Introducción al Mercado Inmobiliario

November 10, 2018 | Author: NatalieNiennaYavëtillRodriguez | Category: Chile, Economic Growth, Gross Domestic Product, University, Santiago
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Mercado Inmobiliario...

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Introducción al Mercado Inmobiliario

Pontificia Universidad Católica de Chile Facultad de Ingeniería Escuela de Construcción Civil 

Que es Gestión Inmobiliaria ? La gestión inmobiliaria es un campo transversal de estudio e inversión.

Principalmente abordado por los sectores fnancieros, de la construcción y de la administración pública.

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Los roles de estos sectores han variado signifcativamente en las últimas décadas.

En Chile, el Estado ha reducido considerablemente la construcción directa de proyectos, asumiendo un rol estratégico en la ormulación e implementación de políticas habitacionales y de desarrollo urbano y encausando las energías que el mercado asigna.

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Los roles de estos sectores han variado signifcativamente en las últimas décadas.

En Chile, el Estado ha reducido considerablemente la construcción directa de proyectos, asumiendo un rol estratégico en la ormulación e implementación de políticas habitacionales y de desarrollo urbano y encausando las energías que el mercado asigna.

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Se estima ue en la actualidad m!s del "#$ de las obras ue desarrollaba el %stado est!n en manos de privados.

  ba!o la e"aluación del sector fnanciero. fnanciero. Estas decisiones de in"ersión a menudo se guían por modelos de e"aluación estandari#ados que difcultan la identifcación de nue"os espacios de oportunidad en el territorio urbano.

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%l sector Inmobiliario ha sido reconocido últimamente como uno de los agentes &undamentales en la actividad econom'a (egional ) *acional.

$dem%s por ser uno de los sectores mayormente omentado por el gobierno de Chile, ya que su acti"idad genera un impacto inmediato en la empleabilidad, disminuyendo el porcenta!e de cesantía nacional, por lo cual es omentado con una serie de subsidios.

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%l sector construcción es catalogado como uno de los m!s ricos.

Es decir para los in"ersionistas es una alternati"a atracti"a ya que un bien inmueble es un acti"o f!o el cu%l posee características de ba!o riesgo y alta rentabilidad relati"a, adem%s de considerarse como un patrimonio.

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-endencia de la Gestión Inmobiliaria  %difcación. %n cuanto al crecimiento del +I, de la construcción en relación al +I, total.

&e puede obser"ar que el sector de la construcción, a grandes rasgos, sigue la misma tendencia que el producto total del país. Esto es posible obser"arlo en gr%fco m%s adelante, el cual resume la relación entre los P'( de la construcción y P'( total, a lo largo de ) a*os.

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Sin embargo/ cabe destacar ue si bien sigue una misma tendencia.

El mercado de la construcción se ha "isto mucho m%s "ol%til debido a ciertos actores +económicos, tributarios y sociales.

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+or e0emplo/ es comprensible ue el +I, de la construcción ha)a tenido un &uerte decrecimiento/ de un 1$/ en 2##".

-ebido a la uerte crisis que aectó a los mercados de todo el mundo +en especial a los inmobiliarios. &e obser"a que luego de ésta, el P'( de la construcción ha tenido una recuperación próspera, /

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(ese4a del sector. La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de Europa y /apón se los principales bloues económicos . encuentran inmersas en un

estado de escaso o nulo crecimiento.

&i bien la me!ora reciente de las e0pectati"as económicas en la #ona Euro re"elan cierta esperan#a de un me!or desempe*o en el uturo inmediato. En tanto, la economía norteamericana sigue reafrmando su gradual recuperación, luego de que la mayoría de los sectores económicos 1 e0cepto el inmobiliario1 2as economías de $sia emergente, principalmente China, estarían e"aluando re"isar a la ba!a sus proyecciones de crecimiento de corto pla#o. 12

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La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloues económicos .

En 2atinoamérica, los antecedentes recientes resaltan el menor ritmo de crecimiento económico que ha "enido e0perimentando gran parte de la región, en línea con el deterioro de las e0pectati"as de consumidores y empresarios. El crecimiento potencial de Chile oscila en torno a 34 anual +"ersus 3,54 de a*os anteriores, coherente con la menor in"ersión esperada en el sector minero y las menores perspecti"as de crecimiento de largo pla#o a ni"el mundial.

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La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloues económicos .

&e estima un crecimiento cercano a un 6 4 del P'( en 7895 respecto de 7893 +9,:4, con una in;ación del 'PC en torno a 6,74 anual en diciembre del mismo a*o 1en línea con un endeble crecimiento de la demanda interna. El 7896 ue de un 3,94

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La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloues económicos .

2a reorma tributaria en Chile pretende contribuir positi"amente al crecimiento potencial +o de largo pla#o de la economía, aún persiste la incertidumbre en torno a su eecto sobre la in"ersión producti"a pri"ada, situación que ha generado cierta desconfan#a y cautela en la e!ecución de nue"os proyectos por parte del segmento empresarial del país.

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7lgunas caracter'sticas del sector? %l crecimiento económico nacional promedio en los últimos 5# a4os es de un 6$ anual.

  el crecimiento del sector construcción es de 34 anual, la contribución del e!ercicio de esta acti"idad al P'(, es de entre un :4 y =,54 hacia fnes del pró0imo a*o nos hace pre"er una estabili#ación de los precios en cuanto a su tren de crecimiento. El 7893 ue de ),54

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Se pro)ecta ue tras crecer en torno al 8$ el 2#5:/ la inversión en construcción creció cerca de un # $ el 2#58 ) un #/;$ el 2#56.

2a in"ersión en "i"iendas creció 7,uales son los +roductos Inmobiliarios ? Los productos inmobiliarios se clasifcan comerciales/ ofcinas ) viviendas entre otros.

en

gruposB

locales

2os locales comerciales son un bien inmueble cuyo uso es para las acti"idades comerciales mayoristas y minoristas como mercados o galerías, su ubicación estratégica esta comprendida en el centro urbano de cada ciudad, adem%s se caracteri#a por su gran di"ersidad de acti"idades.

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Los productos inmobiliarios se clasifcan en grupos ue como/ locales comerciales/ ofcinas ) viviendas entre otros.

2as ofcinas se ubican de igual manera en los centros urbanos pero en las plantas altas de los edifcios a dierencia de los locales comerciales, est%n destinados a la reali#ación de traba!os o a las acti"idades de una empresa.

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Los productos inmobiliarios se clasifcan en grupos ue como/ locales comerciales/ ofcinas ) viviendas entre otros.

Por último para el caso de las "i"iendas, se considera una "i"ienda a cualquier recinto, separado e independiente, construido o adaptado para el albergue de personas, también son consideradas bienes multiatributo, ya que satisacen "arias necesidades simult%neamente, poseyendo muchas cualidades "alorables, así el precio que el cliente esta dispuesto a pagar depender% de est%s, y de la "aloración económica que él estime por el bien inmueble.

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Aactores Cistóricos de la Gestión Inmobiliaria. %l desarrollo del sector inmobiliario es clave para la actividad económica chilena/ presente ) &utura.

$lrededor de un :4 del empleo es generado por el sector construcción y este representa un :,54 del total del producto reali#ado en un a*o típico en el país. @%s aún, la edifcación de "i"ienda atrae ;u!os constantes de in"ersión que cercanos a los 98 mil millones de dólares.

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%sta importancia relativa hacen del mercado chileno una &uente atractiva de inversión.

inmobiliario

2o anterior es importante, desde el punto de "ista del negocio fnanciero, donde hay una estabilidad relati"a en la demanda por "i"iendas debido a las condiciones de institucionalidad de la economía chilena.

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%ste desarrollo también es importante desde un punto de vista social.

El país enrenta grandes retos que "an desde la pro"isión de inraestructura, hasta nue"as ormas de entender las ciudades, con los benefcios y problemas que las di"ersas decisiones que tomen tanto el sector pri"ado como el público.

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Segmentación de la Gestión Inmobiliaria  %difcación. %n general/ se aprecia ue los porcenta0es de cada uno de los grupos no var'an mucho de un a4o a otro.

&e mantiene la tendencia de que el grupo socioeconómico $( presenta el menor porcenta!e de proyectos, manteniéndose menor al :4. 2e sigue a éste el ni"el C9, el cual tiene una mayor representación en el gr%fco. En 7898 se mantiene cercano al 384, cayendo a 634 apro0imadamente en 7899. 2idera la cantidad de proyectos el grupo C7, el cual tiene una representación de proyectos de m%s de un 584 en ambos a*os.

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G&EH $(C9

7s'/ el D7,>5D santiaguino de ho) representa a un 5# $ de la sociedad. Son pro&esionales universitarios con carreras de prestigio/ ue tienen altos cargos e0ecutivos ) ue viven en los me0ores ) mas e9clusivos sectores de la ciudad/

En casas amplias o departamentos de lu!o, de construcción sólidas. Est%n ubicados, principalmente, en Pro"idencia, 2as Condes, 2o (arnechea y Iitacura, aunque en los últimos a*os han emigrado a comunas periéricas, como Colina y Juechuraba. Cuentan con dos o mas "ehículos, todos de marcas de prestigio, con menos de cinco anos de uso y de mas de siete millones de pesos. Es qui#%s el grupo social mas heterogéneo, ya que pueden integrarlo quienes perciben un ingreso amiliar mensual de un millón :88 mil pesos y los que ganan mas de ocho millones. Con"encionalmente, se tiende a agrupar al K$(K con el KC9K, debido a que los primeros apenas superan el 7,5 4. 51

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G&EH C7 Los D>2D/ en cambio/ ue corresponden a lo mas t'pico de la clase media/ son menos del 2# $ del total de la población santiaguina.

Ii"en en sectores tradicionales, ale!ados del centro de la ciudad, generalmente en condominios con muchas "i"iendas, en calles limpias y cuidadas. Joy, se les puede encontrar en 2as Condes, Pro"idencia, 2a Leina, Mu*oa, 2a Florida y @acul. 2os !ees de hogar generalmente son proesionales uni"ersitarios, con carreras de primer y segundo ni"el de prestigio, que se desempe*an como e!ecuti"os o !ees de departamentos. &u ingreso amiliar puede "ariar entre los )=8 mil pesos al millón :88 mil pesos, lo que les permite tener un "ehículo +a "eces dos, de modelos medianos, por un "alor inerior a los siete millones de pesos. 52

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G&EH C6 n poco mas aba0o en la Descala socialD/ esta la clase media ba0a/ ue bordea el :# $.

&on los KC6K, que corresponde, en su mayoría, a personas sin estudios de ni"el superior, aunque si se incluyen en este grupo a proesores y a técnicos. &on característicos los comerciantes, empleados administrati"os, ta0istas, "endedores y obreros. El promedio ponderado del ingreso amiliar es de 538 mil pesos, lo que les permite "i"ir en &an /oaquín, 'ndependencia, Pe*alolén, 2a Florida y @aipú, y contar con algunos "ehículos, especialmente de traba!o, como urgones o ta0is.

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G&EH +oco mas del :# $ constitu)e el D@D/ califcado por algunas empresas de estudios de mercado como la clase ba0a.

&e trata de personas con estudios b%sicos o medios incompletos, aunque cada "e# es mas diícil ubicar a gente de este grupo sin su escolaridad completa. &in embargo, suelen carecer de proesión, por lo que se desempe*an generalmente como obreros, empleadas domesticas o !ardineros, que pueden tener un ingreso amiliar mensual entre 735 mil pesos y 338 mil. Ii"en en poblaciones antiguas, de tipo popular y con alta densidad poblacional, en calles con "eredas estrechas y pa"imento en regular estado, sin %reas "erdes y medianamente limpias. &us casas son peque*as, de tipo económica y est%n en Cerro a"ia, Lecoleta, Conchali y El (osque. 54

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G&EH E %n el ultimo eslabón de la pir!mide esta el grupo D%D/ con poco menos del E $ de la población ue ra)a en la e9trema pobre3a.

&e concentran en sectores populares y peligrosos, como 2a Pintana, Juechuraba, Lenca y 2o Espe!o, donde las calles est%n sin pa"imentar y con poca urbani#ación. 2as "i"iendas son de material ligero, peque*as, con una o dos habitaciones que uncionan como comedor, cocina y dormitorio. El promedio de escolaridad del !ee de hogar no sobrepasa los cinco anos, por lo que se desempe*an en traba!os ocasionales, como aseadores, la"adores de autos o salen del paso con los típicos KpololosK. El promedio ponderado de su ingreso amiliar mensual es de 978 mil pesos. 2a mayoría de las empresas de mercado no dirige sus mensa!es a este grupo y si alguno llega a el es por a*adidura, como el caso de la Coca Cola, por e!emplo, que ya se masifco a tal ni"el que es consumida desde el K$(C9K hasta el KEK. 55

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+anorama Auturo del Mercado Inmobiliario. La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses/ ) se espera un comportamiento err!ticio a incremento mediano pla3o El

estable en los precios de las "i"iendas, e0pectati"as de a!ustes en las tasas de interés y requerimientos m%s estrictos para el crédito hipotecario, debieran lle"ar a una moderación del crecimiento de la demanda en el mediano pla#o.

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Casi dobla el número

>abe destacar ue Santiago se mantiene como la comuna con m!s de proyectos de las pro)ectos inmobiliarios.

comunas que le siguen en el ranBing. Creciendo mucho Estación Central e 'ndependencia. Iiene seguidas por las comunas de 2as Condes y 2a Florida y @acul. Probablemente esto se debe a que son una de las comunas de mayor "alor por concepto de demanda y mayor proyección por sus ubicaciones, preeridas así por los clientes.

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La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses/ ) se espera un comportamiento err!ticio a mediano pla3o.

Lestricción de oerta por menor disponibilidad de terrenos, costos laborales m%s estables y precios de insumos para la construcción. 'CE, 'ndice de Costos Edifcación

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La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses/ ) se espera un comportamiento err!tico mediano a pla3o.

$ pesar de la e0pectati"a de moderación de la demanda, el hecho que la oerta también enrenta menores holguras en el mediano pla#o, da soporte a los ni"eles de precios.

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(especto de la inversión/ se estima ue el componente de inversión $l crecer cerca deen construcción continuar! siendo un &actor relevante. 96, que se espera muy inerior para el 7895. Esto sin duda tendr% un impacto en el dinamismo signifcati"o de la oerta en los sectores de construcción residencial y comercial. 60

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(especto de las condiciones crediticias/ éstas se han visto a&ectadas por la incertidumbre en los mercados fnancieros.

2o que ha lle"ado a una mayor precaución de parte del sistema fnanciero. $sí, como con el mercado laboral, lal condiciones crediticias del (anco Central muestra mayores restricciones en el otorgamiento de créditos a personas y empresas. 2os actores que e0plican este cambio se relacionan con mayores ni"eles de riesgo percibidos por las instituciones fnancieras.

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'CE, 'ndice Edifcación

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de

Costos 63

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>i&ras del Mercado Inmobiliario. 2os permisos permiten una demora de hasta 6) meses en el inicio de obras, no responde a un escenario m%s a"orable para el sector sino a una estrategia de stocBeo. $probación de la reorma tributaria, supuso un estímulo para adelantar la e!ecución de proyectos inmobiliarios con la fnalidad de aminorar el eecto del pago del impuesto "igente a contar del primero de enero64 de

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El ni"el de "entas entre enero y septiembre de este a*o registra un re#ago de :,74 con respecto al 7896, 3=.888 "i"iendas rente a las 59.888. 2a din%mica según tipo de "i"ienda continúa siendo dierenteH en el mercado de departamentos toda"ía se registran ciras positi"as, con un a"ance de 9,
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