INFORME MSN CMAC Sullana Colinas Del Chira (v3) (2)

INFORME DE VIABILIDAD TÉCNICA, ECONOMICA Y COMERCIAL (Condicionado - Final)

Ubicacion del proyecto en google earth

PROYECTO : CLIENTE : NRO. DE RUC : PROPIETARIO : PROMOTOR : FECHA : SOLICITANTE :

LA COLINAS DEL CHIRA A&V INVERSIONES SAC 20482033963. ADUS / ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA ADUS / ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA 16 de Mayo del 2013. CMAC Caja de Sullana

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INFORME DE VIABILIDAD TÉCNICA, ECONOMICA Y COMERCIAL (Condicionado)

Índice 1. 2. 3. 4. 5.

6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

Índice Alcances, Condiciones Restricciones y Limitaciones Marco metodológico para la evaluación del proyecto Generalidades Antecedentes del Proyecto 5.1 Ubicación y Características 5.2 Intervinientes 5.3 Descripción del Proyecto Integral 5.4 Descripción de Etapas de Intervención 5.5 Licencias y Autorizaciones 5.6 Estudios Realizados 5.7 Presupuestos 5.8 Aportes 5.9 Pre venta 5.10 Ingresos Proyectados 5.11 Cronograma de Obra / Desembolsos Situación Jurídica 6.1 De los terrenos 6.2 Del proyecto De los intervinientes - Due Diligence 7.1 Del promotor 7.2 Del Constructor Detalle de Experiencia del Constructor Situación y Condiciones del Mercado 9.1 Análisis de la Demanda 9.2 Análisis de la Oferta Del proyecto y la solicitud Flujo de Caja Resultado de la Evaluación Conclusiones Generales Observaciones ( Condicionantes) Conclusión final Panel Fotográfico Anexos

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2. Alcances, Condiciones Restricciones y Limitaciones El presente informe rige sus alcances, basado en el análisis de la documentación proporcionada por las empresas y la CMAC Caja de Sullana, de tipo cualitativo y significativo para el presente. Por tanto tiene como restricciones y limitaciones a la calidad y tipo de información que se nos ha brindado, y de los detalles que se puedan obtener de la misma. El presente informe en temas de Due Diligence, no constituye una auditoría de la empresa A&V ni de la ADUS. Por lo tanto, MSN no está en posición de expresar, y no expresará, una opinión de auditoría como resultado de los procedimientos aplicados. La responsabilidad de MSN está limitada a informar los resultados obtenidos, con las limitaciones aquí contenidas. Las empresas son responsables de proporcionar información precisa y completa. MSN no es responsable de la exactitud ni de la integridad de la información proporcionada por estas o por cuenta de alguna de éstas, aún si tuviésemos razones para conocer o deberíamos haber conocido acerca de tal inexactitud o falta de integridad. Como es práctica en este tipo de trabajos, los informes preparados por MSN estarán sujetos a las siguientes restricciones y nuestra responsabilidad a las siguientes limitaciones: o o o

No podrá ser utilizado para propósitos judiciales. Nuestra Firma, ni ninguna otra persona natural o jurídica firmante o vinculada con el informe será requerido por ustedes o por su representada para dar testimonio o presentarse ante jueces o atender otros procedimientos legales relacionados con tal informe. Bajo ninguna circunstancia, nuestra Firma, sus socios y su personal, serán responsables por pérdida, daños, perjuicios, costos o gastos punitivos, incidentales, financieros, especiales y/o consecuencias (incluyendo, sin limitación, lucro cesante, costos de oportunidad, etc.), ocasionados en el desempeño de sus servicios profesionales, salvo que se pruebe dolo o culpa inexcusable.

3. Marco metodológico para la evaluación del proyecto En primera instancia se revisara la distinción del objeto en relación con las diferentes fases del desarrollo del proyecto que será motivo de la evaluación. La evaluación en esta etapa podrá ser útil para corregir el diseño y formulación del proyecto, reorientarlo y estimar si es viable la ejecución del mismo. Considerando que han tenido lugar otro tipo de metodologías en su actual implementación, es necesario recolectar en lo posible toda la documentación producida considerando que el proyecto ya ha sido formulado y que esta formulación puede ser ajustada. Esta evaluación responderá a la coherencia interna del diseño y la viabilidad para ejecutar las actividades previstas para la generación de resultados e impactos. Las fuentes de información principales están constituidas por toda la información remitida a nuestra empresa. El objetivo de esta evaluación es la de garantizar la información pertinente que alimente así la toma de decisiones. 4. Generalidades La empresa A&V Inversiones S.A.C. ha celebrado en el mes de Noviembre del 2012 un Contrato de Ejecución de Obra en exclusividad con la Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana –ADUS, para la construcción de alrededor de 9,000 viviendas sobre un área de 281.1379 has ubicadas a la entrada sur de la ciudad de Sullana que comprende el Proyecto Habitacional Las Colinas del Chira. En este sentido, el objeto del presente informe analizara la solicitud efectuada a la CMAC Caja de Sullana, sobre el financiamiento relacionado a esta ejecución de manera parcial e integral. MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

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5. Antecedentes del Proyecto 5.1 Ubicación y Características I.

El predio materia de intervención integral se encuentra en las afueras del casco urbano de la Ciudad de Sullana – Piura. Perú

(Ubicación en Google Maps)

II.

El terreno donde se desarrollaría el proyecto integral de urbanismo es de 281.1379 hectáreas, y es de propiedad de la Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana (ADUS). Se ubican entre los kilómetros 1029 y 1031 de la Carretera Panamericana en la Zona de Expansión Urbana de la ciudad de Sullana, en el sector sur de la misma, en el Distrito y Provincia de Sullana, Departamento de Piura.

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N

J

H

L

O

D

A

I

E

M

G

F

C

K

B

Las 281 has, están conformadas por 15 parcelas rusticas, que varían entre 44 y 14 has cada una. Sobre ellas, se ha planteado el proyecto integral de urbanización en 2 Etapas y 15 Sectores ( A,B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,O).De acuerdo al siguiente detalle : PE

AREA

ETAPA

SECTOR

(HAS)

N° LOTES PARA VIVIENDAS

11029775

25.4172

I

A

776

11029518

31.1824

I

B

816

11043878

44.9603

I

C

1,562

11029587

14.9127

II

D

478

11030057

14.8512

II

E

478

11030340

14.8441

II

F

478

11029574

14.8515

II

G

478

11029575

14.9131

II

H

478

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11029578

14.8508

II

I

478

11029580

14.9128

11029581

14.8517

II

J

478

II

K

478

11029583

14.9127

II

L

478

11029586

14.8511

II

M

478

11029589

14.9131

II

N

478

11030341

14.9131

II

O

478

280.1379

8,890

5.2 Intervinientes De acuerdo a la información proporcionada los intervinientes en el presente proyecto son:  

ADUS ( Asociación de Desarrollo Urbano de Sullana), en su calidad de propietario de los terrenos y de promotor del desarrollo urbanístico A&V INVERSIONES SAC, en su calidad de constructor contratado por ADUS para la ejecución de la habilitación urbana, diseño, construcción y venta de todas las unidades inmobiliarias que se edifiquen en el proyecto.

Nota: 

 

Según Testimonio de estructuración y desarrollo de obras suscrito entre las partes, ADUS va a efectuar el financiamiento a través de productos financieros del Fondo MIVIVIENDA SAC, y la estructuración de esto contara con los servicios de la empresa ESTRATEGIA CONSULTORES SAC que se haría cargo de la estructuración financiera y Generación de desembolso ante las entidades del sistema financiero. La información relativa a ello no fue proporcionada para el presente informe. Así mismo no se tienen claros los compromisos asumidos por ADUS con la CAJA SEÑOR DE LUREN, y los detalles del mismo. Finalmente según su página web, el financiamiento dela obra estaría a cargo de la CAJA DE TRUJILLO, y las obras a cargo de la Constructora EGESA contratistas generales, se desconoce la relación existente con estos actores.

5.3 Descripción del Proyecto Integral El proyecto integral de urbanismo se ha planteado en 2 Etapas y 15 sectores, a desarrollarse sobre 281 Has. La Primera Etapa esta constituida por los Sectores A, B y C. La Segunda está constituida por los Sectores D,E,F,G,H,I,J,K,L,M,N,Ñ, y O. Los terrenos de los sectores A, B y C pertenecientes a la Primera Etapa, y que suman 101.56 hectáreas (representan el 36.12% del total), contiene 3154 lotes de vivienda, y ha recibido algunas obras de habilitación física de corte, relleno y perfilado con el uso de maquinaria pesada; para el desarrollo de las vías de acceso interconectadas directamente a la carretera Panamericana Norte, principal vía de acceso a la ciudad de Sullana, además de tratar de habilitar la perforación de un pozo de agua, y zonas de usos diversos como son áreas deportivas, locales comunales, salud, educación, comercio y otros que contiene el proyecto. Para esto se ha considerado la topografía natural del terreno evitando así cortes y rellenos en exceso. Se ubican así mismo algunas obras de tendido de redes de alumbrado y posteria. Así mismo, los terrenos del Sector D de la Segunda Etapa con 14.9127 Has (representan el 5.30% del total) contiene 5736 lotes de vivienda, están recibiendo preparación incipiente con maquinaria pesada. Los terrenos se encuentran a una altitud entre los 75 y 95 m.s.n.m., se plantea una lotización en áreas para viviendas de 120 y 160 m2.

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5.4 Descripción de Etapas de Intervención El Proyecto Total se plantea desarrollar en dos etapas de la siguiente manera: Primera Etapa del Proyecto Las Colinas del Chira: Descripción Se desarrollaría en un área de 101.56 Has para un proyectado total de 3,154 viviendas además de áreas comerciales y de otros usos. PE

AREA

ETAPA

SECTOR

(HAS)

N° LOTES PARA VIVIENDAS

11029775

25.4172

I

A

776

11029518

31.1824

I

B

816

44.9603

I

C

1,562

11043878

101.5599

3,154

Esta Primera Etapa comprende los sectores A, B y C se plantea consolidar lo siguiente: 1. Habilitación Urbana de 101.56 Has a. Preparación de suelos b. Pistas y veredas c. Sistema de agua potable d. Sistema de alcantarillado conectado a la matriz de la ciudad de Sullana 2. Perforación y Equipamiento de Tres Pozos de Agua 3. Construcción de Reservorio de Agua 4. Construcción de 1,893 viviendas ( de forma conservadora se proyecta construir el 40% de viviendas de un total de 3154 lotes de terreno) Plazos El plazo estimado para la ejecución de esta Primera Etapa se plantea a desarrollarse en dos años. Segunda Etapa del Proyecto Las Colinas del Chira: Descripción Se desarrollaría en un área de 178.58 Has para un proyectado total de 5,736 viviendas además de áreas comerciales y de otros usos. Esta Segunda Etapa comprende los sectores D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N y O en donde se proyecta consolidar lo siguiente: 1. Habilitación Urbana de 178.58 Has a. Preparación de suelos b. Pistas y veredas c. Sistema de agua potable d. Sistema de alcantarillado y tratamiento de residuos y aguas servidas 2. Perforación y Equipamiento de Dos Pozos de Agua 3. Construcción de Reservorio de Agua 4. Construcción de 3,442 viviendas ( de forma conservadora se proyecta construir el 60% de viviendas de un total de 5,736 lotes de terreno) PE

AREA (HAS)

ETAPA

SECTOR

N° LOTES PARA VIVIENDAS

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7

11029587

14.9127

II

D

478

11030057

14.8512

II

E

478

11030340

14.8441

II

F

478

11029574

14.8515

II

G

478

11029575

14.9131

II

H

478

11029578

14.8508

II

I

478

11029580

14.9128

II

J

478

11029581

14.8517

II

K

478

11029583

14.9127

II

L

478

11029586

14.8511

II

M

478

11029589

14.9131

II

N

478

11030341

14.9131

II

O

478

178.5780

5,736

Plazos El plazo estimado para la ejecución de esta Segunda Etapa es de cinco años. 5.5 Licencias y Autorizaciones A nivel de Habilitación Urbana: El proyecto cuenta con la Aprobación del Planeamiento Integral de Habilitación Urbana, sobre un área total de 2´235,381.92 m2, según la Licencia de Planeamiento Integral – Habilitación Urbana, Las Colinas del Chira - Sullana N°2194-2011/MPS, aprobada por Resolución Gerencial N° 313-2011-/MPSGM-GDUeI, del 19/04/2011, emitida por la Municipalidad Provincial de Sullana. Según este corresponden el siguiente cuadro de áreas: USO AREA UTIL AREA DE VIVIENDA AREA DE EQUIPAMIENTO URBANO RECREACION PUBLICA SERVICIOS PUBLICOS COMPLEMENTARIOS SALUD EDUCACION OTROS USOS COMERCIO VIAS URBANAS AREA TOTAL

AREA(M2) 1´524,472.55 1´091,672.54 253,826.46 179,165.60 13,580.00 44,871.14 16,209.72 178,973.55 710,909.42 2´235,381.92

% PARCIAL

% GENERAL 68.18

48.63 8.01 0.60 2.01 0.72 8.01 100.00

31.82 100.00

En consecuencia no se ha autorizado el planeamiento integral sobre las 281 has, sino solo sobre 223 has. Incluyendo al denominado sector C. Y no a los sectores A y B. Cabe señalar que el planeamiento integral (tiene nivel de anteproyecto urbano) no autoriza la ejecución de obras de habilitación urbana. Así mismo, no se nos ha adjuntado las Licencias de Habilitación Urbana aprobadas de todos los sectores. Por tanto, no se ha podido verificar el estado, detalles y condiciones de las mismas. De acuerdo a la información remitida, se puede presumir que se ha solicitado silencio administrativo para su aprobación en algunos casos o aprobación de oficio. De acuerdo a la documentación adjunta, se ha ubicado que para un sector, que se habría invocado, para la aprobación de la habilitación urbana el articulo 31p del Reglamento de Inscripciones de predios de la SUNARP. Mismo que se trascribe líneas abajo:

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Por tanto para este caso de excepción, la resolución de habilitación urbana debe indicar específicamente la libre disponibilidad de los lotes. Dicha resolución no ha sido adjuntada. Finalmente, en relacion a la Anotación de la licencia de habilitación urbana “La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras, a excepción de las habilitaciones urbanas con construcción simultánea y venta garantizada de lotes en las que se realiza la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica y la preindependización. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana aprobado por la municipalidad podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.”Art. 10, últ. párrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476. A nivel de Obras Complementarias y Servicios: De los Servicios de Agua potable y Alcantarillado: 1. De acuerdo al Oficio N° 480-2008-EPS GRAU SA DI GIPCO, de fecha 27 de Agosto del 2008, indica que por dicho Sector materia del proyecto, no se cuenta con redes existentes, tanto de agua como de alcantarillado que permitan dotar de servicios básicos. Y recomienda la ejecución de un sistema independiente que contemple : Para el Agua Potable: La perforación de un pozo de agua potable, la construcción de una caseta de bombeo, línea de impulsión, reservorio elevado y redes de relleno. Para el Alcantarillado: La construcción de una cámara de bombeo línea de impulsión, y lagunas de estabilización, redes colectoras y sub colectoras. 2. Según el Estudio definitivo de Construcción del Sistema de Agua Potable y Alcantarillado al 2010, se realiza con las restricciones de que no hay agua en la Primera Etapa, y plantea el desarrollo de algunas obras para su factibilidad. Así mismo restringe la factibilidad de alcantarillado solo para 1592 conexiones domiciliarias de la primera etapa. Dichas obras ascienden a S/ 9’615,365.83, y su ejecución se estima en 26 meses. 3. Finalmente, según el Memorándum N° 80-2012-EPS GRAU EEPIP-OP, de fecha 05 de octubre del 2012, se aprueba a nivel de perfil del SNIP, la instalación el sistema de agua potable y alcantarillado de la habilitación urbana de ADUS ( integral), con 2 alternativas para dotar los servicios, la primera de S/ 59´069,086.00 y la segunda a un valor de S/ 67´813,716, cuyo financiamiento deberá corre a cargo de ADUS. De los Servicios de Energía Eléctrica: 4. De acuerdo a la Resolución N° R-001-2006, de fecha 09 de enero del 2006, se aprueba el subsistema de Distribución Primaria 10-22.9 Kv 3 y Sub sistema de distribución Secundaria 380/220, instalaciones de alumbrado público y conexiones domiciliarias para ADUS – SULLANA. En el predio ya existen algunas obras de electrificación, se desconocen los montos ya ejecutados. 5.6 Estudios Realizados Estudio de Mecánica de Suelos. MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

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Según el cual los terrenos tienen como características físicas presentar un suelo arenoso en las zonas bajas debido a los flujos eólicos que transportan arenas finas de médanos desde la zona Sur y Este. En las zonas altas se aprecia un terreno estable de características granulométricas tipo over o material de afirmado, con agregado grueso que va hasta las 2” de diámetro en promedio, conteniendo estratos calcáreos además de limos y arcillas en menor proporción. Las cargas admisibles portantes varían entre 0.03 y 0.14 kg/cm2. 5.7 Presupuesto Según la documentación remitida se plantea solo el desarrollo de la primera etapa del proyecto, iniciando en 2 fases de ejecución, al 40% del proyecto en 2 años y al 60% del proyecto en 5 años, de acuerdo a lo remitido. A continuación se detalla el presupuesto de obra presentado de ADUS, del 40% que equivalen a un total de 1893 viviendas de un total de 3154 lotes para vivienda. RESUMEN DE PRESUPUESTO DE OBRA ( 40%) OBRA UBICACIÓN PROPIETARIO FECHA FINANCIA ELABORACION

PROYECTO RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA HAB URB Y CONSTRUCCION DE 1893 VIVIENDAS UNIFAMILIARES SECTOR EL ALTO - DISTRITO DE SULLANA - PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA - ADUS ABRIL DEL 2013 IFI OFICINA DE PROYECTOS A&V INVERSIONES SAC

T.C.: S/. PARTIDA

DESCRIPCION

UNIDAD

CANTIDAD

Unidad Unidad

1,893 1,893

1.00

Mòdulo Bàsico de Vivienda

1.10 1.20

Mòdulo Bàsico de Vivienda Lote de Terreno

2.00 2.10 2.20 2.30 2.40 2.50

Habilitaciòn Urbana Afirmado (Calles y Veredas) Pavimento Veredas Habilitaciòn Urbana Vendible Obras de Energìa Elèctrica

m2 m2 m2 m2

Montaje maquinaria y equipos Materiales

2.60

Caseta de Ventas Mano de Obra p cimentación Materiales p cimentación

291,734.29 179,416.59 112,317.70 227,160.00

20.80 31.20 32.50 20.80

6,068,073.16 5,597,797.49 3,650,325.26 4,724,928.00

Global Global

1.00 1.00

308,000.00 722,672.72

308,000.00 722,672.72

Global Global Global Global Global

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1,537,815.26 148,027.66 530,558.87 769,340.51 305,849.54

1,537,815.26 148,027.66 530,558.87 769,340.51 305,849.54

Persona Persona Global

2.00 2.00 1.00

1,200.00 1,200.00 5,000.00

28,800.00 28,800.00 5,000.00

Global Global Global Global

1.00 1.00 1.00 1.00

25,000.00 35,000.00 185,539.25 75,000.00

25,000.00 35,000.00 185,539.25 75,000.00

Gastos Administrativos y Financieros Gastos Administrativos

1,876,504.90 Mes Vehículo Global Unidad

24.00 4.00 1.00 1,893.00

1,800.00 8,000.00 25,000.00 350.00

43,200.00 32,000.00 25,000.00 662,550.00

Global

1.00

1,113,754.90

1,113,754.90

Global Global Unidad Global Global Global

1.00 1.00 1,893.00 1.00 1.00 1.00

473,250.00 55,161.33 90.00 300,987.00 125,420.02 150,493.50

473,250.00 55,161.33 170,370.00 300,987.00 125,420.02 150,493.50

24.00 24.00 24.00 24.00 6.00 6.00 24.00 24.00

4,000.00 3,000.00 2,350.00 3,500.00 3,000.00 2,000.00 2,500.00 1,500.00

192,000.00 216,000.00 169,200.00 84,000.00 18,000.00 12,000.00 120,000.00 72,000.00

Gastos Financieros Gastos Registrales y Municipales

1,275,681.85

Finalizaciòn de Obra y Declaratoria de Fàbrica(1.0% VO) Inscripción de Fábrica (3 x mil VO) Independización Inscripción y Levantamiento de Hipoteca Gestión y Trámites en Registro Pùblicos Imprevistos (3% VO)

6.00

48,271,500.00 -

308,139.25

Gastos Financieros (Crédito IFI a 150 días)

5.00

25,500.00 -

COSTOS OPERATIVOS Gastos de Campamento

Comunicaciones ( RPM, Teléfono de Obra) Combustible (02 Vehículos x 150 días) Publicidad Corretaje

4.20

TOTALES EN N. SOL

Obras Sanitarias (Agua Potable y Alcantarillado)

Techo Metálico y cobertura liviana Implementación de Caseta

4.00 4.10

2.60

24,363,388.46

02 Vigilantes (En dos turnos / 12 meses) 02 Almaceneros ( 12 meses) Cerco de Almacén, Residencia de Obra

3.20

P. PARCIAL EN N. SOL

48,271,500.00

Sistema de Alcantarillado Obras Civiles Obras Hidraulicas y Electromecánicas Sistema de Agua Potable Pozo Tubular

3.00 3.10

P. UNITARIO EN N. SOL

Dirección y Administración de Obra

883,200.00

02 Residente de Obra 03 Supervisor de Obra 03 Asistente de Obra (Bachiller Ing. / Arq.) 01 Administrador de Obra (Contabilidad, compras, etc) 01 Topógrafo 01 Asistente de Topógrafo 02 Capataz 02 Asistente de Capataz

Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes Mes

COSTO DIRECTO DE LA OBRA …………………………………………………………………………….…………………………… S/. GASTOS GENERALES Y UTILIDAD 15.63% ………………………….………..………………………….…………………………… S/. COSTO TOTAL DE LA OBRA …………………………….…..………...……..………………………….…………………………… S/.

77,053,414.46 12,041,771.72 89,095,186.18

Anexo.- Presupuesto al 40% de la primera Etapa

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5.8 Aportes Según la documentación remitida se adjunta el siguiente perfil de inversión, en donde se indica el aporte que propone realizar la empresa A&V Inversiones SAC., en esta etapa del proyecto. PERFIL DE INVERSIÓN ESCENARIO:

PROPUESTA A&V INVERSIONES S.A.C.

SECTORES A, B y C VIVIENDAS TIPO UNICO PROYECTO

: RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA

UBICACIÓN

T.C.

2.60

: DISTRITO Y PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA

NUMEROS DE LOTES DE TERRENO

:

3154

LOTES DE TERRENO DE LOS SECTORES A,B y C

776

LOTES DE TERRENO DEL SECTOR A

816

LOTES DE TERRENO DEL SECTOR B

1562

LOTES DE TERRENO DEL SECTOR C

NUMERO DE VIVIENDAS A CONSTRUIR (60%) 1893.00 :

VIVIENDAS UNIFAMILIARES

AREA TOTAL DEL TERRENO

: 1,015,599.00

m2

AREA LOTE DE TERRENO POR VIVIENDA : (PROMEDIO) 120.00

m2

AREA TECHADA TOTAL

m2

:

80,452.50

MODULO

AREA TECHADA

TIPO UNICO: UN PISO CON DOS DORMITORIOS 42.50

N° DE VIVIENDAS m2

TOTAL PROMUEVE

: ADUS

CONSTRUYE

: A&V INVERSIONES S.A.C.

AREA TECHADA POR TIPO

1893.00

80,452.50 m2

1893

80,452.50 m2

ESTRUCTURA DE INVERSION A.-PRIMERA ETAPA -PRE INVERSIÓN PROYECTO

APORTE A&V

EN N.SOLES

APORTE IFI

EN N.SOLES

EN N.SOLES

COSTO TERRENO (Area:1'015,599 m2.)

-

0.0%

-

-

ALCABALA DEL TERRENO (3%)

-

0.0%

-

-

COSTO EXPEDIENTE TÉCNICO

241,357.50

18.9%

PAGOS EMPRESAS DE ELECTRICIDAD Y AGUA Y DESAGUE 4,500.00

0.4%

241,357.50

-

4,500.00

-

COSTO LICENCIAS

-

(LICENCIA DE OBRA, FINALIZACION Y FABRICA) 804,525.00

63.1%

804,525.00

17.7%

225,531.33

-

TRAMITES REGISTRALES : 3/1000 DE OBRA

-

(INSCRIPCION DE FABRICA E INDEPENDIZACION) 225,531.33 1,275,913.83

100.0%

1,275,913.83

100.0%

-

0.00%

B.-SEGUNDA ETAPA- EJECUCIÓN DE OBRA PROYECTO

APORTE A&V

EN N.SOLES

APORTE IFI

EN N.SOLES

COSTO DE LA OBRA

EN N.SOLES

-

-

MODULO TIPO A: UN PISO CON 2 DORMITORIOS 48,271,500.00

48,271,500.00

HABILITACION URBANA

24,363,388.46

24,363,388.46

GASTOS GENERALES

2,542,221.10

-

75,177,109.55 C.-PUBLICIDAD Y CORRETAJE

-

PROYECTO

PUBLICIDAD: BANNERS, VOLANTES, OTROS

-

662,550.00 687,550.00

D.-COSTO FINANCIERO

1,113,754.90

-

APORTE IFI

EN N.SOLES

EN N.SOLES

1,275,913.83

75,177,109.55

-

-

687,550.00

TOTAL : COSTO FINANCIERO

-

APORTE A&V

1,275,913.83

TOTAL : PUBLICIDAD Y CORRETAJE

APORTE IFI

1,113,754.90

PROYECTO

TOTAL : EJECUCIÓN DE OBRA

-

1,113,754.90

EN N.SOLES TOTAL : PRE INVERSIÓN

-

APORTE A&V

1,113,754.90

RESUMEN DE COSTOS

APORTE IFI

25,000.00 662,550.00 687,550.00

PROYECTO

INTERESES CREDITO PROMOTOR

75,177,109.55

APORTE A&V

25,000.00

CORRETAJE: % DE VENTAS

2,542,221.10

-

75,177,109.55

662,550.00

1,113,754.90

-

1,113,754.90

78,254,328.28

3,052,218.73

3.90%

75,177,109.55

S/.

90,296,100.00

S/.

90,296,100.00

S/.

90,296,100.00

S/.

78,254,328.28

S/.

12,041,771.72

96.07%

INGRESOS PROYECTADOS PRECIOS DE VENTA POR UNIDAD INMOBILIARIA 1893 VIVIENDAS UNIFAMILIARES PRECIO:

S/.

47,700.00

AREA CONSTRUIDA : 42.50 M2

-

TOTAL DE INGRESOS PROYECTADOS

RENTABILIDAD DEL PROYECTO TOTAL DE INGRESOS TOTAL DE EGRESOS RENTABILIDAD BRUTA DEL PROYECTO

13.34%

CRONOGRAMA DE DESEMBOLSOS

100,000.00

SE REQUIERE FINANCIAR: 9,866,717.00

HABILITACION URBANA

133,283.00

CASETA DE VENTAS Y SISTEMAS DE ALCANTARILLADO 1ER. DESEMBOLSO

A LA PRESENTACION DE EXPEDIENTE TECNICO FINAL

2DO. DESEMBOLSO

3,637,070.47

A LOS 60 DÍAS CALENDARIO

1,067,246.34

3ER. DESEMBOLSO

A LOS 90 DÍAS CALENDARIO

840,445.61

4TO. DESEMBOLSO

A LOS 120 DÍAS CALENDARIO

1,254,072.30

5TO. DESEMBOLSO

A LOS 150 DÍAS CALENDARIO

2,305,517.68

6TO. DESEMBOLSO

A LOS 180 DÍAS CALENDARIO

895,647.60

FINANCIAMIENTO DE LAS VIVIENDAS MODULO DE VIVIENDA CREDITO HIPOTECARIO NUEVO CREDITO MIVIVIENDA

TIPO A

PRECIO DE VENTA POR VIVIENDA

N.SOLES

53,000.00

INICIAL (APORTE 10%) VALOR DEL TERRENO

N.SOLES

5,300.00

BONO DEL BUEN PAGADOR

N.SOLES

12,500.00

MONTO A FINANCIAR

N.SOLES

47,700.00

CUOTA MENSUAL A 20 AÑOS (TEA 12%)

N.SOLES

400.23

CUOTA MENSUAL A 15 AÑOS (TEA 12%)

N.SOLES

435.19

CUOTA MENSUAL A 10 AÑOS (TEA 12%)

N.SOLES

515.17

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

11

5.9 Pre venta El proyecto se plantea dentro del Nuevo Crédito MIVIVIENDA, el cual financia la compra de viviendas terminadas, en construcción o en proyecto, que sean de primera venta, cuyo costo total sea desde 14 UIT (S/. 51,800.00) hasta 70 UIT [1] (S/.259,000). De acuerdo al valor de vivienda propuesto el valor del PBP es de S/12,500 si financia su crédito a un plazo igual o mayor a 10 años Valor de la Vivienda

Valor del PBP

Desde 14 UIT hasta a 50 UIT Mayor a 50 UIT hasta 70 UIT

S/. 12,5000 S/. 5,000

Cuota Inicial Máximo el 30% del Valor de la Vivienda

Si se desea construir una vivienda, el terreno donde se construirá deberá ser de su propiedad, encontrándose debidamente inscrito en Registros Públicos sin cargas ni gravámenes y podrá ser considerado como cuota inicial del crédito. De acuerdo al planteamiento de dicho crédito los lotes de terreno para vivienda deben ser adjudicados a los asociados de ADUS y cada uno tramitar su crédito. No se conoce el estado de independización definitivo de cada lote, en registros públicos. Así mismo, el valor propuesto de preventa por cada vivienda para el presente proyecto es de S/ 47.700, lo cual no ingresa al rango de valor de venta de las viviendas a financiar bajo este programa. En los casos en que la entidad financiera decida financiar la adquisición de bien futuro, sea que esta haya financiado o no al constructor de la obra, deberá comprometerse – en caso que el bien futuro no llegue a terminarse , a devolver al Fondo MIVIVIENDA SA y al beneficiario en su caso, los recursos que estos hubieran aportado para adquisición de la vivienda, más los intereses correspondientes al financiamiento recibido para atender dicha deuda Para este propósito, la IFI podrá solicitar al constructor las garantías que considere necesarias para respaldar la existencia, terminación y entrega de las viviendas a ser transferidas a los beneficiarios, debidamente independizadas con declaratoria de fábrica, incluyendo las características pactadas en el contrato de compraventa. 5.10 Ingresos Proyectados De acuerdo al cuadro anterior del punto 5.8, se han propuesto como ingresos proyectados los siguientes : 2

INGRESOS PROYECTADOS PRECIOS DE VENTA POR UNIDAD INMOBILIARIA 1893 VIVIENDAS UNIFAMILIARES PRECIO:

S/.

47,700.00

S/.

AREA CONSTRUIDA : 42.50 M2 TOTAL DE INGRESOS PROYECTADOS

90,296,100.00 -

S/.

90,296,100.00

Para ello toman en cuenta los valores de vivienda de S/ 47,700.00 5.11 Cronograma de Obra / Desembolsos Según cronograma presentado se proponen 2 cronogramas a 2 años de ejecución de esta primera subetapa. El primero que corresponde al 40% de ejecución al primer año (757 viviendas), y el Segundo que corresponde al 60% de ejecución restante al segundo año. (1136 viviendas), del total de 1893 viviendas planteadas. MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

12

CRONOGRAMA VALORIZADO DE AVANCE DE OBRA OBRA PROMUEVE CONSTRUYE UBICACIÓN FECHA DE INICIO DE OBRA FINANCIA ELABORACIÓN

: RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA : ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA -ADUS : A&V INVERSIONES SAC : DISTRITO DE SULLANA - PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA : 01 MAYO 2,013 : IFI : OFICINA PROYECTOS - A&V INVERSIONES S.A.C.

MES 1 DESCRIPCION 0 A 3 0 DÍ AS HABILITACION URBANA * TRABAJOS PRELIMINARES 121,361 * MOVIMIENTO DE TIERRAS 1,820,422 * PAVIMENTO * VEREDAS * HABILITACION URBANA VENDIBLE 377,994 * OBRAS DE ENERGIA ELECTRICA 329,815 * OBRAS SANITARIAS AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO 987,478 MODULO BASICO DE VIVIENDA * TRABAJOS PRELIMINARES 253,571 * MOVIMIENTO DE TIERRAS 420,519 * OBRAS DE CONCRETO SIMPLE 1,287,543 * OBRAS DE CONCRETO ARMADO * MUROS DE ALBANILERIA * TARRAJEO * PISOS * ENCHAPES * INSTALACIONES SANITARIAS * APARATOS SANITARIOS Y ACC. GRIFERÍA * INSTALACIONES ELECTRICAS * CARPINTERÍA DE MADERA * VIDRIOS * PINTURA * CERRAJERÍA GASTOS DE CAMPAMENTO * CERCO ALMACEN Y RESIDENCIA DE OBRA 5,000 CASETA DE VENTAS * Caseta de 312 m2 - Cobertura Liviana 128,216 GASTOS REGISTRALES Y MUNICIPALES * Independización 68,148 * Inscripcion y Levantamiento de Hipoteca 60,197 * Gestión y Tramites en RRPP y Municipio 50,168 * Finalización de Obra * Inscripcion de Fabrica * Imprevistos DIRECCION Y ADMINISTRACION DE OBRA * Personal Administrativo 36,800 * Personal de Vigilancia y Almacén 2,400 * Comunicaciones y Combustible 3,133 COSTO DIRECTO DE LA OBRA 5,952,766

MES 2

MES 3

3 0 A 6 0 DÍ AS

6 0 A 9 0 DÍ AS

364,084

377,994 61,840 263,327 63,393 105,130 464,618 785,519 742,094 -

MES 4

242,723

377,994 20,613 65,832

348,463 785,519 2,447,361 -

-

-

96,162

96,162

MES 5

9 0 A 12 0 DÍ AS

-

876,078 377,994

174,232 602,428 558,753 60,576 171,127 -

MES 6

MES 7

N° DE VIVIENDAS :

AVANCES PROYECTADOS AÑO 1= 40% DE VIVIENDAS = AÑO 2= 60% DE VIVIENDAS = 100% MES 8

12 0 A 15 0 DÍ AS 15 0 A 18 0 DÍ AS 18 0 A 2 10 DÍ AS

MES 9

MES 10

895,648

174,232 602,428 558,753

218,528 1,370,532 124,270

218,528 1,233,479

60,576

128,017

128,017

171,127 131,753

114,085 131,753 74,710

114,085 131,753 74,710

-

MES 11

757 1,136 1,893

MES 12

2 10 A 2 4 0 DÍ AS 2 4 0 A 2 7 0 DÍ AS 2 7 0 A 3 0 0 DÍ AS 3 0 0 A 3 3 0 DÍ AS 3 3 0 A 3 6 0 DÍ AS

1,343,471 584,052 377,994

1,893

218,528 1,233,479 128,017 114,085 131,753 74,710 -

-

157,498 242,304 407,071 163,555 296,822 181,728 138,719

157,498 242,304 407,071 163,555 296,822 181,728 138,719 -

-

151,440 70,268 231,400 96,922 115,094

-

-

60,197 189,300 22,065 60,197 36,800 2,400 3,133 2,863,522

36,800 2,400 3,133 4,046,720

36,800 2,400 3,133 3,099,876

36,800 2,400 3,133 1,942,905

36,800 2,400 3,133 1,942,905

36,800 2,400 3,133 1,630,030

36,800 2,400 3,133 1,630,030

36,800 2,400 3,133 707,458

36,800 2,400 3,133 313,895

3,426,692 10.71% 29.33%

4,427,002 13.84% 43.17%

2,863,522 8.95% 52.12%

4,046,720 12.65% 64.77%

3,099,876 9.69% 74.46%

1,942,905 6.07% 80.54%

1,942,905 6.07% 86.61%

1,630,030 5.10% 91.71%

1,630,030 5.10% 96.81%

707,458 2.21% 99.02%

313,895 0.98% 100.00%

HABILITACION URBANA

3,637,070.47 1,067,246.34

707,162.46

1,254,072.30

2,305,517.68

895,647.60

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

AVANCE ACUMULADO

3,637,070.47 4,704,316.81 5,411,479.27

6,665,551.57

8,971,069.25

9,866,716.85

9,866,716.85

9,866,716.85

9,866,716.85

9,866,716.85

9,866,716.85

9,866,716.85

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

CASETA DE VENTAS

128,215.70

316,964 525,648 3,104,671 6,613,385 4,431,231 314,995 636,048 814,141 832,314 593,645 1,047,965 874,717 455,532 96,922 115,094 5,000

36,800 2,400 3,133 4,427,002

5,952,766 18.61% 18.61%

121,361 2,427,229 2,239,119 1,460,130 1,889,971 412,269 1,316,637

320,539

36,800 2,400 3,133 3,426,692

TOTAL ACUMULADO AVANCE EN % ACUMULADO %

TOTAL

96,161.78

96,161.78

0.00

0.00

0.00

HU + CASETA DE VENTAS

3,765,286.17 1,163,408.11

803,324.23

1,254,072.30

2,305,517.68

895,647.60

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

AVANCE ACUMULADO

3,765,286.17 4,928,694.28 5,732,018.52

6,986,090.82

9,291,608.50

10,187,256

10,187,256

10,187,256

10,187,256

10,187,256

10,187,256

10,187,256

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

13

68,148 120,395 50,168 189,300 22,065 60,197 441,600 28,800 37,600 31,983,802

CRONOGRAMA VALORIZADO DE AVANCE DE OBRA OBRA PROMUEVE CONSTRUYE UBICACIÓN FECHA DE INICIO DE OBRA FINANCIA ELABORACIÓN

: RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA : ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA -ADUS : A&V INVERSIONES SAC : DISTRITO DE SULLANA - PROVINCIA DE SULLANA - DEPARTAMENTO DE PIURA : 01 MAYO 2,013 : IFI : OFICINA PROYECTOS - A&V INVERSIONES S.A.C.

DESCRIPCION HABILITACION URBANA * TRABAJOS PRELIMINARES * MOVIMIENTO DE TIERRAS * PAVIMENTO * VEREDAS * HABILITACION URBANA VENDIBLE * OBRAS DE ENERGIA ELECTRICA * OBRAS SANITARIAS AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO MODULO BASICO DE VIVIENDA * TRABAJOS PRELIMINARES * MOVIMIENTO DE TIERRAS * OBRAS DE CONCRETO SIMPLE * OBRAS DE CONCRETO ARMADO * MUROS DE ALBANILERIA * TARRAJEO * PISOS * ENCHAPES * INSTALACIONES SANITARIAS * APARATOS SANITARIOS Y ACC. GRIFERÍA * INSTALACIONES ELECTRICAS * CARPINTERÍA DE MADERA * VIDRIOS * PINTURA * CERRAJERÍA GASTOS DE CAMPAMENTO * CERCO ALMACEN Y RESIDENCIA DE OBRA CASETA DE VENTAS * Caseta de 312 m2 - Cobertura Liviana GASTOS REGISTRALES Y MUNICIPALES * Independización * Inscripcion y Levantamiento de Hipoteca * Gestión y Tramites en RRPP y Municipio * Finalización de Obra * Inscripcion de Fabrica * Imprevistos DIRECCION Y ADMINISTRACION DE OBRA * Personal Administrativo * Personal de Vigilancia y Almacén * Comunicaciones y Combustible COSTO DIRECTO DE LA OBRA

3 6 0 A 3 9 0 DÍ AS 3 9 0 A 4 2 0 DÍ AS 4 2 0 A 4 5 0 DÍ AS 4 5 0 A 4 8 0 DÍ AS 4 8 0 A 5 10 DÍ AS 5 10 A 5 4 0 DÍ AS 5 4 0 A 5 7 0 DÍ AS 5 7 0 A 6 0 0 DÍ AS 6 0 0 A 6 3 0 DÍ AS 6 3 0 A 6 6 0 DÍ AS 6 6 0 A 6 9 0 DÍ AS 6 9 0 A 7 2 0 DÍ AS

MES 13

TOTAL ACUMULADO AVANCE EN % ACUMULADO %

182,042 2,730,633

MES 14

546,127

566,991 494,723 1,481,216

566,991 92,761 394,991

380,357 630,778 1,931,314 -

95,089 157,694 696,927 1,178,279 1,113,141 -

-

MES 15

364,084

566,991 30,920 98,748

522,695 1,178,279 2,448,770 -

-

-

-

-

MES 16

-

657,059 566,991

261,348 903,642 838,130 90,864 256,691 -

MES 17

MES 18

MES 19

-

N° DE VIVIENDAS :

AVANCES PROYECTADOS AÑO 1= 40% DE VIVIENDAS = AÑO 2= 60% DE VIVIENDAS = 100% MES 20

MES 21

-

1,007,604 876,078 283,496

1,343,471 657,059 283,496

1,007,604

261,348 903,642 838,130

327,792 2,055,798 124,273

327,792 1,850,218

90,864

192,026

192,026

256,691 197,629

171,127 197,629 112,066

171,127 197,629 112,066

-

1,893

327,792 1,850,218 192,026 171,127 197,629 112,066 -

MES 22

MES 23

-

236,246 363,456 610,606 245,333 445,234 272,592 208,079

-

236,246 363,456 610,606 245,333 445,234 272,592 208,079 -

227,160 105,402 347,100 145,382 172,642

757 1,136 1,893

MES 24

-

-

-

TOTAL 182,042 3,640,844 3,358,678 2,190,195 2,834,957 618,404 1,974,955 475,446 788,472 4,657,007 9,920,077 5,362,443 472,493 954,072 1,221,212 1,248,471 890,467 1,571,947 1,312,076 683,297 145,382 172,642 0 0

102,222 90,296 75,252

90,296 283,950 33,097 90,296

36,800 2,400 3,133 8,708,158

36,800 2,400 3,133 4,974,629

36,800 2,400 3,133 5,252,821

36,800 2,400 3,133 3,617,058

36,800 2,400 3,133 4,757,814

36,800 2,400 3,133 5,507,070

36,800 2,400 3,133 3,900,795

36,800 2,400 3,133 2,893,191

36,800 2,400 3,133 2,423,879

36,800 2,400 3,133 2,423,879

36,800 2,400 3,133 1,040,020

36,800 2,400 3,133 449,676

8,708,158 18.95% 18.95%

4,974,629 10.83% 29.78%

5,252,821 11.43% 41.21%

3,617,058 7.87% 49.08%

4,757,814 10.35% 59.44%

5,507,070 11.99% 71.42%

3,900,795 8.49% 79.91%

2,893,191 6.30% 86.21%

2,423,879 5.28% 91.48%

2,423,879 5.28% 96.76%

1,040,020 2.26% 99.02%

449,676 0.98% 100.00%

102,222 180,592 75,252 283,950 33,097 90,296 441,600 28,800 37,600 45,948,990

77,932,792

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14

6. Situación Jurídica

De acuerdo a la información remitida se procede a efectuar de manera sucinta la situación jurídica según sea el caso:

6.1 De los terrenos

De acuerdo a la revisión efectuada de cada partida electrónica remitida que forman parte del proyecto integral, se tiene por cada una de ellas, que :

PE

AREA

ETAPA

OBSERVACIONES

(HAS)

11029775

25.4172

I

Lote de terreno ubicado dentro de la zona industrial municipal 04, Sullana, Mza K, lote N° 01, el propietario anterior era la Municipalidad Provincial de Sullana, fue vendido a ADUS el 2008. Solo se presentaron 2 de 3 hojas de la partida.

11029518

31.1824

I

11043878

44.9603

I

Lote de terreno ubicado dentro de la zona industrial municipal 05, Sullana, Mza G, lote N° 01, el propietario anterior era la Municipalidad Provincial de Sullana, fue vendido a ADUS el 2008. Tiene una hipoteca con la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Sullana S.A. por US$ 249,456. Predio Acumulado P 5-10-15, en zona de expansión urbana, que viene de las partidas 11029576, 11030824 y 11029582, las mismas a las que se ha dado por concluido por oposición el procedimiento de cierre de partida por duplicidad, mediante la Resolución N° 291-2010-Z.R. N° I-GR/BDFP. Sin embargo, existe el derecho del tercero de apelar dicha resolución siguiendo lo dispuesto en la Ley del Procedimiento Administrativo General, teniendo el derecho a eventualmente llegar a un Proceso Contencioso Administrativo en el Poder Judicial. Se desconoce cuál es el propietario o propietarios con los cuales estaría superpuesta la partida.

11029587

14.9127

II

11030057

14.8512

II

11030340

14.8441

II

11029574

14.8515

II

11029575

14.9131

II

11029578

14.8508

II

11029580

14.9128

II

11029581

14.8517

II

11029583

14.9127

II

11029586

14.8511

II

11029589

14.9131

II

11030341

14.9131 280.1379

II

Se ha dado por concluido por oposición el procedimiento de cierre de partida por duplicidad mediante la Resolución N° 291-2010-Z.R. N° I-GR/BDFP. Sin embargo, existe el derecho del tercero de apelar dicha resolución siguiendo lo dispuesto en la Ley del Procedimiento Administrativo General, teniendo el derecho a eventualmente llegar a un Proceso Contencioso Administrativo en el Poder Judicial. Según el asiento C00002, el propietario es ADUS. Se desconoce cuál es el propietario o propietarios con los cuales estaría superpuesta la partida. Siendo un predio rural se ha levantado la carga del asiento D001, que impedía entre otros utilizar con fines urbanos estas tierras.

Según lo revisado existiría probables indicios de superposición de áreas en 13 de las 15 parcelas que conforman el proyecto integral, que deberán subsanar. Así mismo, de las parcelas que conforman la Etapa I, Sectores A, B y C, esta última resulta estar en los mismos cuestionamientos de propiedad. Los Sectores A y B, estarían libres de cuestionamiento registral.

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15

6.2 Del proyecto No se nos han adjuntado las Licencias de Habilitación Urbana que autorizan la ejecución de las obras de habilitación urbana. Ni parcial ( Por Etapas) o total. El planeamiento integral de lotización sobre las áreas cedidas por el ministerio de agricultura, no autoriza la ejecución de obras. Se ha presentado un formato donde indica que se solicita la aprobación por silencio administrativo de la habilitación urbana de un sector, así mismo en algunos documentos mencionan una aprobación de oficio con cargo al profesional responsable, lo cual no concuerda con la solicitud de acogimiento a la Resolución de Gerencia General N° 339-2008-SUNARP, que obliga a la recepción de obras de habilitación urbana para la inscripción registral de los lotes, y condiciona su excepción de inscripción a la emisión de una resolución especifica que así lo determine. No se nos ha adjuntado de ser el caso alguna esquela de observación realizada por la SUNARP o título de inscripción pendiente presentado sobre este tema. No se pudo corroborar por tanto la afirmación sobre que del total de inscritos, aproximadamente 3,000 asociados de la Primera Etapa (Sectores A, B y C) han sido favorecidos con la independización, titulación y entrega de su lote de terreno. Para el caso de las viviendas las licencias deberían ser emitidas con la aprobación de la construcción simultánea de viviendas en la habilitación urbana, lo cual no pudo verificarse. La tipología de vivienda propuesta de 42.55 m2 según su diseño arquitectónico es funcional, sin embargo debería tomar en cuenta el tipo de suelo, y la carga admisible encontrada según el estudio de suelos, para fines del tipo de cimentación a implementar.

Detalle de Arquitectura de Modulo propuesto

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16

7. Situación de los intervinientes - Due Diligence 7.1

Del promotor :

ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA - ADUS

7.1.1 Aspecto Legal -

-

-

Por acta de Asamblea General Extraordinaria, la Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana, se funda el 27 de Setiembre del 2003 constituyéndose como persona jurídica de derecho privado sin fines de lucro que se regirá por lo establecido en el código civil y sus propios estatutos. ADUS tiene por finalidad fundamental dotar de un lote de terreno con un área suficiente para ejecutar la construcción de una vivienda digna que cuente con todos los servicios básicos, pistas, veredas, áreas comunes de recreación y esparcimiento, así como áreas destinadas a educación, comercio y otros fines; propugnando la implementación de programas de desarrollo urbano por parte de los organismos competentes. La Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana – Adus- se constituyó en la ciudad de Sullana el 31 de Octubre del 2003. 7.1.1.1 RAZON SOCIAL ASOCIACION PARA EL DESARROLLO URBANO DE SULLANA - ADUS 7.1.1.2 R.U.C.: 20484290688 7.1.1.3 PE N° 11023980 7.1.1.4 DIRECTIVA Cargo Presidente Vicepresidente Secretario de Actas Secretario Economía Secr. Prensa y Propag Secr De Organización Fiscal Vocal

Nombre Juan More Nunura Wilfredo Del Rosario Zapata Santos Villanueva Guarnido Zurita Pedro Miguel García Mena Luis Fernando Arcela Rojas Arturo García Mena Virginia Isabel Calle Córdova Dany Daniel Sánchez Valdiviezo

DNI 03588169 03566648 02838912 03585594 03617657 03583430 03594469 40234640

7.1.1.5 REPRESENTANTES LEGALES Cargo Presidente Secretario Economía

Nombre Juan More Nunura Pedro Miguel García Mena

DNI 03588169 03585594

7.1.1.6 N° DE ASOCIADOS INSCRITOS: 8,745 asociados 7.1.1.7 FECHA DE CONSTITUCION : 31 de octubre del 2003 7.1.1.8 CONTRATOS Y OBLIGACIONES: Se desconocen. No han sido presentadas para evaluación

7.1.2 Aspectos corporativos. 7.1.2.1 CAPITAL SOCIAL : S/.11,773.00 MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

17

7.1.2.2 ACTIVIDAD ECONOMICA: Asociación sin fines de lucro creada con el fin de dotar de un lote de terreno y promover la construcción de viviendas dignas a sus asociados. 7.1.2.3 SECTOR : Asociaciones sin fines de lucro CIIU : 91993 Actividades otras asociaciones 7.1.2.4 OFICINA : OFICINA LOCAL ADUS

Calle Santa Julia N° 806 – Asentamiento Humano Sánchez Cerro - Sullana

Condición : Alquilado E-Mail : juanmorenunura @hotmail.com Teléfonos : (073)-504913 Celular: 94-2092950

7.1.2.5 PROPIEDADES : Adus es propietario de 281 has de terreno en Sullana, área conformada por 15 parcelas de terreno. No se informa de mayores propiedades.

7.1.3 Aspecto Financiero No ha sido presentada esta información.

7.1.4 Aspecto Tributario y Bancos De acuerdo al RUC de la empresa, se conoce que es una sociedad anónima registrada. Se le ha ubicado en SUNAT como activo, pero tiene condición de habido como contribuyente, iniciando sus actividades el año 2005. El domicilio fiscal es el mismo domicilio legal, Cal. Santa Julia Nro. 806 A.H. Sánchez Cerro Piura Sullana - Sullana ADUS, tiene información en internet, y su página web. http://adussullana.com/, indica que el proyecto Las Colinas del Chira, lo financia la Caja de Trujillo y lo construye la empresa EGESA Contratistas Generales SA. Como ADUS tiene un reporte de deuda según INFOCORP en el sistema financiero con la Caja Señor de Luren por un monto de S/ 3´190.980 , se desconoce el detalle del mismo. Su calificación paso del 2012 al 2013 de problema potencial a normal.

7.2

Del Constructor : A & V INVERSIONES S.A.C

7.2.1 Aspecto Legal -

La empresa ha celebrado en el mes de Noviembre del 2012 un Contrato de Ejecución de Obra en exclusividad con la Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana –ADUS, para la construcción de 9,000 viviendas sobre un área de 281.1379 has ubicadas a la entrada sur de la ciudad de Sullana que comprende el Proyecto Habitacional Las Colinas del Chira. 7.2.1.1

RAZON SOCIAL : A & V INVERSIONES S.A.C

7.2.1.2

R.U.C.: 20482033963

7.2.1.3

P.E : 11103958.

7.2.1.4

ACCIONISTAS

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

18

1

Alberto Valladares Molina, con 1.00 % de acciones

D.N.I.: 17969281

2

Guido Alberto Valladares Huamanchumo, con 99.00% de acciones.

D.N.I.: 17970674

7.2.1.5

GERENTE GENERAL Guido Alberto Valladares Huamanchumo Se ha desempeñado en el sector construcción como Gerente Financiero de la empresa DSV Constructores SAC (empresa Trujillana de propiedad del Sr. Daniel Salaverry, con experiencia en ejecución de módulos de vivienda ejecutados bajo el Programa Techo Propio modalidad CSP ), y hasta el mes de Julio del 2009, como Gerente General de la empresa S-S&B SAC. (Promotora del Proyecto San Agustín en el Distrito de Virú de 615 módulos de vivienda, bajo la modalidad Adquisición de Vivienda Nueva del Programa Techo Propio).

7.2.1.6

FECHA DE CONSTITUCION : 06 DE NOVIEMBRE DEL 2008

7.2.1.7

CONTRATOS Y OBLIGACIONES: Se desconocen. No han sido presentadas para evaluación

7.2.2

Aspectos corporativos.

7.2.2.1

CAPITAL SOCIAL: S/.989,250

7.2.2.2

ACTIVIDAD ECONOMICA: Formulación y Ejecución de Obras Civiles en General, Corretaje Inmobiliario, Afines y Conexos.

7.2.2.3

SECTOR: Industria CIIU : 45207 CONSTRUCCION DE EDIFICIOS COMPLETOS

7.2.2.4

OFICINAS : OFICINA PARA PROGRAMA TECHO PROPIO

Calle Paraguay N° 359 – Tercer Piso - Urb. Monserrate – Trujillo

OFICINA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DOMICILIO LEGAL

Jr. Pizarro N° 478 – Oficina 103 – Centro Histórico TRUJILLO

Condición : Alquilado E-Mail: [email protected] Teléfono Oficina: (044)22-6619 Teléfonos Gerencia: 94-9688770 RPM:#83-3727 Nextel: 117*3122

OFICINA PARA PROGRAMA TECHO PROPIO OFICINA EN ADUS

Calle Independencia N° 360 – Sector Barrio Norte Sullana Calle Santa Julia N° 806 – AAHH Sánchez Cerro Sullana Calle Centro Cívico N° 109 – 2do Piso - Talara Mz. M-Lote 18 – AAHH Señor de los Milagros de Las Praderas – Distrito de Pimentel – Chiclayo – Lambayeque

Condición: Alquilado 2092910

Celular: #94-

Condición : Alquilado 6999029

Celular: 95-

Condición: Alquilado 2662022 Condición: Alquilado (074)78-1818

Celular: #96-

Condominio Reyna de la Paz – Interior B-104 Pisco Avenida Arenales N° 260 –

Condición: Alquilado 8298321

OFICINA DE TALARA OFICINA PARA PROGRAMA TECHO PROPIO

OFICINA PARA PROGRAMA TECHO PROPIO OFICINA PARA

Condición: Alquilado 7953

Teléfono: (044) 34-

Teléfono Oficina:

Celular: 96-

Condición: Alquilado

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

19

PROGRAMA TECHO PROPIO OFICINA PARA PROGRAMA TECHO PROPIO MODULO PARA PROGRAMA TECHO PROPIO

7.2.2.5

7.2.3

Distrito Los Aquijes- Ica Zona A Mz. I1-Lote 2 – Distrito Alto Selva Alegre Arequipa Av. Balta N° 305– Sede Ministerio Vivienda Moquegua

Condición: Alquilado

Celular: 95-8418281

Condición: Cesión en Uso 9932645

Celular: 94-

PROPIEDADES : No han sido presentadas para el presente informe.

Aspecto Financiero La evaluación de este ítem corresponde a un estudio especializado, que no forma parte del presente informe. Sin embargo se puede deducir de la información presentada que la empresa nuestra ratios de crecimiento considerables en los últimos 2 años.

7.2.4

Aspecto Tributario y Bancos De acuerdo al RUC de la empresa, se conoce que es una sociedad anónima registrada. Se le ha ubicado en SUNAT como activo, pero tiene condición de habido como contribuyente, iniciando sus actividades el año 2009. El domicilio fiscal es el mismo domicilio legal, Jr. Pizarro N° 478 – Oficina 103 – Centro Histórico - TRUJILLO. La empresa A&V Inversiones SAC, no tiene mayor información en internet, y su página web no fue ubicada. Como empresa según Infocorp, tiene reporte de deuda actual en el sistema financiero,de S/ 8´016,175 a abril del 2013. Tiene un crédito con la CMAC Caja de Sullana por un monto de S/ 2´200,000. A abril 2013 tiene la calificación normal.

8.

Detalle de Experiencia de Constructor De acuerdo a la información remitida, se indica a continuación de las obras nombradas como ejecutadas, las más relevantes de la experiencia de la empresa A&V Inversiones SAC. OBRA 1

06 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN EL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO – TRUJILLO

PROPIETARIOS

VECINOS DEL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO

UBICACIÓN

SECTOR SAN CARLOS – DISTRITO HUANCHACO

AREA TECHADA

30 M2 POR MODULO BASICO

FECHA

ENERO - FEBRERO 2009

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS PROPIOS

OBRA 2

10 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO 04 EN EL SECTOR VILLA HERMOSA DEL DIST. DE HUANCHACO – PROVINCIA DE TRUJILLO, 02 EN EL SECTOR WICHANZAO DEL DIST. DE LA ESPERANZA – PROVINCIA DE TRUJILLO, 04 EN EL SECTOR LAS MALVINAS DEL DIST. DE GUADALUPE – PROVINCIA DE PACASMAYO

PROPIETARIOS

VECINOS SECTOR VILLA HERMOSA-HUANCHACO, WICHANZAO- LA ESPERANZA, LAS MALVINAS-GUADALUPE

UBICACIÓN

SECTOR VILLA HERMOSA-HUANCHACO, WICHANZAO- LA ESPERANZA, LAS MALVINAS-GUADALUPE

AREA TECHADA

30 M2 POR MODULO BASICO

FECHA

MARZO - ABRIL 2009

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS PROPIOS

OBRA 3

06 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN EL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO – TRUJILLO

PROPIETARIOS

VECINOS DEL SECTOR SAN CARLOS DEL DISTRITO DE HUANCHACO

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

20

UBICACIÓN

SECTOR SAN CARLOS – DISTRITO HUANCHACO

AREA TECHADA

30 M2 POR MODULO BASICO

FECHA

ENERO - FEBRERO 2009

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS PROPIOS

OBRA 4

30 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO : 14 EN EL SECTOR VILLA HERMOSA DEL DIST. DE HUANCHACO – PROVINCIA DE TRUJILLO, 01 EN EL SECTOR WICHANZAO DEL DIST. DE LA ESPERANZA – PROVINCIA DE TRUJILLO, 15 EN EL SECTOR LAS MALVINAS DEL DIST. DE GUADALUPE – PROVINCIA DE PACASMAYO.

PROPIETARIOS

VECINOS SECTOR VILLA HERMOSA-HUACHACO, SECTOR WICHANZAO – LA ESPERANZA, MALVINAS – GUADALUPE

UBICACIÓN

SECTOR VILLA HERMOSA-HUACHACO, SECTOR WICHANZAO – LA ESPERANZA, MALVINAS – GUADALUPE

AREA TECHADA

30 M2 POR MODULO BASICO

FECHA

JUNIO - JULIO 2009

FINANCIAMIENTO :

CARTA FIANZA EMITIDA POR BBVA

OBRA 5

VIVIENDA UNIFAMILIAR Y CERCO PERIMETRAL DE TERRENO EN EL SECTOR EL MILAGRO DEL DISTRITO DE HUANCHACO.

PROPIETARIOS

EFIGENIA BAZAN RABANAL

UBICACIÓN

MANZANA E- LOTE 32 POBLADO MENOR EL MILAGRO – DISTRITO DE HUANCHACO

AREA TECHADA

3,600 M2. Ac 105 M2

FECHA

OCTUBRE 2009 – DICIEMBRE 2009

PRESUPUESTO :

S/.125,833.21

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS DE LA PROPIETARIA

OBRA 6

SEGUNDO PISO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

PROPIETARIOS

OTTO VARGAS BARRANTES

UBICACIÓN

AV. VICTOR RAUL MZ. P3-LOTE 14A URB. SAN ANDRES 5TA ETAPA DISTRITO DE VICTOR LARCO

AREA TECHADA

136.00M2

FECHA

OCTUBRE 2009 - DICIEMBRE 2009

PRESUPUESTO :

S/.106,829.04

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS DE LA PROPIETARIA

OBRA 7

MANO DE OBRA Y SUPERVISION EN LA CONSTRUCCION DE 04 MUROS DE CONTENCION Y 01 BADEN EN LA OBRA “MEJORAMIENTO DE TROCHA CARROZABLE LLUR-CHUGURBAMBA – HUALAGOSDAY” DEL DISTRITO DE SANAGORAN EN LA PROVINCIA DE HUAMACHUCO.

PROPIETARIOS

MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE SANAGORAN

UBICACIÓN

DISTRITO DE SANAGORAN – PROVINCIA DE HUAMACHUCO

AREA TECHADA

136.00M2

FECHA

NOVIEMBRE 2009 - DICIEMBRE 2009

PRESUPUESTO :

S/.59,500.00

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS CONTRATISTA MC MISERICORDIA SAC

OBRA 8

43 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN EL DISTRITO DE CHEPEN – PROVINCIA DE PACASMAYO

PROPIETARIOS

VECINOS DEL DISTRITO DE CHEPEN

UBICACIÓN

DISTRITO DE CHEPEN – PROVINCIA DE PACASMAYO

AREA TECHADA

28 M2 POR MODULO BASICO

FECHA

ENERO 2010 - MARZO 2010

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

21

PRESUPUESTO :

S/.59,500.00

FINANCIAMIENTO :

CARTA FIANZA EMITIDA POR BANCO CONTINENTAL BBVA.

OBRA 9

32 MODULOS DE VIVIENDA CONSTRUCCION EN SITIO PROPIO EN SECTOR EL MILAGRO DIST. DE HUANCHACO – PROVINCIA DE TRUJILLO

PROPIETARIOS

VECINOS SECTOR EL MILAGRO-DIST HUANCHACO

UBICACIÓN

SECTOR EL MILAGRO - DIST HUANCHACO –TRUJILLO

AREA TECHADA

30 M2 POR MODULO BASICO

FECHA

ABRIL 2010 - MAYO 2010

FINANCIAMIENTO :

CARTA FIANZA EMITIDA P CAJA NUESTRA GENTE.

OBRA 10

ADECUACION DE OFICINA DE CMAC SULLANA EN EL DISTRITO DE HUANCHACO

PROPIETARIOS

EFIGENIA BAZAN RABANAL

UBICACIÓN

AV. LA RIBERA Nº 308-310 –DIST DE HUANCHACO

AREA TECHADA

80.00 M2.

FECHA

ABRIL 2010 - MAYO 2010

PRESUPUESTO

S/.119,527.51

FINANCIAMIENTO :

CAJA SULLANA

OBRA 11

ADECUACION DE OFICINA BALTA MERCADO DE CMAC SULLANA EN CIUDAD DE CHICLAYO

PROPIETARIOS

TERCEROS

UBICACIÓN

AV. BALTA Nº 1173-1176 – CHICLAYO

AREA TECHADA

380.00 M2

FECHA

26 SETIEMBRE 2011 – 12 NOVIEMBRE 2011

PRESUPUESTO

S/.159,354.51

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS PROPIOS

OBRA 12

REMODELACION DE VIVIENDA EN URB. MONSERRATE DE LA CIUDAD DE TRUJILLO

PROPIETARIOS

JUAN ANTONIO RAMIREZ VEREAU

UBICACIÓN

CALLE PARAGUAY Nº359-URB. MONSERRATE - TRUJILLO

AREA TECHADA

254.00 M2

FECHA

15 ENERO 2012 – 31 MAYO 2012

PRESUPUESTO

S/.220,000.00

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS PROPIOS

OBRA 13

REMODELACION DE VIVIENDA EN URB. MONSERRATE DE LA CIUDAD DE TRUJILLO

PROPIETARIOS

JUAN ANTONIO RAMIREZ VEREAU

UBICACIÓN

CALLE PARAGUAY Nº359-URB. MONSERRATE - TRUJILLO

AREA TECHADA

254.00 M2

FECHA

15 ENERO 2012 – 31 MAYO 2012

PRESUPUESTO

S/.220,000.00

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS PROPIOS

OBRA 14

CONSTRUCCION DE “HOSPEDAJE CIRO” EN EL DISTRITO DE HUANCHACO

MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

22

PROPIETARIOS

EFIGENIA BAZAN RABANAL

UBICACIÓN

AV. LA RIBERA Nº 308-310 – DISTRITO DE HUANCHACO

AREA TECHADA

160.00 M2

FECHA

26 DICIEMBRE 2011 -23 DICIEMBRE 2012

PRESUPUESTO

S/.803,500.00

FINANCIAMIENTO :

RECURSOS PROPIOS Y DE LA PROPIETARIA

No se han considerado en este ítem, las obras que indican están en actual ejecución como parte de la experiencia. Así mismo, se presume para este ítem, como válida la declaración efectuada de obras ejecutadas presentada, la misma que no tiene sustento físico documentario. A&V Inversiones S.A.C. participa en el Programa Techo Propio bajo la modalidad Sitio Propio, habiendo captado e ingresado durante el año 2012 y lo que va del año 2013 un total de 1,217 expedientes al Fondo Mivivienda de las ciudades de Sullana, Chiclayo, Trujillo, Chimbote, Pisco, Ica y Arequipa. A la fecha, A&V Inversiones SAC ha ejecutado 458 módulos habitacionales bajo la modalidad Construcción en Sitio Propio. A&V Inversiones SAC también participa en la ejecución de obras del sector privado, principalmente, como residencias y oficinas bancarias (es proveedor de Caja Sullana como ejecutor de obras civiles); así mismo, cuenta con Certificado OCSE para la participación en obras públicas. Como ejecutor de obras y proveedor de Caja Sullana ha culminado las siguientes cinco (05) oficinas: Huanchaco, Balta de Chiclayo, Chepén, Olmos y José de Lama en Sullana. A&V Inversiones SAC, trabaja mediante consorcios con otras entidades técnicas que carecían de la experiencia y recursos económicos y financieros para la ejecución de módulos de vivienda bajo la modalidad Construcción en Sitio Propio, por ello, se realizaron convenios con las siguientes entidades técnicas; de las cuales se han construido 169 módulos. La obra ejecutada por la empresa con el presupuesto más alto es de s/ 803,500.00, relacionada con un Hospedaje en Huanchaco. 9. Situación y Condiciones del Mercado 9.1 Análisis de la Demanda Sullana En la ciudad de Sullana, las viviendas cuentan con 3 ambientes. Cabe señalar, que el 94,5% de viviendas se encuentran habitadas por un solo hogar, mientras que en el 5,5% de las viviendas vive más de una familia. De manera desagregada, se observa que el promedio de números de ambientes en la vivienda no varía para ambos distritos. Mientras que la proporción de hogares allegados es mayor en el distrito de Bellavista (6,7%).

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El tipo de vivienda que predomina en la ciudad es la propiedad horizontal, es decir, la casa independiente (98,6%), seguido por los departamentos en edificio, con una participación muy pequeña (0,6%).

Cabe resaltar que, en los distritos de Sullana y Bellavista la casa independiente predomina como tipo de vivienda en dichos distritos, seguido por departamento en edificio (0,7% y 0,3%, respectivamente).

Por otro lado, el 3,5% de las viviendas en el distrito de Sullana tiene paredes de madera o estera, el cual se resalta dicho porcentaje ya que estos constituyen un material precario en la habitación de todo hogar.

En cuanto a la ciudad de Sullana, el número de hogares pertenecientes a los estratos B, C y D que constituyen el universo de hogares en estudio es de 34 mil hogares aproximadamente, el cual representa el 75,9% del total de familias en la ciudad de Sullana (45 mil hogares).

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La demanda efectiva de viviendas nuevas, en la ciudad de Sullana, se encuentra concentrada en los NSE C y D (58,7% y 33,4%, respectivamente)*, como se puede observar en el siguiente gráfico. Bajo este contexto, las curvas obtenidas para los estratos C y D son mucho más planas, que la curva para el NSE B, lo que indica una mayor sensibilidad en la demanda (elástica) ante cambios en los precios de la vivienda. Cabe destacar, que la curva de demanda del nivel socioeconómico B es la más empinada (inelástica), ya que no cuenta con mucha demanda efectiva y los valores de vivienda para este estrato son mayores.

(2009)

La capacidad de pago de cada hogar es una característica muy importante en la adquisición de una vivienda, ya que muestra a que vivienda se puede acceder, dependiendo del valor, y si está en la capacidad de asumir las obligaciones de un crédito hipotecario. En el siguiente cuadro se muestra la capacidad de pago de cada NSE, se observa que los ingresos van descendiendo a manera que vamos descendiendo de estrato, al igual que los gastos. La capacidad de pago de los demandantes efectivos, presenta un disponible positivo en cada NSE (US$ 77, US$ 109 y US$ 28, respectivamente), el cual se obtiene debido a que los ingresos son mayores que los gastos. Las viviendas a las que podrían acceder los hogares pertenecientes a la demanda efectiva de cada estrato, dado su capacidad de pago, tienen valores de 9 500 dólares en el NSEB, 11 mil en el C, y 4 mil en el D (Techo Propio).

La modalidad de ahorro que predomina en la ciudad de Sullana es la casa (32,3%), a diferencia de Piura, seguido por la Caja Municipal (30,6%), y por la entidad bancaria (29%) por lo que se podría afirmar que el grado de desconfianza hacia la modalidad formal de ahorro, es mayor en dicha ciudad. De otro lado, dado que los montos son significativamente bajos, los costos asociados al mantenimiento de cuenta en una entidad formal deben ser altos, comparados con los beneficios.

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La cuota inicial para una vivienda o terreno es la principal inversión que realizarían con sus ahorros la mayoría de hogares en la ciudad (68,8%), seguido por educación y salud (10,4% y 6,5%, respectivamente).

Finalmente el 68,8% de familias sullanenses manifiesta contar con ahorros y que lo destinarían para la adquisición de una vivienda. Ya sea porque el 54,8% del total de demandantes efectivos pertenecientes a la ciudad de Sullana, se encuentran insatisfechos con su vivienda actual. 9.2

Análisis de la Oferta

Sullana No se han ubicado proyectos de vivienda en Sullana, de similares características, que permitan elaborar este análisis y confrontar los valores del mercado de las viviendas por la zona. Sin embargo, dicha situación resultaría favorable a la implementación del presente proyecto, tratándose además de una asociación sin fines de lucro que promueve la adjudicación de lotes y viviendas a sus asociados, entendiéndose en las mejores condiciones económicas para ellos, y por ende la oferta estaría dentro de este mismo mercado. Así mismo, se ha adjuntado 2 listado de asociados, a los cuales ya se les ha asignado los lotes ( Numero de Mza y lote) Sectores A, B y C. En ese sentido la oferta seria la existente, siendo un proyecto cerrado. Por lo que de ser caso deberían ser materia de evaluación bajo la condición del programa mivivienda. 10. Del proyecto y la solicitud Si bien el proyecto integral está planteado para el desarrollo de alrededor de 9000 viviendas, la actual solicitud consiste en la construcción de solo 1,893 viviendas para los Sectores A, B y C de la Primera Etapa, que estarían enmarcadas según esta en los créditos hipotecarios Nuevo Crédito Mivivienda con recursos del Fondo MIVIVIENDA. El Plan para esta Etapa proyecta ventas de viviendas por S/.90'296,100, a través de créditos bajo la modalidad del Nuevo Crédito MIVIVIENDA; y, proyecta ingresos por S/.16'716,200 producto de la venta de lotes de terreno de 120 m2 y 160 m2. MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

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Para la ejecución del proyecto en mención, propone solicitar financiamiento mediante un crédito promotor inmobiliario por la suma de S/. 10'000,000 (Diez millones y 00/100 nuevos soles) como Línea de Crédito, con seis desembolsos y pagares con vencimientos a 360 días el primero, de libre amortización, con tasa preferencial de 11 %. Cronograma del Proyecto: Se planea iniciar los trabajos de habilitación urbana en la Primera Etapa del Proyecto por un plazo de 08 meses. Se planifica ejecutar obras civiles en un primer grupo de 127 viviendas para entregar en 90 días, para luego ejecutar otros tres paquetes de 210 viviendas trimestrales. Esto es durante el Primer Año. Garantías. Fianza solidaria de A&V Inversiones SAC y principales accionistas Sr. Guido Valladares Huamanchumo y Sra. Vanesa Vallejos Rodríguez, además: primera y preferente hipoteca sobre lote de terreno de 15 hectáreas ubicado en Urbanización Las Colinas del Chira. Distrito de Sullana, así como las edificaciones, el mismo que será evaluado por un perito de Caja Sullana. De la inversión y Financiamiento.: La inversión total para esta primera etapa del proyecto es de S/.45'686,817. Requiriéndose financiamiento inicial por S/. 10'000,000, destinado a la habilitación urbana de este Sector A y a la construcción de 1,893 viviendas. De acuerdo al cuadro de inversión y financiamiento adjunto: FUENTES usos 1. INVERSION FUA 1.1 PROYECTO URBANISTICO 1.1.1. PRE-INVERSION * Expediente Técnico * Pagos Pre-Factibilidad Eléctrica y Sanitaria * Tramites Municipio: Licencias, Independización y Fabrica * Tramites Registros Públicos: Inscripción de Fabrica e Independización 1.1.2. HABILITACION URBANA (PRIMER AÑO: 40% DEL TOTAL) * Afirmado Calles y Veredas * Pavimentación •Veredas * Habilitación Urbana Vendible * Obras de Energía Eléctrica * Obras Sanitarias (Agua Potable y Alcantarillado) 1.1.3. CAMPAMENTO 1.1.4. CASETA DE VENTAS 1.1.5. PUBLICIDAD * Banners. volantes, otros TOTAL INVERSION FUA 2. CAPITAL DE TRABAJO 2.1 VIVIENDAS UNIFAMIUARES SUB TOTAL INVERSIÓN EN NUEVOS SOLES TOTAL EN % INTERÉS ANUAL REEMBOLSO HASTA EN: PERIODO DE GRACIA TASA PROMEDIO PONDERADO

APORTE PROPIO

APORTE IR

INVERSIÓN TOTAL

241,357.50 4,500.00

-

241,357.50 4,500.00

804,525.00

-

804,525.00

225,531.33

-

225.531.33

-

2,548,590.73 2,239,119.00 1,460,130.10 1,889,971.20 412,269.09 1,316,636.73

2,548,590.73 2,239,119.00 1,460,130.10 1,889,971.20 412,269.09 1,316,636.73

5,000 00 187,256.10

133.283.15

5,000.00 320,539.25

2BOO0 00 1.483.169.93

10.000.000.00

25.000.00 11.493.169.92

0.00 1,493,169.93 12.99% 5.00%

0.00 10,000,000.00 87.01% 12.00% 24 MESES 360 días

000 11,493,169.92 100.00%

-

11.09%

La diferencia de inversión sería cubierta con preventas de las viviendas en la modalidad de compra-venta de bien futuro y con financiamiento de Caja Sullana. 11. Flujo de Caja Se han presentado un flujo de caja proyectado a 2 años, según el siguiente detalle.

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A&V INVERSIONES S.A.C. OBRA: CONSTRUCCION DE RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA FLUJO DE CAJA PROYECTADO MESES/AÑOS RUBROS - SALDO INICIAL INGRESOS : 1. Por Ventas de Viviendas en ADUS * En Etapa de Construcción 2. Por Aportes en Financiamiento * IFI's - Habilitación Urbana - Caseta de Ventas * A&V Inversiones SAC - Expediente Tecnico - Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria - Pre-Inversión: Gastos Registrales y Municipales - Campamento - Caseta de Ventas - Publicidad 3. Otros Ingresos: Venta de Lotes TOTAL INGRESOS EGRESOS : 1. Inversión Fija * Pre-Inversión: * Expediente Tecnico * Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria * Gastos Registrales y Municipales 2. Capital de Trabajo 3. Costos Operativos '- Costos Directos de Obra * Habilitación Urbana * Obras Civiles * Gastos de Campamento * Caseta de Ventas '- Costos Indirectos de Obra * Personal de Operaciones 4. Gastos Administrativos 5. Gastos de Ventas 6. Impuesto a la Renta TOTAL EGRESOS FLUJO DE CAJA ECONOMICO - Servicio de la Deuda : 1. Caja Luren * Pagaré 1: S/.2'190,890 * Pagaré 2: S/.500,000 * Pagaré 3: S/.500,000 2. IFIs * Pagarés por S/.10'000,000 SUB TOTAL FLUJO DE CAJA FINANCIERO SALDO FINAL INDICE DE COBERTURA

MES 1 may-13 182,471

MES 2 jun-13 61,643

MES 3 jul-13 1,259,929

524,700

2,671,200

2,862,000

3,637,070

241,357.50 4,500.00 178,513 5,000 187,256 10,000 4,788,397

241,358 4,500 178,513 -

1,067,246

60,197

707,162 133,283

-

10,000

5,000

3,808,644

3,707,446

60,197

1,254,072 -

-

4,593,072

3,339,000

2,305,518

-

5,644,518

3,339,000

MES 7 nov-13 2,530,720

MES 8 dic-13 2,302,794

MES 9 ene-14 2,850,560

MES 10 feb-14 2,960,277

MES 11 mar-14 1,420,971

MES 12 abr-14 1,910,275

AÑO 1 182,471

3,339,000

3,339,000

3,339,000

3,339,000

3,339,000

3,339,000

36,108,900

895,648

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

4,234,648

3,339,000

3,339,000

3,339,000

3,339,000

3,339,000

-

271,562

3,610,562

9,866,717 133,283 241,358 4,500 510,273 5,000 187,256 25,000 47,082,286

-

-

-

-

-

-

-

-

271,562

271,562 241,358

-

-

-

-

-

-

-

-

-

271,562

510,273 -

1,067,246 1,295,400

707,162 1,295,400

96,162

96,162

40,550 20,333 3,850 2,135 4,909,225 -120,828

40,550 20,333 19,600 10,869 2,610,358 1,198,286

1,198,286 1,259,929

3,339,000

SOLES) T.C. 2.60 MES 5 MES 6 sep-13 oct-13 3,506,864 4,944,696

-

3,637,070 647,700 5,000 128,216

-120,828 61,643

(EN NUEVOS MES 4 ago-13 2,604,532

9,866,717 19,303,500 5,000 320,539

1,254,072 2,142,000

2,305,518 1,606,500

895,648 1,606,500

2,142,000

1,606,500

1,606,500

2,142,000

1,606,500

1,606,500

40,550 15,333 21,000 11,645 2,187,253 1,520,193

35,550 10,333 24,500 13,586 3,480,042 1,113,030

35,550 10,333 24,500 13,586 3,995,987 1,648,530

35,550 10,333 24,500 13,586 2,586,117 1,648,530

35,550 10,333 24,500 13,586 2,225,970 1,113,030

35,550 10,333 24,500 13,586 1,690,470 1,648,530

35,550 10,333 24,500 13,586 1,690,470 1,648,530

35,550 10,333 24,500 13,586 2,225,970 1,113,030

35,550 10,333 24,500 13,586 1,690,470 1,648,530

35,550 10,333 24,500 13,586 2,233,594 1,376,968

441,600 149,000 264,950 146,927 31,521,425 15,556,361

140,471 35,118

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

140,471 35,118 35,109

175,589 1,344,603 2,604,532 0.6

210,698 902,332 3,506,864 0.3

210,698 1,437,832 4,944,696 0.3

3,851,808 4,062,506 -2,413,976 2,530,720 0.7

1,130,258 1,340,956 -227,926 2,302,794 0.5

890,067 1,100,765 547,765 2,850,560 0.6

1,328,114 1,538,813 109,718 2,960,277 0.6

2,441,639 2,652,337 -1,539,306 1,420,971 0.8

948,528 1,159,226 489,304 1,910,275 0.9

210,698 1,166,270 3,076,545 0.4

1,404,714 351,179 315,981 10,590,413 12,662,287 2,894,074 3,076,545 5.1

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A&V INVERSIONES S.A.C. OBRA: CONSTRUCCION DE RESIDENCIAL LAS COLINAS DEL CHIRA FLUJO DE CAJA PROYECTADO (EN NUEVOS SOLES) T.C. 2.60 MESES/AÑOS RUBROS - SALDO INICIAL INGRESOS : 1. Por Ventas de Viviendas en ADUS * En Etapa de Construcción * En Obra Concluida 2. Por Aportes en Financiamiento * IFI's - Habilitación Urbana - Caseta de Ventas * A&V Inversiones SAC - Expediente Tecnico - Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria - Pre-Inversión: Gastos Registrales y Municipales - Campamento - Caseta de Ventas - Publicidad 3. Otros Ingresos TOTAL INGRESOS EGRESOS : 1. Inversión Fija * Pre-Inversión: * Expediente Tecnico * Prefactibilidad Eléctrica y Sanitaria * Gastos Registrales y Municipales 2. Capital de Trabajo 3. Costos Operativos '- Costos Directos de Obra * Habilitación Urbana * Obras Civiles * Gastos de Campamento * Caseta de Ventas '- Costos Indirectos de Obra * Personal de Operaciones 4. Gastos Administrativos 5. Gastos de Ventas 6. Impuesto a la Renta TOTAL EGRESOS FLUJO DE CAJA ECONOMICO - Servicio de la Deuda : 1. Caja Luren * Pagaré 1: S/.2'190,890 * Pagaré 2: S/.500,000 * Pagaré 3: S/.500,000 2. IFIs * Pagarés por S/.1'000,000 SUB TOTAL FLUJO DE CAJA FINANCIERO SALDO FINAL INDICE DE COBERTURA

MES 13 may-14 3,076,545

MES 14 jun-14 159,171

MES 15 jul-14 814,549

MES 16 ago-14 979,819

MES 17 sep-14 1,287,550

MES 18 oct-14 1,378,903

MES 19 nov-14 1,353,407

MES 20 dic-14 1,877,584

MES 21 ene-15 4,136,114

MES 22 feb-15 6,394,645

MES 23 mar-15 7,967,225

MES 24 abr-15 10,256,355

AÑO 2 3,076,545

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,531,500 -

4,340,700 -

54,187,200 -

1,000,000

-

-

-

-

-

-

267,770 10,000 5,809,270

267,770 -

90,296

-

10,000

5,000

4,631,796

4,536,500

90,296

5,455,606 2,907,000 -

1,600,870 2,180,250

40,550 20,333 33,250 2,135 8,726,644 -2,917,374

40,550 20,333 33,250 10,869 3,976,418 655,378

-2,917,374 159,171

-

655,378 814,549

-

4,531,500

-

4,531,500

-

4,531,500

-

4,531,500

-

4,531,500

-

4,531,500

-

4,531,500

-

4,531,500

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1,060,744 2,180,250

407,343

4,748,043

-

407,343

1,029,457 1,029,457 165,270 979,819 1.2

765,409 25,000 55,977,609

765,409 14,800,075 28,968,000 -

1,224,050 2,907,000

2,167,177 2,180,250

2,284,026 2,180,250

1,007,604 2,907,000

2,180,250

2,180,250

2,866,200

2,149,650

2,149,650

35,550 10,333 33,250 13,586 4,223,770 307,730

35,550 10,333 33,250 13,586 4,440,147 91,353

35,550 10,333 33,250 13,586 4,556,995 -25,495

35,550 10,333 33,250 13,586 4,007,323 524,177

35,550 10,333 33,250 13,586 2,272,970 2,258,530

35,550 10,333 33,250 13,586 2,272,970 2,258,530

35,550 10,333 33,250 13,586 2,958,920 1,572,580

35,550 10,333 33,250 13,586 2,242,370 2,289,130

35,550 10,333 31,850 13,586 2,648,313 2,099,730

441,600 149,000 397,600 146,927 45,668,611 10,308,998

2,099,730 12,356,085 0.2

1,029,457 1,029,457 9,279,540 12,356,085 0.8

40,550 15,333 33,250 11,645 3,341,772 1,194,728

1,000,000 -

307,730 1,287,550 0.2

91,353 1,378,903 0.1

-25,495 1,353,407 0.0

524,177 1,877,584 0.3

2,258,530 4,136,114 0.5

2,258,530 6,394,645 0.4

1,572,580 7,967,225 0.2

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2,289,130 10,256,355 0.2

12. Resultado de la evaluación Los resultados finales de esta evaluación en los términos siguientes no han sido evaluados toda vez que el presente informe es condicionado y sujeto a subsanación de observaciones para proponer su viabilidad. Asi mismo, los ítems que se detallan a continuación quedarán pendientes de evaluación, hasta lograr el levantamiento de las condiciones expuestas en las conclusiones y recomendaciones. 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5

Rentabilidad del Proyecto Aporte del cliente respecto al proyecto Ingreso total por ventas Punto de equilibrio en función al costo de construcción Punto de equilibrio en función al costo total del proyecto

: : : : :

Pendiente Pendiente Pendiente Pendiente Pendiente

13. Conclusiones Generales: 1. De las 15 parcelas, que conforman el proyecto integral de ADUS, 13 de ellas tienen una anotación registral con respecto a una superposición de áreas, lo cual complicaría temporalmente la ejecución del proyecto por lo menos de manera integral. Las parcelas A y B, de la primera etapa, estarían libres de esta anotación registral. 2. No se puede corroborar la aprobación de la habilitación urbana en sus diversas etapas y su inscripción provisional en registros públicos que determinen la independización de los lotes a favor de los asociados. Así mismo, no hay ni una esquela de observación registral que indique su estado actual de ser el caso. 3. Los servicios de agua potable están restringidos a la ejecución de obras complementarias, así como los servicios de alcantarillado también estarían restringidos a la ejecución de obras y además solo a 1592 lotes de los sectores A y B. Por un monto equivalente a S/ 9’615,365.83, y su ejecución se estima en 26 meses, lo cual no concuerdan con el cronograma y flujos a 2 años presentado sobre 1893 viviendas. 4. En este punto anterior, se cuenta con una aprobación a nivel de perfil de todo el proyecto de agua potable y alcantarillado, lo que equivaldría a una inversión por parte de ADUS de por lo menos S/ 59´069,086.00, para dotar de servicios a todo el proyecto integral. 5. Para el caso de los presupuestos presentados, no se han considerado las obras actualmente ejecutadas, ni su valorización, a efectos de conocer la valorización por el diferencial de obra a ejecutar. 6. Según el estudio de suelos con fines de cimentación, las cargas admisibles portantes varían en todo el terreno entre 0.03 y 0.14 kg/cm2, lo cual ameritaría un tipo de cimentación especial superficial, distinta a las planteadas para los modelos de vivienda a ejecutar. 7. Si bien se ha suscrito un Testimonio de estructuración y desarrollo de obras entre ADUS y A&V Inversiones SAC, deberá definirse la participación de la empresa ESTRATEGIA CONSULTORES SAC que se haría cargo de la estructuración financiera y Generación de desembolso ante las entidades del sistema financiero. La información relativa a ello no fue proporcionada para el presente informe. 8. Así mismo no se tienen claros los compromisos asumidos por ADUS con la CAJA SEÑOR DE LUREN, y los detalles del mismo. 9. Según su página web, el financiamiento de la obra está a cargo de la CAJA DE TRUJILLO, y las obras a cargo de la Constructora EGESA contratistas generales, se desconoce la relación existente o compromisos con estos actores. 10. El esquema de financiamiento elegido se basa en la venta de las viviendas dentro del formato MIVIVEINDA SA, la cual tiene como requisito en el valor de vivienda desde las 14 UITs ( S/51,800), por tanto el valor de venta de S/ 47,700, no encajaría en este programa. 11. Así mismo el programa mivivienda financiaría a cada propietario de su lote previa evaluación crediticia y de las condiciones del programa. Por lo que los 1893 asociados a los cuales se les planea construir su vivienda deberán estar evaluados por la IFI. A su vez el constructor de cada vivienda podrá ser distinto al que elija la Asociación. Lo que no asegura el flujo de ingresos al constructor. MSN International Corporation SAC Calle Mártir Jose Olaya 136 –Of 601 – Miraflores- [email protected] - Telf.- (511)- 241-2879

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12. De acuerdo al análisis de la demanda, las viviendas tipo casa, resultan una propuesta acertada en el diseño del producto. Así mismo el valor de la vivienda a proponer de preferencia estar en el rango de los segmentos C y D. La demanda efectiva de viviendas nuevas, en la ciudad de Sullana, se encuentra concentrada en los NSE C y D (58,7% y 33,4%, respectivamente). 13. No habiendo mayor oferta de viviendas por la zona, dicha situación resultaría favorable en este aspecto a la implementación del presente proyecto. 14. En relación al Due Diligence efectuado, este se ha realizado en atención a la información remitida por las empresas, por tanto no constituye una auditoría de la empresa A&V ni a la ADUS. Por lo tanto, MSN no está en posición de expresar, una opinión de carácter de auditoría en atención a ello. 15. La experiencia del constructor A&V Inversiones SAC, esta basada principalmente en ejecución de módulos de vivienda bajo la modalidad techo propio, construcción en sitio propio. No se ha presentado su experiencia en ejecución de proyectos bajo el crédito mivivienda. 16. El proyecto se presenta con ejecución parcial de 1892 viviendas, pero no indican la resolución de habilitación urbana que autoriza su ejecución y autoriza la construcción simultánea de viviendas. Así mismo, los valores de vivienda considerados ( S/ 47,700) no ingresan al rango del crédito MIVIVENDA 17. Las garantías que se proponen deben ser materia de evaluación legal toda vez que podrían tener un problema de superposición de áreas. 14. Observaciones ( Condicionantes Sugeridas) 1. Deben subsanar la inscripción en RRPPS de la habilitación urbana de manera provisional, o tramitar un certificado catastral en SUNARP, que indique la no existencia de superposion de todas las parcelas del proyecto con áreas de terceros, que impidan su futura inscripción, y/o disponibilidad. 2. En atención a ello, deberá analizarse la magnitud de la ejecución del proyecto y las etapas en las que se podrían intervenir. Incluyendo en este análisis la compatibilización de todas las especialidades y autorizaciones de ingeniería, urbanismo y edificación, para dichas etapas. 3. Resueltos los puntos anteriores deberán compatibilizar el diseño del producto de acuerdo a las condiciones existentes en el mercado, y analizar la viabilidad de ejecutarlo bajo el crédito MIVIVIENDA, o bajo otra modalidad existente. 15. Conclusión Final Visto que las observaciones y condicionantes efectuadas previamente tomaran cierto tiempo para su levantamiento, se concluye finalmente con declarar a la fecha la no viabilidad del proyecto en sus actuales condiciones.

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14. FOTOS DEL PROYECTO

Salida de Sullana - Cercanía al Acceso del proyecto

Letrero de acceso al terreno

Acceso previo al terreno , control de acceso

Primera vista del sector A y Vía de acceso hacia el interior del proyecto

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Vista al límite derecho del proyecto desde el acceso y hacia el interior

Vista del Sector A

Vía de acceso al Sector A

Viviendas Precarias en el Sector A

Viviendas Precarias en el Sector A

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Vistas del Sector C

Sector C, Nótese redes aéreas de energía eléctrica

Subestación Aérea de tipo Biposte entre el Sector B y C

Módulo de Vivienda en Construcción a cargo de la empresa A&V

Módulo de Vivienda en Construcción a cargo de la empresa A&V

Vivienda Precaria y Postes de Alumbrado Sector B

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Líneas de Alumbrado Publico

Vista sector B

Sector B. Líneas de Alumbrado Público, Antena de Radio, y SATB.

Sector C. Redes de energía

Obras preliminares en ejecución en los sectores D y siguientes

Vista hacia los límites del fondo del terreno

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Vista de Modulo de Vivienda Ejecutado por empresa

Vista interior del Módulo de Vivienda Ejecutado por empresa

Vista Interior Sala de Modulo de Vivienda Ejecutado por empresa

Vista Interior Sala Doble Altura de Modulo de Vivienda

Vista Interior de Baño Modulo - Inodoro

Vista Interior de Baño Modulo - Lavatorio

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Vista Exterior de Modulo – Patio Lavandería

Vista Exterior de Modulo

Vista Exterior de Modulo Colindante a la vivienda ( der)

Vista Exterior de Modulo Colindante a la vivienda ( izq)

Vista Exterior de Otro Modulo de vivienda y del sector B

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Anexos Revisados

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

Solicitud presentada a CMAC Sullana ( File) Testimonio de Estructuración y Desarrollo de obras ADUS, A&V Fichas y documentos de propiedad de las diversas parcelas. Minuta de Constitución y personería jurídica de ADUS Minuta de Constitución y personería jurídica de A&V Estudio de Mecánica de Suelos de ADUS, tomos I y II. Declaración Jurada de Habilidad de Profesionales de ADUS. Expediente técnico de desarrollo urbano de ADUS I Etapa, sector A, tomos I y II. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector A, tomos I, II y III. Expediente técnico de desarrollo urbano de ADUS I Etapa, sector B, tomos I y Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector B, tomos I, II y III. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector C, tomos I, y II. ' Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector D, tomo I. Expediente técnico de pistas y veredas I Etapa, sector E, tomo \.¡/ Construcción del sistema de agua potable y alcantarillado de ADUS, tomos del I al V. Memorando N° 1802012 EPS GRAU S.A. - EEPIP-OP: Aprobación de PIP "Instalación V-/ del sistema de agua potable y alcantarillado de la habilitación urbana ADUS - II Etapa" con código SNIP 234469. Subsistema de distribución secundaria 380/220 - 30, instalaciones de alumbrado público y conexiones domiciliarias de ADUS, tomos I y II. Subsistema de distribución primaria 10-22.9 KV - 30 para ADUS. 14. Planos y diagramas unifilares. ^ Sistema de utilización en media tensión 10-22.9 KV - 30 trifásico para la instalación de redes de agua potable y alcantarillado en ADUS. File con el detalle del proyecto "Urbanización Las Colinas del Chira", elaborado por A&V Inversiones SAC.

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