immobilier au maroc

Synthèse de la Note d’Information de la CGI

I-

Etat des lieux du secteur immobilier au Maroc

Le secteur immobilier au Maroc a connu récemment une montée spectaculaire après une période de stagnation prolongée due entre autres à la méfiance des investisseurs vis à vis de l’économie interne, à la propagation du phénomène de l’habitat insalubre et irrégulier et également à l’absence d’actions de maintenance et d’entretien du parc de logement. En effet, cette ascension marquée par une augmentation générale du prix de l’immobilier s’est manifestée d’une part, par la croissance de la valeur ajoutée générée sur le BTP et par l’élévation de la consommation des ciments et d’autre part, par la progression de l’encours des crédits immobiliers ces quatre dernières années. L’importance du poids du secteur des BTP dans l’économie nationale s’avère grandissante d’année en année. La contribution du secteur du BTP dans le PIB s’élève à environ 5% en 2005, la valeur ajoutée quant à elle atteint 24 Gdh contre 22 Gdh en 2004, enregistrant ainsi une progression de près de 9%. Par ailleurs, la FBCF est représentée dans une mesure de 44% par le secteur du BTP en 2005 où la branche relative au secteur de l’immobilier détient une part grandissante y contribuant à elle seule pour près de 28%. Le graphique suivant montre l’évolution de la FBCF du secteur immobilier comparaison faite avec le secteur des BTP.

Source : Note d’information CGI

Aussi, le secteur de la cimenterie a connu des ventes en croissance continue, et ce, depuis 2000, le taux de variation des ventes a enregistré 10,38% en 2006. Le tableau suivant représente l’évolution des vents de ciment en tonnes et en pourcentage :

1

En milliers de tonnes Evolution des ventes de ciment Variation (%)

2000 7480

2001 8058

2002 8486

2003 9277

3,40%

77,2%

5,32%

9,32%

2004 9796

2005 10289

2006 11357

5,60%

5,03% 10,38%

Source : Note d’information CGI

D’un point de vue financier, l’essor que connaît le secteur de l’immobilier est exprimé par la croissance de la demande des crédits à l’habitat. Celle ci est expliquée par la conjonction d’un certain nombre de facteurs tels l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit (baisse des taux d’intérêt et baisse des exigences en matière de garantie) et l’allongement de la durée des crédits logements. En effet, les taux d’intérêts relatifs aux crédits immobiliers ont baissé de près de 15% passant de 8% en 2003 à environ 6,8% en 2006. La durée maximale des crédits est quant à elle passée à 25 ans puis portée il y a peu jusqu’à 40 ans. Aussi, la création de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup dans l’explication de cette montée en puissance de l’immobilier puisqu’ils ont permis à une grande partie de la population d’accéder au logement dans de bonnes conditions. Ceci étant, ces facteurs étant réunis ont concouru à la progression de l’encours des crédits à l’immobilier. Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crédits immobiliers dans le total de l’encours de crédit à l’économie. Ce rapport enregistre une évolution graduelle de 15% en 1997 à près de 23% en 2006.

1997 22817

1998 25234

1999 27229

2000 28175

2001 32145

2002 35155

2003 39472

2004 45571

2005 56902

2006 73789

Crédits immobiliers(1) Concours à 152029 168495 185905 205424 208647 226221 246008 262743 292029 324601 l’economie (2) (1) / (2) 15,0% 15,0% 14,6% 13,7% 15,4% 15,5% 16,0% 17,3% 19,5% 22,7% Source : Note d’information CGI

2

II-

CGI : Activités, Evaluation et Introduction en bourse. 1- Bref aperçu sur la CGI

La CGI a été créée en 1960, elle est détenue à 99,9% par CDG Développement, filiale à 100% du Groupe Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG). La CGI est l’une des sociétés les plus importantes en matière de promotion immobilière, non seulement du fait qu’elle soit adossée à une grande structure mais également parce qu’elle intervient dans différents segments du même secteur à savoir la production de logements, de bureaux, de commerces, de centres administratifs et de sièges sociaux et la viabilisation de quelques lots de terrains. Elle contribue de la sorte au développement du paysage urbain marocain et à l’animation des villes et quartiers. Ceci dit, la CGI bénéficie de certains atouts qui lui permettent de se positionner en tête de liste des promoteurs immobiliers. De ce fait, elle jouit d’un savoir faire reconnu, d’un important potentiel d’intervention, d’une forte notoriété et d’une situation financière saine. Toutefois, il existe quelques faiblesses qui entravent son développement, elles touchent principalement au système de gouvernance, au processus de planification, au suivi des réalisations et de contrôle de gestion, au référentiel des processus et à la planification des ressources financières. Il convient de signaler par la même, que la CGI opère à travers deux modes d’intervention : la maîtrise d’ouvrage où elle prend la responsabilité du financement et de la réalisation de ses projets et la maîtrise d’ouvrage déléguée qui consiste en la délégation d’organismes publics ou privés de leurs programmes immobiliers à la CGI qui en assure l’achèvement à bien et à terme. •

Production de la CGI en MO et en MOD

Les tableaux qui suivent représentent l’évolution de la production en maîtrise d’ouvrage et en maîtrise d’ouvrage déléguée :

Kdh (HT) Production MO Logements % MO Etudes

2004 198645

2005 403065

Var (%) 102,91%

2006 400634

Var (%) -0,60%

144997 72,90%

253516 62,90%

74,84% -

287776 71,80%

13,50% -

7426

5793

- 21,99%

ND

-

137571

247723

80,07%

ND

-

Réalisations

3

Bureaux % MO

29171 14,70%

97831 24,20%

NS -

51187 12,80%

-47,60% -

-

-

-

ND

-

29171 0 24477

97831 0 51718

NS -111,30%

ND 0

-

61671

19,20%

12,40%

12,90%

-

15,40%

-

-

88

NS

ND

-

24477

51630

110,93%

ND

-

Etudes Réalisations Commerces %MO Lots de terrains % MO Etudes Réalisations

Source : Note d’information CGI

La production de logements en 2004 constitue une grande part de la production de la CGI en maîtrise d’ouvrage (73%), tandis que les bureaux et les terrains ont représenté respectivement une part de 14% et 12%. Le taux de variation de la production globale, toute catégorie confondue, a connu une variation de 103% en 2005, suivie par une baisse portée à -0,60% en 2006 et bien que les parts des segments concernant les bureaux, les commerces et les lots de terrains ont enregistré une progression dans le total de la production, elles demeurent dépassées par la part allouée à la construction de logements.

Kdh Production MOD MOD-CDG MOD- Filiales CDG MOD-Autres MOD

2004 375618 119862 202654 53102

2005 364632 48657 170878 145097

Var (%) -2,9% -59,4% -15,7% 173,2%

2006 444554 17214 69888 357452

Var (%) 21,9% -64,6% -59,1% 146,3%

Source : Note d’information CGI ( La ventilation de la production entre études et réalisations n’est pas disponible en maîtrise d’ouvrage déléguée).

Pour ce qui est de la maîtrise d’ouvrage déléguée, la production a été marquée par une baisse en 2005 de -3%, suivie d’une hausse de 21,9% enregistrée en 2006. •

Chiffre d’affaires de la CGI

Le chiffre d’affaire de la CGI comprend le chiffre d’affaire des opérations réalisées en maîtrise d’ouvrage et de celles effectuées en maîtrise d’ouvrage déléguée comme l’atteste le tableau ci-dessous :

4

Kdh Chiffre d’affaires MO Part dans CA global Chiffre d’affaires MOD Part dans CA global CA CDG CA filiales CDG CA autres MOD Total MO&MOD

2004 245819 95,2% 12324 4,8% 2350 5517 4457 258143

2005 496828 96,6% 17498 3,4% 4657 3169 9672 514326

Var (%) 102,1% 42,0% 99,0% -42,6% 117,0% 99,2%

2006 603 693 97,5% 15717 2,5% 392 4583 10742 619410

Var (%) 21,5% -10,2% -87,4% 44,6% 9,0% 20,4%

Source : Note d’information CGI

Le chiffre d’affaire global de la CGI concernant la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’ouvrage déléguée a connu une forte augmentation arrivant à 99% et ce, de 2004 à 2005. Cette valeur n’a pas conservé son trend haussier en 2006, elle a été talonnée par une baisse de 20% en 2006. 2- Evaluation de la CGI Les méthodes retenues pour la valorisation de la société CGI sont l’actualisation des flux, les comparables boursiers et la méthode dite des anglo-saxons. • Méthode d’actualisation des flux (DCF) La DCF consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus d’une activité. La valeur de l’entreprise correspond à la somme des cash flows disponibles et prévisionnels actualisés au CMPC. Ainsi, la valorisation de la société qui ressort par la méthode de la DCF est de 14203 Mdh. 1 •

Méthode des comparables boursiers

Cette méthode consiste à comparer l’entreprise à évaluer avec des entreprises de même nature que ce soit en terme d’activité ou de zone géographique. Pour ce faire, deus ratios sont généralement utilisés dans cette approche, il s’agit du : PER (Price Earning Ratio): il représente le rapport du cours de l’action sur le bénéfice par action. P/B (Price to Book Ratio) : c’est le coefficient mesurant le rapport entre la valeur de marché des capitaux propres (la capitalisation boursière) et leur valeur comptable. Les sociétés comparables prises dans l’échantillon opèrent d’une façon directe soit elle ou indirecte dans l’immobilier. Ainsi, il a été retenu, Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge Maroc dans le secteur des ciments, Aluminium du Maroc et Sonasid dans le secteur des matériaux de construction, la société de peinture Colorado, l’entreprise Douja Promotion, 1

Note d’information de la CGI, page 27.

5

groupe Addoha pour la branche destinée à la promotion immobilière et Médiaco et FénieBrossette représentAnt respectivement le secteur de levage et de métallurgie La valorisation de la société par la méthode des comparables ressort dans une fourchette de valorisation de 6,3 à 28,6 Gdh. Ainsi, la valorisation moyenne par comparables boursiers s’établit à 17,4 Gdh. 2 •

Méthode dite des anglo-saxons

La méthode des anglo-saxons prend en compte le Goodwill d’une société, il est égal à la capitalisation de la différence entre le bénéfice net et la rémunération au taux sans risque de l’ANCC. (Actif Net Comptable Corrigé). La valorisation de l’entreprise est alors égale à son ANCC augmenté du Goodwill. La méthode des Anglo-Saxons aboutit à une fourchette de valorisation comprise entre 14,2 et 18,3 Gdh. Le haut de fourchette correspond à un CMPC moins élevé (7,39%) et un taux de croissance à l’infini plus élevé (3,5%), le bas de fourchette reflète l’évolution inverse de ces deux derniers indicateurs (8,39% et 2,5% respectivement). Ainsi, la valorisation par les Anglo-Saxons retenue est de 15,8 Gdh. 3 Ainsi, les méthodes utilisées pour la valorisation ont fait ressortir les résultats suivants : Valorisation Actualisation des flux futurs Comparables boursiers Anglo-Saxons Valorisation CGI

Mdh 14203 17429 15846 15910 Source : note d’information CGI

Ceci étant, la moyenne pondérée des méthodes présentées ci-dessus s’établit à 15 910 Mdh. Après une décote IPO de 15%, la valeur d’entreprise s’établit à 13 478 Mdh. Etant donné que l’offre est à prix ouvert, la valorisation de la CGI est dans une fourchette dont la largeur est de 14%, et comprise, de ce fait, entre 13 478 et 15 422 Mdh, soit une fourchette de 832 à 952 dirhams par action ;

Valorisation finale Bas de frouchette Haut de fourchette

Mdh 13478 15422

Prix par action 832 952 Source : note d’information CGI

3- Introduction en bourse de la CGI • 2 3

Renseignements relatifs aux titres à céder

Idem, page 29 Idem, page 30.

6

Nature des titres Forme juridique des actions

Nombre d’actions offertes

Fourchette de prix par action Prime d’émission. Valeur nominale Libération des titres

Compartiment de cotation Date de jouissance

Négociabilité des titres

Droits rattachés

•

Les actions de la CGI sont toutes de la même catégorie. Les actions de la CGI seront au porteur. Elles seront entièrement dématérialisées et inscrites en compte chez MAROCLEAR Le nombre d’actions offertes dans le cadre de cette opération est de 3 681 600 actions réparties comme suit : - Cession de 1 473 600 actions existantes ; - Emission de 2 208 000 actions nouvelles Entre 832 et 952 dirhams Entre 732 et 852 dirhams 100 Dh. Les actions cédées et émises seront entièrement libérées et seront libres de tout engagement Les actions de la CGI seront admises au premier compartiment. Les actions émises et à céder porteront jouissance à compter de la date définie par le Directoire devant constater la réalisation définitive de l’augmentation de capital décidée par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 27 juin 2007 Aucune clause statutaire ne restreint la libre négociation des actions composant le capital de la CGI. Les actions, objet de la présente opération, sont librement négociables. Toutes les actions bénéficient des mêmes droits tant dans la répartition des bénéfices que dans la répartition du boni de liquidation. Chaque action donne droit à un droit de vote lors de la tenue des assemblées

Répartition de l’offre

La présente opération est structurée en cinq types d’ordres : Type d’ordre I : Réservé aux salariés de la CGI. Type d’ordre II : Réservé aux salariés de CDG Développement, de la CDG, du RCAR et de la CNRA. Type d’ordre III : Réservé aux :

7

• Personnes physiques résidentes ou non résidentes de nationalité marocaine ou étrangère exprimant des ordres inférieurs ou égaux à 300 000 Dh ; et • Personnes morales non institutionnelles1 de droit marocain ou étranger exprimant des ordres inférieurs ou égaux à 300 000 Dh.

Type d’ordre IV : Réservé aux : • Personnes physiques résidentes ou non résidentes de nationalité marocaine ou étrangère exprimant des ordres strictement supérieurs à 300 000 Dh et inférieurs ou égaux à 25 000 000 Dh ; et • Personnes morales non institutionnelles de droit marocain ou étranger exprimant des ordres strictement supérieurs à 300 000 Dh et inférieurs ou égaux à 25 000 000 Dh. Type d’ordre V : Réservé aux : • Institutionnels marocains et étrangers et aux OPCVM Actions et Diversifiés exprimant des ordres inférieurs ou égaux à 368 160 actions. Cette offre ne s’adresse pas aux OPCVM obligataires. •

Calendrier de l’opération

Etapes Réception par la Bourse de Casablanca du dossier complet de l’opération Avis d’approbation de la Bourse de Casablanca. Réception par la Bourse de Casablanca de la note d’information visée par le CDVM. Publication au Bulletin de la Cote de l’avis relatif à l’opération d’introduction en bourse de la société Ouverture de la période de souscription Clôture de la période de souscription. Réception des souscriptions par la Bourse de Casablanca via les membres du syndicat de placement. Centralisation et consolidation des souscriptions et traitement des rejets par la Bourse de Casablanca. Fixation du prix de l’action Publication du prix de l’action au niveau du site de la Bourse de Casablanca Première cotation et enregistrement de l’opération. Annonce des résultats de l’opération au Bulletin de la Cote. Compartiment

Au plus tard 11 juillet 2007 12 juillet 2007 12 juillet 2007 13 juillet 2007

23 juillet 2007 27 juillet 2007 1er Août 2007 Avant 12h00 2 août 2007

6 août 2007 à 14h30 6 août 2007 10 août 2007

1er compartiment. 8

Mode de cotation Procédure de 1ère cotation. Date de 1ère cotation.

III-

Continu Offre à Prix Ouvert 10 août 2007

Perspectives 2007- 2011

Le Maroc présente un important potentiel de croissance du secteur immobilier. En effet, la situation actuelle du marché marquée notamment par la croissance de la population urbaine, la baisse continue des taux d’intérêt, la facilité d’accès aux crédits logements ainsi que la mise en place des fonds de garantie a poussé les organismes tant publics que privés à s’impliquer davantage dans le but d’offrir les meilleures conditions pour l’acquisition d’habitat décent. Ainsi, les pouvoirs publics se sont engagés à atteindre un objectif de 150 000 logements par an à compter de 2009. Aussi, la démarche initiée par l’état pour créer des villes autour des grandes villes du Maroc (15 villes nouvelles) va dans le droit fil du développement du secteur immobilier au Maroc. Ceci étant, les faiblesses du système résident essentiellement dans la rareté des réserves foncières dans les milieux urbains, le non respect des normes de construction et de sécurité et les lourdeurs administratives en matière d’octroi des autorisations. Les perspectives de la CGI s’inscrivent dans une démarche évolutive accompagnant l’évolution du secteur. Le promoteur immobilier compte en cette période renforcer sa position sur le marché en mettant en ouvre un certain nombre de projets concernant des segments à forte valeur ajoutée tels que l’immobilier professionnel et touristique. De plus, la CGI a pour objectif dans les années à venir d’assurer une plus grande proximité vis-à-vis du client et de diversifier ses partenaires stratégiques, surtout dans un environnement économique où la concurrence se trouve rude et non organisé. •

Chiffre d’affaires

L’estimation de l’évolution du chiffre d’affaire de la CGI sur la période étudiée s’établit comme suit :

Chiffre d’affaires MO social Chiffre d’affaires MOD social Chiffre d’affaires filiales Chiffre d’affaires consolidé Variation

2006 604214

2007e 1180742

2008e 1383401

2009e 2010e 2011e 3175196 3429905 3955980

15717

16207

84081

0 619931

0 1196949

0 1467482

394249 1536424 8069863 3714262 5134720 12200172

50,60%

22,60%

153 ,10% 38,50%

144817

177391

174329

137,20%

Source : note d’information CGI

9

On constate à travers ce tableau une évolution positive du chiffre d’affaires qui ne garde pas le même niveau d’années en années et qui s’établit en 2011 à 137% contre 50% en 2007.

•

Résultat net

Le résultat net part du groupe enregistre sur la période d’estimation 2007-2011 une progression annuelle moyenne de 69% passant de 229 Mdh en 2007 à 1 856 Mdh en 2011. Le tableau suivant englobant les différents résultats de la société montre cette évolution :

K dh Résultat d’exploitation Résultat financier Résultat courant Résultat non courant Résultat avant impôt

2006 122796

2007 260971

2008 358445

2009 804694

2010 1294003

2011 3114050

28585

13701

6844

-76293

-118773

-940

151381

274673

365289

728400

1175230

311110

-19263

-17000

0

0

0

0

132117

257673

365289

728400

1175230

311110

IS

-43583

-87683

-145948

-261019

-394716

-1109945

Part du RN des sociétés mises en équivalence

0

58850

61989

206550

370390

263540

Résultat net de l’exercice Intérêts minoritaires Résultat NPG-CGI

88 535

228839

281330

673932

1150904

2266705

-539

-16191

6274

104709

415019

229378

297521

667657

1046195

1851686

164,4%

29,7%

124,4%

56,7%

77,0%

Variation

88535

Source : note d’information CGI

La CGI présente alors d’intéressantes perspectives de croissance et un grand potentiel de développement vu la croissance de son chiffre d’affaire et de son résultat prévisionnels. Ceci est attribué à la participation de la CGI à la réalisation de projets de grande envergure aussi bien en maîtrise d’ouvrage qu’en partenariat avec des opérateurs de grande expérience locaux et étrangers.

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Contacts: Si Mohamed MAGHRABI Mohammed BAOUZNAG Yassine ELAASRAOUI Ahmed SLIMANI Jilali LARAICHI Ibtissam Benchanna

Président du directoire Membre du directoire Trader Trader Trader Analyste financier

M.S.IN Société de bourse www.msin.ma Tél:(212 2)297 49 61 à 65 Fax:(212 2)297 49 73/74

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