Evaluacion de Proyectos de Inversion Inmobiliarios

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION INMOBILIARIOS

Autor: Ing. Civil Martín R. Repetto Alcorta

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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1- INTRODUCCIÓN: Para llevar a cabo un negocio, las empresas necesitan de una variedad de activos reales. Muchos de estos activos son tangibles, como la maquinaria, los materiales y las oficinas, y otros son intangibles como los conocimientos técnicos acumulados a lo largo de la trayectoria. Por todos ellos hay que pagar. Para obtener el dinero necesario, la empresa puede financiarse mediante: Emisión de acciones. Para obtener el dinero necesario la empresa vende trozos de papel llamados activos financieros o títulos, los cuales tienen valor porque incorporan derechos sobre los activos reales de la firma y del dinero en metálico que produzcan. Emisión de deuda. Por ejemplo, la empresa pide un préstamo a un Banco. Capital propio o de terceros (inversionistas). Los activos reales de la empresa necesitarán producir dinero suficiente para hacer frente a esos pagos en tiempo y forma. Esto nos lleva dos cuestiones básicas. Primera, ¿en qué activos reales debe invertir la empresa para generar valor?, segunda, ¿cómo conseguir los fondos para esas inversiones?. La respuesta a la primera pregunta es la decisión de inversión o de presupuesto de capital y la respuesta a la segunda es la decisión de financiación. El objetivo es incrementar el valor de la inversión de los accionistas de la empresa, esto es encontrar activos reales cuyo valor supere a su coste. 2. PROYECTOS DE INVERSION INMOBILIARIOS Un proyecto de inversión inmobiliario está compuesto por un terreno y un conjunto de información de mercado y antecedentes técnicos, económicos, financieros y legales, que considerados en un contexto actual y futuro, nos permitirá establecer la conveniencia o no de la puesta en marcha del emprendimiento que lo motiva. La razón por la que se debe evaluar un proyecto de inversión inmobiliario es para determinar la rentabilidad del mismo y el nivel de riesgo e incertidumbre asociados, y poder, de esta manera, seleccionar la mejor alternativa para llevar a cabo el mismo. Una selección implica tomar una decisión y esta metodología de evaluación aporta los elementos de juicio necesarios que facilitan dicha tarea, además de aportar elementos de un lenguaje común con los potenciales inversores. El objetivo de la evaluación de un proyecto de inversión es seleccionar la alternativa que maximice la rentabilidad y acote el riesgo y la incertidumbre. Realizar y evaluar un proyecto de inversión inmobiliario, a partir de una idea, consiste en: Estudiar el contexto Estudiar la dinámica del mercado en el área de influencia: oferta, demanda, competencia, sustitutos. Determinar un segmento objetivo. Definir el proyecto para satisfacer las necesidades insatisfechas de ese segmento objetivo mejor que la competencia (ubicación y mix de producto: tamaño, terminaciones, amenities).

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Determinar y cuantificar las variables macro y micro que inciden sobre el éxito del proyecto (costos, velocidad de ventas, horizonte económico, precio de venta, paridad cambiaria, tasa de inflación, etc.). Realizar el estudio económico en distintos escenarios para estudiar la rentabilidad más probable del proyecto y su nivel de riesgo asociado. Realizar el estudio financiero para ver quién o quienes aportan el dinero necesario para llevar a cabo el emprendimiento. Realizar la toma de decisión acerca de llevar a cabo o no el emprendimiento. En función de esto podemos definir cinco etapas por las que deberá atravesar todo estudio serio de un proyecto inmobiliario. I.

II.

III.

IV. V.

Definición preliminar del proyecto: Esta etapa implica la concepción preliminar del proyecto a partir de una idea. Por lo general todo comienza con la visualización de una oportunidad: construir un edificio en un buen terreno que vimos en Palermo, desarrollar un Barrio Cerrado en un lugar con arboleda añosa y buenas vías de acceso a la ciudad, etc. Estudio del Contexto: Permite delinear el contexto, a nivel macro y micro, que deberemos enfrentar al momento del lanzamiento del producto. Esto es conocer las fuerzas que modelan el mercado: las variables macro, el ciclo del mercado inmobiliario, la oferta y demanda futuras en forma cuali y cuantitativa, la competencia, los posibles productos sustitutos. Los resultados de este estudio son dos: establecer las oportunidades, amenazas, fortalezas y debilidades que servirán de base para definir, en la etapa siguiente, la estrategia más adecuada para llevar a cabo el emprendimiento (ubicación, diseño físico, estructuración financiera y legal, marketing y comercialización) y modelizar las variables que permitan cuantificar ingresos y egresos en los probables escenarios a enfrentar. Dimensionamiento Físico: En función de lo relevado en la etapa anterior y del diagnóstico realizado se elige la estrategia a seguir para superar las debilidades, neutralizar las amenazas, apoyarse en las fortalezas y aprovechar las oportunidades. En esta etapa se procede a elegir la ubicación óptima, a realizar el diseño más adecuado para el segmento seleccionado a los efectos de diferenciarse de la competencia, elegir la tecnología constructiva más adecuada al contexto (en épocas de inflación latente conviene elegir métodos constructivos que aceleren lo máximo posible la ejecución de la obra para disminuir el riesgo). Dimensionamiento económico: Con el estudio de factibilidad económico, se estudia la rentabilidad independientemente de las fuentes de financiación a adoptar y, por ende, la conveniencia de llevar a cabo o no el proyecto. Dimensionamiento Financiero y estructuración legal del emprendimiento: El estudio financiero analiza la composición más rentable de capital y deuda, si los beneficios a generar permitirán dar cumplimiento a los compromisos contraídos con terceros en tiempo y forma y la rentabilidad del capital para ver la conveniencia de colocar nuestro dinero en el emprendimiento. La estructuración legal define la mejor forma de llevar a cabo el emprendimiento (Sociedad Anónima, Consorcio al Costo, Fideicomiso al Costo, etc.).

Resumiendo lo anterior, la cadena de valor de un proyecto de inversión inmobiliario es:

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Idea

Análisis de Situación * Estudio Preliminar * Estudio de Mercado * Análisis FODA * Diagnóstico * Determinación de las principales variables.

Alternativas NO

Estudio de Factibilidad Económico, Financiero y Legal

SI

Selección de la mejor Alternativa

PROYECTO DEFINITIVO

Jamás podrá saberse si la alternativa seleccionada es la óptima, tan solo sabremos que es la mejor de las analizadas. A los efectos de poder establecer alternativas y delinear un flujo de fondos es necesario estimar la oferta y demanda futuras en el segmento al que apuntamos y conocer a la competencia en el área de influencia. Para ello es necesario contar con un buen estudio de mercado encarado por nosotros mismos o por una consultora en función a la envergadura y grado de riesgo del proyecto. Un buen desarrollador inmobiliario debe ser capaz de leer e interpretar en forma adecuada la información de mercado relevada. En consecuencia a los resultados de dicho estudio se podrá diseñar en forma adecuada el producto, su ubicación, establecer el volumen probable de ventas proyectado, la velocidad de ventas, el precio y la forma de comercialización.

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Para cada alternativa se deberán estudiar los costos de terreno, construcción, financiación, comercialización, marketing, estudios previos, etc. Definida así la inversión total del proyecto y su rentabilidad, hay que proceder a determinar las fuentes de financiamiento con el objeto de maximizar la rentabilidad de nuestro capital y el de los inversores. 2.1 ESTUDIO DEL CONTEXTO: El objetivo es determinar todas aquellas variables internas y externas que tendrán influencia relevante sobre la rentabilidad del proyecto y su nivel de riesgo. Se estudia el contexto a nivel macro, el mercado (oferta, demanda y competencia) y sus tendencias. A continuación se realiza un análisis FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas) y un Diagnóstico de Situación que permitirán fijar objetivos y establecer las mejores estrategias para cumplirlos. A nivel macro se observa una alta correlación entre la evolución del PBI y la del mercado inmobiliario en Argentina, lo que conduce a un comportamiento cíclico de este último. Históricamente el PBI Construcción es del orden del 5.65% del PBI. Cuando el PBI cae, también lo hacen el ahorro y la inversión y la construcción se resiente. Es de destacar que el 60 % de la Inversión Bruta Interna Fija (IBIF) del País se destina a la construcción. PBI CONSTRUCCION 18000 17095

16000

15729

14000

15752 14619

14284

14164 13492

13393

12627

12441

12000

11300

10000 8410

8000 6000 4000 2000

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0

Fuente: INDEC

Los ciclos inmobiliarios están fuertemente relacionados con la evolución de las variables macroeconómicas. La demanda de inmuebles está correlacionada positivamente con el ingreso de la población, con los valores de los alquileres, stock de crédito hipotecario y los precios de los bienes sustitutos, y negativamente con el precio de venta de los inmuebles, la tasa de desempleo, impuestos sobre los bienes inmuebles y niveles de las tasas de interés. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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A mayor ingreso, mayor ahorro, y dada la propensión de las familias argentinas de invertir en ladrillos, mayor demanda de inmuebles. Al subir los alquileres se producen dos efectos simultáneos que favorecen la demanda de inmuebles: por un lado el mercado se hace más atractivo para el inversor de renta y por el otro lado al inquilino se le hace mas costoso alquilar y se inclina por tomar deuda en el mercado crediticio si la cuota a pagar es menor que el alquiler. Si aumenta la tasa de desempleo se retrotrae el mercado inmobiliario ya que la gente tiende a postergar las decisiones de largo plazo como la compra de viviendas por la incertidumbre sobre los ingresos futuros. Cuando las tasas de interés del mercado financiero bajan la gente toma créditos para comprar viviendas y los inversores se vuelcan al mercado inmobiliario en busca de mejores rendimientos. En los suplementos de propiedades de los principales diarios se publica mucha información que nos permite hacernos una idea del contexto a enfrentar. Así, por ejemplo para el periodo de fines del 2001 y mediados del 2002 se relevó en dichos medios: Depresión económica Corralito financiero Inexistencia de crédito a los compradores de viviendas Poca confianza en el sistema bancario argentino Incertidumbre de los ahorristas que comenzaban a ver la inversión en ladrillos como una fuente de resguardo del valor de su dinero. Revalorización de los activos inmobiliarios por sobre los financieros Costo de construcción en su piso histórico, en lo que a dólares se refiere. Importante recuperación del valor del metro cuadrado en las zonas demandadas por el segmento ABC1. Poca fluctuación del dólar en los primeros meses del 2003 y proyecciones estables para el dólar futuro. Importante incremento de los niveles de delitos contra los bienes y las personas 180% y 279% respectivamente en el período 1990-2001. El mismo análisis realizado a mediados del 2007 arroja resultados diferentes en algunos aspectos: Desde la crisis del 2001, la construcción registra un crecimiento explosivo. La multiplicación de emprendimientos se dio inicialmente en el eje norte de la Ciudad y en Puerto Madero. Por la escasez de terrenos bien ubicados con el consiguiente aumento de la incidencia del mismo en el costo, ese interés se extendió últimamente a los Barrios que disponen de rápidos accesos y entorno atractivo como Caballito, Palermo Viejo y Soho, Núñez, Villa Urquiza, Colegiales y Palermo Queen en las cercanías de Villa Crespo. La creciente competencia sumado a una demanda cada vez más selectiva y exigente conllevan a la necesidad de pensar muy bien los futuros emprendimientos, los que deberán contar con características diferenciales que respondan estrictamente a las necesidades del comprador (calidad de amenities, expensas acotadas, importante desarrollo arquitectónico). Es importante señalar que los emprendimientos innovadores sirven para generar nuevas necesidades hasta ese momento impensadas por parte de los compradores (por ejemplo, los primeros countries o barrios cerrados, las primeras torres con servicios, etc.).

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Aumento del costo de la construcción a valores cercanos a los 600 u$s el m2. Creciente demanda de alquiler por parte de extranjeros. Por la falta de crédito, algunos emprendimientos tienen dificultad para su comercialización temprana ya que los potenciales compradores esperan al final de la obra para vender su inmueble y comprar. Mayor difusión de los Fideicomisos al costo como forma de acotar los riesgos del negocio y captar inversores no especulativos. Escenario de fuerte y creciente competencia, en el sector más exclusivo del mercado, donde el profesionalismo y la experiencia serán esenciales para competir. Esto lleva a la necesidad de diferenciarse para captar segmentos específicos, siendo fundamental para ello el marketing inmobiliario como medio para transmitir la identidad que caracterizará a un emprendimiento y posicionar su imagen. Alrededor de un 30 % de los compradores son extranjeros, provenientes de EEUU, España, Italia, Francia y argentinos residentes en el exterior (aprox. 60% de ese 30%). La financiación al comprador representa, escasamente, el 7 % de todo lo que se comercializa contra el 25 % de los años noventa. Hay un gran potencial de crecimiento en el sector de la primera vivienda que abarca un target de entre 25 y 30 años, que al no calificar para créditos grandes, demandarán unidades más chicas en Barrios en crecimiento o en etapa de transformación. Por las características vistas, hay una importante demanda de emprendimientos Premium (mayor a los 2500 u$s/m2) que continuará creciendo, aunque con tasas de crecimiento un poco inferiores a las actuales, de la mano del crecimiento económico y de las bajas tasas de interés a nivel mundial. Los principales motivos de esta demanda son la inversión del capital, la inversión de renta que hoy da una buena rentabilidad, alta calidad de vida, seguridad, tranquilidad en un marco de alta categoría. Mayor propensión, a nivel mundial, de invertir en ladrillos. Precios subvaluados de los inmuebles en relación con los mercados mundiales. Comienzo de la globalización del mercado inmobiliario impulsado por la gran liquidez a nivel mundial, las bajas tasas de interés internacionales y el aumento del riesgo de los bonos de los países en desarrollo. Existe un segmento integrado por jubilados de países como España y Portugal que buscan vivir en un lugar con las mismas comodidades pero a un costo menor y consumidores que buscan una segunda vivienda a un costo mucho menor que la de su país de origen. Caída de las bolsas a nivel mundial por la crisis hipotecaria de EE.UU lo que puede llevar a un encarecimiento del crédito y a un aumento de la prima de riesgo solicitada por los inversores. Aumento de la demanda de edificios con unidades chicas, no mayores a 80 m2, con amenities por su mayor valor de reventa y como resultado de una inflación creciente y un dólar relativamente estable. Los amenities mas buscados son el SUM, piscina, laundry, sector de juegos para niños y solarium. Importante merma de los permisos de construcción en agosto de 2007 por la alta incidencia del precio de los terrenos y el alza del costo de la construcción. Ambos relevamientos muestran la necesidad de plantear estrategias diferentes para el desarrollo de emprendimientos exitosos.

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Para un Desarrollador es muy importante conocer con anticipación que momento del ciclo inmobiliario tendrá que enfrentar en el momento del lanzamiento del emprendimiento. No tener en cuenta estos ciclos implica un gran riesgo comercial que atentará contra la rentabilidad. Esto no quiere decir que no se deba lanzar ningún emprendimiento en los ciclos de baja sino que habrá que estudiar muy bien las características del producto inmobiliario para que satisfaga las necesidades del segmento nicho del momento. Por ejemplo, luego de la crisis del 2001 sólo se podía apuntar al segmento ABC1 que no necesitaba del crédito para acceder a una vivienda y que estaban ávidos por inversiones que dieran seguridad para sus ahorros. Para ello había que construir en determinadas localizaciones y con un determinado nivel de calidad y servicios sin ser tan importante el nivel de diferenciación. En cambio hoy, si bien hay que seguir apuntando al segmento ABC1, la creciente competencia y la selectividad y exigencia de la demanda hacen que sea necesario hacer un culto de la diferenciación y desarrollar acciones de marketing estratégico a los fines de posicionar el producto en la mente de los potenciales clientes y construir una adecuada imagen de marca (ejemplo: Town House, Quartier, Faena, Consultatio, etc.) para lograr un emprendimiento exitoso. Vemos que no todos los segmentos socioeconómicos presentan el mismo comportamiento ante la caída del PBI. El segmento ABC1 (aproximadamente el 10 % de la población de Capital Federal y el Gran Buenos Aires), de mayor poder adquisitivo será menos propenso a verse afectado por una baja del nivel de la economía. En cambio, se verán más afectados, aquellos niveles socioeconómicos de menores ingresos que no tienen capacidad de ahorro y necesitan del sistema financiero para acceder a una vivienda. Toda inversión inmobiliaria provoca la inmovilización de un importante capital por un tiempo más o menos prolongado. A mayor tiempo de inmovilización, mayor riesgo y menor rentabilidad, por lo que en épocas de grandes fluctuaciones de la economía del País, conviene optar por aquellos proyectos que cuenten con la menor exposición posible en el mercado y emplear tecnologías constructivas que minimicen los plazos de obra. De esta manera, se hace imprescindible conocer adecuadamente el mercado inmobiliario y las fuerzas que lo modelan para minimizar riesgos y hacer más segura la inversión. La estimación precisa de estas fuerzas en la zona de influencia del emprendimiento, es fundamental para la adecuada definición del producto en sus fases técnica, arquitectónica, económica, financiera, legal, de marketing y comercial para el logro de una adecuada rentabilidad. Es muy útil para este estudio el esquema de las 5 Fuerzas de Michael Porter. La probabilidad de éxito en una determinada zona será función del equilibrio resultante de la acción de las siguientes fuerzas: Competencia en la zona de influencia Productos Sustitutos Amenaza de nuevos competidores Clientes Proveedores Por ejemplo, para un proyecto ubicado en el barrio de Belgrano diseñado para el segmento ABC1 luego de la crisis del 2001:

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Competencia en la zona de influencia Proveedores Alto riesgo por el aumento de precios y el bajo poder de negociación.

Clientes Bajo riesgo por ser un producto diseñado para el segmento ABC1 Riesgo bajo para el tamaño de 3 ambientes

Sustitutos Riesgo moderado: el segmento ABC1 puede decidir canalizar sus ahorros en Countries, Barrios Cerrados, casas en la costa, etc.

Había poca competencia en la zona pero fuerte, por lo que convenía diferenciarse. Dada la escasez de terrenos bien ubicados, la amenaza de nuevos competidores no implicaba gran riesgo. Los clientes no poseen, en este tipo de productos, poder de negociación, básicamente por ser la oferta menor a la demanda. Los proveedores presentan alto riesgo por el escaso poder de negociación con los mismos ante aumentos de precios. El sondeo de mercado es un paso muy importante en el proceso de evaluación de un proyecto de inversión ya que permite identificar segmentos con necesidades insatisfechas y definir la mejor estrategia de posicionamiento (ubicación, diseño, calidad, precio, forma de comercialización). En el mundo competitivo de hoy hay que visualizar un negocio como una forma de satisfacer las necesidades insatisfechas del nicho de segmento encontrado mejor que la competencia. Hay que tomar conciencia de que con nuestro producto estamos comprando el dinero de nuestros clientes. Para ello debemos diferenciarnos de la competencia actual y futura con un producto adecuadamente diseñado en todas sus facetas técnicas, de ubicación, económicas, comerciales y legales. Es necesario conocer la demanda potencial actual y futura tanto cuantitativamente como cualitativamente, la competencia actual y futura, tasas de vacancia (stock residual vs. Unidades totales de los emprendimientos comparables), plazos probables de absorción (Horizonte Económico del proyecto), velocidad de ventas, precios de mercado, etc. Para estimar la oferta futura se deberá averiguar sobre los permisos de edificación recientemente presentados y para estimar el comportamiento de la demanda se pueden hacer proyecciones basadas en el comportamiento pasado que podemos extraer de la evolución de las escrituras en la zona de influencia. Un adecuado conocimiento de la demanda es fundamental a la hora de hacer proyecciones y plantear escenarios de venta y para realizar un adecuado diseño del producto. Un buen estudio de mercado permite cuantificar la demanda potencial en función de un relevamiento de intención de compra en el segmento elegido. Para mayor información se recomienda consultar los Cap. 3 y 4 del libro “El Mercado Inmobiliario y la Preparación de Proyectos Inmobiliarios” del Dr. Juan Carlos Franceschini Editorial Iconsite.

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El conocimiento del mercado a través de información confiable y objetiva es fundamental a la hora de definir estrategias y tomar decisiones que permitan el logro de los objetivos planteados. De esta manera se reduce la incertidumbre, lo que conduce a una mejor administración del riesgo, y a que los inversores exijan menores tasas. Con el estudio de mercado y del contexto y con el anteproyecto se realiza el análisis FODA arriba mencionado. El mismo consiste en determinar las fortalezas y debilidades del anteproyecto y las oportunidades y amenazas que ofrece el contexto. Aquellos elementos que otorgan ventajas competitivas por sobre nuestros competidores son las fortalezas y lo contrario representan nuestras debilidades. Los elementos del contexto que pueden ser positivos para el proyecto son las oportunidades y los negativos las amenazas. La definición del producto inmobiliario (estrategia) a ofrecer debe ser tal que se apoye en las fortalezas, aproveche las oportunidades, supere las debilidades y minimice las amenazas. A continuación del FODA se realiza el Diagnóstico de Situación donde se detallan las principales conclusiones que emergen del FODA y que deberemos tener en cuenta en la formulación de nuestras estrategias. 2.1.1

ANALISIS DE LA DEMANDA:

Un Developer enfrenta dos tipos de demanda, por un lado inversores que compran una rentabilidad futura y por otro lado consumidores finales que compran la satisfacción de una necesidad básica u objetiva (vivienda) o secundaria sustentada en el deseo (confort, status, etc.). Es de capital importancia entender las necesidades de estos dos tipos de clientes y sus motivos de compra para definir en forma adecuada el producto inmobiliario. 2.1.1.1 Perfil del inversor: El Developer debe conocer el lenguaje adecuado para comunicarse con los potenciales inversores, resultando fundamental para ello conocer los motivos que los llevan a invertir en ladrillos y los principales indicadores en que se basan para tomar la decisión de inversión. La mencionada caída de las tasas de interés internacionales, el aumento del riesgo de los bonos de los países emergentes y en desarrollo, la falta de opciones “seguras” de inversión sumados a la respuesta brindada por los ladrillos en la crisis reciente, hacen que haya cada vez mas inversores que se vuelcan al mercado inmobiliario a la búsqueda de mejores rentabilidades con menores márgenes de riesgo. Hay inversores que buscan obtener rentabilidad por la diferencia entre el costo y el precio de venta del emprendimiento mientras que otros buscan emprendimientos con capacidad de generar una renta a la vez de engrosar su patrimonio. Otros apuntan a las llamadas inversiones de revalorización o especulativas en las que se genera valor mediante la venta de inmuebles en épocas alcistas que fueran adquiridos en momentos mas desfavorables del mercado. El fenómeno se da a nivel mundial por lo que un Developer debe mirar hacia el extranjero en su búsqueda de potenciales inversores. De acuerdo a la envergadura del proyecto puede participar con su emprendimiento en Ferias internacionales como el Salón Inmobiliario de Madrid, Mipim de Cannes o Mipim Horizons (feria para países de economías emergentes con gran potencial de crecimiento) o puede asociarse con comercializadoras extranjeras, desarrollar una página web institucional, etc.

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A los potenciales inversores les interesa conocer la capacidad del emprendimiento para generar los ingresos supuestos, la razonabilidad de los costos proyectados y del precio de venta asumido, la espalda del negocio para absorber imprevistos, el nivel de riesgo dado por el comportamiento del flujo de fondos ante cambios en las principales variables, consistencia del estudio de factibilidad y la razonabilidad del diseño físico y ubicación del emprendimiento para el segmento seleccionado. 2.1.1.2 Perfil del consumidor final de un bien inmueble: El Dr. Juan Carlos Franceschini, en su libro “El Mercado Inmobiliario y la Preparación de Proyectos” define a la demanda inmobiliaria como la cantidad de bienes inmuebles que el mercado requiere para satisfacer necesidades específicas a un precio determinado. Existen necesidades básicas, primarias u objetivas y necesidades superfluas, secundarias o subjetivas. Dentro de las primeras podemos citar a la necesidad de abrigo y privacidad, crecimiento vegetativo de la población, divorcios, nuevos matrimonios de hecho y de derecho, migraciones, etc. El crecimiento vegetativo de la población hace que la demanda se recomponga en forma permanente por el solo hecho del paso del tiempo. Dentro de las segundas se encuentran la movilidad social producto del aumento del poder adquisitivo de una familia, la obsolescencia física y/o funcional de un inmueble, modas, status, búsqueda de una mejor calidad de vida, motivos de inversión, etc. Los motivos que impulsan la demanda son muy distintos en los diversos estratos socioeconómicos, al igual que sus preferencias y necesidades. Una primer idea acerca de la segmentación del mercado la podemos ver en el Índice de Nivel Socio Económico (INSE) elaborado por la Asociación Argentina de Marketing en las principales ciudades del país. Este índice es resultado de la calificación de los distintos hogares en función de la educación y ocupación del principal sostén del hogar y al patrimonio en bienes y servicios. Así, para Capital Federal y el Gran Buenos Aires tenemos: NSE ABC1 C2 C3 D1 D2 E

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11% 12% 23% 25% 26% 3%

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Segmento

Ocupación Principal del PSH Calificación •

AB

Profesional

•

Profesional •

• C2

Técnico Profesional

• •

Empleado

•

Técnico

Jefes de empresas chicas y medianas • Cuentapropista ocupado pleno • Docente primario/secundario ocupado pleno • Jubilados/pensionados c/educación terciaria completa •

Operario D1

Sin calificación

D2

Sin calificación

E

Sin calificación

•

•

•

Postgrado Univ. completa

•

Postgrado

Univ. incompleta

•

Terc. completa

•

Secundaria completa

•

Terciaria incompleta •

Univ. incompleta

•

Empleado

Cuentapropista de calificación operario • Jubilados/pensionados c/educ. secundaria completa • Empleado • Cuentapropista no calificado • Empleada doméstica • Jubilados/pensionados c/educ. primaria o inferior • Trabajo inestable • Cartonero • Plan “Trabajar”

Univ. completa •

• Rentista • Directivos de pymes Directivos de 2da. línea de gran empresa • Socio/dueño de empresas pequeñas Profesionales independientes con ocupación plena • Profesional dependiente • Rentista • Profesional dependiente Profesionales independientes sin ocupación plena Jefes en empresas medianas y grandes Docente universitario ocupado pleno •

C3

•

Directivos de grandes empresas

•

C1

Educación PSH

Descripción Socio/dueño de empresas medianas o grandes

•

Secundaria incompleta

Primaria completa

•

Primaria incompleta

•

Primaria incompleta • Sin estudios

Cada uno de estos segmentos tiene necesidades y posibilidades distintas por lo que demandarán productos totalmente distintos. Del estudio de mercado surgirá a que segmento hay que apuntar y con que producto. Franceschini hace mención al marketing de la oferta como uno de los principales disparadores secundarios de la demanda por la capacidad de movilizar a esta última. Por lo irrelevante que resulta la oferta agregada de nuevas viviendas que aporta un emprendimiento inmobiliario frente a la demanda potencial, es mucho más importante el conocimiento cualitativo de las necesidades insatisfechas del segmento elegido junto a un adecuado marketing estratégico que la siempre difícil cuantificación de esta última. Es decir que ante una buena oferta, a la medida del segmento seleccionado, siempre hay demanda. Distinto es el caso cuando se pretende encarar proyectos drásticamente innovadores o de una envergadura muy grande como fue Nordelta, por ejemplo. Es decir que cuanto mayor sea la escala del proyecto respecto del tamaño del mercado en que se insertará o cuando no haya experiencia previa, mayor relevancia tendrá la cuantificación de la demanda potencial.

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Es un hecho que el tamaño medio del hogar ha ido bajando progresivamente a nivel mundial en los países desarrollados y en las grandes ciudades por la menor tasa de natalidad, por los divorcios, por la mayor cantidad de gente que decide vivir sola, etc. Esto puede verificarse comparando la evolución de la población de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires entre los Censos Nacionales de 1991 y 2001, que reflejan una contracción de la misma de 2.954.910 habitantes a 2.795.024 habitantes contra la evolución de la cantidad de hogares que aumentó de 1.023.512 a 1.024.231. Este aumento de la cantidad de hogares se debe a la modificación de la composición de los hogares que se acentuó en la última década. Así, se pasó de 2.89 habitantes por hogar en 1991 a 2.66 en 2001. De todas maneras hay una importante correlación casi igualitaria entre el stock de viviendas nuevas incorporadas al mercado y el crecimiento vegetativo de la población. En la Ciudad de Buenos Aires puede observarse una tasa de adquisición de viviendas, sin discriminar nuevas de usadas, del orden del 7 al 8 % anual del total del stock. Esto implica que, en una situación de equilibrio, se comercializan unas 70.000 viviendas al año, de las cuales el 10 al 12 % corresponden a nuevas viviendas. El desequilibrio se produce al desagregar el análisis por nivel socioeconómico ya que se está edificando casi exclusivamente para el nivel ABC1. 2.1.2

Análisis de la Oferta Competitiva:

Este estudio implica cuantificar y relevar las principales características de los proyectos de la competencia en el área de influencia. El alcance de esta última es función del tipo de proyecto y su escala. Esta información se obtiene mediante técnicas de Benchmarking (espionaje) de los emprendimientos y de un relevamiento en las principales inmobiliarias de la zona. Este estudio nos permitirá redefinir nuestro proyecto a los efectos de lograr un mejor posicionamiento, relevar los precios de venta, estudiar la velocidad de ventas y tasa de vacancia de los emprendimientos comparables. Hay que tener en cuenta que los edificios nuevos también compiten con la oferta de departamentos de menos de 5 años de construidos y contra los edificios usados de categoría tradicionales de la zona y que cuenten con una buena ubicación. No solo es necesario conocer la oferta actual sino la futura, la que se puede estimar por medio de los permisos de edificación otorgados por el Municipio que corresponda. Para el estudio cualitativo de la oferta se puede recurrir a la Matriz Cualicuantitativa de Diferenciación que presentamos en el punto 3. Plan de Marketing. Para estudiar la variable ubicación se deben tener en cuenta los siguientes aspectos: barrio, accesos, medios de transporte, jerarquía del entorno inmediato, proximidad a espacios verdes, vistas, etc. 2.2 DIMENSIONAMIENTO FISICO: Con todos estos datos y conclusiones, obtenidas en la etapa anterior, se deberá proceder a elaborar el Plan de Marketing, donde se definirán los objetivos a alcanzar, la segmentación, el posicionamiento más adecuado y las estrategias para alcanzar los mismos. La estrategia incluye la definición del llamado Marketing Mix: Producto, Precio, Promoción y Comercialización.

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Producto: Ubicación, diseño, tamaño, tipología, nivel de servicios (amenities), características constructivas, tecnología constructiva, etc. Precio: si bien surge del equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado, se puede poner un plus por la diferenciación o bien una reducción estratégica para vender más rápido. Promoción: Publicidad, folletos, cartel de obra, unidad modelo, maquetas, imágenes 3D, etc. Comercialización: propia, inmobiliarias reconocidas, financiación al comprador, Fideicomiso al costo, etc. 2.3 DIMENSIONAMIENTO ECONOMICO Permite determinar: Inversiones necesarias y el momento en que se requieren las mismas. Flujo de Fondos, Cash Flow o Buisness Case Análisis de Rentabilidad del Proyecto (indicadores VAN, TIR, etc.) Análisis de sensibilidad y riesgo El propósito del dimensionamiento económico es establecer la rentabilidad del proyecto por si mismo con independencia de las fuentes de financiación. Permite determinar la rentabilidad económica del proyecto, el periodo de recupero y la aceptación o no del mismo. Para ello hay que desarrollar un Flujo de Fondos mensual en el que se expresarán los ingresos y los egresos proyectados y su distribución en el tiempo. El Flujo de Fondos se construye con aquellos ingresos y egresos que se derivan de la aceptación del proyecto. Hay que olvidarse de los costos irrecuperables y sólo deberán computarse aquellos gastos generales extra que se producen por el proyecto en si mismo. Así, deben tenerse en cuenta, por ejemplo, el sueldo y cargas sociales de Jefes de Obra, Capataces, Sobrestantes, Administrativos de Obra, Serenos, Pañoleros, etc., pero no los gastos de oficina central salvo que se estuviese pensando en achicar la estructura de no aceptar el proyecto. No hay que olvidarse de incluir los costos de oportunidad de los recursos que por poseerlos antes del proyecto no producen cambios en el flujo de tesorería. El caso típico es el de un terreno de nuestra propiedad, que de no usarlo en el proyecto se podría vender o darle un uso alternativo. Flujo de Fondos del Proyecto

Flujo de Fondos de la =

Flujo de Fondos de la -

empresa con el proyecto

empresa sin el proyecto

Si la tasa de descuento a utilizar viene expresada en términos nominales, se deberán proyectar los flujos de fondo en valores nominales, es decir, teniendo en cuenta la inflación. Un proyecto de inversión inmobiliaria consiste en afectar fondos a un terreno o edificio existente con el objetivo de construir para obtener un flujo de fondos que permita el

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recupero del capital invertido más un plus de ganancia que premie el riesgo asumido y la inmovilización de dicho capital. Para desarrollar un emprendimiento inmobiliario habrá que realizar una inversión para comprar un terreno, analizar cuestiones legales, impositivas, normativas, realizar un proyecto, contratar asesores estructurales y de instalaciones, pagar el estudio de suelos, construir, invertir en marketing. Además, hay que comercializar las unidades y pagar impuestos. A continuación presentamos los principales ingresos y egresos a tener en cuenta en la construcción de un flujo de fondos: Ingresos: 9 Ventas (quitando comisiones y gastos de escrituración) 9 Préstamo bancario 9 IVA Ventas: la venta de unidades a estrenar está gravada por el IVA. La alícuota asciende al 10.5 % a lo que hay que restarle la incidencia que tiene el terreno sobre el costo de construcción ya que la tierra no tributa IVA. Por ejemplo si tenemos un terreno que vales $ 100 y el costo de construcción asciende a $ 400, el porcentaje a descontar de la alícuota del IVA Ventas asciende a ($ 100 / $ 500 = 20%). En el caso de la construcción el IVA ventas será el 80 % del 10.5 %, es decir el 8.4%. Egresos: 9 Estudios Previos (Mercado, Suelos, estructuras existentes, etc.) 9 Costo Terreno (incluyendo costos de comercialización y escrituración, tasas e impuestos) 9 Costo de Construcción (materiales, mano de obra, subcontratos, según curvas de avance) 9 Gastos Generales 9 Beneficio Empresa Constructora 9 Honorarios Proyecto y Dirección 9 Honorarios estudio técnicos (inst. termomecánica, proyecto iluminación, etc.) 9 Honorarios asesores jurídicos, impositivos, contables 9 Costos constitución Fideicomiso 9 Costos de operación y cierre del Fideicomiso 9 Costos de Comercialización inmuebles (comisión inmobiliaria) 9 Costos de publicidad y marketing 9 Costo transferencia de Dominio (gastos de escrituración de las unidades vendidas) 9 Costo de tenencia de unidades terminadas y no vendidas (expensas) 9 Devolución préstamo Bancario 9 Costo Financiero préstamo bancario y gastos de otorgamiento y seguros 9 IVA Egresos 9 Impuesto al débito y al crédito 9 Saldo IVA Ventas – IVA Compras (La parte del precio de venta que corresponde al IVA la retiene el desarrollador hasta que recupere el IVA Crédito pagado durante la construcción por los materiales, por los subcontratos, estudios técnicos y asesorías. Los excedentes los debe

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abonar al Fisco. Conviene realizar el cálculo de la posición frente al IVA en forma separada del flujo de fondos y sumárselo al final. 9 Impuesto a las Ganancias (33%), impuesto a los sellos (1.25% sobre ventas sin IVA), Ingresos Brutos (1.50% sobre ventas sin IVA). Para definir la evolución de los ingresos en el tiempo es fundamental conocer la velocidad de ventas de la zona de influencia y proyectar distintos escenarios posibles. Este modelo de ingresos y egresos es una herramienta crítica para identificar las variables más relevantes que incidirán, con su variabilidad, en la rentabilidad del proyecto y para compararlo con otras fuentes alternativas de inversión. Definida la inversión total del proyecto y su rentabilidad, hay que proceder a determinar las fuentes de financiamiento. Se define como tales a los fondos necesarios para hacer frente a las inversiones requeridas, las que podrán estar integradas por capital propio o de terceros (Equity), Deuda o aportes en especie a cambio de unidades funcionales (ejemplo: terreno, Empresa Constructora, Subcontratistas, etc.). En el dimensionamiento financiero se deberá incorporar a los costos, el costo financiero de los créditos tomados. 2.3.1 Principios Financieros Fundamentales: Un peso hoy vale más que un peso mañana, debido a que un peso hoy puede invertirse para comenzar a generar intereses inmediatamente. Así, el valor actual de un cobro futuro puede hallarse multiplicando el cobro por un factor de descuento que es menor que uno. Este factor de descuento se expresa como la inversa de 1 más la tasa de rentabilidad. VA = FD × C

FD =

1 1+ r

Para calcular el valor actual, descontamos los cobros futuros esperados a la tasa de rentabilidad ofrecida por alternativas de inversión comparables. Esta tasa de rentabilidad suele ser conocida como Tasa de Descuento o coste de oportunidad del capital o tasa de corte. Se le llama coste de oportunidad porque es la rentabilidad a la que se renuncia por invertir en el proyecto en lugar de invertir en títulos por ejemplo. Un peso seguro vale más que uno con riesgo. La tasa de descuento de un proyecto se determina por la tasa de rentabilidad de inversiones alternativas de riesgo comparable. No todas las inversiones presentan igual riesgo. Supongamos que usted estima que el proyecto es tan arriesgado como la inversión en el mercado de acciones que ofrece una rentabilidad del 12 %. Entonces el 12 % se convierte en el adecuado coste de oportunidad del capital. Esta es la rentabilidad a la que estaríamos renunciando por no invertir en títulos comparables. En proyectos inmobiliarios de riesgo acotado es usual tomar tasas de descuento del orden del 20 al 25%. 2.3.2 Principales Indicadores Económicos:

a) Valor Actual Neto (VAN): Es la suma, a valores de hoy, de los componentes del flujo de fondos. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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VAN = ∑

FFi (1 + d )^ i

Siendo “d” la tasa de descuento. Dicha tasa de descuento representa el costo de oportunidad del capital, siendo la tasa de rentabilidad de una inversión alternativa de riesgo equivalente a la que el inversor renuncia por inmovilizar su dinero en el proyecto. Algunos utilizan la Tasa marginal o tasa de corte, que es la tasa de rentabilidad del proyecto más desfavorable que se estaría dispuesto a encarar. La tasa de descuento a emplear debe tener en cuenta todos los riesgos que pueden influir en la variabilidad del flujo de fondos proyectado. El criterio para aceptar un proyecto es que el mismo arroje un VAN positivo. Un VAN positivo implica que el inversor obtiene un plus por sobre la inversión alternativa de riesgo equivalente a la que renunció por invertir en el proyecto. Las características fundamentales del VAN son: El VAN reconoce el valor del dinero en el tiempo. El VAN depende exclusivamente del flujo de fondos proyectado y de la tasa de descuento elegida. Posee la propiedad aditiva: VAN (A+B) = VAN (A) + VAN (B) Cuanto más lejano (i) y más riesgoso (d) sea un ingreso, menor valor tendrá hoy para un inversor. Si dos proyectos tienen igual VAN se debe elegir el de menor riesgo: a igual tasa de descuento se debe elegir el que represente menor tiempo de desarrollo y a igual tiempo de desarrollo se debe elegir el de menor tasa de descuento. Ejemplo: Se le ofrece la siguiente oportunidad: Invertir $ 100.000 hoy y, dependiendo del estado de la economía al final del año, recibir uno de los siguientes flujos (Escenario): Crisis 80.000

Normal 110.000

Alza 140.000

Si cada flujo es igualmente probable, el flujo esperado del proyecto es simplemente la media de los tres posibles flujos: Flujo Esperado = 80.000 + 110.000 + 140.000 = $ 110.000 3 Este flujo esperado no es bajo ningún concepto seguro. Supongamos haber llegado a la conclusión de que las acciones de la empresa X tienen las mismas inciertas perspectivas de futuro, siendo su precio actual $ 95.65. Dependiendo del estado de la economía a final de año, el precio será: Crisis

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Normal

Alza

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80

110

140

El valor esperado de la acción de la empresa X es: Valor Esperado = 80 + 110 +140 = $ 110 3 Así, si invierte en la acción estará poniendo hoy $ 95.65 para obtener al cabo de un año $ 110, siendo la rentabilidad esperada: r = 110 – 95.65 = 15 % 95.65 Ésta será la rentabilidad a la que estaríamos renunciando de llevar a cabo el Proyecto en lugar de invertir en el mercado de valores. En otras palabras es el coste de oportunidad del capital del proyecto. Por lo tanto para valorar el proyecto debemos descontar el flujo de caja esperado a la tasa del coste del capital: VA = $ 110.000 = $ 95.650 1.15 Ésta es la cuantía que les costaría a los inversores en el mercado de capitales la compra de un flujo de caja esperado de $ 110.000 y es la suma que estarían dispuestos a pagar por nuestro proyecto. VAN = $ 95650 - $ 100000 = - $ 4350 El proyecto vale $ 4350 menos de lo que cuesta y no vale la pena llevarlo a cabo. Podríamos llegar a una conclusión similar comparando la rentabilidad esperada del proyecto contra el coste de oportunidad del capital. Rentabilidad del Proyecto = Beneficio Esperado = 110.000 – 100.000 = 10 % < 15 % Inversión 100.000 La rentabilidad esperada del proyecto es inferior al 15 % que los inversores podrían esperar invirtiendo en el mercado de capitales, y por eso el proyecto no vale la pena. La rentabilidad que se obtiene durante un determinado periodo de tiempo se denomina tasa efectiva. Para que los proyectos sean comparables se suele expresar esta tasa en términos anuales. Supongamos ahora que un Banco está dispuesto a prestarnos los $ 100.000 que necesitamos con una tasa de interés anual del 8 %. ¿Significa esto que debemos descontar los flujos de caja futuros al 8 %?. De ser así, el valor actual del proyecto sería $ 101.852. En primer lugar, el tipo de interés del préstamo no tiene nada que ver con el riesgo del proyecto. Segundo, tomemos dinero a préstamo o no, seguiremos teniendo que afrontar la elección de invertir en el proyecto que ofrece una rentabilidad del 10 % o en las acciones de riesgo equivalente que ofrecen una rentabilidad del 15 %. Un Director Financiero que pide prestado al 8 % e invierte al 10 %, pudiendo invertir al 15 % con un riesgo similar no sería muy brillante que digamos.

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Ejemplo: Supongamos estudiar un proyecto cuyo costo de construcción es de $ 300.000, el que se puede vender a $ 400.000 y que la empresa contratista dice que la construcción durará dos años y pide que se le certifique según el siguiente calendario:

Período Terreno Construcción Ingreso Flujo de Caja

t=0

t=1

t=2

- 50000 -100000

-100000

-150000

-100000

-100000 +400000 +300000

Supongamos que d = 15 % y constante para todos los años: VAN = FF0 + . FF1 . + . FF2 . (1+d) (1+d)2 VAN = - 150000 – 100000 + 300000 1.15 (1.15)2 En el Excel llevamos el Flujo de Fondos y en una celda insertamos la función Valor Actual Neto (VNA).

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VAN = - $ 8.794,27 Vemos que el proyecto no es rentable ya que se obtienen 8.794,27 u$s menos que en la inversión alternativa de riesgo comparable, por lo que conviene invertir en esta última. Tasa de interés real y nominal: Si usted realiza una inversión de $ 1000 en un depósito bancario que ofrece una tasa de interés del 10 %, el Banco se compromete a pagarle al final del año $ 1100, pero no le garantiza qué podrá comprar con ese dinero. Ello dependerá de la tasa de inflación anual. Si el precio de los bienes y servicios aumenta más del 10 % podrá comprar menos bienes. Se usan varios índices para seguirle la pista al nivel general de precios. El más conocido es el índice de Precios del Consumidor que mide el número de pesos que se necesitan

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para las compras típicas de una familia media. El cambio en este índice de un año al otro es la tasa de inflación. En la industria de la construcción se podría armar una canasta con los principales insumos y seguir su evolución en el tiempo. La fórmula general para convertir flujos de caja nominales futuros en flujos de caja reales es: Flujo de Caja Real = Flujo de Caja Nominal (1 + Tasa de Inflación)t La tasa que ofrecen los Bancos es una tasa nominal de interés. La fórmula para calcular la tasa de rentabilidad real es: 1 + rnominal = (1 + rreal) x (1 + tasa de inflación) Valor de la tierra: El máximo valor a pagar por la tierra (MVT) viene dado por el valor actual del flujo de fondos proyectado: MVT = VA =

ΣFFi (1 + d ) i

b) Tasa Interna de Retorno (TIR): La Tasa Interna de Rentabilidad se define como la tasa de descuento que hace que el VAN sea igual a cero. Para un proyecto de inversión que dura t años: VAN = C0 + . C1 . + . C2 . + …. + . Ct . = 0 → TIR (1 + TIR) (1 + TIR)2 (1 + TIR)t Supongamos el siguiente flujo de tesorería: C0

C1 -4000

C2 +2000

+4000

Con el Excel, parametrizamos la ecuación anterior para un período de tres años y le damos valores a la TIR y graficamos el resultado, estimando el valor que hace VAN = 0.

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3000 2000 VAN

1000 0 -1000 0

0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9

-2000 -3000 Tasa de Descuento

Vemos que la TIR = 28 %. El criterio de la tasa interna de retorno es aceptar un proyecto de inversión si el costo de oportunidad del capital es menor que la TIR. En el gráfico anterior puede verse que si el

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costo de oportunidad del capital es menor que la TIR, el VAN es positivo. Por lo tanto cuando comparamos el costo de oportunidad del capital contra la TIR estamos preguntándonos si nuestro proyecto tiene un VAN positivo. Este criterio dará la misma respuesta que el criterio del Valor Actual Neto siempre que el VAN de un proyecto sea una función uniformemente decreciente del tipo de descuento. Algunas personas confunden la TIR con el costo de oportunidad del capital, debido a que ambos aparecen como tipos de descuento en la fórmula del VAN. La TIR es una medida de rentabilidad que depende únicamente de la cuantía y duración de los flujos de tesorería del proyecto. El coste de oportunidad del capital es un estándar de rentabilidad para el proyecto que utilizamos para ver cuanto vale el proyecto a valores de hoy. El coste de oportunidad del capital es la tasa esperada de rentabilidad ofrecida por otros activos de riesgo equivalente al proyecto que está siendo evaluado. El criterio de la Tasa Interna de Rentabilidad presenta varios defectos: 1) No todas las corrientes de flujos de tesorería tienen la propiedad de que el VAN disminuya a medida que el tipo de descuento aumenta. Consideremos los siguientes proyectos A y B: FLUJO DE FONDOS [$] C0 C1 -1000 +1500 +1000 -1500

PROYECTO A B

TIR [%] +50 +50

VAN al 10 % +364 -364

Podemos ver que cada proyecto tiene una TIR del 50 %: -1000+1500/1.5 = 0 y +10001500/1.5 = 0). ¿Significa esto que son igualmente atractivos?. Mirando el VAN, es claro que no. Si dibujamos el gráfico del proyecto B veremos que el VAN aumenta con el tipo de descuento. Obviamente el criterio de la TIR no funciona en este caso.

VAN

Proyecto A

600 500 400 300 200 100 0 -100 0 -200 -300

0,1 0,2 0,3 0,4

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0,5 0,6 0,7 0,8 0,9

Tasa de Descuento

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VAN

Proyecto B

300 200 100 0 -100 0 -200 -300 -400 -500 -600

0,1 0,2 0,3 0,4

0,5 0,6 0,7 0,8 0,9

Tasa de Descuento

Vemos que si el coste de oportunidad del capital es menor que la TIR el VAN es negativo y falla el criterio. Analicemos ahora el proyecto C: Proyecto C

Flujos de tesorería en $ C0 C1 C2 +1000 -3600 +4320

C3 -1728

TIR [%] +20

VAN al 10 % - 0.75

VAN

Proyecto C

60 50 40 30 20 10 0 -10 0 -20

0,1

0,2

0,3

0,4 0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

Tasa de Descuento

El criterio de la TIR vuelve a fallar porque vemos que si bien la TIR es mayor que el costo de oportunidad del capital, el VAN es negativo. Esto es así porque el VAN aumenta a medida que el tipo de descuento aumenta. Por lo tanto, si bien el criterio de la TIR indica otra cosa, deberíamos rechazar los proyectos B y C. 2) Tasas de Rentabilidad Múltiples: Por la regla de Descartes sabemos que un Polinomio puede tener tantas raíces diferentes como cambios de signo tenga. Por lo tanto puede haber tantas TIR en un proyecto como cambios en el signo del flujo de caja. El punto es que en estos casos no siempre existe la TIR y nos tenemos que guiar por el criterio del VAN. De existir más de una raíz real el Excel arrojará error. Los cambios de signo en el flujo de fondos son una condición necesaria pero no suficiente para la existencia de múltiples TIR. La Regla de Descartes dice que el número de raíces reales positivas de un polinomio de grado n con coeficientes reales es menor o igual que el número de

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cambios de signo en la sucesión de coeficientes que conforma el mismo. En el caso de que exista más de una raíz real, carece de sentido determinar la TIR. Proyecto C Flujo antes de impuestos Impuestos Flujo Neto

C0 -1000

C1 +300

Flujo de caja [$] C2 C3 C4 +300 +300 +300

-1000

+500 +800

-150 +150

-150 +150

-150 +150

C5 +300

C6

-150 +150

-150 -150

TIR

VAN

[%]

al 10 %

15.2 y -50

+ 74.9

Nota: Flujo de Caja en miles de dólares. El millón de dólares en el período cero reduce los impuestos de la empresa en el período 1 por 500.000 dólares. Por esa razón introducimos +500 como impuesto en el año 1. Vemos que el flujo de caja cambia dos veces de signo. Si graficamos el VAN en función de la tasa de descuento:

2000000 0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

-2000000

0,1

0

-0,1

-0,2

-0,3

-0,4

-0,5

-0,6

0

VAN

-4000000 -6000000 -8000000 -10000000 -12000000 -14000000 Tasa de Descuento

En el ejemplo el doble cambio de signo fue causado por el retraso en el pago de impuestos. Este simple hecho anula la posibilidad de aplicar el criterio de la TIR. Existen proyectos que implican importantes costos de desinstalación que provocan este doble cambio de signo. Como ejemplo podemos citar a las empresas mineras, que necesitan invertir grandes sumas para recuperar el terreno terminada la explotación. En el caso de la construcción podemos citar los costos de desmontaje del obrador, el pago del impuesto a las ganancias, etc. Existen casos en los que directamente no existe la TIR: Proyecto D

C0 +1000

Flujo de Caja [$] C1 -3000

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C2 +2500

TIR [%] -

VAN al 10 % +339

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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) Proyecto D 600 500

VAN

400 300 200 100

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

0

0,1

0

Tasa de Descuento

Para todos estos casos se han ideado numerosas adaptaciones del criterio de la TIR. No sólo son inadecuadas, sino también innecesarias, ya que la solución es simplemente utilizar el criterio del VAN. 3) Proyectos mutuamente excluyentes: Con frecuencia, las empresas tienen que elegir entre varias maneras alternativas de realizar el mismo trabajo. Basarse en el criterio de la TIR puede resultar engañoso. Consideremos los proyectos E y F: Flujo de Caja [$] C0 C1 -10000 +20000 -20000 +35500

Proyecto E F

TIR [%] 100 75

VAN al 10 % +8182 +11818

14000 12000 10000 8000

VAN

6000

E

4000

F

2000 1,2

1,1

1

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

0,2

-2000

0,1

0

-4000 -6000

Ta sa de De scue nto

Vemos que el proyecto E tiene una mayor TIR, sin embargo a la tasa de descuento del 10 %, el proyecto F tiene mayor VAN y es por lo tanto la mejor alternativa. Hasta una tasa de descuento del orden del 55% es conveniente el proyecto F (punto de intersección del gráfico anterior) y a partir de la misma conviene el proyecto E.

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En estos casos, se puede salvar el criterio de la TIR analizando la tasa interna de rentabilidad de los flujos incrementales. Para ello consideremos primero el proyecto de menor inversión. Vemos que el mismo tiene una TIR del 100 %, la cual supera ampliamente el 10 % del costo de oportunidad del capital. Sabemos, por lo tanto que E es aceptable. Ahora nos debemos preguntar si merece la pena hacer la inversión adicional de $ 10000 en el proyecto F. Los flujos incrementales por llevar a cabo F en lugar de E son: Flujo de Caja Incremental [$] C0 C1 -10000 +15000

Proyecto F

TIR [%] 50

VAN al 10 % +3636

La TIR de la inversión incremental es 50%, la cual también se encuentra por encima del costo de oportunidad del capital y por lo tanto es preferible el proyecto F al E. Por lo tanto, a menos que se analice la inversión incremental, no se puede confiar en la TIR para hacer una ordenación de proyectos de diferente escala. También es poco fiable para ordenar proyectos que ofrecen diferentes perfiles de flujos de tesorería a lo largo del tiempo. Por ejemplo, supongamos que la empresa puede emprender el proyecto G o el proyecto H, pero no ambos. Proyecto G H

C0 -9000 -9000

C1 +6000 +1800

Flujo de Tesorería [$] C2 C3 +5000 +4000 +1800 +1800

C4

C11

+1800

+1800

TIR [%] 33 20

VAN al 10 % +3592 +6100

El punto de intersección se llama de Irving Fischer y en este caso vale 15,6%. A partir del mismo ambos criterios coinciden. A la tasa de descuento del 10 % vemos que la el proyecto G tiene una mayor TIR pero el proyecto H presenta mayor VAN y por lo tanto 8000 6000 4000

1,2

1,1

1

0,9

0,8

0,7

0,6

0,5

0,4

0,3

-2000

0,2

0 0,1

VAN

2000

G H

-4000 -6000 -8000 -10000

Tasa de Descuento

es la alternativa más conveniente. La razón por la cual la TIR conduce a error es que las entradas totales de tesorería del proyecto son mayores pero tienden a ocurrir más tarde. Por lo tanto cuando la tasa de descuento es baja, H tiene el mayor VAN (castigamos menos a los flujos más lejanos), pero cuando la tasa de descuento es alta, G tiene el mayor VAN. Si el costo de oportunidad del capital fuese del 20 %, los inversores atribuirían mayor valor al proyecto G de más corta duración. A modo de resumen podemos decir que la TIR representa la máxima tasa de interés que puede pagarse por los fondos necesarios para financiar el proyecto, esto es, da un techo Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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a la tasa de endeudamiento (si el dinero cuesta más que la tasa interna de retorno, hay que desechar el proyecto). El supuesto de que los fondos liberados por el proyecto deben ser reinvertidos a la TIR solo es necesario si se pretende igualar el concepto de TIR con el de rentabilidad del capital invertido. La TIR será igual a la rentabilidad del capital invertido sólo si soy capaz de colocar los fondos que va generando el proyecto en otros proyectos y a una tasa igual a la TIR. Si no, ambos conceptos no tienen nada que ver. Año 0 1 2 3 4 5 6 Total

Flujo de Fondos TIR [%] -1000 +229.61 +229.61 +229.61 10 % +229.61 +229.61 +229.61 +377-64 Rentabilidad = 1000 x (1+0.1)6 = 1771.56

Reinversión al 10 % 369.78 336.17 305.61 277.82 252.57 229.61 1771.56

La hipótesis de la reinversión supone tomar los 229.61 producidos el primer año y colocarlos a 5 años en otro proyecto que de una tasa del 10 %, los segundos 229.61 colocarlos a 4 años y así sucesivamente. Un emprendimiento con una TIR elevada es un emprendimiento sólido y con muchas posibilidades de éxito dado que presenta una espalda ancha para afrontar los riesgos. Es importante destacar que la TIR es independiente de la financiación adoptada. c) Periodo de Recupero: Las empresas desean frecuentemente que la inversión realizada en un determinado proyecto sea recuperada dentro de un cierto período máximo. El plazo o período de recuperación de un proyecto se determina contando el número de años/meses que han de transcurrir para que la acumulación de los flujos de tesorería previstos iguale a la inversión inicial, es decir aquel momento en el que el flujo de caja acumulado se hace igual a cero. Representa el plazo máximo durante la cual estaremos endeudados. Consideremos los proyectos A y B: Proyecto A B

C0 - 2000 - 2000

Flujos de tesorería en $ C1 C2 + 2000 0 + 1000 + 1000

Plazo Recuperación 0 1 + 5000 2

C3

VAN al 10 % - 182 + 3492

Con el proyecto A usted necesita un año para recuperar sus $ 2000 mientras que con el proyecto B necesita dos años. Si la empresa utilizase el criterio del plazo de recuperación con un período máximo de un año, aceptaría únicamente el proyecto A mientras que si el período máximo fuese de dos años aceptaría ambos proyectos. Este criterio de elección falla porque da la misma ponderación a todos los flujos de tesorería generados antes de la fecha correspondiente al período de recuperación y una ponderación nula a todos los flujos posteriores, o sea que no reconoce el valor del dinero en el tiempo.

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d) Máxima Exposición Acumulada: Es el máximo valor negativo que alcanza el flujo de fondos acumulado de un proyecto. A mayor exposición, mayor riesgo. Representa la máxima cantidad de dinero que necesitaremos para afrontar el proyecto. e) Punto de Equilibrio de un Flujo de Fondos: Es el período a partir del cual los flujos de fondo acumulados del proyecto se hacen positivos. Cuanto más alejado esté del inicio del proyecto, mayor será el riesgo del proyecto. f) Rentabilidad sobre el capital invertido: La rentabilidad sobre el capital invertido es simplemente el beneficio como una proporción del desembolso inicial: Re ntabilidad =

Beneficio Inversión

El criterio de la tasa de rentabilidad: Aceptar las inversiones que ofrecen tasas de rentabilidad que superen al coste de oportunidad del capital. En el gráfico siguiente pueden visualizarse todos estos indicadores, para los ejemplos desarrollados en el Plan de Marketing del punto 3: $ 2.500.000,00

$ 2.000.000,00

$ 1.500.000,00

$ 1.000.000,00

PREVENTAS PERIODO DE REPAGO

INICIO OBRA

$ 500.000,00

FIN OBRA $ 0,00 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

MAXIMA EXPOSICION ACUMULADA

-$ 500.000,00

16

-$ 1.000.000,00

-$ 1.500.000,00

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EGRESOS ACUMULADOS

18

MARGEN DEL NEGOCIO

COMPRA TERRENO

INGRESOS ACUMULADOS

17

FLUJO DE FONDOS ACUMULADO

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De este gráfico surge que: Ingresos Acumulados: $ 2.038.500 Egresos Acumulados: $ 1.271.000 Periodo de Repago: 14 meses Punto de Equilibrio: se da en el mes 14 Máxima Exposición Acumulada: - $ 925.000 Margen del Negocio: $ 767.000 Con un diseño adecuado del producto, desde el punto de vista de la ubicación, del proyecto arquitectónico, de la estructuración financiera, del marketing y de la comercialización de tal manera de maximizar la preventa de unidades, veamos como cambian estos indicadores: Ingresos Acumulados: $ 2.038.500 Egresos Acumulados: $ 1.271.000 Periodo de Repago: 12.5 meses Punto de Equilibrio: se da en el mes 12.5 Máxima Exposición Acumulada: - $ 699.000 Margen del Negocio: $ 767.000 (es constante) $ 2.500.000,00

$ 2.000.000,00

$ 1.500.000,00

$ 1.000.000,00

INICIO OBRA

$ 500.000,00

PERIODO DE REPAGO

PREVENTAS

$ 0,00 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

MAXIMA EXPOSICION ACUMULADA

11

12

13

14

FIN OBRA

-$ 500.000,00

15

16

MARGEN DEL NEGOCIO

COMPRA TERRENO -$ 1.000.000,00

-$ 1.500.000,00 INGRESOS ACUMULADOS

EGRESOS ACUMULADOS

Usualmente, los desarrolladores e inversores complementarios de los hasta aquí indicados: Ratio

FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS

calculan

ratios

adicionales

M arg en EgresosAcumulados

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Algunos también lo llaman ROC (Return on Costs) y expresa la ganancia obtenida por cada peso invertido en el proyecto. Este ratio representa el resultado económico del negocio sin tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo ni el riesgo y es igual para ambos ejemplos: M arg en $767.000 = = 60% EgresosAcumulados $1.271.000 Ratio

M arg en Inversionnecesaria

La inversión necesaria coincide con la máxima exposición acumulada. Este ratio nos indica el factor por el cual se multiplica a los fondos realmente aportados. Para el primer caso, de menor preventa: M arg en $767.000 = = 83% Inversion $925.000 Para el segundo caso de fuerte preventa, por el mejor diseño y mejor marketing, por ejemplo: M arg en $767.000 = = 109% Inversion $699.000

O sea que en el primer cado el factor multiplicador de la inversión asciende a 1.83 y en el segundo caso a 2.09. Otro indicador frecuentemente utilizado es: Ratio

M arg en Ventas

Este ratio expresa el beneficio por cada dólar que ingresa. En nuestro ejemplo asciende a: M arg en $767.000 = = 37% $2.038.500 Ventas

2.3.3 Otras fórmulas financieras: La fórmula de interés compuesto nos permite determinar: S = P (1+i)n Donde S es la suma que se acumula al final de n períodos mediante un depósito único P que gana intereses a la tasa i por cada uno de esos períodos. Por ello no es lo mismo disponer de capital dentro de un año que disponerlo hoy. La fórmula de valor actual permite conocer el valor actual de una suma futura:

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P = S / (1+i)n La suma S que se acumula haciendo depósitos uniformes R al final de cada uno de una serie de n períodos, que se capitalizan a la tasa de interés i es: S = R [ (1+i)n – 1] i Esto se llama Anualidades Capitalizadas. El caso inverso consiste en determinar la suma uniforme R que debe depositarse al final de cada uno de los n períodos para acumular un fondo que permita pagar una deuda S capitalizando los depósitos a una tasa de interés i, lo que se llama Anualidades de Rescate: R = S {i / [(1+i)n – 1]} El valor actual P de una serie de pagos R iguales entre sí que se reciben al final de cada uno de una serie de n períodos, siendo estos pagos descontados a la tasa de interés i: P = R {[(1+i)n – 1] / [i (1+i)n]} Si n tiende a infinito, se obtiene la fórmula simplificada denominada Cap Rate:

CapRate =

FFcte k

En esta fórmula FF es la suma uniforme que se recibe mes a mes, por ejemplo un alquiler y k es el rendimiento anual esperado para la inversión. Con esta fórmula se puede establecer el valor de venta de un inmueble. Si suponemos un departamento ubicado en el Barrio de Belgrano en el que se puede esperar obtener un alquiler mensual de u$s 1000 y un rendimiento anual del 6%:

VA =

12 xu$s1000 = u$ s 200.000 6

El caso inverso ocurre cuando se trata de determinar una suma uniforme R depositada al final de cada uno de los n períodos que permita amortizar un capital P a una tasa de interés i: R = P {[i (1+i)n] / [(1+i)n – 1]} Esta última forma se conoce con el nombre de Amortización.

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2.3.4 Riesgo e Incertidumbre: Como ya vimos, el costo de oportunidad del capital depende del nivel de riesgo que afecta al proyecto. Lo que hace que una inversión sea riesgosa es que haya un abanico de resultados posibles. Es decir que el riesgo está asociado a la variabilidad de inputs y outputs. El riesgo de un proyecto de inversión inmobiliario se define como la dispersión que puede ocurrir entre el VAN real y el estimado como consecuencia de la variabilidad de las variables que intervienen en el flujo de fondos. Existe riesgo cuando es probable encontrar más de un resultado posible y se conoce su probabilidad de ocurrencia. En cambio estamos en una situación de incertidumbre cuando esas probabilidades de ocurrencia no se conocen. Uno de los problemas más importantes que intenta resolver la economía financiera moderna es la cuantificación de la relación existente entre el riesgo y la recompensa (rendimiento esperado) por asumirlo. Un inversor racional asumirá riesgos de acuerdo a su grado de propensión al riesgo y a la rentabilidad en juego. A mayor riesgo el inversor exigirá una mayor recompensa para invertir en un proyecto. El costo de oportunidad del capital se puede aproximar por el costo promedio ponderado del capital o WACC (Weight Average Capital Cost): d = WACC = K d .(1 − t ).

D E + Ke. C C

En esta fórmula: Kd = costo de la deuda t = tasa marginal de impuesto de la empresa = 35% D = deuda (Debt) E = Equity (Capital propio + capital de terceros a riesgo) Ke = costo del capital propio C=E+D Como los intereses que paga la empresa son deducibles del impuesto a las ganancias, el costo de la deuda, después de impuestos, es menor. A mayor nivel de deuda, mayor es el riesgo percibido por el incremento del riesgo financiero de no poder atender, con el producido del negocio, a los intereses de la misma. A mayor riesgo percibido por los accionistas de una empresa, mayor será el costo del capital propio. A continuación veremos los modelos más utilizados para determinar el costo del capital propio que demandarán los inversores. Medición tradicional del riesgo: Teoría de Carteras de Harry Markowitz:

La Teoría de Carteras de Harry Markowitz (1959) constituyó la base para determinar la relación existente entre riesgo y rentabilidad esperada. El modelo de Markowitz parte de las siguientes hipótesis:

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1- La rentabilidad de cualquier título o cartera, es una variable aleatoria cuya distribución de probabilidad para el periodo de referencia es conocida por el inversor. Se acepta como medida de la rentabilidad de la inversión a la media o esperanza matemática de dicha variable aleatoria. 2- Se acepta como medida del riesgo la dispersión, medida por la varianza o la desviación estándar de la variable aleatoria que describe la rentabilidad, ya sea de un valor individual o de una cartera. 3- El inversor elegirá aquellas carteras con una mayor rentabilidad y menor riesgo. El inversor se encuentra presionado por dos fuerzas de sentido opuesto: a- Deseo de obtener ganancias b- Aversión al riesgo La selección de una determinada combinación de "Ganancia - Riesgo", dependerá de la mayor o menor aversión al riesgo del inversionista. La rentabilidad esperada, como señalamos anteriormente, puede medirse a través de una medida estadística, la media o esperanza matemática. La rentabilidad media de una cartera o portfolio es igual a un promedio ponderado de los rendimientos esperados para los valores que comprenden la cartera. Entonces: n

RC = ∑ wi .Ri i =1

Donde: RC: Rentabilidad de la cartera de inversión. Ri: Rentabilidad del activo “i”. wi: Porcentaje del fondo invertido en el activo “i”. Markowitz demostró que un inversor puede reducir el riesgo de una cartera eligiendo acciones cuyas oscilaciones no sean paralelas ante los cambios del mercado, es decir, valores que tengan poca correlación, de manera que unos aumenten su valor, mientras otros experimenten bajas en sus precios. Esto puede deberse a sensibilidades opuestas ante determinados factores macroeconómicos. El efecto de la diversificación hace que al combinar valores riesgosos, con poca correlación entre sí, se pueda obtener una combinación Rentabilidad/Riesgo que es considerablemente mejor que cualquiera de los valores, individualmente hablando. Por lo tanto, para cualquier nivel dado de rendimiento esperado es menos arriesgado un portfolio bien diversificado que cualquiera de los valores aislados. Veamos, por ejemplo, el comportamiento de las acciones de Coca Cola y Compaq en una serie histórica entre julio de 1989 y Junio de 1994. En la figura siguiente, puede verse cómo Coca Cola o Compaq han tenido retornos muy variables en el periodo mencionado. Pero hubo momentos en los que una caída en el valor de una de las acciones quedó compensada por la suba en el precio de la otra. Por lo tanto, hubo una oportunidad de reducir el riesgo por medio de la diversificación.

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En el tercer gráfico se muestra cómo, si se hubiera invertido en partes iguales en cada título, la variabilidad de la cartera hubiera sido sustancialmente inferior a la variabilidad media de los dos títulos. Vemos claramente entonces, que el riesgo de un portfolio no es la suma de los riesgos de los valores que lo componen, sino que existe otra variable vinculada al riesgo total que es la covarianza de los rendimientos. Esta es una medida del grado al que se espera van a variar juntas, en lugar de independientes una de la otra, respecto de los movimientos del mercado. La Desviación Estándar de un portfolio es igual a:

σP =

n

n

∑∑ w .w .σ i =1 j =1

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i

j

( Ri , R j )

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Donde: n : total de valores en el portfolio; WI y WJ: proporciones del total de fondos invertidos en los valores i y j respectivamente σ(Ri,Rj) : covarianza de los rendimientos posibles para los valores i y j.

σ ( R , R ) = COVi , j = ρ ij .σ i .σ j i

j

ρij = correlación entre los valores, es decir, el grado en el que los rendimientos de los valores van juntos ante cambios en el mercado. El valor de los coeficientes de correlación siempre se encuentra entre los límites de -1 y +1. Un coeficiente de correlación de +1, indica que un aumento en el rendimiento de un valor siempre está acompañado por un aumento proporcional en el rendimiento del otro valor y, en forma similar para las reducciones. Un coeficiente de correlación de –1, indica que un incremento en el rendimiento de un valor siempre esta asociado con una reducción proporcional en el rendimiento del otro valor y viceversa. Un coeficiente de correlación cero, indica ausencia de correlación, de manera que los rendimientos de cada valor varían en forma independiente uno del otro.

La línea IK muestra las combinaciones posibles de riesgo-rendimiento cuando el coeficiente de correlación es = 1. La curva IK muestra las combinaciones posibles de riesgo-rendimiento cuando existe una correlación entre 1 y -1. Las líneas AK y AI muestran las combinaciones posibles de riesgo-rendimiento cuando la correlación = -1. La curva IK se denomina conjunto de oportunidades, y representa aquellas combinaciones de activos disponibles en el mercado. Siempre tendrá una forma similar, aunque se trabaje con carteras que contengan k activos. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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Por lo tanto, si nos enfrentamos a la posibilidad de invertir entre dos acciones A y B conformando una cartera con distintas proporciones, tendremos:

Si la correlación es igual a uno, la combinación del portfolio arrojará rentabilidades que se ubicarán a lo largo de la recta que une B con A. Si, en cambio, la correlación es menor que uno, se podrá obtener cualquier valor comprendido en la curva BCA, según las proporciones invertidas en cada acción. Podemos ver que C es la cartera de menor riesgo. El gráfico muestra las posibles combinaciones de retorno y riesgo esperado cuando se varían las proporciones invertidas en cada acción. Podemos apreciar el efecto de la diversificación al comparar la línea curva con la línea recta de puntos. La línea recta describirá el conjunto de oportunidades si predomina una perfecta correlación (es decir, si el coeficiente de correlación fuera igual a uno). Al disminuir la correlación entre los valores, la línea curva se distancia de la línea recta. Observamos cómo la línea curva domina a la recta, ya que sobre la primera, para un determinado nivel de riesgo se obtienen mayores rendimientos y para un determinado nivel de rendimientos, el riesgo es menor. El tramo de la curva del conjunto de oportunidades que va de B a C no es factible ya que existen portfolios, en el tramo desde C hasta A, que presentan una mayor rentabilidad para el mismo nivel de riesgo. Como es lógico, nadie elegiría un portfolio de rendimientos menor a los rendimientos que ofrece el portfolio de varianza mínima. El conjunto eficiente es la parte de la curva que va del portfolio de varianza mínima, al que tiene máximo rendimiento esperado, que consiste en todas las acciones de A. En el gráfico siguiente podemos ver el corrimiento de la curva del conjunto de oportunidades hacia la izquierda a medida que disminuye el coeficiente de correlación:

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En la práctica, no es común que exista la limitación de invertir en sólo dos valores sino que se forman carteras de múltiples valores que pueden adquirirse en el mercado. A continuación graficamos la frontera eficiente para valores múltiples:

A la línea de contorno superior que une A con C se le conoce como el conjunto de eficiencia. El punto A es el comienzo de este conjunto eficiente ya que es la cartera de mínima varianza. Los puntos sobre el interior de la superficie sombreada representan combinaciones de riesgo y rentabilidad ofrecidas por diferentes títulos individuales. Combinando estos títulos en diferentes proporciones se puede obtener una amplia gama de posibilidades de riesgos y rentabilidades esperadas, pero si desea aumentar la rentabilidad esperada y reducir la desviación típica, estará interesado únicamente en aquellas carteras que se encuentren sobre la curva que va desde A hasta C. Harry Markowitz las llamó Carteras Eficientes. A partir de aquí, la elección de la cartera dependerá del grado de aversión al riesgo del inversionista. Si bien es verdad que los inversionistas buscan rendimientos esperados altos y menores riesgos, no podemos precisar que cartera preferirá un determinado inversionista, ya que esto depende de la actitud frente al riesgo del mismo. Si es un inversionista racional elegirá una que se encuentre sobre la cartera eficiente descripta anteriormente.

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Un inversionista atrevido o amante del riesgo, quizá este dispuesto a correr altos riesgos para obtener mayores rendimientos y elegirá carteras mas cercanas a C. Otro, más conservador, preferirá arriesgar menos, eligiendo carteras más cercanas a A, sacrificando rendimientos futuros. Teoría del Equilibrio en el Mercado de Capitales:

La Teoría del equilibrio en el Mercado de Capitales es una extensión del modelo de Markowitz. James Tobin incorpora al marco del análisis de Markowitz la hipótesis de expectativas homogéneas cuya consecuencia es que todos los agentes económicos tendrán la misma frontera de eficiencia. J. Tobin, también introduce la posibilidad de invertir una parte de su presupuesto a la adquisición de activos sin riesgo. También ofrece la posibilidad de invertir en valores con riesgo una cantidad superior al presupuesto de inversión disponible, financiando la diferencia como endeudamiento. El activo sin riesgo no tiene correlación con otros valores y por tanto no permite una diversificación, pero es posible combinarlo con carteras que están en la frontera eficiente y crear así una serie de carteras eficientes con características de riesgorendimiento superiores. Suponiendo que se puede prestar y pedir prestado a la misma tasa libre de riesgo.

El punto M representa a la cartera óptima y se denomina “Cartera de Mercado”. Esta se obtiene en el punto tangencial de la línea trazada a partir de la tasa libre de riesgo con la línea curva del conjunto de oportunidades. A esta línea se la suele llamar línea del mercado de capitales. De este modo se puede hablar de carteras con préstamo (Lending Portfolios) cuando una parte del presupuesto se invierte otorgando un préstamo al tipo de interés del activo sin riesgo, y de carteras con endeudamiento (Borrowing Portfolios) cuando se piden prestados fondos para invertir en la cartera de Mercado, al mismo tipo de interés. Entonces, en el primer caso se invierte parte del capital disponible en la “Cartera de Mercado” y parte en un activo sin riesgo mientras que en el segundo caso se invierte el capital disponible más fondos recibidos a través de endeudamiento, sólo en la Cartera de Mercado. La implicancia más importante es que los mejores portfolios van a ser localizados a lo largo de una recta que pasa por el activo libre de riesgo y es tangente a la frontera de

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eficiencia de Markowitz. Dicho de otro modo, se ha generado una nueva frontera de eficiencia. Cualquier punto situado sobre la línea recta nos indica la proporción del portfolio de riesgo M y la proporción de préstamos (otorgados o adquiridos) a la tasa libre de riesgo. A la izquierda del punto M, el inversor tendría tanto el valor libre de riesgo como el portfolio M. A la derecha, sólo tendría el portfolio M y tendría que pedir fondos prestados, además de sus fondos de inversión inicial, a fin de invertir adicionalmente en el mismo. Mientras más se esté a la derecha en la figura, mayores serán los préstamos que tendrá que obtener. El rendimiento esperado global es = (w).Rp (rendimiento esperado en el portfolio de riesgo) + (1-W). Rf (tasa libre de riesgo), donde “w” es la proporción del total de riqueza invertida en el portfolio M y “1-w” es la proporción invertida en el activo libre de riesgo. La desviación estándar global simplemente es w multiplicada por la desviación estándar del portfolio de riesgo. No se toma en cuenta el activo libre de riesgo porque su desviación estándar es 0. La fórmula de la desviación típica de una cartera de dos títulos es:

σ = w 2 .σ 12 + (1 − w) 2 .σ 22 + 2.w.(1 − w).ρ 12 .σ 1 .σ 2 Si uno de los títulos es la cartera de mercado y el otro el activo libre de riesgo (σ2=0):

σ = w 2 .σ 12 = w.σ 1 Debido a que todos los inversionistas que decidan conservar activos de riesgo se inclinarán por la cartera M, la selección de una cartera riesgosa es independiente de la selección de una cartera en particular en la línea Rfmy. Esto se conoce como teorema de la separación. La decisión de invertir está separada de la decisión de financiamiento.

La cartera M será mantenida por todos los inversionistas que decidan invertir en activos de riesgo debido a que es la cartera que domina a todas las posibles combinaciones de activos de riesgo. Sin embargo, tendrán la opción de incluir un activo sin riesgo. Si es un inversionista conservador seguramente invertirá parte de sus fondos en un activo libre de riesgo. En cambio, un inversionista propenso al riesgo solicitara fondos extra a la tasa libre de riesgo para invertir todo en la cartera de mercado. En la figura, la cartera

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X pertenece a un inversionista conservador, mientras la cartera Y pertenece a un inversionista propenso al riesgo. Modelo CAPM:

El Capital Asset Pricing Model (CAPM) es el modelo más utilizado por los analistas financieros de todo el mundo para estimar el costo del capital propio Ke, o rentabilidad que esperan obtener los inversionistas de acuerdo al nivel de riesgo a asumir. En los años sesenta, William Sharpe simplifica el cálculo del punto de tangencia aproximándolo al portafolio de mercado que es aquel compuesto por todos los activos del mercado. Si los participantes en el mercado tienen expectativas homogéneas, en el equilibrio de mercado, el punto M representa el portfolio de todas las acciones disponibles en el mercado, ponderadas por sus totales respectivos en valores el mercado. Por ejemplo, si el valor del mercado total de las acciones de IBM es de $4 mil millones y el valor de mercado de todos los valores fuera $100 mil millones, entonces el peso asignado a IBM en la cartera de mercado sería de 4%. De acuerdo a ello esta cartera es una cartera de valor ponderado. En EE.UU se suele aproximar con el índice S&P 500 y en Argentina con el índice Merval o el índice Burcap. El rendimiento esperado debe compensar tres factores: 1) La inflación 2) El valor del dinero en el tiempo, representado por la tasa libre de riesgo 3) El riesgo, tanto económico como financiero

Riesgo Económico y Financiero

Tasa libre de riesgo

Inflación

A medida que aumenta el riesgo percibido, el retorno esperado debe ser mayor como incentivo a asumirlo. Esto puede verse en el juego de la ruleta donde los jugadores mas conservadores que juegan a una chance (probabilidad 50%) reciben como premio lo mismo que apostaron, en cambio los mas arriesgados que le juegan a un número (probabilidad 1/37) reciben un premio mucho mayor que compense el mayor riesgo a correr. El riesgo de un activo se define en términos del grado de variabilidad de sus rendimientos futuros. La medida tradicional del riesgo en proyectos de inversión se expresa en términos de distribución de probabilidades. Así, la varianza y el desvío

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estándar miden la dispersión de los posibles resultados respecto de la media, convirtiéndose en adecuadas medidas del riesgo. El CAPM se basa en la teoría de la diversificación de carteras, estudiando el comportamiento pasado de distintas carteras de acciones. Es razonable suponer que las carteras con un comportamiento pasado de alta volatilidad presenten también un comportamiento futuro incierto. Se estudian carteras de acciones en lugar de acciones individuales porque los inversores pueden reducir el riesgo mediante la diversificación por la correlación imperfecta de las mismas (una caída en el valor de unas se compensa con subas en otras). La porción de riesgo que puede ser eliminado mediante la diversificación se conoce como riesgo no sistemático y representa el riesgo específico de un negocio. Pero existe un riesgo que no se puede evitar por mucho que se diversifique llamado riesgo de mercado. La teoría de la diversificación demuestra que a medida que se incrementa el número de activos que se incorporan a un portfolio de inversiones, el riesgo individual o específico desaparece quedando como remanente el riesgo sistemático o riesgo de mercado. Así, si se seleccionan de 10 a 15 acciones de la bolsa, el riesgo de la cartera se aproxima al riesgo de mercado que se deriva de los peligros del conjunto de la economía que amenazan a todos los negocios. Es decir que para una cartera bien diversificada solo importa el riesgo de mercado. El CAPM fue construido sobre la premisa de que la varianza de los retornos sobre el portfolio de mercado es la medida del riesgo apropiada y que el único riesgo recompensado es el riesgo sistemático porque, en un mercado eficiente, el riesgo único o específico puede ser eliminado mediante la diversificación.

RIESGO

Re

Rm

10 N° de TITULOS

En un mercado eficiente todos los inversores poseen la misma información y disponen de las mismas oportunidades por lo que todos invertirán en la cartera de mercado ya que es la que posee la mejor relación rentabilidad-riesgo. Los inversores necesitan conocer el efecto que cada acción tendrá sobre el riesgo de su cartera. Para ello, no sirve de nada conocer el riesgo del título por separado sino su sensibilidad respecto a los movimientos del mercado. Esta sensibilidad se denomina Beta (β). Beta es una medida de correlación

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entre el rendimiento de un activo en particular y el rendimiento del mercado dentro del cual está inserto. Beta indica la forma en que el rendimiento de un activo determinado covaría con la rentabilidad del mercado. Es decir que Beta refleja la medida en que la rentabilidad del activo se verá influenciada por la rentabilidad del mercado. La estimación de la Beta de un activo se realiza por medio de la técnica de regresión lineal teniendo en cuenta la rentabilidad de la acción y la del mercado a lo largo de una serie histórica.

La Beta de un título es la pendiente de dicha regresión lineal. El riesgo de una cartera bien diversificada es proporcional a la Beta de la misma, la cual es igual a la media de las Betas individuales de los títulos que la conforman. Así, el promedio ponderado, Beta, de todas las βi de las acciones que integran una cartera bien diversificada es una medida del riesgo sistemático. Podemos valores de Beta de distintas empresas en www.google.com/finance y en www.finance.yahoo.com . A mayor Beta, mayor sensibilidad a los movimientos del mercado. Títulos con Beta mayor que 1 tienden a amplificar los movimientos conjuntos del mercado, mientras que una Beta igual a 1 implica una correlación perfecta con el mercado. Para cada variación de 1% en la rentabilidad del mercado, la rentabilidad del título individual varía en β%.

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Estadísticamente se puede definir a Beta como el cociente entre la covarianza de la rentabilidad del título i con la rentabilidad del mercado, y la varianza de la rentabilidad del mercado:

βi =

Cov(ri , rm ) σ im = 2 Var (rm ) σm

La covarianza del retorno del activo “i” respecto del retorno del portfolio de mercado es la contribución marginal al riesgo sistemático del portfolio por parte del activo “i”. Por lo tanto, podemos decir, que la covarianza mide la parte del riesgo sistemático por la cual el activo “i” es responsable en el margen. Si una cartera es eficiente, ha de existir una relación lineal entre la rentabilidad esperada de cada acción y su contribución marginal al riesgo de la cartera, es decir, Beta. Así, si una acción tiene un efecto marginal sobre el riesgo de la cartera mayor que otra, tendrá que tener también una rentabilidad esperada proporcionalmente mayor. El modelo predice la siguiente ecuación:

Cartera de Mercado

(Security Market Line)

Todo inversor racional exigirá que el rendimiento de cualquier activo sea igual o superior al correspondiente a la SML para el nivel de riesgo correspondiente (punto A de la figura). El CAPM sostiene que en un mercado de capitales eficiente, la prima por riesgo esperada de cada inversión será proporcional a su Beta. Así, la rentabilidad que exigirán los inversores será la tasa libre de riesgo, que recompensa el valor del dinero en el tiempo, más un plus por riesgo:

r = r f + β ⋅ (rm − r f ) + R A El término central de la ecuación anterior, esto es, el producto de beta por la prima de riesgo de mercado (rm-rf) es el riesgo sistemático de la acción en cuestión y suele estimarse en un 8%. El riesgo sistemático se origina en el hecho de que existen factores macroeconómicos que afectan (hacia arriba o hacia abajo) a todas las empresas de la economía. Sin embargo, esta influencia no afecta a todas las acciones por igual. Frente a una baja (alza) del rendimiento promedio del mercado accionario, algunos sectores o empresas reducen (aumentan) sus retornos más que el promedio (es decir, son más sensibles que

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el mercado) y otros, menos que el promedio (es decir, son menos sensibles que la media del mercado a los cambios de expectativas). Esta volatilidad relativa al mercado que presenta cada sector o empresa, se llama precisamente riesgo sistemático o riesgo del mercado, porque marca el movimiento sistemático inevitable que se produce como reacción a cambios masivos en la macroeconomía. En otras palabras, la situación económica general del país hará empeorar o mejorar, en mayor o menor medida, la del negocio, independientemente de la calidad de su management. Este riesgo sistemático explica sólo parcialmente los retornos accionarios de una compañía. El componente RA del retorno deriva del llamado riesgo asistemático (varianza de RA), y representa el efecto sobre el retorno accionario de todas las variables que no se mueven sistemáticamente, es decir, en conjunto, con el mercado accionario. Condiciones específicas de la empresa como por ejemplo su know-how o la calidad de los productos y servicios que se ofrecen, mueven su performance hacia arriba o hacia abajo con independencia de lo que ocurra en la economía en general. Este riesgo se tiene en cuenta en el numerador de la fórmula del VAN mediante escenarios y simulación. En condiciones de equilibrio y para un inversor diversificado, el término RA desaparece y la ecuación se transforma en la siguiente denominada modelo CAPM:

r = r f + β ⋅ (rm − r f

)

r = Ke = costo del capital propio (Tasa de descuento que solicitarán los inversores) rf = Tasa libre de riesgo rm = rendimiento esperado del mercado (rm – rf )= prima de riesgo o premio de mercado (rentabilidad extra del mercado por sobre la tasa libre de riesgo). La tasa libre de riesgo por excelencia son las Letras del Tesoro de EE.UU a 10 años (Treasury Bonds 10 Year). La tasa a marzo del 2010 era de 3,68 % y a 30 años 4,64%. Un buen criterio es tomar como plazo de vencimiento de las Letras del Tesoro un plazo similar al de la duración del proyecto. El uso del CAPM para determinar el costo del capital propio es sumamente popular en el mundo financiero. En EE.UU, es el método preferido por el 80% o más de las empresas y asesores financieros. Las letras del tesoro de EE.UU tienen una beta igual a cero ya que su rentabilidad es fija e independiente de lo que ocurra con el mercado. En EE.UU se suele medir la rentabilidad del mercado con el índice compuesto de Standard & Poor´s S&P 500 que representa una cartera de acciones ordinarias de las 500 mayores empresas que en conjunto representan el 70% del valor de las acciones que se negocian. Analizando el periodo 1926-1994 se tiene que la tasa de rentabilidad media de las letras del tesoro de EE.UU asciende a 3,7%, a valores nominales, y el índice S&P500 promedio en dicho periodo fue de 12,2%, lo que representa una prima por riesgo de mercado media de 8,4%. Tanto Beta como el riesgo del mercado se miden a través de resultados pasados.

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En el archivo “Calculo de Betas en Argentina.xls” se puede ver que la rentabilidad promedio de este índice entre enero de 1950 y marzo del 2010 asciende a 8,05%. El nivel de endeudamiento produce el llamado apalancamiento financiero. Dicho apalancamiento financiero no afecta al riesgo o a la rentabilidad esperada de los activos de la empresa (D+E), pero sí aumenta el riesgo del capital propio (E) y conduce a los accionistas a demandar una rentabilidad mas alta. Asimismo, a medida que aumenta la relación entre los costos fijos y los costos variables de producción, aumenta el apalancamiento operativo. A mayores costos fijos mayor riesgo percibido y por lo tanto mayor Beta. Una empresa con mayor apalancamiento, en general, obtiene una rentabilidad del capital propio mayor y por ende una mayor Beta. La Beta que multiplica la prima de riesgo de mercado es la Beta apalancada βL, es decir la calculada con los datos históricos de cotización de la compañía que implícitamente estarán influenciados por los niveles de apalancamiento financiero y operativo del negocio. El riesgo sistemático se ve incrementado por el apalancamiento financiero:

⎡

D⎤

β L = β u .⎢1 + (1 − t ). ⎥ E⎦ ⎣ Para obtener la Beta apalancada en el caso de empresas que no cotizan en bolsa se debe acudir a la obtención de Betas apalancadas de empresas cotizadas pertenecientes al mismo sector que se obtienen de páginas web como bloomberg. Una vez que obtenemos la Beta apalancada de una empresa similar se procede a su desapalancamiento en función de su nivel D/E:

βu =

βL

1+

D.(1 − t ) E

Luego se procede a reapalancar la Beta con el nivel D/E propio de la empresa en estudio: D⎤ ⎡ β L = β u .⎢1 + (1 − t ). ⎥ E⎦ ⎣ Veamos un ejemplo: Supongamos una empresa que no cotiza en bolsa con una estructura de financiamiento D/E = 80%. Para calcular su beta nos basaremos en los datos de una empresa cotizada del mismo sector con una Beta = 1,66 y una relación D/E = 50%. Primero procedemos a desapalancar la Beta de la empresa cotizada:

βu =

βL

1+

D.(1 − t ) E

=

1,66 = 1,25 1 + 0,5.(1 − 0,35)

Para luego reapalancarla con la estructura de financiamiento de la empresa no cotizada bajo estudio:

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⎡

D⎤

β L = β u .⎢1 + (1 − t ). ⎥ = 1,25.[1 + (1 − 0,35).0,8] = 1,9 E⎦ ⎣ Este modelo no funciona muy bien en mercados emergentes, como el nuestro, ya que las Betas que se obtienen con la fórmula indicada son demasiado bajas por lo que los rendimientos calculados no representan el verdadero riesgo a asumir. Esto se debe, principalmente, a que en este tipo de mercados no se cumple el supuesto más importante del método que es la eficiencia del mercado por las siguientes razones: Los mercados de oferta pública son relativamente pequeños. A modo de ejemplo, el mercado bursátil de Brasil, el más grande de Latinoamérica representa tan solo el 1,5% de la bolsa de USA. Los mercados bursátiles están altamente concentrados. En Argentina, por ejemplo, las 10 principales acciones que se cotizan concentran el 75% del total de la capitalización del mercado. La información sobre el mercado y el costo de capital es escasa, imprecisa, volátil, poco confiable y con series históricas poco representativas por los periodos de hiperinflación, devaluaciones de la moneda, corrupción, restricciones a la entrada y salida de capitales, inseguridad jurídica, etc. Muchos sectores de la economía no cotizan en la bolsa. En estos mercados, los analistas financieros adaptan el CAPM contabilizando el mayor rendimiento esperado de las inversiones adicionando una prima de riesgo país:

r = r f + β ⋅ (rm − r f ) + rP r = Ke = costo del capital propio (Tasa de descuento que solicitarán los inversores) rf = Tasa libre de riesgo (tasa de los Bonos de la Reserva Federal de los Estados Unidos). Es usual trabajar con bonos a 3 años para compatibilizar el plazo con la maduración de los proyectos inmobiliarios. rP = prima por riesgo país (constituido por el spread o diferencial de rendimiento entre un bono americano, por ej. el T-Bond a 30 años, y otro argentino de igual duración, por ej., el Par Bond que es uno de los bonos del canje de deuda realizado mediante el llamado Plan Brady). También se puede usar el índice EMBI. rm = rendimiento esperado del mercado. Se usa como Proxy al índice S&P 500. (rm – rf )= prima de riesgo o premio de mercado (rentabilidad extra del mercado por sobre la tasa libre de riesgo). Β = Beta de una empresa similar de un país desarrollado con el desapalancamiento y apalancamiento vistos de acuerdo a los distintos niveles de financiamiento. Los inversores tienden a pensar que a medida que aumenta el Riesgo País aumenta también el riesgo de las inversiones. Como consecuencia de ello exigirán mayor retorno a sus inversiones en estos países.

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Como medida del Riesgo País se suele tomar el índice EMBI (Emerging Markets Bond Index). Su valor puede consultarse en www.ambito.com/economia/mercados. El EMBI se mide en puntos básicos. 100 puntos básicos representan un rendimiento adicional del 1% que se deberán adicionar al cálculo del costo del capital en países emergentes. El Treasury Bond a 30 años poseìa en marzo del 2010 una tasa de 4,64% mientras que el Par Bond en dólares de Argentina alcanzaba los 12,08%, lo que implica un riesgo país de 7,44%. El principal cuestionamiento a este método adaptado es que el riesgo país no es totalmente sistemático ya que parte de él es diversificable. Además, la inclusión de una prima por riesgo país en la ecuación del CAPM produce una duplicación del riesgo, ya que parte de la prima por riesgo de mercado depende del riesgo país. Se ha estimado experimentalmente que la influencia del riesgo soberano sobre el retorno del mercado en economías emergentes es del orden del 40% de este.

r = r f + β ⋅ (rm − r f ).0,6 + rP Debido a la dificultad del cálculo de las Betas en los países emergentes y a la escasa correlación entre Betas sectoriales de USA y de estos países, muchos analistas financieros incluyen una Beta País en los cálculos que tiene en cuenta la sensibilidad de los rendimientos de las acciones en el mercado local a los rendimientos globales aproximados por el índice S&P 500.

r = r f + β P .β ⋅ (rm − r f ).0,6 + rP En Argentina, comparando estadísticamente la evolución del índice Burcap con el índice S&P 500 se obtiene una Beta País que va de 1,7 a 1,95. El índice Burcap comprende a las mismas empresas que el índice Merval pero ponderado por capitalización en lugar de por volumen negociado. Otro modelo que se suele utilizar es el Local CAPM:

r = r fL + β Local ⋅ (rmL − r fL ) Donde: rfL = rf + rP rmL = rendimiento de un índice del mercado local, por ejemplo el índice Merval. βLocal = Beta de una compañía local medida contra un índice del mercado local. Acá nos encontramos con la dificultad de la inexistencia de información histórica confiable por un lado y de la no cotización en bolsa de numerosos sectores de la economía. Pueden consultarse valores para distintos tipos de activos en www.iamc.sba.com.ar. La escasa información histórica acerca de las rentabilidades de los activos inmobiliarios hace que sea imposible medir la Beta. Veamos un ejemplo:

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rf = 5,72% (Treasury 30) rP = 7,72% (Spread Par Bond) Beta la estimamos con el índice homebuilding que representa a las 44 empresas constructoras más importantes del mundo que cotizan en la bolsa de New York. En la página web www.stern.nyu.edu se puede consultar este índice junto a la estructura de financiamiento promedio de dichas empresas. Así, se obtiene: βL = 0,80 D/E = 51,79% t = 25,13% βU = 0,80 Si suponemos una relación D/E = 0,3 para la empresa local, con t = 35%: βL = 0,69 Si a este valor, lo multiplicamos por una Beta País de 2: βL = 1,38 Si aproximamos la cartera de mercado con el índice S&P 500, tenemos que la prima por riesgo de mercado esperada es: (rf – rm )= 6 % Por lo tanto, la rentabilidad del capital propio KE será:

K e = 5,72% + 7,72% + 1,38.6%.0,6 = 18,41% Con este valor de rentabilidad del capital propio se calcula el WACC. En el caso de financiar el proyecto con un mix de deuda y capital propio, la tasa de descuento a utilizar surge de combinar las distintas fuentes de financiamiento: d = WACC = Kd . (1-t) . D/C + Ke . E/C donde: Kd = costo de la deuda Ke = costo del capital propio D = deuda E = Equity o capital propio C=D+E Despejando:

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( E + D).d = K d .(1 − t ).D + K e .E Dividiendo miembro a miembro por E: (1 +

D D ).d = K d .(1 − t ). + K e E E

Despejando d:

d=

D + Ke E D (1 + ) E

K d .(1 − t ).

Por lo tanto, en nuestro ejemplo la tasa de descuento para un costo de la deuda del 12% anual, es: d = 15,96 % Si consideramos una tasa de inflación del orden del 10% anual, la tasa de rentabilidad que demandarán los inversores será del orden del 25,96%. Algunos sostienen que el CAPM sobre simplifica la realidad al suponer que todos los agentes eligen invertir en la cartera de mercado independientemente de su actitud ante el riesgo. Sin embargo, eso no quiere decir que cada agente termine teniendo una cartera individual idéntica ya que cada uno de ellos, de acuerdo a sus preferencias al riesgo, elegirá distintas combinaciones entre el activo libre de riesgo y el activo riesgoso. De esta forma, el portfolio de cada individuo termina compuesto por dos activos: el activo libre de riesgo y el portfolio de mercado, pero con diferentes combinaciones de los mismos. En Argentina se suele aproximar la tasa libre de riesgo con los rendimientos de las letras del Banco Central (LEBACS) en dólares. En la subasta de LEBACS a 182 días del 20/02/08 se alcanzó una tasa de 10,90%. En la página http://finance.yahoo.com/, podemos encontrar información histórica muy útil del índice Merval, de los Bonos y de las acciones de las distintas empresas que cotizan en bolsa. En el archivo “Calculo de Beta en Argentina.xls” podemos la serie histórica del índice Merval. La rentabilidad promedio la podemos ver en la siguiente tabla para diferentes periodos: Rentabilidad Promedio del Mercado Rm 17,95% Historico Rm 11,14% Ultimos 2 años Rm 12,52% Ultimos 5 años

En el mismo archivo podemos la serie histórica de las acciones de Caputo, Dycasa e IRSA.

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Analizando en un periodo de tiempo las variaciones en los precios de las acciones de una empresa y los del índice Merval, podemos estimar la Beta a través de la técnica de regresión lineal. El primer paso es calcular las variaciones porcentuales entre un periodo y el anterior para cada especie. Luego se calcula variación porcentual promedio para el periodo de análisis que equivale a la rentabilidad promedio mensual de los activos en cuestión. Para estimar la beta de los activos podemos usar la función de MS Excel ESTIMACION.LINEAL comparando las variaciones porcentuales de cada acción con las correspondientes al índice Merval. En el argumento Conocido_y se debe colocar el rango de variaciones de la acción en cuestión y en Conocido_x los del Merval. De acuerdo a lo calculado en el archivo “Calculo de Beta en Argentina.xls”, en la tabla siguiente podemos ver las Betas para distintos periodos de análisis: EMPRESA CAPUTO DYCASA IRSA

BETA BETA 2 AÑOS BETA 5 AÑOS 0,3549 0,6007 0,7005 0,5636 0,5441 0,4910 0,9825 1,2072 1,0459

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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) 160,00% 140,00% 120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% jul-00

mar-00

nov-00

jul-01

mar-01

nov-01

jul-02

mar-02

nov-02

jul-03

mar-03

nov-03

jul-04

mar-04

nov-04

jul-05

mar-05

nov-05

jul-06

mar-06

nov-06

jul-07

mar-07

nov-07

jul-08

mar-08

nov-08

jul-09

mar-09

nov-09

-20,00%

mar-10

0,00%

-40,00% -60,00% CAPUTO

MERVAL

y = 0,3549x + 0,0195 R2 = 0,0413

CAPUTO 160,00% 140,00% 120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% -50,00% -40,00% -30,00% -20,00% -10,00% 0,00% -20,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

-40,00%

80,00%

60,00%

40,00%

20,00%

mar-03

jun-03

sep-03

Dec-03

jun-04

mar-04

sep-04

mar-05

Dec-04

jun-05

sep-05

Dec-05

mar-06

jun-06

sep-06

mar-07

Dec-06

jun-07

sep-07

Dec-07

mar-08

jun-08

sep-08

Dec-08

mar-09

jun-09

sep-09

mar-10

-20,00%

Dec-09

0,00%

-40,00%

-60,00% DYCASA

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MERVAL

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Vemos que las acciones de Dycasa presentan una mayor correlación con el índice Merval que las de Caputo por lo que presentan mayor Beta. 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00%

jun-03

mar-03

sep-03

Dec-03

jun-04

mar-04

sep-04

Dec-04

jun-05

mar-05

sep-05

Dec-05

jun-06

mar-06

sep-06

mar-07

Dec-06

jun-07

sep-07

Dec-07

jun-08

mar-08

sep-08

mar-09

Dec-08

jun-09

sep-09

mar-10

-10,00%

Dec-09

0,00%

-20,00% -30,00% -40,00% -50,00% IRSA

MERVAL

IRSA presenta una correlación aún mayor y su beta es cercana a uno. A mayor valor de beta , mayor riesgo. Β < 1 es una acción defensiva Β = 1 es una acción neutral que presenta el mismo riesgo que el de mercado Β > 1 es una acción agresiva

y = 0,9825x - 0,0065 R2 = 0,5074

IRSA 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% -40,00%

-30,00%

-20,00%

0,00% -10,00% -10,00% 0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

-20,00% -30,00% -40,00% -50,00%

En lo referente a la extensión temporal de los periodos de análisis de las series no hay criterios generalizados. Mientras algunos sostienen que los periodos deben ser lo más extenso posible otros optan por tomar periodos más cortos que tengan en cuenta la realidad del contexto más actual. Veamos que pasa con la beta de Caputo si tomamos un periodo de los últimos dos años: Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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y = 0,6007x + 0,0178 R2 = 0,1519

CAPUTO ULTIMOS 2 AÑOS 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% -40,00%

-30,00%

0,00% -10,00% -10,00% 0,00%

-20,00%

10,00%

20,00%

30,00%

-20,00% -30,00% -40,00%

Vemos que la Beta aumenta de 0,35 a 0,60. Esto se puede ver en el siguiente gráfico donde podemos apreciar la mayor correlación con el índice Merval en los últimos dos años: 160,00% 140,00% 120,00% 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% jul-00

mar-00

nov-00

jul-01

mar-01

nov-01

jul-02

mar-02

nov-02

jul-03

mar-03

nov-03

jul-04

mar-04

nov-04

jul-05

mar-05

nov-05

jul-06

mar-06

nov-06

jul-07

mar-07

nov-07

jul-08

mar-08

nov-08

jul-09

mar-09

nov-09

-20,00%

mar-10

0,00%

-40,00% -60,00% CAPUTO

MERVAL

Así, para Caputo podemos estimar su costo de capital de la siguiente manera:

r = r f + β ⋅ (rm − r f

)

r = 10,90% + 0,3549.(17,95% − 10,90%) = 13,40% Para IRSA: r = 10,90% + 0,9825.(17,95% − 10,90%) = 17,83% A pesar de su uso extendido, el CAPM presenta problemas en varios frentes de análisis:

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1) La determinación de la beta, en ausencia de datos históricos, es bastante subjetiva y depende del criterio de cada analista financiero. Dado que el valor del beta depende del largo de la serie de cálculo utilizada, y éste del servicio que se utilice, diferentes servicios reportan más de un valor de beta por empresa. Es muy difícil calcular un beta sectorial representativo, ya que suele existir una fuerte dispersión intrasectorial de betas en todos los rubros; esto se verifica tanto en EE.UU. como en la Argentina. Pueden utilizarse diferentes índices de mercado (Dow Jones, S&P500, NASDAQ) para calcular el beta, y no está claro cuál es el mejor. O bien, pueden utilizarse diferentes intervalos de medición (diario, semanal o mensual) para calcular un beta, y tampoco es claro cuál es el ideal ya que diferentes intervalos producen distintos betas. Lo que sí está claro es que pequeñas variaciones en los parámetros básicos producen importantes diferencias en el retorno esperado y por ende en el costo del capital propio. 2) Otro problema subyace en la propia definición que hace del riesgo como la covarianza entre los retornos de un título y los del mercado. La investigación empírica sobre los procesos de toma de decisiones gerenciales indica que tal concepción del riesgo no es la más importante para el decisor en una evaluación del riesgo. Lo que interesa a un inversor no es tanto la aversión a la varianza sino la aversión a la pérdida, es decir el downside risk o riesgo hacia abajo. 3) El CAPM afirma que los riesgos son estructurales, en cuanto están determinados por la estructura y tipo de sector, lo cual es discutible ya que el efecto leverage, tanto operativo como financiero, pueden ser modificados en forma individual por cada empresa. En síntesis, si bien la ciclicidad económica, que comprende el efecto de factores de mercado tales como tasas de interés, inflación, etc., es un componente estructural, los leverages operativo y financiero pueden ser modificados, concluyéndose que el efecto-firma—la habilidad del management para mover los resultados de la empresa—puede ser muy importante. Este efecto firma sobre los retornos de la empresa no es, ni más ni menos, que el componente RA, y refleja el riesgo asistemático que el CAPM no puede capturar. 4) El CAPM no captura al riesgo asistemático que explica la diferencia entre los retornos reales y los calculados con el modelo, aún en mercados eficientes. 5) Pese a haber transcurrido más de tres décadas desde su postulado, las investigaciones empíricas realizadas sobre el CAPM para testear su funcionamiento han arrojado resultados inconsistentes y poco concluyentes. Concretamente, no está probada inequívocamente la relación directa entre el retorno de la acción y el riesgo de la misma medido por el beta, que el modelo postula. Aún cuando las primeras pruebas empíricas realizadas en la década del setenta encontraron una relación positiva entre ambas variables, estudios posteriores encontraron hasta una relación negativa entre riesgo y retorno, o ninguna relación en absoluto, dependiendo del período bajo análisis. En suma, el CAPM está lejos de haber sido empíricamente demostrado. 6) R. Roll y S.A. Ross demostraron que la relación entre Beta y retorno que predice el modelo depende de que la cartera de mercado que se utilice se ubique exactamente sobre la frontera eficiente. Esto no ocurre cuando se utiliza arbitrariamente un Proxy de mercado, como el S&P 500, que no se ubica exactamente sobre dicha frontera. En este caso no es tan consistente la correlación entre Beta y retorno. Esto podría explicar la inconsistencia de los resultados empíricos mencionada en el punto anterior.

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7) La diversificación corporativa no es tan eficiente como la diversificación que se hace en los mercados de títulos. En segundo lugar, dado que la inmensa mayoría de los inversores inmobiliarios no diversifica su actividad en múltiples negocios sino que, por el contrario, suele concentrarse en una sola actividad, el efecto potencialmente benéfico de la diversificación directamente no se produce en la mayoría de los casos. En el mundo de los activos reales, sea por causa de una diversificación imperfecta, o imposible (caso del activo único), el riesgo asistemático es un componente importante que debe ser tenido muy en cuenta a la hora de determinar el costo del capital propio de una empresa, tanto de capital abierto (que cotiza en bolsa) como cerrado. 8) Problemas de validez en mercados emergentes. En el esquema del CAPM, el riesgo es medido por la varianza de los rendimientos. Si el tamaño y la probabilidad de la pérdida son, tanto en EE.UU. como en la Argentina, elementos centrales en el proceso decisorio ex-ante del inversor, como lo sugiere la investigación empírica, su percepción del riesgo tenderá a ser asimétrica, enfatizando el riesgo de pérdida, es decir, las variaciones hacia abajo de los retornos esperados. En conclusión, cualquier método para la determinación del riesgo ex-ante debería incluir explícitamente el riesgo hacia abajo o downside risk en el análisis, cosa que el CAPM clásico no hace. La varianza de los rendimientos es una medida apropiada del riesgo cuando la distribución de los rendimientos es simétrica y responde a una curva normal. Cuando se analiza el riesgo de pérdida a través de la varianza, la teoría de cartera trata a todas las incertezas de igual forma, ya que las que están por encima de la media de los retornos (upside) están idénticamente penalizadas que las que se encuentran por debajo de la media de los rendimientos (downside). En este sentido, la varianza es una medida del riesgo simétrica y es contraria a la intuición de los inversores en el mundo real. Además, es muy conocido que los individuos se preocupan más por evitar las pérdidas que en buscar u obtener ganancias. En otras palabras, desde un punto de vista práctico, el riesgo no es simétrico, se sesga severamente, con la preocupación más grande que va hacia el lado de las pérdidas. Este downside risk puede conceptualizarse como el tamaño de la pérdida monetaria máxima, su probabilidad, o simplemente la no obtención de una meta monetaria específica que se encuentra por encima de cero. Debido a esto y a que los inversores solo tienen aversión a la pérdida, la semivarianza de los rendimientos sería una medida más razonable del riesgo. Si se calcula la cosemivarianza, entre el rendimiento de la acción y el rendimiento del mercado, y se lo divide por la semivarianza de los rendimientos del mercado, se calcula la beta downside del activo i ( β iD ). Con esta beta downside se obtiene el modelo Downside CAPM o DCAPM. Empíricamente se ha comprobado que la beta downside es la variable que mejor explica los rendimientos en los mercados emergentes, siendo, en promedio, un 50% mayor que la beta tradicional. Riesgo en el mercado inmobiliario: El riesgo específico del negocio inmobiliario tiene en cuenta a todos aquellos factores que pueden afectar las hipótesis con la que se construyó el flujo de fondos:

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Riesgo de Construcción: posibles aumentos del costo de la obra, incrementos del plazo de obra. Los primeros afectan al modelo de egresos y los segundos al horizonte económico del proyecto y al modelo de ingresos por el retraso en la escrituración de las unidades vendidas durante la preventa. Riesgo del Negocio: tiene en cuenta que hay proyectos mas riesgosos que otros. Riesgo Comercial: Puede que el precio de venta del modelo sea más bajo por condiciones del mercado o por reacción de la competencia., que la velocidad de ventas sea menor a la modelada. Riesgos de Mercado: cambios en la normativa vigente, demoras en la obtención de permisos y habilitaciones, cambio impositivos, cambios en el costo del financiamiento, cambios en la paridad cambiaria que llevarán a obtener menos pesos por la venta de una unidad para afrontar los costos lo que reducirá el margen del negocio, etc.

Riesgo

Dentro del riesgo no evitable tenemos además el riesgo de mercado, que es el que se debe correr por estar sujeto a los vaivenes macroeconómicos de la economía del país. Además hay riesgos evitables que se minimizan con un adecuado estudio de mercado que permita entender la dinámica del mercado inmobiliario en lo referente a demanda, oferta, competencia, productos sustitutos y contexto. Todos estos riesgos pueden incrementar la necesidad de fondos para llevar a cabo el emprendimiento por el aumento de la máxima exposición acumulada. Cuanto mayor sean las habilidades y los conocimientos de una compañía para administrar y operar los riesgos de un negocio o cuanto mas avanzado esté la construcción de la obra, menor será el plus por riesgo percibido como necesario por parte de los inversores potenciales.

RIESGO EVITABLE RIESGO IMPLICITO DEL NEGOCIO RIESGO DE MERCADO Grado de Conocimiento del mercado

Por otra parte, a medida que vamos avanzando en la cadena de valor de la materialización de un emprendimiento, la percepción de los riesgos va decreciendo (en la etapa de terminaciones, un posible incremento del precio del acero no tiene incidencia). Por este motivo es conveniente dar los primeros pasos con capital propio, dejando la deuda para el momento en que los riesgos sean percibidos como menores. De esta manera se pagará una tasa menor.

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Un proyecto inmobiliario es una combinación, en un determinado momento, de ubicación, diseño, segmento a captar, competencia, comercialización, financiación y contexto que lo hacen único e irrepetible. De ahí que sea imposible medir adecuadamente el riesgo de mercado y la β basándose en proyectos pasados como normalmente se hace con las Acciones. El riesgo, inherente a cada proyecto, es producto del grado de variabilidad de la rentabilidad con la variación de los factores internos y externos. No tomar en cuenta el factor riesgo específico equivale a suponer que todas las estimaciones realizadas como velocidad de ventas, costos, precio de venta, tasa de inflación, reacción de la competencia, paridad cambiaria, etc., son absolutamente ciertas. Como dijimos, el riesgo en los proyectos inmobiliarios es de muy difícil determinación. Lo máximo que podemos hacer es mostrar a los potenciales inversores la consistencia del proyecto frente a las posibles variaciones de las variables (escenarios) y la probabilidad de obtener un VAN positivo para distintas tasas de descuento. El nivel de riesgo a aceptar es propio de cada inversor y está relacionado con su grado de propensión al riesgo. Un inversor que debe poner en juego una parte importante de su capital no considerará el factor riesgo de la misma manera que otro inversor que para participar del mismo proyecto afecte una mínima parte de su capital y tenga diversificada su cartera de inversiones. A la hora de obtener capital es fundamental conocer el punto de vista de los potenciales inversores. El desarrollista suele concentrarse en los aspectos positivos del negocio, es decir, en lo que sucederá si todo sale bien. En cambio el inversor piensa mas en lo que podría salir mal. Como es bien sabido, las proyecciones financieras son un acto de la imaginación y la realidad seguro que será distinta a lo planificado. Los proyectos de inversión inmobiliaria, por su duración y cifras involucradas, enfrentan demasiadas incertidumbres en lo referente a costos, precios de venta, duración de la obra y al horizonte del proyecto. Por eso un buen plan de negocios debe contemplar la incertidumbre en las variables para tener en cuenta que las cosas pueden salir mal y con que probabilidad de ocurrencia. El riesgo y la incertidumbre se pueden acotar y administrar con un adecuado estudio de mercado previo que lleve a una adecuada definición y posicionamiento del producto (ubicación, tipología, tamaño, terminaciones, nivel de servicios, precio, forma de comercialización, financiación, etc.) para satisfacer las necesidades del segmento objetivo mejor que la competencia. Esto es la razón de ser del marketing inmobiliario, entendiendo por tal al conjunto de actividades tendientes a determinar y satisfacer los deseos y necesidades de los segmentos objetivo en forma más efectiva y eficiente que los competidores. Un adecuado Plan de Marketing que tenga en cuenta las fuerzas del mercado reducirá ampliamente los riesgos del proyecto. Com petencia

Marketing Inmobiliario

Estrategia Segm ento Objetivo

Posicionam iento Adecuado

Diseño Adecuado

Em presa o Desarrollador

Contexto

Reducción del Riesgo

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El proceso de mitigación del riesgo es el siguiente:

FODA

IDENTIFICACION DEL RIESGO

VALORACION DEL RIESGO (establecer

MITIGACION DEL RIESGO (establecer

(establecer las causas)

las consecuencias)

estrategias adecuadas)

Del FODA surgen las principales variables que impactarán en la variabilidad del modelo, las que deberán tenerse en cuenta para la construcción de los Escenarios probables. Lo máximo que podemos hacer es demostrar la coherencia, confiabilidad y consistencia del estudio que avalen las proyecciones y calcular la TIR y el VAN en distintos Escenarios y con distintas Tasas de Corte para que luego cada potencial inversor decida, de acuerdo a su grado de propensión al riesgo, la conveniencia de invertir o no en el emprendimiento. La Tasa de Corte está formada por el costo de oportunidad de una colocación segura más una prima por riesgo e incertidumbre más la tasa de inflación. TC = i % + Prima Riesgo % + Tasa de Inflación % Como ya dijéramos, en desarrollos inmobiliarios es aceptable considerar una Tasa de Corte del orden del 20 al 25%. El Lic. Mario Gómez, Director de Toribio Achával, muestra los resultados, en su libro Herramientas Financieras para la Evaluación de Inmuebles, de dos encuestas realizadas con el objeto de establecer las rentabilidades esperadas por los inversores de acuerdo al tipo de inversión: Encuesta del año 2006 a 200 desarrolladores e inversores inmobiliarios del área metropolitana de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Tipo de inversión

Revalorización Desarrollo

Activo Pasivo

Renta

Rentabilidad esperada > 30 % Entre 20 % y 30 % Entre 10 % y 20 % < 10 %

Otra encuesta realizada por la casa bursátil Puente Hermanos muestra la rentabilidad esperada por los inversores en distinto tipo de activos: Activo Acciones Inmuebles Fideicomisos Bonos Divisas Oro Petróleo Plazo Fijo

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Rentabilidad esperada 24 % 20 % 18 % 14 % 8% 6% 6% 4%

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La misma encuesta realizada en el año 2008 indica que la tasa demandada por los inversores de desarrollo activos se ubica entre el 15% y el 25%. La variabilidad de la rentabilidad esperada para los distintos activos está relacionada con el nivel de percepción del riesgo por parte del inversor. Por eso no tiene mucho sentido embarcarnos en un proceso tedioso e incierto de determinar una tasa de descuento única. Lo que debemos hacer es desarrollar el modelo con diversas tasas de descuento para que cada inversor vea, de acuerdo a su grado de percepción y aversión al riesgo si el emprendimiento le satisface o no. Siempre encontraremos inversores que, por su propensión a invertir en ladrillos, y por las escasas alternativas de inversión, estarán dispuestos a invertir en un buen proyecto a tasas del orden del 10% sobretodo cuando las tasas de los plazos fijos en dólares no superan el 1% anual. VAN

Espalda del Negocio (capacidad de soportar situaciones imprevistas)

TC

TIR

TC

Para establecer el margen de riesgo se efectúa el análisis de sensibilidad, donde se busca estudiar el grado de afectación de la rentabilidad del emprendimiento ante la variación de las principales variables surgidas del FODA y si la misma se mantiene dentro de límites admisibles en cada uno de los Escenarios planteados.

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2.3.5 Escenarios: El análisis de la rentabilidad de un emprendimiento inmobiliario no puede realizarse sin considerar que las condiciones supuestas pueden alterarse a lo largo del tiempo. El nivel de vulnerabilidad que presenta el proyecto frente a la variación de los factores no controlables se puede determinar mediante el análisis de sensibilidad y mediante la simulación de Montecarlo. A mayor variabilidad, mayor riesgo asociado, independientemente de que la TIR siga siendo mayor que la tasa de Corte. Dentro de las variables mencionadas tenemos variables controlables y no controlables. Dentro de las variables controlables podemos citar a la ubicación, el diseño y el marketing para comunicar las fortalezas del emprendimiento a los potenciales clientes, el momento de lanzamiento del producto. Se trata de variables con gran influencia sobre el flujo de fondos proyectado por el grado de atracción que pueden generar en la demanda potencial. Esto se traduce en una mayor o menor velocidad de ventas y en una más alta probabilidad de ocurrencia de un escenario optimista. Otras variables controlables que inciden en los costos del proyecto son la habilidad de gerenciamiento del proyecto para minimizar los desvíos del presupuesto original, la adecuada selección del personal en obra, etc. Dentro de las variables no controlables podemos citar a la inflación, el tipo de cambio, las tasas de interés, el comportamiento de la demanda, la reacción de la competencia, el precio de venta, el costo de construcción, la caída del poder adquisitivo, las modas, etc. Se deberán plantear diversos escenarios para tener en cuenta la posible evolución de las variables antedichas y realizar la correspondiente simulación de Montecarlo para determinar la variabilidad del VAN y el riesgo asociado. Es muy importante destacar que para calcular el VAN de cada iteración de la simulación se deben descontar los flujos de fondos con la tasa libre de riesgo para evitar prejuzgar el riesgo. El riesgo se reflejará en la dispersión de la distribución del VAN. La simulación sirve como medio para obtener información acerca de los flujos de proyectos esperados y el riesgo, pero la decisión final de inversión debe hacerse mediante el cálculo del VAN descontando los flujos de fondos con una tasa de descuento apropiada que refleje el riesgo del proyecto estimado con la simulación. Para tener en cuenta la posible evolución de las ventas se pueden plantear tres escenarios: Escenario Optimista. Escenario Probable Escenario Pesimista La velocidad de venta (Vv) en un proyecto inmobiliario es directamente proporcional a la Demanda Efectiva (De) e inversamente proporcional a la Oferta Futura de inmuebles (Of) en calidad de poder competir con nuestro proyecto dentro del área de influencia del mismo. La Demanda Efectiva De es la demanda que ocurre en un determinado período de tiempo. Si definimos el Horizonte Económico (He) de un proyecto a aquel período de tiempo que va desde la puesta en marcha hasta la venta de la última unidad: De ↑ ═> Vv ↑ ═> He ↓

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Of ↑ ═> Vv ↓ ═> He ↑ He = Stock Disponible + Of (De futura / T) Por ejemplo, si relevamos que en la zona de influencia de nuestro proyecto existe un stock disponible de 50 UF de características similares a las ofrecidas por nosotros y de un relevamiento en la Municipalidad correspondiente se obtiene que la Oferta Futura a incorporarse al stock es de 100 UF, podemos plantearnos los siguientes escenarios: Escenario Optimista: En el lapso de un año se producirá una Demanda Efectiva de 130 UF en el área de influencia. He = 50 + 100 = 14 meses (130/12) Escenario Probable: En el lapso de un año se producirá una Demanda Efectiva de 100 UF en el área de influencia. He = 50 + 100 = 18 meses (100/12) Escenario Pesimista: En el lapso de un año se producirá una Demanda Efectiva de 60 UF en el área de influencia. He = 50 + 100 = 30 meses (60/12) 2.3.6 Técnicas de Simulación aplicadas al Análisis de Riesgos en Proyectos: La inversión en activos se realiza a cambio de flujos de fondo esperados. El riesgo en un proyecto de inversión inmobiliario proviene de la variabilidad de esos flujos de fondo esperados, la cual, a su vez, depende de la incertidumbre asociada a las fuentes de ingresos (precio de venta, momento de venta de cada unidad funcional, tiempo de construcción que afecta al momento de la escrituración de las unidades prevendidas) y de egresos (costo de construcción). Es importante destacar, que si bien en la práctica los términos incertidumbre y variabilidad se utilizan como sinónimos, conceptualmente son distintos: la incertidumbre puede ser representada por distribuciones de probabilidad y proviene del grado de desconocimiento de las variables que alimentan el modelo (inputs), mientras que la variabilidad se representa con distribuciones de frecuencia y está asociada a la dispersión de los resultados del parámetro en estudio. La toma de decisión acerca de la viabilidad o no de un proyecto de inversión inmobiliario es tan difícil e importante, por las masas de dinero y tiempos involucrados, que justifica la realización de un estudio experimental que refleje el comportamiento del sistema real mediante la utilización de modelos lógico matemáticos. La aplicación del proceso de simulación de Monte Carlo permite experimentar en escenarios con incertidumbre donde existe un riesgo asociado a la toma de decisiones.

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Se puede definir a la simulación como el proceso de construir un modelo lógico matemático, experimentar con el mismo para comprender el comportamiento del sistema en su conjunto y ayudar, con las conclusiones del mismo, a la adecuada toma de decisiones. La importancia de la simulación radica en la posibilidad de realizar experimentos con el modelo y analizar estadísticamente los n resultados aleatorios obtenidos. Una de las grandes ventajas de la simulación es que permite tomar decisiones en función de resultados determinados antes de su aplicación en el mundo real. Hoy en día la simulación es una técnica ampliamente aceptada, en el mundo de los negocios, para predecir, explicar y ayudar a la adecuada toma de decisiones que conlleven a una selección óptima de los proyectos de inversión y/o a formular estrategias de mitigación del riesgo. Las técnicas de simulación brindan profundidad de análisis a la hora de evaluar una situación de incertidumbre, permitiendo obtener un entendimiento mas completo del riesgo involucrado a través de la descripción estadística de la variable en estudio en términos de una distribución de probabilidades asociada a la misma. En simulación se utilizan modelos matemáticos que pueden clasificarse en: Determinísticos, cuando dado un valor de entrada, se obtiene un único valor de salida cada vez que se corre el modelo. Probabilísticas o Estocásticos, cuando se obtienen n respuestas. Un modelo matemático determinístico es un enunciado expresado con ecuaciones que relacionan a las variables en un problema determinado. El mismo predice resultados exactos bajo ciertas hipótesis. En cambio, un modelo probabilística o estocástico es un enunciado de las relaciones entre variables a las que se asocia una distribución de probabilidad apropiada (triangular, uniforme, normal, etc.). O sea que existe la probabilidad de ocurrencia de resultados asociados al comportamiento aleatorio de las variables. La incertidumbre puede ser representada por la distribución de probabilidad de los resultados. Esto nos lleva a la toma de decisiones en condiciones de incertidumbre, donde existen varios futuros posibles cuyas probabilidades de ocurrencia no son conocidas. El objetivo de realizar un análisis en condiciones de incertidumbre es mejorar la calidad y el resultado del proceso de toma de decisiones.

Existen dos aspectos clave para la aplicación exitosa de la simulación: 1) identificar las distribuciones de probabilidad adecuadas para las variables aleatorias que alimentan el modelo (inputs).

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2) Definir en forma adecuada las interdependencias en el comportamiento de dichas variables. 2.3.6.1 Métodos para modelar la incertidumbre: Entre los métodos mas utilizados podemos encontrar los siguientes: Métodos analíticos: Análisis de sensibilidad y análisis de escenarios. Técnicas de simulación: Simulación de Monte Carlo Los métodos analíticos permiten calcular el efecto que producen los cambios de los parámetros en el resultado final. Pueden ser univariados, cuando se altera de a una variable por vez (criterio Ceteris Paribus), o multivariados. El tradicional análisis de sensibilidad estima la “sensibilidad”, valga la redundancia, de los resultados del proyecto (VAN) a los posibles cambios de un parámetro. Es un análisis del tipo “What if Análisis” (que pasa sí), que permite conocer que variables son más importantes como fuente de riesgo. Este tipo de análisis permite determinar la dirección de cambio del VAN ante el cambio de una variable determinada. El análisis del punto de quiebre permite determinar hasta cuanto puede cambiar una variable, en el análisis univariado, o aquellas combinaciones de variables, en el análisis multivariado, para que el VAN siga siendo positivo o nulo. Su principal desventaja es que no tiene en cuenta la probabilidad de ocurrencia de cada posible valor, siendo que, generalmente, los valores extremos de la variable resultan menos probables. VAN ESCENARIO OPTIMISTA Costo Variación Precio venta Construcción -$ 360.814,43 $ 588.075,29

-15%

-$ 186.986,28 $ 445.612,95

-10%

ANALISIS SENSIBILIDAD UNIVARIADO ESCENARIO OPTIMISTA $ 800.000,00 $ 600.000,00 $ 400.000,00

-$ 13.158,14

-5%

$ 303.144,25

$ 200.000,00 $ 0,00

$ 160.670,00 $ 160.670,00

0%

-$ 200.000,00

$ 334.498,14

5%

$ 18.190,89

$ 508.326,28 -$ 124.292,50

10%

-10%

0%

5%

10%

-$ 600.000,00 Precio de Venta

ESCENARIO OPTIMISTA Análisis de Sensibilidad Multivariado VAN

-5%

-$ 400.000,00

$ 682.154,42 -$ 266.779,67

15%

P r e c io d e V e n t a ( - )

-15%

Costo Construcción

SENSIBILIDAD MULTIVARIADA ESCENARIO OPTIMISTA

Costo de construccion (+)

$ 400.000,00 $ 200.000,00

0%

5%

10%

15%

0%

$ 160.670,00

-5%

-$ 13.158,14 -$ 155.639,94 -$ 298.125,80 -$ 440.615,25

-10%

-$ 186.986,28 -$ 329.470,77 -$ 471.959,10 -$ 614.450,84

$ 18.190,89 -$ 124.292,50 -$ 266.779,67

$ 0,00 -$ 200.000,00

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

-$ 400.000,00 Variacion CC

-$ 600.000,00 -$ 800.000,00 -$ 1.000.000,00

-15%

-$ 360.814,43 -$ 503.301,60 -$ 645.792,40 -$ 788.286,43

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PV 0%

PV -5%

PV -10%

PV -15%

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15%

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Las técnicas de simulación permiten calcular la incertidumbre en los resultados del modelo matemático debido a la incertidumbre de los parámetros. En este capítulo nos encargaremos de estudiar el Método de Simulación de Monte Carlo. Esta metodología es una técnica que combina conceptos estadísticos (muestreo aleatorio) con la capacidad que tienen las computadoras para generar números pseudosaleatorios y automatizar los cálculos. Los orígenes de esta técnica se remontan a fines de los años cuarenta, cuando Stan Ulam y John Von Neumann investigaban el movimiento aleatorio de los neutrones en el Laboratorio de Los Álamos. La simulación de Monte Carlo es muy útil en todos aquellos problemas donde el comportamiento aleatorio desempeña un papel fundamental. Precisamente, el nombre de Monte Carlo proviene del famoso casino de la ciudad de Mónaco. En un proyecto de inversión inmobiliario no se conoce con certeza ni el costo de construcción ni el precio de venta que se logrará en el momento de comercialización del emprendimiento, ni el momento en que se venderá cada unidad funcional, ni el plazo de obra. Podemos estimar un valor máximo, uno mínimo y otro probable del costo y del precio de venta y asignarles una distribución triangular de probabilidades. En cambio, el momento en que se vende cada unidad lo podemos modelizar en un escenario optimista, uno probable y otro pesimista con distintas probabilidades de ocurrencia. Permitiendo que el modelo seleccione en forma aleatoria los valores del costo de construcción, del precio de venta y el escenario de ventas, el VAN también tendrá una distribución de frecuencias asociada que podemos determinar con el método de simulación de Monte Carlo y describir con técnicas estadísticas. Este método se caracteriza por lo siguiente: Es una combinación del análisis de sensibilidad y de escenarios, donde las variables son aleatorias. Permite incorporar la incertidumbre a través de una modelación probabilística del problema. Simultáneamente toma en cuenta las diferentes distribuciones de probabilidad y los diferentes rangos de valores de las variables clave del proyecto. Permite la correlación entre variables. Análisis del tipo dinámico con escenarios aleatorios consistentes. Genera una distribución de probabilidad de resultados del proyecto (VAN) en vez de un solo estimado. Facilita la toma de decisiones en un contexto de incertidumbre, ya que no solo muestra el valor esperado del VAN, sino también el posible rango de variación (dispersión) y la probabilidad de obtener un valor positivo. Pasos para ejecutar el método de simulación de Monte Carlo: Construir Modelo Lógico Matemático

Identificar variables aleatorias relevantes

Generar variables aleatorias de entrada con MS Excel

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Realizar Simulación de Monte Carlo con MS excel

Analizar estadísticamente los n resultados obtenidos

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1) Construir un modelo lógico matemático probabilístico que represente al sistema real y que permita trabajar con variables aleatorias de entrada. Para ello se puede utilizar MS Excel o software comerciales como @Risk de Palisade Corporation y Crystall ball de Decisioneering que funcionan como Add-ins en MS Excel. 2) Identificar variables relevantes que sean sensibles e inciertas y asociarles una función de distribución de probabilidad. En el caso de un proyecto inmobiliario dichas variables aleatorias son el costo de construcción, el precio de venta, el momento en que se vende cada unidad funcional y el plazo de construcción como las más relevantes. En el caso frecuente de no contar con información estadística adecuada sobre las variables mencionadas en la zona de influencia del proyecto (y en el caso de contar con información habría que ver si sigue siendo válida en las nuevas condiciones del mercado ya que como dijéramos un emprendimiento tiene un comportamiento totalmente diferente de acuerdo al comportamiento de la demanda en ese momento, a la existencia o no de crédito, a la paridad cambiaria, a las expectativas inflacionarias, a las tasas de interés, etc.) se pueden utilizar la distribución de probabilidad uniforme, cuando todos los valores que puede tomar una variable aleatoria entre un mínimo y un máximo conocidos tengan la misma probabilidad de ocurrencia, o la distribución triangular de probabilidades cuando se cuente con expectativas de tres valores: el mínimo y el máximo posibles y el valor más probable. Por ejemplo, para el precio de venta se pueden relevar estos tres valores en inmobiliarias de la zona o bien en los suplementos de arquitectura e inmobiliarios de los principales diarios del país. En el caso de una distribución uniforme, la función de densidad se puede expresar como:

La función de densidad f(x) asociada a cada valor de una variable aleatoria continua determina el valor de la ordenada que permite representar gráficamente a la distribución. El área comprendida entre dicha función f(x), el eje x y dos valores cualesquiera de la variable representa la probabilidad de que la variable

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aleatoria tome cualquier valor dentro de ese intervalo. Toda función de densidad debe cumplir dos condiciones: f (xi) ≥ 0 y b

∫ f ( x)dx = 1 para a ≤ x ≤ b a

La distribución uniforme se utiliza cuando existe muy poca información disponible respecto de la variable aleatoria en cuestión. Los parámetros mínimos y máximos se fijan para reflejar la mejor estimación del rango de valores que puede tomar dicha variable aleatoria. Como ya mencionáramos, si existen razones para pensar que algunos valores dentro del rango son más probables que otros, resulta más adecuado utilizar la distribución triangular de probabilidades, cuya función de densidad es:

Otra función de distribución muy importante es la Distribución Normal ya que la misma se observa en numerosos fenómenos y también muchas distribuciones tienden a la Normal cuando n es suficientemente grande. La Distribución

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Normal se caracteriza por su forma acampanada y por su simetría. Tiene la propiedad de que la media, el modo y la mediana coinciden. A pesar de que no es cerrada (tiende asintóticamente a los ejes), la mayor densidad se concentra cerca de la media. Esta distribución queda definida con dos parámetros: la media μ y la varianza σ2.

Existe un caso particular de esta distribución, la Distribución Normal Estándar con parámetros μ = 0 y σ2 = 1. Esta distribución permite independizarse de la escala y de las unidades de medida de la variable en estudio a través de la estandarización. Dicha estandarización se logra con un cambio de variables: Z=

x−μ

σ

La distribución de la variable aleatoria Z se conoce como distribución normal estandarizada. Se verifica que E(z) = 0 y σ z2 = 1 . La función de densidad de esta 1 −1 / 2( Z ) 2 nueva variable aleatoria es: f ( Z ) = e . 2π La probabilidad acumulada izquierda bajo la curva normal (valor que se obtiene con la función DISTR.NORM de MS Excel), con respecto de la variable aleatoria Xo, F(Xo), resulta idéntica a F(Zo) = (Xo - μ) / σ. La distribución normal estándar se puede calcular con MS Excel a través de la función DISTR.NORM.ESTAND. 3) Cuantificar el Riesgo: significa determinar todos los valores posibles que una variable riesgosa puede tomar y determinar la probabilidad de ocurrencia de los mismos. Es decir que se determinan a , b y c para cada distribución adoptada en el punto anterior. Veamos un ejemplo para el costo de construcción: supongamos que el valor mas probable es de 500 u$s/m2, pero pueden surgir imprevistos o un mal control en obra que lo lleven a un valor máximo de 542 u$s o hacer una excelente gestión y obtener un costo mínimo de 458 u$s. Como vemos el costo tiene un rango de resultados posibles:

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Se tiene que a = 458, b = 542 y c = 500. Cada posible valor del costo dentro del intervalo [a, b] tiene c % de probabilidad de éxito, es decir que el costo real sea menor que ci.

Para transformar al costo en una variable aleatoria del modelo podemos proceder como sigue: MS Excel posee la función Aleatorio () capaz de generar cualquier número pseudo-aleatorio entre el 0 y el 1. Este tipo de números son la base para desarrollar cualquier tipo de simulación con la PC. Los números así generados, tienen dos propiedades que los hacen equiparables a números completamente aleatorios: 1- cada vez que se aprieta la tecla F9 o Enter cualquier número entre 0 y 1 tiene la misma probabilidad de ser generado y 2- los distintos números generados son independientes unos de otros. Podemos utilizar esta función para generar un costo de construcción aleatorio de la siguiente manera:

Se calcula r = F (c), es decir la ordenada que le corresponde al valor más probable: ⎡ ⎤ ( x − a) 2 F ( x) = ⎢ ⎥ ⎣ (b − a ) × (c − a ) ⎦ ⎡ ⎤ (c − a ) (500 − 458) (c − a ) 2 r = F (c) = ⎢ = 0.50 = ⎥= ⎣ (b − a ) × (c − a ) ⎦ (b − a ) (542 − 458)

∴si ri ≤ 0.50: con ri = F (x) = Aleatorio (), es decir cualquier valor aleatorio entre 0 y 1 en el eje de ordenadas. A ese valor de ri le corresponderá un valor ci , también aleatorio,en el eje de abscisas: Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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(ci − a) 2 = ri × (b − a) × (c − a ) ci = a + ri × (b − a ) × (c − a ) = 458 + 3528 × ri

si en cambio ri > 0.5: (b − ci) 2 = (1 − ri ) × (b − a) × (b − c) ci = b − (1 − ri ) × (b − a ) × (b − c) = 542 − 3528 × (1 − ri )

El Costo de Construcción será el resultado de multiplicar este valor aleatorio ci por la superficie total. El perfil de egresos del proyecto lo obtenemos distribuyendo el costo de construcción a lo largo del plazo de obra. Podemos utilizar la siguiente Tabla del Ing. Carlos E. Vazquez Cabanillas. TABLA DE PORCENTAJES MENSUALES ACUMULADOS DEL COSTO DE UNA OBRA EN FUNCION DE SU DURACION

MES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

10 4,50% 14,50% 27,50% 41,00% 54,50% 68,50% 81,00% 91,00% 97,00% 100,00%

12 3,50% 10,00% 21,00% 32,00% 43,00% 54,50% 66,00% 77,00% 86,00% 92,50% 97,50% 100,00%

14 3,00% 8,50% 17,00% 26,00% 35,50% 45,00% 54,50% 64,50% 74,00% 83,00% 89,50% 94,00% 97,50% 100,00%

PLAZO OBRA 16 18 2,00% 1,50% 6,00% 5,00% 13,00% 10,50% 21,00% 17,50% 29,00% 25,00% 37,00% 32,00% 45,50% 40,00% 54,50% 47,50% 62,50% 54,50% 71,00% 62,50% 79,00% 70,00% 86,00% 77,00% 91,50% 84,00% 95,50% 89,00% 98,00% 93,00% 100,00% 96,50% 98,50% 100,00%

20 1,40% 4,50% 8,50% 14,50% 21,00% 27,50% 34,00% 41,00% 48,00% 54,50% 62,00% 68,50% 75,00% 81,00% 86,00% 91,00% 94,50% 97,00% 98,50% 100,00%

22 1,30% 4,00% 7,50% 12,00% 18,00% 24,00% 30,00% 36,50% 42,50% 48,50% 54,50% 61,00% 67,00% 73,00% 79,00% 84,00% 88,00% 91,50% 95,50% 97,50% 98,50% 100,00%

24 1,20% 3,50% 6,50% 10,00% 15,50% 21,00% 26,50% 32,00% 38,00% 43,00% 49,00% 54,50% 60,00% 66,00% 71,50% 77,00% 82,00% 86,00% 89,50% 92,50% 95,00% 97,50% 99,00% 100,00%

En forma análoga se puede proceder para calcular el precio de venta aleatorio. Para modelizar el momento en que se produce la venta de cada unidad funcional en el intervalo comprendido entre el mes de inicio de la preventa y el horizonte económico del proyecto, se plantean tres escenarios posibles con distinta velocidad de ventas: uno optimista con una probabilidad de ocurrencia del 30 %, por ejemplo, uno probable con una probabilidad de ocurrencia del 60% y otro pesimista con una probabilidad del 10%. En una hoja de cálculo que podemos llamar “Escenarios” podemos armar el perfil de venta para cada hipótesis:

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Para que el perfil de ventas sea dinámico con el Escenario elegido podemos calcular las unidades vendidas como sumatoria del factor ( 0 ó 1) por la cantidad vendida en cada escenario. MS Excel permite trabajar con Escenarios: En el Menú Herramientas/Escenarios

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La opción Escenario Optimista coloca un 1 en las celdas A3 y A4 y 0 en las celdas A5 a A8. De esta manera en la fila 9 aparecerán las unidades vendidas en el escenario optimista. Esta información pasa luego al Flujo de Fondos a los efectos de calcular los ingresos por boletos, cuotas y escrituraciones. Para contemplar la aleatoriedad de ocurrencia de un escenario determinado podemos definir una variable aleatoria en una celda auxiliar que tome valores de 0 a 1. Si dicho valor es menor a 0.10 entonces se selecciona automáticamente, vía una macro sencilla, el escenario pesimista. Si el valor de la celda auxiliar es mayor a 0.70, entonces se selecciona el escenario optimista. Si, en cambio, el valor aleatorio se encuentra comprendido entre 0.10 y 0.70 entonces se selecciona el escenario probable. Una macro sencilla permite manejar los escenarios, por ejemplo para seleccionar el escenario optimista: Sub Escenario_Optimista () Sheets("Escenarios").Select ActiveSheet.Scenarios("Optimista").Show End Sub 4) Identificar y definir variables correlacionadas para contemplar la interacción existente entre las mismas. Por ejemplo el aumento del precio de venta ante una suba de la demanda. Para ello se utilizan correlaciones y covarianzas entre las variables. 5) Diseñar el experimento de simulación: con el modelo matemático adoptado y mediante la selección aleatoria de los posibles valores de las variables (muestra aleatoria) se realizan n experimentos (no menos de 1000 iteraciones) con los que se obtienen n resultados aleatorios del VAN. Con la ayuda de Visual Basic Application podemos diseñar una macro que automatice estos cálculos y realice n veces el experimento, copie el valor del VANi y haga un pegado especial valores en una hoja de cálculo nueva. Con cada nueva iteración se va calculando el promedio y la desviación estándar, que representa el riesgo del VAN, de los resultados obtenidos hasta el momento.

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Si hacemos un gráfico del promedio y del desvío estándar en función del número de iteraciones vemos que dichos valores tienden a estabilizarse. Cuanto mayor sea n, más precisión se logrará. Veamos el siguiente ejemplo: Variable FF Gastos Generales Beneficio Proyecto y Dirección Imp. al Cheque Imp. a las Ganancias Gastos Comercialización Precio Terreno Gastos Terreno Costo Terreno Sup Total Sup. Propia Costo Construccion Sup Prom UF Cant. UF Precio de Venta Sup. Cocheras Precio Venta Cocheras Cant. Cocheras TC Anual (tasa libre de riesgo) Prob. Plazo obra 16 meses Prob. Plazo obra 18 meses Prob. Plazo obra 20 meses IVA Inc. Terreno sobre costo IVA Ventas Imp. Sellos Imp. Ingresos Brutos Expensas Paridad Cambiaria Probabilidad Escenario Optimista Probabilidad Escenario Probable Probabilidad Escenario Pesimista

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Valor 10,00% 10,00% 8,00% 0,60% 33,00% 3,00% 500000 4,00% 520000 4690 3752 497,3899 68 55 1361,7391 12,25 778,0502 20 13,24% 10,00% 60,00% 30,00% 10,50% 14,83% 8,94% 1,25% 1,50% 3 3 30,00% 60,00% 10,00%

Unidad

[u$s] [u$s] m2 m2 [u$s/m2] m2 [u$s/m2] m2 [u$s/m2]

sobre ventas sin IVA sobre ventas sin IVA [$/m2]

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300000

250000

200000

150000

100000

50000

0 1

31 61 91 121 151 181 211 241 271 301 331 361 391 421 451 481 511 541 571 601 631 661 691 721 751 781 811 841 871 901 931 961 991 E (VAN)

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DSV STD (VAN)

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Vemos que este proyecto posee un valor esperado E(VAN) de $ 224.523,97 y un desvío estándar de $ 172.648,76. La probabilidad de obtener un VAN positivo descontando los flujos de fondos con la tasa libre de riesgo es del 90%. Para calcular la probabilidad de obtener un VAN positivo para cada tipo de inversor, volvemos a realizar la simulación pero ahora utilizando distintas tasas de descuento apropiadas para el nivel de riesgo percibido por cada uno de ellos. Así, para una tasa de descuento de 24 %: Cada ejecución tiene una probabilidad p = 1/n. Esto implica que la probabilidad de obtener un VAN positivo es:

P(VAN > 0) = p × k con k = cantidad de resultados positivos. Para hallar k ordenamos los resultados de VANi obtenidos de mayor a menor y contamos los resultados mayores o iguales a cero. En el ejemplo: P (VAN > 0) = 14% Para una tasa de descuento del 20%: P(VAN > 0) = 34% 6) Análisis de los resultados: Luego de aplicar la técnica descrita de simulación de Monte carlo debemos analizar los n resultados obtenidos, es decir la curva de respuesta del modelo probabilístico. Para ello podemos utilizar las herramientas que nos brinda la rama de la Estadística Descriptiva. El análisis de resultados permite: Determinar una aproximación de la distribución de probabilidad de los posibles resultados, el valor esperado E(VAN) y la varianza muestral. Identificar el riesgo del proyecto, asociado a la toma de decisiones, representado por la posición y forma de la distribución de probabilidades acumuladas de la variable considerada, en nuestro caso el VAN. MS Excel posee un “Add-in” llamado “Análisis de Datos” que permite realizar el estudio de los resultados. En el menú “Herramientas” se debe seleccionar la opción “Análisis de Datos”. Si no se tiene instalada esta opción, se debe activarla seleccionando “Herramientas para Análisis” de la opción “Complementos” del menú “Herramientas”.

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La función “Histograma” permite obtener un gráfico y una tabla ordenada con la distribución de frecuencias agrupadas por intervalo de clase (nº de veces que se presenta un determinado rango de valores, por ejemplo nº de veces que se repite algún valor del VAN perteneciente al intervalo comprendido entre $ 100.000 y $ 120.000). La suma de frecuencias coincide con n.

Frecuencia 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

-2 09 3 -1 7 9, 08 6 1 0 2 -6 6 5, 2 75 8 5 18 2, 94 091 56 46 1 1 19 ,66 58 8 8 7 9 29 5 ,4 71 2 9 2 8 39 9 ,1 85 8 9 0 6 49 2 ,9 98 4 9 9 1 60 6 ,7 11 1 0 30 3 70 ,47 24 06 80 44 37 ,23 57 1 ,9 91 3

Frecuencia

Clase

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El Histograma permite ver, gráficamente, la frecuencia de ocurrencia de cada intervalo de clase, de la variable aleatoria en estudio, en el que fue subdividido el rango. La opción “Estadística Descriptiva” de “Análisis de Datos” provee un resumen con las principales medidas necesarias para una completa descripción y análisis del problema.

Se obtiene la siguiente Tabla resumen: Media Error típico Mediana Desviación estándar Varianza de la muestra Curtosis Coeficiente de asimetría Rango Mínimo Máximo Suma Cuenta Nivel de confianza(95,0%)

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224523,969 5459,63302 211453,978 172648,755 2,9808E+10 -0,10332593 0,29951446 1046908,86 -209379,612 837529,245 224523969 1000 10713,664

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A continuación describiremos brevemente cada una de estas medidas a los efectos de interpretar los resultados. La estadística incluye la recopilación, presentación y caracterización de la información permitiendo el análisis de los datos para una adecuada toma de decisiones en condiciones de incertidumbre. El aspecto más importante de la estadística es la obtención de conclusiones basadas en datos experimentales. Los datos pueden ser generados de tres maneras: A través de la realización de un censo (cuando es factible medir o encuestar a toda la población en estudio). Tomando una muestra. Diseñando un experimento, como en nuestro caso en estudio. La Estadística Descriptiva es una rama de la estadística que permite presentar los datos, mediante medidas resumen descriptivas, cuadros, tablas y gráficos, en forma ordenada y resumida a los efectos de una rápida visualización del comportamiento de la variable en estudio. Las principales medidas descriptivas son: Medidas de tendencia central y posición: Media aritmética Modo Mediana y fractiles Medidas de dispersión Varianza Desviación estándar Coeficiente de variación Error Típico Medidas de forma Asimetría Curtosis Las medidas de tendencia central y posición son aquellas medidas que describen hacia que valor de la variable en estudio tienden a agruparse o concentrarse los datos. La Media Aritmética o promedio es el cociente entre la sumatoria de todos los valores de la variable y la cantidad de datos observados. La media aritmética poblacional se representa con la letra griega μ, mientras que la media aritmética muestral, tal nuestro caso, se representa con el símbolo x : n

x=

∑x i =1

i

n

El Modo o Moda es el valor de la variable que se repite con mayor frecuencia.

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La Mediana es el valor de la variable que se ubica en la posición central de la serie ordenada. La mediana divide a al serie en dos partes iguales por lo que agrupa un 50% de los datos por debajo y por encima de sí. Cuando los datos se tabulan en una distribución de frecuencias, la mediana es el primer valor de la variable que acumule al menos (n+1)/2 datos. La mediana es independiente del peso de cada valor y, a diferencia de la media, es insensible a los valores extremos. Es muy útil en distribuciones asimétricas. En una distribución simétrica, como la Normal, la media, la moda y la mediana coinciden. En distribuciones sesgadas negativa o positivamente, la mediana resulta la mejor medida de posición debido a que siempre se ubica entre la moda y la media. Las medidas de dispersión tienen en cuenta la distribución de los datos alrededor de la media, es decir que representan la variabilidad de la serie de datos. La dispersión permite juzgar la confiabilidad de la media como valor representativo de la muestra: a mayor dispersión, menor confiabilidad. La Varianza es el promedio de los desvíos cuadráticos de cada valor de la variable con respecto a la media aritmética. Se simboliza con σ2 o S2, según que los datos sean poblacionales o muestrales. S2 =

∑ (x

i

− x)

(n − 1)

Para facilitar la interpretación acerca de la variabilidad se utiliza el Desvío Estándar ya que posee la misma unidad que los datos: S = S2

Permite determinar la dispersión de los valores de una distribución de frecuencias respecto de la media. El Teorema de Chebyshev dice que, independientemente de la forma de la distribución, el 68% de los valores de la población caen en el intervalo comprendido entre +/- σ a partir de la media, el 95% cae dentro de +/- 2σ y aproximadamente el 99% dentro de +/- 3σ. El Coeficiente de Variación es una medida de dispersión relativa que expresa la magnitud de la dispersión respecto de la media. No es lo mismo S = 10 para una media de 20 que para una media de 1000. ⎛S⎞ CV = ⎜ ⎟ × 100 ⎝ x⎠

El Error Estándar de la Media Muestral o Error Típico, mide que tan alejado está el promedio muestral obtenido del de la población en estudio. El error típico de las medias muestrales es la desviación estándar de la distribución de muestreo de las medias muestrales. Sx =

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S n

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El Rango es la diferencia entre el más alto y el más bajo de los valores observados. Intervalo de Confianza de 95% para la media: Se define como aquel intervalo en que la media de la población se va a ubicar con un 95% de probabilidad. Es decir, que analizando 100 muestras o experimentos, 95 de ellos tendrán la media muestral dentro de ese rango. IC 95% = x ± 1.96 ×

S n

Por lo tanto, el promedio de una población, en nuestro caso el Valor Esperado del VAN, se encuentra, con un 95% de probabilidad, en el intervalo definido por el promedio de una de sus muestras y +/- 1.96 x Error Típico. Los puntos extremos del intervalo de confianza son los límites de confianza. El tamaño de la muestra debe ser:

⎛z⋅S⎞ n=⎜ ⎟ ⎝ E ⎠

2

donde: E = error permitido; z = valor normal std asociado con el grado de confianza seleccionado (1.96 para 95% y 2.58 para 99%); S = Desvío Std. Las medidas de forma complementan el estudio descriptivo. La simetría da cuenta de la tendencia de la mayoría de los datos. Los mismos pueden agruparse en torno de los valores centrales (distribuciones simétricas) o en torno a valores extremos ya sea mayores o menores (distribuciones asimétricas).

La asimetría se puede observar a través de la posición relativa entre la media y el modo y se puede medir a través del Coeficiente de Asimetría:

CA =

x−m

σ

Si CA es igual a cero, implica que la distribución es simétrica; si resulta positivo, la asimetría es positiva y la moda se ubica a la izquierda del punto medio; y si resulta negativo también lo es la asimetría y la moda se ubica a la derecha de la media. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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Otra medida de forma utilizada es la Curtosis, que mide el apuntamiento de una distribución. Una curtosis positiva indica una distribución con datos concentrados, mientras que una negativa indica una distribución relativamente plana con datos más dispersos. El coeficiente de curtosis de una distribución normal es 3. Conclusiones: Conocer el riesgo asociado a un proyecto de inversión, permite aplicar estrategias de mitigación que aumenten la probabilidad de éxito del mismo. El ejercicio de razonar en base a la incertidumbre contribuye a mejorar la habilidad de selección de las inversiones a realizar, porque comprender la incertidumbre y el riesgo asociado equivale a entender el negocio. Estrategias de Administración de Riesgos: 1) Evasión: Decidir intencionadamente no exponerse a un riesgo específico. Ejemplo: aceptar proyectos inmobiliarios con 95% de probabilidad de VAN positivo. 2) Prevención: realizar acciones estratégicas tendientes a reducir la exposición a ciertos riesgos. Ejemplos: contratar un estudio de mercado que permita proyectar un diseño arquitectónico y una ubicación adecuados a la demanda, disminuir el riesgo de construcción, en lo referente al cumplimiento de plazos y costos, contratando una empresa constructora de primera línea o mediante la contratación de un Project Manager. 3) Transferencia: reducir la exposición al riesgo a cambio de ceder un potencial de ganancia. Ejemplo: vender el proyecto o parte de él a inversores a través de un Fideicomiso al Costo Concertado, hacer importantes descuentos en la fase de preventa, etc. 4) Diversificación: reducir el grado de exposición al riesgo total invirtiendo en un conjunto óptimo de carteras de inversión (Edificios de vivienda, edificios de oficinas, hoteles, etc.). Ejemplo: en el contexto actual de altos costos de construcción, bajos precios de venta (en relación a los costos) y alta incidencia del costo del terreno, conviene invertir en proyectos de menor escala que permitan una rápida venta. Así, antes que invertir en un proyecto de 60 UF que llevan un tiempo de construcción de 20 meses y un posible horizonte económico de 3 años, conviene realizar dos proyectos de 24 UF más chicas que se construyen en 10/12 meses y poseen un horizonte económico inferior a los 2 años.

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2.4 DIMENSIONAMIENTO FINANCIERO: El análisis económico indica la conveniencia de llevar a cabo el emprendimiento, mientras que el análisis financiero estudia la mejor combinación de capital y deuda que lleve a maximizar la rentabilidad. Existen tantas combinaciones de capital y deuda para financiar un proyecto como aquellas que, por sus condiciones de pago, no comprometan el flujo de fondos. En el flujo de fondos hay que explicitar el aporte de terceros, la amortización de dicho crédito y el costo financiero del mismo (intereses). El volumen de las inversiones, los plazos de recupero, los riesgos y la rentabilidad promedio de los emprendimientos inmobiliarios hacen que se deban utilizar una proporción importante de fondos de terceros para financiar los proyectos de manera de maximizar el beneficio del apalancamiento sobre los fondos propios. Una vez determinada la máxima exposición acumulada en los distintos escenarios, sabremos el volumen de fondos con los que deberemos contar para llevar a cabo el emprendimiento. Para obtener esos fondos existen cuatro fuentes básicas: Capital propio o Equity (fondos propios del desarrollador y/o de inversores de riesgo). Ejemplo: Consorcios al costo, Pool de inversores, Fideicomiso al Costo, etc. Deuda o financiamiento intermedio (Entidades Bancarias, Mercado de Capitales): Nos prestan dinero a cambio de un interés fijo sobre el saldo adeudado. La amortización del capital de la deuda y sus correspondientes intereses tienen prioridad de cobro independientemente del resultado obtenido en el negocio. Una vez que se han saldado estos últimos comienzan a cobrar los inversores de riesgo. Debido a esto, la tasa de interés requerida para la deuda suele ser menor que la solicitada por los inversores de riesgo arriba mencionados. El prestamista sacrifica rentabilidad por seguridad. Las cancelaciones de la deuda y sus intereses se realizan con los excedentes que produzca el negocio de tal manera que la caja (flujo de fondos acumulados hasta ese momento) no sea negativa. Los intereses se calculan mensualmente sobre los saldos adeudados. Siempre conviene comenzar con fondos propios y pedir un préstamo para terminar la obra ya que de esta manera el riesgo percibido será menor y por ende la tasa de interés también lo será. Por lo general los Bancos financian no más allá del 50 % del emprendimiento y en la etapa de las terminaciones. Por cuestiones de seguridad de su inversión colocan su dinero una vez que el desarrollador haya invertido sus propios recursos y luego de que se haya generado una masa tal de preventas que con el saldo a escriturar se pueda repagar el préstamo. Las preventas garantizan el repago del crédito ya que aportan certeza al flujo de fondos futuro. En los países desarrollados el comprador de preventa paga un 20 % del monto de la unidad al boleto y el 80% restante lo salda al momento de la escrituración tomando un préstamo a largo plazo del propio banco que financió la construcción. De esta manera el banco genera una cartera diversificada de clientes de donde se cobrará el dinero aportado para la construcción más el producido del negocio de prestar dinero a los compradores. Aportes en especie: terreno, pagos a empresa constructora, pagos a subcontratistas, etc. a cambio de m2. En el caso de cesión de terrenos se suele utilizar la figura del fideicomiso o el de la permuta no asociativa. En este último

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caso se constituye una hipoteca de primer grado a favor del dueño del lote y garantías adicionales para el caso de incumplimientos Preventas: el fondeo proviene de los compradores quienes pactan un precio cerrado con un cierto plan de pagos (ejemplo 25 % al boleto, 50 % en cuotas durante la construcción y saldo a la escrituración) a cambio de un cierto descuento en el precio de venta. Si bien disminuyen el riesgo comercial y el financiero (por no contraer deuda) existen el riesgo inflacionario y el riesgo de que el dólar se deprecie frente al peso lo que puede llevar a la obtención de un menor margen. Por otra parte el inversor de preventa es el que se lleva el spread entre el precio de venta del emprendimiento consolidado y el menor precio de venta en la etapa de construcción. Debido a ello es muy importante que el desarrollador sepa guardarse las mejores unidades para el final. El aporte de terceros produce el llamado apalancamiento financiero (potenciación de la ganancia del negocio) cuando la tasa de interés a pagar por ellos es menor que la TIR del proyecto. El apalancamiento financiero conduce a un VAN mayor, a una TIR también mayor y a una menor exposición acumulada. El desarrollador debe estimar la proporción óptima de capital y deuda de acuerdo al momento del mercado que maximice sus beneficios a la par de mantener acotados los riesgos. Mayores proporciones de deuda hacen que el emprendimiento sea más rentable pero también más riesgoso por la posibilidad del default ya sea por aumentos de la tasa de interés o por imposibilidad de repagar el servicio del crédito tomado. Al tomar deuda se debe balancear también la mayor rentabilidad producto del apalancamiento con los mayores costos por intereses, seguros, costos de otorgamiento e hipotecas y los beneficios fiscales por la deducción impositiva de los intereses pagados. La rentabilidad promedio generada en un emprendimiento inmobiliario no es muy atractiva para un desarrollador que debe inmovilizar una gran suma de dinero por un plazo prolongado. Por ello se recurre a capital de terceros para beneficiarse del efecto multiplicador del apalancamiento sobre los fondos propios a la par de cobrar honorarios sobre el resto de los fondos. En el mundo desarrollado los desarrolladores intentan maximizar el endeudamiento a la par de minimizar el aporte de capital propio. De esta manera poseen capital para nuevos emprendimientos y diversifican su riesgo. Esto se da principalmente con la preventa (es un préstamo a tasa cero o a una tasa muy baja si tenemos en cuenta un posible descuento en el precio) y con los créditos bancarios cuya tasa de interés sea menor a la TIR como dijimos en el párrafo anterior. Por eso es fundamental que el producto inmobiliario presente una adecuada definición (diseño y ubicación), una buena relación calidad / precio (en función del segmento apuntado como target) y un adecuado marketing para una rápida preventa de las unidades. Todo el dinero invertido en marketing para la preventa, entre ellos un buen cartel de obra, un buen Show Room, publicidad, etc., retornará potenciando la TIR y el VAN y reduciendo la máxima exposición del negocio. Veamos un ejemplo al respecto: Supongamos un emprendimiento que arroja una rentabilidad del 30 %, lo que implica que por cada peso aportado se obtienen treinta centavos de ganancia. Si pedimos un préstamo a un Banco por la mitad de los fondos necesarios a una tasa fija del 15 %, obtendremos una rentabilidad del 30 % sobre lo aportado por nosotros más un 15 %

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extra por sobre lo que nos prestaron. La expresión matemática que permite calcular la rentabilidad total es:

rE = rA + (rA − rD ) ×

D E

donde: rE = Rentabilidad esperada del capital propio rD = tasa de interés de la deuda rA = Rentabilidad esperada del proyecto sin apalancamiento financiero D/E = ratio de endeudamiento En nuestro ejemplo: rE = 0.30 + (0.30 – 0.15) x 0.5 = 0.45 = 45 % Por cada peso invertido ganamos 30 centavos más otros 15 centavos sobre la deuda. Convendrá endeudarse siempre y cuando rA > rD para obtener un retorno adicional producto del apalancamiento. Es importante aclarar que la deuda incrementa el riesgo del proyecto por lo que los inversores de riesgo solicitarán una mayor tasa de descuento. El margen se reduce por el pago de los intereses de la deuda, pero se incrementa el rendimiento sobre el capital propio realmente aportado. A partir de la crisis de fines del 2001 las entidades financieras desaparecieron del escenario y fueron reemplazadas por inversores privados que percibieron al mercado inmobiliario como una fuente de resguardo de valor de sus ahorros sumado a bajas tasas de interés, a nivel mundial, gran liquidez y falta de otras oportunidades de inversión. A esto se suma el hecho de que las tasas que se pagan por depósitos a plazo fijo son negativas en términos reales, es decir menores que la inflación, lo que impide captar una masa crítica de fondos para prestar a largo plazo y a que la demanda enfrenta un profundo desfasaje entre sus ingresos y el valor de las propiedades y dificultades para calificar a la hora de tomar un crédito hipotecario. Estos inversores aportan capital de riesgo con la expectativa de obtener una cierta rentabilidad sobre lo invertido. Las modalidades más usadas son: Consorcios al costo: se calcula el costo total del emprendimiento, el que es integrado por los inversores a cambio de una cantidad proporcional de m2 terminados. De esta manera los inversores se quedan con el margen diferencial entre el costo de construcción y el precio de venta que logren en el mercado. La desventaja es que cuando algún integrante presenta un inconveniente financiero el Consorcio debe responder por él. La ventaja es que se puede ajustar el costo de acuerdo a la evolución de los precios. Pool de inversores

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Fideicomisos al Costo: La Ley 24.441, reglamentada por el Decreto 780/95, de financiamiento de la vivienda y la construcción, dio luz, normativamente, a la figura del Fideicomiso en sus diversas formas: fideicomiso común o no financiero y fideicomiso financiero. El fideicomiso no financiero es aquel acto mediante el cual una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes a otra (fiduciario) quién se obliga a ejercerla en beneficio de quién se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un determinado plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o a un tercero (fideicomisario). La figura del fideicomiso de construcción al costo, fideicomiso no financiero, constituye un caso particular del consorcio al costo ya que al constituir un patrimonio de afectación separado del de las partes involucradas (inversores, desarrollista, empresa constructora, etc.) agrega seguridad jurídica al proyecto. Esto significa que la quiebra del fiduciante o del fiduciario no afecta al fideicomiso quedando los activos fideicomitidos absolutamente al margen de estos vaivenes y continuando asignados a la finalidad para la que fueron dispuestos. Tanto el terreno donde se levantará el edificio como las cuotas que aportarán los futuros propietarios (inversores o clientes finales), conforman el activo del fideicomiso. Los inversores logran una rentabilidad producto de la diferencia entre el costo y el precio de venta, la que puede llegar al orden del 30%. En el fideicomiso al costo los inversores obtienen unidades al costo estando la ganancia del desarrollador en la diferencia entre la compra del terreno a precio mayorista y su venta fraccionada a precio minorista producto del valor agregado por la construcción. El único riesgo es el de construcción por la imposibilidad de indexación de los contratos. Los integrantes reservan su participación (ponen plata con un determinado cronograma a cambio de m2) y una vez que se consiguen interesados por el 100 % de las unidades a construir, se suscribe el contrato en carácter de fiduciantes y beneficiarios. Recién a partir de este momento se inician la construcción. El fideicomiso no es sujeto de impuestos en un único caso, que es el de impuesto a las ganancias cuando el fiduciante y el beneficiario son la misma persona, el fideicomiso es no financiero y el beneficiario no es residente en el exterior. Fideicomisos Financieros: es un mecanismo de financiación que permite canalizar fondos del Mercado de Capitales a través de la titulización o securitización. La securitización constituye una forma de financiación mediante la cual se emiten títulos valores bajo la forma de títulos de deuda o certificados de participación en un fideicomiso financiero, garantizando el repago del capital e intereses con el flujo de fondos generado por una cartera de activos. El fiduciario de un fideicomiso financiero tiene que ser una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por la Comisión Nacional de Valores. El beneficio más importante de la titulización o securitización implícita en un Fideicomiso Financiero es la obtención de financiamiento a un costo más bajo que las alternativas tradicionales de emisión de acciones u Obligaciones Negociables. Ese menor costo se logra porque los activos titulizados forman parte del patrimonio del fideicomiso por lo cual son separados del riesgo de la empresa que los originó, obteniendo así estos títulos una calificación de riesgo más alta que la correspondiente a dicha empresa. Por otra parte se logra una desintermediación ya que se captan fondos directamente de los ahorristas. Otra ventaja importante es que la titulización es una fuente de financiamiento que no aumenta el pasivo de la empresa por estar desafectados de su patrimonio. La desventaja son los altos costos inherentes a

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aprobaciones, calificaciones, auditorias y operación por lo sólo se justifica para proyectos de una cierta envergadura. En particular, en el Fideicomiso financiero inmobiliario, el administrador fiduciario recibe del fiduciante un terreno y un proyecto de construcción para que éste lo gestione y administre hasta la venta de las unidades terminadas. Esta operatoria se implementa mediante la confección de un Contrato de fideicomiso en el cual se detallan las cláusulas que son ley para las partes. Como contraprestación el fiduciante recibe certificados de participación mediante la emisión por parte del fiduciario del título respectivo, que implica una participación en las ganancias de la operación. El fiduciario contratará a una empresa constructora para llevar adelante la obra. Para lograr el capital que permita pagar la obra el fiduciario deberá emitir títulos representativos de deuda con garantía sobre los activos fiduciarios. Estos títulos son colocados en el mercado financiero con el objeto de captar inversores, quienes al conocer la calificación de riesgo efectuada por las entidades autorizadas al efecto tomarán la decisión de invertir o no en estos títulos. Una vez finalizada la construcción y producida la venta de las unidades, el fiduciario procede a la liquidación del fideicomiso mediante la cancelación de sus pasivos (inversores, comisiones, honorarios, pago de certificados a la empresa constructora) y distribuyendo el resultado remanente entre los tenedores de certificados de participación (fiduciantes, dueño del terreno, Developer,e tc.). Emisión de acciones u Obligaciones Negociables. Tasa de Rentabilidad del capital (TRC): Evalúa la rentabilidad propia del capital aportado. Para ello se estudia el flujo de fondos neto del emprendimiento con prescindencia de los fondos provenientes de terceros pero atendiendo el servicio (amortización) de los créditos solicitados y los intereses que por estos resulten. Si i < TIR ═> TRC > TIR (apalancamiento financiero) En el caso de un préstamo bancario para la construcción la inversión propia disminuye por lo que el ROE será mayor que el ROC. Ahora bien la conveniencia o no de endeudarse dependerá de la tasa de interés, del monto y plazo de la deuda y del riesgo de quiebra. La respuesta es afirmativa si el ROC es mayor que la tasa de interés de la deuda. Hay un indicador muy útil para analizar la conveniencia o no de endeudarse que el llamado Mortgage Constant (MC) que representa el porcentaje de pago anual de la deuda respecto del crédito otorgado:

MC =

Pago _ anual _ deuda Monto _ prestado

Conviene endeudarse siempre y cuando el ROC es mayor que el MC.

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3. PLAN DE MARKETING: Para definir que es un plan de marketing recurriremos a un ejemplo. A principios del 2003, luego de la crisis institucional y económica ocurrida en la Argentina, tuvimos que estudiar la factibilidad de un proyecto inmobiliario de propiedad horizontal en el Barrio de Belgrano. Se trataba de un Edificio en propiedad horizontal de PB y 9 pisos entre medianeras con 17 UF de 3 ambientes con Vestidor y dos Baños completos (Dormitorio principal en suite). A los fines de minimizar el riesgo, encaramos un estudio de mercado con información que brindaban los diarios y revistas especializadas y con relevamiento propio en la zona de influencia. Esto nos permitió conocer las principales variables que afectaban el proyecto, nuestras fortalezas y debilidades y las oportunidades y amenazas que brindaba el contexto. Como consecuencia, se modificó el proyecto original a los efectos de superar las debilidades, neutralizar las amenazas y aprovechar las oportunidades que brindaba el mercado para diferenciarnos de la competencia y brindar un producto con altas probabilidades de éxito. Relevamiento del Medio Externo: a) Contexto: Depresión económica Corralito financiero Inexistencia de crédito a los compradores de viviendas Poca confianza en el sistema bancario argentino Incertidumbre de los ahorristas que comenzaban a ver la inversión en ladrillos como una fuente de resguardo del valor de su dinero. Revalorización de los activos inmobiliarios por sobre los financieros Costo de construcción en su piso histórico, en lo que a dólares se refiere. Importante recuperación del valor del metro cuadrado en las zonas demandadas por el segmento ABC1. Poca fluctuación del dólar en los primeros meses del 2003 y proyecciones estables para el dólar futuro. Importante incremento de los niveles de delitos contra los bienes y las personas 180% y 279% respectivamente en el período 1990-2001. b) Mercado: La forma clásica de ver las tendencias de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario es analizar los Permisos de Construcción y las Escrituraciones ocurridas, respectivamente.

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14000

Apertura Corralón 12000

10000

8000

6000

4000

2000

Salida Convertibilidad

0

Escrituras

Fuente: Registro de la Propiedad Inmueble

140

120

100

Apertura Corralón

80

60

40

20

Salida Convertibilidad

0

Permisos Edificacion Obra Nueva Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censos (G.C.B.A.)

Este estudio nos permitió ver que la demanda venía recuperando los niveles históricos registrados durante la convertibilidad. Puede verse el notable incremento de la demanda a partir de la apertura del corralón y, como consecuencia, un suave pero constante incremento de la oferta de unidades a estrenar. Estudio cualitativo de la demanda potencial: Aquellos que pensaban en los inmuebles como refugio de valor de su dinero buscaban unidades de hasta 100 metros cuadrados en edificios de buena calidad y de muy buena ubicación. Del relevamiento realizado en las principales inmobiliarias de la zona de influencia se terminó de definir el perfil del potencial comprador: Perteneciente al segmento ABC1 De Mediana edad con hijos ya casados

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En busca de mayor confort, ambientes amplios, cochera propia, mayor seguridad y expensas razonables. No tienen como prioridad servicios como Gimnasio y pileta. c) Estudio de la competencia actual y futura: Escaso stock de unidades de 3 ambientes a estrenar en la zona de influencia. Se relevaron aproximadamente 50 unidades. Escasez de terrenos en la zona de influencia, lo que limita la oferta futura. Precios de mercado del orden de los 1100 a los 1400 u$s/m2. Para un adecuado estudio de la competencia es conveniente utilizar la Matriz Cualicuantitativa de Diferenciación que permite visualizar numéricamente donde estamos parados con nuestro proyecto. Dicha Matriz le otorga una ponderación, desde el punto de vista del cliente potencial, a las principales variables intrínsecas del proyecto: Dichas variables son:

‰

Ubicación: Peso relativo 35 %.

‰

Tamaño: Peso Relativo 20 %.

‰

Servicios: Peso Relativo 13 %.

‰

Terminaciones: Peso Relativo 12 %.

‰

Precio: Peso Relativo 8 %.

‰

Seguridad: Peso Relativo 5 %.

‰

Forma de Pago: Peso Relativo 5 %.

‰

Comercialización: Peso Relativo 2 %.

Es bien sabido que el comprador de una vivienda define primero la ubicación en la que quiere comprar, luego el tamaño (1, 2, 3 o más ambientes), luego define los servicios y la calidad de terminaciones que mejor satisfagan sus necesidades de confort y seguridad. Luego busca el mejor precio dentro de lo ofrecido por el mercado que cumpla las condiciones antedichas. Posteriormente se fija en la forma de pago, condiciones de seguridad que se ofrecen y quién comercializa el emprendimiento.

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Siguiendo este criterio se definieron los pesos relativos antedichos. Estos pueden variar de un segmento de clientes a otro. A continuación se procede a valorar con un puntaje de 1 a 5 las distintas posibilidades que admiten las variables. El producto del peso relativo por la valoración es el Puntaje. El puntaje máximo al que se puede acceder es 500. Así, para nuestro proyecto: Variable

Peso Relativo (1)

Ubicación

35

Tamaño

20

Servicios

13

Terminaciones

Precio

12

8

Forma Pago

5

Seguridad

5

Comercialización

2

Valoración (2)

Descripción Belgrano Imprenta Cañitas Núñez Belgrano R 3 Amb 1 Bº 3 Amb Bº+T 3 Amb 2 Bº 3 Amb 2 Bº+T 3 Amb 2 Bº+T+Depend. Lujo Semilujo Moderados Básicos Mínimos Standard Media Buena Muy Buena Excelentes Precio > Mercado Precio = Mercado Precio < Mercado Contado Financiado Tradicional CCTV Vigilancia Portero Visor Portero Visor y Vigilancia Inmobiliaria Reconocida Inmobiliaria no conocida Propia

Puntaje Edificio (1) x (2)

5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 5 4 3 2 1 1 2 3 4 5 1 3 5 1 5 1 2 3 4 5 5 3 1

175

60

39

36

24 5

10

6

El servicio mínimo es el de cocheras para algunos de los propietarios y el de lujo es cochera para todos los propietarios, baulera, gimnasio, salón de usos múltiples, pileta, microcine, etc. En cuanto a las terminaciones: Calidad STD: Calefacción por Calefactores, Piso Cerámico en todos los ambientes, Paredes interiores de placa de roca de yeso, griferías, sanitarios y herrajes estándar, carpinterías de chapa, revoques a la cal. Calidad Media: Calefacción por Calefactores, alfombra en dormitorios y piso cerámico en el resto de los ambientes, paredes interiores de placa de roca de yeso, griferías, sanitarios y herrajes de calidad media, carpinterías de chapa, revoques a la cal. Calidad Buena: Calefacción por Piso radiante, pisos flotantes o parquet, paredes interiores de ladrillo cerámico hueco, griferías, sanitarios y herrajes de buena calidad, carpinterías de chapa con hojas de aluminio, revoques de yeso.

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Calidad Excelente: Calefacción por Piso Radiante, Piso Madera Entarugada, Paredes interiores de ladrillo cerámico hueco, Hidromasaje, griferías, sanitarios y herrajes de muy buena calidad, carpinterías de chapa con hojas de aluminio, revoques de yeso, Interiores de Placard y Vestidor de muy buena calidad. De la misma manera procedimos a analizar a la competencia:

Estudio de la Competencia O'HIGGINS YY

211

289

O'HIGGINS XX

110

390

CUBA XX

90

410

ARCOS YY

119

381

ARCOS XX

185

315

11 SEPT. XX

120

380

Proyecto

145

355

0

100

200 Puntaje Total

300

400

500

600

Faltante para el Ideal

Se ve claramente que nuestro proyecto no estaba muy bien posicionado respecto a la competencia. Debido a ello fue necesario hacer algunas modificaciones desde el punto de vista del diseño físico. Por ejemplo pasar de Terminación buena a excelente colocando pisos de madera entarugada, caldera individual mixta para calefacción y agua caliente, bañera con hidromasaje, griferías, sanitarios y herrajes de muy buena calidad, carpinterías de chapa con hojas de aluminio, revoques interiores de yeso, interiores de placard y vestidor de buena calidad, comercializar con una inmobiliaria reconocida que haga de marca paraguas, incrementar el nivel de seguridad de personas y bienes con un portero visor en cada unidad, detectores de intrusos en espacios comunes, etc.

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PR

35

20

13

12

8

5

5

2

UBICACIÓN

TAMAÑO

SERVICIOS

TERMINACIONES

PRECIO

FORMA DE PAGO

SEGURIDAD

COMERCIALIZACION

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VARIABLE

PUNTAJE TOTAL

3 1

PROPIA

5

INMOB. RECONOCIDA

INMOB. NO CONOCIDA

1

TRADICIONAL

PORTERO VISOR 2

5 4

PORTERO VISOR Y VIGILANCIA 3

5

FINANCIADO

VIGILANCIA

1

CONTADO

CCTV

1

PRECIO > MERCADO

5 3

PRECIO < MERCADO

PRECIO MERCADO

1

STANDARD

MUY BUENAS 2

5 4

EXCELENTES 3

1

MINIMOS

MEDIA

2

BUENAS

3

SEMILUJO

BASICOS

4

LUJO

MODERADOS

5 5

3 A 2 Bº + DEP.

4

3 A 2 Bº + T

2

3 A Bº+T 3

3 A 1 Bº

3A 2 Bº

3 1

CAÑITAS

4

IMPRENTA

1 2

BELGRANO R

NUÑEZ

5

POND

BELGRANO

DESC.

355

6

10

5

24

36

39

60

175

Proyecto

380

10

15

5

8

48

39

80

175

11 SEPT. XX

315

10

15

5

8

36

26

40

175

ARCOS XX

381

2

15

5

24

48

52

60

175

ARCOS YY

410

2

15

5

40

48

65

60

175

CUBA XX

390

2

25

5

24

60

39

60

175

O'HIGGINS XX

MATRIZ CUALICUANTITATIVA DE DIFERENCIACION - ESTUDIO DE LA COMPETENCIA

289

10

25

5

40

60

39

40

70

O'HIGGINS YY

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d) Velocidad de Ventas: La Velocidad de Ventas es un indicador fundamental para poder estimar el horizonte económico del proyecto en los diversos escenarios. Este indicador expresa el número de unidades vendidas en un período determinado.

Vv =

UnidadesVendidas ÷ TotaldeUnidades × 100 MesesdeComercialización

Por ejemplo, para un emprendimiento de 17 unidades funcionales, un 10 % de velocidad de ventas indica que en 10 meses se venderían la totalidad de las mismas. En el Portal de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios www.aevivienda.org.ar podemos consultar la velocidad de ventas promedio en distintos barrios de la Capital Federal.

Así por ejemplo, en el Barrio de Belgrano, oscila en las 2 unidades por mes. Es decir que podemos esperar que nuestro emprendimiento de 17 unidades se comercialice en 9 meses a partir del comienzo de la preventa en un Escenario Optimista. Velocidad de Ventas 9.00

7.70

8.00

[UF/mes]

7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00

2.00

2.30

1.80 1.20

1.00

1.00 0.00

Fuente: Tasaciones Argentinas S.A.

En la página mencionada podemos consultar también los precios de venta promedio, los Permisos de Construcción y las Escrituraciones por Barrio. Así, para el Barrio de Belgrano:

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PRECIO DE MERCADO BARRIO DE BELGRANO 1690

1800 1600

[ u$s/m2 ]

Mar-04

Sep-04

1285

1400 1200

1450

1490

1100

1000 800 600 400 200 0 Ago-02

May-03

Mar-05

Permisos de Edificación en el Barrio de Belgrano:

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Cantidad de Viviendas a estrenar (según los permisos de obra):

De este relevamiento se puede ver que la oferta de viviendas a estrenar es menor que la demanda potencial y que el precio de mercado en el 2003 se ubicaba en un promedio de 1285 u$s/m2. Por eso se adoptó un precio de lanzamiento de 1300 u$s/m2 para el emprendimiento. Otra forma de estimar la velocidad de ventas en la zona de influencia es analizando los emprendimientos de la competencia con cierto grado de consolidación:

Emprendimiento XXXX YYYY ZZZZ KKKK NNNN MMMM AAAA BBBB Promedio

Tiempo de Comercializacion [Meses] 18 17 10 14 12 8 6 5

Total Unidades 40 50 35 60 50 30 20 30

Total Unidades Vendidas 35 48 30 55 37 30 20 28

Unidades sin vender 5 2 5 5 13 0 0 2

Tasa de Vacancia 12.50% 4.00% 14.29% 8.33% 26.00% 0.00% 0.00% 6.67% 8.97%

Velocidad de Ventas [%] 4.86% 5.65% 8.57% 6.55% 6.17% 12.50% 16.67% 18.67% 9.95%

Es muy importante determinar la tasa de vacancia y la velocidad de ventas por tipología de unidades. RELEVAMIENTO DEL MEDIO INTERNO: Escasa imagen de marca por tratarse del primer emprendimiento del Estudio en la zona. Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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Falta de rendimientos estándar propios. Escaso estudio de tecnologías constructivas para achicar los plazos de obra. ANÁLISIS FODA: CUADRO F.O.D.A. AREA CLAVE DE RESULTADO

FUERZAS

* La inflación puede llevar a un aumento de los insumos críticos. * Posible aumento del costo de la mano de obra por Decreto.

* Excelente relación Calidad/Precio. * Paquete de servicios y terminaciones de alta calidad que nos diferencian notablemente de la competencia. * Comercialización a través de una Inmobiliaria altamente reconocida. * Constitución de un Fideicomiso de Garantía en un Banco reconocido.

* Inexperiencia en la zona. * Inexistencia de imagen de marca.

* Escasez de oferta de unidades de 3 ambientes en la zona de influencia. * Costos de construcción en su piso histórico. * Clientes locales y extranjeros que ven la compra de unidades a estrenar muy bien ubicadas como una excelente oportunidad de inversión. *Clientes que ven la inversión en ladrillos como una fuente de resguardo de valor de su dinero.

* Falta de crédito al comprador. * Interes manifestado por grupos inversores para la compra de terrenos en la zona de influencia inferido por la gran cantidad de consultas a las inmobiliarias de la zona.

* Actitud y metodología de control de desvíos en obra. * Software especializado.

* Escaso estudio de nuevas tecnologías constructivas. *Operatoria BODEN 2012.

* Eventual fluctuación del dólar. * Posible aumento del Riesgo País. * La posibilidad de un cambio en las condiciones económico financieras que puedan desalentar al Grupo inversor.

4 RECURSOS FINANCIEROS

5 RECURSOS FISICOS 6 RECURSOS HUMANOS

AMENAZAS

* Alto precio de mercado que nos permite competir a un precio muy conveniente que conlleva a una buena rentabilidad aún en un escenario muy pesimista.

RENTABILIDAD

3 PRODUCTIVIDAD

OPORTUNIDADES

* Falta de un Standard propio de rendimiento de la mano de obra. Esto puede ocasionar posibles desvíos entre los rendimientos Std y los reales en materia costos.

1

2 PERFORMANCE COMERCIAL

DEBILIDADES

*Escasez de Terrenos bien ubicados. * Plantel especializado.

7 RESPONSABILIDAD PUBLICA

* Alta disponibilidad de mano de obra calificada. * Posibles problemas sindicales con la U.O.C.R.A.

Este estudio nos permitió redefinir el producto a los fines de superar las debilidades, neutralizar las amenazas y aprovechar las oportunidades para hacerlo más atractivo para los potenciales compradores. El posicionamiento elegido (imagen que queríamos que se hicieran los potenciales clientes) fue: Producto de alta calidad, confort y seguridad en una zona muy bien ubicada, de mínima depreciación, excelentes accesos y múltiples medios de transporte a un buen precio.

Estrategia de Producto: A los efectos de aprovechar la mayor demanda de seguridad para los bienes y personas se recomendó realizar un subsuelo de cocheras con rampa monta autos para que cada unidad tuviera cochera propia. También se recomendó la instalación de portero visores y detectores de movimiento en los lugares comunes.

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A los efectos de diferenciarnos de la competencia se rediseñó el producto: ‰

Excelente diseño: ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾ ¾

‰

Fachada de Ladrillo visto con cámara de aire Cerramiento vidriado de balcones Cielorrasos de balcones revestidos en madera barnizada. Importante entrada vidriada con pisos de Lapacho entarugado. Semipisos. Ambientes amplios. Dos baños completos. Ascensor de última generación. Monta autos de accionamiento hidráulico.

Terminaciones: ¾ ¾ ¾ ¾ ¾

Pisos de Lapacho entarugado Paredes interiores de ladrillo hueco 8:18:33. Bañera con Hidromasaje en Baño en Suite. Interiores de Placard y Vestidor. Calefacción por piso radiante mediante caldera individual mixta (Calefacción y agua caliente). ¾ Griferías, accesorios de baño y herrajes de alta calidad. ‰

Seguridad: ¾ ¾ ¾ ¾

‰

Portero Visor. Vigilancia nocturna. Cochera propia. Sistema de detección de humos, incendio e intrusos.

Servicios: ¾ ¾ ¾ ¾ ¾

Laundry. Baulera. Cochera propia Solarium. Parrillas

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Estrategia de Precio: Del estudio del contexto y de los precios fijados por la competencia surgió que podíamos poner un precio de salida de 1300 u$s/m2. El precio es función de la etapa del ciclo de vida del emprendimiento. Existen cuatro etapas bien diferenciadas: Lanzamiento Pozo Construcción Entrega y posesión El precio crece de una etapa a otra porque van disminuyendo los riesgos. Otros factores intrínsecos del edificio que influyen sobre el precio son la altura, las vistas y la ubicación en el frente o el contrafrente. Por las condiciones de mercado la única alternativa era el pago al contado. Si la compra se realizaba durante la preventa, el comprador debía abonar el 25 % al boleto, cuotas de u$s 5.000 para las unidades funcionales y de u$s 500 para las cocheras y el saldo restante al escriturar. Estrategia de Comercialización: Para superar la debilidad de la falta de imagen de marca y poder aumentar las ventas durante el período de construcción (preventa) se decidió realizar un Fideicomiso de Garantía con un Banco reconocido y comercializar las unidades a través de una inmobiliaria reconocida que nos hiciera de marca paraguas. Dentro de la estrategia de comercialización es importante planificar qué unidades salen a la venta en cada etapa del ciclo del emprendimiento. Como dijimos arriba los precios se van incrementando a medida que se superan etapas riesgosas. Lo importante es no dejar para el final las unidades mas difíciles de vender y encima a precios elevados. Estrategia de Comunicación: La comercialización a través de una inmobiliaria reconocida incluía dentro del costo una nota en los suplementos inmobiliarios de los diarios Clarín y Nación, avisos de diferentes tamaños según la semana en los clasificados inmobiliarios de los mencionados diarios, folletos. Importante cartel de obra con las principales características del proyecto, un plano de la unidad funcional y una perspectiva en colores del edificio para captar a los potenciales compradores que buscan departamentos recorriendo la zona. Show-Room totalmente equipado para una mejor visualización por parte de los potenciales clientes. Maqueta e imágenes 3 D para los clientes que buscan departamentos visitando inmobiliarias. Con las estrategias adoptadas se logró una mejor posición competitiva lo que disminuyó notoriamente el riesgo del proyecto:

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Estudio de la Competencia O'HIGGINS YY

211

289

O'HIGGINS XX

110

390

CUBA XX

90

410

ARCOS YY

119

381

ARCOS XX

185

315

11 SEPT. XX

120

380

Proyecto

94

406

0

100

200 Puntaje Total

300

400

500

600

Faltante para el Ideal

Puntaje = 406

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13

12

8

5

SERVICIOS

TERMINACIONES

PRECIO

FORMA DE PAGO

2

20

TAMAÑO

COMERCIALIZACION

35

UBICACIÓN

5

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SEGURIDAD

PR

VARIABLE

PUNTAJE TOTAL

3 1

PROPIA

5

INMOB. RECONOCIDA

INMOB. NO CONOCIDA

1

TRADICIONAL

PORTERO VISOR 2

5 4

PORTERO VISOR Y VIGILANCIA 3

5

FINANCIADO

VIGILANCIA

1

CONTADO

CCTV

1

PRECIO > MERCADO

5 3

PRECIO < MERCADO

PRECIO MERCADO

1

STANDARD

MUY BUENAS 2

5 4

EXCELENTES 3

1

MINIMOS

MEDIA

2

BUENAS

3

SEMILUJO

BASICOS

4

LUJO

MODERADOS

5 5

3 A 2 Bº + DEP.

4

3 A 2 Bº + T

2

3 A Bº+T 3

3 A 1 Bº

3A 2 Bº

3 1

CAÑITAS

4

IMPRENTA

1 2

BELGRANO R

NUÑEZ

5

POND

BELGRANO

DESC.

406

10

20

5

24

60

52

60

175

Proyecto

380

10

15

5

8

48

39

80

175

11 SEPT. XX

315

10

15

5

8

36

26

40

175

ARCOS XX

381

2

15

5

24

48

52

60

175

ARCOS YY

410

2

15

5

40

48

65

60

175

CUBA XX

MATRIZ CUALICUANTITATIVA - ESTUDIO DE LA COMPETENCIA

390

2

25

5

24

60

39

60

175

O'HIGGINS XX

289

10

25

5

40

60

39

40

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O'HIGGINS YY

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FLUJO DE FONDOS (Hipótesis para su construcción): Costo de Construcción: 504.306,53 u$s Gastos Generales = 8.28% del Costo de Construcción = 41.756.58 u$s Utilidad Empresa Constructora = 10% del Costo de Construcción = 50.430.65 u$s Proyecto y Dirección = 8% del Costo de Construcción = 40.344.52 u$s IVA (10,5%) = 20.010,25 u$s Valor Bruto del Terreno: 370.000 u$s Sup. Terreno = 367,54 m2 Comisión inmobiliaria compra Terreno = 3% Escrituración Terreno = 1,50% Costo Total Terreno = 386.650 u$s Sup. Total a construir = 2089,28 m2 Sup. Propia = 1439,90 m2 Incidencia Terreno sobre m2 propio = 253,61 u$s/m2 Incidencia Costo Total Construcción sobre m2 propio = 494,65 u$s/m2 Precio de Venta Unitario UF= 1300 u$s/m2 N° UF = 17 Sup. Promedio UF = 84,70 m2 Precio Venta Promedio UF = 110.110 u$s (incluye IVA 10,5%) Total Cocheras = 17 Sup. Cocheras = 12,25 m2 Precio Venta Unitario Cocheras = 800 u$s/m2 Precio Venta Cocheras = 9800 u$s (incluye IVA 10,5%) Costo Comercialización = 2% sobre Precio de venta con IVA Impuesto al Cheque (Ley 25.413) = 0,60 % sobre ingresos y costos con IVA (no se aplica a los ingresos por financiamiento).

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Financiación = 70% del Costo de Construcción según Avance de Obra al 9,90% anual. La Tasa Mensual equivalente es: im = [ ia + 1 ]1/12 – 1 = 0.7898% (se aplica mes a mes al capital adeudado) Tasa de Descuento = d = 20% Tasa de Descuento = d = 15% (con Fideicomiso de Garantía) Plazo de Obra = 12 meses Posesión al mes 13 Inicio de la preventa en el mes 5. Condiciones de Venta: Boleto 25% Cuotas u$s 5.000 para las UF y de u$s 500 para las cocheras Saldo a la Escrituración IVA a depositar: cuando se tiene una posición de IVA acumulado positivo como consecuencia del balance entre IVA Ventas e IVA compras. Hay que depositarlo en la AFIP. Se analizarán tres Escenarios con distinta velocidad de ventas para estudiar el comportamiento del VAN y de la TIR, con y sin financiación bancaria y con o sin administración mediante un Fideicomiso de Garantía con un Banco de primer nivel.

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FLUJO DE FONDOS ESCENARIO OPTIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 1 2 3

INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

4

5

6

7

2 49823,53

1 24911,76 9049,77

1 24911,76 13574,66

2 4434,39

1 2217,19 904,98

1 2217,19 1357,47

5697,08

3893,79

4416,41

386650,00 18911,49 1565,87 1891,15 1512,92

37402,73 3096,95 3740,27 2992,22

45807,84 3792,89 4580,78 3664,63

50010,40 4140,86 5001,04 4000,83

53792,70 4454,04 5379,27 4303,42 4796,40

58835,76 4871,60 5883,58 4706,86 2398,20

50430,65 4175,66 5043,07 4034,45 2398,20

2319,90

2666,41 159,29

5273,56 315,03

6458,63 385,83

7051,17 421,23

8591,69 847,64

8799,11 758,84

7614,04 721,04

-388969,90 -388969,90

-26707,13 -415677,03

-52820,77 -468497,80

-64690,60 -533188,40

-70625,52 -603813,92

-22210,14 -626024,07

-45276,45 -671300,52

-27939,61 -699240,13

13238,05

26181,91

32065,49

35007,28

37654,89

41185,03

35301,46

79,43

157,09

192,39

210,04

225,93

247,11

211,81

-388969,90 -388969,90

-13548,51 -402518,41

-26795,95 -429314,36

-32817,51 -462131,86

-35828,29 -497960,15

15218,81 -482741,34

-4338,52 -487079,86

7150,04 -479929,82

-388969,90 -388969,90

-13548,51 -402518,41

-26795,95 -429314,36

-32817,51 -462131,86

-35828,29 -497960,15

15218,81 -482741,34

-4338,52 -487079,86

7150,04 -479929,82

Periodo de Exposición Costo Financiero

15 1568,26

14 2894,89

13 3292,19

12 3317,74

11 3271,28

10 3252,69

9 2509,22

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-2666,41 -2666,41

-5273,56 -7939,97

-6458,63 -14398,60

-7051,17 -21449,77

-2894,61 -24344,38

-4905,32 -29249,70

-3197,63 -32447,32

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 110 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES

8

INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

Periodo de Exposición Costo Financiero IVA Posición Mensual Posición Acumulada Facultad de Arquitectura,

Diseño y Urbanismo

9

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO OPTIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 10 11 12 13 14

2 49823,53 18099,55

3 74735,29 27149,32

2 49823,53 40723,98

2 49823,53 49773,76

2 49823,53 58823,53

2 4434,39 1809,95

3 6651,58 2714,93

2 4434,39 4072,40

2 4434,39 4977,38

2 4434,39 5882,35

7787,58

11681,37

10400,70

11445,95

47068,61 3897,28 4706,86 3765,49 4796,40

44967,33 3723,30 4496,73 3597,39 7194,60

41605,29 3444,92 4160,53 3328,42 4796,40

7643,64 923,00

7850,99 1168,58

9153,72 -690086,40 32948,03

1 24911,76

15

1

903834,84 1 2217,19

174382,35 1

12491,20

78054,30 105946,90

15520,36 19939,79

34460,95 2853,37 3446,09 2756,88 4796,40

21012,77 1739,86 2101,28 1681,02 4796,40

2398,20

2398,20

6873,34 1041,98

5866,03 1047,81

3969,92 1000,54

503,62 6707,20

503,62 1276,47

49933,59 -640152,82

44204,12 -595948,70

65227,48 -530721,22

95153,22 -435568,00

1105355,98 669787,97

205664,21 875452,18

31477,13

29123,70

24122,66

14708,94

875452,18

197,69

188,86

174,74

144,74

88,25

41904,06 -438025,76

81221,86 -356803,91

73153,08 -283650,83

89205,40 -194445,42

109773,90 -84671,52

1105355,98 1020684,46

205664,21 1226348,67

1226348,67

41904,06 -438025,76

81221,86 -356803,91

73153,08 -283650,83

89205,40 -194445,42

109773,90 -84671,52

1105355,98 1020684,46

205664,21 1226348,67

1226348,67

8 2081,72

7 1740,19

6 1380,07

5 952,57

4 464,67

143,94 -32303,38

3830,38 -28473,00

3527,36 5579,92 -24945,64 -19365,72 Página 111 de 140

8521,28 -10844,44

3

105443,28 94598,84

16

2

19436,16 114035,00

108422,65 -108422,65 767029,54

26725,49 5612,35 2151,76 353014,57 -495926,83 730421,84 241039,21 -736966,03 489382,63

1

114035,00

-5612,35 108422,65

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION BANCARIA 1 2 3 4

5

6

7 1 24911,76

1 2217,19

2848,54 386650,00 18911,49 1565,87 1891,15 1512,92

37402,73 3096,95 3740,27 2992,22

45807,84 3792,89 4580,78 3664,63

50010,40 4140,86 5001,04 4000,83

53792,70 4454,04 5379,27 4303,42

58835,76 4871,60 5883,58 4706,86

50430,65 4175,66 5043,07 4034,45 2398,20

2319,90

2666,41 159,29

5273,56 315,03

6458,63 385,83

7051,17 421,23

7584,45 453,08

8295,49 495,56

7614,04 622,04

-388969,90 -388969,90

-26707,13 -415677,03

-52820,77 -468497,80

-64690,60 -533188,40

-70625,52 -603813,92

-75966,95 -679780,87

-83088,85 -762869,72

-44340,61 -807210,33

13238,05

26181,91

32065,49

35007,28

37654,89

41185,03

35301,46

79,43

157,09

192,39

210,04

225,93

247,11

211,81

-388969,90 -388969,90

-13548,51 -402518,41

-26795,95 -429314,36

-32817,51 -462131,86

-35828,29 -497960,15

-38537,99 -536498,14

-42150,93 -578649,07

-9250,96 -587900,03

-388969,90 -388969,90

-13548,51 -402518,41

-26795,95 -429314,36

-32817,51 -462131,86

-35828,29 -497960,15

-38537,99 -536498,14

-42150,93 -578649,07

-9250,96 -587900,03

Periodo de Exposición Costo Financiero

15 1568,26

14 2894,89

13 3292,19

12 3317,74

11 3271,28

10 3252,69

9 2509,22

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-2666,41 -2666,41

-5273,56 -7939,97

-6458,63 -14398,60

-7051,17 -21449,77

-7584,45 -29034,21

-8295,49 -37329,70

-4765,50 -42095,20

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 112 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios FLUJO DEde FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION BANCARIA Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

8

9

10

11

12

13

4524,89

1 24911,76 4524,89

1 24911,76 9049,77

1 24911,76 13574,66

2 49823,53 18099,55

452,49

1 2217,19 452,49

1 2217,19 904,98

1 2217,19 1357,47

2 4434,39 1809,95

522,62

3371,17

3893,79

4416,41

47068,61 3897,28 4706,86 3765,49

44967,33 3723,30 4496,73 3597,39 2398,20

41605,29 3444,92 4160,53 3328,42 2398,20

6636,39 429,45

6843,75 609,03

-61004,08 -868214,41 32948,03

1 24911,76

14

15

2

16 2

1

398638,01 1 2217,19

274029,41 2

199294,12 2

99647,06 1

7787,58

34932,13 48373,40

24389,14 31333,95

17737,56 22788,33

8868,78 11394,16

34460,95 2853,37 3446,09 2756,88 2398,20

21012,77 1739,86 2101,28 1681,02 4796,40

2398,20

4796,40

4796,40

2398,20

6369,72 613,71

5362,41 586,53

3969,92 703,54

503,62 3071,85

1007,24 2013,34

1007,24 1473,74

503,62 736,87

-31158,22 -899372,63

-20943,28 -920315,91

-5386,92 -925702,84

45950,22 -879752,62

503098,83 -376653,79

321935,52 -54718,27

232542,61 177824,34

116271,31 294095,65

31477,13

29123,70

24122,66

14708,94

197,69

188,86

174,74

144,74

88,25

-28253,74 -616153,77

130,05 -616023,72

8005,68 -608018,04

18591,00 -589427,04

60570,90 -528856,14

503098,83 -25757,31

321935,52 296178,21

232542,61 528720,83

26725,49 5612,35 2151,76 353014,57 -271232,87 257487,95

-28253,74 -616153,77

130,05 -616023,72

8005,68 -608018,04

18591,00 -589427,04

60570,90 -528856,14

503098,83 -25757,31

321935,52 296178,21

232542,61 528720,83

-271232,87 257487,95

Periodo de Exposición Costo Financiero

8 2081,72

7 1740,19

6 1380,07

5 952,57

4 464,67

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-6113,77 -48208,97

-3472,58 -51681,55

-2475,93 -54157,48

-945,99 -55103,47

3817,66 -51285,81

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 113 de 140

3

47869,78 -3416,03

2

30326,70 26910,67

1

21781,08 48691,75

5278,19 53969,94

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION BANCARIA MES 17 18 INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) 2 3 Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión 199294,12 298941,18 COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 2 3 Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión 17737,56 26606,33 IVA VENTAS 22788,33 34182,49 EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 4796,40 7194,60 COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS 1007,24 1510,87 IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 1473,74 2210,61 INGRESO IVA AFIP 108422,65 232542,61 240391,27 FFADF 526638,26 767029,54 FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO 232542,61 240391,27 FFDF 490030,57 730421,84 FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) 241039,21 232542,61 -647,93 FFDI 490030,57 489382,63 FFDI ACUM

Periodo de Exposición Costo Financiero IVA Posición Mensual Posiciónde Acumulada Facultad Arquitectura,

Diseño y Urbanismo

21781,08 75751,02

32671,62 108422,65

Página 114 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 1 2 3

4

5

6

7

386650,00 18911,49 1565,87 1891,15 1512,92

37402,73 3096,95 3740,27 2992,22

45807,84 3792,89 4580,78 3664,63

50010,40 4140,86 5001,04 4000,83

53792,70 4454,04 5379,27 4303,42

58835,76 4871,60 5883,58 4706,86

50430,65 4175,66 5043,07 4034,45

2319,90

2666,41 159,29

5273,56 315,03

6458,63 385,83

7051,17 421,23

7584,45 453,08

8295,49 495,56

7110,42 424,77

-388969,90 -388969,90

-26707,13 -415677,03

-52820,77 -468497,80

-64690,60 -533188,40

-70625,52 -603813,92

-75966,95 -679780,87

-83088,85 -762869,72

-71219,01 -834088,73

13238,05

26181,91

32065,49

35007,28

37654,89

41185,03

35301,46

79,43

157,09

192,39

210,04

225,93

247,11

211,81

-388969,90 -388969,90

-13548,51 -402518,41

-26795,95 -429314,36

-32817,51 -462131,86

-35828,29 -497960,15

-38537,99 -536498,14

-42150,93 -578649,07

-36129,37 -614778,43

-388969,90 -388969,90

-13548,51 -402518,41

-26795,95 -429314,36

-32817,51 -462131,86

-35828,29 -497960,15

-38537,99 -536498,14

-42150,93 -578649,07

-36129,37 -614778,43

Periodo de Exposición Costo Financiero

15 1568,26

14 2894,89

13 3292,19

12 3317,74

11 3271,28

10 3252,69

9 2509,22

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-2666,41 -2666,41

-5273,56 -7939,97

-6458,63 -14398,60

-7051,17 -21449,77

-7584,45 -29034,21

-8295,49 -37329,70

-7110,42 -44440,12

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 115 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 8 9 10 11 12

13 1 24911,76

44967,33 3723,30 4496,73 3597,39

41605,29 3444,92 4160,53 3328,42

34460,95 2853,37 3446,09 2756,88

15

2

16 1

274029,41 2

99647,06 1

2848,54

24389,14 31333,95

8868,78 11394,16

2398,20

4796,40

2398,20

503,62 736,87

1 2217,19

47068,61 3897,28 4706,86 3765,49

14

21012,77 1739,86 2101,28 1681,02

6636,39 396,45

6340,12 378,75

5866,10 350,43

4858,79 290,26

2962,67 176,99

503,62 197,28

1007,24 2013,34

-66471,08 -900559,81

-63503,62 -964063,43

-58755,69 -1022819,12

-48666,33 -1071485,45

-29674,59 -1101160,04

26878,40 -1074281,63

321935,52 -752346,11

32948,03

31477,13

29123,70

24122,66

14708,94

-752346,11

116271,31 -636074,81

197,69

188,86

174,74

144,74

88,25

-33720,74 -648499,17

-32215,35 -680714,52

-29806,73 -710521,25

-24688,40 -735209,65

-15053,90 -750263,55

26878,40 -723385,15

321935,52 -401449,63

-401449,63

26725,49 5612,35 2151,76 353014,57 -271232,87 -672682,50

-33720,74 -648499,17

-32215,35 -680714,52

-29806,73 -710521,25

-24688,40 -735209,65

-15053,90 -750263,55

26878,40 -723385,15

321935,52 -401449,63

-401449,63

-271232,87 -672682,50

Periodo de Exposición Costo Financiero

8 2081,72

7 1740,19

6 1380,07

5 952,57

4 464,67

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-6636,39 -51076,51

-6340,12 -57416,64

-5866,10 -63282,73

-4858,79 -68141,52

-2962,67 -71104,19

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 116 de 140

3

2344,92 -68759,28

2

30326,70 -38432,57

1

-38432,57

5278,19 -33154,38

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 17 18 19 20 21

MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

22

23

24

25

1

1

2

1

2

1

99647,06 1

99647,06 1

199294,12 2

99647,06 1

199294,12 2

99647,06 1

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

17737,56 22788,33

8868,78 11394,16

17737,56 22788,33

8868,78 11394,16

2398,20

2398,20

4796,40

2398,20

4796,40

2398,20

503,62 736,87

503,62 736,87

1007,24 1473,74

503,62 736,87

1007,24 1473,74

503,62 736,87

-636074,81

116271,31 -519803,50

116271,31 -403532,19

232542,61 -170989,58

-170989,58

-170989,58

116271,31 -54718,27

232542,61 177824,34

116271,31 294095,65

-672682,50

116271,31 -556411,20

116271,31 -440139,89

232542,61 -207597,27

-207597,27

-207597,27

116271,31 -91325,97

232542,61 141216,65

116271,31 257487,95

-672682,50

116271,31 -556411,20

116271,31 -440139,89

232542,61 -207597,27

-207597,27

-207597,27

116271,31 -91325,97

232542,61 141216,65

116271,31 257487,95

-33154,38

10890,54 -22263,84

10890,54 -11373,30

21781,08 10407,78

10407,78

10407,78

10890,54 21298,32

21781,08 43079,40

10890,54 53969,94

Periodo de Exposición Costo Financiero IVA Posición Mensual Facultad de Arquitectura, Posición Acumulada

Diseño y Urbanismo

Página 117 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA MES 26 27 28 INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

29

30

1

1

1

1

1

99647,06 1

99647,06 1

99647,06 1

99647,06 1

99647,06 1

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

2398,20

2398,20

2398,20

2398,20

2398,20

503,62 736,87

503,62 736,87

503,62 736,87

503,62 736,87

116271,31 410366,96

116271,31 526638,26

116271,31 642909,57

116271,31 759180,88

503,62 736,87 108422,65 7848,66 767029,54

116271,31 373759,26

116271,31 490030,57

116271,31 606301,88

116271,31 722573,18

116271,31 373759,26

116271,31 490030,57

116271,31 606301,88

116271,31 722573,18

10890,54 64860,48

10890,54 75751,02

10890,54 86641,57 Página 118

7848,66 730421,84 241039,21 -233190,55 489382,63

Periodo de Exposición Costo Financiero IVA Posición Mensual Posición FacultadAcumulada de Arquitectura,

Diseño y Urbanismo

10890,54 97532,11 de 140

10890,54 108422,65

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

Conclusiones: ESCENARIO OPTIMISTA VAN VAN DF % 2,78% 522.762,82 537.307,77 TIR TIR DF % 43,08% 125,13% 179,04% ESCENARIO PROBABLE VAN VAN DF % 3,17% 458.603,31 473.148,27 TIR TIR DF % 30,09% 82,82% 107,74% ESCENARIO PESIMISTA VAN VAN DF % 4,63% 314.409,15 328.954,10 TIR TIR DF % 15,19% 45,15% 52,01%

Puede verse el apalancamiento financiero que genera la financiación bancaria en cada uno de los escenarios. A medida que el escenario empeora se hace mas importante el efecto de la financiación sobre el VAN y menos importante sobre la TIR.

Sin Financiación Con Financiación

ESCENARIO OPTIMISTA Máxima exposición de Caja Periodo de Recupero -699.240,13 13 -497.960,15 13

Sin Financiación Con Financiación

ESCENARIO PROBABLE Máxima exposición de Caja Periodo de Recupero -925.702,84 15 -616.153,77 14

Sin Financiación Con Financiación

ESCENARIO PESIMISTA Máxima exposición de Caja Periodo de Recupero -1.101.160,04 24 -750.263,55 24

La financiación bancaria disminuye la máxima exposición de caja pero no modifica el plazo de recupero. Analicemos ahora el proyecto con financiación bancaria y administración por Fideicomiso de Garantía con un banco de primer nivel. Esto disminuye, en cierta medida, el riesgo del proyecto, por lo que los inversores pedirán una tasa de corte menor. Supongamos que la tasa de corte ahora es del 15%.

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 120 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO OPTIMISTA CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO 1 2 3 4

INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

5

6

7

2

1

1

2

1

1

386650,00 18911,49 1565,87 1891,15 1512,92

37402,73 3096,95 3740,27 2992,22

45807,84 3792,89 4580,78 3664,63

50010,40 4140,86 5001,04 4000,83

53792,70 4454,04 5379,27 4303,42 4796,40

58835,76 4871,60 5883,58 4706,86 2398,20

50430,65 4175,66 5043,07 4034,45 2398,20

2319,90

5000,00 2333,33 1000,00 4416,41 219,79

1000,00 5483,56 322,29

1000,00 6668,63 393,09

1000,00 7261,17 428,49

1000,00 8801,69 495,17

1000,00 9009,11 520,23

1000,00 7824,04 449,44

-388969,90 -388969,90

-36850,96 -425820,86

-54038,03 -479858,89

-65907,86 -545766,76

-71842,78 -617609,54

-83022,67 -700632,21

-87225,34 -787857,55

-75355,51 -863213,06

13238,05

26181,91

32065,49

35007,28

37654,89

41185,03

35301,46

79,43

157,09

192,39

210,04

225,93

247,11

211,81

-388969,90 -388969,90

-23692,35 -412662,25

-28013,21 -440675,45

-34034,77 -474710,22

-37045,55 -511755,77

-45593,72 -557349,48

-46287,42 -603636,90

-40265,86 -643902,76

-388969,90 -388969,90

-23692,35 -412662,25

-28013,21 -440675,45

-34034,77 -474710,22

-37045,55 -511755,77

-45593,72 -557349,48

-46287,42 -603636,90

-40265,86 -643902,76

Periodo de Exposición Costo Financiero

15 1568,26

14 2894,89

13 3292,19

12 3317,74

11 3271,28

10 3252,69

9 2509,22

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-4416,41 -4416,41

-5483,56 -9899,97

-6668,63 -16568,60

-7261,17 -23829,77

-8801,69 -32631,46

-9009,11 -41640,57

-7824,04 -49464,61

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 122 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO OPTIMISTA CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO 8 9 10 11 12 13 2

3

2

2

2

2

3

2

2

2

1 24911,76

14

15

1

1503644,00 1 2217,19

174382,35 1

133855,16 174785,95

15520,36 19939,79

47068,61 3897,28 4706,86 3765,49 4796,40

44967,33 3723,30 4496,73 3597,39 7194,60

41605,29 3444,92 4160,53 3328,42 4796,40

34460,95 2853,37 3446,09 2756,88 4796,40

21012,77 1739,86 2101,28 1681,02 4796,40

2398,20

2398,20

1000,00 7853,64 438,53

1000,00 8060,99 438,24

1000,00 7083,34 392,51

1000,00 6076,03 332,34

1000,00 4179,92 219,07

1000,00 713,62 11061,16

1000,00 713,62 1283,73

1000,00 210,00 7,26

-73526,81 -936739,87

-73478,58 -1010218,44

-65811,41 -1076029,86

-55722,05 -1131751,91

-36730,31 -1168482,22

1824241,10 655758,88

204446,95 860205,83

-1217,26 858988,57

32948,03

31477,13

29123,70

24122,66

14708,94

197,69

188,86

174,74

144,74

88,25

-40776,47 -684679,22

-42190,31 -726869,53

-36862,45 -763731,99

-31744,13 -795476,11

-22109,63 -817585,74

1824241,10 1006655,36

204446,95 1211102,31

-1217,26 1209885,05

-40776,47 -684679,22

-42190,31 -726869,53

-36862,45 -763731,99

-31744,13 -795476,11

-22109,63 -817585,74

1824241,10 1006655,36

204446,95 1211102,31

-1217,26 1209885,05

Periodo de Exposición Costo Financiero

8 2081,72

7 1740,19

6 1380,07

5 952,57

4 464,67

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-7853,64 -57318,25

-8060,99 -65379,24

-7083,34 -72462,58

-6076,03 -78538,61

-4179,92 -82718,52

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 123 de 140

3

174072,33 91353,81

16

2

19226,16 110579,97

1000,00 210,00 7,26 104547,62 -105764,88 753223,69

26725,49 5612,35 2151,76 353014,57 -493269,05 716616,00 236483,28 -729752,33 480132,72

1

-210,00 110369,97

-5822,35 104547,62

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO 1 2 3 4

INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

5

6

7 1

1

386650,00 18911,49 1565,87 1891,15 1512,92

37402,73 3096,95 3740,27 2992,22

45807,84 3792,89 4580,78 3664,63

50010,40 4140,86 5001,04 4000,83

53792,70 4454,04 5379,27 4303,42

58835,76 4871,60 5883,58 4706,86

50430,65 4175,66 5043,07 4034,45 2398,20

2319,90

5000,00 2333,33 1000,00 4416,41 219,79

1000,00 5483,56 322,29

1000,00 6668,63 393,09

1000,00 7261,17 428,49

1000,00 7794,45 460,34

1000,00 8505,49 502,82

1000,00 7824,04 449,44

-388969,90 -388969,90

-36850,96 -425820,86

-54038,03 -479858,89

-65907,86 -545766,76

-71842,78 -617609,54

-77184,21 -694793,75

-84306,11 -779099,85

-75355,51 -854455,36

13238,05

26181,91

32065,49

35007,28

37654,89

41185,03

35301,46

79,43

157,09

192,39

210,04

225,93

247,11

211,81

-388969,90 -388969,90

-23692,35 -412662,25

-28013,21 -440675,45

-34034,77 -474710,22

-37045,55 -511755,77

-39755,25 -551511,01

-43368,19 -594879,20

-40265,86 -635145,06

-388969,90 -388969,90

-23692,35 -412662,25

-28013,21 -440675,45

-34034,77 -474710,22

-37045,55 -511755,77

-39755,25 -551511,01

-43368,19 -594879,20

-40265,86 -635145,06

Periodo de Exposición Costo Financiero

15 1568,26

14 2894,89

13 3292,19

12 3317,74

11 3271,28

10 3252,69

9 2509,22

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-4416,41 -4416,41

-5483,56 -9899,97

-6668,63 -16568,60

-7261,17 -23829,77

-7794,45 -31624,21

-8505,49 -40129,70

-7824,04 -47953,74

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 124 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO 8 9 10 11 12

INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

1

1

2

1

1

1

2

1 24911,76

14

15

2

2

600068,62 1 2217,19

274029,41 2

199294,12 2

53412,32 71464,04

24389,14 31333,95

17737,56 22788,33

44967,33 3723,30 4496,73 3597,39 2398,20

41605,29 3444,92 4160,53 3328,42 2398,20

34460,95 2853,37 3446,09 2756,88 2398,20

21012,77 1739,86 2101,28 1681,02 4796,40

2398,20

4796,40

4796,40

1000,00 6846,39 403,71

1000,00 7053,75 403,42

1000,00 6579,72 375,10

1000,00 5572,41 314,93

1000,00 4179,92 219,07

1000,00 713,62 4537,11

1000,00 1217,24 2020,60

1000,00 1217,24 1481,00

-67688,34 -922143,70

-67640,11 -989783,81

-62892,18 -1052675,99

-52802,82 -1105478,81

-36730,31 -1142209,13

743425,00 -398784,13

320718,26 -78065,87

231325,35 153259,49

32948,03

31477,13

29123,70

24122,66

14708,94

197,69

188,86

174,74

144,74

88,25

-34938,00 -670083,06

-36351,84 -706434,90

-33943,22 -740378,12

-28824,89 -769203,02

-22109,63 -791312,64

743425,00 -47887,64

320718,26 272830,62

231325,35 504155,97

-34938,00 -670083,06

-36351,84 -706434,90

-33943,22 -740378,12

-28824,89 -769203,02

-22109,63 -791312,64

743425,00 -47887,64

320718,26 272830,62

231325,35 504155,97

Periodo de Exposición Costo Financiero

8 2081,72

7 1740,19

6 1380,07

5 952,57

4 464,67

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-6846,39 -54800,14

-7053,75 -61853,88

-6579,72 -68433,60

-5572,41 -74006,01

-4179,92 -78185,93

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

47068,61 3897,28 4706,86 3765,49

1

13

Página 125 de 140

3

70750,42 -7435,51

2

30116,70 22681,19

1

21571,08 44252,28

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION Y FIDEICOMISO MES 16 17 18 INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) 1 2 3 Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión 99647,06 199294,12 298941,18 COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) 1 2 3 Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión 8868,78 17737,56 26606,33 IVA VENTAS 11394,16 22788,33 34182,49 EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) 2398,20 4796,40 7194,60 COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO 1000,00 1000,00 1000,00 IVA EGRESOS 713,62 1217,24 1720,87 IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 744,13 1481,00 2217,87 INGRESO IVA AFIP 103353,17 115054,05 231325,35 244243,49 FFADF 268313,53 499638,89 743882,38 FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) 26725,49 IVA INTERES BANCO 5612,35 IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) 2151,76 AMORTIZACION CREDITO 353014,57 -272450,13 231325,35 244243,49 FFDF 231705,84 463031,19 707274,69 FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) 233400,65 -272450,13 231325,35 10842,85 FFDI 231705,84 463031,19 473874,04 FFDI ACUM

Periodo de Exposición Costo Financiero IVA Posición Mensual Posición Acumulada

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

5068,19 49320,46

21571,08 70891,55

32461,62 103353,17

Página 126 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 1 2 3

4

5

6

7

386650,00 18911,49 1565,87 1891,15 1512,92

37402,73 3096,95 3740,27 2992,22

45807,84 3792,89 4580,78 3664,63

50010,40 4140,86 5001,04 4000,83

53792,70 4454,04 5379,27 4303,42

58835,76 4871,60 5883,58 4706,86

50430,65 4175,66 5043,07 4034,45

2319,90

5000,00 2333,33 1000,00 4416,41 219,79

1000,00 5483,56 322,29

1000,00 6668,63 393,09

1000,00 7261,17 428,49

1000,00 7794,45 460,34

1000,00 8505,49 502,82

1000,00 7320,42 432,03

-388969,90 -388969,90

-36850,96 -425820,86

-54038,03 -479858,89

-65907,86 -545766,76

-71842,78 -617609,54

-77184,21 -694793,75

-84306,11 -779099,85

-72436,27 -851536,13

13238,05

26181,91

32065,49

35007,28

37654,89

41185,03

35301,46

79,43

157,09

192,39

210,04

225,93

247,11

211,81

-388969,90 -388969,90

-23692,35 -412662,25

-28013,21 -440675,45

-34034,77 -474710,22

-37045,55 -511755,77

-39755,25 -551511,01

-43368,19 -594879,20

-37346,63 -632225,83

-388969,90 -388969,90

-23692,35 -412662,25

-28013,21 -440675,45

-34034,77 -474710,22

-37045,55 -511755,77

-39755,25 -551511,01

-43368,19 -594879,20

-37346,63 -632225,83

Periodo de Exposición Costo Financiero

15 1568,26

14 2894,89

13 3292,19

12 3317,74

11 3271,28

10 3252,69

9 2509,22

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-4416,41 -4416,41

-5483,56 -9899,97

-6668,63 -16568,60

-7261,17 -23829,77

-7794,45 -31624,21

-8505,49 -40129,70

-7320,42 -47450,12

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 127 de 140

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 8 9 10 11 12

13 1 24911,76

44967,33 3723,30 4496,73 3597,39

41605,29 3444,92 4160,53 3328,42

34460,95 2853,37 3446,09 2756,88

15

2

16 1

274029,41 2

99647,06 1

2848,54

24389,14 31333,95

8868,78 11394,16

2398,20

4796,40

2398,20

1 2217,19

47068,61 3897,28 4706,86 3765,49

14

21012,77 1739,86 2101,28 1681,02

1000,00 6846,39 403,71

1000,00 6550,12 386,01

1000,00 6076,10 357,69

1000,00 5068,79 297,52

1000,00 3172,67 184,25

1000,00 713,62 204,54

1000,00 1217,24 2020,60

1000,00 210,00 7,26

1000,00 713,62 744,13

-67688,34 -919224,47

-64720,88 -983945,35

-59972,95 -1043918,29

-49883,59 -1093801,88

-30891,85 -1124693,73

25661,14 -1099032,59

320718,26 -778314,33

-1217,26 -779531,59

115054,05 -664477,54

32948,03

31477,13

29123,70

24122,66

14708,94

197,69

188,86

174,74

144,74

88,25

-34938,00 -667163,83

-33432,61 -700596,44

-31023,99 -731620,42

-25905,66 -757526,08

-16271,16 -773797,25

25661,14 -748136,10

320718,26 -427417,84

-1217,26 -428635,10

26725,49 5612,35 2151,76 353014,57 -272450,13 -701085,24

-34938,00 -667163,83

-33432,61 -700596,44

-31023,99 -731620,42

-25905,66 -757526,08

-16271,16 -773797,25

25661,14 -748136,10

320718,26 -427417,84

-1217,26 -428635,10

-272450,13 -701085,24

Periodo de Exposición Costo Financiero

8 2081,72

7 1740,19

6 1380,07

5 952,57

4 464,67

IVA Posición Mensual Posición Acumulada

-6846,39 -54296,51

-6550,12 -60846,64

-6076,10 -66922,73

-5068,79 -71991,52

-3172,67 -75164,19

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

Página 128 de 140

3

2134,92 -73029,28

2

30116,70 -42912,57

1

-210,00 -43122,57

5068,19 -38054,38

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO) MES INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA 17 18 19 20 21

22

23

24

25

1

1

2

1

2

1

99647,06 1

99647,06 1

199294,12 2

99647,06 1

199294,12 2

99647,06 1

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

17737,56 22788,33

8868,78 11394,16

17737,56 22788,33

8868,78 11394,16

2398,20

2398,20

4796,40

2398,20

4796,40

2398,20

1000,00 210,00 7,26

1000,00 713,62 744,13

1000,00 713,62 744,13

1000,00 1217,24 1481,00

1000,00 210,00 7,26

1000,00 210,00 7,26

1000,00 713,62 744,13

1000,00 1217,24 1481,00

1000,00 713,62 744,13

-1217,26 -665694,80

115054,05 -550640,75

115054,05 -435586,71

231325,35 -204261,35

-1217,26 -205478,61

-1217,26 -206695,87

115054,05 -91641,83

231325,35 139683,53

115054,05 254737,58

-1217,26 -702302,50

115054,05 -587248,45

115054,05 -472194,40

231325,35 -240869,05

-1217,26 -242086,31

-1217,26 -243303,57

115054,05 -128249,52

231325,35 103075,83

115054,05 218129,88

-1217,26 -702302,50

115054,05 -587248,45

115054,05 -472194,40

231325,35 -240869,05

-1217,26 -242086,31

-1217,26 -243303,57

115054,05 -128249,52

231325,35 103075,83

115054,05 218129,88

-210,00 -38264,38

10680,54 -27583,84

10680,54 -16903,30

21571,08 4667,78

-210,00 4457,78

-210,00 4247,78

10680,54 14928,32

21571,08 36499,40

10680,54 47179,94

Periodo de Exposición Costo Financiero IVA Posición Mensual Posición Acumulada

Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

FLUJO DE FONDOS ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA MES 26 27 28

INGRESOS UF VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión COCHERAS VENDIDAS (sin IVA) Boleto Refuerzo/Cuotas Posesión IVA VENTAS EGRESOS TERRENO COSTO CONSTRUCCION GASTOS GENERALES (8,28%) BENEFICIO CONSTRUCTORA (10%) PROY. Y DIRECCION (8%) GASTOS COMERCIALIZACION (2% s/ventas con IVA) COMISION ESTRUCTURACION FIDEICOMISO HONORARIOS LEGALES EST. FIDEICOMISO HONORARIOS ADMINISTRACION FIDEICOMISO IVA EGRESOS IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) INGRESO IVA AFIP FFADF FFADF ACUM FINANCIACION APORTE BANCO COSTO FINANCIERO (9,90% anual) IVA INTERES BANCO IMPUESTO AL CHEQUE (0,60%) AMORTIZACION CREDITO FFDF FFDF ACUM IMPUESTO A LAS GANANCIAS (33%) FFDI FFDI ACUM

29

30

1

1

1

1

1

99647,06 1

99647,06 1

99647,06 1

99647,06 1

99647,06 1

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

8868,78 11394,16

2398,20

2398,20

2398,20

2398,20

2398,20

1000,00 713,62 744,13

1000,00 713,62 744,13

1000,00 713,62 744,13

1000,00 713,62 744,13

115054,05 369791,62

115054,05 484845,67

115054,05 599899,72

115054,05 714953,76

1000,00 713,62 744,13 100582,65 14471,40 729425,16

115054,05 333183,93

115054,05 448237,97

115054,05 563292,02

115054,05 678346,07

115054,05 333183,93

115054,05 448237,97

115054,05 563292,02

115054,05 678346,07

14471,40 692817,47 228629,76 -214158,36 464187,70

10680,54 57860,48

10680,54 68541,02

10680,54 79221,57

10680,54 89902,11

10680,54 100582,65

Periodo de Exposición Costo Financiero IVA Posición Mensual Posición Acumulada

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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

Conclusiones: ESCENARIO OPTIMISTA VAN VAN FID % 2,21% 522.762,82 534.336,24 TIR TIR FID % -25,23% 125,13% 93,56% ESCENARIO PROBABLE VAN VAN FID % 7,93% 458.603,31 494.958,52 TIR TIR FID % -9,57% 82,82% 74,89% ESCENARIO PESIMISTA VAN VAN FID % 18,02% 314.409,15 371.080,50 TIR TIR FID % -6,67% 45,15% 42,14%

La TIR cae porque aumenta el costo por la constitución y la administración del Fideicomiso. A medida que empeora el escenario, el VAN aumenta más que en el caso de la financiación sola por la menor tasa de corte. Distribución de Probabilidad del VAN: Una idea del grado de importancia del riesgo podemos obtenerla estudiando la probabilidad de obtener un VAN positivo en los distintos escenarios planteados. Conociendo el VAN en tres escenarios distintos y suponiendo que los FFi son variables aleatorias independientes podemos determinar la Media y la Varianza: VAN = Cn × Fn

Cn =

1 (1 + i )^ n

1 U = × ( a + b + c) 3

(Media)

a = FFi en el Escenario Optimista b = FFi en el Escenario Probable c = FFi en el Escenario Pesimista (Vn)2 = 1/18 x (a2 + b2 + c2 – ab – ac – bc) E(VAN) = Valor Esperado del VAN VAR (VAN) = Varianza del VAN

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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

Mes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

VAN VAN Optimista (a) Probable (b) -388.969,90 -388.969,90 -13.548,51 -13.548,51 -26.795,95 -26.795,95 -32.817,51 -32.817,51 -35.828,29 -35.828,29 15.218,81 -38.537,99 -4.338,52 -42.150,93 7.150,04 -9.250,96 41.904,06 -28.253,74 81.221,86 130,05 73.153,08 8.005,68 89.205,40 18.591,00 109.773,90 60.570,90 1.105.355,98 503.098,83 205.664,21 321.935,52 0,00 232.542,61 -495.926,83 -271.232,87 0,00 232.542,61 0,00 240.391,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

ALTERNATIVA CON FINANCIACION BANCARIA VAN Cn U = 1/3 (a+b+c) E(VAN) Pesimista (c) (1) (2) (3) = (1) x (2) -388.969,90 1,00 -388.969,90 -388.969,90 -13.548,51 0,98 -13.548,51 -13.344,22 -26.795,95 0,97 -26.795,95 -25.993,95 -32.817,51 0,96 -32.817,51 -31.355,25 -35.828,29 0,94 -35.828,29 -33.715,71 -38.537,99 0,93 -20.619,05 -19.110,70 -42.150,93 0,91 -29.546,79 -26.972,41 -36.129,37 0,90 -12.743,43 -11.457,70 -33.720,74 0,89 -6.690,14 -5.924,45 -32.215,35 0,87 16.378,85 14.285,57 -29.806,73 0,86 17.117,34 14.704,56 -24.688,40 0,85 27.702,67 23.438,99 -15.053,90 0,83 51.763,63 43.136,36 26.878,40 0,82 545.111,07 447.409,62 321.935,52 0,81 283.178,42 228.919,10 0,00 0,80 77.514,20 61.716,99 -271.232,87 0,78 -346.130,86 -271.434,67 0,00 0,77 77.514,20 59.869,81 116.271,31 0,76 118.887,53 90.440,81 116.271,31 0,75 38.757,10 29.038,96 232.542,61 0,74 77.514,20 57.202,18 0,00 0,73 0,00 0,00 0,00 0,72 0,00 0,00 116.271,31 0,71 38.757,10 27.326,70 232.542,61 0,69 77.514,20 53.829,31 116.271,31 0,68 38.757,10 26.508,82 116.271,31 0,67 38.757,10 26.109,10 116.271,31 0,66 38.757,10 25.715,41 116.271,31 0,65 38.757,10 25.327,66 116.271,31 0,64 38.757,10 24.945,75 7.848,66 0,63 2.616,22 1.658,52 453.305,27

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Página 134 de 140

(Cn)^2 (4) = (1)^2 1,00 0,97 0,94 0,91 0,89 0,86 0,83 0,81 0,78 0,76 0,74 0,72 0,69 0,67 0,65 0,63 0,61 0,60 0,58 0,56 0,54 0,53 0,51 0,50 0,48 0,47 0,45 0,44 0,43 0,41 0,40

Vn^2 VAR(VAN) (5) (6) = (4) x (5) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 160.544.110,61 137.914.524,64 79.432.097,23 66.193.414,36 79.570.776,17 64.324.360,02 296.419.904,74 232.451.508,37 569.169.596,79 432.981.982,23 452.074.528,17 333.611.716,16 550.869.417,87 394.351.089,44 658.945.191,53 457.600.827,45 48.683.706.845,30 32.796.256.333,16 751.056.491,52 490.813.346,00 3.004.225.966,07 1.904.493.436,87 2.804.854.052,87 1.724.885.529,28 3.004.225.966,07 1.792.196.940,86 2.408.687.440,90 1.393.916.343,11 751.056.491,52 421.630.473,05 3.004.225.966,07 1.636.044.486,67 0,00 0,00 0,00 0,00 751.056.491,52 373.374.362,68 3.004.225.966,07 1.448.797.244,44 751.056.491,52 351.358.727,54 751.056.491,52 340.842.601,39 751.056.491,52 330.641.221,68 751.056.491,52 320.745.168,09 751.056.491,52 311.145.302,23 3.422.303,69 1.375.347,10 47.757.946.286,82

Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

La Tabla anterior nos permite calcular el Valor Esperado del VAN y la varianza del VAN para determinar la probabilidad de que el VAN sea mayor que cero.

P[VAN > 0 =

P[Z > 0 − E (VAN )] VAR(VAN )

=

P[Z > 0 − 453305.27] 47757946286.82

= 2.07428268

Para determinar la probabilidad debemos obtener la distribución normal estándar:

Es decir que tenemos una Probabilidad P [VAN > 0 ] = 98.09% Esto termina de demostrar que se trata de un excelente proyecto.

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Evaluación de Proyectos Inmobiliarios Carrera de Especialización en Gerenciamiento y Dirección de Proyectos y Obras (GeO)

Análisis de Sensibilidad: Una de las formas más apropiadas para estimar el riesgo de un proyecto inmobiliario es la sensibilización de las variables de mayor incidencia en los diferentes escenarios para estudiar el comportamiento del Flujo de Fondos, el VAN y la TIR. Las variables de mayor peso son el precio de venta, el costo de construcción y la velocidad de ventas. La velocidad de ventas ya la tuvimos en cuenta en el planteo de los distintos escenarios. Ahora vamos a estudiar la incidencia de una disminución del precio de venta hasta un 25 % y el aumento del costo de la construcción hasta un 25 %. Estas variables se pueden modificar de a una (ceteris paribus) o en forma simultánea. Por ejemplo, para el caso del flujo de fondos con financiación bancaria:

Precio de Venta

ESCENARIO OPTIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA Análisis de Costo de construccion (+) 0% 5% 10% 15% 20% Sensibilidad VAN 537,307.77 509,148.50 480,989.24 452,829.97 424,670.71 0% 463,605.30 435,446.04 407,286.77 379,127.51 350,968.24 -5% 389,902.84 361,743.57 333,584.31 305,425.04 277,265.78 -10% 316,200.37 288,041.11 259,881.84 231,722.58 203,563.31 -15% 242,497.90 214,338.64 186,179.38 158,020.11 129,860.85 -20% 168,795.44 140,636.17 112,476.91 84,317.64 56,158.38 -25%

Precio de Venta

ESCENARIO PROBABLE CON FINANCIACION BANCARIA Análisis de Costo de construccion (+) 0% 5% 10% 15% 20% Sensibilidad VAN 473,148.26 444,900.32 416,652.39 388,404.45 360,156.51 0% 402,173.55 373,925.62 345,677.68 317,429.74 289,181.80 -5% 331,198.85 302,950.91 274,702.97 246,455.03 218,207.10 -10% 260,224.14 231,976.20 203,728.27 175,480.33 147,232.39 -15% 189,249.43 161,001.50 132,753.56 104,505.62 76,257.68 -20% 118,274.73 90,026.79 61,778.85 33,530.91 5,282.98 -25%

Precio de Venta

ESCENARIO PESIMISTA CON FINANCIACION BANCARIA Análisis de Costo de construccion (+) 0% 5% 10% 15% 20% Sensibilidad VAN 328,954.10 300,227.16 271,500.22 242,773.28 214,046.34 0% 264,624.21 235,897.27 207,170.33 178,443.39 149,716.45 -5% 200,294.33 171,567.39 142,840.45 114,113.51 85,386.57 -10% 135,964.45 107,237.51 78,510.57 49,783.63 21,056.69 -15% 71,634.56 42,907.62 14,180.68 -14,546.26 -43,273.20 -20% 7,304.68 -21,422.26 -50,149.20 -78,876.14 -107,603.08 -25%

25% 396,511.44 322,808.98 249,106.51 175,404.05 101,701.58 27,999.11

25% 331,908.57 260,933.87 189,959.16 118,984.45 48,009.75 -22,964.96

25% 185,319.40 120,989.51 56,659.63 -7,670.25 -72,000.14 -136,330.02

El análisis de sensibilidad demuestra la consistencia del proyecto ante las variables estudiadas. En el escenario probable sólo se produce un VAN negativo para el caso de un 25% de aumento del costo de construcción y una disminución simultánea del precio de venta en la misma proporción. En el escenario pesimista se produce un VAN negativo para una caída del precio de venta del 15% y un aumento del costo de construcción del 25%, para una caída del precio de venta del 20% y un aumento del costo de construcción del 15% y para una caída del precio de venta del 25% y un aumento del costo de construcción del 5%. Volvemos a demostrar que el riesgo del proyecto analizado es muy bajo. La Probabilidad de obtener un VAN positivo en el caso de una disminución del precio de venta del 25% y de un aumento del costo de construcción también del 25%:

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Mes 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

ALTERNATIVA CON FINANCIACION BANCARIA - Aumento Costo en 25% y disminución del Precio de Venta en 25% VAN VAN VAN Cn U = 1/3 (a+b+c) E(VAN) (Cn)^2 Vn^2 VAR(VAN) Optimista (a) Probable (b) Pesimista (c) (1) (2) (3) = (1) x (2) (4) = (1)^2 (5) (6) = (4) x (5) -388,969.90 -388,969.90 -388,969.90 1.00 -388,969.90 -388,969.90 1.00 0.00 0.00 -16,935.64 -16,935.64 -16,935.64 0.98 -16,935.64 -16,680.27 0.97 0.00 0.00 -33,494.93 -33,494.93 -33,494.93 0.97 -33,494.93 -32,492.43 0.94 0.00 0.00 -41,021.88 -41,021.88 -41,021.88 0.96 -41,021.88 -39,194.06 0.91 0.00 0.00 -44,785.36 -44,785.36 -44,785.36 0.94 -44,785.36 -42,144.64 0.89 0.00 0.00 -7,854.89 -48,172.49 -48,172.49 0.93 -34,733.29 -32,192.43 0.86 90,306,062.22 77,576,920.11 -21,595.86 -52,688.66 -52,688.66 0.91 -42,324.39 -38,636.71 0.83 53,709,017.13 44,757,514.27 -8,601.90 -25,002.90 -45,161.71 0.90 -26,255.51 -23,606.48 0.81 55,888,588.07 45,179,874.23 20,034.68 -36,683.92 -42,150.92 0.89 -19,600.06 -17,356.81 0.78 197,609,368.33 154,964,612.71 53,009.21 -14,643.39 -40,269.19 0.87 -634.45 -553.37 0.76 387,067,144.06 294,451,952.88 52,262.20 -6,165.61 -37,258.41 0.86 2,946.06 2,530.80 0.74 344,291,907.84 254,072,740.39 69,594.11 5,699.30 -30,860.50 0.85 14,810.97 12,531.43 0.72 430,841,445.53 308,426,621.46 92,571.22 43,368.22 -18,817.38 0.83 39,040.69 32,533.91 0.69 519,316,815.09 360,636,677.14 763,412.98 362,289.87 20,158.80 0.82 381,953.89 313,495.46 0.67 23,066,116,585.80 15,538,715,541.16 154,248.16 241,451.64 241,451.64 0.81 212,383.81 171,689.32 0.65 422,469,276.48 276,082,507.13 0.00 174,406.96 0.00 0.80 58,135.65 46,287.74 0.63 1,689,877,105.91 1,071,277,558.24 -527,338.94 -397,176.75 -397,176.75 0.78 -440,564.14 -345,488.94 0.61 941,233,105.20 578,824,898.64 0.00 174,406.96 0.00 0.77 58,135.65 44,902.36 0.60 1,689,877,105.91 1,008,110,779.24 0.00 218,651.73 87,203.48 0.76 101,951.74 77,557.31 0.58 2,019,213,019.30 1,168,526,052.83 0.00 0.00 87,203.48 0.75 29,067.83 21,779.22 0.56 422,469,276.48 237,167,141.09 0.00 0.00 174,406.96 0.74 58,135.65 42,901.63 0.54 1,689,877,105.91 920,275,023.75 0.00 0.00 0.00 0.73 0.00 0.00 0.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.72 0.00 0.00 0.51 0.00 0.00 0.00 0.00 87,203.48 0.71 29,067.83 20,495.03 0.50 422,469,276.48 210,023,079.01 0.00 0.00 174,406.96 0.69 58,135.65 40,371.98 0.48 1,689,877,105.91 814,948,450.00 0.00 0.00 87,203.48 0.68 29,067.83 19,881.61 0.47 422,469,276.48 197,639,284.24 0.00 0.00 87,203.48 0.67 29,067.83 19,581.83 0.45 422,469,276.48 191,723,963.28 0.00 0.00 87,203.48 0.66 29,067.83 19,286.56 0.44 422,469,276.48 185,985,687.19 0.00 0.00 87,203.48 0.65 29,067.83 18,995.74 0.43 422,469,276.48 180,419,157.05 0.00 0.00 87,203.48 0.64 29,067.83 18,709.31 0.41 422,469,276.48 175,019,232.51 0.00 0.00 44,244.77 0.63 14,748.26 9,349.48 0.40 108,755,536.76 43,706,411.06 -44,435.31 24,338,511,679.60

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La Tabla anterior nos permite calcular el Valor Esperado del VAN y la varianza del VAN para determinar la probabilidad de que el VAN sea mayor que cero.

P[VAN > 0 =

P[Z > 0 − E (VAN )] VAR(VAN )

=

P[Z > 0 − (−44435.31)] 24338511679.60

= −0.28482705

Aplicando la función de Desviación Normal Estándar obtenemos que la probabilidad de obtener un VAN positivo en este nuevo Escenario es: P [VAN > 0] = 38.79 % Con todos estos datos aportados, los potenciales inversores tendrán todo lo que necesitan para tomar la decisión de invertir o no en nuestro proyecto de acuerdo con su grado de propensión al riesgo. Bibiliografía y Fuentes consultadas:

Bibiliografía: Desarrollos Inmobiliarios Exitosos (Damián Tabakman – Federico Colombo – Daniel Rudolph). El Mercado Inmobiliario y la Preparación de Proyectos (Dr. Juan Carlos Franceschini) Herramientas Financieras para la Valuación de Inmuebles (Lic. Mario Gómez, Director de Toribio Achával) Principios de la Gestión Inmobiliaria (compilado por la Arq. Estela Reca, Rectora del instituto de capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina) Principios de Finanzas Corporativas (Richard A. Brealey – Stewart C. Myers) Estadística aplicada a los negocios utilizando MS Excel (Stella Maris Diez)

Fuentes: Decisiones bajo condiciones de incertidumbre. Análisis de riesgo y simulación de Monte Carlo (Ing. Antonio Sottile Bordillo (UNC)). Simulación de Monte Carlo con MS Excel (Javier Faulin y Angel A. Juan) Riesgos en Proyectos de Inversión. Como enfrentarlos. (Eduardo Herrera Lana) Una aplicación del método de Monte Carlo en el análisis de riesgos de los proyectos: su automatización a través de una planilla de cálculo (Marcelo Claudio Perissé). Técnica de Simulación aplicada al análisis de riesgos en proyectos (Project Management Institute) Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo

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La simulación como una herramienta para el manejo de la incertidumbre (Fabián Fiorito – Universidad del CEMA). La Determinación del Costo del Capital en la Valuación de Empresas de Capital Cerrado: una Guía Práctica, Por Luis E. PEREIRO y María GALLI

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