Fijacion de Canon de Arrendameinto en Vivienda

FIJACION DE CANON DE ARRENDAMEINTO EN VIVIENDA Caracas, 24 Nov. AVN.- El monto de los alquileres en Venezuela ya no queda a libre juego de la especulación. La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) es el único que puede fijar los cánones de arrendamiento, y para ello se valdrá de un procedimiento científico y objetivo, detallado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Este instrumento jurídico, el primero nacido bajo iniciativa popular en el país, establece el procedimiento para la fijación de los cánones. Esta semana fueron publicados por el Ministerio de Vivienda y Hábitat los valores de construcción para los inmuebles destinados a alquiler, el dato que permite obtener el llamado Valor de Reposición (VR). Este VR es el elemento que faltaba para aplicar la fórmula, contenida en la Ley, que permite determinar el Valor del Inmueble. Con este, se precisa el precio de venta de las viviendas en alquiler para los inquilinos, en caso de que el propietario desee venderla (lo que se conoce como preferencia ofertiva), y el canon de arrendamiento. Es un proceso que establece un valor justo, sin especulación, tomando e cuenta las condiciones de la vivienda o habitación en alquiler, y no las leyes del mercado. Conozca paso a paso el proceso: 1.- Pueden interponer la solicitud de revisión de alquileres ante la Sunavi tanto el inquilino como el propietario de todo espacio en alquiler destinado a vivienda: casa, apartamento o habitación. Se hace presentando un escrito que contenga la identificación del interesado, la dirección, las razones, los datos del inmueble y la firma. La Superintendencia también puede actuar de oficio. Todos los contratos de alquiler (que también deben registrarse en la Superintendencia) deben contener anexo la resolución mediante la cual la Sunavi fija el correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad. Una vez establecido el canon por la Sunavi, la revisión sólo puede pedirse transcurrido un año. 2.- Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total de veinte días para emitir la decisión. Incluye los tres primeros días para que la otra parte responda. En los siguientes nueve días, se realiza la inspección del inmueble y el avalúo. 3.- La inspección. Se realiza a partir de una tabla con 256 ítems, publicada este miércoles 21 de noviembre por el Ministerio de Vivienda y Hábitat. Ésta evalúa los elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas, puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores. Todo se toman en cuenta: materiales, instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas; tuberías, ascensores, cantidad de pisos, tipo de escaleras, puestos de estacionamiento, sótano, muro de contención, parque, piscina, jardín, canchas, conserjería, rodapié, cocina integrada o aislada, tipo de piezas sanitarias, baños, los gabinetes, área de superficie de la parcela y hasta las puertas de la ducha. La Sunavi, que nació con la promulgación de la Ley, comenzará este domingo a formar a inspectores voluntarios. Serán incorporados integrantes de los movimientos de inquilinos, miembros de consejos comunales y estudiantes de carreras universitarias vinculadas con la construcción.

Estos inspectores recorrerán el país cuanto antes, y la proyección de la Superintendencia es que en quince días abarquen todo el territorio nacional. Integrantes de las redes de inquilinos explicaron que la idea es coordinar para que puedan hacer las inspecciones en zonas cercanas a su lugar de residencia. En la inspección estarán presentes tanto el arrendatario como el propietario, y ambos firmarán el acta de inspección manifestando su acuerdo. 4.- El avalúo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada elemento tomado en cuenta en la inspección tiene un puntaje, cuya sumatoria remitirá a las tablas del valor de construcción por metro cuadrado, expresado en bolívares. En total son 236 valores de construcción distribuidos en seis tablas. Las tablas se dividen en edificios o casas. Las de edificios o viviendas multifamiliares se dividen, a su vez, en tipo de construcción: aporticado (el tradicional, más costoso) y el tipo túnel (nuevas construcciones). Asimismo, tendrían valores diferentes según el número de pisos y si tiene sótanos y ascensores. Los valores van desde 3.210 bolívares por metro cuadrado si el puntaje es menor a 57 y es un edificio de hasta cuatro pisos, construido con un sistema tipo túnel, sin sótano y sin ascensor, hasta 8.430 bolívares si es una edificación que obtuvo más de 444 puntos, de más de treinta pisos, construido con un sistema aporticado, con sótano y con ascensores. Los valores de construcción de las casas o viviendas unifamiliares se ubican entre un mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado, si obtiene menos de 29 puntos y no tiene sótano, y un máximo de 7.050 bolívares por metro cuadrado, si sumó más de 473 puntos y tiene sótano. Cada valor fue determinado en debate entre inquilinos y el Ministerio, con orientación de especialistas, con base a estudios sobre el costo de los elementos de construcción y su evolución, así como las micropartidas de las tipologías de construcción en Venezuela. El cálculo Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un edificio de diez pisos, en Caracas, construido hace veinte años bajo un sistema aporticado. Con ascensor y sin sótano. 1.- Supongamos que ese inmueble obtuvo la máxima calificación en la inspección: 444 puntos. Esto le da un valor de 7.350 bolívares por metro cuadrado de todo el edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio. 2.- Si este edificio tiene un área total de construcción de 5.000 metros cuadrados (este dato está contenido en el documento de condominio), lo cual incluye la parcela, áreas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir este inmueble hoy costaría 36.750.000 bolívares. 5.000 m2 X 7.350 Bs.= 36.750.000 3.- Ahora se debe precisar el Valor de Reposición del apartamento alquilado. Para ello necesitamos tener el área vendible del inmueble. Esto también está contenido en el documento de condominio y se refiere a los apartamentos en su conjunto: lo que en efecto se puede vender. El área vendible de este ejemplo es de 4.300 metros cuadrados. 36.750.000 Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolívares. Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener su VR.

8.547 bolívares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolívares. Esto costaría hacer hoy el mismo apartamento. Es decir, si fuera un apartamento nuevo, éste sería su costo. 4.-Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir, depreciado. La fórmula contenida en el reglamento es: VAI = VR X (1 – K/100) X VS X VG K: Depreciación del inmueble VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica VG: variación geográfica La depreciación se determina según la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el mundo para precisar la depreciación por los años de construcción del inmueble y el estado de conservación. Está en el reglamento y establece, para un inmueble construido hace veinte años y en "buenas" condiciones, una depreciación de 14,22. La vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos después de 2011, con una VS de 11. El coeficiente de variable por ubicación geográfica (VG) es el factor asociado a la variación del valor del inmueble por localización en una región. El VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94. Ambos elementos están en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en 1. Entonces, la fórmula quedaría así: VAI = 854.700 Bs. X (1 – 14,22 / 100) X 1 X 1 VAI = 733.162 bolívares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que se podría vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida ofertarlo. 5.- Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble entre las doce cuotas del año y multiplicando por el porcentaje de rentabilidad anual: 3% si es multiarrendador (más de tres viviendas en alquiler) y 5% si es pequeño arrendador. El monto del alquiler sería entonces: 1.833 bolívares mensuales si es un multiarrendador y 3.055 bolívares mensuales si es un pequeño arrendador. En el caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene cuarenta apartamentos en alquiler, su ingreso mensual ascendería a 73.320 bolívares.

Fijación del Canon de Arrendamiento y Determinación del Justo Valor

Requisitos para iniciar el procedimiento administrativo: En caso de ser Inquilino anexar los siguientes recaudos: 1. Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un correo gmail. 2. Solicitud por escrito dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con los requisitos del Art. 81 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Haga click aquí y descargue las planillas de Fijación de Canon y Justo Valor. 3. Contrato de Arrendamiento o justificativo de testigos notariado. 4. Recibo de pago de un servicio básico (agua, luz, teléfono). y/o servicio privado. 5. Consignar copia del Documento de Condomino del inmueble en caso de ser propiedad horizontal. 6. Cédula de habitabilidad del inmueble. (Cédula catastral, entre otros) 7. Deben presentar carta de preferencia ofertiva notariada emitida por el arrendador. (Solo para la solicitud de la DETERMINACIÓN DE JUSTO VALOR) IMPORTANTE: Si no se presenta el requisito número 7. No se procesará la solicitud de Determinación del Justo Valor. En caso de ser Propietario anexar los siguientes recaudos: 1. Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un correo gmail. 2. Solicitud por escrito dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con los requisitos del Art. 81 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Haga click aquí y descargue las planillas de Fijación de Canon y Justo Valor. 3. Copia simple del Documento de Propiedad del inmueble. 4. Cédula de habitabilidad del inmueble. (Cédula catastral, entre otros) 5. Consignar copia del Documento de Condomino del inmueble en caso de ser propiedad horizontal. 6. Poder autenticado (en caso de ser apoderado). 7. Registro mercantil (en caso de ser persona jurídica). 8. Planilla de declaración sucesoral, en caso de sucesión. IMPORTANTE: En caso de no cumplir con alguno de los requisitos previos, su procedimiento se le emitirá un auto de despacho saneador, con lo cual, hasta tanto no subsane el mismo, no se le podrá dar continuidad. .

Caracas, ______________________ Ciudadano. JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS VIVIENDA. Su Despacho.Yo,

___________________________________________________________,

de

Nacionalidad

______________________, titular de la cedula de identidad C.I N° ___________________, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil _____________________de profesión _______________________actuando en mi carácter

de

______________________,

de

un

inmueble

ubicado

en

la

siguiente

dirección:

____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ de conformidad con lo previsto en los artículos 77 y 79 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y 25 del Reglamento, SOLICITO la fijación del canon de arrendamiento Mensual para Vivienda de conformidad con la legislación señalada en los siguientes términos: CAPITULO I LOS HECHOS Suscribí contrato de arrendamiento con el ciudadano (a) ______________________________, titular de la Cedula de Identidad N° ____________________, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil___________________, de profesión____________________ en la fecha ____________________________, por

un

monto

de:

____________________________Bolívares

y

el

caso

es

que

____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________ CAPITULO II DEL DERECHO En vista de los hechos y del derecho antes mencionado a los fines de obtener la fijación de canon de arrendamiento mensual de conformidad con los artículos 79 y siguientes de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas así como de su reglamento y demás leyes, fundamento la presente petición. CAPITULO III DE LAS PRUEBAS A los fines de demostrar lo dicho en la narrativa de los hechos, es decir, en las irregularidades y cumplimientos de las

obligaciones

contraídas

por

el

ciudadano

______________________

________________________ consigno las pruebas que a continuación se describen: Prueba marcada “A”:__________________________________________ Prueba marcada “B: __________________________________________ Prueba marcada “C”.__________________________________________

en

su

condición

de

CAPITULO IV DEL PETITORIO De conformidad con lo previsto con los artículos 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 2 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en concordancia con los artículos 77 y 79 de la Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y 25 del Reglamento solicito la presente solicitud de FIJACIÓN DE CANON DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. CAPITULO V CITACION Y DOMICILIO PROCESAL DE AMBAS PARTES A los fines de la citación señalo como domicilio procesal de ambas partes las siguientes direcciones: Inquilino o arrendatario: ________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________. Propietario o arrendador: ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________. Nombre del solicitante: ____________________________ C.I_____________________________ Teléfonos: ____________________________ Nombre del funcionario Revisor: __________________ Fecha de presentación de la Solicitud: ______________

Caracas,_________________________ Ciudadana. JOSÉ RAFAEL JIMÉNEZ VILLASANA SUPERINTENDENTE NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS VIVIENDA. Su Despacho.Yo, ___________________________________________________________ venezolano (a), de Nacionalidad ____________________________, titular de la cedula de identidad C.I N° ___________________, de estado civil ______________________, de profesión ___________________________, mayor de edad, de este domicilio, actuando en mi carácter de| ________________________ de un inmueble tipo apartamento ubicado en la siguiente

dirección:___________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ . de conformidad con lo previsto en los artículos 73 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y 18 del Reglamento, SOLICITO LA DETERMINACION DEL CALCULO DEL JUSTO VALOR PARA LA VENTA DEL INMUEBLE . CITACION Y DOMICILIO PROCESAL DE AMBAS PARTES Señalo como domicilio procesal a los fines de las notificaciones a ambas partes las siguientes direcciones: Propietario o Arrendador Nombre y C.I.:______________________________________________________ Dirección:___________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ __.Inquilino

o

Arrendatario

indicar

Nombre

y

C.I):_______________________________________________________Dirección_________________________ ____________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________. Nombre del solicitante: _____________________ C.I:_____________________ Teléfono: _____________________

Nombre del funcionario Revisor: ____________________________

Fecha de presentación de la Solicitud: _______________________

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA Entre el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ , de profesión ____________, titular de la Cédula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominará EL ARRENDADOR por una parte; y, por la otra, el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ , de profesión ____________, titular de la Cédula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominará EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA contenido en las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento un inmueble de su exclusiva propiedad, según consta de documento de propiedad inscrito en el Registro _____________, bajo el No._____, folio ________, Tomo_____, de fecha _____ con Numero Catastral _________________ y tiene como linderos los siguientes: Norte:____;Sur:_____;Este:_____ y Oeste:____. Dicho inmueble está constituida por un(a) apartamento/ casa, ubicado en _____________, Urbanización ____________, Nro __________, Parroquia______________, Municipio _______ Estado ____________. El respectivo inmueble tiene un área aproximada de xx mts 2 con las siguientes características: tipología: (unifamiliar o multifamiliar) ______; paredes: ________; techo: _______; piso: ______; (descripción detallada de las demás áreas que tuviera, tales como puesto estacionamiento, maletero, jardines, porches, balcones, sala, comedor, cocina, número de habitaciones y de baños), de conformidad con lo establecido en el artículo 5 ordinal 9 del Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas. SEGUNDA: El inmueble antes descrito será exclusivamente para ser usado como VIVIENDA no pudiendo tener otro uso distinto al mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 Ordinal 3 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. TERCERA: La duración del Contrato será de ____________ (mínimo 01 año) pudiendo ser prorrogable por voluntad de EL ARRENDATARIO, antes de la culminación del contrato, el cual deberá manifestar por escrito sin tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. CUARTA: El canon de arrendamiento, será por la cantidad de _________BOLIVARES FUERTES (Bsf.____), según consta de Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Nro.

_______ de fecha _________, dando cumpliendo con lo establecido en los artículos 53, 66 y 78 de la referida Ley. Dicho canon será pagado en la Cuenta Corriente Número _______del Banco______ a nombre de EL ARRENDADOR y será cancelado los cinco primeros días del mes siguiente a su vencimiento tal como lo establece el artículo 5 Ordinales 5 y 6 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con lo estipulado en los artículos 42, 67 y 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. QUINTA: Queda entendido entre las partes que EL ARRENDADOR podrá solicitar el desalojo del inmueble por motivos de incumplimiento de los cánones de arrendamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 91 Ordinal 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; pudiendo el ARRENDATARIO perder todos los derechos consagrados en la Ley. QUINTA: EL ARRENDADOR se obliga a entregar a EL ARRENDATARIO recibos de pago correspondiente a los meses de canon cancelados de conformidad con lo establecido en el Artículo 69 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. SEXTA: El presente contrato ha sido celebrado en atención a las condiciones personales de EL ARRENDATARIO y por lo tanto se considerara rigurosamente celebrado intuito persona, en consecuencia EL ARRENDADOR no reconocerá como arrendatario ninguna persona que ocupe el inmueble sin su consentimiento. SÉPTIMO: EL ARRENDADOR declara que entrega a EL ARRENDATARIO, la vivienda objeto de arrendamiento, en buen estado de conservación, obligándose a preservar el buen estado del inmueble y dar mantenimiento a todo lo atinente a servicios, seguridad y sanidad, correspondiendo las reparaciones mayores a EL ARRENDADOR de conformidad con los artículos 33, 35 y 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no obstante los daños maliciosos determinados por las autoridades competentes correrán sus reparaciones por cuenta de EL ARRENDATARIO de conformidad con los artículos 71, 72 y 73 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. OCTAVA: EL ARRENDATARIO tiene la obligación de recuperar, mantener o reponer el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda, según lo establecido en el artículo 7 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. NOVENA: Es obligación de EL ARRENDADOR, todas aquella reparaciones necesarias e inherentes al desgaste natural o derivado de los vicios ocultos de las instalaciones y estructura del inmueble. DECIMA: Queda prohibido para EL ARRENDATARIO la cesión y el subarrendamiento parcial o total del inmueble objeto de este contrato; sin autorización expresa y escrita de EL ARRENDADOR, siendo objeto de sanción EL ARRENDATARIO que infrinja esta disposición según lo establecido en el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA PRIMERA: Los gastos de servicios públicos y/o privados serán por cuenta de EL ARRENDATARIO de conformidad con el artículo 36 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

DECIMA SEGUNDA: EL ARRENDADOR podrá inspeccionar el inmueble arrendado, previa notificación por escrito a EL ARRENDATARIO a fin de convenir el día y hora de la inspección. Las inspecciones realizadas de común acuerdo a lo antes estipulado no podrán ser invocadas a EL ARRENDADOR como interrupción del disfrute pacífico del inmueble arrendado. Dicha Inspección será de obligatorio cumplimiento antes de la entrega del inmueble por parte de EL ARRENDATARIO. DECIMA TERCERA: Al término del presente contrato EL ARRENDADOR tiene el derecho a recibir el inmueble por parte de EL ARRENDATARIO en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre por vetustez, de acuerdo con lo establecido en el artículo 43 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA CUARTA: La falta de cumplimiento de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que EL ARRENDADOR active los respectivos procedimientos administrativos y las instancias judiciales conforme a la Ley, debiendo notificar cualquier vicisitud ante la Superintendencia de Arrendamiento. DECIMA QUINTA: Queda entendido entre las partes que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario, se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente. Y por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación, en los términos y condiciones pactadas de conformidad con el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA SEXTA: Es obligación de EL ARRENDADOR consignar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en un lapso no mayor de 15 días hábiles a la autenticación y/o protocolización del contrato de arrendamiento, a los fines de que el mismo sea incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda según el artículo 9 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA SÉPTIMA: Se elige como Domicilio judicial la Ciudad de______ del Estado_______ con el objeto de dirimir cualquier controversia, de conformidad a lo establecido en el artículo 55 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 5 Ordinal 10 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA OCTAVA: Todo lo no estipulado en el presente contrato será regido conforme a lo establecido en La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria 6.053 de fecha 12 de Noviembre de 2011 y su Reglamento. DECIMA NOVENA: EL ARRENDATARIO y EL ARRENDADOR manifiestan su conformidad con todas y cada una de las cláusulas que aquí se exponen y en señal de conformidad firma al pie de este contrato. Se hacen tres ejemplares del presente contrato a un mismo tenor y un solo efecto, uno para cada parte y uno para ser consignado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda dentro del período legal establecido en la Ley.

En ______, a los ____ días del mes de ______ del dos mil catorce.

________________ EL ARRENDADOR

_________________ EL ARRENDATARIO

NOTA: Adjunto se debe anexar original y copia para su vista y devolución de la RESOLUCION DE LA FIJACION DEL CANON MAXIMO DE ARRENDAMIENTO del inmueble plenamente identificado, emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, dando cumpliendo con lo establecido en los artículo 53, 66 y 78. Así mismo, el ARRENDADOR que haciendo uso de la necesidad de EL ARRENDATARIO, no cumpla con lo antes estipulado será objeto de sanción de conformidad con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA ESTUDIANTIL Entre el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ , de profesión ____________, titular de la Cédula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominará EL ARRENDADOR por una parte; y, por la otra, el ciudadano ______________, de nacionalidad __________, mayor de edad, estado civil ________ , de profesión ____________, titular de la Cédula de Identidad Nro. V/E-__________, y domiciliado en_________________, Estado______, quien en lo adelante se denominará EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar, se ha convenido en celebrar UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA ESTUDIANTIL contenido en las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento una vivienda en alquiler para el uso estudiantil de su exclusiva propiedad, según consta de documento de propiedad inscrito en el Registro _____________, bajo el numero_____, folio ________, tomo_____, de fecha _____ con Numero Catastral _________________ y tiene como linderos los siguientes: Norte:____;Sur:_____;Este:_____ y Oeste:____. Constituida por una vivienda estudiantil

ubicado

en

_____________,

Urbanización

____________,

Nro.

__________,

Parroquia______________, del Municipio _______ Estado ____________. La respectiva vivienda estudiantil tiene las siguientes características: sala, cocina, comedor (de existir), tipología: (unifamiliar o multifamiliar) ______; paredes: ________; techo: _______; piso: ______; número de baños_______, habitación Nro. _______. SEGUNDA: La vivienda estudiantil antes descrita será exclusivamente para ser usado como VIVIENDA ESTUDIANTIL no pudiendo tener otro uso distinto al mismo. TERCERA: La duración del Contrato será de ____________ (considerando el tiempo de duración del programa estudiantil).

CUARTA: El canon de arrendamiento, será por la cantidad de _________BOLIVARES FUERTES (Bsf.____), según consta de Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Nro. _______ de fecha . Los cuáles serán pagados en la Cuenta Corriente Número _______del Banco______ a nombre de EL ARRENDADOR y serán pagados los cinco primeros días del mes siguiente a su vencimiento. QUINTA: EL ARRENDADOR se obliga a entregar a EL ARRENDATARIO recibos de pago correspondiente a los meses de canon pagados. SEXTA: El presente contrato ha sido celebrado en atención a las condiciones personales de EL ARRENDATARIO y por lo tanto se considerara rigurosamente celebrado intuito persona en consecuencia EL ARRENDADOR no reconocerá como arrendatario ninguna persona que ocupe el inmueble sin su consentimiento. SÉPTIMA: EL ARRENDADOR declara que entrega a EL ARRENDATARIO, la vivienda objeto de arrendamiento, en buen estado de conservación, obligándose a preservar el buen estado del inmueble y dar mantenimiento a todo lo atinente a servicios, seguridad y sanidad, correspondiendo las reparaciones mayores a EL ARRENDADOR, no obstante los daños maliciosos determinados por las autoridades competentes correrán sus reparaciones por cuenta de EL ARRENDATARIO. OCTAVA: EL ARRENDATARIO tiene la obligación de recuperar, mantener o reponer el deterioro producido debido al uso cotidiano de la vivienda. NOVENA: Es obligación de EL ARRENDADOR, todas aquella reparaciones necesarias e inherentes al desgaste natural o derivado de los vicios ocultos de las instalaciones y estructura de la vivienda estudiantil. 2 de 3 Se hacen tres ejemplares del presente contrato a un mismo tenor y un solo efecto, uno para cada parte y uno para ser consignado ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda dentro del período legal establecido en la Ley. En ______, a los ____ días del mes de ______ del dos mil catorce. 3 de 3 DECIMA: Queda prohibido para EL ARRENDATARIO la cesión y el subarrendamiento parcial o total de la vivienda estudiantil objeto de este contrato; sin autorización expresa y escrita de EL ARRENDADOR, siendo objeto de sanción EL ARRENDATARIO que infrinja esta disposición según lo establecido en el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA PRIMERA: Los gastos de servicios públicos y servicios comunes serán por cuenta de EL ARRENDADOR de conformidad con el artículo 36 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA SEGUNDA: EL ARRENDADOR podrá inspeccionar el inmueble arrendado, previa notificación por escrito a EL ARRENDATARIO a fin de convenir el día y hora de la inspección. Las inspecciones realizadas de común acuerdo a lo antes estipulado no podrán ser invocadas a EL ARRENDADOR como interrupción del

disfrute pacífico del inmueble arrendado. Dicha Inspección será de obligatorio cumplimiento antes de la entrega del inmueble por parte de EL ARRENDATARIO. DECIMA TERCERA: Al termino del presente contrato EL ARRENDADOR tiene el derecho a recibir la vivienda estudiantil por parte de EL ARRENDATARIO en buenas condiciones de uso, de acuerdo como lo arrendo, salvo el deterioro que sufre por vetustez. DECIMA CUARTA: La falta de cumplimiento de las cláusulas del presente contrato será causa suficiente para que EL ARRENDADOR active los respectivos procedimientos administrativos y las instancias judiciales conforme a la Ley debiendo notificar cualquier vicisitud ante la Superintendencia de Arrendamiento. DECIMA QUINTA: Queda entendido entre las partes que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario, se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente. Y por consiguiente las partes estarán obligadas a respetar dicha relación, en los términos y condiciones pactadas de conformidad. DECIMA SEXTA: Es obligación de EL ARRENDADOR consignar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, en un lapso no mayor de 15 días hábiles a la autenticación y/o protocolización del contrato de arrendamiento, a los fines de que el mismo, sea incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda según el Artículo 9 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA SEPTIMA: Se elige como Domicilio judicial la Ciudad de______ del Estado_______ con el objeto de dirimir cualquier controversia, de conformidad a lo establecido en el artículo 55 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 5 Ordinal 10 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. DECIMA OCTAVA: Todo lo no estipulado en el presente contrato será regido conforme a lo establecido en La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria 6.053 de fecha 12 de Noviembre de 2011 y su Reglamento. DECIMA NOVENA: EL ARRENDATARIO y EL ARRENDADOR manifiestan su conformidad con todas y cada una de las cláusulas que aquí se exponen y en señal de conformidad firma al pie de este contrato. ________________

_________________

EL ARRENDADOR

EL ARRENDATARIO

NOTA: Todo persona natural o jurídica que ofrezca vivienda en alquiler para el uso estudiantil, deberá estar registrada por ante la superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y presentar las normas internas de convivencia definidas por el acuerdo entre las partes sin atentar al principio del respeto mutuo y de la convivencia, así como lo estipulado en el respectivo contrato.

Procedimiento Previo a la Demanda. Requisitos para iniciar el procedimiento 1. Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un correo gmail. 2. Una vez complete los datos que le solicita el SIRCAV, descargue aquí el modelo de escrito de solicitud (Art. 95 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda)y complete los datos requeridos. 3. Cualquier elemento probatorio que considere conveniente para sustentar su solicitud. 

OBLIGATORIAMENTE, usted deberá consignar copias de estos recaudos en una carpeta y grabarlos en un CD, en formato PDF.



Si usted ya cumplió con el primer paso y se registró en nuestro sistema en línea Sircav, pero aún no ha entregado el CD, es necesario que se dirija a la unidad de Registro y consigne toda la documentación requerida para el registro en el SIRCAV, grabada en un cd en formato PDF, para que se pueda tramitar el Procedimiento Previo a la Demanda. Procedimiento Sancionatorio Para iniciar el procedimiento sancionatorio se debe cumplir con los siguientes requisitos. Requisitos: 1. Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un correo gmail. 2. Planilla de Solicitud para el Procedimiento Sancionatorio, derscague aquí el modelo de Solicitud y llene correctamente

3. Recibo de pago de canon. 4. Recibo de pago de algún servicio público (Luz, Agua, Condominio, entre otros). 

OBLIGATORIAMENTE, usted deberá consignar copias de estos recaudos en una carpeta y grabarlos en un CD, en formato PDF.



Si usted ya cumplió con el primer paso y se registró en nuestro sistema en línea Sircav, pero aún no ha entregado el CD, es necesario que se dirija a la unidad de Registro y consigne toda la documentación requerida para el registro en el SIRCAV, grabada en un cd en formato PDF, para que se pueda gestionar el Procedimiento Sancionatorio.

Inspección Ocular Requisitos: 1. Copia fotostática de la cédula de identidad. 2. Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un correo gmail. 3. Solicitud por escrito dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, con los requisitos del Art. 81 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, en el oficio debe mencionar cuáles son los particulares que desea se deje constancia en el informe de inspección a realizar, haga click aquí y descargue el modelo de la planilla para el procedimiento de inspeccón ocular. En caso de ser Propietario 1. Copia de fotostática de la cédula de identidad. 2. Copia del documento de propiedad del inmueble. En caso de ser Inquilino 1. Copia fotostática de la cédula de identidad. 2. Documento que certifique la cualidad de inquilino, contrato de arrendamiento y/o recibo de pago, justificativo de testigos notariado. NOTA: Consignar recibos de pago de Canon de arrendamiento o un recibo público o pirvado de vieja data, de servicios donde se pueda verificar el nombre de la persona y domicilio procesal del inmueble que se quiere realizar la Inspección Ocular IMPORTANTE: Debe suministrar número telefónico de contactos, con la finalidad de que nuestros inspectores puedan comunicarse con el solicitante al momento de la inspección ocular Subrogación de Contratos Requisitos para Subrogación de Contratos por muerte de Arrendatario 1. Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un correo gmail. 2. Solicitud por escrito exponiendo claramente el motivo del requerimiento debidamente firmado. 2. Poder (Si amerita) 3. Copia del acta o certificado de defunción del arrendatario. Requisitos para Subrogación de Contratos por Disolución Familiar 1. Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el Registro utilice solamente un correo gmail. 2. Solicitud por escrito exponiendo claramente el motivo del requerimiento debidamente firmado. 3. Poder (Si amerita). 4. Copia del documento que demuestre la disolución familiar. PREFERENCIA OFERTIVA PARA VIVIENDA LA PREFERENCIA OFERTIVA 1) Anotación Conceptual Según el Art.42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario; siempre que el arrendatario tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el

pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario. De lo establecido en la ley se pueden deducir elementos característicos que distinguen e informan este derecho: a) Se trata de un derecho del arrendatario y un deber del propietario b) Ese derecho consiste en la preferencia que tiene el arrendatario de adquirir por compra el inmueble que ocupa, cuando el propietario desee venderlo a un tercero. c) La preferencia en la oferta frente al interés del tercero en adquirirlo A) La preferencia ofertiva como un deber – derecho El propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de negociación. Se trata de una oferta perfecta o plena en cuanto la misma contenga todos los requisitos, modalidades y condicionesde la prestación, de la proyectada negociación de venta; pues de carecer esencialmente de una

Voluntad cierta, del objeto de la oferta y el precio, la pretendida oferta sería irregular o imperfecta y, por tanto, no obligatoria. Según el texto del art 42 pareciera que el propietario no está obligado a realizar la oferta cuando el inquilino no tenga más de dos (2) años ocupando el inmueble con tal carácter y si tampoco se encuentra solvente en el pago del alquiler; pero el conocimiento de estos hechos ¿cómo se obtiene? Cuando el contrato está instrumentado, no hay duda en el conocimiento anticipado de la improcedencia del derecho en beneficio del arrendatario, que no haya tenido más de ese tiempo y si tampoco está solvente en el pago del arrendamiento. De efectuar el arrendador la oferta, aun cuando esos hechos indiquen no haber lugar a la notificación, puede entenderse que el derecho él lo concede al arrendatario sin importar que tenga o no el tiempo indispensable para su ejercicio, o sin encontrarse el arrendatario en estado de solvencia en el pago del alquiler. Si la relación es verbal, la dificultad no puede ser valorada unilateralmente por el propietario-arrendador porque no existe, en tal caso, la necesaria certidumbre en cuanto al tiempo de duración de la relación arrendaticia (la dificultad para conocer la duración del contrato); en cuyo caso el deber de notificación ofertiva no queda suprimida ante la incerteza del referido tiempo necesario, a menos que el oferente tenga un principio de prueba por escrito que le permita comprobar la deficiencia temporal del inquilino, a fin de no tener que cumplir con la preferencia ofertiva. Por tanto, la Determinación temporal de la relación arrendaticia no es requisito determinante, la misma puede ser por tiempo determinado o sin determinación temporal. El tercer requisito (que cumpla conlas aspiraciones del propietario) no puede, obviamente, cumplirse al propio tiempo que los mismos, pues sólo se puede conocer después de tener lugar la oferta realizada, y siempre que el locatario haga saber al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta en el término de quince (15) días calendario, a partir del día del ofrecimiento a que se refiere el Parágrafo Único del artículo 44 eiusdem . Como se observa, estamos en presencia de un deber no absoluto, sino relativo por lo condicionado a la presencia concurrencial de determinadas exigencias. Es un derecho que resulta relativamente irrenunciable (art 7 LAI), pues si el arrendatario no cumple concurrentemente y en definitiva con esos requisitos esenciales, su derecho a quedado tácitamente renunciado al momento de su incumplimiento, de haberse producido dicha oferta preferente, pues en caso contrario se trataría de un derecho absolutamente irrenunciable que podría ejercitar el arrendatario en todo caso y en cualquier momento, hasta el punto que no caducaría. Y es así que transcurrido el término de 15 días de que se dispone el arrendatario, sin que haya aceptado el ofrecimiento, su derecho fenece y queda el propietario arrendador en libertad para dar en venta el inmueble a terceros bajo las mismas modalidades y condiciones del ofrecimiento de la venta; aun cuando de haber el propietario vendido al tercero, el precio fuere inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste podrá ejercer el derecho de retracto (art 48 LAI) B) El derecho como consecuencia de la venta que se pretende De no tener interés el propietario arrendador en vender el inmueble arrendado, el derecho de preferencia ofertiva no puede tener lugar al tenor de lo pautado en el art 42 de la LAI, debido a que la pretensión de transmisión de la propiedad no se ha materializado; y mientras esa pretensión no aparezca en la realidad, el derecho de preferencia no puede tener lugar dado que el arrendatario no está facultado para obligar al arrendador, cuando le interese o convega, a que le ofrezca, a que le ofrezca el inmueble en venta de no tener éste intención o interés de querer

disponer del mismo de esa manera por disposición del arrendatario, de modo que éste imponga a aquel, cuando quiera, la obligación de que le ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa. C) La preferencia Ofertiva y el tercero Como antes hemos observado, el correcto sentido del artículo42 de LAI no significa que para la procedencia ofertiva requiera que exista el interés de un tercero en adquirir por compra el inmueble arrendado, o que el propietario pretenda venderlo al mismo, sino que el punto de partida tiene su origen en el deseo del arrendador propietario en venderlo, en cuyo caso antes de ofrecerlo a cualquier tercero está obligado a ofertarlo al arrendatario en primer lugar y con preferencia al tercero; siempre que aquél cumpla con los requisitos esenciales a que se refiere el artículo 42 de LAI. Aquí la predilección o el privilegio derivan de la condición de arrendatario que el ocupante del inmueble tiene, y aun cuando existiere un tercero interesado, la oferta inmobiliaria no sólo debe hacerse al inquilino y mantenerse en los términos impuestos por la Ley, sino que además implica la preferencia frente a ese tercero que pretendiere adquirirlo. El sólo interés del propietario en vender el inmueble, constituye requisito esencial indispensable para que aparezca la

preferencia. El interés en vender es la causa o motivo que impulsa el cumplimiento dela obligación de ofrecer del modo indicado, y no otra circunstancia. 1.2. Requisitos de procedencia 1.2.1. En atención a la persona del locatario (arrendatario) a) Goce inmobiliario durante tiempo mínimo determinado. Constituye requisito esencial para que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva, que el mismo haya gozado del inmueble que ocupa con tal carácter, durante más de dos (2) años. ¿Porque ese tiempo y no otro, que pudiera ser distinto? ¿Qué elementos se tomaron en consideración para que sea ese tiempo y no otro diferente? En realidad no podemos precisar los motivos que tuvo el legislador para concertar ese tiempo, pero es de considerar que el mismo lo que hizo fue tomar el art. 6 del derogado DLDV el tiempo allí previsto para conceder el derecho de preferencia ofertivo, como podemos observar del contenido que expresaba: “Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendatario hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble” b) Estado de solvencia del arrendatario El primer requisito denominado anteriormente es que el arrendatario haya tenido más de 2 años con tal carácter, de cumplirse el mismo queda condicionada la preferencia a que concurrentemente se den los otros dos requisitos: el estado de solvencia en el pago de las pensiones arrendaticias (el cual constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, en caso de no haber cumplido con esa obligación al tiempo de la oferta, que ha debido tener lugar, es comprensible que se sancione con la pérdida de su derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero) y que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario. La preferencia ofertiva así como constituye un derecho o privilegio, también exige la misma que sea, al propio tiempo, motivo para que el deudor así con exige su derecho también cumpla con su deber. Ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el propietario cumpla con notificarle su intención de vender. A ese estado de solvencia se llega no sólo debido a que el arrendador propietario le haya recibido el pago del canon arrendaticio de manera directa, sino también el arrendatario consignado cumpliendo los requisitos esenciales consagrados en el art 51 y siguientes de la LAI (sobre el paso por consignación)

c) Satisfacción de las aspiraciones económicas del propietario. Es la aspiración del arrendador- propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que aquél establezca, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta, que se propone realizar, como previene el artículo 44 de LAI. Por eso las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazo); y en caso de querer permutarlo a qué aspira y de qué manera se propone ocurra la compensación del precio relativo a los bienes objeto de la permuta, en cuyo caso se comprende que el arrendatario podrá aceptar pagar el precio independientemente del bien incluido para permutarse

y que puede tener el tercero, pero no el inquilino, por lo cual se trataría de una oferta bajo una condición imposible (art. 1.200, CC) que quita valor a esa oferta únicamente en tal punto y autoriza al arrendatario a pagar el precio equivalente de la cosa a que se refiere el bien a ser permutado que sustituye; pues el precio a que alude LAI guarda relación con una suma de dinero (precio) como causa del oferente propietario; pues adicionalmente «precio» es el valor del inmueble respecto a su venta. El precio en tal caso se fundamenta en la certeza de consistir en una suma de dinero como valor a cambio del inmueble y su determinación cuántica. d) La notificación debida al propietario A la cual se refiere el parágrafo único del art 44 de la LAI, se refiere a la aceptación de la oferta por el arrendatario, y para que la misma produzca los efectos jurídicos a que está destinada debe reunir algunos requisitos, como son: la libertad de aceptación o de rechazo pues su silencio a nada lo obliga solo plantea su falta de interés en adquirir con preferencia al tercero, debe ajustarse al contenido de la oferta recibida o realizar una nueva oferta es decir con modificación en la anterior y la aceptación debe llegar a conocimiento del oferente puede válidamente revocar la oferta durante el término de los 15 días establecidos en el art 44 en referencia; el mencionado artículo, no hace referencia a que esta notificación sea uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario, pueda ejercitar el derecho a la compra del inmueble que ocupa. Artículo 44 A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta. Con tal carácter sin embargo sin el cumplimiento de tal notificación no podrá tener lugar; ya que la misma constituye un requisito a cumplir por parte del arrendatario a los fines de poder ejercitar su derecho a adquirir por compra el inmueble en referencia, pues en caso contrario dejará de ser acreedor, en principio, de ese derecho. En relación al arrendador propietario a) La notificación del arrendatario al propietario oferente debe ajustarse al contenido de la oferta recibida, aun cuando puede aceptarla modificándola, en cuyo caso se tratará de una nueva oferta de compra (art. 1.1377 in fine, CC). Si el arrendatario acepta la oferta de venta que le hizo el propietario del inmueble arrendado pero modificándola, esta aceptación se tendrá únicamente con el valor de una nueva oferta, en cuyo caso de no aceptarla el propietario-oferente, en forma expresa o tácita con su silencio, se entenderá como no aceptación de la oferta del inquilino y el oferente-propietario podrá dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento que hizo al locatario, luego de vencido el indicado término o plazo legal. ¿Por qué? Debido a que la aceptación de la oferta no se hizo en forma indubitable y el locatario está obligado a rechazar o aceptar la oferta recibida, pero no tiene derecho a proponer una nueva oferta. De aceptar el locatario la oferta recibida, ¿cuándo debe celebrarse el contrato de compraventa? LAI nada expresa al respecto, pero su artículo 50 de modo expreso remite a lo que disponga el Código Civil, y éste en su artículo 1.212 estatuye lo siguiente: “ Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal”. La aceptación de la oferta por el arrendatario debe llegar a conocimiento del oferente propietario, para que el contrato se perfeccione, sin que el oferente pueda válidamente revocar la oferta durante el término de los quince (15) días calendario, contados a partir de la fecha del ofrecimiento. No obstante, el rechazo indubitable por el inquilino de la oferta dentro de los quince (15) días o si guarda silencio, el término o plazo no se agota con el rechazo, ni concluye o extingue, y tendrá que dejarse transcurrir íntegramente pues esta estatuido en beneficio del inquilino (1213, 1214 CC) b) Por medio de documento auténtico. La notificación al arrendatario mediante documento auténtico, es requisito esencial a ser cumplido por el propietario, es decir, aquel instrumento autorizado

con las solemnidades legales por un registrador, por un juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado (art. 1.357, CC) c) La voluntad del propietario que pretende vender. En ese documento auténtico debe expresarse la voluntad que tiene el propietario de vender, tal como expresa el artículo 44 de LAI; pues mientras esa notificación no tenga lugar, no sólo no corre el término para el ejercicio del derecho de comprar por el arrendatario, sino que tampoco el plazo de cuarenta (40) días calendario disponibles para el ejercicio del derecho de retracto a que alude el artículo 47 de Ley La notificación por mandatario . Cuando la notificación u ofrecimiento de venta - a que se contrae el artículo 46 de LAI – la hiciere un tercero (persona natural o jurídica) en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, en donde se determinarán con precisión las exigencias establecidas por el propietario para la negociación, es decir, el precio, las condiciones y modalidades de la misma. De no ser un poder especial sino general, tal autorización o mandato no cumple con las exigencias del artículo 46 de LAI, y, en consecuencia, la oferta que se realice carecerá de eficacia o validez, tratándose, en tal caso, de haberse excedido el mandatario autorizado de sus facultades puramente de administración (art.1.688, CC), ante lo cual el mandatario habrá actuado en su propio nombre y sin comprometer la responsabilidad del mandantepropietario (art. 1.691, CC); salvo que éste y el arrendatario confirmen el acto de administración, no de disposición, realizado. Presencia y ausencia del arrendatario Es de considerar que si el arrendatario está presente o tiene quien lo represente y no se le notifica; o está ausente y no tiene quien lo represente de modo que resulte imposible notificarlo; se comprende que para el inicio del término de caducidad (vid. nº 6) de esos quince (15) días, que impone aquella norma, debe haber el propietario-arrendador realizado gestiones demostrativas a cumplir con el deber de notificarlo, pues de otro modo resulta demasiado fácil frustrar de manera ostensible el derecho de comprar que asiste al locatario, con fundamento en la preferencia ofertiva. Por tanto, si el arrendatario no está presente y tampoco tiene quien lo represente, para que ese término empiece a correr, debe el propietario haber realizado lo necesario para que la oferta de venta llegue a conocimiento de aquél, pues de otra manera no se cumplirá con el deber contemplado en el artículo 44 en su primera parte, aun cuando pareciera intrascendente el asunto pues de haber el propietario vendido el inmueble a un tercero, sin que previamente se le haya ofertado el mismo al arrendatario, queda expedita la acción del retracto a tenor de lo previsto en el literal c) del artículo 48 de LAI; pero no se trata de facilitar esa acción por la omisión misma, sino que la notificación se cumpla pues de otra manera (la misma) no tendría sentido y mejor hubiera sido no contemplarla ante su intrascendencia e inutilidad, pero no es así y tampoco puede obviarse; pues se requiere que, en todo caso, de alguna manera se intente cumplir con el procedimiento de la notificación personal, a fin de constatar que el interesado no es localizable y que tampoco se tienen noticias acerca de la eventual existencia de un representante especial suyo A tenor de lo pautado en el ya citado párrafo sexto del artículo 1.137 del Código Civil, se puede realizar en la dirección del inmueble arrendado, en donde posiblemente esté un familiar suyo a quien se haga entrega de esa notificación con los requisitos legales, o su cónyuge o conviviente, o a cualquier tercero que se encuentre en el inmueble arrendado. De tal manera se cumple con la notificación y la finalidad de la misma. PREFERENCIA ARRENDATICIA Es el derecho de prioridad del arrendatario o arrendataria a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, ante cualquier tercero que pretenda arrendar el inmueble; siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes.

Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovará, porque el inmueble será vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente ¿qué prevé la Ley?

El arrendador que incumpla esta disposición estará obligado a indemnizar al arrendatario o arrendataria con el equivalente al valor de cien Unidades Tributarias (100 U.T.) por cada mes que permanezca de forma indebida fuera de la vivienda. ¿Qué sucede si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato? El arrendatario o arrendataria que no desee disfrutar del derecho de preferencia arrendaticia, deberá manifestar su voluntad al arrendador mediante documento auténtico, con por lo menos treinta días antes del vencimiento del contrato, el cual deberá presentar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Causales de Desalojo 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado. 3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó. 4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. 5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2 El arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común. Demanda por falta de pago El arrendatario o arrendataria que sea demandado o demandada por la primera causal del artículo anterior, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. La demanda se hará conforme a lo establecido en la presente Ley, a tal efecto, probada la insolvencia del arrendatario o arrendataria, éste o ésta podrá llegar a una conciliación con el propietario o arrendador, mediante acta suscrita ante el órgano administrativo competente. Dicho pago no se tendrá como extemporáneo. Inhabitabilidad del inmueble Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble, la autoridad a la cual corresponda la ejecución deberá remitir de manera urgente a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la solicitud de ubicación del afectado o afectada y su familia en un refugio temporal, en una vivienda temporal o en una vivienda digna definitiva El RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO CONCEPTO. SU REGULACION EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS Y EN LA LEY SOBRE REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO ANOTACION CONCEPTUAL Nuestro Código Civil en su artículo 1.546 define lo que es el retracto legal, al estatuir que es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por su compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Como se observa, ese tipo de retracto se circunscribe al derecho únicamente del comunero o condominio que, por ser tal tiene el derecho de ocupar el lugar del tercero que haya adquirido de cualquier otro condominio en la comunidad ordinaria un derecho o parte indivisa de la comunidad; aun cuando el comunero enajenante pueda disponer de su cuota, ceder o hipotecar libremente su parte que esta indeterminada en la propiedad comunitaria. Sin embargo la subrogación legal regulada por el Código Civil, resulta genérica a toda clase de comunidad ordinaria en el derecho común, que no abarca las comunidades especiales tales como en el

ámbito patrimonial. En cambio, la situación regulada por LAI aparece completamente diferente, pues se refiere específicamente al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquiriente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de LAI se refiere. Así tenemos que, conforme al artículo 43 de LAI, “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto de comporte la transmisión del derecho de propiedad” ELEMENTOS DISTINTIVOS En el concepto que antecede suministrado por la LAI, podemos observar una pluralidad de elementos que distinguen a la institución, tales como: el derecho del arrendatario a la subrogación, la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de la propiedad del inmueble arrendado que haya sido transferido por cualquier acto. a. Derecho de subrogación Se trata de un derecho que al estar concebido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquiriente del mismo (conforme al art 44 de LAI), o de habérsele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 eiusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del articulo 487 ibídem; tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquiriente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. b. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas Carecería de sentido alguno el derecho de subrogación del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la translación de la propiedad en beneficio del tercero adquiriente. Y esas condiciones guardan relación no solo con el mismo precio pagado por el tercero adquiriente en caso de compraventa, sino también la forma como lo pago, si fue de contado o a crédito, y de ser este último, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantías dadas, a cuanto ascendió el pago inicial. La subrogación, en las mismas condiciones estipuladas guarda relación especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenación en beneficio del tercero. c. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria El derecho de adquirir el bien arrendado que haya sido transferido por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, dada en arrendamiento, como lo establece el artículo 43 de LAI. Es de considerar que tal ordenación legal va a presentar innumerables inconvenientes en el tráfico de los bienes inmuebles dados en arrendamiento y constituye una limitación o restricción al derecho del propietario arrendador a disponer libremente de su propiedad arrendada. Por eso no es de extrañar que el artículo 43, LAI haya dispuesto tal restricción, puesto que “cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad” no solo comprende la venta, sino también cualquier otro acto de transferencia , tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros. Y consideramos que la restricción a que se ha sometido el derecho del propietario arrendador a disponer del inmueble arrendado por acto distinto a la venta, pareciera derivarse de los actos simulatorios con los cuales se encubría una venta, a que estaban acostumbrados algunos arrendadores para burlar el derecho del arrendatario a ser preferido al tercero en la adquisición del inmueble arrendado, mediante la constitución de una hipoteca con una persona de su confianza, buscando la ejecución, el remate y luego la expulsión del arrendatario; o la emisión de una letra de cambio para luego mediante un convenimiento fácil, acudir al remate del inmueble arrendado; o mediante una dación en pago de una deuda creada en la mente del propietario arrendador , en connivencia con un amigo comprensivo; o a través de una donación que, en realidad ha podido ser veraz sobre todo la efectuada a un pariente cercano. Es evidente que el retracto legal arrendaticio tiene carácter público y social, anteponiendo el bien común y por tanto, un límite del dominio en función del interés protegido, que no escapa únicamente al individual del arrendatario, sino también la familia, la sociedad, excediéndose el marco regulador del interés privado hacia lo público o social, que obliga al propietario arrendador a ofrecer arrendatario en primer lugar y con preferencia el inmueble arrendado, dentro de las previsiones establecidas en la Ley, como forma de proteger el interés ciertamente individual del arrendatario, pero que transciende más allá hacia lo social. ¿Coarta la libertad para disponer de ese bien? Ciertamente sí, pero lo mismo se

comprende cuando se trata de la expropiación por causa de utilidad pública o social, en cuyo caso la restricción a la propiedad encuentra su justificación en el interés colectivo. Es como una especie de carga de Derecho Público impuesta en beneficio de un interés individual tutelado. Con la idea de comprender que no todo “acto que comporte la transmisión de la propiedad”, distinto a la venta, será objeto de retroacción ex artículo 43 de LAI, nos permitimos hacer algunas consideraciones: admitir que todo acto como el anotado, diferente a la venta tenga su origen en una obligación preexistente a la relación arrendaticia y cuya comprobación pueda hacerse mediante la técnica probatoria respectiva, como en el caso de la hipoteca con que este gravado el inmueble arrendado, o de una obligación preexistente que pueda ser demostrada de modo indubitable, que tenga fecha cierta anterior al arrendamiento y que conduzca al remate del bien es de considerar que escapan a la injerencia del retracto legal, por tener una existencia jurídica o causa anterior al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, o que han podido ocurrir dentro del tiempo de la relación arrendaticia; así como cualquier otro acto traslativo o que conduzca a la traslación, celebrado antes de que el arrendatario haya cumplido más de dos (2) anos ocupando el inmueble de que se trate, ya sea por permuta (art. 1.558, CC), remate judicial, e incluso si el inmueble fue transferido por donación (caso en el cual el hecho más complejo para el propietario porque pudiera pensarse que se utilizó la misma por vía simulatoria para encubrir una venta); o la dación en pago. ¿Cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad celebrado luego de que el arrendatario haya cumplido más de dos (2) años, dará derecho al arrendatario al ejercicio del retracto legal, pues habrá casos en que el acto que conduce a la traslación del inmueble arrendado al tercero tiene su origen en un acto verdadero, que no podría calificarse de simulado o fraudulento. Así por ejemplo, el arrendador propietario adquirió obligaciones y como consecuencias del incumplimiento de las mismas, el inmueble fue transferido al tercero por remate judicial, en cuyo caso el retracto no entraría a la errada creencia de que el retracto puede ir en contra de la verdad y como medio sustitutivo de la misma y esa no es ni puede haber sido la intención del legislador. Sin embargo, el problema se presenta con la donación celebrada después de aquel tiempo (el arrendatario tiene más de dos años como tal), porque la donación es gratuita (art.1431, CC), en cuyo caso nos imaginamos que habrá necesidad de que el tribunal, que conoce del retracto legal arrendaticio, ordene el justiprecio del bien que apareciere como donado, con el objeto de que el arrendatario retrayente pague el valor dado en la experticia, a fin de evitar un empobrecimiento injusto (del propietario) en provecho ajeno (del arrendatario retrayente). Sin embargo, tenemos la impresión que entre “cualquier acto que comporte la trasmisión del derecho de propiedad”, ex articulo 43 en comento, no debe comprenderse incluida a la donación porque la misma es gratuita por su naturaleza y, por tanto, no puede cumplirse con uno de los requisitos esenciales exigidos por los artículos 43 y 44 de LAI, como lo constituye el pago del precio, a menos que el propietario arrendador se valiere de la donación para encubrir una venta in fraudem legis, lo que tendrá que probar el pretenso retrayente. Es indudable que las controversias interpretativas no se harán esperar, sobre todo por nuestros tribunales que ahora disponen de materia tan rica en situaciones o complicaciones como el punto en comento. REQUISITOS PARA SU PROCEDENCIA Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de LAI, es decir que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, que se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Mutatis mutandis, reproducimos el comentario que sobre los mismos hicimos supra en relación con la preferencia ofertiva, adicionando algunas exigencias distintas por la propia diferencia entre sendos institutos y la especificidad que a cada uno de los mismos caracteriza. En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de manera siguiente: 1) En atención a la persona del arrendatario: a) que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, b)este solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquiriente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza e; derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. 2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultante inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente

al arrendatario. 3) Tratándose del tercero adquiriente: a) Que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizo con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedara en poder del notificado. En atención a la persona del arrendatario a. Que tenga más de dos años como tal Para que el arrendatario tenga derecho al ejercicio del retracto, tiene que haber estado ocupando el inmueble de que se trate durante más de (2) años, conforme lo dispuesto por el artículo 42 de LAI, al así disponerlo el artículo 43 de la misma. De no tener ese tiempo, no podrá ejercer válidamente el derecho de retraer, por falta de cualidad con vista a la inexactitud del tiempo requerido, sin importar que el acto de traslación de la propiedad comporte cualquiera de aquellos través de los cuales puede trasmitirse el derecho de propiedad. El requerido tiempo deviene de la relación por tiempo determinado, pero también de aquella sin determinación de tiempo, porque la Ley no concede ese derecho de acuerdo con el tipo de contrato en orden al tiempo de su duración, según un determinado tiempo existencial de la relación: únicamente que el arrendatario tenga más de dos (2) años con tal carácter, independientemente de si la relación está o no escriturada. Sin embargo, el problema que puede presentarse se refiere a la comprobación que tendría por hacer el arrendatario en el caso de que su derecho sea negado por falta de gozar de ese tiempo requerido para la existencia del derecho, cuando de una relación indeterminada se trata, bajo cuya circunstancia el locatario dispone de un plural elenco probatorio sobre todo si dispone del recibo, o recibos, del pago efectuado por el alquiler, en donde constara determinada fecha, o de la prueba del pago por consignación (art. 51 y ss. De LAI), o de testigos en los casos de su procedencia según la ley; así como de otros medios probatorios al tenor del artículo 395 del CPC. b. Que se encuentre solvente en el pago del alquiler El estado de solvencia del inquilino en que tiene lugar el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, constituye el mismo fundamento de constituir el pago del canon arrendaticio una de las obligaciones principales a cargo del arrendatario (ord. 2 art. 1.592, cc); de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, que ha debido tener lugar, es comprensible que su incumplimiento indica que tampoco puede exigir. Y tal como ya observamos, a ese estado de solvencia se llega no solo debido a que el arrendador propietario le haya recibido el pago del canon arrendaticio de manera directa, sino también de haber el arrendatario consignado cumpliendo los requisitos esenciales consagrados en los artículos 51 y siguientes de LAI (vid. Capítulo sobre el pago por consignación). c. Satisfacción de las aspiraciones económicas pretensas Este requisito, como hemos observado no es más que la consecuencia de haber cumplido el arrendatario con los otros dos como son: que tenga más de (2) años como tal y siempre que se encuentre solvente en el pago de los canones de arrendamiento; pues de otra, manera no podrá satisfacer las aspiraciones esencialmente económicas que hayan sido cumplidas por el tercero adquiriente. No sin razón esa aspiración contiene el pago del mismo precio de la venta en los términos o condiciones en que se estipulo con el tercero adquiriente (en relación al monto del precio), así como las otras condiciones y modalidades de la negociación o venta efectuada. Por eso las aspiraciones por satisfacer comprenden no solo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega ( de contado o a plazo); y de haber sido a crédito, a cuánto asciende el pago inicial y las condiciones de la posible garantía hipotecaria resultante en protección del saldo; así como todas aquellas aspiraciones que considera, conforme a la ley, deben ser satisfecha por el inquilino retrayente. d. Ejercicio del derecho dentro del tiempo legal previsto El derecho de retracto debe ser ejercitado por el arrendatario dentro del plazo de (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. Significa que transcurrido ese plazo sin que el arrendatario lo haya ejercitado, la venta realizada queda perfeccionada, pues ese plazo es de caducidad por tratarse de un tiempo que no puede ser objeto de interrupción. No obstante, surge la duda desde cuando se computa ese plazo si el tercero adquiriente no puede hacer la notificación al arrendatario, a que alude el artículo 47 de LAI, debido a que este no está presente y tampoco tiene quien lo represente. Mutatis mutandis, valgan aquí las mismas anotaciones que hicimos en relación con la preferencia ofertiva. En relación con el propietario arrendador a. Que el mismo no haya realizado la notificación del artículo 44 de LAI Según el artículo 44 de LAI, el propietario tiene que haber realizado la notificación allí prevista a fin de que el arrendatario ejerza el derecho preferente y, de no efectuarla en los términos que tal norma ordena. De existir la relación arrendaticia sobre un inmueble regulado

en el caso de una situación derivada de emergencia financiera, de enajenar el ante publico ese bien o disponer del mismo por vía de subasta, ¿tendrá que ofertarlo con preferencia al arrendatario, Al tenor de lo pautado por el artículo 42 y siguientes de LAI? Aun cuando el inmueble arrendado estuviere regulado por LAI (art. 1) como las situaciones derivadas de la emergencia financiera no están previstas en LAI , el articulo 50 eisdem , para las situaciones no previstas en el titulo correspondiente a la preferencia ofertiva y el retracto legal remite a las disposiciones pertinentes del código civil, que tampoco ordena nada sobre el particular pero que, no obstante, en su artículo 14 remite, a su vez a la aplicación preferente de las materias que constituyan la especialidad, como lo serían las normas legales que regulen, por ejemplo, la emergencia financiera. b. Omisión de otros requisitos exigidos Aun cuando el propietario arrendador haya realizado la notificación al arrendatario, prevista en el artículo 44 de LAI, han podido ser omitidos algunos de los requisitos allí exigidos como son: la voluntad de vender el inmueble que ocupa el arrendatario, mediante documento autentico; indicación del precio, las condiciones y modalidades de la negociación. La sola omisión de cualquiera de tales requisitos, da derecho al arrendatario para ejercitar la acción de retracto con la finalidad de subrogarse al tercero adquiriente. c. De resultar el precio inferior al ofertado El precio constituye la principal obligación del comprador (art.1.567 CC) por lo cual el mismo debe determinarse y especificarse por las partes (art. 1479 eisdem) dentro de las modalidades para su fijación o determinación que esta misma disposición legal contempla. Sin embargo, en el caso de la preferencia ofertiva esa determinación no es posible porque no media, por la misma naturaleza de la institución, el acuerdo bilateral o reciproco, pues no se trata de una venta concertada, sino de una venta que parte del propietario arrendador al arrendatario. Con la finalidad de que esta pueda ejercerla como derecho que le corresponde por disposición de la Ley. Se trata de un acto unilateral en el cual solo el propietario fija el precio que más le conviene, pues una vez fijado y comunicado a su destinatario mediante documento autentico, como debe ser por así disponerlo el artículo 44 de LAI, ya no existe posibilidad de que oferente arrendador lo modifique en perjuicio del arrendatario, salvo que esa modificación se de en mejores condiciones para el inquilino, tal como podría ser un menor precio o más facilidades o condiciones para el pago y todo aquello que de alguna facilite y no dificulte el mismo. Por eso si el precio que dio el propietario arrendador al tercero adquiriente es menor que el ofertado inicialmente al arrendatario, este podrá ejercer el derecho de retracto. ¿Significa que si el arrendatario por algún motivo no acepto la oferta que le formulo el propietario, en tal caso no podrá ejercer el retracto?, No de ninguna manera, porque si el propietario vendió el inmueble arrendado por un precio menos que el inicialmente ofertado podría interpretarse que el arrendatario no acepto la oferta debido al precio que considero exagerado, en cuyo caso ese menor precio también podría entenderse como el que realmente valía el inmueble y no el de la oferta, que se utilizó para quitar el derecho preferente al inquilino, pues si la Ley establece que el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto cuando efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, no hay otra forma de interpretarlo que no sea la de conceder ese derecho ante ese supuesto cumplido. d. Venta al tercero en condiciones más favorables Es evidente que tampoco el propietario arrendador podrá vender al tercero el inmueble arrendado en mejores condiciones que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, que se refieren tanto al precio como a otras condiciones relativas a la negociación. En relación al precio, salvo su monto que ya fue antes considerado, el propietario ha podido ofrecerle que el precio lo pague de determinada manera que no sea de contado o asumiendo la hipoteca con que el mismo está gravado y la diferencia a crédito, así como cualquier otra condición que le facilite la cancelación del precio determinado en la oferta que le ha comunicado; en cuyo caso esas condiciones no pueden ser variadas en perjuicio del arrendatario hasta el punto de vender al tercero en condiciones más favorables, porque, en tal caso podría también entenderse que tales condiciones no fueron más que una maniobra encubierta bajo unas condiciones que no eran reales para sustraerlo maliciosamente del derecho que ha tenido de adquirir ese inmueble en primer lugar y con preferencia al tercero. Tratándose del tercero adquiriente a. Notificación por el tercero adquiriente El tercero adquiriente está obligado a notificar en forma indubitable al arrendatario, de la negociación celebrada con el propietario arrendador. No solo para que tenga conocimiento de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto a que se refiere el artículo 43 de LAI, es decir, para que se subrogue, si lo considera conveniente a sus intereses. b. Deber de anexar copia certificada del documento continente de la negociación El tercero adquiriente debe acompañar, junto con la notificación indubitable que debe

efectuar el arrendatario, copia certificada del documento contentivo de la negociación celebrada con el propietario arrendador, con la finalidad de tener conocimiento de la misma en orden al precio estipulado, las condiciones de la venta y demás modalidades de la negociación (art. 44 LAI). RETRACTO Y TRANSFERENCIA GLOBAL En principio in genere del artículo 43 de LAI se encuentra excepcionado por el articulo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o trasferencia en su globalidad, tal como así lo estatuye el articulo 49 ibídem. La regularización tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales muebles forma parte de los que comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibo de arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter. El artículo 42 de la Ley se refiere a que el arrendatario tiene el derecho preferente para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa. Con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que tiene con tal carácter y no a otro, aun cuando aquel forme parte de este. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso o goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado seria el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal en relación con el inmueble en su totalidad. LOS ARTICULOS 1.546 Y 1547 DE CC Y 47 DE LAI Habiendo quedado expresamente derogado el DLDV que en su artículo 6 hacia directa emisión al Código Civil para el ejercicio por el arrendatario del derecho de preferencia a comprar el inmueble, y como tal Código lo ha regulado en los artículos 1.546 y 1.547 atinentes al retracto legal; estas normas ya no son aplicables a los inmuebles arrendados por LAI, como son los urbanos suburbanos destinados a vivienda, al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes (art.1) y no son aplicables debido a que LAI regula de modo específico tanto la preferencia ofertiva o tanteo inquilinario, como el retracto legal arrendaticio, en los artículos 42 y siguientes de esa Ley y sin que en las normas especiales arrendaticias haya dejado de contemplarse alguno de los requisitos esenciales que informan el retracto legal; en cuyo caso estos últimos se deben aplicar con preferencia porque así lo concibe el propio código civil en su artículo 14. De modo que la única manera para la aplicación de los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil será la omisión de alguno de los requisitos que se contemplaran en los mismos, con fundamento en la remisión a que se refiere el artículo 50 de la Ley, cuando expresa que “para las situaciones no previstas en el presente Titulo, se aplicaran las disposiciones pertinentes del Código Civil”. Como ocurre con lo dispuesto en los artículos 1.539 (en orden al ejercicio de los mismos derechos del comprador, la prescripción y el beneficio de excusión frente a los acreedores del vendedor) y el 1.544 (en relación con el reembolso de los gastos, costos y reparaciones necesarias y los de las mejores, realizados por el tercero adquiriente). En tal sentido nos parece carecer de trascendencia pretender aplicar aquellas dos normas genéricas, que originalmente pareciera regular con especialidad el derecho del comunero cuando ahora prevalece de modo específico la antes referida especialidad; por lo cual, no estando ya vigente el DLDV; los artículos 1.546 y 1.547 (Del retracto legal) podrían aplicarse a la relación arrendaticia regulada fuera del ámbito de aplicación de LAI (art 3) salvo disposición legal en contrario. En consecuencia, nos parece innecesario plantear si tales normas civiles han quedado o no tácitamente derogadas por las disposiciones de las indicadas normas especiales arrendaticias. Es de considerar, no obstante y como ya hemos observado sobre su inaplicabilidad dentro de nueve (9) días, “contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador a quien tiene derecho o a quien lo represente” (art. 1.547), el parágrafo único del articulo 44n de LAI dispone que el arrendatario tiene 15 días calendario para aceptar la oferta preferente para adquirir el inmueble que ocupa, en los términos que tal forma indica; no solo eso sino que Para el ejercicio del retracto arrendatario dispone 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación celebrada, deberá hacerle el adquiriente, según lo establece el mencionado artículo 47 eiusdem.

Como se advierte del contraste comparativo inter normas en comento, existiría una contradicción insalvable entre las mismas en orden al tiempo disponible que ambas establecen de manera desigual, debiendo privar la norma especial puesto que, como hemos observado, las leyes nacionales especiales se aplicaran con preferencia a las del código civil en las materias que constituyan la especialidad y como LAI en su artículo 93 no incluyo la derogación expresa de forma clara, cierta y precisa (del art. 1.547, cc), sin embargo en el literal 9 de la misma norma declara la derogatoria de aquellas normas que sean contrarias a la misma, por lo cual y en caso de pretenderse aplicar, podría observarse la incompatibilidad contradicción insalvable, inconciliable, de modo absoluto entre el artículo 1.547 del código civil con los artículos 44 y 47 de LAI en la materia concreta y especifica atinente a su especialidad, pues el grado de incompatibilidad entre ambas hace imposible la simultanea aplicación de la primera con las 2 últimas y más aun de las consecuencias jurídicas que ellas producen ante el mismo supuesto de hecho que regulan en cuanto en cuanto al tiempo para el ejercicio del derecho a que cada una de las mismas se refiere; haciéndose necesario suprimir esa insalvable contradicción que las convierte en coexistentes por plazos diferentes para el ejercicio de tal derecho, ya que mientras el artículo 47 de LAI el derecho de retracto tiene que ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días, contados desde el aviso que debe darle el vendedor o comprador; y aun cuando el mismo artículo 1.547 in fine pauta que “ si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el termino será de 40 días, contados desde la fecha del registro de la escritura” no obstante esta última previsión no impide la observada colisión, porque aun cuando el articulo 47 y la citada parte del articulo 1.547 coinciden en este punto, en el mismo tiempo de 40 días, sendas normas no se concilian respecto al inicio del tiempo para el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario, toda vez que la norma le dé inicio “ a partir de la fecha de la notificación cierta que de la notificación cierta que de la negociación que mientras esa notificación no ocurra, no conocerá ese plazo para el ejercicio del derecho de retracto: en tanto que la norma in genere lo computa “ desde la fecha del registro de la escritura’ con cuya disposición se autoriza al propietario para no ofrecer con preferencia el inmueble arrendado al inquilino en evidente contradicción con lo establecido en los artículos 44 y 47 de LAI, así la doctrina del máximo Tribunal, como ya apuntamos, haya realizado la interpretación del texto en comento para afirmar que debe entenderse que ese plazo no corre mientras no se haya efectuado la notificación al arrendatario o a quien le represente. Evidentemente existe contradicción con el principio según el cual “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables” (art.7). CADUCIDAD DE LOS DERECHOS DE PREFERENCIA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIOS Preferencia Ofertiva En el derecho de preferencia ofertiva regulado por LAI existen dos tipos de caducidad, relativos al arrendatario (parágrafo único art. 44 y 47) y el otro al arrendador propietario (art.45) REFERENTE AL ARRENDATARIO a. Caducidad de (15) días La de quince (15) días calendario a que se contrae el parágrafo único del artículo 44, contados desde la fecha del ofrecimiento que debe hacer el propietario arrendador al arrendatario, mediante documento autentico, en cuanto a que el inquilino debe notificarle dentro de ese tiempo su aceptación o rechazo del ofrecimiento preferente recibido; pues si nada de esto último se efectuare, no aceptando la oferta de indubitable, se debe entender su silencio como rechazo tácito de la misma, mostrando de tal manera carecer de interesen adquirir el inmueble que ocupa y, en consecuencia, la extinción de su derecho de adquisición inmobiliaria arrendaticia preferente, que hace surgir el derecho del propietario para vender el inmueble arrendado al tercero interesado, o a cualquier otro, (expresión esta última que así puede interpretarse con fundamento en el artículo 45) dentro de los 180 días calendario siguientes al vencimiento de los (15) días, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de la venta. Sin embargo nos parece que si el arrendatario no acepta la oferta que se le ha hecho dentro del mencionado termino de 15 días no puede de forma absoluta afirmarse que ha perecido su derecho de retracto, pues de haber el propietario vendido al tercero por un precio inferior al ofertado o bajo condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario (literal b del artículo 48) su derecho para retraer no ha caducado, por la preferida falta de aceptación, en cuyo caso el arrendatario dispondrá de 40 días calendario para ejercitar el derecho de retracto. b. Caducidad de 40 días Establece el artículo 47 que El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43 deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. Pero no establece qué hacer cuando el arrendatario no está presente y tampoco tiene quien lo represente (vid nº 5.6 supra, retracto legal arrendaticio y ausencia del arrendatario), por lo cual el artículo 50 de LAI, como observamos, remite la solución a lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, estableciéndose en esta norma un lapso de

caducidad también de cuarenta (40) días, es decir, que estando presente el locatario (personalmente o por medio de apoderado especial que lo represente) y se ha notificado de la venta; o estando presente y no se le notifica, o en caso de su ausencia, para estos tres (3) supuestos, el lapso de caducidad es el mismo. Lo que varía es solamente la manera de realizar el inicio del cómputo de ese tiempo. En efecto, (i) si el arrendatario está presente y es notificado, el cómputo del lapso o plazo de caducidad de cuarenta (40) días calendario se cuenta desde el momento de la notificación (personalmente o a su mandatario especialmente facultado); (ii) mientras que estando presente y teniendo quien lo represente, y no es notificado, el plazo de caducidad sólo se inicia desde el momento en que el locatario tenga pleno conocimiento de la venta, de la manera observada; (iii) o estando ausente el arrendatario y sin apoderado especial que lo represente, el plazo o lapso de los cuarenta (40) días calendario se computa desde el día o la fecha cierta, fehaciente, indubitable, cuando el arrendador-propietario (o el tercero adquirente) hizo todo lo necesario para que el locatario haya podido tener pleno conocimiento de la negociación realizada. En atención al propietario arrendador Según lo dispuesto en el artículo 45 de LAI, transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta, a que se refiere el artículo 44, sin que el propietario hubiese efectuado la venta del inmueble arrendado a cualquier tercero, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva Oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que pretendiere celebrar. Es decir, que caduca la notificación primeramente efectuada al arrendatario por el transcurso del indicado tiempo, sin que el arrendadorpropietario hubiese vendido a tercero el inmueble que ofreció en venta al arrendatario. Y ese tiempo de ciento ochenta (180) días calendario empieza a correr desde el vencimiento de los quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento (vid. 6.1.1,45 supra), a que se contrae el Parágrafo Único del artículo 44. Por el sólo vencimiento del término o plazo, de no efectuarse la venta al tercero, queda sin efecto alguno la oferta efectuada al inquilino y se extingue el derecho del propietario a vender a persona distinta al locatario, en cuyo caso en ese instante continúa vigente el derecho de éste a que el propietario arrendador le ofrezca nuevamente en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa con tal carácter, y así sucesivamente. PREFERENCIA OFERTIVA, RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO Y FRAUDE DE LEY El fraude de ley o a la ley se ha conceptualizado como sinónimo de daño o perjuicio obtenido a través de una maniobra empleada para dañar o perjudicar, en violación del contenido ético de una disposición legal; sin que exista un criterio unitario al respecto. Sin embargo, pareciera que la conducta maliciosa no es la que califica el acto sino que lo esencial – en orden a la doctrina del fraude a la ley – es la defensa del cumplimiento de la ley, en este caso la Ley de 46 Arrendamientos Inmobiliarios, y no la represión de la conducta maliciosa o intencional. En todo caso, en el ámbito del Derecho arrendaticio se trata de cualquier actividad realizada por el arrendador-propietario, orientada a inutilizar o quitar el efecto a una norma o ley material, mediante el empleo de otra que le sirve de cobertura, con la finalidad de burlar el derecho del arrendatario a comprar el inmueble que ocupa con tal Carácter, transfiriéndolo a un tercero. En este caso no se trata que el propietario lo venda a un tercero, sino que el medio utilizado por aquél es con la pretensa finalidad de burlar el derecho del locatario, como sería, por ejemplo entre múltiples casos, encubrir la venta con una donación, o aportar el inmueble arrendado como pago del capital en una sociedad mercantil Así, son normas defraudadas en los casos observados: A r t í c u l o 4 2 La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, podría ocurrir por ejemplo - que a la muerte del arrendador propietario, su heredero celebra un nuevo contrato con el locatario, dejando sin efecto el anterior; ocurriendo que el causahabiente lo vende a un tercero, bajo la creencia de la improcedencia del derecho a la preferencia ofertiva del artículo 42 de LAI, al no poseer el inquilino (el inmueble) por más de dos años, según la “nueva” relación arrendaticia. En este caso existe fraude a la ley, aun cuando la conducta de los herederos no sea maliciosa, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del arrendador (art. 1.603, CC), siendo el heredero el continuador de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante. La norma defraudada, en el caso de la preferencia ofertiva, contempla – en primer lugar - el derecho del arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario (art. 42 LAI); El retracto legal arrendaticio por su parte, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad (art. 43 eiusdem ). Como puede apreciarse, la

norma de cobertura es utilizada por el defraudador para realizar el acto que esta norma le permite, con la finalidad de frustrar el derecho del locatario que le concede la norma defraudada; esto resulta de tal modo porque en el artículo 43 de LAI se estatuye que el derecho de retracto del locatario, para subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, es por “cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad ”; y “cualquier acto” no es sólo una venta simulada, sino cualquier otro que comporte la transmisión de la propiedad arrendada. En el ámbito del Derecho in genere no es necesario que para darse el fraude de ley deban existir dos normas diferentes, puesto que el mismo lo que exige es un amparo externo para obtener una finalidad no autorizada, siendo indiferente si el amparo y la defraudación se realizan sobre idéntica norma legal o en relación con otra u otras normas diferentes e independientes. Lo que ocurre es que, dada la especialidad del Derecho arrendaticio, el fraude de ley o de la ley puede ocurrir cuando la norma concreta ordena (ej.: la oferta en venta al arrendatario, art. 42 LAI) y al no ofertar a éste, el propietario arrendador utiliza cualquier medio capaz de transferir a un tercero la propiedad del inmueble arrendado, con la intención de no ofrecerlo al locatario; pero la norma de cobertura no está, allí, en contradicción con lo establecido en la norma defraudada, pues la norma de cobertura contempla el acto que a simple vista indica que el mismo está encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Cabe preguntarse si ante el fraude a la ley, la acción procedente en beneficio del arrendatario - que desee ejercer el derecho a retraer - es la acción de nulidad con fundamento en el fraude que se invoca; o por el contrario y con fundamento en el artículo 43 de LAI, la acción que procede es la del retracto arrendaticio, pues éste procede por haber el arrendador propietario dispuesto la propiedad del inmueble arrendado, a través de “cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad sobre el mismo, independientemente de que el arrendador-propietario haya actuado fraudulentamente en perjuicio del arrendatario; ya sea porque al locatario no se le hizo la notificación prevista en el artículo 44 eiusdem, o se omitiere en la notificación alguno de los requisitos exigidos en el artículo 44 ibídem; o debido a que la venta al tercero fue por un precio inferior al ofertado, o sus condiciones fueron más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, tal como lo previene LAI en su artículo 48. Como LAI es Ley especial que regula la materia, puede que la actuación del propietario- arrendador constituya un acto traslativo de la propiedad a un tercero, mediante cualquier medio utilizado para burlar el derecho preferente del locatario, que pudiera conducir a la nulidad del acto por defraudación de ley; pero la acción directa es la retractual con fundamento no sólo en la especialidad de la Ley que exige la aplicación de los artículos 43 y 48 de la misma, sino porque la acción de retracto arrendaticio está expresamente prevista. Y como hemos observado en otro lugar, pudiera pensarse que la acción de retracto, orientada a la subrogación del inquilino al comprador, constituye una acción de anulabilidad en CONCLUSIÓN SOLUTIVA La problemática planteada en lo atinente a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, se puede simplificar y resolver del modo siguiente: 1. Surgen múltiples interpretaciones ante la falta de notificación al locatario presente para que ejerza su derecho a comprar con preferencia al tercero, o de encontrarse ausente y sin tener apoderado especial que lo represente y no es notificado; o si ha sido notificado, la notificación no cumple con las exigencias legales, de modo que el arrendador-propietario vende el inmueble locado al tercero. En el caso de la falta de notificación (estando presente y con mandatario especial que lo represente o está ausente y sin quien lo represente), no hay precisión de modo claro cuándo se inicia el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto por el inquilino; pero más trascendente que la caducidad resulta el hecho cierto de que el ejercicio del derecho de adquirir con preferencia al tercero o para el ejercicio del retracto, estos derechos están impregnados de los más variados inconvenientes interpretativos que lo aíslan de la justicia material del caso concreto, pero no la impiden en definitiva; pues la ley no tiene norma específica que de modo directo resuelva la problemática, salvo el caso resoluble de modo literal por el artículo 1.547 del Código Civil, por directa remisión del artículo 50 de LAI, en cuanto respecta al arrendatario ausente y sin tener quien lo represente, que establece el derecho a ejercitar el retracto dentro de los cuarenta (40) días contados a partir de la inscripción de la compraventa en el registro inmobiliario correspondiente, pero esta norma sustantiva, interpretada literalmente, deja el problema vigente en perjuicio del locatario a quien la ley pretende proteger. 2. Ante la anterior perspectiva, los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de LAI contienen principios y reglas de orden público a tenor de lo contemplado en el artículo 7 eiusdem, que al propio tiempo resultan 55 continentes de

derechos del inquilino (arts. 42, 43 y 48), así como deberes (art. 44, a cargo del arrendador-propietario, y Parágrafo Único del 44 y artículo 47, correspondientes al locatario); por lo que con fundamento en esos principios y reglas que integran la norma, especialmente en los artículos 7, 42, 43 y 44 ibídem, para que la venta del arrendadorpropietario al tercero adquirente pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, deberá acompañar al instrumento traslaticio de la propiedad prueba documentada de la oferta de venta que aquél realizó al arrendatario, o a su apoderado especial que lo represente, mediante documento auténtico que reúna los requisitos indicados en el artículo 44 de LAI. Y cuando el inquilino está presente y no ha sido notificado personalmente, o no está presente y tampoco tiene apoderado especial que lo represente, debe igualmente acompañar prueba documentada demostrativa de haber el arrendador-propietario realizado todo lo necesario y cumplido aquellos requisitos, para que se presuma que el arrendatario pudo haber tenido pleno conocimiento (vid. I, 1.2.2,i) de la oferta o de la negociación concertada con el tercero. 3. Por último, si el propietario vende el inmueble al tercero manifestando en el contrato de venta que no está arrendado, la inscripción registral se efectuará bajo pena de falsedad de documento público (art. 320, Código Penal). DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL ARRENDATICIO EN LA LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS. El procedimiento judicial arrendaticio contemplado en esta Ley opera de manera secundaria al agotar en principio la vía administrativa, vía esta, que fue creada como una forma de evitar que todas las controversias arrendaticias fueran al órgano judicial, sino que se agotaran antes otras vías tendientes a dar solución al mismo

Las demandas típicas que contempla esta ley son: cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y desalojo, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia y retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, y se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil. la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria. Procedimiento previo a las demandas Artículo 86°. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador y/o arrendadora del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Inicio Artículo 87°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada. Del procedimiento administrativo previo a la instancia judicial Artículo 88º. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de

arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrario de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10. TÍTULO IV, DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL Garantía del derecho a la defensa Artículo 89°. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido n el capítulo anterior, optare por acudir a los órganos jurisdiccionales, el juez o jueza competente se asegurará de que el demandado cuente con asistencia o representación jurídica durante todo el proceso. Si dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proveérsela por medios propios, el juez o jueza suspenderá el proceso a los fines de la notificación a la Defensa Pública, para que se designe un Defensor, el cual comparecerá al quinto (5º) día de despacho al que se deje constancia en autos de su notificación; de igual forma procederá cuando el Defensor designado deba ser sustituido. De Las Demandas Artículo 90° Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.

Anexos SENTENCIA 1: JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y SANTOS MARQUINA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. EXP. N° 7039. DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIAS Y CONSTRUCCIONES ROCKBRAND, C.A. a través de su Apoderada Judicial Abg. GLADYS MARIBEL UZCATEGUI DÍAZ. DEMANDADO: SOSA BARÓN ROSSANNE. MOTIVO: VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL. …“ Se evidencia que el actor funda su demanda en atención al hecho que se encuentra vencido el lapso de prórroga legal a favor del arrendatario. Ahora bien, tal como ya fue establecido en la parte motiva del presente fallo, de la revisión de las actas procesales se evidencia que la presente acción por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal, fue intentada en fecha diecisiete (17) de noviembre de dos mil diez (2010) y admitida por este Juzgado en fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil diez (2010), rigiendo su trámite procesal bajo las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, al entrar en vigencia la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en fecha doce (12) de noviembre de dos mil once (2011) y por tratarse de un inmueble destinado a vivienda familiar, es por lo que dando cumplimiento a lo previsto en la disposición transitoria primera de dicho novel texto arrendaticio, el trámite del presente procedimiento se debe llevar a cabo bajo los preceptos de la ley indicada. Y ASÍ SE DECLARA. En ese orden de ideas, es preciso señalar el contenido del encabezado del artículo 89 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda: “Todo inmueble que se mantenga en condiciones de arrendamiento, al vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento sobre inmuebles destinados a vivienda, el arrendatario o arrendataria tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda arrendar

el

inmueble;

siempre

y

cuando

esté

solvente

en

el

pago de los cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes. Lo referente al canon de arrendamiento seguirá por lo establecido en la presente Ley”. De la norma transcrita, se infiere el Derecho de Preferencia Arrendaticia que posee el arrendatario que se encuentre en estado de solvencia respecto a los cánones de arrendamiento para seguir ocupando el inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento, derecho el cual es potestativo para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador. Y ASÍ SE DECLARA. TERCERO: Así mismo, de las actas procesales y más precisamente del libelo de demanda, se desprende que el actor no reclama pago alguno por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, por lo que se presume iuris tantum que la parte aquí arrendataria – demandada se encuentra solvente respecto a dicha obligación. Y ASÍ SE DECLARA. CUARTA: En este sentido, el artículo 32 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, señala: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables; será nula toda la acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos; a tal efecto, todo acto dictado en ejercicio del Poder Público que viole o menoscabe los derechos garantizados en la presente Ley, es nulo y los servidores públicos y servidoras públicas que lo ordenen o ejecuten incurren en responsabilidad penal, civil, administrativa, según los casos, sin que le sirvan de excusa órdenes superiores”. Por todo lo expuesto, siendo que al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendatario puede seguir ocupando el inmueble arrendado en atención a la Preferencia Arrendaticia de la que es titular al estar solvente en el pago de la merced conductiva y haber dado cumplimiento a las disposiciones contractuales y, siendo que en el caso de marras no se encuentra en discusión pago alguno por dicho concepto, presumiendo iuris tantum la solvencia de la arrendataria, es por lo que la ciudadana ROSSANE SOSA BARON, en su carácter de arrendataria, puede seguir ocupando el inmueble arrendado luego de vencido el contrato, en las mismas condiciones establecidas, aunado al hecho a que el argüido presupuesto de cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal no se encuentra establecido en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. En consecuencia, es forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la demanda incoada, tal como se hará en lo sucesivo. Y ASÍ SE DECLARA ”… SENTENCIA 2: L A P S O P R E F E R E N C I A O F E R T I V A Y R E T R A C T O L E G A L Anteriormente habíamos establecido que el lapso para intentar el retracto legal está estipulado en el artículo 1547 el cual establece que bebe darse: “ dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el

comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura” Sin embargo esto presuponía un gran problema, el cual consistía en que no había ninguna seguridad jurídica para el arrendatario pues tendrían entonces que ir una vez al mes al registro para ver si el propietario de mala fe habría o no vendido la propiedad arrendada. Este problema se resuelve con la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de fecha 20 de mayo del 2005, magistrado ponente Carlos Oberto Vélez, caso REGALOS CORCINELLE, C.A contra INVERSORA EL RASTRO, C.A y PROMOCIONE LAPINTORESCA, C.A ; en la cual se decidió que: “En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente . Así se decide. (Subrayado y negrita de la sala) Es importante señalar que esta sentencia es muy completa ya que ofrece un estudio doctrinario sobre la distinción de la preferencia ofertiva y el retracto legal, ya que aunque ambos están estrechamente ligados por ser derechos arrendaticios que poseen los inquilinos con relación a la adquisición del inmueble, dicha sentencia explica que: “…el derecho preferente ofertivo tiende a la adjudicación de la propiedad del inmueble arrendado al inquilino, solo (sic) si el propietario desea vender; lo que quiere decir que la preferencia ofertiva es ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación del inmueble arrendado al tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario” “el derecho de retracto, sólo es ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a la cual estaba obligado. Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violación del derecho del inquilino a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia.” Modelo Solicitud Derecho Preferencia Solicitud Derecho Preferencia CIUDADANO MINISTRO DE FOMENTO DIRECCIÓN DE INQUILINATO. DEPARTAMENTO DE DESALOJO. SU DESPACHO Yo __________, (identificarlo), asistido en este acto por la Dra. o el Dr. __________, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. __________, ante Ud., con el debido acatamiento y respeto ocurro para exponer: Soy arrendatario de un Inmueble situado en esta ciudad en la Urbanización __________, Av. __________, y cuyos linderos son los siguientes: (anotarlos con exactitud), según se evidencia del Contrato de

Arrendamiento que acompaño, marcado “A”. El Sr. __________, (identificarlo), Arrendador del Inmueble que ocupo, me ha pedido la desocupación del mismo, basándose en el vencimiento del plazo del referido Contrato de Arrendamiento, por lo cual ocurro ante Ud. para ejercer, como lo estoy ejerciendo formalmente en el día de hoy y dentro del término que la Ley de la materia exige, el derecho de preferencia para continuar como arrendatario de dicho Inmueble, al tenor del Artículo 4o. del Decreto de Desalojo de Viviendas. Pido que esta solicitud se sustancie conforme a derecho y sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley. Dejo constancia que toda correspondencia que para mí se requiera de este Organismo, debe dirigírseme a la siguiente dirección: (anotar la dirección exacta donde se esté seguro de recibir dicha correspondencia). Con esta notificación, cumplo con lo estipulado en el Artículo 39o del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Es Justicia que solicito y espero en __________, a los ____días del mes __________, del año . Firmas del Solicitante y su Abogado Asistente. NOTA: Esta solicitud debe ser hecha basada en el Artículo 4o del Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda, el Artículo 400 de la Ley de Regulación de Alquileres y los Artículos 39o, 410 y 45o del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres. NUEVO RÉGIMEN APLICABLE AL ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la Asamblea Nacional bajo Gaceta Oficial n.º 6.112 Extraordinario, de fecha 19 de noviembre de 2013, resolvió dictar el Decreto n.º 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según se publica en la Gaceta Oficial n.º 40.418 del 23 de mayo de 2014. Dicha normativa, compuesta por diez (10) capítulos, cuarenta y cuatro (44) artículos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias y una (01) Disposición Final, viene a establecer las condiciones que regularán el Sector Inmobiliario Nacional, particularmente el referido al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial o de servicios, consagrándose que desde la publicación de este texto legal en Gaceta Oficial, la relación entre arrendatarios y arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles (tales como los ubicados en centros comerciales), deberá regirse, entre otras, por las reglas que, conforme a esta Ley, iremos desarrollando a lo largo del presente informe. No obstante, nos resulta oportuno destacar que, en virtud de ello, no serán aplicables a dicha categoría de inmuebles, las disposiciones por las que se regían los alquileres de los establecimientos comerciales, previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios 1, la cual, por su parte, continuará regulando a “… los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.” Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales, deberá ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una duración mínima de un (1) año (a menos que el arrendamiento se requiera por una temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de arrendamiento; la modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y arrendatario). Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito en efectivo o fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario cumplirá con las obligaciones asumidas, estableciéndose que sólo podrá exigirse una de las dos (2) garantías señaladas, las cuales no podrán exceder el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento fijado.

Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de relación, la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar de tres (3) años más. Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el arrendatario, mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio, debiendo mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste debido a un procedimiento de regulación. En cuanto a la fijación del canon de arrendamiento, se estipula que el mismo será pactado entre arrendador y arrendatario, quienes de común acuerdo deberán aplicar, obligatoriamente, alguno de los tres (3) métodos que se establecen en la norma. En caso de no llegar a un acuerdo, o surjan dudas o controversias al respecto, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (Sundde – Organismo encargado de asistir al Ministerio del Poder popular para el Comercio en la aplicación de esta Ley, en la que se le atribuye el carácter de autoridad competente en esta materia, pudiendo en conjunto crear las instancias que consideren necesarias para llevar a cabo dicha atribución), intervendrá a los fines de determinar el cálculo del canon correspondiente. En tal sentido, los procedimientos a ser seleccionados por las partes a la hora de precisar el canon, son: 1) Canon de Arrendamiento Fijo (CAF), en el que se toma en cuenta el valor del inmueble para el momento de la negociación, siendo determinado por la Sundde a través de avalúo del costo de reposición (mediante metodología que fijará para ello); y el porcentaje de rentabilidad anual prevista en 12% para el primer año y en 20% cuando se trate de centros comerciales y/o locales nuevos. 2) Canon de Arrendamiento Variable (CAV), pactado en base al 1% y 8% sobre el monto de las ventas realizadas. Cuando se trate de actividades de entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%. 3) Canon de Arrendamiento Mixto (CAM), compuesto por los métodos descritos en los puntos 1 y 2, es decir, por porción fija más porcentaje de ventas, indicándose que la porción fija no podrá ser superior al 50% de lo que correspondería a un canon de arrendamiento fijo, mientras que el porcentaje de ventas no podrá exceder del 8%. En caso que el porcentaje de ventas supere el doble de la porción fija, sólo se pagará como canon mensual el monto resultante de aplicar lo señalado en el punto 2. Con relación al pago del canon de arrendamiento, se dispone que el mismo se realizará por la cantidad y oportunidad debidamente fijada en el contrato, mediante depósito en cuenta bancaria a nombre del arrendador (la que no podrá clausurarse durante la vigencia del contrato), debiéndose entregar al arrendatario una factura legal en la que se indique el monto, concepto del pago e indicación del período correspondiente. Se contempla la prohibición de fijar cánones de arrendamiento en moneda extranjera; así como proceder a su ajuste durante la vigencia de la relación arrendaticia, señalándose que el canon sólo podrá ser revisado y ajustado en los casos siguientes: 1) Después de transcurrido un (1) año luego de firmado el contrato, siendo que su ajuste tendrá como límite máximo los porcentajes de la renta variable del año inmediatamente anterior del grupo “Bienes y Servicios Diversos”, tomado en cuenta en el índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV).

2) Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones, cuyo importe supere en 40% el valor del inmueble establecido para calcular el canon. Otro punto a destacar, es el referido a la creación del “Comité Paritario de Administración del Condominio”, que tendrá a su cargo lo correspondiente al mantenimiento y gastos del inmueble. Estará integrado, en igualdad de número y derechos, por representantes de los propietarios y de los arrendatarios 2, quienes de común acuerdo, establecerán las condiciones, normas o reglamentos del condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento de lo acordado entre las partes. En lo relativo a los gastos comunes3, se expresa que lo que deba pagar el arrendatario por este concepto, será calculado por el Comité Paritario de Administración del Condominio, en base al porcentaje o alícuota parte que corresponda a cada local de acuerdo al valor total del inmueble en el que se encuentre. Por otro lado, tenemos que en esta normativa, se consagra a favor del arrendatario la preferencia ofertiva, conforme a la cual, en caso que el propietario decida vender el local comercial, éste deberá ofrecerlo en venta (en primer lugar) a su arrendatario con preferencia ante cualquier tercero, siempre y cuando posea más de dos (2) años como arrendatario del local; se encuentre solvente en el pago de los cánones, condominio y demás obligaciones contractuales. El no cumplimiento de la preferencia ofertiva por parte del propietario, o en caso que haya vendido el inmueble en condiciones más favorables que las presentadas originalmente al arrendatario, hará que éste tenga derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, a fin que el inmueble le sea dado en venta bajo las mismas condiciones ofrecidas al tercero. Respecto a la medida de desalojo del inmueble comercial, la norma bajo estudio nos estipula nueve (9) causales por las que el mismo podrá ejecutarse, siendo que, además de señalarse el vencimiento del contrato suscrito y el no consenso de prórroga o renovación entre las partes, se encuentran entre tales, los siguientes hechos del arrendatario: Cuando haya dejado de pagar consecutivamente dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes.  Haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, quebrantando lo estipulado en el contrato de arrendamiento o las normas por las que se rige la convivencia ciudadana de la comunidad.  Ocasionar en el inmueble deterioros mayores que los causados por el uso normal; o haya realizado reformas no autorizadas por el arrendador.  Incumpla con las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. En materia de sanciones, se establecen que serán objeto de multas los siguientes hechos del arrendador: 

I.

Multa de Quinientas Unidades Tributarias (500 U.T.):

Cuando no entregue al arrendatario una factura legal por concepto de pago del canon. Exija cierta cantidad de dinero por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento; o alquile inmuebles en condiciones físicas inadecuadas.  Ofrezca inmuebles en arrendamiento comercial, mediante avisos en los que se oferten montos de alquiler falsos o engañosos; se indique preferencia sexual, política o religiosa, identidad de género, origen étnico, estado civil, clase social, profesión o condición social, discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales; etcétera. II. Multa de Un Mil Quinientas Unidades Tributarias (1.500 U.T.), cuando:  

No garantice el uso y goce del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato. No cubra los costos de las reparaciones mayores del local dado en alquiler. Condicione la suscripción del contrato, al pago de una cantidad extra de dinero por parte del arrendatario por cesión; traspaso; arriendo; por venta de punto comercial; o por la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se pretende arrendar.  Obligue o limite al arrendatario a vender productos o prestar servicios de determinadas marcas comerciales o adquiridos a determinados proveedores.  Derogue o modifique el contenido o vigencia del contrato de arrendamiento por cambio de arrendador, debido a la transferencia de propiedad o administración del inmueble comercial.  Exija al arrendatario garantías que excedan el equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido.  Incumpla con las especificaciones que debe contener el contrato de arrendamiento, tales como la descripción y valor del inmueble; duración del contrato (mínimo un (1) año); modalidad de cálculo adoptada; indicación de cuenta bancaria donde se deberá depositar el canon, etcétera.  No otorgue la prórroga legal a la que tiene derecho el arrendatario, una vez finalizado el término del contrato.  No ofrezca el inmueble en venta al arrendatario, con preferencia ante cualquier tercero.  Establezca cánones de arrendamiento bajo procedimientos distintos a los previstos en esta Ley; ajuste el canon durante la vigencia del contrato; la resolución privada de conflictos entre arrendador y arrendatario sin notificar a la Sundde, etcétera. III. Multa de Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 U.T.), por las siguientes infracciones:   

No entregue al arrendatario, al inicio de la relación arrendaticia, el inmueble comercial en buen estado, ni solvente en servicios públicos domiciliarios. (Finalizado el contrato, el arrendatario deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo casos fortuitos o de fuerza mayor).  No elabore el contrato de arrendamiento por escrito ni autenticado ante Notaría Pública.  Perciba y fije cánones de arrendamientos calculados por métodos no establecidos en esta Ley.  Establezca cánones de arrendamiento en moneda extranjera.  Igual multa, será aplicable para aquellos arrendatarios que incurran en subarrendamiento (salvo que lo haya acordado con el propietario o arrendador); la rescisión unilateral del contrato; la administración del contrato de arrendamiento por parte de empresas extranjeras no establecidas en el país, etcétera. La presente Ley, tiene plena vigencia desde la fecha de su publicación en Gaceta Oficial, quedando consagradas las siguientes consideraciones: 







En un lapso no mayor a seis (6) meses (hasta el día 23/11/2014), todos los contratos de arrendamiento de locales comerciales, vigentes a la fecha de la presente publicación, deberán adecuarse a las disposiciones de esta nueva normativa. Los contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de este instrumento legal, automáticamente se entenderán pactados en Bolívares, siendo que el canon de los inmuebles sujetos a dicha contratación, deberán ser regulados de acuerdo a lo consagrado en la presente Ley, dentro de los noventa (90) días siguientes a su entrada en vigencia (plazo que finalizará el día 20/08/2014)4. El Ministerio del Poder Popular para el Comercio (con cooperación de la Sundde), pasa a sustituir a la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en lo referente a su correspondiente competencia, es decir, la aplicación de las disposiciones legales y reglamentarias en materia de arrendamiento de inmuebles destinados al comercio. En consecuencia, quedó



ordenada la supresión de la referida Dirección de Inquilinato, debiendo el Poder Ejecutivo reglamentar el régimen de supresión y transición respectivo. Tal como expusimos más arriba, en vista de los tres (3) nuevos métodos a ser aplicados y seleccionados para la fijación del canon de arrendamiento comercial, ha quedado derogado el Decreto n.° 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, publicado en Gaceta Oficial n.° 40.305, de fecha 29 de noviembre de 2013, conforme al cual los cánones de arrendamiento mensual de cualquier tipo de inmueble dedicado al desarrollo de actividades económicas, no podía exceder de un monto mensual equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES POR METRO CUADRADO (Bs. 250,00/m2).

1

Publicada en G.O. n.º 36.845 del 7/12/1999, con vigencia desde el día 1/01/2000.

2

Los representantes de los arrendatarios serán elegidos por cada uno de los arrendatarios, sin que en dicha elección intervenga preferencia alguna debido al monto del canon o tamaño del inmueble. Todos los arrendatarios deberán participar por igual en el sistema de elección de su representante ante el Comité. 3

Distribución de gastos para atender el mantenimiento y conservación del inmueble del cual forme parte el local comercial, tales como: servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de basura, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble. 4

El incumplimiento de dicha norma, conllevará a la aplicación de una multa por la cantidad equivalente a Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 U.T.). (Caracas, 26 de mayo – Noticias24).- Con la publicación del Decreto Presidencial número 929, publicado en la Gaceta Oficial 40.418, entró en vigencia este 23 de mayo la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial. Esta legislación se aplica solo a los inmuebles de uso comercial. Oficinas, consultorios médicos e industriales, así como también espacios destinados al sector educativo y otros, continuarán rigiéndose por Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente desde el año 2000. A continuación un resumen elaborado por la Dra. Irma Lovera De Sola, y publicado en la web tuabogado.com, para entender este nuevo texto legal: 1. Que está especialmente dirigida a regular y controlar los arrendamientos de locales comerciales en general pero especialmente los que están situados dentro de centros comerciales. 2. Los contratos deben tener una duración mínima de un año. 3. Los cánones de arrendamiento no están regulados, sino que serán acordados entre arrendador y arrendatario sobre la base de uno de los criterios que fija la misma ley, los cuales son: a. Canon de arrendamiento fijo, se debe establecer el costo de reposición del área arrendable, cuyo método para fijarlo se establecerá mediante un reglamento que dictará la SUNDEE, y sobre ese valor calcular un porcentaje de rentabilidad del 12% el primer año (20% si se trata de un local nuevo) y no señala porcentaje para los años subsiguientes. b. Canon de arrendamiento variable basado en porcentaje entre el 1 y el 8% de ventas brutas, salvo en actividades de entretenimiento que podrá ser entre el 8 y el 15%.

c. Canon de arrendamiento mixto con una porción fija equivalente máximo del 50% del canon de arrendamiento fijo calculado de la manera como ya se explicó mas un porcentaje de ventas del 8% máximo. Si la porción del canon que corresponde a porcentaje de ventas brutas supera el doble de la porción fija, se pagará solamente el porcentaje. d. La SUNDEE intervendrá en caso de desacuerdo entre arrendador y arrendatario, además de tener atribución para modificar anualmente los porcentajes de la renta variable. Los contratos de arrendamiento de locales comerciales tendrán una duración mínima de un año y disfrutarán de la prórroga legal según haya durado la relación arrendaticia (hasta 1 año, tendrá 6 meses; entre 1 y 5 años tendrá 1 año; entre 5 y 10 años tendrá 2 años; más de 10 años tendrá 3 años). Los arriendos deberán ser pagados mediante depósito en cuenta bancaria a nombre del arrendador y este deberá expedir factura fiscal detallada de los conceptos que paga el arrendatario. En cuanto a los gastos de mantenimiento que deberá pagar el arrendatario se calcularán en base al porcentaje o alícuota que corresponde a cada local del valor total del inmueble del cual forma parte. Ahora bien esos montos de gastos serán establecidos por un Comité Paritario de Administración del Condominio integrado por arrendadores y arrendatarios. No se fija ninguna cantidad ni porcentaje para estos gastos de mantenimiento o condominio. Se establece la preferencia ofertiva en favor del arrendatario, es decir el derecho del inquilino a que se le ofrezca en venta el local, con preferencia a cualquier tercero y si no se hiciese o se vendiera sin cumplir con la oferta previa, tendrá derecho a intentar el retracto legal para que se le venda en las mismas condiciones en que se le dio en venta a un tercero. El procedimiento administrativo está mencionado pero no fue normado en la nueva ley, se dejó para que sea reglamentado por la SUNDEE, el procedimiento judicial será el oral previsto en el Código de procedimiento Civil. Se suprimió la dirección General de Inquilinato de Vivienda y Hábitat, se le dieron atribuciones en esta materia a la SUNDEE y el Ejecutivo dictará un reglamento de transición al nuevo régimen que establece esta ley. Se “desaplica” La ley de Arrendamientos Inmobiliarios para los locales de uso comercial y se deroga el Decreto 602 de 29 de noviembre de 2013 que congeló los alquileres comerciales en Bs. 250 por metro cuadrado. Esta ley contiene muchas otras normas, que merecen un estudio más detallado, pero este trabajo pretende ser una guía inicial para su conocimiento y aplicación en su normativa básica. EL CÁLCULO DEL CANON EN LA LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIALI El método a aplicar para el cobro del alquiler será determinado por el arrendatario y el arrendador de acuerdo a los métodos siguientes que desarrolla el Articulo 32 de la Ley, la cual ofrece 3 modalidades para su fijación: 1. Canon de Arrendamiento Fijo (CAF) con base al valor del inmueble 2. Canon de Arrendamiento Variable (CAV) con base en porcentaje de ventas 3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) Compuesto por porción fija más porcentaje de ventas Sobre las 3 modalidades para aplicar Canon de Arrendamiento: - Canon de arrendamiento fijo (CAF), en el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble dividido entre doce meses y el área arrendable. De esto se obtiene el canon de arrendamiento, cuyo resultado se multiplica por el valor del área a arrendar y el porcentaje de rentabilidad anual, establecido en 12 % para el primer año de la relación arrendaticia.

- Canon de arrendamiento variable (CAV), en el que se establece en monto bruto de ventas reflejadas en la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA). En este caso, el porcentaje sobre la base de las ventas oscilará entre el 1% y el 8%, previo acuerdo entre las partes. - Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por un porcentaje no mayor del 50% de la porción fija y el porcentaje de ventas establecido, el cual no debe ser superior al 8%. MODELO CONTRATO ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE USO COMERCIAL Entre la ciudadana: ANDREA JUSTINA PRADO SANTAELLA, de nacionalidad venezolana, de estado civil soltera, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio y titular de la cèdula de identidad Nº V-832.930 quien en lo sucesivo y para todos los efectos del presente contrato se denominará “LA ARRENDADORA” por una parte, y por la otra, la Ciudadana: DEYJES VICTORIA ALECIO MANZO de nacionalidad venezolana, de estado civil soltera, mayor de edad, civilmente hábil, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V13.646.458, respectivamente, quien en lo sucesivo será denominada en el presente contrato como “LA ARRENDATARIA”; se ha convenido en celebrar el presente “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO COMERCIAL A TIEMPO DETERMINADO”, el cual se regirá por las cláusulas que a continuación se detallan. Quedando entendido que en caso de ausencia de disposición expresa en el presente documento, se aplicaran las normas establecidas en la legislación actual. PRIMERA: EL OBJETO: “LA ARRENDADORA” da en calidad de “ARRENDAMIENTO” a “LA ARRENDATARIA” quien declara recibirlo a su entera satisfacción, un local de su exclusiva propiedad, según consta en Documento de Propiedad debidamente registrado, Tomo II, pág. 54, Nro. De Planilla: 67772 por ante Registro Público del Municipio “JUAN GERMAN ROSCIO NIEVES” dicho inmueble se encuentra ubicado en la Av. José Félix Rivas, cruce con calle Santa Rosa, Nro. 42-01, en la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico; el cual cede en Arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”. Dicho inmueble, cuenta con cuatro metros cuadrados (04mts2), divisiones en drywall, aire acondicionado central, toma corriente, una lámpara fluorescente, puerta de vidrio y punto de internet y el cual será destinado por “LA ARRENDATARIA” exclusivamente al USO COMERCIAL, específicamente para el ramo de Peluquería, quedando prohibido el cambio de su uso y/o destino sin previa autorización por escrito de “LA ARRENDATARIA”, de acuerdo a lo establecido en el art. 16 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. SEGUNDA: DURACION. La duración del presente contrato es de Un (01) año, según lo establecido en el art.24 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, contado a partir del día Veinticuatro (25) del mes de Agosto del año 2015 y culminará el día veinticinco (25) del mes de Agosto del año 2016, considerándose este periodo como plazo fijo, entendiéndose que a partir de la fecha de vencimiento comenzará a correr la prórroga legal, según lo establecido en el art. 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. La relación contractual podrá ser prorrogada por un (01) periodo igual, siempre y cuando alguna de las partes diere aviso a la otra de su voluntad de prorrogarlo con sesenta

(60) días de anticipación al vencimiento, siendo imprescindible que “LA ARRENDATARIA” se encuentre SOLVENTE en todas sus obligaciones y cumpliendo fielmente con lo estipulado en el presente documento y en tal caso, se procederá a firmar un nuevo contrato. Ambas partes convienen que el presente Contrato de Arrendamiento es a tiempo determinado, por lo que en ningún caso operará la tacita reconducción del mismo. Las partes convienen que no se requiere notificación alguna o desahucio que indique la terminación de este contrato de arrendamiento, ya que la formalización del presente contrato es indicativa de que el mismo concluye en la fecha anteriormente indicada, siendo por ende obligación de “LA ARRENDATARIA” la entrega del inmueble libre de objetos y de personas. TERCERA: EL CANON DE ARRENDAMIENTO. El Canon de Arrendamiento se acuerda entre las partes en la cantidad de BOLÍVARES QUINCE MIL (Bs.15.000,00), el cual será fijo y mensual (CAF), más el Impuesto al Valor Agregado “ IVA ”, monto este que es consecuencia de la Conciliación debidamente homologada por la Unidad en materia de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio en fecha treinta (30) de abril de dos mil quince (2.015) , la cual se acompaña al presente Contrato. CUARTA: PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. De acuerdo a lo establecido en el art. 27 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el pago del canon de arrendamiento será efectuado por “LA ARRENDATARIA” mediante el depósito en efectivo en la Cuenta Corriente del Banco BANESCO identificada con el N° 0134 0331 74 3313012084 a nombre de “LA ARRENDADORA”. En ese sentido “LA ARRENDATARIA” se obliga a cancelar dentro de los primeros cinco (05) días del mes, a partir del mes de Agosto de dos mil quince (2.015). Entendiéndose que el atraso en el pago del canon acarreará intereses moratorios mensuales, calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, a favor de “LA ARRENDADORA”, los cuales deberán ser cancelados conjuntamente con el recibo pendiente. QUINTA: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. Cuando “LA ARRENDATARIA” haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento en forma consecutiva, “LA ARRENDADORA” podrá resolver de pleno derecho el presente contrato y en consecuencia solicitar la desocupación inmediata del inmueble en referencia, de acuerdo a lo establecido en el art. 40, literal “a” del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. SEXTA: Al término de este contrato, “LA ARRENDATARIA” se obliga a entregar el inmueble arrendado debidamente desocupado, en buenas condiciones, en perfecto estado de apariencia y mantenimiento tal y como declara recibirlo, siendo de su exclusiva cuenta toda reparación de daños causados y reposiciones que se hagan necesarias para llevarlos a su estado original. Cuando LA ARRENDATARIA se negare a desocupar el inmueble, a pesar del término del plazo del presente contrato, LA ARRENDADORA tendrá derecho a percibir por cada día transcurrido, el precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del inmueble, según lo establecido en el art. 22 numeral 3 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

SÉPTIMA: Este es un contrato que se considera rigurosamente celebrado “Intuito Personae” por lo que lo que está expresamente prohibido en lo que respecta a LA ARRENDATARIA, su cesión, traspaso, o subarrendarlo total o parcial, siendo entendido entre las partes que el incumplimiento de la presente cláusula se constituye en causal de desalojo, de acuerdo a lo establecido en el art. 40 literal “f” del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. OCTAVA: Es pacto expreso que “LA ARRENDATARIA” se obliga a hacer uso del inmueble arrendado, como buena ciudadana y es por ello que debe sostener una conducta atada a las normas morales, sociales y de convivencia ciudadana, en consecuencia “LA ARRENDATARIA” se obliga a destinar el inmueble arrendado únicamente a los fines expresados en este contrato, y en ningún caso para un uso diferente, deshonesto o indebido, siendo entendido entre las partes que el incumplimiento de la presente cláusula se constituye en causal de desalojo, de acuerdo a lo establecido en el art. 40 literal “b” y “d” del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. NOVENA: Queda terminantemente prohibido celebrar en el inmueble, objeto de este contrato, mítines de ninguna naturaleza, públicos o privados, de igual manera no podrá ser ocupado ni aun en forma momentánea o accidental por animales de ninguna especie. “LA ARRENDATARIA” se obliga a respetar y cumplir con las normas previamente establecidas, en tal sentido, hacer que las personas bajo su dependencia y que por cualquier causa tengan acceso al inmueble, cumplan y respeten las normativas y asume cualquier responsabilidad que pudiera originarse por el incumplimiento de las mismas y en la vigente Ley de Propiedad Horizontal. DÉCIMA: “LA ARRENDADORA” entrega a “LA ARRENDATARIA” el inmueble objeto de este contrato en perfectas condiciones, conforme a la obligaciones a que se refiere el Art. 1586 del Código Civil Venezolano, declarando expresamente ambas partes contratantes que el inmueble arrendado no tiene vicios, ni defectos de ninguna clase que impidan su uso conforme a la Ley, los términos de este contrato y las costumbres sobre la materia y del lugar. En tal virtud y como quiera que el inmueble arrendado lo recibe “LA ARRENDATARIA” en perfectas condiciones, buen estado y a su entera satisfacción, se obliga a devolverlo en el mismo estado en que lo recibe, instalaciones eléctricas, aire acondicionado, conexiones, toma corrientes, pisos, paredes, techos, cerraduras, puertas, ventanas, etc.; y por ello será de su exclusiva cuenta todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos eléctricos e instalaciones, luz, servicio de cable, conexiones, toma corrientes, etc.; y perfecta conservación de la pintura total de las paredes, techos, puertas, marcos, etc.; excepción hecha del deterioro por el uso normal de los mismos y por el transcurso del tiempo. En el mismo orden de ideas “LA ARRENDATARIA” entiende y acepta que está expresamente prohibido utilizar cualquier elemento que produzca ruidos molestos como también materiales que produzcan malos olores, convertir el recinto del cubículo arrendado en depósito y, en ese sentido se prohíbe el resguardo de material inflamable, explosivo, o cosas que por su volumen o peso pudieran afectarlo. A los fines de vigilancia, control e inspección del buen estado de las instalaciones antes referidas y exacto cumplimiento de “LA ARRENDATARIA” de las obligaciones que se imponen en esta cláusula “LA ARRENDADORA” se reserva el derecho de visitar directamente, por medio del Administrador designado o por

medio de dependientes el inmueble arrendado en el momento y oportunidad que sea considerado conveniente, así como también queda autorizado expresamente a ordenar la ejecución en cualquier momento durante la vigencia de este contrato, o aun después de finalizado o rescindido por cualquier causa las reparaciones o trabajos cuya ejecución resulte obligación de “LA ARRENDATARIA”. Queda terminantemente prohibido modificar las instalaciones eléctricas o colocar clavos que deterioren tanto las paredes como la misma instalación eléctrica, sistema de cableado interno, pues todo daño que se cause será reparado por cuenta de “LA ARRENDATARIA”. Así como también, será por cuenta de “LA ARRENDATARIA” todas las reparaciones menores que requiera el inmueble, es decir, aquellas que individualmente consideradas alcancen la suma de Bolívares quince mil con cero céntimos (Bs.15.000, 00) siempre y cuando las mismas no sean consecuencia de las fallas o vicios ocultos. “LA ARRENDATARIA” se obliga a poner en conocimiento de “LA ARRENDADORA” cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación mayor del inmueble necesariamente por escrito y de no cumplir con esta obligación, será responsable de los daños y perjuicios que ocasione la negligencia. También será por cuenta de “LA ARRENDATARIA” las reparaciones que se hagan mayores por falta de las reparaciones menores que se hagan necesarias y no sean ejecutadas oportunamente; y las reparaciones que sean a consecuencia de actos intencionales de las personas que ocupan el inmueble o de las personas a quienes se les permita el acceso al inmueble arrendado y sus alrededores dentro del local. Siendo entendido entre las partes que el incumplimiento de la presente cláusula se constituye en causal de desalojo, de acuerdo a lo establecido en el art. 40 literal “c” del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. DÉCIMA-PRIMERA: Para que “LA ARRENDATARIA” pueda efectuar o realizar cualquier reforma o bienhechuría en el inmueble arrendado, deberá obtener el previo consentimiento por escrito de “LA ARRENDADORA” y si “LA ARRENDATARIA” no restituye las cosas a su estado original, si así lo requiera el caso, dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha que así lo exijan, “LA ARRENDADORA” podrá proceder a hacerlo por sus propios medios, pero aun en este supuesto caso, será por cuenta de “LA ARRENDATARIA” los gastos que causaren y deberá responder por los daños y perjuicios que ocasionen al inmueble por el incumplimiento de lo estipulado en esta cláusula. Para el supuesto de que “LA ARRENDATARIA” prefiera no restituir el inmueble a su estado original, todas las mejoras o bienhechurías de cualquier naturaleza que sean y siempre que vaya en mejoras perceptibles, quedaran en beneficio de “LA ARRENDADORA” sin que pueda exigirles, ni reclamárselas en ningún caso indemnización alguna en razón de dichas mejoras o bienhechurías y cualquiera que sea el valor de la misma o la causa por la cual termine este contrato. DÉCIMA-SEGUNDA: Queda expresamente convenido entre las partes, que si en razón de trabajos de urbanismo, o si el inmueble objeto de este contrato se viera afectado por Decretos de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, emanado de cualquier Oficina Gubernamental creada o que se crease, aun cuando sean de los llamados “ORGANISMOS AUTONOMOS”, o que dependan de aquellos, afectare con su obra directa o indirecta el inmueble objeto de este contrato, y que “LA ARRENDADORA” se viere constreñida a enajenar, disponer, derribar, o en cualquier forma gravar el inmueble objeto de este contrato, o pedir su desocupación, este contrato

quedara resuelto de pleno derecho, sin que “LA ARRENDATARIA” pueda reclamar a, “LA ARRENDADORA” ni a terceros, ninguna clase de indemnización aun cuando se le cause daño o perjuicio, por tales hechos las personas que ocupan el inmueble, y tampoco podrán retener el pago de las pensiones de arrendamiento aquí convenidas y dejar de pagarlas total ni parcialmente, por el hecho de que las autoridades pidan el desalojo del inmueble antes del vencimiento del término convenido; dichas pensiones o cánones de arrendamiento se harán exigibles hasta el momento que la arrendataria ocupe el inmueble y haga la entrega de las llaves del mismo. DÉCIMA-TERCERA: “LA ARRENDATARIA” es responsable de los objetos dejados en el interior del inmueble, y si fuere el caso, en el depósito; es por ello que “LA ARRENDADORA” no se hará responsable por los daños o perjuicios que puedan sufrir por daños o perdidas en caso de robo, hurto, inundación de aguas negras o blancas, conmoción civil y motines que pueda sufrir “LA ARRENDATARIA” en el inmueble objeto de este contrato, así de igual manera por concepto de deterioro, ruina o incendio del mismo tampoco será responsable. DÉCIMA-CUARTA: Todos los gastos que ocasiones el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA”, así como los gastos de la Notaria, Honorarios Profesionales de los Abogados, por Cobros Judiciales y Extrajudiciales, los cuales se estiman en un treinta (30%) por ciento de los montos adeudados o de los gastos en que incurran, o por cualquier gestión realizada por causa del incumplimiento de “LA ARRENDATARIA”, de las obligaciones que contrae conforme a este contrato, se determinaran en su oportunidad de acuerdo a los criterios que rijan sobre la materia. DÉCIMA-QUINTA: Serán por cuenta de “LA ARRENDATARIA” durante la vigencia de este contrato de arrendamiento: Los gastos de pintura a fin de mantener el buen estado dentro del interior del inmueble del cual haga uso. DÉCIMA-SEXTA: Para todos los tramites, declaraciones, aclaraciones, solicitudes de diligencia, actividad o asuntos cualesquiera que ellos sean que deban ser considerados, estudiados, resueltos o efectuados con motivo de este contrato, “LA ARRENDATARIA” deberá dirigirse a “LA ARRENDADORA” por escrito. DÉCIMA-SÉPTIMA: GARANTÍA DE CUMPLIMIENTO. Para garantizar todas y cada una de las obligaciones que por este contrato contrae “LA ARRENDATARIA” entrega en este acto y pone a disposición de “LA ARRENDADORA” la cantidad de BOLIVARES CUARENTA Y CINCO MIL, con cero céntimos (Bs.45.000,00) equivalentes a tres (03) meses de canon mensual de arrendamiento, por concepto de Garantía de Cumplimiento, en respaldo a las obligaciones asumidas en ocasión del presente Contrato, de acuerdo a lo establecido en el art. 19 del Decreto Ley del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Durante la Vigencia del presente contrato, no podrá imputar “LA ARRENDATARIA” cánones o pensiones de alquileres vencidos a la suma entregada en calidad de garantía. Dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes, si las hubiera, el arrendador reintegrará al arrendatario la suma recibida como garantía, más los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, según lo establecido en el art. 21 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

DÉCIMA-OCTAVA: El incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” de cualquiera de las clausulas contenidas en el presente contrato, dará lugar al resolución del mismo y “LA ARRENDADORA” a su juicio podrá solicitar la Desocupación Judicial del Inmueble, previo agotamiento de la vía administrativa, según lo establecido en el art. 41 literal “L” del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo por cuenta del “LA ARRENDATARIA” los gastos a que diera lugar por tal motivo, así como los daños y perjuicios que se ocasionen. DÉCIMA-NOVENA: A los efectos del cumplimiento del art. 24 en su único aparte, del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ambas partes declaran expresamente su apego a todas las consideraciones establecidas en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. VIGÉSIMA: Queda entendido entre las partes que en caso de que el Local Arrendado permanezca cerrado por más de sesenta días e insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el mismo se considerará abandonado y en ese sentido, “LA ARRENDADORA” podrá acceder al local a fin de levantar un inventario con dos testigos, pudiendo trasladar y depositar en lugar seguro lo inventariado; quedando en libertad a partir de ese momento para disponer del mencionado local. VIGÉSIMA PRIMERA: HORARIO: Queda expresamente convenido entre las partes del presente Contrato el Horario de Uso aplicable al Local Arrendado, a saber: De Lunes a Viernes de 08:30 am hasta las 09:00 pm y los Sábados y Domingos de 09:00 am a 6:00 pm, quedando entendido que “LA ARRENDATARIA” lo acepta y se sujetará al mismo. VIGÉSIMA SEGUNDA: GASTOS COMUNES: “LA ARRENDATARIA” acepta y se compromete al pago de los Gastos Comunes mensuales según lo establecido en el art. 37 del Decreto Ley N° 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los cuales serán calculados por “LA ARRENDADORA” a partir de la distribución de los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de asiento a los locales comerciales, así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinarias y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento y mejoren o hagan posible su funcionamiento. VIGÉSIMA TERCERA: NOTIFICACIONES. A los efectos de establecer los domicilios en los que deberán ser practicadas las notificaciones a que hubiera lugar como consecuencia de los procedimientos administrativos o judiciales, relacionados con el presente Contrato, ambas partes acuerdan como dirección de “La Arrendadora” : Av. Fermín Toro Nro. 67, en la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico y de “La Arrendataria”: El Guafal, manzana Nro. 1, casa 47, en la ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico. Para todos los efectos y consecuencias que se deriven de este contrato, las partes eligen como domicilio especial, la ciudad de San Juan de los Morros a cuya Jurisdicción declaran someterse. Del presente contrato se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. En San Juan de los Morros a la fecha de su presentación.

LA ARRENDADORA

LA ARRENDATARIA