De Las Atribuciones y Funciones Del Presidente de La Junta de Condominio

 

De las atribuciones y funciones del Presidente de la Junta de Condominio:   A) Presidir las reuniones de la Asamblea General de Propietarios y de la Junta de Condominio;   B) Ejercer la representación legal de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial cuando ésta

haga las unciones de  de administrador ! Cuando e"ista un administrador del Conjunto Residencial# ser$ él %uien comunidad  de propietarios; ejer&a la representación legal de la  la  comunidad   C) Coord  Coordinar inar las acti'idades de los los dem$s dem$s miembros (principales o suplentes) de la Junta *irecti'a del Condominio;   D) Cumplir y hacer cumplir el presente Reglamento de Condominio y las disposiciones de la +ey de  de Propiedad  Propiedad ,ori&ontal;   E) Adelantar las relaciones institucionales con las  las  empresas empresas prestadoras  prestadoras de los ser'icios p-blicos ser'icios p-blicos en el Conjunto Residencial;   F) Reali&ar la contratación de personas para la conser'ación# mantenimiento  mantenimiento  o reparación de las $reas comunes del inmueble# as. como decidir su despido o re'ocación contractual;   G) Con'ocar y presidir el  el proceso  proceso electoral para la reno'ación de los miembros de la Junta *irecti'a del Condominio# as. como dar a conocer sus resultados por escrito cuando no se instale le Comisión Electoral respecti'a;   H) Elaborar con la asesor.a del /esorero /esorero el  el presupuesto presupuesto semestral  semestral o anual de gastos  gastos o in'ersión in'ersión  en las $reas comunes del Conjunto Residencial; e   I) 0tras %ue sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (123) del 'alor  capital presente capital presente en la  Asamblea General de Propietarios! Propietarios! De las Atribuciones y funciones del Secretario de la Junta de Condominio: s.ntesis  por escrito de los puntos tratados  tratados tanto en la Asamblea General de Propietarios#   A) ,acer una s.ntesis as. como como de las reuniones reuniones de la Junta *irecti'a d del el Condominio! Condominio! Para acilitar acilitar este  este trabajo# trabajo# se establece %ue la redacción podr$ constar en papel impreso por sistemas  sistemas  de computación  computación  y debiendo anotar el d.a# lugar# hora# puntos tratados y resultados de la reunión! Esta documentación ser$ documentación ser$ sustituta de inormación del  del libro de actas del condominio# siempre y cuando sea irmado por los miembros de la Junta la la  inormación *irecti'a del Condominio y dos propietarios del Conjunto Residencial# sin s in %ue ello rele'e a este uncionario de su obligación de entregar debidamente llenados los  los  libros de libros de actas de la Asamblea de Propietarios y de la gestión;; Junta de *irecti'a de Condominio al inali&ar su gestión   B) Ejecutar las directrices dadas por el Presidente de la Junta# as. como las %ue se decidieren en las reuniones de la Junta *irecti' a del Condominio;   C) 4anejar el  el archi'o de archi'o de la Junta de Condominio y la correspondencia en general! 5ntegran el archi'o contabilidad y  y el libro diario general los libros de actas de las asambleas generales de propietarios# el libro de contabilidad de la Junta de Condominio;   D) 6ustituir al Presidente cuando éste se encuentre ausente# abandone el cargo o renuncie a sus unciones en caso de %ue el 6uplente de éste no asuma el cargo! En tal caso# se dejar$ constancia del del  car$cter  con  con %ue act-a mientras dure la encargadur.a; E) Con'ocar las reuniones ordinarias y e"traordinarias de la Asamblea General de Propietarios#  haciendo constar tal car$cter en la con'ocatoria;   F) Recoger la opinión y sugerencias de los propietarios# bien escritas o 'erbales# para ser tratados en la Junta *irecti'a del Condominio o bien en la Asamblea General de Propietarios;   G) *arle  *arle  publicidad al publicidad al estado de estado de las  las cuentas cuentas del  del condominio# as. como la relación de los aportes mensuales de cada propietario y publicitar la morosidad de éstos;   H) 7eriicar el %uórum y 'alide& de las decisiones tomadas por la Asamblea;   I) 0tras %ue sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (123) del 'alor capital presente en la  Asamblea General de Propietarios! Propietarios! De las atribuciones y funciones del Te Tesorero sorero de la Junta Directia del Condominio: ingresos  y gastos del Condominio del Conjunto Residencial y   A) ,acer mensualmente la relación de  de  ingresos remitirlas al 6ecretario de la Junta para su posterior publicidad;   B)  +le'ar un archi'o de todas las acturas pagadas por los propietarios y el Condominio# as. como de los depósitos eectuados discriminadamente por cada uno a las distintas cuentas del Condominio; obligaciones  del condominio;   C) Elaborar la lista mensual de propietarios sol'entes con las distintas  distintas obligaciones D) +le'ar el libro   libro de contabilidad del Condominio! Para Para reali&ar esta tarea con mayor agilidad# el /esorero /esorero podr$ hacer uso de los sistemas y programas  programas  de computación! +a contabilidad

 

computari&ada y su impresión original har$ las 'eces del libro de contabilidad# siempre y cuando 'aya irmada por los miembros principales de la Junta de Condominio y dos propietarios del Conjunto Residencial# sin %ue ello rele'e a este uncionario de entregar los libros de contabilidad debidamente llenados al inali&ar su gestión;   E) 0tras %ue sean aprobadas por el setenta y cinco por ciento (123) del 'alor capital presente en la  Asamblea General de Propietarios! Propietarios!   A!") Establecer crono#ramas de traba$o %ara el cum%limi cum%limiento ento de los ob$etios : esto no es otra cosa %ue la distribución de las metas predeterminadas por la junta en un espacio de  de tiempo# tiempo# %ue legalmente est$ establecido por un per.odo m.nimo de un a8o! +ógicamente# para poder hacer un cronograma de  de objeti'os objeti'os hay  hay %ue detectar 9in prima ase9# %ué es lo %ue hay %ue hacer; para luego indicar los procedimientos  procedimientos de orma detallada respondiendo as. la pregunta# cómo se reali&ar$n los objeti'os; llegando inalmente a la concreción temporal distribuyendo tales objeti'os en el lapso %ue tiene legalmente establecido para cumplirlos!   os detenemos bre'emente en este punto sólo para mencionar %ue es necesario %ue la junta de condominio proponga un regular régimen de reuniones %ue le permita no sólo tomar las decisiones necesarias para alcan&ar sus objeti'os# sino tener claro el 9ni'el de  de  super'isión9 super'isión9 de la ejecución de esas decisiones! 6ugerimos %ue cada reunión de la junta de condominio se lle'e a cabo bajo una agenda de discusión para optimi&ar el tiempo de trabajo y %ue comience siempre con  con la lectura lectura del  del acta le'antada de la reunión anterior# para poder eecti'amente hacerle un seguimiento eecti'o del a'ance en cada objeti'o objeti'o espec.ico!  espec.ico!   A!&)  Comunicaci'n  A!&) Comunicaci'n con los co%ro%ietarios: sin duda# ser$ muy estimulante para todos %uienes habitan en una comunidad poder apreciar %ue eecti'amente el e%uipo humano de trabajo en %uienes han depositado su conian&a para mantener# conser'ar y mejorar la in'ersión inmobiliaria reali&ada# reporta seriamente los resultados de su gestión# los cuales c uales por cierto se 'an a 'er materialmente y son directamente proporcional al estado .sico de la inraestructura del inmueble!   Comunicar la 'isión# rumbo#  rumbo# dirección  dirección y metas de la junta de condominio a tra'és de un órgano di'ulgati'o mensual es una de las mejores decisiones %ue ella pueda tomar! *e esta orma# todos los copropietarios estar$n enterados de su gestión y podr$n colaborar en la solución de problemas comunitarios problemas comunitarios cuando los mismos hayan desbordado su %uehacer diario! En una comunidad recuentemente se presentan situaciones o problemas %ue sólo pueden ser resueltos por especialistas en determinadas $reas en las %ue los miembros de la junta no tienen noción o e"periencia# debiendo apoyarse en su comunidad para resol'erlos; y %ue mejor '.a comunicacional para pedir au"ilio %ue un órgano di'ulgati'o de gestión! Concluimos diciendo %ue comunicación es participación y a la in'ersa# resultando siempre la primordial acción  en la gerencia  gerencia de un condominio! herramienta de  de acción   A!() endici'n de cuentas: realmente esto orma parte de la comunicación antes enunciada! Por ra&ones did$cticas y con el objeto de enati&ar su importancia colocamos la rendición de cuentas c uentas como un punto aparte de mencionar# %ue constituye un momento cumbre de  de e"posición e"posición de  de resultados y de dijimos# la gestión de la juntadebe de condominio! de e'aluación  e'aluación  de  Como  ya anualmente ocurrir esta presentación de resultados! 6i bien es un acto ormal %ue ocurre ante la reunión de la asamblea de propietarios con'ocada para tal in# somos de la ideas %ue un mes antes de concluir legalmente la gestión de la junta de condominio# ésta en'ié por escrito a todos los copropietarios su inorme inal# inorme inal# para %ue éstos tengan realmente la oportunidad y el tiempo suiciente de ormularse un criterio bastante objeti'o del resultado de gestión %ue se les est$ presentando! 6ólo as. podr$n aprobar o improbar la gestión; reno'ar o re'ocar el mandato %ue les han dado a los miembros de la junta de condominio# en s.ntesis# e'aluar una gestión!   Como acto comunicacional# la rendición de cuentas hecha por una junta de condominio puede 'alerse técnicas  disponibles hoy d.a en la comunicación: otogra.as; pel.culas; de todas las herramientas  herramientas técnicas presentaciones computari&adas; an$lisis  an$lisis  comparati'os de datos datos utili&ando  utili&ando programas especiales# en in# todo a%uello %ue ayude a resumir y a comunicar de la mejor orma posible a los copropietarios del resultado de una gestión administrati'a!   En lo particular# cuando nos ha correspondido integrar algunas juntas de condominios# desde el primer  d.a de gestión nos preocupamos por el momento de rendición de cuentas; sobre todo en a%uellos casos donde se asume una responsabilidad de responsabilidad de gerenciar inmuebles %ue suren situaciones cr.ticas de di'ersos órdenes: de inraestructura; de tipo administrati'o o legal! Por tal ra&ón# recomendamos %ue la junta de

 

condominio %ue opere bajo estas particulares condiciones de presión presión  donde el descrédito de las actuaciones de las juntas anteriores aectan la credibilidad ab inicio de la junta de condominio# procedan de inmediato a dejar constancia (bien por otogra.as# ilmaciones o inspecciones judiciales hechas por un tribunal competente) de las condiciones en %ue es recibido el inmueble! Ello permitir$ establecer un antes y después; es decir un punto de comparación de la gerencia de la junta con relación a lo hecho por otras anteriores y resultar$ muy -til a la hora de rendir cuentas! A medida medida %ue se releje la recuperación del inmueble y se 'aya dejando constancia de ello por cual%uier medio# se ir$ ganando la conian&a de los copropietarios y se cultura y del modo de relacionarse de los propietarios con'ertir$ en un est.mulo %ue propiciar$ un cambio de cambio de cultura y con su inmueble (in'ersión); lo cual redundar$ r edundar$ seguramente en la re'alori&ación económica del mismo!

B) elaci'n de la Junta de Condominio con el administrador y los %ro%ietarios

  Podr.amos subdi'idir este punto en otros e incluso establecer una clasiicación %ue respondiera a las m-ltiples situaciones %ue se presentan con ambas iguras! Pero nuestra intención es sencillamente aportar los lineamientos o principios generales principios generales %ue deben tomarse en cuenta para deinir ambas relaciones# %ue son autoridad para  para distintas y en donde la junta de condominio sir'e de 'aso comunicante# con suiciente autoridad inter'enir en situaciones concretas para resol'er o e'itar alg-n conlicto! conlicto! A continuación# di'idiremos nuestra e"posición en dos partes donde destacaremos los principios %ue deben tomarse en cuenta para %ue la relación de la junta de condominio sea óptima en cada caso! As. As. resumimos los siguientes principios# a saber:   B!*) En la relaci'n Junta de Condominio y Administrador :   B!*!*) +a relaci'n contractual: siendo %ue la propia +P, se8ala %ue la relación habida entre el administrador y la Junta de Condominio (representante legal de la co comunidad) munidad) es la deinida por el mandato# recomendamos %ue cuando una persona  persona (natural o jur.dica) sir'a como administrador del inmueble# se determine de orma muy detallada todos y cada uno de los términos %ue normar$n la relación entre ambas partes! 4ientras 4ientras m$s detallado sea el régi régimen men del mandato# menor ser$ la posibilidad de duda o de 'ac.o en cuanto a su interpretación  interpretación se reiere; o lo %ue es lo mismo: menor ser$ el surgimiento de la  tesis de tesis de %ue un contrato contrato  de de  administración  administración %ue no contemple los los conlictos! conlictos! 5nclusi'e# sostenemos la mecanismos de pre'ención y de resolución de los posibles conlictos %ue puedan surgir s urgir entre las partes# ser$ un contrato jur.dicamente débil!   B!*!,) El %rinci%io de la -relaci'n comunicacional-: para nosotros# este principio se basa en la continua y recuente relación comunicacional e"istente entre el miembro de la junta de condominio habilitado para tal in# y el ni'el gerencial designado por el Administrador! Entendemos %ue no se trata simplemente de mantener una comunicación cordial# amigable o aable entre la junta de condominio y el administrador; ello# adem$s de cumplir con las normas m.nimas de cortes.a y de urbanidad# debe cumplir con un cometido de cooperación y de ayuda a la junta de condominio en la gerencia del inmueble! En este orden de ideas# entendemos %ue este principio debe girar en torno  torno al siguiente contenido: a)comunicaci'n o re%ortes : el administrador durante toda su gestión comunica administratios y financieros del inmueble constantemente su gestión sobre los asuntos generales del inmueble# as. como los habido con cada administrado en particular! *esde la relación con los  los pro'eedores; pro'eedores; la emisión y cobro de las acturas de condominio; el pago de la  la nóminade nóminade los empleados del inmueble y la situación laboral de laboral de cada uno de éstos; la conciliación bancaria de las cuentas a a'or de la comunidad; en in# siempre est$ comunicando lo %ue hace a la junta de condominio y dejando 9huellas o tra&as9 de su actuar para su comprobación en cual%uier momento de su gestión; b) asesor.a $ur.dica: nos reerimos a%u. a la %ue debe brindar el administrador a la  junta de condominio para atender atender la realidad legal de su g gestión: estión: la toma de decisiones '$lidas %ue sean aceptadas pac.icamente por todos y no cuestionadas por los copropietarios; la orma de dejar proban&a de las decisiones tanto de la junta de condominio como de los acuerdos de los copropietarios; el combate de la morosidad# mediante la cobran&a judicial o e"trajudicial; c) comunicaci'n con los nieles decisorios %rinci%ales y alternos /res%uesta o%eratia de las %artes) : dependiendo de la relación contractual administración  inmobiliaria establecida entre las partes# y considerando %ue la nue'a tendencia de la administración en  en 7ene&uela 7ene&uela  es la de corresponsabilidad administrati'a entre la junta de condominio y el administrador# con'iene destacar un contenido muy importante %ue resume  resume  la comunicación entre comunicación entre ambas iguras! os reerimos ahora a la necesidad de establecer un 'aso comunicante permanente entre los ni'eles de decisiones de las partes de esa relación contractual# tomando en cuenta %ue los impre'istos %ue se presentan

 

en la 'ida de un inmueble inmueble y de su comunidad de propietarios propietarios son tan di'ersos %ue amerita tomarse muy en cuenta una estrategia estrategia bien  bien deinida para atenderlos! Es as. %ue es menester crear un canal abierto de comunicación entre las partes %ue deina sus responsables directos y alternos de ejercerlos# con el objeto de %ue en ning-n caso sea intererido por nada ni por nadie! atención  ante las e"igencias %ue una parte le   Ello contribuir$ a medir los ni'eles de respuesta y de  de atención haga a la otra sea por el moti'o %ue uere y en deiniti'a# se consagrar$ de esta manera un pereccionamiento de la relación contractual# es decir# del mandato de administración administración propiamente  propiamente dicho# originando una mayor satisacción de ambas partes! B!*!") +a trans%arencia administratia: como parte de la comunicación entre la junta de   condominio y el administrador# nos encontramos %ue la m$"ima e"igencia %ue a%uella siempre aspira y hace a todo administrador es la absoluta transparencia en el manejo de todos los aspectos administrati'os relacionados con el inmueble# especialmente el relati'o al manejo de los ondos económicos# si es %ue ello le ha sido delegado a éste!    la transparencia administrati'a se logra con la concurrencia de distintas 'ariables %ue 'ariables %ue as. la permiten! 7eamos: un administrador garanti&a este principio si: a) posee un sotue un inmueble esté deteriorado no depende para nada de sus a8os de construcción; de lo atracti'o o materiales  en él incorporados# en in# de aspectos %ue uncional de sus espacios; del lujo o no de los materiales podr.amos llamar  objeti'os o objeti'os o tangibles# e"cepción hecha de los casos ortuitos o de uer&a uer&a mayor  mayor %ue pueden aectar en un momento dado su e"istencia; %ero s. tendr1 una relaci'n directa con las conductas de los seres umanos relacionados con 0l!   Cuando nos reerimos a las conductas de las personas como las causas principales del deterioro de los inmuebles# nos atre'emos a presentar a%u. una clasiicación %ue ser'ir$ como punto de partida# no sólo para entender el problema# sino para %ue cuando alg-n lector lea este material y 'ea relejado el deterioro del inmueble donde 'i'e# trabajo o se relaciona recuentemente recuentemente seg-n sus acti'idades# comprenda a cabalidad lo %ue estamos diciendo y sobre todo# si est$ dentro de sus posibilidades# inicie un  un proceso proceso  de de  comunicación comunicación  y de entendimiento con sus propietarios para superar el grado de ruina! Esas conductas de las personas %ue causan ruina las podemos agrupar as. as . en orden de jerar%u.a: A) Falta de cum%limiento de obli#aciones le#ales  le#ales de los %ro%ietarios (desde la cobertura de los gastos comunes mensuales# as. las obli#aciones como otras contenidas en el *ocumento de Condominio y su Reglamento %ue se relacionan con el modo de 'ida de los propietarios! Este incumplimiento a su 'e& tiene origen en 'ariadas  'ariadas uentes uentes %ue  %ue podr.amos resumir  en la ausencia de una cultura de los propietarios para 'i'ir en comunidad donde debe pre'alecer el el  respeto  respeto por los derechos de derechos de los dem$s propietarios; B) na mala or#ani@aci'n or#ani@aci'n  y mane$o de la Junta de Condominio ! Este punto es 'ital: si en una comunidad no e"iste una Junta de Condominio %ue sea capa& de de Propiedad  Propiedad ,ori&ontal# del *ocumento de Condominio y su Reglamento# imponer la  la autoridad de autoridad de la +ey de  poco es el margen de su actuación en pro de los intereses de la mayor.a de los propietarios del inmueble! Ello pasa por entender también cu$l es el marco jur.dico  los l.mites de l.mites de su actuación!   Ampliamos nuestro comentario al respecto# por%ue nos hemos relacionado proesionalmente con muchas Juntas de Condominio y en 'arias de ellas obser'amos %ue sus integrantes son propietarios con muy buenas intenciones# pero %ue desconocen en mucho no sólo la +ey de Propiedad ,ori&ontal# sino %ue nunca se han le.do ni el *ocumento de Condominio ni su Reglamento aectando recuentemente la 'alide& de las conlictos   judiciales judiciales y de con'i'encia %ue pudi pudieron eron ser decisiones %ue toman# dando as. origen a una serie de conlictos e'itados con una simple  simple lectura  lectura de estos te"tos! 5gualmente# hemos obser'ado Presidentes de Juntas de Condominios con un peril autoritario# %ue dan m-ltiples órdenes al administrador# apro'ech$ndose muchas 'eces de cual es el rol %ue deben jugar el resto de sus miembros# %uienes a 'eces por ignorancia no hacen los contrapesos necesarios o suicientes para cuidar el respeto a la le ley! y!   Pero hay algo realmente %ue nos preocupa sobre este tema y se reiere al al  comportamiento  comportamiento  de los administradores de los inmuebles# éstos representados por las sociedades sociedades  mercantiles o personas naturales %ue han decidido 'oluntariamente hacer de este di.cil oicio su proesión y modo de 'ida! 6i bien es cierto %ue una Junta de Condominio puede en ocasiones ocas iones dar instrucciones a su mandatario (administrador) para %ue realice tal o cual cosa# éste al obser'ar cual%uier 'iso de ilegalidad tiene %ue ad'ertirlo! +o sorprendente es

 

%ue los administradores muchas 'eces para cuidar su permanencia y para decirlo m$s crudamente# sus  ingresos sus ingresos  económicos# se hacen la 'ista gorda bien por  acción  acción u omisión y permiten acciones  acciones  ilegales de la Junta de Condominio! +ógicamente# el descrédito ético y proesional es la primera consecuencia de tal  tal actitud! actitud! +os administradores deben crear una metodolog.a de trabajo con las Juntas de Condominio de los inmuebles %ue administran %ue les garantice un intenso proceso de comunicación con ellas y de super'isión s uper'isión de su acti'idad! o pretendemos decir %ue sea el administrador un polic.a permanente# sino simplemente %ue estable&ca sus responsabilidades a tra'és de un un  contrato de contrato de administración %ue incluya esa metodolog.a de trabajo y de comunicación con las Juntas de Condominio o cual%uiera de los administrados en particular para e'itar e' itar hasta donde sea posible %ue se le responsabilice por omisiones! Con ello# airmamos %ue el administrador no es un simple generador de acturas y mucho menos# un coordinador de mensajeros para eectuar cobros regularmente! El bu buen en administrador s. tiene %ue preocuparse por la buena marcha de las Juntas de Condominio y tiene %ue saber cuando debe recha&ar o cual%uiera de sus pretensiones! +as reuniones periódicas con éstas pueden ser una buena manera de ortalecer la administración administración  correcta del inmueble; y C) la e"istencia de un administrador irresponsable en el oportuno y eica& cumplimiento de sus obligaciones legales! 0bsér'ese %ue las tres causas de ruina de los inmuebles in'olucran a las tres partes principales %ue se relacionan con él: %or un lado4 la  la conducta conducta  del %ro%io %ro%ietario2 %or otro4 la de la Junta de Condominio /6uien %uede e$ercer las  las  funciones funciones del  del administrador directamente sobre el inmueble4 cosa 6ue ocurre en mucos casos donde la comunidad a decidido auto#estionarse %or los %obres resultados 6ue an lo#rado a tra0s de terceros administradores) y finalmente4 a lasactitudes las actitudes  y a%titudes de sus administrador administradores es! En  En torno a torno a ellos casi todas# por no decir todas las causas del deterioro de

los inmuebles# por lo %ue para e'itar %ue ocurran y sobre todo# para  para poder  superarlas debe e"istir cambio  en sus conductas %ue re'elen una orma dierente de relacionarse con ellos! un  un cambio  Ahora bien# =cómo dar luces para producir un cambio de actitudes de las personas? o som somos os especialistas en el campo de las  las  ciencias ciencias de  de la  la conducta humana humana## ello es objeto de estudio tanto de la psicolog.a  como tal# pero la -nica herramienta eica& %ue hemos utili&ado en algunos psi%uiatr.a como de la psicolog.a inmuebles para sacarlos de su ruina# recuperar la  la  in'ersión in'ersión   económica %ue hicieron sus propietarios y generar un clima clima propicio  propicio para 36uererlos y cuidarlos5  es gracias a un muy intenso proceso de comunicación# 'erbal y escrita con cada uno de los propietarios %ue tiene undamentalmente las siguientes responsabilidad  de todos y %ue nadie escapa a ello; ni ases: *) Asumir %ue el deterioro del inmueble es  es  responsabilidad si%uiera %uienes siempre han estado sol'entes con el pago del condominio# puesto %ue esto no es suiciente para generar los cambios de conductas c onductas en otros aspectos %ue re%uiere el inmueble para mantener uncional su inraestructura y el clima pac.ico de con'i'encia entre sus propietarios y residentes; ,) ,echo este reconocimiento a modo de un mea culpa colectivo# 'iene una ase muy delicada %ue normalmente tiene lugar en la reunión de la Asamblea General de Propietarios! Es éste y no otro órgano de la comunidad %uien debe decidir e"presamente si se decide o no a dotarse de la autoridad suiciente para %ue# una 'e& conciente de la responsabilidad por igual %ue todos tienen obre la ruina del inmueble# acuerden romper y erradicar los c.rculos 'iciosos (causas) %ue la han propiciado! 0btenido el mandato e"preso de la Asamblea donde se e'idenciar$ por escrito (en el +ibro de Acuerdos) un compromiso ormal de recuperación no sólo de la inraestructura .sica sino también de la recomposición del clima de con'i'encia en el inmueble# se ha obtenido a nuestro juicio un importante a'ance; el tr$nsito de la mitad del recorrido hasta 'encer la ruina! Esta es la ase  ase cr.tica  cr.tica %ue de ser  superada garanti&a pr$cticamente la 'iabilidad económica y 'i'encial de cual%uier inmueble y de su comunidad de propietarios; ") El epicentro de la tercera etapa del proceso de comunicación %ue proponemos es la reali&ación de un Bin'entario Bin'entario  de la ruina o lo %ue es lo mismo# la lista de obras y acti'idades (conductas %ue no recaen sobre la inraestructura pero s. sobre $reas conectadas con la tareas de administración del inmueble# como por ejemplo# las  las estrategias  estrategias de cobran&a e"trajudicial o judicial# para ortalecer la 'iabilidad inan&as  de la comunidad) %ue deben ejecutarse estableciendo siempre cu$l es la prioridad! económica de las inan&as Recomendamos %ue este in'entario se haga seg-n una clasiicación de acuerdo a las $reas deterioradas del ediicio y no en una lista general# a in de lograr una mejor comprensión en conjunto de la realidad ruinosa a atacar! Pertinente Pertinente es se8alar ahora cu$l es el concepto de Bprioridad# ya %ue muchas personas cuando se %uieren jerar%ui&ar problemas %ue atender hablan de Bprioridades B prioridades lo %ue a nuestro modesto criterio es incorrecto! Pensamos %ue la prioridad es una sola y a medida %ue 'a 'aya ya desapareciendo# ser$ sustituida por otra si es %ue e"iste# hasta agotarse! Por este 'ocablo debemos entender %ue es Bla anterioridad de algo respecto de otra cosa# en  en tiempo  tiempo o en orden!

 

*iccionario  de  Anterioridad o precedencia de algo algo respecto de otra cosa %ue depen depende de o precede de ello ((*iccionario la la  +engua  +engua Espa8ola# Real Academia Espa8ola# 7igésima 6egunda  6egunda  edición); edición); &) la Cuarta fase es la cuantificaci'n econ'mica de las obras : para poder someter a la Asamblea de Propietarios el establecimiento de una cuota e"traordinaria o la creación d de e un Qondo de Rescate para el 4antenimiento Pre'enti'o o Correcti'o del inmueble! Recuérdese %ue estas obras no son mejoras y por lo tanto no re%uieren de la aprobación del 123 del 'alor  inmobiliario establecido en el art.culo  de la +P,! ormalmente se preiere constituir un ondo especial para captar por un tiempo los recursos primarios de manos de los propietarios para luego dar inicio a los trabajos de rescate! *esde un punto de 'ista pr$ctica esto es recomendable ya %ue mientras no se tengan los recursos disponibles# bien a tra'és de las cuotas e"traordinarias o mediante este ondo# los pro'eedores de  de  bienes y bienes y ser'icios del inmueble no tendr$n la conian&a suiciente para reali&ar los trabajos a crédito# diiriendo sus pagos; () El mane$o de los fondos %or %arte de la Junta de Condominio y la relaci'n con el Administrador 0tro punto de especial importancia! Cuando un inmueble llega a presentar un ni'el de ruina importante# recomendamos %ue sea la Junta de Condominio la %ue se encargue de la administración de los ondos especiales donde se decida acopiar la uente económica %ue soportar$ los gastos de las reparaciones pre'enti'as y correcti'as! Este manejo debe ser mediante una cuenta corriente a la 'ista %ue pueda ser mo'ili&ada con las irmas conjuntas de dos de los miembros de Junta de Condominio# normalmente con las del /esorero y Presidente! Pensamos %ue no es necesario %ue el Administrador Administrador irme conjuntamente en la cuenta contenedora de los ondos especiales# puesto %ue sugerimos una metodolog.a de rescate del inmueble no delegada en ning-n momento al  Administrador y de e"clusi'a responsabilidad responsabilidad de los representantes de la Asamblea de Propietarios# Propietarios# la Junta de Condominio!   El Administrador sólo deber$ hacer los apartados correspondientes a este ondo especial en cumplimiento a la orden dada por el Asamblea! o est$ dem$s se8alar# %ue él es un mandatario %uien debe seguir las órdenes dadas por su mandante (la Asamblea representada a su 'e& por la Junta de Condominio)! ,echos los apartados por el Administrador# entonces la Junta de Condominio podr$ disponer de los recursos económicos para reali&ar las contrataciones de los trabajos de recuperación del inmueble! A medida %ue el  Administrador 'aya cumpliendo eicientemente su labor de cobran&a# el ondo crecer$; y en esta mismo sentido y de orma proporcional# igual lo har$ la conian&a de todos los propietarios en la acti'idad de la Junta de Condominio# de donde saldr$n los est.mulos suicientes para ellos al 'er los primeros resultados de cambios .sicos! Esto generar$ lo %ue antes dijéramos en torno al cambio de conducta sobre la responsabilidad %ue tienen %ue tener los propietarios para con todas las obligaciones %ue le impone la +P,# el *ocumento de Condominio y su Reglamento!   Dn aspecto muy importante es la no aectación del Qondo de Rescate y 4antenimiento Pre'enti'o y Pre'enti'o y E"traordinario por los gastos ordinarios del inmueble! Con esto %ueremos signiicar %ue cuando este tipo de ondos o cuotas e"traordinarias son aprobadas sugerimos %ue la Asamblea de Propietarios estable&ca simult$neamente una limitación en cuanto a su manejo por parte de la Junta de Condominio! Esta limitación 'iene dada por la prohibición e"presa %ue se debe imponer para %ue  %ue el dinero recaudado dinero recaudado no pueda ser utili&ado o des'iado en el pago de los gastos ordinarios del inmueble# aun%ue no e"istan recursos suicientes en el ondo ordinario recaudado mensualmente por el Administrador para suragarlos! Este debe ser as.# ya %ue muchas comunidades de propietarios aprueban gastos para obras de mantenimiento sistema de  de ascensores) y nunca pueden pre'enti'o %ue son muy costosas (por ejemplo# reparación del sistema adelantar la obra puesto %ue al e"istir un déicit para cubrir los gastos ordinarios# se apela a la tentación de echarle mano a lo recaudado por estas cuotas e"traordinarias# generando as. un déicit y un c.rculo 'icioso en la recaudación de los recursos para reali&ar una obra importante!   +a Junta de Condominio tiene %ue ser muy celosa en esta manera de administrar los ondos y en muchas reuniones donde nos han pedido nuestra asesor.a nos preguntan: si hay recursos en el ondo especial creado para el mantenimiento pre'enti'o y correcti'o del inmueble y por otra parte# no hay recursos para cancelar los gastos ordinarios b$sicos# como por ejemplo# ejemplo#  electricidad de electricidad de los ser'icios generales o suministro de agua# =por %ué no pagarlos con dicho ondo? uestra respuesta siempre ha sido muy contundente: si eso llegase a ocurrir# signiica %ue la comunidad de propietarios a-n no est$ consciente de la necesidad de abandonar el estado  estado de ruina! 6abemos %ue erradicar y pre'enir la 3cultura del ranco5en una comunidad es muy di.cil! Es un largo y tortuoso proceso de educación donde educación donde las malas e"periencias son la base del  del aprendi&aje colecti'o! aprendi&aje colecti'o! Para %ue una comunidad comience a ser sol'ente y a preocuparse por su bienestar# tiene# cuando padece una situación de ruina moral  moral y .sica del entorno .sico# %ue surir y padecer

 

situaciones incómodas para 3a%render el alor5 de lo %ue signiica el sacriicio comunitario para 'i'ir bien# de orma decente y lejos de la Bcultura B cultura del rancho! Estamos Estamos  seguros  seguros %ue# pasadas las penurias de cual%uier naturale&a naturale&a## la comunidad como un ente todo saldr$ bien ortalecida y con mayor conian&a en si misma!

E) +a Asamblea de Pro%ietarios y la Consulta como 'r#anos de decisi'n de la comunidad En las Primera Jornadas %ue reali&amos y a la %ue 'arias 'eces nos hemos reeridos! Coment$bamos sobre estos temas y esto ue lo %ue dijimos: 3Art.culo ," De las consultas a los %ro%ietarios: en el uturo# deber$ contemplarse la posibilidad posibilidad de medios  de reali&ación# entre otros# por medios electrónicos de transmisión reali&ar las consultas por m-ltiples  m-ltiples medios de mensajes y  y datos# datos# para darle un mayor dinamismo y ra&ón ra &ón de ser a la propia consulta! *eben considerarse los aspectos contenidos en el Decreto con Fuer@a de +ey de 7ensa$es de Datos y Firmas Electr'nica4 Electr'nica4  %ublicada en la Gaceta ficial o! "