Massimo Aleo
IL NUOVO
MANUALE DEL CTU consulenze tecniche, accertamenti e perizie sugli immobili seconda edizione aggiornata
software incluso formulario con modelli di consulenze svolte e documenti-tipo e massimario della giurisprudenza della corte di cassazione
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Massimo Aleo il nuovo manuale del ctu Seconda edizione aggiornata, marzo 2013 ISBN 13 978-88-8207-670-2 EAN 10 788882 076702
© GRAFILL S.r.l. Via Principe di Palagonia, 87/91 – 90145 Palermo Telefono 091/6823069 – Fax 091/6823313 Internet http://www.grafill.it – E-Mail
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indice
presentazione........................................................................................ p.
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Parte Prima consulenti d’ufficio e periti 1. il ruolo dei consulenti e dei periti coMe ausiliari dell’autoritÀ Giudiziaria ...................................................... 1.1. La responsabilità del consulente...................................................... 1.2. il segreto professionale.................................................................... 1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio .............................................. 1.4. Caratteri della consulenza tecnica d’ufficio ....................................
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19 20 21 21 23
2. l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio .......................................................................... 2.1. La nomina del consulente tecnico d’ufficio ................................... 2.2. Giuramento ..................................................................................... 2.3. il quesito .......................................................................................... 2.4. inizio delle operazioni peritali ........................................................ 2.5. Svolgimento delle operazioni peritali.............................................. 2.5.1. accesso ai luoghi di causa ................................................ 2.5.2. acquisizione di atti e informazioni................................... 2.5.3. intervento di collaboratori................................................. 2.5.4. intervento di personale specializzato ................................ 2.5.5. intervento della forza pubblica ......................................... 2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali ............................... 2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali.................... 2.6. La relazione di consulenza .............................................................. 2.7. Deposito della relazione di consulenza ........................................... 2.8. Osservazioni delle parti ................................................................... 2.9. richiamo del CtU........................................................................... 2.10. Sostituzione del CtU ...................................................................... 2.11. rinnovazione della consulenza ....................................................... 2.12. Nullità della consulenza d’ufficio ...................................................
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3. l’incarico di ctu nell’accertaMento tecnico preVentiVo ..................... p. 3.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 3.2. il quesito .......................................................................................... ˝ 3.3. inizio delle operazioni peritali......................................................... ˝ 3.4. Svolgimento delle operazioni peritali.............................................. ˝ 3.5. Osservazioni delle parti ................................................................... ˝ 3.6. accesso ai luoghi ............................................................................ ˝ 3.7. il tentativo di conciliazione ............................................................. ˝ 3.8. acquisizione di atti e informazioni ................................................. ˝ 3.9. La relazione di consulenza .............................................................. ˝ 3.10. Giuramento e deposito..................................................................... ˝
41 42 42 42 43 43 43 44 44 45 45
4. l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari .............................................. 4.1. Nomina ............................................................................................ 4.2. Giuramento ..................................................................................... 4.3. il quesito ......................................................................................... 4.4. inizio delle operazioni peritali......................................................... 4.5. Svolgimento delle operazioni peritali.............................................. 4.6. accesso ai luoghi ............................................................................ 4.7. La relazione di consulenza .............................................................. 4.8. Deposito ........................................................................................... 4.9. Osservazioni alla CtU ....................................................................
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46 46 46 47 47 47 49 50 50 51
5. l’incarico di ctu nella procedura falliMentare .......................................... 5.1. Nomina ........................................................................................... 5.2. inizio delle operazioni peritali......................................................... 5.3. Svolgimento delle operazioni peritali.............................................. 5.4. accesso ai luoghi ............................................................................ 5.5. La relazione di consulenza .............................................................. 5.6. Giuramento e deposito.....................................................................
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52 52 52 53 53 54 54
6. l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo .......................................................... 6.1. Nomina ............................................................................................ 6.2. i quesiti ............................................................................................ 6.3. La relazione di consulenza .............................................................. 6.4. Compensi .........................................................................................
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7. il consulente tecnico di parte ........................................... p. 7.1. Nomina ............................................................................................ ˝ 7.2. Funzioni ........................................................................................... ˝ 7.3. Perizia stragiudiziale........................................................................ ˝ 7.4. Osservazioni, istanze e note critiche ............................................... ˝
58 58 59 60 61
8. l’incarico di ausiliario dell’ufficiale Giudiziario .....................................................
˝
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9. l’incarico di perito nel rito penale ............................... 9.1. Nomina del perito ............................................................................ 9.2. Conferimento dell’incarico ............................................................. 9.3. il quesito .......................................................................................... 9.4. Svolgimento delle operazioni peritali.............................................. 9.5. La relazione di consulenza ..............................................................
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71 71 72 72 74 74 75 76 76 77 78 78 80
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Parte SeCONDa il quadro di riferiMento delle coMpetenze disciplinari 10. i dati identificatiVi deGli iMMoBili ................................. 10.1. il titolo di provenienza .................................................................... 10.2. i confini............................................................................................ 10.3. i riferimenti catastali........................................................................ 10.4. Gli atti di pubblicità immobiliare .................................................... 10.4.1. La trascrizione................................................................... 10.4.2. L’iscrizione ipotecaria ....................................................... 10.4.3. L’annotazione .................................................................... 10.5. regolarità amministrativa e edilizia................................................ 10.6. tipologie e modalità di intervento edilizio ..................................... 10.6.1. interventi di nuova edificazione ...................................... 10.6.2. interventi sul patrimonio edilizio esistente....................... 10.6.3. interventi di ristrutturazione urbanistica........................... 10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione all’intervento edilizio....................................................................... 10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire ................. 10.7.2. Dalla Dia alla SCia ......................................................... 10.7.3. autorizzazione edilizia ..................................................... 10.7.4. il condono edilizio ............................................................ 10.7.5. abitabilità e agibilità......................................................... 10.7.6. attività edilizia libera .......................................................
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10.7.7. attività edilizia delle pubbliche amministrazioni............. p. 10.8. Strumenti innovativi della Pubblica amministrazione.................... ˝ 10.8.1. Lo Sportello Unico dell’edilizia....................................... ˝ 10.8.2. Lo Sportello Unico per le attività Produttive................... ˝ 10.8.3. Sistema informativo territoriale (Sit) ............................. ˝
11. cenni di estiMo................................................................................ 11.1. Criteri di stima ................................................................................. 11.1.1. il criterio del più probabile valore di mercato .................. 11.1.2. il criterio del più probabile valore di costo ..................... 11.1.3. il criterio del più probabile valore di trasformazione ...... 11.1.4. il criterio del più probabile valore di surrogazione o di sostituzione .............................................................................. 11.1.5. il criterio del più probabile valore complementare ......... 11.1.6. il criterio del più probabile valore di capitalizzazione ..... 11.2. metodi di stima ............................................................................... 11.2.1. Stima diretta o sintetica..................................................... 11.2.2. Stima indiretta o analitica ................................................. 11.3. il procedimento estimativo .............................................................. 11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili .......................... 11.4.1. Stima del valore venale di un immobile ........................... 11.4.2. Stima del valore di un immobile alla data di apertura di una successione............................ 11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto e della nuda proprietà........................................................ 11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione ................ 11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie .......................... 11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data fino all’attualità..................................... 11.4.7. Stima dei danni ................................................................. 11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato ................ 11.4.9. Stima dell’indennità dovuta per una servitù di passaggio ............................................. 11.5. Criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati e lavori edili ....................... 11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati.................................... 11.5.2. Consistenza dei terreni ...................................................... 11.5.3. Definizioni urbanistiche .................................................... 11.5.4. Consistenza dei lavori edili...............................................
12. eleMenti di urBanistica .......................................................... 12.1. Strumenti urbanistici di livello territoriale ......................................
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12.2.
12.3.
12.4.
12.5.
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12.1.1. Piani territoriali di coordinamento .................................... p. 12.1.2. Piani regolatori intercomunali ......................................... ˝ 12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici................................. ˝ 12.1.4. Piani comprensoriali ......................................................... ˝ 12.1.5. Piani urbanistici delle Comunità montane ........................ ˝ 12.1.6. Piani urbanistici regionali ................................................. ˝ 12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province ............ ˝ 12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane......................... ˝ Strumenti urbanistici di livello comunale ....................................... ˝ 12.2.1. vincoli e zonizzazione negli strumenti urbanistici di livello comunale ................ ˝ 12.2.2. Opere di urbanizzazione ................................................... ˝ 12.2.3. Piano regolatore comunale................................................ ˝ 12.2.4. regolamento edilizio ........................................................ ˝ 12.2.5. Programma di fabbricazione ............................................. ˝ 12.2.6. Piano di ricostruzione ....................................................... ˝ 12.2.7. il piano strutturale ............................................................. ˝ 12.2.8. il piano operativo .............................................................. ˝ Strumenti urbanistici attuativi ......................................................... ˝ 12.3.1. Piani particolareggiati ...................................................... ˝ 12.3.2. Piani di lottizzazione......................................................... ˝ 12.3.3. Comparto edificatorio ....................................................... ˝ 12.3.4. Piani per l’edilizia economica e popolare......................... ˝ 12.3.5. Piani per insediamenti produttivi ...................................... ˝ 12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio ......................... ˝ 12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione................................. ˝ Strumenti della pianificazione di settore ......................................... ˝ 12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale............ ˝ 12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (Pai)................ ˝ 12.4.3. Pianificazione dei trasporti ............................................... ˝ 12.4.4. Pianificazione dell’urbanistica commerciale .................... ˝ 12.4.5. Piani dei parchi ................................................................. ˝ 12.4.6. Piano parcheggi................................................................. ˝ 12.4.7. Piani urbani del traffico .................................................... ˝ 12.4.8. regime urbanistico delle opere pubbliche........................ ˝ 12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche ..................... ˝ 12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000........................... ˝ 12.4.11. Sistema di gestione ambientale e piano di gestione ambientale.......................................... ˝ 12.4.12. Piani regolatori dei porti ................................................... ˝ Strumenti dell’urbanistica negoziata e innovativa .......................... ˝ 12.5.1. Patto territoriale ............................................................... ˝ 12.5.2. Contratto di programma ................................................... ˝ 12.5.3. Contratto d’area ............................................................... ˝
113 114 114 115 116 116 116 117 117 117 119 120 122 123 123 124 125 125 125 126 127 128 129 129 130 130 131 131 132 133 134 134 135 135 136 136 137 137 138 139 139 140
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12.5.4. Progetti integrati del QCS per le regioni ex obiettivo 1 (P.O.r. 2000-2006) ............ p. 12.5.5. Programmi integrati ......................................................... ˝ 12.5.6. Programmi integrati di intervento..................................... ˝ 12.5.7. Programmi di recupero urbano ......................................... ˝ 12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana .............................. ˝ 12.5.9. L’iniziativa comunitaria Urban i e ii ............................... ˝ 12.5.10. Urban italia ....................................................................... ˝ 12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio (P.r.U.S.S.t.)....... ˝ 12.5.12. Contratti di quartiere ......................................................... ˝ 12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana .................................. ˝
13. tariffe e coMpensi ....................................................................... 13.1. La nota spese e proposta competenze ............................................. 13.1.1. Spese ................................................................................. 13.1.2. Onorari a vacazione .......................................................... 13.1.3. Onorari fissi o a percentuale ............................................. 13.1.4. Onorari a importo variabile............................................... 13.1.5. aumento e riduzione degli onorari .................................. 13.1.6. indennità............................................................................ 13.2. il decreto di liquidazione ................................................................. 13.3. Opposizione al decreto di liquidazione ..........................................
140 141 141 142 142 142 143 143 144 144
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145 146 146 147 148 148 150 150 151 152
Modelli di perizie sVolte ..............................................................
˝
155
1. valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso a) ................................
˝
155
2. valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso B)..............
˝
161
3. accertamento della conformità delle distanze tra due fabbricati in riferimento alle norme urbanistiche vigenti..........................................
˝
166
4. verifica della conformità di un fabbricato ai patti tra i comproprietari contenuti nell’atto di acquisto del terreno di sedime e accertamento dell’epoca di costruzione dell’ultimo piano..............................................
˝
171
5. Determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato con riferimento al momento dell’apertura della successione....................
˝
176
Parte terza schede docuMenti-tipo
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6. Determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile adibito ad attività artigianale..................................................................... p.
181
7. Determinazione del valore del muro di confine tra due proprietà........................................................
˝
185
8. accertamento di vizi e difetti di costruzione nella realizzazione di una villetta..............................................................
˝
188
9. accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione di una villetta e stima dei danni conseguenti ............................................
˝
191
10. individuazione delle cause di alcune infiltrazioni umidifere in un appartamento................................
˝
197
11. accertamento dell’alterazione dell’estetica di un edificio condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un condomino, di un manufatto all’interno del proprio giardino ..................
˝
201
12. Determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi di interessi e rivalutazione monetaria........................................................
˝
204
13. accertamento delle condizioni di degrado di una villetta di campagna .......................................................................
˝
211
14. accertamento della sussistenza di problematiche interessanti le strutture di fondazione di una villa .......................................................
˝
213
15. Determinazione del valore di mercato di un appartamento e di un terreno su cui è stata realizzata una villetta abusiva.....................
˝
216
16. Determinazione del valore corrente di mercato di un complesso sportivo...........................................................................
˝
226
17. Determinazione del valore corrente di mercato di alcuni appartamenti ...............................................................................
˝
241
18. Determinazione del valore del diritto di uso e abitazione di un appartamento................................................................
˝
250
19. relazione di consulenza tecnica di parte ..................................................
˝
257
20. Calcolo dell’indennità di occupazione di un alloggio ..............................
˝
260
21. verifica delle condizioni di inabitabilità di un appartamento ...................
˝
265
22. individuazione di un immobile ai fini dell’immissione in possesso ...........................................................
˝
269
23. Conciliazione in ordine a danni in un negozio .........................................
˝
270
24. Calcolo del valore locativo di un appartamento .......................................
˝
272
25. Calcolo del diritto di usufrutto di un locale commerciale ........................
˝
275
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Parte QUarta forMulario n Modello 1 istanza per l’iscrizione all’albo dei Consulenti tecnici d’Ufficio ........... p.
283
n Modello 2 istanza per l’iscrizione all’albo dei Periti ................................................
˝
284
n Modello 3 Comunicazione di avvenuta iscrizione all’albo del tribunale.................
˝
285
n Modello 4 Ordinanza ammissiva della consulenza ....................................................
˝
285
n Modello 5 avviso di nomina ......................................................................................
˝
286
n Modello 6 Decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo) .............................
˝
286
n Modello 7 istanza di astensione dall’incarico ............................................................
˝
287
n Modello 8 istanza di rinvio del conferimento dell’incarico per gravimotivi .............
˝
287
n Modello 9 verbale di giuramento ...............................................................................
˝
288
n Modello 10 Comunicazione di inizio delle operazioni peritali ....................................
˝
289
n Modello 11 verbale di inizio delle operazioni peritali .................................................
˝
290
n Modello 12 Convocazione di sopralluogo ....................................................................
˝
291
n Modello 13 verbale di sopralluogo...............................................................................
˝
291
n Modello 14 Convocazione di riunione..........................................................................
˝
292
n Modello 15 verbale di riunione ....................................................................................
˝
292
n Modello 16 istanza di accesso agli atti presso una Pubblica amministrazione ...........
˝
293
n Modello 17 richiesta copia documenti presso uffici privati........................................
˝
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Modello 18 istanza di sospensione delle operazioni peritali........................................ p.
294
n Modello 19 istanza per integrazione fondo spese ........................................................
˝
295
n Modello 20 istanza di proroga del termine di consegna dell’elaboratoperitale.............................................................
˝
295
n Modello 21 istanza di autorizzazione all’ausilio di collaboratore specializzato ...................................................
˝
296
n Modello 22 istanza di autorizzazione all’ausilio di personale specializzato................
˝
296
n Modello 23 istanza di autorizzazione a richiedere l’assistenza della forza pubblica e di personale specializzato......................................
˝ 297
n Modello 24 istanza di sostituzione per gravi motivi ....................................................
˝
298
n Modello 25 verbale di conciliazione/transazione.........................................................
˝
299
n Modello 26 relazione di consulenza tecnica d’ufficio.................................................
˝
300
n Modello 27 Scheda di valutazione immobile ...............................................................
˝
302
n Modello 28 verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo....................
˝
302
n Modello 29 verbale di giuramento per procedura fallimentare....................................
˝
303
n Modello 30 verbale di asseverazione (perizia giurata) ................................................
˝
303
n Modello 31 Osservazioni del CtP................................................................................
˝
304
n Modello 32 Nota spese e proposta competenze............................................................
˝
304
n Modello 33 tabella di calcolo delle spese....................................................................
˝
305
n Modello 34 tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vacazioni) .........
˝
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n Modello 35 tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc. ................................. p.
307
n Modello 36 tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di estimo .........
˝
307
n Modello 37 tabella di calcolo degli onorari a importo variabile .................................
˝
308
n Modello 38 tabella di calcolo dell’indennità di trasferta con mezzo proprio di trasporto.................................................................................................
˝
309
n Modello 39 tabella riepilogativa di spese e competenze .............................................
˝
310
n Modello 40 Ordinanza di liquidazione per spese e onorario........................................
˝
311
n Modello 41 Decreto di liquidazione per spese e onorario............................................
˝
312
n Modello 42 ricorso avverso il provvedimento di liquidazione ...................................
˝
313
n Modello 43 Nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese..............................
˝
314
n Modello 44 Nota di richiesta pagamento saldo competenze ........................................
˝
315
n Modello 45 Parcella ......................................................................................................
˝
316
n Modello 46 trasmissione della parcella .......................................................................
˝
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n Modello 47 tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda proprietà .......................
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n Modello 48 interessi legali............................................................................................
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Parte QUiNta appendice norMatiVa selezione norMatiVa......................................................................... 1. estratto del codice di procedura civile ............................................... 1.1. Determinazione del valore della causa ....................................
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iNDiCe
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1.2. L’incarico di consulente tecnico d’ufficio ............................... p. 1.3. L’incarico di consulente tecnico di parte ................................. ˝ 1.4. Le esecuzioni immobiliari........................................................ ˝ 1.5. L’accertamento tecnico preventivo .......................................... ˝ 1.6. L’accertamento tecnico in corso di causa ................................ ˝ 1.7. il procedimento cautelare......................................................... ˝ estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile.................................................................................................... ˝ 2.1. L’albo dei C.t.U....................................................................... ˝ 2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi ......... ˝ 2.3. La redazione dei verbali........................................................... ˝ 2.4. astensione e ricusazione del CtU........................................... ˝ 2.5. Lo svolgimento dell’incarico di CtU...................................... ˝ 2.6. L’attività del CtU nelle esecuzioni immobiliari ..................... ˝ 2.7. L’attività di ausiliario dell’ufficiale giudiziario ....................... ˝ estratto del codice di procedura penale.............................................. ˝ 3.1. responsabilità del perito.......................................................... ˝ 3.2. La perizia e l’attività peritale ................................................... ˝ 3.3. La consulenza tecnica .............................................................. ˝ 3.4. esame dei periti........................................................................ ˝ estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura penale ........................................................... ˝ 4.1. albo dei periti .......................................................................... ˝ 4.2. il consulente tecnico del pubblico ministero ........................... ˝ Norme relative ai compensi ................................................................ ˝ 5.1. Legge 8 luglio 1980, n. 319 “Compensi relativi ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite a richiesta dell’autorità giudiziaria” ........................ ˝ 5.2. D.P.r. 30 maggio 2002, n. 115 “Testo unico delle disposizioni legislative regolamentari in materia di spese di giustizia”................................................................ ˝ 5.3. D.m. 30 maggio 2002 “Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale” ...................................................... ˝ 5.4. tabelle contenenti la misura degli onorari fissi e di quelli variabili dei periti e dei consulenti tecnici, per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale, in attuazione dell’articolo 2 della legge 8 luglio 1980, n. 319...................... ˝ estratto della legge fallimentare ......................................................... ˝ 6.1. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche apportate dal Decreto Legislativo 9 gennaio 2006, n. 5 e dal Decreto Legislativo 12 settembre 2007, n. 169 .............. ˝
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7. Ordinamento della professione di architetti, ingegneri e geometri....................................................... p. 7.1. tutela del titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri e degli architetti – Legge 24 giugno 1923, n. 1395............................................................................ ˝ 7.2. regolamento per le professioni d’ingegnere e di architetto – Regio Decreto 23 Ottobre 1925, n. 2537 ............................. ˝ 7.3. regolamento per la professione del geometra – Regio Decreto 11 febbraio 1929, n. 724 ............................................ ˝ 7.4. D.P.R. 5 giugno 2001, n. 328 Modifiche ed integrazioni della disciplina dei requisiti per l’ammissione all’esame di Stato e delle relative prove per l’esercizio di talune professioni, nonché della disciplina dei relativi ordinamenti (stralcio) ............................................ ˝
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Parte SeSta Giurisprudenza Giurisprudenza .....................................................................................
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o il software alleGato ................................................................ introduzione............................................................................................... requisiti minimi hardware e software ...................................................... Download del software e richiesta della password di attivazione ............ installazione e attivazione del software .................................................... Utilizzo del software .................................................................................
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presentazione
Questo libro vuole costituire un’utile guida per i professionisti che intendono occuparsi di perizie e consulenza tecnica giudiziaria specialmente in campo immobiliare. La consulenza d’ufficio sugli immobili è un particolare settore professionale che sta assumendo negli ultimi tempi un crescente rilievo parallelamente al notorio incremento del contenzioso civile e amministrativo. Per altro verso, è lecito attendersi un ulteriore sviluppo per l’effetto (malauguratamente prevedibile) della futura proliferazione delle procedure esecutive immobiliari e fallimentari che deriveranno dalla grave crisi economica propagatasi in questi anni nel mondo occidentale, ponendo in risalto un livello di indebitamento delle famiglie italiane in molti casi ben oltre il limite della sostenibilità. Dopo avere affrontato nella prima parte le principali questioni di interesse generale (da come si ottiene l’iscrizione all’albo presso il tribunale fino alla descrizione dei diversi ruoli che il consulente tecnico può generalmente assumere nelle procedure di giustizia), il volume dispiega nella seconda i fondamenti di alcune materie base (catasto, estimo, urbanistica, tariffa professionale) la cui conoscenza è indispensabile per un corretto svolgimento dell’attività peritale. La terza e la quarta parte, poi, raccolgono un esteso formulario di modelli di consulenze svolte e di schede documenti-tipo, che possono rivelarsi di importante ausilio sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro e efficace nella prassi professionale. infine, la quinta e la sesta parte contengono rispettivamente un’appendice normativa (che riporta in estratto le principali disposizioni codicistiche di interesse per il consulente tecnico e per il perito, la normativa relativa ai compensi, un estratto della Legge Fallimentare e della disciplina inerente agli ordinamenti professionali) e un ampio massimario della giurisprudenza della Corte di Cassazione.
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Parte Prima consulenti d’ufficio e periti
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CaPitOLO 1
il ruolo dei consulenti e dei periti coMe ausiliari dell’autoritÀ Giudiziaria
Nel processo civile, manifestandosi la necessità di acquisire conoscenze specifiche per esprimere un giudizio finalizzato a risolvere una controversia, il giudice può richiedere l’assistenza di uno o più consulenti in possesso di particolare competenza tecnica su determinate materie, coerentemente con l’oggetto del giudizio. La nomina di questa particolare figura ausiliaria non è quindi un obbligo per il giudice ma una facoltà che viene esercitata allo scopo di integrare o definire le cognizioni di ordine tecnico relative alla causa anche indipendentemente dalla formulazione di una richiesta in tal senso da parte di uno dei contendenti. La scelta del Consulente tecnico d’Ufficio (CtU), di norma, deve ricadere su esperti iscritti in speciali albi istituiti presso ogni tribunale e suddivisi per categorie professionali. eventuali eccezioni non devono sorprendere in quanto la discrezionalità del magistrato è molto ampia trattandosi di incarichi a carattere prettamente fiduciario. tra i pochi vincoli, vi è il divieto di affidare liberamente le funzioni di CtU agli iscritti all’albo di un tribunale diverso da quello in cui il giudice stesso opera. Nel caso in cui il magistrato intenda conferire l’incarico ad un consulente tecnico iscritto nell’albo di altro tribunale ovvero ad un professionista non iscritto, è tenuto a un duplice adempimento: primo, a sentire il presidente del tribunale da cui dipende; secondo, a motivare congruamente le ragioni di tale scelta nel provvedimento di nomina. il provvedimento del giudice con cui si effettua la nomina del CtU è solitamente costituita dalla stessa ordinanza ammissiva della consulenza, l’ordinanza cioè che consente l’assunzione di tale mezzo di valutazione. in essa sono contenuti il nominativo del professionista designato, la data fissata per l’udienza in cui questi è invitato a comparire per il conferimento dell’incarico e i quesiti cui dovrà rispondere. Non è generalmente ammessa la nomina di più consulenti d’ufficio, tranne nel caso di grave necessità o quando disposizioni normative lo prevedono espressamente. L’organo che provvede alla notifica del provvedimento di nomina, materialmente eseguita dall’ufficiale giudiziario, è la cancelleria del tribunale (o della relativa sezione) in cui il giudice opera. il professionista nominato CtU ha, in linea di principio, l’obbligo di accettare e svolgere la funzione per la quale è stato designato. egli, tuttavia, se si trova nelle condizioni di non potere accettare la nomina deve rassegnare, non più tardi di tre giorni prima dell’udienza di comparizione, apposita istanza motivata dalla quale il giudice può riconoscere che ricorrono giuste ragioni di astensione dall’incarico. i motivi di astensione possono essere di variegato genere, riguardando tutta una serie di molteplici ragioni che vanno dal caso dell’incompatibilità professionale, al caso
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di parentela con una delle parti in lite, all’incompetenza rispetto alla materia oggetto del quesito o ancora, infine, alle gravi ragioni di convenienza e opportunità. Quest’ultimo motivo di astensione ricorre quando il CtU individua la sussistenza di potenziali fonti di preconcetti o condizionamenti (come forte inimicizia, rapporti economici, legami affettivi, liti pendenti, ecc.), che potrebbero pregiudicare i requisiti di imparzialità, obiettività e serenità di valutazione che il tecnico deve sempre assicurare all’organo giudicante. altri giusti motivi di astensione dall’obbligo, per il professionista designato, di accettare l’incarico possono concernere la non iscrizione all’albo del tribunale o l’iscrizione in albo di diverso tribunale. L’istanza di astensione può essere proposta, nei termini stabiliti, nell’usuale forma scritta o mediante dichiarazione verbalizzata dalla cancelleria del giudice che ha disposto la nomina. Sempre nel suddetto termine di tre giorni antecedenti l’udienza fissata per il conferimento dell’incarico, ove le parti in causa siano in grado di provare motivi di astensione del consulente possono proporre motivata istanza di ricusazione depositando in cancelleria apposito ricorso. L’ordinanza del giudice che decide sull’astensione o sulla ricusazione del CtU deve essere riportata per iscritto in calce all’istanza del consulente o al ricorso della parte (tali atti sono comunque acquisiti al fascicolo d’ufficio), non è impugnabile ed è seguita dal provvedimento di nomina di un nuovo consulente in sostituzione del soggetto astenuto o ricusato. Nel caso di legittimo impedimento a presenziare all’udienza di conferimento dell’incarico da parte del tecnico nominato (per seri motivi di salute, di lavoro, di famiglia, ecc.), è buona norma comunicare per iscritto e tempestivamente la circostanza al giudice con la richiesta di convocazione per altra data.
t 1.1. la responsabilità del consulente in materia di responsabilità va chiarito, innanzi tutto, che il consulente nominato dal giudice è, secondo molte autorevoli fonti, una persona incaricata di un pubblico servizio, attività disciplinata dalle forme della funzione pubblica per quanto priva dei poteri tipici di quest’ultima. in base ad altra dottrina altrettanto significativa la funzione è invece quella di pubblico ufficiale, esercitando il CtU una pubblica funzione a carattere giudiziario. in tal senso resterebbe pertanto soggetto al corrispondente regime penalistico. alla figura del consulente tecnico d’ufficio si applicano pienamente le disposizioni del codice penale che, per i profili disciplinari, sono statuite per i periti. esse prevedono sanzioni molto serie che possono arrivare alla comminazione di pene detentive e pecuniarie. È anche possibile la sospensione o l’interdizione dalla professione per il professionista che in modo fraudolento ottenga l’esenzione dall’obbligo di comparire o di prestare le funzioni per le quali è stato nominato ovvero si rifiuta di prestare giuramento o, infine, si rifiuta di assumere o adempiere al compito affidatogli. Nel caso in cui si accerti colpa grave del consulente nell’esecuzione degli atti richiesti, il medesimo è tenuto al risarcimento del danno causato alle parti e può subire la sospensione dalla professione per un periodo da 15 giorni a due anni.
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1. iL rUOLO Dei CONSULeNti e Dei Periti COme aUSiLiari DeLL’aUtOrità GiUDiziaria
La vigilanza sulle delicate questioni afferenti responsabilità e disciplina dei consulenti compete in primo luogo al presidente del tribunale che, direttamente d’ufficio ovvero su istanza del procuratore della repubblica o del presidente dell’associazione professionale di appartenenza del consulente, può promuovere il procedimento disciplinare nei confronti del professionista che non ha tenuto una condotta morale specchiata o che non ha ottemperato puntualmente agli obblighi derivanti dall’incarico ricevuto. Le sanzioni disciplinari in cui il tecnico può incorrere hanno carattere di gradualità e possono essere l’avvertimento, la sospensione per un tempo non superiore ad un anno fino a giungere, in caso estremo, alla cancellazione dall’albo. Prima di promuovere il procedimento disciplinare dinanzi all’apposito comitato, il presidente del tribunale formula una contestazione al consulente invitandolo a fornire le proprie deduzioni. il consulente può, successivamente, essere convocato davanti al comitato disciplinare, organo competente ad individuare e comminare la sanzione. avverso la decisione del comitato è ammesso reclamo entro il termine di 15 giorni dalla relativa notifica. alcuni casi particolari che riguardano le responsabilità per dolo del consulente e del perito sono regolati dal codice penale. in primo luogo va riferito il caso di “falsa perizia”, cioè quello in cui il perito nominato dall’autorità giudiziaria esprime pareri falsi o riferisce fatti non conformi al vero. in tale circostanza il professionista rischia una condanna equivalente a quella prevista per il reato di falsa testimonianza oltre all’interdizione dai pubblici uffici e dalla professione, ferma restando l’ipotizzabile condotta di falso ideologico e di falso in atto pubblico. altre pene e multe sono altresì previste per il consulente che si dimostra infedele ai suoi doveri professionali arrecando nocumento agli interessi dei soggetti che avrebbe dovuto invece tutelare o che presta contemporaneamente la sua opera professionale a parti costituitesi in giudizio una contro l’altra.
t 1.2. il segreto professionale Sul punto occorre rimarcare il triplice aspetto che il tema simultaneamente riveste. Per un verso, i consulenti tecnici unitamente agli avvocati, ai procuratori e ai notai, ma anche i ministri di confessioni religiose e gli esercenti professioni sanitarie (medici, chirurghi, farmacisti, ostetriche, ecc.), non possono essere obbligati a deporre su ciò di cui siano venuti a conoscenza per ragioni legate alla propria attività professionale. Dall’altro, va ricordato che qualunque pubblico ufficiale o incaricato di un pubblico servizio è tenuto a non rivelare le notizie di ufficio coperte da segreto. infine, devono essere sottolineati i principi di riservatezza e di correttezza propri della deontologia professionale.
t 1.3. albo dei consulenti tecnici d’ufficio L’albo dei consulenti tecnici, suddiviso per categorie professionali, è tenuto presso la presidenza di ogni tribunale, ha carattere permanente ed è oggetto di revisione ogni quattro anni.
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Oltre alle categorie previste obbligatoriamente dal codice civile (medico-chirurgica, industriale, commerciale, agricola, bancaria, assicurativa, medici legali e delle assicurazioni, medici del lavoro), sono ordinariamente formati anche gli elenchi relativi alle altre professionalità più diffuse, come quelle degli architetti, degli ingegneri, dei dottori commercialisti e così via. È assolutamente facile intuire che maggiore è l’importanza della circoscrizione più numerose saranno le tipologie professionali presenti nell’albo. La domanda di iscrizione di un nuovo consulente viene valutata da un apposito comitato presieduto dal presidente del tribunale, dal procuratore della repubblica e da un professionista designato dal consiglio dell’ordine professionale (o collegio) a cui appartiene il richiedente. i requisiti per ottenere l’iscrizione all’albo sono, oltre ovviamente alla specifica competenza tecnica in una determinata materia, la condotta morale specchiata e la regolare iscrizione all’ordine professionale. Per nessuna categoria, infine, è ammesso l’inserimento di consulenti in albi di diversi tribunali. La domanda di iscrizione, indirizzata al presidente del tribunale, dev’essere corredata dai seguenti documenti: – estratto dell’atto di nascita; – certificato generale del casellario giudiziario di data non anteriore a tre mesi dalla presentazione; – certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale; – certificato di iscrizione all’associazione professionale; – gli eventuali titoli e documenti che l’aspirante ritiene di esibire per dimostrare la sua speciale capacità tecnica. in base alla più recente normativa in materia di semplificazione amministrativa, il possesso dei suddetti requisiti può essere autocertificato dal professionista mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Durante la fase istruttoria che precede l’esame della domanda da parte del comitato di valutazione, la presidenza del tribunale è tenuta ad acquisire dalle autorità di polizia dettagliate notizie sulla condotta pubblica e privata del richiedente. Per tale ragione, l’aspirante consulente tecnico d’ufficio può essere convocato presso la questura o presso il commissariato di polizia più vicino al suo domicilio per sostenere un colloquio finalizzato alla raccolta delle informazioni necessarie. L’esito dell’esame da parte del comitato in ordine all’accoglimento o meno della domanda di iscrizione viene notificata al richiedente il quale, in caso di rigetto dell’istanza, può proporre reclamo entro 15 giorni dal ricevimento della comunicazione. al presidente del tribunale (e al primo presidente della corte di appello per gli incarichi conferiti dalla corte di appello) competono le attribuzioni in materia di vigilanza sugli incarichi al fine di assicurarne la distribuzione in base a principi di generale equità tra gli iscritti all’albo. a tal proposito presso la cancelleria è tenuto un registro in cui vengono annotati tutti gli incarichi ricevuti dai consulenti nonché i relativi compensi liquidati da ciascun giudice.
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1. iL rUOLO Dei CONSULeNti e Dei Periti COme aUSiLiari DeLL’aUtOrità GiUDiziaria
in particolare, l’articolo 23 delle disposizioni per l’attuazione del c.p.c. riformato con legge n. 69/2009, precisa che a nessuno dei consulenti iscritti potranno essere conferiti incarichi in misura superiore al 10% di quelli complessivamente affidati dall’ufficio.
t 1.4. caratteri della consulenza tecnica d’ufficio Compito prioritario del CtU è quello di informare il giudice su specifiche cognizioni tecniche o su particolari elaborazioni scientifiche o pratiche ai fini della decisione. Le funzioni del professionista incaricato di redigere una consulenza tecnico d’ufficio possono dunque rivestire, sulla base dell’articolazione del quesito formulato dal giudice, alternativamente o contemporaneamente, i caratteri di consulente deducente, nel caso in cui è richiesta la valutazione di prove già fornite dalle parti in causa, di consulente percipiente, se risulta necessario o indispensabile – per il giudice – l’accertamento di fatti eseguibile unicamente mediante l’ausilio di un perito, vale a dire quando si tratti di fatti non accertabili in assenza di specifica esperienza o competenza tecnica o di strumentazioni particolari. in questa seconda circostanza la consulenza tecnica d’ufficio assume una vera e propria valenza probatoria fermo restando il principio che l’onere della prova debba ricadere sempre sui contendenti. Pertanto, anche se le parti hanno sempre facoltà di richiederla, essa non può essere disposta per surrogare o colmare le carenze delle prove offerte ovvero per fini meramente esplorativi alla ricerca di elementi, fatti o circostanze che le parti stesse hanno la possibilità tecnica di dimostrare, né per valutazioni giuridiche né, infine, per acquisire documenti che la parte avrebbe potuto produrre.
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CaPitOLO 2
l’attiVitÀ del consulente tecnico d’ufficio
Nei successivi paragrafi di questo capitolo saranno tratteggiate in linea generale le attività cui il consulente tecnico deve attendere nell’espletamento del mandato. tenuto conto della mole del contenzioso e del superlavoro esistente nei tribunali, in realtà, come avremo poi modo di spiegare, il coinvolgimento professionale del tecnico può iniziare ben prima del conferimento dell’incarico e terminare anche molto tempo dopo la consegna della relazione di consulenza. La nomina del consulente tecnico d’ufficio da parte del giudice infatti avviene, nel più dei casi, nell’udienza che precede quella in cui il tecnico viene convocato per la formalizzazione del mandato e giuramento. Può anche accadere, ma non così frequentemente, che nomina e giuramento del tecnico si effettuino nella stessa udienza. Questa possibilità ricorre quando, per un motivo qualsiasi, il tecnico si trovi ad assistere alla trattazione delle cause della giornata (ricordiamo, peraltro, che le udienze dei processi civili e penali sono aperte al pubblico). Senza necessità di giurare nuovamente, il CtU può essere inoltre chiamato dal giudice a controdedurre tecnicamente alle osservazioni delle parti o ad approfondire determinati aspetti o, ancora, a proseguire le indagini tenuto conto di fatti sopravvenuti evidenziati dallo stesso CtU. L’attività peritale dal momento della nomina fino al deposito della relazione di consulenza può venire così preliminarmente schematizzata: 1. partecipazione all’udienza di conferimento dell’incarico e alle altre alle quali è invitato a comparire dal giudice istruttore; 2. esame degli atti di causa; 3. esecuzione delle operazioni peritali che possono contemplare, in base ai quesiti ricevuti, sopralluoghi, rilievi e altro genere di accertamenti. tali attività sono svolte dal consulente da solo o con la presenza del giudice, in base alle disposizioni emanate da quest’ultimo. Nell’ambito dell’incarico, il CtU può anche acquisire chiarimenti dalle parti e assumere informazioni da terzi. alle operazioni peritali è sempre consentito l’intervento personale di tutti i soggetti in causa con l’assistenza dei rispettivi consulenti tecnici e difensori. a tutti costoro è consentito presentare al consulente, per iscritto o verbalmente, osservazioni e istanze, purché comunicate alle controparti. eventuali questioni che sorgano sui poteri o sui limiti dell’incarico, devono essere rappresentate dal CtU al giudice, a meno che la parte interessata non vi provveda direttamente con proprio ricorso; 4. analisi e valutazioni tecniche in studio; 5. stesura della relazione di consulenza; 6. deposito dell’elaborato peritale presso la cancelleria.
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2. L’attività DeL CONSULeNte teCNiCO D’UFFiCiO
t 2.1. la nomina del consulente tecnico d’ufficio È stato poco sopra riferito che la disposizione del giudice con cui si procede alla nomina del CtU è costituita in genere dall’ordinanza ammissiva della consulenza, che è l’ordinanza da cui discende l’assunzione di tale mezzo di valutazione (dato il carattere essenzialmente tecnico e non giuridico della presente trattazione, ci sembra preferibile non entrare nel merito dell’eventuale qualificazione di mezzo istruttorio o di mezzo di prova che la consulenza tecnica d’ufficio può arrivare ad incarnare in base alle circostanze). Può anche verificarsi il caso che l’ordinanza di nomina sia disgiunta dalla esplicitazione delle valutazioni del giudice relative alle ragioni di necessità e opportunità della consulenza tecnica. il provvedimento deve comunque indicare il nome e cognome del professionista designato nonché la data dell’udienza in cui dovrà comparire per il giuramento di rito al fine del formale conferimento dell’incarico. La consegna dell’atto, come detto, avviene per mezzo di ufficiale giudiziario a cura della cancelleria, ufficio competente a predisporre la notifica mediante apposito avviso al quale può essere allegata copia dell’ordinanza. in un caso o nell’altro, l’atto notificato deve contenere l’indicazione del numero di ruolo della causa, del giudice istruttore e delle parti in causa nonché la data di rinvio dell’udienza e, infine (ma questo non sempre avviene), l’orario fissato dal giudice per la comparizione.
t 2.2. Giuramento all’udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice istruttore – previa raccolta delle generalità – ricorda al consulente l’importanza dell’incarico che è chiamato a svolgere e ne riceve a verbale il giuramento di “bene e fedelmente adempiere le funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al giudice la verità”, di solito invitando il professionista a dire “lo giuro” dopo avere egli stesso declamato la formula di rito. trattandosi di atto che precede l’espletamento dell’incarico si definisce giuramento promissorio distinguendosi così dal giuramento asseveratorio, vale a dire successivo alla redazione della perizia, tipico delle consulenze stragiudiziali. Nella consuetudine, inoltre, al fine di velocizzare le formalità, la cancelleria dispone sovente di un apposito modulo che viene riempito nel corso dell’udienza, sottoscritto e allegato al verbale del processo. anche se si tratta di un adempimento formale di una certa solennità, la mancata prestazione del giuramento all’udienza fissata per il conferimento dell’incarico (a volte può succedere per mera dimenticanza) non comporta la nullità della consulenza tecnica. il verbale di giuramento, indipendentemente dalla disponibilità o meno di una modulistica precompilata, riporta i seguenti elementi essenziali: – data di udienza; – numero di ruolo del procedimento; – nome e cognome del giudice istruttore; – parti in causa;
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– generalità (nome, cognome, luogo e data di nascita, indirizzo di studio) del consulente tecnico d’ufficio; – la data, l’ora e il luogo di inizio delle operazioni peritali fissati dal CtU (ovvero una sua dichiarazione con la quale si riserva la successiva comunicazione formale alle parti, per esempio a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, telegramma o fax); – termine di consegna dell’elaborato peritale (di solito, in base a complessità e difficoltà, compreso in un arco temporale variabile da un minimo di trenta a un massimo di novanta/centoventi giorni dall’udienza); – ordine del giudice di corrispondere al CtU un acconto sulle competenze (a titolo di fondo spese) nonché l’indicazione della parte o delle parti a cui l’onere è provvisoriamente posto a carico; – data di rinvio della causa; – annotazione del cancelliere, sottoscritta dal CtU, riguardante il contestuale ritiro, su autorizzazione del giudice, dei fascicoli della documentazione prodotta dalle parti. in merito all’eventuale assenza di disposizioni del giudice in ordine all’anticipo del fondo spese va precisato che tale circostanza, per quanto possa risultare poco o per niente gradita al tecnico, in ogni caso non lo esonera dall’accettazione ed espletamento dell’incarico.
t 2.3. il quesito il quesito è l’elemento fondante della consulenza ed è costituito dal complesso delle domande, degli accertamenti e delle indagini tecniche che il giudice ritiene necessarie, o semplicemente opportune, per una compiuta conoscenza dei fatti da cui è scaturito il contenzioso. anche se trascritto nell’ordinanza notificatagli, è evidente che il CtU dovrà acquisire piena cognizione di tutte le questioni nel corso dell’udienza cui è stato convocato per il giuramento e per il conferimento dell’incarico, prestando la massima attenzione al giudice e alle eventuali dichiarazioni delle parti. Per il consulente, del quale è stata già chiarita la delicatezza del ruolo e l’importanza delle responsabilità che assume con il giuramento, è sempre indispensabile chiedere di essere autorizzato a prendere lettura personale, con eventuale acquisizione di copia integrale o a stralcio, del verbale del procedimento in cui il quesito stesso è esplicitato. infatti, dal momento che ordinariamente i verbali di udienza sono manoscritti e le cancellerie in genere sovraffollate di utenti e oberate di lavoro, non è improbabile imbattersi in qualche involontario errore di trascrizione nelle notifiche, con tutto ciò che può conseguirne in termini di attendibilità del lavoro.
t 2.4. inizio delle operazioni peritali Nella data, orario e luogo comunicati alle parti nel verbale di udienza, ovvero con apposita comunicazione scritta, il consulente avvia formalmente la propria attività dando inizio alle operazioni peritali.
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2. L’attività DeL CONSULeNte teCNiCO D’UFFiCiO
Nella stragrande maggioranza delle innumerevoli consulenze riguardanti direttamente o indirettamente beni immobili, il sopralluogo presso l’immobile per cui è causa costituisce il momento di inizio delle attività tecniche. alternativamente, in base alla natura e alla complessità delle questioni da affrontare, il CtU può in piena autonomia disporre l’inizio delle operazioni peritali presso il proprio studio. Dell’inizio delle operazioni peritali il consulente deve redigere apposito verbale che, per quanto appena detto, può configurarsi come un verbale di sopralluogo. il documento deve evidenziare tutti gli elementi per la corretta e precisa ricostruzione dell’evento: – data, ora e luogo; – estremi della causa; – il riferimento alla convocazione; – generalità dei presenti aventi titolo a partecipare; – descrizione delle attività svolte; – osservazioni e dichiarazioni delle parti; – elenco dei documenti eventualmente acquisiti; – termine assegnato ai consulenti di parte per la presentazione di osservazioni; – ora di chiusura delle operazioni; – attestazione di avvenuta lettura ai presenti; – formula di conferma e sottoscrizione di tutti i partecipanti (il CtU, in qualità di garante della procedura, firma per ultimo). il verbale dovrà essere redatto sempre, anche nel caso in cui la riunione andrà deserta. il momento di inizio delle operazioni peritali è quello ordinariamente fissato dal giudice come termine assegnato alle parti in causa per l’esercizio della facoltà di nominare propri consulenti tecnici. il primo sopralluogo, o la riunione con cui si dà inizio alle operazioni peritali, costituisce l’attività senz’altro più delicata dell’incarico, giacché è proprio da qui che scaturiscono i primi convincimenti per il CtU, il quale può prendere finalmente conoscenza dei luoghi di causa e ascoltare direttamente le ragioni delle parti. L’esperienza porta ad evidenziare a beneficio del neofito, in particolare almeno quattro aspetti di natura pratica che riguardano questa fase. il primo attiene alla scelta del momento e del luogo di inizio delle operazioni peritali, ove non sia deciso d’autorità dal giudice per motivi di urgenza e contingenza. È buona prassi, come si può comprendere, trovare preventivamente anche per via telefonica un accordo preventivo con gli avvocati delle parti, di solito impegnati tutte le mattine per le udienze e a pomeriggi alterni per il ricevimento dei clienti. Ciò, naturalmente, al solo scopo di evitare fastidiose attese e richieste di rinvio. il secondo aspetto su cui occorre prestare molta attenzione è la gestione a livello psicologico della riunione e del sopralluogo di inizio delle operazioni peritali. Occorre avere sempre ben chiaro che tra i soggetti in lite i rapporti personali sono nel più dei casi molto deteriorati. vi è quindi una marcata propensione alla divagazione e alla recriminazione, con la conseguenza che gli animi dei presenti possono predisporsi ad accendersi facilmente.
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il terzo elemento è relativo all’organizzazione dei lavori, rammentando in primis che le operazioni peritali non sono pubbliche dal momento che è la legge ad individuare i soggetti aventi titolo a partecipare. Occorre poi che il CtU manifesti, con equilibrio e senza eccedere, polso e idee chiare sulle attività di sua competenza, evitando di cadere in polemica o di fomentare intemperanze, anche indirettamente o involontariamente. in particolare, per quanto riguarda i rapporti con i consulenti di parte (CtP), devono mantenersi su un piano di distacco e equidistanza, dato che ciascuno di loro mira esclusivamente a far valere le ragioni della parte che difende. ricorre spesso il caso in cui uno o più dei CtP presenti al sopralluogo avanzi al CtU richieste di approfondimento o domande di vario genere. in proposito va sottolineato che il mandato conferito costituisce il limite operativo del consulente d’ufficio. Pertanto è evidente che se in tali richieste non è possibile riconoscere alcuna attinenza al quesito posto dal giudice ad esse non è dovuta alcuna risposta. Sarà eventualmente il giudice, in un secondo tempo, lette le deduzioni delle parti alla relazione di consulenza, a richiamare il tecnico per investirlo di ulteriori quesiti. il quarto, in ultimo, è essenzialmente di natura formale ma riverbera le più importanti conseguenze sul piano pratico. attiene alla necessità per il CtU di verificare, prima dell’avvio delle operazioni, l’avvenuta regolare ricezione – da parte dei procuratori degli stessi contendenti – della comunicazione scritta con cui si è disposto l’inizio delle operazioni peritali, ovviamente quando ciò non è stato stabilito in sede di udienza di giuramento. Nel caso, anche per un semplice disguido postale o altro, non risulti correttamente eseguita la notifica, l’attività peritale svoltasi in condizioni in cui non sia garantito sufficientemente il diritto di difesa (contraddittorio), potrà essere ritenuta nulla dal giudice il quale può disporne l’integrale rinnovazione. il CtU non è obbligato a formali comunicazioni: – alla parte sostanziale, essendo dovuta solo quella ai difensori e ai consulenti di parte; – alla parte contumace; – per le attività non costituenti indagini tecniche (acquisizione di informazioni presso pubblici registri, documenti presso uffici o semplice valutazione di dati accertati); – per le attività volte a fornire al giudice chiarimenti richiesti a seguito di “note critiche” quando non implicano nuove indagini o accertamenti; – in presenza di precisi accordi verbalizzati e sottoscritti.
t 2.5. svolgimento delle operazioni peritali Dopo avere formalmente dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base dei quesiti del giudice, della documentazione fornita dalle parti e degli esiti del primo sopralluogo o riunione, deve definire il proprio programma di lavoro che dovrà condurre alla redazione e deposito dell’elaborato peritale nel rispetto del termine assegnato dal giudice e indicato nel verbale di giuramento.
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2. L’attività DeL CONSULeNte teCNiCO D’UFFiCiO
2.5.1. Accesso ai luoghi di causa il CtU, ricordiamo, ha come compito prioritario quello di “far conoscere al giudice la verità”. inoltre è investito di gravose responsabilità professionali. accertamenti incompleti o viziati possono portare ad inappropriate conclusioni tecniche e indurre il giudice in errate valutazioni, con refluenze decisive sull’esito del giudizio. in quest’ottica il CtU è autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accertamenti ogni qualvolta lo ritenga necessario. Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma prevede obbligo di avviso alle parti solo in occasione dell’inizio delle operazioni peritali1, occorre rispettare le consuete formalità affinché sia garantito il contraddittorio e il diritto di difesa. Nulla vieta che tra il CtU e le parti (con i rispettivi procuratori e consulenti tecnici) di comune accordo si stabilisca di rendere più snelle e dirette le modalità di comunicazione. Bisogna considerare tuttavia che i sopralluoghi costituiscono un disagio, anche psichico, per il possessore del bene che, peraltro, non può impedire o differire l’accesso senza giusta causa. Sotto questo profilo è evidente come il tecnico incaricato non deve perdere mai di vista la necessità, comunque tipica di ogni professione, di uno svolgimento dei lavori preciso ma spedito. egli, dunque, è bene che giunga sui luoghi in perfetto orario, con buona cognizione delle questioni oggetto degli accertamenti, munito di adeguati strumenti per l’esecuzione rapida di rilievi e misurazioni e, eventualmente, accompagnato da collaboratori o assistenti. Di tutti i sopralluoghi effettuati sarà redatto apposito verbale rispettando le modalità già viste. Possono verificarsi taluni casi o circostanze in cui l’accesso ai luoghi non è possibile materialmente ovvero è impedito dal proprietario o dal possessore del bene al CtU o ad una delle parti. Ove si verifichi l’impossibilità materiale di eseguire il sopralluogo (luoghi inaccessibili, immobili pericolanti, ecc.), il CtU deve innanzi tutto valutare se comunque sussistano le condizioni per rispondere ai quesiti del giudice e quindi portare a termine l’incarico. in caso negativo deve informare il giudice formulando delle proposte e chiedendo, nello stesso tempo, la sospensione delle operazioni peritali. Diversa è la circostanza in cui il proprietario, o il possessore dell’immobile, assume un atteggiamento ostruzionistico e non presti la dovuta collaborazione al CtU. Non tutti intuiscono che un simile atteggiamento di solito non apporta alcun vantaggio ma, anzi, crea un effetto boomerang che finisce per penalizzare la stessa parte che lo adotta. in questi casi il CtU, preso atto che le proprie insistenze bonarie si rivelano del tutto inutili, è tenuto a rappresentare la situazione al giudice e, ove non ritenga di dovere rinunciare all’incarico, deve chiedere di potersi avvalere dell’ausilio della forza pubblica e di eventuale personale specializzato per l’apertura della porta o del cancello di ingresso nonché l’autorizzazione a sostenere le maggiori spese.
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articolo 90 disp. att. c.p.c.
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Le operazioni di sopralluogo possono essere sospese dal CtU nell’eventualità in cui una parte neghi l’accesso ad una delle parti avverse, al suo legale o al consulente tecnico. Se neppure il ricorso a metodi bonari e di persuasione tramite il procuratore del recalcitrante consente di ripristinare condizioni sufficienti di garanzia del contraddittorio e di diritto alla difesa, il CtU dovrà rassegnare al giudice la situazione per le conseguenti decisioni. va rammentato che le operazioni peritali iniziate o proseguite in assenza di contraddittorio, ove eccepite dalla parte interessata alla prima udienza utile, possono essere dichiarate nulle dal giudice e, come conseguenza, devono essere ripetute. Per quanto concerne il caso, infine, in cui si debba prendere atto dell’assenza di tutte le parti in causa pur regolarmente convocate (circostanza meno infrequente di quanto si possa immaginare, specialmente nelle procedure esecutive immobiliari), deve sottolinearsi che il CtU è comunque obbligato all’espletamento dell’incarico. egli pertanto, dopo una ragionevole attesa (15-30 minuti), è innanzi tutto tenuto a verbalizzare il fatto, e cioè che l’appuntamento è andato deserto. in seguito il tecnico può decidere di intraprendere le seguenti iniziative: – convocare un nuovo accesso (previ opportuni accordi); – rappresentare la situazione al giudice chiedendo istruzioni; – rispondere ai quesiti sulla base delle informazioni in suo possesso.
2.5.2. Acquisizione di atti e informazioni L’attività del CtU può comprendere la ricerca presso uffici pubblici e privati di atti, documenti e elaborati. L’esecuzione di un tale compito, anche quando non è compresa in modo esplicito tra le domande poste dal giudice nel quesito, può rientrare nel programma di lavoro che il consulente definisce in funzione della corretta raccolta degli elementi di conoscenza che dovranno essere rappresentati al giudice nell’elaborato peritale. La richiesta di visure e planimetrie catastali agli sportelli dell’agenzia del territorio costituisce una casistica molto frequente ed è sicuramente l’esempio tipico di indagini eseguite presso uffici della Pubblica amministrazione. Un’altra fattispecie che si verifica molto spesso e che pure costituisce un esempio di immediata comprensione, è la ricerca d’archivio (per la successiva disamina) di fascicoli amministrativi riguardanti licenze, concessioni o autorizzazioni edilizie, effettuata presso gli uffici tecnici comunali. esempi che invece investono il settore privato, sono le istanze che altrettanto diffusamente è necessario avanzare: – agli studi notarili per ottenere copia di atti di compravendita; – agli amministratori di condominio, per regolamenti e tabelle millesimali; – ai professionisti progettisti per la riproduzione di elaborati di dettaglio relativi a determinati particolari costruttivi di opere edili specifiche, i quali normalmente vengono predisposti solo in fase realizzativa e non vi è alcun obbligo di deposito presso il Comune o altri uffici pubblici (per esempio quelli riguardanti il sistema di smaltimento delle acque piovane o delle acque nere).
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relativamente alle modalità di accesso agli atti della Pubblica amministrazione, la materia è regolata dalla legge n. 241/1990, cosiddetta sulla “trasparenza” dell’azione amministrativa. a qualsiasi soggetto istante che dimostra di avere concreto interesse o giusto titolo è sempre consentito consultare e ottenere copia degli atti contenuti in un fascicolo amministrativo. vi sono momenti particolari in cui la legge limita o impedisce il diritto di accesso, per esempio quando l’iter di un dato procedimento amministrativo non si è ancora concluso. in questo caso il CtU deve rappresentare la situazione al giudice per l’adozione dei provvedimenti conseguenti. Per quanto riguarda l’acquisizione di informazioni presso privati, va detto che il consulente tecnico d’ufficio, al fine di espletare compiutamente il mandato ricevuto, può liberamente chiedere notizie e l’esibizione di documenti senza alcuna preventiva autorizzazione del giudice. Naturalmente, di fronte o meno alla richiesta dell’interlocutore, è tenuto egli stesso a qualificarsi come, del resto, ogni altro incaricato di pubblico servizio. Nella relazione, infine, dovrà essere citata la fonte della notizia o del documento acquisito per permettere alle parti il necessario controllo. Nel caso in cui la persona che detiene l’informazione rifiuti di collaborare, sarà il giudice a valutare la necessità di pronunciare un ordine di ispezione o di esibizione.
2.5.3. Intervento di collaboratori il consulente tecnico d’ufficio ha facoltà di avvalersi dell’opera di assistenti di studio e collaboratori, come qualsiasi altro professionista. inoltre, in coerenza con i quesiti posti dall’incarico, può richiedere l’ausilio di esperti in particolari materie. Così come può agevolmente intuirsi, ciò che distingue le due fattispecie sul piano formale nell’ambito della consulenza d’ufficio è, da un lato, la consistenza dell’apporto professionale del soggetto che svolge il compito ausiliario; dall’altro, il regime delle spese. Nella prima, la forma di collaborazione ha carattere essenzialmente di strumentalità diretta e quindi l’eventuale spesa, che sarà comunque valutata sotto i profili dell’ammissibilità e congruità direttamente dal giudice in sede di liquidazione, non necessita del disbrigo di alcuna formalità né di autorizzazione preventiva. La seconda fattispecie ricorre quando determinati aspetti da approfondire sfuggono alla competenza professionale del consulente incaricato, per il quale diventa pertanto indispensabile richiedere l’affiancamento di uno specialista o rivolgersi a strutture specializzate. alcune forme tipiche di collaborazione in questo senso sono rappresentate, ad esempio, dalle attività specifiche di geometri e topografi, i quali possono essere incaricati dal CtU di eseguire attività catastali e misurazioni sul terreno nel contesto di stime fondiarie e progetti di divisione ereditaria; ragionieri e commercialisti possono invece essere coinvolti relativamente a questioni condominiali; ancora, l’attività di laboratori di analisi e prove di resistenza dei materiali è spesso di fondamentale importanza per la determinazione e la stima di danni a fabbricati.
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in tutti questi casi, vigendo innanzi tutto il principio di diligenza e la connessa esigenza di buon governo delle spese, è compito del CtU valutare l’opportunità di richiedere al giudice la preventiva autorizzazione ad incaricare il soggetto designato (ovviamente individuato sulla base di requisiti attestanti comprovata fiducia e professionalità) e a sostenere i relativi costi, anche in funzione dell’ammontare di questi2. Bisogna, peraltro, rimarcare che le prestazioni d’opera degli ausiliari eventualmente incaricati in forma autonoma dal CtU solo perché in possesso di determinate e specifiche attrezzature non possono equipararsi all’uso di macchinari e strumentazioni proprie e le spese non saranno riconosciute dal giudice. infine, è bene rammentare che l’istanza di autorizzazione al giudice deve indicare se l’espletamento delle attività dell’ausiliario comporti un allungamento dei tempi di indagine rispetto a quanto preventivato al momento del conferimento dell’incarico. in tale circostanza può avanzarsi contestualmente richiesta di proroga del termine per la consegna della relazione di consulenza.
2.5.4. Intervento di personale specializzato a parte il caso descritto in precedenza riguardante l’accesso ad un determinato luogo impedito da una porta chiusa o da un cancello, l’esigenza di far intervenire in special modo artigiani (fabbro, muratore, falegname, idraulico, ecc.), ricorre sovente negli accertamenti tecnici relativi a danni subiti da fabbricati. in generale, l’intervento di personale specializzato è necessario ogni qualvolta l’esame visivo o strumentale si dimostri insufficiente per indagini esaustive. La scelta di procedere a indagini cosiddette “distruttive”, come ad esempio la realizzazione di saggi in strutture edilizie finalizzati all’individuazione di vizi occulti o la rimozione di sovrastrutture che impediscono l’osservazione diretta di elementi costruttivi, rappresenta una questione molto seria, dal momento che l’esecuzione dei lavori o del saggio può comportare l’alterazione definitiva dello stato dei luoghi. inoltre si può determinare la distruzione o la cancellazione di prove, rendendo irripetibile l’indagine specifica. il CtU dovrà quindi sempre richiedere al giudice l’autorizzazione all’esecuzione degli interventi da lui individuati e dettagliatamente descritti, motivando le ragioni per le quali li ritenga indispensabili per completare il quadro conoscitivo. inoltre, non va trascurato il fatto che l’intervento di personale, tecnici o ditte specializzate produce spese impreviste e, a volte, non indifferenti. È pertanto buona prassi informare il giudice anche riguardo a tale aspetto, allo scopo di fornire un quadro conoscitivo il più possibile completo e ottenere una preventiva valutazione di ammissibilità e coerenza delle indagini specialistiche proposte rispetto all’oggetto della causa. anche in questo caso, nell’istanza al giudice il CtU può avanzare contestuale richiesta di proroga del termine per la consegna della relazione di consulenza.
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articolo 7, legge 8 luglio 1980, n. 319.
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2.5.5. Intervento della forza pubblica La richiesta di intervento dell’ausilio della forza pubblica diventa necessaria in tutte quelle circostanze in cui una o più delle parti in causa assumano modi o atteggiamenti ostruzionistici impedendo, ostacolando o ritardando senza valide ragioni l’accesso ai luoghi di causa. in presenza di atteggiamenti che dimostrano ostruzionismo, il CtU rappresenterà al giudice la situazione richiedendo l’assistenza della forza pubblica. Ottenuta l’autorizzazione il consulente prenderà gli accordi necessari con il commissariato di P.S. di zona o con il comandante della locale stazione dei Carabinieri. Una seconda casistica da prendere in considerazione riguarda gli episodi, fortunatamente sporadici, in cui manifestazioni di aggressività e violenza, anche solo verbale, fanno venire meno le condizioni di sicurezza delle persone, per esempio durante una riunione o un sopralluogo, o semplicemente rendono impossibile lo svolgimento del lavoro con sufficiente serenità. in occasione di simili accadimenti il CtU non dovrà esitare a richiedere il pronto intervento della Polizia o dei Carabinieri telefonando al 113 o al 112.
2.5.6. Sospensione delle operazioni peritali La sospensione delle operazioni peritali deve essere richiesta ogni qualvolta il CtU rilevi elementi che non consentono il proseguimento delle stesse. Un caso tipico è rappresentato, nelle procedure di stima immobiliare, dall’errata indicazione del titolo o degli identificativi catastali da parte del procedente o, in ogni modo, la presenza di rilevanti discrasie negli atti. Ciò, evidentemente, comporta l’impossibilità di individuare con certezza l’immobile soggetto a valutazione. Un altro esempio ricorrente è quella che concerne l’impossibilità di accesso a immobili di cui, negli atti del procedimento, è individuato un possessore o detentore diverso da quello effettivo che, ovviamente, si oppone al sopralluogo del CtU non essendo stato chiamato in causa. in queste circostanze e, in generale, in tutte quelle in cui non è ipotizzabile un rapido chiarimento della situazione o lo scioglimento di nodi procedurali, le operazioni peritali dovranno necessariamente essere sospese nell’attesa dei provvedimenti del giudice e delle conseguenziali attività delle parti.
2.5.7. Proroga del termine delle operazioni peritali L’espletamento delle attività di consulenza può essere rallentata da seri eventi imprevisti riguardanti la persona del consulente stesso (malattie, infortuni) ovvero da complicazioni di non immediata soluzione che possono verificarsi nel corso delle indagini tecniche. abbiamo poco sopra tratteggiato sotto altro profilo le tre principali situazioni in cui i lavori peritali non possono procedere con la dovuta celerità e devono necessariamente collocarsi in una posizione di attesa.
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esse sono il negato accesso ai luoghi al CtU, la richiesta di intervento di personale, tecnici o ditte specializzate e, infine, la richiesta di accesso agli atti della Pubblica amministrazione. Un rallentamento dell’attività peritale può avvenire quindi, come si è visto, essenzialmente per una coppia di ragioni, tra loro addirittura concomitanti nelle ultime due casistiche ricordate. La prima, endogena rispetto ai poteri del giudice, è quella che riguarda l’attesa dell’adozione di provvedimenti propri dell’organo giudicante. La seconda ha invece carattere esogeno e dipende da questioni connesse più che altro all’organizzazione di lavoro di soggetti non coinvolti nel procedimento. È infatti assai poco probabile che una ditta edile sia immediatamente disponibile per eseguire saggi o carotaggi, così come veramente rare sono le richieste di ricerche d’archivio rivolte ad uffici pubblici e da questi riscontrate in tempi inferiori ai trenta giorni previsti dalla legge n. 241/1990. in tutti i casi, pertanto, in cui si verificano impedimenti gravi di natura soggettiva o oggettiva, il consulente – nell’ambito delle responsabilità del ruolo assunte con il giuramento – non solo dovrà informarne il giudice ma, ove non sia addirittura necessaria la sospensione delle operazioni peritali, è tenuto a richiedere la proroga del termine assegnato per il deposito della relazione. La richiesta di proroga, contenente adeguate motivazioni che quindi attestano la sussistenza di fatti sopravvenuti e a lui non imputabili, va proposta dal CtU al giudice sempre entro la scadenza del termine anche per un altro motivo di importanza pratica e di diretto interesse per il consulente d’ufficio: quello di non incorrere nella penalità della riduzione dell’onorario per la ritardata consegna dell’elaborato peritale prevista dall’articolo 8 della legge n. 319/1980 che regola la materia dei compensi. Secondo tale norma, se la consegna avviene dopo la scadenza del termine, il giudice liquiderà le vacazioni senza considerare il tempo successivo alla scadenza e gli onorari saranno ridotti di un quarto. al fine di regolarsi opportunamente con la tempistica, di solito determinata da un numero di giorni successivi all’udienza di giuramento (sessanta, novanta o quant’altro stabilito dal giudice) oppure in mesi, occorre tenere presente che3: – non va computato il giorno in cui cade il momento iniziale del termine; – se il termine finale cade in giorno festivo, si considera il primo giorno successivo non festivo; – se la durata dell’incarico è stabilita in mesi, la scadenza si verifica nel giorno del mese di scadenza corrispondente al giorno del mese iniziale; – il periodo feriale giudiziario, che va dal giorno 1 agosto al 15 settembre non ha alcun rilievo ai fini del calcolo del termine, trattandosi unicamente di un periodo sospensivo dei processi4.
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articolo 2963 c.c. articolo 1, legge n. 742/1969.
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t 2.6. la relazione di consulenza Nella relazione di consulenza il CtU, nel rispondere al quesito, espone al giudice le risultanze dell’attività svolta dal momento del giuramento in poi. Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in genere delle seguenti parti: a) premessa; b) quadro delle attività svolte; c) precisazioni introduttive; d) descrizione dei luoghi; e) risposte ai quesiti; f) conclusioni; g) allegati: 1. verbale di giuramento; 2. verbale di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo; 3. documentazione formata e acquisita dal CtU; 4. rilievo fotografico; 5. rilievo metrico. Premessa. È la parte iniziale della relazione, il preambolo in cui il consulente tecnico d’ufficio riassume tutte le informazioni di carattere formale che possono riguardare l’incarico, come le proprie generalità e numero di iscrizione all’ordine professionale, la data dell’udienza in cui è stato conferito l’incarico, l’indicazione delle parti e del numero di ruolo del procedimento, l’estratto dell’ordinanza ammissiva della consulenza riportante l’elencazione delle domande del giudice, l’eventuale enumerazione dei documenti ritirati, ecc.. Quadro delle attività svolte. in modo possibilmente sintetico è necessario rappresentare al giudice quali adempimenti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni. a titolo esemplificativo esse possono così sommariamente elencarsi: – partecipazione all’udienza per il conferimento dell’incarico; – studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti; – convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (quando ciò non viene stabilito in sede di verbale di giuramento); – inizio ed esecuzione delle operazioni peritali; – sopralluoghi; – rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica; – riunioni con le parti; – ricerche presso uffici pubblici; – ricerche presso uffici privati; – ricerche di mercato; – analisi e valutazioni tecniche; – deposito di istanze e comunicazioni al giudice; – stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati; – deposito dell’elaborato peritale.
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La specifica dettagliata delle attività svolte è peraltro necessaria per l’enumerazione delle vacazioni, cioè quando l’ammontare dell’onorario deve essere determinato commisurandolo al tempo impiegato (una vacazione corrisponde a un periodo di tempo pari a due ore di attività del perito). Precisazioni introduttive. L’inserimento nell’elaborato peritale di un paragrafo di precisazioni prima di esporre la trattazione vera e propria può dipendere da vari fattori, come il riscontro di difformità e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati), l’esistenza di modifiche dello stato dei luoghi intervenute successivamente alla citazione o per illustrare sinteticamente le ragioni per cui è causa. Può anche reputarsi necessario per rappresentare al giudice questioni di una certa importanza sorte nel corso delle operazioni peritali. Descrizione dei luoghi. Così come detto in precedenza, questo volume tratta essenzialmente della consulenza tecnica in campo immobiliare. Per una chiara e completa descrizione dei luoghi di causa si può seguire il metodo dell’approfondimento di scala, altrimenti definito “a cannocchiale”. Partendo quindi da un sommario inquadramento a carattere generale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico, si procede con la descrizione dell’edificio, quindi con l’indicazione dei dati catastali e delle coerenze, fino all’illustrazione (più o meno dettagliata, a seconda delle finalità dell’incarico) dell’immobile o della porzione di immobile oggetto delle indagini tecniche richieste. La descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta di solito più facilmente comprensibile se il testo contiene annotazioni con riferimento ad elementi percepibili visivamente come disegni e fotografie. Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti, per evidenti esigenze di sintesi e chiarezza, è preferibile che siano distinte per punti (capitoli o paragrafi) seguendo lo stesso ordine delle domande formulate dal giudice. esse saranno limitate all’esposizione dei fatti e degli accertamenti eseguiti, evitando appesantimenti della trattazione con inutili orpelli linguistici o considerazioni gratuite e non richieste. Conclusioni. il consulente d’ufficio non possiede alcuna competenza per esprimere opinioni personali e giudizi sulle questioni per cui è causa, dovendosi limitare a rispondere esaustivamente alle richieste del giudice. al solo scopo di completare la rappresentazione sotto l’aspetto, per così dire, estetico e compositivo, l’elaborato peritale può contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il CtU riassume al lettore l’esito degli accertamenti tecnici condotti. Allegati. La raccolta degli allegati in appendice alla relazione di consulenza è, numerose volte, la parte più corposa dell’elaborato. Contiene in originale tutti gli atti ed elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini. Gli allegati devono essere opportunamente e correttamente identificati (con lettera o numero) al fine di agevolare giudice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei riferimenti.
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2. L’attività DeL CONSULeNte teCNiCO D’UFFiCiO
t 2.7. deposito della relazione di consulenza La relazione in esemplare originale, unitamente alle copie da mettere a disposizione di ognuna delle parti per le rispettive valutazioni e osservazioni, dev’essere depositata presso la cancelleria del tribunale prestando attenzione ai giorni e orari di apertura al pubblico, notoriamente non corrispondenti con quelli più estesi di servizio del personale. al momento del deposito dell’elaborato peritale, il consulente è tenuto anche a restituire la documentazione delle produzioni legali ritirati all’udienza di giuramento, affinché la cancelleria possa ricomporre il fascicolo di causa. insieme alla relazione, alle copie e ai dossier di parte, il CtU deve depositare contestualmente in cancelleria la propria nota spese e proposta competenze, allegando gli eventuali giustificativi (fatture, ricevute, scontrini, ecc.) nonché il calcolo analitico dell’onorario. in alcuni tribunali è richiesto al CtU di inserire nell’ultima pagina della predetta nota uno schema di ordinanza di liquidazione che potrà essere poi compilato direttamente dal giudice una volta conclusa la disamina di sua competenza. La cancelleria non rilascia alcuna ricevuta dell’avvenuta consegna. il CtU dovrà pertanto accertarsi che sia sulla relazione, sia sulle copie, sia sulla nota spese e proposta competenze, venga apposto regolarmente il timbro di deposito, la data e la firma del funzionario addetto. Questi, infine, annoterà sul frontespizio del fascicolo di causa la data di deposito e l’avvenuta restituzione della documentazione a suo tempo ritirata dal professionista e porrà il tutto all’attenzione del giudice. Una volta depositata la relazione di consulenza, il professionista non può fare altro che attendere gli sviluppi della situazione. egli potrà ricevere l’ordinanza di liquidazione (la relativa tempistica purtroppo è anch’essa condizionata dallo stato non certo felice in cui versa l’amministrazione giudiziaria italiana) ovvero potrà prima essere invitato dal giudice, tramite la cancelleria, a fornire chiarimenti sulle spese sostenute e sulla proposta di onorario. È bene sottolineare, tuttavia, che la fase di liquidazione dei compensi al consulente resta del tutto indipendente dall’iter della procedura giudiziaria. il CtU può pertanto essere chiamato a espletare ulteriori attività sotto il vincolo del prestato giuramento successivamente al deposito della relazione. Può cioè essergli ancora richiesto di presenziare in udienza, di controdedurre alle osservazioni delle parti o di integrare la relazione depositata, sia che il giudice abbia provveduto ad emettere il provvedimento di liquidazione sia che non lo abbia ancora fatto.
t 2.8. osservazioni delle parti i procuratori delle parti in causa, con l’assistenza o meno di propri consulenti tecnici, possono presentare osservazioni alla relazione depositata dal consulente tecnico d’ufficio. Da un punto di vista puramente teorico, se il CtU ha tenuto, nel corso degli accertamenti eseguiti, una posizione di equidistanza e distacco dalle posizioni delle parti, egli deve lecitamente attendersi corpose note di osservazioni. infatti ognuno dei contendenti si sentirà penalizzato in talune delle prerogative rappresentate, spesso con grande enfasi, nei rispettivi atti di costituzione e ci terrà a rimarcare e a sottolineare determinati aspetti a specifica tutela dei propri interessi.
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Questa riflessione conduce ad una considerazione molto importante e seria dal punto di vista dell’etica e della deontologia professionale. infatti, uno degli errori più gravi che alcuni CtU rischiano di commettere, spesso anche inconsciamente, è quello di accettare (più o meno passivamente) una sorta di sudditanza psicologica, o comunque di condizionamento, nei confronti della parte tenuta a corrispondere l’anticipazione economica disposta dal giudice, che è di solito la parte attrice, quindi quella che ha deciso di iniziare il contenzioso. Uno svolgimento delle operazioni peritali che attesti atteggiamenti e modi non equidistanti o, peggio, una relazione che non descriva in maniera obiettiva le risultanze delle indagini tecniche, non solo sarà comunque riconoscibile dal giudice (che ne terrà conto in tutte le valutazioni di sua competenza) ma potrà essere più facilmente confutata nelle varie sedi del giudizio e, aspetto forse più importante di tutti, certamente non aiuterà alla costruzione di una buona reputazione professionale. Una insufficiente serenità di giudizio può manifestarsi con evidenza anche quando il CtU si faccia trascinare in aperta polemica, verbale o scritta, da uno dei procuratori o da un consulente di parte. il consulente tecnico d’ufficio deve svolgere i compiti affidatigli sobriamente e professionalmente evitando, da un lato, polemiche e, dall’altro, eccessiva familiarità con le persone coinvolte nel giudizio anche se conosciute per altre ragioni. egli deve avere sempre ben chiara in mente la terzietà del suo ruolo di ausiliario del giudice il quale, nominandolo, lo ha investito delle funzioni di pubblico servizio e, last but not least, rammentare che prestando giuramento si è solennemente impegnato “a far conoscere al giudice la verità”.
t 2.9. richiamo del ctu abbiamo visto che tra le attività del consulente tecnico d’ufficio vi è la partecipazione a tutte le udienze alle quali il giudice ritenga di doverlo convocare. Sappiamo anche che le parti in causa, tramite o meno i rispettivi consulenti tecnici, possono formulare deduzioni di varia portata ai contenuti dell’elaborato peritale. inoltre, può verificarsi che lo stesso CtU abbia evidenziato nella sua relazione elementi, fatti o circostanze che giustifichino l’esecuzione di maggiori approfondimenti e indagini integrative. tutte queste ragioni possono costituire motivo di richiamo in udienza del professionista, allo scopo di fornire personalmente e direttamente al giudice chiarimenti ovvero per consentire le sue controdeduzioni alle osservazioni dei contendenti. il consulente potrà rispondere verbalmente a quanto richiesto nella stessa udienza oppure, se le questioni risultano particolarmente articolate e necessitano di tempo per approfondimenti, può riservarsi di relazionare per iscritto chiedendo al giudice un breve termine per il nuovo adempimento. Nell’eventualità in cui i chiarimenti richiesti dal Gi (Giudice istruttore) richiedano l’esecuzione di indagini aggiuntive o suppletive di una certa importanza dal punto di vista dell’impegno e della complessità, il consulente potrà depositare insieme alla relazione integrativa anche l’integrazione della nota spese e della proposta di onorario.
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2. L’attività DeL CONSULeNte teCNiCO D’UFFiCiO
Non è infrequente il caso in cui qualche consulente di parte, al solo fine di perorare in modo più incisivo gli interessi della parte che difende anche semplicemente tentando di provocare scomposte reazioni del CtU, trascenda in eccessivi e immotivati commenti in ordine alle modalità di svolgimento delle operazioni peritali o alle risultanze tecniche della relazione di consulenza oppure azzardi impertinenti valutazioni sul livello di preparazione professionale o culturale dell’ausiliario del giudice. in tali circostanze, per il CtU (come, del resto, per qualsiasi professionista) è sempre controproducente farsi coinvolgere in situazioni polemiche o in incresciose cadute di stile, sia in forma epistolare sia verbale. La soluzione più opportuna è sempre quella di mantenere il giusto distacco dalla vicenda e dalle parti in causa, garantendo imparzialità ed evitando qualsiasi personalizzazione. e quando anche si ritenga offeso da giudizi lesivi della propria reputazione professionale potrà sempre rivolgersi al giudice perché sia valutata, in prima istanza, l’applicabilità dell’articolo 598, comma ii, del codice penale (cancellazione delle scritture offensive e assegnazione di una somma a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale) ovvero, alternativamente, affinché si accerti altro genere di possibile reato. Le parti, dopo aver esaminato l’elaborato peritale depositato, hanno facoltà di chiedere il richiamo del consulente per ottenere chiarimenti o per un supplemento di consulenza. Nel primo caso il CtU può fornire le delucidazioni richieste rendendole direttamente a verbale durante l’udienza di riconvocazione oppure può riservarsi di rispondere in forma scritta entro un breve termine. Deve sottolinearsi tuttavia che rientra nel potere discrezionale del giudice condividere o rigettare le motivazioni addotte a fondamento dell’istanza delle parti di riconvocazione del CtU.
t 2.10. sostituzione del ctu il giudice, che ha sempre la facoltà di disporre la rinnovazione delle indagini eseguite eventualmente incaricando un diverso CtU, può anche disporre per gravi motivi la sostituzione “in corso d’opera” del consulente nominato. Le ragioni che possono condurre l’organo giudicante all’adozione di un provvedimento comportante la designazione di un nuovo ausiliario con la contestuale sollevazione dall’incarico del precedente, risiedono generalmente nella seguente casistica: – gravi ritardi nel deposito dell’elaborato peritale; – negligenza manifesta nello svolgimento dell’incarico; – qualsiasi ragione che possa incidere negativamente sul rapporto fiduciario (provvedimenti disciplinari, notizie di stampa, ecc.).
t 2.11. rinnovazione della consulenza Non è richiesta la sussistenza dei “gravi motivi” nel caso di rinnovazione della consulenza già espletata, ritenuta dal giudice insufficiente o carente anche alla luce delle note critiche formulate dalle parti, o valutata comunque inidonea allo scopo per la quale era stata ordinata, rientrando l’affidamento ex novo dell’incarico nell’ambito dei poteri discrezionali del giudice.
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in tema di rinnovazione della consulenza va precisato che la disposta ripetizione, sebbene motivata, delle indagini non implica automaticamente la nullità delle precedenti che pertanto rimangono validamente acquisite e utilizzabili nella causa.
t 2.12. nullità della consulenza d’ufficio L’eccezione di nullità della consulenza è, insieme alla formulazione di “note critiche”, uno degli strumenti utilizzabili dalle parti in causa per la contestazione o per la censura dell’operato del CtU. Le cause di nullità possono essere di tipo formale nei casi in cui l’elaborato peritale depositato presso la cancelleria del tribunale: – non è stato redatto in lingua italiana; – non riporta la firma del tecnico; – non corrisponde alla versione predisposta. Sono invece causa di nullità sostanziale: – l’omessa convocazione di tutte le parti per l’inizio delle operazioni peritali e per gli eventuali rinvii, prosecuzioni o riapertura delle stesse; – l’espletamento della consulenza in modo esorbitante rispetto ai quesiti o ai poteri conferiti dalla legge al CtU.
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CaPitOLO 3
l’incarico di ctu nell’accertaMento tecnico preVentiVo
Può richiedere un accertamento tecnico preventivo chi ha urgenza di far verificare, prima di instaurare un giudizio, lo stato, la qualità o la condizione di un immobile ovvero di far valutare le cause e i danni subiti allo scopo di poter provare formalmente il fatto e procedere alle riparazioni in anticipo rispetto all’eventuale giudizio di merito. il procedimento si avvia mediante un’azione cautelare diretta a garantire lo stato di diritto avanzando ricorso al presidente del tribunale o al giudice di pace (in base alla competenza). L’organo adito provvederà quindi con proprio decreto alla nomina del consulente tecnico d’ufficio fissando, nello stesso provvedimento, la data dell’inizio delle operazioni peritali anche mediante l’indicazione di un termine entro cui le stesse devono essere avviate1. L’espletamento della consulenza tecnica in via preventiva può essere richiesto anche ai fini dell’accertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito. in questi casi il decreto di nomina prevede altresì che il CtU, prima del deposito dell’elaborato peritale, esegua il tentativo di conciliazione. Nel caso in cui, a seguito dell’intervento del consulente d’ufficio, le parti riescano a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al verbale di conciliazione2. il ricorso per accertamento tecnico al fine della verifica dello stato, qualità o condizione di un immobile ovvero della valutazione delle cause e dei danni lamentati dal ricorrente, può essere presentato non solo in via preventiva ma anche nel corso della causa e durante l’eventuale periodo in cui il processo è interrotto o sospeso3. Un’ultima fattispecie di azione cautelare riguarda la domanda proposta da chi possiede un fondato motivo di temere per il proprio immobile un pregiudizio imminente e irreparabile nelle more dello svolgimento di una causa (cosiddetto periculum in mora)4. La richiesta affinché siano adottati i provvedimenti d’urgenza più idonei, è formulata anche in questo caso presentando ricorso al giudice che provvede con ordinanza alla nomina del CtU. Diversamente dal caso dell’accertamento tecnico preventivo in cui, come abbiamo appena visto, la nomina del CtU non avviene nel corso di un’udienza e il giuramento si formalizza al momento del deposito della relazione di consulenza, nei procedimenti
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articolo 696 c.p.c. articolo 696-bis c.p.c. articolo 699 c.p.c. articolo 700 c.p.c.
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cautelari in corso di causa e d’urgenza le modalità di conferimento dell’incarico e giuramento del CtU sono quelle generali regolate dall’articolo 191 e seguenti del codice di procedura civile. Nel prosieguo saranno descritti pertanto i passaggi salienti dell’incarico di CtU nel caso dell’accertamento tecnico preventivo regolato dall’articolo 696 (e 696-bis) c.p.c., dato che nelle altre due fattispecie regolate dagli articoli 699 e 700 c.p.c. non vi sono differenze pratiche rispetto al caso generale. t 3.1. nomina Si è detto in apertura di questa sezione che la nomina del CtU nell’accertamento tecnico preventivo è richiesta dalla parte interessata con ricorso motivato rivolto al presidente del tribunale o al giudice di pace, in base alla competenza. il giudice adito, letto il ricorso e valutata la sussistenza delle circostanze previste dall’articolo 696 c.p.c. (o, eventualmente, dell’articolo 696-bis), procede alla nomina del consulente tecnico d’ufficio. il decreto di nomina, la cui notifica al consulente (unitamente a copia del ricorso) è a carico del ricorrente che provvede tramite ufficiale giudiziario, dispone in merito: – all’attività richiesta al CtU; – al termine entro il quale il CtU deve dare inizio alle operazioni peritali; – al termine di consegna della relazione peritale; – all’ammontare dell’acconto a favore del CtU; – alle eventuali altre richieste del giudice (per esempio riguardo all’esperimento del tentativo di conciliazione, l’autorizzazione a ricorrere ad ausiliari, il termine assegnato alle parti per la nomina dei CtP, ecc.). t 3.2. il quesito in linea generale, il decreto di nomina non postula specificatamente le domande a cui il tecnico deve rispondere ma si limita a disporre che il CtU accerti la veridicità e fondatezza di quanto lamentato nel ricorso. ricordando che l’accertamento tecnico preventivo, in base al testo novellato dell’articolo 696 c.p.c., può comprendere anche valutazioni in ordine a danni e alle relative cause, si capisce bene come, in sostanza, è dalla formulazione del ricorso stesso che emerge l’articolazione e la natura delle richieste costituenti il quesito rivolto al CtU. È quindi solo il ricorso che definisce nella realtà pratica l’oggetto e l’ambito dell’incarico affidato al professionista. Una volta ricevuto il decreto di nomina unitamente alla copia del ricorso, il nominato CtU avrà cura, come primo adempimento, di prelevare dalla competente cancelleria il fascicolo che contiene tutti gli atti depositati dal ricorrente (originale del ricorso, eventuale perizia di parte, ecc.). t 3.3. inizio delle operazioni peritali il consulente avvia formalmente la propria attività dando inizio alle operazioni peritali mediante apposita comunicazione scritta indirizzata sia al ricorrente sia alle altre par-
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3. L’iNCariCO Di CtU NeLL’aCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO
ti coinvolte i cui recapiti sono desumibili dalle relate di notifica che l’ufficiale giudiziario allega all’orginale del ricorso. Nel caso in cui le verifiche richieste riguardino un bene immobile, considerati i ristretti termini ordinariamente assegnati, per economia di tempo l’atto di inizio delle attività tecniche di solito avviene direttamente sui luoghi. Nulla comunque vieta che, tenuto conto della natura e della complessità delle questioni lamentate in ricorso, il CtU disponga l’inizio delle operazioni peritali presso il proprio studio. Dell’inizio delle operazioni peritali, così come di ogni altra attività svolta in formale contraddittorio, il consulente redige apposito verbale con le consuete modalità. Si rammenta infine che, di norma, il giudice fissa entro e non oltre la data di inizio delle operazioni peritali il termine per la nomina dei consulenti tecnici di parte.
t 3.4. svolgimento delle operazioni peritali Dopo aver dato inizio alle operazioni peritali il CtU, sulla base delle domande formulate in ricorso, della documentazione prodotta dal ricorrente e degli esiti del primo sopralluogo o riunione, definisce il proprio programma di lavoro che dovrà condurre alla redazione e deposito dell’elaborato peritale nel rispetto del termine assegnato dal giudice5.
t 3.5. osservazioni delle parti Dal momento che le operazioni peritali relative all’accertamento tecnico preventivo non sono connesse ad un processo in corso, essendo appunto preliminari rispetto al giudizio, è evidente che le parti possono efficacemente rappresentare le proprie ragioni solo nel corso dello svolgimento delle operazioni stesse. il momento in cui ciò solitamente avviene è quello dell’inizio delle operazioni peritali e nel corso degli eventuali successivi sopralluoghi. È proprio in tali occasioni, infatti, che specialmente i consulenti di parte hanno l’opportunità di interpretare appieno il loro ruolo in difesa dei rispettivi assistiti. È tuttavia buona prassi che il CtU, anche nell’interesse di un più ordinato e sereno svolgimento delle operazioni, indichi un breve termine entro cui i CtP possono presentare memorie o osservazioni scritte.
t 3.6. accesso ai luoghi il CtU è autorizzato ad accedere ai luoghi oggetto degli accertamenti ogni qualvolta lo ritenga necessario. Prima di ogni sopralluogo, anche se la norma del codice prevede l’obbligo di avviso alle parti solo in occasione dell’inizio delle operazioni peritali, occorre rispettare le consuete formalità affinché sia garantito il contraddittorio e il diritto di difesa, sempre che tra il CtU e le parti (rappresentati dai rispettivi procuratori e consulenti tecnici) non si sia di comune accordo stabilito di rendere più snelle e dirette le modalità di comunicazione6.
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Cfr. § 2.5 e segg. Cfr. in particolare § 2.5.1.
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iL NUOvO maNUaLe DeL CtU
t 3.7. il tentativo di conciliazione Quando l’espletamento dell’accertamento tecnico preventivo è richiesto ai fini dell’accertamento e della determinazione di crediti derivanti da mancata o inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o conseguenti a fatto illecito, il decreto di nomina prevede che il CtU, prima del deposito dell’elaborato peritale, esegua il tentativo di conciliazione. il consulente, interpone a tal fine i suoi buoni uffici cercando di trovare un punto di accordo tra le parti. affinché ciò sia possibile è tuttavia necessario definire una proposta di compromesso, la cui concreta praticabilità diventa invero raramente individuabile una volta che sono state intraprese le vie legali. tale proposta, è bene ricordarlo, può anche contenere la quantificazione dell’onorario spettante al CtU il cui ammontare, con la firma dell’accordo, viene accettato dal ricorrente. va tuttavia precisato che per il pagamento occorre sempre attendere il decreto di liquidazione che ratificherà l’importo. Nel caso in cui le parti riescano a conciliare le rispettive posizioni, il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al verbale di conciliazione sottoscritto dalle parti e dal consulente d’ufficio7. Nella disciplina dell’articolo 696-bis del c.p.c. la consulenza tecnica preventiva può dunque essere realizzata a fini conciliativi allo scopo di evitare i costi e le lungaggini del giudizio di merito. in tal senso, prima di provvedere al deposito della relazione, il consulente “tenta, ove possibile, la conciliazione”. tale tentativo, orientato all’individuazione di una soluzione bonaria della lite, viene in genere eseguito dal CtU dopo avere compiuto, o comunque iniziato e condotto a buon punto le operazioni peritali. il raggiungimento di un sufficiente livello di conoscenza della questione consentirà al tecnico di sottoporre alle parti modalità alternative al giudizio per la risoluzione della controversia, prima che, con il deposito della relazione, il procedimento si concluda. Non è infrequente il caso che lo stesso ricorrente, avendo incardinato il procedimento specifico a fini conciliativi, si faccia parte diligente nel predisporre una bozza dei termini di accordo. in caso di esito favorevole del tentativo di conciliazione, il consulente redigerà un apposito verbale di conciliazione, con la necessaria collaborazione dei procuratori delle parti e i rispettivi CtP.
t 3.8. acquisizione di atti e informazioni ai fini degli accertamenti, l’attività del consulente tecnico comprende sovente anche la ricerca di atti, documenti e elaborati presso uffici pubblici e privati. Se pure tale compito non è indicato esplicitamente nelle domande spiegate in ricorso, esso ha titolo per rientrare ugualmente nel programma di lavoro che il consulente definisce secondo buon senso, competenza ed esperienza, in funzione dell’acquisizione degli elementi di conoscenza utili allo svolgimento dell’incarico e da rappresentare nell’elaborato peritale8.
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articolo 696-bis c.p.c. Cfr. in particolare § 2.5.2.
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3. L’iNCariCO Di CtU NeLL’aCCertameNtO teCNiCO PreveNtivO
t 3.9. la relazione di consulenza Nella relazione di consulenza, il CtU espone al giudice le risultanze dell’attività svolta per l’esecuzione dell’accertamento tecnico. L’elaborato peritale può comporsi, indicativamente, delle seguenti parti:9 a) premessa; b) quadro delle attività svolte; c) precisazioni introduttive; d) descrizione dello stato dei luoghi; e) risposte ai quesiti formulati in ricorso; f) conclusioni; g) verbale di giuramento; h) allegati: 1. comunicazione di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo; 2. verbale di inizio delle operazioni peritali; 3. documentazione acquisita; 4. rilievo fotografico; 5. rilievo metrico; 6. osservazioni dei CtP (eventuali); 7. documenti acquisiti presso uffici pubblici e privati.
t 3.10. Giuramento e deposito il CtU, una volta completati gli accertamenti e redatto l’elaborato peritale, provvederà al deposito previo giuramento nelle mani dell’autorità che lo ha nominato. Per tale ragione il documento dovrà comprendere, al termine della relazione e prima degli allegati, lo schema di verbale di giuramento che sarà compilato a cura della cancelleria. La sottoscrizione avverrà all’atto stesso del giuramento del CtU che pronuncerà la rituale formula di avere “bene e fedelmente adempiuto alle funzioni affidategli al solo scopo di far conoscere al giudice la verità”. Dopo avere concluso le formalità di rito, il CtU provvederà al deposito della relazione (unitamente all’istanza di rimborso delle spese sostenute e di liquidazione dell’onorario proposto) restituendo, contestualmente, il fascicolo degli atti prodotti dal ricorrente a suo tempo prelevati. anche in questo caso è buona norma prendere informazioni direttamente in cancelleria sui giorni e orari di ricevimento del presidente del tribunale o del giudice di pace.
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Cfr. § 2.6.
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CaPitOLO 4
l’incarico di ctu nelle esecuzioni iMMoBiliari
L’espropriazione forzosa è la procedura esecutiva che viene promossa da un creditore per la vendita dei beni oggetto del pignoramento1 di proprietà del debitore al fine del recupero del credito. a tal fine, il giudice dell’esecuzione nomina un esperto per la valutazione dei beni pignorati e per la verifica della loro effettiva commerciabilità (titolo, regolarità amministrativa, vincoli, ecc.) e dispone per la vendita forzata in base all’iter definito dal codice di procedura civile. L’avviso d’asta è pubblicato nell’albo dell’ufficio giudiziario dinanzi al quale pende la procedura esecutiva e nei principali quotidiani di informazione locale o, se ritenuto opportuno, in quotidiani nazionali o in altri mezzi di diffusione pubblicitaria, compresi appositi siti internet. Le operazioni di vendita possono essere eseguite direttamente dal giudice dell’esecuzione ovvero delegate ad un notaio o altro professionista, secondo quanto stabilito dalla legge.
t 4.1. nomina Nella procedura di esecuzione immobiliare, la nomina del CtU viene disposta dal giudice dell’esecuzione (Ges) emettendo l’ordinanza ammissiva della consulenza a seguito dell’istanza avanzata da parte del creditore procedente. in questa procedura, l’attività del consulente tecnico d’ufficio viene effettuata anteriormente alla prima udienza al fine di accelerare l’iter di esproprio mediante l’acquisizione della relazione in via preliminare e poter fissare la vendita.
t 4.2. Giuramento il giudice dell’esecuzione conferisce in sede di giuramento al nominato consulente tecnico d’ufficio, l’incarico di accertare tutti gli elementi necessari per la vendita dell’immobile colpito dal pignoramento, tra i quali anche il valore di stima. L’esperto nominato può sostenere la formalità del giuramento dinanzi al giudice senza la presenza delle parti ovvero con la sola presenza del creditore procedente. L’attività peritale richiesta al professionista, nella procedura di esecuzione immobiliare, possiede gran parte dei caratteri generali della consulenza tecnica d’ufficio. Si
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atto con cui si ingiunge al debitore ad astenersi dal compiere atti tesi alla sottrazione del bene alla garanzia del credito.
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4. L’iNCariCO Di CtU NeLLe eSeCUziONi immOBiLiari
tratta tuttavia di un’attività funzionale alla vendita forzosa di beni avviata a richiesta di soggetti aventi titolo per il recupero di loro crediti e non di uno strumento giuridico teso all’accertamento di fatti e circostanze in vista dell’espressione di un giudicato per la soluzione di una controversia.
t 4.3. il quesito Nella procedura coattiva di esproprio, l’oggetto principale del quesito a cui il consulente tecnico d’ufficio deve rispondere riguarda la verifica di tutti gli elementi indispensabili per definire l’effettiva commerciabilità del bene e evitare l’insorgere di motivi ostativi alla vendita in fase di trasferimento della proprietà. in particolare, la relazione di stima deve contenere i seguenti elementi:2 1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2. una sommaria descrizione del bene; 3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se il bene è occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. l’indicazione delle formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli condizionanti l’eventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonché i vincoli conservativi di carattere storico-artistico; 5. l’indicazione delle formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; 6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile nonché dell’esistenza della relativa certificazione di abitabilità/agibilità ovvero l’acquisizione o l’aggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica.
t 4.4. inizio delle operazioni peritali Considerati i caratteri di accelerazione introdotta dalla novellata disciplina in materia di esecuzioni immobiliari la data, l’orario e il luogo di inizio delle operazioni peritali vengono di norma definiti già all’udienza di giuramento, restando comunque impregiudicata la facoltà del consulente di inviare in tempi brevi apposita comunicazione scritta sia al creditore procedente sia al debitore esecutato all’indirizzo risultante in atti.
t 4.5. svolgimento delle operazioni peritali L’esperto nominato per l’esecuzione della consulenza, preliminarmente è tenuto a controllare la completezza dei documenti del fascicolo di ufficio, segnalando tempestivamente al giudice quelli mancanti o inidonei.3
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articolo 173 c.p.c. articolo 567, ii comma, del c.p.c.
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in genere la documentazione in atti è composta da: – estratto catastale; – certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nel ventennio precedente la trascrizione del pignoramento; – titolo da cui deriva il credito; – titolo di proprietà del bene pignorato con allegato, nel caso di terreni, certificato di destinazione urbanistica. in alternativa, tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure effettuate presso i competenti servizi dell’agenzia del territorio (ex U.t.e. e Conservatoria dei registri immobiliari). Le informazioni da verificare da parte del consulente tecnico d’ufficio riguardano in particolare i seguenti aspetti: a) gli estremi dei dati identificativi catastali, della provenienza e delle coerenze (confini); b) iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (compresi eventuali sequestri); c) l’esistenza di pregressi pignoramenti; d) eventuali comproprietà e comunione di diritti reali; e) eventuali diritti reali di godimento sull’immobile (affitto, uso, abitazione, usufrutto); f) i soggetti titolari dei diritti di cui ai precedenti punti d) e e). Nel caso in cui la documentazione predisposta dal creditore procedente si dimostri carente o comunque incompleta, il consulente è tenuto ad informare con immediatezza il giudice dell’esecuzione per le valutazioni di competenza, richiedendo la sospensione delle operazioni peritali. a seconda della entità delle carenze riscontrate, il Ges può disporre per l’integrazione degli atti, per il loro completamento a cura del CtU ovvero del creditore procedente o ancora, nei casi limite, ordinare l’inefficacia del pignoramento per l’estinzione della procedura. Una volta accertata la regolarità della documentazione in atti, le altre susseguenti attività che il CtU è chiamato ad effettuare nello svolgimento dell’incarico sono: – sopralluogo sui beni pignorati, con esecuzione di rilievi grafici e fotografici; – denuncia al catasto degli immobili colpiti dalla procedura per i quali ciò non risulti; – frazionamento catastale della porzione pignorata ove la stessa sia quota parte di una proprietà comune a terzi estranei all’espropriazione e sempre che il bene sia ragionevolmente divisibile; – rinnovazione delle visure ipotecarie e catastali se quelle in atti non risultano sufficientemente aggiornate; – acquisizione di certificazione dell’amministratore del condominio in ordine ai millesimi di proprietà, se esistenti, e della situazione dei pagamenti delle relative quote; – descrizione dello stato di possesso del bene ed acquisizione di eventuali contratti relativi a diritti di godimento;
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– individuazione di vincoli, oneri e trascrizioni pregiudizievoli; – nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi dei titoli abilitativi all’edificazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria, accertamento di conformità, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.) eventualmente con acquisizione di copia dei medesimi; – sempre nel caso di fabbricati, individuazione degli estremi del certificato di abitabilità o agibilità eventualmente con acquisizione di copia dei medesimi; – nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione urbanistica; – verifica della coerenza dell’immobile pignorato rispetto al titolo abilitativo all’edificazione; – elenco dettagliato delle difformità in caso di riscontro di variazioni essenziali nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo; – in caso di difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazione della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrativa in riferimento all’articolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/2001;4 – istanza di preventiva autorizzazione al giudice dell’esecuzione ove necessario acquisire collaborazioni tecniche specialistiche; – indagine di mercato; – ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima da attribuire ai beni colpiti dalla procedura; – determinazione del valore corrente di mercato (inteso come “giusto prezzo”) degli immobili pignorati; – formazione eventuale di più lotti di vendita; – trasmissione dell’elaborato peritale ai creditori procedenti, ai creditori intervenuti e al debitore, almeno 45 giorni prima dell’udienza di autorizzazione alla vendita; – nel caso della presentazione di osservazioni alla CtU, partecipazione all’udienza di autorizzazione alla vendita per rendere i chiarimenti necessari.
t 4.6. accesso ai luoghi L’accesso all’immobile colpito dalla procedura è sempre indispensabile in quanto permette, oltre alla diretta verifica dello stato dei luoghi da parte del consulente, anche la conoscenza dello stato di occupazione o meno del bene nonché del soggetto che eventualmente lo occupa e a quale titolo. Nel caso in cui il debitore occupi l’immobile e non permetta l’accesso del consulente o comunque lo ostacoli nelle funzioni assegnategli, il giudice dell’esecuzione de-
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il comma 5 dell’articolo 46, D.P.r. n. 380/2001 così recita: “Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria”.
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ve essere immediatamente informato. Questi provvederà quindi all’emissione di ordinanza di liberazione dell’immobile, in modo da consentire al consulente tecnico di accedere per effettuare i rilievi e gli altri accertamenti di sua spettanza. Nella diversa ipotesi per cui l’immobile sia detenuto da soggetto titolato diverso dal debitore, il consulente cercherà bonariamente di prendere gli accordi che il caso richiede per l’accesso ai luoghi. Ove sorgano difficoltà, dovrà tempestivamente riferire al giudice per l’adozione dei provvedimenti necessari che possono comprendere l’intervento della forza pubblica e l’ausilio di personale specializzato per l’apertura di porte e cancelli.
t 4.7. la relazione di consulenza Nella relazione di consulenza il CtU espone al giudice tutte le risultanze dell’attività svolta nell’espletamento dell’incarico e le altre attività prescritte, compreso il giudizio di stima relativo agli immobili da vendere all’asta. Per quanto riguarda specificatamente quest’ultimo aspetto, cioè la valutazione economica dei beni colpiti dalla procedura, sembra opportuno ricordare che agli effetti dell’espropriazione il loro valore andrebbe determinato, ai sensi del combinato disposto dagli articoli 568 e 15 del c.p.c., moltiplicando per 200 il reddito dominicale in caso di terreni o la rendita catastale nel caso di fabbricati come risultanti dalle relative visure allegate all’istanza di vendita da parte del creditore procedente. tuttavia, allorché per qualsiasi ragione il giudice ritenga che l’importo così calcolato sia manifestamente inadeguato, il valore dovrà essere determinato sulla base degli elementi forniti da un esperto appositamente nominato. Nella prassi questa circostanza ricorre sempre, costituendo una importante garanzia per il debitore nella considerazione che il valore di un immobile calcolato sulla base del reddito catastale è normalmente inferiore, e di molto, rispetto al “giusto prezzo” ottenibile dalla vendita del bene e corrispondente, in termini estimativi, al suo “valore venale” (valore corrente di mercato). in molti tribunali già il verbale di giuramento contiene, oltre alla formulazione dettagliata del quesito, anche precise indicazioni sulle modalità di impostazione dell’elaborato peritale, sulla documentazione minima da allegare e sulla forma di deposito. Per rispondere alle esigenze di accelerazione previste dalla disciplina di riforma, la relazione e i rilievi grafici e fotografici sono spesso richiesti non solo su supporto cartaceo ma anche su supporto informatico CD-rOm.
t 4.8. deposito in base alla normativa in materia, il periodo intercorrente tra il provvedimento di nomina del consulente tecnico d’ufficio e l’udienza di autorizzazione alla vendita non deve superare i 120 giorni. inoltre l’esperto, una volta terminata la relazione, è obbligato ad inviarne copia sia ai creditori procedenti sia a quelli intervenuti sia allo stesso debitore. tale adempimento deve essere espletato almeno 45 giorni prima della suddetta udienza.
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Si comprende pertanto che per il deposito dell’elaborato peritale (nonché della documentazione attestante l’avvenuta trasmissione a tutte le parti interessate), al tecnico non restano che (120 – 45) = 75 giorni utili. Nella considerazione che i suddetti termini hanno carattere ordinatorio e non perentorio, il riferimento temporale principale resta individuato dalla data di rinvio dell’udienza di vendita stabilita dal giudice dell’esecuzione e che viene da questi determinata sulla base della propria agenda e del carico di lavoro. Ciò, ovviamente, non esonera il tecnico dal segnalare al giudice eventuali ritardi e dal richiedere formalmente la proroga dei termini di consegna.
t 4.9. osservazioni alla ctu Le parti possono depositare all’udienza note di osservazioni alla relazione di consulenza purché abbiano provveduto, almeno 15 giorni prima, ad inviarle al perito mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento o e-mail. in questo caso l’esperto non dovrà eseguire particolari adempimenti salvo intervenire in udienza per rendere tutti i chiarimenti richiesti. anche in questo caso, nell’eventualità siano richieste indagini aggiuntive o suppletive di una certa importanza dal punto di vista dell’impegno e della complessità, il consulente potrà riservarsi di depositare una relazione integrativa chiedendo al giudice la concessione di un breve termine per l’adempimento.
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CaPitOLO 5
l’incarico di ctu nella procedura falliMentare
L’articolo 107 della legge fallimentare, nel testo riformato dal D.Lgs. n. 5/2006 e dal D.Lgs. n. 169/2007, dispone che “le vendite e gli altri atti di liquidazione sono effettuati dal curatore, tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate … da parte di operatori esperti …”. Per quanto riguarda la procedura relativa alla vendita dei beni e, di conseguenza l’impostazione della consulenza tecnica e il suo taglio contenutistico, va detto che alle procedure concorsuali si possono applicare i principi delle disposizioni stabilite dal codice di procedura civile per l’espropriazione immobiliare e non solamente ove ciò sia espressamente previsto ma poiché del tutto compatibili in linea generale. il potere di nominare il consulente tecnico per la stima del compendio dei beni mobili e immobili colpiti dalla procedura è ora attribuito al curatore, soggetto che amministra il patrimonio fallimentare e al quale sono state assegnate dalla normativa di riforma una serie di nuove competenze.
t 5.1. nomina La nomina del consulente o stimatore viene eseguita direttamente dal curatore ovvero dal giudice delegato al fallimento, a seconda che la procedura rientri nel nuovo o sia relitta del vecchio rito. Nel secondo caso il provvedimento viene adottato dal giudice annotando la designazione del tecnico incaricato direttamente sull’istanza di nomina del CtU presentata dal curatore. in un caso o nell’altro, la nota della curatela che comunica al professionista il conferimento dell’incarico contiene, tra l’altro, l’invito a prendere urgentemente contatti per quanto a doversi praticare al fine della stima del compendio fallimentare.
t 5.2. inizio delle operazioni peritali Di norma, l’inizio delle operazioni peritali nel caso delle perizie fallimentari non si svolge direttamente sui luoghi ma si realizza all’atto della prima riunione tra il curatore e il tecnico incaricato. Dal momento che la procedura ha carattere unilaterale e che il curatore è il soggetto competente dell’amministrazione dei beni del fallimento da condurre alla vendita, si intuisce come non sia necessario espletare alcuna particolare formalità per la convocazione (assenza del contraddittorio). in sede di riunione con il curatore, il consulente tecnico deve richiedere la consegna di tutti i documenti utili per l’esecuzione dell’incarico come precedenti perizie, visure ipo-catastali, titoli di provenienza, contratti d’affitto, ecc..
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5. L’iNCariCO Di CtU NeLLa PrOCeDUra FaLLimeNtare
t 5.3. svolgimento delle operazioni peritali Una volta avviate le operazioni peritali, il programma di lavoro del consulente contempla le seguenti attività: – sopralluogo sui beni del compendio fallimentare, con esecuzione di rilievi grafici e fotografici; – rinnovazione delle visure ipo-catastali se quelle in atti non risultano sufficientemente aggiornate; – acquisizione di eventuali contratti relativi a diritti di godimento; – nel caso di fabbricati, individuazione o acquisizione degli estremi dei titoli abilitativi all’edificazione (licenza, concessione edilizia, concessione in sanatoria, accertamento di conformità, autorizzazione edilizia, D.i.a, ecc.); – sempre nel caso di fabbricati, acquisizione degli estremi del certificato di abitabilità/agibilità ovvero di copia dei medesimi; – nel caso di terreni, aggiornamento o acquisizione del certificato di destinazione urbanistica; – verifica della coerenza dell’immobile colpito dalla procedura rispetto al titolo abilitativo all’edificazione; – elenco dettagliato delle difformità in caso di riscontro di variazioni essenziali nella costruzione rispetto al relativo titolo abilitativo; – in caso di difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo, individuazione della procedura e dei costi da sostenere per la regolarizzazione amministrativa in riferimento all’articolo 46, comma v, del D.P.r. n. 380/20011; – istanza di preventiva autorizzazione al giudice dell’esecuzione ove necessario acquisire collaborazioni tecniche specialistiche; – indagine di mercato; – ogni altro controllo e verifica funzionale alla determinazione del valore di stima da attribuire ai beni colpiti dalla procedura; – determinazione del valore corrente di mercato (inteso come “giusto prezzo”) degli immobili; – formazione eventuale di più lotti di vendita.
t 5.4. accesso ai luoghi il sopralluogo agli immobili del compendio fallimentare è come sempre indispensabile in quanto permette al consulente tecnico di verificare direttamente lo stato dei luoghi oltre che a renderlo edotto sullo stato di occupazione o meno del bene.
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il comma 5 dell’articolo 46 del D.P.r. n. 380/2001 così recita: “Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso a costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria”.
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L’accesso va concordato con il curatore che provvederà a svolgere quanto in suo potere per agevolare lo svolgimento delle operazioni in loco, ivi compreso avvertire il proprietario e l’eventuale diverso detentore dell’immobile.
t 5.5. la relazione di consulenza L’elaborato peritale di norma deve contenere i seguenti elementi: 1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2. una descrizione, sommaria ma completa, del bene; 3. informazioni sullo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. l’indicazione delle formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli condizionanti l’eventuale trasformazione a fini edilizi dello stesso nonché i vincoli conservativi di carattere storico-artistico; 5. l’indicazione delle formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente; 6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile nonché dell’esistenza della relativa certificazione di abitabilità/agibilità ovvero l’acquisizione o l’aggiornamento, in caso di terreni, del certificato di destinazione urbanistica; 7. stima del valore corrente di mercato; 8. eventuale progetto di vendita in lotti del compendio fallimentare.
t 5.6. Giuramento e deposito il giuramento del tecnico avviene di fronte al giudice delegato al fallimento, in genere una volta terminato l’elaborato peritale e contestualmente alla sua presentazione (vecchio rito), ovvero subito dopo la nomina effettuata dal curatore (nuova procedura). Da annotare che tra le competenze attribuite dalla nuova legge fallimentare alla curatela vi è anche quella di proporre al giudice delegato al fallimento la liquidazione del compenso da corrispondere al professionista incaricato della consulenza tecnica d’ufficio.
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CaPitOLO 6
l’incarico di ctu nel rito aMMinistratiVo
Nel rito amministrativo, il giudice di merito può disporre dello strumento della consulenza tecnica d’ufficio in due differenti circostanze al fine di acquisire conoscenze specifiche per integrare o definire le cognizioni di ordine tecnico relative alla controversia sulla quale è chiamato a giudicare. La prima è quella regolata dal terzo comma dell’articolo 35 del D.Lgs. n. 80/1998 il quale, nel testo modificato dall’articolo 7 della legge n. 205/2000, stabilisce che “il giudice amministrativo … può disporre l’assunzione dei mezzi di prova previsti dal codice di procedura civile, nonché della consulenza tecnica d’ufficio …” nelle materie rientranti nella sua giurisdizione esclusiva. La seconda circostanza è invece quella riguardante l’articolo 16 della suddetta legge n. 205/2000, integrativo dell’articolo 44 del r.D. n. 1054/1924 e che concerne il giudizio ordinario di legittimità. in particolare detta disposizione statuisce che il giudice amministrativo possa disporre anche della consulenza tecnica d’ufficio in aggiunta agli strumenti istruttori della “richiesta di schiarimenti e di documenti” e della “verificazione”. in realtà bisogna ricordare che in campo amministrativo, fino all’abrogazione sancita dall’entrata in vigore del t.U. dell’edilizia (D.P.r. n. 380/2001), esisteva anche lo strumento della “perizia” regolata dall’articolo 16 della legge n. 10/1977, strumento a cui i giudici dei t.a.r. potevano ricorrere nel contenzioso relativo al rilascio o diniego di concessioni edilizie e in quello scaturente nella determinazione degli oneri concessori e delle relative sanzioni. evidenziando che lo strumento della “verificazione” affidata all’organo tecnico di una pubblica amministrazione possiede molti punti in comune con la CtU (non è tuttavia prevista la formalità del giuramento e, va detto, si tratta oggi di uno strumento in sostanziale recessione), si deve rimarcare che, comunque, la scelta di avvalersi in ogni momento di un ausiliario resta sempre riservata alle valutazioni discrezionali del giudice. È il giudice, infatti, che deve determinare volta per volta, su istanza di parte o d’ufficio, la sussistenza delle ragioni di opportunità o necessità, ai fini della decisione, della collaborazione di un professionista in possesso di specifica competenza tecnica. Per quanto riguarda le modalità di esecuzione della consulenza tecnica d’ufficio, i motivi di astensione e ricusazione e gli aspetti relativi ai contenuti dell’elaborato peritale si rinvia al caso generale per la richiamata compatibilità con le norme del c.p.c. e del c.p.p.
t 6.1. nomina La nomina del CtU e lo svolgimento dell’incarico si possono attuare nel giudizio amministrativo secondo l’iter previsto dalle disposizioni del codice di procedura civi-
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le (nomina, giuramento, inizio delle operazioni peritali, attività connesse alla realizzazione delle stesse e stesura della relazione di consulenza, deposito), in quanto assolutamente compatibili con le norme vigenti in materia di procedura amministrativa. in assenza di disposizioni applicative in merito alla creazione di albi ufficiali di consulenti tecnici presso le sedi giurisdizionali amministrative (t.a.r. e Consiglio di Stato), la nomina del consulente tecnico d’ufficio avviene secondo una prassi caratterizzata da ampia discrezionalità e comunque prescindendo dal ricorso agli albi di periti e consulenti istituiti presso i tribunali civili e penali. in concreto accade che il CtU venga individuato facendo riferimento a istituti, organismi specializzati o università nonché a funzionari tecnici di strutture o istituzioni pubbliche o, al limite, a liberi professionisti purché in possesso di esperienza in campo pubblicistico (amministratori di pubbliche amministrazioni locali, ecc.) ovvero a soggetti già in precedenza investiti di incarichi ausiliari dell’organo giudicante, ad esempio a titolo di commissario ad acta. Diventando, nel tempo, sempre più numerosi i casi di nomina di consulenti tecnici d’ufficio, presso molti tribunali amministrativi si è instaurata la prassi di formare elenchi – cosa comunque diversa dagli albi previsti dal c.p.c. – di professionisti qualificati dai quali attingere i nominativi cui conferire gli incarichi. Da quanto precede emerge dunque la sostanziale inapplicabilità del sistema sanzionatorio e di controllo definiti dal c.p.c. stesso. il conferimento dell’incarico del consulente d’ufficio avviene di norma con la stessa ordinanza ammissiva dello strumento istruttorio e che solitamente ha veste collegiale (dati i caratteri peculiari del processo amministrativo) salvo il caso in cui venga emessa dal presidente del collegio o dal consigliere a tale scopo delegato. tale ordinanza di norma contiene i seguenti elementi essenziali: – nominativo del CtU o indicazione dei criteri per la sua individuazione (preside di una data facoltà universitaria, responsabile di una dato ufficio, ecc.); – specificazione dei quesiti; – data del giuramento; – disposizioni in ordine a eventuali acconti; – termine per il deposito della relazione di consulenza; – data della successiva udienza di trattazione.
t 6.2. i quesiti La motivazione dell’ordinanza ammissiva della consulenza specifica i punti o le questioni che necessitano di accertamento, verifica o chiarimento da parte dell’organo giudicante affinché questi possa avere “accesso diretto al fatto”. Nel caso in cui l’esperimento della CtU sia connessa ad un provvedimento cautelare (in genere l’ordinanza di sospensione degli effetti di un atto amministrativo che possa determinare un danno “grave e irreparabile” al ricorrente, ad esempio l’ordine di demolizione di un fabbricato), l’approfondimento istruttorio conterrà altresì i caratteri dell’urgenza tipici di questa fase. Come negli altri, anche nel rito amministrativo il giudice può decidere discostandosi motivatamente dalle risultanze della consulenza, richiedere al consulente indagi-
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6. L’iNCariCO Di CtU NeL ritO ammiNiStrativO
ni supplementari ovvero disporre la rinnovazione delle stesse, eventualmente affidando l’incarico a un nuovo consulente.
t 6.3. la relazione di consulenza Nell’azione di impugnativa per l’annullamento (previa sospensione o meno) dell’efficacia di un provvedimento amministrativo, il soggetto ricorrente richiede al t.a.r. sostanzialmente una pronuncia sulla conformità a legge dell’attività svolta da un determinato organo della P.a. (comune, provincia, regione, ministero, a.S.L., ecc.) ritenuta lesiva della sfera giuridica del privato. Nella relazione di consulenza il CtU, nel rispondere al quesito, espone al giudice le risultanze dell’attività svolta rappresentando con precisione le varie fasi in cui questa si è realizzata dando conto dei sopralluoghi e di ogni operazione tecnica eseguita indicando, eventualmente, le caratteristiche tecnologiche della strumentazione utilizzata nonché tempi, luoghi e modalità di esecuzione. Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti provvedimenti amministrativi oggetto di impugnativa (ad esempio le delibere di adozione di strumenti urbanistici o loro varianti, oppure il silenzio della P.a. in ordine a determinate istanze, ecc.) si compone in genere delle seguenti parti: a. Premessa. b. Quadro delle attività svolte. c. Precisazioni introduttive. d. Descrizione dei luoghi. e. risposte ai quesiti. f. Conclusioni. g. allegati: 1. Comunicazione di inizio delle operazioni peritali o di sopralluogo. 2. verbale delle operazioni peritali. 3. Documentazione acquisita. 4. rilievi. 5. Osservazioni dei CtP (eventuali).
t 6.4. compensi Le spettanze economiche dovute ai consulenti tecnici d’ufficio nominati in sede processuale amministrativa concernono una triplice tipologia di voci: 1. l’onorario, da determinare nella misura prevista dalla legge o in base alla modalità (che, ricordiamo, è residuale) delle vacazioni; 2. le eventuali indennità di viaggio, dal momento che il soggetto incaricato può legittimamente essere individuato senza vincolo di giurisdizione e dunque sull’intero territorio nazionale; 3. il rimborso delle spese effettivamente sostenute per l'adempimento dell'incarico e regolarmente documentate.
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CaPitOLO 7
il consulente tecnico di parte
il giudice istruttore, nell’emettere l’ordinanza di nomina del consulente tecnico d’ufficio o alla stessa udienza stabilita per il giuramento, assegna alle parti un termine entro il quale hanno facoltà di nominare un loro consulente tecnico. Ordinariamente la scadenza di tale termine viene fissato in coincidenza con l’inizio delle operazioni peritali. L’incarico di CtP si configura come un mandato professionale a tutti gli effetti e prescinde da tutte quelle specifiche procedure codicistiche che, al contrario, caratterizzano finalità e natura dell’incarico del consulente tecnico d’ufficio. Per tale ragione la materia dei compensi ai consulenti di parte, ad esempio, non è regolata dalle norme relative ai CtU ma dagli accordi con la parte che conferisce l’incarico o, in mancanza, dalla tariffa professionale. Le spese sostenute per la consulenza di parte possono rientrare in quelle che la parte soccombente nel giudizio è tenuta a rimborsare alla controparte salvo il caso che il giudice le ritenga eccessive o superflue. il tecnico di parte, oltre ad assistere alle operazioni e ai sopralluoghi effettuati dal consulente tecnico d’ufficio, può partecipare alle udienze ogni volta che quest’ultimo vi è chiamato a intervenire. L’attività di consulente tecnico di parte non si configura come attività di pubblico ufficiale né di incaricato di pubblico servizio. essa, pertanto, non soggiace al regime penalistico tipico di tali figure. il CtP può dunque, a differenza del CtU, legittimamente rifiutare l’incarico proposto dal privato e la fonte dell’eventuale obbligazione professionale assunta si ritrova unicamente nel contratto di diritto privato di prestatore d’opera intellettuale. intervenendo nel giudizio anche il consulente di parte è però soggetto a specifiche responsabilità penali. in particolare sono previste sanzioni per il CtP: – che rendendosi infedele ai suoi doveri professionali arreca nocumento agli interessi della parte da lui assistita; – che arreca nocumento agli interessi della parte da lui assistita colludendo con la parte avversaria; – che presta contemporaneamente, anche per interposta persona, la sua consulenza alla parte contraria; – che nello stesso giudizio, dopo avere assistito una parte, assume senza il consenso di quest’ultima la consulenza della parte avversaria.
t 7.1. nomina La nomina del consulente tecnico di parte in genere è effettuata dal difensore, in sede di udienza o mediante deposito della nomina in cancelleria o, ancora, con dichia-
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7. iL CONSULeNte teCNiCO Di Parte
razione consegnata al CtU entro i termini consentiti. L’incarico può essere conferito anche direttamente dalla parte che presenzia all’inizio delle operazioni peritali indicando a verbale il nome e il recapito del professionista designato. La nomina effettuata dopo la scadenza resta priva di effetti e il CtP nominato non ha alcun diritto di assistere o partecipare alle operazioni del CtU. il CtP non è tenuto a sostenere alcun giuramento poiché risponde unicamente alla parte che lo ha nominato e non deve necessariamente essere iscritto né all’albo dei consulenti tecnici del tribunale né a particolari altri albi o ordini professionali. Nell’eventualità in cui la stessa parte possieda competenze professionalmente adeguate rispetto alla materia oggetto di consulenza tecnica, nulla preclude che possa svolgere personalmente la funzione di CtP a tutela del proprio interesse. Nella dichiarazione di nomina devono essere sempre specificati, oltre al nome e al titolo professionale, il domicilio o i recapiti (telefonici, di posta elettronica, ecc.) dove il CtP possa regolarmente ricevere le comunicazioni. Fermo restando che la nomina formale del CtP può solo avvenire in giudizio conseguentemente a quella del CtU, la predisposizione di una relazione tecnica da parte di un tecnico di fiducia molto frequentemente è finalizzata a soddisfare tre fondamentali esigenze: – la decisione di intraprendere la vertenza legale; – l’impostazione della linea difensiva; – la ricerca di un accordo transattivo.
t 7.2. funzioni Con particolare riferimento al rito processuale civile, va sottolineato che il CtP è chiamato a svolgere essenzialmente una funzione di “ausiliario del processo” configurandosi come un difensore di carattere tecnico che svolge un ruolo complementare a quello del difensore giurista (l’avvocato) di assistenza della parte fornendo le proprie cognizioni tecniche ed eseguendo, nell’interesse della stessa, un’attività di controllo sull’operato del consulente tecnico d’ufficio oltre che di difesa nei confronti della parte avversa. tra le attribuzioni salienti del consulente tecnico di parte vi è la partecipazione alle operazioni peritali, la presentazione di osservazioni ed istanze al consulente tecnico d’ufficio nel corso delle stesse nonché la formulazione di osservazioni alle risultanze della consulenza dopo il deposito ed entro il termine all’uopo fissato dal giudice istruttore. Per quanto riguarda specificatamente la partecipazione ai sopralluoghi, riunioni, ecc. convocate regolarmente dal CtU, è opportuno ricordare che la mancata presenza del tecnico di parte – giustificata o meno – non impedisce all’ausiliario del giudice di procedere nelle indagini. Peraltro è esclusa ogni ipotesi di “collegialità” delle operazioni peritali che sono condotte dal CtU autonomamente pur avendo i CtP diritto di assistervi. inoltre, solo sussistendo una valida giustificazione dell’assenza il CtU sarà tenuto a comunicare i successivi appuntamenti.
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Gli impedimenti che possono giustificare la mancata comparizione possono essere di carattere oggettivo (es. malattia) o legittimo (es. concomitanti impegni lavorativi precedentemente assunti e non differibili). L’attività del consulente tecnico di parte può essere finalizzata alla redazione di quattro diversi tipi di elaborati tecnici: – relazione tecnica di parte (in genere da allegare all’atto di citazione o alla comparsa di costituzione); – osservazioni o istanze rivolte al CtU (con note scritte o mediante dichiarazione rese e verbalizzate nel corso delle operazioni peritali); – controdeduzioni alle osservazioni tecniche della parte contraria; – note critiche alla consulenza (dopo l’acquisizione della stessa). anche se probabilmente noto ai più, è opportuno precisare che le richieste del CtP tendenti ad ampliare il campo d’indagine del consulente d’ufficio nel corso delle operazioni non sono ammissibili, essendo questi strettamente vincolato al mandato e ai quesiti formulati dal giudice. il CtU, dunque, non ha alcun obbligo né di eseguire gli accertamenti sollecitati dal consulente di parte né il mancato inserimento nell’elaborato peritale di osservazioni e istanze formulate dai CtP determinano vizi della consulenza purché tali osservazioni e istanze siano state comunque tenute presenti nello svolgimento della perizia. Non è tuttavia infrequente l’adozione di strategie difensive non improntate a tale condotta al solo scopo di una migliore e più efficace tutela degli interessi del cliente, fermo restando che dovrà essere il CtU ad evidenziare la portata e i limiti del suo incarico. al contrario, la necessità di un eventuale ampliamento o completamento delle indagini peritali deve essere dimostrato al giudice che, ove ritenga condivisibili le motivazioni addotte, potrà disporre il richiamo del CtU formulando un quesito integrativo. Nello svolgimento delle attività di CtP, la possibilità per i tecnici di fiducia delle parti di esprimere il loro parere è una condizione essenziale che, tuttavia, rimane indipendente dalle modalità o forme con cui ciò avviene. Questa è una delle principali ragioni per cui, ad esempio, osservazioni e note critiche alla relazione di consulenza sono spesso predisposte dai procuratori, semplicemente sentito il CtP, potendosi legittimamente riportare il parere tecnico anche all’interno delle memorie difensive. allo stesso modo il CtU non è tenuto a sottoporre la bozza del proprio elaborato ai consulenti di parte purché risulti che agli stessi sia stato dato modo comunque di partecipare alle operazioni e di formulare le proprie osservazioni. Sempre per ragioni improntate all’impostazione della strategia difensiva, il CtP può rilasciare dichiarazioni che, ad ogni modo, non risultano vincolanti per la parte rappresentata, neppure se di natura “confessoria” a danno della stessa (contra sé). Da annotare infine che le consulenze di parte costituiscono semplici allegazioni difensive a contenuto tecnico rispetto alle quali il giudice non è tenuto a dare specifica motivazione del proprio dissenso.
t 7.3. perizia stragiudiziale La perizia stragiudiziale (o extragiudiziale, cioè al di fuori del processo) altro non è che un parere tecnico espresso da un consulente nominato da una parte in forma di rela-
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7. iL CONSULeNte teCNiCO Di Parte
zione scritta e ordinariamente reso in fase preventiva rispetto alla causa. essa ha quindi natura e funzione essenzialmente prodromica rispetto all’instaurarsi del giudizio. il documento redatto dal professionista, teso a dimostrare la fondatezza tecnica di fatti e/o diritti reclamati dal committente, viene a questo punto affidato al difensore che, a partire da tale base, articolerà le motivazioni e spiegherà le richieste che saranno contenute nell’atto di citazione o nel ricorso. Una annotazione particolare riguarda la circostanza che la perizia stragiudiziale non costituisce in effetti alcuna fonte di prova, anche quando asseverata da giuramento presso la cancelleria, rappresentando nient’altro che una memoria difensiva della parte interessata. Quanto sopra, ovviamente, non deve scalfire l’importanza a volte decisiva insita nella redazione di consulenze di parte rigorose e attendibili scientificamente in considerazione del fatto che all’organo giudicante è consentito, nell’ambito della sua ampia autonomia discrezionale, ricavare elementi di valutazione anche da queste.
t 7.4. osservazioni, istanze e note critiche il ruolo del CtP può comportare, durante tutte le varie fasi di svolgimento delle consulenza tecnica d’ufficio, la sottoposizione al CtU di una quadruplice tipologia di documenti nell’interesse della parte rappresentata: – osservazioni riguardanti l’operato dell’ausiliare e la coerenza delle indagini svolte in relazione ai quesiti; – controdeduzioni alle osservazioni formulate dalla parte contraria; – istanze concernenti la richiesta di approfondimenti tecnici o l’esecuzione di specifiche indagini; – note critiche alla relazione di consulenza. Le osservazioni, le controdeduzioni e le istanze possono essere formulate con note scritte oppure mediante dichiarazioni rese e verbalizzate nel corso dei sopralluoghi o delle riunioni. Le note critiche in genere hanno la funzione di mettere in discussione le conclusioni cui è pervenuto il CtU nella relazione depositata (evidentemente quando queste risultino sfavorevoli alla parte rappresentata) enfatizzandone insufficienza, incongruenze, possibili contraddizioni o incompetenza tecnica al fine di motivare la richiesta al giudice di rinnovazione delle operazioni peritali e/o di sostituzione del CtU.
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CaPitOLO 8
l’incarico di ausiliario dell’ufficiale Giudiziario
il soggetto risultato vincitore in un giudizio civile che intende ottenere l’esecuzione forzata di una sentenza di condanna non eseguita o eseguita dal soccombente solo parzialmente (cosiddetti “obblighi di fare” o di “non fare”), dopo la notificazione dell’atto di precetto può chiedere con ricorso al giudice competente che siano determinate le modalità tecniche e pratiche dell’esecuzione. Questa tipologia di incarico ricorre, a titolo esemplificativo, nel caso di giudizi relativi ad immobili quando l’adempimento da eseguirsi per effetto della sentenza passata in giudicato e non sospesa, riguarda la realizzazione di determinate opere edilizie ovvero il ripristino dello stato dei luoghi preesistente a lavori lesivi di diritti. il giudice dell’esecuzione competente, dopo avere ascoltato in udienza le ragioni della parte soccombente nel giudizio e quindi obbligata a eseguire la sentenza, con propria ordinanza designa l’ufficiale giudiziario che deve procedere all’esecuzione della sentenza, nonché un professionista in possesso delle necessarie competenze tecniche e la ditta a cui dovrà essere affidata la realizzazione materiale dell’opera non eseguita ovvero la distruzione di quella compiuta. Di norma, ad espletare l’incarico di ausiliare dell’ufficiale giudiziario relativamente alle attività tecniche connesse all’esecuzione forzata, viene chiamato lo stesso professionista cui è stata commissionata, durante la fase istruttoria del giudizio, la redazione della consulenza tecnica d’ufficio. Chiarito da subito che la tipologia e l’importanza del mandato può essere molto differente da caso a caso, in linea generale le attività del tecnico incaricato della direzione di lavori possono così declinarsi: – partecipazione a riunioni con le parti e ai sopralluoghi congiuntamente con l’ufficiale giudiziario; – relazione tecnica resa all’ufficiale giudiziario con l’elencazione delle opere edili da eseguirsi ai fini dell’esecuzione della sentenza e i tempi occorrenti; – redazione del progetto esecutivo dell’intervento edilizio, comprensivo di computo metrico estimativo, elenco prezzi e capitolato; – predisposizione della pratica amministrativa da presentare al comune e agli altri eventuali enti competenti, ai sensi della normativa vigente e delle prescrizioni dello strumento urbanistico, al fine del rilascio dei necessari atti di assenso (comunicazione, autorizzazione, permesso di costruire, ecc.) ovvero della Dia; – direzione dei lavori; – misura e contabilità dei lavori, compresa la predisposizione dei certificati di pagamento alla ditta incaricata; – certificato di regolare esecuzione, fine lavori e collaudo finale.
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8. L’iNCariCO Di aUSiLiariO DeLL’UFFiCiaLe GiUDiziariO
Per quanto riguarda infine la materia dei compensi, il tecnico incaricato potrà fare riferimento alla tariffa professionale dato che questa particolare tipologia di incarico non rientra tra quelle contemplate nelle tabelle ministeriali ordinariamente utilizzate per il calcolo degli onorari spettanti ai consulenti tecnici d’ufficio. La relativa spesa, sebbene anticipata dalla parte ricorrente, resta comunque sottoposta al giudizio finale di ammissibilità e congruità da parte del giudice dell’esecuzione per essere poi posta definitivamente a carico della parte esecutata. in caso di necessità, molto spesso legate all’alterazione dello stato dei luoghi conseguentemente ai lunghi tempi che trascorrono dal momento della redazione delle consulenze tecniche d’ufficio fino alla fase esecutiva del giudicato (successiva alla sentenza), il soggetto incaricato dell’attuazione di determinati provvedimenti giudiziari (ufficiale giudiziario o anche il professionista notaio o avvocato delegato alla vendita forzosa immobiliare, ecc.) è abilitato a richiedere chiarimenti al CtU che si è occupato della redazione della perizia. Questo può avvenire, ad esempio, quando risulti ncessario individuare esattamente l’immobile oggetto della vendita o della successiva immissione in possesso per effetto di discordanze tra quanto indicato negli atti di causa o nell’elaborato peritale e la situazione reale riscontrata “in situ”. in tali circostanze il tecnico è tenuto a: – rivedere il fascicolo; – eseguire, se il caso lo richiede, un nuovo sopralluogo; – redigere un’apposita nota di chiarimenti o una relazione integrativa con relativa nota spese. Dalla nuova relazione l’ufficiale richiedente potrà dunque stabilire se le attività di sua competenza possono eseguirsi correttamente o se, al contrario, risulta indispensabile rappresentare la questione al giudice per l’adozione di nuovi provvedimenti.
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CaPitOLO 9
l’incarico di perito nel rito penale
in materia penale, la figura di ausiliare tecnico del giudice è rappresentata dal perito. Diversamente rispetto al processo civile, in cui il disporre una consulenza tecnica d’ufficio appartiene in generale al potere discrezionale del giudice, nel rito penale la perizia è sempre ammessa quando lo svolgimento delle indagini richiede specifiche competenze tecniche, scientifiche o artistiche. il ruolo di perito riveste serie e particolari responsabilità, giacché dall’esito degli accertamenti tecnici possono scaturire gravi conseguenze per le persone imputate, in primo luogo per quanto riguarda il piano della libertà personale e il piano patrimoniale. Questa considerazione introduce un altro elemento di differenza rispetto al ruolo di CtU. il perito, infatti, può essere sostituito anche solo se non fornisce il parere richiesto nel termine fissato all’udienza di conferimento dell’incarico (salvi i casi in cui dimostri la sussistenza di cause di forza maggiore e a lui non imputabili) o se la eventuale richiesta di proroga non è accolta. Nel rito penale esiste poi una seconda figura di ausiliario del magistrato, il consulente tecnico del pubblico ministero che può essere nominato per accertamenti, rilievi segnaletici, descrittivi o fotografici e ad ogni altra operazione tecnica per cui sono necessarie competenze specifiche. i compensi relativi alle perizie sono liquidati dal giudice che ha disposto l’incarico e, se la citazione del perito è stata richiesta da una parte privata, è questa che ne deve anticipare la spesa.
t 9.1. nomina del perito L’ordinanza con la quale il magistrato del rito penale dispone la perizia contiene: – la motivazione; – la nomina di uno o più periti in casi di notevole complessità ovvero richiedenti conoscenze in più discipline; – la sommaria enunciazione dell’oggetto delle indagini; – l’indicazione dell’udienza (giorno, ora e luogo) fissata per la comparizione del tecnico al fine del conferimento dell’incarico. La designazione del perito può investire non solo iscritti all’albo dei periti del tribunale ma anche soggetti di riconosciuta competenza nella specifica disciplina richiesta dalla tipologia di accertamenti necessari.
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9. L’iNCariCO Di PeritO NeL ritO PeNaLe
Nel caso dei consulenti tecnici del pubblico ministero invece la scelta deve ricadere, di regola, su una persona iscritta all’albo dei periti. La consegna dell’ordinanza di nomina avviene tramite ufficiale giudiziario che può avvalersi per la notifica anche del servizio postale o delle forze di pubblica sicurezza (polizia, carabinieri).
t 9.2. conferimento dell’incarico all’udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice – previa raccolta delle generalità – avverte il perito degli obblighi e delle responsabilità previste dalla legge penale e lo invita a dichiarare la seguente formula: “consapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo nello svolgimento dell’incarico, mi impegno ad adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far conoscere la verità e a mantenere il segreto su tutte le operazioni peritali”. Le formalità relative al conferimento dell’incarico attengono anche all’accertamento da parte del giudice che non sussistono a carico del perito designato eventuali motivi di incapacità giuridica (interdizione, inabilità, infermità di mente, interdizione dai pubblici uffici o dall’esercizio della professione, ecc.), di incompatibilità, di astensione o di ricusazione.
t 9.3. il quesito Nella stessa udienza fissata per il conferimento dell’incarico, il giudice formula i quesiti, sentiti il perito, i consulenti tecnici, il pubblico ministero e i difensori presenti. Nella gran parte dei casi, data l’ordinaria complessità e delicatezza delle richieste, al perito non è possibile rendere immediatamente il parere a verbale. in questo caso il giudice può concedere al professionista un termine fino a 90 giorni (prorogabile non oltre sei mesi) per rispondere anche mediante relazione scritta.
t 9.4. svolgimento delle operazioni peritali Le attività peritali successive al conferimento dell’incarico concernono, in sintesi, le seguenti fasi: – inizio delle operazioni peritali. il perito avvia formalmente la propria attività nella data, orario e luogo indicati alle parti nel verbale di udienza ovvero mediante comunicazione scritta. – consultazione e eventuale acquisizione degli atti del procedimento, previa autorizzazione del giudice; – partecipazione all’assunzione delle prove, previa autorizzazione del giudice; – acquisizione di notizie alle parti (utilizzabili esclusivamente ai fini peritali); – partecipazione alle ispezioni e alle perquisizioni se richiesto del giudice; – esame dell’oggetto della perizia, effettuando prove e facendosi assistere da collaboratori;
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– redazione della relazione che può contenere o meno giudizi di stima immobiliare in base al quesito; – partecipazione alle udienze secondo citazione.
t 9.5. la relazione di consulenza Nella sua relazione il perito, nel rispondere al quesito, espone al giudice le risultanze dell’attività svolta dal momento del conferimento dell’incarico in poi. Un elaborato peritale riguardante questioni afferenti ad un immobile si compone in genere delle seguenti parti: Premessa. Nella parte iniziale della relazione, il perito riassume tutte le informazioni di carattere formale che possono riguardare l’incarico: – organo procedente; – estremi del procedimento; – dati identificativi dell’imputato; – generalità personali e numero di iscrizione all’ordine professionale; – la data dell’udienza in cui è stato conferito l’incarico; – l’elencazione delle domande del giudice; – l’eventuale enumerazione dei documenti consultati, ecc.; – il termine di scadenza per la consegna della perizia. Quadro delle attività svolte. in modo sintetico va rappresentato quali adempimenti sono stati eseguiti nel corso delle operazioni peritali. ad esempio: – partecipazione all’udienza per il conferimento dell’incarico; – studio dei fascicoli contenenti i documenti prodotti dalle parti; – convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (quando ciò non viene stabilito in sede di verbale di giuramento); – inizio ed esecuzione delle operazioni peritali; – sopralluoghi; – rilievi e misurazioni con relativa restituzione grafica; – acquisizione di notizie dalle parti; – ricerche presso uffici pubblici; – ricerche presso uffici privati; – ricerche di mercato; – analisi e valutazioni tecniche; – giudizio di stima; – deposito di istanze e comunicazioni al giudice; – stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati; – deposito dell’elaborato peritale. Precisazioni introduttive. Nel caso di perizie aventi ad oggetto immobili (quelle cioè di cui questo lavoro si occupa) possono essere necessarie per evidenziare diffor-
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mità e discrasie (per esempio riferimenti catastali errati), l’esistenza di alterazioni dello stato dei luoghi o, in generale, per rappresentare al giudice questioni di una certa importanza sorte nel corso delle operazioni peritali. Descrizione dei luoghi. a partire da un sommario inquadramento a carattere generale delle informazioni di tipo geografico e urbanistico, si procede con la descrizione dell’edificio, quindi con l’indicazione dei dati catastali e delle coerenze, fino all’illustrazione (più o meno dettagliata, secondo le finalità dell’incarico) dell’immobile o della porzione di immobile oggetto delle indagini tecniche richieste. Come sempre, la descrizione scritta dello stato dei luoghi risulta più facilmente intelleggibile se accompagnata da annotazioni, disegni e fotografie. Risposte ai quesiti. Le risposte ai quesiti dovranno essere distinte per punti (capitoli o paragrafi) seguendo lo stesso ordine delle domande formulate dal giudice e limitate all’esposizione dei fatti e degli accertamenti eseguiti, ivi compresa l’espressione di un giudizio di stima, se richiesto. Conclusioni. allo solo scopo di completare la rappresentazione, l’elaborato peritale può contenere un breve paragrafo conclusivo in cui il perito riassume al giudice l’esito degli accertamenti tecnici condotti. Allegati. tutti gli atti ed elaborati formati o acquisiti nel corso delle indagini tecniche devono essere opportunamente e correttamente identificati (con lettera o numero) al fine di agevolare giudice, consulenti di parte e avvocati nella ricerca dei riferimenti.
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Parte Seconda Il quadro dI rIferImento delle competenze dIscIplInarI
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caPitolo 10
I datI IdentIfIcatIVI deGlI ImmoBIlI
la relazione del consulente tecnico deve cercare di evidenziare tre requisiti fondamentali che riverberano direttamente non solo il livello qualitativo e la concreta affidabilità dei contenuti dell’elaborato ma, soprattutto, la capacità tecnica e la personalità del professionista che lo ha predisposto. essa, in particolare, deve contraddistinguersi per essere: – sobria, cioè priva di tutto ciò che può risultare ridondante e superfluo; – ordinata, cioè organizzata secondo un criterio organico e ragionato, rispondente all’esigenza di praticità e chiarezza complessiva dell’esposizione; – obiettiva, cioè non influenzata da personalismi né da interferenze esterne. il corpo della relazione, così come descritto ampiamente in precedenza al § 2.6. della i parte, deve riportare – tra l’altro – una completa descrizione del bene oggetto dell’elaborato peritale. nell’esporre tale descrizione il consulente, oltre a riferire le informazioni relative all’ubicazione e agli altri caratteri fisici dell’immobile oggetto degli accertamenti, è bene che indichi dettagliatamente tutti i dati rilevanti sotto il profilo giuridico, i quali sono: 1. il titolo di provenienza; 2. i confini; 3. i riferimenti catastali; 4. gli atti di pubblicità immobiliare (trascrizioni, iscrizioni e annotazioni nei pubblici registri); 5. la posizione amministrativa in materia edilizia.
t 10.1. Il titolo di provenienza al fine della corretta individuazione di un immobile, il primo elemento da prendere in considerazione riguarda il titolo di provenienza, che è l’atto pubblico con il quale la proprietà è stata acquistata, cioè è stata oggetto di un trasferimento da un precedente proprietario (“dante causa”) all’attuale. rinviando ai testi di diritto e al codice civile per ciò che attiene alle multiformi modalità di acquisto della proprietà, gli elementi fondamentali del titolo da riportare in una relazione di consulenza tecnica sono: – generalità del dante causa (nome, cognome, data di nascita e, eventualmente, di apertura della successione); – natura dell’atto (rogito o compravendita, denuncia di successione, sentenza);
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il nuovo manuale del ctu
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ufficio o ufficiale rogante; data dell’atto e numero del repertorio; luogo, data e numero della registrazione fiscale; data e numero della trascrizione.
t 10.2. I confini i confini (denominati anche limiti, coerenze o termini) di un immobile possono essere rappresentati in una relazione tecnica essenzialmente in tre modi: 1. indicando il nominativo del proprietario confinante risultante da un atto pubblico (anche seguito dalla formula “o suoi aventi causa”); 2. indicando la qualità dell’immobile di proprietà privata confinante (terreno, appartamento o altro anche seguito dalla formula “di proprietà di terzi” o “di proprietà aliena” cioè non appartenente al proprietario del bene in oggetto, ecc.) ovvero di proprietà condominiale (corpo scala, androne, giardino, ecc.) o, infine, di proprietà pubblica (via, piazza, ecc.); 3. indicando gli identificativi catastali degli immobili confinanti1. Per la inequivocabile identificazione di un immobile in base ai suoi confini, è necessario indicarne almeno tre, indipendentemente dalla loro localizzazione che va riferita preferibilmente ai punti cardinali (nord, est, sud e ovest) ovvero considerando la posizione relativa rispetto all’immobile in esame (soprastante, sottostante, a destra rispetto a, e così via).
t 10.3. I riferimenti catastali chiarendo da principio che le risultanze catastali non hanno alcuna funzione probatoria al fine di stabilire il titolare del diritto di proprietà di un immobile, il reperimento degli estremi di accatastamento di un terreno o di un fabbricato resta comunque un’attività di importanza prioritaria nella redazione di una perizia in quanto essi sono fondamentali per la corretta individuazione dell’immobile. Gli elementi da riferire nell’elaborato peritale vanno desunti dalle visure condotte presso l’ufficio competente dell’agenzia del territorio (ex ufficio tecnico erariale). oggi, grazie alla diffusione dell’uso di strumenti informatici, la consultazione degli atti catastali può essere effettuata molto più agevolmente rispetto al passato, gratuitamente e per via telematica anche da parte di professionisti autorizzati (notai, commercialisti, ecc.). i dati catastali di interesse possono essere riferiti: – al catasto terreni, nel caso di fondi rustici e fabbricati rurali; – al catasto fabbricati, nel caso di proprietà immobiliari urbane. nel primo caso la consultazione pone in evidenza: – intestazione ditta;
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articolo 950 c.c.
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10. i dati identificativi deGli immobili
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numero di partita; numero di foglio di mappa; numero di particella e subalterno (eventuale); consistenza in termini di superficie espressa in ettari, centiare, are; qualità; classe; reddito agrario; reddito dominicale; data dell’ultima variazione.
i documenti relativi al catasto terreni che, in genere e secondo il caso, possono essere di utile acquisizione in sede di redazione di una consulenza tecnica sono: – consultazione per nominativo, partita o particella; – estratto di mappa in scala 1/1000 o 1/2000; – copia del tipo di frazionamento. nella fattispecie relativa al catasto fabbricati, l’ispezione consente di ottenere le informazioni seguenti: – intestazione ditta; – numero di partita; – zona censuaria; – numero di foglio di mappa; – categoria catastale; – numero di particella e subalterno; – consistenza espressa in termini di vani catastali; – classe; – reddito catastale; – data dell’ultima variazione. i documenti del catasto fabbricati di norma d’ausilio nel contesto dell’esecuzione di indagini peritali a loro volta sono: – consultazione per nominativo o per immobile; – elenco fabbricato; – estratto di mappa a scala 1/1000 o 1/2000; – planimetria catastale in scala 1/100 o 1/200; – scheda accatastamento (in caso di mancato classamento). ai sensi dell’articolo 19, comma 14, del d.l. 31 maggio 2010, n. 78 convertito con legge 30 luglio 2010, n. 122 recante: «misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica», gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. la predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.
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t 10.4. Gli atti di pubblicità immobiliare tra le molteplici attività che il consulente tecnico è tenuto a svolgere per la corretta descrizione di un immobile, vi è la ricerca presso i competenti uffici della pubblica amministrazione (agenzia del territorio, servizio pubblicità immobiliare) della sussistenza del titolo, degli eventuali gravami e vincoli relativi alla proprietà del bene. la ricerca avviene oggi attraverso la consultazione informatica (per quanto riguarda gli atti non troppo datati) del registro generale e dei registri delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni. Questi elementi, come è facile intuire, si riflettono immediatamente sulla valutazione della libera commerciabilità del bene: l’accertamento della mancanza del titolo, di una trascrizione pregiudizievole (ad esempio derivante da una sentenza o da un pignoramento) o dell’esistenza di una ipoteca a favore di un creditore, può contribuire a modificare radicalmente le conclusioni della perizia.
10.4.1. La trascrizione la trascrizione è una forma di pubblicità degli atti riguardanti la situazione giuridica dei beni immobili, tesa a renderla legalmente conoscibile ai terzi. le disposizioni normative del codice civile dettate a proposito della trascrizione disciplinano i conflitti derivanti dai trasferimenti dei diritti sugli immobili2. Se si verifica un conflitto fra acquirenti, conflitto che teoricamente potrebbe risolversi a favore di chi risulti aver acquistato per primo, la legge privilegia il soggetto che per primo ha trascritto il titolo, anche se il suo acquisto è posteriore3. Pertanto, la trascrizione dell’atto presso l’ufficio della conservatoria dei registri immobiliari nella cui circoscrizione è ubicato il bene, costituisce la condizione per potere efficacemente opporre l’acquisto del diritto ai terzi eventualmente controinteressati. nel caso delle compravendite, l’adempimento viene svolto di norma dal notaio che è tenuto ad eseguirlo nel più breve tempo possibile mediante presentazione di apposita nota alla conservatoria dei registri immobiliari. la nota di trascrizione contiene una sintesi dell’atto a cui si riferisce con l’identificazione delle parti, dell’oggetto e delle condizioni di trasferimento. la trascrizione si definisce “a favore di” oppure “contro” un determinato soggetto in dipendenza del fatto se il diritto sul bene oggetto della trascrizione stessa viene acquistato o ceduto. a titolo esemplificativo si riporta un elenco dei principali atti relativi a immobili che devono essere soggetti a trascrizione: – i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti di proprietà e usufrutto; – gli atti di rinunzia ai medesimi diritti; – alcuni contratti riguardanti diritti non reali (locazioni ultranovennali, società o associazioni, consorzi); 2 3
articolo 2643 e segg. c.c. articolo 2644 c.c.
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10. i dati identificativi deGli immobili
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transazioni che hanno per oggetto controversie su tali diritti; le sentenze con le quali sono costituiti, trasferiti o modificati gli stessi; le divisioni immobiliari; gli atti con i quali sono costituiti vincoli dotali, comunioni fra coniugi, patrimoni familiari; – le accettazioni di eredità e di legati; – le cessioni dei beni immobili ai creditori; – le sentenze riguardanti l’estinzione per prescrizione e gli acquisti per usucapione dei diritti immobiliari.
10.4.2. L’iscrizione ipotecaria l’iscrizione ipotecaria rappresenta uno dei più importanti vincoli tra quelli che possono riguardare la proprietà immobiliare e che possono condizionare un trasferimento di proprietà, riflettendosi in tal modo sulla eventuale stima. l’ipoteca, definita per una somma quantificata in denaro, è una garanzia costituita a favore di un creditore su beni (taluni mobili e tutti gli immobili) o diritti (usufrutto, superficie, enfiteusi) di proprietà del debitore, al fine di assicurare l’adempimento di una obbligazione pecuniaria mediante la vendita forzata degli stessi4. essa, quindi, attribuisce al creditore il diritto di effettuare direttamente il pignoramento e di intraprendere la procedura di esecuzione immobiliare presso la competente sezione del tribunale, al fine dell’espropriazione dei beni vincolati a garanzia del credito, credito che sarà soddisfatto dal prezzo ricavato dalla vendita. l’ipoteca ha durata ventennale rinnovabile e può possedere tre distinte forme: – ipoteca legale, definita dall’articolo 2817 del c.c. (a tutela del venditore di un immobile a garanzia dell’adempimento degli obblighi dell’acquirente; a garanzia dei coeredi, dei soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli a loro spettanti; a garanzia dello Stato sui beni dell’imputato); – ipoteca giudiziale, quando costituisce effetto di una sentenza esecutiva o altri provvedimenti giudiziali a cui la legge attribuisce tale carattere; – ipoteca volontaria, quando costituisce effetto di una dichiarazione unilaterale del debitore o consensuale tra le parti (un caso di ipoteca volontaria conosciuto da tutti o quasi è quello relativo alla concessione dei mutui bancari per prestiti personali o legati a operazioni di compravendita di immobili). l’ipoteca va iscritta mediante presentazione di apposita nota presso l’ufficio del registro immobiliare del luogo in cui è ubicato l’immobile e, ove sia ripetuta sul medesimo immobile, assume grado diverso a seconda dell’ordine cronologico di iscrizione (dopo l’ipoteca “di primo grado” si passa a quella “di secondo grado”, “di terzo grado” e così via). una volta estinto il debito, il debitore ha il diritto di procedere alla cancellazione dell’ipoteca presentando idoneo titolo liberatorio rilasciato dal creditore (autorizzazione alla cancellazione dell’ipoteca).
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articolo 2808 e segg. c.c.
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10.4.3. L’annotazione l’annotazione altro non è che una forma integrativa di pubblicità che serve a rendere possibile a terzi la conoscenza della eventuale modifica di determinate situazioni giuridiche già rese pubbliche mediante trascrizione o iscrizione. Si opera indicando gli estremi dell’atto modificativo a margine del precedente. un esempio di annotazione è quello che riguarda la cancellazione delle ipoteche.
t 10.5. regolarità amministrativa e edilizia nella descrizione di quelle che si definiscono le cosiddette “caratteristiche intrinseche” di un immobile, l’aspetto riguardante la sua posizione amministrativa in termini di regolarità edilizia ed urbanistica è tra quelli di certo decisivi al fine di determinarne l’effettiva commerciabilità intesa come la capacità di essere realmente o facilmente oggetto di un negozio giuridico, in particolare di essere compravenduto. i contratti sia in forma pubblica sia in forma privata aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigore della legge n. 47/1985 (17 marzo 1985), sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del regolare titolo abilitativo a costruire ovvero della concessione in sanatoria5. tale disposizione si applica a tutti gli atti di trasferimento derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali (fallimenti). in questi casi l’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, è tuttavia obbligato entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento a presentare domanda di permesso di costruire in sanatoria6. nel caso di fabbricati, gli elementi relativi agli eventuali atti di assenso alla costruzione (intesa come intervento edilizio di una certa rilevanza dovendosi escludere gli interventi minori nei fabbricati che non alterino in maniera sostanziale le caratteristiche edilizie) che il consulente tecnico incaricato della stima o perizia è tenuto ad accertare, vanno raccolti facendo riferimento all’epoca di realizzazione: – per i fabbricati realizzati in periodo antecedente alla entrata in vigore della legge n. 765/1967 (cosiddetta legge-ponte) è sufficiente che venga indicato questo requisito; – per le costruzioni realizzate tra il 1967 e il 1977, devono comunque essere indicati gli estremi della licenza edilizia di cui alla legge n. 1150/1942 (legge urbanistica); – per le costruzioni realizzate tra il 1977 e il 2001, devono essere indicati gli estremi della concessione edilizia, forma provvedimentale introdotta dalla legge n. 10/1977 (cosiddetta legge “Bucalossi”) che ha sostituito la licenza edilizia;
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articolo 17 legge n. 47/1985 oggi trasfuso nell’articolo 46 del d.P.r. n. 380/2001. articolo 40, comma ii, legge n. 47/1985.
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10. i dati identificativi deGli immobili
– per le costruzioni realizzate a partire dal 2001, cioè dopo l’entrata in vigore del testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001, gli estremi del titolo abilitativo sono relativi al “permesso di costruire” o alla “denuncia di inizio attività” o alla “SCIA”; – a seguito di più disposizioni normative emanate in materia di condono e regolarizzazione degli abusi edilizi (leggi n. 47/1985, n. 724/1994, n. 662/1996, n. 326/2003), nel caso in cui il fabbricato risulti sprovvisto di formale titolo abilitativo alla costruzione rilasciato dal comune, occorre indicare gli estremi di presentazione dell’istanza di sanatoria e dell’avvenuto pagamento della relativa oblazione. a seconda delle circostanze e delle richieste a cui il tecnico deve rispondere nell’espletamento del mandato affidatogli, può risultare opportuno o anche necessario consultare la pratica di condono presentata al comune per accertare la fedeltà delle dichiarazioni in essa contenute rispetto alla situazione rilevata in sede di sopralluogo. Quanto sopra è valido fatte salve le diverse disposizioni previste dalle normative regionali in materia7. in alcune circostanze il tecnico può trovarsi al cospetto di casi particolari. a titolo esemplificativo: – sull’istanza di concessione edilizia non riscontrata dal comune si è formato il “silenzio assenso”; – l’atto di consenso è stato rilasciato a seguito dell’intervento di un commissario ad acta in sostituzione dell’amministrazione comunale inadempiente; – la concessione edilizia è stata rilasciata come “accertamento di conformità” dell’immobile abusivamente realizzato, ai sensi dell’articolo 13 della legge n. 47/1985 (contemporanea conformità agli strumenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione dell’opera e al momento della presentazione dell’istanza) e successive modifiche. nel caso di terreni, i contratti stipulati sia in forma pubblica sia in forma privata sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri ove non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Sono escluse le pertinenze di edifici censiti al catasto urbano, purché la superficie complessiva sia inferiore a 5.000 m2 8.
t 10.6. tipologie e modalità di intervento edilizio dal recente testo unico dell’edilizia è possibile riconoscere una declinazione su tre livelli del complesso delle modalità operative con le quali è possibile eseguire interventi di natura edilizia: – nuova edificazione; – interventi sul patrimonio edilizio esistente; – ristrutturazione urbanistica. 7 8
non in tutte le regioni è avvenuto l’integrale recepimento del t.u. dell’edilizia. articolo 30, d.P.r. n. 380/2001.
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la rassegna che segue è riferita alla disciplina del t.u. dell’edilizia (d.P.r. n. 380/2001) ribadendo che le normative regionali possono regolamentare in maniera sostanzialmente diversa le differenti fattispecie di intervento edilizio.
10.6.1. Interventi di nuova edificazione la realizzazione di “interventi di nuova costruzione” è definita dall’articolo 3, lettera e), del testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001. la norma riguarda non solo la nuova edificazione strictu sensu ma la genericità degli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio che non rientrano nelle specifiche categorie relative agli interventi sul patrimonio edilizio esistente definiti dallo stesso articolo alle lettere a), b), c), d). devono pertanto da considerarsi nuove costruzioni: – (articolo 3, lettera e1) la costruzione di nuovi edifici fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente; – (articolo 3, lettera e2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune; – (articolo 3, lettera e3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato; – (articolo 3, lettera e4) l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione; – (articolo 3, lettera e5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e siano diretti a soddisfare esigenze durature nel tempo; – (articolo 3, lettera e6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; – (articolo 3, lettera e7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.
10.6.2. Interventi sul patrimonio edilizio esistente Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente si qualificano in base all’articolo 3 del d.P.r. n. 380/2001 come segue. a) “Manutenzione ordinaria”: sono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
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10. i dati identificativi deGli immobili
in generale la tipologia di questo genere di interventi è elencata nelle norme di attuazione degli strumenti urbanistici comunali. a mero titolo di esempio essi possono riguardare: – apertura e chiusure di vani di porte interne; – riparazione e ripristino di intonaci interni; – tinteggiatura di locali; – realizzazione di arredi fissi in muratura; – riparazione e sostituzione di pavimenti e rivestimenti all’interno dei fabbricati; – riparazione dei tetti; – riparazione di grondaie, pluviali e doccioni; – riparazione di ringhiere e parapetti di balconi e terrazzi; – rifacimento degli intonaci e degli infissi esterni degli edifici senza alterazione del tipo di materiali impiegati e di colore; – riparazione delle recinzioni; – sistemazione di giardini; – interventi sugli impianti tecnologici (ascensore, adduzione e distribuzione idrica, scarichi fognari, distribuzione elettrica e illuminazione interna e esterna, antenne televisive, ecc.); – collocazione di servoscala. b) “Manutenzione straordinaria”: riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. rinviando anche in questo caso alle disposizioni della regolamentazione urbanistica locale, alcuni esempi di manutenzione straordinaria possono essere i seguenti: – realizzazione di scale antincendio; – lo spostamento o creazione di servizi igienici e cucine; – la riorganizzazione della distribuzione funzionale degli alloggi con demolizione e ricostruzione di tramezzi; – la sostituzione di tetti e solai; – l’installazione di impianti tecnologici all’interno dell’edificio (ascensori, caldaie, ecc.); – la sostituzione di intonaci e infissi esterni comportante modifica dell’aspetto estetico dell’edificio; – la realizzazione di rampe fisse per portatori di handicap: – il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie. c) “Restauro e risanamento conservativo”: tipologia di interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi
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compatibili. tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. ai sensi dell’articolo 29, comma iv, del d.lgs. n. 42/2004 (codice urbani) per restauro si intende inoltre “l’intervento diretto sul bene attraverso un complesso di operazioni finalizzate all’integrità materiale ed al recupero del bene medesimo, alla protezione ed alla trasmissione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente, il restauro comprende l’intervento di miglioramento strutturale”. d) “Ristrutturazione edilizia”: intervento rivolto a trasformare un organismo edilizio mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Questa tipologia di intervento comprende il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma (orizzontale e verticale) di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica. rinviando come sempre alle disposizioni della regolamentazione urbanistica locale, va precisato che il cambio di destinazione d’uso di fabbricati e di unità immobiliari (ove consentito) ottenuto attraverso l’esecuzione di opere edili rientra nella fattispecie qui illustrata. altri esempi di ristrutturazione edilizia sono gli interventi comportanti il frazionamento di unità immobiliari (peraltro soggetti prioritariamente a permesso di costruire) e il loro accorpamento (soggetti a dia).
10.6.3. Interventi di ristrutturazione urbanistica Sono definiti dall’articolo 3, lettera f), del d.P.r. n. 380/2001 come quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. essi quindi non riguardano specificamente l’attività di costruzione di un singolo fabbricato o immobile quanto, piuttosto, il più vasto ambito dell’attività di programmazione dello sviluppo urbano da parte della pubblica amministrazione. Gli atti relativi alla regolarità amministrativa di tali interventi attengono pertanto alla previsione negli strumenti urbanistici generali e esecutivi di competenza comunale (piani particolareggiati, di lottizzazione di iniziativa pubblica o piani operativi) ovvero all’attuazione di strumenti anche di natura negoziale, innovativi e partenariali di riqualificazione urbanistica (Programmi di riqualificazione urbana, Programmi integrati di intervento, Società di trasformazione urbana, ecc.).
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10. i dati identificativi deGli immobili
t 10.7. tipologie degli atti di assenso della pubblica amministrazione all’in-
tervento edilizio nei paragrafi seguenti verranno passati in rassegna i differenti strumenti giuridici previsti dalla normativa che nel caso di realizzazione di opere edili, implementano e completano il diritto di proprietà incidendo significativamente sulla commerciabilità del bene e, conseguentemente, sul valore economico dello stesso.
10.7.1. Dalla licenza edilizia al permesso di costruire in base all’articolo 31 della legge urbanistica n. 1150/1942 erano soggetti a licenza edilizia tutte le nuove costruzioni ricadenti all’interno dell’aggregato urbano. con la successiva legge n. 765/1967, l’ambito di applicazione della licenza si estende a tutto il territorio comunale e ne restano soggetti anche gli ampliamenti, la modifica o demolizione di quelli esistenti, nonché l’esecuzione delle opere di urbanizzazione con la legge n. 10/1977 (cosiddetta “legge Bucalossi”) l’atto autorizzatorio, non solo cambia denominazione da “licenza” in “concessione” ma se ne distingue soprattutto per il suo carattere oneroso. il testo unico sull’edilizia (d.P.r. n. 380/2001) ha ulteriormente modificato la denominazione del titolo abilitativo all’esercizio dell’attività edificatoria in “permesso di costruire”. fatte salve le competenze regionali in materia, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica e edilizia del territorio (intesi come trasformazioni connesse agli insediamenti umani che alterino in modo permanente l’assetto urbanistico della zona) e sono subordinati a permesso di costruire: 1. gli interventi di nuova costruzione (articolo 3, lettera e) del t.u.); 2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica (articolo 3, lettera f) del t.u.); 3. gli interventi di ristrutturazione edilizia (articolo 3, lettera d) del t.u.) che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee a, comportino mutamenti della destinazione d’uso.
10.7.2. Dalla DIA alla SCIA la trasposizione, opportunamente adattata, nell’alveo disciplinare dell’edilizia della denuncia di inizio attività (dia), ha portato alla codifica anche dell’istituto denunciativo nel novero dei titoli abilitativi all’edificazione. originariamente istituita come strumento alternativo all’autorizzazione9, la dia in edilizia è derivato dall’analogo istituto contemplato, prima delle ultime più recenti modifiche10, dall’articolo 19 della legge n. 241/1990.
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articolo 4, comma 7, legge n. 493/1993. articolo 49, comma 4-bis, della legge n. 122/2010.
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ogni autorizzazione o nulla osta comunque denominato, alle condizioni e con le esclusioni indicate dalla norma, può oggi essere sostituito da una dichiarazione (o segnalazione) dell'interessato corredata, anche per mezzo di autocertificazioni, delle attestazioni richieste dalla legge. Si tratta dunque di una speciale forma di procedimento amministrativo semplificato in cui l’iniziativa del privato si pone in sostituzione di un formale atto di assenso della P.a. per l’avvio di tutte quelle attività private il cui esercizio può considerarsi dipendente in via esclusiva dall’accertamento dei presupposti e dei requisiti di legge. in materia edilizia, dove la dia conserva tuttora applicabilità a certe condizioni11, l’istituto possiede un duplice presupposto sostanziale: – l’attestazione, da parte del professionista privato, della verifica di conformità del progetto agli strumenti di pianificazione generale e attuativa; – l’assenza di margini di discrezionalità tecnico-amministrativa da parte del comune al quale compete unicamente l’accertamento, entro ben definiti termini, dell’esistenza dei requisiti previsti dalla normativa. lo strumento già codificato nella procedura individuata dagli articoli 22 e 23 del t.u. dell’edilizia, pertanto, se da un lato responsabilizza la figura del progettista, dall’altro non esonera la P.a. dall’esecuzione delle verifiche di competenza e dall’irrogazione di eventuali provvedimenti sanzionatori o repressivi. con l’articolo 5 della legge n. 106/2011 si è disposta l’estensione della segnalazione certificata di inizio attività (Scia) definita dal testo riformulato dell’articolo 19 della legge n. 241/1990, agli interventi edilizi precedentemente compiuti con denuncia di inizio attività (dia). con la propria denuncia o segnalazione l’interessato dichiara dunque la sussistenza dei presupposti e dei requisiti di legge richiesti. in base alle statuizioni dell’articolo 21 della legge n. 241/1990 che si occupa delle disposizioni sanzionatorie, in caso di dichiarazioni mendaci o di false attestazioni non è ammessa la conformazione dell’attività e dei suoi effetti a legge o la sanatoria prevista dagli articoli medesimi ed il dichiarante è punito con la sanzione prevista dall’articolo 483 del codice penale (“falso ideologico”), salvo che il fatto costituisca più grave reato. le sanzioni attualmente previste dalla normativa in caso di svolgimento dell’attività in carenza dell’atto di assenso dell’amministrazione o in difformità da esso si applicano anche nei riguardi di coloro i quali diano inizio all’attività in mancanza dei requisiti richiesti. va ancora annotato che il progettista assume la qualità particolare di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale e, in caso di dichiarazioni non veritiere, l’amministrazione comunale è tenuta a darne comunicazione al competente ordine professionale per l’irrogazione delle conseguenti sanzioni disciplinari. Secondo l’articolo 22, comma 1 e 2, del t.u. edilizia sono dunque realizzabili mediante l’istituto della Scia le opere riguardanti:
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vedi infra.
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– interventi contemporaneamente esclusi dal campo di applicazione del P. di c. e non realizzabili in regime “libero”, purché conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente; – varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificativi della destinazione d'uso e della categoria edilizia, non alteranti la sagoma dell'edificio e le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire12. l’istituto si riferisce dunque in primo luogo agli interventi cd. “minori”, cioè non comportanti trasformazioni urbanistico-edilizie per i quali, tra l’altro, non è dovuto il pagamento del contributo di costruzione. la norma precisa che per i medesimi interventi resta comunque impregiudicata la facoltà dell'interessato di chiedere il rilascio di ordinario permesso di costruire. una seconda tipologia di interventi possono altresì essere avviati mediante la cd superdia, vale a dire la dia alternativa al rilascio del permesso di costruire. Si tratta, in questo caso di altro genere di interventi per i quali il contributo di costruzione è invece dovuto e, in particolare, delle seguenti opere elencate al comma 3, lettera a), b) e c) dello stesso articolo 22: a) gli interventi di ristrutturazione13 che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee a, comportino mutamenti della destinazione d'uso; b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti14; c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche. come sopra accennato, il legislatore in tempi recenti con l’articolo 49, comma 4-bis, della legge n. 122/2010 ha riformato il testo dell’articolo 19 della legge n. 241/1990.
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ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali denunce di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c), del d.P.r. n. 380/2001. Qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge n. 443/2001 (cd. “legge obiettivo” con la quale è stata definita, all’articolo 1 comma 6, l’articolazione dello strumento dia in edilizia), il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro 30 giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate.
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la materia dell’inizio attività è stata ridisciplinata operando, tra l’altro, la sostituzione dell’istituto della denuncia (dia) con la nuova figura della segnalazione certificata di inizio attività (Scia), dai contenuti simili ma ampliati in termini di semplificazione15 e che, dopo qualche incertezza iniziale, è stata ritenuta applicabile direttamente anche all’edilizia16 ancor prima dell’opportuno chiarimento normativo effettuato con la legge n. 106/2011. Peraltro, ai sensi dell’articolo 49, comma 4-ter, della legge n. 122/2010 le espressioni “segnalazione certificata di inizio di attività” e “SCIA” sostituiscono, rispettivamente, quelle di “dichiarazione di inizio di attività” e “DIA”, ovunque ricorrano, anche come parte di una espressione più ampia. ma ciò non esime da ulteriori precisazioni normative sull’argomento dia. la quale, in realtà, resta uno strumento da considerare tra quelli ancora presenti nella disciplina delle costruzioni, e questo per almeno due evidenti ragioni: – l’istituto della Scia non interferisce con l’ambito applicativo di altri titoli abilitativi e, segnatamente in edilizia, del permesso di costruire. dunque neppure con il caso particolare della dia alternativa al permesso di costruire (o superdia) definita dall’articolo 22, comma 3, del d.P.r. n. 380/2001; – le normative urbanistico-edilizie regionali, le quali possono avere individuato in questi anni una casistica di applicabilità della dia diversa e più ampia in attuazione del comma 4 dello stesso articolo 22 del t.u. edilizia, non vengono incise automaticamente dall’entrata in vigore della nuova norma. da quanto sopra se ne ricava che l’acronimo dia in atto può essere legittimamente utilizzato, eventualmente con il significato implicito di Scia ove applicabile, posto che l’istituto denunciativo è tutt’altro che “scomparso dal mondo giuridico”, quanto meno in relazione alla materia edilizia. nell’applicazione della Scia in materia edilizia, il termine di 60 giorni assegnato alla P.a. per l’adozione di motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi della stessa, salvo il caso in cui – ove ciò sia possibile – l’interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività è ridotto a 30 giorni. l’istituto ha efficacia non superiore a tre anni. la realizzazione della parte non ultimata dell'intervento è subordinata a nuova denuncia. l'interessato è comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori nonché a trasmettere il certificato di collaudo finale redatto da un tecnico abilitato unitamente alla ricevuta dell’avvenuta variazione catastale ovvero di dichiarazione che le opere realizzate non hanno comportato modificazioni del classamento. l’iter procedurale relativo alla denuncia o segnalazione certificata di inizio attività è definito dall’articolo 23 del d.P.r. n. 380/2001, tenuto conto di quanto stabilito ai sensi dell’articolo 49, comma 4-ter, della legge n. 122/2010 secondo cui le espressio-
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l’acquisizione di pareri di organi o enti appositi, ovvero l’esecuzione di verifiche preventive, ora può essere sostituita dalle autocertificazioni, attestazioni e asseverazioni o certificazioni allegate alla Scia, salve le verifiche successive degli organi e delle amministrazioni competenti. nota di chiarimenti dell’ufficio legislativo del ministero per la semplificazione del 16 settembre 2010.
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10. i dati identificativi deGli immobili
ni “segnalazione certificata di inizio di attività” e “SCIA” sostituiscono, rispettivamente, quelle di “dichiarazione di inizio di attività” e “DIA”, ovunque ricorrano, anche come parte di una espressione più ampia. la segnalazione, corredata delle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonché dei relativi elaborati tecnici, può essere presentata a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento; in tal caso la segnalazione si considera presentata al momento della ricezione da parte dell'amministrazione. Si sottolinea che la Scia in edilizia non sostituisce gli atti di autorizzazione o nulla osta, comunque denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell'ambiente e del patrimonio culturale. la presentazione della dia in alternativa al titolo del permesso di costruire è subordinata, nei casi consentiti, alle medesime condizioni in precedenza elencate per il rilascio di quest’ultimo. in particolare risulta dunque indispensabile riscontrare i seguenti elementi: – completezza della pratica amministrativa in riferimento a quanto indicato nel regolamento edilizio; – in caso di nuove costruzioni, esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o previsione da parte del comune della loro esecuzione nel triennio successivo o impegno del richiedente di procedere alla realizzazione delle medesime contemporaneamente all’intervento oggetto di dia sostitutiva del permesso di costruire; – ottenimento, da parte del richiedente, di tutti gli atti di assenso, autorizzazioni e n.o. previsti dalla legge a tutela di specifici interessi incidenti sull’attività di trasformazione urbanistico-edilizia; – pagamento, ove dovuti, degli oneri concessori, secondo l’eventuale piano di rateizzazione stabilito dal comune; – insussistenza di misure di salvaguardia conseguenti all’adozione di un nuovo strumento urbanistico e comportanti l’obbligo di sospensione delle determinazioni in ordine al rilascio dei permessi di costruire; – mancanza di prescrizioni nella normativa di attuazione dello strumento di pianificazione di livello comunale generale comportanti la necessità della preventiva approvazione di apposito strumento di pianificazione di livello esecutivo oppure di livello operativo; – insussistenza di nuove norme urbanistico-edilizie entrate in vigore nel corso dell’iter per effetto di innovazioni legislative o in seguito all’approvazione di nuovi strumenti urbanistici.
10.7.3. Autorizzazione edilizia l’istituto dell’autorizzazione edilizia, abrogato a livello nazionale dal t.u. dell’edilizia ma tuttora mantenuto in alcune legislazioni regionali, è stato introdotto dall’articolo 48 della legge n. 457/1978. Si configura come alternativa non onerosa alla concessione edilizia riservata ad interventi di modesta entità, in particolare quelli di manutenzione straordinaria.
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10.7.4. Il condono edilizio ai sensi dell’articolo 32 della legge n. 326/2003 poteva essere presentata al comune entro il 31-07-200417 la domanda per ottenere la definizione agevolata degli abusi edilizi alle condizioni previste dalla legge. legittimato a presentare l’istanza era il proprietario ovvero qualunque altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria salvo diritto di rivalsa nei confronti del proprietario stesso. la domanda andava corredata da idonea documentazione tecnica, in parte sostituibile da dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da parte dell’interessato, dal rilievo fotografico dell’abuso e della prova dell’avvenuto pagamento dell’oblazione nella misura prevista dalle apposite tabelle nonché degli oneri concessori. considerata la notorietà della materia e per evitare di approfondire argomenti legati a una stagione molto distante nel tempo, e che oggi possiamo affermare difficilmente riproponibili (questo nonostante i periodici annunci a proposito di nuove sanatorie), l’esposizione della disciplina riguardante il condono edilizio sarà contenuta alle procedure indicate in ultimo dall’articolo 32 della legge n. 326/2003 con cui a livello nazionale si operò la sostanziale riapertura dei termini per la definizione agevolata degli abusi edilizi. in tal senso, le specifiche disposizioni sulla sanatoria edilizia contenute nella legge n. 47/1985 e s.m.i., come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge n. 724/1994 e n. 662/1996, potevano essere dunque ulteriormente applicate alle seguenti opere: – costruzioni ultimate entro la data del 31-03-2003; – ampliamenti inferiori al 30% della volumetria della costruzione originaria o a 750 m³; – nuove costruzioni a destinazione residenziale fino a 750 m³ per singola richiesta di sanatoria e inserite in nuovi edifici di volumetria non superiore a 3.000 m³. Posto che la norma stabilisce l’esclusione dalla sanatoria delle opere abusive ricadenti in zone con vincolo di inedificabilità assoluta o aree boscate distrutte o danneggiate per cause naturali o atti volontari, nel caso di costruzioni all’interno di zone sottoposte a vincoli non comportanti inedificabilità totale, il rilascio della concessione della sanatoria è subordinato al nulla osta dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo. in caso di mancata formulazione dell’assenso entro 180 giorni dalla richiesta questo si intende reso favorevolmente tranne nel caso di vincoli di legge o urbanistici a tutela del patrimonio storico-artistico, paesaggistico, idrogeologico, delle falde idriche, dei parchi e delle aree protette nazionali e regionali. al fine di ottenere detti nulla osta risulta necessario, evidentemente, presentare a tutti gli enti preposti i relativi documenti e versare gli eventuali diritti amministrativi. in particolare, per quanto riguarda il caso di opere realizzate in zone soggette a vincolo paesaggistico, è altresì dovuta l’indennità risarcitoria prevista dall’articolo 15 della legge n. 1497/193918.
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termine prorogato con legge n. 141/2004. normativa confluita nel d.lgs. n. 42/2004.
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10. i dati identificativi deGli immobili
Per il rilascio del provvedimento di sanatoria la norma prescriveva il termine perentorio di un anno, nei comuni fino a 50.000 abitanti, o di due nei comuni con popolazione superiore, ma è notorio il ritardo negli adempimenti da parte delle amministrazioni locali. va detto, peraltro, che il previsto effetto del silenzio-assenso non può comunque formarsi nel caso in cui l’oblazione non sia stata interamente corrisposta o se sia stata determinata in modo errato oppure dolosamente infedele. il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, subordinato comunque alla completa e corretta corresponsione sia dell’oblazione, sia degli oneri concessori e di eventuali interessi legali in caso di ritardi nei versamenti, produce l’inapplicabilità delle sanzioni amministrative (il reato penale è invece estinto con l’integrale pagamento della sola oblazione) e la piena commerciabilità del bene. tra le novità introdotte dalla disciplina del condono di cui alla legge n. 326/2003 rispetto al sistema precedente, merita particolare menzione la disposizione concernente la sospensione del procedimento di definizione agevolata degli abusi edilizi per i soggetti indagati per associazione mafiosa o riciclaggio, fino all’esito del relativo processo. in caso di condanna il giudice penale dispone anche sulla confisca della costruzione abusivamente realizzata. nonostante il tempo trascorso e la sostanziale chiusura della stagione dei condoni edilizi, la normativa ne contempla una tipologia a carattere permanente nel caso di immobili colpiti da espropriazione forzosa (vale a dire dalla procedura esecutiva promossa da un creditore per la vendita di beni oggetto di pignoramento19 di proprietà del debitore al fine del recupero del credito). ai sensi del tuttora vigente articolo 40 della legge n. 47/1985, infatti, nell’ipotesi in cui l’opera abusiva rientri nelle previsioni di sanabilità e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può ancora essere presentata al comune entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile. l’eccezione prevista da tale norma è giustificata dalla esigenza di consentire agli acquirenti sulla base di una procedura esecutiva di regolarizzare l’acquisto di immobili dei quali, al momento della insorgenza delle ragioni di credito, non era conosciuta la natura abusiva. tenuto conto delle successive riaperture di termini già ricordate, è necessario che le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore del d.l. n. 269/2003 (1° ottobre 2003) convertito, appunto, con legge n. 326/2003.
10.7.5. Abitabilità e agibilità fino all’entrata in vigore del testo unico dell’edilizia d.P.r. n. 380/2001 si trattava di due diversi provvedimenti che l’amministrazione comunale emetteva con riferimento all’idoneità all’uso degli immobili e locali adibiti a residenza o a questa assimilabile (abitabilità) ovvero degli immobili e locali con destinazione diversa come impianti produttivi, magazzini, garage, ecc. (agibilità).
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l’atto di pignoramento è l’atto con cui si ingiunge al debitore di astenersi dal compiere atti tesi alla sottrazione del bene alla garanzia del credito.
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con il nuovo t.u. i due strumenti sono stato unificati sotto l’unica denominazione di certificato di agibilità. Questo provvedimento attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati con una connessione intima al diritto alla tutela della salute, costituzionalmente riconosciuto. la certificazione viene rilasciata dal responsabile del competente ufficio comunale per gli interventi di nuova costruzione, di ricostruzione, di sopraelevazione totale o parziale e, comunque, per tutti gli interventi edilizi riguardanti anche gli edifici esistenti ma che possono avere una qualche significativa influenza sulle complessive condizioni di sicurezza, igiene, salubrità. Sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità il soggetto titolare del permesso di costruire o che ha presentato la denuncia di inizio attività (compresi i loro successori o aventi causa) pena l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria (da 77 a 464 euro). in una vendita immobiliare di un appartamento destinato ad abitazione è obbligo del venditore consegnare la casa con le qualità necessarie all’uso, tra cui il requisito dell’abitabilità è indispensabile20. ai sensi del primo comma dell’articolo 24 del d.P.r. n. 380/2001, il certificato di agibilità è dunque il documento che abilita all’uso di un immobile oggetto di un intervento edilizio mediante l’attestazione, valutata secondo quanto dispone la corrispondente normativa vigente, della sussistenza negli edifici (o in singole unità immobiliari), di condizioni conformi a legge a proposito di: – sicurezza; – igiene; – salubrità; – risparmio energetico (con riferimento anche agli impianti installati). la presentazione della domanda di autorizzazione per l’utilizzo dell’immobile, vale a dire dell’agibilità, ha il significato di conferma del completamento integrale di ogni parte del progetto assentito e attesta, in tal modo, la definitiva ultimazione delle lavorazioni relative all’intera opera edilizia. il provvedimento amministrativo una volta rilasciato dal comune certifica dunque che l’edificio ultimato è senz’altro in possesso di tutte le condizioni previste dalla legge per l’utilizzabilità dell’edificio stesso e degli impianti in esso installati. Posto che la documentazione da produrre deve comprendere anche una dichiarazione di conformità dell’opera realizzata rispetto al progetto approvato, oltre alla funzione di garanzia per la salute e sicurezza dei cittadini, il documento comunale assume anche la veste di atto conclusivo confirmatorio dell’intrapresa edilizia, certificando la rispondenza dell’opera finita non solo riguardo agli aspetti igienici, sanitari, di sicurezza e di risparmio energetico ma anche alla complessiva disciplina urbanistica. in tal senso, pur sottolineando che funzione essenziale della certificazione è quella di dichiarare ufficialmen-
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articolo 1497 c.c.
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10. i dati identificativi deGli immobili
te il fabbricato idoneo, dal punto di vista igienico-sanitario, di sicurezza e di risparmio energetico, alla destinazione per la quale è stato realizzato ed immune da difetti pregiudizievoli per la salute delle persone che dovranno occuparlo, svolgerci attività o, comunque, abitarci vicino, va rimarcato il fatto che la giurisprudenza ritiene assolutamente legittimo il diniego della certificazione motivato dalla difformità dell’edificio rispetto al progetto approvato21. nel caso in cui si realizzino modifiche su un manufatto preesistente munito di agibilità/abitabilità che riguardino interventi di nuova costruzione (per esempio l’ampliamento o la sopraelevazione del fabbricato) deve essere richiesta una nuova certificazione in quanto per legge permane l’obbligo di accertare che non vi siano cause di insalubrità nonché la conformità della costruzione al progetto assentito e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
10.7.6. Attività edilizia libera l’attività edilizia cosiddetta totalmente “libera”, nel senso di totalmente esclusa da alcuna formalità procedurale, è riferibile alle tipologie di intervento aventi sostanzialmente nullo o minimo impatto territoriale. essa riguarda le opere oggetto delle disposizioni riordinate dall’articolo 6, comma 1, del t.u. dell’edilizia, d.P.r. n. 380/2001, in merito agli interventi eseguibili dal privato senza richiedere al comune alcun preventivo titolo abilitativo ai fini della loro realizzazione, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e comunque nel rispetto delle normative di settore aventi incidenza sulla disciplina edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, in materia di beni culturali e paesaggio, ecc.). tali opere in particolare riguardano le seguenti opere: – interventi di manutenzione ordinaria; – interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio; – opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato; – movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari; – serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola. oltre a questo elenco sembra opportuno ricordare le seguenti ulteriori forme di intervento non soggette ad alcun adempimento da parte del privato: – le tipologie consentite in regime “libero” dalle normative regionali in attuazione del comma 6 dello stesso articolo 6 del d.P.r. n. 380/2001;
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Inter alias consiglio di Stato n. 479/1979.
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– i mutamenti d’uso di unità immobiliari, tra le destinazioni assimilabili contemplate dagli strumenti urbanistici, senza esecuzione di opere edilizie (ovvero limitate alla manutenzione ordinaria); – la realizzazione di manufatti sotto forma di opere provvisionali o precarie dal punto di vista strutturale e di destinazione, nei limiti stabiliti dallo strumento urbanistico a seconda delle zone omogenee; – ai sensi dell’articolo 17 del d.lgs. n. 128 del 2006 “L’installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 m³ è considerata, ai fini urbanistici ed edilizi, attività edilizia libera, come disciplinata dall’articolo 6 del D.P.R. n. 380 del 2001”. lo stesso articolo 6 del t.u. dell’edilizia, ma al comma 2, si occupa di una fattispecie di attività libere assoggettate a sola comunicazione al comune, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato. esse concernono: – gli interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici22; – le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a 90 giorni; – le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; – la collocazione di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona a) di cui al d.i. n. 1444/1968; – le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici; – le modifiche interne23 di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa24. unicamente nei casi succitati di: – interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici; – modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero di modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa;
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vedi infra. vedi infra. art. 13-bis, comma 1, lettera a), legge n. 134 del 2012.
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10. i dati identificativi deGli immobili
l’interessato è tenuto ad allegare alla comunicazione di inizio dei lavori: – i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori; – una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori siano conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti e che per gli stessi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo; – dichiarazioni di conformità da parte dell’agenzia per le imprese25. da annotare: – sono fatte salve, come sempre, le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle normative di settore incidenti sulla disciplina edilizia; – non vi è alcuna deroga alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio d.lgs. n. 42/2004; – le normative regionali possono estendere o ridurre le tipologie di intervento in attuazione del comma 6 dell’articolo 6 del d.P.r. n. 380/2001; – vanno rispettate le norme del codice civile in materia di distanze e rapporti di vicinato nonché le disposizioni dei regolamenti di condominio; – è sempre necessario presentare gli atti di aggiornamento catastale; – ai sensi del comma 7 dell’articolo 6 del t.u., la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, ove richiesta, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.
10.7.7. Attività edilizia delle pubbliche amministrazioni nel caso di interventi edilizi realizzati da parte della pubblica amministrazione, va immediatamente annotato che il t.u. li esclude dalla disciplina degli atti di assenso che resta riservata all’attività edilizia dei privati. tale disposizione in particolare riguarda: a) le opere e interventi pubblici che richiedano per la loro realizzazione l’azione integrata e coordinata di una pluralità di amministrazioni pubbliche allorché l’accordo delle predette amministrazioni, raggiunto con l’assenso del comune interessato, sia pubblicato ai sensi dell’articolo 34, comma 4, del d.lgs. n. 267/2000 (accordo di programma); b) le opere pubbliche, da eseguirsi da amministrazioni statali o comunque insistenti su aree del demanio statale e opere pubbliche di interesse statale, da rea-
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limitatamente al caso degli interventi relativi a fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa.
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lizzarsi dagli enti istituzionalmente competenti, ovvero da concessionari di servizi pubblici, previo accertamento di conformità con le prescrizioni urbanistiche e edilizie ai sensi del d.lgs. n. 383/1994 e successive modificazioni; c) le opere pubbliche dei comuni deliberate dal consiglio comunale ovvero dalla giunta comunale, assistite dalla validazione del progetto, ai sensi dell’articolo 47 del d.P.r. n. 554/1999.
t 10.8. strumenti innovativi della pubblica amministrazione Questa sezione illustra sinteticamente tre delle innovazioni più recenti dell’apparato burocratico statale la cui conoscenza può risultare utile per meglio indirizzare eventuali ricerche presso gli uffici della Pubblica amministrazione.
10.8.1. Lo Sportello Unico dell’Edilizia lo Sportello unico per l’edilizia definito dall’articolo 5 del d.P.r. n. 380/2001 (t.u. dell’edilizia) origina, almeno nella denominazione, dall’omologa struttura prevista dal d.P.r. n. 447/1998 per il rilascio delle autorizzazioni alla realizzazione di impianti produttivi, al fine del coordinamento delle attività amministrative necessarie per il rilascio dei titoli abilitativi all’edificazione (permesso di costruire o denuncia inizio attività). la struttura unica è istituita dai comuni, anche in forma associata, e provvede alla cura di tutti i rapporti tra il privato richiedente, l’amministrazione comunale interessata e tutte le altre amministrazioni tenute a pronunciarsi in ordine all’intervento edilizio progettato, fino al rilascio del titolo abilitativo e del certificato di agibilità. tali disposizioni hanno carattere generale in quanto le regioni, in sede di potestà legislativa concorrente in materia di governo del territorio, possono determinare un diverso assetto organizzativo26. in base alla disciplina introdotta dal d.P.r. n. 380 del 2001, anche per le finalità abilitative in materia edilizia, può esercitarsi ove necessario il ricorso all’istituto della conferenza di servizi prevista dagli articolo 14 e seguenti della legge n. 241/1990 e s.m.i..
10.8.2. Lo Sportello Unico per le Attività Produttive in attuazione del capo i della legge n. 59/1997, il d.lgs. n. 112/1998, nel conferire ai comuni le relative funzioni amministrative, stabilisce le modalità organizzative e procedimentali per l’insediamento degli impianti produttivi. tra le novità introdotte da questa normativa vi è l’affermazione dell’unicità del procedimento autorizzatorio incentrato su una particolare figura burocratica, lo sportello unico per le attività produttive, che tutti i comuni sono obbligati ad istituire in forma singola o associata.
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titolo v, articolo 117, della costituzione riformato dalla legge costituzionale n. 3 del 2001.
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10. i dati identificativi deGli immobili
nel caso di patti territoriali o contratti d’area la gestione di questo istituto può essere affidata al soggetto responsabile. con il successivo d.P.r. n. 447/1998 (modificato ed integrato dal d.P.r. n. 440/2000) è stato definito il regolamento di attuazione che stabilisce la disciplina per la localizzazione, realizzazione, ristrutturazione, ampliamento, ecc. degli impianti produttivi intesi come “tutte le attività di produzione di beni e servizi, ivi incluse le attività agricole, commerciali e artigiane, le attività turistiche ed alberghiere, i servizi resi dalle banche e dagli intermediari finanziari, i servizi delle telecomunicazioni”. le funzioni della struttura S.u.a.P. sono pertanto quelle di esercitare, in materia di attività produttive di beni e servizi, le competenze di carattere amministrativo (gestione del procedimento unico), informativo (assistenza ed orientamento all’impresa e all’utenza in genere) e promozionale (diffusione e conoscenza delle opportunità). le procedure di autorizzazione riguardano tutte le tipologie di intervento, dalla localizzazione ex-novo, alla riconversione, alla realizzazione di opere interne, ecc. come individuate nell’articolo 1, comma 1, del citato d.P.r. n. 447/1998. tra le altre caratteristiche peculiari della struttura vi è l’obbligo della formazione e aggiornamento dell’archivio informatico, l’accessibilità gratuita per l’utenza ai dati archiviati e la possibilità per gli interessati di ottenere pareri preventivi anche su progetti di massima. rinviando alla lettura dei provvedimenti sopra citati per i dettagli, si ritiene utile ricordare alcuni elementi di riferimento con la materia urbanistica, in particolare per quanto attiene alle modalità e alle procedure da seguire per l’attribuzione a determinate aree della destinazione specifica per attività produttive. intanto va chiarito che tali attività, in base alle definizioni delle Zone territoriali omogenee dell’articolo 2 del d.i. n. 1444/1968 sono riconducibili, ai fini della loro localizzazione: – alle zone d dello strumento urbanistico comunale, che sono le parti del territorio destinate ad insediamenti industriali o ad essi assimilati; – alle zone f, cioè le parti del territorio destinate ad attrezzature o impianti di interesse generale, tenendo presente la consolidata accezione estensiva (già la circolare del ministero dei lavori pubblici n. 3210/1967 individuava come finalità di carattere generale gli aspetti economici, culturali, industriali, igienici, religiosi, ecc., di edifici e impianti, finalità peraltro capaci di determinarne l’interesse pubblico). nulla vieta, in ogni caso, che le norme di attuazione degli strumenti urbanistici ritengano compatibili, a determinate condizioni, attività produttive di beni e servizi anche in altre zone omogenee. Si pensi agli esercizi di vicinato, ai servizi bancari e di ristorazione o al piccolo artigianato ammissibili nelle zone a, b e c ordinariamente destinate alla residenza. considerato che le previsioni urbanistiche comunali molto spesso non risultano adeguate rispetto al differente dinamismo del mondo imprenditoriale, è frequente il ricorso alla regione per l’approvazione di varianti localizzative cosiddette “puntuali” ai sensi dell’articolo 5 del regolamento ricorrendo allo strumento della conferenza di servizi regolato dall’articolo 14 e segg. della legge n. 241/1990. l’attuazione del d.P.r. n. 447/1998, tuttavia, non è stata scevra da problemi e difficoltà operative in particolare per quanto riguarda il collegamento e coordinamento tra
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il nuovo manuale del ctu
la pluralità di amministrazioni cui la legge attribuisce competenze sulle materie dell’insediamento e dell’autorizzazione all’esercizio delle attività produttive. la carenza di servizi omogenei, sia in termini qualitativi che quantitativi, tra le diverse realtà degli sportelli unici comunali, ha provocato spesso grande incertezza sui tempi per la conclusione del procedimento amministrativo. Per tale ragione, nel quadro delle iniziative legislative a livello centrale finalizzate alla definizione di strumenti di semplificazione, è stato recentemente emanato il nuovo regolamento di cui al d.P.r. n. 160/2010 (“impresa in un giorno”)27. le principali innovazioni introdotte dal provvedimento sono: – il S.u.a.P. è il solo soggetto pubblico di riferimento territoriale per tutti i procedimenti che abbiano ad oggetto l’esercizio di attività produttive e di prestazione di servizi, e quelli relativi alle azioni di localizzazione, realizzazione, trasformazione, ristrutturazione o riconversione, ampliamento o trasferimento nonché cessazione o riattivazione delle suddette attività; – le domande, le dichiarazioni le segnalazioni e le comunicazioni nonché gli elaborati tecnici e gli allegati andranno presentate esclusivamente in modalità telematica; – compete al S.u.a.P. provvedere all’inoltro – sempre per via telematica – della documentazione alle altre amministrazioni che intervengono nel procedimento; – la funzione di raccordo con le infrastrutture e le reti già operative sono affidate ad uno specifico portale informatico, denominato “Impresainungiorno”. il portale opererà per lo scambio informativo e l’interazione telematica tra le varie amministrazioni e enti coinvolti; – funzioni di natura istruttoria e d’asseverazione sono assegnate a soggetti privati denominate “agenzie per le imprese”.
10.8.3. Sistema Informativo Territoriale (SIT) Prima con il d.lgs. n. 112/1998 e in seguito con la legge n. 142/1990 e con il d.lgs. n. 267/2000, sono stati ridefiniti i compiti degli enti locali in materia di gestione e conoscenza del territorio. ciò ha portato allo sviluppo di nuove strutture organizzative basate sull’utilizzo di sistemi informatici a supporto degli amministratori e dei tecnici. l’integrazione del dato amministrativo con il dato territoriale, resa possibile dalla tecnologia informatica, permette oggi di avere disponibile un quadro informativo del territorio completo e continuamente aggiornabile. il Sistema informativo territoriale (Sit) definisce una struttura amministrativa costituita da assetti organizzativi e istituzionali informatizzati, dedicata alla raccolta, all’analisi e alla divulgazione di informazioni georeferenziate, cioè individuate sul territorio secondo il sistema di coordinate geografiche ufficiale.
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il d.P.r. n. 447/1998 ha cessato la sua efficacia il 30 settembre 2011 secondo quanto stabilito dall’articolo 12 del nuovo regolamento d.P.r. n. 160/2010.
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10. i dati identificativi deGli immobili
il sistema utilizza software GiS (Geografic Information System) per la gestione dei dati territoriali i quali possono essere rappresentati secondo modalità vettoriali grafiche (cartografia, ortofoto) e alfanumeriche (database). la diffusione dei S.i.t. in moltissimi enti territoriali (comuni, province, assessorati regionali, ecc.) ha costituito una tra le più importanti novità applicative riguardanti la materia urbanistica avvenute negli ultimi anni anche se, in generale, le funzioni prioritarie attengono direttamente all’osservatorio e al monitoraggio dei processi di trasformazione delle linee fondamentali dell’assetto del territorio. contesti di attenzione riguardano i beni naturali e ambientali, la difesa del suolo, l’articolazione delle reti infrastrutturali e delle opere di competenza statale, il sistema delle città e delle aree metropolitane, l’abusivismo edilizio e il recupero urbanistico. le questioni applicative più delicate dei sistemi informativi territoriali riguardano l’interattività reale con le sorgenti di dati (aerofotogrammetria, ortofotocarta, mappe e elenchi catastali, anagrafe, ecc.), con gli strumenti di pianificazione urbanistica (piani regolatori, ecc.) e con gli altri modelli di programmazione (economici, sociali, ambientali) che intervengono nella gestione del territorio.
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caPitolo 11
cennI dI estImo
oggetto della disciplina dell’estimo è la stima del valore, espresso generalmente in termini di corrispettivo in moneta, di un bene economico, tenuto conto delle sue caratteristiche generali (sotto il profilo economico e giuridico) nonché di quelle intrinseche (natura del bene, aspetti fisici, qualitativi, ecc.) e estrinseche (condizioni ambientali e del contesto). chiarito che l’accezione storicamente consolidata di “bene economico” è quella di “qualsiasi mezzo idoneo a soddisfare un bisogno e disponibile in quantità limitata”, va detto che ogni attività di quantificazione in termini di valore è condizionata principalmente dalla destinazione economica del bene da stimare. Per lo stesso oggetto, il mutare della sua destinazione economica comporta il mutamento dello scopo della stima e, conseguentemente, l’apprezzamento. Si prenda come esempio un fabbricato: se tale scopo è riferibile solo alla sua costruzione, il valore che si ricerca è appunto quello di costruzione ed è ottenibile dalla sommatoria di tutte le spese ipotizzabili per la sua realizzazione (acquisto del terreno, progetto e altre competenze tecniche, materiali, manodopera, spese generali, oneri finanziari, ecc.). Se invece lo scopo è quello di individuare il più probabile prezzo ricavabile collocando sul mercato l’immobile dopo averlo costruito, si comprende bene che sarebbe assolutamente irragionevole, sul piano logico, considerare il valore precedentemente ottenuto. d’altra parte, sul piano pratico, è evidente che il calcolo del valore venale del bene eseguito prendendo a riferimento, ad esempio, la media degli importi a m2 di altri immobili in vendita con caratteristiche analoghe, fa pervenire a un risultato sensibilmente superiore a quello di costo, dovendo comprendere anche l’utile netto dell’imprenditore. anche solo da queste minime considerazioni introduttive, è agevole comprendere che in qualsiasi procedimento di stima è indispensabile riconoscere i seguenti caratteri: – la sussistenza di una funzione o destinazione economica pratica e concreta del bene da stimare; – l’intima conoscenza del mercato assunto come elemento fondativo di ogni valutazione; – l’astrattezza del giudizio di stima in quanto mera previsione di un ipotetico prezzo che nel momento storico stabilito nel quesito potrebbe ricavarsi da un utilizzo commerciale del bene attraverso una libera contrattazione in un libero mercato. l’estimo ordinario è quello che interessa principalmente l’attività del consulente tecnico. esso si basa sull’applicazione dei principi della matematica finanziaria e delle leggi economiche, differendo così sostanzialmente dall’estimo catastale finalizzato al classamento impositivo e fiscale.
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assume, come è noto, un’importanza particolare quando si riferisce a beni immobili e si distingue in estimo rurale (agrario o forestale) e civile (edilizio o industriale). nei successivi paragrafi si passeranno brevemente in rassegna i principi maggiormente rilevanti della disciplina facendo stretto riferimento alle finalità di questo libro mentre si rinvia per gli approfondimenti ai numerosi testi specialistici esistenti in commercio.
t 11.1. criteri di stima È stato spiegato in precedenza che esaminare a fini estimativi un bene sotto differenti profili riguardanti la sua destinazione economica, e quindi per differenti scopi, può determinare differenti stime. da questo punto di vista, diventa evidente che una delle prime questioni che il perito deve affrontare consiste nella individuazione dello scopo a cui la stima è rivolta e al criterio da adottare, tra i vari definiti dalla disciplina dell’estimo, per una attendibile formulazione dell’apprezzamento.
11.1.1. Il criterio del più probabile valore di mercato il valore di mercato corrente o valore venale di un bene è funzione della domanda e dell’offerta che quel bene possiede nel mercato di riferimento al momento corrente della stima quindi, normalmente, all’attualità. rappresenta pertanto la previsione della più probabile quantità di denaro che potrebbe ricavarsi correntemente dalla compravendita del bene in un regime di libera contrattazione tra parti in possesso di normale diligenza, esperienza e cognizione di causa svolta in un libero mercato. Può essere determinato sia per via sintetica, mediante comparazione di prezzi desunti da indagine di mercato, sia per via analitica determinando il reddito netto e applicando la formula della capitalizzazione del reddito1.
11.1.2. Il criterio del più probabile valore di costo il valore di costo o di produzione di un bene è costituito dalla somma di tutte le spese che intervengono per la sua realizzazione. ogni voce di costo deve essere riferita a quantità misurate correttamente e a corrispondenti prezzi unitari reali e verificabili. in campo immobiliare, questo criterio è ordinariamente utilizzato nella stima dei costi di realizzazione dei fabbricati nonché per la stima dei danni (intesi come costo delle opere necessarie per la loro eliminazione). le principali voci di costo da considerare (ove necessario da distinguere tra acquisto materiali, noli e manodopera) nella realizzazione di un fabbricato, in generale sono:
1
vedi infra.
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acquisto dell’area; progetto, direzione lavori e altre spese tecniche; oneri amministrativi per ottenere il titolo abilitativo all’edificazione; approntamento cantiere; utenze di cantiere; movimenti terra (scavi, rinterri, rilevati); strutture portanti (opere di contenimento, sottofondazioni, vespaio, fondazioni, corpo scala-ascensore, travi, pilastri, solai, coperture); opere murarie (tompagnamenti, tramezzi); impianti tecnologici (idrico-sanitario, elettrico, telefonico, citofonico, sistema allontanamento reflui, smaltimento acque meteroriche, ascensore, ecc.); intonaci interni; pavimenti e rivestimenti; infissi interni e esterni; intonaci esterni; allestimenti, coloriture e decorazioni; sistemazione e attrezzatura degli spazi pertinenziali interni e esterni (posti auto, parchi gioco, giardini, ecc.); smaltimento sfabbricidi; oneri fiscali; oneri amministrativi; oneri finanziari.
aggiungendo: – spese di allacciamento ai servizi a rete; – spese notarili; – utile netto dell’imprenditore; – rivalutazione monetaria; si può determinare un valore prossimo al valore di mercato ottenibile a lavori conclusi.
11.1.3. Il criterio del più probabile valore di trasformazione il valore di trasformazione concerne, così come indica il termine, unicamente beni suscettibili di essere trasformati. esso si determina come differenza tra il valore di mercato del bene dopo la trasformazione e la somma di tutte le spese necessarie per eseguire la trasformazione stessa. Si tratta di un criterio indicato per la stima di immobili in possesso di elevata potenzialità al mutamento della destinazione economica come, ad esempio, le aree edificabili, le aree industriali dismesse o i fabbricati diruti nei centri storici.
11.1.4. Il criterio del più probabile valore di surrogazione o di sostituzione il valore di surrogazione di un bene è costituito dal valore di un altro bene che presenti la stessa utilità di quello oggetto della stima e, pertanto, ad esso sostituibile.
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Questo criterio è utilizzato nel caso in cui non esista un mercato per il bene da stimare per effetto di caratteristiche altamente specifiche riguardanti la sua tipologia, destinazione o condizioni d’uso e manutenzione (luoghi di culto, ospedali, edifici industriali, edilizia sportiva e ricreativa, ecc.). in tal senso rimane evidente che, di norma, non esistendo un mercato per un certo bene potrebbe risultare disagevole trovarne altri capaci di offrire prestazioni analoghe e quindi capaci di surrogarlo pienamente. Per tale ragione, una volta ottenuta la stima del bene preso come riferimento (attraverso un metodo sintetico o analitico), a questa possono essere applicati dei coefficienti correttivi per tenere conto di eventuali specificità che potrebbero determinare una aggiunta o una diminuzione del valore del bene da valutare.
11.1.5. Il criterio del più probabile valore complementare consiste nella individuazione del valore attribuibile a un determinato bene o diritto legato a un altro da un rapporto di complementarietà e considerato come principale. il più probabile valore complementare del bene o diritto oggetto di stima si ottiene pertanto sottraendo dal valore di mercato complessivo quello del bene principale. Questo metodo è applicabile in tutte quelle circostanze in cui il valore del bene da stimare resterebbe del tutto indeterminabile per motivi fisici o economici se non si considerasse il bene a cui è connesso dal vincolo di complementarietà (vincolo inteso secondo un’accezione estensiva in senso fisico o funzionale). un esempio ricorrente è quello che riguarda la valutazione delle pertinenze, cioè di quegli immobile destinati dal proprietario al servizio o all’ornamento dell’immobile principale (tettoie, garage, posti auto, aree asservite, ecc.). un’altra fattispecie di grande rilevanza riguarda il valore dell’usufrutto, considerato complementare a quello della nuda proprietà ai fini fiscali.
11.1.6. Il criterio del più probabile valore di capitalizzazione Si intende per capitalizzazione l’accumulazione, riferita temporalmente all’attualità, di tutti i possibili redditi futuri di un bene. Per l’utilizzo del criterio della capitalizzazione del reddito, va rimarcata l’esigenza che il tecnico verifichi in primo luogo la sussistenza di almeno quattro presupposti: – che il bene rappresenti una fonte di reddito concreta; – che i redditi prodotti possano considerarsi costanti nel tempo; – che il bene sia durevole; – che ci si trovi in presenza di una forma di investimento del capitale effettivamente confrontabile rispetto ad altre (titoli di Stato, mercato finanziario, ecc.) e, pertanto, la redditività del bene possa essere attendibilmente rappresentata in termini di saggio di rendimento. la sussistenza dei suddetti requisiti ricorre sostanzialmente solo nel caso di immobili (per i quali è possibile ipotizzare una capacità di produrre reddito estesa ad un ar-
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co di vita temporale di almeno 80/100 anni) motivo per cui si tratta di un metodo frequentemente applicato nelle stime di terreni e fabbricati. Si esegue realizzando la ricostruzione analitica della redditività del bene considerata come differenza della totalità dei ricavi (r) e delle spese (S) e, applicando la nota formula della matematica finanziaria, dividere il risultato ottenuto per il tasso medio rilevato di rendimento (o di capitalizzazione): vc = rn / r in cui: vc = valore di capitalizzazione (corrispondente al valore di mercato o venale del bene); rn = reddito netto o annualità (r – S); r = tasso di capitalizzazione (rmedio = [r1 + r2 + r3 + … + rn] / n). la formula appena illustrata deriva da quella dell’accumulazione iniziale di annualità costanti posticipate S0 = a (qn – 1) / rqn ovvero S0 = (a/r) [(qn – 1)/ qn] in cui: S0 = valore dell’accumulazione (corrispondente a vc); a = annualità (reddito annuo, corrispondente a rn); q = 1 + r; r = tasso; n = numero delle annualità (arco di vita teorica del bene). Se, per quanto detto prima, si assume l’esponente n pari a 80/100 o, comunque, ad un numero piuttosto alto, il valore della frazione tra i termini (qn – 1) e qn sarà prossimo o comunque tendente a 1, rendendosi pertanto sostanzialmente ininfluente rispetto al rapporto tra reddito annuo (a) e tasso (r), per cui S0 = a / r (ovvero vc = rn / r)
t 11.2. metodi di stima i metodi, o procedimenti di stima, sono generalmente classificabili nelle seguenti due categorie: – metodo della stima diretta (definita anche stima sintetica), quando la determinazione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene mediante la comparazione di valori di beni o diritti della stessa tipologia di quello oggetto della stima; – metodo della stima indiretta (definita anche stima analitica), quando la determinazione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto avviene mediante l’elaborazione di dati e informazioni riguardanti il valore di beni o diritti di tipologia diversa.
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11.2.1. Stima diretta o sintetica la stima è detta diretta, empirica o sintetica quando il perito giunge all’espressione del giudizio di stima mediante una valutazione logico-deduttiva complessiva delle caratteristiche del bene effettuata confrontando adeguati parametri tecnici ed economici determinati sulla base di buon senso, esperienza e adeguata conoscenza del mercato. tali parametri devono possedere i seguenti caratteri: – misurabilità, devono cioè poter essere rappresentati con riferimento ad una unità di misura; – rilevabilità, nel senso che sugli stessi è possibile agevolmente acquisire notizie e informazioni; – proporzionalità, cioè deve essere riconoscibile il possesso di sufficienti affinità quali-quantitative tra parametro di riferimento e bene da stimare per consentire attendibili raffronti. tra i vari metodi di stima sintetica, quelli senz’altro più diffusi sono: – stima a vista o ad impressione, utilizzata per lo più nel caso della stima di beni mobili (oggetti, scorte vive e morte, automezzi, ecc.); – stima storica, quando il valore di un bene si determina tenuto conto dell’evoluzione avuta dal suo prezzo di vendita in un certo numero di scambi abbastanza recenti; – stima per valore unitario, eseguita per esempio, nel caso di immobili, quando si prende a riferimento il prezzo a m2 (nel caso di terreni e fabbricati) o a ettaro (fondi agricoli).
11.2.2. Stima indiretta o analitica abbiamo poco sopra esposto il concetto che la stima indiretta (o analitica) conduce alla determinazione del più probabile valore ricercato per un bene o un diritto eseguendo una elaborazione di fattori che attengono a entità economiche differenti rispetto alla finalità della ricerca. ordinariamente il parametro elaborato è, infatti, il reddito annuo potenzialmente realizzato o mancato, cioè il danno. la determinazione del più probabile valore ricercato può operarsi mediante il criterio della stima indiretta o analitica in tutti quei casi in cui non è possibile utilizzare il procedimento della stima sintetica. ciò accade in situazioni particolari, ad esempio quando il rilevamento dei prezzi eseguito mediante l’indagine di mercato si dimostra sostanzialmente inattendibile per effetto dell’assenza di un mercato reale per il bene oggetto della stima ovvero per eccesso di condizionamenti o distorsioni. in sede di consulenza tecnica d’ufficio è tuttavia sempre consigliabile eseguire la stima dell’immobile oggetto degli accertamenti applicando anche tale metodo al fine di un controllo sull’attendibilità dell’apprezzamento eseguito con metodo sintetico. alcuni esempi di applicazione del procedimento di stima analitica possono essere i seguenti: – il calcolo del valore venale di un bene, mediante il criterio della capitalizzazione del reddito;
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– il calcolo del valore di una servitù (vs), mediante la capitalizzazione del danno (d) permanente subito dal fondo servente (vs = d / r); – il calcolo del valore del diritto dell’usufruttuario applicando la formula vu = ru (qn – 1) / r qn in cui: vu = valore del diritto; ru = reddito netto dell’usufruttuario; q = 1 + r; r = tasso; n = durata residua dell’usufrutto (ovvero attesa di vita dell’usufruttuario desunta dalle tavole di vita probabile nel caso di usufrutto a tempo indeterminato); – il calcolo del valore dell’indennità temporanea di occupazione di un fondo applicando la formula i = [bf (qn – 1) / r qn ] + d in cui: i = valore del diritto; bf = beneficio fondiario perduto; q = 1 + r; r = tasso; n = anni di durata dell’occupazione; d = danni (spese di ripristino, ecc.).
t 11.3. Il procedimento estimativo il procedimento estimativo può essere definito come il complesso delle attività tecniche che determina la formulazione del giudizio di stima da parte del perito. in generale, le fasi principali in cui si articola un procedimento estimativo possono così declinarsi: – individuazione dello scopo della stima; – misurazione del bene; – accertamento della effettiva commerciabilità economica e giuridica; – scelta del criterio e del metodo di stima; – indagine di mercato; – determinazione del giudizio di stima o di valore.
t 11.4. alcuni casi ricorrenti di stima relativi a immobili nel seguito saranno passati in rassegna alcuni dei più frequenti casi di stima immobiliare oggetto di perizie e consulenze. anche se probabilmente già chiaro al lettore, ugualmente non si ritiene superfluo sottolineare un concetto della massima importanza: la disciplina dell’estimo non è una
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scienza, motivo per cui i risultati ottenuti da una stima, seppur verificabili, quasi mai sono ripetibili. in buona sostanza, è del tutto inconsueto ed invero assai raro che due perizie redatte da tecnici diversi sullo stesso bene, specialmente se bene immobile, pervengano esattamente allo stesso risultato in termini di valore economico. infatti sia la scelta del criterio di stima, sia del procedimento, sia di ogni singolo fattore di stima, può variare da caso a caso, dipende dal momento e dalle circostanze e, soprattutto, dal processo logico di apprezzamento che effettua il principale protagonista della stima, cioè il perito.
11.4.1. Stima del valore venale di un immobile in sede di consulenza tecnica d’ufficio nel processo civile, la formulazione di quesiti riguardanti la determinazione del valore venale di un immobile o di un compendio di immobili, inteso come il valore corrente di mercato del medesimo, ricorre in almeno tre circostanze: – nello scioglimento di comunioni (ereditarie o meno); – nell’esproprio (esecuzioni immobiliari); – nelle procedure concorsuali (fallimenti). all’interno del pubblicistico ambito giudiziale, ragioni di opportunità e prudenza suggeriscono l’espressione del giudizio di stima come media dei valori ottenuti applicando almeno due criteri di stima, naturalmente ove ciò sia tecnicamente possibile. in linea generale, i criteri utilizzabili sono quelli qui di seguito riportati. 1. Stima del più probabile valore di mercato con procedimento sintetico una volta eseguite tutte le verifiche necessarie per individuare il bene con tutte le sue caratteristiche e accertare il suo grado di commerciabilità, la successiva operazione da svolgere riguarda l’indagine di mercato. la ricerca va finalizzata alla raccolta di dati e informazioni riguardanti i valori immobiliari da assumere come riferimento, in particolare quelli relativi a immobili in possesso di caratteristiche generali, estrinseche e intrinseche analoghe o comunque ragionevolmente comparabili con quelle dell’immobile oggetto della stima. essa può svolgersi con differenti modalità: – intervista di intermediari; – consultazione di giornali e riviste specializzate; – consultazione di siti internet specializzati; – visite e sopralluoghi diretti. una volta ottenuta una sufficiente quantità di dati può eseguirsi una stima per valore unitario, assumendo come riferimento la media dei prezzi rilevati a m2 (nel caso di terreni e fabbricati) o a ettaro (fondi agricoli), eventualmente corretti in base a buon senso e esperienza per tener conto di peculiarità specifiche. 2. Stima del più probabile valore di capitalizzazione con procedimento analitico Gli elementi da determinare sono i seguenti.
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– il reddito lordo annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi: a) canone di affitto reale o stimato (applicando i consueti metodi); b) interessi sul canone; c) interessi sul deposito cauzionale. considerando il basso livello dei tassi dei depositi bancari e il fatto che nelle locazioni di immobili urbani il proprietario deve restituire al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale (in atto pari al 3%), i fattori indicati ai punti b) e c) possono spesso considerarsi sostanzialmente trascurabili ai fini della stima. – il costo di gestione annuo ottenuto dalla sommatoria dei seguenti elementi: a) spese medie di manutenzione straordinaria; b) eventuale quota delle spese di manutenzione ordinaria in capo al proprietario; c) spese di amministrazione; d) imposte e tasse; e) ogni altra spesa come da contratto; f) interessi sulle spese; g) quota di sfitto o inesigibilità. nel caso in cui non si dispone di dati rilevati direttamente, è sempre possibile assumere a riferimento un parametro calcolato sinteticamente, ordinariamente quantificabile con una percentuale variabile dal 13% al 25% del reddito lordo dipendente dalle caratteristiche dell’immobile da valutare. – il tasso di capitalizzazione, ottenuto come media dei tassi di rendimento rilevati per investimenti reali e alternativi (titoli di Stato, obbligazioni, mercato finanziario a basso rischio, ecc.) della stessa quantità di capitale impiegato. Per la determinazione di questo elemento non è così disagevole l’acquisizione di dati sufficientemente attendibili che di norma permettono di definirne l’entità tra non meno dell’1,5-2% per terreni e fondi rustici, il 3-4% per gli immobili residenziali fino a non più del 7-8% per immobili ad elevata redditività (e altrettanto alto rischio di sfitto e inesigibilità) come i negozi, gli uffici e le residenze ad uso turistico o temporaneo. anche in questo caso per la scelta del parametro di riferimento è tuttavia indispensabile effettuare considerazioni e valutazioni specifiche al fine di tenere conto delle eventuali particolarità dell’immobile da stimare e delle condizioni di mercato correnti. una volta ottenuti i valori di stima con i due metodi sopradescritti, considerando che ogni operazione di valutazione economica comporta una certa dose di astrazione trattandosi principalmente di un esercizio intellettuale e di ragionamento, un corretto giudizio finale di stima può anche esprimersi senza troppi patemi come media aritmetica dei due valori determinati: vf = (v1 + v2) / 2 deve sottolinearsi che in materia di estimo ogni elemento che contribuisce all’espressione di un giudizio di stima deve essere analizzato sempre con massima diligenza e attenzione. abbiamo infatti appena visto la buona dose di flessibilità (per non dire di discrezionalità) che il perito può infondere nelle valutazioni.
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Pertanto, l’eventualità che i due valori v1 e v2 determinati in via preliminare fossero profondamente differenti potrebbe essere sintomatica di una qualche anomalia. a questo punto, prima di sottoscrivere una valutazione conclusiva, sarà necessario indagare approfondendo le ragioni di tale differenza che, se non giustificata da motivi oggettivi o comunque ragionevolmente convincenti, attesta, di solito, l’esistenza di gravi errori nel procedimento.
11.4.2. Stima del valore di un immobile alla data di apertura di una successione nel caso di stime retroattive si possono indicativamente seguire almeno due metodi: – dopo aver eseguito la stima dell’immobile o del compendio immobiliare al momento dell’incarico (cioè all’attualità), applicare al valore ottenuto un coefficiente di riduzione che consideri la dinamica dei prezzi di mercato (riferita alla specifica tipologia di bene da stimare) avutasi nel periodo intercorrente tra l’attualità e il momento passato a cui la stima deve essere riferita; – in alternativa è spesso possibile determinare anche direttamente il valore del bene all’epoca richiesta nel quesito, attraverso una simulazione comportante l’applicazione dei criteri di stima illustrati in precedenza utilizzando dati di letteratura o d’archivio della cui attendibilità si è certi.
11.4.3. Stima del valore del diritto di usufrutto e della nuda proprietà nel caso di usufrutto a vita, il primo passo da compiere riguarda la determinazione del valore venale dell’immobile con i consueti criteri. a detto valore si potranno applicare in via sintetica i coefficienti riportati nelle tabelle pubblicate ai fini dell’imposta di registro (d.P.r. n. 131/1986 e s.m.i.) e utilizzate dai notai per il calcolo del valore fiscale dell’usufrutto e della nuda proprietà2. come alternativa analitica ovvero nel caso di usufrutto a tempo determinato (durata massima 30 anni) si dovrà applicare la formula della matematica finanziaria già vista precedentemente vu = ru (qn – 1) / r qn dove ru è la redditività netta annua del diritto e n è il numero di anni mancanti alla scadenza del diritto (in caso di usufrutto vitalizio il termine corrisponde all’attesa di vita dell’usufruttuario desumibile dalle tabelle di vita probabile pubblicate periodicamente dall’iStat per maschi e femmine). il valore della nuda proprietà può essere a questo punto calcolato per differenza tra il valore complessivo e quello dell’usufrutto, considerando la fattispecie pratica riconducibile al concetto di valore complementare vnp = v – vu
2
cfr. scheda 2.47 nella prossima Parte iv.
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ovvero applicando la formula che segue ottenuta dallo sviluppo della precedente nell’ipotesi che il reddito dell’usufruttuario ru sia pari all’annualità del reddito netto rn vnp = ru / rqn
11.4.4. Stima del valore del diritto di uso e abitazione Per la stima del diritto di uso e abitazione può seguirsi lo stesso procedimento visto per l’usufrutto a tempo indeterminato o a tempo determinato, facendo riferimento alla durata del diritto previsto contrattualmente3. 11.4.5. Stima del valore del diritto di superficie anche per la stima del diritto di superficie, cioè il diritto del superficiario di realizzare una costruzione su una certa area di altrui proprietà, è applicabile in via analogica il procedimento relativo al calcolo del valore dell’usufrutto a tempo determinato facendo riferimento alla durata del diritto stabilita nel contratto stipulato tra le parti vs = rs (qn – 1) / r qn Se la durata è invece a tempo indeterminato, il valore del diritto corrisponde al valore di capitalizzazione del reddito netto prodotto dalla costruzione vs = rs / r il valore del diritto del proprietario concedente corrisponde invece alla capitalizzazione del canone netto annuo pagato dal superficiario cui va sommato, nel caso di contratti a tempo determinato, il valore della costruzione esigibile.
11.4.6. Stima del valore delle fruttificazioni da una certa data fino all’attualità le fruttificazioni prodotte da un immobile in un dato periodo possono considerarsi costituite dalla somma di: – canoni di locazione reali o potenziali comprensivi dell’adeguamento iStat previsto dall’articolo 32 della legge n. 392/1978; – interessi legali; – rivalutazione monetaria calcolata anno per anno sulla base degli indici dei prezzi al consumo pubblicati dall’iStat. Per ottenere la fruttificazione netta, dall’importo così ottenuto vanno detratti i costi di gestione. alternativamente può procedersi per via analitica applicando la formula inversa della capitalizzazione fr = v x r 11.4.7. Stima dei danni Per la determinazione della stima dei danni conseguenti al manifestarsi di inconvenienti ovvero di vizi in un immobile, occorre considerare: 3
cfr. articolo 1026 c.c.
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1. i danni materiali cioè quelli relativi ai costi necessari all’esecuzione delle opere di ripristino e riparazione calcolati mediante computo metrico estimativo analitico. Gli importi unitari delle lavorazioni possono desumersi da documenti ufficiali, come ad esempio il Prezziario delle opere pubbliche di pubblicazione più recente. all’importo complessivo delle lavorazioni devono poi essere applicate alcune maggiorazioni (talune forfettarie, altre legali, altre ancora tariffarie) da considerare con la dovuta attenzione e ragionevolezza in base all’entità degli interventi: – per imprevisti (10-15%); – per la rivalutazione dei prezzi correnti di materiali e manodopera in considerazione del tempo trascorso dalla pubblicazione del Prezziario e delle dinamiche commerciali; – per i maggiori costi di mercato delle opere di modesta entità (15-20%); – per i.v.a. sui lavori e forniture (20%); – per consulenza tecnica, progettazione e direzione lavori, compresa i.v.a. e cassa assistenza e previdenza (10-20%); – per misura dei lavori e contabilità (5%); – per collaudo e certificato di regolare esecuzione, compresa i.v.a. e cassa assistenza e previdenza (5-10%); 2. i danni patrimoniali, dati dalla somma del lucro cessante (mancate fruttificazioni e relativi interessi) e del danno emergente (maggiori spese e relativi interessi, eventuale diminuzione di valore).
11.4.8. Stima del valore venale di un immobile locato Per stimare il valore commerciale di un immobile in atto occupato (e di cui non se ne prevede a breve il rilascio) da parte di un locatario, il procedimento di stima da seguire può essere analogo a quello visto nel caso generale con i seguenti accorgimenti: – nel calcolo del reddito netto, considerare la pigione effettiva solo nel caso in cui si tratti di una locazione recente a prezzi di mercato. in caso di vecchia locazione o a canone bloccato, stimare il più probabile canone di mercato ricavabile dall’alloggio; – applicare al valore finale determinato come media aritmetica del più probabile valore di mercato (ottenuto con stima diretta) e del più probabile valore di capitalizzazione (ottenuto analiticamente), un coefficiente di devalutazione variabile dal 10% al 25% anche con riferimento alla solvibilità del conduttore (capacità economica, struttura familiare, attività lavorativa) e alla durata residua del contratto.
11.4.9. Stima dell’indennità dovuta per una servitù di passaggio nel caso di fondi agricoli riveste una certa importanza la stima delle servitù di passaggio a favore di fondi interclusi, cioè senza accesso diretto dalla via pubblica.
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l’indennizzo spettante ai proprietari dei terreni, da ripartire pro-quota in base alla superficie di terreno gravato di ciascuno, è dato dalla somma di quattro fattori: i = vm + ac + dvm + fp in cui: vm = valore di mercato del terreno occupato, calcolabile con stima diretta o per capitalizzazione del danno inteso come mancato reddito (d / r); ac = spesa già sostenuta dal proprietario in termini di anticipazioni colturali (preparazione agricola del terreno, semina, ecc.); dvm = diminuzione del valore del fondo per effetto della servitù, calcolabile con la formula del valore complementare; fp = fruttificazioni perdute. Se i fattori ac, dvm e fp sono nulli, allora i = vm = d / r lo stesso metodo è applicabile nel caso di occupazioni permanenti mentre, nel caso di occupazioni temporanee limitate ad un numero n di anni il fattore vt dovrà calcolarsi come l’anticipazione iniziale delle relative annualità i = vt = d (qn – 1) / rqn
t 11.5. criteri per la misurazione della consistenza di terreni, fabbricati
e lavori edili Questo paragrafo conclusivo del capitolo relativo alla disciplina dell’estimo è dedicato alla enunciazione dei principali criteri e delle più importanti definizioni riguardanti la misurazione e descrizione della consistenza di terreni a manufatti.
11.5.1. Consistenza di alloggi e fabbricati Superficie commerciale. corrisponde alla somma delle seguenti superfici di una unità immobiliare: – superficie dei vani principali al lordo delle murature divisorie e perimetrali, considerando al 50% la superficie dei muri comuni di confine; – superficie di balconi e terrazzi coperti considerata al 30% ovvero al 50%, secondo gli usi locali; – superficie di terrazzi scoperti, lastrici solari praticabili e porticati considerata tra il 10% e il 30%, secondo gli usi locali; – superficie di garage direttamente accessibili dai vani principali, mansarde, cantinette, lavanderie e altre pertinenze interne del genere considerata al 50%; – giardini, orti, corti e cortili, forni e cucine all’aperto e altre pertinenze esterne del genere considerata tra il 10% e il 25%, secondo gli usi locali; – superficie di campi da giuoco, campi coltivati e parchi considerata tra il 2% e il 5%, secondo usi locali, qualità e dimensioni.
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Superficie abitabile. la superficie calpestabile delle stanze destinate ad abitazione. Superficie convenzionale (o locativa). definita dall’articolo 13 della legge n. 392/1978 in materia di locazione di immobili urbani, è costituita dalla superficie netta calpestabile dell’alloggio con le maggiorazioni e riduzioni previste dalla stessa norma. Vano. Spazio abitabile o meno corrispondente a locale o stanza. Vano catastale. unità di misura della consistenza di una unità immobiliare risultante dalle visure catastali. Sono considerati vani interi i soggiorni e le camere; pari a 1/3 servizi, disimpegni e corridoi; 1/10 i balconi.
11.5.2. Consistenza dei terreni Superficie catastale. È la superficie di un appezzamento o di un lotto espressa in ettari, centiare e are (nella forma 00.00.00) risultante dalle visure catastali (1 ha = 10.000 m2; 1 ca = 100 m2; 1 a = 1 m2). Superficie effettiva. È la superficie di un appezzamento o di un lotto risultante dai rilievi topografici.
11.5.3. Definizioni urbanistiche – Superficie territoriale. Superficie di un ambito territoriale definito dallo strumento urbanistico generale o esecutivo (generalmente una zona omogenea) al lordo di infrastrutture, attrezzature e servizi. – Superficie minima di intervento. Superficie territoriale minima per predisporre e attuare uno strumento urbanistico esecutivo di iniziativa privata. – Zonizzazione. Suddivisione in zone territoriali omogenee (a-b-c-d-e-f) del territorio comunale come indicata nello strumento urbanistico. – Infrastrutture. opere pubbliche o di pubblico interesse a livello sovracomunale. – Attrezzature. opere pubbliche o di pubblico interesse a livello di pianificazione generale comunale. – Standard (o Servizi). opere pubbliche o di pubblico interesse a livello di pianificazione attuativa. – Isolato. ogni porzione del territorio edificabile circondata dagli spazi pubblici indicati dal piano particolareggiato o dagli strumenti urbanistici generali. – Area edificabile. appezzamento di terreno destinato dallo strumento urbanistico particolareggiato o generale a fini edificatori. – Lotto. Porzione di un dato appezzamento edificabile al netto delle aree per la viabilità e per le urbanizzazioni. – Lotto minimo. dimensione minima dell’apporzionamento dei terreni ai fini edificatori nei piani di lottizzazione. – Superficie fondiaria. Superficie del lotto edificabile. – Lotto intercluso (urbanisticamente). lotto di terreno delimitato da spazi pubblici e/o strade e/o lotti edificati e/o aree a diversa destinazione urbanistica. – Costruzione. Qualsiasi opera edilizia sopra o sottosuolo.
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– Edificio al rustico. edificio completo delle strutture portanti, le coperture e la muratura di tamponamento. – Sagoma. la conformazione planovolumetrica della costruzione ed il suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale4 (deve pertanto considerarsi l’involucro esterno dell’edificio escludendo aggetti, balconi e altre modifiche interne al perimetro dei prospetti e dell’impronta a terra5). – Ampliamento. l’estensione in senso orizzontale di una costruzione esistente. – Sopraelevazione. estensione in senso verticale di una costruzione esistente. – Densità territoriale. È il rapporto, espresso in m³/m², tra il volume realizzabile ovvero esistente all’interno di un ambito territoriale definito dallo strumento urbanistico generale o esecutivo (generalmente una zona omogenea) e l’estensione territoriale dell’ambito medesimo. – Densità fondiaria. È il rapporto, espresso in m³/m², tra la volumetria assegnata realizzabile sul singolo lotto in base alle prescrizioni dello strumento urbanistico e la superficie effettiva del medesimo. – Densità edilizia. È il rapporto, espresso in m³/m², tra la volumetria esistente su un singolo lotto e la superficie del medesimo. – Rapporto di copertura. rapporto, espresso anche in percentuale, tra la superficie coperta di un edificio e la superficie del lotto su cui insiste. – Superficie coperta. Proiezione sul piano orizzontale del volume edilizio considerato alla quota più alta dello spiccato fuori terra dell’edificio. corrisponde all’area della sagoma orizzontale del volume fuori terra dell’edificio. l’esclusione o meno da tale parametro di portici, terrazze, verande, loggiati, ecc., dipende dai singoli regolamenti edilizi. – Superficie scoperta o libera. l’area di giardini, distacchi, cortili, rampe e altre aree pertinenziali a cielo aperto. – Volume edificabile. cubatura ottenuta dal prodotto della densità fondiaria del lotto edificabile per la superficie del medesimo, detratti i volumi tecnici e aggiunta l’eventuale potenzialità edificatoria di aree limitrofe asservite (con le condizioni della contiguità fisica, dell’identità di destinazione urbanistica e del titolo di disponibilità). – Volume edilizio. cubatura complessiva del manufatto edilizio, abitabile, non abitabile e tecnica. – Volume lordo. Prodotto della superficie coperta di progetto, ovvero realizzata, per l’altezza utile dell’edificio, quest’ultima misurata dal piano di calpestio del primo livello abitabile fino all’estradosso della quota di imposta della copertura. in caso di edifici con piani di superfici diverse, corrisponde alla sommatoria del volume lordo di tutti i piani abitabili. – Volumi tecnici. volumi strettamente necessari a contenere e a consentire l’accesso di quelle parti degli impianti tecnici (idrico, elettrico, termico, elevatorio, ecc.) che non possono, per la loro funzionalità, trovare luogo entro il corpo del4 5
corte di cassazione, sez. iii, n. 8081/1994. t.a.r. Puglia, sez. iii, n. 3210/2004.
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l’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche. a titolo meramente esemplificativo, sono da considerare volumi tecnici quelli necessari per contenere i serbatoi idrici, l’extracorsa degli ascensori, il vano scala al di sopra della linea di gronda, ecc.6. Volume urbanistico. differenza tra il volume lordo e i volumi tecnici. Superficie complessiva. corrisponde alla somma della superficie utile abitabile (cioè la superficie netta di pavimento dei singoli ambienti di un alloggio) e del 60% della superficie non residenziale (superficie dei locali accessori quali cantinole, soffitte, autorimesse, androni, logge e balconi, ecc.)7. Superficie lorda di pavimento. Somma della superficie utile e della superficie dei locali accessori negli insediamenti di carattere commerciale e direzionale. Superficie di vendita. negli esercizi commerciali è la misura dell’area destinata alla vendita, compresa quella occupata da banchi, scaffalature, vetrine e simili ed esclusi gli spazi di avancassa. Sottotetti. volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici ed i volumi compresi tra il tetto esistente ed il soffitto dell’ultimo piano dei medesimi edifici. Pertinenze, locali accessori, seminterrati e cantinati. volumi edilizi fuori o entro terra, realizzati al servizio degli edifici, in genere non computabili nella volumetria degli stessi, salvo il caso in cui siano autonomamente utilizzabili a fini abitativi. Spazi interni degli edifici. aree scoperte circondate dalla costruzione (patii, pozzi luce, chiostrine, cortili, ecc.).
11.5.4. consistenza dei lavori edili la consistenza dei lavori edili è, in genere, quella risultante analiticamente dalle misurazioni dirette in cantiere ovvero quella di progetto, con l’avvertenza che nel caso di stime riguardanti opere di modesta entità il computo delle superfici (relativamente a solai, intonaci, rivestimenti, pavimentazioni, ecc.) e dei volumi (murature, vespai, demolizioni) deve essere considerato vuoto per pieno. ovviamente può seguirsi anche un metodo estimativo sintetico a partire da un costo unitario riferito a una unità di misura specifica (vano, m3 vuoto per pieno, m2 di superficie commerciale, m2 di superficie abitabile, ecc.). ciò a condizione di essere in possesso di dati attendibili e recenti in termini di costo unitario storico. Per la misura e valutazione della consistenza di singole lavorazioni (scavi, carpenterie, strutture, pavimentazioni, murature, opere in ferro o legno, ecc.) è consigliabile adottare le stesse unità di misura dei prezziari di riferimento.
6 7
circolare ministero dei lavori pubblici n. 2474/1973. articoli 2 e 3, d.m. 10-05-1977.
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caPitolo 12
elementI dI urBanIstIca
Per introdurre questa sezione, occorre brevemente accennare alla questione relativa alle connessioni e ai rapporti tra economia e assetti territoriali, in altre parole tra le dimensioni dello sviluppo e quelle dell’urbanistica, ponendo in evidenza quanto siano intime le relazioni che intercorrono tra i meccanismi di programmazione economica e gli strumenti di pianificazione degli assetti territoriali. dato che la prospettiva e gli obiettivi dei primi appartengono, secondo logica, ad un livello certamente vasto e non locale, non deve sorprendere che la legge urbanistica n. 1150 del 1942 prevedeva e prevede, essendo tutt’oggi in vigore, non solo i sistemi di organizzazione dell’ordinato assetto del territorio comunale ma, in primo luogo, modelli di pianificazione di livello territoriale e sovracomunale. l’impostazione cosiddetta “a cascata”, vale a dire discendente dall’amministrazione centrale verso le amministrazioni locali, delle strategie di programmazione economica, si trasferisce nel disegno delle linee di sviluppo territoriale, il quale acquisisce maggior dettaglio man mano che progressivamente si riduce l’ambito territoriale di riferimento (la base cartografica di supporto procede dalla scala a denominatore più grande a quella a denominatore più piccolo). in tal senso, anche i modelli di pianificazione possono definirsi “a cascata” ovvero basati sul “principio dei piani a cannocchiale”, locuzioni che molto efficacemente descrivono la sovrapposizione gerarchica ordinatrice dei vari strumenti per la composizione della disciplina urbanistica del territorio. risulta chiaro, pertanto, che in questi sistemi gerarchici la pianificazione di grado inferiore si uniforma a quella di livello superiore. non essendo questo lavoro la sede più opportuna per approfondimenti giuridici sulla complessa materia dell’urbanistica, si preferisce a questo punto procedere alla rassegna, il più possibile spedita, dello strumentario che compone il sistema complessivo di pianificazione del territorio. ciò sarà fatto tentando di non appesantire oltremodo la trattazione con disquisizioni di livello tecnico-giuridico sulle differenti interpretazioni che gli specialisti attribuiscono alla nozione di “urbanistica” o, secondo una moderna accezione derivante dalla riforma del titolo v della costituzione, di “governo del territorio”. deve tuttavia sottolinearsi la grande attualità del tema e delle sue connessioni con il variegato apparato disciplinare riguardante la materia della tutela ambientale e delle dinamiche di trasformazione urbana e territoriale. Per tali ragioni si è ritenuto opportuno non limitare la rassegna ai classici strumenti di pianificazione urbanistica estendendola, sebbene in termini molto sintetici, anche ai principali strumenti settoriali riguardanti da una parte la disciplina della sal-
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vaguardia ambientale e, dall’altra, i modelli innovativi di pianificazione e di governance territoriale. nella considerazione che al giorno d’oggi nessun tecnico può trascurare tali questioni, al lettore interessato ad eventuali approfondimenti si suggerisce la consultazione dei numerosi ed autorevoli testi esistenti in commercio, alcuni dei quali indicati in bibliografia.
t 12.1. strumenti urbanistici di livello territoriale in base alla legge urbanistica del 1942, i contenuti dei piani di livello territoriale (piani territoriali), dovrebbero essere di tipo direttivo, dovrebbero cioè indicare regole e criteri da osservare nello svolgimento di determinate attività. ciò in quanto, almeno in origine, non affidatari di efficacia conformativa della proprietà privata, al contrario degli strumenti urbanistici di livello comunale. la tendenza osservata negli anni è tuttavia diretta verso l’attribuzione, da parte della P. a., anche alle forme di pianificazione territoriale di connotati maggiormente vincolistici dal punto di vista della capacità di condizionare l’attività e la proprietà privata.
12.1.1. Piani territoriali di coordinamento i piani territoriali di coordinamento sono previsti dall’articolo 5 della legge n. 1150/1942 e insieme ai piani intercomunali costituiscono i modelli di pianificazione d’area vasta definibili di “prima generazione”. essi indicano le direttive da seguire nel territorio considerato, in rapporto principalmente: a) alle zone da riservare a speciali destinazioni ed a quelle soggette a speciali vincoli o limitazioni di legge; b) alle località da scegliere come sedi di nuovi nuclei edilizi od impianti di particolare natura ed importanza; c) alla rete delle principali linee di comunicazione stradali, ferroviarie, elettriche, navigabili esistenti e in programma. originariamente di competenza statale, in realtà non sono mai stati redatti, determinando una grave inadempienza da annoverare tra le concause principali del fallimento del sistema ordinatorio delineato dalla legge urbanistica. infatti, la funzione particolare e specifica del piano territoriale di coordinamento era quella di piano-cornice finalizzato a orientare e coordinare tutta l’attività urbanistica da svolgere in determinate parti del territorio nazionale. il trasferimento alle regioni delle competenze riguardanti le procedure approvative (d.P.r. n. 8/1972) e l’effetto di un’interpretazione da parte ministeriale circa la dimensione territoriale del P.t.c., estensibile fino alla coincidenza con l’intera superficie regionale, ha portato nel tempo al definitivo abbandono dello stesso concetto di tale forma di strumentazione, sostituita ovunque dai Piani urbanistici regionali.
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12.1.2. Piani regolatori intercomunali Questa tipologia di piani è regolata dall’articolo 12 della legge urbanistica n. 1150 del 1942. la loro predisposizione riguarda il caso in cui, per le caratteristiche di sviluppo degli aggregati edilizi di due o più comuni contermini, si ritenga opportuno il coordinamento delle direttive riguardanti l’assetto urbanistico degli stessi. Si tratta di strumenti che possono essere considerati “estensione” della pianificazione di livello comunale, dato che hanno oggettivamente natura e contenuti tipici del PrG.
12.1.3. Piani paesistici e piani paesaggistici i piani paesistici sono gli strumenti di attuazione del vincolo paesistico, disciplinati in origine dalla legge n. 1497/1939, fonte normativa di recente confluita nel codice dei beni culturali e del paesaggio (o codice urbani, t.u. approvato con d.lgs. n. 42/2004 con le successive modifiche e integrazioni apportate dai decreti legislativi n. 156 e n. 157 del 2006). in un primo tempo facoltativi, in atto devono essere redatti obbligatoriamente dalle regioni, enti a cui compete l’iter di formazione e approvazione, in alternativa ad altre forme di pianificazione con valenza urbanistico-territoriale (legge Galasso, n. 431 del 1985). i contenuti dei piani paesistici riguardano l’individuazione sul territorio delle zone suscettibili di trasformazioni edilizie (con corrispondente graduazione della capacità impositiva delle limitazioni derivanti dal vincolo), la localizzazione delle zone di rispetto, la definizione delle norme tecniche per le costruzioni in rapporto alle caratteristiche ambientali, le istruzioni riguardanti la flora e la vegetazione, ecc.. volendo ricercare un rapporto diretto rispetto alle definizioni della legge urbanistica, il piano paesistico possiede elementi ibridi e può essere inteso, per alcuni versi, come uno specifico modello di piano territoriale di coordinamento mentre, per altri, si colloca al limite della pianificazione attuativa. i piani paesistici si rapportano di norma ad ambiti geografici specifici, individuati in genere come mosaico dei territori comunali di un contesto sub-regionale ritenuto omogeneo per caratteristiche storico, ambientali, morfologiche, geografiche, della struttura demografica, produttiva, ecc.. Sulla base territoriale di riferimento, la pianificazione paesistica – ed ora paesaggistica – definisce e regimenta un duplice sistema di vincoli, i quali possono avere carattere generale e speciale. i primi sono i vincoli di natura territoriale imposti direttamente in forza di specifiche disposizioni di legge1. i secondi riguardano le cosiddette “bellezze individue” e le “bellezze d’insieme” costituiti da complessi di beni immobili dichiarati di notevole interesse pubblico con provvedimento regionale e compresi in appositi elenchi pubblicati ufficialmente.
1
articolo 1, legge n. 431/1985.
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12. elementi di urbaniStica
i suddetti vincoli non rappresentano altro che limitazioni al diritto di proprietà sancite dalla Pubblica amministrazione una volta riconosciute le particolari caratteristiche degli immobili coinvolti. il fine della tutela del bene ambientale si può estrinsecare, secondo i casi, in termini di conservazione integrale ovvero di controllata modificazione. i piani paesaggistici, in base alle caratteristiche naturali e storiche, individuano ambiti specifici, definiti in relazione alla tipologia, rilevanza e integrità dei valori paesaggistici2. il disegno dei piani paesaggistici individua le aree nelle quali la realizzazione di interventi di trasformazione territoriale è consentita, a seguito della verifica del rispetto delle prescrizioni stabilite dal piano stesso, e le aree ove sono definite previsioni vincolanti e limitative da introdurre negli strumenti urbanistici. il coordinamento della pianificazione paesaggistica con gli altri strumenti di pianificazione tiene conto delle linee fondamentali dell’assetto del territorio nazionale relativamente alla tutela del paesaggio, come indirizzo della pianificazione, la cui individuazione rientra nelle competenze statali a norma del d.lgs. n. 112/1998. le previsioni dei piani paesaggistici sono cogenti per gli strumenti urbanistici dei comuni, delle città metropolitane e delle province, essendo prevalenti sulle disposizioni contenute negli strumenti urbanistici, negli atti di pianificazione ad incidenza territoriale previsti dalle normative di settore (compresi quelli degli enti gestori delle aree naturali protette) e stabiliscono norme di salvaguardia in attesa dell’adeguamento degli strumenti urbanistici. entro il termine stabilito nel piano, e comunque non oltre due anni dalla sua approvazione, gli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica devono essere adeguati alle previsioni dei piani paesaggistici che divengono efficaci il giorno successivo a quello della pubblicazione nel bollettino ufficiale della regione.
12.1.4. Piani comprensoriali la ricerca di un livello intermedio di pianificazione tra regione e comune ha determinato, specie tra gli anni ’60 e ’70 (anche a causa di eventi calamitosi di particolare gravità come il terremoto nella valle del belice), la genesi di soggetti organizzativi con caratteri istituzionali propri e tipici degli enti o degli organi amministrativi, i comprensori. la normativa istitutiva assegnava a questi enti potestà pianificatoria e, in alcuni contesti (regioni umbria, Sicilia, friuli venezia Giulia, provincia di trento), i relativi strumenti di organizzazione dello sviluppo territoriale nascono come veri e propri piani operativi sostitutivi dei piani regolatori con molte analogie dal punto di vista dei contenuti. in altri, invece (lombardia), si avvicinavano più che altro alla tipologia del Piano territoriale di coordinamento, possedendo essenzialmente carattere di indirizzo. Si tratta di strumenti in fase recessiva che ormai hanno quasi ovunque esaurito le loro funzioni.
2
articolo 135 e 143 del codice dei beni culturali e del paesaggio.
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12.1.5. Piani urbanistici delle Comunità montane Si tratta di un altro esempio di pianificazione “direttiva” da parte di enti con potestà amministrativa intermedia tra regione e comune, le comunità montane che furono istituite con la legge n. 1102/1972. i relativi strumenti di pianificazione, in origine previsti facoltativamente ma resi obbligatori da quasi tutte le legislazioni regionali, hanno avuto connotazioni non univoche, oscillanti dalla tipologia prescrittiva propria del livello sovracomunale a quella precettiva tipica dei piani regolatori o, più frequentemente, mista. l’evoluzione normativa che ha interessato questi enti (legge n. 142/1990, n. 97/1994 e n. 265/1999), laddove ancora esistenti (ad esempio in Sicilia le comunità montane sono state soppresse fin dal 1986), ha ridimensionato le loro funzioni di pianificazione in senso asimmetrico rispetto alla contemporanea rivalutazione delle competenze in materia urbanistica delle Province. in atto le comunità montane sono tenute a concorrere alla formazione del piano territoriale di coordinamento della provincia di appartenenza attraverso la formulazione delle indicazioni contenute nei piani pluriennali di sviluppo delle comunità stesse.
12.1.6. Piani urbanistici regionali Previsti a partire dagli anni settanta del ’900 da diverse legislazioni regionali anche con altre denominazioni (piano di assetto territoriale, ecc.), costituiscono il principale esempio applicativo della “pianificazione di area vasta”. così come è stato accennato in precedenza, vi è una tendenza diffusa ad attribuire a questi strumenti, non soltanto caratteristiche di indirizzo direttivo ma anche precettivo e vincolistico in concorrenza con il livello di pianificazione comunale. insieme agli altri strumenti introdotti o sviluppati essenzialmente tra gli anni ’70 e ’80 del XX secolo (in alcune regioni, ad esempio, manca tuttora la legge istitutiva), vanno inclusi nella tipologia della pianificazione di area vasta cosiddetta di “seconda generazione”.
12.1.7. Piani territoriali di coordinamento delle province con i piani provinciali e quelli per le aree metropolitane, si accenna infine ai piani di area vasta definibili di “terza generazione” e che hanno avuto origine nell’alveo del processo di riforma della Pubblica amministrazione dell’ultimo ventennio. i piani territoriali di coordinamento delle province sono stati introdotti dalla legge n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali d.lgs. n. 267/2000. compito dei P.t.c.P. è quello di individuare le diverse vocazioni e destinazioni del territorio, la localizzazione di massima delle maggiori infrastrutture, le linee di intervento per la sistemazione e la tutela del suolo e delle acque nonché le aree in cui istituire parchi e riserve naturali. Sotto il profilo della natura giuridica, questo modello pianificatorio non dovrebbe possedere contenuti conformativi della proprietà privata ma, come accennato in precedenza, la relativa disciplina dev’essere articolata dalle regioni che, nell’applicazione delle facoltà discrezionali di cui dispongono, possono far virare l’istituto in una forma
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mista, per esempio attraverso l’imposizione obbligatoria delle misure di salvaguardia o, ancora, nella specificazione di vincoli immediatamente operativi.
12.1.8. Piani urbanistici delle aree metropolitane la legge n. 142/1990, confluita nel t.u. degli enti locali (d.lgs. n. 267/2000), tra le altre innovazioni istituisce un regime giuridico differenziato su due livelli per alcune grandi conurbazioni, in particolare le aree metropolitane costituite dai comuni di torino, milano, venezia, Genova, bologna, firenze, roma, bari e napoli e gli altri comuni che hanno con essi rapporti di stretta integrazione territoriale, economica, della vita sociale, delle relazioni e culturali3. Per quanto riguarda gli aspetti della pianificazione territoriale, la questione principale attiene al tipo di relazione che intercorre tra gli strumenti di livello gerarchicamente superiore e inferiore, considerato che ragioni di efficienza e semplificazione fanno prevedere che le attribuzioni in materia urbanistica dei singoli comuni dovranno ridimensionarsi a compiti di tipo attuativo. da questo punto di vista è possibile rilevare nei piani delle città metropolitane delle affinità con i piani regolatori intercomunali, tenuto conto della dimensione territoriale intermedia dell’area metropolitana e l’esigenza di raccordi con l’eventuale pianificazione preesistente.
t 12.2. strumenti urbanistici di livello comunale nello spirito originario della legge urbanistica n. 1150/1942 si affidava in particolare al PrG il ruolo programmatico e ai piani particolareggiati il ruolo esecutivo, necessario per il rilascio dei titoli abilitativi a costruire e per gli espropri. in realtà, nel tempo, si è osservato il consolidamento della prassi e dell’orientamento giurisprudenziale a favore dell’attribuzione ai PrG di un carattere misto “normativo-operativo”.
12.2.1. Vincoli e zonizzazione negli strumenti urbanistici di livello comunale i vincoli rappresentano la parte cosiddetta “precettiva” dello strumento urbanistico generale e possono distinguersi nelle seguenti tre categorie. 1. vincoli di zonizzazione (vigenti a tempo indeterminato), dipendenti dagli usi specifici consentiti in una data porzione del territorio comunale suddiviso in zone omogenee destinate ad uso privato o pubblico ai sensi del d.i. n. 1444/1968. le zone territoriali omogenee sono denominate normalmente con le prime sei lettere dell’alfabeto come segue: Zone A) Sono le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzio-
3
cfr. articolo 22 t.u..
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ni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; Zone B) Sono le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone a): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2; Zone C) Sono le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera b); Zone D) Sono le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati; Zone E) Sono le parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone c); Zone F) Sono le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale. naturalmente è possibile che negli strumenti urbanistici siano adoperate anche altre lettere ovvero combinazioni di caratteri alfanumerici per indicare zone con destinazioni speciali o sottozone. Si rinvia al testo del d.i. n. 1444/1968 per ciò che riguarda i limiti inderogabili di densità, di altezza, di distanza fra i fabbricati (parametri urbanistici). 2. vincoli di localizzazione, riguardanti le aree destinate ad opere di interesse pubblico preordinate all’espropriazione o all’inedificabilità (aventi durata quinquennale) riferibili ai numeri 1, 3 e 4 dell’articolo 7 della legge n. 1150/1942 di cui si accennerà in seguito. tali vincoli sono pertanto relativi a: – sistema delle infrastrutture puntuali e a rete (porti, aeroporti, strade, ferrovie, elettrodotti e altre opere di interesse pubblico anche di livello sovralocale) con le relative zone o fasce di rispetto; – sistema delle attrezzature (zone f); – sistema dei servizi (cosiddetti standard urbanistici cioè le dotazioni di spazi pubblici o riservati per attività collettive, verde pubblico o parcheggi, che vengono dimensionati in ciascuna zona omogenea in cui ricadono in base agli abitanti insediabili). 3. vincoli di tutela (paesaggistica, ecc.) condizionanti l’esecuzione di opere edilizie e di trasformazione urbanistica del territorio, subordinandole a limitazioni ovvero all’autorizzazione o al nulla osta di altri enti pubblici. Questa tipologia è invero molto estesa e tende nel tempo a dilatarsi sempre di più per effetto della crescente sensibilità collettiva in materia ambientale cui corrisponde una continua evoluzione normativa a livello comunitario, nazionale e regionale. a titolo esemplificativo ci si limita pertanto a riferire dei principali vincoli discendenti dalla normativa nazionale:
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– vincoli paesaggistici, monumentali e archeologici (d.lgs. n. 42/2004 e successive modifiche); – vincolo sismico (legge n. 64/1974); – vincolo idrogeologico e forestale (r.d. 3267/1923); – aree naturali protette (parchi, riserve, ecc., legge n. 394/1991); – zone Sic, ZPS e ZSc costituenti la rete ecologica “natura 2000” (direttive “Habitat” n. 92/437cee e “uccelli” n. 79/409/cee, d.P.r. n. 357/1997); – zone a rischio di incidente rilevante (d.lgs. n. 334/1999); – soprassuoli percorsi dal fuoco (legge n. 353/2000). il sistema complessivo dei vincoli è molto spesso determinato da sovrapposizioni regolamentari, motivo per cui su una determinata area possono insistere allo stesso tempo anche tutte e tre le tipologie di vincolo.
12.2.2. Opere di urbanizzazione le opere di urbanizzazione sono tutte quelle opere di interesse collettivo che devono essere localizzate a servizio delle attività umane nel processo di sviluppo edilizio di un dato ambito territoriale. la loro realizzazione è generalmente posta, sotto forma di contributo finanziario, a carico di chi richiede il rilascio della concessione edilizia mediante il pagamento dei relativi oneri quantificati direttamente dall’amministrazione comunale. le opere di urbanizzazione si distinguono in primarie e secondarie. le prime sono costituite dalle dotazioni di spazi ad uso pubblico di contesto necessari per rendere un’area edificabile (limitatamente a quelle indispensabili per assicurare le necessarie condizioni di vita sotto il profilo dell’igiene, della viabilità e sicurezza) in base alle condizioni previste dall’articolo 31 della legge urbanistica n. 1150/1942. le seconde sono invece costituite dalle cosiddette attrezzature pubbliche di interesse collettivo. l’amministrazione comunale non può negare il proprio assenso alla realizzazione di un edificio per la carenza di opere di urbanizzazione primaria se delle stesse è prevista la realizzazione nel successivo triennio. in caso contrario può imporre al richiedente l’esecuzione diretta, contemporaneamente alla costruzione, a scomputo totale o parziale del contributo concessorio. Si rinvia al testo del d.i. n. 1444/1968 per ciò che riguarda le dotazioni minime (standard urbanistici) di spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi a servizio degli insediamenti residenziali e produttivi. le opere di urbanizzazione primarie sono le seguenti4: 1) strade residenziali; 2) spazi di sosta o di parcheggio; 3) fognature; 4) rete idrica;
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articolo 16, comma 7, d.P.r. n. 380/2001.
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5) 6) 7) 8)
rete di distribuzione dell’energia elettrica e del gas; pubblica illuminazione; spazi di verde attrezzato; infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere relative5; 9) cavedi multiservizi e cavidotti per il passaggio di reti di telecomunicazioni, salvo nelle aree individuate dai comuni sulla base dei criteri definiti dalle regioni6; 10) le infrastrutture, anche private, destinate alla ricarica dei veicoli alimentati ad energia elettrica7.
le opere di urbanizzazione secondaria sono8: 1) asili nido e scuole materne; 2) scuole dell’obbligo nonché strutture e complessi per l’istruzione superiore all’obbligo; 3) mercati di quartiere; 4) delegazioni comunali; 5) chiese e altri edifici religiosi; 6) impianti sportivi di quartiere; 7) aree verdi di quartiere; 8) centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie. nelle attrezzature sanitarie sono ricomprese le opere, le costruzioni e gli impianti destinati allo smaltimento, al riciclaggio o alla distruzione dei rifiuti urbani, speciali, pericolosi, solidi e liquidi, alla bonifica di aree inquinate. le opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate da soggetti diversi dal comune si configurano quali interventi di nuova costruzione subordinati al rilascio del titolo abilitativo edilizio principale (permesso di costruire o concessione edilizia).
12.2.3. Piano regolatore comunale nonostante il sistema di pianificazione nazionale, articolato dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942, abbia avuto un’attuazione frammentata e parziale, la concentrazione di attribuzioni e interessi in capo all’ente con competenza principale e prevalente, il comune, spiega il motivo dell’indiscusso protagonismo dello strumento PrG regolato dall’articolo 7 della legge n. 1150 del 1942. il piano regolatore generale, in riferimento all’intero territorio comunale, deve indicare: 1) la rete delle principali vie di comunicazione stradali, ferroviarie e navigabili e dei relativi impianti;
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articolo 86, comma 3, d.lgs. n. 259/2003. articolo 40, comma 8, legge n. 166/2002. articolo 17-sexies legge n. 134/2012. articolo 16, comma 8, d.P.r. n. 380/2001.
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12. elementi di urbaniStica
2) la divisione in zone del territorio comunale con la precisazione delle zone destinate all’espansione dell’aggregato urbano e la determinazione dei vincoli e dei caratteri da osservare in ciascuna zona; 3) le aree destinate a formare spazi di uso pubblico o sottoposte a speciali servitù; 4) le aree da riservare ad edifici pubblici o di uso pubblico nonché ad opere ed impianti di interesse collettivo o sociale; 5) i vincoli da osservare nelle zone a carattere storico, ambientale, paesistico; 6) le norme per l’attuazione del piano. la definizione della natura giuridica del piano regolatore ha avuto variegati orientamenti nel tempo, in dottrina e in giurisprudenza, oscillanti tra atto con natura normativa o amministrativa o mista operativa-conformativa. Quest’ultima è anche la posizione consolidata dalla giurisprudenza del consiglio di Stato. il PrG può quindi possedere legittimamente, caso per caso, natura di atto normativo o amministrativo, può quindi contenere contemporaneamente norme generali di carattere programmatico e vincoli di immediata operatività. oltre alla localizzazione delle opere pubbliche e alla zonizzazione del territorio, il PrG deve contenere anche la ricognizione del patrimonio culturale e ambientale da tutelare, la ricognizione del patrimonio urbanistico edilizio da recuperare (delimitazioni ai sensi dell’articolo 27, legge n. 457/1985) e, infine, le norme per l’attuazione del piano. contestualmente al PrG, il comune di norma predispone anche gli altri strumenti necessari per la concreta attuazione del piano e che sono il regolamento edilizio, i programmi pluriennali di attuazione e i piani particolareggiati esecutivi, necessari per soddisfare i fabbisogni insediativi (di edilizia residenziale pubblica e privata, per insediamenti produttivi, ecc.) in base alle strategie di sviluppo socio-economico oggetto degli indirizzi assegnati dall’amministrazione. la formazione del PrG avviene attraverso un complesso procedimento che ha origine nell’affidamento dell’incarico agli uffici tecnici comunali ovvero, se non adeguati, a liberi professionisti9. l’incarico dovrà portare al disegno di piano in maniera coerente con la delibera consiliare di indirizzo (prassi codificata in molte leggi regionali tendente all’individuazione delle linee politiche di sviluppo socio-economico) e basarsi su studi specialistici e dettagliati del territorio (dal rilievo aerofotogrammetrico, agli studi geologici e geotecnici, agroforestali, ecc.). l’adozione, preceduta dal parere di compatibilità geomorfologica del Genio civile per i comuni a rischio sismico (articolo 13, legge n. 64/1974), avviene con delibera del consiglio comunale a maggioranza semplice. da questo momento decorrono le “misure di salvaguardia” (legge n. 1902/1952) vale a dire l’obbligo per un periodo di tre anni, prorogabile a cinque, di sospendere le determinazioni relative al rilascio di concessioni edilizie in contrasto rispetto al piano adottato. Segue la fase di deposito e pubblicazione per un periodo di trenta giorni con-
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la competenza alla redazione di strumenti urbanistici, ivi compresi i piani di lottizzazione, e relative varianti è attribuita a professionisti laureati.
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secutivi durante il quale chiunque può prendere visione della documentazione del PrG. entro i successivi trenta giorni possono essere presentate osservazioni da parte dei cittadini interessati (secondo un’interpretazione estensiva della giurisprudenza che tiene conto della funzione più che altro di apporto collaborativo delle osservazioni). ricordiamo che le osservazioni costituiscono atti distinti dalle opposizioni, invece presentabili dai proprietari di immobili interessati da piani particolareggiati. Sulle osservazioni (ed eventuali opposizioni) si pronuncia il consiglio comunale con apposita delibera di controdeduzioni. l’ultima fase è quella dell’approvazione regionale, che può avvalersi dell’ausilio di speciali organi consultivi, quando tale competenza non è devoluta alle province o ai comuni stessi. l’efficacia del PrG si determina al momento della pubblicazione (su Gazzetta o bollettino ufficiale regionale) e deposito (presso la segreteria comunale) del decreto approvativo che può stabilirne l’approvazione integrale, parziale, con prescrizioni, condizionata o con modifiche apportate d’ufficio. il PrG, ove incida su posizioni giuridiche soggettive e qualificate di enti pubblici e cittadini, può essere impugnato presso il tribunale amministrativo regionale fin dalla sua adozione10. l’eventuale sentenza di annullamento, parziale o totale, ha effetto demolitorio della previsione di piano ma non ripristinatorio del precedente assetto urbanistico. le parti del territorio oggetto di eventuale stralcio nel provvedimento approvativo o di sentenza di annullamento vengono comunemente definite “zone bianche”, cioè zone in cui manca una precisa normativa. a queste vengono assimilate anche le aree in cui siano decaduti i vincoli quinquennali preordinati all’esproprio. in tutte queste aree l’orientamento prevalente della giurisprudenza ammette il ripristino dello jus aedificandi ma, in base ad un’interpretazione analogica, unicamente negli stretti limiti stabiliti dall’articolo 17 della legge n. 765/1967 che fissa i parametri edilizi consentiti nei comuni privi di strumenti urbanistici. occorre ribadire infine, per quanto riguarda il caso particolare della decadenza dei vincoli comportanti inedificabilità, che la giurisprudenza costituzionale ha affermato l’illegittimità costituzionale della reiterazione dei vincoli senza indennizzo11. in tal senso si esprime anche il t.u. degli espropri12.
12.2.4. Regolamento edilizio il regolamento edilizio è la forma più antica di strumento relativo alla disciplina delle attività costruttive, delle procedure di autorizzazione delle stesse e dell’organizzazione degli organi tecnici competenti all’esame dei progetti. Già con leggi del 1859 (n. 3702) e del 1865 (n. 2248 sui lavori pubblici) venivano attribuite direttamente ai comuni competenze in materia di edilizia riguardo all’ornato e all’igiene,
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Sentenza consiglio di Stato, 16 giugno 1978, n. 17. Sentenza corte costituzionale, 20 maggio 1999, n. 179. cfr. articolo 39, d.P.r. n. 327/2001.
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12. elementi di urbaniStica
poi riprese e modificate nel 1915 (legge n. 148) e nel 1934 (leggi n. 383 e n. 1265, t.u. delle leggi sanitarie). l’articolo 33 della legge n. 1150/1942 ne definiva i contenuti in 14 punti (dalla formazione, attribuzioni e funzionamento della commissione edilizia comunale, alle norme igieniche, alle modalità di redazione e presentazione dei progetti, all’apposizione dei numeri civici, ecc.) a cui successivamente si sono aggiunti temi derivanti da specifiche norme di settore, come nel caso della disciplina sull’abbattimento delle barriere architettoniche, sul risparmio energetico, sull’inquinamento elettromagnetico, sugli impianti tecnologici, sui criteri di urbanistica commerciale, sulla certificazione energetica, e così via. il regolamento edilizio rappresenta in ogni caso un insieme di norme giuridiche la cui violazione può essere posta sullo stesso piano della violazione di altre leggi.
12.2.5. Programma di fabbricazione Si tratta di uno strumento alternativo al PrG che può essere adottato dai comuni non obbligati alla redazione del PrG stesso (articolo 34, legge n. 1150/1942). dopo alcune incertezze iniziali, nel tempo si è consolidata l’assimilazione giurisprudenziale tra piano regolatore e programma di fabbricazione13. infatti, nel periodo susseguente all’entrata in vigore della legge urbanistica n. 1150 del 1942, i programmi di fabbricazione si configuravano come semplici planimetrie che indicavano lo stato di fatto degli abitati con una sommaria divisione in zone caratterizzate da differenti possibilità di utilizzazione edilizia e altrettanto sommarie e poco significative “direttrici di espansione”. Solo dopo la legge n. 76/1967 molti comuni, pur preferendo il P. di f. al PrG per le più agili procedure di approvazione, hanno comunque ritenuto di ampliare e arricchire i contenuti sia in termini di analisi e studi propedeutici sia per quanto riguarda l’elaborazione di rappresentazioni attendibili della situazione urbanistica e delle previsioni dell’organizzazione futura del territorio. anche per effetto della successiva evoluzione normativa, i programmi di fabbricazione sono stati assimilati ai PrG anche sotto l’aspetto contenutistico, potendo legittimamente imporre vincoli di inedificabilità e preordinati all’esproprio.
12.2.6. Piano di ricostruzione Si tratta di uno strumento oramai praticamente scomparso, regolato in origine dal decreto legislativo luogotenenziale n. 154 del 1945, con i successivi decreti legge n. 261/1947 e n. 740/1948 e, infine, dalla legge n. 1402/1951 per la ricostruzione degli aggregati urbani danneggiati durante il secondo conflitto mondiale. la sua approvazione aveva carattere di necessità ed eccezionalità, valore di dichiarazione di pubblica utilità e vigenza a tempo determinato (dieci anni).
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Sentenza corte costituzionale, 20 marzo 1978, n. 23.
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Si tratta di un atto con natura giuridica equiparata al piano particolareggiato ma in molti comuni ha costituito per decenni l’unico strumento urbanistico, a causa delle proroghe intervenute con diversi provvedimenti legislativi che hanno lasciato aperta la questione fin quasi ai giorni nostri14.
12.2.7. Il piano strutturale i piani strutturali e i piani operativi sono modelli di pianificazione non codificati dalla legge urbanistica n. 1150 del 1942 ma sono istituti introdotti in diverse legislazioni regionali in seguito alla riconfigurazione delle competenze definita nel processo di riforma dello Stato in senso federale. il piano definito “strutturale” – anche altrimenti denominato piano delle regole, piano direttore, ecc. – rappresenta lo strumento di livello comunale cui è affidato il compito di fissare le strategie di sviluppo territoriale, da riferire temporalmente al medio-lungo periodo (10-15 anni). i contenuti del piano strutturale attengono alla definizione di due aspetti programmatici fondamentali e di carattere generale, in grado di produrre effetti territoriali. il primo è la rappresentazione del quadro delle cosiddette “invarianti”, organizzato attorno al sistema delle localizzazioni infrastrutturali di livello sovracomunale (cioè dipendente dal piano regionale e dal piano di coordinamento provinciale), al sistema ambientale e al sistema delle “coerenze”, nessuno dei quali suscettibile di modificazioni in quanto considerato a priori elemento costitutivo di interessi irrinunciabili e non contrattabili della collettività cittadina. il secondo è l’individuazione delle potenzialità di sviluppo territoriali attraverso l’indicazione delle aree trasformabili (ambiti, distretti, unità organiche elementari, ecc.) e della disciplina connessa. l’indicazione dei siti va intesa come localizzabilità – e non quindi localizzazione effettiva – degli insediamenti residenziali, turistici, produttivi, ecc., la cui collocazione definitiva sul territorio sarà decisa dall’amministrazione solo al momento della proposta progettuale che ne attesta la concreta realizzabilità. relativamente a tali aspetti, secondo alcuni autori, il piano strutturale dovrebbe limitarsi a fornire indicazioni non prescrittive ma esclusivamente programmatiche, ad eccezione di quanto riguarda i vincoli ambientali. il piano strutturale contiene, di norma, una lettura del territorio comunale analitica e particolarmente dettagliata, fondata su approfondite attività di ricognizione, conoscenza e valutazione delle caratteristiche dei modelli insediativi, produttivi, ambientali, naturalistici, ecc. tali attività di analisi e conoscenza tuttavia conducono, inevitabilmente nella pratica, all’individuazione di una pluralità di elementi da assoggettare a tutele specifiche – rectius vincolare escludendo qualsiasi forma di indennizzo – per effetto del rilevante interesse pubblico che tali elementi rivestono.
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in ultimo con legge n. 317/1993.
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12. elementi di urbaniStica
in questo modo si pone in evidenza la natura giuridica reale del piano strutturale, che va considerata oggettivamente “mista”.
12.2.8. Il piano operativo il piano operativo – anch’esso denominato in maniera differente da regione a regione – rappresenta invece lo strumento a cui è assegnato il compito della concreta attuazione delle strategie di sviluppo territoriale e socio-economico fissate dal piano strutturale. in generale esso riguarda quelle parti del territorio comunale in cui il piano strutturale individua suscettività all’attivazione di processi di valenza urbanistica. il riferimento temporale di questo strumento è, ordinariamente, correlato al breve periodo, cinque anni, durata corrispondente al mandato politico dell’amministrazione comunale. Per questa ragione il piano operativo spesso è denominato con una certa enfasi “piano del sindaco”. Si tratta quindi di uno strumento di dettaglio che definisce il regime giuridico degli immobili in esso compresi, riferendo tipologia e portata degli interventi al programma dell’amministrazione in relazione alla situazione di bilancio e ai documenti di programmazione delle opere pubbliche. il piano operativo può disporre anche di strumenti gerarchicamente subordinati di tipo specificatamente attuativo e particolareggiato, ad esempio gli stessi piani di lottizzazione, necessari per gli interventi urbanistici di rilevanza minore che, in tal senso, possono identificarsi come strumenti di pianificazione comunale di terzo livello.
t 12.3. strumenti urbanistici attuativi la rassegna prosegue con l’illustrazione dei seguenti strumenti di attuazione della programmazione di livello generale, la cui presenza costituisce, secondo lo spirito originario della legge urbanistica del 1942 (salvo motivate eccezioni), condizione necessaria per il rilascio del titolo abilitativo all’edificazione: – piani particolareggiati esecutivi (di iniziativa pubblica); – piani di lottizzazione (di iniziativa privata e/o pubblica); – piani esecutivi previsti da norme speciali e di settore.
12.3.1. Piani particolareggiati i piani regolatori particolareggiati, o piani particolareggiati esecutivi, regolati dall’articolo 13 e seguenti della legge n. 1150/1942, costituiscono insieme ai piani di lottizzazione e ai comparti gli strumenti ordinari di attuazione della pianificazione generale comunale. i contenuti attengono in particolare alla specificazione delle prescrizioni incidenti sull’attività edilizia privata nonché sulla realizzazione di opere pubbliche o di pubblico interesse. il procedimento formativo è analogo a quello dei piani regolatori e prevede l’adozione di competenza del consiglio comunale con contestuale applicazione delle “misure di salvaguardia”. la fase successiva di pubblicazione e deposito per la partecipa-
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zione collaborativa dei cittadini, attraverso la presentazione di eventuali opposizioni, è integrata dalla notifica del piano a ciascun proprietario di immobili vincolati. l’iter si conclude con il provvedimento di approvazione, sempre per mezzo di deliberazione del consiglio comunale. da segnalare l’obbligatoria necessità di acquisizione del parere della Sovrintendenza ai beni culturali e ambientali e dell’ufficio del Genio civile competenti per territorio, in caso di sussistenza di vincoli paesaggistici e di rischio sismico. compete invece alla regione (o alla Provincia) l’approvazione dei piani particolareggiati in variante al PrG, aventi quindi funzione di revisione o aggiornamento parziale di quest’ultimo. al suddetto ente il piano particolareggiato va in ogni caso trasmesso per le eventuali osservazioni15. contrariamente al piano regolatore che ha vigenza a tempo indeterminato, il piano particolareggiato deve essere attuato nel termine massimo di dieci anni, diventando inefficace nella parte inattuata. caratteristica peculiare dei piani particolareggiati è la capacità impositiva di vincoli espropriativi che possono colpire non solo le aree destinate a opere pubbliche ma anche aree inedificate o occupate da costruzioni difformi dalle prescrizioni di zona (allo scopo dell’ordinata attuazione delle zone di espansione)16. Per quanto concerne i contenuti, i piani particolareggiati devono indicare: – le reti stradali; – i principali dati altimetrici di ciascuna zona; – le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze; – gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico; – gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia; – le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano regolatore o nello stesso p.p.; – gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare; – la profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future. inoltre, ogni piano particolareggiato deve essere corredato da una relazione illustrativa e da un piano finanziario con la previsione di massima delle spese occorrenti per la acquisizione delle aree e per le sistemazioni generali necessarie all’attuazione. di norma viene allegato anche un regolamento di attuazione.
12.3.2. Piani di lottizzazione il piano di lottizzazione “convenzionata” (articolo 28, legge n. 1150/1942) è l’unico strumento attuativo di iniziativa privata ma può anche essere predisposto d’ufficio, in via sostitutiva, dal comune.
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articolo 24 e 25, legge 28 febbraio 1985, n. 47. articolo 7, d.P.r. n. 327/2001.
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12. elementi di urbaniStica
il termine lottizzazione manca di una definizione legislativa. in generale si intende per lottizzazione la suddivisione in lotti edificabili di un isolato o di un’area, con la previsione di una pluralità di nuovi edifici e nuove opere di urbanizzazione17. condizioni indispensabili per la predisposizione di un piano di lottizzazione sono la subordinazione allo strumento urbanistico di livello generale e la stipula di una convenzione tra richiedente e comune allo scopo di definire tutti gli oneri connessi all’urbanizzazione e che riguardano la cessione gratuita delle aree necessarie alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, le modalità di realizzazione delle stesse ad eventuale scomputo totale o parziale degli oneri concessori, i termini temporali per l’esecuzione (massimo dieci anni), le garanzie finanziarie. l’iter formativo ha avvio al momento della presentazione dell’istanza da parte dell’interessato, corredata dal progetto e dallo schema di convenzione. la competenza ad approvare il piano di lottizzazione è del consiglio comunale, previa acquisizione degli eventuali pareri degli enti preposti alla tutela di vincoli condizionanti l’attività edilizia ed urbanistica (vincolo paesistico, di rischio sismico, ecc.) salvo il caso, invero alquanto improbabile, di lottizzazioni che non incidono sull’assetto del territorio, considerati dalla giurisprudenza lasciati al potere della Giunta18. alla stipula e trascrizione della convenzione (sorta di atto d’obbligo unilaterale) segue il rilascio dell’autorizzazione e del titolo abilitativo alla costruzione. va precisato che il comune conserva in ogni momento la facoltà di adottare una diversa sistemazione del territorio nell’interesse pubblico generale19. i contenuti dei piani di lottizzazione sono analoghi a quelli dei piani particolareggiati.
12.3.3. Comparto edificatorio altro istituto attuativo dello strumento urbanistico generale (articolo 23 legge n. 1150/1942 e articolo 870 c.c.), in effetti presuppone l’esistenza di un piano particolareggiato sovraordinato (ovvero di un programma pluriennale di attuazione)20. Può quindi definirsi strumento urbanistico di terzo grado (o forse sarebbe meglio dire di quarto, considerando i piani di livello territoriale)21. la formazione è d’iniziativa comunale contestualmente all’approvazione del piano particolareggiato o entro il periodo di validità dello stesso. il comparto costituisce in particolare un’unità fabbricabile comprendente aree inedificate e costruzioni da trasformare. la realizzazione edilizia avviene a cura degli stessi proprietari degli immobili compresi nel comparto o del consorzio costituito da una maggioranza qualificata (tre quarti dei proprietari), previo esproprio delle proprietà non aderenti.
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Inter alias, consiglio di Stato, 19 giugno 1981, n. 262, e circolare ministero dei lavori pubblici n. 3210 del 28 ottobre 1967. consiglio di Stato, 21 novembre 1991. t.a.r. marche, 6 settembre 1979, n. 242. articolo 13, legge n. 10/1977. consiglio di Stato, 17 luglio 1996, n. 860.
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l’articolo 27, comma 5, della legge n. 166/2002 contempla la possibilità di costituire consorzi con il concorso dei proprietari rappresentanti solo la maggioranza assoluta del valore degli immobili in base all’imponibile catastale.
12.3.4. Piani per l’edilizia economica e popolare È opportuno chiarire preliminarmente che l’edilizia residenziale pubblica, nelle sue articolazioni di sovvenzionata (realizzata direttamente da Stato, regioni, comuni e i.a.c.P. con risorse pubbliche), agevolata (con contributo pubblico sugli strumenti di finanziamento bancario) e convenzionata (basata su convenzioni tra comune e privato) – secondo autorevoli tesi confermate dalla giurisprudenza – è parte di un sistema di servizio pubblico poiché tende a soddisfare un interesse collettivo relativo ad un bisogno primario (l’abitazione) all’interno di un regime giuridico di natura pubblicistica. nel merito, i piani PeeP (denominati anche piani di zona) istituiti dalla legge n. 167/1962, sono obbligatori per i comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti, o capoluoghi di provincia. Hanno la finalità di individuare le aree da destinare all’edilizia residenziale pubblica, previa espropriazione e successiva concessione in diritto di superficie per la costruzione degli alloggi popolari. le aree prescelte devono ricadere, di regola, all’interno delle zone destinate nello strumento comunale (PrG o programma di fabbricazione) ad insediamenti residenziali o di espansione (quindi zone b o zone c) e possono comprendere immobili da demolire o da trasformare. il dimensionamento di questi piani è funzionale al cosiddetto fabbisogno abitativo, determinato sulla base della loro validità temporale (diciotto anni prorogabile per altri due) e quantificato in una percentuale variabile tra il 40% e il 70% del complessivo fabbisogno di edilizia residenziale stimato nel comune con dati reali, concreti e attuali22. i contenuti riguardano la rete stradale e gli spazi da destinare a opere di pubblico interesse e di rispetto nonché la suddivisione delle aree in lotti con i parametri tecnici da applicare ai fini edificatori (norme di attuazione). la procedura di formazione è quella definita dalla legge n. 167/1962 e contempla le fasi di compilazione, adozione da parte del consiglio comunale (previa acquisizione dei pareri degli enti preposti alla tutela di eventuali vincoli) con contestuale applicazione delle misure di salvaguardia, approvazione, sempre da parte del consiglio comunale, deposito (per dieci giorni consecutivi) e pubblicazione all’albo comunale. nei venti giorni successivi gli interessati possono presentare opposizioni al piano di zona. l’approvazione definitiva è di competenza del comune, se il piano è in attuazione delle previsioni urbanistiche vigenti, oppure della regione (o della Provincia) in caso di variante. al suddetto ente, in ogni caso, il piano di zona va trasmesso per le eventuali osservazioni in analogia alle altre tipologie di piani attuativi.
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t.a.r. Piemonte, 10 maggio 1990, n. 243.
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12. elementi di urbaniStica
l’attuazione dei piani PeeP avviene mediante programmi pluriennali approvati dal consiglio comunale che definiscono le aree da espropriare in un determinato lasso di tempo. nella prassi tuttavia, anche a seguito di disposizioni speciali, i soggetti attuatori possono procedere direttamente all’acquisizione delle aree d’intesa con la Pubblica amministrazione. nei comuni sprovvisti di piani di zona, i progetti finanziati relativi a programmi pubblici di edilizia residenziale possono essere localizzati con delibera di consiglio comunale all’interno delle zone residenziali dello strumento urbanistico comunale approvato o adottato e trasmesso per l’approvazione definitiva (articolo 51, legge n. 865/1971).
12.3.5. Piani per insediamenti produttivi al fine di fronteggiare le richieste degli operatori economici, il comune ha facoltà di formare un piano per insediamenti produttivi attraverso una procedura che porta all’esproprio dei terreni interessati previa autorizzazione regionale (articolo 27, legge n. 865/1967). la predisposizione del piano PiP può essere decisa dal comune anche autonomamente ovvero può costituire prescrizione del consiglio comunale in sede di adozione della variante urbanistica per il reperimento di aree da destinare all’insediamento di attività produttive (articolo 2, comma 2, d.P.r. n. 447/1998). la procedura di formazione del PiP è la stessa dei PeeP definita dalla legge n. 167/1962 sopra menzionata, la validità è decennale e la sua approvazione comporta la dichiarazione di pubblica utilità, indifferibilità e urgenza dei relativi interventi. in assenza di precise valutazioni tecniche sul fabbisogno e sulla localizzazione dell’area da destinare agli insediamenti in questione, la delibera consiliare di adozione può essere considerata illegittima23. il piano per insediamenti produttivi ha i contenuti di un piano particolareggiato d’esecuzione a tutti gli effetti e può prevedere l’utilizzazione delle aree per la realizzazione di impianti produttivi di carattere industriale, artigianale, commerciale e turistico in misura non superiore al 50% mediante la cessione in proprietà e per la rimanente mediante la concessione del diritto di superficie (a tempo indeterminato per i servizi pubblici e tra 60 e 99 anni negli atri casi). ai sensi dell’articolo 3, comma 64, della legge n. 662/1996 gli enti locali possono cedere in proprietà le aree già concesse in diritto di superficie.
12.3.6. Piani di recupero del patrimonio edilizio Questa particolare tipologia di strumento urbanistico attuativo è stata introdotta dalla legge n. 457 del 1978 nel contesto di una serie di norme a favore dell’edilizia residenziale pubblica e del recupero del patrimonio edilizio esistente.
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consiglio di Stato, sezione iv, 15 luglio 1983, n. 542.
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il piano vero e proprio segue una prima fase ricognitoria delle zone da sottoporre a recupero, cioè di quelle zone ove, per le condizioni di degrado, si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso24. l’individuazione e delimitazione delle zone da recuperare avviene in sede di formazione dello strumento urbanistico generale oppure, nel caso questo sia vigente, con delibera consiliare. nell’ambito delle suddette zone, possono essere individuati immobili, complessi edilizi, isolati e aree in cui il rilascio delle concessioni edilizie è subordinato alla formazione dei piani di recupero. i piani di recupero possono essere di iniziativa comunale o privata. in tal caso i proprietari delle aree, singolarmente o riuniti in consorzio o associati in cooperative, imprese di costruzione, ecc., presentano direttamente la proposta al comune. i contenuti dei piani di recupero riguardano la disciplina di recupero degli immobili interessati attraverso le cosiddette unità minime d’intervento. le procedure formative sono sostanzialmente quelle già viste per i piani particolareggiati. l’attuazione, infine, può avvenire a cura dei privati, mediante convenzionamento con il comune ovvero a cura del comune che ha poteri anche di tipo sostitutivo nel caso d’inerzia da parte dei privati.
12.3.7. Programmi pluriennali di attuazione l’articolo 13 della legge n. 10/1977 ha introdotto questi strumenti che, seppur aventi effetti e ricadute di natura urbanistica, non sono direttamente riconducibili alle generali nozioni di pianificazione territoriale. Si tratta di strumenti operativi a carattere programmatorio con la funzione di graduare temporalmente e, quindi, organizzare, coordinare e finanziare in base a criteri di priorità, gli interventi di trasformazione del territorio comunale in un arco di tempo compreso tra tre e cinque anni. come altri istituti, il programma pluriennale di attuazione si colloca in atto tra gli strumenti in fase recessiva essendo stato quasi ovunque ampiamente disatteso sebbene la maggior parte delle regioni abbia legiferato a riguardo.
t 12.4. strumenti della pianificazione di settore Gli istituti di cui si tratterà in questa sezione distinguono tre differenti forme di rapporto con gli strumenti urbanistici. in taluni casi vi è una correlazione di tipo passivo, quando la norma di riferimento impone al piano settoriale di conformarsi allo strumento territoriale o comunale (caso del piano regolatore del porto).
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articoli 27 e 28, legge n. 457/1978 modificati dalla legge 17 febbraio 1992, n. 179.
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12. elementi di urbaniStica
in altri la correlazione è di tipo attivo, se è il modello di pianificazione settoriale a prevalere rispetto al piano urbanistico (caso della programmazione commerciale). una terza forma di rapporto, infine, è quella di tipo sostitutivo, che si verifica nel caso in cui le previsioni del piano settoriale sostituiscono ogni livello di pianificazione urbanistica (caso del piano del parco).
12.4.1. Piani per le aree e i nuclei di sviluppo industriale introdotti con la legge n. 634/1957, trasfusa nel t.u. delle leggi per il mezzogiorno (d.P.r. n. 218/1978), avrebbero dovuto costituire il momento di raccordo tra la politica insediativa delle attività industriali, di certo esuberante la dimensione del singolo comune, e la materia urbanistica. Si tratta quindi di un livello di pianificazione sovracomunale, di competenza dei consorzi per le aree e i nuclei di sviluppo industriale, avente natura mista prescrittivaprecettiva. infatti, oltre ai contenuti di indirizzo e di coordinamento, tipici della pianificazione territoriale, la loro disciplina prevede l’adozione obbligatoria delle misure di salvaguardia per il periodo di tempo compreso tra il momento dell’adozione e l’atto della definitiva approvazione regionale. i consorzi per le aree di sviluppo industriale e per i nuclei di industrializzazione sono enti di diritto pubblico partecipati da regioni, enti locali, enti pubblici, associazioni di rappresentanza degli industriali, ecc. con la finalità primaria di favorire l’insediamento di piccole e medie imprese all’interno di apposite aree attrezzate. tali aree, in una prima fase individuate tra le residue zone industriali regionali (Zir), possono essere reperite tramite esproprio da parte della regione e quindi urbanizzate ed infrastrutturate dai consorzi. l’utilizzo avviene a mezzo dei Piani regolatori consortili (con valenza di piani territoriali di coordinamento) redatti a cura del consorzio stesso e approvati dalle regioni. i lotti o i rustici industriali possono essere successivamente assegnati ai privati sulla base di apposite graduatorie. la norma istitutiva, che in origine non prefissava il termine di durata del vincolo preordinato all’esproprio dei terreni interessati, è stata successivamente dichiarata incostituzionale25.
12.4.2. Piani di bacino e Piani stralcio di bacino (PAI) la legge n. 183/1989 sulla difesa del suolo definiva quattro tipologie di bacini idrografici – di rilievo nazionale, internazionale, regionale e interregionale – ritenuti ambiti ottimali per gli interventi di salvaguardia. tale normativa è confluita nel recente d.lgs. n. 152/2006, codice dell’ambiente, che ha previsto la ripartizione del territorio nazionale in otto distretti idrografici che, a
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Sentenza della corte costituzionale 29 dicembre 1976, n. 260.
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loro volta, comprendono complessivamente 37 bacini idrografici oltre i bacini regionali di Sardegna e Sicilia26. a tali entità territoriali (i bacini idrografici) sono preposti particolari organi amministrativi, le “Autorità di bacino”, aventi essenzialmente compiti programmatici tesi all’adozione dei corrispondenti piani di bacino, che costituiscono gli strumenti conoscitivi, normativi e tecnico-operativi di pianificazione e programmazione delle azioni e delle norme d’uso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizzazione delle acque. la legge attribuisce ai piani di bacino contenuti variegati che spaziano dalla difesa del suolo alla tutela dell’inquinamento, dalla salvaguardia dei litorali marini al riequilibrio territoriale27. il piano di bacino, redatto ed approvato anche per sottobacini o per stralci relativi a settori funzionali, ha valore di piano territoriale di settore ed è lo strumento conoscitivo, normativo e tecnico-operativo mediante il quale sono pianificate e programmate le azioni e le norme d’uso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizzazione del suolo ed alla corretta utilizzazione delle acque, sulla base delle caratteristiche fisiche ed ambientali del territorio interessato. le sue disposizioni hanno carattere immediatamente vincolante per le amministrazioni ed enti pubblici, nonché per i soggetti privati, ove trattasi di prescrizioni dichiarate di tale efficacia dal piano stesso. in particolare, i piani e programmi di sviluppo socio-economico e di assetto ed uso del territorio devono essere coordinati, o comunque non in contrasto, con il piano di bacino approvato. Per ciascun distretto idrografico è adottato anche un Piano di gestione, che rappresenta articolazione interna del Piano di bacino distrettuale. il Piano di gestione costituisce pertanto piano stralcio del Piano di bacino e viene adottato e approvato secondo le stesse procedure stabilite per quest’ultimo. dal punto di vista dei rapporti con gli altri istituti della pianificazione, i piani di bacino risultano prevalenti rispetto agli strumenti urbanistici. essendo i piani di bacino strumenti dai contenuti e procedure di una certa complessità, si osserva la tendenza prioritariamente alla definizione dei piani stralcio (Pai) in cui sono privilegiate l’individuazione e la disciplina delle aree interessate da rischio idraulico, di norma oggetto di riconoscimento anche negli strumenti urbanistici di livello comunale e provinciale.
12.4.3. Pianificazione dei trasporti il piano regionale dei trasporti e il piano dei bacini di traffico, sono gli strumenti istituiti dalla legge sui trasporti pubblici locali n. 151 del 1981, le cui disposizioni so-
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cfr. articolo 53-72 del d.lgs. n. 152/2006. l’articolo 54 del codice dell’ambiente definisce, tra l’altro, la nozione di “suolo” come il territorio, il suolo, il sottosuolo, gli abitati e le opere infrastrutturali.
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12. elementi di urbaniStica
no state riordinate nel d.lgs. n. 422/1997 (conferimento alle regioni ed agli enti locali di funzioni e compiti in materia di trasporto pubblico locale, a norma dell’articolo 4, comma 4, della legge n. 59/1997) e successive modifiche. la predisposizione del primo compete alle regioni e quella dei secondi agli enti locali (province e città metropolitane), nell’ottica della connessione con le previsioni di assetto territoriale e dello sviluppo economico generale, anche al fine di realizzare l’integrazione e il coordinamento con i servizi ferroviari. il contenuto di questa forma di pianificazione riguarda fondamentalmente le modalità organizzative dei servizi ma non può sfuggirne il rilievo anche in campo urbanistico per le relazioni sia con il sistema generale dei pubblici servizi e della qualità della vita, sia con le strategie riguardanti la viabilità. in particolare, come vediamo, si tratta di aspetti della pianificazione il cui naturale alveo dovrebbe risiedere nel livello territoriale di area vasta, specificatamente nel piano regionale o nel piano di coordinamento delle province, strumenti tuttavia ancora di limitata diffusione.
12.4.4. Pianificazione dell’urbanistica commerciale il settore del commercio, nonostante riguardi attività pubbliche e di interesse sociale diffuse in modo estensivo (sebbene diversificato) sul territorio, dal punto di vista della disciplina urbanistica non rientra strettamente nel novero dei cosiddetti servizi pubblici (standard). esso può comunque definirsi una parte del sistema di attrezzature collettive avente carattere di servizio di interesse generale. il d.lgs. n. 114/1998 (cosiddetto decreto bersani), nel riformare la disciplina sul commercio, ha abrogato lo strumento del piano commerciale previsto dalla legge n. 426/1971 e ha demandato alle regioni il compito di definire gli indirizzi generali per l’insediamento delle attività commerciali e di fissare i criteri di programmazione urbanistica delle stesse. in base ai criteri di programmazione urbanistica stabiliti dalle regioni nel rispetto dei principi stabiliti dal d.lgs., gli strumenti urbanistici comunali devono individuare: a) le aree da destinare agli insediamenti commerciali ed, in particolare, quelle nelle quali consentire gli insediamenti di medie e grandi strutture di vendita al dettaglio; b) i limiti per gli insediamenti commerciali in relazione alla tutela dei beni artistici, culturali e ambientali, dell’arredo urbano, nonché le limitazioni cui sono sottoposte le imprese commerciali nei centri storici e nelle località di particolare interesse artistico e naturale; c) i vincoli di natura urbanistica ed in particolare quelli inerenti alla disponibilità di spazi pubblici o di uso pubblico e le quantità minime di spazi per parcheggi, relativi alle diverse strutture di vendita; d) la correlazione dei procedimenti di rilascio della concessione o autorizzazione edilizia inerenti l’immobile o il complesso di immobili e dell’autorizzazione all’apertura di una media o grande struttura di vendita, eventualmente prevedendone la contestualità.
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il settore del commercio sta subendo, anche per effetto della riforma liberista recepita dalle regioni, un processo di modernizzazione molto spinto in cui si riscontra uno sviluppo esponenziale della grande distribuzione e la diffusione di format innovativi e integrati a cui fa da contrappasso la crisi della rete degli esercizi di prossimità, più sentita nelle aree extraurbane a bassa densità demografica e nelle periferie urbane. Proprio in questi ambiti è in corso una dinamica di sostituzione che vede l’impianto, nelle prime, di parchi e villaggi commerciali (mega malls, factory outlet centres, ecc.) e, nelle seconde, di centri commerciali, multiplex cinematografici, stadi di calcio integrati con megastores e ipermercati.
12.4.5. Piani dei parchi la legge istitutiva n. 394/1991 nel riordinare la complessa materia delle aree naturali protette, classifica i parchi naturali in tre categorie: – parchi nazionali, istituiti con decreto del Presidente della repubblica, su proposta del ministero dell’ambiente, sentita la regione; – parchi naturali regionali, istituiti con legge regionale; – riserve naturali statali (istituite dal ministero dell’ambiente sentita la regione) e regionali. di particolare importanza è la figura del piano del parco, strumento di pianificazione che – unitamente al regolamento – ha il fine della tutela dei valori naturali e ambientali, storici, culturali, antropologici e tradizionali del territorio interessato28. lo strumento, tra l’altro, ha la funzione di disciplinare la zonizzazione del territorio del parco in aree o parti caratterizzate da forme differenziate di uso, godimento e tutela, definendo inoltre i vincoli, le destinazioni d’uso pubblico e privato. in base al diverso grado di protezione, il piano del parco può prevedere aree destinate a riserve integrali, riserve generali orientate, aree di protezione, aree di promozione economica. Solo in questi ultimi ambiti territoriali le attività economiche ammesse consentono interventi di trasformazione edilizia purché compatibili con le finalità istitutive del parco. il piano, in uno al regolamento e al programma pluriennale, ha pertanto l’effetto, nel territorio del parco, di strumento ordinatore generale delle attività antropiche. le sue previsioni prevalgono sul regime urbanistico non solo del piano comunale ma anche del piano paesistico e di ogni altro strumento di pianificazione.
12.4.6. Piano parcheggi il piano, o programma urbano dei parcheggi, è obbligatoriamente predisposto dai comuni individuati dalle regioni in applicazione della legge n. 122 del 1989 (legge tognoli) tenendo conto, tra l’altro, del piano urbano del traffico29.
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articolo 2, comma 30, legge 9 dicembre 1998, n. 426. cfr. paragrafo seguente.
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12. elementi di urbaniStica
Si tratta di uno strumento di livello attuativo che indica localizzazione, dimensionamento, priorità e cronologia di attuazione dei servizi e delle infrastrutture di livello comunale da destinare a parcheggi pubblici. il piano urbano dei parcheggi è finalizzato in particolare a favorire il decongestionamento automobilistico dei centri urbani mediante la creazione di parcheggi d’interscambio con sistemi di trasporto collettivo.
12.4.7. Piani urbani del traffico Questi strumenti sono redatti obbligatoriamente dai comuni con oltre 30.000 abitanti e da quelli con popolazione inferiore che registrano particolari afflussi turistici in determinati periodi dell’anno. la normativa di riferimento è costituita dal codice della Strada (d.lgs. n. 285/1992 e successive modifiche) e delle direttive emanate nel 1995 dal ministero dei lavori pubblici ai fini della redazione, adozione ed attuazione dei piani urbani del traffico30. il piano urbano del traffico è costituito da un insieme coordinato di interventi nel breve periodo tesi a migliorare le condizioni della circolazione stradale nell’area urbana, dei pedoni, dei mezzi pubblici e dei veicoli privati, ipotizzando l’invariabilità delle dotazioni di infrastrutture e mezzi di trasporto.
12.4.8. Regime urbanistico delle opere pubbliche l’articolo 7 del t.u. dell’edilizia (d.P.r. n. 380/2001), a proposito delle valutazioni di carattere urbanistico relative alla localizzazione delle opere pubbliche, individua strumenti e procedure differenziate in base agli enti e alle amministrazioni proponenti. Per la definizione del regime urbanistico delle opere comunali interviene l’articolo 19 del t.u. sugli espropri31. nel corso del periodo di durata del vincolo preordinato all’esproprio (cinque anni), il consiglio comunale può motivatamente disporre o autorizzare che siano realizzate sul bene vincolato opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle originariamente previste dallo strumento urbanistico. in tal caso, se la regione o l’ente da questa delegato all’approvazione del piano urbanistico generale, non manifesta il proprio dissenso entro il termine di novanta giorni dal ricevimento della relativa determinazione consiliare, la stessa si intende approvata e il consiglio comunale in una successiva seduta può disporne l’efficacia. restano escluse dalla disciplina del d.P.r. n. 327/2001 la localizzazione delle opere destinate alla difesa militare (d.P.r. n. 616/1977 e d.P.r. n. 383/1994) e delle centrali per la produzione di energia termoelettrica o termonucleare (d.P.r. n. 616/1977, legge n. 880/1973, d.P.r. n. 420/1994, legge n. 166/2002, articolo 13).
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articolo 36, d.lgs. n. 285/1992. d.P.r. n. 327/2001 con le modifiche del d.lgs. n. 302/2002.
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12.4.9. Programma triennale delle opere pubbliche una delle maggiori innovazioni introdotte dalla legge n. 109 del 1994 (legge merloni con le successive modifiche e integrazioni), è la programmazione dei tempi e dei contenuti per la realizzazione dei lavori pubblici, obbligatoria per gli interventi di singolo importo superiore a 100.000 euro32. Gli strumenti di programmazione sono il programma triennale, gli studi di fattibilità e l’elenco annuale degli interventi. la realizzazione di lavori pubblici di singolo importo superiore a 100.000 euro si svolge in conformità ad un programma triennale e di suoi aggiornamenti annuali che le amministrazioni predispongono ed approvano, nel rispetto dei documenti programmatori già previsti dalla normativa e della disciplina urbanistica, unitamente all’elenco dei lavori da realizzare nell’anno stesso. lo schema di programma triennale e i suoi aggiornamenti annuali sono resi pubblici, prima della loro formale approvazione, mediante affissione per almeno 60 giorni consecutivi. il programma triennale deve prevedere un ordine di priorità tenendo conto che sono da ritenere comunque prioritari i lavori di manutenzione, di recupero del patrimonio immobiliare esistente, di completamento dei lavori già iniziati, i progetti esecutivi approvati nonché gli interventi ove ricorra la possibilità di finanziamento con capitale privato maggioritario. nel programma triennale sono altresì indicati i beni immobili pubblici che possono essere oggetto di alienazione, totale o del solo diritto di superficie, previo esperimento di apposita gara e previa classificazione e valutazione anche rispetto all’eventuale rilevanza storico-artistica, architettonica, paesaggistica e ambientale.
12.4.10. Piani di gestione dei siti di Natura 2000 la rete ecologica denominata natura 2000, istituita formalmente dall’articolo 3 della direttiva “Habitat” (92/43/cee), è composta da due tipologie di aree che possono avere interrelazioni geografiche diversificate che vanno dalla totale sovrapposizione alla completa separazione. tali aree sono le Zone di Protezione Speciale (ZPS), previste dalla direttiva comunitaria 79/409/cee “Uccelli”, e i Siti di importanza comunitaria (Sic), proposti (pSic) o regolamentati (ZSc) definiti dalla stessa direttiva “Habitat”. in generale, le misure di conservazione previste per la salvaguardia dei siti di natura 2000, sono costituite dalla valutazione di incidenza e dai piani di gestione. la prima è una procedura di valutazione preventiva dei possibili effetti significativi sull’area protetta che si applica a qualunque intervento progettuale o di pianificazione. i secondi devono essere predisposti nel caso in cui gli strumenti di pianificazione e gestione del territorio non vengano ritenuti sufficienti.
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legge n. 166/2002 cosiddetta “merloni-quater”.
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12. elementi di urbaniStica
ai sensi del d.P.r. 357/1997, il soggetto incaricato delle funzioni normative e amministrative connesse all’attuazione delle direttive comunitarie in materia di piani di gestione è la regione o la Provincia autonoma. in base alle linee guida ministeriali, le regioni e le Province autonome possono sottoporre la materia a propria disciplina legislativa organica, come sarebbe preferibile, oppure limitarsi ad esercitare le funzioni amministrative assegnate dal regolamento di attuazione.
12.4.11. Sistema di gestione ambientale e piano di gestione ambientale il concetto di gestione ambientale è piuttosto recente e deriva dalla comunicazione adottata nel febbraio 2004 dalla commissione europea nel quadro di riferimento della Strategia tematica per l’ambiente urbano. le capitali e gli agglomerati urbani con popolazione superiore a 100.000 abitanti sono tenute a adottare un piano di gestione dell’ambiente urbano ed il relativo sistema di gestione ambientale. il primo è un documento strategico con obiettivi di breve, medio e lungo termine per il conseguimento della tutela e qualità ambientale e l’integrazione della componente ambientale nelle politiche settoriali, ad esempio riguardo le materie del turismo, dello sviluppo locale, dei trasporti, produzione di gas serra, infrastrutture, rifiuti, ecc. il secondo, invece, rappresenta il processo di definizione, implementazione, valutazione e revisione del piano di gestione ambientale.
12.4.12. Piani regolatori dei porti la principale legge di riferimento è la n. 84 del 1994 che riordina la legislazione in materia portuale, chiarendo la prevalenza dell’organizzazione territoriale disegnata dal PrG, rispetto alla quale le previsioni del piano regolatore del porto non devono porsi in contrasto. i porti marittimi nazionali sono ripartiti nelle seguenti categorie e classi: – categoria i: porti, o specifiche aree portuali, finalizzati alla difesa militare e alla sicurezza dello Stato; – categoria ii, classe i: porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica internazionale; – categoria ii, classe ii: porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica nazionale; – categoria ii, classe iii; porti, o specifiche aree portuali, di rilevanza economica regionale e interregionale. ai sensi della legge n. 84/1994 spetta allo Stato l’onere per la realizzazione di tutte le opere nei porti della prima categoria e di quelle di “grande infrastrutturazione” nei porti della seconda categoria, i e ii classe, restando di competenza regionale gli interventi nei porti della iii classe. Sono rimaste di competenza statale le funzioni amministrative concernenti le opere marittime relative ai porti della prima categoria e della seconda categoria, classe i,
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e le opere di preminente interesse nazionale per la sicurezza dello Stato e della navigazione nonché per la difesa delle coste33. le funzioni amministrative dei porti di seconda categoria, classi ii e iii, rientrano invece nella sfera di competenza regionale. nel distinguere le funzioni dei porti inclusi nella seconda categoria (commerciali, industriali e petrolifere, di servizio passeggeri, pescherecce, turistiche e da diporto), la normativa stabilisce per gli stessi, con la sola eccezione dei porti aventi esclusiva destinazione turistica, l’obbligo di dotarsi di un piano regolatore portuale. i contenuti di questo genere di piani attengono essenzialmente al complesso di opere pubbliche ricadenti nelle aree demaniali e funzionali all’attività portuale, quali moli, banchine, canali, bacini, nonché quelle di tipo infrastrutturale, per esempio collegamenti stradali, ferroviari, impianti, corpi di servizio, ecc. il piano regolatore portuale pertanto disegna, entro l’ambito del porto (vale a dire il territorio entro il quale vigono le previsioni), l’assetto complessivo del porto, vale a dire il suo lay-out, individuando le caratteristiche e la destinazione funzionale delle aree (industriale, commerciale, passeggeri e crocieristica, attività peschereccia, diporto nautico, costruzioni e riparazioni navali, officine meccaniche, servizi e uffici portuali, spazi e servizi collettivi come viabilità, parcheggi, ecc.) che ne compongono i sotto-ambiti. Per quanto riguarda i rapporti con la pianificazione territoriale, occorre ribadire il concetto che le previsioni del piano regolatore portuale non possono operare in contrasto con gli strumenti urbanistici vigenti, motivo per il quale risulta frequente il ricorso alla variante urbanistica nel contesto dell’iter formativo del P.r.P..
t 12.5. strumenti dell’urbanistica negoziata e innovativa i principali strumenti della programmazione negoziata sono definiti dalla legge 23 dicembre 1996, n. 662 (misure di razionalizzazione della finanza pubblica, articolo 2, comma 203) nonché dalla delibera ciPe 4 aprile 2001. con tale dizione s’intende, in generale, la regolamentazione concordata di rapporti tra soggetti pubblici, ovvero tra soggetti pubblici e privati, per l’attuazione di diversi interventi riferiti ad un’unica finalità di sviluppo e necessitanti di una valutazione delle attività necessarie in forma unitaria e partecipata. Si tratta quindi, sostanzialmente, di formali accordi sottoscritti tra la molteplicità degli attori coinvolti in tutte le fasi operative, dalla programmazione alla realizzazione, di interventi per i quali occorre l’assunzione di decisioni istituzionali e di eventuali impegni finanziari a carico delle amministrazioni pubbliche (Stato, regioni, Province autonome ed enti locali). a volte quasi come naturale evoluzione della programmazione negoziata, la pianificazione cosiddetta “innovativa” si è esplicitata in termini applicativi in italia in particolare attraverso la sperimentazione e sviluppo dei cosiddetti programmi urbani complessi.
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articolo 88 del d.P.r. 24. luglio 1977, n. 616.
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12. elementi di urbaniStica
essi costituiscono una generazione di strumenti operativi per la programmazione e gestione delle trasformazioni urbane che ha avuto, e tuttora conserva in molte regioni, un notevole peso specifico nel quadro più ampio dei processi di costruzione della governance territoriale. Questa importanza deriva da molteplici fattori, da quello più scontato rappresentato dal fatto che la loro formazione è spesso stata occasione per la rivisitazione o per la rielaborazione degli strumenti urbanistici, a quello meno prevedibile legato al successo dei contenuti sperimentali. la fase operativa si è molto spesso basata sull’istituzionalizzazione della variante urbanistica gestita con gli strumenti della semplificazione amministrativa (conferenza di servizi e accordo di programma).
12.5.1. Patto territoriale il Patto territoriale è uno strumento nato a livello comunitario nel 1996 con il lancio dei Patti territoriali per l’occupazione. in italia è definito dalla legge n. 662/1996, articolo 2, comma 203, lettera d), come l’accordo, promosso da enti locali, parti sociali o da altri soggetti pubblici o privati, con contenuti analoghi all’accordo quadro, relativo all’attuazione di un programma di interventi caratterizzato da specifici obiettivi di promozione dello sviluppo locale nei settori dell’industria, agroindustria, servizi, turismo ed in quello dell’apparato infrastrutturale, tra loro integrati. il patto territoriale è una tipologia di strumento negoziale caratterizzato da obiettivi di promozione dello sviluppo locale in ambito sub-regionale compatibili con l’assetto del territorio ed ecosostenibili. i patti territoriali possono essere attivati in tutto il territorio nazionale, fermo restando che le risorse sono riservate dal ciPe alle cosiddette aree depresse, cioè quelle destinatarie dei fondi strutturali (ex obiettivi 1 – aree in ritardo di sviluppo, 2 – aree in declino industriale e 5b – zone rurali, nonché quelle dell’articolo 92, paragrafo 3, lettera c), del trattato di roma – attività o regioni economiche che necessitano di sviluppo). oltre che dai soggetti promotori, il patto può essere sottoscritto dalla regione o dalla Provincia autonoma, da banche e da finanziarie regionali, da consorzi di garanzia collettiva fidi, dai consorzi di sviluppo industriale. i Patti territoriali hanno avviato modalità partenariali per la costruzione di modelli a rete basandosi sui mercati locali del lavoro per la ricerca di soluzioni al problema della disoccupazione. critici, invece, sono stati i rapporti con la pianificazione e con le questioni territoriali in genere, come dimostrato dall’ossessionante ricerca della premialità legata ai target di spesa dei fondi europei che ha generato spesso provvedimenti legislativi derogatori della disciplina urbanistica.
12.5.2. Contratto di programma il contratto di programma, ai sensi dell’articolo 2, comma 203, lettera e) della legge n. 662/1996, è l’accordo stipulato tra l’amministrazione statale competente, impre-
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se anche riunite in consorzi e distretti industriali al fine della realizzazione di interventi di sviluppo concordato. oggetto dei contratti è la realizzazione coordinata di progetti articolati sul territorio, ovvero localizzati in aree specifiche, in grado di generare significative ricadute sull’apparato produttivo e occupazionali dell’ambito territoriale interessato, mediante l’insediamento di nuove iniziative imprenditoriali. i progetti di investimento – ricadenti nelle aree in ritardo di sviluppo (ex obiettivo 1) e in declino industriale (ex obiettivo 2) nonché quelle dell’articolo 92, paragrafo 3, lettera c), del trattato di roma (attività o regioni economiche che necessitano di sviluppo) – possono riguardare settori ammessi alle agevolazioni previste dalla legge n. 488/1992 (industria, energia, costruzioni, servizi, turismo, commercio) con l’estensione ai settori agricolo ed ittico, eventualmente integrati da programmi di ricerca e di formazione.
12.5.3. Contratto d’area Si tratta di uno strumento operativo, anch’esso definito dalla legge n. 662/1996 (articolo 2, comma 203, lettera f), concordato tra varie amministrazioni, rappresentanze dei lavoratori e dei datori di lavoro nonché eventuali altri soggetti interessati. lo strumento si applica nelle aree industriali interessate da grave disagio occupazionale mediante la realizzazione di azioni per accelerare lo sviluppo e la creazione di nuova occupazione nell’ambito delle aree di crisi, delle aree di sviluppo industriale e dei nuclei di industrializzazione situati nei territori ex obiettivo 1 (regioni in ritardo di sviluppo), 2 (aree colpite da declino industriale) e 5b (zone rurali svantaggiate) del regolamento cee n. 2052/88 e delle aree industrializzate realizzate ai sensi dell’articolo 32 della legge n. 219/1981, che presentano i migliori requisiti in termini di rapida attivazione di investimenti, di disponibilità di aree attrezzate e di risorse. nelle zone del centro-nord sono invece attivabili in caso di rilevanti squilibri tra domanda ed offerta di lavoro (decreto del ministero del lavoro del 14 marzo 1995). i settori economici interessati da questo tipo di contrattazione sono l’industria, l’agroindustria, i servizi e il turismo. il contratto d’area indica gli obiettivi inerenti alla realizzazione delle nuove iniziative imprenditoriali e gli eventuali interventi infrastrutturali, i soggetti attuatori, tempi e modalità di esecuzione, il responsabile unico dell’attuazione e del coordinamento, i costi e le risorse finanziarie occorrenti per i diversi interventi.
12.5.4. Progetti integrati del QCS per le Regioni ex obiettivo 1 (P.O.R. 2000-2006) i programmi integrati previsti dal QcS 2000-2006 sono strumenti di programmazione economico-territoriale derivanti dalla programmazione comunitaria dedicata alle regioni basilicata, calabria, campania, molise Puglia, Sardegna e Sicilia (regioni ex obiettivo 1 in ritardo di sviluppo).
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le zone-bersaglio di tale programmazione sono costituite da contesti territoriali (ma possono essere anche tematismi specifici) suscettibili di azioni intersettoriali aventi il comune obiettivo dello sviluppo del territorio ed una metodologia di attuazione unitaria. i progetti integrati costituiscono pertanto modalità operative di attuazione affinché una serie di linee di attività definite “azioni” – che fanno capo ad “assi” e “misure” diverse dei programmi operativi regionali – siano collegate tra loro e finalizzate a un comune obiettivo. in generale va detto che questo tipo di pianificazione integrata può riguardare tipologie di interventi diversificati in base alle specificità dei territori e delle relative esigenze di sviluppo e, in tal senso, sono state coniate varie denominazioni: – Progetti integrati territoriali (Pit); – Progetti integrati Strategici (PiS); – Progetti integrati delle aree rurali (Piar); – Progetti integrati di filiera (Pif), ecc.. i progetti integrati possono essere attuati anche tramite gli strumenti della programmazione negoziata (patti territoriali, contratti di programma, contratti d’area). i riferimenti normativi principali fanno capo alla decisione comunitaria c 2050 del 2000, al Quadro comunitario di sostegno (QcS) 2000-2006, obiettivo 1, articoli 3.10 e 6.4.7, e alle linee guida ministeriali.
12.5.5. Programmi integrati i programmi integrati istituiti dall’articolo 18 della legge n. 203/1991 (legge Prandini) riguardavano interventi finalizzati alla costruzione di alloggi pubblici per favorire la mobilità del personale statale e, in particolare, degli appartenenti alle forze dell’ordine impegnati nella lotta alla criminalità organizzata, e godevano di finanziamenti statali di natura straordinaria. la realizzazione delle opere era di competenza di comuni, i.a.c.P., imprese di costruzione e cooperative, singolarmente o riunite in consorzio, previa selezione delle proposte progettuali, sotto forma di schede di prefattibilità, in sede ministeriale. le finalità dei programmi non escludevano la realizzazione di interventi di recupero del patrimonio edilizio e la realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie.
12.5.6. Programmi integrati di intervento Sono stati istituiti dall’articolo 16 della legge n. 179/1992 (legge botta-ferrarini), al fine di riqualificare il tessuto urbanistico, edilizio ed ambientale da parte dei comuni cui è assegnata la competenza per le procedure di formazione. Questa tipologia di programma integrato è caratterizzata dalla presenza di pluralità di funzioni e dall’integrazione di diverse tipologie di intervento edilizio, comprese le opere di urbanizzazione. la dimensione di intervento, in base alla norma, deve incidere significativamente sulla riorganizzazione urbana e consentire il concorso di più operatori attraverso risorse finanziarie pubbliche o private.
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12.5.7. Programmi di recupero urbano i programmi di recupero urbano sono stati disciplinati dal d.l. n. 398 del 1993, convertito, con modificazioni, nella legge n. 493 dello stesso anno34. i contenuti dei programmi di recupero urbano sono definiti dalla norma istitutiva come un insieme sistematico di opere finalizzate alla realizzazione, alla manutenzione e all’ammodernamento delle urbanizzazioni primarie (con particolare attenzione ai problemi di accessibilità degli impianti e dei servizi a rete) e delle urbanizzazioni secondarie, all’edificazione di completamento e di integrazione dei complessi urbanistici esistenti, nonché all’inserimento di elementi di arredo urbano, alla manutenzione ordinaria e straordinaria, al restauro e al risanamento conservativo e alla ristrutturazione edilizia degli edifici. i programmi di recupero urbano sono pertanto strumenti operativi dotati di un fine specifico, in quanto riguardano la realizzazione di determinati interventi, in particolare la riqualificazione edilizia ed urbanistica, in quelle aree, solitamente periferiche, nelle quali esistono nuclei di edilizia economica e popolare. Sono proposti al comune da soggetti pubblici e privati, anche associati tra loro, sulla base di una proposta unitaria con il concorso finanziario di risorse pubbliche e private.
12.5.8. Programmi di riqualificazione urbana i programmi di riqualificazione urbana (P.ri.u.) nascono contemporaneamente ai programmi integrati di intervento. il riferimento normativo principale è l’articolo 2 della stessa legge n. 179/1992, con i successivi decreti ministeriali emanati del 1994 (approvazione del bando), 1995 e 1997. le finalità di questi programmi erano tese alla realizzazione di interventi di riqualificazione urbanistica nelle città dotate di significative aree industriali dismesse. le tipologie d’intervento avevano ad oggetto il completamento edilizio residenziale e non residenziale anche attraverso la ristrutturazione urbanistica dei comparti, la realizzazione delle urbanizzazioni primarie e secondarie e l’arredo urbano.
12.5.9. L’iniziativa comunitaria Urban I e II l’iniziativa comunitaria denominata “Urban”, che in atto sta esaurendo i suoi effetti come molti programmi complessi generati negli anni ’90, è stata attivata dalla commissione europea attraverso l’utilizzo dei fondi strutturali 1994-1999 (urban i) e successivamente rifinanziata nell’ambito della programmazione 2000-2006 (urban ii). l’obiettivo principale è stato la riqualificazione socio-economica dei tessuti urbani in crisi dei centri medio-piccoli o di quartieri degradati delle città, mediante l’attuazione integrata di interventi di riassetto urbanistico e edilizio, misure con finalità socio-economiche (realizzazione di asili nidi, ospedali, scuole), sociali (lotta contro l’e-
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cfr. in particolare l’articolo 11.
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12. elementi di urbaniStica
marginazione, creazione di nuovi posti di lavoro), sviluppo produttivo e protezione dell’ambiente.
12.5.10. Urban Italia il programma urban italia è stato istituito con la legge n. 388/2000 e dal d.m. 2 agosto 2003 “Programmi concernenti la rivitalizzazione economica e sociale delle città e delle zone adiacenti in crisi, per promuovere uno sviluppo urbano sostenibile. Urban Italia”35. il fine ricercato era dare continuità al successo delle esperienze di programmazione integrata riscontrato da urban i e urban ii, motivo principale per cui sono state ammesse a finanziamento le prime 20 proposte utilmente collocate nella graduatoria di urban ii.
12.5.11. Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio (P.R.U.S.S.T.) la normativa di riferimento dei Programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio (P.r.u.S.S.t.) è costituita dal d.lgs. n. 112/1998, articolo 54, e dal decreto dei ministero dei lavori pubblici dell’8 ottobre 1998 come modificato dai dd.mm. del 28 maggio 1999, 18 aprile 2001, 17 maggio 2001. Si tratta di programmi innovativi in ambito urbano riguardanti contesti territoriali di dimensione sub-regionale, provinciale, intercomunale e comunale, individuati sulla base delle caratteristiche fisiche, morfologiche, culturali e produttive. i soggetti proponenti possono essere enti pubblici territoriali (regioni, Province, comunità montane) ma anche altre amministrazioni pubbliche (le amministrazioni dello Stato, anche ad ordinamento autonomo, le istituzioni universitarie, le camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura e loro associazioni, gli enti pubblici non economici nazionali, regionali e locali, ecc.) nonché soggetti privati (associazioni di categoria, imprenditori, società finanziarie, istituti bancari, soggetti concessionari, proprietari o gestori di reti). i programmi individuano anche interventi pubblici realizzabili con risorse private sulla base di piani finanziari e di corrispettivi di gestione. una caratteristica di rilievo di questi programmi è che tutte le aree interessate dagli interventi devono essere preventivamente individuate dai consigli comunali ai sensi dell’articolo 17, comma 59, della legge n. 127/1997 (e successive modifiche) la localizzazione effettuata ai sensi di tale normativa equivale a dichiarazione di pubblica utilità degli interventi stessi. in questo modo si conferma la coerenza con quanto stabilito dalla circolare del ministero dei lavori pubblici n. 3210/1967 che definisce di interesse pubblico tutti gli edifici e impianti “destinati a finalità di carattere generale sotto l’aspetto economico, cul-
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cfr. articolo 145, comma 86, legge cit..
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turale, industriale, igienico, religioso, ecc.”, opere tra cui rientrano pertanto a pieno titolo anche gli impianti produttivi di beni e servizi.
12.5.12. Contratti di quartiere i contratti di quartiere sono programmi di recupero urbano finalizzati alla promozione dello sviluppo sociale, economico ed occupazionale a livello di quartiere o d’area. le zone di intervento sono definite come ambiti esistenti e già interessati da piani di recupero ex legge n. 457/1978, piani di edilizia economica e popolare previsti dalla legge n. 167/1962 e perimetrazioni di insediamenti oggetto di recupero urbanistico. Possono contenere interventi di vario genere come residenze, urbanizzazioni, servizi, ecc., sia di iniziativa pubblica sia privata, localizzati sulla base degli strumenti urbanistici vigenti o adottati, e selezionati a seguito di appositi bandi finalizzati all’assegnazione delle risorse finanziarie.
12.5.13. Programmi di riabilitazione urbana i Programmi di riabilitazione urbana, regolati dall’articolo 27 della legge n. 166/2002, sono volti alla riabilitazione di immobili ed attrezzature di livello locale e al miglioramento dell’accessibilità e mobilità urbana. i criteri e le modalità di predisposizione, di valutazione, di finanziamento, di controllo e di monitoraggio dei programmi sono definiti in sede nazionale mentre la promozione è dagli enti locali, d’intesa con gli enti e le amministrazioni competenti sulle opere e sull’assetto del territorio. le opere comprese nei programmi riguardano interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, attrezzature e spazi di servizio, al fine della riqualificazione di porzioni urbane caratterizzate da degrado fisico, economico e sociale, nel rispetto della normativa in materia di tutela storica, paesaggistico-ambientale e dei beni culturali.
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caPitolo 13
tarIffe e compensI
le spettanze economiche dovute agli ausiliari del giudice, ai periti e ai consulenti riguardano essenzialmente tre voci: – onorario; – eventuali indennità di viaggio e di soggiorno con le relative spese; – rimborso delle spese sostenute per l’adempimento dell’incarico. a sua volta, la natura dell’onorario può distinguersi secondo una triplice tipologia: – onorario fisso (detto anche a percentuale), quando viene calcolato applicando a un valore di riferimento predeterminato, le aliquote stabilite in apposite tabelle approvate con decreto ministeriale (quelle in atto vigenti sono state approvate con decreto ministeriale 30 maggio 2002); – onorario variabile, quando il suo ammontare deve rientrare necessariamente tra un importo minimo e un importo massimo stabiliti dal provvedimento ministeriale relativamente a specifiche attività eseguite dal tecnico; – onorario a tempo, se deve essere determinato considerando l’attività svolta dal professionista in riferimento ad una specifica unità di misura temporale della prestazione. tale unità di misura è la “vacazione” che corrisponde a un periodo di tempo pari a due ore. la vacazione può essere divisibile a metà (mezza vacazione = un’ora), è comunque da corrispondere interamente se il tempo impiegato per una data attività supera un’ora e un quarto e non possono essere liquidate più di quattro vacazioni al giorno1. anche l’importo della vacazione, come le altre forme di misura dell’onorario, è stabilito con decreto ministeriale. tutti gli onorari sono comprensivi della relazione sui risultati dell’incarico espletato, della partecipazione alle udienze e di ogni altra attività concernente i quesiti. al momento della formulazione della “nota spese e proposta competenze”, gli onorari devono essere computati dal ctu seguendo le modalità indicate dalla normativa di riferimento (costituita essenzialmente dalla legge n. 319/80, dal testo unico sulle spese di giustizia d.P.r. n. 115/2002 e dal decreto ministeriale 30 maggio 2002) e con l’applicazione degli importi e delle percentuali oggetto delle tabelle approvate con provvedimento ministeriale.
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articolo 4 della legge n. 319/1980.
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Secondo l’articolo 54 del suddetto t.u., la misura degli onorari andrebbe adeguata con periodicità triennale in relazione alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertata dall’iStat. in atto si attende l’aggiornamento degli importi essendo tuttora vigenti sia il tabellario sia l’importo unitario della vacazione, approvati con decreto emanato in data 30 maggio 2002 dal ministro della giustizia di concerto con il ministro dell’economia e delle finanze. la materia dei compensi spettanti al ctu o al perito merita infine tre annotazioni particolari. Primo. le competenze tecniche dipendono, oltre che dal pregio e dalla completezza, essenzialmente dalla quantità e dalla specifica tipologia delle prestazioni richieste dal giudice. nulla vieta quindi che l’articolazione dei quesiti determini un complesso di attività variegato e tale da comportare il calcolo di più voci di onorario anche attraverso l’applicazione di metodi diversi. compete, al contrario, un solo onorario quando il consulente ritenga autonomamente di eseguire indagini non espressamente richieste (comportanti ad esempio rilievi, verifiche di conformità a progetti o a normative, ecc.) allo scopo di meglio corroborare le risposte ai quesiti. Secondo. Se l’incarico prevede distinte valutazione relativamente a uno ovvero a una pluralità di beni immobili, al tecnico possono competere distinti onorari per ognuno dei beni stimati, secondo il prudente apprezzamento del giudice e considerata la natura pubblicistica dell’incarico. compete invece un solo onorario nel caso in cui si adottino più criteri di stima al fine della valutazione di un singolo bene. Terzo. nel caso di onorari a percentuale, il limite superiore dello scaglione più alto stabilito dalle tabelle configura anche un limite insuperabile, determinando così l’importo massimo dell’onorario liquidabile. detto importo massimo resta pertanto indifferente all’eventuale maggior valore, rispetto a detto scaglione, della controversia, del bene o dell’utilità oggetto delle indagini peritali. t 13.1. la nota spese e proposta competenze abbiamo visto in precedenza che, al momento del deposito in cancelleria dell’elaborato peritale, il consulente è tenuto a presentare contestualmente l’istanza al giudice per la liquidazione dell’onorario proposto e il rimborso delle spese sostenute. tale istanza è comunemente denominata “nota spese e proposta competenze”. ad essa occorre allegare tutti i giustificativi delle spese (fatture, ricevute, scontrini, ecc.) nonché il calcolo analitico dell’onorario, nelle sue eventuali diverse componenti, e dell’indennità di trasferta nel caso in cui siano state svolte missioni fuori sede nel senso di svolgimento di attività in comune diverso da quello di residenza.
13.1.1. Spese la materia delle spese da riconoscere agli ausiliari del giudice è regolata dall’articolo 56 del t.u. sulle spese di giustizia. compete al magistrato accertare le spese sostenute dal tecnico e, se del caso, escludere dal rimborso quelle che siano ritenute non necessarie per l’espletamento dell’incarico.
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13. tariffe e comPenSi
un elenco a titolo indicativo delle voci di spesa che un tecnico può sostenere nel redigere una perizia o consulenza tecnica in campo immobiliare è il seguente: – visure e certificati catastali; – visure ipotecarie; – postali; – servizi amministrativi e commissioni; – cancelleria/copia/rilegatura; – benzina, trasporti, parcheggi; – servizi di informatica; – marche; – diritti per servizi amministrativi (certificato destinazione urbanistica, rilascio di copie, ecc.); – servizi di telecomunicazione (telefono, internet, ecc.); – per collaboratori autorizzati. Se il professionista è stato autorizzato ad avvalersi della collaborazione di altri prestatori d’opera, è evidente che la relativa spesa corrisponde all’onorario dovuto a questi ultimi. essa va pertanto determinata, ove possibile, sulla base degli stessi criteri e delle stesse tabelle ministeriali da utilizzare per il calcolo delle competenze economiche dovute al ctu o al perito.
13.1.2. Onorari a vacazione nel caso in cui le prestazioni effettuate dal consulente tecnico d’ufficio non rientrino nella casistica delle attività considerate dalle tabelle ministeriali, gli onorari devono essere commisurati al tempo impiegato e vengono determinati con il metodo delle vacazioni. in generale, quindi, il sistema di calcolo a vacazione è adottabile solo in quelle circostanze in cui non possono essere applicati gli onorari a percentuale o a importo variabile. così come è stato rappresentato in precedenza, la vacazione corrisponde a un periodo di attività pari a due ore. la legge prevede un importo unitario diversificato tra la prima vacazione e tutte le altre successive, ammontando rispettivamente a € 14,68 e a € 8,152. al momento dell’esame della proposta di onorario presentata dal ctu, il magistrato è tenuto a calcolare il numero delle vacazioni da liquidare con riferimento al numero delle ore strettamente necessarie per l’espletamento dell’incarico, indipendentemente dal termine assegnato per il deposito dell’elaborato peritale e fino a un massimo di quattro vacazioni al giorno.
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Gli importi delle vacazioni sono stati così adeguati dall’articolo 1 del decreto ministeriale 30 maggio 2002.
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13.1.3. Onorari fissi o a percentuale le tabelle ministeriali riportate nell’allegato al decreto ministeriale 30 maggio 2002, prevedono onorari a percentuale calcolati per scaglioni (fermo restando un minimo comunque dovuto), relativamente alle seguenti prestazioni: – in materia amministrativa, contabile e fiscale (articolo 2); – valutazione di aziende, enti patrimoniali, situazioni aziendali, patrimoni, avviamento, diritti a titolo di risarcimento di danni, diritti aziendali e industriali nonché relativi a beni mobili in genere (articolo 3); – bilancio e relativo conto dei profili e perdite (articolo 4); – avarie comuni e particolari (articolo 6); – accertamento di stato di equilibrio tecnico finanziario di gestioni previdenziali e assistenziali (articolo 8); – costruzioni edilizie, impianti industriali, impianti di servizi generali, impianti elettrici, macchine isolate e loro parti, ferrovie, strade e canali, opere idrauliche, acquedotti e fognature, ponti, manufatti isolati e strutture speciali, progetti di bonifica agraria e simili (articolo 11); – estimo (articolo 13); – cave e miniere, minerali, sostanze solide, liquide e gassose (articolo 14); – valutazione, riparazione e trasformazione di aerei, navi e imbarcazioni compresi salvataggio e recuperi (articolo 15); – infortunistica del traffico e della circolazione (articolo 17). le percentuali indicate nelle tabelle sono comprese tra un valore minimo e un valore massimo per ciascuno scaglione e vanno applicate al valore della controversia, normalmente corrispondente al valore del bene ovvero all’ammontare dei danni o di un’altra qualche specifica utilità risultante dagli accertamenti richiesti al tecnico, ferme restando le disposizioni degli articoli 10 e seguenti del codice di procedura civile.
13.1.4. Onorari a importo variabile nel determinare gli onorari variabili il magistrato deve tener conto delle difficoltà, della completezza e del pregio della prestazione fornita3. Gli onorari a importo variabile sono liquidati con riferimento a parametri economici prestabiliti nelle tabelle ministeriali e, anche in questo caso, compresi tra valori minimi e massimi4. essi riguardano le seguenti prestazioni: – inventari, rendiconti e situazioni contabili (articolo 6); – ricostruzione di posizioni retributive o previdenziali, di prestiti, di nude proprietà e usufrutti, di ammortamenti finanziari, di adeguamento al costo della vita e rivalutazione monetaria (articolo 7, comma i);
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articolo 51, comma i, d.P.r. n. 115/2000. cfr. decreto ministeriale 30 maggio 2002.
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13. tariffe e comPenSi
– verifica di basi tecniche di gestioni previdenziali e assistenziali, di riserve matematiche individuali e valori di riscatto di anzianità pregressa ai fini del trattamento di previdenza e quiescenza (articolo 7, comma ii); – opere di pittura, scultura e simili (articolo 9); – accertamento di retribuzioni o di contributi previdenziali, assicurativi, assistenziali e fiscali e ogni altra questione in materia di rapporto di lavoro (articolo 10); – verifica di rispondenza tecnica alle prescrizioni di progetto e/o di contratto, capitolati e norme, di collaudo di lavori e forniture, di misura e contabilità di lavori, di aggiornamento e revisione dei prezzi (articolo 12, comma i); – rilievi topografici, planimetrici e altimetrici, compresi le triangolazioni e poligonazione, la misura dei fondi rustici, i rilievi di strade, canali, fabbricati, centri abitati e aree fabbricabili (articolo 12, comma ii); – funzioni contabili amministrative di case e beni rustici, di curatele di aziende agrarie, di equo canone, di fitto di fondi urbani e rustici, di redazione di stima dei danni da incendio e grandine, di tabelle millesimali e riparto di spese condominiali (articolo 16); – in materia di esplosivi, di armi, di proiettili, di bossoli e simili (articolo 18, comma i); – balistica (articolo 18, comma i); – geomorfologia applicata, idrogeologia, geologia applicata e stabilità dei pendii (articolo 19); – medico-legale (articolo 20); – accertamenti medici, diagnostici, identificazione di agenti patogeni, riguardanti la persona (articolo 21); – esame alcolimetrico (articolo 22); – ricerca del tasso percentuale carbossiemoglobinemico (articolo 23); – psichiatrica o criminologica (articolo 24); – diagnosi su materiale biologico o su tracce biologiche ovvero indagini biologiche o valutazioni sui risultati di indagini di laboratorio su tracce biologiche (articolo 25); – accertamenti diagnostici su animali (articolo 26); – perizia o consulenza tecnica tossicologica su reperti non biologici (articolo 27, comma i); – perizia o consulenza tecnica tossicologica su reperti biologici (articolo 27, comma ii); – perizia o consulenza tecnica chimica-tossicologica avente ad oggetto la ricerca quantitativa o qualitativa completa generale incognita delle sostanze inorganiche, organiche volatili e organiche non volatili nonché di agenti patogeni (articolo 28, comma i); – perizia o consulenza ecotossicologica volta ad accertare le alterazioni e le impurità di qualsiasi sostanza o ad identificare gli agenti patogeni infettanti, infestanti e inquinanti (articolo 28, comma ii); – perizia o consulenza tecnica in materia di inquinamento acustico (articolo 28, comma iii).
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13.1.5. Aumento e riduzione degli onorari Gli onorari calcolati mediante le tabelle approvate dal ministero, siano essi fissi, variabili o a tempo, possono essere soggetti a aumento o riduzione, se ricorrono alcune specifiche circostanze. in particolare, i casi in cui è previsto un aumento sono i seguenti: – gli onorari fissi e variabili possono essere aumentati sino al 20% se il magistrato dichiara l’urgenza dell’adempimento con decreto motivato (articolo 51, comma ii, del t.u.); – possono essere aumentati sino al 100% gli onorari relativi a prestazioni aventi carattere di eccezionale importanza, complessità e difficoltà (articolo 52, comma i, del t.u.), oggettivamente riconosciuto dal giudice; – se l’incarico è stato conferito in forma collegiale, il compenso globale del collegio è determinato sulla base di quello spettante al singolo, aumentato del 40% per ogni componente (salvo che il magistrato dispone che ognuno degli incaricati deve svolgere personalmente e per intero uno specifico incarico); – l’onorario a vacazione può essere aumentato fino al 100% quando per il compimento delle operazioni è fissato un termine non superiore a cinque giorni (articolo 4, comma iii, legge n. 319/80); – l’onorario a vacazione può essere aumentato fino al 50% quando è fissato un termine non superiore a quindici giorni (articolo 4, comma iii, legge n. 319/1980). le condizioni per la riduzione ricorrono quando la consulenza non viene depositata nel termine assegnato ovvero entro quello autorizzato in seguito a richiesta di proroga (articolo 52, comma ii, d.P.r. n. 115/2000): – nel calcolo degli onorari a tempo non dovrà tenersi conto del periodo successivo alla scadenza del termine; – gli onorari calcolati in misura fissa o variabile sono ridotti del 25%.
13.1.6. Indennità la determinazione dell’indennità di viaggio e di soggiorno è regolata dall’articolo 56 del t.u. che stabilisce l’applicabilità, per l’ausiliario del giudice, delle modalità di trattamento previsto per i pubblici funzionari. l’indennità è dovuta alle seguenti condizioni: – la località di trasferta disti almeno 10 km dalla sede di lavoro dell’incaricato; – la località di trasferta deve essere diversa dalla località di residenza o di domicilio abituale; – l’uso del mezzo proprio di trasporto deve essere preventivamente autorizzato dal giudice (come pure l’utilizzo di mezzi aerei e rapidi). l’importo dell’indennità di missione si calcola sulla base dei criteri seguenti. – Spese documentate per pasti: rimborsate entro il limite di spesa di € 30,55 per un pasto e di € 61,10 per due pasti. – Spese documentate di pernottamento: il rimborso compete per l’utilizzo di alberghi di categoria non superiore a quattro stelle.
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13. tariffe e comPenSi
– Spese di viaggio con mezzo proprio: il rimborso compete in misura pari a 1/5 del prezzo della benzina super in vigore al momento del viaggio moltiplicato per ogni km percorso. – Spese di viaggio con mezzi di linea: sono liquidate in base alle tariffe di prima classe dei servizi di linea anche in mancanza di giustificativi. – Spese di viaggio con aerei o con mezzi straordinari: rimborsate solo se documentate e preventivamente autorizzate dal magistrato. da annotare che con la legge finanziaria 2007 (legge n. 296/2006) è stato soppresso l’istituto della diaria di missione.
t 13.2. Il decreto di liquidazione con il provvedimento di liquidazione del giudice competente viene determinato l’ammontare delle spese e dell’onorario spettanti al ctu o al perito. come abbiamo visto testé, l’importo complessivo di tali spettanze deve essere computato analiticamente facendo riferimento a più disposizioni normative che qui di seguito si riassumono: – articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980 (onorari a vacazione); – articolo 51, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 (onorari a percentuale e a importo variabile con riferimento alle tabelle allegate al decreto ministeriale 30 maggio 2002); – articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980 (maggiorazione delle vacazioni per particolare urgenza); – articolo 51, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (maggiorazione per importanza, eccezionalità, ecc.); – articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 (maggiorazione degli onorari fissi e variabili per urgenza); – articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (riduzione per deposito a termini scaduti); – articolo 55, d.P.r. n. 115/2002 (indennità); – articolo 56, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 (spese generali); – articolo 56, comma 3, d.P.r. n. 115/2002 (spese per collaboratori autorizzati). di norma la nota spese e proposta competenze presentata dal ctu rappresenta in effetti solo una base di riferimento per il giudice che autonomamente provvede a determinare sia il compenso, compreso l’eventuale computo delle vacazioni, sia a convalidare le spese documentate o comunque riconosciute necessarie secondo il suo prudente apprezzamento. il decreto di liquidazione, nella forma di provvedimento a sé stante ovvero di dispositivo semplicemente trascritto in calce all’istanza del professionista, una volta notificato tramite ufficiale giudiziario al professionista stesso e alle parti in causa, costituisce titolo provvisoriamente esecutivo nei confronti della parte a carico della quale è posto il pagamento.
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ciò significa che, per il principio ne bis in ibidem, non occorre richiedere alcun decreto ingiuntivo per procedere al recupero coattivo del credito in quanto la procedura di esecuzione è immediatamente attivabile nei confronti del soggetto debitore.
t 13.3. opposizione al decreto di liquidazione non è infrequente il caso in cui la parte tenuta al pagamento o, meno spesso, lo stesso ctu ritenga il provvedimento di liquidazione di spese e onorari incongruente rispetto alla portata e qualità delle indagini tecniche svolte. ciò accade, ad esempio, quando la parte constata che il professionista ha esorbitato dai limiti del mandato affidato dal giudice rendendo ingiustificatamente più onerosa la consulenza ovvero ha richiesto spese e onorari per prestazioni in realtà non eseguite totalmente o eseguite solo in minima parte. da un punto di vista esattamente opposto, può invece essere il perito a ritenere eccessivamente penalizzante la riduzione eseguita dal giudice relativamente alle spese eventualmente considerate non necessarie per l’espletamento dell’incarico o in merito ai criteri adottati per il calcolo dell’onorario. avverso il decreto di liquidazione è possibile, da parte del soggetto interessato, proporre ricorso entro il termine perentorio di venti giorni dall’avvenuta comunicazione, innanzi al tribunale o alla corte d’appello alla quale appartiene il giudice della causa. fermo restando che non possono proporsi in sede di reclamo avverso il provvedimento di liquidazione di una consulenza tecnica questioni relative all’utilità e alla validità della consulenza stessa, che invece attengono al merito della causa, ove vengano dimostrati gravi motivi il ricorrente può chiedere e ottenere la sospensione dell’esecuzione provvisoria del decreto. la susseguente ordinanza con la quale l’organo giudicante decide sul ricorso ha carattere definitivo. Pertanto essa non è impugnabile se non presso la corte di cassazione.
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Parte terza schede documenti-tipo
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modeLLi di peRiZie sVoLte
Nelle pagine che seguono sono riportati un certo numero di esempi di perizie svolte negli ultimi anni, selezionate come particolarmente significative e indicative, allo scopo di illustrare al meglio le modalità di svolgimento delle operazioni peritali e di composizione di una consulenza tecnica d’ufficio. Per ovvi motivi di riservatezza tutti i riferimenti alle persone coinvolte e agli immobili oggetto degli accertamenti sono stati omessi o modificati in maniera fantasiosa. Lo stesso criterio è stato seguito per ciò che riguarda la toponomastica, le date, i riferimenti catastali e di numero di iscrizione a ruolo dei relativi procedimenti. D’altra parte, l’utilità del contributo risiede non tanto nella conoscenza del singolo caso, quanto nell’appropriazione, da parte del neofito, di un metodo di lavoro efficace per la redazione delle perizie.
t 1. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda
divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso A) premessa Il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 1234/03 del ruolo Generale promossa da rossi alba contro rossi Bice e rossi Carla, germane e tutte coeredi di beni immobili siti in territorio di Colfiorito, località Belcolle, al fine di “valutare il patrimonio ereditario, verificarne la comoda divisibilità ed eventualmente predisporre un progetto di divisione” così come riportato nell’ordinanza stessa. Il giuramento di rito è stato prestato all’udienza del …, nella quale, peraltro, il G.I. ha disposto l’estensione del quesito onde “accertare i titoli di proprietà del dante causa delle parti, nel ventennio precedente la data di notifica della citazione”. Per l’espletamento del mandato è stato accordato dal G.I. termine di 120 giorni. I fascicoli delle produzioni legali prelevati all’atto del giuramento sono costituiti dai seguenti documenti: – omissis – 1. Le attività condotte La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, è stata condotta effettuando: – studio delle produzioni dei legali e della relazione tecnica di parte; – apposito sopralluogo;
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– rilievo fotografico; – reperimento della cartografia per l’inquadramento territoriale ed urbanistico. Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi con la partecipazione dei C.t.P. nominati dalle parti in base a quanto disposto all’atto del giuramento. In quella sede si è proceduto alla ricognizione degli immobili e della zona ove ricadono, nonché al relativo rilievo fotografico. Per il corretto espletamento del mandato, si è altresì condotta una approfondita ricerca di mercato al fine di ottenere i giusti riscontri in ordine all’attendibilità della stima. 1.1. La controversia In data 7 aprile 2000 decedeva il padre dell’odierna attrice rossi alba, e delle sorelle di questa, signore rossi Bice e Carla, entrambe convenute. Da quanto esposto in citazione, il de cuius era proprietario in ragione di 3/6 – unitamente alle figlie, ognuna per 1/6 dell’intero – di alcuni beni immobili in territorio del Comune di Colfiorito, località Belcolle. Per effetto della successione, ciascuna delle coeredi risulta ora comproprietaria dei 2/6 indivisi di detti immobili, che sono individuati catastalmente dai seguenti identificativi: – fg. 12, part.lla 6 sub 7, quale porzione di fabbricato rurale; – fg. 12, part.lla 20, seminativo; – fg. 12, part.lla 23, seminativo; – fg. 12, part.lla 25, seminativo; – fg. 21, part.lla 59, seminativo; – fg. 21, part.lla 109, seminativo; – fg. 21, part.lla 112, seminativo; – fg. 21, part.lla 118, seminativo. Sempre secondo quanto riferito in citazione, non riuscendo ad addivenire allo scioglimento bonario della comunione ereditaria, l’attrice si è rivolta al tribunale per ottenerne lo scioglimento giudiziale con l’attribuzione alle coeredi delle rispettive quote. entrambe le convenute non si oppongono alla chiesta divisione. Presumono tuttavia l’antieconomicità del frazionamento evidenziando che l’attrice, assumendo un comportamento contraddittorio, avrebbe fatto sfumare una favorevole trattativa avviata per la vendita in toto dei suddetti beni – per un prezzo asserito superiore a quello di mercato – ad un proprietario confinante. 1.2. La relazione tecnica di parte risulta in atti una relazione, redatta su incarico dell’attrice, finalizzata ad “accertare la conformità alle vigenti normative edilizie ed urbanistiche dell’immobile che è oggetto di divisione”. Invero la stessa concentra l’attenzione sulla porzione di fabbricato rurale, facente parte del casale individuato in mappa al foglio n. 12, particella n. 7.
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moDeLLI DI PerIzIe SvoLte
Le indagini del professionista incaricato, condotte anche presso l’ufficio tecnico comunale competente, gli hanno consentito di poter affermare la conformità dell’immobile – soggetto in passato a lavori di ricostruzione a seguito di una frana – alla normativa urbanistica. alla relazione è allegata copia della licenza n. 211 rilasciata dal Sindaco il 18/07/1973 e della planimetria, riferita al piano terra, del relativo progetto approvato dalla Commissione edilizia in data 28/05/1973. 2. Le risposte ai quesiti del G.i. Gli accertamenti tecnici effettuati hanno determinato le risultanze riportate nei paragrafi seguenti. 2.1. Descrizione e valutazione del patrimonio ereditario In questa fase, senza per il momento voler entrare nel merito della divisibilità dei beni oggetto della causa ma al solo fine di una maggiore chiarezza espositiva, si reputa opportuno procedere nella descrizione, distinguendoli in base a criteri di omogeneità, autonomia funzionale e economica, e cioè come segue: – porzione del fabbricato rurale; – appezzamento costituito dalle particelle n. 20, 23 e 25 del Fm 12 ubicato a ridosso di detto casale; – appezzamento costituito dalle particelle n. 59, 109, 112 e 118 del Fm 21 a circa 500 m di distanza in linea d’aria dal precedente. I beni si trovano, come detto in località Belcolle di Colfiorito, una cinquantina di km a ovest del capoluogo), ad una quota di circa 400 m s.l.m. sulle pendici del monte Grande che si erge sulla piana in cui il fiume di fondovalle forma l’omonimo lago. Per raggiungerli, a partire dallo svincolo n. 7 dell’autostrada, occorre percorrere la strada statale per circa 5 km, quindi la strada provinciale n. 5 per circa 8 km, infine la strada provinciale n. 11 in direzione nord per circa 5 km (superando il lago), fino all’imbocco sulla destra della strada non asfaltata che conduce al detto casale e ad uno degli appezzamenti. Il contesto ambientale è di assoluto pregio e riscuote un certo apprezzamento come attestato dalla presenza di alcune strutture agrituristiche ben avviate. Superando invece la stradella, proseguendo sulla provinciale sempre in direzione nord, a circa 250 m sulla sinistra si trova il secondo degli appezzamenti. 2.1.1. La porzione di fabbricato rurale La costruzione si presenta come un corpo di fabbrica unitario, secondo la diffusa tipologia rurale del “baglio”, con un solo accesso alla corte interna da un portale ad arco. Catastalmente è suddiviso nei vari subalterni dell’unica particella n. 6 del Fm 12 (con 8 subalterni accertati dalla relazione tecnica di parte). Il subalterno 7, compreso tra i beni oggetto del contendere, è costituito dall’appartamento al piano terra, nella zona nord del fabbricato, con annessi un magazzino più piccolo ubicato nel seminterrato sottostante ed uno più grande posto alla stessa quota del piano terra ma con accesso dalla corte interna.
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Secondo quanto appreso all’U.t.e., anche perché trattasi di fabbricato rurale, non esisterebbe planimetria catastale né altro atto da cui potere accertare l’effettiva consistenza catastale di tale unità immobiliare. a1 riguardo, considerato che la descrizione riportata nella citata relazione del CtP dell’attrice non è stata contestata dalle controparti neppure in sede di sopralluogo, non si è ritenuto di dover ulteriormente approfondire la questione, ferma restando totale disponibilità in tal senso, ove specificatamente richiesto. relativamente ai magazzini va riferito che il primo, quello sulla corte interna, ha forma rettangolare per una superficie coperta di circa 100 m2 ed è destinato a ricovero di attrezzature e prodotti agricoli. al secondo invece, posto al di sotto dell’appartamento (grosso modo in corrispondenza della camera da letto più grande e di parte dell’adiacente terrazza), vi si accede dall’esterno del fabbricato tramite una stradella discendente lungo il pendio del rilievo su cui è ubicato il baglio; detto magazzino ha forma e destinazione analoga al precedente, per una superficie di circa 35 m2. tornando all’appartamento, avente superficie coperta di circa 170 m2, dalla visita effettuata in occasione del sopralluogo, è apparso rispecchiare fedelmente nella distribuzione interna il disegno allegato alla menzionata relazione di parte. Si compone di doppio ingresso dal vano scala, salone (pranzo/soggiorno) con affaccio su una terrazza di circa 45 m2, cucina, corridoio, tre camere da letto (due con balconi di circa 6 m2 cadauno), cameretta, bagno principale e wc di servizio. L’appartamento si presenta dotato di impianto idrico ed elettrico, completo ed arredato in ogni sua parte, con finiture discrete, pavimenti in segati di marmo, intonaci interni rifiniti con idropittura, cucina e bagni con pareti rivestite in ceramica. Lo stato di conservazione e manutenzione è buono e non sono stati osservati inconvenienti dovuti ad infiltrazioni umidifere né dissesti statici o evidenti difetti costruttivi. riguardo quest’ultimo aspetto si rileva che l’immobile non possiede alcuna delle caratteristiche costruttive tipiche del baglio a cui è annesso. In particolare non è sostenuto da muratura portante ma è stato realizzato con struttura in cemento armato, come del resto l’intera ala del fabbricato in cui è inserito. Sul punto, avendo già accennato ai lavori di “ricostruzione” oggetto della licenza n. 211/1973, non sembra il caso di soffermarsi oltre. Nella valutazione dell’immobile sopra descritto bisogna tener conto di vari elementi. In primo luogo, trovandosi il bene in aperta campagna a parecchia distanza dai centri abitati, e avendo quindi un esclusivo carattere di ruralità, non possono tenersi in considerazione i parametri di riferimento più usuali ai fini della stima (redditività, mercato, appetibilità, ubicazione, presenza di servizi, esposizione, ecc.) in quanto non sarebbero significativi, se non addirittura di impossibile identificazione. Per tale ragione il criterio di stima che può consentire la maggiore attendibilità del risultato è quello della determinazione del costo di costruzione (o ricostruzione) del fabbricato, applicando tuttavia all’importo così determinato un coefficiente di maggiorazione per tener conto del vantaggio costituito dalla possibilità dell’immediata fruizione del bene rispetto, per esempio, al caso della costruzione su terreno nudo o a quello della ricostruzione di un immobile diruto.
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Dall’indagine di mercato condotta si è accertato che, per la rea1izzazione di unità abitative, tale costo può oscillare nella zona tra 400 e 600 €/m2. viste le complessive caratteristiche costruttive, di conservazione e di finiture, per l’appartamento appare congruo assumere l’importo massimo di €/m2 600 ottenendo il seguente valore, assimilato al costo (superfici accessorie considerate pari a 1/3 di quelle effettive): vapp = m2 [170 + (45 + 6 + 6)/3]x €/m2 600 = € 113.400 Per i magazzini si assume, ragionevolmente, lo stesso valore unitario ma ridotto di un’aliquota correttiva pari al 30%: vmag1 = m2 100 x €/m2 600 x 0,70 = € 42.000 vmag2 = m2 35 x €/m2 600 x 0,70 = € 14.700 In totale, pertanto, € 170.100 cui è opportuno applicare, per le ragioni prima esposte, una maggiorazione del 25% ottenendo un valore finale di € 210.000 (in cifra tonda). 2.1.2. L’appezzamento costituito dalle particelle n. 20, 23 e 25 del Fm 12 I dati catastali di interesse per detto appezzamento sono: – fg. 12, n. 20, superficie 2.41.26, qualità seminativo, cl. 3; – fg. 12, n. 23, superficie 4.20.80, qualità seminativo, cl. 2; – fg. 12, n. 25, superficie 8.00, qualità seminativo, cl. 2. trattasi del fondo più vicino al casale, in totale quindi esteso circa 6,7 ettari. La giacitura è in pendenza, sebbene non particolarmente accentuata, e vi si accede dalla stessa stradella che conduce al casale. alla data del sopralluogo il terreno si presentava prevalentemente incolto sebbene qua e là occupato da alberi di olivo. In definitiva sostanzialmente improduttivo di alcun apprezzabile reddito. ai fini della valutazione, vanno pertanto ribadite le considerazioni esposte nel caso precedente, con la precisazione che, trattandosi di terreno libero, il criterio di stima adottato è quello che tende alla determinazione del “più probabile valore di trasformazione”. In ogni caso dovrà analogamente farsi riferimento al costo di costruzione assumendo questa volta come parametro la pur minima suscettività edificatoria del terreno agricolo, pari a 0,03 m3/m2, che in base alla superficie consentirebbe la realizzazione di edifici a servizio dell’attività agricola con annessa residenza (anche finalizzata ad attività di tipo agrituristico o turismo rurale) per circa 2.000 m3. assumendo un importo medio per unità di volume di 150 €/m3 si ottiene un valore finale, assimilato al costo, di € 300.000. 2.1.3. L’appezzamento costituito dalle particelle del Fm 21 n. 59, 109, 112 e 118 I dati catastali di interesse per detto appezzamento sono: – fg. 21, n. 59, superficie 48.00, qualità seminativo, cl. 3; – fg. 21, n. 109, superficie 69.40, qualità seminativo, cl. 3; – fg. 21, n. 112, superficie 66.20, qualità seminativo, cl. 3; – fg. 21, n. 118, superficie 4.75.40 qualità seminativo, c1.3.
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trattasi del fondo più lontano dal casale, con accesso diretto dalla SP, esteso poco meno di 6,6 ettari e giacitura in leggerissima pendenza. alla data del sopralluogo il terreno era completamente incolto, privo di alberature significative (salvo un modesto mandorleto in totale abbandono ubicato nella zona settentrionale) e di alcun genere di costruzioni. ai fini della valutazione, si farà ancora riferimento al costo di costruzione unitario medio di 150 €/m3, ottenendo così come valore finale, sempre assimilato al costo, l’importo di € 294.000 corrispondente ad una cubatura realizzabile di 1.977 m3. 2.2. La comoda divisibilità Come risulta dalla descrizione riportata nei paragrafi precedenti, gli immobili si trovano in uno stato di fatto tale che, pur tenendo conto delle riserve espresse dalle convenute sull’ipotetico minor valore della somma delle quote rispetto all’intero (secondo una interpretazione, a sommesso avviso dello scrivente, non pienamente condivisibile nella fattispecie in esame), consente la comoda divisibilità tra le coeredi senza particolari patemi visto che i beni possono agevolmente considerarsi distinti in tre diversi lotti autonomamente utilizzabili ed economicamente indipendenti. Sembra opportuno precisare che dagli atti risulta che il patrimonio ereditario comprendeva anche una considerevole somma di denaro depositato in banca. tale favorevole circostanza di certo agevolerà un accordo sui conguagli. 2.3. Il progetto di divisione Il valore del monte ereditario si quantifica nella somma dei valori dei cespiti e cioè in complessivi € 210.000 + 300.000 + 295.000 = € 805.000. La quota spettante a ciascuna delle tre coeredi è pertanto pari a € 805.000/3 = € 268.000. L’attribuzione delle quote alle coeredi, secondo accordi o mediante sorteggio, potrà avvenire in base allo schema seguente con contestuali conguagli in denaro per tener conto delle differenze. 2.3.1. Lotto n. l Porzione di fabbricato rurale identificata al N.C.t. alla particella n. 6 sub. 7 del Fm 12 e costituita da appartamento di circa 170 m2 al piano terra del fabbricato composto da doppio ingresso dal vano scala, salone (pranzo/soggiorno), terrazza di circa 45 m2, cucina, corridoio, tre camere da letto, due balconi di circa 6 m2 cadauno, cameretta, bagno principale e wc di servizio – con annessi un magazzino di circa 35 m2 sottostante ed altro di circa 100 m2 posto alla quota del piano terreno con accesso dalla corte interna. valore stimato € 210.000 (conguaglio avere € 58.000). 2.3.2. Lotto n. 2 appezzamento di terreno costituito dalle particelle identificate al N.C.t. ai n. 20, 23 e 25 del Fm 12, esteso circa 6,7 ettari, con accesso dalla stradella che conduce al fabbricato rurale. valore stimato € 300.000 (conguaglio dare € 32.000).
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2.3.3. Lotto n. 3 appezzamento di terreno costituito dalle particelle identificate al N.C.t. ai n. 59, 109, 112 e 118 del Fm 21, esteso poco meno di 6,6 ettari con accesso direttamente dalla SP con la quale confina. valore stimato € 294.000 (conguaglio dare € 26.000). 2.4. Titoli di proprietà del dante causa delle parti nel ventennio precedente l’atto di citazione Le ispezioni condotte presso la Conservatoria dei registri Immobiliari, hanno consentito di accertare che, oltre alla trascrizione della successione non vi sono altri atti ad eccezione di una servitù a favore eNeL (elettrodotto a doppia terna 220 kv, 7 pali, 388 m di lunghezza) a seguito atto notarile di istituzione di servitù del 23/12/1983 sul terreno particolo 51328 fg. 13, particelle 18 e 123 che però non risulta tra i beni controversi. La presente relazione, completa di n. 10 allegati, viene depositata in un originale e due copie a disposizione delle le parti. aLLeGatI: 1. verbale di giuramento; 2. lettera di nomina CtP; 3. verbale di sopralluogo; 4. rilievo fotografico; 5. stralcio cartografia IGm; 6. visure catastali; 7. planimetrie fabbricati (lotto 1); 8. stralcio mappale (lotto 2); 9. stralcio mappale (lotto 3); 10. ispezioni presso la Conservatoria rr.II..
t 2. Valutazione di un cespite ereditario, accertamento della sua comoda
divisibilità e predisposizione del progetto di divisione (caso B) premessa Il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 321/03 del ruolo Generale promossa da Bianchini antonio, contro la società morelli a r.l., al fine di eseguire accertamenti tecnici relativi ad un magazzino sito in via del mercato n. 12 in comproprietà tra le parti oggi in lite. Il giuramento di rito è stato prestato il giorno … e in quella sede si è avuta conoscenza del seguente quesito: “ … determinare il valore del bene oggetto della comunione, verificarne la comoda divisibilità ed eventualmente redigere un progetto di divisione”. Per l’espletamento del mandato è stato chiesto, ed accordato dal G.I., termine di 90 giorni decorrenti dalla stessa data del giuramento.
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I fascicoli delle produzioni legali prelevati all’atto del giuramento sono costituiti dai seguenti documenti: – omissis – 1. Le attività condotte La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, è stata condotta effettuando: – studio della documentazione prodotta dai legali; – apposito sopralluogo; – rilievo fotografico; – rilievo planimetrico; – ispezioni presso l’Ufficio tecnico erariale; – reperimento della cartografia per l’inquadramento territoriale; – esame delle previsioni urbanistiche definite dal piano particolareggiato vigente relativo alla zona in cui ricade l’immobile. Per il corretto espletamento del mandato, è stata altresì condotta una approfondita ricerca di mercato al fine di ottenere i giusti riscontri in ordine all’attendibilità della stima. 1.1. La controversia Da quanto esposto in citazione l’odierno attore è comproprietario, per la quota complessiva di 1/3 indivisa, del magazzino indicato in premessa. egli ne ha infatti acquisito una prima aliquota di 2/18 in forza di successione legittima dal padre deceduto nel 1990; un’altra aliquota di 1/18 è stata invece ereditata in seguito alla morte della madre (anno 1992); una ulteriore quota pari a 1/6 è stata infine rilevata da uno degli altri germani (atto pubblico stipulato nell’anno 1994). L’attore, preso atto della impossibilità di poter addivenire ad un accordo extragiudiziale, ha attivato la procedura legale al fine di ottenere lo scioglimento della comunione. La società a r.l. convenuta, comproprietaria dei restanti 2/3 del magazzino in questione per averli acquistati dai due fratelli (e coeredi) dell’attore con atto notarile nell’anno 1993, non si oppone alle richieste avversarie. 2. Le risposte ai quesiti del G.i. Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi così come disposto all’udienza di giuramento. In quella sede si è proceduto alla preliminare ricognizione della zona ove ricade il piccolo fabbricato nonché al rilievo fotografico del fabbricato stesso. al sopralluogo hanno partecipato il C.t.P. dell’attore nominato in seno al verbale di udienza di giuramento, nonché il procuratore della società convenuta e il legale rappresentante di quest’ultima. Preventivamente alle verifiche concernenti l’accertamento, in linea tecnica ed economica, della sussistenza dei requisiti per una comoda divisibilità dell’immobile, si è ritenuto opportuno determinarne il valore di mercato, anche al fine di acquisire più concrete cognizioni sull’oggetto e sull’importanza del contendere.
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2.1. Identificativi dell’immobile Il bene interessato dal procedimento è, come indicato in premessa, un magazzino sito al civico n. 12 della via del mercato. Il magazzino occupa una porzione del piano terreno dello stabile, livello pressoché interamente occupato da locali adibiti ad attività commerciali oltre che da un piccolo androne di accesso alle abitazioni ubicate ai piani superiori del fabbricato. L’immobile risulta identificato al N.C.e.U. alla partita catastale n. 1201644 erroneamente intestata per intero ad altra società attualmente disciolta e il cui patrimonio è stato rilevato pochi mesi fa dalla odierna convenuta morelli s.r.l. Gli estremi catastali sono i seguenti: foglio n. 123, part.lla n. 441 sub. l, zona censuaria l, categoria C/1, classe 8, consistenza 45 m2, rendita € 892,44. Il magazzino risulta confinante con la detta via del mercato con l’androne dello stabile in cui è inserito, con cortile S. Gaetano e con proprietà aliena, così come descritto nel rogito notarile in atti. 2.2. Il mercato immobiliare della zona L’analisi della situazione generale di mercato della zona ove è ubicato l’immobile va preceduta da una breve premessa sulle caratteristiche del sito che si pone nel fulcro di una delle più vissute strade commerciali del centro storico della città. L’ambito urbano in studio è fortemente caratterizzato da almeno due elementi per i quali l’asse della via del mercato costituisce un vero e proprio “trait d’union” tra il contesto teatro comunale/piazza della vittoria e il popolare mercato di porta Nuova. ma c’è di più: il predetto asse è anche una parte importante del tracciato storico (quasi tutto pedonale) che collega la zona delle antiche mura occidentali al porticciolo turistico. oltre a queste considerazioni va comunque tenuto presente che, per quanto ubicati in zona centrale, i contesti urbani sopra descritti hanno carattere fortemente popolare, in cui la struttura sociale dei residenti è costituita in prevalenza da ceto di tale livello e colonie di immigrati extracomunitari di varia nazionalità, anche se questo non ne inficia più di tanto il rilievo commerciale. 2.3. Aspetti costruttivi e tipologici del fabbricato Lo stabile che ospita il magazzino oggetto delle indagini, come accennato, risulta costruito più o meno 70/75 anni fa (1930-1935 all’incirca). L’impostazione formale del prospetto principale e, soprattutto, le geometriche partiture in cemento dei parapetti dei balconi, permettono infatti di riconoscere i caratteri del cosiddetto “stile littorio”, anche se si tratta certo di uno degli episodi minori dato che proprio in questa zona della città è facile osservare una quantità di esempi piuttosto importanti di architettura risalente all’epoca del “ventennio” fascista. Sempre a proposito dell’epoca presunta di realizzazione, va tuttavia precisato che dall’esame degli elaborati allegati al Piano particolareggiato del centro storico, lo stabile in questione viene fatto risalire ad epoca antecedente al 1876, circostanza che appare per certi versi poco verosimile, sia per caratteristiche costruttive (dal dettaglio del prospetto è ben visibile la struttura in ferro e tavelle dei solai dei balconi e l’armatura
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metallica degli elementi in calcestruzzo armato dei prospetti) sia per elementi di evidente riconoscimento morfo-filologica (tutti i piani hanno la medesima altezza, non vi è alcuna differenza nel trattamento estetico dei vari livelli e i fabbricati adiacenti hanno impostazione architettonica e tipologica sicuramente anteriore). 2.4. La posizione autorizzativa La posizione autorizzativa dello stabile in cui è ubicato il magazzino non riveste un interesse fondamentale rispetto al tipo di accertamento tecnico richiesto che, come visto, è orientato alla definizione dei rapporti economici tra le parti in causa. a riguardo ci si limiterà pertanto a riferire quanto si evince dalla documentazione notarile in atti e cioè “che la costruzione dell’immobile in oggetto è stata iniziata ed ultimata anteriormente all’1/9/1967, nel rispetto della normativa urbanistica allora vigente” e che “successivamente alla sua ultimazione non sono state eseguite modifiche soggette a concessione o licenza edilizia”. ad ogni buon fine va comunque ribadito che le caratteristiche formali ed architettoniche dell’edificio fanno ragionevolmente ipotizzare, quale epoca di costruzione, la prima metà del secolo 20°. Per tale ragione, la dichiarazione riportata in precedenza pare confortata da un oggettivo riscontro. Per quanto riguarda infine l’attuale destinazione urbanistica, dall’esame del vigente Piano Particolareggiato del centro storico, si osserva che nella zona in cui ricade l’immobile la tipologia d’intervento consentita è la “ristrutturazione del tessuto urbano esistente” che ricomprende in sé le modalità definite dall’articolo 31, lettere a), b) c) e d), della legge n. 457/1978 (manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia). 2.5. Descrizione dell’unità immobiliare L’unità immobiliare si sviluppa su circa il 30% della superficie del piano terra dello stabile ed ha accesso direttamente dalla via del mercato. Il raffronto della situazione attuale con la planimetria rilasciata dall’U.t.e., pare attestare – almeno dal 1939, anno in cui la stessa fu redatta – una destinazione continuativa ad attività commerciale. originariamente il locale si componeva di tre vani posti in successione, in direzione perpendicolare rispetto al prospetto, con un piccolo w.c. ricavato nella parte centrale in corrispondenza del pozzo luce, con una estensione di circa 70 m2 di superficie lorda. oggi, l’immobile si compone di un’ampia sala espositiva, più stretta nella parte più vicina all’ingresso (in corrispondenza del confinante vano scala) e più larga nel tratto interno, oltre a un piccolo retrobottega ove è ubicato il w.c. Sono state, inoltre, completamente demolite le porzioni di muratura che delimitavano a destra e a sinistra il vano di passaggio tra la prima e la seconda stanza. L’attuale impianto distributivo consente in ogni caso un razionale utilizzo dell’unità immobiliare come locale commerciale. Lo stato di finitura è di livello economico ma più che dignitoso.
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I pavimenti sono interamente in ceramica di buona fattura mentre le pareti e il soffitto sono rivestiti con una pannellatura in perlinato di legno. L’approvvigionamento idrico e dell’energia elettrica avviene dalle reti dei servizi pubblici e risulta eseguito l’adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa CeI. Il magazzino è altresì collegato alla rete telefonica pubblica. Gli scarichi delle acque luride vengono normalmente smaltiti mediante conferimento nella pubblica fognatura. Nel corso del sopralluogo non sono stati rilevati segni di dissesto statico né condizioni di eccezionale degrado e, nel complesso, si è osservato uno stato di conservazione e di manutenzione accettabile. 2.6. La valutazione del cespite a) In base ai prezzi di mercato Da quanto esposto in precedenza e dall’indagine di mercato condotta si è avuto modo di constatare che per immobili commerciali con caratteristiche (dotazione impiantistica, stato di conservazione, superficie, ecc.) comparabili a quello in esame, i prezzi reali nella compravendita possono oscillare tra 3.500 e 3.900 €/m2. Pertanto, assumendo a base del calcolo il valore medio, e cioè 3.700 €/m2, e una superficie commerciale pari a 70 m2, si otterrà l’importo di € 259.000. B) In base alla capitalizzazione del reddito I prezzi degli affitti in zona, sempre per immobili commerciali con caratteristiche e requisiti comparabili con quello in argomento si collocano tra € 1.300 e € 1.500 mensili. Ipotizzando realisticamente l’importo medio di € 1.400 mensili si otterrà: – reddito annuo lordo € 16.800; – spese e imposte complessive € 2.500 (circa il 15% del reddito lordo); – reddito netto € 16.800 – 2.500 = € 14.300; – saggio di capitalizzazione medio 5%; – valore di capitalizzazione vc = reddito netto annuo / saggio di capitalizzazione = 14.300 / 5% = 286.000. C) Il valore finale assumendo come più attendibile la media dei valori determinati ai punti precedenti si avrà un valore di € (259.000 + 286.000) / 2 = € 272.500 che si arrotonda cautelativamente a € 270.000. 2.7. La comoda divisibilità Il magazzino, che possiede peraltro un solo ingresso su strada, ha una configurazione planimetrica tale da rendere improponibile il frazionamento in due quote di 1/3 (controvalore € 90.000) e 2/3 (controvalore € 180.000). Deve perciò concludersi, almeno ad avviso dello scrivente, che non sussistono le minime condizioni per progettare la suddivisione dell’immobile in due distinte unità con autonoma funzionalità e capacità di reddito. La presente relazione, completa di n. 9 allegati, viene depositata in un originale e due copie per le parti.
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aLLeGatI: 1. verbale di giuramento; 2. verbale di sopralluogo; 3. rilievo fotografico; 4. rilievo planimetrico; 5. visura catastale; 6. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/5000; 7. stralcio tavola n. 8 del Piano particolareggiato del centro storico in scala 1/2000; 8. stralcio planimetria del Piano particolareggiato del centro storico in scala 1/500; 9. planimetria catastale in scala 1/100.
t 3. Accertamento della conformità delle distanze tra due fabbricati
in riferimento alle norme urbanistiche vigenti premessa Il sottoscritto è stato nominato C.t.U. con ordinanza del giudice istruttore in relazione alla causa civile promossa da rossetti a. contro Bianchetti B. + 6 e verdelli C. + 2, iscritta al n. 1234/07 del ruolo Generale di questo tribunale. Il giuramento di rito è stato prestato il giorno … e in quella sede si è avuta conoscenza del seguente quesito: “… descrivere i luoghi, individuare nella loro esatta consistenza le particelle delle parti con specifico riferimento al testamento del 10/01/1986, verificare le distanze tra le costruzioni con riferimento alle deduzioni di parte ed alle norme dei regolamenti comunali e del codice civile”. Per l’espletamento dell’incarico è stato concesso termine di 120 giorni. I fascicoli delle produzioni legali prelevati all’atto del giuramento sono costituiti dai seguenti documenti: – omissis – 1. Le attività condotte La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, è stata condotta effettuando: – studio delle produzioni dei legali; – appositi sopralluoghi; – rilievo fotografico; – ispezioni presso l’Ufficio tecnico erariale; – acquisizione di stralcio dei fogli di mappa di interesse; – un accesso presso lo studio del notaio Frescobaldi per la consultazione dell’originale dell’atto di donazione del 14/09/1984 e dei relativi allegati; – due accessi presso lo studio del notaio Carlucci al fine di consultare l’originale del titolo dell’attrice e dei relativi allegati;
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– accesso presso l’archivio notarile per la consultazione dell’originale dell’atto notaio tomaselli di donazione-divisione del 2/04/1994 e in particolare del tipo di frazionamento e del certificato di destinazione urbanistica allegato; – accessi presso la ripartizione urbanistica del Comune per l’acquisizione del rilievo aerofotogrammetrico più aggiornato (risalente al 1989) e delle disposizioni in materia di distanza tra le costruzioni previste dalle norme comunali vigenti all’epoca dell’inizio dei lavori dell’attrice. 2.1. La controversia Con atto di compravendita dell’11/06/2001, l’attrice ha acquistato dai convenuti verdelli C. + 2 un appezzamento di terreno in località marinella costituito dalle particelle catastali n. 219 del foglio 21 e n. 318, 23 e 21 del fg. 22 con una superficie complessiva di are 8,38 (catastali 9,55). L’immobile è stato venduto, tra l’altro, con le servitù costituite con testamento pubblico del 15/01/1996. In particolare risulta gravato da una stradella di accesso carrabile posta lungo il confine settentrionale dell’appezzamento. tale stradella (della larghezza di m 4,50) secondo l’attrice dovrebbe ricadere – in base alle volontà testamentali – solo per metà (e cioè solo per m 2,25) sul terreno da lei acquistato e non interamente così come invece avviene. a questo proposito l’attrice evidenzia che in corrispondenza del confine con gli immobili di proprietà dei convenuti Bianchetti + 6 esiste un muro, il che rende possibile il transito dei mezzi solo dalla parte del suo terreno. Per tale motivo chiede che le venga riconosciuto il diritto di recintare il proprio fondo a m 2,25 dal confine comune ricadente in asse alla stradella. Inoltre, conseguentemente, chiede l’arretramento del muro dei convenuti di altrettanti m 2,25. Questi, a loro volta eccepiscono, per quanto riguarda la parte di tracciato della stradella ricadente sul confine comune con l’attrice, che lo stesso esiste da antica data ed ha sempre avuto una larghezza di m 4,50 misurata a partire dal muro. Sia la larghezza che il tracciato sono comunque conformi al testamento, tanto più che il detto muro non è un semplice muro di cinta ma è la parete di fabbricato di antica costruzione pure di proprietà del de cuius, il quale pertanto non poteva certo illogicamente ipotizzarne la demolizione in sede testamentaria. Confermano inoltre che il percorso della stradella deve proseguire in asse al confine, però solo sulle altre particelle limitrofe – tra cui quella acquistata dall’attrice – allo scopo di dare accesso carrabile ai lotti edificabili secondo il piano di lottizzazione allegato al citato testamento. Pertanto chiedono, oltre al rigetto delle domande avversarie, che l’attrice: – ripristini il tracciato che segue il confine, in quanto la stessa ha affermato di averlo spostato di m 1,50 allo scopo di consentire il passaggio dei mezzi pesanti necessari ai lavori di costruzione della sua villetta; – arretri la realizzanda costruzione poiché posta a una distanza inferiore rispetto a quanto stabilito dalle prescrizioni urbanistiche vigenti.
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I terzi convenuti verdelli C. + 2, chiamati in garanzia nell’ipotesi di avere taciuto l’esistenza della servitù in questione al momento della vendita del terreno all’attrice, sostengono che sia l’esistenza sia la dimensione della strada di accesso erano fatti ben noti all’attrice perché risultava dallo stato dei luoghi, dal testamento, dall’atto e dal progetto di lottizzazione. 3. Le risposte ai quesiti del G.i. Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi in data e orario disposti con raccomandata a.r. e sono proseguite il giorno successivo. In tali occasioni, alla presenza delle parti, dei rispettivi procuratori e consulenti tecnici di parte, è stata eseguita la completa ricognizione dei luoghi con contestuale rilievo metrico e fotografico dei luoghi oggetto della controversia. 3.1. Descrizione dei luoghi Gli immobili dei contendenti si raggiungono dalla città percorrendo la SS 123 per circa dieci km. appena superato il nucleo urbano della borgata di marinella, all’inizio della salita che porta al belvedere occorre svoltare sulla sinistra imboccando il viale Leopardi. Dopo circa centottanta metri si trova, sempre sulla sinistra, un cancello che dà ingresso ad un residence composto da una decina di villette sorte nella ex tenuta di una grande villa nobiliare risalente ai primi dell’800. L’accesso avviene tramite una stradella privata – esattamente quella oggetto del contendere – che pertanto non è di uso pubblico in quanto utilizzabile esclusivamente dai proprietari del complesso immobiliare. Proprio all’imbocco della stradella si trova, sulla destra per chi entra dal predetto cancello, l’accesso della prima e più importante costruzione del complesso. Questa altro non è che “vecchio fabbricato” citato spesso negli atti di causa e ubicato sulle pendici di una collinetta che si erge sul pittoresco golfo di marinella. oggi, pur presentandosi in buone condizioni complessive, presenta un’architettura segnata da diversi interventi di ampliamento e ristrutturazione succedutisi nel tempo che ne hanno pesantemente alterato le caratteristiche formali, costruttive e volumetriche originarie. Per superare la differenza di quota tra la zona di accesso carrabile al detto edificio (costituita da un vasto spiazzo e aiuole ottenuto tramite sbancamento) e il livello del piano terra della costruzione, ubicata in posizione dominante, è stato realizzato un largo scalone che permette di superare circa tre metri di dislivello. Parte del terrapieno sottostante la terrazza di arrivo della scalinata sono stati sfruttati ai fini edilizi. In particolare si osserva, sulla sinistra rispetto alla facciata principale della villa vista dal piazzale, il portone in legno di un vano utilizzato come rimessa o garage, dotato anche di una apertura a luce sulla parete esterna. Proseguendo il percorso, la stradella costeggia sulla destra la recinzione (cancellata con interposti pilastri) che delimita il giardino della vecchia costruzione di cui si è detto e, sulla sinistra, un tratto di terreno incolto.
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La recinzione della villa termina in corrispondenza del salto di quota tra lo spiazzo carrabile e la rimessa di cui si è riferito poco sopra, sostituita da un muro sovrastato dal parapetto di una terrazza. Proprio in tale muro si apre la luce, protetta da una grata metallica, della rimessa. Nella parte sovrastante, una cancellata impedisce il comodo affaccio dalla terrazza e che si estende anche lateralmente al “vecchio fabbricato”. Proseguendo ancora, si osserva sulla sinistra la costruzione dell’attrice in corso di ultimazione e, sulla destra, un muro di cinta. Per ulteriori elementi descrittivi si rinvia al rilievo ed agli altri grafici allegati1. 3.2. Individuazione delle particelle delle parti con riferimento al testamento del 10/01/1986 Considerato il numero delle particelle assegnate nel testamento e degli aventi causa, appare opportuno rinviare anche in questo caso alla consultazione dell’allegato grafico basato sulla ricostruzione del quadro d’unione dei fogli catastali elaborato dal consulente tecnico di parte attrice e non contestato dai convenuti2. In merito va infatti evidenziato che i terreni interessati, pur ricompresi in un unico comprensorio territoriale, fanno parte di due diversi fogli di mappa catastale i cui limiti – nella zona di interesse – inspiegabilmente non risultano coincidenti, rendendo poco chiara sugli originali l’individuazione grafica dei confini di tutte quelle particelle (alcune di proprietà delle parti in causa) ricadenti in prossimità di detti limiti. Detto elaborato appare tuttavia attendibile e bastevole per una sufficiente illustrazione. È possibile così evitare la spesa per un rilievo topografico ad hoc, visto pure che il tratto di confine in contestazione è individuato con certezza nel descritto muro che separa la particella n. 219 (acquistata dall’attrice) dalle n. 220 e 250 (appartenenti al sedime del “vecchio fabbricato”). 3.3. Verifica delle distanze tra le costruzioni In considerazione del fatto che la materia delle distanze tra le costruzioni attiene alla disciplina urbanistica, occorre fare una breve premessa relativamente ai parametri edilizi vigenti nell’ambito territoriale interessato. Dalle verifiche condotte presso la ripartizione Urbanistica del Comune nonché dalla consultazione, presso l’archivio notarile, del certificato di destinazione urbanistica allegato all’atto notaio tomaselli di donazione-divisione del 02-04-1994 e, presso lo studio del notaio Carlucci, del certificato di destinazione urbanistica allegato al titolo dell’attrice, si è accertato che i terreni delle parti ricadono in zona urbanistica e 2 del Piano regolatore comunale (oltre ad una minima parte in sede viaria di P.r.G.). Detto strumento urbanistico, approvato nel lontano 1967, consentiva per detta zona l’edificazione in base ai seguenti parametri: – indice di edificabilità fondiaria 1,25 m3/m2;
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Non compresi in questo testo. Come sopra.
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– tipologia edilizia “a villini tipo A” come definita all’articolo 76 delle norme di attuazione (edifici isolati aventi non più di tre piani fuori terra e 10 m di altezza; rapporto tra superficie coperta e superficie lotto max 1/5; lotto minimo 600 m2; distacco dalle strade m 5 e tra i fabbricati m 8,50; ecc.). tali prescrizioni sono state tuttavia negli anni oggetto di modifiche e integrazioni per effetto di norme urbanistiche a carattere generale intervenute successivamente, in particolare quelle discendenti dal D.m. n. 1444/1968 e dalle leggi n. 10/1978 e n. 47/1985. esaurita la premessa e entrando ora nel merito della questione riguardante la distanza tra le costruzioni delle parti in causa, va detto che in atto la stradella rappresenta anche, nel tratto in corrispondenza del corpo di fabbrica realizzato dall’attrice, il distacco dal muro preesistente posto sul confine, come può ben vedersi anche dalle fotografie. La larghezza della stradella, pertanto, corrisponde alla misura di tale distacco e varia da m 3,92 a m 4,70 circa. Il distacco minimo dal descritto garage (o rimessa) è invece di m 8,40 – misurato tra gli spigoli più vicini – mentre risulta abbondantemente superiore a 10 m dalla parete antistante del cosiddetto “vecchio fabbricato”. 3.4. Le prescrizioni, in materia di distanza tra le costruzioni, del Regolamento Edilizio comunale all’epoca degli atti pubblici sopra citati ed in particolare alla data dell’11/06/2001 (cioè la data dell’atto di acquisto dell’attrice) nella zona in cui ricadono i terreni delle parti in causa, il rilascio di concessioni edilizie sui singoli lotti era subordinata all’obbligo della preventiva approvazione di apposito piano di lottizzazione convenzionata, come risulta dalla lettura del certificato di destinazione urbanistica allegato al titolo dell’attrice. In materia di distanza tra le costruzioni, tali strumenti urbanistici attuativi di iniziativa privata, devono fare riferimento alle disposizioni del D.m. n. 1444/1968 (articolo 9) che, in tutte le zone territoriali omogenee diverse dalla zona a (che sono gli agglomerati urbani di pregio storico-ambientale), prescrive la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Dalle indagini condotte presso i competenti uffici comunali tuttavia non risulta, fatto piuttosto inspiegabile, che l’edificazione del complesso di villette sia mai stata regolata dal necessario piano di lottizzazione approvato dal Consiglio comunale. Senza entrare nel merito di tale questione, che esula dai limiti del mandato, sembra evidente che i motivi a fondamento della controversia non avrebbero avuto motivo di esistere in presenza di una chiara ed ineludibile pianificazione urbanistica. La presente relazione, completa di n. 10 allegati, viene depositata in un originale e tre copie per le parti con contestuale restituzione della documentazione ritirata all’atto del giuramento. aLLeGatI: 1. verbale di giuramento;
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raccomandata a.r. per l’inizio delle operazioni peritali verbale di sopralluogo; rilievo fotografico; rilievo metrico in scala 1/200; stralcio rilievo aerofotogrammetrico in scala 1/2000 (anno 1989); planimetria in scala 1/500, con relativa legenda, redatta su base catastale e riportante l’individuazione delle particelle dei contendenti; 8. stralcio foglio catastale n. 21 in scala 1/1000; 9. stralcio foglio catastale n. 22 in scala 1/4000; 10. riproduzione su trasparente degli stralci dei fogli di mappa n. 21 e 22 e del rilievo aerofotogrammetrico in scala omogenea 1/1000.
t 4. Verifica della conformità di un fabbricato ai patti tra i comproprietari
contenuti nell’atto di acquisto del terreno di sedime e accertamento dell’epoca di costruzione dell’ultimo piano premessa Il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 111/03 del ruolo Generale, promossa da andreini D. contro Belli e. e Belli G. al fine di effettuare accertamenti tecnici d’ufficio su un fabbricato sito in via del Fondaco n. 6. Il giuramento di rito è stato prestato in data … e in quella sede si è avuta conoscenza del seguente quesito: “… rilevato che appare opportuno disporre CTU al fine di accertare, previa descrizione dello stato dei luoghi, se la costruzione realizzata dai convenuti sia conforme a quanto stabilito nell’atto notarile del 21/05/1963, verificando l’epoca di realizzazione della stessa previo accertamento presso i competenti uffici”. Per l’espletamento dell’incarico è stato concesso termine di giorni 90 decorrenti dalla data del giuramento. 1. Le attività condotte La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, è stata condotta effettuando: – studio delle produzioni dei legali ed in particolare della relazione tecnica allegata da parte attrice; – apposito sopralluogo; – rilievo fotografico; – rilievo planimetrico; – ispezione presso l’Ufficio tecnico erariale; – accessi presso la S.a., società aerofotogrammetrica s.r.l. Per una più esaustiva indagine si è ritenuto opportuno inoltrare al Comune una richiesta di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge n. 241/1990, a seguito della quale è stato possibile acquisire anche copia dell’elaborato grafico allegato all’istanza di sanatoria relativa alla porzione di immobile realizzata dal secondo convenuto.
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1.1. La controversia Con atto del 21/03/1973 di divisione-compravendita del notaio martini, la madre dell’odierno attore adottava una quota pari a circa 180 m2 di un più vasto appezzamento di terreno in località Fondaco – costituito dalle p.lle 653, 655 e 1215 del fg. 11 per una superficie complessiva di quattro are e dieci centiare – e in particolare “la intera p.lla 1215... e la p.lla frazionata 141-4 (ex 655/b)”. Con lo stesso atto, la dante causa vendeva ai nipoti (figli di una sorella e odierni convenuti): – primo nipote: “una parte dell’area sopra attribuitasi e precisamente quella parte che va dal calpestio del piano di campagna al calpestio del primo piano di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il piano terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo”; – secondo nipote: “un’altra quota del detto terreno e precisamente quella che va dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo piano, di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il piano terra di metri quattro e di metri tre e venti per il secondo piano”. Nel medesimo titolo si specifica altresì che la dante causa: – “resta piena proprietaria dell’area soprastante a quella come sopra venduta e precisamente dalla soletta di copertura del secondo piano in sù, con facoltà di utilizzarla lei ed i suoi aventi causa a qualsiasi titolo, come meglio crederà, senza dover mai alcun corrispettivo a chicchessia”. Successivamente entrambi i nipoti edificavano su detta area. L’attore andreini D., quale unico erede della sua defunta madre, lamenta ora che le opere in seguito realizzate dai convenuti sono difformi dalle pattuizioni contrattuali risultanti dall’atto notarile sopra citato. Chiede pertanto che le stesse vengano dichiarate non rispondenti al titolo di proprietà e, conseguentemente, la loro demolizione nonché l’esecuzione – da parte dei convenuti – di quanto necessario all’esercizio della facoltà di utilizzazione della soletta di copertura del secondo piano in sù secondo quanto stabilito dal richiamato atto pubblico. II primo convenuto Belli e. replica, nella comparsa di risposta, di avere edificato il primo livello della costruzione in questione nel 1968, addirittura prima della stipula del citato atto di divisione/compravendita e non negli anni 1978/79, come sostenuto ex adverso. ritiene, pertanto, che la costruzione sia conforme al titolo d’acquisto e di avere usucapito il diritto di proprietà della costruzione del secondo livello perché realizzata nel 1973 in buona fede e con l’acquiescenza della zia. Il secondo convenuto Belli G. deduce sostanzialmente in termini analoghi al fratello, salvo precisare che anche il secondo livello della costruzione, da lui realizzato, va comunque considerato conforme al titolo in quanto avente copertura piana a terrazza. 1.2. La perizia di parte Il professionista incaricato dall’attore ha effettuato una ricerca sulla titolarità giuridica dell’edificio oggetto della controversia che è risultata d’ausilio per una più com-
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pleta comprensione della questione, riportando, tra l’altro interessanti cenni sulla situazione urbanistica della zona, sul dominio del lotto di terreno interessato e sulla evoluzione degli identificativi catastali. 2. Le risposte ai quesiti del G.i. Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi così come disposto con raccomandata a.r. di convocazione. In tale occasione, presenti personalmente le parti in causa assistite dai rispettivi procuratori e consulenti tecnici, sono stati eseguiti una completa ricognizione dei luoghi nonché il rilievo fotografico e planimetrico degli immobili realizzati dai convenuti, con particolare riferimento alle coperture. 2.1. Descrizione dello stato dei luoghi Il piccolo edificio oggetto della controversia è sito, come detto, in località Fondaco ed ha accesso dai Cortili I e II, che si dipartono dalla via omonima, la quale costituisce anche l’asse viario di attraversamento principale della borgata. Confina, oltre che con i due suddetti cortili (posti rispettivamente ad est e ad ovest), con particelle catastali appartenenti a terzi estranei alla contesa. Si compone di due distinte unità abitative con accessi indipendenti e precisamente: – quella sull’ala occidentale, costituita da due elevazioni fuori terra (piano rialzato e primo), in uso al primo convenuto Belli e., con ingresso da un vano scala centrale rispetto all’intero edificio (in passato serviva entrambe le u.i.) e che si apre sullo spiazzo del Cortile I; – quella sull’opposta ala orientale, costituita da tre elevazioni fuori terra (piano rialzato, primo e secondo) in uso al secondo convenuto Belli G., con un primo ingresso dal suddetto vano scala (a quanto pare inutilizzato da molti anni) e un altro direttamente dal Cortile I. tale u.i. è dotata di una scala interna indipendente che porta ai livelli sovrastanti. L’edificio, a pianta rettangolare, considerata l’epoca di costruzione, deve essere stato realizzato in muratura portante di blocchi di calcarenite con solai latero-cementizi gettati in opera. La copertura delle due unità è differente: in particolare quella in uso al primo convenuto possiede un tetto con struttura in legno a falde con tegole; l’altra ha copertura parte a terrazzo praticabile, in cui è stata realizzata una cucina all’aperto pure contestata dall’attore, parte realizzata con una leggera struttura in lamierino grecato opportunamente coibentato. 2.2. Conformità della costruzione realizzata dai convenuti a quanto stabilito nell’atto notarile del 21/03/1973 Con il suddetto atto pubblico il primo convenuto Belli e. acquistava con riferimento alle particelle n. 1215 (fabbricato rurale) e n. 141-4 del fg. XX: – “quella parte che va dal calpestio del piano di campagna al calpestio del primo piano di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il piano terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo piano”.
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Il secondo convenuto Belli G. a sua volta acquistava: – “quella parte che va dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo piano, di una eventuale costruzione la cui altezza di interpiano sarà per il piano terra di metri quattro e di tre e venti per il secondo piano”. Con lo stesso atto la dante causa: – “resta piena proprietaria dell’area soprastante a quella come sopra venduta e precisamente dalla soletta di copertura del secondo piano in sù, con facoltà di utilizzarla lei e i suoi aventi causa a qualsiasi titolo, come meglio crederà ...”. Da quanto sopra emerge pertanto che: 1. fissata “l’altezza di interpiano” del piano terra e del secondo sembra restare indeterminata quella del primo piano acquistato dal secondo convenuto; 2. stabilita la proprietà e la consistenza del primo livello fuori terra (dal calpestio del piano di campagna al calpestio del primo piano) e del secondo (dal calpestio del primo piano al calpestio del secondo piano) appare indeterminato il soggetto cui riferire il terzo livello fuori terra corrispondente al secondo piano (la cui altezza doveva essere di metri tre e venti) cioè la parte compresa tra il “calpestio del secondo piano” – ove termina la proprietà del primo convenuto – e “la soletta di copertura del secondo piano” ove inizia la proprietà rimasta alla dante causa (questo salvo errori di trascrizione contenuti nel rogito notarile che non compete allo scrivente motivare o commentare). Ciò premesso, risulta tuttavia inconfutabile che le tre rispettive quote di proprietà erano state suddivise in senso “orizzontale”, cioè per piani, mentre l’attribuzione attuale delle porzioni di fabbricato e le modalità realizzative seguono un criterio “verticale”, essendo distribuite sulle due opposte ali del fabbricato nella cui zona centrale è ricavato il corpo scala. Da quanto sopra emerge che non vi è coerenza rispetto alle condizioni pattuite nell’atto di acquisto che, come detto, prevedono l’esecuzione di “piani di calpestio” ai vari livelli da parte dei vari comproprietari. 2.3. L’epoca di realizzazione della costruzione Premesso che entrambe le costruzioni sono state costruite in assenza di alcun titolo abilitativo all’edificazione rilasciato dal comune, dall’esame della documentazione agli atti, e in particolare dall’osservazione dell’ingrandimento fotografico prodotto dal primo convenuto in allegato alla memoria difensiva (ripresa aerea, fotogramma n. 506, eseguita nel novembre 1973 dalla S.a., società aerofotogrammetrica s.r.l.), si evince quanto segue: – la porzione di costruzione realizzata dal primo convenuto Belli e. risultava nel 1973 pressoché corrispondente alla configurazione e consistenza attuale. Si ritiene pertanto assolutamente concreta l’ipotesi di avvenuta decorrenza del termine ventennale di usucapione;
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– nel caso del secondo convenuto Belli G., la relativa costruzione doveva essere invece più piccola e bassa di quella confinante realizzata dal fratello Belli e. Dal fotogramma, infatti, essa appare presumibilmente ad una sola elevazione fuori terra mentre oggi è invece più alta, consistendo in tre piani abitabili. La consultazione presso la S.a. s.r.l. delle riprese aeree eseguite nella zona in tempi successivi, specificatamente nel novembre del 1977 e nell’aprile del 1982, non ha consentito riscontri più precisi, vuoi per la maggiore altezza del volo sia per l’eccessivo contrasto di ombre che rende impossibile l’apprezzamento della consistenza dei volumi edilizi minori. Dalle notizie assunte presso la ripartizione edilizia comunale, si è appreso che le uniche aerofotogrammetrie utili allo scopo tra quelle commissionate nel tempo dal Comune si riferiscono all’anno 1973 (la relativa restituzione su cartografia tecnica riporta la sagoma planimetrica dell’edificio in questione ma non offre alcun ausilio per risalire né all’altezza né alla consistenza volumetrica dello stesso) e al 1985. Proprio per la oggettiva difficoltà, quindi, di determinare con buona approssimazione l’epoca di realizzazione delle costruzioni abusive le pratiche di condono edilizio vengono corredate da auto-dichiarazioni. Nella documentazione relativa alla pratica di sanatoria presentata al Comune dal secondo convenuto Belli G., si riscontra la presenza di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui si afferma che la costruzione è stata ultimata in ogni sua parte nel 1975, quindi oltre venti anni or sono. tale affermazione non è facilmente confutabile in assenza di altre prove o indizi sufficientemente fondati. L’unica alternativa è costituita da1 richiedere alla S.a. s.r.l. la restituzione stereofotocartografica quotata (tolleranza massima di circa m 1 in più o in meno) delle riprese eseguite nel 1982 e nel 1985 (quindi poco prima e poco dopo il termine di venti anni a ritroso rispetto alla data della citazione). essa ha tuttavia un costo non indifferente: € 500 + Iva cadauna oppure € 1.000 + Iva cadauna se corredata da relazione tecnica esplicativa. ove se ne reputi indispensabile l’acquisizione sarà pertanto necessaria un’apposita autorizzazione alla spesa da parte del G.I. che vorrà disporre anche in merito all’anticipazione del relativo importo. La presente relazione, completa dei seguenti n. 9 allegati, viene depositata in un originale e tre copie per le parti. aLLeGatI: 1. verbale di giuramento; 2. raccomandata di convocazione per l’inizio delle operazioni peritali direttamente sui luoghi; 3. verbale di sopralluogo; 4. rilievo fotografico; 5. rilievo planimetrico;
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6. schema grafico di attribuzione delle quote di proprietà; 7. istanza al Comune per la consultazione e eventuale acquisizione di atti amministrativi; 8. copia elaborato fotografico a corredo della pratica di condono edilizio presentata dal secondo convenuto; 9. copia della dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà a firma del secondo convenuto.
t 5. determinazione del valore di mercato di un immobile ereditato
con riferimento al momento dell’apertura della successione premessa all’udienza del … il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 8311/05 del ruolo Generale promossa dal sig. Silvani antonio contro la sorella Silvani Beatrice al fine di chiarire i rapporti patrimoniali tra le parti, tra loro coeredi in seguito alla morte della madre. Il giuramento di rito è stato prestato il giorno … e in quella sede si è avuta conoscenza del seguente quesito: “… valutare l’immobile oggetto del giudizio con riferimento al momento dell’apertura della successione (20/11/2003)”. Per l’espletamento del mandato è stato richiesto ed accordato dal G.I. termine di 90 giorni decorrenti dalla stessa data. I fascicoli delle produzioni legali consegnati, su autorizzazione del G.I., all’atto del giuramento, sono costituiti dai seguenti atti e documenti: – omissis – 1. Le attività condotte La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, è stata condotta effettuando: – studio dei fascicoli delle produzioni dei legali e del verbale della causa; – apposito sopralluogo; – rilievo fotografico; – accessi presso l’Ufficio tecnico erariale per le necessarie visure e per l’acquisizione delle certificazioni e delle planimetrie di interesse; – reperimento della cartografia per l’inquadramento territoriale ed urbanistico; – indagine di mercato per la valutazione del bene; – reperimento degli indici nazionali dei prezzi al consumo IStat per la determinazione del valore dell’immobile al momento dell’apertura della successione. 1.1. La controversia L’odierno attore rivendica il diritto alla quota di legittima sui beni ereditari relitti dalla madre deceduta il 20/11/2003, e costituiti da un appartamento sito in via Belcam-
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po n. 37, piano 4°, interno 8, donato in vita alla sorella ma acquistato con denaro derivante dalle due pensioni e dai risparmi della de cuius. La controparte, dal canto suo, deduce che l’immobile è stato accettato in donazione con l’obbligo di osservare tutte le condizioni (di assistenza, ecc.) poste dalla donante nell’atto stesso e che tale impegno è stato regolarmente mantenuto fino alla morte della madre. riguardo al denaro delle pensioni, lo stesso sarebbe stato sempre riscosso dalla madre fino all’ultima rata ed interamente utilizzato per le sue esigenze. Infine, il contante risparmiato dalla madre sarebbe stato utilizzato in massima parte per il pagamento delle spese funerarie, ammontanti complessivamente a oltre € 8.000, alle quali l’attore non avrebbe in alcun modo concorso. 2. Le risposte ai quesiti Le indagini hanno avuto inizio con il sopralluogo effettuato il giorno … alle ore … così come disposto all’atto del giuramento. all’orario fissato per l’accesso, né le parti né i procuratori si sono presentati. Da alcune notizie assunte in loco è risultato che in atto l’appartamento in questione non è abitato dalla convenuta Silvani Beatrice la quale risiede in altro comune. rintracciati gli attuali occupanti, a quanto pare imparentati con la suddetta – nel corso di un incontro informale avuto nell’androne condominiale – questi pur ammettendo di conoscere l’esistenza della lite, non hanno consentito al sottoscritto l’accesso all’immobile per cui è causa in quanto non informati della visita e comunque del tutto estranei al giudizio. Preso atto della situazione, si è pertanto deciso di effettuare solo una preliminare ricognizione esterna dello stabile ove è ubicato il predetto appartamento. Con nota del 2/05/2007, considerato che non era stato possibile né ispezionare l’immobile né acquisire alcuna utile documentazione presso l’U.t.e. di Palermo, è stata chiesta al G.I. l’autorizzazione ad accedere all’appartamento in questione avvalendosi dell’ausilio della forza pubblica e di personale specializzato. Successivamente, con biglietto di cancelleria del 10/05/2006, si è appreso della non condivisione dell’istanza da parte del giudice che ha rinviato la causa all’udienza del 10/10/2006 per il deposito della relazione di consulenza. Si è pertanto proceduto ad una ulteriore indagine presso l’U.t.e. – anche tramite agenzia di servizi catastali – ma, purtroppo, senza maggior fortuna, visto che le informazioni riportate in atti non sono risultate sufficienti per la corretta individuazione dell’immobile. Infatti: – il numero della scheda di denuncia riportata in citazione risulta al catasto inesistente; – dall’elenco catastale delle u.i. del fabbricato risultano quattro appartamenti al piano 4° identificati rispettivamente con le particelle n. 1443 sub 5, 6, 7 e 14; – nella planimetria acquisita relativamente al subalterno 5, unico disponibile presso l’archivio U.t.e., risultano invece solo tre porte di ingresso agli alloggi dal pianerottolo condominiale;
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– la “seconda porta a sinistra salendo le scale” indicata nell’atto di provenienza quale accesso all’immobile in questione, in base alla planimetria catastale riguarda un appartamento intestato a un diverso soggetto il cui nominativo non trova riscontro in nessuno degli atti acquisiti. Fatte queste doverose precisazioni, al fine di ottemperare all’incarico, le informazioni richieste saranno pertanto di seguito rese applicando un metodo di indagine comparativo, con l’ovvia riserva di procedere agli approfondimenti del caso ove il G.I. lo ritenga indispensabile. 2.1. Descrizione dell’immobile L’appartamento oggetto della controversia fa parte di un edifico per civile abitazione di otto piani fuori terra sito in via Belcampo n. 37 (angolo via Sicilia). Dalla documentazione in atti non risulta ancora munito di identificativi catastali seppur denunciato con scheda n. 1663 del 12/07/1968 che però – come detto – risulta inesistente dalle consultazioni effettuate presso l’U.t.e. entrambe le parti producono copia della domanda di sanatoria presentata in data 27/03/1986 dalla quale si evince che il fabbricato è stato realizzato in assenza di licenza edilizia nell’anno 1965 in zona destinata per attrezzature pubbliche dal piano regolatore generale. risulta altresì allegata copia del bollettino postale attestante l’avvenuto integrale pagamento dell’oblazione per l’importo calcolato nella domanda stessa. Dall’atto notarile, l’immobile resta “ubicato al piano quarto, seconda porta a sx salendo le scale, è composto da salone pari a due vani, due stanze, ripostiglio, sala, cucina, gabinetto e corridoio e confina con via Sicilia, e con proprietà aliena su tre lati”. Sempre dalla domanda di sanatoria si evince che l’appartamento possiede una superficie utile abitabile pari a m2 91,40 e m2 12 di superfici non residenziali (balconi e/ o terrazze). Considerato che in media la superficie netta abitabile di un immobile realizzato con struttura intelaiata in calcestruzzo di cemento armato è del 10-15% inferiore a quella commerciale, deve concludersi ragionevolmente che quest’ultima debba ammontare a circa 100 m2 cui va aggiunto il 50% della superficie di balconi e terrazze per un totale pertanto di 106 m2 in cifra tonda. Il contesto è di livello medio sia dal punto di vista delle condizioni socio-economiche dei residenti sia sotto l’aspetto delle dotazioni di attrezzature e servizi collettivi. 2.1.1. aspetti costruttivi e tipologici. L’immobile fa parte di un fabbricato costruito circa 35 anni fa, a pianta regolare, di otto livelli fuori terra (compreso piano terra) a scala unica, con fondazioni continue e struttura portante intelaiata con pilastri e travi in calcestruzzo di cemento armato; le tompagnature perimetrali risultano in blocchi di calcarenite (circa 30 cm di spessore) come anche le tramezzature (segati da 8 cm oltre intonaco 2 + 2 cm). I solai, dello spessore di 20/25 cm ad interpiano di circa m 3,20 sono del tipo misto, con travetti e cappa in calcestruzzo di cemento armato gettati in opera e laterizi con funzione di alleggerimento.
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Delle varie elevazioni, il piano terra è destinato ad attività commerciali e gli altri a civile abitazione. L’edificio, dotato di ascensore, si serve per l’approvvigionamento idrico dell’acquedotto comunale tramite l’impianto vasca-autoclave condominiale; gli scarichi delle acque luride vengono smaltiti, con interposto pozzetto d’ispezione, nella pubblica fognatura; per le acque piovane vi sono adeguati sistemi di smaltimento. Non sono stati rilevati (dalla visione dall’esterno) manifestazioni di dissesto statico né condizioni di degrado, dovute ad infiltrazioni di acqua piovana o ad altro. Nel complesso, pertanto, si è osservato uno stato di conservazione e manutenzione che può considerarsi accettabile. Si segnala infine la mancanza di garage o posto auto condominiale, non richiesti dalla normativa urbanistica vigente all’epoca di costruzione dell’edificio. Un accenno va fatto alla situazione generale di mercato della zona che non risulta certo tra le più appetibili nel panorama cittadino essendo infatti a carattere altamente popolare e caratterizzata da un diffuso disordine edilizio ed urbanistico. Per la migliore comprensione delle caratteristiche distributive e tipologiche si è ritenuto necessario consultare all’U.t.e. le planimetrie di altri appartamenti dello stabile. È stata quindi acquisita la visura e planimetria in particolare della unità immobiliare ubicata al piano sesto, interno 12, in quanto ritenuta affine con l’alloggio oggetto degli accertamenti. Si precisa infine che, date le difficoltà incontrate nella verifica della documentazione in atti e considerata la mancanza di alcuna collaborazione delle parti in causa, si è preferito, per evitare eccessive spese, di soprassedere da ulteriori indagini, per esempio presso la ripartizione edilizia privata del comune, allo scopo di acquisire altra documentazione tecnica. 2.2. La valutazione dell’immobile al fine di una maggiore attendibilità della stima la valutazione sarà eseguita con due differenti criteri stima (per la comparazione del più probabile valore venale con il più probabile valore di capitalizzazione), così come in appresso riportato. 2.2.1. In base ai prezzi di mercato Da quanto esposto in precedenza e dall’indagine di mercato condotta, si è avuto modo di constatare che per appartamenti di civile abitazione con analoghe dotazioni impiantistiche e stato di manutenzione, di superficie, numero di vani ed epoca di costruzione comparabili a quelli precedentemente descritti, i prezzi medi reali nella compravendita possono oscillare tra un massimo di 1.600 e un minimo di 1.200 €/m2. Pertanto, assumendo a base di calcolo il valore medio riscontrato pari a 1.400 €/m2 e una superficie commerciale pari a m2 106, si ottiene l’importo di € 148.400 che si arrotonda a € 148.000. 2.2.2. In base alla capitalizzazione del reddito I prezzi degli affitti in zona, sempre per appartamenti di civile abitazione con requisiti comparabili con quello in oggetto, si collocano tra € 550 e € 750 mensili.
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Ciò premesso, possono ottenersi i seguenti valori, a partire dall’importo medio mensile di € 650: – reddito lordo annuo € 650 x 12 mensilità = € 7.800; – spese e imposte complessive € 1.000 (circa il 13% del reddito lordo); – reddito netto € 7.800 – 1.000 = € 6.800; – saggio di capitalizzazione 4%. Calcolo del valore di capitalizzazione: v = reddito netto annuo / saggio = € 6.800 / 4% = € 170.000 come si vede coerente rispetto a quanto stimato con diverso criterio. 2.3. Il valore dell’immobile al momento dell’apertura della successione Si premette che il valore definitivo dell’appartamento può cautelativamente determinarsi pari alla media aritmetica dei valori precedentemente ottenuti e cioè in € (148.000 + 170.000)/2 = € 159.000. Inoltre si ritiene che – pur tenendo conto dell’aumento del costo della vita (8% circa, in base ai rilevamenti IStat) e della incidenza poco significativa della vetustà (deterioramento del bene nel tempo trascorso tra la data di apertura della successione e l’attualità) – l’andamento del mercato immobiliare nella zona in cui l’immobile ricade è stato caratterizzato da un tendenza probabilmente più spinta al ribasso che in senso opposto. La ragione risiede in massima parte nella edificazione, nelle vicinanze, di un nuovo moderno quartiere residenziale che sta polarizzando l’attenzione degli operatori del settore immobiliare. Più esplicitamente, i prezzi correnti degli immobili, e nello specifico riferiti a quelli di vecchia costruzione, alla data dell’odierna stima non risultano oggettivamente molto rivalutati rispetto ai valori di mercato che si registravano alcuni anni or sono. Deve concludersi pertanto per l’applicazione – al valore attuale precedentemente determinato – di un coefficiente riduttivo modesto, quantificabile in circa il 5%, per tener conto comunque del fisiologico apprezzamento in cui incorrono i beni immobili. Il valore dell’appartamento oggetto degli accertamenti, alla data del 23/11/2003 di apertura della successione, è stimabile pertanto in € 159.000 x 95% = € 151.000 in c.t. La presente relazione, completa di n. 10 allegati, viene depositata in un originale e due copie per le parti. aLLeGatI: 1. verbale dì giuramento; 2. raccomandata a.r.; 3. verbale di sopralluogo; 4. fotografia dello stabile; 5. stralcio cartografia p.r.g. scala 1/10000; 6. stralcio cartografia catastale scala 1/2000; 7. elenco fabbricato;
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visura catastale relativa alla u.i. part.lla n. 1443/5; planimetria catastale part.lla n. 1443/5 scala 1/100; indici nazionali prezzi al consumo IStat; visura catastale relativa alla u.i. piano 6°, interno 12, part.lla n. 1443/20; planimetria catastale relativa alla u.i. piano 6°, interno 12, part.lla n. 1443/20 scala 1/100.
t 6. determinazione delle fruttificazioni prodotte da un immobile adibito
ad attività artigianale premessa Il sottoscritto è stato nominato consulente tecnico d’ufficio in relazione alla causa civile pendente presso la seconda sezione civile del tribunale, promossa da rossini a. contro moretti B., al fine di rispondere al seguente quesito, inerente un immobile comune: “… accertare lo stato dei luoghi e valutare le fruttificazioni prodotte dal magazzino al netto delle spese di gestione a partire dalla data del 03/01/1994”. Per l’esecuzione delle indagini è stato assegnato termine di giorni 90 decorrenti dalla data del giuramento e successivamente prorogato per fatti non imputabili al sottoscritto giusta relativa istanza. Dalla lettura della citazione in atti, si rileva che la procedura è stata avviata dall’attrice affinché le venga riconosciuta la quota della indennità di occupazione, nella misura di 2/15 dell’intero, di un immobile sito in via dei Ferrieri di cui la stessa è comproprietaria in forma indivisa con la controparte. 1. Le indagini condotte al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le seguenti attività: – studio dei fascicoli di parte; – sopralluogo; – rilievo fotografico; – rilievo planimetrico; – acquisizione della documentazione catastale (planimetria e visura); – indagine di mercato; – predisposizione, stesura e collazione della relazione di consulenza con i relativi allegati. 2. L’immobile oggetto dalla controversia trattasi di un magazzino composto da un unico grande vano sito in via dei Ferrieri n. 98, piano terra, avente una superficie di m2 140. Confina su tre lati con altri magazzini e sul quarto con la detta via. In catasto alla partita 123456 foglio 78, part.lla 933 sub 20 e 936 sub 5, cat. C/3, cl. 6, r.c. £ 435.600.
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2.1. Inquadramento territoriale ed urbanistico Il fabbricato in cui è inserito l’appartamento oggetto degli accertamenti è ubicato in una zona centrale della città con caratteristiche abbastanza popolari, a circa 300 m di distanza dal mercato ortofrutticolo comunale. Il contesto ha una evidente vocazione commerciale anche se, come intuibile, le complessive condizioni socio-economiche dei residenti risultano dignitose ma non certo con carattere di eccellenza. Questo fattore, come è noto, si ripercuote oggettivamente in maniera negativa sulla appetibilità commerciale degli immobili. 2.2. Descrizione dell’unità immobiliare L’immobile oggetto degli accertamenti è inserito in un corpo di fabbrica ad una sola elevazione fuori terra, destinato esclusivamente a magazzini e officine e realizzato da non più di 30-35 anni. La tipologia costruttiva dei vari magazzini contempla una struttura portante in muratura e una copertura a tetto con falde contrapposte, costituita da una serie di capriate in acciaio collocate ad interasse di 5 m circa e sovrastante lamiera grecata. L’impostazione funzionale e planimetrica del fabbricato, o forse sarebbe meglio dire dei fabbricati disposti in schiera che costituiscono l’intero isolato, è piuttosto semplice, essendo tutti nient’altro che degli spazi rettangolari e monovolumetrici di varia dimensione. L’insieme di costruzioni rende comunque, sotto il profilo dell’assetto urbano, un’idea piuttosto unitaria e forma quella parte dell’edificato di cortina che caratterizza sia la via dei Ferrieri che la parallela via del mercato. Le rifiniture dell’u.i. in esame sono assai spartane, essendo le pareti interne ed esterne finite con semplice rinzaffo mentre il pavimento è in battuto di cemento. In atto l’immobile è occupato dal sig. moretti B. che nello stesso esplica la propria attività di lavorazione del ferro con annessa esposizione e commercializzazione di prodotti di fattura artigianale. oltre a quanto riportato nella comparsa di costituzione e risposta in atti, anche nel corso del sopralluogo il convenuto ha tenuto a precisare di avere realizzato a sua cura e spese il rifacimento del tetto, l’adeguamento dell’impianto elettrico e i due soppalchi metallici esistenti. L’immobile sviluppa una superficie coperta di circa 140 m2, per circa 5,5 m di altezza media all’imposta della falda, componendosi di un solo grande ambiente a forma di L in cui è ricavato, nella zona in fondo a sinistra rispetto all’ingresso, un locale igienico di dimensioni ridotte e un altrettanto piccolo ufficio. Nella parte più interna del magazzino, ad un’altezza di circa 3 m dal piano del pavimento, sono stati realizzati due soppalchi, a destra e a sinistra rispetto l’asse di mezzeria, estesi circa 8-10 m2 ciascuno. La dotazione impiantistica è apparsa in discreto stato, comunque funzionale e adeguata all’attività artigianale svolta nel locale sulla base di una licenza regolarmente rilasciata dal comune. al momento del sopralluogo, l’immobile non presentava segni di dissesto né inconvenienti visibili e si trovava in uno stato di conservazione e manutenzione accettabile in relazione al contesto e alla funzione dallo stesso espletata.
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3. La valutazione delle fruttificazioni del bene Dalle considerazioni esposte e dall’indagine di mercato condotta attraverso l’acquisizione di informazioni in loco e presso alcune agenzie immobiliari, si è appurato che per immobili di dimensioni, dotazioni, ubicazione e stato di conservazione e manutenzione confrontabili con quello in esame – pur tenendo conto dei miglioramenti effettuati – i prezzi attuali nel caso dell’affitto realizzano canoni compresi tra £ 1.000.000 e £ 1.400.000 mensili. Il valore medio attuale ammonta pertanto a £ 1,2 milioni/mese e corrisponde alla data del 03/01/1994 a £ 993.871 (coefficiente di rivalutazione monetaria pubblicato dall’IStat pari a 1,2074) che si arrotonda a £ 1.000.000. Premesso ciò, nell’ipotesi astratta di qualsiasi esercizio di stima “ex post”, appare corretto ritenere che detto importo mensile può considerarsi costante nel tempo in quanto il lustro trascorso dalla data del 03/01/1994 è paragonabile alla ordinaria durata di un contratto di locazione per immobili commerciali. In tal senso le fruttificazioni possono determinarsi applicando la formula della matematica finanziaria per il calcolo dell’accumulazione finale di mensilità costanti limitate anticipate: Sn = Cq x (qn–1)/r in cui Sn = C = q = r = n =
accumulazione finale al 31/12/2000; importo della mensilità; 1 + r; saggio di interesse legale su base mensile; numero di mensilità.
Bisogna tuttavia tenere presente che il saggio di interesse legale ha subito variazioni consistenti nel periodo e, in particolare, fino al 31/12/1996 è stato pari al 10% (base mensile 0,833%); dall’1/01/1997 al 31/12/1998 pari al 5% (base mensile 0,417%); dall’1/01/1999 pari al 2,5% (base mensile 0,208%). Pertanto: a. fruttificazioni al 31/12/1996: – Sn1 = 1.000.000 x 1,00833 x (1,0083336–1) / 0,00833 = £ 42.127.301 b. fruttificazioni al 31/12/1998: – Sn1 = 1.000.000 x 1,00417 x (1,0041724–1) / 0,00417 = £ 25.291.928 c. fruttificazioni al 31/12/2000: – Sn1 = 1.000.000 x 1,00208 x (1,0020824–1) / 0,00208 = £ 24.634.065 In totale £ 92.053.294.
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al fine di una verifica sull’attendibilità del risultato si è altresì operato il computo analitico degli importi rivalutati, mese per mese, dal gennaio 1994 al dicembre 2000 compreso, in base agli indici di rivalutazione IStat (£ 1.200.000/coeff. gennaio 1994 + £ 1.200.000/coeff. febbraio 1994 + … + £ 1.200.000/coeff. dicembre 2000 assunto pari a 1). Con tale metodo si è ottenuto l’importo complessivo di £ 101.370.000, come si vede non distante dal precedente. Considerato che ogni operazione di stima costituisce pur sempre un esercizio di astrazione finalizzato alla determinazione di un ipotetico valore che in un dato momento ed a certe condizioni il perito reputa possa ottenersi dalla vendita o, come nel caso in specie, dall’utilizzo di un bene, appare corretto assumere come valore finale la media aritmetica degli importi prima ottenuti e pertanto si avrà: Sn = £ (92.053.294 + 101.370.000) / 2 = £ 96.711.647 Per quanto riguarda le eventuali spese di gestione da dedurre da tale somma, va evidenziato che da nessuno dei documenti agli atti risultano elementi utili per una loro precisa quantificazione. Le stesse, invero, si possono materializzare essenzialmente nelle spese di straordinaria manutenzione dell’immobile, giacché sia la manutenzione ordinaria sia i costi per servizi e tasse devono restare a carico del convenuto che occupa l’immobile utilizzandolo per la sua attività lavorativa e commerciale. Sotto tale profilo, da quanto è stato possibile rilevare in sede di sopralluogo, non può dirsi che sul bene si siano eseguiti di recente lavori di straordinaria manutenzione a parte l’adeguamento dell’impianto elettrico e la probabile riparazione del tetto. tuttavia, considerato il relativo modesto onere che, peraltro, per la maggior quota dei 13/15 sarebbe comunque da imputare allo stesso convenuto, si può concludere a favore della sostanziale trascurabilità della deduzione richiesta. rispetto all’importo totale delle fruttificazioni come sopra determinato, la quota di competenza di parte attrice ammonta a 2/15, pari quindi a £ 12.894.886. La presente, completa di n. 9 allegati, viene depositata in un originale e una copia con contestuale restituzione del fascicolo della produzione legale. aLLeGatI: – verbale di giuramento; – raccomandata a.r. di convocazione per inizio operazioni peritali; – verbale di inizio delle operazioni peritali; – raccomandata a.r. di convocazione sopralluogo; – verbale di sopralluogo e relativi allegati; – rilievo fotografico; – rilievo planimetrico; – visura e planimetria catastale; – tabella IStat indici nazionali dei prezzi al consumo.
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t 7. determinazione del valore del muro di confine tra due proprietà premessa Il sottoscritto è stato nominato consulente tecnico d’ufficio in relazione alla causa promossa da verdi a. contro Bianchi B. e altri ed iscritta al n. 1234/2000 del ruolo generale di questo tribunale. Il giuramento di rito è stato prestato all’udienza del … ed in quella sede si è accettato l’incarico di rispondere al seguente quesito: “ … descriva il CTU lo stato dei luoghi con specifico riferimento al muro di cui è causa e al serbatoio sullo stesso collocato. Quantifichi … il valore del muro e del suolo ai sensi dell’articolo 874 c.c. e indichi altresì le opere necessarie per non danneggiare il vicino”. Per l’esecuzione delle indagini è stato assegnato termine di giorni 60 decorrenti dalla data del giuramento (v. all. n. 1). 1. La controversia Parte attrice, proprietaria di un immobile sito in via Levrieri n. 84 (2° e 3° piano), chiede che vengano rimossi il serbatoio idrico, il lavabo e le relative tubazioni posti sulla parete esterna del proprio muro confinante con la terrazza dei convenuti (al livello del 3° piano), in quanto arbitrariamente collocati da questi ultimi nell’anno 1999. Controparte, dal canto suo, chiede il rigetto delle istanze dell’avversario invocando l’applicazione dell’articolo 874 c.c. al fine di acquisire la comunione forzosa del muro di confine in questione. 2. Le indagini condotte al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le seguenti attività: – studio dei fascicoli di parte; – sopralluogo (v. verbale, all. 2); – rilievo fotografico (all. 3); – verifiche tecnico-dimensionali condotte anche sulla base del rilievo del CtP del convenuto (v. grafici, all. 4); – acquisizione della base cartografica di riferimento per l’inquadramento territoriale ed urbanistico (all. 5); – predisposizione, stesura e collazione della relazione con i relativi allegati. 3. descrizione dello stato dei luoghi Dal sopralluogo effettuato si è rilevato quanto segue. Il fabbricato in questione è ubicato in via Levrieri n. 84, che è la carreggiata ovest della Circonvallazione (il civico non è molto distante dall’incrocio con la via Sottopasso). ricade in un contesto edilizio piuttosto popolare, per lo più di basse costruzioni a 2-3 piani con tipologia a palazzina, spesso realizzate in evidente economia e in più fasi tra la metà degli anni ’60 e il 1980.
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Le strutture portanti verticali della piccola costruzione sono state realizzate in muratura di conci di calcarenite mentre i solai sono di tipo misto, con cappa e travetti in calcestruzzo gettati in opera e volterrane di alleggerimento. L’accesso agli alloggi dello stabile avviene percorrendo un camminamento pedonale lungo una quarantina di metri che si diparte dalla suddetta via fino a raggiungere un piccolo andito su cui si apre il portone d’ingresso. Dalla scala condominiale, salendo a sinistra, oltrepassando una porta in ferro si accede alla terrazza dei convenuti, posta al terzo piano e direttamente sovrastante il loro appartamento al piano inferiore. Detta terrazza, di forma pressoché quadrata, è protetta su tre lati da una ringhiera metallica alta all’incirca un metro. Il quarto lato della terrazza altro non è che la parete (quindi il confine) con l’appartamento dell’attore. Costituito da un muro in conci di calcarenite tufacea, è lungo m 4,87, alto m 4,10, ha uno spessore medio di m 0,28 ed è stato realizzato circa dieci anni or sono, all’atto della realizzazione dell’appartamento stesso (in sopraelevazione sulla terrazza di proprietà esclusiva). Dalla parte della terrazza dei convenuti, ad una estremità di detto muro, e precisamente in corrispondenza dell’angolo di sinistra guardando di fronte, si rileva la presenza di un serbatoio idrico in fibra di vetro della capacità nominale di 500 litri, sospeso ad un’altezza di circa m 2,80 dal pavimento in quanto collocato su una terna di travi a sbalzo in acciaio tipo IPe 100 che si dipartono dal muro stesso nel quale sono state murate. Da alcuni rilievi eseguiti a campione è stata verificata la sostanziale coerenza delle misurazioni riportate nella planimetria in atti e recentemente effettuate dal CtP nominato dalla parte convenuta. a tal proposito, anche al fine di un contenimento dei costi, è sembrato opportuno evitare la redazione di ulteriori grafici che sarebbero inutilmente duplicativi. all’estremità opposta del muro, cioè quella di destra guardando di fronte, risulta poi collocato un lavatoio in porcellana vetrificata con relativa rubinetteria e sifone di scarico. Nella struttura muraria, inoltre, risultano realizzate sottotraccia, sia le condutture di adduzione al serbatoio sia quelle di ritorno necessarie per la distribuzione idrica nel sottostante appartamento e al detto lavatoio. Si tratta, in particolare, di una tubatura da 1/2” in rame coibentato che sviluppa una lunghezza complessiva di circa 6 m. Il muro non risulta protetto all’esterno con intonaco posato, per così dire, “a regola d’arte” (cioè con traversato, rasatura ed ultimo strato di finitura con tonachina o intonaco plastico, o altro) in quanto semplicemente rinzaffato e successivamente verniciato a calce. Passando alla descrizione dell’interno dell’appartamento di parte attrice, va detto che lo stesso si compone di soggiorno, due camere, cucina, corridoio e bagno per circa 80 m2 di superficie coperta. esso risulta in atto privo di danni visibili e/o riconducibili dalle opere in contestazione ed è ordinariamente definito dal punto di vista costruttivo nonché regolarmente arredato e abitato dalla famiglia dell’attore.
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4. il valore del muro e del suolo ai sensi dell’articolo 874 c.c. Il muro, al netto della porzione alta un metro preesistente alla sopraelevazione eseguita dall’attore, misura: – lunghezza m 4,87; – altezza m 4,10-1,00 = m 3,10; – spessore medio al finito m 0,28. Detto muro sviluppa quindi un volume di m3 4,23. In base ai correnti prezzi di realizzazione, stimabili in circa 100 €/m3, si ottiene il valore di € 423,00 che può ragionevolmente arrotondarsi a € 350,00 (riduzione del 17%) ove si consideri che i convenuti avrebbero realizzato a loro spese l’intonaco (per quanto allo stato grezzo, come sopra descritto) e tenuto conto della vetustà. Per quanto riguarda il valore del suolo (superficie commerciale dell’area coperta dal muro = m 4,87 x 0,28 = m2 1,36), assumendo come riferimento, in base ai correnti prezzi di mercato, l’importo di € 1.200/m2 (media dei prezzi riscontrati nella compravendita nella zona), si ottiene l’importo di € 1.632,00. La quota dovuta dal convenuto Bianchi B. per l’acquisizione della comunione del muro a mente dell’articolo 874 c.c ammonta pertanto a € (350,00 + 1.632,00) / 2 = € 991,00. 5. Le opere necessarie per non danneggiare il vicino In atto, come detto, nell’appartamento di parte attrice non si sono riscontrati danni riconducibili alle opere per cui è causa né indizi di pericolo imminente. Chiaramente la presenza di impianti sottotraccia, e relativi raccordi, costituisce una potenziale fonte di rischio di infiltrazioni umidifere. anche il serbatoio ed il lavabo, in linea teorica, potrebbero nel tempo generare danni, in quanto all’eventuale ossidazione e/o deformazione dei supporti metallici di sostegno, seguirebbero lesioni dell’intonaco che potrebbero veicolare nella muratura dell’attore acqua piovana o proveniente da perdite idriche sempre possibili. al fine di evitare tali rischi sarebbe sufficiente collocare il serbatoio ed il lavello su sostegni staticamente indipendenti dal muro in questione (per esempio su coppie di spallette in muratura di adeguate dimensioni ovvero su semplice intelaiatura metallica) e posizionare fuori traccia le tubazioni idriche in rame, essendo peraltro pacifico che il contesto complessivo non sembra richiedere particolari esigenze estetiche. Queste ultime potrebbero, per esempio, essere collocate al livello del pavimento, essendo invero di modesto sviluppo ed efficacemente occultabili con comuni canalette in plastica del tipo utilizzato per la protezione dei cavi elettrici. La presente, completa di n. 5 allegati, viene depositata in un originale e due copie per le parti con contestuale restituzione dei fascicoli delle produzioni legali ritirati all’atto del giuramento. aLLeGatI: 1. verbale di giuramento; 2. verbale di sopralluogo;
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3. rilievo fotografico; 4. rilievo planimetrico eseguito dal CtP; 5. cartografia in scala 1/2000.
t 8. Accertamento di vizi e difetti di costruzione nella realizzazione di una
villetta premessa Con ordinanza del Presidente del tribunale del … (notificata il …), il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo per accertare quanto lamentato dai coniugi Carlini B. e C. nel ricorso depositato il …. I ricorrenti lamentano infatti una serie di vizi ed inconvenienti riguardanti la qualità dei lavori di costruzione di una villetta sita in comune di marinella, contrada Bellavista, acquistata circa tre anni or sono dall’impresa edile del sig. marchetti a. 1. Le attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le attività necessarie alle indagini tecniche richieste e nel corso delle stesse è stata formata o acquisita la seguente documentazione che integra, in allegato, la presente relazione: 1. fax di comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali; 2. verbale di sopralluogo; 3. planimetrie e grafici dell’immobile; 4. rilievo fotografico. 2. descrizione dello stato dei luoghi L’immobile oggetto degli accertamenti è una villetta realizzata a due elevazioni fuori terra nell’anno 2003 e sita, come detto, in contrada Bellavista nel territorio del comune di marinella, nota località turistica a circa 35 km dal capoluogo. Fa parte di un piccolo complesso residenziale formato da unità abitative bifamiliari da poco realizzato in via del Fiordaliso al civico n. 28. ogni alloggio del residence ha una superficie di circa 120 m2 distribuiti su due livelli (tipo duplex, oltre verande e terrazzi), con autonomo ingresso carrabile e terreno di pertinenza. L’unità immobiliare dei ricorrenti è quella posta a destra guardando la facciata prospiciente la pubblica via. È costituita da salone, cucina, wc al piano terra; e da tre camere, ripostiglio, wc e disimpegno al primo piano al quale si accede da una scala interna. Il fabbricato, ultimato in ogni sua parte, appare realizzato con struttura portante in calcestruzzo di cemento armato, muratura di tompagnamento e divisoria in calcarenite e/o laterizio e solai misti. Insiste su un lotto di terreno di pertinenza esteso 560 m2 variamente sistemato (piazzale per parcheggio, giardino, orto, ecc.).
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vi si accede dal civico 28 della suddetta via del Fiordaliso, probabile ex strada interpoderale che in atto dà accesso ad una zona caratterizzata da edilizia rada e distanziata, prevalentemente con tipologia a casa isolata (villetta unifamiliare, bifamiliare, ecc.). La stessa via si innesta a circa 300 m sulla s.s. 123, a meno di due km sia dalla frazione di Belcolle (a nord) che dall’omonima uscita autostradale (a sud). Ciò premesso, nel prosieguo – con l’ausilio del rilievo fotografico e dei grafici allegati – si illustreranno le condizioni dell’immobile osservate in sede di sopralluogo in data 24/05/20063. Situazione generale L’unità immobiliare, in atto abitata dai ricorrenti, come detto risulta praticamente ultimata in ogni sua componente sia negli spazi interni sia negli spazi esterni, in parte attrezzati a giardino, in parte utilizzati come piazzale e parcheggio. Le rifiniture interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di media qualità e sono presenti gli allacciamenti ai servizi a rete disponibili (acqua, luce, telefono, fognatura). In sede di sopralluogo, dall’esame visivo e senza eseguire indagini distruttive, si sono accertati i seguenti inconvenienti documentati nell’allegato rilievo fotografico. Esterno – Nel pergolato in legno si osserva il distacco delle piastrelle al piede di uno dei montanti e di porzioni dell’intonaco negli attacchi a muro della prima traversa e della trave di bordo. – Screpolature e distacchi di intonaco si riscontrano alla base delle murature in più punti ma, in particolare, nella veranda del soggiorno e in corrispondenza della finestra della cucina. – macchie imputabili ad infiltrazioni umidifere (più o meno recenti e senza fenomeni attivi al momento del sopralluogo), sono ben visibili sia nel soffitto della veranda sul prospetto sia in quella retrostante del soggiorno, entrambe sottostanti alle terrazze a livello del primo piano. – Sconnessioni evidenti e marcate sono comparse nella pavimentazione del camminamento che perimetra la costruzione. – In entrambe le terrazze a livello del primo piano si osservano diversi punti in cui manca la sigillatura dei giunti delle piastrelle (con conseguente riduzione della capacità impermeabilizzante del rivestimento). – alle copertine in cotto dei muretti perimetrali della veranda e dei terrazzi risulta sovrapposta una protezione con lastre di travertino. – eseguita una prova di deflusso nelle terrazze del primo piano versando diversi secchi d’acqua, si sono notati ristagni idrici imputabili ad avvallamenti significativi nelle pendenze (andrebbe inoltre verificata l’idoneità all’uso per esterni della pavimentazione, in quanto apparsa di tipo sì ruvido e antisdrucciolo ma alquanto poroso).
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allegati non compresi in questo testo.
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– Lungo il cornicione sul retroprospetto, in posizione corrispondente alla parete sud della camera padronale, è collocata una grondaia con relativo pluviale dal cui innesto si dipartono, nella muratura del tompagno, evidenti macchie di umidità con andamento concentrico. – Le cornici coprifilo esterne degli infissi della cucina risultano in pessimo stato mentre quelle della cameretta al primo piano mancano del tutto (a quanto pare sono state rimosse in occasione di recenti riparazioni nel terrazzo). Su richiesta del CtP dei ricorrenti è stato fotografato il pilastro d’angolo di sudovest che presenta un significativo fuori piombo, visivamente apprezzabile. Interno – Presenza di microlesioni orizzontali e verticali nelle pareti, non ampie ma diffuse in più vani dell’alloggio, soprattutto al primo piano, sostanzialmente corrispondenti alle soluzioni di continuità tra gli elementi strutturali in calcestruzzo di cemento armato e le murature di tompagnamento. – evidenza di fessurazioni che si dipartono dall’infisso della cucina, più marcate al di sotto dello stesso. – Presenza di screpolature e muffe alla base e, soprattutto, in sommità della parete sud della camera padronale. – Il CtP dei ricorrenti ha fatto rilevare il sollevamento di alcune piastrelle nell’ambiente di soggiorno in prossimità dell’uscita sul terrazzino. 3. conclusioni evidenziando che l’incarico non contempla l’accertamento delle cause da cui possono derivare gli inconvenienti lamentati, le condizioni dell’immobile come sopra descritte fanno risaltare, oltre che la fondatezza di quanto lamentato dai coniugi ricorrenti, anche la necessità concreta di urgenti interventi manutentivi. Deve infatti confermarsi lo stato di effettivo disagio (anche psicologico) in cui gli stessi versano, specie in considerazione della recente epoca di realizzazione e acquisto dell’immobile e alle ancor più recenti riparazioni di cui è cenno in ricorso ma che non hanno sortito alcun effetto risolutore degli inconvenienti. rispetto a tali considerazioni, peraltro, non è chiaro se l’esecuzione di tutte le opere che in questi mesi hanno complessivamente interessato l’immobile sia mai stata formalmente certificata regolare da un direttore dei lavori e se le opere stesse siano mai state oggetto di collaudo. Qualche perplessità sorge infatti relativamente alla “regola d’arte” di talune lavorazioni, ad esempio lo spessore e le modalità di collocazione degli intonaci, le finiture di pavimentazioni e rivestimenti e la (discutibile, esteticamente e tecnicamente) sovrapposizione a fini protettivi di porose lastre di travertino alle copertine in cotto dei muretti delle terrazze. tanto si rassegna in esecuzione dell’incarico affidato. La presente, completa dei n. 4 allegati elencati al paragrafo 1 viene depositata in unico originale.
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t 9. Accertamento delle cause dei vizi riscontrati nella realizzazione di una
villetta e stima dei danni conseguenti premessa Il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato nominato consulente tecnico d’ufficio nel procedimento n. 987/2006 promosso dai coniugi Carlini B. e C. contro marchetti a. Il giuramento di rito è avvenuto all’udienza del … e in quella sede si è accettato l’incarico di rispondere al quesito seguente: “… verificare le cause dei vizi riscontrati in sede di accertamento tecnico preventivo…, ed i danni conseguenti, nonché gli ulteriori vizi lamentati nel ricorso ex articolo 700 del codice di procedura civile …”. Gli attori lamentano in particolare vizi ed inconvenienti riguardanti la qualità dei lavori di costruzione di una villetta sita in comune di marinella, contrada Bellavista acquistata nell’anno 2003 dal convenuto sig. marchetti a. che svolge l’attività di impresario edile. 1. Le attività svolte Si premette che il sottoscritto, con relazione di accertamento tecnico preventivo depositata il … nel descrivere lo stato dei luoghi ha riferito sulla presenza, natura e consistenza dei vizi lamentati nel relativo ricorso. al fine dell’espletamento del presente nuovo incarico sono state pertanto condotte le attività supplementari necessarie alle indagini tecniche ora richieste, ivi compreso ulteriore sopralluogo al fine di accertare l’evoluzione della situazione. Nel corso delle indagini è stata formata o acquisita la documentazione che integra, in allegato, la presente relazione. In particolare: 1. fax di comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali; 2. verbale di sopralluogo 3. rilievo fotografico; 4. computo metrico estimativo finalizzato alla verifica dei danni sulla base degli interventi necessari per l’eliminazione dei vizi. onde ottenere una maggior organicità dell’esposizione evitando continui rinvii ad un separato documento e, quindi, per agevolare la lettura, si è scelto di sviluppare il lavoro seguendo le tracce della precedente relazione e riportandone brani delle parti di interesse4. In data … è stato effettuato pertanto un nuovo accesso ai luoghi, riscontrando che l’intero fabbricato era stato oggetto, nei mesi precedenti, di impegnativi lavori di manutenzione straordinaria. In particolare, sono risultati rinnovati tutti gli intonaci esterni, la pavimentazione delle terrazze e del camminamento perimetrale, le rifiniture e gli intonaci interni nonché, come dichiarato dall’attore sig. Carlini B., il manto di copertura del tetto, la revi-
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Cfr. modello precedente.
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sione dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico, degli scarichi nonché del vespaio perimetrale oltre che della cisterna interrata. Di tali opere è stata esibita dai ricorrenti una corposa documentazione fotografica illustrativa di tutte le fasi di lavoro. Ciò premesso, in riferimento al quesito, si commenteranno nei paragrafi seguenti le condizioni dell’immobile osservate in sede di nuovo sopralluogo e le osservazioni in atti del tecnico di fiducia degli attori, riportando punto per punto le osservazioni di competenza sulle possibili cause degli inconvenienti a suo tempo accertati. 2. individuazione delle cause dei vizi in riferimento alle condizioni dell’immobile verificate al momento dell’accertamento tecnico preventivo Situazione generale L’unità immobiliare, in atto abitata dai ricorrenti, come detto risulta praticamente ultimata in ogni sua componente sia negli spazi interni sia negli spazi esterni, in parte attrezzati a giardino, in parte utilizzati come piazzale e parcheggio. Le rifiniture interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di media qualità e sono presenti gli allacciamenti ai servizi a rete disponibili (acqua, luce, telefono, fognatura). In sede di sopralluogo, dall’esame visivo e senza eseguire indagini distruttive, si sono accertate i seguenti inconvenienti documentati nell’allegato rilievo fotografico. Esterno – Nel pergolato in legno si osserva il distacco delle piastrelle al piede di uno dei montanti e di porzioni dell’intonaco negli attacchi a muro della prima traversa e della trave di bordo”. CaUSe: va premesso che nelle applicazioni in esterno, le travi di legno non andrebbero mai incorporate nella muratura in quanto costituite, come è noto, da fibre elastiche ed igroscopiche capaci di variazioni volumetriche e deformazioni maggiori, e di parecchio, rispetto al materiale lapideo e alle malte. Inoltre, come facilmente riscontrabile nelle fotografie, è evidente anche un grave difetto di collocazione del primo telaio: non possiede infatti un rapporto dimensionale adeguato rispetto alla struttura muraria di sostegno. In particolare, poi, si osserva che la trave è bloccata sul lato esterno solo dallo strato di intonaco. Questo materiale si è ovviamente subito distaccato per le tensioni provenienti dall’elemento ligneo dovute, per esempio, all’azione del vento o a rigonfiamenti causati dall’umidità ambientale. Lo stesso dicasi per il rivestimento di piastrelle al piede del montante. – “Screpolature e distacchi di intonaco si riscontrano alla base delle murature in più punti ma, in particolare, nella veranda del soggiorno e in corrispondenza della finestra della cucina”. CaUSe: questo tipo di inconvenienti è notoriamente dovuto a risalita di umidità capillare non contrastata da efficace impermeabilizzazione e areazione delle fondazioni. – “Macchie imputabili ad infiltrazioni umidifere (più o meno recenti e senza fenomeni attivi al momento del sopralluogo), sia nel soffitto della veranda sul prospetto sia in quella retrostante del soggiorno, entrambe sottostanti alle terrazze a livello del primo piano”.
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CaUSe: la pavimentazione delle suddette terrazze presenta alcuni difetti sia in termini di qualità dei materiali utilizzati sia in termini di esecuzione, il che permette all’acqua, piovana o di lavaggio, di insinuarsi nella soletta. – “Sconnessioni nella pavimentazione del camminamento che perimetra la costruzione”. CaUSe: non vi è prova che il sottostante massetto sia stato dotato di adeguata armatura metallica per rispondere alle tensioni normalmente derivanti dall’assestamento dei rilevati utilizzati per la ricomposizione del piano di campagna, in genere quasi mai stabilizzati a dovere. Inoltre, non sono neppure stati realizzati giunti rompitratta. tale accorgimento, di solito previsto nella posa di pavimentazioni esterne, avrebbe meglio assecondato il processo di assestamento naturale, slegando la trama delle piastrelle, impedendone la sconnessione diffusa e agevolando le riparazioni. – “In entrambe le terrazze a livello del primo piano si osservano diversi punti in cui manca la sigillatura dei giunti delle piastrelle (con conseguente riduzione della capacità impermeabilizzante del rivestimento)”. CaUSe: errata collocazione e/o utilizzo di materiali non di buona qualità. – “Alle copertine in cotto dei muretti perimetrali della veranda e dei terrazzi risulta sovrapposta una protezione con lastre di travertino”. CaUSe: scelta tecnicamente errata quanto inutile, vista la porosità di tale materiale. – “Eseguita una prova di deflusso nelle terrazze del primo piano versando diversi secchi d’acqua, si sono notati ristagni idrici imputabili ad avvallamenti significativi nelle pendenze (andrebbe inoltre verificata l’idoneità all’uso per esterni della pavimentazione, in quanto apparsa di tipo sì ruvido e antisdrucciolo ma alquanto poroso)”. CaUSe: la presenza di inconvenienti sull’intradosso della soletta attesta l’avvenuta insinuazione di infiltrazioni umidifere, ovviamente da imputare a difetti di impermeabilizzazione delle pendenze, del sottostrato e della pavimentazione. – “Lungo il cornicione sul retroprospetto, in posizione corrispondente alla parete sud della camera padronale, è collocata una grondaia con relativo pluviale dal cui innesto si dipartono, nella muratura del tompagno, evidenti macchie di umidità con andamento concentrico”. CaUSe: come riportato in un successivo passo della relazione di accertamento tecnico preventivo, proprio nella stessa parete interna dell’alloggio, si riscontravano screpolature e muffe. Dalle foto scattate personalmente dagli attori dopo la dismissione dell’intonaco esterno e prodotte in atti, si può osservare che questo muro di tompagnamento non sarebbe stato completato in sommità con conci di adeguata dimensione, tali cioè da concludere correttamente il paramento a filo di trave, né, in alternativa, il vacuo era stato opportunamente riempito con malta cementizia. – “Le cornici coprifilo esterne degli infissi della cucina risultano in pessimo stato mentre quelle della cameretta al primo piano mancano del tutto (a quanto pare sono state rimosse in occasione di recenti riparazioni nel terrazzo)”. CaUSe: infissi e persiane in legno sono collocati sul filo esterno della muratura e non hanno alcuna protezione contro le intemperie.
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– “Su richiesta del CTP dei ricorrenti è stato fotografato il pilastro d’angolo di sud-ovest che presenta un significativo fuori piombo, visivamente apprezzabile”. CaUSe: in linea di massima dovrebbe trattarsi semplicemente di errata definizione dell’intonaco. Interno – “Presenza di microlesioni orizzontali e verticali nelle pareti, non ampie ma diffuse in più vani dell’alloggio, soprattutto al primo piano, sostanzialmente corrispondenti alle soluzioni di continuità tra gli elementi strutturali in calcestruzzo di cemento armato e le murature di tompagnamento”. CaUSe: l’analisi della situazione complessiva, come finora visto, indirizza verso giudizi tecnici sulla realizzazione delle opere non particolarmente lusinghieri nei confronti dell’appaltatore e del direttore dei lavori. a questo punto le ipotesi formulabili per spiegare in particolare la presenza di microlesioni diffuse potrebbero essere diverse, e probabilmente concorrenti tra loro, ma tutte in generale connesse all’uso di materiali e impasti non ben dosati o di scarsa qualità, dagli intonaci alle malte, e senza escludere i conglomerati. – “Evidenza di fessurazioni che si dipartono dall’infisso della cucina, più marcate al di sotto dello stesso”. CaUSe: volendo escludere problemi severi a livello strutturale e delle fondazioni, in linea di massima dovrebbero dipendere dalle zanche metalliche dell’infisso, probabilmente ossidatesi, ovvero da assestamenti della struttura muraria (alcune foto mostrate dal CtP evidenziano il ritrovamento nei tompagni anche di materiale incoerente e/o di risulta). – “Presenza di screpolature e muffe alla base e, soprattutto, in sommità della parete sud della camera padronale”. CaUSe: in ambedue i casi si tratta di umidità dovuta ai problemi già accennati a carico della terrazza a livello e alla carente protezione del tompagno, dagli attori scoperto incompleto alla sommità, nonché a perdite dalla grondaia. – “Il CTP dei ricorrenti ha fatto rilevare il sollevamento di alcune piastrelle nell’ambiente di soggiorno in prossimità dell’uscita sul terrazzino”. CaUSe: anche in questo caso, volendo escludere problemi di natura strutturale verificabili solo con indagini di ben altra portata, non può che trattarsi di carenze nella realizzazione del complesso dei dispositivi di isolamento della costruzione dal terreno (drenaggio perimetrale, vespaio, massetto, ecc.), non sufficientemente efficaci contro la risalita di umidità. 3. osservazioni del consulente tecnico di parte Il tecnico incaricato da parte attrice, con la recente relazione datata agosto 2006, riferisce dei seguenti inconvenienti rilevati nel corso dei lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nei mesi scorsi (e dallo stesso diretti), alcuni dei quali già evidenziati in sede di accertamento tecnico preventivo. In particolare: 1. problemi alla pavimentazione della veranda porticata; 2. problemi alla pavimentazione di cucina e salone;
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impianti sottotraccia inglobati in elementi strutturali; ristagni nelle terrazze sul prospetto principale; ossidazione delle armature dei travetti del solaio della cisterna; mancanza di adeguato letto di posa delle tubazioni di adduzione idrica; umidità alla base delle pareti della camera padronale e del corridoio; incompleta realizzazione del tompagno della camera padronale, mancante di riempimento in sommità; 9. inadeguato sistema di posa del manto di tegole in rapporto alla pendenza del tetto; 10. inadeguata esecuzione del massetto sottostante la guaina di impermeabilizzazione del tetto; 11. difetto di collocazione del manto di tegole. Nel merito di tali ulteriori problematiche si ritiene di poter affermare quanto appresso, anche tenuto conto di quanto documentato nel rilievo fotografico allegato alla relazione del tecnico di parte: a. le questioni di cui ai punti 1), 2), 3) e 9) evidenziano imperizia nella realizzazione dell’opera; in particolare i punti 1) e 2) attestano problematiche connesse ad umidità di risalita non contrastata, come detto, da adeguati dispositivi di isolamento dal terreno; b. in merito alle questioni evidenziate dal CtP ai punti 4), 5), 6), 7), 8), 10) e 11), le relative opere non possono considerarsi realizzate a “perfetta regola d’arte”; specificatamente i punti 4) e 7), come precedentemente riferito dal sottoscritto, evidenziano l’errata realizzazione dei massetti delle pendenze. 4. il danno subito da parte attrice Da quanto sopra rappresentato, tenendo conto del fatto che trattasi di fabbricato di recente costruzione e che i primi inconvenienti si sono manifestati immediatamente dopo dall’acquisto, la valutazione del danno materiale subito dall’immobile può considerarsi corrispondente al costo attuale delle opere necessarie per l’eliminazione, ove possibile, degli inconvenienti stessi. Naturalmente la stima eseguita riguarda unicamente gli aspetti tecnici di competenza del sottoscritto C.t.U. e cioè quelli oggetto dei richiesti accertamenti. va infatti sottolineato che il mandato contempla la verifica delle cause dei vizi e dei danni verificati nella precedente relazione di accertamento tecnico preventivo nonché degli ulteriori vizi lamentati dall’attore ed oggetto del successivo ricorso presentato ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile. Per tale ragione si procederà con metodo analitico, determinando la valutazione globale delle opere necessarie per eliminare i danni all’immobile determinati sia dai vizi lamentati nel primo ricorso, sia da quelli oggetto del procedimento cautelare e da cui scaturisce la presente consulenza. Inoltre andranno considerate tutte le spese di assistenza tecnica e progettuale. Il complesso delle opere necessarie alla eliminazione degli inconvenienti e al ripristino delle normali condizioni di utilizzo dell’immobile possono così elencarsi.
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Con riferimento al primo ricorso per accertamento tecnico preventivo (relazione depositata il …): – esecuzione di idoneo drenaggio perimetrale, previa rimozione del preesistente camminamento ed esecuzione di scavo a sezione obbligata fino almeno alla quota di imposta delle sottofondazioni (larghezza m 1,00 e profondità – 0,80 m rispetto al piano della pavimentazione originaria); – smontaggio e rimontaggio del pergolato, compresa sostituzione di eventuali elementi non riutilizzabili e collocazione di adeguati sostegni metallici fissati alla muratura; – demolizione delle parti di intonaco esterno ammalorate nelle due verande e in corrispondenza della finestra della cucina (per una superficie complessiva stimata in m2 10,00), compresa sarcitura, consolidamento e sigillatura di eventuali lesioni, fessurazioni e altre carenze della muratura; – risanamento della muratura perimetrale interessata da umidità da risalita fino all’altezza di m 1,30 da terra ed esecuzione di barriera chimica; – realizzazione di nuovo intonaco deumidificante in sostituzione di quello da dismettere, compresa idonea tinteggiatura; – esecuzione di camminamento perimetrale opportunamente impermeabilizzato della larghezza di m 1,00, dotato di massetto armato con rete elettrosaldata e pavimentazione con materiale antisdrucciolo (intendendosi compresa di zoccoletto battiscopa, considerato il relativo trascurabile onere); – sostituzione, previa impermeabilizzazione del piano di posa, del massetto di sottofondo e della pavimentazione (intendendosi compresa di zoccoletto battiscopa) dell’intera superficie del piano terra comprese le verande e la terrazza; – sostituzione del massetto delle pendenze, dell’impermeabilizzazione e della pavimentazione (intendendosi compresa di zoccoletto battiscopa) delle terrazze a livello del primo piano; – sostituzione delle copertine in travertino collocate in testa ai muretti di parapetto delle terrazze; – picchettatura dell’intonaco interno in corrispondenza delle microlesioni e fessurazioni, sigillatura delle stesse, realizzazione di finitura in gesso e tinteggiatura finale con due mani di idropittura lavabile; – restauro, tramite carteggiatura, trattamento e riverniciatura, degli infissi ammalorati (quantità stimata m2 5); – manutenzione di grondaie e pluviali. Con riferimento all’odierno ricorso ex articolo 700 c.p.c.: – riposizionamento degli impianti e delle tubazioni interferenti e ripristino, ove possibile, delle sezioni resistenti delle strutture in cemento armato; – revisione dell’intero manto di tegole, del letto di posa e della impermeabilizzazione del tetto; – assistenza per l’impianto elettrico e per l’impianto idraulico; – costi per l’assistenza tecnica e progettuale; – indagini e consulenze tecniche (13% sull’importo dei lavori);
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– progettazione e direzione lavori (7% i.l.); – misura dei lavori e contabilità (2% i.l.); – collaudo e certificato di regolare esecuzione (3% i.l.). Si rinvia al computo metrico estimativo analitico (allegato n. 4) per ciò che concerne il dettaglio dei costi per singola opera, precisando che gli importi unitari delle lavorazioni sono stati tratti dal Prezziario ufficiale delle opere pubbliche in vigore. mediante tale calcolazione si è stimato in € 36.822,81 l’ammontare teorico delle opere (importo a base di gara). a detta somma vanno ancora aggiunti: – € 7.364,56 per I.v.a. sui lavori (20% importo lavori); – € 9.205,70 per competenze tecniche (25% importo lavori); – € 1.841,14 per I.v.a. sulle competenze tecniche. Il tutto porta il totale complessivo a € 55.234,22 che si arrotonda a € 60.000 per considerare imprevisti e altri costi minori (cassa previdenza, ecc.). La presente relazione viene depositata in un originale e due copie per le parti completa degli allegati. aLLeGatI: 1. fax di convocazione del sopralluogo e inizio delle operazioni peritali; 2. verbale di sopralluogo; 3. rilievo fotografico; 4. computo metrico-estimativo.
t 10. individuazione delle cause di alcune infiltrazioni umidifere in un ap-
partamento premessa Con ordinanza del … il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di eseguire le indagini tecniche meglio specificate in seguito, con riferimento al ricorso ex articolo 700 del codice di procedura civile promosso dalle sorelle rosetti a. e B. contro il Condominio di via C. testoni n. 37 e contro Cassini C. proprietario dell’immobile sovrastante. Le istanti, in particolare, nel lamentare danni nel loro alloggio ubicato al 6° piano dello stabile determinati da infiltrazioni umidifere provenienti dall’appartamento e dalla terrazza/lastrico solare al piano superiore, chiedono che le controparti eseguano le opere necessarie per eliminare gli inconvenienti ed il pericolo di crolli. all’udienza di giuramento si è avuta conoscenza del quesito formulato dal G.I. nei termini che qui si riportano: “ … previa descrizione dello stato dei luoghi, accerti il CTU l’esistenza del fenomeno percolativo, la derivazione causale delle infiltrazioni nonché la sussistenza di
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danno grave e prossimo per cose e persone. Indichi, infine, le opere necessarie per eliminare il pregiudizio”. 1. Le attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le attività necessarie per le indagini tecniche richieste nel corso delle quali è stata formata o acquisita la seguente documentazione che integra, in allegato, la presente relazione: 1. verbale di giuramento; 2. verbale di sopralluogo; 3. rilievo fotografico; 4. planimetria dell’appartamento al 6° piano; 5. planimetria dell’appartamento al 7° piano. Nel prosieguo, quindi, si riferirà per punti sugli accertamenti effettuati in stretto riferimento ai quesiti come elencati nel quesito formulato dal G.I.. A) Descrizione dello stato dei luoghi L’appartamento di parte ricorrente al 6° piano (salendo la scala a destra) dello stabile di via C. testoni n. 37 è un alloggio dalle caratteristiche non di lusso composto di sei vani oltre servizi, balconi ed accessori per una superficie di complessivi m2 140 circa. L’edificio, risalente a circa 35-40 anni fa, è inserito in un contesto residenziale di discreto livello e si presenta in uno stato di manutenzione al limite della sufficienza in quanto, anche in assenza di condizioni di dissesto evidenti, mostra nelle parti visibili dei prospetti e nelle scale, innegabili segni dovuti all’età (intonaci macchiati e con fessurazioni, ecc.). al momento del sopralluogo, con stretto riferimento a quanto rappresentato in ricorso, si è accertato quanto segue: – la zona ingresso e corridoio non presenta in atto inconvenienti sebbene appare essere stata recentemente oggetto di diversi interventi di riparazione del solaio e di completa ritinteggiatura; – nella zona di rappresentanza (salone-sala da pranzo) si riscontra un certo caos e disordine generale essendovi anche ammassati mobili e masserizie sgomberate da altri ambienti dell’appartamento; – il vano posto all’angolo di N-e dell’alloggio (indicato come “studio” nell’allegata planimetria), risulta interessato da interventi di consolidamento del soffitto e delle pareti ancora da ultimare. In particolare, nel soffitto è stata eseguita la demolizione di alcune parti probabilmente pericolanti e la ricostituzione dei travetti in cemento armato del solaio di piano. Questi risultano tuttavia ancora a vista non essendo stata effettuata la posa dell’intonaco. tali lavori riguardano all’incirca il 70-80% della superficie del soffitto, cioè circa 15 m2. Da un attento esame dell’intradosso del solaio, nella parte ancora integra prossima alla parete del prospetto principale si osserva una macchia d’umidità (80 cm di diametro circa) dovuta a recente infiltrazione capillare. Sulla parete entrando a destra e su
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quella di sinistra, sono ancora visibili interventi di risarcitura di due lunghe lesioni della muratura; nel bagno principale, oltre ad alcuni ripristini recenti, la screpolatura dello strato di pittura e le macchie nel soffitto attestano la presenza di umidità anche in questo caso dovuta ad infiltrazione capillare. Si osserva inoltre il distacco dei gessi della rosetta del lampadario e di un tratto di circa un metro della cornicetta perimetrale a soffitto; nella veranda si riscontra una modesta screpolatura della tinteggiatura del soffitto in corrispondenza del giunto tra la copertura in multistrato della veranda stessa e lo sbalzo della soletta del terrazzo al piano superiore; nella camera da letto padronale, e precisamente nell’angolo di destra entrando, sono visibili delle fessurazioni di varia entità a partire da circa 20-30 cm al di sotto del soffitto; nessun altro inconveniente è stato segnalato negli altri ambienti.
Passando all’appartamento sovrastante di proprietà del sig. Cassini C., terzo chiamato in causa, a parte talune evidenti problematiche di natura infiltrativa nelle pareti e nei soffitti (riconducibili alla età e vetustà dello stabile) ma che esulano dagli accertamenti oggetto della presente relazione, con stretto riferimento alla materia del contendere si è accertato che: – nella terrazza a livello perimetrale (sovrastante l’appartamento delle ricorrenti) l’intera pavimentazione è di collocazione abbastanza recente; – detta terrazza è quasi tutta scoperta a meno di un breve tratto nella zona di retroprospetto che accede alla zona cucina-soggiorno dell’appartamento di cui è pertinenza, ove è stata realizzata una piccola tettoia protettiva in plexiglas; – le acque piovane si raccolgono in due chiusini: in particolare quello posto dalla parte del prospetto principale non sembra dare alcun problema essendo stato trovato perfettamente asciutto; l’altro, adiacente la porta finestra della cucina-soggiorno (al di sopra dunque della veranda su cui affaccia il servizio principale delle ricorrenti), presenta una vistoso ristagno d’acqua con tutta probabilità riconducibile alla pioggia caduta la stessa mattina del giorno del sopralluogo; – nell’angolo di N-e (in pratica esattamente al di sopra della zona tuttora ammalorata del soffitto dello studio dell’appartamento del ricorrente), si nota un accumulo di sporco e terriccio dovuto a sedimentazione e lo sgretolamento della stuccatura (“fuga”) tra le piastrelle. Ciò può essere causato dall’avvallamento della superficie o comunque, con maggiore probabilità, da un difetto del massetto delle pendenze che provoca il ristagno dell’acqua piovana in tale zona; – alcune soglie di marmo che concludono sul filo esterno del prospetto la pavimentazione della terrazza, non risultano ben sigillate nella parte sottostante ove si osservano profonde cavità e distacchi (cfr. fotografie riprese dalla finestra dell’appartamento delle attrici al piano sottostante). Ciò, oltre a pregiudicarne la funzione protettiva, provocherà prima o poi la rottura delle lastre in quanto
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non correttamente stabilizzate e, pertanto, incapaci di sostenere adeguatamente il carico di chi vi si soffermi, anche occasionalmente, per affacciarsi. B) Esistenza del fenomeno percolativo Dai controlli effettuati in sede di sopralluogo non si sono accertate percolazioni attive ed evidenti nell’appartamento delle ricorrenti. D’altronde si può affermare che gli inconvenienti tuttora rilevati nello studio, nel bagno e nella veranda non vengono alimentati in continuo (come avverrebbe, per esempio, se la fonte dipendesse dall’impianto idrico-sanitario) ma attestano il persistere di infiltrazioni umidifere che continuano ad insinuarsi per capillarità nel solaio di piano. Si ritiene che le medesime siano in atto oggettivamente meno dirompenti rispetto a quelle descritte dalle ricorrenti e avvenute tempo addietro, in considerazione delle migliorie comunque realizzate di recente al piano superiore. C) Derivazione causale delle infiltrazioni Il rilievo fotografico mette in evidenza almeno tre localizzazioni nella terrazza sovrastante l’appartamento della parte ricorrente (in uso esclusivo del terzo convenuto sig. Cassini C. ma che funge anche da copertura dello stabile condominiale), da cui possono derivare i lamentati inconvenienti di natura infiltrativa: – la zona centrale della pavimentazione in corrispondenza dell’angolo posto a Ne del fabbricato, in cui i sedimenti e l’asportazione delle fughe delle piastrelle dimostra problematiche nel massetto delle pendenze per cui l’acqua anziché defluire si concentra; – al di sopra della veranda e del bagno del ricorrente, in quanto l’acqua non viene convogliata in modo ottimale nel chiusino e accumulandosi finisce con l’infiltrarsi; – lungo la parete dello studio sul prospetto principale per effetto di una collocazione sicuramente frettolosa delle soglie di marmo. D) Sussistenza di danno grave e prossimo per cose e persone Sotto l’aspetto strutturale, la situazione rilevata e sopra descritta non evidenzia pericolo imminente di dissesto o di crolli, dato che le parti pericolanti dei soffitti sono state già rimosse o ripristinate. È invece più che tangibile il disagio che le sorelle ricorrenti subiscono per la ridotta agibilità del loro appartamento sia a causa dei lavori nell’appartamento commissionati dal Condominio lasciati inspiegabilmente in asso, sia per la necessità di intervenire nuovamente sulla terrazza soprastante al fine di perfezionare qualitativamente gli interventi realizzati. a questo proposito – avendo eseguito solo indagini non distruttive anche per il contenimento dei costi e per non aggravare la situazione già di per sé molto precaria – si ritiene che le problematiche di tipo puntuale e localizzato riscontrate e dovute essenzialmente ad una imperfetta realizzazione della pavimentazione della terrazza al piano 7° dipendano – salvo prova contraria – da fretta e superficialità più che da reale incompetenza delle maestranze e/o del Direttore dei Lavori.
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E) Opere necessarie per eliminare il pregiudizio In riferimento a quanto descritto, è chiaro che le uniche opere da realizzare riguardano, come detto, la definitiva soluzione dei problemi sulla terrazza a livello. Dovrà pertanto procedersi ai seguenti interventi: – parziale dismissione della pavimentazione e del massetto delle pendenze (nel raggio di almeno un metro e mezzo – dai due punti in cui è stato osservato ristagno idrico) seguita da un attento rifacimento di tutti i componenti, specie dello strato di impermeabilizzazione; – perfetta sigillatura e stuccatura delle soglie di marmo perimetrali. va sottolineato che tali operazioni, certamente rapide ed economiche, sono tecnicamente valide nel presupposto che le opere recenti sulla terrazza siano state, nel complesso, eseguite a regola d’arte e certificati tali da un Direttore dei Lavori (ovviamente fatte salve le condizioni contrattuali e di garanzia stipulate con l’impresa ed il professionista). Nel malaugurato caso contrario invece, non avendo contezza della regolarità tecnica dei lavori eseguiti e della qualità, quantità e tipologia dei materiali utilizzati, dovrebbero eseguirsi dei saggi preventivi di accertamento e, se necessario, procedere all’integrale ripetizione degli interventi. Contestualmente (meglio sarebbe a collaudo avvenuto) potranno completarsi i lavori di ripristino nello studio – con la stesura dell’intonaco e la successiva tinteggiatura previa rimozione della residua carta da parati e stuccatura delle superfici dove necessario – nonché nel bagno principale. a modesto parere dello scrivente, in conclusione, la situazione descritta dovrebbe imporre l’esecuzione senza indugio delle opere necessarie, prima cioè che la situazione si aggravi ulteriormente (come agevolmente prevedibile data la stagione e per le note caratteristiche invasive e di incontrollabilità delle infiltrazioni), rendendo gli interventi tecnicamente più difficoltosi ed economicamente più onerosi. La presente, completa dei 5 allegati elencati in precedenza viene depositata in un originale e due copie per le parti con contestuale restituzione della documentazione ritirata.
t 11. Accertamento dell’alterazione dell’estetica di un edificio
condominiale provocata dalla realizzazione, da parte di un condomino, di un manufatto all’interno del proprio giardino Premessa Con ordinanza del 10/12/2001, il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico con riferimento a quanto lamentato dal Condominio di via Del monte nella denuncia di “nuova opera e di danno temuto” di cui al ricorso depositato il 18/09/2001.
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Così come riportato nella stessa ordinanza ammissiva della consulenza, il quesito formulato dal G.I. richiede: “ … previa verifica dello stato dei luoghi, accerti il CTU quanto affermato nel ricorso e, in particolare, se il manufatto realizzato nel giardino del resistente arreca nocumento all’aspetto architettonico dell’edificio. Vorrà altresì descrivere, in caso affermativo, quali modalità esecutive sono necessarie per il ripristino dello stato dei luoghi e i tempi occorrenti”. Per il deposito della relazione sono stati assegnati giorni 60 decorrenti dalla data dell’udienza di giuramento. 1. Le attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – giuramento; – sopralluogo; – accessi presso l’U.t.e. per acquisizione della visura e della planimetria catastale dell’immobile oggetto degli accertamenti. 2. Lo stato dei luoghi In sede di sopralluogo è stato possibile accertare quanto segue: – lo stabile condominiale è un edificio di n. 8 piani oltre piano cantinato destinato a garage suddiviso in quattro scale per complessive 84 unità abitative. risulta realizzato negli anni ’70 con caratteristiche formali e tipologiche semplici e non di pregio. al momento del sopralluogo è stato riscontrato uno stato complessivo di manutenzione accettabile, considerata la vetustà del fabbricato; – l’appartamento, abitato dal resistente e dalla sua famiglia, è ubicato al piano terra (interno 1), della scala denominata “C”. L’immobile, composto da cinque vani e accessori per circa 120 m2 di superficie abitabile, dispone di un ingresso principale dall’androne e di un secondo direttamente dall’esterno attraverso il relativo giardino; – il giardino di pertinenza dell’appartamento confina su due lati con spazi condominiali prospicienti la stessa via Del monte e sul terzo con proprietà privata. Ha forma rettangolare, dimensioni di m 10,00 x 15,00 circa (superficie circa 150 m2) ed è piantumato con alcuni alberi a medio e alto fusto nonché con specie arbustive e rampicanti che ricoprono interamente l’inferriata che costituisce la recinzione perimetrale. La parte centrale è pavimenta con piastrelle in cotto ed è attrezzata con alcune panchine, una fontana e un gazebo smontabile in metallo; – il manufatto contestato è costituito da una struttura intelaiata con montanti e traverse in tubolari di ferro e copertura realizzata in tavolato di legno. È collocata su una delle terrazze a livello dell’appartamento di parte resistente che accedono al giardino. Secondo quanto risulta dalla documentazione in atti, l’opera è stata eseguita dal precedente proprietario dell’immobile nell’anno 1985 come forma di protezione contro la continua caduta di oggetti dall’alto. va segnalato infatti che ai piani superiori vi sono balconi, servizi e cucine di altri condomini;
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– le dimensioni del manufatto sono m 8,00 x 4,00 x 2,80 circa di altezza media. esso si sostiene sul lato esterno da montanti in ferro tubolare a sezione quadra (cm 8 x 8 circa) mentre sugli altri tre risulta ancorato mediante idonea tassellatura direttamente alla muratura dello stabile condominiale; – lo spazio coperto sottostante il manufatto è adibito ai normali usi consoni all’abitazione, essendo arredato con masserizie del tipo per esterni o da giardino, e dispone di impianto elettrico e presa tv; – al momento dell’ispezione non vi erano lavori in corso che interessavano detta struttura, la quale peraltro non appare essere stata ammodernata. L’appartamento risulta invece oggetto di interventi di ristrutturazione interna da poco conclusi. 3. La risposta al quesito Il manufatto oggetto delle verifiche tecniche ha di certo modificato l’aspetto architettonico originario del prospetto dello stabile condominiale ma va precisato che la folta vegetazione del giardino ne rende quasi impossibile la vista dalla strada pubblica. Considerato che la costruzione è inserita in una chiostrina su cui affacciano essenzialmente locali di servizio e tenuto conto della tipologia, tecnica costruttiva e stato di manutenzione sia del manufatto stesso sia del fabbricato condominiale, non si riscontra in effetti alcun particolare nocumento all’estetica dell’edificio, fatte salve naturalmente le autonome valutazioni del G.I. a tal fine si rinvia al servizio fotografico e ai rilievi in allegato per una più compiuta e dettagliata illustrazione. Nella eventualità si dovesse procedere alla riduzione in pristino, sarà necessario eseguire le seguenti opere: – demolizione e conferimento in apposita discarica della struttura portante in ferro e della copertura in legno; – sarcitura con malta cementizia della muratura conseguentemente alla dismissione della tassellatura di ancoraggio; – ripristino dell’intonaco e della coloritura; – sistemazione dell’impianto elettrico. Il tempo necessario per l’esecuzione dei suddetti interventi può stimarsi nell’ordine di giorni cinque. La presente relazione di consulenza viene depositata in un originale e due copie per le parti completa degli allegati. aLLeGatI: 1. fax di convocazione del sopralluogo per l’inizio delle operazioni peritali; 2. verbale di sopralluogo; 3. planimetria e visura catastale; 4. rilievo fotografico; 5. rilievo grafico.
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t 12. determinazione dei danni derivanti per mancata corresponsione
della quota di affitto di un appartamento comune comprensivi di interessi e rivalutazione monetaria premessa Con ordinanza del Presidente del tribunale del … (notificata il … successivo), il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo per verificare quanto lamentato dalla signora marinetti adriana nel ricorso depositato il …, valutando le cause e l’ammontare dei danni. La ricorrente, seconda di tre sorelle, addebita in particolare al cognato signor Filippi Giorgio coniuge della sorella maggiore, di occuparsi da tempo e senza alcun mandato, dell’amministrazione del monte ereditario ancora indiviso. Nello specifico, dovendo ragionevolmente escludere i due terreni di Punta Lunga non edificabili e del tutto improduttivi di alcun reddito o fruttificazione, la questione può riguardare in realtà solo l’alloggio di città sito in via delle Gorgonie n. 89. Secondo la ricorrente, il cognato riscuoterebbe regolarmente i canoni di locazione mensili di detto immobile ma omette di rendere il conto della gestione e di riferire sullo stato e condizione dello stesso. Il ricorso formula una serie complessa e articolata di quesiti che, per una più chiara e ordinata illustrazione della presente relazione, si reputa opportuno riepilogare sinteticamente nell’elenco che segue: – verifica dello stato dei luoghi; – accertamento dello stato di fatto e di diritto del bene; – acquisizione della documentazione ipotecaria, catastale e relativa a eventuali rapporti negoziali; – determinazione del valore e della capacità reddituale; – constatazione della regolarità edilizia ed urbanistica dello stesso e accertamento di eventuali modifiche apportate dopo la data dell’11/08/1976 (data della scomparsa del de cuius e conseguente apertura della successione); – accertamento della sussistenza ed entità dei danni subiti attraverso la valutazione di: – tutti i canoni di locazione riscossi e non corrisposti pro quota alla ricorrente; – ogni altra eventuale somma incamerata dalla controparte in relazione alla gestione dei beni di proprietà comune; – il tutto con interessi legali e rivalutazione monetaria. a questo punto occorre formulare una considerazione preliminare riguardante il riferimento temporale, cioè il momento dal quale avrebbero cominciato a manifestarsi i danni che la ricorrente lamenta. Deve precisarsi infatti che il ricorso indica solo genericamente (“da qualche tempo”) l’epoca a cui risalgono gli inconvenienti mentre la conoscenza dell’evoluzione cronologica della contestata attività gestionale e di amministrazione è un aspetto fon-
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damentale per le finalità dell’incarico, non foss’altro che per la corretta valutazione degli aspetti economico-finanziari. a tal proposito va detto che dall’esame della documentazione in atti, formalmente la prima manifestazione di lamentele risulta avvenuta con la raccomandata a.r. inviata dall’avvocato dell’odierna ricorrente in data 22/10/1998. anche qui, invero, si contestava che “da qualche tempo” il sig. Filippi si occupava dell’amministrazione dei beni in comune senza autorizzazione e senza versare alcun corrispettivo alla comproprietaria. In mancanza di altri dati, e non sembrando ragionevole azzardare ipotesi diverse anche perché non si conoscono i rapporti intrattenuti dalle parti prima di tale data, si ritiene di dover considerare la stessa, quindi il 22/10/1998, quella a cui riferire il computo dei danni intesi come mancati introiti, ecc., nonché la rivalutazione monetaria e il calcolo degli interessi legali. 1. Le attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – convocazione delle parti per l’avvio delle operazioni peritali (raccomandata a.r., all. 1); – inizio e relativa esecuzione delle stesse (verbale di inizio delle operazioni peritali e relativi allegati, all. 2; istanze di proroga del termine delle operazioni peritali presentate in data … e …, all. 3 e 4); – corrispondenza con il procuratore del sig. Filippi (raccomandata a.r. del …, all. 5; riscontro via fax del …, all. 6; replica del legale con fax del …, all. 7); – accessi presso l’agenzia del territorio, Servizio Pubblicità immobiliare, per la visura delle trascrizioni a favore e contro il soggetto ricorrente (ispezione del …, stampe 1-4, all. 8) nonché per la visura (all. 19) e la planimetria catastale dell’immobile oggetto degli accertamenti (all. 20); – accessi presso l’agenzia delle entrate per l’ispezione e acquisizione degli eventuale atti privati (contratti di locazione, comodato, ecc.) aventi ad oggetto il suddetto bene (istanza di accesso agli atti amministrativi presentata in data …, all. 9; successive note del … e …, all. 10-11; documentazione fornita dall’Ufficio con nota del …, all. 12); – consultazione dell’amministratore dello stabile condominiale in cui ricade l’appartamento al fine di ottenere informazioni, in base agli atti in suo possesso, sull’effettivo detentore del bene e sull’eventuale diverso soggetto che sostiene le spese condominiali e le quote acqua (richieste formulate con nota del …, all. 13; riscontro da parte dell’amministratore del …, all. 14); – riconvocazione del signor Filippi al fine di eseguire il sopralluogo di rito (raccomandata a.r. del …, all. 15); – effettuazione del sopralluogo per l’accertamento dello stato dei luoghi con contestuale verifica di conformità alla planimetria catastale acquisita (cfr. verbale relativo, all. 16), rilievo metrico (all. 17) e fotografico (all. 18); – predisposizione della scheda sintetica di valutazione del bene; – ricerca di mercato per la determinazione del valore di mercato;
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– calcolo degli importi dovuti alla ricorrente comprensivi di rivalutazione monetaria sulla base degli indici IStat (all. 22) e interessi legali; – stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come sopra elencati e descritti. 2. caratteristiche generali urbanistiche e inquadramento territoriale Si premette che la documentazione allegata comprende una tavola grafica (su base aerofotogrammetrica, all. 21) ai fini dell’inquadramento territoriale della zona in cui è ubicato il bene oggetto degli accertamenti tecnici. Si tratta di un contesto di antica formazione, appena all’esterno della frazione di Poggetto, distante due km circa dal capoluogo percorrendo la strada provinciale. Le sezioni stradali qui sono molto ridotte e spesso appena sufficienti al passaggio del traffico automobilistico. Nella maglia del tessuto urbano sono riconoscibili numerosi interventi di sostituzione edilizia, tra i quali – con molta probabilità – possiamo comprendere anche quello che ha portato alla realizzazione dello stabile di moderna fattura al civico n. 89 in cui è ubicato l’alloggio in esame. Il contesto urbano e sociale è piuttosto variegato. alle tipologie residenziali anche di un certo rango sorte a fini residenziali negli ultimi due decenni, si associa ciò che resta dell’edilizia popolare del vecchio borgo. I servizi pubblici sono di livello accettabile ma traffico caotico e penuria di verde non agevolano la qualità della vita. 3. considerazioni sul mercato immobiliare Le riflessioni esposte nel paragrafo precedente conducono, ai fini della stima, a individuare un’appetibilità globalmente variabile nelle trattative immobiliari che privilegiano le realizzazioni più recenti. Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati, per costruzioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con l’immobile in esame (ubicazione, dimensioni, stato di conservazione e manutenzione, dotazioni impiantistiche, ecc.) i prezzi rilevati oscillano tra valori minimi e massimi che si discostano di circa il 15% in più o in meno rispetto all’ipotetica media riportata nella scheda di valutazione. Le stesse considerazioni valgono nel caso dell’affitto. 4. il metodo di determinazione del valore di stima Considerato che le operazioni di stima in effetti rappresentano – come è noto – un esercizio intellettuale di astrazione finalizzato alla individuazione del più probabile prezzo che potrebbe essere pagato per un certo bene in un dato momento storico, la determinazione del valore corrente di mercato del bene è stata realizzata – per cautela e controllo – operando la media aritmetica dei valori ottenuti secondo due diversi criteri di stima. In particolare sono stati applicati il criterio cosiddetto del “valore venale” e quello in base al “valore di capitalizzazione del reddito” reale o potenziale del bene, come meglio descritto nella scheda di valutazione riportata in prosieguo.
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Come riferito poco sopra, i valori unitari di riferimento applicati nell’ipotesi di compravendita o affitto, sono stati quelli medi rilevati dall’indagine di mercato, tenuto conto delle particolari caratteristiche eventualmente riscontrabili sul bene. Per quanto riguarda l’individuazione degli altri parametri di calcolo utilizzati nei suddetti metodi di stima, si precisa in particolare che: – la superficie commerciale è stata considerata convenzionalmente pari alla somma della superficie lorda dell’immobile (cioè l’area edificata coperta), della metà della superficie delle pertinenze e accessori chiusi (verande, ampliamenti con strutture precarie “facilmente smontabili”) e di un terzo di quella di balconi, terrazze o altri spazi pertinenziali scoperti; – il tasso di capitalizzazione applicato, corrispondente alla ipotetica redditività del capitale impiegato, è stato individuato anch’esso a seguito dell’indagine di mercato. In media, la redditività del capitale investito è risultata del 3,00% nel caso delle locazioni a fini abitativi e del 4,00% nel caso di locazione a fini commerciali (studi o uffici), in cui i rischi di sfitto e inesigibilità sono più elevati. 5. descrizione dell’immobile Si tratta di un appartamento per civile abitazione sito in via delle Gorgonie n. 89, piano 6° a sinistra salendo le scale. Individuato al N.C.e.U. al fg. 22 part.lla 123/11 zc. 2, cat. a/3, cl. 6, cons. 3 vani cat., rendita € 170,43. Confina con la detta via delle Gorgonie, via medusa, corpo scala e appartamento complanare. È costituito da tre locali più servizi all’interno dell’edificio condominiale composto da sei piani, oltre piano terreno, e ospitante complessivamente 14 alloggi. Il fabbricato risulta ultimato in ogni sua parte e definito con intonaco civile per esterni sulle facciate libere. L’u.i. si compone di ingresso, soggiorno, camera matrimoniale, cucina, veranda e bagno oltre a una estesa terrazza a livello scoperta (ca. 83 m2). Dispone di normale dotazione impiantistica idrico-sanitaria, telefonica ed elettrica. Le condizioni complessive di conservazione e manutenzione dell’alloggio risultano accettabili essendo in atto regolarmente occupato da un inquilino che in sede di sopralluogo ha dichiarato di pagare € 300 mensili di affitto, di risiedere nello stesso da oltre dieci anni e di utilizzare l’immobile esclusivamente ai fini abitativi, come risulta anche dal contratto di locazione esibito e riportante la firma del sig. Filippi. Nel corso dell’ispezione non si sono riscontrati problemi di alcun genere ad eccezione di quanto derivante dalla normale vetustà del manufatto edilizio. Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, precisando che l’altezza utile media è di ca. m 2,80. – epoca di realizzazione: 1970-75. – Strutture: di fondazione e di elevazione in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea; copertura in calcestruzzo di cemento armato. – Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile e idropittura per interni alle pareti, bagno e cucina rivestiti in ceramica.
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– – – – – –
Pavimentazione: segati di marmo e piastrelle in ceramica. Impianto di riscaldamento/condizionamento: non esistente. Infissi esterni: in legno. Infissi interni: in legno. Segni di dissesto e/o degrado: non rilevati. Spazi e sistemazioni esterne: terrazza a livello sul prospetto in cui è stata realizzata una veranda coperta di 28 m2 circa che comprende anche l’ampliamento realizzato sulla terrazza. – Difformità edilizie: lo stato attuale risulta coerente alla planimetria catastale. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: buono.
6. determinazione del valore di stima Nel foglio di calcolo che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati per la determinazione del valore di stima, determinato come media dei valori calcolati con i due diversi metodi o criteri di stima descritti nel corpo della relazione, cioè “in base al valore di mercato” e “in base alla capitalizzazione del reddito”. Con il primo metodo, il valore di mercato unitario è stato individuato come media di quelli rilevati nella zona in caso di compravendita di immobili con caratteristiche comparabili a quello in esame. La determinazione della potenzialità reddituale è stata effettuata in modo analogo verificando preliminarmente, anche in base a buon senso ed esperienza, che l’importo di € 300 dichiarato dall’inquilino per la locazione mensile dell’alloggio può considerarsi in linea rispetto ai prezzi correnti di mercato. A. criterio in base al valore di mercato a.1 a.2 a.3 a.4 a.5 a.6
sup. coperta sup. pertinenze chiuse (1/2) sup. balconi, terrazzi, ecc. (1/3) sup. commerciale prezzo unitario medio €/m2 1.400,00 valore di mercato
42,00 0,50 x 28,00 0,33 x 83,00 m2
14,00 27,67 83,67
a.4xa.5
117.133,33
B. criterio in base al valore di capitalizzazione B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 B.6 B.7
canone mensile mensilità canone annuo spese, tasse, ecc. reddito netto tasso di capitalizzazione medio valore di capitalizzazione = reddito netto / tasso di capitalizzazione
300,00 12 B.1 x 12 15% B.3 – B.4 3,00%
3.600,00 540,00 3.060,00
B.4/B.6
102.000,00
media dei valori (a.6 + B.7)/2 Deprezzamento 0%
109.566,67 0,00
Valore finale di stima € 109.566,67
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Sussistenza ed entità dei danni subiti dalla ricorrente In base al ricorso, la signora marinetti avrebbe subito, per effetto del comportamento del sig. Filippi una serie di danni essenzialmente materializzabili nel mancato introito dei proventi derivanti dalla locazione dei beni di proprietà comune. Infatti, le richieste formulate riguardano la determinazione delle seguenti somme: – tutti i canoni di locazione riscossi dal sig. Filippi e non corrisposti pro quota alla ricorrente; – ogni altra eventuale somma incamerata dalla controparte in relazione alla gestione dei beni di proprietà comune; – interessi legali e rivalutazione monetaria. Nello specifico occorre sottolineare che dalla ricerca condotta presso i competenti uffici dell’amministrazione finanziaria, non è stato rintracciato alcun contratto registrato. In tale condizione e per effetto dalla collaborazione, che possiamo definire piuttosto “relativa” da parte del sig. Filippi, il quale non ha mai ritenuto di dover fornire o documentare precise informazioni in merito, risulta impossibile il computo dei reali redditi prodotti nel tempo dall’immobile. Fatte salve ovviamente le conclusioni cui perverrà l’eventuale successivo giudizio di merito, l’unico mezzo tecnico praticabile è pertanto quello indiretto, cioè la determinazione del valore di stima delle relative rendite. Per quanto riguarda il calcolo della rivalutazione monetaria e degli interessi legali (calcolato alla data del 31/05/2007, corrispondente al momento della redazione della consulenza), effettuato sulla base degli indici pubblicati dall’IStat, si rinvia al successivo foglio di calcolo. 7. Rivalutazione monetaria e interessi legali della quota di reddito spettante alla ricorrente reddito netto annuo stimato all’attualità (B.5) € 3.060,00 tasso di devalutazione = (indice IStat fine / indice IStat inizio) – 1 = 20,00% reddito netto annuo devalutato al 22/10/1998 = € 3.060 / (1+20%) = € 2.550,00 Data inizio
Data fine
22/10/1998 10/1999 10/2000 10/2001 10/2002 10/2003 10/2004 10/2005 10/2006
31/05/2007
Indici ISTAT prezzi al consumo 1,80% 2,60% 2,60% 2,60% 2,40% 1,70% 2,00% 1,70% Indici di rivalutazione monetaria 108,00
109,90 112,80 115,70 118,70 121,50 123,60 126,10 128,20 129,60
v.a.
20,00% 17,93% 14,89% 12,01% 9,18% 6,67% 4,85% 2,78% 1,09% 0,00%
%
Percentuale di adeguamento (75% indici ISTAT) 1,35%
1,95%
1,95%
1,95%
1,80%
1,28%
1,50%
1,28% (segue)
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Reddito annuo adeguato (2006-07 per 7/12) 2.550,00 2.584,43 2.634,82 2.686,20 2.738,58 2.787,88 2.823,42 2.865,77 1.693,01 Dovuto pro-quota (1/3) alla ricorrente 850,00
861,48
878,27
895,40
912,86
929,29
941,14
955,26
564,34
Somma quote rivalutate alla data del 31/05/2007 10/1998-1999 1999-2000 2000-2001 2001-2002 2002-2003 2003-2004 2004-2005 2005-2006 2006-05/2007 totaLe
1.002,37 989,78 983,79 977,62 973,72 974,40 967,26 965,69 564,34 8.398,97
Calcolo degli interessi legali al 31/05/2007 Quota ott. 1998-1999 € 850,00 gg. tasso 22/10/1998 31/12/1998 70 5,00% 01/01/1999 31/12/2000 730 2,50% 01/01/2001 31/12/2001 365 3,50% 01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% totale
€ 42,50 21,25 29,75 42,50 87,05 223,05
Quota 1999-2000 € 861,48 gg. tasso € 22/10/1999 31/12/2000 436 2,50% 21,54 01/01/2001 31/12/2001 365 3,50% 30,15 01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 43,07 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 88,22 totale 182,98
Quota 2000-2001 € 878,27 Quota 2001-2002 € 895,40 gg. tasso gg. tasso € € 22/10/2000 31/12/2000 70 2,50% 21,96 22/10/2001 31/12/2001 70 3,50% 31,34 01/01/2001 31/12/2001 364 3,50% 30,74 01/01/2002 31/05/2007 730 2,50% 44,77 01/01/2002 31/12/2003 730 2,50% 43,91 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 91,70 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 26,35 totale 167,81 totale 122,96 Quota 2002-2003 € 912,86 gg. tasso 22/10/2002 31/12/2003 435 2,50% 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% totale
Quota 2003-2004 € 929,29 gg. tasso € 27,20 22/10/2003 31/12/2003 435 2,50% 27,39 01/01/2004 31/05/2007 1246 3,00% 54,59 totale
€ 27,69 27,88 55,57
Quota 2004-2005 € 941,14 gg. tasso 22/10/2004 31/05/2007 951 3,00% totale
Quota 2005-2006 € 955,26 gg. tasso € 28,23 22/10/2005 31/05/2007 586 3,00% 28,23 totale
€ 28,66 28,66
TOTALE INT. LEGALI € 864,30 + ARRETRATI COMPRESA RIV. MONETARIA € 8.398,97 = € 9.263,27
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restando a disposizione per qualsivoglia approfondimento, tanto si rassegna in esecuzione dell’incarico affidato. La presente, completa dei n. 22 allegati in precedenza citati, viene depositata in unico esemplare originale.
t 13. Accertamento delle condizioni di degrado di una villetta di campagna premessa Con decreto del Presidente del tribunale, il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo al fine di verificare quanto richiesto nel ricorso depositato dal signor andretti C. In particolare il ricorrente lamenta lo stato di degrado a cui la controparte sig. Bellini D. avrebbe abbandonato un piccolo fabbricato di proprietà del ricorrente medesimo ma promesso in vendita nel 1995 alla detta controparte (immobile sito in comune di marinella, contrada Belcampo) la quale ha continuato arbitrariamente a detenerlo da allora nonostante la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare pronunciata in data 15/12/2005. 1. Le indagini condotte al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le seguenti attività: – comunicazione inizio delle operazioni peritali con telegramma del …; – sopralluogo in data … con ricognizione interna ed esterna dell’immobile e relativo rilievo metrico e fotografico; – acquisizione della planimetria catastale dell’immobile; – predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione unitamente a tutti gli allegati. 2. descrizione dello stato dei luoghi Il fabbricato oggetto della controversia è una villetta a pianta rettangolare ad una elevazione fuori terra sita, come accennato, in contrada Belcampo in territorio del Comune di marinella. È costituita da quattro vani e servizi per 80 m2 di superficie abitabile oltre ad un terrazzo porticato in corrispondenza dell’ingresso che accede direttamente alla zona soggiorno dell’alloggio. realizzata con struttura portante in calcestruzzo di cemento armato, muratura di tompagnamento e divisoria in calcarenite tufacea e/o laterizio e solai misti, insiste su un lotto di circa 500 m2 su cui sorge una florida vegetazione. vi si accede da una stradella secondaria che si innesta sulla SS 123 un paio di km ad ovest della frazione di monte Grande (direzione città) e che serve uno dei numerosi agglomerati di “seconde case” sorti nella zona negli ultimi 25-30 anni. rinviando agli atti del giudizio pendente tra le parti presso la seconda sezione civile e, in particolare, alla relativa CtU (acquisita in copia) per i dettagli riguardanti l’e-
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saustiva descrizione ed individuazione dell’immobile, si riferisce nel seguito – con l’ausilio dell’allegato rilievo metrico e fotografico nonché della planimetria catastale – sulle condizioni dello stato attuale osservate in sede di sopralluogo. 2.1. Condizioni generali Dalla ricognizione esterna le condizioni complessive appaiono oggettivamente piuttosto dimesse, indicando inequivocabilmente che l’immobile risulta disabitato da molti anni. Colpisce subito, infatti, la mancanza di manutenzione del giardino con la crescita incontrollata della vegetazione. In particolare, né gli ulivi né le piante di agrumi, oleandri e pitosfori presenti hanno subito recenti potature, i rampicanti della recinzione si sono estesi diffusamente ed anche le erbacce hanno proliferato liberamente. Inoltre, nel passetto perimetrale in battuto cementizio, sono ben visibili – non essendo state mai riparate – talune fessurazioni dovute all’assestamento delle fondazioni. 2.2. Vani abitabili (soggiorno e due camere) tutti gli ambienti risultano non ammobiliati e sono apparsi sporchi, polverosi, umidi e non aerati da lungo tempo. Sulle pareti e sui soffitti è ben visibile la sottile ma diffusa proliferazione di muffe ed efflorescenze dovute alla condensa e, al piede delle murature, alla risalita capillare di umidità nonché, sugli intradossi dei solai, alle infiltrazioni derivanti dal cattivo deflusso delle acque piovane sul tetto a terrazza. Sono inoltre ben visibili una serie di microlesioni, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuità tra gli elementi della struttura in cemento armato e quelli in muratura che, sebbene non preoccupanti ai fini statici, sono anch’essi indicatori dell’assenza di attenzioni manutentive da lungo tempo. La pavimentazione in ceramica è apparsa abbastanza ben posta, coerente e stabile mentre lo zoccoletto battiscopa è in alcuni punti distaccato. 2.3. Servizi (cucina e bagno) Per questi locali valgono le stesse considerazioni generali sopra riferite precisando che i rivestimenti ceramici alle pareti attenuano l’impatto visivo degli ammaloramenti superficiali delle murature riscontrati in tutti gli ambienti. 2.4. Strutture Pur evidenziando che l’oggettiva complessiva situazione necessiterebbe di una attenta indagine anche con l’utilizzo di apparecchiature diagnostiche, dal sopralluogo non sono emersi elementi che potrebbero fare ipotizzare condizioni di imminente pregiudizio statico né a carico della intelaiatura portante in cemento armato né delle murature di tompagnamento e divisorie. 2.5. Coperture ed intonaci I tetti della villetta sono in parte a doppia falda (in corrispondenza del soggiorno e della veranda coperta che alla stessa accede) e in parte a terrazzo piano con opportune pendenze per il deflusso delle acque piovane convogliate per lo smaltimento in due pluviali collocati negli spigoli n-o e a s-o del fabbricato (vedi paragrafo successivo).
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L’osservazione diretta dello stato della copertura è stata possibile solo per quest’ultimo terrazzo, sebbene accessibile unicamente salendovi con una lunga scala a pioli. Come visibile dalle fotografie allegate, le condizioni sono coerenti alla situazione complessiva di sostanziale abbandono osservato in tutto il fabbricato, essendo sicuramente da diversi anni che nessuno vi metteva piede. Per quanto riguarda gli intonaci esterni, l’assenza di una normale e ordinaria manutenzione ha contribuito a ridurne le funzioni protettive ed estetiche. Infatti si sono notate diverse fessurazioni e lesioni dello stesso genere ed entità riscontrate all’interno, oltre al distacco di alcuni elementi della zoccolatura perimetrale. Inoltre, nella veranda talune forature realizzate nella muratura appaiono oggetto di una ripresa con stucco piuttosto approssimativa se non addirittura maldestra. Il quadro complessivo della situazione, oltre a concorrere ovviamente alla manifestazione di umidità riscontrata all’interno degli ambienti, di norma suggerirebbe la necessità di interventi localizzati purché tempestivi, al fine di evitare la progressione degli ammaloramenti ed il prevedibile deterioramento integrale dello strato di intonaco. 2.6. Impianti L’immobile si trova in atto sprovvisto di allacciamenti ai servizi a rete perché inutilizzato e, pertanto, nessuna verifica è stata condotta sulla efficienza e funzionalità degli impianti tecnologici (adduzione, distribuzione e scarichi idrico-sanitari, distribuzione elettrica, telefono e tv). Dal semplice esame visivo, anche in questo caso deve concludersi che un eventuale ripristino degli stessi dovrebbe essere preceduto da una integrale revisione, manutenzione e messa in sicurezza. Solo per quanto riguarda i due scarichi delle acque piovane potuti osservare sulla copertura a terrazza va evidenziato che quello posto a s-o risulta completamente ostruito, tant’è che vi si è sviluppata una fiorente vegetazione ed anche in corrispondenza dell’altro sono evidenti i segni di ristagno d’acqua. tanto si rassegna in esecuzione dell’incarico affidato. La presente, completa di n. 4 allegati viene depositata in un originale e due copie per le parti. aLLeGatI: 1. telegramma di convocazione; 2. verbale di sopralluogo; 3. rilievo fotografico; 4. planimetria catastale dell’immobile.
t 14. Accertamento della sussistenza di problematiche interessanti
le strutture di fondazione di una villa premessa Con ordinanza del Presidente del tribunale il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato inca-
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ricato di eseguire un accertamento tecnico preventivo al fine di verificare quanto richiesto dalla signora antonelli a. nel ricorso depositato ai sensi dell’art. 696 c.p.c.. In particolare la ricorrente lamenta condizioni di dissesto dovuti a cedimenti strutturali in una villetta sita in comune di Dolcepoggio, frazione di Colfiorito, acquistata nell’anno 2002 dal sig. Bettini B. che svolge l’attività di impresario edile. Pertanto, prima di instaurare il giudizio per il risarcimento dei danni, la stessa ha sporto ricorso al fine di far verificare lo stato e le condizioni dell’immobile. 1. Le attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le attività necessarie per le indagini tecniche richieste nel corso delle quali è stata formata o acquisita la documentazione che integra, in allegato, la presente relazione. In particolare si allega: 1. raccomandata a.r. di comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali, risultata non ricevuta dal sig. Bettini, in quanto “sconosciuto all’indirizzo”; 2. raccomandata a.r. di rinnovazione delle convocazioni a seguito dell’acquisizione dell’indirizzo esatto del sig. Bettini; 3. verbale di sopralluogo; 4. rilievo dell’immobile; 5. rilievo fotografico. 2. descrizione dello stato dei luoghi Il fabbricato oggetto degli accertamenti è una villetta ad una elevazione fuori terra sita, come detto in premessa, nella frazione di Colfiorito in territorio del comune di Dolcepoggio, piccolo centro agricolo che si trova circa dieci km a ovest del capoluogo. È costituita da salone, cucina-soggiorno, corridoio, tre camere, ripostigli e servizi per circa 150 m2 di superficie lorda oltre ad una veranda o terrazza coperta in corrispondenza dell’ingresso che accede direttamente al salone. realizzata con struttura portante in calcestruzzo di cemento armato, muratura di tompagnamento e divisoria in calcarenite tufacea e/o laterizio e solai misti, insiste su un lotto terreno esteso 1.342 m2 e variamente attrezzato (piazzale per parcheggio, giardino, orto, ecc.). vi si accede da una stretta strada privata che si innesta su viabilità di tipo vicinale, collegata alla strada provinciale per Castelgrande, un km e mezzo ad ovest del centro abitato. Ciò premesso, si illustreranno nel prosieguo – con l’ausilio del rilievo fotografico e della planimetria – le condizioni dell’immobile osservate in sede di sopralluogo. 2.1. Situazione generale La villetta, in atto abitata dalla famiglia della ricorrente signora antonelli, risulta praticamente ultimata in ogni sua parte a meno dell’intonaco esterno, non ancora definito in quanto è stato posato in opera solo lo strato di traversato e non ancora quello di finitura e coloritura. Le definizioni interne, la pavimentazione e i rivestimenti sono di tipo medio e la costruzione è regolarmente allacciata ai servizi a rete disponibili (approvvigionamento idrico, elettrico, fognatura, ecc.).
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Su parte del fronte occidentale del fabbricato è stato recentemente aperto uno scavo in trincea che ha permesso di portare alla luce la trave di fondazione perimetrale e di osservare le opere di consolidamento recentemente fatte realizzare dalla ricorrente. 2.2. Quadro fessurativo interno Il fabbricato presenta in effetti lesioni e fessurazioni diffuse in vari ambienti, localizzate prevalentemente nei muri perimetrali di tompagnamento e, in minor misura, in alcune tramezzature. La descrizione che segue è riferita alla denominazione dei vani come riportata nella planimetria allegata. – Salone: questo ambiente è collocato nella zona dell’appartamento esposta a occidente e precisamente nell’angolo di sud-ovest. entrando dalla terrazza coperta, nella parete di sinistra si osservano delle nette fessurazioni con andamento a 45° a partire dagli angoli superiori del vano finestra, il cui infisso presenta anch’esso dei problemi, in particolare un visibile disassamento (o fuori piombo). altra fessurazione di analoga entità e caratteristiche si riscontra nella stessa parete tra lo spigolo di destra (guardando di fronte entrando) e il soffitto. La conformazione “a gradini” di tali lesioni denota che esse non interessano solo lo strato superficiale di intonaco ma manifestano uno spostamento di alcuni millimetri dei conci della muratura di tompagnamento tant’è che i giunti di malta non assicurano più la dovuta monolititicità tra i vari blocchi. altre fessurazioni, sebbene meno evidenti, si rilevano nel tramezzo e anche nel pavimento, in prossimità della porta che accede al corridoio. – Camera matrimoniale e bagno confinante: ci si trova nella zona dell’appartamento opposta al salone, e cioè nella zona dell’alloggio esposta a nord-est. Sia nella camera sia nell’adiacente servizio, si osservano ancora numerose fessurazione nella muratura di tompagnamento, sempre con localizzazione a partire dagli spigoli del vano finestra, e anche nel tramezzo che divide i due ambienti. – Cucina-soggiorno: sempre in corrispondenza del muro di tompagnamento sul lato orientale sono ben visibili altre fessurazioni e sempre con andamento “a gradini”. 2.3. Quadro fessurativo esterno tutte le lesioni descritte precedentemente a carico delle murature di tamponamento e ricadenti all’interno del fabbricato risultano altrettanto visibili all’esterno, con una sostanziale coincidenza del relativo quadro fessurativo, esteso nella parete del salone almeno fino al copriferro della trave di fondazione, come attestato nelle fotografie allegate. 3. opere eseguite dalla ricorrente Così come riferito nel ricorso, la parte ricorrente nei mesi scorsi ha fatto realizzare uno scavo ed opere di consolidamento lungo quasi l’intera parete esterna occidentale. In atto detto scavo ha uno sviluppo di circa 15 m, estendendosi dal primo pilastro, che costituisce lo spigolo della terrazza coperta, a quello che forma la risega posta all’estremità del salone (v. planimetria).
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La trincea risulta profonda circa un metro dal piano della sistemazione del terreno e, per una larghezza di 80 cm all’esterno rispetto al filo del fabbricato, scopre l’intera altezza della trave di fondazione. al di sotto di questa si possono osservare tre plinti realizzati in calcestruzzo di cemento armato e di recente fattura. Questi ultimi sono sottostanti i due pilastri di cui si è detto (quindi in corrispondenza delle due estremità dello scavo) sia al di sotto del pilastro intermedio posto tra veranda e salone. a forma quadrata, le loro dimensioni sono di circa 1,20 m per lato e altezza visibile di m 0,50. Quello di valle e più esterno, secondo quanto affermato dal CtP della ricorrente in sede di sopralluogo, in realtà “ha un’altezza di circa 2 m in modo da attestarsi su terreni con portanza leggermente superiore”. Lo scavo si estende invero anche per circa 40-50 cm al di sotto del fabbricato e consente di osservare lo strato di inerti posato come vespaio nonché il terreno su cui scaricano le strutture portanti. 4. conclusioni Dagli accertamenti tecnici condotti e sopra riferiti, appare evidente che la villetta ha subito principalmente un abbassamento nella porzione corrispondente alla cosiddetta “zona giorno”, ubicata nella parte esposta a sud e a sud-ovest del corpo di fabbrica. tale movimento, di non facile misurazione senza strumentazioni idonee, tenuto conto dei rilievi ed effettuando qualche semplice calcolo, può essere stimato nell’ordine di 5-7 cm rispetto al piano di posa originario. Dato che la costruzione è stata realizzata con struttura intelaiata in calcestruzzo di cemento armato, al di là delle caratteristiche elasto-plastiche del materiale e delle sue capacità deformanti, si ritiene che il comportamento monolitico della stessa ha determinato, per effetto di tale spostamento, la conseguente roto-traslazione dell’intero volume edilizio con diffusione delle lesioni anche nelle murature degli altri vani. Precisando che l’esame visivo dello stato attuale non evidenzia una situazione così severa a carico delle strutture portanti da far ipotizzare un pericolo grave ed imminente, si fa presente che per il fabbricato – compravenduto con regolare rogito notarile e quindi munito di concessione edilizia o istanza di sanatoria – dovrebbero essere state seguite le necessarie procedure di verifica dell’idoneità sismica (legge 2 febbraio 1974, n. 64) da parte di tecnici qualificati (strutturista e geologo) e il conseguente deposito dei relativi elaborati presso l’Ufficio del Genio Civile competente. tanto si rassegna in esecuzione dell’incarico affidato. La presente, completa dei n. 5 allegati sopra elencati viene depositata in un originale e due copie per le parti.
t 15. determinazione del valore di mercato di un appartamento e di un
terreno su cui è stata realizzata una villetta abusiva 1. parte introduttiva
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1.1. Premessa Con giuramento prestato innanzi al G. es., il sottoscritto – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – ha accettato l’incarico di consulente tecnico d’ufficio per l’esecuzione dei rituali accertamenti prodromici all’espropriazione degli immobili pignorati costituiti da un appartamento in via Belfiore n. 3 e un appezzamento di terreno in agro di Colfiorito contrada Belmonte (pignoramento n. 123/02). assegnato termine di giorni 90 decorrenti dalla data del giuramento per l’esecuzione delle indagini, in considerazione dei tempi necessari per il rilascio di atti ed elaborati da parte dell’Ufficio tecnico comunale, con regolari istanze è stata rappresentata la necessità della proroga delle operazioni peritali per complessivi ulteriori giorni 60 (allegati n. 1 e 2). Dalla documentazione consultata direttamente in cancelleria, si è rilevato che la procedura è stata attivata per il recupero di crediti vantati dalla Banca del Commercio per € 127.200. alla suddetta è stata poi riunita quella derivante dal pignoramento n. 321/04 eseguito per conto della Banca dell’Industria in relazione ad ulteriori debiti per € 72.320. I due immobili oggetto dei richiesti accertamenti sono individuati più precisamente come segue: – appartamento in via Belfiore n. 3, piano settimo attico a destra salendo la scala, composto da salone, tre vani ed accessori; – terreno in Colfiorito, contrada Belmonte, esteso are 800, catastato al foglio 15, particelle 20 e 21. 1.2. La situazione debitoria oltre a quanto evidenziato in premessa, risultano in atti i seguenti creditori intervenuti: n. pRoc.
cReditoRe
impoRto €
21/2003
Banca delle Cooperative
11.321,75
432/2003
Banca artigiana
72.826,43
75/2005
Banca dell’Industria
35.142,71
275/2005
Banca Nazionale
27.887,34
1.3. Le indagini condotte al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le seguenti attività: 1. partecipazione all’udienza di giuramento; 2. esame degli atti del procedimento; 3. comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r.;
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verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento; verifica e identificazione catastale degli immobili; acquisizione delle planimetrie catastali o di progetto; ricognizioni e sopralluoghi su ciascun immobile costituente lotto di vendita, con relativo rilievo fotografico, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e tipologica alle planimetrie acquisite anche tramite l’esecuzione di rilievi metrici integrali o a campione, nonché verifica sullo stato di possesso dei beni; nel caso del terreno, accertamento della regolarità sotto il profilo urbanistico eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni indicate nel certificato di destinazione urbanistica, acquisito per le finalità ex articolo 18 legge n. 47/1985; nel caso dei fabbricati, accertamento della regolarità sotto il profilo urbanistico eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di progetto riportate nella licenza o concessione edilizia ovvero le dichiarazioni rese per le finalità ex articolo 40 legge n. 47/1985 nei relativi atti di trasferimento; accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere il rilascio dei certificati di destinazione urbanistica dei terreni colpiti dalla procedura, copia delle eventuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine all’eventuale esistenza di provvedimenti sanzionatori ovvero di pratiche di sanatoria ai sensi delle leggi n. 47/1985 e n. 724/1994; acquisizione delle cartografie di riferimento a scala adeguata per l’inquadramento territoriale ed urbanistico; ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudiziarie, ecc.); predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonché delle singole relazioni di stima redatte per ciascun lotto.
In funzione delle suddette attività di carattere generale sono stati prodotti o acquisiti i seguenti documenti allegati n.: 3. raccomandata a.r. di convocazione dei sopralluoghi; 4. verbale di sopralluogo; 5. richiesta con raccomandata a.r. al Comune per il rilascio del certificato di destinazione urbanistica aggiornato e stralci cartografici relativi; 6. nota di riscontro del Comune. Ulteriori atti e documenti risultano inoltre allegati, come da rispettivi elenchi, nelle relazioni estimative e di dettaglio dei singoli lotti. 1.4. Individuazione degli immobili colpiti dalla procedura e formazione dei lotti di vendita Si premette che dall’esame complessivo della documentazione non sono state riscontrate particolari discrasie nella individuazione dei beni pignorati, salvo rilevare
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che sul terreno di c.da Belmonte insiste una villa di un certo pregio che sarà meglio descritta in seguito. ai fini della vendita sono stati pertanto individuati due lotti, costituiti dall’appartamento di città (lotto a) e, per l’appunto, dalla villa di c.da Belmonte (lotto B) con relativo terreno di pertinenza. 1.5. Caratteristiche generali, inquadramento territoriale, geomorfologico e colturale Per quanto riguarda l’appartamento di città (lotto a), va precisato che l’ambito urbano di riferimento è sostanzialmente quello dell’asse di via Leopardi che, come è noto, può giovarsi di una dotazione di servizi collettivi di base (scuole, negozi, ecc.) più che sufficiente anche se le questioni connesse alla mobilità (traffico caotico, parcheggi insufficienti, ecc.) si riflettono negativamente sulla qualità della vita. Urbanisticamente il contesto risulta caratterizzato dal tessuto viario regolare tracciato nella seconda metà degli anni ’60 e dalla realizzazione del grande impianto della vicina stazione ferroviaria che costituisce una importante infrastruttura ma anche una profonda dicotomia nel tessuto urbano. L’accessibilità al contesto è nel complesso molto buona, sia per la relativa vicinanza al realizzando svincolo sulla circonvallazione sia per la presenza di servizi di trasporto pubblico che fanno capo alla citata stazione, tra l’altro nodo di livello principale del sistema di trasporto ferroviario a scala metropolitana della città. L’immobile che costituisce il lotto B è invece ubicato nel territorio di Colfiorito, comune ad una trentina di km a est del capoluogo. anche se nelle limitrofe realtà costituite dai comuni posti lunga la medesima direttrice autostradale, la presenza proprio dell’autostrada e la vicinanza al capoluogo ha determinato negli ultimi 10/12 anni uno sviluppo edilizio orientato a soddisfare un fabbisogno abitativo direttamente connesso all’espansione metropolitana, peraltro favorito da costi realizzativi (e prezzi di vendita) più contenuti, la cittadina in questione conserva principalmente quella vocazione turistica di “villeggiatura” consolidatasi a partire dagli anni ’60. In tal senso, oltre al centro abitato ampliatosi intorno all’antico borgo della tonnara, si rileva una consistente e diffusa urbanizzazione sui versanti collinari interni, costituita essenzialmente da lottizzazioni sorte negli ultimi 25-30 anni, con interposta qualche struttura ricettiva di livello medio. La tipologia edilizia ricorrente è quella della “casa unifamiliare isolata” o “villino” che, per lo meno, ha permesso la conservazione di aree verdi scongiurando in tal modo una invadenza esasperata dei volumi costruiti nelle numerosissime lottizzazioni. Naturalmente, trattandosi di cosiddette “seconde case” destinate ad un uso stagionale estivo, anche se si registra la presenza delle principali (viabilità, servizi a rete) non si ritrovano particolari dotazioni di altre urbanizzazioni di solito “primarie” (parcheggi, verde attrezzato, ecc.) né, tantomeno, di quelle “secondarie” (attrezzature di quartiere, guardia medica, ecc.) con il risultato che, già a partire dai primi giorni di settembre, tali zone restano sostanzialmente abbandonate fino all’estate successiva.
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1.6. Analisi del mercato immobiliare esaurita la precedente doverosa premessa in relazione alle caratteristiche localizzative/territoriali, va riferito che l’indagine di mercato condotta acquisendo informazioni in loco, presso agenzie immobiliari e attraverso la consultazione di siti Internet e di pubblicazioni specializzate, ha fatto pervenire ai seguenti risultati. Per quanto riguarda l’immobile in città costituente il lotto a, dalle considerazioni esposte e dall’indagine di mercato condotta attraverso le modalità sopra descritte, si è appurato che per alloggi di epoca, dimensioni, dotazioni impiantistiche e di servizio, ubicazione, stato di conservazione e manutenzione confrontabili con quello in esame, i prezzi realizzati in tempi recenti nella compravendita sono compresi tra un minimo di 1.500 €/m2 ad un massimo di 2.100 €/m2. Nel caso dell’affitto, invece, appartamenti con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili a quello in oggetto realizzano canoni compresi tra 500 e 700 € mensili. tali importi risultano coerenti con i caratteri sostanzialmente di tipo residenzialesignorile del contesto e con la struttura socio-economica dei residenti. Passando al lotto B, come precedentemente accennato, pur ribadendo che alcuni comuni costieri sono stati interessati negli ultimi dieci-quindici anni, da un intenso fenomeno di urbanizzazione direttamente connesso all’espansione del capoluogo, di cui sono divenuti in certi casi delle sostanziali periferie, va considerata la discreta vocazione turistica mantenuta dal comune in questione. Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati ubicati all’esterno dell’abitato, per costruzioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con quello in esame (epoca di costruzione, ubicazione, dimensioni, stato di conservazione e manutenzione, dotazioni impiantistiche, disponibilità di spazi aperti attrezzati, ecc.) i prezzi rilevati variano pertanto tra 1.000 e 1.500 €/m2. Nel caso dell’affitto, le stesse tipologie realizzano canoni rispettivamente oscillanti tra 10.000 e 20.000 € su base annua trattandosi per lo più di locazioni a carattere stagionale. Si intende che nell’attribuzione dei valori unitari ai singoli beni, come pure nella individuazione delle potenzialità reddituali dei medesimi, si è tenuto conto delle specificità e caratteristiche di ciascuno, onde pervenire ad importi il più possibile concretamente attendibili e verificabili. 1.7. La determinazione del valore di stima Considerato che le operazioni di stima in effetti rappresentano – come è noto – un esercizio intellettuale di astrazione finalizzato alla individuazione del più probabile prezzo che potrebbe essere pagato per un determinato bene in un dato momento, la determinazione del valore corrente di mercato di ciascun immobile è stata realizzata – per cautela e maggior controllo – operando la media aritmetica dei valori ottenuti secondo due diversi criteri (o metodi) di stima. In particolare sono stati applicati il criterio cosiddetto del “valore venale” e quello in base al “valore di capitalizzazione del reddito” reale o potenziale del bene, come meglio descritto nelle schede di valutazione riportate nei paragrafi successivi relativa-
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mente a ciascun singolo immobile, evidenziando altresì che i valori unitari di riferimento applicati nell’ipotesi di compravendita o affitto, sono stati generalmente quelli medi rilevati dall’indagine di mercato, ovvero quelli applicabili in base a buon senso ed esperienza tenendo conto, come detto, di particolari caratteristiche soggettive eventualmente riscontrabili sul singolo bene. Nel seguito saranno riportate pertanto le relazioni di stima relative ai singoli lotti, comprensive della individuazione, descrizione e valutazione dei corrispondenti beni unitamente alla relativa documentazione tecnico-amministrativa acquisita per ciascuno di essi presso i competenti uffici. 2. descrizione dei lotti 2.1. Lotto A appartamento facente parte del fabbricato sito in via Belfiore n. 3, piano settimo attico a destra salendo la scala, composto da sala d’ingresso, corridoio, salone pari a due stanze, due camere, lavanderia, ripostiglio, cucina e due bagni per complessivi ca. 125 m2 coperti (di cui m2 27 ca. di veranda coperta) oltre terrazzi per 58 m2 ca. Costituisce pertinenza dell’appartamento un posto macchina nell’atrio del piano scantinato. Individuato al N.C.e.U. al fg. 10 part.lla 123/14, z.c. 2, cat. a/2, cl. 3, cons. 7 vani, rendita € 421,33. Confina con detta via, con intercapedine condominiale e con appartamento complanare. Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio martelli del 19/07/1980 trascritto il 07/08/1980. Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e da sommarie informazioni acquisite presso l’U.t.C., risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura è stata successivamente interessata (anno 1983) da interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia ed in tal senso è stata presentata al Comune istanza di condono ai sensi della legge n. 724/1994 (oblazione interamente versata). In particolare risulta realizzata la copertura, con struttura in ferro e alluminio anodizzato, con relative opere di tamponamento ed ante in vetro, di parte della terrazza a livello in corrispondenza della cucina che, pertanto, si giova di un ampio spazio di soggiorno annesso. Per quanto attiene agli aspetti descrittivi generali, va riferito che il fabbricato è localizzato in zona semi-centrale e si sviluppa su otto livelli fuori terra (oltre scantinato) dei quali il piano terra è destinato ad attività commerciali. L’edificio risulta ultimato e definito sulle facciate parte con piastrelle in ceramica e parte con intonaco civile per esterni ed è dotato di impianti centralizzati relativamente ad ascensore e sistema vasca-autoclave per la distribuzione idrica. L’appartamento in esame, posto al settimo ed ultimo piano, possiede tipologia distributiva classica, con una netta distinzione tra “zona giorno” e “zona notte” ben di-
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simpegnate e con interposti i servizi, come meglio illustrato nelle planimetrie e nel rilievo fotografico allegati e a cui si rinvia per maggiori dettagli. Gli impianti idrico ed elettrico della u.i. sono apparsi nella norma, mentre le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano buone non essendosi riscontrati inconvenienti visibili di alcun genere. Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, precisando che l’altezza utile dei vani è di ca. m 2,80 e che in atto l’immobile è abitato dalla famiglia del debitore. – Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea. – Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica. – Pavimentazione: marmo e piastrelle in ceramica. – Impianto di riscaldamento: autonomo a metano. – Infissi esterni: ante e serrande in legno. – Infissi interni: porte tamburate in legno. – Segni di dissesto e/o degrado: non rilevati. – Spazi e sistemazioni esterne: giardino e parcheggio condominiale interno con accesso dallo stesso civico. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: buono. – Presenti impianto tv, telefono, citofono. Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato, pari a 1.800 €/m 2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di riferimento. La determinazione della potenzialità reddituale si è effettuata invece raffrontando ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, la quotazione degli affitti rilevati nella zona e, in tal senso, si è ritenuto corretto applicare l’importo di 700 €/mese, corrispondente al massimo rilevato, trattandosi oggettivamente di un immobile di buon prestigio e in ottime condizioni. ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 154 m2 così computata: – appartamento: ca. 125 m2 coperti; – terrazze: il 50% di ca. 58 m2. Lotto A – Allegati n. 7. atto di provenienza; 8. domanda di sanatoria; 9. progetto in sanatoria (stralcio) costituito da tre planimetrie e schede tecniche; 10. stralcio cartografia in scala 1/10000; 11. visura catastale; 12. rilievo fotografico.
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2.1.1. Scheda di valutazione A) Valutazione in base al criterio del valore di mercato Superficie commerciale = m2 125 + 58/2
Sc =
m2
154
P=
€/m2
1.800,00
Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili con caratteristiche simili a quello in esame valore di mercato
Sc x P =
vm = € 277.200,00
B) Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito Fitto mensile € 700,00
x mesi 12 = reddito Lordo annuo
Spese, tasse, ecc. 17%
x r.a.L.
r.a.L. = €
8.400,00
a detrarre
S =€
– 1.428,00
reddito Netto
r.N. = €
6.972,00
tasso medio della redditività immobiliare rilevato nella zona valore di capitalizzazione
t =
3,00%
vc = r.N. / t =
vc = € 232.400,00
valore di stima quale media dei valori precedentemente individuati v = (vm+vc)/2 = (277.200,00+232.400,00)/2 =
t = € 254.800,00
Valutazione finale
2.2. Lotto B villa signorile in territorio di Colfiorito, contrada Belmonte, composta da quattro vani, accessori e veranda a piano terra, e quattro vani, accessori e terrazza al primo piano. Individuata al N.C.e.U. al fg. 15, particella n. 20/1 cat. a1, cl. 3, cons. 8,5 vani catastali, rendita € 373,95. Insiste su lotto di terreno di pertinenza esteso m2 800 circa, riportato in catasto al fg. 15, particelle n. 20 e 21, pervenuto al debitore con atto notaio tomaselli del 14/01/1982 rep. 4312. Confinante detto appezzamento con particelle n. 22, 25 e 187 dello stesso F.m. 15. Il fabbricato risulta realizzato nel 1983 in assenza di concessione edilizia come risulta dalla domanda di sanatoria acquisita al Comune al prot. n. 278 del 20/04/1986, pratica n. 22 (oblazione interamente versata). Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e tramite sommarie informazioni acquisite presso l’U.t.C., non risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura sia stata successivamente interessata da ulteriori interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia. L’edificio, movimentato in pianta ma con una estetica non particolarmente innovativa (tetto a falde, porticato, archi, ecc.) risulta ultimato e definito con intonaco civile per esterni su tutte le facciate. molto apprezzabile risulta la continuità spaziale interno-esterno ottenuta dotando pressoché tutti i vani abitabili di ambienti porticati, balconi, terrazzi, ecc..
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Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano piuttosto buone anche se si riscontrano alcune lesioni in varie zone dell’intonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura. Da un punto di vista distributivo e tipologico, la villa si presenta ben articolata sui due livelli che la compongono. Il piano terra si caratterizza per l’ampio salone comunicante con la cucina, ma dispone anche di una camera per gli ospiti ben disimpegnata, oltre a due bagni. tramite una scala interna in ferro e legno si accede alle quattro camere da letto poste al primo piano e servite da altri due bagni. Un cenno particolare va rivolto agli spazi esterni pavimentati e variamente attrezzati e sul terreno di pertinenza – in parte organizzato a prato e giardino, in parte coltivato ad orto – che si distinguono per la cura e l’ottimo stato di manutenzione anche se per maggiori dettagli si rinvia ai grafici e al rilievo fotografico allegati. Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, precisando che l’altezza utile dei vani è di circa m 2,80 e che in atto l’immobile è utilizzato dalla famiglia del debitore essenzialmente nel periodo estivo. – Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea. – Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica. – Pavimentazione: piastrelle in ceramica. – Impianto di riscaldamento: caldaia a gpl. – Infissi esterni: ante in alluminio e serrande in p.v.c. – Infissi interni: porte tamburate in legno. – Segni di dissesto e/o degrado: alcune fessurazioni nell’intonaco in corrispondenza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura. – Spazi e sistemazioni esterne: terreno di pertinenza recintato con spazi pavimentati e variamente articolati, parcheggio privato coperto con struttura in ferro, giardino, orto, cucina con forno all’aperto. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: buono. – Presenti impianto tv, telefono, citofono. Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato, pari a 1.500 €/m2, corrisponde al massimo di quelli rilevati nel contesto di riferimento, dato il livello oggettivamente signorile della villa. Per tener conto della consistenza e pregio degli spazi pertinenziali (spazi esterni pavimentati ed attrezzati, parcheggio coperto, cucina con forno all’aperto, giardino ed orto curatissimi, presenza di molte piante di pregio compresi ulivi probabilmente secolari, ecc.) si ritiene corretto applicare al valore definitivo ottenuto una maggiorazione del 10%. La determinazione della potenzialità reddituale si è effettuata invece raffrontando ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, gli importi riscontrati per le locazioni nella zona anche in riferimento alle valenze turistiche della località che consentono, in alternativa all’ipotesi di locazione ordinaria, potenziali rendite stagionali di tutto riguardo.
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ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a m2 347,905 così computata: – piano terra: ca. 173,765 m2 coperti; – piano primo: ca. 113,855 m2 coperti; – balconi e terrazze: il 50% di ca. 60,66 + 59,91 m2. Lotto B – Allegati n. 13. atto di provenienza; 14. domanda di sanatoria; 15. progetto in sanatoria (stralcio) costituito da cartografie, planimetrie e prospetti; 16. certificato di destinazione urbanistica del terreno; 17. stralcio p.r.g. in scala 1/5000; 18. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/2000; 19. visura catastale; 20. rilievo fotografico. 2.2.1. Scheda di valutazione Valutazione in base al criterio del valore di mercato Superficie coperta piano terra
Spt =
m2
173,765
Superficie coperta piano primo
SpI =
m2
113,855
Stpt =
2
60,66
2
59,91
2
347,905
= €/m2
1.500,00
Superficie terrazze piano terra Superficie terrazze piano primo
StpI =
Superficie commerciale = Spt +SpI + 50% di (Stpt+StpI)
Sc =
Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili con caratteristiche simili a quello in esame, comprensivo delle pertinenze valore di mercato
Sc x P =
P
vm =
m
m m
521.857,50
€
Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito Fitto mensile € 1.500,00 x mesi 12 Spese, tasse, ecc. 17%
reddito Lordo annuo
r.a.L. = €
18.000,00
a detrarre
S =€
3.060,00
reddito Netto
r.N. = €
14.940,00
x r.a.L.
tasso medio della redditività immobiliare rilevato nella zona
t =
3,00%
r.N. / t =
vc = € 498.000,00
valore di stima quale media dei valori precedentemente individuati v = (vm+vc)/2 = (521.857,50+498.000,00)/2 =
v = € 509.928,75
valore di capitalizzazione Valutazione finale
maggiorazione per il pregio delle sistemazioni esterne 10% di v
€
50.992,88
valore finale in c.t.
€ 560.922,00
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3. Riepilogo per la vendita con descrizione, identificazione ed attribuzione del valore ai lotti individuati 3.1. Lotto A appartamento facente parte del fabbricato sito in via Belfiore n. 3, piano settimo attico a destra, salendo la scala, composto da sala d’ingresso, corridoio, salone pari a due stanze, due camere, lavanderia, ripostiglio, cucina e due bagni per complessivi ca. 125 m2 coperti (di cui m2 27 ca. di veranda coperta) oltre terrazzi per 58 m2 ca. Costituisce pertinenza dell’appartamento un posto macchina nell’atrio del piano scantinato. Individuato al N.C.e.U. al fg. 10 part.lla 123/14, z.c. 2, cat. a/2, cl. 3, cons. 7 vani, rendita € 421,33. Confina con detta via, con intercapedine condominiale e con appartamento complanare. Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio martelli del 19/07/1980 trascritto il 07/08/1980. L’unità immobiliare è stata interessata (anno 1983) da interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia ed in tal senso è stata presentata al Comune istanza di condono ai sensi della legge n. 724/1994 acquisita al prot. n. 111 del 25/02/1995 (oblazione interamente versata). valore attribuito € 254.800. 3.2. Lotto B villa signorile in territorio di Colfiorito, contrada Belmonte, composta da quattro vani, accessori e veranda a piano terra, e quattro vani, accessori e terrazza al primo piano. Individuata al N.C.e.U. al fg. 15, particella n. 20/1 cat. a1, cl. 3, cons. 8,5 vani catastali, rendita € 373,95. Insiste su lotto di terreno di pertinenza esteso m2 800 circa, riportato in catasto al fg. 15, particelle n. 20 e 21, pervenuto al debitore con atto notaio tomaselli del 14/01/1982 rep. 4312. Confinante detto appezzamento con particelle n. 22, 25 e 187 dello stesso F.m. 15. Il fabbricato risulta realizzato nel 1983 in assenza di concessione edilizia come risulta dalla domanda di sanatoria acquisita al Comune al prot. n. 278 del 20.04.1986, pratica n. 22. valore attribuito € 560.922. La presente, completa degli allegati relativi alla parte generale nonché di quelli elencati nei capitoli riguardanti i singoli lotti di vendita, viene depositata in un originale ed una copia in forma cartacea ed una ulteriore copia su supporto informatico (CD -rom).
t 16. determinazione del valore corrente di mercato di un complesso sportivo premessa Con ordinanza del … del Giudice dell’esecuzione, il sottoscritto è stato nominato consulente tecnico d’ufficio in relazione alla procedura esecutiva pendente presso la
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sezione esecuzioni immobiliari del tribunale promossa dall’Istituto Nazionale per il Credito alla Cooperazione e iscritta al n. 123/2000 r. es.. Il giuramento di rito è stato prestato all’udienza del … ed in quella sede si è accettato l’incarico di effettuare gli accertamenti tecnici necessari per la vendita forzata di immobili destinati a impianto sportivo polivalente e relativi corpi accessori e di pertinenza siti in Belcollina, via Pegaso n. 59 (all. 1). Per l’esecuzione delle indagini è stato assegnato termine di giorni 90 decorrenti dalla data del giuramento. Con istanza del …, in considerazione della complessità dell’incarico è stata richiesta una proroga del termine di consegna dell’elaborato peritale di ulteriori 90 giorni (all. 2). 1. La situazione debitoria Dalla lettura dell’atto di pignoramento, notificato alla parte debitrice il 12/04/2000, si evince che la procedura è stata attivata allo scopo di recuperare un credito di £ 752.381.436, corrispondenti a € 388.572,58 (oltre interessi, spese, oneri accessori ecc.), per effetto dell’inadempimento delle obbligazioni assunte dalla parte debitrice con atto di mutuo ricevuto dal notaio martini in data 04/11/1986. oltre a quanto appena riferito risultano in atti pure i seguenti interventi: dAtA
cReditoRe
impoRto £
impoRto €
29/12/2000
Banca del Commercio 551.458.244
284.804,41
29/12/2000
Banca artigiana
550.542.634
284.331,54
29/12/2000
Banca dell’Industria
1.099.668.754
567.931,51
01/10/2001
I.N.P.S.
12.365.192
6.386,09
2. Le indagini condotte al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state pertanto condotte le seguenti attività: – studio della documentazione in atti; – comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r. del … (all. 3); – sopralluoghi in data …, … e … come da relativo verbale (all. 4); – rilievo fotografico (all. 5); – acquisizione di atti e documenti direttamente dalla Cooperativa esecutata (all. 6): – atto di acquisto del terreno (6.1); – elenco descrittivo delle opere realizzate (6.2); – elaborati di progetto costituiti da planimetria generale in scala 1/500, pianta dei fabbricati in scala 1/100, profilo n. 1 in scala 1/200, calcolo superfici e volumi (6.3); – concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 e relativo certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986 per quanto riguarda il maneggio ed i corpi accessori, nonché la n. 99 del 28/04/1986 e relativo certificato di agibilità n. 281 del 5/02/1988 per quanto riguarda la piscina (6.4);
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– documentazione catastale relativa al terreno ed ai fabbricati (all. 7) come segue: – visura catasto terreni (7.1); – estratto f.m. n. 9 in scala 1/2000 (7.2); – visura catasto urbano (7.3); – planimetria in scala 1/500 del piano terra (7.4); – planimetria in scala 1/500 dei cantinati (7.5); – planimetria in scala 1/500 con dimostrazione dei subalterni (7.6); – planimetria in scala 1/500 con quote e punti d’appoggio (7.7); – rilievo metrico a campione al fine della verifica di coerenza degli elaborati grafici acquisiti; – acquisizione delle basi cartografiche di riferimento per l’inquadramento territoriale ed urbanistico dei beni, in particolare stralcio aerofotogrammetria in scala 1/2000 e stralcio Piano regolatore Generale in scala 1/5000 (all. 8 e 9); – accertamenti presso la ripartizione all’edilizia Privata del Comune (all. 10); – ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, ecc.); – individuazione dei lotti di vendita (all. 11); – predisposizione, stesura, collazione e deposito della presente con i relativi allegati. 3. Gli immobili colpiti dalla procedura Si premette che dall’esame complessivo della documentazione e dalle verifiche “in situ” non sono state riscontrate discrasie nella individuazione del complesso dei beni interessati come di seguito riportata. trattasi infatti di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59, composto da 2 corpi servizi, scuderie, maneggio coperto, campo gare, campo prove, box, piscina, locali tecnici e spazi aperti e coperti di pertinenza. Insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9, part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4. Confina con proprietà di terzi, con area dell’impianto di depurazione comunale e con stradella interpoderale. Pervenuto all’odierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del 14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175. L’impianto risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 (certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986) per quanto riguarda il maneggio ed i corpi accessori, nonché con concessione edilizia n. 99 del 28/04/1986 (certificato di agibilità n. 281 del 05/02/1988) per quanto riguarda la piscina. Si rinvia alla relazione notarile in atti per ciò che concerne trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie e privilegi. 4. descrizione dell’impianto Si premette che nonostante la definizione di “impianto sportivo polivalente”, la tipologia e l’articolazione del complesso dei corpi di fabbrica e delle strutture di servizio, attesta in modo inequivocabile la prevalenza dell’attività equestre specificatamente connessa alla disciplina del “salto ostacoli”.
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L’impostazione dell’impianto è tuttavia finalizzata anche alla fruizione da parte di una utenza non specializzata e non necessariamente in chiave agonistica. Inoltre, risulta evidente l’intenzione progettuale di corredare i campi di gara e di allenamento con spazi complementari coperti e scoperti di socializzazione e di servizio (club house, piscina, ecc.) per una più completa offerta alla clientela. 4.1. Inquadramento territoriale ed urbanistico L’intervento ricade nella periferia nord della città, a poche decine di metri dall’asse stradale della statale n. 321 che collega il centro abitato di Belcollina alla via Pegaso (cfr. stralcio aerofotogrammetrico e P.r.G. – all. 8 e 9). Il contesto urbanistico si è qualificato solo negli ultimi anni grazie ad una serie di interventi pubblici che hanno portato alla realizzazione di varie infrastrutture di livello comunale (impianto di depurazione, completamento della via Pegaso, area del nuovo luna-park, scuole) ma anche sovracomunale (nuovo svincolo dell’autostrada, palazzetto dello sport, campo di calcio, ecc.). La concentrazione di tali infrastrutture, tra le quali è sorta una edilizia residenziale rada a villette, ha pertanto saturato oggettivamente l’area a nord del quartiere di edilizia economico-popolare sorto negli anni ’70 tra i borghi di Belcollina e di Colfiorito in passato interessata anche dall’insediamento di alcuni impianti industriali oggi in parte dismessi, oltre a nuclei consistenti di abitazioni stagionali (con tipologia a residence) per la relativa vicinanza al mare. Nella zona sono inoltre presenti attività sportive e commerciali di una certa rilevanza (circolo del tennis, ipermercato, impianti vivaistici). Naturalmente la zona è servita dalle principali opere di urbanizzazione primaria (rete idrica, elettrica, fognaria, telefonica) nonché dal servizio di raccolta dei r.s.u. Nel complesso il sito dell’impianto risulta pertanto di facile accessibilità, ben collegato alla viabilità principale e piuttosto integrato con un modello insediativo di recente sviluppo che, sebbene periferico, costituisce una forma rilevante di evoluzione urbanistica per la non distante città. 4.2. Impostazione tipologica, funzionale e distributiva (cfr. rilievo fotografico, elaborati progettuali e planimetrie catastali – allegati n. 5, 6 e 7) Nonostante la forma del lotto sia simile ad un triangolo, i corpi di fabbrica ed i servizi risultano efficacemente collocati sotto il profilo distributivo, potendosi individuare una chiara gerarchia funzionale che colloca in primo piano, sulla via in cui è collocato l’ingresso all’impianto polisportivo, il campo gara e la club house. Nel dettaglio, entrando dal cancello di ingresso al civico n. 59 della detta via, si accede ad un piazzale per la movimentazione degli approvvigionamenti (utilizzabile anche come parcheggio), e quindi al corpo servizi – in atto accessibile solo dall’interno – che si trova di fronte. Procedendo in senso orario (quindi sulla sinistra), si trova il fabbricato della scuderia posto in diretto collegamento con un ampio volume chiuso destinato a maneggio coperto. Da un punto di vista architettonico/estetico si rileva una certa commistione tra moderno e tradizionale (la base stilistica è comunque di evidente stampo anglosassone) e
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l’articolazione in pianta e in alzato dei volumi contribuisce a fornire un effetto dinamico anche se probabilmente un maggior controllo delle altezze massime avrebbe contribuito a ridurne l’impatto visivo, oggi comunque abbastanza attenuato dalla presenza di una vegetazione rigogliosa. Sul confine orientale del lotto sono ubicati n. 26 box in muratura e in legno per il ricovero dei cavalli. Nel retro del corpo maneggio, proseguendo verso il confine settentrionale, si trovano ancora un campo prova e, proprio a confine, diverse poste in batteria per gli animali. a seguire, la piscina semiolimpionica si interpone rispetto al campo di gara incuneato nell’angolo occidentale del lotto e dotato di una bassa gradinata, di una tribunetta giuria e di una tribuna per il pubblico (entrambe con struttura smontabile in tubi Dalmine). Infine – in diretto collegamento visuale con il campo gara – il corpo della clubhouse funge da testata del fronte occidentale del complesso edilizio. Dal sopralluogo si è osservato un aspetto complessivamente piuttosto dimesso dei locali e dell’impianto, peraltro riscontrato in funzione ma non certo al massimo della sue potenzialità. analogamente, appena sufficiente risulta la cura degli spazi esterni ed il livello di manutenzione delle aree verdi e della vegetazione di contorno, piuttosto ordinariamente costituita da siepi di cipressi e di pitosfori, pini d’aleppo, ibiscus, qualche phoenix dactilifera, yucca e cactus. Per una più esaustiva descrizione si riportano di seguito i principali dati metrici (distinti per singolo corpo o servizio) e parametrici: corpo/servizio
sup. m2
Altezze m
Volume m3
Corpo servizi + Club house
303 + 387
3,50/4,70/5,80/7,90
3.072
Scuderie
717
4,00/6,30
3.693
maneggio coperto
882
7,90/8,90
7.365
Campo prova
1.200
–
–
Campo gara, tribune
2.800
–
–
Piscina/solarium
600
–
–
Box cavalli
280
3,00
–
Poste cavalli
216
2,50
–
– – – – – – –
superficie coperta complessiva m2 2.289; volume urbanistico m3 16.420 (di cui m3 2.290 seminterrati); rapporto di copertura (sup. coperta/sup. fondiaria) 0,17; indice di densità fondiaria m3/m2 1,23; superficie complessiva pertinenze ed accessori m2 1.096; giardino, piazzali e percorsi m2 5.965; maggiori dettagli possono rilevarsi dalla consultazione degli elaborati progettuali (all. 6.2 e 6.3).
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4.3. Caratteristiche costruttive ed impianti Un moderno impianto di maneggio integra necessariamente attività da svolgere al coperto con altre da espletare all’aria aperta. Funzionalmente, pertanto, si osserva che i vari corpi di fabbrica principali, per quanto assolutamente riconoscibili nella loro indipendenza tipologica e strutturale (club house, servizi, scuderia, maneggio coperto), sono collocati in modo tale da affermarne quasi la polarità rispetto agli spazi attrezzati all’aperto (campo prova, campo gara, piscina, giardino, poste). Per quanto riguarda le caratteristiche costruttive, va riferito che tutti i suddetti fabbricati risultano realizzati su un basamento di fondazione in cemento armato (alcuni volumi tecnici seminterrati risultano più o meno utilizzati come deposito ovvero ospitano componenti dell’impiantistica di servizio). Le strutture in elevazione e gli orizzontamenti sono invece realizzati in acciaio con le opportune controventature mentre i tamponamenti e le coperture sono in pannelli di lamiera coibentata. La suddivisione degli spazi interni è stata invece ottenuta con ordinarie tramezzature in muratura. Nella club house e nel corpo servizi le strutture portanti sono occultate da un rivestimento in perlinato di legno. Per quanto riguarda la conformità edilizia dei fabbricati nella loro attuale configurazione, si ritiene che gli stessi siano stati interessati da interventi per i quali occorreva il rilascio di autorizzazioni e/o concessioni edilizie, come peraltro rilevato dalle ispezioni effettuate presso la ripartizione edilizia privata del Comune. Si precisa tuttavia che dalla consultazione del relativo fascicolo non è stato possibile acclarare l’esito del giudizio presso il t.a.r. attivato dalla Cooperativa avverso l’ordinanza comunale n. 87/91 di rimessa in pristino di alcune opere realizzate in difformità dalla concessione edilizia. tali opere si sostanziano in una diversa configurazione delle aperture e degli spazi interni – nei corpi principali – e nella realizzazione dei volumi aggiuntivi dei box e di altre opere accessorie minori. a riguardo si rinvia alle planimetrie catastali in scala 1/500 che rappresentano l’effettiva distribuzione e consistenza dei fabbricati. Nello specifico i vari corpi di fabbrica sono composti come segue. Club house È costituita da un vasto salone rettangolare con ampie aperture vetrate sia sul campo di gara (da cui si può accedere) che sul maneggio coperto. vi si aprono alcuni ambienti di servizio (w.c., uffici, bar accessibile anche dall’esterno). Una piccola hall funge da disimpegno dal corridoio che, attraversando il corpo servizi, giunge alle scuderie. Sul lato sud vi è una sorta di terrazza coperta che rappresenta l’ingresso principale dall’esterno (circa 60 m2). aperta su due lati verso il giardino e il campo gara oggi viene mestamente utilizzata come ricovero di attrezzi ed oggetti vari. – Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che l’involucro esterno è costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coibentata. – Intonaci/finiture interne: prevalenza di rivestimento in perline in pino di Svezia e controsoffittatura analoga.
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– Pavimentazione: piastrelle in ceramica. – Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato alle norme CeI). – Impianto idrico/scarichi: funzionanti nei servizi igienici. – Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente. – Infissi esterni: in alluminio anodizzato senza serrande. – Infissi interni: porte tamburate in legno. – Segni di dissesto e/o degrado: distacco di talune doghe del controsoffitto in legno oltre a talune lesioni nelle tramezzature. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente. Corpo servizi Si tratta di un fabbricato dalla pianta rettangolare piuttosto allungata con lungo corridoio centrale. Percorrendolo dalla club house verso le scuderie si trovano a destra i vani destinati agli uffici amministrativi e alla direzione. a sinistra vi sono invece gli spogliatoi ed i servizi igienici. I vari locali sono delimitati da ordinari tramezzi in muratura. Il fabbricato dispone di un vano “tecnico” seminterrato, lasciato al rustico, utilizzato come deposito e locale di sgombero, con accesso tramite una doppia rampa carrabile. – Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che l’involucro esterno è costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coibentata. – Intonaci/finiture interne: i vari ambienti sono rifiniti con intonaco civile per interni e nel corridoio è presente un controsoffitto dogato. – Pavimentazione: piastrelle in ceramica. – Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato norme CeI). – Impianto idrico/scarichi: funzionanti nei servizi igienici. – Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente. – Infissi esterni: in alluminio anodizzato senza serrande. – Infissi interni: porte tamburate in legno. – Segni di dissesto e/o degrado: lesioni nelle tramezzature. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente. Scuderie Si tratta sostanzialmente di un grande capannone con accesso diretto dal piazzale in cui i ricoveri degli animali e gli altri ambienti di servizio risultano collocati lungo il perimetro esterno secondo una scontata configurazione a “ferro di cavallo” con interposto un largo corridoio centrale in cui è possibile svolgere le varie attività di preparazione degli animali (tolettaura, strigliatura, sellatura, ferratura, ecc.). Il fabbricato dispone di un vano “tecnico” seminterrato, lasciato al rustico, utilizzato come deposito e locale di sgombero. – Intonaci/finiture esterne: i prospetti presentano una zoccolatura di circa 1,00 m in mattoni di laterizio, sovrastata da una zona in muratura intonacata alta circa
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1,50 m e, infine, sino all’imposta del tetto, si osserva il ritorno della citata pannellatura in lamiera. Intonaci/finiture interne: i divisori tra i box dei cavalli risultano anch’essi composti da una zoccolatura in laterizio e una zona sovrastante solo intonacata. Pavimentazione: battuto di cemento. Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato norme CeI). Impianto idrico/scarichi: funzionanti nei servizi igienici. Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente. Infissi esterni: i vari ambienti interni (box) dispongono di aperture verso l’esterno chiuse da infissi ciechi in legno. Infissi interni: porte in legno dei box. Segni di dissesto e/o degrado: nulla di evidente. Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
maneggio coperto anche in questo caso si tratta di un ampio capannone, in diretto collegamento con le scuderie, dalla notevole altezza libera per ottenere una migliore aerazione e ventilazione. Il fondo è in terra battuta e, come detto, delle larghe aperture consentono di osservare le performance direttamente dalla club house. – Intonaci/finiture esterne: nulla in particolare da riferire dato che l’involucro esterno è costituito interamente da pannellatura prefabbricata di lamiera coibentata con delle ampie finestrature per migliorare l’aerazione. – Intonaci/finiture interne: come sopra, precisando che lungo il perimetro è collocata una controparete di protezione in legno dell’altezza di 2,00 m circa. – Pavimentazione: campo in terra battuta opportunamente drenato. – Impianto elettrico: presente e funzionante (non chiaro se adeguato norme CeI). – Impianto di riscaldamento/condizionamento: non presente. – Infissi esterni: in alluminio anodizzato senza serrande. – Infissi interni: non presenti. – Segni di dissesto e/o degrado: nulla di evidente. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente. Piscina Come detto la vasca – in cemento armato – ha le dimensioni “semiolimpioniche” (m 12 x 25) ed è perimetrata da una zona pavimentata, il tutto delimitato da siepi ben sviluppate. Le condizioni generali non sono buone anche se le problematiche maggiori non appaiono di tipo strutturale ma a carico dell’impiantistica e della guaina del rivestimento. altre opere accessorie sono costituite da: – tribune per il pubblico, realizzate in tubi metallici e tavolato calpestabile in legno; – servizi igienici dotati di fossa chimica; – tribunetta giuria sopraelevata in tubi metallici e pannelli in legno; – tre dozzine circa di poste per cavalli in tubi metallici e copertura in onduline, ubicati lungo i confini sud e nord, dimensioni circa m 3,00 x 2,00 cadauna; – abbeveratoio;
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– n. 18 box (dim. m 3,00 x 3,50 cad.) prefabbricati in legno posti sul confine est e collocati su un battuto di cemento e n. 8 box in muratura in linea ai precedenti, sempre sul confine est, stesse dimensioni; – locale bar in struttura precaria ubicato nell’area della piscina; – riserva idrica costituita da n. 5 vasche da 6 m3 cadauna; – impianto di depurazione reflui, in atto non funzionante. Complessivamente il tutto risulta in condizioni accettabili, salvo le ordinarie riparazioni nonché le necessarie verifiche e collaudi da apportare in caso di effettivo utilizzo specie in caso di manifestazioni con presenza di pubblico. Per quanto riguarda invece gli spazi aperti a servizio dell’impianto, questi si sostanziano – a parte la piscina (in disuso) – nei due campi da equitazione, quello per le prove e il riscaldamento (più piccolo) e quello per le gare, evidenziando che tutte le aree libere sono comunque oggetto di appropriata sistemazione (piazzale, giardino, percorsi, ecc.). 4.4. Attrezzature, mobili e scorte Si premette che l’inserimento di questo paragrafo è dovuto essenzialmente al richiamo ai beni mobili operato nell’atto di pignoramento. tuttavia, in assenza di uno specifico mandato, non si è ritenuto di dover procedere ad un dettagliato inventario e relativa stima. ai soli fini espositivi si riferisce che l’impianto, pur apparendo certo in condizioni non floride, risulta – come detto – funzionante, sebbene al minimo delle sue potenzialità. Dispone pertanto di quanto necessario per attrezzare i campi di equitazione (ostacoli, barriere, ecc.), per la pensione degli animali, e, in generale, per consentire l’attività degli atleti e dei cavalli (selle, finimenti, ecc.), oltre a quanto necessario per un minimo di operatività amministrativa e ricreativa (armadi, tavoli, sedie, computer, ecc.). In linea di massima il valore dei beni mobili presenti può considerarsi assorbito nel maggior valore complessivo del compendio immobiliare. Ci si riserva di ritornare con maggiore precisione sul punto ove il G. es. lo ritenga necessario. 4.5. Dati relativi all’attività Come per ogni altra struttura sportiva, anche l’attività di un impianto dedicato all’equitazione non può essere analizzata sulla base di parametri meramente economici e quantitativi senza una riflessione sulla funzione sociale assolta o assolvibile dallo stesso, indipendentemente della pratica sportiva specifica. anzi, proprio nel caso di uno sport come l’equitazione così poco popolare – sono intuibili le ragioni connesse non solo ai costi ma, soprattutto, al tempo e alla dedizione che un cavallo necessita – appare ancora più evidente che il livello di sostegno da parte della Pubblica amministrazione risulta spesso assolutamente decisiva ai fini gestionali. entrando nel merito delle principali attività dell’impianto sportivo, riallacciandosi a quanto prima accennato, esse possono vertere in primo luogo sulla organizzazione di manifestazioni e gare di equitazione.
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Queste, tuttavia, non rappresentano per la struttura che un impegno di poche giornate durante l’arco dell’anno. Considerata infatti la limitata diffusione di tale sport a livello agonistico, è pressoché indispensabile l’inserimento in definiti circuiti organizzativi (di livello regionale o nazionale) anche per utilizzi minimi in tal senso, fermo restando che i risvolti economici non possono ritenersi determinanti nell’economia nella complessiva gestione finanziaria. Più interessanti appaiono – in generale – le potenzialità per la pratica amatoriale e di allenamento che, in prevalenza, vengono esercitate dai proprietari degli animali tenuti a pensione nello stesso impianto e per la quale viene pagata una retta mensile commisurata al complesso dei servizi richiesti. Nel caso della pensione cosiddetta “all’inglese” tale retta è mediamente stimabile in € 250 a cavallo, e riguarda sostanzialmente solo l’alloggio in box e i proprietari provvedono direttamente a quant’altro necessario all’animale (vitto, cure, veterinario, ecc.). Una ulteriore possibile fonte di reddito è quella derivante dal cosiddetto “avviamento” allo sport ma comporta un non indifferente investimento iniziale, per disporre di un certo numero di capi e i relativi costi per attrezzature e mantenimento. Nello specifico caso che ci occupa, la redditività dell’impianto polisportivo – caratterizzato da una specializzazione agonistica piuttosto spinta e dalla sovrabbondanza degli spazi di servizio e delle altre immobilizzazioni fisse – risulta però fortemente condizionata dai costi di gestione e dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria che di certo hanno contribuito al mancato successo dell’attività sotto il profilo finanziario-imprenditoriale. Inoltre, si ritiene che siano stati sottovalutati i problemi di natura igienica (non esclusi i cattivi odori) che la presenza degli animali inevitabilmente comporta a discapito delle attività ricreative complementari: è infatti evidente l’incompatibilità oggettiva tra la presenza dei cavalli nei percorsi interni, nei due campi, nella scuderia e nei box (e relativa concimaia) a pochissima distanza dal solarium, dalla piscina e dalla terrazza della club house. Le suddette riflessioni portano a ritenere alquanto improbabile un recupero di competitività dell’iniziativa – e, conseguentemente, di appetibilità commerciale ai fini della vendita – basandosi unicamente su un differente modello di organizzazione e/o gestione. L’ipotesi di una totale riconversione dell’attività sportiva in assenza di animali con un diverso utilizzo dei volumi edilizi e degli spazi aperti configura, a modesto parere dello scrivente, una soluzione da valutare attentamente per un serio ragionamento in termini economici. In proposito si fa osservare che molti centri sportivi in città devono la loro attuale floridezza (meeting club, tennis club, ecc.), oltre che alla diversificazione dell’offerta sportiva, soprattutto alla gestione commerciale di attività complementari compatibili a livello ricreativo e di socializzazione (bar, piscina, kinderheim, ristorante, pub, discoteca, ecc.).
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In tal modo si raggiunge il duplice obiettivo di allargare il bacino di utenza non solo ai familiari ed amici degli atleti associati ma anche a soggetti del tutto estranei alla disciplina sportiva estendendo al massimo il periodo di attività delle strutture. 5. Analisi del mercato immobiliare ed individuazione del metodo di stima La specificità dell’impianto, come meglio prima descritto per gli aspetti urbanistici, tipologici, costruttivi e gestionali, fa comprendere come – da un punto di vista meramente commerciale – non sia possibile una facile omologazione nel contesto del generale mercato immobiliare. Inoltre – anche ponendo in secondo piano le cospicue spese eventualmente necessarie – per localizzazione, destinazione e layout realizzativo, non risulta del tutto agevole ipotizzarne una riconversione, per esempio (coerentemente alle strategie di sviluppo regionale) in struttura turistico-ricettiva, commerciale o industriale, a cui gioverebbe la consistente volumetria e dotazione di spazi aperti, utilizzando le agevolazioni amministrative in materia di localizzazione di attività produttive e di urbanistica negoziata, oltre alle opportunità offerte da diverse misure finanziarie statali e comunitarie. Né, per l’articolazione degli spazi e dei corpi di fabbrica (tutti tra loro piuttosto integrati ed interdipendenti), risulta ragionevole ed economicamente vantaggioso pensare ad un frazionamento in molti lotti. altrettanto evidente è però la constatazione dell’oggettivo stato di crisi dell’iniziativa che di certo non può suggerirne forme di riattivazione se non precedute da una profonda analisi delle ragioni dell’oggettivo fallimento e l’individuazione dei conseguenti correttivi sia in termini di strategie che di operatività. Dalle superiori considerazioni emerge che il metodo di stima probabilmente più adeguato per l’attribuzione del valore all’impianto in questione è quello cosiddetto in base al “costo di ricostruzione”, da sommare al valore venale del terreno, dovendosi escludere – per la unicità dell’offerta – il metodo in base al “valore di mercato” e quello in base alla “capitalizzazione del reddito”, quest’ultimo anche a causa della inattendibilità degli attuali proventi. 6. Valutazione del bene 6.1. Il valore venale del terreno Dall’indagine di mercato condotta attraverso l’acquisizione di informazioni in loco e presso alcune agenzie immobiliari si è avuto modo di appurare che per terreni aventi caratteristiche generali (condizioni di mercato, normative, del credito, fiscali, ecc.), intrinseche (morfologia, destinazione urbanistica, stato d’uso e manutenzione, ecc.) ed estrinseche (accessibilità, salubrità, urbanizzazioni, servizi, ecc.), il prezzo unitario a m2 è quantificabile tra € 30,00 ed € 40,00. Considerato che, come riportato nell’atto di acquisto (all. 6.1), il lotto venne acquistato nell’anno 1983 per circa 20,00 € /m2 (precisamente 40.000 £/m2) quando le zona era ancora urbanisticamente indefinita, l’applicazione dell’importo medio di 35,00 €/m2 appare attendibile. Pertanto si avrà: – m2 13.350 x 35,00 €/m2 = € 467.250
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6.2. Il valore di ricostruzione dell’impianto Chiarite in precedenza le ragioni che suggeriscono l’applicazione di tale metodo di stima – finalizzato alla individuazione del più probabile costo che oggi potrebbe sostenersi per la realizzazione di un impianto analogo a quello in esame, depurato dal deprezzamento derivante dalla vetustà e condizioni generali di manutenzione – come riferito nella parte descrittiva di questa relazione, la struttura sportiva in esame, sebbene articolata, va considerata come un sistema integrato di attività e di funzioni. In quest’ottica, trattandosi dell’applicazione di un procedimento di valutazione sintetico (basato cioè sulla determinazione di valori per unità di misura tramite ricerche di mercato e verificabili in base a buon senso ed esperienza) e tenuto conto delle caratteristiche costruttive e/o realizzative di ciascun elemento, si riporta la seguente tabella riepilogativa:
corpo/servizio
superficie (m2)
costo unitario costo compl. (€/m2) (€)
Club house (compresa terrazza)
387
800
309.600
Corpo servizi
303
800
242.400
volume tecnico corpo servizi
520
300
156.000
Scuderie
717
800
573.600
volume tecnico scuderie
450
300
135.000
maneggio coperto
882
800
705.600
Box cavalli in legno (n. 18)
190
200
38.000
Box in muratura (n. 8)
90
450
40.500
Poste cavalli
216
100
21.600
Campo prova
1.200
100
120.000
Campo gara, tribune
2.800
100
280.000
Piscina/solarium/bar
600
30
18.000
Servizi igienici, depuratore, riserva idrica e cabina enel
200
350
70.000
5.765
50
288.250
totALe
2.998.550
Giardino, piazzali e percorsi
applicando all’importo sopra ottenuto un coefficiente di deprezzamento pari al 35% per tener conto della vetustà e dello stato di manutenzione e della presenza di opere realizzate in parziale difformità dalla concessione edilizia (pertanto senza riflessi sulla legittimità complessiva dell’impianto sportivo), si avrà: – € 2.998.550 x 0,65 = € 1.949.05 6.3. Il valore complessivo – valore del terreno € 467.250;
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– costo di ricostruzione impianto € 1.949.057; – valutazione complessiva € 2.416.307. 7. ipotesi di suddivisione in lotti riallacciandosi alle disquisizioni precedentemente riportate e alla luce della valutazione ottenuta, si ritiene che l’impianto sportivo nella sua attuale configurazione possieda una appetibilità commerciale molto bassa nonostante la buona ubicazione, la presenza di urbanizzazioni e le discrete condizioni dei fabbricati rispetto ai quali ci si è pure ampiamente dilungati in ordine alla razionalità distributiva e funzionale. Infatti: – la redditività complessiva è oggettivamente trascurabile, dato che gli eventuali proventi possono a malapena bastare per le spese correnti e l’ordinaria manutenzione; – da un punto di vista commerciale, soprattutto per quanto riguarda gli spazi per le attività all’aperto, lo squilibrio tra la capacità economica e i costi è a vantaggio di questi ultimi mentre in molte altre discipline sportive (tennis, calcetto, tiro con l’arco) gli spazi aperti costituiscono una concreta risorsa e fonte di reddito; – deve prendersi atto dell’erronea idea imprenditoriale da cui è scaturita l’impostazione progettuale del complesso; – la presenza degli animali limita e condiziona la fruizione della struttura; – la valutazione globale è risultata di una certa importanza e pertanto si restringe il campo degli interessati all’acquisto; – per una piena funzionalità, il complesso avrebbe comunque bisogno di nuovi e cospicui investimenti (manutenzione e riordino degli spazi aperti, rinnovo delle scorte e delle attrezzature, manutenzione straordinaria più o meno estesa dei fabbricati, ecc.). ai fini della forzata vendita e con l’obiettivo di ricavare dalla stessa un importo il più possibile vicino al valore stimato, si reputa pertanto opportuno ipotizzare una suddivisione in lotti del complesso, giovandosi della buona indipendenza funzionale e strutturale dei vari corpi di fabbrica (peraltro tutti comunque da assoggettare ad interventi manutentivi di varia portata) e, quindi, della potenziale idoneità alla riconversione economica degli stessi. Non va sottovalutato che tale riconversione potrebbe ipotizzare destinazioni sportive (palestra, fitness, calcetto, tennis, tiro con l’arco, ecc.) e complementari (ristorante, vendita abbigliamento ed accessori per lo sport, centro benessere, ecc.). In tal senso si possono individuare i seguenti lotti (cfr. planimetria – all. 11): Lotto 1.
edificio a (ex club house/corpo servizi 2) con annesso sottostante cantinato e area sportiva (ex campo gara) e piscina. Lotto 2.
edificio B (ex corpo servizi 1) + edificio C (ex scuderie) con annesso sottostante cantinato e stecca di box in muratura e in legno lungo il confine est.
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Lotto 3.
edificio D (ex maneggio coperto) con annessa area sportiva (ex campo prova). restano di uso condominiale il piazzale per il parcheggio, i percorsi interni, il giardino, gli impianti di adduzione e riserva idrica e gli scarichi fognari e quant’altro non separabile. I relativi valori possono essere così computati: superficie (m2)
costo un. (€/m2)
costo tot. (€)
edificio a (ex servizi 2)
387
800
309.600
ex Campo gara, tribune
2.800
100
280.000
Cantinato
520
300
156.000
Piscina/solarium/bar
600
30
18.000
totALe
763.600
superficie (m2)
costo un. (€/m2)
costo tot. (€)
edificio B (ex servizi 1)
303
800
242.400
edificio C (ex scuderie)
717
800
573.600
Cantinato
450
300
135.000
18 strutt. pert. legno (ex box)
190
200
38.000
8 strutt. pert. murat. (ex boxes)
90
450
40.500
totALe
1.029.500
superficie (m2)
costo un. (€/m2)
costo tot. (€)
882
800
705.600
1.200
100
120.000
totALe
825.600
Lotto 1
Lotto 2
Lotto 3 edificio D (ex maneggio cop.) ex campo prova
Come può osservarsi, il valore dei tre lotti incide sul totale del costo di costruzione dei fabbricati e delle rispettive pertinenze, rispettivamente in ragione di circa il 29% (lotto 1), il 39% (lotto 2) e il 32% (lotto 3). applicando tali percentuali alle somme relative alle altre opere e strutture che resteranno d’uso condominiale, ammontanti in totale ad € 379.850, si otterranno gli importi aggiuntivi di € 110.157, € 148.141 e € 121.552. L’incidenza su ciascun lotto del valore dell’area, ripartito in base alle stesse percentuali, sarà invece rispettivamente di € 135.503, € 182.227 e € 149.520. In totale pertanto si avrà: – Lotto 1: € (763.600 + 110.157) x 0,65 + 135.503 = € 703.445
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– Lotto 2: € (1.029.500 + 148.141) x 0,65 + 182.227 = € 947.693 – Lotto 3: € (825.600 + 121.552) x 0,65 + 149.520 = € 765.169 Il totale dei tre lotti ammonta a € 2.416.307 e pertanto, risultando corrispondente a quello complessivo determinato precedentemente, attesta la correttezza dei calcoli effettuati. 8. Riepilogo per la vendita con descrizione, identificazione ed attribuzione del valore Lotto N. 1: Porzione di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59, composto dal corpo di fabbrica di m2 387 denominato “a” nell’allegata planimetria (ex corpo servizi 2), sottostante cantinato di circa m2 520, area attrezzata (ex campo gara) di m2 2800, piscina e spazi aperti e coperti di pertinenza oltre a quota parte condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di adduzione e riserva idrica, degli scarichi fognari, ecc. L’edificio suddetto confina con spazi condominiali e con i corpi “B” e “D”. Il tutto insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9, part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4. Confina con proprietà di terzi, con area dell’impianto di depurazione comunale e con stradella interpoderale. Pervenuto all’odierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del 14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175. Il complesso edilizio risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 e relativo certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fabbricati principali ed i corpi accessori, nonché con concessione edilizia n. 99 del 28/04/1986 e relativo certificato di agibilità n. 281 del 5/02/1988 per quanto riguarda la piscina. Valore attribuito al lotto n. 1: € 703.445 (euro settecentotremilaquattrocentoquarantacinque/00). Lotto N. 2: Porzione di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59, composto dai corpi di fabbrica di superficie m2 303 e m2 892 denominati “B” (ex corpo servizi 1) e “C” (ex scuderie) nell’allegata planimetria, sottostante cantinato di m2 450 ca., strutture pertinenziali (ex box) di ca. m2 270 in legno e muratura ubicate sul confine orientale del lotto, nonché spazi aperti e coperti di pertinenza oltre a quota parte condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di adduzione e riserva idrica, degli scarichi fognari, ecc. Gli edifici suddetti confinano con spazi condominiali e con i corpi “a” e “D”. Il tutto insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9, part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4. Confina con proprietà di terzi, con area dell’impianto di depurazione comunale e con stradella interpoderale. Pervenuto all’odierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del 14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175.
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Il complesso edilizio risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 e relativo certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fabbricati principali ed i corpi accessori. Valore attribuito al lotto n. 2: € 947.693 (euro novecentoquarantasettemilaseicentonovantatre/00). Lotto N. 3: Porzione di impianto sportivo polivalente sito in Belcollina, via Pegaso n. 59, composto dal corpo di fabbrica di ca. m2 717 denominato “D”, nell’allegata planimetria (ex maneggio coperto), area attrezzata (ex campo prove) di m2 1200, nonché da spazi aperti e coperti di pertinenza oltre quota parte condominiale del parcheggio, dei percorsi interni, del giardino, degli impianti di adduzione e riserva idrica, degli scarichi fognari, ecc. L’edificio suddetto confina con spazi condominiali e con i corpi “B” e “C”. Il tutto insiste su terreno esteso 13.350 m2, identificato al N.C.t. al foglio n. 9, part.lle n. 936, 937, 938 e 939, mentre i fabbricati risultano censiti al N.C.e.U. al foglio n. 9, part.lla 939 subalterni 2, 3 e 4. Confina con proprietà di terzi, con area dell’impianto di depurazione comunale e con stradella interpoderale. Pervenuto all’odierno debitore con atto di compravendita Notaio martini del 14/12/1983, rep. 5618, reg. il 21/12/1983 ai nn. 46443/38175. Il complesso edilizio risulta realizzato con concessione edilizia n. 689 del 29/12/1983 e relativo certificato di agibilità n. 2508 del 30/06/1986 riguardanti i fabbricati principali ed i corpi accessori. Valore attribuito al lotto n. 3: € 765.169 (euro settecentosessantacinquemilacentosessantanove/00).
La presente, completa di n. 11 allegati, viene depositata in un originale ed una copia.
t 17. determinazione del valore corrente di mercato di alcuni appartamenti premessa Con giuramento prestato innanzi al Giudice dell’esecuzione, il sottoscritto ha accettato l’incarico di consulente tecnico d’ufficio per l’esecuzione dei rituali accertamenti prodromici all’espropriazione degli immobili pignorati siti in vallefonda, via delle rose n. 7 [vedi allegato 1] e precisamente, con riferimento alla nota avv. Carlucci in atti: 1. appartamento ubicato al piano terra rialzato a destra (denunciato all’U.t.e. al n. 498/83); 2. appartamento ubicato al piano secondo a sinistra (denunciato all’U.t.e. al n. 5359/83). Dalla documentazione consultata direttamente in cancelleria, si è rilevato che i suddetti beni si riferiscono alla procedura n. 123/85, tendente al recupero di crediti origina-
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riamente vantati dalla Cassa di credito commerciale per £ 39.789.935 (€ 20.549,79), e alla n. 634/87, attinente al pignoramento a suo tempo eseguito per conto della Banca dell’industria per £ 26.300.982 (€ 13.583,32). 1. La situazione debitoria oltre a quanto evidenziato in premessa, risultano anche i seguenti atti di intervento: n. pRoc.
dAtA
cReditoRe
impoRto £
impoRto €
276/85
20/01/1987
Banca artigiana
13.436.715
6.939,48
672/85
12/02/1992
Banca Industriale
6.028.989
3.113,71
762/87
20/03/1989
Banca del Commercio
255.286.810
131.844,63
333/87
12/02/1992
Banca rurale
6.028.989
3.113,71
2. Le indagini condotte al fine dell’espletamento dell’incarico nei termini assegnati sono state condotte le seguenti attività: – esame degli atti del procedimento; – comunicazione inizio delle operazioni peritali con raccomandata a.r. del … rinnovata il …; – verifica e individuazione degli immobili oggetto del pignoramento; – formazione dei lotti di vendita; – verifica e identificazione catastale degli immobili; – acquisizione delle planimetrie catastali o di progetto; – ricognizioni e sopralluoghi su ciascun immobile costituente lotto di vendita, con relativo rilievo fotografico, verifica di rispondenza dimensionale, distributiva e tipologica alle planimetrie acquisite anche tramite l’esecuzione di rilievi metrici integrali o a campione, nonché verifica sullo stato di possesso dei beni; – accertamento della regolarità dei fabbricati sotto il profilo urbanistico eseguendo la verifica di coerenza tra lo stato dei luoghi e le prescrizioni di progetto riportate nella licenza o concessione edilizia ovvero le dichiarazioni rese per le finalità ex articolo 40 legge n. 47/85 nei relativi atti di trasferimento; – accessi presso i competenti uffici comunali al fine di ottenere copia delle eventuali licenze o concessioni edilizie, informazioni in ordine all’eventuale esistenza di provvedimenti sanzionatori ovvero di pratiche di sanatoria ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94; – acquisizione delle cartografie di riferimento a scala adeguata per l’inquadramento territoriale ed urbanistico; – ricerche di mercato (fonti: agenzie immobiliari, Internet, pubblicazioni specializzate, dati IStat, informazioni acquisite in loco, annunci aste e vendite giudiziarie, ecc.); – predisposizione, stesura, copia, collazione e deposito della presente relazione unitamente a tutti gli allegati della parte generale nonché delle singole relazioni di stima redatte per ciascun lotto.
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In funzione delle suddette attività di carattere generale sono stati prodotti i seguenti documenti: – convocazione dei sopralluoghi con la citata r.a.r. [allegato 2]; – verbale di sopralluogo [allegato 3]. 3. individuazione degli immobili colpiti dalla procedura e formazione dei lotti di vendita Si premette che dall’esame complessivo della documentazione sono state riscontrate alcune discrasie nella individuazione dei beni pignorati. va infatti riferito quanto segue. In data 10/09/2003 il debitore, regolarmente convocato per l’esecuzione dei sopralluoghi, ha comunicato telefonicamente la sua indisponibilità a presenziare alle operazioni peritali non godendo più del possesso dei suddetti beni, peraltro locati a terzi. riesaminando i fascicoli d’ufficio relativi alle due procedure sopracitate al fine di individuare ulteriori elementi utili alla consulenza, si è appreso della sussistenza di una custodia giudiziaria affidata all’avv. Lorenzi. Una volta investito della questione, il legale si è anche fattivamente adoperato, informando gli affittuari e concordando i sopralluoghi, eseguiti quindi dal sottoscritto per i rilievi di rito il 3/10 u.s. In base alle informazioni fornite dallo stesso, i beni oggetto della custodia – l’uno di piano rialzato, l’altro di secondo piano – erano precisamente quelli oggetto dell’esecuzione immobiliare e ricadevano entrambi nello stesso fabbricato. tali notizie sono poi risultate non esatte. Infatti, dalla numerazione dell’elenco (anno 1983) delle schede di denuncia al Catasto in atti [allegato 4], mentre l’appartamento di secondo piano è in effetti indicato con la n. 5359 (così come nella citata nota del procuratore che rappresenta il creditore procedente), l’alloggio al piano rialzato risulta invece denunziato con la scheda n. 5355 e non con la n. 498 che identifica il bene espropriando. tali dati sono anche riportati nella storia del dominio in atti in base alla quale, peraltro, detta scheda n. 5355 individuerebbe un immobile che “esula dall’iniziativa” del creditore procedente (pag. 2, punto 3). Considerato che il civico n. 7 della via delle rose non dà accesso ad un solo stabile bensì ad un complesso edilizio formato da ben quattro fabbricati coevi (cfr. estremi delle concessioni edilizie riportati nelle singole relazioni di stima) e con simili caratteristiche costruttive e tipologia edilizia, deve concludersi che in realtà l’immobile indicato in premessa sub n. 1 (scheda n. 498) è ubicato in edificio diverso da quello in cui è inserito il n. 2 (scheda n. 5359). a tal proposito si rileva che anche nei rispettivi atti di provenienza il bene sub n. 1 è indicato come appartenente all’edificio denominato “1”, mentre il bene sub n. 2 ricade nello stabile denominato “B”. Inoltre, agli atti del fascicolo conservato in cancelleria si è rinvenuta una planimetria generale in scala 1/500 del complesso immobiliare (“allegato “B” al n. 2930 di racc.” – atto notaio messina) [allegato 5] che, raffrontata ai rilievi di Piano regolatore e aerofotogrammetici [allegati 6 e 7], indica in effetti che il detto edificio “1” è esatta-
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mente localizzato di fronte al “B”, quest’ultimo facilmente individuabile per coerenza a tutti gli atti citati o acquisiti (concessione edilizia, planimetria catastale e atto di vendita della unità immobiliare sub n. 2, ecc.). tale circostanza è stata verificata in sede di sopralluogo attraverso la verifica dei confini dei due appartamenti che, così come descritti nei rispettivi atti di provenienza, appaiono oggettivamente incompatibili con l’ipotizzata ubicazione dei due alloggi nel medesimo stabile. Ciò rappresentato, occorre prendere atto che: – l’assenza di collaborazione da parte del proprietario non consente l’agevole individuazione dell’attuale detentore del bene sub n. 1 ma comporta laboriose e dispendiose attività; – dall’esame delle planimetrie dei due appartamenti in questione si evince la sostanziale analogia dell’impostazione tipologica e distributiva dei medesimi; – eseguito l’accesso, sebbene impropriamente, anche all’appartamento ex scheda n. 5355 estraneo alla procedura, si è potuta constatare l’oggettiva corrispondenza dei livelli di rifinitura e dei materiali utilizzati nei vari appartamento del complesso (cfr. foto interne dei rispettivi rilevi fotografici); – dalla ricognizione esterna, i quattro fabbricati, tutti concessionati nel 1978, appaiono pressoché analoghi (per altezze, superfici coperte, organizzazione strutturale, stato di manutenzione e conservazione, ecc.) trattandosi – sotto il profilo estetico-formale – della mera riproduzione del medesimo impianto planivolumetrico (cfr. foto esterne); – anche gli originari valori di acquisto dichiarati negli atti di provenienza (rispettivamente 45 e 48 milioni di £), attestano l’oggettiva e complessiva equipollenza ed equivalenza tra le varie unità immobiliari residenziali facenti parte del complesso, pur considerando che l’appartamento di piano rialzato sembra disporre di uno spazio esterno di pertinenza. Per tutte le suddette ragioni, al fine del rispetto dei termini assegnati e per il contenimento dei costi, è sembrato più ragionevole soprassedere dall’esecuzione di ulteriori indagini, fatte salve le valutazioni del G. es. e gli eventuali approfondimenti che potranno essere ritenuti necessari. La stima dell’immobile sub n. 1 (appartamento di piano rialzato ex scheda n. 498) è stata pertanto definita per via indiretta, facendo riferimento – per quanto attiene agli aspetti estetico-tipologico-manutentivi – ai beni ispezionati. ai fini della vendita sono stati pertanto individuati due lotti, costituiti per l’appunto dai due immobili in questione e, più precisamente: Lotto a: appartamento sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio 1), piano rialzato a destra, indicato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/2 (denunziato con scheda n. 498/83). Lotto 2: appartamento sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio B), piano secondo a sinistra, indicato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/12 (denunziato con scheda n. 5539/83).
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4. caratteristiche generali e inquadramento territoriale Il complesso condominiale in cui ricadono entrambi i lotti di vendita è ubicato a circa 200 m dalla piazza della frazione di vallefonda, comune alla periferia occidentale della nostra città. La zona, come le altre definitesi tra la fine degli anni ’70 e l’inizio degli ’80 ai margini delle ex contrade agricole, si contraddistingue – da un lato – per dotazione di urbanizzazioni primarie principali (servizi a rete, viabilità) e di urbanizzazioni secondarie (scuole dell’obbligo, uffici comunali di quartiere) senz’altro sufficiente; la pressoché assoluta mancanza di parcheggi e verde pubblico e di altri servizi di tipo collettivo (per lo sport, ecc.) invece rendono – per l’altro – l’idea di un complessivo standard di qualità della vita non adeguato alle moderne esigenze. Il contesto oggettivamente popolare del quartiere contribuisce inoltre ad aggravare connessi aspetti negativi (traffico, rumori, sovraffollamento, ecc.) che solo in parte sono bilanciati dalla posizione defilata verso la campagna, dall’impostazione “confinata” del complesso condominiale e dalla vicinanza di esercizi commerciali vari (approvvigionamento alimentare ed altri servizi quali sportelli bancari, farmacia, ecc.). 5. Analisi del mercato immobiliare della zona Le considerazioni esposte nel paragrafo precedente attestano, ai fini della stima, una appetibilità complessivamente contenuta nella compravendita immobiliare. Nel caso della compravendita di appartamenti e fabbricati nella zona, per costruzioni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche paragonabili con quelli in esame (ubicazione, dimensioni, stato di conservazione e manutenzione, dotazioni impiantistiche, ecc.) i prezzi rilevati oscillano tra 1000 e 1200 €/m2. Nel caso dell’affitto, le stesse tipologie realizzano canoni rispettivamente oscillanti tra 375 e 475 € mensili. Si intende che nell’attribuzione dei valori unitari ai singoli beni, come pure nella individuazione delle potenzialità reddituali dei medesimi, si è tenuto conto delle specificità e caratteristiche di ciascuno, onde pervenire ad importi il più possibile attendibili e verificabili. 6. La determinazione del valore di stima Per la determinazione del valore di mercato dei due immobili in esame sono stati applicati il criterio cosiddetto del “valore venale” e quello in base al “valore di capitalizzazione del reddito” reale o potenziale del bene, come meglio descritto nelle schede di valutazione riportate nei paragrafi successivi relativamente a ciascun singolo immobile. va evidenziato altresì che i valori unitari di riferimento applicati nell’ipotesi di compravendita o affitto, sono stati generalmente quelli medi rilevati dall’indagine di mercato, ovvero quelli applicabili in base a buon senso ed esperienza tenendo conto, come detto, di particolari caratteristiche soggettive eventualmente riscontrabili sul singolo bene. Nel seguito saranno riportate pertanto le relazioni di stima relative ai singoli lotti, comprensive della individuazione, descrizione e valutazione dei corrispondenti beni unitamente alla relativa documentazione tecnico-amministrativa acquisita per ciascuno presso i competenti uffici.
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Lotto 1 appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda con ingresso da via delle rose n. 7 (edificio 1), scala a, piano terra rialzato a destra, composto da tre vani ed accessori, per complessivi ca. 95 m2 coperti oltre m2 14 ca. relativamente ai due balconi. Individuato al N.C.e.U. al fg. 19 part.lla 197/2 (denuncia n. 498/83), zc. 2, cat. a/2, cl. 7, cons. 5,5 vani cat., rendita € 426,08. Confina con appartamento complanare, con distacco da proprietà di terzi, con androne e vano scala. L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nell’apposita area così vincolata. Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio mancini del 23/05/1984, reg.to il 25/05/1984 al n. 1826. Il fabbricato risulta realizzato in forza di concessione edilizia n. 321-322 dell’8/05/1981 ovvero n. 2301 del 31/07/1984 riferita nel citato atto notarile (abitabilità dell’8/09/1983). L’edificio condominiale si sviluppa su quattro livelli: cantinato, piano rialzato, primo e secondo destinati a civile abitazione (v. atto di provenienza). esso risulta ultimato in tutte le sue parti e definito con intonaco civile per esterni su tutte le facciate. Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano non ottimali essendosi riscontrate alcune lesioni in varie zone dell’intonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura. L’unità immobiliare si compone di “sala, tre stanze, cucina, w.c. bagno, w.c. sussidiario, due ripostigli e disimpegno”, ha accesso direttamente dall’androne dello stabile che, a sua volta, accede agli spazi esterni condominiali. Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, precisando che l’altezza utile dei vani è di ca. m 2,80. – Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea. – Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica. – Pavimentazione: piastrelle in ceramica. – Impianto di riscaldamento/condizionamento: piastre riscaldanti elettriche. – Infissi esterni: ante in ferro e serrande in plastica. – Infissi interni: porte tamburate in legno. – Segni di dissesto e/o degrado: fessurazioni nell’intonaco in corrispondenza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura, lesioni nella struttura dei balconi per carbonatazione del calcestruzzo, segni di umidità da risalita. – Spazi e sistemazioni esterne: area condominiale recintata parte pavimentata, parte attrezzata a giardino parte vincolata a parcheggio. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente. Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e dalle sommarie informazioni acquisite presso l’U.t.C., non risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura sia
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stata successivamente interessata da interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia né che sia stata presentata istanza di condono. Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato, pari a 1.100 €/m2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di riferimento. La determinazione della potenzialità reddituale è stata effettuata invece raffrontando ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, gli importi riscontrati per le locazioni nella zona. Si precisa infine che per tener conto della necessità di operare con una certa urgenza interventi manutentivi per rimediare agli inconvenienti riscontrati, si è ritenuto corretto applicare una percentuale di deprezzamento pari al 10% del valore finale. ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 102 m2 così computata: – appartamento: ca. 95 m2 coperti; – balconi: il 50% di ca. 14 m2. aLLeGatI: a1. atto di provenienza; a2. note di trascrizione delle concessioni edilizie; a3. planimetria; a4. visura catastale; a4. rilievo fotografico. Scheda di valutazione Lotto A Valutazione in base al criterio del valore di mercato Superficie commerciale
Sc
m2
Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili con caratteristiche simili a quello in esame
P
€/m2
vm
€
valore di mercato
Sc x P =
102 1.100,00 112.200,00
Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito Fitto mensile € 425,00
x mesi 12
Spese, tasse, ecc. 17%
x r.a.L.
reddito Lordo annuo
r.a.L.
€
5.100,00
S
€
867,00
r.N.
€
4.233,00
t
%
3,50
vc
€
120.942,86
valore di stima quale media degli importi precedentemente individuati v = (vm+vc)/2 =
€
116.571,43
Deprezzamento
€
11.657,14
€
104.914,00
a detrarre reddito Netto
tasso medio della redditività immobiliare rilevato nella zona valore di capitalizzazione
r.N. / t =
Valutazione finale
valore finale in c.t.
10%
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Lotto B appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio B), scala a, piano secondo a sinistra, costituito da quattro vani ed accessori, per complessivi 115 m2 coperti oltre m2 14 relativamente ai due balconi. Individuato al N.C.e.U. al fg. 19, part.lla 197/12 (denuncia n. 5359/83), zc. 2, cat. a/2, cl. 7, cons. 6 vani cat., rendita € 464,81. Confina con vano scala, con appartamento della stessa scala, con area destinata a parcheggio e terreno libero. L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nell’apposita area a tale scopo vincolata. Pervenuta detta unità immobiliare al debitore con atto notaio mongibello del 12/06/1984, reg.to il giorno 11/06/1984 al n. 2023. Il fabbricato risulta realizzato in forza di concessione edilizia n. 357 dell’8/07/1981 e si sviluppa su quattro livelli: cantinato destinato a deposito, piano rialzato, primo e secondo destinati a civile abitazione. esso risulta ultimato in ogni sua parte e definito con intonaco civile per esterni su tutte le facciate. Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano non ottimali essendosi riscontrate alcune lesioni in varie zone dell’intonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura. L’unità immobiliare, che si compone di sala, salone pari a due stanze, due camere, w.c. bagno e ripostiglio, ha accesso dalla scala condominiale collegata all’androne dello stabile la quale, a sua volta, accede agli spazi esterni condominiali. In atto risulta locata per l’importo di € 425,00 mensili. Gli impianti idrico ed elettrico sono apparsi nella norma, mentre le condizioni complessive di conservazione e manutenzione risultano non ottimali essendosi riscontrate alcune lesioni in varie zone dell’intonaco, specie in corrispondenza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura. Sinteticamente si riportano le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, precisando che l’altezza utile dei vani è di ca. m 2,80. – Strutture: di fondazione, di elevazione e solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea. – Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagni e cucina in ceramica. – Pavimentazione: piastrelle in ceramica. – Impianto di riscaldamento/condizionamento: piastre riscaldanti elettriche. – Infissi esterni: ante in ferro e serrande in plastica. – Infissi interni: porte tamburate in legno. – Segni di dissesto e/o degrado: fessurazioni nell’intonaco in corrispondenza delle soluzioni di continuità calcestruzzo-muratura, lesioni nella struttura dei balconi per carbonatazione del calcestruzzo. – Spazi e sistemazioni esterne: area condominiale pavimentata e recintata, parcheggio. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente.
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Dalle verifiche condotte in sede di sopralluogo e dalle sommarie informazioni acquisite presso l’U.t.C., non risulta che l’unità immobiliare colpita dalla procedura sia stata successivamente interessata da interventi o modifiche per cui era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia né che sia stata presentata istanza di condono. Nella scheda che segue sono riportati i dati ed i parametri di riferimento utilizzati per la determinazione del valore di stima, precisando che il valore unitario applicato, pari a 1100 €/m2, corrisponde alla media di quelli rilevati nel contesto di riferimento. La determinazione della potenzialità reddituale è stata effettuata invece raffrontando ed adeguando, in base a buon senso ed esperienza, il canone versato al custode giudiziario che, rispetto alla quotazione degli affitti rilevati nella zona, appare sottostimato di circa il 15-20%. Si precisa infine che per tener conto della necessità di operare con una certa urgenza interventi manutentivi per rimediare agli inconvenienti riscontrati, si è ritenuto corretto applicare una percentuale di deprezzamento pari al 10% del valore finale. ai fini della stima la superficie commerciale lorda ammonta a 122 m2 così computata: – appartamento: ca. 115 m2 coperti; – balconi: il 50% di ca. 14 m2. aLLeGatI: B1. nota di trascrizione atto di provenienza; B2. nota di trascrizione concessione edilizia; B3. planimetria; B4. visura catastale; B5. rilievo fotografico. Scheda di valutazione Lotto B Valutazione in base al criterio del valore di mercato Superficie commerciale
Sc
m2
Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili con caratteristiche simili a quello in esame
P
€/m2
vm
€
valore di mercato
Sc x P =
122 1.100,00 134.200,00
Valutazione in base al criterio della capitalizzazione del reddito Fitto mensile € 425,00
x mesi 12
Spese, tasse, ecc. 17%
x r.a.L.
reddito Lordo annuo
r.a.L.
€
5.100,00
S
€
867,00
r.N.
€
4.233,00
t
%
3,50
vc
€
120.942,86
valore di stima quale media degli importi precedentemente individuati v = (vm+vc)/2 =
€
127.571,43
Deprezzamento
€
12.757,14
€
114.814,00
a detrarre reddito Netto
tasso medio della redditività immobiliare rilevato nella zona valore di capitalizzazione
r.N. / t =
Valutazione finale
valore finale in c.t.
10%
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7. Riepilogo per la vendita con descrizione, identificazione ed attribuzione del valore ai lotti individuati Lotto A appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda con ingresso da via delle rose n. 7 (edificio 1), scala a, piano terra rialzato a destra, composto da tre vani ed accessori, per complessivi 95 m2 coperti oltre m2 14 relativamente ai due balconi. Individuato al N.C.e.U. al fg. 19 part.lla 197/2 (denuncia n. 498/83), zc. 2, cat. a/2, cl. 7, cons. 5,5 vani cat., rendita € 426,08. Confina con appartamento complanare, con distacco da proprietà di terzi, con androne e vano scala. L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nell’apposita area a tale scopo vincolata. valore attribuito € 104.914. Lotto B appartamento facente parte del fabbricato sito in vallefonda, via delle rose n. 7 (edificio B), scala a, piano secondo a sinistra, costituito da quattro vani ed accessori, per complessivi ca. 115 m2 coperti oltre m2 14 ca. relativamente ai due balconi. Individuato al N.C.e.U. al fg. 19 part.lla 197/12 (denuncia n. 5359/83), zc. 2, cat. a/2, cl. 7, cons. 6 vani cat., rendita € 464,81. Confina con vano scala, con appartamento della stessa scala, con area destinata a parcheggio e terreno libero. L’alloggio gode di diritto di parcheggio per una autovettura nell’apposita area a tale scopo vincolata. valore attribuito € 114.814. La presente, completa di n. 7 allegati relativi alla parte generale (elencati in calce) nonché di tutti quelli enumerati nei paragrafi riguardanti i singoli lotti di vendita, viene depositata in un originale ed una copia in forma cartacea ed una ulteriore copia su supporto informatico (CD-rom). aLLeGatI della parte generale: 1. verbale di giuramento; 2. raccomandata a.r. del … rinnovata il …; 3. verbale di sopralluogo; 4. elenco schede denunzia fabbricato al Catasto; 5. planimetria generale in scala 1/500 edifici 1 e 2; 6. stralcio Piano regolatore Generale in scala 1/5000 con individuazione lotti di vendita; 7. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/10000. t 18. determinazione del valore del diritto di uso e abitazione
di un appartamento premessa Con ordinanza del … il sottoscritto è stato nominato C.t.U. in relazione alla causa iscritta al n. 1234/07 del ruolo Generale promossa dalla signora rossini Grazia con-
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tro Bianchi emanuele e Globus s.r.l., al fine di effettuare accertamenti tecnici su un immobile sito in Belcollina, via Germania n. 10/12. Il giuramento di rito è stato prestato il giorno … e in quella sede si è avuta conoscenza del seguente quesito: “… si dispone CTU al fine di indicare il valore venale del cespite comune costituito dall’appartamento e dall’annesso box alla data del luglio 2006 tenuto conto dell’incidenza riduttiva sul valore di mercato dall’assegnazione in uso all’attrice... il CTU dovrà pertanto specificare la riduzione del detto valore venale computando a parte il diritto d’uso a favore dell’attrice”. Per l’espletamento dell’incarico è stato concesso termine di 90 giorni decorrenti dalla data dello stesso giuramento. I fascicoli delle produzioni legali consegnati all’atto del giuramento sono costituiti dai seguenti documenti. – omissis – 1. Le attività condotte La raccolta dei dati, necessari alla verifica delle informazioni riportate nella documentazione in atti e alle valutazioni richieste, è stata condotta effettuando: – studio della documentazione approntata dai rispettivi legali e della perizia giurata di parte prodotta dall’attrice; – apposito sopralluogo; – rilievo fotografico; – reperimento della cartografia della zona presso la ripartizione Urbanistica del Comune per l’inquadramento territoriale; – acquisizione di visura e planimetria catastale; – indagine di mercato per la determinazione dei prezzi di vendita e degli affitti relativamente ad immobili con caratteristiche intrinseche ed estrinseche confrontabili con quelli in esame. 1.1. La controversia Con atto notarile del 26/07/2006, il sig. Bianchi e. – convenuto contumace nonché marito separato dell’attrice – ha venduto alla Globus s.r.l. gli immobili su cui vertono i richiesti accertamenti tecnici. La signora rossini G. – alla quale è stato assegnato l’uso degli stessi con ordinanza del Presidente del tribunale del 19/11/2006 – sostenendo la simulazione di tale vendita a causa dell’incongruità del prezzo, chiede l’annullamento o la revoca dell’atto, domande però del tutto contestate dalla Globus s.r.l. unica comparente in giudizio. 1.2. La perizia giurata di parte Il professionista incaricato dall’attrice per la valutazione dei beni, dopo averne descritto le caratteristiche e rilevato talune discrasie tra la descrizione riportata nell’atto di acquisto citato e la situazione reale, tra cui la presenza di opere abusive nel terrazzo coperto, conclude determinando – alla data del febbraio 2007 – rispettivamente i valori di € 472.500 per l’alloggio e € 50.400 per il box.
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2. Le risposte ai quesiti del G.i. Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi il giorno … alle ore … così come disposto all’atto del giuramento. In tale occasione sono stati eseguiti il rilievo fotografico dell’immobile e la sua verifica dimensionale nonché la ricognizione del contesto in cui è inserito. 2.1. Il valore venale degli immobili L’oggetto della presente è un appartamento facente parte della palazzina denominata “B” sito nel comune di Belcollina nella via Germania n. 10/12 al piano primo salendo le scale, “catastalmente secondo piano”, composto da sala, salone pari a due stanze, tre stanze, cucina, lavanderia, wc bagno, due wc doccia, un ripostiglio, corridoio di disimpegno, terrazzo coperto ed ingresso di servizio. Confina con proprietà di terzi e con spazi condominiali da tre lati. Identificato in catasto alla partita n. 123456, foglio 91, particella 1740/9, categoria a/2, classe 9, vani 8,5, r.C. € 790,55. appartiene al suddetto immobile, quale pertinenza, il locale box adibito a posto macchina, a tal fine vincolato ai sensi della vigente legislazione, posto al piano seminterrato e individuato con il n. 8 (confinante con box n. 7, con box n. 9 e con corsia di accesso). Identificato in catasto alla partita n. 123456, foglio 91, particella 1741/2, categoria C/6, classe 6, m2 16, r.C. € 89,00. Nel prosieguo si procederà alla descrizione dei beni e alla determinazione dei rispettivi valori con due differenti metodi di stima. 2.1.1. aspetti costruttivi e tipologici Il fabbricato, costruito negli anni 1993-1995, è inserito in un signorile complesso edilizio residenziale costituito da due palazzine a pianta regolare (pur con qualche articolazione nella geometria), ognuna di quattro livelli fuori terra compresi piano rialzato e mansarda. va precisato che il sedime dell’intero complesso, comprese quindi le aree condominiali e i locali box, è posto ad una quota inferiore – grosso modo per un dislivello corrispondente alle prime due elevazioni (piano rialzato e primo) – rispetto al piano esterno della strada pubblica. Da ciò discende il motivo della precisazione contenuta nell’atto di acquisto (”... ubicata al piano primo salendo le scale, catastalmente secondo piano, ...”). Le palazzine, denominate “a” e “B”, sono dotate di un ingresso pedonale al civico n. 10 e di uno carrabile al n. 12 della suddetta via pubblica. L’ubicazione in una zona, quella compresa tra corso Francia e viale Italia ottimamente servita sia di servizi sia di attrezzature pubbliche, nonché la breve distanza dall’innesto alla tangenziale, che consente quindi anche la rapida immissione sulla viabilità autostradale, costituisce un innegabile pregio. Di converso, la commistione di funzioni assegnate all’edilizia che contraddistingue questo ambito (spesso in uno stesso edificio coesistono attività di commercio al minuto, uffici e residenze), non sempre rappresenta un vantaggio in rapporto alla qualità della vita.
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La tipologia distributiva è di tipo ordinario in rapporto al periodo di costruzione ed è caratterizzata da una certa attenzione allo sfruttamento degli spazi, sempre razionalmente organizzati. Dal punto di vista costruttivo si rileva la localizzazione baricentrica, rispetto all’impostazione planimetrica, del corpo scala ascensore e lo speculare posizionamento dei due appartamenti al piano. La tipologia strutturale prevede fondazioni continue e struttura portante intelaiata con pilastri e travi in calcestruzzo di cemento armato; le tompagnature perimetrali risultano in blocchi di calcarenite o laterizio (circa 30 cm di spessore) come anche le tramezzature (spessore 8 cm). I solai, di altezza 20/25 cm ad interpiano di circa m 3,20, sono del tipo misto, con travetti e cappa in calcestruzzo di cemento armato gettati in opera e laterizi con funzione di alleggerimento. Le rifiniture esterne sono di ottimo livello e non sono stati osservati particolari segni di dissesto o di ammaloramento. L’approvvigionamento idrico avviene dall’acquedotto comunale tramite l’impianto vasca-autoclave condominiale; gli scarichi delle acque luride vengono smaltiti nella pubblica fognatura; per le acque piovane vi sono adeguati sistemi di allontanamento. Il complesso residenziale è dotato di servizio di portineria, videocitofono, ascensore e di impianto antenna tv centralizzata. 2.1.2. Descrizione dell’unità immobiliare L’appartamento si sviluppa su circa metà del livello di piano, escludendo naturalmente la superficie occupata dai collegamenti verticali (corpo scala e ascensore), per un totale di circa 170 m2 coperti oltre il balcone di circa 10 m2 e la terrazza coperta di circa 21 m2. La superficie commerciale ammonta pertanto, considerando le superfici di balconi e terrazze al 50%, a circa 185 m2 in c.t. L’impostazione distributiva e tipologica è quella tipica dell’epoca di costruzione, con zona notte e zona giorno nettamente distinte e con servizi e camere ben disimpegnati. L’aerazione e il soleggiamento dei locali possono giudicarsi più che sufficienti, essendo tutti i vani dotati di ampie finestrature. La distribuzione tipologica risulta valida, per quanto una superficie abbondante venga destinata a disimpegni e corridoi; le rifiniture risultano di ottima fattura (pavimenti in parquet nelle zone di rappresentanza, ceramica nelle altre stanze e nei servizi, carta da parati in varie stanze, porte blindate a entrambi gli ingressi, ecc.) e in uno stato di manutenzione senz’altro accettabile, così come la situazione degli impianti idrico-sanitario, elettrico, telefonico e di riscaldamento. rispetto alla descrizione prima riportata, che è quella desunta dall’atto notarile corrispondente alla rappresentazione catastale, va precisato che in sede di sopralluogo si è rilevato: – una delle tre stanze è stata accorpata al salone; – la terrazza coperta è stata chiusa sui due lati con una struttura in vetro e alluminio ricavando un ambiente completamente isolato dall’esterno.
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Il box di pertinenza, localizzato nella stecca dei garage all’interno dell’area condominiale, non è risultato ispezionabile all’atto del sopralluogo in quanto fuori dalla disponibilità dell’attrice, come dichiarato dalla stessa che tuttora abita invece l’appartamento. Sulla stessa pertinenza non è stata riferita alcuna osservazione specifica né dalla ricognizione esterna del corpo garage emerge alcunché di significativo in termini di possibili problematiche manutentive o difetti. Si ritiene pertanto ragionevole ipotizzare che anche questo bene si trovi in condizioni di manutenzione e conservazione normali o comunque accettabili. 2.1.3. Posizione autorizzativa Dal citato atto notarile si evince che: “ai sensi e per gli effetti dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni … l’immobile … unitamente all’intero edificio di cui fa parte è stato costruito giusta la concessione edilizia rilasciata dal comune in data 11 febbraio 1992 n. 41 … e giusta la successiva concessione di variante n. 195 del 10 maggio 1994 … ; il relativo certificato di abitabilità e agibilità … è stato rilasciato … in data 13 marzo 1995, prot. 2028; e quello di conformità … in data 8 gennaio 1995”. 2.1.4. Il mercato immobiliare della zona L’analisi della situazione generale di mercato nella zona ove è ubicato l’immobile in oggetto va preceduta da una breve premessa sulle caratteristiche del sito, che è inserito in un vasto comprensorio prevalentemente residenziale sorto tra la fine degli anni ’60 e i primi anni ’80. L’ambito urbano in studio è fortemente caratterizzato per il fatto di costituire un esempio dello sviluppo avuto dalla città in ragione di principi essenzialmente speculativi: basti pensare al fatto che quasi tutte le costruzioni qui realizzate e risalenti alla stessa epoca hanno tipologia simile mentre le urbanizzazioni (strade di accesso, parcheggi) sono ricavate in spazi sostanzialmente residuali e quindi, di fatto, sottodimensionate rispetto alle moderne esigenze. Urbanisticamente non si può fare a meno di notare la configurazione irregolare, per non dire caotica, dell’interno dei grandi isolati rettangolari, pezzi di città ritagliati dalla viabilità principale del P.r.G., ottenuti dalla frammentazione delle campagne di quella che era, fino a qualche decennio fa, una delle più ambite zone di villeggiatura estiva. Per ciò che riguarda le condizioni socio-economiche dei residenti nella zona (caratteristica che si riverbera sulla parametrazione dei prezzi), va detto che queste sono da considerarsi complessivamente buone, trattandosi in gran parte di appartenenti al ceto medio, impiegati, commercianti, professionisti, ecc.. Il quadro generale del mercato immobiliare, al momento del presente incarico, è caratterizzato da una lieve ripresa della vivacità degli scambi per effetto della appetibilità legata all’indiscutibile discreto prestigio della zona, determinando nell’affitto prezzi attestati su soglie medio-alte. Nella compravendita si deve tenere in debito conto l’attuale fenomeno di riassestamento dei prezzi per effetto di un trend leggermente in rialzo, anche se, in generale, in questa zona i prezzi sono comunque più elevati rispetto ad altri quartieri della città.
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2.1.5. La valutazione degli immobili in base ai prezzi di mercato Dall’indagine di mercato condotta si è avuto modo di constatare che per appartamenti con analoghe dotazioni impiantistiche e stato di manutenzione nonché di superficie, numero di vani ed epoca di costruzione comparabili a quello in esame, i prezzi medi reali nella compravendita possono oscillare tra 2.200 e 2.800 a €/m2. Pertanto, assumendo a base di calcolo il valore di 2.700 €/m2 (superiore alla media tenuto conto del contesto, dello stato di conservazione, degli impianti e delle finiture), e una superficie commerciale pari a 185 m2 si otterrà l’importo di € 499.500, che si arrotonda a € 500.000. L’importo unitario sopraindicato può essere considerato valido anche al fine della stima del box, il cui valore può quindi determinarsi in € 48.000 in c.t. riferiti a circa 18 m2 di superficie commerciale lorda. 2.1.6. valutazione in base alla capitalizzazione del reddito Dai dati ricavati dalla ricerca di mercato condotta, si rileva invece che prezzi reali degli affitti in zona, sempre per appartamenti aventi requisiti confrontabili con quello in oggetto, si collocano tra € 1.200 e € 1.600 mensili. Come risulta dall’intimazione di sfratto per morosità notificato all’attrice il 7/02/2007 l’appartamento era peraltro locato al convenuto Bianchi e. fino al mese di dicembre 2006, ad un canone mensile di € 1.500. appare ragionevole assumere a riferimento l’importo massimo sopra specificato (comunque giustificato tenuto conto del contesto, dello stato di conservazione, degli impianti e delle finiture) ottenendo pertanto: – reddito lordo annuo € 19.200; – spese e imposte complessive € 3.000 (circa il 15% del reddito lordo); – reddito netto € 16.200; – saggio di capitalizzazione 3%. Calcolo del valore di capitalizzazione dell’appartamento: – vc = reddito netto annuo / saggio = 16.200 / 3% = € 540.000. Per quanto riguarda invece il box, i prezzi medi degli affitti si collocano tra € 100,00 e 200,00 mensili. a partire dall’importo medio mensile di € 150,00 si otterrà: – reddito lordo annuo € 1.800; – spese e imposte complessive € 200 (circa l’11% del reddito lordo, considerate le minori spese per manutenzione straordinaria rispetto all’appartamento); – reddito netto € 1.600; – saggio di capitalizzazione 4% (più alto, rispetto a quello applicato all’appartamento, per tener conto dei maggiori rischi di sfitto e inesigibilità). Calcolo del valore di capitalizzazione del box: – vc = reddito netto annuo / saggio = 1.600 / 4% = € 40.000.
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2.1.7. Determinazione del valore venale Considerato che la stima di un immobile è pur sempre un esercizio di astrazione correlato al verificarsi di condizioni teoriche, appare corretto – per opportuna cautela – assumere come valore venale definitivo la media aritmetica degli importi precedentemente determinati e cioè: – appartamento € (500.000 + 540.000) / 2 = € 520.000; – box € (48.000 + 40.000) / 2 = € 44.000. 2.2. Il valore venale alla data del luglio 2006 Dalle verifiche effettuate si è avuto modo di constatare che non esiste una raccolta ufficiale pubblica di dati sui prezzi medi degli immobili né sulle variazioni annuali degli stessi. Unico riferimento sono i rilevamenti ai fini fiscali eseguiti dal ministero delle Finanze che, tuttavia, non possono considerarsi pienamente indicativi delle effettive dinamiche commerciali e di mercato. al fine di determinare pertanto il valore dell’immobile riferito al mese di luglio 2006 (quindi circa un anno e mezzo fa), l’operazione deve essere condotta essenzialmente in base a criteri di esperienza e ragionevolezza. appare corretto, in tal senso, applicare al valore attuale un coefficiente di omogeneizzazione con la funzione di contemperare le oscillazioni dei prezzi di mercato degli immobili avutesi fino ad oggi, le quali – come è noto – maturano in rapporto a parametri e dinamiche generalmente differenti dalle variazioni, rilevate e pubblicate periodicamente, dei prezzi dei beni di consumo (cosiddetto “costo della vita”) che misurano il fenomeno dell’inflazione. tale coefficiente si individua nell’aliquota di riduzione globale del 5% che, attribuita agli importi sopradeterminati, fissa i valori – riferiti al mese di luglio 2006 – dell’appartamento in € 494.000 e in € 41.800 per il box. 2.3. Il valore del diritto d’uso a favore dell’attrice Per tale valutazione si è tenuto conto della generale applicabilità delle norme che regolano il diritto di usufrutto anche al diritto d’uso e di abitazione, in quanto compatibili ai sensi dell’articolo 1026 del codice civile. Con l’ausilio delle tabelle in uso ai notai, in relazione all’età dell’attrice indicata nella documentazione in atti e ipotizzando la durata a vita del diritto, si desume sinteticamente che il valore percentuale dello stesso ammonta all’85% del valore complessivo della proprietà. tale percentuale corrisponde quindi anche all’incidenza riduttiva sul valore della proprietà che comprime dell’aliquota del 15% gli importi totali determinati per l’appartamento e per il box di pertinenza. Per l’appartamento tale diritto si quantifica pertanto come segue: – con riferimento all’attualità: € 520.000 x 0,85 = € 442.000; – con riferimento al mese di luglio 2006: € 494.000 x 0,85 = € 420.000 in c.t. Per quanto riguarda il box si avrà invece:
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– € 44.00 x 0,85 = € 37.400 (valore attuale del diritto); – € 41.800 x 0,85 = € 35.500 in c t. (valore del diritto al mese di luglio 2006). La presente relazione, completa di n. 7 allegati, viene depositata in un originale e due copie per le parti con contestuale restituzione delle produzioni legali ritirate all’atto del giuramento. aLLeGatI: 1. verbale di giuramento; 2. verbale di sopralluogo; 3. rilievo fotografico; 4. visura catastale; 5. planimetria catastale in scala 1/200; 6. stralcio aerofotogrammetria in scala 1/2000; 7. tabella per il calcolo del diritto d’uso.
t 19. Relazione di consulenza tecnica di parte Luogo, data Gent.mo sig. … c/o Studio Legale avv. … via … n. … C.a.P. – CIttà
premessa Il sottoscritto arch. …, iscritto al n. … del relativo albo professionale, con studio in …, via … n. …, è stato nominato consulente tecnico di parte dal sig. …, parte attrice del procedimento in epigrafe iscritto al ruolo generale n … . Considerato che prossimamente sarà depositato l’elaborato peritale da parte del CtU nominato dal giudice dott. … si rassegnano di seguito le proprie osservazioni tecniche sulla scorta dei quesiti posti e degli esiti del sopralluogo eseguito in data … congiuntamente al suddetto CtU e all’ing. … CtP di parte convenuta (sig. …). Ci si riserva di formulare ulteriori osservazioni, deduzioni o note critiche non appena sarà possibile conoscere le risultanze della consulenza tecnica d’ufficio. 1. descrizione dei luoghi Il locale per cui è causa è un magazzino di circa 20 m² (approssimativamente m 4,00 x 5,00) ubicato in un corpo basso a una sola elevazione fuori terra all’interno dell’area di pertinenza condominiale dello stabile di via … n. … . risulta dagli atti di causa che detto immobile è stato occupato e utilizzato dal convenuto per circa 22 anni (1985/2007) come cabina di trasformazione dell’energia elet-
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trica per la successiva distribuzione al proprio stabilimento ubicato in area limitrofa mediante linea interrata. all’interno vi era quindi collocato un impianto tecnologico atto a trasformare l’energia elettrica da media tensione (400 v) alla tensione idonea alla commercializzazione (220 v). Le condizioni generali di tale corpo basso, suddiviso in diversi locali per lo più utilizzati come garage dai diversi proprietari, nel corso del sopralluogo effettuato il giorno … congiuntamente al CtU, arch. …, sono apparse, per quanto riguarda le condizioni dei prospetti esterni, al limite della sufficienza. La visione dall’alto della copertura, che è sembrata in condizioni accettabili, ha evidenziato interventi abbastanza recenti a carico della relativa impermeabilizzazione in guaina bituminosa. Le condizioni interne del locale dell’attore invece assai gravi, manifestando tutti i problemi lamentati in citazione, in particolare il crollo di buona parte dell’intradosso del soffitto, segni di diffusa umidità e quant’altro meglio specificato nel paragrafo seguente. anche ai fini della individuazione delle responsabilità, va precisato fin d’ora che non si hanno notizie di inconvenienti analoghi negli altri box limitrofi. 2. sussistenza del pregiudizio Così come riferito nell’atto di citazione, in data …, ottenuta la reimmissione in possesso del proprio immobile, l’odierno attore ha dovuto prendere atto della oggettiva inutilizzabilità dello stesso a causa di una serie di gravi danni dettagliatamente descritti nello stesso documento introduttivo del giudizio. Già in precedenza, è stato spiegato che tali danni sono tutt’oggi perfettamente riscontrabili (v. rilievo fotografico). essi possono così elencarsi: – crollo di buona parte del materiale che compone l’intradosso del solaio e, specificatamente, l’intonaco, il calcestruzzo dei travetti portanti e i laterizi di alleggerimento, in diversa entità; – carbonatazione e degrado generalizzato del conglomerato cementizio dei travetti non crollati associato a profonda ossidazione delle relative armature metalliche. tutto ciò è perfettamente visibile laddove è avvenuto il distacco del calcestruzzo con funzione di copriferro; – stato generale di ammaloramento degli intonaci sia delle pareti sia del soffitto, con perdita di coesione e consistenza e conseguente tendenza allo sfarinamento del materiale; – diffusa presenza di macchie di umidità, muffe ed efflorescenze su tutte le strutture; – il pavimento, ancorché rifinito originariamente solo allo stato di battuto cementizio, dopo la dismissione dei sopraindicati impianti, non è stato ripristinato. esso presenta, lungo il lato dx entrando e lungo quello di fronte, uno scasso realizzato per l’alloggiamento dei cavi elettrici. Detta trincea, di sezione rettangolare, sviluppa una lunghezza complessiva di circa m 6,00, una larghezza di cm 30 e una profondità di cm 40 (tali misure sono state rilevate dal CtU in contradditorio in sede di sopralluogo); – analogamente non sono state ripristinate le pareti che, oltre alle manifestazioni descritte dovute inequivocabilmente ad infiltrazioni umidifere, conservano car-
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telli segnaletici, zanche, tassellature e quant’altro collocato dal convenuto. In particolare nella parete di sx non sono state rimosse neppure le griglie di aerazione, necessarie per evitare il surriscaldamento dell’impianto di trasformazione dell’energia elettrica. 3. opere necessarie per il ripristino dello status quo ante e relativi costi Le lavorazioni da eseguire per la riparazione dei danni e l’eliminazione del pregiudizio al fine di potere utilizzare in sicurezza l’immobile, riguardano in sintesi: a. rimozione di tutte le parti pericolanti e/o incoese delle pareti e del soffitto; b. rimozione dei relitti degli apparati tecnologici e di quant’altro abbandonato dal convenuto; c. ripristino degli intonaci di pareti e soffitto, compresa tinteggiatura; d. ripristino delle sezioni reagenti delle armature e del conglomerato cementizio che costituiscono la struttura del solaio nonché collocazione di nuove volterrane in laterizio in sostituzione di quelle crollate o danneggiate o comunque a rischio di crollo; e. ripristino della pavimentazione, con il riempimento dello scasso e tenendo conto di eventuali pendenze per il deflusso di acque superficiali (p. es. acque di lavaggio, trattandosi di un locale pertinenziale utilizzabile anche come autorimessa); f. ripristino dell’impianto di illuminazione (adeguato alle caratteristiche e all’utilizzo del locale); g. controllo e ripristino delle funzioni protettive del manto di impermeabilizzazione della copertura. tali interventi, nella sostanza, corrispondono qualitativamente e quantitativamente a quelli indicati nel computo metrico estimativo a suo tempo predisposto e allegato all’atto di citazione che specifica congruamente in € 15.000 oltre Iva la spesa necessaria per rendere di nuovo utilizzabile in sicurezza l’immobile in questione. 4. derivazione causale del pregiudizio accertato Nonostante quanto contestato nella difesa opposta dal convenuto e dal proprio CtP in merito a una non meglio dimostrata “naturale obsolescenza e vetustà” dell’immobile, gli inconvenienti riscontrati sono senza dubbio da addebitare alle seguenti cause: – incuria e carenza di manutenzione ordinaria da parte del convenuto, per quanto riguarda le condizioni generali. Il sopralluogo ha evidenziato che i materiali delle pareti e del soffitto risalgono all’epoca di realizzazione dell’immobile e non sono mai stati oggetto di attenzione né sono stati protetti in alcun modo. In proposito va enfatizzata l’aggressione ai materiali edilizi procurata sia dalle emissioni di calore (probabilmente non elevatissime ma certo innaturali) sia dalle emissioni dei campi elettromagnetici (microonde) che, com’è noto ai più, vengono prodotte da tutte le apparecchiature elettriche in proporzione alle loro caratteristiche e potenza. In proposito si fa rilevare che la presenza di apparecchiature pericolose e comunque non inerti nelle cabine elettriche di trasformazione comporta il rispetto di norme di sicurezza specifiche. Nelle stesse non è
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ovviamente possibile la permanenza di persone. Ciò, infatti, è anche attestato dai cartelli di avvertenze tuttora esistenti sui luoghi; – mancata segnalazione, da parte del convenuto, di eventuale necessità e urgenza di interventi di manutenzione straordinaria (di competenza del proprietario), per quanto riguarda le infiltrazioni umidifere provenienti dal soffitto che si sono estese – in assenza di tempestivi controlli e/o riparazioni – fino a compromettere la stabilità del soffitto che, infatti è parzialmente crollato. Sotto questo profilo, si ha altresì ragione di ritenere che le maggiori infiltrazioni umidifere e i conseguenti crolli non siano avvenuti durante l’esercizio della cabina elettrica bensì nel periodo di tempo compreso tra la dismissione delle apparecchiature elettriche e la reimmissione in possesso; – mancato ripristino dello stato dei luoghi in sede di restituzione del bene, per quanto riguarda la trincea eseguita nel pavimento e quant’altro ancora non rimosso. Il Tecnico
aLLeGatI: 1. rilievo fotografico; 2. rilievo grafico; 3. nota spese e competenze.
t 20. calcolo dell’indennità di occupazione di un alloggio premessa Con ordinanza del G.I., dott.ssa … del …, il sottoscritto arch. … – regolarmente iscritto all’ordine degli architetti della provincia di … e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato nominato Consulente tecnico d’Ufficio in relazione al procedimento n. …/… avviato dal Fallimento … & C. S.a.S. nei confronti della … S.p.a. In sintesi, parte attrice chiede la revoca dell’atto di compravendita notaio m. … del … con cui un piccolo appartamento in …, via … n. …, è stato trasferito dalla società fallita alla convenuta ipotizzandone finalità pregiudizievoli per le garanzie patrimoniali dei creditori, anche per l’incongruità del corrispettivo convenuto (€ 10.000), nonché – tra l’altro – il pagamento di una somma per la detenzione e il possesso dell’immobile oltre interessi e rivalutazione monetaria. Specificatamente, l’incarico – così come riportato nella citata ordinanza ammissiva – è stato disposto al fine di rispondere al seguente quesito: “… quantificare, con riferimento all’immobile oggetto di causa, l’indennità di occupazione maturata a far data dalla notifica dell’atto di citazione, con indicazione dei criteri di calcolo da seguire per la determinazione dell’indennità in relazione al periodo successivo al deposito della relazione peritale”. Per la consegna dell’elaborato peritale, in base a quanto stabilito nel verbale di giuramento del …, è stato fissato termine di giorni 60 decorrenti dalla stessa data (scadenza … – prossima udienza …).
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1. Attività condotte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – consultazione del fascicolo; – acquisizione di visura e planimetria catastale; – esecuzione delle attività peritali sui luoghi, con contestuale rilievo fotografico e verifica di coerenza metrico-dimensionale dell’immobile da periziare; – reperimento delle basi cartografiche appropriate per l’inquadramento territoriale ed urbanistico; – tutte le verifiche, analisi e valutazioni tecnico-economiche necessarie per rispondere al quesito; – stesura, collazione e riproduzione degli elaborati peritali e dei rispettivi allegati. a causa di difficoltà nel reperimento delle chiavi, è stato necessario rinviare più volte l’accesso al bene, eseguito solo in data …. Da ciò è dipeso il breve ritardo nel deposito della presente. 2. svolgimento delle operazioni peritali 1. Con r.a.r. del … è stata data comunicazione scritta al debitore e al creditore procedente dell’inizio delle operazioni peritali, fissato per giorno … alle ore 16,00 sui luoghi. 2. È stata acquisita presso la competente agenzia del territorio sia la visura catastale aggiornata sia la planimetria catastale dell’appartamento. Dalla consultazione di detti documenti si riscontra che i dati catastali riportati in atti sono quelli effettivi. 3. Il sopralluogo eseguito ha permesso di riscontrare che il bene corrisponde nella sua consistenza complessiva a quanto descritto graficamente nella planimetria catastale, a meno di leggere differenze metrico-dimensionali. 3. Bene oggetto degli accertamenti appartamento sito in …, via … n. …, piano terra, costituito da saletta, tre vani e accessori per m² 45 circa oltre m² 4 di cortiletto ad uso esclusivo; in Catasto al foglio …, particella n. …/…; confinante con locale terrano ad uso negozio, con androne condominiale e corpo scala, con atrio interno e pozzo luce. al momento del sopralluogo il bene è risultato nella disponibilità di parte convenuta, seppur inutilizzato anche perché oggettivamente inabitabile come sarà in appresso descritto. 3.1. Inquadramento urbanistico-territoriale Lo stabile condominiale in cui è ubicato l’appartamento in questione, è una piccola palazzina di complessive 6 elevazioni fuori terra. realizzata in epoca antecedente il 1° settembre 1967, è stata dichiarata abitabile nel 1956. L’edificio ricade in una zona residenziale/commerciale a carattere semi-periferico, contraddistinta urbanisticamente dall’asse di penetrazione urbana della via da cui accede, tra i principali della città. Si tratta di un’area con un edificato sviluppatosi
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nel corso di tutto il ’900 e divenuto oggetto – in particolare negli ultimi due-tre decenni di quel secolo – di un diffuso processo di saturazione anche dei terreni che degradano verso l’alveo del vicino fiume, oltre che di sostituzione della preesistente bassa edilizia di borgata. Così come in altre zone site nelle vicinanze di importanti assi commerciali cittadini (viale …, via …, ecc.), si osserva una squilibrata prevalenza della funzione abitativa a discapito delle attrezzature collettive e di servizio. Una peculiarità specifica della via …, che la differenzia dai contesti urbanistici appena ricordati, è quella di costituire un collegamento viario diretto tra zone periferiche e il centro cittadino. esso, infatti, rappresenta il prolungamento della via … oltre le mura della città antica (via …) e che da piazza …, giunge sino all’ingresso dell’autostrada. Ciò permette di osservare lungo il tracciato, man mano che ci si sposta verso l’esterno, un variegato panorama di differenti tipologie insediative per lo più popolari e semipopolari: dalle modeste case tipiche di centro storico alle palazzine d’affitto fine ’800; dalle basse schiere anni ’50 agli edifici a torre degli anni ’70 e ’80. 3.2. Condizioni, caratteristiche, consistenza e stato d’uso va sottolineato in via preliminare che l’immobile, ubicato al piano terreno dello stabile, non è accessibile dall’androne condominiale, essendo stata murata la porta di ingresso. L’ispezione del bene è stata possibile solo introducendosi attraverso una breccia esistente in uno dei muri divisori con un adiacente magazzino, pure nella disponibilità di parte convenuta. Le condizioni generali del piccolo appartamento sono di assoluta fatiscenza e inabitabilità. esso versa in stato di evidente abbandono da molto tempo, come attesta la presenza di rifiuti e sfabbricidi, la mancanza di infissi, le tracce di infiltrazioni umidiferi e talune ampie lesioni. In ordine alle principali caratteristiche costruttive e di rifinitura, si riferisce pertanto sinteticamente quanto appresso, precisando che la superficie commerciale dell’immobile, nell’attuale configurazione, può considerarsi in c.t. pari a m² 50 (superficie coperta m² 45), mentre l’altezza utile dei vani è di circa m 3,00. – Strutture: di fondazione, di elevazione e dei solai in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea o laterizio, così come i tramezzi divisori. – Intonaci/finiture interne dell’appartamento: intonaco civile per interni originariamente definito con idropittura o prodotti similari; bagno e cucina con basso rivestimento parietale in ceramica. – Pavimentazione: piastrelle in segati di marmo. – Impianto idrico-sanitario e elettrico: entrambi inesistenti o non funzionanti. – Impianto di riscaldamento/condizionamento: inesistente. – Infissi esterni: asportati e/o inutilizzabili. – Infissi interni: asportati e/o inutilizzabili. – Spazi e pertinenze esterne: piccolo cortiletto accessibile da due stanze. – Segni di dissesto e/o degrado: evidente lesione muraria in una delle stanze che accedono al cortiletto.
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– Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: pessimo. 3.3. Accessori e pertinenze Il bene non possiede pertinenze specifiche ad eccezione del citato cortiletto ad uso esclusivo di m² 4. 4. determinazione dell’indennità di occupazione La fase di valutazione economica va introdotta da una breve premessa, ricordando – in primo luogo – che ogni stima altro non è che un mero esercizio di astrazione in cui l’attendibilità del risultato dipende essenzialmente dalla correttezza dell’impostazione teorica del problema e dalla riduzione al minimo dei possibili fattori di errore. al fine di considerare opportunamente entrambi questi elementi, in genere la determinazione del valore di stima si ottiene in termini di media aritmetica dei risultati ottenuti applicando due o più differenti criteri (o metodi) di stima. Nel caso del calcolo del valore immobiliare di un appartamento, per esempio, i criteri di norma applicabili sono quelli del “valore venale” o di mercato (mediante procedimento sintetico) e quello del “valore di capitalizzazione” del reddito in relazione ad un dato tasso di rendimento finanziario del capitale impiegato, cd. saggio di “capitalizzazione” (mediante procedimento analitico). Quando il quesito riguarda la determinazione del “valore locativo” del bene, cioè la sua redditività in regime di locazione, è possibile ottenere risultati mediante almeno tre criteri: 1. con procedimento sintetico, in base ai valori di mercato medi unitari per la locazione rilevati da indagine statistica o di mercato; 2. con procedimento analitico, applicando inversamente il metodo del “valore di capitalizzazione” cioè derivandone la redditività teorica a partire dal valore di mercato del bene, assunto ipoteticamente pari al valore di capitalizzazione, e in relazione al tasso medio di rendimento dell’investimento immobiliare (saggio di capitalizzazione); 3. con procedimento legale, quando il valore locativo deve dipendere dai parametri stabiliti dalla normativa sull’“equo canone” (legge n. 392 del 1978). Data la fattispecie giuridica che ci occupa – da confinare all’ambito dei rapporti privatistici – e per la tipologia del bene per cui è causa – appartamento destinato ad abitazione residenziale – la natura dell’indennizzo per l’occupazione dell’immobile non può che essere assimilata al canone di locazione spettante al proprietario. Considerato poi che il degrado in cui oggi il bene versa ne comporta l’oggettiva inabitabilità, il criterio applicabile in via preferenziale tra quelli prima declinati è il secondo, in quanto permette di ricavare la rendita teorica del bene indirettamente, considerando la potenziale (e ragionevole) capacità di produrre reddito da parte di un capitale finanziario equivalente al valore di mercato del bene stesso. a questo proposito va evidenziato che l’atto di compravendita di cui si chiede la revoca non accenna minimamente a condizioni di manutenzione particolari o di precarietà dell’alloggio. appare pertanto lecito pensare che l’attuale pessimo stato di con-
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servazione sia maturato (o peggiorato) successivamente, di certo a causa di incuria e anche vandalismi, ma comunque (in primo luogo) durante i sette anni di detenzione della parte oggi convenuta e (in secondo) per ragioni non imputabili a parte attrice. Chiarito ciò, poiché il quesito mira alla quantificazione dell’indennizzo a far data dal novembre 2008, occorre risalire alle quotazioni immobiliari vigenti all’epoca. a tal fine è possibile riferirsi ai valori delle abitazioni civili pubblicati dall’osservatorio del mercato Immobiliare dell’agenzia del territorio per il II semestre 2008, assumendo a base delle calcolazioni quelli minimi per tener conto delle caratteristiche, tutto sommato di rango popolare, sia dell’appartamento sia del contesto in cui è collocato. Pertanto: – vc (valore di capitalizzazione = valore di mercato dell’alloggio) = €/m² 1.350 x m² 50 = € 67.500; – t (tasso medio della redditività immobiliare nella zona desunto dalle stesse tabelle o.m.I.) = 3,5%; – r.a.L. (reddito annuo Lordo) = vc x t = € 67.500 x 3,5% = € 2.362,50; – Indennità di occupazione = Canone mensile = r.a.L. / 12 = € 2.362,50 / 12 = € 196,88 che si arrotonda a € 200; – Indennità di occupazione per il periodo intercorrente tra la notifica dell’atto di citazione e la redazione della presente (17 mesi) = € 200 x 17 = € 3.400. 5. modalità di calcolo successivamente al deposito della relazione ai fini della determinazione dell’indennità di occupazione in relazione al periodo successivo al deposito dell’elaborato peritale, si ritiene congruo l’importo annuo di € 2.400 (€ 200 mensili), sottolineando che eventuali modeste differenze per la rivalutazione monetaria devono considerarsi assorbite nelle calcolazioni soprariportate, stante la nota flessione dei valori immobiliari degli ultimi mesi. Detto importo dovrà essere adeguato con decorrenza … di ogni anno, in misura del 75% della variazione in aumento dell’indice dei prezzi al consumo rilevato dall’IStat rispetto all’anno precedente. aLLeGatI 1. fax di convocazione sopralluogo in data …; 2. corrispondenza (n. 4 e-mail) attestante le difficoltà incontrate per accedere all’immobile; 3. verbale di sopralluogo; 4. visura catastale; 5. planimetria catastale; 6. immagine satellitare per inquadramento urbanistico-territoriale; 7. stralcio p.r.g. per inquadramento urbanistico; 8. rilievo fotografico; 9. rilevamento quotazioni immobiliari pubblicati dall’agenzia del territorio per il periodo di riferimento. Il C.T.U.
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t 21. Verifica delle condizioni di inabitabilità di un appartamento premessa Con ordinanza del G.I., dott. … del …, il sottoscritto arch. … – regolarmente iscritto all’ordine professionale e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato nominato Consulente tecnico d’Ufficio in relazione al contenzioso n. …/… avviato dal sig. … contro il Condominio di via … n. …. Nella lite risultano altresì coinvolti: – l’impresa edile … s.r.l., nella qualità di esecutrice di lavori oggetto di contestazione; – il professionista incaricato della direzione tecnica dei suddetti, geom. …; – la compagnia … assicurazioni s.p.a. con cui l’impresa stipulò una polizza assicurativa a copertura di eventuali rischi. In sintesi, parte attrice lamenta l’impossibilità di fruire del proprio appartamento, sito al quarto piano dello stabile condominiale, a causa della mancata esecuzione delle riparazioni necessarie per eliminare fenomeni infiltrativi avvenuti a partire dall’anno 2001 e provenienti dal soprastante lastrico solare. 1. il quesito Specificatamente, l’attuale incarico è stato disposto al fine di rispondere al quesito descritto nell’ordinanza ammissiva della consulenza e che qui di seguito si riporta: «… accertare se le condizioni nelle quali l’appartamento dell’attore versava alla data della citazione erano tali da renderlo “inabitabile”, in tutto o anche solo in parte …». Per la consegna dell’elaborato peritale, in base a quanto stabilito nel verbale di giuramento è stato fissato termine di giorni 60 decorrenti dalla data di inizio delle operazioni peritali (scadenza … – prossima udienza …). 2. Attività condotte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – consultazione e studio dei fascicoli; – inizio ed esecuzione delle attività peritali sui luoghi, con contestuale rilievo fotografico; – stesura, collazione e riproduzione dell’elaborato peritale completo dei relativi allegati. 3. descrizione dello stato attuale dei luoghi Dal sopralluogo effettuato in data … si è riscontrato che la situazione attuale dell’appartamento dell’attore al piano 7°, scala “a” dello stabile condominiale presenta indizi di pregresse infiltrazioni, non attive al momento del sopralluogo mediante percolazioni o stillicidio, nei seguenti vani: – Salone (affaccio lato via …). Segni di pregresse infiltrazioni umidifere nel soffitto che, in più punti, risponde alla battitura con il tipico suono cupo e poco rassicurante del materiale decoeso (v. planimetria). – Soggiorno (affaccio lato via …). Segni di umidità meno evidenti e analoga risposta alla battitura.
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– Corridoio. L’intradosso del solaio è tuttora occultato dal controsoffitto in cartongesso, posto a una quota di circa m 2,40 dal pavimento, lasciato allo stato grezzo e non tinteggiato. – Camera padronale e stanza dei trofei (affaccio lato viale …). anche in questi vani è stata realizzata una controsoffittatura in cartongesso ma, questa volta, regolarmente tinteggiata con idropittura di colore bianco. In detti vani e nel ripostiglio, il controsoffitto è stato collocato alla sommità della parete, allo stesso livello quindi dell’intradosso della struttura del solaio (altezza dal pavimento m 3,00 circa). – Ripostiglio. Si tratta di un piccolo vano, posto all’estremità del corridoio, in cui si è verificata, in epoca successiva alla citazione, la caduta di un pannello di cartongesso del controsoffitto. Dalle striature ancora presenti sulla parete, l’elemento deve essersi distaccato poiché imbibito d’acqua infiltratasi dal livello superiore. In proposito va fatto notare che vi è corrispondenza geometrica tra la zona dell’infiltrazione e una delle bocchette di scarico dei pluviali della soprastante terrazza. Terrazza a livello di proprietà sig. … al piano 8° a carico della pavimentazione devono pertanto confermarsi i rilievi evidenziati nella relazione tecnica di parte in atti e cioè (in sintesi): – scarsa efficienza ed errata realizzazione delle pendenze, come indicato dalle numerose ed evidenti macchie di terra e calcare nei punti ove in cui l’acqua ristagna nonché dalle infiltrazioni segnalate anche all’interno dello stesso appartamento a livello; – imperfetta collocazione del manto che è contraddistinto da conche, avvallamenti e altri difetti (assenza di giunti di ripartizione, raccordi con le soglie di marmo di alcune aperture eccessivamente ampi, diffusa presenza di scrostamenti e soluzioni di continuità nel materiale usato per le fughe delle piastrelle). Si precisa infine che l’appartamento dell’attore risulta arredato in ogni stanza ispezionata ed appare abitato dal medesimo, seppur con i disagi che la situazione di fatto comporta. anche la terrazza al piano 8° di proprietà sig. …, attrezzata con mobili per esterno e numerose piante in vaso, è regolarmente utilizzata dal proprietario e dalla sua famiglia. 4. Le risposte ai quesiti 5.1. Condizioni, dal punto di vista dell’abitabilità, dell’appartamento dell’attore L’espressione di un giudizio obiettivo sulle condizioni di “abitabilità” dell’immobile dell’attore, intese ovviamente non in senso strettamente amministrativo ma sotto il profilo, di più ampia portata, del cosiddetto “normale godimento” e disponibilità del bene, non può prescindere da una fase di analisi, sommaria ma completa, di tutte quelle caratteristiche (ubicazione, tipologia, dimensione, finiture, stato e destinazione d’uso, appetibilità commerciale, ecc.) che infine ne contraddistinguono funzioni e rango.
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Si premette che lo stabile condominiale si trova in una zona piuttosto centrale e, in quanto tale, ben apprezzata dal punto di vista commerciale sia per immobili a uso abitativo sia ad uso ufficio. La situazione complessiva di manutenzione dello stabile, certamente di tipo signorile, si presenta a prima vista buona anche in virtù dei lavori di manutenzione e rinnovo di talune parti comuni (facciata, androne) eseguiti negli ultimi anni. L’appartamento, costituito da sei vani e accessori per una superficie commerciale di circa m² 190, pur non possedendo caratteristiche di lusso, possiede comunque finiture di discreto livello. a parte le problematiche oggetto del contenzioso che ne condizionano oggettivamente l’utilizzo, l’alloggio non manifesta segni di incuria o di disinteresse da parte del proprietario. Dall’indagine di mercato condotta, appartamenti in condizioni di “normale” uso e manutenzione, con caratteristiche intrinseche e estrinseche paragonabili a quelle dell’appartamento in esame, possiedono quotazioni attestate su valori che si possono considerare medio-alti (tra 4.000 e 4.600 euro/m² di superficie commerciale). In relazione a quanto appena esposto è pertanto evidente che la mera possibilità di un qualche utilizzo da parte del proprietario, da un lato, o, dall’altro, l’assenza di un provvedimento formale di revoca dell’abitabilità da parte della P.a., non può ritenersi bastevole per concludere nel senso della sussistenza in concreto di condizioni di godimento definibili “normali”. Peraltro, a mente dell’art. 40 del regolamento edilizio comunale, “Tutti gli edifici devono essere, nel loro complesso ed in ogni locale, confortevoli, funzionali, salubri, sicuri…”. tale condizione, come facilmente intuibile, è anche prerequisito necessario al rilascio del certificato di abitabilità per le nuove costruzioni o per quelle oggetto di tipologie di interventi soggette a titolo abilitativo (p.es. restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia). Ciò premesso, in riferimento agli inconvenienti accertati e tutt’ora riscontrati nell’appartamento dell’attore, va considerato quanto segue: – negli anni 2001-2002 si manifestarono, nell’appartamento di proprietà attorea, infiltrazioni umidifere nei soffitti di vari ambienti, che fu accertato provenire dal lastrico solare sovrastante; – gli interventi successivamente eseguiti sul detto lastrico solare dall’impresa edile … nel 2004 non sono stati collaudati e, contestati dallo stesso Condominio appaltante, sono in atto oggetto di una controversia giudiziaria con l’impresa; – dopo i lavori sul lastrico solare, sono stati commissionati dal Condominio (a quanto pare ad altra impresa) anche quelli di ripristino dei soffitti dell’appartamento dell’odierno attore; – i suddetti lavori di ripristino dei soffitti vennero intrapresi alla fine dell’anno 2006 ma non furono mai completati poiché l’impresa esecutrice abbandonò il cantiere anzitempo. essi, pertanto, oltre a non apparire realizzati “a perfetta regola d’arte”, inconfutabilmente non possono in alcun modo essere collaudati né certificati come regolarmente eseguiti, appunto per non essere mai stati completati; – nell’aprile del 2007, secondo quanto riportato nel verbale di sopralluogo redatto in sede di visita di collaudo si rilevarono, tra le altre contestazioni, “tracce di umidità in tre vani” dell’appartamento in questione nonché, nell’appartamento al soprastante piano 8° “ristagni d’acqua sulla terrazza ad uso esclusivo” e “infiltrazioni d’acqua in corrispondenza degli infissi all’interno”. analoghi proble-
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mi vennero altresì riscontrati ai danni degli altri alloggi al piano penultimo (sig. …) e ultimo (sig. …); – in ben oltre la metà della superficie dell’appartamento dell’attore non si riscontrano ad oggi sufficienti requisiti di comfort, funzionalità, salubrità e sicurezza, essendo presenti in più punti dei soffitti reali inconvenienti, sebbene di genere, portata e entità variabile. Specificatamente: ammaloramenti e potenziale rischio di dissesti (nei vani salone e soggiorno); dissesti veri e propri (nel ripostiglio); lavori incomplete (nel corridoio); opere né collaudate né certificate come regolarmente eseguite (nelle due stanze che non presentano danni apparenti). Da tali considerazioni consegue una valutazione oggettivamente e complessivamente non positiva in ordine alle condizioni di “abitabilità” dell’alloggio. Ciò con riguardo particolare al profilo del “normale” godimento e disponibilità dello stesso, in relazione alle sue caratteristiche. risulta infatti di tutta evidenza che l’immobile, seppur utilizzato dall’attore con spirito di sopportazione per gli incontestati disagi (e, presumibilmente, per l’impossibilità di dotarsi di una sistemazione alternativa), nello stato in cui versa non potrebbe essere affittato o venduto se non, ovviamente, a prezzi di molto inferiori a quelli correnti di mercato. Prezzi che, dato il contesto, si possono certamente ipotizzare ben al di sotto della cosiddetta “soglia di convenienza” (limite economico inferiore oltrepassato il quale il proprietario preferisce togliere il bene dal mercato). altrettanto evidente risulta poi la totale inidoneità del bene – sia dal punto di vista del decoro sia da quello delle responsabilità in caso di incidente – per un utilizzo implicante la presenza di terzi (p.es. come studio professionale), costituendo la probabilità di distacchi da alcuni soffitti non un ipotetico limen ma solo una questione di tempo. Non va infine trascurato che la pendenza anche di un altro giudizio civile (r.G. n. …/…) tra il Condominio e l’impresa edile … s.r.l. avente ad oggetto i lavori da questa eseguiti sul lastrico solare costituisce, di fatto, un elemento ostativo molto serio ai fini della commerciabilità di entrambi gli appartamenti coinvolti. ma, evidentemente, lo è in via principale per quello sottostante. La presente relazione di consulenza tecnica d’ufficio viene depositata, unitamente agli allegati in appresso elencati, in cinque esemplari (un originale e quattro copie per le parti in causa). aLLeGatI 1. verbale di sopralluogo; 2. rilievo fotografico; 3. tavola di inquadramento generale e territoriale; 4. planimetria appartamento al piano 7° con la localizzazione degli inconvenienti; 5. planimetria appartamento al piano 8° riportante la localizzazione degli inconvenienti al piano sottostante. Il C.T.U.
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t 22. individuazione di un immobile ai fini dell’immissione in possesso Luogo, data. Gent.mo dott. … UFFICIaLe GIUDIzIarIo C/o Corte D’aPPeLLo C.a.P. – CIttà
oggetto: esecuzione immobiliare n. …/…. Immissione in possesso di un magazzino in …, via … n. …, a favore della società … s.r.l. In data … la S.v. ha posto al sottoscritto il seguente quesito: «… individuare esattamente l’immobile oggetto della presente immissione in possesso date le discordanze tra quanto indicato nel decreto di trasferimento … e quanto rinvenuto in loco e indicarne l’esatta corrispondenza. Si precisa che nel decreto di trasferimento il bene in oggetto viene indicato in “locale di sgombero di m² 26 al piano cantinato, contraddistinto con il n. …, confinante con corridoio di servizio su due lati, con locale condominiale e con proprietà aliena”. Di fatto sui luoghi il magazzino contraddistinto con il suddetto n. … non risulta, da una misurazione approssimativa, esteso m² 26». a riguardo si rassegna quanto segue. 1. La CtU relativa all’esecuzione immobiliare in oggetto è stata depositata il …. Nell’elaborato peritale il bene in questione è stato individuato sui luoghi sulla base degli elementi riportati in atti e corrispondenti sostanzialmente a quelli sopra indicati (cfr. atto di pignoramento). Nel “Riepilogo per la vendita” il medesimo è stato identificato a mente dell’art. 2826 c.c. mediante indicazione della natura, dell’ubicazione, degli estremi catastali e di tre suoi confini come segue (cfr. pag. 15): “locale di sgombero (m² 26) sito nella stessa via … n. … al piano cantinato, contraddistinto con il n. 23, denunziato all’UTE con scheda n. … del … (partita …). Confinante da due lati con corridoio di servizio, con locale condominiale e con proprietà [omissis]”. 2. alla perizia è allegato, tra l’altro, il titolo di provenienza (cfr. all. 7, atto di donazione in notaio … del …) in cui il box è così descritto: “ambiente adibito a locale di sgombero … situato al piano interrato dello stabile, precisamente quello distinto con il n. … confinante da due lati con corridoio di servizio, con locale condominiale e con proprietà …”. 3. Per quanto riguarda gli estremi catastali del magazzino, la planimetria catastale acquisita riporta i seguenti dati (cfr. allegato 8 alla CtU): “foglio …, mappale …, subalterno …”; nonché la seguente annotazione d’ufficio: “prot. … – data …”. 4. relativamente alla consistenza (superficie) del box, la suddetta planimetria catastale evidenzia le seguenti dimensioni medie misurate alla scala metrica di 1/200: m 9,00 (lunghezza) x m 2,90 (larghezza) = m² 26,10 (area).
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5. L’indicazione dei confini desumibile sia dalla planimetria catastale sia dallo stato dei luoghi è coerente con quella descritta nell’atto di provenienza: “ambiente adibito a locale di sgombero … confinante da due lati con corridoio di servizio, con locale condominiale e con proprietà …”. 6. Nel verbale di sopralluogo a suo tempo effettuato si precisò che “il garage risulta suddiviso in due a mezzo di una paretina in lamiera” (struttura precaria e comunque facilmente amovibile). È appena il caso di far presente che tale precisazione non concerne la situazione giuridica del bene ma specifica le condizioni di utilizzo del bene attribuite liberamente dal proprietario allo stesso. 7. Da quanto recentemente appreso, la società aggiudicataria … s.r.l. (soggetto subentrato nella proprietà del cespite espropriato) sarebbe già nel possesso di una porzione del box in questione, in particolare quella retrostante. Per tutto quanto sopra può affermarsi che il magazzino oggetto dell’immissione in possesso corrisponde a quello pignorato, descritto in perizia e indicato del decreto di trasferimento, fermo restando che rimane da consegnare alla società … s.r.l. la sola porzione con accesso dall’interno n. … occupata (unitamente all’appartamento al piano 3° pure coinvolto nella procedura esecutiva) dai sigg. …, i quali ad oggi non hanno ancora provveduto al rilascio. Il tecnico
aLLeGato 1. nota spese e competenze.
t 23. conciliazione in ordine a danni in un negozio premessa Con ordinanza del Presidente del tribunale datata … (notificata il … successivo), il sottoscritto arch. … – regolarmente iscritto all’ordine professionale e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato nominato CtU per eseguire un accertamento tecnico preventivo finalizzato a verificare quanto esposto dalla ditta … s.r.l. nel ricorso depositato ai sensi dell’art. 696-bis c.p.c. La parte ricorrente, in particolare, lamenta il verificarsi di fenomeni umidiferi causati da una colonna di scarico idrico discendente dai piani soprastanti dello stabile e allocata in un cavedio internamente al negozio che conduce in …, via … n. … Per tale ragione, sono stati coinvolti nel procedimento il Condominio dello stabile e i signori … e …, proprietari dei due appartamenti al piano superiore (primo). Le operazioni peritali hanno avuto inizio sui luoghi solo il giorno … per alcune difficoltà incorse nelle notifiche al sig. … che, pur risultando formalmente residente nello stabile, in realtà non vi abita (vedasi nota di chiarimento avv. … del … – all. 1). In sede di sopralluogo è stato esperito il tentativo di conciliazione ai sensi dell’art. 696-bis c.p.c. che, grazie anche alla disponibilità manifestata dal Condominio all’esecuzione delle riparazioni necessarie, ha ottenuto esito positivo come da verbale di conciliazione allegato.
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In considerazione pertanto del fatto che è stato possibile giungere alla ricomposizione della questione, la presente relazione si limiterà solo a descrivere sommariamente le attività svolte. 1. Le richieste di parte ricorrente Il ricorso spiega a pag. 3 le richieste affidate all’istanza di accertamento tecnico preventivo ex art. 696-bis c.p.c. esse possono così sinteticamente elencarsi: a) verificare quanto lamentato e lo stato dei luoghi; b) indicare le cause dei danni; c) indicare la proprietà delle tubature da cui provengono le infiltrazioni; d) indicare le opere necessarie alla soluzione della problematica, quantificandone i costi. 2. Attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – studio del fascicolo contenente gli atti prodotti dal ricorrente; – convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (telegramma del … – all. 2); – inizio ed esecuzione delle operazioni peritali (verbale di sopralluogo del 29-122009 e relativo rilievo fotografico – all. 3 e 4); – stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati. Nel corso delle indagini tecniche condotte è stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione: – localizzazione planimetrica delle infiltrazioni (all. 5); – planimetria catastale dell’immobile (all. 6); – verbale di conciliazione del … (all. 7 in atto separato). 3. il tentativo di conciliazione In sede di inizio delle operazioni peritali, il …, dopo avere eseguito la ricognizione dei luoghi, è stato esperito il tentativo di conciliazione prescritto dall’art. 696-bis c.p.c. (v. verbale di sopralluogo). a seguito della disponibilità manifestata dal Condominio all’esecuzione di un saggio per l’accertamento della causa del danno (e la conseguente riparazione), si è deciso di aggiornare i lavori a un successivo accesso fissato per il … . alla ripresa dei lavori si è giunti pertanto a formalizzare l’accordo che in sintesi contempla, da una parte, l’assunzione da parte del Condominio dell’obbligo di eseguire a partire dal giorno … p.v. le riparazioni necessarie nonché l’accollo delle spese legali e della CtU (ferma restando l’eventuale provvisoria imputazione di queste ultime a carico della parte ricorrente); dall’altra la rinuncia della ditta … s.r.l. al risarcimento dei danni derivanti da perdita della clientela e chiusura dell’esercizio commerciale per il periodo di tempo necessario ai lavori.
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Si precisa, per doverosa chiarezza, che la conciliazione delle parti si è realizzata esclusivamente sulla base del reciproco consenso, pur in mancanza di una precisa individuazione tecnica delle cause del danno e delle connesse responsabilità. tanto si rassegna rinviando per maggiori dettagli al relativo verbale allegato sub n. 7. La presente relazione, corredata degli allegati comprensivi del verbale di conciliazione in atto separato, viene depositata in unico originale. Il C.T.U.
t 24. calcolo del valore locativo di un appartamento premessa Con ordinanza del G.I. dott. … del …, il sottoscritto arch. … – regolarmente iscritto all’ordine professionale e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato nominato Consulente tecnico d’Ufficio nella causa civile promossa da … contro …, (r.G. n. … /…), al fine di rispondere al seguente quesito: “… determinare il valore locativo di mercato dell’immobile meglio descritto in citazione a far data dall’8-02-2008 …”. Per la consegna dell’elaborato peritale, così come riportato nel verbale di giuramento del …, è stato concesso termine di giorni 60 decorrenti dalla stessa data (scadenza … – prossima udienza …). 1. Le attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – ritiro e studio dei fascicoli; – inizio ed esecuzione delle attività peritali sui luoghi, con contestuale rilievo fotografico e verifica di coerenza metrico-dimensionale dell’immobile da periziare; – reperimento delle basi cartografiche appropriate per l’inquadramento territoriale ed urbanistico; – analisi e valutazioni tecnico-economiche conseguenti all’accertamento e verifica delle questioni oggetto dei quesiti; – stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come in seguito elencati e descritti. Nel corso delle indagini tecniche è stata formata o acquisita la documentazione di seguito enumerata che integra, in allegato, la presente relazione di consulenza: 1. verbale di sopralluogo e inizio delle operazioni peritali; 2. rilievo fotografico; 3. planimetria catastale dell’appartamento in scala 1/100; 4. visura catastale 5. immagine satellitare per inquadramento territoriale; 6. rilevamento quotazioni immobiliari I semestre 2008 pubblicati dall’agenzia del territorio.
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2. precisazioni introduttive L’odierna attrice ha adito le vie legali per richiedere il rilascio di un appartamento di tipo popolare, ubicato in …, piazza … n. …, primo piano a sinistra, di cui risulta proprietaria per acquisto fattone dall’I.a.C.P. in forza di rogito notaio … del …. La controparte si oppone alla richiesta replicando di essere entrata in possesso stabile del bene fin dal settembre 1977. Si sostiene, anzi, che l’attrice – decaduta dal diritto di assegnazione per averlo ceduto a terzi nello stesso anno 1977, come da scrittura privata prodotta – ha potuto effettuare l’acquisto solo per avere falsamente dichiarato all’I.a.C.P. di risiedervi dal 1990. al momento del sopralluogo, l’appartamento è risultato completamente arredato e occupato dalla famiglia del convenuto. 3. descrizione dello stato attuale dei luoghi L’immobile oggetto di perizia è un appartamento per civile abitazione sito al primo piano, a sinistra salendo la scala, della palazzina sita in piazza … n. …. Catastalmente individuato al foglio n. …, part.lla …/…, in ditta …, si compone di pranzo-soggiorno, tinello con annesso cucinino, due camere, due ripostigli, bagno, corridoio e terrazzo. Non risultano altre pertinenze o accessori salvo quanto genericamente riferito nel rogito in atti. L’epoca di costruzione è antecedente al 1967, motivo per cui l’atto notarile non riporta gli estremi del titolo abilitativo all’edificazione. La superficie coperta dell’appartamento desumibile dalla planimetria catastale è di circa 110 m² con un terrazzo di circa 9 m² (superficie commerciale determinabile in m² 115 in c.t.). Quella in cui il bene ricade, è una zona di edilizia residenziale pubblica edificata circa 40-45 anni fa, sita alla periferia meridionale della città. Il contesto ambientale e socio-economico è quindi di tipo popolare sebbene, come spesso si riscontra negli insediamenti realizzati dall’I.a.C.P. tra gli anni ’50 e ‘60 del XX secolo, contraddistinto da un discreto ordine urbanistico e contenuta densità edilizia ed abitativa, il tutto a vantaggio delle dotazioni di spazi ad uso collettivo (verde e parcheggi) con un buon rapporto tra aree edificate e non. Lo stato complessivo delle costruzioni oggi non può però giudicarsi ottimale. molte delle palazzine del quartiere avrebbero necessità di interventi di manutenzione, specie delle facciate, mentre le diffuse superfertazioni e il proliferare di antiestetiche installazioni tecnologiche (pompe di calore, antenne paraboliche, ecc.) hanno contribuito ad alterare l’originaria morfologia. In sede di sopralluogo, l’immobile per cui è causa è stato riscontrato apparentemente esente da vizi, danni o altri difetti. al contrario è apparso completamente e dignitosamente arredato, pertanto mantenuto in un adeguato stato di conservazione e manutenzione. anche la palazzina in cui è inserito l’alloggio in questione è apparsa in condizioni accettabili, pur con le riserve dal punto di vista estetico espresse poco sopra a livello generale di quartiere.
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4. determinazione del valore locativo di mercato a far data dall’8-02-2008 al fine di rispondere al quesito posto dal G.I., si è tenuto conto in primo luogo dello scopo della stima, elemento essenziale che caratterizza ogni procedimento estimativo. Secondo le definizioni dell’estimo, si intende per valore locativo di mercato di un immobile, il più probabile canone lordo realizzabile nella locazione del medesimo. al fine di determinare tale canone lordo, si è tenuto conto del fatto che, in generale, la stima di un determinato bene o servizio tende alla individuazione del più probabile prezzo che può essere pagato, per quel determinato bene o servizio, in una libera contrattazione tra un soggetto offerente e uno richiedente, entrambi dotati di normali capacità ed esperienza. In tal senso, pertanto, la stima altro non è che un mero un esercizio di astrazione in cui l’attendibilità del risultato dipende essenzialmente dalla correttezza dell’impostazione teorica del problema e dalla riduzione al minimo dei fattori di errore. Per tali ragioni, si è ritenuto opportuno giungere alla determinazione del valore richiesto nel quesito, quale media dei risultati ottenuti da quattro stime del valore locativo dell’immobile in esame, eseguite con quattro metodi differenti. 4.1. Determinazione del canone agevolato mensile lordo in base al vigente accordo territoriale stipulato nel 2004 tra i sindacati degli inquilini e dei proprietari per il Comune di … (legge n. 431/1998 e D.M. 30-12-2008) – Superficie utile (calpestabile) stimata m² 95 in c.t., pari a circa l’83% della superficie commerciale; – valore unitario relativo alla microzona 8 €/ m² 3,50 tenuto conto delle caratteristiche della costruzione e del contesto (min 3,04 – max 4,04); – epoca di costruzione tra il 1954 e il 1988; – percentuale di oscillazione in base alle dotazioni + 7%; – vL1 = 3,50 x 95 x 1,07 = € 355 in c.t.. 4.2. Stima del canone determinato come redditività del capitale impiegato Secondo una ricerca di mercato condotta consultando alcune agenzie immobiliari della zona e siti internet specializzati, si è potuto appurare che per appartamenti di analoghe dimensioni e caratteristiche estrinseche intrinseche rispetto a quello in esame, i valori attuali medi nella compravendita si assestano intorno a 1.200 €/m². Considerate le particolari oscillazioni avute dai valori immobiliari nell’ultimo periodo anche in termini negativi, non appare incongruo ipotizzare la sostanziale equivalenza dei valori unitari attuali con quelli correnti nel primo semestre del 2008 (ipotesi confortata anche dai rilevamenti della Banca dati dei valori immobiliari dell’agenzia del territorio). Per quanto riguarda la redditività lorda annua, dai dati di letteratura può assumersi nell’affitto l’aliquota del 3,5% da riferire al capitale impiegato (cioè il valore venale dell’immobile). Pertanto: – vL2 = valore unitario x sup. commerciale x 4% = 1.200 x 115 x 3,5% / 12 mesi = € 405 in c.t.
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4.3. Stima del canone lordo attuale con procedimento sintetico mediante indagine di mercato – In base alla ricerca di mercato condotta, si è registrato che per appartamenti di analoghe dimensioni e caratteristiche rispetto a quello in esame, i valori attuali medi nell’affitto sono nell’ordine di 400 €/mese. Detto valore, per quanto detto al punto precedente, può ritenersi coerente rispetto agli importi degli affitti del 2008. 4.4. Canone medio attuale di zona in base ai rilevamenti dall’Agenzia del Territorio – L’osservatorio dei valori immobiliari dell’agenzia del territorio ha rilevato che nel primo semestre 2008 i prezzi minimi per gli affitti nella zona considerata si attestavano a 3,6 € per m² di superficie lorda coperta: – vL4 = 3,6 x 110 = € 395. 4.5. Determinazione del valore finale di stima all’attualità come media dei valori precedentemente calcolati vF = (v1+v2+v3+v4) / 4 = (355 + 405 + 400 + 395) / 4 = 390 in c.t. Gli arretrati ad oggi pertanto ammontano a € 390 x 17 mensilità = € 6.630. a tal riguardo si precisa che, tenuto conto – da una parte – dell’andamento molto contenuto dell’inflazione e – dall’altra – della dinamica anomala dei valori immobiliari registrata negli ultimi due anni, l’incidenza della rivalutazione monetaria può essere ritenuta trascurabile e, comunque, assorbita nell’importo complessivo. La presente relazione, unitamente agli allegati sopraelencati, viene depositata in un originale e due copie a disposizione delle parti. Il C.T.U.
t 25. calcolo del diritto di usufrutto di un locale commerciale
premessa Con ordinanza in data … del Giudice Delegato al fallimento n. …/…, dott. …, il sottoscritto. … – regolarmente iscritto all’ordine professionale e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato nominato CtU al fine della stima del diritto d’usufrutto spettante ai soci falliti, sigg.ri … e …, sul locale terrano commerciale sito in …, via … n. …(cfr. comunicazione di nomina – all. 1). 1. Le attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – inizio delle operazioni peritali in data … presso lo studio del curatore con acquisizione di copia della documentazione di interesse, specificatamente della sentenza di fallimento, dell’atto di provenienza e della perizia estimativa redatta nel 1994 dal CtU geom. …;
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– accesso all’immobile oggetto degli accertamenti tecnici in data … per la personale verifica dello stato dei luoghi (cfr. relazione di sopralluogo e relativo rilievo fotografico – all. 2-3); – ispezioni ipo-catastali presso l’agenzia del territorio, Servizio Pubblicità Immobiliare, sede di Palermo; – analisi e valutazioni tecniche conseguenti alle verifiche; – ricerca di mercato; – procedimento estimativo con metodi diversi ai fini del controllo dell’attendibilità del risultato; – stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come in seguito elencati e descritti. Nel corso delle indagini tecniche condotte è stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione: – stralcio cartografia PrG del comune di Palermo per inquadramento urbanistico (all. 4); – foto satellitare per inquadramento territoriale (all. 5); – planimetria e visura catastale dell’immobile (all. 6-7); – elenco formalità a carico di entrambi i soci falliti (all. 8); – nota di trascrizione della sentenza di fallimento (all. 9). 2. precisazioni introduttive Lo stabile della via … in cui ricade l’immobile in esame, è un edificio condominiale di sette livelli fuori terra (sei piani oltre piano terreno) ubicato a meno di cinquanta metri dall’incrocio tra la detta via e il corso …. La formazione del contesto urbanistico risale alla seconda metà del ’900. esso è in prevalenza costituito da edifici multipiano di edilizia residenziale che delimitano isolati quadrati o rettangolari, assecondando un’impostazione di regolare e razionale utilizzo del suolo. Sul fronte opposto della via …, una cancellata delimita il confine orientale del parco …. Così come nelle vicine vie …, via … e via …, i piani terra degli edifici sono generalmente adibiti ad attività commerciali e negozi. La zona, piuttosto apprezzata in un recente passato dal punto di vista commerciale, risulta oggi in fase lievemente recessiva pur conservando tra le zone semi-centrali un livello di appetibilità medio alto. La tipologia costruttiva dello stabile è del tipo con struttura intelaiata in cemento armato e la sua realizzazione risale al 1964 circa (u.i. denunziata al catasto nell’anno 1965). Le condizioni strutturali e di manutenzione generale sono apparse sostanzialmente accettabili, non essendo state rilevate, da una sommaria osservazione dei prospetti e delle parti comuni eseguita in occasione del sopralluogo, problematiche di particolare evidenza.
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3. situazione attuale dei luoghi Con stretto riferimento all’oggetto dell’incarico, dal sopralluogo effettuato si è riscontrato quanto appresso. Il locale terrano, di forma rettangolare allungata, dispone di due vetrine sulla via sulla quale prospetta, e di un piccolo wc nella zona più interna. Sviluppa una superficie commerciale lorda di circa 43 m² (dim. principali m 8,70 x 4,50) e una struttura lignea a soppalco, accessibile da una scaletta pure in legno (sulla destra entrando), consente di meglio sfruttare la luce libera in altezza. Il soppalco, della larghezza media di circa m 1,10, segue il perimetro del negozio, essendo aperto al centro. appare di buona fattura e in discreto stato di conservazione sebbene ne risulti necessaria l’integrale revisione prima di un nuovo utilizzo (manca il parapetto e il sistema di illuminazione). I costi per l’esecuzione di tale intervento, tuttavia, vanno a compensare il valore stesso dell’attrezzatura, motivo per cui non se ne terrà conto in sede estimativa. Precisando che l’altezza utile dei vani è di circa m 4,20 e che in atto l’immobile non è occupato, le principali caratteristiche costruttive e di rifinitura sono le seguenti. – Strutture: di fondazione, di elevazione e orizzontamenti in cemento armato; tamponamenti in blocchi di calcarenite tufacea; tramezzi in segati di calcarenite tufacea. – Intonaci/finiture interne: intonaco civile per interni e idropittura alle pareti, bagnetto in ceramica. – Pavimentazione: parquet. – Impianto di riscaldamento/climatizzazione: non esistente. – Infissi esterni: in legno con saracinesca motorizzata. – Infissi interni: non esistenti. – Segni di dissesto e/o degrado: non rilevate. – Spazi e sistemazioni esterne pertinenziali: nessuna. – Impianti tecnologici: impianto elettrico, telefonico, idrico-sanitario e smaltimento acque luride. – Giudizio sullo stato complessivo di manutenzione: sufficiente. 4. identificazione dell’immobile 4.1. Provenienza Il bene è stato acquistato dagli odierni falliti da … con atto notaio … del …, registrato a Palermo il … e ivi trascritto il … ai nn. … /…, in nome proprio, per quanto riguarda l’usufrutto vitalizio, e in nome e per conto del figlio …(nato il …), per quanto riguarda la nuda proprietà. 4.2. Confini Il locale confina a nord con androne condominiale, a est con cortile condominiale, a sud con magazzino di terzi, a ovest con la via di accesso.
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4.3. Riferimenti catastali L’immobile risulta identificato al Catasto fabbricati al fg. …, part.lla … sub …, zc. …, cat. C/1, cl. 7, cons. m² 36, rendita € …. 4.4. Regolarità amministrativa e edilizia In relazione alle finalità previste dall’art. 17 della legge n. 47/1985 e s.m.i. si evidenzia che il fabbricato è stato realizzato prima dell’anno 1967. Non risulta, inoltre, che il locale oggetto degli accertamenti sia stato interessato successivamente da interventi per i quali era necessario il rilascio di licenza o concessione edilizia o altro atto di assenso comunale. 4.5. Formalità risulta, tra l’altro, trascritta la sentenza del fallimento rep. …/… del … in data …, ai nn. …. 5. stima del valore del diritto d’usufrutto dei soci falliti Per la stima del valore diritto d’usufrutto dei soci falliti saranno adoperati due differenti criteri di stima onde pervenire ad una valutazione il più attendibile possibile. In particolare si seguirà dapprima un criterio analitico utilizzando la formula della matematica finanziaria. In seconda istanza, si procederà alla determinazione del corrispettivo applicando al valore venale (valore corrente di mercato) dell’immobile i coefficienti previsti dalle tabelle per il calcolo dell’imposta di registro (D.P.r. n. 131/1986). tale seconda procedura, per quanto priva di rigore teorico e scientifico (rigore d’altra parte estraneo, come risaputo, alla disciplina dell’estimo) rappresenta comunque una forma generalmente accettata e diffusa per il calcolo del valore del diritto di usufrutto e di nuda proprietà. In ogni caso, per la finalità prioritaria dell’attendibilità della stima e considerato che ogni processo estimativo si configura, come ultima ratio, in un esercizio di astrazione intellettuale teso alla determinazione del più probabile prezzo che in un dato momento può ricavarsi dalla vendita di un bene o diritto nel contesto di una libera contrattazione, si procederà alla valutazione conclusiva del diritto effettuando la media aritmetica dei due importi precedentemente ottenuti. 5.1. Stima analitica del diritto sulla base del reddito netto Secondo questo primo criterio, deve applicarsi la nota formula della matematica finanziaria vu = ru (qn – 1) / r qn in cui: vu = valore del diritto ru = reddito netto dell’usufruttuario (= reddito annuo Lordo – Spese) n = attesa di vita dell’usufruttuario desunta dalle tavole di vita probabile pubblicate dall’IStat per i maschi e per le femmine r = tasso (media dei tassi di rendimento relativi a investimenti finanziari concreti e attuali).
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moDeLLI DI PerIzIe SvoLte
relativamente al caso in esame i parametri di riferimento desunti anche attraverso apposita indagine di mercato e tenuto conto dell’età dei soci falliti, sono i seguenti. A) Relativamente alla quota della metà indivisa del socio …, nata il … (età anni 55, femmina) reddito annuo Lordo = € 1.000 x 12 x 50% = € 6.000 Spese = 25% r.a.L. = € 1.500 ru1 = r.a.L. – S = € 6.000 – 1.500 = € 4.500 n = 30 in c.t. r = 5% valore della quota di pertinenza di …: v’u1 = 4.500 (4,321942 – 1) / (0,05x 4,321942) = € 69.176 in c.t. B) Relativamente alla quota della metà indivisa del socio …, nato il … (età anni 59, maschio): reddito annuo Lordo = € 1.000 x 12 x 50% = € 6.000 Spese = 25% r.a.L. = € 1.500 ru2 = r.a.L. – S = € 6.000 – 1.500 = € 4.500 n = 22 in c.t. r = 5% valore della quota di pertinenza di …: v’u2 = 4.500 (2,925261 – 1) / (0,05x 2,925261) = € 59.234 in c.t. C) Valore complessivo del diritto determinato con il primo criterio di stima V’u = V’u1 + V’u2 = € 69.176 + 59.234 = € 128.410 5.2. Stima sintetica del diritto riferita al valore venale dell’immobile Preliminarmente occorre determinare il più probabile valore venale o valore corrente di mercato dell’immobile. A) Stima sintetica in base al valore di mercato Dalla ricerca di mercato effettuata si è riscontrato che per immobili con caratteristiche intrinseche e estrinseche raffrontabili con quello in esame, il valore unitario medio ammonta a € 4.500/m² di superficie commerciale (m² 43). Il valore dell’u.i. è pertanto pari a vm = € 4.500 x m² 43 = € 193.500 B) Stima analitica in base al valore di capitalizzazione. Il valore di capitalizzazione si ottiene applicando la corrispondente formula della matematica finanziaria: vc = rn / r in cui: rn = reddito netto (reddito annuo Lordo – Spese)
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r = tasso di capitalizzazione (media dei tassi di rendimento relativi a investimenti finanziari concreti e attuali) Per lo sviluppo della formula possono agevolmente utilizzarsi i parametri già determinati in precedenza: rn = ru1 + ru2 = € 9.000 r = 5% vc = € 9.000 / 0,05 = € 180.000 C) Il valore venale definitivo Per le ragioni sopra esposte si procederà alla valutazione conclusiva effettuando la media aritmetica dei due valori ottenuti precedentemente v = (vm + vc) / 2 = € (193.500 + 180.000) / 2 = € 186.750 D) Valore della quota del diritto del socio … (età anni 55) applicando il coefficiente desunto dalle tabelle in uso ai notai ai fini della determinazione dell’imposta di registro (D.P.r. n. 131/1986) si ottiene: v”u1 = v x 63,75% = € 186.750 x 63,75% = € 119.053 E) Valore della quota del diritto del socio … (età anni 59) applicando il coefficiente desunto dalle tabelle in uso ai notai ai fini della determinazione dell’imposta di registro (D.P.r. n. 131/1986) si ottiene: v”u2 = v x 58,50% = € 186.750 x 58,50% = € 109.249 F) Valore complessivo del diritto determinato con il secondo criterio di stima V”u = V”u1 + V”u2 = € 119.053 + 109.249 = € 114.151 5.3. Valutazione conclusiva del diritto Il valore conclusivo del diritto può stimarsi cautelativamente come media aritmetica dei due importi precedentemente determinati: Vu = (V’u + V”u)/2 = (128.410 + 114.151)/2 = € 121.280 La presente relazione, unitamente agli allegati sopraelencati, viene depositata in unico originale. Il C.T.U.
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Parte Quarta formulario
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modello 1 istanza per l’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio
Luogo, data … Ill.mo dott. … Presidente del tribunale di …
oggetto: richiesta di iscrizione all’albo dei Consulenti tecnici d’Ufficio, categoria … Il sottoscritto …, di … (paternità) e di … (maternità) chiede di essere iscritto all’albo dei Consulenti tecnici d’ufficio del tribunale di …, categoria … . a tal fine dichiara: – di essere nato a … il …; – di essere residente a … in via … (CaP …), tel. …; – di essere regolarmente iscritto dall’anno … al n. … dell’Ordine professionale degli … della provincia di …; – di non avere riportato condanne penali e di non essere destinatario di provvedimenti che riguardano l’applicazione di misure di prevenzione, di decisioni civili e di provvedimenti amministrativi iscritti nel casellario giudiziale ai sensi della vigente normativa; – di non essere a conoscenza di essere sottoposto a procedimenti penali; – di non trovarsi in stato di liquidazione o di fallimento e di non avere presentato istanza di concordato; – di non essere iscritto in albi analoghi di altri tribunali e di impegnarsi a comunicare un eventuale cambio di residenza. Allegati: 1. fotocopia del documento di identità; 2. attestazione del versamento per tassa di concessione governativa.
In fede …
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modello 2 istanza per l’iscrizione all’albo dei periti
Luogo, data … Ill.mo dott. … Presidente del tribunale di …
oggetto: richiesta di iscrizione all’albo dei Periti categoria … Il sottoscritto …, di … e di … chiede di essere iscritto all’albo dei Periti del tribunale di …, categoria … . a tal fine dichiara: – di essere nato a … il …; – di essere residente a … in via … (CaP …), tel. …; – di essere regolarmente iscritto dall’anno … al n. … dell’Ordine professionale degli … della provincia di …; – di non avere riportato condanne penali e di non essere destinatario di provvedimenti che riguardano l’applicazione di misure di prevenzione, di decisioni civili e di provvedimenti amministrativi iscritti nel casellario giudiziale ai sensi della vigente normativa; – di non essere a conoscenza di essere sottoposto a procedimenti penali; – di non trovarsi in stato di liquidazione o di fallimento e di non avere presentato istanza di concordato; – di non essere iscritto in albi analoghi di altri tribunali e di impegnarsi a comunicare un eventuale cambio di residenza. Allegati: 1. fotocopia del documento di identità; 2. attestazione del versamento per tassa di concessione governativa. In fede …
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modello 3 comunicazione di avvenuta iscrizione all’albo del tribunale
trIbunaLe dI … egr. dott. … via … CaP … Città … Si comunica che il Comitato di cui all’articolo 14 del r.d. 18/12/1941 (o articolo 67, D.Lgs. n. 271 del 28/07/1989 per i periti), riunitosi in data … ha proceduto all’iscrizione della S.v. nell’albo dei consulenti tecnici (o dei periti) di questo tribunale per la categoria: … Luogo, data … Il Segretario del Comitato … n
n
modello 4 ordinanza ammissiva della consulenza
trIbunaLe dI … Il Giudice Istruttore nella causa … contro …; letti gli atti e sciogliendo la riserva; ritenuto necessario disporre indagini tecniche al fine di: 1. ............................................................................................................................... 2. ............................................................................................................................... … ............................................................................................................................... P.Q.m. nomina consulente tecnico il dott. … con studio in … via …, perché risponda ai superiori quesiti. fissa per il conferimento dell’incarico ed il giuramento l’udienza del … . Si comunichi a cura della cancelleria. Luogo, data … Il Giudice …
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modello 5 avviso di nomina
trIbunaLe dI … egr. dott. … via … CaP … Città … Il Cancelliere avvisa che in data il G.I. dott. … ha emesso ordinanza nella causa … contro … nominando il consulente tecnico d’ufficio e rinviando per il giuramento all’udienza del … alle ore … . Luogo, data … Il Cancelliere … n n
modello 6 decreto di nomina (accertamento tecnico preventivo)
trIbunaLe dI … Il Presidente del Tribunale Letto il ricorso per accertamento tecnico preventivo depositato da … . ritenuto che ricorrono le circostanze previste dall’articolo 696 (e/o dell’articolo 696-bis) c.p.c. nomina consulente tecnico … con studio in …, perché accerti quanto lamentato in ricorso (e tenti la conciliazione delle parti ricorrendo la fattispecie prevista dall’articolo 696-bis c.p.c.). dispone che il consulente tecnico inizi le operazioni di consulenza entro giorni … dalla notifica del presente decreto, nel giorno e ora che indicherà nella convocazione alle parti. assegna alle parti stesse facoltà di nominare loro consulenti entro la data di inizio delle operazioni peritali. Concede al consulente tecnico termine di giorni …, decorrenti dalla suddetta data, per il deposito in cancelleria, previo giuramento, della propria relazione. Onera il ricorrente della notifica del presente decreto e di anticipare al consulente tecnico la somma di… . Luogo, data … Il Presidente …
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modello 7 istanza di astensione dall’incarico
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di astensione dall’incarico di consulente tecnico d’ufficio Udienza del … Il sottoscritto …, con studio a … in via … convocato all’udienza del … per il conferimento dell’incarico di consulente tecnico d’ufficio nel procedimento in oggetto, rassegna di non potere accettare il mandato in quanto … . Chiede pertanto di potersi astenere dall’incarico a mente dell’articolo 192 c.p.c. In fede … n n
modello 8 istanza di rinvio del conferimento dell’incarico per gravi motivi
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di rinvio del conferimento dell’incarico di consulente tecnico d’ufficio Udienza del … Il sottoscritto…, con studio a … in via … convocato all’udienza del … per il conferimento dell’incarico di consulente tecnico d’ufficio nel procedimento in oggetto, rassegna di non potere presenziare in tale data in quanto… . In considerazione di tali gravi motivi chiede, nei limiti del possibile, un breve rinvio per consentire la partecipazione all’udienza di conferimento dell’incarico. In fede …
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modello 9 verbale di giuramento
trIbunaLe dI … Causa … contro … (r.G.…) all’udienza del … innanzi al Giudice dott. … sono presenti i procuratori delle parti – avv. …; – avv. …; nonché … oltre il nominato Consulente tecnico d’ufficio … . Il Giudice Procede al conferimento dell’incarico formulando il quesito di cui all’ordinanza del … . Il Consulente, dopo aver dichiarato le proprie seguenti generalità: …, nato a … il …, residente a … in via … e studio in … presta il giuramento pronunciando la formula di rito. Il consulente chiede termine di giorni … da oggi/dall’inizio delle operazioni peritali, e fissa l’inizio delle operazioni peritali in data … alle ore … presso … . Il Giudice Concede al Consulente il richiesto termine invitandolo ad inviare copia dell’elaborato peritale ai difensori delle parti via e-mail e/o fax entro il termine concesso. assegna alle parti ulteriore termine di giorni … per eventuali osservazioni da inviare con lo stesso mezzo. nei successivi giorni … il Ctu risponderà ai rilievi e depositerà la relazione finale unitamente all’elaborato iniziale e alle osservazioni delle parti. dispone che sia corrisposto al Ctu un acconto pari a € … posto provvisoriamente a carico di parte … . autorizza il consulente al ritiro dei fascicoli, concede alle parti termine fino alla data di inizio delle operazioni peritali per la nomina dei rispettivi consulenti e rinvia la trattazione della causa all’udienza del … . Il Giudice …
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modello 10 comunicazione di inizio delle operazioni peritali raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma
Luogo, data … egr. avvocato … via … CaP… Luogo … egr. avvocato … via … CaP… Luogo …
oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Comunicazione di inizio delle operazioni peritali
Con riferimento alla causa in oggetto, si avvisa che in data … il sottoscritto Ctu darà inizio alle operazioni peritali. L’appuntamento resta fissato alle ore … presso … . Si rammenta alle parti la facoltà di nominare loro consulenti tecnici non oltre l’inizio delle operazioni peritali. alla parte … si rammenta altresì l’onere di corrispondere l’acconto disposto dal G.I.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 11 verbale di inizio delle operazioni peritali
verbaLe dI InIzIO deLLe OPerazIOnI PerItaLI oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Il giorno … il sottoscritto … nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto, presso il proprio studio sito in … via …, ha dato inizio alle operazioni peritali, secondo quanto disposto all’udienza del … (o con r.a.r./fax/telegramma del …). alle ore … sono presenti: – avvocato … per la parte attrice; – avvocato … per parte convenuta; – …; – …. Preliminarmente l’avv.… nomina consulente tecnico di parte il dott. … con studio in … via … . a sua volta l’avv. … nomina consulente tecnico di parte il dott. … con studio in … via … . nel corso della riunione si affrontano le seguenti questioni … . Le parti osservano rispettivamente … . Si conviene altresì che … . Infine, si stabilisce che i consulenti di parte potranno presentare proprie osservazioni entro il giorno … . alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti e dando atto che è stato versato al Ctu l’acconto disposto dal G.I. a titolo di fondo spese. L.C.S. … Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 12 convocazione di sopralluogo raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma
Luogo, data … egr. avvocato … via … CaP… Luogo … egr. avvocato … via … CaP… Luogo … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Convocazione di sopralluogo Con riferimento alla causa in oggetto, si comunica che giorno/mese/anno il sottoscritto Ctu effettuerà sopralluogo presso l’immobile oggetto degli accertamenti. Sarà cura delle SS.LL. avvertire i rispettivi consulenti tecnici di parte. L’appuntamento resta fissato alle ore … sui luoghi. Il Consulente Tecnico d’Ufficio … n n
modello 13 verbale di sopralluogo
verbaLe dI SOPraLLuOGO oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Il giorno … il sottoscritto … nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto, si è recato sui luoghi per cui è causa siti in … via …, secondo quanto disposto con … . alle ore … sono presenti: – avvocato … per la parte attrice assistito dal CtP dott. …; – avvocato … per la parte convenuta assistito dal CtP dott. …; nel corso del sopralluogo vengono eseguite le seguenti attività … . Le parti osservano rispettivamente … . Si conviene altresì che … . alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti. L.C.S. … Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 14 convocazione di riunione raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma
Luogo, data … egr. avvocato … via … CaP… Luogo … egr. avvocato … via … CaP… Luogo … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Convocazione di riunione Con riferimento alla causa in oggetto, si comunica che giorno/mese/anno le SS.LL. sono convocate per una riunione alle ore … presso lo studio del sottoscritto Ctu sito in … via … . Sarà cura delle SS.LL. avvertire i rispettivi consulenti tecnici di parte. Il Consulente Tecnico d’Ufficio … n n
modello 15 verbale di riunione
verbaLe dI rIunIOne oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Il giorno … alle ore … in via … presso lo studio del sottoscritto … nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto, secondo quanto disposto con convocazione del …, sono presenti: – avvocato … per la parte attrice; – avvocato … per parte convenuta. nel corso della riunione vengono trattati i seguenti argomenti … . Le parti osservano rispettivamente … . Si conviene altresì che … . alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti. L.C.S. … Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 16 istanza di accesso agli atti presso una pubblica amministrazione
Luogo, data … Spett. … via … CaP… Luogo …
oggetto: Tribunale di … Procedimento … contro … (R.G. n. …) Richiesta di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge n. 241/1990 e s.m.i. Il sottoscritto …, nominato Consulente tecnico d’ufficio dal G.I. dott. … con ordinanza del … è stato incaricato di eseguire accertamenti tecnici sul eseguente immobile … di proprietà del sig. …, nato il… a … . al fine dell’espletamento dell’incarico si rivolge istanza di accesso agli atti amministrativi ai sensi della legge n. 241/1990 al fine di consultare il fascicolo amministrativo conservato presso codesto ente e, ove necessario, ottenere il rilascio di copia dei documenti di interesse. Si rappresenta l’urgenza tenuto conto dei termini assegnati dall’a.G. . Si precisa che le informazioni riferite relativamente alla titolarità, oggetto e contenuti dell’incarico sono rese sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del d.P.r. n. 445/2000 e s.m.i. . Allegati: – copia del proprio documento di riconoscimento; – provvedimento di nomina del tribunale di … .
Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 17 richiesta copia documenti presso uffici privati
Luogo, data … egr. dott. … via … CaP… Luogo … oggetto: Tribunale di … Procedimento … contro … (R.G. n. …) Richiesta di rilascio copia documenti Il sottoscritto …, nominato Consulente tecnico d’ufficio dal G.I. dott. … con ordinanza del … è stato incaricato di eseguire accertamenti tecnici sul eseguente immobile … di proprietà del sig. … . al fine dell’espletamento dell’incarico si chiede il rilascio di copia dei seguenti documenti conservati presso i vs. uffici: … Si rappresenta l’urgenza tenuto conto dei termini assegnati dall’a.G. Si allega: – copia del proprio documento di riconoscimento; – provvedimento di nomina del tribunale di … . Il Consulente Tecnico d’Ufficio … n n
modello 18 istanza di sospensione delle operazioni peritali
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di sospensione delle operazioni peritali La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … . Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale occasione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti… Le operazioni peritali hanno avuto inizio il … e hanno finora contemplato le seguenti attività … Considerato che nel corso delle operazioni peritali sono insorte questioni inerenti … si rassegna che, in tali condizioni, non è possibile proseguire le operazioni peritali. In attesa delle conseguenti determinazioni e disposizioni della S.v., si chiede che le operazioni peritali vengano sospese. Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 19 istanza per integrazione fondo spese
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza concessione fondo spese La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … . Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale occasione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti… . Le operazioni peritali hanno avuto inizio il… e hanno finora contemplato le seguenti attività … . Considerato che per il corretto espletamento dell’incarico si rende necessario procedere a … si chiede che l’acconto già disposto di … venga integrato dell’importo di … come da preventivo allegato. Il Consulente Tecnico d’Ufficio … n n
modello 20 istanza di proroga del termine di consegna dell’elaborato peritale
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di proroga al … del termine di consegna dell’elaborato peritale La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … . Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale occasione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti… . Le operazioni peritali hanno avuto inizio il … e hanno finora contemplato le seguenti attività … . Considerato che … si chiede che per i suddetti motivi il termine di consegna dell’elaborato peritale sia prorogato al … . Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 21 istanza di autorizzazione all’ausilio di collaboratore specializzato
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di autorizzazione ad avvalersi dell’ausilio di collaboratore specializzato La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … . Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale occasione è stato assegnato termine di giorni… per rispondere ai seguenti quesiti … . Le operazioni peritali hanno avuto inizio il … e hanno finora contemplato le seguenti attività … . Considerato che … si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dell’ausilio di un professionista di fiducia specializzato in materia di … e a sostenere le conseguenti spese. Ove per la S.v. nulla osti, si designa il dott. … con studio in …, via … . Il Consulente Tecnico d’Ufficio … n n
modello 22 istanza di autorizzazione all’ausilio di personale specializzato
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di autorizzazione ad avvalersi dell’ausilio di personale specializzato La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … . Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale occasione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti … . Le operazioni peritali hanno avuto inizio il … e hanno finora contemplato le seguenti attività … . Considerato che si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dell’ausilio di personale di fiducia specializzato in … e a sostenere le conseguenti spese. Ove per la S.v. nulla osti, si designa il sig. … domiciliato in…, via … . Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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fOrmuLarIO
n
297
modello 23 istanza di autorizzazione a richiedere l’assistenza della forza pubblica e di personale specializzato
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di autorizzazione ad avvalersi della forza pubblica a dell’ausilio di personale specializzato La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … . Il giuramento di rito del sottoscritto … è avvenuto all’udienza del … e in tale occasione è stato assegnato termine di giorni … per rispondere ai seguenti quesiti… . Le operazioni peritali hanno avuto inizio il … e hanno finora contemplato le seguenti attività … . allo stato, tuttavia, non risulta possibile accedere all’immobile oggetto degli accertamenti in quanto … . Per tale motivo si chiede di essere autorizzato ad avvalersi dell’assistenza della forza pubblica. Si chiede altresì l’autorizzazione all’ausilio di personale di propria fiducia per l’apertura della porta di ingresso e a sostenere le conseguenti spese. a tal fine, ove per la S.v. nulla osti, si designa il sig. … domiciliato in …, via … . Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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298
IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n
modello 24 istanza di sostituzione per gravi motivi
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Istanza di sostituzione nello svolgimento dell’incarico di consulente tecnico d’ufficio. Udienza del … La questione oggetto delle domande della parte attrice sig. …, riguarda … . Il giuramento di rito del sottoscritto Ctu è avvenuto all’udienza del … e in tale occasione è stato assegnato termine di giorni … per la consegna della relazione di consulenza. Le operazioni peritali hanno avuto inizio il … e hanno finora contemplato le seguenti attività … . Considerato che sono sopravvenuti i seguenti fatti … il sottoscritto rassegna di non trovarsi nelle condizioni di proseguire nell’espletamento del mandato. Chiede pertanto di essere sostituito tenuto conto dei gravi motivi sopra riferiti. Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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fOrmuLarIO
n
299
modello 25 verbale di conciliazione/transazione
verbaLe dI COnCILIazIOne oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Il giorno … alle ore … in via … presso lo studio del sottoscritto … nominato Ctu in relazione alla causa in oggetto, secondo quanto disposto con convocazione del …, sono presenti: – avvocato … per la parte attrice; – avvocato … per parte convenuta; – …; – …. Premesso che: – all’udienza del … è stato affidato l’incarico di Ctu; – le operazioni peritali hanno avuto inizio il …presso …; – le parti hanno manifestato la volontà di raggiungere un accordo. Le parti convengono di soprassedere dal giudizio stabilendo quanto appresso, impegnandosi reciprocamente ad adempiere alle seguenti rispettive obbligazioni: 1. … ; 2. … ; … …. alle ore … si chiude il verbale dopo averne dato lettura alle parti, restando onerato il Ctu di sottoporne i contenuti al G.I. L.C.S. … Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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300
IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n
modello 26 relazione di consulenza tecnica d’ufficio
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) reLazIOne dI COnSuLenza teCnICa d’uffICIO Premessa Con ordinanza del G.I., dott. … in data …, il sottoscritto … – regolarmente iscritto all’Ordine … della provincia di … e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato nominato consulente tecnico d’ufficio nel procedimento n. … r.G. promosso da … contro … . Il giuramento di rito è avvenuto all’udienza del … e in quella sede si è accettato l’incarico di rispondere ai seguenti quesiti: “… 1. … 2. … 3. …” Il termine assegnato per la consegna dell’elaborato peritale è stato fissato in giorni … dal giuramento mentre le operazioni peritali hanno avuto inizio in data … . dalla lettura degli atti di causa, le richieste di parte attrice riguardano in particolare … . Parte convenuta deduce in proposito che … . Quadro delle attività svolte al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: – studio del fascicolo; – convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali (nota n. … del …); – inizio ed esecuzione delle operazioni peritali (cfr. verbale inizio delle operazioni del … e di sopralluogo del … unitamente alla documentazione acquisita in tali sedi); – rilievo metrico; – rilievo fotografico; – accessi presso i seguenti uffici pubblici e privati: – …; – …; – analisi e valutazioni tecniche conseguenti alla verifica delle questioni sollevate; – stesura, collazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati come elencati e descritti.
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fOrmuLarIO
301
nel corso delle operazioni peritali è stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione: – … – … Precisazioni introduttive – … – … Descrizione dello stato dei luoghi – … – … Risposte ai quesiti 1. … 2. … 3. … Conclusioni … La presente relazione, completa degli allegati sotto elencati, viene depositata unitamente a n. … copie a disposizione delle parti. Si restituiscono contestualmente i fascicoli delle rispettive produzioni legali ritirati in sede di giuramento. Allegati 1. verbale di giuramento; 2. nota di convocazione delle parti per l’inizio delle operazioni peritali; 3. verbale di inizio delle operazioni peritali; 4. nota di convocazione sopralluogo; 5. verbale di sopralluogo; 6. stralcio planimetrico per inquadramento territoriale e urbanistico; 7. planimetria immobile; 8. rilievo metrico; 9. rilievo fotografico; … … … Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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302
IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n
modello 27 scheda di valutazione immobile a) vaLutazIOne In baSe aL CrIterIO deL vaLOre dI merCatO
Sc = m2
Superficie commerciale Prezzo medio unitario rilevato nella zona per immobili con caratteristiche simili a quello in esame valore di mercato
P = €/m2
Sc x P =
vm = €
b) vaLutazIOne In baSe aL CrIterIO deLLa CaPItaLIzzazIOne deL reddItO
fitto mensile €…
x mesi 12 =
reddito Lordo annuo
Spese, tasse, ecc. …%
x r.a.L.
a detrarre reddito netto
tasso medio della redditività immobiliare rilevato nella zona valore di capitalizzazione
vc = r.n. / t =
Valutazione finale valore di stima quale media degli importi precedentemente individuati v = (vm+vc)/2
r.a.L. = € S = € r.n. = € t = % vc = €
v = €
n n
modello 28 verbale di giuramento per accertamento tecnico preventivo
verbaLe dI GIuramentO oggetto: ricorso per accertamento tecnico preventivo … contro … (R.G. n. …) Il giorno …, avanti il dott. … Presidente del tribunale di …, è comparso il dott. … con studio in … in via …, per asseverare con giuramento la suestesa relazione. Il tecnico presta il giuramento di rito, pronunciando le seguenti parole: “Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto al compito che mi è stato affidato al solo scopo di far conoscere al Giudice la verità” . Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
Il Presidente del Tribunale … Il Cancelliere …
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n
303
modello 29 verbale di giuramento per procedura fallimentare
verbaLe dI GIuramentO oggetto: fallimento … (R.G. n. …) Il giorno …, avanti il dott. …, Giudice delegato al fallimento in oggetto, è comparso il dott. … con studio in … in via …, per asseverare con giuramento la suestesa relazione. Il tecnico presta il giuramento di rito pronunciando le seguenti parole: “Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto al compito che mi è stato affidato al solo scopo di far conoscere al Giudice la verità”. Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
Il Giudice Delegato … Il Cancelliere …
n n
modello 30 verbale di asseverazione (perizia giurata)
verbaLe dI GIuramentO oggetto: accertamenti tecnici relativi a … Il giorno …, presso la Cancelleria del tribunale avanti il dott. …, è comparso il dott. … con studio in … in via …, per asseverare con giuramento la suestesa relazione. Il tecnico presta il giuramento di rito pronunciando le seguenti parole: “Giuro di avere bene e fedelmente adempiuto al compito che mi è stato affidato al solo scopo di far conoscere al Giudice la verità” . Il Tecnico …
Il Cancelliere …
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n
modello 31 osservazioni del ctp
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Il sottoscritto … nominato Consulente tecnico da parte di … nella causa in oggetto, letta la relazione di Ctu depositata il … sottopone all’attenzione della S.v. le seguenti osservazioni e rilievi critici: 1. a pag. … della sua relazione il Ctu afferma che “ …”. nel merito si fa presente che … . 2. … 3. … Si resta in attesa di conoscere le controdeduzioni del Ctu in ordine alle superiori osservazioni. Il Consulente tecnico di parte … n n
modello 32 nota spese e proposta competenze
Luogo, data … Ill.mo dott. … Giudice Istruttore tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …). Nota spese e proposta competenza Con ordinanza del … il sottoscritto … – regolarmente iscritto all’Ordine … della provincia di … e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di rispondere ai seguenti quesiti: … Il giuramento di rito è avvenuto in data … ottenendo termine di giorni … per la consegna dell’elaborato peritale. avendo proceduto in data odierna al deposito della relazione di consulenza, si sottopone all’attenzione della S.v. la presente nota spese e proposta competenze, precisando che al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: … . nel corso delle operazioni è stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione: … . Per consentire le valutazioni di merito si allegano fogli di calcolo riportanti il computo delle spese e competenze a mente delle disposizioni in materia, unitamente ai seguenti giustificativi in copia: … . Si precisa infine che all’udienza di giuramento è stato disposto acconto di … . Il Consulente tecnico di parte …
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305
modello 33 tabella di calcolo delle spese
SPeSe (articolo 7, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 56 T.U.)
voce
importo
Catastali visure ipotecarie Postali Servizi amministrativi e commissioni Cancelleria/copia/rilegatura benzina, trasporti, parcheggi Servizi di informatica e riproduzione marche diritti per servizi amministrativi (certificato destinazione urbanistica, rilascio di copie, ecc.) Servizi di telecomunicazione (telefono, internet, ecc.) Spese per ausiliari (compreso Iva, ecc.)
… … … … … … … … … … … tOtaLe
…
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IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n
modello 34 tabella di calcolo degli onorari commisurati al tempo (vacazioni)
COmPetenze (articolo 1, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 50 T.U. D.P.R. n. 115/2002) Onorario a vacazione (articolo 4, legge 8 luglio 1980, n. 319 e D.M. 30/05/2002)
Prima vacazione Successive
importo unitario 14,68 8,15
numero … …
ImPOrtO tOtaLe
CaLCOLO deLLe vaCazIOnI voce
n.
Giuramento, ritiro e studio del fascicolo formalità per l’avvio delle operazioni peritali Inizio delle operazioni peritali Sopralluoghi restituzione e/o digitalizzazione rilievi riunioni con le parti riunioni con ausiliari esame nuovi documenti Corrispondenza e comunicazioni accessi presso uffici pubblici accessi presso uffici privati ricerca di mercato Predisposizione e deposito istanze (di proroga dei termini, ecc.) analisi tecniche Stesura della relazione Predisposizione allegati revisione generale e editing finale Stampa e riproduzione deposito
… … … … … … … … … … … … … … … … … … …
tOtaLe
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…
fOrmuLarIO
n
307
modello 35 tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di costruzioni edilizie, impianti, infrastrutture, ecc.
OnOrarIO a PerCentuaLe SuLL’ImPOrtO deI LavOrI (articolo 11, tabella allegata D.M. 30/05/2002)
datI ImmObILe … … Importo lavori €…
scaglioni da
a non oltre
% min
% max
imp. min imp. max
0,00 5.164,58 10.329,15 25.822,85 51.645,70 103.291,39 258.228,46
5.164,57 10.329,14 25.822,84 51.645,69 103.291,38 258.228,45 516.456,90
6,5686 4,6896 3,7580 2,8106 1,8790 0,9316 0,2353
13,1531 9,3951 7,5160 5,6370 3,7580 1,8790 0,4705
… … … … … … …
… … … … … … …
tOtaLI
…
…
n
n
modello 36 tabella di calcolo degli onorari a percentuale in materia di estimo
OnOrarIO a PerCentuaLe SuLL’ImPOrtO StImatO (articolo 13, tabella allegata D.M. 30/05/2002)
datI ImmObILe … … valore stimato €…
scaglioni da
a non oltre
% min
% max
imp. min imp. max
0,00 5.164,58 10.329,15 25.822,85 51.645,70 103.291,39 258.228,46
5.164,57 10.329,14 25.822,84 51.645,69 103.291,38 258.228,45 516.456,90
1,0264 0,9316 0,8369 0,5684 0,3790 0,2842 0,0474
2,0685 1,8790 1,6895 1,1211 0,7579 0,5684 0,0947
… … … … … … …
… … … … … … …
tOtaLI
…
…
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IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n
modello 37 tabella di calcolo degli onorari a importo variabile
COmPetenze (articolo 1, legge 8 luglio 1980, n. 319 e articolo 50 T.U. D.P.R. n. 115/2002) verifiche di rispondenza tecnica e rilievi (articolo 12, I e II comma, tabella allegata D.M. 30/05/2002)
I comma rispondenza tecnica a prescrizioni di progetto, capitolato, ecc. II comma rilievi topografici, planimetrici, misure, ecc.
Imp. min
Imp. max
Richiesto
145,12
970,42
…
145,12
970,42
…
tOtaLe
…
determinazione di canoni, fitto di fondi urbani e rustici (articolo 16 tabella allegata D.M. 30/05/2002) Imp. min 145,12
Imp. max 970,42
richiesto …
tOtaLe
…
Calcolo dell’adeguamento al costo della vita e rivalutazione monetaria (articolo 7 tabella allegata D.M. 30/05/2002) Imp. min 145,12
Imp. max 484,95
richiesto …
tOtaLe
…
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n
309
modello 38 tabella di calcolo dell’indennità di trasferta con mezzo proprio di trasporto
IndennItÀ (esercizio dell’incarico fuori dal comune di residenza – articolo 9, legge 8 luglio 1980 n. 319 e articolo 55 T.U. D.P.R. n. 115/2002) Missione n. 1 del …
€
x km
Importi
rimborso chilometrico (pari 1/5 prezzo benzina super)
…
…
…
Pasti n. …
…
Spese per pedaggi autostradali tot. 1
…
Missione n. 2 del …
€
x km
Importi
rimborso chilometrico (pari 1/5 prezzo benzina super)
…
…
…
Pasti n. …
…
Spese per pedaggi autostradali tot. 2
…
Missione n. 3 del …
€
x km
Importi
rimborso chilometrico (pari 1/5 prezzo benzina super)
…
…
…
Pasti n. …
…
Spese per pedaggi autostradali tot. 3
…
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310
IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n
modello 39 tabella riepilogativa di spese e competenze
rIePILOGO GeneraLe a. spese
tOtaLe
…
b. onorari commisurati al tempo (vacazioni)
tOtaLe
…
min …
max …
imp. totali
min … … … … …
max … … … … …
imp. totali
…
…
min … … … … …
max … … … … …
…
…
…
…
totale complessivo
…
c. onorari a percentuale
imp. totali
d. onorari a importo variabile rispondenza tecnica, ecc. rilievi, ecc. Canoni, fitti, ecc. rivalutazione monetaria
e. indennità di trasferta missioni
riepilogo sintetico imp. totali a. b. c. d. e.
spese onorari commisurati al tempo onorari a percentuale onorari a importo variabile indennità di trasferta
aumento ex articolo 51, comma ii, d.p.r. n. 115/2002 per particolare urgenza (max 20%) …% aumento ex articolo 52, comma i, d.p.r. n. 115/2002 per particolare complessità e difficoltà (max 100%) … %
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311
modello 40 ordinanza di liquidazione per spese e onorario
trIbunaLe dI … Il Giudice Letta l’istanza di liquidazione delle spese e dell’onorario presentata dal consulente tecnico dott. …, con studio in … via … . valutata completezza e pregio della relazione presentata nonché la difficoltà dell’indagine ai sensi dell’articolo 51, comma 1, del d.P.r. 30 maggio 2002, n. 115. tenuto conto che il valore della controversia ammonta a … . Liquida al consulente tecnico l’importo complessivo di … determinato come segue: articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980 per la prima vacazione per n. … vacazioni successive
… …
articolo 51, comma 1, d.p.r. n. 115/2002 onorari a percentuale (articolo … d.m. 30/05/2002) onorari a importo variabile (articolo … d.m. 30/05/2002) maggiorazione per urgenza articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980 maggiorazione per importanza, eccezionalità, ecc., articolo 51, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 maggiorazione articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 riduzione articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002
… … …
spese articolo 56, comma 2, d.p.r. n. 115/2002
…
spese di collaborazione autorizzata articolo 56, comma 3, d.p.r. n. 115/2002
…
indennità di trasferta articolo 55, d.p.r. n. 115/2002
… tOtaLe
… … …
…
Pone tale somma, oltre Iva e CPa nelle misure previste e dedotto l’acconto, se versato, provvisoriamente a carico di … . Luogo, data Il Giudice …
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IL nuOvO manuaLe deL Ctu
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modello 41 decreto di liquidazione per spese e onorario
trIbunaLe dI … Il Presidente del Tribunale Letta l’istanza di liquidazione delle spese e dell’onorario presentata dal consulente tecnico dott. …, con studio in … via … . valutata completezza e pregio della relazione presentata nonché la difficoltà dell’indagine ai sensi dell’articolo 51, comma 1, del d.P.r. 30 maggio 2002, n. 115. tenuto conto che il valore della controversia ammonta a … . Liquida al consulente tecnico l’importo complessivo di … determinato come segue: articolo 4, comma 2, legge n. 319/1980 per la prima vacazione per n. … vacazioni successive
… …
articolo 51, comma 1, d.p.r. n. 115/2002 onorari a percentuale (articolo … d.m. 30/05/2002) onorari a importo variabile (articolo … d.m. 30/05/2002) maggiorazione per urgenza articolo 4, comma 3, legge n. 319/1980 maggiorazione per importanza, eccezionalità, ecc., articolo 51, comma 2, d.P.r. n. 115/2002 maggiorazione articolo 52, comma 1, d.P.r. n. 115/2002 riduzione articolo 52, comma 2, d.P.r. n. 115/2002
… … …
spese articolo 56, comma 2, d.p.r. n. 115/2002
…
spese di collaborazione autorizzata articolo 56, comma 3, d.p.r. n. 115/2002
…
indennità di trasferta articolo 55, d.p.r. n. 115/2002
…
ai sensi di quanto stabilito nel verbale di conciliazione tOtaLe
… … …
… …
Pone tale somma, oltre Iva e CPa nelle misure previste e dedotto l’acconto, se versato, provvisoriamente a carico del ricorrente. Luogo, data Il Presidente …
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modello 42 ricorso avverso il provvedimento di liquidazione
Luogo, data … Ill.mo dott. … Presidente del tribunale di … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Ricorso avverso decreto di liquidazione del G.I. dott. … notificato in data … Con ordinanza del … il sottoscritto … – regolarmente iscritto all’Ordine … della provincia di… e all’albo dei Consulenti di questo tribunale – è stato incaricato di rispondere ai seguenti quesiti: … Il giuramento di rito è avvenuto in data … ottenendo termine di giorni … per la consegna dell’elaborato peritale e € … di acconto. avendo proceduto in data … al deposito della relazione di consulenza, è stata sottoposta all’attenzione del G.I. dott. … la corrispondente nota spese e proposta competenze, precisando che al fine dell’espletamento dell’incarico sono state condotte le seguenti attività: … nel corso delle operazioni è stata inoltre formata o acquisita la seguente documentazione: … al fine di consentire le valutazioni di merito da parte del G.I. sono stati altresì prodotti fogli di calcolo riportanti il computo delle spese e competenze a mente delle disposizioni in materia, unitamente ai seguenti giustificativi in copia: … Complessivamente è stata pertanto proposta la corresponsione dei seguenti importi: – spese: € … – onorario: tra un minimo di € … e un massimo di € … . In data … il G.I. ha emesso il provvedimento di liquidazione per complessivi € … così distinti: – spese: € … – onorario: € … tali corrispettivi appaiono incongrui in relazione all’attività svolta per le seguenti ragioni: 1. … 2. … …… Premesso quanto sopra, si propone ricorso avverso il provvedimento di liquidazione chiedendo la rideterminazione delle complessive spettanze. Il Consulente Tecnico d’Ufficio
…
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IL nuOvO manuaLe deL Ctu
n
modello 43 nota di richiesta pagamento acconto per fondo spese raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma
Luogo, data … egr. sig. … c/o studio legale avvocato … via … CaP… Luogo … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Fondo spese CTU Con riferimento a quanto disposto dal G.I. dott. … all’udienza di conferimento dell’incarico in oggetto tenutasi il …, si evidenzia qui di seguito l’ammontare delle competenze complessive che con la presente si richiedono a stretto giro di posta: a. acconto b. Cassa ordine 2% di a C. I.v.a. 20% di a SOmmanO
… … … …
Precisando che l’operazione non è/è soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972 in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale, si fa presente che al momento del pagamento sarà rilasciato documento valido fiscalmente. Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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n
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modello 44 nota di richiesta pagamento saldo competenze raCCOmandata a.r./faX/teLeGramma
Luogo, data … egr. sig. … c/o studio legale avvocato … via … CaP… Luogo … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …) Liquidazione CTU Con riferimento all’ordinanza del G.I. dott. … in data … con la quale è stata disposta la liquidazione dei compensi relativi alla Ctu, si evidenzia qui di seguito l’ammontare delle competenze complessive che con la presente si richiedono: a. b. C. d. e.
Onorario Cassa ordine 2% di a I.v.a. 20% di a rimborso spese esenti a detrarre acconto versato – SOmmanO
… … … … … …
Precisando che l’operazione non è/è soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972 in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale, si precisa che al momento del pagamento sarà rilasciato documento valido fiscalmente. Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 45 parcella rICevuta/fattura n. … deL …
Luogo, data … egr. sig. … c/o studio legale avvocato … via … CaP… Luogo … oggetto: consulenza tecnica d’ufficio relativa alla causa … contro … (R.G. n. …) Con riferimento all’ordinanza del G.I. dott. … in data … con la quale è stata disposta la liquidazione dei compensi relativi alla prestazione professionale in oggetto, si dichiara di ricevere: a. b. C. d. e.
Onorario Cassa ordine 2% di a I.v.a. 20% di a rimborso spese esenti a detrarre acconto versato – SOmmanO
… … … … … …
Si precisa che l’operazione non è/è soggetta ad Iva ai sensi del d.P.r. n. 633/1972 in quanto non trattasi/trattasi di prestazione professionale autonoma abituale. Il Consulente Tecnico d’Ufficio … n n
modello 46 trasmissione della parcella raCCOmandata a.r.
Luogo, data … egr. sig. … c/o studio legale avvocato … via … CaP… Luogo … oggetto: procedimento … contro … (R.G. n. …). Trasmissione parcella Con riferimento all’ordinanza del G.I. dott. … in data … con la quale è stata disposta la liquidazione dei compensi relativi alla Ctu, si allega corrispondente parcella per l’importo complessivo di … invitando ad effettuare il pagamento entro giorni … dal ricevimento della presente mediante … . Il Consulente Tecnico d’Ufficio …
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modello 47 tabella di calcolo dei diritti di usufrutto e nuda proprietà
vaLOre fISCaLe deLL’uSufruttO (articolo 46, D.P.R. n. 131/1986) Saggio legale 2,50% dall’1/01/2012 Età usufruttuario
Valore % usufrutto
Valore % nuda proprietà
da 0 a 20 da 21 a 30 da 31 a 40 da 41 a 45 da 46 a 50 da 51 a 53 da 54 a 56 da 57 a 60 da 61 a 63 da 64 a 66 da 67 a 69 da 70 a 72 da 73 a 75 da 76 a 78 da 79 a 82 da 83 a 86 da 87 a 92 da 93 a 99
95,00 90,00 85,00 80,00 75,00 70,00 65,00 60,00 55,00 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00
5,00 10,00 15,00 20,00 25,00 30,00 35,00 40,00 45,00 50,00 55,00 60,00 65,00 70,00 75,00 80,00 85,00 90,00
n
n
modello 48 interessi legali
dal 21/04/1942 pari al 5%
dall’1/01/2004 pari al 2,50%
dal 16/12/1990 pari al 10%
dall’1/01/2008 pari al 3,00%
dall’1/01/1997 pari al 5%
dall’1/01/2010 pari al 1,00%
dall’1/01/1999 pari al 2,5%
dall’1/01/2011 pari al 1,50%
dall’1/01/2001 pari al 3,50%
dall’1/01/2012 pari al 2,50%
dall’1/01/2002 pari al 3,00%
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Parte Quinta appendice normativa
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selezione normativa
t 1. estratto del codice di procedura civile
1.1. Determinazione del valore della causa Art. 15 (Cause relative a beni immobili) 1. il valore delle cause relative a beni immobili è determinato moltiplicando il reddito dominicale del terreno e la rendita catastale del fabbricato alla data della proposizione della domanda: per duecento per le cause relative alla proprietà; per cento per le cause relative all’usufrutto, all’uso, all’abitazione, alla nuda proprietà e al diritto dell’enfiteuta; per cinquanta con riferimento al fondo servente per le cause relative alle servitù. 2. il valore delle cause per il regolamento di confini si desume dal valore della parte di proprietà controversa, se questa è determinata; altrimenti il giudice lo determina a norma del comma seguente. 3. Se per l’immobile all’atto della proposizione della domanda non risulta il reddito dominicale o la rendita catastale, il giudice determina il valore della causa secondo quanto emerge dagli atti, se questi non offrono elementi per la stima, ritiene la causa di valore indeterminabile.
1.2. L’incarico di consulente tecnico d’ufficio Art. 61 (Consulente tecnico) 1. Quando è necessario, il giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli atti o per tutto il processo, da uno o più consulenti di particolare competenza tecnica. 2. La scelta dei consulenti tecnici deve essere normalmente fatta tra le persone iscritte in albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione al presente codice. Art. 62 (Attività del consulente) 1. il consulente compie le indagini che gli sono commesse dal giudice e fornisce, in udienza e in camera di consiglio, i chiarimenti che il giudice gli richiede a norma degli articoli 194 ss. e degli articoli 441 e 463. Art. 63 (Obbligo di assumere l’incarico e ricusazione del consulente) 1. il consulente scelto tra gli iscritti in un albo ha l’obbligo di prestare il suo ufficio, tranne che il giudice riconosca che ricorre un giusto motivo di astensione.
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2. il consulente può essere ricusato dalle parti per i motivi indicati nell’articolo 511. 3. della ricusazione del consulente conosce il giudice che l’ha nominato. Art. 64 (Responsabilità del consulente) 1. Si applicano al consulente tecnico le disposizioni del codice penale relative ai periti. 2. in ogni caso, il consulente tecnico che incorre in colpa grave nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti, è punito con l’arresto fino a un anno o con l’ammenda fino a euro 10.329. Si applica l’articolo 35 del codice penale. in ogni caso è dovuto il risarcimento dei danni causati alle parti. Art. 68 (Altri ausiliari) 1. nei casi previsti dalla legge o quando ne sorga necessità, il giudice, il cancelliere o l’ufficiale giudiziario si può fare assistere da esperti in una determinata arte o professione e, in generale, da persona idonea al compimento di atti che non è in grado di compiere da sé solo. 2. il giudice può commettere a un notaio il compimento di determinati atti nei casi previsti dalla legge. 3. il giudice può sempre richiedere l’assistenza della forza pubblica. Art. 191 (Nomina di consulente tecnico) 1. nei casi previsti dagli articoli 61 e seguenti il giudice istruttore, con ordinanza ai sensi dell’articolo 183, settimo comma, o con altra successiva ordinanza, nomina un consulente, formula i quesiti e fissa l’udienza nella quale il consulente deve comparire. 2. Possono essere nominati più consulenti soltanto in caso di grave necessità o quando la legge espressamente lo dispone. Art. 192 (Astensione e ricusazione del consulente) 1. L’ordinanza è notificata al consulente tecnico a cura del cancelliere, con invito a comparire all’udienza fissata dal giudice.
1
Art. 51 (Astensione del giudice) il giudice ha l’obbligo di astenersi: 1) se ha interesse nella causa o in altra vertente su identica questione di diritto; 2) se egli stesso o la moglie è parente fino al quarto grado o legato da vincoli di affiliazione, o è convivente o commensale abituale di una delle parti o di alcuno dei difensori; 3) se egli stesso o la moglie ha causa pendente o grave inimicizia o rapporti di credito o debito con una delle parti o alcuno dei suoi difensori; 4) se ha dato consiglio o prestato patrocinio nella causa, o ha deposto in essa come testimone, oppure ne ha conosciuto come magistrato in altro grado del processo o come arbitro o vi ha prestato assistenza come consulente tecnico; 5) se è tutore, curatore, amministratore di sostegno, procuratore, agente o datore di lavoro di una delle parti; se, inoltre, è amministratore o gerente di un ente, di un’associazione anche non riconosciuta, di un comitato, di una società o stabilimento che ha interesse nella causa. in ogni altro caso in cui esistono gravi ragioni di convenienza, il giudice può richiedere al capo dell’ufficio l’autorizzazione ad astenersi; quando l’astensione riguarda il capo dell’ufficio, l’autorizzazione è chiesta al capo dell’ufficio superiore.
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SeLezione normativa
2. il consulente che non ritiene di accettare l’incarico o quello che, obbligato a prestare il suo ufficio, intende astenersi, deve farne denuncia o istanza al giudice che l’ha nominato almeno tre giorni prima dell’udienza di comparizione; nello stesso termine le parti debbono proporre le loro istanze di ricusazione, depositando nella cancelleria ricorso al giudice istruttore. 3. Questi provvede con ordinanza non impugnabile. Art. 193 (Giuramento del consulente) 1. all’udienza di comparizione il giudice istruttore ricorda al consulente l’importanza delle funzioni che è chiamato a adempiere, e ne riceve il giuramento di bene e fedelmente adempiere le funzioni affidategli al solo scopo di fare conoscere ai giudici la verità. Art. 194 (Attività del consulente) 1. il consulente tecnico assiste alle udienze alle quali è invitato dal giudice istruttore; compie, anche fuori della circoscrizione giudiziaria, le indagini di cui all’articolo 62, da sé solo o insieme col giudice secondo che questi dispone. Può essere autorizzato a domandare chiarimenti alle parti, ad assumere informazioni da terzi e a eseguire piante, calchi e rilievi. 2. anche quando il giudice dispone che il consulente compia indagini da sé solo, le parti possono intervenire alle operazioni in persona e a mezzo dei propri consulenti tecnici e dei difensori, e possono presentare al consulente, per iscritto o a voce, osservazioni e istanze. Art. 195 (Processo verbale e relazione) 1. delle indagini del consulente si forma processo verbale, quando sono compiute con l’intervento del giudice istruttore, ma questi può anche disporre che il consulente rediga relazione scritta. 2. Se le indagini sono compiute senza l’intervento del giudice, il consulente deve farne relazione, nella quale inserisce anche le osservazioni e le istanze delle parti. 3. La relazione deve essere trasmessa dal consulente alle parti costituite nel termine stabilito dal giudice con ordinanza resa all’udienza di cui all’articolo 193. con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale le parti devono trasmettere al consulente le proprie osservazioni sulla relazione e il termine, anteriore alla successiva udienza, entro il quale il consulente deve depositare in cancelleria la relazione, le osservazioni delle parti e una sintetica valutazione delle stesse. Art. 196 (Rinnovazione delle indagini e sostituzione del consulente) 1. il giudice ha sempre la facoltà di disporre la rinnovazione delle indagini e, per gravi motivi, la sostituzione del consulente tecnico. Art. 197 (Assistenza all’udienza e audizione in camera di consiglio) 1. Quando lo ritiene opportuno il presidente invita il consulente tecnico ad assistere alla discussione davanti al collegio e ad esprimere il suo parere in camera di consiglio in presenza delle parti, le quali possono chiarire e svolgere le loro ragioni per mezzo dei difensori.
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Art. 198 (Esame contabile) 1. Quando è necessario esaminare documenti contabili e registri, il giudice istruttore può darne incarico al consulente tecnico, affidandogli il compito di tentare la conciliazione delle parti. 2. il consulente sente le parti e, previo consenso di tutte, può esaminare anche documenti e registri non prodotti in causa. di essi tuttavia senza il consenso di tutte le parti non può fare menzione nei processi verbali o nella relazione di cui all’articolo 195. Art. 199 (Processo verbale di conciliazione) 1. Se le parti si conciliano, si redige processo verbale della conciliazione, che è sottoscritto dalle parti e dal consulente tecnico e inserito nel fascicolo d’ufficio. 2. il giudice istruttore attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale. Art. 200 (Mancata conciliazione) 1. Se la conciliazione delle parti non riesce, il consulente espone i risultati delle indagini compiute e il suo parere in una relazione, che deposita in cancelleria nel termine fissato dal giudice istruttore. 2. Le dichiarazioni delle parti, riportate dal consulente nella relazione, possono essere valutate dal giudice a norma dell’articolo 116 secondo comma2.
1.3. L’incarico di consulente tecnico di parte Art. 201 (Consulente tecnico di parte) 1. il giudice istruttore, con l’ordinanza di nomina del consulente, assegna alle parti un termine entro il quale possono nominare, con dichiarazione ricevuta dal cancelliere, un loro consulente tecnico. 2. il consulente della parte, oltre ad assistere a norma dell’articolo 194 alle operazioni del consulente del giudice, partecipa all’udienza e alla camera di consiglio ogni volta che vi interviene il consulente del giudice, per chiarire e svolgere, con l’autorizzazione del presidente, le sue osservazioni sui risultati delle indagini tecniche.
1.4. Le esecuzioni immobiliari Art. 567 (Istanza di vendita) 1. decorso il termine di cui all’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei 2
Art. 116 (Valutazione delle prove) il giudice deve valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento, salvo che la legge disponga altrimenti. il giudice può desumere argomenti di prova dalle risposte che le parti gli danno a norma dell’articolo seguente, dal loro rifiuto ingiustificato a consentire le ispezioni che egli ha ordinate e, in generale, dal contegno delle parti stesse nel processo.
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SeLezione normativa
creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato. 2. il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro centoventi giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. 3. il termine di cui al secondo comma può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori centoventi giorni. un termine di centoventi giorni è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione. L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. il giudice, con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica l’articolo 562, secondo comma. il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati. Art. 568 (Determinazione del valore dell’immobile) 1. agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile si determina a norma dell’articolo 15 primo comma. 2. Per il diritto del direttario, il valore, agli effetti indicati, si determina in base agli otto decimi di quello calcolato a norma dell’articolo 13 ultimo comma. 3. Se il bene non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ragione il giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni precedenti sia manifestamente inadeguato, il valore è determinato dal giudice stesso sulla base degli elementi forniti dalle parti e di quelli che gli può fornire un esperto da lui nominato. Art. 569 (Provvedimento per l’autorizzazione della vendita) 1. a seguito dell’istanza di cui all’articolo 567 il giudice dell’esecuzione, entro trenta giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dell’articolo 567, nomina l’esperto convocandolo davanti a sé per prestare il giuramento e fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all’articolo 498 che non siano intervenuti. tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di centoventi giorni. 2. all’udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle. 3. Se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo delle parti comparse, il giudice dispone con ordinanza la vendita, fissando un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte of-
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ferte d’acquisto ai sensi dell’articolo 571. il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’articolo 573 e provvede ai sensi dell’articolo 576, per il caso in cui non siano proposte offerte d’acquisto entro il termine stabilito, ovvero per il caso in cui le stesse non siano efficaci ai sensi dell’articolo 571, ovvero per il caso in cui si verifichi una delle circostanze previste dall’articolo 572, terzo comma, ovvero per il caso, infine, in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione. 4. con la stessa ordinanza, il giudice può stabilire che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche. 5. Se vi sono opposizioni il tribunale le decide con sentenza e quindi il giudice dell’esecuzione dispone la vendita con ordinanza. 6. con la medesima ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori di cui all’articolo 498 che non sono comparsi.
1.5. L’accertamento tecnico preventivo Art. 696 (Accertamento tecnico e ispezione giudiziale) 1. chi ha urgenza di far verificare, prima del giudizio, lo stato di luoghi o la qualità o la condizione di cose può chiedere, a norma degli articoli 692 e seguenti, che sia disposto un accertamento tecnico o un’ispezione giudiziale. 2. L’accertamento tecnico e l’ispezione giudiziale, se ne ricorre l’urgenza, possono essere disposti anche sulla persona dell’istante e, se questa vi consente, sulla persona nei cui confronti l’istanza è proposta. 3. L’accertamento tecnico di cui al primo comma può comprendere anche valutazioni in ordine alle cause e ai danni relativi all’oggetto della verifica. 4. il presidente del tribunale o il giudice di pace provvede nelle forme stabilite negli articoli 694 e 695, in quanto applicabili, nomina il consulente tecnico e fissa la data dell’inizio delle operazioni. Art. 696-bis (Consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite) 1. L’espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, può essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell’articolo 696, ai fini dell’accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata o inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o da fatto illecito. il giudice procede a norma del terzo comma del medesimo articolo 696. il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, ove possibile, la conciliazione delle parti. 2. Se le parti si sono conciliate, si forma processo verbale della conciliazione. il giudice attribuisce con decreto efficacia di titolo esecutivo al processo verbale, ai fini dell’espropriazione e dell’esecuzione in forma specifica e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale.
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SeLezione normativa
3. il processo verbale è esente dall’imposta di registro. 4. Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte può chiedere che la relazione depositata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito. 5. Si applicano gli articoli da 191 a 197, in quanto compatibili.
1.6. L’accertamento tecnico in corso di causa Art. 699 (Istruzione preventiva in corso di causa) 1. L’istanza di istruzione preventiva può anche essere proposta in corso di causa e durante l’interruzione o la sospensione del giudizio. 2. il giudice provvede con ordinanza.
1.7. Il procedimento cautelare Art. 700 (Condizioni per la concessione) [del provvedimento d’urgenza n.d.a.] 1. Fuori dei casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d’urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito.
t 2. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile
2.1. L’albo dei C.T.U. Art. 13 (Albo dei consulenti tecnici) 1. Presso ogni tribunale è istituito un albo dei consulenti tecnici. 2. L’albo è diviso in categorie. 3. debbono essere sempre comprese nell’albo le categorie: 1) medico-chirurgica; 2) industriale; 3) commerciale; 4) agricola; 5) bancaria; 6) assicurativa. Art. 14 (Formazione dell’albo) 1. L’albo è tenuto dal presidente del tribunale ed è formato da un comitato da lui presieduto e composto dal procuratore della repubblica e da un professionista iscritto nell’albo professionale, designato dal consiglio dell’ordine, o dal collegio della categoria, cui appartiene il richiedente l’iscrizione nell’albo dei consulenti tecnici. 2. il consiglio predetto ha facoltà di designare, quando lo ritenga opportuno, un professionista iscritto nell’albo di altro ordine o collegio, previa comunicazione al consiglio che tiene l’albo a cui appartiene il professionista stesso. 3. Quando trattasi di domande presentate da periti estimatori, la designazione è fatta dalla camera di commercio, industria e agricoltura. 4. Le funzioni di segretario del comitato sono esercitate dal cancelliere del tribunale.
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Art. 15 (Iscrizione nell’albo) 1. Possono ottenere l’iscrizione nell’albo coloro che sono forniti di speciale competenza tecnica in una determinata materia, sono di condotta morale specchiata e sono iscritti nelle rispettive associazioni professionali. 2. nessuno può essere iscritto in più di un albo. 3. Sulle domande di iscrizione decide il comitato indicato nell’articolo precedente. 4. contro il provvedimento del comitato è ammesso reclamo, entro quindici giorni dalla notificazione, al comitato previsto nell’articolo 5. Art. 16 (Domande d’iscrizione) 1. coloro che aspirano all’iscrizione nell’albo debbono farne domanda al presidente del tribunale. 2. La domanda deve essere corredata dai seguenti documenti: 1. estratto dell’atto di nascita; 2. certificato generale del casellario giudiziario di data non anteriore a tre mesi dalla presentazione; 3. certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale; 4. certificato di iscrizione all’associazione professionale; 5. i titoli e i documenti che l’aspirante crede di esibire per dimostrare la sua speciale capacità tecnica. Art. 17 (Informazioni) 1. a cura del presidente del tribunale debbono essere assunte presso le autorità di polizia specifiche informazioni sulla condotta pubblica e privata dell’aspirante. Art. 18 (Revisione dell’albo) 1. L’albo è permanente. ogni quattro anni il comitato di cui all’articolo 14 deve provvedere alla revisione dell’albo per eliminare i consulenti per i quali è venuto meno alcuno dei requisiti previsti nell’articolo 15 o è sorto un impedimento a esercitare l’ufficio. Art. 146 (Albo dei consulenti tecnici) 1. nell’albo dei consulenti tecnici istituiti presso ogni tribunale debbono essere inclusi, per i processi relativi a domande di prestazioni previdenziali e assistenziali, i medici legali e delle assicurazioni e i medici del lavoro.
2.2. Le norme disciplinari e di distribuzione degli incarichi Art. 19 (Disciplina) 1. La vigilanza sui consulenti tecnici è esercitata dal presidente del tribunale, il quale, d’ufficio o su istanza del procuratore della repubblica o del presidente dell’associazione professionale, può promuovere procedimento disciplinare contro i consulenti che non hanno tenuto una condotta morale specchiata o non hanno ottemperato agli obblighi derivanti dagli incarichi ricevuti.
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SeLezione normativa
2. Per il giudizio disciplinare è competente il comitato indicato nell’articolo 14. Art. 20 (Sanzioni disciplinari) 1. ai consulenti che non hanno osservato i doveri indicati nell’articolo precedente possono essere inflitte le seguenti sanzioni disciplinari: 1. l’avvertimento; 2. la sospensione dall’albo per un tempo non superiore ad un anno; 3. la cancellazione dall’albo. Art. 21 (Procedimento disciplinare) 1. Prima di promuovere il procedimento disciplinare, il presidente del tribunale contesta l’addebito al consulente e ne raccoglie la risposta scritta. 2. il presidente, se dopo la contestazione ritiene di dovere continuare il procedimento, fa invitare il consulente, con biglietto di cancelleria, davanti al comitato disciplinare. 3. il comitato decide sentito il consulente. contro il provvedimento è ammesso reclamo a norma dell’articolo 15 ultimo comma. Art. 22 (Distribuzione degli incarichi) 1. tutti i giudici che hanno sede nella circoscrizione del tribunale debbono affidare normalmente le funzioni di consulente tecnico agli iscritti nell’albo del tribunale medesimo. 2. il giudice istruttore che conferisce un incarico a un consulente iscritto in albo di altro tribunale o a persona non iscritta in alcun albo, deve sentire il presidente e indicare nel provvedimento i motivi della scelta. 3. Le funzioni di consulente presso la corte d’appello sono normalmente affidate agli iscritti negli albi dei tribunali del distretto. Se l’incarico è conferito ad iscritti in altri albi o a persone non iscritte in alcun albo, deve essere sentito il primo presidente e debbono essere indicati nel provvedimento i motivi della scelta. Art. 23 (Vigilanza sulla distribuzione degli incarichi) 1. il presidente del tribunale vigila affinché, senza danno per l’amministrazione della giustizia, gli incarichi siano equamente distribuiti tra gli iscritti nell’albo in modo tale che a nessuno dei consulenti iscritti possano essere conferiti incarichi in misura superiore al dieci per cento di quelli affidati dall’ufficio, e garantisce che sia assicurata l’adeguata trasparenza del conferimento degli incarichi anche a mezzo di strumenti informatici. 2. Per l’attuazione di tale vigilanza il presidente fa tenere dal cancelliere un registro in cui debbono essere annotati tutti gli incarichi che i consulenti iscritti ricevono e i compensi liquidati da ciascun giudice. 3. Questi deve dare notizia degli incarichi dati e dei compensi liquidati al presidente del tribunale presso il quale il consulente è iscritto. 4. il primo presidente della corte di appello esercita la vigilanza prevista nel primo comma per gli incarichi che vengono affidati dalla corte.
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2.3. La redazione dei verbali Art. 46 (Forma degli atti giudiziari) 1. i processi verbali e gli altri atti giudiziari debbono essere scritti in carattere chiaro e facilmente leggibile, in continuazione, senza spazi in bianco e senza alterazioni o abrasioni. 2. Le aggiunte, soppressioni o modificazioni eventuali debbono essere fatte in calce all’atto, con nota di richiamo senza cancellare la parte soppressa o modificata.
2.4. Astensione e ricusazione del CTU Art. 89 (Ordinanza sull’astensione o ricusazione del consulente tecnico) 1. L’ordinanza sull’astensione o sulla ricusazione del consulente tecnico prevista nell’articolo 192 del codice è scritta in calce al ricorso del consulente o della parte. 2. il ricorso e l’ordinanza sono inseriti nel fascicolo d’ufficio.
2.5. Lo svolgimento dell’incarico di CTU Art. 90 (Indagini del consulente senza la presenza del giudice) 1. il consulente tecnico che, a norma dell’articolo 194 del codice, è autorizzato a compiere indagini senza che sia presente il giudice, deve dare comunicazione alle parti del giorno, ora e luogo di inizio delle operazioni, con dichiarazione inserita nel processo verbale d’udienza o con biglietto a mezzo del cancelliere. 2. il consulente non può ricevere altri scritti defensionali oltre quelli contenenti le osservazioni e le istanze di parte consentite dall’articolo 194 del codice. 3. in ogni caso deve essere comunicata alle parti avverse copia degli scritti defensionali. Art. 91 (Comunicazioni a consulenti di parte) 1. nella dichiarazione di cui all’articolo 201 primo comma del codice deve essere indicato il domicilio o il recapito del consulente della parte. il cancelliere deve dare comunicazione al consulente tecnico di parte, regolarmente nominato, delle indagini predisposte dal consulente d’ufficio, perché vi possa assistere a norma degli articoli 194 e 201 del codice. Art. 92 (Questioni sorte durante le indagini del consulente) 1. Se, durante le indagini che il consulente tecnico compie da sé solo, sorgono questioni sui suoi poteri o sui limiti dell’incarico conferitogli, il consulente deve informarne il giudice, salvo che la parte interessata vi provveda con ricorso. 2. il ricorso della parte non sospende le indagini del consulente. 3. il giudice, sentite le parti, dà i provvedimenti opportuni.
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SeLezione normativa
Art. 93 (Assistenza alla persona sottoposta all’ispezione) 1. chi è sottoposto ad ispezione corporale può farsi assistere da persona di sua fiducia che sia riconosciuta idonea dal giudice. Art. 94 (Istanza di esibizione) 1. L’istanza di esibizione di un documento o di una cosa in possesso di una parte o di un terzo deve contenere la specifica indicazione del documento o della cosa e, quando è necessario, l’offerta della prova che la parte o il terzo li possiede. Art. 95 (Notificazione dell’ordinanza di esibizione) 1. il giudice, nell’ordinanza con la quale dispone l’esibizione di un documento o di una cosa in possesso di una parte contumace o di un terzo, fissa il termine entro il quale l’ordinanza deve essere notificata e indica la parte che deve provvedere alla notificazione. Art. 96 (Informazioni della pubblica amministrazione) 1. La nota contenente le informazioni, che la pubblica amministrazione fornisce su richiesta del giudice a norma dell’articolo 213 del codice, è inserita nel fascicolo d’ufficio.
2.6. L’attività del CTU nelle esecuzioni immobiliari Art. 161 (Giuramento dell’esperto e dello stimatore) 1. L’esperto nominato dal giudice a norma dell’articolo 568 ultimo comma del codice presta giuramento di bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli. 2. L’ufficiale giudiziario che per la stima delle cose da pignorare si avvale dell’opera di uno stimatore, prima che questi incominci le sue operazioni, deve raccoglierne il giuramento di bene e fedelmente procedere alla stima. Art. 173-bis (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) 1. L’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare: 1. l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 2. una sommaria descrizione del bene; 3. lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 5. l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
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6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. 2. L’esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. 3. L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 del codice, a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria. 4. Le parti possono depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tale caso l’esperto interviene all’udienza per rendere i chiarimenti.
2.7. L’attività di ausiliario dell’ufficiale giudiziario Art. 612 (Provvedimento) 1. chi intende ottenere l’esecuzione forzata di una sentenza di condanna per violazione di un obbligo di fare o di non fare, dopo la notificazione del precetto, deve chiedere con ricorso al giudice dell’esecuzione che siano determinate le modalità dell’esecuzione. il giudice dell’esecuzione provvede sentita la parte obbligata. nella sua ordinanza designa l’ufficiale giudiziario che deve procedere all’esecuzione e le persone che debbono provvedere al compimento dell’opera non eseguita o alla distruzione di quella compiuta. Art. 613 (Difficoltà sorte nel corso dell’esecuzione) 1. L’ufficiale giudiziario può farsi assistere dalla forza pubblica e deve chiedere al giudice dell’esecuzione le opportune disposizioni per eliminare le difficoltà che sorgono nel corso dell’esecuzione. il giudice dell’esecuzione provvede con decreto. Art. 614 (Rimborso delle spese) 1. al termine dell’esecuzione o nel corso di essa, la parte istante presenta al giudice dell’esecuzione la nota delle spese anticipate vistata dall’ufficiale giudiziario con domanda di decreto d’ingiunzione. 2. il giudice dell’esecuzione, quando riconosce giustificate le spese denunciate, provvede con decreto a norma dell’articolo 642.
t 3. estratto del codice di procedura penale
3.1. Responsabilità del perito
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SeLezione normativa
Art. 133 (Accompagnamento coattivo di altre persone) 1. Se il testimone, il perito, la persona sottoposta all’esame del perito diversa dall’imputato, il consulente tecnico, l’interprete o il custode di cose sequestrate, regolarmente citati o convocati, omettono senza un legittimo impedimento di comparire nel luogo, giorno e ora stabiliti, il giudice può ordinarne l’accompagnamento coattivo e può altresì condannarli, con ordinanza, a pagamento di una somma da euro 51 a euro 516 a favore della cassa delle ammende nonché alle spese alle quali la mancata comparizione ha dato causa.
3.2. La perizia e l’attività peritale Art. 220 (Oggetto della perizia) 1. La perizia è ammessa quando occorre svolgere indagini o acquisire dati o valutazioni che richiedono specifiche competenze tecniche, scientifiche o artistiche. 2. Salvo quanto previsto ai fini dell’esecuzione della pena o della misura di sicurezza, non sono ammesse perizie per stabilire l’abitualità o la professionalità nel reato, la tendenza a delinquere, il carattere e la personalità dell’imputato e in genere le qualità psichiche indipendenti da cause patologiche. Art. 221 (Nomina del perito) 1. il giudice nomina il perito scegliendolo tra gli iscritti negli appositi albi o tra persone fornite di particolare competenza nella specifica disciplina. Quando la perizia è dichiarata nulla, il giudice cura, ove possibile, che il nuovo incarico sia affidato ad altro perito. 2. il giudice affida l’espletamento della perizia a più persone quando le indagini e le valutazioni risultano di notevole complessità ovvero richiedono distinte conoscenze in differenti discipline. 3. il perito ha l’obbligo di prestare il suo ufficio, salvo che ricorra uno dei motivi di astensione previsti dall’articolo 36. Art. 222 (Incapacità e incompatibilità del perito) 1. non può prestare ufficio di perito, a pena di nullità: a) il minorenne, l’interdetto, l’inabilitato e chi è affetto da infermità di mente; b) chi è interdetto anche temporaneamente dai pubblici uffici ovvero è interdetto o sospeso dall’esercizio di una professione o di un’arte; c) chi è sottoposto a misure di sicurezza personali o a misure di prevenzione; d) chi non può essere assunto come testimone o ha facoltà di astenersi dal testimoniare o chi è chiamato a prestare ufficio di testimone o di interprete; e) chi è stato nominato consulente tecnico nello stesso procedimento o in un procedimento connesso. Art. 223 (Astensione e ricusazione del perito) 1. Quando esiste un motivo di astensione, il perito ha l’obbligo di dichiararlo.
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2. il perito può essere ricusato dalle parti nei casi previsti dall’articolo 36 a eccezione di quello previsto dal comma 1 lettera h) del medesimo articolo. 3. La dichiarazione di astensione o di ricusazione può essere presentata fino a che non siano esaurite le formalità di conferimento dell’incarico e, quando si tratti di motivi sopravvenuti ovvero conosciuti successivamente, prima che il perito abbia dato il proprio parere. 4. Sulla dichiarazione di astensione o di ricusazione decide, con ordinanza, il giudice che ha disposto la perizia. 5. Si osservano, in quanto applicabili, le norme sulla ricusazione del giudice. Art. 224 (Provvedimenti del giudice) 1. il giudice dispone anche di ufficio la perizia con ordinanza motivata, contenente la nomina del perito, la sommaria enunciazione dell’oggetto delle indagini, l’indicazione del giorno, dell’ora e del luogo fissati per la comparizione del perito. 2. il giudice dispone la citazione del perito e dà gli opportuni provvedimenti per la comparizione delle persone sottoposte all’esame del perito. adotta tutti gli altri provvedimenti che si rendono necessari per l’esecuzione delle operazioni peritali. Art. 226 (Conferimento dell’incarico) 1. il giudice, accertate le generalità del perito, gli chiede se si trova in una delle condizioni previste dagli articoli 222 e 223, lo avverte degli obblighi e delle responsabilità previste dalla legge penale e lo invita a rendere la seguente dichiarazione: «consapevole della responsabilità morale e giuridica che assumo nello svolgimento dell’incarico, mi impegno ad adempiere al mio ufficio senza altro scopo che quello di far conoscere la verità e a mantenere il segreto su tutte le operazioni peritali». 2. il giudice formula quindi i quesiti, sentiti il perito, i consulenti tecnici, il pubblico ministero e i difensori presenti. Art. 227 (Relazione peritale) 1. concluse le formalità di conferimento dell’incarico, il perito procede immediatamente ai necessari accertamenti e risponde ai quesiti con parere raccolto nel verbale. 2. Se, per la complessità dei quesiti, il perito non ritiene di poter dare immediata risposta, può chiedere un termine al giudice. 3. Quando non ritiene di concedere il termine, il giudice provvede alla sostituzione del perito; altrimenti fissa la data, non oltre novanta giorni, nella quale il perito stesso dovrà rispondere ai quesiti e dispone perché ne venga data comunicazione alle parti e ai consulenti tecnici. 4. Quando risultano necessari accertamenti di particolare complessità, il termine può essere prorogato dal giudice, su richiesta motivata del perito, anche più volte per periodi non superiori a trenta giorni. in ogni caso, il termine per la risposta ai quesiti, anche se prorogato, non può superare i sei mesi. 5. Qualora sia indispensabile illustrare con note scritte il parere, il perito può chiedere al giudice di essere autorizzato a presentare, nel termine stabilito a norma dei commi 3 e 4, relazione scritta.
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SeLezione normativa
Art. 228 (Attività del perito) 1. il perito procede alle operazioni necessarie per rispondere ai quesiti. a tal fine può essere autorizzato dal giudice a prendere visione degli atti, dei documenti e delle cose prodotti dalle parti dei quali la legge prevede l’acquisizione al fascicolo per il dibattimento. 2. il perito può essere inoltre autorizzato ad assistere all’esame delle parti e all’assunzione di prove nonché a servirsi di ausiliari di sua fiducia per lo svolgimento di attività materiali non implicanti apprezzamenti e valutazioni. 3. Qualora, ai fini dello svolgimento dell’incarico, il perito richieda notizie all’imputato, alla persona offesa o ad altre persone, gli elementi in tal modo acquisiti possono essere utilizzati solo ai fini dell’accertamento peritale. 4. Quando le operazioni peritali si svolgono senza la presenza del giudice e sorgono questioni relative ai poteri del perito e ai limiti dell’incarico, la decisione è rimessa al giudice, senza che ciò importi sospensione delle operazioni stesse. Art. 229 (Comunicazioni relative alle operazioni peritali) 1. il perito indica il giorno, l’ora e il luogo in cui inizierà le operazioni peritali e il giudice ne fa dare atto nel verbale. 2. della eventuale continuazione delle operazioni peritali il perito dà comunicazione senza formalità alle parti presenti. Art. 231 (Sostituzione del perito) 1. il perito può essere sostituito se non fornisce il proprio parere nel termine fissato o se la richiesta di proroga non è accolta ovvero se svolge negligentemente l’incarico affidatogli. 2. il giudice, sentito il perito, provvede con ordinanza alla sua sostituzione, salvo che il ritardo o l’inadempimento sia dipeso da cause a lui non imputabili. copia dell’ordinanza è trasmessa all’ordine o al collegio cui appartiene il perito. 3. il perito sostituito, dopo essere stato citato a comparire per discolparsi, può essere condannato dal giudice al pagamento a favore della cassa delle ammende di una somma da euro 154 a euro 1.549. 4. il perito è altresì sostituito quando è accolta la dichiarazione di astensione o di ricusazione. 5. il perito sostituito deve mettere immediatamente a disposizione del giudice la documentazione e i risultati delle operazioni peritali già compiute. Art. 232 (Liquidazione del compenso al perito) 1. il compenso al perito è liquidato con decreto del giudice che ha disposto la perizia, secondo le norme delle leggi speciali.
3.3. La consulenza tecnica Art. 225 (Nomina del consulente tecnico) 1. disposta la perizia, il pubblico ministero e le parti private hanno facoltà di no-
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minare propri consulenti tecnici in numero non superiore, per ciascuna parte, a quello dei periti. 2. Le parti private, nei casi e alle condizioni previste dalla legge sul patrocinio statale dei non abbienti, hanno diritto di farsi assistere da un consulente tecnico a spese dello Stato. 3. non può essere nominato consulente tecnico chi si trova nelle condizioni indicate nell’articolo 222 comma 1 lettere a), b), c), d). Art. 230 (Attività dei consulenti tecnici) 1. i consulenti tecnici possono assistere al conferimento dell’incarico al perito e presentare al giudice richieste, osservazioni e riserve, delle quali è fatta menzione nel verbale. 2. essi possono partecipare alle operazioni peritali, proponendo al perito specifiche indagini e formulando osservazioni e riserve, delle quali deve darsi atto nella relazione. 3. Se sono nominati dopo l’esaurimento delle operazioni peritali, i consulenti tecnici possono esaminare le relazioni e richiedere al giudice di essere autorizzati a esaminare la persona, la cosa e il luogo oggetto della perizia. 4. La nomina dei consulenti tecnici e lo svolgimento della loro attività non può ritardare l’esecuzione della perizia e il compimento delle altre attività processuali. Art. 233 (Consulenza tecnica fuori dei casi di perizia) 1. Quando non è stata disposta perizia, ciascuna parte può nominare, in numero non superiore a due, propri consulenti tecnici. Questi possono esporre al giudice il proprio parere, anche presentando memorie a norma dell’articolo 121. 1-bis. il giudice, a richiesta del difensore, può autorizzare il consulente tecnico di una parte privata ad esaminare le cose sequestrate nel luogo in cui esse si trovano, ad intervenire alle ispezioni, ovvero ad esaminare l’oggetto delle ispezioni alle quali il consulente non è intervenuto. Prima dell’esercizio dell’azione penale l’autorizzazione è disposta dal pubblico ministero a richiesta del difensore. contro il decreto che respinge la richiesta il difensore può proporre opposizione al giudice, che provvede nelle forme di cui all’articolo 127. 1-ter. L’autorità giudiziaria impartisce le prescrizioni necessarie per la conservazione dello stato originario delle cose e dei luoghi e per il rispetto delle persone. 2. Qualora, successivamente alla nomina del consulente tecnico, sia disposta perizia, ai consulenti tecnici già nominati sono riconosciuti i diritti e le facoltà previsti dall’articolo 230, salvo il limite previsto dall’articolo 225 comma 1. Si applica la disposizione dell’articolo 225 comma 3. Art. 359 (Consulenti tecnici del pubblico ministero) 1. il pubblico ministero, quando procede ad accertamenti, rilievi segnaletici, descrittivi o fotografici e ad ogni altra operazione tecnica per cui sono necessarie specifiche competenze, può nominare e avvalersi di consulenti, che non possono rifiutare la loro opera. 2. il consulente può essere autorizzato dal pubblico ministero ad assistere a singoli atti di indagine.
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SeLezione normativa
Art. 360 (Accertamenti tecnici non ripetibili) 1. Quando gli accertamenti previsti dall’articolo 359 riguardano persone, cose o luoghi il cui stato è soggetto a modificazione, il pubblico ministero avvisa, senza ritardo, la persona sottoposta alle indagini, la persona offesa dal reato e i difensori del giorno, dell’ora e del luogo fissati per il conferimento dell’incarico e della facoltà di nominare consulenti tecnici. 2. Si applicano le disposizioni dell’articolo 364 comma 2. 3. i difensori nonché i consulenti tecnici eventualmente nominati hanno diritto di assistere al conferimento dell’incarico, di partecipare agli accertamenti e di formulare osservazioni e riserve. 4. Qualora, prima del conferimento dell’incarico, la persona sottoposta alle indagini formuli riserva di promuovere incidente probatorio, il pubblico ministero dispone che non si proceda agli accertamenti salvo che questi, se differiti, non possano più essere utilmente compiuti. 5. Se il pubblico ministero, malgrado l’espressa riserva formulata dalla persona sottoposta alle indagini e pur non sussistendo le condizioni indicate nell’ultima parte del comma 4, ha ugualmente disposto di procedere agli accertamenti, i relativi risultati non possono essere utilizzati nel dibattimento.
3.4. Esame dei periti Art. 468 (Citazione di testimoni, periti e consulenti tecnici) 1. Le parti che intendono chiedere l’esame di testimoni, periti o consulenti tecnici nonché delle persone indicate nell’articolo 210 devono, a pena di inammissibilità, depositare in cancelleria, almeno sette giorni prima della data fissata per il dibattimento, la lista con l’indicazione delle circostanze su cui deve vertere l’esame. 2. il presidente del tribunale o della corte di assise, quando ne sia fatta richiesta, autorizza con decreto la citazione dei testimoni, periti o consulenti tecnici nonché delle persone indicate nell’articolo 210, escludendo le testimonianze vietate dalla legge e quelle manifestamente sovrabbondanti. il presidente può stabilire che la citazione dei testimoni, periti o consulenti tecnici nonché delle persone indicate nell’articolo 210 sia effettuata per la data fissata per il dibattimento ovvero per altre successive udienze nelle quali ne sia previsto l’esame. in ogni caso, il provvedimento non pregiudica la decisione sull’ammissibilità della prova a norma dell’articolo 495. 3. i testimoni e i consulenti tecnici indicati nelle liste possono anche essere presentati direttamente al dibattimento. 4. in relazione alle circostanze indicate nelle liste, ciascuna parte può chiedere la citazione a prova contraria di testimoni, periti e consulenti tecnici non compresi nella propria lista, ovvero presentarli al dibattimento. 4-bis. La parte che intende chiedere l’acquisizione di verbali di prove di altro procedimento penale deve farne espressa richiesta unitamente al deposito delle liste. Se si tratta di verbali di dichiarazioni di persone delle quali la stessa o altra parte chiede la
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citazione, questa è autorizzata dal presidente solo dopo che in dibattimento il giudice ha ammesso l’esame a norma dell’articolo 495. 5. il presidente in ogni caso dispone di ufficio la citazione del perito nominato nell’incidente probatorio a norma dell’articolo 392 comma 2. Art. 501 (Esame dei periti e dei consulenti tecnici) 1. Per l’esame dei periti e dei consulenti tecnici si osservano le disposizioni sull’esame dei testimoni, in quanto applicabili. 2. il perito e il consulente tecnico hanno in ogni caso facoltà di consultare documenti, note scritte e pubblicazioni, che possono essere acquisite anche di ufficio. Art. 502 (Esame a domicilio di testimoni, periti e consulenti tecnici) 1. in caso di assoluta impossibilità di un testimone, di un perito o di un consulente tecnico a comparire per legittimo impedimento, il giudice, a richiesta di parte, può disporne l’esame nel luogo in cui si trova, dando comunicazione, a norma dell’articolo 477 comma 3, del giorno, dell’ora e del luogo dell’esame. 2. L’esame si svolge con le forme previste dagli articoli precedenti, esclusa la presenza del pubblico. L’imputato e le altre parti private sono rappresentati dai rispettivi difensori. il giudice, quando ne è fatta richiesta, ammette l’intervento personale dell’imputato interessato all’esame. Art. 508 (Provvedimenti conseguenti all’ammissione della perizia nel dibattimento) 1. Se il giudice, di ufficio o su richiesta di parte, dispone una perizia, il perito è immediatamente citato a comparire e deve esporre il suo parere nello stesso dibattimento. Quando non è possibile provvedere in tale modo, il giudice pronuncia ordinanza con la quale, se è necessario, sospende il dibattimento e fissa la data della nuova udienza nel termine massimo di sessanta giorni. 2. con l’ordinanza il giudice designa un componente del collegio per l’esercizio dei poteri previsti dall’articolo 228. 3. nella nuova udienza il perito risponde ai quesiti ed è esaminato a norma dell’articolo 501.
t 4. estratto delle disposizioni di attuazione del codice di procedura penale
4.1. Albo dei periti Art. 67 (Albo dei periti presso il tribunale) 1. Presso ogni tribunale è istituito un albo dei periti (221 c.p.p.), diviso in categorie. 2. nell’albo sono sempre previste le categorie di esperti in medicina legale, psichiatria, contabilità, ingegneria e relative specialità, infortunistica del traffico e della circolazione stradale, balistica, chimica, analisi e comparazione della grafia.
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3. Quando il giudice nomina come perito un esperto non iscritto negli albi designa, se possibile, una persona che svolge la propria attività professionale presso un ente pubblico. 4. nel caso previsto dal comma 3, il giudice indica specificamente nell’ordinanza di nomina le ragioni della scelta. 5. in ogni caso il giudice evita di designare quale perito le persone che svolgano o abbiano svolto attività di consulenti di parte (225, 233, 359, 360 c.p.p.) in procedimenti collegati a norma dell’articolo 371 comma 2 del codice. Art. 68 (Formazione e revisione dell’albo dei periti) 1. L’albo dei periti previsto dall’articolo 67 è tenuto a cura del presidente del tribunale ed è formato da un comitato da lui presieduto e composto dal procuratore della repubblica presso il medesimo tribunale, dal pretore dirigente, dal procuratore della repubblica presso la pretura, dal presidente del consiglio dell’ordine forense, dal presidente dell’ordine o del collegio a cui appartiene la categorie di esperti per la quale si deve provvedere ovvero da loro delegati. 2. il comitato decide su richiesta di iscrizione e di cancellazione dall’albo. 3. il comitato può assumere informazioni e delibera a maggioranza dei voti. in caso di parità di voti, prevale il voto del presidente. 4. il comitato provvede ogni due anni alla revisione dell’albo per cancellare gli iscritti per i quali è venuto meno alcuno dei requisiti previsti dall’articolo 69 comma 3 o è sorto un impedimento a esercitare l’ufficio di perito. Art. 69 (Requisiti per la iscrizione nell’Albo dei periti) 1. Salvo quanto previsto dal comma 3, possono ottenere l’iscrizione nell’albo le persone fornite di speciale competenza nella materia. 2. La richiesta di iscrizione, diretta al presidente del tribunale, deve essere accompagnata dall’estratto dell’atto di nascita, dal certificato generale del casellario giudiziale, dal certificato di residenza nella circoscrizione del tribunale e dai titoli e documenti attestanti la speciale competenza del richiedente. 3. non possono ottenere l’iscrizione nell’albo le persone: a) condannate con sentenza irrevocabile alla pena della reclusione per delitto non colposo, salvo che sia intervenuta riabilitazione (178-181 c.p.); b) che si trovano in una delle situazioni di incapacità previste dall’articolo 222 comma 1 lett. a), b), c) del codice; c) cancellate o radiate dal rispettivo albo professionale a seguito di provvedimento disciplinare definitivo. 4. La richiesta di iscrizione nell’albo resta sospesa per il tempo in cui la persona è imputata di delitto non colposo per il quale è consentito l’arresto in flagranza ovvero è sospesa dal relativo albo professionale. Art. 70 (Sanzioni applicabili agli iscritti nell’Albo dei periti) 1. agli iscritti nell’albo dei periti che non abbiano adempiuto agli obblighi derivanti dal conferimento dell’incarico possono essere applicate, su segnalazione del giudice
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procedente, le sanzioni dell’avvertimento, della sospensione dall’albo per un periodo non superiore a un anno o della cancellazione. 2. È disposta la sospensione dall’albo nei confronti delle persone che si trovano nelle situazioni previste dall’articolo 69 comma 4 per il tempo in cui perdurano le situazioni medesime. 3. È disposta la cancellazione dall’albo, anche prima della scadenza del termine stabilito per la revisione degli albi, nei confronti degli iscritti per i quali è venuto meno alcuno dei requisiti previsti dall’articolo 69 comma 3. 4. competente a decidere è il comitato previsto dall’articolo 68. Art. 71 (Procedimento per l’applicazione delle sanzioni) 1. ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 70, il presidente del tribunale contesta l’addebito al perito mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, invitandolo a fornire deduzioni scritte entro il termine di dieci giorni dalla ricezione della raccomandata. decorso tale termine e assunte se del caso informazioni, il comitato delibera a norma dell’articolo 68 comma 3. Art. 72 (Reclamo avverso le decisioni del comitato) 1. entro quindici giorni dalla notificazione, contro le decisioni del comitato può essere proposto reclamo sul quale decide una commissione composta dal presidente della corte di appello nel cui distretto ha sede il comitato, dal procuratore generale della repubblica presso la corte medesima, dal presidente del consiglio dell’ordine forense, dal presidente dell’ordine o del collegio professionale cui l’interessato appartiene ovvero da loro delegati. 2. della commissione non possono far parte persone che abbiano partecipato alla decisione oggetto del reclamo. 3. La commissione decide entro trenta giorni dalla ricezione degli atti.
4.2. Il consulente tecnico del pubblico ministero Art. 73 (Consulente tecnico del pubblico ministero) 1. il pubblico ministero nomina il consulente tecnico (225, 233, 359, 360 c.p.p.) scegliendo di regola una persona iscritta negli albi dei periti. Per la liquidazione del compenso al consulente tecnico si osservano le disposizioni previste per il perito (232 c.p.p.).
t 5. norme relative ai compensi
5.1. Legge 8 luglio 1980, n. 319 “Compensi relativi ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite a richiesta dell’autorità giudiziaria”
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Art. 1 (Classificazione dei compensi) 1. i compensi dei periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia penale e civile si distinguono in onorari e indennità. Art. 2 (Onorari fissi e variabili) 1. La misura degli onorari fissi e di quelli variabili è stabilita con tabelle redatte con riferimento alle tariffe professionali, eventualmente concernenti materie analoghe, contemperate dalla natura pubblicistica dell’incarico e approvate con decreto del Presidente della repubblica, su proposta del ministro di grazia e giustizia di concerto con il ministro del tesoro. 2. Per la determinazione degli onorari variabili, il giudice deve tenere conto delle difficoltà dell’indagine e della completezza e del pregio della prestazione fornita. 3. Se l’autorità giudiziaria dichiara, con provvedimento motivato, l’urgenza dell’adempimento fissando un termine inferiore a quello ordinariamente ritenuto necessario, gli onorari fissi e quelli variabili possono essere aumentati fino al venti per cento. Art. 3 (Applicazione analogica degli onorari fissi e variabili) 1. Gli onorari fissi e quelli variabili si applicano anche per le prestazioni analoghe a quelle espressamente previste nelle tabelle. Art. 4 (Onorari commisurati al tempo) 1. Per le prestazioni non previste nelle tabelle e per le quali non sia applicabile l’articolo precedente gli onorari sono commisurati al tempo impiegato e vengono determinati in base alle vacazioni. 2. La vacazione è di due ore. L’onorario per la prima vacazione è di L. 15.000 e per ciascuna delle successive è di L. 8.0003. 3. L’onorario per la vacazione può essere raddoppiato quando per il compimento delle operazioni è fissato un termine non superiore a cinque giorni; può essere aumentato fino alla metà quando è fissato un termine non superiore a quindici giorni. 4. L’onorario per la vacazione non si divide che per metà; trascorsa un’ora e un quarto è dovuto interamente. 5. il giudice non può liquidare più di quattro vacazioni al giorno per ciascun incarico. 6. Questa limitazione non si applica agli incarichi che vengono espletati alla presenza dell’autorità giudiziaria, per i quali deve farsi risultare dagli atti e dal verbale di udienza il numero delle vacazioni. 7. ai sensi e per gli effetti dell’articolo 455 del regio decreto 23 maggio 1924, n. 827, il magistrato è tenuto sotto la sua personale responsabilità, a calcolare il numero delle vacazioni da liquidare con rigoroso riferimento al numero delle ore che siano state strettamente necessarie per l’espletamento dell’incarico, indipendentemente dal termine assegnato per il deposito della relazione o traduzione.
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V. infra importi adeguati con d.m. n. 115/2002.
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Art. 5 (Aumento degli onorari) 1. Per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onorari possono essere aumentati fino al doppio. Art. 6 (Incarichi collegiali) 1. Quando l’incarico è stato commesso collegialmente a più periti, consulenti tecnici, interpreti o traduttori, il compenso globale è determinato sulla base di quello spettante ad un solo perito o consulente tecnico aumentato del quaranta per cento per ciascuno degli altri componenti il collegio, salvo che l’autorità giudiziaria abbia disposto che ognuno degli incaricati dovesse svolgere personalmente e per intero l’incarico affidatogli. Art. 7 (Spese) 1. i periti, i consulenti tecnici e i traduttori devono presentare una nota specifica delle spese sostenute per l’adempimento dell’incarico ed allegare la corrispondente documentazione. 2. il giudice accerta le spese sostenute ed esclude dal rimborso quelle non necessarie. 3. ove i periti e i consulenti tecnici siano stati autorizzati dal giudice ad avvalersi dell’ausilio di altri prestatori d’opera per attività strumentali rispetto ai quesiti posti con l’incarico, la relativa spesa è determinata gradatamente, secondo i criteri stabiliti nella presente legge alla stregua delle tariffe vigenti o degli usi locali. 4. Quando le prestazioni di carattere intellettuale o tecnico dell’ausiliare hanno propria autonomia rispetto all’incarico affidato al perito o consulente tecnico, il giudice conferisce allo stesso specifico incarico. Art. 8 (Durata dell’incarico) 1. Qualora l’attività demandata al perito, al consulente tecnico, al traduttore o all’interprete non sia completata entro il termine originariamente stabilito ovvero entro quello prorogato per fatti sopravvenuti e allo stesso non imputabili, la determinazione delle vacazioni è fatta senza tener conto del periodo successivo alla scadenza del termine e gli onorari sono ridotti di un quarto. 2. Sono in ogni caso applicabili le sanzioni previste nel codice di procedura penale e nel codice di procedura civile. Art. 9 (Indennità) 1. al perito, al consulente tecnico, all’interprete e al traduttore che per l’esecuzione dell’incarico debba trasferirsi fuori della propria residenza si applica la legge 26 luglio 1978, n. 417, equiparando il perito, consulente tecnico, interprete e traduttore fornito di titolo di studio universitario o equivalente al dirigente superiore, e tutti gli altri al primo dirigente. È fatta salva la maggiore indennità eventualmente spettante al perito, consulente, traduttore ed interprete che sia dipendente pubblico. 2. Le spese di viaggio, anche in mancanza della relativa documentazione, sono liquidate in base alle tariffe di prima classe dei mezzi di trasporto destinati in modo regolare a pubblico servizio, esclusi quelli aerei.
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3. Le spese di viaggio con mezzi aerei o con mezzi straordinari di trasporto sono rimborsate solo se preventivamente autorizzate dall’autorità giudiziaria e documentate. Art. 10 (Adeguamento periodico degli onorari) 1. ogni tre anni, con decreto del Presidente della repubblica, su proposta del ministro di grazia e giustizia, di concerto con il ministro del tesoro, potrà essere adeguata la misura degli onorari di cui agli articoli 2 e 4 in relazione alla variazione, accertata dall’iStat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nel triennio precedente. Art. 11 (Liquidazione dei compensi ed opposizione) 1. La liquidazione dei compensi al perito, al consulente tecnico, all’interprete e al traduttore è fatta con decreto motivato del giudice o del pubblico ministero che lo ha nominato. 2. La liquidazione è comunicata al perito, al consulente tecnico, all’interprete, al traduttore ed alle parti. 3. nel procedimento penale la comunicazione avviene mediante avviso di deposito del decreto in cancelleria; il decreto di liquidazione emesso dal pretore è altresì trasmesso in copia al procuratore della repubblica. 4. nei procedimenti civili il decreto di liquidazione costituisce titolo provvisoriamente esecutivo nei confronti della parte a carico della quale è posto il pagamento. 5. avverso il decreto di liquidazione il perito, il consulente tecnico, l’interprete, il traduttore, il pubblico ministero e le parti private interessate possono proporre ricorso entro venti giorni dall’avvenuta comunicazione davanti al tribunale o alla corte d’appello alla quale appartiene il giudice o presso cui esercita le sue funzioni il pubblico ministero ovvero nel cui circondario ha sede il pretore che ha emesso il decreto. 6. il procedimento è regolato dall’articolo 29 della legge 13 giugno 1942, n. 794. il tribunale o la corte su istanza dell’opponente, quando ricorrono gravi motivi, può con ordinanza non impugnabile sospendere l’esecuzione provvisoria del decreto. 7. il tribunale o la corte può chiedere, al giudice o al pubblico ministero che ha provveduto alla liquidazione, o all’ufficio giudiziario ove si trovino, gli atti, i documenti e le informazioni necessarie ai fini della decisione, eccettuati quelli coperti dal segreto istruttorio. Art. 12 (Determinazione provvisoria degli onorari) 1. Fino a che non siano emanati i decreti previsti dall’articolo 2 gli onorari per periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori saranno determinati in base alle vacazioni di cui all’articolo 4. Art. 13 (Abrogazioni) 1. È abrogata la legge 1 dicembre 1956, n. 1426; sono altresì abrogati l’articolo 23 del r.d. 28 maggio 1931, n. 602, contenente disposizioni di attuazione del codice di procedura penale, l’articolo 24 del r.d. 18 dicembre 1941, n. 1368, contenente dispo-
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sizioni per l’attuazione del codice di procedura civile e disposizioni transitorie, nonché tutte le altre disposizioni incompatibili con la presente legge. Art. 14 (Onere finanziario) omissis
5.2. D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 “Testo unico delle disposizioni legislative regolamentari in materia di spese di giustizia” omissis titolo ii – Ausiliari del magistrato nel processo penale, civile, amministrativo, contabile e tributario Art. 49 (Elenco delle spettanze) 1. agli ausiliari del magistrato spettano l’onorario, l’indennità di viaggio e di soggiorno, le spese di viaggio e il rimborso delle spese sostenute per l’adempimento dell’incarico. 2. Gli onorari sono fissi, variabili e a tempo. Art. 50 (Misura degli onorari) 1. La misura degli onorari fissi, variabili e a tempo, è stabilita mediante tabelle, approvate con decreto del ministro della giustizia, di concerto con il ministro dell’economia e delle finanze, ai sensi dell’articolo 17, commi 3 e 4, della legge 23 agosto 1988, n. 400. 2. Le tabelle sono redatte con riferimento alle tariffe professionali esistenti, eventualmente concernenti materie analoghe, contemperate con la natura pubblicistica dell’incarico. 3. Le tabelle relative agli onorari a tempo individuano il compenso orario, eventualmente distinguendo tra la prima e le ore successive, la percentuale di aumento per l’urgenza, il numero massimo di ore giornaliere e l’eventuale superamento di tale limite per attività alla presenza dell’autorità giudiziaria. Art. 51 (Determinazione degli onorari variabili e aumento di quelli fissi e variabili) 1. nel determinare gli onorari variabili il magistrato deve tener conto delle difficoltà, della completezza e del pregio della prestazione fornita. 2. Gli onorari fissi e variabili possono essere aumentati, sino al venti per cento, se il magistrato dichiara l’urgenza dell’adempimento con decreto motivato. Art. 52 (Aumento e riduzione degli onorari) 1. Per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onorari possono essere aumentati sino al doppio. 2. Se la prestazione non è completata nel termine originariamente stabilito o entro
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quello prorogato per fatti sopravvenuti e non imputabili all’ausiliario del magistrato, per gli onorari a tempo non si tiene conto del periodo successivo alla scadenza del termine e gli altri onorari sono ridotti di un quarto. Art. 53 (Incarichi collegiali) 1. Quando l’incarico è stato conferito ad un collegio di ausiliari il compenso globale è determinato sulla base di quello spettante al singolo, aumentato del quaranta per cento per ciascuno degli altri componenti del collegio, a meno che il magistrato dispone che ognuno degli incaricati deve svolgere personalmente e per intero l’incarico affidatogli. Art. 54 (Adeguamento periodico degli onorari) 1. La misura degli onorari fissi, variabili e a tempo è adeguata ogni tre anni in relazione alla variazione, accertata dall’iStat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, verificatasi nel triennio precedente, con decreto dirigenziale del ministero della giustizia, di concerto con il ministero dell’economia e delle finanze. Art. 55 (Indennità e spese di viaggio) 1. Per l’indennità di viaggio e di soggiorno, si applica il trattamento previsto per i dipendenti statali. L’incaricato è equiparato al dirigente di seconda fascia del ruolo unico, di cui all’articolo 15 del decreto legislativo 30 marzo 2001, n. 165. È fatta salva l’eventuale maggiore indennità spettante all’incaricato dipendente pubblico. 2. Le spese di viaggio, anche in mancanza di relativa documentazione, sono liquidate in base alle tariffe di prima classe sui servizi di linea, esclusi quelli aerei. 3. Le spese di viaggio con mezzi aerei o con mezzi straordinari sono rimborsate se preventivamente autorizzate dal magistrato. Art. 56 (Spese per l’adempimento dell’incarico) 1. Gli ausiliari del magistrato devono presentare una nota specifica delle spese sostenute per l’adempimento dell’incarico e allegare la corrispondente documentazione. 2. il magistrato accerta le spese sostenute ed esclude dal rimborso quelle non necessarie. 3. Se gli ausiliari del magistrato sono stati autorizzati ad avvalersi di altri prestatori d’opera per attività strumentale rispetto ai quesiti posti con l’incarico, la relativa spesa è determinata sulla base delle tabelle di cui all’articolo 50. 4. Quando le prestazioni di carattere intellettuale o tecnico di cui al comma 3 hanno propria autonomia rispetto all’incarico affidato, il magistrato conferisce incarico autonomo. Art. 71 (Domanda di liquidazione e decadenza del diritto per testimoni, ausiliari del magistrato e aventi titolo alle trasferte) 1. Le indennità e le spese di viaggio spettanti ai testimoni e ai loro accompagnatori, le indennità e le spese di viaggio per trasferte relative al compimento di atti fuori dalla sede in cui si svolge il processo di cui al titolo v della parte ii, e le spettanze agli ausiliari del magistrato, sono corrisposte a domanda degli interessati, presentata all’autorità competente ai sensi degli articoli 165 e 168.
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2. La domanda è presentata, a pena di decadenza: trascorsi cento giorni dalla data della testimonianza, o dal compimento delle operazioni per gli onorari e le spese per l’espletamento dell’incarico degli ausiliari del magistrato; trascorsi duecento giorni dalla trasferta, per le trasferte relative al compimento di atti fuori dalla sede in cui si svolge il processo e per le spese e indennità di viaggio e soggiorno degli ausiliari del magistrato. 3. in caso di pagamento in contanti l’importo deve essere incassato, a pena di decadenza, entro duecento giorni dalla ricezione dell’avviso di pagamento di cui all’articolo 177. Art. 168 (Decreto di pagamento delle spettanze agli ausiliari del magistrato e dell’indennità di custodia) 1. La liquidazione delle spettanze agli ausiliari del magistrato e dell’indennità di custodia è effettuata con decreto di pagamento, motivato, del magistrato che procede. 2. il decreto è comunicato al beneficiario e alle parti, compreso il pubblico ministero, ed è titolo provvisoriamente esecutivo. 3. nel processo penale il decreto è titolo provvisoriamente esecutivo solo se sussiste il segreto sugli atti di indagine o sulla iscrizione della notizia di reato ed è comunicato al beneficiario; alla cessazione del segreto è comunicato alle parti, compreso il pubblico ministero, nonché nuovamente al beneficiario ai fini dell’opposizione.
5.3. D.M. 30 maggio 2002 “Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale” iL miniStro deLLa GiuStizia di concerto con iL miniStro deLL’economia e deLLe Finanze visto l’articolo 10 della legge 8 luglio 1980, n. 319, in base al quale ogni triennio può essere adeguata la misura degli onorari fissi, variabili o a vacazione spettanti a periti, consulenti tecnici, interpreti, e traduttori, in relazione alla variazione, accertata dall’iStat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatesi nel triennio precedente; visto il decreto del Presidente della repubblica 27 luglio 1988, n. 352, con il quale è stata adeguata la misura dei predetti onorari in relazione alla variazione accertata dall’iStat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi dal dicembre 1984 al dicembre 1987; visto il decreto ministeriale 5 dicembre 1997, con il quale è stata adeguata la misura degli onorari a variazione in relazione alla variazione, accertata dall’iStat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi da agosto 1988 ad agosto 1994; rilevato che non si è proceduto all’adeguamento degli onorari fissi e variabili al termine del triennio agosto 1988-agosto 1991, né in quelli successivi, così come non si
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è proceduto all’adeguamento degli onorari commisurati al tempo al termine del triennio agosto 1994-agosto 1997, né in quello successivo; considerato che la misura degli onorari predetti non appare più adeguata; ritenuta pertanto l’opportunità di procedere all’adeguamento degli onorari sopra indicati rispettivamente per il periodo agosto 1988-agosto 1999 e agosto 1994 – agosto 1999; rilevato che l’iStat, con nota del 23 maggio 2001, ha comunicato che l’aumento dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per il periodo agosto 1988-agosto 1999 è pari a 57,9%, e per il periodo agosto 1994-agosto 1999 è pari a 14,9%; ritenuto che nelle sopraindicate rispettive misure debba essere effettuato l’adeguamento, per il quale, ai sensi dell’articolo 2 della legge 12 gennaio 1991, n. 13, si può provvedere con decreto ministeriale; decreta: Art. 1 Gli onorari di cui all’articolo 4 della legge 8 luglio 1980, n. 319, sono rideterminati nella misura di euro 14,68 per la prima vacazione e di euro 8,15 per ciascuna delle vacazioni successive. Art. 2 Gli importi indicati nelle tabelle approvate con il decreto del Presidente della repubblica 14 novembre 1983, n. 820, sono rideterminati come da tabelle allegate al presente decreto. Art. 3 il presente decreto entra in vigore il quindicesimo giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale della repubblica italiana. omissis allegato
5.4. Tabelle contenenti la misura degli onorari fissi e di quelli variabili dei periti e dei consulenti tecnici, per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria in materia civile e penale, in attuazione dell’articolo 2 della legge 8 luglio 1980, n. 319 Art. 1 Per la determinazione degli onorari a percentuale si ha riguardo per la perizia al valore del bene o di altra utilità oggetto dell’accertamento determinato sulla base di elementi obiettivi risultanti dagli atti del processo e per la consulenza tecnica al valore della controversia; se non è possibile applicare i criteri predetti gli onorari sono commisurati al tempo ritenuto necessario allo svolgimento dell’incarico e sono determinati in base alle vacazioni.
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Art. 2 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia amministrativa, contabile e fiscale, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni: – fino a euro 5.164,57, dal 4,6896% al 9,3951%; – da euro 5.164,58 e fino a euro 10.329,14, dal 3,7580% al 7,5160%; – da euro 10.329,15 e fino a euro 25.822,84, dal 2,8106% al 5,6370%; – da euro 25.822,85 e fino a euro 51.645,69, dal 2,3527% al 4,6896%; – da euro 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dall’1,8790% al 3,7580%; – da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,9316% all’1,8790%; – da euro 258.228,46 fino e non oltre euro 516.456,90, dallo 0,4737% allo 0,9474%. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 3 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di valutazione di aziende, enti patrimoniali, situazioni aziendali, patrimoni, avviamento, diritti a titolo di risarcimento di danni, diritti aziendali e industriali nonché relativi a beni mobili in genere, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario determinato ai sensi dell’articolo precedente e ridotto alla metà. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 4 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di bilancio e relativo conto dei profili e perdite spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni: A. Sul totale delle attività: – fino a euro 51.645,69, dallo 0,3790% allo 0,7579%; – da 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dallo 0,1405% allo 0,2811%; – da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,0932% allo 0,1879%; – da euro 258.228,46 e fino a euro 516.456,90, dallo 0,0474% allo 0,0947%; – da euro 516.456,91 e fino a euro 1.032.913,80, dallo 0,0235% allo 0,0471%; – da euro 1.032.913,81 fino e non oltre euro 2.582.284,50, dallo 0,0093% allo 0,0188%. B. Sul totale dei ricavi lordi: – fino a euro 258.228,45, dallo 0,0932% allo 0,1879%; – da euro 258.228,46 e fino a euro 516.456,90, dallo 0,0474% allo 0,0947%; – da euro 516.546,91 e fino a euro 1.032.913,80, dallo 0,0188% allo 0,0376%; – da euro 1.032.913,81 fino e non oltre euro 5.164.568,99, dallo 0,0093% allo 0,0188%. i suddetti onorari sono ridotti alla metà se la formazione del bilancio riguarda società, enti o imprese che non svolgono alcuna attività commerciale od industriale o la cui
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attività sia limitata alla pura e semplice amministrazione di beni immobili o al solo godimento di redditi patrimoniali; tale disposizione non si applica agli enti pubblici. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 5 Salvo quanto previsto nell’articolo precedente per la perizia o la consulenza tecnica in materia di inventari, rendiconti e situazioni contabili spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 145,12 a euro 970,42. Art. 6 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di avarie comuni spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’ammontare complessivo della somma ammessa: – fino a euro 3.098,74, dal 4,6896% al 9,3951%; – da euro 3.098,75 e fino a euro 5.164,57, dal 3,7580% al 7,5160%; – da euro 5.164,58 e fino a euro 10.329,14, dal 3,2843% al 6,5686%; – da euro 10.329,15 e fino a euro 25.822,84, dal 2,8106% al 5,6370%; – da euro 25.822,85 e fino a euro 51.645,69, dall’1,8790% al 3,7580%; – da euro 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dall’1,4053% al 2,8106%; – da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,7042% all’1,4085%; – da euro 258.228,46 fino e non oltre euro 516.456,90, dallo 0,2353% allo 0,4705%. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di avarie particolari spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’ammontare complessivo della somma liquidata: – fino a euro 3.098,74, dal 3,2843% al 6,5686%; – da euro 3.098,75 e fino a euro 5.164,57, dal 2,8106% al 5,6370%; – da euro 5.164,58 e fino a euro 15.493,71, dall’1,4053% al 2,8106%; – da euro 15.493,72 e fino a euro 30.987,41, dallo 0,7042% all’1,4085%; – da euro 30.987,42 e fino a euro 51.645,69, dallo 0,4737% allo 0,9474%; – da euro 51.645,70 fino e non oltre euro 103.291,38, dallo 0,2353% allo 0,4705%. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 7 Per la perizia o la consulenza tecnica espletata con metodo attuariale in materia di ricostruzione di posizioni retributive o previdenziali, di prestiti, di nude proprietà e usufrutti, di ammortamenti finanziari, di adeguamento al costo della vita e rivalutazione monetaria, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 145,12 a euro 484,95. Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di verifica di basi tecniche di gestioni previdenziali e assistenziali, di riserve matematiche individuali e valori di riscatto di anzianità pregressa ai fini del trattamento di previdenza e quiescenza, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 193,67 a euro 582,05.
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Art. 8 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di accertamento di stato di equilibrio tecnico finanziario di gestioni previdenziali e assistenziali spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’ammontare delle entrate, effettive o presunte, dell’anno cui si riferisce la valutazione: – fino a euro 103.291,38 dallo 0,6632%, all’1,3106%; – da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,3790% allo 0,7579%; – da euro 258.228,46 e fino a euro 516.456,90, dallo 0,2842% allo 0,5684%; – da euro 516.456,91 e fino a euro 5.164.568,99, dallo 0,0379% allo 0,0758%; – da euro 5.164.569 fino e non oltre euro 25.822.844,95, dallo 0,0093% allo 0,0188%. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di analisi tecniche sui bilanci consuntivi o preventivi di enti previdenziali, assicurativi o finanziari spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni: – fino a euro 103.291,38, dal 0,3284% al 0,6569%; – da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dal 0,1405% al 0,2811%; – da euro 258.228,46 e fino a euro 516.456,90, dal 0,0474% al 0,0947%; – da euro 516.456,91 e fino a euro 5.164.568,99, dal 0,0141% a 0,0281%; – da euro 5.164.569 fino e non oltre euro 51.645.689,91, dal 0,00235% al 0,0047%. Qualora l’analisi di cui al comma precedente riguardi più di un bilancio, il compenso complessivo è costituito dalla somma dell’onorario relativo al bilancio più recente e da quello spettante per ciascun bilancio precedente ridotto alla metà. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 9 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di opere di pittura, scultura e simili spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 96,58 a euro 484,95. Quando l’indagine ha ad oggetto più reperti l’onorario spettante per ogni reperto successivo al primo è ridotto da un terzo a due terzi. Art. 10 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di accertamento di retribuzioni o di contributi previdenziali, assicurativi, assistenziali e fiscali e ogni altra questione in materia di rapporto di lavoro spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 145,12 a euro 582,05. Art. 11 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di costruzioni edilizie, impianti industriali, impianti di servizi generali, impianti elettrici, macchine isolate e loro parti, ferrovie, strade e canali, opere idrauliche, acquedotti e fognature, ponti, manufatti isolati e strutture speciali, progetti di bonifica agraria e simili, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni:
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SeLezione normativa
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fino a euro 5.164,57, dal 6,5686% al 13,1531%; da euro 5.164,58 e fino a euro 10.329,14, dal 4,6896% al 9,3951%; da euro 10.329,15 e fino a euro 25.822,84, dal 3,7580% al 7,5160%; da euro 25.822,85 e fino a euro 51.645,69, dal 2,8106% al 5,6370%; da euro 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dall’1,8790% al 3,7580%; da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,9316% all’1,8790%; da euro 258.228,46 fino e non oltre euro 516.456,90, dallo 0,2353% allo 0,4705%. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 12 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di verifica di rispondenza tecnica alle prescrizioni di progetto e/o di contratto, capitolati e norme, di collaudo di lavori e forniture, di misura e contabilità di lavori, di aggiornamento e revisione dei prezzi, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da un minimo di euro 145,12 ad un massimo di euro 970,42. Per la perizia o consulenza tecnica in materia di rilievi topografici, planimetrici e altimetrici, compresi le triangolazioni e poligonazione, la misura dei fondi rustici, i rilievi di strade, canali, fabbricati, centri abitati e aree fabbricabili spetta al perito o al consulente tecnico un onorario minimo di euro 145,12 ad un massimo di euro 970,42. Art. 13 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di estimo spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’importo stimato: – fino a euro 5.164,57, dall’1,0264% al 2,0685%; – da euro 5.164,58 e fino a euro 10.329,14, dallo 0,9316% all’1,8790%; – da euro 10.329,15 e fino a euro 25.822,84, dallo 0,8369% all’1,6895%; – da euro 25.822,85 e fino a euro 51.645,69, dallo 0,5684% all’1,1211%; – da euro 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dallo 0,3790% allo 0,7579%; – da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,2842% allo 0,5684%; – da euro 258.228,46 fino e non oltre euro 516.456,90, dallo 0,0474% allo 0,0947%. nel caso di stima sommaria spetta al perito o al consulente tecnico un onorario determinato ai sensi del comma precedente e ridotto alla metà; nel caso di semplice giudizio di stima lo stesso è ridotto di due terzi. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 14 Per la perizia o la consulenza in materia di cave e miniere, minerali, sostanze solide, liquide e gassose spetta al perito o al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni sull’importo stimato: – fino a euro 5.164,57, dall’1,4053% al 2,8106%; – da euro 5.164,58 e fino a euro 10.329,14, dallo 0,9316% all’1,8790%; – da euro 10.329,15 e fino a euro 25.822,84, dallo 0,4737% allo 0,9474%;
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da euro 25.822,85 e fino a euro 51.645,69, dallo 0,2842% allo 0,5684%; da euro 51.645,70 e fino a euro 103.291,38, dallo 0,1879% allo 0,3758%; da euro 103.291,39 e fino a euro 258.228,45, dallo 0,0932% allo 0,1879%; da euro 258.228,46 fino e non oltre euro 516.456,90, dallo 0,0474% allo 0,0947%. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 145,12. Art. 15 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di valutazione, riparazione e trasformazione di aerei, navi e imbarcazioni e in quella di salvataggio e recuperi spetta al perito o al consulente tecnico un onorario determinato ai sensi dell’articolo 11 e ridotto alla metà. in materia di valutazione di danni l’onorario come innanzi determinato è ulteriormente ridotto alla metà. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 96,58. Art. 16 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di funzioni contabili amministrative di case e beni rustici, di curatele di aziende agrarie, di equo canone, di fitto di fondi urbani e rustici, di redazione di stima dei danni da incendio e grandine, di tabelle millesimali e riparto di spese condominiali spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da un minimo di euro 145,12 ad un massimo di euro 970,42. Art. 17 Per la consulenza tecnica in materia di infortunistica del traffico e della circolazione spetta al consulente tecnico un onorario a percentuale calcolato per scaglioni: – fino a euro 258,23, dal 7,5160% al 15,0321%; – da euro 258,24 e fino a euro 516,46, dal 5,6370% all’11,2741%; – da euro 516,47 e fino a euro 2.582,28, dal 3,7580% al 7,5160%; – da euro 2.582,29 e fino a euro 25.822,84, dall’1,4053% al 2,8106%; – da euro 25.822,85 fino e non oltre euro 51.645,69, dallo 0,9316% all’1,8790%. È in ogni caso dovuto un compenso non inferiore a euro 38,73. il valore è determinato in base all’entità del danno cagionato alla cosa. nel caso di più cose danneggiate si ha riguardo al danno di maggiore entità. Per la perizia nella materia di cui al primo comma l’onorario è commisurato al tempo ritenuto necessario allo svolgimento dell’incarico ed è determinato in base alle vacazioni. Art. 18 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di esplosivi, di armi, di proiettili, di bossoli e simili spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 145,12 per il primo reperto. Se il reperto è costituito da un’arma in esso sono compresi i proiettili e i bossoli. Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di balistica spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 96,58 a euro 387,86 per il primo reperto.
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Quando l’indagine di cui al primo e al terzo comma ha ad oggetto più reperti l’onorario spettante per ogni reperto successivo al primo è ridotto da un terzo a due terzi. Art. 19 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di geomorfologia applicata, idrogeologia, geologia applicata e stabilità dei pendii spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da un minimo di euro 241,70 ad un massimo di euro 4.852,11. Art. 20 Per la perizia in materia medico-legale, nel caso di immediata espressione del giudizio raccolta a verbale, spettano al perito i seguenti onorari, non cumulabili fra loro: – visita medico-legale euro 19,11; – ispezione esterna di cadavere euro 19,11; – autopsia euro 67,66; – autopsia su cadavere esumato euro 96,58. Qualora il parere non possa essere dato immediatamente e venga presentata una relazione scritta, spetta al perito, per le medesime operazioni, un onorario: – per visite medico-legali da euro 48,03 a euro 145,12; – per accertamenti su cadavere da euro 116,20 a euro 387,86. Art. 21 Per la consulenza tecnica avente ad oggetto accertamenti medici, diagnostici, identificazione di agenti patogeni, riguardanti la persona spetta al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 290,77. Art. 22 Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto l’esame alcoolimetrico spetta al perito o al consulente tecnico un onorario di euro 14,46 a campione. Art. 23 Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto la ricerca del tasso percentuale carbossiemoglobinemico spetta al perito o al consulente tecnico un onorario di euro 28,92 a campione. Art. 24 Per la perizia o la consulenza tecnica in materia psichiatrica o criminologica spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 96,58 a euro 387,86. Art. 25 Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto diagnosi su materiale biologico o su tracce biologiche ovvero indagini biologiche o valutazioni sui risultati di indagini di laboratorio su tracce biologiche spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 28,92 a euro 290,77.
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Qualora i reperti o i marcatori sottoposti ad esame sono più di uno l’onorario spettante per ciascuno di essi, successivo al primo, è ridotto alla metà. Art. 26 Per la perizia o la consulenza tecnica avente ad oggetto accertamenti diagnostici su animali, nel caso di immediata espressione del giudizio raccolta a verbale, spettano al perito o al consulente tecnico i seguenti onorari, non cumulabili fra loro: – visita clinica euro 19,11; – esame necroscopico euro 67,66. Qualora il parere non possa essere dato immediatamente e venga presentata una relazione scritta, spetta al perito o al consulente tecnico, per le medesime operazioni, un onorario: – per visita clinica da euro 48,03 a euro 145,12; – per esame necroscopico da euro 96,58 a euro 290,77. nel caso di malattie infettive, epidemiche o endemiche, che abbiano interessato più capi facenti parte di un gregge o di una mandria o di un allevamento gli onorari di cui ai precedenti commi sono raddoppiati. Art. 27 Per la perizia o la consulenza tecnica tossicologica su reperti non biologici spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 145,12 a campione per la ricerca qualitativa di una sostanza, da euro 67,66 a euro 193,67 a campione per la ricerca quantitativa. Per la perizia o la consulenza tecnica tossicologica su reperti biologici spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 67,66 a euro 193,67 per l’analisi qualitativa di ciascuna sostanza da euro 48,03 a euro 145,12 per l’analisi quantitativa. Quando le sostanze o i campioni sottoposti ad esame sono più di uno l’onorario spettante per ogni sostanza o campione successivo al primo è ridotto alla metà. Art. 28 Per la perizia o la consulenza tecnica chimica-tossicologica avente ad oggetto la ricerca quantitativa o qualitativa completa generale incognita delle sostanze inorganiche, organiche volatili e organiche non volatili nonché di agenti patogeni spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 145,12. Per la perizia o la consulenza ecotossicologica volta ad accertare le alterazioni e le impurità di qualsiasi sostanza o ad identificare gli agenti patogeni infettanti, infestanti e inquinanti, spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 407,48. Per la perizia o la consulenza tecnica in materia di inquinamento acustico spetta al perito o al consulente tecnico un onorario da euro 48,03 a euro 484,95. Art. 29 tutti gli onorari, ove non diversamente stabilito nelle presenti tabelle, sono comprensivi della relazione sui risultati dell’incarico espletato, della partecipazione alle udienze e di ogni altra attività concernente i quesiti.
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t 6. estratto della legge fallimentare
6.1. Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267 con le modifiche apportate dal Decreto Legislativo 9 gennaio 2006, n. 5 e dal Decreto Legislativo 12 settembre 2007, n. 169 Art. 25 (Poteri del giudice delegato) 1. il giudice delegato esercita funzioni di vigilanza e di controllo sulla regolarità della procedura e: 1) riferisce al tribunale su ogni affare per il quale è richiesto un provvedimento del collegio; 2) emette o provoca dalle competenti autorità i provvedimenti urgenti per la conservazione del patrimonio, ad esclusione di quelli che incidono su diritti di terzi che rivendichino un proprio diritto incompatibile con l’acquisizione; 3) convoca il curatore e il comitato dei creditori nei casi prescritti dalla legge e ogni qualvolta lo ravvisi opportuno per il corretto e sollecito svolgimento della procedura; 4) su proposta del curatore, liquida i compensi e dispone l’eventuale revoca dell’incarico conferito alle persone la cui opera È stata richiesta dal medesimo curatore nell’interesse del fallimento; 5) provvede, nel termine di quindici giorni, sui reclami proposti contro gli atti del curatore e del comitato dei creditori; 6) autorizza per iscritto il curatore a stare in giudizio come attore o come convenuto. L’autorizzazione deve essere sempre data per atti determinati e per i giudizi deve essere rilasciata per ogni grado di essi. Su proposta del curatore, liquida i compensi e dispone l’eventuale revoca dell’incarico conferito ai difensori nominati dal medesimo curatore; 7) su proposta del curatore, nomina gli arbitri, verificata la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge; 8) procede all’accertamento dei crediti e dei diritti reali e personali vantati dai terzi, a norma del capo v. 2. il giudice delegato non può trattare i giudizi che abbia autorizzato, né può far parte del collegio investito del reclamo proposto contro i suoi atti. 3. i provvedimenti del giudice delegato sono pronunciati con decreto motivato. Art. 32 (Esercizio delle attribuzioni del curatore) 1. il curatore esercita personalmente le funzioni del proprio ufficio e può delegare ad altri specifiche operazioni, previa autorizzazione del comitato dei creditori, con esclusione degli adempimenti di cui agli articoli 89, 92, 95, 1997 e 104-ter. L’onere per il compenso del delegato, liquidato dal giudice, è detratto dal compenso del curatore. 2. il curatore può essere autorizzato dal comitato dei creditori, a farsi coadiuvare da tecnici o da altre persone retribuite, compreso il fallito, sotto la sua responsabilità.
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del compenso riconosciuto a tali soggetti si tiene conto ai fini della liquidazione del compenso finale del curatore. Art. 107 (Modalità delle vendite) 1. Le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal curatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati. 2. il curatore può prevedere nel programma di liquidazione che le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili. 3. Per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, prima del completamento delle operazioni di vendita, È data notizia mediante notificazione da parte del curatore, a ciascuno dei creditori ipotecari o comunque muniti di privilegio. 4. il curatore può sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d’acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto. 5. degli esiti delle procedure, il curatore informa il giudice delegato ed il comitato dei creditori, depositando in cancelleria la relativa documentazione. 6. Se alla data di dichiarazione di fallimento sono pendenti procedure esecutive, il curatore può subentrarvi; in tale caso si applicano le disposizione del codice di procedura civile; altrimenti su istanza del curatore il giudice dell’esecuzione dichiara l’improcedibilità dell’esecuzione, salvi i casi di deroga di cui all’articolo 51. 7. con regolamento del ministro della giustizia, da adottare ai sensi dell’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono stabiliti requisiti di onorabilità e professionalità dei soggetti specializzati e degli operatori esperti dei quali il curatore può avvalersi ai sensi del primo comma, nonché i mezzi di pubblicità e trasparenza delle operazioni di vendita. t 7. ordinamento della professione di architetti, ingegneri e geometri
7.1. Tutela del titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri e degli architetti legge 24 giugno 1923, n. 1395 Art. 1 il titolo d’ingegnere e quello di architetto spettano esclusivamente a coloro che hanno conseguito i relativi diplomi dagli istituti di istruzione superiore autorizzati per legge a conferirli, salva la disposizione dell’articolo 12. Art. 2 È istituito l’ordine degli ingegneri e degli architetti iscritti nell’albo di ogni provincia. Per ciascun iscritto nell’albo sarà indicato il titolo in base al quale è fatta l’iscrizione.
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Art. 3 Sono iscritti nell’albo coloro al quali spetta il titolo di cui all’articolo 1, che godono del diritti civili e non sono incorsi in alcuna delle condanne di cui all’articolo 28 della L. 28 giugno 1874, n. 1938. Potranno essere iscritti nell’albo anche gli ufficiali generali e superiori dell’arma del Genio che siano abilitati all’esercizio della professione a senso del r.d. n. 485 in data 6 settembre 1902. Art. 4 Le perizie e gli altri incarichi relativi all’oggetto della professione di ingegnere e di architetto sono dall’autorità giudiziaria conferiti agli iscritti nell’albo. Le pubbliche amministrazioni, quando debbano valersi dell’opera di ingegneri o architetti esercenti la professione libera, affideranno gli incarichi agli iscritti nell’albo. tuttavia, per ragioni di necessità o di utilità evidente, possono, le perizie e gli incarichi di cui nei precedenti commi, essere affidate a persone di competenza tecnica, anche non iscritte nell’albo, nei limiti e secondo le norme che saranno stabilite col regolamento. Art. 5 Gli iscritti nell’albo eleggono il proprio consiglio dell’ordine, che esercita le seguenti attribuzioni: 1) procede alla formazione e all’annuale revisione e pubblicazione dell’albo, dandone comunicazione all’autorità giudiziaria e alle pubbliche amministrazioni; 2) stabilisce il contributo annuo dovuto dagli iscritti per sopperire alle spese di funzionamento dell’ordine, amministra i proventi e provvede alle spese, compilando il bilancio preventivo e il conto consuntivo annuale; 3) dà, a richiesta, parere sulle controversie professionali e sulla liquidazione di onorari e spese; 4) vigila alla tutela dell’esercizio professionale, e alla conservazione del decoro dell’ordine, reprimendo gli abusi e le mancanze di cui gli iscritti si rendessero colpevoli nell’esercizio della professione con le sanzioni e nelle forme di cui agli articoli 26, 27, 28 e 30 della L. 28 giugno 1874, n. 1938, in quanto siano applicabili. Art. 6 contro le deliberazioni del consiglio dell’ordine relative alla mancata iscrizione nell’albo è ammesso ricorso all’autorità giudiziaria con le norme da stabilirsi nel regolamento. Art. 7 Le norme relative alla determinazione dell’oggetto e dei limiti delle due professioni, alla composizione e funzionamento del consiglio dell’ordine, alla formazione e annuale revisione dell’albo e per le impugnative contro provvedimenti disciplinari, nonché quelle di coordinamento con le disposizioni vigenti nelle nuove province, e tutte le
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altre per l’attuazione della presente legge e di coordinamento, saranno emanate con regolamento, sulla proposta dei ministri della giustizia, dell’interno, dell’istruzione e dei lavori pubblici, udito il parere di una commissione di nove componenti, da nominare con decreto reale, su proposta del ministro della giustizia, d’accordo con gli altri ministri interessati. cinque di tali componenti saranno scelti tra coloro che posseggono i requisiti per l’iscrizione nell’albo. Saranno pure formati in ogni provincia dalle autorità indicate all’articolo 11, albi speciali per i periti agrimensori (geometri) e per le altre categorie dei periti tecnici. Potranno essere iscritti in tali albi coloro ai quali spetti il relativo titolo professionale rilasciato dalle scuole regie pareggiate o parificate. con apposito regolamento, sulla proposta dei ministri dell’interno, della giustizia, dell’istruzione e dei lavori pubblici, udito il parere della stessa commissione di. cui alla prima parte del presente articolo, alla quale saranno aggiunti due rappresentanti della categoria interessata, saranno emanate le norme per la formazione degli albi speciali, la costituzione, il funzionamento e le attribuzioni dei relativi collegi, la determinazione dell’oggetto e dei limiti dell’esercizio professionale e le disposizioni transitorie, di coordinamento e di attuazione.
7.2. Regolamento per le professioni d’ingegnere e di architetto regio decreto 23 ottobre 1925, n. 2537 capo i – Dell’albo Art. 1 in ogni provincia è costituito l’ordine degli ingegneri e degli architetti, avente sede nel comune capoluogo di provincia. Art. 2 ogni ordine provvede alla formazione del proprio albo. Quando gli iscritti nell’albo non raggiungano il numero di 25, essi saranno iscritti nell’albo di un capoluogo vicino, che sarà determinato dal primo presidente della corte di appello. Art. 3 L’albo conterrà per ogni singolo iscritto: il cognome ed il nome, la paternità4, la residenza. La iscrizione nell’albo ha luogo per ordine alfabetico. accanto ad ogni nome saranno annotate la data e la natura del titolo che abilita all’esercizio della professione con eventuale indicazione dell’autorità, da cui il titolo stesso fu rilasciato, nonché la data della iscrizione.
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Luogo e data di nascita (d.P.r. n. 432/1957).
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SeLezione normativa
chi si trova iscritto nell’albo deve comunicare al consiglio dell’ordine, mediante lettera raccomandata, l’eventuale cambiamento di residenza. Art. 4 Per essere iscritto nell’albo occorre aver superato l’esame di Stato per l’esercizio della professione di ingegnere è di architetto, ai sensi del r.d. 31 dicembre 1923, n. 2909, salve le disposizioni dell’articolo 60 del presente regolamento. Potranno essere iscritti nell’albo, a termini dell’articolo 3, capoverso della L. 24 giugno 1923, n. 1395, anche gli ufficiali generali superiori del genio che siano abilitati all’esercizio della professione, ai sensi del r.d. 6 settembre 1902, n. 485. Art. 5 Per esercitare in tutto il territorio del regno e delle colonie le professioni di ingegnere e di architetto è necessario avere superato l’esame di Stato, a norma del r.d. 31 dicembre 1923, n. 2909, ferme restando le disposizioni transitorie della L. 24 giugno 1923, n. 1395, e del presente regolamento. Soltanto però agli iscritti nell’albo possono conferirsi le perizie e gli incarichi di cui all’articolo 4 della detta L. 24 giugno 1923, n. 1395, salva in ogni caso l’eccezione preveduta nel capoverso ultimo dello stesso articolo 4 e nell’articolo 56 del presente regolamento. Art. 6 non si può essere iscritti nell’albo se non in seguito a domanda firmata dal richiedente. Art. 7 La domanda di iscrizione nell’albo deve essere presentata alla presidenza dell’ordine, redatta in carta da bollo e munita dei seguenti documenti: a) certificato di nascita; b) certificato di cittadinanza italiana o il certificato dello Stato avente trattamento di reciprocità con l’italia; c) certificato di residenza; d) certificato generale del casellario giudiziale di data non anteriore di tre mesi alla presentazione della domanda; e) certificato di aver conseguita l’approvazione nell’esame di Stato, ai sensi dell’articolo 4, prima parte del presente regolamento e salve le disposizioni del successivo articolo 60; f) dichiarazione di non essere iscritto né di aver domandata la iscrizione in altro albo d’ingegnere o di architetto. non può essere iscritto nell’albo chi, per qualsiasi titolo, non abbia il godimento dei diritti civili, ovvero sia incorso in alcuna delle condanne di cui all’articolo 28, prima parte, della L. 8 giugno 1874, n. 1938, sull’esercizio della professione di avvocato e procuratore, salvo che sia intervenuta la riabilitazione a termini del codice di procedura penale.
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Art. 8 non oltre tre mesi dalla data della sua presentazione, il consiglio dell’ordine deve deliberare sulla domanda d’iscrizione nell’albo. La deliberazione deve essere motivata e presa a maggioranza assoluta di voti dei presenti, in seguito a relazione di un consigliere all’uopo delegato dal presidente. Art. 9 La deliberazione di cui all’articolo 8 è notificata all’interessato nel termine di cinque giorni a mezzo di lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. nello stesso termine ne è data comunicazione con lettera ufficiale al procuratore del re. Art. 10 contro la deliberazione del consiglio dell’ordine l’interessato ha diritto di ricorrere all’assemblea generale entro un mese dalla notificazione. entro il medesimo termine può ricorrere anche il procuratore del re presso il tribunale, qualora ritenga che la deliberazione sia contraria a disposizioni legislative o regolamentari. Art. 11 L’assemblea generale delibera sui ricorso in seduta plenaria, che dovrà essere convocata straordinariamente dal consiglio dell’ordine, qualora non debba aver luogo, entro due mesi dalla presentazione del ricorso, la convocazione ordinaria dell’assemblea. in tal caso questa decide sui ricorso in sede di convocazione. Art. 12 La deliberazione è presa a maggioranza assoluta di voti, osservate le disposizioni dell’articolo 28. il ricorrente ha diritto di essere inteso personalmente ed il presidente del consiglio dell’ordine ha egualmente diritto di esporre oralmente le ragioni della deliberazione adottata. alle notifiche delle deliberazioni dell’assemblea generale sarà provveduto nei modi e termini di cui all’articolo 9. Art. 13 contro le deliberazioni dell’assemblea è ammesso reclamo, tanto da parte del richiedente la iscrizione quanto, se del caso, del procuratore del re, alla commissione centrale di cui all’articolo seguente. Art. 14 È istituita in roma presso il ministero dei lavori pubblici una commissione centrale, alla quale spetta di decidere sulle impugnative proposte, anche nel merito, contro le deliberazioni della assemblea generale. La commissione centrale è composta: 1) di un presidente di sezione del consiglio superiore del lavori pubblici, che la presiede;
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SeLezione normativa
2) di 3 ingegneri o architetti membri del consiglio superiore dei lavori pubblici; 3) di un magistrato avente grado non inferiore a consigliere di corte d’appello o parificato; 4) di sei rappresentanti degli ordini degli ingegneri ed architetti, di cui quattro ingegneri e due architetti. i componenti la commissione di cui ai nn. 1, 2 e 3 sono nominati dal ministro per la giustizia e per gli affari di culto e dal ministro per i lavori pubblici secondo la rispettiva competenza; quelli di cui al n. 4 sono designati in seguito ad elezione dalle rispettive assemblee, osservate per la votazione le disposizioni del successivo articolo 33. a tale fine l’assemblea di ciascun ordine nell’adunanza ordinaria procede alla votazione per la designazione dei membri della commissione centrale. il risultato della votazione, nei termine di quindici giorni da quello della ultimazione delle operazioni di scrutinio, è comunicato al presidente della commissione centrale, che formerà la graduatoria. Saranno eletti coloro che dal complesso delle votazioni delle assemblee risulteranno avere conseguito il maggior numero di voti. a parità di voti s’intendono eletti i più anziani di età. i componenti la commissione centrale durano in carica 3 anni, ma alla scadenza possono essere riconfermati o rieletti. Art. 15 adempiono alle mansioni di segreteria della commissione centrale magistrati trattenuti nel ministero della giustizia, nonché funzionari del ministero dei lavori pubblici, nominati dai rispettivi ministri. Art. 16 L’impugnazione dinanzi alla commissione centrale è proposta nel termine perentorio di giorni 30 da quello della data della lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, con la quale sia comunicata all’interessato la deliberazione dell’assemblea, o da quello della data della partecipazione ufficiale fattane al procuratore del re. La impugnazione è trasmessa con lettera raccomandata alla segreteria della commissione centrale e la prova dell’avvenuta trasmissione non può essere data che mediante esibizione della ricevuta postale di raccomandazione. Art. 17 contro la deliberazione della commissione centrale non è dato alcun mezzo di impugnazione né in via amministrativa né in via giudiziaria, salvo il ricorso alle sezioni unite della corte di cassazione del regno, nei casi di incompetenza o eccesso di potere. Art. 18 Le spese per il funzionamento della commissione centrale sono proporzionalmente sostenute da tutti gli ordini professionali in ragione del numero degli iscritti. L’ammontare delle spese viene determinato dalla commissione centrale, la quale cura anche la ripartizione di esso tra i vari consigli dell’ordine, a norma del comma pre-
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cedente, e detta le modalità per il versamento della quota spettante a ciascun consiglio dell’ordine. i consigli dell’ordine possono stabilire nei propri regolamenti interni un apposito contributo speciale a carico di tutti gli iscritti per le spese di cui al presente articolo. Art. 19 La commissione centrale stabilirà con proprio regolamento interno le norme per il procedimento relativo ai ricorsi proposti dinanzi ad essa e per quanto occorra al suo funzionamento amministrativo e contabile. Art. 20 La cancellazione dall’albo, oltre che a seguito di giudizio disciplinare, a norma dell’articolo 37, n. 2, del presente regolamento, è pronunciata dal consiglio dell’ordine, di ufficio o su richiesta del pubblico ministero, nel caso di perdita della cittadinanza italiana o del godimento dei diritti civili da qualunque titolo derivata, ovvero di condanna che costituisce impedimento alla iscrizione. Art. 21 nel caso di cancellazione, sarà data comunicazione del provvedimento all’interessato, il quale ha facoltà di reclamare all’assemblea generale dell’ordine ed alla commissione centrale, in conformità dei precedenti articoli 10, 13 e 16. cessate le cause che hanno motivata la cancellazione dall’albo, l’interessato può fare domanda per esservi riammesso. ove questa non sia accolta, egli potrà presentare ricorso in conformità dei suindicati articoli 10, 13 e 16. Art. 22 indipendentemente dalle iscrizioni o cancellazioni individuali, a norma degli articoli precedenti, il consiglio dell’ordine, nel mese di gennaio di ogni anno, provvederà alla revisione dell’albo portandovi le varianti che fossero necessarie. i provvedimenti adottati saranno comunicati agli interessati, i quali avranno diritto di reclamo in conformità dei precedenti articoli 10, 13 e 16. Art. 23 L’albo, stampato a cura e spese dell’ordine, è inviato alla corte di appello, ai tribunali, alle preture, alla prefettura ed alle camere di commercio, aventi sede nel distretto dell’ordine. Sarà pure rimesso ai ministeri della giustizia e degli affari di culto, dell’interno, dei lavori pubblici, dell’economia nazionale e dell’istruzione, nonché alla commissione centrale ed agli altri consigli dell’ordine. Potrà inoltre essere trasmesso a quegli enti pubblici e privati che il consiglio reputerà opportuno, e, dietro pagamento, dovrà essere rilasciata copia a chiunque ne faccia richiesta. agli uffici ed enti cui deve essere obbligatoriamente trasmesso l’albo, a termini del presente articolo, saranno pure comunicati i provvedimenti individuali e definitivi di iscrizione e di cancellazione dall’albo.
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SeLezione normativa
Art. 24 non si può far parte che di un solo ordine di ingegneri e di architetti. chi si trova nell’ordine di una provincia, può chiedere il trasferimento della iscrizione in quello di un’altra, presentando domanda corredata dai documenti stabiliti dall’articolo 7 e da un certificato rilasciato dal presidente dell’ordine al quale il richiedente appartiene, da cui risulti: a) la data e le altre indicazioni della prima iscrizione; b) che l’istante è in regola col pagamento del contributo di cui all’articolo 37 ed, eventualmente, di quello stabilito a norma dell’articolo 18. avvenuta la iscrizione nell’albo del nuovo ordine, il presidente di questo ne darà avviso al presidente dell’altro onde provveda alla cancellazione. Art. 25 il consiglio dell’ordine rilascia ad ogni iscritto apposita attestazione. L’iscrizione in un albo ha effetto per tutto il territorio del regno e delle colonie. capo ii – Dell’ordine e del consiglio dell’ordine Sezione i – Dell’ordine Art. 26 La convocazione dell’ordine in adunanza generale è indetta dal presidente del consiglio dell’ordine, mediante partecipazione a ciascun iscritto, con lettera raccomandata, della prima ed eventuale seconda convocazione. L’avviso conterrà l’ordine del giorno dell’adunanza. La validità delle adunanze è data, in prima convocazione, dalla presenza della maggioranza assoluta degli iscritti; la seconda convocazione non potrà aver luogo prima del giorno successivo alla prima e sarà legale qualunque sia il numero degli intervenuti. Art. 27 Le adunanze generali sono ordinarie e straordinarie. Le adunanze ordinarie saranno convocate nel termine stabilito dall’articolo 30 e provvederanno alla elezione dei membri del consiglio, alla elezione, quando del caso, dei designati per la commissione centrale ed all’approvazione del conto consuntivo dell’anno decorso e del bilancio preventivo per l’anno venturo. Si metteranno poi in discussione gli altri argomenti indicati nell’ordine del giorno. Le adunanze straordinarie hanno luogo ogni volta che il consiglio ritiene conveniente convocarle o quando, da almeno un quinto degli iscritti, ne sia fatta richiesta scritta motivata. Le adunanze saranno convocate con le modalità indicate nell’articolo precedente. Art. 28 La presidenza delle adunanze sia ordinarie che straordinarie è tenuta dal presidente del consiglio dell’ordine; in caso di assenza del presidente e, dove esista, del vicepresidente, il consigliere più anziano fra i presenti assume la presidenza.
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Le funzioni di segretario sono adempiute dal segretario dei consiglio dell’ordine, o, in sua assenza, dal più giovane fra i consiglieri presenti. Le deliberazioni sono prese a maggioranza assoluta di voti del presenti. in caso di parità di voti, prevale quello del presidente. ogni votazione è palese, salvo che l’assemblea, su proposta del presidente o di almeno un decimo dei presenti, deliberi che abbia luogo per scrutinio segreto e salve le disposizioni dell’articolo 33. Sezione ii – Del consiglio dell’ordine Art. 29 ciascun ordine degli ingegneri e degli architetti è retto dal consiglio. Artt. 30, 31, 32, 33, 34 – omissis – Art. 35 il consiglio elegge annualmente nel suo seno il presidente, il segretario, il cassiere economo; può anche eleggere un vice presidente. Art. 36 il consiglio si aduna ogni volta che il presidente lo ritenga opportuno o ne facciano richiesta almeno due membri del consiglio. Art. 37 il consiglio dell’ordine, oltre alle funzioni attribuitegli dal presente regolamento o da altre disposizioni legislative o regolamentari: 1) vigila sul mantenimento della disciplina fra gli istituti affinché il loro compito venga adempiuto con probità e diligenza; 2) prende i provvedimenti disciplinari; 3) cura che siano repressi l’uso abusivo del titolo di ingegnere e di architetto e l’esercizio abusivo della professione, presentando, ove occorra, denuncia all’autorità giudiziaria; 4) determina il contributo annuale da corrispondersi da ogni iscritto per il funzionamento dell’ordine, ed, eventualmente, per il funzionamento della commissione centrale, nonché le modalità del pagamento del contributo; 5) compila ogni triennio la tariffa professionale, la quale, in mancanza di speciali accordi, s’intende accettata dalle parti ed ha valore per tutte le prestazioni degli iscritti nell’ordine; 6) da i pareri che fossero richiesti dalle pubbliche amministrazioni su argomenti attinenti alle professioni di ingegnere e di architetto. Art. 38 il presidente del consiglio dell’ordine rappresenta legalmente l’ordine ed il consiglio stesso.
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SeLezione normativa
in caso di assenza del presidente, e, dove esista, del vice-presidente, il consigliere più anziano ne fa le veci. Art. 39 il segretario riceve le domande di iscrizione nell’albo, annotandole in apposito registro e rilasciando ricevuta ai richiedenti; stende le deliberazioni consiliari, eccetto quelle relative ai giudizi disciplinari, che saranno compilate dal relatori; tiene i registri prescritti dal consiglio; cura la corrispondenza; autentica le copie delle deliberazioni dell’ordine e del consiglio; ha in consegna l’archivio e la biblioteca. in mancanza del segretario, il consigliere meno anziano ne fa le veci. Art. 40 il tesoriere-economo è responsabile dei fondi e degli altri titoli di valore di proprietà dell’ordine; riscuote il contributo; paga i mandati firmatari dal presidente e controfirmati dal segretario. deve tenere i seguenti registri: a) registro a madre e figlia per le somme riscosse; b) registro contabile di entrata e di uscita; c) registro dei mandati di pagamento; d) inventano del patrimonio dell’ordine. in caso di bisogno improrogabile, il presidente designa un consigliere per sostituire il tesoriere-economo. Art. 41 il consigliere che, senza giustificato motivo, non interviene a tre adunanze consecutive, è considerato dimissionario. il consiglio dell’ordine provvede alla sua surrogazione sino alla convocazione dell’assemblea generale ordinaria. Art. 42 il consiglio dell’ordine può disciplinare con regolamenti interni l’esercizio delle sue attribuzioni. capo iii – Dei giudizi disciplinari Art. 43 il consiglio dell’ordine è chiamato a reprimere, d’ufficio o su ricorso delle parti, ovvero su richiesta del pubblico ministero, gli abusi e le mancanze che gli iscritti abbiano commesso nell’esercizio della loro professione. Art. 44 il presidente assumendo le informazioni che stimerà opportune, verifica i fatti che formano oggetto dell’imputazione. udito l’incolpato, su rapporto del presidente, il consiglio decide se vi sia motivo a giudizio disciplinare. in caso affermativo, il presidente nomina il relatore, e, a mezzo di ufficiale giudi-
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ziario, fa citare l’incolpato a comparire dinanzi al consiglio dell’ordine, in un termine non minore di giorni quindici per essere sentito e per presentare eventualmente documenti a suo discarico. nel giorno indicato ha luogo la discussione, in seguito alla quale, uditi il relatore e l’incolpato, il consiglio prende le sue deliberazioni. ove l’incolpato non si presenti né giustifichi un legittimo impedimento, si procederà in sua assenza. Art. 45 Le pene disciplinari, che il consiglio può pronunciare contro gli iscritti nell’albo, sono: 1) l’avvertimento; 2) la censura; 3) la sospensione dall’esercizio della professione per un tempo non maggiore di sei mesi; 4) la cancellazione dall’albo. L’avvertimento consiste nel rimostrare al colpevole le mancanze commesse e nell’esortarlo a non ricadervi. esso è dato con lettera del presidente per delega del consiglio. La censura è una dichiarazione formale delle mancanze commesse e del biasimo incorso. La censura, la sospensione e la cancellazione dall’albo sono notificate al colpevole per mezzo di ufficiale giudiziario. Art. 46 nel caso di condanna alla reclusione o alla detenzione, il consiglio, a seconda delle circostanze, può eseguire la cancellazione dall’albo o pronunciare la sospensione; quest’ultima ha sempre luogo ove sia stato rilasciato mandato di cattura e fino alla sua revoca. Qualora si tratti di condanna che impedirebbe la iscrizione nell’albo giusta l’articolo 7 del presente regolamento in relazione all’articolo 28, parte prima, della L. 8 giugno 1874, n. 1938, è sempre ordinata la cancellazione dall’albo, a norma del precedente articolo 20. Art. 47 chi sia stato cancellato dall’albo, in seguito a giudizio disciplinare, può esservi di nuovo iscritto a sua domanda: a) nel caso preveduto dall’articolo 46, quando abbia ottenuta la riabilitazione giusta le norme del codice di procedura penale; b) negli altri casi, quando siano decorsi due anni dalla cancellazione dall’albo. La domanda deve essere corredata dalle prove giustificate ed, ove non sia accolta, l’interessato può ricorrere in conformità degli articoli 10, 13 e 16 del presente regolamento. Art. 48 Le deliberazioni del consiglio in materia disciplinare possono essere impugnate
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dall’incolpato innanzi all’assemblea generale nel termine di giorni quindici dall’avvenuta notificazione. Possono inoltre essere impugnate innanzi alla stessa assemblea generale dal procuratore del re nel termine di giorni dieci dalla comunicazione ufficiale che gliene è fatta dal segretario del consiglio dell’ordine entro cinque giorni. contro le deliberazioni dell’assemblea generale è dato ricorso alla commissione centrale sia all’interessato che al procuratore del re, in conformità degli articoli 13 e 16 del presente regolamento. Art. 49 L’incolpato, che sia membro del consiglio dell’ordine, è soggetto alla giurisdizione disciplinare del consiglio dell’ordine viciniore, da determinarsi, in caso di contestazione, dal primo presidente della corte di appello. Le impugnative contro le deliberazioni del detto consiglio sono presentate all’assemblea generale dell’ordine cui appartiene lo stesso consiglio. contro la deliberazione del consiglio è ammesso ricorso alla commissione centrale in conformità degli articoli 13 e 16 del presente regolamento. Art. 50 il rifiuto del pagamento del contributo di cui all’articolo 37, ed eventualmente, all’articolo 18, dà luogo a giudizio disciplinare. capo iv – Dell’oggetto e dei limiti della professione d’ingegnere e di architetto Art. 51 Sono di spettanza della professione d’ingegnere il progetto, la condotta e la stima dei lavori per estrarre, trasformare ed utilizzare i materiali direttamente od indirettamente occorrenti per le costruzioni e per le industrie, dei lavori relativi alle vie ed ai mezzi di trasporto, di deflusso e di comunicazione, alle costruzioni di ogni specie, alle macchine ed agli impianti industriali, nonché in generale alle applicazioni della fisica, i rilievi geometrici e le operazioni di estimo. Art. 52 Formano oggetto tanto della professione di ingegnere quanto di quella di architetto le opere di edilizia civile, nonché i rilievi geometrici e le operazioni di estimo ad esse relative. tuttavia le opere di edilizia civile che presentano rilevante carattere artistico ed il restauro e il ripristino degli edifici contemplati dalla L. 20 giugno 1909, n. 364, per l’antichità e le belle arti, sono di spettanza della professione di architetto; ma la parte tecnica ne può essere compiuta tanto dall’architetto quanto dall’ingegnere. Art. 53 Le disposizioni dei precedenti articoli 51 e 52 valgono ai fini della delimitazione delle professioni d’ingegnere e di architetto e non pregiudicano quanto può formare
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oggetto dell’attività professionale di determinate categorie di tecnici specializzati, né le disposizioni che saranno date coi regolamenti di cui all’ultimo comma dell’articolo 7 della L. 24 giugno 1923, n. 1395. Art. 54 – omissis – Art. 55 Sono escluse dalle disposizioni del presente capo le opere di rilevante importanza che siano assegnate in seguito a pubblico concorso. Per le opere di rilevante importanza, anche quando siano assegnate in seguito a pubblico concorso, è sempre necessario che la parte tecnica venga eseguita sotto la direzione è responsabilità di persone abilitate all’esercizio della professione di ingegnere, ovvero della professione di architetto purché si tratti delle opere contemplate dall’articolo 52. Art. 56 Le perizie e gli incarichi di cui all’art. 4 della L. 24 giugno 1923, n. 1395, possono essere affidati a persone non iscritte nell’albo soltanto quando si verifichi una delle seguenti circostanze: a) che si tratti di casi di speciale importanza i quali richiedano l’opera di un luminare della scienza o di un tecnico di fama singolare, non iscritto nell’albo; b) che si tratti di semplici applicazioni della tecnica, non richiedenti speciale preparazione scientifica o che non vi siano nella località professionisti iscritti nell’albo, ai quali affidare la perizia o l’incarico. capo v – Disposizioni generali Art. 57 Gli ordini degli ingegneri e degli architetti ed i rispettivi consigli sono posti sotto l’alta vigilanza del ministero della giustizia e degli affari di culto, il quale la eserciti direttamente ovvero per il tramite del procuratori generali presso le corti di appello e dei procuratori del re. il ministro per la giustizia vigila alla esatta osservanza delle norme legislative e regolamentari ed all’uopo può fare, direttamente ovvero a mezzo dei suddetti magistrati, le opportune richieste ai singoli ordini ed ai rispettivi consigli. il ministro per la giustizia, sentito lì parere del consiglio di Stato, può sciogliere il consiglio dell’ordine, ove questo, chiamato alla osservanza degli obblighi ad esso imposti, persista a violarli o a non adempierli, ovvero per altri gravi motivi. in tal caso, le attribuzioni del consiglio sono esercitate dal presidente del tribunale o da un giudice da lui delegato, il quale, nel termine di tre mesi, deve convocare l’assemblea generale dell’ordine per la elezione del consiglio. Qualora il consiglio dell’ordine, per qualsiasi motivo, cessasse di funzionare, il presidente del tribunale provvede alla temporanea conservazione dell’archivio e dell’attività patrimoniale dell’ordine stesso e riferisce al ministero della giustizia per gli opportuni provvedimenti.
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Art. 58 Quando nel presente regolamento si fa menzione di un’autorità giudiziaria, s’intende quella che ha giurisdizione nel capoluogo dell’ordine. capo vi – Disposizioni di coordinamento e transitorie Artt. 59, 60, 61 – omissis – Art. 62 Gli ingegneri ed architetti che siano impiegati di una pubblica amministrazione dello Stato, delle province o dei comuni, e che si trovino iscritti nell’albo degli ingegneri e degli architetti, sono soggetti alla disciplina dell’ordine per quanto riguarda l’eventuale esercizio della libera professione. i predetti ingegneri ed architetti non possono esercitare la libera professione ove sussista alcuna incompatibilità preveduta da leggi, regolamenti generali o speciali, ovvero da capitolati. Per l’esercizio della libera professione è in ogni caso necessaria espressa autorizzazione del capi gerarchici nei modi stabiliti dagli ordinamenti dell’amministrazione da cui il funzionario dipende. È riservata alle singole amministrazioni dello Stato la facoltà di liquidare ai propri funzionari i corrispettivi per le prestazioni compiute per enti pubblici o aventi finalità di pubblico interesse. tali corrispettivi saranno fissati sulla base delle tariffe per i liberi professionisti con una riduzione non inferiore ad un terzo né superiore alla metà, salvo disposizioni speciali in contrario. La riduzione non avrà luogo nel caso che la prestazione sia compiuta insieme con liberi professionisti, quali componenti di una commissione. Art. 63 Per i funzionari delle pubbliche amministrazioni la iscrizione nell’albo non può costituire titolo per quanto concerne la loro carriera. Artt. 64 e 74 – omissis –
7.3. Regolamento per la professione del geometra regio decreto 11 febbraio 1929, n. 724 Art. 1 il titolo di geometra spetta a coloro che abbiano conseguito il diploma di agrimensura dei regi istituti tecnici o il diploma di abilitazione per la professione di geometra, secondo le norme del regio decreto 6 maggio 1923, n. 1054.
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Art. 2 Presso ogni collegio è costituito l’albo dei geometri, in cui sono iscritti coloro che, trovandosi nelle condizioni stabilite dal presente regolamento, abbiano la residenza entro la circoscrizione del collegio medesimo. Art. 3 – omissis – Art. 4 Per essere iscritto nell’albo dei geometri è necessario: a) essere cittadino italiano o cittadino di uno Stato avente trattamento di reciprocità con l’italia; b) godere dei diritti civili e non avere riportato condanna alla reclusione o alla detenzione per tempo superiore ai cinque anni salvo che sia intervenuta la riabilitazione a termini del codice di procedura penale; c) avere conseguito uno dei diplomi indicati nell’articolo 1. in nessun caso possono essere iscritti nell’albo e, qualora vi si trovino iscritti, debbono essere cancellati coloro che abbiano svolto una pubblica attività in contraddizione con gli interessi della nazione. Art. 5 La domanda per l’iscrizione è diretta al consiglio del collegio nella cui circoscrizione l’aspirante risiede; è redatta in carta da bollo ed accompagnata dai seguenti documenti: 1) atto di nascita; 2) certificato di residenza; 3) certificato generale del casellario giudiziale di data non anteriore di tre mesi alla presentazione della domanda; 4) certificato di cittadinanza italiana o certificato di cittadinanza dello Stato avente trattamento di reciprocità con l’italia; 5) uno dei diplomi indicati nell’articolo 1. Art. 6 nessuno può essere iscritto contemporaneamente in più di un albo; ma è consentito il trasferimento da un albo all’altro, contemporaneamente alla cancellazione della iscrizione precedente. Art. 7 Gli impiegati dello Stato e delle altre pubbliche amministrazioni, ai quali, secondo gli ordinamenti loro applicabili, sia vietato l’esercizio della libera professione, non possono essere iscritti nell’albo; ma, in quanto sia conseguito, a norma degli ordinamenti medesimi il conferimento di speciali incarichi, questi potranno loro essere affidati pure non essendo essi iscritti nell’albo. i suddetti impiegati, ai quali sia invece consentito l’esercizio della professione, possono essere iscritti nell’albo ma sono soggetti alla disciplina del consiglio soltan-
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SeLezione normativa
to per ciò che riguarda il libero esercizio. in nessun caso l’iscrizione nell’albo può costituire titolo per quanto concerne la loro carriera. Gli impiegati suddetti non possono, però anche se iscritti nell’albo, esercitare la libera professione ove sussista alcuna incompatibilità preveduta da leggi, regolamenti generali o speciali, ovvero da capitolati. Per l’esercizio della libera professione è in ogni caso necessaria espressa autorizzazione dei capi gerarchici nei modi stabiliti dagli ordinamenti della amministrazione da cui l’impiegato dipende. È riservata alle singole amministrazioni dello Stato la facoltà di liquidare ai propri impiegati i corrispettivi per le prestazioni compiute per enti pubblici o aventi finalità di pubblico interesse. tali corrispettivi saranno fissati sulla base delle tariffe per i liberi professionisti con una riduzione non inferiore ad un terzo, né superiore alla metà, salvo disposizioni speciali in contrario. La riduzione non avrà luogo nel caso che la prestazione sia compiuta insieme con liberi professionisti, quali componenti di una commissione. Art. 8 L’albo stampato a cura del consiglio, deve essere comunicato alle cancellerie della corte d’appello e dei tribunali della circoscrizione a cui l’albo stesso si riferisce, al Pubblico ministero presso le autorità giudiziarie suddette, alle camere di commercio, industria e agricoltura e alla Segreteria del consiglio nazionale dei Geometri di cui all’articolo 15. agli uffici a cui deve trasmettersi l’albo, a termini del precedente comma, sono comunicati altresì i provvedimenti individuali di iscrizione e cancellazione dall’albo, nonché di sospensione dall’esercizio della professione. Art. 9 il consiglio rilascia ad ogni iscritto apposita attestazione. La iscrizione in un albo ha effetto per tutto il territorio della repubblica. Art. 10 La cancellazione dall’albo, oltre che per motivi disciplinari, giusta l’articolo seguente, è pronunciata dal consiglio, su domanda o in seguito a dimissioni dell’interessato, ovvero d’ufficio o su richiesta del Procuratore della repubblica, nei casi: a) di perdita della cittadinanza o del godimento dei diritti civili; b) di trasferimento dell’iscritto in un altro albo. Art. 11 Le pene disciplinari che il consiglio può applicare, per gli abusi e le mancanze che gli iscritti abbiano commesso nell’esercizio della professione, sono: a) l’avvertimento; b) la censura; c) la sospensione dall’esercizio professionale per un tempo non maggiore di sei mesi;
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d) la cancellazione dall’albo. L’avvertimento è dato con lettera raccomandata a firma del Presidente del consiglio. La censura, la sospensione e la cancellazione sono notificate al colpevole per mezzo di ufficiale giudiziario. – omissis – Art. 12 L’istruttoria che precede il giudizio disciplinare, può essere promossa dal consiglio su domanda di parte, o su richiesta del Pubblico ministero, ovvero d’ufficio, in seguito a deliberazione del consiglio, ad iniziativa, di uno o più membri. il Presidente del consiglio, verificati sommariamente i fatti, raccoglie le opportune informazioni e, dopo di aver inteso l’incolpato, riferisce al consiglio, il quale decide se vi sia luogo a procedimento disciplinare. in caso affermativo, il Presidente nomina il relatore, fissa la data della seduta per la discussione e ne informa almeno dieci giorni prima l’incolpato, affinché possa presentare le sue giustificazioni sia personalmente, sia per mezzo di documenti. nel giorno fissato il consiglio, sentiti il rapporto del relatore e la difesa dell’incolpato, adotta le proprie decisioni. ove l’incolpato non si presenti o non faccia pervenire documenti a sua discolpa, né giustifichi un legittimo impedimento, si procede in sua assenza. Art. 13 nel caso di condanna alla reclusione, il consiglio, secondo le circostanze, può eseguire la cancellazione dall’albo o pronunciare la sospensione. Quest’ultima ha sempre luogo ove sia stato rilasciato mandato di cattura e fino alla sua revoca. Qualora si tratti di condanna, che impedirebbe la iscrizione, è sempre ordinata la cancellazione dall’albo. Art. 14 colui che è stato cancellato dall’albo può a sua richiesta essere riammesso, quando siano cessate le ragioni che hanno motivato la sua cancellazione. Se la cancellazione è avvenuta a seguito di condanna penale, la domanda di nuova iscrizione non può essere fatta che quando si sia ottenuta la riabilitazione, giusta le norme del codice di procedura penale. Se la cancellazione è avvenuta in seguito a giudizio disciplinare per causa diversa da quella indicata nel comma precedente, l’iscrizione può essere chiesta quando siano decorsi due anni dalla cancellazione dall’albo. Se la domanda non è accolta, l’interessato può ricorrere in conformità dell’articolo seguente. Art. 15 Le decisioni del consiglio, in ordine alla iscrizione e alla cancellazione dall’albo, nonché ai giudizi disciplinari, sono notificate agli interessati, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, salva la disposizione dell’articolo 11, comma 3°, per
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SeLezione normativa
quanto concerne la notificazione di decisioni che pronunziano i provvedimenti disciplinari ivi indicati. contro le decisioni anzidette, entro 30 giorni, dalla notificazione è dato ricorso, tanto all’interessato quando al Procuratore della repubblica, al consiglio nazionale dei Geometri. contro le decisioni del consiglio nazionale è ammesso ricorso alle Sezioni unite della corte Suprema di cassazione per incompetenza o eccesso di potere. Art. 16 L’oggetto ed i limiti dell’esercizio professionale di geometra sono regolati come segue: a) operazioni topografiche di rilevamento e misurazione, di triangolazioni secondarie a lati rettilinei e di poligonazione, di determinazione e verifica di confini; operazioni catastali ed estimi relativi; b) operazioni di tracciamento di strade poderali e consorziali ed inoltre, quando abbiano tenue importanza, di strade ordinarie e di canali di irrigazione e di scolo; c) misura e divisione di fondi rustici; d) misura e divisione di aree urbane e di modeste costruzioni civili; e) stima di aree e di fondi rustici, anche ai fini di mutui fondiari e di espropriazione; stima dei danni prodotti a fondi rustici; dalla grandine o dagli incendi, e valutazione di danni colonici a colture erbacee, legnose da frutto, da foglia e da bosco. È fatta eccezione per i casi di notevole importanza economica e per quelli che, per la complessità di elementi di rivalutazione, richiedono le speciali cognizioni scientifiche e tecniche proprie dei dottori in scienze agrarie; f) stima, anche ai fini di mutui fondiari e di espropriazione, di aree urbane e di modeste costruzioni civili, stima dei danni prodotti dagli incendi; g) stima di scorte morte, operazioni di consegna e riconsegna dei beni rurali e relativi bilanci e liquidazioni; stima per costituzione ed eliminazione di servitù rurali; stima delle acque irrigue nei rapporti dei fondi agrari serviti. È fatta eccezione per i casi di notevole importanza economica e per quelli che, per la complessità di elementi di valutazione, richiedano le speciali cognizioni scientifiche e tecniche proprie dei dottori in scienze agrarie; h) funzioni puramente contabili ed amministrative nelle piccole e medie aziende agrarie; i) curatele di piccole e medie aziende agrarie, in quanto non importino durata superiore ad un anno ed una vera e propria direzione tecnica; assistenza nei contratti agrari; l) progetto, direzione, sorveglianza e liquidazione di costruzioni rurali e di edifici per uso di industrie agricole, di limitata importanza, di struttura ordinaria, comprese piccole costruzioni accessorie in cemento armato, che non richiedono particolari operazioni di calcolo e che per la loro destinazione non possono comunque implicare pericolo per la incolumità delle persone; nonché di piccole opere inerenti alle aziende agrarie, come strade vicinali, senza rilevanti opere d’arte, lavori d’irrigazione e di bonifica, provvista di acque per le stesse aziende e repar-
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to della spesa per opere consorziali relative esclusa, comunque, la relazione di progetti generali di bonifica idraulica ed agraria e relativa direzione; m) progetto, direzione e vigilanza di modeste costruzioni civili; n) misura, contabilità e liquidazione delle costruzioni civili indicate nella lettera m); o) misura, contabilità e liquidazione di lavori di costruzioni rurali sopra specificate; p) funzioni peritali ed arbitramentali in ordine alle attribuzioni innanzi menzionate; q) mansioni di perito comunale per le funzioni tecniche ordinarie dei comuni con popolazione fino a diecimila abitanti, esclusi i progetti di opere pubbliche d’importanza o che implichino la risoluzione di rilevanti problemi tecnici. Art. 17 Le disposizioni del precedente articolo valgono ai fini della delimitazione della professione di geometra, e non pregiudicano quanto può formare oggetto dell’attività di altre professioni, salvo ciò che è disposto dagli articoli 18 e 24. Art. 18 Le funzioni di cui alle lettere a), b), d), f), l), m), n), o), q), dell’articolo 16 sono comuni agli ingegneri civili. Gli ingegneri civili avranno inoltre facoltà di compiere: 1) la stima dei fondi rustici e di aree, ai fini di espropriazione, nel solo caso però che questa sia connessa o dipendente da studi o lavori ai quali attende l’ingegnere; 2) la stima per costituzione ed eliminazione di servitù rurali solo in quanto la costituzione o la eliminazione stessa sia connessa o dipendente dagli studi e lavori predetti; 3) la stima, dei danni di qualsiasi genere subiti dai fabbricati, anche se rurali. La funzione peritale od arbitrale, di cui alla lettera p) dell’indicato articolo 16, è comune agli ingegneri civili, in quanto rifletta gli oggetti di cui alle lettere a), b), d), f), l), m), n), o). Art. 19 La divisione dei fondi rustici e le attribuzioni indicate nelle lettere b), e), g), h), i), l), o), dell’articolo 16 sono comuni ai dottori in scienze agrarie. La funzione peritale ed arbitramentale, di cui alla lettera p) del medesimo articolo, è comune ai dottori in scienze agrarie in quanto riflette gli oggetti indicati nel comma precedente. Art. 20 La stima e la divisione di fondi rustici; la valutazione dei danni colonici, di cui alla lettera e) dell’articolo 16; la stima delle scorte morte e le operazioni di consegna e di riconsegna di beni rurali e relativi bilanci di cui alla lettera g) dello stesso articolo 16 sono comuni ai periti agrari con le medesime limitazioni stabilite nel detto articolo 16. Sono altresì comuni le attribuzioni di cui alla lettera h) e le curatele di cui alla lettera i) del predetto articolo 16.
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SeLezione normativa
Le funzioni peritali ed arbitramentali, di cui alla lettera p) dell’articolo 16, sono comuni ai periti agrari, in quanto riflettono gli oggetti indicati nei commi precedenti. Art. 21 Ferme restando le disposizioni contenute nella legge 24 giugno 1923, n. 1395, e nel regolamento approvato con r. d. 23 ottobre 1925, n. 2537, relative alla tutela del titolo e dell’esercizio professionale degli ingegneri e degli architetti, nonché le disposizioni del r. decreto-legge 7 giugno 1928. n. 1431, per l’accettazione degli agglomerati idraulici e per l’esecuzione delle opere in conglomerato cementizio, ai geometri diplomati anteriormente all’entrata in vigore del presente regolamento, che abbiano lodevolmente compiuto per almeno tre anni prestazioni eccedenti i limiti di cui all’articolo 16, sarà consentito di proseguire in tali prestazioni. Art. 22 Gli ingegneri civili, i quali, anteriormente alla entrata in vigore del presente regolamento, abbiano esercitate anche le mansioni proprie del geometra, potranno continuare ad adempiere le mansioni medesime, con facoltà di iscriversi nell’albo dei geometri. Art. 23 i dottori in scienze agrarie, che, a termini dei regi decreti 29 agosto 1890, n. 7140, e 21 maggio 1914, n. 528, abbiano esercitato le mansioni proprie del geometra anteriormente all’entrata in vigore del presente regolamento, potranno continuare ad esercitare le mansioni medesime, con facoltà di iscriversi nell’albo dei geometri. Art. 24 L’oggetto della professione di geometra comprende anche le funzioni relative agli istituti tavolari e catastali esistenti nei territori annessi alla repubblica con leggi 26 settembre 1920, n. 1322, e 19 dicembre 1920, n. 1778. tali funzioni, oltre che dagli iscritti nell’elenco speciale annesso agli albi degli ingegneri e degli architetti, giusta l’articolo 74 del regolamento approvato con regio decreto 23 ottobre 1925, n. 257, potranno essere esercitate anche dai geometri, che siano iscritti in uno degli albi dei territori indicati nei precedente comma dopo almeno un anno dalla iscrizione. Gli iscritti, che siano nati nel territorio suddetto, o che abbiano ivi la loro residenza dal almeno un anno, alla data dell’entrata in vigore del presente regolamento, potranno esercitare le funzioni sopra indicate senza che occorra il requisito del decorso di un anno dalla iscrizione. Art. 25 Le perizie e gli incarichi da affidarsi ai geometri, giusto le disposizioni, degli articoli precedenti, possono essere conferiti dall’autorità giudiziaria e dalle pubbliche amministrazioni, soltanto agli iscritti nell’albo, salvo il disposto dell’articolo 7.
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Peraltro le perizie e gli incarichi anzidetti possono essere affidati a persone non iscritte nell’albo quando si tratti di casi di importanza limitata, ovvero non vi siano nella località professionisti inscritti nell’albo, ai quali affidare la perizia e l’incarico. Art. 26 Spetta al consiglio del collegio: a) di curare che siano repressi l’uso abusivo del titolo di geometra e l’esercizio abusivo della professione, presentando, ove occorra, denuncia al Procuratore della repubblica; b) di compilare ogni triennio la tariffa professionale. Questa deve essere approvata dal ministro per la Grazia e Giustizia, di concerto con il ministro per i Lavori Pubblici. – omissis – Art. 27 i consigli sono sottoposti alla vigilanza del ministro per la Grazia e Giustizia, il quale la esercita direttamente, ovvero per il tramite dei Procuratori Generali presso le corti di appello e dei Procuratori della repubblica. egli sorveglia alla esatta osservanza delle norme legislative e regolamentari riguardanti la formazione la tenuta dell’albo e, in generale, l’esercizio della professione. – omissis –
7.4. D.P.R. 5 giugno 2001, n. 328 Modifiche ed integrazioni della disciplina dei requisiti per l’ammissione all’esame di Stato e delle relative prove per l’esercizio di talune professioni, nonché della disciplina dei relativi ordinamenti (stralcio) titolo Primo – Norme generali Art. 1 (Ambito di applicazione) 1. il presente regolamento modifica e integra la disciplina dell’ordinamento, dei connessi albi, ordini o collegi, nonché dei requisiti per l’ammissione all’esame di Stato e delle relative prove, delle professioni di: dottore agronomo e dottore forestale, agrotecnico, architetto, assistente sociale, attuario, biologo, chimico, geologo, geometra, ingegnere, perito agrario, perito industriale, psicologo. 2. Le norme contenute nel presente regolamento non modificano l’ambito stabilito dalla normativa vigente in ordine alle attività attribuite o riservate, in via esclusiva o meno, a ciascuna professione. Art. 2 (Istituzione di sezioni negli albi professionali) 1. Le sezioni negli albi professionali individuano ambiti professionali diversi in relazione al diverso grado di capacità e competenza acquisita mediante il percorso formativo.
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SeLezione normativa
2. ove previsto dalle disposizioni di cui al titolo ii, negli albi professionali vengono istituite, in corrispondenza al diverso livello del titolo di accesso, le seguenti due sezioni: a) sezione a, cui si accede, previo esame di Stato, con il titolo di laurea specialistica; b) sezione B, cui si accede, previo esame di Stato, con il titolo di laurea. 3. L’iscritto alla sezione B, in possesso del necessario titolo di studio può essere iscritto nella sezione a del medesimo albo professionale, previo superamento del relativo esame di Stato. Art. 3 (Istituzione di settori negli albi professionali) 1. i settori istituiti nelle sezioni degli albi professionali corrispondono a circoscritte e individuate attività professionali. 2. ove previsto dalle disposizioni di cui al titolo ii, nelle sezioni degli albi professionali vengono istituiti distinti settori in relazione allo specifico percorso formativo. 3. il professionista iscritto in un settore non può esercitare le competenze di natura riservata attribuite agli iscritti ad uno o più altri settori della stessa sezione, ferma restando la possibilità di iscrizione a più settori della stessa sezione, previo superamento del relativo esame di Stato. 4. Gli iscritti in un settore che, in possesso del necessario titolo di studio, richiedano di essere iscritti in un diverso settore della stessa sezione, devono conseguire la relativa abilitazione a seguito del superamento di apposito esame di Stato limitato alle prove e alle materie caratterizzanti il settore cui intendono accedere. 5. Formano oggetto dell’attività professionale degli iscritti ad un settore della sezione a, oltre a quelle ad essi specificamente attribuite, anche quelle attribuite agli iscritti del corrispondente settore della sezione B. Art. 4 (Norme organizzative generali) 1. Salve le disposizioni speciali previste nel presente regolamento, il numero dei componenti degli organi collegiali, a livello locale o nazionale, degli ordini o collegi relativi alle professioni di cui all’articolo 1, comma 1, qualora vengano istituite le due sezioni di cui all’articolo 2, è ripartito in proporzione al numero degli iscritti a ciascuna sezione. tale numero viene determinato assicurando comunque la presenza di ciascuna delle componenti e una percentuale non inferiore al cinquanta per cento alla componente corrispondente alla Sezione a. L’elettorato passivo per l’elezione del Presidente spetta agli iscritti alla Sezione a. 2. nell’ipotesi di procedimento disciplinare i relativi provvedimenti vengono adottati esclusivamente dai componenti appartenenti alla sezione cui appartiene il professionista assoggettato al procedimento. 3. con successivo regolamento ai sensi dell’articolo 1, comma 18, legge 14 gennaio 1999, n. 4, e successive modificazioni, verranno definite le procedure elettorali e il funzionamento degli organi in sede disciplinare, nel rispetto dei principi definiti nei commi 1 e 2. Art. 5 (Esami di Stato) 1. coloro che hanno titolo per accedere all’esame di Stato per la sezione a posso-
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no accedere anche all’esame di Stato per la sezione B, fermo, ove previsto, il requisito del tirocinio. 2. Salvo disposizioni speciali, gli esami consistono in due prove scritte di carattere generale, una prova pratica e una prova orale. Sono esentati da una delle prove scritte coloro i quali provengono dalla sezione B o da settori diversi della stessa sezione e coloro che conseguono un titolo di studio all’esito di un corso realizzato sulla base di specifiche convenzioni tra le università e gli ordini o collegi professionali. 3. il contenuto delle prove degli esami di Stato non modifica l’ambito delle attività professionali definite dagli ordinamenti di ciascuna professione. 4. nulla è innovato circa le norme vigenti relative alla composizione delle commissioni esaminatrici e alle modalità di espletamento delle prove d’esame. Art. 6 (Tirocinio) 1. il periodo di tirocinio, ove prescritto, può essere svolto in tutto o in parte durante il corso degli studi secondo modalità stabilite in convenzioni stipulate fra gli ordini o collegi e le università, ed eventualmente, con riferimento alle professioni di cui al capo Xi, con gli istituti di istruzione secondaria o con gli enti che svolgono attività di formazione professionale o tecnica superiore. 2. coloro che hanno effettuato il periodo di tirocinio per l’accesso alla sezione B possono esserne esentati per l’accesso alla sezione a, sulla base di criteri fissati con decreto del ministro competente sentiti gli ordini e collegi. Art. 7 (Valore delle classi di laurea) 1. i titoli universitari conseguiti al termine dei corsi di studio dello stesso livello, appartenenti alla stessa classe, hanno identico valore legale ai fini dell’ammissione agli esami di Stato, indipendentemente dallo specifico contenuto di crediti formativi. 2. i decreti ministeriali che introducono modifiche delle classi di laurea e di laurea specialistica definiscono anche, in conformità alla normativa vigente, la relativa corrispondenza con i titoli previsti dal presente regolamento, quali requisiti di ammissione agli esami di Stato. Art. 8 (Salvaguardia del valore dei titoli di studio e abilitativi conseguiti in conformità al precedente ordinamento) 1. Fatto salvo quanto previsto dalle norme finali e transitorie contenute nel titolo ii, coloro i quali hanno conseguito o conseguiranno il diploma di laurea regolato dall’ordinamento previgente ai decreti emanati in applicazione dell’articolo 17, comma 95, legge 15 maggio 1997, n.127, sono ammessi a partecipare agli esami di Stato sia per la sezione a che per la sezione B degli albi relativi alle professioni di cui al titolo ii, ferma restando la necessità del tirocinio ove previsto dalla normativa previgente. 2. coloro i quali, ai sensi della normativa vigente in ciascuna professione, hanno titolo ad iscriversi all’albo professionale indipendentemente dal requisito dell’esame di Stato, conservano tale titolo per l’iscrizione alla sezione a dello stesso albo. 3. i diplomati nei corsi di diploma universitario triennale sono ammessi a sostenere gli esami di Stato secondo la tabella a allegata al presente regolamento.
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titolo Secondo – Disciplina dei singoli ordinamenti capo i – Attività professionali – omissis – capo iii – Professione di architetto, pianificatore, paesaggista e conservatore Art. 15 (Sezioni e titoli professionali) 1. nell’albo professionale dell’ordine degli architetti, che assume la denominazione: “ordine degli architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori”, sono istituite la sezione a e la sezione B. 2. La sezione a è ripartita nei seguenti settori: a) architettura; b) pianificazione territoriale; c) paesaggistica; d) conservazione dei beni architettonici ed ambientali. 3. agli iscritti nella sezione a spettano i seguenti titoli professionali: a) agli iscritti nel settore “architettura” spetta il titolo di architetto; b) agli iscritti nel settore “pianificazione territoriale” spetta il titolo di pianificatore territoriale; c) agli iscritti nel settore “paesaggistica” spetta il titolo di paesaggista; d) agli iscritti nel settore “conservazione dei beni architettonici ed ambientali” spetta il titolo di conservatore dei beni architettonici ed ambientali. 4. La sezione B è ripartita nei seguenti settori: a) architettura; b) pianificazione. 5. agli iscritti nella sezione B spettano i seguenti titoli professionali: a) agli iscritti nel settore “architettura” spetta il titolo di architetto iunior; b) agli iscritti nel settore “pianificazione” spetta il titolo di pianificatore iunior. 6. L’iscrizione all’albo professionale è accompagnata dalle dizioni: “Sezione a – settore architettura”, “Sezione a – settore pianificazione territoriale”, “Sezione a – settore paesaggistica”, “Sezione a – settore conservazione dei beni architettonici ed ambientali”, “Sezione B – settore architettura”, “Sezione B – settore pianificazione”. Art. 16 (Attività professionali) 1. Formano oggetto dell’attività professionale degli iscritti nella sezione a – settore “architettura”, ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1, comma 2, restando immutate le riserve e attribuzioni già stabilite dalla vigente normativa, le attività già stabilite dalle disposizioni vigenti nazionali ed europee per la professione di architetto, ed in particolare quelle che implicano l’uso di metodologie avanzate, innovative o sperimentali. 2. Formano oggetto dell’attività professionale degli iscritti nella sezione a – settore “pianificazione territoriale”:
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a) la pianificazione del territorio, del paesaggio, dell’ambiente e della città; b) lo svolgimento e il coordinamento di analisi complesse e specialistiche delle strutture urbane, territoriali, paesaggistiche e ambientali, il coordinamento e la gestione di attività di valutazione ambientale e di fattibilità dei piani e dei progetti urbani e territoriali; c) strategie, politiche e progetti di trasformazione urbana e territoriale. 3. Formano oggetto dell’attività professionale degli iscritti nella sezione a – settore “paesaggistica”: a) la progettazione e la direzione relative a giardini e parchi; b) la redazione di piani paesistici; c) il restauro di parchi e giardini storici, contemplati dalla legge 20 giugno 1909, n. 364, ad esclusione delle loro componenti edilizie. 4. Formano oggetto dell’attività professionale degli iscritti nella sezione a – settore “conservazione dei beni architettonici ed ambientali”: a) la diagnosi dei processi di degrado e dissesto dei beni architettonici e ambientali e la individuazione degli interventi e delle tecniche miranti alla loro conservazione. 5. Formano oggetto dell’attività professionale degli iscritti nella sezione B, ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1, comma 2, restando immutate le riserve e attribuzioni già stabilite dalla vigente normativa: a) per il settore “architettura”: 1) le attività basate sull’applicazione delle scienze, volte al concorso e alla collaborazione alle attività di progettazione, direzione dei lavori, stima e collaudo di opere edilizie, comprese le opere pubbliche; 2) la progettazione, la direzione dei lavori, la vigilanza, la misura, la contabilità e la liquidazione relative a costruzioni civili semplici, con l’uso di metodologie standardizzate; 3) i rilievi diretti e strumentali sull’edilizia attuale e storica. b) per il settore “pianificazione”: 1) le attività basate sull’applicazione delle scienze volte al concorso e alla collaborazione alle attività di pianificazione; 2) la costruzione e gestione di sistemi informativi per l’analisi e la gestione della città e del territorio; 3) l’analisi, il monitoraggio e la valutazione territoriale ed ambientale; 4) procedure di gestione e di valutazione di atti di pianificazione territoriale e relativi programmi complessi. Art. 17 (Esami di Stato per l’iscrizione nella sezione A e relative prove) 1. L’iscrizione nella sezione a è subordinata al superamento di apposito esame di Stato. 2. Per l’ammissione all’esame di Stato è richiesto il possesso della laurea specialistica in una delle seguenti classi: a) per l’iscrizione nel settore “architettura”: 1) classe 4/S – architettura e ingegneria edile – corso di laurea corrispondente alla direttiva 85/384/cee;
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SeLezione normativa
b) per l’iscrizione nel settore “pianificazione territoriale”: 1) classe 54/S – Pianificazione territoriale urbanistica e ambientale; 2) classe 4/S – architettura e ingegneria edile; c) per l’iscrizione nel settore “paesaggistica”: 1) classe 3/S – architettura del paesaggio; 2) classe 4/S – architettura e ingegneria edile; 3) classe 82/S – Scienze e tecnologie per l’ambiente e il territorio; d) per l’iscrizione nel settore “conservazione dei beni architettonici ed ambientali”: 1) classe 10/S – conservazione dei beni architettonici e ambientali; 2) classe 4/S – architettura e ingegneria edile. 3. L’esame di Stato è articolato nelle seguenti prove: a) per l’iscrizione nel settore “architettura”: 1) una prova pratica avente ad oggetto la progettazione di un’opera di edilizia civile o di un intervento a scala urbana; 2) una prova scritta relativa alla giustificazione del dimensionamento strutturale o insediativo della prova pratica; 3) una seconda prova scritta vertente sulle problematiche culturali e conoscitive dell’architettura; 4) una prova orale consistente nel commento dell’elaborato progettuale e nell’approfondimento delle materie oggetto delle prove scritte, nonché sugli aspetti di legislazione e deontologia professionale; b) per l’iscrizione nel settore “pianificazione territoriale”: 1) una prova pratica avente ad oggetto l’analisi tecnica dei fenomeni della città e del territorio o la valutazione di piani e programmi di trasformazione urbana, territoriale ed ambientale; 2) una prova scritta in materia di legislazione urbanistica; 3) una discussione sulle materie oggetto della prova scritta e pratica, nonché sugli aspetti di legislazione e deontologia professionale; c) per l’iscrizione nel settore “paesaggistica”: 1) una prova pratica avente ad oggetto le tematiche paesaggistiche ed ambientali; 2) una prova scritta su temi di cultura ambientale e paesaggistica; 3) una discussione sulle materie oggetto della prova scritta e pratica, nonché sugli aspetti di legislazione e deontologia professionale; d) per l’iscrizione nel settore “conservazione dei beni architettonici e ambientali”: 1) due prove scritte su temi di cultura e tecnica della conservazione; 2) una discussione sulle materie oggetto delle prove scritte, nonché sugli aspetti di legislazione e deontologia professionale. 4. Gli iscritti nella Sezione B ammessi a sostenere l’esame di Stato per l’ammissione alla Sezione a sono esentati dalla prova scritta che abbia ad oggetto materie per le quali già sia stata verificata l’idoneità del candidato nell’accesso al settore di provenienza. 5. nel caso vengano attivate, con apposite convenzioni fra ordini ed università, attività strutturate di tirocinio professionale, adeguatamente regolamentate ed aventi una durata massima di un anno, la partecipazione documentata a tali attività esonera dalla prova pratica.
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Art. 18 (Esami di Stato per l’iscrizione nella sezione B e relative prove) 1. L’iscrizione nella sezione B è subordinata al superamento di apposito esame di Stato. 2. Per l’ammissione all’esame di Stato è richiesto il possesso della laurea in una delle seguenti classi: a) per il settore “architettura”: 1) classe n. 4 – Scienze dell’architettura e dell’ingegneria edile; 2) classe n. 8 – ingegneria civile e ambientale; b) per il settore “pianificazione”: 1) classe n. 7 – urbanistica e scienze della pianificazione territoriale e ambientale; 2) classe n. 27 – Scienze e tecnologie per l’ambiente e la natura. 3. L’esame di Stato è articolato nelle seguenti prove: a) per il settore “architettura”: 1) una prova pratica consistente nello sviluppo grafico di un progetto esistente o nel rilievo a vista, e nella stesura grafica di un particolare architettonico; 2) una prova scritta avente ad oggetto la valutazione economico-quantitativa della prova pratica; 3) una seconda prova scritta consistente in un tema o prova grafica nelle materie caratterizzanti il percorso formativo; 4) una prova orale nelle materie oggetto delle prove scritte, e in legislazione e deontologia professionale; b) per il settore “pianificazione”: 1) una prova pratica avente ad oggetto l’analisi tecnica dei fenomeni della città e del territorio o la valutazione di piani e programmi di trasformazione urbana, territoriale ed ambientale; 2) una prova scritta vertente sull’analisi e valutazione della compatibilità urbanistica di un’opera pubblica; 3) una seconda prova scritta consistente in un tema o prova grafica nelle materie caratterizzanti il percorso formativo; 4) una prova orale nelle materie oggetto delle prove scritte e in legislazione e deontologia professionale. 4. nel caso vengano attivate, con apposite convenzioni fra ordini ed università, attività strutturate di tirocinio professionale, adeguatamente regolamentate ed aventi una durata massima di un anno, la partecipazione documentata a tali attività esonera dalla prova pratica. Art. 19 (Norme finali e transitorie) 1. Gli attuali appartenenti all’ordine degli architetti sono iscritti nella sezione a, settore “architettura”. 2. coloro i quali sono in possesso dell’abilitazione professionale alla data di entrata in vigore del presente regolamento possono iscriversi alla sezione a, settore “architettura”. 3. coloro i quali conseguono l’abilitazione professionale all’esito di esami di Sta-
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SeLezione normativa
to indetti prima della data di entrata in vigore del presente regolamento possono iscriversi alla sezione a, settore “architettura”. 4. i possessori dei diplomi di laurea regolati dall’ordinamento previgente ai decreti emanati in applicazione dell’articolo 17, comma 95, della legge 15 maggio 1997, n. 127, sono ammessi a sostenere l’esame di Stato per l’iscrizione nei settori previsti dall’articolo 14, comma 2, secondo le seguenti corrispondenze: a) per l’iscrizione nel settore “pianificazione territoriale”, la laurea in Scienze ambientali e la laurea in Pianificazione territoriale ed urbanistica; b) per l’iscrizione nel settore conservazione dei beni architettonici e ambientali, la laurea in Storia e conservazione dei beni architettonici e ambientali. – omissis – capo iX – Professione di ingegnere Art. 45 (Sezioni e titoli professionali) 1. nell’albo professionale dell’ordine degli ingegneri sono istituite la sezione a e la sezione B. ciascuna sezione è ripartita nei seguenti settori: a) civile e ambientale; b) industriale; c) dell’informazione. 2. agli iscritti nella sezione a spettano i seguenti titoli professionali: a) agli iscritti al settore civile e ambientale, spetta il titolo di ingegnere civile e ambientale; b) agli iscritti al settore industriale, spetta il titolo di ingegnere industriale; c) agli iscritti al settore dell’informazione, spetta il titolo di ingegnere dell’informazione. 3. agli iscritti nella sezione B spettano i seguenti titoli professionali: a) agli iscritti al settore civile e ambientale, spetta il titolo di ingegnere civile e ambientale iunior; b) agli iscritti al settore industriale, spetta il titolo di ingegnere industriale iunior; c) agli iscritti al settore dell’informazione, spetta il titolo di ingegnere dell’informazione iunior. 4. L’iscrizione all’albo professionale degli ingegneri è accompagnata dalle dizioni: “Sezione degli ingegneri – settore civile e ambientale”; “Sezione degli ingegneri – settore industriale”; “Sezione degli ingegneri – settore dell’informazione”; “Sezione degli ingegneri iuniores – settore civile e ambientale”; “Sezione degli ingegneri iuniores – settore industriale”; “Sezione degli ingegneri iuniores – settore dell’informazione”. Art. 46 (Attività professionali) 1. Le attività professionali che formano oggetto della professione di ingegnere sono così ripartite tra i settori di cui all’articolo 45, comma 1: a) per il settore “ingegneria civile e ambientale”: la pianificazione, la progettazio-
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ne, lo sviluppo, la direzione lavori, la stima, il collaudo, la gestione, la valutazione di impatto ambientale di opere edili e strutture, infrastrutture, territoriali e di trasporto, di opere per la difesa del suolo e per il disinquinamento e la depurazione, di opere geotecniche, di sistemi e impianti civili e per l’ambiente e il territorio; b) per il settore “ingegneria industriale”: la pianificazione, la progettazione, lo sviluppo, la direzione lavori, la stima, il collaudo, la gestione, la valutazione di impatto ambientale di macchine, impianti industriali, di impianti per la produzione, trasformazione e la distribuzione dell’energia, di sistemi e processi industriali e tecnologici, di apparati e di strumentazioni per la diagnostica e per la terapia medico-chirurgica; c) per il settore “ingegneria dell’informazione”: la pianificazione, la progettazione, lo sviluppo, la direzione lavori, la stima, il collaudo e la gestione di impianti e sistemi elettronici, di automazione e di generazione, trasmissione ed elaborazione delle informazioni. 2. Ferme restando le riserve e le attribuzioni già stabilite dalla vigente normativa e oltre alle attività indicate nel comma 3, formano in particolare oggetto dell’attività professionale degli iscritti alla sezione a, ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1, comma 2, le attività, ripartite tra i tre settori come previsto dal comma 1, che implicano l’uso di metodologie avanzate, innovative o sperimentali nella progettazione, direzione lavori, stima e collaudo di strutture, sistemi e processi complessi o innovativi. 3. restando immutate le riserve e le attribuzioni già stabilite dalla vigente normativa, formano oggetto dell’attività professionale degli iscritti alla sezione B, ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1, comma 2: a) per il settore “ingegneria civile e ambientale”: 1) le attività basate sull’applicazione delle scienze, volte al concorso e alla collaborazione alle attività di progettazione, direzione dei lavori, stima e collaudo di opere edilizie comprese le opere pubbliche; 2) la progettazione, la direzione dei lavori, la vigilanza, la contabilità e la liquidazione relative a costruzioni civili semplici, con l’uso di metodologie standardizzate; 3) i rilievi diretti e strumentali sull’edilizia attuale e storica e i rilievi geometrici di qualunque natura; b) per il settore “ingegneria industriale”: 1) le attività basate sull’applicazione delle scienze, volte al concorso e alla collaborazione alle attività di progettazione, direzione lavori, stima e collaudo di macchine e impianti, comprese le opere pubbliche; 2) i rilievi diretti e strumentali di parametri tecnici afferenti macchine e impianti; 3) le attività che implicano l’uso di metodologie standardizzate, quali la progettazione, direzione lavori e collaudo di singoli organi o di singoli componenti di macchine, di impianti e di sistemi, nonché di sistemi e processi di tipologia semplice o ripetitiva; c) per il settore “ingegneria dell’informazione”:
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SeLezione normativa
1) le attività basate sull’applicazione delle scienze, volte al concorso e alla collaborazione alle attività di progettazione, direzione lavori, stima e collaudo di impianti e di sistemi elettronici, di automazioni e di generazione, trasmissione ed elaborazione delle informazioni; 2) i rilievi diretti e strumentali di parametri tecnici afferenti impianti e sistemi elettronici; 3) le attività che implicano l’uso di metodologie standardizzate, quali la progettazione, direzione lavori e collaudo di singoli organi o componenti di impianti e di sistemi elettronici, di automazione e di generazione, trasmissione ed elaborazione delle informazioni, nonché di sistemi e processi di tipologia semplice o ripetitiva. Art. 47 (Esami di Stato per l’iscrizione nella sezione A e relative prove) 1. L’iscrizione nella sezione a è subordinata al superamento di apposito esame di Stato. 2. Per l’ammissione all’esame di Stato è richiesto il possesso della laurea specialistica in una delle seguenti classi: a) per il settore civile e ambientale: 1) classe 4/S – architettura e ingegneria edile – corso di laurea corrispondente alla direttiva 85/384/cee ; 2) classe 28/S – ingegneria civile; 3) classe 38/S – ingegneria per l’ambiente e per il territorio; b) per il settore industriale: 1) classe 25/S – ingegneria aerospaziale e astronautica; 2) classe 26/S – ingegneria biomedica; 3) classe 27/S – ingegneria chimica; 4) classe 29/S – ingegneria dell’automazione; 5) classe 31/S – ingegneria elettrica; 6) classe 33/S – ingegneria energetica e nucleare; 7) classe 34/S – ingegneria gestionale; 8) classe 36/S – ingegneria meccanica; 9) classe 37/S – ingegneria navale; 10) classe 61/S – Scienza e ingegneria dei materiali; c) per il settore dell’informazione: 1) classe 23/S – informatica; 2) classe 26/S – ingegneria biomedica; 3) classe 29/S – ingegneria dell’automazione; 4) classe 30/S – ingegneria delle telecomunicazioni; 5) classe 32/S – ingegneria elettronica; 6) classe 34/S – ingegneria gestionale; 7) classe 35/S – ingegneria informatica. 3. L’esame di Stato è articolato nelle seguenti prove: a) una prova scritta relativa alle materie caratterizzanti il settore per il quale è richiesta l’iscrizione;
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b) una seconda prova scritta nelle materie caratterizzanti la classe di laurea corrispondente al percorso formativo specifico; c) una prova orale nelle materie oggetto delle prove scritte ed in legislazione e deontologia professionale; d) una prova pratica di progettazione nelle materie caratterizzanti la classe di laurea corrispondente al percorso formativo specifico. 4. Gli iscritti nella Sezione B ammessi a sostenere l’esame di Stato per l’ammissione alla Sezione a sono esentati dalla seconda prova scritta, purché il settore di provenienza coincida con quello per il quale è richiesta l’iscrizione. 5. Per gli iscritti ad un settore che richiedono l’iscrizione ad altro settore della stessa sezione l’esame di Stato è articolato nelle seguenti prove: a) una prova scritta nelle materie caratterizzanti il settore per il quale è richiesta l’iscrizione; b) una prova pratica di progettazione nelle materie caratterizzanti il settore per il quale è richiesta l’iscrizione. Art. 48 (Esami di Stato per l’iscrizione nella sezione B e relative prove) 1. L’iscrizione nella sezione B è subordinata al superamento di apposito esame di Stato. 2. Per l’ammissione all’esame di Stato è richiesto il possesso della laurea in una delle seguenti classi: a) per il settore civile e ambientale: 1) classe 4 – Scienze dell’architettura e dell’ingegneria edile; 2) classe 8 – ingegneria civile e ambientale; b) per il settore industriale: 1) classe 10 – ingegneria industriale; c) per il settore dell’informazione: 1) classe 9 – ingegneria dell’informazione; 2) classe 26- Scienze e tecnologie informatiche. 3. L’esame di Stato è articolato nelle seguenti prove: a) una prova scritta relativa alle materie caratterizzanti il settore per il quale è richiesta l’iscrizione; b) una seconda prova scritta nelle materie relative ad uno degli ambiti disciplinari, a scelta del candidato, caratterizzanti la classe di laurea corrispondente al percorso formativo specifico; c) una prova orale nelle materie oggetto delle prove scritte ed in legislazione e deontologia professionale; d) una prova pratica di progettazione nelle materie relative ad uno degli ambiti disciplinari, a scelta del candidato, caratterizzanti la classe di laurea corrispondente al percorso formativo specifico. 4. Per gli iscritti ad un settore che richiedono l’iscrizione ad un altro settore della stessa sezione l’esame di Stato è articolato nelle seguenti prove: a) una prova scritta relativa alle materie caratterizzanti il settore per il quale è richiesta l’iscrizione;
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SeLezione normativa
b) una prova pratica di progettazione in materie caratterizzanti il settore per il quale è richiesta l’iscrizione. Art. 49 (Norme finali e transitorie) 1. Gli attuali appartenenti all’ordine degli ingegneri vengono iscritti nella sezione a dell’albo degli ingegneri, nonché nel settore, o nei settori, per il quale ciascuno di essi dichiara di optare. 2. coloro i quali sono in possesso dell’abilitazione professionale alla data di entrata in vigore del presente regolamento possono iscriversi nella sezione a dell’albo degli ingegneri, nonché nel settore, o nei settori, per il quale ciascuno di essi dichiara di optare. 3. coloro i quali conseguono l’abilitazione professionale all’esito di esami di Stato indetti prima della data di entrata in vigore del presente regolamento possono iscriversi nella sezione a dell’albo degli ingegneri, nonché nel settore, o nei settori, per il quale ciascuno di essi dichiara di optare. – omissis – capo Xi Art. 55 (Professioni di agrotecnico, geometra, perito agrario, perito industriale) 1. agli esami di stato per le professioni di agrotecnico, geometra, perito agrario e perito industriale, oltre che con i titoli e tirocini previsti dalla normativa vigente e dalla attuazione della legge 10 febbraio 2000, n. 30, si accede con la laurea comprensiva di un tirocinio di sei mesi. restano ferme le attività professionali riservate o consentite e le prove attualmente previste per l’esame di Stato. 2. Le classi di laurea che danno titolo all’accesso sono le seguenti: a) per la professione di agrotecnico: classi 1, 7, 8, 17, 20, 27, 40; b) per la professione di geometra: classi 4, 7, 8; c) per la professione di perito agrario : classi 1, 7, 8, 17, 20, 27, 40; d) per la professione di perito industriale, relativamente all’accesso alle sezioni attualmente presenti nell’albo: le classi 4, 7, 8 (sezione edilizia); la classe 9 (sezione elettronica e telecomunicazioni); la classe 10 (sezioni: elettronica ed automazione; costruzioni aeronautiche; cronometria; industria cartaria; industrie cerealicole; industria navalmeccanica; industria ottica; materie plastiche; meccanica; metallurgia; tessile con specializzazione produzione dei tessili; tessile con specializzazione confezione industriale; termotecnica); la classe 16 (sezione: industrie minerarie); la classe 20 (sezione tecnologie alimentari); la classe 21 (sezioni: chimica conciaria; chimico; chimica nucleare; industria tintoria); la classe 23 (sezioni: arti fotografiche; arti grafiche); la classe 25 (sezioni: energia nucleare; fisica industriale); la classe 26 (sezione informatica) e la classe 42 (sezione disegno di tessuti). 3. Possono, altresì, partecipare agli esami di Stato per le predette professioni coloro i quali, in possesso dello specifico diploma richiesto dalla normativa per l’iscrizio-
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ne nei rispettivi albi, abbiano frequentato con esito positivo, corsi di istruzione e formazione tecnica superiore, a norma del decreto del ministro della pubblica istruzione 31 ottobre 2000, n. 436, recante norme di attuazione dell’articolo 69 della legge 17 maggio 1999, n. 144, della durata di quattro semestri, comprensivi di tirocini non inferiori a sei mesi coerenti con le attività libero professionali previste dall’albo cui si chiede di accedere. 4. agli iscritti con il titolo di laurea di cui al comma 2 spetta il titolo professionale rispettivamente di agrotecnico laureato, geometra laureato, perito agrario laureato, perito industriale laureato.
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Parte SeSta giurisprudenza
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giurisprudenza
Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Omissioni – Nullità della consulenza – Esclusione – Condizioni Il principio della limitazione oggettiva della nullità dell’atto, contenuto nell’art. 159, comma 2, c.p.c., è applicabile anche in presenza di un atto finale che costituisce la risultante di una serie di atti distinti l’uno dall’altro, cioè di attività continuativa nel tempo e frazionabile in momenti autonomi. In particolare, se una parte dell’attività di accertamento e rilevazione dei dati compiuta dal consulente tecnico sia invalida, perché svolta in violazione del principio del contraddittorio e al di fuori del necessario controllo delle parti, qualora quella frazione di attività non si sia riverberata sull’atto conclusivo, consistente nella relazione di consulenza, il vizio non si traduce in una nullità che possa assumere rilevanza. L’affermazione o la esclusione del suddetto nesso di dipendenza forma oggetto di un apprezzamento riservato al giudice di merito, in quanto intimamente connesso con la valutazione delle risultanze della relazione peritale, ed è perciò insindacabile in sede di legittimità. Cassazione civile, sez. lav., 27-07-2011, n. 16441 Consulenza tecnica in materia civile – Poteri del giudice – Omessa prestazione del giuramento da parte del consulente tecnico – Invalidità della consulenza – Esclusione – Fondamento La mancata prestazione del giuramento da parte del consulente tecnico costituisce una mera irregolarità formale, inidonea a determinare l’invalidità del verbale e del relativo conferimento dell’incarico, ostandovi il principio di tassatività delle nullità. Cassazione civile, sez. II, 06-07-2011, n. 14906 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Nomina – Iscrizione all’albo dei consulenti – Mancanza o invalidità – Nullità della nomina – Esclusione – Fondamento La mancanza o l’invalidità della iscrizione nell’albo dei consulenti tecnici non è motivo di nullità della relativa nomina da parte del giudice, la cui scelta è insindacabile in sede di legittimità, così come quella di attenersi, in tutto o in parte, al relativo parere, ove la stessa sia sorretta da adeguata motivazione. Cassazione civile, sez. II, 06-07-2011, n. 14906 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio – Rigetto – Obbligo di motivazione – Sussistenza
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In tema di consulenza tecnica d’ufficio, il giudice è tenuto a motivare sul rigetto della argomentata richiesta di rinnovazione delle indagini tecniche rivolta dalla parte. Cassazione civile, sez. I, 27-04-2011, n. 9379 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Attività – Acquisizione da parte del C.T.U. di documenti che la parte avrebbe potuto produrre – Ammissibilità – Esclusione La consulenza tecnica d’ufficio costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti già provati dalle parti, la cui interpretazione richiede nozioni tecnico-scientifiche, e non un mezzo di soccorso volto a sopperire all’inerzia delle parti; la stessa, tuttavia può eccezionalmente costituire fonte oggettiva di prova, per accertare quei fatti rilevabili unicamente con l’ausilio di un perito. ne consegue che, qualora la consulenza d’ufficio sia richiesta per acquisire documentazione che la parte avrebbe potuto produrre, l’ammissione da parte del giudice comporterebbe lo snaturamento della funzione assegnata dal codice a tale istituto e la violazione del giusto processo, presidiato dall’art. 111 cost., sotto il profilo della posizione paritaria delle parti e della ragionevole durata. Cassazione civile, sez. III, 19-04-2011, n. 8989 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Rilievi critici di parte alla consulenza d’ufficio – Possibilità – Condizioni e tempi – Preventiva sottoposizione della bozza di Ctu ai Ctp – Necessità – Esclusione – Fondamento – Fattispecie In tema di consulenza tecnica di ufficio, nel regime precedente la modifica dell’art. 195 c.p.c. ad opera della l. 18 giugno 2009 n. 69, nessuna norma del codice di rito impone al c.t.u. di fornire ai consulenti di parte una «bozza» della propria relazione, in quanto, al contrario, le parti possono legittimamente formulare critiche solo dopo il deposito della relazione da parte del consulente tecnico d’ufficio, atteso che il diritto di esse ad intervenire alle operazioni tecniche anche a mezzo dei propri consulenti deve essere inteso non come diritto a partecipare alla stesura della relazione medesima, che è atto riservato al consulente d’ufficio, ma soltanto all’accertamento materiale dei dati da elaborare. ne deriva che non è affetta da nullità – ma da mera irregolarità, che resta irrilevante ove non tradottasi in nocumento del diritto di difesa – la consulenza tecnica d’ufficio, qualora il consulente, pur disattendendo le prescrizioni del provvedimento di conferimento dell’incarico peritale, abbia omesso di mettere la sua relazione a disposizione delle parti per eventuali osservazioni scritte, da consegnargli prima del deposito della relazione stessa. Cassazione civile, sez. lav., 11-03-2011, n. 5897 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – Efficacia vincolante per il giudice – Esclusione – Possibilità per il giudice di discostarsene – Limiti – Espletamento di più consulenze tecniche – Soluzioni prospettate difformi fra loro – Scelta del giudice – Motivazione specifica – Necessità – Fattispecie in tema di revisione prezzi nell’appalto di opere pubbliche Le valutazioni espresse dal consulente tecnico d’ufficio non hanno efficacia vincolante per il giudice e, tuttavia, egli può legittimamente disattenderle soltanto attraverso una va-
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lutazione critica, che sia ancorata alle risultanze processuali e risulti congruamente e logicamente motivata, dovendo il giudice indicare gli elementi di cui si è avvalso per ritenere erronei gli argomenti sui quali il consulente si è basato, ovvero gli elementi probatori, i criteri di valutazione e gli argomenti logico-giuridici per addivenire alla decisione contrastante con il parere del c.t.u. Qualora, poi, nel corso del giudizio di merito vengano espletate più consulenze tecniche, in tempi diversi e con difformi soluzioni prospettate, il giudice, ove voglia uniformarsi alla seconda consulenza, è tenuto a valutare le eventuali censure di parte e giustificare la propria preferenza, senza limitarsi ad un’acritica adesione ad essa; egli può, invece, discostarsi da entrambe le soluzioni solo dando adeguata giustificazione del suo convincimento, mediante l’enunciazione dei criteri probatori e degli elementi di valutazione specificamente seguiti, nonché, trattandosi di una questione meramente tecnica, fornendo adeguata dimostrazione di avere potuto risolvere, sulla base di corretti criteri e di cognizioni proprie, tutti i problemi tecnici connessi alla valutazione degli elementi rilevanti ai fini della decisione. (nella specie, la S.c. ha cassato la sentenza di merito, che, in un giudizio sulla revisione dei prezzi nell’appalto di opere pubbliche, aveva acriticamente recepito, ai fini dell’applicazione dell’una o dell’altra tabella per la liquidazione della revisione, una delle due soluzioni proposte dalla c.t.u. espletata in grado d’appello, difforme ed inconciliabile sia con l’altra, proposta dal medesimo consulente, sia con le conclusioni del consulente tecnico nominato in primo grado). Cassazione civile, sez. I, 03-03-2011, n. 5148 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Nullità della consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado per difetto del contraddittorio – Rinnovazione della medesima – Decisione del giudice d’appello – Utilizzabilità della consulenza dichiarata nulla – Esclusione – Fondamento della decisione solo sulla consulenza rinnovata e sulle prove assunte a contraddittorio integro – Necessità Qualora, nel corso del giudizio di primo grado, sia stata dichiarata la nullità di una consulenza tecnica d’ufficio perché espletata in difetto dell’integrità del contraddittorio, con conseguente rinnovazione della medesima, il giudice d’appello non può fondare la sua decisione sulle risultanze della prima consulenza tecnica dichiarata nulla ed inutilizzabile, ma deve – per non incorrere nella violazione dei principi del contraddittorio e del diritto di difesa – statuire sul merito della controversia esclusivamente sulla scorta della consulenza tecnica rinnovata e delle altre prove legittimamente acquisite dopo l’integrazione del contraddittorio. Cassazione civile, sez. II, 23-02-2011, n. 4401 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Mezzo di prova – Esclusione – Conseguenze – Mancata disposizione della consulenza da parte del giudice – Contestazione specifica in ordine alla decisività di essa – Necessità – Indagini esplorative delegate al consulente – Ammissibilità – Esclusione – Limiti La consulenza tecnica d’ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze. ne consegue che il suddetto mezzo di
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indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati. (Principio affermato ai sensi dell’art. 360-bis, comma 1, c.p.c.). Cassazione civile, sez. VI, 08-02-2011, n. 3130 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Compenso – Prestazioni eseguite in favore di procedura fallimentare – Onorari spettanti ai periti e consulenti tecnici a norma del d.m. 30 maggio 2002 – Perizia in materia di inventari, rendiconti e situazioni contabili – Onorario fisso ex art. 5 della tariffa di cui al citato d.m. – Configurabilità – Fondamento – Incarico avente ad oggetto attività di mero controllo, verifica e riscontro di dati già acquisiti ed operazioni di contabilizzazione – Apprezzamento di fatto – Conseguenze – Fattispecie In tema di onorari spettanti ai periti e consulenti tecnici a norma del d.m. 30 maggio 2002, nella specie per prestazioni effettuate in favore di una procedura fallimentare, le attività compensate con onorario fisso ai sensi dell’art. 5 (che si riferisce alla perizia ed alla consulenza tecnica in materia di inventari, rendiconti e situazioni contabili) si distinguono da quelle compensate con un onorario variabile ai sensi dell’art. 4 (che riguarda la consulenza in materia di bilancio e conto profitti e perdite), perché le prime sono costituite da attività di mero controllo, verifica e riscontro di dati già acquisiti e da operazioni di contabilizzazione, mentre le seconde sono configurabili nel caso di attività ricostruttive e valutative da effettuarsi sulla base di complessi accertamenti. ne consegue che l’onorario deve essere calcolato secondo il criterio della percentuale per scaglioni, previsto dall’art. 4 citato, quando l’incarico abbia avuto ad oggetto l’accertamento e la valutazione del reddito aziendale per un lungo arco di tempo e la ricostruzione sulla base dei documenti prodotti della relativa contabilità, atteso che l’esame dei bilanci in sé non rende comunque applicabile il già menzionato art. 4 della tariffa, essendo invece rilevante se il documento debba essere assunto come dato o sottoposto ad esame critico. (nell’affermare detto principio, la S.c. ha precisato che costituisce apprezzamento di fatto, rimesso al giudice del merito e censurabile solo sotto il profilo dell’incongruità della motivazione, la circostanza che per l’espletamento dell’incarico sia stato necessario un esame critico dei bilanci e la valutazione di talune voci oppure una semplice estrazione di dati contabili da impiegare come elementi assunti come veritieri ai fini della risposta ai quesiti ovvero per la valutazione della condotta degli amministratori e l’individuazione di un eventuale danno). Cassazione civile, sez. VI, 08-02-2011, n. 3066 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – Utilizzabilità come mezzo di prova – Ammissibilità – Condizioni – Limiti – Consulenza grafica – Valenza probatoria – Conseguenze La consulenza tecnica, che in genere non è mezzo di prova bensì strumento di valutazione dei fatti già probatoriamente acquisiti, può costituire fonte oggettiva di prova quando si risolva nell’accertamento di situazioni rilevabili solo con l’ausilio di specifiche cognizioni o strumentazioni tecniche, come avviene con la consulenza grafica, che è il principa-
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le strumento di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione. ne consegue che il giudice può aderire alle conclusioni della consulenza grafica senza essere tenuto a motivare l’adesione, salvo che dette conclusioni non formino oggetto di specifiche censure. Cassazione civile, sez. lav., 19-01-2011, n. 1149 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Mezzo istruttorio rientrante nel potere discrezionale del giudice di merito – Decisione della controversia dipendente dalla risoluzione di una questione tecnica – Rigetto dell’istanza di ammissione della consulenza tecnica – Obbligo di motivazione – Contenuto – Mancato esercizio del potere di nomina del consulente tecnico – Censurabilità – Limiti Il principio secondo cui il provvedimento che dispone la consulenza tecnica rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità, va contemperato con l’altro principio secondo cui il giudice deve sempre motivare adeguatamente la decisione adottata su una questione tecnica rilevante per la definizione della causa; ne consegue che, quando il giudice disponga di elementi istruttori e di cognizioni proprie, integrati da presunzioni e da nozioni di comune esperienza, sufficienti a dar conto della decisione adottata, non può essere censurato il mancato esercizio di quel potere, mentre se la soluzione scelta non risulti adeguatamente motivata, è sindacabile in sede di legittimità sotto l’anzidetto profilo. Cassazione civile, sez. II, 03-01-2011, n. 72 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Dissenso dal parere del C.T.U. – Apprezzamento di fatto – Adeguata motivazione – Necessità – Dissenso del giudice d’appello dal parere formulato dal C.T.U. in primo grado – Obbligo di disporre una nuova consulenza – Esclusione – Fondamento Il giudice d’appello, sia pure con l’obbligo di motivare adeguatamente, secondo un tipico apprezzamento di fatto, il suo disaccordo dalle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio del primo grado, non è tenuto a disporre una nuova consulenza, se non condivide le conclusioni del detto ausiliare; deve, tuttavia, prendere in considerazione i rilievi tecnico-valutativi mossi dall’appellante alle valutazioni di ugual natura contenute nella sentenza impugnata. La decisione, anche implicita, di non disporre una nuova indagine non è sindacabile in sede di legittimità qualora gli elementi di convincimento per disattendere la richiesta di rinnovazione della consulenza formulata da una delle parti siano stati tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e ritenute esaurienti dal giudice con valutazione immune da vizi logici e giuridici. Cassazione civile, sez. I, 17-12-2010, n. 25569 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Vizi procedurali inerenti alle operazioni peritali – Nullità relativa – Deducibilità – Prima difesa successiva al deposito della relazione – Consulenza d’ufficio svolta con rogatoria estera – Regime applicabile anche a consulenza disposta con rogatoria estera – Configurabilità L’eccezione di nullità della consulenza tecnica d’ufficio, dedotta per vizi procedurali inerenti alle operazioni peritali, avendo carattere relativo, resta sanata se non fatta valere nella prima istanza o difesa successiva al deposito avendo natura giuridica di nullità relati-
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va. tale qualificazione giuridica permane tuttavia anche per l’ipotesi in cui la consulenza sia svolta tramite rogatoria alla competente autorità estera, ai sensi dell’art. 7 convenzione dell’aja del 18 marzo 1970. Cassazione civile, sez. I, 10-12-2010, n. 24996 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Rilievi critici di parte alla consulenza d’ufficio – Possibilità – Condizioni e tempi – Fondamento In tema di consulenza tecnica di ufficio (nella specie, contabile), le parti possono legittimamente formulare critiche solo dopo il deposito della relazione da parte del consulente tecnico d’ufficio, atteso che il diritto di esse ad intervenire alle operazioni tecniche anche a mezzo dei propri consulenti tecnici deve essere inteso non come diritto a partecipare alla stesura della relazione medesima, che è atto riservato al consulente d’ufficio, ma soltanto all’accertamento materiale dei dati da elaborare. Cassazione civile, sez. lav., 07-12-2010, n. 24792 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – Documenti nuovi prodotti tardivamente dalle parti – Esame da parte del C.T.U. contabile – Esclusione – Documenti meramente accessori – Esame da parte del C.T.U. – Ammissibilità ex art. 198 c.p.c. – Fattispecie In tema di preclusione relative a produzioni documentali, nel corso di una consulenza contabile, si deve escludere l’ammissibilità della produzione tardiva di prove documentali concernenti fatti e situazioni poste direttamente a fondamento della domanda e delle eccezioni di merito, essendo, al riguardo irrilevante il consenso della controparte atteso che, ai sensi dell’art. 198 c.p.c. tale consenso può essere espresso solo con riferimento all’esame di documenti accessori, cioè utili a consentire una risposta più esauriente ed approfondita al quesito posto dal giudice. (nella fattispecie la pronuncia di secondo grado, con valutazione condivisa in sede di legittimità, aveva dichiarato l’inammissibilità della produzione di contabili bancarie in corso di c.t.u. relativa a revocatoria fallimentare di rimesse). Cassazione civile, sez. I, 02-12-2010, n. 24549 Processo – Consulenza tecnica – Natura – Mezzo istruttorio – Esclusione – Preclusioni del rito processuale – Inapplicabilità La consulenza tecnica d’ufficio, avendo la funzione di offrire al giudice l’ausilio delle specifiche conoscenze tecnico-scientifiche che si rendono necessarie al fine del decidere, non è un mezzo istruttorio in senso proprio e pertanto non soggiace al regime delle preclusioni del rito del lavoro per l’assunzione dei mezzi istruttori; la stessa può essere ammessa anche se non sia indicata specificatamente nel ricorso introduttivo o nella memoria di costituzione, potendo essere disposta d’ufficio dal giudice in qualsiasi momento ed anche al di fuori dei limiti stabiliti del codice civile. Cassazione civile, sez. lav., 27-10-2010, n. 21971 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Rinnovazione delle indagini e sostituzione del consulente tecnico – Obbligo di rinnovazione della con-
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sulenza d’ufficio – Insussistenza – Obbligo di pronunzia sulla richiesta di rinnovo – Necessità – Esclusione – Fattispecie In tema di consulenza tecnica d’ufficio, il giudice di merito non è tenuto, anche a fronte di una esplicita richiesta di parte, a disporre una nuova consulenza d’ufficio, atteso che il rinnovo dell’indagine tecnica rientra tra i poteri istituzionali del giudice di merito, sicché non è neppure necessaria una espressa pronunzia sul punto. (nella specie, la S.c., nel confermare la sentenza impugnata, ha rilevato che non erano state denunciate malattie nuove o aggravamenti delle infermità che avrebbero imposto un’esplicita motivazione in ordine alle ragioni del mancato rinnovo della consulenza, potendo quest’ultima essere ritenuta superflua anche per implicito). Cassazione civile, sez. lav., 24-09-2010, n. 20227 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Consulente tecnico d’ufficio – Adozione del criterio delle vacazioni – Presupposti – Natura dell’incarico e dell’accertamento – Mancanza di previsione della tariffa ovvero non estensibilità in via analogica di alcuna previsione di essa – Decisione del giudice – Incensurabilità in cassazione – Limiti nella determinazione degli onorari spettanti ai consulenti va applicato il criterio delle vacazioni, anziché quello a percentuale, non solo quando manca una specifica previsione della tariffa, ma altresì quando, in relazione alla natura dell’incarico ed al tipo di accertamento richiesti al giudice, non sia logicamente giustificata e possibile un’estensione analogica delle ipotesi tipiche di liquidazione secondo il criterio della percentuale. La decisione di liquidare gli onorari a tempo e non a percentuale è incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata. Cassazione civile, sez. II, 28-07-2010, n. 17685 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Consulente tecnico d’ufficio – Incarico per calcolare il costo delle opere per l’esecuzione di un appalto – Natura – Onorario del professionista – Art. 12 del d.P.R. 352 del 1988 – Applicabilità – Fondamento – Criteri una consulenza tecnica d’ufficio avente ad oggetto la determinazione del costo delle opere realizzate in esecuzione di un appalto, da effettuarsi tenuto conto dei prezzi concordati o di quelli di mercato, nonché delle opere misurate ed eseguite secondo progetto, costituisce consulenza tecnica in materia di verifica di rispondenza tecnica alle prescrizioni di progetto e di misura e contabilità dei lavori, e non in materia di costruzioni edilizie; per la liquidazione del relativo onorario si applica, quindi, l’art. 12 d.P.r. 27 luglio 1988 n. 352 (oggi art. 12 del decreto del ministero della giustizia 30 maggio 2002), che prevede un onorario variabile tra un minimo e un massimo, e non già l’art. 11 dello stesso d.P.r., che prevede un onorario a percentuale, calcolato per scaglioni, rispetto al quale l’art. 12 è norma di carattere speciale. Cassazione civile, sez. II, 24-04-2010, n. 9849 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Natura di mezzo di prova – Esclusione – Conseguenze – Richiesta di nomina formulata dalla parte – Funzione – Limiti – Nomina del consulente
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tecnico d’ufficio – Potere discrezionale del giudice – Configurabilità – Tardività della richiesta formulata dalla parte costituitasi tardivamente – Esclusione In materia di procedimento civile, la consulenza tecnica d’ufficio non costituisce un mezzo di prova, ma è finalizzata all’acquisizione, da parte del giudice, di un parere tecnico necessario, o quanto meno utile, per la valutazione di elementi probatori già acquisiti o per la soluzione di questioni che comportino specifiche conoscenze. La nomina del consulente rientra quindi nel potere discrezionale del giudice, che può provvedervi anche senza alcuna richiesta delle parti, sicché ove la parte ne faccia richiesta non si tratta di un’istanza istruttoria in senso tecnico ma di una mera sollecitazione rivolta al giudice affinché questi, avvalendosi dei suoi poteri discrezionali, provveda al riguardo; ne consegue che una tale richiesta non può mai considerarsi tardiva, ancorché formulata dalla parte tardivamente costituitasi in giudizio. Cassazione civile, sez. lav., 21-04-2010, n. 9461 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Omessa comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali – Conseguente nullità della consulenza – Natura relativa – Onere di sollevare l’eccezione alla prima udienza, istanza o difesa successive – Sussistenza La nullità della consulenza tecnica, derivante dalla mancata comunicazione alle parti della data d’inizio delle operazioni peritali, ha carattere relativo, e pertanto deve essere eccepita, a pena di decadenza, nella prima udienza, istanza o difesa successiva al deposito della relazione, del quale, ai sensi del comma 2 dell’art. 157 c.p.c., sia data comunicazione nelle forme di legge al difensore della parte interessata. Cassazione civile, sez. lav., 08-04-2010, n. 8347 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Nomina – Poteri ed obblighi del giudice – Albo del consulenti tecnici e distribuzione degli incarichi – Inosservanza delle relative norme – Effetti – Scelta dell’ausiliario da parte del giudice – Insindacabilità in sede di legittimità Le norme degli art. 61 c.p.c., 13 e 22, comma 2, disp. att. c.p.c., relative alla scelta del consulente tecnico hanno natura e finalità direttive; ne consegue che la scelta di tale ausiliario è riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice e non è sindacabile in sede di legittimità. Cassazione civile, sez. III, 30-03-2010, n. 7622 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Principio di onnicomprensività – Portata – Limiti – Quesiti relativi a distinte attività – Liquidazione di compensi autonomi – Necessità In tema di liquidazione del compenso al consulente tecnico d’ufficio, il principio di onnicomprensività dell’onorario sancito dall’art. 29 d.m. 30 maggio 2002 riguarda le attività complementari ed accessorie che, pur non essendo specificamente previste in sede di conferimento dell’incarico, risultano tuttavia strumentali all’accertamento tecnico, e non trova applicazione in presenza di una pluralità di indagini non interdipendenti, che presuppongono necessariamente una pluralità di incarichi di natura differente, come nel caso di richie-
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sta di rilievi topografici e planimetrici da un lato, e di attività di stima dei beni dall’altro che, in quanto previsti distintamente dagli art. 12 e 13, comportano una liquidazione autonoma del compenso. Cassazione civile, sez. III, 25-03-2010, n. 7174 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Nomina – Scelta del consulente tecnico d’ufficio – Materia di competenza di consulenti di uno specifico albo professionale – Consulente d’ufficio appartenente ad un altro albo – Insindacabilità della scelta Le norme relative alla scelta del consulente tecnico d’ufficio hanno natura e finalità esclusivamente direttive, essendo la scelta riservata, anche per quanto riguarda la categoria professionale di appartenenza del consulente e la competenza del medesimo a svolgere le indagini richieste, all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito. ne consegue che la decisione di affidare l’incarico ad un professionista (nella specie, geometra) iscritto ad un altro diverso da quello competente per la materia al quale si riferisce la consulenza (nella specie, ingegneri), ovvero non iscritto in alcun albo professionale, non è censurabile in sede di legittimità e non richiede specifica motivazione. Cassazione civile, sez. III, 12-03-2010, n. 6050 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Consulenza espletata in sede di accertamento tecnico preventivo – Utilizzabilità – Eccesso di mandato – Rilevanza – Esclusione Il giudice del merito, in virtù del principio del libero convincimento, ha facoltà di apprezzare in piena autonomia tutti gli elementi presi in esame dal consulente tecnico e le considerazioni da lui espresse che ritenga utili ai fini della decisione, onde ben può trarre materia di convincimento anche dalla consulenza espletata in sede di accertamento preventivo, pur se il consulente abbia ecceduto i limiti del mandato conferito, una volta che la relazione di quest’ultimo sia stata ritualmente acquisita agli atti. Cassazione civile, sez. III, 09-03-2010, n. 5658 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – Di parte – Valore – Dissenso del giudice dal suo contenuto – Obbligo di analisi e confutazione – Esclusione – Fondamento La consulenza di parte, ancorché confermata sotto il vincolo del giuramento, costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio, con la conseguenza che il giudice di merito, ove di contrario avviso, non è tenuto ad analizzarne e a confutarne il contenuto, quando ponga a base del proprio convincimento considerazioni con esso incompatibili e conformi al parere del proprio consulente. Cassazione civile, sez. III, 29-01-2010, n. 2063 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Attività – Notizie non rilevabili dagli atti processuali – Acquisizione – Ammissibilità – Utilizzabilità da parte del giudice – Condizioni – Fattispecie in materia di determinazione della indennità di espropriazione
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In tema di consulenza tecnica d’ufficio, rientrando nel potere del consulente tecnico d’ufficio attingere aliunde notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni formanti oggetto del suo accertamento, quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli, dette indagini possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice solo quando ne siano indicate le fonti, in modo che le parti siano messe in grado di effettuarne il controllo. (In applicazione del suddetto principio la S.c. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, in tema di opposizione alla stima dell’indennità di espropriazione, aveva utilizzato, ai fini della determinazione del valore dei beni espropriati, i dati emergenti dalla relazione del consulente tecnico di ufficio, che, nell’ambito del metodo sintetico-comparativo usato, non aveva indicato gli atti utilizzati per la comparazione, basata solamente sull’esperienza personale del consulente). Cassazione civile, sez. I, 28-01-2010, n. 1901 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Omessa liquidazione dei compensi – Provvedimento successivo alla definizione del giudizio – Abnormità – Configurabilità – Conseguenze – Ricorso per cassazione ex art. 111 Cost. – Ammissibilità – Fondamento Il giudice, una volta definito il giudizio e regolato con sentenza l’onere delle spese processuali, non ha più il potere di provvedere alla liquidazione dei compensi in favore del consulente tecnico d’ufficio; ne consegue che il relativo provvedimento risulta abnorme e in relazione ad esso, trattandosi di atto idoneo ad incidere in modo definitivo su posizioni di diritto soggettivo, è ammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 111 cost., senza che possa ravvisarsi alcuna lesione del diritto del consulente tecnico d’ufficio ad ottenere il compenso per la propria prestazione, ben potendo egli chiedere il decreto ingiuntivo ex art. 633 n. 3, c.p.c. (nella specie, la S.c. ha cassato senza rinvio i decreti con i quali il giudice, dopo aver definito il giudizio, ha liquidato i compensi spettanti al consulente tecnico d’ufficio, individuando anche la parte tenuta al pagamento e, in un secondo momento, ha modificato altresì, in violazione peraltro del principio del contraddittorio, la parte a carico della quale erano stati posti i predetti compensi). Cassazione civile, sez. lav., 31-12-2009, n. 28299 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Compenso dovuto al consulente – Rapporti tra il consulente e le parti – Principio di solidarietà – Applicabilità – Fondamento – Rapporti interni tra le parti – Principio di soccombenza – Applicabilità In tema di consulenza tecnica di ufficio, il compenso dovuto al consulente è posto solidalmente a carico di tutte le parti, atteso che l’attività posta in essere dal professionista è finalizzata alla realizzazione del superiore interesse della giustizia, che invece non rileva nei rapporti interni tra le parti, nei quali la ripartizione delle spese è regolata dal diverso principio della soccombenza. Cassazione civile, sez. II, 30-12-2009, n. 28094 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico di parte – Dottore commercialista – Onorario – Determinazione – Disciplina di cui all’art. 31 del d.P.R.
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n. 645 del 1994 – Interpretazione – Valore della pratica ancorato al valore della domanda – Riferimento alle sole domande determinanti la necessità della consulenza – Necessità – Fattispecie relativa ad attività di consulente di parte svolta in un procedimento arbitrale ai fini della liquidazione dell’onorario spettante a un dottore commercialista per l’attività svolta quale consulente di parte, la disposizione di cui all’art. 31 d.P.r. 10 ottobre 1994 n. 645, che ancora il valore della pratica a quello della domanda o delle domande oggetto della controversia nell’ambito della quale sia stata svolta la predetta attività, va intesa con riferimento alle sole domande rispetto alle quali sia stata necessaria la consulenza, e non anche a tutte le altre, pur se connesse, formulate nel corso del medesimo giudizio. (nella specie la S.c. ha rigettato il ricorso proposto avverso la sentenza di merito che, ai fini della liquidazione del compenso dovuto al consulente di parte per l’attività da questi svolta in un procedimento arbitrale, aveva determinato il valore della pratica riferendosi al valore del solo capo della domanda relativo alle royalties pretese in tale procedimento e per la cui quantificazione gli arbitri avevano ritenuto di doversi avvalere della collaborazione di un consulente tecnico d’ufficio alle cui operazioni aveva partecipato il predetto consulente di parte). Cassazione civile, sez. II, 04-11-2009, n. 23342 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – Espletamento di più consulenze tecniche – Risultati difformi – Scelta del giudice – Motivazione specifica – Necessità – Fattispecie Qualora nel corso del giudizio di merito vengano espletate più consulenze tecniche in tempi diversi con risultati difformi, il giudice può seguire il parere che ritiene più congruo o discostarsene, dando adeguata e specifica giustificazione del suo convincimento; in particolare, quando intenda uniformarsi alla seconda consulenza, non può limitarsi ad una adesione acritica ma deve giustificare la propria preferenza indicando le ragioni per cui ritiene di disattendere le conclusioni del primo consulente, salvo che queste risultino criticamente esaminate dalla nuova relazione. (nella specie la S.c. ha cassato la sentenza di merito che aveva acriticamente recepito le risultanze della c.t.u. di secondo grado, senza fornire adeguata motivazione sulle ragioni che avevano portato ad escludere la fondatezza delle conclusioni raggiunte dalla consulenza espletata in primo grado). Cassazione civile, sez. II, 30-10-2009, n. 23063 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Verifica della effettiva realizzazione di opere finanziate dallo Stato – Criteri di determinazione del compenso – Art. 12 d.m. 30 maggio 2002 – Applicabilità – Sussistenza – Fondamento L’incarico conferito ad un consulente tecnico d’ufficio, ed avente ad oggetto l’accertamento della effettiva realizzazione, all’interno di uno stabilimento industriale, delle opere per le quali era stato concesso un finanziamento statale, va compensato nella misura prevista dall’art. 12 d.m. 30 maggio 2002, riguardante appunto la consulenza tecnica in materia di verifica di rispondenza tecnica alle prescrizioni di progetto e misura e contabilità dei lavori, e non in base a quanto stabilito dall’art. 11 del suddetto decreto, il quale con previsione più generica disciplina la misura del compenso per le consulenze in materia di “costruzioni edilizie”. Cassazione civile, sez. II, 05-10-2009, n. 21245
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Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Compenso – Liquidazione del compenso – Aumento sino al doppio degli onorari ai sensi dell’art. 52 del d.P.R. n. 115 del 2002 – Presupposti – Potere discrezionale del giudice – Sussistenza – Insindacabilità in sede di legittimità – Limiti La possibilità di aumentare fino al doppio i compensi liquidati al consulente tecnico di ufficio, prevista dall’art. 52 d.P.r. 30 maggio 2002 n. 115, costituisce oggetto di un potere discrezionale attribuito al giudice, che lo esercita mediante il prudente apprezzamento degli elementi a sua disposizione. L’esercizio di siffatto potere, se congruamente motivato (come nel caso di specie, ove la maggiorazione era stata adeguatamente giustificata con il richiamo alla particolare complessità dell’incarico), è insindacabile in sede di legittimità. Cassazione civile, sez. II, 18-09-2009, n. 20235 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Consulente tecnico di ufficio in controversia in materia di appalto – Compenso – Criteri di liquidazione di cui agli art. 11 e 12 del d.m. 30 maggio 2002 – Distinzione – Applicazione relativa – Fondamento In tema di compensi dovuti al consulente tecnico d’ufficio, l’art. 12 d.m. 30 maggio 2002 costituisce una norma speciale, che deroga al criterio generale indicato dall’art. 11 del medesimo decreto: pertanto, qualora in una controversia concernente un rapporto contrattuale di appalto l’indagine commessa al consulente non sia limitata ad operazioni di mero controllo e verifica, ma si estenda ad altri tipi di accertamenti (nella specie, l’accertamento delle somme dovute a seguito dell’opposizione delle riserve iscritte), il criterio di liquidazione è quello fissato in via generale dall’art. 11 cit. per la consulenza in materia di costruzioni edilizie. Cassazione civile, sez. II, 18-09-2009, n. 20235 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Compenso – Decreto di liquidazione – Opposizione ex art. 170 del d.P.R. n. 115 del 2002 – Proposizione da parte del difensore di una delle parti – Necessità di una specifica procura – Esclusione Il ricorso previsto dall’art. 170 d.P.r. 30 maggio 2002 n. 115, avverso il provvedimento di liquidazione dei compensi spettanti al consulente tecnico d’ufficio, può essere proposto dal difensore che assiste la parte nel giudizio nel cui ambito la consulenza è stata disposta, senza necessità di una specifica procura: il mandato ad litem, infatti, attribuisce al difensore la facoltà di proporre tutte le domande che siano comunque ricollegabili all’originario oggetto della causa, ivi compresa quella di verifica della correttezza della liquidazione, la quale è innegabilmente collegata alla domanda per la cui valutazione è stata disposta la consulenza. Cassazione civile, sez. II, 15-09-2009, n. 19867 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Attività – Possibilità di avvalersi dell’opera di esperti specialisti – Sussistenza – Ammissibilità anche in mancanza di preventiva autorizzazione del giudice e di nomina formale – Condizioni
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In tema di consulenza tecnica d’ufficio, il consulente può avvalersi dell’opera di esperti specialisti, al fine di acquisire, mediante gli opportuni e necessari sussidi tecnici, tutti gli elementi di giudizio, senza che sia necessaria una preventiva autorizzazione del giudice, né una nomina formale, purché egli assuma la responsabilità morale e scientifica dell’accertamento e delle conclusioni raggiunte dal collaboratore e fatta salva una valutazione in ordine alla necessità del ricorso a tale esperto «esterno» svolta successivamente dal giudice. Cassazione civile, sez. III, 15-07-2009, n. 16471 Il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l’obbligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento; non è quindi necessario che egli si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte. In tal caso, le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall’art. 360 n. 5 c.p.c. Cassazione civile, sez. III, 07-07-2009, n. 15904 rientra nel potere discrezionale del giudice del merito accogliere o rigettare la istanza di ammissione della consulenza tecnica di ufficio, senza che l’eventuale provvedimento negativo possa essere censurato in sede di legittimità, quando risulti che gli elementi di convincimento per disattendere la richiesta della parte siano stati tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e ritenute esaurienti dal giudice, con valutazione immune di vizi logici e giuridici. (nella specie, in applicazione del riferito principio, la S.c. ha evidenziato che il rigetto, implicito, della istanza – di ammissione della consulenza d’ufficio al fine di verificare la inapplicabilità della penale – trovava fondamento proprio nelle argomentazioni poste a base del convincimento in ordine all’accertamento circa la imputabilità del ritardo nell’inadempimento, essendo del tutto preclusa ogni ulteriore indagine al riguardo). Cassazione civile, sez. II, 01-07-2009, n. 15468 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Astensione e ricusazione – Istanza di ricusazione – Termine ex art. 192 c.p.c. – Carattere perentorio – Inosservanza – Conseguenze – Acquisizione rituale della consulenza al processo – Sussistenza – Inosservanza dell’ obbligo di astensione da parte del consulente – Rilevanza – Esclusione La mancata proposizione dell’istanza di ricusazione del consulente tecnico d’ufficio nel termine di cui all’art. 192 c.p.c., preclude definitivamente la possibilità di far valere successivamente la situazione di incompatibilità, con la conseguenza che la consulenza rimane ritualmente acquisita al processo, non rilevando che il consulente tecnico d’ufficio non abbia osservato l’eventuale obbligo di astensione. (nella specie, in controversia per il rimborso delle spese sostenute per cure all’estero, era stata prospettata, tardivamente, una situazione di incompatibilità del consulente a causa dei rapporti di lavoro professionale con l’azienda sanitaria convenuta in giudizio). Cassazione civile, sez. lav., 25-05-2009, n. 12004
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Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – Di parte – Perizia giurata – Valore di indizio – Obbligo di esame del giudice di merito – Esclusione In tema di perizia giurata, non essendo prevista dall’ordinamento la precostituzione fuori del giudizio di un siffatto mezzo di prova, ad essa si può solo riconoscere valore di indizio al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito ma della quale non è obbligato in nessun caso a tenere conto. Cassazione civile, sez. III, 22-04-2009, n. 9551 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Astensione e ricusazione – Giudizio di secondo grado – Nomina del medesimo consulente del primo grado – Incompatibilità – Deduzione in sede di legittimità – Tempestiva formulazione dell’istanza di ricusazione nel giudizio di merito – Necessità – Ordinanza di rigetto della mera richiesta di sostituzione – Censurabilità per vizio di motivazione – Inammissibilità La causa d’incompatibilità del consulente d’ufficio, fondata sulla nomina del medesimo ausiliare in primo e secondo grado, non può essere fatta valere in sede di giudizio di legittimità se non sia stata tempestivamente denunciata con richiesta di ricusazione formulata ai sensi dell’art. 192 c.p.c. tale formale istanza non è equiparabile alla richiesta di revoca e sostituzione del consulente per motivi di opportunità, ancorché formulata, con generico richiamo all’art. 51 c.p.c., nel corso del giudizio di secondo grado, e l’ordinanza di rigetto non è, conseguentemente, censurabile con ricorso per cassazione per vizio di motivazione. Cassazione civile, sez. un., 31-03-2009, n. 7770 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Consulente tecnico d’ufficio – Incarico – Oggetto – Stima di pluralità di immobili – Criteri per la liquidazione del compenso alla stregua dell’art. 13 delle tabelle di cui al d.P.R. 27 luglio 1988 n. 352 In favore del consulente tecnico cui sia stato affidato l’incarico di procedere ad attività di estimo di più immobili si deve liquidare, alla stregua dell’art. 13 delle tabelle di cui al d.P.r. 27 luglio 1988 n. 352 – “ratione temporis” vigente – un compenso che faccia riferimento all’importo stimato diviso per scaglioni; tuttavia, in caso di immobili aventi caratteristiche uguali o analoghe, l’importo stimato atterrà alla stima cumulativa dell’insieme, mentre, in caso di pluralità di immobili diversi tra loro, per ciascuno di essi dovrà procedersi ad un’autonoma determinazione, nel limite del massimo scaglione di un miliardo di lire. Cassazione civile, sez. II, 20-03-2009, n. 6892 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Consulenza tecnica di ufficio – Natura, qualificazione – Consulente deducente e consulente percipiente – Ammissibilità – Fattispecie La consulenza tecnica di ufficio, non essendo qualificabile come mezzo di prova in senso proprio, perché volta ad aiutare il giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni necessitanti specifiche conoscenze, è sottratta alla disponibi-
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lità delle parti ed affidata al prudente apprezzamento del giudice di merito. Questi può affidare al consulente non solo l’incarico di valutare i fatti accertati o dati per esistenti (consulente deducente), ma anche quello di accertare i fatti stessi (consulente percipiente), ed in tal caso è necessario e sufficiente che la parte deduca il fatto che pone a fondamento del suo diritto e che il giudice ritenga che l’accertamento richieda specifiche cognizioni tecniche. (nella fattispecie, relativa ad una causa di risarcimento dei danni provocati ad una canalizzazione telecom durante i lavori su una barriera di protezione stradale, la S.c. ha ritenuto legittimamente disposta dal giudice una c.t.u. per accertare quale fosse l’ubicazione dei cavi, non essendovi dubbi sul loro interramento). Cassazione civile, sez. III, 13-03-2009, n. 6155 Consulenza tecnica in materia civile – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – Successive consulenze d’ufficio discordanti – Recepimento da parte del giudice delle conclusioni della seconda consulenza – Sufficienza della motivazione ex art. 360, n. 5, c.p.c. – Condizioni – Evidenziazione da parte del consulente del percorso logico seguito e della irrilevanza di altri elementi – Necessità – Doglianza diretta al mero riesame degli elementi di giudizio – Configurabilità del vizio – Esclusione Quando, in presenza di due successive contrastanti consulenze tecniche d’ufficio (nella specie, la prima disposta nel giudizio di primo grado e la seconda in sede di gravame), il giudice aderisca al parere del consulente che abbia espletato la sua opera per ultimo, la motivazione della sentenza è sufficiente – ed è escluso quindi il vizio di motivazione, deducibile in cassazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. – pur se tale adesione non sia specificamente giustificata, ove il secondo parere tecnico fornisca gli elementi che consentano, su un piano positivo, di delineare il percorso logico seguito e, sul piano negativo, di escludere la rilevanza di elementi di segno contrario, siano essi esposti nella prima relazione o aliunde deducibili. In tal caso, le doglianze di parte, che siano solo dirette al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico e non individuino gli specifici passaggi della sentenza idonei ad inficiarne, anche per derivazione dal ragionamento del consulente, la logicità, non possono configurare l’anzidetto vizio di motivazione. Cassazione civile, sez. lav., 27-02-2009, n. 4850 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Accertamento della sussistenza e della misura dello stato invalidante – Valutazione demandata al giudice di merito – Censurabilità in cassazione – Limiti – Eventuali errori del consulente tecnico – Rilevanza – Condizioni e limiti L’accertamento della sussistenza e della misura dello stato invalidante è un accertamento di fatto, la cui valutazione è demandata al giudice di merito ed è incensurabile in cassazione se sorretto da motivazione adeguata e sufficiente; ne consegue che eventuali errori del consulente tecnico di cui si sia avvalso il giudice sono suscettibili di esame in sede di legittimità unicamente sotto il profilo del vizio di motivazione della sentenza che li recepisce, quando siano riscontrabili carenze e deficienze diagnostiche o affermazioni scientificamente errate, e non già quando si prospettino semplici difformità tra la valutazione del consulente circa l’entità e l’incidenza del dato patologico e la valutazione della parte. Cassazione civile, sez. lav., 20-02-2009, n. 4254
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Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Adesione alle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio – Obbligo della motivazione – Limiti – Consulenze tecniche di parte – Meri argomenti difensivi – Configurabilità Il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l’obbligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento; non è quindi necessario che egli si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte. In tal caso, le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall’art. 360, n. 5, c.p.c.. Cassazione civile, sez. I, 09-01-2009, n. 282 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Poteri del giudice – Indagini tecniche suppletive o integrative – Richiesta di chiarimenti al consulente tecnico d’ufficio – Rinnovazione della consulenza – Potere discrezionale del giudice di merito – Provvedimento relativo – Disciplina – Incensurabilità in sede di legittimità – Condizioni rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di disporre indagini tecniche suppletive o integrative, di sentire a chiarimenti il consulente tecnico d’ufficio sulla relazione già depositata ovvero di rinnovare, in parte o in toto, le indagini, sostituendo l’ausiliare del giudice. L’esercizio di tale potere, con ordinanza emanata su istanza di parte o su iniziativa officiosa e revocabile ex art. 177, comma 2, c.p.c., non è sindacabile in sede di legittimità, ove ne sia data adeguata motivazione, immune da vizi logici e giuridici; peraltro, il provvedimento con cui il giudice dispone la rinnovazione delle indagini non priva di efficacia l’attività espletata dal consulente sostituito. Cassazione civile, sez. III, 14-11-2008, n. 27247 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Compenso del consulente tecnico di ufficio – Decreto di liquidazione a carico di una parte – Domanda giudiziale del compenso nei confronti di un’altra – Configurabilità – Fondamento In tema di compenso al consulente d’ufficio, l’obbligo di pagare la prestazione eseguita ha natura solidale e, di conseguenza, l’ausiliare del giudice può agire autonomamente in giudizio nei confronti di ognuna delle parti, anche in via monitoria, non solo quando sia mancato un provvedimento giudiziale di liquidazione ma anche quando il decreto emesso a carico di una parte sia rimasto inadempiuto, in quanto non trova applicazione, per essere l’attività svolta dal consulente finalizzata all’interesse comune di tutte le parti, il principio della soccombenza, operante solo nei rapporti con le parti e non nei confronti dell’ausiliare. Cassazione civile, sez. II, 15-09-2008, n. 23586 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Inizio operazioni peritali – Comunicazione – Obbligatorietà – Successive operazioni – Comunicazione – Necessità – Esclusione – Limiti
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In tema di consulenza tecnica d’ufficio, ai sensi degli art. 194, comma 2, c.p.c. e art. 90, comma 1, disp. att. c.p.c., alle parti va data comunicazione del giorno, ora e luogo di inizio delle operazioni peritali, mentre l’obbligo di comunicazione non riguarda le indagini successive, incombendo alle parti l’onere d’informarsi sul prosieguo di questo al fine di parteciparvi. tuttavia, qualora il consulente di ufficio rinvii le operazioni ad una data determinata, provvedendo a darne comunicazione alle parti e successivamente proceda ad un’ulteriore operazione peritale in data anticipata rispetto a quella fissata e ometta di darne avviso alle parti, l’inosservanza di tale obbligo può dar luogo a nullità della consulenza, sempre che abbia comportato, in relazione alle circostanze del caso concreto, un pregiudizio al diritto di difesa. Cassazione civile, sez. I, 07-07-2008, n. 18598 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Attività svolta da ausiliari del consulente tecnico autorizzati dal giudice – Criteri di liquidazione delle spese – Determinazione rimessa al libero mercato – Esclusione – Tariffe relative ai C.T.V. – Applicabilità In tema di liquidazione dei compensi e delle spese ai consulenti tecnici d’ufficio, gli art. 49 e 56 d.P.r. 30 maggio 2002 n. 115, che ha abrogato l’art. 7 l. 8 luglio 1980 n. 319, hanno mantenuto la distinzione tra le spese sostenute dal consulente tecnico per l’adempimento dell’incarico, il cui rimborso é subordinato alla loro documentazione e necessità, ed è rimesso, quanto alla determinazione, al libero mercato, e le spese per le attività strumentali, svolte dai prestatori d’opera di cui il consulente sia stato autorizzato ad avvalersi, in ordine alle quali trovano applicazione le medesime tabelle con cui deve essere determinata la misura degli onorari dei consulenti tecnici, anche in virtù della natura di munus publicum che caratterizza l’incarico assegnato al consulente, del quale l’ausiliario non può ignorare l’esistenza e che, inevitabilmente, si riflette anche sul rapporto tra l’ausiliario e il consulente. Cassazione civile, sez. II, 11-06-2008, n. 15535 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Attività – Consulenza espletata prima della chiamata in causa di una delle parti processuali – Possibilità di utilizzare la consulenza contro tale parte anche in un altro giudizio – Insussistenza La consulenza tecnica di ufficio svoltasi prima della chiamata in causa di una delle parti processuali deve ritenersi inutilizzabile nel rapporto processuale con questa parte, alla quale non può essere imposto di accettare il processo nello stato in cui si trova: ne consegue che questa consulenza resa con violazione del principio del contraddittorio non è utilizzabile contro la predetta parte né nel giudizio nel quale è stata espletata né in un giudizio diverso avente ad oggetto un analogo accertamento, restando priva di qualsiasi effetto probatorio, anche solo indiziario. Cassazione civile, sez. III, 30-05-2008, n. 14487 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Conciliazione delle parti dinanzi al consulente tecnico – Processo verbale di conciliazione – Controversia relativa all’esecuzione di un contratto d’opera – Accordo verbalizzato dal C.T.U. in assenza del giu-
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dice – Conciliazione giudiziale – Esclusione – Negozio transattivo sostanziale – Idoneità – Limiti L’accordo stipulato fra le parti e verbalizzato, in assenza del giudice, dal consulente tecnico d’ufficio, in una controversia avente ad oggetto l’esecuzione di un contratto d’opera, pur non integrando una conciliazione giudiziale con efficacia estintiva del giudizio – trattandosi di verbale redatto al di fuori dell’ipotesi prevista dall’art. 199 c.p.c. – può tuttavia costituire, ove il giudice ne ravvisi gli estremi, un negozio transattivo sostanziale, idoneo a determinare la cessazione dell’originaria materia del contendere e l’insorgere di nuove obbligazioni. Cassazione civile, sez. II, 26-05-2008, n. 13578 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Provvedimento di liquidazione del compenso del consulente tecnico di ufficio – Ricorso ai sensi dell’art. 11 l. 8 luglio 1980 n. 319 (ratione temporis applicabile) – Termine – Decorrenza – Dalla comunicazione del provvedimento – Necessità – Proposizione del ricorso in data anteriore – Inammissibilità – Esclusione Poiché il termine perentorio di venti giorni, stabilito dall’articolo 11 l. 8 luglio 1980 n. 319 – ratione temporis applicabile nella specie – per proporre ricorso avverso il provvedimento di liquidazione del compenso del consulente tecnico di ufficio, inizia a decorrere solo dalla sua comunicazione da parte della cancelleria, nel caso in cui l’impugnazione sia avvenuta in data anteriore, non può derivarne l’inammissibilità, risultando provato documentalmente che non vi è stata inosservanza del termine. Cassazione civile, sez. II, 26-05-2008, n. 13553 Consulenza tecnica in materia civile – Poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Rilievi critici di parte alla consulenza d’ufficio – Adesione del giudice alle conclusioni del proprio ausiliario – Obbligo di motivazione – Necessità – Contenuto – Rinvio puro e semplice della sentenza alla relazione d’ufficio – Sufficienza – Esclusione – Conseguente vizio di motivazione – Sussistenza allorché ad una consulenza tecnica d’ufficio siano mosse critiche puntuali e dettagliate da un consulente di parte il giudice che intenda disattenderle ha l’obbligo di indicare nella motivazione della sentenza le ragioni di tale scelta, senza che possa limitarsi a richiamare acriticamente le conclusioni del proprio consulente, ove questi a sua volta non si sia fato carico di esaminare e confutare i rilievi di parte (incorrendo, in tal caso, nel vizio di motivazione deducibile in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c.). Cassazione civile, sez. III, 24-04-2008, n. 10688 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Mezzo di prova – Esclusione – Consulenza d’ufficio cosiddetta “percipiente” – Configurabilità – Portata – Onere di allegazione della parte dei fatti costitutivi del diritto azionato – Sussistenza – Fattispecie Le parti non possono sottrarsi all’onere probatorio e rimettere l’accertamento dei propri diritti all’attività del consulente neppure nel caso di consulenza tecnica d’ufficio cosiddetta “percipiente”, che può costituire essa stessa fonte oggettiva di prova, demandandosi
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al consulente l’accertamento di determinate situazioni di fatto, giacché, anche in siffatta ipotesi, è necessario che le parti stesse deducano quantomeno i fatti e gli elementi specifici posti a fondamento di tali diritti. (nella specie, la S.c., enunciando l’anzidetto principio, ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto una domanda di risarcimento del danno per mancato rilascio di certificato di agibilità necessario allo svolgimento di attività alberghiera, in quanto sfornita di allegazione e prova del pregiudizio asseritamente subito, avendo già rigettato, in corso di giudizio, l’istanza di consulenza tecnica d’ufficio proposta ai fini della quantificazione del danno medesimo). Cassazione civile, sez. III, 26-11-2007, n. 24620 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Attività – poteri del consulente tecnico d’ufficio – Acquisizione di circostanze di fatto relative alla controversia e all’oggetto dell’incarico – Ammissibilità – Indicazione delle fonti relative e mancata contestazione delle parti nella prima difesa utile – Fatti accessori validamente acquisiti al processo – Utilizzabilità ai fini della formazione del convincimento del giudice – Sussistenza Il consulente tecnico, nell’espletamento del mandato ricevuto, può acquisire ai sensi dell’art. 194 c.p.c. – che consente di chiedere chiarimenti alle parti ed assumere informazioni dai terzi – circostanze di fatto relative alla controversia e all’oggetto dell’incarico. tali circostanze di fatto, se accompagnate dall’indicazione delle fonti e se non contestate nella prima difesa utile, costituiscono fatti accessori validamente acquisiti al processo che possono concorrere con le altre risultanze di causa alla formazione del convincimento del giudice ed essere da questi posti a base della decisione unitamente ai fatti principali. Cassazione civile, sez. I, 22-11-2007, n. 24323 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Inosservanza della legge professionale vietante al geometra o al perito edile, nominato consulente, di occuparsi di determinate costruzioni – Nullità della consulenza tecnica di ufficio – Carattere relativo – Conseguenze La nullità della consulenza tecnica di ufficio derivante dall’inosservanza della norma della legge professionale che vieta al geometra ed al perito edile di occuparsi di determinate costruzioni è di carattere relativo, non essendo la nullità espressamente prevista per legge; essa è pertanto sanata se non tempestivamente eccepita. Cassazione civile, sez. II, 12-11-2007, n. 23504 Cassazione civile – Motivi di ricorso – Vizi di motivazione – Adesione del giudice alla consulenza tecnica – Obbligo di motivazione puntuale – Condizioni e limiti – Censure formulate dalle parti all’operato del consulente tecnico – Omesso esame – Deduzione come motivo di ricorso per cassazione – Indicazione specifica delle censure non esaminate dal giudice – Necessità Il giudice del merito non è tenuto ad esporre in modo puntuale le ragioni della propria adesione alle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, potendo limitarsi ad un mero richiamo di esse, soltanto nel caso in cui non siano mosse alla consulenza precise censure, alle quali, pertanto, è tenuto a rispondere per non incorrere nel vizio di motivazione. tale
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vizio è però denunciabile, in sede di legittimità, solo attraverso una indicazione specifica delle censure non esaminate dal medesimo giudice (e non già tramite una critica diretta della consulenza stessa), censure che, a loro volta, devono essere integralmente trascritte nel ricorso per cassazione al fine di consentire, su di esse, la valutazione di decisività. Cassazione civile, sez. III, 06-09-2007, n. 18688 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Giudizio di opposizione all’omologazione del concordato preventivo – Provvedimento del giudice istruttore – Opposizione ex art. 11, della legge n. 319 del 1980 – Legittimazione del p.m. – Sussistenza – Interesse ad agire – Sussistenza – Fondamento In tema di opposizione al provvedimento di liquidazione dei compensi in favore del consulente tecnico, nominato dal giudice istruttore nel procedimento per l’ammissione al concordato preventivo, l’art. 11, comma 6, l. 8 luglio 1980 n. 319 attribuisce al p.m. la facoltà di proporre ricorso, poiché, nonostante egli non sia parte del successivo giudizio di omologazione, la sua presenza nel processo quale intervento necessario lo legittima all’esercizio di tale impugnazione; sussiste altresì l’interesse ad agire del Pubblico ufficio interventore, derivante dal suo ruolo di controllo della regolarità del procedimento, teso ad impedire che il beneficio del concordato sia indebitamente concesso o che la liberazione dell’impresa dalle più gravi conseguenze del fallimento penalizzi la massa concorsuale. Cassazione civile, sez. I, 24-07-2007, n. 16396 Consulenza tecnica in materia civile – poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Natura di prova – Esclusione – Finalità – Acquisizione da parte del giudice di merito di un parere tecnico necessario o utile alla valutazione di elementi probatori già acquisiti o per la soluzione di questioni implicanti specifiche cognizioni – Richiesta di nomina formulata dalla parte – funzione sollecitatoria – Limiti – Nomina del consulente tecnico d’ufficio – Obbligo da parte del giudice – Esclusione – Diniego della nomina del C.T.U. – Desumibilità implicita – Ammissibilità La consulenza tecnica d’ufficio è mezzo istruttorio (e non una prova vera e propria) sottratta alla disponibilità delle parti ed affidata al prudente apprezzamento del giudice di merito, rientrando nel suo potere discrezionale la valutazione di disporre la nomina dell’ausiliario giudiziario e la motivazione dell’eventuale diniego può anche essere implicitamente desumibile dal contesto generale delle argomentazioni svolte e dalla valutazione del quadro probatorio unitariamente considerato effettuata dal suddetto giudice. (nella specie, la S.c. con riferimento ad un giudizio riguardante un’ingiunzione di pagamento fondata su una fideiussione omnibus, ha rilevato l’inammissibilità della relativa censura prospettata dalla ricorrente circa la mancata ammissione della c.t.u., avendo i giudici del merito dimostrato, con adeguata e logica motivazione, la superfluità di un accertamento tecnico grafologico, in mancanza di alcun elemento probatorio che supportasse l’assunto della mancata insorgenza del rapporto obbligatorio per essere stato il documento firmato in bianco). Cassazione civile, sez. I, 05-07-2007, n. 15219 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Mezzo di prova – Esclusione – Conseguenze –
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Mancata disposizione della consulenza da parte del giudice – Contestazione specifica in ordine alla decisività di essa La mancata disposizione della consulenza tecnica d’ufficio da parte del giudice, di cui si asserisce l’indispensabilità, è incensurabile in sede di legittimità sotto il profilo del vizio di motivazione, laddove la consulenza sia finalizzata ad esonerare la parte dall’onere della prova o richiesta a fini esplorativi alla ricerca di fatti, circostanze o elementi non provati (nella specie, la S.c. ha confermato la decisione di merito che, valutando l’assunto di parte, circa la sottoscrizione di un documento in bianco, riempito da controparte in epoca successiva, sfornito di qualunque elemento di prova sia pure in via presuntiva, ha negato l’espletamento di perizia grafologica). Cassazione civile, sez. I, 05-07-2007, n. 15219 Consulenza tecnica in materia civile – Obbligo del giudice di ricorrere all’ausilio del consulente – Esclusione – Ricorso del giudice a cognizioni scientifiche proprie – Ammissibilità Il giudice di merito, per la soluzione di questioni di natura tecnica o scientifica, non ha alcun obbligo di nominare un consulente d’ufficio, ma può ben fare ricorso alle conoscenze specialistiche che abbia acquisito direttamente attraverso studi o ricerche personali. Cassazione civile, sez. III, 26-06-2007, n. 14759 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Attività – Irritualità nell’espletamento della consulenza tecnica – Concreto pregiudizio dei diritti di difesa delle parti – Sussistenza – Necessità – Fattispecie In tema di consulenza tecnica, eventuali irritualità dell’espletamento (nella specie la partecipazione a un sopralluogo, senza autorizzazione, in luogo del consulente d’ufficio, di un suo collaboratore) ne determinano la nullità solo ove procurino una violazione in concreto del diritto di difesa, con la conseguenza che è onere del ricorrente specificare quali lesioni di tale diritto siano conseguite alla denunciata irregolarità. Cassazione civile, sez. II, 08-06-2007, n. 13428 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Attività – Notizie non rilevabili dagli atti processuali – Acquisizione – Ammissibilità – Condizioni – Utilizzabilità da parte del giudice – Sussistenza rientra nel potere del consulente tecnico d’ufficio attingere “aliunde” notizie e dati, non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni formanti oggetto del suo accertamento, quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli. dette indagini, quando ne siano indicate le fonti in modo che le parti siano messe in grado di effettuarne il dovuto controllo, possono concorrere alla formazione del convincimento del giudice. (Fattispecie relativa a controversia instaurata prima dell’entrata in vigore della riforma processuale di cui alla l. n. 353 del 1990). Cassazione civile, sez. II, 08-06-2007, n. 13428 Consulenza tecnica in materia civile – poteri del giudice – Rigetto dell’istanza di ammissione della consulenza tecnica – Obbligo di motivazione – Necessità – Fattispecie
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In tema di consulenza tecnica di ufficio, il giudice, quando non aderisca alla richiesta di disporla formulata dalle parti, deve indicare le ragioni del rigetto. (nella specie l’attore aveva chiesto i danni della sua autovettura a causa di un incidente ma gli era stata negata la c.t.u. perché, avendo ammesso il danneggiamento dell’auto pochi mesi prima senza specificare se fosse stata riparata, era impossibile demandare al consulente di accertare le condizioni del veicolo prima del sinistro; la S.c. ha confermato la sentenza del tribunale che aveva rigettato la domanda). Cassazione civile, sez. III, 04-06-2007, n. 12930 Consulenza tecnica in materia civile – Fonte oggettiva di prova – Configurabilità – Condizioni La consulenza tecnica, che in genere ha la funzione di fornire al giudice la valutazione dei fatti già probatoriamente acquisiti può costituire fonte oggettiva di prova quando si risolva anche in uno strumento di accertamento di situazioni rilevabili solo con il concorso di determinate cognizioni tecniche . Cassazione civile, sez. II, 30-05-2007, n. 12695 Consulenza tecnica in materia civile – poteri del giudice – Richiesta di rinnovo della consulenza tecnica – Mancato esercizio di tale potere da parte del giudice del merito – Discrezionalità – Insindacabilità – Condizioni rientra nel potere discrezionale del giudice di merito accogliere o rigettare l’istanza di rinnovo della consulenza tecnica d’ufficio, senza che l’eventuale provvedimento negativo possa essere censurato in sede di legittimità, quando risulti che gli elementi di convincimento per disattendere la richiesta della parte siano stati tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e ritenute esaurienti dal giudice, con valutazione immune da vizi logici e giuridici. Cassazione civile, sez. III, 11-05-2007, n. 10849 Consulenza tecnica in materia civile – poteri del giudice – Rinnovazione delle indagini e sostituzione del consulente tecnico – Disposizione di indagini ulteriori, di sentire a chiarimenti il consulente o di rinnovare le indagini – Valutazione dell’opportunità – Compito del giudice di merito – Mancato esercizio del potere – Incensurabilità in Cassazione rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di disporre indagini tecniche suppletive o integrative di quelle già espletate, di sentire a chiarimenti il consulente tecnico di ufficio ovvero di disporre addirittura la rinnovazione delle indagini, con la nomina di altri consulenti, e l’esercizio di un tale potere (così come il mancato esercizio) non è censurabile in sede di legittimità. Cassazione civile, sez. I, 03-04-2007, n. 8355 Consulenza tecnica in materia civile – poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Adesione alle conclusioni del consulente tecnico – Obbligo della motivazione – Limiti – Critiche di parte – Mere allegazioni difensive – Configurabilità Il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l’ob-
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bligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento; non è quindi necessario che egli si soffermi sulle contrarie deduzioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le argomentazioni accolte. Le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in tal caso in mere allegazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall’art. 360 n. 5 c.p.c. Cassazione civile, sez. I, 03-04-2007, n. 8355 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Consulenza relativa a bilanci di società commerciale – Onorari dovuti a periti e consulenti tecnici – Disciplina ex art. 4 del d.P.R. n. 820 del 1983 – Interpretazione – Criteri – Liquidazione globale – Condizioni – Natura dell’incarico – Scaglione massimo – Utilizzazione – Limite – Fattispecie ai fini della liquidazione del compenso al consulente tecnico secondo le previsioni della legge n. 319 del 1980 e delle tabelle approvate con d.P.r. n. 820 del 1983, deve aversi riguardo all’accertamento richiesto dal giudice e non al tipo di indagini che il consulente ha svolto per pervenire a quell’accertamento, essendo esse lo strumento utilizzato dall’ausiliare per pervenire al risultato richiesto. Pertanto, nel caso in cui la consulenza richieda l’esame di una pluralità di bilanci, l’onorario (da calcolarsi a percentuale secondo il disposto dell’art. 4 del d.P.r. n. 352 del 1988) va liquidato globalmente e non per singole annualità se, avuto riguardo alla natura dell’incarico conferito all’ausiliare, è unico il risultato finale da fornire al giudice. In tal caso, l’onorario va calcolato con riferimento al valore globale complessivo risultante dalla sommatoria dei vari bilanci, fermo restando che, trattandosi di un importo unitario, non può essere superato il limite massimo dello scaglione tariffario indicato dal predetto articolo. (Fattispecie relativa alla quantificazione del danno subito da una società per la cattiva gestione da parte dell’amministratore e dei sindaci, che comportava la liquidazione in base al valore unitario dell’accertamento richiesto, costituito dalla somma dei singoli bilanci esaminati e non dal valore di ciascun bilancio). Cassazione civile, sez. II, 23-03-2007, n. 7186 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Accertamento plurimo, ancorché in base ad incarico unitario – Liquidazione degli onorari – Criterio – Sommatoria degli onorari relativi a ciascun accertamento – Legittimità – Fattispecie relativa ad azione risarcitoria contro amministratore di società ai fini della liquidazione degli onorari del consulente tecnico di ufficio, deve aversi riguardo all’accertamento richiesto dal giudice e, ove si tratti di accertamento plurimo, ancorché in base ad incarico unitario, è legittima la liquidazione degli onorari sommando quelli relativi a ciascuno dei distinti accertamenti richiesti. (nella fattispecie, relativa alla quantificazione del danno subito da una società per la cattiva gestione da parte dell’amministratore e dei sindaci, la S.c., essendo necessarie specifiche indagini in tema sia di bilanci che di consulenza amministrativa, contabile e fiscale, ha ritenuto giustificata l’applicazione di criteri distinti di determinazione del compenso a seconda dell’attività svolta, ancorché considerata unitariamente in relazione all’unico finale accertamento demandato dal giudice). Cassazione civile, sez. II, 23-03-2007, n. 7186
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Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – Consulente tecnico d’ufficio – Compenso – Liquidazione del compenso – Aumento sino al doppio degli onorari – Presupposti – Potere discrezionale del giudice – Sussistenza – Insindacabilità in sede di legittimità del relativo provvedimento – Limiti. La possibilità di aumentare fino al doppio i compensi liquidati al consulente tecnico d’ufficio, prevista dall’art. 5 l. 8 luglio 1980 n. 319, costituisce oggetto di un potere discrezionale attribuito al giudice, che lo esercita mediante il prudente apprezzamento di pertinenti elementi di giudizio, quali l’oggetto ed il valore della controversia, la natura e l’importanza dei compiti di accertamento in fatto, il tempo e l’impegno profusi dall’ausiliare giudiziale. Peraltro, la semplice circostanza che il giudice abbia attribuito particolare rilevanza al livello quantitativo e qualitativo dell’opera di tale ausiliare al predetto specifico fine, non implica, di per sé, che detta rilevanza debba anche considerarsi necessariamente di livello così elevato da giustificare, altresì, il superamento dei massimi già riconosciuti “sino al” raddoppio degli stessi, evincendosi, comunque, dalla suddetta norma una possibilità di gradualità della valutazione in funzione dell’operazione di liquidazione dei compensi in questione. Inoltre, l’esercizio di siffatto potere discrezionale di stabilire se una controversia si presenti o meno di straordinaria importanza e possa, quindi, giustificare anche l’aumento “sino al” raddoppio dei massimi degli onorari, in quanto fondato essenzialmente su accertamenti di fatto, è insindacabile in sede di legittimità salvo che nel caso di difetto di motivazione del suo esercizio, mentre nell’eventualità del suo omesso esercizio (e, perciò, di istanza non accolta), la natura prettamente discrezionale del potere, esclude la necessità di una specifica motivazione, dovendosi ritenere implicita una valutazione negativa dell’opportunità di avvalersene, con competente sottrazione a qualsiasi titolo al sindacato di legittimità. Cassazione civile, sez. II, 19-03-2007, n. 6414 Procedimento civile – Ausiliari del giudice – Liquidazione del compenso – Indeterminabilità del valore della causa – Momento di riferimento – Proposizione della domanda – Risultanze istruttorie anche derivanti dalla consulenza – Irrilevanza Il principio secondo cui l’indeterminabilità del valore della causa si deve intendere in senso obiettivo, ovvero quale conseguenza di un’intrinseca inidoneità della pretesa ad essere tradotta in termini pecuniari, al momento di proposizione della domanda, vale, anche ai fini dell’applicazione delle tariffe per la liquidazione dei compensi del consulente tecnico d’ufficio, sicché, al fine di stabilire il valore della causa a tale scopo, gli elementi di valutazione sono solo quelli che risultino precostituiti e disponibili fin dall’introduzione del giudizio, essendo invece irrilevanti quelli acquisiti nel corso dell’istruttoria, anche attraverso la stessa consulenza tecnica. Cassazione civile, sez. II, 19-03-2007, n. 6414 Consulenza tecnica in materia civile (perizia) – poteri del giudice – Opportunità di disporre la consulenza – Potere discrezionale del giudice – Limiti Il giudizio sulla necessità ed utilità di far ricorso allo strumento della consulenza tecnica rientra nel potere discrezionale del giudice del merito, la cui decisione è, di regola, incensurabile in cassazione; tuttavia, quando la decisione della controversia dipende unicamente dalla risoluzione di una questione tecnica, poiché i fatti da porre a base del giudizio
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non possono essere altrimenti provati ed accertati, non può il giudice da un lato non utilizzare le nozioni tecniche di comune conoscenza e neppure disporre (anche d’ufficio) indagini tecniche, e dall’altro respingere la domanda perché non risultano provati i fatti che avrebbero potuto accertarsi soltanto con l’impiego di conoscenze tecniche, senza incorrere nel vizio di insufficienza e contraddittorietà della motivazione. Cassazione civile, sez. I, 01-03-2007, n. 4853 Consulenza tecnica in materia civile – poteri del giudice – Valutazione della consulenza – D’ufficio – Sentenza di merito acriticamente adesiva alle conclusioni della C.T.U., nonostante la formulazione di precisi rilievi dei consulenti di parte – Conseguenza – Vizio di motivazione – Configurabilità – Fondamento – Fattispecie È affetta da vizio di motivazione la sentenza con la quale il giudice di merito, a fronte di precise e circostanziate critiche mosse dal consulente tecnico di parte alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, non le abbia in alcun modo prese in considerazione e si sia invece limitato a far proprie le conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio, giacché il potere di detto giudice di apprezzare il fatto non equivale ad affermare che egli possa farlo immotivatamente e non lo esime, in presenza delle riferite contestazioni, dalla spiegazione delle ragioni – tra le quali evidentemente non si annovera il maggior credito che egli eventualmente tenda a conferire al consulente d’ufficio quale proprio ausiliare – per le quali sia addivenuto ad una conclusione anziché ad un’altra, incorrendo, altrimenti, proprio nel vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia. (nella specie, la S.c., enunciando il riportato principio, ha cassato con rinvio l’impugnata sentenza con la quale, in un giudizio risarcitorio per lesioni conseguenti ad assunta responsabilità sanitaria, la corte di appello aveva confermato la statuizione di rigetto della domanda adottata in primo grado, rilevando, in modo apodittico e senza un preciso riscontro dei plurimi rilievi formulati dal consulente di parte anche in appello a seguito di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio, la piena attendibilità delle risultanze di quest’ultima, in quanto ritenute fondate su elementi di valutazione assolutamente condivisibili e conformi ai dati riscontrati ed esaustivamente motivati con osservazioni pertinenti e logiche, corrispondenti anche ai risultati peritali d’ufficio scaturiti in primo grado, con conseguente insussistenza delle decisive incongruenze denunciate dall’appellante). Cassazione civile, sez. III, 01-03-2007, n. 4797 Consulenza tecnica in materia civile – Consulente tecnico d’ufficio – Indagini del consulente e comunicazioni alle parti – Notizie non rilevabili dagli atti processuali concernenti fatti e situazioni oggetto degli accertamenti – Acquisizione – Ammissibilità – Motivazione – Limiti In tema di consulenza tecnica di ufficio, il consulente tecnico può attingere “aliunde” notizie non rilevabili dagli atti processuali e concernenti fatti e situazioni che formano oggetto dei suoi accertamenti, quando ciò sia necessario per espletare convenientemente il compito affidatogli. deve, pertanto, escludersi che, così facendo, il consulente tecnico si faccia illegittimamente carico dell’onus probandi gravante sulla parte che abbia proposto la domanda. Cassazione civile, sez. III, 20-02-2007, n. 3936
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il software allegato
t introduzione L’acquisto del presente volume consente, attraverso il servizio G-cloud di grafill, il download di un software per la gestione delle seguenti utilities: – 25 schede documenti-tipo (modelli di perizie svolte); – 48 modelli che sono di importante ausilio sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro, rapido e efficace nella prassi professionale; – un massimario della giurisprudenza della corte di cassazione. – glossario (principali termini tecnico-normativi utilizzati); – test iniziale (verifica della formazione di base); – test finale (verifica dei principali concetti analizzati). tutti i documenti disponibili sono in formato *.rtf e quindi riutilizzabili, stampabili ed esportabili per una successiva personalizzazione.
t requisiti minimi hardware e software – Processore da 1.00 gHz; – mS Windows XP/vista/7 (per utenti mS Windows vista e mS Windows 7 sono necessari i privilegi di “amministratore”); – 250 mB liberi sull’Hdd; – ram: 256 mB per mS Windows XP e 512 mB per mS Windows vista/7; – mS Word 2003; – accesso a Internet e browser Web (supportati Firefox 4, opera 10, Safari 5, chrome 12, Internet explorer 7).
t download del software e richiesta della password di attivazione 1. collegarsi al seguente indirizzo internet: http://www.grafill.it/pass/521_7.php 2. riportare i codici “a” e “B” (vedi ultima pagina del volume) negli appositi spazi. 3. per gli utenti già registrati al portale www.grafill.it cliccare (si): inserire i dati di accesso e cliccare [accedi] quindi confermare i dati anagrafici cliccando [registra software]. per gli utenti non ancora registrati al portale www.grafill.it cliccare (no): compilare il form di registrazione e cliccare [registra software].
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4. un messaggio confermerà la registrazione e informerà che un link per il download del software con la relativa password di attivazione saranno inviati all’indirizzo di posta elettronica inserito nel form di registrazione. I software acquistati con il servizio G-cloud di grafill saranno sempre disponibili nel menu G-cloud del profilo utente generato con la registrazione al portale www.grafill.it.
t installazione e attivazione del software 1. Fare il download del software (file *.exe) cliccando sul link ricevuto per e-mail. 2. avviare l’installazione del software facendo doppio click sul file setup521.exe e seguire la procedura fino al completamento. 3. avviare il software dal seguente percorso di mS Windows: [start] > [tutti i programmi] > [grafill] > [il nuovo Manuale del Ctu ii ed] > [il nuovo Manuale del Ctu ii ed] 4. verrà visualizzata la seguente finestra di registrazione:
5. Inserire i dati richiesti e cliccare su [registra]; verrà visualizzata la finestra principale del software di seguito rappresentata:
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t utilizzo del software avviare il software dal seguente percorso di mS Windows: [start] > [tutti i programmi] > [grafill] > [il nuovo Manuale del Ctu ii ed] > [il nuovo Manuale del Ctu ii ed] verrà visualizzata la finestra principale del software di seguito rappresentata.
a) cliccando sulla voce [Modulistica] verrà visualizzata la seguente finestra:
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La finestra riporta le utilities disponibili: + 1 - perizie + 2 - Modelli + 3 - giurisprudenza cliccare sul tasto + per visualizzare i contenuti delle utilities e aprire il documento di proprio interesse con un doppio-clic del mouse. n.B. I modelli sono il formato *.rtf e sono adattabili alle specifiche esigenze professionali. Prima di personalizzare il file prescelto, si consiglia di salvarne una copia nella propria cartella di progetto, utilizzando il comando “salva con nome…”. b) cliccando sulla voce [glossario] sarà possibile consultare l’elenco dei principali termini tecnico-normativi utilizzati; c) cliccando sulla voce [test iniziale] sarà possibile effettuare un test sulla formazione di base; d) cliccando sulla voce [test finale] sarà possibile effettuare un test di verifica dei principali concetti analizzati.
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LICENZA D’USO SI PREGA DI LEGGERE QUESTA LICENZA CON LA MASSIMA ATTENZIONE PRIMA DI FARE USO DEL SOFTWARE. L’UTILIZZAZIONE DEI CODICI “A” E “B” RIPORTATI NELL’ULTIMA PAGINA DEL PRESENTE TESTO COMPORTA L’ACQUISTO DEL SOFTWARE, PERTANTO L’EVENTUALE ACCETTAZIONE DELLA RESA DEL PRODOTTO È SUBORDINATA ALL’ACCERTAMENTO DELLA MANCATA UTILIZZAZIONE DEI CODICI STESSI. I CODICI “A” E “B” COSTITUISCONO PARTE INTEGRANTE DELLA PUBBLICAZIONE E NON POSSONO ESSERE UTILIZZATI SEPARATAMENTE SENZA L’ACQUISTO DEL TESTO. L’UTILIZZAZIONE DEI CODICI “A” E “B” SENZA L’ACQUISTO DEL TESTO SARÀ CONSIDERATO FRAUDOLENTO E PERSEGUITO A TERMINI DI LEGGE. L’INSTALLAZIONE DEL SOFTWARE SCARICATO DA INTERNET COMPORTA L’ACCETTAZIONE DEI TERMINI DEL PRESENTE CONTRATTO.
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Il volume “Il nuovo manuale del CTU” si propone come un’utile guida per i professionisti che intendono occuparsi di perizie e consulenza tecnica giudiziaria specialmente in campo immobiliare. La consulenza d’ufficio sugli immobili è un particolare settore professionale che sta assumendo negli ultimi tempi un crescente rilievo parallelamente al notorio incremento del contenzioso civile e amministrativo. Per altro verso, è lecito attendersi un ulteriore sviluppo per l’effetto (malauguratamente prevedibile) della futura proliferazione delle procedure esecutive immobiliari e fallimentari che, purtroppo quasi inevitabilmente, deriveranno dalla grave crisi economica propagatasi in questi anni nel mondo occidentale. Dopo avere affrontato nella prima parte le principali questioni di interesse generale (da come si ottiene l’iscrizione all’albo presso il Tribunale fino alla descrizione dei diversi ruoli che il consulente tecnico può generalmente assumere nelle procedure di giustizia), il volume dispiega nella seconda i fondamenti di alcune materie base (catasto, estimo, urbanistica, tariffa professionale) la cui conoscenza è indispensabile per un corretto svolgimento dell’attività peritale. La terza e la quarta parte raccolgono un esteso formulario di modelli di consulenze svolte e di schede documenti-tipo, che possono rivelarsi di importante ausilio sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro e efficace nella prassi professionale. La quinta e la sesta parte contengono, infine, rispettivamente l’indispensabile appendice normativa (che riporta in estratto le principali disposizioni codicistiche di interesse per il consulente tecnico e per il perito, la normativa relativa ai compensi, un estratto della Legge Fallimentare e della disciplina inerente agli ordinamenti professionali) e un ampio massimario della giurisprudenza della Corte di Cassazione. L’acquisto del volume consente, attraverso il servizio G-cloud di Grafill, il download di un software per la gestione delle seguenti utilità: – 25 schede documenti-tipo (modelli di perizie svolte); – 48 modelli che sono di importante ausilio sia per l’inquadramento pratico del lavoro sia per l’acquisizione di un metodo chiaro, rapido e efficace nella prassi professionale; – massimario della giurisprudenza della Corte di Cassazione. – F.A.Q. (domande e risposte sugli argomenti principali); – Test iniziale (verifica della formazione di base); – Test finale (verifica dei principali concetti analizzati). Tutti i documenti disponibili sono in formato *.rtf e quindi riutilizzabili, stampabili ed esportabili per una successiva personalizzazione. Requisiti minimi hardware e software Processore da 1.00 GHz; MS Windows XP/Vista/7 (per utenti MS Windows Vista e MS Windows 7 sono necessari i privilegi di “amministratore”); 150 MB liberi sull’HDD; 256 MB di RAM per MS Windows XP; 512 MB di RAM per MS Windows Vista/7; MS Word 2003; Accesso a Internet e browser Web per il download del software (supportati Firefox 4, Opera 10, Safari 5, Chrome 12, Internet Explorer 7). Massimo Aleo, architetto urbanista, si occupa da oltre due decenni di questioni territoriali nel rapporto con la P.A.. Esperto giudiziario e di governance dei sistemi locali, è autore di numerosi lavori, consulenze e pubblicazioni specialistiche in materia di ambiente, città-territorio e edilizia.
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