Individuel Et Semi Collectif a Constantine

REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE UNIVERSITE MENTOURI INSTITUT D'ARCHITECTURE ET D'URBANISME DE CONSTANTINE DEPARTEMENT D'ARCHITECTURE MEMOIRE DE FIN D'ETUDE ENVUE DE L'OBTENTION DU DIPLOME D'INGENIEUR D'ETAT EN ARCHITECTURE :THEME

:REALISEE PAR

ABABSA Azeddine AOUANE Sara :ENCADREE PAR

Mr. TEBIB

Promotion: 2010-2011.

Plan de travail CHAPITRE I : 10 A/ Choix du thème…………………………………………………………………...... 10 B/ L'habitat en Algérie……………………………………………………………..… 1010 B.1. La crise de l'habitat en Algérie ………………………………………………..… 0202 B.2. Evolution de la politique de l'habitat en Algérie ……………………..……......... 02 1. La période 1962-1977 ……………………………………………..…......… 20 2. La période 1977-1979 ………………………………………...………......... 30 3. La période 1980-1984 ……………………………………………...….....… 30 4. La période 1985-1998 ………………………………………….…..….....… 30 B.3. Nouveau mode de financement du logement ……………………………..….…. 30 1. L'habitat location-vente…………………………………………….…....…. 2. L'habitat participatif ………………………………………...….…..…....… B.4. Quel habitat pour demain ?..................................................................................... 40 CHAPITRE II : "préalable théorique "

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05 A/ Définition des concepts ………………………………………………...…………. 50 1. Définitions de l'habitat …………………………….……....……......................… 50 2.Typologie d'habitat ………………………………………...……..............……… 50 2.1 L'habitat sans logement ………………………………………..….…...… 60 2.2 L'habitat élémentaire ou précaire ……………………….….….…...….... 60 2.3 L'habitat de physionomie rurale ……………………………….....…....… 07 2.4 L'habitation citadin ………………………………………………...…….. 07 2.5 L'habitat collectif ……………………………………………………..…. 07 B. L'habitat intermédiaire : pourquoi ? Pour qui? Comment ?............................... 07 B.1. Une définition difficile à trouver ………………………………………………. 08 B.2. L'habitat intermédiaire et l'épineuse question de la densité …………………..…. 08 B.3. L'habitat intermédiaire, forme urbaine et urbanité ……………………….…...… 08 B.4. Qui est "habitat intermédiaire"…………………………………...………...……. B.5. Des freins et des limites ………………………………………………..……....… 

Conclusion ……………………………………………………..…..…………

C. Une alternative: l’habitat intermédiaire, aillant densité et respect 08 de l'intimité……………………………………………………………………….….. 09 C.1 Un rapport à la rue ou à l'espace public immédiat ………………………..…… 09 C.2. Une composition urbaine respectant le contexte environnant …………...…….. 09 C.3. Une faible hauteur et un jeu de volume ………………………………....…….. 09 C.4. Une mitoyenneté respectant l'intimité …………………………………….…… 09 C.5. Un espace "ouvert", un ciel pour chaque logement ……………………….…… 01 C.6. Des espaces collectifs à valeur d'usage véritable ………………………….…… 01 C.7. L'habitat intermédiaire …………………………………………………………. 01 C.8. Habitat apprécié par les habitants, propriétaires et locataires :………………... 10 C.9. Des expérimentations d'habitat intermédiaire …………………………………..

Chapitre 1 : A/ Choix du thème : Lorsqu'on élabore une planification d'un ensemble d'habitation on prend en considération la raison des décisions de l'acte de bâtir. Opter pour une forme d'habitat en lui offrant une inversion horizontale ou verticale, c'est prendre en considération les données socioéconomiques, c'est-à-dire nécessite une certaine adéquation entre l'organisation du logement et le mode de vie "les souhaits de ses habitants" afin de pouvoir formuler le meilleur choix possible, donc répondre aux mieux aux aspirations de l'utilisateur. Ce que nous a poussé à choisir l'habitat semi-collectif qui est une forme d'habitat intermédiaire entre l'habitat individuel et l'habitat collectif. Comme nous avons fait notre travail selon le "P.O.S", ce dernier nous impose à faire un autre type qui est l'habitat individuel.

B/ L'habitat en Algérie : B.1. La crise de l'habitat en Algérie : La crise de l'habitat en Algérie est de nos jours l'une des préoccupations majeure, que ce soit au niveau du citoyen ou du plus haut responsable. Cette crise est un phénomène en gestion depuis deux décennies. Nous assistons à une double insatisfaction, quantitatives et une autre qualitative. La première se rapporte à une situation explosive, due principalement à une démographie galopante et un exode rural sans précédent vers les grandes villes, et donc une demande en logement toujours plus grandes. La deuxième insatisfaction découle de la première. Elle relève de l'ignorance des facteurs socioculturels dans la production des logements, les spécialistes ont produit un habitat importé, inadapté au mode de vie aux valeurs socioculturelles des utilisateurs. B.2. Evolution de la politique de l'habitat en Algérie : L'habitat continue d'être un problème majeur pour l'état et l'une des principales préoccupations sociales du pays, malgré les nombreuses tentatives pour éradiquer la crise. Et pour mieux comprendre ce problème, il est important de connaître l'histoire de la politique de l'habitat en Algérie.

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1/ La période 1962-1977 : a/ l'habitat en 1962 a été caractérisé par l'insuffisance, la vétusté et la précarité du parc immobilier hérité.

b/ la période 1963-1967 a été caractérisé par l'achèvement des carcasses laissées en l'état au lendemain de l'indépendance nationale. Après l'indépendance, l'objectif de l'état est de mettre en place un vaste programme permettant la création d'emplois ; caractérisé par (03) plans : Un plan triennal. Deux (02) quadriennaux (1970-1973)-(1974-1977). c/ entre 1966-1977 le rythme des réalisations de nouvelles habitations a été très faible, et il ne répond pas aux objectifs tracés par l'état. Ce n'est qu'a partir du deuxième plan quadriennal (1974-1977) que l'habitat a commencé à avoir une place appréciable dans l'effort national de développement. 2/ La période 1977-1979 : La période 1977-1978 est considérée comme une pause pour le développement économique et la situation en matière d'habitat se caractérisait par une pénurie de logements, par la vétusté et le surpeuplement du logement. La situation a été tellement préoccupante que l'état a crée le ministère de l'urbanisme, de la construction et de l'habitat "M.U.C.H" en Février 1977, et le ministère de la planification et de l'aménagement du territoire "M.P.A.T". 3/ La période 1980-1984 :

Le plan quinquennal avait fixé un objectif très ambitieux de 100.000 logements par an. Cette période a favorisée le recours à la préfabrication légère au détriment des systèmes de préfabrications lourdes mais cette solution présente des inconvénients ; elle ne me permet pas un développement de l'industrie locale de la construction et produit un habitat à caractère précaire. Elle est couteuse car elle implique l'importation de la totalité des équipements utilisée. 4/ La période 1985-1998 : Les pouvoirs publics ont décidé en 1980 de mettre en œuvre une politique de restructuration de tous les secteurs nationaux. La politique des pouvoirs publics va être à partir de cette époque, la transformation d'un secteur "Public" en un secteur "Privé".

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B.3. Nouveau mode de financement du logement : L'état reste le principal et l'unique pourvoyeur de fonds, en matière de construction de logement jusqu'à 1996. Et à partir de cette date le logement est considéré comme une activité économique régie par des règles commerciales.

1/ L'habitat location-vente : La location-vente est un mode d'accès à un logement avec option préalable pour son acquisition en toute propriété au terme d'une période fixée dans le cadre d'un contrat écrit. Ce programme est réalisé sur fond public couvrant 75% du coût final du logement ; et les 25% complémentaires doivent être apportés par les acquéreurs. Les conditions et les modalités d'acquisition sont fixe par le décret exécutif N°01-105 du 25 Avril 2001. 2/ L'habitat participatif : C'est un nouveau dispositif mis en place pour permettre au citoyen demandeur d'un logement de pouvoir bénéficier simultanément de l'aide de l'état à l'accession à la propriété "A.A.P" et d'un crédit immobilier accordé par une banque sous réserve de satisfaire aux conditions d'éligibilité par la réglementation.

B.4. Quel habitat pour demain ? Après des années de stagnation, l'habitat revient sur scène avec des programmes ambitieux qui tranchent avec l'immobilisme des dernières années. Des nouvelles tendances se distinguent timidement et commencent à changer le paysage lassant des périphériques de nos villes. Ainsi des analyses sur le mode vie de citadins démontrent que s'il y a bien les traditions qu'on doit respecter, il y a aussi les bouleversement notre société. Ces tendances ne concernent pas exclusivement notre société, il serait intéressant de se pencher dès maintenant sur ces aspects et émettre des hypothèses pour notre habitat pour notre habitat de demain. L'idée serait de faire évoluer le mode de vie dans le respect de notre identité et des traditions familiales, vers un habitat compatible avec les nouvelles données d'ordre social, écologique et technologique.

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Chapitre 2 : préalable théorique

:A-Définitions des concepts 1.Définition de l'habitat : *Le dictionnaire LAROUSSE défini l’habitat comme suite : « Lieu habité par une population, une plante, un animal à l’état de nature, aussi il est l’ensemble des faits géographiques relatifs à la résidence de l’homme (forme, emplacement, groupements des maisons etc.) », « L’ensemble des contraintes relatives à l’habitation. ». De plus les études en la matière présentent en considération le concept dans son sens le plus large : Logement en tant que dortoir. Bien être physiques et sociale de la famille et l’individu. *Pour PHILIPE LARMOUR l’habitat est une notion complexe qui permet de définir : « le mode de peuplement et d’organisation par l’homme du milieu qu’il vit. ».C’est n’est pas uniquement enveloppe dans laquelle l’homme vit, mais la notion plus large d’habitation dans son environnement .L’habitat caractérise l’enveloppe physique dans laquelle l’homme assure ses besoins quotidiens et consiste en son abri aux différentes pressions extérieures. *J-E HAVEL conçoit l’habitat comme : « toute l’aire qui fréquente un individu, qu’il circule, y travailler, s’y divertisse, y manger, s’y reposer ou y dorme. » *Pour J-ION l’habitat : « contient en lui-même toute articulation entre domaine construit et l’espace environnant proche ou lointain géographique ou temporel, social ou matériel. » *NORBERG SHULZ le terme « habitat » signifie quelque chose de plus d’avoir un toit et un certain nombre de mètres carres à sa disposition .D’abord, il signifie rencontre d’autres êtres humains pour échanger des produis, des idées et des sentiments, c’est-à-dire, pour exprimer la vie comme multitudes de possibilités. En suite, il signifie, se mettre d’accord

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avec certaines personnes sur un certain nombre de valeurs communes .En fin, il signifie, d’être soi- même, c’est-à-dire, choisir sont

Petit monde personnel .Celle-ci n’est que la maison, elle est toujours cette retraite privée où pourrait se développer la personnalité. Donc, l’habitat, ce n’est pas uniquement un logement ou espace délimité mais une multitude De données qu’il le rend plus agréable à habiter. *Selon Claire et Michel Duplay: « l’objet de architecture est de concevoir le cadre de vie quotidienne, c’est-à-dire l’habitat. D’un point de vue fonctionnel, l’habitat est l’ensemble formé par le logement, ses prolongements extérieurs, les équipements et leur prolongement extérieurs, les lieux de travail secondaires ou tertiaires. D’un point de vue morphologique, l’habitat est l’ensemble des systèmes en évolution qui créent le lieu de ces différentes activités »

2-Typologie de l'habitat : 2.1 L'habitat sans logement : Le cas le plus courant est celui des villes très densément peuplées et pauvres, où les populations concernées veulent plutôt entrer dans la société et élisent domicile aux portes de la ville ou dans les rues désertées le soir ; on le voit surtout dans les villes de l'Inde et de l'Asie du Sud-Est.

2.2 L'habitat élémentaire ou précaire : Elle est principalement représentée par ce qu'on appelle les bidonvilles. Ce sont des habitations qui occupent des espaces délaissées pour des raisons d'insalubrité, de manque d'attrait ou de danger du site, qui se situe quelque fois au centre mais le plus souvent en périphérie. Cet habitat est dit précaire en raison d'une part de l'utilisation d'un matériau léger et de récupération peu coûteux, mais surtout en raison de l'absence d'un droit définitif à l'utilisation. Il est occupé par des populations fragiles qu'on peut expulser à tout moment, mais qui représentent également une force qui peut exercer une pression sur la ville.

2.3 L'habitat de physionomie rurale :

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Il est né dans un cas de la transposition d'exploitation agricoles dans la ville avec maintien d'une activité primaire, et dans un autre cas du fait du maintien de ces activités lors même que le village originel s'est développé pour devenir une grande agglomération. Il peut naître encore de l'exode rural, les populations émigrées apportant des transformations à ses habitations du fait qu'ils conservent un mode de vie rural.

2.4 L'habitation citadin : C'est un habitat dont la construction est adaptée à la vie urbaine, il est de plusieurs types : a/ Le type pavillonnaire : c'est un habitat individuel qui se caractérise par la création, la transformation ou la conservation d'espaces verts, et la volonté de retrouver la compagne dans la ville, mais délaissée du monde de vie rurale. b/ Le lotissement :c'est la division raisonnée de l'espace à urbaniser. C'est une forme organisée de la croissance par le partage en lots, desservis par une voirie intérieure et disposée de manière géométrique, il se caractérise par l'individualisation d'espace urbain, où la voirie disposée ou dominée ou complexe tente de dissuader la pénétration par les étrangers, et où naît le sentiment. D'appartenance à un quartier. Les dimensions des lots varient de 200m² à 2000m², modifiant les densités et marquant le niveau social. Il existe aussi les cités ouvrières, les cités de classes moyennes ou de cadres supérieurs. Le lotissement peut être aussi une forme organisée de l'habitat pavillonnaire, et s'apparenter au logement hygiénique.

2.5 L'habitat collectif : Sa caractéristique principale est le logement de plusieurs familles sous le même toit. Il peut aller du petit immeuble collectif de 4 à 5 appartements à la tour de centaines de logements, et se présente par deux types : a/ Les ensembles de "Maisons de ville" : dans le vocabulaire architectural, il s'agit de maisons types de la ville, avec 4 à 8 étages et des appartements disposés symétriquement par rapport à la montée d'escalier, intérieur ou extérieur. Ces ensemble se trouvent généralement dans les quartiers anciens ou les extensions dans des secteurs centraux, avant la mise en place de véritables plans d'urbanisme. Dans les centres notamment, leur agencement s'effectue de part et d'autre de la rue, sur les quelles leurs rez-de-chaussée ouvrent des commerces. C'est le cas à Constantine, de la rue Benmhidi. b/ L'habitat collectif organisé ou organique : cet habitat est né des préoccupations sociales (on l'appelle aussi habitat social), et au départ pour éviter aux ouvriers les mauvaises

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conditions d'hygiène et de confort. C'était une sorte de paternalisme ajouté à l'hygiénisme. Il se présente sous forme de grands ensembles qui vont de quelques dizaines d'immeubles à plusieurs milliers de logements et caractérise les extensions périphériques des grandes villes notamment en Algérie où elles sont appelées ZUHN.

B. L'habitat intermédiaire : pourquoi ? pour qui? Comment ? Le débat, autre temps fort de cette journée, a permis aux participants de restituer leurs premières impressions sur l'habitat intermédiaire et de les confronter à l'expertise de spécialistes intervenant sur ce segment du logement. La synthèse de ces débats fait apparaître quelques points clefs portant notamment sur les apports de l'habitat intermédiaire aux questions de la densité, de l'urbanité, de la diversification du logement social mais également sur ses limites/contraintes. B.1. Une définition difficile à trouver :

"L'habitat intermédiaire" fait référence à des réalités différentes. Une définition consensuelle reste donc un défit pour cet atelier. La teneur des débats a permis d'identifier non pas une mais plusieurs définitions ou approches de l'habitat intermédiaire. Celui-ci fait référence à des notions très différentes : Notion de densité. Notion de forme urbaine. Notion de statut d'occupation et de cible de clientèle. B.2. L'habitat intermédiaire et l'épineuse question de la densité : La question de la densité constitue un vrai débat qui répond à un intérêt général : limiter la consommation d'espace, l'urbanisation diffuse et l'augmentation des déplacements la contribution de l'habitat à la question de la densité à été un point récurrent dans les débats. L'habitat intermédiaire aurait des fonctions différentes selon que l'on se trouve en milieu urbain ou rural. En milieu urbain, il correspondrait à une offre de "vert" et "d'espace" pour ceux qui vivent dans du collectif. En milieu rural, l'habitat intermédiaire jugé non concurrentiel à la maison individuelles ne semblerait pas adapté aux besoins, c'est donc encore le logement isolé qui s'impose. B.3. L'habitat intermédiaire, forme urbaine et urbanité : Sa modularité (hauteur, densité) permettrait à l'habitat intermédiaire de s'adapter au contexte urbain, en créant des espaces de transitions. Cette adaptabilité en ferait une forme

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architecturale idoine pour maintenir la continuité du tissu urbain dans des espaces semidenses, contrairement aux zones pavillonnaires loties sans plan s'ensemble. En effet, l'habitat intermédiaire permet de relever le défit d'associer le plaisir d'un espace extérieur privatif au sein d'une densité urbaine donnant accès aux équipements urbains essentiels à la satisfaction des besoins quotidiens de la population (commerces, équipements scolaires, transports collectifs, services de santé…). L'habitat intermédiaire s'impose par conséquent comme alternative dont la structure permet d'adapter un produit attractif à un cadre de vie de qualité, riche et fonctionnelle B.4. Qui est "habitat intermédiaire" : L'habitat intermédiaire semble être pour certains le moyen de combiner les aspirations des citoyens pour la maison individuelle et le désir de "compagne", avec une volonté croissante des collectivités territoriales de limiter l'étalement urbain. B.5. Des freins et des limites : Le prix de construction au m² et donc le prix d'achat reste plus élevé dans l'habitat intermédiaire que dans l'habitat individuel. Ceci tient au fait que l'habitat intermédiaire n'est pas une forme standardisée de logement et qu'il entraîne, à ce titre, des coûts supplémentaires par rapport aux lotissements. Ces opérations d'habitat intermédiaire ont donc besoin d'intervention financière et foncière des collectivités territoriales.

*Conclusion : Finalement, comme nous l'avons précédemment évoqué, "l'habitat intermédiaire" ne correspond pas à un produit standard, à une règle qu'il convient de substituer à une autre ou d'appliquer sans préalable. Il correspond au contraire à une gamme de produits diversifiés, qui peut être adaptée à un territoire spécifique et à des cibles différenciées. Le recours à l'habitat intermédiaire doit donc rester un choix adapté et raisonné.

C. Une alternative : l'habitat intermédiaire, aillant densité et respect de l'intimité : La notion "d'habiter autrement" dans un habitat intermédiaire résulte d'une vraie stratégie d'agglomération. Celui-ci s'appuie sur le constat de profondes transformations sociétales et des modes de vie des familles (référence : la petite maison au milieu de son jardin). Elle s'inspire également de la prise de conscience collective de travailler sur la ville elle-même et de limiter l'étalement urbain, en favorisant la mixité sociale et générationnelle. Engendrant le sentiment de liberté d'indépendance et d'intimité, répondant au besoin de nature et d'urbanité.

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Les logements doivent avoir des caractéristiques proches d'un intérieur de maison : Qualité des espaces et des volumes. Une certaine modularité. La présence d'espaces annexes généraux (cellier, cave, garage, grenier…). Des espaces extérieurs privés en terrasses ou en jardins. C.1 Un rapport à la rue ou à l'espace public immédiat : L'habitat intermédiaire doit en premier fabriquer de l'urbain. Pour cela, et en général, le bâti s'implante en accord avec les règles de la rue, en constituant des façades non bâtis publics ou privés sont relativement soignés. C.2. Une composition urbaine respectant le contexte environnant : Les opérations d'habitat intermédiaire proposent des compositions urbaines cohérentes par elles-mêmes, qui doivent être en accroche avec le territoire urbain immédiat. S'adaptant au contexte. Les densités et les hauteurs ne heurtent pas celles avoisinantes et/ou forment souvent des transitions avec les différents tissus constitués. C.3. Une faible hauteur et un jeu de volume : Pour rester attractif et conserver l'avantage du logement individuel sans pour autant sacrifier la densité urbaine, l'habitat intermédiaire ne doit pas dépasser des hauteurs de R+3. Un jeu volumétrique et une mise en scène de terrasses peuvent visuellement atténuer les rapports entre la base et le sommet des constructions. C.4. Une mitoyenneté respectant l'intimité : L'habitat intermédiaire doit, par sa morphologie architecturale, veiller au respect de l'intimité de chacun. La conception des logements et l'organisation du plan de masse doit permettre d'individualiser chacune des entités et limiter les vis-à-vis gênant. Le percement des ouvertures, notamment celles des vues principales, devra être un savant dosage entre les incidences des données climatiques (thermorégulation des bâtiments, lutte contre la surchauffe estivale…) et respect de l'intimité de chacun ("tourner le dos" à son voisin). C.5. Un espace "ouvert", un ciel pour chaque logement : Dans la logique de posséder au plus près les caractéristiques d'une maison individuelle et de combler un besoin de nature, chaque logement a droit à des espaces extérieur privés, un large balcon au minimum, un jardinet pour grande terrasse pour ceux en étage. L'accès au logement est également une caractéristique spécifique de l'habitat intermédiaire. Le traitement privatif et individualisé de l'entrée au logement reste primordial. C.6. Des espaces collectifs à valeur d'usage véritable : 9

L'habitat intermédiaire, en prônant l'imbrication de logement individuels dans un bâtiment collectif "économe", aboutit en même temps à la réduction des parties communes traditionnelles non valorisables, et à la réalisation de certaines autres indispensables à la gestion de services communs, qui n'existaient pas dans l'habitat individuel classique : chauffage, lingerie locaux garage à vélos, abris de jardin, locaux poubelles, espaces verts collectifs… Cette redistribution des parties communes est un facteur de convivialité puisqu'elle facilite les rencontres des habitants. Mais elle doit s'accompagner d'un grain qualitatif. La qualité paysagère (la végétation de la plupart des espaces collectifs, comme les places de stationnement à l'aire libre,est recommandée), l'entretien et la sécurité des espaces assurés pour des cheminements doivent ainsi être assurés pour garantir le bien-être de chacun. C.7. L'habitat intermédiaire : une alternative pouvant satisfaire des aspirations parfois "contradictoires" : L'intégration urbaine et architecturale de l'habitat intermédiaire est un enjeu essentiel dans la réussite d'une opération. Pouvant, de prime abord, être en contradiction. C.8. Habitat apprécié par les habitants, propriétaires et locataires : L'habitat intermédiaire ne revoies pas nécessairement à des programmes sociaux, d'accession sociale à la propriété ou d'opération lyonnaise, les opérations réalisées dans les années 75-80 comportent ainsi du logement social public ou de l'accession (opération mixte) et sont essentiellement situées à Lyon ainsi qu'en 1er et 2ème couronne Est de l'agglomération (Bron, Saint-Fons, Vaulx-en-Velin, Chassieu, Meyzieu). La plupart des opérations vivent bien et sont particulièrement appréciées de leurs habitants qui ont été peu mobiles et se disent attachés à ce type d'habitat. Les opérations en accession ont attiré une clientèle familiale (couples avec de jeunes enfants), ainsi que des professions cadres moyens et supérieurs, y compris dans les communes de l'Est. L'accessibilité autoroutière, la verdure, le jardin privé, le coût abordable ont ainsi convaincu ces jeunes ménages. Dans les opérations les plus anciennes, le profil sociologique est resté stable avec le maintien de catégories moyennes et supérieures. C.9. Des expérimentations d'habitat intermédiaire relancées depuis 1997 : A la suite d'un diagnostic préalable et d'un séminaire, "l'habitat alternatif à la maison individuelle". (octobre 1997), réunissant l'ensemble des acteurs locaux, trois expérimentations ont été engagées dans des opérations d'urbanisme dans le cadre d'une consultation promoteurs-concepteurs. A partir de 2000, des opérateurs privés se sont mobilisés sur ce segment de marché et une dizaine d'opérations ont vu le jour en diffus, notamment à la suite d'une prise en compte de cette approche dans le POS. 1000

Les produits habitat intermédiaire proposés sont de l'individuel groupé, maisons multifamiliales, des petits collectifs (R+2 à R+4), duplex empilés, avec des entrées individualisées et un espace extérieur privatif (jardin ou terrasse).