Informe Comisión de Regeneración Urbana y Repoblamiento de San Jose

INFORME DE LA COMISIÓN DE REGENERACIÓN URBANA Y REPOBLAMIENTO DE SAN JOSÉ

MIVAH–MSJ–INVU -PNDU-CCC –CFIA-UCR -IAT-BNCR –BPDC

ENERO 2004

1

INFORME DE LA COMISIÓN DE REPOBLAMIENTO Y REGENERACIÓN URBANA DE SAN JOSÉ. Elaborado por: Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano. Impreso por Sección de Publicaciones – CNFLSan José, Costa Rica, Año 2004 ISBN:

2

“Hay que evitar la indecisión que obstaculiza las acciones preventivas cuando son necesarias” Richard Rogers

3

COMISIÓN DE REGENERACIÓN Y REPOBLAMIENTO URBANO DE SAN JOSÉ

INSTITUCIONES INTEGRANTES Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Municipalidad de San José Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Cámara Costarricense de la Construcción Colegio de Arquitectos de Costa Rica Maestría en Diseño Urbano Universidad de Costa Rica Instituto de Arquitectura Tropical Banco Nacional de Costa Rica Banco Popular y de Desarrollo Comunal REPRESENTANTES INSTITUCIONALES Helio Fallas V. Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos Johnny Araya M. Alcalde de San José Angelo Altamura. Presidente Ejecutivo del INVU Eduardo Brenes M. Secretario Ejecutivo PNDU Jaime Molina. Cámara Costarricense de Construcción Bruno Stagno Instituto Arquitectura Tropical William Hayden. Gerente Banco Nacional de Costa Rica. Juan Antonio Vargas. Presidente Junta Directiva Banco Popular y de Desarrollo Comunal GRUPO TECNICO Eduardo Brenes Mata-Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Tomás Martínez - Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Esteban Carazo-Secretaría Técnica del Plan Nacional de Desarrollo Urbano Carlos Castro Arias - Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Pablo Jenkins - Cámara Costarricense de la Construcción Vladimir Klotchkov - Municipalidad de San José Alberto Linner - Colegio de Arquitectos de Costa Rica Francisco Mora Protti - Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo Jorge Evelio Ramírez - Maestría en Diseño Urbano Universidad de Costa Rica Mario Roa - Banco Nacional de Costa Rica Juan Antonio Vargas -Banco Popular y de Desarrollo Comunal Jimena Ugarte - Instituto de Arquitectura Tropical INVITADOS Santos Saravia – Municipalidad de San José Cynthia Barzuna – Consejo de Desarrollo de Bienes Inmobiliarios David Valverde - Asamblea Legislativa Marlo Trejos – Instituto de Arquitectura Tropical. Andriana Cruz - Instituto de Arquitectura Tropical Carlos Contreras – Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Enrique Egloff-Consejo de Desarrollo de Bienes Inmobiliarios Elena Terán – Torre La Sabana 4

TABLA DE CONTENIDO INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................... 6 ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN EXISTENTE ................................................................................. 7 Problemas: ................................................................................................................................ 7 Políticas existentes: .................................................................................................................. 9 Oportunidades......................................................................................................................... 15 JUSTIFICACIÓN......................................................................................................................... 15 OBJETIVOS................................................................................................................................ 17 Generales:............................................................................................................................... 17 Específicos:............................................................................................................................. 17 ALCANCE DE LA PROPUESTA ................................................................................................ 17 POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS.................................................................................................... 18 Políticas Sociales y Culturales ..............................................................................................18 Políticas Económicas, Financieras y Fiscales......................................................................... 19 Políticas Urbanas .................................................................................................................... 20 Políticas Legales .................................................................................................................... 20 Políticas de Divulgación .......................................................................................................... 21 INSTRUMENTOS ....................................................................................................................... 22 Técnicos.................................................................................................................................. 22 Zonificación y uso del suelo................................................................................................. 22 Coeficiente de ocupación del suelo ..................................................................................... 22 Transporte ........................................................................................................................... 22 Peatonización ...................................................................................................................... 23 Densificación y alturas......................................................................................................... 23 Criterios de diseño............................................................................................................... 23 Infraestructura y servicios....................................................................................................24 Económicos, financieros y fiscales ..................................................................................... 24 Institucionales ...................................................................................................................... 25 Legales ................................................................................................................................ 25 Divulgativos ......................................................................................................................... 29 PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS .......................................................................................... 30 Definiciones y conceptos......................................................................................................... 30 Descripción de los proyectos .................................................................................................. 31 Sistema vial y el SITP:......................................................................................................... 31 Ejes de Travesía:................................................................................................................. 32 Red Eléctrica Subterránea (REDESUB). ............................................................................. 32 Zonas prioritarias y proyectos específicos........................................................................... 33 Sistema económico financiero propuesto. ........................................................................... 36 Decreto y proyecto de ley. ................................................................................................... 36 CONCLUSIONES ....................................................................................................................... 41 ANEXOS..................................................................................................................................... 45

5

INTRODUCCIÓN La recuperación de los centros urbanos ha sido una preocupación generalizada en los últimos tiempos por parte de muchas ciudades que en el transcurso de los años han vivido un proceso de deterioro, obsolescencia y despoblamiento de sus centros urbanos a la par de un crecimiento acelerado de los suburbios y la periferia urbana que conforma un esquema insostenible. El observar la migración de sus habitantes, la fuga de inversiones, aumento de la inseguridad y los problemas sociales y el tener una limitada vida urbana en el horario de oficina, hacen imperiosa una intervención que devuelva la calidad de vida a la ciudad. Copenhague

La experiencia internacional en este sentido ha sido creciente y se ha ido difundiendo tal como en : el Reino Unido (The White Paper), con el programa de áreas renovables y renovación de barrios, Argentina - Plan Estratégico para la ciudad de Córdoba, Uruguay - Areas de interés prioritario de revitalización en Montevideo, EEUU y sus programas: Smart Growth y Local Efficient Mortgage – localización eficiente de vivienda – San Francisco, Nueva Santa fe de Bogotá en Colombia y la recuperación del centro de Santiago de Chile. Todas estas experiencias demuestran que el emprender un proceso concertado y planificado de recuperación del centro urbano tienen resultados muy positivos en la calidad de vida, la eficiencia económica y la habitabilidad de la ciudad. Este documento es el resultado de una primera etapa de trabajo de la Comisión de Regeneración y Repoblamiento del centro de San José, creada el 6 de marzo del año en curso por la iniciativa del Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, y el Alcalde de San José y que incorpora a los siguientes sectores e instituciones: ƒ

ƒ ƒ ƒ ƒ

Sector Gobierno Central: o el Ministerio de Vivienda y Okland - USA Asentamientos Humanos (MIVAH), el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) y la Secretaría del Plan Nacional de Desarrollo Urbano (PNDU); Sector Municipal: o Municipalidad de San José (MSJ); Sector Privado: o Cámara Costarricense de Construcción (CCC); Sector Académico: o Maestría en Diseño Urbano de la Escuela de Arquitectura de la UCR y o Instituto de Arquitectura Tropical (IAT); Sector Bancario Nacional: o Banco Nacional de Costa Rica (BNCR) y 6

o

Banco Popular y de Desarrollo Comunal (BPDC).

Además, la Comisión está asesorada por los representantes del sector privado de desarrolladores inmobiliarios -empresas y bancos-, cuya participación se planea formalizar en el futuro próximo en forma de un Grupo Consultivo (FORO EMPRESARIAL). El trabajo de la Comisión está organizado en dos niveles: político y técnico, donde el primero orienta y avala el trabajo del segundo.

Quito

Este documento reúne el contenido de este primer esfuerzo y su objetivo es estructurar los componentes en materia de regeneración y repoblamiento de un centro urbano que permita a esta iniciativa y a otras subsiguientes, continuar con el desarrollo y logros de tan importante tema.

ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN EXISTENTE PROBLEMAS:

-La contracción de la inversión en nuevas

edificaciones en los cuatro distritos centrales de San José es el resultado de todo un proceso de transformación de los hábitos y patrones de comportamiento de sus actores. El abandono surge de la emigración de sus habitantes a las zonas periféricas en busca de mayor tranquilidad. De acuerdo al Censo 2000, San José en sus cuatro distritos centrales tiene una población de 57.061 habitantes, distribuidos de la siguiente manera: Carmen: 3364 Hab.; Merced: 13676 Hab.; Hospital: 24393 Hab.; Catedral: 15628 Hab. En 1984, el Censo registró 69976 habitantes en el mismo sector, y en 1973, el censo de entonces registra 91659 habitantes, lo que demuestra una tendencia de pérdida poblacional. -La desconcentración del comercio acompaña esa misma lógica y los servicios a causa de las innovaciones tecnológicas, logran también una mayor versatilidad en la adquisición de información y otros y pasa a reducir su dependencia de los centros aglomerados donde la información circula de forma inter personal.

-En las mismas condiciones, tanto la banca como los servicios del Estado, logran desconcentrar por vía telemática parte de sus 7

servicios y es por esta razón, que el Estado y las inversiones públicas también han reducido su presión sobre los inmuebles del centro de la ciudad.

-Otro aspecto que caracteriza actualmente el funcionamiento y el uso del suelo del centro de

San José, es la conversión de este espacio en una gran plataforma de transición e intercambio de flujos de personas entre paradas de autobuses que le dan mucho dinamismo a este espacio y que terminan habilitando grandes corredores en zonas de comercio tipo detallista y ventas de comidas rápida, aunque puede resultar antieconómica para el sistema de transporte y poco eficaz al usuario.

-La especialización en el uso del suelo

producto de actividades diurnas (comercio y servicios) hizo proliferar actividades nocturnas y convertir a ciertos sectores en verdaderos espacios de transgresión y peligrosidad en la noche.

-Los edificios de oficinas desocupados en el centro de

San José es la evidencia de la problemática vigente y contradictoriamente, las nuevas demandas en la zona central se originan en el sector hospitalario que incrementa sus edificaciones.

-Los resultados de la transformación se evidencian en varios aspectos entre ellos:

- Las rentas son insuficientes para motivar reposiciones de inmuebles o construcción de nuevos edificios; La puesta en vigencia de la nueva Ley del Inquilinato no ha modificado este escenario ya que ésta se presentó tardíamente y se ha generado el desuso de una vasta infraestructura de servicios básicos, comunitarios y culturales en los cuatro distritos centrales, a la vez que se causa su deterioro.

-El uso ineficiente de un espacio muy importante por los efectos que ejerce sobre el resto del espacio metropolitano, es poco provechoso. La población, según el Censo INEC 2000, de los cuatro distritos centrales, integran una extensión de 947 Has. En este espacio hay terrenos del Estado como: escuelas, colegios, hospitales, Instituciones Públicas y equipamiento social de gran importancia que justifican una regeneración urbana trascendente.

-La silueta urbana del centro de San José se define como una pequeña concentración de

edificios entre las avenidas segunda y tercera, algunos edificios en altura dispersos y el resto, una gran zona de transición morfológica con edificios viejos, algunos muy deteriorados. Morfológicamente

- se puede definir a esta ciudad como poseedora de una imagen que quedó sin consolidarse. -El congestionamiento vial por el crecimiento desmesurado de la flota vehicular asociada a las

restricciones de las vías y las aceras y la concentración de actividades en el centro de San José, hizo colapsar a un modelo de uso de la tierra de preferencia expansivo, con edificios de uno y dos pisos en su mayoría, lotes angostos y de gran fondo, tenencia de la tierra rígida y 8

sobrevalorada, parqueos insuficientes y ventas callejeras, que no tuvo oportunidad por sí solo de transformarse y devenir en algo más eficiente y moderno. Los usos mixtos con zonificación en altura solo se dieron en pocos casos y bajo el régimen de condominio, o propiedad horizontal. La contracción de la inversión ya manifiesta desde hace más de una década, en el área central de San José y la tendencia a mantenerse en declinación y con pérdidas en el valor del suelo, obliga a revertir un proceso bastante crítico que no es posible corregir únicamente por la acción empresarial o gubernamental por los riesgos inherentes que esto conlleva. Es por eso que el Estado a través de sus instituciones, es el llamado a intervenir y establecer una estrategia para corregir las insuficiencias encontradas, en forma conjunta el apoyo del sector privado, bancario y académico.

POLÍTICAS EXISTENTES: A partir de finales del año 2000 se reformulan las políticas de desarrollo urbano a nivel nacional y el producto de las fases I y II del Plan Nacional de Desarrollo Urbano son aprobadas por la Junta Directiva del INVU e incorporadas en el Plan Nacional de Desarrollo. - Plan Nacional de Desarrollo Monseñor Victor Manuel Sanabria 2002- 2006 La Regeneración Urbana. “El rescate de las áreas urbanas está directamente vinculado con el repoblamiento de las ciudades y la reutilización y el mejoramiento de sus infraestructuras y servicios. Repoblar y densificar áreas urbanas existentes y en vías de deterioro, implica empezar a revertir la tendencia de crecer y construir hacia la periferia urbana, que ha provocado varios problemas serios, entre ellos: se aumentan los viajes/persona cada día y se destruyen las fuentes de aguas superficiales y subterráneas, se provocan inundaciones por exceso de escorrentía superficial y se destruye el paisaje de nuestras cordilleras, entre otros”. “La solución planteada consiste en revertir, paulatinamente, la práctica de construir urbanizaciones y proyectos de vivienda de muy baja densidad hacia las afueras, por los proyectos de alta densidad con baja o mediana altura (3 a 6 pisos aproximadamente)”. Del Plan Nacional de Desarrollo 2000-2006 se extraen los criterios de solución a saber: “Esta propuesta implica estudiar y establecer mecanismos sociales, financieros y alianzas entre los sectores público y privado, así como establecer criterios que definan y orienten a las instituciones públicas y privadas sobre el desarrollo urbano nacional y aseguren la ejecución de proyectos habitacionales apropiados al modelo propuesto. Habrán de generarse formas creativas de inversión y la construcción de proyectos piloto en terrenos estatales, públicos o de cooperativas, para luego impulsar dichos proyectos en terrenos particulares. Se han diseñado

9

varios anteproyectos y se han hecho estimaciones presupuestarias en varios terrenos del centro de San José”. “El Banco Hipotecario de la Vivienda, en lo referente a los proyectos de vivienda de interés social, por medio del bono para la vivienda y del Programa Ahorro- Bono- Crédito, aplicará paulatinamente el modelo establecido y asignará recursos a las entidades del Sistema Financiero Nacional de la Vivienda, previo a una negociación; además establecerá las características de los proyectos”. “En el sector privado igualmente se irá promoviendo la aplicación del modelo, mediante la promoción y negociación, mientras la dinámica cambia, así como por medio de los planes reguladores, se establecerán las características de los proyectos de construcción y se aplicarán las regulaciones existentes sobre el uso del suelo”. Finalmente el PND 2000 –2006 muestra la integración del tema con otra materia como vemos: “Si unimos los criterios de transporte (primer pilar) con los de regeneración urbana (segundo pilar), vamos obteniendo esa nueva visión de la ciudad habitada, ambientalmente equilibrada y socialmente integrada y segura” “La alta densidad con baja o mediana altura será aplicada en nuevos desarrollos.”

-Plan Nacional de Desarrollo Urbano: Fases I y II - Plan Nacional de Desarrollo Urbano El Plan Nacional de Desarrollo Urbano se viene consolidando desde octubre del 2000 a través de la Secretaría del PNDU como brazo técnico del Concejo Nacional de Planificación Urbana, presidido por el Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos. Las fases I y II del PNDU fueron aprobadas oficialmente por la Junta Directiva del INVU en su sesión Ordinaria No 5229 del 13 de noviembre del 2002, constituyéndose así un marco conceptual para el desarrollo urbano venidero. El Plan Nacional de Desarrollo Urbano plantea en las conclusiones emitidas durante la primera fase, la necesidad de enfocar las acciones en el plano local con visión regional y viceversa. Dicho planteamiento tiene implicaciones muy importantes en lo relativo a definición de herramientas para actuar en el ámbito urbano, ya que supone la contextualización de las iniciativas y la consideración del impacto de las mismas, no solo en lo relativo a variables relacionadas con las propuestas de ordenamiento de usos de suelo y vialidad; sino con la 10

consideración del sistema de relaciones que entran en juego en todo proyecto local y sus implicaciones para la región. Para evitar el crecimiento lineal y expansivo de la ciudad que se ha generalizado a lo largo de las vías primarias, es necesario difundir un esquema de tejidos urbanos compactos, autosostenibles y autosuficientes dotados de usos mixtos. El complemento de este tipo de tejidos es un esquema de densidades medias y altas y óptimas tecnologías de telecomunicación, que permitan reducir al máximo los desplazamientos motorizados e incentiven alternativas como la peatonización y el uso de la bicicleta en áreas manejables para el ser humano. Estas centralidades se consolidan mediante el aseguramiento de accesibilidad, seguridad y espacios públicos polivalentes, así como las facilidades públicas, además de cualidades estéticas culturalmente significativas y con carácter simbólico. La ciudad sostenible debe comprenderse como la relación entre ciudadanos, servicios, políticas de transporte, aspectos ambientales y consumo de energía. Teniendo en cuenta lo anterior, el modelo a aplicar como paradigma sería el de la ciudad densa y compacta que traería un mayor beneficio económico y con usos mixtos del suelo (que controla mejor el uso del vehículo particular), en un esquema opuesto al de la ciudad zonificada del modelo vigente, donde el automóvil genera una ruptura de la cohesión social de la ciudad y del espacio público. Un sistema de transporte público eficiente y un control del mismo en el interior de los centros urbanos con varias tecnologías (tren liviano, bus eléctrico, bicicletas, buses, buses articulados, tranvías) mejoran el ambiente, reduce los niveles de contaminación y aumenta el sentido de comunidad y convivencia. Con la problemática expuesta sobre las ciudades sobrepobladas, paradójicamente despobladas en sus centros urbanos y sus problemas ecológicos, el modelo de la ciudad compacta es una solución, que lejos de ser un modelo a aplicar en forma impositiva, brinda los parámetros necesarios para orientar el desarrollo sostenible y el futuro urbano. El éxito de este esquema radica en la aplicación de puntos claves como: modernas tecnologías, buenas comunicaciones, participación ciudadana, conservación de la imagen e identidad urbana. Las actividades, interacción social y eventos públicos se dispersan cuando las funciones residenciales, de servicios, industria y comercio, se ubican separadamente. De esta forma se crea una dependencia del desplazamiento motorizado para vincular funciones. 11

Dado lo anterior, el proyecto de revitalización de ciudades contempla la incorporación de los diferentes elementos sugeridos en la primera fase del PNDU, orientados hacia: • Disponibilidad y cercanía de servicios • Transporte masivo de primer orden, con prioridad de paso • Densificación: repoblamiento de las ciudades con vivienda en alta densidad y mediana altura • Coordinación de proyectos existentes (transporte público, vivienda de alta densidad, rescate de espacios públicos, electrificación subterránea, agua y tratamiento etc.) • Población de diferentes estratos • Comercio en primer piso y uso mixto • Creación del Sistema Urbano Ambiental (Corredores verdes). • Mejor ambiente urbano: arborización, control de rótulos, calidad del aire y control del ruido • Estacionamientos organizados en espacios adecuados. • Vinculación de la vialidad con el transporte masivo y el uso del suelo. • Relación del uso del suelo con densidades de población. • Rescate del espacio público y seguridad ciudadana. • Conservación y protección del patrimonio. Estos criterios y políticas se resumen en un concepto central que vincula la interacción de los mismos: Centros Urbanos Multifuncionales Se refiere al modelo de desarrollo urbano que conforma diversas ciudades vinculadas por sistemas de transporte público eficiente. Estas centralidades integran dentro de un radio de acción razonable para sus habitantes un conjunto de servicios, actividad social y comercial que reducen los viajes en automóvil y promueven los viajes en transporte público a pie o en bicicleta. Este modelo permite conformar una ciudad densa y socialmente diversa que permite la integración de la comunidad en su vecindario y evita la expansión irracional e insostenible hacia la periferia de la ciudad.

12

Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Las políticas del Ministerio se han fundamentado en objetivos básicos que orientan su accionar: Objetivo General:

Incorporar en los Programas de Vivienda, los lineamientos contemplados en las Fases I y II del PNDU, necesarios para que los proyectos de vivienda brinden vivienda digna y asequible a todos los sectores de la población, y contribuyan al desarrollo urbano, a través de proyectos que contemplen la calidad de vida de sus habitantes, la sostenibilidad ambiental, el desarrollo de nuevas áreas y la regeneración de áreas urbanas en deterioro.

• • •

Objetivos Específicos: • Garantizar que los espacios y servicios que se planifiquen satisfagan las necesidades físicas, socioculturales y económicas de la comunidad en equilibrio con su entorno natural, procurando la sostenibilidad de los ecosistemas. Armonizar y combinar los elementos naturales con los producidos por el ser humano, generando un habitat en donde sus habitantes logren su bienestar. Estimular y dar preferencia a aquellas soluciones que proponen la aplicación de sistemas eficientes en cuanto al uso y manejo de los recursos, como el agua, la energía y los materiales de construcción. Impulsar la regeneración urbana como estrategia para rescatar las ciudades, y proteger los recursos naturales fuera de las mismas.

Se puede concluir entonces que una de las políticas del Ministerio son los proyectos de alta densidad que permitan impulsar la densificación de centros urbanos. La regeneración urbana con el desarrollo de proyectos piloto como el previsto en el Barrio Cristo Rey y otros que pueden generar una dinámica y una sinergia a favor de la atracción de inversiones en este tipo de proyectos y que pueden reorientar positivamente el proceso de repoblamiento, se considera como uno de los proyectos próximos del MIVAH Municipalidad de San José. El desarrollo urbano de San José tiene muchos agentes públicos y privados, que tienen intereses a menudo contradictorios y que, además, actúan dentro de los diferentes ámbitos espaciales y políticos: internacional, nacional, metropolitano, cantonal y local. El único modo de lograr algún grado de consenso entre todos estos agentes es confrontar sus necesidades entre sí, teniendo como punto de referencia, único para todos, la posibilidad real de desarrollo, que puede tener la ciudad o alguna de sus zonas.

13

Con esta filosofía se está trabajando, desde hace una década, por la iniciativa de la Municipalidad de San José y con la participación de otras instituciones y organizaciones claves, en la conformación y mejoras continuas del Plan Director Urbano del Cantón de San José. Este Plan Director sirve de espacio político, legal y técnico para cualquier tipo de políticas, programas y proyectos urbanos, por ejemplo, en la organización de tránsito y transporte por medio de la Comisión Mixta MOPT - Municipalidad, en temas de seguridad e indigencia por medio del Consejo Social Cantonal, y en temas de políticas urbanas regionales por medio de las reuniones periódicas de la Municipalidad de San José otras Municipalidades del Area Metropolitana de San José, así como con el INVU y con la Secretaría Técnica del PNDU. El ámbito territorial y el grado de tratamiento de la problemática de cada uno de estos espacios de coordinación y de sus proyectos son distintos, por lo que la metodología del Plan Director los divide, en lo que puede servir a los objetivos de la Comisión de Regeneración y Repoblamiento, en los siguientes cinco tipos, citados en orden desde el más general hasta el más específico: El ámbito de los Cuatro Distritos Centrales se analiza con el objetivo de su revitalización económica, social y ambiental. Para este territorio la Municipalidad está trabajando, en conjunto con otras instituciones y la Cooperación Canadiense en la conformación del Plan de Desarrollo Local, que busca conformar la base de datos sobre la localización y características detalladas de las actividades e identificación de desplazamientos entre ellas, así como los índices de criminalidad y de accidentes de tránsito, con el fin de elaborar las políticas diferenciadas de uso del suelo, de la organización de tránsito y de la seguridad ciudadana para cada una de sus partes.

El ámbito del Casco Central se identifica con el objetivo de la recuperación de su infraestructura y servicios, así como mejoras del paisaje. El proyecto clave para este territorio es el llamado REDESUB, promovido y en construcción por la CNFL, que busca la canalización subterránea de todos los cables, la instalación de fibra óptica en toda esta zona y las mejoras de iluminación pública. Otras instituciones (Municipalidad, MOPT, AyA, ICE), así como los comercios apoyarán este proyecto de la CNFL con las mejoras en la infraestructura de vías, cordón y aceras, señalización de tránsito y mejoras de paradas, arborización e instalación de los basureros, fachadas y vitrinas, etc. El ámbito de las Zonas Urbanas Específicas, por ejemplo, la Zona del Paso de la Vaca, la Zona del Pacífico o la Zona de los Barrios Amón-Otoya-Aranjuez, se delimitan con el objetivo de su 14

regeneración arquitectónica, ambiental, turística. El nivel de tratamiento es más puntual, que en el punto anterior, por ejemplo en la Zona del Paso de la Vaca, la Municipalidad con el apoyo de los comerciantes organizados y de las instituciones públicas, tiene previsto renovar todas las aceras, con su ampliación y arborización en algunas partes, dar trato preferencial para esta zona en todos los servicios públicos, terminales de autobuses, mercados, parques y programas sociales. El ámbito de los Ejes Urbanos de desarrollo, por ejemplo, el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Niño, el Eje Urbano Calle 2 - Estación al Pacífico, el Eje Urbano Parque España - Paseo República Argentina - Parque Zoológico, se configuran con el objetivo de la renovación urbana, de importancia estratégica desde el punto de vista de la recuperación de las Zonas Urbanas Específicas antes mencionadas. En este sentido el Eje Urbano Calle 8 - Museo del Niño obtendría su papel de motor de recuperación de la Zona de Paso de la Vaca, por medio de la continuación de la Calle 8 hasta el Museo del Niño con su conversión en un Paseo de Artesanos e intervención de varios y significativos elementos urbanísticos, por ejemplo, la renovación de los mercados y hoteles existentes y la construcción de los establecimientos nuevos: el Anfiteatro del Museo, el Parque Lineal Río Torres, el Complejo Inmobiliario Residencial - Comercial, la Terminal de Autobuses, etc. El ámbito de los Proyectos Inmobiliarios Específicos es, por ejemplo, la construcción de los condominios residenciales, hoteleros, comerciales o mixtos, en cada uno de los tres ejes urbanos estratégicos antes mencionados. OPORTUNIDADES Se establecen como oportunidades relevantes al proceso de Regeneración y Redoblamiento del centro de San José los siguientes: - Preocupación ciudadana creciente por la pérdida del centro; - Infraestructura del centro en relativamente buen estado; - Inversiones, recientes y por realizarse, en el centro (MSJ, CNFL, Clínica Bíblica, otros); - Situación de los precios de los terrenos en el centro, que favorece a los modelos residenciales densos y en altura. - El rescate de la ciudad capital.

JUSTIFICACIÓN El repoblamiento urbano analizado desde lo social, lo económico, lo urbano y lo ambiental es un proceso de conveniencia nacional que permite recuperar la capital del país. El proceso permitiría además darle el carácter arquitectónico que demanda, el aprecio de sus habitantes y hacerla atractiva a las inversiones, devolviéndole competitividad y seguridad. Se requiere “amar” la ciudad. Algunas de las razones son las siguientes: - Está en concordancia con las políticas del Plan Nacional de Desarrollo Urbano y el Plan Director Urbano de San José. - Optimiza el uso del espacio disponible en el centro de la ciudad - Reduce los tiempos de viaje del usuario del transporte público, disminuye el uso indiscriminado del automóvil y por consecuencia baja el consumo energético 15

- Promueve la atracción de población asegurando una rica mezcla de usos mediante políticas e incentivos que mantienen atractiva la ciudad. - Asegura la existencia y disponibilidad de vivienda integrada con la infraestructura urbana. La dependencia mutua entre residentes, negocios y sus instituciones cívicas y culturales promueve comunidades cohesionadas. - Aprovecha la infraestructura de servicios públicos actualmente subutilizada en el centro de la ciudad y promueve su mejoramiento. - Los precios de los terrenos en los cuatro distritos centrales permiten establecer un modelo de densificación de vivienda rentable. - Se considera que existe la demanda para soluciones de vivienda en el centro se puede generar si se facilita la oferta residencial.

Un proceso de repoblamiento urbano de carácter integral y visionario permitiría, además, combatir los siguientes problemas: - Alta inseguridad - Abandono y deterioro urbano y arquitectónico - Fuga de inversiones y de ingresos - Poca vida urbana y reducción de alternativas sociales. - Ventas callejeras - Patologías sociales: delincuencia, prostitución, drogadicción. - Ruidos diurnos y nocturnos - Baja calidad de vida - Desaprovechamiento de costosas infraestructuras de servicios. - Especulación en precios del terreno - Fuerte presión de un desarrollo suburbano con impacto ambiental. - Largos tiempos de viaje

16

OBJETIVOS GENERALES: - Iniciar un proceso de regeneración urbana a través de políticas de densificación y aplicación de usos del suelo mixtos, como respuesta a un modelo de crecimiento horizontal y descontrolado de baja densidad que pone en riesgo a los recursos naturales, en especial el agua. - Conciliar los criterios urbanísticos con las disponibilidades de terrenos, recursos financieros y facilitación de trámites e incentivar al sector privado para la consecución del proyecto. ESPECÍFICOS:

- Atenuar el modelo de desarrollo urbano de tipo periférico, con tal de reducir los impactos ecológicos y disminuir los tiempos de desplazamientos - Hacer de los centros urbanos, áreas más competitivas económicamente, aprovechando mejor la infraestructura de servicios y edificios existentes. - Darle a los centros urbanos un uso del suelo más eficiente y crear y diversificar en ellos la oferta de vivienda, a precios competitivos; - Revertir la tendencia decadente que tiene el área central y remozar la ciudad mediante una renovación urbana, que la coloque a la altura de los tiempos actuales; - Procurar una transformación de la tenencia de la tierra y propiciar un régimen de la propiedad más moderno de condominio; - Proporcionar un sistema transparente y antiespeculativo de los precios de terrenos y lograr que estos precios garanticen la competitividad de la vivienda en altura. - Facilitar a las iniciativas de repoblamiento, los siguientes mecanismos para la obtención de terrenos en plazos razonables, garantías y financiamiento, tramitación, desarrollo y comercialización de los proyectos. ALCANCE DE LA PROPUESTA El Programa de Regeneración y Repoblamiento del Centro de San José se desarrollará sobre la base de un plan integral, que incluirá tanto la visión macro, las propuestas de mitigación y reversión de las tendencias actuales a mediano y largo plazo, así como las propuestas de acciones concretas a corto plazo. Se pretende conformar un conjunto de acciones inmediatas y nuevos instrumentos que permitan repoblar efectivamente el centro de San José en sus 4 distritos centrales contemplando medidas de corto, mediano y largo plazo. 17

El Plan, por las características y estado del activo físico de la zona a intervenir, potencialmente, en un horizonte de 20 años podría llegar a comprender un repoblamiento que modifique sustancialmente a unas 300 cuadras, lo que podría incrementar en 100.000 personas aproximadamente la población de los cuatro distritos centrales de San José. (1), (2), (3).1 Los horizontes de planificación del proyecto recomiendan un periodo para ejecución de 20 años. El proyecto tendría un Plan de Acción Inmediata (2 años); una meta de corto plazo (5 años); mediano plazo (10 años) y largo plazo (15 a 20 años). POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS POLÍTICAS SOCIALES Y CULTURALES El desarrollo y sostenibilidad de una ciudad deben ser producto de buenas prácticas de la administración, de sus profesionales y de la actitud de su población. Lograr esto último implica un compromiso hacia el modelo que se persigue a partir de ahora. Por lo tanto, se definen las siguientes políticas sociales y culturales: -Orientar el proceso de repoblamiento de manera que sea representativo de la sociedad costarricense, dirigido a los diferentes tipos de familia y estratos sociales.

1

(1) Ver Tesis de Grado, MSc. Jorge Evelio Ramírez, 2000. (2) Plan GAM 1982 (3) Fases I y II del PNDU, 2002

18

- Impulsar un conglomerado social diverso y con ingresos variados, con el fin de evitar la especialización del uso del suelo y por lo tanto del centro urbano. - Impulsar un proceso de credibilidad de la población y empoderamiento por parte de ellos de las actividades y espacios públicos, los que deberían reflejar condiciones de desarrollo de mayor calidad urbana que las actuales. - Estudiar soluciones físicas y espaciales, así como económicas y socio culturales adecuadas para atender la invasión de los espacios públicos por grupos organizados de carácter informal. - Rescatar las áreas de mercado tradicionales de nuestro entorno urbano, fortaleciendo su desarrollo y potenciando su atracción social. - Fortalecer la credibilidad social del centro de la ciudad, saneando el entorno urbano de problemas y patologías sociales, a través de mecanismos apropiados. - Garantizar la seguridad ciudadana a través de la reconquista y ocupación del espacio social de la ciudad por parte de la población, y a través de la coordinación de los grupos de seguridad pública estatal y municipal, así como de la policía de tránsito. - Atender e integrar los grupos de población inmigrante, evitando crear ghetos no deseables. - Atraer más población al centro, a través de la conservación de prácticas culturales tradicionales y otras de carácter económicas (cines, teatros, eventos culturales, apertura de museos y otras actividades culturales.) POLÍTICAS ECONÓMICAS, FINANCIERAS Y FISCALES La consecución de los objetivos planteados requerirá del apoyo y la existencia de una serie de políticas en el campo económico, financiero y fiscal, por parte del Gobierno Central, el Ministerio de Hacienda, y la Municipalidad, que abarquen los siguientes aspectos: - Reducir al mínimo el impuesto de construcción municipal para los proyectos específicos de este Plan de Repoblamiento. - Eliminar el impuesto de transferencia de bienes inmuebles para efecto de la compra de las propiedades por parte de los interesados y por una única vez. - Reducción o eliminación del impuesto de bienes inmuebles para los proyectos específicos de este Plan de Repoblamiento, por un plazo determinado. - Disponer de recursos financieros e incentivos fiscales a efectos de impulsar la remodelación de la infraestructura predial del centro de la ciudad. - Simplificar y agilizar los permisos municipales de construcción e incluso darles un tratamiento prioritario a estos proyectos. - Convertir las patentes municipales en instrumento de control urbano. - Involucrar a los entes financieros que deben estar anuentes a participar en los planes de crédito propios de una operación de repoblamiento.

19

POLÍTICAS URBANAS Las diferentes políticas en el campo social, económico, financiero y otras, solo pueden rendir frutos cualitativos si el modelo de desarrollo urbano logra convertir dichos recursos en una ciudad más humana. Para lograr este propósito se plantean las siguientes políticas urbanas: - Remodelar para residencias y otros usos los edificios existentes abandonados o de poco uso, otorgando a sus propietarios los incentivos fiscales correspondientes. - Promover política de uso mixto del suelo. - Aumentar la densidad habitacional de acuerdo a criterios urbanos y socioculturales. - Considerar medidas ambientales en el desarrollo de los proyectos - Definir un tratamiento de aceras y arborización de forma armónica con los criterios urbanos, paisajísticos y ecológico. Implementar la reorganización y modernización del transporte público. Desarrollar una capacidad de estacionamiento vehicular que no vaya en desmedro de los espacios públicos y sociales de la relación costo/ beneficio en proyectos residenciales y en relación a otras medidas de carácter regional futuras. - Crear e impulsar espacios semipúblicos comunales. - Impulsar proyectos arquitectónicos con diversidad funcional, con accesos seguros y ambientación natural al máximo, con integración funcional y espacial al tejido urbano. - Lograr y reglamentar la existencia de áreas verdes generosas y pavimentos más permeables. - Reutilizar la arquitectura y rescate del patrimonio construido. - Aplicar tecnologías más limpias para los desechos líquidos y sólidos.

-Generar espacios públicos y privados con sentido de lugar. POLÍTICAS LEGALES El marco legal de este Proyecto se fundamenta tanto en el marco jurídico existente, así como en la necesidad de ir trabajando en nuevos instrumentos legales (legislación y reglamentos). Con tal propósito se plantean las siguientes políticas: - Legislar para que los entes del Estado puedan desarrollar sociedades mixtas (públicas y privadas) para estos proyectos específicos. 20

- Estudiar mecanismos de expropiaciones y/o formar unidades de condominio con los terrenos para proyectos específicos. - Estudiar una reglamentación de retiros frontales de los edificios para ampliar y mejorar el espacio público de carácter peatonal frente a todas las propiedades, en especial en zonas decadentes o saturadas compensadas por incentivos financieros y municipales (ie: permitir mayor área de construcción a cambio de dichos espacios) - Declarar inhabitables y demoler los edificios que no cumplan las normas determinadas como tales. - Revisar los reglamentos de renovación urbana de la Ley de Planificación Urbana y los reglamentos municipales respectivos para apoyar el repoblamiento del centro de la ciudad. - Impulsar y redactar una ley de declaratoria del área del proyecto, como zona especial para la regeneración urbana, a través de mecanismos económicos, financieros y legales. Dicho proyecto de ley podrá ser igualmente aplicado a toda área urbana propicia para su regeneración, así declarada en los distintos instrumentos de planificación urbana a saber: el Plan GAM, el conjunto de directrices metropolitanas y los planes reguladores cantonales. POLÍTICAS DE DIVULGACIÓN Los cambios cualitativos y funcionales hacia los que se orienta el Plan de Regeneración Urbana y Repoblamiento de San José, requieren de un proceso de divulgación, participación y aportes por parte de todos los grupos de la sociedad. Con este propósito se plantea:

-Desarrollar

material gráfico, escrito, audiovisual y cualquier otro para dar a conocer los alcances del Plan, así como para recibir retroalimentación de los interesados.

- Sin

pretender ser rígidos e impositivos, el material divulgativo debería procurar transmitir los conceptos básicos de la propuesta, acompañados de soluciones arquitectónicas y urbanísticas que permitan mostrar hacia dónde se pretende caminar.

- Procurar

un mayor acceso a los medios de comunicación oficiales (radio, TV, otras), así como abrir espacios en los medios privados, para informar al público y comenzar una campaña de concientización orientada al Plan de Repoblamiento.

-Impulsar

a través de diversas iniciativas, la gestión de seminarios, talleres, charlas, discusiones y debates, que permitan crear un modelo de desarrollo de la ciudad aceptable y entendido por la población, a efectos de generar su implementación y apoyo por parte de todos los sectores.

21

INSTRUMENTOS TÉCNICOS

Zonificación y uso del suelo La zonificación y el uso del suelo son instrumentos que pueden aplicarse según la morfología urbana deseada. La aplicación de coeficientes diferidos puede darse de acuerdo a distintos conceptos, por ejemplo: a)- desarrollo urbano residencial y en torno de los ejes de transporte público masivo b) estimulo a las isolíneas de valor del suelo, lo que implica una configuración concéntrica; c) – segmentación o estratificación social del espacio a intervenir con una zonificación según las condiciones de ingreso; d) configuración a partir de unidades vecinales o barrios, con participación comunitaria.

Coeficiente de ocupación del suelo El establecimiento de coeficientes de ocupación del suelo de tipo general (proporcionan el volumen de construcción total permisible en un determinado inmueble), ha sido el sistema que mejor refleja las conveniencias de las iniciativas individuales y optimiza precios de las soluciones. Las alturas y la ocupación del piso de terreno son definidas por el porcentaje de ocupación del suelo que se establezcan para el nivel que se defina como cero. En el caso de uso mixto este podría regir a partir del nivel donde comienza el bloque o bloques habitacionales o, si se busca ampliar el espacio urbano, se aplica desde el nivel de piso principal o terreno.

Transporte Es prioritaria la sectorización, reorganización y modernización del transporte público mediante el sistema integrado vinculado a las vías de travesía para el transporte privado y los ejes de peatonización. La densificación debe proseguir a la implementación de dicho sistema de transporte público. Los ejes de transporte público como corredores de buses articulados y la línea del tren pueden convertirse en elementos de regeneración urbana, reordenamiento del uso del suelo y recuperación del espacio público entendiéndose el caso del derecho de vía ferrocarrilero como un eje de transporte masivo.

22

Peatonización La conformación de una red o sistema de vías peatonales que vinculan los parques y zonas de interés más importantes, pretende la recuperación del casco central de San José. Existen proyectos de la Municipalidad en este sentido.

Densificación y alturas Se pretende aumentar las densidades de población en la ciudad, a través de conjuntos residenciales de mayor altura, y de una correcta relación entre alturas y anchos de vías. Igualmente se busca interpretar los aspectos socio-culturales de la población hacia este propósito.

Criterios de diseño. Se procura la integración visual y funcional de nuevos desarrollos con edificios de valor arquitectónico o patrimonial, o la remodelación de estos, respetando los valores que los distingue como obras de valor patrimonial. Se desea conservar la unidad de la manzana urbana tradicional, estudiando alternativas constructivas para varias formas de tenencia de la tierra, entre ellas, los lotes existentes tradicionales, unificación de varios lotes y/o reunificación de los lotes en una sola propiedad. Se contará con áreas de estacionamiento, procurando que su ubicación en la propiedad no distorsione el buen uso del espacio público, y la buena relación entre peatones y actividades urbanas. Se quiere evitar que el vehículo privado se convierta en el principal actor del espacio 23

urbano impidiéndose su estacionamiento en calles no diseñadas para tal efecto y sobre aceras públicas. Se impulsará la generación de espacios públicos, áreas y lugares de encuentro, tanto públicos como privados.

Infraestructura y servicios Se implementarán las mejoras y ampliaciones de la infraestructura general y las facilidades comunales. Se establecerán y controlarán los sectores comerciales a través de la patente, considerando los usos deseables y compatibles. Se buscará la participación de los propietarios actuales de terrenos en los nuevos desarrollos mediante varias propuestas, entre ellas: integración de sus propiedades como activos de sociedades de desarrollo inmobiliario y fondos de fideicomiso; canje de sus propiedades por nuevas unidades residenciales o áreas de comercio; venta de sus inmuebles; traslado a otros desarrollos, etc.

Económicos, financieros y fiscales Algunos de los instrumentos para el desarrollo de proyectos de repoblamiento en los centros urbanos podrían ser:

•Se buscaría incentivar una reducción del impuesto de la construcción, el impuesto de bienes inmuebles y el impuesto de traspaso de propiedades. En estos desarrollos.

•Se procuraría relacionar el nivel de renta con los intereses crediticios. •Se impulsarían medidas para créditos fiscales. •Se busca lograr condiciones atractivas a los inversionistas y desarrolladores

como las

siguientes:

•Subsidio de renovación urbana para áreas prioritarias •Créditos blandos para áreas prioritarias de interés •Crédito hipotecario para localización eficiente de vivienda •Condicionar el financiamiento dirigiendo la localización •Programa de incentivos para reutilización de terrenos subutilizados •Beneficios tributarios para desarrollo de áreas prioritarias 24

•Se aplicarán algunos instrumentos ya existentes para el logro de los objetivos, tales como: •El Programa ABC del MIVAH (ahorro, bono, crédito) •Los servicios de la banca estatal y privada •El leasing habitacional •Fideicomisos bancarios (Ver anexo 1) Institucionales El Plan requerirá el apoyo del Gobierno Central, la Municipalidad y otras instancias, bajo un marco verdadero de coordinación interinstitucional y aprovechamiento de recursos, en los siguientes aspectos: o

o o o o o

Apoyo en las medidas de seguridad ciudadana, disminución de los índices de criminalidad, atención de la prostitución y drogadicción, con mayor énfasis en las áreas de construcción de proyectos de regeneración urbana. Se impulsarán programas de arborización urbana. Se continuará con el programa de paseos peatonales y rescate de espacios públicos. Se mejorará la iluminación pública de la ciudad y eliminarán los sistemas eléctricos aéreos a través de la CNFL. Se mejorará el sistema de semáforos a través del MOPT Se mejorarán las redes de agua potable, el sistema de alcantarillado sanitario y la red de aguas pluviales. Se mejorarán las aceras de la ciudad. o Se aplicará una política sobre rotulación comercial, más acorde con los objetivos e imagen de la nueva ciudad. o Se impulsarán campañas de limpieza urbana. o Se controlará el uso de los espacios públicos, impidiendo la presencia de actividades informales. Se impulsarán medidas para mejorar el mobiliario urbano. o

o

Legales Como se ha visto anteriormente, la situación actual de la construcción inmobiliaria se basa en un crecimiento suburbano que abandona el centro por consideraciones sociales, de inseguridad, de tercerización y esencialmente por razones económicas financieras del costo del terreno. Así si la intención de la presente comisión es el repoblamiento y regeneración del 25

casco urbano de San José, no se puede aceptar las leyes del mercado como única guía del proceso. De ahí que se justifique la intervención estatal mediante herramientas legales para redireccionar dicho proceso hacía el objetivo buscado. A la hora de considerar herramientas legales se deben analizar las condiciones que deben tener para poder cumplir con el objetivo trazado. Estos instrumentos legales para el repoblamiento y regeneración urbana deben, a lo menos: Facultar a la administración pública a promover un proceso de regeneración y le permita controlar el suelo urbano. Otorgar contenido económico al proceso (ya sea mediante incentivos o limitaciones) Guiar las políticas de vivienda al centro urbano. Permitir recuperar las inversiones públicas en la(s) ciudad(es) Crear las herramientas necesarias para respaldar la inversión privada y que brinde las pautas del proceso al sector público (Gobierno Central y Municipal). Vistas dichas necesidades se torna imprescindible analizar el fundamento constitucional de nuestra legislación en torno al derecho de propiedad y el desarrollo urbano. El artículo 45 de la Constitución Política define el derecho de propiedad y le otorga a esta una “función social”. La función social de la propiedad es el principio doctrinario que en derecho, permite imponer limitaciones al uso del derecho privado de propiedad, en función del beneficio colectivo. Este principio de derecho es la base del derecho urbanístico, por cuanto es el mecanismo que faculta la imposición de por ejemplo usos condicionados del suelo, antejardines, protección ambiental, etc. Todo lo anterior bajo un marco de razonabilidad que no desnaturalice el derecho en su esencia, porque de lo contrario conllevaría a lo que se llama una expropiación forzosa. Basándonos en la “autorización” constitucional para imponer limitaciones a la propiedad privada (elemento fundamental si se pretende redireccionar el uso del suelo hacia el repoblamiento y regeneración de San José), se torna necesario recopilar las herramientas legales existentes. Dentro de estas, dos leyes se tornan esenciales: la Ley de Planificación Urbana y la Ley de Expropiaciones. Por esta razón se analizan de seguido para determinar las herramientas legales existentes que permitan repoblar y regenerar nuestra capital. La Ley 4240 o ley de Planificación Urbana define renovación como: “el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; y la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro”. Dentro de esta ley, se establece el Reglamento de Renovación Urbana como el mecanismo dentro del Plan Regulador que contiene las regulaciones locales para conservar, rehabilitar o remodelar áreas urbanas bajo ciertas condiciones; que permite imponer restricciones por 5 años para fraccionar o construir; que permite a la municipalidad abrir y cerrar calles, así como rectificar su trazado; que le permite a la municipalidad o al INVU establecer convenios de reubicación dentro de la misma zona, trasladar a otra y efectuar compensaciones en dinero o especie ( como excepción a expropiar); y que le permite a la municipalidad y al INVU comprar, permutar y vender bienes inmuebles dentro de un programa de renovación urbana, traspasarlas entre si, con solo la autorización de la Contraloría General de la República, siguiendo el debido proceso de la Ley de Administración Financiera.

26

Esta herramienta legal (el Reglamento de Renovación Urbana del Plan Regulador), ya establecida mediante ley vigente de la República crea mecanismos de excepción que permiten lograr el control de terrenos en zonas declaradas de “renovación”. Adicionalmente faculta la denegatoria de permisos de construcción cuando hayan limitaciones de renovación y permite imponer limitaciones a la propiedad en función de un plan de renovación debidamente aprobado. Es conclusión entonces de la Comisión, que la herramienta a corto plazo para establecer un programa efectivo de repoblamiento y regeneración urbana en el centro de San José, debe basarse en el Reglamento de Renovación establecido en la Ley de Planificación Urbana. Sin embargo, salta la pregunta de ¿Cómo proceder desde aquí y qué otras herramientas podrían ser de utilidad al proceso? Ante ese cuestionamiento se concluyó que ha habido falta de aplicación del Reglamento de Renovación Urbana existente en la Ley 4240 desde 1968, por diferentes causas. De considerarse a futuro la necesidad de promover una nueva legislación, esta debería, además de las facultades permitidas actualmente, tratar la creación de incentivos o herramientas urbanísticas y financieras. No obstante todo lo anterior, se ha procedido a buscar otra solución para iniciar el proceso mientras se realiza el procedimiento legal de reforma al Plan Director de San José. Ante esta situación se han planteado dos alternativas: La alternativa A busca la creación de una UNIDAD EJECUTORA DE PROYECTOS que permita dirigir en forma eficiente el proceso, sobre todo en cuanto al manejo de los fondos y participación de la empresa privada. Esta unidad sería conformada inicialmente, ya sea mediante decreto ejecutivo o por un acuerdo municipal y después sería reforzada mediante Ley Especial. Esta Ley Especial incluiría un objetivo, los alcances de la unidad ejecutora, el presupuesto, los productos, el plazo de vigencia de la unidad y los mecanismos de aprobación de la venta al Fondo Inmobiliario, o de la utilización de otras herramientas financieras legalmente establecidas. Bajo este esquema la Municipalidad de San José aportaría al capital inicial para la compra de terrenos y la contratación de construcción de edificios “llave en mano” para que estos sean posteriormente adquiridos por Fondos Inmobiliarios para ser puestos posteriormente al alquiler o venta. Las funciones de la Unidad Ejecutora serían la supervisión, el desembolso financiero y la revisión de los cumplimientos contractuales. Aún cuando inicialmente requiera de cierto financiamiento, el principio de la unidad de gestión sería la auto-sostenibilidad del proyecto proveniente de la venta al Fondo Inmobiliario con margen de ganancia muy bajo pero estable. Adicionalmente, la Ley de la Unidad de Gestión generaría una serie de incentivos fiscales y legales a los Fondos Inmobiliarios en torno a la regeneración urbana. Los beneficios de esta alternativa se resumen en que la ley especial de carácter cerrado permitiría el trámite de licitación llave en mano más expedito. Que el gobierno local no es quien construye, sino que subcontrata al sector privado las obras, que la unidad ejecutora mantendría el control de las obras para el gobierno local, que el esquema permite autofinanciamiento y que la generación de mayores densidades produciría un efecto “cascada” de los impuestos territoriales. Asimismo las reglas claras y la eficiencia de gestión atraería al sector privado y que, mediante los incentivos a estudiar; se podría atraer el comercio, se podrían generar esquemas de tasas únicas por período de 20 años aproximadamente (traspaso de bienes 27

inmuebles, renta, venta, territorial), la prohibición de reventa en plazo preestablecido (Ej. tierras del IDA) y la utilización de leasing como mecanismo de amalgama entre alquileres y compra. La alternativa B conjunta la declaración de un área de renovación con la Ley de Expropiaciones. Bajo esta alternativa el Estado compra y expropia para vender a un precio fijo al sector privado, evitándose la especulación de precios en las soluciones, permitiendo precios de tierra competitivos con otras zonas, el desarrollo en bloque, la continuidad y control de uniformidad arquitectónica por parte del gobierno local. En ambas alternativas los esquemas de desarrollo se han planteado con base en los Fondos de Inversión inmobiliaria como medios para garantizar la compra de los inmuebles y el correcto desarrollo del proceso. Los Fondos de inversión se basan en un patrimonio separado perteneciente a una pluralidad de inversionistas. Con el concurso de una entidad de custodia son administrados por sociedades administradoras reguladas por este título y se destinan a ser invertidos en la forma prevista en el prospecto de inversión. Son mecanismos de unión de recursos en propiedad colectiva, que distribuyen ganancias proporcionalmente y que diversifican los ahorros de los inversionistas. Los Fondos inmobiliarios invierten en valores con respaldo hipotecario, bienes inmuebles, hipotecas u otro cuyo respaldo está ligado a hipotecas o bienes raíces, con una rentabilidad de 3 a 5 años y con una plusvalía a largo plazo. Son instrumentos estables con poca volatilidad en Costa Rica. No obstante, legalmente no pueden comprar terrenos vacíos ni desarrollar obras para luego alquilarlas o venderlas. En razón de lo anterior, se torna necesario buscar algún mecanismo de control y adquisición pública del suelo (Reglamento de Renovación, compra directa, convenios con instituciones competentes para comprar y vender como el INVU o la propia expropiación en casos excepcionales) y luego otro mecanismo de desarrollo de obras (empresas mixtas, contrataciones, licitaciones etc), para luego acceder a los Fondos Inmobiliarios. Sin importar lo anterior, ha sido reiterada la postura en la Comisión de que los Fondos Inmobiliarios son entidades financieras que deben velar por la rentabilidad de sus inversiones, de ahí la necesidad de la participación estatal, principalmente mediante garantías y compromisos estatales que aseguren esa rentabilidad. Ese punto, más que legal, es de análisis político financiero. En conclusión, la Comisión ha determinado que existen herramientas legales y financieras para repoblar San José ya vigentes en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que no se necesitan reformas importantes. No obstante lo anterior, se ha determinado que se requiere crear un vehículo ágil que permita un trámite seguro, eficiente y rápido para repoblar San José como lo podría ser la Unidad Ejecutora de Proyectos. Igualmente se ha determinado la necesidad imperiosa de contar con un compromiso estatal serio, ya sea mediante la generación de incentivos fiscales para atraer inversión o mediante su involucramiento en la emisión de garantías hacia los Fondos Inmobiliarios que permitan asegurar la rentabilidad de sus inversiones. Las leyes existentes para llevar a cabo este objetivo por lo tanto son: - El Plan Director Urbano de San José sustentado en la Ley 4240, puede fijar de una manera indicativa las normas que rigen las edificaciones en determinadas zonas

28

- El proceso de expropiación vigente se da mediante un sistema de indemnizaciones que faculta al Estado en aras del bien público; se rige por la Ley 7495 y se considera que es una Ley de reciente vigencia que protege al administrado. Los proyectos locales cuentan con el soporte que se establece a través del siguiente marco jurídico:

- Ley de Planificación Urbana y sus reformas hasta octubre de 1995. - Reglamento para el control de Fraccionamientos y Urbanizaciones. - Ley de Catastro Nacional - Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio - Ley de Erradicación de Tugurios y Defensa de sus Arrendatarios - Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos - Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.

Divulgativos Consiste en acciones de tipo publicitarias, de relaciones públicas y ciertas actividades urbanas, que descubren y promocionan los lados positivos del centro de San José y buscan concienciar tanto al ciudadano, como a los grupos de decisión sobre la necesidad y factibilidad del programa de regeneración y repoblamiento, entre ellas: -

-

Inventariar y denominar los inmuebles y objetos de interés turístico del centro. Abrir un centro de promoción y divulgación del centro (kiosco del Parque Central); Desarrollar actividades que atraigan el interés hacia el centro Impulsar proyectos turísticos en Barrio Amón y el Paseo Colón, así como generar recorridos turísticos y mercados artesanales. Impulsar proyectos de recreación: de expresión artística, paisaje urbano, domingo sin humo, ciclo vías, día sin carros y otros. Desarrollar programas informativos a través de la radio, la televisión, videos, talleres y seminarios, etc. Un programa de divulgación del proyecto acompañado de esta campaña que permita al ciudadano entenderlo y de allí apropiarse del mismo,impulsarlo y defenderlo.

29

PLAN DE ACCIONES INMEDIATAS DEFINICIONES Y CONCEPTOS El Plan de Acciones Inmediatas plantea una serie de componentes, tendientes a consolidar una puesta en marcha del proyecto, cuyas definiciones y conceptos se describen a continuación:

-Proyectos estratégicos: consiste en la identificación de proyectos que permiten actuar

como detonantes para alcanzar la visión de la ciudad formulada. Estos proyectos se eligen como prioritarios por su impacto directo en la regeneración, su eventual vinculación entre si, y sus mayores posibilidades de éxito.

-Programa de concientización: a través de la difusión de las normas mínimas de convivencia ciudadana y de las bondades y beneficios del modelo de ciudad que se pretende, se puede lograr un apoyo y un conocimiento adecuado por parte de la población de residentes actuales o potenciales que permita dar buen uso, apropiamiento y sostenibilidad a las obras realizadas. La concientización es una fase previa fundamental para procesos participativos más directos. -Recomendaciones

políticas: Son el conjunto de medidas técnicas elevadas al nivel político a efectos de impulsar el repoblamiento.

-Creación de

zonas prioritarias: Permite focalizar esfuerzos conjuntos de inversión y regeneración urbana en un área específica que presenta condiciones adecuadas para impulsar medidas de repoblamiento, de tal forma que los resultados sean visibles en corto plazo y permitan extender sus efectos a otras áreas bajo esquemas de gestión y desarrollo similares.

-Proyectos demostrativos: Son los proyectos

identificados a ejecutarse dentro de las zonas prioritarias como precedentes que permitan impulsar una dinámica regenerativa constante. Los proyectos pueden ser replicados en sus conceptos esenciales.

-Criterios de evaluación: Procura determinar

la compatibilidad de un proyecto con la estrategia espacial buscada, adquisición de terrenos, dimensión de la intervención, mercado, costos, viabilidad y financiamiento.

-Cuadro de valores ponderados -Desarrollo de las opciones (mecanismos, concursos y otros). - Desarrollo social y organización comunal: es necesario plantear un trabajo enfocado a la sostenibilidad social del proyecto de tal forma que la comunidad residente tenga estructuras organizativas que incrementen el mantenimiento y éxito de las obras físicas.

-Gestión y participación comunitaria: Es la organización y participación comunitaria en

el desarrollo y gestión del proyecto, con conceptos sobre el sistema de organización de las unidades vecinales o barrios.

- Vialidad y Transporte Público: Es todo lo concerniente al sistema de movilidad, tanto de carácter regional como de carácter local y cuyos principales elementos son: el conjunto de carreteras y vías radiales hacia la ciudad; las vías de travesía planteadas a lo interno de la ciudad; el Sistema Integrado de Transporte Público; las vías peatonales; las ciclo vías y la capacidad de estacionamiento dentro de un criterio adecuado. Este 30

sistema a su vez se vincula con otros componentes como los espacios públicos urbanos, retiros de construcción, ordenamiento y control vial, medios de transporte, estaciones, estacionamientos privados y otros detalles a considerar y detallar a lo largo de los distintos ejes viales ya mencionados. - Planificación de la imagen urbana. Es el análisis morfológico de la ciudad según la aplicación del COS (coeficiente de ocupación del suelo) y que a través de la zonificación definida y la estrategia urbano espacial, moldea un perfil y carácter urbano deseable. Temas como altura de edificaciones, rotulación comercial, mobiliario urbano, ornato y otros, son parte de este componente..

-Coordinación y apoyo entre instituciones y programas: Permite las acciones vinculadas entre si de las instituciones y programas estatales representados en la Comisión de Repoblamiento, y de otros sectores que puedan incorporarse al proceso. -Elementos económicos y financieros puntuales: Son aquellos instrumentos identificados en forma concreta para impulsar el desarrollo de proyectos, bajo ciertas condiciones especiales para el desarrollador, propietarios de terrenos y otros agentes. DESCRIPCIÓN DE LOS PROYECTOS El ámbito de acción directa del programa de repoblamiento, está constituida por los cuatro distritos centrales del cantón central de San José: Merced, Catedral, Carmen y Hospital. Dentro de esta zona se identifican las subzonas de intervención con sus proyectos específicos definidas en el Plan Director Urbano de la MSJ, el Plan Nacional de Desarrollo Urbano, así como el área de intervención del Proyecto REDESUB, de la CNFL, el cual cubre 350 cuadras del casco central. No obstante esta definición prioritaria, el resto del área dentro de los cuatro distritos es igualmente sujeta de intervención por parte del sector privado.

Sistema vial y el SITP: La propuesta de sectorización del MOPT permite conformar un Sistema Integrado de Transporte Público que reordena la circulación de autobuses a través de la conformación de sectores que alimentan una sola ruta de acceso como corredores de buses articulados de alta capacidad reduciendo sustancialmente la cantidad de buses y rutas que hoy ingresan al Centro y la contaminación y el consumo de combustibles. El propósito es Integrar el SITP, con otros modos masivos de transporte de personas como el Tren Eléctrico Metropolitano -TREM-. Los ejes de transporte público como 31

corredores de buses articulados y la línea del tren pueden convertirse en elementos de regeneración urbana, reorientación del uso del suelo y recuperación del espacio público. El primer corredor correspondiente a la sectorización: Pavas–San José se prevé entrará en funcionamiento en el 2005. El SITP a su vez contará con una serie de rutas de distribución en el Casco Central. En estas calles el bus comparte con los vehículos particulares el espacio vial, no obstante, es en los ejes de travesía en donde circularía el mayor flujo de carros particulares.

Ejes de Travesía: Estas son vías de desfogue de tránsito privado, demarcadas y definidas sobre el sistema arterial de calles y avenidas existentes, en las cuales deben estudiarse varios aspectos de la funcionalidad de dichas vías, tales como: A- fluidez del tránsito versus capacidad de estacionamiento en la vía. Aquí podrán plantearse alternativas como bahías de parqueo paralelas a las cuadras, cuando exista capacidad para ello. BLa definición de las zonas de carga y descarga con horario restringido o bien en las vías tangenciales al eje de travesía. En estas vías se establece un control con grúa y se puede desarrollar programas de mejoramiento de aceras y mobiliario urbano.

Red Eléctrica Subterránea (REDESUB). Está conformada por 350 manzanas del centro de San José comprendidas entre los cuatro distritos mencionados, con un área de 3,2 Km2. Esta delimitación presenta curvas de nivel topográfico entre 1140 a 1180 con un trazado regular de cuadras de 75 a 110 metros de largo y calles perpendiculares entre si con un ancho medio de 12 metros y aceras de ancho irregular entre 1.2 y 5 metros. El proyecto incluye, además de la instalación de nuevo cableado subterráneo – que permitirá mayor confiabilidad y capacidad instalada para el establecimiento de diversos tipos de desarrollos acorde a las necesidades actuales-, el montaje de nuevas luminarias más acordes con el mobiliario urbano de nuestros tiempos.

32

En el primer semestre del año 2004 el proyecto habrá finalizado su etapa de obras civiles y a finales del mismo año entrará en operación el reemplazo del sistema tradicional.

Zonas prioritarias y proyectos específicos. Como parte de las acciones de la Comisión de Regeneración y Redoblamiento, se han determinado varias áreas prioritarias a las cuales por sus características y por el avance en su estudio se pueden priorizar las acciones para el repoblamiento. Dentro del presente informe, sin embargo, se hace referencia únicamente a dos de esas áreas: El sector del Paso de la Vaca en el norte y el sector de El Pacifico y los barrios del Sur. No obstante, estos sectores deben comprenderse dentro de un esquema de áreas por desarrollar dentro de la estrategia de regeneración y repoblamiento. Los proyectos son los siguientes: Sector Paso de la Vaca Presenta oportunidades importantes como:

-Zona deprimida socialmente que urge rescatar -Aprovechamiento del pulmón verde del Museo de los Niños - Vinculación con el Proyecto Parque Lineal del Río Torres -La gestión municipal favorece la inversión y ha saneado el otorgamiento de patentes, con resultados que comienzan a verse.

-Consolidar el posicionamiento del mercado del Telar Los Leones. -Disponibilidad de terrenos baldíos.

-La

vocación comercial de la zona (cuatro mercados tradicionales).

33

-Compatibilidad

de la vialidad con las rutas de travesía del transporte privado y el sistema de transporte público.

-La existencia de un borde de barrio -Albergar la actividad de un grupo de artesanos. -Existen recursos asignados a la zona en materia de investigación y análisis -Estimula el uso peatonal por esta senda -El área para vivienda ampliada de forma que envuelva en el costado norte los jardines

del Museo de los Niños y sirva de remate a la senda (calle 2 – norte), propiciaría un repoblamiento del perímetro de los cuatro distritos centrales hacía el centro que podría ser muy estratégico porque introduce una nueva imagen, asociada con los jardines del Museo, favorece la secuencia de llegada al centro por dos ejes de acceso importantes. Obstáculos identificados: La propuesta de una terminal de buses no se ajusta con la propuesta del Sistema Integrado de Transporte Público del MOPT.

-Para

complementar e introducir el paseo a través de la senda se propone una expropiación de terrenos y convertirlos en una plaza.

-Para

destinar a vivienda se propone una expropiación de terrenos ( franja del río Torres) de 1,5 Has.

-El problema de mantenimiento

que engendra la cubierta de la calle 8.

-Estimula el asentamiento de ventas artesanales permanentes -El tamaño de la zona habitacional es pequeña. -La regeneración de la calle 8 no garantiza su repoblamiento sino a un largo plazo.

34

Zona Dolorosa - Estación al Pacífico – Cristo Rey-Barrio La Cruz.

-Presenta

deterioro progresivo, ha perdido población y requiere ser revitalizada

-Existe

vocación residencial la zona

una en

-Se vincula con la propuesta de desarrollo de la Z2 de la municipalidad

- Alta

compatibilidad con el Sistema Integrado de Transporte Público (SITP)

-Revalora una serie de atractivos como: Plaza de La Dolorosa y Estación -Habilita proyectos

del Pacífico.

de vivienda que promueve el PNDU

-La

pronta ejecución del desarrollo habitacional de Cristo Rey por parte del Ministerio de Vivienda.

-Impulsa

una dinámica de inversiones que se han generado alrededor de la Clínica Bíblica en el área de salud.

- Los proyectos son

compatibles con la zonificación del PDU

35

Obstáculos:

-Dependencia

con la operación de un centro intermodal propuesto por el SITP (Estación Pacífico) como generador de flujo de personas.

-Puesta

en operación del sistema de transporte ferroviario (interurbano)

-La

carencia de instrumentos y recursos para garantizar una eficiente realización de los proyectos de vivienda de carácter privado.

Sistema económico financiero propuesto Dentro de este punto se identifican varias opciones: fondos de inversión inmobiliarios, el programa del ABC MIVAH, fondos municipales, fondos de empleados, otros fondos. (ver anexo 3). Dentro de las opciones financieras en fondos inmobiliarios bancarios el Banco Nacional tiene dos esquemas que ha desarrollado durante los últimos tres años: El primero el Fondo Inmobiliario FIO1 que consiste en la participación de un grupo de inversionistas en un fondo cerrado, bajo cédula jurídica, en alquiler o compra de bienes inmuebles los cuales reciben el beneficio de la administración de estos recursos y la negociación en la bolsa de la renta. Restando los gastos administrativos las utilidades se reparten cada trimestre. Los inversionistas tienen la opción de convertirse en propietarios permitiéndose el ingreso de pequeños inversionistas desde 5000 dólares aprovechando la plusvalía y el rendimiento constante de los alquileres. Está regulado por SUGEVAL El otro esquema es el Fondo de Titularización Hipotecaria en Dólares FHIPO. Consiste en adquirir el crédito hipotecario o hipotecas por un fondo cerrado de inversionistas que se benefician del derecho de cobro del crédito y del rendimiento de los intereses menos los gastos de administración que se convierten en utilidad a repartir. Existe la posibilidad de combinar ambos mecanismos donde FIO1 puede vender y FHIPO financia, así como de conformar un esquema de leasing habitacional dirigido a las condiciones de repoblamiento de San José.

Decreto y proyecto de ley. Se identifica como una importante forma de demostrar voluntad política establecer un decreto ejecutivo que permita declarar un área específica como zona de interés público como herramienta de la políticas de repoblamiento del centro de San José. Este decreto puede servir de antesala a un proyecto de ley que permita la declaración de zonas de interés público en 36

centros urbanos que presenten pérdida de población, fuga de inversiones, deterioro físico, social y ambiental y riesgo para el patrimonio arquitectónico existente, a nivel de las ciudades del país. Este proyecto permitiría facilitar y orientar políticas del sector bancario para la generación de créditos blandos y esquemas financieros que hagan atractivos las inversiones para regenerar en cualquier centro urbano identificado con esta problemática. Para profundizar en las medidas de carácter legal se conformó una subcomisión. De sus análisis surgen las siguientes consideraciones: I - El objetivo buscado es la regeneración y repoblamiento del centro de San José Para esto se considera que lo más efectivo es formular un proyecto de Ley que permita

-Facilitar la compra de terrenos por parte de entidades especializadas y las municipalidades; -Canalizar y asignar recursos por parte de entidades específicamente para este propósito; -Conformar empresas mixtas o alianzas estratégicas entre empresas– bancos y municipalidad para la formulación, gestión y ventas de los inmuebles;

-Proporcionar los mecanismos técnicos que garanticen las densidades de construcción deseables, en aras de garantizar precios de las soluciones competentes.

La efectividad del proyecto debe buscar además que el mismo sea aprobado por la Asamblea Legislativa y para esto se elabora y argumenta lo siguiente: II - Opciones del alcance de la ley: a) Que el enfoque se oriente a la solución del problema del centro de San José, de esto hay conciencia y es fácil justificar y encontrar apoyo. b) Que sea de aplicación general con objetivos similares a la anterior y proporcione mecanismos de pesos y contrapesos para dejar en similitud de condiciones, tanto a los sectores centrales como a lo periurbano; c)- Que las necesidades de repoblar surgen como prioritarias en el centro de San José y que se recurra a un proyecto flexible y de aplicación progresiva partiendo del punto anterior y que bajo condiciones específicas, podría aplicarse en otras zonas que califiquen para ser repobladas. La opción “a” y “c” podrían ser las que mejor ambiente tengan en una eventual discusión en el seno de la Asamblea Legislativa. III - Aspectos que se analizaron: - Se analiza la posibilidad de introducir cambios a la ley de expropiaciones, estableciendo el sistema USA, que permite pagar hasta un 30% sobre el valor declarado del bien. Se aclara que la Ley de expropiaciones es de aplicación por excepción y por tanto, para propósitos de expropiaciones masivas su aplicación resulta improcedente. Se discute y desestima una propuesta de modificación para los efectos buscados.

-

La Ley de Planificación Urbana (Ley 4240) podría modificarse en los aspectos de renovación, pero se considera que el espíritu de la misma es el que debe 37

cambiarse, porque lo que se busca ahora es una intervención directa y mixta en el desarrollo urbano (efectivo) por parte del Estado. No obstante lo anterior, se retoma el criterio de que esta Ley fungiría como un marco base de la cual se derive la nueva Ley, más técnica, moderna e instrumental. El Marco se establece en base a: - El Capítulo de Planificación Local – PDU y; - El Capítulo Sexto (Reglamento de Renovación Urbana). En este se establece que…. “ La municipalidad y el INVU pueden comprar, permutar y vender bienes inmuebles dentro de un programa de renovación urbana, traspasarlos entre sí, con solo la autorización de la Contraloría, siguiendo el debido proceso de la Ley de ADMINISTRACIÓN FINANCIERA”. Ver Anexo

-

El ambiente para un proyecto de ley que favorezca mediante otros incentivos un programa de repoblamiento con cargos al Estado, parecen ser improcedentes en la perspectiva.

-

Se analiza sobre el potencial de este proyecto de repoblamiento como proyecto amparado al concepto de “bien común” y su posición frente el concepto de propiedad privada que priva en la Constitución. Se recomienda al respecto: incluir fuertemente este tema en el programa de concientización y reforzar el concepto de renovación como algo más acorde a la plenitud de los tiempos actuales.

IV- Legislación complementaria. A este respecto uno de los problemas más graves se presenta en el sistema de tenencia de la tierra y respectivas expropiaciones. Instrumentos disponibles 1 - La legislación vigente en materia de renovación urbana es insuficiente para sustentar un proyecto de este tipo (promoción y desarrollo) y a la fecha no se ha formulado el reglamento que se establece en la Ley 4240 (Planificación urbana). Podría analizarse vía modificación de la Ley de planificación Urbana y el eventual reglamento que es lo máximo que se podría lograr por esta vía a los efectos. La utilización como Ley Marco resulta muy apropiado. En el corto plazo permite la formulación de los proyectos detonantes e implementar la variable de vivienda en los proyectos de regeneración. 2- La planificación local o planos directores sustentados en la Ley 4240, pueden fijar de una manera indicativa las normas que rigen las edificaciones en determinadas zonas, sin embargo, esto no garantiza por sí solo que las obras se realicen, ni los plazos de realización de las mismas. No obstante, se considera que tendría una función complementaria muy importante a la nueva Ley, ya que permite establecer las reglamentaciones y normativas en sustitución de un Código Urbano. 3- El proceso de expropiación vigente se da mediante un sistema de indemnizaciones que faculta al Estado en aras del bien público, se rige por la Ley 7495 y se considera que es una Ley de reciente vigencia, protege al Administrado. Esta Ley supone una negociación en el plano de la igualdad entre el Administrado y el Estado. Para una intervención directa y ejecutar un proyecto de repoblamiento uno de los principales problemas que hay que afrontar es la 38

adquisición de terrenos, por la vía de la compras forzosa o expropiación. Este es un medio que puede resultar muy lento cuando se busca una equidad o precio justo entre las partes y normalmente, se dan desavenencias en esta materia que pueden prolongar los plazos. Las cantidades de terrenos que se podrían buscar por estos medios serían limitadas por la eventual presión social que el mismo proceso podría engendrar. Por esas razones, se considera que bajo un sistema de esta naturaleza lograr expropiaciones masivas y muy complejas en materia de derecho, para un proyecto de la naturaleza planteada, resultaría en algo muy complejo y de nunca acabar. Es por eso, que se considera que es necesario legislar específicamente para este propósito, muy novedoso en nuestro medio, pero no en otras latitudes, donde se han dado avances notables para ajustar los intereses en juego. Legislación necesaria Para compatibilizar las limitantes y atenuar los efectos que provoca el recurso suelo se ha elaborado una serie de jurisprudencia que busca eliminar las crisis a que se suele llegar en muchos casos. Estos mecanismos e instrumentos legales se traducen en marcos de actuación y gestión apropiados para lograr la regeneración urbana. Normalmente estos mecanismos buscan integrar lo normativo con planes estratégicos, en materia de gestión y desarrollo urbano. La legislación requerida debe ser específica para la renovación y que provea los medios para brindar el acceso de los diferentes estratos sociales y que además comprenda entre otros la resolución de los siguientes aspectos: ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ

La definición de las zonas de intervención, , Facilitar los procesos de compra de bienes inmobiliarios, Definir los entes de gestión y desarrollo, El desarrollo y remozamiento de centros de valor histórico Las zonas de vivienda de interés social en altura.

Las opciones más avanzadas que se usan en otros países y que podrían lograr nuestro propósito en esta materia son las siguientes:

-

Leyes en el marco de la Descentralización y la Contractualización de las políticas urbanas que amplían los márgenes de iniciativas locales o de las municipalidades. Se toma a la ciudad como el principal protagonista. Planificación Estratégica y Proyecto de la Ciudad implican que se movilicen todos los protagonistas de la administración y del ordenamiento urbano, reunidos por una identidad colectiva, apta para singularizar su territorio. La descentralización libraría competencias al mecanismo principal de las estrategias territoriales, dictando a las colectividades locales comportamientos de protagonista económico, "policy communities" de regímenes urbanos, "coaliciones de crecimiento", caracterizado por la cooperación entre protagonistas públicos y privados que se alían.

-

Otra modalidad legal que resulta de interés para el presente proyecto es la opción de derecho preferente de compra. Esta modalidad del derecho es diferente a la que se ejerce en Costa Rica que es entre personas privadas. Este tipo de derecho es un privilegio de intervención pública en materia de ordenamiento y configuración del suelo urbano y presenta una gran riqueza en su naturaleza y también en lo relativo a la flexibilidad de su 39

ejercicio. El derecho de Opción Preferente de Compra es un medio de adquisición y también, un medio de regulación del mercado inmobiliario.

-

Otros mecanismos legales que involucran compromisos financieros son: - los denominados estímulos a la demanda para adquirir un alojamiento en las zonas de interés; - el establecimiento de tasas de interés preferentes para proyectos amparados al plan de repoblamiento; - Incentivos a las empresas que realicen proyectos amparados al plan de repoblamiento (reducción de impuestos a la renta y territorial).

Análisis Las opciones indicadas son las que normalmente se podrían emplear para promover un plan de repoblamiento. Sin embargo, dentro de la realidad costarricense cuál sería la que mejor desempeño podría lograr. Efectivamente, la legislación que se deriva del marco de la Descentralización y la Contractualización podría ser el más ambicioso pero resulta todavía un tanto lejano a nuestra realidad, donde el régimen municipal está poco desarrollado. La segunda opción o Derecho de la Opción Preferente de Compra (a) es flexible e instrumental y permitiría los siguientes propósitos:

-

-

No implica compromisos financieros. El Estado funge como un facilitador entre las diferentes protagonistas. Es específica para ser aplicada a zonas que se definan como de interés. Otorgaría al Gobierno Local la facultad de propiciar coaliciones de crecimiento. La gestación de un plan específico de renovación, elaborado dentro de una Ley Marco de Planificación Urbana, por la institución autorizada: municipalidad, Dirección de Urbanismo, Ministerio de la Vivienda u otro. La adquisición de terrenos por esta vía permitiría determinar los entes a los que se les faculta para gozar de ese tipo de derecho como optante, que bien, podrían ser las municipalidades, los organismos oficiales de vivienda, las mutuales, las cooperativas expresas en vivienda y otros. La empresa privada será el constructor y promotor inmobiliario de las edificaciones que se acuerden bajo los controles de los optantes, mediante un concepto de empresas mixtas. Las cooperativas de gestión de vivienda al estilo de los Países Bajos y los condominios que se rigen bajo estatutos específicos, con una junta administrativa, entre otros podrían ser los mecanismos de gestión de estas nuevas unidades. Los recursos financieros pueden provenir de bancos internacionales con prestamos blandos y administrados por el Sistema Bancario Nacional; recursos propios del SBN o de la Banca Privada.

Ver anexo 1

40

CONCLUSIONES ƒ El repoblamiento urbano analizado desde lo social, lo económico, lo urbano y lo ambiental es un proceso de conveniencia nacional que permite recuperar la capital del país. El proceso permitiría además darle el carácter arquitectónico que demanda, el aprecio de sus habitantes y hacerla atractiva a las inversiones, devolviéndole competitividad y seguridad. El repoblamiento se recomienda sea ejecutado a través de un proceso de tres fases a saber: 1. las acciones de corto plazo, consistentes en la ejecución de los proyectos designados en las área prioritarias y que son de carácter público y privados. Estos proyectos requieren el acompañamiento de medidas de seguridad ciudadana, rescate del espacio público, arborización y otras medidas que aseguren un entorno exitoso. 2- Desarrollo de un Plan de Renovación Urbana legitimizado a través del Plan Director Urbano de San José y con fundamento en la Ley de Planificación Urbana, acompañado de modificaciones en el marco jurídico, las acciones económicas y el aseguramiento de los terrenos para los proyectos 3- Las acciones de largo plazo que contemplan la construcción o aplicación de medidas de

carácter estatal como las relacionadas con el transporte masivo, la seguridad ciudadana, las obras de electrificación subterránea, los sistemas de alcantarillado sanitario y las plantas de tratamiento de aguas servidas. (ver anexo 6).

41

Adicionalmente el proceso de repoblamiento debe orientarse de manera que sea representativo de la sociedad costarricense, dirigido a los diferentes tipos de familia y estratos sociales. El desarrollo inmobiliario no debería ser masivo e incontrolado sino verificando la aprobación de proyectos arquitectónicos con diversidad funcional, con accesos seguros y ambientación natural al máximo, con integración funcional y espacial al tejido urbano, así como con arquitectura con sentido climático, tipológico y estético de acuerdo con el lugar. El sector público debe asegurar la implementación de las mejoras y ampliaciones de la infraestructura general y las facilidades comunales necesarias para que el sector privado invierta con soporte y seguridad sobre esta base urbana. Se deben considerar estrictos y efectivos controles a los sectores comerciales a través de la patente, considerando los usos deseables y compatibles con la introducción de usos residenciales en los cuatro distritos centrales de la capital. Adicionalmente debe asegurarse una serie de medidas sobre los espacios públicos, control de actividades informales, o de aquellas no deseables al objetivo del repoblamiento. Es importante desarrollar material gráfico, escrito, audiovisual y cualquier otro para dar a conocer los alcances del Plan, así como para recibir retroalimentación de los interesados. Un programa de mercadeo y difusión coadyuva a un efectivo desarrollo del plan. En este orden de ideas es importante Impulsar a través de diversas iniciativas, la gestión de seminarios, talleres, charlas, discusiones y debates, que permitan crear un modelo de desarrollo de la ciudad aceptable y entendido por la población, a efectos de generar su implementación y apoyo por parte de todos los sectores. La Comisión ha determinado que existen herramientas legales y financieras para repoblar San José ya vigentes en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que no se necesitan reformas importantes. No obstante lo anterior, se ha determinado que se requiere crear un vehículo ágil que permita un trámite seguro, eficiente y rápido para repoblar San José como lo podría ser la Unidad Ejecutora de Proyectos. Igualmente se ha determinado la necesidad imperiosa de contar con un compromiso estatal serio, ya sea mediante la generación de incentivos fiscales para atraer inversión o mediante su involucramiento en la emisión de garantías hacía los Fondos Inmobiliarios que permitan asegurar la rentabilidad de sus inversiones. El diagnóstico realizado establece claramente la Misión y la Visión respecto al programa de repoblamiento y evidencia además que hay una contracción muy fuerte de la inversión inmobiliaria privada en el centro de San José y que para revertir lo anterior, se requiere de un plan estratégico que permita reorientar el proceso actual. Para esto se proponen las siguientes acciones:

42

1-

Que se declare por vía de un Decreto Ejecutivo a los cuatro distritos centrales de San José como Área de Interés Público y como Zona de Renovación Urbana por parte de la Municipalidad de San José.

2-

Para el seguimiento respectivo se propone la creación de una Unidad Ejecutora y de Dirección, conformada por miembros del más alto nivel y que inicie operaciones lo antes posible y posteriormente, se formalice la misma por la vía legal.

3-

Los miembros que conforman esta Unidad operarían según el esquema propuesto (ver anexo 6) -

4-

Las funciones de esta Unidad serán las siguientes: - Implementar el proceso de repoblamiento de conformidad con el informe de la comisión y de las políticas vigentes. - Establecer un banco de información de tierras y un manual con los procesos de negociación de propiedades. Lo anterior con el fin de establecer una mayor transparencia de precios de los bienes inmobiliarios y evitar así, procesos especulativos. - Brindar información sobre sistemas y mecanismos de financiamiento - Formular y gestionar proyectos estratégicos que aceleren el proceso de repoblamiento. - Concertar acciones entre propietarios, promotores y desarrolladores y entidades financieras para la ejecución de proyectos estratégicos. - Implementar Proyectos en base a instrumentos financieros vigentes, a saber: leasing habitacional, Fondos de Inversión Inmobiliarios, Fondos Municipales, empresa mixta (Municipalidad- empresa privada) y otros. - Coordinar programas de apoyo con entidades públicas en materia de seguridad ciudadana y asistencia social a indigentes.

5-

Esta Unidad funcionará de forma descentralizada y los recursos para su funcionamiento serán proporcionados inicialmente por la Municipalidad de San José ( SBN, CCC, otros) así mismo, se prevé que la misma gestione recursos de entidades y agencias de cooperación extranjeras u otros.

6-

Las entidades estatales relacionadas con el proceso de repoblamiento son: Sistema Bancario Nacional, Sistema Financiero de la Vivienda, MIVAH, INVU, y la Municipalidad de San José, y deben comprometerse con apoyo publicitario u otro para concienciar y formar una plataforma de marketing orientada a los distintos sectores de la sociedad (empresa y consumidores) sobre los esfuerzos que se hacen en inversión pública en el lugar y por estos medios, procurar revertir los procesos de inversión privada y generar un mercado de vivienda a precios razonables y diversa.

7-

El INVU y la Municipalidad de San José dentro del marco legal de la Renovación Urbana (Ley 4240) ejercerán las potestades que se les confiere en los procesos de: - Adquisición y negociación de terrenos - Normar y reglamentar el espacio urbano y las edificaciones.

8-

La Unidad de Gestión y Dirección del proceso de repoblamiento debe contar en el mediano plazo con los siguientes recursos: 43

-

Recursos financieros para contar con personal y equipo altamente especializado, capaz de dar soporte apropiado al proceso de toma de decisiones. Marco legal que le permita continuidad a dicho programa.

9- Se aceptan los conceptos para el desarrollo urbano emitidas en las Fases I y II del PNDU, aprobados por el INVU. 10- OPERATIVIDAD DEL PROCESO Opción 1 Esta opción inlcuye la creación de un banco de información de tierras, la facilitación de trámites crediticios en el sistema bancario nacional y la participación activa de la oficina municipal de Repoblamiento y Regeneración Urbana. Esta alternativa se basa en la iniciativa privada y al apoyo público.

Opción 2

Esta segunda opción se basa en un participación más directa de las instancias públicas,en especial de la Municipalidad. En esta opción la iniciativa corresponde a la Municipalidad como ente directamente involucrado en el repoblamiento y regeneración del centro de San José. Es una opción de intervención y promoción de la idea.

44

ANEXOS

45

Anexo 1 Derecho de la Opción Preferente de Compra. A continuación se amplían estos conceptos de manera ilustrativa y que podría motivar un texto para una legislación específica, adecuada para el repoblamiento de la zona central de San José: A- Como medio de adquisición territorial, un derecho de acceso a la prioridad de un bien. El Derecho de la Opción Preferente de Compra es un privilegio que tiene tres caracteres típicos. ƒ Es un privilegio de origen legal no contractual. En todo caso cualquiera que sea la persona del beneficiario, le DOPC solo es reconocido con fines de interés general, más o menos bien definidos. ƒ La propuesta de ordenamiento urbano se consagra como tal. En fin, el DOPC es conferido a su beneficiario con una meta anti especulativa. Este sistema no busca únicamente la ocasión de adquisiciones territoriales, sino evita que una buena propuesta de ordenamiento urbano se vea frustrada por el juego de intereses económicos y financieros individuales. ƒ El Derecho de la Opción Preferente de Compra es también un derecho de adquisición prioritario de un bien en sí, con características originales. En principio por ser un derecho definido objetivamente. La ubicación geográfica de un determinado terreno que se le confiere o se le asigna como zona condicionada por el DOPC. La adquisición comprende dos fases: inicialmente la decisión unilateral de ejercer o no el DOPC de compra y luego, la mutación territorial intervendrá en regla general por la vía de un contrato concluido entre el optante y el propietario del bien. En otras palabras, el DOPC es una variante del derecho común de adquisición inmobiliaria. De esta forma se perfila la naturaleza profunda del DOPC, diferente y opuesta al derecho de expropiación, esta no es una prorrogativa que obligue al propietario a vender, esta solo se dará si el propietario quiere vender. En cuyo caso el optante se impone como comprador. Es en esto que reside toda su flexibilidad. Desde el punto de vista de la política inmobiliaria el DOPC aparece como el encuentro, la convergencia de dos oportunidades: el propietario que desea vender y del optante que desea hacer uso del privilegió que le confiere la ley. B- El DOPC es un medio de regulación del mercado de tierras porque le permite a su titular intervenir directa o indirectamente en las condiciones de la transacción. ƒ De manera directa, el DOPC abre dos posibilidades de intervención. Primero la faculta de negociación reconocida al titular del derecho. Este no esta obligado a aceptar el paquete de transacción ofrecido por el propietario. Se debe establecer un proceso de negociación para llegar a un acuerdo. La otra posibilidad es recurrir a la instancia judicial para la fijación del valor del bien, con carácter de evaluación, sin ser esta una indemnización de tipo expropiación. El propietario puede someterse o no al precio convenido o impuesto, por hipótesis no especulativo. Esta es la prueba que el DOPC es menos que un medio de adquirir, de forzar a vender y más un medio de luchar contra la especulación a riesgo de paralizar la oferta inmobiliaria. ƒ La capacidad de intervención directa del DOPC también es interesante. Pocas son las ocasiones en que se ejerce el DOPC y es por esto que resulta un medio accesorio de adquisiciones. En primera instancia el DOPC es un medio de información. Un verdadero observatorio del mercado inmobiliario y en segunda instancia: el DOPC ofrece al titular la oportunidad de un control a posterior cuando este no se ejerce. El código de urbanismo precisa que en caso de renuncia por parte del propietario al DOPC, el contrato ulterior entre el propietario y un tercero se regirá no importa cuando, bajo las condiciones y precios propuestos al optante. Las condiciones de ejercicio del DOPC responden a reglas y ejercicios muy precisos y flexibles, es necesario revisar el campo de aplicación y sus procedimientos. El campo de aplicación del DOPC esta determinado por tres criterios sucesivos, a saber: 1. Las zonas dentro de las cuales se puede ejercer el DOPC. 46

2. Los bienes comprendidos dentro del DOPC es un segundo criterio de determinación del campo de aplicación. 3. Los actos jurídicos concernientes. B - Los procedimientos del ejercicio. Se pueden descomponer en dos aspectos: La puesta en vigencia del DOPC y las garantías anexas. El primero se da cuando el propietario decide vender un bien sometido al régimen de DOPC mediante una DIA (Declaración de intención de enajenar el bien). En desacuerdo sobre el precio el propietario puede retirar su oferta o bien recurrir a un juez. Las garantía son retroactivas y la expropiación voluntaria.

47

Anexo 2 Coeficiente de Utilización del Suelo - COS En lo que corresponde a morfología urbana (imagen y silueta) y otros aspectos que se indican posteriormente, el Coeficiente de Utilización del Suelo - COS, deviene un instrumento muy necesario porque permite compatibilizar criterios de morfología (forma) con indicadores financieros y de renta urbana. Para nuestro medio resulta de particular interés introducir en materia legal urbana en Costa Rica este mecanismo. La importancia del empleo de este coeficiente radica en la facilidad de concepción y visualización que este permite, por ejemplo: El edificio de la Mercedes .Benz., tiene aproximadamente un COS = 6, y la lectura de la torre (imagen y volumen) arroja una silueta determinada, si se cambia de escenario y se le restringe la norma a un COS = 3.0 y una utilización del terreno a un 50% únicamente, la torre podría mantener su altura a cambio de una mayor esbeltez (imagen y proporción). Es un coeficiente que aplicado con un determinado valor relativo de utilización del terreno, resulta muy predecible en cuanto a su volumen y a su forma. La altura normalmente se determina por su conveniencia de costos. En otro aspecto, la fijación del valor del COS permite de una manera simple incorporar criterios sobre la renta. Esto, mediante una correlación del precio del terreno y del edificio (hipotético) y empleando una determinada renta, congruente con el monto del capital. La ponderación de este criterio es básico para no provocar distorsiones en los factores en juego del mercado. Este coeficiente además tiene implicaciones directas con: ƒ el parámetro de densidad de población. ƒ la complementariedad con otras actividades ya que puede aplicarse en un mismo edificio de forma mixta, mediante la zonificación en altura. ƒ las regulaciones del espacio urbano – PD Componentes del sistema Persona física o jurídica

Medios (organismos)

Recursos

1- Demandante - Inmuebles a precios competitivos 4- Oferente - Terrenos a precios razonables Sistema Bancario – fondos de inversiónSistema financiero de la vivienda 3 – Optantes- Cooperativas de crédito Municipalidad INVU Asociaciones u operadores de Pensiones Otros 4 -Mercado financiero 5- Préstamos blandos – bonos – sistema ABC.

Fases o procesos para realizar un proyecto. I. Proceso de compra de tierras. a. Se propone el área donde se ejercerá la Opción Preferente. b. Se designa a las entidades que ejercen el Derecho de Opción Preferente. c. Firma una DIV – declaración de una Intención de Venta d. Se establecen condiciones y plazos para ejercer el derecho y para el pago amigable. e. De no llegar a un acuerdo se acude a un arbitraje. II. Se definen los diseños y características del proyecto. COS y PDU. (concursos u otros) III. Se licita la construcción, gestión y venta del proyecto y retribución económica. 48

Anexo 3 EL PROGRAMA ABC En la actualidad el sector financiero para la vivienda está compuesto por el Sistema Financiero Nacional de la Vivienda, la Banca Nacionalizada y la Banca Privada, quienes en conjunto atienden a las familias que requieran de sus servicios para la obtención de una solución habitacional. A pesar de los grandes esfuerzos que el estado costarricense ha realizado por resolver el problema habitacional del país un sector de la población de clase media se ha quedado sin solventar el problema de vivienda, producto de la carencia de programas que le permitan endeudarse en la compra de una residencia. De acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, el 76 por ciento de los hogares costarricenses está por debajo de los cuatro salarios mínimos lo que permite una proyección amplia de la necesidad de promover soluciones para este grupo. Sin embargo, este sector poblacional, por lo general tiene ingresos que van desde los ¢116 mil hasta los ¢310 mil mensuales que permiten cierto grado de endeudamiento, además de una determinada capacidad de ahorro, que requiere de una pequeña ayuda que podría ser mediante el cobro de tasas de interés más bajas que las existentes en el mercado, o bien, por medio de un subsidio estatal. El programa en mención, cambia el mecanismo tradicional de postulación al bono por parte de las familias beneficiarias, consistiendo éste, en que el derecho al bono, la familia interesada deberá cumplir previamente con una meta de ahorro, definida por un monto y un plazo de permanencia mínimas, que quedarán dispuestas en un contrato entre las familias y la entidad autorizada. En respuesta de lo anterior, el Sector Financiero Nacional de la Vivienda, a través del Banco Hipotecario de la Vivienda, en coordinación con otras entidades públicas y privadas del sector, configuran un esquema que mezcla el crédito, el ahorro y el subsidio estatal, que lo convierte en el programa denominado ABC. (ahorro, bono y crédito). El acceso al programa, está definido para aquellas familias que cumplan con los requisitos establecidos para la postulación del bono, entre otros, tener ingresos familiares iguales o menores a los cuatro salarios mínimos, siempre y cuando cumplan las condiciones siguientes:

•Los plazos de los contratos serán de 3, 6, 9 y 12 meses a escoger por las familias en función de su capacidad de ahorro.

•Cualquier ahorro en libreta, depósito a plazo o de otra índole, podrá ser aplicado al contrato de ahorro. •Para la postulación al bono es necesario que las familias hayan mantenido de manera consistente y sin interrupciones el ahorro mensual que se acordó.

•Para el cálculo del monto del crédito, se autoriza la relación cuota/ingreso hasta un 40%. •El máximo del monto de solución que tendrá derecho la familia será de ¢7.980.000,00 y el monto mínimo de solución de ¢3.045.000,00

•El monto del subsidio en el programa ABC., es mayor al que recibirá en condiciones normales. •El plazo para pagar la deuda es de 15 años. BANCA ESTATAL Y PRIVADA Una opción es la posibilidad de gestionar un fideicomiso para el empresario desarrollador con un interés más bajo y fijo que permita una ganancia razonable, de tal forma que se incentive la construcción y el desarrollo en los sectores de regeneración urbana. De esta forma el desarrollador es un administrador del recurso estatal o bancario y se encarga de impulsar la venta y promoción trasladando posteriormente el crédito a los usuarios. 49

Se propone la reactivación de programas ya desarrollados por la banca estatal tal es el caso del Banco Nacional de Costa Rica y su programa impulsado en años anteriores con el que se financiaban proyectos habitacionales bajo el concepto denominado 4-20, donde los 4 primeros años el beneficiario del crédito pagaba una cuota fija y después de cumplido este período las cuotas variaban según el mercado durante un período de 20 años. LEASING HABITACIONAL El leasing habitacional es un contrato mediante el cual una parte denominada entidad autorizada (banco o compañía de financiamiento comercial) entrega a un locatario (usuario) la tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Mientras el usuario usa y goza la vivienda, paga un canon periódico, durante un plazo de 10 años u otro período similar. Al vencimiento de éste, la vivienda puede ser adquirida por el usuario si éste decide ejercer la opción de compra. De lo contrario la vivienda se restituye a su propietario (la entidad). El Gobierno puede estimular la utilización de este mecanismo otorgándole beneficios tributarios mediante un decreto que de un tratamiento especial al pago de impuestos Las entidades financieras no pagarán renta sobre los ingresos que generen en razón de los nuevos contratos de leasing habitacional sobre inmuebles construidos para vivienda, con una duración no inferior a diez (10) años. Dejar de gastar en arriendo e invertir para convertirse en propietario es la alternativa que este sistema ofrece a quienes no tienen capacidad de ahorro. El proceso de leasing se inicia cuando el interesado abre a su nombre una cuenta de ahorro para arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa en un banco, sociedad financiera o mutual, en la cual reúne el capital que lo convertirá en propietario. El dinero que así se acumula es invertido por el sector financiero mediante instrumentos de renta fija o de renta variable, según lo determine el titular, y se traducen en cuotas, todas de igual valor y características. Este esquema beneficia a: -Personas que no tienen capacidad de ahorro y necesitan cumplir con el monto mínimo exigido para generar su participación que oscila alrededor del 5% del valor total del inmueble. -Los interesados que, además, arrienden un inmueble de estas características ya que pagan anualmente por concepto de arriendo poco menos del 15% del valor total de la vivienda que ocupan. Dentro de las principales ventajas del leasing habitacional, figuran: • Permite el uso y goce del inmueble mientras el usuario potencialmente puede convertirse en propietario. • Es una solución que no requiere ahorro previo ni cuota inicial. • Facilita la obtención de propiedad a personas que tengan expectativas de ingresos futuros superiores. • Facilita la obtención de propiedad a familias que carecen de la cuota inicial pero tienen capacidad de pago. • Pueden efectuarse cánones extraordinarios y/o anticipar la opción de adquisición. FIDEICOMISO Es un esquema mediante el cual el desarrollador de un proyecto habitacional puede generar su proyecto a través de su asocio con una entidad bancaria, propietario de terreno y/o el inmueble, respaldando la operación con dichos bienes. Posteriormente al vender el proyecto a los compradores, se cancelará lo correspondiente al fideicomiso. También puede ser aplicable el esquema de canje entre propietarios y el desarrollador, que buscaría el financiamiento del proyecto a través del INS, la C.C.S.S. o cualquier ente financiero en donde la institución dirige el crédito hacía las familia potenciales pero administrando el recurso la empresa responsable. Esta idea puede ser replicable en muchas otras cuadras del centro de San José. Este esquema no requiere ningún cambio en lo legal ni en lo urbanístico. Si requeriría un apoyo de la Municipalidad, del Ministerio de Seguridad Pública y de otras instancias para ir creando la política hacía un nuevo concepto urbano con seguridad ciudadana. 50

Anexo 4 TALLER DE REGENERACIÓN URBANA CANADA / SAN JOSÉ Jueves 24 de julio, 2003, 8:30 a.m. Salón Santa Rosa, Hotel Corobici Presentación: Arq. Tomás Martínez Baldares. INFORME FACTIBILIDAD TÉCNICA, LEGAL Y FINANCIERA DEL DESARROLLO DEL PROYECTO ESTRATÉGICO DEMOSTRATIVO DE REGENERACIÓN Y REPOBLAMIENTO “CALLE 2 - ESTACIÓN PACÍFICO - BARRIOS DEL SUR”

Se efectuó una explicación de arranque sobre las características de la propuesta, sus componentes, estructuración y proyectos principales. Posteriormente se abrió una ronda de intervenciones alrededor de cada uno de los aspectos para finalizar en una plenaria de conclusiones que pueden resumirse de la siguiente manera: ƒ Alrededor de este aspecto se indicó la necesidad de fortalecer la seguridad en varios aspectos: 1. en lo referente a una mayor presencia policial en las inmediaciones de los nuevos desarrollos para poder inspirar confianza a los interesados y 2. programas comunitarios de mantenimiento físico y control de seguridad. ƒ Plantear una estrategia clara para asegurar los terrenos a desarrollar tanto privados como públicos. ƒ Trasladar dinámicas de explicación de la propuesta integral tanto a los habitantes residentes como a el grupo meta que podría repoblar la zona. ƒ Efectuar igualmente la difusión del concepto y la propuesta a inversionistas y desarrolladores. ƒ Priorizar el desarrollo de los proyectos ƒ Impulsar propuestas que den dinamismo al sector partiendo de fortalezas particulares del lugar como sus instalaciones deportivas y grandes espacios disponibles a construir en los alrededores del MOPT para proyectos catalizadores como: una villa olímpica, o un campo ferial. ƒ Establecer programas de educación ciudadana y ambiental que permita ir desarrollando unas bases que den sostenibilidad al proyecto. ƒ Hacer estudios previos de factibilidad social para proceder a los estudios económicos y técnicos ƒ Trabajar con las asociaciones o residentes tradicionales de los barrios para aprovechar su conocimiento del sector y responder a sus necesidades. ƒ Asegurar la concordancia y vinculación del desarrollo entre los subsectores y otros sectores de regeneración urbana. ƒ En los sectores de mayor valor patrimonial arquitectónico impulsar un proyecto promovido por el Colegio de Arquitectos con los propietarios para recuperar la arquitectura y subdividir, modificar o recuperar su capacidad de vivienda. ƒ Restringir mediante patentes los usos indeseados que afectan las externalidades de las posibles inversiones en vivienda. ƒ Evitar densificar sin calidad arquitectónica y de diseño urbano porque los resultados son edificios impersonales que promueven el anonimato y el hacinamiento para esto se propuso que todos los proyectos se manejen bajo concursos arquitectónicos establecidos por el Colegio de Arquitectos. ƒ Introducir arte urbanos en plaza, parques y espacios públicos asegurando actividades todo el año. ƒ En fases más avanzadas de desarrollo de obras y proyectos cobrar impuestos de valorización o plusvalía para financiar más obras públicas y asegurar la sostenibilidad y avance del sector. ƒ Desarrollar y seguir el avance de la propuesta fundamentado en un riguroso sistema de información geográfica que detalle los terrenos disponibles y avances. ƒ Agilizar un programa de demoliciones para puntos de muy alto deterioro.

51

ANEXO 5 REVITALIZACION Y REPOBLAMIENTO DE SAN JOSE, COSTA RICA OPORTUNIDAD Y CONTRASTES Bajo el auspicio de la Iniciativa de Ciudades Sostenibles; Algis Cohlmeyer ha sido invitado por el Alcalde de San José, Costa Rica a participar en varios talleres de trabajo y reuniones para el 2003 para respaldar el proceso de revitalización y repoblamiento del casco central. A inicios de este año, Steve Cohmeyer, Al Baronas y Doug Kalcsics visitaron San José, Costa Rica en una primera visita de reconocimiento para conocer las condiciones locales del centro y reunirse con varios propietarios comprometidos, tanto privados como públicos. En julio del 2003, Algis Cohlmeyer participó en un taller de trabajo de dos días referente a la revitalización y repoblamiento del centro y presentó a una audiencia multisectorial costarricense experiencias canadienses, públicas y privadas del desarrollo de infraestructuras. Este reporte contiene una síntesis de hallazgos y observaciones, al igual que discute las oportunidades y contrastes para la revitalización del Centro de San José. IMPRESIONES DE LA CIUDAD DE SAN JOSE Un considerable marco de observaciones del Centro de la ciudad salen de las siguientes observaciones. ASPECTOS NEGATIVOS • Existe un mayor congestionamiento vehicular en el centro durante las “horas pico”. • Existen muchos lotes vacantes en el centro, muchos en muy mal estado. Esto interrumpe la continuidad visual de las edificaciones existentes y añade la ilusión de abandono. • Se da una proliferación de parqueos privados, con diferentes grados de calidad en su apariencia. • Existe un gran número de edificaciones de pocos pisos en altura con los niveles superiores desocupados, como testimonio de la tendencia a emigrar fuera del centro. • El alambre navaja está presente como una decoración más en rejas, muros, accesos y lotes desocupados en el centro, creando una impresión negativa sobre la seguridad y cuidado. • Hay una ausencia de algunos servicios educativos y servicios comerciales, pero algunos servicios comerciales se encuentran disponibles únicamente en áreas sub-urbanas. • Existe una decreciente población residencial del centro reflejada en la emigración de la gente, facilidades y servicios a los suburbios, un fenómeno similar al de muchas ciudades de Norteamérica. • La calidad de la infraestructura en el centro, como aceras, caminos, alumbrado público, es generalmente pobre. • Los ríos que cruzan la ciudad, están seriamente contaminados. ASPECTOS POSITIVOS • Existe un gran número de hermosos vecindarios en las cercanías del centro con hermosas vistas y áreas verdes, junto con edificios residenciales de calidad. • Hay una fuerte presencia institucional en el centro. • Los ríos y el entorno natural existente ofrecen una imagen positiva. • Existe un buen número de oportunidades para desarrollar y enlazar senderos verdes, cañadas y parques. • Existe una gran vivencia en el centro; hay una mezcla de actividades y bullicio reflejando una comunidad viva. • El nivel de actividades en la noche es menos intenso que durante el día, lo cual refleja la atracción de oportunidades de vida nocturna del centro, como restaurantes, casinos, hoteles, etc. • Hay una interesante colección de edificaciones con valor histórico o herencia que añade un atractivo histórico. • Hay un mercado potencial para casas de ancianos o pensionados al igual que para familias modestas. EL MARCO DE TRABAJO INSTITUCIONAL Este marco crea un número de retos para la revitalización del centro, como los siguientes: • La autoridad en varios aspectos críticos para la revitalización y repoblamiento del centro va más allá de varios cantones y jurisdicciones de gobiernos locales. Esto limita la efectividad de la Municipalidad de San José para coordinar todos los factores necesarios conocidos con los objetivos de revitalización y repoblamiento. 52

• • • •

Existe una carencia de cooperación pública y coordinación entre las varias jurisdicciones para lograr las diferentes metas de revitalización del centro. Hay instituciones financieras con recursos y herramientas para proveer fondos para la adquisición de terrenos comerciales y residenciales, por ejemplo Banco Popular y Banco Nacional. El Fondo Inmobiliario de Inversión es bien conocido y popular en Costa Rica. Otras herramientas como cooperativas de vivienda es menos conocido. Los bancos privados están limitados en invertir o apoyar el desarrollo de residencia para el centro de la ciudad. Un aspecto crítico en el trabajo institucional es el vacío que existe en la comunicación y coordinación entre el desarrollo comunal, el sector financiero y las instituciones públicas.

PRIORIDADES PARA EL DESARROLLO DE LA CIUDAD Las prioridades para el desarrollo de la ciudad dentro de la iniciativa municipal incluyen lo siguiente: • Mejoramiento del frente de los ríos ligándolo con espacios verdes. • Desarrollo de Calle 8 como un paseo peatonal de artesanos. • Desarrollar nuevamente la estación del pacífico con un uso mixto de actividades. • Desarrollar la densidad media. La zona del Paso de la Vaca es la zona más abandonada en el centro, por lo tanto se deberían enfocar los esfuerzos en rehabilitarla. La relativa “buena salud urbana” de los distritos circundantes puede ser un apoyo para la zona. El concepto del Alcalde para revitalizar y repoblar la ciudad consiste en iniciar con una serie de “proyectos detonantes” o proyectos catalíticos, los cuales provocarían efectos positivos y crearían las condiciones e imagen necesarias par la futura revitalización de proyectos. Sin embargo, la Municipalidad ha creado varios planes interesantes, los cuales aparecen como un impulso para el desarrollo de proyectos para iniciar el proceso de revitalización de la ciudad. Estos parecen contar con suficiente análisis y facilidades técnicas dentro de los aspectos que se refieren al planeamiento y visión, pero no es el eje de la actividad municipal para lograr una iniciativa visible y agresiva. Algunas de las propiedades que se encuentran dentro de los barrios prioritarios son de control público y podría ser la punta de lanza en el proceso de revitalización. Como aspecto positivo existen varias sugerencias para iniciar el proceso de revitalización los cuales se describen a continuación: • Cambiar la imagen y la cara de la ciudad. • Celebrar y adaptar las soluciones exitosas que se han dado dentro de la ciudad. • Expander los barrios fuertes que existen actualmente como barrio México, Amón y Aranjuez. • Identificar usos específicos y oportunidades para la utilización de espacios vacíos en edificaciones subutilizadas. • Desarrollar servicios complementarios para la ciudad durante la construcción de residencias e infraestructura. • Crear un capital inicial – idealmente con las instituciones financieras, los desarrolladores y el sector público para ayudar a preparar las condiciones necesarias para la revitalización de la ciudad. • Crear la promesa y el compromiso de continuar la revitalización de la ciudad a largo plazo. • Comprometerse con uno o varios proyectos catalíticos iniciales que demuestran un compromiso para cambiar lo que existe y como estimular los proyectos complementarios. • Considerar la creación de una agencia especial para la implementación de proyectos de revitalización. • Iniciar un proceso público de compras para fortalecer el compromiso nacional en el proceso de revitalización. OPORTUNIDADES CANADIENSES Existen numerosas experiencias canadienses con respecto a la transferencia de tecnología e investigación, estas incluyen lo siguiente: • Protección ambiental, limpieza y tratamiento de los desechos. • Protección y manejo de las fuentes de agua. • Modernización del transporte público urbano incluido un sistema de señalización computarizado. • El proceso de participación comunitaria. • Desarrollo de la comunidad y la economía local. • Sistemas de policía comunitaria. 53

• • • •

Diseño moderno de edificaciones y métodos constructivos que incluyan sistemas de control. Técnicas de promoción. Tecnologías relativas al planeamiento urbano como SIGs y registro de tierras computarizado. Nuevas herramientas para el financiamiento de bienes raíces especialmente en el desarrollo residencial.

COMPONENTE

1. Acciones a largo plazo

II. Acciones a mediano plazo

III. Acciones a corto plazo

PROYECTO

TAREAS Policial represivo 1. Inseguridad Regeneración Ambas (apropiación) Transporte público limpio Asociado a repoblamiento 2. Transporte Peatonización Política estacionamiento local y público Congestionamiento periférico Tangencial al centro 3. Organización de Peatonización Ejes de travesía tránsito Carga y descarga Aplicación de Leyes Electrificación subterránea Mobiliario urbano Agua potable, cloacas y 4. Otros servicios. Capacitación y comunicación pluvial Control vallas publicitarias Servicios sanitarios públicos 1 Reglamentar a. Formular el plan de renovación de la zona central y su proceso reglamento renovación Centro b. Convalidar interinstitucionalmente y aprobar legalmente el San José plan y reglamento de renovación. 2 Propuestas a.Marco legal actual reformas legales b. Marco legal nuevo 3 Herramientas a. Existentes financieras b. Propuestas 4 Tierras disponibles a. Proyectos Mejorar infraestructura y servicios urbanos privados (zona de zona, divulgación sur Este, Paseo Colón, Amón – Implementar los proyectos de alta Densidad Otoya) Mejorar infraestructura y servicios urbanos b. Proyectos de zona (aceras, parques, ríos, seguridad, públicos tránsito, paseos peatonales, con vecinos, 1. Implementar (Dolorosa, etc) proyectos Pacífico, Cristo estratégicos Implementar proyectos condominio y uso Rey, La Cruz) regeneración y mixto. repoblamiento Mejorar infraestructura y servicios urbanos de zona (aceras, parques, ríos, seguridad, c. Proyectos tránsito, paseos peatonales, con vecinos, Mixtos: etc) MunicipalidadEmpresa Privada Crear instrumentos institucionales, legales, (Paso de la financieras para trabajar en conjunto. Vaca) Implementar los proyectos de alta densidad y uso mixto 2. Elaborar el Crear mecanismos de gestión proyectos (unidad ejecutora) programa de Fondo inmobiliario – Gerentes de proyecto comunicación

RESPONSABLE

FECHAS

Consejo Social Cantonal Comisión de Pilotaje Comisión Mixta

CNFL y AyA Comisión Mixta MSJ, INVU Dir. Urbanismo, MIVAH CCC

Sept 2003 feb. 2004 Sept 2003 a Sept 2004

INVU - CFIA

MSJ – Consejo Social Cantonal Empresa privada Sistema Bancario MSJ – Consejo Social Cantonal MIVAH Sept 2003 en adelante. MSJ – CCC – Empresa privada MSJ – Empresa privada Unidad promotora AdHoc

Sept. 2003 a febrero 2004 Marzo 2004 en adelante.

54