GesEdificios_SI_P_01.pdf

Gestão da manutenção de edifícios Por: José Paulo Saraiva Cabral, Navval Na alti tikk Ma Mana nage geme ment nt Ld Ldaa

Temas da apresentação • Recap ecapit itul ular ar conc concei eito toss bási básico coss de manu manute tenç nção ão e ges gestã tão o • Indica Indicado dores res de manut manutenç enção: ão: função função e fform ormaa de de os os obte obterr • Manutenç Manutenção ão de edifícios edifícios • Disc Discus ussã são o sob sobre os req requisit isitos os do RSE RSECE • Indi Indica cado dore ress para para a gest gestão ão de edif edifíc ício ioss • Plan Plano o de manu manute tenç nção ão de um edifí edifíci cio o pass passo o a pas passo so com com o

progr programa ama InnWin InnWinWin Win • Exem Exempl plif ific icaç ação ão da gest gestão ão,, hist histór óric ico o e anál análise isess • Refe Gestão ão da Manu Manute tenç nção ão de Equi Equipa pame ment ntos os,, eferên rência cia base: base: livro Gest Instal Instalaçõ ações es e Edifício Edifícios s, Lidel 2009.

Definições de manutenção 



Manutenção, combinação de todas as acções técnicas, administrativas e de gestão, durante o ciclo de vida de um bem, destinadas a mantê-lo ou repô-lo num estado em que possa desempenhar a função requerida (Fonte: EN 13306) Função requerida , função ou combinação combinação de funções de um bem consideradas como necessárias para fornecer um dado serviço. (Fonte: EN 13306).

…definições de manutenção 

Plano de manutenção, conjunto estruturado de tarefas que compreendem as actividades, os  procedimentos, os recursos e a duração necessários para executar a manutenção. (Fonte: EN 13306)



Preparação de trabalhos , descrição do modo operatório a utilizar, a sequência das operações, materiais e peças a aplicar, ferramentas e aparelhagem de medida a utilizar, especialização, qualificação e quantidade de executantes, normas de segurança e tempos  previstos de execução.

Plano de manutenção:

Especifica, de forma estruturada, a manutenção que deve ser realizada no bem ao longo do seu ciclo de vida, incluindo a duração e recursos necessários

Preparação de trabalhos Descrição telegráfica e sequencial das operações a realizar, materiais e ferramentas a utilizar, especialidade dos técnicos, esforço HH, duração e normas de segurança a observar.

… definições … 



Estado de disponibilidade, estado do bem que pode cumprir a função requerida, assumindo que lhe são assegurados os meios externos eventualmente necessários (energia, operador, etc.) Estado de indisponibilidade, estado do bem caracterizado por uma avaria ou incapacidade de cumprir a função requerida durante a manutenção preventiva. ◦ Origina o tempo de indisponibilidade relacionado com manu ma nute tenç nção ão TI TIM  M e, se for uma avaria, também também o tempo de indisponibilidade por avaria TIA

Tipos de manutenção Sistemática Preventiva Condicionada Manutenção

Correctiva

Avaria intrínseca Avaria extrínseca

Melhoria

Manutenção preventiva A q u e ér eal i za d a c o m o o b je c t iv o d e ev i t ar a v ar i as , p er d a o u   red u ção d e fu n ção . És em p re u m o b je c tiv o d a g es tão .

Quanto à oportunidade com que é desencadeada pode ser: •   Sis tem átic a , quando determinada cegamente a partir de intervalos pré-definidos de tempo de calendário ou outra unidade conveniente (horas, quilómetros, ciclos, etc.) •   C o n d i ci o n a da ,  quando determinada a partir de sintomas apreendidos em inspecção ou controlo de funcionamento antes de ter ocorrido perda de função.

Manutenção correctiva A q u e ér eal izad a n a s eq u ên c i a d e u m a av ar ia o u p er d a d e   fu n ção , a qual poderá ter ocorrido em resultado de: • A v aria in tríns eca , a perda de função por causa intrínseca ao próprio equipamento: equipamento inoperacionalizou, rolamento gripou, retentor gasto, tubo rompeu, etc. •   A v aria ext rín sec a ,   a perda de função por causa exterior ao equipamento: acidente, colisão, má operação, etc.. que, embora penalizando a disponibilidade operacional do equipamento, não contribui para os seus indicadores teóricos e a fiabilidade intrínseca do equipamento: colisão de viatura, erro do operador.

Manutenção de melhoria A m anu ten ção q u e érealizada p ara m elh or ar as car act eríst ic as  d o b e m no s e u c o n t ex t o  . 





Um estilo de manutenção cada vez mais assumido e estimulado nos tempos de hoje. Um passo em frente em relação à manutenção condicionada: melhorar desempenho, consumo energético ou manutibilidade. Algumas melhorias cabem na acepção de   prevenção de manutenção, quando destinadas a reduzir a quantidade de manutenção necessária no bem.

Exemplos:  instalação de equipamento adicional de monitorização, controlo, automação, economizador de energia, acessos para a manutenção, etc.

Gestão da manutenção 

Todas as tarefas da gestão que determinam os objectivos, a estratégia e as responsabilidades respeitantes à manutenção e que os implementam por meios tais como o  planeamento, o controlo e supervisão da manutenção e a melhoria de métodos na organização, incluindo os aspectos económicos (Fonte: EN 13306)

Gestão da manutenção e os custos Gerir a manutenção NÃO É :



•

Computar custos

•

Controlar custos

•

Optimizar custos

◦ Gerir a manutenção É : •

Um empenhamento da técnica e da engenharia para

•

assegurar o bom funcionamento das instalações

•

de que decorre a optimização dos custos relacionados com a manutenção.

Objectivos e metas Objectivo, expressão coloquial do que se 

pretende:

◦ Fábrica: funcionamento eficiente, rendimentos próximos

dos nominais, mínimo produtos defeituosos, poucas avarias, etc. ◦ Edifício: máxima disponibilidade, consumos energéticos mínimos, qualidade ambiental, redução de avarias e sua resolução rápida, conforto, boa imagem. 

Meta, expressão analítica de um objectivo: ◦ Exemplos: não mais que 1 avaria / mês; tempo médio de

reparações não superior a 2 horas; esforço em manutenção preventiva 85 % do total; disponibilidade não inferior a 95 %; custos de manutenção inferiores a 4 % da facturação.

Factos e números … 

Equipamento bem mantido dura 30/40% mais



Manutenção proactiva reduz energia 5 - 11%.



Custos: 50 % mão de obra / 50 % materiais.



Manutenção preventiva reduz tempos de indisponibilidade e aumenta o rendimento.



Manutenção correctiva custa 2 / 4 vezes mais.



Meta: Preventiva / Correctiva 80 % ou mais.



Implementação: 3 a 5 anos. (Apontar para menos!)

Algumas normas de manutenção úteis 







EN 13306, Maintenance terminology , CEN April 2001. EN 13460, Maintenance – Documentation for maintenance, CEN EN 15341:2007, Maintenance Key Performance Indicators EN 13269:2006, Maintenance – Guideline on preparation of maintenance contracts

Para edifícios: UNE 100004 IN, Mantenimiento preventivo de instalaciones térmicas, AENOR 

Indicadores de manutenção 

Definição (EN 15341): 



Característica medida (ou conjunto de características) de determinado fenómeno, estabelecido por uma fórmula, que avalia a sua evolução

Para que servem? 

Só se gere o que se mede …



Avaliar a evolução dos fenómenos relevantes para a gestão





Constituir um quadro de bordo (Balanced Score Card ) que exprima e permita controlar os objectivos estratégicos EN 15341 técnicos.

…

atingir a excelência na manutenção dos activos

Alguns indicadores de manutenção… 

Taxa de avarias: λ = Número de avarias / Tempo de calendário



Exemplo 



Tivémos o ano passado em toda a instalação uma taxa média de avaias de 3,83 avarias/mês. Estamos este ano com 4,6.

Serve para: 

Sentir o pulsar da organização



Se existirem desvios identificar onde e porquê



Meta: estabelecer por analogia com anos bons

Tempo Médio de Funcionamento entre Avarias - MTBF MTBF = Tempo de funcionamento / Número de avarias 

Exemplos 







Este sistema está com um MTBF de 1,366 horas No ano passado o MTBF do sistema foi 930 horas NB: só tem significado para períodos longos e expressivos

Serve para: 

Dar indicação sobre a fiabilidade do bem ou equipamento



Se existirem tendências crescentes identificar onde e porquê



Meta: por analogia com equipamentos bons ou outros idênticos

Tempo Médio de Reparação – MTTR  MTTR = ∑ Tempos de reparação / Número de avarias 



Exemplos 

Este equipamento está com um MTTR de 1,366 horas



No ano passado foi 0 horas (i.e. não houve avarias)

Serve para: 

Dar indicação sobre a manutibilidade do bem ou equipamento



Se existirem tendências crescentes identificar onde e porquê



Meta: por analogia com equipamentos idênticos

Indicador de Tempo de Indisponibilidade por Avaria - ITIA ITIA = Tempo Indisponibilidade por Avaria / Nº Avarias 

Exemplos 





ITIA do ano passado 3,44 horas NB: difere do MTTR na medida em que utiliza o tempo de indisponibilidade e não apenas o tempo de reparação

Serve para: 





Dar indicação sobre a manutibilidade do bem ou equipamento E da eficiência da resposta da manutenção às situações de avaria Se existirem tendências crescentes identificar onde e porquê Meta: por analogia com equipamentos bons ou outros idênticos

Tempo Médio de Espera – MWT MWT = ∑ Tempos de espera / Número de avarias 



Exemplos 

O MWT do ano passado foi 7,81 horas



Este ano estamos com 3,30 horas

Serve para: 



Dar indicação sobre a eficiência do atendidmento da manutenção Se existirem tendências crescentes identificar porquê (mais avarias? menos pessoas?)



Se tendências decrescentes: parabéns!



Meta: por analogia com equipamentos idênticos

Como se calculam os indicadores? RESPOSTA: Através das fórmulas. MAS: 







O mais difícil é obter os factores para incluir nas fórmulas O sistema de gestão tem que ser configurado para o efeito Os utilizadores formados O processo disciplinado

… e duradouro, para identificar tendências e interacções

Factores relacionados com o tempo ... 

Tempo requerido (TRQ) - tempo durante o qual o Utilizador

requer o bem disponível 

Tempo de funcionamento (TF) - tempo durante o qual o bem

desempenha a função requerida 

Tempo de manutenção (TM) - tempo durante o qual se realiza

manutenção (incluindo tempos técnicos e logísticos) 

Tempo de reparação (TR) - Tempo durante o qual se realiza

uma reparação (manutenção correctiva, excluindo tempos técnicos e logísticos) 

Tempo de espera de atendimento (TDE) - Tempo entre data

hora para que se pede o trabalho e data hora a que se inicia.

Tempo de manutenção - TM Tempo de reparação - TR Tempos de espera – TDE Tempo de indisponibilidade por avaria - TIA

... relacionados com tempo (cont.) 

Tempo de Indisponibilidade relacionado com Manutenção (TIM) - tempo durante o qual o bem está indisponível, a realizar,

ou à espera, de manutenção 

Tempo de Indisponibilidade por avaria (TIA) - tempo

durante o qual o bem está indisponível devido a uma avaria = diferença entre a data/hora a que avariou e data/hora a que é reentregue para operação 

Tempo de Disponibilidade em Tempo Requerido (TDTR) -

tempo em que está disponível em periodo requerido 

Tempo de Indisponibilidade em Tempo Requerido (TITR) -

tempo em que está indisponível em tempo requerido = complemento do TDTR = TRQ – TDTR

Tempo requerido -TRQ Tempo de funcionamento - TF Tempos de indisponibilidade – TIM / TITR / TDTR 

Como incorporar no sistema de gestão a informação sobre os tempos? Resposta: 



Dispondo de um sistema de gestão que permita registar (ou que calcule automaticamente) os tempos relevantes para a manutenção Introduzindo uma parametrização, ao nível dos tipos de manutenção e dos tipos de trabalho, consistente com os conceitos de trabalho programado, não programado, correctivo e de urgência.

Factores relacionados com esforço 

Esforço HH total (HHT) – esforço HH total do pessoal interno

(directo e indirecto de manutenção e de operação a realizar manutenção) e externo 

Esforço HH pessoal interno (HHI) – esforço HH total do

pessoal interno 

Esforço HH pessoal externo (HHE) – esforço HH total do

pessoal externo. HHT = HHI + HHE 

Esforço HH em horas extraordinárias (HHX) – esforço HH do

pessoal interno realizado em horas extraordinárias 

HHs perdidos por acidentes (HHAC) – número total de HHs

perdidos por acidentes em pessoal interno que os iniba de trabalhar durante um ou mais dias.

Periodo de intervenção - PDI Esforço mão-de-obra - HH

Como incorporar no sistema de gestão a informação sobre esforço HH? Resposta: 



Sistema de gestão que permita registar HH do pessoal Parametrização que permita distribuir o esforço segundo as vertentes: ◦ Parque de objectos de manutenção ◦ Tipos de manutenção e tipos de trabalho, consistente com os conceitos

de trabalho programado, não programado, correctivo e de urgência ◦ Pessoal interno, de manutenção e de produção, envolvido em tarefas

de manutenção, e externo 

Disciplina no processo e formação do pessoal

Factores relacionados com eventos 

Número de OTs (NOT) – Número de OTs programadas

realizadas no período 

Número de avarias (NAV) – Número de OTs correctivas

realizadas no período 

Número de pedidos de trabalho (NPT) – Número de pedidos

de trabalho realizados no período 

Número de OTs realizadas conforme programado (NOT CF   ) –

Número de OTs programadas terminadas dentro de uma tolerância pré-determinada

Factores relacionados com custos 

Custo total de manutenção (CM) – custo total das actividades

de manutenção que inclui: 



MÃO-DE-OBRA 

Custo total do pessoal próprio incluindo encargos



Custo proporcional do pessoal da operação a realizar manutenção



Custo do pessoal externo gerido pela Organização

MATERIAIS 



Peças e materiais aplicados (saídas de armazém ou aplicação directa, incluindo despesas e taxas de importação) e ferramentas

SERVIÇOS 

Prestações de serviços e contratos

Custo total de manutenção (CM) ...cont ... 

ADMINISTRAÇÃO 



Estrutura do departamento, energia, fluidos, despesas administrativas, formação do pessoal, etc.



Sistemas informáticos e documentação técnica



Amortização do equipamento e infraestruturas de manutenção

EXCLUSÕES: 

Custos de mudança de produto ou ferramenta



Amortização de sobressalentes estratégicos



Custos de indisponibilidade

Componentes dos custos de manutenção 

Custo de pessoal de manutenção (CP) – custo completo do

pessoal interno de manutenção e de produção na proporção da sua realização de manutenção, e do pessoal externo envolvido:





Custo do Pessoal Interno (CPI)



Custo do Pessoal Externo (CPE)

Custo da logística de materiais (CLM) - custo total dos

materiais, sejam saídos de armazém sejam de compra directa 

Custo dos Serviços Exteriores (CSE) - custo dos serviços

contratados à tarefa ou em contratos de manutenção 

Custo total de manutenção, CM = CPI + CPE + CLM + CSE

Como incoporar no sistema de gestão os custos relacionados com manutenção? Resposta: criando uma estrutura de rubricas que cubram as componentes necessárias para apurar os custos segundo as vertentes pretendidas: 





Mão de obra – via custo analitico completo do HH padrão (ver livro “GMEIE” # 5.1.2.) Materiais do armazém – custo unitário / imputar saídas às OTs Materiais compra directa – procedimentos que facultem à

Manutenção os valores unitários dos materiais aplicados 

Serviços - procedimentos que facultem à Manutenção os valores

dos serviços aplicados em manutenção Conclusão: PARECE simples e É simples.

A gestão da manutenção do edifício interage com: 











Disponibilidade e rendimento dos equipamentos Segurança das pessoas Conforto humano e QAI Racionalização energética Economia da operação Imagem

Directiva da UE 2002/91/CE (RSECE) requisitos à manutenção 







Manutenção de acordo com as boas práticas Gestor técnico certificado (TRF) & pessoal de intervenção certificado (TIM) Cobertura da QAI, gestão energética e auditorias Monitorização e análise dos consumos energéticos

Exemplo de um quadro de objectivos para a gestão de um edifício I.

Cumprimento do exigido pelo RSECE

II.

Controlo e optimização do consumo energético

III.

Eficiência da preventiva = poucas avarias

IV.

Resposta rápida a avarias

V.

Melhoria na manutibilidade e rendimento

VI.

Custos de manutenção e operação optimizados

VII. Boa

imagem comercial

Sugestão de metas ANO 1 a)

Implementar plano de manutenção = X equipamentos

registados; Y planos manutenção; Z Ots planeadas a funcionar b)

Cumprir exigências técnico-administrativas RSECE = tudo conforme, auditorias “limpas” 

c)

Capacitar-se para produzir informação e indicadores de manutenção consistentes = estamos em condições de conhecer razoavelmte custos, esforço HH e produzir os indicadores E1, E3, T17, T21, …

d)

Implementar sistema de controlo energético – IEE = calculamos o primeiro IEE

Conclusão: cumprimos os objectivos I e II (RSECE e energia). E criámos as condições para estabelecer metas para os restantes

Sugestão de metas ANO 2 a)

Para objectivo III – poucas avarias … Indicador O18 = HH Preventiva / HH Total ≥ 80 %

empenhados em evitar avarias (NB: 80 % é um benchmark comum)

b)

Objectivo IV – resposta rápida: Deixemos para mais tarde,

depois de termos implementado um sistema de Pedidos à Manutenção c)

Objectivo V – melhoria manutibilidade: Indicador E19 = C. Manut.melhoria / Custo Total ≥ 20 % Estamos empenhados em investir na melhoria (NB: meta tentativa)

d)

Objectivo VI – custos optimizados: Indicador E3 = C. Manut. / Área útil (€ ?? / m2). Calcula o primeiro para estabelecer metas realistas para os próximos

e)

Objectivo VII - Imagem: Obtenha do DG informação e tire conclusões.

Sugestão de metas em velocidade cruzeiro…

a)

Consolidar um Quadro de Bordo

b)

Partilhar experiências e olhar para o vizinho

Melhorar, melhorar sempre …

 Agora que já sei o que é preciso, toca a trabalhar …

Implementar a gestão da manutenção 



Implementar gestão ao melhor nível costuma demorar 3 a 5 anos … … mas os resultados devem começar a perceber-se ao fim de 1 mês …

As ilustrações que seguem utilizam o programa Inn

da:

Passo 1 Organizar o sistema de gestão 



Definir: 

Centros de custo e/ou Clientes



Área de Intervenção Técnica

Estabelecer: 

Regra de codificação e desenho das Fichas Técnicas



Organização funcional / sistemas do Edifício



Tipos de trabalho

Passo 2 Registar os equipamentos 



Começar com os indiscutíveis: 

Contadores de energia (eléctrica, gás, etc.)



AVAC

mas não esquecer: 

Equipamentos de segurança



Elevadores, escadas rolantes



Salas, gabinetes, divisórias, lojas, corredores

Registo dos equipmentos

Passo 3 Materiais e sobressalentes 



Estabelecer uma norma de codificação apropriada Sugestão para começar: ◦ Classe G - Genéricos - especifica-se o que é mas sem precisar

especificações, ex. Filtro de ar, manta filtrante, correia, contactor, etc..

◦ Incluem-se lubrificantes e produtos

– óleo motor, óleo

compressor, fluidos frigogéneos, etc.



Progressivamente até ao destino final: ◦ Norma estruturada bem desenvolvida – para onde se vão

progressivamente transferindo as peças e materiais mais importantes com as suas especificações completas.

Começar com materiais genéricos …

Mais tarde desenvolve uma norma e transfere progressivamente…

Passo 4 Planos individuais de manutenção 

Começar com preparações padrão ◦ O sistema GMAC traz algumas ◦ Progressivamente, obter literatura técnica (ex. ref. 6), afinar e

desenvolver



Progressivamente: ◦ Estudar manuais equipamentos e ajustar ao equipamento ◦ Ajustar periodicidades ao cenário operacional real



Não esquecer: Planear as auditorias energia e QAI

Prepare Fichas de Manutenção detalhadas

Posso sempre copiar trabalho que já esteja bem feito! Assim é

rápido!

Passo 5 – Implementar as OTs e o reporte dos trabalhos 

Recordar que: ◦ Todo trabalho de manutenção precisa de um OT ◦ Não há gestão sem OTs e sem o reporte do trabalho ◦ O pessoal de manutenção não gosta de escrever … (Exemplo InnWinWin: WO 000135)



Portanto: ◦ Implemente as OTs e forme o pessoal ◦ Mantenha simples mas disciplinado

Programa de trabalhos: gestão das OTs

Este ano já vou ter histórico dos equipamentos e indicadores …

Passo 6 – Implementar as leituras dos contadores 

Electricidade, gás, água, combustíveis … ◦ Garantir no mínimo UMA leitura mensal ◦ Preferível no fim de cada mês ◦



… a

água, talvez, diariamente, não vá existir uma fuga não detectada …

E não esquecer outros equipamentos, tais como: ◦ Chillers, caldeiras, compressores ◦ Todos precisam de ter registos dos contadores para fazer as

previsões das datas para manutenção.

Registos do contador de energia

Passo 7 – Olhe criticamente para os consumos Como posso conseguir economizar energia? Melhoro o rendimentos dos equipamentos? Escolhos tarifas mais baixas?



Energia



Água



Custos



Avalie interacções possíveis: ◦ Consumos x figurino de operação ◦ Custos x tipos de manutenção, etc. (exemplo InnWinWin: análise IEE)

Analise a composição dos consumos de energia eléctrica

… e o perfil dos custos energéticos …

Excelente. Estou DENTRO do mínimo do RSECE!

Analise a evolução do IEE e compare com os limites legais

Reflexões finais 





Plano de manutenção = gestão da manutenção Implementar passo a passo. Assumir meta, por exemplo: ano 3 em velocidade de cruzeiro Consumo energético - alvo nº 1 da gestão: ◦ Manutenção preventiva – economia 10 % kW ◦ Manutenção de melhoria – economia + 10 % ◦ Gestão do tarifário – economia + 10 % € e/ou kW.h (?)



Investir na manutenção tem retorno muito rápido e induz sustentabilidade.

120% 100%

% IEE requerido

80% 60% 40% 20% 0% Hoje

M. Preventiva

Alvo nº 1: economia energética

M.Melhoria

Gestão mix.

Bibliografia 1.

CABRAL, José Paulo Saraiva – Organização e Gestão da Manutenção, dos conceitos à prática ..., 6ª Edição, Lidel – Edições Técnicas, Julho 2008.

2.

CABRAL, José Paulo Saraiva – Gestão da Manutenção de Equipamentos, Instalações e Edifícios, Lidel – Edições Técnicas, Abril 2009

3.

EN 13306, Maintenance terminology , CEN April 2001.

4.

EN 13460, Maintenance

5.

EN 15341:2007, Maintenance – Maintenance Key Performance Indicators, CEN (BS 26Apr2007)

6.

UNE 100004 IN, Mantenimiento preventivo de instalaciones térmicas , AENOR Associación Española de Normalización y Certificación, 2006.

7.

WIREMAN, Terry –, Industrial Press, Inc, New York 2005. Developing

–

Documentation for maintenance , CEN

Performance Indicators for Managing Maintenance