Derecho Registral y Notarial

INTRODUCCIÓN AL SISTEMA DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL PERU PERUANO ANO UNA APROXIMACIÓN A PROXIMACIÓN

INDICE PREFACIO DEL AUTOR...............................................................................5 GLOSARIO ......................................................................................................12 PRIMERA PARTE: DERECHO REGISTRAL CAPÍTULO I: EL REGISTRO

1.

Función del Registro: otorgar publicidad para acilitar el conocimiento de las situaciones jurídicas ....................................................15

2. 3.

Finalidad del Registro: justicia y seguridad en el tráco jurídico ....17 Denición técnica de publicidad registral ........................................... 23

4.

Concepción del Registro: ¿entre verdad ocial o apariencia de   verdad? .....................................................................................................26

5.

Derecho Registral: denición y naturaleza .......................................... 29 CAPÍTULO II: REGISTRO DE PREDIOS

1.

Fundamento del Registro .......................................................................31

2.

Elementos del Registro ...........................................................................32

3.

La base objetiva del Registro: el predio ................................................32 3.1 Sistemas de olio real y olio personal .......................................... 32

3.2 El olio real en nuestro sistema .....................................................35 3.3 Descripción e identicación del predio ....................................... 36 3.4 Ingreso del predio en el Registro: Inmatriculación ...................... 39 3.5 Mecanismos de inmatriculación .....................................................41 a) Títulos de propiedad con cinco años de antigüedad ............... 41 b) Títulos Supletorios .......................................................................43 3.6 Doble inmatriculación ................................................................... 44 3.7 Modicaciones ísicas del predio ..................................................48 a) Desmembración o independización.......................................... 48 b) Acumulación ................................................................................53 c) Declaratoria de Fábrica ...............................................................58 3.8 Recticación de áreas .....................................................................63 3.9 El principio de tracto sucesivo ......................................................66 4.

La base subjetiva del Registro: el titular registral................................69 4.1 La persona natural como titular registral ....................................69 4.2 La persona jurídica como titular registral ...................................74

5.

La base material del Registro: los actos inscribibles ...........................77 5.1 Derechos Reales ..............................................................................77 a) Fundamento del derecho real .....................................................78 b) Concepto de derecho real ...........................................................81 c) Notas distintivas del derecho real ..............................................84 d) Clasicación de los derechos reales. ........................................ 87 5.2 Modalizaciones o circunstancias que modican los derechos reales .................................................................................................89 5.3 Anotaciones Preventivas ..................................................................93 a) Bloqueo registral ..........................................................................95 b) Medidas judiciales de aseguramiento: anotaciones de demanda y de embargo ...........................................................97 c) “Anotación preventiva” e “inscripción condicionada” ............103

5.4 Derechos obligaciones, por excepción ......................................... 105 a) Arrendamiento .............................................................................105 b) Opción...........................................................................................107 5.5 Situaciones excluidas del Registro. ...............................................108 a) Derechos obligacionales .............................................................. 109 b) Pactos prohibitivos de disponer y gravar..................................112 c) Pactos restrictivos al ejercicio del derecho de propiedad .......116 d) Restricciones legales de la propiedad ........................................118 e) La posesión ...................................................................................120 6.

Ecacia que produce el título inscrito: principio de legitimación ....122

7.

Ecacia que produce el título inscrito rente al título no inscrito: la inscripción declarativa o el principio de inoponibilidad. ..............125 7.1 La transmisión de propiedad de bienes inmuebles: el principio consensualístico ..............................................................................125 7.2 Desventajas del principio consensualístico....................................128 7.3 Soluciones rente a las desventajas del principio consensualístico: inscripción constitutiva o declarativa........................................... 129

8.

7.4 Sistema de transerencia y coordinación con la inscripción declarativa (o principio de inoponibilidad).................................134 Ecacia del título inscrito rente a la nulidad o extinción del título previo: el principio registra! de e pública ...........................................141 8.1 Denición y undamento ............................................................... 141 8.2 Requisitos ......................................................................................... 145 a) Elemento negocial: adquisición válida a título oneroso .........146 b) Elemento objetivo: conanza en el registro .............................148 c) Elemento subjetivo: buena e del adquirente............................150 d) Elemento de no-contradicción: no debe constar en el registro las causales de nulidad o extinción del título previo ...........156 e) Elemento de cierre: inscripción del título.................................157

9.

Ecacia entre títulos inscritos compatibles: el principio de prioridad ..................................................................................................157 9.1 Origen histórico de la prioridad ...................................................157

9.2 Concepto estricto de prioridad .....................................................160 9.3 Conficto de prioridad entre el acreedor hipotecario y el acreedor embargante.......................................................................................162 9.4 Conficto de prioridad entre acreedores hipotecarios................164 9.5 Conficto de prioridad entre acreedor hipotecario y acreedor anticrético ........................................................................................165 9.6 El caso del privilegio laboral ............................................................166 CAPÍTULO III: REGISTRO DE CONCESIONES PARA LA EXPLOTACIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS

1.

Las concesiones y los predios son dos tipos distintos dentro de la categoría genérica de “bien inmueble” .................................................171

2.

Las concesiones y los predios generan hojas registrales (partidas) distintas en el Registro de Propiedad Inmueble..................................172

3.

El Registro de Concesiones: normativa y reglas aplicables ............... 173

4.

Concesiones orestales, de auna silvestre y para oestación y  resorestación...........................................................................................177

5.

Ecacia de la inscripción........................................................................178 CAPÍTULO IV: REGISTRO DE SOCIEDADES

1.

Antecedentes y situación actual ............................................................ 181

2.

Concepto y unción del Registro de Sociedades .................................184

3.

Sujetos inscribibles..................................................................................187

4.

Actos inscribibles .................................................................................... 191 4.1 Tipología de actos inscribibles ......................................................198 4.2 Sectores excluidos del Registro de Sociedades ............................201

5.

4.3 Tipicidad de los actos inscribibles ................................................205 Títulos Inscribibles..................................................................................206

5.1 Documento notarial ...............................................................................209

5.2 Documento judicial ..........................................................................210 5.3 Documento administrativo..............................................................210 5.4 Documentos privados ......................................................................214 6.

Ecacia de la inscripción........................................................................214 6.1 Dierencias entre el registro de bienes y el registro de personas............................................................................................214 6.2 Noción de “tercero” en este Registro ............................................ 215 6.3 Normativa ........................................................................................ 217 6.4 Eecto de constitución de la situación jurídica ...........................219 6.5 Eecto de publicidad de la situación jurídica...............................221 a) Publicidad positiva: el hecho inscrito se opone a tercero. Excepciones ..............................................................................221 b) Publicidad negativa: el hecho no-inscrito no aecta a tercero. Excepciones ..............................................................................224 6.6 Eecto de e pública: el hecho inscrito se convalida a avor del tercero, a pesar de la nulidad .........................................................229 a) Nulidad del contrato de sociedad ..............................................233 b) Invalidez de acuerdos sociales en régimen de impugnación .237 c) Invalidez de acuerdos sociales en régimen de nulidad absoluta...................................................................................... 244 d) Hipótesis especiales .....................................................................250 e) El principio de e pública en el Reglamento del Registro de Sociedades .................................................................................251 6.7 Confictos entre la inscripción y la apariencia: la llamada apariencia contratabulas ................................................................257

7.

El tracto sucesivo.....................................................................................265

8.

La prioridad .............................................................................................272 CAPÍTULO V: REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

1.

Noción de persona jurídica ................................................................... 277

2.

Función del Registro de personas jurídicas ......................................... 278

3. 4.

Antecedentes del Registro de personas jurídicas y situación actual. 280 Libro de asociaciones..............................................................................282

5.

Libro de undaciones ..............................................................................294

6.

Libro de cooperativas .............................................................................297

7. 8.

Libro de comunidades campesinas y nativas ......................................301 Actos inscribibles en el Registro de personas jurídicas...................... 303

9.

Ecacia de la inscripción........................................................................305

10. Tracto sucesivo ........................................................................................ 310 CAPÍTULO VI: REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES

1.

Actos inscribibles .................................................................................... 313

2.

Técnica registral ......................................................................................315

3.

Función del Registro ...............................................................................316

4.

Ausencia de e pública ............................................................................322

5.

Tracto sucesivo ........................................................................................ 324 5.1 La inscripción previa del poder con respecto a un acto de disposición inscribible....................................................................325 5.2 La inscripción de revocatoria de poder sin que esté inscrito el apoderamiento previo ....................................................................327 5.3 La complementariedad de inscripciones .....................................327

6.

Lugar de inscripción ...............................................................................329

7.

El poder irrevocable................................................................................330

8.

El poder para disponer y gravar bienes................................................334 CAPÍTULO VII: REGISTRO DE TESTAMENTOS

1. Actos inscribibles.........................................................................................337 2. Técnica registral ...........................................................................................340

3. 4.

Función del registro ................................................................................342 Lugar de inscripción ...............................................................................344

5.

Tracto sucesivo ........................................................................................ 345 5.1 La inscripción previa del testamento con respecto a un acto de disposición inscribible....................................................................345 5.2 La inscripción de revocatoria sin que esté inscrito el testamento ........................................................................................346 5.3 La complementariedad de inscripciones .......................................347 CAPÍTULO VIII: REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS

1. 2.

Actos inscribibles .................................................................................... 349 Técnica registral ...................................................................................... 351

3.

Función del registro ................................................................................351

4.

Lugar de inscripción ...............................................................................353

5.

Vinculación del Registro de sucesiones intestadas con el de Testamentos .............................................................................................353 CAPÍTULO IX: REGISTRO PERSONAL

1.

Actos inscribibles .................................................................................... 355

2.

Técnica registral ...................................................................................... 358

3.

Función del registro ................................................................................359 3.1 Función del registro en caso de incapacidades ...........................359 3.2 Función del registro en caso de ausencia.....................................361 3.3 Función del registro en caso de separación de patrimonios y  sustitución del régimen patrimonial ............................................ 362

4.

Lugar de inscripción ...............................................................................365

5.

Registro Personal y Registro de Estado Civil ...................................... 365

SEGUNDA PARTE: DERECHO NOTARIAL CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN AL DERECHO NOTARIAL Y FUNCIÓN NOTARIAL

1.

Necesidad social del notariado.............................................................. 369

2.

Concepto de derecho notarial y unción notarial ...............................372

3. 4.

El documento notarial: actum y dictum ..............................................374 El agente de la unción notarial (el notario) ........................................ 375

5. 6.

La e pública: notarial, judicial y administrativa.................................377 Origen y evolución histórica del notariado latino ..............................380

7.

El Notariado en el Perú ..........................................................................383

8.

Los sistemas notariales ...........................................................................390

9.

Unión Internacional del Notariado Latino .......................................... 391 CAPÍTULO II: INSTRUMENTOS NOTARIALES

1.

Teoría del Instrumento ...........................................................................395

2.

Instrumentos notariales .........................................................................397

3. 4.

El protocolo notarial ...............................................................................399 El archivo notarial y los traslados .........................................................405

5. 6.

Valor probatorio del instrumento notarial .......................................... 407 La escritura pública. Típico instrumento protocolar .........................408 6.1 Denición y caracteres ...................................................................408 6.2 Estructura de la escritura pública .................................................409 a) Introducción de la escritura pública.......................................... 411 b) Cuerpo de la escritura pública: declaración de voluntad .......420 c) Conclusión de la escritura pública.............................................421

7.

Los instrumentos extra-protocolares. ..................................................424

7.1 Denición y modalidades ......................................................................424 7.2 Actas .........................................................................................................425 7.3 Certicaciones ......................................................................................... 426 CAPÍTULO III: ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA LABORAL

1 . Antecedentes............................................................................................435 2.

Disposiciones generales de la Ley 26662 .............................................436

3.

Recticación de partidas ........................................................................439

4.

Adopción de personas capaces..............................................................440

5. 6.

Patrimonio amiliar ................................................................................441 Inventarios ...............................................................................................442

7.

Comprobación de testamento cerrado.................................................443

8.

Sucesión intestada ................................................................................... 444 CAPÍTULO IV: ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL EN LA LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

1.

Finalidad de la ley ................................................................................... 447

2.

Ámbito material de la regularización de predios................................448

3.

Ámbito temporal de la regularización de predios ..............................450

4.

Asunto no contencioso de competencia notarial: la prescripción adquisitiva de dominio ...........................................................................451

5.

Asunto no contencioso de competencia notarial: la ormación de títulos supletorios .................................................................................... 455

6.

Asunto no contencioso de competencia notarial: Recticación de áreas, linderos y/o medidas perimétricas ............................................459 CAPÍTULO V: ESTATUTO LEGAL DEL NOTARIO Y

ORGANIZACIÓN DEL NOTARIADO

1.

Denición de notario .............................................................................461

2.

Estatuto legal del notario .......................................................................63

3.

Prohibiciones del Notario ......................................................................467

4.

Deberes y Derechos del notario ............................................................469

5.

Responsabilidad del notario .................................................................. 471

6.

Organización del Notariado: Colegios de Notarios y Consejo del Notariado .................................................................................................474

BIBLIOGRAFÍA ..............................................................................................481