ENTREGA N°1

INTEGRACIÓN PROFESIONAL ESTUDIO DEL CASO: INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

Alumna: Julia Ricci Corregido Legajo: TMCI08726 Fecha de entrega: 22-05-2016

Materia: Integración profesional estudio del caso: Intermediación inmobiliaria. Módulo 1: Metodología de resolución de casos y presentación de informes. Módulo 2: Caso 1  – Integración profesional: el estudio del caso (Martillero y Corredor Público).

Tutor: Esteban Darío Rossi.

Entrega: N° 1

INTEGRACIÓN PROFESIONAL DE MARTILLERO, CORREDOR PÚBLICO Y CORREDOR PÚBLICO INMOBILIARIO

1) Diseña la estructura organizacional de la inmobiliaria Amuchastegui y Asoc y plásmala en un organigrama.

DIRECTORIO/ JUNTA DE SOCIOS

GERENTE GENERAL

AREA ADMINISTRATIVA

AREA OPERACIONAL

DEPARTAMENTO CONTABLE

DEPARTAMENTO DE VENTAS

DEPARTAMENTO LEGAL

DEPARTAMENTO DE ADMINISTRACION Y TASACIONES

DEPARAMENTO DE PLANIFICACION

Según lo estudiado, y aplicado al caso concreto, consigna las funciones que tendrá “Amuchastegui y Asoc.” como administrador del “Comarca VI”. “Amuchastegui y Asoc.” como administrador del edificio “Comarca VI” será el encargado

de varias funciones destinadas a mejorar y mantener el inmueble. El artículo 159 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que el administrador debe obrar con lealtad y diligencia; y no puede perseguir ni favorecer intereses

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contrarios a los del consorcio; además, le corresponde implementar sistemas sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses entre ambos. En caso de daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión, el administrador responderá de forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica  –consorcio-, sus miembros y terceros (artículo 160 CCC). Si tomamos el “piso mínimo” -de responsabilidades y obligaciones del Administrador de un consorcio- establecido por el Código Civil y Comercial Argentino y el artículo 9 de la Ley 13512 de Propiedad Horizontal, en conjunto con lo establecido en los reglamentos de copropiedad y administración, y los reglamentos internos de los edificios en general; podemos detallar las siguientes funciones del administrador:  Atender con solicitud todo reclamo que formulen los señores propietarios sobre cuestiones atinentes a uso, destino y mantenimiento del edificio y sus servicios generales;  Arbitrar los medios necesarios para exigir que el personal dependiente del consorcio cumpla fielmente con las obligaciones que tenga a su cargo;  Velar y hacer velar por el fiel cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración y del presente reglamento interno;  Formular ante las autoridades públicas competentes toda reclamación relativa a cuestiones de interés del consorcio así como representar representar a éste ante aquéllas en los asuntos en que estén en juego los intereses del mismo.  Contratar personal en relación de dependencia (encargado, auxiliar, sereno) y realizar los aportes relacionados con cargas sociales, obra social y cuota sindical de estos empleados.  Contratar servicios mensuales de mantenimiento y limpieza para garantizar el correcto funcionamiento de las instalaciones.  Verificar que la empresa de servicios que contrató, haya realizado los seguros y las cargas sociales de su personal -porque el administrador y el consorcio son solidariamente responsables-.  Comprar diversos artículos y bienes para el uso del edificio.  Cumplir con las Ordenanzas Municipales.  Contratación de seguros.  Liquidar remuneraciones y cargas sociales; pagar impuestos, tasas y contribuciones, etc.  Actuar como un auxiliar notarial en la emisión del “Cert ificado de Informe y Estado de Deuda”, cuando se realiza la escritura traslativa de dominio por la venta de una

unidad funcional. 2) Responda las siguientes preguntas: a) A fin de corroborar que el Sr. Amuchastegui efectivamente se encuentra en condiciones legales de ejercer la actividad de corredor público. ¿Qué documentación le solicitarías que exhiba? ¿Qué efectos tendría si se hubiere designado a Marcelo López?

La actividad de los Corredores Inmobiliarios está regulada por ley nacional N° 25028  y ley provincial Nº 9445 JULIA RICCI CORREGIDO

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El Sr. Amuchastegui, a fin de corroborar que cumple con las condiciones legales para ejercer el corretaje, deberá exhibir la matrícula mediante la presentación de su credencial expedida por el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (artículo 16 inc. b, Ley 9445). En el caso del Sr. Marcelo López, al no poder ejercer el comercio se presentan dos cuestiones: (1) A pesar de contar con el título habilitante de Corredor Inmobiliario, está inhabilitado para ejercer la profesión por imperio del artículo 3 inc. (a) de la Ley 9445. (2) No es requisito ser Corredor Inmobiliario para ser Administrador de un edificio (artículo 2065 CCC), pero si es un impedimento estar inhabilitado para ejercer el comercio. Por estas razones el Sr. Marcelo López no podría ser designado administrador, y los efectos de sus actos serian nulos. b) ¿Podría haber sido designado administrador el Arquitecto Donda? Fundamenta.

El Arq. Donda podría ser designado administrador porque el artículo 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que “El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica”. 3) Responda las siguientes preguntas: a) Raúl Pozo, ha acudido a la inmobiliaria para la venta de su departamento. Conforme lo que surge del texto, ¿estamos en presencia de mandato o corretaje? Fundamenta.

En la situación planteada estamos ante un caso de corretaje. El artículo 1319 del Código Civil y Comercial argentino define al mandato como el contrato donde “una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos en interés de otra […]”.

Mientras tanto, el art. 1345 del mismo código establece que “Hay contrato de  corretaje cuando una persona, denominada corredor, se obliga ante otra, a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia o representación con ninguna de las partes” . De la última definición se desprende que:  El corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de negocios, vinculando a las partes.  El corredor debe ser independiente; debe ser imparcial en el desempeño de su actividad. En el régimen de la Ley 20.266, modificada por la 25.038, de su art.34 se desprenden las actividades que puede realizar el corredor. Allí se destaca que este puede “poner en relación dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o repre sentación” Entonces, el corredor -Amuchastegui- no tiene la representación de las partes que le encomiendan el negocio, no es mandatario. Pretende el logro del acuerdo directo de los contratantes. JULIA RICCI CORREGIDO

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b) Manifiesta cuáles son las obligaciones de cada una de las partes. Obligaciones del Corredor:  Las obligaciones de los corredores se encuentran

establecidas en el artículo 35 de Ley nacional N° 25028 y el artículo 16 de Ley provincial N° 9445. Se pueden sintetizar con las obligaciones establecidas por el Código Civil y Comercial, artículo 1347: Obligaciones con respecto a las partes y el negocio:  Asegurar la identidad y la capacidad de las personas que vincula.  Comunicar a las partes todas las circunstancias que puedan influir en la conclusión del negocio. informando a las partes.  Proponer los negocios con precisión, claridad y exactitud, informando  Guardar confidencialidad de lo concerniente a las contrataciones que se encomienden. Obligaciones con respecto a las cosas objeto de corretaje:  Estar presente en las operaciones hechas con su intervención, a la firma de instrumentos conclusivos o la entrega de objeto, a requerimiento de las partes.  Conservar las muestras en las operaciones así convenidas. Obligaciones en cuanto a documentación:  Llevar el libro que establece el artículo 35 de Ley 20266. Obligaciones de los comitentes

 Pagar una remuneración al corredor (puede ser más de uno), por los negocios en los que haya intervenido, conforme a los aranceles aplicables en cada caso.  Pagar el reintegro por los gastos que se hubieren generado, salvo pacto o uso contrario.  Brindarle la información y documentación necesaria para el desempeño de su función. Obligaciones entre las partes de la compraventa

Obligaciones del vendedor  Entregar la propiedad.  Saneamiento de la propiedad.  Pagar los costos que se requieran para entregar la cosa al comprador, salvo pacto contrario. Obligaciones del comprador  Pagar el precio convenido. c) Ejemplifica al menos tres situaciones del caso en cuestión en las cuales se extinga este contrato de corretaje.

El contrato de corretaje se da por terminado en las siguientes situaciones:  La extinción tendrá lugar por el desistimiento unilateral del Sr. Pozo o de la inmobiliaria, sin obligación de indemnizar, a menos que haya habido mala fe.

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 Si se produce la muerte o la inhabilitación de alguna de las partes.  Por el cumplimiento del contrato; es decir, si la inmobiliaria vende la propiedad del Sr. Pozo.  Si el contrato celebrado entre el Sr. Pozo y la inmobiliaria está sometido a condición suspensiva y ésta no se cumple.  Si el contrato firmado entre ambos, se anula por ilicitud de su objeto, por incapacidad o falta de representación de cualquiera de las partes, o por otra circunstancia que haya sido conocida por el corredor. d) Ante la presencia de un posible comprador del inmueble, ¿qué diligencias previas observarás antes de la concreción de la venta?

El corredor previamente debe:  Asegurar la identidad de las personas que intervienen en el negocio y de su capacidad legal para contratar.  Proponer el negocio con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes.  Comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio.  Mantener confidencialidad de todo lo que concierne a negociaciones en las que interviene, la que sólo debe ceder ante requerimiento judicial o de autoridad pública competente.  Asistir a la firma de los instrumentos conclusivos si alguna de las partes lo requiere.  Guardar muestras de los productos que se hayan negociado con su intervención, mientras subsista la posibilidad de controversia sobre la calidad de lo entregado. 4) A los fines de la tasación del departamento del Sr Raúl Pozo: a) ¿Qué factores de influencia tendrás en cuenta?

Para la tasación tendría en cuenta los siguientes factores de influencia: a) En el bien: diferencia de ubicación b) En la moneda: diferencias en el poder adquisitivo de la moneda c) En el mercado: Diferencia por tratarse de distintos mercados Ubicación Es el factor fundamental de la influencia sobre el valor de un inmueble se integra por distintos factores de influencia      

Carácter zona o barrio. Normas de zonificación vigentes. Tendencias del desarrollo del sector. Servicios públicos. Importa de la calle. Vecindad.

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La aptitud Entendemos por aptitud el grado de habilidad o capacidad de uso del bien inmueble. En edificios urbanos la aptitud está dada básicamente por su capacidad de construcción y capacidad física, económica de adaptarse al mayor y mejor m ejor uso. La aptitud de terrenos urbanos relaciona los siguientes factores       

Dimensión y proporción (superficie y relación frente-fondo); Forma; Nivel (propio y en relación con el de la calle); Ubicación dentro de la manzana; Orientación; El suelo de fundación (su calidad); Relación lote-edificio (limitación de áreas y superficie edificable).

La aptitud en edificios urbanos se establece por las calidades físicas y funcionales del mismo. La calidad de los materiales y su correcto empleo, las inhalaciones y servicios complementarios así como la calidad funcional del edificio definen la categoría de este. Las características varían desde la económica hasta de lujo. Es de resaltar que la categoría de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de material deben considerarse:   

La correspondencia entre el tipo de material y la fundición de los locales o destino del edificio Las cualidades funcionales del edificio Las instalaciones y servicios complementarios

Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción para una misma categoría de edificio.  

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La cantidad de locales sanitarios en relación con la superficie total edificada La superficie de la unidad funcional. La menor superficie soporta una mayor incidencia de los costos de elementos constructivos de uso comunes (entrada principal, caja de escalera, ascensores) El mayor número de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construcción la magnitud de las fundaciones, la cantidad de ascensores, encarecimiento de la mano de obra.

El estado El estado de uso y conservación de un bien es una variable adecuada y necesaria para determinar la depreciación. El asimilador por depreciación puede lograrse por medio de tablas y formulas o bien por la elaboración propia del tasador. Moneda En caso que el lapso entre la fecha de la tasación y la fecha del antecedente resulte significativo o en ese intervalo de tiempo se hayan producido cambios en la economía o en el mercado que se trate resulta necesario actualizar el valor del antecedente.

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La característica más importante es el poder adquisitivo (capacidad para ser intercambiada por otro bienes) resultante de la liquidez (frecuencia de aparición ap arición en los intercambios) y de la estabilidad (propiedad de conservar las relaciones de intercambio más constantes que las de los otros bienes. El poder adquisitivo de la moneda es variable en tiempo y espacio, se lo puede cuantificar midiendo la relación de intercambio entre esta y un determinado bien. Mercado Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado debe considerarse la necesidad de aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta la reducción del valor del antecedente como consecuencia de las leyes de la oferta y la demanda. b) ¿Qué método de valoración utilizarías en el caso concreto? Fundamenta.

El método que utilizaría sería el de Comparación de Mercado - NORMA TTN 3.1-. Este método está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de un bien. El método de comparación es uno de los más utilizados para establecer el precio actual de viviendas y consiste en poner en contraste el inmueble cuyo valor se desea conocer con otros que sirvan de referencia. Su aplicación requiere:  

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Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor. Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas, obtener valores al contado de dichos bienes en la fecha de la tasación. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación. Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las características: superficie, tipología y antigüedad de la edificación, entorno, o cualesquiera otras relevantes, de aquellos bienes y las del bien a tasar. Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido utilizando planillas aprobadas.

La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables: indispensables:  

La existencia de un mercado representativo de bienes comparables. Disponer de datos suficientemente suficientemente representativos de ofertas y/o ventas.

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5) Con respecto a la idea de construcción de un edificio inteligente: a) Implementa la acción metodológica para el proyecto de inversión inmobiliaria que pretende realizar “Amuchastegui y Asoc.”.

Los proyectos de inversión se definen como el modelo de una propuesta concreta de inversión, caracterizado en términos de sus componentes económicos, financieros, técnicos, organizacionales, institucionales y legales. Todo proyecto de inversión debe formularse de tal forma que se alcancen los objetivos y metas previstos mediante la optimización de los recursos, es decir, se asegure que habrá de resolverse el problema detectado o satisfacer la necesidad sentida de manera eficiente, segura y rentable. Para que esto sea posible, se requiere que los proyectos sean viables desde los siguientes puntos de vista:   

Técnicamente factibles, con una rentabilidad financiera y económica atractiva. Convenientes y oportunos políticamente. Compatibles con los planes y programas de la organización.

Metodología de los proyectos de inversión Análisis del mercado: es el conjunto de técnicas que se utilizarán para obtener información sobre el ambiente en que se desarrollará la inversión inmobiliaria, es decir, la construcción del edificio inteligente. Consiste en determinar el área en que confluyen las fuerzas de la oferta y demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a recursos materiales Entonces, aquí se determinará, el mercado potencial de dicho producto, el poder adquisitivo del sector, los gustos y tendencias, la economía en general, la macro economía, las políticas públicas crediticias, las políticas públicas de incentivos a sectores interesados y los vaivenes internos del lugar donde se planea construir. Corresponde a este análisis preguntar ¿Existe un mercado amigable para desarrollar el proyecto? Si la respuesta es afirmativa se continuará con el desarrollo del proyecto inmobiliario; si es negativa, se debe hacer un replanteamiento. replanteamiento. Análisis técnico: Consiste en identificar y especificar un proceso de producción óptimo que permita la mejor utilización y control de los recursos destinados al funcionamiento del proyecto. El estudio técnico del proyecto debe llegar a determinar la función de producción óptima para la utilización eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la producción de los bienes o servicios sociales. Aquí se determinará la posibilidad técnica de desarrollo del proyecto de inversión que se pretende; se analizará determinando el tamaño óptimo la localización óptima, los equipos, las instalaciones y la organización que requiere para realizar la producción. El análisis técnico comprende todo aquello que tiene relación con el funcionamiento y la operatividad del proyecto. Le corresponde preguntar ¿dónde, cuándo, cómo, y con qué? Análisis organizacional y administrativo: Considera a los participantes necesarios del proyecto, los profesionales son participes necesarios porque es indispensable el

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asesoramiento en diversas aéreas contable, jurídica, inmobiliaria para comercialización comercialización además de la parte arquitectónica, arquitecto, y diseños, para llevar a cabo el proyecto. Análisis financiero: Consiste en determinar la factibilidad financiera del proyecto mediante el análisis de la inversión y de los costos, así como de los gastos de operación y mantenimiento. Aquí se determinará cada uno de los gastos de las etapas de la construcción, así como los posibles ¨recuperos¨  por  por las preventas: también se establecerán fondos de reserva para asegurar la construcción y desarrollo íntegro del proyecto ante la emergencia de posibles siniestros o riesgos en la economía del país. El análisis de factibilidad financiera se realiza teniendo en cuenta la totalidad de entradas y salidas de fondos. Este análisis comprende la inversión fija, la inversión diferida y el capital de trabajo, todos ellos indispensables para la ejecución y puesta en marcha del proyecto; más aquellas inversiones que se realizarán durante la vida útil del proyecto, sin que se olvide tener en cuenta también los costos y gastos de operación y mantenimiento. Análisis legal, social, político y ambiental: Este estudio requiere información que se obtiene de planes y programas de desarrollo, de instituciones, de leyes y reglamentos vigentes; otra información cualitativa es el conocimiento y detección de intereses creados, la atmósfera política y social existente, quienes son los líderes de la comunidad y las organizaciones en el área, la idiosincrasia y las costumbres. Análisis Legal. Controlar que el proyecto cumpla con las disposiciones legales establecidas. Es preciso definir correctamente el marco jurídico para la ejecución e implantación del proyecto. El marco legal deberá incluir aspectos como: especificación de la condición jurídica y de las facultades legales de la organización; disposiciones a las que se someterá el presupuesto de la organización para el proyecto y la fiscalización del gasto presupuestario; forma legal en que se realizarán las actividades de licitaciones para compra e inversiones, ventas, obras, construcciones y otras; origen de los recursos; facultades del comité o junta directiva y; necesidades de legislación adicional; la ubicación geográfica de la sede empresarial que administrará el proyecto; etc. En cuanto al marco jurídico relativo a la organización del producto, lo importante es observar el cumplimiento de las normas técnicas constructivas y de ocupación del suelo, como así también las jurídicas las que son de identificación del bien (dominios, condominios, pre-horizontalidad, PH), esto último sería en base a las factibilidades permitidas jurídicamente para alcanzar las aprobaciones y habilitaciones de uso pertinente del producto inmobiliario, lo que también debe ser considerado desde el examen y cálculo técnico en los presupuestos de inversión y gastos. Análisis Social. Procurar la satisfacción de las demandas de las aspiraciones de la población; por lo tanto, se requiere de información acerca de la tendencia demográfica del área y las principales causas de dichas demandas. Análisis Político. Esto significa mejorar la calidad, incrementar la eficiencia y proporcionar con mayor oportunidad los bienes o servicios.

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Análisis del Ambiente. Consiste en analizar el impacto que tendrá la construcción construcción del edifico inteligente. La evaluación del proyecto en el ambiente debe analizar el impacto ecológico y socio económico del área afectada por las distintas obras y actividades promovidas por él. Este análisis servirá para proponer simultáneamente otros proyectos complementarios y medidas que fortalezcan los impactos benéficos y mitiguen los adversos. Ejemplo de ello son la vialidad, electrificación, agua potable y control de residuos. Con respecto al edificio, se deben establecer las características de seguridad y las medidas de prevención que permitirán predecir eventos catastróficos e impactos negativos del proyecto en el ambiente. Cuadro sintético: Metodología de los proyectos de inversión 1:

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 RAMÍREZ BARRERA, Vicente. “Propuesta metodológica: formulación de proyectos de inversión ”, pp 133.

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b) Realiza la trilogía del proyecto de inversión inmobiliaria aplicada al caso concreto.

Trilogía del proyecto inmobiliario: Para lograr eficiencia y eficacia debemos encontrar un equilibrio entre la factibilidad, la planificación y la ejecución del proyecto inmobiliario. Análisis y factibilidad:        

Estudio de Mercado. Selección del terreno. Captación de recursos. Análisis financiero. Plan de promoción. Plan de comercialización. comercialización. Plan de ventas. Términos de negociación.

Planificación:   

Área vendible. Densificación. Infraestructura: algunos ejemplos que se deben considerar para un edificio inteligente: Contar con las facilidades de una red de fibra óptica. Integración de cableados para acceso de Internet. Integración de cableados estructurados para redes de alta velocidad. Conectividad para servicios LAN y WAN. Facilidades para enlaces satelitales. Servicios ISDN. Fuentes de energía redundantes. Canalización propia para el cableado de energía, voz y datos. Alta tecnología y sistemas eficientes de HVAC. Sistemas de Iluminación de encendido/apagado encendido/apagado con sensores Elevadores inteligentes que agrupen pasajeros por la designación de piso. Sensor automáticos instalados en sanitarios y lavamanos. Que cuente con un directorio del edificio computarizado e interactivo. Topografía. Tecnología constructiva. Estandarización. Coordinación de diseños. Constructibilidad. 

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Ejecución -Obra-:    

Productividad: Procesos, equipos, capacitación, etc. Control. Registros. Sistemas administrativos generales.

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