Curso Tasación Inmobiliaria

UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS ESCUELA DE ARQUITECTURA. SANTIAGO CURSO DE TASACION INMOBILIARIA 5° SEMESTRE 2007.

CURSO DE TASACION INMOBILIARIA 1.

PRESENTACION DEL PROFESOR (1)

2.

CURRICULUM DE LA CARRERA

3.

INTRODUCCIÓN AL CURSO: 3.1. FUNDAMENTOS DE SU ESTRUCTURA • Malla curricular de la carrera • La pirámide del valor: lo legal, lo económico, lo técnico (arquitectónico – urbanístico). Los círculos de la tasación. 3.2.

OBJETIVOS.

METODOLOGÍA. CLASES TEÓRICAS Y PRÁCTICAS • Evaluación • Apoyos docentes: Apuntes y bibliografía • Calendario: jueves 2 horas 50 minutos de: - 17:25 a 18:40 horas - 19:00 a 20:15 horas • Son 37 horas: Inicio 09/08/07 Término 13/12/07 (Examen) 29/11/07 (Recuperativo) 3.3. PROGRAMA: • Introducción al Curso • Introducción a la tasación inmobiliaria • Características de la actividad del tasador. • Características del mercado inmobiliario • Legalidad inmobiliaria • Estructura de un Informe de Tasación. • Metodología de la tasación. • Ejemplificaciones de la tasación • Ejercitaciones de la tasación 3.3.

1 Alberto Arenas Pizarro es: Arquitecto, Perito Judicial, Perito Tasador D.O. Nº 35640, SCV (Senior Certifiel Valuer) Nº 9387 del IREI (International Real Estate Institute), Director Docente de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile, Profesor de Tasaciones de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Chile, Profesor de Tasaciones de la Escuela de Arquitectura de la Universidad Tecnológica Metropolitana y de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración Inmobiliaria de la Universidad de Las Américas, Past-Presidente de la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH). Presidente de la Asociación de Peritos Judiciales de Chile. .

4.

INTRODUCCION A LA TASACION 4.1. GENERALIDADES • Importancia de la tasación • Espertizaje. Escuelas de Postgrado Universitarias • Normas internacionales • Asociaciones de especialistas 4.2. FORMACIÓN DEL TASADOR INMOBILIARIO • Pre-Grado • Post-Grado: Cursos, Magísteres, Doctorados. • Especialidad y expertizaje. • Educación contínua (acreditación) 4.3. LEGALIDAD DEL EJERCICIO DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA • Concepto de idoneidad profesional. • Registros y contrataciones 4.4. PROFESIONALES IDÓNEOS PARA LA TASACIÓN DE INMUEBLES • Arquitectos, Ingenieros Civiles, Constructores Civiles, Ingenieros Agrónomos. • La situación del Corredor de Propiedades. 4.5. INSTITUCIONALIDAD NACIONAL. FUENTES DE DEMANDA DE LA TASACIÓN • Bancos y Financieras • Sociedad de Mutuos Hipotecarios • Compañías de Seguros • Estudios jurídicos. • MINVU – SERVIU. • Municipalidades. • MOP: Depto. Expropiaciones y Unidad Concesiones. • Tribunales de Justicia: Cortes de Apelaciones, Juzgados Civiles y del Crimen. • Empresas de servicios (agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, telefonos). • SII • Corporación Nacional de Desarrollo Indígena (CONADI) • Bienes Nacionales • Empresas constructoras e inmobiliarias • Corredores de propiedades • Público en general

5.

AREAS DE LA TASACION INMOBILIARIA 5.1. TIPOLOGÍAS DE TASACIÓN

6.

• Según objetivos

: Tributaria: macro; no tributaria: micro

• Según destinos

: Minera, agrícola, forestal, portuaria, inmobiliaria urbana.

• Según metodologías

: Por comparación de mercado; por determinación de rentabilidad; por costo de reposición

• Según procedimientos

: Pericial o no pericial; Judicial y no judicial.

METODOLOGIA DE LA TASACION 6.1. COMPLEJIDAD DEL ACTO DE TASAR 6.2. EXPRESION DE LA COMPLEJIDAD • Singularidad de cada inmueble. • Participación de gran cantidad de considerandos: • Exógenos • Endogenos • Considerandos con características variables en el espacio y en el tiempo • La presencia de la temporalidad en el valor • La presencia de la localización en el valor. 6.3. LO SUBJETIVO – LO OBJETIVO • Metodología con procedimientos objetivos. • Construcción de franja de valores. • Variabilidad final subjetiva 6.4. TASACION PROSPECTIVA Y RETROSPECTIVA 6.5. LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES • Norma internacional y tasación “comercial” • Los conceptos fundamentales - Valor : Estadística sistematizada de mercado. Tasación por comparación de mercado - Renta : Estadística sistematizada de mercado y matemática financiera. Tasación por rentabilidad. - Costo : Cubicación-presupuestada sistematizada. Tasación por costo de reposición - Precio : Monto final que se paga por un inmueble en una transacción inmobiliaria.

6.6. METODOLOGIA DE TASACION 6.6.1. 6.6.2. 6.6.3. 6.6.4. 6.6.5.

Enfoque comparativo o de valor de mercado Enfoque de valor de renta o de capitalización de renta Enfoque de valor residual dinámico Enfoque del costo de reposición Enfoque de precios hedónicos

6.7. LA SIMPLE FORMULA: TI = M² x

$ M²

6.7.1. Determinación de superficie 6.7.2. Determinación de la razón

$ M²

6.8. LAS 2 GRANDES VARIABLES: LA TEMPORAL; LA ESPACIAL 6.9. ETICA Y TASACION 7.

APUNTES Y SEMINARIOS. INFORMACION PARA LA TASACION

PUBLICACIONES PERIODICAS

•

Análisis de la Oferta de Terrenos, Casas y Departamentos, Oficinas, locales comerciales, box de aparcamientos ACOP Informe Estadístico Trimestral sobre Mercado Inmobiliario de Santiago

•

Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago Collect Informe Estadístico Trimestral (casas, departamentos)

•

Boletín de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Santiago Pablo Trivelli Informe Estadístico Trimestral, Santiago

•

Boletín de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Concepción Universidad del Bio-Bío Informe estadístico Trimestral, Concepción

•

Sitios y Terrenos En Venta Bolsa Inmobiliaria de Chile: Boletín mensual, Santiago 1997

•

Revista ONDAC Mensual, Santiago

•

Revista Construcción Civil. Mensual, Santiago

•

Boletín Estadístico Cámara Chilena de la Construcción. Mensual, Santiago

•

La Guía, su mejor opción en bienes raíces Editora Inmobiliaria S.A. Boletín mensual, Santiago 1997

•

Informes específicos (Cámara Chilena de la Construcción, Mackenzie Hill, Collect, Pix, etc.) Trimestrales, Santiago

•

Boletines anual de mercado de inmobiliario PROCASA. (discontinuado)

•

Boletín semestral CEIN (discontinuado).

AVISOS Y ARTÍCULOS EN PRENSA •

El Mercurio de Santiago Viernes, cuerpo B y domingo, cuerpo F, suplementos Urbanismo y Construcción, Casas y Barrios, y Vivienda y Decoración

•

Estrategia Viernes y suplementos Negocio Inmobiliario, Oficinas, etc.

•

El Diario Suplementos y páginas El Diario Inmobiliario

•

La Tercera Sábado, suplemento Su Casa: oferta habitacional nueva

INTERNET •

ACOP: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios www.acop21.com

•

Colegio de Arquitectos de Chile A.G. Y Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile A.G www.colegio-arquitectos.cl

•

El Mercurio de Santiago, avisos económicos www.elmercurio.cl

•

La Guía: oferta habitacional nueva www.axesnet.com/laguia

•

Mapa Digital de la Ciudad de Santiago www.mapcity.cl

•

Ministerios, Servicios Públicos, Municipalidades www.brujula.cl/gobierno

•

Municipalidad de Santiago, Plan Regulador www.ciudad.cl

•

Municipalidad de Providencia, Plan Regulador www.providencia.cl

•

Municipalidad de Las Condes www.lascondes.cl

•

Oferta habitacional www.casas.cl

•

Open Chile: Empresas inmobiliarias, de la Construcción, corredores de propiedades www.openchile.cl

•

Portal inmobiliario.com www.portalinmobiliario.com

•

SAF, Servicio Aerofotogramétrico de la FACH www.saf.cl

•

Servicio de Impuestos Internos www.sii.cl

•

Transfer S.A.: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios www.propiedades.cl

•

Virtual Market S.A.: Mundo Inmobiliario www.vmk.cl

OTRAS FUENTES •

Corredores de propiedades

•

Prensa local (diarios y radios)

•

Mercado informal

•

Observación directa de Terreno

•

Base de datos personal (tasaciones realizadas y contrastadas con un seguimiento de lo qué pasó posteriormente con la propiedad)

LEYES, ORDENANZAS Y NORMAS DE SERVICIOS PÚBLICOS • • • • • • • • • • • • • • • •

Ley General de Urbanismo y Construcciones Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones Planes reguladores y Ordenanzas Locales Ley de Copropiedad Inmobiliaria Leyes específicas (Monumentos Nacionales, Expropiaciones, Concesiones, etc.) Código de Aguas D.O.M. (planos locales, de catastro y de propiedades, usos de suelo, permisos, condiciones de edificación, etc.) MINVU, SERVIU (Expropiaciones, subsidios, propuestas) M.O.P. (Expropiaciones, caminos, concesiones de infraestructura) Conservador de Bienes Raíces (inscripciones propiedades y planos) Servicio de Impuestos Internos (rol, avalúo fiscal, catastro) S.A.G. (predios rústicos) I.N.E. (estadísticas estratificación población y viviendas) Normas I.N.N. Servicios (factibilidades) Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Circulares Nº 2.285-704, Nº 60 del 10/03/78

BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA • Tasación Hipotecaria Pedro González Nebreda Apuntes curso de perfeccionamiento, Colegio de Arquitectos de Chile, A.G. 1998 • Tasaciones de Inmuebles Urbanos Alberto Arenas Pizarro y otros Apuntes para el Diplomado en Tasaciones de Inmuebles Urbanos, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile, 1998 • Valuación Inmobiliaria (Nivel I-II-III) (*) Sociedades de Arquitectos Valuadores, SAVAC. México D.F., 1992 • La Estructura de Precios del Suelo Urbano Alberto Hardessen, Jaime Matas, Andrés Necochea Servicio de Impuestos Internos, Departamento de Avaluaciones, Santiago, 1987 • La Tasación Urbana. Alberto Arenas Pizarro y otros Apuntes para el curso "Formación de Tasadores de Bienes Inmobiliarios". C.P.C., Santiago, 1985. • Tasación Problemática Arquitectónica, Formulación de una Metodología Alejandro Abarzúa Leiva Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1981

• Economía y Análisis Urbano – La Teoría Económica del Suelo de Uso residencial Costa S., Luis y Echegaray U., Domingo Memoria de Título, Escuela de Economía, Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas, U. de Chile, Stgo., 1974 • II Curso de Tasación. SOTAVE (∗) Mario Eduardo Chandías. Sociedad de Tasadores de Venezuela, Caracas, 1972 • La Tasación como, una Problemática a Nivel del Arquitecto. José A. Urbina Ferlissi. Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1967 LIBROS • Normas Europeas aprobadas sobre tasación de bienes inmuebles Peter Champness Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, CSCAE Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España, ATASA Madrid, España, 1998 • Tasaciones de Bienes Raíces Urbanos Francisco Veyl Oñat Ed. Mar del Plata, Santiago, 1998 • Valorizaciones Inmobiliarias: Fundamentos Teóricos y Manual Práctico Antonio Llano Elcid Ediciones Inmobiliarias Llano, Bilbao, España, 3° edición 1997 • Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y Rural Artemio Daniel Aguiar Ed. Juris, Rosario, Argentina, 1997 • Gestión Urbanística (*) Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas. Universidad Politécnica de Cataluña. España, Barcelona 1995 – 1996 • Valorizaciones Hipotecarias (*) Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas. Universidad Politécnica de Cataluña. España, Barcelona 1995

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Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.

• Manual Práctico de Valorizaciones Hipotecarias Luis. J. Silva Martínez Ed. Munilla-Lería, Madrid, España, Diciembre 1995 • Precio Medio del M² de las Viviendas (*) Ministerio de Obras Públicas, Transporte y Medio Ambiente España, 1987 – 1995 • Suelo y Precio de la Vivienda (*) Consejo Económico y Social España, Madrid, 1995 • Informe del Mercado Inmobiliario Residencial de Barcelona (∗) Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas. Universidad Politécnica de Cataluña. España, Barcelona 1994 • Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras. OM de 30/11/94 - MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA DE ESPAÑA Documento en Internet: http://www.euroval.es/anexo1.htm • Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias (*) Santiago Fernández Pirla España, Madrid, 1993 • Expropiación Forzosa (*) Francisco Pera Verdaguer España, Barcelona, Enero 1992 • Manual del Tasador Eduardo Magnou Ed. Abeledo-Perrot S.A.U.E. e I., Buenos Aires, Argentina, 1992 • Manual de Valorizaciones Urbanas Joseph Roca Cladera Editorial Ariel S.A., Barcelona, España, 1989 • Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional MINVU, 1987 • Introduction to Computer Assisted Valuation Woolery A. y Shea S. Lincoln Institute of Land Policy, Boston, USA, 1985

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Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.

• Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y Rurales Dante Guerrero. ED. Algina. Buenos Aires 1984 • 538 Términos Económicos de Uso Habitual Fundación BHC para el Desarrollo Editorial Universitaria, 1982 • Mercado de Tierras Area Metropolitana de Santiago Instituto de Planificación del Desarrollo Urbano, U. Católica MINVU, Monografías N° 164, 165, 177, 178, 1981 • La Tasación de la Propiedad. Adlai Arnold México, 1970 • Procedimientos de Valuación Urbana W. Geisse Banco del Estado de Chile, 1965 • El Libro de las Tasaciones de Pueblos de la Nueva España. Siglo XVI (*). Archivo Comercial México, 1952 • Introducción a la Estadística. A. Rickmers y H. Tedd. CECSA. España 1952. • Tratado de Tasación Stanley Mc. Michael Buenos Aires - Argentina. 1949. • Los bienes inmuebles (*) Jesús Moral González. Ariel Economía, Barcelona - España. • Valorización Económica de la Calidad Ambiental (∗) Diego Azqueta Oyarzún. Mc. Graw-Hill, Madrid España.

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Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.

Nombre de archivo: Curso Tasación Inmobiliaria Directorio: E:\UDLA Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot Título: UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS Asunto: Autor: AA&AA Palabras clave: Comentarios: Fecha de creación: 12/09/2007 11:52 Cambio número: 3 Guardado el: 12/09/2007 11:54 Guardado por: Alberto Arenas & Arqtos. Asociados Tiempo de edición: 5 minutos Impreso el: 29/08/2008 1:08 Última impresión completa Número de páginas: 10 Número de palabras: 2.012 (aprox.) Número de caracteres: 11.072 (aprox.)