El Contrato de Arras - Presentar

 

 

EL CONTRATO DE  ARRAS

 

INDICE

PAG.

1. Concepto y características de las arras ............... ........................ .................. .................. .................. .................. .................. .................. .................. ............. .... 3 Las características esenciales del contrato de arras: .................... ............................. ................... ................... .................. .................. ................. ........ 4 3. Presupuestos Presupu estos de constitución constitu ción ................ ................................. ................................... ................................... ................................... ................................... ................... 4 3.1. Accesoriedad de las arras. ............................................................................................................ 5 3.2. No exclusividad de las arras ......................................................................................................... 5 3.3. Perfección del contrato de arras .................... ............................. .................. .................. ................... ................... .................. .................. .................. .............. ..... 5 3.4. Proporcionalidad. ......................................................................................................................... 6 4. Clases de arras ................................................................................................................................. 6 4.1. Arras confirmatorias. .................................................................................................................... 6 4.2. Arras penales. ............................................................................................................................... 7 4.3. Arras penitenciales. ...................................................................................................................... 7 5. Diferencias Diferenc ias entre el contrato de arras y la cláusula penal .......... ................... .................. .................. .................. .................. ................ ....... 8 6. Criterios de determinación ............................................................................................................. 9 7. Instituciones jurídicas afines a las arras. Diferencias ............. ....................... ................... .................. .................. .................. .................. ........... .. 9 7.1. Prenda. ......................................................................................................................................... 9 7.2. Prenda irregular. .......................................................................................................................... 9 7.3. Intermediación. ............................................................................................................................ 9 7.4. Promesa de venta o compra. ..................................................................................................... 10 7.5. Opción de compra ...................................................................................................................... 10 7.6. Contrato de préstamo. ............................................................................................................... 10 7.7. Aval. ............................................................................................................................................ 11 8. Las arras mercantiles ..................................................................................................................... 11 9. El incumplimiento del contrato de arras................... ............................ .................. .................. .................. ................... ................... .................. ............. .... 11 10. El desistimiento y el allanamiento en las arras penitenciales ......... .................. .................. .................. .................. ............... ...... 11 11. ANEXOS ....................................................................................................................................... 12 modelo de  de Contrato de Compraventa con Arras Confirmatorias  ................................................... 13

12.- BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................................. 17

 

1. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LAS ARRAS En un sentido muy amplio, las arras podrían definirse definirse como “cantidades “cantidades o cosas que pueden mediar en los contratos o dación de una cosa en especie o de una suma de dinero en garantía del cumplimiento de una obligación”.  obligación”.  En sentido más estricto, para Díez Picazo, las arras serían “la entrega de una suma de dinero o de cualquier cualquier otra cosa que un contratante contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un un con- trato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad entregada”.  entregada”.   Verdera Izquierdo las define como “aquel negocio jurídico, jurídico, bilateral, bilateral, oneroso y accesorio accesorio de otro principal, de carácter real, consistente en la entrega entrega de un bien fungible, fungible, de valor menor a la prestación de una obligación, otorgado por regla general en el momento de perfección del contrato, mediando un acuerdo por el que se concede a dicha dicha entrega la función función de asegurar la efectividad de la precitada obligación”.  obligación”.  Según Díaz Alabart, Alabart, las arras serán “la cantidad de dinero o cosas, generalmente fungibles, que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato o precontrato, habitualmente de compraventa, aunque también puede ser de otro tipo, por ejemplo, permuta”.  permuta”.  Por su parte, para la Jurisprudencia, Jurisprudencia, que coincide sustancialmente con ésta última definición, las arras son una cantidad de dinero (o cosas, generalmente fungibles) que pueden entregarse ambos contratantes entre sí, o solamente uno al otro, en un contrato contrato o precontrato (generalmente de compraventa, pero no de forma exclusiva. Desde Desd e un punto de vista funcional, funcional, el vocablo “a “arras” rras” puede referirse a:  a:   

El elemento o señal que sirve de prueba de la intención intención de los contratantes de consumar un contrato.   Al signo ostensible o probatorio de la perfección del contrato; o bien,  

A la la suma entregada en el momento de perfección perfección del contrato; como pago a cuenta del precio del negocio principal al que sirve (arras confirmatorias).   En su caso, como cláusula cláusula penal dirigida dirigida a indemnizar indemnizar al con- tratante que cumplió su obligación frente al que no la cumplió (arras penales).   En su caso, como reserva de las partes de la facultad de des- hacer lo convenido de forma unilateral, mediante la pérdida de lo entregado o su restitución doblada, según quien incumpla el contrato principal (arras penitenciales). Conceptualmente, podríamos decir que las arras son, modernamente, aquel contrato accesorio por el que un contratante entrega al otro una cantidad de dinero, con el fin de garantizar o asegurar el e l cumplimiento del contrato principal, siendo manifestación de la seria intención de los contratantes de llevar a cabo dicho cumplimiento.

 

LAS CARACTERÍSTICAS ESENCIALES DEL CONTRATO DE ARRAS: a) Se trata de un pacto voluntario, fruto fruto siempre de la autonomía de la volunta voluntad d de las partes que lo realizan. b) Es un negocio jurídico sinalagmático, puesto que con lleva obligaciones para ambas ambas partes. Así, cada sujeto es a la vez acreedor de una prestación y deudor de otra y ambas partes se obligan en igualdad de condiciones condiciones y cuantía. (sinalagma significa vinculación vinculación de dos personas para crear obligaciones. Para Royo Martínez el carácter sinalagmático de las arras no presenta ninguna duda, pues “aun cuando sólo una de las partes hace entrega de las mismas (las arras), la acep aceptación tación por la parte contraria crea una obligación que equipara los riesgos y las responsabilidades de ambos contratantes”.   contratantes”. Por su parte, Hernández Gil llega aún más lejos, al considerar que que el carácter sinalagmático de las arras es el único límite que éstas tienen en relación con el contrato principal. c) Es un pacto bilateral, puesto que al generar obligaciones para ambas partes, no podría pensarse en un pacto arral celebrado como accesorio de un contrato unilateral. d) Es un pacto polifuncional, puesto que no sólo es de aplicación como accesorio a la compraventa, aunque desde luego es el más frecuente. e) Es un pacto con falta de autonomía respecto del contrato sustentante, sustentante, puesto que no es concebible con carácter autónomo sin un contrato contrato principal, que le da carta de naturaleza y sentido. f) Es un instrumento de reforzamiento, de defensa o de tutela del crédito. Para Díez Picazo, Picazo, “llamamos medios de defensa o tute la del derecho de crédito al conjunto de facultades facultades o de acciones que el ordenamiento jurídico atribuye al acreedor para reclamar su interés en la relación obligatoria obligatoria cuando cuando tal interés se ha visto insatisfecho, ha recibido recibido una satisfacción incompleta o existe la posibilidad o el peligro de que la violación o la insatisfacción puedan producirse” g) Tienen carácter carácter real, puesto puesto que es necesaria la entrega efectiva, sin sin la cual no se alcanza el fin práctico y disciplinado por las arras. Dicha entrega no es sinónimo del cumplimiento global del contrato, sino exclusivamente del cumplimiento del pacto arral.

3. PRESUPUESTOS DE CONSTITUCIÓN Sentada la base de que las arras son un instituto de garantía, garantía, independientemente de que sean confirmatorias, penales o penitenciales, todas ellas tienen en común una serie de presupuestos de constitución o requisitos, requisitos, sin los cuales nos encontraríamos ante otras figuras jurídicas, pero desde luego no en presencia de un pacto pacto de arras.

 

Estos presupuestos son:

3.1. ACCESORIEDAD DE LAS ARRAS.  las arras requieren la existencia de un contrato principal que las sustente, sin el cual pierden su propia naturaleza. Dicho contrato principal tiene que haberse celebrado, necesariamente, de forma anterior o coetánea coetánea con aquellas, puesto que sería de todo punto irrelevante acordar una señal para garantizar un contrato ya celebrado; razones todas ellas que nos llevan a sostener que las arras siempre son accesorias y que no tienen razón de ser en forma autónoma. Por tanto, el pacto arral, fruto de lla a autonomía de los contratantes, es un pacto accesorio que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa y el precio, no siendo de de derecho necesario sino facultativo o voluntario. voluntario.

3.2. NO EXCLUSIVIDAD DE LAS ARRAS Como pacto accesorio del contrato de compraventa. Aunque en la mayoría de los los casos, el contrato principal utilizado utilizado por la garantía arral es el de compraventa compraventa de bienes inmuebles, ello no quiere decir que no se pueda pactar en cualquier otro, es posible posible su aplicación aplicación a todo tipo de negocios jurídicos que consientan la realización de una entrega a cuenta o como como garantía de un contrato principal.

3.3. PERFECCIÓN DEL CONTRATO DE ARRAS En la teoría general de los contratos, el consentimiento se forma por el concurso de las declaraciones de voluntad de los contratantes, contratantes, denomina oferta y aceptación. En cuantas estas declaraciones de voluntad no son autónomas, sino inter- dependientes, han de coincidir en un determinado momento para que que pueda existir el contrato como como acuerdo de voluntades en un propósito práctico común. Por lo demás, la eficacia no siempre se sigue de manera inmedia ta del hecho de la perfección, ya que, que, una vez perfeccionado el contrato, el comienzo de la producción producción de sus efectos se puede subordinar a un hecho jurídico (como la condición) o a un acto  jurídico ulterior, como la declaración de uno de los contratantes que abre paso al cumplimiento definitivo del contrato (como ocurre en el supuesto de de ejercicio de la opción de compra) o cierra la posibilidad del del cumplimiento (como el desistimiento legítimo cuando cuando han mediado arras o señal, en los términos que establece el art. 1454 del Código Civil).

 

3.4. PROPORCIONALIDAD. Aunque este aspecto no se encuentra regulado, hay que decir por pura lógica jurídica que las arras o señal deben ser inferiores al precio pactado en el contrato principal, puesto que en caso contrario, con la entrega de las arras o señal se estaría ya cumpliendo el contrato del que son garantes, por lo que, indudablemente estas arras perderían su naturaleza.

4. CLASES DE ARRAS Aunque con anterioridad anterioridad a la promulgación del Código Civil Civil vigente, solamente existían dos tipos de arras: las penitenciales y las las confirmatorias; e incluso en llos os primeros años de vigencia del Código Civil, las Sentencias del Tribunal Supremo solo hacen alusión a esa clasificación, la primera que aluda a las arras penales como un “tertiumgenus” del instituto arral. arral.   Con arreglo a la función que desempeñan, en la actualidad, podemos distinguir tres tipos de arras patrimoniales: confirmatorias, penales y penitenciales.

4.1. ARRAS CONFIRMATORIAS. Las arras confirmatorias son, para Rivera Fernández, “índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos anticipos a cuenta del precio” precio”  Las características esenciales de esta variedad de arras, son:  

Constituyen una garantía añadida , garantía establecida establecida al obligarse obligarse las partes en el contrato principal, pudiendo hablarse de super garantía.   Llevan aparejadas que, en caso de incumplimiento, tanto del vendedor como del comprador, sea posible aplicar aplicar las reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones obligaciones   Es una prueba más de la celebración del contrato principal que demuestra la perfección del mismo, y decimos una más puesto que casi la totalidad de los contratos se celebran por escrito.   No tienen el carácter de mero anticipo del precio o entrega a cuenta, puesto que que esa primera entrega se hace, no por la existencia del instituto arral, sino sino por la fuerza vinculante vinculante que, por si mismo, tiene el contrato principal.   Tienen el carácter de un aseguramiento más bien psicológico, pues la entrega de estas arras manifiesta, de una manera contundente, la seriedad de la intención de quien las entrega ante quien quien las recibe, y lo que es más importante, el firme propósito de cumplir fielmente la totalidad de las obl obligaciones igaciones contraídas.

 

4.2. ARRAS PENALES. Las arras penales tienen, además de las características garantistas y probatorias probatorias típicas de toda la institución arral, una función función de liquidación anticipada anticipada de la relación contractual para caso de incumplimiento, consistente en la la posible indemnización por daños y perjuicios. Tienen unas peculiaridades diferentes diferentes a las penitenciales y a las confirmatorias:  

A las penitenciales, porque porque en las arras penales son las propias partes partes las que establecen expresamente la la pérdida de las arras si el que las entregó es el incumplidor o bien, la devolución duplicada si el que incumple es el que las recibió.   A las confirmatorias, puesto que estas producen sus efectos desde el primer instante, por la simple perfección del contrato; contrato; por el contrario, las arras penales despliegan sus efectos característicos, no en el momento de la perfección, sino en el momento del incumplimiento, por lo que su eficacia eficacia básica básica queda en suspenso, a pesar de que habrán cumplido la función función de reforzamiento o de garantía propia de la institución. Las arras penales son más parecidas a llas as confirmatorias (algunos autores opinan que ambos tipos arrales tienden a confundirse y excluyen excluyen de la clasifica clasificación ción arral a las confirmatorias) que a las penitenciales, puesto que en caso de cumplimiento de la obligación por ambas partes, las arras se imputan al precio, precio, a no ser que otra cosa se hubiera pactado. En las arras penales y para el caso de incumplimiento, incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la opción de exigir el cumplimiento, con la la correspondiente indemnización por daños daños y perjuicios, perjuicios, que deberán ser probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. Dentro de las arras penales, podemos distinguir dos subtipos:  

Arras penales puras o cumulativas.cumulativas.- En las que la parte que cumple su parte del contrato puede exigir el cumplimiento forzoso del mismo y además solicitar una indemnización por daños y perjuicios.   Arras penales sustitutorias.sustitutorias.- No admiten la reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento, efectuándose sobre la cantidad que, de mutuo acuerdo, fijan las partes evitando así tener que acreditar acreditar y valorar los los daños y perjuicios.

4.3. ARRAS PENITENCIALES. Son las las arras clásicas y las únicas que contempla el Código Código Civil, Civil, que que en sentido sentido estricto, en su artículo 1454, establece: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, ven ta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.   duplicadas”. Este precepto no tiene carácter imperativo, por lo que deberá constar, de manera clara y diáfana, la intención intención de de las partes en el sentido de constituir arras penitenciales, no bastando la denominación o conceptuación en el contrato de “arras inequívoca de las partes de constituirlas como tal124.

penitenciales”, sino la voluntad

 

La finalidad de estas arras se centra en la posibilidad de alguno de los contratantes de arrepentirse o desligarse del contrato una vez perfeccionado éste, teniendo la peculiaridad de ser un medio lícito de este apartamiento de cualquiera de las partes del contrato que suscribieron o aquellas que autorizan a incumplir perdiéndolas.

5. DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE ARRAS Y LA CLÁUSULA PENAL La cláusula penal nace en el primitivo derecho romano con una finalidad conminatoria compeliendo al cumplimiento de los contratos, ejerciendo una función indemnizatoria o reparadora, existiendo diversas orientaciones orientaciones conceptuales planteadas por la doctrina. Para Savigny, la cláusula penal será la promesa condicional de dar alguna cosa cuando se hace con la intención de obtener obtener que suceda lo contrario de lo que ha sido puesto como condición. En derecho alemán, la más autorizada doctrina, denomina cláusula penal a una prestación, generalmente de carácter pecuniario, que el deudor promete como pena al acreedor, para el caso de que no cumpla su obligación obligación o no la la cumpla del modo pertinente. En el derecho francés, se sostiene por algunos autores que la cláusula penal es aquella por la cual las partes fijan de antemano la suma que tendrá que pagar el deudor si no ejecuta su obligación o si la ejecuta tardíamente, por tanto, dicha cláusula penal, que se encuentra regulada en el Código francés por medio del art. 1.226153, será “la evaluación calculada por adelantado por las partes, en una cláusula accesoria del contrato principal, de la indemnización de de daños y perjuicios compensatorios y moratorios que originará el incumplimiento de l contrato”.  contrato”.  El derecho italiano, sostiene que la cláusula cláusula penal es una promesa accesoria de un contratante, aceptada por la contraparte, que importa la obligación de efectuar una prestación determinada a título de pena (o multa) para el caso de incumplimiento injustificado de la obligación que nace del contrato. Por su parte, el derecho inglés llega al extremo de admitir únicamente las las cláusulas que se limitan a señalar la cuantía del resarcimiento, considerando nulas aquellas que intentan coaccionar, obligar al cumplimiento bajo la amenaza amenaza de una pena. La legislación argentina, argentina, concluye que la la cláusula penal es un negocio jurídico jurídico o una convención o estipulación accesoria, por la cual una persona, a fin de de reforzar el cumplimiento de la obligación se compromete a satisfacer cierta prestación indemnizatoria si no cumple lo debido o lo hace tardía o irregularmente. En el derecho peruano, Cárdenas a la cláusula penal la llama “pena obligacional” obligacional” y Osterling sostiene que, por medio de la cláusula penal, los contratantes pueden fijar convencionalmente y con antelación a la fecha del vencimiento de la obligación, el monto de los daños y perjuicios que corresponderán al acreedor en el caso de que el deudor incumpla tal obligación.

 

6. CRITERIOS DE DETERMINACIÓN Debemos distinguir dos tipos de situaciones: a) Cuando se trata de un negocio jurídico perfecto, ya sea compra-venta o cualquier otro, se presume “iuris tantum” que las arras son confirmatorias confirmatorias del negocio negocio principal perfecto y, únicamente, se estimará que las arras son penitenciales cuando así lo pacten las partes, reconociéndolo así de forma casi unánime la jurisprudencia. b) Cuando se trata de de promesas de compraventa no irrevocables o contratos contratos no perfectos, en los que no son son admisibles admisibles expresiones como “entregas a cuenta”.  cuenta”. 

7. INSTITUCIONES JURÍDICAS AFINES A LAS ARRAS. DIFERENCIAS Vamos a examinar, si bien de manera breve, las diferencias entre algunas figuras jurídicas jurídicas que pueden llegar a confundirse con el pacto arral, pero que tienen u una na serie de notas distintivas y definitorias que las distinguen distinguen claramente de las arras.

7.1. PRENDA. Aun siendo, tanto la prenda como las arras, medios tendentes a asegurar o garantizar el cumplimiento de la obligación obligación principal, existen una una serie de dif diferencias erencias que individualizan individualizan cada figura. Por lo que se refiere refiere a la prenda, el Código Civil Civil sólo admite la prenda de cosas o de derechos incorporados a títulos valores. valores.

7.2. PRENDA IRREGULAR. La prenda irregular es la dación en garantía de una determinada cantidad de cosas muebles fungibles (dinero, mercancías, mercancías, títulos) a un acreedor que, al recibirlas, se convierte en propietario de las mismas, debiendo devolver, en caso de que su crédito se extinga, mediante el pago o de otro modo (que no sea el de aplicación del específico modo satisfactorio de la garantía). Las diferencias entre las arras y la prenda irregular se pueden establecer por su distinta funcionalidad: función satisfactoria en las primeras y función directa de garantía garantía en la segunda. Como se puede apreciar, arras y prenda irregular son dos institutos de garantía pero con características radicalmente distintas.

7.3. INTERMEDIACIÓN. Es de uso común la labor de intermediación en el tráfico mercantil, sobre todo en negocios de compraventa de viviendas a través de inmobiliarias. El propietario encomienda, a veces con exclusividad, la gestión de venta de su vivienda a un tercero (agencia inmobiliaria) que actúa como intermediario, con un encargo en cargo expreso expre so de

 

venta del bien en cuestión, cuestión, casi siempre por escrito y con con la la siguiente siguiente ffórmula órmula tipo: “por la presente les autorizo a que procedan en mi nombre a la venta del inmuebl inmueble e de mi propiedad …”, La función función del mediador mediador (agencia inmobiliaria) no se se extenderá, en ningún caso, salvo que lo pacten las partes, a la perfección perfección del contrato contrato de compraventa.

7.4. PROMESA DE VENTA O COMPRA.

La promesa de venta o compra, expresión adoptada adoptada por los los redactores del Código francés, es una institución infrecuente en nuestro derecho, derecho, que que el Código Civil se encarga de regular en en su art. 1451, que dispone: “La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa  cosa  y en el precio, dará derecho a los contratantes contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro”.  Libro”.  El contrato de promesa o contrato preparatorio, también llamado pactum de contrahendo, o contrato preliminar, presenta a través de su historia caracteres mudables y, en ocasiones, un tanto enigmáticos.

7.5. OPCIÓN DE COMPRA. El contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta. La llamada llamada opción de compra constituye un negocio jurídico jurídico atípico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, Civil, aunque aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, Hipotecario, debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres. En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede concede a la la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del del contrato principal de de compraventa, que habrá habrá de realizarse en un plazo cierto cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

7.6. CONTRATO DE PRÉSTAMO. De acuerdo con el artículo 1.740 del Código Código Civil, “por el contrato de préstamo, préstamo, una de las partes entrega a la otra, dinero u otra cosa fungible, con la condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad.

 

 Cuando se hubiere pactado, el prestatario tiene obligación de satisfacer intereses, considerando como tales “toda prestación pactada a favor del acreedor”, pudiendo pactarse éstos libremente “sin tasa ni limitación de ninguna especie”. El retraso del deudor en el cumplimiento de la obligación.

7.7. AVAL. El aval aval es una figura comúnmente admitida admitida en nuestro derecho, como forma de de afianzamiento, pero que plantea algunas dudas conceptuales. “El aval es una institución establecida para asegurar el derecho del acreedor al cobro de la deuda, pero que no se refiere a la obligación subjetiva (que radica en el deudor), sino a la deuda misma, que deberá pagarse por los avalistas en defecto del deudor deudor principal”. Como puede apreciarse, se obvia asimismo el concepto de “garantía” sustituyéndolo por la idea, más neutra, de “asegurar” el cobro de la deuda. El aval, a diferencia de la fianza o de la caución es un término mucho más moderno que surgió como equivalente al afianzamiento afianzamiento del valor de una letra de cambio, pero que ha extendido su ámbito de utilización utilización a otros campos jurídicos.

8. ARRAS MERCANTILES LasLAS arras mercantiles están basadas en (arras mercantiles propias) y (arras mercantiles impropias, pagos a cuenta o señales), ambos preceptos del Código de Comercio. El art. 83 83 del anciano Código de Comercio está previsto, exclusivamente, para las compraventas al contado en ferias y mercados, por lo que tiene muy limitada su aplicación. En efecto, las ferias y mercados, que en su día tuvieron una gran importancia y aún siguen celebrándose en algunas regiones de Perú, hoy en día han limitado mucho su trascendencia siendo anecdótica su importancia en relación con el tráfico jurídico. jurídico.

9. EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRAS El incumplimiento puede definirse como la conducta deliberada y pertinaz de uno de los contratantes para frustrar el fin del del contrato, requiriendo un verdadero verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que pueda apoyarse en un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones, especialmente de garantía e indemnizatorias, pero que en modo alguno sería fundamento suficiente para sustentar en tal defectuosidad la resolución aludida.

10. EL DESISTIMIENTO Y EL ALLANAMIENTO EN LAS ARRAS PENITENCIALES Siguiendo a Callegari, podemos podemos definir el desistimiento, como “el poder atribuido por la ley o por la voluntad d de e las partes a un contratante contratante para extinguir, mediante mediante su declaración de voluntad, una relación contractual contractual obligatoria y continuada, continuada, o el vínculo obligatorio que lo une a un contrato plurilateral, ex nunc, ya sea inmediatamente o con un plazo d de e preaviso”289.  preaviso”289. 

 

En sentido sustantivo, el desistimiento será la declaración declaración de voluntad, explícita o implícita, implícita, de uno de los contratantes en virtud de la cual manifiesta, unilateralmente, su voluntad inequívoca de desligarse del contrato. El desistimiento o denuncia del contrato se apoya en convenio libremente pactado y que autoriza a una de las las partes (o a ambas), a poner fin fin a la relación contractual, sin que tenga que basarse en causa especial, ya que lo determina la decisiva decisiva voluntad de los interesados, interesados, que así lo acordaron expresamente en el negocio constitutivo de la obligación, sin que represente infracción del Código Civil, que prohíbe dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y cumplimiento de las obligaciones290. Una de las características esenciales de de las arras penitenciales que conforman conforman su naturaleza, como decíamos decíamos en capítulos anteriores, es la posibilidad de una de las partes de desistir unilateralmente del contrato principal, principal, sin tener que basar este desistimiento en una causa concreta, sino por el puro y simple ejercic ejercicio io del principio de autonomía de la voluntad, evidentemente mediante mediante la pérdida de de lo entregado como arras o la restitución doblada.

11. ANEXOS

 

Modelo de Contrato de Compraventa con Arras Confirmatorias  El siguiente documento es un Modelo de Contrato de Compraventa con  Arras Confirmatorias. COMPRAVENTA CON ARRAS CONFIRMATORIAS  Conste por el presente documento el contrato de compraventa que celebran de una parte don  __________,  _______ ___, identificado identificado con con D.N.I. D.N.I. Nº________, Nº________, de de estado civil civil soltero y c con on domicilio en  ___________,  _______ ____, a quien en lo sucesivo se denominará denominará EL EL VENDEDOR; VENDEDOR; y de otra parte de  __________,  _______ ___, identificado identificado con con D.N.I. D.N.I. Nº ________, ________, de estado estado civil soltero y con domicilio domicilio en  ____________,  _______ _____, a quien en en lo sucesivo sucesivo se denominará denominará EL COMPRADO COMPRADOR; R; en los términos siguientes:

PRIMERO  EL VENDEDOR es propietario del vehículo usado, marca ______, modelo ________, año de fabricación ______, de color ______, Nº de motor ______, Nº de serie ______ y con placa de rodaje Nº ____.

SEGUNDO  EL VENDEDOR deja constancia que el vehículo a que se refiere la cláusula anterior se encuentra en perfecto estado de conservación y funcionamiento, sin mayor desgaste que el producido por el uso normal y ordinario, en forma particular.

TERCERO  Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la propiedad del vehículo descrito en la cláusula primera en favor de EL COMPRADOR. Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma y oportunidad convenidas.

 

CUARTO  El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/. ______ (____ y 00/100 nuevos soles), que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y al contado, dentro de los ___ días siguientes a la fecha de suscripción de este documento.

QUINTO  Las partes dejan constancia de que en la fecha de suscripción de este documento EL COMPRADOR entrega a EL VENDEDOR la suma de dinero ascendente a S/. _____ (____ y 00/100 nuevos soles), en calidad de arras confirmatorias como señal de conclusión del presente contrato. Conforme al art. 1477 del Código Civil, el monto total de las arras señaladas anteriormente serán devueltas a EL COMPRADOR inmediatamente después de haber sido pagado el precio del bien materia de la venta a que se refiere la cláusula cuarta.

SEXTO  Las partes acuerdan que en caso de incumplimiento de EL COMPRADOR respecto de su obligación de pagar el precio pactado en la cláusula cuarta, el contrato quedará resuelto y EL VENDEDOR conservará de modo definitivo la suma de dinero entregada en calidad de arras confirmatorias.

SÉTIMO  EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo en la fecha de la firma de este documento, acto que se verificará con la entrega física del vehículo y las llaves del mismo.

OCTAVO  EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo.

 

NOVENO  EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR.

DÉCIMO  EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento y forma pactados en la cláusula cuarta de este documento.

DÉCIMO PRIMERO  EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando conocer el estado de conservación y funcionamiento en que se encuentra.

DÉCIMO SEGUNDO  EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el art. 1495 del Código Civil.

DÉCIMO TERCERO   No obstante la declaración de EL VENDEDOR, en la cláusula segunda de este documento, con relación al perfecto estado de conservación y funcionamiento del bien objeto de la prestación a su cargo, aquél se obliga al saneamiento por vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.

DÉCIMO CUARTO  Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR.

 

DÉCIMO QUINTO  EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto de la prestación a su cargo.

DÉCIMO SEXTO  En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.

DÉCIMO SÉTIMO  Todo litigio o controversia, derivados o relacionados con este acto jurídico, será resuelto mediante arbitraje, de conformidad con los Reglamentos Arbitrales del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Lima, a cuyas normas, administración y decisión se someten las partes en forma incondicional, declarando conocerlas y aceptarlas en su integridad.

DÉCIMO OCTAVO  Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.

DÉCIMO NOVENO   En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables. En señal de conformidad las partes suscriben este documento en la ciudad de ____, a los ___ días del mes de ____ de ____. .  _____________  ______ _______

_____________ _______________ __

EL VENDEDOR

EL COMPRADOR 

 

12.- BIBLIOGRAFIA http://www.legalin.es/noticias/contratos-arras/ http://www.legalin.es/noticias/contratos-arras/   http://es.wikipedia.org/wiki/Arras  http://es.wikipedia.org/wiki/Arras