Introducción al Mercado Inmobiliario
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Que es Gestión Inmobiliaria ? La gestión inmobiliaria es un campo transversal de estudio e inversión.
Principalmente abordado por los sectores fnancieros, de la construcción y de la administración pública.
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Los roles de estos sectores han variado signifcativamente en las últimas décadas.
En Chile, el Estado ha reducido considerablemente la construcción directa de proyectos, asumiendo un rol estratégico en la ormulación e implementación de políticas habitacionales y de desarrollo urbano y encausando las energías que el mercado asigna.
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Los roles de estos sectores han variado signifcativamente en las últimas décadas.
En Chile, el Estado ha reducido considerablemente la construcción directa de proyectos, asumiendo un rol estratégico en la ormulación e implementación de políticas habitacionales y de desarrollo urbano y encausando las energías que el mercado asigna.
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Se estima ue en la actualidad m!s del "#$ de las obras ue desarrollaba el %stado est!n en manos de privados.
ba!o la e"aluación del sector fnanciero. fnanciero. Estas decisiones de in"ersión a menudo se guían por modelos de e"aluación estandari#ados que difcultan la identifcación de nue"os espacios de oportunidad en el territorio urbano.
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%l sector Inmobiliario ha sido reconocido últimamente como uno de los agentes &undamentales en la actividad econom'a (egional ) *acional.
$dem%s por ser uno de los sectores mayormente omentado por el gobierno de Chile, ya que su acti"idad genera un impacto inmediato en la empleabilidad, disminuyendo el porcenta!e de cesantía nacional, por lo cual es omentado con una serie de subsidios.
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%l sector construcción es catalogado como uno de los m!s ricos.
Es decir para los in"ersionistas es una alternati"a atracti"a ya que un bien inmueble es un acti"o f!o el cu%l posee características de ba!o riesgo y alta rentabilidad relati"a, adem%s de considerarse como un patrimonio.
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-endencia de la Gestión Inmobiliaria %difcación. %n cuanto al crecimiento del +I, de la construcción en relación al +I, total.
&e puede obser"ar que el sector de la construcción, a grandes rasgos, sigue la misma tendencia que el producto total del país. Esto es posible obser"arlo en gr%fco m%s adelante, el cual resume la relación entre los P'( de la construcción y P'( total, a lo largo de ) a*os.
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Sin embargo/ cabe destacar ue si bien sigue una misma tendencia.
El mercado de la construcción se ha "isto mucho m%s "ol%til debido a ciertos actores +económicos, tributarios y sociales.
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+or e0emplo/ es comprensible ue el +I, de la construcción ha)a tenido un &uerte decrecimiento/ de un 1$/ en 2##".
-ebido a la uerte crisis que aectó a los mercados de todo el mundo +en especial a los inmobiliarios. &e obser"a que luego de ésta, el P'( de la construcción ha tenido una recuperación próspera, /
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(ese4a del sector. La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de Europa y /apón se los principales bloues económicos . encuentran inmersas en un
estado de escaso o nulo crecimiento.
&i bien la me!ora reciente de las e0pectati"as económicas en la #ona Euro re"elan cierta esperan#a de un me!or desempe*o en el uturo inmediato. En tanto, la economía norteamericana sigue reafrmando su gradual recuperación, luego de que la mayoría de los sectores económicos 1 e0cepto el inmobiliario1 2as economías de $sia emergente, principalmente China, estarían e"aluando re"isar a la ba!a sus proyecciones de crecimiento de corto pla#o. 12
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La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloues económicos .
En 2atinoamérica, los antecedentes recientes resaltan el menor ritmo de crecimiento económico que ha "enido e0perimentando gran parte de la región, en línea con el deterioro de las e0pectati"as de consumidores y empresarios. El crecimiento potencial de Chile oscila en torno a 34 anual +"ersus 3,54 de a*os anteriores, coherente con la menor in"ersión esperada en el sector minero y las menores perspecti"as de crecimiento de largo pla#o a ni"el mundial.
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La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloues económicos .
&e estima un crecimiento cercano a un 6 4 del P'( en 7895 respecto de 7893 +9,:4, con una in;ación del 'PC en torno a 6,74 anual en diciembre del mismo a*o 1en línea con un endeble crecimiento de la demanda interna. El 7896 ue de un 3,94
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La situación actual de la econom'a mundial se caracteri3a a grandes rasgos por la marcada heterogeneidad del crecimiento al interior de los principales bloues económicos .
2a reorma tributaria en Chile pretende contribuir positi"amente al crecimiento potencial +o de largo pla#o de la economía, aún persiste la incertidumbre en torno a su eecto sobre la in"ersión producti"a pri"ada, situación que ha generado cierta desconfan#a y cautela en la e!ecución de nue"os proyectos por parte del segmento empresarial del país.
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7lgunas caracter'sticas del sector? %l crecimiento económico nacional promedio en los últimos 5# a4os es de un 6$ anual.
el crecimiento del sector construcción es de 34 anual, la contribución del e!ercicio de esta acti"idad al P'(, es de entre un :4 y =,54 hacia fnes del pró0imo a*o nos hace pre"er una estabili#ación de los precios en cuanto a su tren de crecimiento. El 7893 ue de ),54
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Se pro)ecta ue tras crecer en torno al 8$ el 2#5:/ la inversión en construcción creció cerca de un # $ el 2#58 ) un #/;$ el 2#56.
2a in"ersión en "i"iendas creció 7,uales son los +roductos Inmobiliarios ? Los productos inmobiliarios se clasifcan comerciales/ ofcinas ) viviendas entre otros.
en
gruposB
locales
2os locales comerciales son un bien inmueble cuyo uso es para las acti"idades comerciales mayoristas y minoristas como mercados o galerías, su ubicación estratégica esta comprendida en el centro urbano de cada ciudad, adem%s se caracteri#a por su gran di"ersidad de acti"idades.
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Los productos inmobiliarios se clasifcan en grupos ue como/ locales comerciales/ ofcinas ) viviendas entre otros.
2as ofcinas se ubican de igual manera en los centros urbanos pero en las plantas altas de los edifcios a dierencia de los locales comerciales, est%n destinados a la reali#ación de traba!os o a las acti"idades de una empresa.
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Los productos inmobiliarios se clasifcan en grupos ue como/ locales comerciales/ ofcinas ) viviendas entre otros.
Por último para el caso de las "i"iendas, se considera una "i"ienda a cualquier recinto, separado e independiente, construido o adaptado para el albergue de personas, también son consideradas bienes multiatributo, ya que satisacen "arias necesidades simult%neamente, poseyendo muchas cualidades "alorables, así el precio que el cliente esta dispuesto a pagar depender% de est%s, y de la "aloración económica que él estime por el bien inmueble.
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Aactores Cistóricos de la Gestión Inmobiliaria. %l desarrollo del sector inmobiliario es clave para la actividad económica chilena/ presente ) &utura.
$lrededor de un :4 del empleo es generado por el sector construcción y este representa un :,54 del total del producto reali#ado en un a*o típico en el país. @%s aún, la edifcación de "i"ienda atrae ;u!os constantes de in"ersión que cercanos a los 98 mil millones de dólares.
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%sta importancia relativa hacen del mercado chileno una &uente atractiva de inversión.
inmobiliario
2o anterior es importante, desde el punto de "ista del negocio fnanciero, donde hay una estabilidad relati"a en la demanda por "i"iendas debido a las condiciones de institucionalidad de la economía chilena.
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%ste desarrollo también es importante desde un punto de vista social.
El país enrenta grandes retos que "an desde la pro"isión de inraestructura, hasta nue"as ormas de entender las ciudades, con los benefcios y problemas que las di"ersas decisiones que tomen tanto el sector pri"ado como el público.
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Segmentación de la Gestión Inmobiliaria %difcación. %n general/ se aprecia ue los porcenta0es de cada uno de los grupos no var'an mucho de un a4o a otro.
&e mantiene la tendencia de que el grupo socioeconómico $( presenta el menor porcenta!e de proyectos, manteniéndose menor al :4. 2e sigue a éste el ni"el C9, el cual tiene una mayor representación en el gr%fco. En 7898 se mantiene cercano al 384, cayendo a 634 apro0imadamente en 7899. 2idera la cantidad de proyectos el grupo C7, el cual tiene una representación de proyectos de m%s de un 584 en ambos a*os.
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G&EH $(C9
7s'/ el D7,>5D santiaguino de ho) representa a un 5# $ de la sociedad. Son pro&esionales universitarios con carreras de prestigio/ ue tienen altos cargos e0ecutivos ) ue viven en los me0ores ) mas e9clusivos sectores de la ciudad/
En casas amplias o departamentos de lu!o, de construcción sólidas. Est%n ubicados, principalmente, en Pro"idencia, 2as Condes, 2o (arnechea y Iitacura, aunque en los últimos a*os han emigrado a comunas periéricas, como Colina y Juechuraba. Cuentan con dos o mas "ehículos, todos de marcas de prestigio, con menos de cinco anos de uso y de mas de siete millones de pesos. Es qui#%s el grupo social mas heterogéneo, ya que pueden integrarlo quienes perciben un ingreso amiliar mensual de un millón :88 mil pesos y los que ganan mas de ocho millones. Con"encionalmente, se tiende a agrupar al K$(K con el KC9K, debido a que los primeros apenas superan el 7,5 4. 51
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G&EH C7 Los D>2D/ en cambio/ ue corresponden a lo mas t'pico de la clase media/ son menos del 2# $ del total de la población santiaguina.
Ii"en en sectores tradicionales, ale!ados del centro de la ciudad, generalmente en condominios con muchas "i"iendas, en calles limpias y cuidadas. Joy, se les puede encontrar en 2as Condes, Pro"idencia, 2a Leina, Mu*oa, 2a Florida y @acul. 2os !ees de hogar generalmente son proesionales uni"ersitarios, con carreras de primer y segundo ni"el de prestigio, que se desempe*an como e!ecuti"os o !ees de departamentos. &u ingreso amiliar puede "ariar entre los )=8 mil pesos al millón :88 mil pesos, lo que les permite tener un "ehículo +a "eces dos, de modelos medianos, por un "alor inerior a los siete millones de pesos. 52
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G&EH C6 n poco mas aba0o en la Descala socialD/ esta la clase media ba0a/ ue bordea el :# $.
&on los KC6K, que corresponde, en su mayoría, a personas sin estudios de ni"el superior, aunque si se incluyen en este grupo a proesores y a técnicos. &on característicos los comerciantes, empleados administrati"os, ta0istas, "endedores y obreros. El promedio ponderado del ingreso amiliar es de 538 mil pesos, lo que les permite "i"ir en &an /oaquín, 'ndependencia, Pe*alolén, 2a Florida y @aipú, y contar con algunos "ehículos, especialmente de traba!o, como urgones o ta0is.
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G&EH +oco mas del :# $ constitu)e el D@D/ califcado por algunas empresas de estudios de mercado como la clase ba0a.
&e trata de personas con estudios b%sicos o medios incompletos, aunque cada "e# es mas diícil ubicar a gente de este grupo sin su escolaridad completa. &in embargo, suelen carecer de proesión, por lo que se desempe*an generalmente como obreros, empleadas domesticas o !ardineros, que pueden tener un ingreso amiliar mensual entre 735 mil pesos y 338 mil. Ii"en en poblaciones antiguas, de tipo popular y con alta densidad poblacional, en calles con "eredas estrechas y pa"imento en regular estado, sin %reas "erdes y medianamente limpias. &us casas son peque*as, de tipo económica y est%n en Cerro a"ia, Lecoleta, Conchali y El (osque. 54
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G&EH E %n el ultimo eslabón de la pir!mide esta el grupo D%D/ con poco menos del E $ de la población ue ra)a en la e9trema pobre3a.
&e concentran en sectores populares y peligrosos, como 2a Pintana, Juechuraba, Lenca y 2o Espe!o, donde las calles est%n sin pa"imentar y con poca urbani#ación. 2as "i"iendas son de material ligero, peque*as, con una o dos habitaciones que uncionan como comedor, cocina y dormitorio. El promedio de escolaridad del !ee de hogar no sobrepasa los cinco anos, por lo que se desempe*an en traba!os ocasionales, como aseadores, la"adores de autos o salen del paso con los típicos KpololosK. El promedio ponderado de su ingreso amiliar mensual es de 978 mil pesos. 2a mayoría de las empresas de mercado no dirige sus mensa!es a este grupo y si alguno llega a el es por a*adidura, como el caso de la Coca Cola, por e!emplo, que ya se masifco a tal ni"el que es consumida desde el K$(C9K hasta el KEK. 55
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+anorama Auturo del Mercado Inmobiliario. La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses/ ) se espera un comportamiento err!ticio a incremento mediano pla3o El
estable en los precios de las "i"iendas, e0pectati"as de a!ustes en las tasas de interés y requerimientos m%s estrictos para el crédito hipotecario, debieran lle"ar a una moderación del crecimiento de la demanda en el mediano pla#o.
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Casi dobla el número
>abe destacar ue Santiago se mantiene como la comuna con m!s de proyectos de las pro)ectos inmobiliarios.
comunas que le siguen en el ranBing. Creciendo mucho Estación Central e 'ndependencia. Iiene seguidas por las comunas de 2as Condes y 2a Florida y @acul. Probablemente esto se debe a que son una de las comunas de mayor "alor por concepto de demanda y mayor proyección por sus ubicaciones, preeridas así por los clientes.
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La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses/ ) se espera un comportamiento err!ticio a mediano pla3o.
Lestricción de oerta por menor disponibilidad de terrenos, costos laborales m%s estables y precios de insumos para la construcción. 'CE, 'ndice de Costos Edifcación
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La actividad económica ha mostrado un dinamismo moderado en los últimos meses/ ) se espera un comportamiento err!tico mediano a pla3o.
$ pesar de la e0pectati"a de moderación de la demanda, el hecho que la oerta también enrenta menores holguras en el mediano pla#o, da soporte a los ni"eles de precios.
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(especto de la inversión/ se estima ue el componente de inversión $l crecer cerca deen construcción continuar! siendo un &actor relevante. 96, que se espera muy inerior para el 7895. Esto sin duda tendr% un impacto en el dinamismo signifcati"o de la oerta en los sectores de construcción residencial y comercial. 60
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(especto de las condiciones crediticias/ éstas se han visto a&ectadas por la incertidumbre en los mercados fnancieros.
2o que ha lle"ado a una mayor precaución de parte del sistema fnanciero. $sí, como con el mercado laboral, lal condiciones crediticias del (anco Central muestra mayores restricciones en el otorgamiento de créditos a personas y empresas. 2os actores que e0plican este cambio se relacionan con mayores ni"eles de riesgo percibidos por las instituciones fnancieras.
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'CE, 'ndice Edifcación
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de
Costos 63
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>i&ras del Mercado Inmobiliario. 2os permisos permiten una demora de hasta 6) meses en el inicio de obras, no responde a un escenario m%s a"orable para el sector sino a una estrategia de stocBeo. $probación de la reorma tributaria, supuso un estímulo para adelantar la e!ecución de proyectos inmobiliarios con la fnalidad de aminorar el eecto del pago del impuesto "igente a contar del primero de enero64 de
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El ni"el de "entas entre enero y septiembre de este a*o registra un re#ago de :,74 con respecto al 7896, 3=.888 "i"iendas rente a las 59.888. 2a din%mica según tipo de "i"ienda continúa siendo dierenteH en el mercado de departamentos toda"ía se registran ciras positi"as, con un a"ance de 9,
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