Incorporação

TOTVS Incorporação

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VISÃO GERAL Apresentação Objetivos ENTIDADES PRINCIPAIS Empreendimento Unidade / Sub-Unidade Componentes Condições da Venda (Modalidades) Características Fiador Vendedor (Pessoa Física, Pessoa Jurídica) Eventos Contábeis Tabela de Preços VENDAS/ALUGUÉIS Vendas Aluguéis IPTU IPTU SEGURO Geração da Parcela de Seguro CONTRATOS Geração de contratos e documentos nas vendas Geração de contratos nos aluguéis Modelo Texto da Minuta Minuta de Contrato REAJUSTE Reajuste de Correção Monetária Reajuste de Correção Monetária - Parâmetros Reajuste de Juros Contratuais - Teoria RESÍDUO Resíduo Geração do Resíduo Anual Geração do Resíduo de Moeda Projetada Geração do Resíduo a qualquer instante ADITIVO Aditivos Tipos de Aditivos DISTRATO Distrato ANEXOS Modelos de cálculo Estudo de viabilidade Manutenção de Parcelas Integração Comissão

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VISÃO GERAL

Apresentação

O TOTVS Incorporação (RM SGI) é um dos aplicativos de solução corporativa que reúne os sistemas para a linha Windows da TOTVS. Esses aplicativos trabalham de forma integrada e similar, compartilhando diversas operações importantes. Ele é uma solução para empresas do segmento imobiliário. As características funcionais do TOTVS Incorporação visam permitir a automação da gestão imobiliária na venda e aluguel de imóveis utilizando várias modalidades de financiamento, gerenciando o estoque de unidades e principalmente a carteira imobiliária da empresa e sempre priorizando fatores como agilidade, qualidade e eficiência no atendimento como importantes diferenciais na prestação de serviços. O sistema facilita atividades como de vendas e aluguel de imóveis, tesouraria (controle de contratos, planos de pagamento, geração de lançamentos) e relatórios (planilhas, gráficos e cubos).

Objetivos O sistema tem como objetivo principal facilitar as ações no cadastro de vendas e aluguéis de imóveis, controle de financiamento, geração de planos e controle de estoque de unidade (imóveis). O TOTVS Incorporação ainda possibilita a criação de lançamentos financeiros para o TOTVS Gestão Financeira (RM Fluxus) e a criação de lançamentos contábeis para TOTVS Gestão Contábil (RM Saldus). O sistema propicia também grande facilidade na realização de consultas dos dados cadastrados, através de relatórios e planilhas existentes.

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ENTIDADES PRINCIPAIS Vendas / Alugueis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Distrato

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Aditivo

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

IPTU

Contratos

Empreendiment o O cadastro de Empreendimentos é a base para registros posteriores como Unidade, Sub-Unidade e Vendas ou Aluguéis. É neste cadastro, que serão inseridos os Empreendimentos imobiliários, ou seja, um loteamento, uma quadra, um prédio, etc., e que posteriormente serão utilizados para Vendas e Aluguéis; Exemplo: Um loteamento, uma quadra, ou até mesmo um prédio. Antes de iniciar o cadastro de um empreendimento, deverão ser definidos todos os parâmetros relativos à manutenção de empreendimentos em Ambiente / Parâmetros / TOTVS Incorporação. Procedimento 1. Acesse o menu Cadastro / Empreendimento. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Empreendimento, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostrados todos os empreendimentos cadastrados. 3. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’. 4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão novo para inclusão de um novo empreendimento. 6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os empreendimentos desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro. Neste cadastro é importante definir alguns parâmetros que são importantes para o andamento das negociações imobiliárias a serem realizadas futuramente. Por exemplo, a Data de Entrega e a Data de Habite-se do empreendimento, pois poderão ser utilizadas como informação para a realização dos reajustes das vendas e alugueis. Outras informações importantes para o cadastro de empreendimentos é a quantidade de Unidades (Quadra, Loteamento, etc.) e Sub-Unidades (Lotes, Apartamentos, etc.). Deve-se também iniciar o tratamento das integrações financeiras, feitos isto, os lançamentos financeiros gerados para o TOTVS Gestão Financeira terão algumas informações geradas.

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Exercícios Cadastre um empreendimento informando os campos obrigatórios, definindo as integrações com os outros sistemas contendo 2 unidades e 100 sub-unidades.

Unidade / Sub-Unidade Para cadastrar uma Unidade no TOTVS Incorporação é necessário que o seu respectivo empreendimento esteja previamente cadastrado no sistema para que haja a associação entre os mesmos. Exemplo: Uma Unidade pode ser vista como um loteamento, uma quadra, um apartamento e etc. Antes de iniciar o cadastro de Unidades/SubUnidades deverão ser definidos todos os parâmetros relativos à manutenção de empreendimentos em Opções / Parâmetros / RM SGI. Nos Parâmetros Gerais serão cadastrados os nomes das tabelas da Unidade e Sub-Unidade que serão utilizados no sistema. Utilizaremos como exemplo o nome Bloco para a Tabela Unidade e o nome Apto para a Tabela Sub-Unidade. Procedimento 1. Acesse o menu Cadastro / Bloco/Apto. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’ e o operador ‘IS NOT NULL’, desta forma serão mostrados todos os blocos e seus respectivos apartamentos cadastrados. 3. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’. 4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão ‘Novo’ para inclusão de um novo bloco. 6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). O limite de Blocos e Aptos não poderá ser ultrapassado, ou seja, deve ser respeitada a quantidade que foi cadastrada no respectivo empreendimento. 7. Após cadastrar um bloco deve-se então cadastrar os apartamentos. Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os Bloco/Apto desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro. Todas as informações registradas na geração das Sub-Unidades (Aptos) serão copiadas para as mesmas. Feita a geração dos Aptos é possível visualizar as Sub-Unidades uma a uma na janela Unidades, da pasta SubUnidades. Na edição de sub-unidades visualizamos algumas informações importantes, entre elas está a Fração Ideal que representa quanto de parte tem o apartamento no empreendimento total. Por exemplo, poderíamos dizer que um apartamento representa 2% do tamanho total do empreendimento. Logo a fração ideal seria 0,2. Essa fração ideal é utilizada para o calculo do IPTU. Veremos um exemplo abaixo, e posteriormente abordaremos mais sobre o IPTU no TOTVS Incorporação.

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Exemplo: O valor da parcela de IPTU é obtido através da fórmula: Valor do IPTU informado * Fração Ideal de cada sub-unidade, dividido pelo número de parcelas informado no IPTU. Valor IPTU = 1000,00 Fração Ideal = 0,1 Número de Parcelas = 1 Total = 1000*0,1/1 = 100,00 Se o IPTU for gerado no mesmo mês da venda o número de parcelas será sempre uma parcela a menos. Ainda neste cadastro é possível visualizar as características associadas, valores, entre outras informações.

Exercícios Cadastre um Bloco com 50 apartamentos com o preço de R$ 110.000,00 cada um.

Componentes Os Componentes são utilizados para compor uma Modalidade, conhecida também como as Condições de Venda. Eles podem ser classificados como geradores de parcelas, geradores de valores dentro das parcelas ou até mesmo componentes de valorização como CM (Correção Monetária) e Juros. Procedimento 1. Acesse o menu Cadastro / Condições de Venda / Componente. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’, desta forma serão mostrados todos os componentes cadastrados. 3. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’ 4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’ . 5. Clique no botão ‘Novo’ para inclusão de um novo componente. 6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os componentes desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro. Caso o componente gerado seja gerador de parcelas, exemplo: mensal, o mesmo deve possuir um tipo de parcela associado. Já os componentes utilizados para reajuste de juros e correção monetária devem possuir um valor opcional associado. Lembrando que os valores opcionais são definidos nos parâmetros do RM Fluxus (TOTVS Gestão Financeira). Exemplo: O componente de CM representa o valor da correção monetária após a entrega do empreendimento. Se ele estiver relacionado ao campo de valor opcional do TOTVS Gestão Financeira número 7 significa que a cada cálculo de correção monetária do sistema TOTVS Incorporação, após a entrega o campo de valor opcional número 7 do lançamento financeiro, também será atualizado com o mesmo valor.

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Exercícios

1. Cadastre componentes geradores de parcelas. 2. Cadastre componentes de reajuste de juros e CM.

Condições da Venda (Modalidades) São condições previamente cadastradas utilizadas para a geração dos planos de financiamento nos contratos realizados pelo TOTVS Gestão Imobiliária. Para a comercialização dos imóveis é necessário definir a política comercial para o empreendimento. Uma das principais definições se refere a montagem do plano de venda ou forma de pagamento dos imóveis ou as condições da venda. As condições de venda compõem um conjunto de componentes associados, sendo que no momento da realização das vendas ou aluguéis ainda é possível alterar a composição destes componentes. Procedimento 1. Acesse o menu Cadastro / Condições de Venda / Modalidades. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostradas todas as modalidades cadastradas. 3. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’. 4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão novo para inclusão de uma nova modalidade. 6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). 7. Associe os componentes a serem utilizados na modalidade. Neste primeiro momento o filtro utilizando o operador ‘IS NOT NULL’ pode ser usado. Posteriormente, os filtros devem ser melhorados para que sejam apresentados somente os componentes desejados, pois existe um limite no sistema de 1000 registros por filtro. Nos componentes associados devem ser definidos os grupos. Exemplo: Grupo 1:  Sinal Grupo 2:  Mensal  CM (dependerá da data de entrega do empreendimento).  Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento). Desta forma, o reajuste de CM e Juros incidirá apenas nos componentes geradores de parcelas que estão no mesmo grupo dos componentes de reajuste. Nos componentes geradores de parcelas devem ser definidas também o modelo de cálculo. Esta regra não se aplica ao componente de Sinal. Também no cadastro de modalidades é possível associar eventos contábeis para os processos utilizados no TOTVS Incorporação.

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Exercícios 1. Cadastre uma modalidade no modelo de cálculo Padrão com os seguintes componentes: Grupo 1: Sinal Grupo 2: Mensal (Modelo Padrão), CM Antes, CM Após, Taxa de Juros Antes e Taxa de Juros Após. Cadastre uma modalidade no modelo de cálculo Price com os seguintes componentes: Grupo 1: Sinal Grupo 2: Mensal (Modelo Price), CM Antes, CM Após, Taxa de Juros Antes e Taxa de Juros Após.

Características Esta entidade de pode ser associada no cadastro de Empreendimento ou no cadastro de Apartamento. A definição das características (físicas ou não físicas) que se queira controlar nos empreendimentos imobiliários é possível de ser realizada através dos cadastros explicados abaixo. As principais características a serem controladas são, geralmente, de natureza física como: se um empreendimento possui área de lazer, se a obra é estruturada ou qual o tipo de padrão de acabamento. Entretanto, pela flexibilidade do sistema de Gestão imobiliária é possível definir e cadastrar características de qualquer tipo (como público alvo do empreendimento ou faixa de renda do mercado interessado). Procedimento 1. O primeiro passo é criar os tipos de características acessando o menu Cadastros / Características de Apto/ Tipo de Características. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostrados todos os tipos de características cadastrados. 3. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’. 4. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 5. Clique no botão ‘Novo’ para inclusão de um novo tipo de característica. 6. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o Help). 7. Após cadastrar o tipo de característica, deve-se então cadastrar as características acessando o menu Cadastros / Características de Apto/ Características. 8. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’, e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostradas todas as características cadastradas. 9. Clique em ‘Adicionar’ e após no botão ‘Salvar’. 10. Informe um nome para o filtro, selecione o mesmo e clique no botão ‘Executar’. 11. Clique no botão novo para inclusão de uma nova característica. 12. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). Exemplo: Tipo de característica como o “Número de Quartos” e características deste tipo como “1 quarto”, “2 quartos”, “3 quartos”, etc. Em Cadastros / Características de Apto/ Associar características é possível atribuir um conjunto de tipos de características e características de cada tipo cadastradas a um conjunto de imóveis do empreendimento.

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Exercícios 1. Cadastre um tipo de característica. 2. Cadastre uma característica e associe o tipo de característica criado anteriormente.

Fiador Um Fiador é aquele que se responsabiliza por alguém no cumprimento de uma obrigação ou de um dever, é um avalista. Um Fiador ainda poderá ser cadastrado como Fiador Pessoa Física e\ou Fiador pessoa jurídica Procedimento 1. Acesse o menu Cadastro / Categoria: Gerais / Fiador (escolha qual será o tipo de fiador). 2. Na janela de fiadores clique no botão ‘Novo’. 3. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help) e salve. 4. Na tela de cadastro do fiador, associe o fiador criado a um apartamento em Anexos ‘Associação sub-unidade’. 5. Quando criar a venda, será possível vincular o fiador cadastrado na venda que no apartamento esteja associado da venda criada. Um fiador deve primeiramente ser associado a uma Sub-Unidade e posteriormente, no momento da venda ou aluguel, o mesmo poderá ser vinculado. Caso a sub-unidade presente no contrato possua fiadores associados. Outra forma de inserir um fiador no contrato é através do Aditivo Troca de Fiador que inclusive já realiza a associação entre o fiador e a Sub-Unidade presente no contrato. Além dos dados cadastrais completos, é possível definir no sistema os imóveis. A pessoa poderá ser fiadora de modo a evitar erros de digitação e manter a segurança do sistema (opção habilitada pelo parâmetro “Associar Fiador a Sub-Unidade” em Opções / Parâmetros, pasta Parâmetros Gerais).

Exercícios Cadastre um fiador e associe o mesmo com os apartamentos criados.

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Vendedor (Pessoa Física, Pessoa Jurídica) Devem ser cadastradas todas as pessoas físicas e jurídicas que atuam como vendedores de imóveis da empresa (geralmente os vendedores autônomos, os vendedores das imobiliárias e as imobiliárias ou empresas que comercializam imóveis). Após o cadastro é possível associar um vendedor a Venda, com isso será possível também a geração da comissão para os respectivos vendedores. Para isso o TOTVS Incorporação possui parâmetros que possibilitam este recurso. Procedimento 1. Acesse o menu Contratos / Vendedores Pessoa Física ou Vendedor Pessoa Jurídica, pois são cadastros separados. 2. Na janela de vendedores clique no botão ‘Novo’. 3. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help). Vendedor Pessoa Física Cadastrando um vendedor pessoa física é possível associar o mesmo a uma venda. Com isso, é possível controlar o comissionamento das vendas para os vendedores. Vendedor Pessoa Jurídica O cadastro de pessoa jurídica é similar ao cadastro de pessoa física.

Exercícios 1. Cadastre um vendedor pessoa física. 2. Cadastre um vendedor pessoa jurídica.

Eventos Contábeis São condições previamente cadastradas e utilizadas para a geração da contabilização em vários processos realizados pelo TOTVS Incorporação. A seguir temos alguns exemplos de processos que utilizam eventos contábeis: Efetivação de Contratos, Reajuste, Resolução 963, Distrato, Aditivos e Entrega de Chaves, sendo que cada um dos processos citados envia os lançamentos para o seu respectivo lote no TOTVS Gestão Contábil (RM Saldus). Utilizando Eventos Contábeis em um dos processos acima, será realizada a geração dos lançamentos contábeis para TOTVS Gestão Contábil. Procedimento 1. Acesse o menu Cadastro / Categoria: Contabilidade / Contabilização / Eventos Contábeis. 2. Na janela de eventos contábeis clique no botão ‘Novo’. 3. Com isso, deve-se então definir se o evento utilizará fórmulas ou percentuais. 4. Outras informações importantes a serem definidas são os itens contábeis, ou seja, os itens de débito e crédito e em qual processo o evento será utilizado. 5. Preencha as informações das pastas disponíveis (no caso de dúvida consulte o help).

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Abaixo temos os valores à serem utilizados no TOTVS Incorporação RM SGI para os itens contábeis. Venda Juros de Contrato Vincendas  Juros de Contrato Vencidas  Juros de Contrato Ambos  Correção Monetária Vincendas  Correção Monetária Vencidas  Correção Monetária Ambos  Distrato  Entrega das Chaves  Aditivo  Receita de Venda 963  Receita Financeira 963  Adiantamento Cliente 963  Adiantamento Financeiro Cliente 963 



Exemplo: Evento usado para efetivação de vendas utilizando percentual: Conta de crédito: Conta Clientes - 100 % - Valor Vendas Conta de débito: Conta Caixa Geral - 100 % - Valor Vendas De modo a definir padrões de eventos, conforme plano de pagamento, o sistema TOTVS Incorporação permite que sejam informados os eventos contábeis padrão por modalidade de venda. Isto é importante, pois uma venda à vista ou uma venda com ou sem seguro, por exemplo, tem tipos de contabilização diferenciadas.

Exercícios Cadastre um evento contábil para cada situação abaixo: Efetivação de Contratos  Reajuste  Distrato  Aditivos  Entrega de Chaves 

Tabela de Preços Através deste cadastro é possível atribuir preço a um imóvel do empreendimento no momento da digitação da venda. A tabela de preço será para agilizar a inserção de valores no empreendimento, visto que uma unidade terá, por exemplo, 90 sub-unidades, ao invés de digitar um valor para cada sub-unidade referente, usa-se a tabela de preço. Procedimento 1. Acesse os parâmetros gerais no menu Opções Ambiente / Parâmetros / TOTVS Incorporação RM SGI e marcar a opção “Tabela de Preço”. 2. Para criar eventos contábeis acesse o menu Cadastros / Tabela de Preços. Todos os direitos reservados.

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3. Em seguida deve-se vincular a tabela de preço a uma modalidade de venda. 4. Associar a um empreendimento a Tabela de Preço. 5. No cadastro de Preços Bloco/Apto, associar a tabela de preço do empreendimento. Exemplo: Utilização de Tabela de Preço: Para gerar a tabela de preço em Apto é necessário que, na modalidade escolhida, os componentes do tipo principal tenham os campos: percentual e número de parcelas preenchidas e o campo valor esteja em branco.

Exercícios Cadastre uma tabela de preços associando o empreendimento criado.

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VENDAS/ALUGUÉIS Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Distrato

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Aditivo

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

IPTU

Contratos

Vendas O processo de Vendas / Aluguéis tem como objetivo o registro das negociações imobiliárias existentes entre a empresa que gerencia os imóveis e os clientes. Para inserir tanto uma venda quanto Aluguel, utilizaremos a mesma tela do sistema, e na hora do cadastro selecionaremos ao qual cadastro pertence. Este processo é a base para a realização de outros processos no TOTVS Incorporação, um exemplo são os processos de Reajuste e Resíduo. Procedimento 1. Acesse o menu Vendas Contratos / Cobrança/Vendas Contratos de Vendas e Aluguéis para o cadastro de vendas ou menu Aluguéis / Aluguéis para o de alugueis. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’ e o operador ‘IS NOT NULL’, desta forma serão mostrados todos os empreendimentos cadastrados. 3. Clique no botão Inserir Incluir Vendas ou Inserir Aluguéis. 4. Deve-se realizar o preenchimento dos dados iniciais selecionando um cliente, uma modalidade, o empreendimento e definindo as datas. 5. Selecione o Apto ou Lote a ser associado na venda ou aluguel. 6. Devem ser definidas Condições de Venda (componentes) para posteriormente gerar o plano de financiamento. 7. Deve-se informar a contabilização. 8. Se o usuário preferir pode também preencher as outras pasta da edição de Vendas, como Agente Campos Complementares. 9. O próximo passo é Efetivar a Venda, este processo será realizado com sucesso desde que a venda não tenha nenhuma pendência. 10. Deve ser feita a geração dos lançamentos para o TOTVS Gestão Financeira. 11. Gere o contrato e os outros documentos que fazem parte da rotina da empresa. 12. Realize a quitação após a baixa das parcelas da venda. Exemplo: Composição de Condições de Venda: Grupo 1:  Sinal no valor de R$ 10.000,00 com início em 01/01/2009.

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Grupo 2:  Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Usando Modelo Padrão.  CM (dependerá da data de entrega do empreendimento).  Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento). Sugere-se que o usuário altere somente as condições de venda dos componentes que são do tipo principal isto é, aqueles que são necessários informar os valores das parcelas. Os outros componentes (por exemplo, correção e juros) já estarão Fique atento

parametrizados conforme a necessidade de controle do contrato.

No “Plano de Financiamento” existe uma funcionalidade chamada Consultar Histórico de Cálculo da Parcela, ela mostra todo o detalhamento da parcela, como reajustes realizados e baixas parciais, trazendo de forma objetiva e simples tudo o que foi realizado na parcela. Efetivando a proposta Controle das situações da venda e controle de estoque dos imóveis. Efetivar a venda significa que o cliente concordou com as condições e confirmou a venda. Após a digitação da venda ser salva a mesma se encontrará na situação de “Em Preparação”. Esta situação, conforme descrito no item anterior, representa a fase de proposta de venda em que a empresa e o cliente estão negociando as condições da proposta. Após esta etapa realiza-se a efetivação da venda. Para efeito de controle de estoque dos imóveis e conforme detalhado no tópico de “Lançamento do empreendimento - Cadastros” o sistema possui uma tabela que reflete as situações do imóvel (ela pode ser acessada em Cadastro / Categoria: Manutenção de Empreedimentos Tabelas Opcionais / Situação Apto da sub unidade). Neste cadastro poderão ser incluídas novas situações, já outras Existem algumas situações que são fixas do sistema e não podem ser excluídas pelo usuário. Segue abaixo as relação destas situações fixas: 100 - Disponível para Venda 101 - Disponível para Aluguel 200 - Reservado para Venda 201 - Reservado para Aluguel 250 - Bloqueado 900 - Vendido A inclusão de uma proposta só pode ser efetuada para os imóveis que estejam na situação “Disponível para Venda”. No processo de inclusão da venda o sistema executa a transição da situação do imóvel de “Disponível para venda” para “Reservado para Venda”. Para que uma proposta se torne uma venda com a situação de efetivada deverá ser acionado o botão de efetivação. Neste momento o sistema consistirá alguns dados da venda (conforme parametrização já descrita) de modo a avisar ou evitar que a venda seja efetivada sem as parcelas, sem o imóvel ou sem o endereço do cliente cadastrado. A efetivação da venda executará a transição da situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “Vendido” e também irá alterar a situação da venda de “Em preparação” para “Efetivado”. Para realizar o processo inverso o sistema possui o botão de voltar a situação da venda. Em uma venda efetivada a mesma pode ser estornada e deste modo o imóvel voltará da situação de “vendido” para “reservado para venda”. Uma venda “Em preparação“ ou proposta poderá ser cancelada (através do botão cancelar venda ou distratar). Após acionar este botão o sistema voltará a situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “Disponível para Venda” ou para a situação cadastrada na tabela de motivos de cancelamento (vide módulo “Processos de pós-venda” tópico “Distratação Contratual” para verificação do processo completo de distratação).

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Uma venda com status “Em preparação” pode ser excluída e o sistema também voltará a situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “Disponível para Venda”. Uma venda poderá também ser bloqueada e o sistema, neste caso, mudará a situação do imóvel de “Reservado para Venda” para “bloqueado” e o contrário em caso de desbloqueio da venda. A quitação da venda não interfere no controle do estoque alterando apenas a situação da mesma (vide tópico de integração financeira para mais detalhes do processo de quitação). A tabela abaixo resume o controle das situações da venda e do estoque de imóveis. Processo

Situação do Imóvel

Situação da Venda

Pré-Requisitos

Inclusão da Venda

De “Disponível para Venda” para “Reservado para Venda” Continua em “Reservado para Venda”

De “Sem nenhuma situação” para “Em Preparação”

Somente imóveis com a situação de “Disponível para Venda”

Continua em “Em preparação”

Somente imóveis com a situação de “Reservado para Venda” e vendas com a situação de “Em Preparação” Somente imóveis com a situação de “Reservado para Venda” e vendas com a situação de “Em Preparação”

Alteração da Venda

Exclusão da Venda

De “Reservado para Venda” para “Disponível para Venda”

Efetivação da Venda

De “Reservado para Venda” para “Vendido”

De “Em Preparação” para “Efetivado”

Somente vendas com a situação de “Em Preparação” e com os dados básicos cadastrados (imóvel, parcelas e cliente) dependendo da parametrização

Voltar a situação da Venda

De “Vendido” para “Reservado para Venda”

De “Efetivado” para “Em Preparação”

Somente Vendas com a situação de “Efetivado”

Cancelar ou Distratar uma Venda

De “Reservado para Venda” para “Disponível para Venda”

De “Em Preparação” para “Cancelado” ou qualquer situação da tabela de motivo de cancelamento

Somente imóveis com a situação de “Reservado para Venda” e vendas com a situação de “Em

Bloquear a Venda

De “Reservado para Venda” para “Bloqueado”

De “Em Preparação” para “Bloqueada”

Somente imóveis com a situação de “Reservado para Venda” e vendas com a situação de “Em

Desbloquear a Venda

De “Bloqueado” para “Reservado para Venda”

De “Bloqueada” para “Em Preparação”

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Preparação”

Preparação” Somente Vendas com a situação de “Bloqueada”

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Aluguéis Na gestão imobiliária, em algumas empresas, é necessário controlar o aluguel de imóveis próprios das mesmas e neste tópico será descritos os processo do TOTVS Incorporação que implementam estes controles. Ressalta-se que o TOTVS Incorporação não controla o processo de aluguel de imóveis de terceiros (em que existe a figura do inquilino e proprietário). Não existem parametrizações gerais específicas para o controle do aluguel e as informações principais de controle são listadas a seguir. Para que seja possível realizar aluguéis é preciso que as sub-unidades estejam com as situações cadastradas. Situação Aluguel Da mesma forma que um imóvel está disponível para a venda ele estará disponível para o aluguel. O sistema executa o controle de estoque do imóvel sendo as situações possíveis para a sub-unidades: Disponível para aluguel; Reservado para aluguel: quando se tem uma proposta de aluguel não efetivada;  Não disponível para aluguel: o imóvel só poderá ser vendido;  Alugado: quando se tem uma proposta de aluguel efetivada.  

Lembrando que uma sub-unidade pode ter a situação “Disponível para venda” e ao mesmo tempo ter a situação para aluguel “Disponível para aluguel”. Acessando a opção Aluguéis Propostas / Aluguéis Propostas de Vendas e Alugueis o usuário poderá incluir, alterar, excluir, efetivar, distratar, bloquear e voltar a situação dos aluguéis da empresa.

Exercícios Insira uma nova venda, e edite apenas os dados obrigatórios como cliente, empreendimento, modalidade (Modelo Padrão ou Price), datas, item da venda, condições de venda com componentes de CM, Juros de Contrato e Componentes geradores de parcelas e plano de financiamento. Por fim, salve a venda. Efetive a venda criada.  Gere as parcelas para o TOTVS Gestão Financeira.  Volte a situação da Venda.  Efetive a venda novamente.  Gere os relatórios da Ficha Financeira.  Altere a data de reajuste dos Componentes de CM e Juros, utilizando o processo de Atualizar a Data de Reajuste.  Visualize o Histórico da Venda, utilizando o seu respectivo processo.  Visualize se a venda possui Pendências, utilizando o seu respectivo processo.  Realize os mesmos passos acima para o processo de aluguéis. 

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IPTU Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

Distrato

Aditivo IPTU

Contratos

IPTU Este processo consiste em gerar parcelas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) anexadas ao plano de financiamento de um determinado contrato. Procedimento 1. Acesse Vendas / Cobrança / IPTU e gere as parcelas de IPTU para um determinado empreendimento. Este passo é anual para cada empreendimento. 2. Acesse o cadastro de apartamentos em Cadastro / Bloco ou Apto e no apartamento que pertence ao empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas, ainda na situação “Disponível para Venda” ou “Disponível para Aluguel”, é preciso informar o percentual de Fração Ideal. 3. Em uma venda com situação “Em Preparação” deve ser associado o empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas, assim como o apartamento que teve o percentual de Fração Ideal informado. É preciso então selecionar uma modalidade que possua o componente de IPTU. Caso a modalidade não possua o componente de IPTU, deve-se inserir nas Condições da Venda este componente manualmente. 4. Preencha os dados básicos da venda, gere o plano de financiamento, efetive a venda e gere as parcelas para o TOTVS Gestão Financeira. Se o IPTU for gerado no mesmo mês da venda, o número de parcelas será sempre uma parcela a menos. Caso uma venda seja realizada 2 meses após a geração do IPTU, então serão 2 parcelas a menos. O valor da parcela de IPTU é obtido através da fórmula: Valor do IPTU informado * Fração Ideal de cada apartamento, dividido pelo número de parcelas informado no IPTU. Exemplo: Valor IPTU = 1000,00 Fração Ideal = 0,1 Número de Parcelas = 1 Total = 1000*0,1/1 = 100,00

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Exemplo: 1) Suponha que foram geradas as parcelas de IPTU para um determinado empreendimento na data de 12/07/2009, no valor de R$ 10.000,00 divididos em 10 parcelas. 2) Informada o percentual de 0,5 (50%) para Fração Ideal em um apartamento pertencente ao empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas no passo 1. 3) No processo de Vendas deve-se editar uma venda “Em Preparação” que tenha a Data da Venda no mesmo mês de geração das parcelas de IPTU. Será preciso selecionar o respectivo empreendimento e apartamentos alterados nos passos anteriores e incluir também o componente de IPTU. 4) Independente dos outros componentes geradores de parcelas, ao gerar o plano de financiamento serão criadas 9 parcelas de R$ 500,00, ou seja, as parcelas de IPTU geradas no empreendimento foram de R$ 10.000,00 divididos em 10 parcelas, e o apartamento envolvido na venda possui uma Fração Ideal é de 0,5 (50%), então o valor das parcelas de IPTU no plano é de 9 parcelas de R$ 500,00, pois neste caso IPTU está sendo gerado no mesmo mês da venda, por isso o número de parcelas será sempre uma parcela a menos. A primeira parcela de IPTU terá a data de vencimento no dia 12/08/2009, um mês após a geração das parcelas no empreendimento. 5) Com isso basta gerar o plano de financiamento e efetivar a venda.

Exercícios 1. Gere as parcelas de empreendimento para um empreendimento qualquer no valor de R$ 20.000 divididos em 10 parcelas. 2. Cadastre o percentual de Fração Ideal no valor de 0,1 (10%) em um apartamento pertencente ao empreendimento que teve as parcelas de IPTU geradas no exercício 1. 3. Realize o processo de Vendas, cadastrando o empreendimento utilizado no exercício 1 e o apartamento utilizado no exercício 2. Inserindo também o componente de IPTU.

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SEGURO Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Distrato

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Aditivo

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

IPTU

Contratos

Geração da Parcela de Seguro O controle do seguro sobre o financiamento imobiliário disponibiliza ao cliente uma cobertura de seguro do imóvel através do pagamento de uma taxa ou parcela de seguro que é anexada ao plano de financiamento. Os processos mais comuns para o controle do seguro são:  O seguro compor o valor da parcela sendo um percentual fixo da mesma;  O seguro compor o valor da parcela sendo calculado a cada mês por um percentual sobre o saldo devedor;  O seguro ser cobrado como uma parcela a parte. Atualmente, o TOTVS Incorporação possui duas formas de gerar o seguro: 1) O seguro compõe o valor da parcela sendo calculado a cada mês por um percentual sobre o saldo devedor: Neste caso, deve existir um componente do tipo “Seguro por Empreendimento” sem o relacionamento com o campo opcional do TOTVS Gestão Financeira e utilizar a funcionalidade Vendas/Cobranças / Seguro por Empreendimento, que irá gerar as parcelas de seguro baseado em um percentual sobre o saldo devedor. 2) O seguro ser cobrado como uma parcela a parte: Deve existir um componente do tipo principal sem o relacionamento com o campo opcional do TOTVS Gestão Financeira gerando o tipo de parcela seguro. Este caso é o mais simples e as parcelas do tipo seguro irão compor o financiamento da mesma maneira que as outras parcelas. Cálculo do Seguro por empreendimento Este processo tem como objetivo permitir ao usuário gerar o valor de um seguro mensal a partir do saldo devedor da venda no mês do cálculo, para todos os contratos de um empreendimento escolhido. O sistema busca na base de dados todos os contratos do empreendimento escolhido e que tenham o componente de seguro do tipo “Seguro por Empreendimento”. Além disso, as vendas precisam estar na situação de “Efetivadas” e ter seus lançamentos gerados para o financeiro. Todos os direitos reservados.

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Para calcular o saldo devedor o sistema considerará: o somatório de todas as parcelas vencidas atualizadas com os juros de mora ao dia e a multa de atraso, mais o somatório do valor de todas as parcelas vincendas. O sistema deverá buscar o percentual de seguro cadastrado em cada venda e grupo que possuir o componente de seguro do tipo Seguro por Empreendimento. A partir desse percentual o sistema realiza o produto do saldo devedor total e atualizado pelo percentual de seguro. Para finalizar o sistema grava na próxima parcela vincenda (a vencer), esse valor encontrado. O cálculo só ocorre para vendas efetivadas com parcelas que foram geradas para o Financeiro e que tenha parcelas vincendas (a vencer) em aberto. Deve ser observado também o período de vigência do componente “Seguro por Empreendimento” presente nas Condições da venda que deseja gerar o seguro. O objetivo deste processo é calcular mensalmente o seguro dos contratos do TOTVS Incorporação por empreendimento e gerar o valor do seguro calculado como componente da próxima parcela mensal dos contratos deste sistema. O valor do seguro será incluído na próxima parcela em forma de componente que compõe o valor da mesma. Procedimentos 1. Deve ser cadastrada uma venda com o componente Seguro por Empreendimento, preenchendo neste componente o percentual e vigência. 2. A venda deve estar na situação “Efetivada” e devem ser gerados os lançamentos financeiros para o TOTVS Gestão Financeira. 3. Acesse a opção Vendas / Cobrança / Seguro por Empreendimento, será aberta a tela do processo de geração de seguro por empreendimento. Selecione o empreendimento que terá o seguro calculado e avance no processo. 4. Realizando o procedimento anterior, o sistema buscará todos os contratos efetivados daquele empreendimento que tenham o componente Seguro por Empreendimento e que a data de próximo cálculo seja igual a indicada pelo usuário. Esta data provavelmente não será necessária já que o valor do seguro deve ser calculado sempre sobre o saldo devedor do contrato. Sendo assim, sempre que o usuário pedir para calcular o seguro, automaticamente, o valor que eventualmente já tiver sido calculado e gravado na parcela em aberto do mês subseqüente será totalmente substituído. 5. O sistema calculará o saldo devedor de cada contrato selecionado como sendo o somatório das parcelas a vencer em aberto mais o somatório das parcelas vencidas em aberto com multa e juros de mora. É interessante obter o saldo devedor do contrato a partir de funções que retornam o valor da multa e dos juros de mora, bem como o valor das parcelas em aberto ou parcialmente quitadas. O calculo da multa é: valor da parcela x percentual de multa calculada em contrato O calculo do juros de mora é: Buscar a taxa de juros de mora ao mês do contrato (por exemplo, 1%) Calcular a taxa de juros de mora ao dia da seguinte forma: Taxa ao dia em % = ((1+taxa ao mês em %/100) ** (1/30) - 1) * 100

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Calcular o numero de dias corridos entre a data de vencimento da parcela (de cada parcela) e a data do sistema Calcular o valor do juros = valor da parcela * (1+taxa ao dia/100) ** numero de dias - valor da parcela 7. A rotina multiplicará o saldo devedor pelo percentual de seguro do contrato para cálculo do valor do mesmo. 8. A rotina deve inserir na próxima parcela mensal do contrato (parcela do próximo mês ao mês da data do sistema) o componente de seguro com o valor calculado. Caso não haja próxima parcela o sistema não executa nenhuma ação. Exemplo: Imaginemos uma venda com os seguintes componentes: Grupo 1:  Sinal no valor de R$ 5.000,00 com início em 01/01/2009. Grupo 2:  Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009;  CM (dependerá da data de entrega do empreendimento);  Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento);  Seguro por Empreendimento com 30% de percentual e vigência com início em 01/02/2009 e fim em 01/12/2009. Ao realizar o cálculo de Seguro por Empreendimento a próxima parcela a vencer em aberto receberá: 30% do saldo devedor + Juros de Mora + Multa. Geração do Seguro por venda Para efetuar o seguro é necessário efetuar uma Venda ou Aluguel que tenha cadastrada uma modalidade onde tenha o componente de Seguro. Este componente deve estar parametrizado o seu valor opcional no TOTVS Gestão Financeira, com o tipo de ação = nada. O seguro pode ser gerado por um percentual do valor da parcela ou cadastrando um valor e periodicidade fixa. Também pode ser criado seguro para mais de um tipo de parcela, deve-se criar grupos separados para cada tipo de parcela (anual, mensal, semestral, etc.) e colocar o componente de seguro em cada um destes grupos e parametrizá-lo de acordo com a necessidade de cada tipo de parcela. O tipo de parcela que conterá o seguro deve estar marcado o parâmetro “Tipo Parcela tem seguro”. O valor do seguro pode fazer parte de parcelas do tipo Principal ou ser criado parcelas para o seguro. Se o parâmetro “Tipo Parcela tem seguro” do componente Principal estiver marcado e a data de início do componente de seguro estiver dentro da data do componente principal, o valor do seguro será somado ao valor da parcela do tipo principal, senão, serão criadas parcelas de seguro. Para gerar seguro pelo percentual da parcela, devemos informar o percentual e o número de parcelas de seguro. Atente para periodicidade do componente de seguro, este deve acompanhar a periodicidade do componente principal.

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Exemplo: Imaginemos uma venda com os seguintes componentes: Grupo 1:  Sinal no valor de R$ 30.000,00 com início em 01/01/2009. Grupo 2:  Mensal no valor de R$ 80.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Com o parâmetro ‘Tipo parcela tem seguro’ marcado;  CM (dependerá da data de entrega do empreendimento);  Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento);  Seguro com valor de R$ 10.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Ao gerar o plano de financiamento, cada parcela terá o valor de R$ 9.000,00 onde R$ 8.000,00 pertence ao valor Mensal e R$ 1.000,00 pertence ao componente de Seguro. Sobre o parâmetro “Tipo parcela tem seguro” vale lembrar que, habilitando este parâmetro, o sistema calculará o seguro para o componente caso exista um componente do tipo seguro no mesmo grupo. Caso não exista este componente do tipo seguro este campo não terá nenhuma ação. Este recurso é importante para que o usuário defina se terão parcelas com seguro e sem seguro no mesmo grupo. É possível também definir um percentual no componente de Seguro para realizar a inclusão do valor na parcela. O percentual do seguro que será aplicado sobre o valor das parcelas do grupo do tipo principal ou entrada que tenha a mesma periodicidade deste componente. O seguro será calculado somente para as parcelas ate o número de parcelas definidas a partir da data de início. Caso o número de parcelas definido seja maior que o número de parcelas do componente principal serão geradas parcelas só do valor do seguro. Caso se deseje que o seguro seja 1% das parcelas mensais deve ser cadastrado 1% neste campo e também ser cadastrado a periodicidade de 1 mês colocando o mesmo número de parcelas mensais com a mesma data de início desta. Deste modo a parcela mensal será gerada com o componente de seguro, sendo que o componente de seguro da parcela será igual ao percentual da parcela informada. Exemplo: Grupo 2: Mensal no valor de R$ 50.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Seguro com valor de 10% em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Se o parâmetro ‘Tipo parcela tem seguro’ estiver marcado no componente Mensal, o valor de cada parcela será de R$ 5.500,00, juntando os componentes Mensal e Seguro para gerar as parcelas. Se o parâmetro ‘Tipo parcela tem seguro’ estiver desmarcado no componente Mensal, serão criadas as parcelas de Mensal e Seguro separadamente, onde R$ 5.000,00 será para cada parcela Mensal e R$ 500,00 será para cada parcela de Seguro.

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Exercícios 1. Crie uma venda com data 01/01/2009 onde nas condições de venda tenha os seguintes componentes: Grupo 1:  Sinal no valor de R$ 10.000,00 com início em 01/01/2009. Grupo 2:  Mensal no valor de R$ 100.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009;  CM (dependerá da data de entrega do empreendimento);  Juros com 1% (irá depender da data de entrega do empreendimento);  Seguro por Empreendimento com 10% de percentual e vigência com início em 01/02/2009 e fim em 01/12/2009. 2. Com todas as parcelas em aberto, realize o cálculo do Seguro por Empreendimento na venda realizada na data 03/2009. 3. Crie uma venda com data 01/01/2009 onde nas condições de venda tenha os seguintes componentes: Grupo 1:  Sinal no valor de R$ 20.000,00 com início em 01/01/2009. Grupo 2:  Mensal no valor de R$ 200.000,00 em 10 parcelas com início em 01/02/2009. Marque o parâmetro ‘Tipo parcela tem seguro’;  CM (dependerá da data de entrega do empreendimento);  Juros com 1% (dependerá da data de entrega do empreendimento);  Seguro com valor de R$ 10.000,00 em 15 parcelas com início em 01/05/2009. 4. Gere o plano de financiamento observando como foi feita a distribuição dos valores de seguro.

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CONTRATOS Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Distrato

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Aditivo

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

IPTU

Contratos

Geração de contratos e documentos nas vendas Para realizar o processo de geração de contratos no SGI TOTVS Incorporação, a venda deve estar na situação de “Efetivada” e tenha suas parcelas geradas no TOTVS Gestão Financeira. A geração dos Modelos de Contrato Dot Net não utiliza os modelos de contrato usado em versões anteriores. O conceito de mnemônicos também não será utilizado. Ainda sobre os Modelos de Contrato Dot Net, é necessário que o micro a ser utilizado para a geração do modelo possua no mínimo o Microsoft Word 2003, pois este editor de textos será usado na elaboração dos modelos, sendo que os modelos agora são salvos na base de dados, possibilitando que todos os usuários utilizem o mesmo modelo para geração de um determinado contrato ou documento. Procedimento 1. A geração de contratos e documentos para as vendas é acessada através do menu Vendas/ Cobrança / Vendas. 2.Na tela de Vendas, é necessário selecionar uma venda que esteja na situação de “Efetivada” e tenha suas parcelas geradas no TOTVS Gestão Financeira. Após selecionar a venda, deve-se clicar no botão Manutenção de Contratos da Venda. 3.Com a tela de Contratos aberta, deve-se então clicar na pasta Documentos / Modelos de Documentos. Esta pasta contém as opções utilizadas para gerenciar os modelos de contratos utilizados. Caso não exista um modelo apropriado para a geração do contrato ou documento desejado, deve-se clicar em Novo Modelo, selecionar este novo modelo e usar a opção Abrir Modelo, desta forma, será aberto o editor de textos Microsoft Word, onde será possível realizar a criação e edição do modelo desejado. 4.Com o modelo criado, basta então clicar no botão Gerar Documento. Com isso, o documento gerado será registrado na pasta Documentos Gerados, o que possibilitará o gerenciamento de todos os contratos e documentos de uma determinada venda.

Geração de contratos nos aluguéis Para realizar a geração de contratos é preciso que o aluguel esteja na situação de “Efetivado” e tenha suas parcelas geradas no TOTVS Gestão Financeira

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Procedimento 1. A geração de contratos para os aluguéis é acessada através do menu Aluguéis / Contratação / Incluir Contrato. 2. Na tela de Contratação é necessário informar o aluguel que terá o contrato gerado. Essa informação pode ser passada informando o cliente, ou o número do aluguel. Após ter a aluguel informado, basta então, clicar no botão “Gerar Nº Contrato”. 3. Gerando o Nº de Contrato é possível realizar as outras operações referentes a Contratos como, por exemplo, Gerar Arquivo. Este arquivo é um modelo de contrato que é cadastrado através da opção Cadastros / Tabelas Adicionais / Modelos de Contratos, sendo que no cadastro de modelos é possível também associar mnemônicos (variáveis do TOTVS Incorporação). Após gerar o arquivo é possível também imprimir o mesmo. Essa rotina é usada quando a empresa precisa passar uma cópia do contrato impresso para o cliente. Outras operações que podem ser realizadas na tela de Contratação são: Cancelar, Visualizar, Suspender, Voltar Situação e Pendências.

Modelo Texto da Minuta Procedimento 1. Para a criação de modelo de texto de minuta acesse a opção Alugueis / Contratação / Modelo (Texto) da Minuta, para aluguéis esta opção é acessada em Aluguéis / Contratação / Modelo (Texto) da Minuta. 2. Crie o Modelo Texto da Minuta para o empreendimento desejado. Associe mnemônicos aos modelos, o que facilita para o usuário, pois desta forma o próprio sistema busca os dados e os apresenta no modelo. 3. Salve o modelo criado anteriormente.

Minuta de Contrato Procedimento 1. A criação da minuta é realizada através da opção Alugueis / Contratação / Minuta de Contrato, para aluguéis esta opção é acessada em Aluguéis / Contratação / Minuta de Contrato. 2. Na tela Minuta de Contrato, o usuário deve informa o número do contrato, com isso serão carregados, na tela, alguns dados relacionados ao contrato digitado. 3. Desta forma o usuário então deverá selecionar um Modelo (Texto) da Minuta para emitir este documento. 4. Após a emissão da minuta, é possível imprimir a mesma.

Exercícios 1. Selecione uma venda na situação de “Efetivada” e com os lançamentos gerados para o Fluxus. 2. Gere o modelo contrato para a venda com os seguintes dados: Código do cliente, número da venda, empreendimento, unidade e subunidade. 3. Após a geração do modelo, basta então gerar o documento. 4. Localize um aluguel na situação de “Efetivado” e com os lançamentos gerados para o Fluxus. 5. Gere o contrato do aluguel. 6. Crie um Modelo de Texto da Minuta para o aluguel e gere o documento. 7. Crie uma Minuta e gere este documento.

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REAJUSTE Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Distrato

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Aditivo

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

IPTU

Contratos

Reajuste de Correção Monetária Um dos principais controles da gestão imobiliária é relativo à atualização monetária das parcelas do financiamento imobiliário - a correção monetária. Para entendermos melhor esse conceito vejam algumas definições: “É o reajuste periódico de certos preços na economia pelo valor da inflação passada, com o objetivo de compensar a perda do poder aquisitivo da moeda.” (fonte no site do Sebrae - www.sebrae.com.br). “Em períodos inflacionários a moeda se deteriora e os investimentos permanentes registrados, ao custo histórico, se desatualizam em relação ao valor de reposição dos bens, ou seja, em relação a seu valor atualizado, distorcendo o balanço. A correção monetária é o processo pelo qual procura se atenuar os efeitos da desvalorização da moeda sobre o balanço, corrigindo se as contas ativas subavaliadas, bem como o patrimônio líquido, que também se acha desatualizado. A correção monetária vigorou no Brasil, compulsoriamente, por mais de 30 anos, porém atualmente está revogada pela Lei no. 9.249/95” (fonte no site www.berbel.pro.br/desenvolvimento.doc). No mercado imobiliário a correção ou atualização monetária sobre as parcelas do financiamento imobiliário ajusta o valor das mesmas de modo a manter o poder de compra dos bens deste mercado. O cálculo da correção monetária, em um determinado período de tempo, é baseado nos seguintes conceitos: Índice de correção É a moeda que será considerada para cálculo da inflação do período. Nos contratos imobiliários são considerados 2 tipos de “moeda” ou de “índices“ conforme o período da obra: Índices da construção civil antes da entrega da obra;  Índices financeiros após a entrega da obra. 

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Os índices da construção civil mais utilizados são: INCC - Índice Nacional da Construção Civil Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É uma estatística contínua, de periodicidade mensal para os 18 municípios das seguintes capitais de estados do país: Aracaju, Belém, Belo Horizonte, Brasília, Campo Grande, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, João Pessoa, Maceió, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, São Paulo e Vitória. O índice nacional é levantado pela FGV desde Janeiro de 1944 e é calculado entre o primeiro e o último dia do mês civil (fonte site http://www.portalbrasil.net/incc.html). CUB - Custo Unitário Básico Calculado pelos sindicatos de construção dos estados mede a variação do custo do metro quadrado de construção habitacional no período de um mês. Os índices de mercado ou financeiros mais utilizados são: IGPM - Índice Geral de Preços de Mercado É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e é divulgado no final de cada mês de referência, ele corresponde às variações de preços do período do dia vinte e um do mês anterior ao dia vinte do mês de referência (fonte site http://www.portalbrasil.net/igpm.html); IGP-DI - Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas e é divulgado na segunda quinzena do mês seguinte ao mês de referência e se refere às variações de preços do período do dia um ao dia trinta do mês de referência, portanto a variação de um mês completo (fonte site http://www.portalbrasil.net/igp. html). Periodicidade da correção É o intervalo de tempo que o cálculo da correção monetária será executado. Geralmente os contratos imobiliários são corrigidos mensalmente ou anualmente de modo a atualizar os valores das parcelas do financiamento neste período de tempo. Periodicidade de cálculo da correção É o menor intervalo de tempo que será considerado quando do cálculo da correção monetária. Geralmente é utilizado à periodicidade mensal (pró rata mês), mas existem empresas que trabalham com a periodicidade diária para o cálculo (pro rata dia), isto é, apesar de serem divulgados índices de correção mensal é efetuado o cálculo do índice de correção diário. Data base da correção ou mês de referência Data que será considerada para início do cálculo da correção. Como é geralmente utilizada a correção da periodicidade de cálculo mensal é também denominado mês de referência. Valor base ou base de cálculo da correção É o valor que será considerado como base para o cálculo da correção. Método de cálculo É a lógica que será executada no cálculo da correção monetária das parcelas. Pode ser demonstrada através de memória de cálculo e geralmente é descrita da forma mais clara possível nos contratos imobiliários.

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O processo de cálculo da correção monetária dos contratos imobiliários possuem alguns conceitos e controles próprios à saber: Defasagem de moeda: como os índices de atualização dos contratos são divulgados no final do mês (caso do IGPM, INCC e CUB) e mesmo após o mês de referência (caso do IGP-DI) as empresas incorporadas utilizam para reajustar o mês de referência os índices de 1 ou 2 meses anteriores ao mês de referência. A este número de meses anteriores ao mês de referência que será considerado no cálculo dos contratos é denominado defasagem do índice ou da moeda. 

Correção monetária de atraso: quando da inadimplência dos clientes no pagamento das parcelas imobiliárias algumas empresas calculam a correção monetária referente ao período de atraso do pagamento (além de multa e juros de mora). 

Atualização monetária de parcelas vencidas: devido ao cálculo dos valores de inadimplência contratual (multa de atraso e juros de mora e em alguns casos correção monetária de atraso) algumas empresas não atualizam a correção monetária de parcelas vencidas. 

Resíduo de correção monetária: em contratos imobiliários com periodicidade da correção maior que 1 mês (geralmente contratos com periodicidade anual) o valor da correção monetária das parcelas pagas no período de tempo não foram corrigidas é denominado resíduo de correção monetária dos contratos. 



Resíduo de moeda projetada: algumas empresas não consideram a defasagem dos índices de

correção monetária dos contratos imobiliários e para tanto projetam um índice de correção do período e após a divulgação do índice real ajustam o valor da previsto com o valor real e executam a cobrança nas próximas parcelas do contrato. A este controle dá-se o nome de resíduo de moeda projetada. O conceito de entrega da obra para efeito de mudança de índice de correção monetária: geralmente é definido no contrato imobiliário e pode se referir aos seguintes eventos: 

Entrega da obra ou do empreendimento como um todo pela construtora (caso mais comum): em caso de loteamentos a entrega do mesmo com todas as obras de infra-estrutura; 

Entrega das chaves do imóvel ao cliente: a obra pode estar pronta, mas o imóvel objeto do contrato ainda não estar pronto. Neste caso a data de entrega é referente à entrega das chaves; 

Emissão do habite-se da obra ou empreendimento: quando da emissão do documento de habite-se (pelas prefeituras municipais) é considerado a obra entregue; 

Data negociada entre as partes: dependendo da negociação pode ser definida a data de mudança do índice de correção das parcelas independente de outros eventos. 

O TOTVS Incorporação implementa estes conceitos (com exceção da correção monetária pró rata dia) de modo a controlar as atualizações monetárias dos financiamentos imobiliários.

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Reajuste de Correção Monetária - Parâmetros O TOTVS Incorporação implementa, para a execução dos processos de correção monetária dos financiamentos imobiliários, o conceito de método de cálculo através da definição de modelos de cálculo do sistema. Conforme definição de método de cálculo cada modelo deste definirá a lógica de cálculo do processo. Os modelos do TOTVS Incorporação são: 1 - Modelo Padrão 2 - Tabela Price 3 - Valor Informado 4 - Prazo com juros mensal 5 - Prazo com Correção 6 - Juros Mensal 7 - Comprometimento de Prazo 8 - Comprometimento de Salário Para detalhamento da lógica dos modelos consulte o tópico nesta apostila que demonstra os modelos de cálculo do sistema. Neste tópico explicaremos o “Modelo Padrão”, pois este é o mais completo do sistema e a TOTVS o elegeu como o modelo de referência para futuras evoluções do produto. Lógica do reajuste A lógica de reajuste do modelo padrão se baseia em buscar as N variações mensais deste a data base menos a defasagem sendo N o número de meses entre a data base e a data do reajuste de modo a obter a variação total do período. Para encontrar a variação mensal de um índice, basta dividir a cotação do dia 01 de um mês/ano pela cotação do dia 01 do um mês anterior. Para primeira correção em 12/2006: Deve ser selecionado o contrato: a primeira correção do contrato será em 12/2006. Deste modo deve ser selecionado o contrato no mês de Dezembro/2006;  Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da correção. Neste caso = 1 mês (12/2006 menos 11/2006). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas;  Para achar a variação do IGPM na data base (11/2006) com 1 mês de defasagem temos que achar a variação mensal do mês 10/2006 (11/2006 menos 1 mês);  A variação mensal de 10/2006 é a divisão da cotação do mês 10/06 pelo mês 09/06. 

Exemplo: A cotação de 01/10/06 = 341 e a cotação de 01/09/06 = 340. Variação mensal percentual = (341/340 -1) * 100 = 0,2941 % Como só é necessário uma variação mensal o valor da correção é o valor da parcela R$ 2000,00 * 0,2941 % = R$ 5,88 Feito este processo no sistema é atualizado o valor do componente para R$ 5,88. Para segunda correção em 01/2007: Deve ser selecionado o contrato: a segunda correção do contrato será em 01/2007. Deste modo deve ser selecionado o contrato no mês de Dezembro/2006; 

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Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da correção. Neste caso = 2 meses (01/2007 menos 11/2006). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas desde a data base, no caso 2 variações;  Para achar a variação do IGPM na data base (11/2006) com 1 mês de defasagem temos que achar a variação mensal do mês 10/2006 (11/2006 menos 1 mês);  A variação mensal do mês 10/2006 é a divisão da cotação do mês 10/06 pelo mês 09/06. 

Exemplo: A cotação de 01/10/06 = 341 e a cotação de 01/09/06 = 340. Variação mensal percentual = (341/340 -1) * 100 = 0,2941 % Para achar a variação do IGPM 1 mês após a data base (12/2006) com 1 mês de defasagem temos que achar a variação mensal do mês 11/2006 (12/2006 menos 1 mês);  A variação mensal do mês 10/2006 é a divisão da cotação do mês 10/06 pelo mês 09/06. 

A cotação de 01/10/06 = 343,5 e a cotação de 01/09/06 = 341. Variação mensal percentual = (343,5/341 -1) * 100 = 0,7341% A variação total dos 2 meses será (1+0,2941)*(1+0,7341%)= 1,0294% e o valor da correção é o valor da parcela R$ 2000,00 * 1,0294% = R$ 20,58 Feito o processo no sistema é atualizado o valor do componente para R$20,58. Este processo se repetirá até o término do contrato (quando da quitação do mesmo ou caso o mesmo seja cancelado antes do término normal). Esta mesma lógica de cálculo vale para as correções antes da entrega dos contratos efetivados antes da entrega (a única diferença é que o componente a ser utilizado será o 11 - CM antes da entrega). Exemplo: Contrato efetivado antes da entrega e correção após a entrega Seja um contrato com os seguintes dados: Data da Venda = 27/11/2006 Valor do Imóvel = 30.000,00 Condições da venda: 1 parcela de sinal de 10.000 no ato da venda;  10 parcelas mensais de R$ 2.000,00 cada uma com a primeira vencendo em 28/12/2006;  Reajustado mensalmente pelo IGPM após entrega e INCC antes. 

Como a empresa tem que postar os boletos até o dia 20 de cada mês para a cobrança do mês seguinte é utilizado o IGPM sempre do mês anterior em caso de correção pelo IGPM e o INCC de 2 meses anteriores, em caso de correção pelo INCC: A data base para correção do contrato é a data da venda;  O empreendimento foi entregue em 02/2007. 

Os reajustes de correção monetária sempre se iniciam 1 mês após a venda e se aplicam sobre todas as parcelas. Será descrita a memória de cálculo do reajuste de março de 2007 (após a entrega).

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No caso, quando a data de entrega está no período entre a data base e a data do reajuste, o sistema utiliza a moeda definida no componente de CM antes da entrega (11) para o período entre a data base e a data de entrega e a moeda definida no componente CM após entrega (4) para as variações após a data de entrega. Para a correção em 03/2007: Deve ser selecionado o contrato: a primeira correção do contrato será em 03/2007. Deste modo deve ser selecionado o contrato no mês de Dezembro/2006;  Devem ser verificados quantos meses existem entre a data base e a data da entrega.Neste caso = 2 meses (02/2007 menos 11/2006). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas com o indice de antes da entrega (INCC);  Devem ser verificados quantos meses existem entre a data da entrega e a data do reajuste. Neste caso = 1 mês (03/2007 menos 02/2007). Isto determina o número de variações mensais que serão feitas com o índice de após da entrega (IGPM);  As 3 variações do INCC se iniciaram na data base menos 1 mês = 10/06 serão (baseado em cotações hipotéticas): 

Variação de 10/06 = cotação 10/06 / cotação 09/06 = 275/273,24=0,6411 %;  Variação de 11/06 = cotação 11/06 / cotação 10/06 = 276,25/275=0,4545 %;  Variação de 12/06 = cotação 12/06 / cotação 11/06 =279,35/276,25= 0,7331 %;  A variação total será o produto das 3 variações = 2,2361%;  A variação do IPGM se inicia em 01/07 (baseado em cotações hipotéticas):  Variação de 01/07 = cotação 01/07 / cotação 12/06 = 348,93/345=1,1391 %.  A variação total será o produto das variações do INCC e do IGPM =3,4007 %;  Feito o processo no sistema é criado atualizado o valor do componente para R$ 68,01 (R$ 2000 * 3,4007%) 

Reajuste de Juros Contratuais - Teoria A atualização das parcelas do financiamento imobiliário se dá também através da aplicação de juros contratuais. Por definição: os juros “representam a remuneração do capital empregado em alguma atividade produtiva”. (Fonte: http://pessoal.secomtel.com.br/matematicafinanceira/curso/curso.html). Nos contratos imobiliários existem 3 formas de aplicação dos juros: Através da incorporação dos juros no valor principal das parcelas: desta forma o juros fica “embutido” nas mesmas;  Através do cálculo dos juros pelo sistema da tabela price;  Através da aplicação periódica dos juros contratuais com cálculo de juros simples ou juros composto. 

Conceitos do Sistema Price Sistema Price, ou sistema de amortização francês, corresponde ao cálculo de juros em um período de tempo de modo que se tenha uma série de pagamentos iguais. Sobre Price: 1) No caso de Price, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária. 2) Somente as parcelas em aberto a partir da data do reajuste serão atualizadas, ou seja, parcelas em atraso não serão atualizadas. Todos os direitos reservados.

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A fórmula do sistema price é: A = R [( 1 + i )^n - 1] i ( 1+ i )^n * (1+i)^d Onde: A = Valor do Financiamento R = Valor da parcela a ser procurado i = Taxa de Juros n = Número de parcelas do financiamento d = Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela Para exemplificar a lógica de cálculo do sistema price e a lógica de cálculo do valor do juros (que decrescerá inversamente a ordenação das parcelas). Conceitos de Juros Simples e Juros Compostos Juros Simples: somente o valor principal (ou valor original atualizado monetariamente) rende juros Juros Composto: após cada período, os juros são incorporados ao capital (valor original) proporcionando juros sobre juros. Fórmula de Juros Simples J=P*i*n Onde: J = juros do período i P = valor principal (original + correção) n = número de períodos i = taxa de juros que deve estar na mesma periodicidade do período n Para utilização da fórmula acima (e também dos juros compostos) como a taxa i deve ser expressa no mesmo período de tempo é importante conhecer o conceito de taxas equivalentes ou converter o período na periodicidade da taxa. Duas Taxas de juros são equivalentes quando se aplicadas ao mesmo valor P durante o mesmo período de tempo e produzirem o mesmo valor de juros J final. Para juros simples a fórmula de conversão de taxas será: ia (ao ano) = ip (no período desejado) * Np Onde: ia = taxa anual ip = taxa do período Np número de períodos em 1 ano

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Exemplo:  A taxa de juros de 1% ao mês em juros simples é equivalente a 12% ao ano;  Os juros simples obtidos por um capital P de R$ 1250,00 durante 4 anos à taxa de 1,16% ao mês é dado por: Como a taxa de 1,16 % ao mês equivale a 1,16 * 12 = 14% a ano O valor J = 1250,00 * 14% * 4 = 700,00 Fórmula de Juros Composto J = P * [(1+i) ^n -1] Onde: J = juros do período i P = valor principal com juros do período anterior (original + correção) n = número de períodos i = taxa de juros que deve estar na mesma periodicidade do período n Para utilização da fórmula acima como a taxa i deve ser expressa no mesmo período de tempo é importante conhecer o conceito de taxas equivalentes ou converter o período na periodicidade da taxa. Duas Taxas de juros são equivalentes quando se aplicadas ao mesmo valor P durante o mesmo período de tempo e produzirem o mesmo valor de juros J final. Para juros compostos a fórmula de conversão de taxas será: 1 + ia (ao ano) = (1 + ip (no período desejado) ) ^ Np Onde: ia = taxa anual ip = taxa do período Np número de períodos em 1 ano Exemplo:  A taxa de juros de 1% ao mês em juros compostos é equivalente a 12,68% ao ano;  Cálculo de juros compostos: qual o valor de juros compostos pagos à taxa de 100% ao ano se o principal é de R$ 1.000,00 e a dívida foi contraída em 10/01/94 e deverá ser paga em 12/04/94. Como a taxa está ano (100%) e o período entre as datas corresponde a 92 dias (aproximadamente) podemos dizer que 92 dias corresponde a 92/365 do ano (que é aproximadamente ¼ do ano). J = 1000 [(1+100%)^(1/4) -1] = 189,21 O mesmo cálculo poderia ser executado convertendo a taxa de 100% ao ano em um % ao dia e utilizando o período n de 92 dias.

Fique atento

Na gestão imobiliária pode haver diferentes tipos de cálculo de juros específicos de cada empresa e os juros citados são os mais comuns do mercado.

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Procedimento 1. Acesse o menu Vendas/Cobranças / Reajuste de Vendas. Para a realização deste processo, os contratos precisam estar efetivados e é necessário também que tenha parcelas geradas para o TOTVS Gestão Financeira. Para que ocorra a correção, é necessário também que, os componentes de CM (Correção Monetária) e Juros estejam no mesmo grupo do tipo de parcela que deseja reajustar e as cotações utilizadas em CM Antes Entrega e CM Após Entrega também precisa estar cadastradas. 2. Realize uma pesquisa informando uma data no campo Data para pesquisa. Marcando a opção Pesquisar somente vendas distratadas e clicando em Pesquisar, serão apresentadas as vendas distratadas que contêm componentes de CM ou Juros para corrigir na data que foi informada no campo Data para pesquisa. 3. Selecione, no quadro Vendas programadas para reajuste, as vendas que estão dentro do mês deseja reajustar. 4. Após selecionar as vendas, no quadro Grupos vinculados às vendas selecionadas, serão mostrados os componentes e seus respectivos grupos, pois o usuário pode também escolher os grupos e componentes que serão reajustados. 5. Clique em Reajustar para que seja iniciado o processo de reajuste, com isso é atualizado o plano de financiamento das vendas selecionadas.

Reajuste de Aluguéis O processo é similar ao processo de reajuste de vendas, porém o reajuste é feito em um componente por vez, caso o aluguel possua mais de um componente de correção seja de CM ou de Juros.

Exercícios 1. Antes de iniciar a criação de uma venda, verifique também a data de entrega do empreendimento que será usado na respectiva venda. 2. Execute o processo de vendas, adicionando o empreendimento que teve a data de entrega verificada, inserindo nas Condições de Venda os componentes de Sinal, Mensal no modelo de cálculo Padrão. Insira também os componentes de CM e Juros, sendo que inserção dos componentes de reajuste vai depender da data de entrega do empreendimento. 3. Gere o plano de financiamento, efetive a venda criada e gere as parcelas para o TOTVS Gestão Financeira 4. Verifique a data de próximo cálculo nos componentes de reajuste da venda criada. 5. Realize o processo de reajuste na data informada nos componentes da venda criada anteriormente.

Anotações

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RESÍDUO Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Distrato

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Aditivo

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

IPTU

Contratos

Resíduo O calculo do resíduo é utilizado para casos onde a CM e/ou Juros são aplicados anualmente. Nestes casos, o valor das parcelas dentro deste período não pode ser alterado. Entretanto, um cálculo mensal é gerado para garantir que seja cobrado/recebido a CM e o Juros que não foram cobrados na parcela. O cálculo do reajuste consiste em simular o calculo de uma CM e de Juros mensal e gravar este valor em um campo específico da própria parcela. Ao final de um período de 12 meses uma parcela de resíduo será gerada automaticamente pelo sistema. Contendo o valor corrigido dos resíduos de todas as parcelas do período de 12 meses que passou. Podemos dizer também que o resíduo é a soma das diferenças mensais que deixam de ser pagas pela falta de aplicação do índice mensal previsto em contrato. É cobrado a cada período de 12 meses em uma única parcela ou diluído em saldo devedor. O Resíduo pode ser utilizado das seguintes formas: O ideal é criar componentes de resíduo para serem utilizados separadamente e depois associar estes componentes de resíduo com modalidades. Por exemplo, criando uma modalidade para utilizar Resíduo Anual seria interessante ter os seguintes componentes: Componentes geradores de parcelas (Exemplo: mensal). Na modalidade este componente deve ser do Modelo Padrão;  Componente de Juros (Antes ou depois dependerá da data de entrega do empreendimento). Na modalidade este componente deve ter 12 meses de periodicidade;  Componente de CM (Antes ou depois dependerá da data de entrega do empreendimento). Na modalidade este componente deve ter 12 meses de periodicidade;  No mesmo grupo dos componentes acima deve ser cadastrado um componente de Resíduo que tenha o Tipo Componente = Resíduo e Tipo Parcela = Resíduo. Na modalidade devem ser marcados os parâmetros Resíduos da parcela reajustados mensalmente pelos juros de contrato e Resíduo da parcela reajustado mensalmente pela CM; 

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Geração do Resíduo Anual O Resíduo parametrizado para gerar uma parcela de resíduo anualmente deve estar configurado da seguinte forma: No cadastro de componentes verifique se o componente de resíduo escolhido para compor a modalidade de venda, além de ser do tipo resíduo, tem o campo tipo parcela preenchido. Isto porque este tipo de resíduo gera parcela.  Verifique na modalidade de venda se o parâmetro deste componente de resíduo não está marcado: Cálculo do resíduo com moeda projetada.  Na edição da Venda, na pasta condições da venda, atente para a periodicidade dos componentes de correção monetária (antes e após): deve ser sempre anual.  O componente Principal tem que ser do tipo Modelo Padrão para que ocorra o resíduo. 

Ao utilizar o resíduo no Modelo Padrão e se os componentes de Correção Monetária e Juros de Contrato forem anuais, as suas datas bases irão ser sempre 1 mês após a data da venda. Exemplo: Data da venda: 01/01/03 Data Base Sinal: 01/01/03 Data Base Mensal: 01/02/03 Data Base CM: 01/02/03 Data Base Juros: 01/02/03 Data Base Resíduo: 01/01/03 Procedimento 1. No resíduo anual, as parcelas são divididas por períodos de 12 meses. Para o cálculo do resíduo, é utilizada a data base do componente de resíduo que é a mesma data da venda. 2. O resíduo do primeiro período será calculado até a 12ª parcela mensal e este resíduo poderá ser reajustado de acordo com a parametrização. 3. Ao reajustar o 13º mês, será calculado o resíduo e os reajustes anuais (correção monetária e juros). 4. Para o cálculo dos juros e correção monetária na 13ª parcela, calculará a correção de 12 meses e será utilizada a data base dos componentes de reajustes que é 1 mês após a data da venda. 5. Já o cálculo do resíduo na 13ª parcela, calculará a correção de 13 meses, tendo como data base o componente de resíduo e este valor será reduzido pelo valor dos reajustes anuais de juros e correção monetária calculados. Exemplo: Resíduo anual: Venda: 1/01/04 Taxa de Juros = 1% Reajuste em 1/02/04 > Cálculo do Resíduo = 1/01/04 / 1/12/03 + 1% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/03/04 > Cálculo do Resíduo = 1/02/04 / 1/12/03 + 2% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/04/04 > Cálculo do Resíduo = 1/03/04 / 1/12/03 + 3% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/05/04 > Cálculo do Resíduo = 1/04/04 / 1/12/03 + 4% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/06/04 > Cálculo do Resíduo = 1/05/04 / 1/12/03 + 5% de juros sobre a parcela Reajuste em 1/07/04 > Cálculo do Resíduo = 1/06/04 / 1/12/03 + 6% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/08/04 > Cálculo do Resíduo = 1/07/04 / 1/12/03 + 7% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/09/04 > Cálculo do Resíduo = 1/08/04 / 1/12/03 + 8% de juros sobre a parcela;

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Reajuste em 1/10/04 > Cálculo do Resíduo = 1/09/04 / 1/12/03 + 9% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/11/04 > Cálculo do Resíduo = 1/10/04 / 1/12/03 + 10% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/12/04 > Cálculo do Resíduo = 1/11/04 / 1/12/03 + 11% de juros sobre a parcela Reajuste em 1/01/05 > Cálculo do Resíduo = 1/12/04 / 1/12/03 + 12% de juros sobre a parcela; Reajuste em 1/02/05 > Cálculo da CM = 1/12/04 / 1/12/03 > Cálculo dos Juros = 12 % de juros sobre a parcela; > Cálculo do Resíduo = 1/01/05 / 1/12/03 - CM + 13% de juros - Juros; Reajuste em 1/03/05 > Cálculo do Resíduo = 1/02/05 / 1/12/03 - CM + 14% de juros - Juros; Reajuste em 1/04/05 > Cálculo do Resíduo = 1/03/05 / 1/12/03 - CM + 15% de juros - Juros. Sendo resíduo anual, distribuído ou não, ao quitar a última parcela do plano de financiamento, se ainda existir resíduo a ser cobrado, será criada uma nova parcela de resíduo para o pagamento da mesma, com a sua data de vencimento informada para o último dia do mês no qual foi pago a última parcela do plano.

Geração do Resíduo de Moeda Projetada O Resíduo parametrizado para moeda projetada deve estar configurado da seguinte forma: No cadastro de componentes verifique se o componente de resíduo escolhido para compor a modalidade de venda, além de ser do tipo resíduo, não tem o campo tipo parcela preenchido. Isto porque o resíduo de moeda projetada compõe a parcela.  Verifique na modalidade de venda se o parâmetro deste componente de resíduo está marcado: Cálculo do resíduo com moeda projetada.  O componente Principal (Exemplo: tipo de parcela mensal) tem que ser do tipo Modelo Padrão para que ocorra o resíduo, estando também no mesmo grupo do componente de Resíduo. 

Procedimento 1. Neste caso, é informado (projetado) um valor (valor não real, ou seja, não imposto pelo governo) para a cotação de uma moeda em um determinado mês que será utilizado na venda. 2. É efetuada a correção Monetária e baixado a parcela deste mês. 3. No mês seguinte, o governo já informou a cotação do mês anterior, então é necessário atualizar esta cotação. 4. Ao efetuar o reajuste de correção do mês atual, o sistema verifica que no mês anterior houve uma atualização, e esta atualização será jogada no componente de Resíduo do mês atual.

Fique atento

É necessário estar parametrizado que a correção monetária será mensal, o parâmetro Cálculo do resíduo com moeda projetada deverá estar marcado e os parâmetros de reajustar pela correção e juros também estejam marcados.

Geração do Resíduo a qualquer instante O Resíduo parametrizado para gerar uma parcela de resíduo a qualquer instante deve estar configurado da seguinte forma: No cadastro de componentes verifique se o componente de resíduo escolhido para compor a modalidade de venda, além de ser do tipo resíduo, tem o campo tipo parcela preenchido. Isto porque este tipo de resíduo gera parcela. Verifique na modalidade de venda se o parâmetro deste componente de resíduo não está marcado: Cálculo do resíduo com moeda projetada. Todos os direitos reservados.

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Na tela de venda, guia condições da venda, atente para a periodicidade dos componentes de correção monetária (antes e após): deve ser sempre anual. O componente mensal tem que ser do tipo Modelo Padrão para que ocorra o resíduo a qualquer instante. Procedimento 1. Acessar o menu Vendas / Cobrança/Manutenção de Parcelas. Ao entrar em Vendas / Cobrança/ Manutenção de Parcelas abrirá uma tela de Filtros, onde você poderá filtrar os dados a serem vistos. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Nro. Venda’ e o operador ‘= ao número da venda que deseja gerar o resíduo’, desta forma serão mostradas todas as parcelas da venda em questão. 3. Deve-se então selecionar as parcelas que terão o seu valor de resíduo gerado e clicar no botão “Gerar parcela de Resíduo.

Exercícios 1. Certifique-se de que as cotações para IGPM e INCC estão cadastradas. 2. Crie uma modalidade para realizar o cálculo do resíduo anual baseado no início deste capítulo. 3. Crie uma venda com a nova modalidade criada e realize os procedimentos usados no resíduo anual até gerar a parcela de resíduo no plano de financiamento.

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ADITIVO Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Distrato

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Aditivo

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

IPTU

Contratos

Aditivos As alterações contratuais após a assinatura do contrato são denominadas de aditivos contratuais. O TOTVS Incorporação implementa um controle completo dos principais tipos de aditivos contratuais e iremos descrevê-los nesta apostila. Para qualquer tipo de aditivo o usuário terá que fazer o cadastramento dos mesmos para cada contrato, isto é, o sistema implementa um cadastro de aditivos de modo que possa ser registrados todos os aditivos que ocorrerem durante a execução do contrato. No TOTVS Incorporação os aditivos são processos que são realizados com a finalidade de corrigir e alterar vendas e aluguéis que estão “Efetivados”, sem a necessidade de realizar o processo de Voltar a Situação dos mesmos. Na versão 10.60 e versões anteriores do TOTVS Incorporação o processo de Aditivos era acessado através do menu Vendas / Cobrança / Vendas opção Aditivos. A partir da versão 10.70 e versões superiores, este processo deverá ser acessado através do menu Vendas / Cobrança / Vendas, sendo que a tela de Vendas dispõe de um botão chamado “Aditivo na Venda” que é usado para iniciar este processo. Pré-requisitos para a geração de Aditivos: A Venda deve estar na situação de “Efetivado”; A Venda deve ter seus lançamentos gerados no TOTVS Gestão Financeira;  A Venda precisa ter o número de contrato gerado.  

Aditivos Dot Net e suas novidades  Os aditivos são gerenciados dentro da própria venda, pois para a realização de qualquer Aditivo o usuário deve selecionar a Venda e clicar no botão “Aditivo na Venda”;  Foi implementada na edição de Vendas, uma pasta chamada “Histórico de Aditivos” que guarda informações referentes a qualquer aditivo realizado na respectiva Venda;  Na tela de Aditivos, o campo “Tipos de Aditivos Utilizados” que permite a realização de aditivos em conjunto;  Qualquer aditivo pode ser contabilizado, desde que possua um valor de contabilização;

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O aditivo “Renegociação de Contrato” engloba todos os recursos usados nos aditivos Financiamento de Parcela, Troca plano padrão, Renegociação, Repactuação, Repactuação Total e Troca Plano de Financiamento, relembrando que estes últimos tipos de aditivos, são de versões anteriores. Ainda no aditivo “Renegociação de Contrato”, o usuário poderá definir se o mesmo será usado de forma Padrão, Cancelamento ou Melhoria de Bens;  O aditivo “Renegociação de Contrato c/ Fórmula” engloba todos os recursos usados nos aditivos de Refinanciamento 1 e 2. 

Tipos de Aditivos O usuário deve selecionar o tipo de aditivo conforme o tipo de negociação de alteração realizado ressaltando que os tipos de aditivos são fixos no sistema e os tipos devem ser utilizados somente em caso de atendimento a empresa. Deste modo podem existir tipos de aditivos que não seja utilizado pela empresa e neste caso deve ser desconsiderado. Nova estrutura de tipos de Aditivos Dot Net: Outros;  Prorrogação de Vencimento;  Renegociação de Contrato;  Renegociação de Contrato c/ Fórmula;  Troca Agente Complementar;  Troca de Comprador;  Troca de Fiador;  Troca de Lote;  Troca Mútua de Imóveis. 

Outros Este Aditivo é utilizado para adicionar um texto descritivo na Venda. Este texto será visualizado no Histórico de Aditivos. Para sua realização, o usuário deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o tipo de Aditivo Outros, em seguida preenchendo os dados obrigatórios e avançando no processo. Prorrogação de Vencimento Neste tipo de aditivo o usuário seleciona a parcela que terá a sua data de vencimento alterada, podendo ou não aplicar juros na mesma. Para a sua realização o usuário deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o Tipo de Aditivo Prorrogação de Vencimentos, em seguida preencher os dados obrigatórios e avançar no processo. Renegociação de Contrato Este é o tipo de aditivo ou alteração contratual mais comum: o refinanciamento de parte ou de todas as parcelas do contrato. Este refinanciamento possibilita que possa haver qualquer tipo de alteração nas condições da venda sendo que as mais comuns são a alteração do número de parcelas e do valor das mesmas. Para a execução deste tipo de renegociação o TOTVS Incorporação implementa o tipo de aditivo troca de plano padrão que, sendo bem flexível, permitirá todos os tipos de alteração relacionado as condições da venda.

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Como foi citado anteriormente, este aditivo engloba todos os recursos necessários para a execução dos aditivos Financiamento de Parcela, Troca plano padrão, Renegociação, Repactuação, Repactuação Total e Troca Plano de Financiamento, todos estes tipos de aditivos estão presentes em versões anteriores. Este tipo de aditivo possibilita a realização de correções e alterações em uma ou mais parcelas do plano de financiamento, podendo ainda realizar a da criação de novos grupos. Para a sua realização o usuário deve iniciar o processo de aditivos, selecionando o tipo de Aditivo Prorrogação de Vencimentos, em seguida preenchendo os dados obrigatórios e avançando no processo. Renegociação de Contrato c/ Fórmula Este aditivo possui recursos similares ao tipo Renegociação de Contrato citado anteriormente, porém, para realizar o cálculo do saldo devedor utiliza fórmulas previamente cadastradas no TOTVS Incorporação. Troca Agente Complementar Um agente complementar é um comprador em conjunto, sendo que o mesmo pode ser substituído ou incluído na venda, através deste aditivo. Para a sua realização o usuário deve iniciar o processo de Aditivos, selecionando o tipo de Aditivo Troca de Agente Complementar, em seguida preencher os dados obrigatórios e avançar no processo. Troca de Fiador Como foi citado no capítulo de Entidades, um fiador é aquele que se responsabiliza por alguém pelo cumprimento de uma obrigação ou de um dever, é um avalista. Para a sua realização o usuário deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o tipo de Aditivo Troca de Fiador, em seguida preencher os dados obrigatórios e avançar no processo. Troca de Comprador (Cessão de Direitos) Acontece quando um cliente cede a outra pessoa o direito sobre o contrato. Na prática um novo cliente é incorporado ao contrato e este deve assumir as obrigações contratuais, sendo que as parcelas pagas até a data do aditivo são mantidas como pagas pelo cliente anterior. Ressalta-se que em termos de integração financeira o TOTVS Incorporação faz a alteração do cliente para as parcelas em aberto do sistema financeiro (TOTVS Gestão Financeira). Após a efetivação o sistema alterará o cliente do contrato e o cliente das parcelas em aberto no TOTVS Gestão Financeira registrando no campo de texto a troca efetuada. Para a sua realização o usuário deve iniciar o processo de Aditivos, selecionando o tipo de Aditivo Troca de Comprador, em seguida preencher os dados obrigatórios e avançar no processo. Troca de Sub-Unidade (Lote ou Apto.) Este tipo de aditivo é usado quando é negociado entre cliente e a construtora incorporadora a troca do imóvel do contrato. Geralmente esta troca implica em alteração financeira nas parcelas, caso seja necessário é possível executar em conjunto o tipo de aditivo Renegociação de Contrato. Para a sua realização o usuário deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o tipo de Aditivo Troca de SubUnidade, em seguida preencher os dados obrigatórios e avançar no processo.

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Troca Mútua de Imóveis Este tipo de aditivo é similar a Troca de Sub-Unidade, porém, a Troca Mútua de Imóveis se aplica em uma subunidade na situação de “Vendida” para outra sub-unidade na situação de “Vendida”. Assim como a Troca de Lote implica em alteração financeira nas parcelas, na Troca Mútua de Imóveis não é diferente, pois caso seja necessário é possível executar em conjunto o Tipo de Aditivo Renegociação de Contrato. Para a sua realização o usuário deve iniciar o processo de Aditivos selecionando o Tipo de Aditivo Troca de Agente Complementar, em seguida preencher os dados obrigatórios e avançar no processo. Procedimento 1. Acesse o menu Vendas / Cobrança/Vendas. Ao entrar em Vendas / Cobrança/Vendas abrirá uma tela de Filtros, onde você poderá filtrar os dados a serem vistos. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’ e o operador ‘IS NOT NULL’ desta forma serão mostradas todas as vendas cadastradas. 3. Selecione uma venda Efetivada e clique no botão Aditivo da Venda. 4. Selecione o tipo de aditivo desejado e preencha os dados importantes para o respectivo tipo. 5. Após o preenchimento dos dados é preciso Efetivar o Aditivo. O processo de Aditivos possibilita a integração financeira e integração contábil. Integração Financeira Realizada a partir de um tipo de Aditivo que altera o plano, uma parcela, ou até mesmo a criação ou cancelamento de uma parcela, por exemplo, Renegociação de Contratos. As mudanças financeiras afetarão os lançamentos gerados no TOTVS Gestão Financeira. Integração Contábil Na realização de um determinado tipo de aditivo o usuário informa um evento contábil, previamente cadastrado no TOTVS Incorporação. Sendo que a partir deste evento, serão gerados lançamentos contábeis no TOTVS Gestão Contábil.

Exercícios 1. Realize o processo de aditivos executando todos os tipos de Aditivos. Conferindo as alterações na venda e no RM Fluxus. 2. Realize também a execução de aditivos em conjunto. (Exemplo: Renegociação de Contratos e Outros). Observação: Utilize uma venda que possua número de contrato e tenha também parcelas geradas no TOTVS Gestão Financeira.

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DISTRATO Vendas / Aluguéis

Reajuste

Empreendimento

Vendedor

Eventos contábeis

Resíduo

Unidade / Sub-Unidade

Componentes

Tabelas de preços

Seguro

Condições da Venda

Características

Fiador

Distrato

Aditivo IPTU

Contratos

Distrato O processo de cancelamento ou distrato contratual ocorre quando existe uma negociação entre o cliente e a empresa ou quando ocorre uma decisão unilateral da empresa nos casos em que o cliente não assume as dívidas e não realiza uma negociação (na maioria das vezes isso requer uma ação judicial). Este processo pressupõe um conjunto de ações a serem executadas pela empresa tais como: Disponibilização do imóvel para nova comercialização (a não ser em casos de pendências jurídicas que não seja possível);  Cancelamento das parcelas e das respectivas notas promissórias (se houver);  Negociação do saldo devedor a devolver (seja devolução normal ou através de emissão de carta de crédito);  Verificação de pendências financeiras do cliente;  Execução do processo com a elaboração do documento de distrato. 

Para a execução de todas estas ações o sistema TOTVS Incorporaçãoimplementa um conjunto de funcionalidades no processo de distrato. Motivos de Cancelamento Este cadastro é acessado através da opção Cadastros / Tabelas Adicionais / Situações de Venda e Motivo de Cancelamento e permite que sejam definidos, pela empresa, os motivos de cancelamento ou distrato contratual bem como as ações que devem ser executadas pelo sistema em cada motivo. Conforme já explicado no processo de venda (subtópico efetivando a proposta - controle das situações da venda e controle de estoque dos imóveis) a situação do imóvel define se o mesmo ficará ou não disponível para uma nova venda. Por isto, dependendo do tipo de negociação no processo de distrato, o imóvel poderá ficar liberado ou não para nova comercialização. Para cancelar uma venda a sua situação deve estar “Em Preparação” ou “Bloqueada”.

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O processo dependerá do motivo e do Modelo de Distrato parametrizado através do menu Opções / Parâmetros / RM SGI, pasta “Cancelamento”. Depois que a venda foi cancelada a sub-unidade vai para a situação definida em Motivo de Cancelamento; O processo de Distrato visa o cancelamento de uma venda, podendo haver ou não a devolução. Procedimento 1. Acesse o menu Vendas / Cobrança/Vendas. Ao entrar será aberta uma tela de Filtros onde o usuário poderá filtrar os dados a serem vistos. 2. Na visão de filtros clique no botão ‘Novo’, selecione o campo ‘Código’ e o operador ‘IS NOT NULL’, desta forma serão mostrados todos os empreendimentos cadastrados. 3. Caso a venda esteja “Efetivada” deve-se voltar a situação da mesma para “Em Preparação”, ou bloqueá-la. Desta forma sua situação será “Bloqueada” e esta é uma das condições para realizar o distrato; 4. Em seguida deve-se iniciar o processo de distrato; 5. Na tela de distrato informe os dados importantes como contabilização, plano de distrato, etc;  Se houver devolução o usuário deve informar os dados úteis para a geração de parcelas de devolução;  Se não houver devolução basta que o usuário selecione o motivo de cancelamento apropriado para o cancelamento da venda. Após a execução do distrato o sistema realizará as ações definidas conforme motivo de cancelamento que será: Mudança da situação da venda para o nome do motivo de cancelamento escolhido; Criação de um grupo (seqüencial ao último definido na condição da venda) de modo a registrar no contrato a condição acordada de devolução;  Cancelamento de todas as parcelas em aberto;  Geração das parcelas de devolução no TOTVS Incorporação e respectiva parcela no TOTVS Gestão Financeira sendo que as mesmas poderão ou não ser classificadas como nota de crédito;  Alteração da situação do imóvel conforme código da situação definida pelo motivo de cancelamento;  Ao final de cada processo de distrato, na tela de edição de Vendas, é gravada a Data de Cancelamento na pasta de Identificação.  

Exercícios 1. Utilize uma venda com situação de “Em Preparação” que tenha parcelas geradas para o TOTVS Gestão Financeira e todas em aberto para realizar o distrato sem devolução. 2. Utilize uma venda com situação de “Em Preparação” que tenha parcelas geradas para o TOTVS Gestão Financeira e algumas baixadas para realizar o distrato com devolução. 3. Utilize uma venda com situação de “Efetivada” que possua lançamentos baixados no TOTVS Gestão Financeira, volte a situação da mesma, com isso sua situação será “Em Preparação”. Em seguida realize o distrato com devolução, realizando também a contabilização deste processo.

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ANEXOS Modelos de cálculo Os Modelos de Cálculos são cadastrados nos Componentes (somente nos componentes que tenham o seu Tipo de Componente = Principal ) em uma Modalidade de Venda. Estes Modelos de Cálculos servem para especificar como será o cálculo do valor das parcelas de uma venda. Em todos os Modelos de Cálculos o sistema levará em consideração a parametrização dos componentes Modalidade de Venda utilizada. Os parâmetros são: Tipo de Componente, Tipo de Parcela, Surgimento Componente (Na geração do Plano de Retorno, Na Valorização), Ação do Componente (Antes Entrega, Após a entrega, Ambos), Valor opcional do Fluxus e Componente compõe valor base para cálculo (Reajuste de Juros de Contrato, Reajuste de Correção Monetária)

da do da de

No sistema TOTVS Incorporação existem 9 Modelos de Cálculos. Cada modelo trabalha de uma forma específica e com seus devidos parâmetros. São eles: Modelo Padrão Tabela Price  Valor Informado  Prazo com juros mensal  Juros Mensal  Comprometimento de Prazo  Comprometimento de Salário  Tabela SAC  

Modelo Padrão Geração do Plano A geração do Plano no Modelo Padrão se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Não há nenhum cálculo para inserir reajustes financeiros. Reajuste Financeiro As vendas sofrem reajustes financeiros (através do processo de reajuste) de acordo com a periodicidade dos componentes de reajustes. Reajuste do Juros Juros (%): percentual do juros que representará o valor da parcela. Periodicidade: prazo para que o reajuste seja realizado Juros acumulado pela periodicidade: utilizará o valor da periodicidade para o cálculo dos juros. Data do próximo reajuste: definirá a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente. Será preenchido no momento da efetivação da venda desde que seu valor seja nulo. Para os componentes que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de próximo reajuste receberá o valor nulo quando o mesmo for após a data de entrega do empreendimento.

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Tipo de Juros Juros Acumulado Para ocorrer juros acumulado, a periodicidade tem que ser maior que 1. Simples : Utiliza a fórmula : (( PERIODO * VALOR ) * PERIODICIDADE ) Composto : Utiliza a fórmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODICIDADE) - 1) * 100 Exemplo: Se a taxa de juros for de 1% para um reajuste anual será calculado um juros de 12% para simples e 12,68% para composto. Juros não Acumulado Simples : Utiliza a fórmula : (PERIODO * VALOR ) Composto : Utiliza a fórmula : ((((VALOR / 100) + 1)^ PERIODO) - 1) * 100

Ação do reajuste de juros O reajuste dos juros de contrato poderá ser realizado: Juros Simples:  Sobre o Valor original das Parcelas;  Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM até o mês anterior;  Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do mês do reajuste. Juros Compostos:  Sobre o Valor original das Parcelas;  Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM até o mês anterior;  Sobre o Valor original das Parcelas mais a CM do mês do reajuste.

Correção Monetária Moeda: símbolo utilizado para reajustar a parcela. Coeficiente: será acrescida a variação da moeda. Sua representação será em valor. Exemplo: 1% - 1,01; 5% - 1,05  Meses de defasagem: quantidade de meses que será decrescido da data base para se achar o índice de reajuste.  Periodicidade: prazo para que o reajuste seja realizado.  Data do próximo reajuste: definirá a data do reajuste com as regras estabelecidas no componente. Será preenchido no momento da efetivação da venda desde que seu valor seja nulo. Para os componentes que reajustam as parcelas antes da entrega, esta data de próximo reajuste receberá o valor nulo quando o mesmo for após a data de entrega do empreendimento.  Correção monetária acumulada no prazo do reajuste: o índice de reajuste será calculado a partir da data base até o momento do reajuste utilizando a seguinte fórmula: COTACAOACUMULADA * COTACAOMENSAL (Quando o reajuste é anual e o mesmo é acumulado deverá ser analisado que até a entrega do empreendimento utilizará o reajuste acumulado da moeda antes da entrega).  Correção monetária não capitalizada: reajustará a parcela partindo sempre do valor original.  Correção monetária capitalizada: reajustará a parcela partindo do valor acumulado dos reajustes anteriores da parcela.  

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O cálculo da Correção Monetária capitalizada ocorre da seguinte maneira: (Índice correção anterior - 1) * (índice correção atual - 1) * (parcela original + juros) Ação do reajuste da correção monetária O reajuste da correção monetária poderá ser realizada: Sobre o Valor original das Parcelas; Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros até o mês anterior;  Sobre o Valor original das Parcelas mais os Juros do mês do reajuste. 



Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Modelo Padrão pode ser parametrizado a data de reajuste de referência para fazer o cálculo da correção. Exemplo: Cliente “XYZ” comprou um lote na da 01/11/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de juros simples 3% a.m. com correção monetária mensal e 1 mês de defasagem.

Parcela Data

Cotação Índice Valor Original

Correção Juros Valor Total

1 2 3 4 5

210.853 213.339 215.685 216.163 216.944 217.074 217.276

24.31 48.34 54.50 64.06

1/9/2001 1/10/2001 1/11/2001 1/12/2001 1/1/2002 1/2/2002 1/3/2002

1.0118 1.0110 1.0022 1.0036 1.0006

2,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00

60.00 120.00 180.00 240.00

2,000.00 2,084.31 2,168.34 2,234.50 2,304.06

No Modelo Padrão, para o cálculo do índice da correção, o sistema pega a data da venda como base para o cálculo. Exemplo: Cálculo da Correção Monetária do Modelo Padrão: Mês 12/2001 213.339 / 210.853 = 1.0118 (índice) (Índice mês anterior - 1) + (índice mês atual - 1) * (parcela original + juros ) (0 + (1.0118 - 1 )) * (2000 + 60) = 0.0118 * 2060 = 24.31 Mês 01/2002 215.685 / 213.339 = 1.0110 (índice) (Índice mês anterior - 1) + (índice mês atual - 1) * (parcela original + juros ) ((1.0118 - 1) + (1.0110 - 1 )) * (2000 + 60) = 0.0228 * 2120 = 48.34 Mês 02/2002 216.163 / 215.685 = 1.0022 (índice) (Índice mês anterior - 1) + (índice mês atual - 1) * (parcela original + juros ) ((1.0118-1) + (1.0110-1 ) + (1.0022-1)) * (2000+60) = 0.025 * 2180 = 54.50

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Tabela Price Geração do Plano No sistema de amortização francês, também chamado de “Tabela Price”, o pagamento do empréstimo é feito ao final de cada período, através de prestações iguais as quais se constituem de juros sobre o saldo devedor e uma quota de amortização do capital. Exemplo: Cliente “XYZ” comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3% a.m. PERÍODO PMT 0 1 2.183,55 2 2.183,55 3 2.183,55 4 2.183,55 5 2.183,55

JUROS AMORTIZAÇÃO 300,00 1.883,55 243,49 1940,06 185,29 1998,26 125,34 2.058,21 63,60 2.119,95

SALDO DEVEDOR -10.000,00 -8.116,45 -6.176,39 -4.178,13 -2.119,92 -0,00

PMT = Valor da parcela no TOTVS Incorporação JUROS = Valor do componente de Juros AMORTIZAÇÃO = Valor do Componente principal Cálculo da Tabela Price A= R

[( 1 + i )^n - 1] i ( 1+ i )^n * (1+i)^d

Onde: A = Valor do Financiamento R = Valor da parcela a ser procurado i = Taxa de Juros n = Número de parcelas do financiamento d = Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela (d = periodicidade - (data vencimento - data base do componente de Juros) ) Valor positivo = Antecipação Valor negativo = prorrogação Exemplo: 10.000 = R (1+0,03)5 - 1 0,03(1+0,03)5 * (1,03)0 R = 10.000 4,57970718

10.000 = R * 0,1592740743 0,0347782222

R = 2.183,55

Se a parcela for diferente de mensal (semestral, anual, bimestral) a taxa de juros será elevada ao número da periodicidade da pa rcela. Exceto na taxa de juros onde é elevado a d: [ (1+i)^d ] Período em meses de antecipação ou prorrogação da parcela

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Exemplo: Parcela semestral = 1% elevado a 6 (1 + 0,01)6 - 1 = 0,06152 => 6,152% Se a periodicidade da taxa de juros for anual (campo “Periodicidade da Taxa = Anual”) o sistema converterá esta taxa de juros para mensal antes de calcular o valor dos Juros Price. Exemplo: Taxa de Juros anual (i)= 9,5 % Fórmula = (1+ i/100)^(1/12) (1+9,5/100)^(1/12) => (1+0,095)^(0,08333333333333) => (1,095) ^ (0,08333333333333) => 1,00759153 42905826452817375492048 Juros mensal = (1,0075915342905826452817375492048 - 1) * 100 Juros mensal = 0,7591534290582645281737549204 Reajuste Financeiro No caso de Price, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária. Somente as parcelas em aberto a partir da data do reajuste serão atualizadas, ou seja, parcelas em atraso não serão atualizadas Tabela Price com Correção Monetária (CM) Para realizar o cálculo da Correção Monetária na Tabela Price o sistema utiliza a data do primeiro reajuste como referência para fazer o cálculo da correção.

Parcela Data

Cotação

Índice

Saldo Dev. Amortização Juros

Correção Vr. Total

1 2 3 4 5

210,853 213,339 215,685 216,163 216,944 217,074 217,276

1.011790205 1.010996583 1.002216195 1.003613014

10,000.00 8,116.48 6,176.42 4,178.16 2,119.95 0.00

25.74 50,03 54,98

1/9/2001 1/10/2001 1/11/2001 1/12/2001 1/1/2002 1/2/2002 1/3/2002

1,883.55 1,940.06 1,998.26 2,058.21 2,119.95

300 243.49 185.29 125.34

2,183.55 2,209.29 2,233.58 2,238.53

Venda efetuado data 01/11/2001 com defasagem de 2 meses. Cálculo CM 01/12/01 - 2 meses de defasagem = 01/10/01 Cotação de 01/10/01 / Cotação de 01/09/01 = Índice 213,339/210,853 = 1,011790205 (Índice * Valor da parcela de 01/11/01) - Valor da parcela de 01/11/01 = Correção 1,011790205 * 2183,55 = 2209,29 2209,29 - 2183,55 = 25,74 O índice é calculado mensalmente de acordo com a data de reajuste e meses de defasagens. É multiplicado pelo valor da parcela do mês anterior com todas as correções monetárias e Juros que existir na parcela. Valor Informado Geração do Plano A geração do Plano no Modelo Valor Informado se dá através da divisão do valor total do financiamento

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pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Não há nenhum cálculo para inserir reajustes financeiros. Reajuste Financeiro Este modelo indica que as parcelas serão fixas durante todo o período financiado, ou seja, as parcelas não sofrerão reajuste de correção monetária nem juros contratuais. Prazo com juros mensal Geração do Plano A geração do Plano no Modelo Prazo com Juros Mensal se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Não há nenhum cálculo para inserir reajustes financeiros. Reajuste Financeiro Considerando juros simples: neste caso os juros são calculados mês a mês sobre o valor original da parcela + a correção monetária do mês. Fórmula para encontrar os juros e a correção monetária: Juros Calculado Simples = (% taxa * i) * (Vo + CMatual) -Vo Correção Monetária Calculada = ( %Moeda * (Vo + CMatual) ) - Vo Onde: %taxa = taxa dos juros de contrato i = Período Vo = Valor Original CMatual = Correção monetária atual %Moeda = Variação da moeda Jatual = Juros de contrato atual Jcc = Juros de contrato calculado Exemplo: Cliente “XYZ” comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 0,5% a.m. juros simples + variação do IGPM Parcela Data

Cotação Índice

Valor Original Correção Juros Valor Total

1 2 3 4 5

215,685 216,163 216,944 217,074 217,276

2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00

1/11/2001 1/12/2001 1/1/2002 1/2/2002 1/3/2002

1.010996583 1.002216195 1.003613014 1.000599233 1.000930558

4,40 11,62 12,83 14,64

10 20,04 30,17 40,26

2000,00 2014,40 2031,66 2043,00 2054,90

Considerando Juros Compostos Neste caso os juros são calculados mês a mês sobre o valor da parcela + a correção monetária do mês. Fórmula para encontrar os juros e a correção monetária: Juros Calculado Composto = ( % taxa * (Vo + Jatual + CMatual) ) - Vo Correção Monetária Calculada = ( %Moeda * (Vo + CMatual + Jcc) ) - Vo

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Onde: %taxa = taxa dos juros de contrato i = Período Vo = Valor Original CMatual = Correção monetária atual %Moeda = Variação da moeda Jatual = Juros de contrato atual Jcc = Juros de contrato calculado Exemplo: Cliente “XYZ” comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 0,5% a.m. juros capitalizados + variação do IGPM Parcela Data

Cotação Índice

Valor Original Correção Juros Valor Total

1 2 3 4 5

215,685 216,163 216,944 217,074 217,276

2000,00 2000,00 2000,00 2000,00 2000,00

1/11/01 1/12/01 1/1/02 1/2/02 1/3/02

1.010996583 1.002216195 1.003613014 1.000599233 1.000930558

4,42 11,71 12,94 14,79

10 20,07 30,23 40,45

2000,00 2014,42 2031,78 2043,17 2055,24

Correção Monetária Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Prazo com Juros Mensal, o sistema utiliza a data do reajuste como referência para fazer o cálculo da correção. Ao passar do momento antes da Entrega do Empreendimento para após, o sistema colocará o valor do componente “Juros Antes no componente Juros Após”. E a data de próximo reajuste do componente “Juros Antes” será 01/01/2099. Juros Mensal Geração do Plano Neste modelo, os juros contratuais já serão distribuídos a partir da 2ª parcela de financiamento no momento da geração do plano de financiamento, ou seja, não é feito reajuste de juros mês a mês, somente é calculada a correção monetária dos contratos, podendo ser mensalmente, anualmente ou como previsto em contrato Reajuste Financeiro A correção é feita pelo valor original das parcelas (sem os juros) + a correção anterior. Exemplo: O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 11/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 12.000,00, sendo 2.000,00 de sinal e 10.000,00 financiado em 10 parcelas mensais, com a 1ª vencendo em 11/02/2002. A título de exemplo o reajuste (correção das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses pelo IGP-M com defasagem de 3 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 11/05/2002, o próximo será em 11/10/2002 e assim por diante. Quanto aos juros, será cobrado 1% a.m. juros simples.

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Teremos o seguinte plano de financiamento: Parcela 1 - Sinal 1 - Mensal 2 - Mensal 3 - Mensal 4 - Mensal 5 - Mensal 6 - Mensal 7 - Mensal 8 - Mensal 9 - Mensal 10 - Mensal

Data 11/1/2002 11/2/2002 11/3/2002 11/4/2002 11/5/2002 11/6/2002 11/7/2002 11/8/2002 11/9/2002 11/10/2002 11/11/2002

Vr. Original 2.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00

Juros 0,00 0,00 10,00 20,00 30,00 40,00 50,00 60,00 70,00 80,00 90,00

Correção 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Total 2.000,00 1.000,00 1.010,00 1.020,00 1.030,00 1.040,00 1.050,00 1.060,00 1.070,00 1.080,00 1.090,00

A parcela foi acrescida de 1% de juros simples a partir da 2ª parcela mensal. Em 11/05/02 acontecerá o primeiro reajuste. Modelo de cálculo: A Data da Cotação Procurada é o mês do Reajuste defasado de 3 meses, sempre dia 1º Data do Reajuste: 11/05/2002 Data da Cotação Procurada: 11/02/2002 Cotação: 217,074 Data da Cotação Anterior: 11/10/2001 ( como o reajuste é de 4 em 4 meses, o sistema calcula do acumulado do IGPM de out/2001 a fev/2002) Cotação Anterior: 213,339 (cotação em out/2001) Variação da cotação da CM: 0,0175 ( IGPM acumulado de out/2001 a fev/2002 = cotação de fev/2002 dividido pela cotação de out/2001 menos 1 = (217,074 / 213,339) - 1 = 0,0175 Cálculo da correção (Vr. Original + Correção Anterior) * Variação do acumulada do índice = = (1.000,00 + 0,00) * 0,0175 = 17,50 Para realizar o cálculo da Correção Monetária nos Juros Mensal, o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção. Plano de Financiamento Corrigido Parcela 1 - Sinal 1 - Mensal 2 - Mensal 3 - Mensal 4 - Mensal 5 - Mensal

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Data 1/10/2001 1/11/2001 1/12/2001 11/1/2002 11/2/2002 11/3/2002 11/4/2002 11/5/2002 11/6/2002

Cotação Índice 213.339 215.685 216.163 216.944 217.074 217.276 218.492 220.292 1.0175 223.688 -

Vr. Original 2000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00

Juros Correção Total 0.00 0.00 2000.00 0.00 0.00 1000.00 10.00 0.00 1010.00 20.00 0.00 1020.00 30.00 17.50 1047.50 40.00 17.50 1057.50

Todos os direitos reservados.

6 - Mensal 7 - Mensal 8 - Mensal 9 - Mensal 10 - Mensal

11/7/2002 11/8/2002 11/9/2002 11/10/2002 11/11/2002

228.057 233.348 238.943 244.234 249.525

1.0305 -

1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00

50.00 60.00 70.00 80.00 90.00

17.50 17.50 48.53 48.53 48.53

1067.50 1077.50 1118.53 1128.53 1138.53

Comprometimento de Prazo Geração do Plano A geração do Plano no Modelo Comprometimento de Prazo se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas, o sistema calculará o Saldo Indexado das parcelas. O saldo devedor em reais será indexado na moeda definida em contrato. Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato. Reajuste Financeiro Neste modelo as parcelas serão corrigidas, ou seja, atualizadas de acordo com a variação do índice de correção utilizado, sendo este reajuste feito nos prazos definidos em contrato, por exemplo, mensalmente ou anualmente. No modelo de cálculo Comprometimento de Prazo os juros vão aumentar o saldo indexado e não o valor das parcelas e no primeiro mês de reajuste de juros não alterará o saldo indexado. Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Comprometimento de Prazo o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção. Modelo de cálculo No momento da efetivação da venda, tem-se o saldo Devedor em Reais indexado na moeda definida em contrato (INCC ou IGP-M, por exemplo, chamado saldo Indexado) acrescido ou não de juros (dependerá do contrato). Para o cálculo deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato. O valor da parcela em reais permanecerá inalterado até o primeiro reajuste, sendo que o saldo devedor em índice estará sendo acrescido de juros mensais referentes ao mês anterior ao reajuste desde que o mesmo esteja definido em contrato. No mês do reajuste pega-se o saldo indexado e multiplica-se pela cotação do índice utilizado obtendo, assim, o saldo indexado em Reais Do saldo em reais subtrai-se o valor das parcelas atrasadas e divide pelo número de parcelas em aberto vincendas obtendo, assim, o valor atualizado da parcela Exemplo: Sem efetuar a baixa das parcelas: O exemplo a seguir refere-se à uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002. A título de exemplo o reajuste (correção das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, serão compostos e será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002. Todos os direitos reservados.

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Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste dos juros será em 10/02/2002, pois no mês da venda não será cobrado juros . Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor dos juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02. COTAÇÃO DO IGP-M DATA COTAÇÃO 01/11/2001 215,685 01/12/2001 216,163 01/01/2002 216,944 01/02/2002 217,074 01/03/2002 217,276 01/04/2002 218,492 01/05/2002 220,292 Saldo Devedor: Data Em Reais 10/01/02 (venda) 3.500,00 10/02/02 3.500,00 10/03/02 3.500,00 10/04/02 3.500,00 10/05/02 (1º reajuste) 3.593,04

Em IGP-M 16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses defasagem) 16,227368 16,381350117 (16,227368 + 0,9489%) 16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%) 16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)

Neste caso consideramos que nenhuma parcela foi paga. Evolução das Parcelas Parcela 1 2 3 4 5 6 7

Vencimento 10/02/2002 10/03/2002 10/04/2002 10/05/2002 10/06/2002 10/07/2002 10/08/2002

Vr. Principal 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00 500,00

Correção 0,00 0,00 0,00 23,26 23,26 23,26 23,26

Vr. Atual 500,00 500,00 500,00 523,26 523,26 523,26 523,26

A correção monetária foi feita a partir do valor original das parcelas, antes do reajuste de juros de contrato. Modelo de cálculo Saldo Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355 Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04 Saldo Devedor em Reais - Soma parcelas em atraso na data do reajuste = 3.593,04 - 1.500,00 = 2.093,04 Valor Atualizado = valor anterior dividido pelo nº de parcelas em aberto vincendas = 2.093,04 / 4 = 523,26 Exemplo: Efetuando a baixa das parcelas: O exemplo a seguir refere-se a uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002.

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A título de exemplo o reajuste (correção das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, serão compostos e será cobrado 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002. Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste dos juros será em 10/02/2002, pois no mês da venda não será cobrado juros. Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim todo mês o saldo indexado será acrescido do valor dos juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto, só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02.

COTAÇÃO DO IGP-M DATA COTAÇÃO 01/11/2001 215,685 01/12/2001 216,163 01/01/2002 216,944 01/02/2002 217,074 01/03/2002 217,276 01/04/2002 218,492 01/05/2002 220,292 Evolução das Parcelas Parcela 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Vencimento Vr. Atual 10/2/2002 500,00 10/3/2002 500,00 10/4/2002 500,00 10/5/2002 500,00 10/6/2002 518.72 10/7/2002 518.72 10/8/2002 518.72 10/9/2002 77.35 10/10/2002 0,75 10/11/2002 0,02

S.I. 16.22737 13.91430 11.74160 9.54960 7.25280 4.94750 2.63970 0.34580 0.00330 0.00010

SI após juros C.M. 14.04630 11.85300 9.64020 18.72 7.32160 4.99440 2.66470 0.34910 1.51 0.00333 0.00010 -

Valor total 500.00 500.00 500.00 518.72 518.72 518.72 518.72 78.86 0.75 0.02

SI após baixa 13.91430 11.74160 9.54960 7.25280 4.94750 2.63970 0.34580 0.00330 0,0001 0.00000

S.I. = Saldo Indexado C.M. = Correção Monetária Parcelas criadas As parcelas 8, 9 e 10, foram criadas para obter os valores de reajuste de juros e correção monetária. Exemplo: Foi criado a parcela 8, pois, o saldo indexado da parcela 7 era de 2.63970, após o reajuste de juros passou a ser 2.66470. Como o valor das parcelas só é aumentado através do reajuste de correção monetária, esta parcela foi criada para suprir este aumento de reajuste de juros. Cálculo da Correção Monetária Ao efetuar o reajuste de juros e correção, pega-se o valor do saldo indexado e multiplica pela cotação da moeda do mês atual. Pegue este valor total e divida pelo número de parcelas em aberto e com este valor, subtraia o valor anterior da parcela e terá o valor da correção Monetária.

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Cálculo do Saldo Indexado após a baixa da parcela: Parcela 1: Saldo Indexado atual - (valor da parcela a ser baixada / (cotação do mês - defasagem)) = Saldo Indexado atualizado. Exemplo: 16.22737 - (500.00 / 216.163) => 16.22737 - 2.313069 Saldo Indexado atualizado = 13.91430 Comprometimento de prazo para aluguel O modelo Comprometimento de Prazo para Aluguel consiste em: O valor do saldo indexado na data da venda será o valor unitário da parcela dividido pela cotação nesta data;  Este valor nunca é decrementado pelo sistema, mas pode ser acrescentado dos juros de contrato se estiver parametrizado;  O valor da correção monetária é calculado de duas formas: 1) Para parcelas em aberto: ete valor e obtido a partir da subtração entre o saldo indexado atual multiplicado pela cotação na data do reajuste e o valor inicial do aluguel. 2) Para parcelas parcialmente quitadas: ete valor é obtido para cada parcela. O cálculo é realizado levando-se em consideração o valor quitado, indexado na data da venda ou na data do reajuste anterior realizado. Sobre este valor quitado já indexado é acrescido o juros de contrato proporcional ao período(dferença entre a data do reajuste e a data da baixa). Em seguida o saldo indexado atual é decrementado do saldo indexado da baixa. 

Este resultado é multiplicado pela cotação na data do reajuste e somado ao valor baixado. Por fim subtraise deste último resultado o valor inicial do aluguel. Exemplo: Cliente “XYZ” alugou um apartamento na da 01/01/2001, no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 10 parcelas, a uma taxa de juros simples 1% a.m. com correção monetária trimestral. Parcela Vencimento 1 1/1/2002 2 1/2/2002 3 1/3/2002 4 1/4/2002 5 1/5/2002 6 1/6/2002 7 1/7/2002 8 1/8/2002 9 1/9/2002 10 1/10/2002

Vr.Original 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00 1000.00

S.I. 4.6095 4.6095 4.6095 4.6556 4.7022 4.7492 4.7967 4.8447 4.8931 4.9420

SI após juros 4.6095 4.6556 4.7022 4.7492 4.7967 4.8447 4.8931 4.9420 4.9914

C.M. 27.39 104.87 219.07

Valor total IGPM 1000.00 216.944 1000.00 1000.00 1027.39 218.492 1027.39 1027.39 1104.87 228.057 1104.87 1104.87 1219.07 244.234

Comprometimento de Salário Geração do Plano A geração do Plano no Modelo Comprometimento de Salário se dá através da divisão do valor total do financiamento pelo número de parcelas de cada componente do tipo principal. Ao gerar as parcelas o

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sistema clcularáo Saldo Indexado das parcelas e o Fator Salário. O saldo devedor em reais será indexado na moeda definida em contrato. Para o cálculo, deve-se considerar a cotação do índice com defasagem, também definido em contrato. O cálculo do Fator Salário será o valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo do mês. Reajuste Financeiro O comprometimento de Salário segue a mesma linha do Comprometimento de Prazo, só que no reajuste das parcelas é levado em consideração o fator de salário (valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo vigente na data da venda) que o cliente se comprometeu a pagar. Assim, se a parcela estiver no seu limite comprometido a correção acrescentará parcelas ou também há possibilidade de redução do plano de financiamento. No modelo de cálculo Comprometimento de Salário os juros vão aumentar o saldo indexado e não o valor das parcelas, e no primeiro mês de reajuste de juros, não irá alterar o saldo indexado. Para realizar o cálculo da Correção Monetária no Comprometimento de Salário o sistema utiliza a data da venda como referência para fazer o cálculo da correção. Exemplo: O exemplo a seguir refere-se a uma venda em 10/01/2002 depois da entrega do empreendimento, no valor de R$ 3.500,00, financiada em 7 parcelas mensais, sendo então 7 parcelas de R$ 500,00 cada , com a 1ª vencendo em 10/02/2002. A título de exemplo o reajuste (correção das parcelas de financiamento) acontece de 4 em 4 meses, ou seja, o primeiro reajuste acontecerá em 10/05/2002, o próximo será em 10/10/2002 e assim por diante e com 2 meses de defasagem. Quanto aos juros, serão cobrados 0,9489% a.m. a partir de 10/02/2002. Os juros são cobrados todo mês. Neste exemplo a data do reajuste dos juros será em 10/02/2002, pois no mês da venda não será cobrado juros. Os juros apenas alteram o saldo indexado. Assim, todo mês o saldo indexado será acrescido do valor dos juros do mês anterior ao mês corrente da tela de reajuste do sistema, portanto só no reajuste de março/02, o saldo indexado será acrescido dos juros referentes ao mês de fev/02. COTAÇÃO DO IGP-M DATA 01/11/2001 01/12/2001 01/01/2002 01/02/2002 01/03/2002 01/04/2002 01/05/2002

COTAÇÃO 215,685 216,163 216,944 217,074 217,276 218,492 220,292

Saldo Devedor Data 10/01/02 (venda) 10/02/02 10/03/02 10/04/02 10/05/02 (1º reajuste)

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Em Reais 3.500,00 3.500,00 3.500,00 3.500,00 3.593,04

Em IGP-M 16,227368 (3.500 / 215,685)(2 meses de defasagem) 16,227368 16,381350117 (16,227368 + 0,9489%) 16,5367929355 (16,381350117 + 0,9489%) 16,69371056366 (16,5367929355 + 0,9489%)

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Fator Salário: Valor de uma parcela dividido pelo valor do salário mínimo em 10/01/2002 Fator Salário = 500 / 180 = 2,7777777777777777777777777777778 Salário Mínimo em 10/05/2002 = 200 Valor da parcela atual = 200 * 2.77777777777777777777777778 = 555, 56 Saldo Devedor em IGP-M antes do reajuste = 16,5367929355 Saldo Devedor em Reais na data do reajuste = 3.593,04 Saldo Devedor em Reais - Soma parcelas em atraso na data do reajuste = 3.593,04 - 1.500,00 = 2.093,04 Nº de parcelas que o cliente pagaria a dívida = (Saldo Devedor em Reais - Soma parcelas em atraso na data do reajuste) / (Valor atual da parcela) = 2.093,04 / 555,56 = 3,767441860465116 Portanto o cliente pagaria a dívida não mais em 4 parcelas e sim em 3,767441860465116, sendo assim, a última parcela diminuirá, ou seja, o plano de financiamento ficaria da seguinte forma: Parcela 1 2 3 4 5 6 7

Vencimento 10/02/2002 10/03/2002 10/04/2002 10/05/2002 10/06/2002 10/07/2002 10/08/2002

Vr. Principal Correção Vr. Atual 500,00 0,00 500,00 500,00 0,00 500,00 500,00 0,00 500,00 500,00 0,00 555,56 500,00 0,00 555,56 500,00 0,00 555,56 500,00 0,00 426,38 (555,56 * 0, 767441860465116

Não será somado nada aos componentes de correção Monetária das parcelas, pois elas estão no fator máximo de salário comprometido A última parcela teve seu valor reduzido, pois para pagar o saldo devedor o cliente não precisa mais de 4 parcelas e sim de 3,767441860465116 Tabela SAC Sistema de Amortização Constante (Tabela SAC), também conhecido como Sistema Hamburguês. Este sistema é extremamente simples uma vez que os valores das amortizações periódicas são todas iguais ou constantes. Trata-se de um sistema de amortização (quitação da dívida) muito utilizado pelas instituições financeiras. Como o próprio nome diz, uma parcela fixa da prestação vai abatendo constantemente o que você deve, fazendo com que o saldo devedor seja cada vez menor e é sobre esse saldo que se aplicam os juros. Isso faz com que o valor pago e as próprias prestações sejam decrescentes ao longo do tempo, pois à medida que o tempo passa e a dívida vai sendo quitada, o valor a ser pago com juros sobre o saldo devedor diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante então o valor da parcela também vai diminuir. Lembre-se que no Sistema de Amortização Constante o pagamento da dívida ocorre constante e igualmente em cada período. Considera-se como “saldo devedor” a diferença entre o valor financiado reajustado e o valor total que já foi amortizado (quitado) até o presente momento. Exemplo: Cliente “XYZ” comprou um lote no valor de R$ 10.000,00, para pagar em 5 parcelas, a uma taxa de 3% a.m.

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Solução: Tabela SAC PERÍODO PMT 0 1 2.300,00 2 2.240,00 3 2.180,00 4 2.120,00 5 2.060,00

JUROS AMORTIZAÇÃO 300,00 2.000,00 240,00 2.000,00 180,00 2.000,00 120,00 2.000,00 60,00 2.000,00

SALDO DEVEDOR -10.000,00 -8.000,00 -6.000,00 -4.000,00 -2.000,00 -0,00

PMT = Valor da parcela no TOTVS Incorporação JUROS = Valor do componente de Juros AMORTIZAÇÃO = Valor do Componente principal No caso do SAC, como os juros já compõem a parcela, os contratos serão apenas reajustados pelo índice de correção monetária. Cálculo da Tabela SAC Valor da Parcela: Amortização = Vr. Empréstimo / Nr. Parcelas Amortização = 10.000,00 / 5 = 2.000,00 Valor dos Juros: Juros = Saldo devedor * % de Juros Juros = 10.000,00 * 0,03 = 300,00 Tabela SAC com Correção Monetária O cálculo da Correção Monetária na Tabela SAC funciona da mesma forma que o Price.

Anotações

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Estudo de viabilidade Estudo de Viabilidade é um instrumento de diminuição de riscos que verifica e minimiza possíveis erros. Ele auxilia na decisão referente à viabilidade de um negócio ou produto sob todos os aspectos de forma a antecipar os resultados. O Módulo de Estudo de Viabilidade da TOTVS permite que vários Modelos de Estudo sejam criados, permitindo a comparação entre os estudos realizados. No TOTVS Incorporação esta funcionalidade pode ser acessada através do menu Cadastros / Estudos de Viabilidade. Viabilidade de Empreendimentos Imobiliários O usuário informa os parâmetros do projeto como as condições de compra do terreno, as fontes de recursos, as características técnicas dos empreendimentos, as etapas, as expectativas de vendas e tudo mais o que for possível apurar como despesas fixas, financiamentos e receita esperada. Os indicadores de viabilidade do projeto. Empreendimento Nessa aba são informados os dados do empreendimento. Informações sobre a obra, área construída, custo do m2 privativo, custo do m2 construído, taxa de administração da obra. Os campos área privativa, custo da obra e custo total da obra são calculados baseado nos dados informados. Vendas Os dados pertinentes as vendas das unidades são inseridos nessa aba. Obras Através dessa aba o Estudo terá as informações sobre o andamento da obra. Essas informações serão utilizadas para criar a curva de avanço financeiro que terá impacto direto no fluxo de caixa do empreendimento. Impostos Informações sobre Impostos são inseridas nessa aba: PIS/COFINS, ITBI, IPTU, Imposto de Renda, com suas respectivas alíquotas. Financiamento A forma de financiamento para a construção é informada nessa aba. Despesas Periódicas Registros de gastos esporádicos no decorrer da obra como propaganda, manutenção da obra e projetos complementares. Lançamentos Após a entrada de todas essas informações é possível gerar os lançamentos referentes ao estudo, utilizando as informações inseridas como fonte de dados. Após selecionar o modelo desejado, será gerado o arquivo do Excel contendo os dados gerados pelo modelo. Comparação de Versões do Estudo É a ferramenta utilizada para validar os indicadores de cada estudo. É um resumo e ambos os projetos, colocados lado a lado, auxiliando a tomada de decisão.

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Manutenção de Parcelas Alguns processos utilizados em Manutenção de Parcelas O TOTVS Incorporação possui um conjunto de funcionalidades e processos que complementam a digitação da venda e pode ser utilizadas nas situações descritas abaixo (serão listadas as principais encontradas na gestão imobiliárias e as outras opções podem ser descritas na ajuda do sistema) e estas são implementadas na tela de manutenção de parcelas. Esta tela possui a funcionalidade do usuário poder marcar um conjunto de parcelas para a execução das operações. Para acessar a tela de Manutenção de Parcelas basta acessar o menu Vendas/Cobrança / Manutenção de Parcelas. Será então apresentado uma tela de filtros, para o usuário informar quais parcelas serão utilizadas na manutenção. Esta tela possui a funcionalidade do usuário poder marcar um conjunto de parcelas para a execução das operações. O ideal é criar um filtro apropriado para buscar todas as parcelas de uma única venda. A tela de Manutenção de Parcelas apresenta os seguintes recursos: Incluir / Editar / Excluir Parcelas Avulsas É possível incluir parcelas avulsas em uma venda e isto é muito comum em diversos casos em que a cobrança de taxas ou parcelas que não diretamente ligado ao valor de venda do imóvel. Exemplo: Parcelas de IPTU ou condomínio que serão administradas pela empresa e devem ser cobradas pelo cliente. Consultar Histórico da Parcela A partir da versão 10.70 do TOTVS Incorporação foi disponibilizada a funcionalidade chamada “Consultar Histórico de Cálculo da Parcela”, nesta opção o usuário poderá consultar o histórico da parcela. O histórico permite o acompanhamento de todas as movimentações realizadas em uma parcela. Com este novo recurso é possível verificar quais os parâmetros estavam sendo utilizados no momento de uma baixa, os índices utilizados na execução de um reajuste e outras informações. Alterações Globais Através do botão “Alterações Globais” é possível alterar a data de vencimento, o valor ou o valor original de um conjunto de parcelas. Desativar Plano de Retorno para Fins de Liquidação Este processo cancelará todas as parcelas do Plano de Financiamento, desativando-as para fins de liquidação. Inserir Componentes na Parcela Através do botão “Inserir componentes nas parcelas” é possível a inclusão manual com a indicação do valor e de um histórico de componentes avulsos, tais como taxa de boleto, desconto negociado de modo que seja possível alterar a parcela para a sua efetiva cobrança. Reorganizador de Vencimentos Esta opção permite ao usuário re-organizar as datas de vencimento das parcelas após a geração do plano. O usuário poderá re-organizar suas parcelas dando-lhes prioridades e incrementos entre os componentes geradores de parcela, ou seja, componentes do tipo principal. Todos os direitos reservados.

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Com o objetivo de não colocar mais de uma parcela em um mesmo mês. Parcelas geradas por componentes com mesma prioridade poderão ter datas de vencimento coincidentes. Todos os componentes do tipo principal terão prioridade inicial 0, isto é, o sistema permite (comportamento padrão) a coincidência de datas de vencimento para qualquer componente. Componentes com prioridade menor terão suas parcelas geradas primeiro e, caso exista uma parcela coincidente, será aplicado um incremento em meses para respeitar a configuração efetuada. Parcelas com juros Price não podem ter o vencimento alterado. Parcelas pagas não serão alteradas. Controle Tipo Receita Esta opção permite alterar ou incluir um novo Tipo de Receita para as parcelas selecionadas. Gerar Lançamentos Complementares Para a geração das parcelas avulsas para o financeiro TOTVS Gestão Financeira basta utilizar o botão “Gerar Lançamentos Complementares”. Atualizar Valor da Venda Esta opção permite verificar e atualizar o valor total das parcelas da venda. Saldo Devedor Esta opção permite verificar o saldo devedor da venda filtrando pelo grupo das parcelas. Plano de Financiamento Esta opção permite a visualização e impressão do Plano de Financiamento. Mudar Valores dos Componentes das Parcelas Esta opção permite verificar e alterar, separadamente, o valor de todos os componentes da parcela selecionada. Antecipação Com esta funcionalidade o usuário poderá conceder um desconto fixo em percentual ou valor. Este desconto atualizará o campo de desconto do lançamento financeiro e o usuário deverá proceder a baixa em carteira. Cancelar Parcela Com está opção é possível cancelar as parcelas que estiverem selecionadas. Lançamentos Filhos Esta opção permite visualizar as parcelas selecionadas e seus respectivos lançamentos filhos, ou seja, parcelas que foram criadas por ter sido realizado uma baixa parcial. Acerta Baixa Parcela TOTVS Incorporação com TOTVS Gestão Financeira Esta opção permite acertar as parcelas do TOTVS Incorporação com as parcelas do TOTVS Gestão Financeira, verificando as parcelas que foram baixadas, em aberto, baixadas parcialmente e parcelas que não foram efetuados o lançamento para o TOTVS Gestão Financeira. Gerar Parcela de Resíduo Para gerar a parcela de resíduo a qualquer instante é necessário entrar na Manutenção de Parcelas no menu Vendas, selecionar as parcelas que terão o seu valor de resíduo gerado e clicar no botão “Gerar parcela de Resíduo.

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Integração Integração Financeira Para controlar o recebimento das parcelas dos contratos imobiliários o TOTVS Incorporação contempla uma integração com o sistema TOTVS Gestão Financeira, possuindo todas as funcionalidades importantes para o controle financeiro dos empreendimentos. O controle financeiro das empresas incorporadoras, relativo aos empreendimentos imobiliários, é composto pelos seguintes processos: Controle do recebimento das parcelas dos contratos em carteira;  Controle do recebimento das parcelas dos contratos em banco;  Controle de inadimplência contratual;  Controle da antecipação contratual;  Controle da quitação contratual;  Controle da emissão de notas promissórias;  Controle de estorno de recebimento;  Controle de recebimentos por outros tipos de receita;  Controles financeiros das comissões de venda;  Controle financeiro dos reajustes contratuais;  Controle do saldo devedor;  Controle financeiro dos distratos contratuais;  Controle da ficha financeira do cliente e relatórios financeiros; 

Parametrização A parametrização da integração financeira tem como objetivo principal definir como o sistema TOTVS Incorporação gerará os lançamentos financeiros. A integração financeira deve ser parametrizada nas seguintes opções dos sistemas: Parametrização geral (em Opções / Parâmetros / RM SGI);  Cadastro de empreendimentos (em Cadastros / Empreendimentos);  Cadastro de condições da venda (em Cadastros / Condições da Venda);  Cadastro de tipos de receita (em Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Receita);  Cadastro de tipos de parcelas (em Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Parcelas);  Parâmetros do TOTVS Gestão Financeira. 

Algumas Opções de Integração Financeira são: Cadastro / Empreendimentos O cadastro de Empreendimentos localiza-se em Cadastros / Empreendimentos / Pasta Integração RM Fluxus, ele possibilita a integração financeira. Desta forma, será possível enviar certos dados para os lançamentos financeiros associados com sub-unidades onde o empreendimento estiver com a integração definida. Tabelas Opcionais 1 a 5 Esta parametrização só estará habilitada caso a parametrização geral descrita no item anterior também estiver habilitada.

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Caso o parâmetro seja habilitado é possível indicar um valor padrão para cada tabela de modo que esta classificação seja gerado para todos os lançamentos originários do TOTVS Incorporação referentes aos imóveis comercializados para o empreendimento. Exemplo: É muito comum a utilização de uma tabela de classificação financeira para os lançamentos a pagar ou a receber como, por exemplo, conta de água, conta de luz, etc. Deste modo é possível indicar a correta classificação financeira para os lançamentos originários do TOTVS Incorporação para cada empreendimento de forma diferenciada. Ressalta-se que a parametrização por empreendimento sobrepõe a parametrização geral descrita anteriormente, isto é, caso existam classificações das tabelas opcionais por empreendimento estas serão consideradas mesmo que hajam as mesmas parametrizações nos parâmetros gerais. Departamento de Rateio Pode ainda ser informado por empreendimento um centro de custo ou departamento para alocação na funcionalidade de rateio do lançamento financeiro. Para tanto a opção de rateio deve estar parametrizada no sistema TOTVS Gestão Financeira. Como só é possível indicar um único centro de custo e departamento para rateio os mesmos serão gerados com 100% de rateio nos lançamentos financeiros. Banco Informações referentes à cobrança eletrônica dos lançamentos originários do TOTVS Incorporação referentes aos imóveis comercializados para o empreendimento. Conta Caixa Definição das classificações de tipo de documento (para os lançamentos a receber e lançamentos a pagar referente à devolução) e conta caixa/banco para que sejam gerados os lançamentos originários do TOTVS Incorporação referentes aos imóveis comercializados para o empreendimento. Cadastro / Condições de Venda Conforme descrito no módulo de vendas, tópico “Definições das modalidades de Venda”, nos cadastros de condições de venda são definidos os tipos de componentes, componentes e modalidades que a empresa trabalhará. Os parâmetros relacionados à integração financeira serão descritos a seguir. Cadastro / Condições de Venda / Componente Os componentes são usados na composição de Modalidades e Condições de Contratos. Exemplos: Sinal, Mensais, Semestrais, Anuais, Correção Monetária, Taxa de Juros, Taxa de Seguro, etc. Deve ser indicado para os componentes que não sejam do tipo entrada ou principal (que são aqueles que não estão relacionados a tipos de parcelas) qual o campo opcional dentro os 8 campos opcionais possíveis de serem parametrizados noTOTVS Gestão Financeira. Para que esta parametrização seja efetuada é necessário que anteriormente seja parametrizado o campo opcional no sistema TOTVS Gestão Financeira. Esta parametrização indicará para o sistema que toda vez que qualquer componente relacionado a um campo opcional foi incluído ou atualizado pelo TOTVS Incorporação a respectiva inclusão/atualização também será executada no TOTVS Gestão Financeira de modo a garantir a integridade das informações entre os sistemas.

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Cadastros / Condições de Venda / Modalidade de Venda As modalidades são condições pré-definidas que são cadastradas para posteriormente serem usadas nos contratos. A integração financeira no cadastro de modalidades é realizada através do quadro Efeito Financeiro localizado, na pasta Contabilidade. As opções são: Não Contabilizar, Efeito Contábil, Baixa Contábil e A Contabilizar. Desta forma, os lançamentos financeiros gerados terão exatamente a configuração feita na modalidade. Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Receita O controle de tipo de receita, que deve ser parametrizado conforme parâmetro geral anteriormente explicado, permite que sejam monitoradas as formas de pagamento (ou tipo de receita) que um lançamento imobiliário pode ser pago pelo cliente. Para isso o sistema TOTVS Incorporação disponibiliza um cadastro com os tipos de receitas passíveis de controle pelo sistema (veremos os controles de cada tipo na próximo subtópico).este cadastro não é passível de alteração. Anexos / Valor Opcional do Tipo de Receita Com este anexo é possível associar tabelas opcionais nos Tipos de Receitas. Para cada opção de cadastramento deve ser parametrizada a ocorrência que relaciona o tipo de receita do TOTVS Incorporação à tabela de classificação parametrizada para o mesmo controle no TOTVS Gestão Financeira. Geralmente sugere-se que sejam utilizadas as mesmas nomenclaturas do TOTVS Incorporação no TOTVS Gestão Financeira. Cadastros / Tabelas Adicionais / Tipos de Parcelas A Pagar/Receber Para cada tipo de parcela é possível definir se será gerado um lançamento a receber ou a pagar. Geralmente, a maioria das parcelas deve gerar contas a receber com exceção das parcelas do tipo devolução (e que serão utilizadas no processo de devolução). Executando a integração financeira Após a parametrização, conforme as necessidades financeiras da empresa de modo a controlar os processo financeiros referentes a gestão imobiliária, será descrito os dados da venda que interferem na integração financeira e os processos que executam esta integração. Vendas / Cobrança / Vendas Conta Caixa Este campo só estará disponível caso o parâmetro de permitir lançamento sem conta caixa estiver habilitado. O sistema irá trazer, por padrão, a conta caixa parametrizada no empreendimento e caso seja necessário o usuário poderá selecionar outra conta caixa. Condições de Venda Vamos supor que estamos usando um componente gerador de parcelas. Um exemplo de um componente gerador de parcelas é o componente Mensal.

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Tipo de Receita Conforme parametrização, já descrita, é possível selecionar por componente da condição de venda as informações relativa a classificação de departamento, centro de custo, tabelas opcionais e tipo de receita. Exemplos:  Classificação de tipo de receita por tipo de parcela como tipo de receita dinheiro para parcela de sinal e boleto para as parcelas mensais.  Utilização de uma tabela opcional indicativo dos tipos de parcelas que deverão ser cobradas em carteira ou em banco. Tabelas É possível também definir alguns dados que são importantes na geração das parcelas. Entre eles estão: Centro de Custo e Departamento. Desta forma estes campos já vão preenchidos ao gerar as parcelas para o TOTVS Gestão Financeira. Juros de Mora (%) e Multa de Mora (%) O sistema irá trazer a parametrização padrão da modalidade de venda e o usuário poderá alterar estes percentuais. Caso o usuário não preencha estes campos e nem coloque valores padrão na modalidade serão gerados, para as parcelas do financeiro, os percentuais parametrizados na parametrização geral. Outros processos que utilizam integração financeira para a geração de parcelas Processo de Reajuste Realiza a integração financeira, mas para isso os componentes de CM e Juros das vendas reajustadas devem ser configurados com um Valor Opcional do TOTVS Gestão Financeira. Este valor opcional será um dos valores para a composição da parcela. Processo de Resíduo Assim como o processo de reajuste o processo de resíduo também realiza integração financeira. Processo de Aditivo Os tipos de aditivos que realizam integração financeira são: Prorrogação de Vencimento: prorroga a data de vencimento de uma determinada parcela;  Renegociação de Contrato: altera o plano de financiamento, podendo inclusive alterar o saldo devedor;  Renegociação de Contrato c/ Fórmula: altera o plano de financiamento, podendo inclusive alterar o saldo devedor. Neste tipo de aditivo saldo devedor é exibido por meio de fórmulas;  Troca de Comprador: altera o comprador;  Troca Mútua de Imóveis: troca que é realizada entre sub-unidades já vendidas, podendo inclusive haver a renegociação de contrato; 

Todos os tipos de aditivo acima refletem suas alterações no TOTVS Gestão Financeira após a sua realização. Processo de Distrato O processo de distrato possibilita a integração financeira, pois no momento da realização deste processo o usuário define a geração dos lançamentos de devolução. É possível também reajustar as parcelas de devolução através do processo de Reajuste. Para isto basta o usuário selecionar apenas as vendas distratadas.

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Manutenção de Parcelas O TOTVS Incorporação possui um conjunto de funcionalidades que complementam a digitação da venda e podem ser utilizadas nas seguintes situações descritas abaixo (serão listadas as principais encontradas na gestão imobiliárias e as outras opções podem ser descritas na ajuda do sistema). Estas são implementadas na tela de manutenção de parcelas que permite ao usuário poder marcar um conjunto de parcelas para a execução das operações. Abaixo citaremos alguns processos do módulo de Manutenção de Parcelas que realizam integração financeira: Gerar parcelas no plano de retorno da venda;  Alterações Globais;  Desativar parcela;  Desativar o Plano de Retorno para Fins de Liquidação;  Mudar data de vencimento, valor das parcelas, valor CM e alterar dados dos componentes;  Controle Tipo de Receita, Lançamentos complementares;  Saldo devedor, Antecipação, Lançamentos filhos;  Gerar parcela de Resíduo;  Relatórios de Memória de Cálculo da Parcela e relatório do Plano de Retorno da Venda;  Opção Mostra Saldo Devedor - calcula o saldo devedor atual do cliente com base na data especificada.  Acerta baixa do TOTVS Incorporação com TOTVS Gestão Financeira;  Reorganizador de Vencimentos; 

Processo de Repasse O usuário deverá seguir os seguintes passos para geração do lançamento a pagar de repasse: Parametrização do tipo de parcela que gera repasse: localizado em Cadastro / Tabelas Adicionais / Tipos de Parcelas, após abrir esta janela deve-se então selecionar o tipo de parcela que irá gerar o repasse, clicar em Anexos e Selecionar a opção Parâmetros para o Tipo de Parcela. Em seguida, na janela Opcionais do Tipo de Parcela ,deve ser selecionada a opção Sim para o campo Gera Repasse; Parametrização do percentual de repasse no TOTVS Incorporação: este percentual de repasse é configurado no empreendimento e é feito através deste cadastro, para isso basta abrir o menu Cadastros / Empreendimentos, em seguida deve-se clicar em Anexos e selecionar a opção Dados de Repasse do Empreendimento. Com isso, basta clicar no botão Novo e definir o Percentual em seu respectivo campo e o Cliente/Fornecedor através do campo Código CFO. Sendo que o Cliente/Fornecedor escolhido deve ser do tipo “Fornecedor” ou “Ambos”. Uma vez cadastrado um Dado de Repasse do Empreendimento, e gerados lançamentos financeiros referentes a Vendas ou Aluguéis, o cadastro de Dado de Repasse do Empreendimento não poderá ser editado e nem excluído; Geração dos lançamentos financeiros através do TOTVS Incorporação: neste momento as informações de repasse serão inseridas no sistema financeiro. Para definição do percentual de repasse o sistema irá buscálo na seguinte ordem: Sub-Unidade; Unidade; Empreendimento. A primeira ocorrência encontrada será utilizada na geração dos dados de repasse; No TOTVS Gestão Financeira, o usuário deverá selecionar os lançamentos referentes às parcelas de financiamento para geração do lançamento de repasse;

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No momento em que o sistema imobiliário gera os lançamentos financeiros, o processo apenas insere as informações de repasse. Para geração do lançamento o usuário deverá executar o processo denominado “Gera Repasse Automático“ no menu “Operação” do aplicativo financeiro. Esta geração não necessita ser executada para todos os lançamentos do financeiro, a execução poderá ser todo mês. Assim que o sistema cancelar uma parcela a integração dos sistemas imobiliário/financeiro cancelará o lançamento financeiro e excluirá os dados de repasse. A parametrização do tipo de parcela que gera repasse e do percentual de repasse é fundamental para a geração do lançamento de repasse. Não ocorrendo a parametrização corretamente o TOTVS Incorporação não irá gerar as informações de repasse, quando o usuário disparar o processo do financeiro haverá uma mensagem informando que não há informações de repasse. Ao disparar o processo de geração de repasse no TOTVS Gestão Financeira, o sistema fará as seguintes consistências: Verificação se o lançamento já possui repasse gerado; Verificação se o lançamento possui informações de repasse na tabela FDADOSREPASSE;  Além das consistências presentes no processo de repasse atual;  

Após obtenção de sucesso nas verificações, a tela de política de repasse / tipo de documento será apresentada ao usuário. Definido os dados solicitados o usuário deverá clicar no botão de gerar repasse. No final do processo haverá uma mensagem informando que o processo foi concluído com sucesso, ou mostrará as inconsistências. A política de repasse aplicada será idêntica a atual utilizada pelo TOTVS Gestão Financeira. O lançamento gerado pelo repasse só poderá ser baixado após a baixa do lançamento a receber que gerou o repasse. Integração Contábil Definição dos lançamentos contábeis O TOTVS Incorporação executa e controla a contabilização integrada de todos os processos da gestão imobiliária. Para tanto existe uma integração completa com o módulo contábil TOTVS Gestão Contábil para os processos de contabilização do contrato (provisão da venda), do reajuste ou atualizações contratuais, aditivos ou alterações contratuais e distratação contratual. A contabilização dos processos do recebimento é executada pelo módulo TOTVS Gestão Financeira. Para a parametrização da integração contábil dos processos da gestão imobiliária o TOTVS Incorporação (assim como os outros módulos da linha RM) possui o conceito de evento contábil. O evento contábil é a definição da regra de contabilização dos processos. Neste estão definidas todas as contas contábeis e gerenciais bem como os valores e outras informações para que o sistema gere os lançamentos contábeis conforme definido e parametrizado no módulo contábil TOTVS Gestão Contábil. No TOTVS Incorporação o primeiro passo a ser realizado para criar a integração contábil é cadastrar os Eventos Contábeis, pois os eventos serão utilizados em vários processos do TOTVS Incorporação.

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Na tela de edição de modalidades é possível associar um evento contábil, desta forma, toda a venda que for associada a uma determinada modalidade terá o evento contábil inserido automaticamente na edição da venda em questão. Processos do TOTVS Incorporação que utilizam Eventos Contábeis: Vendas; Reajuste;  Distrato;  Entrega de Chave;  Aditivo;  Resolução 963; 



Processos que possuem a Geração dos lançamentos contábeis Contabilização da Venda Antes de efetivar uma venda o usuário deve definir qual será o evento contábil. No momento da efetivação, o usuário irá visualizar justamente o evento que foi definido na venda, sendo que é possível alterar este evento. Após o processo de efetivação, os lançamentos contábeis são gerados para o TOTVS Gestão Contábil. No processo de digitação da venda o sistema já carregará o evento contábil relativo a provisão do mesmo que foi definido na modalidade tendo o usuário a opção de informar outro evento contábil para a venda contrato ou mesmo alterar algum dado contábil do lançamento contábil. Contabilização da Entrega de Chave A contabilização da Entrega de chaves só pode ser realizada após a Efetivação do Contrato e isso dependerá da rotina da empresa. Para realizar este processo deve-se selecionar o evento contábil apropriado e clicar no botão Inclusão de Lotes no TOTVS Gestão Contábil. Contabilização do reajuste contratual A contabilização dos reajustes contratuais é executada quando da execução do próprio processo de reajuste. Na venda podem ser informados os eventos contabilização para reajustes positivos ou negativos sendo sugerido o padrão cadastrado na modalidade de venda. O processo de contabilização é o único que não executa a fórmula do evento contábil pois o cálculo do reajuste é sempre executado pelo sistema e para efeito de juros ou correção monetária sempre será contabilizado a diferença entre o saldo devedor do contrato do período e o saldo devedor do contrato do período anterior. Exemplo: Seja um contrato de venda de um imóvel de R$ 100.000,00 de 20/01/2007. Evento 1: Em 20/01/2007 foi pago o sinal de R$ 20.000,00 ficando o cliente devedor de R$80.000,00. Evento 2: em 20/02/2007 este contrato foi reajustado sendo atualizado o mesmo em R$800,00 de correção monetária e R$400,00 de juros contratuais.Deste modo o cliente tem um saldo devedor de R$81.200,00. Como o saldo devedor anterior foi de R$80.000,00 será contabilizado somente a diferença de R$800,00 e R$400,00.

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Quando da execução dos reajustes contratuais a integração contábil é realizada sendo que o sistema TOTVS Incorporação gerará os dados do lançamento contábil para o respectivo lote contábil do TOTVS Gestão Contábil, específico para este processo de reajuste. Contabilização do aditivo contratual No processo de contabilização de Aditivos Dot Net qualquer tipo de aditivo pode ser contabilizado. Sendo que o processo de contabilização é realizado no momento da realização do Aditivo. Para contabilizar um aditivo, basta que o usuário, no momento da realização do aditivo, selecione um evento contábil que seja apropriado para o aditivo que está sendo realizado. Tais eventos contábeis devem ser previamente cadastrados com essa finalidade. Deste modo ao finalizar o respectivo aditivo, o TOTVS Incorporação gerará os dados do lançamento contábil para o respectivo lote contábil do TOTVS Gestão Contábil específico para este processo de aditivo contratual. Caso o usuário saiba o valor da alteração do saldo devedor no processo de aditamento não é necessário definir fórmula para cálculo do acréscimo ou decréscimo do saldo devedor, pois o valor de alteração pode ser informado no campo “Valor da Contabilização”. Contabilização do distrato contratual Assim como no processo de Aditivos Dot Net, a contabilização do Distrato Dot Net é realizada no mesmo momento, sendo que o usuário deve selecionar o evento contábil apropriado. Caso seja selecionado o evento contábil, ao final do processo de Distrato, são criados os lançamentos contábeis.

Correções (Contabilidade)

Custos orçados (Projetos)

Distratos (Imobiliária)

Regras de apuração 963

Custos incorridos (Contabilidade)

Vendas (Contabilidade)

Contabilização da resolução 963 (Contabilidade)

Contabilização dos contratos de Aluguel A contabilização dos contratos de Aluguéis é similar a contabilização dos contratos de Vendas. Resolução 963 Para apuração da Resolução 963 é necessária a integração abaixo entre os módulos. Custos Orçados (Projeto) É o valor orçado obtido no Projeto. Refere-se aos custos orçados até a conclusão a partir da data de apuração.

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Custos Incorridos (Contabilidade) Somatória dos custos incorridos contabilizados. São obtidos com base no centro de custo do empreendimento. Vendas (Contabilidade) Valor geral de venda contabilizado para o empreendimento. Correções (Contabilidade) Valor das correções e juros contabilizados para as vendas do empreendimento. Distrato (Imobiliária) Valor dos distratos de vendas realizados no empreendimento. Contabilização da Resolução 963 (Contabilidade) Após o reconhecimento da receita, a contabilização é realizada de acordo com os valores apurados. Premissas Para utilizar a Resolução 963 o cliente deve possuir os seguintes módulos: TOTVS Incorporação, TOTVS Construção e Projetos, TOTVS Gestão Financeira, TOTVS Gestão de Estoque, Compras e Faturamento e TOTVS Gestão Contábil. Cada um dos módulos citados anteriormente possui uma função dentro das rotinas da resolução 963, segue abaixo o papel de cada módulo: TOTVS Incorporação (RM SGI): utilizado para manter a Regra 963 e apuração das mesmas. Também faz a contabilização de vendas, distratos e reajustes. 

TOTVS Construção e Projetos (RM Solum): utilizado para a criação e alteração dos Projetos, Obras e Tarefas, este recurso será agregado na regra 963 criada no RM SGI. O custo orçado contido na tarefa será utilizado para compor a regra no momento da apuração. 

TOTVS Gestão Financeira (RM Fluxus): utilizado para a realização das baixas de lançamentos provenientes de vendas do RM SGI e para este caso deve ser usado um evento contábil adequado as rotinas da regra 963. 

TOTVS Gestão de Estoque, Compras e Faturamento (RM Nucleus): utilizado para realizar movimentações, que posteriormente irão compor o Custo Incorrido no momento de apuração da Regra 963. 

TOTVS Gestão Contábil (RM Saldus): recebe informações contábeis de todos os sistemas acima, sendo que alguns exemplos de informações são correções, vendas, custos incorridos, contabilização das regras 963, contabilização de movimentações. 

Todo o empreendimento deve constituir um único projeto no TOTVS Construção e Projetos subdividido em fases correspondentes as fases do empreendimento. Cada fase poderá ter uma apuração da Resolução 963 diferente. A solução proposta necessita que o plano de contas o TOTVS Gestão Contábil referente ao empreendimento cumpra as seguintes condições: As contas de venda realizada, adiantamento de cliente, receita reconhecida 963, provisão e custo incorrido devem ser distintas para cada empreendimento além de ser rateadas por centro de custo. Caso o empreendimento seja subdividido em fases, há necessidade de centro de custos diferentes para cada uma das fases.

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Para apurar separadamente a receita financeira deve-se ter contas distintas para receita financeira, adiantamento receita financeira cliente, receita financeira reconhecida 963 e provisão de receita financeira. Passos para iniciar o processo de Reconhecimento de Receita de acordo com a Resolução 963 Preparar o Projeto, Obra e Etapa A Fase pode conter uma ou mais torres envolvidas, sendo que o ideal é utilizar campos complementares no cadastro de Tarefas para buscar a Quantidade de Torres e o Tipo de Tarefa, caso seja utilizada uma fórmula no cadastro da Regra 963. Este processo é realizado no cadastro de Tarefas no TOTVS Construção e Projetos. Preparar histórico padrão Deve-se criar três tipos de histórico padrão que serão usados na preparação do evento contábil e na preparação da regra de apuração. Este processo é realizado no cadastro Históricos Padrão no TOTVS Gestão Contábil. Reconhecimento de Receita Abatimento de Adiantamento Histórico de Receita (Este histórico deve ser utilizado na contabilização dos contratos de venda e nos processos de atualização de juros e correção monetária). Exemplo: 128 - Provisão de venda coligada 1 149 - Reconhecimento de receita 963 150 - Abatimento de adiantamento de cliente 963 4.3 Preparar o evento contábil O primeiro passo é cadastrar um evento contábil com as contas necessárias para contabilizar o reconhecimento de receita. O evento para Apuração 963 deve apenas utilizar a opção “Percentual”. Como valor pode-se usar as opções abaixo: Receita 963: valor para contabilizar como receita reconhecida Adiantamento Cliente 963: valor para contabilizar como abatimento no saldo de adiantamento de cliente.  Receita Financeira 963: valor para contabilizar como receita financeira reconhecida  Adiantamento Financeiro Cliente 963: valor para contabilizar como abatimento no saldo de adiantamento de receita financeira de cliente. 



Estrutura básica de um evento para 963: Tipo

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Conta

Valor

C

Provisão de cliente 963

Adiantamento Cliente 963

D

Adiantamento de Clientes

Adiantamento Cliente 963

Histórico Padrão Abatimento de adiantamento de cliente 963 Abatimento de adiantamento de cliente 963

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Reconhecimento de receita C

Receita 963

D

Provisão de cliente 963

Receita de Venda 963 Receita de Venda 963

963 Reconhecimento de receita 963

Sendo que, neste caso, todos os itens do evento contábil, além de utilizar as contas contábeis, utilizam também rateio por conta gerencial com os campos preenchidos da seguinte forma: Origem da Conta = Default tabelas Buscar default em = Empreendimento Percentual = 100 Os outros campos ficam em branco. Preparar as consultas SQL e fórmulas para buscar o custo orçado projetado A Regra 963 já possui a capacidade de buscar o custo orçado de uma Etapa para a realização da Apuração da Regra 963. Mas em alguns casos específicos é possível tratar o custo orçado de forma diferenciada e para suprir esta necessidade o cadastro da Regra 963 dispõe de um campo onde é possível associar uma fórmula que faça esse cálculo e informe o custo orçado no momento da apuração. Exemplo: Utilizar a fórmula na Regra 963 para calcular o rateio do custo orçado de uma área em comum para duas ou mais torres para o cálculo do custo orçado, imaginando então um empreendimento com uma área comum entre 2 torres. Logo abaixo temos alguns exemplos de sentenças SQL e fórmulas com essa finalidade. Primeiramente devem ser criadas as sentenças SQL no TOTVS Incorporação, através do menu Utilitários / Consultas SQL. Logo abaixo segue as consultas utilizadas: Preparando a regra para realizar o processo da Resolução 963 Para realizar o processo de Reconhecimento de Receita é necessário cadastrar a regra para o empreendimento. A regra é o “coração” para apuração da Resolução 963. Para realizar este cadastro o usuário deve acessar a opção Cadastros / Contabilidade / Regra resolução 963, com isso será aberta a janela de cadastro de regras 963. Ao clicar no botão novo é apresentada uma janela para realizar um novo cadastro. Segue abaixo uma descrição dos campos desta tela. Identificação Descrição: nome para identificação da regra Projeto / Obra / Etapa: deve-se associar a regra a um Projeto/Obra/Etapa de um projeto no TOTVS Construção e Projetos para obter o custo orçado para apuração. Se utilizar apenas Projeto o custo orçado para apuração será todo o projeto no TOTVS Construção e Projetos. Se utilizar Projeto e Obra o custo orçado será o da obra. Se usar Projeto, Obra e Etapa o custo orçado será o da Etapa. O que é para considerar como receita financeira: Não considerar Juros e CM: deve-se usar esta opção quando optar por não contabilizar separadamente Receita Financeira.

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Considerar somente Juros: juros dos contratos de venda são contabilizados como receita financeira. Neste caso, correção monetária é considerada como Receita de Vendas. Considerar somente CM: a correção monetária dos contratos de vendas é contabilizada como receita financeira. Neste caso, juros são considerados como Receita de Vendas. Considerar somente Juros e CM: juros e Correção Monetária são contabilizados como Receita Financeira. Cód. Fórmula: a fórmula deve ser cadastradas previamente e pode ser utilizada para buscar o Custo Orçado Projetado. Contabilidade Evento Contábil: evento usado para a contabilização da apuração.  Conta de Receita 963: conta contábil para Receita Reconhecida.  Conta de Receita Financeira 963: conta contábil para Receita Financeira Reconhecida. 

Históricos Venda, correção monetária e juros: histórico usado na contabilização dos contratos de venda, juros e correção monetária. Neste caso a contabilização de principal, juros e correção monetária dos contratos de venda devem estar vinculados ao mesmo histórico padrão. Reconhecimento de Receita: histórico definido no tópico Preparar Histórico Padrão. Abatimento de Adiantamento de Clientes: histórico definido no tópico Preparar Histórico Padrão. Saldo Anterior O Saldo Anterior pode ser utilizado para definir saldos em uma referente data. Os saldos que pode ser definidos são: Custo incorrido, Receita de venda, Receita reconhecida, Abatimento adiant. cliente, Receita financeira, Receita financeira reconhecida e Abatimento adiant. fin. cliente. Outras Associações que devem ser realizadas na Regra 963: Contas de custo incorrido: contas para apuração dos custos incorridos  Conta de adiantamento de cliente: deve-se associar uma única conta como adiantamento de cliente.  Conta de adiantamento financeiro de cliente: deve-se associar uma única conta como adiantamento financeiro de cliente.  Contas de receita de venda: contas usadas para apuração de receita de venda  Contas de receita financeira: contas usadas para apuração de receita financeira de venda  Conta de provisão de cliente: deve-se associar uma única conta de provisão de cliente.  Conta de provisão financeira de cliente: deve-se associar uma única conta de provisão financeira de cliente.  Empreendimento: deve-se associar um empreendimento no cadastro da regra 963. 

Processo de Apuração da Regra 963 Na janela de Regra 963 basta selecionar a regra, em seguida clicar no botão Processos e Reconhecimento de receita 963. Com isso será aberta uma tela onde o usuário deverá avançar no processo e logo em seguida deverá informar a data de apuração. Após informar a data será exibida uma tela mostrando os valores

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contabilizados. Segue abaixo o detalhamento de alguns campos: Custo Incorrido: este valor é obtido através de movimentações realizadas no TOTVS Gestão de Estoque, Compras e Faturamento. Sendo que o movimento em questão tem de possuir o mesmo Centro de Custo do empreendimento, já o empreendimento está associado à regra. Custo Orçado Projetado: valor obtido da tarefa do TOTVS Construção e Projetos. Lembrando também que este valor pode ser obtido através de fórmula. Receita de Venda: valores provenientes de vendas do TOTVS Incorporação. Receita Reconhecida: a soma de apurações já realizadas anteriormente. Finalizando o processo, são gerados os lançamentos contábeis para o respectivo lote da Resolução 963 no TOTVS Gestão Contábil. Processo de Exclusão da apuração da Regra 963 Na janela de Regra 963 basta selecionar a regra, em seguida clicar no botão Processos e Remover última apuração 963.

Anotações

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Comissão O comissionamento dos contratos imobiliários é um processo que permite controlar as empresas (imobiliárias, outras empresas incorporadoras, etc) e pessoas (corretores, indicadores, outras pessoas, etc) que participam do processo de comercialização de imóveis e de alguma forma tem direito a algum tipo de comissão. Geralmente o processo de comissionamento é gerado a partir do valor da entrada paga pelo cliente ou do valor do imóvel comercializado. Entretanto, existem diversas outras formas específicas que variam de empresa para empresa. Procedimento 1. Cadastre um vendedor através o menu Cadastros / Vendedor / Pessoa Física ou Pessoa Jurídica. 2. Depois é preciso acessar o cadastro de Vendas através do menu Vendas / Cobrança/Vendas e realizar o processo de vendas cadastrando um vendedor criado. 3. Com a venda efetivada, basta acessar o menu Vendas / Cobrança / Conta Corrente Vendedor e definir, para as vendas que possuem vendedor associado, como será a comissão. Neste cadastro o sistema controla todas as vendas que ainda não foram comissionadas e permite que sejam incluídos manualmente lançamentos na conta corrente. Caso queira apurar a comissão pelo TOTVS Incorporação e gerar o contas a pagar para pagamento pelo financeiro o parâmetro Integrar cálculo de comissão com o TOTVS Gestão Financeira deve ser habilitado. O comissionamento dos contratos imobiliários se inicia com a indicação no contrato dos vendedores pessoa jurídica (imobiliárias, outras empresas incorporadoras, etc) e pessoas físicas (corretores, indicadores, outras pessoas, etc). Independente do tipo de comissão definido na parametrização todos eles são apurados através do módulo de conta corrente. Através da utilização isolada do módulo A conta corrente funciona como um pequeno módulo financeiro de controle das comissões sendo possível incluir, cancelar, baixar e cancelar a baixa dos lançamentos conforme for sendo apuradas e pagas as comissões. Podem também ser emitidos dois relatórios fixos de conta corrente e recibo de pagamento ao corretor. Caso o tipo de comissionamento seja configurado na parametrização como “Geral” o usuário terá que lançá-lo no módulo de conta corrente através do botão “Pesquisa Vendas”.

Número de Registro: RM1100110510

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