droit réels immobiliers

Sous la direction de : M. BENTAHAR MUSTAPHA

Mater Droit des Affaires -S1Année Universitaire 2010/2011

Lois :    

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Dahir des obligations et des contrats ouvrages : Paul DECROUX, Le Droit foncier Marocain, éd. La Porte, Rabat, 1977. Mohammed Jalal ESSAID, introduction à l’étude de droit Jourdain patrice, les biens, Dalloz, 1995, paris. Piedelievre Alain, Droit des biens ; les biens, la publicité foncière, les suretés réelles, Masson, 1977, paris. Ambroise colin, capitant henri, cours élémentaire du droit civil, librairie générale de droit et de jurisprudence, 1923, paris.

‫الكتب‬

‫‪ ‬محمد به صالح الصوفي‪ ،‬الحقوق العرفٍة‬ ‫العٍىٍة اإلسالمٍة‪ :‬دراسة مقاروة بٍه الفقه‬ ‫المالكً و القاوون المغربً‪ ،‬الطبعة األولى‪.2002 ،‬‬ ‫‪ ‬مأمون الكز بري‪ ،‬التحفٍظ العقاري و الحقوق‬

‫العٍىٍة األصلٍة و التبعٍة فً ضوء التشرٌع‬ ‫المغربً‪ ،‬الجزء الثاوً‪ ،‬الطبعة الثاوٍة‪.1987،‬‬ ‫‪Jurisprudence:‬‬

‫قرار رقم ‪ 1237‬الصادر فً ‪ 29‬ماٌو ‪ 1985‬فً الملف‬ ‫المدوً رقم ‪95037‬‬ ‫قرار رقم ‪ 110‬الصادر فً ‪ 8‬ماٌو ‪ 1985‬فً الملف‬ ‫المدوً رقم ‪72015‬‬

Plan

INTRODUCTION

I- LE DROIT REEL IMMOBILIER ENTRE LA LOI ET LA COUTUME. A-LES DROITS REELS PRINCIPAUX ET PERPETUELLES (ACCESSOIRES). 1-Droits réels principaux. 2-Droits réels accessoires.

B- La protection et l’acquisition des droits réels immobiliers. 1-Les méthodes d’acquisition. 2-Les moyens de protection.

II- les différents points de vue jurisprudentiels et doctrinals. A- la jurisprudence dans les droits réels immobiliers principaux. 1- L’acquisition d’un droit réel. 2- immatriculation d’un droit réel.

B- les points forts et les points faibles des droits réels coutumiers. 1- les points forts. 2- les points faibles.

 Selon

l’article 8 du dahir de 2 juin 1915 (le dahir qui régit le droit foncier au Maroc) les droits réels se sont au nombre de 10 :  1) Droit de propriété  2) L’usufruit  3) Les habous  4) Le droit d’usage et d’habitation  5) Emphytéose  6) Le droit de superficie  7) L’antichrèse  8) Les servitudes  9) Les privilèges et hypothèque  10) Les droits coutumiers musulmans

I- LE DROIT REEL IMMOBILIER ENTRE LA LOI ET LA COUTUME A-LES DROITS REELS PRINCIPAUX ET PERPETUELLES (ACCESSOIRES)

 On

distingue dans cette liste entre les droits réels principaux et les droits réels accessoires.

1-Droits réels principaux :  Les

droits réels principaux sont composés du droit de propriété et de ses démembrements.

 Droit

de propriété :

 Le

droit de propriété est le droit qui permet à son titulaire -propriétaire- d'utiliser et de disposer de la chose sur laquelle porte ce droit  Le droit de propriété caractérisé par trois attribue :

 USUS  FRUCTUS  ABUSUS

 L’usufruit

: ( Artcile 35 du dahir de 2 juin 1915 )

 C'est

la possibilité de pouvoir jouir (asus) d'un bien sans en avoir la propriété (abusus).  L’usufruit est un droit réel qui investit son titulaire de l’usage et de la jouissance de la chose d’autrui

 Les

habous : (Article 73 du dahir de 2 juin 1915 )

 Sont

des biens immobilisés par le fondateur musulman et dont la jouissance profite aux catégories de bénéficiaires qu'il désigne.  On distingue entre les habous publiques géré par le ministère des affaires musulmans et il y a les habous privé géré par les confrères (zawiya), sa peut être au profit des privés.

 Le

droit d’usage et d’habitation : (Article 76 du dahir de 2 juin 1915 )

 Le

droit d’habitation se considère comme le droit d’usage et qui ce limite à l’habitation de titulaire de ce droit et sa famille.

 Emphytéose

:  C’est une sorte de bail spécial à long terme, dont la durée est de 18 ans au moins et de 99 ans au plus, qui confère au bénéficiaire un droit réel de jouissance susceptible, après l’inscription aux livres fonciers.

 le

 Le

droit de superficie

droit de superficie est un droit réel immobilier qui consiste dans le fait de posséder des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

 Les

servitudes : ( Article 108 du dahir de 2 juin 1915)

c’est une charge imposée à un immeuble, terrain ou bâtiment, Cette charge est établie à l’avantage direct d’un autre immeuble, la servitude est dite « d’utilité publique ».  On distingue entre: 

 Servitude légal / c'est-à-dire prévu par la loi   Servitude naturel / par la nature de la chose   Servitude volontaire / prévu par le contrat 

L’Gza

L’Guelsa

Zina

Houa

• C’est un droit de jouissance perpétuel, il commence par une location pour une long durée par contre le locataire paie une contrepartie annuelle. • Il ne concerne que les terrains nue, essentiellement les biens habous.

• c’est droit d’exploitation des biens contre une redevance annuelle ; il concerne les terrains battus, il existe sur les biens habous et aussi les biens de domaine public et aussi les biens MELK

• c’est un démembrement de l’Guelsa, car le bénéficier de l’Guelsa peut constitué un droit de la Zina à un tiers. • Il concerne les biens habous, les biens de domaine public mais ne touche pas les biens MELK.

• c’est le colon d’air disposé le titulaire du droit de houa au dessus d’une maison par exemple (consulté l’article 483 du D.O.C).

2- Droits réels accessoires :  Les

droits réels accessoires immobiliers sont des droits dits « réels » car ils portent sur une chose et « accessoires » car ils sont adjoints à un droit de créance pour le renforcer.  Il s’agit principalement de l’hypothèque , le privilège et l’antichrèse.

Droits réels accessoires l'hypothèque est de réaliser une sûreté sans dépossession. Le propriétaire débiteur garde son immeuble, en perçoit les fruits, mais il L’antichrèse sureté réel permettant au créancier ne peut l'aliéner (le de prendre possession vendre ou le donner). Si le débiteur vend d’un immeuble comme garantie jusqu’au l'immeuble hypothéqué, le créancier hypothécaire règlement de créance . dispose du droit de suite qui lui permet de le récupérer, de le vendre et se payer sur le produit de la vente.

Le privilège est un droit réel que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers même hypothécaires.

B- l’acquisition et protection du droits réels immobiliers 1-Les méthodes d’acquisition

Il y a deux sortes d’acquisition: ( originaire et dérivée ) L’acquisition originaire: c’est l’appropriation d’une chose sans propriétaire L’acquisition dérivée: c’est l’appropriation d’une chose par transmission qui peut être sans volonté décisive, ou avec volonté décisive

Transmission

Sans volonté

Succession

Accession

Avec volonté

Donation Vente Echange…

Il y a d’autres mode pour acquerir une propriété tel que l’occupation , la préemption ( chafaa) et la prescription.

2-Les moyens de protection  A-

Les inscriptions

 Les

droits réels n’existent que par le fait de leur inscription sur les Livres Fonciers. Autrement dit, seule L’inscription confère le droit de propriété et garantie les droits de l’acquéreur à l’égard des tiers et aussi entre les parties : c’est ce qu’on appelle l’effet constitutif des inscriptions

:

Les actions réelles Les actions pétitoires et les actions possessoires

 a)L’action



pétitoire :

C’est l’action qui met en cause le fond du droit réel litigieux : la propriété ou un démembrement de la propriété (servitude, usufruit etc.)

 b)

l’action possessoire :

 L’action

possessoire a pour but de sauvegarder la situation du possesseur et de la lui restituer s’il en a été évincé. Dans ces actions, seule la question de la possession sera discutée.



- D’autres actions réelles :



Il s’agit la de voir les actions réelles autres que les actions possessoires et pétitoires.



a) L’action en revendication



L’action en revendication est l’action qui intente le propriétaire d’une chose contre un usurpateur. Elle exige que le propriétaire fasse la preuve de sa propriété à l’encontre du tiers détenteur.

 b)



L’action pour sortir de l’indivision

Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.

II- les différents points de vue jurisprudentiels et doctrinals.

A- la jurisprudence dans les droits réels immobiliers principaux.

la jurisprudence est une source importante du droit et On peut aussi bien l’utiliser pour désigner l'ensemble des décisions rendues par les juges ou pour désigner une solution particulière qu'un juge a rendu relativement à une question de droit donnée.

1- L’acquisition d’un droit réel. Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une période ininterrompue de 10 à 15 ans sur un terrain, construit ou non, bénéficie d'un droit d'usage appelé "hyazat". Ce droit d'usage peut être officialisé grâce à l’adoul (le sage), un notaire coranique.

Le bénéficiaire demande la législation devant deux notaires coraniques : * - 12 témoins * - si le bénéficiaire est une femme, 24 témoins doivent attester la "hyazat" devant les notaires. selon l’arret numéro 110 la durée d’acquisition n’est pas stable au droit musulman mais reste variable entre 10 mois et 10 ans ou même plus selon les circonstances et l’approbation des témoins.

2- immatriculation d’un droit réel. La demande d'immatriculation est effectuée par le propriétaire d'un bien immobilier ou le titulaire d'un droit réel.

B- les points forts et les points faibles des droits réels coutumiers.

Les droits réels immobiliers coutumiers font l’objet d’un débat doctrinal au niveau de leurs application et leurs légalité par apport a la loi.

1- les points forts. D’après certains jurisconsultes les droits réels coutumiers sont légaux, leur adoption constitue un intérêt pour les personnes et les biens immeubles mais a condition qu’elles respectent la religion et la loi.

2- les points faibles. Des jurisconsultes sont contre l’application des droits réels coutumiers et disent qu’ils sont interdits car ils n’ont pas une base juridique dans la religion musulmane.

Droit réels coutumiers =

‫حرام‬