Factores Que Influyen en La Oferta y Demanda de Viviendas

 

Factores que influyen en la oferta y demanda de d e viviendas Oferta de Terrenos La oferta de terrenos está determinada por los siguientes factores:  Espacio disponible. La disponible. La oferta de terrenos para habilitación se encuentra en los alrededores de las ciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad agrícola. También se incluye la conversión de terrenos previamente previamente utilizados en propiedad propiedad   vertical, vertical, ue se destinan gradualmente a la propiedad horizontal, y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial. !n la oferta de terrenos para el mercado de los estratos " y # influye principalmente su ubicación en zonas residenciales de determinadas características.  Legislación referida referida a la adjudicación de terrenos terrenos y  y cambio cambio  de zonificación. Trámites zonificación. Trámites muy engorrosos y largos para la ad$udicación de e%tensiones de terreno de propiedad del !stado, así como para el cambio de zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas de desarrollo desarrollo  urbano.  Acceso a infraestructura infraestructura básica. &n básica. &n aspecto importante para determinar la posibilidad de habilitar y urbanizar una zona, es la disponibilidad de vías decomunicación de comunicación  con otras partes de la ciudad, así como la e%istencia de  de  servicios p'blicos  p'blicos como agua agua,, desag(e y energía. Características de la  la función   función de oferta !n el )ercado *nmobiliario &rbano )arginal +)*&) intervienen básicamente personas naturales +-! / y 0, peue1os inversionistas e inmobiliarias de forma ue los intermediarios, las entidades financieras y las "sociaciones de 2ivienda participan como mecanismos facilitadores de las transacciones ue se dan en el )*&). Las variables  afectan de una manera distintas a los agentes de oferta son las ue se aprecian Las variables en el siguiente cuadro.

/omo se aprecia en el cuadro, un resultado ue se deduce es ue en la función de oferta de  viviendas en el )*&), los factores factores no afectan por igual a los distintos distintos agentes. !s así, ue ue en el caso de las personas naturales +/ y 0, el nivel de ingreso es una variable importante, pues está su$eto a una alta variabilidad. La variable estatus estatus estaría  estaría afectando la oferta de predios, e%istiría una mayor tendencia a ofrecer predios cuando las personas naturales buscan aumentar su estatus social. La  variable 3estatus3 es el nivel de seguridad seguridad en  en la zona, y cuando éste cae hace ue las personas naturales aumenten la oferta de predios para así financiar la compra de otros en 3me$ores3 zonas.

 

!n el caso de los factores ambientales, la necesidad de traslado hacia zonas ue les brinden me$oras de  de salud salud,, es la variable ue predomina +como por e$emplo, el trasladarse de zonas h'medas a zonas secas por problemas problemas respiratorios.  respiratorios. Los 4eue1os inversionistas compran mayormente terrenos sea para viviendas o comercio comercio y  y representan una proporción muy peue1a de oferta. !lcapital !lcapital ue  ue mane$an no e%cede los &5. 67,777. 8bservamos el grafico ue se forma a partir de las variables  variables precio precio  y  y cantidad Curva de oferta de prédios

4or e$emplo, consideremos el caso ue involucra un aumento del nivel de ingreso. !n este caso, pasamos de una curva  a 9donde tenemos una menor oferta de predios puesto ue las personas naturales tienen menos motivaciones para ofertar sus viviendas. &n caso opuesto sería la b'sueda de mayor estatus +vía el hecho ue aumento la tasa de delincuencia delincuencia las oferta se desplazaría hacia aba$o, disminuyendo los precios para toda la curva de oferta, como se aprecia en el grafico anterior. &n supuesto importante en este análisis análisis es  es el hecho ue la elasticidad elasticidad precio  precio para el tramo de oferta de personas naturales sería mayor ue en el caso de los peue1os inversionistas, e inmobiliarias; la e%plicación de este supuesto va por el lado de la especialización ue diferencia a los tres agentes y por lo tanto, sus distintas funciones funciones de  de costo. 0e otro lado, la oferta de predios es mayormente para vivienda +7= seg'n informan las inmobiliarias. La oferta de predios destinados e%clusivamente para comercio es mínima y generalmente se ubican en avenidas, esuinas de la zona residencial y en lugares de alto tránsito vehicular y peatonal. También son predios comerciales los puestos de mercados en diversas zonas de la población de ba$os ingresos.

Demanda de terrenos La demanda por terrenos está condicionada por los siguientes elementos: Tamaño y ritmo de crecimiento de la población población.. !ste elemento determinará el crecimiento de las ciudades, incorporándose nuevas áreas al ámbito urbano. También influyen las diferentes tasas de crecimiento poblacional observadas en las distintas ciudades, localidades o regiones. Ubicación e infraestructura de los terrenos terrenos.. Las preferencias de la demanda se orientan a lugares con vías de acceso rápidas, ue se encuentren relativamente cerca de sus centros de traba$o y ue cuenten con servicios p'blicos. "dicionalmente, los habilitadores orientados a los estratos de mayores ingresos +" y # preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales con determinadas características.

 

Capacidad financiera del promotor y financiamiento. financiamiento. La  La compra y habilitación de terrenos es una actividad ue tiene un carácter carácter  de largo plazo, dado ue la construcción de infraestructura o la tramitación de licencia y cambio de zonificación toman  toman  tiempo tiempo.. "sí, durante los periodos de 3inactividad3, el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones al promotor +sobre todo cuando tiene obligaciones obligaciones financieras.  financieras.  Aumento en el interés interés por adquirir una una vivienda + ogares interesados interesados como porcentaje de la demanda demanda potencial 

Características de la función de demanda !%isten dos tipos de demandas: demanda de vivienda, e%presada a través de personas naturales; y, demanda de locales comerciales. &n aspecto importante a tener en cuenta c uenta es ue en muchos casos la demanda de vivienda puede ser también para local comercial, y  viceversa. !stas características características están tomadas en en cuenta en el siguiente cuadro. cuadro.

/omo se observa en el cuadro, la 0emanda de vivienda. Tiene como principal característica ue los principales agentes son familias de los -! #a$o y )uy ba$o pobre, ue desean el predio para vivienda en la forma de lotes de terreno. !stas familias en su mayoría de procedencia provinciana, se caracterizan por un nivel sociocultural ba$o y de escasos ingresos económicos cuyo rango fluct'a entre ? @77 a >,>77 y por tanto, con capacidad de ahorro casi nula. La mínima capacidad de ahorro de este sector, hace a estos agentes, poco atractivos para ser su$etos de crédito.

 

0e otro lado, e%isten factores culturales ue influyen en su decisión de demanda en predios determinados. !sto podría interpretarse interpretarse por el hecho ue en este tipo de mercados, los  valores  de los predios ue se transan son peue1os a los observados en mercados  valores inmobiliarios de mayores niveles de ingresos, y por el hecho ue las "sociaciones de  2ivienda cumplen un rol informativo informativo y de garantía en las transacciones ue ue hacen innecesario los intermediarios; y por 'ltimo, e%iste una desconfianza enraizada en estos mercados hacia los intermediarios. i ntermediarios. Curva de demanda de predios

/omo se observa en el grafico ue incluye precios y cantidades, la variación del nivel de ingreso hace variar la demanda por predios de 0 a 0. -ótese ue en este grafico estamos asumiendo ue la demanda presenta una menor elasticidad en el caso de los comerciantes ue en el caso de las personas naturales, esto es, en el caso de una variación de los precios, los comerciantes tienen menor disposición a mudarse +ir a otro mercado por los mayorescostos mayores costos  ue esta 3sustitución3 implicaría. Lo ue no ocurre en el caso de las personas naturales. También podemos considerar los tradicionales factores ue gobiernan los determinantes de precios tales como: ubicación y zona, tenencia de servicios p'blicos básicos +agua, desag(e  y luz luz, , Título de 4ropiedad, cercanía a colegios, vías de acceso, seguridad de la zona. 0entro de la ubicación, tiene mayor valor  valor  si el predio está en esuina ue da una me$or posibilidad de instalar un negocio +bodega, así como si se ubica cerca o frente a un parue. !n los casos de predios comerciales, se pondera la ubicación en avenidas, esuinas, entradas de mercados; es decir, la ubicación ue propicia favorablemente el desarrollo y acogida de la actividad prevista, además ue la propiedad esté completamente saneada, ue haya seguridad en la zona y permita acceder a créditos. Distribución de la demanda insatisfecha !"ulio #$$%&#$$'(

 

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