Informe de Avaluo Quinta Eugenia

INFORME

DE

AVALUO

VIVIENDA UNIFAMILIAR

REALIZADO POR: ING. LUIS ARAPE PERITO AVALUADOR

Julio - 2011

Maracaibo, 15 de Agosto de 2.011

Sres. SUCESIÓN HERMANOS ROJAS MARCANO Su Despacho. De acuerdo a sus requerimientos se ha realizado el avalúo de un inmueble, ubicado en la calle Boca de Monte, en Pedregales, Parroquia Adrian, Municipio Marcano, Estado Nueva Esparta. Se hizo la investigación para expresar la opinión respecto al valor actual del mercado de inmuebles similares a esta fecha. El estudio tasatorio se ha basado en el análisis de los valores de inmuebles similares, rentas actuales y diversas circunstancias que en un futuro cercano afectan al mismo. En consecuencia se tomaron en cuenta diversos criterios que permitieron establecer las características valorativas del inmueble, así como las circunstancias que por influencia pudieron contribuir a la determinación de un valor razonable. El presente informe incluye: -

Informe Técnico, que especifica las bases del Estudio Tasatorio y los criterios empleados, así como la descripción de la propiedad y las conclusiones finales. Este informe supone que la propiedad incluye todos los derechos previsto por la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de la misma, igualmente se deja constancia de que se hizo investigación sobre los posibles gravámenes, prohibiciones de tipo legal que eventualmente pudieran existir sobre el inmueble, comprobando estar Libre de Gravamen.

-

Informe

Fotográfico,

muestras

gráficas

que

revelan

las

características

y

condiciones actuales del inmueble en estudio. -

Anexos, constituidos por los cálculos y análisis derivados de los métodos de tasación utilizados, así como también otros datos de interés en la identificación y valoración del inmueble. ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

Como resultado de la investigación y sobre la base del análisis y estudio de los factores que afectan al valor del inmueble certifico: Que el valor redondeado del inmueble, a la fecha de este avalúo sobre la base del precio unitario establecido es de BOLIVARES QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE

MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE CON 62/100 (Bs.599.937,62).

ING. LUIS A. ARAPE A. PERITO AVALUADOR C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435 SUDEBAN P-3.325. .

ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

RESUMEN DE AVALUO

LUGAR Y FECHA: Maracaibo 15 de Agosto de 2.011 PROPIETARIA: PERFECTA DOLORES MARCANO DE ROJAS INMUEBLE: Vivienda Unifamiliar DIRECCION: En la calle Boca de Monte, en Pedregales, Parroquia Adrian, Juan Griego, Municipio Marcano, Estado Nueva Esparta. OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor de mercado aplicado al inmueble objeto de este avalúo, el cual servirá a sus propietarios, como apoyo en futura transacción crediticia, comercial, sucesoral y/o remate publico, que esta considere, tomando en cuenta las variaciones que se produzcan en el mercado. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO: • Servicios Existentes: Presenta todos los servicios básicos de red. •

Zonificación: zona residencial.

•

Servicios Comunales: Transporte público, comercios varios, colegios, ventas de repuestos, entre otros.

•

Para proyectos de alquiler de habitaciones, posadas. Excelente ubicación cerca de Juan Griego.

CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE: • Terreno: Forma Rectangular •

Topografía: Plana

•

Área del terreno: 482,00 m2.

•

Tipo de inmueble: Vivienda unifamiliar.

•

Área de construcción: 271.52 m2. 2 Plantas. ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

•

Tipo de Construcción: Vivienda con estructura de concreto, techo de Platabanda, aporticada, paredes de bloque, base de piso de concreto, piso de granito.

•

Estado de conservación: regular.

•

Calidad: regular.

METODO DE VALORACION UTILIZADO: Para la determinación del Valor del inmueble se utilizó el método de Mercado para el valor del terreno y el método del costo para la construcción.

MONTO DEL AVALUO:

VALOR DEL TERRENO (Bs.) VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (Bs.)

141.422,64 Bs 458.514,99

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE (Bs.)

Bs599.937,62

ING. LUIS A. ARAPE A. ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

PERITO AVALUADOR C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435 SUDEBAN P-2.615.

CERTIFICACION DE IMPARCIALIDAD Quien suscribe, el Ingeniero LUIS M. ARAPE, titular de la cédula de identidad No.xxxxxxxxxxx, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el No. 149029 miembro activo de la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) bajo el No. 2.435 y autorizado por la Superintendencia de Bancos bajo el No. P-2615.

Certifica: 1.- Que el avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos, estadísticos, y universalmente admitidos como “justos”, sin que haya influido en el informe, ningún factor, intervención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los métodos anteriormente mencionados. 2.- Que no se tiene ningún interés, ni directo con la propiedad avaluada, en cualquier posible opción comercial, ni posee ningún tipo de lazos familiares en lo consanguíneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con la propietaria del activo avaluado. 3.- Que los datos obtenidos de archivos, instituciones o terceras personas, para confeccionar este avalúo son ciertos y no se han omitido ni exagerado ningún factor que pueda influir en el resultado final del avalúo. 4.- Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en su carácter de profesional avaluador. Certificación que se expide por motivo del avalúo practicado al activo propiedad de el Sres. SUCESION HERMANOS ROJAS MARCANO. Maracaibo 30 de Julio de 2.011 ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

ING. LUIS A. ARAPE PERITO AVALUADOR.

INFORME DE AVALUO

.- SOLICITANTE: SUCESION HERMANOS ROJAS MARCANOS. .- INMUEBLE: Vivienda Unifamiliar .- UBICACIÓN: En la calle Boca de Monte, en Pedregales, Parroquia Adrian, Juan Griego, Municipio Marcano, Estado Nueva Esparta. .- OBJETO DEL AVALUO: Determinar el valor de mercado aplicado al inmueble objeto de este avalúo, el cual servirá a sus propietarios, como apoyo en futura transacción crediticia, comercial, sucesorial

y/o remate publico, que esta

considere, tomando en cuenta las variaciones que se produzcan en el mercado. .-PROPIETARIO PERFECTA DOLORES MARCANO DE ROJAS .-DOCUMENTOS DE PROPIEDAD: Documento registrado en el REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO MARCANO DEL ESTADO NUEVA ESPARTA, el día 13 de Septiembre de 1.991, bajo el numero 3, folio 9, del protocolo primero, tomo cuarto. .-CARÁCTER GENERAL DE LA ZONA: Zona residencial .-SERVICIOS PUBLICOS: Acueducto, cloacas, electricidad, teléfonos, aseo urbano y transporte público, líneas intraurbanas.

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.-CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS DEL INMUEBLE: Construcción con estructura de concreto, techo de platabanda con bloque de sapa prefabricadas, vigas de carga en circunferencia y transversales reforzadas, piso de granito, aporticado, para dos pisos, paredes de bloque de arcilla, friso liso con revestimiento de pintura de caucho, ventanas tipo aluminio con vidrio con marco de madera, instalaciones eléctricas empotradas, tanque subterráneo y elevado. LOCALIZACION GEOGRAFICA: El Municipio Marcano es uno de los 11 municipios que integran el Estado Nueva Esparta, el municipio Marcano está ubicado al norte de la Isla de Margarita, limita al norte y al oeste con el Mar Caribe, al sur con el Municipio Díaz y al este con el Municipio Gómez. Tiene una población de 28.256 habitantes, el Municipio Marcano está dividido en dos parroquias Adrián y Juan Griego. La vida comercial del municipio es muy activa por la existencia del decreto de Puerto Libre, el turismo y la posición de Juan Griego como segundo puerto del Estado Nueva Esparta. Tiene una superficie de 43 km².

FOTO AEREA:

TOMADA DE GOOGLE EARTH ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

LINDEROS: Norte: Su fondo, terreno del Pozo Blanco. Sur: Su frente calle Sucre. Este: Terreno de la Comunidad. Oeste: Inmueble de Propiedad particular.

DISTRIBUCION Y MEDIDAS DE LA VIVIENDA: Área: 271,52 m2. De dos plantas, donde consta de las siguientes dependencias: Porche, Star, 2 Sala, Oficina, 2 Comedor, 3 Cocina, cuatro baños, 8 habitaciones, 3 Lavadero, estacionamiento.

AVALUO DE LA PROPIEDAD

Para la obtención de un estimado de valor aplicable al inmueble objeto de este avalúo, realizaremos el análisis a través del enfoque de mercado que sirve para poder determinar, según el mercado, cual es el valor del precio unitario de la casa y terreno. Dicho enfoque conjuga las técnicas avaluatorias con las características del inmueble objeto de este avalúo a fin de optimizar los resultados y de mantener él más alto grado de confiabilidad dentro del proceso a realizar. ENFOQUE DE MERCADO

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Este permite apreciar las tendencias y variaciones de los precios de bienes inmuebles en el tiempo y en particular para un instante dado, en el cual sé esta emitiendo la opinión de valor. A los fines de analizar el mercado, se hace necesario levantar información de las transacciones de compraventa habidas para inmuebles que puedan considerarse similares a los que es objeto de este avalúo, procurando obtener un número de datos que sean representativos del fenómeno estudiado, para lo cual se recabaron un total de cinco (5) operaciones de compraventa de terrenos, las cuales se señalan en los anexos, efectuadas estas en el primer trimestre del año 2010. La determinación valorativa correspondiente se lleva a cabo a través de tres (3) etapas: 1. Establecimiento de las diferencias entre los elementos que conforman la muestra del mercado, en otra palabra el coeficiente de correlación existente entre las variables. 2. Establecimiento de un test de similitud entre los elementos de las muestras y los elementos del inmueble objeto de este avalúo a fin de determinar sus posibles diferencias. 3. Aplicación de los resultados producidos en las etapas anteriores, con el objeto

de

homogeneizar

las

operaciones,

entendiéndose

datos,

recurriéndose luego a la determinación de los coeficientes de ajuste para aquellos datos claramente diferentes.

De lo antes mencionado tenemos que la posible diferencia valorativa entre dichos referenciales es: -

Lapso transcurrido desde la fecha de la operación a la fecha de este

avalúo.

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-

Área de cada referencial comparativamente con el resto de los

referenciales de la muestra. -

Ubicación de los referenciales con respecto al inmueble objeto de este

estudio.

Sobre la base de lo antes señalado y al estudio de la muestra que se presenta en los anexos se desprende lo siguiente: -

Los Coeficientes de Correlación en los referenciales, de terrenos, se

presentan en porcentajes bastante aceptables (96%), igualmente el porcentaje de Regresores Explicados (R^2)= 81% -

Para el lapso del análisis, año 2010 se presentan diferencia apreciable

de los precios unitarios de la muestra del mercado. Sobre la base de ello, se tiene que el factor tiempo se incluye en el análisis, toda vez que la tendencia muestra cambios para el correspondiente periodo analizado. -

En cuanto a las características físicas de los referenciales se tiene que

con respecto al factor área la muestra presenta variaciones, por lo tanto este factor se considera como variable dentro del análisis con el fin de compensar

por

coeficientes

de

ajuste

las

diferencias

de

estas

características. -

En lo que se refiere a la ubicación la muestra seleccionada esta

dispersa en áreas aledañas a las de nuestro interés, por lo tanto este factor debe considerarse como variable dentro del análisis a realizar.

ANALISIS ESTADISTICO

Una vez determinados los coeficientes de ajuste para los diferentes referenciales, se realiza el análisis estadística inductiva a través de la regresión múltiple lineal, considerando la información contenida en los anexos ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

la cual consta de seis (6) operaciones de compraventa localizados en el sector de influencia donde se ubica el terreno objeto de este avalúo. Los datos obtenidos de la regresión múltiple lineal se resumen en el anexo, siendo la ecuación obtenida, para él calculo del valor de cada inmueble, la siguiente: Y =-1036,87 + 0,651 * SUPF. +236,78 * U +205,01 * FR, donde SUPF. es el área del terreno, U la ubicación y FR es la Fecha de Registro; los gráficos de curvas de ajuste se presentan en los anexos. El modelo describe un comportamiento racional del mercado y sus valores estadísticos de desviación estándar (Bs.94,84) nos permite establecer una banda de valores mínimos y máximos (ver cuadro de cálculos) que van a depender del área del terreno. El precio unitario a aplicar, considerando la ubicación es el P.U. promedio de 293.41 Bs/M².

ENFOQUE DEL COSTO

Este método lo utilizaremos para determinar el valor de la construcción, dicho método nos permite apreciar el costo actual del inmueble tomando en cuenta su vida útil, tiempo de uso y la depreciación ocasionada por diversos factores externos e internos para el momento en el cual se esta emitiendo la opinión de valor. La determinación valorativa correspondiente se lleva a cabo a través de dos (2) etapas: Establecimiento del Valor de Reposición (VR) En este rubro se considera como cifra de partida el costo de reemplazo de las construcciones a precio actual del mercado, considerando las partidas más importantes para la realización de dichas obra, ver Anexo. Esta información se ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

obtiene a través de las empresas consultoras como Proinverobras, Sigoweb, Manual de la U.C.P.C. Estos valores de reposición para las diferentes construcciones, aparecen reflejados en la tabla de depreciación de las construcciones.

Depreciación acumulada (D) El valor de la depreciación se determina a partir del valor de reposición y el valor residual, calculándose mediante la siguiente formula: D= (VR-Vr) [a + (1-a) C] Donde: Vr = valor residual a = factor de depreciación de Ross C = coeficiente de ¨plus depreciación por estado¨ La depreciación de los activos inmobiliarios se realiza de acuerdo al método de Ross-Heidecke considerando el valor residual que esta involucrado en la formula anterior,

en función de las causas de pérdida de valor a saber: Deterioro físico. A través del valor residual y la asignación de vida útil se toman en cuenta las siguientes

variables:

calidad

de

las

acabados,

el

uso

o

desuso

y

mantenimiento a la cual esta sometido, actualmente, el inmueble, y factores intangibles. Para establecer el valor de “C” se consideró el estado de conservación de la construcción como Intermedio, dando para la construcción tradicional, un valor entre 5% y 10% con un estado de conservación de 3 (Regular, requiere

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reparaciones simples), los valores obtenidos están basados en la Tabla del Factor “C” de conservación de Heideck. ESTADO 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5

CARACTERISTICAS

C(%) 0 0.032 2.52 8.09 18.1 33.2 55.6 75.2 100

Nuevo o muy bueno Conservación normal requiere de reparaciones sencillas Regular , requiere de reparaciones simples Requiere de reparaciones importantes Susceptible a demolición

Haciendo un análisis por partidas tenemos, que para la construcción de la vivienda principal, Tinglado, el tanque subterráneo y aéreo, Deposito exterior y la cerca perimetral entre otros, sus valores depreciados son: CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES 8 0 1 CONCEPTO 1 4 0 1 0 2 6 2 Casa Principal (Planta Baja) m ts

DEPRECIACIÓN DESCRIPCION

UNIDAD

Techo de platabanda, estructura de concreto, paredes de bloque de arcilla, pintura en caucho, friso liso aporticada, granito, ventanas de madera maciza, puertas entamboradas

m2

Techo de platabanda, estructura de concreto, paredes de bloque de arcilla, pintura en caucho, Casa Principal (Planta Alta) friso liso aporticada, granito, ventanas de madera maciza, puertas entamboradas

m2

2 1 Piso Exterior 5 m 7

Piso de concreto rústico en regular condiciones

V ALOR DE Bs. /m2 o / VIDA REP. A km.o / mts. UTIL NUEVO

CANT.

130,25

3.990,39

519.747,83

50

EDAD

V ALOR

ROSS-

FACTOR

VALOR

APARENTE

RESIDUAL

HEIDECKE

CONSERV.

ACTUAL

0,64380

0,0809

37

51.974,78

205.115,92

6 141,27

3.990,39

563.711,91

50

37

56.371,19

0,64380

0,0809

222.466,13

6 m2

43,54

48,85

2.127,05

20

15

212,71

0,65625

0,0809

817,52

6

8 Tanque rectangular aereo m ts 7 8 Cerca Ornmental m ts 0

De concreto en Buenas condiciones

m3

4,31

3.115,00

13.412,41

20

12

1.341,24

0,48000

0,181

6.482,11

De bloque de cemento con friso y pintura 0,15 cms incluye portones de hierro y herreria

m2

17,04

410,64

6.996,28

20

15

699,63

0,65625

0,181

2.472,33

, 0 7

De bloque de cemento con friso y pintura 0,15 cms incluye portones de hierro

m2

166,36

410,64

68.314,89

20

15

6.831,49

0,65625

0,322

21.160,96

Cerca de Bloque

1 1 1 1 1 1

6

6

Sub.-Total

458.514,99

458.514,99 0

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TABLA VALOR DEL TERRENO CONCEPTO TERRENO

2

P.U. (Bs./M ) 293,41

AREA (m2) 482,00

TOTAL(Bs) 141.423

MONTO DEL AVALUO VALOR DEL TERRENO (Bs.) VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN (Bs.)

141.422,64 Bs 458.514,99

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE (Bs.)

Bs 599.937,62

Como resultado de la investigación y sobre la base del análisis y estudio de los factores que afectan al valor del inmueble certifico: Que el valor redondeado del inmueble, a la fecha de este avalúo sobre la base del precio unitario establecido es de BOLIVARES QUINIENTOS NOVENTA Y NUEVE

MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE CON 62/100 (Bs.599.937,62).

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MEMORIA FOTOGRAFICA

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FOTO No. 01 Quinta Eugenia, Vivienda de dos Plantas, con cerca ornamental de bloque con hierro

FOTO No. 02 Quinta Eugenia, Ambiente interno,Paredes frisada y pintadas piso de mosaico, platabanda

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FOTO No. 03 Quinta Eugenia, Cocina, pared con cerámica, meson de concreto y ceramica.

FOTO No. 04 Quinta Eugenia, Baño interno con cerámica en pared, lavamano y wc, piso de vinil.

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FOTO No. 05 Quinta Eugenia, Fondo de la Vivienda se observa tanque aereo, tejas en el techo.

FOTO No. 06 Quinta Eugenia, Garaje y escalera pa. ra entrar a la planta alta, piso requemado.

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FOTO No. 07 Quinta Eugenia, ambiente de la planta alta, paredes pintadas y con friso liso, al fondo baño.

FOTO No. 08 Quinta Eugenia, planta alta, ambiente dormitorio, puerta entamborada y closeth de madera.

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DOCUMENTOS

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PLANTA BAJA

8,50 De madera

Alum/vidrio

Alum/vidrio

Proteccion

Proteccion

Proteccion

Alum/vidrio Proteccion

2,10 x 0,90

1,20 x 0,70

1,40 x 1,20

1,40 x 1,20

3,20 2,30

2,75

2,85

COCINA

3,70

CUARTO 3

CUARTO 2

3,20 4,45

CLOSETH CLOSETH

3,50

1,40

BAÑO 2

3,65

Alum/vidrio Proteccion 1,20 x 0,50

5,35

Entamb

SALA - COMEDOR

1,40

BAÑO 1

2,10 x ,80

E s c a l e r a

Alum c/vidrio 1,20 x 0,75

Alum c/vidrio 1,40 x 1,10

Entamb

7,50

2,10 x 0,70

2,75

3,05 4,15

CUARTO 1

4,10 GARAJE

3,90 1,50

4,40

PORCHE CLOSETH Alum/vidrio

De madera

Alum/vidrio

Proteccion

Proteccion

Proteccion

2,00 x 1,45

2,10 x 0,95

1,10 x 1,45

PLANTA ALTA ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

4,55

4,15 Alum/vidrio Proteccion 1,95 x 1,45 Alum/vidrio Proteccion 1,95 x 1,45

4,25

Alum/vidrio Proteccion 1,,30 x 0,85

4,10 3,80

Entamb

CUARTO 3

2,10 x 0,80

BAÑO 2

14,60

2,60

3,20

2,00 x 0,70

Alum/vidrio 1,45 x 0,85

Entamb

Lavadero 1,80 2,95

CUARTO 2

2,10 x 0,81

Entamb

1,40

Entamb

2,65 x 2,05

2,60

2,00 x 0,90

Alum/vidrio

COCINA

4,90

SALA

Proteccion 1,55 x 1,45

2,65 1,80

Lavadero

2,95

BAÑO 1 Entamb 2 x 0,80

4,15

ESCALERAS

Proteccion

2,50

Entamb 2 x 0,90

B. Ventlacion

Entamb

BAÑO 1

COCINA

1,40 x 1,10 Entamb

4,20

Entamb

Alum c/vidrio

2,10 x 0,85

2,10 x 0,90

1,40

2,10 x 0,70 Entamb

Entamb

2,10 x 0,85

2,10 x 0,85

CUARTO 2

SALA 2,60 CUARTO 1

3,35

4,15 2,90

4,10

Alum c/vidrio

Alum c/vidrio

Alum c/vidrio

2,0 x 1,30

2,0 x 1,30

1,18 x 1,20

ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

7,50

ING. LUIS A. ARAPE, PERITO AVALUADOR, C.I.V. 149.029 / SOITAVE 2.435/ SUDEBAN P-3.325.

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