Declaratoria de Fábrica

 

DECLARATORIA DE FÁBRICA NORMATIVA APLICABLE  

Ley N° 29090(Ley 29090(Ley de Regulación de Habilitaciones urbanas y de edificaciones), modificada por las leyes N° 29300, 29476 y 29566. 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de habilitación urbana y licencias   D.S. N° 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de edificación). Vigente desde el 28/09/2008. Modificado por D.S. N° 003-2010VIVIENDA. Ley 27157 y su reglamento (regularización reglamento (regularización de edificaciones). Predios:   Adecuación aprobada por   Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:  Resolución N° 339-2208-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008. 29090.     Ley N° 30494(02 de agosto 2016) que modifica la Ley 29090. 

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DEFINICION Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra, independientemente de la fecha de su construcción, que se realiza mediante declaración del propietario con las formalidades y trámites previstos en la ley. (1)   

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Consideraciones adicionales:

Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente debe inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla. A partir de ese momento podrá vender por ejemplo su tercer piso, son aires o sin aires, dependiendo de cómo este inscrito el predio. Eso le va a permitir transferirlo más rápido y su propiedad se valorizara más por estar saneada. OPCIONES PARA LA REALIZACION DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA  (2) Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta Ley deben optar por: a)  a)  Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, en Formulario Único Oficial la fecha del inicio de la construcción de la obra, y declarar que ésta se efectuará de conformidad con los planos que se adjuntan y que se cumple con las normas de zonificación y otras vigentes, para lo cual se acompaña el plano de zonificación respectivo. Obtenido el cargo de recepción de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) días útiles contados a partir de la fecha del cargo car go de recepción, sin que la Municipalidad haya observado la documentación presentada, se puede iniciar la obra. o bra. La Comisión Técnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificación de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el párrafo precedente y tiene, además, la función permanente de supervisión de la obra. b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, la licencia de construcción en el Formulario Único Oficial, de conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales vigentes.  Ley N° 27157 (1)   Artículo 27 –  Ley (2)   Artículo 28 –  Ley  Ley N° 27157 (3)   Artículo 30 –  Ley  Ley N° 27157

 

INSCRIPCIÓN DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA  (3) Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un año. Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.  LEGITIMARIOS PARA EDIFICAR Y PARA FORMULAR F ORMULAR LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos ciertos para llevar a cabo obras de edificación. (Art. Tres reglamento de la ley) Requisitos para edificaciones construidas hasta el 20 de julio de 1999 - Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en la oficinas de la Sunarp) debidamente llenado y firmado por el presentante. - Copia simple del Documento Nacional de Identidad (DNI) del presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones elec ciones o haber solicitado la dispensa respectiva. - Formulario Registral  –  – FOR  FOR (distribución gratuita en las oficinas de la Sunarp) debidamente llenado y suscrito por los propietarios y el verificador responsable, con firmas certificadas ante notario. - Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente expedido por la municipalidad correspondiente. - Plano de localización y ubicación. Debe contener cuadro normativo y cuadro de áreas, suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante notario. - Plano de distribución, suscrito por el verificador responsable, con firma certificada ante notario. - En los casos de remodelación, ampliación, modificación y reparación, deberá adjuntar dos planos: uno correspondiente a la fábrica inscrita donde se visualice los elementos eliminados y otro plano de la fábrica resultante. - Informe técnico de verificación, suscrito por el verificador responsable, inscrito en el índice de verificadores a cargo de la Sunarp, con firma certificada ante notario. - Todos los documentos solicitados deben de presentarse por triplicado y separado (un original y dos copias). El original queda archivado en la Oficina Registral, R egistral, una de las copias es enviada de oficio a la municipalidad distrital correspondiente luego de la inscripción, y la otra devuelta al usuario. - Pago de derechos registrales  Ley N° 27157 (1)   Artículo 27 –  Ley (2)   Artículo 28 –  Ley  Ley N° 27157 (3)   Artículo 30 –  Ley  Ley N° 27157

 

Requisitos para edificaciones iniciadas desde el 21 de julio de 1999  1999  - Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) debidamente llenado y firmado por el presentante. - Copia simple del Documento Documento Nacional de Identidad del presentante, presentante, con la constancia de haber sufragado en las últimas elecciones elecc iones o haber solicitado la dispensa respectiva. - Formulario Único de Edificaciones - FUE a que se refiere la Ley Nº 29090 aprobado por la municipalidad, o parte notarial de la escritura pública donde se inserte el FUE. - Plano de ubicación, localización y distribución autorizado por el profesional competente, debidamente aprobado por la municipalidad (con los sellos de aprobación). - Declaración jurada con firma certificada por Notario Público de los propietarios indicando la fecha de terminación de la construcción, cuando esta se hubiera omitido en el FUE (Art. 79 del Reglamento de Inscripción del Registro de Predios). - Pago de derechos registrales. TÍTULO III DE LA LEY: REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN Art.40 BIENES DE PROPIEDAD COMÚN Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso: a) El terreno sobre el que está construida la edificación;  b) Los Los cimientos, sobrecimientos, columnas, columnas, muros muros exteriores, techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más secciones; c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de circulación de uso común; d) Los ascensores y montacargas; e) Las obras decorativas exteriores a la edificación edifica ción o ubicadas en ambientes de propiedad común; f) Los locales destinados a servicios comunes tales tal es como portería, guardianía; y otros; g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en particular; h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparez aparezcan can cláusulas en contrario; i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;

   j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. propietarios.  Ley N° 27157 (1)   Artículo 27 –  Ley (2)   Artículo 28 –  Ley  Ley N° 27157 (3)   Artículo 30 –  Ley  Ley N° 27157

 

Requisitos especiales para la inscripción  inscripción  - Criterio para la asignación de porcentajes sobre las zonas comunes. - Relación de bienes de propiedad común con calidad de intransferibles. Régimen de la Junta de Propietarios. - Remisión al título archivado. Formalidad del Reglamento Interno  Interno  Documento - Escritura pública

privado

con

firma

legalizada

por

notario

Otros actos inscribibles  inscribibles  Constitución de la junta - Elección del presidente de la junta de propietarios, junta directiva.

de

propietarios.

CAPITULO II DE LA LEY 27157 REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACION Artículo 24o .-  .-  Formulario Registral (FOR) El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye título registral, cuando está debidamente llenado, firmado y acompañado de la documentación que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar. Artículo 25o.- Documentos 25o.- Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos do cumentos que se acompañarán al FOR, son: a) Copia literal de dominio o documento público, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulación, de ser el caso. c aso. b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, según lo establecido en el Art. 63o del presente Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindirá de este documento y el Verificador Responsable indicará, en su Informe de Verificación, bajo su responsabilidad, los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificación. c) Plano de localización y ubicación conforme a las características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos l inderos y medidas perimétricas del terreno. De tratarse de un terreno de perímetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollará, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimétricas. d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depósitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.  Ley N° 27157 (1)   Artículo 27 –  Ley (2)   Artículo 28 –  Ley  Ley N° 27157 (3)   Artículo 30 –  Ley  Ley N° 27157

 

e) Informe Técnico de Verificación, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificación Ad Hoc correspondiente. Los planos y el Informe Técnico de Verificación deberán estar firmados y sellados por el o los verificadores. Artículo 26o .26o .- Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva y común Para el trámite de la regularización de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntará al FOR, además de los documentos señalados en el artículo precedente, los siguientes: a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización a que se refiere el Art. 19o de este Reglamento. Regl amento. b) Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura. c) El Reglamento Interno, adecuado al Régimen de Propiedad Exclusiva y Común establecido en la Sección Tercera de este Reglamento.   Reglamento.

 Ley N° 27157 (1)   Artículo 27 –  Ley (2)   Artículo 28 –  Ley  Ley N° 27157 (3)   Artículo 30 –  Ley  Ley N° 27157