvloeren 21.40 Wapeningswerk 21.50 In het werk gestort beton 21.51 In het werk gestort beton, monolitisch afgewerkt 21.52 In het werk gestort schuimbeton 21.60 Voorspanning 21.71 Nabehandeling 21.72 Bewerking 21.81 Isolatie 21.82 Ankers en bevestigingsmiddelen 21.83 Profielen 21.84 Opleggingen 21.85 Doorvoeringen en sparingen

115

komt men altijd het bekisten, wapenen en storten tegen. Als de eenheidsprijzen voor de werksoorten niet beschikbaar zijn, moeten ze worden opgebouwd. Dan komt men terecht bij de meest gedetailleerde methode van begroten, namelijk de opbouw van de werksoort uit arbeid, materiaal en materieel.

Code Subcode

Omschrijving

22

Metselwerk 22.00 Algemeen 22.10 Functionele omschrijvingen 22.21 Verwijderen afwerkingen 22.22 Aansluitingen en aanhelen 22.23 Injecteren 22.24 Reinigen metselwerk 22.31 Baksteen met mortel 22.32 Kalkzandsteen met mortel 22.33 Betonsteen met mortel 22.34 Natuursteen met mortel 22.35 Glazen bouwsteen met mortel 22.41 Baksteen, gelijmd 22.42 Kalkzandsteen, gelijmd 22.43 Betonsteen, gelijmd 22.44 Gipsblokken, gelijmd 22.51 Baksteen, droog gestapeld 22.52 Cellenbetonblokken, droog gestapeld 22.53 Gipsblokken, droog gestapeld 22.60 Voorzieningen in metselwerk 22.71 Afkwast-, vertin- en raaplagen 22.72 Voegwerk 22.81 Wapening 22.82 Verankeringen en opvangconstructies 22.83 Isolatie 22.84 Vochtkeringen 22.85 Kanaaltoebehoren en ventilatievoorzieningen 22.86 Informatieplaat of element

23

Vooraf vervaardigde steenachtige elementen etc. etc.

Figuur 4.17 Stabu-indeling voor element 21 en 22

0695053X_h04.indd 115

15-03-2005 15:28:06

116

Een aantal werksoorten loopt in het algemeen via onderaannemers. Het blijkt dus mogelijk in de opvolgende fasen met een eenduidige decompositie te werken. Groot voordeel hierbij is dat de volgende begrotingsstap steeds een detaillering is van de tot op dat moment gemaakte begroting. Begrotingen blijven daardoor goed vergelijkbaar door alle fasen heen. Dit is zeer belangrijk om inzicht in de bouwkosten te krijgen en maakt het mogelijk alternatieven te vergelijken en optimale oplossingen te bewerkstelligen, zowel in het functioneel en technisch ontwerp als in het ontwerp van de productieprocessen. 4.4.5 Algemene aandachtspunten Bij het begroten speelt altijd een aantal zaken die in meerdere fasen voorkomen. Ter verduidelijking van het hele begrotingsproces wordt er aandacht besteed aan enkele specifieke punten: ◆ indexering kosten; ◆ post onvoorzien, projectreserves en risico’s; ◆ indirecte kosten.

◆ Indexering kosten Indexeren is nodig omdat het prijsniveau van de bouwkosten en de samenstellende delen voortdurend verandert. Begrotingen worden over het algemeen gemaakt op basis van het prijspeil ‘heden’. Als men een begroting dus gaat vergelijken met een budget dat een half jaar eerder tot stand gekomen is, moet ermee rekening worden gehouden dat het huidige prijsniveau meestal hoger ligt. Om de vergelijking zuiver te houden wordt het budget geïndexeerd naar het prijsniveau ‘heden’. De hoogte van de indexering kan worden bepaald door officiële publicaties hierover te raadplegen. Indexering is niet alleen van belang bij het vergelijken van begroting en budget, maar ook bij het hanteren van eenheidsprijzen in de begroting. Bij elke eenheidsprijs hoort duidelijk te zijn op basis van welk prijspeil deze tot stand gekomen is. In de begroting moet de eenheidsprijs dus ook zijn geïndexeerd naar de datum waarop de begroting totstandkomt.

0695053X_h04.indd 116

◆ Post onvoorzien, projectreserves en risico’s In paragraaf 4.4.4 is gebleken dat het begroten sterk afhankelijk is van de gegevens die beschikbaar zijn. In de allereerste fasen moet de bouwkostendeskundige een raming maken van het gebouw, terwijl hij nauwelijks weet hoe groot dat gebouw wordt. In latere fasen beschikt hij over ontwerpgegevens die steeds gedetailleerdere informatie geven. Daarmee is het mogelijk de financiële consequenties beter te overzien. Bij het ramen of begroten wordt steeds gewerkt met een hoeveelheid van iets maal een prijs per eenheid. De vraag is waar de grootste onzekerheden zitten. De eenheidsprijzen worden geacht al ruimte te bevatten voor de bij nadere detaillering naar voren komende extra kosten. Voorbeelden zijn de prijs van een onderwijsgebouw per student, de prijs van een kantoor per m2 BVO en de prijs voor een m2 gevel of dak. Die eenheidsprijs kan ruim of krap worden genomen, maar alle soorten kosten moeten daarin zijn opgenomen. Onzekerheden zitten vooral in de vaststelling van de hoeveelheden. Bij nadere uitwerking kan blijken dat er meer m2 BVO nodig zijn, of dat de gevel meer m2 oppervlakte krijgt dan aanvankelijk werd gedacht. Om ruimte te hebben voor het opvangen van onvoorziene ontwikkelingen, is onder de post bijkomende kosten (8.G) een post opgenomen voor onvoorziene uitgaven. Deze post betreft het totale project en is nodig gedurende alle fasen. Het moet dus niet zo zijn dat de post onvoorzien voor 80% wordt verbruikt door veranderingen in de SO-fase. Ook in de BK-fase en daarna moet een gedeelte van die post nog beschikbaar zijn. Het is dus zaak deze post behoedzaam uit te geven, alleen daar waar het echt nodig is. Veel ontwerptegenvallers moeten daarom eerst binnen het ontwerp worden opgevangen. Een iets grotere gevel kan door een eenvoudiger dakopbouw worden gecompenseerd. Pas als er geen uitweg meer is binnen het ontwerp kan de opdrachtgever besluiten de post onvoorzien aan te spreken. Risico’s lijken erg veel op onvoorziene ontwikkelingen. Er zijn echter enkele duidelijk geïdentificeerde risicogroepen die een eigen plaats heb-

15-03-2005 15:28:06

4 KOSTENBEHEERSING

ben in de investeringsbegroting. Dat zijn: • kosten verzekeringen, waarmee bepaalde risico’s door opdrachtgever worden afgekocht (bijkomende kosten, post 8.C in figuur 4.4); • post voor risicoverrekeningen, waarin prijsrisico tijdens uitvoering op loon- en materiaalkosten wordt ondergebracht (bijkomende kosten, post 8.F); • post onvoorziene uitgaven (bijkomende kosten, post 8.G), moet voldoende ruimte bevatten om alle overige risico’s af te dekken. ◆ Indirecte kosten In de economische wetenschap wordt het begrip ‘indirecte kosten’ gehanteerd. Dit begrip staat tegenover ‘directe kosten’. Indirecte kosten zijn kosten die niet direct toerekenbaar zijn aan een van de onderdelen van de begroting. Een typisch voorbeeld is de bouwkraan. Deze kan niet volledig worden toegerekend aan de prefabmontage, omdat de kraan ook voor allerlei ander bouwtransport wordt gebruikt. Men is geneigd de bouwkraan dan maar in de post algemene uitvoeringskosten (bouwplaatskosten) op te nemen. De kraan is wel toerekenbaar aan het werk, maar niet aan een specifiek onderdeel van dat werk. Althans, dat zou wel kunnen, maar daardoor ontstaat veel administratieve rompslomp. Een voordeel van het zo veel mogelijk direct toewijzen van kosten is dat kostenvergelijkingen tussen alternatieve productiemethoden objectiever kunnen plaatsvinden. Zaken als transportkosten, opruim- en afvoerkosten en opslagkosten worden dan zo eerlijk mogelijk in de vergelijking betrokken. Voorbeeld Een aantal voorbeelden van uitvoeringskosten is: a transportkosten materialen naar plaats montage; b opslagkosten van diezelfde materialen; c verwerkingskosten afvalmateriaal; d montagehulp bouwkraan; e steigerwerk om gevels te metselen of plafonds te monteren; f bekisting om beton te kunnen storten; g stempels (als tijdelijke ondersteuningsconstructies).

0695053X_h04.indd 117

117

De kostenposten a, b en c zijn direct gekoppeld aan een bepaald element en zijn over het algemeen niet in de elementprijs meegerekend. De kostenposten d, e, f en g rekent men over het algemeen wel mee in de elementprijs, onder ‘materieel’. Voor het calculeren is het dus van groot belang na te gaan welke kosten direct zijn gemaakt door middel van element- of subelementprijzen en welke kosten uit de AUK geheel gebouw naar de uitvoeringskosten per elementcluster kunnen worden gebracht.

4.5 Beheersing investeringskosten Bij het vaststellen van een definitief ontwerp is het mogelijk dat er zich een kostenoverschrijding voordoet ten opzichte van het oorspronkelijk vastgestelde en al dan niet geïndexeerde budget. In dat geval heeft het beheersen van de kosten in het proces tussen haalbaarheidsstudie en definitief ontwerp waarschijnlijk te weinig aandacht gekregen. In de initiatieffase spelen de bouwkosten nog geen duidelijke rol. In de fase daarna wordt deze rol steeds belangrijker en kunnen de investeringskosten ook nauwkeuriger worden vastgesteld. Het ontwikkelen van inzicht in de bouwkosten is net zo belangrijk als het ontwikkelen van het plan, te beginnen tijdens de haalbaarheidsstudie. Als bij elke fase traceerbaar is hoe de kostenontwikkeling ten opzichte van de vorige fase is veroorzaakt en bewust is gekozen, kan worden geconcludeerd dat de kostenbeheersing zorgvuldig is uitgevoerd. Men moet de risico’s van een stijging van de kosten inventariseren. Hierbij moet aandacht worden gegeven aan kosten die moeilijk te schatten en te beheersen zijn. Een onzekere factor is vaak de prognose van de rentekosten en kostenstijgingen door de ontwikkeling van de markt. 4.5.1 Beïnvloeding bouwkosten Aangezien de bouwkosten worden beïnvloed door het ontwerp en bovendien een aanzienlijk deel uitmaken van de investeringskosten, wordt deze paragraaf toegespitst op de bouwkosten. De mate van beïnvloeding van de bouwkosten neemt af naarmate het ontwerpproces verder is

15-03-2005 15:28:06

118

gevorderd. Hoe belangrijk het is om vanaf het begin van het ontwerpproces de kostenbeheersing ter hand te nemen blijkt uit figuur 4.18, waarin het verband tussen de invloed die nog op de kosten kan worden uitgeoefend, en de tijd, is weergegeven. Uitgangspunt van de kostenbewaking is primair het investeringsbudget dat door de opdrachtgever is vastgesteld. Een tegenvaller op het ene onderdeel moet in principe altijd worden gecompenseerd door een verschuiving van budgetten, zodat het totale vastgestelde budget niet wordt overschreden. In een aantal situaties is het mogelijk dat stijging van de bouwkosten tijdens het ontwerpproces niet kan worden vermeden of zelfs moet worden goedgekeurd. Kostenstijgingen kunnen worden veroorzaakt door: ◆ autonome externe ontwikkelingen; ◆ geaccepteerde kwaliteitsverbetering in ontwerp; ◆ investeren in verminderen onderhouds- en/of exploitatiekosten. ��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

� ��

��

��

��

��

��

��

Figuur 4.18 Invloed verstreken tijd op bouwkosten

◆ Autonome externe ontwikkelingen Als niet-beïnvloedbare kosten die moeten worden gemaakt om het gebouw te kunnen realiseren, stijgen, moeten deze in de begroting worden opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn: • stijging rentepercentage; • sterke stijging marktprijzen; • wijziging BTW-tarief. ◆ Geaccepteerde kwaliteitsverbetering in ontwerp Tijdens het ontwerpen kunnen de eisen die aan het gebouw en zijn installaties worden gesteld,

0695053X_h04.indd 118

steeds hoger worden. Feitelijk gaat het hier om een aanpassing van het PvE, waarbij door de opdrachtgever wordt besloten tot een kwaliteitsverbetering. Bij deze wijzigingen moet men ervoor waken dat niet, ten gevolge van dit besluit, vervolgbesluiten worden genomen, waardoor er een sneeuwbaleffect optreedt. De kwaliteit van het te realiseren gebouw stijgt dan en daarmee de investeringskosten. Voorbeelden hiervan zijn: • vergroten ruimten, waardoor totale bruto vloeroppervlakte gebouw stijgt; • kiezen van volledige airconditioning in plaats van afzonderlijke verwarmings- en ventilatieinstallatie. ◆ Verminderen onderhouds- en/of exploitatiekosten Op basis van een kosten/batenanalyse van de onderhouds- en/of exploitatiekosten kan de opdrachtgever tijdens de voorbereiding van het gebouw bewust kiezen voor een duurdere oplossing. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van een ‘life cycle costing’ (LCC)-rekenmethode. De toename aan investeringskosten moet dan wel bij het beschikbare budget worden opgeteld. Dit kan een probleem zijn als de financiële middelen voor investeringen en exploitatie volledig van elkaar zijn gescheiden. Ter compensatie van de kostenstijging moet men onderzoeken of op andere plaatsen bezuinigingen kunnen worden aangebracht. Als dit niet mogelijk is en er duidelijk aan te geven redenen zijn voor een kostenstijging, of als het anderszins noodzakelijk is, moet de opdrachtgever het beschikbare investeringsbudget bijstellen. 4.5.2 Bewaken investeringskosten Het bewaken van de investeringskosten is in principe het vergelijken van het bij de opdrachtgever beschikbare budget met de te verwachten investeringskosten. Bewaken is onderdeel van de beheerscyclus die in figuur 4.19 is aangegeven. De beheerscyclus gaat uit van een plan. In financiële zin is dat het budget dat taakstellend is voor het bereiken van een bepaald doel, in dit geval een ontwerp in welke fase dan ook. Het bewaken (ook wel ‘control’) bestaat uit het meten van de financiële status van het ontwerp door middel

15-03-2005 15:28:07

4 KOSTENBEHEERSING

van het begroten, het vergelijken van de begrote kosten met het budget en het nemen van bijsturende maatregelen als dat nodig is. Bijsturing komt aan de orde in hoofdstuk 5. ��

��

��

��

��

Figuur 4.19 Beheerscyclus

In de beheerscyclus worden drie essenties onderscheiden: 1 zorg totstandkomen goede begrotingen; 2 zorg totstandkomen fasebegrotingen en besluitvorming bij faseovergangen, met als doel budgetten voor volgende fase te formaliseren; 3 zorg voor binnen ontwerpfase signaleren van kostenconsequenties van ontwerpkeuzes: financieel geweten ontwerpteam, met als doel te voorkomen dat fasebegrotingen onaangename verrassingen geven. Essentie 1: goede begrotingen Bij het beheersen en bewaken van de investeringskosten moet er vanaf het begin overzicht zijn en blijven van de kosten die met het bouwproject zijn gemoeid. Beheersen en bewaken van de investeringskosten Om de investeringskosten te kunnen beheersen, moeten de volgende vragen gesteld worden: Zijn alle mogelijke kostenposten bekend? Welke nauwkeurigheid hebben beschikbaar komende kostengegevens? Welke risicodragende beheerselementen zijn er en wat is de kans dat er bij deze elementen kostenoverschrijding plaatsvindt?

0695053X_h04.indd 119

119

Zijn alle mogelijke kostenposten bekend? Hierbij spelen twee factoren een rol: enerzijds het opnemen van alle gegevens in de raming of begroting en anderzijds de mate van afstemming van de prijs van elk onderdeel op de eisen die aan het desbetreffende onderdeel worden gesteld. Veel onnauwkeurigheden in de berekeningen van de investeringskosten worden veroorzaakt doordat men bij het maken van de kostenoverzichten een belangrijke kostenpost vergat. Het is van belang steeds gebruik te maken van volledige kostenoverzichten om op te sporen of alle kosten in de berekening zijn opgenomen. Ook moeten alle bekende kostenposten op de juiste gegevens zijn gebaseerd, uitgaande van de laatste afspraken. Wanneer een gebouw volledig wordt geklimatiseerd, mag de prijs van de verwarmingsinstallatie niet op een eenvoudige warmwaterverwarming zijn gebaseerd. Welke nauwkeurigheid hebben beschikbaar komende kostengegevens? Een resultaat van een kostenberekening kan niet nauwkeuriger zijn dan de specificaties die voor de berekening zijn gebruikt. In het stadium van het schetsontwerp kunnen de hoeveelheden noodgedwongen slechts globaal worden bepaald. Deze onnauwkeurigheid wordt ook in de investeringskosten doorberekend. Hetzelfde geldt voor de te hanteren prijs per eenheid. Als er nog weinig bekend is van het materiaalgebruik, moet men een globale prijs voor het desbetreffende onderdeel hanteren. Elke post moet zo nauwkeurig mogelijk worden bepaald. Welke risicodragende beheerselementen zijn er en wat is de kans dat er bij deze elementen kostenoverschrijding plaatsvindt? Risicomanagement houdt in dat in elke fase opnieuw de risico’s worden ingeschat. Risico’s kunnen bij elke post van de investeringsbegroting ontstaan. Op grond van de risico-inventarisatie kan men kiezen voor: • risico vermijden en andere oplossing kiezen, wat overigens niet altijd lukt; • risico aanvaarden, maar wel zorgen dat het

15-03-2005 15:28:07

120

past, vastgesteld. Met het ramen of begroten van gerealiseerd ontwerpwerk kan men alleen vaststellen of het gekozene wel of niet binnen het beschikbare budget valt. Ramen of begroten is constaterend en niet sturend van aard. In de besluitvorming worden pas keuzes gemaakt. Het is daarom gewenst dat elke begroting vergezeld gaat van informatie die van belang is bij de besluitvorming. Dat kunnen technische alternatieven zijn of motiveringen van bepaalde voorstellen.

zo beperkt mogelijk blijft, door preventieve maatregelen of door maatregelen die de gevolgschade beperken. Maatregelen kosten geld en moeten dus in de begroting worden opgenomen. Men moet het restrisico kunnen dragen vanuit de reserves; • risico verzekeren, verzekeringspremie moet in begroting worden opgenomen; • risico aan derden overdragen, wat vaak met uitvoeringsrisico’s gebeurt. Deze worden door de aannemers en installatiebedrijven overgenomen, maar daar hangt wel een prijskaartje aan.

Essentie 3: financieel geweten ontwerpteam Bij essentie 2 ging het om min of meer formele stappen in het bouwproces, gekoppeld aan de faseovergangen. Ontwerpfasen kunnen een aanzienlijke doorlooptijd hebben en het lijkt niet verstandig pas aan het einde van de fase te ontdekken, dat een ontwerp te duur blijkt te zijn. Daarom vindt kostenbewaking binnen het ontwerpteam continu plaats. De ontwerper dient zich er voortdurend van bewust te zijn dat alles wat hij ontwerpt binnen een budget moet kunnen worden gerealiseerd. Het denken aan de kostenconsequenties en de vaak complexe functionele en technische ontwerpproblematiek blijken in de praktijk moeilijk te combineren. In de grotere projecten wordt dan ook een kostendeskundige als financieel geweten in het ontwerpteam betrokken. Hij kijkt voortdurend over de schouder van de ontwerper mee, denkt mee en rekent waar nodig alternatieve mogelijkheden door.

Bij enkele onderdelen van de begroting kan niets worden gezegd over hoeveelheid of prijs. Het is ook mogelijk dat de prijs afhankelijk is van factoren die nog niet kunnen worden overzien of die niet beheersbaar zijn. De onzekerheden in de begroting vormen dus een financieel risico. Daartoe wordt de post onvoorzien (8G) ingesteld. Het gedrag van de post onvoorzien is dus ook onderwerp bij het bewaken van de investeringskosten.

Essentie 2: fasebegroting en besluitvorming bij de faseovergangen Het cyclische proces in figuur 4.1 moet in elke fase worden doorlopen. In figuur 4.20 is dat nog eens zichtbaar gemaakt. Elke fase start met een taakstellend budget. De ontwerpresultaten van die fase worden vertaald in een begroting die wordt vergeleken met het beschikbare budget. Door middel van besluitvorming wordt het budget voor de volgende fase, al of niet aange-

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 4.20 Begroten/beslissen/budgetteren

0695053X_h04.indd 120

15-03-2005 15:28:08

4 KOSTENBEHEERSING

4.5.3 Wie bewaakt wat? In alle bouwprojecten treft men andere taakverdelingen aan. Toch wordt in figuur 4.21 een mogelijke projectstructuur gegeven waarbij in elk geval de positie van de opdrachtgever en het ontwerpteam zichtbaar is. De opdrachtgever, al of niet vertegenwoordigd door een gemachtigde, een bouwheer of een projectmanager, geeft centraal leiding aan het project. In de ontwerpfasen heeft hij een aantal adviseurs aangesteld die samenwerken in een ontwerpteam. Het ontwerpteam moet worden gecoördineerd, waartoe een ontwerpmanager is aangesteld. Verder heeft een programmateam het functionele programma opgesteld. Het uitvoeringsteam is nog niet aan de orde.

De totale investeringskosten bestaan in hoofdzaak uit grond-, bouw-, inrichtings- en bijkomende kosten. Uiteraard heeft de opdrachtgever belang bij een goede beheersing van de totale investeringskosten. De grondkosten besteedt hij over het algemeen zelf. Daarvoor draagt de opdrachtgever dan ook de volledige verantwoordelijkheid, ook wat betreft de bestedingen en voortgang. Bij de bouwkosten ligt dat anders. Deze zijn direct afhankelijk van wat het ontwerpteam bedenkt. De ontwerpmanager vervult dus een zeer belangrijke rol bij de beheersing van de bouwkosten. De hiervoor besproken drie essenties hebben vooral betrekking op de bouw-

121

kosten. Voor een goede besluitvorming over de bouwkosten is dan ook intensieve communicatie tussen opdrachtgever en ontwerpmanager nodig. Wat de inrichtingen en te installeren bedrijfsapparatuur betreft ligt de primaire verantwoordelijkheid geheel bij de opdrachtgever. De bijkomende kosten vallen eveneens geheel onder de zorg van de opdrachtgever. Het ontwerpteam kent de investeringsbegroting meestal niet. Het is niet hun zaak om reserves te formuleren en te beheren. Wel is van belang de post voorbereidings- en begeleidingskosten in het deel bijkomende investeringskosten (8.A). Alle ontwerpkosten komen ten laste van dit budget. De uren die ontwerpers mogen besteden (proceskosten) in een bepaalde fase zijn dus taakstellend voor de adviseurs. Zij bewaken hun urenbudgetten op grond van wat per fase met hen werd afgesproken. Het totale budgetbeheer ligt bij de opdrachtgever. Samengevat komt het erop neer dat kostenbeheersing voor de opdrachtgever een andere inhoud heeft dan voor het ontwerpteam. Bij het ontwerpteam staan vooral de bouwkosten centraal, bij de opdrachtgever de totale investering. Voor de opdrachtgever is het dan ook niet zo belangrijk, dat de gevel duurder wordt ten koste van de installatie; zolang het eindresultaat maar blijft voldoen aan de geformuleerde eisen.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 4.21 Organisatiestructuur

0695053X_h04.indd 121

15-03-2005 15:28:09

122

4.5.4 Kostenregistraties Het doel van een kostenbegroting is het bewaken van het door de opdrachtgever vastgestelde budget. Het bewaken van de budgetten bestaat uit: 1 signaleren; 2 registreren; 3 beoordelen; 4 rapporteren.

1 Signaleren Vanaf het allereerste moment dat men op de hoogte is van (te verwachten) verplichtingen die mogelijkerwijs ten laste van het budget kunnen komen, moet men die ook als zodanig zichtbaar maken. Dit geldt in elke fase, voor alle delen van de investeringskosten. Dus hoewel tijdens de ontwerpfase het accent van de kostenbeheersing op de bouwkosten ligt, moeten andere kosten, zodra het duidelijk is dat deze stijgen, wel worden verwerkt in de kostenoverzichten. 2 Registreren Registreren is het verwerken van alle mutaties in de budgetadministratie en het in beeld brengen van alle wijzigingen die gevolgen hebben voor het budget. 3 Beoordelen Beoordelen heeft betrekking op de noodzaak om van het budget af te wijken. Soms moet daarbij onderhandeld worden. Beoordeling vindt plaats op basis van de door de adviseur verstrekte detailbegrotingen.

4.5.5 Bouwkostenmanagement Het bouwkostenmanagement beoogt de ontwikkeling van de investeringskosten gedurende de loop van het voorbereidingsproces van een gebouw zodanig te begeleiden en te sturen (management), dat het project wordt gerealiseerd binnen het door de opdrachtgever vastgestelde budget. Bijzondere aandacht is nodig voor de bouwkosten, die verreweg het grootste aandeel in de investering hebben. Bouwkostenmanagement is een vergaande specialisatie. Van belang hierbij is: • als eerste vereiste: kennis van materie en alle facetten van het bouwen; • begrip voor huisvestingsbeleid en te realiseren doelen opdrachtgever; • diepgaand inzicht in bouwmaterialen en bouwmethoden, alsmede grote actuele kennis van bouwmarkt en bouwprijzen; • vaardigheid in hanteren van gegevens en hulpmiddelen.

Bouwkostenmanagement speelt een rol in alle fasen van het bouwproces. Men moet dus werken van grof naar fijn, van kengetallen naar zeer gedetailleerde kostengegevens. Er is immers in het begin nog geen streep op papier gezet, terwijl in een later stadium alles tot in detail is uitgewerkt. Aan het eind van het proces ten slotte moeten de uiteindelijke resultaten worden geanalyseerd voor hergebruik. Daarmee is de cirkel rond: het huidige project wordt afgesloten en hulpmiddelen ten behoeve van een volgend project komen beschikbaar voor hergebruik.

4 Rapporteren Het budget kan niet worden gewijzigd voordat men daarover minimaal aan één niveau hoger in de hiërarchie heeft gerapporteerd en de wijziging is goedgekeurd. Een voorbeeld van een financiële projectrapportage is gegeven in figuur 4.22. Hierin is de ontwikkeling van de investeringskosten zichtbaar gemaakt. Door in de kostenvergelijking steeds weer de eerder berekende kosten op te nemen, wordt een duidelijk inzicht verkregen in de ontwikkeling van de kosten.

0695053X_h04.indd 122

15-03-2005 15:28:09

0695053X_h04.indd 123

Totaalinvestering excl. BTW BTW €

Figuur 4.22 Ontwikkeling investeringskosten in verschillende fasen

Totaalinvestering incl. BTW

8

7

4 5 6

8.139.600

6.840.000 1.299.600

1.140.000

4.500.000 4.900.000

4.300.000

1 2 3

Grond Bouwkundige werken Installatiewerken A Werktuigbouwkundig B Elektrotechnisch C Transportinstallaties Vaste inrichtingen Terreinvoorzieningen Algemene uitvoeringskosten Bouwkosten Inrichtingskosten A Losse inrichtingen B Bedrijfsapparatuur C Voorzieningen t.b.v. bedr. app. Bijkomende investeringskosten G Waarin reservering voor onvoorzien

Kosten per groep

Kosten- Elementgroep cluster Omschrijving

285.136

150.000 681.000 74.910

650.000 575.000 100.000

8.143.470

6.843.252 1.300.218

1.140.542

4.150.000 4. 40.000 4.481.800 (4.496.800) 4.905.910

4.300.000 2.500.000 1.325.000

Kosten per Kosten per cluster groep

Raming C

fase Projectdefinitie Raming A

Begroting voorlopig ontwerp

284.682

150.000 681.000 74.910

650.000 575.000 100.000

8.130.516

6.832.366 1.298.150

1.138.728

4.150.000 4. 40.000 4.480.828 (4.487.728) 4.905.910

4.300.000 2.491.900 1.325.000

280.056

150.000 681.000 74.910

654.335 566.570 499.360

Prijspeil augustus 2001

7.998.402

6.721.346 1.277.056

1.120.224

4.147.595 4.39.600 4.470.916 (4.395.212) 4.905.910

4.300.000 2.416.836 1.320.265

Kosten per Kosten per Kosten per Kosten per groep cluster groep cluster

Begroting structuurontwerp

4 KOSTENBEHEERSING 123

15-03-2005 15:28:09

124

Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 1 Bouwkostenmanagement. Berenschot Osborne/ Elsevier Bedrijfsinformatie, Doetinchem, 2001 2 Poortman, E.R., Budgetbewaking in de bouw. Samsom, Alphen aan den Rijn, 1990 3 De Nieuwe Regeling 2005, Rechtsverhouding opdrachtgever-architect, ingenieur en adviseur, DNR 2005, BNA, Koninklijke Maatschappij tot bevordering der Bouwkunst, Bond van Nederlandse Architecten, Amsterdam; ONRI, Organisatie van advies- en ingenieursbureaus, Den Haag, 2005 Normen NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden NEN 2631 Investeringskosten van gebouwen – Begripsomschrijvingen en indeling NEN 2632 Exploitatiekosten van gebouwen – Begripsomschrijvingen en indeling NEN 2634 Termen, definities en regels voor het overdragen van gegevens over kosten en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten

0695053X_h04.indd 124

15-03-2005 15:28:09

Besluitvorming

5

ir. A.L.M. van Eekelen, dr. ir. P.L. Wentzel

Een goede voorbereiding van een nieuw te realiseren gebouw staat of valt met de besluitvorming. De plannen kunnen nog zo spraakmakend zijn en het te realiseren gebouw perfect maatwerk voor de te huisvesten organisatie, wanneer de besluitvorming niet goed verloopt, kan het project grote vertraging oplopen, met kans op kostenverhoging of zelfs het afblazen van het project. Besluiten is het goedkeuren van resultaten of het maken van een keuze tussen alternatieven. Het is de afsluiting van elke fase in het voorbereidings- en ontwerpproces. Dit hoofdstuk gaat over het proces van de besluitvorming en de factoren die dit proces beïnvloeden.

0695053X_h05.indd 125

15-03-2005 15:35:43

126

Inleiding In de huidige complexe maatschappij hangen veel zaken met elkaar samen. Integrale afweging en besluitvorming zijn gevleugelde woorden. Dit geldt niet alleen voor projecten in de ruimtelijke ordening, maar ook voor projecten op het gebied van huisvesting van organisaties. Ruimtelijke ordening staat voortdurend hoog op de politieke agenda, zowel landelijk als plaatselijk. Vanwege de schaarste aan beschikbare ruimte en de continue spanning tussen economische ontwikkeling en zorg voor het milieu, voelt bijna iedereen zich erbij betrokken. Bij de besluitvorming kunnen de emoties daarom hoog oplopen. Bij huisvestingsvraagstukken in een organisatie ligt een dergelijke kwestie vaak al even gevoelig. Locatiekeuze, werkplekconcepten en de gevolgen van huisvesting op de uitstraling van organisaties zijn allemaal thema’s waar zowel binnen als buiten de organisatie veel aandacht aan wordt besteed. Bovendien heeft het maken van een keuze op deze gebieden altijd onmiddellijk gevolgen voor het personeel, dat hierover via inspraakorganen wil meebeslissen. Traditioneel plande men ontwikkelingsprocessen in de gebouwde omgeving (huisvesting en infrastructuur) vaak vanuit de opeenvolgende handelingen van de direct bij het proces betrokkenen. De doorlooptijden van programmeren, ontwerpfase, bestekfase, aanbesteding en uitvoering werden successievelijk aan elkaar geplakt om tot een totale projectplanning te komen. De direct betrokkenen hadden te maken met een nagenoeg continu werkproces. De besluitvorming werd er, met een geringe doorlooptijd, ‘tussendoor’ gepland. Tegenwoordig heeft besluitvorming een veel langere doorlooptijd. Doordat de productie tijdens de besluitvorming vaak stil komt te liggen, is de besluitvorming veelal bepalend voor de continuïteit van een project. Interne en externe procedures hebben een grote invloed op de doorlooptijd van het project en het sturen van de projectplanning. Bij het nemen van besluiten voor het realiseren van een gebouw, moeten zowel interne als externe besluittrajecten worden bewandeld. Elk van deze trajecten kan de besluit-

0695053X_h05.indd 126

vorming en daarmee de inhoud van het besluit beïnvloeden. Tijdens bouwprojecten worden talloze beslissingen genomen. De belangrijkste beslissingen spelen zich af op de faseovergangen. Daar worden de resultaten van de ene fase beoordeeld en wordt akkoord gegaan met de plannen van aanpak voor de volgende fase. Andere beslissingen betreffen: • aangaan belangrijk contract, bijvoorbeeld grondaankoop, aannemingsovereenkomst of keuze architect; • programmakeuzen, bijvoorbeeld aantal m2 vloeroppervlak dat aan veelvuldig voorkomende medewerkerwerkplekken wordt besteed; • ontwerp: sommige ontwerpbeslissingen worden impliciet genomen, omdat ze voor de hand liggen of in de ogen van de adviseur logisch zijn. Andere vergen veel overleg tussen de verschillende specialisten, omdat zij bijvoorbeeld zowel bouwkundig als installatietechnisch van invloed zijn en bovendien een belangrijke kostencomponent vertegenwoordigen. Als voorbeeld dient de keuze van het gevelsysteem; • management: bij een managementbeslissing moet men bijvoorbeeld snel en doeltreffend kiezen tussen extra kosten voor een ‘snelle’ dure leverancier of vertraging in het totale procesverloop accepteren bij een ‘trage’ goedkope leverancier. In dit hoofdstuk worden principes van besluitvorming besproken die theoretisch op alle soorten van beslissingen van toepassing kunnen zijn. De praktijk is dat op essentiële beslispunten in het project de formele regels belangrijk zijn en ook zichtbaar moeten worden in formele documenten en procedures. Bij vele andere beslissingen kunnen de regels impliciet zijn. Het nemen van het besluit zelf kan gebeuren door het goedkeuren van aangeboden resultaten of door een keuze te maken uit een aantal alternatieven. In beide gevallen is er sprake van besluitvorming op basis van documenten. Anders gezegd: het nemen van een besluit op basis van een voor de besluitvorming opgestelde nota, het beslisdocument. In dit document is het onderbouwde voorstel voor een besluit of voor

15-03-2005 15:35:43

5 BESLUITVORMING

de keuze die men moet maken, opgenomen. Men moet zich realiseren dat de samenstellers van het beslisdocument ook keuzen hebben gemaakt. De samensteller bepaalt wat in het document wordt opgenomen. Hoe besluitvorming precies verloopt, is moeilijk te schetsen, omdat dit proces per organisatie en vaak nog per onderwerp verschilt. In dit hoofdstuk wordt aan de hand van een aantal voorbeelden stilgestaan bij een aantal mechanismen die een rol spelen bij de besluitvorming rond diverse soorten bouwprojecten. Hoewel besluitvorming zich op veel niveaus kan afspelen, ligt de nadruk in dit hoofdstuk vooral op de besluitvorming bij de faseovergangen. Soms hangt deze besluitvorming nauw samen met beslissingen in het kader van wettelijke goedkeuringen. Veel beslissingen worden gebaseerd op dagelijks regelwerk en op management. Dat betreft onder andere ook het nemen van bijsturende maatregelen. In dit hoofdstuk worden eerst de principes van de besluitvorming beschreven. Deze principes worden geïllustreerd met voorbeelden in het kader van het voorbereidings- en ontwerpproces van gebouwen. Vervolgens worden verschillen in besluitvorming toegelicht. Het besluitvormingsproces is in principe in alle fasen gelijk, daarom worden deze niet afzonderlijk aan de orde gesteld.

5.1 Achtergronden besluitvorming In de literatuur over het bouwen is relatief weinig over beslissen en besluitvorming te vinden. Beslissen is volgens een van de woordenboeken: een besluit nemen, de uitslag bepalen, uitspraak doen over. Het lijkt daarbij of het over een moment gaat, een zeker punt in de tijd waarop een besluit wordt genomen of een keuze wordt gemaakt. Er is maar een beperkte hoeveelheid informatie beschikbaar over de besluitvorming in ontwerpprocessen. Een van de oorzaken daarvan is de grote variëteit aan projecten. Ieder gebouw is in zijn verschijningsvorm uniek. Behalve het eindresultaat is het proces van totstandkoming (de samenwerking tussen alle betrokkenen) ook elke keer verschillend. Een ontwerpproces voor een gebouw is een uniek en vaak eenmalig

0695053X_h05.indd 127

127

samenwerkingsverband tussen allerlei deskundigen, afkomstig uit diverse organisaties en met verschillende taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden in het proces. Zelfs als er sprake is van vervolgprojecten voor een team van betrokkenen (opdrachtgever, gebruikers, architect, constructeur, installatieadviseurs, projectmanager, enzovoort) is er sprake van een uniek proces. De opgave is vaak net even anders, de omstandigheden variëren en soms zijn net een paar mensen van de betrokken organisaties vervangen. Zelfs dan is het noodzakelijk afspraken te maken over de aard en momenten van formele besluitvorming, als ankerpunten in het proces en om op enig moment gelegitimeerd te kunnen voortgaan. Het belangrijkste aspect in besluitvorming is communicatie. Wanneer ontwerpprocessen op waardecreatie worden beoordeeld (wat wordt er met deze stap in het proces aan waarde gecreëerd), gaat het bij de besluitvorming vooral om informatieoverdracht en informatieverwerking. Blijkbaar zijn niet alle betrokkenen in het ontwerpproces met dezelfde zaken bezig en beschikken ze ook niet allemaal over dezelfde informatie. Het ontwerpproces is dus één groot communicatietraject, maar in dit hoofdstuk komen alleen de formele momenten waarop expliciete keuzes worden gemaakt, aan de orde. In feite zijn dat momenten waarop een deel van de betrokkenen (beslissers) wordt geïnformeerd over de stand van zaken (totaalbeeld) en met keuzes wordt geconfronteerd. Opvallend is dat in ontwerpprocessen dit ‘totaalbeeld’ blijkbaar niet voortdurend aanwezig is, en er momenten voor formele keuzes moeten worden gecreëerd. Daarbij mag geen verwarring ontstaan ten opzichte van de vele keuzes die in de andere fasen van het ontwerpproces worden gemaakt. Het onderscheid met de meer impliciete keuzes op minder formele momenten wordt verderop in dit hoofdstuk toegelicht. Voortschrijdend inzicht Ook al maken de kosten die met het ontwerpproces gemoeid zijn, soms niet meer dan 5 à 8% van de totale bouwkosten uit, er wordt wel voor meer dan 80% van het eindresultaat vastgelegd, figuur 5.1. Een latere wijziging van

15-03-2005 15:35:44

128

��

�

5.2 Proces ��

� ��

� ��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

��

� ��

��

��

��

��

��

��

Figuur 5.1 Beïnvloeding resultaat en kosten

wat in een eerdere fase is vastgelegd, gaat altijd gepaard met tijdverlies (het werk moet geheel of gedeeltelijk worden overgedaan), extra kosten en mogelijk (waarschijnlijk) frustratie voor de betrokkenen. Toch is het heel gemakkelijk al ‘producerend’ in het ontwerpproces te foeteren op opdrachtgevers die gedurende het proces van inzicht veranderen en op eerder genomen besluiten terugkomen. Het is de vraag of dat verwijt altijd terecht is. Opdrachtgevers maken er geen sport van om voorstellen af te keuren of de plannen terug te verwijzen naar de tekentafel (CAD-stations). Ze dragen immers uiteindelijk de consequenties van zo’n afkeuring in tijd en geld. Dat het toch regelmatig voortkomt dat beslissingen worden teruggedraaid of een uitwerking van het ontwerp in een volgende fase wordt afgekeurd, ook al ging de opdrachtgever met alles in de voorgaande fase akkoord, heeft alles te maken met voortschrijdend inzicht. Beslissingen worden genomen op basis van een beperkte hoeveelheid informatie. De consequenties van die keuzes worden vaak pas in een later stadium zichtbaar. Dat is immers ook de functie van het stapsgewijs, van grof naar fijn, uitwerken van de plannen. Dan is het mogelijk dat het resultaat niet voldoet. Anders gezegd: met de informatie die op dat moment beschikbaar komt zou de eerdere beslissing redelijkerwijs niet zijn genomen. Maar die informatie was eerder nog niet bekend. Dat is geen schande of tekortkoming van partijen, maar een consequentie van het ontwikkelen van een uniek product. Die ontwikkeling is ofwel een opeenvolging van iteratieve stappen, ofwel een schijnbaar volmaakt maar eindeloos proces.

0695053X_h05.indd 128

Bij de besluitvorming gaat het erom dat, van begin tot einde van een project, de juiste beslissingen op het juiste moment, door de juiste partij genomen worden. Men moet het juiste besluit nemen op basis van alle voor het besluit relevante gegevens. Met gegevens die ontbreken kan men bij de besluitvorming geen rekening houden. Dit kan tot gevolg hebben dat later moet worden teruggekomen op een besluit. Het juiste moment wordt bepaald door de plaats die de besluitvorming voor de desbetreffende fase in het tijdschema inneemt. De juiste partij is diegene of de groep die bevoegd is besluiten op het desbetreffende niveau te nemen. Beslissen Als men eerst alle informatie wil verzamelen om besluitvorming met 100% zekerheid te laten plaatsvinden, wordt men tot ‘een fotograaf die op weg gaat om een close-up van de horizon te maken’. Men blijft onderweg, raakt verstrikt in barre streken en komt nooit meer thuis. Daarom wordt het ontwerpproces in stukken geknipt. Het is een foto die zich langzaam ontwikkelt, aanvankelijk grofkorrelig, maar naar mate de tijd vordert (en er meer informatie beschikbaar komt) wordt hij scherper. Van belang is dat men met enige regelmaat beoordeelt of de contouren die zich aftekenen op de foto in overeenstemming zijn met de bedoelingen en of de onderdelen goed bij elkaar passen. Om dat vast te stellen en belangrijke keuzes tussentijds expliciet te maken dient het ‘beslissen’. Er worden hierboven twee belangrijke aspecten van het beslissen aangestipt: 1 beslissing over keuze: wordt er gekozen voor de ene of de andere locatie, voor hoogof laagbouw, voor het ene of het andere ontwerpvoorstel, voor voortzetting van het proces met een aanpassing van het budget of voor aanpassing van het plan?

15-03-2005 15:35:44

5 BESLUITVORMING

2 goedkeuring doorlopen planfase: gaat men akkoord met het bereikte resultaat tot op heden? Wordt ‘de foto’ aanvaard die op dit moment van het plan kan worden gemaakt, hoe grofkorrelig ook? Realiseert men zich dat, als er nu wordt doorgegaan, dit het uitgangspunt voor de ontwerpers en adviseurs is, en dat in een later stadium hierop terugkomen onmiddellijk consequenties heeft? Heel zwart-wit gezegd is beslissen dus een ‘point of no return’. Het wil overigens niet zeggen dat men helemaal niet op zijn schreden kan terugkeren, maar alleen met (vaak omvangrijke) consequenties. Op dit soort formele en expliciete keuzemomenten rust er dus een zware verantwoordelijkheid bij alle partijen. Bij de producerende partijen (architect, constructeur, enzovoort) ten aanzien van het aanleveren van de juiste informatie. Bij de projectmanager en/of ontwerpcoördinator voor het op de juiste wijze bijeenbrengen van alle deelinformatie en het maken van het integrale overzichtelijke beeld. Bij de opdrachtgever, eventuele betrokken gebruikersorganisatie en overige ‘beslissers’ (bijvoorbeeld gemeente) ligt er een verantwoordelijkheid ten aanzien van de zorgvuldigheid om alle informatie tot zich te nemen en een zorgvuldige afweging te maken. 5.2.1 Keuzes in ontwerpproces Dat ieder gebouw uniek is, heeft te maken met de vele keuzemogelijkheden. Bij een woning kan men kiezen voor een bepaalde locatie, situering, gebouwtype, vorm, omvang en inhoud. Bij de inrichting van de woning kan men de aard en de omvang van de kamers, de onderlinge situering, de plaats van de gangen, deuren en eventuele trappen kiezen. Men kiest voor de plaats van gevelopeningen (ramen en deuren) en feitelijk al voor de manier waarop de woning gaat worden gebruikt. Vervolgens wordt de manier gekozen waarop de woning moet worden verwarmd, geventileerd, verlicht en, in de toekomst, onderhouden. Bouwen is dus als het oplossen van een wiskundige vergelijking met een oneindig aantal onbekenden.

0695053X_h05.indd 129

129

De behoefte aan een concreet eindresultaat dwingt de betrokkenen tot keuzes. Anders blijft men tot in de eeuwigheid alternatieven bestuderen. Hierbij moet men afstand nemen om, het totaal overziende, keuzen te kunnen maken. Dat is wellicht een van de lastige zaken om als architect zelf een eigen huis te ontwerpen. Architect als bouwheer? In het verleden was bouwen minder complex. Bouwmaterialen waren beperkt beschikbaar en bouwen was grotendeels gebaseerd op jarenlange traditie en routine. Bovendien waren er beperkte productie- en uitvoeringstechnieken. Ook al is in de vorige eeuw een groot aantal verschillende gebouwen gerealiseerd, tot de jaren tachtig was het bouwen vooral gebaseerd op uitgebreide overheidsvoorschriften en beperkingen in de technologie. De hoeveelheid kennis en informatie om een gebouw te ontwerpen was aanzienlijk minder omvangrijk. Uit die periode stamt ‘de architect als bouwheer’. Als allesweter en belangrijkste gesprekspartner voor de opdrachtgever kon hij het geheel nog overzien. Inmiddels heeft de overheid een minder voorschrijvende rol. Technisch gezien kan bijna alles zonder beperkingen worden gebouwd. De consequenties van de keuzes zijn wel groter geworden. De kans op constructieve, bouwfysische of esthetische missers wordt groter. Daarnaast zijn de eindgebruikers ook veel kritischer ten aanzien van de functionaliteit en de beleving van de gebouwen waarin ze moeten wonen, werken en recreëren. Voorbeeld Wat is het werk van een architect? Velen zullen antwoorden dat de architect het bestek en de tekeningen maakt waarmee kan worden gebouwd. Dat is niet juist: met de tekeningen en het bestek kunnen de architect en andere deskundigen in het ontwerpproces de informatie bundelen, overzichtelijk maken en overdragen aan de bouwende partijen. Hun eigenlijke bijdrage gaat aan het ontwerpproces vooraf: het verzamelen van informatie, onderzoeken van alternatieven en het maken van keuzes of het doen van voorstellen hiertoe.

15-03-2005 15:35:44

130

Problemen oplossen door snel inzicht Alle betrokkenen in het ontwerpproces moeten voortdurend keuzes maken in een overvloed aan informatie. Dit beschouwt men niet als expliciete handeling, maar als logisch onderdeel van het werk. De manier waarop het gebeurt en de kwaliteit van die keuzes is sterk persoonlijk. Ervaring, kennis en voorkeur spelen hierin een essentiële rol. Voor de meeste deelnemers geldt dat zij een bureau vertegenwoordigen waar een bepaalde deskundigheid (zoals bouwfysica) op alle aspecten tot in detail aanwezig is. In het dagelijkse werkproces maakt de ontwerper, de adviseur of de specialist voortdurend keuzes. In het uitwerken van het plan, of zijn of haar specifieke onderdeel, loopt hij of zij tegen problemen aan die moeten worden opgelost. Hoe komen de ventilatieluchtkanalen van enige omvang door het verlaagde plafond met beperkte ruimte? Hoe moet de toiletgroep worden aangesloten op de installaties die verderop in de plattegrond via de leidingschacht omhoog komen? Hoe wordt voldaan aan de brandveiligheidsvoorschriften zonder een extra (en kostbaar) trappenhuis te hoeven bouwen? Dit oplossen van problemen is het feitelijke werk van al die architecten, adviseurs en specialisten. Zou het werk te standaardiseren zijn, dan kan het door een computer worden uitgevoerd. Bij ontwerpprocessen van gebouwen kunnen mensen dat werk echter nog altijd het beste zelf. Men spreekt van problemen oplossen door snel inzicht: even alternatieven bekijken, even overleg met een collega, even wat nazoeken in een vorig project. De problemen komen namelijk steeds op dezelfde manier voor; alleen de oplossing wil nogal eens verschillen. Een groot deel van de keuzes wordt dus impliciet gemaakt. Mensen doen hun werk en zijn zich nauwelijks bewust van al die keuzes. Men functioneert ‘op routine’. Soorten keuzen Het voorgaande komt explicieter naar voren in situaties waar niet ‘geformaliseerd’ wordt omgegaan met keuzes tussen de disciplines. Dit gaat wat meer in de richting van ‘besluitvorming’. Twee soorten van keuzes hebben te maken met de onderlinge relatie tussen disciplines (bijvoorbeeld die van de constructeur en de installatie-

0695053X_h05.indd 130

adviseur waar het gaat om de bepaling van sparingen door vloeren ten behoeve van de leidingkoker). Een eerste soort keuze/beslismoment ontstaat bij de beoordeling van het werk van de een dat als basis dient voor het werk van de ander. Men moet bekijken of de geleverde kwaliteit van de informatie toereikend is om de volgende discipline ermee door te laten werken. Als informatie onjuist of onvolledig is, bestaat het risico van een onjuist vervolg (en later herstellen). Men moet tot afstemming komen en een besluit nemen. In feite wordt van beide zijden gevraagd zich een beeld te vormen van het werk van de ander. Een tweede soort keuze/beslismoment ontstaat wanneer er in de uitwerking van een volgende discipline strijdigheden met de uitgangspunten of ontwerpprincipes aan het licht komen, die degene die dat constateert niet zelf kan oplossen. Zijn uitwerking raakt het werk van een ander, meestal iemand die al eerder in het proces betrokken was, maar mogelijkerwijs ook het werk van iemand die later in het proces moet participeren. Ook daar is inzicht in andermans werk van groot belang. Als een dergelijk probleem zich manifesteert, moet men keuzes maken. Hierbij gaat het weer om problemen oplossen door snel inzicht. Omdat er problemen tussen disciplines moeten worden opgelost, moeten daartoe afspraken worden gemaakt voor communicatie. Men kan vaak niet zomaar voor elk probleempje even bij elkaar binnenlopen. Aan de andere kant is het niet aan te bevelen alle problemen voortdurend op te sparen en slechts eens per maand op elkaar af te stemmen. Dan blijven de noodzakelijke keuzes uit en komt het ontwerpproces tot stilstand. De wijze waarop in het voorgaande met keuzes en besluitvorming wordt omgegaan, is wat explicieter dan binnen de eigen discipline. Vaak heeft dit geen formele status in het proces van ‘beslissen’. Bij het beslissen gaat het om afstemming en voortgang van de ontwerpende disciplines. Zij maken gebruik van werkoverleg of coördinatievergaderingen. Ze kijken daarbij naar de afstemming tussen (beperkt aantal) disciplines. Ook al worden daarbij afspraken vastgelegd, zij hebben

15-03-2005 15:35:45

5 BESLUITVORMING

daarbij nog geen formele status. De bij deze afstemming betrokken personen hebben immers geen of slechts een beperkt mandaat. Het beslissen over de gemaakte keuzes vindt plaats in een hiertoe formeel ingerichte vergadering, bijvoorbeeld door de verslagen van het coördinatieoverleg (zonder mandaat) na behandeling vast te stellen in de projectgroep (met mandaat). 5.2.2 Model voor besluitvormingsproces Ten behoeve van het inzicht in de besluitvorming wordt in deze paragraaf een gangbaar model gehanteerd, figuur 5.2. Dit model is in wezen gelijk aan het model dat aan het ontwerpproces ten grondslag is gelegd, figuur 3.1. Het besluit (de beslissing) is de afsluiting van het besluitvormingsproces. Eigenlijk gaat het in dit hoofdstuk over de te nemen beslissingen, maar die kunnen niet los worden gezien van het daaraan voorafgaande proces. Als er een besluit moet worden genomen, willen diegenen die verantwoordelijk worden geacht voor de te nemen beslissingen, vier zaken weten: 1 Wat is het probleem waarover een beslissing wordt genomen? 2 Wat zijn de relevante criteria of uitgangspunten die bij het nemen van de beslissing in acht moeten worden genomen? 3 Wat is het voorstel en zijn hierbij alternatieven aan de orde? 4 Welk van de alternatieven voldoet het beste of is het minst slechte? Hier moet vaak worden geoordeeld over het belang van de te hanteren criteria.

Vervolgens kan er een besluit worden genomen. Soms door één persoon, soms door een team, afhankelijk van het soort beslissing en van de afspraken die in het project zijn gemaakt met betrekking tot besluitvorming en bevoegdheden. ��

Figuur 5.2 Model besluitvormingsproces

0695053X_h05.indd 131

131

In de praktijk is er veelal een taakverdeling tussen de beslissers en de beslissingsvoorbereiders. Bij belangrijke projectbeslissingen, denk bijvoorbeeld aan de faseresultaten, wordt het voorbereidende werk gedaan in het ontwerpteam. De genoemde vier stappen worden dan doorlopen en de resultaten worden vastgelegd in een beslisdocument. Dit beslisdocument wordt toegestuurd aan de beslissers, die de voorstellen bestuderen en beoordelen. Beslisprocedure De beslisser moet beoordelen of het voorbereidingsteam voldoende zorgvuldig en volledig heeft gehandeld. Als dat vertrouwen er is, kan de beslisser gemakkelijk instemmen; anders zal hij kritisch naar de voorstellen kijken. De beslisser moet zich te allen tijde realiseren dat hij in ieder geval moet beoordelen of de richting waarin het project zich beweegt, in overeenstemming is met de eerder vastgestelde uitgangspunten. Het is ook mogelijk dat de voorbereiders twee of meer alternatieven hebben uitgewerkt die voor het projectteam tot bevredigende oplossingen leiden. In dat geval moet in het beslisdocument een beoordeling van elk van de alternatieven zijn opgenomen, opdat de beslissers kunnen oordelen over het beste alternatief. Het merendeel van de besluiten wordt genomen in vergaderingen. In deze vergaderingen moet men afspreken op welke wijze een geldig besluit kan worden genomen. Vaak worden de besluiten bij consensus genomen, soms geldt een meerderheid van stemmen, de helft plus een. Ook kan voor bepaalde besluiten worden afgesproken dat de voorzitter de knoop doorhakt, na de aanwezigen gehoord te hebben. In de vergadering van de beslissers kan er nog van alles gebeuren. In figuur 5.3 worden drie van de meest voorkomende beslissingsresultaten bij de besluitvorming over fasedocumenten in beeld gebracht. Voor een goede besluitvorming moet worden voorkomen dat tijdens de besluitvorming nieuwe criteria naar voren komen. Als gewijzigde overwegingen eerder bekend zijn, kan hiermee rekening worden gehouden bij de voorbereiding van het besluit en kan men vertragingen door het opnieuw doorlopen van stappen in de besluitvorming, voorkómen. In de

15-03-2005 15:35:45

132

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 5.3 Beslissingen en hun gevolgen

praktijk is het vaak verstandig de beslissers in een vroegtijdig stadium op de problematiek te wijzen en zo mogelijk de te hanteren randvoorwaarden al door te nemen. Overlap fasen In paragraaf 1.4.2 werd aangegeven dat de besluitvorming op de faseovergangen in feite uit twee verschillend geaarde beslissingen bestaat: 1 goedkeuring faseresultaten; datgene wat in de fase werd geproduceerd; 2 goedkeuring PvA waarin volgende fase wordt gepland. Soms worden beide aspecten samengevoegd tot één fasebeslissing, maar soms blijkt de besluitvorming zelfs niet op identieke wijze plaats te vinden. Hoe het ook zij, het komt niet zelden voor dat de faseresultaten nog niet definitief kunnen worden goedgekeurd en dat men toch besluit door te gaan met de volgende fase op basis van een (wel) goedgekeurd PvA. In dat geval is de kans groot dat de inhoudelijke en budgettaire uitgangspunten voor de volgende fase onduidelijk zijn. Zorgvuldigheid is dan geboden, paragraaf 5.2.5. Uitvoering besluit Na het nemen van het besluit moet het worden uitgevoerd. Het moet duidelijk zijn wie uitvoering moet geven aan het besluit. Vaak betekent dit dat er afspraken moeten worden gemaakt wie welk deel van de uitvoering voor zijn rekening neemt. De uitvoerenden moeten van het besluit op de hoogte worden gebracht.

0695053X_h05.indd 132

5.2.3 Formele besluitvorming Formele besluitvorming vindt plaats op vooraf gekozen momenten. Dan staat men stil bij het tot dat moment bereikte resultaat. Uiteraard bestaat er ook gelegenheid om op incidentele basis besluitvorming te organiseren. Dat vindt in het eigenlijke ontwerpproces alleen plaats bij onvoorziene omstandigheden en incidenten. Ook al verloopt het ontwerpproces volgens plan, dan nog is het mogelijk dat men door onvoorziene economische omstandigheden op het oorspronkelijke besluit tot uitbreiding moet terugkomen. Wellicht is het ongewenst om het traject op de voorgestelde wijze voort te zetten, omdat er sprake is van nieuwe (externe) informatie.

Normaal gesproken kan het ontwerpproces vooraf volgens opvolgende stappen worden ingericht. De formele besluitvorming die hierbij wordt behandeld, figuur 5.4, past in de cyclus van het programmeren, ontwerpen, begroten en beslissen. Dat betekent dat de besluitvorming wordt opgevat als beoordeling en keuzemoment aan het einde van een doorlopen fase, en als mogelijke start voor een nieuwe (volgende, gedetailleerdere) fase. Omdat hier wordt gesproken over formele, expliciete beslissingen, is het van groot belang dat alle relevante aspecten integraal in beeld worden gebracht. Dat is wat anders dan alle beschikbare informatie. Het besluitvormingsproces is immers een communicatieproces waarbij relevante informatie moet worden verzameld, geselecteerd,

15-03-2005 15:35:46

5 BESLUITVORMING

��

��

��

��

��

��

Figuur 5.4 Besluitvorming in overlegstructuur

geïntegreerd, vergeleken met de doelstellingen en beoordeeld. Op basis daarvan moeten keuzes worden gemaakt, vaak door beslissers die met wat afstand – bijvoorbeeld in een stuurgroep – en zeker met minder inhoudelijke kennis in het ontwerpproces staan. Die beslissers hebben zeker geen behoefte aan een diepgaand detailniveau. Inzicht en overzicht zijn de belangrijkste criteria. Dominant in het hele ontwerpproces is het werken ‘van grof naar fijn’. Cruciaal is daarbij vooral te communiceren over de afwijkingen ten opzichte van eerder verstrekte informatie en over de consequenties van de te nemen beslissingen. Anders ziet men door de bomen het bos niet meer en is de kans groot dat de beslissers op het verkeerde been worden gezet. Dan kunnen er in latere projectfasen alsnog onvolkomenheden of verkeerde besluiten aan het licht komen. Projectgroep Bij de project- of procesmanager en de projectgroep ligt een belangrijke taak om het besluitvormingsproces goed te organiseren. In de projectgroep, waarin als het goed is alle direct bij het project betrokkenen zijn vertegenwoordigd, wordt alle relevante informatie met elkaar in verband gebracht. Dat betreft niet alleen het ontwerp, maar ook het programma dat eraan ten grondslag heeft gelegen en de consequenties van het voorstel in termen van kwaliteit, tijd en geld. De consistentie van de daarbij benodigde informatie dwingt de individuele ‘leveranciers’ van informatie (architect, adviseurs, programmeur, kostendeskundige) tot een tijdige en

0695053X_h05.indd 133

133

correcte aanlevering. In het toetsen van de integraliteit heeft ieder een rol. Ook geldt hier weer dat de betrokkenen worden geacht voldoende inzicht te hebben in elkaars vakgebied om eventuele onjuistheden te signaleren. Bij deze toetsing wordt vooral bezien of het resultaat voldoet aan de projectopdracht. Deze is aan het eind van een voorgaande fase beschreven en voorziet in criteria waaraan de lopende fase moet voldoen. Dit is het startpunt geweest voor het programmeren. Het programmeren heeft de uitgangspunten geleverd voor het ontwerpen en ten slotte is met het begroten weer getoetst of vraag (programma) en antwoord (ontwerp) op elkaar zijn af te stemmen binnen de (financiële) kaders van het project. Daar waar de projectgroep binnen de vooraf gestelde kaders problemen kan oplossen, rapporteert zij over de gemaakte keuzes. Dit rapporteren gebeurt aan de formele opdrachtgever. Bij wat complexere projecten is deze georganiseerd in een stuurgroep. Voorbeeld Het ontwerp is te duur, maar door een wat minder harde eis in het programma te laten varen kan het ontwerp nog worden vereenvoudigd.

Stuurgroep De stuurgroep wordt door middel van een voortgangsrapportage geïnformeerd over de resultaten van het ontwerp en het bijbehorende programma. Als het project zich binnen de projectkaders bevindt (overall kwaliteit, totaal budget en planning), kan de stuurgroep zijn instemming geven aan de wijze waarop het resultaat bereikt is en geeft dan goedkeuring aan de stappen die zijn genomen om dit resultaat te bereiken. De projectmanager wordt dan ‘gedechargeerd’ voor het gevoerde beleid en de genomen beslissingen. Het mandaat voor de projectmanager is immers beperkt door de projectopdracht zoals deze bij de start van de projectfase is geformuleerd. De stuurgroep neemt bij decharge deze verantwoordelijkheid over en als de opdrachtgever het later toch niet eens is met het resultaat, dan kan deze feitelijk alleen zichzelf aanspreken en zijn alle consequenties

15-03-2005 15:35:46

134

van een wijziging voor eigen rekening. Een voorwaarde is dan wel dat de stuurgroep juist wordt geïnformeerd. Niet tussen de regels door allerlei soorten van problemen en oplossingen ‘verstoppen’, maar de verschillen expliciet maken en duidelijk voorleggen. Stuurgroep Een stuurgroep wordt in het leven geroepen bij die projecten waarbij het belangrijk is dat besluitvorming breed wordt gedragen. Dat is zo in bijna alle gevallen waarbij het te ontwikkelen gebouw een belangrijke relatie heeft met de bedrijfsvoering van de organisatie die moet worden gehuisvest. In de publieke sector (overheid, gezondheidszorg, onderwijs, musea), in bepaalde onderdelen van de private sector (banken, horeca, winkelcentra, beursgebouwen) en dat wat daartussen zit (stations, luchthavens) gaat het om het huisvesten van ‘menselijke logistieke processen’. Bij die organisaties bestaan in het management vele verschillende verantwoordelijkheden, die het niet altijd met elkaar eens hoeven te zijn. Zo bestaat een ziekenhuis uit medisch specialisten, verplegend personeel, administratief personeel, technisch personeel, enzovoort. Beslissingen over huisvesting zijn zeer ingrijpend voor de wijze waarop een ieder in de toekomst moet gaan werken. Vaak zijn de belangen daarbij heel verschillend. Het gaat daarbij om zowel de besteding van de vaak beperkte financiële middelen, als om de inrichting en logistiek van het te realiseren gebouw. Al in het PvE komen deze tegenstrijdigheden aan bod (iedereen wil dicht bij de ingang zitten en korte afstanden ten opzichte van de anderen waarmee hij of zij samenwerkt). In het ontwerp wordt duidelijk dat er keuzes moeten worden gemaakt en prioriteiten gesteld. Per saldo legt een ontwerpproces datgene bloot waarover in de organisatie normaal gesproken achter de schermen wordt gediscussieerd. Het bijzondere van het bouwen is echter dat de keuzes die worden gemaakt voor lange tijd in beton worden gestort. Het is voor de betrokkenen daarom belangrijk om expliciet aan te geven wat zij wensen en daarover eventueel discussie aan te gaan met collega’s.

0695053X_h05.indd 134

Een bijkomend probleem hierbij is dat men zich moet richten op de toekomst. Het is onvoldoende om te kijken naar de huidige werkprocessen en daar een nieuw gebouw op te ontwikkelen. Op die manier is een ziekenhuis dat vandaag wordt geopend, al minstens tien jaar oud. En wie had zich ruim tien jaar geleden kunnen voorstellen wat voor ontwikkelingen zich in de zorg hebben voorgedaan? Denk alleen maar aan poliklinische behandeling, nieuwe technologie, nieuw ontdekte ziektes en behandelmethoden. In dit spanningsveld van uiteenlopende belangen (niet zelden aangeduid als slangenkuil) moeten beslissingen worden genomen. En vaak in hoog tempo, want anders komt het ontwerpproces tot stilstand. Voor de behandeling van deze problematiek wordt vaak een stuurgroep ingericht. De stuurgroep is daarbij tevens de formele opdrachtgever van de projectgroep.

De projecten stuurgroep hebben een aantal belangentegenstellingen. De leden van de projectgroep, met de projectmanager als aanvoerder, zijn vaak dagelijks met het project bezig. Zij beschikken gezamenlijk over alle benodigde knowhow en moeten of willen op gezette tijden hun resultaten ter goedkeuring voorleggen. Ook al past het resultaat in de projectopdracht, dan nog is het van belang om de opdrachtgever, al dan niet in de vorm van een stuurgroep, regelmatig te informeren over voortgang en resultaten. Overleg en besluitvorming pas organiseren wanneer er problemen zijn, maakt het noodzakelijk eerst allerlei informatieachterstand aan de zijde van de opdrachtgever in te lopen. Dit vergroot de kans op misinterpretatie en verkeerde reacties. Dan blijken de problemen vaak groter dan vooraf is voorzien en blijken ze elkaar onderling te versterken (wet van Murphy). Men moet beseffen dat problemen in projecten zich vaak relatief onschuldig aandienen. De betrokkenen in de projectgroep zijn dagelijks bezig met het oplossen van vraagstukken en zien problemen die het project en de voortgang bedreigen vaak niet helemaal in de juiste proporties. Ze hebben te weinig afstand en kunnen niet altijd het geheel overzien. Door tijdige en regelmatige

15-03-2005 15:35:47

5 BESLUITVORMING

besluitvorming is het mogelijk het hele plaatje (langzaam ontwikkelende ‘foto’), figuur 5.5, integraal in beeld te brengen en overdraagbaar te maken. Dan blijken er plotseling allerlei nog onopgeloste vraagstukken en mogelijke problemen te zijn. Mensen, en vooral specialisten, hebben vaak de neiging de wereld te verkleinen tot wat ze zelf kunnen overzien. Problemen uiten zich veelal op de overgangsgebieden (‘interfaces’) en die worden pas zichtbaar bij het schetsen van het integrale beeld.

��

��

��

Figuur 5.5 Repetitie fasen

Om diezelfde reden moet besluitvorming niet ‘bottum-up’ worden georganiseerd, want dan ontstaat voor de opdrachtgever een absoluut onoverzichtelijk beeld. Vandaag moet hij een besluit nemen over de keuze van de plafonds, volgende week over de afzuiging van de kantoorvertrekken en weer een week later over het verlichtingsplan. Dat al die zaken onderlinge relaties hebben, kan de opdrachtgever niet overzien. En omdat elke keuze financiële consequenties heeft, kan dergelijke besluitvorming eigenlijk alleen maar tot budgetproblemen leiden. Besluitvorming moet dus ‘top-down’ worden georganiseerd. Op aangeven van de projectmanager geeft de opdrachtgever/stuurgroep formeel opdracht om op gezette tijden over de voortgang en eventuele afwijkingen te rapporteren en vervolgens op enig moment het faseresultaat te presenteren. Uiteraard wordt dit voorstel gevoed door de informatie die de betrokkenen afgeven over de benodigde doorlooptijd van ontwerpcalculatie en engineeringwerk, maar uiteindelijk moeten zij zich in hun werkzaamheden richten op de normen die van bovenaf zijn opgelegd. Anders is het onmogelijk integraal gelijktijdig het plaatje

0695053X_h05.indd 135

135

(de foto) te maken en krijgt een opdrachtgever allerlei onsamenhangende puzzelstukjes gepresenteerd zonder totaaloverzicht. Daarbij komt nog dat de faseresultaten niet alleen ‘input’ zijn voor een volgende ontwerpfase, maar vaak ook nog worden gebruikt voor buiten het project lopende ‘paralleltrajecten’. Zo wordt de begroting die voortkomt uit de schetsontwerpfase vaak gebruikt voor het opstellen van het budget en het reserveren van de benodigde middelen (besluitvorming Raad van Bestuur of Raad van Commissarissen), wordt het resultaat van het voorlopig ontwerp vaak gebruikt voor de opening van de gesprekken met de gemeentelijke diensten en Welstand, en wordt het resultaat van het definitief ontwerp gebruikt voor de aanvraag van de bouwvergunning. Besluitvorming op verschillende niveaus Stap 1: Op basis van een PvE maakt een ontwerper de eerste schetsen van een gebouw. Hij toetst deze schetsen voortdurend aan het PvE. Als hij een naar zijn mening goed resultaat heeft bereikt, legt hij het schetsontwerp voor aan het projectteam. Stap 2: Het projectteam laat een kostendeskundige de financiële gevolgen van de plannen ramen. Het projectteam toetst het schetsontwerp aan het PvE en de financiële consequenties van het schetsontwerp aan het beschikbare budget. Stap 3: Op basis van de uitkomsten van de toetsing neemt het projectteam een besluit. Het projectteam kan de volgende besluiten nemen: • schetsontwerp voldoet geheel aan PvE en kosten blijven binnen budget. Volgende fase kan ingaan; • schetsontwerp voldoet op enkele onderdelen na aan PvE. Nu zijn er twee mogelijkheden. De eerste is dat de huidige fase voor de betreffende onderdelen nogmaals moet worden doorlopen. De tweede is dat de volgende fase kan ingaan, rekening houdend met de voorwaarden over de aanpassing. Welk besluit wordt genomen, hangt af van de aard van de afwijkingen; • schetsontwerp voldoet op zeer veel onderdelen niet aan PvE en de kosten overschrijden

15-03-2005 15:35:47

136

het budget. Huidige fase moet nogmaals worden doorlopen (misschien wel met andere ontwerper). Voor zaken waarover het projectteam niet bevoegd is besluiten te nemen, formuleert het projectteam een voorstel voor een besluit, dat vervolgens wordt voorgelegd aan de opdrachtgever.

Externe formele besluitvorming Voordat er mag worden gebouwd, moet het gemeentebestuur een bouwvergunning verlenen. Het afgeven van de vergunning is afhankelijk van het toetsen aan de voorschriften, zoals het bestemmingsplan en het Bouwbesluit, en anderzijds van het besluit van de gemeenteraad de bouwvergunning af te geven. Voor het verkrijgen van een bouwvergunning moeten voorgeschreven gegevens (‘input’) over het te bouwen project gelijktijdig en volledig worden ingediend. Als er op grond van deze documenten geen oordeel kan worden gevormd, worden aanvullende documenten gevraagd. Op basis van een complete set documenten geeft de vergunningverlener, als er voldaan wordt aan de eisen, een vergunning af, al dan niet voorzien van voorwaarden (‘output’). 5.2.4 Besluitvorming over afwijkingen Wanneer de projectkaders worden overschreden (het ontwerp past niet op het PvE en het een of het ander moet worden aangepast, of het plan is wel conform het programma maar past niet binnen het beschikbare budget) heeft de projectmanager geen mandaat om voort te gaan. Hij moet het probleem voorleggen aan zijn opdrachtgever, veelal de stuurgroep. Overschrijding van de projectkaders kan verschillende oorzaken hebben. Een veelvoorkomende oorzaak is de schaarste aan beschikbare middelen. Om echt alle ambities in een bouwproject waar te kunnen maken, is er veel geld nodig, meestal meer dan er beschikbaar is. Bij het maken van keuzes heeft men de natuurlijke neiging om voor de beste oplossing te kiezen. Dat is vaak de meest kostbare. Een optelsom van de beste oplossingen leidt zelden tot een realiseerbaar gebouw. Dat is misschien ook meteen de echte reden waarom het voor een architect zo moeilijk

0695053X_h05.indd 136

is een eigen woning te ontwerpen. Als geld het probleem is, zijn er in principe slechts twee oplossingen. Ofwel de ambities worden bijgesteld, het plan wordt uitgekleed en men volstaat met nog steeds goede, maar minder kostbare oplossingen. Een andere mogelijkheid is het verhogen van het beschikbare budget. Maar daarin bestaat het gevaar dat het project uiteindelijk onbetaalbaar wordt. Een budget is immers veelal totstandgekomen vanuit de besteedbare middelen. Voor de publieke sector is dat gerelateerd aan overheidsregelingen, bij de private sector veelal gebaseerd op rendementsberekeningen en investeringsbeslissingen. Behalve schaarste aan beschikbare middelen kan er ook sprake zijn van een probleem bij de inhoud van het plan. Aanleiding kan zowel binnen als buiten het project liggen. Ontwikkeling in de vraag komt vaak van buitenaf (voortschrijdend inzicht bij de gebruikers of veranderde regelgeving). Het kan ook optreden als de opdrachtgeverorganisatie wordt geconfronteerd met de eerder gestelde eisen in het programma, en dan tot de ontdekking komt dat het daar is misgegaan. Dan ligt het probleem weliswaar binnen het project, maar moet opnieuw worden besloten. Ontwikkeling in de vraag kan vóórkomen als de opdrachtgever er gaandeweg (hij specificeert zijn eisen en wensen in een vroeg stadium in het PvE) achter komt dat hij een aantal zaken onvoldoende heeft weergegeven. Onvolledigheid kan hiervan een reden zijn, maar er kan ook sprake zijn van een ontwikkeling die zich ondertussen in zijn organisatie heeft voltrokken. Hij had gerekend op de huisvesting van 1600 medewerkers, maar door het afstoten van een bedrijfsonderdeel zijn dat er inmiddels nog maar 1250. Het is ook mogelijk dat de opdrachtgever door veranderende Arbo-eisen bepaalde activiteiten niet meer in de kelders mag laten uitvoeren, maar daarbij voor daglicht moet zorgen. Daarmee veranderen de kaders van het project. Het zijn zaken waar de projectmanager, de ontwerper, de adviseurs en alle anderen niet op aangesproken kunnen worden, tenzij het ontwikkelingen zijn die zij zelf het beste hadden kunnen voorzien (zoals in het Arbo-voorbeeld wellicht). Maar ook al worden zij er niet op aangesproken, het raakt hen wel. Ze kunnen niet onverminderd

15-03-2005 15:35:47

5 BESLUITVORMING

doorgaan vanuit het principe ‘opdracht is opdracht’. Want dan voldoen ze weliswaar nog aan de opdracht die hen is gegeven, maar schieten ze hun uiteindelijke doel voorbij. Ze moeten, als een dergelijke ontwikkeling in de vraag zich voordoet, terug naar de opdrachtgever.

��

��

137

��

5.2.5 Instrumenten bij besluitvorming

Gefaseerd proces en besluitvorming Om het opdrachtgeverschap goed tot zijn recht te laten komen, moet het ontwerpproces worden gefaseerd. De fasen worden in hoofdstuk 6 beschreven. Mocht tussentijdse besluitvorming van belang zijn, dan kan zelfs worden besloten tot verdere detaillering van de processtappen. Het belang van goede besluitvorming staat voorop. Beslissen is meer dan een punt in de tijd. Voor besluitvorming moet de tijd worden genomen. Op zijn minst moeten de beslissers (stuurgroep) vroegtijdig de informatie in handen krijgen voordat hen om een besluit worden gevraagd. Ook kan het wenselijk zijn het gevraagde besluit mondeling toe te lichten in de vergadering. Het kan zelfs voorkomen dat er een aparte informatiebijeenkomst wordt ingericht alvorens het besluit ter tafel komt in de stuurgroep.

��

Figuur 5.6 Technische ontwikkeling maatgevend

��

��

��

��

Figuur 5.7 Technische ontwikkeling onderbroken voor besluitvorming

��

��

��

Beslissen is een processtap waarbij men zelden stilstaat binnen de projectorganisatie. Het lijkt een noodzakelijk kwaad: ondertussen wil men al verder met de (technische/inhoudelijke) voortgang, figuur 5.6. Het ontwerpproces wordt vaak gezien als een continu proces van ontwerpers en adviseurs. Knopen moeten ‘even’ kunnen worden doorgehakt. Als een besluit wordt uitgesteld, ontstaat er irritatie. Ontwerpers en adviseurs zijn vaak allergisch voor discontinuïteit, figuur 5.7. Toch geven de tegenwoordige processen eerder aanleiding de besluitvorming als continu te beschouwen en de technisch/ inhoudelijke activiteiten als ad hoc, figuur 5.8. Het in tien tot vijftien jaar ontwikkelen van een academisch ziekenhuis is geen volcontinu proces van plannen maken en tekeningen produceren. Het is een iteratief proces dat gepaard gaat met veel vallen en opstaan. Nieuwe voorstellen leiden tot nieuwe discussie. Integrale afweging kost veel tijd.

0695053X_h05.indd 137

��

Figuur 5.8 Besluitvorming staat centraal

Betuweroute Voor een ingenieursbureau is de Betuweroute 160 kilometer spoor, van zee naar Zevenaar. Degenen die wat afstandelijker naar het project kijken, zien een lang recht spoor, aan te leggen volgens een techniek van meer dan honderd jaar geleden en kostbaar door allerlei tunnels en landschappelijke inpassingen. Feitelijk is het project dan ook beter te kenschetsen als ‘320 kilometer inspraak van buren’. De opgave van de Betuweroute zit niet in de techniek, maar in het management van de besluitvorming. Het traject doorkruist tientallen gemeenten en vele waterschappen. In totaal moesten meer dan tweeduizend procedures worden doorlopen. De scope van het project is gedurende

15-03-2005 15:35:49

138

het ontwerpproces vele malen aangepast. De uiteindelijke kosten liggen ver boven het oorspronkelijke budget. Niet omdat men destijds niet kon rekenen, maar omdat de projectkaders voortdurend als gevolg van inspraak en besluitvorming in beweging zijn geweest. Het bouwen zelf vraagt maar een fractie van de tientallen jaren die aan voorbereidingstijd nodig is geweest.

Rapportage ten behoeve van besluitvorming Naast het faseren en het plannen van het besluitvormingsproces is ook het documenteren van groot belang. Speciale ‘formats’ moeten worden ontwikkeld om de voortgang van het werk te registreren. Duidelijk moet zijn wat de verschillen zijn ten opzichte van de vorige rapportage. Het heeft niet veel zin om een uitvoerige opsomming te geven van alles wat volgens plan is verlopen. De opdrachtgever is vooral geïnteresseerd in datgene wat niet volgens plan verloopt en waarover hij zijn mening moet geven. De kunst van het rapporteren (zowel in voortgang als financieel) zit in het weglaten, de essentie laten zien, zonder allerlei ‘goed-bericht-mededelingen’. De details kunnen, als daar behoefte aan bestaat, altijd nog worden toegelicht. Het moet duidelijk zijn waar problemen zitten of waar deze zich mogelijkerwijs nog gaan aandienen. Dit laatste is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Het is op zijn minst een eigenschap van de westerse cultuur. Men heeft de neiging vooral te vertellen wat men weet en dat het allemaal wel volgens plan verloopt. De betere projectmanager vertelt vooral wat hij nog niet weet en waarom. Een goede basis voor rapportages ter besluitvorming zijn de volgende drie soorten documenten: 1 startdocumenten; 2 voortgangsdocumenten; 3 beslisdocumenten. 1 Startdocumenten • definiëren doel project (Kwaliteit, Tijd en Geld) en gekozen werkwijze (Organisatie en Informatie); • bepalen mandaat projectmanager; • stellen vast op welke wijze en welk moment er wordt gerapporteerd.

0695053X_h05.indd 138

2 Voortgangsdocumenten • geven inzicht in afwijkingen ten opzichte van projectopdracht (kaders); • zijn ter decharge van projectleider als genomen beslissingen binnen zijn mandaat liggen; • hebben belangrijke rol in informatieoverdracht naar opdrachtgever (beeldvorming); • vragen om besluitvorming door opdrachtgever zodra mandaat projectmanager wordt overschreden. 3 Beslisdocumenten • worden opgesteld aan eind projectfase; • beschrijven eindresultaat; • maken afwijkingen expliciet; • vragen om goedkeuring dan wel om keuzes; • dechargeren (indien akkoord) de projectmanager. Uiteraard kunnen de aard en omvang van de documenten per project verschillen. Het verdient echter aanbeveling hiertoe vroegtijdig tussen opdrachtgever en projectmanager in overleg te treden. Alleen al de dialoog dwingt betrokkenen aan weerszijden tot het expliciet maken van de wijze waarop zij willen samenwerken in het project. Het past bij de zorgvuldigheid die nodig is ontwerpprocessen te managen. De belangen van de opdrachtgever zijn groot, en die liggen niet alleen in het eindresultaat, maar ook in de totstandkoming van het ontwerp. 5.2.6 Beslisdocumenten Besluitvorming vindt bij voorkeur plaats op basis van beslisdocumenten. Een beslisdocument is een brief die gericht is aan de beslissingnemende instantie, bijvoorbeeld de opdrachtgever, zijn gemachtigde of de projectmanager, waarin een te nemen beslissing wordt uitgelegd. De brief moet duidelijk maken wat er binnen het project al is voorbereid om tot het desbetreffende voorstel te komen. De brief zou de volgende inhoud kunnen hebben: • probleemstelling. Wat moet worden besloten? Waar staat dat te nemen besluit in het proces? Wat is de reikwijdte ervan? Bijvoorbeeld: het gaat over de goedkeuring van de faseresultaten van de VO-fase, of: het gaat over de goedkeuring van het PvA voor de DO-fase. Of wellicht worden die twee beslissingen geïntegreerd aangeboden;

15-03-2005 15:35:49

5 BESLUITVORMING

•

beschrijving ontwikkelde documenten. In het voorbeeld van de faseresultaten van de VO-fase is het natuurlijk niet zinvol alle VO-tekeningen en -specificaties te kopiëren en aan de opdrachtgever toe te sturen. Hij is immers niet in staat dat allemaal te bekijken en te beoordelen. Wel is het van belang een samenvatting van enkele stukken als bijlage toe te voegen aan het beslisdocument; • begroting. Aan het beslisdocument wordt hooguit de samenvatting van de begroting toegevoegd, niet de hele financiële analyse; • toetsingsrapportage. Hierin staat aangegeven welke stappen binnen het projectteam zijn genomen om de gerealiseerde faseresultaten te toetsen. Natuurlijk moet ook duidelijk zijn waaraan is getoetst. Ook hier kan weer worden verwezen naar relevante toetsingsrapporten. Zonodig kan een uittreksel daarvan in het beslisdocument worden opgenomen; • beslissingsadvies. Dit is primair afgeleid van de toetsingsresultaten. In dit advies kan ook worden gewezen op twijfelgevallen of zwakke plekken in de voorbereiding. Soms gaat het over een keuze tussen alternatieven: dan kunnen de meest relevante overwegingen in het advies nog eens worden verduidelijkt. Het hier besproken beslisdocument wordt niet voor alle soorten besluiten even uitvoerig opgesteld. Voor de formele besluiten in de faseovergangen is een goede onderbouwing van groot belang. Zeker als men in bouwprojecten te maken krijgt met ingewikkelde opdrachten, waarin meerdere partijen een rol spelen. Toch moet de betekenis van een beslisdocument ook binnen een ontwerpteam niet worden onderschat. Binnen ontwerpteams worden beslissingen vaak heel slecht voorbereid. De vakmensen kunnen beslissingen die moeten worden genomen, vaak met weinig moeite voorbereiden en agenderen en van een eenvoudig beslisdocument voorzien. Soms is één velletje papier al voldoende om alle betrokkenen duidelijk te maken waar het om gaat. Als men dat bovendien tijdig vóór de vergadering leest, kan men voorbereid op de vergadering verschijnen, wat de efficiëntie zeer ten goede komt.

0695053X_h05.indd 139

139

Toetsingsnorm en toetsingsrapporten In paragraaf 5.2.2 werd het beslissingsproces besproken. Daarin werd duidelijk dat projectresultaten (programma of ontwerp) moeten zijn gebaseerd op de uitgangspunten (norm) die daarvoor werden afgesproken en dat die resultaten daar ook formeel aan moeten worden getoetst. In de gefaseerde werkwijze is de toetsingsnorm altijd opgenomen in het PvA dat voor die fase is vastgesteld. Daarin wordt immers verwezen naar het PvE, het investeringsbudget of het budget voor de bouwkosten en het afgesproken tijdschema. Zeker voor grote en complexe bouwwerken is het toetsen zelf een belangrijke aangelegenheid. Het gaat hier immers over kwaliteitsbeheersing. Het toetsen kan niet worden afgedaan in een vergadering waarin iemand roept dat het ontwerp voldoet. Het moet formeel, punt voor punt, worden nagegaan en men moet erover rapporteren. Het is immers nooit zo dat aan alle eisen in het ontwerp voor 100% wordt voldaan. Natuurlijk zijn er oplossingen gekozen die weliswaar niet 100% voldoen, maar wel bevredigend zijn, zeker in het licht van de budgetmogelijkheden. Een toetsingsrapport kan dus een omvangrijk document zijn. Per fase wordt ook op een ander detailleringsniveau getoetst. Het structuurontwerp moet bijvoorbeeld de gevraagde vloeroppervlakten van het PvE kunnen huisvesten. In het voorlopig ontwerp moet elke ruimte zijn gepositioneerd, waarbij aan de eisen van vorm en relatie aantoonbaar is voldaan. In hoofdstuk 4 is aangegeven dat wat financiën betreft, ook hier in vroege fasen met veel globalere gegevens wordt gewerkt dan in de DO-fase. Grote projecten worden vaak verdeeld in bouwdelen, die ieder met een eigen fasering een ten opzichte van elkaar verschoven proces doorlopen. Dan is het van groot belang, dat de eisen op de juiste manier worden toegerekend aan de betreffende bouwdelen, opdat ook de toetsing ervan ordelijk verloopt. In de toetsingsrapporten wordt vanzelf duidelijk of de ontwerpresultaten toetsbaar zijn.

15-03-2005 15:35:49

140

Vast te stellen toetsingsnorm Bij het ontwerpen van een gebouw bestaat de toetsingsnorm uit het door de opdrachtgever goedgekeurde PvE, investeringsbudget, tijdschema en overige relevante, al dan niet in eerdere fasen vastgelegde, voorwaarden. Het ontwerp van een gebouw wordt goedgekeurd door toetsing aan elk van deze punten. Bij een gebouw dat in delen wordt uitgewerkt, moet vanzelfsprekend het vastgestelde PvE hetzelfde deel van het gebouw omvatten als het ontwerp. Het ontwerp van een gebouw in zijn totaliteit kan nooit worden vastgesteld als bijvoorbeeld alleen voor de kelder het PvE is goedgekeurd. Wanneer een gebouw in fasen wordt uitgewerkt, moet men eerst een beeld hebben van het hele gebouw. Het uitgewerkte deel kan dan worden getoetst aan de voorwaarden die afgeleid zijn van het gebouw als geheel. Dit geldt ook als de eis is gesteld dat het gebouw moet kunnen worden uitgebreid. De wijze van uitbreiden moet in elke fase van het ontwerp in principe worden aangegeven. Met andere woorden, het (tussentijds) resultaat van een fase moet altijd zijn toetsingskader kunnen vinden in de voorgaande fase. Toetsingsrapport Het aangeboden ontwerp wordt getoetst aan alle eerder vastgestelde voorwaarden. Hiervan worden de resultaten in een rapportage vastgelegd. Een toetsingsrapport van een ontwerp voor een gebouw of deel van een gebouw aan het PvE, moet ten minste bevatten: • vergelijking vloeroppervlakten en vrije hoogte ruimten; • vergelijking relaties; • vergelijking condities. Bij de financiële toetsing zijn de op grond van het ontwerp berekende bouwkosten en de gevolgen voor de totale investeringskosten vergeleken met het budget. De voortgang van de werkzaamheden wordt vergeleken met het tijdschema. Bij afwijkingen van het tijdschema wordt voorgesteld hoe de afronding van de werkzaamheden kan plaatsvinden. Bij de overige voorwaarden moet de actuele situatie worden vergeleken met de betreffende voorwaarde.

0695053X_h05.indd 140

De gevolgen van afwijkingen moeten worden aangegeven. Een belangrijke voorwaarde kan ook zijn de (efficiënte) uitvoerbaarheid van het ontwerp. Die speelt vooral een rol in de VO- en DO-fase en bij complexe projecten. Omdat besluiten op elk niveau worden genomen, is het niet zo dat alle genoemde documenten noodzakelijk zijn voor de besluitvorming in de volgende laag. De aard van de beslisdocumenten is afhankelijk van het besluit dat moet worden genomen.

5.3 Invloeden op besluitvorming Besluitvorming is meer dan een puur zakelijke afweging. Communicatie en emotie spelen een grote rol. Het is erg simplistisch om te veronderstellen dat, wanneer alles zou zijn uitgezocht en alles goed afgewogen, er een unaniem draagvlak voor keuzen en beslissingen ontstaat. Zoveel mensen, zoveel gedachten. Iedereen die betrokken is bij een huisvestingsproces heeft eigen voorkeuren en ambities. Meer informatie leidt zeker niet in alle gevallen tot meer consensus. Op een bepaald moment moet duidelijk zijn wat de achtergrond achter verschillen in opvattingen is. Op grond van deze informatie moet in veel gevallen het management uiteindelijk het besluit nemen. De mate van gewenst draagvlak bepaalt vaak in hoeverre er aan de diverse opvattingen en meningen tegemoet kan worden gekomen. Besluitvorming bij de voorbereiding en het ontwerpen van een gebouw wordt onder meer beïnvloed door: • percepties en communicatie, paragraaf 5.3.1; • aard opdrachtgever, paragraaf 5.3.2; • interne besluitvorming, paragraaf 5.3.3; • externe invloeden, paragraaf 5.3.4; • nieuwe ontwikkelingen, paragraaf 5.3.5. 5.3.1 Percepties en communicatie Eerder is vermeld dat specialisten de neiging hebben ‘de wereld te verkleinen tot wat ze zelf kunnen overzien’. Datzelfde geldt voor opdrachtgevers. Veel opdrachtgevers zijn niet beroepsmatig bij het ontwerpproces betrokken. Zij vervullen veelal managementfuncties van een organisatie en huren juist allerlei externe deskundigen in om het ontwerpproces vorm en inhoud te geven.

15-03-2005 15:35:49

5 BESLUITVORMING

Zij combineren hun opdrachtgeverschap met allerhande andere verantwoordelijkheden. Zelden is iemand ‘vrijgemaakt’ om uitsluitend als opdrachtgever op te treden. Zelfs in die organisaties waar het bouwen een groot onderdeel uitmaakt van de activiteiten (bijvoorbeeld op luchthavens) is het juist de veelheid van belangen die aan opdrachtgeverzijde wordt gemanaged. Ook al zijn daar mensen fulltime opdrachtgever, voor pure besluitvorming hebben zij slechts een beperkte hoeveelheid tijd. Om zuivere besluitvorming te kunnen laten plaatsvinden, moet er een vertaalslag worden gemaakt. Zoals met alle communicatie gaat het om een vertaalslag van de zender naar de ontvanger. De zender is vaak een professional die een technisch jargon hanteert. De ontvanger is vaak ten aanzien van het bouwen niet professioneel en verstaat het jargon niet. Dit impliceert dat informatieoverdracht een op een vaak niet toereikend is. Er moeten tal van vertaalslagen worden gemaakt om de beslissingen op de juiste wijze en op tijd te laten nemen, het beslissen moet worden gefaciliteerd. Hiertoe moet men een aantal aspecten in acht nemen: • tekeningen. Veel mensen kunnen geen tekening lezen. Ook al worden tekeningen veelvuldig gebruikt als communicatiemedium, wil dat nog niet zeggen dat de daarop zichtbare informatie overkomt en leidt tot inzicht en de gewenste reactie; • schaalproblemen. Hetzelfde geldt voor schaalproblemen. Het probleem van de tekeningen kan ondervangen worden met maquettes. Een maquette is een prima middel om het communiceren te verbeteren en een beter inzicht te geven in de resultaten van het ontwerp. Dit is echter nog steeds onvoldoende om echt een indruk te krijgen van maatvoering, ruimte en onderlinge relaties tussen vertrekken; • beleving. Voor materiaalkeuzes kan worden gewerkt met monsters, kleine ‘samples’ van het toe te passen materiaal. Een stukje stof zegt echter niets over de beleving van verdiepingshoge gordijnen. Een plankje hardhout zegt onvoldoende over de beleving van een parketvloer. Het beste zou het een op een nabouwen van de te realiseren situatie zijn, maar dat wordt vrij

0695053X_h05.indd 141

141

kostbaar. Want elke wijziging betekent weer slopen en aanpassen. Op die manier moet hetzelfde gebouw tientallen malen worden gebouwd en verbouwd, tot het aan de uiteindelijke wensen en eisen voldoet. Dat is niet realiseerbaar. Op het vlak van virtual reality is het tegenwoordig mogelijk dat men zich een driedimensionaal beeld vormt van hoe het is om door een gebouw te lopen. De effecten daarvan mogen echter niet worden overschat. Men ervaart dan wel ruimte en impressie van materialen, vormen en verhoudingen, maar men heeft nog geen werkelijke beleving. Die werkelijke beleving ontstaat toch pas als men in het gebouw woont, werkt of recreeert, wanneer men de dingen doet waarvoor het gebouw bedoeld is, samen met andere mensen. Hoewel er nooit veel over wordt gesproken (bij de oplevering overheerst vaak de trots over het nieuwe gebouw), heeft menig opdrachtgever van publieke en private gebouwen eenzelfde traject doorlopen als de koper van de woning in de hierna volgende tekst ‘De koper verrast’. De opdrachtgever moet dus in veel gevallen een vergaand vertrouwen hebben in zijn adviseurs. Dat zijn zowel de inhoudelijke adviseurs (architect, installatieadviseur, enzovoort) als de procesmatige adviseur in de persoon van zijn projectmanager. Daarom is het voor de opdrachtgever van belang de reputatie van zijn adviseurs te kennen (zowel ten aanzien van kwaliteit als van communicatievermogen) als hij voor een selectie staat. Ook moet hij weten welke personen het werk gaan doen. Bij veel bureaus maakt het immers nogal verschil wie van de medewerkers aan het project gaat werken. Koper verrast Bij het kopen van een nieuwbouwwoning in de put voltrekken zich vaak kleine persoonlijke drama’s. Uiteindelijk komt het vaak wel goed, maar dan heeft zich wel het nodige afgespeeld. Gelokt door mooie brochures en een voorstelling hoe een zompig weiland kan worden omgetoverd tot een aantrekkelijke woonwijk zet menigeen zijn handtekening onder een koopcontract van een woning die nog moet worden gebouwd. Dit alles met de nodige spanning, want men kan maar in één huis tegelijk wonen, en men steekt zijn nek

15-03-2005 15:35:50

142

financieel vaak net even verder uit dan zou moeten om rustig te blijven slapen. Maar goed, men koopt een huis ook niet elke dag. Na enige onduidelijkheid over de werkelijke aanvang van de bouw (de ontwikkelaar start pas als hij voldoende zekerheid heeft over de totale verkoop en het eigen huis is in alle overmoed alvast verkocht) komt het bericht dat er met het heiwerk wordt gestart. Of meteen maar vast de eerste termijn kan worden overgemaakt. Het is goed geld, want het betekent dat het huis eraan komt. De eerste deceptie treedt vaak op wanneer de heipalen in een modderige put worden geslagen. Als die palen maar goed staan…. Hoe weten ze of ze diep genoeg staan? Enkele weken later gaat men kijken naar de bouw. De begane-grondvloer is gelegd. Grote paniek. De koper vertelt het natuurlijk aan niemand, maar hij snapt niet hoe hij op een dergelijk klein oppervlak zou kunnen wonen. Heeft hij zich vergist in de maten die op tekening stonden? Enige geruststelling ontstaat wanneer de wanden worden opgetrokken en de verdiepingsvloeren zijn aangebracht. Er kan in ieder geval een huis van worden gemaakt. Het lijkt in de verste verte niet op het huis van de folder, maar de koper zal niet dakloos zijn. Hij kan straks gaan wonen. Als de woning glasdicht is (dak en gevel voltooid), komt er een eind aan dat tochtige sombere bouwwerk dat zijn woning moet worden. Er moet nog veel vocht worden verstookt, maar met de installaties die er worden aangelegd, moet wel comfort te bereiken zijn. Hoewel, groot is het nog steeds niet. Het lijkt veel kleiner dan het huis dat de koper nu heeft, en daar heeft hij veel minder voor gekregen dan hij voor het nieuwe heeft betaald. Pas aan het eind, wanneer de binnendeuren zijn afgehangen en met het bouwbehang nog nat geplakt, ontstaat iets eigens. De opluchting is compleet als, na het naar binnen brengen van de vloerbedekking, de meubels en de gordijnen, alles nog blijkt te passen ook. Maar op de vraag of de koper (opdrachtgever) echt een voorstelling had van wat hij heeft gekocht, voor en tijdens het bouwproject, moet hij waarschijnlijk het antwoord schuldig blijven.

0695053X_h05.indd 142

5.3.2 Aard opdrachtgever Onderscheid kan worden gemaakt in drie categorieën opdrachtgevers: 1 professionele opdrachtgevers (bouwen is onderdeel ‘core business’); 2 opdrachtgevers met eigen ‘bouw’afdeling (professionele opdrachtgevers die voor zichzelf bouwen); 3 incidentele opdrachtgevers.

1 Professionele opdrachtgevers Een professionele opdrachtgever die het bouwen als onderdeel van de eigen bedrijfsvoering heeft, is ook toegerust met een duidelijke visie omtrent de te bouwen objecten, adequaat personeel en heldere procedures ten aanzien van de besluitvorming. Een professionele ontwikkelaar in commercieel vastgoed wil jaarlijks (al dan niet voor eigen rekening en risico) een bepaald volume aan vastgoed op de markt zetten (vaak gemeten in verhuurbaar vloeroppervlak). Al naar gelang de keuzen in de organisatie, voert hij veel van de werkzaamheden in eigen beheer uit of besteedt ze uit aan professionele, dienstverlenende organisaties. Behalve principiële keuzes spelen daarbij ook fluctuaties op de markt een belangrijke rol. Het is duidelijk dat de professionele ontwikkelaar zelf veel verstand van het ontwikkelproces en de kosten moet hebben. Hij ontleent er zijn bestaansrecht aan. Hij speelt dus een duidelijke rol in de besluitvorming. 2 Opdrachtgevers met eigen ‘bouw’afdeling Een tweede groep opdrachtgevers waarvan een grote hoeveelheid eigen kennis mag worden verwacht, zijn die opdrachtgevers die zodanig veel gebouwen voor eigen gebruik realiseren dat zij gerust professioneel mogen worden genoemd. Zij hebben het bouwen weliswaar niet als ‘core business’, maar realiseren met grote regelmaat omvangrijke bouwprojecten. Feitelijk zijn multinationals, luchthavens, academische ziekenhuizen en beurscomplexen dergelijke professionele opdrachtgevers. Deze opdrachtgevers hebben vaak een eigen bouwbureau in huis. Met de trend voor organisaties om zich te concentreren op de ‘core business’ hebben zij veel van die taken uitbesteed (‘outsourcing’), zowel op het gebied van ontwikkeling als op het vlak van beheer en onderhoud. Omdat zij bekend zijn

15-03-2005 15:35:50

5 BESLUITVORMING

met het ontwikkeltraject en met minimale inspanning tot maximale (kwaliteits- en kosten) garanties willen komen, is hier sprake van een ontwikkeling naar prestatieconcepten, waarmee ruimte wordt gegeven aan de ontwikkelaars om optimale voorstellen te ontwikkelen. 3 Incidentele opdrachtgevers De incidentele opdrachtgever realiseert met onregelmatige tussenpozen een nieuw gebouw. Het betreft organisaties die periodiek, bijvoorbeeld eens in de tien jaar, aan nieuwe huisvesting toe zijn. Tussentijds worden hooguit wat interne verbouwingen en kleine uitbreidingen gerealiseerd. Zij hebben veelal wel de technische kennis van hun huidige gebouwencomplex in huis, maar beschikken over onvoldoende capaciteit om nieuwe huisvesting te ontwikkelen en dergelijke complexe processen aan te sturen. Juist hier is de ondersteuning en managementkwaliteit van externe dienstverleners van groot belang. Deze groep kijkt vreemd aan tegen het vakjargon en beheerst het métier van het bouwen niet, zodat communicatie en helderheid in stappen en procedures voor dit soort opdrachtgevers van doorslaggevend belang is. 5.3.3 Interne besluitvorming Men zou kunnen redeneren dat naarmate er meer geld omgaat bij een organisatie of naarmate de post huisvesting een kleiner onderdeel uitmaakt van een winst- en verliesrekening, de huisvesting ook minder hoog op de agenda staat. Niets is minder waar. Huisvesting betekent emotie. Zodra de (eigen) huisvesting aan de orde is, staat die boven aan de agenda van het hoogste niveau in de organisatie. Daar moet in het planproces altijd rekening mee worden gehouden. De leestekst ‘Huisvesting multinational’ in paragraaf 5.3.4 is daarbij illustratief. Het betreft een fictief voorbeeld, gebaseerd op reële ervaring. Het laat duidelijk zien hoe belangrijk het is, en hoe moeilijk in de praktijk, om de rol van de opdrachtgever in het bouwproces in goede banen te leiden.

Medezeggenschap De medezeggenschap van het personeel is ook een factor die de snelheid van besluitvorming kan beïnvloeden. Bij een (ingrijpende) wijziging

0695053X_h05.indd 143

143

van de huisvesting wordt een advies van een ondernemingsraad of medezeggenschapsraad bij wet voorgeschreven. Hier moet dus bij de besluitvorming rekening mee worden gehouden. De interne organisatie van een bedrijf, de wijze waarop en het moment waarop medezeggenschapsorganen worden geïnformeerd, kunnen van grote invloed zijn op de snelheid van de besluitvorming. 5.3.4 Externe invloeden Externe invloeden zijn te verwachten van overheden die vergunningen moeten verlenen en van externe inspraakprocedures.

Vergunningen Aan de formele zijde zijn er tal van instanties die een functie hebben bij de benodigde vergunningverlening. Dat geldt dan zowel in bouwprojecten waar het bestemmingsplan al in voorziet, als in situaties waar het bestemmingsplan moet worden aangepast. Een van de partijen is uiteraard de dienst Bouwen Woningtoezicht, maar behalve een bouwvergunning zijn er ook een milieuvergunning, een hinderwetvergunning, enzovoort, nodig. Daarnaast spelen ook de waterschappen een belangrijke rol. Voor het verkrijgen van vergunningen moet men goed opvragen welke gegevens moeten worden ingeleverd en welke tijd er gemoeid is met de procedurele afhandeling. Bij onvolledig ingediende gegevens wordt het beslissingsproces bij de vergunning afgevende instantie zeker vertraagd. Bij grote projecten is het van belang de besluitvorming met betrekking tot de goedkeuring tijdig te bespreken en de te volgen procedure af te spreken met de instantie die de vergunning verleent. Huisvesting multinational Voor veel multinationals geldt dat de eigen huisvesting een visitekaartje is van het bedrijf. Dergelijke bedrijven willen graag een goede uitstraling naar de plaats waar ze zijn gehuisvest, een prettige werkomgeving voor het personeel en allure om de belangrijkste klanten te ontvangen. Naast deze hoge ambities staat het gegeven dat dergelijke organisaties in een

15-03-2005 15:35:50

144

‘glazen huis’ leven. De klanten mogen niet het gevoel hebben dat zij voor een overmaat aan pracht en praal betalen. De medewerkers mogen niet het gevoel hebben dat huisvesting alles mag kosten terwijl hun arbeidsvoorwaarden op slot zitten. Internationaal opererende concerns hebben nagenoeg altijd eigen afdelingen die zich met ‘real estate’ bezighouden. Maar zodra de eigen huisvesting in het geding is, komt de Raad van Bestuur in actie. Meestal is of wordt een lid van de Raad van Bestuur belast met de realisatie van de eigen concernhuisvesting. Dit is nagenoeg altijd een bestuurder van formaat, maar zelden een huisvestingsdeskundige. Dit betekent dat de ontwikkeling van nieuwe huisvesting gepaard gaat met het voortdurend vertalen van in de bouw gebruikelijke stappen en terminologieën naar een taal en procedure die door dergelijke bestuurders wordt begrepen. Dat is noodzakelijk, omdat op grond van de hiërarchie in dergelijke organisaties de eindverantwoordelijkheid vaak bij de Raad van Bestuur ligt. Wie steekt er zijn nek uit om de Raad van Bestuur te vertellen dat het moment, om nog zonder consequenties voor planning en budget wijzigingen in het plan door te voeren, voorbij is?

Externe inspraak Nederland heeft een sterke traditie op het gebied van inspraak. Dat is niet alleen zichtbaar bij de huidige grote infrastructurele projecten (Schiphol, HSL, Betuweroute). Al in de jaren zeventig en tachtig stonden grootschalige veranderingsprocessen, zoals de stadsvernieuwing, sterk in het teken van inspraak van bewoners en belangengroeperingen. Hoewel voor de vestiging van een bedrijf of activiteit de benodigde vergunningen kunnen zijn verleend, kan het plan voor uitbreiding of vestiging nog door tal van omwonenden of actiegroepen worden getorpedeerd. Hierbij kan worden gedacht aan protestacties tegen de uitbreiding van chemische bedrijven, de realisatie van ‘afwerkplaatsen’, het bouwen van een afvalverwerkingsinstallatie of het slopen van een boorplatform. Ook zeldzame diersoorten waar-

0695053X_h05.indd 144

van de leefomgeving wordt bedreigd, vormenaanleiding om tegen de plannen te zijn. Kortom, er is altijd wel een tegenstander van het bouwen, uitbreiden of vervangen te vinden. Regelmatig protesteert men met reden, maar soms is het protest ongegrond. Langzamerhand komt een tegenreactie op gang, omdat de inspraak leidt tot grote vertraging van belangrijke ontwikkelingen die uiteindelijk (maar dan sterk vertraagd en aanzienlijk duurder) toch doorgaan. Bovendien ontstaat er bij de insprekers soms grote frustratie en onzekerheid omdat de procedures langdurig zijn en uiteindelijk meer teleurstelling dan voldoening geven. Bij het in gang zetten van een verandering (verdubbeling spoorweg door woonwijk, weg door natuurgebied, gebouw op de plaats van een tennisveld of een supermarkt in de dorpskern), worden altijd mensen in hun belangen geschaad. Een dergelijke keuze maken heeft vaak een economische achtergrond. 5.3.5 Nieuwe ontwikkelingen Nieuwe feiten en ontwikkelingen kunnen zich in de volgende fase zodanig voordoen, dat de oorspronkelijke haalbaarheid van het project op losse schroeven komt te staan. Bij sommige projecten moet de projectleider de kans berekenen of inschatten op het zich voordoen van afwijkingen op oorspronkelijke aannames. Om de gevolgen van de afwijkingen te analyseren zijn er de volgende technieken (waarop hier niet verder wordt ingegaan), die veelal worden toegepast bij grootschalige projecten, zoals infrastructurele werken: • risicoanalyse (Tijd en Geld); • krachtenveldanalyse (Ruimtelijke Ordening en Projectorganisatie).

5.4 Beslissen in relatie tot planfasen De besluitvorming is in principe in alle fasen van het planproces gelijk, aan het einde van elke fase wordt op basis van beslisdocumenten het besluit genomen de fase af te ronden en over te gaan tot de volgende fase.

15-03-2005 15:35:50

5 BESLUITVORMING

145

In de beslisdocumenten zijn opgenomen de resultaten van de toetsing van: • Programma van Eisen aan uitgangspunten zoals deze in Projectdefinitiefase zijn geformuleerd en later bijgesteld; • ontwerp aan Programma van Eisen; • investeringskosten aan beschikbare budget, zoals dit in projectdefinitiefase is berekend; • tijdschema zoals opgenomen in Plan van Aanpak. Het Programma van Eisen vormt de basis voor de ontwerpactiviteiten. Om aan deze werkzaamheden te beginnen, is het daarom van belang dat het Programma van Eisen wordt goedgekeurd voordat er met de ontwerpwerkzaamheden wordt begonnen. Dit is een tussenbesluit in het fasemodel, figuur 5.9.

��

��

��

��

Figuur 5.9 Tussenbesluit in POBB-procedure

Een tussenbesluit kan op soortgelijke wijze voor elk ander belangrijk punt in het proces plaatsvinden.

0695053X_h05.indd 145

15-03-2005 15:35:51

146

0695053X_h05.indd 146

15-03-2005 15:35:51

6

Proces planontwikkeling dr. ir. P.L. Wentzel

De stappen in het POBB-model zijn in hoofdstuk 2 tot en met 5 afzonderlijk beschreven. In dit hoofdstuk worden deze gezet in de volgorde waarin de fasen van de planontwikkeling plaatsvinden. Alle stappen passeren volgordelijk de revue. Niet in alle gevallen behoeven de fasen van de planontwikkeling volgordelijk te werden uitgevoerd, overlap van fasen is soms mogelijk. Aan welke facetten in dit verband gedacht moet worden, wordt aan de orde gesteld. Ten slotte wordt er aandacht geschonken aan het nevenproject ‘locatiekeuze’.

0695053X_h06.indd 147

15-03-2005 15:40:57

148

Inleiding In de vorige hoofdstukken zijn de afzonderlijke processen programmeren, ontwerpen, begroten en beslissen beschreven en gespecificeerd naar de fasen van de planontwikkeling. In dit hoofdstuk ligt de nadruk op het totale proces dat wordt gevolgd in de planontwikkeling. In figuur 6.1 is deze opgenomen. De fase Bestek is in deze figuur en dit hoofdstuk volledigheidshalve opgenomen. In dit boek is, nadat in de fase Haalbaarheid alle mogelijke varianten zijn onderzocht, als uitgangspunt gehanteerd dat een nieuw gebouw op een nieuwe locatie wordt gerealiseerd. Dit hoofdstuk is vanuit dit uitgangspunt geschreven. Voor het renoveren en/of aanpassen van een bestaand gebouw vindt een soortgelijk proces plaats.

6.1 Fasen in voorbereidingsproces Het voorbereidingsproces wordt verdeeld in: • fase Initiatief, paragraaf 6.1.1; • fase Haalbaarheid, paragraaf 6.1.2; • fase Projectdefinitie, paragraaf 6.1.3.

��

6.1.1 Fase Initiatief Er ontstaat op enig moment het idee om nieuwe huisvesting te realiseren. De motieven hiervoor kunnen, afhankelijk van de situatie, heel verschillend zijn. Voorbeelden hiervan zijn: • al lang slepende discussie over het niet meer adequaat functioneren van huidige gebouw(en); • gebouw gesitueerd op slecht bereikbare plaats voor klanten en personeel; • parkeermogelijkheden voor auto’s volstrekt onvoldoende aanwezig; • men heeft visie omtrent grootschalige toekomstige veranderingen bedrijf; • behalen slecht rendement beheerd kapitaal.

Niet altijd is te achterhalen wanneer het idee om een nieuwe huisvesting te realiseren ontstaat en de fase Initiatief feitelijk start. Dit is verder ook niet echt relevant. Als startpunt kan worden aangemerkt het moment waarop besloten wordt een idee, een vraag of een probleem op het gebied van de huisvesting verder uit te werken. Om dit besluit te effectueren, moet er worden nagedacht over uitgangspunten in omvang en geld voor het nieuwe gebouw en op welk moment dit voor gebruik gereed moet zijn. Deze eerste aanzet kan in deze fase uitgevoerd worden door de opdrachtgever of zijn huisvestingsadviseur.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 6.1 Basismodel met procesinformatie

0695053X_h06.indd 148

15-03-2005 15:40:57

6 PROCES PLANONTWIKKELING

149

Als er een apart facility management aanwezig is, heeft dit de problematiek aangekaart. Het formuleert ook de opdracht een en ander verder uit te werken.

gebouw duidelijk zijn. Er wordt bewust gebruikgemaakt van de term wensen, omdat er op basis van de uitkomsten van de haalbaarheidsstudies nog vele wijzigingen op de wensen mogelijk zijn.

Het is van belang de fase Initiatief zorgvuldig in te richten en te zorgen dat, voordat de PD-fase wordt ingegaan, een aantal randvoorwaarden is ingevuld, die voortvloeien uit de motieven iets aan de huisvesting te doen. Bij de verdere procedure worden deze motieven steeds gehanteerd als grondslag voor de toetsing van de resultaten in de verdere fasen.

Het onderzoek kan uitmonden in een masterplan voor de huisvesting van de organisatie, waarin alle bedrijfsonderdelen aan de orde komen. Dit ‘masterplan’ moet gebaseerd zijn op het huisvestingsbeleid van de desbetreffende organisatie.

De te volgen procedure in deze fase is in principe altijd gelijk. Afhankelijk van het doel kan per project steeds aan andere facetten aandacht worden besteed, waardoor de invulling van deze fase per opdrachtgever verschilt: • bij één belegger die een kantoorgebouw gaat bouwen, weegt het te verwachten rendement op de investering zwaar. Hij zal op dit punt dus een duidelijk accent leggen; • bij het bouwen van een eigen (kantoor)pand spelen de exploitatiekosten en de gewenste uitstraling van het gebouw een belangrijke rol. Onderzocht wordt wat de maximale exploitatiekosten kunnen zijn bij een rendabele bedrijfsvoering; • woningen worden vaak per gebied, blok of rijtje gerealiseerd. Per deel kan sprake zijn van huur- of koopwoningen. Van belang zijn dan respectievelijk de haalbare huur- of verkoopprijs. Analyseren huisvestingsproblematiek Als de keuze is gemaakt iets aan de huisvesting te gaan doen, moet er een eerste globale omschrijving worden gemaakt van de eisen die aan de huisvesting worden gesteld. Deze omschrijving wordt gebaseerd op de bestaande situatie, met daarnaast een visie op de toekomst. Van de ontwikkelingen van het bedrijf in de toekomst en een lange termijnvisie op de huisvestingsbehoefte moeten de eisen en wensen ten behoeve van het gewenste gebouw worden afgeleid. Een definitieve keuze tussen de mogelijkheden voor de nieuwe huisvesting wordt pas gemaakt op basis van haalbaarheidsstudies. Ten behoeve van deze studies moeten de wensen voor de huisvesting en/of het desbetreffende

0695053X_h06.indd 149

Opstellen uitgangspunten voor ‘nieuwe’ huisvesting In grote lijnen wordt er een globale beschrijving gemaakt van de omvang van een gewenst gebouw voor de desbetreffende functie. Deze wordt mede gebaseerd op de gewenste ontwikkeling van de activiteiten van het bedrijf of, indien aanwezig, op het masterplan voor de huisvesting. In sommige gevallen kan de bruto vloeroppervlakte of de bruto inhoud op basis van eenvoudige kengetallen worden berekend of zijn er normatieve waarden beschikbaar. In andere gevallen moeten productieprocessen worden geanalyseerd om tot een goede schatting van de omvang van de nieuwe accommodatie te komen. Indien mogelijk en/of noodzakelijk is deze schatting gebaseerd op een scheiding van functies, zoals kantoor, fabriekshal en opslagruimte. Kortom, alle zaken die in grote lijnen van belang zijn, moeten in een eerste aanzet voor de definitie van het gebouw als geheel worden vastgelegd in functionele eisen, aangevuld met globale prestatie-eisen. Het resultaat is een document waarin zijn opgenomen: • eisen die gesteld worden aan vestigingsplaats en toegankelijkheid en indeling terrein; • benadering omvang gebouw in oppervlakte (m2) en/of inhoud (m3) indien mogelijk uitgesplitst naar functies; • moment gereedkomen ‘nieuwe’ accommodatie, daartoe moet tijdschema worden opgesteld; • vragen die in haalbaarheidsstudie moeten worden uitgezocht.

15-03-2005 15:40:58

150

Begroten Het budget moet worden begroot uitgaande van de exploitatiekosten van het gebouw, dan wel het gewenste rendement op de investering. De berekening vindt plaats op basis van zeer globale kengetallen, zoals kosten per werkplek, de gewenste huuropbrengst van een m2 kantoorruimte of van een woning, dan wel de maximaal mogelijke verkoopprijs van het gebouw. Ook de beschikbare aanwezige middelen worden in de vaststelling van het budget betrokken. Het resultaat van het begroten is het financiële kader (budget) waarbinnen de investering en exploitatie moeten vallen. Besluitvorming Het reguliere management van de te huisvesten organisatie of instantie neemt het besluit dat: • huidige huisvesting verbeterd moet worden op basis van opgestelde wensen voor voorlopig vastgestelde budget; • budget beschikbaar is om haalbaarheidsstudie uit te voeren; • er onderzocht wordt welke haalbaarheidsstudies moeten worden uitgevoerd of dat er een of meerdere haalbaarheidsstudies moeten worden uitgevoerd waarin onderzocht wordt hoe het geconstateerde huisvestingsprobleem kan worden opgelost. Als het duidelijk is dat een nieuw gebouw op een andere locatie noodzakelijk is, kan gelijktijdig de selectieprocedure naar de keuze van een architect in gang worden gezet. Overigens kan een architect ook tijdens de haalbaarheidsstudie worden ingezet voor een onderzoek naar de bouwtechnische mogelijkheden en visualisatie van alternatieve plannen. Dit staat echter los van het werkelijke ontwerpproces op basis van een PvE zoals dit later wordt uitgevoerd. De keuze van een locatie kan tijdens de fase Haalbaarheid in een parallelproces worden uitgevoerd, zie de leestekst ‘Nevenproject locatiekeuze’, paragraaf 6.1.1 en paragraaf 6.4. Indien aanwezig is de afdeling facility management de opdrachtgever voor het uitvoeren van de haalbaarheidsstudies. Als een dergelijke studie niet in eigen beheer kan worden uitgevoerd, moet er voor het inschakelen van een adviesbureau een budget worden vastgesteld.

0695053X_h06.indd 150

Als de oplossing duidelijk is en er geen haalbaarheidsstudies worden uitgevoerd, kan men besluiten de projectdefinitie te gaan formuleren. Nevenproject locatiekeuze Voordat er met de ontwerpwerkzaamheden wordt begonnen, moet er een locatie bekend zijn. Dit betekent dat er al in de fase Haalbaarheid gezocht moet worden naar een goede locatie voor het gebouw. De beschikbaarheid van een dergelijke locatie kan de keuze van het realiseren van een nieuw gebouw dan wel het aanpassen van een bestaand gebouw beïnvloeden. Uitgangspunt voor de locatiekeuze is een Programma van Eisen waarin de specifieke eisen en wensen die aan de locatie en het bouwterrein worden gesteld zijn opgenomen. De volgende fasen kunnen worden onderscheiden: Keuze vestigingsplaats Op basis van het PvE vindt er onderzoek plaats naar de mogelijkheden voor vestiging. Voor vele projecten is de vestigingsplaats een gegeven, en wordt direct overgegaan tot het zoeken van een geschikte bouwlocatie. Keuze bouwterrein Gebruiksmogelijkheden en eigenschappen van beschikbare terreinen worden in beeld gebracht. Dit kan onder meer inhouden: • onderzoeken vigerende bestemmingsplan; • in kaart brengen aanwezige infrastructuur; • analyse omgeving; • vastleggen eigenschappen terrein, schatten wijze van funderen (op staal of op palen, paallengte). Van al deze zaken moet worden bepaald in hoeverre zij een belemmering vormen voor het beoogde gebouw. Als het terrein voldoet aan het hiervoor opgestelde Programma van Eisen, kan het desbetreffende terrein worden gekozen. Verwerving terrein Vervolgens moet het terrein worden verworven. Dit kan door aankoop van het terrein of het sluiten van een erfpachtovereenkomst.

15-03-2005 15:40:58

6 PROCES PLANONTWIKKELING

6.1.2 Fase Haalbaarheid Tijdens de fase Initiatief is gebleken dat het noodzakelijk is haalbaarheidsstudies ten behoeve van de verbetering van de huisvesting uit te voeren. Een eerste onderdeel van het onderzoek kan zijn het vaststellen van de noodzakelijk uit te voeren haalbaarheidsstudies en het opstellen van een Plan van Aanpak voor de uitvoering van de haalbaarheidsstudies.

Voor het realiseren van een nieuwe accommodatie zijn vaak vele mogelijkheden. Met behulp van haalbaarheidsstudies wordt onderzocht welke mogelijkheden gebruikt zouden kunnen worden, of om te vergelijken welke oplossing in een bepaalde situatie optimaal is. Vaak zullen de deelstudies elkaar gedeeltelijk overlappen. Afhankelijk van de situatie moet worden besloten welke studies worden uitgevoerd. Per studie kan de eis worden gesteld dat de gevolgen van verschillende mogelijke (groei)scenario’s en de gevolgen daarvan voor de huisvesting worden onderzocht. De studies worden gevolgd door een onderzoek naar de financiële consequenties van de verschillende alternatieve mogelijkheden. Hierbij kunnen onder meer de eerder geformuleerde wensen op hun realiteitswaarde worden getoetst. Soorten haalbaarheidsstudies Haalbaarheidsstudies zijn onder te verdelen in studies die in hoofdzaak zijn gericht op: ◆ object (ruimtelijk, bouwtechnisch, locatietechnisch, productietijdtechnisch); ◆ omgeving (ruimtelijk, ordeningtechnisch, markttechnisch, cultureel). Definitie haalbaarheidsstudie Kort: analyse projectmogelijkheden Lang: analyse functionele, technische, financiele en ruimtelijke aspecten, om mogelijkheid realisatie project te kunnen vaststellen

◆ Objectgerichte haalbaarheidsstudies Bij de objectgerichte haalbaarheidsstudie staat de huidige huisvesting centraal. Het onderzoek met betrekking tot het huidige terrein richt zich op de ruimtelijke haalbaarheid van de (uitbreidings)plannen. Is de oppervlakte van het terrein, de bebouwingsfactor en de bebouwingshoogte zodanig, dat het bedrijf voldoende huis-

0695053X_h06.indd 151

151

vesting tot stand kan brengen, inclusief geplande uitbreidingsmogelijkheden? Dit type studie is bijvoorbeeld aan de orde bij bedrijven die willen uitbreiden op eigen terrein of een naast gelegen perceel kunnen aankopen (extra verdiepingen of naast bestaande gebouwen). Voor de bestaande huisvesting worden de mogelijkheden van het desbetreffende gebouw of de gebouwen in beeld gebracht. Bij de huisvesting in meerdere gebouwen moet, als huisvesting in één gebouw gewenst is, eerst worden onderzocht welk gebouw in gebruik moet blijven. Hierbij spelen onder meer een rol: • eigendomssituatie: keuze tussen eigen gebouw en gehuurd gebouw; • stedenbouwkundige situatie: verschil in bereikbaarheid, parkeermogelijkheid en uitbreidingsmogelijkheden; • functionele kwaliteit: in hoeverre kunnen gewenste ruimten met onderlinge relaties in bestaande gebouw worden gehuisvest? Het gaat hier niet alleen om de grootte van de ruimten, maar ook om de indeelbaarheid, behaaglijkheid, toetreding van daglicht, enzovoort, kortom, de gebruiksmogelijkheden; • technische kwaliteit: op basis van een onderzoek naar de technische kwaliteit kan worden vastgesteld wat moet worden gerepareerd, vervangen en/of aangepast om het bestaande gebouw weer op het huidige of gewenste niveau van technische ontwikkeling te brengen. Het betreft hier zowel het gebouw, alsook de aanwezige installaties. Voor het bereiken van een optimaal energiegebruik kan het noodzakelijk zijn het gebouw en zijn installaties verregaand aan te passen, hoewel dat soms op grond van bouwfysische en/of esthetische redenen niet mogelijk is; • veranderbaarheid: aanpassingen moeten in huidige gebouw mogelijk zijn; • exploitatielasten: door aard gebouw kunnen exploitatielasten hoog zijn. Hierbij spelen het gebruik van gas en elektriciteit, de wijze van beveiliging, het schoonmaakonderhoud en het kort cyclische bouwkundig onderhoud een rol. Dit type studie is bijvoorbeeld aan de orde bij onderwijsinstellingen die een kantoorgebouw kopen of huren en dit willen omvormen tot een lesgebouw.

15-03-2005 15:40:58

152

▶▶ In deel 13 Beheren, hoofdstuk 10, komen objectgerichte haalbaarheidsstudies aan de orde

Het onderzoek kan zich ook richten op de bouwtechnische haalbaarheid van de plannen, bijvoorbeeld bij grote infrastructurele werken, zeer hoge gebouwen of bij hallen met grote overspanningen (denk aan te overkappen stadions). In de meeste gevallen (99%) komen op dit gebied geen problemen voor. Bij sommige projecten kan men zich al in de Initiatieffase afvragen of een te bouwen gebouw door de aannemer binnen de gevraagde tijd kan worden gebouwd. Welke technieken en capaciteit hij ook inzet, de aannemer zit vast aan volgorde en doorlooptijd van activiteiten. In een haalbaarheidsstudie kan worden onderzocht of de geplande opleveringsdatum realistisch is. Het is mogelijk dat een project dusdanig complex is, dat een lange besluitvormingstijd een beperkende factor wordt bij het streven naar een bepaalde datum van ingebruikname van de huisvesting. Die complexiteit kan voortkomen uit: • technisch lastige objecten; • gebruikers die verschillende meningen hebben en/of alles willen weten/doorgronden; • opdrachtgever die afhankelijk is van besluitvorming van hogerhand waarbij project niet de allerhoogste prioriteit heeft; • relatie met bestaande huisvesting of met andere bouwprojecten van het bedrijf; • betrokkenheid omgeving bij grootschalige, diep ingrijpende of controversiële projecten. Bestaand of nieuw? Als uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat het niet haalbaar is de huidige huisvesting aan te passen, moet men uitkijken naar een andere mogelijkheid, bijvoorbeeld het huren of kopen van een bestaand pand. Hierbij is men afhankelijk van het aanbod van een passend gebouw op de markt. Dit geldt zeker ten aanzien van bestaande gebouwen, maar ook bij een nieuw gebouw dat via een projectontwikkelaar wordt gehuurd of gekocht. Projectontwikkelaars ontwikkelen veelal geen plannen gericht op één specifieke gebruiker, maar willen meerdere gebruiksmogelijkheden openhouden, tenzij men bereid is een huurcontract

0695053X_h06.indd 152

voor een periode van vijftien tot twintig jaar af te sluiten. Wanneer een projectontwikkelaar een huurgarantie voor een dergelijke periode krijgt, is het niet moeilijk financiers te interesseren. Pas dan kan het voor de projectontwikkelaar interessant zijn een specifiek object te ontwikkelen. Voorbeeld Een horecagroothandel in Dordrecht was strategisch bij de afslag van de A16 gevestigd. In het onooglijke pand waren jarenlang voortdurende aanpassingen nodig om te blijven voldoen aan nieuwe behoeften in het bedrijf en de eisen van de Keuringsdienst van Waren. Op een zeker moment kwam een gebouw beschikbaar waarin oorspronkelijk een drukkerij was gehuisvest. Hoewel het gebouw ongeveer driemaal zo groot was als het huidige en de aanvankelijke behoefte sterk overtrof, bleek het pand, inclusief benodigde aanpassing, goedkoper dan wanneer men de helft van de oppervlakte nieuw zou bouwen. Na de benodigde aanpassingen (die in zes weken werden gerealiseerd; nieuwbouw zou vijf tot zes maanden vergen) en een uitvoerige communicatie naar de klanten kon de groothandel een nieuwe start maken. Deze was zo succesvol dat al snel een optie moest worden genomen op een naastliggend stuk braakliggend terrein. Ondanks het feit dat het gebouw drie keer zo groot was, bleek het effect van een overzichtelijk gebouw, ruime parkeergelegenheid en een uitgebreid assortiment op de klanten zo groot, dat het aantal klanten onstuimig groeide. De investeringen werden in korte tijd terugverdiend.

◆ Omgevingsgerichte haalbaarheidsstudies Men moet nagaan in hoeverre bij een bepaald project de omgeving moet worden bestudeerd. Voorbeelden zijn: • koopstromen onderzoek bij winkelcentra; • marktonderzoek naar behoefte aan extra hotels in een gemeente; • verkeerskundig onderzoek bij veel auto’s aantrekkende gebouwen (winkelcentra, culturele accommodaties);

15-03-2005 15:40:59

6 PROCES PLANONTWIKKELING

153

•

acceptatieonderzoek bij direct omwonenden (bij projectontwikkeling van bijzondere gebouwen).

Bij een vergelijking van de investeringskosten moet met de verschillen in de bijkomende kosten rekening worden gehouden.

Deze zaken moeten ook aan de orde worden gesteld bij de keuze van de locatie, die ook een onderdeel kan vormen van de haalbaarheidsstudie, zie de leestekst ‘Nevenproject locatiekeuze’, paragraaf 6.1.1.

Men heeft daarnaast nog de keuze uit: • eigen gebouw of huurpand; • huisvesting bedrijf op één locatie of in verschillende vestigingsplaatsen; • zelf hele procedure doorlopen of ‘turn-key’ opdracht verstrekken; • realisatie gebouw in één keer, in fasen, of met de mogelijkheid om over een aantal jaren te beslissen of het gebouw moet worden uitgebreid.

Huisvestingsalternatieven Bij het oplossen van het huisvestingsprobleem zijn vaak oplossingen in geheel verschillende richtingen mogelijk. De keuze of het bestaande gebouw moet worden aangepast, of dat op dezelfde plaats vervangende nieuwbouw dan wel op een andere plaats een nieuw gebouw moet worden gerealiseerd, is in deze fase nog geheel open. Bij een bestaand gebouw kan bijvoorbeeld worden gekozen tussen: • aanpassing/uitbreiding bestaande gebouw; • vervangende nieuwbouw op zelfde plaats: bij een goede locatie en een gebouw dat ingrijpend zou moeten worden aangepast, kan het een goede keuze zijn het bestaande gebouw te slopen en op dezelfde plaats een nieuw gebouw te realiseren; • ander gebouw op andere locatie: in deze situatie is er de meeste vrijheid voor het op een goede wijze realiseren van een passende nieuwe huisvesting. Binnen elk van deze drie hoofdstromen kunnen weer alternatieven worden opgesteld. Welke functie krijgt het oude gebouw bijvoorbeeld bij uitbreiding? Bij de keuze tussen deze alternatieven is verder nog van belang dat er aandacht wordt geschonken aan de wijze waarop tijdens het realiseren van het nieuwe gebouw de dienstverlening doorgaat. Dit kan om tijdelijke oplossingen vragen: • tijdens verbouwing gebouw blijven gebruiken of tijdelijk ander gebouw in gebruik nemen (bij aanpassing en/of uitbreiding bestaande gebouw); • tijdelijk andere huisvesting betrekken (bij vervangende nieuwbouw); • bestaande huisvesting tot aan oplevering nieuwe gebouw blijven gebruiken (bij ander gebouw op andere locatie).

0695053X_h06.indd 153

Als er wordt gekozen voor een nieuw gebouw, moet er onder andere worden gekozen voor: • gewenste uitstraling gebouw; • mate van veranderbaarheid; • inzet op energiebesparing, bijvoorbeeld gebruik zonne-energie, ‘total energy’. Bij het onderzoek naar alternatieve mogelijkheden kunnen ook varianten op de groei van het bedrijf worden uitgewerkt. Bij elk van de alternatieven hoort een inschatting van de benodigde tijd, opgenomen in een tijdschema. Voorbeeld Twee scholen die gaan fuseren zouden wellicht het liefst vanuit een geheel nieuw, integraal onderwijsgebouw op een schitterende locatie de nieuwe start maken. Los van het feit dat het heel moeilijk is een gebouw te ontwikkelen en te realiseren voor een organisatie die nog gestalte moet krijgen, is het van belang te weten wat de kosten van de investering en exploitatie van zo’n nieuw gebouw zijn. Om dat af te wegen ten opzichte van alternatieven, kan gelijktijdig worden bezien wat de staat en (uitbreidings)mogelijkheden van de bestaande gebouwen zijn. Het mag duidelijk zijn dat de afweging dan niet een puur financiële is. De draagkracht van de school is mede afhankelijk van het leerlingenaantal. Het leerlingenaantal wordt mede beïnvloed door de uitstraling van de school als organisatie en die van de gebouwen. Een nieuw gebouw voor een nieuwe organisatie heeft geheel andere effecten dan het overbrengen van de ene

15-03-2005 15:40:59

154

school naar de inmiddels uitgebreide locatie van de andere school. Los van alle rationele overwegingen die dan een rol spelen, zijn de emotionele overwegingen ook sterk vertegenwoordigd. Het is daarom van belang de haalbaarheidsstudies en vergelijkingen van de verschillende opties zo objectief mogelijk weer te geven. Wanneer men zich laat verleiden tot een vroegtijdig ontwerp voor een nieuwbouwlocatie en dit vergelijkt met de bestaande bouw, dan treden al heel snel discussies over mooi en lelijk op de voorgrond. Het is belangrijk om eerst de mogelijkheden te onderzoeken en pas daarna de voorkeuren uit te spreken.

Bij het opstellen van verschillende alternatieven moet, naast een afweging op zakelijke gronden, ook in het oog worden gehouden dat sommige panden zodanig beeldbepalend zijn voor een onderneming of instelling, dat deze niet snel aan hun bestemming kunnen worden onttrokken of kunnen worden afgebroken. Bij een monument kan dat al helemaal niet. Deze en wellicht nog andere zaken beïnvloeden de keuzemogelijkheden vergaand. Na goedkeuring van de opdrachtgever en overeenstemming over het te besteden budget kunnen de afzonderlijke haalbaarheidsstudies worden uitgevoerd. Uitvoering haalbaarheidsstudies De uitgangspunten voor de ‘nieuwe’ huisvesting zijn al in de fase Initiatief geformuleerd. Op basis van de aanzet voor de ‘nieuwe’ huisvesting moeten de mogelijkheden om het gebouw te realiseren worden onderzocht. Hiertoe worden de vastgestelde objecten/of omgevingsgerichte haalbaarheidsstudies per alternatieve mogelijkheid uitgevoerd. Alle zaken die op enigerlei wijze kunnen bijdragen aan de oplossing van het huisvestingsvraagstuk moeten aan de orde worden gesteld. Ook kan worden onderzocht of het beoogde tijdschema om het gebouw te realiseren, haalbaar is, figuur 6.2. De resultaten van de haalbaarheidsstudies worden bij elkaar gebundeld in een samenhangende rapportage met als conclusie antwoorden op de gestelde vragen in de initiatieffase.

0695053X_h06.indd 154

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 6.2 Fase Haalbaarheid

Begroten Ten behoeve van de besluitvorming moeten de kosten die de realisatie van de verschillende alternatieven met zich meebrengt, in beeld worden gebracht. De investeringskosten van het te realiseren gebouw worden geraamd op basis van ‘all-in’ kengetallen per m2 of m3 nieuw gebouw. Bij het alternatief in de vorm van een aanpassing van het huidige gebouw moeten de aanpassingsen/of uitbreidingskosten worden berekend. Dit betekent dat wordt berekend of geschat: • kosten aankoop terrein; • uitgaande van functie kosten voor gebouw op basis van kengetallen (all in prijs per m2); • inrichtingskosten; • bijkomende investeringskosten. Niet alleen de investeringskosten, maar ook de kosten in de toekomst (exploitatiekosten, kosten uitbreiding) kunnen een rol spelen. De investeringskosten worden vergeleken met het in de fase initiatief vastgestelde budget. Besluitvorming De besluitvorming is de laatste stap in de fase Haalbaarheid. Op grond van alle beschikbare feiten (resultaten haalbaarheidsstudies), de vraag of het budget toereikend is en de kostenafweging of nieuwe huisvesting wel of niet exploitabel is, wordt besloten al dan niet door te gaan. Vaak moet het beschikbare budget nog worden bijgesteld. Als niet alle zaken duidelijk zijn, kan het noodzakelijk zijn alternatieven met andere randvoorwaarden opnieuw door te rekenen. Dat

15-03-2005 15:40:59

6 PROCES PLANONTWIKKELING

155

resulteert in het nogmaals doorlopen van de hele procedure.

de eerder geformuleerde stapsgewijze procedure, figuur 6.3.

Deze fase wordt afgesloten met een besluit door de opdrachtgever om de plannen verder uit te werken op basis van één gekozen huisvestingsvariant, met een globaal tijdschema en een budget voor de realisatie van de nieuwe huisvesting. De resultaten van de haalbaarheidsstudies zijn definitieve besluiten en aanvullingen op de eerder geformuleerde wensen. Deze beslissing wordt wederom genomen door het reguliere management van de organisatie of instelling die het huisvestingsprobleem heeft.

De PD-fase is zeer belangrijk, omdat hier een project gaat starten waarin steeds meer partijen gaan functioneren. Alle partijen moeten worden ingeschakeld op basis van heldere contracten. De contracten moeten een samenhangend geheel vormen binnen een functionerende projectorganisatie. Er zijn dus duidelijke kaders nodig en daarvoor wordt de grondslag gelegd in deze fase.

Indien aanwezig is de afdeling facility management de opdrachtgever voor de projectmanager. Als de benodigde kennis niet in het bedrijf aanwezig is om het totale realisatieproces aan te sturen, kan er een adviseur worden ingeschakeld die verstand heeft van bouwmanagement. Deze kan in overleg met en/of namens de opdrachtgever het verdere proces aansturen. 6.1.3 Fase Projectdefinitie Omwille van de deskundigheid en objectiviteit en omdat er in deze fase veel zaken aan de orde komen die de dagelijkse gang van zaken binnen een bedrijf kunnen verstoren, kan voor het opstellen van de uitgangspunten een opdracht worden verleend aan een gespecialiseerde huisvestingsadviseur. Deze adviseur neemt het opstellen van de projectdefinitie voor zijn rekening. De fase Projectdefinitie verloopt overeenkomstig

��

��

��

��

��

��

Programmeren Nadat op grond van haalbaarheidsstudies het besluit is genomen een nieuw gebouw te stichten, wordt in deze fase de behoefte aan een ‘nieuw’ gebouw verder uitgewerkt in een aantal eisen en wensen die aan het te realiseren gebouw worden gesteld. De tijdens de fase Initiatief vastgelegde eisen en wensen worden aangevuld en gecomplementeerd op basis van de resultaten van de haalbaarheidsstudies. Dit leidt tot inzicht in de gewenste huisvestingsfuncties en de bijbehorende prestaties. Duidelijk moet zijn wat harde eisen zijn en welke zaken gewenst zijn. Verder moet duidelijk worden geformuleerd welke zaken nog verder uitgezocht moeten worden. De eisen worden mede geformuleerd vanuit een visie op het toekomstige gebruik van de huisvesting en/of van de toekomstplannen over het functioneren van het desbetreffende bedrijf. Alle zaken, die in grote lijnen van belang zijn, moeten als geheel worden vastgelegd in functionele eisen, aangevuld met prestatie-eisen. Deze vormen de uitgangspunten voor het later op te stellen Programma van Eisen. De in de fase Haalbaarheid gekozen uitgangspunten worden vergeleken met de nu opgestelde uitgangspunten voor het PvE. De vergelijking betreft primair de punten die een rol spelen bij de gekozen variant van de haalbaarheidsstudie. Nadat de projectdefinitie van de realisatie van het nieuwe gebouw is opgesteld, moet deze worden goedgekeurd door de opdrachtgever.

��

Figuur 6.3 Fase Projectdefinitie

0695053X_h06.indd 155

15-03-2005 15:41:00

156

Begroten Op grond van de eerder geformuleerde randvoorwaarden wordt het bij de opdrachtgever beschikbare budget vastgesteld. Meestal betreft het de realisatie van een nieuw gebouw, soms de huisvesting in te renoveren panden. Ook combinaties van beide komen voor. De investeringskosten worden hierbij ten minste uitgesplitst in bouwkosten en overige kosten, paragraaf 4.2. Ten opzichte van de initiatieffase zijn er wat meer gegevens bekend. De raming van de investeringskosten kan daardoor wat nauwkeuriger worden opgesteld doordat er beter toegespitste kengetallen kunnen worden gebruikt. Dit betekent dat wordt berekend of geschat, zie ook paragraaf 4.4.4: • kosten aankoop terrein; • uitgaande van functie kosten gebouw op basis van kengetallen (‘all-in’ prijs per m2); • inrichtingskosten; • bijkomende investeringskosten. Er is in deze fase altijd een wisselwerking tussen de benodigde investeringskosten en het beoogde budget. De eisen en wensen voor een nieuw gebouw overschrijden vaak de budgettaire mogelijkheden. In overleg met de opdrachtgever kan dan de projectdefinitie worden aangepast en de kostenraming opnieuw worden opgesteld en getoetst, of kan de opdrachtgever het budget bijstellen. Als de kosten in overeenstemming zijn met het door de opdrachtgever geaccepteerde budget, kan deze fase worden afgesloten. Plan van Aanpak Om het verdere proces projectmatig aan te kunnen pakken, moet er een Plan van Aanpak (PvA) worden opgesteld; het is immers het begin van een nieuw project. In paragraaf 1.4.1 is uitvoerig beschreven wat er zoal in een PvA moet worden opgenomen. Dit PvA omvat veelal de hele realisatieprocedure, verdeeld naar de fasen. Er moeten twee essentiële thema’s in worden opgenomen, namelijk: • inhoudelijke uitgangspunten, randvoorwaarden en kwaliteitsverwachtingen met betrekking tot te ontwikkelen product;

0695053X_h06.indd 156

•

procesbeschrijving die als uitgangspunt dient voor planning, fasering, procesbeheersing, taakverdeling en organisatie project. In het Plan van Aanpak komt onder andere de projectorganisatie aan de orde. Een van de eerste zaken die in dit onderdeel worden geregeld, is de rol en positie van de opdrachtgevende organisatie, de projectcoördinatie en de overlegstructuur. De opdrachtgever en zijn gemachtigde worden gedefinieerd en hierbij wordt ook aangegeven wie voor de uiteindelijke besluiten per fase verantwoordelijk wordt gesteld. Er moet een tijdschema van de totale procedure noodzakelijk om het gebouw tot stand te brengen, worden opgesteld. Beslissen Nadat de projectdefinitie is afgerond, moeten de uitgangspunten in omvang van het gebouw, tijd en geld voor het nieuwe gebouw volledig duidelijk zijn. De PD-fase wordt afgesloten met het besluit al dan niet een huisvestingsproject te starten op grond van de ontwikkelde uitgangspunten en de bijbehorende consequenties in tijd en geld op basis van het Plan van Aanpak. Vastgesteld wordt de projectdefinitie, het investeringsbudget en het tijdschema. Vervolgens moet er ook een besluit worden genomen over de in te schakelen adviseurs, de keuze van een architect en de hele organisatie van het (nieuwbouw)project, en de verwerving van een terrein, paragraaf 6.4 en 1.4. Als er voor de voorbereiding van het gebouw een projectteam gewenst is, moet dit team in deze fase worden ingesteld.

6.2 Fasen in ontwerpproces De ontwerpwerkzaamheden starten met het opstellen van het Programma van Eisen (PvE) op basis van de in de definitiefase vastgelegde wensen en de op grond van haalbaarheidsstudies toegevoegde uitgangspunten. Dit PvE is de basis voor het vormgeven van oplossingen voor het huisvestingsprobleem. De architect komt in beeld en ontwikkelt in een aantal fasen op basis van dit Programma van Eisen een gebouw dat

15-03-2005 15:41:00

6 PROCES PLANONTWIKKELING

past bij de organisatie van het bedrijf van de opdrachtgever en/of bij de gebruiker en zijn specifieke opvattingen over huisvesting. Het ontwerpproces wordt verdeeld in: • fase Structuurontwerp, paragraaf 6.2.1; • fase Voorlopig ontwerp, paragraaf 6.2.2; • fase Definitief ontwerp, paragraaf 6.2.3. • fase Bestek, paragraaf 6.2.4 (volledigheidshalve opgenomen, deze fase is feitelijk niet aan de orde in dit boek). Aan het begin van deze fasen moet er een architect zijn gekozen. Een gebouw is mede afhankelijk van het bouwterrein. Daarom moet, als dit nog niet eerder aan de orde is geweest, simultaan aan het opstellen van het PvE de keuze van de locatie plaatsvinden. Ter ondersteuning van de opdrachtgever kan deze een projectmanager inschakelen.

6.2.1 Fase Structuurontwerp Het structuurontwerp is feitelijk de eerste aanzet tot de concretisering van een gebouw. De architect kan pas aan het werk op het moment dat het Programma van Eisen goedgekeurd is en het bouwterrein bekend. De fase Structuurontwerp verloopt overeenkomstig de eerder geformuleerde stapsgewijze procedure, figuur 6.4.

��

��

��

��

��

��

Figuur 6.4 Fase Structuurontwerp

0695053X_h06.indd 157

��

157

Programmeren Vanuit de tijdens de projectdefinitie geformuleerde wensen en/of eisen wordt het Programma van Eisen opgesteld. Het is noodzakelijk dat wensen en/of eisen en overige gegevens bekend zijn voor het: • Terrein – toegankelijkheid voor personeel en klanten; – aantallen auto’s die op eigen terrein moeten kunnen parkeren; – noodzakelijke voorzieningen, zoals fietsenberging en berging van afval (container); – wijze van aan- en afvoer producten (per as, per boot, per spoor).

•

Gebouw bruto vloeroppervlakte uitgesplitst per gebouwfunctie en/of clusters van ruimten; – per gebruiksfunctie vloeroppervlakte en vrije hoogte ruimten; – afmetingen gebouwbepalende ruimten; – onderlinge relaties clusters van ruimten.

–

Alle zaken die van belang zijn voor het samenstellen van een structuurontwerp, voor het terrein en het gebouw als geheel, worden in het Programma van Eisen in hun onderlinge samenhang beschreven en vastgelegd in functionele en prestatie-eisen. Als er aanleiding voor is, worden er specifieke eisen opgenomen die gesteld worden in het bestemmingsplan en die beeldbepalend zijn voor het gebouw (maximale hoogte, goothoogte, dakvorm, enzovoort). Bij heel grote gebouwen kunnen de eisen per deel van het gebouw beschreven worden, waarbij de onderlinge samenhang eenduidig moet zijn gedefinieerd. Het Programma van Eisen wordt getoetst aan de projectdefinitie. Als de opdrachtgever volledig akkoord gaat met het Programma van Eisen, kan dit door de architect worden gebruikt voor het maken van een structuurontwerp. Ontwerpen Uitgaande van het goedgekeurde Programma van Eisen maakt de ontwerper op basis van de op vorm gebaseerde of de analytisch gestructureerde methode een schetsontwerp van het

15-03-2005 15:41:01

158

gewenste gebouw. Hij maakt hierbij gebruik van de vijf stappen van de ontwerpmethodologie. Hierbij moet rekening worden gehouden met de ontwerpcriteria: • functionele eisen vanuit gebruik en beheer; • vigerende voorschriften die gelden voor desbetreffende locatie (terrein); • ‘maakbaarheid’ gebouw; • ontwerpbeperkingen; • financiële randvoorwaarden. Aangegeven wordt: • hoe gebouw op terrein wordt geplaatst of hoe gebouw aansluit bij omringende bebouwing (situatietekening); • verdeling massa’s, hoogte gebouw, vorm en aard dak, maatvoering massa’s (geveltekeningen, perspectieftekeningen en/of maquettes); • vormbepalende ruimten of groepen van ruimten, verdeling functies (plattegronden). De opzet van het gebouw en de relaties tussen de onderdelen worden getoetst aan het Programma van Eisen. Als er afwijkingen zijn van het PvE, wordt het structuurontwerp aangepast. Soms blijkt dat bepaalde eisen niet in een ruimtelijk ontwerp kunnen worden vertaald. Als de opdrachtgever akkoord gaat met de wijzigingen, moet het PvE op dat punt worden bijgesteld. Daarna wordt desgewenst het structuurontwerp aangepast. Begroten Als het structuurontwerp in overeenstemming is met het PvE, kan er een kostenbegroting (niveau 1: investeringsbegroting) worden opgesteld. De kosten worden berekend op basis van elementclusters. Per cluster wordt gebruikgemaakt van prijzen per m2 of m3, paragraaf 4.4.4. De totale investeringskosten worden berekend en vergeleken met het beschikbare budget. Als de kosten overeenkomen met het budget, kan deze fase worden afgesloten. Anders moet het PvE en vervolgens het structuurontwerp worden aangepast, waarna alle toetsingen opnieuw moeten worden uitgevoerd en goedkeuringen opnieuw moeten worden verkregen.

0695053X_h06.indd 158

Beslissen Ten behoeve van de besluitvorming, als afronding van deze fase, wordt een rapportage opgesteld waarin zijn opgenomen de resultaten van de toetsing van: • Programma van Eisen aan uitgangspunten in fase Projectdefinitie; • structuurontwerp aan Programma van Eisen; • investeringskosten aan beschikbare budget, zoals dit in fase Projectdefinitie is berekend; • tijdschema zoals opgenomen in Plan van Aanpak. Als de toetsing van deze en mogelijke andere relevante punten een positief resultaat oplevert, kan door de opdrachtgever het besluit worden genomen de fase Structuurontwerp af te sluiten en het ontwerp uit te werken naar een Voorlopig ontwerp. In het besluit kunnen zaken die extra aandacht verdienen bij de uitwerking naar het voorlopig ontwerp worden opgenomen. 6.2.2 Fase Voorlopig ontwerp Bij het verder uitwerken van het ontwerp worden meestal meerdere adviseurs aanvullend ingeschakeld, zoals een constructeur, een bouwfysisch adviseur en een adviseur technische installaties (verwarming, elektriciteit), paragraaf 1.3. De fase Voorlopig ontwerp verloopt overeenkomstig de eerder geformuleerde stapsgewijze procedure, figuur 6.5.

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 6.5 Fase Voorlopig ontwerp

15-03-2005 15:41:01

6 PROCES PLANONTWIKKELING

Programmeren De eisen die worden gesteld aan de indeling van het terrein, de overige opstallen en de afscheiding van het terrein worden verder uitgewerkt. De afmetingen en de condities worden per ruimte gedefinieerd: waar daglicht wordt vereist en welke mate van ventilatie per ruimte noodzakelijk is. Als er zeer specifieke voorzieningen noodzakelijk zijn, worden deze met de ruimten waarin deze noodzakelijk zijn opgenomen. De eisen die aan een groep van ruimten of aan afzonderlijke ruimten worden gesteld en hun onderlinge relaties worden in beeld gebracht. De installaties die in het gebouw worden opgenomen, worden beschreven. Als er door de opdrachtgever speciale eisen worden gesteld aan het gebouw, worden deze hier expliciet opgenomen. Alle zaken die voor het terrein en het gebouw met de daarin opgenomen ruimten van belang zijn, moeten worden vastgelegd in prestatieeisen en indien noodzakelijk in functionele eisen. Het Programma van Eisen wordt getoetst aan de projectdefinitie en de daarna besloten wijzigingen. Als de opdrachtgever volledig akkoord gaat met het Programma van Eisen, kan dit door de architect worden gebruikt voor het maken van een Voorlopig ontwerp. Ontwerpen Op basis van het goedgekeurde Programma van Eisen gaat de architect het structuurontwerp uitwerken naar een voorlopig ontwerp. In dit stadium worden er keuzen gemaakt over de constructie van het gebouw en wordt er een ruimtelijke indeling gemaakt. Hiertoe vindt plaats: • uitwerking terreinindeling; • bepaling stramienlijnen, met maatvoering; • aangeven afzonderlijke ruimten in totale plattegrond, met maatvoering (inclusief ruimte noodzakelijk voor gewenste installaties); • in doorsneden wordt hoogte ruimten aangegeven; • verkeerslijnen (circulatieruimte), horizontaal en verticaal (trappen/liften); • aangeven leidingsystemen (leidingkokers, leidingstraten); • aangeven constructieve opzet; • gevels worden van structuur voorzien.

0695053X_h06.indd 159

159

Het geheel wordt vastgelegd in een situatietekening, plattegronden, gevels en doorsneden. Daarnaast worden er enkele principeoplossingen van relevante delen van het ontwerp in detail weergegeven. De indeling van de afzonderlijke ruimten wordt vastgelegd in een eerste aanzet van een ruimteboek. In een toelichting worden veranderingen ten opzichte van het structuurontwerp beschreven, ontwerpkeuzes worden gemotiveerd. Als blijkt dat bepaalde eisen vanuit het Programma van Eisen niet kunnen worden gerealiseerd, wordt in overleg met de opdrachtgever het PvE aangepast en kan een gewijzigd voorlopig ontwerp worden opgesteld. Begroten Op basis van het voorlopig ontwerp wordt een begroting (niveau 2: elementenclusterbegroting) opgesteld, paragraaf 4.4.4. Als de investeringskosten overeenkomen met het, eventueel geïndexeerde, budget, kan deze fase worden afgesloten. Anders moet het PvE en vervolgens het voorlopig ontwerp worden aangepast, waarna alle toetsingen opnieuw moeten worden uitgevoerd en goedkeuringen opnieuw moeten worden verkregen. Beslissen Ten behoeve van de besluitvorming, als afronding van deze fase, wordt er een rapportage opgesteld waarin zijn opgenomen de resultaten van de toetsing van: • Programma van Eisen aan uitgangspunten in PD-fase en SO-fase vastgestelde wijzigingen; • voorlopig ontwerp aan Programma van Eisen; • investeringskosten aan het al dan niet geïndexeerde beschikbare budget, zoals dit in PDfase is berekend; • tijdschema zoals opgenomen in Plan van Aanpak met later besloten wijzigingen. Als de toetsing van deze en mogelijke andere relevante punten een positief resultaat oplevert, kan door de opdrachtgever het besluit genomen worden de fase Voorlopig ontwerp af te sluiten en het ontwerp uit te werken naar een definitief ontwerp. In het besluit kunnen zaken die extra aandacht verdienen bij de uitwerking naar het definitief ontwerp worden opgenomen.

15-03-2005 15:41:02

160

6.2.3 Fase Definitief ontwerp Elk deel van het gebouw wordt verder uitgewerkt. Hierbij is er een nauwe samenwerking tussen de architect en de (installatie)adviseurs. De fase Definitief ontwerp verloopt overeenkomstig de eerder geformuleerde stapsgewijze procedure, figuur 6.6.

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 6.6 Fase Definitief ontwerp

Programmeren Het PvE wordt verder uitgewerkt op basis van de prestaties op ruimteniveau. Dit betekent onder meer: • verdere beschrijving opstallen, terreinvoorzieningen, afscheiding en toegang tot terrein; • opmaken afwerkstaten voor alle ruimten; • definiëring bouwfysische eisen die aan gebouw worden gesteld; • prestatie-eisen en installatietechnische eisen van alle op te nemen installaties per installatie in detail vastleggen. Alle zaken die voor het terrein en het gebouw van belang zijn, moeten worden vastgelegd in prestatie-eisen en waar noodzakelijk als technische eisen. Van een enkel onderdeel kan opgenomen worden dat dit van een speciaal type moet zijn geleverd (meestal in het werk) door een bepaalde partij. Deze partij wordt in deze situatie een nevenaannemer. Het Programma van Eisen wordt getoetst aan de projectdefinitie en de daarna besloten wijzigingen. Als de opdrachtgever volledig akkoord gaat

0695053X_h06.indd 160

met het Programma van Eisen, kan dit door de architect worden gebruikt voor het maken van een definitief ontwerp. Voorbeeld Een voorbeeld van een nevenaannemer is een installateur van een beveiligingsinstallatie waarbij het voor de opdrachtgever van belang is dat hij voor al zijn gebouwen te maken heeft met één partij.

Ontwerpen Het voorlopig ontwerp van het gebouw en de daarin aanwezige ruimten wordt verder uitgewerkt tot definitief ontwerp. In deze fase wordt aangegeven: • terreinindeling met gebouw, overige opstallen en terreininrichting (situatietekening met maatvoering); • indeling gebouw eventueel per vleugel en verdieping, belangrijke delen gebouw verder uitgedetailleerd, indelingstekeningen ruimten, opstellingen machines, doorsneden, maatvoering ruimten; • materiaaltoepassing, afwerking ruimten; • uitwerking constructieve opzet; • verkeersstromen horizontaal en verticaal, intern transport; • principeopbouw installaties, plaats (grote) leidingen, leidingkokers, leidingstraten. Het geheel wordt vastgelegd in een situatietekening, plattegronden, gevels en doorsneden. Daarnaast worden er principeoplossingen van aansluitingen in detail weergegeven. In een ruimteboek worden de indeling en voorzieningen van de afzonderlijke ruimten vastgelegd. In een toelichting worden veranderingen ten opzichte van het voorlopig ontwerp beschreven. Ontwerpkeuzes worden gemotiveerd. Als blijkt dat bepaalde eisen vanuit het Programma van Eisen niet kunnen worden gerealiseerd, wordt in overleg met de opdrachtgever het PvE aangepast en kan een gewijzigd definitief ontwerp worden opgesteld. Het definitief ontwerp, met de technische oplossingen en de installaties, wordt getoetst aan het PvE.

15-03-2005 15:41:02

6 PROCES PLANONTWIKKELING

161

Begroten Op basis van het definitief ontwerp wordt een begroting (niveau 3: elementenbegroting) opgesteld, paragraaf 4.4.4. In deze fase, als afsluiting van de ontwerpfase, worden de totale investeringskosten op basis van het definitief ontwerp zo nauwkeurig mogelijk berekend en vergeleken met het al dan niet geïndexeerde beschikbare budget, zoals dit in de fase Projectdefinitie is berekend. Als de begroting van de investeringskosten te hoog is, moet eerst het Programma van Eisen en vervolgens het ontwerp worden aangepast. Als de begrote investeringskosten overeenkomen met het budget, kan deze fase worden afgesloten.

het definitief ontwerp en bestaat uit twee soorten gegevens: 1 technisch inhoudelijke specificaties, vooral op materiaalniveau. In die zin is het bestek een toevoeging aan het definitief ontwerp; 2 administratieve bepalingen, nodig omdat het bestek in feite een contractdocument is tussen de opdrachtgever en de aannemer.

Beslissen Ten behoeve van de besluitvorming, als afronding van deze fase, wordt er een rapportage opgesteld waarin zijn opgenomen de resultaten van de toetsing van: • Programma van Eisen aan uitgangspunten in PD-fase en in SO- en VO-fase vastgestelde wijzigingen; • definitief ontwerp aan Programma van Eisen; • investeringskosten aan al dan niet geïndexeerde beschikbare budget, zoals dit in PDfase is berekend; • tijdschema zoals opgenomen in Plan van Aanpak met later besloten wijzigingen.

Bestek De fase Bestek heeft tot doel goede contractdocumenten te maken waarop het gebouw kan worden aanbesteed bij een aannemer. De programmagegevens veranderen in principe niet ten opzichte van het definitief ontwerp. Zij vormen het uitgangspunt om het bestek te formuleren en het bestek te toetsen aan de eerder geformuleerde eisen. De fase Bestek verloopt overeenkomstig de eerder geformuleerde stapsgewijze procedure, figuur 6.7.

Als bij een van de toetsingen blijkt dat er geen overeenstemming is met de uitgangspunten, worden de consequenties hiervan in een aanbeveling voorgelegd aan de opdrachtgever. Deze kan dan alsnog akkoord gaan.

▶▶ In deel 11 Contracteren, hoofdstuk 2, wordt het bestek als contractdocument tussen opdrachtgever en opdrachtnemer besproken

In dit boek wordt het bestek dus uitsluitend als gedetailleerde ontwerpspecificatie gezien.

Het definitief ontwerp, in de vorm van tekeningen en ruimteboek, vormt de basis voor de uitwerking naar het bestek. Toch worden er in deze fase nog heel wat ontwerpbeslissingen genomen. Alle eerdere keuzen op hoofdlijnen moeten tot het laagste niveau worden uitgewerkt.

��

Als de toetsing van deze en mogelijke andere relevante punten een positief resultaat oplevert, kan door de opdrachtgever het besluit genomen worden de fase Definitief ontwerp af te sluiten en het ontwerp uit te werken naar bestek en tekeningen. In het besluit kunnen zaken die extra aandacht verdienen bij de uitwerking naar het bestek en tekeningenontwerp worden opgenomen. 6.2.4 Fase Bestek Men zou kunnen stellen dat met het definitief ontwerp het gebouwontwerp gereed is. Het bestek is een verdere technische uitwering van

0695053X_h06.indd 161

��

��

��

��

��

��

Figuur 6.7 Fase Bestek

15-03-2005 15:41:03

162

Van alle materialen moeten de materiaalspecificaties worden vastgesteld. Vaak wordt er verwezen naar algemeen geldende normen en beoordelingsrichtlijnen en vermeldt men ook de verwerkingsvoorschriften. Het gaat vooral om het op een eenduidige wijze vastleggen van de toe te passen materialen en technische specificaties. Van sommige onderdelen worden merknamen en typenummers opgenomen, vaak met de toevoeging ‘of gelijkwaardig’. Procedureel wordt ervan uitgegaan dat het programmeren in deze fase geen rol meer speelt. Uit de bespreking van het ruimteboek blijkt wel, dat het programmeren meer het karakter krijgt van verifiëren of het ontwerp in zijn uiteindelijke detaillering overeenkomt met de bedoelingen zoals vastgelegd in het PvE. Het ontwerpwerk is geheel gericht op het totstandkomen van het bestek en de bijbehorende tekeningen. Het gaat hier niet alleen om het bouwkundig bestek. Ook de installatiebestekken en eventuele andere bestekken moeten, afgestemd op het bouwkundig bestek, gereedkomen. Er worden aparte bestektekeningen gemaakt. Daarin zijn opgenomen: • situatietekeningen met maatvoering; • alle afmetingen gebouw en daarin opgenomen ruimten vastgelegd op plattegronden en doorsneden; • plaats voorzieningen per ruimte. Dit zijn in feite de al beschikbare definitief-ontwerptekeningen, maar de bestektekeningen krijgen de status van contractdocument. Deze bouwkundige tekeningen fungeren meestal als onderlegger van de later te maken gedetailleerde installatietekeningen. Naast de technische bepalingen vragen de administratieve bepalingen veel aandacht. De administratieve bepalingen zijn vooral gericht op de zakelijke contractverhouding tussen de opdrachtgever en de verschillende gecontracteerde aannemers. Het bestek wordt getoetst aan het Programma van Eisen. Als dit voldoet kunnen de bouwen investeringskosten worden berekend.

0695053X_h06.indd 162

Begroten Op basis van het bestek wordt een directiebegroting van de kosten opgesteld. De bouwkosten worden berekend met behulp van een elementenbegroting, paragraaf 4.4.4. Deze directiebegroting dient tevens om de door de inschrijvende aannemers ingediende prijzen te beoordelen. De bouwkosten worden opgenomen in de begroting van de totale investeringskosten. Deze kosten worden getoetst aan het budget zoals dat eerder door de opdrachtgever is vastgesteld, eventueel met een ophoging op basis van een indexering. Als de begroting van de investeringskosten te hoog is, moet eerst het Programma van Eisen en vervolgens het ontwerp worden aangepast. Als de begrote investeringskosten overeenkomen met het budget, kan deze fase worden afgesloten. Beslissen Ten behoeve van de besluitvorming, als afronding van deze fase, wordt een rapportage opgesteld waarin zijn opgenomen de resultaten van de toetsing van: • bestek met bijbehorende tekeningen aan vastgestelde Programma van Eisen ten behoeve van definitief ontwerp; • directiebegroting investeringskosten aan al dan niet geïndexeerde beschikbare budget, zoals dit in PD-fase is berekend; • tijdschema zoals opgenomen in Plan van Aanpak met later besloten wijzigingen. Als bij een van de toetsingen blijkt dat er geen overeenstemming is met de uitgangspunten, worden de consequenties hiervan in een aanbeveling voorgelegd aan de opdrachtgever. Deze kan alsnog akkoord gaan of verzoeken het bestek en de bijbehorende tekeningen aan te passen. Als de toetsing van deze en mogelijke andere relevante punten een positief resultaat oplevert, kan door de opdrachtgever het besluit genomen worden het plan aan te gaan besteden bij een aannemer. Dit kan hij zelf doen of hij kan dit laten doen door de projectmanager of de architect.

15-03-2005 15:41:03

6 PROCES PLANONTWIKKELING

6.3 Overlap tussen fasen In de vorige paragrafen zijn de SO-, VO- en DO-fasen afzonderlijk gepresenteerd, waardoor de schijn wordt gewekt dat binnen elke fase alle stappen volledig na elkaar moeten worden uitgevoerd. Dit is niet altijd het geval. Soms kan het bijvoorbeeld gewenst zijn het programmeren voor het structuurontwerp al tijdens de PD-fase ter hand te nemen. Er moet hierbij wel voor worden gewaakt dat het logische verband tussen de opeenvolgende stappen in een fase niet wordt verstoord. Er moet worden geconstateerd of alle activiteiten een onderlinge samenhang hebben. Duidelijk is dat een aantal activiteiten ook gelijktijdig met de voorgaande fase kan worden uitgevoerd, zonder dat de logische volgorde wordt aangetast. In een aantal gevallen verdient dit de voorkeur; vaak is het zelfs noodzakelijk. Een andere reden voor overlap in de fasen is dat het ook wenselijk kan zijn alvast een volgende fase te starten. Dit kan namelijk in bepaalde gevallen versterkend werken op de lopende fase (in verband met continuïteit en een hogere effectiviteit). Zo kan het maken van schetsontwerpen op basis van tussentijdse resultaten van het programmeren verhelderend werken en mogelijke probleempunten vroegtijdig in beeld brengen. Ook kan bij bepaalde activiteiten de vraag worden gesteld of het wel zo efficiënt is met deze activiteiten te wachten tot de desbetreffende fase is aangebroken. Voorbeeld

1 Waarom wachten met het maken van een structuurontwerp totdat alle details van het PvE bekend zijn? 2 Bij het slaan van de eerste paal van een gebouw hoeft het soort tegels voor de sanitaire ruimten nog niet bekend te zijn. Het probleem ligt niet in het feit dát er overlappen zijn. Dat is bijna per definitie het geval en moet derhalve een uitgangspunt zijn bij een efficiënte uitvoering van het bouwproces. Het probleem zit in de mate van overlap en de daaraan verbonden ‘druk’ op de logica van de volgorde en de kans op het meerdere malen moeten uitvoeren van dezelfde activiteiten.

0695053X_h06.indd 163

163

Door het project in delen op te splitsen (op verschillende manieren) en door parallelliteit is tijdwinst te behalen, paragraaf 7.2. Nadrukkelijk zij wel gesteld dat een volgende fase nooit kan worden afgerond voordat in de voorgaande fase alle noodzakelijke besluiten zijn genomen en de fase dus volledig is afgerond. Het definitief ontwerp van het totale gebouw kan bijvoorbeeld nooit worden vastgesteld voordat het PvE volledig is vastgesteld.

6.4 Locatiekeuze De plaats van een gebouw is bepalend voor de uitstraling van dat gebouw. Voor een woonhuis gelegen aan een bosrand wordt sneller een koper gevonden dan voor een huis tegenover een fabriek. Bij een bedrijf kan het bedrijfsproces niet onafhankelijk van zijn omgeving plaatsvinden. Integendeel: de omgeving is in belangrijke mate bepalend voor het goed functioneren van een organisatie. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een onderwijsinstelling, een ziekenhuis, een kantoor of een bedrijf. Een aantrekkelijk, goed functioneel gebouw verliest aan functionaliteit wanneer het slecht bereikbaar is, er weinig parkeermogelijkheden aanwezig zijn of wanneer het in een ‘verkeerde’ buurt staat. Bij de keuze tussen het aanpassen van een bestaand gebouw en het realiseren van een nieuw gebouw speelt de locatie een belangrijke rol. Of het nu gaat om het kopen, huren of leasen van een bestaand gebouw, of om het realiseren van een nieuw gebouw, de vraag ‘Wat is de meest optimale locatie van de nieuwe huisvesting?’ is in alle gevallen essentieel. Hierbij moet de kanttekening worden gemaakt dat in bijna alle situaties de keuzevrijheid van een locatie beperkt is, of het nu om een bestaand of nieuw te realiseren gebouw gaat. Bij de keuze van een locatie is in de eerste plaats aan de orde de keuze van een vestigingsplaats. Als de vestigingsplaats bekend is, komt de keuze van een bouwterrein in de desbetreffende vestigingsplaats aan de orde. De keuze van de vestigingsplaats en een bouwterrein kan ook samenvallen. In deze paragraaf worden de factoren die bij het zoeken en verwerven van een locatie van belang zijn, beknopt aan de orde gesteld.

15-03-2005 15:41:03

164

Nevenproject Bij de mogelijke keuze voor een nieuw gebouw kan als onderdeel van een haalbaarheidsstudie de procedure uitgevoerd worden voor het verkrijgen van een geschikt terrein, om het beoogde gebouw te realiseren. De procedure kan parallel lopen aan het opstellen van de wensen in de fase Projectdefinitie. Het totstandkomen van een (bouwrijp) terrein kan worden beschouwd als een afzonderlijk nevenproject. Het doel van dit nevenproject is het verwerven van een terrein en dit bouwrijp beschikbaar te stellen aan de uitvoerende aannemers. Een voorbeeld van de manier waarop de keuze van een locatie als nevenproject kan worden uitgevoerd, is opgenomen in figuur 6.8, zie ook de leestekst ‘Nevenproject locatiekeuze’ in paragraaf 6.1.1.

Onderzoek Het uitvoeren van een grondig locatieonderzoek is van fundamenteel belang bij het bepalen van een nieuwe regio en/of vestigingsplaats van een bedrijf. Ook wanneer het gaat om plannen om een huidig gebouw uit te breiden, verdient het aanbeveling om een aantal van de in dit hoofdstuk genoemde aandachtspunten toch nog eens onder de loep te nemen voor de huidige locatie. Vooral voor de langere termijn kan dit leiden tot andere inzichten. Gezien de grote consequenties die verbonden zijn aan een verkeerde keuze van de vestigingsplaats, is een ‘waarschuwing’ op zijn plaats voor ��

��

��

��

��

��

��

een onderbelichting van dit aspect. Inschakeling van op dit gebied gespecialiseerde adviesbureaus is in veel gevallen geen overbodige luxe. 6.4.1 Keuze vestigingsplaats Bij de locatiekeuze wordt nagedacht over: • vestiging in Nederland of buitenland; • aansluiting bij markt; • personeel; • overheidsbeleid; • plaatselijk beleid; • bestemming; • economie en/of kosten.

Vestiging in Nederland of buitenland Bij de keuze van een regio of vestigingsplaats moet primair worden gekozen of het bedrijf binnen Nederland moet blijven of dat ook vestigingsplaatsen in het buitenland mogelijk zijn. Een voorbeeld is een vervoerbedrijf, nu gevestigd in Rotterdam, dat afhankelijk is van een zeehaven en het vervoeren van goederen naar Duitsland. Dit bedrijf kan bij het zoeken naar een nieuwe vestigingsplaats onderzoeken of Antwerpen of Hamburg een goede keuze is. Aansluiting bij markt Marktoverwegingen zijn bij de keuze van een vestigingsplaats heel belangrijk. Zo wil een distributiecentrum (groothandel) in het zwaartepunt van zijn marktgebied zitten en wordt een regiokantoor van een bedrijf elders gevestigd om dicht bij de klanten te zijn. ��

��

��

��

��

��

Figuur 6.8 Planning nevenproject locatie

0695053X_h06.indd 164

15-03-2005 15:41:04

6 PROCES PLANONTWIKKELING

Voor een betonfabriek is de aanvoer van zand en grind belangrijk. Omdat deze materialen goedkoop per schip kunnen worden vervoerd, verdient het de voorkeur om langs een waterweg te zijn gesitueerd. Personeel Bij vestiging van een bedrijf in een ander land, regio of vestigingsplaats kan meespelen of uit de directe omgeving voldoende (goedkoop) personeel kan worden aangetrokken. Hierbij moet men wel onderscheid maken tussen kwantiteit en kwaliteit. Uit een analyse van het benodigde arbeidspotentieel moet blijken wat de vraag op de lokale arbeidsmarkt zal zijn. Voor hoog gekwalificeerd personeel is dit argument minder doorslaggevend, omdat op voorhand elke lokale arbeidsmarkt hiervoor te beperkt is. Wanneer het lager gekwalificeerd personeel betreft, kan de beschikbaarheid daarvan de keuze van de vestigingsplaats bepalen. Wil men personeel van elders naar de beschouwde vestigingsplaats ‘trekken’, dan moet in de overwegingen worden meegenomen wat de mogelijkheden zijn en wat de aantrekkingskracht is voor het beoogde personeel. Te denken valt daarbij aan de huisvesting (kwalitatief en kwantitatief), winkelvoorzieningen, culturele activiteiten en recreatiemogelijkheden. Men kan hierbij ook denken aan belevingskwaliteiten van de vestigingsplaats, zoals lucht, geluid en uitzicht. Overheidsbeleid De overheid probeert bedrijven of diensten zich op een bepaalde plaats te laten vestigen omwille van de lokale werkgelegenheid of om een betere opbouw van het werkaanbod te bereiken. Voorbeelden hiervan zijn de spreiding van de rijksdiensten. Uit politiek oogpunt voor de spreiding van werkgelegenheid was dit wellicht wenselijk, maar uit bedrijfseconomisch oogpunt zeker niet optimaal. Inmiddels is men daarom op deze beslissing teruggekomen. Plaatselijk beleid Veel gemeentebesturen willen graag bedrijven naar zich toe lokken. Hierbij worden vaak allerlei middelen gebruikt. Aandachtspunten zijn hierbij: ◆ verwervingskosten; ◆ bijkomende kosten;

0695053X_h06.indd 165

165

◆ aanleg infrastructuur; ◆ parkeren; ◆ subsidies. ◆ Verwervingskosten Afhankelijk van de gemeente kan het terrein worden aangeboden op basis van aankoop of erfpacht. ◆ Bijkomende kosten • bouwrijp maken (indien noodzakelijk); • aanleggen speciale voorzieningen (drainage, parkeerterrein, enzovoort); • aansluitingen nutsbedrijven (elektriciteit, telecommunicatie, gas, water, riool); • makelaar en notaris; • milieuonderzoek en verklaringen; • betalingscondities. ◆ Aanleg infrastructuur Kosten verbonden aan de benodigde aanvullende infrastructurele voorzieningen, het bereikbaar maken van het terrein via weg, spoor (aanleg losen laadperrons) of water (aanleg eigen haven). ◆ Parkeren Het kan noodzakelijk zijn voor personeel, bezoekers en vrachtwagens op eigen terrein parkeervoorzieningen te realiseren. ◆ Subsidies Mogelijkheid voor het verkrijgen van subsidies (bijvoorbeeld regionale subsidies verstrekt door Europese Unie). Tijdens de haalbaarheidsstudie moeten ook de van de locatie afhankelijke kosten in de kostenvergelijking worden betrokken, bijvoorbeeld: ◆ plaatselijke belastingen; ◆ energiekosten; ◆ prijsniveau ondersteunende diensten ten behoeve van productieproces; ◆ beschikbaarheid water; ◆ parkeerkosten. ◆ Plaatselijke belastingen Door de autonomie van de gemeenten kunnen verschillen tussen de plaatselijke belastingen groot zijn. Dit is van belang bij het vaststellen van de exploitatiekosten.

15-03-2005 15:41:04

166

◆ Energiekosten Het kunnen afsluiten van aantrekkelijke contracten voor het gebruik van energie, gas en elektriciteit beïnvloedt de directe gebruikskosten. ◆ Prijsniveau ondersteunende diensten ten behoeve van productieproces Hierbij hoort bijvoorbeeld de prijs die moet worden betaald voor het lozen van afvalwater, enzovoort. ◆ Beschikbaarheid water Voor bepaalde productieprocessen is water noodzakelijk. Het beschikbaar zijn van ‘goedkoop’, geschikt water kan dan een voorwaarde zijn. ◆ Parkeerkosten Het aanleggen en exploiteren van een noodzakelijke parkeergarage is aanzienlijk duurder dan van een parkeerterrein. Opmerking Een aantal van deze aandachtspunten kan ook onderdeel zijn van een financiële haalbaarheidsstudie. Bestemming Wanneer een bedrijf zelf zijn nieuwe huisvesting wil gaan realiseren, is de keuze van de vestigingsplaats en het bouwterrein beperkt. In Nederland zijn de mogelijke bestemmingen van vestigingsplaatsen door de (semi-)overheid vastgelegd in planologische kernbeslissingen (rijk), streekplannen (provincie) en bestemmingsplannen (gemeente), waarin de nodige beperkingen zijn opgenomen. Voor woningen kan in het algemeen slechts een perceel worden gekocht in een gebied dat hiervoor bestemd is. Bij bedrijven is dit niet altijd het geval en moeten er vele hindernissen worden genomen. Economie en/of kosten Bij de keuze van de vestigingsplaats kunnen economische voordelen een rol spelen. De aanleg van infrastructuur en parkeervoorzieningen kunnen de oorzaak zijn van kostenverschillen tussen verschillende vestigingsplaatsen.

0695053X_h06.indd 166

6.4.2 Invloedsfactoren bij keuze bouwterrein In deze paragraaf wordt de keuze van een terrein beschreven, ervan uitgaande dat alle vestigingsplaatsen waar deze terreinen zijn gesitueerd in aanmerking komen om het bedrijf te vestigen. Bij de keuze van een terrein voor de huisvesting spelen vele invloedsfactoren een rol, zoals: • bestemmingsplan; • infrastructuur; • omgeving; • kwaliteit terrein; • verwerving; • terreinonderzoek.

Slechts zelden kan aan alle factoren gelijktijdig worden voldaan. Bij de besluitvorming worden de relevante factoren, gewogen naar belangrijkheid, opgenomen. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan van de gemeente waarin het desbetreffende terrein is gelegen, moet de passende bestemming voor het te vestigen gebouw zijn opgenomen. Als dit niet het geval is en het wel mogelijk is de bestemming te wijzigen, moet er rekening worden gehouden met een langdurige procedure. Maar ook al biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid tot vestiging van het bedrijf, dan nog is het verstandig om in een vroeg stadium met de betreffende gemeente overleg te plegen. De gemeente moet in het vervolgtraject een aantal vergunningen (onder andere bouw-, milieuen hinderwetvergunning) afgeven. Aan deze vergunningen kunnen door de desbetreffende gemeente extra aanvullende voorwaarden worden gekoppeld, die de aantrekkelijkheid van het terrein kunnen beïnvloeden. Deze extra voorwaarden kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op vergunningen in het kader van de milieuwetgeving. Anderzijds ziet men dat gemeenten die een bedrijventerrein willen ontwikkelen of een bepaalde industrie binnen de grenzen willen houden, juist aantrekkelijke voorwaarden voor de vestiging van bedrijven scheppen. De bebouwingsvoorschriften van het terrein moeten het mogelijk maken een gebouw van de gewenste omvang te realiseren. Zo kan

15-03-2005 15:41:04

6 PROCES PLANONTWIKKELING

bijvoorbeeld in het centrum van een dorp geen kantoorgebouw van tien verdiepingen worden gerealiseerd, terwijl dit op daartoe aangewezen plaatsen in de grote steden wel kan. In het bestemmingsplan zijn eisen opgenomen als: • soort gebouw (woning, kantoor, school, winkels, enzovoort); • rooilijnen en afstanden tot belendingen; • bij inpassing tussen belendingen: materiaalgebruik; • wel of niet parkeren op eigen terrein; • hoogte gebouw; • aard dak (hellend of plat). In het bestemmingsplan zijn de ontwikkelingen van een bepaald gebied vastgelegd. In een stedenbouwkundig plan kunnen deze ontwikkelingen verder zijn uitgewerkt. Bij de aankoop van een terrein moet altijd worden onderzocht of de omstandigheden blijven zoals deze op het moment van aankoop zijn. Een voor de aanleg van een weg gereserveerde strook kan voor een woning de eerste paar jaar een aantrekkelijk uitzicht vormen; als op termijn de weg wordt aangelegd, kan deze een bron van hinder zijn. Voor een bedrijf kan juist de aanleg van deze weg van groot belang zijn om goed te kunnen functioneren. Het bestemmingsplan geeft informatie over het desbetreffende terrein. Op een streekplan, rijkswegenplan of plannen voor Vinex-locaties staan de ontwikkelingen en bestemmingen al in een vroegtijdig stadium weergegeven. Infrastructuur Niet elk gebouw kan op een in het oog springende plaats worden gesitueerd. Bij de keuze van de locatie is het noodzakelijk, te onderzoeken of de plaats eenvoudig te vinden is. De aanwezige infrastructuur bepaalt de bereikbaarheid van het gebouw. De ontsluitingsmogelijkheden van het terrein moeten aansluiten bij het gebruik van het gebouw. Aan de orde komen: ◆ bereikbaarheid; ◆ voorzieningen. ◆ Bereikbaarheid Het te realiseren gebouw moet goed bereikbaar zijn voor klanten en personeel. Behalve een goede bereikbaarheid per auto (vrachtauto) kunnen ook veilige fietsroutes en een goede bereik-

0695053X_h06.indd 167

167

baarheid met het openbaar vervoer van belang zijn. Voor fabrieken kan het gewenst zijn bij een spoorweg of kanaal te liggen, in verband met de aanvoer van grondstoffen en afvoer van producten. Een internationaal opererende transportonderneming wil wellicht in de directe nabijheid van een zeehaven of luchthaven gevestigd zijn. Aandachtspunten voor de infrastructuur zijn de bereikbaarheid voor personen en goederen via de weg, het water, het spoor en de lucht. Bij de beoordeling van de infrastructuur moet de aard van de transporten in ogenschouw worden genomen. Om te weten te komen of wegen in de toekomst worden gewijzigd, kunnen de gemeentelijke en/of provinciale plannen worden opgevraagd. ◆ Voorzieningen Onder infrastructuur moeten ook worden gerekend de aanwezige voorzieningen op het gebied van: • telecommunicatie; • elektriciteit (bij bedrijven moet worden gelet op beschikbare en gewenste vermogen); • gas; • warmte (stadsverwarming); • water; • riolering. Het op een relatief eenvoudige manier kunnen aansluiten op deze voorzieningen bespaart kosten. Aard transporten Personeel en klanten Voor publiektrekkende gebouwen zoals winkelcentra, ziekenhuizen, gemeentehuizen en scholen speelt de bereikbaarheid per openbaar vervoer (bus, tram, trein, metro) een belangrijke rol. Soms heeft de aanwezigheid van deze voorziening een rol gespeeld bij de keuze van het terrein, soms wordt er ten behoeve van het desbetreffende gebouw een nieuwe halte van het openbaar vervoer gerealiseerd. Voor andere publiektrekkende gebouwen zoals stadions, expositieruimten en winkelcentra (‘weilandwinkels’) is behalve een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer ook een goede bereikbaarheid vanaf de autosnelweg

15-03-2005 15:41:05

168

een eis. Bij voorkeur worden deze gebouwen nabij een afslag gesitueerd. Voor alle publiektrekkende gebouwen speelt een belangrijke rol de mogelijkheid om auto’s in de buurt te kunnen parkeren, dan wel de verplichting op eigen terrein een parkeerruimte aan te leggen. Zware transporten Als er eisen worden gesteld aan de toelaatbare asdruk van een weg of brug, is het mogelijk dat een bepaald terrein niet toegankelijk is voor zware transporten. Omvangrijke transporten Een lage tunnel, een laag viaduct of een kleine rotonde in een toegangsweg kunnen de omvang van transporten beperken. Transport gevaarlijke stoffen Is het toegestaan over de aanvoerwegen gevaarlijke stoffen te vervoeren? Denk hierbij aan verder weg gelegen tunnels die voor de aan- en afvoer van producten van belang zijn. Verdeling transporten in tijd Zijn er duidelijke ‘pieken’, of is er sprake van nachtelijke transporten? Er kunnen beperkingen worden gesteld aan de momenten waarop bevoorrading mag plaatsvinden.

Omgeving De uitstraling van de omgeving beïnvloedt het eigen gebouw en daarmee het functioneren van een organisatie. Hierbij spelen een rol: ◆ soort en aard omgeving en belendingen; ◆ ondersteunende voorzieningen; ◆ hinder van en voor omgeving; ◆ veiligheid. ◆ Soort en aard omgeving en belendingen De aanwezigheid van groenvoorzieningen of een laan omzoomd met bomen zijn elementen die de sfeer beïnvloeden. Dit geldt zowel voor bedrijven als voor woningen. Op een bouwterrein in een verpauperde buurt gaat men geen dure villa’s bouwen. Dan wordt gezocht naar een plaats waar meerdere villa’s bij elkaar kunnen worden gerealiseerd. Bij sanering van het gebied kan de bestemming wel wisselen,

0695053X_h06.indd 168

als deel van een bewust beleid. Als dit fasegewijs gebeurt, wonen de eerste bewoners in een onaantrekkelijke buurt met het vooruitzicht dat dit later verandert. ◆ Ondersteunende voorzieningen Een bedrijf wil (of moet) in veel gevallen gebruikmaken van diensten die door derden worden geleverd. Het biedt voordelen als deze in de directe omgeving beschikbaar zijn. Voor een elektriciteitscentrale is bijvoorbeeld de beschikbaarheid van voldoende koelwater van groot belang. Bij woningen kunnen de aanwezigheid van winkels, scholen of van een blijvende natuurlijke omgeving factoren zijn om op de desbetreffende plek te willen wonen. In een nieuw uitbreidingsplan kan de bereikbaarheid voor de eerste bewoners een probleem vormen, door het ontbreken van een verharding van de straten. ◆ Hinder van en voor omgeving Bepalende factoren van hinder zijn onder meer: • geluidhinder. Vooral in de buurt van verkeersaders en vliegvelden moet worden onderzocht of het lawaai nu of in de toekomst hinder kan gaan veroorzaken. Bij bedrijfsgebouwen kan de (eigen) productie van geluid een probleem vormen voor de omgeving of kan er hinder worden ondervonden van een ander bedrijf; • luchtverontreiniging. Als er aanleiding toe bestaat, kan de mogelijkheid op luchtverontreiniging door de aanwezigheid van een weg of bedrijf worden onderzocht. Bij bedrijven worden er eisen gesteld aan de mate van bijdrage aan de luchtverontreiniging; • bodemverontreiniging. Bedrijven in de buurt kunnen de grond hebben verontreinigd. De verontreiniging kan zich tot ver in de omtrek hebben verspreid. Voor het lozen van afvalwater van bedrijven zijn vergunningen noodzakelijk. ◆ Veiligheid De sociale veiligheid van de omgeving is van groot belang voor het personeel en klanten die het bedrijf bezoeken. Andere bedrijven kunnen door hun productieproces een bedreigende factor vormen. Het is ook mogelijk dat het te vestigen bedrijf een bedreiging vormt voor de omgeving. Zo moet een vuurwerkfabriek

15-03-2005 15:41:05

6 PROCES PLANONTWIKKELING

bijvoorbeeld niet midden in een woonwijk worden gesitueerd, maar bij voorkeur in een landelijke omgeving. Kwaliteit terrein De kwaliteit van het terrein is afhankelijk van: 1 fysieke eigenschappen; 2 eerder gebruik; 3 bouwrijp. 1 Fysieke eigenschappen Voordat een gebouw kan worden gerealiseerd, stelt men veel eisen aan de kwaliteit van het terrein. Nagegaan moet worden welke gegevens over de kwaliteit van het terrein beschikbaar zijn en welke ontbreken, bijvoorbeeld: • afmetingen, oppervlakte. Het terrein moet groot genoeg zijn om het voorgenomen gebouw, inclusief noodzakelijke ruimte voor parkeervoorzieningen en eventuele buitenfuncties binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden te omvatten. Indien gewenst, kan er al rekening worden gehouden met toekomstige uitbreidingen van het gebouw; • vorm. Een rechthoekig terrein, waarvan de verhouding tussen de korte en de lange zijde tussen 1:1 en 1:1,5 ligt, is in de meeste gevallen gunstiger dan een daarvan afwijkende terreinvorm. Anderzijds kan bijvoorbeeld een driehoekige vorm van het terrein aanleiding zijn een in het oog springend karakteristiek gebouw te realiseren; • aard fundering. Op staal of op palen (indicatie lengte palen); • geaccidenteerdheid. Gebruikmaken van hoogteverschillen, terreinafwatering; • grondeigenschappen. De grondeigenschappen van de samenstellende lagen zijn van belang in verband met zetting onder invloed van eigen gewicht, zakking onder invloed van belasting en de waterdoorlaatbaarheid; • rechten van derden (erfdienstbaarheden): een eis tot bijvoorbeeld het verlenen van overpad of een in het terrein aanwezige leiding (gas, elektriciteit) kan het vrij indelen en daardoor het gebruik van het terrein beperken.

169

2 Eerder gebruik In en op het terrein kunnen vele resten van eerder gebruik aanwezig zijn: • bestaande bebouwing. Voor een nieuw gebouw moet de bestaande bebouwing eerst worden gesloopt. Dit brengt kosten met zich mee, maar kan ook, als het een karakteristiek gebouw betreft, op verzet stuiten vanuit de omgeving. Dan kan het veel tijd kosten de plannen goedgekeurd te krijgen. Als het een beeldbepalend pand zoals een monument betreft, moet dit gebouw meestal in een bepaalde staat aanwezig blijven en vormt het een uitgangspunt voor het nieuwe gebouw; • in de grond aanwezige archeologische lagen. Als dergelijke lagen, zoals funderingen, funderingsresten, oude verhardingen of buizenstelsels (historie van het gebruik), aanwezig zijn, wordt vaak een archeologisch onderzoek geëist. Dit kan veel vertraging veroorzaken op de uitvoering van het gebouw. Zeer waardevolle resten moeten worden geconserveerd; • bos, groen, verharding. Voor het rooien van bomen moet een kapvergunning worden aangevraagd. Het moet toegestaan zijn de aanwezige beplanting te verwijderen; • terreinafrastering of -afscherming (water). Als een terreinafrastering is gewenst, moet de staat van de aanwezige terreinafrastering worden onderzocht. Als er een bestaande sloot als afscherming wordt gebruikt, moet worden onderzocht of deze een adequate afscherming biedt; • bodemverontreiniging. Bodemverontreiniging komt bij terreinen die eerder door een bedrijf zijn gebruikt, regelmatig voor. In het verleden werd hieraan geen aandacht geschonken. Nu moeten aan een aanvraag voor een bouwvergunning de resultaten van een bodemonderzoek worden toegevoegd. Informatie over het al of niet verontreinigd zijn van een terrein kan worden ingewonnen bij milieudiensten (gemeentelijk of provinciaal), bij het kadaster en eventueel bij milieugroeperingen. Als later blijkt dat het terrein is verontreinigd, moet de koper de bodem laten saneren, met alle kosten van dien. Problemen bij bodemverontreiniging Bij aankoop heeft de verkoper een informatie- en mededelingsplicht. De koper heeft een onderzoeksplicht. Om problemen met

0695053X_h06.indd 169

15-03-2005 15:41:05

170

bodemverontreiniging te voorkomen, wordt tegenwoordig in de koopakte van de grond een clausule opgenomen waarin de verkoper verklaart dat voor zover hij weet de grond ‘schoon’ is. Vanuit de gemeente wordt een verklaring verstrekt omtrent het gebruik van het terrein.

3 Bouwrijp Als een terrein bouwrijp wordt opgeleverd, kan er op het terrein onmiddellijk worden gebouwd. Het terrein is op de juiste aanleghoogte, er staan geen obstakels meer in de weg, opstallen zijn gesloopt en beplanting is verwijderd op de plaats waar het gebouw moet komen. Bij een hellend terrein en ten behoeve van een eventuele kelder is het nog wel noodzakelijk graafwerk te verrichten. De aansluitingen op elektriciteit, gas, water, riool en telecommunicatie zijn aanwezig aan de grens van het terrein. Indien noodzakelijk moet het terrein nog bouwrijp worden gemaakt. Dit vraagt vaak een afzonderlijk bestek en een aanbesteding. Het daadwerkelijk bouwrijp maken van het terrein betekent soms: • sloopwerk bestaande opstallen; • grondwerk, dempen van sloten, opspuiten hele terrein, graven van sloten, aanleggen ontsluitingen, enzovoort; • aanleggen nutsleidingen (elektriciteit, gas, water, riool, telefoon en CAI). Verwerving De terreinverwerving kan soms tot ingewikkelde en langdurige onderhandelingsprocessen leiden, bijvoorbeeld wanneer het terrein van meerdere eigenaren moet worden verworven. Bij het opmaken van de contracten kunnen erfdienstbaarheden op de grond gevestigd worden. Een veelvoorkomende erfdienstbaarheid is dat leidingen van nutsbedrijven in het terrein toegestaan moeten worden en altijd bereikbaar moeten blijven voor onderhoud. Bij het verwerven van het terrein kan als voorwaarde gelden dat er binnen een bepaalde periode met het bouwen van het nieuwe gebouw moet zijn begonnen.

0695053X_h06.indd 170

Terreinonderzoek Na verwerving moeten de gebruiks(on)mogelijkheden in beeld worden gebracht. Dit kan onder meer inhouden: • sonderingen ten behoeve van fundering laten uitvoeren; • ontsluitingen bepalen; • leidingen, funderingsresten, bestaande opstallen en groenelementen in kaart brengen. Met toestemming van de eigenaar kunnen deze onderzoeken vaak ook al plaatsvinden voordat de formele overdracht heeft plaatsgevonden. In het kader van de planontwikkeling moet worden besloten welke elementen op het terrein aanwezig blijven, bijvoorbeeld een beeldbepalende oude boom.

6.4.3 Relaties met planfasen De verschillende fasen van het verwerven van een bouwterrein hebben relaties met de werkzaamheden in het reguliere bouwproces: • keuze. De keuze van het terrein is van invloed op de uitwerking van het gebouw door de architect. Het is dus van belang om de keuze voor de locatie te maken voordat het PvE voor het structuurontwerp wordt afgerond en ook voordat de architect het gebouw gaat ontwerpen. De eisen die voortvloeien vanuit het terrein moeten bekend zijn bij de aanvang van de fase van het structuurontwerp; • onderzoek naar randvoorwaarden. Het onderzoek naar obstakels in het terrein moet gereed zijn voordat aan het structuurontwerp kan worden begonnen. Het onderzoek naar de eigenschappen van het terrein die van invloed zijn op het gebouw, zoals de wijze van funderen (op staal of palen), moet gereed zijn voordat de VO-fase begint; • verwerving. Het terrein moet in eigendom zijn op het moment dat het bouwrijp wordt gemaakt; • bouwrijp maken. Het terrein moet bouwrijp zijn voordat de uitvoering begint.

15-03-2005 15:41:05

Variaties in projecten

7

dr. ir. P.L. Wentzel, ir. J.J. Rip

In hoofdstuk 6 is het proces van de planontwikkeling gegeven zoals die bij veel projecten kan worden toegepast. In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de verschillende indelingen in typen projecten en de variaties in de procedure die ten opzichte van het voorbeeldproject kunnen voorkomen. De variaties kunnen betrekking hebben op de rollen die worden gespeeld en de faseringen die worden gekozen, maar ook op de projectorganisatievormen en alternatieve samenwerkingsvormen tussen de verschillende bouwpartners.

0695053X_h07.indd 171

15-03-2005 14:55:53

172

Inleiding Vrijwel geen enkel bouwproject is hetzelfde, ziet er hetzelfde uit of wordt op gelijke wijze bestuurd. Bouwprojecten kunnen uiteenlopen van een eenvoudige garage bij een eengezinswoning tot een compleet nieuwe luchthaven. Van een standaardproduct is geen sprake, maar bij het productieproces en zeker bij de besturing ervan zijn wel standaard en repeterende aspecten te herkennen. Het basismodel is dan ook beschreven alsof het een gemiddeld project betreft. In de praktijk bestaat een dergelijk project niet en zijn er verschillen in: • doorlopen procedure (andere accenten in PvA); • wijze van besluitvorming; • specifieke aandachtspunten die in PvE moeten worden behandeld; • wijze waarop adviseurs worden ingeschakeld. In dit hoofdstuk wordt een aantal variaties aan bouwprojecten uitgewerkt. Afhankelijk van de projectomstandigheden en de bouwopgave kan het model voor de specifieke situatie worden uitgewerkt en praktisch worden ingevuld. In paragraaf 7.1 worden diverse projectsituaties besproken. Hierbij wordt aangegeven welke consequenties daaruit voortvloeien voor het programmeren, ontwerpen, begroten, beslissen en de organisatie van het project. Vervolgens wordt in paragraaf 7.2 het accent gelegd op varianten in het voorbereidingsproces. Hier komen andere faseringsmogelijkheden of andere besluitvormingstrajecten aan de orde. Dit is van belang om specifieke procesvarianten te kunnen ontwikkelen voor verschillende projectsituaties. In paragraaf 7.3 komt een aantal verschillende opdrachtsituaties aan de orde. Deze hebben gevolgen voor het procesontwerp. In paragraaf 7.4 ten slotte wordt het proces belicht vanuit een aantal verschillende gebouwtypen. Hierdoor ontstaan er specifieke aandachtspunten voor zowel programma en ontwerp, maar ook voor de projectorganisatie en het procesontwerp. De besproken aandachtspunten zijn vooral van belang bij het opstellen van het PvA, hetzij voor

0695053X_h07.indd 172

het totale project of anders voor een volgende fase. Dat wat voor de totstandkoming van het ene gebouw erg belangrijk is, hoeft bij het andere gebouw geen enkele rol te spelen. In ieder PvA voor een project moet te herkennen zijn met welke specifieke eigenschappen rekening wordt gehouden en hoe dat gebeurt. Hoewel in dit boek het hoofdaccent niet ligt op de managementaspecten, zijn juist daarin veel verschillen te constateren, bijvoorbeeld in taakverdeling, te volgen procedures, tijdsdruk en coördinatievermogen. Per onderwerp wordt het voorbereidingsproces steeds vanuit een andere optiek benaderd. Voor de duidelijkheid worden de verschillen met het model en de consequenties daarvan belicht. Het zal duidelijk zijn dat de verschillende situaties ook gelijktijdig kunnen optreden en elkaar kunnen versterken of afzwakken.

7.1 Indelingen projecten De variatie in het proces van de totstandkoming van gebouwen is mede afhankelijk van de aard en soort van het project. De volgende factoren spelen hierbij een rol: • type opdrachtgever, paragraaf 7.1.1; • onderscheid naar gebruiksdoel/functie, paragraaf 7.1.2; • specifieke gebouwkenmerken, paragraaf 7.1.3; • omgeving (locatie) en aard project, paragraaf 7.1.4. Het is van belang de factoren die het proces van totstandkoming beïnvloeden, te kunnen herkennen, om de voortgang van het project van tevoren goed in te kunnen schatten. 7.1.1 Type opdrachtgever Iedere opdrachtgever heeft zijn eigen karakter en cultuur, die tot uitdrukking komen in specifieke regelingen, voorschriften en goedkeuringsprocedures. Ook de invloed die het bouwen uitoefent op het veranderingsproces van de gebruikersorganisatie en omgekeerd, is voor iedere opdrachtgever verschillend. Daarnaast is er een duidelijke koppeling tussen het type opdrachtgever en het soort gebouw

15-03-2005 14:55:53

7 VARIATIES IN PROJECTEN

dat hij bouwt. Woningbouwcorporaties bouwen woningen (en misschien wat winkels) en bedrijven bouwen kantoren en bedrijfsgebouwen, enzovoort. Opdrachtgevers zijn in de volgende groepen in te delen: • professionele en niet-professionele opdrachtgevers; • opdrachtgevers uit markten budgetsector; • voor verkoop of verhuur bouwende en voor eigen behoefte bouwende opdrachtgevers; • enkelvoudige en samengestelde opdrachtgevers, bijvoorbeeld samenwerkend binnen Publiek Private Samenwerkingsovereenkomst (PPS-overeenkomst). Omdat in dit boek niet diep wordt ingegaan op aspecten van de projectorganisatie, komt hier alleen de bijzonder belangrijke rol van opdrachtgevers in het bouwproces aan de orde. Vooral in de PD-fase moeten de positie, de taken en bevoegdheden van de opdrachtgever duidelijk worden afgesproken en vastgelegd in het projectplan. In het boek De manager als bouwheer wordt de rol van de bestuurder bij de realisatie van nieuwe huisvesting uitvoerig belicht. 7.1.2 Onderscheid naar gebruiksdoel (functie) In het algemeen wordt een gebouw specifiek voor één gebruiksdoel (functie) ontwikkeld of in ieder geval voor een zeer beperkt aantal gebruiksdoelen. Die gebruiksfuncties zijn aan te duiden als hoofdfuncties. Uit de indeling in gebouw- of gebruiksfuncties volgens het Bouw-

173

besluit blijkt dat naast de hoofdfunctie nog een aantal nevenfuncties kan bestaan. Hierdoor ontstaat een grote diversiteit aan bouwprojecten. Deze diversiteit wordt nog groter wanneer daarnaast wordt gekeken of de gebruiker van het gebouw bij aanvang van het project bekend of onbekend is. Op deze wijze redenerend wordt een onderscheid in vier typen bouwprojecten gemaakt, figuur 7.1: 1 één gebruiksdoel, gebruiker onbekend; 2 één gebruiksdoel, gebruiker bekend; 3 meer gebruiksdoelen, gebruiker onbekend; 4 meer gebruiksdoelen, gebruiker bekend. 1 Eén gebruiksdoel, gebruiker onbekend Hiermee worden die bouwprojecten bedoeld waarvan de aard van het gebruik eenduidig bepaald is, maar waarvan de feitelijke toekomstige gebruiker nog niet bekend is. Het PvE komt van de opdrachtgever of ontwikkelaar zelf. 2 Eén gebruiksdoel, gebruiker bekend De aard van het gebruik is eenduidig bepaald en ook de toekomstige gebruiker is specifiek bekend. Het is aan te bevelen om deze gebruiker partner te maken in het bouwproces en daarmee een plaats te geven in de projectorganisatie. 3 Meer gebruiksdoelen, gebruiker onbekend In dit geval is sprake van een combinatie van verschillende gebruiksdoelen. De combinatie heeft betrekking op een specifieke situatie of opdrachtgever. Dit betekent niet dat voor ieder afzonderlijk gebruiksdoel de gebruiker onbekend is. Het PvE komt van de opdrachtgever of ontwikkelaar zelf.

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 7.1 Onderscheid naar gebruiker en gebruiksdoel

0695053X_h07.indd 173

15-03-2005 14:55:54

174

4 Meer gebruiksdoelen, gebruiker bekend Ook in dit geval is sprake van een combinatie van verschillende gebruiksdoelen. De combinatie heeft betrekking op een specifieke situatie of opdrachtgever. Dit betekent niet dat voor alle afzonderlijke gebruiksdoelen de gebruiker bekend is en een plaats heeft in de projectorganisatie. Bij deze grove indeling is vooral van belang in hoeverre het PvE kan worden uitgewerkt. Als de toekomstige huurders of kopers pas tijdens de uitvoering bekend worden, is het mogelijk dat er alsnog ingrijpende programmawijzigingen worden afgesproken die grote consequenties hebben voor de uitvoering. Als het gebouw specifiek voor een bepaald gebruiksdoel wordt gemaakt, moeten de toekomstige gebruikers al vanaf het begin een duidelijke positie in de projectorganisatie krijgen. Dit kan van grote invloed zijn op de besluitvormingsprocessen. Bij het plannen van het totale proces moet hiermee in elke fase rekening worden gehouden. 7.1.3 Specifieke gebouwkenmerken Elk gebouw is uniek, elk gebouw heeft specifieke kenmerken. Het is belangrijk díe kenmerken te herkennen die een stempel gaan drukken op de hele procedure. De volgende specifieke kenmerken kunnen worden onderscheiden: • omvang project; • bijzondere technieken; • stapeling van functies; • Duurzaam Bouwen; • Demontabel Bouwen.

Omvang project Projecten kunnen zeer beperkt van omvang zijn, zoals het aanbouwen van een garage aan een woning. Er kan ook sprake zijn van het renoveren en aanpassen van een compleet stadshart. De omvang van een project wordt meestal uitgedrukt in: • geld (veelal som bouwen begeleidingskosten); • grootte uitgedrukt in fysieke kenmerken (vierkante meters, kubieke meters, gewicht, hoogte, aantal verdiepingen, enzovoort). Aan de orde komen: 1 klein, eenvoudig project; 2 groot project.

0695053X_h07.indd 174

1 Klein, eenvoudig project Voor een klein, eenvoudig bouwproject wordt het verstandig geacht niet alle fasen stap voor stap te doorlopen. Het is handig enkele fasen te combineren, zoals de VO- en DO-fase, paragraaf 8.2.6. Dat betekent dat de te verrichten werkzaamheden binnen deze gecombineerde fase ook anders zijn. De ‘in’- en ‘output’ van de gecombineerde fase verschillen van de in dit boek beschreven afzonderlijke fasen. Vaak verricht de architect alle werkzaamheden en zijn er geen andere adviseurs bij betrokken. In deze situatie voert de cv-installateur vaak ook de berekening van de omvang van de installaties uit. 2 Groot project Naarmate de projecten groter, complexer en/of innovatiever worden, is het van groot belang dat: • in fase Ontwerp goede projectorganisatie aanwezig is, paragraaf 7.2.4; • faseovergangen bewust en formeel worden doorlopen; • inhoudelijke kwaliteiten adviseurs zonder meer goed zijn. Bijzondere technieken Bij de toepassing van bijzondere technieken gaat het om: 1 technisch complexe projecten; 2 toepassing innovaties of innovatieve technieken. 1 Technisch complexe projecten Als er in gebouwen ingewikkelde installaties worden toegepast, zoals in laboratoria of ziekenhuizen, moet hiermee bij de voorbereiding van het nieuwe gebouw vanaf het begin rekening worden gehouden. Steeds moet er overeenstemming zijn tussen architectonische en installatietechnische ontwerpers. In deze situatie worden veel verschillende specialistische technische adviesbureaus ingeschakeld, waardoor hoge eisen moeten worden gesteld aan de ontwerpcoördinatie. 2 Toepassing innovaties of innovatieve technieken Bij een gebouw kan een nieuwe bouwmethode worden toegepast of een onderdeel dat nog niet eerder ergens anders is toegepast. Dan moet

15-03-2005 14:55:54

7 VARIATIES IN PROJECTEN

men enerzijds rekening houden met de voordelen en beperkingen van de bouwmethode van het nieuwe onderdeel en anderzijds met het feit dat de afgifte van de bouwvergunning sterk kan worden vertraagd. Soms zijn tijdrovende proefopstellingen nodig. Er moet voortdurend overleg zijn tussen de gebruikers en de aanbieders van die innovatieve systemen, om ervoor te zorgen dat de juiste bestelling tot stand komt en de inpassing in de bouw zonder verrassingen verloopt. Aan bijvoorbeeld de bouw van een bagagetransportsysteem op een luchthaven worden steeds hogere eisen gesteld, terwijl het systeem veel raakvlakken heeft met de bouw van de aankomst- en vertrekhallen. Stapeling functies Doordat er in steden steeds minder ruimte voor bouwen beschikbaar is, worden steeds meer functies gestapeld. Hierbij moet niet alleen worden gedacht aan woningen of kantoren boven een winkelcentrum, maar ook aan het bouwen boven verkeersaders, zoals wegen, bus- en spoorbanen. Deze situaties komen in steden steeds meer voor. Consequenties hiervan zijn: • opdrachtgevende organisatie krijgt complexe structuur, omdat er meerdere opdrachtgevers in het spel zijn. Niet alleen met de ontwerpende en uitvoerende partijen moeten dus afspraken worden gemaakt, ook de samenwerking tussen de opdrachtgevende partijen vraagt veel aandacht; • er ontstaan technisch gecompliceerde raakvlakken tussen de verschillende onderdelen van het samengestelde bouwwerk. Een voorbeeld daarvan is de maatvoering van de draagstructuur. De functionele kolommenstructuur van een parkeergarage verschilt van de structuur in de daarboven te bouwen winkelpanden. De woningbouw kent weer een andere draagstructuur dan de grote overspanningen in de daaronder liggende winkels. Bij gestapelde projecten moet dus niet alleen veel aandacht worden besteed aan de coördinatie van de werkzaamheden van de ontwerpers en de uitvoering, maar ook aan een eenduidige vervulling van de taken en besluitvorming van de opdrachtgever.

0695053X_h07.indd 175

175

Duurzaam Bouwen Duurzaam Bouwen komt voort uit ontwikkelingen in de maatschappij en wordt gestimuleerd door de overheidsbeleidsnota Nationaal Milieubeleidsplan (NMP). De overheid stimuleert opdrachtgevers door middel van subsidies en voorlichting om Duurzaam Bouwen toe te passen. Doelstelling daarbij is om bij nieuw te bouwen gebouwen materialen en constructies toe te passen die op den duur leiden tot een lager energie- en grondstoffengebruik en tot minder (bouw)afvalstoffen. Bij bouwprojecten waarbij de opdrachtgever streeft naar zo laag mogelijke bouwkosten (ongeacht de exploitatiekosten) is Duurzaam Bouwen niet gemakkelijk toe te passen. Als ook de exploitatie- en sloopkosten op de langere termijn in beschouwing worden genomen, maakt Duurzaam Bouwen een goede kans, zeker wanneer de opdrachtgever met zijn duurzame gebouw een zeker ‘gezond’ imago wil uitstralen of bevestigen. Een deel van zijn marketingbudget kan dan worden besteed aan de investering in het gebouw. De opdrachtgever moet zelf een duidelijke keuze maken voor de toepassing van de uitgangspunten van Duurzaam Bouwen voor zijn nieuwe gebouw. Consequenties in alle fasen De toepassing van de uitgangspunten van Duurzaam Bouwen heeft gevolgen voor alle fasen van het bouwproces: niet alleen voor het voorbereidings- en ontwerpproces, maar ook voor het bouwproces. Aandachtspunten: • alle betrokken partijen moeten goed op de hoogte zijn van wat Duurzaam Bouwen betekent; • duidelijkheid over eerste gebruiksperiode gebouw; • selectie op DuBo-gebied gespecialiseerde adviseurs; • bewust omgaan met experimenten. Demontabel Bouwen Het Demontabel Bouwen van een gebouw kan aan de orde zijn wanneer een gebouw maar voor een beperkte duur op een locatie komt te staan en er een duidelijke herbestemming in beeld is,

15-03-2005 14:55:54

176

bijvoorbeeld bij tentoonstellingsgebouwen. Bij schoolgebouwen (noodlokalen) wordt demontabel gebouwd om het gebouw (in delen) te kunnen verplaatsen naar woonwijken met een voldoende aanbod aan schoolgaande jeugd. Bij hoge nood aan vierkante meters wordt bij kantoorgebouwen gekozen voor een uitbreiding met demontabele kantoorunits vanwege de zeer korte bouwtijd. Bij Demontabel Bouwen komt men vaak uit op systeembouw in combinatie met ‘maatwerk’. Demontabel Bouwen kan ook worden toegepast in het kader van milieuzorg. Veel onderdelen van het gebouw kunnen dan na demontage hergebruikt worden. Dit kan onder meer bereikt worden door het toepassen van standaard producten. Net als bij Duurzaam Bouwen kan deze wijze van bouwen het imago van het bedrijf onderstrepen. Consequenties in ontwerpfase Het te ontwerpen gebouw moet geheel of gedeeltelijk geschikt zijn om later te worden gedemonteerd en op een andere plaats opnieuw opgebouwd. Aandachtspunten: • zo vroeg mogelijk in voorbereidingsprocedure kiezen voor uitgangspunt Demontabel Bouwen; • logistiek transport ruimtevragende onderdelen via weg, spoor, water of lucht; • rekening houden met beperkte demontabiliteit kwetsbare onderdelen als kabelgoten, kabels, leidingen, sanitair, betimmeringen; • toeleverende industrie kan belangrijke bijdrage leveren aan ontwerpproces; • unit- en systeembouw hebben zeer korte bouwtijd en daardoor beperkt renteverlies; • demontabele gebouwen blijven vaak langer op één plaats in gebruik dan oorspronkelijk werd gedacht. 7.1.4 Locatie en aard project In het drukbevolkte en dichtbebouwde Nederland zijn nieuwbouwprojecten steeds meer ‘in de buurt van’ of ‘te midden van’ gelegen. Dat gaat zeker op wanneer oude gebouwen worden vervangen door nieuwe, die vaak ook nog groter en hoger zijn. Voorbeeld is een vervallen stadsvilla

0695053X_h07.indd 176

die wordt vervangen door een serviceflat van zes of zeven verdiepingen met een parkeergarage eronder. De omgevingsaspecten kunnen worden onderscheiden op basis van fysieke eigenschappen en op basis van de belangen van betrokken partijen. Fysieke eigenschappen omgeving Een project neemt een bepaalde (fysieke) plaats in zijn omgeving. Bij een locatie in een binnenstad en vooral bij een beschermd stadsgezicht, dorpsgezicht of landschap speelt de inpassing in de bestaande omgeving een belangrijke rol. Hierover moet veel overleg plaatsvinden. Bij de uitvoering van het gebouw is het bovendien vaak zo dat het bouwterrein even groot is als het te realiseren gebouw. Daardoor ontstaan er tijdens het bouwen logistieke problemen. Men moet maatregelen nemen ter bescherming van de belendingen en rekening houden met eventuele oudheidkundige resten in de bodem. Deze maatregelen vragen om extra budget en doorlooptijd. Bij dit soort projecten moet al in de ontwerpfase rekening worden gehouden met verkeersoverlast door bouwverkeer en met zeer beperkte bouwplaatsruimte. Dit betekent dat er in een zo vroeg mogelijk stadium voldoende gegevens over de bouwplaats en de transportmogelijkheden worden verzameld. Men kan bijvoorbeeld om logistieke redenen kiezen voor een speciale constructiewijze met prefab-bouwelementen. Belangen betrokkenen Het is belangrijk om al in een vroege fase de omgeving van een nieuwbouwproject te analyseren. Bewoners, bedrijven, overheden, maatschappelijke organisaties, media, enzovoort, kunnen al in een vroeg stadium hun mening hebben en daarmee de voortgang van het project beïnvloeden. Een instrument voor die analyse wordt de krachtenveldanalyse genoemd. Conclusies uit deze analyse worden gebruikt voor het Communicatie- en Informatieplan. Dat betekent dat in de investeringskostenbegroting rekening moet worden gehouden met bijvoorbeeld een informatiepaviljoen, een regelmatig verschijnende projectkrant, buurtinformatieavonden, de organisatie van klankbordgroepen en het doen van extra onderzoeken die de bezwaren kunnen

15-03-2005 14:55:55

7 VARIATIES IN PROJECTEN

weerleggen. Soms komt het tot planschadevergoeding of tot nadeelcompensatie. Een bekend voorbeeld is de compensatie die winkeliers krijgen voor inkomstenderving wanneer hun straat door tunnelaanleg veel minder goed bereikbaar is geworden. De mensen die in de omgeving van het project wonen, werken, recreëren of worden verzorgd, kunnen voor of tegen een bepaald project zijn. Zij kunnen voor hun belangen opkomen in inspraakprocedures, bijvoorbeeld bij: • bestemmingsplanwijziging ten gunste van project; • bouwvergunningsprocedure; • procedure voor milieuvergunning; • schadeloosstellingsregeling. Het gaat hier om projecten waarbij inspraakprocedures noodzakelijk zijn om het desbetreffende gebouw te realiseren. Voordat er daadwerkelijk tot het voorbereidings- en ontwerpproces kan worden overgegaan, moet men in principe al toestemming hebben om het gebouw te realiseren. Om hiertoe te komen, is het soms noodzakelijk een structuurontwerp en een maquette tijdens de inspraakprocedure gereed te hebben. Aandachtspunten: • mogelijke belanghebbenden (‘stakeholders’) in vroeg stadium kennen; • in PvA al rekening houden met inspraakprocedures; • in tijdschema rekening houden met tijd die inspraakprocedure kost. Voor een deel hangt dit samen met regelgeving; • in ten behoeve van project opgestelde communicatie- en Informatieplan matrix ‘doelgroepen/media’ opnemen en kosten noodzakelijke ��

��

177

werkzaamheden ten behoeve van inspraak begroten; • analyse milieuen ruimtelijke ordeningsregelgeving, met inventarisatie bevoegde gezag in relatie tot desbetreffende locatie; • tijdelijkheid overlast door uitvoeringsproces benadrukken; • toegevoegde waarde project, wanneer gebouw eenmaal in gebruik is, duidelijk etaleren.

7.2 Varianten procesmodel Op het basismodel dat in dit boek gehanteerd is, figuur 6.1, kan een procesontwerp worden gebaseerd waarmee het voorbereidingsproces kan worden gepland. De eenvoudigste vertaling van het basismodel is aangegeven in figuur 7.2, waarin de onderkende activiteiten en fasen in de tijd zijn uitgezet. Dit levert een uitermate globaal tijdschema op. De werkelijke voorbereidingsplanning komt tot stand door elk van de activiteiten nader uit te werken en op te splitsen in concrete werkzaamheden die nodig zijn om bijvoorbeeld het ontwerp in de DO-fase te realiseren. In het voorbeeldproject is daar een eenvoudige eerste uitwerking opgenomen, figuur 8.74. In figuur 7.2 zijn eveneens opgenomen de werkzaamheden die voor de planning (faseplan) van de volgende fase moeten worden verricht. Ook het faseplan bevat veel activiteiten, zoals het ontwerp van de projectorganisatie, de samenwerkingsafspraken met betrekking tot projectbeheersing, de uitgewerkte planning, enzovoort. Hierna wordt een aantal varianten op het basismodel besproken. Hierbij blijkt dat het faseren en de basiselementen programmeren, ontwerpen, begroten en beslissen altijd aan de orde komen, maar de samenhang is steeds verschillend. In de ��

��

��

Figuur 7.2 Procesontwerp volgens basismodel

0695053X_h07.indd 177

15-03-2005 14:55:55

178

praktijk gaat het erom voor een specifieke projectsituatie het juiste procesontwerp te kiezen. Door af te wijken van het basismodel kunnen bepaalde voordelen worden behaald, bijvoorbeeld tijdwinst. Behalve voordelen zijn er ook consequenties mogelijk die in de ene projectsituatie beter kunnen worden aanvaard dan in de andere. 7.2.1 Programmeren een fase eerder In het basismodel wordt binnen een fase het PvE ontwikkeld, zodanig dat voldoende gegevens beschikbaar zijn voor het ontwerp in diezelfde fase. Dat betekent dat er: • feitelijk geen formeel fasebesluit wordt genomen om de nieuwe versie van het PvE vast te stellen; • sprake is van een zekere discontinuïteit in de werkzaamheden van de ontwerper. Formeel wordt er tijdens het programmeren niet ontworpen.

In figuur 7.3 is daarom een variant gegeven, waarin het programmeren ten behoeve van het voorlopig ontwerp in de SO-fase plaatsvindt. De consequentie van dit model is dat het PvE in de formele fasebeslissing wordt meegenomen en dus is vastgesteld voordat het wordt verwerkt in nieuwe ontwerpvoorstellen. Ook de continuïteit van zowel het programmeren als het ontwerpen ��

��

is beter te waarborgen. Een andere consequentie is dat de wisselwerking tussen programmeren en ontwerpen minder vanzelfsprekend is. Er is immers een formeel programma vastgesteld. Het afwijken daarvan stuit uiteraard op weerstanden. Praktijksituatie In het basismodel, maar ook in de afgeleide modellen, zijn de verschillende activiteiten strikt gescheiden. ‘Ontwerpen’ begint als ‘programmeren’ klaar is, ‘beslissen’ begint nadat het ‘begroten’ gereed is, enzovoort. In de praktijk blijkt dat als deze planning wordt uitgewerkt in activiteiten op detailniveau, er een aantal onderdelen zijn die veel minder afhankelijk zijn van voorgaande activiteiten; bijvoorbeeld het Programma van Eisen. Dat betekent, dat het continuïteitsprobleem kleiner zal zijn dan hiervoor wordt gesuggereerd. Toch is het plannen van vooraf gedefinieerde resultaten van groot belang om duidelijkheid te scheppen in de veelal complexe voorbereidingsprocessen. 7.2.2 Parallelle processen Voorgaande praktijksituatie kan leiden tot een gestructureerd beleid om de processen zoveel mogelijk parallel te schakelen. Dan ontstaat het beeld zoals in figuur 7.4 is weergegeven. ��

��

��

��

Figuur 7.3 Programmeren ten behoeve van ontwerp fase eerder ��

��

��

��

��

Figuur 7.4 Parallelle processen

0695053X_h07.indd 178

15-03-2005 14:55:56

7 VARIATIES IN PROJECTEN

Bij grote projecten kan dit leiden tot uitermate onduidelijke gegevensstromen van programma naar ontwerp. Voor elk onderdeel van het ontwerp zou daar wel een formele overdracht van programma naar ontwerp kunnen worden aangehouden. Voor de verschillende samenstellende delen vindt die overdracht dan op een ander moment plaats. Voor kleine projecten zou deze parallelle procedure geen probleem hoeven te zijn, zeker wanneer er sprake is van een project dat in principe door één persoon (bijvoorbeeld de architect) wordt gerealiseerd. Ook het begroten zou in dit model voor een belangrijk deel een parallel proces kunnen zijn. Echter de voorbereiding van de besluitvorming, waarin natuurlijk de integrale begroting een grote rol speelt, blijft in het model gehandhaafd. 7.2.3 Programmeren geconcentreerd in één fase Er zijn projecten waarvoor het PvE niet tot stand hoeft te komen over meerdere fasen. Dit kan voorkomen bij een zeer eenvoudig project, bijvoorbeeld een garage of een abri bij een bushalte. Het kan ook aan de orde zijn als een projectontwikkelaar woningen ontwikkelt voor kopers of huurders die hij nog niet kent. In dergelijke gevallen kan men overwegen in de PD-fase het PvE geheel te ontwikkelen en dit in het fasebesluit vast te stellen, figuur 7.5. De werkzaamheden in de volgende fase kunnen beperkt blijven tot een bijstelling als daar vanuit de nieuwe ontwerpinzichten aanleiding toe bestaat. De werkzaamheden met betrekking tot de toetsing van ontwerpresultaten aan het programma blijven uiteraard van belang. Het voordeel van deze werkwijze is dat de ontwerpers vanaf het begin over alle programma��

��

179

informatie beschikken. Daarnaast vervalt de discussie over wat wel en niet in welke fase in het PvE moet worden opgenomen. De continuïteit van het ontwerpen is potentieel aanwezig. 7.2.4 Projectplan centraal in fase Projectdefinitie Vooral bij zeer grote en complexe werken is het van belang veel aandacht te schenken aan een goede projectvoorbereiding. In dit soort projecten worden veel bureaus als adviseur ingeschakeld. Aan de coördinatie daarvan moeten hoge eisen worden gesteld. De taakverdeling wordt namelijk steeds moeilijker goed af te bakenen. Er kan sprake zijn van ingewikkelde contracten met verschillende deelnemende bedrijven, hoofdstuk 2. Het gaat erom in het projectplan de samenwerking tussen al die partijen te beschrijven en hiermee de grondslag te leggen voor een goed functionerende projectorganisatie. Voor grote projecten kan dit werk enkele maanden tijd vragen. Behalve een goede structuur zijn duidelijke inhoudelijke uitgangspunten en doelstellingen van belang. Elk van de betrokken partijen moet begrijpen wat van hem verwacht wordt; elke partij moet kunnen aangeven wat hij nodig heeft om zijn bijdrage te kunnen leveren. De deelnemende personen moeten dus de uitgangspunten begrijpen en deze onderschrijven.

In figuur 7.6 is het basismodel aangehouden, maar de PD-fase is primair gericht op het ontwikkelen van een goed projectplan. Programmeren, ontwerpen en begroten staan primair ten dienste van het projectplan. Per fase is opnieuw aandacht nodig voor de bijstelling en nadere uitwerking van het projectplan en het tot stand komen van het faseplan.

��

��

��

Figuur 7.5 Programmeren als aparte fase

0695053X_h07.indd 179

15-03-2005 14:55:56

180

7.2.5 Extra beslispunt binnen fase Als er behoefte aan is, kan voor een of meerdere fasen een extra formeel beslispunt worden gepland. Al eerder was sprake van de formele vaststelling van het programma voordat de ontwerper dit uitwerkt in het ontwerp. Vooral in grote projecten en in projecten waarin de gebruiker een essentiële inbreng heeft in het project, kan het belangrijk zijn zo een beslispunt toe te voegen, figuur 7.7. De consequentie ervan is dat er over het algemeen extra proceduretijd nodig is. Toevoegen van een beslispunt kan op de volgende overwegingen zijn gebaseerd: • programmagegevens waarmee de ontwerper werkt, moeten formeel zijn vastgesteld. Voorkomen moet worden dat gebruikerswensen informeel bij de ontwerpers terechtkomen, waardoor er kosten worden gemaakt die door de opdracht��

��

gever niet worden gewenst. Dit is bijvoorbeeld het geval als voor een bepaalde ruimte meer m2 worden gevraagd dan feitelijk nodig is; • opdrachtgever wil weten wat de consequenties van de opgeschreven eisen zijn, voordat hij een programma goedkeurt. Hiervoor moet een extra kostenevaluatie worden opgenomen. Ook is het mogelijk dat van bepaalde programmaeisen of wensen eerst wordt bekeken wat de ontwerptechnische consequenties zijn. Het toevoegen van een extra beslispunt kan per fase worden overwogen. Het is ook denkbaar dat de werkwijze uitsluitend wordt gevolgd voor bepaalde onderdelen van het programma. Voorbeelden daarvan zijn de vierkante meters en de ruimterelaties, of de eisen met betrekking tot complexe bedrijfsinstallaties. ��

��

��

��

��

Figuur 7.6 Projectplan centraal in PD-fase ��

��

��

��

Figuur 7.7 Extra beslispunt na PvE ��

��

��

��

��

Figuur 7.8 Geen SO-fase

0695053X_h07.indd 180

15-03-2005 14:55:57

7 VARIATIES IN PROJECTEN

besluitvorming worden een beslissing A en een beslissing B onderscheiden. Deze onderscheiding is gebaseerd op de ervaring, dat het niet integraal goedkeuren van een faseresultaat slechts betrekking heeft op zegge 10% van wat tot stand is gekomen. Beslispunt A heeft tot doel aan te geven, dat men door kan gaan, echter onder de voorwaarde dat een nader besluit wordt genomen over enkele zaken die nog niet akkoord zijn bevonden. Alleen de programmamakers en ontwerpers kunnen beoordelen welke consequenties de niet-geaccordeerde delen voor de verdere ontwikkeling hebben. Beslispunt B geeft een definitief uitsluitsel.

7.2.6 Meer of minder fasen In figuur 7.8 is de SO-fase weggelaten. Het komt erop neer dat er niet drie maar twee ontwerpfasen worden gepland. Dat kan heel zinvol zijn in kleine eenvoudige projecten. De besluitvorming bevat in de faseovergangen in sommige situaties immers tijdrovende procedures, hoofdstuk 6. Als het voor de projectbeheersing en het inzicht van de opdrachtgever mogelijk is een fase minder te plannen, is daar in principe niets op tegen. Men moet echter wel bedenken wat de resultaten van elk van de fasen dan zijn. Omgekeerd kan men ook overwegen juist meer fasen in het proces in te bouwen. Dat kan van belang zijn als vanuit het centrale projectmanagement of de opdrachtgever behoefte bestaat aan meerdere evaluatiemomenten op projectniveau. Voor zich langzaam ontwikkelende, vaak grote projecten kan dat belangrijk zijn.

Het gevaar van deze werkwijze is dat als er na het definitieve besluit verrassingen op tafel komen, er inmiddels veel werk is verricht dat moet worden teruggedraaid. Het is vervolgens de vraag wie daarvan de schade betaalt. Kortom, deze handelswijze kan veel tijdwinst geven, maar heeft ook belangrijke risico’s. Zorgvuldige afspraken met de beslissers moeten vooraf worden gemaakt. Veel hangt af van de isoleerbaarheid van ‘hangende’ punten, wat dus alleen per geval kan worden beoordeeld.

7.2.7 Technische ontwikkeling versus besluitvorming In situaties waarin men te maken krijgt met een complexe besluitvormingsstructuur is het mogelijk dat de besluitvormingsprocessen meer doorlooptijd vragen dan de ontwikkeling van de fasen zelf. Als de volgende fase pas start nadat de formele fasebeslissing is genomen, dan ontstaan er grote ‘rustperioden’ voor alle betrokkenen in het project. Door deze discontinuïteit gaan de betrokkenen aan andere projecten werken, raken ‘eruit’ en moeten daarna de draad weer oppakken. De routine verdwijnt en de vergaderingen lopen vermoedelijk door, hoewel deze weinig effectief zijn in afwachting van de uitgangspunten voor verdergaan. Men kan in dat soort situaties besluiten de beslisresultaten in principe in twee delen te splitsen en niet te wachten op de eindconclusies, om de continuïteit in het voorbereidingsproces vast te houden, figuur 7.9. In de ��

181

7.2.8 Meerdere parallelle faseringen Vooral in grotere en uit meerdere delen samengestelde projecten worden meerdere projectdelen afzonderlijk in teams ondergebracht. Dan ontstaat al gauw de behoefte om voor elk van die delen een eigen fasering aan te houden. Dat betekent dat er geen momenten meer zijn waarop er een integraal overzicht is over het hele project (op systeemniveau). Deze situatie doet zich in de praktijk zelfs al voor bij de ontwikkeling van een gebouw waarbij het bouwkundig en het installatietechnisch ontwerptraject een eigen fasering in de tijd volgen, figuur 7.10.

��

��

��

��

�

�

�

�

��

Figuur 7.9 Besluitvorming loopt door in volgende fase

0695053X_h07.indd 181

15-03-2005 14:55:57

182

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 7.10 Aparte faseringen voor verschillende bouwdelen

In het voorbeeld is aangegeven dat de formele besluitvorming in eerste instantie aansluit op de bouwkundige ontwikkelingen; het installatietechnisch deel is daar doorheen gevlochten. De consequentie is dat er geen duidelijk faseresultaten van de installaties in de beslisdocumenten zijn verwerkt. Er kunnen gemakkelijk ‘witte vlekken’ optreden en de financiële onderbouwing blijft voor een deel op een globaler abstractieniveau. Als het project uit twee zelfstandige gebouwdelen bestaat, is zo’n situatie minder risicovol. Elk van de bouwdelen volgt een eigen gefaseerd traject waarover zelfstandige besluitvorming plaatsvindt, zoals in het voorbeeldproject waar het deelproject ‘tijdelijke huisvesting’ en ‘sloop’ als zelfstandige processen werden ingepast, figuur 8.45. Echter, zodra delen die een grote samenhang met elkaar vertonen, worden gescheiden, moet men uitermate voorzichtig zijn. Het is dan beter een eenduidige fasering aan te houden en de discussie te richten op de vraag wat vanuit elk van de samenstellende delen kan of moet zijn ingevuld bij de faseovergangen. 7.2.9 Doorlooptijd hele project In dit boek worden uitsluitend het voorbereidings- en ontwerpproces aan de orde gesteld. Zij zijn echter slechts een onderdeel van het hele proces van de totstandkoming van een gebouw.

0695053X_h07.indd 182

In deze paragraaf worden ook de andere delen daarbij betrokken. De totale doorlooptijd van een project is opgebouwd uit voorbereidings- en uitvoeringstijd. Binnen de voorbereidingstijd kunnen worden onderscheiden de productie-, beoordelings- en besluitvormingstijd. Bij het ene project is de voorbereidingstijd korter dan de uitvoeringstijd, bij het andere is de voorbereidingstijd tot twee keer zo lang als de uitvoeringstijd. Oorzaak van dat laatste is dan vaak niet een lange productietijd van bijvoorbeeld een PvE of een ontwerp, maar een lange beoordelings- en besluitvormingstijd. Vaak zijn deze processen door de projectorganisatie aan zichzelf opgelegd. Als hiermee geen rekening wordt gehouden, liggen de overige werkzaamheden tijdens deze processen stil. De beoordelings- en besluitvormingsprocedures in de BK-fase zijn veelal wettelijk voorgeschreven: hiervan kan men niet afwijken. Na deze fase wordt de doorlooptijd van een project door de aanbestedingsprocedure bepaald, terwijl er niet wordt ontworpen of uitgevoerd. Tijdens het volgen van deze procedure liggen de overige werkzaamheden vaak stil.

15-03-2005 14:55:58

7 VARIATIES IN PROJECTEN

7.3 Variaties op basis van specifieke opdracht Als voorbeelden hiervan worden behandeld: • meervoudige opdracht aan architecten, paragraaf 7.3.1; • prijsvraag, paragraaf 7.3.2; • prestatieconcept, paragraaf 7.3.3. 7.3.1 Meervoudige opdracht aan architecten Bij een meervoudige opdracht wordt aan drie tot vijf architectenbureaus opdracht gegeven om op basis van een PvE een ontwerp te maken. Ieder architectenbureau krijgt daarvoor een gelijke, van tevoren vastgestelde vergoeding. De ontwerpen worden beoordeeld door de opdrachtgever, gebruiker en adviseurs. Eén architectenbureau wordt gekozen om het ontwerp uit te werken naar een definitief ontwerp. Door zo te werken worden de SO- en VO-fase als het ware samengevoegd. De voordelen zijn tijdwinst en beter kunnen beoordelen (door opdrachtgever en gebruiker) of een architect werkelijk in de smaak valt. Nadeel zijn de extra honoraria voor de uitgenodigde bureaus en het moeilijk bij kunnen sturen als de architect wel in de smaak valt, maar niet het geschikte bureau heeft met voldoende capaciteit om de opdracht uit te voeren.

Variatie in procedure De selectie van de architect gebeurt op een afwijkende manier. Aandachtspunten: • er moet helder PvE zijn voordat meervoudige opdracht wordt verstrekt; • procedure moet zorgvuldig worden voorbereid en gevolgd; • besloten moet worden of budgettair kader ook onderdeel opdracht is; • zorgvuldige keuze uit te nodigen bureaus; • beoordelingscriteria vastleggen waarop aangeboden plannen worden beoordeeld. 7.3.2 Prijsvraag Bij een prijsvraag komt een zeer brede verzameling van architectenbureaus in aanmerking om mee te doen. De prijsvraag wordt aangekondigd

0695053X_h07.indd 183

183

(de EG-richtlijn Diensten kent die procedure ook) en het PvE wordt – tezamen met de procedurele stukken – opgestuurd naar de aanmelders. Hun producties worden beoordeeld, veelal door een deskundige, onafhankelijke jury, die ook de prijswinnaar bekend maakt. De prijswinnaar mag het ontwerp (vaak meer een schetsontwerp dan een VO) verder uitwerken op basis van de (vaak van tevoren aangegeven) honorariumregeling. In Nederland is de prijsvraagaanpak bij de architectenbureaus niet bijzonder populair, omdat men de geleverde inspanningen vaak alleen vergoed krijgt als men wint. Wel is het voor jonge aankomende architecten interessant om op deze manier ervaring en naamsbekendheid op te bouwen. Een opdrachtgever krijgt hiermee de kans om een jonge veelbelovende architect voor de opdracht in aanmerking te laten komen. Via de prijsvraag kan de opdrachtgever ook bereiken dat hij iets ‘anders dan anders’ krijgt, als dat een van de doelstellingen van het nieuwe gebouw is. Variatie in procedure De selectie van een architectenbureau gebeurt op een afwijkende manier. Aandachtspunten: • bewuste keuze voor prijsvraagaanpak vastleggen; • procedure zorgvuldig voorbereiden en volgen; • informatiepakket voor deelnemers samenstellen, waarin zijn opgenomen: – reglement prijsvraag; – mate waarin om uitwerking plannen wordt gevraagd; – procedure; – beoordelingscriteria; – samenstelling jury; – eventuele vergoeding kosten voor maken van plannen, geven van presentaties (zeker bij maquettes); • bepalen of winnaar ook ontwerpopdracht krijgt; • bepalen of ook opinie publiek wordt gevraagd; • rekening houden met langere doorlooptijd en dus hogere kosten; • resultaat is minder voorspelbaar.

15-03-2005 14:55:58

184

7.3.3 Prestatieconcept Werken volgens het prestatieconcept betekent dat de opdrachtgever een PvE en zo nodig daarvan afgeleid een SO laat maken. Hij brengt dat vervolgens als vraagspecificatie op de markt. Aanbiedende partijen (bouwbedrijven met een ontwikkelingsafdeling bijvoorbeeld) kunnen daarop reageren met een aanbodspecificatie in de vorm van een ontwerp (technische oplossingen) en een prijs. Op deze wijze wordt als het ware de aanbesteding naar voren gehaald in de tijd. Dit is vergelijkbaar met aanpakken als ‘turnkey’ en ‘design & construct’. De vragende partij krijgt verschillende kwaliteiten met verschillende prijzen aangeboden, in tegenstelling tot de traditionele aanbesteding waar hij zelf zijn kwaliteit gedetailleerd heeft gedefinieerd (bestek) en daarop alleen verschillende prijzen krijgt aangeboden. De beoordeling van de verschillende aanbiedingen bij het prestatieconcept is geen eenvoudige zaak.

Is er eenmaal een aanbieder gekozen, dan heeft deze nog het traject van uitwerking naar uitvoeringsinformatie af te leggen (namelijk van globaal ontwerp naar definitief ontwerp en bestek en bestektekeningen), voordat de uitvoering kan beginnen. Het is afhankelijk van de mate waarin het ontwerp in de vraagspecificatie is gedetailleerd, of de opdrachtgever nog een of meer toetsmomenten wil inbouwen. De aanbiedende partijen die buiten de boot vallen, krijgen (een vooraf bekende) vergoeding voor hun gemaakte kosten (vergelijk de meervoudige opdracht aan architecten). Bij deze werkwijze heeft de opdrachtgever (afnemer) van het bouwwerk één aanspreekpunt, namelijk de opdrachtnemer (bouwer). Deze laatste is volledig verantwoordelijk voor het leveren van het in het PvE neergelegde kwaliteitsniveau. Derhalve is er geen splitsing in ontwerpverantwoordelijkheid en uitvoeringsverantwoordelijkheid. Variatie in procedure De procedure wordt op een totaal andere wijze uitgevoerd. Na het structuurontwerp wordt de opdracht aanbesteed bij een partij die de verdere uitwerking van zowel het PvE als ook het ontwerp en de realisatie kan uitvoeren.

0695053X_h07.indd 184

Aandachtspunten • vraagspecificatie zoveel mogelijk formuleren in termen van prestatie-eisen (objectief meetbaar, dat wil zeggen, er moet worden aangegeven wanneer en hoe deze worden gemeten); • bewust kiezen voor de mate waarin ontwerpinformatie wordt toegevoegd; • architect kiezen voor vraagspecificatiedeel (daarna speelt deze geen rol meer bij de aanbiedende partijen); • partijen die worden uitgenodigd voor het doen van een aanbieding, zorgvuldig kiezen; • beoordelingscriteria vastleggen waarop aanbodspecificaties worden beoordeeld; • samenspel tussen bouwer en opdrachtgever na gunning ten aanzien van ontwikkeling kwaliteit en kosten.

7.4 Variaties door gebouwtypen In deze paragraaf worden verschillen in de voorbereidings- en ontwerpwerkzaamheden behandeld voor: • eengezinswoningen in serie; • serviceflats; • kantoorgebouwen voor eigen gebruik; • winkelcentra; • bedrijfsgebouwen lichte industrie; • gezondheidszorg, algemeen ziekenhuis; • hoger onderwijs; • overheidsgebouwen, politie; • overige gebouwen, cultureel; • vakantiebungalowparken; • verkeersgebouwen; • ondergrondse gebouwen. 7.4.1 Eengezinswoningen in serie Woningen in een nieuwbouwwijk (bijvoorbeeld op Vinex-locaties) worden, vaak met grote aantallen tegelijk, in serie gebouwd. Er ontstaan ‘rijtjeshuizen’, die men in de brochures vaak ‘geschakelde villa’s’ durft te noemen. In de ontwerpfase is de gebruiker niet bekend: er zijn nog geen kopers of huurders. Uit marktonderzoek en eigen ervaring weten projectontwikkelaars en woningbouwverenigingen wel wat het profiel van de gebruikers is en welk PvE bij zo’n woning hoort. Dergelijke woningen hebben meestal één gebruiksdoel: wonen. Er is vaak sprake van

15-03-2005 14:55:59

7 VARIATIES IN PROJECTEN

uitgekauwde ontwerpen van woningindelingen. De maatvoering van de woningen is veelal afgestemd op de uitvoeringsmethodiek (bijvoorbeeld tunnelbekisting) die de woningbouwaannemers hanteren. Wil men maatwerk, dan schiet de prijs per woning omhoog. De markt voor deze woningen is echter aan het veranderen. Er is een toename in tele- en thuiswerk te zien, waardoor vertrekken van de woning voor een ander doel worden gebruikt dan waarvoor ze zijn ontworpen. De opdrachtgever van deze projecten is een professionele opdrachtgever, het is een belegger, projectontwikkelaar of woningbouwvereniging. De architect ontwerpt niet alleen, maar vervult hier meestal diverse adviestaken. Variatie in programmeer- en ontwerpfase Vanuit de eisen die de doelgroep aan het wonen stelt, moet het PvE worden opgesteld. Tijdens de ontwerpfase moet men rekening houden met de productiemethoden die door de woningbouwaannemers worden gehanteerd. Aandachtspunten: • al te veel variatie in modellen en detaillering in een sector van een nieuwbouwwijk is terug te vinden in uitvoerings- en begeleidingskosten; • aandacht voor de filosofie van de opdrachtgever. Is hij een korte- of langetermijnbelegger? (Bij een projectontwikkelaar wordt voor de directe verkoop gebouwd, bij een woningbouwvereniging is langdurig exploiteren het uitgangspunt); • wanneer een gemeente met sommige nieuwe bestemmingsplannen aan de weg wil timmeren, bijvoorbeeld met Duurzaam Bouwen, dan is de uitwerking daarvan in een ontwerp niet altijd even gemakkelijk. 7.4.2 Serviceflats Serviceflats worden meestal gebouwd voor een doelgroep met een hogere leeftijd, maar vaak blijven bewoners langer gebruikmaken van een serviceflat. Omdat de gebruiker van tevoren niet bekend is, wordt het gebruikers- en kwaliteitsprofiel door de projectontwikkelaar op basis van nauwkeurige marktonderzoeken opgesteld. Van een gebouw met serviceflats die voor de verhuur zijn bestemd, staat op voorhand meestal wel vast welke organisatie op termijn als beleg-

0695053X_h07.indd 185

185

ger gaat optreden. Bij de flats die worden verkocht aan de eindgebruikers wordt een aantal servicediensten door de belegger geëxploiteerd. De belegger stelt dus in beide gevallen met de ontwikkelaar een nauwkeurige omschrijving van kwaliteit en kwantiteit van de servicediensten op. De bewoners van de serviceflats hebben niet alleen recht op comfortabel wonen. Daarnaast krijgen zij een pakket aan servicediensten aangeboden, waaraan deelname deels verplicht is en deels facultatief. De verplichte servicediensten maken onderdeel uit van de aankoopprijs door de eindgebruiker. De investeringen in de facultatieve servicediensten zou dus moeten worden afgestemd op een inschatting van de afname van deze diensten tegen een acceptabele prijs. De verrekening van de diensten vindt echter meestal met de gebruikers plaats, op basis van de werkelijk gemaakte kosten. De opdrachtgever is vaak professioneel (projectontwikkelaar). Een enkele keer verenigt een aantal initiatiefnemers zich in een vereniging die gaat bouwen. Deze vereniging is dan als nietprofessionele opdrachtgever te bestempelen. Het gaat vaak om projecten van behoorlijke omvang, met een zekere complexiteit. Daarom is aan opdrachtgeverszijde vaak een aparte projectleider aanwezig die de contracten met architect, adviseurs en uitvoerende bedrijven regelt. Variatie in programmeer- en ontwerpfase Het PvE moet worden opgesteld vanuit de eisen die de doelgroep, vertegenwoordigd door de opdrachtgever, aan het wonen in een serviceflat stelt. Bij het ontwerpen moet veel aandacht worden geschonken aan het specifieke karakter van een serviceflat. Aandachtspunten: • evenwicht in gebruiksoppervlak en afwerkingsniveau in relatie tot verhuur- of verkoopprijs; • elementen die serviceniveau dergelijk gebouw bepalen. Voor serviceflats zijn dit onder meer: – communicatie; – alarmering; – beveiliging; – afmetingen liften (vervoer brancard);

15-03-2005 14:55:59

186

– –

centrale keuken; recreatieruimte; • investering noodzakelijk voor verlenen servicediensten moet ook op lange termijn rendabel blijven en kunnen worden voortgezet. 7.4.3 Kantoorgebouwen voor eigen gebruik Wanneer een organisatie een kantoorgebouw voor eigen gebruik laat bouwen, is de gebruiker bekend, maar de opdrachtgever is vaak niet professioneel. Een projectadviseur is dan op zijn plaats.

Variatie in voorbereidings- en programmeerfase Voor een kantoorgebouw voor eigen gebruik moet de opdrachtgever vaak in alle fasen van het bouwproces door adviseurs worden begeleid. Bij het opstellen van het PvE moet er rekening mee worden gehouden dat de opdrachtgever de consequenties van zijn eisen vaak niet kan overzien. De adviseur voor het opstellen van het PvE moet ervoor zorgen dat alle wensen op een evenwichtige wijze worden opgenomen in het PvE. Aandachtspunten: • locatiestudie, met nadruk op voorschriften in bestemmingsplan en parkeernorm; • samenstellen gebruikersvertegenwoordiging; • Arbo-voorschriften die moeten worden gehanteerd in relatie tot daglicht, oppervlak werkplekken en dergelijke; • uitgangspunten die men moet hanteren ten aanzien van inbouwpakket aan binnenwanden, vloerbedekking en verlaagde plafonds. In de keuze moet mede worden betrokken de bruikbaarheid als het pand wordt verlaten en daarna verhuurd; • bepalen vrije hoogten en vrije breedten afzonderlijke ruimten; • vaststellen aantal vergaderzalen en omvang kantine. 7.4.4 Winkelcentra Bij de nieuwbouw van een winkelcentrum zijn de twee soorten gebruikers (winkelend publiek en winkeliers) niet bij voorbaat bekend. Uit trendonderzoeken is wel bekend met welke factoren men publiek aantrekt en wat een passend branchepatroon van de winkels is. De opdrachtgever

0695053X_h07.indd 186

voor nieuwbouw van een winkelcentrum is altijd professioneel. Bij een upgrading of facelift van een verouderd winkelcentrum is de opdrachtgever soms een vereniging van winkeliers. Variatie in voorbereidings- en programmeerfase Voor een nieuw te bouwen winkelcentrum wordt de locatie bepaald bij het maken van het stedenbouwkundig plan. In deze fase worden behalve de bereikbaarheid, de toegankelijkheid en de wijze waarop wordt geparkeerd, ook de combinatie van wonen, winkelen en kantoren vastgesteld. In principe gebeurt hetzelfde bij de verbouw van een vernieuwd winkelcentrum in een bestaande kern. In het stedenbouwkundig plan wordt bepaald op welke plaats welke voorzieningen moeten komen. In beide gevallen ligt het accent op de voorbereidingsfase. In de volgende fasen wordt het plan uitgewerkt. Aandachtspunten: • bij stapeling parkeerruimte en woningen of kantoren attent zijn op keuze stramienmaten; • branchepatroon winkels; • aan- en afvoerwegen voor bevoorrading, bezoekers en bewoners; • opslagruimte voor afval; • wel of niet overkappen of klimatiseren verkeersruimte van en naar winkels; • vrij verkoopoppervlak (VVO) voor winkelgedeelte. 7.4.5 Bedrijfsgebouwen lichte industrie Bij de bouw van bedrijfshallen plus kantoor voor de lichte industrie of de handel is de gebruiker vaker wel dan niet bekend. De projectontwikkeling van dit soort bedrijfsbouw is betrekkelijk gering van omvang. Daarbij is de opdrachtgever meestal niet professioneel. Vaak geeft de opdrachtgever de projectleiding aan een architectenbureau dat ook de overige adviesrollen regelt. Het organisatiedeel van de werkzaamheden van de architect is dan zwaarder dan het ontwerpdeel.

Variatie in voorbereidings- en programmeerfase en/of procedure Vaak zijn voor bedrijfsgebouwen bedrijfsterreinen beschikbaar. Hierop kan naar keuze een specifiek

15-03-2005 14:55:59

7 VARIATIES IN PROJECTEN

voor het desbetreffende bedrijf ontworpen gebouw of een standaard gebouw (hal) vanuit een catalogus worden neergezet. Bij een gebouw dat specifiek voor het desbetreffende bedrijf wordt gerealiseerd, moet men veel aandacht besteden aan de voorbereidings- en programmeerfase. Bij een standaard gebouw blijft het noodzakelijk een goed PvE te maken, maar wijkt de verdere procedure af. Aandachtspunten: • locatiestudie, met nadruk op voorschriften in bestemmingsplan (mag desbetreffende bedrijf daar gebouw realiseren?); • Arbo-voorschriften die moeten worden gehanteerd in relatie tot daglicht, oppervlak werkplekken, enzovoort; • logistiek in hal; • wijze van aanvoer grondstoffen en afvoer producten; • milieuvergunning; • flexibiliteit in gebouw, op terrein en qua vloerbelasting; • uitbreidingsmogelijkheden gebouw. 7.4.6 Gezondheidszorg, algemeen ziekenhuis In het voorbereidingstraject van de nieuwbouw van een algemeen ziekenhuis zijn gebruikers als medisch en ander personeel bekend. Gebruikers als patiënten en bezoekers zijn dat niet. De opdrachtgever wordt ondersteund door managementadviseurs en gespecialiseerde architectenbureaus.

Variatie in voorbereidings- en programmeerfase Bij het bepalen van de omvang van een ziekenhuis spelen veel externe invloeden een rol, zoals enerzijds de voorschriften van het ministerie van volksgezondheid en anderzijds de wens van vele gemeenten om over een eigen ziekenhuis te beschikken. Hierover moeten duidelijke besluiten zijn genomen vóór men kan beginnen aan het opstellen van een PvE. Bij het maken van het PvE moet veel aandacht worden geschonken aan het inventariseren van de eisen en wensen van alle gebruikers van het gebouw.

0695053X_h07.indd 187

187

Aandachtspunten: • kennis van en ervaring met de Wet ziekenhuisvoorzieningen en de jaarlijkse Bouwkostennota van het College voor Ziekenhuisvoorzieningen; • samenstelling gebruikersvertegenwoordiging; • omgaan met krachtenvelden tussen verschillende gebruikersgroepen; • snelle veroudering te gebruiken apparatuur (men moet er rekening mee houden dat deze op eenvoudige manier kan worden vervangen); • steeds kortere bedbezetting (vaker wisselen van patiënten), met als gevolg groter beroep op daarmee samenhangende facilitaire diensten en medische administratie; • maximale kosten zijn door overheid bepaalde ontwerpen bouwkosten; • locatie moet goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer (indien niet aanwezig moet er een halte kunnen worden gerealiseerd); • centrale voorzieningen voor ontmoeting tussen patiënten en bezoekers; • logistiek verschillende verkeersstromen in ziekenhuis, zoals: – vervoer patiënten van en naar behandelruimten; – aanvoer patiënten per ambulance; – bezoekers patiënten; – bezoek aan en behandelingen in polikliniek; – uitgifte maaltijden aan patiënten en personeel; – aanvoer gebruiksartikelen; – verzamelen en afvoeren afval. 7.4.7 Hoger onderwijs Bij gebouwen voor het hoger onderwijs is de gebruiker bekend. De gebruikersgroep bestaat uit medewerkers (zowel onderwijsgevend als nietonderwijsgevend) en studenten. Het zijn gebouwen waarbij één duidelijke functie, de onderwijsfunctie, vooropstaat. Men moet bij het opzetten van het gebouw rekening houden met het feit dat de inzichten in de wijze van onderwijs geven snel veranderen. Gebouwen voor wetenschappelijk onderwijs moeten geschikt zijn voor meerdere functies, waarbij in ieder geval ook de onderzoeksfunctie moet worden gehuisvest. Naast de normale nevenfuncties in de gebouwen voor hoger onderwijs (kantine, bijeenkomst) kunnen er ook diverse (semi-)commerciële functies in het gebouwencomplex worden opgenomen.

15-03-2005 14:55:59

188

Voorbeelden hiervan zijn: een computerwinkel, een boekwinkel, een copy-shop en een uitzendbureau. In toenemende mate wordt de opdrachtgeversrol geprofessionaliseerd binnen een facilitaire dienst of in een vastgoedbedrijf. Vaak worden gespecialiseerde adviseurs aangetrokken om een nieuwbouwproject in goede banen te leiden. Variatie in voorbereidings- en programmeerfase Bij de keuze van een locatie voor gebouwen bestemd voor hoger onderwijs spelen behalve zakelijke argumenten ook politieke wensen een rol. Dit vergt veel inspanning en aandacht in de INF-fase. In deze fase is een betrouwbare schatting van de omvang van de gebouwen van doorslaggevend belang voor het slagen van het project. Vaak betreft het grote projecten waarbij tal van studierichtingen eigen eisen en wensen hebben. Om deze boven tafel te krijgen moet in de programmafase bij veel gebruikers informatie worden ingewonnen. Aandachtspunten: • laboratoria (in hoeverre kunnen simulaties leiden tot beperking ruimtebehoefte en investeringen); • praktijkruimten en specifieke eisen die eraan worden gesteld; • theorielokalen (afhankelijk van toe te passen onderwijswerkvormen, groepsgrootte en gebruiksduur); • capaciteit collegezalen (hoeveelheid, omvang en mogelijke toepassing voor congressen); • eisen die aan gebouw worden gesteld met betrekking tot flexibiliteit en multifunctionaliteit; • communicatie met studenten en medewerkers over belevingswaarde huisvesting; • voorkeur om gebruik te maken van in onderwijsgebouwen gespecialiseerde architecten en adviseurs; • aanbesteding volgens EG-richtlijnen als de drempelbedragen worden overschreden. 7.4.8 Overheidsgebouwen, politie Bij nieuwbouw van een hoofd-, wijk- of districtsbureau voor de regiopolitie is de gebruiker bekend.

0695053X_h07.indd 188

Variatie in programmeerfase De plaats van de huisvesting wordt door de opdrachtgever bepaald op grond van beleid. De politie heeft veel verschillende taken. In de programmeerfase is het daarom van het grootste belang de desbetreffende taken te inventariseren en te vertalen in ruimten. Aandachtspunten: • niveau bureau (hoofd-, wijk- of districtsbureau); • specifieke voorschriften op gebied van beveiliging, maar ook van noodstroomvoorzieningen, enzovoort; • aanwezigheid specifieke communicatieapparatuur; • beveiliging wapenopslag; • aanwezigheid schietbaan (moet goed worden afgeschermd); • parkeerruimte voor eigen voertuigen; • beveiligde parkeerruimte voor in beslag genomen voertuigen; • celcapaciteit, celtype; • bijzondere ruimtes voor specifieke activiteiten; • samenstelling gebruikersvertegenwoordiging van het personeel; • regelgeving voor de aanbesteding van overheidsgebouwen. 7.4.9 Overige gebouwen, cultureel Voorbeelden van culturele gebouwen zijn musea, schouwburgen, theaters en bioscopen. De gebruiker/bezoeker is niet bekend, de opdrachtgever wel. Bij vervangende nieuwbouw is ook het personeel bekend, dat via medezeggenschap zijn inbreng heeft. De opdrachtgever laat zich vaak door een projectadviseur ondersteunen. De architect wordt voor dit soort gebouwen vaak met behulp van een prijsvraag of een meervoudige opdracht geselecteerd. Bij de nieuwbouw van bioscopen zijn een aantal professionele opdrachtgevers actief, die feitelijk uitsluitend nog bioscoopcomplexen of megabioscopen laten bouwen.

Variatie in procedure Professionele opdrachtgevers weten meestal goed wat voor gebouw (welke omvang en gebruiksmogelijkheden) zij willen hebben. Het probleem is vaak om daarvoor een goede locatie

15-03-2005 14:56:00

7 VARIATIES IN PROJECTEN

te vinden. Dit betekent dat soms al op een heel vroeg moment een structuurontwerp wordt gemaakt. Op basis van dit ontwerp wordt vervolgens een locatie gekozen die aan de eisen van de opdrachtgever voldoet. De verdere uitwerking moet voldoen aan de in de INF-fase geformuleerde uitgangspunten. Aandachtspunten: • rendementsberekening (aantal stoelen, bezettingsgraad); • ‘iets moois neerzetten’ kan de nodige kostenconsequenties hebben: goede budgettering en budgetbewaking nodig; • parkeerruimte, bereikbaarheid met openbaar vervoer; • Arbo-aspecten schouwburgen theaterinstallaties; • brandveiligheid, vluchtwegen. 7.4.10 Vakantiebungalowparken Bungalowparken met zogenaamde ‘all weather’ faciliteiten (onder andere tropisch zwemparadijs) vragen honderden bungalows in een aantrekkelijke, natuurrijke omgeving. Daarmee zijn vele hectaren gemoeid. De individuele gebruiker is niet bekend, maar zijn profiel komt uit markten trendonderzoek. Er is een beperkt aantal spelers op deze markt en deze zijn professioneel opdrachtgever. Ook is er veelal sprake van een vaste relatie met de architect en met de overige adviseurs.

Variatie in hele procedure Of het nu de opzet van een geheel nieuw park betreft of de uitbreiding van een bestaand park, de werkzaamheden beginnen met het opzetten van een indeling van het terrein: de plaats van de centrale voorzieningen en de bungalows. Vanuit het profiel van de gebruiker en de gewenste huurprijs wordt het PvE opgesteld. Aandachtspunten: • locatiestudie en omgevingsanalyse; • onderhouden centrale voorzieningen in relatie tot afschrijving; • afbouw- en afwerkingsniveau centrale voorzieningen en bungalows; • energiegebruik, beïnvloedbaarheid daarvan in bungalows;

0695053X_h07.indd 189

189

•

mogelijkheden om snel, eenvoudig, goedkoop te kunnen veranderen; • levensduur woningen ten opzichte van investeringskosten en onderhoud. 7.4.11 Verkeersgebouwen Voorbeelden van verkeersgebouwen zijn stationshallen (spoorwegen, luchthavens) en pieren (op luchthavens). De gebruiker/passagier is niet bekend. Via enquêtes worden de wensen geïnventariseerd en met proefprojecten wordt gekeken wat wel en niet aanslaat. Parallel aan de ontwikkelingen op Schiphol komen er op steeds meer stations winkelfaciliteiten en andere dienstverlening. De opdrachtgevers zijn vaak professioneel (NS-bedrijven, Schiphol, gemeentelijke vervoersbedrijven), maar deze laten zich ook uit capaciteitsoverwegingen ondersteunen door projectadviseurs.

Variatie in hele programmeerfase De eisen die aan stationshallen en pieren worden gesteld veranderen in een hoog tempo. Bij het maken van een PvE moet hieraan bijzondere aandacht worden besteed. Aandachtspunten: • studie logistieke stromen; • comfortbeleving passagier; • contractuele verhoudingen met uitbaters; • brandveiligheid; • aanbestedingsregelgeving. 7.4.12 Ondergrondse gebouwen De aanleiding voor ondergrondse gebouwen is dikwijls ruimtegebrek op locaties waar de opdrachtgever met zijn bestaande huisvesting graag wil blijven of zich wil gaan vestigen. Ook is het mogelijk dat een opdrachtgever vanwege de hoge gronden m2-prijzen op ontwikkellocaties de ‘derde dimensie’ sterker gaat benutten dan te doen gebruikelijk. In ondergrondse gebouwen kan het gaan om een of meer functies (meervoudig grondgebruik). Het zijn dan vaak functies die geen of zeer weinig daglicht vragen (bioscopen, theaters, bibliotheken, winkels, magazijnen, archieven, garages, stations).

15-03-2005 14:56:00

190

Variatie in voorbereidings-, programmeer-, ontwerpen uitvoeringsfase Met ondergronds bouwen heeft men tot op heden niet veel ervaring. Dit houdt in dat veel zaken extra aandacht behoeven. Dit geldt niet alleen voor het voorbereidings- en ontwerpproces, maar ook voor het bouwproces. Aandachtspunten: • nadelen vanuit belevingsoogpunt (geen daglicht, ‘opgesloten gevoel’, sociale veiligheid); • compensatie nadelen door toevoeging extra architectonische kwaliteiten in interieurontwerp, verlichting en ontsluiting; • Arbo-zaken personeel (bijvoorbeeld winkelpersoneel); • luchtverversingsinstallaties; • brandveiligheid; • relatief hoge bouwkosten vanwege constructie in grond/grondwater, installaties en veiligheidsvoorzieningen.

Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 1 Groote, G., P. Slikker en C. Hugenholtz-Sasse, Opdrachtgeverschap (hoofdstuk 17). In: Projecten leiden: Methoden en technieken voor projectmatig werken. Het Spectrum, 2000 2 Kohnstamm, P.P. en L.J. Regterschot, De opdrachtgever: Procesbewaker of farao in modern times? (hoofdstuk 5). In: De manager als bouwheer: De rol van de bestuurder bij de realisatie van nieuwe huisvesting. Ten Hagen & Stam, 1994

0695053X_h07.indd 190

15-03-2005 14:56:00

Voorbeeldproject

8

ir. J.J. Rip

In dit hoofdstuk wordt een voorbeeldproject beschreven dat illustreert hoe een bouwproject in de praktijk kan verlopen. Deze beschrijving zet de praktijk tegenover de theorie van hoofdstuk 1 tot en met 7. Het voorbeeldproject is gemodelleerd naar de nieuwbouw van het gemeentehuis in Bodegraven. Alle fasen van het ontwerpproces komen in dit voorbeeldproject aan de orde.

0695053X_h08.indd 191

15-03-2005 15:56:45

192

Inleiding In dit hoofdstuk wordt aan de hand van het POBB-model het voorbeeldproject Gemeentehuis Rijndrecht besproken. De aanleiding voor het project en het initiatief voor nieuwbouw komen aan de orde. Het initiatief omvat een bewustwording en vastlegging van het huisvestingsprobleem zonder direct in oplossingen te denken. Opgemerkt moet worden dat de Initiatief- en Haalbaarheidsfase door de gemeente in eigen beheer zijn uitgevoerd, en dat er pas bij het begin van de Projectdefinitiefase een externe procesadviseur is aangesteld. Daarna is het ontwerpproces gestuurd volgens het POBB-model. Om in het voorbeeldproject toch duidelijk de aanpak volgens het POBB-model te kunnen demonstreren, zijn in de beschrijving van het voorbereidingstraject toch de fasen Initiatief en Haalbaarheid opgenomen. Het voorbeeldproject is gemodelleerd naar de nieuwbouw van het gemeentehuis te Bodegraven, figuur 8.2. Het gemeentehuis was en is centraal in deze gemeente gesitueerd, figuur 8.1. Het project start in februari 1994 met een vooronderzoek als basis voor het later samen

�

te stellen Programma van eisen. Het toenmalige College van B&W is van mening dat het in 1967 in gebruik genomen gemeentehuis, figuur 8.3, moet worden gerenoveerd en gedeeltelijk verbouwd. Tot het vooronderzoek hoort een overzicht van de kostenconsequenties van het renoveren en verbouwen. Het vooronderzoek leidt tot de conclusie dat renovatie en verbouwing hoge kosten met zich mee brengen. Met dit geld zou men ook nieuwbouw kunnen realiseren. Enkele jaren blijft het stil. Door de politieke verhoudingen in de gemeenteraad aarzelt het College van B&W met het nemen van verdere initiatieven. In oktober 1994 – er is een nieuw College – wordt een adviesbureau gevraagd om als projectadviseur voor de (ver)nieuwbouw van het gemeentehuis op te treden. De projectadviseur maakt een PvA, een eerste PvE en een investerings- en exploitatiekostenbegroting. Ook wordt een architect geselecteerd door middel van een ‘meervoudige opdracht’. De architect kiest in overleg met de projectadviseur en de opdrachtgever een constructeur en installatieadviseur en stelt conceptcontractstukken op. De projectadviseur verstrekt in samenwerking met een bouwkostendeskundige de financiële informatie voor het voorbereidingskrediet. Het voorbereidingsproces leidt tot aanbesteding van de sloop van het bestaande gemeentehuis en tot aanbesteding van nieuwbouw onder zes aannemers. De gemeentelijke organisatie wordt in november 1995 tijdelijk ondergebracht in een nabijgelegen school. In januari 1996 is het sloopwerk gereed en op 26 februari 1996 wordt de eerste paal voor de nieuwbouw geslagen. Na nog een Europese aanbesteding voor het meubilair eindigt de uitvoeringsfase op 5 mei 1997 met de contractuele oplevering. Op 1 juli 1997 wordt, na inbrengen van de nieuwe inrichting, het nieuwe gemeentehuis in gebruik genomen.

• locatie gemeentehuis Figuur 8.1 Bodegraven Centrum

0695053X_h08.indd 192

��

15-03-2005 15:56:48

8 VOORBEELDPROJECT

193

Figuur 8.2 Nieuwe gemeentehuis Bodegraven

Figuur 8.3 Oude gemeentehuis Bodegraven

0695053X_h08.indd 193

Bron: Bouw, jaargang 1968

15-03-2005 15:56:49

194

De belangrijkste participanten van het project waren: • College van B&W, gemeente Bodegraven (opdrachtgever); • Quist Wintermans Architecten, Rotterdam (architect); • Aronsohn, raadgevend ingenieurs, Rotterdam (constructieadvies); • Hoogendoorn raadgevend ingenieurs, Zeist (installatieadvies); • PRC Bouwcentrum, Bodegraven (projectadviseur). Uitvoerende partijen waren: • Bogaerdt en Schmidt, Stolwijk (bouwkundig); • Voorn en Koning, Bodegraven (installaties); • Schindler (liften).

8.1 Beschrijving project Het voorbeeldproject Gemeentehuis Rijndrecht is geheel in de structuur van het POBB-model beschreven.

In het voorbeeldproject vervullen personen of instanties vanuit hun ambitie, betrokkenheid, functie, taak of verantwoordelijkheid een eigen specifieke rol. Participanten zijn: • opdrachtgever: gemeente Rijndrecht (gemeenteraad, College van B&W, wethouder onder meer belast met huisvestingszaken, directeur Gemeentewerken, hoofd Bouw- en Woningtoezicht); • procesmanagement: bouwmanagementbureau (waarin vertegenwoordigd: projectadviseur, projectleider bij uitvoeringsfase, programma-adviseur, bouwkostenadviseur); • architect: architectenbureau; • constructeur: constructieadviesbureau; • installateur: installatieadviesbureau. 8.1.1 Aanleiding en initiatief Er zijn veel klachten over het bestaande, nog niet zo oude, gemeentehuis. Het is te klein: een aantal afdelingen is al elders gehuisvest, in tijdelijk gehuurde huisvesting. Ook bouwtechnisch is het bestaande gemeentehuis niet in orde. In de jaren zestig heeft een plaatselijk aannemersbedrijf de nieuwbouw in een ‘turn-key’ achtige constructie

Memorandum Huisvestingszaken aan College van B&W Betreft: Nota eigen huisvesting Datum: 15 november 2000 Beste collegae, Hierbij heb ik het genoegen jullie bijgaand de notitie Eigen Huisvesting aan te bieden, ter bespreking en besluitvorming op onze vergadering op 17 november aanstaande. De in deze voorgestelde actie neem ik geheel en al over. Ik wil er daarbij graag op wijzen dat de werksituatie van een groot aantal ambtenaren – in deze winterse tijden – niet is ‘om over naar huis te schrijven’. De motivatie en de werklust zal er bij hen niet beter op worden in de wetenschap dat zij bij een volgende winter weer in de kou kunnen komen te zitten als we niet dit huisvestingsvraagstuk op de voorgestelde wijze aanpakken. De gemeentehuishouding zal bij dit project net zo financieel gezond moeten blijven als hij nu is. Als we dit goed duidelijk kunnen maken (naast de noodzaak van kwalitatief goede gemeentehuisvesting), moet het niet moeilijk zijn om deze notitie door de gemeenteraad goedgekeurd te krijgen. Met vriendelijke groet,

Bijlage: Notitie Eigen Huisvesting d.d. 1 november 2000 Figuur 8.4 Initiatief tot oplossen huisvestingprobleem (brief aan College van B&W)

0695053X_h08.indd 194

15-03-2005 15:56:51

8 VOORBEELDPROJECT

uitgevoerd. De afbouw van het betonskelet met de gevel voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd; bouwfysisch komt de gevel veel tekort. Energetisch is het gebouw naar de huidige maatstaven onvoldoende en de stookkosten zijn onverantwoord hoog. De gemeente Rijndrecht groeit. Door de centrale ligging ten opzichte van de grote steden in de Randstad en de nabijheid van een belangrijke rijksweg neemt het aantal inwoners nog steeds toe en is er een groeiende economische activiteit van voornamelijk lichte industrie. Het gemeentehuis beantwoordt dan ook steeds minder aan de eisen die horen bij het fungeren als centraal punt voor de gemeentelijke dienstverlening aan burgers en bedrijven. De wethouder met de portefeuille ‘huisvestings-

195

zaken’ is verantwoordelijk voor de gemeentelijke huisvesting. Onder verantwoordelijkheid van de directeur Gemeentewerken heeft de wethouder het hoofd van Bouw- en Woningtoezicht een notitie ‘Eigen Huisvesting’, figuur 8.4, laten opstellen. Daarin wordt de problematiek beschreven en een voorstel voor actie gedaan. De wethouder brengt deze notitie in de vergadering van het College van B&W en krijgt steun om de voorgestelde actie aan de gemeenteraad voor te leggen. De notitie, figuur 8.5, wordt met een toelichting van de wethouder ingebracht in de gemeenteraadsvergadering van 30 november 2000. Daarmee komt het voorstel, via de pers, in de openbaarheid.

Notitie eigen huisvesting Datum: 1 november 2000 (Excerpt) (kwalitatief) – het aantal vierkante meters per ambtenaar en per openbare functie is onvoldoende; – er is sprake van omslachtige communicatie met collega’s op noodlocaties; – het werken in tocht en koude werkt contraproductief; – de aanblik van het gebouw uit de jaren zestig is niet representatief. (financieel) – de onderhouds- en exploitatiekosten zijn zeer hoog; – het gebouw is voor een groot deel afgeschreven, er is een behoorlijke vervangingsreserve. (tijdtechnisch) – de burger klaagt al lang. Hij is niet meer trots op zijn gemeente(huis). Raads- en commissievergaderingen worden slecht bezocht. Op korte termijn moet worden gecommuniceerd wat er moet gebeuren (nota bene: er zijn ook gemeenteraadsverkiezingen in aantocht); – het aantrekken van nieuwe, goede ambtenaren loopt niet goed, de matige huisvesting zou mede een oorzaak kunnen zijn; – de ingeschakelde arbodienst wil in het arbojaarplan melden dat de geconstateerde onvolkomenheden zullen worden verholpen. (organisatorisch) – het is de vraag of dit een huisvestingsproject is dat de gemeentelijke organistatie zelf aan kan: • de ervaring met de nieuwbouw van complexe huisvesting is niet aanwezig; • het vrijmaken van gemeentelijke ambtenaren die het ‘zouden kunnen’ ligt niet voor de hand, zij zijn druk doende met de meer civieltechnische projecten en het besturen van hun afdelingen. (informatietechnisch) – het gemeentebestuur moet zich realiseren dat met het in de gemeenteraad brengen het initiatief voor een bouwproject in de publiciteit komt en dat dan partijen hun diensten komen aanbieden. Er zullen intern afspraken moeten worden gemaakt over wie aanspreekpunt is en hoe hij of zij daar mee om gaat. Figuur 8.5 Notitie ‘Eigen Huisvesting’

0695053X_h08.indd 195

15-03-2005 15:56:52

196

Notitie ‘Eigen Huisvesting’ De notitie ‘Eigen Huisvesting’ is sterk oplossinggericht. Renovatie en gedeeltelijke verbouwing worden als enige oplossing voor de gesignaleerde problemen gezien. Het feit dat de gemeentelijke organisatie zelf dit project niet kan trekken, wordt vertaald in een voorstel om een adviesbureau voor de projectcoördinatie in te schakelen. In het voorstel geeft men ook aan dat de directeur Gemeentewerken namens de wethouder als opdrachtgever zal fungeren. Na bespreking in het College van B&W volgt goedkeuring door de gemeenteraad. De directeur Gemeentewerken start de procedure van de selectie van een adviesbureau. Hiertoe wordt aan drie adviesbureaus om een offerte gevraagd, figuur 8.6. Een van de adviesbureaus zet vraagtekens bij de al voorgestelde oplossing van renovatie en verbouw. Het bureau stelt voor eerst een vooronderzoek

te doen naar de kwalitatieve en financiële aspecten, en de daarbij voorgestelde oplossingen te vergelijken met volledige nieuwbouw. Figuur 8.7 toont de bij de aanbiedingsbrief brief behorende bijlage. Hierin specificeert de aanbiedende adviseur de door hem te verrichten werkzaamheden. De voorstellen van dit adviesbureau worden door de directeur Gemeentewerken aanvaard. De extra onderzoeken kunnen namelijk tegen geringe meerkosten worden uitgevoerd. Ook de wethouder accepteert de afwijkende offerte. Het desbetreffende adviesbureau wordt gekozen als projectadviseur en krijgt een officiële opdrachtbrief, figuur 8.8. De INF-fase is hiermee afgesloten en de projectadviseur begint met het vooronderzoek. Doordat ook de gemeentelijke financiële spankracht wordt onderzocht en renovatie en verbouw worden vergeleken met nieuwbouw, is dit een vorm van een haalbaarheidsstudie.

Brief aan Bouwmanagement Bureau Betreft: Renovatie gemeentehuis Datum: 4 december 2000 Geachte directie, Het huidige in 1967 in gebruik genomen gemeentehuis dient gerenoveerd en gedeeltelijk verbouwd te worden. De redenen voor deze renovatie c.a. zijn: – herinrichting en herverdeling van ruimten in verband met gewijzigde organisatie en omstandigheden; – achterstallig groot onderhoud, onder meer vervanging stalen kozijnen; – aanpassing aan modernere methodieken onder meer klimaatbeheersing. In verband met de voorgenomen renovatie en verbouw overwegen wij een adviesbureau annex projectcoördinator in te schakelen. Wij verzoeken u dan ook om vrijblijvend een offerte aan ons te doen toekomen, uitgaande van onderstaande punten: – beoordeling van het dezerzijds opgestelde plan tot herindeling zoals aangegeven op bijgaande tekeningen; – het opstellen in nader overleg van een definitief programma c.q. plan; – het berekenen van de bouwkosten op basis van het Programma van Eisen en het vaststellen van de bouwbudgetten; – het selecteren van de adviseurs en het opstellen van de contracten met deze adviseurs; – het sturen van het ontwerpproces en toetsen van de ontwerpen; – het verzorgen van de financiële begeleiding; – het selecteren van aannemers; – het begeleiden van de renovatie, kostenbewaking en planningbewaking inclusief tijdelijke huisvesting extern c.q. intern van het ambtelijk en bestuurlijk apparaat. Voor eventuele nadere benodigde gegevens voor het opstellen van de offerte kunt u contact opnemen met de directeur Gemeentewerken. Volledigheidshalve merken wij nog op dat eveneens aan een ander bureau een identieke offerte is gevraagd. Wij zien uw berichten met belangstelling tegemoet. Hoogachtend, Figuur 8.6 Offerteaanvraag

0695053X_h08.indd 196

15-03-2005 15:56:53

8 VOORBEELDPROJECT

Deze studie wordt ook wel ‘analyse van de projectmogelijkheden’ genoemd. Er is dus nog geen sprake van een specifiek gedefinieerd project. Door de behandeling in de gemeenteraad is het projectinitiatief nu algemeen bekend. Terwijl de projectadviseur met de haalbaarheidsstudie start, worden de

197

wethouder en directeur Gemeentewerken ondertussen door diverse partijen benaderd, die allemaal voorstellen doen om het huisvestingsprobleem op een goede en goedkopere manier op te lossen. In deze worden door de gemeente geen toezeggingen gedaan.

Bijlage bij aanbiedingsbrief aan College van B&W Betreft: Vooronderzoek Datum: 14 december 2000 Specificatie werkzaamheden in het vooronderzoek 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9

Uit te voeren werkzaamheden Bestuderen revisietekeningen, bestekken zowel bouwkundig als van de installaties Omschrijven huidig afwerkingsniveau, het opmeten van het gebouw en de analyse van de nuttige gebruiksmogelijkheden Technische inspectie ter plaatse van de bouwkundige elementen, de installaties en de terreinomstandigheden Vastleggen van de eindconclusies en bevindingen uit de activiteiten bij de punten 1.1 t/m 1.3 genoemd, aangeven van opmerkingen inzake de levensduur van de daarvoor relevante onderdelen Analyseren van de relatie tussen personeelsformatie met ruimtebehoefte, en de functionele en ruimtelijke normstelling Ruimtelijke standaardisatie en uniformiteit onderzoeken, inclusief het maken van inrichtingsvoorstellen, overleg daarover met de huisvestingscommissie, verwerken van de commentaren Opstellen respectievelijk aanpassen van de ruimtelijsten, en de relatieschema’s van zowel gehele organisatie als van de samenstellende afdelingen. De gegevens geautomatiseerd verwerken Opstellen van kostenconsequenties van verbeteringsvoorstellen (personeel-ruimtelijk en bouw-installatietechnisch gericht) in het kader van het concept ‘Renovatie en gedeeltelijke verbouwing’, deze kostenconsequenties vergelijken met die voor volledige nieuwbouw Opstellen conclusies en aanbevelingen

Figuur 8.7 Bijlage bij aanbiedingsbrief: specificatie werkzaamheden vooronderzoek

Brief aan Bouwmanagement Bureau Betreft: Renovatie gemeentehuis Datum: 23 januari 2001 Geachte heren, Naar aanleiding van uw offerte d.d. 14 december 2000, inzake het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van de renovatie en verbouwing van het gemeentehuis, dragen wij u hiermede deze werkzaamheden op conform de omschrijving in uw offerte met bijbehorende voorwaarden. Door u zal eerst een vooronderzoek worden verricht, waardoor de uitgangspunten worden geleverd voor de beleidsvoorwaarden. Vervolgens zal dan door u een definitieve offerte voor de vervolgwerkzaamheden worden ingediend. De werkzaamheden ten behoeve van het vooronderzoek zijn gespecificeerd in de bij uw offerte behorende bijlage. De kosten van het vooronderzoek zullen het budgetbedrag van € 11.000,– exclusief b.t.w. niet overschrijden. Omtrent het tijdstip van aanvang van het vooronderzoek kunt u contact laten opnemen met de directeur Gemeentewerken. De resultaten van het vooronderzoek zien wij met belangstelling tegemoet. Hoogachtend, Figuur 8.8 Opdracht aan bouwmanagementbureau

0695053X_h08.indd 197

15-03-2005 15:56:55

198

ontwerp), maar ook hoe men de volgende fase in gaat. Dit komt aan de orde onder het kopje ‘procesinformatie’. Het geheel van geplande taken en werkzaamheden van een volgende fase wordt het Plan van Aanpak (PvA) genoemd. Als het PvA op het hele project betrekking heeft, wordt ook wel de term projectplan gehanteerd.

8.1.2 Werkwijze bij bespreking voorbeeldproject Bij de bespreking van dit voorbeeldproject wordt het POBB-model gevolgd, figuur 8.9. Per paragraaf wordt een fase ervan besproken. In feite zijn de fasen Initiatief en Haalbaarheid al door de gemeente zelf uitgevoerd. Het eigen onderzoek naar de haalbaarheid resulteerde in het voorstel van renovatie en verbouw van het huidige gemeentehuis. Op voorstel van het bouwmanagementbureau wordt ook de haalbaarheid van nieuwbouw onderzocht. De initiatieffase is dus afgerond en de fase Haalbaarheid is gestart, waarin van de door de gemeente zelf gedane (voorbereidende) onderzoeken wordt gebruikgemaakt.

Tijdens de planontwikkeling worden op velerlei gebied adviseurs ingeschakeld. De financiële middelen daarvoor moeten in de begroting worden meegenomen. Niet alleen met de adviseurs, ook met bijvoorbeeld tijdelijke huisvesting, verzekering en sloopwerkzaamheden moet in de begroting rekening worden gehouden. Begroten heeft steeds betrekking op de totale investering. Een deel van die kosten komt dus voort uit de procesinformatie.

Omdat in dit boek de planontwikkeling (programmeren en ontwerpen) centraal staat, gaat het in eerste instantie over de inhoud van het project. Dat manifesteert zich achtereenvolgens in een PvE, een ontwerp en uiteindelijk in het fysieke gebouw. Bij het doorlopen van de fasen wordt steeds de POBB-lijn gevolgd. In elke fase is aandacht besteed aan de ‘procesinformatie’, in het gehanteerde model zichtbaar gemaakt met een symbool in de vorm van een pijl. Aan het eind van iedere fase moet namelijk niet alleen besloten worden over datgene wat in de afgelopen fase tot stand is gebracht (programma en ��

Een logisch gevolg hiervan is dat ‘beslissen’ ook betrekking heeft op het totale project en de totale investering. De opdrachtgever besluit akkoord te gaan met het ontwikkelde plan en de bijbehorende kostenconsequenties, maar ook moet worden besloten contracten te sluiten met diegenen die de volgende fase moeten ontwikkelen. In die contracten worden ook de te bereiken doelen (resultaatverwachtingen) en het tijdsbestek waarin de volgende fase(n) ontwikkeld moet worden, genoemd.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 8.9 POBB-model

0695053X_h08.indd 198

15-03-2005 15:56:56

8 VOORBEELDPROJECT

8.2 Fase Haalbaarheid In deze fase gaat het erom de mogelijke oplossingen te onderzoeken van het huisvestingsprobleem. In de eerste plaats moet duidelijk zijn wat de belangrijkste eisen zijn die de gemeente aan de huisvesting stelt. Vervolgens moet worden onderzocht: ‘Wordt het renovatie of nieuwbouw’? En als het nieuwbouw wordt, op welke locatie moet die dan plaatsvinden? Elk alternatief moet men onderbouwen met een haalbaar exploitatieplan. In deze fase moeten de uitgangspunten worden vastgelegd waarmee in de volgende fasen een goed projectplan kan worden ontwikkeld. Hoewel in de fase Haalbaarheid een onderverdeling in de stappen programmeren, ontwerpen, begroten en beslissen (POBB) is weggelaten, passen de hier ter hand genomen onderwerpen wel in dit model. 8.2.1 Projectadviseur De projectadviseur bespreekt de contouren van de opdracht met de directeur Gemeentewerken en neemt kennis van de werkzaamheden die door de gemeente zelf al zijn verricht. Hij schetst de opdrachtgever de aanpak van deze haalbaarheidsstudie en geeft aan dat in deze fase over een ‘huisvestingsproject’ moet worden gesproken. Of het een vernieuwbouwproject wordt of een volledig nieuwbouwproject, is in deze fase nog niet te overzien. De projectadviseur schetst een aantal mogelijkheden. Hij beschouwt niet bij voorbaat de door de gemeente aangedragen oplossing, namelijk renovatie en verbouw, als zaligmakend. Te denken valt ook aan renovatie met gedeeltelijke nieuwbouw, volledige nieuwbouw op dezelfde locatie en nieuwbouw op een andere locatie. De eindverantwoordelijke wethouder wil de haalbaarheid van renovatie plus gedeeltelijke nieuwbouw onderzocht zien in vergelijking met mogelijkheden als nieuwbouw op dezelfde locatie en nieuwbouw elders in de gemeente.

199

en wensen van de gemeentelijke organisatie’. De projectadviseur schetst in grote lijnen zijn projectaanpak en geeft aan dat hij voor bepaalde, specifieke deskundigheid de vakspecialisten van zijn bouwmanagementbureau zal inschakelen. De werkzaamheden ten behoeve van deze haalbaarheidsstudie omvatten: • inventarisatie bestaande situatie (functioneel, ruimtelijk, technisch en financieel); • opstellen Programma van Eisen voor gewenste situatie; • analyse ruimtelijke mogelijkheden in en bij bestaande huisvesting, alsmede analyse ruimtelijke mogelijkheden bij volledige nieuwbouw; • begrotingen en tijdsplanning genoemde ruimtelijke mogelijkheden (daarbij wordt gebruikgemaakt van eerdere gemeentelijke inventarisaties, omdat de ruimtelijke beeldvorming nog maar zeer grof is); • samenstellen beslisdocument, waarin inventarisatie, programma, ruimtelijke analyse en begrotingen zijn verwerkt tot conclusies en aanbevelingen; • adviseren over verdere organisatie project en daarbij behorende kosten (wordt opgenomen in beslisdocument). Inventarisatie bestaande huisvestingssituatie De projectadviseur laat deze inventarisatie uitvoeren door specialisten van zijn bureau op het gebied van Programma’s van Eisen, technische inspectie en bouwkosten. Samen met de gebruikers worden de huidige ruimten geïnventariseerd. Hierbij worden door de gemeente al aangedragen zaken bevestigd, maar komen ook nieuwe vragen naar voren. De technisch adviseurs inspecteren de huidige huisvesting. De verkregen informatie wordt onderling uitgewisseld en gesorteerd naar de volgende aspecten: ◆ functioneel; ◆ ruimtelijk; ◆ technisch; ◆ financieel.

De opdracht (vraagstelling) wordt als volgt geformuleerd: ‘ In deze fase zal worden onderzocht welk type huisvestingsproject onder de gegeven omstandigheden het best past bij de eisen

0695053X_h08.indd 199

15-03-2005 15:56:56

200

◆ Functioneel aspect De gemeentelijke organisatie heeft sinds de jaren zestig enkele malen veranderingen ondergaan. Bepaalde afdelingen werden groter, andere kleiner, alles onder invloed van een gewijzigd takenpakket. Ook de opvattingen over de serviceverlening aan de burger zijn veranderd. Doordat de gemeente meer inwoners en meer bedrijvigheid heeft gekregen, is ook het aantal ambtenaren toegenomen. Deze invloeden hebben ertoe geleid dat: • het aantal vierkante meters per ambtenaar gemiddeld beneden acceptabele norm is gekomen; • sommige afdelingen te krap en sommige te ruim zijn gehuisvest; • sommige werkplekken die belangrijke relatie met elkaar hebben ver uit elkaar liggen; • één afdeling verspreid over gemeentehuis is gehuisvest; • de openbare functie (‘front office’) onvoldoende ruimte heeft.

Het aantal ambtenaren, inclusief het College van B&W, voltijders en deeltijders boven 0,2 werkweek, is nu 125. Dit kan binnen twee jaar naar 130 groeien. Opinie adviseur Het mopperen over inefficiënt werken zou wel eens heel terecht kunnen zijn. ◆ Ruimtelijk aspect Het huidige gebouw bestaat uit een souterrain, begane grond en drie verdiepingen, figuur 8.10. Hoewel het in de jaren zestig gebouwde gemeentehuis centraal in de gemeente staat, is de aanblik ervan niet representatief te noemen. Dat geldt ook voor het inwendige, vooral voor de publieksfuncties, zoals de raadzaal, de trouwzaal en de secretarie. De bereikbaarheid van de locatie is goed. De parkeerfunctie kan goed worden gecombineerd met die voor het nabijgelegen winkelcentrum.

Bestaande huisvesting Souterrain: ruimten voor rijwielberging, burgerzaal, archief, magazijn, technische ruimte en centrale garderobe: Begane grond, figuur 8.11: grote hal, werkvertrekken voor Algemene Zaken, receptie, Ruimtelijke Ordening,Financiën en Sociale Zaken: Eerste verdieping, figuur 8.12: raadzaal, werkvertrekken voor burgemeester, wethouders en gemeentesecretaris, kamer College van B&W: Tweede verdieping, figuur 8.13: kantoorvertrekken voor secretarieafdelingen: Derde verdieping, figuur 8.13: werkvertrekken voor dienst Gemeentewerken, Grondbedrijf en Woningbedrijf: Huidige totale aantal vierkante meters gemeentehuis: Voor deel souterrain dat als rijwielstalling in gebruik is, wordt afgetrokken Blijft over:

circa 1850 m2 BVO circa 1250 m2 BVO circa circa

650 m2 BVO 390 m2 BVO

circa

390 m2 BVO

circa 4530 m2 BVO – 650 m2 BVO circa 3850 m2 BVO

Hiervan is het functioneel netto oppervlak (FNO) 2265 m2. Hiermee komt de factor BVO/FNO op 1,7.

Figuur 8.10 Bestaande huisvesting - doorsnede A-A

0695053X_h08.indd 200

Bron: Bouw, jaargang 1968

15-03-2005 15:56:57

8 VOORBEELDPROJECT

201

A

(schaal 1:500) A

Beganegrond 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

hoofdtrap voorplein prise d’air hoofdingang hoofdhal trappen naar raadzaal en burgerzaal trouwzaal bodekamer telefoniste wachtkamer bezoek trappenhuis werkkast kleedruimte werksters koffiekeuken toiletgroep

Secretarie 16 spreekcel 17 kluis 18 ondertrouw 19 chef 20 algemene zaken Ontvangerbedrijven 21 publiek 22 administratie + kassier 23 kluis 24 ontvanger 25 hal 26 technische dienst waterbedrijf 27 controle 28 chef financiën

Figuur 8.11 Bestaande huisvesting: begane grond

0695053X_h08.indd 201

Sociale zaken 29 neveningang 30 wachtruimte 31 maatschappelijk werksters 32 chef sociale zaken 33 reserve 34 woning bode Terrein 35 afrit 36 verdiept plein 37 trap naar verdiept plein 38 trap naar sousterrain (rijwielen) 39 koekoek 40 plantsoen 41 noodtrap Bron: Bouw, jaargang 1968

15-03-2005 15:56:58

202

Eerste verdieping 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

hoofdtrap vide – hal galerij pers/publiek raadzaal dossierlift burgemeester en wethouders secretaris balkon toiletgroep trappenhuis werkkast conferentiekamer burgemeester toilet/garderobe wachtruimte wethouder wethouder noodtrap

(schaal 1:500)

Figuur 8.12 Bestaande huisvesting: eerste verdieping

Bron: Bouw, jaargang 1968

Tweede verdieping 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

derde verdieping

koepel raadzaal administratie financiën chef financiën gang toiletgroep werkkast reservediensten controlekamer kantoor kluis trappenhuis kantoor noodtrap

Derde verdieping 5 6 13 14 15 16 17 18 (schaal 1:500)

tweede verdieping

19 20 21

toiletgroep werkkast noodtrap administratie adjunct-directeur directeur Gemeentewerken wachtruimte buitendienst Gemeentewerken kadaster lichtdrukruimte tekenkamer Gemeentewerken

Figuur 8.13 Bestaande huisvesting: tweede en derde verdieping Bron: Bouw, jaargang 1968

0695053X_h08.indd 202

15-03-2005 15:57:00

8 VOORBEELDPROJECT

203

Opinie adviseur Burgers en ambtenaren zijn niet bepaald trots op hun gemeentehuis. De ligging van het gemeentehuis in het centrum is een sterk punt.

De bouwkundige staat van het gebouw vraagt een radicale vernieuwing, waarbij de elektrische en werktuigbouwkundige voorzieningen eveneens een grote beurt moeten ondergaan.

◆ Technisch aspect Het gemeentehuis is in de jaren zestig gebouwd. De draagconstructie is een ter plaatse gestort betonskelet; gedeeltelijk is een staalskelet toegepast. De gevels zijn bekleed met sierbetonplaten. De gevelpuien zijn van staal. Het gemeentehuis is gebouwd volgens de toen heersende energetische opvattingen (nog van voor de energiecrisis van 1973). De technisch adviseurs voeren een bouwkundige en installatietechnische inspectie uit. Hiervan wordt een rapportage opgesteld, figuur 8.14. Als algemene conclusie kan worden gesteld: Hoewel nog maar 20 jaar jong, dient het gemeentehuis rigoureus te worden gerenoveerd.

Opinie rapporteurs De klachten over tocht en koude zijn beslist niet overdreven. ◆ Financieel aspect Bij het financiële aspect worden ook de financiële mogelijkheden van de gemeente beschouwd. Hoeveel kan de gemeente investeren in het huisvestingsproject en welke jaarlijkse exploitatiekosten zijn aanvaardbaar? Weliswaar is het gebouw afgeschreven en is de gemeente ‘niet arm’, de hoge exploitatiekosten zijn een doorn in het oog. Uit de meest recente gemeentelijke jaarrekening (1999) verkrijgt men

Installatietechnische inspectie Datum: 17 januari 2001 Draagconstructie beton Betonwanden Gevels Gevelbekleding Zonwering Dakbedekking Plafonds Binnenwanden Vloeren Sanitaire ruimten Glas en schilderwerk (binnen) Deuren Hang- en sluitwerk Daklichten raadszaal Elektrische installatie Centrale verwarming Ventilatie/luchtbehandeling Koud-/warmwatersysteem

Goed Het betonwerk biedt een verwaarloosde aanblik; op veel plaatsen moet tot reparatie worden besloten. De stalen gevelpuien met de beglazing zijn nauwelijks te herstellen; het glasoppervlak is in het kader van milieutechnische voorwaarden onaanvaardbaar groot. Totale vervanging is de enige juiste oplossing. Alle platen moeten worden verwijderd, gereinigd en opnieuw worden aangebracht. De bestaande verankering van alle gevelplaten is twijfelachtig. Te vervangen bij rigoureuze renovatie van de gevelpuien, vanwege slechte instelbaarheid en versleten kabelwerk. Ongeveer de helft van het dakoppervlak moet rigoureus worden aangepast en vervangen; het resterende gedeelte kan partieel worden gerepareerd. Alle plafonds vernieuwen en tegelijk van alle verlichtingsarmaturen vervangen. De scheuren uithakken of uitkrabben en stoppen of volzetten met elastische mortel, resp. specie. Alle wanden vervolgens bespuiten. Het linoleum moet worden vervangen. De kwartsietvloeren te vervangen door minder onderhoudsgevoelig materiaal. Rigoureus te renoveren. Moet een grondige behandeling ondergaan (voorbehandelen en overschilderen). Brandwerendheid nagaan. In algemeen gebrekkig. Radicale renovatie (staal verroest, hout aangetast). Zou een ‘grote beurt’ moeten ondergaan, ter modernisering; vloergoten te vervangen door gevelgoten; dan ook brandmeldinstallatie, volledige noodverlichting en inbraakbeveiliging toevoegen. Zou een ‘grote beurt’ moeten ondergaan; betere inregeling en beheer, in samenhang met verbetering van warmtetechnische eigenschappen van het gebouw. Klachten over te koud, te warm, teveel lawaai door apparatuur, te verbeteren in samenhang met bouwkundige renovatie. Vernieuwing brandslanghaspels (als afgekeurd te beschouwen); vervanging geisers (geen rookgasafvoer).

Figuur 8.14 Status gebouwonderhoud

0695053X_h08.indd 203

15-03-2005 15:57:01

204

fase Haalbaarheid Huisvestingskosten in het boekjaar 1999 Datum: 10 januari 2001

Verwarming gas Elektriciteit

25.000 15.500 subtotaal

Water Schoonmaak binnen/buiten Groen (in diverse leveringen/diensten) Beveiliging Onderhoud bouwkundig Onderhoud installaties Heffingen/verzekeringen Diverse leveringen/diensten Telefoonkosten

40.500 1.500 11.500 – 6.000 19.500 1.500 6.000 3.000 24.500

subtotaal

73.500 36.000 87.500 61.500

Totaal over 1999 Af te ronden op:

299.000 ¤ 300.000

Groot onderhoudsfonds Kapitaallasten Doorberekende personeelslasten

Figuur 8.15 Huisvestingskosten in 1999

een aantal gegevens, figuur 8.15. Deze gegevens worden door de projectadviseur geordend naar een bruikbaar patroon volgens NEN 2632 Exploitatiekosten van gebouwen – Begripsomschrijvingen en indeling, figuur 8.16. De genoemde doorberekende personeelslasten hebben betrekking op de beveiligingsfunctie (portiers) en de beheer- en onderhoudsfunctie. Deze gegevens worden vergeleken met de uitkomsten uit het deel begroten, paragraaf 8.2.1. Programma van Eisen voor gewenste situatie Samen met de vertegenwoordigers van de gemeente stelt de programma-adviseur het ‘profiel’ van de te huisvesten gemeentelijke organisatie op. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over de benodigde ruimten (vierkante meters). Hierbij volgt hij de definities van NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden en het begrip ‘functioneel nuttig oppervlak’ (FNO). Het functioneel/ruimtelijk profiel wordt in figuur 8.17 als onderdeel van het Programma van Eisen van de gewenste situatie getoond. In de figuur zijn hieraan de algemeen technische eisen en de ruimtelijk /estheti-

0695053X_h08.indd 204

sche eisen toegevoegd. De projectadviseur zorgt ervoor dat de verantwoordelijke wethouder deze eerste aanzet voor het Programma van Eisen van de gewenste situatie goedkeurt. Analyse ruimtelijke mogelijkheden De projectadviseur bekijkt wat de mogelijkheden zijn voor het oplossen van het huisvestingsvraagstuk van de gemeente Rijndrecht. Hij pleegt hiervoor overleg met de opdrachtgever, de directeur Gemeentewerken. Aan de hand van de gegevens uit de inventarisatie en het Programma van Eisen komen zij tot de conclusie, dat de investeringskosten voor grootschalige renovatie aanzienlijk zouden kunnen zijn en dat serieus vergelijken met alternatieven zoals nieuwbouw de moeite waard is. De projectadviseur, die in de verste verte nog niet bezig is geweest met het ontwikkelen van een nieuw gemeentehuis, schetst een aantal mogelijkheden, figuur 8.18. Naast grootschalige renovatie van het bestaande gemeentehuis komen ook mogelijkheden als volledige nieuwbouw, gedeeltelijke nieuwbouw, huur en zelfs huurkoop in beeld. Ook kan aan alternatieve locaties worden gedacht. Tot een

15-03-2005 15:57:02

8 VOORBEELDPROJECT

fase Haalbaarheid Exploitatiekosten in 1999 Datum: 17 Januari 2001

Bouwmanagement Bureau

Vaste Kosten Kapitaalslasten Heffingen / verzekeringen

87.500 6.000

Verwarming gas Elektriciteit Waterverbruik

25.000 15.500 1.500

Bouwkundig onderhoud Onderhoud installaties Diversen onderhoud; o.a. groen Groot onderhoudfonds Schoonmaak binnen en buiten

19.500 1.500 3.000 36.000 11.500

Energiekosten

Onderhoudskosten

Administratieve beheerskosten Doorberekende personeelslasten I

11.500

Specifieke bedrijfskosten Beveiliging Telefoonkosten Doorberekende personeelslasten II

6.000 24.500 50.000

Totaal Exploitatiekosten

205

¤

93.500

¤

42.000

¤

71.500

¤

11.500

¤

80.500

¤ 299.000

Figuur 8.16 Hergroepering exploitatiekosten volgens NEN 2632

financiële onderbouwing van huur, koop of lease wordt niet besloten, omdat volgens de directeur Gemeentewerken de gemeente al een reserve voor (ver)nieuwbouw heeft opgebouwd, die voldoende groot wordt geacht om de (ver)nieuwbouw direct zelf te kunnen bekostigen. Gezamenlijk worden alternatieve locaties in de gemeente beoordeeld. Deze alternatieve locaties kennen hun gebruiksbeperkingen qua bestemming en omvang. Aan de hand van het gewenste aantal vierkante meters bruto oppervlak en een aanname over het aantal verdiepingen, gaat de projectadviseur onderzoeken of een zeer ruw geschetste bouwmassa op de locatie past. Opmerking Het bepalen van dit soort aannames kan gepaard gaan met het maken van berekeningen

0695053X_h08.indd 205

of schetsjes. Dit kan beschouwd worden als een vorm van ‘ontwerpen’ en past dus in het POBBmodel. Uit de analyse blijkt ten slotte dat de drie volgende mogelijkheden realiseerbaar zijn: A Grootschalige renovatie plus een deel nieuwbouw op de huidige locatie. B Volledige nieuwbouw op de bestaande locatie. C Nieuwbouw elders in de gemeente. Begrotingen en tijdsplanning Nu worden de consequenties en de financiële haalbaarheid van de drie alternatieve huisvestingmogelijkheden onderzocht, alsmede tijdsplanningen opgesteld.

15-03-2005 15:57:03

206

fase Haalbaarheid Gewenste situatie Datum: 23 januari 2001 Functioneel/ruimtelijk profiel raadzaal, trouwzaal, drie vergaderruimten B&W ruimten ‘frontoffice’ secretarie, publieksruimte ‘frontoffice’ ambtenaren secretarie e.a. 15 ambtenaren à 12 m2 fno kantoorruimten, 85 ambtenaren à 14 m2 fno gemiddeld – gemeentewerken – administratie – overige afdelingen (incl. postkamer) kantine voor 100 ambtenaren, raming 2 m2 fno per persoon repro en archief 10 parkeerplaatsen, alleen voor dienstauto’s, parkeren voor bezoekers, politici, ambtenaren op nabijgelegen parkeerplaats Totaal

m2 fno 400 100 100 180 1.190

200 140

2.310

Voor 100 ambtenaren plus B&W is dan onder toepassing van een realiseerbaar geachte (gunstiger) bvo/fno-factor van 1,6 zo’n 3.700 m2 bvo nodig. Technisch Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit en dergelijke voor een bestaand gebouw of voor nieuwbouw, afhankelijk van de uitwerking van dit programma. Nota bene: Bij een grootschalig renovatie- of groot onderhoud zijn de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw geldig. Ruimtelijk/esthetisch Het gemeentehuis moet passen bij het stedenbouwkundig karakter van de gemeente Rijndrecht. Het moet herkenbaar zijn voor iedere burger en hem of haar met een zekere trots vervullen. De ruimten voor B&W, de gemeenteraad, de huwelijksvoltrekking en het publiek dienen een passende representativiteit te bezitten. Figuur 8.17 Programma van Eisen voor gewenste situatie Bestaande bouw Blijven of Weggaan

Nieuwbouw

Grootschalige renovatie + interne aanpassingen Variant A

Slopen bestaand; tijdelijke huisvesting Variant B

Zoeken in huur of koop; aanpassingen nodig

Zoeken locatie; 'vrije' ontwikkeling Variant C

Figuur 8.18 Schets alternatieven

Investerings- en exploitatiekosten Kostenoverzichten kunnen pas worden gemaakt als de inventarisatie is afgerond en ook het programma is opgesteld. Voor de ramingen van de bouwkosten voor mogelijkheid B en C gebruikt de bouwkostenadviseur grove kengetallen per m2 BVO. Voor een dergelijk gemeentehuis wordt 1.000 euro per m2 aangehouden (prijspeil 2001). Voor mogelijkheid A zijn de investeringskosten,

0695053X_h08.indd 206

en daarmee de exploitatiekosten, al gedetailleerd berekend, figuur 8.19. De exploitatiekosten worden 25% hoger geraamd dan voor mogelijkheid B en C, figuur 8.21. Voor mogelijkheid B en C worden grove toeslagfactoren op de bouwkosten gehanteerd, figuur 8.20. Bij mogelijkheid C komen de sloopkosten van het bestaande gebouw. Bij mogelijkheid C wordt geraamd dat vanwege de volledige nieuwe situatie er meer bijkomende kosten en startkosten zullen zijn en geldt bovendien dat er grondkosten bijkomen voor de aankoop van een nieuw bouwterrein. Aan de andere kant is er een opbrengst te verwachten van de verkoop van de gronden van de huidige locatie. Na overleg met de directeur Gemeentewerken worden voorzichtige ramingen voor genoemde aankoop en verkoop gemaakt.

15-03-2005 15:57:05

8 VOORBEELDPROJECT

207

fase Haalbaarheid Investeringskostenraming Variant A – Renoveren Datum: 23 Januari 2001

Uitgangspunten: Variant A met 4.500 m2 BVO en 14.827 m3 Peildatum: 1 oktober 2000

00.0 Grondkosten

–

10.0 Bouwkosten 10.1 Bouwkundige voorzieningen 10.2 Werktuigkundige voorzieningen 10.3 Elektrotechnische voorzieningen 10.4 Vaste inrichting 10.5 Losse inventaris 10.6 Terreinvoorzieningen

– 2.107.500

1.923.000 31.500 140.000 13.000 p.m. p.m.

20.0 Bijkomende kosten 20.1 Leges 20.2 Precario 20.3 Verzekeringen 20.4 Telefooncentrale

22.500 22.500 p.m. incl. p.m.

30.0 Voorbereidings- en begeleidingskosten 30.1 Kosten architect 30.2 Advieskosten installaties 30.3 Projectmanagement 30.4 Toezicht 2,5 dag/week 30.5 Kosten Programma van Eisen

267.000 150.000 12.500 75.000 29.500 p.m.

40.0 Rente tijdens de bouw

p.m.

50.0 Onvoorzien totale werk 50.1 Programma- en bestekwijzigingen 50.2 Loon- en prijswijzigingen tijdens de bouw 50.3 Loon- en prijswijzigingen tussen peildatum en start bouw

138.000 100.000 38.000 –

60.0

715.000 60.1 60.2 60.3 60.4 60.5

Tijdelijke huisvesting (units) Huurkosten grond voor tijdelijke huisvesting Schoonmaak eerste oplevering Verhuiskosten 2 keer Gemeentelijke kosten Totaal exclusief BTW

610.000 p.m. 5.000 100.000 p.m. ¤ 3.250.000

Figuur 8.19 Raming investeringskosten voor variant A

0695053X_h08.indd 207

15-03-2005 15:57:06

208

Fase Haalbaarheid Kostenvergelijking Huisvestingsalternatieven Datum: 23 januari 2001

Variant A Renoveren

Bouwkosten A Volgens aparte begroting (zie fig. 7.19) 3.700 m2 x ¤ 1.000 + sloop B 3.700 m2 x ¤ 1.000 C

3.850.000 3.700.000

3.250.000 4.620.000 4.810.000 500.000 600.000– ¤

Kapitaalslasten (bij 6% rente) A Looptijd 20 jaar annuïteitsfactor 0,087 B Looptijd 40 jaar annuïteitsfactor 0,066 C Looptijd 40 jaar annuïteitsfactor 0,066

3.250.000

4.620.000

4.710.000

282.750 304.920 310.860

Exploitatielasten A 25% hoger dan B en C B Volgens berekening (zie fig. 7.21) C Volgens berekening (zie fig. 7.21) Totale jaarlasten

Variant C Nieuwbouw elders

2.100.000

Investeringskosten A Volgens begroting (zie fig. 7.19) B Factor 1,2 x Bouwkosten C Factor 1,3 x Bouwkosten C Grondkosten C Verkoop huidige pand en geen tijdelijke huisvesting Totale investeringskosten

Variant B Nieuwbouw

137.500 110.000 110.000 ¤

420.250

414.920

420.860

Figuur 8.20 Kostenvergelijking huisvestingsalternatieven

In de inventarisatie zijn ook exploitatiegegevens van het huidige gemeentehuis vastgelegd, figuur 8.16. Op basis daarvan en met behulp van eigen kengetallen stelt de projectadviseur de raming voor de exploitatielasten van mogelijkheid B en C vast (exclusief afschrijving en financieringskosten). Hij gaat ervan uit dat de energiekosten en kosten voor bouwkundig onderhoud aanzienlijk lager zullen zijn voor nieuwbouw (50%) en dat de post groot onderhoud vervalt. Ook de gebouwgebonden personeelslasten kunnen voor nieuwbouw lager zijn (25%). Een post als telefoonkosten wordt niet tot de huisvestingskosten gerekend. De herziene exploitatiekosten voor mogelijkheid B en C zijn in figuur 8.21 aangegeven.

0695053X_h08.indd 208

Planning Net zo grof als de ramingen bij de investeringskosten worden de consequenties in tijd voor mogelijkheid A, B en C geraamd, figuur 8.22. Voor mogelijkheid C wordt ervan uitgegaan dat het wel zo’n vier maanden kan duren voordat er zicht is op het verwerven van een bepaalde locatie. De voorbereiding kan dan wel starten, hoewel het aankoopproces dan nog niet helemaal afgerond is, bijvoorbeeld doordat de acte nog bij de notaris moet passeren. Mogelijkheid A en B hebben ook nog te maken met vervangende huisvesting. Het aantal maanden dat hiervoor in de planning vermeld staat, is bedoeld voor het zoeken van vervangende huisvesting en het inrichten en verhuizen.

15-03-2005 15:57:07

8 VOORBEELDPROJECT

209

fase Haalbaarheid Exploitatiekosten voor de situatie Nieuwbouw Datum: 23 januari 2001

¤

Vaste kosten Kapitaalslasten Heffingen en verzekeringen

6.000

– 6.000

Energiekosten Verwarming, gas Elektriciteit Waterverbruik

12.500 7.750 750

¤ 21.000

Onderhoudskosten Bouwkundig onderhoud Onderhoud installaties Diversen onderhoud: o.a. groen Groot onderhoudfonds Schoonmaak binnen en buiten

9.500 1.500 3.000 – 11.500

Administratieve beheerskosten Doorberekende personeelslasten I

11.500

Specifieke bedrijfskosten Beveiliging Telefoonkosten Doorberekende personeelslasten II

6.000 – 40.000

¤ 25.500

¤ 11.500

¤ 46.000

Exploitatiekosten (exclusief kapitaalslasten)

¤ 110.000

Figuur 8.21 Exploitatiekosten voor mogelijkheid B en C

De uitvoeringstijd voor mogelijkheid A is korter dan die voor mogelijkheid B en C, omdat bij de vernieuwbouw van mogelijkheid A geen fundering en draagconstructie hoeven te worden gemaakt. Het verschil in tijd blijft echter beperkt tot twee maanden, omdat bij vernieuwbouw ook tijd nodig is voor het verwijderen en slopen van bepaalde inbouwonderdelen. De conclusie is dat er zes maanden verschil in doorlooptijd zit tussen de verschillende mogelijkheden. Beslissen De rapportage van het adviesbureau aan de opdrachtgever bestaat uit: 1 inventarisatie huidige gemeentehuis; 2 recapitulatie profiel te huisvesten gemeentelijke organisatie;

0695053X_h08.indd 209

3 4 5 6 7

locatiemogelijkheden; financieringsmogelijkheden; huisvestingsvarianten A, B en C; begrotingen van deze varianten; conclusies en advies.

De projectadviseur presenteert dit rapport aan de desbetreffende wethouder. Bij deze presentatie zijn niet alleen de wethouder, maar ook hoge ambtenaren als de directeur Gemeentewerken, de gemeentesecretaris en het hoofd personeelszaken aanwezig. De projectadviseur legt de nadruk op de volgende conclusies: • bij volledige nieuwbouw kan het aantal m2 BVO kleiner zijn (3700 in plaats van 3850 m2) bij een ongeveer gelijkblijvend aantal m2 FNO (2310 gevraagd tegenover 2265 m2 beschikbaar). Een ruimtelijk veel efficiënter ontwerp wordt mogelijk

15-03-2005 15:57:08

0695053X_h08.indd 210

Figuur 8.22 Vergelijking bouwtijd varianten

V ar i a n t C : N i e u w b o u w e l d e r s L oc at ie zoeken Voorbereiding Uitvoering Ingebruikname

Ingebruikname

V ar ia nt B : N ie uw b o u w op d e b est a a n d e l oc a t ie Voorbe rei di ng Vervangende huisvesting Sloop Uitvoering

Ingebruikname

Va r ia n t A : Re no v a ti e en n i e u w b ou w Project vo or bereiding Vervangende huisvesting Uitvoering renovatie

fase Haalbaarheid Doorlooptijden van de varianten Datum: 23 januari 2001 5

Jaar 1 10 15

Jaar 2 20 Maanden

Bouwmanagement Bureau

210

15-03-2005 15:57:09

8 VOORBEELDPROJECT

geacht, vandaar de keuze voor een verhouding BVO/FNO van 1,6; • nieuwbouw is op termijn voordeliger en comfortabeler. Bij renovatie 3.250.000 euro investeren leidt tot even hoge jaarlasten als bij nieuwbouw 4.600.000 of 4.700.000 euro investeren. (Dit zijn niet de complete investeringsbedragen, maar voor vergelijking voldoende.) Deze conclusies spreken alle aanwezigen aan. De directeur Gemeentewerken brengt in dat zeker bij nieuwbouw op dezelfde locatie een nogal complex project ontstaat waarvoor dan, zeker in eigen kring, geen projectorganisatie te rekruteren valt. Het hoofd Personeelszaken vindt het creëren van goede comfortabele werkplekken belangrijk. De gemeentesecretaris wijst erop dat de besluitvorming zorgvuldig moet zijn en de communicatie met de raad helder. Voor de wethouder is het duidelijk: hij gaat naar de eerstvolgende vergadering van het College van B&W met de inzet ‘in ieder geval nieuwbouw’. In de vergadering van het College van B&W presenteert de wethouder de rapportage van het adviesbureau. Hij laat de keuze voor nieuwbouw op de bestaande locatie of op een nieuwe locatie nog open. Er ontstaat een discussie over

211

de huidige locatie. Het stedenbouwkundige beleid van deze gemeente is niet gericht op het ontwikkelen van een nieuw stadshart, zelfs niet op termijn. Het centrum blijft het centrum met alle bestaande voorzieningen en daar past het gemeentehuis in. Er moet dus nieuwbouw op de bestaande locatie komen. De wethouder kan alle overige leden van het College ook overtuigen van het nieuw elan dat door de nieuwe huisvesting zal ontstaan. Een excerpt van het voorstel aan de gemeenteraad is in figuur 8.23 opgenomen. De gemeenteraad is heel wat minder soepel (kennelijk is in een raadscommissievergadering de beslissing te weinig voorgekookt). De vraag wordt gesteld: ‘Hoe kan een gebouw dat normaal toch 50 tot 100 jaar meegaat nu al zo slecht zijn?’ In zijn antwoord verwijst de wethouder naar het toenmalige gemeentebestuur, met daarin bepaalde politieke verhoudingen. Een andere kritische vraagt betreft de bouwkostenberekeningen: ‘Zijn bij nieuwbouw wel alle kosten in beeld gebracht? Ontstaan er onderweg niet veel kostenverhogingen? Wanneer een aannemer het werk eenmaal is opgedragen, word je zo met een berg meerwerk geconfronteerd. En ook advieskosten kunnen soms hoog oplopen.’

Toelichting van College van B&W op agendapunt 15 van de raadsvergadering op 15-2-2001 Betreft: Vooronderzoek renovatie gemeentehuis Datum: 1 februari 2001 (Excerpt) Het vooronderzoek – waar de raad de dato 30 november 2000 mee heeft ingestemd – is doorhet ingeschakelde Bouwmanagement Bureau afgerond met een rapportage waarvan bijgaand een samenvatting (het volledige rapport is voor gemeenteraadsleden vertrouwelijk ter inzage bij het bureau van de gemeentesecretaris). B&W onderschrijft de conclusies van de rapportage en stelt de gemeenteraad voor te besluiten tot volledige nieuwbouw op de huidige locatie. In de raadscommissie is het advies van het Bouwmanagement Bureau door de wethouder toegelicht en heeft uitgebreide discussie plaatsgevonden (zie betreffende verslag).Dit besluit betekent tevens dat een proces in gang wordt gezet waarbij in een volgende fase door de raad beslist moet gaan worden over het investeringskostenbudget. Uit bijgevoegde wethoudersnota blijkt dat op een aantal kostenposten voor tijdelijke huisvesting, verhuizing en onvoorzien na het hier al om een bedrag van ruim 5 miljoen euro gaat. Per fase en per contractant boven de € 25.000,– zal telkens het goedkeurend besluit van uw gemeenteraad worden gevraagd. In de volgende fase zal een projectadviseur de specifieke aspecten van het project in beeld brengen. Daartoe behoort de onderbouwing van de aanvraag investeringskrediet, inclusief die posten die nu nog niet werden gekwantificeerd. B&W stelt aan de Raad voor om te besluiten het Bouwmanagement Bureau opdracht te verlenen tot het voeren van projectmanagement voor de fase Projectdefinitie (groot € 33.000,–). Figuur 8.23 Excerpt uit voorstel aan gemeenteraad

0695053X_h08.indd 211

15-03-2005 15:57:10

212

Al deze vragen en opmerkingen worden door de wethouder op bevredigende wijze beantwoord. Uiteindelijk gaat ook de gemeenteraad akkoord met variant B: nieuwbouw op de bestaande locatie. Procesinformatie Inhoudelijk is duidelijk dat mogelijkheid B de voorkeur geniet. Wat dat betreft kan het project aan de volgende fase beginnen. Er moeten echter nog enkele zaken worden geregeld voordat het proces verder kan: ◆ aanpak PD-fase en daarop volgende fasen; ◆ opdracht aan bouwmanagementbureau voor PD-fase en verdere projectbegeleiding; ◆ goedkeuring en kredietverlening door gemeenteraad; ◆ informatieverstrekking aan alle betrokkenen. Om het voorstel aan de gemeenteraad op te kunnen stellen, vraagt de wethouder de projectadviseur een aanbieding te doen voor de te verrichten activiteiten volgens het PvA.

◆ Aanpak PD-fase Het adviesbureau doet een ‘aanbieding projectmanagement’ aan de wethouder. Deze aanbieding bevat een voorstel om een raamovereenkomst te sluiten, waarbinnen de gemeente vervolgens deelopdrachten aan het adviesbureau kan verstrekken, al naar gelang de fase waarin het project zich bevindt en de activiteiten die het adviesbureau daarvoor noodzakelijk vindt. Deze activiteiten worden onderscheiden naar, figuur 8.24: 1 aan definitiefase gebonden activiteiten; 2 niet-fasegebonden eenmalige activiteiten; 3 niet-fasegebonden repeterende activiteiten. ◆ Opdracht aan adviesbureau In het voorstel aan de gemeenteraad om over te gaan tot volledige nieuwbouw wordt ook aangegeven, hoe het project kan worden opgestart en georganiseerd en welke kosten voor voorbereiding en begeleiding voorlopig worden geraamd. De gemeenteraad wordt dus ook gevraagd om te besluiten over de aanpak van het project. Burgemeester en wethouders stellen voor om

Aan College van B&W van de gemeente Rijndrecht Betreft: Aanbieding projectmanagement Datum: 25 januari 2001 (Excerpt) Lijst van activiteiten Activiteiten gebonden aan de definitiefase: – het in samenwerking met de opdrachtgever actualiseren van het ruimtelijk Programma van Eisen; – het actualiseren van de investerings- en exploitatiebegroting; – het in samenwerking met de opdrachtgever opstellen van het technische Programma van Eisen; – het in overleg met de opdrachtgever selecteren van de architect; – het in overleg met de opdrachtgever selecteren van de constructeur en de installatieadviseur; – het gereedmaken van de concept-contractstukken; – het verstrekken van financiële informatie ten behoeve van de aanvraag van het voorbereidingskrediet. Niet-fasegebonden eenmalige activiteiten: – opstellen van een Plan van Aanpak; – opstellen van een overall-planning; – opzetten en opstarten van de projectorganisatie; – opstellen van een projectinformatieplan; – opzetten van een budgetbewakingssysteem; – opzetten van een plannings- en voortgangsbewakingssystematiek. Niet-fasegebonden repeterende activiteiten: – voeren van overleg met de opdrachtgever en de bouwpartners; – voorbereiden van de door de opdrachtgever, in het kader van het project, te nemen beslissingen; – voeren van het projectsecretariaat; – budgetbewaking, financiële administratie en advies inzake betalingen; – toezien op naleving tijdschema’s; – coördinatie van ontwerpen of adviezen van de overige bouwpartners. Figuur 8.24 Projectmanagementactiviteiten

0695053X_h08.indd 212

15-03-2005 15:57:11

8 VOORBEELDPROJECT

in de volgende fase een PvA op te laten stellen door een daarin gespecialiseerde adviseur. Zo’n adviseur wordt meestal de projectmanagementadviseur genoemd. De geraamde kosten zijn 5.000 euro ten behoeve van het PvA. Deze kosten zijn al onderdeel van de post ‘Totale voorbereidings- en begeleidingskosten’, waarvoor als vuistregel voor dit type gebouwen 12% van de bouwkosten wordt aangehouden. De bijkomende kosten (ad 8%) daarbij rekenend, is totaal circa 20% van de bouwkosten voor ‘bijkomend/begeleiding’ te reserveren, figuur 8.25. ◆ Kredietverlening Aan de gemeenteraad wordt voorgesteld voor mogelijkheid B te kiezen en een krediet goed te keuren van 4.900.000 euro, figuur 8.25. Daarin wordt voorgesteld een post voor nieuw kantoormeubilair in de begroting op te nemen. De gemeenteraad kiest voor mogelijkheid B, waarbij een adviesbureau het project gaat begeleiden. Op basis van het bovengenoemde kre-

213

dietvoorstel ontvangt het bouwmanagementbureau een opdracht voor de PD-fase, figuur 8.26. ◆ Informatieverstrekking Een paar dagen voor de raadsvergadering worden de ambtenaren geïnformeerd via het overleg met de OR. Door de pers wordt de desbetreffende gemeenteraadszitting verslagen via een kort bericht met als kop ‘Rijndrecht krijgt nieuw gemeentehuis’. Dit leidt ertoe dat bouwbedrijven en dergelijke de wethouder en de directeur Gemeentewerken benaderen met het verzoek eens te mogen komen praten.

8.3 Fase Projectdefinitie Doel van deze fase is de uitgangpunten en de doelstellingen van het totale project vast te stellen. In deze fase worden de gegevens voor de nieuwbouw geactualiseerd en de organisatorische aanpak van de volgende fasen aangegeven. Het accent ligt op een goed PvA van het totale project.

fase Haalbaarheid Aan: Gemeenteraad Van: B&W Kredietverlening nieuwbouw gemeentehuis Datum: 1 februari 2001

Kredietvoorstel: Geraamde bouwkosten incl. installaties en terreinaanpassing

¤ 3.700.000

Inrichting: Nieuwe inventaris excl. begeleidingskosten

¤

300.000

Kosten van begeleiding (bijkomende kosten) incl. begeleiding van sloop

¤

750.000

Sloopkosten

¤

150.000

Totaal rekening te houden met: ¤ 4.900.000 Niet opgenomen: Kosten van de tijdelijke huisvesting Schoonmaakkosten Verhuiskosten Onvoorzien Figuur 8.25 Kredietvoorstel aan gemeenteraad

0695053X_h08.indd 213

15-03-2005 15:57:12

214

Van het College van B&W aan Bouwmanagement Bureau Betreft: Aanbieding projectmanagement van 25-1-2001 Datum: 17 februari 2001 (Excerpt) (…) De gemeenteraad heeft in zijn jaarvergadering van 15 februari 2001 besloten, met de beschikbaarstelling van een voorbereidingskrediet, in te stemmen met de inschakeling van uw bureau in de voorbereidingsfase van het ‘project gemeentehuis’. (…) en mede gelet op de onzekerheid op welke wijze en met welk architectenbureau het project zal worden vormgegeven (…) ons in eerste instantie te bepalen tot een opdracht aan u voor de voorbereidingsfase. Onder de voorbereidingsfase verstaan wij werkzaamheden in de definitiefase zoals verwoord in uw aanbieding projectmanagement van 25 januari 2001. U zult de overeengekomen werkzaamheden uitvoeren binnen een afgesproken bedrag van € 32.500,– inclusief BTW. Figuur 8.26 Reactie College van B&W op aanbieding adviesbureau

Aan het eind van de fase Haalbaarheidsonderzoek zijn door het College van B&W van Rijndrecht twee besluiten genomen: 1 verdergaan met mogelijkheid B, aan te duiden als ‘project nieuwbouw op bestaande locatie’; 2 bouwmanagementbureau opdracht geven voor begeleiding voorbereidingsfase (loopt tot en met aanbesteding), in het kader van de raamovereenkomst en meer specifiek voor de activiteiten in de PD-fase, figuur 8.27. De projectadviseur gaat verder met deze opdracht en zorgt voor nadere definiëring van het project. Dit betekent dat de inhoudelijke kaders worden vastgelegd en dat het project wordt georganiseerd. Dit laatste wordt ook wel ‘het opstarten van het project’ genoemd. De projectadviseur zet werkzaamheden voor de PD-fase op

een rij en volgt daarbij het POBB-model, figuur 8.28. Dit betekent dat: 1 door de opdrachtgever zelf opgestelde programma uit de initiatieffase moet worden vastgesteld en zonodig geactualiseerd op basis van de resultaten van haalbaarheidsonderzoeken. De projectadviseur vindt het nog niet nodig zijn collega-adviseur-PvE hiervoor in te schakelen; 2 dit vastgestelde programma wordt getoetst aan het ruimtelijk beeld dat in de fase haalbaarheidsonderzoek is ontstaan voor de ‘nieuwbouw op de bestaande locatie’. Dit is te beschouwen als een analyse die elementen van ontwerpen in zich draagt, paragraaf 8.3.2. Deze analyse wordt door de projectadviseur en de adviseur-PvE gezamenlijk uitgevoerd;

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

��

��

�

�

�

� ��

Figuur 8.27 Fase Projectdefinitie (PD) Figuur 8.28 POBB-model voor PD-fase

0695053X_h08.indd 214

15-03-2005 15:57:14

8 VOORBEELDPROJECT

3 de begroting voor ‘nieuwbouw op bestaande locatie’ uit de voorgaande fase wordt geactualiseerd, paragraaf 8.3.3. Daarbij wordt gebruikgemaakt van gegevens uit de actualisatie van het programmadeel, paragraaf 8.3.1. Hier bouwt de bouwkostenadviseur weer voort op het werk van de adviseur-PvE; 4 een ‘beslisdocument’ wordt opgesteld voor de directeur Gemeentewerken en de wethouder. Hierin zijn het programma, het ruimtelijk beeld en de begroting verwerkt tot het zogenoemde ‘objectdeel’ van de projectdefinitie, paragraaf 8.3.4. In zo’n beslisdocument worden ook de uitgangspunten en doelstellingen omtrent verdere organisatie van het project en de daarbij behorende kosten aangegeven. Deze elementen zijn onderdeel van de ‘procesinformatie’ uit het PvA, paragraaf 8.3.5. Het PvA voor de PD-fase werd door de projectadviseur aan het begin van deze PD-fase definitief gemaakt en voor akkoord aan de wethouder voorgelegd. Dit ‘spoorboekje’ bevat pure procesinformatie en speelt in deze fase de hoofdrol, naast de evenzeer belangrijke actualisatie en vastlegging van de inhoudelijke gegevens. In paragraaf 8.3.5 komt de aanpak van het project na de PD-fase aan de orde. 8.3.1 Actualisatie programma De actualisatie van het programma wordt door de projectadviseur zelf gedaan. Het gaat om wijzigingen en aanpassingen waarvoor niet direct een adviseur-PvE hoeft te worden geraadpleegd. De functionele en technische uitgangspunten voor dit object worden nagelopen. Dit programma is de actualisatie van het globaal PvE uit de aanloopfase van figuur 8.17 en wordt basisprogramma genoemd. Het basisprogramma bestaat uit drie onderdelen, figuur 8.29: 1 functioneel en ruimtelijk; 2 technisch; 3 ruimtelijk en esthetisch. 8.3.2 Toetsing geactualiseerde programma Het geactualiseerde programma wordt door de projectadviseur met de directeur Gemeentewerken besproken en voor akkoord aan de wethouder voorgelegd. Deze organiseert min of meer ad hoc een bijeenkomst van ambtelijke vertegen-

0695053X_h08.indd 215

215

woordigers en legt het basisprogramma aan hen voor, overigens tezamen met de conceptproducties uit de ontwerpanalyse en de begroting, paragraaf 8.3.3, zodat een compleet beeld kan worden gevormd. Bij deze sessie blijkt dat niet duidelijk is aan welk type kantoorvertrekken wordt gedacht in relatie tot de werkprocessen die zich in het gemeentehuis afspelen. De projectadviseur benadrukt dat dit basisprogramma is bedoeld voor de toetsing of de nieuwbouw op de locatie past. Hij legt uit dat het PvE ten behoeve van het structuurontwerp beschrijvingen van de werkprocessen bevat met voorbeelden van standaard kantoorvertrekken. In de volgende fase gaat de adviseur PvE dit programma opstellen, met als doel de architect van programma-informatie te voorzien. De projectadviseur legt dat wat er tijdens de sessie is besproken in een kort verslag vast en stuurt dit naar de directeur Gemeentewerken met het verzoek dit ‘voor gezien en akkoord’ te tekenen. Aan de directeur wordt de interne distributie overgelaten. Toetsing of basisprogramma op locatie past De projectadviseur vraagt aan zijn adviseur-PvE gezamenlijk te onderzoeken of het basisprogramma op de nu vastliggende locatie past. De adviseur-PvE vraagt bij de gemeente de locatiegegevens op en in een werksessie doen de twee adviseurs een aantal aannames over de ruwe massa van de nieuwbouw. Zij leggen dus de nadere gegevens van de locatie vast en kiezen een aantal ruimtelijke uitgangspunten met betrekking tot: • situering; • volume (maximum/minimum); • vloeroppervlakte (maximum/minimum); • bebouwde oppervlakte (maximum/minimum); • hoogte (maximum/minimum). Uit deze werksessie komen de volgende conclusies, figuur 8.30: 1 passing op locatie is mogelijk; 2 bestaande gemeentehuis kan niet blijven staan tijdens nieuwbouw. Daarvoor biedt de locatie onvoldoende ruimte, althans onvoldoende ruimte voor een vrije stedenbouwkundige invulling op het terrein door de architect.

15-03-2005 15:57:14

216

fase Projectdefinitie Actualisering gewenste situatie Datum: 28 februari 2001 Functioneel/ruimtelijk profiel raadzaal, trouwzaal, drie vergaderruimten B&W ruimten ‘frontoffice’ secretarie, publieksruimte ‘frontoffice’ ambtenaren secretarie en anderen 15 ambtenaren à 12 m2 fno kantoorruimten, 85 ambtenaren à 14 m2 fno gemiddeld – gemeentewerken – administratie – overige afdelingen (inclusief postkamer) kantine voor 100 ambtenaren, raming 2 m2 fno per persoon repro en archief 10 parkeerplaatsen, alleen voor dienstauto’s, parkeren voor bezoekers, politici, ambtenaren op nabijgelegen parkeerplaats Totaal

m2 fno 400 100 100 180 1.190

200 140 p.m. 2.310

Voor 100 ambtenaren plus B&W is dan onder toepassing van een realiseerbaar geachte bvo/fno factor van 1,6 zo’n 3.700 m2 bvo benodigd. Technisch Was: Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit e.d. voor een bestaand gebouw of voor nieuwbouw, afhankelijk van de uitwerking van dit programma. Nota bene bij een grootschalig renovatie/groot onderhoud zijn de eisen van Bouwbesluit voor nieuwbouw geldig. Wordt: Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit e.d. Ruimtelijk/esthetisch Was en blijft: Het gemeentehuis moet passen bij het stedenbouwkundig karakter van de gemeente Rijndrecht. Het moet herkenbaar zijn voor iedere burger en hem of haar met een zekere trots vervullen. De ruimten voor B&W, de gemeenteraad, de huwelijksvoltrekking en het publiek dienen een passende representativiteit te bezitten. Toe te voegen: Bij volledige nieuwbouw past ook volledige nieuwe inrichting. Er moet voldaan worden aan de randvoorwaarden, voortvloeiend uit de ruimtelijke ordeningswetgeving. Figuur 8.29 Basisprogramma

Voor de gemeentelijke organisatie moet tijdelijke huisvesting worden gezocht. De projectadviseur beschouwt de tijdelijke huisvesting als een deelproject, waarvan de kosten in de totale investeringsopzet thuishoren. Productie ‘locatieanalyse’ De resultaten van de nadere bestudering van de locatie en de analyse van de ruimtelijke inpassing komen ter tafel bij de door de wethouder georganiseerde sessie met de ambtenarenvertegenwoordiging. De vraag wordt gesteld of dit niet eerder het werk van een architect is.

0695053X_h08.indd 216

Het antwoord van de projectadviseur luidt, dat dit inderdaad een ontwerpersrol is die heel goed door een architect kan worden vervuld, maar ook door programma-adviseurs. Het is een zeer grove toetsing, meer een aftasting van de ruimte waarbinnen een – nog te selecteren – architect in een volgende fase, op basis van een gericht PvE, zijn gang kan gaan. De ambtelijke vertegenwoordiging geeft onder andere aan dat er in de directe omgeving een leegstaande huishoudschool is, die kan worden gehuurd en aangepast. Voor raadsvergaderingen en huwelijksvoltrekkingen kan zaalruimte worden

15-03-2005 15:57:15

8 VOORBEELDPROJECT

217

fase Projectdefinitie Locatieanalyse Datum: 28 februari 2001

Aantekeningen omtrent de locatiegegevens – afmetingen kavel: 65 bij 80/85 meter (kavel is vrijwel rechthoekig met een licht schuine zijde aan de Marktstraat; – oppervlak totaal: 5.300 m2; – rooilijnen: aan alle zijden 3 meter uit kavelgrens; – huidig bebouwd oppervlak: 1.400 m2; – bebouwingscoëfficiënt: maximaal tot 0,4; – bebouwingshoogte zone A: 24 m; – bebouwingshoogte zone B: 12 m. N.B: voor ‘marktplein’ een rechthoekige ruimte te reserveren ad 1.500 m2, aansluitend op het winkelgebied/ respectievelijk de doorgang naar de hoofdwinkelstraat.

Aantekeningen omtrent de ruimtelijke uitgangspunten – 3.700 m2 in 3 lagen ad 3,50 m; – grondoppervlak dan circa 1.250 m2; – rechthoekige vorm dan 15 × 80; – langgerekt gebouw dan L-vorm, bijvoorbeeld 50 bij 15 en 40 bij 15 meter; – totale hoogte dan circa 11 m. N.B. huidige gemeentehuis staat op deze locatie en is in bvo nog groter.

W de ZWIJGERSTR.

RUITERLAAN

Voorlopige conclusies – programma past, maar oude gemeentehuis eerst slopen; – tijdelijke huisvesting zoeken.

BODELOLAAN

ORANJELAAN

6 2 zone B

5

1

4

3

KAASMARKT

zone A

1

6

MARKTS TRAAT

6

1 voorplein 2 laagbouw 3 hoogbouw 4 raadzaal

8

5 verdiept plein 6 gazon 7 groenvoorziening 8 huishoudschool 9 winkels/banken

9 7

9

Figuur 8.30 Excerpt uit locatieanalyse

gehuurd in een eveneens nabijgelegen zalencentrum. Bij de toetsing van het geactualiseerde programma is aangegeven door wie dit achtereenvolgend moet worden goedgekeurd.

0695053X_h08.indd 217

8.3.3 Begroten en plannen Nu vindt actualisatie plaats van de raming en planning uit de haalbaarheidsstudie. Het betreft actualisatie van: 1 raming investeringskosten; 2 raming exploitatiekosten; 3 projectplanning.

15-03-2005 15:57:17

218

1 Raming investeringskosten De projectadviseur vraagt aan de bouwkostenadviseur om een zeer grove raming voor mogelijkheid B uit de haalbaarheidsstudie, paragraaf 8.2, te actualiseren. Het gebruik van toeslagfactoren voor de omrekening van bouwkosten naar investeringskosten (bij mogelijkheid B was dit zeer optimistisch 1,2) is in dit stadium niet meer verantwoord. Er kan een detaillering plaatsvinden naar de bijkomende kosten (zoals leges) en de voorbereidings- en begeleidingskosten (architect, adviseurs, directievoering en toezicht). De kostenadviseur doet onderzoek naar de detaillering van de factor 1,2 en komt tot bijkomende kosten ad 150.000 euro en voorbereidings- en begeleidingskosten ad 500.000 euro. Het percentage reserveringen stelt hij op (gemiddeld) 8% van de bouwkosten. Belangrijk is hier goed te definiëren wat wel en niet tot de projectinvestering wordt gerekend. Er zijn enkele nieuwe gegevens die leiden tot een nieuw bedrag aan investeringskosten, dat

veel hoger is dan het oorspronkelijke bedrag uit de variantenvergelijking in paragraaf 8.2. Dit is echter te verklaren uit de gewijzigde uitgebreide projectdefinitie. Uitbreidingen zijn: • nieuwbouw vraagt nieuwe inrichting. De door de gemeente hiervoor geraamde 300.000 euro is voor de kostenadviseur bij narekening met behulp van vuistregels een acceptabel bedrag; • mogelijkheid B heeft tijdelijke huisvesting met huurkosten, aanpassingskosten en een extra verhuizing als consequentie. Dit wordt totaal geraamd op 300.000 euro; • reserveringen voor onvoorzien, loon- en prijsstijgingen, verhuiskosten en btw. De projectadviseur ontvangt de berekeningen van de kostenadviseur. Zelf maakt hij een meer gedetailleerde raming van het architectenhonorarium gebaseerd op de SR en met een precieze invulling van de bij de SR behorende controlelijsten. De projectadviseur organiseert samen met

fase Projectdefinitie Investeringskosten Datum: 6 maart 2001

Haalbaarheidsstudie Grondkosten Boekwaarde gemeentehuis sloopkosten

Bouwkosten Nieuwbouw Reserveringen

Bijkomende kosten Bijkomende kosten algemeen Voorbereiding en begeleiding Schoonmaak en verhuiskosten Kosten tijdelijke huisvesting

¤

Projectdefinitie ¤

150.000

p.m. 150.000

600.000

450.000 150.000

¤ 3.700.000

¤ 4.000.000 3.700.000 300.000

3.700.000 p.m.

¤

750.000

¤ 1.350.000 150.000 500.000 400.000 300.000

750.000 p.m. p.m.

Inrichtingskosten

¤

Totale investeringskosten

¤ 4.900.000

300.000

¤

300.000

¤ 6.250.000

Figuur 8.31 Investeringskostenoverzicht

0695053X_h08.indd 218

15-03-2005 15:57:18

8 VOORBEELDPROJECT

de kostenadviseur een overleg met het hoofd Financieel-Economische Zaken (FEZ) van de gemeente. Tijdens het overleg blijkt dat in de gemeentelijke administratie voor het huidige gemeentehuis nog een boekwaarde van 447.000 euro staat. Bij sloop van het gemeentehuis moet dit bedrag in één keer worden afgeschreven en dit komt dan als kostenpost in de investeringskostenopzet (450.000 euro). Nu kan het investeringskostenoverzicht worden opgesteld, figuur 8.31. 2 Raming exploitatiekosten De exploitatiekosten (inclusief vaste kosten) werden in de fase Haalbaarheid op 415.000 euro per jaar geraamd, figuur 8.20. De omrekening naar kapitaallasten van de investering was 305.000 euro per jaar. Dit is een grove berekening op annuïteitenbasis, aangenomen dat de gemeente alles moet financieren. De pure exploitatiekosten (exclusief kapitaallasten) werden in de fase Haalbaarheid geraamd op 110.000 euro per jaar, figuur 8.21. Dit bedrag kan als richtinggevend voor de volgende fasen worden beschouwd, figuur 8.32. De sloopkosten en de extra kosten voor de tijdelijke huisvesting worden niet in de jaarlasten meegenomen. Het hoofd FEZ brengt naar voren dat de gemeente meer dan 80% van de totale kosten rechtstreeks uit de daartoe bestemde reserve kan financieren. Afgesproken wordt dat in de volgende fase voor de berekening van de jaarlasten de afschrijvingsmethode wordt gehanteerd.

219

3 Projectplanning De projectplanning moet worden aangepast. De projectadviseur verfijnt de doorlooptijden uit figuur 8.22 tot een grove projectplanning waarin de tijdelijke huisvesting en de sloop van het huidige gemeentehuis als deelprojecten worden meegenomen, figuur 8.33. De aangegeven ‘mijlpalen’ zijn telkens de goedkeuringen aan het eind van de ontwerpfasen, de BK-fase en de aanbestedingsfase. De mijlpaal ‘Goedkeuring Definitiefase’ is niet opgenomen, omdat deze planning onderdeel is van het beslisdocument van de PDfase. Verder is de fase ‘Nazorg’ niet opgenomen in de planning, omdat die een jaar later plaatsvindt dan de fase ‘Uitvoering’. Die nazorg betreft vooral de installaties, waar een heel jaarseizoen overheen moet gaan. 8.3.4 Beslissen De beslissing over de afsluiting van de PD-fase is sterk gericht op de aanpak en organisatie van het nieuwbouwproject. In het beslisdocument wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke gegevens: • PvA voor totale projectrealisering; • investeringskrediet, figuur 8.34. Dit is geordend in posten die de hoofdindeling van de toekomstige budgetbewakingsoverzichten vormen; • voorstellen voor opdrachten aan architect en adviseurs; • budgetmandaat voor wethouder ten behoeve van adviesopdrachten.

fase Projectdefinitie Exploitatiekostenbudget Datum: 6 maart 2001

Vaste kosten Energie incl. water Onderhoud gebouw, installaties en groen Schoonmaken binnen en buiten Administratief beheer Specifieke bedrijfskosten Totaalkosten per jaar

6.000 21.000 15.000 11.000 11.500 46.000

excl. kapitaalslasten iets duurder iets duurder vooralsnog gelijk vooralsnog gelijk

¤ 110.500

Figuur 8.32 Exploitatiekostenbudget

0695053X_h08.indd 219

15-03-2005 15:57:19

0695053X_h08.indd 220

Figuur 8.33 Projectplanning

Tijdelijke huisvesting Voorbereiding Functioneren tijdelijke huisvesting Verhuizing

Deelproject Ssloop Sloopvoorbereiding Uitvoering sloop

Definitiefase Ontwerpfasen P rogramma van Eisen Bouwkundig ontwerp Instal latie ontwerp Begroting Besluitvorming Bestekfase Bouwkundig bestek Installatietechnisch bestek Directiebegroting Besluitvorming Prijs vormingsfase Selectie inschrijvende bedr. Aanbesteding t/m gunning Uitvoeringsfase Werkvoorbereiding Uitvoering

fase Projectdefinitie Projectplanning Datum: 21 maart 2001 J

F M A M SO

2001 J J A VO

S

O N J

DO

D F

M A M

2002 J J A S O

N D J

F M

A

2003 M J

J

A

Bouwmanagement Bureau

220

15-03-2005 15:57:20

8 VOORBEELDPROJECT

221

fase Projectdefinitie Investeringskrediet Datum: 28 maart 2001

Code

Omschrijving

00 10 20 30

Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Voorbereidingskosten

40 50 60 70

Inrichting Reserveringen Verhuiskosten Tijdelijke huisvesting

Totaal investering

Opmerkingen 600.000 Boekwaarde gemeentehuis + sloop 3.700.000 150.000 Voornamelijk leges 500.000 12% van bouwkosten + sloop en tijdelijke huisvesting 300.000 300.000 8 % van bouwkosten 400.000 300.000 ¤ 6.250.000 excl. BTW

Figuur 8.34 Investeringskrediet

Dit beslisdocument, waarin de uitgangspunten voor het totale project worden beschreven, wordt na goedkeuring het ‘basisdocument’ voor dit nieuwbouwproject. De projectadviseur heeft, parallel aan de actualisatie van de inhoudelijke gegevens, een PvA opgesteld dat: 1 opdracht aan deze adviseur recapituleert, paragraaf 8.2; 2 verdere procesmatige aanpak project in beeld brengt, paragraaf 8.3.5. Selectieprocedure Een variant is dat in deze PD-fase ook de selectieprocedure van de architect plaatsvindt. Dit zou een tussentijds beslisdocument ‘selectieprocedure’ kunnen betekenen. Aan het eind van deze fase wordt dan tevens beslist welke architect wordt gecontracteerd.

De wethouder en vervolgens het College van B&W en de gemeenteraad keuren het beslisdocument goed. Van het investeringskrediet heeft de wethouder toestemming om voor de volgende fase op te dragen: • honorarium adviseur projectmanagement; • honorarium adviseur PvE; • honorarium bouwkostendeskundige; • honorarium architect.

0695053X_h08.indd 221

8.3.5 Procesinformatie In de PD-fase ligt het accent op het proces en de inschakeling van de juiste partijen. De projectadviseur begint de fase met het opstellen van het PvA. De haalbaarheidsstudie heeft voldoende diepgang gehad en de actualisatie van de inhoudelijke gegevens is in deze fase daardoor beperkt gebleven. De projectadviseur kan nu alle aandacht besteden aan het samen met de opdrachtgever verkennen van de procedurele kaders. Hij overlegt hoe dit type project, op deze locatie en met de huidige randvoorwaarden kan worden aangepakt. De volgende onderwerpen komen aan de orde: ◆ deelprojecten; ◆ rol verschillende betrokkenen; ◆ selectie architect; ◆ voorbereiding aanbesteding; ◆ projectorganisatie; ◆ besluitvorming in project.

◆ Deelprojecten Er is een zekere complexiteit vanwege nieuwbouw op de bestaande locatie. Er is daarom sprake van twee deelprojecten: ‘slopen’ en ‘tijdelijk huisvesten’. Uit de projectplanning, figuur 8.33, blijkt de volgorde en de mogelijke overlap van de deelprojecten en het hoofdproject.

15-03-2005 15:57:21

222

◆ Rol verschillende betrokkenen Ook is er complexiteit vanwege de besluitvorming bij de opdrachtgevers. Er zijn immers meerdere partijen die zich in het beslisdocument moeten kunnen vinden: • verantwoordelijke wethouder; • College van B&W (op basis van politieke verhoudingen); • ambtenaren (zij moeten in nieuwe gebouw gaan werken); • gemeenteraad (zij besluiten). Omdat het een publiek project is, spelen ook burgers, bedrijfsleven en pers een rol, vooral wanneer zij zich niet voldoende vertegenwoordigd vinden door de gemeenteraad.

◆ Selectie architect Voor wat betreft de keuze van de architect wordt voorgesteld zes architectenbureaus zich te laten presenteren met een bureaudocumentatie en later een mondelinge toelichting. Als belangrijke selectiecriteria worden genoemd: • ervaring met ontwerpen dergelijke publieke gebouwen; • stijl passend bij opdrachtgever; • zorgvuldige technische en esthetische detaillering; • kostenbewust ontwerpen; • uitwerking naar werktekeningen.

Memorandum van College van B&W aan gemeenteraad Betreft: Projectorganisatie nieuwbouw gemeentehuis (zie ook agenda Raadsvergadering van 26-4-2001) Datum: 12 april 2001 In uw vergadering van 15 februari 2001 besloot u in te stemmen met de ontwikkelingsvariant ‘renovatie/nieuwbouw’ voor het gemeentehuis overeenkomstig ons daartoestrekkende voorstel. Daarbij hebben wij de opdracht gekregen nadere voorstellen voor de aanpak van het project te doen en u een stedenbouwkundige visie voor het centrumgebied te overleggen. Voor wat betreft de voorbereidingsfase van het project geven wij er – in lijn met het gevoelen van de raad – de voorkeur aan u zo nauw mogelijk bij de planontwikkeling te betrekken en u via de raadcommissie zo direct mogelijk over de voortgang te informeren. Door ons is een onderzoek gedaan bij enkele gemeenten die thans of in het recente verleden te maken hebben (gehad) met een project verbouw of nieuwbouw van het gemeentehuis. Daarbij ging het met name om de opzet van de projectorganisatie. Gezien de ervaringsgegevens en gehoord het standpunt van de raad hebben wij besloten het ‘project gemeentehuis’ te doen voorbereiden en begeleiden middels een overlegstructuur waarin een stuurgroep, een klankbordgroep en werkgroepen in zijn opgenomen. Een en ander volgens het schema, de volgende samenstelling en globale taakomschrijving:

gemeenteraad

raadscommissie

hiërarchische relaties operationele communicatie stuurgroep

managementteam

gemeentelijke diensten

lijnorganisatie

0695053X_h08.indd 222

klankbordgroep

projectgroep

werkgroepen

projectorganisatie

15-03-2005 15:57:22

8 VOORBEELDPROJECT

223

Stuurgroep, bestaande uit: – portefeuillehouder (voorzitter); – gemeentesecretaris; – projectleider (extern); – architect; – lid van het Ambtelijk Management Team; – secretariaat. De – – – – – – – –

taken van de stuurgroep zijn op hoofdlijnen: begeleiding en coördinatie; budgetbewaking; voortgangsbewaking gehele project; algemene signalering; voorbereiding standpuntbepaling door klankbordgroep; procedurele voorbereiding besluitvorming door College en Raad; coördinatie bouwvergaderingen; controle op uitvoering besluiten van klankbordgroep en bestuurorganen.

Klankbordgroep, bestaande uit: – burgemeester (voorzitter); – gemeentesecretaris; – fractievoorzitters uit de Raad; – lid van het Ambtelijk Management Team; – lid Medezeggenschapscommissie; – projectleider (extern); – architect (ad hoc); – secretariaat. De taken van de klankbordgroep zijn in hoofdzaak: – principe-standpuntbepaling ten aanzien van cruciale fasen in het project; – inhoudelijke voorbereiding bestuurlijke besluitvorming. Werkgroepen, bestaande uit: – projectleider; – diverse disciplines, onder andere uit de ambtelijke organisatie; – vertegenwoordigers van de aannemer en de onderaannemers. De – – – –

taken van de werkgroepen zijn: dagelijkse voortgang met betrekking tot nader te definiëren deelprojecten; uitvoering van werkzaamheden; kwaliteitsbewaking/kostenbewaking; rapportage via de projectgroep aan de stuurgroep.

De projectleider (extern) vervult een schakelfunctie in de algehele coördinatie tussen werkgroepen en stuurgroep en is verantwoordelijk voor een juiste afstemming tussen de werkgroepen onderling en de overige bij het project betrokken disciplines. Een van de eerste aan de stuurgroep op te dragen taken zal zijn het opzetten van een stappenplan met termijnplanning, waarbij als datum voor start van de daadwerkelijke nieuwbouw zal gelden het 3 e kwartaal 2002. Voor u is ter inzage gelegd de u toegezegde, door de stedenbouwkundige ontwikkelde, visie op het Centrumgebied van Rijndrecht. Wij stellen u voor: 1 In te stemmen met de voorgestelde projectorganisatie, de samenstelling en globale taakomschrijving. 2 De stedenbouwkundige visie op het Centrumgebied vooralsnog voor kennisgeving aan te nemen. Burgemeester en wethouders van Rijndrecht, Figuur 8.35 Voorstel College van B&W voor projectorganisatie

0695053X_h08.indd 223

15-03-2005 15:57:24

224

Door middel van een waardeanalyse wordt een architect gekozen, waarmee vervolgens het honorarium wordt besproken. Een aanbesteding volgens de EG-richtlijn wordt niet nodig geacht, omdat men verwacht dat het honorarium beneden de drempelwaarde van 200.000 euro blijft. ◆ Voorbereiding aanbesteding Voor wat betreft de aanbesteding wordt verwezen naar de gemeentelijke nota Aanbestedingsbeleid. Deze maakt duidelijk dat bij deze geraamde bouwkosten een onderhandse aanbesteding met voorafgaande selectie mogelijk is. Een aanbesteding volgens de EG Richtlijn ‘Werken’ is niet nodig, omdat het bedrag aan bouwkosten beneden de drempel van 5 miljoen euro blijft. ▶▶ De verschillende aanbestedingsmethoden worden behandeld in deel 11 Contracteren, hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 worden de Europese richtlijnen besproken

◆ Projectorganisatie De projectorganisatie wordt aan de raad voorgesteld als een nadere uitwerking van de desbetreffende paragraaf uit het PvA. Deze uitwerking is nodig om de betrokkenheid van de gemeentelijke organisatie duidelijk te maken en af te spreken. Zij ontvangt hiertoe een voorstel, figuur 8.35.

Een van de werkgroepen is de ontwerpwerkgroep. Hierin vindt interactie plaats tussen de gemeente, projectleider en ontwerpende adviseurs. De adviseurs formeren een ontwerpteam voor een efficiënte afstemming van hun eigen werkzaamheden. De projectleider van het architectenbureau is tevens de coördinerend projectleider van het team. Opmerking Omdat de projectadviseur zich in de volgende fasen minder bezighoudt met het adviseren van de opdrachtgever en meer met het aansturen en bewaken van het ontwerpproces, wordt hij in het vervolg als ‘projectmanager’ betiteld. ◆ Besluitvorming in project Met een paragraaf in het PvA wordt duidelijk gemaakt hoe toetsing en besluitvorming verlopen, figuur 8.36. De gemeenteraad heeft het laatste woord. Hoewel er een procedure van besluitvorming is vastgelegd, moet er in het PvA duidelijk worden afgesproken of het nodig is dat na elke fase de procedure tot en met de gemeenteraad moet worden doorlopen. Dit vraagt namelijk veel proceduretijd. Afgesproken wordt dat de gemeenteraad uitsluitend in de fase van het Definitief ontwerp en de Prijsvorming wordt geïnformeerd.

3.2.3. Beslissen • Elke fase wordt afgesloten met een ‘beslisdocument’. Besluitvorming hierover is het formele eindpunt van elke fase en toetssteen en startpunt van de daarop volgende fase. • Besluitvorming vindt plaats op diverse niveaus: hieronder wordt deze getrapte besluitvorming inzichtelijk gemaakt. • De klankbordgroep wordt alleen ingeschakeld bij cruciale beslissingen. • Goedkeuring van de gemeenteraad is niet bij elke fase nodig.

projectmanager: voorbereiden rapportage

stuurgroep: besluitvorming

College van B&W: toetsing

gemeenteraad: goedkeuring

klankbordgroep: overleg

Figuur 8.36 Paragraaf ‘Beslissen’ uit PvA

0695053X_h08.indd 224

15-03-2005 15:57:25

8 VOORBEELDPROJECT

8.4 Fase Structuurontwerp 8.4.1 Start ontwerpfase De gemeenteraad van Rijndrecht keurt aan het eind van de PD-fase het beslisdocument Projectdefinitie goed. Dit betekent voor de opdrachtgever (wethouder) en de projectmanager dat het basisprogramma, aan de inhoudelijke kant, uitgangspunt is voor de ontwerpfase. Het financieel uitgangspunt voor alle projectactiviteiten is het investeringskrediet. In organisatorische zin helpt de projectmanager de wethouder met het selecteren en inschakelen van adviseurs (onder wie de architect). Het ontwerpproces wordt door de projectadviseur verdeeld in drie fasen om het stapsgewijze karakter van de inhoudelijke planontwikkeling te kunnen beheersen: 1 SO-fase; 2 VO-fase, paragraaf 8.5; 3 DO-fase, paragraaf 8.6.

De projectmanager volgt hiermee het POBBmodel, figuur 8.37 en 8.38. Dit betekent dat hij nu adviseurs inschakelt voor: • functioneel en technisch programma, dit is het deel Programmeren uit het model, paragraaf 8.4.2. Als adviseur wordt zijn collega-programma-adviseur aangesteld; • structuurontwerp, dit is het deel Ontwerpen uit het model, paragraaf 8.4.3. Als architect wordt de ‘winnende’ architect uit de selectieprocedure aangesteld; • bouwkostenbegroting, zowel op basis van het programma als het SO, paragraaf 8.4.3. Hiervoor wordt een collega-bouwkostenadviseur aangezocht.

225

In het eerste deel van de ontwerpfasen (SO-, VO- en DO-fase) wordt het PvE gericht geschreven ten behoeve van de activiteiten van de architect. In de SO-fase komt de architect voor het eerst echt in beeld. Het door hem gemaakte SO wordt door de bouwkostendeskundige van een bouwkostenbegroting voorzien. Dit leidt in het voorbeeldproject tot overleg, omdat er zich nu al overschrijdingen dreigen voor te doen. Er wordt echter een oplossing gevonden waarmee alle partijen kunnen leven, ook de opdrachtgever. Deze is zeer gecharmeerd van het gemaakte structuurontwerp, maar is eigenlijk nog meer tevreden omdat het investeringskostenbudget gehandhaafd blijft. De projectmanager bereidt de rapportage voor die ertoe leidt dat een beslisdocument wordt opgesteld waarin programma, SO en investeringsbegroting zijn verwerkt tot conclusies en aanbevelingen, paragraaf 8.4.6. In het beslisdocument wordt ook gerapporteerd over de genomen beslissingen met betrekking tot inschakeling van diverse adviseurs. Deze procesinformatie wordt in paragraaf 8.4.7 besproken. 8.4.2 Programmeren In een voorbereidend overleg met de programma-adviseur stelt de projectmanager dat het basisprogramma uit de PD-fase uitgangspunt is, maar moet worden uitgebreid. De doelgroep van het te maken Programma van Eisen is nu primair de ontwerper. Het projectbeleid is erop gericht dat in het programma de relevante budgettaire uitgangspunten worden opgenomen.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

��

��

��

��

Figuur 8.37 Fase Structuurontwerp (SO)

0695053X_h08.indd 225

Figuur 8.38 POBB-model voor SO-fase

15-03-2005 15:57:25

226

Bron is het beslisdocument van de PD-fase, paragraaf 8.3.4. Als service kan de relatie tussen programma en locatie uit de analyse van de PD-fase worden toegevoegd, paragraaf 8.3.2. Dit geldt niet voor het vermelden van de externe eisen en voorwaarden (van de regelgevende instanties). In een artikel van de SR is de architect eraan gehouden hiervan op de hoogte te zijn. De programma-adviseur stelt vervolgens de standaard programma-indeling voor, gebaseerd op SBR-publicatie 258 (ir D. Spekkink, E.A.M. ten Dam en F.J. Smits, Programma van eisen - Instrument voor kwaliteitsbeheersing). Bij deze standaard worden de beschikbare en de te verzamelen programmagegevens in vijf blokken A tot en met E onderverdeeld, figuur 8.39. De programma-adviseur vult in deze fase alleen de in kleur gedrukte onderdelen van de standaard in. In blok D moeten de taakstellende voorwaarden worden opgenomen. Dit geldt vooral voor de financiële budgetten en de voorwaarden met betrekking tot de realisatietermijn.

In het blokje Begroten van het POBB-model worden vervolgens de ontwikkelde plannen begroot, zodat kan worden gecontroleerd of de plannen binnen het budget realiseerbaar zijn. Toetsen Programma van Eisen voor structuurontwerp De programma-adviseur heeft voor de samenstelling van dit Programma van Eisen (afgekort PvE voor het structuurontwerp) nog enkele gesprekken gevoerd met ambtenaren van de gemeente Rijndrecht, waaronder de directeur Gemeentewerken. De essenties van deze gesprekken zijn vastgelegd. De wijzigingen en aanvullingen op het programma zijn doorgevoerd. Het conceptprogramma, figuur 8.40, wordt aan de projectmanager gepresenteerd. Deze stuurt, na een toets op ‘nuttig en nodig’, het programma ter goedkeuring naar de directeur Gemeentewerken. Tegelijkertijd wordt het, omwille van tijdwinst mede gezien het geringe aantal wijzigingen, aan de architect gestuurd, zodat deze aan de slag kan.

fase Structuur ontwerp Van: Afdeling Programmeren Indeling voor het Programma van Eisen Datum: 11 mei 2001

Blok A

Blok B

Blok C Blok D

Blok E

Gebruikseisen A1 Beschrijving van de gemeente Rijndrecht A2 Beschrijving van de gemeentelijke organisatie A3 Beschrijving van de gebruikers activiteiten Functies en prestaties 2 B1 De minimale ruimtelijke consequenties in m fno B2 De relaties tussen functiegebieden, afdelingen en/of functies B3 Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat, akoestisch klimaat, afwerking, speciale voorzieningen, inrichting enz. B4 Technische consequenties van wensen/eisen uit punt B3 op functieclusterniveau B5 Eisen gesteld door normen en richtlijnen Beeldverwachtingen C1 Algemene ontwerpuitgangspunten Project-interne voorwaarden D1 Interne voorwaarden mbt investeringskosten D2 Interne voorwaarden mbt exploitatiekosten D3 Interne voorwaarden mbt tijdtechnische uitgangspunten D4 Interne voorwaarden mbt milieuaspecten Externe eisen en voorwaarden E1 verwijzing naar wettelijke voorschriften

Deze indeling is gemaakt op basis van de Publicatie SBR 258

Figuur 8.39 Standaard indeling voor PvE

0695053X_h08.indd 226

15-03-2005 15:57:26

8 VOORBEELDPROJECT

227

Fase Structuurontwerp Programma voor structuurontwerp Datum: 1 juni 2001 A1 – Beschrijving van de gemeente Rijndrecht (hier niet opgenomen) A2 – Beschrijving van de gemeentelijke organisatie (hier niet opgenomen) A3 – Beschrijving van de gebruikersactiviteiten (hier niet opgenomen) B1 – Minimale ruimtelijke consequenties in m2 fno Functioneel/ruimtelijk profiel raadzaal, trouwzaal, drie vergaderruimten B&W ruimten ‘frontoffice’ secretarie, publieksruimte ‘frontoffice’ ambtenaren secretarie en anderen 15 ambtenaren à 12 m2 fno kantoorruimten, 85 ambtenaren à 14 m2 fno gemiddeld – gemeentewerken – administratie – overige afdelingen (inclusief postkamer) kantine voor 100 ambtenaren, raming 2 m2 fno per persoon repro en archief 10 parkeerplaatsen, alleen voor dienstauto’s, parkeren voor bezoekers, politici, ambtenaren op nabij gelegen parkeerplaats Totaal

m2 fno 400 100 100 180 1.190

200 140 p.m. 2.310

Voor 100 ambtenaren plus B&W is dan onder toepassing van een realiseerbaar geachte bvo/fno factor van 1,6 zo’n 3.700 m2 bvo benodigd. B5 – Eisen gesteld door normen, richtlijnen Technisch Voldoen aan de wettelijke eisen van Bouwbesluit en dergelijke voor een bestaand gebouw of voor nieuwbouw, afhankelijk van de uitwerking van dit programma. C1 – Algemene ontwerpuitgangspunten Ruimtelijk/esthetisch De ruimtelijke uitgangspunten – situering, zie onderstaande tekening, 5.300 m2 oppervlakte – volume (maximaal/minimaal), geen eisen aan gesteld – vloeroppervlakte (maximaal/minimaal), 3.700 m2 bvo +/– –50 m2 – bebouwde oppervlakte (maximaal/minimaal), 1.250 m2 – hoogte (maximaal/minimaal), maximaal 18 meter. De ligging van het gebouw in zijn omgeving Het gemeentehuis moet passen bij het stedenbouwkundig karakter van de gemeente Rijndrecht. Het moet herkenbaar zijn voor iedere burger en hem of haar met een zekere trots vervullen. De ruimten voor B&W, de gemeenteraad, de huwelijksvoltrekking en het publiek dienen een passende representativiteit te bezitten. Bij nieuwbouw past volledige nieuwe inrichting.

0695053X_h08.indd 227

15-03-2005 15:57:28

W de ZWIJGERSTR.

RUITERLAAN

228

BODELOLAAN

ORANJELAAN

65 m 85 m

MARKTS TRAAT

KAASMARKT

8

9 7

7 groenvoorziening 8 huishoudschool

9

9 winkels/banken

D1 – Interne voorwaarden investeringskosten In het kader van het beschikbare investeringskostenkrediet zijn de volgende budgetposten taakstellend: € 150.000 Sloopkosten € 3.700.000 Bouwkosten Bijk. + beg. kosten € 50.000 € 300.000 Inrichting Tijdelijke huisvesting € 300.000 D2 – Interne voorwaarden exploitatiekosten De exploitatiekosten exclusief vaste kosten zijn in de Definitiefase op € 110.500 als richtinggevend voor de Ontwerpfase gesteld. Dit bedrag is gerelateerd aan de nieuwbouw. Voor vaste kosten wordt een afschrijvingsmethodiek gehanteerd die nog door de opdrachtgever zal worden verstrekt. D3 – Interne voorwaarden tijdtechnische uitgangspunten Uit de mijlpalenplanning van het Plan van Aanpak worden de volgende taakstellingen afgeleid: – voorbereiding van structuurontwerp tot en met gunning 12 maanden beschikbaar; – voorbereiding tijdelijke huisvesting gereed voor start van de sloop 2 maanden voor gunning; – uitvoering 12 maanden. Figuur 8.40 Programma voor structuurontwerp

0695053X_h08.indd 228

15-03-2005 15:57:29

8 VOORBEELDPROJECT

229

8.4.3 Ontwerpen

8.4.4 Begroten

Productie ontwerp Bij het doorsturen van het Programma van Eisen geeft de projectmanager aan de architect aan wat hij van hem als ontwerper verwacht in deze fase. Hij ontleent daartoe de volgende tekst aan het Model Kwaliteitssysteem Architecten: ‘Bij het ontwerpen in deze fase bestaan de werkzaamheden uit de functionele analyse van het programma, de consequenties van die analyse voor de opzet van de hoofdstructuur van het bouwwerk en de inpassing van de ruimtelijke vertaling van het programma in het terrein en omgeving.’ Op verzoek van de architect wordt een bijeenkomst in het oude gemeentehuis belegd, waarbij hij met de wethouder, de directeur Gemeentewerken, de projectmanager en de programmaadviseur zijn ontwerpopgave kan doornemen en waarbij hij de sfeer kan proeven, ook die van de plaatselijke omstandigheden. Het resultaat van de eerste ontwerpactiviteiten is een schetsontwerp met een toelichting en een stedenbouwkundige inpassing, figuur 8.41 en 8.42.

Opstellen bouwkostenbegroting Voor het opstellen van de bouwkostenbegroting worden de volgende stappen gedaan: • hoeveelheden ontlenen aan of afleiden uit PvE. Bij dat afleiden doet men bepaalde aannames; • hoeveelheden toevoegen die zijn af te leiden uit vorm(en) structuurontwerp. Daarbij doet men bepaalde aannames omtrent hoeveelheden, gerelateerd aan de constructieonderdelen van een dergelijk gebouw (bijvoorbeeld type, aantal en lengte heipalen, ontgravingsdiepte); • maken technische omschrijving van de (materiaal)samenstelling van de elementen, gerelateerd aan het type gebouw en de ordegrootte van de budgettaire m2 BVO-prijs; • prijzen per element bepalen door middel van hoeveelheden maal normbedrag. Vervolgens totaliseren.

Toetsing structuur ontwerp De architect licht zijn structuurontwerp toe in de stuurgroep (wethouder, directeur Gemeentewerken en projectmanager). Geconcludeerd wordt dat: • opdrachtgever zich kan vinden in dit structuurontwerp; • pas in voorlopig ontwerp is met zekerheid vast te stellen of gevraagde vierkante meters in structuurontwerp passen. Volgens globale berekeningen door de architect is dit wel mogelijk; • aan de hand van huidige PvE en structuurontwerp gedetailleerdere kostenbegroting is op te stellen. Afgesproken wordt dat de kostenadviseur een eerste bouwkostenbegroting opstelt. De architect wacht het PvE voor het voorlopig ontwerp af voordat hij verdergaat met zijn ontwerpactiviteiten.

0695053X_h08.indd 229

Een gedeelte van de elementenraming is in figuur 8.43 afgebeeld. Het is opvallend dat in dit voorbeeld de elementen zijn geordend naar elementcode en niet naar de decompositie, zoals die in hoofdstuk 4 werd behandeld. Vergelijk hiertoe ook figuur 4.4 en 4.13. Opstellen investeringsbegroting Op verzoek van de projectmanager kijkt de bouwkostenadviseur ook naar de overige posten van de investeringsbegroting, figuur 8.44, en geeft hij een indicatie van de exploitatiekosten. Detaillering van de bijkomende kosten en de voorbereidings- en begeleidingskosten leidt tot de conclusie dat daarvoor meer budget nodig is, evenals voor de post inrichting. Dit laatste op basis van aangevraagde offertes. De verhuiskosten vallen wel mee nu het meubilair niet wordt verhuisd. De kosten voor de tijdelijke huisvesting zijn nauwkeurig te ramen, want de nabijgelegen voormalige huishoudschool kan daarvoor geschikt worden gemaakt. Er is daar enige budgetwinst te halen. Op basis van enige ruwe kengetallen voor energie, technisch onderhoud en schoonmaakonderhoud zijn de exploitatiekosten (exclusief vaste kosten) te ramen. Zij worden getoetst aan het budget in het programma (blok D2).

15-03-2005 15:57:29

230

Toelichting structuurontwerp Een raadhuis is het huis van de bevolking en niet een stadskantoor met faciliteiten voor bijzondere bijeenkomsten. In architectonische zin betekent dit dat de vorm een weerspie-

geling is van het bijzondere karakter. De burgers hebben het recht dat aan het gebouw af te lezen. Het is een omgeving voor het gesprek mét en de dienst áán

de bevolking waarin allerlei functies een eigen plaats hebben. Bepaalde ruimten kunnen daarbij een sterkere presentie krijgen dan andere, maar voor het totaalbeeld van

bovenaanzicht

0695053X_h08.indd 230

15-03-2005 15:57:31

8 VOORBEELDPROJECT

het raadhuis geldt dat alle onderdelen zich tot elkaar moeten verhouden. Eén van de mogelijkheden om de samenhang van een raadhuis te ervaren, is hoe je er als bezoeker je weg vindt, of je begrijpt waarom de dingen zijn zoals ze zijn en dat haast vanzelfsprekend in je op kunt nemen. Uit stedenbouwkundige overwegingen is het drie verdiepingen hoge werkgedeelte naar de noordoosthoek van het terrein geschoven teneinde daar straatwanden te maken.

Aan de pleinzijde is voor dit blok een zelfstandig volume geplaatst met daarin twee voorname publieksruimten, de trouwzaal op de beganegrond en de raadzaal op de verdieping. Door dit volume los te maken van het werkgedeelte is de centrale hal gevormd. Met een groot schuin oplopend dak wordt dit representatieve deel vastgemaakt aan het werkgedeelte, waarmee tevens de hal is afgedekt. Een hoge glaswand en openingen in dit dak zorgen voor een helder daglicht in het hart van het raadhuis.

231

Bij binnenkomst staat de bezoeker, direct achter de ingang, midden in dit lichte centrum tussen de trouwzaal en de vergaderkamers van de fracties. Aan de overzijde van de hal ligt de trap van waaruit op elke verdieping het ruimtelijke samenspel van het raadhuis kan worden waargenomen. Werken, besturen en ontmoeten hebben ieder voor zich een eigen betekenis in de totale verschijningsvorm van het gebouw.

bouwmassa

Figuur 8.41 Toelichting bij het structuurontwerp

0695053X_h08.indd 231

15-03-2005 15:57:33

��

��

232

��

��

��

��

��

�

�

�

��

�

��

Figuur 8.42 Stedenbouwkundige inpassing

Toetsing begrotingen De raming van de bouwkostenadviseur overschrijdt de begrote bouwkosten in het programma met zo’n 5%. De bouwkostenadviseur rapporteert dit aan de projectmanager. Deze vindt dat hij in deze fase niet met een dergelijke overschrijding bij de opdrachtgever kan aankomen. De projectmanager belegt een driehoeksoverleg met architect en bouwkostenadviseur, omdat er nu al een kostenoverschrijding dreigt. De architect licht toe dat hij bij het ontwikkelen van het structuurontwerp de financiële randvoorwaarden uit het programma heeft meegenomen. In zijn architectenbureau is zeker ervaring aanwezig met dit zogenaamd budgettair ontwerpen en de eigen raming zou zeker op het bouwkostenbudget kunnen uitkomen. De projectmanager wil toch graag binnen het bouwkostenbudget blijven en vraagt om een oplossing. De bouwkostenadviseur geeft aan, dat de post Terrein, met daarin de ‘vijverbak’, wellicht is aan te pakken. Het weglaten van de vijverbak reduceert de post Terrein binnen de bouwkosten van 190.000 euro tot 12.500 euro.

0695053X_h08.indd 232

Afgesproken wordt om aan de opdrachtgever mede te delen dat ter plaatse van de geschetste vijverbak een eenvoudig grasveld met plantsoen is begroot. 8.4.5 Plannen De projectmanager laat de projectplanning uit de PD-fase door een van zijn planningsdeskundigen uitwerken tot een ‘overall’-planning, figuur 8.45. Voor de doorlooptijden is hiervoor als uitgangspunt gehanteerd programmadeel D3 ‘Interne voorwaarden en tijdtechnische uitgangspunten’. De planningsdeskundige komt uit op een iets latere ingebruiknamedatum dan in de PD-fase is aangegeven, eind juli 2003 in plaats van eind juni 2003. De reden is volgens hem de ‘artikel 19-procedure’, die in het kader van de Wet op de Ruimtelijke Ordening nodig is. Hierdoor valt de gunningsdatum een maand later, namelijk juni 2002.

15-03-2005 15:57:33

8 VOORBEELDPROJECT

233

fase Structuurontwerp Van: Afdeling Bouwkosten Elementenraming Datum: 25 juni 2001 ElementHoeveel- Eencode Omschrijving heid heid 21 Buitenwanden Spouwmuur: geïsoleerd en gevoegd 1585 m2 Baksteen 450/duizend - prefab beton 200 mm Spouwmuur: geïsoleerd en gevoegd - rond 155 m2 baksteen 450/duizend - Kalkzandsteen 214 mm 1740 m2 Steigerwerk 22 Binnenwanden Metselwerk 1 – mm VW Kalkzandsteen gangen deels rond 1190 m2 lijmwerk 214 mm VW kalkzandsteen 50 m2 250 m2 Gipsblokken dik 70/100 toiletten 180 m2 Betonwanden dik 250 mm Systeemwanden zonder deuren/inclusief afwerking 1005 m2 Liftschacht 1 st Inrichting trafo 1 post 23aBeganegrondvloeren Kanaalplaat dik 200 mm, geïsoleerd 1300 m2 23bVerdiepingvloeren 2435 m2 Breedplaatvloer dik 200 mm 35 m2 Roostervloeren in leidingschachten 24 Trappen en hellingen Hoofdtrap incl. afwerkingen staal 2 st Vluchttrappen inclusief afwerkingen – beton 4 st Trappen t.p.v. niveauverschillen 2 st Trap naar dakopbouw 1 st 27 Daken en dakranden Dakvloer hellend dak inclusief randen 501 m2 861 m2 Kanaalplaatvloer dik 200 mm inclusief randen 28 Hoofddraagconstructie Constructie 3770 m2 3 AFBOUW 31 Buitenwandopeningen Kozijnen aluminium incusief isolatie en beglazing 480 m2 Vliesgevels 130 m2 Buitendeuren 5 st Trafodeuren 2 st Bedrijfsdeur 1 st Entree 1 post Raamdorpelsteen/vensterbank 300 m1 Lateien/aftimmeringen 1 post Zonwering – handmatige bediening zuid- en oostzijde 180 m2 Steigerwerk 630 m2 32 Binnenwandopeningen Binnenpuien aluminium – type als buitenkozijn 106 m2 60 m2 Binnenpuien brandwerend inclusief deuren Deukozijn hout inclusief deur 116 st Kluis + kluisdeur 1 st Liftfronten en liftdeuren 1 post Lateien en aftimmeringen 1 post Aanvullend hangen sluitwerk 1 post Toeslag voor deuren in trouwzaal en raadszaal 1 post

Euro Euro Totaal per per eenh. per post element 397.275 225,00 356.625 150,00

23.250

10,00

17.400

42,50 57,50 32,50 137,50 62,50 7.500,00 2.500,00

50.575 2.875 8.125 24.750 62.813 7.500 2.500

57,50

74.750

55,00 137,50

133.925 4.813

4.250,00 2.250,00 750,00 1.250,00

8.500 9.000 1.500 1.250

75,00 55,00

37.575 47.355

17,50

65.975

337,50 375,00 600,00 2.750,00 3.750,00 25.000,00 37,50 17.500,00 125,00 10,00

162.000 48.750 3.000 5.500 3.750 25.000 11.250 17.500 22.500 6.300

312,50 262,50 475,00 12.500,00 8.750,00 13.750,00 12.500,00 15.000,00

33.125 15.750 55.100 12.500 8.750 13.750 12.500 15.000

159.138

74.750 138.738

20.250

84.930

65.975

305.550

166.475

Figuur 8.43 Onderdeel elementenraming

0695053X_h08.indd 233

15-03-2005 15:57:35

234

fase Structuurontwerp Investeringsraming op basis van het Structuurontwerp Datum: 25 juni 2001

00 10 20 30 40 50 60 70

Grond- en sloopkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Voorbereidings- en begeleidingskosten Inrichting Reserveringen Verhuiskosten Tijdelijke Huisvesting Totaal excl. BTW

Bruto vloeroppervlak in m 2

600.000 3.900.000 200.000 600.000 500.000 300.000 100.000 250.000 ¤ 6.450.000

3.770 m2 bvo

Figuur 8.44 Investeringsraming op basis van structuurontwerp

Toetsing planningen Deze planning wordt door de projectmanager getest op de motivatie waarom de ingebruikname is verschoven. Hij gaat ermee akkoord en neemt zich voor om deze planning voor de voortgangsbewaking van het project op managementniveau te hanteren.

ontwerpfase programmagegevens nodig heeft, te beginnen met de globale ruimtelijke gegevens voor het structuurontwerp. Daarna is nodig: • meer gedetailleerde gegevens en globale technische gegevens voor voorlopig ontwerp; • gedetailleerde technische gegevens voor definitief ontwerp.

8.4.6 Beslissen De projectmanager verwerkt de in deze fase gemaakte producties en toetsingen daarvan in een concept-fasebeslisdocument. Hoofdpunten van zijn voorstel zijn: • programma voor structuurontwerp en gemaakte structuurontwerp goedkeuren. Dit betekent een vastlegging van de stedenbouwkundige invulling en acceptatie van de uiterlijke verschijningsvorm; • bouwkostenbegroting goedkeuren, inclusief voorgestelde wijziging ‘vijverbak vervalt’; • ten opzichte van PvA gewijzigde ‘overall’planning goedkeuren; • ten aanzien investeringsbegroting totale budget ongewijzigd laten, met verschuiving op hoofdpunten, zogenaamde ‘verschoven’ budget, figuur 8.46.

Hij illustreert dit aan de hand van figuur 8.47. Verder legt hij uit dat in de praktijk de benamingen ‘ruimtelijk of functioneel PvE’ en ‘technisch PvE’ veel worden gebruikt, maar dat dit meestal tot verwarring leidt. De aanduidingen PvE voor respectievelijk structuur-, voorlopig en definitief ontwerp geven veel duidelijker aan waar het om gaat. De stuurgroep keurt het beslisdocument goed en stuurt dit zowel naar de klankbordgroep als naar het College van B&W. Op voorstel van de projectmanager presenteert de architect het structuurontwerp aan de klankbordgroep. Het advies van de klankbordgroep aan het College van B&W is positief. Na een korte bespreking in een raadscommissievergadering is het beslisdocument een hamerstuk in de gemeenteraadsvergadering en kan de projectmanager officieel overgaan tot het aansturen van de volgende fase, de VO-fase.

Het concept-beslisdocument wordt in een vergadering van de stuurgroep besproken. Vanuit de stuurgroep komt de vraag waarom het nodig is verschillende PvE’s te maken. De projectmanager legt uit, dat de architect voor iedere stap van de

0695053X_h08.indd 234

15-03-2005 15:57:36

0695053X_h08.indd 235

Gemeente

Bouwmgt B Bouwmgt B

Bouwmgt B Bo u wmg t B Bo uwmgt B

Arch. Arch. Inst.Adv.B. Bouwmgt B Bouwmgt B Ge meente Gemeente Gemeente Gemeente

Bouwmgt B Arch. Constr. Inst. Adv. B Bouwmgt B Bouwmgt B

Bedrijf

Figuur 8.45 Projectplanning

Tijdelijke huisvesting Voorbereiding Gemeente Fu n ct i o ner en t i jd el ij k e h ui sv e sti n g Verhuizing Gemeente Ingebruikname Gemeente

Deelproject Sloop Sloopvoorbereiding Aanbesteding sloop Uitvoering sloop Sloopvergunning

Definitiefase Ontwerpfasen Programma van Eisen Bouwkundig ontwerp Co ns truct ie f ont wer p Installatie ontwerp Begroting Besluitvorming Bestekfase Bouwkundig bestek Idem Installatietechnis ch bestek Directiebegroting Besluitvorming Voo rbereidingsbe sluit Art. 19 WRO procedure Milieuvergunning Bouwvergunning Prijsvormingsfase Voorselectie Aann./Inst Bedr. Aanbesteding Prijso verleg t/m gunning Uitvoeringsfase Werkvoorbereiding Uitvoering Oplevering

fase S tructuurontwerp Projectplanning Datum: 29 j uni 2001

persoon

Verantw.

J F

M A M

2001 J J SO

A S O N VO

D J DO F M A M J

2002 J

A

S

O N D

J F

M

A

M

2003 J

J

A

Bouw management Bureau

8 VOORBEELDPROJECT 235

15-03-2005 15:57:38

236

fase Structuurontwerp Financiële rapportage Datum: 2 juli 2001

00 10 20 30 40 50 60 70

Goedgekeurd investeringsbudget

Raming op basis SO

Budget verschoven

600.000 3.700.000 150.000 500.000

600.000 3.900.000 200.000 600.000

600.000 3.700.000 200.000 600.000

300.000 300.000 400.000 300.000

500.000 300.000 100.000 250.000

500.000 300.000 100.000 250.000

6.250.000

6.450.000

6.250.000

Grond- en sloopkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Voorbereidings- en begeleidingskosten Inrichting Reserveringen Verhuiskosten Tijdelijke huisvesting

Totaal excl. BTW

¤

Bruto vloeroppervlak in m2 3.770 m2 bvo Investeringskosten ten opzichte van bruto vloeroppervlak 1.658 ¤/m2

��

Figuur 8.46 Vergelijking ramingen ��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

Figuur 8.47 Ontwikkeling programmagegevens

8.4.7 Procesinformatie In het beslisdocument, paragraaf 8.4.6, wordt ook vermeld welk budget er voor de diensten van de verschillende adviseurs voor de VO-fase is geraamd. Daaruit is af te leiden welke typen adviseur in het begin van deze fase ‘nieuw ‘zijn en dus moeten worden geselecteerd. In dit geval zijn het de constructeur en de installatieadviseur. De voorbereidingen voor deze selectie zijn al in de besluitvormingsfase, paragraaf 8.4.6, door de projectmanager, in samenwerking met de architect, getroffen. De architect heeft een belangrijke stem in de keuze van deze adviseurs, die in de volgende fase zijn voorlopig ontwerp mee vormgeven. Immers, de vormgeving van de draagstructuur van het gebouw en de interactie tussen bouwwerk en

0695053X_h08.indd 236

klimaatregelingsinstallatie zijn belangrijk voor de vormgeving van het geheel. Op aanwijzing van de architect worden een constructieadviesbureau en een installatieadviesbureau uitgenodigd om een offerte in te dienen. Een brede selectie onder de in de regio beschikbare bureaus wordt overbodig geacht. De goede ervaring opgedaan tijdens eerdere samenwerking is doorslaggevend. Ontwerpteam In een eerste kennismakingsvergadering van het ontwerpteam zijn de constructeur en de installatieadviseur aanwezig. Coördinerend projectleider voor het ontwerpen is de architect. De speciaal uitgenodigde projectmanager en de architect lichten het project toe. Van het deelproject ‘tijdelijke huisvesting’ is voor het ontwerpteam alleen

15-03-2005 15:57:39

8 VOORBEELDPROJECT

de planning van belang. Ditzelfde geldt voor het deelproject ‘sloop bestaande gemeentehuis’. Afgesproken wordt dat wanneer het voorlopig ontwerp in concept gereed is, dit aan de constructeur en de installatieadviseur wordt toegezonden voor uitwerking en advies. Project Communicatie- en Informatieplan (PCI-plan) Met de samenstelling van het ontwerpteam is de projectorganisatie met een werkgroep uitgebreid. Dit is voor de projectmanager aanleiding om een aanzet te gaan maken voor een Project Communicatie- en Informatieplan. Enerzijds is dit een adressenboekje; anderzijds legt het de projectorganisatie vast en bepaalt het welke informatie de diverse doelgroepen krijgen. In het beslisdocument moet nu ook aandacht worden geschonken aan het vooroverleg met de vergunningverlenende instanties wat betreft bijvoorbeeld bouwvergunning en milieuvergunning.

8.5 Fase Voorlopig ontwerp 8.5.1 Start VO-fase In dit deel van de ontwerpfase, figuur 8.48, wordt het structuurontwerp uitgewerkt tot het voorlopig ontwerp, dat moet voldoen aan het PvE voor het voorlopig ontwerp. De architect gaat nu voor het eerst samenwerken met de adviseurs op constructief en installatietechnisch gebied. Zij vormen met de architect het ontwerpteam. De adviezen van deze twee adviseurs in de vorm van schetsen, berekeningen en noti-

237

ties dragen ertoe bij dat het voorlopig ontwerp goed van een bouwkostenbegroting kan worden voorzien. Die nadere uitwerking kan leiden tot hogere bouwkosten, maar hiervoor is een zekere ruimte in de post reserveringen ten behoeve van de ontwerpfase. Het voorlopig ontwerp dat zo totstandkomt, wordt voor de besluitvorming door de gemeenteraad aan de betrokkenen en geïnteresseerden gepresenteerd. Zo worden de reacties gepeild, kan eventueel bijschaving van het ontwerp plaatsvinden en wordt het draagvlak voor positieve besluitvorming gecreëerd. Parallel aan het goedkeuringstraject van het beslisdocument SO-fase zijn door de projectmanager de organisatorische voorbereidingen getroffen voor de VO-fase. Pas wanneer de gemeenteraad groen licht geeft, kunnen alle betrokkenen voor deze fase aan de slag. Eerder beginnen heeft de volgende risico’s: 1 betrokkenen gaan werk doen dat niet is gebaseerd op juiste beslisdocument (bijvoorbeeld als de gemeenteraad op het laatste moment nog een amendement van wijziging aanneemt); 2 betrokkenen beschikken nog niet over juiste gegevens en informatie van andere projectbetrokkenen. Onder invloed van nadere programmatische eisen, paragraaf 8.5.2, en na het beschouwen van alternatieven nemen de hoofdindeling (stramienen, maatvoering, positie ingangen, bijzondere ruimten), de constructieve opzet (fundering, draagstructuur, principe van gevel en dakconstructie) en het installatieconcept (hoofdstruc-

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

��

��

��

��

Figuur 8.48 Fase Voorlopig ontwerp (VO)

0695053X_h08.indd 237

Figuur 8.49 POBB-model voor VO-fase

15-03-2005 15:57:40

238

tuur, dimensionering, technische ruimte) vaste vormen aan, paragraaf 8.5.3. De consequenties in geld en tijd zijn nauwkeuriger te ramen en daarna te bewaken, paragraaf 8.5.4. De projectmanager bereidt wederom het beslisdocument voor de faseafsluiting voor. De hoeveelheid papieren en digitale informatie neemt toe en het beslisdocument kent ook een toenemend aantal wijzigingen naar bepaalde stukken, paragraaf 8.5.5. De projectmanager adviseert de opdrachtgever hoe het proces in een volgende fase moet worden bestuurd, paragraaf 8.5.6. Nog steeds wordt het POBB-model, figuur 8.49, gevolgd. Dit betekent dat de projectmanager de adviseurs aanvullende opdrachten geeft voor: • verdere detaillering ruimtelijke en technische programma-eisen. Dit neemt de al aangestelde programma-adviseur voor zijn rekening (deel Programmeren uit POBB-model); • eerste voorlopig ontwerp door architect. Op dit ontwerp haken de constructeur en de installatieadviseur aan (deel Ontwerpen uit model);

fase Voorlopig ontwerp Van: Afdeling Programmeren Indeling voor het Programma van Eisen Datum: 5 augustus 2001

Blok A

Blok B

Blok C Blok D

Blok E

•

elementenbegroting voor bouwkosten, gemaakt door bouwkostenadviseur op basis van voorlopig ontwerp (deel Begroten uit model).

Zelf toetst de projectmanager of het project qua planning nog op schema ligt en bereidt hij de rapportage voor. De rapportage leidt ertoe dat een beslisdocument wordt opgesteld waarin het programma, het voorlopig ontwerp en de begroting zijn verwerkt tot conclusies en aanbevelingen (deel Beslissen uit het model). In zo’n beslisdocument wordt ook gerapporteerd over de inschakeling van de adviseurs in de volgende fase en over de stand van zaken met betrekking tot de vergunningverlening. 8.5.2 Programmeren

Opstellen PvE voor voorlopig ontwerp Bij nadere detaillering van het programma voor het voorlopig ontwerp wordt: • per gekozen functionele eenheid de netto oppervlakte per ruimte bepaald op basis van de

Bouwmanagement Bureau

Gebruikseisen A1 Beschrijving van de gemeente Rijndrecht A2 Beschrijving van de gemeentelijke organisatie A3 Beschrijving van de gebruikers activiteiten Functies en prestaties 2 B1 De minimale ruimtelijke consequenties in m fno B2 De relaties tussen functiegebieden, afdelingen en/of functies B3 Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat, akoestisch klimaat, afwerking, speciale voorzieningen, inrichting enz. B4 Technische consequenties van wensen/eisen uit punt B3 op functieclusterniveau B5 Eisen gesteld door normen en richtlijnen Beeldverwachtingen C1 Algemene ontwerpuitgangspunten Project-interne voorwaarden D1 Interne voorwaarden mbt investeringskosten D2 Interne voorwaarden mbt exploitatiekosten D3 Interne voorwaarden mbt tijdtechnische uitgangspunten D4 Interne voorwaarden mbt milieuaspecten Externe eisen en voorwaarden E1 Verwijzing naar wettelijke voorschriften

Deze indeling is gemaakt op basis van de Publicatie SBR 258

Figuur 8.50 Standaardindeling voor PvE

0695053X_h08.indd 238

15-03-2005 15:57:41

8 VOORBEELDPROJECT

gebruiksactiviteit en de benodigde inrichtingselementen; • oppervlakteanalyse en relatieschema gemaakt; • flexibiliteit en uitbreidbaarheid op ruimteniveau vastgesteld; • per functie en/of ruimte pakket van technische eisen ten aanzien van bereikbaarheid, comfort en veiligheid vastgesteld; • beeldverwachting geformuleerd ten aanzien van de soort architectuur van de beeldbepalende elementen en met betrekking tot de ruimtelijke vormgeving/plastische opbouw van gebouwdelen. In figuur 8.50 is vetgedrukt aangegeven welke standaardonderdelen voor dit programma voor deze fase ingevuld of nader moeten worden uitgewerkt. De programma-adviseur houdt een aantal interviews met afdelingshoofden uit de gemeentelijke organisatie. Zo ontstaat een nader inzicht in de

239

ruimtebehoefte waarmee onderdeel B1 kan worden geactualiseerd, figuur 8.51. Ook worden er gegevens verkregen over de gewenste relaties binnen een afdeling en tussen afdelingen onderling (onderdeel B2). De programma-adviseur verwerkt de verkregen gegevens tot een grof relatieschema, een structuurschema en gedetailleerde relatieschema’s per afdeling, figuur 8.52. Het globale relatieschema geeft aan welke afdelingen in ieder geval bij elkaar in de buurt moeten liggen (primaire relatie) en voor welke afdelingen dat wenselijk is (secundaire relatie). Niet alle mogelijke relaties worden voorzien van de aanduiding primair of secundair, dat zou de ontwerper voor een onmogelijke opgave kunnen plaatsen. Het structuurschema, figuur 8.53, brengt de primaire relaties in beeld, met de oppervlakte van een afdeling in abstracte zin afgebeeld. De pijlen geven de toegangen tot het gebouw en de looprichtingen naar de verschillende onderdelen aan.

Ad B1 – Minimale ruimtelijke consequenties in m2 fno 1 2 3 4 5 6

de eis van een aparte raadszaal en trouwzaal wordt losgelaten, de raadszaal dient een multifunctioneel karakter te hebben; hierdoor ontstaat een reserve van 135 m2 fno inclusief de 135 m2 fno reserve blijft het bvo 3.700 m2 het gemeentehuis wordt ook 1x per week ’s avonds opengesteld (leesavond publiek en burgerzaken) sanitair: toevoegen ‘een invalidentoilet per bouwlaag’ voor externe accountants (2 tot 3 personen) een vaste werkkamer opnemen bij de ruimte voor commissievergaderingen rekening houden met de uitbreiding in de samenstelling van de commissies per 1 april 2000: 9 leden, 1 voorzitter, 1 secretaris, 1 notulist, 1 à 2 adviseurs, publiek en pers (circa 5 personen), in totaal 19 personen.

Figuur 8.51 Actualisering ruimtelijke consequenties (B1)

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

��

��

��

�

�

��

�

�

��

��

��

��

�

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 8.52 Globaal relatieschema

0695053X_h08.indd 239

15-03-2005 15:57:43

0695053X_h08.indd 240

��

��

��

��

Figuur 8.53 Structuurschema

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

240

15-03-2005 15:57:43

0695053X_h08.indd 241 � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � �

� � � � � � � � � �

� � � � � � ��

��

��

� � � � � � � � � � � � � � � � � � � �

� � � � � �

� �

��

� � � � � ��

� ��

��

��

� �

�

��

��

�

�

��

�

�

��

� �

�

��

��

�

�

��

�

��

� �

�

��

� �

�

��

��

��

��

��

�

��

�

��

�

��

�

��

��

��

��

��

�

��

�

��

�

��

�

��

��

��

��

��

Figuur 8.54 Gedetailleerd relatieschema voor een onderdeel

��

��

��

��

8 VOORBEELDPROJECT 241

15-03-2005 15:57:44

242

Het relatieschema per afdeling, figuur 8.54, geeft de primaire en secundaire relaties op afdelingsniveau. Ook bestaat de mogelijkheid om in de kolommen een aantal functionele en/of technische eisen per ruimte vast te leggen. Wanneer deze kolommen niet zijn ingevuld, dan zijn er ook geen bijzondere eisen ten opzichte van de eisen in het Bouwbesluit en/of in vergelijkbare regelgeving. Voor gegevens voor onderdeel B3 wordt gebruikgemaakt van standaardeisen voor kantoorfunctie. Enkele voorbeelden zijn opgenomen in figuur 8.55. Met betrekking tot de exploitatiekosten zijn in overleg met de gemeente eisen en uitgangspunten vastgelegd (onderdeel D2), figuur 8.56.

Toetsing Programma van Eisen De projectmanager ontvangt de productie ‘PvE voor het VO’ en toetst deze als voorbereiding op het advies voor goedkeuring aan de opdrachtgever op de volgende punten: • komt dit Programma van Eisen overeen met in PD-fase geformuleerde uitgangspunten en daarna genomen aanvullende besluiten; • is dit PvE nodig en voldoende voor het werk van de architect en in tweede instantie de constructeur, de installatieadviseur en vervolgens voor het werk van de bouwkostenadviseur? Na deze toetsing stuurt de projectmanager de productie naar de directeur Gemeentewerken. Hij adviseert de directeur akkoord te gaan en de productie daarna door te sturen naar de architect, met een afschrift van de verzendbrief aan de projectmanager.

Ad B3 – Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat Binnenklimaat: – bedrijfsgegevens: 160 personen à 10 kantooruren per dag met 115 vrije dagen per jaar; – binnentemperatuur: typering installatie 21 °C, gebouwgemiddelde 19,0 °C; verschil met nachturen 5,0 °C; – ventilatie: 3-voudige ventilatie; geen warmteterugwinning, koelvermogen 510 kW (waterkoeling); – elektra: verlichting 25 W/m2, inventaris 12 W/m2, installaties 21 W/m2 geïnstalleerd vermogen; terreinverlichting 5kW; – thermische installatie: gevel open 3,7 W/m2K; overige omsluiting 0,4 W/m2·K; – factoren rendement en warmteopbrengst: installatierendement 78%; warmteopbrengst elektra 65%; gelijktijdigheid elektra 60%. Figuur 8.55 Wensen en eisen wat betreft binnenklimaat (B3)

Ad D2 – Interne voorwaarden exploitatiekosten Financiële uitgangspunten ten aanzien van exploitatie – verbruikstarieven: aardgas € 0,25/m2, elektriciteit € 0,13/Kwh, water € 1,50/m3, alle inclusief vastrecht, bij water ook inclusief grondwaterbelasting; te rekenen op normale vastrechtkosten; aansluiting en infrastructuur horen bij investeringskosten; – schoonmaken: normtijd 0,52 mu/m2 per jaar; uurloon € 16,00; schoonmaakprogramma voor FNO 1x/week, glazenwassen 2x/jaar, bestrating en parkeren 0x/jaar, dak en techniek opschonen 1x/jaar; – onderhoud (exclusief vervangingen) per jaar: fundering € 0,00/m2, gevel gesloten (metselwerk) € 0,50/m2, gevel open (aluminium & zonwering) € 3,50/m2, dak (bitumineus, inclusief vervanging, en koper) € 2,50/m2, invulling bouwkundig € 3,00/ m2, invulling techniek € 4,00/m2, overig € 1,00/m2, groenvoorziening € 1,00/ m2 terrein; – water: watertemperatuur keuken gemiddeld 30 °C, geen douches; – beheerkosten: belasting en verzekering: 0,65% van investeringskosten. Opmerkingen: exclusief kosten tele- en datacommunicatie, niet gerekend op herstraten of tussentijds vervangen van glas, koeling wordt 4 maanden per jaar gebruikt (totaal 300 uur). Figuur 8.56 Interne voorwaarden exploitatiekosten (D2)

0695053X_h08.indd 242

15-03-2005 15:57:46

8 VOORBEELDPROJECT

8.5.3 Ontwerpen

Werkzaamheden ontwerpteam Na ontvangst van het programma start de architect met de uitwerking van het structuurontwerp naar een voorlopig ontwerp. De tekeningen bouwen voort op de tekeningen van het structuurontwerp. Het structuurontwerp wordt geschikt gemaakt als informatiedrager voor de keuze van plaats en afmetingen van de ruimten binnen de functieclusters en voor ruimtebeslag van constructies en installaties. De architect stelt tevens vast welk pakket aan getekende informatie in deze fase moet worden geproduceerd, figuur 8.57. Bepaalde onderdelen hiervan worden door de constructeur of door de installatieadviseur voorbereid of verzorgd. Na de eerste vertaling van het programma naar een concept-VO stuurt de architect dit naar de constructeur en de installatieadviseur, met het verzoek om nadere uitwerking. Hiermee wordt de aanzet gegeven voor een aantal sessies van het ontwerpteam. Voorgesteld wordt eenmaal in de veertien dagen bijeen te komen. De verslaggeving wordt door een medewerker van het architectenbureau verzorgd. Behalve aan de teamleden worden de verslagen ook toegezonden aan de projectmanager.

243

Men komt overeen dat zoveel mogelijk NEN 2574 Tekeningen in de bouw – Indeling van gegevens op tekeningen voor gebouwen wordt gevolgd. Deze norm geeft aan welke nieuwe bouwkundige, constructieve, installatieof inrichtingselementen ten opzichte van een voorgaande fase in beeld moeten worden gebracht, met een plattegrond, doorsnede, aanzicht, driedimensionaal of in de vorm van een staat. De getekende producties van figuur 8.57 die in dit deel van de VO-fase tot stand komen en hierna kort worden besproken, bestaan dus uit: 1 ontwerptekeningen architect: onderdelen A1 t/m A4; 2 ontwerpschetsen constructeur: onderdeel B1; 3 ontwerpwerkzaamheden installatieadviseur: onderdelen A5 en B2. De partners in het ontwerpteam wisselen onderling gegevens uit over de te hanteren digitale tekenpakketten. In de tekeningen kunnen technische omschrijvingen van de materialen en de elementen worden opgenomen. Deze omschrijvingen kunnen ook in een apart document als bijlage worden toegevoegd als ‘Overige informatie’: • voorlopige berekeningen of dimensionering hoofddraagstructuur;

fase Voorlopig ontwerp Overzicht van tekeningen Datum: 8 augustus 2001 A – Hoofdindeling van het gebouw en verschijningsvorm 1 plattegronden schaal 1:200 of 1:100 2 essentiële plattegrondfragmenten schaal 1:50 of 1:100 3 gevels en doorsneden schaal 1:200 of 1:100 4 een maquette van het ontwerp en/of perspectieftekeningen 5 verticale en horizontale zoneringen voor installaties B – Hoofdopzet van constructie, installaties en vaste inrichting 1 plattegronden en doorsneden van de draagstructuur, schaal 1:100 of 1:200 2 hoofdopzet W&E installaties, schaal 1:100 of 1:200 C – Bouwblokgrenzen binnen de directe omgeving, met terreinindeling en ontsluiting 1 situatieschets schaal 1:500 of 1:200 D – Oplossing met betrekking tot de samenvoeging van constructie-elementen, bouwkundige elementen en de installatie-elementen ten opzichte van de gebouwelementen 1 basisprincipedetails bouwkundig werk, schaal 1:5 of 1:1 2 basisprincipes diverse soorten aansluitingen, schaal 1:20 Figuur 8.57 Overzicht te produceren tekeningen

0695053X_h08.indd 243

15-03-2005 15:57:47

244

•

voorlopige capaciteitsberekeningen werktuigbouwkundige en elektrotechnische installatie; • bouwfysische berekeningen; • berekening EPC. 1 Ontwerptekeningen architect De architect werkt met zijn medewerkers eerst het structuurontwerp en het structuurschema tot plattegronden per verdieping uit. Zij kiezen een stramienmaat voor de kantoorvertrekken. Zij gaan uit van een standaard kantoorvertrek van 3,600 bij 5,400 meter (stramienmaten). Van dit standaardvertrek wordt geen aparte indelings-

tekening gemaakt. Wel wordt een bijzondere ruimte als de raadzaal in plattegrond gebracht. Figuur 8.58 is een voorbeeld van de plattegrond van de verdieping. Bijzonder is de gebogen vorm van een van de twee kantoorvleugels. Men is benieuwd welke uitwerking de constructeur hieraan zal geven. Vervolgens worden de gevels verder ontworpen. Raampartijen, materiaal van de gevel, de trappenhuizen, de entrees en zeker de centrale partij met de raadzaal zijn betekenisgevende elementen. Hiervoor moeten nu – na de vormgeving in het structuurontwerp – nadere keuzes worden gemaakt. B

noord

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

A

raadzaal garderobe leeskamer publiek bibliotheek personeel vergaderzaal 20 p. spreekkamer algemeen vergaderzaal 12 p. gemeentesecretaris burgemeester wethouder hoofd C.A.B.C. bestuurssecretariaat bestuurscoördinator openbare orde en veiligheid voorlichting en p.r. centrale typeverwerkingsunit hoofd P en O medewerkers P en O sector hoofd teamleider financiën typefunctie inform./automatisering computer-/printerruimte bekost./verz./kadaster financiën kassier groepleiders financiën teamleider financiën teamleider I.Z. medewerker I.Z. kantine keuken toiletten lift werkkast printer-/kopieerruimte

A

B

zie doorsneden figuur 8.60

Figuur 8.58 Plattegrond verdieping

0695053X_h08.indd 244

15-03-2005 15:57:48

8 VOORBEELDPROJECT

In figuur 8.59 zijn twee gevelaanzichten opgenomen, die van de oost- en westzijde. Bij de gevel aan de westzijde is te zien hoe de raadzaal beide kantoorvleugels verenigt en hoe de raampartij een ruimtelijk uitzicht geeft over de waterpartij. De voor deze waterpartij geplande vijverbak wordt toch in het ontwerp opgenomen, maar als variant in het bestek beschreven. Zowel bij de gevel aan de westzijde als bij die aan de oostzijde is te zien dat de raampartijen in de kantoorvleugels de gevel een horizontaal karakter geven. De architect rondt zijn creatief proces van de ontwikkeling van de gevels af en vraagt zijn medewerkers om een aantal doorsneden uit te werken, figuur 8.60. Op grond van de plattegronden en doorsneden wordt nader inzicht verkregen in de horizontale en verticale verkeersruimten. De constructie van het gebouw zelf

245

is zeer grof aangegeven; de constructeur zorgt voor een nadere detaillering. Wel is bij het tekenen van de plattegronden de voorkeur van de architect voor ronde betonkolommen duidelijk geworden. Een overzicht van de door de architect te produceren ontwerptekeningen is opgenomen in figuur 8.57. Nu de vormen van het ontwerp gedetailleerder zijn, wordt er een perspectivische schets gemaakt van het ontwerp in relatie tot de stedenbouwkundige omgeving, de zogenaamde bird’s eye view, figuur 8.61. Het bouwblok linksvoor is een voorgestelde ontwikkeling met kantoren en woningen. Opvallend zijn de ronde lichtopeningen in het dak van de raadzaal. Door het dak van de raadzaal schuin omhoog door te laten lopen

��

��

Figuur 8.59 Gevels west- en oostzijde

0695053X_h08.indd 245

15-03-2005 15:57:49

246

��

�� Figuur 8.60 Doorsneden

��

Figuur 8.61 Bird’s eye view

0695053X_h08.indd 246

15-03-2005 15:57:50

8 VOORBEELDPROJECT

wordt boven de korte kantoorvleugel ruimte gecreëerd voor de opstelling van de componenten van de klimaatregelingsinstallatie. Deze ruimte wordt technische ruimte genoemd. Men moet nader overleggen of deze technische ruimte voldoende is voor het installatietechnisch ontwerp van de installatieadviseur. De architect tekent ook de voorlopige bouwblokgrenzen in de locatietekening in. Hiervoor wordt de plattegrond van de begane grond verkleind en gesimplificeerd, figuur 8.62. Bij het ontwerpen van de gevels heeft de architect al schetsenderwijs de opbouw van de gevel

247

aangegeven. Zijn medewerkers werken dit uit tot een basisdetail bouwkundig werk, figuur 8.63. 2 Ontwerpschetsen constructeur In de tweede ontwerpteambespreking krijgen de constructeur en de installatieadviseur het concept-VO overhandigd. De architect licht dit ontwerp toe en geeft aan wat hij belangrijk vindt: • kromme en schuine lijnen, zowel in- als uitwendig; • ronde kolommen; • overspanning raadzaal met gelamineerde houten spanten;

Figuur 8.62 Bouwblokgrenzen binnen directe omgeving

0695053X_h08.indd 247

15-03-2005 15:57:51

248

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 8.63 Principedetail gevelopbouw

0695053X_h08.indd 248

15-03-2005 15:57:51

8 VOORBEELDPROJECT

•

sober maar qua klimaat wel comfortabel gebouw, gezien ‘trauma’ ambtenaren ten aanzien van oude gemeentehuis (tocht, lekkage en koude); • grote technische ruimte onder doorlopende dak raadzaal. Afgesproken wordt dat de constructeur binnen een week zijn ontwerpschetsen naar de architect en installatieadviseur stuurt. Op die schetsen en op het concept-VO kan de installatieadviseur dan voortborduren, ervan uitgaande dat de constructeur het concept-VO niet overhoop haalt om redenen van constructieve aard. Daar ziet het in de bespreking in ieder geval niet naar uit. De constructeur geeft aan dat hij op diverse

onderdelen van de constructie een aantal varianten zal ontwikkelen, op basis van het PvE en het concept-VO van de architect. De onderdelen die de meeste aandacht vragen zijn de vloerconstructie en de stabiliteit. Voor dat laatste onderdeel verwacht de constructeur een samenspel met de installatieadviseur, omdat hier eventuele combinaties zijn te verwachten met leidingen liftschachten. De constructeur gaat aan de slag en ontwerpt voor de draagconstructie van de kantoorvleugels drie varianten: 1 Breedplaatvloer met platte stroken en kolomkoppen, kolommen centraal en in gevelzone geplaatst.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

249

��

��

��

Figuur 8.64 Overzicht varianten vloerconstructies in VO

0695053X_h08.indd 249

15-03-2005 15:57:52

250

2 Kanaalplaatvloer met centrale hoedliggers op stalen kolommen en dragende gevels. Nader moet dan worden onderzocht of deze dragende gevels zijn te combineren met de door de architect ontworpen horizontale raamstroken. 3 Kanaalplaatvloer in één keer overspannend van gevel tot gevel, dragende gevels (voor dragende gevels geldt hetzelfde als onder punt 2). �

�

�

Een schematische voorstelling van deze varianten wordt getoond in figuur 8.64. Hierin zijn ook de stabiliteitsvoorzieningen aangegeven. Alternatief 1 is uitgewerkt in figuur 8.65. Een overzicht van de door de constructeur te produceren ontwerptekeningen is opgenomen in figuur 8.57. �

�

�

�

�

�

��

��

��

��

��

�

��

�

��

�

��

�

��

�

��

�

��

��

�

�

��

�

�

�

�

Figuur 8.65 Vloerconstructie variant 1 met breedplaatvloer

0695053X_h08.indd 250

15-03-2005 15:57:52

8 VOORBEELDPROJECT

251

3 Ontwerpwerkzaamheden installatieadviseur Met de ontwerpschetsen van de constructeur, het programma en het voorlopig ontwerp als uitgangspunten maakt de installatieadviseur schattingsberekeningen (op basis van vuistregels) en een aantal ontwerpschetsen. Hij gaat voor de verwarming en de koeling uit van een luchtbehandelingsysteem. Hij begint met het schetsen van de hoofdopzet van de werktuigbouwkundige installatie, figuur 8.66, omdat de kanalen hiervan de meeste ruimte innemen. Hij maakt ook schetsen van de verticale en horizontale zoneringen, figuur 8.67, en van de invulling van de technische ruimte, figuur 8.68.

Een overzicht van de door de installatieadviseur te produceren ontwerptekeningen is opgenomen in figuur 8.57.

��

��

��

��

��

Afstemming In de eerstvolgende ontwerpteambespreking wordt de afstemming van het concept-VO met de ontwerpschetsen van de constructeur en van de installatieadviseur besproken. Aandachtspunten zijn de kruisingen van de leidingen en de kanalen en de positie van binnenkomende leidingen. Besluiten worden genomen en een definitief tekeningenpakket vastgesteld.

��

��

Figuur 8.66 Hoofdopzet werktuigbouwkundige installatie

��

��

��

��

��

��

Figuur 8.67 Horizontale zonering

0695053X_h08.indd 251

15-03-2005 15:57:53

252

Figuur 8.68 Voorlopige schets indeling technische ruimte

0695053X_h08.indd 252

15-03-2005 15:57:55

8 VOORBEELDPROJECT

fase Voorlopig ontwerp Toetsing Voorlopig ontwerp aan programma Datum: 12 october 2001

Bouwmanagement Bureau

Blad 2 Volgens Programma van Eisen OnderNum- Ruimte deel mer wvc 1 sectorhoofd wvc 2 infodesk/typefunctie wvc 3 burgerzaken wvc 4 kluisruimte wvc 5 kamer mw onderwijs wvc 6 kamer mw welzijn wvc 7 spreekkamer wvc 8 teamleider SOZA wvc 9 medewerker SOZA wvc 9a medewerker SOZA wvc 10 2 loketten SOZA wvc 11 spreekkamer SOZA wvc 12 spreekkamer SOZA wvc 13 rolstoel toeg. werkkamer WVG middelen 1 rectorhoofd middelen 2 typefunctie/inform./autom. middelen 3 computer- printerruimte middelen 4 teamleider financiÎn middelen 5 2 groepsleiders financiÎn middelen 6 medew. financiÎn en kassier middelen 7 mw. belasting, verzekering, kadaster middelen 8 teamleider IZ middelen 9 medewerker IZ middelen 10 bodekamer middelen 11 semi-statisch archief middelen 12 reproductieruimte middelen 13 opslag/magazijn goederen middelen 14 berging middelen 15 huishoudelijke dienst ov.r 20 opslag oud papier ov.r 21 opslag huishoudelijk afval ov.r 2a raadzaal ov.r 2b trouwzaal ov.r 5 kantine ov.r 6 keuken/opslagruimte ov.r 23 fietsenstalling reserve Subtotaal blad 2 Subtotaal blad 1 (niet zichtbaar) Totaal FNO gemeentehuis Totaal BVO gemeentehuis bvo/fno factor

253

Volgens Voorlopig ontwerp m2

m2

Bouwlaag beg. gr. 1e verd. 2e/3e

19 12 66 9 19 28 9 19 38 28 9 9 9 19 19 19 19 19 19 48 28 19 48 19 78 28 19 38 12 19 19 144 134 61 24 60 190

18 37 60 8 18 27 8 18 36 27 3 10 10 18 18 18 18 36 18 47 30 18 27 27 73 36 33 0 13 13 13 146 128 67 20 56 199

1.376 979 2.355 3.768 1,60

1.352 974 2.326 3.758 1,62

18 37 60 8 18 27 8 18 36 27 3 10 10 18 18 18 18 36 18 47 30 18 27 27 73 36 33 13 13 13 146 128 67 20 56 199 690 95 785 1.300 1,66

463 372 835 1.214 1,45

199 507 706 1.244 1,76

Figuur 8.69 Vergelijking voorlopig ontwerp met programma

0695053X_h08.indd 253

15-03-2005 15:57:56

254

Toetsing voorlopig ontwerp op programma en bouwkostenbegroting Namens het ontwerpteam stuurt de architect de ontwerpstukken in drievoud naar de projectmanager ten behoeve van: • adviseur-PvE, voor toetsing op programma; • bouwkostendeskundige, voor berekening bouwkosten, paragraaf 8.5.4; • projectmanager zelf, ter bestudering en om in projectdossier op te bergen.

De programma-adviseur toetst het voorlopig ontwerp aan de programmaonderdelen A tot en met C, figuur 8.50. Voor de toetsing van onderdeel B4 wordt de hulp ingeroepen van een collega-adviseur technisch PvE. De programmaadviseur bekijkt of alle gevraagde ruimten in het ontwerp zijn terug te vinden en of rekening is gehouden met de gevraagde relaties tussen de ruimten. De belangrijkste toetsing is die op het aantal vierkante meters.

fase Voorlopig ontwerp Elementenraming Datum: 5 oktober 2001

ElementCode

Omschrijving

47 Dakafwerkingen Koperen bekleding hellend dak compleet Dakbedekking incl. afschotisolati Betontegels op dragers (looppaden) Daktrim/randafwerking 48 Afwerkingspakketten Bouwk. voorz. installaties/hulp derden Bouwk. voorz. glazenwasinstallatie 5 51 52 53 54 57

Werktuigbouwkundige Installaties (basis) Verwarmings installatie Riolering/hemelwaterafvoer/putten Koud- en warmwaterinstallatie Gasinstallatie Luchtbehandelingsinstallatie inclusief voorbereiding topkoeling additionele installatie: 57 Topkoeling

Hoeveelheid

Eenheid

Euro per eenh.

Euro per post

Totaal per element 110.018

501 861 120 120

m2 m2 m2 m1

125,00 42,50 27,50 62,50

62.625,00 36.592,50 3.300,00 7.500,00

3.770 1

m2 pos

5,00 5.000,00

18.850,00 5.000,00

3.770 3.770 3.770 3.770

m2 m2 m2 m2

42,50 6,00 6,50 0,75

160.225,00 22.620,00 24.505,00 2.827,50

3.770

m2

67,50

254.475,00

3.770

m2

20,00

75.400,00

23.850

540.053

61 Centrale elektrotechnische voorzieningen etc.

etc.

Som van de directe kosten voor het gehele werk Algemene bouwplaats- en uitvoeringskosten (ABK)

2.097.297 250.000,00 2.347.297

Algemene bedrijfskosten (AK)

6,5%

152.574,31

Winst en Risico (W&R)

3,0%

74.996,14

Nadere planuitwerking en detaillering

3,0%

77.246,02

Coördinatiekosten (2% over directe kosten)

2,0%

41.945,94

2.499.871 2.574.867 2.652.113

Totaal generaal excl. BTW

2.694.059

Figuur 8.70 Excerpt uit elementenbegroting met ‘staart’

0695053X_h08.indd 254

15-03-2005 15:57:57

8 VOORBEELDPROJECT

In figuur 8.69 is de vergelijking uitgevoerd tussen de vierkante meters per functie/vertrek in het programma en de vierkante meters in het ontwerp. Ook worden de vierkante meters van het voorlopig ontwerp gesorteerd per verdieping. Dit maakt een toetsing mogelijk op een evenwichtige verdeling van de vierkante meters over de verdiepingen. Het totaal aantal vierkante meters uit het programma bedraagt 2355 m2 FNO en 3768 m2 BVO (factor 1,6). Het voorlopig ontwerp voldoet nagenoeg aan de gevraagde vierkante meters BVO, maar functioneel is er een tekort van 29 m2 FNO. Dit is niet het oppervlak voor een of twee functies, maar de totaalsom van ‘hier te veel’ en ‘daar te weinig’, zoals in de kolommen van figuur 8.69 is te zien.

255

8.5.4 Begroten en plannen

Bouwkostenbegroting op basis van voorlopig ontwerp Op basis van het ontvangen document maakt de bouwkostenadviseur de bouwkostenbegroting van het voorlopig ontwerp. Hiervoor hanteert hij de elementenbegroting, figuur 8.70. Deze bouwkostenbegroting van het voorlopig ontwerp wordt vergeleken met de bouwkostenbegroting van het structuurontwerp. In een overzichtje wordt aangegeven waar de grote verschillen zitten, figuur 8.71. Planning De projectmanager noteert geen bijzondere wijziging ten opzichte van de SO-fase, alles ligt nog op schema.

fase Voorlopig ontwerp Bouwkostenvergelijking Datum: 5 oktober 2001

Budget op basis SO Bouwkundige werken Installatiewerken Zonwering Terreinvoorziening i.p.v. vijverbak Reserves Totaal bouwkosten

¤

Programmawijzigingen Koperen dak Topkoeling Elektrische zonwering Terreinvoorziening i.v.p. vijverbak

Begroting op basis VO

Resultaat van toetsingen 1

2.742.500

2.700.000

957.500 –––-

920.000 –––-

920.000 32.500 12.500 35.000

3.700.000

3.620.000

3.700.000

–

125.000 62.500 125.000 32.500 12.500

Totaal programmawijzigingen

¤

Totaal bouwkosten en programmawijzigingen

¤

3.700.000

2.700.000

2 3 4 5

232.500

125.000

3.852.500

3.825.000

Toelichting bij kolom Begroting op basis VO Naast verlaging op verschillende posten de toevoeging van de post telefoonbekabeling ad ¤ 20.000,– 2 Dit zijn meerkosten t.o.v. de eerder geraamde constructie 3 Dit zijn meerkosten t.o.v. de eerder geraamde installatie 4 Door ontwerpteam als zeer wenselijk aangegeven 5 Minimaal nodig na vervallen vijverbak 1

Figuur 8.71 Vergelijking bouwkosten in SO- en VO-fase

0695053X_h08.indd 255

15-03-2005 15:57:58

256

Toetsing begroting De bouwkostenadviseur bespreekt de bouwkostenbegroting met de architect en de projectmanager. Inmiddels is bekend dat de sloopkosten bij volledige sloop van het oude gemeentehuis op 225.000 euro komen in plaats van op de begrote 150.000 euro. De architect en de constructeur onderzoeken gezamenlijk of besparing mogelijk is, bijvoorbeeld door een deel van de fundering te laten zitten. De projectmanager moet steeds het belang van de opdrachtgever in de gaten houden: de wethouder kan onmogelijk in de raad aankomen met een aanvraag voor een hoger investeringsbudget. De bouwkostenadviseur licht zijn raming toe en geeft aan waar volgens hem de knelpunten zitten: • koperen dakbedekking: 62.500 euro meerkosten ten opzichte van traditionele dakbedekking; • topkoeling: 125.000 euro meerkosten ten opzichte van traditionele luchtbehandeling. De architect voelt niets voor het terugvallen op ‘traditionele’ dakbedekking en luchtbehandeling. Dat is enerzijds uit esthetische en duurzaamheidsoverwegingen (koperen dak), anderzijds uit overwegingen van gebruikerscomfort (topkoeling). De gebruikers verwachten nu ‘meer’ dan in het huidige gemeentehuis. De bouwkostenadviseur geeft aan dat bij de huidige aanbestedingen scherp wordt ingeschreven, er is blijkbaar een zekere ‘werkhonger’. De aanbesteding zou kunnen meevallen en dan zouden deze twee zaken toch kunnen worden gerealiseerd. Daarvoor is het nodig in de bestekstukken de koperen dakbedekking en de topkoeling als variant op te nemen. Worden deze twee zaken helemaal niet in het bestek opgenomen, dan is er aanvankelijk misschien wel sprake van een scherpe prijs, maar bij het aanvragen wordt dan veel meer betaald dan de ‘winst uit een aanbesteding’. Afgesproken wordt om aan de opdrachtgever voor te stellen het koperen dak en de topkoeling als variant in het bestek op te nemen en daarvoor een aanvullende prijs aan te vragen. De vijverbak vervalt sowieso en wordt vervangen door een grasveld. De elektrisch bediende zonwering wordt opgenomen in het budget.

0695053X_h08.indd 256

Na dit overleg kan de projectmanager samen met de bouwkostenadviseur ook het investeringsbudget opstellen, figuur 8.72. 8.5.5 Beslissen De projectmanager verwerkt de in deze fase gemaakte ontwerpen en toetsingen daarvan in een concept-fasebeslisdocument. De hoofdpunten van zijn voorstel zijn: 1 programma voor voorlopig ontwerp en gemaakte voorlopig ontwerp goed te keuren. Dit betekent een vastlegging op hoofdlijnen van het gebouw in plattegronden, gevelaanzichten, materiaalaanduidingen, enzovoort; 2 bouwkostenbegroting goed te keuren inclusief de voorgestelde aanpak ten aanzien van de onderdelen koperen dakbedekking, topkoeling en vijverbak; 3 ‘overall’-planning goed te keuren.

Ten aanzien van de investeringskostenbegroting stelt de projectmanager vast dat het totale budget ongewijzigd kan blijven, met een verschuiving op hoofdpunten, figuur 8.72. In het kader van de besluitvorming wordt het voorlopig ontwerp door de architect niet alleen aan de stuurgroep, maar ook aan de klankbordgroep gepresenteerd, figuur 8.73. Voor alle andere belangstellenden zijn de voorlopige ontwerptekeningen in de foyer van het gemeentehuis te bezichtigen. De klankbordgroep blijkt het ontwerp mooi te vinden, maar kijkt vreemd aan tegen het ‘aan de markt overlaten’ of programmawijzigingen al of niet haalbaar zijn. Onder kennisneming van de reactie van de klankbordgroep besluit het College van B&W het beslisdocument ter goedkeuring voor te leggen aan de gemeenteraad. In de betreffende gemeenteraadsvergadering wordt niet lang over dit agendapunt gesproken.

15-03-2005 15:58:00

8 VOORBEELDPROJECT

257

Fase Voorlopig ontwerp Budgetvoorstel Datum: 7 oktober 2001

00 10 11 20 30 40 50 60 70

Grond- en sloopkosten Bouwkosten Programmawijzigingen Bijkomende kosten Voorbereidings- en begeleidingskosten Inrichting Reserveringen Verhuiskosten Tijdelijke huisvesting Totaal excl. BTW ¤

Budget uit SO

Begroting uit VO

Budget voorstel

600.000 3.700.000 – 200.000 600.000 500.000 300.000 100.000 250.000

650.000 3.665.000 187.500 100.000 600.000 500.000 225.000 100.000 250.000

650.000 3.700.000 125.000 100.000 600.000 500.000 225.000 100.000 250.000

6.250.000

6.277.500

6.250.000

1 2 3

4

Bruto vloeroppervlak in m2 3.770 m 2 bvo Investeringskosten ten opzichte van bruto vloeroppervlak 1.658 ¤/m 2 Toelichting bij kolom budgetvoorstel 1 De boekwaarde van het oude gemeentehuis is nauwkeurig bepaald. Daartegenover staat de verhoogde post sloopkosten vanwege de volledige sloop van het bestaande gemeentehuis. 2 Voorgesteld wordt de onderdelen uit het ontwerp die tot een overschrijding van de investeringskosten leiden te vermarkten bij de aanbesteding. Deze onderdelen zijn tezamen begroot op ¤ 187.500,– (koperen dak 62.500 en topkoeling 125.000), doch bij gelijkblijvend budget van ¤ 6.250.000,– is er een post van ¤ 125.000,– beschikbaar voor geen, 1 of 2 onderdelen. Dat bepaalt de markt van aanbestedingen. 3 De leges vallen ¤ 50.000,– minder uit en een grondmilieuonderzoek ad ¤ 10.000,– is niet nodig. Het historisch terreinonderzoek is voldoende. 4 De prijspeilaanpassing tot start bouw kan ¤ 75.000,– lager worden gesteld. Figuur 8.72 Opstelling investeringsbudget

Brief aan leden van de klankbordgroep Ver/nieuwbouw gemeentehuis Betreft: Uitnodiging vergadering 18-10-2001 Datum: 11 oktober 2001 Geacht klankbordgroeplid, In aansluiting op de uitnodiging van de voorzitter voor een klankbordgroepvergadering op 18 oktober a.s., deel ik u mede dat vanaf maandagmiddag 15 oktober 14.00 uur het ontwerp voor het nieuwe gemeentehuis met omgeving ter bezichtiging is tentoongesteld in de foyer. Met vriendelijke groet, Figuur 8.73 Uitnodigingsbrief

0695053X_h08.indd 257

15-03-2005 15:58:01

0695053X_h08.indd 258

Figuur 8.74 Planning DO-fase

Programmeren Rubrieken B3, B4, C1en D4 Toetsing DO Ontwerpen Plattegronden en doorsneden Ruimteboek Aanzichten Onderbouw Draagstructuur Gevel en dak Afbouw elementen Werktuigkundige installaties Elektrotechnische installaties Liften Vaste inrichtingen Terreinplan Begroten Maken directiebegroting Kostenstudies Beslissingsvoorbereiding en beslissiing Opstellen beslisdocument Vergunningen Artikel 19 WRO Milieuvergunning Bouwvergunning Plan voor Bestekfase Maken faseplan BK

Activiteit

fase Definitief ontwerp Faseplanning Datum: 17 oktober 2001

Afd. Bouwkosten Afd. Bouwkosten

Constr. Constr. Arch. Arch. Adv. W. Adv. E. Adv. T. Arch. Arch.

Afd. progr.

verantwoordelijke 30 5

12

19

November 26 3 17 31 7

14 21

2002 Januari 28

4 18

Februari 11 25

4

11

18

Maart 25

Bouwmanagement Bureau

Deelprojecten Sloop en Tijdelijke huisvesting zie de betreffende planning

24

December 10

2001

258

15-03-2005 15:58:03

8 VOORBEELDPROJECT

8.5.6 Procesinformatie De projectmanager bewaakt het investeringsbudget voor de opdrachtgever. In zijn budgetbewakingsoverzicht houdt hij in deze fase vooral regel 30 ‘voorbereidings- en begeleidingskosten’ bij: • wat is opgedragen aan adviseurs? • wat moet worden gereserveerd voor nadere opdrachten? • wat is prognose met betrekking tot toekomstige opdrachten? • wat zijn eventuele loonstijgingen en meer- en minderwerk?

De projectadviseur legt de kaders en de doelstellingen van de volgende DO-fase vast. Hij werkt nader uit wat in het PvA over de DO-fase al is vastgelegd. Een voorbeeld van de faseplanning is gegeven in figuur 8.74. In ieder geval wordt de samenstelling van het ontwerpteam gecontinueerd. De programma-adviseur werkt het PvE verder uit. De verdere uitwerking tot het definitief ontwerp is ook gericht op het verkrijgen van de bouwvergunning en de daaraan gekoppelde milieuvergunningen. Op basis van de stukken van het voorlopig ontwerp heeft er al vooroverleg plaatsgevonden met Bouw- en Woningtoezicht en de regionale brandweer.

8.6 Fase Definitief ontwerp 8.6.1 Van voorlopig naar definitief ontwerp De stap van voorlopig naar definitief ontwerp is dikwijls een stap van nadere detaillering. Die nadere detaillering geschiedt op basis van

259

aanvullende programma-eisen en definitieve ontwerptekeningen. Wat aan definitieve ontwerptekeningen wordt gemaakt, verschilt per project. Ook op kostengebied mogen er geen grote wijzigingen worden verwacht die leiden tot budgetoverschrijdingen. Wijzigingen in het programma kunnen tot een groot verschil tussen voorlopig en definitief ontwerp leiden. De opdrachtgever kan door het voorlopig ontwerp geïnspireerd raken en nieuwe ideeën krijgen die hij wil doorvoeren. Ook de reactie van de welstandcommissie kan leiden tot het aanpassen van het definitief ontwerp. Beide veranderingen leiden tot kostenconsequenties (verhoging of verlaging) en het uitlopen van de oorspronkelijke planning. Daarom moet vroegtijdig met de opdrachtgever worden overlegd over de acceptatie van dit soort consequenties. Na acceptatie van de gemeenteraad kan het voorlopig ontwerp worden uitgewerkt tot het definitief ontwerp, figuur 8.75. Nu ontstaat er een volledig beeld van het project als ruimtelijk concept. Ook is er zekerheid over de constructieve en installatietechnische uitvoerbaarheid. Bij het volgen van het POBB-model, figuur 8.76, vraagt de projectmanager aan de adviseurs (onder wie de architect) de volgende producties te leveren: • PvE voor definitief ontwerp, waarin functionele, ruimtelijke, esthetische en technische eisen verder worden gedetailleerd (deel Programma uit model), paragraaf 8.6.2; • definitief ontwerp (deel Ontwerpen uit model), paragraaf 8.6.3;

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

Figuur 8.75 Fase Definitief ontwerp (DO)

0695053X_h08.indd 259

��

��

��

��

Figuur 8.76 POBB-model voor DO-fase

15-03-2005 15:58:04

260

•

investeringskostenbegroting, exploitatiekostenraming en (bijgestelde) overall planning (deel Begroten uit model), paragraaf 8.6.4. Zelf bereidt de projectmanager weer de rapportage voor het beslisdocument voor, waarin programma, definitief ontwerp en begroting zijn verwerkt tot conclusies en adviezen, paragraaf 8.6.5. In zo’n beslisdocument kan ook advies worden gegeven omtrent de inschakeling van specialistische adviseurs, zo dit al niet eerder, bij het structuurontwerp of het voorlopig ontwerp, is bekeken en beslist. Het verkrijgen van producties, het toetsen ervan en het erover beslissen stuurt de projectmanager des te gemakkelijker aan wanneer hij vóór het begin van deze fase een fase-PvA opstelt. Dit plan werd opgesteld aan het einde van de vorige fase (paragraaf 8.5.6). In deze fase schenkt hij vooral aandacht aan het overleg met de vergunningverlenende instanties (bouwvergunning en milieuvergunning). Het PvA voor de BK-fase wordt in paragraaf 8.6.6 aan de orde gesteld. fase Definitief ontwerp Van: Afdeling Programmeren Indeling voor het Programma van Eisen Datum: 7 november 2001

Blok A

Blok B

Blok C Blok D

Blok E

8.6.2 Programma van Eisen

Programmeren voor definitief ontwerp De programma-adviseur pakt de nadere detaillering van het programma van eisen voor het definitief ontwerp volgens dezelfde systematiek aan als tijdens de VO-fase werd gehanteerd. Ten opzichte van het PvE voor het voorlopig ontwerp betekent dit de volgende uitbreiding, figuur 8.77: • per ruimte worden de functioneel-ruimtelijke programma-eisen bepaald ter verkrijging van een compleet beeld per ruimte wat betreft functies en prestaties op het gebied van oppervlakteefficiëntie, gebruik, comfort, veiligheid en dergelijke (groep B3); • per ruimte worden de technische programmaeisen bepaald ter verkrijging van een compleet beeld per ruimte wat betreft afwerking, technische installaties, inrichting, bouwkundige voorzieningen en dergelijke (groep B4);

Bouwmanagement Bureau

Gebruikseisen A1 Beschrijving van de gemeente Rijndrecht A2 Beschrijving van de gemeentelijke organisatie A3 Beschrijving van de gebruikers activiteiten Functies en prestaties 2 B1 De minimale ruimtelijke consequenties in m fno B2 De relaties tussen functiegebieden, afdelingen en/of functies B3 Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat, akoestisch klimaat, afwerking, speciale voorzieningen, inrichting enz. B4 Technische consequenties van wensen/eisen uit punt B3 op functieclusterniveau B5 Eisen gesteld door normen en richtlijnen Beeldverwachtingen C1 Algemene ontwerpuitgangspunten project-interne voorwaarden D1 Interne voorwaarden mbt investeringskosten D2 Interne voorwaarden mbt exploitatiekosten D3 Interne voorwaarden mbt tijdtechnische uitgangspunten D4 Interne voorwaarden mbt milieuaspecten Externe eisen en voorwaarden E1 Verwijzing naar wettelijke voorschriften

Deze indeling is gemaakt op basis van de Publicatie SBR 258

Figuur 8.77 Nieuwe onderdelen in PvA in DO-fase

0695053X_h08.indd 260

15-03-2005 15:58:05

8 VOORBEELDPROJECT

•

algemene ontwerpuitgangspunten worden geformuleerd op het gebied van het soort architectuur (kleurgebruik en textuur van beeldbepalende elementen en op werkplekken) en met betrekking tot de inrichting van werkplekken (groep C1). Zeker in onderdeel B3 wordt in overleg met de gebruikers vastgesteld of de ontworpen ruimte functioneel voldoet. De ruimte moet goed in te richten zijn en de juiste technische voorzieningen moeten op de juiste plaats worden aangebracht. In deze fase wordt hierbij vaak gebruikgemaakt van tekeningen en afbouwstaten per ruimte, ook wel ruimteboek genoemd. In figuur 8.78 zijn enkele voorbeelden gegeven van dat wat door de programma-adviseur in deze fase is ontwikkeld.

261

Toetsing Programma van Eisen De projectmanager toetst het geleverde PvE op consistentie. Hij bekijkt of alle onderdelen van de standaardindeling zijn ingevuld en of de onderbouwing van de eisen is terug te vinden. Inhoudelijk wordt het PvE beoordeeld door de ontwerper, de constructeur en de installatieadviseur, wanneer zij dit van de projectmanager ontvangen en ermee willen gaan werken. De projectmanager stuurt dit programma ook aan de opdrachtgever, met de vraag om accordering op de functionele en ruimtelijke detaillering per ruimte en/of werkplek. De goedgekeurde tekeningen van ruimte en/of werkplek worden in het ruimteboek voor akkoord getekend. Dit ruimteboek wordt dan weer gebruikt bij het vervaardigen van de werktekeningen.

fase Definitief ontwerp Programma voor definitief ontwerp Datum: 25 november 2001 Geactualiseerd D1 – Interne voorwaarden investeringskosten Als output van de fase Voorlopig ontwerp: Bouwkosten inclusief programma wijzigingen maximum € 3.825.000 D2 – Interne voorwaarden exploitatiekosten Idem als eisen in de fase Voorlopig ontwerp D3 – Interne voorwaarden tijdtechnische uitgangspunten Output van fase Structuur ontwerp ingebruikname per 31 juli 2003 Nieuw B3 – Wensen en eisen voor wat betreft binnenklimaat, akoestisch klimaat, afwerking, speciale voorzieningen, inrichting enzovoort Minimale binnentemperaturen (graad Celsius): – verblijfsruimte voor personeel en bezoekers 21 – entreegebied, hal 20 – archieven, bergingen, magazijnen, trappenhuis 15 – technische ruimten 10 2. Waardering van het klimaat onder alle omstandigheden tussen PMV= –0,5 en PMV= +0,5. B4 – Technische consequenties van wensen/eisen uit punt B3 op functieclusterniveau (door berekeningen worden technische eisen gesteld aan verschillende bouwelementen) B5 – Eisen gesteld door normen, richtlijnen C1 – Algemene ontwerpuitgangspunten D4 – Interne voorwaarden milieuaspecten In een rapportage dient aangegeven te worden op welke wijze maatregelen op het gebied van duurzaam bouwen zijn genomen. E1 – Verwijzing naar wettelijke voorschriften Rekening houden met bijzondere wetten en voorschriften: – Archiefwet, met bijbehorende provinciale voorschriften, – de Hygiënecode, voor de kantine Figuur 8.78 Ontwikkeling programma ten behoeve van definitief ontwerp (excerpt)

0695053X_h08.indd 261

15-03-2005 15:58:07

262

8.6.3 Ontwerpen

Maken van definitief ontwerp De werkzaamheden van de architect bestaan bij het ontwerpen in deze fase uit: • analyseren toegevoegde programma-eisen. Dit kunnen de definitieve constructieve, bouwfysische en installatietechnische berekeningen zijn; • vertalen analyses en berekeningen naar tekeningen en materiaalstaten. Dit moet zo gebeuren dat het project wordt vastgelegd wat betreft zijn interne en externe opzet en dat een volledig inzicht van het project kan worden verkregen. De tekeningen bouwen voort op de tekeningen van het voorlopig ontwerp. Het voorlopig ontwerp moet tekentechnisch geschikt zijn of worden gemaakt om te fungeren als informatiedrager voor de keuze van bijvoorbeeld: • ruimteverdeling in vertrekken en specifieke ruimten; • afmetingen van de inrichtingselementen; • potentieel ruimtebeslag constructie en installaties.

Als hulpmiddel voor de bepaling van wat moet worden getekend, heeft de architect NEN 2574 bij de hand. Deze norm geeft ook aan welke nieuwe bouwkundige, constructie-, installatieof inrichtingselementen ten opzichte van een voorgaande fase in beeld worden gebracht. Dat kan resulteren in een plattegrond, doorsneden, aanzichten, een driedimensionale tekening of een staat. De architect hanteert een soort checklist voor het te vervaardigen pakket tekeningen, figuur 8.79. Figuur 8.80 tot en met 8.85 geeft enkele voorbeelden van tekeningen die tot het definitief ontwerp behoren. Figuur 8.80 is een tekening van onderdeel A1 waarin de plattegrond ter plaatse van de stramienlijnen 5, 6 en 7 wordt weergegeven. Figuur 8.81 betreft onderdeel A3, maar nu de noordgevel ter plaatse van stramien 5, 6 en 7. Figuur 8.82 hoort bij onderdeel A3. Zichtbaar is een doorsnede over de noordvleugel. Figuur 8.83 hoort bij onderdeel B3. Het betreft de inrichting van de technische ruimte. Figuur 8.84 hoort bij onderdeel B3. De tekening geeft de complexiteit van de apparatuur en leidingen in deze ruimte aan. Figuur 8.85 is onderdeel D2. Het gaat hier om de detaillering van de aansluitingen van gevel

fase Definitief ontwerp Overzicht van tekeningen Datum: 9 november 2001 A – Definitieve en volledige bouwkundige indeling en inrichting van het gebouw 1 plattegronden schaal 1:100 2 essentiële plattegrondfragmenten schaal 1:50 3 gevels en doorsneden schaal 1:100 4 bouwmassastudie in de vorm van maquette en/of perspectieftekeningen 5 verticale en horizontale zoneringen voor installaties B– 1 2 3

Definitieve en volledige opzet van constructie, installaties en vaste inrichting plattegronden en doorsneden draagstructuur, incl. fundering, schaal 1:100 principedetails constructieonderdelen, schaal 1:20 coördinatieprincipes W&E installaties, opwekking, distributie en eindtoestellen, schaal 1:100 of 1:200

C – Definitieve plaatsbepaling van het project in zijn omgeving, definitieve bouwblokgrenzen, ontsluiting, terreinindeling met functie, plaats en afmeting van de inrichtingselementen 1 situatieschets schaal 1:500, 1:200 of 1:100 D – Definitieve oplossing met betrekking tot de samenvoeging van constructie-elementen, bouwkundige elementen en de installatie-elementen ten opzichte van de gebouwelementen 1 principedetails bouwkundig werk, schaal 1:5 of 1:1 2 principes diverse soorten aansluitingen, schaal 1:20 Figuur 8.79 Overzicht tekeningen

0695053X_h08.indd 262

15-03-2005 15:58:08

8 VOORBEELDPROJECT

�

�

263

�

Figuur 8.80 Begane grond

met de vloeren. In de tekeningen worden soms technische omschrijvingen van de materialen (materiaalstaat) of van bepaalde bouwelementen opgenomen. Ook kunnen deze technische omschrijvingen in een apart document worden opgenomen.

0695053X_h08.indd 263

Verder worden gemaakt: • berekening of dimensionering draagstructuur; • funderingsadvies; • capaciteitsberekeningen werktuigbouwkundige en elektrotechnische installaties; • bouwfysische berekeningen;

15-03-2005 15:58:09

264

�

�

�

Figuur 8.81 Gevelaanzicht noordzijde

• •

berekening EPC; aanvraagdocumenten voor aanvragen voorlopige vergunningen. Ten slotte komt in deze fase ook het ruimteboek tot stand, figuur 8.86 en 8.87. Het gaat erom op een tekening en een bijbehorende beschrijving aan te geven wat de opdrachtgever/gebruiker mag verwachten in elk van de ruimten. De afmetingen worden erin beschreven of door middel van stramienlijnen bepaald. Met symbolen worden de voorzieningen aangegeven (plaats en

0695053X_h08.indd 264

soort schakelaars, wandcontactdozen, radiatoren en warmwater- en koudwatervoorzieningen). De plafond-, wanden vloerafwerking kan in de bijbehorende omschrijving worden beschreven. Van de plafonds en de wanden worden bij gecompliceerde ruimten aparte tekeningen toegevoegd. De architect verzamelt dit pakket informatie en biedt het aan de projectmanager aan ter toetsing. Ook verzorgt de architect de aanvraag van de bouwvergunning.

15-03-2005 15:58:11

8 VOORBEELDPROJECT

�

�

�

265

�

Figuur 8.82 Doorsnede over noordvleugel

Toetsing definitief ontwerp De projectmanager vraagt aan de programmaadviseur om het definitief ontwerp te toetsen aan het PvE. Hij beseft dat programma-adviseurs niet van alle markten thuis zijn, vooral wat betreft de constructieve, bouwfysische en installatietechnische aspecten. Deze meer technische programma-aspecten laat hij dus beoordelen door de technische adviseurs van zijn bouwmanagementbureau. De opmerkingen van deze adviseurs worden door de programma-adviseur en collega’s met architect en adviseurs besproken.

0695053X_h08.indd 265

8.6.4 Begroten en plannen

Begrotingen DO-fase De tekeningen en de technische omschrijvingen uit de ontwerpfase, paragraaf 8.6.3, geven de bouwkostenadviseur nu nog meer informatie. Ook hebben architect, constructeur en installatieadviseur hun eigen calculaties gemaakt. Deze toetst de bouwkostenadviseur op hoofdlijnen. Hij kan nu uit de tekeningen de kenmerkende hoeveelheid per element berekenen. Daarmee komt een nog meer onderbouwde begroting van het bouwkundige gedeelte en het installatiedeel (de bouwkosten) tot stand.

15-03-2005 15:58:12

266

Figuur 8.83 Technische ruimte

0695053X_h08.indd 266

15-03-2005 15:58:14

8 VOORBEELDPROJECT

267

Figuur 8.84 Installaties in technische ruimte

0695053X_h08.indd 267

15-03-2005 15:58:17

268

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 8.85 Detail gevel

0695053X_h08.indd 268

15-03-2005 15:58:18

8 VOORBEELDPROJECT

269

fase Definitief ontwerp Ruimteboek project nieuwbouw gemeentehuis Rijndrecht Datum: 7 december 2001 blad 23

J

H

schacht 0.57

9

lift 0.56

wk 0.58

herentoilet 0.76

inv. toilet 0.72

8

damestoilet 0.74

E 0.52

toilet urinoir wasbak kw tappunt wcd wcd dubbel enkelv. schakelaar

bode 0.46

netwerk aansl. telefoon aansl. ventilatie (afzuig) Figuur 8.86 Tekening uit ruimteboek

0695053X_h08.indd 269

(schaal 1:100)

(Zie figuur 8.87 voor bijbehorende beschrijving)

15-03-2005 15:58:18

270

fase Definitief ontwerp Ruimteboek project nieuwbouw gemeentehuis Rijndrecht Datum: 7 december 2001

blad 23 Ruimte 0.46

Inrichting vloer plinten wanden plafond

linoleum hout systeemwanden fijnschuurwerk + muurverf systeemplafond

1 1 1 1 1 1 1 1 4

Gispen Style systeem universeel blad universeel blad 90 cockpitblad aanbouwblad ladeblok op wieltjes systeem jalouziekast tonvorm. vergadertafel bureaustoel AXIA vergaderstoelen CAR

0.52

vloer plinten wanden plafond

betonverf geen betonverf geen

0.58

vloer plinten wanden plafond

DHG tegels 10x10 DHG tegels 10x10 wandtegels W15 systeemplafond

1 7

slophopper + mengkraan en drukspoeling haken

vloer plinten wanden plafond

DHG tegels 10x10 DHG tegels 10x10 wandtegels W15 systeemplafond

1 1

closetcombinatie C3 wasbak type A

0.74 + 0.76 vloer plinten wanden plafond

DHG tegels 10x10 DHG tegels 10x10 wandtegels W15 systeemplafond

2 2 2

closetcombinatie C2 wasbak type A urinoir standaard

0.72

Afmetingen 120x80 hoog 74 cm 80x80 20x80 120x49 hoog 194 cm 160x120 hoog 74 cm

Figuur 8.87 Voorbeeld blad uit ruimteboek

De samenvattende analyse staat in figuur 8.88. In deze DO-begroting zit geen topkoeling, geen koperen dakbedekking, eenvoudiger vloerbedekking in raad- en trouwzaal, geen vijver en geen inrichting. Het laten zitten van de oude funderingsplaat brengt extra kosten met zich mee voor het gaten maken in de bestaande vloer ten behoeve van het heiwerk. Daarom wordt geadviseerd aan de bouwkundige begroting nog 75.000 euro toe te voegen als een staartpost ‘nadere detaillering van het ontwerp’.

0695053X_h08.indd 270

Actualisatie ’overall’ planning De projectmanager laat het ‘overall’-plan uit de VO-fase actualiseren door een planningsdeskundige. Een belangrijk aspect is het inschatten van de besluitvormingstijd bij de opdrachtgever en de toetsende overheid. Toetsing kostenbegroting De projectmanager verwerkt het advies van de bouwkostenadviseur in het investeringskostenbudget. Hij beoordeelt de consequenties. Er is

15-03-2005 15:58:19

8 VOORBEELDPROJECT

271

fase Definitief ontwerp Bouwkostenvergelijking Datum: 31 januari 2002

Bouwkundige werken Installatiewerken Zonwering Terreinvoorziening i.p.v. vijverbak Reserves Nadere detaillering ontwerp Totaal bouwkosten

¤

Programmawijzigingen Koperen dak Topkoeling Vijverbak

Budget op basis VO

Begroting op basis DO

Resultaat van toetsingen

2.700.000

2.750.000

2.750.000

920.000 32.500 12.500 35.000

921.500 32.500 12.500 –

921.500 32.500 – – 75.000

3.700.000

3.716.500

3.779.000

125.000

221.000 62.500 125.000 165.000

Totaal programmawijzigingen

¤

125.000

352.500

221.000

Totaal bouwkosten en programmawijzigingen

¤

3.825.000

4.069.000

4.000.000

Figuur 8.88 Vergelijking bouwkosten in VO en DO

ook nadere informatie over andere budgetposten beschikbaar gekomen. Hij noteert het volgende: • voorzichtigheidshalve hogere raming bouwkundige kosten overnemen; • ten opzichte van budget van 6,25 miljoen euro prognose budgetoverschrijding van 69.000 euro. De budgetoverschrijding is opgebouwd uit mee- en tegenvallers en door prijsstijgingen in de markt (vooral installaties); • nog steeds zijn de bouwkosten plus de programmawijzigingen circa 250.000 euro boven het budget (was bij eerdere begrotingen ook al het geval). Het budget kent verder nog de volgende onzekerheden: • sloopkosten; door de funderingsplaat te laten zitten is hiervoor nog maar 150.000 euro benodigd. Er zijn wel extra bouwkundige kosten voor het boren van gaten; • of de markt voor aanbestedingen bouwkunde aantrekt of stabiel blijft. Het is onverstandig te speculeren op een meevaller;

0695053X_h08.indd 271

•

de markt voor aanbestedingen installaties trekt aan. De post ‘prijspeil aanpassing tot start bouw’ zal hiervoor worden aangesproken. Deze post is onderdeel van de budgethoofdregel ‘Reserveringen’.

In figuur 8.89 is een opstelling van het investeringskostenbudget gegeven. Voorgesteld wordt de onderdelen uit het ontwerp die tot een overschrijding van de investeringskosten leiden te vermarkten bij de aanbesteding. Deze onderdelen zijn tezamen begroot op 352.500 euro (koperen dak 62.500 euro, topkoeling 125.000 euro en vijverbak 165.000 euro). Bij een gelijkblijvend budget van 6.250.000 euro is er een post van 221.000 euro beschikbaar voor geen, een, twee of drie onderdelen. Dat zal worden bepaald door de markt van aanbestedingen. De projectmanager relateert de begrotingen, bouwkundige kosten en installatiekosten aan de geprogrammeerde 3.770 m2. Hij komt – bij bouwkosten van 4.000.000 euro – op een prijs

15-03-2005 15:58:20

272

fase Definitief Ontwerp Investeringsbudget Datum: 31 januari 2002

Budget uit VO 00 10 11 20 30 40 50 60 70

Grond- en sloopkosten Bouwkosten Programma wijzigingen Bijkomende kosten Voorbereidings- en begeleidingskosten Inrichting Reserveringen Verhuiskosten Tijdelijke Huisvesting Totaal excl. BTW ¤

Begroting uit DO

Budget voorstel

650.000 3.700.000 125.000 100.000

525.000 3.716.500 352.500 100.000

525.000 3.779.000 221.000 100.000

600.000 500.000 225.000 100.000 250.000

600.000 500.000 225.000 50.000 250.000

600.000 500.000 225.000 50.000 250.000

6.250.000

6.319.000

6.250.000

1 2

Bruto vloeroppervlak in m2 3.770 m2 bvo Investeringskosten ten opzichte van bruto vloeroppervlak 1.658 ¤/m 2 Toelichting bij kolom budgetvoorstel De boekwaarde van de grond is nauwkeuriger bepaald en de verlaagde post sloopkosten is opgenomen. 2 Dit bedrag is hetgeen beschikbaar is voor programmawijzigingen bij een gelijkblijvend totaal budget. Voorgesteld wordt de onderdelen uit het ontwerp die tot een overschrijding van de investeringskosten leiden, te vermarkten bij de aanbesteding. Deze onderdelen zijn samen begroot op ¤ 352.500,– (koperendak 62.500,–, topkoeling 125.000,– en vijverbak 165.000,–) Bij aanbesteding blijkt dan of er geen, 1, 2 of 3 onderdelen realiseerbaar zijn. 1

Figuur 8.89 Opstelling investeringsbudget

van 1.061 euro per m2 BVO. Hij vergelijkt deze prijs met kengetallen die voor gemeentehuizen en andere vergelijkbare projecten worden gepubliceerd. Zijn conclusie is: een alleszins acceptabele prijs. Toetsing planning De projectmanager beoordeelt de geleverde planning en noteert: • belangrijk is de acceptatie door Welstand van het al of niet aanbrengen van het koperen dak en in mindere mate van het al of niet aanleggen van de vijverbak. Als hierover veel discussie ontstaat, kan het project uitlopen; • aan de architect wordt gevraagd na te gaan wat de consequenties zijn voor het tijdig leveren van gegevens als bij de aanbesteding vaststaat of de vijverbak, de topkoeling of het koperen dak al dan niet doorgaan.

0695053X_h08.indd 272

De projectmanager stuurt zijn notities naar de opdrachtgever voor commentaar. Tezamen met het commentaar zijn de notities ‘input’ voor het beslisdocument. 8.6.5 Beslissen Het beslisdocument wordt vertrouwelijk aan de gemeenteraad ter beschikking gesteld. Vooral de budgetposten die nog moeten worden aanbesteed, zijn zeer vertrouwelijk. De wethouder brengt het voorstel in de gemeenteraad, met de bedoeling: • definitief ontwerp met bijbehorend budget in tijd en geld goed te keuren; • opdracht te geven aan adviseurs voor BK-fase en prijsvormingstraject.

Zijn toelichting: ‘Een weg terug bij het beslissen over de gunning is er alleen met derving van

15-03-2005 15:58:21

8 VOORBEELDPROJECT

273

een groot bedrag aan voorbereidingskosten. Het grote beslismoment is eigenlijk nu. Het project is op papier volledig in beeld. Er is door deskundige partijen met enthousiasme aan gewerkt, ook toen versoberingen moesten worden aangebracht. Misschien dat sommige versoberingen niet nodig zijn, maar dat weten we pas als de markt zijn werk gedaan heeft.’

prijs op te baseren. De bestektekeningen hangen samen met het te schrijven bestek. Dit bestek bevat enerzijds inhoudelijke, beschrijvende eisen en is anderzijds procedureel en zakelijk op de uitvoering gericht. Verder wordt kort ingegaan op de rol van de ontwerpende adviseurs tijdens de uitvoering. Dit hoofdstuk belicht het bestek van de technische kant.

Een wel enigszins te verwachten reactie op het beslisdocument komt van een oppositiepartij, de politieke partij Rijndrechts Links (RL). Deze partij heeft haar huiswerk gedaan en zet vraagtekens bij de prijs per vierkante meter. Er zijn gemeentehuizen en kantoren voor minder gebouwd, figuur 8.91. Op de bijgeleverde documentatie heeft de projectmanager op verzoek van de wethouder een tegenargumentatie voorbereid, figuur 8.92. Met deze argumentatie pareert de wethouder het bezwaar van Rijndrechts Links. Zijn voorstel wordt door de gemeenteraad aangenomen. De BK-fase kan beginnen.

▶▶ Bestekken en aanbestedingen komen ook

8.6.6 Procesinformatie Voor de volgende fase wordt het ontwerpteam omgesmeed tot een bestekteam. De programmaadviseur wordt verzocht helderheid te scheppen bij onduidelijke technische programmaonderdelen. De projectmanager moet ervoor zorgen dat: • bestek en bestektekeningen door een terzake deskundige worden beoordeeld; • bouwkostenadviseur directiebegroting opstelt op basis van bestek en bestektekeningen.

Nieuwe wensen van de opdrachtgever en gebruiker worden door de projectmanager ‘streng’ beoordeeld op het financiële en het tijdtechnische aspect. Hij moet uitleggen dat wat hem betreft het definitief ontwerp een ‘bevroren’ ontwerp is.

8.7 Vervolg op definitief ontwerp Na het definitief ontwerp volgen de BK- en PVfase, eindigend met de gunning van het werk. In dit hoofdstuk ligt het accent op de BK-fase. De PV-fase wordt kort toegelicht. Beide fasen zijn gericht op meer detaillering en wel op zodanige wijze, dat goede informatie voor de aanbiedende partijen ontstaat om hun

0695053X_h08.indd 273

aan de orde in deel 11 Contracteren. Daar staat de juridische benadering centraal

8.7.1 Start BK-fase Het definitief ontwerp is door de gemeenteraad goedgekeurd; de uitwerking naar bestek en bestektekeningen kan beginnen. Dit is de start van de BK-fase, figuur 8.90. Voor de projectleider betekent dit dat hij zodanig stuurt dat bestek en tekeningen van voldoende kwaliteit zijn, binnen het budget passen en op tijd gereedkomen. Bestek en tekeningen zijn – na goedkeuring door de opdrachtgever – contractdocumenten inzake de overeenkomst die de opdrachtgever met een uitvoerende partij sluit. Ook in deze fase heeft de projectleider een adviserende rol om de opdrachtgever een weloverwogen beslissing te laten nemen met betrekking tot de wijze waarop deze bouwopgave in de markt wordt gebracht. Voordat een contract wordt gesloten, wordt in veel gevallen door of namens de opdrachtgever een aanbesteding gehouden. Dat vindt plaats in de PV-fase. ��

��

��

��

��

��

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

�

Figuur 8.90 BK-fase

15-03-2005 15:58:22

274

Aan het College van B&W Betreft: aanpak nieuwbouw gemeentehuis Datum: 25 februari 2002 Geachte college, Al sinds onze entree in de gemeenteraad hebben wij aangedrongen op een sobere aanpak van het gemeentehuis. Bij de Algemene Beschouwingen in juli 2000 hebben wij gesteld dat een totaal budget van 5 miljoen Euro (1 miljoen minder dan voorgesteld in de begroting 2000) voldoende moest zijn. Niet dat wij een mooie uitvoering van verbouw of nieuwbouw niet op prijs zouden stellen. Maar wel omdat wij de uitgaven aan het gemeentehuis nadrukkelijk afwegen tegen andere prioriteiten. En dan komen wij tot de conclusie dat het wenselijk is meer geld beschikbaar te hebben, bijvoorbeeld voor meer politie op straat, een betere ouderenzorg en ondersteuning van het voortgezet onderwijs. Dus hebben wij minder geld over voor het gemeentehuis, en dringen wij aan op een sober plan. Ook los van het voorgaande dient een overheid bij de besteding van gemeenschapsgeld altijd sober en doelmatig te investeren. Wij beseffen dat ons pleidooi voor een tot 5 miljoen beperkt budget aan kracht wint als wij dat ook nader onderbouwen. Daarom hebben wij advies ingewonnen bij een architectenbureau dat op geen enkele wijze partij is. Wij hebben hen gevraagd om vergelijkend cijfermateriaal van recent gerealiseerde gebouwen met een publieksfunctie. Het oordeel was dat de normstelling die voor het gemeentehuis van Rijndrecht wordt aangehouden riant is. Deze conclusie is ons ook elders bevestigd. Ter onderbouwing van deze mening hebben wij van het architectenbureau enkele vergelijkende calculaties ontvangen. Wij bieden die u graag aan, als bijlage bij deze brief. Wij zullen in deze brief geen precieze vergelijking maken met uw normbedragen, om de vertrouwelijkheid van het programma van eisen en uw opdrachtverstrekking aan architecten niet te schaden. We noemen slechts de grove maat: voor het gemeentehuis van Rijndrecht wordt uitgegaan van een bruto oppervlakte van circa 3.750 m2. Als we de m2- prijzen uit de bijlage omrekenen, en rekening houden met wat daar als exclusief buiten beschouwing is gelaten, dan resteert de conclusie dat stichtingskosten van 5 miljoen Euro een realistisch uitgangspunt kunnen zijn. Natuurlijk zijn ook de functionaliteit van het ontwerp, het afwerkingsniveau en de materiaalkeuze hierbij van belang. Wij constateren daarbij wel dat het om gebouwen met een publieksfunctie gaat, ontworpen door een architect met een grote reputatie. Bij twijfel kan een bezoek aan het noorden des lands ons leren of de ter vergelijking aangeboden projecten hierin voldoende scoren. Op grond van het voorgaande zullen wij in de Raad nadrukkelijker vasthouden aan een maximaal budget van 5 miljoen Euro. Zo nodig willen wij met u het aangehouden programma van eisen heroverwegen. Wij geven u daarboven nog twee keuzen in overweging. 1 De grondkosten (boekwaarde) van het huidige gemeentehuis zouden wat ons betreft buiten de investering kunnen worden gehouden, door deze in te dekken in de exploitatie van de herontwikkeling van het centrumgebied. De locatie rond het gemeentehuis is zodanig dat de grondopbrengsten van bedrijfsgebouwen en woningbouw dit bedrag moeten kunnen dragen. 2 Een jaar uitstel van de nieuwbouw is voor ons acceptabel. Dit biedt meer tijd om tot een sobere uitvoering te komen. Intussen loopt de rente op de reservering op. Indien u zich bij de tijdplanning beroept op een uitspraak van de Raad, dan nodigen wij u uit hierop bij de Raad terug te komen. Hoogachtend,

bijlage als genoemd

0695053X_h08.indd 274

15-03-2005 15:58:23

8 VOORBEELDPROJECT

275

Bijlage bij brief aan College van B&W d.d. 25-2-2002 Uitbreiding gemeentehuis Borgdam bruto vloeroppervlak inhoud (exclusief kruipruimte) Bouwkundige werken Glas en schilderwerken Terreinvoorzieningen Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Data- en PTT-installaties Inventariskosten Vloerbedekking Zonwering Schoonmaak/verhuizing Architectkosten Advieskosten constructeur Advieskosten installaties Toezicht tijdens de bouw Advieskosten inventaris

1.250 m2 4.500 m3 € € € € € € € € € € € € € €

860.000 75.000 25.000 110.000 105.000 25.000

Bouwkundige werken Glas en schilderwerken Terreinvoorzieningen Werktuigbouwkundige installaties Elektrotechnische installaties Data- en PTT-installaties Liftinstallaties (4 stopplaatsen) Vaste inrichting Inventariskosten Vloerbedekking Zonwering Architectkosten Advieskosten constructeur Advieskosten installaties Toezicht tijdens de bouw Advieskosten inventaris Totale kosten inclusief grondkosten Leges- en aansluitkosten Renteverliezen

1.200.000

(960,– /m2)

€

175.000

(140,–/m2)

€

212.500

(170,–/m2)

€ €

1.562.500 62.500 p.m.

(1.270,–/m2) (1.750,–/m2)

€

2.100.000

(840,–/m2)

€

325.000

(130,–/m2)

€

362.500

(145,–/m2)

€ €

2.737.500 112.500 p.m.

150.000 in bouw 17.500 7.500 127.500 30.000 25.000 20.000 10.000

Totale kosten exclusief grondkosten Leges- en aansluitkosten Renteverliezen Gemeentehuis Eikenwoude bruto vloeroppervlak inhoud (exclusief kruipruimte)

€

2.500 m2 9.750 m3 € 1.475.000 € 95.000 € 30.000 € 215.000 € 175.000 p.m. € 35.000 € 75.000

€ € € € € € €

300.000 in bouw 25.000 212.500 47.500 45.000 35.000 22.500 (1.115,–/m2) (45,–/m2)

Prijzen exclusief BTW, juli 1999 Figuur 8.91 Argumentatie Rijndrechts Links

0695053X_h08.indd 275

15-03-2005 15:58:24

276

Brief aan Gemeente Betreft: Bouwkosten gemeentehuis Datum: 14 april 2002 Mijne Heren, Naar aanleiding van het gestelde in de brief van Rijndrechts Links de dato 25 februari 2002, met betrekking tot de bouwkosten van het gemeentehuis Rijndrecht, berichten wij u als volgt. De bouwkosten van de gemeentehuizen van Borger en van Menterwolde zijn niet zonder meer vergelijkbaar met de situatie in Rijndrecht. Zo is er al een aanmerkelijk verschil in bouwen op Drentse zandgrond en de grondgesteldheid in Rijndrecht (heiwerk, fundering). Zoals bekend is het bouwkostenniveau van het gemeentehuis in Rijndrecht bepaald op basis van een sober afwerkingsniveau, met uitzondering van de representatieve ruimten welke een iets hoger afwerkingsniveau hebben. Onbekend is ook of in de begrotingen van Borger/Menterwolde bedragen zijn opgenomen voor zaken als geluidsinstallatie, glazenwasinstallatie, liften, kunst en telefooncentrale. Het realiteitsgehalte van de investeringsbegroting van het gemeentehuis Rijndrecht blijkt verder uit de begrotingen van de architecten opgesteld in het kader van de meervoudige opdracht. In de bijlage worden de kosten van de gemeentehuizen nog eens tegen elkaar afgezet. De genoemde kantoorgebouwen zijn niet met het gemeentehuis vergelijkbaar en derhalve niet meegenomen. Hoogachtend,

Kostenvergelijking naar aanleiding van opmerking Rijndrechts Links

Bijlage

Kosten per m2 brutovloeroppervlak, exclusief grondkosten en exclusief tijdelijke huisvesting. (bedragen in euro)

Grond- & sloopkosten Bouwkundig & terrein Paalfundering Installaties Data-installatie Geluidsinstallatie Liften Zonwering Glazenwasinstallatie Vaste inrichting Losse inventaris Schoonmaak & verhuizing Voorbereiding & begeleiding Leges & aansluitkosten Kunstopdracht Telefooncentrale Tijdelijke huisvesting Rentekosten Prijspeilcorrectie Niet opgenomen Vergelijkbaar totaal

Bouwmanagement Borger jan. 2002 1999 p.m. p.m. 705 768 17,50 – 215 177 15 20 6,50 – 22,50 – 28,50 14 15 – 37,50 – 133,50 120 11,50 6 167,50 170 32 50 13,50 – 13,50 – p.m. p.m. p.m. p.m. –50 – 1.384 1.320 – 176 1.384 1.496

Menterwolde 1999 p.m. 640 – 156 – – 14 10 – 30 120 – 145 45 – – p.m. p.m. – 1.160 142,50 1.302,50

Bovenstaande vergelijking is een indicatie. Plaatselijke omstandigheden en tijdsafhankelijke kosten zijn nauwelijks in m2- prijzen uit te drukken.

Figuur 8.92 Tegenargumentatie

0695053X_h08.indd 276

15-03-2005 15:58:25

8 VOORBEELDPROJECT

Ook in de BK-fase wordt het POBB-model uitgewerkt, figuur 8.93: • PvE wordt niet verder uitgewerkt. Wel kunnen ontwerpresultaten worden getoetst aan het programma en worden doorgesproken met de specifieke gebruikers, paragraaf 8.7.2; • architectenbureau en overige adviseurs werken definitief ontwerp uit naar bestek en bestektekeningen, paragraaf 8.7.3; • bouwkostenadviseur maakt zogenaamde directiebegroting op basis van bestek en bestektekeningen, paragraaf 8.7.4; • rapportage voor beslisdocument wordt voorbereid. Hierin zijn bestek, bestektekeningen en begroting opgenomen, met daarnaast conclusies en adviezen omtrent het houden van de aanbesteding. De risico’s bij aanbesteding worden onder ogen gezien, paragraaf 8.7.5. In zo’n beslisdocument wordt ook advies gegeven omtrent de verdere organisatie van het project en de daarbij behorende kosten in de fasen na de BK-fase, paragraaf 8.7.6. Na de BK-fase volgt eerst nog de PV-fase, waarin de aanbesteding plaatsvindt. De aanbestedingsprocedure leidt, als het goed loopt, tot de gunning van het werk aan de gekozen aannemer. Daarna kan de uitvoering ter hand worden genomen. 8.7.2 Programma In de BK-fase worden er geen nieuwe functionele eisen ontwikkeld. Wel ontwikkelen de technische adviseurs gedetailleerde eisen die betrekking hebben op de afzonderlijke bouwdelen, zoals bijvoorbeeld de gevel, de binnenwanden en de

��

��

��

��

277

technische installaties, figuur 8.94. Deze eisen worden óf direct in het bestek verwerkt óf indirect in de bestektekeningen. Het is ook mogelijk dat deze eisen eerst in de werktekeningen worden verwerkt, voordat bepaalde bouwdelen worden gefabriceerd en geassembleerd. 8.7.3 Ontwerpen Het definitief ontwerp wordt uitgewerkt naar bestek en bestektekeningen. Bestek volgens UAV Volgens paragraaf 1 van de UAV wordt onder het begrip ‘bestek’ verstaan: • beschrijving van het werk; • daarbij behorende tekeningen; • voor het werk geldende voorwaarden; • nota van inlichtingen; • procesverbaal van aanwijzing.

Bestek Het bestek vormt de basis voor het contract tussen de opdrachtgever en de aannemer. Onder het bestek wordt in de praktijk verstaan: het geheel van bestekteksten. De bestekteksten zijn in twee hoofdgroepen te verdelen: 1 administratieve bepalingen; 2 technische bepalingen. 1 Administratieve bepalingen Hierin worden de op het proces gerichte zaken geregeld, zoals de betalingsafspraken, wederzijdse verantwoordelijkheden, datumafspraken, en keuringsprocedures. Meestal wordt de UAV van toepassing verklaard. In de administratieve bepalingen kan een uitvoeringsplanning worden opgenomen. In het bestek zelf staat de uitvoeringsduur in totaal aantal werkbare dagen beschreven; de uitvoeringsplanning moet daarmee overeenkomen. Deze planning is richtinggevend voor de inschrijvende aannemer(s). ▶▶ De administratieve bepalingen komen ook aan de orde in deel 11 Contracteren, hoofdstuk 10

��

��

Figuur 8.93 POBB-model voor BK-fase

0695053X_h08.indd 277

tot en met 15

2 Technische bepalingen Technische bepalingen zijn nodig omdat aan de bestektekeningen alleen maar vormen, maten en hoeveelheden zijn te ontlenen. Elk onderdeel van

15-03-2005 15:58:26

278

Metselwerk Netto ruimte tussen isolatie en buitenspouwblad dient minimaal 45 mm te bedragen. Kozijnen, ramen en deuren Eisen met betrekking tot de maximale luchtdoorlatendheid van gevels:

Onderdeel Gevels met beweegbare delen Gevels zonder beweegbare delen (volgens NEN 3661)

m3

l s ⋅m

2

h ⋅m2

1,8 0,5

6,5 1,8

U-waarden van dakconstructies De effectieve Uc-waarde van dakconstructies, betrokken op het buitenoppervlak, mag maximaal 0,4 W/m2K bedragen. Plafond- en wandsystemen In de praktijk gemeten dient de volgende geluidsisolatieindex (R'w:min) te worden bereikt: Categorie 1: kantoorvertrekken onderling 38 dB naar verkeersgebied 26 dB Categorie 2: bijzondere kantoorvertrekken, vergaderkamers en spreekkamers onderling en naar aangrenzende verblijfsruimten gangwanden kantoorruimten gangwanden van vergaderkamers, spreekkamers en bijz. kantoorvertrekken

44 dB 32 dB 32 dB

Anti-graffiti Anti-graffiti systeem op de gevels tot een hoogte van circa 3 m boven maaiveld. Installaties p.m. Figuur 8.94 Voorbeelden van aanvullende eisen

het bouwwerk vraagt om een nadere omschrijving, waarin bijvoorbeeld wordt aangegeven: • welke materiaalsoort moet worden gebruikt; • welke eisen worden gesteld aan materiaal met betrekking tot hardheid, slijtvastheid, korrelgrootte, enzovoort; • wat toelaatbare toleranties in maatvoering zijn; • hoe wordt gemeten of aan vereiste specificaties wordt voldaan; • welke verwerkingsvoorschriften moeten worden gehanteerd; • welke beslissingen tijdens uitvoeringsfase worden genomen en door wie die beslissingen worden genomen. Er is een grote verscheidenheid van technische bepalingen, die afhankelijk zijn van de werksoort. Voor grondwerk zijn vaak andere factoren relevant dan voor metsel- of betonwerk. Figuur 8.95 laat twee voorbeelden zien van technische

0695053X_h08.indd 278

bepalingen. Het schrijven van de technische bepalingen in een bestek houdt in dat alle bouwdelen die in het definitief ontwerp zijn aangeven, moeten worden doordacht. Dat betekent ook dat de bestekschrijver veel vragen stelt aan de ontwerpers; er moeten nog veel keuzes worden gemaakt. De bouwkostenadviseur moet hierbij goed oppassen dat de ontwerpers niet op het laatste moment te dure materialen kiezen of zodanige eisen aan de uitvoering gaan stellen dat de prijs zeker omhoog zal gaan. ▶▶ In deel 11 Contracteren, hoofdstuk 2 en 3, wordt het bestek en de beschikbare Stabusystematiek nader besproken

Bestektekeningen Bestektekeningen bestaan uit: • technische uitwerking definitieve bouwkundige indeling, constructie, installaties, terreininrichting;

15-03-2005 15:58:27

8 VOORBEELDPROJECT

279

BAKSTEEN MET MORTEL

22.31 22.31.12-a

METSELWERK MET MORTEL BAKSTEEN METSELSTEEN

0 SCHOON METSELWERK metselverband: halfsteens lagen- en koppemaat: worden in overleg met de directie in het werk bepaald oppervlakgroep schoon-werkzijde(n) overeenkomstig STABU Standaard, hfst. 22, bijlage A: opslag en verwerking baksteen overeenkomstig NEN 2489, bijlage A 1 BAKSTEEN BUITENMUURSTEEN (BRL 1007/01) overeenkomstig het door de aannemer te verstrekken tegenmonster, overeenkomend met het door de directie getoonde monster klasse (NEN 2489): B1 type (NEN 2489): volgens monster (nr. 1: brons) kleur: volgens monster oppervlak (NEN 2489): volgens monster afmetingen (NEN 2489): standaard waalformaat maatklasse (NEN 2489): I toebehoren: - ankers, zwaar rond 3,8 mm, minimaal 6 per m 2 de stenen leveren onder KOMO certificaat met KOMO-keurmerk 4 METSELMORTEL, CEMENTGEBONDEN Samenstelling in volumedelen: volgens voorschrift fabrikant/ leverancier Cement: portlandcement (NEN 3550+a86), klasse A Kalk: luchthardende schelpkalk (NEN 931-BB) 5 VERWERKINGSVOORSCHRIFT FABRIKANT/LEVERANCIER De verwerking moet plaatsvinden overeenkomstig de door de fabrikant/leverancier bij de levering te verstrekken verwerkingsvoorschriften. .01

BUITENWAND Gevelmetselwerk.

23.42

VRIJDRAGENDE VLOERELEMENTEN

23.42.19-a

BETONNEN PLAATVLOER 0 BETONNEN PLAATVLOER MET ISOLATIELAAG (BRL 0203-94) Fabrikaat: Beton b.v. Plaatvloer met isolatielaag. Type: G200. Thermische isolatiewaarde (Rc)(m2·K/W): 2,5. Uitvoering oplegging: ongeïsoleerd. Isolatiemateriaal: EPS, standaard kwaliteit, dikte (mm): 94. Betonsterkteklasse (NEN 5950+c92): B 55. Voorspanstaal (NEN 3868-91): FeP 1770/1860. Vloerhoogte (mm): 200. Standaard plaatbreedte (mm): 1.200. Milieuklasse: 2. Vloerplaten met isolatie leveren onder KOMO attest-met-productcertificaat met KOMO-keurmerk. 5 TEKENING VOORAF VERVAARDIGDE STEENACHTIGE ELEMENTEN door de aannemer te vervaardigen tekening(en) op de tekening(en) moet zijn aangegeven: - de vorm van het element met maatvoering - de wapening van het element - de aansluitdetails aantal te verstrekken exemplaren: - ter goedkeuring: 2 - goedgekeurde: 3. 6 STATISCHE BEREKENING (NEN 6720) Door de aannemer te vervaardigen statische berekening betonconstructie (NEN 6720): van alle typen vloeren. Belastingen volgens tekening. Aantal te verstrekken exemplaren: - ter goedkeuring: 2. - goedgekeurde: 3. 8 VERWERKINGSVOORSCHRIFT FABRIKANT/LEVERANCIER De verwerking moet plaatsvinden overeenkomstig de door de fabrikant/leverancier bij de levering te verstrekken verwerkingsvoorschriften.

.01

VRIJDRAGENDE VLOER, BINNEN Beganegrondvloer.

Figuur 8.95 Voorbeeld bestekteksten in Stabu-bestek

0695053X_h08.indd 279

15-03-2005 15:58:28

280

•

principeoplossingen voor samenvoeging en verbinding verschillende onderdelen gebouw, bouwkundige onderdelen, constructieve onderdelen, installatievoorzieningen, enzovoort; • principeoplossing, opstelling en bevestiging vaste inrichting ten opzichte van gebouwdelen; • principeoplossing voor opstelling en verbinding terreinelementen en aansluiting op gebouw; • overzicht buiten bouwplaats te vervaardigen componenten;

•

principedetails samenvoeging componenten tot gebouwdelen. In figuur 8.96 is een overzicht gegeven van de bestektekeningen. In figuur 8.97, 8.98 en 8.99 zijn voorbeelden gegeven van deze tekeningen. Hierin zijn de installatiebestektekeningen niet expliciet genoemd. De installatieadviseur verzorgt deze elektrotechnische en werktuigbouwkundige tekeningen en eventuele bestekken van transportinstallaties en bijbehorende tekeningen.

fase Bestek Overzicht van bestektekeningen Datum: 12 april 2002 Tek.nr.

Omschrijving

Bouwkundige tekeningen 1-0-1 Situatie 2-B-1 Plattegrond Beganegrond 2-0-1 Plattegrond 1e verdieping 2-1-1 Plattegrond 2e verdieping 2-2-2 Plattegrond 3e verdieping 2-D-1 Plattegrond dak 3-0-1 Doorsneden 4-0-1 Noord- en zuidgevel 4-0-2 Oost- en westgevel 6-0-1 Principe details (zie figuur 7.99) 6-0-2 Overzicht binnenkozijnen 6-0-3 Overzicht buitenkozijnen en roosters 9-B-1 Plafond beganegrond 9-0-1 Plafond 1e verdieping 9-0-3 Plafond 2e verdieping Tekeningen 7264/1 7264/2 7264/3 7264/4 7264/5 7264/6 7264/7

van de Constructeur Palenplan Plattegrond beganegrond Plattegrond 1e verdieping (zie figuur 7.97) Plattegrond 2e verdieping Plattegrond dak Plattegrond Dakopbouw (zie figuur 7.98) Details

schaal

Datum

1 : 500 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1:5 1 : 50 1 : 50 / 1 : 5 1 : 100 1 : 100 1 : 100

12.03.02 12.03.02 12.03.02 12.03.02 12.03.02 12.03.02 14.03.02 14.03.02 14.03.02 16.03.02 16.03.02 16.03.02 18.03.02 18.03.02 18.03.02

1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 1 : 100 01:20

10.03.02 12.03.02 12.03.02 12.03.02 12.03.02 12.03.02 18.03.02

Overige tekeningen en bijlagen N61-10 Tekeningen traforuimte van het Energiebedrijf Midden Holland N61-10c idem V300x300 idem Ruimtestaat Omschrijving verplaatsbare systeemwanden GH 95.120

Staat van bouwkundige voorzieningen Funderingsadvies Model coördinatie-overeenkomst

Vatiant A Variant B

geen geen geen 12.04.02 03.04.02 03.04.02 10.04.02 08.03.02 03.03.02

Figuur 8.96 Overzicht bestektekeningen

0695053X_h08.indd 280

15-03-2005 15:58:29

8 VOORBEELDPROJECT

�

�

� �

��

��

�

� ��

��

� ��

281

� ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

�

��

� ��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

�

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

�

��

� ��

�

�

�

Figuur 8.97 Constructietekening plattegrond eerste verdieping

0695053X_h08.indd 281

15-03-2005 15:58:30

282

��

�

�

� �

��

�

�

��

��

��

�

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

� ��

� ��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

�

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

�

��

��

��

��

��

�

��

��

� ��

��

��

�

��

�

�

��

�

�

�

�

Figuur 8.98 Constructietekening plattegrond dakopbouw

0695053X_h08.indd 282

15-03-2005 15:58:31

8 VOORBEELDPROJECT

283

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Figuur 8.99 Principedetail borstwering

0695053X_h08.indd 283

15-03-2005 15:58:31

284

Bestek en bestektekeningen hebben tot doel: • aanbiedende partijen inzicht in het werk te verschaffen, opdat zij hun prijs en risico’s kunnen bepalen; • toetsende overheid, in het kader van de aanvraag voor een bouwvergunning, inzicht te geven in het project; • basis te vormen voor het contract tussen opdrachtgever en aannemer: er wordt gespecificeerd wat moet worden geleverd.

Na de gunning – maar dan is er al sprake van de uitvoeringsfase – maakt de aannemer een werkbegroting, opgesteld aan de hand van de volgorde van de bouwactiviteiten. De werkbegroting kan afwijken van de inschrijfbegroting op basis van de inzichten die in de werkvoorbereiding worden verkregen, onder andere op basis van de werktekeningen. ▶▶ AK en ABK worden ook in deel 12B Uitvoeren - Organisatie, hoofdstuk 9 besproken

8.7.4 Begroten Bestek en bestektekeningen worden na de aanbesteding contractdocumenten. Vóór de aanbesteding is het pakket een bron van informatie voor de aannemers om hun aanbiedingsprijs op te baseren. Om een referentiekader te hebben voor de ingediende prijzen maakt de bouwkostenadviseur een directiebegroting. Hij kiest hiervoor de (uitgebreide) elementenmethode: hij berekent de bouwkosten per element en voegt daar de staartkosten aan toe. Op deze wijze kan op de meest realistische wijze een prognose worden gemaakt van de te verwachten laagste prijs bij aanbesteding. De methode van begroten is gelijk aan de methode die werd gehanteerd tijdens de VO- en DO-fase. De beschikbare gegevens maken een betere en meer gedetailleerde bepaling van hoeveelheden en materialen mogelijk.

De bouwkostenadviseur kiest er in eerste instantie niet voor om te begroten zoals aannemers dat doen: een calculatie per werksoort van de hoeveelheden materiaal, manuren, materieelhuur, enzovoort, vervolgens alle werksoorten sommeren en ten slotte daaraan de staartkosten toevoegen. Deze methode is tijdrovend en past niet binnen de normale honorariumafspraken. Wel kan hij een op elementen gebaseerde directiebegroting omwerken naar een op werksoorten gebaseerde directiebegroting, figuur 8.100. Dit is vooral van belang als de inschrijvingskosten van een aannemer worden beoordeeld op basis van een open begroting. De bouwkostenadviseur beschikt over een rekenprogramma dat de elementenbegroting door koppeling van de coderingen aan de Stabu-codering kan omwerken naar een begroting op basis van werksoorten. Deze begroting is dus een schaduw-inschrijfbegroting.

0695053X_h08.indd 284

Toetsing begroting De projectleider gaat vervolgens na of de directiebegroting wel past binnen het budgettair kader dat na de ontwerpfase is vastgesteld. Zijn er onder- of overschrijdingen? Zijn er beslissingen nodig omtrent wijzigingen die overschrijdingen doen verdwijnen? 8.7.5 Beslissen In het beslisdocument kan de opdrachtgever de volgende stukken verwachten: • bestek en bestektekeningen en bijbehorende directiebegroting; • PvA van aanbesteder; • PvA voor uitvoeringsfase, deels in administratieve voorwaarden, deels betrekking hebbend op inschakeling adviseurs, paragraaf 8.7.6. Staartkosten: Algemene kosten (AK), Algemene Bouwplaatskosten (ABK), Winst & Risico (W&R) Het percentage AK brengt de kosten van het ‘hoofdkantoor’ van de aannemer in rekening (kosten kantoor, directieleden, administratief personeel, enzovoort). Aannemersorganisaties hebben door accountants regelmatig onderzoek laten doen naar de hoogte van het AK-percentage. Ook het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) onderzoekt – zij het op andere wijze – de AK. Per bedrijf varieert het percentage AK, zoals door verschillende opvattingen over het toerekenen van een project- of bouwplaatsmanager aan een project. Meestal zitten diens kosten in de ABK. Het percentage ABK hangt af van het soort project, uitvoeringswijze, locatieomstandigheden, bouwtijd en omvang van het project, met andere woorden, het percentage ABK

15-03-2005 15:58:31

8 VOORBEELDPROJECT

285

fase Prijsvorming Directiebegroting Datum: 10 april 2002

Elementcode

Eenheid

Euro per eenheid

Euro per post

1 stuks

1.221.850

1.221.850

Metselwerk Kalkzandsteen dik 214 eenzijdig schoon 510 m2 Kalkzandsteen dik 100 eenzijdig schoon 470 m2 Kalkzandsteen dik 100 tweezijdig schoon 190 m2 Kalkzandsteen dik 100 vuil 130 m2 2 gevelmetselwerk 2.470 m 185 stuks Vormsteen 100 m1 Vermetselen gevelmetselwerk 185 stuks Toeslag voor gebogen metselwerk 1.500 m2 Metselspecie 74 m3 Profielen stellen gevelmetselwerk 2.470 m2 Spouwankers 14.800 stuks Steigerwerk 2.470 m2 Vertinlaag 300 m2 Voegwerk gevel 2.470 m2 Spouwisolatie 2.500 m2 Strook lodorite t.b.v. fundering 200 m1 Bladlood 20 kg/m2 500 kg Console ankers 70 m1 Glazen bouwsteen t.b.v. noodtrappenhuizen 10 m2

57,50 45,00 52,50 40,00 350,00 100,00 350,00 17,50 85,00 3,50 0,25 9,00 2,50 7,50 6,00 7,50 3,00 75,00 250,00

29.325 21.150 9.975 5.200 64.750 10.000 64.750 26.250 6.290 8.645 3.700 22.230 750 18.525 15.000 1.500 1.500 5.250 2.500

Omschrijving

Hoeveelheid

21 Betonwerk 21.01.00 Beton constructie vlgs opgave constructeur 22 22.01.00 22.02.00 22.02.01 22.02.02 22.03.00 22.04.00 22.05.00 22.07.00 22.08.00 22.09.00 22.10.00 22.11.00 22.12.00 22.13.00 22.14.00 22.15.00 22.16.00 22.17.00 22.18.00

Kosten per werksoort 1.221.850

317.290

23 Vooraf vervaardigde steenachtige elementen

etc.

Som van de directe kosten per werksoort voor het gehele werk

A

2.188.575

Algemene bouwplaatskosten (ABK) Algemene kosten (AK) Winst en Risico ( W&R)

B C D

218.858 144.446 63.797

10 % over A 6% over A + B 2,5 % over A + B + C

Totaal generaal excl. BTW BTW 19%

2.615.675 496.978

Totaal generaal incl. BTW

¤ 3.112.654

Figuur 8.100 Deel directiebegroting met staartkosten

is projectafhankelijk. Voorbeelden van algemene bouwplaatskosten zijn alle voorzieningen om van de bouwplaats een productieplaats te maken (keten, loodsen, afrastering, energie- en watervoorziening, enzovoort). Ook het bouwplaatsmanagement wordt tot de ABK gerekend.

0695053X_h08.indd 285

Opgemerkt moet worden dat in NEN 2634 Termen, definities en regels voor het overdragen van gegevens over kosten en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten gesproken wordt over AUK – Algemene Uitvoeringskosten, gedefinieerd als: ’kosten van materieel en/of arbeid die nodig zijn voor de uitvoering van een bouwpro-

15-03-2005 15:58:33

286

ject, voor zover deze kosten niet zijn verbonden aan middelen, zoals materialen, die op de bouwplaats bij oplevering achterblijven’. De AUK kunnen worden toegerekend aan het project als geheel (vergelijkbaar met de ABK), aan de elementclusters of de elementen. Het is ook mogelijk de AUK te splitsen in AUK-geheel gebouw (voor zover niet per cluster in de begroting opgenomen, AUK-project/bouwplaaatsinrichting en AUK-project/werkvoorbereiding en uitvoering. Ook spreekt NEN 2634 niet over AK, maar over ‘algemene bedrijfskosten’ als zijnde ‘’kosten die geen directe relatie hebben met de uitvoering van het bouwproject, maar wel toegerekend worden aan het bouwproject’ . Het percentage W&R is afhankelijk van de conjunctuur en de risico-inschatting door de inschrijvende aannemer. Aan dit deel van de staart wordt door een aannemer met ‘werkhonger’ het eerst geknabbeld. Een voorbeeld van een risicopercentage is dat voor ‘nadere planuitwerking’. Dit is een toeslag om een begroting te corrigeren voor nog niet in het bestek verwerkte gebouwonderdelen of voor nadere detaillering. Deze correctie is een vorm van risico-inschatting. De inschrijvende aannemer beschouwt de kwaliteit van het bestek en bestektekeningen van de ontwerpende partijen en vertaalt zijn verwachtingen omtrent productietempo en kwaliteit van de werktekeningen in een risicopercentage. Afhankelijk van de mate van uitwerking van het ontwerp wordt hiervoor doorgaans een percentage tussen de 0 en 5% genomen. Dit percentage is een ervaringsgetal. Dit getal wordt dus ook door de opstellers van een directiebegroting gehanteerd. Voorbeeld Hieronder volgt een voorbeeld van een berekening van de staartkosten: ABK = 12,5% (inclusief procescoördinatie nevenaannemers), AK = 6%, W&R = 2%. Dan is het gecombineerd percentage 21,635%; dit is als volgt samengesteld: (12,5% × 1,06 + 6%) × 1,02 + 2%. De AK gaat over de ABK en de W&R gaat over de ABK en de AK.

0695053X_h08.indd 286

Coördinatiekosten Als de opdrachtgever de installaties door middel van een installatiebestek apart opdraagt aan een installatiebedrijf, dan is er sprake van nevenaanneming. De coördinatie van de werkzaamheden van de bouwkundige aannemer en de installateur moeten dan goed worden geregeld. De opdrachtgever is over het algemeen niet deskundig genoeg deze coördinatie zelf te doen. Daarom wordt meestal aan de bouwkundige aannemer opgedragen deze coördinatie te verzorgen. Een percentage van 3% kan worden aangehouden voor de coördinerende werkzaamheden van de hoofdaannemer, wanneer er sprake is van nevenaanneming door bijvoorbeeld een installatiebedrijf. Er wordt alleen met dit percentage rekening gehouden als in de administratieve bepalingen staat beschreven hoe de opdrachtgever zich de coördinatie voorstelt. Het percentage kan bij grote projecten kleiner zijn. Elementprijzen exclusief of inclusief ‘staart’ De uitgangspunten voor de elementprijzen in een begroting van een bouwkostendeskundige (ook de begroting, afgeleid van een model) zijn: 1 elementprijzen bouwkundige kosten, exclusief AK, ABK en W&R; 2 elementprijzen installatiekosten, inclusief AK, ABK en W&R; 3 elementprijzen vaste inrichting, sloop en terreininrichting: soms inclusief, soms exclusief staart.

Daarbij wordt aangegeven hoe deze documenten zijn getoetst op kwaliteit en financiële consequenties. Vervolgens wordt voorgesteld deze goed te keuren en tot aanbesteding over te gaan. Al in het begin van de BK-fase (of zelfs nog eerder, bij het PvA) heeft de projectleider de meest geschikte aanbestedingvorm bestudeerd. Hier in deze situatie speelt het gemeentelijk aanbestedingsbeleid dat in een nota door de gemeenteraad is vastgesteld, figuur 8.101. Ook heeft de projectleider zich afgevraagd of hij nader advies moet inwinnen bij bouwjuristen,

15-03-2005 15:58:33

8 VOORBEELDPROJECT

287

Verslag van de vergadering Stuurgroep gemeentehuis Datum: 20 april 2002 (Excerpt) Inzake procedure aanbesteding: De Klankbordgroep is, met uitzondering van één fractie, akkoord met het voorstel van B&W, te weten een onderhandse aanbesteding met voorselectie. De bedoelde fractie die een voorbehoud maakte, is alsnog akkoord gegaan met de procedure. De brieven aan de geselecteerde aannemers en installateurs kunnen via het Bouwmanagement Bureau verzonden worden. Een nadrukkelijk voorbehoud moet worden gemaakt ten aanzien van de goedkeuring van de Raad van een kredietvoorstel, dat geagendeerd is voor de raadsvergadering van 18 juni 2002. Figuur 8.101 Uittreksel uit verslag stuurgroep

bijvoorbeeld met de vraag of al dan niet volgens EG-richtlijnen moet worden aanbesteed. Een beslissing hierover moet vaak al halverwege de BK-fase worden genomen. Dan kan de voorbereidingstijd van de aanbesteding parallel lopen aan die van de laatste uitwerkingen van bestek en tekeningen. Dit levert tijdwinst op. Het beslisdocument aan het eind van de BK-fase bevat dus meer een bevestiging van het gekozen type aanbesteding, figuur 8.102. Wel zal de opdrachtgever via het beslisdocument de risico’s van het gekozen type aanbesteding accepteren, waaronder het risico van een mislukte aanbesteding. In het beslisdocument staat dan ook aangegeven bij welk percentage overschrijding de aanbesteding als mislukt wordt beschouwd. Dat is meestal het geval als bij de aanbesteding de directiebegroting met meer dan 10% wordt overschreden. 8.7.6 Procesinformatie Aan het eind van de BK-fase is het te maken bouwwerk technisch geheel omschreven in het bestek en de bestektekeningen. Daarnaast moeten er vele procedures worden afgesproken om de uitvoeringsfase in goede banen te leiden. De hierna volgende onderwerpen geven daar een beeld van.

Administratieve voorwaarden Het administratieve gedeelte in het bestek, waarin meestal de UAV van toepassing wordt verklaard, bevat onder andere de algemene pro-

0695053X_h08.indd 287

jectvoorwaarden (‘spelregels’). Hierin worden de relatie van directievoering, toezicht op de uitvoerende partijen en afspraken met betrekking tot werktekeningen geregeld. Dit administratieve gedeelte speelt een belangrijke rol bij de prijsvorming. De inschrijvende aannemers kunnen hieruit informatie voor de bepaling van hun staartkosten afleiden. Aanbestedingsprocedure in prijsvormingsfase In deze fase komen de volgende procedures aan de orde: • aankondigen aanbesteding of uitnodigen gegadigden; • geven van inlichtingen en/of aanwijzingen; • opstellen inschrijvingsbegroting; • in ontvangst nemen inschrijving(en) en geven van advies aan opdrachtgever omtrent gunning werk; • voorbereiden gunning en afsluiten contract van aanneming voor opdrachtgever. Adviseurscontracten tijdens uitvoering De adviseurs uit de BK-fase blijven in de uitvoeringsfase bij het project betrokken. Dit betekent dat er moet worden beslist over hun werkzaamheden en het bijbehorende honorarium. Per onderdeel van het gebouw wordt bepaald wie de werktekeningen gaat vervaardigen: de architect, de aannemer, de leverancier, of ieder een deel. Bij de architect worden de kosten via zijn declaraties verrekend, bij de aannemer zit het in zijn prijs.

15-03-2005 15:58:34

288

Nota ‘Wijze van aanbesteding nieuwbouw gemeentehuis’ Datum: 17 april 2002 (Excerpt) 1 Inleiding (…) Particuliere opdrachtgevers staat het geheel vrij te kiezen op welke wijze zij hun bestek op de markt brengen. Overheid, privaatrechtelijke rechtspersonen aan wie door de Staat een subsidie, lening of garantie wordt verstrekt en publiekrechtelijke instellingen zijn gebonden aan een aantal wettelijke regelingen. 2 Wettelijke regelingen (…) De procedureregels voor gemeenten zijn nu opgenomen in het Besluit overheidsaanbestedingen. In dit besluit is geen verwijzing naar het Uniform Aanbestedingsreglement 2001 opgenomen. (…) Voor werken, leveringen en diensten beneden de drempelbedragen van de Europese richtlijnen voor Werken en de richtlijnen voor Diensten en Leveringen bestaan voor gemeenten geen wettelijk voorgeschreven aanbestedingsprocedures meer. Voor actuele gegevens kan de internetpagina van het ministerie van Economische Zaken worden geraadpleegd (www.minez.nl). 3 Aanbestedingsprocedures Alhoewel niet verplicht is het verstandig voor aanbesteding van werken van enige omvang gebruik te maken van het UAR 2001. Hierin worden de volgende aanbestedingsvormen onderscheiden, waaruit de opdrachtgever/aanbesteder zelf een keuze kan maken: a openbare besteding; b aanbesteding met voorafgaande selectie; c onderhandse aanbesteding; d onderhandse aanbesteding na selectie. De geraamde aanbestedingsbedragen van het nieuwe gemeentehuis te Rijndrecht liggen ruim onder het drempelbedrag, genoemd in de richtlijn Werken (93/37/EEG). Het is dus niet van belang stil te staan bij de voorgeschreven Europese aanbestedingsprocedures. (…) 4 Voorgestelde aanbestedingsprocedure Voor aanbesteding van de nieuwbouw van het gemeentehuis te Rijndrecht is een aanbestedingsprocedure voorgesteld die goed aansluit bij het vigerende beleid van de gemeente Rijndrecht zoals dit is neergelegd in de Nota Gemeentelijk Aanbestedingsbeleid van september 1997. In de nota is terecht het uitgangspunt gekozen dat ‘per concrete situatie aan de hand van beleidsdoelen, beoordelingsaspecten en criteria in relatie tot ontwikkelingen op de bouwmarkt, een afweging moet worden gemaakt die tot de meest gewenste aanbestedingsvorm leidt’. (…) Als selectiecriteria zijn gehanteerd: – jaaromzet van de aannemer (ten minste vijfmaal de aanneemsom van het gemeentehuis); – goede referenties (goed bekend staan bij gemeente en/of adviseurs en/of aantoonbare ervaring met soortgelijke werken); – lokale bekendheid en positieve invloed op de lokale werkgelegenheid. Om een goede marktwerking/concurrentie te bewerkstelligen is uit het aanbod een keuze gemaakt uit enerzijds kleinere, middelgrote en grote aannemers en anderzijds aannemers uit de buurt en aannemers elders in Nederland. De voorgestelde aanbestedingsprocedure (…) levert naar de letter van de UAR 2001 een ‘onderhandse aanbesteding’ op. Er is bewust gekozen geen openbare oproep te doen zich als gegadigde te melden voor de voorselectie. De nieuwbouwplannen zijn reeds vele malen in de pers geweest en vele aannemers hebben zich al gemeld. Een extra oproep zou tot nog meer aannemers hebben geleid, en tot extra inspanning van aannemers en opdrachtgever, maar levert niets extra op (‘meer van hetzelfde’). Een openbare aanbesteding voor dit werk wordt sterk ontraden. Het risico is te groot dat een minder betrouwbare aannemer onder de prijs duikt en vervolgens zich dit tijdens de uitvoering vertaalt in een slechte kwaliteit en/of veel discussies omtrent vermeend meerwerk. Figuur 8.102 Uittreksel uit Wijze van aanbesteding

0695053X_h08.indd 288

15-03-2005 15:58:35

8 VOORBEELDPROJECT

Inschakeling bouwdirecties Het is belangrijk is dat de aannemer levert wat in het contract (bestek en tekeningen) is overeengekomen. Hoewel de aannemer dat door middel van zijn eigen kwaliteitssysteem waarborgt, wil de opdrachtgever toch zelf constateren, dat hij geleverd krijgt wat werd afgesproken. Daartoe kan hij een professionele bouwdirectie aanstellen. Directievoerder en toezichthouders zijn betrekkelijk nieuw in het project. Mogelijkerwijs zijn zij al ingeschakeld bij de beoordeling van het bestek. In ieder geval moet hun contractering zijn voorbereid en als voorstel in het beslisdocument zijn opgenomen. Aanvragen bouwvergunning Een deelproces is het definitief aanvragen van de bouwvergunning (en eventueel de milieuvergunning). Duidelijke werkafspraken moeten worden gemaakt. Ontwerpen tijdens uitvoering Als het werk aan de aannemer is gegund, is de PV-fase afgerond. Het werk van de ontwerpers is dan echter nog niet klaar. De aannemer heeft een prijs afgegeven waarvoor hij het werk kan doen, in de verwachting dat hij niet met ontwerpdetailleringen wordt geconfronteerd waarop hij niet had gerekend. Niet zelden leidt dit tot moeilijke discussies, waarin de belangen van de wederzijdse contractpartijen per definitie tegengesteld zijn. In de praktijk blijkt er nog heel wat ontwerpwerk te worden verricht. Dat betreft: 1 werktekeningen voor uitvoering; 2 werktekeningen voor leveranciers en producenten; 3 registratie en controle door derden gemaakte productietekeningen; 4 nadere uitwerking ruimtetekeningen; 5 uitgestelde materiaalkeuzen en/of leveringen. 1 Werktekeningen voor uitvoering Het aantal werktekeningen die tijdens de uitvoering nog moeten worden gemaakt, loopt soms op tot enige honderden. In de bestektekeningen staat aangegeven hoe bijvoorbeeld de gevel in principe is ontworpen, maar in de uitvoering moeten alle hoekoplossingen en alle aansluitin-

0695053X_h08.indd 289

289

gen aan de dakconstructie en aan andersoortige gevelpuien zijn uitgewerkt. Het betonwerk kan alleen maar worden bekist als exact bekend is, welke sparingen waar moeten worden geplaatst en welke leidingen moeten worden ingestort en waar deze moeten uitkomen. Ook worden speciale wapeningstekeningen gemaakt waarop exact is aangegeven, welke wapening waar moet worden aangebracht. 2 Werktekeningen voor toeleverende bedrijven De leveranciers van te prefabriceren bouwdelen maken op basis van deze tekeningen productietekeningen. De ontwerpers moeten controleren of de leveranciers gaan maken wat in het ontwerp is bedoeld en in het bestek is voorgeschreven. Soms komt de leverancier met verbetervoorstellen. De leveranciers werken echter in opdracht van de aannemer. Het uitwerken van werktekeningen en de vertaling naar productietekeningen vergt een subtiel spel van samenwerking dat niet zelden aanleiding tot conflicten geeft. Het is daarom van belang dat goede werkafspraken (taakverdeling, overleg, werkprocedures, bevoegdheden en dergelijke) worden gemaakt. In de (eerste) bouwvergadering is dat een belangrijk punt op de agenda. 3 Registratie en controle productie werktekeningen Omdat de werktekeningen vaak via een aantal stappen worden doorlopen, is de gemiddelde doorlooptijd per tekening een tot drie maanden. Registratie en bewaking van het proces is daarom van belang. ▶▶ In deel 12B Uitvoeren - Organisatie, hoofdstuk 8, wordt uitvoerig ingegaan op de procesbewaking van de tekeningenstroom

4 Nadere uitwerking ruimtetekeningen Als de bouwkundige matenplannen worden gemaakt, moeten ook de technische adviseurs de installaties hebben gedetailleerd. Dan worden alle eindcomponenten zoals tappunten, anemostaten, radiatoren en wandcontactdozen zichtbaar. Ruimtetekeningen zijn nuttig voor complexe ruimten als laboratoria, professionele keukens of werkplaatsen. Deze tekeningen worden gebruikt om te controleren of de inrichting voldoet aan het PvE en of bepaalde voorzienin-

15-03-2005 15:58:36

290

gen elkaar niet in de weg zitten (geen wandcontactdoos op de plaats waar een doorgeefluik moet komen). 5 Uitgestelde materiaalkeuzen en/of leveringen In het bestek werden nog heel wat materiaalkeuzen of leveringen uitgesteld (onder andere stelposten). Tijdens de uitvoering komt de aannemer met monsters of alternatieven. De ontwerpers moeten – vaak in overleg met de opdrachtgever – zorgen voor tijdige beslissingen. Er valt dus veel te organiseren om met een nieuw team de uitvoeringsfase in te gaan. Niet alle hier genoemde zaken kunnen in de bestekken en de administratieve bepalingen worden beschreven. Veel hangt af van de bouwvergadering, waarin formele besluitvorming kan plaatsvinden over de te volgen werkwijzen en samenwerkingsafspraken. Vooral de eerste bouwvergadering vervult hierin een belangrijke functie.

Geraadpleegde en aanbevolen literatuur 1 Spekkink, ir. D., E.A.M. ten Dam en F.J. Smits, Programma van eisen – Instrument voor kwaliteitsbeheersing (258). 3e dr., Stichting Bouwresearch, Rotterdam, 1997 Normen NEN 2574 Tekeningen in de bouw – Indeling van gegevens op tekeningen voor gebouwen NEN 2580 Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden NEN 2632 Exploitatiekosten van gebouwen – Begripsomschrijvingen en indeling NEN 2634 Termen, definities en regels voor het overdragen van gegevens over kosten en kwaliteitsaspecten voor bouwprojecten

Naschrift Binnen de reikwijdte van dit boek is de voorbereidingsprocedure tot en met het definitief ontwerp met aanknopingspunten naar de bestekfase besproken. Het voorbeeldproject is gebaseerd op de procedure zoals die zich in werkelijkheid bij de bouw van het stadhuis in Bodegraven heeft afgespeeld. Hierbij is – net zoals in de werkelijkheid – gesteld dat de koperen dakbedekking, de topkoeling en de vijver verdwenen zijn in een bezuinigingsronde. Als de aanbesteding zou meevallen, dus lager zou zijn dan de directiebegroting, zou nog onderzocht worden of deze onderdelen alsnog konden worden opgenomen. De aanbestedingsfase is echter niet beschreven; dus is het onduidelijk hoe het plan is gerealiseerd. De aanbesteding viel gunstig uit, waardoor nagenoeg het volledige budget ter beschikking kwam om de koperen dakbedekking, de topkoeling en de vijver te verwezenlijken. Onder het argument van een betere kwaliteit besloot de gemeenteraad akkoord te gaan met het hiervoor aangevraagde aanvullende budget, zodat tijdens de bouw ook deze onderdelen konden worden gerealiseerd.

0695053X_h08.indd 290

15-03-2005 15:58:36

REGISTER

Register A aanbestedingen 13 aanbestedingsprocedure 287 adviseurs 10, 71 afschrijving 94 afvalbeperking 68 afwerkstaat, bouwkundige 74 akoestiek 37, 65 algemene ziekenhuizen 187 annuïteitensysteem 95 apparatuur, plaatsing 65 Arbo-wetgeving 36, 42 architecten 129, 222, 244 architecten, selectie 11

B basisdetail bouwkundig werk 247 basisprogramma 215 bedrijfsgebouwen lichte industrie 186 bedrijfsmanagement 3 bedrijfsprocessen 3 bedrijfsprocessen, secundaire 4 bedrijfsprocessen, tertiaire 4 begroten investeringskosten 97 begroting 83 begroting, bouwkosten- 225, 255 begroting, directie- 109, 162, 277, 285 begroting, elementen- 254 begroting, fase- 120 begroting, investerings- 229 begroting fase Bestek 109 begroting fase Definitief ontwerp 109 begroting fase Projectdefinitie 104 begroting fase Structuurontwerp 107 begroting fase Voorlopig ontwerp 107 beheersaspect 15 beheerscyclus 119

0695053X_h08.indd 291

beheerstechniek 15 beslisdocument 14, 126, 138 beslismoment 130 beslisprocedure 131 besluitvorming 125, 150, 154, 156, 219, 256 besluitvorming, afwijkingen 136 besluitvorming, externe invloeden 143 besluitvorming, formele 132 besluitvorming, formele externe 136 besluitvorming, instrumenten 137 besluitvorming, interne 143 besluitvorming, invloeden op 140 besluitvorming, rapportage 138 besluitvormingsproces 127 besluitvormingsproces, model 131 besluitvormingsproces ontwerpen 51 besluitvorming en technische ontwikkeling 181 bestek 273, 278 bestekteam 273 bestektekeningen 162, 280 bestemmingsplan 42, 166 besturingsproces 4 beveiligingsplan 65 bibliotheken 31 binnenklimaat 63 bird‘s eye view 245 bouwen bedrijfsproces, relatie 4 bouwdeel 54 bouwdeelontwerp 76 bouwheer 13 bouwkosten 99 bouwkostenbegroting 225, 255 bouwkostendocumentatie 101 bouwkostenmanagement 122 bouwontwerpmanager 17 bouwproces, achtergronden 3 bouwproces, inleiding 1 bouwproject, fasering 15

291

bouwproject, kenmerken 5 bouwprojectmanagement 10, 13 bouwprojectmanagement, principes 14 bouwterrein, kwaliteit 169 bouwterreinkeuze, invloedsfactoren 166 bouwvergunning 289 BTW 93 budget 83, 97, 150, 154, 156, 158 budget, investerings- 94

C circulatieplan 34 coördinatiekosten 286 coördinatievergaderingen 130 constructeurs 247 constructie overspanning 66 culturele gebouwen 188

D decompositie 15, 53, 75 deelsysteem 54 Demontabel Bouwen 175 detailtekeningen 73 directiebegroting 162, 277, 285 doorlooptijd totale project 182 doorsnedetekeningen 73 Duurzaam Bouwen (DuBo) 39, 67, 175

E Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB) 284 eengezinswoningen in serie 184 eenheidsprijzen 99 eisen, externe 40 eisen, functionele 22, 43, 56, 149, 155 eisen, prestatie- 43, 149, 155 eisen, ruimtelijke 27 eisen, technische 23 elektrische installatie 38

15-03-2005 15:58:37

292

elementcluster, uitvoeringskosten per 90 elementclusterniveau 84 elementclusters 100 elementenbegroting 254 elementenmethode 284 elementniveau 84 energiebeheer 71 energiebesparing 39 energiegebruik 67 erfpacht 96 EU-aanbestedingsrichtlijnen 12

F facility management 4 fasedocument 131 fasenoverlap 163 faseplan 177 fase Bestek 79, 161 fase Bouw 2 fase Definitief ontwerp 46, 79, 160, 259 fase Haalbaarheid 43, 151, 199 fase Initiatief 43, 148 fase Projectdefinitie 45, 155, 213 fase Structuurontwerp 45, 77, 157, 225 fase Uitwerking 2 fase Voorlopig ontwerp 46, 78, 158, 237

G garderobes 30 gasinstallatie 38 gebouw, aanpasbaarheid 66 gebouw, bruikbaarheid 63 gebouw, functie 27 gebouw, functionaliteit 63 gebouw, hoofdfuncties 173 gebouw, kenmerken 176 gebouw, levenscylus 7 gebouw, nevenfuncties 173 gebouw, omgeving 168 gebouw, ontwerp 157, 231 gebouw, realisatie 6 gebouw, relaties 66

0695053X_h08.indd 292

gebouw, vormgeving 62 gebouwbeheer 70 gebouwbeheerssysteem 38 gebouwfuncties 42, 173 gebruiksoppervlakte (GO) 25 gegevens verzamelen 23 geluidwering 37, 64 Gemeentehuis Rijndrecht, voorbeeldproject 192 gevelaanzichten 73

H haalbaarheidsstudies, objectgerichte 151 haalbaarheidsstudies, omgevingsgerichte 152 haalbaarheidsstudies, uitvoering 154 haalbaarheidsstudie voorbeeldproject 199 hoeveelheidsaanduidingen 99 huisvestingsalternatieven 153 huisvestingsmanagement 4 huisvestingsproblematiek, analyse 149

I informatieoverdracht 127 informatieverwerking 127 infrastructuur 167 inspraak 144 installatieadviseurs 251 installaties 68 investeringsbegroting 229 investeringsbudget 272 investeringsniveau 84

K kantines 31 kantoorgebouwen voor eigen gebruik 186 kengetallen 27, 101 koeling 38 kosten, staart- 285 kosten, administratieve beheers- 96 kosten, algemene (AK) 91, 287

kosten, algemene uitvoerings- (AUK) 91, 287 kosten, bijkomende investerings- 91 kosten, bouw- 83, 98, 99 kosten, coördinatie- 286 kosten, element- 100 kosten, energie- 96 kosten, exploitatie- 94, 118, 206 kosten, indirecte 117 kosten, inrichtings- 91 kosten, investerings- 83, 117, 154, 206 kosten, onderhouds- 96, 118 kosten, proces- 91 kosten, rente- 95 kosten, specifieke bedrijfs- 97 kosten, vaste 94 kosten, verwervings- 86 kostenbeheersing 81, 82, 121 kostenbewaking 118 kostendeskundigen 120 kostengroepen 100 kostenindexering 116 kostenposten 84 kostenregistraties 122 kostenstructuur, normering 83 krachtenveldanalyse 176 L licht 36, 63 life cycle costing 118 locatieanalyse 216 locatiekeuze 9, 150, 163, 176 locatieonderzoek 164 locatietekening 247 luchttemperatuur 36

M maakbaarheid constructies 56 maquettes 75 masterplan huisvesting 45, 149 medezeggenschap 143 meervoudige opdracht aan architecten 183 milieu 39, 67 mock up 75 moduulmaat 32

15-03-2005 15:58:38

REGISTER

N Nationaal Milieubeleidsplan (NMP) 175 NEN 2574 15, 73, 243 NEN 2580 25, 204 NEN 2631 83 NEN 2632 94, 204 NEN 2634 83, 285 nevenaannemers 160 nevenaanneming 286 nevenproject 164 nevensysteem 54

O object, decompositie 16 objectspecificaties 98 ondergrondse gebouwen 189 onderhoud, bouwkundig 70 onderhoud, installatie- 70 onderhoud, schoonmaak- 71 onderwijsgebouwen 187 Onroerend Zaak Belasting (OZB) 96 ontwerp, prijsvraag 183 ontwerpaspecten 61 ontwerpbeperkingen 57 ontwerpcriteria 55 ontwerpfasen 76, 156 ontwerpmethode, analytische, gestructureerde 58 ontwerpmethode, op vorm gebaseerde 60 ontwerpmethodologie 51 ontwerpopgave 50 ontwerpprocedure 8 ontwerpproces 16, 49 ontwerpproces, keuzemogelijkheden 129 ontwerpteam 236, 243 opdrachtgevers 172 opdrachtgevers, incidentele 143 opdrachtgevers, professionele 142 opdrachtgevers met eigen bouwafdeling 142 open procedure 11 oppervlakteanalyses 28 oppervlaktebegrippen 24

0695053X_h08.indd 293

oppervlakteschema 58 overall planning 270 overheidsaanbesteders 12 overlegstructuur 133

P perspectieftekeningen 75 planfasen 43 planontwikkeling 16, 147 planontwikkeling, fasering 7 planprocedures, parallelle 9 Plan van Aanpak (PvA) 13, 156, 198 plattegronden 73 POBB-model 198 POBB-procedure 8 politiegebouwen 188 praktijkopstelling 75 prestatieconcept 184 procesbeheersing 15 procesinformatie 14, 212, 221, 236, 259, 273, 287 procesmodel 177 procesontwerp 177 processchema 5 Programma van Eisen (PvE), partijen 21 Programma van Eisen (PvE) 8, 20, 155, 157, 178, 215, 225, 238, 260 Programma van Eisen (PvE), opbouw en indeling 42 Progamma van Eisen (PvE), samenstelling 22 Programma van Eisen (PvE), stedelijk 50 programmeren 19 projectadviseur 199 projecten, indelingen 172 projecten, omvang 174 projecten, variaties 171 projectgroep 133 projectmanagement, architectural 16 projectmanagementadviseur 213 projectmanager 17 projectorganisatie 6, 224 projectplan 179, 198

293

projectplanning 232 projectproces, decompositie 16 projectreserves 116 projectteam 10 projectvoorbereiding 179 Project Communicatie- en Informatieplan 237 PvE-team 21

R raakvlakafspraken 57 raming 83 randvoorwaarden, financiële 57 relaties, externe 34 relaties, interne 34 relatieschema 34, 243 restwaarde 94 riolering 38 risico‘s 116, 119 rolstoeltoegankelijkheid 37 routing 66 ruimtebeheer 71 ruimteboek 74, 261 ruimten, archief- 31 ruimten, berg- 31 ruimten, circulatie- 32 ruimten, EHBO- en rust- 31 ruimten, kleed- 30 ruimten, neven- 30 ruimten, primaire 28 ruimten, reproductie- 31 ruimten, toegangs- 31 ruimten, vergader- 30 ruimten printers en faxen 31 ruimten voor opstelling installaties 32 ruimtetekeningen 289

S sanitaire voorzieningen 31 schetsontwerp 61, 229 schoonmaakaspecten 37 serviceflats 185 situatietekeningen 73 staartkosten 285 Stabu-bestek 279

15-03-2005 15:58:39

294

standaardeenheid 32, 46 standaardvoorwaarden Rechtsverhouding opdrachtgever-architect (SR) 12 startdocument 138 stramienmaat 67 structuurontwerp 78 structuurschema 239 stuurgroep 133 systeemniveau 53 systeemontwerp 75

T tekenafspraken 74 tekeningen 72 telecommunicatie 38 terreinonderzoek 170 terreinverwerving 170 tijdschema 27 toetsing 139 toetsingsnorm 140 toetsingsrapport 140 transport, intern 39 transport, verticaal 39 transportschema 34, 66

vloeroppervlakte, definiëring 24 vloeroppervlakte, netto 24 vloeroppervlakte, nuttige 24 vloeroppervlakte, verhuurbare (VVO) 25 voorbereidingsproces 2 voorbereidingsproces, fasen 148 voortgangsdocument 138 voorwaarden, interne 26 vormfactoren 100

W werkkasten 32 werkoverleg 130 werktekeningen 73 weten regelgeving 41, 56 winkelcentra 186 Winst & Risico (W&R) 284

U uitvoeringskosten 117 Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) 277

V vakantiebungalowparken 189 veiligheid 65 Veiligheids- en Gezondheidsplan (V&G-plan) 42 veiligheidsvoorzieningen 42 ventilatie 36 vergunningen 143 verkeersgebouwen 189 vervaardigbaarheid bouwelementen 70 verwarming 38 virtual reality 75, 141 vloerbelasting 37 vloeroppervlakte, bruto 25

0695053X_h08.indd 294

15-03-2005 15:58:39

Jellema 10 Ontwerpen

Short Description

Description

Comments

We need your help!