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Derecho Inmobiliario 15/03/2012

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Estudios de títulos Sistemas registrales Ley de urbanismo y construcciones construcciones  Aspectos particulares particulares a los bienes inmuebles inmuebles

 El estudio de de títulos

Siempre que se quiera adquirir un inmueble es necesario hacer un estudio de titulo ¿Qué es un título? En primer lugar, está vinculado al modo de adquirir el dominio. Es el antecedente necesario para adquirir el inmueble. En segundo lugar, en lo referido al estudio de títulos, significa la búsqueda de todos los documentos necesarios para saber la verdadera situación en que se encuentra un bien inmueble. El resultado de ese estudio puede ser favorable, es decir, se puede llegar a la conclusión de que no hay problemas para adquirir un inmueble o constituir un derecho real (el estudio es f avorable. Por otro lado puede ser desfavorable, es decir cuando esos reparos son fácilmente subsanables o derechamente se tiene que recomendar que no se ejecute la celebración que se tenía por objeto. Objeto del estudio de títulos El objeto general es comprobar que el actual dueño de un bien raíz pueda transferir válidamente  la propiedad plena de un determinado bien. ¿Que se tendría que acreditar o averiguar? -

Que la persona sea efectivamente el dueño Que no exista ninguna limitación del bien Que esté libre de alguna disputa jurídica Que su transferencia sea valida

¿Qué se trata de evitar? -

Que exista evicción Que 3 puedan interponer acciones que tengan por finalidad anular, resolver o reivindicar el bien objeto del acto jurídico Que la propiedad no este con limitaciones como usufructos, hipotecas, etc. Que no esté sujeto a prohibiciones ya sean legales, judiciales o convencionales Que el bien no esté sujeto a ningún tipo de expropiación Que no existan deudas impagas vinculadas con el inmueble (gastos comunes, contribuciones, etc.) Si se trata de sitios que han sido objetos de subdivisiones, esas subdivisiones estén conforme a derecho.

-  También se trata de evitar que inmuebles que sean urbanos o rústicos cumplan con todas las normativas legales reglamentarios y municipales - Que la propiedad no tenga problemas registrales que se presentan de dos formas: en primer lugar, porque existe algún impedimento para que se pueda practicar la inscripción y en segundo lugar, aun cuando se pueda inscribir la propiedad no necesariamente se hace el dueño.

¿Por qué es necesario en chile hacer un estudio de títulos? Por no en todos los países se hacen estudios en títulos; la respuesta es que la inscripción en el conservador de bienes raíces no acredita dominio. La inscripción tiene distintas finalidades: - Es la forma de hacer la tradición de derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles -  Tiene una finalidad de publicidad por por que mantiene la historia historia del bien raíz - La inspiración es requisito, prueba y garantía de posesión. En otras palabras, acredita posesión, señala quien es el poseedor pero no el dueño.  Andrés bello no obliga a realizar la inscripción, lo que Andrés bello quiso es establecer sanciones a personas que adquirían ciertos inmuebles. La incorporación de los inmuebles al sistema registral fue lenta y por lo mismo, es que es necesario hacer estudios de títulos por que la posesión no acredita dominio. ¿Como se acredita el dominio?  Atreves de los modos de adquirir el dominio. En consecuencia consecuencia hay que recurrir a los modos de adquirir el dominio. ¿Modos originarios y derivativos? El modo originario es que se adquiere el dominio con independencia de los derechos de su antecesor . No quiere decir que no haya existido dueño. Mientras que los modos derivativos son aquellos que se adquieren con dependencia de su antecesor. Problema : los modos derivativos son los que se utilizan en la práctica (tradición y sucesión por causa de

muerte). Por lo tanto, como se adquiere con los derechos de su antecesor, para saber qué derechos me corresponde, tengo que recurrir al infinito. Pero en conclusión, hay que recurrir a los modos de recurrir originario: ocupación, accesión y prescripción adquisitiva. -

La ocupación no sirve por que se aplica solo a los bienes muebles La accesión no es útil para averiguar quién es el dueño por que, siguiendo al aforismo, lo accesorio sigue la suerte de lo principal. La prescripción adquisitiva es, en definitiva, necesaria para probar el dominio. (sea ordinaria o extraordinaria).

-  También se trata de evitar que inmuebles que sean urbanos o rústicos cumplan con todas las normativas legales reglamentarios y municipales - Que la propiedad no tenga problemas registrales que se presentan de dos formas: en primer lugar, porque existe algún impedimento para que se pueda practicar la inscripción y en segundo lugar, aun cuando se pueda inscribir la propiedad no necesariamente se hace el dueño.

¿Por qué es necesario en chile hacer un estudio de títulos? Por no en todos los países se hacen estudios en títulos; la respuesta es que la inscripción en el conservador de bienes raíces no acredita dominio. La inscripción tiene distintas finalidades: - Es la forma de hacer la tradición de derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles -  Tiene una finalidad de publicidad por por que mantiene la historia historia del bien raíz - La inspiración es requisito, prueba y garantía de posesión. En otras palabras, acredita posesión, señala quien es el poseedor pero no el dueño.  Andrés bello no obliga a realizar la inscripción, lo que Andrés bello quiso es establecer sanciones a personas que adquirían ciertos inmuebles. La incorporación de los inmuebles al sistema registral fue lenta y por lo mismo, es que es necesario hacer estudios de títulos por que la posesión no acredita dominio. ¿Como se acredita el dominio?  Atreves de los modos de adquirir el dominio. En consecuencia consecuencia hay que recurrir a los modos de adquirir el dominio. ¿Modos originarios y derivativos? El modo originario es que se adquiere el dominio con independencia de los derechos de su antecesor . No quiere decir que no haya existido dueño. Mientras que los modos derivativos son aquellos que se adquieren con dependencia de su antecesor. Problema : los modos derivativos son los que se utilizan en la práctica (tradición y sucesión por causa de

muerte). Por lo tanto, como se adquiere con los derechos de su antecesor, para saber qué derechos me corresponde, tengo que recurrir al infinito. Pero en conclusión, hay que recurrir a los modos de recurrir originario: ocupación, accesión y prescripción adquisitiva. -

La ocupación no sirve por que se aplica solo a los bienes muebles La accesión no es útil para averiguar quién es el dueño por que, siguiendo al aforismo, lo accesorio sigue la suerte de lo principal. La prescripción adquisitiva es, en definitiva, necesaria para probar el dominio. (sea ordinaria o extraordinaria).

*Puedo invocar los 5 años para acreditar que soy dueño? Si se puede pero es incierto o puede ser incierto. El problema esta es porque hay algunas cosas que se pueden sanear en más tiempo. Lo que se recomienda es recurrir a los 10 años por que al cabo de estos años, se constituyen los derechos. El grado de certeza que dan los estudios de títulos El saber cuál es el grado de certeza va a servir al abogado para saber hasta dónde llega la responsabilidad del el profesional que hace el estudio y cuales son atribuibles. Para saber el grado de certeza es necesario saber los requisitos de existencia y valides del acto jurídico Requsitos de existencia

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La voluntad no se puede asegurar

Entonces: ¿puedo asegurar en un estudio de títulos que la voluntad celebrada en el contrato que antecedió al anterior dueño, fue seria o real? ¿Puedo asegurar que hay una simulación? No, no se puede porque lo que voy a aparecer leyendo que pedro le vendió a juan, o que pedro le vendió a tantas Lucas a juan. ¿Puedo tener certeza que ese es el verdadero precio? No, no se puede. -

El objeto si se puede asegurar: porque el bien puede ser real, comerciable, etc.

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La causa: ¿puedo dar certeza si es real? No. La simulación puede ser atacado por dos vías por la falta de consentimiento o falta de causa

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Respecto a las solemnidades: el cumplimiento o no cumplimiento si se puede acreditar.

Por lo tanto de los cuatro requisitos de existencia de los actos jurídicos, solo dos puedo acreditar como  verdadero; el objeto y las las solemnidades Los requisitos de validez

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La voluntad no viciada: ¿puedo acreditar si el que está vendiendo incurrió en dolo, fuerza o error? No no puedo En cuanto al objeto lícito: si se puede dar certeza. Por qué puedo acreditar que existen trabas legales Respecto a la causa lícita: se presenta el mismo defecto que con la causa. Por qué no puedo acreditar si la causa es lícita o ilícita Respecto de la capacidad de las partes: el abogado debería también dar esta certeza lo que se obtiene con documentos.

¿Puedo dar un 100% de certeza? No, porque de los 8 requisitos, solo 4 puedo acreditar, Porque no se esta en condiciones para acreditarlo. 20/03/2012

Casos que generan problemas de certeza

1- Una persona llamada pedro de soltero, tiene 2 hijos. Por cualquier razón, pedro deja de tener relaciones afectivas con los hijos. 15 años después, pedro se casa con maría y de ese matrimonio nacen 3 hijos los cuales viven con él y mayores de edad. Finalmente, pedro muere. (se tiene que hacer la posesión efectiva para que los herederos puedan disponer los bienes) ¿Qué de raro hay en esto? Que existen 2 hijos anteriores. Se hace la posesión efectiva entre el cónyuge y 3 hijos, ellos aparecen como titulares con un reconocimiento administrativo judicial. En consecuencia, en un estudio de títulos existe una imposibilidad absoluta para probar lo contrario. Luego aparecen estos hijos restantes que no habían sido incluidos. Mientras que el terreno se vende a una inmobiliaria ¿Cuál es la solución ahora cuando aparecen los 2 hijos restantes? -  Ampliación de la posesión efectiva ¿Cuándo se da esto? Dentro de 5 años desde que se realizo la posesión efectiva. Esto no serviría, ya que el inmueble ya fue vendido a la inmobiliaria. Y en segundo lugar, se necesitan ciertas autorizaciones de los herederos. - Ejercer acción de petición de herencia. ¿contra quién se ejerce? Contra los herederos. Al ser el sujeto pasivo los herederos, en este caso se busca que se reconozca mi calidad de heredero. Para este problema, no sirve. -  Acción personal contra los herederos. Podría ser una solución pero como acción personal, tiene problemas. Ya que existe un problema jurídico de búsqueda de bienes, además se necesita el reconocimiento de la calidad de heredero. - Cesion de derechos hereditarios: los herederos a quienes se le reconocieron su derecho, compren los derechos de otros. Sin embargo, se necesita consentimiento. No es factible -  Acción reivindicatoria contra los herederos: esta es la solución. Por qué los herederos van a interponer de manera conjunta dos acciones que son: la acción de petición de herencia en contra de los herederos y la acción reivindicatoria contra el actual poseedor. En este caso, el 3 poseedor del inmueble es la inmobiliaria ¿Qué pasa con la inmobiliaria? Este es el problema de certidumbre, cada vez que hay posesiones efectivas de  promedio y no hayan pasado 5 años, va a existir incertidumbre. También puede suceder que los herederos estén de mala fe y ahí tendrían que pasar 10 años

2-  A un abogado se le encarga hacer un estudio de títulos respecto de un predio. Se recurre al CBR a solicitar todos los certificados y en ellos, aparece que la propiedad está vigente a nombre de la persona que pretende vender (juan). Este caso está vinculado a la certeza de los registros. La pregunta es: de acuerdo al sistema registral chileno ¿cómo se sabe que una inscripción está vigente? El sistema registral chileno, es de aquellos que se considera como de folio personal por que las inscripciones en el conservador, se van practicando a medida que se v an solicitando.

¿Cómo se sabe si está vigente o no? En nuestro sistema, en los márgenes se van señalando todos los gravámenes y transferencias que pueden afectar al inmueble (margen izquierdo). En el margen derecho, se anotan los gravámenes. El sistema registral depende mucho de estas Subscripciones. Estas son las notas que señalan la vigencia de la inscripción.

el CBR de Santiago no tiene muchos problemas registrales. En regiones es más complejo porque son más chicos. Y los funcionaron no practican las subinscripciones o anotación marginal ¿qué pasa si no se hacen estas subinscripciones? Habría dos inscripciones aparentemente vigentes. La que no tenía anotación marginal y la nueva que cancelo jurídicamente la anterior. Este sistema, repudia dos inscripciones paralelas. Registralmente, aparecen dos inscripciones aparentemente vigentes, pero realmente hay una vigente que es la segunda. Esto se relaciona con el artículo 728 que dice que la posesión del inmueble se puede perder por la cancelación de inscripción. Son de dos tipos: -

Por la voluntad de las partes (resiliacion) Por decreto judicial (resolución judicial) Por que se transfirió. Esta es la importante ya que la lectura del 728….. (cancelación virtual)

 Ahora aparecen dos verdades: - La verdad registral: que es que existen dos inscripciones -  Verdad jurídica. 3- Caso de responsabilidad del que hace el estudio de título.. Una persona (diego) compra el año 1980 una propiedad diciendo que es casado en sociedad conyugal. Luego el año 2012, diego quiere vender la propiedad y señala que su estado civil es el de viudo (o soltero cualquier estado civil sirve para resolver el problema). Registralmente, la propiedad está a nombre de diego sin existir problemas. Pero jurídicamente, la propiedad no es de diego íntegramente. Porque si la adquirió la sociedad conyugal y al disolverse esta se genera una comunidad compuesto por la cónyuge de diego y diego. Este es un problema porque registralmente aparece un solo dueño (diego) pero juridicialmente son dos los dueños. ¿Qué ocurre si vende la propiedad? Jurídicamente, solo transfirió su cuota. y con la otra cuota seria un poseedor no dueño (cuota de la cónyuge). La persona que comprar se expone a todos los problemas que anteriormente, es decir, acción reivindicatoria del cónyuge o sus herederos. Otro problema se genera a partir de año 1999. La misma situación, pero la comunidad se genera por la muerte del marido ya que se disuelve la sociedad conyugal. En la comunidad son dueños los hijos y la cónyuge. El problema es que el marido transfirió la propiedad sin cumplir con el art. 688. La sanción es la del 696, es decir, queda como mero tenedor. En conclusión, en la mitad de la cuota que le vendió el marido queda como dueño. Pero con la cuota de la mujer, queda como mero tenedor. ¿Cómo se soluciona el problema de la mera tenencia? La manera de solucionar es la “ reinscripción”, es decir, volver hacer la inscripción, cancelando otras.

22 –  03 –  2012 4- Caso de negligencia del estudiante de título en lo tocante a los regímenes patrimoniales En este punto, muchas veces ocurre que una mujer soltera compra una casa y después contrae matrimonio en sociedad conyugal. Otra situación ocurre es que una mujer casada en sociedad conyugal, recibe una herencia donde hay bienes raíces. Luego en cualquiera de las dos situaciones quiere vender la casa. El problema está en estrecha relación con tener claro patrimonios se forman al constituirse la sociedad conyugal y quien los administra. -

Primer caso: un bien adquirido de la mujer, adquirido de soltera. En este caso, los bienes adquiridos con anterioridad ingresa al patrimonio propio de la mujer.

Problema: el bien esta en el en patrimonio de la mujer, pero se quiere enajenar. ¿Cómo se hace? Con autorización del marido (art, 1740) y la forma de comparecencia es que tiene que el marido tiene que aparecer vendiendo autorizado por la mujer. -

La mujer estando en sociedad conyugal recibe una herencia: también sucede el mismo caso anterior, osea, ingresa al patrimonio propio y para disponer se requiere la autorización del marido. (la sanción seria la nulidad, pero es discutida si es absoluta o relativa).

Si al estudiante de títulos se le pasen estos detalles, es responsabilidad de el.  Antecedentes necesarios para un estudio de títulos

Existen ciertos antecedentes que son generales de los estudios de títulos, antecedentes que siempre se  van a necesitar. -

En primer lugar, se requiere las copias de las escrituras  hasta el plazo de 10 años En segundo lugar, también se piden las inscripciones  que se practicaron en virtud de estos títulos también hasta el plazo de 10 años En tercer lugar, se pide una copia de la inscripción del actual dueño, llamada copia del certificado de dominio vigente. En cuanto los plazos sugeridos, se recomienda un plazo breve entre los que se está revisando. En cuarto lugar, también se requiere un certificado de hipotecas y gravámenes y de prohibiciones e interdicciones de enajenar . Generalmente son de 30 años (para atrás) En quinto lugar, se requiere un certificado de no expropiación municipal y un certificado del SERVIU diciendo que la propiedad no está sujeta a expropiación . *En sexto lugar, se requiere un certificado de recepción final de las construcciones existentes en el inmueble . Este documento pareciera que esta de mas pero es importante en las propiedades que son antiguas. En séptimo lugar, tratándose de propiedades que están sometidas al régimen de propiedad inmobiliaria, se requiere un certificado de la administración que acredite que el inmueble no tiene gastos comunes . En octavo lugar, se requiere el certificado que acredita la venta por piso y departamento o que la propiedad esta acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria según sea el caso . (se dice de esta manera porque son

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dos leyes distintas, la de piso y departamentos y la de copropiedad inmobiliaria.). estos certificados se solicitan en las direcciones de obras municipales y, por unas disposiciones legales, se agregan en las primeras ventas, unas referencias que encontró acogido el régimen. En noveno lugar, se requiere un certificado emitido por la tesorería general de la republica que acredite que la propiedad no tenga deudas de impuesto territorial. ¿Por qué será necesaria? Porque la notaria exige lo en el formulario 2890 sobre el pago de impuestos y el conservador también lo exige ya que puede pasar que si no se pagan las deudas, se puede ir a remate el inmueble.

Existen otros certificados especiales que deben ser solicitados: -

Los que dicen relación con subdivisiones y fusiones de predios urbanos. Tratándose de las subdivisiones de predios, es necesario la copia del plano de la subdivisión con constancia en el archivo en el conservador. En segundo lugar, la resolución municipal que autoriza la subdivisión. El certificado de urbanización ejecutada o garantizada. Esto es impuesto por la ley de general de urbanismo y construcciones. El certificado de asignación de roles. Que lo otorga el SII.

Si un sitio fue sujeto a una subdivisión se requieren todos los títulos de todos los inmuebles que dieron origen a ese predio. En segundo lugar, la autorización municipal que autorizo la fusión. En tercer lugar, la copia del plano de fusión con constancia en el archivo del conservador de bienes raíces. Y en cuarto lugar, el certificado de enumeración municipal del nuevo sitio. Es más lógico que se hagan subdivisiones que fusiones. El fenómeno de la fusión es escaso y no tiene lógica juridica. Obedece a un ánimo de un dueño de varios predios a que tengan una sola denominación. No tiene lógica porque el dueño siempre es el mismo.  Tratándose de predios rústicos, se necesita un plano de la subdivisión debidamente aprobado por el servicio agrícola y ganadero y además archivado en CBR. Puede ocurrir que estos predios rústicos pueden ser parte de la CORA. En este caso, para hacer un estudio se tiene que acreditar el pago de la deuda CORA. (Se piden en las notarías ya que el notario se hacer responsable en las transferencias de este tipo) 27 –  03 - 2012 El estado civil y su implicancia con el estudio de títulos .

¿Cuántos tipos de estado civil existen? Casado, soltero, viudo, divorciado. El art. 305 señala el separado judicialmente aunque es incorrecta. Es errónea porque sigue casado y no es un estado civil distinto. Si el estado civil distinto es el de divorciado o soltero. Precisamente el acreditar el estado civil tiene importancia práctica para poder disponer los bienes

¿Cómo se acreditan? No existe un certificado de soltería. Nuestro registro civil no otorga un documento que declare un certificado de soltería. Habría que probar un hecho negativo (yo no estoy casado) y se prueba probando el hecho positivo contrario (que si estoy casado) mediante testigos que acrediten que estas personas no habían contraído matrimonio. La verdad es que solo por testigos se pueden acreditar. El problema es que tienen poco valor (aunque no es muy verídica, es la única forma que se puede hacer) -

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El estado de casado, por otro lado, se acredita con el respectivo certificado de matrimonio El estado de viudo se acredita con el certificado de matrimonio y además, se acompaña el certificado de defunción del cónyuge. Pero este viudo se pudo volver a casar ¿Qué pasa en este caso? Se deben acompañar dos testigos nuevamente para acreditar que este no contrajo matrimonio nuevamente. El estado de divorciado se tiene que acompañar el certificado del matrimonio con la anotación marginal de la sentencia de divorcio. Pero si este divorciado contrae matrimonio nuevamente, estaría en estado de casado, por lo tanto, se tienen que acompañar 2 testigos para acreditar este estado civil.

Las personas casadas Las personas que están casadas, pueden estar en tres regímenes: sociedad conyugal, participación en los gananciales y separación de bienes. Si la persona está casada ¿Cómo voy a saber si está casada en sociedad conyugal, participación en los gananciales y separación total de bienes? En primer lugar con el certificado de matrimonio, aparte de acreditar que están casados, sirve además para saber el régimen en que están casados ya sea expresa o tácitamente. Por otro lado, Si están casados en separación de bienes o participación de bienes debe aparecer expresamente en el acto matrimonial que efectivamente se casaron por el r égimen elegido. ¿Qué ocurre si se optó por la sociedad conyugal y luego se optó por otro régimen? Tanto entre partes como de terceros, establece efectos desde que se inscribe la escritura pública (art. 1723). Esta es una de los pocos casos en que se surten efectos a la inscripción, la naturaleza jurídica de esta inscripción es una solemnidad. Si ni se cumple, no surtirá efectos. En treinta días corridos. Por lo tanto acá va otra situación que hay que tener claridad porque cuando las personas han cambiado de régimen patrimonial, hay que tener dos precauciones: En primer lugar, nunca fiarse en acompañar la escritura pública de separación de bienes ya que más que la escritura pública, es más importante la inscripción. En segundo lugar, hay que fijarse entre el plazo de la escritura y la fecha de la inscripción. Si han pasado de los 30 días, es como si nunca se hubiera hecho dicha separación de bienes o participación en los gananciales según sea el caso. Hay otro tema importante, porque en la misma escritura se pudo hacer otro acto. Como por ejemplo, la liquidación de la sociedad conyugal. Una cosa es pactar el régimen de separación de bienes pero otra

cosa distinta es la situación jurídica de los bienes. Cualquiera sea la forma de terminación de la sociedad conyugal, hay un efecto propio de la sociedad conyugal es que esos bienes sociales al terminarse la sociedad, se produce una comunidad y por tanto se produce una dicotomía registral porque los bienes  van a estar inscritos, por ejemplo, a nombre del marido pero en realidad son del marido y de la mujer porque son bienes que están en una comunidad. En cambio, cuando están casados en sociedad conyugal no aparece ninguna referencia. Hay un problema más difícil de solucionar que es el matrimonio en el extranjero. ¿Qué problema generan? En primer lugar, se plantea un problema mismo con la existencia del matrimonio. En segundo lugar, el régimen que se entiende. Y en tercer lugar, el problema de la extraterritorialidad 1- Problema mismo del matrimonio ¿se entiende que están casados en chile, habiéndose casado en el extranjero?: acá hay dos normas que están en colisión que son el art. 80 de la ley de matrimonio civil y el art. 4 y 8 de la ley del registro civil. El artículo 80 dice que el matrimonio celebrado en el extranjero produce los mismos efectos que el matrimonio celebrado en chile. Sin embargo, el artículo 4 y 8 de la ley del registro civil dice que se deberán inscribir los matrimonios celebrados en el extranjero. Por tanto para que surtan efectos propios del matrimonio, debe ser inscrito. Si estas personas quieren inscribir el matrimonio en chile, deben hacerlo en la primera circunscripción de la comuna de Santiago y en ese caso, podrá optar por el régimen de sociedad conyugal o el régimen de participación en los gananciales ya que se entiende que, en este caso, están casados en separación de bienes. Si este matrimonio no se inscribo, se produce una cosa muy curiosa porque si nosotros optamos por decir que en chile no tienen valor los matrimonios celebrados en el extranjero mientras no se inscriban, estaría dependiendo de un acto de voluntad de los contrayentes y no de la situación jurídica que exista realmente en que se considera o no un matrimonio. Si la persona no ha inscrito el matrimonio el chile y dice que está casado, debe acompañar: -

Certificado de matrimonio el país de origen Si es distinto al idioma al castellano, debe ser traducido. Debe ser legalizado y protocolizado en chile, es decir, se debe hacer un trámite a través del ministerio de RR.EE.

2- Problema en realacion con régimen en cual están casados: se entienden casados en separación de bienes. 3- Sin embargo se genera un 3° problema que dice relación con la extraterritorialidad de la ley chilena y este problema lo genero una sentencia del 31 de marzo del 2008 El caso es el siguiente: dos chilenos contrajeron matrimonio en el extranjero. Estos chilenos, habiendo estando avecindados en el extranjero y volvieron a chile, No inscribieron el matrimonio y pero

adquirieron inmuebles. Con posterioridad se separaron de hecho y una de las propiedades adquiridas por el hombre, las vendió.  Acá se produce el problema jurídico ¿Cuál es el régimen que se entienden casados? De la sola lectura del art. 135 inc. 2, se deduce que están en separación de bienes. Pero acá viene el problema: se alegó que según el art. 15 del C.C, que establece el sistema de extraterritorialidad: los derechos y obligaciones derivados de la relaciones de familias seguirán sujetos en los chilenos y sus parientes chilenos. Entonces se alegó que estas personas al ser los dos chilenos casados en el extranjero, en consecuencia, se tenían que entender casados en sociedad conyugal. En el considerando 8 de la corte suprema hace alusión a chilenos casados en el extranjero y debe ser entendido que deben ser considerados casados en sociedad conyugal. Y en el considerando noveno, señala que de no ser interpretado de esta manera, se enteraría como un fraude a la ley. Por lo tanto, la enajenación que se hizo por el marido, sin contar con la autorización de la mujer, es nula de nulidad relativa porque falta la autorización de la mujer 03 –  04 –  2012 Comparecencia del Cónyuge (aun cuando no estén casados en sociedad conyugal) Situación de la declaración de un bien familiar. Los bienes familiares están tratados en los art. 141 y siguientes. ¿Cuál es el problema genera la redacción que generan estos artículos? El problema mayor se encuentra reflejado en inc 3 del art. 141 del C.C. el problema que se genera es que “solamente la interposición de la demanda, se declara como familiar un inmueble provisoriamente ”. A esto se le dan dos interpretaciones. -

La sola interposición de la demanda no es suficiente en derecho para producir efectos. Se requiere la notificación (pareciera la más correcta) Hernán Corral, siguiendo un criterio textual, dice que la sola interposición de la demanda es suficiente. (que desde la perspectiva del estudio de título es la correcta)

En consecuencia la comparecencia tiene por finalidad: -

Que la persona señale que no ha interpuesto demanda. Que si ha interpuesto la demanda, que con su comparecencia autoriza el acto jurídico que se está celebrando.

*con esto se evita un problema que podría acarrear la nulidad del contrato. Consideraciones en cuanto al precio (en la compraventa) 1° situación: la cláusula al contado Esta cláusula se puede conocer o manifestar de dos maneras: -

“ El precio de la compraventa es que se paga de contado”

-  El precio de la compraventa es XXX que se paga de la siguiente manera:

 A) Con la suma que se paga de tal forma al contado B)  En cuota

¿Qué hay de raro en la primera clausula? Se ha interpretado jurisprudencialmente que “la expresión de contado significa con dinero constante y no lleva en si el concepto de haberse recibido”. Otra sentencia dice que significa “al instante”. Sin embargo hay un defecto porque no hay certeza de que el dinero

haya sido recibido, por tanto no se extingue la obligación del comprador, por esta razón es que hay que agregarle una frase: “que el comprador en este acto entrega al vendedor que declara recibirlos a su entera satisfacción”

Solamente si la escritura de compraventa tiene estas expresiones, no habría inconveniente. Pero si solo dice de contado, podría ser objetada la escritura Para sanear esta problema se tendría que suscribir una escritura de cancelación que la suscribe el  vendedor declarando que recibió el precio a su entra satisfacción. 2° Problema en cuanto al predio: en relación al saldo de precio (segunda clausula) Cuando en una compraventa se dice que “ la suma de XXX dinero se pagara en 10 cuotas sucesivas de XXX dinero, el primer día hábil de cada mes siendo la primera fecha XXX día” 

 El problema que se suscita es que hay incertidumbre si se pagaron las cuotas o no

¿Qué pasa acá con el estudio de títulos? una declaración como esta (que es común en las escrituras), no da certeza que estas cuotas han sido pagadas. Muy por el contrario, lo que se observa en estas escrituras es que existen obligaciones pendientes. Por lo tanto, al existir obligaciones pendientes, no se puede dar un análisis conforme a derecho. Acá entonces se deriva la siguiente consecuencia: como es un contrato de C/V, al ser un contrato bilateral, está envuelta la condición resolutoria tacita. Por lo tanto, si existen obligaciones pendientes, se puede resolver el contrato y, además, pedir indemnización de perjuicios. ¿Pero qué pasa si a mí me notifican de acción reivindicatoria después de comprar el inmueble con estas obligaciones pendientes o después que se quiera resolver el contrato estando estas obligaciones pendientes? ¿Procede la acción reivindicatoria en contra del 3 que adquiere? ¿Cuál es el fundamento? La solución está en el artículo 1491. Lo que interesa es la última frase ya que una cosa que está sujeta a una condición resolutoria (de cualquier tipo) y pasa a manos de un 3, es decir, el vendedor le vende a otro y este le debe dinero sin embargo este vendió de nuevo. ¿Puede el tercero verse afectado? En este caso, la condición debe constar en el titulo respectivo. Entonces ¿Cuándo procederá la acción? Cuando la condición consta en el titulo respectivo inscrito u otorgado por escritura pública. Es por esa razón, que hay que leer el título, no solo la inscripción. Basta que la propiedad esté inscrita, ya que la condición constaba en el título que motivo la inscripción, es suficiente para que entre en la lógica del art. 1491. Nuevamente para sanea este problema, se debe hacer una escritura de cancelación diciendo que el precio fue íntegramente pagado. 3°problema vinculado al pago de precio : “si se puede contradecir la declaración de haberse pagado el precio”

En una escritura dice que “el precio de la presente compraventa es la suma de XXX que se paga de contado en dinero efectivo y que el vendedor declara recibir a su entera satisfacción .”.

¿Se puede contradecir esta declaración? Caso: Una persona le vende a un amigo una casa. Cuando redactan la escritura, le dice que a fin de mes le paga la plata y dice que se paga de contado y en tres meses más que le pagara en 3 más. Pero más tarde, la persona no le paga. En ese intervalo, se lo vendió a un 3° ¿Qué pasa en este caso? ¿Qué pasa con el 3°? El amigo pide la resolución del contrato por el no pago del precio y demostrara que no pago lo restante y accionara de reivindicación ¿sin embargo que pasa con el 3°? Una correcta interpretación de este problema habría que hacerlo de dos perspectivas: - su alcance a tercero (el que compra pensando que el precio estaba pagado): se aplica el artículo 1876. Por lo tanto esto es un típico artículo que protege a los tercero s adquirentes. El artículo 1876 dice: “ la resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra 3° poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491. Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y solo en virtud de esta prueba habrá acción contra terc eros poseedores” 

Esta norma protege a 3° adquirentes - respecto o entre partes: ¿se podrían disputar que el precio no fue pagado? Acá hay dos opiniones distintas: -  Arturo Alessandri señala que produce plenos efectos tanto entre partes como respecto de terceros porque la ley no distingue, no sería lícito al intérprete distinguir. Además le da un sentido a la expresión “alguna”. Según  Alessandri, esta expresión quiere decir que rechaza aun la propia confesión del comprador. - Ramón Meza Barros da los siguientes argumentos. En primer lugar, porque a la luz de los artículos 1875 y 1876, el primero de ellos se refiriere a las partes. Mientras que el segundo artículo se refiere a los 3°. En segundo lugar, la disposición se puede justificar como protección a terceros pero no ante una colisión entre las mismas partes y en tercer lugar, se llegaría a un absurdo una interpretación contaría, por que no se admitiría para desvirtuar una aseveración, nisiquiera la confesión de comprador La jurisprudencia se inclina abiertamente por la primera posición 4° problema. El precio que el precio ha sido pagado con documentos. “el precio de la presente compraventa es la suma de XXX que se paga de contado con un cheque de XXX del banco de chile serie XXX, cuenta corriente XXX y que el vendedor declara recibir a su entera satisfacción” 

Cuando se paga con un cheque no se da certeza de que se pagó efectivamente porque se puede tratar de que se trate de un cheque sin fondo o una falsificación. En este caso, hay que objetarlo.

¿Cómo se sanea esta situación? Escritura de cancelación El título de crédito que es más verídico es el vale vista 10 –  04 - 2012  Venta de varios predios a un precio único  Tiene lugar cuando se venden dos o más predios. Por ejemplo una persona es dueño del lote 1, del lote 2 y lote 3 y en la compra venta vende el lote 1,2 y 3 y establece un precio único para estos tres predios. ¿Se podría hacer una consideración respecto de esto? El problema que se genera es que uno de los requisitos del precio es que tiene que ser determinado o determinable. Cuando uno le da valor al precio es en los casos practico. Lo que ocurre cuando se establece un precio único para la venta de 2 o más inmuebles, nos señala cual es el precio que tiene cada uno de ellos. Por lo tanto, hay una contradicción con la indeterminación, pero además trae un problema mayor que dice relación con dos consecuencias jurídicas: -

¿Qué pasa si existe cumplimiento parcial de la obligación? Ósea si se paga solo una parte del precio. ¿Qué pasa si vendo tres cosas y pago la mitad de precio? No se sabría que está pagando. - Puede haber un problema de lesión enorme. Por qué a no saber a cuál es el precio que se está  vendiendo cada uno de ellos, daría la cabida para la acción rescisoria. Hoy en día, según la jurisprudencia, se acaba de reiterar esta lógica que cuando se venden dos o más predios a un precio único, la compraventa adolece un vicio de nulidad absoluta al carecer de un precio determinado. En este caso, el conservador teniendo esta lógica rechaza la escritura, no la inscribe. Además se puede plantear que la compraventa es nula de nulidad absoluta. Datos: La recomendación es que en una misma escritura: -

Establecer un precio determinado para cada uno de los bienes. Establecer cuando son pagos sucesivos, cual es el pago que se imputara primero y a cual se pagara con posteridad.

¿Qué pasa si la persona ha pagado parcialmente? ¿Se tendrá que resolverá la compraventa entera? No, resuelve la compraventa respecto de aquellos pagos que no se han realizado. ¿Cómo tratamos de solucionar una obligación que aparezca como pendiente en una compraventa y sin embargo, se pueda dar lugar igualmente a la compraventa? Imagínenos el caso de que una persona pago con un cheque o también se aplica a una persona que paga en diversas cuotas. Cuando se paga con cheque, no existe ninguna certeza porque puede que no existan fondos. Entonces ¿Cuándo, a pesar de que exista la obligación pendiente, igualmente se pueda celebrar una compraventa sin correr esos riesgos? Hay dos formas

-

Por una novación por cambio de causa. Que se señale que el saldo del precio que quedo

adeudándose, se adeudaría por concepto de mutuo (por ejemplo). ¿Por qué podría interesar el cambio de precio por un cambio de mutuo? Los mutuos se pueden cobrar intereses. -

La renuncia a la acción resolutoria : se puede renunciar porque la compraventa es un

contrato bilateral, por tanto va envuelta la condición resolutoria tacita. Esta es un elemento de la naturaleza del acto jurídico, por lo tanto, al ser elemento de la naturaleza, Las partes pueden alterar sus efectos. Por lo tanto la condición resolutoria da dos acciones principales y accesorias. las principales son el complemento forzado o la resolución y en ambos casos, interponer la acción de indemnización de perjuicios que en este caso es la accesoria. Por lo tanto en este orden de ideas, se entiende que se puede renunciar a una de estas acciones, porque si se renuncia a la acción resolutoria, existe una acción potente que es la acción para la exigir el cumplimiento forzado y además solicitar la indemnización de perjuicio. No condonar o sin posibilidad después de cobrarlo, acá se renuncia a la acción resolutoria, a renunciar a la posibilidad dejar sin efecto el contrato pero no la posibilidad de exigir el cumplimento forzado de esa obligación. Proyección de la acción resolutoria cuando se renuncia ¿Qué pasa cuando se renuncia? ¿Qué pasa si un tercero adquiere este bien donde la compraventa primitiva se había renunciado a la acción resolutoria? Ejemplo: A le vende a B donde B le queda adeudando a A una cierta suma de dinero, sin embrago se establece que A renuncia a la condición resolutoria. Luego B le vende a C la propiedad y C la compra ¿Qué consecuencias jurídicas trae la renuncia a la acción resolutoria? Solo tienen la posibilidad de exigir el cumplimento forzado a A. y C no quedaría perjudicado. Explicación: El vendedor A habría renunciado a la acción resolutoria y por tanto no tendría acción resolutoria para reivindicar el bien que está en poder de C. Dato: Cuando se renuncia a la acción resolutoria puede hacerse en la misma escritura o en una escritura aparte.

Problemas en las escrituras en las cláusulas de no enajenar Las cláusulas de no enajenar se subinscriben en el registro de prohibiciones: -

Legales: son aquellas que la ley prohíbe. por ejemplo, todas las viviendas con subsidios (DS 44 de 1988). Otros casos son ciertos tipos de propiedades que están sujetos a regímenes especiales. En primer lugar, sitios que se encuentran en zonas fronterizas. En segundo lugar, la propiedad indígena

-  Judiciales: son aquellas que han sido establecidas por el juez y que se vinculan con el art. 1464 N°3 y N° 4 -

Convencionales: aquellas cláusulas de no enajenar que se establecen en el contrato de compraventa. Estas cláusulas imponen obligaciones de hacer

¿Qué pasa si se incumple una prohibición de no enajenar? ¿Qué sanción tiene? Hay una discusión Se llega a una solución intermedia. Las cláusulas de no enajenar valen cuando cumplen dos requisitos: -

Debe existir un plazo. (no pueden ser eternas) Que la causa por la cual se establece esta prohibición sea jurídicamente protegible. Tiene que ser una causa jurídica. (por ejemplo cuando hay saldos de precio)

 Yo le vendo una casa a una persona pero este, no la puede vender hasta que no me page el precio en su integridad. (En virtud de la cláusula) ¿Qué sanción hay? Para contextualizar este problema, las obligaciones convencionales de no enajenar imponen obligaciones de no hacer. Al ser una obligación de no hacer, cuando se incumplen, la sanción está en el artículo 1555. Este artículo dice que siempre, cualquiera sea la solución, va a acarrear indemnización de perjuicios. * por lo tanto la gran sanción es la indemnización de perjuicios Otra consideración: en virtud de problema anterior. Se incumple lo pactado. ¿Qué ocurre cuando existe incumpliendo de lo pactado? Se puede pedir la resolución del contrato y por tanto operan todos los efectos de la condición resolutoria tacita. Por lo tanto, cuando hay una clausula convencional de no enajenar, eventualmente, el 3° que compra también puede verse afectado. Si en la misma escritura de compraventa (el titulo) constaba la prohibición de no enajenar. Por el hecho de que se establece una obligación que no se cumple y el contratante que cumplió, puede pedir el cumplimiento forzado y pedir la resolución. (Si pide la resolución opera la acción reivindicatoria frente al tercero y además con indemnización de perjuicios) Esta posibilidad de pedir la resolución tendrá efecto cuando uno de los contratantes que le vende a otro y se quedan adeudando saldos de precio y se establece una cláusula de no enajenar. *Situación jurídica distinta sucede en el caso de los mutuos hipotecarios (el banco presta dinero para la adquisición de un inmuebles). En este caso lo que ocurre es que concurren 3 personas (el vendedor, comprador y el que presta el dinero) por lo tanto, el vendedor se da por pagado por que le paga el banco, el comprador adquiere la propiedad pero en esa misma escritura se establece una hipoteca en favor del banco. En esta escritura se celebran 3 contratos distintos: compraventa, el mutuo y una hipoteca. ¿Cuál es la fórmula ocupan los bancos? Mientras no le terminan de pagar, el comprador no podrá enajenar en virtud de la cláusula de no enajenar (cláusula de prohibición). Hasta que no le paguen  íntegramente la propiedad. Sin embargo para esto, se debe pedir autorización al banco

Reflexiones -

Si la parte igualmente vendiera ¿el banco podría pedir la resolución del contrato? No podría el banco por que el contrato de hipoteca que existe entre el banco y entre el que pedio el crédito, no es la compraventa misma, el banco no es parte contratante para pedir la resolución. Es por eso que los bancos incluyen en los mutuos hipotecarios una cláusula de aceleración. Que en caso que incumpla, se produce el aceleramiento de la deuda y por tanto se puede exigir la totalidad. Ahora viene todo lo lógico, si la persona enajena el banco podrá exigir la totalidad del crédito. Si lo exige, se lo exigirá al que contrato con el (la parte debe 20 millones y no los tiene, el banco se pagara el crédito con el inmueble)

*el tercero se vería afectado. 17 –  04 - 2012 ¿Cuál es la actitud que debe asumir el CBR cuando se enajena un bien que está sujeto a una prohibición de convencional no enajenar? Es muy común que frente a esto el conservador no inscriba porque el conservador, en gran medida, va a simplemente tomar como cierto la cláusula de no enajenar. Sin embargo, que las facultades que tiene el conservador para no inscribir son más estrictas de lo que parece.  Acá existe un principio de legalidad los órganos pueden hacer todo lo que están autorizados a hacer. El conservador tiene una naturaleza hibrida. (Esto grabado a fuego) ¿Dónde están las facultades del conservador para no inscribir?  Art. 13 y 14 del reglamento del conservador de bienes raíces. En específico el art. 13 aparece lo que se puede o no se puede inscribir.

 Art. 13:  El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le  presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.

Este artículo establece que la regla general es que el conservador tiene que inscribir (no se puede rehusar a inscribir), salvo que la inscripción sea en algún sentido sea legalmente inadmisible. Sin embargo el reglamento comienza dar casos: -

Cuando no consta en papel competente Cuando la cosa no es inmueble Cuando no contiene las designaciones del articulo 58 Cuando no contiene las designaciones legales Cuando existe un vicio de nulidad visible en el titulo

Si uno analiza todos los casos, no hay ningún caso que permita al conservador de bienes raíces negarse a inscribir. Un estudio detallado de este asunto permite concluir que no hay ninguna razón jurídica para que el conservador se niegue a inscribir cuando se infringe una cláusula de no enajenar convencional, ósea, al conservador legalmente hablando le corresponde inscribir. En primer lugar, porque las únicas

causales para no inscribir están en el art. 13 del reglamento y que sea legalmente inadmisible, es decir., se traduciría en el incurrimiento de una obligación convencional. En segundo lugar, el CBR no es el llamado a proteger los intereses privados de los contratantes. En la práctica ocurre, que el CBR de san miguel es muy proclive a rechazar las inscripciones cuando se infringen cláusulas convencionales de no enajenar. Sin embargo ¿Qué ocurre en este caso cuando se niega a inscribir cuando sé que tengo la verdad? La solución está en el art. 18, 19 y 20.  Art. 18. La parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al juez de primera instancia del departamento, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda.  Art. 19. Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella del decreto en que le hubiere ordenado.  Art. 20. El decreto en que se niegue lugar a la inscripción es apelable en la forma ordinaria.

Por lo tanto, es un juicio de jurisdicción voluntaria ante el juez del lugar donde esté ubicado el inmueble por medio de una demanda donde se exponen todos los fundamentos de hechos y de derecho de porque se está pidiendo la inscripción y por qué, a juicio de uno, es improcedente la no inscripción del conservador Una vez que se admite a tramitación, el juez emite un oficio al CBR para que este informe sobre ese problema. Con este oficio del conservador, el juez resuelve. Si se le da la razón al solicitante, el conservador está obligado a inscribir. En cambio si el tribunal de primera instancia, le encuentra la razón al conservador, el solicitante está facultado para interponer el recurso de apelación. Otro problema Clausula se faculta al portador : “se faculta al portador de copia autorizada para realizar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones marginales que en derecho corresponda ante el conservador de bienes raíces respectivo” (siempre será la última clausula) ¿Esta cláusula tiene algún sentido? El sustento legal esta cláusula en los artículos 60, 61 y 78 del reglamento del conservador de bienes raíces. Si no está cláusula tiene que ir tanto como el tradente como el adquirente a firmar el registro, o sea, en otros términos el CBR no le va a autorizar inscribir si no va esta cláusula. A menos que fuera tanto el que está haciendo la tradición y el adquirente a firmar. *es engorroso. Esta cláusula trae muchos más problemas jurídicos. El primer problema dice relación en el siguiente caso: una persona vende a otro un inmueble. Lo hace por escritura pública, pero el comprador por cualquier motivo, no lo inscribe inmediatamente sino lo que hace es esperar un largo tiempo ya sea por negligencia o por otra causa y después inscribe. El problema que se suscita es que al momento de inscribir, el tradente había muerto.

¿Es válido todo esto? Este problema se soluciona en varios sentidos: hay que analizar los distintos tipos de naturaleza jurídica que se le puede atribuir a la cláusula al portador. La naturaleza jurídica de la cláusula se faculta al portador es un mandato (así también lo entendía  Alessandri). Si es así, el mandato se extingue con la muerte del mandante. Luego la jurisprudencia en el año 2003, sin desnaturalizar esta cláusula, no se extingue por la muerte del mandante y asila este fundamento en las normas del mandato en el artículo 2169. Sin embargo, Daniel Péñailillo señala que esto no sería un mandato, sino una oferta de mandato y que se perfeccionaría cuando la persona que acepta actuar como mandatario, solicita la inscripción. Existe una tercera posición que está primando. No puede ser considerado como mandato porque es un contrato instuito personae. De aquí nace una última naturaleza jurídica que es un acto de apoderamiento. Así también lo plantea la doctrina alemana, por el hecho de que se haya declarado esta  voluntad, la persona no se puede retractar ya que ha tomado una vida independiente esta declaración. Esta debería ser la mejor solución porque ya sea considerado un mandato, o una oferta de mandato, tiene el defecto que se extingue por la muerte del mandate y además el mandato se extingue por incapacidades y incluso por la revocación del mandato. (Corte de apelaciones de concepción acepta la teoría de acto de apoderamiento.) En la práctica, para no tener problemas en la muerte o en la revocación de esto, se agrega la siguiente frase: “el poder otorgado es desde luego irrevocable y se extiende aun cuando una o todas las partes que lo han otorgado hayan fallecido”

El conservador se puede negar a inscribir en virtud de esta cláusula? No tiene la facultad, ya que las únicas casuales están en el art. 13 del conservador de bienes raíces. Otro problema que dice relación en estudio de títulos cuando existe mucha diferencia de tiempo entre la celebración del título y la inscripción del conservador de bienes raíces. ¿Hay que preguntarse por qué no inscribo antes? Puede ocurrir que la compraventa se celebró durante un embargo y por esa razón no se pudo practicar la inscripción. En este caso el conservador no inscribirá porque existe un embargo y está protegido por el art. 1464 n°3 (objeto ilícito en la enajenación en las cosas embargadas por decreto judicial). Ahora el tema practico es que se celebró el contrato de C/V cuando el bien esta embargado, nos vamos encontrar frente al folclórico caso que se plantea en acto jurídico, es decir, el problema del art. 1464 ¿hay objeto ilícito en la venta de las cosas enunciadas en el art. 1464? -

No porque la sola venta como es título. se distingue del modo por lo tanto no habría objeto ilícito Otra dice que había que vincular 2 artículos, 1810 con el 1464 y bajo esa lógica, en la sola venta si habría objeto ilícito (esta es la tesis que sigue la jurisprudencia) Habría que distinguir el 1° del 2° y el 3 del 4° del artículo 1464.

¿Cómo se soluciona este caso?

1- Solicitando un certificado al conservador de bienes raíces señalando expresamente que el día que se celebró el titulo,8 no existía embargo que recayera sobre ese inmueble. 2- Se podría plantear de que ya ha prescrito cualquier tipo de acción de nulidad. El plazo seria de 10 años contados desde que se tomó posesión. 19- 04 –  2012 (me falta esta grabación) Enajenación de bienes de personas sujetos a regímenes especiales Se distinguen 3 casos -

Hijos de familia Personas sujetos a guardas Personas que están casados en sociedad conyugal

Hijos de familia Son aquellos que están sujetos a patria potestad, es decir, no se han emancipado. Muchas veces ocurre que estas personas son dueños de bienes ¿Cómo se verifica que han obtenido bienes? por herencia. Puede suceder que tengan un peculio profesional. ¿Qué ocurre en estas circunstancias? Los papas del menor quieren vender una propiedad que es recibida por herencia. ¿Qué se tendría que hacer? Hay una norma que exige la autorización, aun cuando sean los padres. Esta norma es el artículo 254. Este artículo exige que no se pueden enajenar sin autorización judicial y con conocimiento de causa. El problema que se presenta es el siguiente: el hijo es dueño del 30% de la propiedad. En este caso, aunque sea un porcentaje, se aplica esta norma. En segundo lugar ¿Quién será el tribunal competente? El juez de familia por que el art. 8 de los tribunales que crea los tribunales de familia Este menor ¿Cómo actúa? Hay que distinguir si son menores adultos o si son impúberes -

Impúberes: solo pueden actuar bajo su representante legal Menos adultos: actuaran de dos maneras. Derechamente bajo sus representantes legales o actuar ellos bajo autorización de sus representantes legales

¿es necesario que se haga por medio de subasta pública la venta?. No, no es necesario porque la ley no lo exige. Estos casos son de aplicación restrictiva. Caso: se da la autorización ¿Cuánto dura esta autorización? Art. 891 CPC. El acto en el cual se está autorizando se tiene que establecer un plazo de 6 meses. ¿Qué ocurre si el acto jurídico definitivo, se celebra con posterioridad? Seria nulo de nulidad relativa por ser esta una formalidad habilitante..

3- Que los deslindes y la singularización del inmueble coincidan entre la autorización y el contrato que se está celebrando 4- La sentencia judicial que autoriza debe ser insertada en la escritura. 2- Respecto de personas que están sujetas a guardas (pupilos) ¿Quiénes son pupilos? Art 338. En este artículo queda claro que son aquellas personas que no pueden administrar sus bienes por si solos y por tanto, necesitan a unas personas que los administren. La condición sinequanon es que no estén sujetos a patria potestad. El código hace una diferencia en relación al estatuto jurídico que regula a los hijos de familia a los que están sujetos a tutelas y curadurías. Los que están sujetos a guardas, en relación a la enajenación de sus bienes, están sujetos a los art. 393 y 394 Requisitos para disponer un bien raíz de un pupilo -  Tiene que existir un decreto judicial (resolución judicial que autorice esta enajenación) - Que intervenga el tutor o curador - Que la autorización judicial sea otorgada cuando exista utilidad o necesidad manifiesta - Publica subasta. La gran diferencia entre un pupilo y un hijo de familia es la pública subasta del bien y la necesidad manifiesta. La jurisprudencia ha señalado que esta necesidad manifiesta sea para el pupilo, no derivada de intereses económicos. Si se necesita pública subasta, se aplican las disipaciones del CPC, en específico art. 658 y 892. ¿Qué ocurriría su un terreno tiene competencia en tres jurisdicciones distintas? En relación con las inscripciones, se debe inscribir en los tres conservadores. Y en cuanto a las publicaciones, se debe hacer en todos los territorios jurisdiccionales. El pupilo puede actuar de dos formas: -

Si son absolutamente incapaces: bajo su representante legal Si son relativamente incapaz: bajo su representante legal o con la autorización de su representante legal

Precisiones ¿Quién debe comparecer en este caso? Aquí solo comparecen como representantes legales los tutores o curadores porque ellos son los representantes legales para estos efectos. 1- Nuevamente que el contrato se celebre mientras la autorización judicial este vigente 2- Que se haya respetado el precio mínimo fijado por el juez 3- Que los deslindes y la singularización de la propiedad coincida entre la autorización y el contrato que se está celebrando. 4- Que la autorización este insertada en la escritura.

¿Qué pasa si el juez aparece vendiendo? La nulidad absoluta

Personas casadas en régimen casadas a sociedad conyugal Patrimonio social: son aquellos cuyo título se haya celebrado durante el matrimonio, cuyo título de adquisidor sea oneroso. La única manera con que sean válidos, es con la autorización del marido. ¿Cómo tiene que ser esta autorización? Antes de la celebración o al momento de la celebración del contrato de esto trata el artículo 1746. La aurotrizacion debe cumplir con las mismas solemnidades que se están celebrando Dos maneras para comparecer. 1- Es que en la comparecencia que se señale a la mujer que concurre autorizando 2- Que en una clausula de compraventa se señala los datos de la mujer que señala a la mujer autorizando 3- Firmando la mujer.  Además esta autorización se puede hacer mediante mandatario quien debe concurrir a celebrar el acto mismo pero este mandato debe constar por escritura pública. Además, se trata de un mandato especia por que se otorga especialmente para esa gestión y facultándolo para ello. Puede incurrir que la mujer no autoriza la autorización. 24 –  04 –  2012 Comparecencia En la comparecencia, aparece vendiendo el marido, cuando es un patrimonio social. La mujer solo aparece compareciendo. ¿Qué ocurre si el marido comparece sin autorización de la mujer? Nulo de nulidad relativa por ser una formalidad habilitante.  Yo analizo una escritura donde se pretende comprar una propiedad y en esta propiedad que se pretende comprar, la persona estaba casada en sociedad conyugal y la mujer no comparece, solo compareció le marido, sin la autorización de la mujer ¿Se debe reparar el titulo? A casado en sociedad conyugal vende un inmueble a B sin autorización y B q quiere venderlo a C y no existe la autorización ¿Qué pasa acá? ¿se autoriza o no la compra? No siempre voy a tener que objetarla, no va a ser causal para objetarla y la principal razón a que haya transcurrido el plazo de prescripción. Ahora. ¿Cuál es ese plazo? En este caso se aplica una norma especial que es el artículo 1757. Establece un plazo de 4 años que se cuenta desde la disolución de la sociedad conyugal. Para poder entablar la acción de nulidad. Si han transcurrido más de 10 año no se corre ningún riesgo.

Otro tema que presenta interés en este punto dice relación: ¿Qué ocurre cuando los bienes son propios de la mujer? el patrimonio propio lo administra el marido. Pero cuando se tiene que redactar una escritura en la cual el bien propio de la mujer se enajena ¿Cómo tiene que hacerse la escritura? En primer lugar, se tiene que singularizar el bien y señalar que es propio de la mujer. Pero para el caso concreto que forma parte del patrimonio propio de la mujer ¿Cómo se tiene que hacer la comparecencia? En este caso lo que hay que hacer es que tiene que comparecer, aunque sea un bien propio de la mujer, vendiendo es siempre el marido, autorizado por la mujer. En base a esto, hay que preguntarse que ocurre si un bien que, es del patrimonio propio de la mujer, lo enajena la mujer sin comparecencia del marido. La solución a este problema está en el artículo 1754 (relativo a la administración de los bienes propios de la mujer). En el último inciso (donde se señala la sanción) es donde se hace la discusión. La corte suprema con el respaldo de Ramón Domínguez, sostienen que la sanción seria la nulidad absoluta por el hecho de que el inciso final de este artículo es una norma prohibitiva. Por otro lado, Pablo Rodríguez se inclina por pensar de que no sería una norma prohibitiva y sino una norma imperativa de requisito. Por lo tanto siempre hay que inclinarse por la nulidad absoluta para irse a la segura y Solo se podrá adquirir si han transcurrido más de 10 años desde la celebración del contrato respectivo. ¿Qué pasa si la mujer no quiere enajenar el bien?  Tratándose del patrimonio social (de los bienes inmuebles que conforman el patrimonio social), si se puede recurrir al juez para pedir la autorización. Si se trata de un patrimonio propio de la mujer, no se puede. La explicación para no dar la autorización es simple. La mujer es la dueña de ese bien. Hay otro momento donde se puede dar la autorización: en las capitulaciones matrimoniales. En este caso, trata el art. 1721 del C.C. dependiendo de quién celebra las capitulaciones: -

Si son todos capaces (adquirida a los 18 años ), puede darse la autorización en las capitulaciones matrimoniales Si son menores de edad, será necesario, primero, que concurran las personas necesarias para dar consentimiento al matrimonio. Y en segundo lugar, que se de autorización judicial si se trata de enajenar bienes raíces.

Como son capitulaciones matrimoniales celebrados antes del matrimonio deben cumplir con los requisitos propios de las escrituras públicas y además se tiene que inscribir dentro de 30 días desde la celebración del matrimonio. ¿Qué pasa si no se subscribe la capitulación? Es nulo de nulidad absoluta. Los bienes del patrimonio propio o social ¿es necesario hacerlo por pública subasta? No es necesario Patrimonio reservado de la mujer casada Daniela trabaja pero está casada en sociedad conyugal, junta plata y compra un bien raíz y en las escritura, comparece el vendedor y el comprador que es Daniela. Luego en cabo de dos años, la vende.

¿Esto es patrimonio propio, reservado, social o patrimonio del hombre? Hay que tener en consideración dos (incluso 3 cosas) cosas que no hay que confundir para analizar este problema: Hay que distinguir: 1- La forma en que es parte del patrimonio reservado 2- Como se prueba 3- Protección a terceros.

1- El patrimonio reservado se forma ipso iure no es necesario una convención ni declaración judicial. En consecuencia. Este bien (en el caso del ejemplo) es parte del patrimonio del patrimonio reservado por el hecho de que el patrimonio opera ipso iure. 2- Cosa distinta es como se prueba: la ley dice que se puede recurrir a todos los medios de prueba. (salvo la confesión cuando va en perjuicio de terceros.) 3- El problema está en protección frente a terceros. Este tercero va tener ciertas ventajas porque tiene una Presunción de derecho en la medida que cumpla con el inciso 4 del artículo 150 (los terceros estarán cubierto a toda reclamación). Este caso no hay que confundir los bienes que conforman el patrimonio reservado de cómo se prueba frente a 3 En este caso, este bien no se puede comprar con la sola comparecencia. Porque existe otra norma el hecho del artículo 1725 N°5. Este artículo dice todos los bienes adquiridos durante la sociedad conyugal, a título oneroso, ingresan al haber de la sociedad conyugal (haber absoluto) Por lo tanto, solo con la comparecencia la mujer no puede vender el inmueble por el hecho de que se presumirá que el bien social pertenece a la sociedad conyugal y no al patrimonio reservado. Por lo tanto, estas distinciones se hacen por que dependerá de cada una de ellas, que el dia de mañana se disuelva la sociedad conyugal. Imaginemos, el bien no se enajena ¿quiere decir que la mujer (Daniela) no va a poder integrar este bien en el patrimonio reservado, si no lo dijo con todas las menciones? No quiere decir eso. Daniela que compro la propiedad, incluso sin hacer las menciones de que compro conforme al art. 150, podría decir que si adquirió en virtud de patrimonio reservado porque se cumplen todos los requisitos del patrimonio reservado. Basta, por lo tanto, ella aun cuando en la escritura no lo haya dicho así, puede alegarlo como bien reservado por un criterio lógico y por un criterio jurisprudencial (las cosas son lo que son y no como las partes quieren que sean). Por lo tanto, ella puede alegarlo frente al marido si este quiere ingresarlo como bien social. En cuanto al tercero, se necesitara la comparecencia del marido por el hecho de no haberse hecho menciones del art. 150. En este caso, la mujer que compra conforme al art. 150 tiene dos ventajas -

queda inmediatamente protegida frente a la de terceros. además podrá probar más fácilmente, incluso respecto del marido, que ese bien pertenece al patrimonio reservado

Requisitos que son necesarios señalar para la escritura para quedar protegidos frente a un 3 con una presunción de derecho

-

Se debe señalar que ese bien raíz se adquirió conforme al art. 150 La mujer debe acreditar que ejerce o ha ejercido algún oficio profesión o industria. (a través de instrumentos públicos o privados)

¿Cuántos son necesarios? Muchos bancos exigen que sean dos hacia arriba. Por el hecho de que habla de “instrumentos” (en términos plurales). Pero un análisis de la historia fidedigna, en este sentido Somarriva y Ramos pazos, dicen que sería un solo instrumento ¿Cuáles son instrumentos que sirven? -

Contratos de trabajo Liquidaciones de sueldo Declaraciones de renta Pago de impuestos Boletas de honorarios Patentes comerciales Certificado de cotizaciones

Deben insertarse esos documentos en la misma escritura que se está adquiriendo el bien y se insertan al final de ella. Separación de bienes de los cónyuges Para hacer cambios de régimen patrimonial se puede hacer en las capitulaciones matrimoniales o en la  vigencia del matrimonio. 26 –  04 - 2012 (En relación con la clase pasada en relación al patrimonio reservado) Persona se casa en sociedad conyugal y compra en virtud del patrimonio reservado (con todo lo que ello conlleva). Y el marido se muere. Como estaba viuda, vende un inmueble y se hace el respectivo estudio de título y se cumple con todo. ¿Se daría victo bueno o la aprobación de este estudio de títulos? La respuesta está en si la mujer acepta o renuncia los gananciales. La mujer opta por los gananciales, todos los bienes que la mujer tiene en virtud del art. 150 pasan a formar parte de los gananciales. Sin embargo, si la mujer renuncia a los gananciales, consolida como bienes propios todos los bienes sin derecho a participación en los gananciales. ¿Cuándo se pone irreversible este problema? cuando la mujer incluye un bien como parte de la posesión efectiva del marido, en un bien que también tenía derecho el marido. Cuando son bien que se adquieren en la sociedad conyugal, ¿Cómo se hace el formulario de posesión efectiva? R: se señalan derechos en la propiedad, es decir, señalar la mitad de los derechos que se ejercen sobre el inmueble (la mitad es del fallecido y la otra mitad corresponde a la mujer) ¿Cómo se soluciona este problema? La mujer tiene que manifestarse por medio de escritura pública de renuncia de los gananciales que se subscribe al margen.

Separación de bienes entre los cónyuges Sabemos que para optar por el régimen de separación de bienes, ya sea por capitulaciones matrimoniales como durante la vigencia del matrimonio. (Se tiene que hacer por escritura pública y se tiene que realizar la subinscripcion dentro de los 30 días corridos desde que se contrajo el matrimonio. Este plazo solo comenzara a tener efecto desde que se practique la inscripción) (artículo 1723). Este plazo solo tendrá vigencia desde que se practique la inscripción. ¿Por qué una persona puede cambiar de régimen? ¿Cuáles son los motivos? Puede ser por un problema de administración. Por otro lado, para proteger el patrimonio familiar. ¿Pueden constituir sociedades las personas que están casadas en sociedad conyugal? El problema que se plantea, dice relación con que entre cónyuges casados en sociedad conyugal constituyen una sociedad y estarían formando una administración distinta a la que la ley señala. Porque la ley señala que es la que se rigen conforme a la sociedad conyugal. Existiría un fraude a la ley porque se haría dos administraciones totalmente distintas. Otro defecto es el relativo a los respectivos aportes.  Argumentos a favor : la ley no prohíbe. En consecuencia no tendrá razón de ser el no constituir una

sociedad. En la práctica bancaria, las notarías (que hay algunos precavidos) no permiten que exista una sociedad entre cónyuges porque saben que van a tener problemas. Y aquí sí tendría justificación hacer un cambio de régimen a separación de bienes por que no existiría un problema para crear sociedades. Otro problema: ¿La mujer casada en sociedad conyugal puede formar parte de una sociedad? Si, se puede por que la mujer es plenamente capaz desde el año 89. El único problema que se le puede presentar es son los aportes porque en este caso, la mujer tiene o que en dicho aporte haga comparecer al marido que hace el aporte o lo segundo que es lo más razonable que la mujer acredite que son rentas propias, que provengan de un patrimonio reservado. ¿Qué pasa con aquellas participaciones que tiene la mujer en sociedades y que después contrae matrimonio en sociedad conyugal? en este caso, el artículo 1749 es el que genera el problema. El problema es que lo pasaría a administrar el marido. Para resolver este problema, en la escritura se debe especificar que la administración de ese aporte se hará por la mujer. (Que la administración no la perderá) Respecto de la liquidación de la sociedad conyugal.  Al momento de poner término régimen ¿es necesario hacer una liquidación? No, pero conveniente. -

Que en la escritura solamente se establezca el cambio de régimen

-

Disolver la sociedad y además liquidarla.

El art. 54 de la ley de la renta habla sobre el global complementario se dispara porque sería como una tributación conjunta Disolución y liquidación. ¿Se puede hacer en una misma escritura la disolución y la liquidación? Sí, en una escritura publica. En cuyo caso hay que tener presente dos consideraciones importantes. -

Esta liquidación jurídicamente hablando, tiene una regulación en el código civil en los art. 1765 y 1766

En estas normas, hay que tener presente: dice que el inventario y tasación se puede hacer de manera simple o de manera judicial. El inventario judicial es el inventario solemne. El problema es que cuando mayores de edad están casados y tienen administraciones de sus bienes, basta el inventario es simple. El inventario solemne, sin embargo, hay que realizar un procedimiento especial para poder valorar y poder tasar los bienes. (De esto, se cobra) ¿Cómo se valoran los bienes? el art. 1765 hace una referencia a la normas de la sociedad conyugal. Se pueden agregar “antecedentes” que valoren los bienes. Aquí debe ser más de dos y no hay discusión alguna. (Por ejemplo, la tasación hecha por un perito, el avaluó fiscal, etc.) El problema se presenta es que esta valorización es acomodaticia (entre comillas) y en este caso, se  vincula con el art. 1766 que señala que si se hace un inventario simple, no tendrá valor en juicio sino contra los cónyuges y los herederos. 03 –  05 –  2012 ¿Qué pasa con los acreedores? ¿Qué hago yo como acreedor? ¿Para impugnar esta liquidación? ¿Cómo se soluciona? -

Una solución que se da en la práctica es la acción de inoponibilidad de la liquidación. Por vía de acción de nulidad por una simulación. Una eventual acción pauliana. (art. 2468)

1-  Acción Pauliana: según Zúñiga es la peor pero la jurisprudencia la acepta. Esta acción tiene algunos problemas, en primer lugar por su interposición. El plazo para interponerla es de un año contado desde la celebración del acto. El problema es que tiene un plazo de prescripción muy corto. (yo como acreedor tendría que impugnarlo de esta manera, interponiendo la acción dentro de un plazo de un año desde que se realizó esta adjudicación. y desde allí hacer el análisis. 2- La acción de nulidad absoluta: el fundamento esta dado o por que la voluntad no era seria y en segundo lugar, por causa ilícita por que el motivo que indujo la celebración haya sido perjudicar a terceros. Esta acción tiene un grave problema es la prueba de la nulidad por que para probar la simulación es a través de las presunciones (como toda presunción existe un problema de

subjetividad). Sin embargo, existe otro problema ya que la nulidad hace que las partes vuelvan a la situación anterior a la que estaban. 3- Por vía de acción de inoponiblidad: la inoponibildad produce efectos distintos a la nulidad. No busca destruir el acto (como en la nulidad), en cambio cuando se interpone una acción de inoponibilidad, lo único que se persigue es que se entienda que para esos efectos, para los efectos del acreedor, se entienda que los bienes todavía pertenecen en poder del marido. (esta acción se dirige en contra de los dos cónyuges que de esta forma, puede esta acción llegar a la mujer) Por esta razón es la vida más idónea por que no se requiere probar una comisión de una falta de  voluntad o una causa ilícita. Lo único que tiene que probar el acreedor es un perjuicio (el acreedor dice que este acto celebrado entre marido y mujer puede perjudicado por que hasta antes de esto, él puede perseguir una casa pero ahora el deudor no tiene nada) La acción de inoponibilidad es útil cuando los bienes todavía permanecen en poder de la mujer. El problema se da es que se haya hecho la liquidación, se separaron de bienes, el bien se adjudica a la mujer y luego la mujer se lo enajena a un 3° Es un caso no resuelto sin embargo: Dos posibilidades: -  Acción de nulidad contra del pacto y reivindicación respecto del bien porque de esa manera puede afectar al 3° - La misma acción de imposibilidad no imposibilita interponer la acción reivindicatoria contra terceros. Que es subsidiaria a una acción de nulidad o acción de imposibilidad.  Acá está el problema en los estudios de títulos y no hay solución. Cuando hay liquidaciones de sociedades conyugales, podría afectarse a un tercero y sin que ese tercero haya tenido la oportunidad de preverlo. (Remitirse a aquellos casos del principio de la materia cuando no existe solución) Otro problema en cuanto a la separación de bienes pero sin liquidación. ¿Qué ocurre jurídicamente cuando se disuelve la sociedad conyugal y esta no se liquida? Existe una comunidad que se forma de pleno derecho. Caso: una persona adquiere un bien en sociedad conyugal. Si se analiza bien, las escrituras públicas exigen acreditar el estado civil. ¿Pero para las inscripciones conservatorias exigen señalar el estado civil? No, no la exigen. Siguiendo el caso, y teniendo en cuenta esta acotación, el marido adquirió un inmueble. Luego, celebra una escritura de cambio de régimen a separación de bienes y luego el marido  vende la propiedad ¿Qué ocurre entonces en este caso? El problema que se genera en el estudio de título es que si no se exige en la inscripción conservatoria acreditar el estado civil, no existirá la certeza en qué estado civil y en particular en que régimen se celebró el contrato y por lo tanto existe el inconveniente en que como

el bien se adquirió en sociedad conyugal y ese bien ingresa en patrimonio social y sin que se haya hecho la liquidación al terminar la sociedad, ese bien pertenece a la comunidad. Por lo tanto ese bien queda en la comunidad y por tanto el marido estaría vendiendo una cuota y por lo tanto la mujer podría reivindicar su cuota. Por lo tanto si vende solo el marido, el adquirente, respecto de la parte del marido, quedaría en la calidad de poseedor y dueño. Sin embargo, respecto de la parte de la mujer, quedaría en calidad de poseedor no dueño (quedara como poseedor si este inscribe el inmueble a su nombre). Este tercero quedaría como poseedor regular. (Por que hay buena fe, justo título y por qué hay tradición ya que el título es traslaticio de dominio) Por lo tanto, la parte de la mujer podría adquirir por prescripción adquisitiva ordinaria en el plazo de 5 años contados desde la inscripción del bien. (Ya que desde ese momento se es poseedor) Siempre fijarse en analizar la persona (estado civil), en la fecha en que ha adquirido el bien y cuando se está enajenando.  Administración extraordinario de la sociedad conyugal (art. 1758) La primera persona llamada a administrar es la mujer. Pero será un 3 cuando la mujer sea incapaz o se excuse de desempeñar el cargo. Para los efectos de los estudios de títulos, hay que fijarse siempre que en la administración extraordinaria debe ser probada siempre, porque la presunción es que la administración es ordinaria ya que por ley, la administración le corresponde al marido. ¿Cómo se prueba? -

Una sentencia que declare la administración extraordinaria y conforme al art 8 de la ley del registro civil, la sentencia debe subscribirse al margen de la inscripción matrimonial. Si se omitiré esta inscripción, existirá un vicio probatorio y no podrá hacerse valer en juicio.

Prohibiciones de no enajenar Se analiza desde tres perspectivas: - Legal - Convencional -  Judicial (conservativas y preventivas) Las prohibiciones de no enajenar buscan limitar la facultad de disponer de quien sea titular de un derecho. Pero en particular ¿tienen una misma regulación? No porque existen prohibiciones: -

Legal: un primer caso, son aquellas que están sujetas al SERVIU. Establece una prohibición de no enajenar. Otra, son todos los bienes sujetos a zonas fronterizas. Directamente relacionadas con el poder vender, enajenar terrenos a nacionales de países limítrofes. Caja de previsión de ferrocarriles del estado, caja de empleados públicos y periodistas, la caja de crédito agrario y la caja de retiros y montepío de las fuerzas armadas.

¿Qué ocurre cuando una persona contraviene una prohibición de no enajenar legal? Nulo de nulidad absoluta. (Nunca aceptar un bien raíz con prohibición de enajenar) y obliga a restituir al estado, todo el subsidio que se haya obtenido, en caso de adquirir un inmueble por el SERVIU -  Judiciales: estas tienen su fundamento en el art. 1464 N° 3

08 –  05 - 2012 ¿La prohibición de no enajenar es tratándose de enajenaciones voluntarias, forzosas o ambas? Hay jurisprudencia. el problema es que hay que buscarla. Es un problema bastante recurrente. Efectivamente se produce un problema con el reembargo que consiste en que un bien que esta embargado se vuelve a embargar. El problema que se suscita es que el acreedor que embarga un bien, primeramente, cuando lo quiere sacar a remate, se encuentra que el bien se encuentra embargado por otro acreedor. Esta práctica no solamente es realizada por acreedores reales, también se hace por acreedores ficticios para trabar la ejecución del bien (que el bien no salga de la esfera de resguardo de la persona que está siendo ejecutada) En consecuencia, este problema se ha hecho una práctica jurisprudencial en considerar que las enajenaciones voluntarias como las forzosas, necesitan autorización. Por esta razón en la práctica, si no se pide la autorización a todos los jueces, se puede alegar nulidad absoluta por objeto ilícito. Sin embargo, profundizando la materia, existen otras soluciones: -

Si se revisa la historia fidedigna del artículo 1464 N°3, se dejó expresa mención que solamente iba a afectar a las enajenaciones voluntarias. Tanto es así que el colegio de abogados hizo una declaración pública donde anticipaba todos los problemas que iba a traer esta norma, que es el problema de los reembargos.

Entonces, para la venta de la propiedad, hay que verificar la legitimidad de los embargos. -

Prohibiciones voluntarias o convencionales

 Tratándose de estas prohibiciones, la sanción en caso de incumplimiento es la indemnización de perjuicios y, en caso de contratos bilaterales, sería un incumplimiento contractual que podría motivar una condición resolutoria tacita conforme al 1489 y podría afectar al 3° adquirente conforme al artículo 1491.  Ahora, los conservadores muchas veces se niegan a inscribir prohibiciones convencionales sin embargo, no está dentro de sus facultades negarse a inscribir. Sin embargo existe un procedimiento: ¿Para poder representar a una persona, será necesario un mandato especial en la solicitud? Por ejemplo: una persona va al conservador, vulnerando una prohibición convencional, y el conservador rechaza la

inscripción ¿la persona, para hacer el reclamo de acuerdo art. 18 y SS del reglamento del CBR, necesito un mandato, delega poder o patrocinio y poder? ¿Qué se ocupa?  A nivel de jurisprudencia, con una simple clausula “se faculta al portador”. Con esta cláusula se estaría

otorgando el mandato necesario para todos los fines de practicar la inscripción. Precisamente, el art. 2134 señala que, cuando en el caso en que se demanda a una persona, la recta ejecución del mandato comprende no solo la substanciación del negocio encomendado, sino los medios por los cuales el mandate ha querido que se lleve a cabo. Hay otra cosa práctica, en las escrituras se ha ido estableciendo otra nomenclatura (un rezo especial). Se dice “se otorga al abogado xxx, RUT XXX, para que pueda suscribir todo tipo de escrituras certificatorias, rectificatorias, modificatorias, aclaratorias para que se pueda cumplir con las inscripciones pertinentes ”.

Esta frase ha presentado problemas en jurisprudencia. Por qué el abogado se le da facultades para suscribir escrituras certificatorias, rectificadoras y modificatorias. El problema es determinar el sentido y alcance de esta cláusula, no se determina las reales facultades o hasta donde pueden llegar las facultades que se otorgan. El problema que se presenta en jurisprudencia: trato sobre una persona que con esas facultades aumento la cabida de un terreno que se vendia.  Aspectos de interés relacionados con la sucesión por causa de muerte Existen tres tipos de posesiones: -

Real Efectiva Legal

Para saber los trámites hay que distinguir: - En tribunales en el caso de las sucesiones testadas -  Ante el registro civil, en el caso de sucesiones intestadas. Datos importantes: 1- En las sucesiones testamentarias ¿el juez puede averiguar si hay herederos con mejores derechos? Con la entrada en vigencia a la ley 19.903 que estableció un nuevo sistema de tramitación de las posesiones efectivas. Esta ley obliga al juez a oficiar al registro civil para que de acuerdo a sus bases de datos, les indiquen todos los herederos. En cambio, antes del 2003 el juez no tenía esta facultad. Bastaba solo con el testamento. En este caso, los preteridos tenían que reclamar sus derechos judicialmente. 2- En segundo lugar, ¿qué inscripciones son las que da lugar la posesión efectiva? (art. 688) Las posesiones efectivas, si se trata de una sucesión testamentaria, tiene que inscribirse en el registro de propiedades del conservador de bienes raíces donde se tramito la posesión efectiva, más el testamento.

En cambio, si se trata de una sucesión intestada, se debe inscribir en el registro nacional de posesiones efectivas que lleva para estos efectos, el registro civil. El conservador de bienes raíces da un certificado Datos necesarios para un estudio de tirulos -

Que el bien este incorporado en el inventario que se practicó para estos efectos. Esto es esencial, ya no se estaría haciendo la posesión efectiva de ese bien en particular.

 Ahora, se realiza la inscripción especial de herencia. (Art. 688 N°2) para poder enajenar el inmuebles. El 90% de las posesiones efectivas que se tramitan en chile se hacen ante el registro civil. Con esto todavía no se puede hacer nada, con la posesión efectiva otorgada solo se puede disponer de los bienes muebles, pero respecto de los inmuebles no se puede hacer nada. Es por eso, que se necesita la inscripción especial de herencia. Se debe tomar el certificado e inscribirlo dependiendo de donde se encuentre el inmueble, se debe inscribir en el conservador correspondiente (si tengo uno en Arica, inscribo en el de Arica. Si tengo uno en la serena, en el conservador de la serena) Pues bien, eso que se hace materialmente (inscribir) que se consiste en poner a nombre de los herederos los bienes que estaban a nombre del causante, se llama inscripción especial de herencia. En la práctica, los CBR vuelven a inscribir la posesión efectiva en sus registros, no obstante haya sido otorgada ante el registro civil, y por lo tanto este inscrita en el registro nacional de posesión efectivas, cuando se presenta la posesión efectiva respectiva la inscribe nuevamente y a continuación realiza la inscripción especial de herencia (esto es practica conservatoria) Luego se entrega un certificado. 10 –  05 –  2012 (me falta el principio) Cada vez que un bien que formaba parte de la sociedad conyugal, se pide la posesión efectiva y será necesario que ese bien sea inscrito a nombre del cónyuge sobreviviente y los herederos.  Ahora, muchas veces en las inscripciones no quedara 100% graficado cual es el estado actual de dominio de los bienes raíces. Esto se da así, por que quedan como dueño el cónyuge sobreviviente y el nombre de todos los herederos (haciendo referencia a los hechos). Sin embargo, ¿sabemos cuál es el porcentaje que le corresponde a cada uno de ellos? En la inscripción misma no aparece por dos razones: -

En los órdenes de sucesión, especialmente en los dos primeros, no tocan en partes idénticas lo que aquellos les corresponde.

Esto se da así por el hecho de que en los órdenes de sucesión no todos corresponden partes iguales -

La mitad de la masa hereditaria le corresponde al cónyuge sobreviviente.

Problema: cuando concurren y venden todos el inmueble (cónyuge sobreviviente y 3 hijos) no hay problemas. Pero el problema se suscita cuando uno de los herederos vende su cuota y los otros no.

*para poder resolver este problema se deben aplicar reglas de derecho de familia. la sola inscripción no sirve para saber con precisión que parte le pertenece a cada uno. N°3 del art. 688 El número 3 del art. 688 trata la denominada adjudicación. En la práctica esto se hace atreves de escritura pública. ¿Por qué se hace así? Por qué el conservador inscribe instrumentos auténticos y para estos efectos, el instrumento autentico es la escritura pública y solo así el conservador va a inscribir. En segundo lugar, esta adjudicación se puede hacer por un juicio particional (que es preferible evitar). Sin embargo, se puede hacer a través de una escritura de partición. Esta escritura de partición debe contener los siguientes requisitos -

-

Que concurran todos los interesados en el acto Que no hayan cuestiones previas que resolver y se deja expresa mención de ello en el acto. (que exista certeza de los derechos que les corresponde a cada uno de los herederos). Que el valor de bienes raíces se tasen por peritos o que se acuerde unánimemente el valor siempre que existan antecedentes que justifiquen la valoración. (certificado de avaluó fiscal, los avalúos hechos por los bancos, avalúos hechos por los peritos). Hay dos cosas que hacer: hay que decir que se está haciendo el avaluó conforme a tales documentos y luego al final, se insertan esos documentos (copiar los documentos al final de la escritura) Que estén todos de acuerdo en la manera de hacer la división. Incluso las personas que no tienen la administración libre de sus bienes, pueden ponerse de acuerdo para hacer la división. (excepción: las personas ausentes que no hayan presentado apoderados, las personas sujetas a tutelas o curadurías)

Desde la perspectiva del estudio de títulos, si no constan estos 4 requisitos en la escritura de partición, debe ser objetada (no se tiene que dar lugar la escritura). Ya que si no sucede esto, se puede objetar toda la partición. ¿Qué ocurre si se dispone del bien sin haber realizado la posesión efectiva o sin que se hayan hecho las inscripciones del art. 688? Es raro hoy en día disponer un bien sin realizar la posesión efectiva. En primer lugar, el conservador no  va a inscribir por una cosa lógica por que aparecerán vendiendo personas que registralmente no aparecen como dueños y ante eso, el conservador va a rechazar la inscripción. Sin embargo lo que si se produce en algunos conservadores, es que se hayan saltado algunas de estas inscripciones. Por ejemplo una persona que tramita una posesión efectiva, se otorga y como son todos hermanos y están de acuerdo que parte le iba a tocar a cada cual y hacen la escritura de partición donde afinan los últimos detalles. Habían 3 hijos, había un bien en Arica, otro en Santiago y otro en Temuco.  Ahora, el que tiene la casa que tiene en Arica tiene que inscribir en el conservador de Arica, el de Santiago en el de Santiago. El problema se suscita en como el conservador hace esto y ahí puede ser un error del conservador porque yo le voy a llevar dos escrituras: el certificado de posesión efectiva que se otorgó ante el registro

civil y la escritura de partición. Es en este sentido, donde puede cometer un error. Por qué el conservador va a inscribir la posesión efectiva y luego la adjudicación que le corresponde a la persona. ¿Estaría bien si se hace de esta manera? No porque faltaría la inscripción del art. 688 N°2. Hay que inscribir todos y en ese orden. Lo que el conservador es practicar la inscripción especial de herencia y luego y tercera inscripción en que por acto de adjudicación, la casa de Arica se la adjudica tal persona. ¿Cuál sería la sanción de no practicarse las inscripciones? Lo que se aplica jurisprudencialmente la sanción del artículo 696 del código civil. Este artículo dice que la sanción será la no transferencia y no dará el derecho respecto del bien. Según Zúñiga, es una sanción mala por el hecho de que daría a entender que una persona podría estar inscrita en el conservador y sin embargo no es poseedor. Entonces la sanción seria en quedar como mero tenedor. Quedando en esta calidad, se plantea que es menos drástica que la nulidad absoluta pero más drástica que la nulidad absoluta. -

Sería más drástico que la nulidad absoluta por que esta se no se sanea en el plazo de 10 años. Esta norma, el art. 696, no establece plazos de prescripción En cambio, es menos drástica por el hecho de que se puede ratificar. Cosa que la nulidad absoluta no se puede hacer.

 Vías de solución -

Las reinscripciones (inscribir lo que ya está inscrito) esto consiste en que se practica una nueva inscripción, y en esta nueva inscripción, se realiza la inscripción que se omitió, y se vuelve a practicar la inscripción de la adjudicación. Por vía judicial utilizando el art. 728 sobre la manera de hacer la cancelación de las inscripciones. El inciso primero dice que la posesión inscrita se pierde mediante de la cancelación de la inscripción que se puede hacer de tres maneras: por voluntad de las partes, que el poseedor inscrito transfiera su derecho a otro, a través de un decreto judicial pero es una resolución judicial.

 Yo tendría que recurrir ante el juez, solicitando que se cancele la inscripción practicada a forjas tanto. Ósea que exista una resolución judicial que diga que se cancela la inscripción con el motivo de que existe un error en la inscripción por el hecho que no se había practicado la inscripción especial de herencia. El juez ordenara que se cancele la última inscripción con el objeto de practicar la nueva inscripción especial de herencia. La tradición o cesión del derecho real de herencia. Esto necesita un título que esta inserto en la misma escritura. ¿Se puede ceder el derecho real de herencia? SI se puede. Pero ¿Cuándo? Una vez abierta la sucesión, cuando se murió el causante. En segundo lugar, que exista un título y un modo de adquirir el dominio. Como se trata de la tradición del derecho real de herencia, se debe hacer por escritura pública porque

así lo indica el art. 1801 inc. 1 del código civil. Y en tercer lugar, es que se venda la universalidad jurídica y no bienes individuales. ¿Cómo se hace esto en la práctica? Hay que tener la precaución de la redacción de escritura porque puede existir un error o enredos. Generalmente se confunde entre hacer la tradición del derecho real de herencia y los bienes que componen esa herencia. Hay dos formas de hacerlo: -

Dejando en claro que con este acto se hace la cesión de derecho real de herencia. En este acto se vende, se cede y trasfiere el derecho real de herencia.

Existe una segunda manera: -

En términos generales e indicando de que a modo de ejemplo se indica que está vendiendo.

Para vender el derecho real de herencia, no es necesario haber hecho la posesión efectiva. En primer lugar, porque se puede vender desde la apertura de la sucesión y en segundo lugar, el artículo 688 que ordena a practicar la posesión efectiva para disponer de los bienes inmuebles y la universalidad jurídica o la herencia se considera como bien mueble. ¿Será conveniente hacer la cesión del derecho real de herencia, sin haber hecho la posesión efectiva? Se sugiere hacerla para dar algo de publicidad por el hecho de que si no se tramita la posesión efectiva, la persona podría seguir patentando, frente a terceros, que sigue siendo heredero y a cada uno de esos herederos podría venderle ese derecho real de herencia. Sin embargo, la sugerencia es hacer la posesión efectiva en donde el conservador hará una nota al margen para que el comprador se asegura que después a terceros, no se le esté vendiendo el mismo derecho real y también deja, registralmente, indicios de que ahora es otra persona la que le corresponde derechos en esa propiedad. 15- 05 –  2012 ¿Qué problema genera la enajenación del derecho real de herencia? ¿Quiénes tienen facultad para hacer una enajenación del derecho real de herencia? Como se trata de un acto de disposición, se tiene que tener la capacidad de disposición, donde existen dos casos importantes: -

En primer lugar, la mujer que está casada en sociedad conyugal (art. 1749). Esta situación es curiosa porque al marido le corresponderá enajenar el derecho real de herencia que ha sido adquirido por su mujer, autorizado por ella.

-

El segundo caso es el del hijo de familia. toda vez que el artículo 254 del C.C requiere que cada  vez que un hijo de familia quiera enajenar un derecho real de herencia, sea autorizado u representado por su representante legal además de una autorización judicial con conocimiento de causa.

¿En qué instrumento deberá constar la enajenación del derecho real de herencia? Como el título, generalmente va a ser una compraventa, el instrumento adecuado será escritura pública (art. 1801 Inc. 2). Pero además existe una ventaja ya que, de esta manera se podrá inscribir en el conservador de bienes raíces ¿Adolecerá de lesión enorme la venta del derecho real de herencia? En este caso no, porque no está sujeto a lesión enorme. Por qué se hace la venta de una universidad jurídica que tiene la calidad de bien mueble y por lo tanto, no sería susceptible de lesión enorme porque esta afecta solo a bienes muebles. ¿Qué pasa cuando se vende una cuota de un bien determinado y que forma parte del derecho real de herencia? No existe uniformidad en este tema en la jurisprudencia y en la doctrina. Algunos autores dicen que no es posible ya que como existe una indivisión hereditaria, no se sabe a quién pertenece cada derecho. Por lo tanto existiría una indeterminación que solo se podría solucionar al momento de hacer la partición. Sin embargo otra posición contraria que parte de la base de que cada vez que existe una herencia, existe una superposición de comunidades y es perfectamente posible. Superposición por que por una parte se forma una comunidad entre los herederos respecto al derecho real de herencia. Sin embargo, como existen bienes determinados donde existe una comunicabilidad, que también se traspasaría a los bienes individualmente considerados. En otras palabras, si A, B o C son herederos, tendrán una comunidad sobre el derecho real de herencia, pero esa herencia traía 5 casas y respecto de cada una de esas casas, existirá una comunidad respecto de la casa 1 donde A, B o C son Comuneros, sobre la casa 2 ocurre la misma situación. Es por eso que existe una superposición de patrimonios, sobre la universidad jurídica y en cuanto a los bienes determinados Este razonamiento se puede inferir en el art. 1268 del C.C. por qué este articulo dice que el heredero, que ha sido excluido de la herencia, tiene una acción de petición de herencia en contra de los herederos (sujetos pasivo). Pero también si han salido bienes de una herencia que pasan a las manos de un 3, el heredero que ha sido excluido tendrá la acción reivindicatoria a su favor. Por lo tanto, el heredero excluido podrá perseguir la cuota que le corresponde sobre el bien, no la totalidad del bien. Lo que persigue es la cuota del bien que le correspondía en ese patrimonio. Por lo tanto, a partir de esto, es posible reconocer dos comunidades, porque la misma ley reconoce que existe una cuota sobre los bienes individualmente considerados. La opinión mayoritaria se inclina por que si se puede enajenar una cuota mientras exista una indivisión hereditaria. Sin embargo existen varios problemas. Primer Problema: ¿se podrá enajenar la cuota de un bien determinado, sin haber hecho la posesión efectiva?  Yo vendo una cuota, pero sobre un bien determinado. Sin embargo, los derechos que recaen sobre un bien se reputan muebles o inmuebles dependiendo de la cosa en que recaiga (art. 580). Por lo tanto, como acá se venden derechos sobre un bien particular, que es un bien raíz, es considerado como un

bien raíz (el derecho) y por lo tanto, la posesión efectiva sirve para disponer de los bienes inmuebles, es necesario que se practique la posesión efectiva. En base a esto, hay que tener siempre en consideración las dos comunidades: cuando yo enajeno mi cuota sobre la comunidad sobre la que versa el derecho real de herencia, necesito la posesión efectiva. Pero como lo que yo vendo una cuota sobre un bien determinado, se necesita hacer la posesión efectiva.

Consecuencias -

¿Cómo se debería hacer esa enajenación? Es un acto de transferencia y por lo tanto se necesita un título y un modo. Si el título es una compraventa, el instrumento tiene que hacer que ser una escritura pública si se trata de un bien inmueble. En cuanto al modo (la tradición), existe una precisión, por ejemplo, pedro, juan, diego y Antonio. Antonio es el que vende su cuota sobre el inmueble. ¿Cómo se hace esa tradición? Existen varios errores en el conservador de los bienes raíces. se debe hacer mediante una inscripción, y no mediante una subiscripcion como lo hacen los conservadores, ya que esta es una anotación marginal que no contiene los elementos que exige la ley para la inscripción. por lo tanto, lo que debe hacer y exigir, independientemente que se haga la subinscripcion, sino que también, en otra hoja, se haga la inscripción.

Es tan importante esta inscripción. Siempre se necesita hacer la inscripción y es exigida por la ley. Si no se practica la inscripción y se reduce solo en la subinscripcion, no se hace la tradición. Y en este caso, el comprador, no adquiere el dominio por que no se ha hecho la inscripción. Existe otro problema es en relación al artículo 688 N° 2. Si llegamos a la conclusión, de que si es necesaria la posesión efectiva, tenemos que tener claro que la propiedad está a nombre de todos los herederos, y el art. 688 N°2 tiene un problema bien enredado. Por lo tanto, esta numeral habla sobre la inscripción especial de herencia que utiliza un vocablo bien curioso: “las inscripciones, en virtud de ella, los herederos podrán disponer de consuno los derechos hereditarios”.

¿Qué significa la palabra de consuno? Existen varias posesiones -

En primer lugar, si una persona quiere vender su cuota, no es necesario que los demás concurran a su celebración. Por otro lado, otra posición dice que la expresión de consuno, exige que todos tiene que concurrir para poder disponer una cuota.

Primera posición: Está planteada por Manuel Somarriva, a que también la que adscribe Daniel

Peñailllo. Sus argumentos son: -

Por qué no existe ninguna norma que lo prohíba que cada heredero pueda disponer de su cuota. Ya que en el derecho privado se puede hacer todo aquello que no esté prohibido. ¿Pero si ese bien se lo adjudica otra persona? Se producirían los efectos del art. 1744 y se le consideraría como venta de cosa ajena.

-

El segundo argumento es el art. 1812 del C.C: cada uno de los comuneros puede celebrar compraventas de su cuota, sin el consentimiento de los demás. Por otro lado, el art. 1320 también es considerado ya que, cuando se está en estado de indivisión, se puede vender la cuota

El sentido que se le debería dar a la expresión de consuno es que cuando se quiera enajenar la totalidad de bien, en este caso, se debería actuar de consuno.

Problemas La persona que compra una cuota de un bien determinado ¿puede pedir la partición de la herencia? No, Porque no es comunero en la herencia, ya que no tiene legitimación activa en la herencia y por lo tanto, no podrá pedir la indivisión. ¿Pero de una cuota de un bien determinado? Esta segunda comunidad es dependiente de la primera. La comunidad sobre el bien determinado, existe porque subsiste la comunidad sobre la herencia (el día que desapareciera la comunidad la herencia, desaparecerá la comunidad sobe el bien determinado). Entonces ¿Cuál es la situación jurídica que queda el que adquirió el derecho real de herencia?* ¿Qué ocurre si se constituye una hipoteca sobre la cuota determinada sobre un bien determinado? Nuevamente hay que hacer una distinción (cuando sea acreedor) -

Si no se le adjudica el bien, se producirá la caducidad de la hipoteca en los términos del art. 2417. Si se adjudica el bien a esa persona, en este caso ¿la hipoteca que se había constituido respecto de una cuota, grava el total de la propiedad o la cuota?

Respecto de esta interrogante, hay dos posiciones: -

Manuel Somarriva Concluye que solo se mantendrá la hipoteca solo por la cuota Daniel Peñailillo cree que gravara la totalidad del bien porque la hipoteca es de naturaleza indivisible. (art. 2408 y el art. 1526)

Finalmente, la CS el 13 de agosto del año 2007, reconoció que un heredero podía vender su cuota con independencia de los demás comuneros. 17 –  05 –  2012 2- segunda posición: no se podría enajenar una cuota sobre un bien determinado. En este punto, la doctrina que lo sustenta es muy utilizada por los Conservadores de bienes raíces (Santiago y san miguel). Existen dos vertientes dentro de esta posición

-

En primer lugar, se sostiene que la única manera para poder disponer de la cuota en un bien determinado, seria con la anuencia, aquiescencia (autorización) del resto de los comuneros. (los otros tambien tendrían que concurrir)

Los argumentos que se presentan: la expresión de consuno que utiliza el artículo 688 N°2 sería una expresión inútil y superflua, si se entendiera que todo es aplicable si se enajena el bien. En segundo lugar, en chile se considera que las comunidades son fuentes de problemas y especialmente las hereditarias. Por lo tanto para evitar problemas adicionales como consecuencia de una comunidad hereditaria, sería necesario que todos concurrieran a esa cesión. El tercer argumento dice que, en contraargumento del art 1812, esta sería de aplicación general pero que el art. 688 N°2 tratándose de comunidades hereditarias, agregaría este requisito. -

La segunda vertiente es más extrema por que dicen, que la expresión “actuar de consuno” ,se podrían enajenar bienes hereditarios mientras subsista la indivisión, cuando todos consienten

El fundamento de esta posición es el señalar que mientras no se haga el acto particional, se tiene una comunidad sobre el derecho real de herencia, pero no se tendría sobre los bienes individualmente considerados y por lo tanto, mientras no se haga la partición existe una indeterminación sobre los bienes. (Es bastante añeja esta solución, pero es acogida por la C.S) ¿Cómo se vendría a solucionar esta indeterminación? Todos concurriendo y estableciendo una clausula dicnendo que la partición se respetara los derechos de los otros. Con la partición y adjudicación Esta vertiente es bastante añeja pero es acogida por una sentencia de 7 de septiembre de 1988 que declaraba nula una compraventa en cuanto se enajenaba la cuota que tenía el heredero sobre un bien determinado mientras no se haga la partición. Caso: ¿Cómo se podría solucionar un problema como este? Yo quiero vender mi cuota en un bien determinado. Para analizar este punto, se debe hacer desde la perspectiva del comprador. -

Una solución posible es concurriendo todos y establecer una clausula donde se respete una la esa venta. Una primera manera es que todos concurran Que uno motive la partición ya que sin partición, no se celebra el contrato. El problema en una partición es que si existe un problema en que no están todos de acuerdo, hay que hacer un juicio de partición La persona que está comprando una cuota, está interesado en comprar la totalidad del bien. Entonces surge una institución llamada adjudicación parcial (mejor solución)

 Adjudicación parcial: esto se desarrolla en la práctica, porque el C.C cuando regula la partición, trabaja sobre la lógica de hacer una partición total (toda la comunidad terminara). La partición parcial no obedece a este parámetro, porque busca que uno de los bienes se le adjudique a alguno de los comuneros, pero la comunidad hereditaria subsistirá respecto del resto, o es más puede

ser que simplemente se adelante determinados bienes a uno de los comuneros pero no por ello, va a implicar que ese comunero no continúe en la indivisión.  Argumento jurídico para la adjudicación parcial Se basa en la hipoteca de alcances (art. 660 y 662 CPC). Esta hipoteca era la hipoteca legal que es aquella nace por el solo ministerio de la ley cuando a uno de los comuneros se adjudicaba bienes que representaba las del 80% de su haber probable, en este caso el comunero tenía dos posibilidades: -

Pagar la diferencia con dinero en efectivo de contado en este momento Por el solo ministerio de la ley, se establece una hipoteca

Si la ley regula una hipoteca de alcances, es porque se está entendiendo que se puede adjudicar a uno de los comuneros, con anterioridad. Ya que busca garantizar al resto de los comuneros. En este caso, podemos buscar un argumento dogmático para la adjudicación parcial. El problema que se puede presentar es que se puede ocupar la adjudicación parcial para excluir a los comuneros ¿pero se puede hacer para excluir a uno de los herederos? ¿El juez partidor podría hacer esta adjudicación parcial? Este tema se ha tratado en informes de derecho, en donde la doctrina que la adjudicación parcial no se puede hacer sin la voluntad de aquel comunero que se le está adjudicando parcialmente. Si se hace con su voluntad, si se puede hacer y los otros mantenerse en indivisión. Los argumentos para decir que no se puede hacer sin su autorización. Se dan son los siguientes: -

-

La ley ve con malos ojos las comunidades y cuando en el art. 1317 otorga acción de partición, se la otorga para cualquiera de los comuneros para que le ponga total término a la comunidad, independiente si algunos quieran o no quieran continuar en comunidad. En segundo lugar, los pactos de indivisión solo van a tener lugar, cuando la totalidad de los comuneros la suscriban. La ley en ninguna parte establece una regulación donde se puede hacer una pequeña partición y después se pueda hacer en una u otras. En materia de partición rige el principio de la igualdad de manera que todos los comuneros siguán la misma suerte y la única manera para poder cumplir con esta igualdad, es que a todos se les adjudique en una misma partición. No ocurriría esto, por ejemplo, si cinco personas son dueñas de un terreno, a uno de ellos se les adjudica una porción y los 4 restantes se mantengan en comunidad. Porque desde una perspectiva económica, lo que van a recibir los comuneros que vendan todo aquel terreno indiviso, proporcionalmente, van a recibir más de lo que recibiría aquel que se le adjudico una porción. Si fuera validad la tesis de que los restantes comuneros se puedan mantener en comunidad, se estaría descubriendo una forma de expulsar a un comunero que por diversas razones no se quiera continuar con esto. El código civil en el art, 1337 N°7 y N° 8 cuando regula la partición, señala que cuando existe un fundo se divida en tantos lotes como comuneros hayan

La corte suprema en sentencia de 29 de abril de 1954 y también en una sentencia de la C. de apelación de 12 de diciembre de 1941.

Por lo tanto, a la luz de todos estos argumentos, debemos concluir que una adjudicación parcial, hecha por un juez partidor, o por el resto de los comuneros, sin el consentimiento del adjudicatario parcial, no tiene valor jurídico obligatorio para aquel. En virtud de esto, se podría impugnar la nulidad de la adjudicación o la adjudicación parcial. ¿Cuál sería el argumento para declarar la nulidad? Sería la nulidad absoluta por objeto ilícito. 22 –  05 –  2012  Aspectos Registrales: el registro conservatorio de bienes raíces Conservador: auxiliar de la administración de justicia que es encargado de llevar todos los libros que la ley le encomienda: - Santiago - Puente alto - San Miguel - San Bernardo - Buin -  Talagante - Melipilla Para el caso del conservador de bienes raíces de Santiago, son tres funcionarios. El único conservador de bienes raíces que tiene tres conservadores (personas) es en Santiago. En todas las demás partes de chile, solo es uno por cada uno. ¿Cuántos libros lleva el conservador de bienes raíces? Son tres registros en el conservador: el registro de propiedades, de hipotecas y gravámenes y prohibiciones e interdicciones de enajenar (art 32 y SS). Sin embargo existen otros registros, en primer lugar, el repertorio y el índice general. En el caso del CBR de Santiago, corresponde a uno el que lleva el repertorio y el registro de propiedades. Otro lleva el registro de hipotecas y gravámenes y otro el de prohibiciones e interdicciones de enajenar. ¿Cuantos conservadores existe? ¿Cómo están agrupados? conforme a los territorios jurisdiccionales de los jueces de letras. (Art. 446 COT) Excepciones: en ciertos territorios jurisdiccionales, que son muy amplios, se crean nuevos conservadores. Un territorio que sea muy grande, se puede dividir. Características del registro conservatorio -

El conservador es un registro de folio personal y no de folio a real por lo tanto los inmuebles se inscriben conforme al nombre de los propietarios del inmueble. el conservador tiene un limitado control jurídico en cuanto a las inscripciones que se le solicitan. El conservador cuenta con dos normas que le sirven como control de inscripción (art. 13 y 14) En chile no existe una matriculación obligatoria. Esto se explica por el origen del conservador en chile, pero ya a estas alturas, están casi todas las propiedades inscritas y para la transferencia o transmisión siempre se deberá inscribir.

-

En chile cuando se solicita la inscripción de una propiedad, por regla general no se necesita la presentación de un plano descriptivo del lugar. Esto genera un problema porque las unidades de medición no son las mismas. Por ejemplo en predios rústicos o rurales, se utilizan deslindes con metraje y se establecen superficies en hectáreas.

Hay dos tipos de norte el norte geográfico y el norte magnético en donde hoy grados distintos. Este problema se presenta a raíz de las regulaciones que se pueden hacer en virtud del decreto ley 2695, porque dijimos que la regla general que cuando uno iba a solicitar la matriculación de una propiedad debía cumplir sólo con lo establecido en el artículo 58. Pero actualmente las leyes inmobiliarias modernas, han ido exigiendo acompañar planos, por ejemplo:

o

o

Ley de copropiedad inmobiliaria (Ley 19.537) se necesita acompañar un plano, que se archiva al final del registro en el CBR. Cuando se hace la subdivisión de predios rurales (DL 3.516) se exige acompañar un plano, que deberá ser certificado por el SAG (Servicio Agrícola Ganadero). Todo esto en relación a predios rurales, además la ley 2695 para la regularización del predio exige acompañar un plano del sector que se esta regularizando.

En el ámbito de los predios urbanos (aquellos que están dentro de los deslindes urbanos) antes no era necesario acompañar plano alguno, pero hoy en día la Ley General de Urbanismo y Construcción exige acompañar un plano de la zona que ha sido subdividida o loteada. En el ámbito urbano a diferencia del ámbito rural, se requiere la aprobación de los planos por la dirección de obra municipal, que además se deberá sujetar al plano regulador comunal, intercomunal y regional. Distinción entre inmuebles urbanos y rurales y los predios rústicos y no rústicos. La diferencia: los inmuebles urbanos son los que aquellos que están dentro de los límites urbanos, y estos límites urbanos son determinados por los distintos planos reguladores. Los rurales son todos los que están fuera de los límites urbanos. La diferencia está fundamentada en un aspecto geográfico. Rústicos y no rústicos: depende de la destinación que se aplique. Será rustico aquel que tiene por finalidad la actividad agrícola, ganadera y forestal, mientras que los rústicos, son aquellos que están destinados a otras actividades con habitacionales, oficinas, equipamiento, etc. Esto es de suma importancia porque la ubicación del inmueble determinara la ley aplicable. El mismo decreto ley en el art. 1 cuando define cuales son los predios que están sujetos a su imperio, dice que los predios rústicos son los que están fuera de los limites urbanos. Confunde predio rural con predio rustico. Generalmente los predios rurales van a ser rústicos, mientras que generalmente los predios urbanos será predios no rústicos. Pero puede suceder que predios urbanos puedan ser rústicos por que se ha ido corriendo la línea de lo que es límite urbano.

Funciones que cumple la inscripción en el conservador de bienes raíces. - Es la forma de hacer la tradición de derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles -  Tiene una finalidad de publicidad por que mantiene la historia del bien raíz - La inspiración es requisito, prueba y garantía de posesión. En otras palabras, acredita posesión, señala quien es el poseedor pero no el dueño. 29 –  05 - 2012 Los registros que lleva el conservador -

Propiedades Interdicciones Hipotecas y gravámenes

Pero hay dos más: -

El repertorio Índice general: es el que sirve para tener una visión general de todos los tipos de inscripciones que han practicado las personas

El repertorio El repertorio es un libro de ingresos diario que tiene el conservador de bienes raíces. Toda solicitud de inscripción debe ser anotada en el repertorio, independiente de la naturaleza del acto que se presente. Sobre el libro repertorio, no se util iza la expresión “inscripción”, no se inscribe en el repertorio, solo se inscribe en el registro . Se utiliza la expresión “anotación en el repertorio” y el reglamento del CBR, regula lo que debe contener el repertorio  Art. 21. Tendrá el Conservador un libro, denominado repertorio, para anotar los títulos que se le presenten.  Art. 22. El expresado libro estará encuadernado, foliado y cubierto con tapa firme.  Art. 23. En la primera página, el juez pondrá constancia bajo su firma y la del Conservador, del número de fojas que contenga el libro.  Art. 24. Cada página del Repertorio se dividirá en cinco columnas, destinadas a recibir las enunciaciones Siguientes: 1ª. El nombre y apellido de la persona que presenta el título. 2ª. La naturaleza del acto o contrato que contenga la inscripción que trata de hacerse. 3ª. La clase de inscripción que se pide; por ejemplo, si es de dominio, hipoteca, etc. 4ª. La hora, día y mes de la presentación. 5ª. El Registro parcial en que, según el artículo 32, debe hacerse la inscripción, y el número que en él le corresponde.

¿Cuál es el sentido de tener un repertorio? Sirve para ver quienes han practicado las solicitudes. Por eso es que el art. 24 especifica “la hora, día y mes de la presentación” Esto tiene una gran importancia práctica porque si una persona vendió a 3 personas distintas la misma propiedad, la primera que esta anotada en el repertorio ganara el conflicto.

¿Cuánto es el plazo que tiene el conservador para realizar la inscripción? La ley no establece ningún plazo especial al respecto, pero se entiende que hay un plazo de dos meses, porque este es plazo que establece la ley como máximo para hacer valer la denominada “anotación presuntiva” ¿Qué es la anotación presuntiva? Art. 15, 16 y 17 del reglamento del conservador de bienes raíces.  Art. 15. Sin embargo, en ningún caso, el Conservador dejará de anotar en el Repertorio el título que se le presentare para ser inscrito, ya sea que el motivo que encontrare para hacer la inscripción sea en su concepto de efectos permanentes o transitorios y fáciles de subsanar. Las anotaciones de esta clase caducarán a los dos meses de su fecha si no se convirtieren en inscripción.  Art. 16. La anotación presuntiva de que habla el artículo anterior se convertirá en inscripción, cuando se haga constar que se ha subsanado la causa que impedía la inscripción.  Art. 17. Convertida la anotación en inscripción, surte ésta todos los efectos de tal desde la fecha de la anotación, sin embargo de cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el intervalo de la una a la otra.

Este reglamento ha creado la anotación presuntiva que es aquella que realiza el conservador en su libro repertorio y que tendrá especial importancia cuando ha sido rechazada la inscripción por alguna causa. Ejemplo: voy a conservador, revisa todos los deslindes y fechas pero hay un dato que falta. Mira la escritura, la anotación y ve que hay un dato que falta. El conservador rechazara la inscripción. ¿Pero qué pasa con la anotación en el repertorio? ¿Se borra o no se borra? No se borra Imagínenos que el vendedor haya vendido a dos o más personas la misma propiedad, llego uno solicito la inscripción pero le rechazan la inscripción por cualquier error de fondo Y luego llega otra persona, solicita la inscripción y se lo inscriben. El repertorio tiene una gran importancia porque es una garantía a la primera persona que lo solicita. Por ejemplo a la persona que llego primero, le rechazan la inscripción pero en el intervalo de dos meses, subsana el error y vuelve a presentar y se inscribe, prevalece la primera solicitud de inscripción, prevalece la primera anotación en el repertorio. Hay que hacer este tema rápido en dos meses, si se demora más de dos meses, la anotación presuntiva no es factible ya que caducara si no se convierte en inscripción. Existe otro problema: tiene lugar cuando una vez que se ha practicado la anotación en el repertorio, pero antes de que se inscriba en el registro, ha existido un embargo respecto de la misma propiedad. ¿Qué prevalece, el embargo o la inscripción? ¿El embargo es un derecho? No hay solo una solución jurisprudencial: -

En primer lugar, hay una primera sentencia del año 1991 y que el año 2008 se volvió a fallar de la misma forma en que le dieron la preferencia a la anotación presuntiva y la explicación que se dio es que la anotación en los repertorios es el hecho que da inicio al proceso que termina con la inscripción, que es indivisible y por lo tanto se retrotraen sus efectos al momento en que se practicó la inscripción.

-

Otra sentencia y que se centra en la palabra “derechos” y concluye que el embargo no es un

derecho, sino una orden judicial y por lo tanto, de esta manera no se menoscabaría el imperio que emana de una resolución judicial cuya preeminencia resulta acorde con el ordenamiento jurídico. ¿Qué ocurre si el conservador de bienes practica la inscripción directamente en el registro, sin hacer la anotación en el repertorio? La jurisprudencia a es dice que la anotación en el repertorio es una solemnidad por lo tanto, la sanción seria la nulidad. Si esto fuera así se podría perseguir la responsabilidad del conservador, que para este caso es la extracontractual. Para cualquier tema registral habría que fijarse en dos cosas: -

Que entre la anotación en el repertorio y la inscripción haya sido dentro del plazo de 2 meses (si se ha iniciado un juicio, el juicio interrumpe el plazo) Que se hayan hecho tanto la anotación en el repertorio como la inscripción en el registro respectivo.

¿Cuáles son las causales del conservador para negarse a inscribir? Art. 13. La regla general es que el conservador tiene que inscribir. (No puede negarse a inscribir).  Al analizar este artículo parece una gran causal: si en algún sentido es legalmente inadmisible. La norma comienza a dar casos que es posible distinguir entre causales de forma y de fondo. -  Todos son de forma menos el último. 1- Si no es auténtica o no esta en papel competente la copia que se le presenta: (art. 1699)  También está en este numeral “que no esté en papel competente” esta tácitamente derogado. 2- Si no está situada en el departamento o no es inmueble a la cosa a que refiere. Dos casos: si no está situado en el departamento: en la agrupación de comunas de competencia del conservador (a eso se refiere) ¿Qué ocurre si un inmueble se encuentra en dos territorios jurisdiccionales? Se inscribe en los dos. La segunda causal es que no es inmueble la cosa a la que se refiere. Dos casos: Una persona vendió el mineral de una mina donde se solicitó la inscripción en el conservador. Como se  venden los minerales, son bienes por anticipación y se regulan como bienes muebles. Por lo tanto no se inscriben. Situación distinta si lo que se está vendiendo es la mina, ya que si se vende la mina, si se necesita la inscripción ya que los minerales se consideran como bienes por adherencia. 3- Si no se ha dado al público el aviso prescrito en el art. 58: norma imposible de aplicar cuando se incorpora una propiedad por primera vez. Implica hacer publicaciones en un diario además de instalar ciertos carteles en el mismo conservador. Finalmente , se dará una certificación por parte del mismo conservador, y mientras se haya dado esto, el conservador hará a inscripción 4- Si no contiene las designaciones legales para la inscripción: podría decirse que es una causal genérica. Por si falta algún dato, el conservador podría negar a inscribirse.

31 –  05 –  2012 5- Las causales de fondo a una gran causal: “si es v isible en el titulo algún vicio o defecto que lo anule absolutamente:  A este caso hay que hacer dos precisiones: -  Tienen que tratarse de una causal de nulidad absoluta: la razón es que es que la nulidad absoluta es de interés público. En cambio cuando existe un interés solo privado, se trata de nulidad relativa. - La norma dice que esta causal debe ser visible en el título. la doctrina señala que hay una relación directa entre el art. 13 del reglamento y el art. 1683 ya que este artículo que establece la nulidad absoluta, dice que cuando “aparece de manifiesto” cuando dice esta frase quiere decir de la sola lectura que es equivalente en decir visible ¿Qué casos serian estos? Por ejemplo cuando no aparece en el título, el precio de la cosa. En segundo lugar, cuando no se individualiza el objeto del contrato (cuando no se señalan los deslindes). Otro caso cuando se venden varios terrenos a un precio único, no se individualiza el precio. Sin embargo, se agregaría un cuarto pero es discutido: cuando una propiedad es embargada. Ya que para rechazar esta inscripción, hay que recurrir al registro, no aparece al título mismo. (Art 1464 N°3). ¿Qué pasa si no aparecen los deslindes en el titulo pero está inscrita igual? Por regla general, el conservador debería negarse a inscribir. Pero excepcionalmente puede inscribir cuando en los mismos registros del conservador no está el deslinde. No puede negarse a inscribir en sus registros algo que ni el mismo tiene claro. Lo que se hace un estudio y hace la escritura misma, copia todo lo que dice el registro del conservador de manera textual. Solución: se puede contratar a un perito (topógrafo) y en la cual, ajustándose a los planos y a la realidad, haga los deslindes. Por lo tanto, para hacer eso hay dos maneras: -

Por vía de minuta, complementar los datos (pero no todos los conservadores lo aceptan) En una enajenación posterior, se haga la designación de los deslindes.

¿Qué pasa cuando aparece en el titulo un vicio de nulidad relativa? Una persona que compra una casa casado en sociedad conyugal y luego aparece vendiendo sin comparecer la mujer. ¿Cuál debería ser la actuación del conservador de bienes raíces? En este caso, en términos estrictamente jurídicos, el conservador estaría actuando fuera de su campo de competencia si niega una escritura donde aparezca un vicio de nulidad relativa, no debe negarse a inscribir. Solamente la ley lo faculta para negarse a inscribir el titulo cuando exista un vicio o defecto que lo anule absolutamente. Sin embargo en la práctica alguna veces el conservador igual se inscribe.  Vías de solución para este caso:

-

Subsanar el título: por lo tanto, si faltaba la autorización, el titulo se subsana obteniendo la autorización de la mujer. (en este caso el conservador no tiene ninguna razón para no inscribir). Otra vía es recurrir al mismo conservador. A través del oficial primero (señor barriga) Procedimiento judicial (art. 18 –  20)

La doctrina ha elaborado argumento de por qué no procedería la negativa del conservador cuando hay una causal de nulidad relativa. (Rene Ramos Pazos y Daniel Peñailillo) -

Por qué las facultades del art. 13 son limitadas y en definitiva, la norma habla solo de nulidad absoluta. Porque los ejemplos que da el legislador, sirven para determinar cuál ha sido el verdadero sentido y alcance que ha dado el mismo le a una norma y de los ejemplos que plantea este artículo, solo se señala la nulidad absoluta. El conservador de bienes raíces no puede ser garante de los intereses de las partes, solo es un ministro de fe. Por lo tanto, si se negare a inscribir a una inscripción de nulidad relativa, estaría protegiendo los intereses privados de una persona.

¿Son taxativas las causales del articulo 13? La jurisprudencia y la doctrina se inclinan por pensar que las causales son taxativas. Sin embargo, según la asociación de notarios y conservadores concluyen que esta no son taxativas, sino ejemplares. ¿Qué es lo que se inscribe en cada registro? Existe el registro de propiedades, registro de hipotecas y gravámenes y registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar (art. 31) El art. 32 señala que es lo que se inscribe que se debe relacionar con el art. 31  Art. 32. Se inscribirán en el primero las translaciones de dominio; En el segundo, las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes. En tercero, las interdicciones  y prohibiciones de enajenar e impedimentos relacionados en el artículo 53, número 3º.

Registro de propiedades: todas las traslaciones de dominio, todas las inscripciones a que da lugar la posesión efectiva (art 688) y todas las sentencias que reconocen que una persona haya adquirido el dominio de los bienes por prescripción adquisitiva. Registro de hipotecas y gravámenes: las hipotecas, los censos, las servidumbres (facultativas), derecho de uso y habitación, el usufructo, y los reglamentos de copropiedad. Además se pueden inscribir los contratos de arrendamiento conforme al art. 1962 C.C. Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar: se inscriben todo tipo de inscripciones de no enajenar legales, judiciales y convencionales, todas las sentencias que declaran el beneficio de separación al difunto, también los decretos judiciales que someten a interdicciones que somete a dementes y disipadores, las sentencias que declaren en quiebra a una persona. ¿Qué ocurre con los bienes familiares? Se entiende que se inscribe en el registro de prohibiciones de enajenar.

Inscripciones, subscripciones y cancelaciones. En el medio va la inscripción propiamente tal. La inscripción siempre tiene dos márgenes. En el margen izquierdo se hace referencia a un número y, por ejemplo, aparece “compraventa pedro vende a juan”. ¿Qué significa este número? Es el número de repertorio. Y esa leyenda “compraventa pedro venda a juan” se hace referencia al tipo de título en que las partes intervienen. En el centro aparece una breve referencia de que pedro es dueño de un inmueble tanto, etc.  Todo lo que se anota en los márgenes son las denominadas subscripciones o anotaciones marginales. ¿Para que se utilizan los márgenes? Por regla general, el margen izquierdo es para las transferencias y el margen derecho es para los gravámenes. También, cuando se hacen correcciones o rectificaciones. Esto se da así por que en las inscripciones no se pueden hacer interlineaciones. En las escrituras si se pueden hacer interlineaciones. Por lo tanto para corregir imperfecciones, se hace a los márgenes. Por ejemplo si en la propiedad se ha constituido un usufructo, se señala que se constituye el usufructo con fecha tanto, notario tanto, foja, fecha y año. Por lo tanto esto indica que me tengo que ir al registro de hipotecas y gravámenes en la foja indicada tanto, para efectos de ver la inscripción completamente. Cuando se consolida la nuda propiedad se indica en la inscripción: “CONSOLIDACION” Cuando se hacen trasferencias, se hacen al margen izquierdo. Se pone “transfirió por escritura pública de fecha tanto, notario tanto. Otra forma que se suscita es “Se transfiere PARCIALMENTE” (en el

caso de que sean terrenos rurales cuando se vende una parte de ellos) a fojas tanto, fecha tanto, notario tanto”

Inscripción del centro: Deben contener las indicaciones que dice el art. 78 y 80. (Aprendérselas)  Art. 78. La inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, contendrá: 1º. La fecha de la inscripción; 2º. La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original; 3º. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes; 4º. El nombre y linderos del fundo; 5º. La firma del Conservador. Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un inmueble o de alguno de los derechos reales mencionados en el artículo 52, número 1º; y en el título no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el registro, será necesario además que las partes o sus representantes firmen la anotación.  En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes firmen las anotaciones.  Art. 80. Siempre que se transfiera un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble, la precedente inscripción, citándose el Registro, folio y número de ella

Hay dos menciones que son las más importantes. En primer lugar, la fecha indicando día, mes y año. La segunda es la firma del conservador. Si faltan se ha llegado a establecer es la inexistencia.

Conforme al art. 80 hay que indicar en las inscripciones, la foja, número y año de la inscripción precedente cuando se trata de una transferencia o transmisión. En cambio, cuando se trata de un gravamen o una prohibición se sita la inscripción del dominio del inmueble. Por lo tanto ¿Dónde hay que hacer la anotación a la inscripción anterior? Al final luego después que se deslinda. Y se pone: “lo adquirió  por compraventa celebrada ante el notario tanto, inscrita a fojas N° tanto y año tanto”  Aforismo: “el pasado de las propiedades se miran al centro. Mientras que el futuro se mira a los márgenes.”

05 –  06  06 –  2012  2012 ¿Cuándo sabemos que una inscripción está vigente? Verificando las subscripciones al margen. La inscripción propiamente tal, siempre hace una referencia al pasado del inmueble, mientras que son los márgenes en donde se verifican los gravámenes y la vigencia de la inscripción. Si yo veo que existe una inscripción que inscribió a fojas tanto, en fecha tanto significa que no está actualmente vigente. Por lo tanto, tengo que verificar la escritura que hace referencia el margen. ¿Qué ocurre si en un registro veo que “transfirió” y dice “transfirió un retaso a fojas tanto, en fecha tanto, año tanto? Quiere dec ir que está vigente “en parte” (la inscripción, esta terminología existe). Porque muchas veces la inscripción del centro dice “50 hectáreas” pero si después aparece un retazo

que fue vendido, la verdad es que ya no hay 50 hectáreas sino 50 hectáreas menos la enajenación de ese retazo, en consecuencia, el conservador debe señalar que está vigente en parte. Menciones del conservador El art. 78 dice las menciones de la escritura: la fecha f echa y la escritura de la inscripción. ¿Qué calidad jurídica tiene la persona que inscribe sin los deslindes? -

¿pertenece al estado el bien? No porque la persona tiene inscrita la propiedad a su nombre, tiene la fecha y la firma del conservador.

¿Se puede ser dueño de un inmueble con estas características? Si porque es dueño de la propiedad por que concurren todos los requisitos y habría que probarlo por las maneras para probar el dominio, es decir, con la prescripción adquisitiva. Caso: existía un terreno de 3 hectáreas y se lotea en cuatro terrenos y al medio se dejó un camino que termina un lago. El que hace el loteo muere y los herederos hacen la posesión efectiva indicando como bien, el camino. (Todos los demás lotes fueron vendidos) ¿Cuál es la naturaleza del camino? El camino es privado porque para que sea público hay que urbanizar y desnaturalizar el camino. Cuando se hace la posesión efectiva, no se individualizan los deslindes. Luego, a mayor abundamiento, el que hace una subasta pública respecto de esta propiedad, se remata por que no pagaron deudas, los herederos se toman el remate y se vende y lo compra otra persona, cercando el terreno.

¿Qué calidad tendría el que compro la propiedad? -

Mero tenedor Posesión material Poseedor irregular.

Las inscripciones paralelas Son aquellas en que, en un mismo bien inmueble, presenta dos inscripciones distintas. Causas: -

El art. 92 del reglamento del CBR: es un artículo muy raro: porque si analiza, se llega a la conclusión de que se tendría que poner una anotación marginal única y exclusivamente cuando existan inscripciones que no estén canceladas. En otros términos, solo tendría que hacerse esta anotación marginal cuando existan transferencias parciales.

 Art. 92. El Conservador no hará cancelación alguna de oficio; no obstante, en las inscripciones anteriores no canceladas, será obligado a poner una nota de simple referencia a las posteriores que versen sobre el mismo inmueble

Bajo este artículo, surge el problema de que si se hiciera anotaciones solo en transferencias parciales y no en totales. El problema es que no se sabría cuál es la vigencia de la inscripción.

En la práctica, los conservadores respecto de cualquier transferencia ya sea total o parcial, siempre hacen esta anotación marginal. ¿Cuándo se genera la inscripción paralela? Cuando no se hace esta anotación marginal. Esto se da así porque van a aparecer dos inscripciones aparentemente vigentes (la que está vigente y la que no tiene las inscripciones marginales) Este problema se da en dos casos cuando se puede aprovechar de esta situación: -

El vendedor con intención de defraudar. Porque si se da cuenta que la propiedad que tiene inscrita a su nombre no tiene anotación marginal, la vende. Cuando los herederos hacen posesiones efectivas: los herederos pueden solicitar al tribunal o al conservador que propiedades tiene el causante y aparece un inmueble que se ha enajenado.

Segunda causa: cuando una propiedad por primera vez se incorpora a un registro. (Art. 58). Si dos personas distintas hacen este trámite en paralelo, aparecerán dos inscripciones respecto de una misma propiedad.  Tercera causa: en virtud de art. 730 inc 2 que tiene lugar cuando el mero tenedor enajena un inmueble haciéndose pasar por verdadero dueño, y el conservador inscribe. Cuarto caso: en virtud del DL N° 2695 que es el que regula r egula de la pequeña propiedad raíz, admite que se pueda solicitar la regularización de un terreno que forma parte de uno de mayor extensión y, en consecuencia, van a estar vigentes dos inscripciones de manera paralela. (La primera inscripción y la segunda) ¿Cuáles serán los criterios para solucionar el problema de las inscripciones paralelas? No solo existe una solución.

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La primera manera habría que ver quien fue el primer que inscribió, y en ese caso, habría que darle a él la preferencia La segunda manera atiende a quien ha sido el poseedor material de bien. Hacen primar a quien detenta material el bien al que tiene una inscripción de papel Buscar cuando existen cadenas de inscripciones paralelas, encontrar cual es la inscripción que proviene de la inscripción primitiva legitima.

Las cancelaciones de las inscripciones (art. 728) Se cancelan de tres maneras: -  Voluntad de las partes: las mismas personas que concurrieron a celebrar un contrato, con posterioridad lo dejan sin efecto. Materialmente lo que se hace es una escritura de resciliacion haciéndose una subinscripcion al margen de la inscripción nueva, con lo cual se cancela y revive la anterior. -

Por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, lo que conoce como cancelación virtual por que por el solo hecho de inscribirse, se cancela la segunda.

En la práctica, lo que se hace, es una subinscripcion marginal indicándose cuál es la nueva. -

Por un decreto judicial: implica una resolución judicial producto, por ejemplo, de un juicio reivindicatorio o por la resolución del contrato con su posterior reivindicación

07 –  06  06 –  2012  2012 Ley general de urbanismo y construcciones En primer lugar, la ley general de urbanismo y construcciones tiene fecha el 13 de abril del 76. No establece ninguna clasificación de bienes inmuebles, pero trabaja en entre esa clasificación, distinguiendo entre bienes urbanos y rurales porque lo que trata de regular esta ley son los inmuebles urbanos (para los rurales, existe una ley especial que es el D.L 3516 de 1980). El sentido que tiene el distinguir entre predios urbanos y rurales es porque es una f inalidad que se ve en todo el mundo de tratar de delimitar cuales van a ser los centros poblados y cuales serán los destinados a las actividades silvoagropecuarias. silvoagropecuarias. Lo que busca esta ley es delimitar delimitar hasta donde se puede construir construir o fijar las actividades de agricultura, etc. ¿Cuál es la finalidad? Existen políticas geográficas, económicas que se han dado cuenta que si no se determina cuáles son los lugares donde se puede construir, todas las actividades primarias comienzan a ceder en terrenos, y por lo tanto la insuficiencia de suelos aptos se transforma en un problema social. ¿Cuál es el elemento básico para la construcción? El principal instrumento para determinar los suelos aptos para la construcción son los planes reguladores. Plan regulador (art. 41 inc. 3) El Plan Regulador es un instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y esparcimiento

¿Quién confecciona el plan regulador? La municipalidad respectiva, pero este plan regulador tendrá que ser revisado por la seremi de vivienda y urbanismo que será autorizado por el intendente regional, y a nivel nacional este plan regulador será aprobado por un decreto supremo, suscrito por el PDR y el ministro de vivienda y urbanismo. Siempre es conveniente hacer una relación entre los planes reguladores y los derechos de dominio porque el art. 19N° 24 de la CPR asegura el dominio de su propiedad en sus distintas especies y luego dice que nadie puede ser privado de los atributos inherentes del dominio. Sin embargo, si se quiere construir una casa, no se va a poder construir por qué se debe pedir una autorización a la dirección de obras municipales donde se presenta el proyecto que se quiere hacer. Luego se realiza la obra, y luego se tiene que hacer la recepción final de la obra, que se hace por la misma dirección de obras municipales. Por tanto, nos encontramos con un conflicto entre el derecho de propiedad y todos los trámites que hay que realizar para construir. El fundamento de todo esto es que el mismo art. 19 N°24 dice que el dominio se puede ver limitado por la ley y las normas. De tal forma, se entienden estas autorizaciones como limitaciones, no como privaciones (mientras sea limitación está permitido por la constitución, lo que no es admitido es la privación). Además, la propiedad no puede ser contraria al bien social, la propiedad tiene una función social, y en este sentido el plan regulador cumple con esta función social Los planos reguladores establecen el tipo de suelo, distinguiendo entre suelos agrícolas y no agrícolas (llamados también rústicos y no rústicos) El predio rustico tiene una finalidad agrícola, ganadero o forestal. El no rustico tiene finalidades habitacionales. ¿Qué es un terreno urbano? Los predios urbanos son aquellos que están comprendidos dentro del radio urbano. ¿Qué es un predio rural? Aquellos que están fuera del radio urbano. ¿Es posible que existan, dentro del radio urbano, un predio rustico? Sí. Lo que ocurrió es que los planes reguladores, que duran aproximadamente 10 años, se fueron extendiendo. Así por ejemplo, hasta el año 1995 todos los que eran los terrenos de Chicureo y Colina eran terrenos rurales, por lo tanto todo el proceso de subdivisión de esos terrenos se sometió al DL 3.516. 

Hoy en día el plan regulador de Santiago cubre toda la región metropolitana.

De tal forma, todos esos terrenos rurales comenzaron a quedar dentro de los límites urbanos. Ahora bien, para poder seguir desarrollando esos terrenos rurales actividades de índole agrícolas por ejemplo ¿tendrán que pedir autorización? No, puesto que lo que se cambia es simplemente la calificación de rural a urbano, no lo relacionado con lo rústico o no rústico. De tal forma, estas personas pueden continuar con todas sus actividades agropecuarias, forestales y agrícolas que tengan. Y si quieren pasar a construir dentro de sus terrenos se deben sujetar a toda la normativa de la Ley General de Urbanismo y construcción.

No obstante, hay dos artículos de LGUC que se refiere a los predios rurales: art. 55 y 56. El articulo 55 hay que tenerlo en consideración por que establece lo que es la regla general diciendo en que en los predios rurales no se pueden construir calles, subdividir para hacer poblaciones y tampoco, levantar construcciones salvo que sea para el desarrollo para el predio rural. Excepciones: en los predios rurales se podrá levantar construcciones para el propietario o de sus trabajadores. La segunda excepción es para la construcción para el conjunto de v iviendas habitacionales sociales o de viviendas hasta 1000 U.F que puedan ser obtenidas por medio de subsidios del estado. Por otro lado el art. 56 que no se puede construir cerca de caminos y corresponderá a cada plan regulador, establecer cuáles son los metros y las calles que están sujetos a esta limitación. ¿Qué se puede hacer para el cambio de uso de suelo? Solamente se puede construir en los límites urbanos, pero también se puede solicitar de manera excepcional para que en terrenos fuera de los límites urbanos, se pueda construir. Para esto se necesita una solicitud de cambio de uso de suelo según el art. 61. En consecuencia el cambio de uso de suelo se tramita como una modificación al plan regulador. Por lo tanto la presentación se debe hacer ante la municipalidad siendo el alcalde y el consejo municipal los que aprueben esta modificación. Con posterioridad, una vez aprobado, debe ser autorizado y aprobado por el SEREMI de vivienda y urbanismo y por el intendente regional y, finalmente, será el PDR en virtud de un decreto exento el que autoriza el cambio de uso de suelo. Limites urbanos El art. 65 y SS hace la distinción entre subdivisión y urbanización. Existen tres situaciones distintas -

Subdivisión de terrenos sin necesidad de ejecución de obras de urbanización (art. 65 N° 1) La urbanización propiamente tal. La urbanización implica ejecutar obras de urbanización, lo que implica apertura de calles, desagües, alcantarillado y construcción y formación de nuevos barrios Un segundo tipo de urbanización, que se refiere a que las infraestructuras sanitarias, energéticas y de pavimentación que no fueran ejecutadas oportunamente, se terminen de realizar en los lotes ya existentes. (Art. 65 N°3)

 A partir de esto, según la parte final de art. 65, nos vincula para analizar cuáles son los requisitos para transferir lotes y subdivisiones. Acá existen tres normas el art. 134, 135,136 y 138 bis. Todo esto es relacionado con la compraventa de viviendas nuevas y las promesas de compraventas de venta en  verde. -

El art. 134 dice que todo el proceso de urbanización es de costo del propietario que está haciendo el proceso. -  Art. 135: señala que una vez que se hace todo el proceso de urbanización, tiene que haber una recepción final por parte de la dirección de obras municipales y por el solo ministerio de la ley, es decir que se dicte esta recepción definitiva, pasan a ser bienes nacionales de uso público todas las calles, avenidas, áreas verdes y espacios públicos que hayan estado en el proyecto.

-  Art. 136: este artículo es el más importante de todos en materias de compraventa. El propietario no podrá enajenar, realizar adjudicaciones en lote., ejecutar contratos C/V, promesas de C/V o reservas de sitios, constituir comunidades y sociedades tendentes a formar nuevas poblaciones, celebrar cualquier tipo de contratos, que tenga como finalidad última, la transferencia del dominio de esos bienes. es decir cada vez que se compre una casa en lugares que son obras nuevas, hay que solicitar la recepción final, pues de lo contrario adolecería de nulidad absoluta (porque es una norma prohibida por la ley y contraria al orden publico Dos excepciones: en primer lugar, apropósito de la dirección de obras municipales que puede dar autorización para ejecutar ventas y adjudicaciones, siempre que se haya dado una garantía en los términos del art. 129. En segundo lugar, están las obras construidas por el SERVIU que tienen un tratamiento especial. Hay una tercera excepción y el art, 138 bis. 12 –  06 –  2012 Las cooperativas de vivienda Prox. Martes. 15% ¿Qué pasa con las prohibiciones del art. 136 respecto de las cooperativas? Art. 137 Este artículo señala un caso de excepción en que el caso de propietario puede cederlo a las cooperativas de viviendas siempre que esté autorizado por el SERVIU. En este caso, las cooperativas de vivienda se harán cargo de la urbanización que está compuesta de dos etapas: -

En primer lugar, dice relación con las redes de alcantarillado, agua potable, electricidad y pavimentación básica. Y ejecutada esta obra, la DOM (dirección de obras municipales) debe recepcionar ese trabajo, para luego pasar a recibir las viviendas que se construyan o que se hayan construido y serán adjudicadas a los socios. - La segunda etapa consiste en el proceso de pavimentación que falte. Hay que tener presente que mientras las obras no sean recepcionadas por parte de la DOM, no se transferirán ni se adjudicaran a los socios. Aun cuando sea un caso de excepción, la excepción no es para hacer más laxo las normas a favor de las cooperativas de viviendas -  También se establecen prohibición a los notarios: no se pueden enajenar mientras no se haya realizado esta recepcion. Por esta razón, los notarios certificaran ante la DOM que se hayan cumplido estos trámites, pidiendo los certificados de recepción de obras municipales. Recepción de obras municipales (art. 142, 144 y 145) El art. 142 dice que una vez que se haya construido, la DOM debe cotejar si concuerda el plano presentado con lo que se construyó. Para construir se deben acompañar planos y autorizaciones. ¿Quiénes pueden inspeccionar? - Las personas encargadas de la DOM -  Tratándose de edificaciones nuevas, se establece el sistema de revisores independientes los que pueden ingresar a la obra sin inconvenientes

-

El cuerpo de bomberos para efectos de que se hayan cumplido la normativa vigente en cuanto con a instalaciones de emergencia.

La DOM puede tomar todas las medidas para una mayor fiscalización, conservación y edificación de la obra. El art. 144 señala que cuando se hace una recepción, la documentación la tiene que hacer el propietario con el arquitecto y se presenta un informe que este de conformidad al proyecto aprobado. En el caso de las construcciones nuevas, también será necesario que ese informe sea firmado por el receptor independiente y el ITO (inspector técnico de obras) a fin de determinar que la construcción está en condiciones de seguridad y habitabilidad. Finalmente, el art. 145 se infiere las siguientes reglas: - Que ninguna obra puede ser habitada antes de la recepción definitiva sea total o parcial. -  Vinculado con el destino de la vivienda, no pueden tener destinos distintos a menos que la misma municipalidad haya autorizado el cambio de destino. Sin embargo, excepcionalmente, no se entenderá que habrá cambio de destino si en el mismo inmueble se instalan comercios o industrias artesanales (almacenes o galerías). Tampoco hay cambio si el establecimiento sirve para el ejercicio de la actividad profesional que su principal destinación subsiste como habitacional. (los contadores que en su casa tienen su oficina) - Respecto a la construcciones de terrenos rurales o agrícolas, también se va a requerir autorización municipal pero que está sujeta al art 55 de la LGUC (art. 56) Contratos de promesas de ventas en verde El art. 138 bis la norma tiene por finalidad los contratos de promesa de propiedades que no cuentan con recepción definitiva (por eso se dice que son promesas en verde). Regula caso en que las personas que efectúan compraventas bajo estas condiciones, garantizándolo a través de cuentas bancarias. Esta es una norma de excepción al art. 136 porque establece una prohibición de celebrar contratos de promesa mientras no se cuente con los certificados de recepción. Bajo esta norma se puede realizar promesas de compraventas mientras se caucionen. Excepcionalmente no será necesaria esta garantía cuando se establezcan en cuentas de ahorro para la  vivienda, pero que no puede ser girada por el promitente vendedor. En segundo lugar, cuando se establezca a través de depósitos en poder del notario. En estos casos, se va a tener entonces que recurrir a celebrar un contrato de prometa propiamente tal ¿Cuál es el plazo para entregar la propiedad? El que las partes hayan establecido, si nada se ha dicho, el plazo es de un año contado desde la celebración de la promesa. Subdivisión de terrenos rurales (DL. 3.516) En los campos no hay plan regulador (es siempre citadino). En campo existe una regla general: el campo es para lo agrícola, forestal o ganadero.

El art. 1 señala que están los predios rústicos que son aquellos que tienen una aptitud agrícola, ganadera o rural y que están fuera de los límites urbanos. Este artículo dice que podrán dividirse libremente por sus propietarios, siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas, es decir, hasta 5000 metros cuadrados. NO SE NECESITA UNA AUTORIZACION PARA DIVIDIR. SE PUEDE DIVIDIR LIBREMENTE. Pero luego de hacer esta subdivisión, será necesaria una certificación (no autorización) por parte del servicio agrícola y ganadero y se debe establecer una prohibición de cambiar su destino agrícola y se debe señalar en la misma escritura que se hace la subdivisión así como también, en los diversos títulos que se otorguen para su enajenación. En definitiva es una prohibición de cambio de suelo. ¿Qué ocurre si se hacen estas escrituras sin hacer esta mención expresa? En primer lugar, los notarios y los conservadores están facultados a negarse a practicar dicha inscripción o dicha escritura al no practicarse esta mención. Sin embargo, se han dado casos en que han sido autorizados por negligencia del notario o del conservador (se les pasa) ¿Cuál sería la sanción? Tanto la doctrina como algunos fallos de la jurisprudencia se han inclinado por decir que el contrato seria valido (lo común es decir que la sanción seria la nulidad absoluta) por que la omisión en sí misma no desvirtúa el uso que se le debe dar al suelo. 14 –  06 –  2012 Sistema de acciones en el derecho chileno. En primer lugar, en chile si uno quiere analizar este problema, hay que percatarse que no existe una sola acción protectora. Por el contrario, existe una diversa variedad de acciones en las ramas del derecho. Por ejemplo -  A nivel constitucional encontramos el recurso de protección (acción de protección) aquella que protege al dominio consagrada en el art. 20 de la CPR y la protección de la expropiación (no se puede expropiar sin una ley que lo diga con la debida indemnización) -

El derecho penal distintos delitos asociados a la propiedad. Tratándose de bienes muebles encontramos el hurto el robo, la apropiación indebida. Tratándose de bienes inmuebles hablamos de la usurpación. (art. 432)

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En el derecho procesal existen las tercerías de dominio y las tercerías de posesión que es que las tercerías de posesión son una creación jurisprudencial y que luego fue introducida reglamentariamente por el legislador moderno. Hoy no existe duda alguna de su existencia. Nace a partir del código civil en el art. 700 inc 2 (una persona se reputa dueño mientras que otro no alegue serlo)

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Desde la perspectiva del derecho civil, encontramos distintas acciones de protección al dominio. podemos distinguir medios directos y medios indirectos de protección al dominio:

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Medios directos: la acción reivindicatoria es la acción por esencia protectora del dominio

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Dentro de las querellas posesorias, la acción de obra nueva y la acción de obra ruinosa que son susceptible cuando se teme un daño y de esta manera se evita que se consume ese perjuicio.

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La acción de demarcación y cerramiento, acción poco conocida

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La acción de precario

 También existen los medios indirectos. Que son así porque cuando se ejercita las acciones, se pretende proteger la posesión y por vía indirecta al proteger la posesión, se protege el dominio -  Tenemos las acciones posesorias - La acción publiciana  Antes de hacer una análisis de las acciones principales, es posible hablar de un cumulo de acciones. ¿A qué se le denomina cumulo de acciones? Donde se conoce en doctrina nacional, dice relación cuando se puede, teóricamente, se puede interponer una acción de responsabilidad contractual y extracontractual para un caso determinado. Según la doctrina y la juris. Solo en algunos casos podría proceder. Son dos casos Sin embargo, ese concepto está muy añejo. Hoy en día se aparta de la responsabilidad civil, sino lo que se busca es que se pretende que dentro de la misma responsabilidad, o dentro de la misma protección del dominio, puedan concurrir muchas acciones para un caso determinado. Uno de los casos más simples dice relación cuando se hace la toma de una propiedad. Cuando una persona se toma una casa ¿Cuáles serían las maneras para proteger el dominio? -  Acción de protección: podría ser una de las vías idóneas. Pero tiene un defecto: el plazo porque es muy breve que es de 30 desde que tuvo noticia o conocimiento. Si no se logra acreditar este plazo, la acción no será factible. - La acción de precario: el mayor de los casos que es más idóneo pero tiene un defecto: tiene un procedimiento muy largo: se sujeta a las reglas de juicio sumario - La usurpación, vía penal, pero existe un problema: el delito de usurpación impone multa pero no la restitución del inmueble. - La acción reivindicatoria: en principio no procedería por no ser el poseedor. Pero una interpretación laxa del art. 915 que lo entiende en un sentido amplio, se habla de que si sería factible o viable esta acción reivindicatoria. - La querella de amparo: está tratada en el art. 916 y SS y que se entiende a los inmuebles inscrito pero tiene un pequeño defecto pero útil. Las querellas posesorias no generan el efecto de cosa juzgada. - La acción de restitución cuando se ha perdido la posesión del bien. El problema es que el poseedor inscrito no posee la posesión frente a otro poseedor, lo mismo sucede con la querella de restablecimiento. Estas acciones tienen un gran defecto, a nivel de doctrina: la persona debe acreditar que ha perdido la posesión y para la doctrina más conservadora, el solo hecho de perder la tenencia material del bien, no se pierde la posesión por lo que no sería idónea la acción.

Este tema del cumulo de acciones siempre hay que tenerlo en cuenta para el caso concreto.  Acción reivindicatoria (889 y SS) 

 Art. 889 CC. La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituírsela.

 Jurisprudencia: a.- Corte suprema 28 de Junio de 2001, rol N°365-2000 La definición legal de acción reivindicatoria (artículo 889 del Código Civil) plantea dos cuestiones que deben ser resueltas favorablemente al actor para que su pretensión sea acogida: 1) ser dueño de una cosa singular, lo que importa que el bien del que se dice dueño se encuentre tan bien determinado y especificado que no quepa duda de su existencia e individualidad concretos, y 2) si la parte que se reivindica es realmente integrante de aquella cosa singular. Ciertamente el peso de la prueba en ambos aspectos recae sobre el demandante, porque a él corresponde demostrar que cuenta con los requisitos de su acción. Esta prueba, tratándose de bienes raíces, no puede resultar sino de las inscripciones practicadas en el Registro de Propiedades. i.- La singularidad del bien

a.- Corte Suprema 29 de Marzo de 2007, rol N°2367-2005 I.

II.

La acción reivindicatoria del artículo 889 del Código Civil busca que el poseedor de una cosa singular sea condenado a restituirla, exigiéndose que el bien a reivindicar sea “singular”, por lo que debe estar especificado para que no quede duda alguna acerca de su individualidad, pasando a ser un presupuesto esencial de dicha acción. De tal manera, la discusión y conocimiento del tribunal se circunscribe a una cosa concreta y conocida, permitiendo la adecuada ejecución de un eventual fallo favorable a las pretensiones del actor. Por ello, si se pretende la reivindicación de retazos de terrenos no singularizados en la demanda, ni se mejora dicho defecto con la prueba rendida, sólo cabe rechazar la demanda. Deben rechazarse las demandas reconvencionales en que se pide la prescripción adquisitiva de los retazos de terreno por los cuales han sido demandados de reivindicación, pues incurren en el mismo error de no determinar con exactitud el bien raíz que pretenden adquirir, ya que no proporcionan una singularidad tal que pueda cumplirse, quedando indeterminado el objeto de la discusión.

b.- Corte Suprema 28 de Junio de 2001, rol N° 365-2000 Los términos con que se individualiza el predio de propiedad de los actores en la demanda y en sus títulos son tan abstractos y genéricos que no permiten ubicarlo en un lugar determinado, no singularizan nada, por lo que tampoco es posible determinar si el retazo de terreno reivindicado está comprendido en él o no. Las cuestiones de hecho fijadas por los tribunales de la instancia escapan o resultan ajenos al control de casación si no han sido impugnados directa e inequívocamente por el recurrente al denunciar infracción a las normas reguladoras de la prueba. c.- Corte Suprema 24 de Diciembre de 2007, rol N° 1725-2006

La expresión “cosa singular” que utiliza el artículo 889 del Código Civil, al referirse a la acción de

dominio, se refiere a que el objeto de la reivindicación sea una individualidad determinada, pero también a la imposibilidad de reivindicar universalidades jurídicas. Para que la acción pueda prosperar resultará menester que se determine y especifique la cosa de manera tal que no queden dudas en su individualización. En el caso de los inmuebles, la individualización no ha de consistir única y necesariamente en el señalamiento de los deslindes del terreno que se reivindica, pues puede suceder que el terreno no conforme una individualidad jurídica determinada, esto es, un predio con su inscripción propia de dominio, sino un retazo de terreno dentro de otro de mayor cabida, siendo lo relevante el que la cosa se singularice de tal forma que no haya incertidumbre sobre aquello que habrá de reivindicarse. Así, resulta suficiente con que se individualice el retazo en su superficie aproximada, su ubicación dentro del predio de mayor cabida o se señalen otros datos que permitan cumplir debidamente con el propósito mencionado. ii.- La reivindicación de cuota

Corte de Apelaciones de Rancagua 2 de Septiembre de 2003 Rol N° 5574 –  2003 Conforme lo dispone el artículo 892 se puede reivindicar una cuota determinada proindiviso, de una cosa singular. Para ello, se debe fijar necesariamente la cuota determinada que a cada uno de los comuneros le corresponde en la cosa singular. Obviamente no basta con declarar cuál es la cuota que le corresponde al comunero que pretende reivindicar el bien raíz, sino que durante la secuela del juicio se debe discutir y comprobar la cuota determinada que le corresponde a cada uno de los comuneros en la cosa singular. Así, en autos, no se precisó, al interponer la demanda, qué cuota correspondía a cada comunero sobre la cosa singular, tampoco se discutió o se produjo prueba al respecto. Es más, tan siquiera se identificó, en su totalidad, a los componentes de la comunidad. En consecuencia, la acción intentada no puede prosperar. Considerandos 3º y 4º sentencia apelación, Corte de Apelaciones  

Cada vez que se interpone una acción reivindicatoria de una cuota se debe singularizar la cuota que le corresponde y la que le corresponde a los demás comuneros.

21-06-12 iii.- La alegación de la prescripción adquisitiva

art. 310 CPC, mucha gente piensa que en virtud del 310 basta con poner una excepción. a.- Corte Suprema Rol N°1546-1997 Que en cuanto a la prescripción adquisitiva opuesta por el demandado como excepción a la demanda de reivindicación, si bien ésta procede como excepción, cabe señalar que no es la vía de la excepción la forma idónea de hacer valer la adquisición, pues ella debe ser declarada por el juez una vez alegada por el que quiera aprovecharse de ella; el medio adecuado para lograr este propósito podría ser la reconvención. b.- Corte Suprema 28 de junio de 2001 Rol N° 365-2000 La prescripción adquisitiva requiere que sea alegada por quien la invoca y declarada por el tribunal; en este sentido, es una acción cuyo objetivo es establecer una situación jurídica nueva e independiente, por lo que debe ser ventilada en un juicio declarativo. Pues bien, si es el demandado en un juicio declarativo quien desea alegarla, debe necesariamente reconvenir, es decir, presentar su demanda a la contraparte, ya que sólo así habrá lugar a ventilar su acción en un juicio declarativo completo.

En consecuencia, el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, al referirse a la excepción de prescripción como una de aquellas que pueden oponerse en cualquier estado de la causa, sólo ha podido referirse a la prescripción extintiva de obligaciones, porque efectivamente mediante ella se alega el efecto del tiempo sobre la obligación que ha dado lugar a la demanda. Siempre se opone la exc. e inmediatamente iv.- La acción del artículo 915 CC 

 Art. 915. Las reglas de este título se aplicarán contra el que poseyendo a nombre ajeno retenga indebidamente una cosa raíz o mueble, aunque lo haga sin ánimo de señor.

En los últimos 10 años este artículo ha sido muy desarrollado por la jurisprudencia. El titulo al que se refiere la norma es la acción reivindicatoria Interpretaciones del art. 915 CC  A. Procede la acción reivindicatoria contra el injusto detentador (entendido como mero tenedor y/o simple detentador) que retenga indebidamente una cosa; B. Procede una acción personal o restitutoria especial (según corresponda) contra el mero tenedor que retenga indebidamente una cosa, que hacen extensible las normas relativas a las prestaciones mutuas, y C. Las reglas del Título XII del Libro II del Código Civil se aplican contra el poseedor a nombre ajeno que retenga indebidamente una cosa, siempre que aquél se entienda en conformidad a lo dispuesto en los artículos 719 inciso 2°, 720 y 721 CC. Sentencias de la primera posición jurisprudencial La Corte Suprema en sentencia de fecha 23 de abril de 2007 dictaminó: "En consecuencia, debe afirmarse que, si bien por definición la acción reivindicatoria se confiere al dueño de la cosa que es poseída por otro, entendiendo el concepto posesión en los términos del inciso 1° del artículo 700 del Código Civil, la ley también le confiere la acción de dominio al que no ha perdido la posesión de la cosa, pues mantiene al menos el animus propio del poseedor, pero sí ha perdido su tenencia material, la que es detentada por otro que, aun cuando reconoce dominio ajeno, la conserva indebidamente” La Corte de Apelaciones de San Miguel con fecha 25 de septiembre de 2009 dispuso: "Que de acuerdo a las normas legales antes citadas y a fin de seguir el razonamiento, cabe agregar que el artículo 895 del Código sustantivo preceptúa que la acción de dominio se dirige en contra del actual poseedor, sin perjuicio que el artículo 915 del Código Civil autoriza en forma expresa la acción reivindicatoria contra la persona que tiene la tenencia de la cosa raíz o mueble, sin que sea necesario para que prospere la acción que sea poseedora de ella, es decir, la ley permite ejercer esta acción tanto contra el poseedor como contra el mero tenedor que la retenga indebidamente y aunque lo haga sin ánimo de señor y dueño. Fundamentos para apoyar la posición antes planteada  Arturo Alessandri Rodríguez, en concordancia con esta teoría, concluye: "... la acción reivindicatoria procede, de acuerdo con el Art. 915, contra el injusto detentador. Puede suceder que un mero tenedor de la cosa o un simple detentador, se quede con ella o se niegue a restituirla; llegado el caso la ley

permite entonces que se pueda ejecutar en su contra la acción reivindicatoria. El propietario pues puede optar entre la acción personal proveniente del contrato en cuya virtud el tenedor detenta la cosa y la acción reivindicatoria". Otro de sus sustentos, es la teoría de la posesión material, la cual expone que al privar injustamente al dueño de la tenencia física de la cosa raíz, se vulnera su posesión y por ende se vería privado "de una parte integrante de la posesión". La Corte Suprema, apoyando esta tesis, sentenció: "Dentro del sistema del Código Civil sobre el dominio y la posesión inscrita de los bienes raíces, no cabe duda de que el dueño y poseedor inscrito de un inmueble tiene aptitud jurídica para ejercitar la acción reivindicatoria en contra de quien detenta su posesión material. Por consiguiente, constituye un error de derecho sostener que la acción reivindicatoria, tratándose de bienes raíces, es improcedente contra el poseedor material (sentencias de 21 de septiembre de 1955 y de 7 de marzo de 1961, Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomos 52 y 58, sección 1a,  páginas 294 y 23, respectivamente).

Posición de la doctrina moderna (Javier Barrientos) La tercera teoría es el resultado de una interpretación armónica con las demás normas del Código Civil. Postula, tal y como señala el tenor literal del Art. 915 CC, que un sujeto que posee a nombre ajeno y retiene indebidamente una cosa, puede ser objeto de las reglas del Título XII de Libro II del Código Civil, siempre que se restrinja esta noción a lo dispuesto en los artículos 719 inciso 2°, 720 y 721 del CC, esto es, aquél que ha empezado a poseer a nombre ajeno como mandatario, representante legal o agente oficioso. La Corte de Apelaciones de Temuco en sentencia del 24 de agosto de 2005 en su considerando 17° estableció: "es posible concluir que el artículo 915 comentado, norma excepcional en cuanto a señalar un sujeto pasivo de la acción reivindicatoria, está reservado solamente a la situación que se produce cuando el mero tenedor tiene la cosa a nombre ajeno y ese "ajeno es el verdadero propietario" Explicaciones de por qué la jurisprudencia apoya la primera posición. Existen dos respuestas posibles: a.- se debe a una interpretación equivoca que confunde los conceptos de poseedor y mero tenedor. b.- estamos frente a una interpretación que siendo errónea tiene un objetivo claro, cual es, subsanar un déficit normativo claro, cual es, subsanar un déficit normativo permitiendo la recuperación de una cosa corporal de manos de quien la detenta injustamente. ...habría que trabajar sobre la base de una acción innominada de dominio que venga a regular todos los casos que no estén expresamente regulados, y en opinión de Peñailillo el art. que da para eso sería precisamente el art. 915 Sentidos de injusto detentador  El injusto detentador se ha clasificado por la jurisprudencia de las siguientes formas:

 A. Como un mero tenedor, cuyo título de tenencia ya no se encuentra vigente. B.  Aquel individuo que no reconoce dominio ajeno sobre una cosa y la detenta injustamente. Ejemplo de ello es el promitente comprador a quien le entregan anticipadamente una cosa

corporal y no celebra el contrato prometido. Cabe destacar que la promesa no es un título que justifique la tenencia, más bien es el contrato prometido el que acredita la tenencia o posesión, según el contrato que se trate. C.  Aquel individuo que sin mediar contrato o título alguno detenta una cosa. D.  Aquel individuo que justifica la tenencia de una cosa por un contrato emanado de terceras personas. Relaciones entre la acción de precario y la acción reivindicatoria La Corte Suprema en sentencia de fecha 01 de agosto de 2007, siguiendo esta postura, d ispuso: “en la demanda de precario la suscripción de un contrato de promesa de compraventa, con el anterior dueño del inmueble no constituye título suficiente que pueda esgrimirse respecto del actual propietario del bien, precisamente por el efecto relativo de los contratos, que no pueden oponerse a los terceros que no son parte en los mismos, debiendo concluirse que el demandado no ha justificado la ocupación del inmueble con un título suficiente correspondiendo acoger la demanda incoada”.

Se debe entender que se trata de un contrato de promesa en que el adquirente lo hizo sin saber que habían ocupantes, en la interpretación de la jurisprudencia. Casos de aplicación del art. 915 CC 1. Promitente comprador a quien le entregan anticipadamente una cosa corporal y no celebra el contrato prometido u ocurrido esto, la promesa caduca; 2. Comodatario que se niega a restituir la cosa corporal; 3. Arrendatario que se niega a restituir la cosa corporal; 4. Depositario que se niega a restituir la cosa corporal mueble; 5. El secuestre que se niega a restituir la cosa corporal; 6. Usufructuario que una vez transcurrido el plazo o cumplida la condición, se niega a restituir la cosa corporal; 7. Aquel beneficiado de un derecho de uso o habitación que una vez transcurrido el plazo o cumplida la condición, se niega a restituir la cosa corporal; 8. Acreedor prendario que se niega a restituir la cosa corporal mueble, una vez satisfecho el crédito. 9. El mandatario que posee a nombre ajeno y retiene indebidamente una cosa corporal; 10. El representante legal que posee a nombre ajeno y retiene indebidamente una cosa corporal, y 11. El agente oficioso que posee a nombre ajeno (con conocimiento y aceptación del interesado) y retiene indebidamente una cosa corporal.

IV.- La acción de precario

a.- Requisitos de la acción de precario . Prueba de cada uno de ellos. Corte Suprema, 22 de Diciembre de 2008, n° 6855-2007 señaló: ". . . de manera uniforme esta Corte Suprema ha sostenido que los presupuestos de hecho de la acción de precario del inciso 2º del artículo 2.195 del Código Civil son, en primer término, que la parte demandante sea dueña del bien cuya restitución solicita; en segundo lugar, que el demandado ocupe dicho bien; en tercero, que esa ocupación lo sea sin previo contrato y, por último, que lo sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño. . . Pues bien, la carga de la prueba de las dos primeras exigencias corresponde siempre al actor, pero una vez que acredita que es propietario del bien y que éste es ocupado por el demandado, es sobre este último en quien recae el peso de probar que esa ocupación está justificada por un título o contrato y que, por lo mismo, no obedece a ignorancia o a mera tolerancia. . .". En el mismo sentido la Corte Suprema el 1 de Septiembre de 2010, Rol 5869-2010. b) Requisitos de la acción de precario. Que sea dueño. Debe tratarse de una cosa singular. Si se ocupa un retazo o si son varios los demandados, hay que singularizar. (Doctrina) En sentido contrario, la Corte Suprema al se ñalar: “Que no es determine con precisión el lugar específico que ocupa el demandado de precario, cuando lo que se demanda es la restitución de un terreno que forma parte de un predio de mayor extensión, no puede ser obstáculo para que la acción sea acogida, si se satisfacen los demás requisitos, toda vez que el demandado se encuentra detentando un bien que no le pertenece, careciendo de título” (Corte Suprema, 14 de Mayo de 2008, Rol 1788 2007) - El usufructuario puede demandar de precario. Si la acción de precario pretende que se restituya un bien al demandante para que pueda gozar de él, al carecer el nudo propietario del derecho de goce, no tiene legitimación activa para deducir la acción de precario. (Corte Suprema, 2 de Enero de 2006, Rol 1446-2004) - La acción interpuesta por un comunero: a) Si lo hace como dueño exclusivo, no procede; b) Que se interponga contra otro comunero, no procede comunero; c) Si uno demanda por todos: c.1) si tiene poder, puede; c.2) si se invoca el mandato tácito y recíproco es discutible (Somarriva, Indivisión y partición), pero como acto conservativo si se puede (René Ramos Pazos y Ramón Dominguez) - Cesión de derechos hereditarios: Se ha dado como solución que la cesión de derechos hereditarios constituye título que justifica ocupación de bien raíz. En "Oyarzún con Pino" (Corte Suprema, 22 de julio de 2008, Rol Nº 2.3832007, Sentencia Nº 34) se indicó que, en la especie, el título que se ha tenido por bastante para justificar la tenencia del predio por parte de la demandada está constituido por los contratos de cesión de derechos celebrados, mediante los cuales la cedente cedió sus derechos hereditarios…