derecho de retencion

Derecho de Retención

DERECHO DE RETENCION

1. NOCIONES HISTORICAS El derecho de retención se remonta hasta el derecho romano. En las institutas de Justiniano ya se trata de él, al ocuparse de la reivindicación intentada por el propietario que sobre dicho suelo ha levantado cualquier construcción, convertida así en accesoria del inmueble perteneciente, por tanto, al reivindicante. El legislador romano decide que en tal caso el poseedor puede oponer la excepción del dolo mientras no se le haya reembolsado el importe de sus gastos, por lo menos cuando es de buena fe. El derecho de retención paso al antiguo derecho francés. Las costumbres de parís lo conocen al hostelero sobre los caballos y equipajes del peregrino, y al coheredero sobre el inmueble cuya reversión la herencia debe, para el reembolso de sus impensas. La ordenanza de Villers Cotterets (agosto de 1539. Articulo 97) lo concede también al concede también al constructor, autor de reparaciones o mejoras en el suelo ajeno. Sin embargo, este derecho, por el cual los autores muestran tendencia a generalizar más todavía, es mirado por la doctrina con muy malos ojos, porque constituye vía de hecho, las Ordenanzas intervienen para poner obstáculos a que se perpetúe indefinidamente, y así la de Moulins (1566, articulo articulo 52) y la de permitir al propietario que exija la restitución de la cosa mediante fianza y el segundo, en ordenar al poseedor que se haga liquidar con presteza su crédito. El Código Civil francés, por su parte, ha concedido un puesto al derecho de retención, concediéndolo señaladamente a varios acreedores, bien gocen, de

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privilegio, como el prendatario y el vendedor, bien estén privados de todo derecho de preferencia; pero a diferencia del Código Civil Alemán y del Código Civil suizo, no nos da por ninguna parte una reglamentación de conjunto de este derecho. Este vacío de la ley ha ocasionado en la jurisprudencia una verdadera anarquía, siendo esta una de las materias en las que más ha tenido que hacer la doctrina para suplir el silencio del legislador. (1) En nuestro país esta figura del derecho de retención no estaba ajena al quehacer legislativo. El Código Civil de 1852, como dice Eleodoro Romero y Romana, la admitía en determinados casos específicamente señalados; es por esta razón  – agrega- que se estudiaba como un derecho independiente. El ponente del libro de los derechos reales del Código Civil de 1936, Dr. Solf y Muro, sustentó la tesis de que el derecho de retención tenía efectos similares “que los de prenda o la anticresis”, indicando en esas circuns tancias que su ubicación adecuada es aquella que atañe al libro de los derechos reales, incorporándolo como un derecho de garantía. Al mantenerse esta institución e incorporarse en el Código Civil de 1984 se enriquece su origen, su causa; en efecto Jorge Eugenio Castañeda, comentando el Código Civil de 1936 dice: “El derecho de retención no admite otra fuente que la ley”. “No puede ser convencional; no puede nacer de un contrato – agregando- sin embargo que éste podría eventualmente nacer de un contrato”. Según la cita que se extrae de su libro: Menderizos, DA FONSECA A. “Admite que

puede pactarse el derecho de retención que el principio de la libertad de las convenciones no encuentra aquí, ninguna restricción especial”.

(1) COLIN-CAPITANT, Ob, pp.162-163

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Este último criterio se incorpora en el Código Civil de 1984, en la exposición de motivos y comentarios se dice que este derecho tiene una triple fuente : “ La ley, el contrato o simplemente el hecho de existir un crédito impago que no esté garantizado y un bien del deudor que guarde conexión con aquél y que esté en poder del acreedor del crédito”.

CONCEPTO:

Se trata de un derecho en virtud del cual, el acreedor que detenta una cosa perteneciente al deudor, está facultado para conservarla en su poder hasta el pago de lo que le es debido con motivo de la misma cosa. (2) Es el derecho de retener una cosa a un acreedor para que éste cumpla una obligación en los casos en que no pueda realizarse la compensación. Se habla de derecho de retención cuando el deudor de una cosa la retiene hasta que su acreedor le cumpla o le asegure el cumplimiento de una obligación en los casos en que no pueda realizarse la compensación. Se habla de derecho de retención cuando el deudor de una cosa la retiene hasta que su acreedor le le cumpla o le asegure el cumplimiento de una una obligación de entregar. (3)

(2) AREAN, Beatriz, Ob. Cit., p. 642. (3) VALENCIA ZEA, Arturo Ob. Cit., pp. 559-560

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El derecho de retención es el derecho en virtud del cual el tenedor de una cosa que pertenece a otro queda autorizado para retenerla hasta el pago de lo que el propietario de esta cosa le debe. Esta garantía se diferencia de la hipoteca y del privilegio que ella genera, en primer lugar en que, al igual que la pignoración, exige la tenencia de la cosa por el acreedor, privando, por consiguiente, la deudor de su uso; y en segundo lugar, en que no confiere al acreedor el derecho de poner en venta la cosa retenida y reembolsarse de su deuda con su precio, con preferencia, pues desde el momento que l acreedor se desprende de la cosa que retiene, pierde todo su derecho. (4) El concepto lo encontramos en el artículo 1123 del Código Civil: “Por el derecho de retención un alrededor retiene en su poder el bien de su deudor 

si su crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se retiene”.

El artículo 1123; viene a complementar a su antecedente el Art. 1029 del C.C. derogado, el que no hacía referencia alguna a uno de los elementos consubstanciales del derecho de retención, cual es la necesaria conexión que debe existir entre el crédito impago y el bien que se retiene. De este dispositivo se infiere que el derecho de retención tiene una triple fuente; la ley, el contrato o simplemente el hecho de existir un crédito impago que no está garantizado y un bien del deudor que guarda conexión con aquél, y que este en poder del acreedor del crédito.

(4) COLIN-CAPITANT, Ob, pp.162.

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El derecho de retención cuyo carácter de derecho real aún se discute en doctrina, queda totalmente tipifica así por su inclusión entre las garantías reales. Además no hay que olvidar que para poder ejercer el derecho de retención es requisito indispensable el tener la posesión física y actual del bien. Jurisprudencia .

CARACTERISTICAS: El derecho de retención tiene los siguientes caracteres: 3.1

Fuente:

Como ya hemos señalado, el derecho de retención tiene un origen triple: la ley, el contrato y la conexidad entre el crédito y el bien que se retiene. 3.2

Accesoriedad:

Es necesario que exista un crédito, a cuya suerte queda ligado y lo sigue a través de todas sus vicisitudes. 3.3

Indivisibilidad:

La cosa retenida y cada parte de ella queda afectada al pago de todo el crédito y cada parte del mismo. Por lo tanto, el retentor no estará obligado a devolver la cosa, hasta que el crédito haya sido totalmente satisfecho. 5

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El artículo 1125 del Código Civil describe esta característica: “El derecho de retención es indivisible. Puede ejercerse por todo el crédito o por el

saldo pendiente, y sobre la totalidad de los bienes que estén en posesión del acreedor o sobre uno o varios de ellos”.

De la norma se infiere que el derecho de retención en esta parte tiene similitud con los demás derechos reales de garantía pudiendo hacerse valer “en caso de incumplimiento total o parcial de la obligación”. O lo que es lo mismo, si sólo

existiera un saldo impago del crédito. Como dice la expo sición de motivos “puede comprender a voluntad del retentor. Todos los bienes del deudor moroso o alguno de ellos”.

Este precepto es igual a los anteriores, una simple repetición del artículo 1033 del derogado. En él hay varios principios que es menester diferenciar. En primer lugar la indivisibilidad del derecho de retención es principio siempre consagrado y común a todos los derechos reales de garantía. En segundo término se puede ejercitar el derecho de retención en caso de incumplimiento total o parcial de la obligación, es decir se autoriza también retener el bien del deudor si solo existiera un saldo impago del crédito. En tercera instancia el derecho de retención puede comprender, a voluntad del retenedor todos los bienes del deudor moroso o algunos de ellos. 3.4

Se hace valer judicialmente como excepción:

Ante el recamo de restitución de la cosa, el retentor se opone a ello, invocando la retención como excepción o defensa. Mientras no hay pretensión por parte del propietario de recuperar la cosa, no hay retención. (5)

(5) AREAN, Beatriz, Ob. Cit., p. 644.

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Derecho de Retención El inciso 2° del artículo 1127 dice: “El derecho de retención se ejercita:

Inc. 2° Judicialmente, como excepción que se opone a la acción destinada a conseguir la entrega del bien. El juez puede autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente”.

Comentando decimo: sin embargo, el juez puede autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente, es obvio que, en este caso se libere el bien por estar suficientemente asegurado el cumplimiento de la prestación. En este supuesto no se afecta el derecho del acreedor. El Código Civil, además, ha establecido como otra forma de ejercitar el derecho de retención, el procedimiento extrajudicial que por sus propios alcances supone que en este caso no existe una litis, de la manera que si el acreedor es emplazado, por ejemplo con una carta notarial, la entrega del bien podrá rehusarse “hasta que no

se cumpla la obligación por la cual se invoca”. Este es un precepto nuevo. El ejercicio del derecho de retención no estaba previsto en el código de 1936, quedando librado al azar y a interpretaciones no siempre coincidentes. Este precepto, recogido literalmente del artículo 390 de la ponencia, subsana dicha omisión y disciplina las dos vías mediante las que se pueden ejercer el derecho, esto es, la extrajudicial y la judicial, las que lógicamente no se excluyen sino más bien se complementan. En efecto el retenedor está autorizado a rehusar la entrega del bien mientras el propietario no cumpla con pagar lo debido. En el ámbito judicial el retenedor puede oponer contra la acción reivindicatoria el derecho de retención como excepción dilatoria hasta que no se pague o garantice, a satisfacción del juez, la obligación pendiente.

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FUNCION DEL DERECHO DE RETENCION.

La función es netamente coercitiva. Si bien algunos autores consideran que puede ser cautelar, menester es, poner de relieve, que, semejante capacidad por parte de los particulares, no es dado por la ley. Cuando los Códigos Procesales establecen la posibilidad de embargar bienes, se parte de un principio de  jurisdicción y de bilateralidad. De defensa en juicio de los derechos. Los autores que sostienen que la función del derecho de retención es cautelar son Colin, Capitant y Podetti. Ellos de esta manera hablan de la imposibilidad de enajenar los bienes, o sea un congelamiento de los bienes del deudor ( Sancho Rebullida, "Estudios de Derecho Civil", t. 1 p- 258 ). No podemos estar más en desacuerdo. Las vías procesales son idóneas para el embargo y, además, para el secuestro de los bienes embargados. Ir mas allá de la mera función coercitiva, implicaría una justicia por mano propia, jurídicamente inaceptable a los hombres de derecho. En cambio, cuando se trata de una retención con el objeto de que su uso haga satisfacción al acreedor de una obligación, llamadas, retenciones anómalas, y que tienen ese objeto, legalmente predispuesto, entonces será posible la retención hasta la compensación del crédito mediante su uso, lo cual no hace diferencia con la función coercitiva, pero sí, hace las cosas más sencillas. La privación es del uso y goce, y fundamentalmente coercitiva.

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FUNDAMENTO DEL DERECHO DE RETENCION.

Característica fundamental del pensamiento del hombre civilizado es el exigir que las leyes tengan una razón de ser, es decir, que tengan causalidad adecuada , pues de lo contrario , la ley representaría un acto arbitrario. En consecuencia, podemos anticipar que las aplicaciones que la ley hace del derecho de retención están lejos de representar actos arbitrarios o acomodaticios; en otras palabras, que la ley no se fundamente en sí misma, si no en un principio capaz de reducir a una unidad congruente y racional los diversos casos de retención. Este principio superior es el de la equidad, entendido en el sentido de igualdad de condiciones para las personas que son mutuamente deudoras y acreedoras.es un absurdo  jurídico que “que quien tiene un derecho contra una persona y además una cosa de ella , si esta cosa le puede asegurar la realización de aquel derecho , se la entregue quedándose o pudiendo quedarse burlado. (6) Consultando los antecedentes históricos del derecho de retención, fácilmente encontramos que brota de elementales normas de equidad, y así los textos romanos refiriéndose a que construye en terreno ajeno, afirman: “si constituido el constructor en posesión, el dueño del suelo pretendiese que la cosa fuera suya , y no pagas ele precio de los materiales y jornales de los trabajadores , puede ser repelido por la excepción del dolo malo. La excepción del dolo malo ( exeptio doli) servía para justificar la retención y esta excepción se construía al margen del derecho estricto y como derivación de la equidad. (7)

(6) LOPEZ DE HARO, Ob.Cit., p.34,VI; COLIN- CAPITANT Y DE LA MORAN DIERE, Ob,Cit.,T.ll,núm.1477. (7) Cifr.este y otros textos en LOPEZ DE HARO, Ob.Cit., p.74, en Colin- Capitant.

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Además obra con dolo quien reclama un derecho sin cumplir la reciproca prestación, pues pretende enriquecerse a expensas de otro y resulta injusto reclamar algo, fundándose en la ley, cuando por esta misma ley uno esta obligado a ejecutar una prestación. Se estima que este mismo fundamento prevalece en el derecho moderno para el cual el ejercicio del derecho de retención constituye una simple excepción, lo que es válido para la constitución del derecho que no dispone de acción alguna. En efecto, la retención debe ser alegada en el momento en que la otra parte reclama la cosa une se le debe y se le hace vales como consecuencia natural del acción que se ejerce contra el deudor de una cosa y al fin de enervar la efectividad de la acción, mientras que al retiene la cosa no se le cancele un crédito. La retención depende exclusivamente de la voluntad del deudor de la cosa, y no necesita de autorización judicial. (8) En efecto, si esta reclama el bien sin pagar la prestación, el acreedor hace valer el derecho de retención. NATURALEZA JURIDICA. Nos encontramos con otro instituto de la naturaleza jurídica controvertida. Según una corriente , el derecho de retención es un derecho real , que afecta directamente a la cosa que se ejerce; se le reconoce efectos persecutorios y además , es oponible no solo el deudor si no también a los terceros . para otros autores , es un derecho personal , por que participa de la naturaleza del crédito al que accede, no confiere IUS PERSEQUENDI y no es oponible a los terceros , sin el deudor y sus sucesores universales.

(8) VALENCIA ZEA, Arturo Ob. Cit., pp. 569.

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Derecho de Retención Para una tercera posición se trata de una cualidad o ventaja inherente a determinados derechos creditorios. No hay inherencia a la cosa y consiguientemente carece de IUS PREFERENDI y al IUS PERSEQUENDI. En cuanto a las acciones que competen al retentor cuando a sido desposeído, son posesoria y no reales. El derecho de retención, en cambio, si la cosa es enajenada por el deudor o ejecutada por otros acreedores; el derecho subsiste y el retentor puede seguir ejerciéndolo hasta que haya sido desinteresado. (9) El artículo 1129 del código civil lo dice con toda nitidez: “el derecho de retención no impide el embargo y el remate del bien, pero el adquiriente no puede retirarlo del poder de retenedor si no entregándole el precio de la subasta, en lo que baste para cubrir su crédito y salvo la preferencia hipotecaria que pueda existir”.

Comentando decimos que si a solicitud de un tercero se embarga y se remata el bien, el adquiriente no puede retirar el bien, el adquiriente no puede retirar el bien del poder del retenedor sino pagando del precio de la subasta lo que es suficiente para cubrir el crédito. Sin embargo, si la retención recae sobre un bien inmueble esta regla admite las siguientes excepciones: 1° para que el derecho de retención surta efectos frente a un tercero debe ser inscrita en el registro de la propiedad inmueble, solo en este supuesto se puede ejercitar el derecho a retención frente al adquiriente a titulo oneroso. 2° si el inmueble no estuviera inscrito, la única forma de que nazca el derecho de retención es”ser registrado mediante amonestación preventiva extendida por mandato

 judicial”

CONDICIONES PARA LA EXISTENCIA DEL DERECHO DE RETENCIÓN Para que pueda hablarse de retención, se requiere que dos personas entre si sean recíprocamente deudoras y acreedoras, esto es, que una de ellas exija a la otra que le cumpla su obligación , para ella cumplir la suya. Esto sucede cuando el poseedor en nombre propio es condenado a restituir la cosa poseída a quien acredito un mejor derecho de poseer ( ejercicio de la acción reivindicatoria);y si el poseedor tiene derecho a ser indemnizado en razón de mejoras hechas a las cosa 11

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, nos encontramos ante dos personas que mutuamente son acreedoras y deudoras a la vez; el poseedor se encuentra obligado a restituir la cosa , por una parte pero tiene un crédito que cobrarle al acreedor, o sea ,el valor de las mejoras. En este caso según el artículo 970 del código civil colombiano, el obligado a restituir la cosa puede rehusar el cumplimiento de esa obligación hasta que el acreedor le pague el valor de las mejoras o le asegure su pago. Existen contratos cuyos contenido escencial se dirige a permitir por un tiempo determinado que una persona retenga en su poder una cosa, y esto sucede con los contratos de arrendamiento, de usufructo, de prenda, de comodato, de anticresis, etc. en estos contratos los arrendatarios, usufructuarios , etc. Son retenedores o poseedores en virtud de un contrato por el cual el dueño o administrado de la cosa les permitida poseerla o retenerla durante un tiempo. La retención que ejercen estas personas se rige por el contrato y sobre ella es necesaria una nueva reglamentación  jurídica, fuera de la que nace del mismo contrato. El derecho de retención propiamente tal, implica un acto unilateral del que retiene la cosa , pues la retiene sin estar autorizado para ello por un contrato, y aun mas , la retiene contra la voluntad de su dueño o administrador. Se trata de un poseedor obligado a restituir una cosa al dueño, pero con la advertencia de que este se encuentra obligado a pagar las mejoras hechas por el poseedor en la cosa que debe de restituir, y que puede retener hasta que se le pague el valor de las mejoras o se le asegure el pago. En consecuencia, para determinar el campo propio de aplicación del derecho de retención, debemos examinar si una persona se encuentra actualmente obligada a restituir la cosa , pero se niega a cumplir a esa obligación hasta que no se le cumpla otra a cargo del acreedor de la cosa. Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, el arrendatario retiene en virtud de un derecho y el arrendador es el que está obligado a permitir que el arrendatario retenga.

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EFECTOS DEL DERECHO DE RETENCIÓN -

ENTRES LAS PARTES

El retentor tiene el derecho de mantenerse en la tenencia de la cosa. Si es privado de ella en contra de su voluntad. Ya sea por el propietario y por un tercero; está facultado para reclamar la restitución, pues se le concede acciones posesorias si la cosa es mueble. Podrá demandar la restitución si la cosa ha sido robada o perdida, aunque este en poder de un poseedor de buena fe. Por otra parte el retentor está obligado a cuidar la cosa evitando su pérdida o deterioro, a abstenerse de usarla, y a destituirla cuando se extingue el derecho. El propietario de la cosa conserva su dominio, el que no sufre ninguna afectación, por no configurara la retención de un derecho real. - RESPECTO A TERCEROS El derecho de retención no impide que otros acreedores embarguen la cosa retenida, y hagan la venta judicial de ella; pero el adjudicatorio, para obtener los objetos comprados, debe entregar el precio al tenedor de ellos. Hasta la concurrencia de la suma por la que este sea acreedor Por lo tanto el ejercicio del derecho de retención no perjudica a los otros acreedores, quienes pueden embargar y ejecutar la cosa. Cuando ello ocurre el retenedor podrá seguir detentándola hasta que haya sido satisfecho su crédito. Con respecto a enfrentamientos con acreedores privilegiados, el derecho de retención no impide el ejercicio de los privilegios generales.

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Los privilegios generales funcionan únicamente en la ejecución colectiva, en cuyo caso caía el derecho de retención al producirse el desapoderamiento del deudor.

SUPUESTO DE EXTINCIÓN DEL DERECHO DE RETENCIÓN 1. Cuando ha sido cumplida la obligación principal, atendiendo el carácter accesorio del derecho de retención, al igual acontece con los otros derechos reales de garantía como la prenda o la hipoteca y una vez cumplida por el deudor la obligación principal se extingue con ella. 2. Por causas inherentes al derecho de retención ya con prescindencia del crédito al cual avala o garantiza. Este podría ser el caso, por ejemplo el de abandono de la cosa retenida o el supuesto de entrega del bien del acreedor al deudor, ósea el retenedor del bien al dueño del mismo.

BIENES IMPEDIDOS DE SER RETENIDOS ARTÍCULO 1124.- la retención no puede ejercerse sobre bienes que al momento de recibirse estén destinados a ser depositados o entregados a otra persona.

El precepto de este artículo se limita a señalar una de las cinco clases de bienes que no pueden ser materia del derecho de retención, esto es los . Lo primero no es cierto por cuanto el artículo 1852 del código vigente, autoriza al depositario a implicancia que demuestra una vez más que nada se compadece menos con la improvisación que la misión de legislar. 14

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Como se ha expresado no se han incluido los demás incisos del citado artículo 385 de la ponencia, que señala los bienes que no pueden ser materia del derecho de retención, tales como los bienes muebles incorporables, dado que no hay concreción material que retener; los que no son de libre disposición por mandato expreso del código o de leyes específicas; y los recibidos para ser entregados a otra persona. La ponencia no incurre en el error de señalar que los bienes depositados no pueden ser matera del derecho de retención. INDIVISIBILIDAD ARTÍCULO 1125.- el derecho de retención es indivisible. Puede ejercerse por todo el crédito o por el saldo pendiente, y sobre la totalidad de los bienes que estén en posesión del acreedor o sobre uno o varios de ellos. Este precepto es igual a los anteriores, una simple repetición del artículo 1033 del derogado. En él hay varios principios que es menester diferenciar. En primer lugar la indivisibilidad del derecho de retención es principio siempre consagrado y común a todos los derechos reales de garantía. En segundo término se puede ejercitar el derecho de retención en caso de incumplimiento total o parcial de la obligación, es decir se autoriza también retener el bien del deudor si solo existiera un saldo impago del crédito. En tercera instancia el derecho de retención puede comprender, a voluntad del retenedor todos los bienes del deudor moroso o algunos de ellos.

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LIMITACIÓN DEL DERECHO DE RETENCIÓN ARTICULO 1126.- L a retención se ejercita en cuanto sea suficiente para satisfacer la deuda que la motiva y cesa cuando el deudor la paga o la garantiza.

ACCIÓN DE RETENCIÓN ARTICULO 1127.- El derecho de retención se ejercita: 1. Extrajudicialmente, rehusando la entrega del bien hasta que no se cumpla la obligación por la cual se invoca. 2. Judicialmente, como excepción que se opone a la acción destinada a conseguir la entrega del bien. El juez puede autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente.

JURISPRUDENCIA

DERECHO DE RETENCIÓN (10)

(10) Jurisprudencia Civil, año de 1998, Tomo IV, pág. 296.

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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Este es un precepto nuevo. El ejercicio del derecho de retención no estaba previsto en el código de 1936, quedando librado al azar y a interpretaciones no siempre coincidentes. Este precepto, recogido literalmente del artículo 390 de la ponencia, subsana dicha omisión y disciplina las dos vías mediante las que se pueden ejercer el derecho, esto es, la extrajudicial y la judicial, las que lógicamente no se excluyen sino más bien se complementan. En efecto el retenedor está autorizado a rehusar la entrega del bien mientras el propietario no cumpla con pagar lo debido. En el ámbito judicial el retenedor puede oponer contra la acción reivindicatoria el derecho de retención como excepción dilatoria hasta que no se pague o garantice, a satisfacción del juez, la obligación pendiente. OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS ARTICULO 1128.- para que el derecho de retención sobre inmuebles surta efecto contra terceros, deba ser inscrito en el registro de la propiedad inmueble. Solo se puede ejercitar el derecho de retención frente al adquirente a título oneroso que tiene registrado su derecho de propiedad, si el derecho de retención estuvo inscrito con anterioridad a la adquisición. Respecto a los inmuebles no inscritos, el derecho a retención puede ser registrado mediante anotación preventiva extendida por mandato judicial. El código de 1936, en una de sus numerosas e importantes omisiones, no se pronunciaba sobre el derecho de retención de inmuebles.

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Por el contrario la ponencia señala en el numeral 384, inspirado en el código suizo, art. 895, que el derecho de retención puede recaer sobre: inmuebles, estén inscritos o no en el registro: bienes muebles corporales; y títulos valores, respecto a su concreción material. Precepto que no fue incluido y en cambio se recoge en este artículo el numeral 395, sin haber señalado previamente que es posible la retención de inmuebles. La inscripción en el registro del derecho de retención sobre inmuebles es un arduo problema en los países como el Perú donde la inscripción no es constitutiva de dominio. Sobre esta materia no se pronuncia el código de 1936, pero sí sus comentaristas. Para salvar omisión tan señalada, el presente artículo brinda reglas destinadas a establecer un régimen coherente, a pesar de su inevitable dualidad. En primer lugar se dispone que para que el derecho de retención sobre inmuebles surta efectos contra terceros debe ser inscrito en el registro, principio fundamentado en la esencia de la función registral, es decir la certeza y la publicidad. En segundo término se precisa que el derecho de retención no inscrito con anterioridad no puede ser opuesto contra el adquiriente a título oneroso que tiene registrado su derecho de propiedad sobre el inmueble. Esta regla es consecuencia de la primera, lógicamente la inscripción del derecho de retención para ser eficaz frente a terceros debe ser previa a cualquier transmisión de dominio, dado que el adquirente a título oneroso está protegido por la fe del registro. La tercera regla, crea un régimen paralelo y soluciona el caso de los inmuebles no inscritos, estableciendo que el derecho de retención sobre inmuebles puede ser registrado mediante una anotación preventiva extendida por mandato judicial.

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EMBARGO Y REMATE DEL BIEN ARTICULO 1129.- El derecho de retención no impide el embargo y el remate del bien, pero al adquirente no puede retirarlo del poder del retenedor sino entregándole el precio de la subasta, en lo que basta para cubrir su crédito y salvo la preferencia hipotecaria que pueda existir. JURISPRUDENCIA INVIABILIDAD DE RETENCIÓN CONTRAPRESTACIÓN

POR

INCUMPLIMIENTO

DE

LA



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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS El embargo y remate del bien estuvieron previstos en el artículo 1034, norma que ha sido transcrita literalmente. En este precepto se regula la concurrencia de varios acreedores, si alguno de ellos tuviera la calidad de acreedor real puede, en uso de sus jus perseguendi, distrahendi y vendendi, solicitar el embargo y el consecuente remate del bien, sea cualquiera quien lo tenga en su poder. El acreedor, a pesar de poseer un derecho real sobre las cosas ajenas, no puede oponerse al remate del bien, pero >.

(11) Jurisprudencia civil, año de 1998, tomo IV, pág.300

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La redacción de este precepto es oscura y necesita en esclarecimiento, en el se da la intervención de varias personas: primero, el propietario del bien retenido; segundo el retenedor; tercero, un acreedor real que solicita un embargo y remate del bien; y cuarto, el que adquirió el bien en la subasta. Ahora bien, de acuerdo al presente artículo, el bien tiene que ser subastado sin estar físicamente presente, porque el retenedor no tiene por qué entregarlo hasta que no se le cancele la suma que se le adeuda. Por otro lado cuando el adquirente obtiene el bien en la subasta se entiende que pagó su precio en consecuencia lo único que podría hacer es parte de esa suma para entregársela al retenedor, dado que es la única forma de conseguir la traditio del bien que ha adquirido. Pero es más, el precepto in fine establece una excepción: lo cual quiere decir que si se trata de inmueble hipotecario, el retenedor, por ejemplo que introdujo mejoras en el bien, no puede retenerlo frente al acreedor hipotecario. El artículo 392 de la ponencia ha mejorado la redacción de este numeral dejando establecido que el acreedor hipotecario esta exceptuado de esta regla, en consideración al derecho de preferencia que caracteriza la hipoteca y al hecho que su acreencia fue anterior a la del retenedor. PROHIBICIÓN DEL RETENEDOR DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD ARTÍCULO 1130.- Aunque no se cumpla la obligación el retenedor no adquiere la propiedad del bien retenido es nulo el pacto contrario. En este precepto se sanciona la nulidad del pacto comisorio, norma que ya ha sido comentada en relación a los otros derechos reales de garantía. Este precepto no figuraba en el derogado.

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El dispositivo del art. 1130 del código vigente es una novedad en nuestra legislación, en razón de no haber tenido precedente en el derogado. En dispositivo del artículo material de este comento, hace que en la práctica se aplique cuando medie la intervención judicial. Sin embargo, en muchos casos, en los que el derecho de retención se resuelve sin la intervención del poder judicial, es frecuente que el retenedor se quede con el bien retenido.

Por otro lado la norma pretende, impedir absolutamente este hecho y exigir del retenedor del bien, que trabe embargo sobre el bien materia de retención, y los realice en subasta pública. REGIMEN PARA RETENCIÓN ARTÍCULO 1131.- Las reglas de este título son aplicables a todos los casos en que la ley reconozca el derecho de retención, sin perjuicio de los preceptos especiales. JURISPRUDENCIA  

El último artículo del libro de derechos reales es la transcripción literal del numeral 1035 del derogado.

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El precepto esta mal ubicado, al final del título, lo correcto hubiera sido situarlo en la primera parte dado que regula, aunque en forma incompleta, los casos en que se aplica. La expresión final de este dispositivo: > no resulta clara pues el término es genérico y abarca toda clase de disposiciones. Por otra parte este precepto olvida que el derecho de retención no sólo es de fuente legal sino que también puede tener origen en el consensus por ejemplo, en un contrato en el que el vendedor se reserva el derecho de no entregar el bien

hasta que el comprador no pague la totalidad de precio. Igualmente ignora este artículo que las reglas del derecho de retención también se aplican, aunque éste no esté previsto en la ley ni en el contrato, simplemente basado en el hecho de la existencia de un crédito no garantizado y que tenga conexión con el bien del deudor.

PRIVILEGIOS Y DERECHOS DE RETENCIÓN Acreedor Privilegiado Juana inicio un proceso de ejecución hipotecaria contra maría por la suma de $100.000. El inmueble hipotecado fue subastado durante la etapa de ejecución de sentencia en la suma de $120.000, la cual se encuentra depositada en un plazo fijo en el Banco Nación Argentina (suc. Tribunales) a la orden del juzgado. Se presenta el consorcio de copropietarios, señalando que, en atención a la deuda de expensas que se encuentra debidamente acreditada en los autos caratulados: “Consorcio de Copropietarios Artigas 2700 c/maría s/ejecución de expensas”, en 22

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trámite por ante estemismo juzgado, solicita que se libre cheque por la suma de $40.000 en concepto de capital y $ 10.000 en concepto de intereses. La parte actora y su letrado patrocinante por derecho propio se oponen al retiro de cualquier suma de dinero, puesto que ellos son acreedores privilegiados y, por ende, hasta tanto no son desinteresados mal puede pretender el consorcio percibir su crédito por expensas de los fondos depositados en autos. a) ¿Qué entiendes por privilegios? ¿Cómo se clasifican? b) ¿en el caso el acreedor hipotecario es un acreedor privilegiado respecto del consorcio en su carácter de acreedor por un crédito por expensas? Fundamente c) El abogado de la parte actora en el proceso de ejecución de hipotecaria, ¿tiene algún privilegio? Fundamente d) Si los fondos obtenidos en la subasta no alcanzan a satisfacer, todos los créditos. ¿Quién cobra primero: el abogado, el acreedor hipotecario o el consorcio? ¿Por qué?

Variante Si el que se hubiere presentado en el expediente reclamando un crédito en su favor era el fisco, por una deuda de alumbrado, barrido y limpieza devengada con posterioridad a la toma de razón de la hipoteca ¿podría haber retirado los fondos depositados? Fundamente. (12)

(12) Referencias CNCiv, sala C,3/12/91, “Obra SA de ahorro y Préstamos para la vivienda c/Azar, Alfredo H., suc .” JA, 1992 – IV  – 219: CNEspCivCom, sala IV, 29/12/82, “Previmar SA c/ Zuleta de Rabal, Delia, y otros”, JA, 1983-IV- 93.

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DERECHO DE RETENCIÓN SOBRE MAQUINAS Y HERRAMIENTAS

Las partes celebraron un contrato de locación de obra por el cual el locador (Mario) se comprometió a realizar una construcción en el inmueble de los actores. De la cláusula cuarta del contrato de locación de obra, surge que el locador debía entregar la obra concluida el día 5 de abril de 2003. Transcurrido el plazo pactado entre ls partes, la obra no había sido concluida; solo se había construido un 60% no obstante que la parte actora había abonado la totalidad del precio pactado.

PRIVILEGIOS Y DERECHOS DE RETENCIÓN

En razón del incumplimiento, los actores intimaron extrajudiciales al locador a culminar la obra y posteriormente dieron por resuelto el contrato en los términos del art. 1204 del cód. Civil. Los actores, propietarios del inmueble, ejercieron el derecho de retención sobre las maquinarias y herramientas existentes en la obra que eran de propiedad del demandado. El demandado contesto la demanda y reconvino por los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia del ilegitimo derecho de retención que ejercieron los actores sobre las maquinas y herramientas que se encontraban en la obra. a) Mencione los requisitos que deben configurarse para poder ejercer el derecho de retención b) En el caso, ¿los actores tenían derecho a ejercer el derecho de retención sobre las maquinas y herramientas de propiedad del demandado? Fundamente. 24

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c) Si fuera el juez de la causa ¿haría lugar o rechazaría la reconvención? Fundamente. Garaje La empresa Garacar 2001 SA es propietaria de un garaje, cuya actividad comercial consiste en el alquiler mensual de cocheras fijas para automóviles. Mariano guarda su automóvil desde hace diez años en dicho garaje. Desde hace tres meses dejo de abonar el alquiler mensual, razón por la cual, previa intimación de pago, la empresa garacar 2001 SA, invocando el art.3939 del cód. Civil, procedió a ejercer el derecho de retención sobre el automotor de mariano. a) ¿se encuentra legitimada la sociedad garacar 2001 SA para reclamar  judicialmente el pago de los alquileres mensuales que le eran debidos por la guarda de un automotor y a ejercer el derecho de retención? Fundamente. b) ¿Cómo defenderías a mariano al contestar la demanda?

Locación El 3 de abril de 1980, Juan le alquila un inmueble a Pedro, por dos años. Pedro, el locatario, advierte que el inmueble esta en malas condiciones de pinturas y humedad, por lo que establecen en el contrato de locación que hará los arreglos pertinentes, y que luego Juan le restituirá el dinero gastado en las mejoras. Pedro paga puntualmente el alquiler y, además efectúa los arreglos necesarios en diciembre de 1980. Transcurridos los dos años y vencido el contrato de locación, Juan le exige que el devuelva el departamento, pero Pedro se niega, ejerciendo el derecho de retención. Durante el año 1981, no se pagaron las expensas comunes del departamento ni el impuesto por alumbrado, 25

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barrido y limpieza. El 6 de mayo de 1981, Juan propietario del inmueble, obtuvo un préstamo bancario y, en garantía, gravo el inmueble con una hipotecaria. Juan, no le devolvió al banco el dinero prestado, y la entidad bancaria le inicia un juicio hipotecario. En la ejecución hipotecaria, el acreedor pretende que el inquilino desocupe el inmueble y que se subaste libre de ocupante, a lo que se opone Pedro, el retentor.

PRIVILEGIOS Y DERECHO DE RETENCIÓN a) ¿tiene derecho el banco a obtener la desocupación del inmueble? b) En el caso de que se realice la subasta y el dinero obtenido no alcance para pagarle a todos los acreedores ( el banco, el gobierno de la ciudad, el consorcio, el retentor, y los abogados del banco que llevaron la ejecución adelante), explique el orden en que cobraran los mencionados acreedores, c) ¿cambiaría la situación si se declarase la quiebra de Juan?

SÍNTESIS DE JURISPRUDENCIA 1. Privilegios a) El acreedor hipotecario es preferente respecto de los créditos por expensas comunes. (13)

(13) (CNCon, sala E, 25/3/88,”banco de crédito rural argentino c/ Galmarini, José A. R, y otra”, JA, 1989-I-182, secc. Índice, nº 1y 2)

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b) El privilegio del acreedor hipotecario que resulta del art. 3934 y ss., del código civil, tiene prioridad sobre el crédito por expensas comunes otorgados por el art. 17 de la ley 13.512.el crédito del consorcio de propietarios es una carga inherente al dominio que se transmite a quien lo adquiere, por lo que el pago de su importe no puede incidir en desmedro del acreedor hipotecario c) Teniendo presente los art, 3901, 3916,3931 y 3934 del código civil y el artículo 17 de la ley 13.512 debe resolverse a favor del privilegio hipotecario sobre el crédito por expensas. Ellos por cuanto si el crédito del consorcio se enfrenta con el crédito del acreedor hipotecario, el artículo 3916 da preferencia al acreedor hipotecario sobre los acreedores por reparaciones. Aplicando otro razonamiento, si los gastos funerarios tienen rango inferior al del crédito hipotecario (art.3918) y rango superior al del crédito del conservador (art. 3901), el crédito del acreedor hipotecario será superior a este último, es decir que se gradúan los créditos de acuerdo con las reglas que surjan del código civil, intercalando el crédito por expensas. d) El acreedor hipotecario goza de preferencia frente al privilegio que corresponde a impuesto posterior a la constitución de la hipoteca. Ello es aplicación de los artículos 3879,3880,3881,3918,3919,3934 y 3936 del código civil, por los cuales prevalecen aquel dado el carácter especial del privilegio en estudio, sobre el general que cabria otorgarle a los del fisco. Dicha preferencia le otorga al acreedor la posibilidad de preservar su acreencia con anterioridad a los demás; ninguna otra deuda puede ser percibida antes que el hipotecante reciba lo que es debido salvo el caso de los gastos de justicia- art 3990, código civil (CNCiv, Sala G, 7/6/89, “Bernabé, Horacio L. c./Castesama, Omar R. s/ejecutivo hipotecario, lexisnexis, doc. 10.4817)

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e) El crédito hipotecario tiene prioridad frente a las deudas por tributos fiscales, en tanto y en cuanto se trate de deudas posteriores al tiempo de constituirse la hipoteca (conf. Colombo, ejecución hipotecaria, Bs. As, Abeledo-perrot, 1974, ps.373 a 376 y citas; highton, cuestiones de privilegios en el juicio ejecutivo con especial referencia al privilegio del fisco (nuevo interpretación teórica y funcionamiento practico), ED, 114962). f) Puesto que los gastos y honorarios correspondientes a la realización de la subasta son privilegiados frente a todos los acreedores que pretenden cobrar sobre el precio obtenido del inmueble, independientemente de que el acreedor de los diversos embargantes haya llegado a hacerlo; procede-como en el caso- que el acreedor hipotecario se haga cargo-en relación con el beneficio por el obtenido-del honorarios del abogado del ejecutantes, por los trabajos que este hubiera hecho en la ejecución de la sentencia de remate. Ello así, puesto que cualquiera acreedor que hubiera querido hacer efectivo su privilegio sobre producido de ese bien, hubiera debido incurrir en esos gastos inevitables, pues la actividad del acreedor que obtuvo la subasta y de los profesionales a quienes èl les encargo la tarea han beneficiado a los restantes (CNCom, sala B, 16/3/01, “David

Guillermo A. c/Vázquez, Daniel N/ejecutivo”, Lexianexis, doc.11.33125) g) Nuestro código civil, siguiendo la orientación del sistema latino, ha otorgado a los gastos de justicia-entre ellos los honorarios- un privilegio de carácter general que recae sobre la totalidad de los bienes muebles o inmuebles del deudor. Así mismo, la ley determina claramente en su art 3111, que las costas y gastos participan como accesorios de crédito principal, de la seguridades hipotecarias constituidas para este, teniendo además los gastos de justicia, según el artículo 3900 del plexo normativo de mención, preeminencia de todos los demás privilegios sin exclusión alguna y las costas judiciales

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Generadas en la ejecución de la hipoteca tiene el privilegio a un sobre esta. Por su parte el artículo 590 del código procesal concede preferencias sobre las sumas depositadas al cobro de las costas de la ejecución, aun con relación al crédito del ejecutante. En razón de lo expuesto, resulta excesivo requerir a los letrados apelantes de ejecución de su acreencia por honorarios habiendo fondos depositados en la causa (CCivCom Sam Martin, Sala II, 14/12/95, “ Gruska, Enrique c/Vera, Silvio O., y otros /ejecución hipotecaria”, BA B200746) 2.- DERECHO DE RETENCION a) El derecho de retención es el ejerció del derecho natural que nos permite mantenernos en el estado en que legítimamente nos encontramos, constituyendo ello- aunque no un privilegio propiamente-, si una preferencia que incluso se da contra otros acreedores, como que si el deudor vende en tal situación pasa al adquiriente la carga que la grava, por lo que este no podrá obtener su entrega si no satisfaciendo al acreedor que la retiene b) El derecho de retención- se le considere real o personal- es un medio de garantía , tutela o seguridad de un derecho creditorio en razón de la cosa retenida o de coacción destinado asegurar al locatario el pago de un crédito, o obligar al propietario de obligaciones pendiente por las mejoras y gastos realizados en beneficio de la cosa, cuya invocación en el juicio del desalojo tiende a enervar el desahucio hasta que el crédito del locatario se pagado o afianzado. (14)

(14) CCivCom Córdova, sala II, 24/11/92,”Domiengues, Orlando G. c/Seimandi, Mario”, JA, 1993 -IV.94,

Índice, nº 1)

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secc.

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c) El ejerció del derecho de retención exige el concurso de los siguiente extremos: 1) Tenencia de una cosa ajena 2) Existencia de un crédito a favor de quien detenta la cosa, contra su titular, y 3) Relación de conexidad entre el crédito y la cosa. El código exige con relación a este elemento, que el crédito se haya originado por razón de la cosa, vale decir, que tiene que mediar la aludida conexidad entre el crédito y la cosa retenida, ósea que aquel haya nacido con motivo de la misma cosa que se retiene (CN Civ, Sala C, 11/2/93, “ Bruzzoni, Orlando c/Cruces, Roberto P” , JA , 1993- IV, secc. Índice, nº3). d) El derecho de retención exige, como mínimo, que quien pretende ejercerlo sea titular de un crédito cierto y exigible. El articulo 3939 dl código civil, lo define como la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que es debido por razón de esa misma cosa. Consistes en un remedio eficaz que tiene el acreedor frente al deudor para decidir a este a pagar lo que debe. Es una suerte de prenda que autoriza al acreedor a retener la cosa del deudor mientras no le se page y para que quede configurado se requiere la concurrencia de los siguientes elementos de hecho: 1) Posesión material de una cosa 2) Existencia de un crédito a favor de quien detenta la cosa, contra el propietario, y 3) Relación de conexidad entre el crédito y la cosa.

(16) (CNCivComFed, Sala III, 1/11/90, “Producer SA c/Expreso Tarducci SCC” , JA, 1991 -III-70, secc. Índice. nº5

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