Guión audiencia preliminar

Lector: lee los hechos La empresa "Fumar S.A." en 1999 alquiló por el plazo de cinco años un local en un exitoso "shopping center" recién inaugurado, para comercializar exclusivos tabacos nacionales e importados. Suscribió un contrato que "Space Center S.A.", empresa dueña del centro de compras, denominó de "locación" con cláusulas predeterminadas o predispuestas, reservándose la administración y control (imponía horarios, contrataba vigilancia, realizaba publicidad y promociones para captar la clientela, organizaba la distribución de locales de los distintos ramos -"tenant mix" o factor de equilibrio-, manejaba los gastos y fijaba expensas). El precio se pactó en $ 1.800, más un 20% para afrontar los gastos y promociones del complejo. A menos de un año se abrió a poca distancia otro shopping. Durante un período de un año y medio de pronunciada recesión se lanzó una intensa campaña de salud de concientización de los factores del riesgo cardíaco, además de cancerígenos. Las ventas decayeron para todo el complejo, la empresa dueña del shopping intentó diversas medidas para reactivar las ventas, algunas de ellas erróneas. "Fumar S.A." envió un telegrama comunicando que rescindía el contrato y dejaba el lugar en 30 días, es decir el 30/12/2000. Para no exhibir locales vacíos que deterioraran más la imagen y en un intento de salvarlo, la administración resolvió condonar tres meses de alquileres durante el período de vacaciones y merma de ventas (enero a marzo de 2001). "Fumar S.A." se quedó y cuando al cuarto mes le pretendieron cobrar el alquiler, resistiéndose a ello diciendo que el contrato quedó rescindido en diciembre. Continuó hasta septiembre de 2001 sin pagar, y finalmente cerró abandonando el local.

Audiencia Preliminar 8,30 hr 5/11/2001

Secretario: (sale) Audiencia (lee autos). Se encuentran las partes? Adelante. Ingresa la jueza. Jueza: Buenos días. Estamos reunidos en el juzgado de 1° instancia en lo Civil y Comercial n°1 para darle curso a la audiencia del artículo 360 del Código Procesal Civil y Comercial, en los autos caratulados __________________________, expediente número 45.356/2001. En presencia de los letrados de cada una de las partes; por la parte actora, la doctora García Nadia, apoderada del señor Guzmán Gustavo, representante legal de la Space Center S.A.,

designado por la Junta Directiva de la misma, tal como lo establece su estatuto, y por la parte demandada el doctor Tebes Maximiliano, apoderado de la señora Natalia Pellicari, representante legal de la empresa Fumar S. A., designada por la Asamblea de Socios, tal como lo establece su estatuto, de conformidad a lo establecido por la ley 19.550 de Sociedades Comerciales para este tipo societario. Tengo entendido que las partes no han podido llegar a un acuerdo, pese a que ha habido ofrecimientos para generar un acercamiento. Abog. Demandada Fumar S.A.: Así es Señora Jueza, consideramos que el contrato quedó rescindido en Diciembre del año 2000, tal como lo acredita el telegrama que la S. A. Fumar envió a la actora con anterioridad, adjunto en el expediente a fs. 10 y por tanto no se debe ningún monto en concepto de cobro de alquileres. Abog. Actora, Space Center S.A.: La condonación ofrecida por la administración del shopping Space Center fue una liberalidad otorgada en favor de la empresa Fumar por el plazo de 3 meses. En estos términos es claro que, acaecido ese plazo, si la empresa sigue usufructuando el local pasa a ser deudora de la obligación de pagar la suma de dinero correspondiente al alquiler. Y si, aún más, extiende deliberadamente este plazo hasta septiembre del corriente año, se transforma en deudora de lo correspondiente a todo ese lapso siendo responsable contractualmente de la violación de lo pactado. Abog. Demandada Fumar S.A.: Señora Jueza, hay que tener en cuenta que la figura de la condonación en el derecho comparado implica una forma de extinguir las obligaciones, y que además se trató de un acuerdo verbal en el cual se estipuló que la locación se extendía por el plazo indeterminado que resultara de mayor conveniencia a ambas empresas. Abog. Actora, Space Center S.A.: En realidad el acuerdo tiene forma escrita, lo adjuntamos a las pruebas y fue firmado por ambas partes, estipula el plazo de tres meses, a partir de los cuales, o la empresa Fumar S.A. debió dejar el local, o debió empezar abonar el importe correspondiente al alquiler, a partir del cuarto mes. Jueza: (interrumpiendo) bueno, dejando constancia en actas sobre el fracaso de la instancia conciliatoria, tal como indica el artículo 360 del Código Procesal Civil y Comercial, y atento a la existencia de hechos controvertidos, siendo conducentes y alegados por cada una de las partes, damos inicio a la apertura a prueba. Si ninguna de las partes va a oponerse a la misma (saca prueba de los sobres, la nombra y corrobora con el Secretario que esté todo en orden) pasamos ahora a la firma del acta. Secretario: (saca un papel como si lo estuviera imprimiendo y lo coloca sobre la mesa frente a las partes) Si me permiten sus credenciales y documentos de indentidad… (se los entregan) Les pido que lean atentamente el acta y la firmen las partes y los letrados si es correcto.

(se van acercando y el secretario les dice dónde firmar, arriba las partes, abajo los letrados) (firma la jueza, secretario devuelve credenciales y documentos) Jueza: Damos por finalizada esta audiencia, procedemos a la confesional. Damos ahora inicio a la confesional, en presencia de la totalidad de los absolventes, como lo establece el inciso 4 del artículo 360. Se retira la parte demandada, primero vamos a oir a la actora. Secretario: señora jueza, le entrego el pliego de posiciones que deberá responder la actora. Jueza: Señor Guzman (o nombre de personaje) ha sido citado en este día para responder a una serie de preguntas que le voy a realizar; usted debe responder por sí o por no y, en caso de ser necesario, proveer de la información que usted crea pertinente: Para que jure como cierto que firmo un contrato con la empresa “fumar s.a.” el día 15/12/2000, en el cual se estableció la condonación del alquiler por tres meses. Actora: sí… no, en realidad… Abog. Actora, Space Center S.A.: señora jueza, me opongo a esa posición en virtud del art 411 del CPCC. Si bien la frase sólo tiene un verbo, incluye otro hecho además de la firma en determinada fecha del documento, que es el contenido del mismo. Dando por afirmativo el primero se estaría induciendo el segundo. Jueza: reformulo entonces. Para que jure como cierto que firmo un contrato con la empresa “fumar s.a.” el día 15/12/2000 Actora: sí, es cierto. Jueza: Para que jure como cierto que en el mismo se estableció la condonación del alquiler por tres meses. Actora: sí es cierto. Pero además quiero dejarle en claro que se acordó verbalmente que ese plazo era terminante, y en caso de querer seguir con la locación deberíamos firmar un nuevo contrato. Jueza: para que jure como cierto que se rescindió el contrato con la empresa “fumar s.a.” en el mes de diciembre. Actora: sí, es cierto Jueza: para que jure como cierto que recibió el telegrama notificando que “FUMA S.A “dejaba el local en treinta días.

Actora: sí, es cierto Jueza: para que jure como cierto que mantuvo una reunión donde condonaba el alquiler por tres meses. Actora: sí, es cierto, es de la que ya le he hablado, en la cual acordábamos condonar por tres meses el local, y después desalojarlo para dar lugar a un nuevo comercio. Jueza: para que jure como cierto que intentó diversas medidas para reactivar las ventas. Actora: sí, es cierto, por supuesto que es cierto! Otorgar la condonación fue una medida en beneficio de todos los locales que forman parte del complejo comercial, para evitar que hubiese lugares vacíos en plena temporada festiva. Si uno de los locales tiene pérdidas, el centro comercial entero deteriora sus ganancias, por supuesto que tomamos todas las medidas necesarias para reactivas las ventas… Jueza: bueno, ha quedado claro eso. Esa fue la última posición, como se ha reservado el derecho de ampliar, si desea hacerlo, este es el momento. Abog. Demandada Fumar S.A.: sí, hacemos uso del derecho de ampliar. Para que jure como cierto que el hecho de que el plazo fuera terminante y después de los tres meses debía desalojar el locar la empresa Fumar S. A. no consta en el instrumento firmado en un bar del mismo shopping en el cual se otorgaba la condonación. Abog. Actora, Space Center S.A.: señora jueza, me opongo, está formulada de forma negativa. Jueza: para que el sr. Guzman jure como cierto entonces, si el hecho de que el plazo de tres meses fuera terminante consta en el instrumento en el cual se otorgaba la condonación Actora: no… pero lo acordamos de palabra. Jueza: bueno si no tienen más preguntas damos por concluida esta instancia. Secretario: les pido que por favor firmen el acta (les indica dónde) (acompaña a la actora afuera y hace entrar a la Gerente de Fumar S.A.) Jueza: procedo a abrir el pliego, a tenor del cual deberá absolver la señora Natalia (o nombre del personaje). Le recuerdo que debe responder por sí o por no y, en caso de ser necesario, proveer de la información que usted crea pertinente. Empecemos: para que jure como cierto que en el año 1999 alquilo un local en “shopping center” Demandada: sí, es cierto.

Jueza: para que jure como cierto que firmo un contrato de cinco años con la empresa “space center s.a.” Demandada: sí, es cierto. Jueza: para que jure como cierto que el precio del alquiler se pactó en $ 1.800, más un 20% para afrontar los gastos y promociones del complejo. Demandada: sí, es cierto. Jueza: para que jure como cierto que envió un telegrama comunicando que rescindía el contrato y dejaba el lugar en 30 días Demandada: sí, es cierto. Jueza: para que jure como cierto que tenía conocimiento de que se resolvió condonar tres meses de alquileres durante el período de vacaciones y merma de ventas. Demandada: sí, es cierto. Jueza: para que jure como cierto que firmo un contrato donde consta que la condonación era por tres meses. Demandada: no, eso no es cierto. La condonación no se hizo por un tiempo determinado en el documento que firmamos. Jueza: para que jure como cierto que al cuarto mes continuaba ejerciendo actividades en el local. Demandada: sí, es cierto. Jueza: para que jure como cierto que se negó a pagar el alquiler del cuarto mes. Demandada: sí, es cierto. Pero por qué ya no teníamos que pagarlo en virtud de la condonación. Es decir, ya no había locación ni había, por ende, alquiler. Jueza: para que jure como cierto que rescindió el contrato de cinco años antes de finalizar el plazo. Demandada: sí, es cierto. Jueza: para que jure como cierto que el día 15/12/2000 tuvo una reunión con la empresa “space center s.a.” para firmar un contrato donde se estableció la condenación del alquiler por tres meses. Demandada: sí, es cierto.

Jueza: para que jure como cierto que el contrato quedó rescindido en el mes de diciembre. Demandada: sí, es cierto. Jueza: bueno si no tienen más preguntas damos por concluida esta instancia. Secretario: les pido que por favor firmen el acta (les indica dónde) Habiendo concluída esta etapa, pasamos a la prueba testimonial (en este momento se va la jueza y lo deja al secretario).

Secretario: (tiene que leer los autos e ir llamado de a uno por nombre a los testigos)