LAUDO INSPEÇÃO PREDIAL CENTRODE COMERCIAL DI BERNARDI TOWER CNPJ: 81.776.049/0001-32 Pravaliar Engenharia Ltda, empresa especializada em Engenharia de Avaliações e Perícias, com endereço comercial à Rua Osmar Cunha, 183 – Ed. Ceisa Center – Bloco B – Sala 108, tendo como Responsável Técnico pela inspeção, Márcio A. Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil registrado no CREA/SC sob o nº 17036-4, contratada pelo síndico do Edíficio Centro Comercial Di Bernardi, Sra. Cíntia Gava, para vistoriar e elaborar Laudo de Inspeção Predial deste Condomínio, situado à Rua Wanderley Júnior, nº 05 – Campinas – São José – SC – CEP: 88101-010, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessárias, vem pela presente apresentar seu Laudo:
Foto 1: vista frontal do Edício Centro Comercial Di Bernardi Tower
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HIST RICO O presente laudo tem por finalidade identificar os problemas no revestimento das fachadas, infiltrações, fissuras, trincas e outros vícios e/ou defeitos construtivos existente na edificação, objetivando a elaboração de laudo de inspeção predial que avaliará as condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação visando orientar o plano de manutenção, e as ações de manutenção nos sistemas construtivos priorizada pelo seu grau de risco das áreas comuns do Centro Comercial Di Bernardi Tower. Trata-se de uma medida cautelar tomada pelo Condomínio do Edifício Centro Comercial Di Bernardi Tower, em razão da necessidade da realização da manutenção preventiva e corretiva da edificação, com orientação técnica a cerca de eventuais anomalias de ordem estrutural e estética, e para obter-se um diagnóstico e uma avaliação da manutenção predial necessária para a edificação.
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
TIPOLOGIA Edifício Comercial de múltiplos andares.
CRITÉRIO O critério utilizado para a elaboração do laudo será embasado na análise do risco associado uso e exposição ambiental, a análise do risco consiste na classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de urgência realizado com fatores de conservação, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, e comprometimento de vidas úteis e perda de desempenho.
METODOLOGIA A metodologia adotada no presente pr esente trabalho fundamenta-se na norma básica para perícia de engenharia do IBAPE/SP, que consistirá na abordagem do desenvolvimento dos seguintes itens.
Determinação do nível nível e tipo de inspeção; Verificação da documentação apresentada; Oitiva de informação pertinentes advinda advinda do ssindico; indico; Indicação d das as orientações orientações técnicas e ordem de prioridades;
Elaboração do laudo. Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 9377 – 3223 6363 e-mail:
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Serão consideradas anomalias construtivas aquelas que prejudicarem o desempenho, a funcionalidade, a vida útil prevista, a utilização, decorrentes de problemas de projetos, execução, especificação de materiais, informações defeituosas sobre manutenção, uso e operação de sistemas. Serão inspecionadas todas as dependências de uso comum do edifício, desde a cobertura das caixas de água até os subsolos de edifício, para identificação das anomalias construtivas e eventuais falhas na manutenção, detectáveis, visualmente. Todos os eventos serão registrados, fotograficamente, e acompanhados de breve comentário com a recomendação técnica pertinente. Não estão previstos trabalhos de prospecção e ensaios de laboratórios no presente pr esente escopo de trabalho, vistorias realizadas por engenheiro eletricista; engenheiro mecânico ou formação de equipe multidisciplinar. Portanto, consoante o item 7.1.12 da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, esta vistoria enquadra-se como sendo de NIVEL 2.
NIVEL 2 Inspeção predial realizada em edificações com média complexidade, de manutenção e de operação de seus elementos construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, entre outros. O presente Laudo de Inspeção Predial está restrito ao enfoque técnico para identificação das anomalias construtivas e falha de manutenção detectada nas áreas comuns do Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, observando-se que não foram realizados ensaios invasivos, como também não será abordado aspectos legais de Assistência Técnica em casos de apuração de responsabilidade e eventual demanda judicial.
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DADOS DO CONDOMÍNIO
O imóvel está localizado na Rua Wanderlei Júnior, nº 05 – Campinas – São José - SC
Tipo do Terreno Formato: Irregular Coordenadas Geográfica: Latitude: -27° 36’ 00,95 Área Total: 711,25 m² Situação: Meio da Quadra Testada: no Nível do logradouro Topografia: Plano/semi plano
Longitude: -48° 36’ 29,76”
Tipo da Edificação Tipologia: Condomínio Comercial constituído por 1 (um) Bloco com múltiplos pavimentos, Pavimento Subsolo Garagem 1 + Pavimento Térreo (lojas) + Sobre Lojas + Pavimento Garagem 2 + 13 Pavimentos Tipo; Cisterna; Casa de Bombas; Reservatório Superior; Casa de Máquinas Máquinas e Barrilete, totalizan totalizando do 78 salas comerci comerciais. ais. Utilização: Comercial Idade: 18 anos Normal, consoante estudo “edificações – valores de vendas” do IBAPE/SP Área Total Edificada: 4.661,36 m² Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 9377 – 3223 6363 e-mail:
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As diligências tiveram início no dia 10/08/2016 ás 9:00hs, acompanhada pelo Conselheiro de Obras Sr. Carlos Carlos Américo Novelli, e pela síndico Sra Cíntia Gav Gava, a, e no dia 23/08/2016 com início às 09: 00 hs acompanhada pelo Síndico Sra. Cíntia Gava. Foram vistoriados os diversos ambientes que compõe as áreas comuns do edifício. O edifício foi construído segundo os padrões convencionais de edificação, contando, resumidamente com: estrutura em concreto armado; fechamento externo e interno em alvenaria convencional; pavimento das garagens em piso cimentado liso; laje em cobertura do reservatório superior com impermeabilização, e demais lajes de cobertura em telhas de fribrocimento.
DESCRIÇÃO DAS ANOMALIAS ENCONTRADAS NAS ÁREAS COMUM DO CONDOMÍNIO CENTRO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER
FACHADAS – SACADAS
Foto 1: Vista da fachada sul, com alinhamento dos aparelhos de ar condicionado uniformizados, porém, apresentando, uma série de infiltrações ao longo da prumada.
Foto 2: Nesta foto se obseva, que o aparelho foi substituído, sem a correta instalações dos drenos. Verificam-se manchas no revestimento de pintura, causadas por infiltração proveniente da falta de dreno.
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Foto 3: Nas fachada oeste foram constatados danos no revestimento de argamassa e pintura, provocados por infiltrações causado por impermeabilização deficiente nas paredes internas do reservatório superior.
Foto 4: Detalhe da presença de fungos no revestimento de argamassa e pintura no topo do prédio, devido a excessiva umidade na alvenaria, causado pela falta de impermeabilização no interior do reservatório superior.
Foto 5: Fachada necessitando necessitando manutenção de lavação, tratamentos de fissuras e pintura.
Foto 6: Detalhe do condensador de ar condicionado instalado sem dreno, provocando umidade e danos no revestimento de pintura.
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Foto 7: Nesta foto se observa a instalação do condensador do aparelho split, sem os
Foto 8: Detalhe do acabamento em madeira no fechamento da alvenaria, que provavelmente
acabamentos necessários no fechamento da parede.
provoca infiltrações para o interior da unidade.
Foto 9: Detalhe do cabeamento do aparelho ar condicionado, expostos na fachada da edificação sem função específica.
Foto 10: Nesta foto se observa a falta de uniformização da disposição dos aparelhos de ar condicionado na fachada sul.
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Foto 11: Vista do topo da fachada sul, apresentando infiltrações e danos no revestimento de pintura, além da falta de uniformização da disposição dos aparelhos de ar condicionado.
Foto 12: Danos no revestimento de pintura em razão do desgaste da tinta e da umidade excessiva na alvenaria.
Foto 13: Nestas instalações não foram concluídos os acabamentos necessários de reboco e pintura junto ao condensador.
Foto 14: Detalhe das hastes de ferro de suporte do condensador, em estado de corrosão provocando contaminação nos equipamentos e no revestimento de pintura.
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Foto 15: Vista da fachada oeste, apresentando manchas generalizadas, indicando a presença de fungos no revestimento de pintura.
Foto 16: Detalhe de pontos de infiltração em decorrência das peças deixadas no local, de antiga instalação de condensadores.
Foto 17: vista do guarda corpo da sacada, apresentando danos no revestimento de pintura.
Foto 18: Em razão da excessiva umidade na alvenaria, houve o empolamento da tinta, com prováveis danos no revestimento em argamassa.
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Foto 19: As infiltrações que ocorrem no guarda corpo são recorrente nas sacadas da fachada norte.
Foto 20: Nesta foto se observa danos no revestimento de argamassa e pintura, indicando infiltrações através da área interna da sacada.
Foto 21: Vista da fachada sul com estrutura das esquadrias de alumínio com fechamento em vidros.
Foto 22: Detalhe do vidro trincado na janela da sala nº 601
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PAVIMENTO SUBSOLO GARAGEM
Foto 23: Infiltrações generalizadas, causando danos no revestimento de argamassa e pintura, proveniente de edificação vizinha.
Foto 24: Os danos no revestimento de argamassa e pintura se estendem por toda parede lateral direita.
Foto 25: Detalhe da infiltração se concentra na base da parede, indicando umidade ascendente, proveniente do terreno de edificação vizinha.
Foto 26: Os danos no revestimento de pintura ocorrem também junto a escada de acesso ao pavimento térreo.
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Foto 27: Na parede lateral esquerda os danos no revestimento de argamassa e pintura são decorrentes da falta de vedação entre a parede e a rampa de acesso ao pavimento garagem 2
Foto 28: As infiltrações ocorrem ao longo de toda parede, na altura da rampa.
Foto 29: Vista da rampa de acesso ao pavimento garagem 1, no detalhe os pontos onde ocorrem as infiltrações.
Foto 30: Vista do piso cimentado do pavimento subsolo garagem, necessitando manutenção no revestimento.
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Foto 31: Vista da casa de bombas posicionada ao lado da cisterna no pavimento subsolo.
Foto 32: Detalhe da parede da cisterna apresentando destacamento da argamassa de revestimento com corrosão da armadura.
Foto 33: Detalhe do destacamento do revestimento em argamassa, provocado pela expansão das barras de aço em estado de corrosão.
Foto 34: Nesta foto se observa infiltrações, na caixa coletora da tubulação hidráulica, provocaram danos no revestimento de argamassa e corrosão nas armaduras da viga.
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Foto 35: Detalhe de corrosão aparentemente nos estribos da viga, tais corrosões em armaduras de elementos estruturais devem ser reparadas com urgência.
Foto
37:
Nesta
foto
se
observa
uma
“gambiarra” no sistema elétrica das luminárias
Foto 36: Detalhe das fiações elétricas e cabeamentos sem proteção adequada.
Foto 38: Vista da calha em estado de corrosão, sem as luminárias.
deste pavimento.
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Foto 39: vista do portão de ferro de acesso ao pavimento subsolo garagem, funcionando normalmente, entretanto, necessitando manutenção no revestimento de pintura.
Foto 40: As peças apresentam estado de corrosão acentuado.
RAMPA DE ACESSO DE VEÍCULOS - MUROS - MURETAS
Foto 41: Vista da fachada sobre da sala situada sobre a rampa de acesso ao pavimento garagem 1, apresentando fissuras e danos no revestimento de argamassa e pintura.
Foto 42: Detalhe do revestimento em argamassa danificado.
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Foto 43: Nesta mesma fachada se observa na foto a falta de acabamento na janela para passagem do cabeamento do split.
Foto 44: Trinca na parede sobre o portão de entrada de veículos.
Foto 45: Danos no revestimento de argamassa e pintura no muro lateral da rampa de acesso de veículos ao pavimento garagem 1, causado por movimentações higroscópicas.
Foto 46: Destacamento do revestimento em argamassa e rompimento da manta na base da parede.
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PAVIMENTO GARAGEM 1 – ELEVADORES E PORTAS
Foto porta de elevador, em estado47: Vista de dacorrosão, necessitando manutenção no revestimento de pintura.
Foto 48: Porta de acesso a escada de
emergência apresentando “descascamento”
do revestimento de pintura.
PAVIMENTO GARAGEM 1 – DRENO E PISO
Foto 49: Detalhe do entupimento do dreno de escoamento de água pluvial, provocando ala amento na área descoberta descoberta deste avimento. avimento.
Foto 50: Nesta foto se observa o alagamento da área descoberta em razão da falta de escoamento dos drenos.
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Foto 51: Detalhe do dreno necessitando, manutenção de limpeza e impermeabilização em torno da caixa coletora.
Foto 52: Vista da área descoberta na lateral esquerda do pavimento garagem 1.
Foto 52: Em razão do vencimento do tempo de vida útil da manta impermeabilizante deste pavimento, recomendamos substituição do sistema de impermeabilização na área descoberta deste pavimento.
Foto 53: Detalhe da trinca acentuada existente no pavimento, provavelmente, com a manta impermeabilizante rompida.
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Foto 54: Vista da área descoberta na lateral esquerda do pavimento garagem 1, apresentando trincas generalizadas.
Foto 55: Detalhe da greta no piso da área descoberta, com provável rompimento da manta impermeabilizante.
PAVIMENTO GARAGEM 1 – MUROS DE PROTEÇÃO
Foto 56: Vista do muro de proteção da área descoberta, apresentando manchas e fissuras, indicando a necessidade de manutenção corretiva.
Foto 67: Trinca na base do muro permitindo a penetração de umidade ascendente no revestimento em argamassa e pintura.
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Foto 68: Trinca no piso e danos revestimento do muro lateral e fundo.
no
Foto 70: Vista do muro necessitando manutenção no revestimento de argamassa e pintura.
Foto 69: Os sucessivos ciclos de umidade ascendente provocam gradativa degeneração do revestimento de argamassa e pintura do muro.
Foto 71: Detalhe de trinca entre as paredes, não reparada adequadamente, necessitando de manutenção corretiva.
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PAVIMENTO GARAGEM 1 – SUBESTAÇÃO DE ENERGIA
Foto 72: Vista da subestação de energia localizada nos fundos do pavimento garagem 1.
Foto 73: detalhe de trinca diagonal no vértice da porta em razão da falta de contraverga.
Foto 74: As paredes de fundos da subestação necessitando manutenção do revestimento de pintura.
Foto 75: Vista do interior da subestação de energia, se observa danos no revestimento das paredes e laje, indicando infiltrações nestes locais.
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Foto 76: Por se tratar de uma subestação de energia, é necessária urgente manutenção corretiva na impermeabilização da laje de cobertura.
Foto 77: Nesta foto se observa que há umidade, em toda extensão da laje de cobertura da subestação.
PAVIMENTO GARAGEM 1 - EQUIPAMENTOS
Foto 78: Equipamento de proteção do muro de fundo apresenta-se danificado.
Foto 79: há necessidade de substituição de parafusos em estado de corrosão e outros ajustes para correta fixação do guarda corpo.
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Foto 80: Detalha da presilha de proteção da tubulação de energia, apresentando corrosão acentuada.
Foto 82: Ponto de luz sem calha e luminárias.
Foto 81: As presilhas de sustentação da tubulação de energia, necessitam de substituição ao longo de toda passagem da tubulação no pavimento garagem 1.
Foto 83: todas as calhas e luminárias necessitam substituição e/ou manutenção corretiva.
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BARRILETE
Foto 84: Detalhe das informações sobre as prumadas das tubulações hidráulicas, recomendamos a pintura na parede e informações padronizadas.
Foto 85: Detalhe do vazamento nas conexões da tubulação preventiva contra incêndio.
Foto 86: Falta de impermeabilização do reservatório superior, gera infiltrações para o interior da área de barriletes.
Foto 87: Manchas na laje do reservatório, indicando infiltrações neste local.
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Foto 88: Fissura horizontal na parede causada por sobrecargas localizadas.
Foto 89: Umidade com danos no revestimento da pintura, provocada por deficiente vedação da esquadria da janela.
TERRAÇO DA SALA 1301
Foto 90: Nesta foto se observa um pilar, aparentemente sem função estrutural, e fissura diagonal na parede de guarda corpo do terraço.
Foto 91: Observa-se um deslocamento da parede com relação ao pilar, ocasionado provavelmente por acomodação da estrutura. Como a administração do condomínio não possui o projeto estrutural da edificação, recomendamos uma análise e o acompanhamento específico desta anomalia, ao longo da restauração do prédio.
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Foto 92: trata-se da área privativa de terraço da sala 1301. Nesta foto observa-se o deslocamento do pilar de cerca de 4,0 cm com relação ao muro. Não foram encontradas trincas no lado externo da parede que indicasse queda eminente do muro, entretanto, há necessidade de acompanhamento e análise técnica desta estrutura como um todo.
COBERTURA – RESERVATÓRIO SUPERIOR
Foto 93: Vista da fachada leste do reservatório superior com danos no revestimento em argamassa e pintura causado pela impermeabilização deficiente do reservatório superior.
Foto 94: Nesta foto se observa no topo da parede fissuras e manchas provocadas por excesso de umidade no local.
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Foto 95: Na fachada oeste do reservatório a falta de impermeabilização das paredes internas do reservatório, favorece a umidade na alvenaria e causam a gradativa deterioração da parede.
Foto 96: Detalhe das tubulações provenientes do reservatório apresentando vazamentos.
Foto 97: Detalhe do local onde ocorre o vazamento.
Foto 98: Vista de parte da tubulação hidráulica, proveniente do reservatório superior, aparentemente sem função específica.
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Foto 99: Dreno na laje de cobertura necessitando manutenção corretiva.
Foto 100: Laje do telhado de cobertura necessitando manutenção.
PARA RAIO – EQUIPAMENTOS CVTV
Foto 101: Vista do Sistema de Proteção de descargas atmosféricas – SPDA, necessitando de manutenção e revisão geral nos isoladores e cabeamento, além de aferição da resistência ôhmica de aterramento no solo.
Foto 102: Cabeamento solto, prejudicando todo o funcionamento do SPDA.
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Foto 103: Detalhe da ponta do cabo solto do SPDA.
Foto 105: Corrosão das emendas e equipamentos de sustentação dos cabos.
Foto 104: Conectores do SPDA, em estado de corrosão acentuado.
Foto 106: Nesta foto se observa a má qualidade de acabamento na passagem do cabeamento das antenas de CVTV.
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Foto 107: Estado de corrosão acentuada das caixas de passagem do cabeamento das antenas instaladas na laje de cobertura.
Foto 108: As tampa do reservatório superior apresentando corrosão, tendo que ser substituídas por material resistente a maresia.
Foto 109: Detalhe da tampa danificada devido a corrosão.
Foto 110: Vista da proteção de ferro do poço de luz com a ferrugem contaminando o revestimento de pintura.
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Foto 111: Detalhe da conexão do para raio conectado em peça em estado de corrosão, não cumprindo a função de isolamento contra descargas atmosféricas.
Foto 112: O sistema SPDA deve ser revisado, substituir as emendas corroídas, esticar o cabeamento, trocar isoladores danificados e aferir resistência de aterramento no solo.
Foto 113: Vista do espaço de confinado para armazenamento de equipamentos de CVTV, internet e baterias.
Foto 114: Vista interna do local, necessitando organização e identificação dos equipamentos.
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ANÁLISE DO RESULTADO DA VISTORIA PREDIAL DO CONDOMÍNIO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER Esta análise visa apontar as principais anomalias construtivas e falhas de manutenção detectadas por ocasião da vistoria nas áreas comuns da edificação em referência. r eferência. A seguir constam os respectivos comentários pertinentes aos sistemas construtivos verificados nas áreas comuns vistoriadas.
1. FISSURAS E REVEST REVESTIMENTO IMENTO DA DAS S FACHA FACHADAS DAS – PAREDES - MUROS As fissuras encontradas no revestimento em argamassa das fachadas, paredes e teto, nas áreas comuns, não comprometem a segurança da estrutura não tendo implicações em termos de desempenho global dos componentes elétricos, hidráulico ou estrutural. Para recuperação das fissuras existentes, além dos cuidados referentes à escolha dos materiais, a qualidade da alvenaria dependerá da qualidade do serviço (nível; prumo; regularidade das juntas; etc..). Para as fissuras existentes na área comum da edificação, recomenda-se a contratação de empresa especializada em revestimentos de argamassa e pintura. O procedimento mais comum para tratamento das fissuras é a raspagem da argamassa das juntas horizontais e verticais até uma profundidade aproximada de 15 mm, limpeza, umedecimento e posterior aplicação de 2 (duas de mão) de selatrinca, no veio da trinca aberta, obturação da junta com selante expansor. Nivelar a superfície com massa acrílica semelhante a existente no local. No caso de trincas ou fissuras com maior profundidade, aplicar tela de poliéster de 10 a 20 cm de largura, sobre a faixa que esta sendo recuperada, e aguardar 4 horas para secagem, posteriormente fazer o nivelamento com aplicação de quantas de mãos forem necessárias para obter uma boa cobertura da pintura com tinta de primeira linha. corrosão de armaduras concretode armado é um fenômenoexternos, de natureza eletroquímica que Apode ser acelerado pelanopresença agentes agressivos do ambiente, ou internos quando incorporados ao concreto. Com relação ao subsolo garagem, devem-se observar as ferragens expostas e efetuar o tratamento adequado para as corrosões evitando com isto comprometimento dos elementos estruturais. Para tratar a corrosão de armadura deve-se remover revestimento em argamassa e o concreto solto, de forma que a alcançar a toda a armadura em estado de corrosão. Efetuar a escovação para remover a corrosão com cerdas de aço, em seguida proteger as ferragens com fosfatizante tipo Armatec ZN. Reenquadrar com argamassa polimérica tipo SikaGrout TIX, após 28 dias pintar o concreto aparente com tinta látex. (vide fotos 32; 33; 34; 35).
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Como através métodododestrutivo propõe-secomuns a remoção do concreto carbonatado das Civil, peçasa atingidas uso de ferramentas e de grande utilização na Engenharia remoção das camadas de cobrimento e primárias das peças não trazem grandes dificuldades, observando-se que o concreto carbonatado não apresenta muita resistência devido ao seu baixo nível de pH. As figuras abaixo abaixo ilustram o processo de reparo localizado localizado em peças estruturais que apresentam quadro de corrosão de armadura longitudinal.
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TERRAÇO DA SALA 1301 Com relação ao terraço da sala 1301, por tratar-se de área privativa, recomendamos que o condomínio comunique o proprietário da sala, sobre a anomalia existente no terraço. Em razão da inexistência do projeto estrutural da edificação, é necessário que o proprietário da sala contrate empresa especializada em cálculos e recuperação estrutural para analisar com urgência a função estrutural do pilar erguido próximo ao muro de proteção do terraço de cobertura, elaborando um Parecer Técnico com diagnóstico relativo ao deslocamento deste elemento estrutural com relação ao muro.
Foto 115: Detalhe do pilar aparentemente sem função estrutural.
Foto 116: trata-se da área privativa de terraço da sala 1301. Nesta foto observa-se o deslocamento do pilar de cerca de 4,0 cm com relação ao muro. Não foram encontradas trincas no lado externo da parede que indicasse queda eminente do muro, entretanto, há necessidade de acompanhamento e análise técnica desta estrutura como um todo.
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2. INFILTRAÇÕES - IMPERMEABILIZAÇÕES As infiltrações que ocorrem nas paredes e laje do pavimento garagem subsolo devem-se a falta de vedações da parede ao longo da rampa de acesso de veículos ao pavimento garagem 1, e da impermeabilização deficiente da laje e das caixas coletoras da área descoberta deste mesmo pavimento. As infiltrações no interior da subestação de energia ocorrem em razão da impermeabilização deficiente nesta laje superior. O excesso de umidade no revestimento das paredes, muros laterais e fundos, que provocam danos no revestimento de argamassa e pintura ocorrem em face da falta e/ou deficiência dos “pingadores”. Em descobertas função do tempo de vida útil das impermeabilizações existente áreas do pavimento garagem 1, laje de cobertura; laje nas da subestação, e laje e paredes internas do reservatório superior, há necessidade refazer toda impermeabilização nestas áreas, e a desobstrução de todos os condutores pluviais para um correto escamento das águas pluviais, incluindo os existentes na laje do telhado de cobertura.
a) Impermeabilização da da área desco descoberta berta do pavimento pavimento garagem 1 Neste pavimento, em razão das infiltrações que vem ocorrendo no pavimento subsolo garagem, é necessário retirar todo revestimento existente, bem como, todo e qualquer impermeabilização anterior. Deverá também ser retirado todo o revestimento em argamassa existente nas paredes perimetrais, até altura de 40 cm do piso. O procedimento seguinte é a observação se a laje possui armaduras com sinais de corrosão, caso positivo, proceder a restauração destas áreas oxidadas, conforme já explicitado. Os drenos devem ser envelopados e impermeabilizados, caso necessário substituir todas as caixas coletoras deste pavimento. A impermeabilização neste pavimento deverá ser executada com manta asfáltica com poliéster, por empresa especializada de acordo com a ABNT NBR 9575: 2010 – Impermeabilização.
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b) Impermeabilização das paredes internas internas do reserv reservatório atório superior O fato de não haver sobre a laje de cobertura do reservatório superior proteção mecânica, em face das perfurações executadas na laje para a instalação das antenas de TV e equipamentos comercializados para sinas de internet, provocaram fissuras e consequentes infiltrações com deterioração da estrutura do reservatório superior, aparentemente com corrosão das armaduras. Para a impermeabilização da laje de fundos e paredes internas reservatório, deve-se ser retirado todos os equipamentos existentes sobre a laje do reservatório, realizar o tratamento de fissuras e trincas, inclusive de eventual armadura em estado de corrosão. Após o tratamento e impermeabilização das paredes internas do reservatório, aplicando membrana de argamassa polimérica acrílico, proceder à impermeabilização da laje de cobertura com manta asfáltica aluminizada, conforme normas técnicas de impermeabilização NBR 9575: 2010.
Foto 117: Vista dos equipamentos instalados sobre a laje do reservatório superior.
c) Impermeabilização da da laje de cobertur coberturaa e da laje da subestação Após limpeza superficial das calhas do telhado de cobertura com hidrojateamento e regularização dos pontos de empoçamento, e tratamento de trincas e fissuras efetuar a impermeabilização da laje com manta asfáltica alumninizada, conforme procedimentos e normas técnicas de impermeabilização NBR 9575: 2010. O mesmo procedimento deve ser adotado na laje de cobertura da subestação. Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 93 9377 77 – 3223 6363 e-mail:
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3. REVESTIMENTO DE PINTURA Nos fachadas, paredes dos pavimentos garagens, muretas, muros, revestidos em argamassa aplicada sobre chapisco com pintura do tipo de tinta acrílica, constatou-se à necessidade de contratação pelo condomínio de empresa especializada para executar a repintura de revestimento externo das fachadas muretas e muros, em razão da identificação de anomalias decorrentes da falta de manutenção e instalações deficientes dos condensadores do ar condicionado. A presença de fissuras generalizadas, infiltrações, manchas e fungos causaram deteriorações do revestimento da pintura, provocadas por umidade excessiva no revestimento de argamassa, além do próprio desgaste natural da argamassa de revestimento, cuja expansão decorrente, tende a produzir danos generalizados no revestimento. Há também manchas e danos no revestimento da pintura provocado por impermeabilização deficiente do reservatório superior. Considerando substratos íntegros, sem problemas com trincas de retração e outros, além de problemas relacionados à aderência, pulverulência, insolação, etc., um sistema de pintura em látex acrílico possui vida útil de aproximadamente 4(quatro) anos, devendo-se fazer limpezas periódicas e repinturas. As repinturas devem obrigatoriamente remover as películas de tinta antigas bem como calafetar frestas em esquadrias, rever elementos de vedação das mesmas, além de verificar a integridade do revestimento geral, promovendo o tratamento das fissuras, além da remoção das partes deterioradas e limpeza prévia das superfícies. Para manutenção no revestimento da argamassa e pintura, além dos cuidados referentes à escolha dos materiais, a qualidade do revestimento da argamassa de assentamento e pintura, dependerá fundamentalmente da qualidade do serviço, sendo sempre recomendável a execução de “pingadores”
adequados nos beirais, cuidados especiais com as caixas de proteção de ar condicionado, tanto para melhorar a qualidade dos serviços, quanto para propiciar-se o deslocamento da lâmina de água da chuva escorrendo pelas fachadas. A utilização de sistemas de pintura látex como proteção das argamassas de revestimento das fachadas além da função proteção da envoltória das Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 93 9377 77 – 3223 6363 e-mail:
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edificações, também exerce a função estética, valorizando e destacando a apresentação da parte mais visível e exposta do edifício. O comprometimento da pintura quanto à proteção dos revestimentos das áreas comuns, poderá desencadear um processo, que interferirá no bom funcionamento de outros sistemas, favorecendo a atuação de agentes deletérios, especialmente a ação indesejável da água e de agentes atmosféricos e biológicos, com a consequente instalação de diversas manifestações patológicas que deterioram as edificações, desvalorizam o patrimônio, causam desconforto ao usuário, com reflexos de ordem estética e de salubridade, pelo surgimento de manchas de umidade, fissuras e outras manifestações.
RECOMENDAÇÕES PARA EXECUÇÃO DA PINTURA Como forma de se estabelecer alguns parâmetros referenciais para o desenvolvimento dos serviços de pintura, são abordadas a seguir as exigências da NBR 13.245/95 – Execução de pinturas em edificações não industriais e outras sugestões colhidas na bibliografia pesquisada e entrevista com aplicadores.
Correção de falhas A correção das falhas depende do tipo de tinta e das condições superficiais da base a ser pintada.
Limpeza Recomenda-se todo o cuidado na proteção e preparação das superfícies e elementos no entorno das superfícies a serem limpas, para evitar que sejam danificadas. Em função do tipo de impregnação presente no substrato a limpeza deve ser realizada das seguintes formas: a) para remoção de sujeira, poeira, e materiais soltos de uma forma geral, procede-se a escovação e lavagem geral das superfícies com hidrojateamento, com solução de hipoclorito de sódio com 5% de cloro ativo (água sanitária) com rolos, trinchas e escovas. Deixar a solução agir durante 1 (uma) em seguida
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hidrojatear. Importante em seguida aguardar 3 dias com tempo seco, para repetir a lavagem nos locais onde as sujidades permanecerão. permanecerão. b) as eflorescências devem ser removidas conforme a natureza e característica do sal. Pode ser necessária a lavagem com solução de ácido muriático, com diluição de 5 a 10%. c) na remoção de graxas, óleo e contaminantes gordurosos, a limpeza será realizada com água em solução com sabão ou detergente. d) para remoção de bolor e/ou fungos, inicialmente o excesso pode ser removido mediante a escovação com utilização de escova de cerdas mais duras ou com auxílio de um pano.
Execução da pintura da pintura pressupõe a escolha ferramentas apropriadas. Dentre Aasexecução ferramentas utilizadas para execução dede sistemas de pintura podem ser citadas: a) pincéis e rolos b) recipientes auxiliares (bandejas ou caçambas). c) mexedores (utilizados na homogeneização das tintas).
Aplicação da tinta A aplicação da tinta propriamente dita segue os preceitos da norma NBR 13.245/95, item 5.2, complementados com as informações obtidas na bibliografia, recomendações dos fabricantes e junto aos aplicadores. a) Abertura da embalagem: a NBR 13.245/95 remete à observância das exigências contidas na NBR 6.312/77 – Inspeção visual de embalagens contendo tintas, vernizes e produtos afins. b) Recomenda-se a pintu pintura ra com tinta acrílica tipo Premium, co com m biocidas. Tinta Premium é uma classificação da NBR 12554:1992 para tinta de qualidade superior, a tinta deve possuir biocidas capazes de inibirem a proliferação futura de fungos e algas sobre o filme seco. c) Preparação da tinta: a prep preparação aração da tinta pressupõe a sequência sequência das etapas conforme previstas na NBR 13.245/95, a saber: b.1) homogeneização: pode ser efetivada de forma manual ou mecânica. Controle da qualidade na execução da pintura e na aquisição dos Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 93 9377 77 – 3223 6363 e-mail:
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produtos. Na fase da aplicação a inspeção deve ser executada por especialista independente.
Fase de execução e recepção dos serviços No decorrer dos serviços de pintura, além da correta preparação do substrato, devem ser inspecionados e observados os aspectos inerentes à diluição dos produtos, coloração da tinta, número de demãos, uso de ferramentas apropriadas, além do uso de EPI’s e condições de segurança dos equipamentos (balancins, andaimes e outros).
Inspeção final A inspeção final deve ser realizada para que seja atestado o resultado final e procedido o recebimento dos trabalhos para permitir a realização de eventuais procedimentos corretivos.
4. INSTALAÇÃO DE AR AR CONDICIONADO É de fundamental importância que a disposição dos aparelhos condensadores do ar condicionado esteja uniformizados atendendo um padrão de harmonia estética das fachadas.
Regras e Procedimentos para Instalação de ar condicionado em Fachadas de edifícios Existe uma lei do novo código civil, em vigor desde janeiro de 2003, que proíbe a alteração isolada da fachada de edifícios (art. 1.336, III). Porém, a lei permite que os casos sejam analisados um a um. "Não existe uma legislação específica referente à colocação de aparelhos de ar-condicionado em fachadas. A orientação quanto à instalação deve estar expressa na convenção de cada condomínio". O condicionador de ar split é dividido em duas unidades: o climatizador fica no ambiente que se deseja refrigerar, e o condensador que é instalado nas fachdas, varanda ou na área de serviço, ou em local que deve previamente ser acordado entre os condôminos. Para decidir sobre essa instalação não basta dizer sim ou não, é necessário que o condômino ou o condomínio faça um estudo de viabilização dessa instalação. Ao padronizar a fachada de instalação além de alterar o Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 93 9377 77 – 3223 6363 e-mail:
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layout temos que ainda analisar as questões estruturais, pois não bastam os furos de instalação, há que se fazer também a instalação dos dutos para a passagem de troca de ar. Com o projeto em mãos (padronizando o local e tipo de instalação, de preferência também o tamanho da máquina split) aí sim, você faz uma reunião para discussão dos detalhes. Instalar o aparelho requer três itens fundamentais: O primeiro é potência específica na rede elétrica; o segundo é espaço externo para o aparelho condicionador; e o terceiro é a instalação dos condensadores nas fachadas.
Fachada: Um dos principais motivos para não se poder instalar um aparelho de climatização no prédio é quanto à quebra de harmonia arquitetônica do edifício.
Manutenção A manutenção exige que, ao menos uma vez ao ano, o aparelho seja devidamente higienizado por um técnico devendo incluir a desmontagem e montagem, a limpeza das turbinas, os bastões, do ventilador e da rede de impurezas, localizada dentro do aparelho. Vale lembrar que essa limpeza mais detalhada está prevista como portaria (3.523/98) pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa). Quando houver a manutenção a manutenção do ar condicionado, verifique condicionado, verifique também o sistema de drenagem do equipamento. Nos janeleiros é comum à obstrução da saída de água na bandeja por folhas secas, poluição e outros objetos. Já nos modelos split o caninho de drenagem pode desnivelar ou entupir, ocasionando o pinga-pinga para dentro do ambiente.
Sobrecarga: Essa questão é mais comum quando os prédios são antigos e a ffiação iação também acaba sendo o problema. Geralmente, as salas que tem mais de 20 anos não poderiam suportar vários aparelhos ligados utilizando apenas um transformador. Acaba que fica muito pesado. Depois que um morador instalar o aparelho, os demais também vão querer e isso prejudica toda a rede elétrica do condomínio.
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Foto 118: Vista da fachada sul do Condomínio Di Bernardi Tower, não atendendo os padrões de harmonia estética, sem uniformização da disposição das carenagens e condensadores.
Gotejos: Este é o um dos casos que de fato prejudica o seu vizinho. O gotejamento acaba tornando-se um problema que vai atrapalhar quem está embaixo de você, pois a água que sairá do dreno vai acabar pingando no andar de baixo. O que é o dreno e para que serve : Nos condicionadores de ar, o dreno é a parte responsável por remover a água produzida pelo aparelho. Quando em operação, o equipamento retira a umidade do ambiente em que está instalado, realizando o processo de condensação, que é quando a água passa do vapor para o líquido. Todo ar condicionado tem um sistema de drenagem, independente do tipo. Problemas que o dreno pode causar: causar: Problemas comuns do ar condicionado podem ter origem no dreno. Isto é, se ele não estiver em condições corretas, pode causar gotejamento na unidade interna, perda na eficiência do aparelho e até mesmo mau cheiro no ambiente em que o ar condicionado está instalado. Dreno do Split: Neste tipo de ar condicionado split, a drenagem é feita obrigatoriamente por meio de dutos. É necessário observar com atenção o local onde o dreno será instalado. Nestes equipamentos o dreno sai da unidade interna (evaporadora) e é direcionado para um ponto de água pluvial. Não é indicado drenar a água para ralos ou esgotos, pois quando o split é desligado pode acabar “trazendo” o mau cheiro para dentro do ambiente.
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Na unidade interna, recomenda-se usar o lado direito para saída de dreno, enquanto as demais tubulações ficam do lado esquerdo da evaporadora. A gravidade se encarrega de levar a água embora no sistema dos hi wall e pisoteto, e, portanto o escape de água não pode ficar inclinado nem obstruído. Em alguns casos, o instalador precisa providenciar um sifão para expelir a água.
Foto 119: Detalhe do aparelho de ar condicionado instalado na fachada oeste do condomínio Di Bernardi Tower, sem acabamento adequado e sem a presença do dreno.
Foto 120: Detalhe do posicionamento correto do dreno.
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5. PEÇAS E EQUIPAMENTOS Substituição dos guarda corpos do pavimento garagem 1; Substituição do do portão de acesso acesso de veículos d do o Pavimento Subsolo Garagem; Substituição das presilhas dos eletrodutos do pavimento garagem 1 Substituição ou restauração das portas dos elevad elevadores ores e p porta orta de emergência do pavimento garagem 1. Para eliminação da ferrugem na porta do elevador, efetuar a limpeza a base de bicarbonato de sódio com água até a mistura torne uma pasta consistente suficiente para aplicar sobre a porta, deixando-a atuar por alguns minutos antes de remover com um pouco de água e um pano úmido. Substituição das tampas do reservatório superior e ccaixas aixas CVTV. Substituição da tampa de policarbonato do poço de luz, localizado n no o Pavimento Garagem 1 por tampa de concreto, evitando ruído excessivo no pavimento sobreloja.
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6. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGAS ATMOSFÉRICAS - SPDA
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Verificou-se que as instalações elétricas de Baixa e Alta tensão, apresentam-se com os quadros de distribuição não aparelhados e sinalizados. Em razão da idade da edificação, recomendamos as seguintes medidas que podem ser tomadas relativas às instalações elétricas no condomínio: Manutenção geral do sistema elétrico do ccondomínio, ondomínio, em função da idade do prédio; Substituição de calhas e luminárias danificadas As medições medições de grandezas grandezas elétricas dev devem em ser realizadas a cada cada 3 anos, devem ser realizadas no disjuntor geral para acompanhamento do crescimento e evolução das cargas energizadas para este disjuntor, evitando a sobrecarga em alguma fase e no próprio disjuntor e o acompanhamento do equilíbrio entre as fases deste circuito elétrico. Balanceamento das cargas, cargas, evitando evitando a sobrecarga em uma das fases do sistema. Adequação do sistema unifilar das cargas instaladas na edificação no caso de ligação de novas cargas, como por exemplo a instalação de ar condicionado split nas unidades. Também devem ser verificadas verificadas as cargas ligadas em ca cada da sal sala, a, uma vez que, somente podem ser energizados equipamentos com potências definidas em projeto para cada circuito elétrico
interno. SISTEMA DE PROTEÇÃO DE DESCARGAS ATMOSFÉRICAS É de fundamental importância, que no Sistema elétrico e de Proteção de Descargas Atmosféricas, haja uma manutenção periódica fim de se garantir a confiabilidade do sistema. São também recomendadas vistorias preventivas após reformas que possam alterar o sistema e toda vez que a edificação for atingida por descarga direta. O sistema de SPDA, deve ser revisado, nas emendas e cabeamentos, substituição de isoladores danificados, verificar a resistência de aterramento do solo, segundo NBR 5419:2015-3 é recomendável que estas manutenções sejam realizadas periodicamente a cada 3 (três) anos. Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 93 9377 77 – 3223 6363 e-mail:
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O signatário recomenda a contratação de consultoria especializada, pelo condomínio, a Engenheiro Eletricista, para que o mesmo elabore parecer identificando a extensão dos problemas, estabelecendo o diagnóstico e prescrevendo os procedimentos de revisão na instalação da haste de para raio, medição da resistência ôhmica das malhas de aterramento, para segurança e proteção contra descargas atmosféricas.
7. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS As Instalações hidráulicas necessitam manutenção nos drenos, caixas coletoras e nas conexões, há o entupimento de drenos, e reparos dos equipamentos e conexões das caixas coetoras, conforme pode ser observado nas fotos abaixo:
Foto 121: Detalhe do ralo do pavimento garagem 1, apresentando entupimento e falta de estanqueidade
Foto 122: Detalhe da caixa coletora do pavimento garagem 1, sem os equipamentos necessários e com pontos de infiltrações generalizados.
Com relação às instalações hidráulicas, recomendamos a contratação de um profissional (encanador) para reparação das anomalias apontadas. Em função da idade da edificação é recomendada uma revisão geral em todo sistema hidráulico, incluindo as calhas pluviais, drenos, caixas coletoras e condutores.
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Para se analisar as anomalias e falhas detectadas na vistoria realizada no Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, foi adotado o critério de análise de risco da edificação, que engloba os estudos das ameaças, vulnerabilidade, impactos, detecções e ações de contingência necessárias para garantir a melhor condição de habitabilidade. A metodologia utilizada para classificação da ordem de prioridades dos vícios construtivos encontrados foi desenvolvida através da adaptação do sistema G.U.T, cujas funções de criticidade criti cidade e pesos são as seguintes:
GRAU
Total
Alta
Média
Baixa Nenhuma
GRAVIDADE Perda de vidas humanas, falhas graves de concepção, e/ou execução de projeto, danos no meio ambiente ou defeito grave na própria edificação além de despesas extras com eletricidade, água ou gás no condomínio Possibilidade de ferimento em pessoas, danos ao meio ambiente ou da própria edificação. Desconfortos, deterioração do meio ambiente; e outras anomalias construtivas existente na edificação Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros -
PESO
-(10)
-(8)
-(6)
-(3) -(1)
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GRAU Total
URGÊNCIA Eventos em ocorrência
PESO -(10)
Alta Média
Evento a ocorr ocorrer er Eventoprestes prognosticado para breve Evento prognosticado para adiante Evento imprevisto
-(8) -(6)
TENDÊNCIA Evolução imediata Evolução em curto praz prazo o Evolução em médio prazo Evolução em longo prazo Não vai evoluir
PESO -(10) -(8) -(6)
Baixa Nenhuma
GRAU Total Alta Média Baixa Nenhuma
-(3) -(1)
-(3) -(1)
As anomalias, desconformidad desconformidades, es, e falhas constatadas na vistoria realizada no Condomínio Comercial Di Bernardi Tower, com suas respectivas siglas, foram as seguintes:
(FRF) tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos nos revestimentos de argamassa das fachadas, paredes e muros.
(IMP) Impermeabilizações nas áreas descobertas do pavimento garagem 1, laje de ccobertura, obertura, reservatório superior e laje d da a subestação.
(REP) Instalação de pingadores, vedações e pintura. (UAR) Uniformização, restauração e disposição dos aparelhos de ar condicionado (condensadores, drenos e caranagens de proteção).
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(PES) Substituição de guarda corpos e de peças e equipamentos em estado de corrosão.
(RIE) Revisão das instalações elétricas.
(SPD) Revisão geral do Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas.
(RIH) Revisão das Instalações Hidráulicas.
(TER) Monitoramento, análise e parecer técnico estrutural de engenharia, e recuperação do pilar e muro do terraço da sala 1301
De acordo com a metodologia da ordem de prioridades, tem-se o seguinte:
SIGLAS FRP IMP REP UAR PES RIE SPD RIH TER
AVALIAÇÃO DAS PRIORIDADES DAS FALHAS GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA NÚMERO DE PONTOS 6 10 8 480 10 10 10 1000 6 10 8 480 6 10 8 480 6 10 3 180 8 8 6 480 10 10 10 1000 6 10
10 10
8 10
PRIORIDADE
480 1000
5º 3º 6º 4º 9º 7º 2º 8º 1º
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Assim sendo, a ordem de prioridades dos serviços de reparos das anomalias e falhas, com suas respectivas recomendações técnicas, é a seguinte: 1º
TER
2º
SPD IMP
3º 4º
5º
UAR FRP
ORDEM DE PRIORIDADES Monitoramento, análise e parecer técnico dos elementos estruturais do terraço, e recuperação do pilar e muro do terraço da sala 1301. Revisão geral do Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas. Impermeabilizações nas áreas descobertas do pavimento garagem 1, laje de cobertura, reservatório superior e laje da subestação. Uniformização, restauração e disposição dos aparelhos de ar condicionado (condensadores, drenos e carenagens de proteção). Substituição dos vidros trincados do apartamento 601. Tratamento de trincas, fissuras e restauração dos danos nos revestimentos de argamassa das fachadas, paredes e muros.
1000 1000 1000
480 480
6º 7º
REP RIE
Instalação de pingadores, vedações e pintura. Revisão das instalações elétricas.
480 480
8º
RIH
Revisão das Instalações Hidráulicas.
480
9º
PES
Substituição de guarda corpos e de peças e equipamentos em estado de corrosão.
180
Observação 1: Deve-se consignar que todos os reparos podem ser efetuados conjuntamente, sem qualquer comprometimento na qualidade ou prazo dos serviços. Na hipótese do planejamento de obras estabelecer serviços escalonados, recomenda-se priorizar pela ordem de prioridade estabelecida. Observação 2: Provavelmente, outros serviços serão necessários, considerando os danos que podem ocorrer, com passar do tempo, após a elaboração do presente Laudo de Vistoria.
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CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS GRAUS DE RISCO – De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SC, aas desconformidades e falhas são classificadas em: CRÍTICO – Impacto irrecuperável ao risco contra a saúde, segurança do usuário e do meio ambiente, bem como perda excessiva do desempenho, recomendando intervenção imediata. REGULAR –– Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanta à perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programação e intervenção em curto prazo. MÍNIMO – Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência ou a probabilidade de ocorrências dos riscos acima expostos recomendando programação e intervenção em médio prazo. No edifício em questão, tem-se:
GRAU DE RI RISCO SCO CR CR TICO Monitoramento, análise e p parecer arecer técnico dos dos elementos elementos estruturais do terraço, e recuperação do pilar e muro do terraço da sala 1301. Revisão geral do Sistema de Proteção de Descargas Atmosféricas.
GRAU DE RISCO REGULAR Impermeabilizações nas áreas descobertas do pavimento garagem 1, laje de cobertur cobertura, a, reservatório superior e laje d da a subestação. Uniformização, restauração restauração e d disposição isposição d dos os aparelhos de ar condicionado (condensadores, drenos e caranagens de proteção). Tratamento de trincas, fissuras e restauraç restauração ão dos danos nos revestimentos de argamassa das fachadas, paredes e muros. Instalação de pingadores, vedações e pintura. Revisão das Instalações Hidráulicas.
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GRAU DE R RISCO ISCO M NIMO Substituição de de guard guarda a corpos e de peças e equipame equipamentos ntos em estado de corrosão.
CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO A classificação quanto ao estado de conservação deve ser sempre fundamentada, considerando a ordem de prioridades e os níveis de aprofundamento da Inspeção Predial realizada, consonante com a Norma do IBAPE/SP, cuja as classes são as seguintes:
CRÍTICO – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas classificadas com grau de risco crítico REGULAR – Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas classificadas como grau de risco regular. SATISFATÓRIO – Quando o empreendimento não contém anomalias e/ou falhas significativas O edifício Di Bernardi Tower enquadra-se quanto ao seu estado de conservação, no patamar CRÍTICO, em virtude da falta de cuidado com a conservação do edifício, podendo atingir o grau satisfatório com relativa facilidade, se todas as recomendações relativas á recuperação e restauração indicadas no presente Laudo forem aplicadas.
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RESULTADO DA INSPEÇÃO PREDIAL DO EDIFÍCIO COMERCIAL DI BERNARDI TOWER O resultado das inspeções prediais procedidas nos componentes construtivos e equipamentos, por meio da verificação das conformidades técnicas (anomalias), de uso (pelo homem, meio ambiente e segurança), de manutenção (procedimentos) e de desempenho, seguem devidamente relacionados com produção fotográfica de provas no corpo do laudo – item “Descrição das Anomalias encontradas na Edificação”. As diversas anomalias e falhas de manutenção encontrada no Edifício Comercial Di Bernardi Tower, estão registradas fotograficamente, acompanhadas de breve descrição e recomendação técnica para reparos e adequações, estando também assinaladas as ações de reparos ou adequações. Observa-se que as anomalias ou falhas de manutenção detectadas, na vistoria, interferem no desempenho e vida útil de componentes dos sistemas construtivos, na saúde e habitabilidade do imóvel, portanto, caberá ao síndico programar as medidas corretivas que constam das recomendações técnicas. As anomalias encontradas estão associadas, a vícios construtivos e falhas de manutenção, conforme manifestações patológicas abordadas no relatório fotográfico. A correção ou reparo das manifestações deve ser executado pelo condomínio conforme orientações técnicas fornecidas. Todos os trabalhos de manutenção e recuperação abordados nas recomendações – de – obra especializada para preservar a técnicas utilizardos mão qualidadedeverão e longevidade trabalhos.
Por se tratar de um edifício comercial com elevado fluxo de pessoas diariamente, mostra-se fundamental a realização dos reparos e ações interventivas propostas pelo trabalho a fim de estabilizar os níveis de desempenho dos elementos construtivos que apresentaram patologias aumentando a vida útil da edificação.
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RECOMENDAÇÕES GERAIS E DE SUSTENTABILIDAD SUSTENTABILIDADE E
O conjunto das analises individuais individuais das con condições dições técnicas funcionais e de sustentabilidade dos elementos construtivos e equipamentos das áreas comuns do Edifício Comercial Di Bernardi Tower evidenciou que a edificação requer alguns reparos e ajustes para seu bom funcionamento e também para evitar deterioração precoce de suas instalações: sugerindo-se o imediato atendimento as recomendações propostas, através da empresa especializada e sobre a orientação de profissionais habilitados para que o prédio retorne retorn e as suas condições técnicas.
Recomenda-se indicar todos os dados administrativos de gestão e outros que possam favorecer a melhor habitabilidade da edificação.
Importante se consignar as medidas de correção e melhoria da edificação que possam favorecer a sustentabilidade.
Recomenda-se, tamb também, ém, o pleno atendime atendimento nto das recomendações recomendações da NBR – 5674 ABNT, segunda edição 25.07.2012.
Confira as orientaçõe orientaçõess acerca da norma ABNT NBR 16.280/2 16.280/2014, 014, que estabelece diretrizes sobre reforma em edificações e sistema de gestão de reformas a partir de 15/04/2014. Dentre as principais regras previstas na ABNT NBR 16.280, destacamse:
a) Alterações, dentro das unidades autônoma autônomass ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnic Técnica a (RRT); b) O síndico, antes do iní início cio da obra em área comum comum ou privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;
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c) Durante o and andamento amento da o obra, bra, o proprietário deverá diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo a todos os regulamentos. O projetopelo deve ser devidamente assinado por profissional qualificado e aprovado condomínio; d) O síndico é o responsáv responsável el por autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra; e) O síndico deverá a arquivar rquivar a documentação oriunda de qualquer qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor. f) As obras q que ue não re representem presentem risco à segurança segurança (como pintura, por exemplo) deverão ser documentadas e seguir as regras internas do condomínio. Mas, neste caso, não haverá necessidade de apresentação de responsável técnico. g) É importante frisar que, cas caso o o síndico, no decorrer de qualqu qualquer er fase da reforma em uma área privativa, mesmo antes de seu início, entenda que não possui conhecimento técnico para aprová-la, acompanhá-la ou receber o termo de encerramento da obra, poderá contratar um profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para auxiliá-lo neste processo, fato que poderá demandar tempo, o qual deve ser considerado pelo condômino na programação da referida reforma. h) Vale salientar que, diante de vários sinistros ocorridos recente recentemente, mente, a elaboração da ABNT NBR 16.280 tornou-se necessária, em caráter de urgência, sendo oportuna sua publicação no formato atual.
No tocante à sustenbi sustenbilidade lidade é recomendável recomendável implantar um plan plano o para a adoção moderna tecnologia nesse sentido, cabendo destacar imediata dapossibilidade de melhor aproveitamento de água com aa instalação de redutores de pressão aeradores nas torneiras, reuso da água do ar-condicionado e captação armazenamento da água pluvial para lavagem de rega de jardins, sem embargo das demais medidas de um plano completo poderá estabelecer quando à economia de energia, reciclagem, etc.
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RECOMENDAÇÕES AO CONDOMÍNIO PARA DIMINUIR VALOR DAS DESPESAS E EVITAR RISCOS •Utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpar
caixas d'água regularmente. • Vistoriar periodicamente a parte elétrica, hidráulica e de gás da edificação. edifi cação. • Verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais qu anto à
segurança da edificação, principalmente com relação à vistoria e emissão do alvará de manutenção anual do Departamento Técnico do Corpo de Bombeiro; • Realizar pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de
limpeza, guardando-os em local seguro. Fiscalizar as retiradas, evitando, dessa forma, furtos, desvios ou desperdícios. • Analisar previamente os contratos, inclusive os de prestação de serviços, que
forem assinados em nome do condomínio. • Exigir a emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando
da compra de materiais e execução de serviços. • Manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e
recibos que comprovem os pagamentos. • Evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e prejuízos
financeiros. • Proceder a todos os registros de pagamentos oriundos dos contratos de
trabalho dos funcionários. • Solicitar, periodicamente, junto aos órgãos governamentais, certidões
negativas, inclusive previdenciárias. Lembre-se: para fazer valer os seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários devem participar efetivamente das assembleias, cumprir as deliberações, respeitar e conviver em harmonia.
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ENCERRAMENTO
Concluímos o presente Laudo em 56(cinquenta e seis) folhas de papel A4, digitadas e impressas de um só lado e relatório ffotográfico otográfico com 122 (cento e vinte duas) fotografias coloridas, tudo devidamente rubricado pelo Engenheiro que subscreve este Laudo.
Florianópolis, Florianópol is, 1 de setembro 2016
Engº Márcio A. L. Cavallazzi CREA/SC 17036-4
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Bibliografia: Engenharia Diagnóstica em Edificações: Edificações: Tito Lívio Ferreira Goide; Jerônimo Cabral P. Fagundes Neto; Marco Antônio Gullo Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial: Tito Lívio Ferreira Gomide; Flávia Zoéga Andreatta Pujadas; Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto Trincas em Edificações Edificações - Causas, prevenção prevenção e recuperação: Eng Engºº Ercio Tomaz Normas Brasileiras: Brasileiras: ABNT NBR 5674:2012 5674:2012 – ABNT ABNT NBR 14037:2011 – ABNT ABNT NBR 16280:2014 - ABNT NBR 9575:2010 9575:2010 – ABNT ABNT NBR 15575 -1: 2013
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ANEXOS
RESPONSABILIDADE RESPONSABILIDA DE PELA DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGAL DO CONDOMÍNIO ABNT NBR 14037: 2011 Incumbência pelo fornecimento inicial Construtora e/ou incorporadora
Incumbência pela renovação
Periodicidade pela Renovação
Proprietário
Manual das áreas comuns
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
Certificado de Garantia dos Equipamentos instalados Notas fiscais dos Equipamentos Auto de Conclusão (HABITE- SE)
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio Condomín io
Pelo proprietário quando houver alteração na fase de uso Pelo condomínio quando houver alteração na fase de uso ou legislação A cada nova aquisição/manutenção
Construtora e/ou incorporadora Construtora e/ou incorporadora
Condomínio Condomín io
Alvará dede aprovação e execução edificação
Construtora e/ou incorporadora
Não Há
Alvará de instalação de elevadores
Construtora e/ou incorporadora
Alvará de funcionamento de elevadores Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros
Construtora e/ou incorporadora
Não há desde desdeas que inalterada condições do edifício Não há desde desde que inalterada as condições do edifício Condomínio Condomínio
Verificar legislação estadual específica
Documento
Manual do Proprietário
Construtora e/ou incorporadora
Não Há
A cada nova aquisição/manutenção Não Há
Não Há
Não Há
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(AVCB) Construtora
Não Há
e/ou Projetos Incorporadora Legais Não Há Construtora e/ou incorporadora Projetos aprovados em Construtora e/ou concessionária incorporadora Projetos Executivos Construtora e/ou incorporadora Memorial de Construtora e/ou Incorporação incorporadora Construtora e/ou Especificação, incorporadora instituição do condomínio Construtora e/ou Ata da assembleia de incorporadora instalação do condomínio (registrada) Convenção condominial Construtora e/ou incorporadora Regulamento interno Construtora e/ou incorporadora Relação de proprietários Construtora e/ou incorporadora Licenças Ambientais Construtora e/ou incorporadora TAC- termos de ajuste Construtora e/ou de conduta ambientais incorporadora Recibo de pagamento do Construtora e/ou IPTU do último ano de incorporadora obra e boletos dos IPTUs a serem pagos e cópia do processo de desdobramento desdobramen to do IPTU, carnês desdobrado Recibo de pagamento de Construtora e/ou concessionária de água e incorporadora esgoto (último
Não Há
-
Não Há
-
Não Há
Não Há
Não Há
Não Há
Não Há
Não Há
Não Há
Não Há
Condomínio
A cada alteração de síndico
Condomínio
Quando necessário
Condomínio
Quando necessário
Condomínio
A cada alteração
Condomínio
Quando necessário
Condomínio
Quando necessário
Condomínio
Não Há
Condomínio
Não Há
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pagamento) Atestado do star-up do
Construtora e/ou
Não Há
Não Há
gerador de Certificado abrangência do grupo gerador
incorporadora Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
Certificado de limpeza, desinfecção e potabilidade dos dos reservatórios de água potável Relatório de vistoria de entrega da obra Cadastro do condomínio no sindicato patronal Declaração de limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e esgoto Atestado de instalação de gás e instalações hidráulicas prediais (quando aplicável) Atestado de instalações elétricas
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
No primeiro ano e depois a cada 3 anos para edifícios residenciais e comerciais e a cada 2 anos para locais de reunião pública A cada 6 meses
Construtora e/ou incorporadora Construtora e/ou incorporadora Construtora e/ou incorporadora
Não Há
Não Há
Não Há
Não Há
Condomínio
A cada ano
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
Verificar legislação específica
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
Verificar legislação específica
Atestado de SPDA
Construtora e/ou incorporadora Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
A cada ano
Condomínio Condomín io
A cada 5 anos para residenciais ou comerciais e 3 anos edificações com grandes concentrações públicas A cada alteração
Medição Ôhmica (com terrômetro calibrado e aferido INMETRO)
Sugestão ou modelo de programa de Manutenção preventiva.
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
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Planilha (check list) de verificação do programa de preventiva Manutenção Regulamento interno Livro de atas de assembleia/presença Livro do conselho consultivo Inscrição do edifício na Receita Federal - CNPJ Inscrição do condomínio no ISS Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatório) e outros opcionais Relação dos moradores Procurações (síndico, proprietários, etc..) Documentos de registro de funcionários do condomínio de acordo com a CLT Cópia dos documentos dos funcionários terceirizados Programa de Prevenção de Riscos Ambientais PPRA Programa de Controle Médico de saúde Ocupacional – PCMSO PCMSO Atestado de Brigada de Incêndio Relatório de inspeção Anual dos Elevadores – RIA Contrato de manutenção de
Condomínio
Condomínio
A cada verificação, quando necessário
Condomínio Condomínio
Condomínio Condomínio
A cada alteração A cada alteração
Condomínio
Condomínio
A cada alteração
Condomínio
Condomínio
Condomínio
Condomínio
A cada alteração do síndico Não Há
Condomínio
Condomínio
A cada ano
Condomínio Condomínio
Condomínio Condomínio
A cada alteração A cada alteração
Condomínio
Condomínio
A cada alteração de funcionário, quando aplicável.
Condomínio
Condomínio
Condomínio
Condomínio
A cada alteração de funcionário, quando aplicável. A cada ano
Condomínio
Condomínio
A cada ano
Condomínio
Condomínio
A cada ano
Condomínio
Condomínio
A cada ano
Condomínio
Condomínio
Validade de contrato
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elevadores Contrato de manutenção de Gerador Contrato do sistema e instrumentos de prevenção e combate a incêndio Certificado de teste dos equipamentos de combate a incêndio Livro de ocorrências da central de alarme Certificado de desratização e desinsetização Cadastro do condomínio junto às concessionárias concessionárias de serviços
Construtora e/ou
Condomínio
A cada ano
incorporadora Condomínio
Condomínio
A cada ano
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
Verificar legislação vigente
Condomínio
Condomínio
A cada ocorrência
Condomínio
Condomínio
A cada 6 meses
Construtora e/ou incorporadora
Condomínio
Não Há (desde que Inalterada as condições do edifício)
Observação: 1. A periodicidade de renovação e conteúdo da própria tabela deve ser ajustada, individualmente, em função das exigências locais da legislação municipal, estadual ou ainda pela legislação federal vigente. 2. Os documentos elencados devem ser mantidos em um local seguro e seu conteúdo somente deverá ser utilizado para fins de garantia de funcionalidade do edifício e comprobatórios de atendimento a quesitos legais.
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MODELO PARA ELABORAÇÃOABNT DO PROGRAMA DE MANUTENÇÃO M ANUTENÇÃO PREVENTIVA NBR 5674: 2012 Periodicidade
Sistema
Elemento/componentes Sauna única
Equipamentos industrializados Grupo gerador A cada semana
Sistemas hidrossanitários
Reservatórios de água potável Sistema de irrigação
Sistemas hidrossanitários
Periodicidade
Sistema
Responsável
Fazer a drenagem de água no equipamento
Equipe de manutençãoo local manutençã
Verificar após o uso do equipamento o nível de óleo combustível e se há obstrução nas entradas e saídas de ventilação
Verificar o nível do reservatório e o funcionamento das boias
Verificar o funcionamento dos dispositivos
Iluminação e energia
Verificar o funcionamento e alternar a chave no painel elétrico para utilizá-lo em sistema de rodízio, quando aplicável Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor
Grupo gerador
Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor
Bombas de água potável, água servida e piscinas
A cada 15 dias Equipamentos industrializados
Atividade
Elemento/componentes
Atividade
Equipe de manutençãoo local manutençã
Equipe de manutençãoo local manutençã Equipe de manutençãoo local manutençã
Equipe de manutençãoo local manutençã Equipeodelocal manutençã manutenção
Equipe de manutençãoo local manutençã Responsável
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Jardim
Manutenção geral
Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada
Fazer teste de funcionamento do sistema de iluminação conforme instruções do fornecedor e projeto
A cada mês Equipamentos industrializados
Equipamentos Industrializados
Sistema de automação
A cada mês
Revestimentos de parede e piso e teto
Sistemas hidrossanitários
Pressurização de mangueiras
Fazer teste de funcionamento dos sistemas conforme instruções do fornecedor
Banheira de hidromassagem/ spa
Fazer teste de funcionamento conforme instruções do fornecedor
Equipe de manutençãoo local manutençã
Ar-condicionado
Manutenção recomendada pelo fabricante e atendimento à legislação vigente
Empresa especializada
Iluminação de emergência
Efetuar teste de funcionamento de todo sistema conforme instruções do fornecedor
Automação de portões
Fazer manutenção geral dos sistemas conforme instruções do fornecedor
Dados, informática, voz, telefonia, vídeo, TV, CFTV e segurança perimetral Pedras naturais (mármore, granito e outros)
Ralos, grelhas, calhas e canaletas Bombas de incêndio
Gerador de água quente A cada dois meses
Equipe de manutençãoo local manutençã Empresa especializada
Verificar o funcionamento conforme instruções do fornecedor Verificar e se necessário, encerar as pecas polidas
Equipe de manutençãoo local manutençã Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Equipe de manutençãoo local manutençã
Limpar o sistema das águas pluviais e ajustar a periodicidade em função da sazonalidade, especialmente em épocas de chuvas intensas Testar se funcionamento, observada a legislação vigente
Equipe de manutençãoo local manutençã
Limpar e regular os sistemas de queimadores e filtros de água conforme instruções dos fabricantes
Empresa capacitada
Equipe de manutençãoo local manutençã
Equipamentos
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industrializados Iluminação de emergência
Periodicidade
Sistema
Elemento/componentes
Porta corta-fogo A cada três meses
Equipamentos industrializados Banheira de hidromassagem
Esquadrias de alumínio
Sistemas hidrossanitários Estrutural
Caixas de esgoto, de gordura e de águas servidas
Lajes, vigas e pilares
Sistema de segurança
Gerador de água quente Equipamentos industrializados
A cada ano
Sistema de aquecimento individual Banheira de hidromassagem/ spa
Para unidades centrais, verificar fusíveis, led de carga da bateria, selada e nível de eletrólito da bateria comum conforme instruções dos fabricantes
Equipeodelocal manutençã manutenção
Atividade
Responsável
Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças e maçanetas
Equipe de manutençãoo local manutençã
Verificar a abertura e o fechamento a 45o. Se for necessário, fazer regulagem, chamar empresa especializada Limpar a tubulação Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes
Equipe de manutençãoo local manutençã Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada
Efetuar limpeza geral
Equipe de manutençãoo local manutençã
Verificar a integridade estrutural conforme ABNT NBR 15575
Empresa especializada
Manutenção recomendada pelo fornecedor
Empresa capacitada/ Empresa especializada
Verificar sua integridade e reconstituir o funcionamento do sistema de lavagem interna dos depósitos de água quente e limpeza das chaminés conforme instrução do fabricante Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem, conforme instrução do fabricante Limpar e manter o sistema conforme instruções do fornecedor
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Empresa capacitada Empresa capacitada Empresa capacitada
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Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas
Desratização e desinsetização (Residencial)
Impermeabilização
Periodicidade
Sistema
Áreas molhadas internas e externas, piscinas, reservatórios, coberturas, jardins, espelhos espelhos d’água Elemento/componentes
Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de medição de resistência conforme legislação vigente Aplicação de produtos químicos Verificar sua integridade e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas da impermeabilização exposta Atividade Verificar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos,
A cada ano
Rejuntamentos e vedações
Revestimentos de parede, piso e teto
Revestimentos de parede, piso e teto
A cada ano
Instalações elétricas
paredes, peitoris, soleiras, peças sanitárias, bordas ralos, de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação, e outros elementos
Paredes externas/ fachadas e muros
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário
Piso acabado, revestimento de paredes e teto
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário
Deck de madeira
Verificar a integridade e reconstituir, onde necessário
Quadro de distribuição dos circuitos
Reapertar todas as conexões
Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias, guardacopos, e reconstituir sua integridade, onde necessário
Empresa especializada Empresa especializada Equipe de manutençãoo local manutençã Responsável Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa capacitada/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
Efetuar limpeza geral das
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Esquadrias em geral
Vidros e seus sistemas de fixação
Sistemas hidrossanitários
Periodicidade
Tubulações
Sistema Elemento/componentes Sistemas Metais, acessórios e hidrossanitários registros Equipamentos de incêndio
A cada ano
Equipamentos industrializados
Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas
Sistema de cobertura
esquadrias incluindo os drenos, reapertar parafusos aparentes, regular freio e lubrificação. Observar a tipologia e a complexidade das esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade, onde necessário Verificar as tubulações da água potável e servida, para detectar obstruções, falhas ou entupimentos, e fixação e reconstituir sua integridade, onde necessário Atividade Verificar os elementos de vedação dos metais, acessórios e registros Recarregar os extintores Inspecionar periodicamente de acordo com a legislação vigente. Em locais expostos à corrosão severa, reduzir os intervalos entre verificações Verificar a integridade estrutural dos componentes, vedações, fixações, e reconstituir e tratar, onde necessário.
Esquadrias e elementos de madeira
Esquadrias e elementos de ferro
Verificar e, se necessário, pintar, encerar, envernizar, ou executar tratamento recomendado pelo fornecedor. Verificar e, se necessário, pintar ou executar tratamento específico recomendado pelo fornecedor.
Equipe de manutenção Empresalocal/ especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Responsável Equipe de manutençãoo local manutençã Empresa especializada Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
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Instalações elétricas
Tomadas, interruptores e pontos de luz
A cada três anos Fachada
Verificar as conexões, estado dos contatos elétricos e seus componentes, e reconstituir onde necessário. Efetuar lavagem. Verificar os elementos e, se necessário, solicitar inspeção. Atender às prescrições do relatório ou laudo de inspeção
Equipe de manutenção local/ Empresa especializada Equipe de manutenção local/ Empresa especializada
OBSERVAÇÃO: Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais aplicados, o programa de manutenção pode ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas. Como exemplo, podem ser citadas, entre outros:
escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e Elevadores, cargas; Piscina, quadras poliesportivas, playground , móveis e elementos decorativos; Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumínio); Esquadrias especiais; Sistemas especiais elétricos, eletrônicos e automotizados; Sistemas de impermeabilizaç i mpermeabilização; ão; Sistema de prevenção e combate a incêndio
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LISTA E MODELO DE REGISTRO QUE DEVEM ESTAR DISPONÍVEIS NO CONDOMÍNIO, CONSTITUINDO EVIDÊNCIAS DE QUE AS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO FORAM LEVADAS A EFEITO
Gerais Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA) Programa de manutenção preventiva Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva preventiva Relatório de verificações das manutenções corretivas executada executadass Atas de assembleias com aprovação do programa de manutenção Sistemas eletromecânicos eletromecânicos Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA) Atestado de inicialização do gerador Relatório anual de verificações da manutenção dos elevadores Verificações instalações elétricas Verificações ee relatório relatório das de medição ôhmica Verificações e relatório de manutenção das bombas Atestado SPDA – Sistema Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica Proteção contra descargas atmosféricas Verificações com registros no livro de Automação de dados, informática, voz, manutenção ou em formulários específicos telefonia, vídeo e televisão ou, dependendo do caso, em relatório da Gerador de água quente empresa contratada. Ar-condicionado Aquecedor coletivo Sistemas eletromecânicos Circuito fechado de TV Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários específicos Antena coletiva ou, dependendo do contratada caso, em relatório da empresa Verificações com registros no livro de manutenção Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa contratada Equipamentos em geral
Grupo gerador Quadro de distribuição de circuitos Tomadas, interruptores e pontos de luz Elevadores Exaustão mecânica
Relação de equipamentos Certificado de garantia dos equipamentos instalados Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados Livro de registro das atividades de manutenção
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Automação de portões
Sistemas de segurança Verificações com registro no livro de
Instalações interfoneespecíficos Sistemas dede segurança
manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em relatórios da empresa contratada Instalações hidráulico-prediais e gás Verificações com registros no livro de manutençãoo ou em formulários manutençã Instalações hidráulicas/ esgotos/ águas específicos ou, dependendo do caso, em pluviais/ louças/ louças/ metais/ bombas relatório da empresa contratada Atestado de instalação de gás Verificações de limpeza dos reservatórios com registro no livro li vro de manutenção Verificações da limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e esgoto, com registro no livro de manutenção Banheira de hidromassagem
combate(AVCB) a fogo ou incêndios Auto de verificação doSistemas corpo de de bombeiros (quando obrigatório) Certificado de recarga de extintores Atestado da brigada de incêndio Ficha de inscrição no cadastro de manutenção (FICAM) do sistema de segurança contra incêndio e outros opcionais Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatória) e outros opcionais Certificado de ensaio hidrostático de extintores Livro de ocorrências da central de alarmes Sprinklers e seus componentes industrializados (bombas, válvulas de Verificações com registro no livro de fluxo, detectores de fumaça, etc.) manutenção ou em formulários específicos ou, dependendo do caso, em Pressurização de escada Equipamentos de incêndio relatórios da empresa contratada Iluminação de emergência Revestimentos de paredes/ pisos e tetos Pedras naturais (mármore, granito e Verificações com registro no livro de outros) manutenção ou em formulários específicos Revestimentos de paredes/ pisos e tetos Deck da da madeira Azulejo/cerâmica/pastilha Paredes e tetos internos revestidos de argamassa// gesso liso/ ou executado com argamassa componentes de gesso acartonado Rua Osmar Cunha , 183 – Ed. Ceisa Center – Bl. B – S. 108 Florianópolis – Sa Santa nta Catarina / Fones: 0(xx)48 9980 93 9377 77 – 3223 6363 e-mail:
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(drywall ) Paredes externas/ fachada
Verificações com registro no livro de
Piso cimentado, piso acabado em manutenção ou em formulários específicos concreto, contrapiso Rejuntamento e tratamento de juntas Paredes externas/fachada Forros de gesso Pisos de madeira, tacos e assoalhos Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de alumínio) Forros madeira Esquadrias Alumínio Ferro Verificações com registro no livro de Madeira Vidros
manutenção ou em formulários específicos
Lazer Jardim Playground
Quadra poliesportiva Piscina Sauna seca Sauna úmida SPA
Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários específicos. Convém que os registros incluam referências às condições de higiene
Desratização e desinsetizaç desinsetização ão Pintura e impermeab i mpermeabilização ilização Pintura/verniz (internamente e/ou Verificações com registro no livro de externamente) Impermeabilização
manutenção ou em formulários específicos
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