Folle To

 

QUNIVERSIDAD DE PANAMÁ FACULTA D DE ARQUI FACULTAD A RQUITECTU TECTURA RA Y DISEÑO ESCUELA DE ARQUITECTURA DEPARTAMENTO DE TÉCNICA

FOLLETO

“Métodos, conceptos y ejercitación didáctica para la GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS” EDIFICIOS”  TEC 5122 CÓD. ASIGNATURA – 23929 CARRERAS DE LICENCIATURA EN ARQUITECTURA ARQUITECTURA y LICENCIATURA EN EDIFI EDIFICACIÓN CACIÓN PRIMER SEMESTRE- PLAN ESTUDIOS 2013 Pre-requisito: Pre-requi sito:

Programación y Control de Proyectos

Elaborado por: M.Sc. MARJORIE GUTIÉRREZ DE GÓMEZ, GÓMEZ, Arq. M.Sc. CRISTÓBAL GÓMEZ SEVILLANO, SEVILLANO, Arq. PANAMÁ, MARZO del 2019

 

Folleto GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS “Métodos, conceptos y ejercitación didáctica” . 2

GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS TEC 5122 ÍNDICE DE CONTENIDO

PÁGINA

i

Introducción…………………………………………………………………………… Introducción ……………………………………………………………………………  

3

ii

Objetivos Generales y Objetivos Específicos Específicos…………………………………… ……………………………………..

4

iii

Cronograma Semestral Semestral……………………………………………………………… ………………………………………………………………  

5

iv MÓDULO

Guía de Evaluación de Charlas o Ponencias en el curso curso………………………… …………………………  

6

1.

2 .

3.

AL ALCANCE CANCE Y CONCEPTOS CONCEPTOS BÁSICOS 1. 1. Funciones de Peritaje y Avalúos (JTIA Res.162 febrero de 1981) …… 

8

1. 2. Diagnóstico y patología en la edificación………………………………… edificación…………………………………  

10

1.2.1. EJEMPLOS DE FORMATOS para realizar el DIAGNÓSTICO DE UNA EDIFICACIÓN (Acondicionamiento del terreno, Estructuras, Fachadas, cerramientos, Instalaciones sanitarias, eléctricas, informáticas, etc., Cubiertas de techo, Aislamientos e Impermeabilización, Revestimientos, Señalización, Equipamientos, Áreas verdes y Área social comunitaria)  …………………… 

15

1. 3. Estimación del periodo de vida útil. Clasificació Clasificaciónn de los proyectos.

21

1. 4. Valoración del activo inmobiliari inmobiliarioo- Avalúos

22

MANTENIMIENTO PREVENTIVO, CORRECTIVO Y PROYECTIVO 2. 1. Conceptos de sistemas de mantenimiento y prevención de riesgos

33

2. 2. Revisión de especificaci especificaciones ones técnicas de mantenimiento de edificios

46

2. 3. Normativa internacio internacional nal ISO 9000, ISO 14000, OSHA y LEED

48

2. 4. Normativa panameña: Funciones de mantenimiento. Responsabilidad Decenal. Ley de Propiedad Horizontal. Seguros de Riesgo en la Construcción.

49

PROYECTOS DE APLICACIÓN APL ICACIÓN - CASOS DE ESTUDIO 3.1. Clasificación de  los proyectos y niveles de prioridad en el mantenimiento de las edificaciones. 3. 1. 1.. Gestión y Mantenimiento en PH residenciales (casos de estudio: P.H. The Reserve-Legacy; PH Denovo). 3. 1. 2.. Gestión y Mantenimiento en Centro Comerciales (casos de estudio: May´s Zona Libre; Los Andes Mall; Metromall; Westland Mall; Terrazas de Albrook) 

4.

58 59 67

GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS ASISTIDO POR COMPUTADORA 4. 1. Software especializado para la Gestión del mantenimiento

76

4. 2 Elaboración del “Manual de mantenimiento del Edificio”  Edificio” 

79

CONCLUSIONES

86

GLOSARIO

ANEXO 1 y 2

BIB BIBLIOGRAFÍA LIOGRAFÍA……… ……….……...…… 

90

 

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INTRODUCCIÓN La asignatura “GESTIÓN “GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS” brinda los conocimientos y competencias necesarias para que el egresado de la carrera de Licenciatura en Arquitectura y de la Licenciatura en Edificación, realicen las labores de peritaje, avalúos y mantenimiento de edificaciones como parte de las funciones profesionales asignadas por la Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura – JTIA.

Esta asignatura es fundamental y las competencias adquiridas aportan a las funciones de dirigir la planificación, programación y ejecución de trabajos técnicos, peritajes y avalúos, así como la realización de los Manuales necesarios para la conservación y mantenimiento apropiado de edificaciones, instalaciones y otros equipos que forman parte del activo de una organización pública o privada; y estos procesos deberán ser estimado desde el proceso de diseño y construcción c onstrucción de la edificación. Esta asignatura complementa la formación adquirida en los diferentes cursos de “EDIFICACIÓN” y “PROGRAMACIÓN Y CONTROL DE PROYECTOS” , para llevar a cabo las actividades una nueva área especialización como lo es la Gestión del mantenimiento de los edificios altos y/o organizaciones complejas: planificación, control, seguimiento, organización de actividades, tiempo y costo, así como medición y evaluación de los principales indicadores indicadores en este campo. Se implementa en el último módulo, una integración de la información y de los procedimientos de Programación y Seguimiento para el Control y Gestión del Mantenimiento de los edificios, las instalaciones físicas de Instituciones, control de áreas de entretenimiento colectivas y seguridad; automatizándolo en software especializado tales como: PRIMAVERA, Microsoft Project, MantEdif, EasyMant, FACILITIES MANAGEMENT y otros También ha sido útil el manejo de libro de EXCEL, de Microsoft Office, llevando en diferentes hojas dinámicas, el MANTENIMIENTO PREVENTIVO, el MANTENIMIENTO CORRECTIVO, el REGLAMENTO DE USO DE ÁREAS SOCIALES, las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS de los diversos sistemas sanitarios, mecánicos, hidráulicos, etc…  En el presente Folleto (que se difundirá a los estudiantes en formato digital) se ha realizado una recopilación recopilación y selección de documentos, algunos algunos insertos en el texto, y otros referenciados como archivos anexos; lo cuales abrirán el paso a la investigación y a la puesta en práctica del nuevo enfoque sobre el “mantenimiento en el SXXI”, lo cual amplia el área de accionar y el quehacer profesional de las nuevas generaciones.

 

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OBJETIVOS OBJ ETIVOS GENERALES GENERALES Al finalizar este curso, el estudiante estudiante estará en la capacidad de: 1. Conocer los alca alcances, nces, conceptos básicos básicos y los recursos de la Gestión Gestión y mantenimiento mantenimiento de edificios, para realizar la abstracción, análisis y síntesis y aplicar los conocimientos en la práctica. 2. Conocer las Meto Metodologí dologías as y las técnicas más utilizada utilizadass para la la Gestión y mantenimien mantenimiento to de edificios, organizar y planificar el tiempo. 3. Aprender y aplicar las metodologías y técnicas y software de Gestión y mantenimiento de edificios asistidos por Computadora. 4. Valorar el desarrollo de la Gestión y mantenimiento de edificios, así como de la Programación, seguimiento y control de proyectos en el ejercicio profesional, al identificar, plantear y resolver problemas.

OBJETIVOS ESPECÌFICOS   Organizar, Organizar, construir, construir, dirigir, supervisar y fiscalizar la ejecución ddee obras arquitectóni arquitectónicas cas

•

y urbanas en sus diferentes escalas (T-26).

  Dirigir la planific planificación, ación, programación y ejecución de trabajos técnicos y manuales

•

necesarios para la conservación y mantenimiento apropiado de edificaciones, instalaciones y otros equipos que forman parte del activo de una organización pública o privada.

 

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16 SEMANAS

CRONOGRAMA CRON OGRAMA SEMESTRAL MÓDULO  TEMA

SUBTEMA Funciones de Peritaje y Avalúos Diagnóstico y patología en la edificación. 

1

ALCANCE Y CONCEPTOS BÁSICOS 

Estimación del periodo de vida útil de las edificaciones. Síntesis de lectura. Investigación en Bancos locales (Sección de Hipotecas)

1 2 3

Valoración del activo inmobiliario- Avalúos. Investigación en Empresas y Asociación IVAPPAN Depreciación del edificio.  Sistemas de mantenimiento y prevención de riesgos.

2

MANTENIMIENTO PREVENTIVO, CORRECTIVO Y PROYECTIVO 

Revisión de especificaciones técnicas de mantenimiento de edificios Normativa internacional ISO 14000, OSHA y LEED L EED Normativa panameña Funciones de Mantenimiento de edificios

3

4

Funciones de Peritaje y Avalúo de edificaciones. Clasificación de los proyectos y niveles de prioridad  Enfoque de solución a casos planteados. Acondicionamiento del terreno. Estructuras. Fachadas PROYECTOS DE Cerramientos  –  APLICACIÓN Instalaciones CASOS DE ESTUDIO Aislamiento Impermeabilización Cubiertas de techo Revestimientos Señalización. Equipamiento Áreas verdes y Área social comunitaria Software especializado para la gestión y mantenimiento de edificios. GESTIÓN Y MANTENIMIENTO Elaboración de Manual de mantenimiento de edificio DE EDIFICIOS  Revisión /Avances/ Ajustes del Proyecto de ASISTIDO POR   aplicación COMPUTADOR Entrega Final del Proyecto de aplicación

4 5 6 7 8 9

10 11 12

13 14 15

 

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UNIVERSIDAD DE PANAMÁ FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO ASIGNATURA: TEC 5122 - “GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS” Prof. M.Sc. Marjorie Gutiérrez de Gómez, Arq. / Prof. M.Sc. Cristóbal Gómez S., Arq.

GUÍA DE EVALUACIÓN DE CHARLAS O PONENCIAS EN EL CURSO Se realizarán 2 charlas durante el semestre, por cada grupo, cada uno integrado por 2 estudiantes. El valor de cada una es de10%. El % total de Charlas o Ponencias será 20% de la nota final. Indicaciones:  En cada charla o ponencia, el grupo debe presentar un informe escrito, y una  ponencia digital del trabajo realizado, de no más de 10 pantallas y/o 10 páginas. Será evaluado en ASPECTOS DE FORMA ASPECTOS DE CONTENIDO Orden y secuencia de los temas Dominio del tema (no lectura) Tono de voz y legibilidad de los textos e Pertinencia y actualidad del contenido. imágenes Motivación, comunicación y buen uso del Aporte de ejemplo y Conclusiones tiempo (máximo 10 minutos cada charla o  ponencia).  Normas APA en documentos (numeración de páginas, pie de foto,académicos etc.) Para el MÓDULO 1 se sugieren los siguientes temas para charlas o ponencias en grupo. DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA DE LAS EDIFICACIONES: 1.  Facultad de Arquitectura y Diseño de la UP. 5 salones de clase y 5 oficinas oficinas administrativas 2.  Facultad de Arquitectura Arquitectura y Diseño de la UP. Sistemas de Instalaciones Instalaciones para edificio edificio y servicios. (Circulación vertical, electricidad, agua potable, aguas servidas, aguas pluviales) 3.  Facultad de Arquitectura y Diseño de la UP. Exteriores; Fachadas y áreas verdes. verdes. 4.  Facultad de Arquitectura Arquitectura y Diseño de la UP. Laboratorios (de construcción, construcción, de informática, informática, de fotografía). 5.  Biblioteca Simón Bolívar Bolívar de la UP. Salas de lectura, oficinas oficinas administrativas, administrativas, áreas de almacenamiento de libros. 6.  Cafeterías de la UP. Al menos 3 cafeterías diferentes. diferentes. Áreas de comensales, de cocc cocción ión y disposición de desechos.

VALORACIÓN DEL ACTIVO INMOBILIARIO, PERITAJE Y AVALÚOS EN LAS EDIFICACIONES: 1.  En bancos públicos y privados, en su sección de Financiamiento y/o Hipotecas, investigar en cuánto tiempo estiman el “periodo “periodo de vida útil de las edificaciones”; edificaciones ”; el concepto de “depreciación “ depreciación del edificio”” y los “requisitos edificio “requisitos para los profesionales para VALUACIÓN”, y su listado de cuáles profesionales o empresas aceptan en cada uno. a.  Banco Caja de Ahorros, Banco Nacional, Banco General y otro banco privado (Global Bank u otro). b.  La misma investigación, pero en la IVAPPAN, y en el MEF Ministerio de Economía y Finanzas (Sección de Catastro) o ANATI.

 

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MODULO Nº1:

 AL  A L CA CANCE NCE Y CONCEPTOS B Á SICOS Competencias del mód ulo: Competencias Desarrolla las destrezas para analizar y valorar el estado físico de las edificaciones y su período de vida útil Sub-competencias: Conoce y valora la información técnica sobre el estado físico de las edificaciones de diferentes tipologías: Patología de la construcción.

Conoce y valora el concepto de depreciación de los edificios y estima su período de vida útil: Peritaje y Avalúos.

 

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MODULO Nº1:  ALCANCE  AL CANCE Y CONCEPTOS BÁSICOS BÁ SICOS  1.1.

FUNCI FUNCIONES ONES DE PERITAJ PERITAJE E Y AVAL ÚO DE EDIFICACIONES. EDIFICACIONES.

Resoluci Resol ución ón 162 del 19 de febrero de 1981, publicada en Gaceta Oficial No. 19.276 del PERITAZGOS, S, AVAL AVALÚOS ÚOS y otras funciones 13 de marzo de 1981 sobre el ejercicio de PERITAZGO

complementarias a la Ingeniería y Arquitectura.

 

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1.2. DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA EN LA EDIFICACIÓN 1.2.1. DIAGNÓSTICO Y PATOLOGÍA DE LOS MATERIALES DEL EDIFICIO

El diagnóstico (del (del  griego griego  diagnostikós , a su vez del prefijo día-, "a través", y gnosis, "conocimiento" o "apto para conocer") alude, en general, al análisis que se realiza para determinar cualquier situación y cuáles son las tendencias. Esta determinación se realiza sobre la base de datos y hechos recogidos y ordenados sistemáticamente, que permiten juzgar mejor qué es lo que está pasando.  pasando.   el grupo de síntomas asociadas a una determinada dolencia. Patología: el Patología: Se consideran Patologías Constructivas las diferentes lesiones patológicas habituales en la construcción, que se clasifican según su causa o agente causante Tipos de lesiones lesiones constructivas constr uctivas Las lesiones son cada una de las manifestaciones que se pueden observar en un problema constructivo. Estas lesiones pueden ser, según su origen:   Lesiones Físicas: la humedad, humedad, la  la suciedad,  suciedad, la  la erosión.  erosión.   Físicas : causadas por la  o  Mecánicas : sus causas se deben a un factor mecánico. Se pueden producir Lesiones Mecánicas: a consecuencia de fuerzas externas externas o internas Pueden resultar en grietas, grietas, fisuras,  fisuras,   deformaciones, desprendimientos deformaciones,  desprendimientos y erosión debida a esfuerzos mecánicos. o  Lesiones Químicas: Químicas : previamente a su aparición interviene un proceso químico etc.)   (oxidación, corrosión, (oxidación,  corrosión, eflorescencias,  eflorescencias, organismos  organismos vivos vivos,, etc.) o

Conocer las Pa Patologías tologías Constructiv Constructivas as es clave para evitarlas en futuras obras. Según a qué área de la construcción afecten pueden clasificarse como PATOLOGÍAS DE LOS ACABADOS O LESIONES MENORES  Grietas y fisuras: aberturas incontroladas de un elemento  Desprendimiento: separación incontrolada de un material de acabado  Erosiones: destrucción o alteración de la superficie de los materiales  Humedad: Humedad: aparición apar ición incontrolada de agua  Eflorescencias: cristalización en la superficie exterior de los cerramientos.  Oxidación Oxidación y corrosión cor rosión

• • • • • •

Afectación por organismos vivos en situación activa o pasiva  Afectación por vegetales (hongos, mohos, líquenes, musgos, otros )  Erosión química (reacciones químicas por elementos en el ambiente, otros contaminantes).

• •

 en las que el comportamiento del suelo puede generar lesiones PATOLOGÍAS DE LOS SUELOS SUELOS en en el edificio

 

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 Efectos del suelo sobre la edificación pueden ser por o Fallos generalizados del suelo (estabilización, movimientos sísmicos, cambios de humedad en los terrenos, cavidades internas) o Fallos de las cimentaciones (asientos, por fallo en el diseño o la construcción del cimiento, tensiones excesivas, o Efecto de las raíces, excavaciones colindantes, movimientos del edificio) o Fallos de la excavación (fallos de taludes, fallos de entibaciones, fallos de las edificaciones contiguas por Excavaciones o Fallos de las estructuras (excavaciones cercanas, variaciones cantidad de agua del terreno, explosiones cercanas, labores realizadas en el edificio, degradación de materiales, obras de remodelaciones)

o

PATOLOGÍA DE LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES que son las debidas a los esfuerzos no controlado Referencia :http://www.construmatica.com/construpedia/Categor%C3%ADa:Patolog%C3%ADas_C Referencia: onstructivas METODOLOGÍA PARA EL ANÁLISIS DE UN EDIFICIO Para poderladiagnosticar una patología primero separa debesuconocer cuál Las es el origen que causa misma, paracorrectamente poder así encontrar la solución óptima reparación. lesiones patológicas deben ser analizadas mediante el diagnóstico de un especialista, ya que es muy importante un diagnóstico acertado para proceder al tratamiento y la óptima recuperación de la parte afectada La patología de la construcción (o estudio de los problemas que se presentan en las edificaciones) debe reunir cuatro etapas principales:  principales:   1.- Reconocimiento: Conocimiento Reconocimiento:  Conocimiento del problema. Es preciso encontrar el deterioro. Es importante saber que buscar y cómo hacerlo para descubrir los deterioros, los que se ven y los que no se ven. Persigue conocer la construcción objeto de nuestro estudio. Comprender la obra y la problemática existente Nos permite tomar conciencia del problema existente  Información obtenida en el reconocimiento 2.- Prediagnóstico: Prediagnóstico: Información Conocimientos y experiencia del técnico permite hacer una hipótesis de las causas que han originado los daños (prediagnóstico) Este Este paso es importante, en tanto que “guía” al técnico en el estudio sistemático que realizará en la siguiente etapa. o sea, en el estudio patológico el técnico tratará de demostrar objetivamente que su prediagnóstico es correcto o, en su caso, se modificará en la medida que el análisis más detallado nos marque. 3.3.- Estudio patológic o     Antes de comenzar el estudio patológico deben adoptarse medidas de seguridad o  Análisis detallado de los defectos y las causas o

o

   o  o  o

Estudio de ladedocumentación Realizarpormenorizado esquemas, mapas la información recogida Ensayos de información Cálculos

 

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 Conclusiones sobre las causas y la gravedad de los daños 4.- Diagnóstico Diagnóstico Conclusiones 5.- Elegir y proponer como reparar     Recomendaciones de actuación Propuestas o 

o

TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTURAS METÁLICAS: Los cinco tipos fundamentales son: •  CORROSIÓN. Se la define como la transformación de metales en compuestos diversos, bajo fenómenos naturales. Los defectos son distinguibles. Los síntomas son: superficie picada, oxidada, dejando aparecer placas o escamas de oxido que se desprenden con facilidad, de un color rojo oscuro típico. La superficie de la sección se reduce, y ante el aumento de tensiones, disminuyen la resistencia. EROSIÓN ABRASIÓN. Se aprecia en cero el aspecto desgastado •  liso de las POR superficies. Está relacionada conlaelsección trabajode deaacero partespormóviles en contacto o eny elementos que sufren acción por el oleaje o partes sumergidas en líquidos. •  JUEGO DE LAS UNIONES. Es la causa de los deslizamientos en los nudos, provoca la deformación de la estructura, crea zonas de acumulación de tensiones muy elevadas y acrecienta la posibilidad de rotura por fatiga. Eso lleva a que se requirieran inspecciones regulares y la reparación inmediata en caso de ser necesario. EFECTO FECTO DE LA FATIGA Se define como la rotura de un elemento bajo esfuerzos repetidos •  EL E y variables que producen tensiones iguales o inferiores a las consideradas como admisibles al proyecto. Los síntomas son pequeñas estrías perpendiculares a la dirección de las tensiones y son un grave peligro porque son difíciles de prever. Puede provocar el hundimiento de la obra sin aviso previo. •  EL EFECTO DEL IMPACTO. Se caracterizan por deformaciones localizadas en los elementos afectados, ondulaciones de débil longitud. Hay que tener especial cuidado de no confundirse con el aspecto que presentan los elementos afectados por tensiones de pandeo trabajando a compresión ya que ambos se manifiestan de manera muy similar, pero mientras el pandeo es señal de efectos más profundos. Si se presentan deformaciones de aspecto de cresta de gallos o en elementos trabajando a tracción, se trata de un problema de impacto, mientras que el pandeo se manifiesta en forma de curva en S en ambos lados del eje del elemento.

 

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TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS DETERIOROS EN ESTRUCTU ESTRUCTURAS RAS DE MADERA: Los principales problemas que plantea la conservación de las obras en maderas se pueden diferenciar en dos grupos según quien los origina. DE ORIGEN BIÓTICO: •  PUDRICIÓN. Proviene de algunos tipos de hongos que se nutren de la madera y provocan el hundimiento de lalamadera. estructura celular del material. Los síntomas son ablandamiento y la decoloración de MARINOS. ARINOS. En zonas marítimas, la madera es atacada por una vvariada ariada fauna •  XILÓFAGOS M marina, que es roída hasta anular su existencia. Entre los tipos de organismos se citan los moluscos, la bankia, el teredo corriente, la martesia y otros folas. Crustáceos, etc. Las formas de ataque son variadas y dependen del tipo de organismo que ataque la madera. También varía su zona de acción y velocidad de propagación. •  INSECTOS. Entre los insectos que atacan la madera están los coleópteros, hormigas y abejas carpinteras y las termitas. •  RETRACCIÓN. GRIETAS ••   JUEGO DE LAS UNIONES

DE ORIGEN ABIÓTICO: ABIÓTICO: Las causas de origen abiótico que pueden producir daños en las piezas de madera son los agentes atmosféricos (radiación solar y la lluvia) y el fuego. •  AGENTES ATMOSFÉRICOS: La madera expuesta a la luz solar sufre un cambio de la coloración, que inicialmente toma un tono marrón y posteriormente color grisáceo, y la aparición de grietas superficiales, debido a la diferencia de contenidos de humedad en la zona superficial y zona interior. El agua de lluvia provoca el deslavado de los elementos degradados de la superficie y favorece el fenómeno de aparición de grietas. El deterioro de la madera expuesta a la intemperie lentoy la y la pérdida de La madera es muy que pequeña. Esta pérdida varía en función del clima,es la muy especie orientación. degradación produce es superficial y generalmente no afecta las propiedades mecánicas de manera significativa. •  ACCIÓN DEL FUEGO: Una estructura que haya sufrido un incendio puede ser recuperable o reutilizable si la pérdida de sección no es muy elevada. •  EFECTO DE LA EDAD DE LA ESTRUCTURA TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTU ESTRUCTURAS RAS DE MUROS PORTANTES PORTANTES   Al observar un muro defectuoso no solo debemos concentrarnos en el efecto en sí mismo, sino que además debemos tratar de lograr recabar la mayor cantidad de datos que nos den una pista sobre la verdadera causa del defecto. Una fisura puede tener múltiples orígenes, en algunos casos una rápida mirada será suficiente para determinar el origen de la misma, pero en la mayoría de los

 

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casos no es así. Solo tendremos pistas sueltas que debemos ir uniendo a fin de hallar la verdadera causa. •  GRIETA: Abertura incontrolada que afecta a todo el espesor del muro. •  FISURA: Abertura que afecta a la superficie del elemento o su acabado superficial (revoque). Los orígenes de las mismas pueden ser: - deficiencia de ejecución y/o materiales. - Falta adherencia muro y el mortero. - Morteros mal elaborados - Falta de trabas en las esquinas

TIPOS Y CAUSAS DE DETERIOROS EN ESTRUCTU ESTRUCTURAS RAS DE HORMIGÓN HORMIGÓN::

Las causas de las alteraciones y las patologías que pueden generarse en el hormigón tienen su origen en una gran diversidad de factores. El conocimiento de estas es fundamental en cualquiera de las etapas de una construcción que emplee hormigón como material. Para ello hay que tener muy en cuenta tanto los factores de diseño, así como su construcción. Se puede realizar una pequeña clasificación de las causas según su origen: - Derivadas de los componentes del hormigón - Derivadas de la fabricación y ejecución - Defectos y deterioro del acero de la armadura - Influencia del ambiente - Deterioro por agentes externos: ▪  Físicos: abrasión, cambios térmicos o higrotérmicos, heladas, capilaración del agua, desgaste por rozamiento, impactos, acción del fuego, sobrecargas estáticas y dinámicas, ▪  Químicos Químicos:: el hormigón en contacto con ambientes agresivos desde el punto de vista químico como ácidos, bases, sales, etc., dan lugar a un ataque y deterioro de los hormigones

Se facilita a los estudiantes una ENCICLOPEDIA DIGITAL sobre PATOLOGÍAS DE LA CONSTRUCCIÓN, temas a tratar en forma exhaustiva en los cursos de edificación e instalaciones.

Enciclopedia de patologías de la co

 

 

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1.2.1: EJEMPLOS DE FORMATOS par para a realizar reali zar el DIAGNÓSTICO DE UN EDIFI EDIFICIO CIO para luego implementar su PLAN DE MANTENIMIENTO (Acondicionamiento del terreno, Estructuras, Fachadas, cerramientos, Instalaciones sanitarias, eléctricas, informáticas, etc., Cubiertas de techo, Aislamientos e Impermeabilización, Revestimientos, Señalización, Equipamientos, Áreas verdes y Área social comunitaria) . 

 

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b) Vigas y losas

 

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1.3. ESTIMACIÓN ESTIMACIÓN DEL PERIO PERIODO DO DE VIDA ÚTIL DE LA LAS S EDIFICACIONES EDIFICACIONES TABLA VIDA ÚTIL NOMINAL DE LOS DIFERENTES TIPOS DE ESTRUCTURA “El futuro del mantenimiento de edificios” EPSEB  Escuela Politécnica Superior de Edificación de Barcelona_ 2010

1.3.1. EJERCICIO PRÁCTICO: UNIVERSIDAD DE PANAMÁ FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO ASIGNATURA: TEC 5122 - “GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS” Prof. M.Sc. Marjorie Gutiérrez de Gómez, Arq. / Prof. M.Sc. Cristóbal Gómez S., Arq.

PARCIAL #1 - GUÍA DE LECTURA Y APLICACIÓN SOBRE EL TEMA: “VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES”, Ing. Ronny Gonz ález Mora, Tesis de Maestría en Valuación, UNED- Costa Rica, 2005 

Indicaciones: Lea, analice y conteste por escrito cada uno de siguientes cuestionamientos. Presente, en grupo de 4 estudiantes; un informe escrito, y una ponencia digital del trabajo realizado, de no más de 10 pantallas y/o 10 páginas. 1.  Elabore un concepto de “periodo “ periodo de vida útil de las edificaciones” edificaciones”  2.  Elabore un cuadro que sintetice las diferentes “Tipologías “Tipologías de uso de las edificaciones” edificaciones” y su “estimación de periodo de vida útil” útil ” 3.  El autor plantea plantea un “método “método””  para estimar el periodo de vida útil de las edificaciones, contemplando las variables que intervienen. intervienen. ¿Qué opinan sobre su aplicabilidad en en Panamá? 4.  El ONT es el “Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica. ¿Cuál es la entidad equivalente equival ente en Panamá?

 

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1. 4. VALORACIÓN DEL ACTIVO INMO INMOBIL BILIARIOIARIO- AVALÚOS- DEPRE DEPRECIACIÓN CIACIÓN DEL EDIFICIO: CONCEPTOS CONCE PTOS DE VALU VALUACIÓN: ACIÓN: Propósito y Uso de un Avalúo

Determinar el valor de un bien para lograr realizar cualquier tipo de transacción inmobiliaria. ¿Qué ¿Q ué implica un Avalúo?

La valoración de bienes corresponde a un proceso técnico que implica que el profesional que lo desarrolla maneje una serie de conceptos de manera teórica y práctica, para poder asignar el valor más razonable a una propiedad. Bienes sujetos de Va Valuación luación

Entre los principales están:   Bienes inmuebl inmuebles es (residenciales, (residenciales, comerciales e industriale industriales). s).

•

  Bienes muebles

•

  Equipos de construcción o agrícola

•

  Equipos electrónicos

•

  Equipos rodantes

•

  Navieros

•

  Forestales

•

  de Fines Especiales de utilidad restringida (escuelas, aeropuertos, centros de

•

convenciones) MÉTODOS MÉTOD OS DE VALORA VALORACIÓN: CIÓN:

  Método Comparativo

•

  Método de Capitalizaci Capitalización ón

•

  Método Residual

•

 

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MÉTODO MÉTOD O COMPARA COMPARATIVO: TIVO:

Consiste en la separación de los valores de la tierra y de las edificaciones y su posterior sumatoria, luego de las disminuciones por edad y por deterioro de los edificios, si son necesarias   Valor de la tierra

•

•

  Valor de la Edificación   Depreciación

•

Valor de la Tierra:

  Localización

•

  Accesibilidad y facilidades de transporte colectivo

•

  Topografía y morfología

•

  Usos de suelos y no normas rmas de desarroll desarrolloo ur urbano bano y mun municipal icipal

•

  Disponibilidad Disponibilidad para la construcción

•

  Proyecciones del sector

•

  Ecosistema y medio ambiente

•

Valor Va lor de la Edificación:

Para la determinación de los valores de construcción, el método consiste en detallar las áreas de construcción, clasificándose según la tipología constructiva, acabados, y elementos estructurales empleados.

A estas áreas de construcción construcci ón se le determinan

precios unitarios de construcción por metro cuadrado, de acuerdo a sus características. La Depreciación: Para el caso de construcciones con más de un año de edificadas se aplican disminuciones

al valor de reconstrucc reconstrucción ión por efectos de depreciación. En base a los siguientes tipos de depreciación:   Por edad de construcción.

•

  Por deterioro físico.

•

  Por desuso funcional.

•

 

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DEPRECIACIÓN POR EDAD DE CONSTRUCCIÓN

Edificios de estructura de concreto, paredes de mampostería o bloques 100 años de cemento, techo de concreto. Edificios mixtos de estructura de concreto, paredes de bloques de arcilla, 75 años madera, yeso, y techos livianos. Edificios de Estructura y techos metálicos, divisiones livianas. 50 años Edificios de madera con techos livianos.

20 años

MÉTODO MÉTOD O DE CA CAPITALIZACIÓN: PITALIZACIÓN:  (VALOR DE REEMPLAZO

BIENES INMUEBLES Costo de construcción de la edificacione edificacioness a la fecha actual, incluye:   Cimientos o fundaciones; Estructura Estructura;; Techo; Ventanas; Puertas; Cielo rasos;

•

Acabados de piso y paredes: Muebles fijos; Artefactos y accesorios sanitarios; Pintura; Aire Acondiciona Acondicionado do central; S Sistemas istemas electrónicos. No incluye:   Terreno; Decoración; Muebles no fijos fijos;; Unida Unidades des de Aire Acon Acondicionado dicionado;; utensil utensilios. ios.

•

¿Cuándo se actualiza el Valor de Reemplazo Reemplazo?? o

  Cada 3 años

o

  Cada vez que se rrealizan ealizan mejoras,

REGULACIONES Y RESPONSABILIDAD DE AVALUADOR:

  Ley 15 de enero de 1959, que regula las funciones de ingeniería y arquitectura.

•

  IVAPPAN – Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá

•

  ANATI – Autoridad Nacional de Tierras, entidad que pertenece al MEF  – Ministerio

•

de Economía y Finanzas. CÓDIGO DE ÉTICA DE AVAL UADOR: CÓDIGO   Alterar, modificar o terminar el trabajo profesional de un colega sin obtener previamente el consentimiento del autor. •

•

  Lesionar intención la reputación profesional otro colega. Delegar lacon responsabilidad de avalúos, peritajes de o informes técnico técnicoss en personas que carezcan de la idoneidad requerida.   Aceptar o ejecutar avalúos, peritajes o informes concerniente concernientess a la entidad donde se trabaja como empleado para cobrar honorarios de tasador profesional independiente.

•

•

 

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1.4.1. OTROEJEMPLO PRÁCTICO DE AVALUO RESIDENCIAL:

 

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MODULO Nº2: MANTENIMIENTO MA NTENIMIENTO PREVENTIV PREVENTIVO, O, CORRECTIVO Y PROYECTIVO  Competencias del módulo : Competencias Conoce las normas que regulan el mantenimiento y prevención de daños y riesgos de las edificaciones a nivel nacional e internacional. Sub-competencias: Conoce y analiza las normas nacionales que regulan la seguridad en las edificaciones

Conoce y contrasta las normas internacionales internacionales ISO 9000, ISO 14000, OSHA y LEED; así como la normativa nacional referente a los daños de las edificaciones Contrasta y valora las normas nacionales e internacionales sobre el tema.  

 

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MODULO Nº2: MANTENIMIENTO PREVENTIVO, CORRECTIVO Y PROYECTIVO 2.1. CONCEPTOS BÁSICOS DE SISTEMAS DE MANTENIMIENTO Y PREVENCIÓN DE RIESGOS: MANTENIMIEN MANTENIM IENTO TO DE EDI EDIFIC FICIOS IOS Fernández

ref.: Art Artícul ículo o de Ing. Ju Juan an Migu Miguel el Aren Arenci cibi bia a

Conceptos de mantenimiento •  Conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que las instalaciones instalaciones,, edificios edificios,, industrias puedan seguir funcionando adecuadamente. •  Surgen debido a la necesidad de conservar y mantener no solo las edificaci edificaciones ones sino todo aquello que dentro de su vida útil pueda deteriorarse. •  Trabajos que deben realizarse de forma cíclica para lla a atención de los equipos y de los elementos componentes componentes de las construccion c onstrucciones es con el fin de subsanar sus deficiencia y mantener de manera eficaz los servicios que brinden con énfasis especial de aquellas partes que por sus uso continuado o por su ubicación se encuentran más expuestos al deterioro. •  - Conser Conservación vación física y ffuncional uncional de uunn edificio a lo largo del ciclo de vi vida da útil: -Conservar las prestaciones originales de un elemento, máquina, instalación o edificio a lo largo del tiempo. •  conservarlo Conjunto dedurante trabajosun periódicos programados no programados que separa realizan período de vida útil enyadecuadas condiciones cubrirpara las necesidades previstas. •  Mantenimiento y reparaciones son las tareas fundamentales que garantizan la prolongación de la vida útil del edificio evitando su deterioro y su destrucción. TIPOS DE MANTENIMIENTO: MANTENIMIENTO PREVENTIVO Previene cualquier inconveniente que pueda ocurrir en la vida útil de las edificaciones Características:

-

Redactan de actuaciones a corto y medio plazo que reducen el número de fallos, averías o defectos de un inmueble Puede ser programado en el tiempo y evaluado económicamente

 

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-

-

Se realiza periódicament periódicamentee en las edificaciones y viviendas durante su vida útil para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar deficiencias o afectaciones provocadas por la acción del uso, agentes atmosféricos o su combinación, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de modificación o sustitución parcial o total Objetivo a priori de las deficiencias y problemas que se puedan plantearen el edificio debido al uso natural del mismo

MANTENIMIENTO CORRECTIVO:

Actúan directamente sobre cualquier fallo observado de forma previa Trata de corregir aquellos errores que ya presenta la edificación para así lograr extender su vida hasta el máximo y conservar su patrimonio arquitectónico Comprende aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones físicas y o funcionales son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento MANTENIMIENTO PROYECTIVO: plantean, a largo plazo, mejoras en las prestaciones del edificio. LISTADO DE TRABAJ TRAB AJOS OS DE MANTEN MANTENIMIENT IMIENTO O 

Pueden clasificarse como preventivo o correctivo dependiendo dependiendo de cada caso. - Pintura, arreglo de desconchados, desconchados , fisuras superficiales, rejuntado de soldadura sustitución sustituc ión de tejas, impermeabiliza impermeabilización ción de área cubiertas, fijaciones de losas de piso o zócalo, engrase de bombas de agua o de otros motores, limpieza de tanques y cisternas cisternas,, limpieza de tanques sépticos colocación de zapatillas de llaves ajustes de válvulas, ajustes de interrupt interruptores ores ajustes de puertas y ve ventanas, ntanas, reposición de vidrios y hherrajes errajes ETAPAS DE CONSTRUCCIÓN 1- Proyecto Toda medida a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la protección y durabilidad de la estructura. Ejemplo. Aumentar el espesor del recubrimiento del refuerzo Especificar tratamientos protectores superficiale s uperficialess

 

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2- Ejecución: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecución propiamente dicha, incluyendo en ese mismo período la obra recién construida, implica un costo 5 veces superior al costo que se hubiese ocasionado si esta medida hubiera sido tomada a nivel de diseño, para lograr el mismo grado de protección y durabilidad de la estructura

3- Mantenimiento Preventivo Toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de uso y mantenimiento de la estructura Ej Eliminación del moho ácido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovación y construcción de botaguas, goteras, y otras medidas Mantenimiento ntenimiento Correctivo: 4- Ma Corresponde a los trabajos de diagnóstico, pronóstico, reparación y protección de estructuras que ya se presentan manifestaciones patológicas o sea corrección de problemas evidentes. CLASIFICACIÓN DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Para Babé (1986) los mantenimientos pueden clasificarse atendiendo a tres factores: 1.- Atendiendo al tipo de obra: Mantenimiento de obras nuevas Mantenimiento de obras viejas existentes 2.- Según el propietario del inmueble Mantenimiento privado Mantenimiento estatal 3.- Según el momento en que se realiza Mantenimiento preventivo Mantenimiento correctivo Para Ruiz (1998) 1.- Mantenimiento ordinario 2.- Reparaciones extraordinarias A su vez, a Gutiérrez y Casanova (1985) plantean que los trabajos de mantenimiento pueden clasificarse en función dela zona en la cual van a realizarse: 1.- Trabajo de mantenimiento ordinario sobre los elementos comunes 2.- Trabajo de mantenimiento ordinario sobre elementos privativos Para el Arquitecto Andrés Olivera Ranero (1983) 1.- Mantenimiento simple o habitual 2.-Manteniminento medio 3.- Mantenimiento complejo

 

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Para Xavier Casanovas atendiendo a la periodicidad 1.- Mantenimiento planificado 2.- mantenimiento no planificado COSTOS EN MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Mantenimiento y costos de mantenimie Mantenimiento mantenimiento nto son conceptos inseparab inseparables. les. En la fase de ejecución de la obra se aconseja hacer la selección de los materiales y el equipamiento equipamie nto de los edificios con vista a sus futuros costos de su mantenimiento mantenimiento.. El costo de los espacios dependerá fundamentalmente de las decisiones dimensionales. La variación de los costos puede admitirse como continua y dependiendo del costo de la construcción Los costos de mantenimiento y uso son bastante menores pudiéndoselos prever con facilidad, a la vez que pueden programarse anticipadamente los trabajos necesarios de mantenimiento para alcanzar la vida útil prevista para el edificio.  

COSTOS DE MANTENIMIENTO Y USO DE EQUIPAMIENTO Organización del mantenimiento  

-

Planificac Planificación ión del mantenimiento

-

Responsabil Responsabilidad idad del mantenimiento

 

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2. 2. REVISIÓN DE ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Cada proyecto arquitectónico debe tener el plano de construcción y el juego de especificaciones. El juego de especificaciones es un documento que elabora el Arquitecto, el cual está formado partes principales: Las Condiciones Generales, Las Condiciones Especialespor y lastres Especificaciones Técnicas. Las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS  constituyen la parte del juego de especificaciones donde el Arquitecto procede a detallar los aspectos técnicos de los materiales, mano de obra, equipo y procedimientos necesarios para realizar el proceso constructivo de cada una de las partes de una obra que se ha dibujado en el juego de planos. En las especificaciones técnicas debe incluirse los siguientes aspectos: -

Trabajo incluido o trabajo requerido Documentos de referencia o estándares que se deben utilizar para realizar el trabajo Almacenamiento de los materiales Manejo de los materiales Instalación o colocación Acabados -Protección del trabajo realizado

-

Muestreo y pruebas requeridas

-

Control de calidad

-

Limpieza

-

Otros aspectos que se consideren importantes para realizar el trabajo.

Las especificaciones técnicas se realizan en base a los distintos componentes del proyecto. Tendrá la cantidad de capítulos que el Arquitecto considere necesario para que el proyecto se realice de acuerdo a lo que el diseño y proyectó . Renglones o ítems en la parte de especificaciones técnicas de acuerdo con el tipo de proyecto: -

actividades preliminar preliminares es corte y relleno del terreno -movimiento de tierra hormigón estructura

-

paredes- albañilería repello divisiones -puertas

 

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- ventanas - cielo raso - techo - plomería - -electricidad - -otros sistemas especializados

SE RECOMIENDA LA LECTURA DEL ARCHIVO DIGITAL ANEXO EJEMPLO de la  ACP: “PLIEGO DEMENORES CARGOSLICITACIÓN PARA MANTENIMIENTO, Y CONSTRUCCIONES PUBLICA EN DOSREMODELACIONES ETAPAS”   Contiene un juego de especificaciones de un proyecto de la ACP ; pliego de cargos, condiciones generales y especificas Revisar la parte de las especificaciones técnicas que están a partir de la pág. 75 En las primeras páginas se tienen las condiciones especiales del proyecto, pliego de cargos y demás que serán materia o contenidos de la asignatura “Gestión Profesional ” El link completo para que Ustedes lo revisen es: https://micanaldepanama.com/wp-content/uploads/2012/06/fianzas/cd-05-04.pdf   Pliego de cargos para mantenimiento, remodelaciones y construcciones menores.  Licitación pública en dos etapas. Licitación de la ACP - Panamá

 

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2.3. NORMATIVA INTERNACIONAL INTERNACIONAL “EL MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO”  1 

DEL SIGLO XXI, - LA CUARTA GENERACIÓN DEL

  La primera generación de mantenimiento se conformó con reparar al fallar,

•

esto fue incompatible con el desarrollo industrial posterior a la 2da. Guerra mundial.   La segunda y tercera generación del mantenimiento se han enfocado en tener el Control de las distintas funciones deseadas de los sistemas que conforman la planta a través del uso de herramientas de control de causas de falla y el control estadístico.   El Mantenimiento de la 4ta. Generación encara un gran cambio y un gran aporte al valor del mantenimiento debido a la ya existencia de normas

•

•

internacionales que definen “qué hacer” para lograr sustentabilidad en el

ciclo de vida de los activos, orientando aún más el mantenimiento hacia el negocio…” 

NORMAS ISO 9000, NORMAS ISO 14000, OSHA, LEED Se propone trabajo grupal de investigación de la normativa internacional vigente.

1 ACIMA –  ASOCIACIÓN  ASOCIACIÓN

COSTARRICENSE DE MANTENIMIENTO- 2010

 

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2.4 NORMATIVA PANAMEÑA Gaceta Oficial N° 20.955  del 29 de dic diciembre iembre de 19 1987 87,, por la cual se reglamentan la lass funciones de mantenimiento con la RESOLUCIÓN 241 DE FEBRERO DE 1983 de la JTIA.

 

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CÓDIGO CÓDIG O CIVI CIVIL L DE L LA A REPÚBLICA DE PA PANAMÁ; NAMÁ; ARTÍCULO 1343

L A RESPO RESPONSABIL NSABILIDAD IDAD DECENAL CON RESPECTO RESPECTO A LAS LA S CONSTRUCCIONES NUEVAS Por: Alessandra Ocálagan 2  La figura de la Responsabilidad Decenal, la podemos ver reflejada en nuestro ordenamiento  jurídico en el Código Civil de la República de Panamá, en el Artículo 1343, al 1343,  al cual no se le ha realizado alguna variante al espíritu de la norma desde su incorporación dentro de este cuerpo  jurídico, señalando se ñalando la responsabilidad de responder por parte del contratista o arquitecto frente a los daños y prejuicios que pudieren nacer dentro de la garantía por la cual están amparadas las construcciones nuevas. Del mismo reza su tenor literal así:  Ar tíc ul o 1343.  El

contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y prejuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.”  

2 http://www.rbc.com.pa/ActualidadRBC/Actu http://www.rbc.com.pa/ActualidadRBC/ActualidadRBC-2012Abril19.htm alidadRBC-2012Abril19.htmll

 

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Es importante determinar que la responsabilidad que mantienen los contratistas, mencionada dentro de esta norma sobre una construcción, se basa en la característica ruinosa de la misma por vicios de esta, por lo tanto es relevante la aclaración del concepto de ruina, del cual podemos mencionar del libro Jurídico, Responsabilidades en la construcción, Segunda edición abril 2010, Guillermo Martínez de Simón Santos y Pedro Fernández Alén, el cual menciona que “… la ruina puede definirse como aquella situación en la que se encuentra un edificio con graves defectos, bien porque hagan temer su derrumbamiento, bien porque le hagan inútil para su destino o habitabilidad”. Dicho esto, debemos tomar en cuenta que los vicios de la construcción están vinculados con el estado físico de ésta, lo que comprometería la composición estructural de la edificación, estabilidad o su resistencia, vicios que pueden surgir dentro de un tiempo más o menos prolongado luego de su conclusión. A manera de ejemplo, podemos referirnos al Fallo del Juzgado Séptimo Municipal del Primer Circuito Judicial de Panamá, ramo de lo civil. (Asuntos del consumidor), Panamá, 18 de agosto de 2008. Como bien cita esta norma la responsabilidad de responder frente a estos daños y prejuicios que se puedan presenciar dentro de los diez años, contados a partir que concluyó la construcción la mantiene el contratista de la obra, pero a su vez por el mismo tiempo la tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe a la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Los vicios del suelo son, normalmente, vicios de la cimentación (el suelo nunca es intrínsecamente vicioso) y, por tanto, del proyecto (son una subespecie de éstos) y los de la dirección resultan de las instrucciones inadecuadas o de la vigilancia igualmente inadecuada de su cumplimiento por parte del arquitecto (para la casuística véanse CADARSO, Responsabilidad, pp. 260-280; LUCAS, Com. Edersa, XX-2, pp.298-307)  La doctrina en esta materia ha determinado tener otro sujeto responsable con respecto a los vicios ruinógenos que pueda presentar la edificación, conocido como com o promotor por ser este quien enajena o vende el bien inmueble, siendo beneficiario de las transacciones, Fallo Tercer Tribunal Superior De Justicia Del Primer Distrito Judicial De Panamá, Proceso De Protección Al Consumidor Interpuesto Por Manuel Jesús Macis Madris Contra La Sociedad Desarrollo Brisas Del Mar, S.A. Recurso Vertical De Impugnación. 18 de febrero De 2011.  Con relación a las líneas finales del artículo 1343, 1343, en donde se menciona que “…Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años”,  años”,   se refiere a que dada la característica de ruina que mantuviere la construcción, y teniendo un acuerdo de voluntades consensuado entre las partes, donde se establezcan las garantías por las cuales una de ellas deba responder por los vicios que aparezcan sobre esta, se realizará según lo estipulado en ello. Esto se debe al fiel cumplimiento de lo pactado por las partes dentro del contrato, como bien nos explica la doctrina, dentro de lo que se establece en un contratodeesloley para lasy partes involucradas, porya lo sea tanto, motivo de proveedor, esta normativa el cumplimiento acordado asegurar la efectividad delelfabricante, y en es este caso contratista o promotor.  consumidor idor en relación Igualmente, dentro de este tema, debemos tocar la materia de protección al consum con las construcciones nuevas, nuestro ordenamiento jurídico nacional mediante el artículo 79 de la Ley 45 de 2007, establece que el proveedor deberá establecer, de manera clara y por escrito, los términos y las condiciones de la garantía de la obra, y en caso de que existan diferentes coberturas en la garantía, estas deberán estar debidamente detalladas.   Analizando lo que nos menciona esta norma, nos indica que con relación a la responsabilidad que mantienen los contratistas con respecto a las construcciones nuevas, se debe a que las garantías que mediante contrato de compraventa se establezcan por las partes, estas condicionaran la manera y el plazo por el cual deberán ser acatadas, de manera eficiente y efectiva para el consumidor final, de acuerdo a lo que se establezca por estos.  

 

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LA RESPONSABILIDAD DECENAL DEL PROMOTOR POR VICIOS DE LA CONSTRUCCIÓN SECTOR INMOBILIARIO -ROLANDO CANDANEDO3 Es común que, al poco tiempo de recibir un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, aparezcan algunas fallas o desperfectos que obligan al dueño a buscar al responsable para presentar un reclamo. Algunos de ellos se presentan dentro de los primeros meses, otros a medida que transcurre el uso del inmueble, y en algunos casos, cuando ya se lleva varios años viviendo en él. En nuestro medio es común que los contratos de promesa y los de compraventa contengan cláusulas en donde la garantía que da el vendedor del inmueble está limitada a un período no mayor de un año o a meses, dependiendo del daño. Entre los daños tenemos, por solo citar algunos de ellos, sin propósito de limitación y solo de ejemplo; el piso que se levanta; baldosas flojas; rajaduras en las paredes; gabinetes de cocina que se caen; agua de lluvia que entra por las ventanas, tanto en la unidad inmobiliaria como en ciertas áreas comunes; salida de agua caliente por donde debe salir agua fría y viceversa; pintura que se descascarilla; puertas que no ajustan; humedad en los pisos y paredes; filtraciones provenientes de los pisos LA PRENSA/ David Mesa superiores; y muchas más. ¿Quién asume la responsabilidad por tales daños?, ¿a quién se le reclama?, ¿cuál es el plazo para reclamar sin perder el derecho? El artículo 1343 del Código Civil señala lo siguiente: El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviese lugar dentro de 10 años, contados desde que se concluyó la construcción; igual responsabilidad y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnizaci indemnización ón durará 15 años. En esta norma vemos que solo hay referencia a dos profesionales: el contratista y el arquitecto. No se menciona a ningún otro profesional y menos al promotor ni al primer propietario (nosotros entendemos que aun cuando fuesen la misma persona, cumplan roles jurídicos distintos). Es muy importante señalar que el Código Civil de Panamá y otros códigos de la República fueron aprobados por la Ley No. 2 de 1916 y entraron a regir a partir del primero de octubre de 1917. Para esa fecha era casi imposible que la figura jurídica del promotor se conociera y se tomara en cuenta. También es importante mencionar que el artículo 1343 del Código Civil panameño se copió, por parte del codificador, del artículo 1591 del Código Civil español de 1889, razón por la cual la jurisprudencia nacional se ha ido desarrollando sobre la base de la del Tribunal Supremo de España.

3

http://www.martesfinanciero.com http://www.ma rtesfinanciero.com/history/2012/10/ /history/2012/10/16/voz_califi 16/voz_calificada.asp cada.asp

 

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Por ello, es entendible que, para la fecha del Código Civil español y panameño, solo se mencione a dos profesionales como los responsables de la “ruina” de un edificio. La jurisprudencia y la doctrina han ido construyendo el modo actual de entender y aplicar esta norma. Uno de los principios básicos desarrollados des arrollados por la jurisprudencia nacional es que el plazo de 10 años es de garantía. “La doctrina ha señalado que el plazo de 10 años establecido en el primer párrafo del artículo 1343 del Código Civil no es de prescripción sino de garantía, de tal manera que el término de prescripción de la acción sustentada en esta norma comenzará a correr a partir del momento en que se manifieste la ruina del edificio, lo cual debe ocurrir dentro del mencionado plazo de 10 años”. (Jurisprudencia extraída de sistemas jurí dicos). Por su parte, Pedro Barsallo dice que “no se trata de responsabilidad civil ni contractual ni extracontractual; simplemente responsabilidad legal en el sentido de ser establecida por la Ley. (Pedro Barsallo; Responsabilidad Civil por Defectos en la Construcción; edit Portobelo, 1996; pág., 11., Colección Pequeño Formato 18). La “ruina” del edificio a que se refiere la norma es muy amplia y la responsabilidad por ella es también amplia, dependiendo en dónde se manifieste el daño y el tipo que se presenta, de esa misma manera responderán los responsables. En todo caso, se entiende que el concepto ruina envuelve “a todos aquellos defectos de construcción que, por exceder de las imperfecciones corrientes, viene a significar unos defectos configuradores del concepto de ruina funcional” (Barsallo, ob., cit., pág., 18).  18).  En sentencia del 3 de julio de 2001, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, al resolver un recurso de casación, señaló lo siguiente: El promotor o propietario del inmueble es quien enajena o vende los locales, pisos o apartamentos, convirtiéndose en beneficiario de las transacciones que con ese propósito celebra con terceros. De manera sostenida, como se encarga el profesor Barsallo de recordárnoslo en su trabajo, el Tribunal Supremo de España ha venido decidiendo que ese beneficiario o promotor también debe soportar la acción de responsabilidad decenal y asumir la misma condición del contratista en cuanto a la responsabilidad y obligaciones que le impone el artículo 1591 del Código Civil español, equivalente al artículo 1343 del Código Civil panameño. El promotor o propietario de la obra no tiene por qué ser liberado de esa responsabilidad frente al comprador, por el mero hecho de no haber sido quien tuvo a su cargo la edificación. Más adelante, la Corte dice: “la interpretación jurisprudencial en España ha dado acogida a la responsabilidad del promotor-vendedor, aunque esta figura no está contemplada, por razones de orden meramente cronológico, en la literalidad del precepto, porque en tiempos de su promulgación no se hacen presentes en el negocio de la construcción los elementos que hoy lo caracterizan. En abono de esa posición se argumenta, no sin razón, que la exculpación del promotor-propietario y vendedor del inmueble equivaldría, en no pocas ocasiones, a colocar a los compradores en un estado de semi desamparo”.  desamparo”.  El artículo 1701 del Código Civil dice que prescriben en siete años las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción. Por lo tanto, el plazo para interponer el reclamo por defecto de la construcción, ocurrido dentro de los 10 años a que se refiere la norma, es de siete años a partir del momento en que se presentó la “ruina” del edificio.  edificio. 

 

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SEGUROS DE RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN: DAÑOS A LA OBRA Y PÉRDIDA PÉRDI DA DE BENEFI B ENEFICIOS CIOS ANTICIPADA ANTICIPADA (ALOP). (AL OP). -Seguros -S eguros en la construcci const rucción ón SEGURO DE DE RESPO RESPONSABIL NSABILIDAD IDAD CIVIL:

La actividad realizada por la empresa constructora implica riesgos tanto en la propia obra como a su entorno, pudiendo producir daños tanto a bienes como a personas -en ambos casos ajenos -. Por tanto, el objeto del seguro es, en un sentido amplio, resarcir al asegurado de los daños y perjuicios que haya sufrido por una causa accidental y no querida, esto es, la compensación del perjuicio económico experimentado por un patrimonio a consecuencia de un siniestro, por una obligación de indemnizar por daños causados a terceros .  SEGURO DE DE OBRAS CIVILES TERM TERMINADAS: INADAS: Este tipo de seguro garantiza los daños que pueden padecer las obras civiles una vez

terminados los trabajos, debido a: vandalismo individual, causa de la naturaleza (terremotos, (terremoto s, inundaciones, etc.) e impacto de vehículos terrestres, acuáticos o aéreos, etc. Se excluyen de esta cobertura los daños causados por: actos intencionados del asegurado, guerra, radiación nuclear, vicio propio, desgaste natural, movimientos de dilatación y/o contracción por causas térmicas, MANTENIMIENTO DEFICIENTE, daños o pérdidas consecuenciales y -salvo pacto en contra- huelga, motín, etc.  

SE RECOMIENDA RECOMIENDA LA LECTURA DEL ARCHIVO D DIGITAL IGITAL ANEXO A NEXO   “RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN, DAÑOS A LA OBRA Y PÉRDIDA DE BENEFICIOS ANTICIPADA (ALOP) Seguros en la construcción” Aseguradora MAPRE  MAPRE  

•

 

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LEY 31 DEL 2010 – L  LEY EY DE PROPIED PROPIEDAD AD HORIZONTAL Y CONDOMINI CONDOMINIOS, OS, PANAMÁ

Se propone trabajo grupal de investigación para completar las normativas nacionales nacio nales vigentes; ejemplo Decreto 130 sob re RE RE--AVALÚOS, etc…  LA ESTRELLA DE PANAMÁ, 2 DE JUNIO DE 2017 / ASOCIACIÓN PANAMEÑA DE GERENTES DE MANTENIMIENTO MANTENIMI ENTO (APÁFAM) (APÁ FAM)

 

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MÓDULO Nº3:

PROYECTOS PROYECTO S DE A APL PLICACIÓN ICACIÓN CASOS DE ESTUDIO Competencias Compete ncias del mód ulo:

Desarrolla las destrezas para identificar y plantear las soluciones a los problemas de casos del estado físico de las edificaciones en cada uno de sus componentes. Realiza la síntesis del análisis de campo mediante la propuesta de un manual de mantenimiento mantenimien to de edificios. Sub-competencias:

Conoce, comprende y propone soluciones a los casos de problemas del estado físico de las edificaciones para cada uno de sus compone componentes. ntes.

 

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MÓDULO Nº3: PROYECTOS DE APLICACIÓN: APL ICACIÓN: CASOS DE ESTUDIO 3.1. CLASIFICACIÓN DE LOS L OS PROYEC PROYECTOS TOS Y NIVELES DE PRIOR PRIORIDAD IDAD EN EL MANTENIMIENTO DE LAS EDIFICACIONES.

SE RECOMIENDA RECOMIENDA LA LECTURA DEL ARCHIVO DI DIGITAL GITAL A ANEXO NEXO “El futuro del mantenimiento de edificios, un compromiso social y una opo rtunidad de negocio”  -EPSEB   -EPSEB - Escuela Politécnica Superior de Edificación de Barcelona-Compromiso y cultura. Sociedad y mantenimiento- 2010

EJERCICO PRÁCTICO:

PARCIAL #3 - GUÍA DE LECTURA Y APLICACIÓN SOBRE EL TEMA: “EL FUTURO DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS- un compromiso

social y una oportunidad de negocio”, Ponencias – EPSEB EPSEB  – Escuela Escuela Politécnica Superior de Edificación de Barcelona, España, 2010  Presente en clase una PONENCIA digital en grupo de 4 estudiantes. Deberán enviar por email email el trabajo realizado en formato pdf.  CUESTIONARIO BASE: 1.  Elabore una síntesis del concepto principal tratado en el contenido; para cada una de las 2 ponencias (del total de 11) que sea asignado a su grupo. 2.  Respecto a esas ponencias que su grupo escogió; elabore un cuadro que sintetice los diferentes aspectos que podrían ser aplicados en Panamá, Panamá , para mejorar la realidad actual de la Gestión y Mantenimiento de Edificios. TEMA GENERAL: ➢ 

EL FUTURO DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS. UN COMPROMISO SOCIAL Y UNA OPORTUNIDAD DE NEGOCIO

➢ 

MANTENER, CONCEPTUALIZAR LA NECESIDAD DEL MANTENIMIENTO, VENDER Y VENDER

PONENCIAS: 1. EL EDIFICIO QUE VIENE 2. LA GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO DE GRANDES PATRIMONIOS INMOBILIARIOS. EXPERIENCIA DE INMOBILIARIA COLONIAL 3. EL CONTROL DEL MANTENIMIENT MANTENIMIENTO. O. GESTIÓN DE COSTES Y CALIDAD. TÉCNI TÉCNICAS CAS Y EXPERIENCIAS 4. INDICADORES ECONÓMICOS EN EL MANTENIMIENTO. BENCHMARKING Y VISIÓN ESTRATÉGICA 5. LA C CONTRATACIÓN ONTRATACIÓN DEL MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO Y SERVICIOS GENERALES 6. EXPERIENCIA EN LA CONTRATACIÓN CONTRATACIÓN DE OBRAS CON EXPLOTACIÓN EN EDIFICACIÓN 7. CIUTAT DE LA JUSTÍCIA DE BARCELONA IL´HOSPITALET DE LLOBREGAT.-- EL MANTENIMIENTO EN UN CONTRATO DE CONCESIÓN 8. EL CTE Y RITE, COMO AFECTAN EN EL DISEÑO Y EXPLOTACIÓN DE LAS INST INSTALACIONES ALACIONES 9. GESTIÓN ENERGÉTICA PARA GRANDES CORPORATIVAS 10. LA FORMACIÓN ACADÉMICA DEL MANTENIMIENTO 11. EL INGENIERO DE EDIFICACIÓN, UN NUEVO ACTIVO PARA EL MANTENIMIENTO. 

Fecha de ponencias del parcial #3 (semana 11 y 12)

 

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3. 1. 1.. GESTIÓN Y MANTENIMIENTO EN PH RESIDENCIALES  (casos de estudio) 3.1.1.1. CASO DE ESTUDIO RESIDENCIAL P-H. RESERVE-LEGACY

 

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3.1.1.2. CASO DE ESTUDIO RESIDENCIAL P.H. DENOVO

 

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3.1.2. . GESTIÓN Y MANTENIMIENTO EN CENTRO COMERCIALES  (casos de estudio: May´s Zona Libre; Los Andes Mall; Metromall; Westland Mall; Terrazas de Albrook)

3.1.2. .1.2.1. 1. CASO DE ESTUDIO CEN CENTRO TRO COMERCIAL COMERCIAL MAY´S -ZONA L IBRE COLÓN

 

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PRESUPUESTO PROYECTADO VS. PRESUPUESTO EJECUTADO

 

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EJEMPLO MANTENIMIENTO PROYECTIVO

 

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3.1.2.2. 3.1.2. 2. CASO DE ESTUD ESTUDIO IO CENTRO COMERCIAL COMERCIAL METRO METROMAL MALL L

 

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MÓDULO Nº4: GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS  ASISTIDO  A SISTIDO POR COMPUT COMPUTA A DORA Competencias Compete ncias del mód ulo:

Desarrolla las destrezas para identificar y plantear las soluciones a los problemas de casos del estado físico de las edificaciones en cada uno de sus componentes. Realiza la síntesis del análisis de campo mediante la propuesta de un manual de mantenimiento mantenimien to de edificios. Sub-competencias:

Conoce, comprende y propone soluciones a los casos de problemas del estado físico de las edificaciones para cada uno de sus compone componentes. ntes.

 

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MÓDULO Nº4: GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS ASISTIDO POR COMPUTADORA  ASPECTOS IMPORTANTES QUE DEBEN CONSIDERARSE PARA IMPLENT IMPLENTAR AR UN SOFTWARE DE MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS CATÁLOGO DE EQUIPO Y LOCALIZACIONES Para la implementación de un sistema es importante hacer un levantamiento del equipo cuyo mantenimiento se desea controlar

Al registrar en el sistema el catálogo de equipos y lugar donde se localizan, podremos asignar los trabajos de mantenimiento. PLANES DE MANTENIMIENTO En los planes o rutinas de mantenimiento se establece las partes de sus equipos, las actividades que deben realizarse a cada una de las partes y la frecuencia con que deben realizarse. Los planes de mantenimiento se deben hacer tomando como base las recomendaciones de los fabricantes de los productos y o los equipos

Ejemplo: PARTES Cisterna Motobomba Motor

ACTIVIDADES Revisar anclaje Medir temperatura Revisar conexiones Lubricar

FRECUENCIA FRECUENCIA Cada 6 meses Cada 15 días

CONTROL DE LECTURAS La frecuencia con que se realizan las actividades las puede establecer el usuario en base a tiempo o en base a una lectura, como por ejemplo, horas de uso, kilómetros, etc. Cuando el mantenimiento rutinario de un equipo se controla en base a lecturas (ej. Km, horas, etc.) El usuario deberá registrar periódicamente la lectura de uso para que entonces se vea en el sistema que mantenimiento debe realizarse. realizarse. CALENDARIOS Una vez que hacemos la liga de equipos o materiales con sus respectivos planes o rutinas de mantenimiento, se hará un calendario de mantenimiento. En calendarios de mantenimiento se muestran las fechas cuando deben realizarse cadalosuna de las actividades. Debido a la gran cantidad de actividades de mantenimiento rutinario que normalmente deben controlarse y al hecho de que los calendarios constantemente requieren ser

 

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actualizados, sólo con un sistema computarizado es posible mantener toda esa información actualizada y al día. MANTENIMIENTO NO RUTINARIO Además de los trabajos rutinarios definidos en los planes de mantenimiento, es importante registrar los trabajos no rutinarios, es decir trabajos que se realizan una vez. Como ejemplo podemos mencionar trabajos de mantenimiento correctivo, mejoras a equipos e instalaciones, trabajos de apoyo a otras áreas, o incluso trabajos de mantenimiento preventivo que no se realicen en forma rutinaria. Si tenemos un sistema computarizado podría existir la ventaja de que cada vez que alguien detecte una falla o requiera los servicios del personal de mantenimiento, podría registrar su solicitud vía internet. MANTENIMIENTO PREDICTIVO

Existen actividades rutinarias que implican la toma de una medición. Como por ejemplo, medir temperatura, medir amperaje, resistencia de aislamiento, desgaste, cantidad de cloro, etc. Estas actividades se conocen como predictivas ya que en base a los valores obtenidos podemos predecir una tendencia a una falla. En los planes o rutinas de mantenimiento rutinario, podemos incluir actividades que impliquen la toma de una medición. Un sistema computarizado permitiría graficar dichos valores y alertar sobre todos aquellos equipos que tienen alguna medición fuera o cercana a límites, permitiendo generar oportunamente las órdenes de trabajo correspondientes de revisión o reparación. RECURSOS Una parte fundamental en la administración de mantenimiento es el manejo oportuno de los recursos necesarios para realizar los trabajos. En el programa de mantenimiento, debe incluir un programa de inventario de repuestos y consumibles, así como un programa para control de herramientas. Esto permitirá al personal de mantenimiento consultar la existencia de repuestos y disponibilidad de las herramientas necesarias antes de iniciar un trabajo, evitando demoras y pérdidas de tiempo por no contar con los repuestos necesarios Para cada una de las actividades rutinarias que se definen en el plan de mantenimiento, debe dejarse establecidos los repuestos necesarios para realizarlas. realizarlas. ORDENES DE TRABAJO En un programa podremos ver día por día los trabajos que deben realizarse.

 

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En un programa, se presentará una lista actualizada con todos los trabajos programados para realizarse un período. Partiendo de esa lista de trabajos que deben realizarse, se generaran las órdenes de trabajo agrupando los trabajos por especialidades o cualquier otro criterio. Al asignar las órdenes de trabajo se puede asignar también la persona responsable. 4.1. TIPOS TIPOS DE SISTEMAS DE SOFTWARE ESPECI ESPECIAL ALIZADO IZADO PARA LA GESTIÓ GESTIÓN N DE MANTENIMIENTO: MP SOFTWARE El MP es un software profesional para control y administración de mantenimiento que le ayudará a mantener organizada toda la información que requiere para el mantenimiento. En forma general, podemos decir que el MP constituye una poderosa herramienta que le ayudará a: - Documentar información de equipos y localizaciones - Documentar planes y rutinas de mantenimiento rutinario - Organizar y programar trabajos de mantenimiento - Organizar historiales referentes a trabajos realizados y recursos utilizados - Generar una gran cantidad de consultas, gráficas y relacionados con la gestión de mantenimiento

Software GMAO CMMS – GMAC Software de mantenimiento gratuito PMX-PRO También ha sido útil el manejo de libro de EXCEL, de Microsoft Office, llevando en diferentes hojas dinámicas:   el MANTENIMIENTO PREVENTIVO,

•

  el MANTENIMIENTO CORRECTIVO,

•

  el REGLAMENTO DE USO DE ÁREAS SOCIALES,

•

  el REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD,

•

  las ESPECIFICACIONES TÉCNICAS de los diversos sistemas sanitarios,

•

eléctricos, mecánicos, hidráulicos, etc.… 

 

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4.2. ELABORACIÓN DEL “MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO”  

Departamento de Mantenimiento Proyectos y Arquitectura.

,

Director Arq.Emersson Mejía

Asistente Ing. Lavinia Molina

Mantenimiento

Arquitectura

Proyectos

Arquitecto/ Inspector

Supervisor de Instalaciones

Supervisor de Instalaciones

Supervisor de Limpieza

Project Manager

Arq. Mayra Cobo

Tec. Dionisio Joseph

Tec. Boris Arauz

Carlos Delgado

Ing. Zuleika Samuels

Empresa Limpieza Lumenca

Albañil Cesar Robles

Electricista Efraín Herrera Alfonso Agrazal

Plomería

Ayudante G

Leonardo Delgado

FaisaiaPerez Faisa iaPerez

Colaboradores de Limpieza

 

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4.3. SEGUIMIENTO Y CONTROL DEL PROYECTO DE GESTIÓN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

 

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4.4.

INFORMES DE GESTIÓN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO DOCUMENTACIÓN DOCUM ENTACIÓN BÁSICA

Cronograma de Mantenimiento Oceania -Sistemas de Aire_ Junio.pdf 

MANUAL DE REMODELACIONES PH OCEANIA BP 4ª EDICIÓN (4).pdf 

INFORME FINAL FILTRACIONES FILTRAC IONES PUNTUALES Y LOUVER LOUVERS S OCEANIA - JUNION 2015 2015.pdf  .pdf 

MANUAL DE USO - PH OCEANIA BUSINESS PLAZA.pdf  PLAZA .pdf 

Plan de Seguridad Seguridad del PHOBP Actualizado 20 2014.pdf  14.pdf 

OCEANÍA BUSINESS PLAZA - EVACUAC EVACUACIÓN, IÓN, EMERGENCIA. EMERGENCIA.pdf  pdf 

CONCLUSIONES Se espera que las diversas metodologías y/o técnicas planteadas en este Folleto hayan promovido un proceso de comprensión; que con los ejemplos y diversas dinámicas desarrolladas tanto en la clase presencial, como en los trabajos de campo e investigación realizada en equipo, podamos promover de manera Integral , la “cultura”  sobre la GESTIÓN Y MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS, como una etapa obligatoria en los proyectos reales.

 

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GLOSARIO BÁSICO: Calidad Medida de la idoneidad o aptitud del conjunto de cualidades y características de una vivienda, para satisfacer las necesidades explícitas, relacionadas relacionadas con sus propiedades de : estabilidad estructural, habitabilidad y durabilidad. Estándar Nivel de calidad establecido como patrón o modelo para una vivienda o alguna de sus partes Defecto Carencia del estándar establecido, que afecta a algún componente o a una parte de la vivienda, lo cual perjudica su calidad Deterioro Degradación debida al uso o el transcurso del tiempo de las características y condiciones inicialmente inicialme nte establecidas y aceptadas en la construcción de una vivienda, sea esto que afecte al a totalidad de la misma o a un elemento de ella que perjudica su calidad. Falla

defecto o deterioro visible o dimensionable que presentan los elementos o componente de la vivienda Patología Deterioro o defecto recurrente típico y caracterizable que afecta a una vivienda, componente o parte de la misma Vicio Oculto Defectos o deterioros que no son posibles de detectar de manera aparente al momento de recepcionar una obra Variables Elementos que forman parte de las viviendas los cuales son objeto de la medición cuantitativa y cualitativa

 

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 ANEXO 1:  

 

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 ANEXO 2:

2

 

 

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