Empresa miembro de la
FIDEICOMISOS INMOBILIARIOS
“La estructura como motor del crecimiento” Ing. Gustavo A. Llambias Jornada sobre Fideicomisos Sherat She raton on Hot Hotel el Bs. As. – 15 de ago agosto sto de 200 2007 7
PROCESO DE DESARROLLO INMOBILIARIO
Punto de Articulación entre las Etapas de Planificación y Ejecución del Proyecto
1 Decisión de iniciar un desarrollo
Definición del Programa
(Prediseño del producto)
2
Planificación General Masterplan
(Diseño del producto)
An áli si s y Plan if ic aci ón
3
Aprobaciones Oficiales Nac., Prov., Munic., y Públicas
(Normas y permisos)
4
5
Obtención De Financiamiento
(Créditos y asociaciones)
6
Desarrollo De Proyecto
(Arquitectura, ingeniería, marketing)
Implementación desarrollo General
(Construcc ión y comercialización)
Geren ci ami ent o de l a ejec uc ió n
Concreción del
PROCESO DE SALIDA AL MERCADO
VISIÓN VISIÓN TRADICIONAL TRADICIONAL DEL DEL PROCESO PROCESO
PROPIETARIO
DECISIÓ DECISIÓN DE VENDER TIERRA
FIJACIÓ FIJACIÓN DE CONDICIONES DE VENTA
SALIDA AL MERCADO
VENTA A DESARROLLADOR DESARROLLADOR INMOBILIARIO
$
VISIÓN VISIÓN AMPLIADA AMPLIADA DEL DEL PROCESO PROCESO PROPIETARIO
DECISIÓ DECISIÓN DE APORTAR TIERRA
ESTRUCTURACIÓ ESTRUCTURACIÓN DEL NEGOCIO POR DESARROLLADOR
$
SALIDA AL MERCADO DE INVERSORES
$
1ª VENTA
SALIDA AL MERCADO CS. FINALES
$
2ª VENTA
FIDEICOMISO INMOBILIARIO: REQUISITOS BÁSICOS
Para Desarrolladores/Organizadores Trayectoria y prestigio en el mercado Definición completa del negocio a realizar Organización interna orientada a la asociación Aceptación de esquemas más rígidos de control
Para Fiduciarios Prestigio e imagen de solvencia Conocimiento del negocio inmobiliario Capacidad de administración Mandato fiduciario claro y completo
FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS
Para los Inversores y Desarrolladores Estructura legal y financiera a medida del emprendimiento y de la relación entre las partes Facilita acuerdos societarios, promoviendo la inversión privada Evita la creación de sociedades de objeto específico Constituye una estructura autoliquidable, con menores costos de arrastre Permite “ encapsular” el riesgo, acotándolo al proyecto (“ project financing” ) Administración independiente de los fondos Percepción de fortaleza de la garantía fiduciaria por parte de las entidades financieras Permite acceso al mercado de capitales (F.Financieros) Tratamiento impositivo neutro o mejorado (Oferta Pública)
FIDEICOMISO INMOBILIARIO: VENTAJAS - (Cont.)
Para el Financista
Se aislan los bienes fideicomitidos del patrimionio de los participantes. Constituye una garantía autoliquidable. Minimiza la necesidad de procesos judiciales. Tercerización de los controles en especialistas.
Para los Compradores (usuarios finales)
Mayor certeza de cumplimiento y terminación de las obras. Transparencia en la gestión de pagos anticipados.
UTILIZACIÓN DE FIDEICOMISOS
TIPOS DE FIDEICOMISO
Fideicomiso Ordinario (de Administración y/o Garantía) Inversores privados Deuda bancaria Deuda privada
Fideicomiso Financiero (con o sin Oferta Pública) Inversores institucionales Mercado de capitales
UTILIZACIÓN DE FIDEICOMISOS
PAUTAS DE SELECCIÓN DE LA MEJOR ESTRUCTURA
Volumen del negocio
Momento de cash-out
Fondeo de la operación
Ejecución y control
Optimización fiscal
Determinado Indeterminado Inversores privados Mercado de capitales
FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PÚBLICA
CARACTERÍSTICAS Y REQUISITOS BÁSICOS
Estructura financiera y jurídica compleja
Due diligence del proyecto a desarrollar
Tamaño de la inversión igual o mayor a $ 10M
Cotización en Bolsa
Calificación de riesgo
VENTAJAS Acceso al ahorro institucional local e internacional Mercado secundario más amplio Mejora en la liquidez de las participaciones Tratamiento impositivo favorable
FIDEICOMISO FINANCIERO CON OFERTA PÚBLICA
DEBILIDADES Plazos de instrumentación vs. volatilidad de precios de activos financieros en el mercado local Proceso con elevada cantidad de interacciones y decisiones intermedias Demanda local concentrada Altos requerimientos formales Baja liquidez secundaria de títulos
FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA MERCADO DE CAPITALES: PRINCIPALES PROYECTOS Torres Los Naranjos Ecipsa Tower Realty Pro Estancias del Pilar Edificio La Nación
NATANIA 15 / REALTY PRO
EDIFICIO LA NACIÓN
FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA CASO EDIFICIO LA NACIÓN
Fiduciario
Cede Inmueble
Fiduciante Contraprestación
$$$
Fideicomiso Financiero
Títulos Fiduciarios (TDF / CP)
Inversores ( AFJP, Cías de Seguros, Fondos)
Sponsors (Santander / Techint)
Santander
% variable de los alquil eres hasta la venta % total de la venta en block Contrato alqu iler 10 años
n ó i c u b i r t e R
Investment
a r b O
Constructor
Inversores de Renta: TD + Intereses Inversores de Capital: CP + Dividendos
FIDEICOMISO INMOBILIARIO Y OFERTA PÚBLICA MERCADO DE CAPITALES: NUEVOS PROYECTOS
Regional Raíces (marzo 2007) Estructura multiproyecto (a la fecha Tierralta, Ecipsa Center y Casamagna) Emisión por $ 60 M ($ 42M VDF - $ 18M CP)
Proyectos en elaboración para: Centros Comerciales Desarrollo de tierras
FIDEICOMISO ORDINARIO “AL COSTO”
DIRECTOR DE OBRA
EMPRESAS SERVICIOS CONTRATISTAS PROYECTISTAS ARQ. ORGANISMOS PÚ PÚBLICOS PROVEEDORES CONST.
FIDEICOMISO ORDINARIO “AL COSTO”: RELACIONES Pacheco Nuevo Pacheco 2442 - Ciudad de Buenos Aires
LA ESTRUCTURA COMO MOTOR DEL CRECIMIENTO POR QUÉ?
El Fideicomiso llegó al derecho argentino en la llamada “ Ley Ómnibus de la Construcción” (24.441)
Como estructura, es un un traje a medida para cada proyecto
Es el vehículo apto para acceder a los ahorros manejados por el sistema previsional privado
Genera confianza en los inversores individuales
Cerviño 4449 7º Piso - C1425AHB Buenos Aires - Argentina Tel / Fax: (54 11) 4777 - 2100 E-mail:
[email protected]
•Estudios de Mercado, Detección de Oportunidades •Análisis de Factibilidad Económico - Financiera •Estrategias de Desarrollo e Inversión Inmobiliaria •Consultoría para Desarrolladores e Inversores •Consultoría y Gerenciamiento de Proyectos Hoteleros •Corporate Real Estate •Valuación de Carteras Inmobiliarias •Estructuración Financiera de Proyectos •Gerenciamiento Integral de Proyectos •Dirección de Obras , Gerenciamiento y Auditoría Técnica •Gerenciamiento Comercial de Proyectos
Director Ejecutivo
[email protected]
