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November 23, 2020 | Author: Anonymous | Category: N/A
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Setiembre / 2014 Año 1 Volumen 3
JURISPRUDENCIA FUNDAMENT FUNDAMENTAL AL SOBRE LA INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
Actualidad Actua lidad
Civil Área
La inscripción de fundamental la declaratoria de fábrica Juris Jurisprudencia prudencia
Contenido PRESENTACIÓN 1ª RESOLUCIÓN
2ª RESOLUCIÓN
3ª RESOLUCIÓN
4ª RESOLUCIÓN
l a t n e m a d n u f a i c n e d u r p s i r u j
414
414 La regularización de la declaratoria de fábrica de un bien por uno de los cónyuges no modifica la titularidad del mismo Tribunal Registral: Resolución N.° 729-2013-SUNARP-TR-L, Lima, 2 de mayo de 2013 La inscripción de una predeclaratoria de fábrica requiere de la demolición de una fábrica inscrita de predios Tribunal Registral: Resolución N.° 1721-2013-SUNARP-TR-L, Lima, 22 de octubre de 2013 La inscripción de la declaratoria de fábrica requiere del consentimiento del titular del inmueble Tribunal Registral: Resolución N.° 463-2014-SUNARP-TR-L, Lima, 7 de marzo de 2014 La declaratoria de fábrica requiere de la división y partición sobre el inmueble en copropiedad Tribunal Tribu nal Regist Registral: ral: Resolució Resolución n N.° 574-2014-SUNARP 574 -2014-SUNARP-TR-L, -TR-L, Lima, 20 de marzo mar zo de 2014
416
422
432
438
Presentación
La declaratoria de fábrica puede ser entendida como el reconocimiento legal de la existencia
de cualquier tipo de edicación, independientemente de la fecha de su construcción, la cual se hará mediante una declaración del propietario, de acuerdo con los requisitos y trámites que se establecen en esta Ley. Su inscripción se encuentra regulada en el Capítulo Ca pítulo VII del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios, aprobado por la Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN. Es necesario resaltar que su inscripción no se agota con publicitar los documentos que sustentan de manera directa e inmediata el reconocimiento de la edicación o su regularización, sino que también, en virtud de la Ley N° 29090 y su reglamento, se extiende a sus documentos previos, esto es, se puede publicitar el Certicado de Parámetros Urbanísticos y Edicatorios o el Certicado Certi cado de Factibilidad de Servicios. Sin embargo, no obstante la normativa antes señalada, existen determinadas situaciones en el ámbito de la declaratoria de fábrica que no se encuentran regulados, originando con ello, una disparidad de criterios al momento de efectuar la calicación de estos títulos. A efectos de llenar estos vacíos o precisar los alcances de la normativa registral en esta materia, resulta pertinente destacar en esta sección la jurisprudencia que sobre el particular ha emitido el Tribunal Tribunal Registral, como órgano que resuelve en segunda y última instancia los recursos de apelación interpuestos contra la denegatoria de inscripción de los títulos. Así, si bien el artículo 79º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula el supuesto de inscripción de declaratoria de fábrica en la que intervienen ambos cónyuges; no dice nada cuando el terreno es de propiedad de uno de los cónyuges y la construcción se ha e fectuado durante la vigencia del matrimonio, interviniendo solo uno de los cónyuges en la declaratoria de fábrica. Sobre este tema, el Tribunal Registral en la Resolución N° 729 - 2013-SUNARP-TR-L, ha tomado una interesante postura que ponemos a su disposición. 1721-2013-SUNARP-TR-L -L se ha precisado si la inscripción de la Asimismo, en la Resolución N° 1721-2013-SUNARP-TR demolición total de la fábrica, constituye o no un acto previo necesario, a efectos de inscribir una predeclaratoria de fábrica respecto de la totalidad del predio. De igual forma, bajo un criterio de proinscripción y con la nalizada de dinamizar el tráco jurídico de los bienes, se ha considerado
Instituto Pacífico
Volumen Vol umen 3 | Setiembre 2014
Actualidad Actua lidad
Civil Área
La inscripción de fundamental la declaratoria de fábrica Juris Jurisprudencia prudencia
Contenido PRESENTACIÓN 1ª RESOLUCIÓN
2ª RESOLUCIÓN
3ª RESOLUCIÓN
4ª RESOLUCIÓN
l a t n e m a d n u f a i c n e d u r p s i r u j
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414 La regularización de la declaratoria de fábrica de un bien por uno de los cónyuges no modifica la titularidad del mismo Tribunal Registral: Resolución N.° 729-2013-SUNARP-TR-L, Lima, 2 de mayo de 2013 La inscripción de una predeclaratoria de fábrica requiere de la demolición de una fábrica inscrita de predios Tribunal Registral: Resolución N.° 1721-2013-SUNARP-TR-L, Lima, 22 de octubre de 2013 La inscripción de la declaratoria de fábrica requiere del consentimiento del titular del inmueble Tribunal Registral: Resolución N.° 463-2014-SUNARP-TR-L, Lima, 7 de marzo de 2014 La declaratoria de fábrica requiere de la división y partición sobre el inmueble en copropiedad Tribunal Tribu nal Regist Registral: ral: Resolució Resolución n N.° 574-2014-SUNARP 574 -2014-SUNARP-TR-L, -TR-L, Lima, 20 de marzo mar zo de 2014
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Presentación
La declaratoria de fábrica puede ser entendida como el reconocimiento legal de la existencia
de cualquier tipo de edicación, independientemente de la fecha de su construcción, la cual se hará mediante una declaración del propietario, de acuerdo con los requisitos y trámites que se establecen en esta Ley. Su inscripción se encuentra regulada en el Capítulo Ca pítulo VII del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios, aprobado por la Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN. Es necesario resaltar que su inscripción no se agota con publicitar los documentos que sustentan de manera directa e inmediata el reconocimiento de la edicación o su regularización, sino que también, en virtud de la Ley N° 29090 y su reglamento, se extiende a sus documentos previos, esto es, se puede publicitar el Certicado de Parámetros Urbanísticos y Edicatorios o el Certicado Certi cado de Factibilidad de Servicios. Sin embargo, no obstante la normativa antes señalada, existen determinadas situaciones en el ámbito de la declaratoria de fábrica que no se encuentran regulados, originando con ello, una disparidad de criterios al momento de efectuar la calicación de estos títulos. A efectos de llenar estos vacíos o precisar los alcances de la normativa registral en esta materia, resulta pertinente destacar en esta sección la jurisprudencia que sobre el particular ha emitido el Tribunal Tribunal Registral, como órgano que resuelve en segunda y última instancia los recursos de apelación interpuestos contra la denegatoria de inscripción de los títulos. Así, si bien el artículo 79º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regula el supuesto de inscripción de declaratoria de fábrica en la que intervienen ambos cónyuges; no dice nada cuando el terreno es de propiedad de uno de los cónyuges y la construcción se ha e fectuado durante la vigencia del matrimonio, interviniendo solo uno de los cónyuges en la declaratoria de fábrica. Sobre este tema, el Tribunal Registral en la Resolución N° 729 - 2013-SUNARP-TR-L, ha tomado una interesante postura que ponemos a su disposición. 1721-2013-SUNARP-TR-L -L se ha precisado si la inscripción de la Asimismo, en la Resolución N° 1721-2013-SUNARP-TR demolición total de la fábrica, constituye o no un acto previo necesario, a efectos de inscribir una predeclaratoria de fábrica respecto de la totalidad del predio. De igual forma, bajo un criterio de proinscripción y con la nalizada de dinamizar el tráco jurídico de los bienes, se ha considerado
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La inscripción de la declaratoria de fábrica que ante la discrepancia existente entre la información contenida en los planos de independización con la memoria descriptiva de la misma, debe prevalecer la contenida en los planos. De otro lado, en aplicación del principio de legitimación previsto en el artículo 2013 del Código Civil, el Tribunal Registral en la Resolución N.° 463 -2014-SUNARP-TR-L, ha considerado pertinente que debido a la presunción de exactitud y validez valide z de los asientos regístrales, estos legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos. De ello resulta que se requiere el consentimiento formal del titular para la inscripción de la declaratoria de fábrica. Finalmente, en la Resolución N° 574-2014-SUNARP-TR-L este cuerpo colegiado ha considerado, que no debería proceder la regularización de la fábrica y la subdivisión de una parte del predio, cuando el propietario interviniente solo tiene parte de los derechos y acciones sobre el predio, requiriéndose en todo caso la previa división y partición del mismo o, de lo contrario, la intervención de los copropietarios a n de menoscabar el derecho de estos últimos. En ese sentido, en este número de la revista Actuali Actualidad dad Civil presentamos una recopilación de diversas resoluciones emitidas por la Superintendencia Nacional de Registros Públicos, Sunarp, con la nalidad de consolidar los criterios acerca de la declaratoria de fábrica.
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Actualidad
Civil
Jurisprudencia fundamental
JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL Tribunal Registral Resolución N.° 729 2013-SUNARP-TR-L
La regularización de la declaratoria de fábrica de un bien por uno de los cónyuges no modifica la titularidad del mismo TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N.° 729-2013-SUNARP-TR-L
Lima, 2 de mayo de 2013 Apelante Título Recurso Registro Acto (s) Sumilla
: : : : : :
Carlos Enrique Roel Montellanos N.° 1062973 del 26/11/2012 H.T.D. N° 017366 del 28/2/2013 Registro de Predios de Lima Declaratoria de fábrica y subdivisión Regularización de declaratoria de fábrica
“Si en la regularización de declaratoria de fábrica interviene solo el cónyuge propietario del suelo y la construcción se ha efectuado durante la vigencia del matrimonio procede extender la inscripción de la fábrica sin modicarse la titularidad del predio”.
I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica y la subdivisión, respecto al predio ubicado en la Av. José Carlos Mariategui N.° 1633, urbanización el Porvenir de Vitarte, distrito de Ate, provincia y departamento de Lima, el cual consta inscrito en ¡a partida electrónica N.° 45158837 del Registro de Predios de Lima. Al efecto se adjunta la siguiente documentación: - Formulario Registral N.° 1 autorizado por el vericador Arq. Carlos Enrique Roel Mon tellanos y con rmas certicadas por el notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 20/11/2012. - Certicado de Parámetros Urbanísticos y Edicatorios del 3/1/2012, expedido por la Subgerente de Habilitaciones Urbanas y Edicaciones de la Municipalidad Distrital de Ate Celia Vargas de Núñez. - Tres Informes Técnicos de Vericación suscritos por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con rma certicada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 18/4/2012. 416
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La inscripción de la declaratoria de fábrica -
Planos de declaratoria de fábrica y sub-división de lote autorizado por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con rma certicada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 27/10/2012, por duplicado. - Plano de declaratoria de fábrica del Sub-lote 1-A autorizado por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con rma certicada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 27/10/2012. - Plano de declaratoria de fábrica del Sub-lote 1-B autorizado por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con rma certicada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 27/10/2012. - Memoria descriptiva de sub-división de lote autorizado por Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos. - Plano de sub-división de lote autorizado por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Mon tellanos. - Plano de ubicación y localización del lote-1 autorizado por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con rma certicada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 27/10/2012. - Plano de ubicación y localización del sub-lote 1-A autorizado por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con rma certicada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 27/10/2012. - Plano de ubicación y localización del sub-lote 1-B autorizado por el Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos con rma certicada por notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado el 27/10/2012. Al reingreso se han adjuntado los siguientes documentos: - Anexo N° 4 autorizado por Vericador Arq. Carlos Enrique Roel Montellanos del 8/2/2013, con rma del notario de Lima, Roque Alberto Díaz Delgado. - Partida de matrimonio de Buni Adin Gutiérrez Gutiérrez expedida por el Certicador del RENIEC Luis Miguel Ramírez Mercado. - Partida de matrimonio de Margarita Mitma Mamani expedida por la Certicadora del Reniec Silvia Marisol Hernández Olivo. - Partida de matrimonio de Buni Adin Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certicadora del RENIEC Verónica Angélica Navarrete Polo. - Partida de matrimonio de Fanny Carola Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certicadora del RENIEC María Julia Salazar Bautista. - Partida de matrimonio de Gladis Nancy Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certicadora del RENIEC María Julia Salazar Bautista. - Partida de matrimonio de Luz Esperanza Gutiérrez Gutiérrez expedida por la Certicadora del RENIEC Katya Evelyn Alarcón Pizarro.
II. Decisión impugnada La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Clotilde Salome Jo Luza observó el título en los términos siguientes: “Señor(es): Visto el reingreso, se advierten los siguientes defectos:
Sírvase presentar documento con rmas legalizadas de los cónyuges de los copropietarios Fanny Carola Gutiérrez Gutiérrez, Gladis Nancy Gutiérrez Gutiérrez, Luz Esperanza Gutiérrez Gutiérrez y Buni Adin Volumen 3 | Setiembre 2014
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Civil
Jurisprudencia fundamental
Gutiérrez Gutiérrez, mediante el cual ratiquen cada uno de los actos materia de la presente rogatoria, o en su defecto deberá acreditar la calidad de bien propio de la edicación. Deberá tener presente que la fecha de fallecimiento del causante Cresencio Gutiérrez Quispe, se produjo el 18/12/1990, fecha en la cual sus sucesores adquirieron la propiedad de las acciones u derechos que corr espondían al mencionado causante sobre el inmueble inscrito en la partida 45158837. En ese sentido no se produjo la transferencia de la edicación declarada, ya que esta recién fue culminada en el año de 1999, fecha posterior a la celebración de los matrimonios de las personas arriba mencionadas, es decir que al momento de la culminación de la fábrica dichas personas ya se encontraban casadas, por lo que existe una presunción del carácter social de la edicación.”
III. Fundamentos de la apelación El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes: - El presente caso se trata de un reconocimiento de una edicación y subdivisión que existe desde muchos años atrás y cuya inscripción no afecta ningún derecho de propiedad. - Se pretende condicionar la inscripción de la fábrica y subdivisión al consentimiento de los cónyuges de los herederos que al momento de la culminación de la fábrica se encontraban casados. Estos no rman su consentimiento en razón de su ausencia del país y otras, pero su derecho no se afecta en nada, por el contrario se consolida con la inscripción de la fábrica y de la subdivisión. - Se debe indicar que el Registrador no explica en qué afecta al derecho de los cónyuges la inscripción de la fábrica. Si se presume el carácter social de la edicación, no se está afectando la presunción con la inscripción de la fábrica. - Al subdividirse la propiedad en dos, todos los copropietarios seguirán siendo copropie tarios titulares de cada sub-lote resultante, hasta que la división y partición rmada por todos o por el juez otorgue a quien corresponda cada sub-lote. En ese momento resultará indispensable la intervención de todos los que tengan derechos, no ahora. - Con la intervención de un solo copropietario podría tramitarse la inscripción solicitada, por lo que resulta ser aplicable en el presente caso, lo dispuesto en el numeral 10 del análisis de la Resolución N° 072-2012- SUNARP-TR-L. IV. Antecedente registral Partida N° 45158837 En la partida electrónica N° 45158837 del Registro de Predios de Lima obra registrado el predio ubicado en la Av. José Carlos Mariategui N° 1633, urbanización El Porvenir de Vitarte, distrito de Ate, provincia y departamento de Lima. Consta en !a citada partida que los actuales copropietarios del predio son Pastora Mamani Peralta Vda. Mitma, Pilar, Yolanda y Margarita Mitma Mamani (asientos C-A y C-5), con un 50% de acciones y derechos, y Luzmila Gutiérrez Vda. de Gutiérrez, Luz Esperanza, Gladis Nancy, Dolly Lilian, Fanny Carola, Buni Adin y Pablo Zenón Gutiérrez Gutiérrez (asientos C-2 y C00001), con el otro 50% de acciones y derechos. Partida N° 12094370 En el asiento A0001 de la partida electrónica N° 12094370 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, consta inscrito el poder especial otorgado por Pilar, Yolanda y Margarita Mitma Mamani a favor de Pastora Mamani Peralta Vda. de Mitma. Partida N° 12812107 En el asiento A0001 de la partida electrónica N° 12812107 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, consta inscrito el poder especial otorgado por Luz Esperanza, Gladis Nancy, 418
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La inscripción de la declaratoria de fábrica Dolly Lilian, Fanny Carola, Buni Adin y Pablo Zenón Gutiérrez Gutiérrez a favor de Luzmila Gutiérrez Vda. de Gutiérrez.
V. Planteamiento de las cuestiones Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - Si en la regularización de una declaratoria de fábrica deben intervenir ambos cónyuges, cuando se trata de un terreno que es bien propio de uno de los cónyuges y la construcción se ha efectuado durante la vigencia del matrimonio. VI. Análisis 1. La calicación registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectúa el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a n de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. Concordantemente, el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 31 señala que la calicación es la evaluación integral de los títulos presentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de que en el marco de la calicación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al Registro. A su vez, el artículo 32 del mismo T.U.O. del Reglamento indica que la calicación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto: “a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes regístrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. (...)”. 2. De conformidad con el artículo 301 del Código Civil “en el régimen de sociedad de gananciales puede haber bienes propios de cada cónyuge y bienes de la sociedad”. El numeral 1 del artículo 302 del mismo cuerpo normativo señala que son bienes propios de cada cónyuge “los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales”. El artículo 303 señala respecto de estos bienes que cada cónyuge conserva su libre adminis tración pudiendo disponer de ellos o gravarlos. Respecto a ¡os bienes sociales el Art. 310 del mismo código señala: “Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302 , incluso los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor. También tienen la calidad de bienes sociales los edicios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste el valor del suelo al momento del reembolso”. 3. En mérito a lo regulado en el artículo 310 del Código Civil, la condición de social de la edicación se extiende al terreno propio de uno de los cónyuges, de tal suerte que el inmueble (entendido como suelo y construcción) pasa a ser de propiedad de la sociedad, con Volumen 3 | Setiembre 2014
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Jurisprudencia fundamental
la obligación de pagarse el valor del suelo al momento del reembolso. Max Arias-Schreiber ilustra así esta gura jurídica: “Igualmente y como excepción inversa del principio que rige ordinariamente la accesión, se dispone que tiene la calidad de bien social los edicios cons truidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges. Ello responde al mayor valor que tiene la edicación respecto del terreno donde ella se levanta y al afán de promover las construcciones sin perder las expectativas de la inversión”. Esta disposición resulta de gran utilidad práctica, evitando la coexistencia de titularidades dispares para el suelo y la fábrica, como sucedería si el terreno estuviera inscrito a nombre del cónyuge (bien propio) y la fábrica a nombre de la sociedad conyugal, generando de esta manera la necesidad de abrir una partida registral para cada uno de ellos por el principio de especialidad. Gonzáles Barrón explica el fundamento de esta manera: “Lo que se busca es evitar la incertidumbre jurídica producida por la existencia de dos propietarios sobre un mismo bien inmueble (el del suelo y el del edicio), y como un régimen de copropiedad es considerado antieconómico, la solución legal pasa por atribuir la propiedad a uno de los sujetos, con la obligación de restituir lo que signique un enriquecimiento sin causa”. Siendo así se justica que la recticación de la calidad del bien involucre la integridad del bien. Esta necesidad se hace más patente en el caso de las unidades de propiedad exclusiva y común, toda vez que los inmuebles se desvinculan de la edicación, de tal suerte que ya no se puede hablar de suelo sobre el que descansa el predio, menos de construcción levantada sobre él, sino de secciones de dominio exclusivo. En consecuencia, la recticación de la calidad de social deberá realizarse respecto de la totalidad del bien. 4. Para efectos de la calicación si un bien es social o propio el Código Civil ha optado por establecer presunciones, de manera que la calicación de los bienes se establezca de manera rápida y sencilla. El artículo 311 del Código Civil señala que existen las siguientes reglas: “1- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario. (...)”. De esta manera, el Código ha optado por presumir en virtud del inciso 1 como bienes sociales los edicios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, salvo que se demuestre que el bien mantiene la condición de propio por haberse construido con dinero propio del propietario del suelo. La circunstancia de que deberá abonarse al cónyuge propietario del suelo el valor de éste al momento del reembolso, antes o después del fenecimiento de la sociedad de gananciales, es una circunstancia ajena a la presunción. Así, el reembolso no es un requisito para que opere la presunción, sino una consecuencia de la misma. 5. En esa línea el tercer párrafo del artículo 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala “en los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edicada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble, por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio”. De la lectura de la norma en mención se puede apreciar que para su aplicación deben concurrir los siguientes requisitos: a) Que el suelo esté inscrito como bien propio de uno de los cónyuges b) Que la construcción de la edicación haya culminado. c) Que en la declaratoria de fábrica intervengan ambos cónyuges d) Que el cónyuge propietario del suelo no haya acreditado que el bien mantiene la calidad de propio. 420
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La inscripción de la declaratoria de fábrica 6. Con la declaración conjunta de ambos cónyuges debe entenderse que existe la voluntad de cambio de titularidad y no solamente la de declarar fábrica. Debe tomarse en cuenta que el derecho real del cónyuge propietario del suelo se transforma por razón de esta mutación en un derecho de acreencia frente al patrimonio común de la sociedad de gananciales. Este crédito entendemos, solo será exigible al momento del fenecimiento de la sociedad de gananciales, aunque nada impide que la sociedad cumpla con el reembolso antes de su fenecimiento. Entonces, siendo una deuda que asume la sociedad frente a uno de los cónyuges es lógico que ambas partes estén de acuerdo. El surgimiento de la acreencia no es acto inscribible en el registro por ser meramente obligacional. 7. Ahora bien, el artículo 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios se encuentra referido al supuesto de inscripción de declaratoria de fábrica en la que intervienen ambos cónyuges; sin embargo, en el presente caso estamos ante un supuesto distinto ya que si bien el terreno es de propiedad de uno de los cónyuges y la construcción se ha efectuado durante la vigencia del matrimonio, en la declaratoria de fábrica interviene solo uno de los cónyuges. Como se puede apreciar de lo expuesto precedentemente, existe un vacío en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ya que no se ha regulado el supuesto en el que intervenga únicamente uno de los cónyuges en la declaratoria de fábrica y siendo que el asiento de dominio del inmueble debe extenderse a favor de ambos cónyuges se requiere la intervención de ambos, puesto que como se ha señalado precedentemente la declaración conjunta de los cónyuges debe entenderse como una manifestación de voluntad de cambio de titularidad y en tanto en el presente caso intervienen los titulares con dominio inscrito debe procederse a la inscripción solicitada. La titularidad del predio (bien propio) no se modicará. Consecuentemente, corresponde revocar la observación formulada por la Registradora Pública. Sin perjuicio de lo expuesto precedentemente, si algunos de los cónyuges consideran que les corresponde algún derecho podrán solicitar la recticación correspondiente al amparo de lo dispuesto por el artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. Resolución REVOCAR la observación formulada por el Registrador al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción de conformidad con los argumentos vertidos en el análisis de la presente resolución. Regístrese y comuníquese. Mirtha Rivera Bedregal Presidenta de la Segunda
Sala del Tribunal Registral Nora Mariella AldanaDurán Vocal del Tribunal Registral
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Luis Alberto Aliaga Huaripata Vocal del Tribunal Registral
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JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL Tribunal Registral Resolución N.° 17212013-SUNARP-TR-L
La inscripción de una predeclaratoria de fábrica requiere de la demolición de una fábrica inscrita de predios
TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N.° 1721-2013-SUNARP-TR-L Lima, 22 de octubre de 2013 Apelante Título Recurso Registro Acto (s) Sumilla
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Rosanna María Rodríguez Soto N° 376799 del 22/04/2013. H.T.D. N° 62625 del 18/07/2013 Predios de Lima. Predeclaratoria de fábrica, pre reglamento interno pre independización y numeración. INSCRIPCIÓN DE DEMOLICIÓN DE FÁBRICA COMO ACTO PREVIO
“Resulta necesario que previamente se registre la demolición total de la fábrica inscrita del predio para efectos de inscribir una pre declaratoria de fábrica
respecto de la totalidad del predio.” DISCREPANCIA ENTRE PLANOS Y MEMORIA “Ante la discrepancia existente entre la información contenida en los planos de independización con la memoria descriptiva de la misma, debe prevalecer la contenida en los planos”.
I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada Mediante el presente título se solicita la inscripción de la pre declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y preindependización de secciones, respecto del inmueble inscrito en la partida N° 47447143 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, se solicita la inscripción de numeración del predio. Al efecto se adjunta la documentación siguiente: - Formulario Único de Edicación - FUE - Declaratoria de fábrica, visado por la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre (Exp. N° 1814-2011). - Copia certicada de la Resolución de Subgerencia de Licencia de Edicación N° 555-2011-MPL-GLA/SLO del 9/12/2011 (Exp. N° 3372-2013): Expedida por el Secre tario General de la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre el 24/6/2013. - Copia certicada de la Resolución de Subgerencia N° 556-2011-MPL-GLA/SLO del 9/12/2011 (Exp. N° 1814-2011) expedida por el Secretario General de la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre el 24/6/2013. 422
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Plano de preindependización de la planta 15 y techos (Lamina I-09) suscrito por arquitecto Jhon Alexis Meza Ruiz y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicada por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013. Memoria descriptiva de preindependización del Edicio Multifamiliar “Sucre” suscrito por John Meza Ruiz, gerente general de la Inmobiliaria Monaco y por arquitecta Rossana Rodríguez Soto, ambas rmas certicadas por notario de Lima, Manuel A. Román Olivas el 4/7/2013. Plano de preindependización de la planta 13 y 14 (Lamina I-08) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas, por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013, de Plano de preindependización de la planta 9 y 10 (Lamina I-06) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013. Plano de preindependización de la planta 7 y 8 (Lamina I-05) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Plano de preindependización de la planta 5 y 6 (Lamina 1-04) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Plano de preindependización de la planta 3 y 4 (Lamina I-03) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas, por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Plano de preindependización de la planta 1 y 2 (Lamina I-02) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013. Plano de preindependización del sótano y semisótano (Lamina 1-01) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Manuel Román Olivas el 4/7/2013. Fotocopia a color simple del Formulario Único de Edicación - FUE Licencia con sello de recepción de la Municipalidad de Pueblo Libre el 31/3/2011. Prereglamento Interno de la Unidad Inmobiliaria Matriz suscrita por gerente general de la Inmobiliaria Monaco y arquitecta Rossana Rodríguez Soto con rmas certicadas por el notario de Lima, Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Memoria descriptiva del edicio multifamiliar “Sucre” suscrita por gerente general de la Inmobiliaria Monaco y arquitecta Rossana Rodríguez Soto con rmas certicadas, por el notario de Lima, Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Plano de preindependización del sótano y semisótano (Lamina 1-01) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Plano de preindependización de la planta 1 y 2 (Lamina I-02) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1 /2013. Plano de preindependización de la planta 9 y 10 (Lamina I-06) suscrito por y arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Mónaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Oscar Leyton Zárate el 29/1/2013.
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Plano de preindependización de la planta 11 y 12 (Lamina I-07) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Plano de preindependización de la planta 13 y 14 (Lamina I-08) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas con rmas certicadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Plano de preindependización de la planta 15 y techos (Lamina I-09) suscrito por arquitecta Rossana Rodríguez Soto y gerente general de la inmobiliaria Monaco John Meza Ruiz, ambas rmas certicadas por notario de Lima Óscar Leyton Zárate el 29/1/2013. Copia certicada por Secretario General del de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de localización y ubicación (U-01) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución de la planta sótano (A-01) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución de la planta semisótano (A-02) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del primer piso (A-03) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 2 (A-04) del proyecto mi vivienda Edicio Mul tifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 3 (A-U5) del proyecto mi vivienda Edicio Mul tifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 4 al 8 (A-06) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 9 (A-07) del proyecto mi vivienda Edicio Mul tifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 10 (A-08) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Ubre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 11 al 13 (A-09) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 14 (A-10) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución del piso 15 (A-11) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Instituto Pacífico
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Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de distribución de la planta techos (A-12) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano Corte A-A (A-13) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano Corte B-B (A-14) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano la Sección 1-1, Sección 2-2 (A-15) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre. Copia certicada por Secretario General de la Municipalidad de Pueblo Libre, Max Silva Alván, del Plano de elevación (A-16) del proyecto mi vivienda Edicio Multifamiliar Sucre.
II. Decisión impugnada La Registradora del Registro de Predios de Lima, Gionvanna Torrecilla Pérez, formuló observación del título en los términos siguientes: (para mejor resolver se ha procedido a ordenar la observación). Reingreso del 04/07/2013: 1. Revisada la documentación presentada se advierte que subsiste el numeral 1 de la esquela de observación de fecha 09/05/2013 toda vez que no se ha presentado documentación alguna, respecto de la Demolición. Se reitera en tal sentido la observación siguiente: 1. Se solicita la anotación de la predeclaratoria de fábrica de edicación nueva, Pre Reglamento Interno y Preindependización, sin embargo, revisada la partida matriz N° 47447143 del Registro de Predios, se advierte que consta inscrito en el asiento B00001 una ampliación de fábrica. Por lo que, previamente deberá inscribir la demolición total. Sin/ase subsanar. 2. Respecto de la Predeclatoria de fábrica, se ha omitido presentar la memoria descriptiva de distribución de ambientes a n de efectuar la calicación integral de la pre declaratoria de fábrica conjuntamente con los planos adjuntos. De conformidad con el artículo 50C del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aplicable al presente título. Por lo expuesto, subsiste la observación formulada en la esquela del 09/05/2013, en los términos que se transcriben a continuación: “2.- (...) Por ello deberá presentar (...) la Memoria Descriptiva de Distribución de Ambientes (Anexo C), todos ellos debidamente visados por el funcionario competente de la Municipalidad. Sírvase subsanar. (...)”. 3. De otra parte, visto el Formulario FUE Licencia se aprecia del ítem 9 que se ha omitido indicar la fecha de declaración y rmas. Aclarar. 4. Respecto al certicado de numeración que se adjunta al reingreso, se le indica que la calicación integral de su contenido se efectuará una vez subsanado el defecto señalado en el numeral 1 de la presente esquela. 5. Conforme se indicó en la anterior esquela, en atención a lo dispuesto en el artículo 51 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aplicable al presente trámite, que señala que para la inscripción del Prereglamento Interno y Preindependización debe inscribirse previamente la respectiva Predeclaratoria de Fábrica. Se hace presente que una vez presentados los documentos completos de la predeclaratoria de fábrica se procederá Volumen 3 | Setiembre 2014
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a efectuar el cotejo con los documentos de Pre independización y pre reglamento interno presentados. Sin perjuicio de lo cual, se hace constar que de la revisión de los documentos adjuntos en el reingreso se aprecia lo siguiente: 5.1 En la Memoria descriptiva se indica que el área denominada “Áreas comunes del edicio”, a partir del tercer piso, colinda por el frente con siete tramos cuando en el Plano se visualizan 5 tramos. 5.2 En el Plano de Independización I-09 (piso 15), en el quinto tramo del lindero de la derecha del Departamento Nº 1403 (segundo nivel) se ha indicado dos medidas distintas para el mismo tramo, una de 3.66m1 y otra de 5.60m1. Sírvase aclarar. FORMALIDAD: Toda modicación y/o subsanación deberá realizarse con la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original, de conformidad con el Art. 1413 del Código Civil. Toda modicación de los planos deberá hacerse mediante nuevos planos. Los datos que obren en los documentos que se adjunten en vía de subsanación deberán ser concordantes entre si, y deberán adecuarse al antecedente registral de acuerdo con la Resolución Nº 992-2008-SUNARP-TR-L de fecha 12/09/2008. Base legal: Num. III, V, VI, Vil, Tít. Prelim., Art. 31, 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Art. 2011 C.C., Ley N” 29090, Reglamento de Licencia de Habilitación Urbana y Licencias de edicación, Ley N° 27333, Ley N° 27157 y su Reglamento aprobado por D. S. Nº 0352006-VIVIENDA”.
III. Fundamentos de la apelación La recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes: - Se ha cumplido con presentar toda la documentación indicada en el TUPA de la SUNARP, sin embargo, con anterioridad observaron el título en el sentido que antes de proceder a la inscripción de la numeración, predeclaratoria de fábrica, pre ndependización y pre reglamento interno, debe de presentarse primero la demolición total del predio submateria. - Posteriormente se cumplió con presentar la documentación requerida y se observó la documentación presentada, emitiéndose la esquela de observación al día siguiente del vencimiento del título, por lo que no se pudo subsanar los nuevos defectos advertidos. - Al iniciar el trámite en la municipalidad, no fue materia de objeción la no inscripción en registros públicos la demolición y por el contrario otorgaron la licencia de obra y la declaratoria de fábrica. IV. Antecedente registral Partida N° 47447143 del Registro de Predios de Lima - El inmueble constituido por la parcela B ubicado frente a la Av. Sucre del distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en el tomo 1968 a fojas 391 que continúa en la partida N° P47447143 del Registro de Predios de Lima. El referido predio cuenta con un área de 539.67 m2 donde consta la construcción de una nca de dos plantas. - En el asiento B00001 se encuentra inscrita la ampliación de fábrica detallándose lo siguiente: Primer piso, la construcción de 8 habitaciones independientes con baño propio cada uno. En el segundo piso 6 habitaciones independientes con baño propio cada uno con escalera al tercer piso futuro.
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En el asiento C00001 se encuentra inscrita la compraventa del predio en referencia a favor de Inmobiliaria Mónaco S.A., en mérito de la escritura pública de compraventa otorgada ante notario de Lima, Óscar Leyton Zarate.
Partida N° 00915130 del Registro de Sociedades de Lima - La inmobiliaria Mónaco S.A se encuentra inscrita en la partida N° 915130 del Registro de Sociedades de Lima. - En el asiento B0009 se encuentra inscrito el nombramiento de John Alexis Meza Ruiz como gerente general. V. Planteamiento de las cuestiones Interviene como ponente la Vocal Mirtha Rivera Bedregal. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - Si resulta necesario que previamente se registre la demolición total de la fábrica inscrita del predio para efectos de inscribir una predeclaratoria de fábrica. - ¿Qué información debe prevalecer cuando existe discrepancia entre la información con tenida en los planos de independización con la memoria descriptiva de la misma? VI. Análisis 1. Mediante el presente título se solicita la inscripción de la predeclaratoria de fábrica, pre reglamento interno y preindependización de secciones, respecto del inmueble inscrito en el tomo 1968 foja 393 que continúa en la partida electrónica N° 47447143 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, se solicita la inscripción de numeración del predio. La Registradora deniega la inscripción señalando, entre otros aspectos, que la pre declaratoria de fábrica presentada no se adecúa al antecedente registral, solicitando que previamente se registre la demolición de fábrica inscrita en la partida. Al efecto, la recurrente señala que la municipalidad no requirió documentación alguna que acredite la ejecución de la demolición, resultando innecesaria acreditar ante el Registro esta documentación para su inscripción. En tal sentido, corresponde a esta instancia analizar en primer lugar, si es necesario que previamente se registre la demolición total de la fábrica inscrita del predio a efectos de inscribir la predeclaratoria de fábrica. 2. Conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias calican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos. Con relación a ello, el Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 31 señala que la calicación es la evaluación integral de los títulos presentados al registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de que en el marco de la calicación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro. A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calicación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto; “a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicarla inscripción (...) d) Volumen 3 | Setiembre 2014
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Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas (...)”. En este sentido, tanto el Registrador como el Tribunal Registral podrán requerir la inscripción de acto previo necesario o adecuado para la extensión de un asiento registral, conforme al principio de tracto sucesivo regulado en el artículo VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos1. 3. En el presente caso, revisada la partida N° 47447143 del Registro de Predios de Lima, se aprecia que en el asiento B00001 se registró la ampliación de fábrica del inmueble sub materia. Ahora bien, siendo que en el presente caso, se solicita la inscripción de una pre declaratoria de fábrica que abarca la totalidad del predio inscrito en la partida N° 47447143 del Registro de Predios, y en tanto obra registrada dicha ampliación de fábrica previamente debe registrarse su demolición. Al respecto, es preciso señalar que antes de iniciar la construcción de una edicación nueva sobre la totalidad del predio, debió de haberse efectuado la demolición de la fábrica inscrita, toda vez que de no haberse congurado, estaríamos frente a una imposibilidad fáctica de levantar una nueva construcción. Por consiguiente, corresponde exigir la inscripción del acto previo de demolición, a efectos de que quede plasmada en el Registro la cadena de actos en un orden lógico y cronológico. Dentro de este contexto normativo, resulta necesario que previamente se registre la demolición total de la fábrica inscrita del predio para efectos de inscribir la pre declaratoria de fábrica. 4. De conformidad con el artículo 50 J) del derogado Reglamento de Inscripciones de! Registro de Predios de Urna, aplicable al presente caso, referente a la inscripción de la declaratoria de fábrica o demolición, señala lo siguiente: “La declaratoria de fábrica de una edicación, así como su demolición total o parcial, su ampliación, su modicación o remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los siguientes documentos: a) Formulario Único de Edicaciones (FUE) a que se reere la Ley N° 29090; b) Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de Edicaciones (FUE) o los documentos exigidos según ¡a normativa aplicable al caso concreto; c) Formulario Registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en el caso de regularización de edicaciones a que se reere la Ley N° 27157; d) Otros señalados en las normas especiales. Cualquiera de los instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y localización, y del plano de distribución, autorizados por profesional competente. En el caso de demolición total no se requiere la presentación del plano de distribución. (…)”. Consecuentemente, corresponde conrmare numeral 1 de la observación.
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Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Instituto Pacífico
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La inscripción de la declaratoria de fábrica 5. La Ley 29090, vigente desde el 28/9/2008, tiene por objeto establecer la regulación jurídica de los procedimientos administrativos para la obtención de las licencias de habilitación urbana y de edicación. Estas licencias constituyen actos administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de habilitación urbana o de edicación. Así, la norma estableció 4 modalidades para la obtención de las licencias de habilitación o de edicación: - Modalidad A: Aprobación automática. - Modalidad B: Aprobación automática con rma de profesionales responsables. - Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas. - Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de Comisión Técnica. En el presente caso, la obra a edicar se encuentra dentro de la modalidad C (Aprobación con evaluación previa de proyecto por Comisión Técnica). 6. De acuerdo al artículo 12 de la Ley 29090 el otorgamiento de la licencia de habilitación y de edicación determinará la adquisición de los derechos de construcción y desarrollo, ya sea habilitando o edicando, en los predios objeto de la misma, en los términos y condiciones expresados en la respectiva licencia. Ahora bien, la descripción de las obras ejecutadas en sus características y condiciones técnicas y la revisión de las mismas por parte de la Municipalidad acorde con la licencia otorgada constituye la conformidad de obra, en mérito de la cual se inscribe la declaratoria de fábrica2. 7. Sin embargo, la Ley 29090 permite la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, señalando en el artículo 29 numeral 1: “Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica, lamisma que tendrá vigencia por un (1) año. Cuando se solicita la pre declaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria, con secciones de
propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la respectiva pre independización y pre reglamento interno”. Este supuesto se entiende aplicable cuando todavía no se cuenta con la conformidad de obra y sólo se cuenta con la licencia de edicación, permitiendo de ese modo, el tráco comercial sobre los predios que si bien no cuentan con la conformidad otorgada por la Municipalidad, en tanto no han sido terminados en su construcción, sí han iniciado los trámites para obtenerla, permitiendo y agilizando el tráco inmobiliario que a su vez permite la venta de estas futuras construcciones, conllevando grandes ventajas para la economía. 8. Así, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios derogado pero aplicable al presente caso, en concordancia con las normas de la Ley 29090 y su Reglamento antes citado, regulaba los requisitos para el registro de la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica2, señalando en el artículo 50 C: 2
El artículo 29.2 de la Ley Nº 29090 regula la inscripción de la declaratoria de fábrica, señalando: “El formulario, una vez sellado, tiene calidad de Instrumento público y constituye título suciente para inscribir la respectiva declaratoria de fábrica. En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el formulario debe contener la especicación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el registro respectivo”.
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“La anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica se realizará en mérito a los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario Único de Edicaciones-FUE presentado ante la Municipalidad corres pondiente, con el sello de su recepción y el número de expedientes asignado; b) Resolución de Licencia de Edicación, en los casos de las modalidades Cy D. c) Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) presentado ante la Municipalidad respectiva. d) Memoria descriptiva de distribución de ambientes. (...)”. Como se puede apreciar del tenor de la norma precitada, uno de los documentos que deben presentarse para la anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica, es la memoria descriptiva de distribución de ambientes, siendo que en el presente caso se ha omitido presentar dicho documento. Consecuentemente, corresponde conrmar el numeral 2 de la observación. 9. Asimismo, otro de los documentos que debe presentarse para la anotación de la predeclaratoria de fábrica es el Cargo del Formulario Único de Edicaciones-FUE presentado ante la Municipalidad correspondiente, con el sello de su recepción y el número de expediente asignado. La Registradora formula observación, indicando que de la revisión del FUE se advierte que se ha omitido en el ítem 9 señalar la fecha de la declaración y rmas; al respecto, debemos indicar que efectivamente de la revisión efectuada al referido formulario se aprecia que se ha omitido consignar dicho dato, sin embargo, sí se ha consignado en el ítem 10 del Formulario Único de Edicación (FUE) la fecha de emisión de la licencia de edicación de obra nueva, bajo la modalidad C de vivienda multifamiliar de 15 pisos. Consecuentemente, corresponde dejar sin efecto el numeral 3 de la observación. 10. De otro lado, conforme a lo regulado en el artículo 58 del derogado Reglamento de Inscripciones de Predios aplicable al presente caso, la inscripción de la numeración se realiza en mérito a la resolución o al certicado de numeración expedidos por la municipalidad distrital respectiva. Asimismo, dicho artículo señala que la inscripción de la fábrica no constituye acto previo para la inscripción de la numeración, salvo que se trate de numeración interna. Mediante Resolución de Subgerencia de Licencias de Obras de la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre N° 556-2011-MPL-GLA/SLO del 9/12/2011 se asignó la numeración de la nueva edicación, consignando la numeración interna de cada departamento del edicio multifamiliar de 15 pisos; sin embargo, siendo que en el presente caso obra registrada una fábrica sobre el predio submateria, para proceder a inscribir la numeración solicitada previamente deberá registrarse su demolición para efectos de inscribir la predeclaratoria de fábrica. Consecuentemente, corresponde conrmar el numeral 4 de la observación. 11. La Registradora formula observación señalando que en la memoria descriptiva se indica que el área denominada “Áreas comunes del edicio”, a partir del tercer piso, colinda por el frente con siete tramos cuando en el plano se visualizan 5 tramos. Respecto a la discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los planos presentados, esta instancia se ha pronunciado en reiterada jurisprudencia en el
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La inscripción de la declaratoria de fábrica sentido que en caso de discrepancias entre dichos datos deberán primar los contenidos en los planos. El fundamento de tal apreciación lo encontramos en la Resolución N° 3392008- SUNARP/SN3 que regula la Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios4 a las disposiciones de la Ley N° 29090, cuyos artículo 50-C sobre anotación preventiva de declaratoria de fábrica y 50-J discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los que aparecen en el plano. Si bien dichos artículos están referidos a la fábrica y no a la independización de unidades exclusivas, el fundamento es el mismo. Así, ante la discrepancia advertida en el título sub materia, entre la información contenida en la memoria descriptiva y los planos, debe prevalecer la información contenida en estos últimos. Por lo tanto corresponde revocar la observación señalada en el punto 5.1 de la esquela de observación. 12. Respecto al numeral 5.2 de la observación, debemos señalar que si bien se ha consignado en el plano de independización I-09 (piso 15) en el quinto tramo del lindero de la derecha del departamento N° 1403 dos medidas distintas para el mismo tramo (3.66 ml y 5.60 ml), se puede apreciar que de la sumatoria total del lindero derecho sin considerar la medida del 5.60 ml consignada, da como resultado 25.85 ml, medida que coincide con la consignada en el referido plano; en tal sentido, estamos ante un error material al haber consignado equivocadamente la medida de 5.60 ml. Consecuentemente, corresponde revocar dicho extremo de la observación. Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. Resolución CONFIRMAR los numerales 1, 2 y 4 de la observación formulada/por la Registradora Pública, DEJAR SIN EFECTO el numeral 3 de la observación formulada y REVOCAR los numerales 5.1 y 5.2 de la observación de conformidad a lo expuesto en la presente resolución. Regístrese y comuníquese. Mirtha Rivera Bedregal Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral Nora Mariella Aldana Durán Vocal del Tribunal Registral
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Luis Alberto Aliaga Huaripata Vocal del Tribunal Registral
Publicada el 26/12/2008. Aprobado por Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 48-2008-SUNARP-SN vigente a la fecha de la presentación del título submateria.
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JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL Tribunal Registral Resolución N.° 463 -2014-SUNARP-TR-L
La inscripción de la declaratoria de fábrica requiere del consentimiento del titular del inmueble TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N.° 463-2014-SUNARP-TR-L
Lima, 7 de marzo de 2014 Apelante Título Recurso Registro Acto (s) Sumilla
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Julio Andrés Hernández Lobaton N° 852960 del 9/9/2013. H.T.D. N° 108751 del 5/12/2013. Predios de Lima. Declaratoria de Fábrica. Legitimación para efectuar la declaratoria de fábrica
“Debido a la presunción de exactitud y validez de los asientos regístrales, éstos legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos. De ello resulta que se requiere el consentimiento formal del titular para la inscripción de la declaratoria de fábrica”. Declaratoria de fábrica autorizada con anterioridad a la subdivisión “Si el área del sublote consignado en la declaratoria de fábrica autorizada por la municipalidad correspondiente discrepa con el área inscrita del sub lote independizado en virtud de resolución municipal expedida con posterioridad a la declaratoria de fábrica, dicha discrepancia no constituye obstáculo para la inscripción de la declaratoria de fábrica, siempre que se pueda identicar al predio”.
I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada Mediante el presente título se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica del inmueble constituido por el sub-lote 14-B, con frente a la calle Tumi, urbanización San Juan Bautista de Villa, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida electrónica N° 12964866 del Registro de Predios de Lima. A dicho efecto se presentan los siguientes documentos: - Formulario de Declaratoria de Fábrica autorizado por la Municipalidad de Lima Metropolitana, al amparo de la Ley N° 24687. - Plano de Distribución visado el 15/12/1988 por la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano de la Dirección General de Obras de la Municipalidad de Lima Metropolitana Ing. Gilberto Romero Salinas. 432
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La inscripción de la declaratoria de fábrica -
Plano de Ubicación visado el 15/12/1988 por la Dirección Municipal de Desarrollo Urbano de la Dirección General de Obras de la Municipalidad de Lima Metropolitana Ing. Gilberto Romero Salinas. Memoria Descriptiva con rma certicada de Sergio Estrada Oblea el 11/7/2013, ante notaría de Lima Sofía Ode Pereyra.
Apelante título recurso registro acto (s) - Plano de Distribución con rma certicada de Sergio Estrada Oblea el 11/7/2013, ante notaría de Lima Sofía Ode Pereyra. - Plano de Ubicación con rma certicada de Sergio Estrada Oblea el 11/7/2013, ante notaria de Lima Sofía Ode Pereyra. - Escrito de fecha 11/10/2013 presentado a la Municipalidad de Chorrillos. - Escrito de fecha 11/11/2013 presentado ante la Municipalidad de Chorrillos, mediante el cual se solicita la aplicación del Silencio Administrativo Positivo. - Escrito de fecha 26/11/2013, mediante el cual solicita la subsanación de las observaciones. Decisión impugnada La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Elsa María López Terrones denegó la inscripción formulando la siguiente observación: “Asumiendo competencia la Registradora Pública que suscribe y visto el reingreso del 19-11-2013 se emiten las siguientes observación: 1. Estando a las discrepancias existentes entre el formulario de fábrica (Ley N° 24687) y planos con el antecedente registral (Partida N° 12964866) en cuanto a las áreas y medidas perimétricas, se tiene que el administrado ha presentado solicitud de aplicación del silencio administrativo positivo ante la municipalidad de Chorrillos, sin embargo no se tiene la certeza de que los documentos detallados en la solicitud hayan sido presentados ante la entidad administrativa competente, toda vez que no se acompaña estos documentos con el sello de recepción, siendo estos el Formulario Único de Edicación (FUE), tres planos de ubicación, 03 planos de distribución los mismos que se hacen mención en la solicitud reingresada. - Sírvase subsanar al respecto a n de proseguir con la calicación del presente título. - Adicionalmente, cabe dejar constancia que el Formulario Único de Edicaciones (FUE) constituye formulario de la Ley N° 29090, en tanto que la fábrica solicitada ha sido declarada al amparo de la Ley N° 24687. - Asimismo, debe acreditarse mediante el TUPA de la municipalidad de Chorrillos el plazo para acogerse al silencio administrativo positivo ya que se observa que la solicitud que se presentó a la Municipalidad es del 11 de octubre del 2013 y la solicitud de acogimiento al silencio administrativo positivo es de fecha 11 de noviembre dando este un conteo de 30 días calendarios. 2. De otro lado, vista la partida N° 12964866 se verica que los titulares regístrales del inmueble objeto de fábrica son los Sres. Ricardina Meza Huamancayo y Roberto San Miguel Poma, sin embargo en el presente título interviene como propietaria Dora Pilco Hasaca y Eugenio Salazar Yana (de quien no se certica su rma en el formulario); en este sentido deberá inscribirse previamente el dominio de dichas personas, de lo contrario los titulares regístrales deberán intervenir raticando la presente declaratoria de fábrica mediante documento privado con rmas certicadas por notario. Volumen 3 | Setiembre 2014
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Base Legal: Norma V del Título Preliminar y Art. 31° y 32° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, concordante con el artículo 2011 del Código Civil, Ley N° 29060, Ley 27444”.
III. Fundamentos de la apelación El recurrente fundamenta su recurso de apelación señalando que la solicitud de Declaratoria de Fábrica se encuentra amparada por la Ley N° 28677, en sus artículos 1, 4 incisos 3 y 4, así como el artículo 32 de la citada ley. IV. Antecedente registral En la partida electrónica N° 12964866 del Registro de Predios de Lima, se encuentra inscrito el inmueble constituido por el sub-lote 14-B con frente a la calle Tumi, urbanización San Juan Bautista de Villa, distrito de Chorrillos, provincia y departamento de Lima, con un área de 463.008 m2. El predio se encuentra inscrito a favor de Ricardina Meza Huamancayo y Roberto San Miguel Poma. V. Planteamiento de las cuestiones Interviene como ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: - ¿Quién se encuentra legitimado para efectuar la declaratoria de fábrica? - Si la discrepancia entre el área inscrita y la consignada en el título de declaratoria de fábrica constituye un obstáculo para la inscripción de este último. VI. Análisis 1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica del predio inscrito en la partida electrónica N° 12964866 del Registro de Predios de Lima. Para dicho efecto se adjunta −entre otros documentos– formulario de Declaratoria de Fábrica− Ley N° 24687, habiendo sido autorizada la declaratoria mediante Resolución N° 3989-88- MLM-DMDU-DGO-DF del 15/12/1988 y planos de ubicación y distribución visados por la Municipalidad de Lima Metropolitana en virtud a la Resolución Directoral N° 3989 del 15/12/1988. La Registradora (e) observa -en el segundo extremo de la esquela- que la declaratoria de fábrica no ha sido realizada por los titulares del predio Ricardina Meza Huamancayo y Roberto San Miguel Poma sino por Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana (quien no ha certicado su rma). Por lo que corresponde determinar, quien se encuentra legitimado para efectuar la declaratoria de fábrica. 2. De acuerdo a la octava disposición transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la inscripción de la declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de conformidad con las normas vigentes a la fecha de su aprobación o declaración. Entonces, la calicación de la solicitud de declaratoria de fábrica se efectuará acorde a la Ley N° 24687, que restablece hasta el 31/12/1988 la vigencia de la Ley N° 23625, ampliando sus alcances a todas las edicaciones urbanas, norma reglamentada a través del Decreto Supremo N° 25-84-VC. El artículo 9 del D.S. 25-84-VC dispone que las declaratorias de fábrica autorizadas tienen mérito suciente para su inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente. De acuerdo al literal b) del artículo 15 del citado Reglamento establece que para la tramitación de las declaratorias de fábrica de acuerdo a la Ley N° 23625, él recurrente 434
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La inscripción de la declaratoria de fábrica presentará al consejo provincial el formulario debidamente llenado, acompañando los
siguientes documentos: “1. Título de Propiedad: Testimonio o copia simple de la escritura pública mediante la cual el propietario adquirió el terreno. De haberse adquirido el terreno por documento privado que la Ley detenvine como suciente para su inscripción registral, se presentaré dicho documento con legalización de rmas, en original o copia legalizada. (...)”. Como se puede apreciar, habiéndose aprobado la declaratoria de fábrica según las normas citadas, se entiende que los solicitantes acreditaron la propiedad del predio ante la Municipalidad. Por lo que corresponde determinar, si previamente corresponde inscribir dicho dominio a favor de los declarantes Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana para proceder a G> inscribir la fábrica rogada. 3. En nuestro ordenamiento jurídico la transferencia, modicación y extinción- de los derechos sobre bienes se efectúa por el solo consentimiento manifestado mediante actos jurídicos. Su acceso al Registro se producirá en virtud al documento público en que ellos estén incorporados. De ese modo, para que el derecho de un titular registral se modique, éste debe previamente haber presentado su consentimiento material mediante un acto jurídico contenido en documento público, salvo disposición contraria. El consentimiento material está constituido, entonces, por la declaración de voluntad negocial que el ordenamiento jurídico considera para que opere la modicación jurídico-real. Por otra parte, el principio de legitimación recogido en el artículo 2013 del Código Civil señala que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectique o se declare judicialmente su invalidez. El mismo se encuentra desarrollado en el artículo VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, de la siguiente forma: “VII. Principio de legitimación.- Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral, para actuar conforme a ellos, mientras no se rectiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.” (el resaltado es nuestro) Entonces, la inscripción del derecho legitima activa y pasivamente a su titular para ejercerlo sin más límites que los legales y los que aparezcan de la partida. De ello resulta que cualquier mutación de la situación jurídica inscrita exige la participación activa o pasiva del titular de derecho inscrito. Cuando se trate de su participación activa se exigirá el consentimiento formal de este titular. En el presente caso, de acuerdo a la partida N° 12964866 del Registro de Predios de Lima, se encuentran legitimados para actuar como propietarios Ricardina Meza Huamancayo y Roberto San Miguel Poma, y por tanto, legitimados para efectuar la declaratoria de fábrica correspondiente. Sin embargo, de acuerdo al formulario presentado los propietarios solicitantes serían Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana. 4. De acuerdo al principio de tracto sucesivo regulado en el artículo 2015 del Código Civil y VI del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. En el presente caso, no se ha inscrito el derecho de donde emana el dominio de los solicitantes Dora Pilco llasaca y Eugenio Salazar Yana, lo que deberá cumplirse previamente, Volumen 3 | Setiembre 2014
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pues no existe adecuación entre el título y el antecedente registral. Conforme lo indica la Registradora (e), también procederá la inscripción de la declaratoria de fábrica si los titulares regístrales legitimados ratican la declaratoria mediante documento privado con rmas certicadas. En ese sentido, corresponde conrmar el segundo extremo de la observación. 5. El apelante informa en su recurso que la declaratoria de fábrica “está acreditada y amparada por la Ley N° 28677 en sus artículos 1, 4 inciso 3 y 4 así como el Art. 32 de la citada Ley”. Se deja constancia que dicha Ley corresponde a la denominada “Ley de la Garantía Mobiliaria” que tiene por objeto regular la garantía mobiliaria (artículo 1) y no la inscripción de algún acto en el Registro de Predios, perteneciente al Registro de Propiedad Inmueble. Asimismo, el artículo 32 indica los actos inscribibles en los Registros Jurídicos de Bienes (muebles) y en el Registro Mobiliario de Contrato, mas no en el Registro de Predios. Los incisos 3 y 4 del artículo 4 de la Ley N° 28677, mencionado por el recurrente, señalan que pueden ser objeto de garantía mobiliaria las construcciones en terreno ajeno, hechas para un n temporal y los materiales de construcción o procedente de una demolición si no está unidos al suelo. Lo antes expuesto no implica que la declaración de las construcciones en terreno ajeno hechas para un n temporal sea un acto inscribible en el Registro de Predios, ya que el Registro de Predios se guía por el principio de especialidad en que se abre una partida por cada predio, siendo que la supercie corresponde al propietario del terreno, salvo constitución del derecho de supercie en que -excepcionalmente- se abre una partida especial. Por lo tanto, no podrían coexistir distintas titularidades (del terreno y otra de la construcción) en una misma partida registral, la inscripción de la declaración de fábrica implica que el titular registral se legitima como titular del terreno y la edicación; sin perjuicio que se resuelva la situación, de acuerdo con los artículos 941, 942 o 943 del Código Civil, conforme corresponda. 6. El título también fue inicialmente observado por las discrepancias entre el área y medidas perimétricas consignadas en el formulario de Declaratoria de ‘Fábrica y planos de ubicación y distribución, con la que consta en su antecedente registral. De acuerdo a la partida N° 12964866 del Registro de Predios de Lima, el SubLote 14-B cori frente a la calle Tumi, urbanización San Juan Bautista de Villa, Chorrillos, tiene un área de 463.008m2 con los siguientes linderos y medidas perimétricas: Por el frente: calle Tumi con 10.40 ml Por la derecha: Sublote 14-A con 44.52 ml Por la izquierda: Lote 15 con 44.52 ml Por el fondo: Lote 9 con 10.40 ml. Dicha descripción se inscribió en mérito a la Resolución de Gerencia N° 022/91-MDCHALC-DOP-SD del 16/7/1991, memoria descriptiva y planos visados por la Municipalidad Distrital de Chorrillos. Por otra parte, la declaratoria de fábrica adjuntada fue aprobada con anterioridad a dicha autorización de subdivisión, mediante Resolución N° 3989-88-MLM-DMDU-DGO-DF del 15/12/1988. En esta declaratoria de fábrica se consignó como área del sub lote 25-B, 463.112 m2; teniendo como frente y fondo 10.40 ml y por el lado derecho e izquierdo 44.53 ml, lo que coincide con el plano de distribución. Es decir, la diferencia es solo de 0.01 ml a los lados, lo que ocasiona la diferencia de 0.104 m 2 en el área. Dicha discrepancia mínima, ocasionada por la falta de resolución de subdivisión a la fecha de la declaratoria de fábrica ha ocasionado la discrepancia con el antecedente registral; sin embargo, ello no perjudica que el predio esté plenamente identicado. Lo mismo sucede 436
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La inscripción de la declaratoria de fábrica con el plano de ubicación, que si bien existe discrepancia en sus medidas perimétricas, al no haber existido en su momento la resolución de subdivisión respectiva, no impide la plena identicación del predio. Resulta inocioso solicitar la modicación de la declaratoria de fábrica en ese aspecto si dicho acto no generará la modicación del área ni medidas perimétricas. 7. Ahora bien, dicha discrepancia afecta también la adecuación del área libre que será materia de publicidad en el asiento registral respectivo, de conformidad con el artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, ya que en el formulario de Declaratoria de Fábrica se consigna como área libre 359.972 m 2; sin embargo, el área libre resultante de restar el área del predio inscrita (463.008 m 2) menos el área techada del primer piso (103.14m2) resulta 359.868 m2. A efectos de propiciar la inscripción y teniendo en consideración que conforme se ha indicado en el considerando que antecede resulta inociosa la modicación o recticación del título de declaratoria de fábrica; resultará suciente que el área libre se consigne conforme al nuevo plano de ubicación con rma certicada de profesional colegiado, que coincide con el resultado de acuerdo a su antecedente registral, es decir, que existe un área libre de 359.868 m2; sin que dicha precisión tenga que encontrarse nuevamente aprobada por la municipalidad. Es por ello, que esta instancia no se pronunciará por el silencio administrativo positivo alegado. En ese sentido, corresponde revocar el primer extremo de la observación. Interviene como Vocal (s) Andrea Paola Gotuzzo Vásquez, autorizada mediante Resolución N° 056-2014-SUNARP/PT del 26/2/2014. Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. Resolución Regístrese y comuníquese. Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral REVOCAR el primer extremo de la observación formulada por la Registradora (e) del Regis tro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento y CONFIRMAR el segundo, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución. Nora Mariella Aldana Durán Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral Rosario del Carmen Macedo Durán Vocal(s) del Tribunal Registral
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Andrea Paola Gotuzzo Vasquez Vocal(s) del Tribunal Registral
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JURISPRUDENCIA FUNDAMENTAL Tribunal Registral Resolución N.° 5742014 -SUNARP-TR-L
La declaratoria de fábrica requiere de la división y partición sobre el inmueble en copropiedad TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN N.° 574-2014-SUNARP-TR-L
Lima, 20 de marzo de 2014 Apelante : Título : Recurso : Registro : Acto (s) : Sumilla :
Víctor A. Rodríguez Gonzales N° 1045550 del 31/10/2013 H.T.D. N° 1636 del 7/1/2014 Predios de Lima
Declaratoria de fábrica y subdivisión. Subdivisión y declaratoria de fábrica
“No procede la regularización de la fábrica y la subdivisión de una parte del predio, cuando el propietario interviniente solo tiene parte de los derechos y acciones sobre el predio, requiriéndose la previa división y partición del mismo o, de lo contrario, la intervención de los copropietarios”.
I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción en vía de regularización de la declaratoria de fábrica, así como la independización a favor de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez de un área de 35.92 m2 del predio inscrito en la partida N°P02118033 del Registro de Predios de Lima. Para tal n se presentan los siguientes documentos: - Formulario Registral N° 1 - Ley N° 27157 de inscripción de propiedad y/o regularización de la edicación de una propiedad exclusiva, con rma certicada por el vericador responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representación de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo de Osambela Lynch de fecha 30/10/2013. - Certicado de Parámetros Urbanísticos y Edicatorios del 13/9/2013, emitido por la Municipalidad Metropolitana de Lima. - Informe Técnico de Vericación con rma certicada del vericador responsable, Jaime Mendoza Uribe ante notario J. M. Sigifredo de Osabela Lynch de fecha 30/10/2013.
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Planos de independización, con rma certicada por el vericador responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representación de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo De Osambela Lynch de fecha 30/10/2013. Planos de independización del Lote 9-A, con rma certicada por el vericador responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representación de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo de Osambela Lynch de fecha 30/10/2013. Plano de localización y ubicación del Lote 9-A, con rma certicada por el vericador responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en represen tación de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo De Osambela Lynch de fecha 30/10/2013. Plano de arquitectura del Lote 9-B, con rma certicada por el vericador responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas en representación de Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, ambos ante notario J. M. Sigifredo de Osambela Lynch de fecha 30/10/2013. Copia legalizada del DNI de Víctor A. Rodríguez Gonzales, ante notario Sergio Armando Berrospi Polo de fecha 6/11/2009. Anexo N° 4 Ley 27157 constatación de fábrica con rma certicada por el vericador responsable Jaime Mendoza Uribe y de Leila Rodríguez Gonzales de Cayas, ambos ante notario J. M. Sigifredo de Osambela Lynch de fecha 6/12/2013. Partida de Matrimonio de Víctor Ángel Rodríguez González y Zoila Mercedes Oliva Correa, expedida por el Registro Nacional de Identicación y Estado Civil el 4/12/2013.
II. Decisión impugnada El Registrador Público de Predios de la Zona Registral N° IX-Sede Lima, Víctor Huamán De La Cruz, ha formulado la siguiente observación: (Se reenumera la observación para una mejor calicación) “Revisada la documentación presentada vía reingreso de fecha 10/12/2013, se procede a reiterar los numerales 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 y 16, por cuanto no han sido subsanados: 3. Sírvase aclarar el área ocupada, áreas techadas y área libre del predio, toda vez que las mismas no corresponden, se debe tener en cuenta que las mismas deben estar relacionad, as directamente con la totalidad del predio (predio matriz); 4. El vericador responsable debe de cumplir con suscribir la documentación presentada, conforme tiene registrada su rma y sello, en el Índice de vericadores de este registro, toda vez que las que constan en dichos documentos, no corresponden; 5. Conforme a los antecedentes regístrales, doña Zoila Mercedes Oliva Correa de Rodríguez, no es la única titular del predio, por lo que en el presente acto, deben de participar todos los titu lares con derecho inscrito, en tal sentido sírvase presentar documento con rma certicada de los copropietarios que no han intervenido, en el cual ratiquen los actos rogados del presente título, indicando el estado civil de cada uno de ellos; 7. Se debe de cumplir con presentar informe técnico que corresponda al lote matriz, consignando los datos que correspondan a este predio; 8. Se debe de cumplir con presentar plano de localización y ubicación, así como plano de distribución del predio matriz, dado que no se ha cumplido con presentar los mismos; Volumen 3 | Setiembre 2014
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Se debe de tener en cuenta que la inscripción de la fábrica es acto previo para la inscripción de la subdivisión, sobre todo que conforme a la documentación presentada, se está amparando la misma en la Ley 27157 y su Reglamento, no obstante ello, se hace presente lo siguiente: 9. En la memoria de independización deben participar todos los titulares con derecho inscrito, toda vez que como se ha indicado, solo participa uno de los titulares (mencionada en el punto 5 de la presente esquela); 10. La memoria que se presente y conforme se puede apreciar de la documentación presentada, deberá indicar el fraccionamiento de! lote matriz en tres sub lotes, del mismo modo indicar la fábrica que corresponde a cada uno de ellos; 11. Se debe también presentar plano de ubicación e informe técnico de cada uno de los sub lotes a independizar, circunstancia que se ha omitido. Téngase en cuenta que se ha presentado plano de ubicación del lote 9-A y plano de arquitectura del lote 9-B, circunstancias que no permiten emitir pronunciamiento integral; 12. Se debe de tener en cuenta que se trata de una subdivisión de lotes, por lo que la denominación que le correspondería a cada área a independizar debe ser la de SUB LOTE 9-A, SUB-LOTE 9B, etc., según corresponda, la misma que debe ser uniforme en toda la documentación a presentar; 13. En la memoria descriptiva, se solicita, se inscriba la independización del Lote 9- A a favor de Zoila Mercedes Oliva Correa. Al respecto se precisa que no es procedente lo solicitado por cuanto para ello previamente se debe realizar la respectiva división y partición y adjudicación mediante escritura pública (debe ser de fecha igual o anterior al asiento de presentación). Subsanar. 14. Sírvase aclarar la denominación de las porciones sujetas a independizar, toda vez que en el Plano de Distribución señala Lote 9-B, en el Plano de Ubicación y Localización: Lote 9-A, Informe Técnico: Sub-Lote 9-A. 15. De ¡a memoria descriptiva y Plano de subdivisión (1-02) se solicita la independización por subdivisión del Lote 9 (remanente) que está constituida por dos porciones en la cual se ha determinado sus linderos y medidas perimétricas respecto de cada una y al no apreciarse continuidad entre ellas correspondería independizarse cada una de manera independiente. Subsanar 16. Sírvase presentar dos juegos adicionales de la documentación presentada para inscripción (FOR N°2- Ley N°27157 y Anexo 4, Informe Técnico de Vericación, Certicado de Parámetros Urbanísticos Y Edicatorios, memoria descriptiva de independización, reglamento interno); toda vez que sólo ha presentado un juego en original, de
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