Informe Tecnico de Avaluo

INFORME TECNICO DE VALOR PARA BIEN INMUEBLE OFICINA

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS C.I.15.606.980 C.I.V.192.595. SOITAVE. XXXX.XXX VALENCIA 25 DE JULIO DE 2012

27 de julio de 2012

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

CERTIFICACION DE AVALUO Yo, Kimberley Simonns, Venezolana, Mayor de edad, de profesión Arquitecto, portadora de la C.I. 15.606.980, inscrita en el colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N° 192.595, miembro de la sociedad de ingeniería de tasación de Venezuela (SOITAVE) bajo el N°_______________ domiciliada en la ciudad de Valencia, por medio de la presente hago constar:

  

Que no me une lazo familiar alguno, amistoso o de cualquier otra índole diferentes a las razones profesionales por las cuales he sido contratado. Que para la elaboración del presente informe, he actuado totalmente libre de presiones y con total independencia de criterios. Que los datos utilizados corresponden a investigaciones realizadas en registros reportes inmobiliarios y ofertas publicas y son confiables hasta donde llega mi conocimiento.

En consecuencia, la opinión de valor aquí expresada responde a criterios, métodos y convenciones general y universalmente aceptadas en el campo valuatorio. Cabe señalar el carácter temporal de los resultados obtenidos por lo que esta valoración tiene vigencia para el momento en el tiempo y contexto económico general dentro del cual se realiza. Por lo mismo su utilización como instrumento de referencia mas alla de periodos razonablemente largos, requiere de una revisión y actualización general Por consiguiente debe tomarse como fecha de vigencia de este informe el 27 de Julio de 2012. Quedamos a disposición para cualquier aclaratoria o información adicional al respecto.

______________________________ Arq. Kimberley Simonns

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

27 de julio de 2012

INDICE

1.- DATOS DEL SOLICITANTE……………………………………………………………………………………….. 1 2.-OBJETIVO ……………………………………………………………………………………………………………….. 1 3.-PROPIETARIO …………………………………………………………………………………………………………. 1 4.-UBICACIÓN……………………………………………………………………………………………………………… 1 5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE ……………………………………………………………………………. 2 6.-DESCRIPCION DEL INMUEBLE ………………………………………………………………………………… 3 7.-CALCULOS DE OBTENCION DEL VALOR ………………………………………………………………….. 4 8.-CONCLUSIONES ……………………………………………………………………………………………………… 6

ANEXOS 1.-FOTOGRAFIAS DEL INMUEBLE 2.-PLANO DE UBICACIÓN 3.-DOCUMENTO DE PROPIEDAD 4.-CUADROS TABLAS Y CALCULOS

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

27 de julio de 2012

1.- DATOS DEL SOLICITANTE: PRESENTADO A: NOMBRE: EVELYN JOSEPHINE DEL C. SIMONNS C.I.: V-3.574.174 DIRECCION DE HABITACION: Urb. Valles de Camoruco Av. 121 casa # 121-11 TELEFONOS DE CONTACTO: 0241-8251785 (vivienda principal) 0241-8241246 (oficina)

2.- OBJETIVO: * Determinar el valor de mercado con la finalidad de solicitar a la Institución bancaria MERCANTIL la aprobación de crédito hipotecario bajo la modalidad de garantía hipotecaria. * Proporcionar una herramienta financiera de Inversión al solicitante como guía de valor actual y rentabilidad de la inversión realizada.

3.- PROPIETARIO: Debido a que el propietario es el mismo solicitante puedo dar fe de que según documento de propiedad registrado la propietaria actual del inmueble es la Sra. EVELYN JOSEPHINE DEL C. SIMONNS, Según consta en el registro publico del primer circuito del municipio valencia del estado Carabobo bajo el N° 2012.1520 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 312.7.9.6.7770 el libro del folio real del 2012 No se prejuzga sobre la propiedad del bien arriba mencionado, ni se hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello objetivo del presente trabajo. 4.- UBICACIÓN El inmueble a ser valorado esta situado en la avenida 119, sector 1 en paseo el Parral, ubicado en la urbanización el Parral en la jurisdicción de la Parroquia San Jose, Municipio Valencia Estado Carabobo. Se Anexa plano de ubicación del inmueble.

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

27 de julio de 2012

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

MULTICENTRO PASEO EL PARRAL C.C. PIAZZA

CIRCULACION INTERNA

Acera

EL INMUEBLE A VALORAR ES EL MARCADO EN LA ESQUINA SUPERIOR DERECHA Y DEMARCADO CON SU NOMBRE.

Acera Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Av. Los Trotones o 4 Avds. de Prebo

Acera

Acera

U.E. ANDRES BELLO

ZONA RESIDENCIAL R-1

5.-IDENTIFICACION DEL INMUEBLE. El inmueble se encuentra ubicado dentro de una de las zonas de expansión de la ciudad que estuvo conformado principalmente por áreas residenciales de media y baja densidad hasta los años 80 pero a partir de ese momento se realiza una reforma de la ordenanza permitiendo un crecimiento mas denso y modificando sectores de la misma para permitir áreas comerciales, de oficina y residenciales de media y alta densidad, para la cual la vialidad del sector que fue previamente diseñada para conectarse con los grandes corredores viales de la ciudad quedo sub utilizada permitiendo un flujo vehicular ligero a toda hora del día, aunque la densificación del sector urbano ha influido negativamente en las áreas de estacionamientos públicos abiertos no afecta directamente al inmueble objeto a valorar ya que cuenta con la disponibilidad de áreas de estacionamiento interno, y también externos para el publico en general. 6.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE El Inmueble a valorar consta simplemente de una oficina en excelente estado de conservación, y sin modificaciones constructivas que alteren el estado original del mismo, mas alla de las labores necesarias de mantenimiento general como acabados de pintura, mantenimiento de cielos razos y luminarias, y limpieza, por lo que se detallan a continuación las siguientes características: Area: 41.47 m2 Edad del Inmueble: 18 años Estado de conservación: excelente Linderos:

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

27 de julio de 2012

Norte: Fachada del edificio. Sur: Con el pasillo de circulación y Escaleras de emergencia. Este: Con escaleras de emergencia y Oficina 3-5E Oeste: Con la Oficina 3-9C Puestos de Estacionamiento: 1 (uno) Porcentaje de Condominio: 0.00433% 7.- OBTENCION DEL VALOR: Se selecciono el método de valor de comparación de valor de mercado, utilizando una data de referenciales obtenidos a través de CINPRONET y verificado en registro.

GRAFICO DE TENDENCIA DE PRECIOS EN EL TIEMPO. Al graficar la tendencia de los precios en el tiempo se observa un incremento significativo para la data de muestra por lo que se decide realizar un ajuste por tiempo a la data, actualizando los precios en el tiempo para la fecha del 27 de julio de 2012, y calculando la tasa de interés propia del mercado observamos que la variación de la misma a la fecha del avalúo es del 58.44% demostrando estar muy por encima de la tasa de interés bancaria. Debido a que el inmueble se encuentra ubicado dentro de una torre de oficinas su zonificación y uso están previamente aprobados por los entes estadales y municipales competentes, por lo que solo se tomara en consideración para hallar el valor, sus modificaciones internas, acabados arquitectónicos, y área. El método seleccionado para el calculo del valor, será el método de comparación directa de mercado utilizando solo el ajuste por tiempo, debido a que los referenciales obtenidos datan desde el 2011 hasta la fecha actual.

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

27 de julio de 2012

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

Precio Bs/m2

y = 8.5071x - 339286

12000 10000 8000 Precio Bs/m2

6000

Linear (Precio Bs/m2)

4000 2000 0 2/26/2011 6/6/2011 9/14/2011 12/23/2011 4/1/2012 7/10/2012

DATA DE REFERENCIALES REGISTRADOS N° 1 2 3 4 5

Area PEstac Precio Bs/m2 Construc 1 5855,00362 41,47 1 6400 46,14 1 9411,25164 45,86 1 9943,30571 45,86 1 9752,93 46,14

AJUSTE POR TIEMPO

Fecha Registro (1+R)^N R 10/06/2011 1,67 0,87186594 15/07/2011 1,52 0,87300872 18/10/2011 1,04 0,87046184 16/04/2012 0,98 0,50957306 15/06/2012 1,00 0

AJUSTE BS/M2 POR ACTUALIZADO TIEMPO 1,87186594 10959,7819 1,87300872 11987,2558 1,87046184 17603,387 1,50957306 15010,1464 1 9752,93

TASA PROMEDIO DE INTERES=58,44%

Y N° 1 2 3 4 5 promedio bs/m2

PEstac 1 1 1 1 1

BS/M2 Al 27/07/2012 10959,7819 11987,2558 17603,387 15010,1464 9752,93

X1 Area Construc 41,47 46,14 45,86 45,86 46,14

X2 Fecha Registro 10/06/2011 15/07/2011 18/10/2011 16/04/2012 15/06/2012

13062,7002

AREA OBJETO P. ESTAC. FECHA AVL. P.U.M2 41,47 1 27/07/2012 13062,7002

VALOR INMUEBLE 541.710,18

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

27 de julio de 2012

8.- CONCLUSIONES: Es opinión del valuador que el valor de la propiedad, basado en los valores predominantes de mercado inmobiliario para la fecha del 27 de Julio de 2012, del inmueble conformado por la oficina 3-7E propiedad de la Sra. Evelyn Josephine del C. Simonns, situado en la torre Multicentro Paseo el Parral es de 541.710,18 Bs.

Valencia, 27 de Julio de 20012

_____________________________ Kimberley Danielle Simonns Simonns. C.I.15.606.980 C.I.V192.595 C.A.V. 7.500 SOITAVE:______________

DATA FOTOGRAFICA DEL INMUEBLE Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

27 de julio de 2012

TORRE DE OFICINAS MULTICENTRO PASEO EL PARRAL. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

ÁREAS COMUNES Y DE ACCESO PRINCIPAL. ASCENSORES

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

27 de julio de 2012

CONDICIONES ACTUALES DE LOS ACABADOS DEL INMUEBLE

DETALLES DE ACABADOS DE PISO, TECHO E ILUMINACION NATURAL Y ARTIFICIAL.

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns

27 de julio de 2012

ARQ. KIMBERLEY SIMONNS

ANEXOS

Arquitectisima C.A. Ubicados en la Urb. El Parral av 121 # 121-91A Valencia Carabobo Telf. 0414-4363628 0241-4352244 e-mail: [email protected] twitter@ksimonns