Curso de Avaliação de Imóveis Apostila Completa
February 3, 2023 | Author: Anonymous | Category: N/A
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de Curso de Avaliação de Imóveis Imóveis
CRECI -RJ
Curso de Avaliação de Imóveis
A UNICRECI-RJ A Universidade Corporativa do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do estado do Rio de janeiro, o CRECI-RJ, é uma iniciativa inédita no país pela sua proposta e abrangência de oferta deAtravés educação a estapresenciais importantee categoria a dos Corretores de imóveis. da continuada oferta de cursos programasprofissional, contínuos de aperfeiçoamento profissional, suportados por equipe de gestão e coordenação pedagógica altamente qualificada e comprometida, ministrados por professores com formação acadêmica reconhecida e consolidada experiência vivencial do mercado imobiliário, vem contribuindo significativamente com a valorização da categoria profissional, que é um dos motores da economia do Brasil. Agradecimentos a todos os corretores de imóveis que são o motivo da existência do sistema CRECI- COFECI, a presidência e conselheiros do CRECI-RJ, e a toda a equipe de coordenação pedagógica do conselho, que sem empenham no dia a dia para que este programa seja de fato um agregador de valor na evolução deste importante profissional do negócio imobiliário. O Corretor de Imóveis.
Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis Conteúdo Conteúdo INTRODUÇÃO ............................................................................................................................... 5 Professor autor ............................................................................................................................ 5 O curso de avaliação de imóveis ................................................................... ...................................... .......................................................... ............................... ..5 Objetivos do curso ....................................................................................................................... 6 Metodologia....................................................... .......................... .......................................................... .......................................................... ............................................. ................ 6 Carga horária ....................................................... ......................... .......................................................... ......................................................... ............................................. ................ 6 Presença do aluno no curso .......................................................................... ............................................. ......................................................... ............................... ...6 Avaliação do aluno no curso e certificação ............................................................. ................................ .................................................. ..................... 6 CAPÍTULO 1 .................................................................................................................................. 9 O CNAI – Cadastro nacional de avaliadores imobiliários ............................................................ ............................... ............................... ..9 O cadastramento no CNAI .......................................................... ............................. .......................................................... ................................................ ................... 11 O corretor de imóveis e o corretor c orretor avaliador de imóveis ...................................................... ......................... .................................. ..... 14 Ética na avaliação de imóveis .......................................................... ............................. .......................................................... ........................................... .............. 14 O corretor avaliador de imóveis e o engenheiro avaliador ........................................................ ................................ ........................ 15 O corretor de imóveis perito avaliador e o perito judicial .......................................................... ............................. ............................. 17 O PTAM e o laudo pericial .......................................................... ............................. .......................................................... ................................................ ................... 18 O laudo pericial segundo o Código de Processo Civil ................. .............................................. ................................................ ................... 18 O laudo pericial segundo a norma técnica da ABNT .......................................................... ............................. ...................................... ......... 19 Oportunidades profissionais e exigências do mercado moderno............................................... ............................ ................... 21 Conceitos da avaliação imobiliária ................................................................ ................................... .......................................................... ............................. 21 Princípios da avaliação de imóveis ....................................................... ........................... ........................................................ ...................................... .......... 22 A avaliação de bens imóveis – arcabouço legal ....................................................... .......................... ................................................ ................... 23 Resolução do COFECI ................................................................................................................. 23 Código de defesa do consumidor ......................................................... ............................ .......................................................... ...................................... ......... 23 Normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas ........................................ .................................................. .......... 24 Histórico da avaliação de imóveis ...................................................................... ......................................... ..................................................... ........................ 25 CAPÍTULO 2 ................................................................................................................................ 26 Avaliação de imóveis urbanos ......................................................... ............................. ......................................................... ........................................... .............. 26 Métodos de avaliação de imóveis ........................................................................... .............................................. ................................................ ................... 26 A pesquisa de imóveis no mercado para amostra no MCDM..................................................... ............................. ........................ 29 Homogeneizando as amostras através de fatores ............................................. ................ ..................................................... ........................ 29 Fatores para tratamento - Homogeneização...................................................... Homogeneização......................... ..................................................... ........................ 31
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Curso de Avaliação de Imóveis Exercício de avaliação do Método Comparativo de Dados de Mercado ............ .................................... ........................ 41 Exercício de avaliação do Método Evolutivo ......................................................................... ............................................ .................................. ..... 48 CAPÍTULO 3 ................................................................................................................................ 52 Avaliações rurais ........................................................................................................................ 52 Método Involutivo...................................................................................................................... 59 Perícias judiciais ......................................................................................................................... 66 Impugnação nas perícias judiciais .............................................................................................. 78 Bibliografia ................................................................................................................................. 82
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Curso de Avaliação de Imóveis
Objetivos do curso O propósito central do curso de avaliadores da UNICRECI-RJ é o de capacitar o corretor a produzir a correta avaliação de bens imóveis para atender as muitas e variadas demandas do mercado. Sendo esta, a de produzir fundamentadas avaliações, uma competência primordial para o bom desempenho da profissão, independentemente do segmento que o corretor estiver inserido no mercado cada dia mais exigente e excludente com os menos preparados. É necessário discernir o que é uma simples opinião descompromissada sobre o valor de um imóvel, de uma avaliação feita de maneira técnica, precisa, legal e de acordo com as normas vigentes. Tanto sob a ótica da legislação federal através do Código de Defesa do Consumidor, da própria lei que regulamenta a profissão do corretor, das resoluções do COFECI, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, e da jurisprudência relativa ao tema da avaliação de imóveis. Uma confusão recorrente é a de que o curso de avaliação de imóveis é um curso para perícia judicial. Muito antes do corretor de imóveis pretender atuar como auxiliar da justiça na função de perito judicial, deverá ele ser de fato um perito avaliador. É este o objetivo principal do curso, inserir este profissional na especialidade da avaliação de bens imóveis. Um campo de larga abrangência profissional, mas que requer aprofundamento, dedicação e estudo.
Metodologia Projeto político pedagógico de acordo com: RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 e ATO NORMATIVO Nº 001/2011 001 /2011
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Curso de Avaliação de Imóveis 2º- Produção e entrega de um PTAM de acordo com RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 e ATO Art. 7º,Anexo IV). O imóvel avaliado NORMATIVO Nº 001/2011,com seus requisitos mínimos ( Art. será de livre escolha do aluno. O mínimo seis de amostras deverá ser recolhido no mercado para aplicação do método comparativo de dados, utilizando-se no mínimo 02 (dois) fatores de homogeneização. Equivale o parecer técnico a 50% do somatório da nota final. A entrega do PTAM deverá ser feita na data e horas limite determinada pela UNICRECI em arquivo PDF, exclusivamente. É obrigatória a apresentação dos 7 requisitos mínimos no parecer. Gabarito exclusivamente. de correção: O item 4 do Anexo IV valendo 4 pontos no total da nota deste trabalho, e os seis itens restantes equivalem 1 ponto cada, em ambos os casos quando produzidos de maneira completa. - Média mínima para aprovação: 7 (sete).
RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007
Ar t. 7º - Os Corretores de Imóveis regularmente inscritos no CNAI ficam sujeitos à observância da forma e tecnicidade preconizadas por este Ato Normativo para emissão de PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, sob pena de exclusão sumária do CNAI sem direito a recurso, devolução de taxas ou indenização sob qualquer título. Parágrafo Único - O PTAM deverá conter, no
mí ni nim mo, os r equi equisisito toss lilista stado doss no mod modeelo co conti ntido do no Anexo I V .
O Anexo IV detalha o mínimo necessário de conteúdo para o PTAM:
PARECE R TÉCNI CO DE AVALI AÇÃO MER CADOLÓ CADOLÓGI GI CA Requisitos Mínimos 1. Identificação Identificação do solicitante; solicitante; 2. Finalidade Finalidade do PTAM; 3. Identificação Identificação e caracterização caracterização do imóvel: Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.);
Número de matrícula matrícula e cartório de registro imob imobiliário; iliário;
Áreas (do tterreno, erreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração ideal, etc.) e dimensões do imóvel;
Características e infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel;
Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias, instalações, etc.);
Relatório fotográfico, da data da vistoria vistoria realizada no imóvel;
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Curso de Avaliação de Imóveis 4. Pesquisa de imóveis “comparandos”, “comparandos”, para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:
Identificação dos imóveis escolhidos para compor compor a amostra, explicitando as respectivas fontes;
Homogeneização dos itens da amos amostra; tra;
5. Determinação Determinação do Valor Valor de Mercado do imóvel avaliando; 6. Encerramento: Encerramento:
Conclusão do PTAM;
Data e assinatura assinatura do C.I. emisso emissorr do PTAM;
Aposição do Selo Certificador Certificador ao lado da assinatura;
7. Anexos: Anexos:
Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel)
Plantas de situação e localização, mapas, etc.
Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.);
Currículo do C.I. Avaliador.
- Correção das provas e trabalhos (PTAM) até 10 dias após o término do curso. A divulgação da nota final e a entrega do certificado aos aprovados, será feita pelo CRECI após este prazo. - Sob hipótese alguma serão aplicadas provas de segunda chamada, independente de justificativa por motivo justo de força maior, ou serão aceitas a entrega dos trabalhos (PTAM) após a data limite estabelecida pela UNICRECI. O certificado oferecido ao participante e aprovado no curso, possui valor legal, é um reconhecimento do sistema COFECI-CRECI ao profissional que se especializa no tema da avaliação de imóveis, e é ainda um compromisso público perante a sociedade, e ao próprio sistema judiciário brasileiro, que confere ao CNAI, o reconhecimento notório através dos seus magistrados.
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CAPÍTULO 1 O CNAI – – Cadastro Cadastro nacional de avaliadores imobiliários
Vejamos o que diz a resolução do COFECI sobre o certificado de registro do avaliador:
RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007 (Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192) (com Ato Normativo - COFECI nº 001/2011) DO CERTIFICADO CERTIFICADO DE REGIST REGISTRO RO DE AVALIADOR AVALIADOR Art. 7º - A todo Corretor Corretor de Imóveis registra registrado do no Cadastro Nacio Nacional nal de Avaliadores Imobiliários será expedido Certificado de Registro contendo: I. Nome Nome por extenso do do Corretor de Imóveis; Menção ao Conselho Regional em que está ins II. Menção inscrito, crito, número e data de inscrição;
III. Tipo de habilitação profissional para inscrição no Conselho Regional; IV. Órgão expedidor do título de conclusão do curso de avaliação imobiliária se houver; V. Data Data limite de validade do Certificado de Registro; Registro; VI. Data Data de expedição do Certificado Certificado de Registro e assinatur assinaturas as do profissional, do Presidente Presidente e do Diretor Secr Secretário etário do Conselho Federal. §1º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário Imobiliário tem validade de 03 (três) anos, contados de sua emissão. §2º - A renovação do registro registro poderá depender ddee aprovação em no nova va prova de conhecimentos conhecimentos sobre avaliação m mercadológica ercadológica de im imóveis. óveis. §3º - O Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário Imobiliário poderá ser substituído ou complementado, complementado, a critério do Conselho Conselho Federal, com a mesma validade, pelo Cartão de Identidade de Avaliador Imobiliário. RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007 (Publicada no D.O.U. de 29/11/07, Seção 1, págs. 191/192) Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
Curso de Avaliação de Imóveis (com Ato Normativo - COFECI nº 001/2011) Estabelece nova regulamentação regulamentação para o funcionamento funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências. O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEISCOFECI, no uso das atribuições que lhe confere o artigo 16, inciso XVII, da Lei n° 6.530, 6.530, de 12 de maio de de 1978. CONSIDERANDO o disposto no art. 3º da Lei n.º 6530/78 que atribui CONSIDERANDO ao Corretor de Imóveis, entre outras, a competência para opinar sobre comercialização comercialização imobiliária; CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 CONSIDERANDO (Código de Defesa do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo desacordo com as norma normass expedidas pelos órgão órgãoss oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT; CONSIDERANDO CONSIDERAND O a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação bens, através bens, daatravés norm normaa NBR 14653-NBR 1, e das avaliações de imóveisdeurbanos e rurais das normas 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente; CONSIDERANDO que as grades curriculares dos cursos de CONSIDERANDO avaliação de imóveis e superiores em gestão imobiliária incluem disciplinas em que são ministrados os conhecimentos necessários à elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica; DO CADASTRO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IM IMOBILIÁRIOS OBILIÁRIOS Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Imobiliários – – CNAI, CNAI, cuja organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado Corretores de Imóveis - Creci´s. com os Conselhos Regionais de Parágrafo Único - A inscrição inscrição do Corretor de Imóveis Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários Imobiliários é opcional, nada obstando obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Art. 2º - Poderá inscrever-se inscrever-se no Cadastro Nacional Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor Corretor de Imóveis que seja ccumulativa umulativa ou alternativamente:
I - Possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente;
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Curso de Avaliação de Imóveis I I - Possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária.
§1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
§2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis.
O cadastramento no CNAI Ar t. 55ºº - A inscrição no CNAI somente será permitida a Corretores de Imóveis regularmente inscritos no CRECI de sua região, que atenda aos requisitos contidos na Resolução-COFECI nº 1.066/2007, mediante o preenchimento e assinatura, em três vias, de formulário de requerimento conforme modelo contido no Anexo I, ao qual serão juntados: comprobatórios da habilitação; I . Documentos comprobatórios
I I . Duas Duas fotos 3x4, 3x4, coloridas; I I I . Comprovante de recolhimento da taxa de inscrição. §1º - A taxa para inscrição no CNAI corresponderá a 30% (trinta por cento) do valor da anuidade da pessoa física da Região, vigente na data do requerimento.
§2º - O requerimento será protocolizado no Conselho Regional e por este remetido ao COFECI, por meio físico ou eletrônico.
§3º - O formulário de requerimento de inscrição no CNAI estará disponível, para ser baixado, no sítio do COFECI na internet em www.cofeci.gov.br.
§4º - A inscrição no CNAI é opcional e espontânea e terá validade de 3 (três) anos.
Ar t. 6º - O COFECI expedirá ao Corretor de Imóveis inscrito no CNAI o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, assim como o Cartão de Identificação de Avaliador Imobiliário, conforme modelos contidos nos Anexos II e III, ambos com validade de 3 (três) anos.
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Emissão do cerificado CNAI https://www.cofeci.gov.br/emissao-de-certificado-cnai https:/ /www.cofeci.gov.br/emissao-de-certificado-cnai
Nova plataforma no CNAI Retirado de integralmente de : : https://www.cofeci.gov.br/post/avaliadores-de-im%C3%B3veis-passama-contar-com-ebook-e-selo-certificador-digital a-contar-com-ebook-e-selo-certificador-digital “Para dar suporte aos avaliadores inscritos no CNAI, o Cofeci lançou uma nova plataforma em
seu portal, por meio da qual será possível: - Emitir e Renovar o Certificado de Inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI); - Autorizar Autorizar a divulgação dos dos dados de contato (endereço, e-mail, telefo telefone) ne) no portal do Cofeci; Cofeci; - Emitir a Declaração de Avaliação Mercadológica com Selo Digital e consultar documentos já emitidos (há uma lista e é possível gerar um PDF ou um QR Code); - Emitir segunda via de boleto.
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Os Corretores de Imóveis Cadastrados no CNAI receberão por e-mail e -mail uma senha para acessar a Plataforma.
Selo Virtual Certificador https://intranet.cofeci.gov.br/cnai/ https://intranet.cofeci.gov.br/cnai/
O selo certificador tem numeração individual e sequenciada, com mecanismo que permite autenticação e certificação de código de segurança. Agora este Selo poderá ser adquirido gratuitamente através da Plataforma do CNAI ao emitir a declaração de avaliação mercadológica digitalmente. Antes deste lançamento era preciso solicitar o selo ao Creci mediante o pagamento de uma taxa correspondente a 10% do valor da anuidade-base do exercício. O Conselho Regional arquiva uma via da Declaração de Avaliação Mercadológica, juntamente com uma via do correspondente Selo Certificador.
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Curso de Avaliação de Imóveis Agora este arquivo estará disponível digitalmente através da nova plataforma, mas também será mantido nos arquivos dos Crecis. O Selo Certificador sempre ficará vinculado ao correspondente PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.” Tutorial do selo certificador https:/ /www.youtube.com/watch?v=VJI6vxCRrTo&t=203s /www.youtube.com/watch?v=VJI6vxCRrTo&t=203s
O corretor de imóveis e o corretor avaliador de imóveis Deverá ser observada a marcante diferença entre um corretor e o corretor avaliador de imóveis em seu compromisso na produção de avaliações técnica, explícito na RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007, neste artigo.
Ar t. 7º - Os Corretores de Imóveis regularmente inscritos no CNAI ficam sujeitos à observância da forma e tecnicidade preconizadas por este Ato Normativo para emissão de PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, sob pena de exclusão sumária do CNAI sem direito a recurso, devolução de taxas ou indenização sob qualquer título. Parágrafo Único - O PTAM deverá conter, no mínimo, os requisitos listados no modelo contido no Anexo IV. O próprio CDC já veda a prestação de qualquer tipo de serviço que desconsidere a normatização legal. Leia-se ABNT. Nem mesmo os corretores não inscritos no CNAI devem produzir pareces ou laudos sem a devida conformidade legal. l egal. No entanto é clara a não vedação da atuação dos corretores não inscritos no CNAI na avaliação de imóveis. Vejamos o que diz este parágrafo do artigo 7º da resolução sobre o CNAI: Parágrafo Único - A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do artigo 3º, in fine, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.
Ética na avaliação de imóveis Como é da obrigação moral e legal, o conhecimento e o comportamento do corretor alinhado ao Código de Ética da Profissional, recomendam-se a observância dos seus artigos que se aplicam também na atividade do avaliador de imóveis. Marcadamente nos itens negritados e sublinhados abaixo: O CORRETOR DE IMÓVEIS E A ÉTICA PROFISSIONAL CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL (LEI 326/92) - PARTE PAR TE
Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis V. Observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;
V I . E xer cer cer a p prr ofi ofissão ssão com com zelo, zelo, di discr scrii ção ção,, lea lealda ldade de e p prr obi obi dade dade,, observando observando as prescri prescr i çõe çõess legais legais e regulam regulameentar ntar es; Ar t. 44ºº - Cump Cumpre ao Corr Correetor d dee I móvei s, em r elaçã lação o aos clien clienttes: I . I ntei ntei r ar-se ar- se d dee to toda dass as cir cir cunstâncias do negóci negócio, o, antes antes de oferecê-lo; I I . Aprese Apresent nta ar , a ao o ofe ferr ecer um negó negócio cio,, da dados r ig igo oros rosa amente nte certo certos, s, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando ao cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; I X. C Contrata ontratarr , por escri escr i to e previ previa amente nte,, a presta prestaçã ção od dos os ser ser vi viço çoss profission profissiona ais; Ar t. 55°° - O Cor Cor reto retor de de I móveis res resp pond ndee civil e pena nalm lmeente nte por a attos profission profissiona ais danoso nososs ao clien clientte, a que tenha dado causa causa por i mper í ci cia a, iim mpr udê udênci ncia, a, ne neggliliggência nci a o ouu infr i nfraç açõ ões ééticas. ticas. Ar t. 66ºº - É ve vedado ao Corre Corr etor d dee I móveis: I.
A cei cei ta tarr ta tarr efas pa parr a as qua quaii s não este stejj a prep preparado arado ou que não se aj ajustem ustem às di di sposi sposiçõe çõess vig vi gentes, entes, ou ainda, ai nda, que po possa ssam m pres resttar -se a fr fra aud udee;
O corretor avaliador de imóveis e o engenheiro avaliador Há muito se discutia a competência legal do corretor de imóveis na avaliação de bens imobiliários, notadamente nas perícias judiciais. Os engenheiros por terem sua profissão regulamentada a mais tempo do que os corretores de imóveis, detinham grande parte deste segmento de mercado. Esta polêmica foi pacificada após uma série de disputas legais, que se concluiu a favor dos corretores, dando a eles o direito não exclusivo, a prática da atividade de avaliação de imóveis no que tange a análise mercadológica. Parte do Acórdão STJ ao agravo do CONFEA em face RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007 RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HERMAN BENJAMIN (Relator): Trata-se, na origem, de Ação Anulatória de resolução que outorga competência aos corretores de imóveis para elaboração de parecer técnico. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem, nos termos de acórdão assim ementado: ADMINISTRATIVO. CONSELHO ADMINISTRATIVO. CONSELHOSS PROFISSIONAIS. CONFEA X COFECI. ELABORAÇAO DE PARECER Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis DE AVALIAÇAO MERCADOLÓGICA. MERCADOLÓGICA. ATIVIDAD ATIVIDADE E PERMITIDA AO CORRETOR DE IMÓVEIS. LEI 6.530 /78, ART. 3º . RESOLUÇAO COFECI N. 957/2006, ARTS. 1º E 2º. INSTRUMENTOS NORMATIVOS EM CONSONÂNCIA COM A LEI Nº 6.530 /78. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU INVALIDAD INVALIDADE. E. 1. Adeterminações Resolução impugnada se desvia das bem"opinar assim /78,finalidades, uma vez que das contidasnão na Lei n. 6.530 quanto à comercialização imobiliária" inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica Mercadológica descrito nos termos de de art. 3º da Resolução COFECI n. 957/2006. 2. As atividades elencadas no art. 3º da Resolução COFECI n. 957/2006, para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis. 3. O objetivo da Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz do seu imóvel, determinada e real, com os conteúdos edeclaração requisitosde ideais de que, conhecimento, fugindo de uma simples avaliação, às vezes, eram efetuadas sem qualquer padronização. É a segurança do mercado imobiliário que se objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade da Lei n. 6.530/79. 4. A jurisprudência pátria já se consolidou no sentido de que a avaliação de um imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, também, ser aferida por outros profissionais, tal como ocorre, no aspecto mercadológico, com os corretores de imóveis (Respe n. 779.196/RS, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, DJe de 09/09/2009; REsp 130.790/RS, 4ª T., T., Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/1999; 13/09/1999; REsp n. 21.303/BA, Relator Ministro Dias Trindade, DJ de 29.06.1992). Precedentes dos Tribunais Regionais Federais da 3ª., 4ª. e 5ª. Regiões.
CERTIDÃO Certifico que a egrégia SEGUNDA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão: "A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, sem destaque e em bloco." Os Srs. Ministros Mauro Campbell Marques, Cesar Asfor Rocha, Castro Meira e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Disponível em: http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21601720/agravoregimentalnoagravoemrecursoespe cialagrgnoaresp88459df201102830734stj/ i nteiroteor21601721 nteiroteor21601721 Documento:
1131739
Inteiro
Teor
do
Acórdão
DJe:
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Curso de Avaliação de Imóveis
O corretor de imóveis perito avaliador e o perito judicial As atividades de avaliação imobiliária do corretor de imóveis conforme os preceitos legais são as bases de atuação do perito judicial, que nada mais é do que o corretor de imóvel “expert” em avaliações, sob o mandado legal de um magistrado. Uma função não subsiste sem a outra, e a primeira, a de “expert” em avaliações, é mandatória da segunda, a de perito judicial. Vejamos o que diz o CPC sobre o perito em assistência ao juízo:
Do Perito Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico. § 1o Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado. § 2o Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, por meio de divulgação na redealém mundial computadores em jornais de grande circulação, de de consulta direta oua universidades, a conselhos de classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados. § 3o Os tribunais realizarão avaliações e reavaliações periódicas para manutenção do cadastro, considerando a formação profissional, a atualização do conhecimento e a experiência dos peritos interessados. § 4o Para verificação de eventual impedimento ou motivo de suspeição, nos termos dos arts. 148 e 467, o órgão técnico ou científico nomeado para realização da perícia informará ao juiz os nomes e os dados de qualificação dos profissionais que participarão da atividade. § 5o Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia. Vejamos o que diz o IBAPE – Instituo Brasileiro de Avaliações de Engenharia:
Perícia Perito é o sabedor ou especialista em determinado assunto. O que é nomeado judicialmente para exame ou vistoria - Aurélio Buarque de Holanda – Holanda – Mini Mini Dicionário da Língua Portuguesa – Portuguesa – 6ª 6ª edição.
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Curso de Avaliação de Imóveis Ao Perito cabe assistir ao juiz nas questões técnicas postas em julgamento, que podem surgir dos mais diversos campos das ciências médicas, tecnológicas, contábeis, etc, sendo um profissional de estrita confiança do magistrado que o nomeia para a função. Diz- se se “estar perito” e não “ser perito”, perito”, uma vez que encerrado seu desempenho em um processo, a função deixa de existir. Ao firmar o compromisso de “bemocumprir sem dolo ounum malícia” a função para a qual foi designado, perito converte-se auxiliar da Justiça, o que aumenta sua responsabilidade perante a Sociedade, impondo-lhe um perfil de comportamento especial. Por fim. O perito avaliador possui as competências técnicas e legais para o exercício da avaliação imobiliária. O perito judicial é o perito avaliador a serviço da Justiça.
O PTAM e o laudo pericial O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é a denominação dada pela RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007 para o instrumento legal de avaliação de imóveis, apoiado nas
normas técnica preconizadas pela ABNT e ancorado pelo CDC, como pode ser revisto nestes dois trechos da resolução sobre o CNAI:
-CONSIDERANDO o disposto no art. 39, VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT; -CONSIDERANDO a normatização, pela ABNT, dos procedimentos gerais na avaliação de bens, através da norma NBR 14653- 1, e das avaliações de imóveis urbanos e rurais através das normas NBR 14653-2 e NBR 14653-3, respectivamente; Nota-se claramente que a resolução do CNAI sobre o PTAM atende também com perfeição ao que é determinado pelo Código de Processo Civil – CPC no que tange ao Laudo Pericial, assim denominado no meio jurídico o instrumento produzido como prova no processo pelo perito nomeado pelo juiz. Mas trata-se simplesmente do mesmo instrumento com outra de denominação. No caso do documento que poderá ser oferecido no processo judicial pelo assistente técnico, é denominado por convenção como Parecer Técnico.
O laudo pericial segundo o Código de Processo Civil Art. 473. O laudo pericial pericial deverá conter: I - a exposição do objeto objeto da perícia; II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
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Curso de Avaliação de Imóveis III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou; IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão órgão do Ministério Públ Público. ico. § 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões. § 2ºÉ vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. § 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.
O laudo pericial segundo a norma técnica da ABNT O que disciplina a NBR 14653-1 sobre o laudo de avaliação simplificado:
10 Apresentação Apresentação do laudo laudo de avaliação 10.1 Requisitos Requisitos mínimos O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho; b) objetivo da avaliação; c) identificação e caracterização do bem avaliando; d) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; e) especificação da avaliação; f) resultado da avaliação e sua data de referência; g) qualificação legal completa e assinatura do (s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação; h) local e data do laudo; Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653. 10.2 Modalidades Modalidades O laudo de avaliação pode ser apresentado nas seguintes modalidades: a) simplificado simplificado - contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu entendimento; b) completo - contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável.
O que disciplina a NBR 14653- 2 sobre o laudo de avaliação completo:
10.1 Laudo de avaliação completo O laudo de avaliação completo deve conter no mínimo os seguintes itens: a) identificação do solicitante; b) finalidade finalidade do laudo, quando informado informado pelo solicitante; c) objetivo da avaliação; d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - Atender ao disposto em 7.2. da ABNT NBR 14653-1:2001; e) identificação e caracterização do imóvel avaliando – Atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber; f) diagnóstico do mercado - Relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; g) indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s) - Relatar conforme seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001; h) especificação da avaliação - Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentaçãoe precisão, conforme seção 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida; i) tratamento dos dados e identificação do resultado - Explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1; j) resultado da avaliação e sua data de referência;
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Curso de Avaliação de Imóveis k) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.
Oportunidades profissionais e exigências do mercado moderno São muitas as áreas de atuação do avaliador imobiliário: Garantia creditícias; demandas judiciais e extrajudiciais; incorporações, fusões, aquisições e cisões empresariais; incorporações imobiliárias; negócios imobiliários em geral; avaliação de revisão de locações; inventários, divórcios; tribunais de arbitragem. Independentemente da atuação do profissional da corretagem especificamente como avaliador de imóveis, os conhecimentos sobre o tema darão base para o bom desempenho da função primeira da profissão, a intermediação nos negócios imobiliários. Saber de fato o valor de um bem é o primeiro passo para o sucesso da negociação, em que as partes interessadas tenham de maneira legítima os seus interesses alcançados.
Conceitos da avaliação imobiliária É a tarefa de obter uma estimativa do provável valor que um imóvel pode atingir no mercado, considerando-se: - As características particulares do imóvel; - Condições normais de mercado; - Razoável equilíbrio entre as partes; - Prazo e condições de negociação razoáveis.
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22 22 - Preço x Valor de mercado •
A NBR 14653-1 Esclarece:
•
Preço = “Quantia no qual se efetua, ou se propõe efetuar uma transação envolvendo um bem, fruto ou direito sobre ele”
•
Valor de mercado= “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência dentro das condições do mercado vigente.”
Princípios da avaliação de imóveis 1) 1) Princípio Princípio do Maior e Melhor Uso •
Aquele segundo o qual o valor do imóvel será o que der melhores resultados econômicos,
observadas as possibilidades legais e fiscais. 2) 2) Princípio Princípio da Oferta e da Procura • O mais conhecido de todos, provavelmente, por ser uma lei econômica aplicável aos mais
diversos setores. Tem sua base na lógica da relação entre a demanda de mercado e oferta de um determinado bem. 3) 3) Princípio Princípio da Permanência • Admite a manutenção do valor de um bem em certo período. Desde que mantidas as
condições vigentes no momento da avaliação, do bem e do mercado. 4) Princípio da Proporcionalidade Proporcionalidade • Admite dois bens semelhantes em mercados semelhantes têm valores semelhantes.
Havendo diferença de preços essa diferença deverá ser proporcional às diferenças existentes. Base do método comparativo direto. 5) 5) Princípio Princípio da Rentabilidade • O valor do imóvel é dado em função da sua exploração econômica e da sua expectativa de
renda, que previsivelmente, proporcionará no futuro. 6) 6) Princípio Princípio da Finalidade • Princípio segundo o qual a finalidade da avaliação determina os métodos e as técnicas
empregadas na avaliação.
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Curso de Avaliação de Imóveis 7) 7) Princípio Princípio da Probabilidade • Princípio segundo o qual, quando existirem cenários variados ou possibilidade de eleição
razoáveis, devem ser escolhidos os considerados mais prováveis de acontecer. 8) 8) Princípio Princípio da Prudência • Princípio segundo o qual, devem ser adotados os valores considerados mais conversadores, e
que possibilitem maior liquidez do bem.
9) 9) Princípio Princípio da Transparência • Princípio segundo o qual, o documento avaliatório deve ser elaborado consonante à ética
profissional, contendo dados verdadeiros e completos, do bem e dos elementos comparativos. Deve ser fundamentado preciso e conclusivo.
A avaliação de bens imóveis – imóveis – arcabouço arcabouço legal A atividade do corretor na avaliação de imóveis é orientada e respaldada por um arcabouço legal que legitima essa atuação, é de fundamental importância seu conhecimento por parte destes profissionais.
Lei do corretor Fica claro na legislação federal que regula a profissão, a capacidade do corretor atuar na avaliação de imóveis, no seu aspecto mercadológico. Lei 6.530/78 Regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis
Artigo 3°: “Compete ao Corretor de Imóveis, Imóveis, exercer a intermediação intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda opinar quanto a comercialização imobiliária”. imobiliária”. Opinar segundo o dicionário Aurélio, significa “dar o parecer”, “julgar”...
Resolução do COFECI A RESOLUÇÃO COFECI Nº 1066/2007 já anteriormente discutida dá as orientações de ordem prática e legal para o exercício da função de avaliador de imóveis para o profissional legalmente habilitado da intermediação imobiliária.
Código de defesa do consumidor Como reconhecida pela própria resolução do COFECI- Lei nº 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor em seu Artigo 39°:VIII –
É “colocar, no “colocar, no de expedidas consumo, pelos qualquer produto ouPROIBIDO serviço em desacordo commercado as normas órgãos Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira Associação Brasileira de Normas Normas Técnicas”... Técnicas”... Portanto, nenhum profissional deve oferecer pareces ou laudos de avaliação em desconformidade com o CDC.
Normas da ABNT – ABNT – Associação Associação Brasileira de Normas Técnicas Segundo o site da entidade (fonte: (fonte: http://abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt) http://abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt) A ABNT é o Foro Nacional de Normalização por reconhecimento da sociedade brasileira desde a sua fundação, em 28 de setembro de 1940, e confirmado pelo governo federal por meio de diversos instrumentos legais.
Entidade privada e sem fins lucrativos, a ABNT é membro fundador da International Organization for Standardization (Organização Internacional de Normalização - ISO), da Comisión Panamericana de Normas Técnicas (Comissão Pan-Americana de Normas Técnicas Copant) e da Asociación Mercosur de Normalización (Associação Mercosul de Normalização AMN). Desde a sua fundação, é também membro da International Electrotechnical Commission (Comissão Eletrotécnica Internacional - IEC). A ABNT é responsável pela elaboração das Normas Brasileiras (ABNT NBR), elaboradas por seus Comitês Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE). Desde 1950, a ABNT atua também na avaliação da conformidade e dispõe de programas para certificação de produtos, sistemas e rotulagem ambiental. Esta atividade está fundamentada em guias e princípios técnicos internacionalmente aceitos e alicerçada em uma estrutura técnica e de auditores multidisciplinares, garantindo credibilidade, ética e reconhecimento dos serviços prestados.
NBR 14653 -Diretrizes de avaliação de bens
NBR 14653-1 – Procedimentos de excelência ao exercício profissional
NBR 14653-2 – Diretrizes para avaliação de imóveis urbanos
NBR 14653-3 – Diretrizes para avaliação de imóveis rurais
NBR 14653-4 – Diretrizes para avaliação de empreendimentos
Em especial a NBR 14653-2 e NBR 14653-3, interessa aos avaliadores de imóveis, pois determina a ordenação técnica e legal l egal as avaliações urbanas e rurais.
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Histórico da avaliação de imóveis - 1854 - Regulamentada a primeira lei brasileira, o decreto imperial nº 1318 marcando o fim das concessões de terras no país. Propriedade imobiliária é constituida no modelo básico que conhecemos hoje. - 1916 - O Instituto de Engenharia da Revista Politécnica e da Revista de Engenharia Mackenzie publica os primeiros trabalhos acadêmicos sobre o tema.
- 1923 - A Curva de Profundidade Lindsay Bernard e novos métodos de avaliação começam a ser utilizados pela prefeitura da cidade São Paulo. - 1937 - A Revista de Engenharia publica do trabalho do engenheiro Lysandro Pereira da Silva o seu trabalho “Avaliações de Terrenos” no qual relaciona o seu valor com a renda
que ele poderá auferir de melhor maneira possível. - 1940 – Fundada a ABNT. - 1941 – Publicado o livro do engenheiro Luís Carlos Berrini, compilação dos seus trabalhos de avaliação produzidos deste de 1927. Alcançou grande sucesso tendo sua publicação esgotada em pouco tempo. - 1949 - Publicado outro livro do engenheiro Luís Carlos Berrini, “ Avaliação de imóveis” uma referência, e segundo o próprio autor uma evolução que representada pelo somatório das suas experiências e acúmulo de conhecimentos. - 1957 – Fundado o IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. - 1966 - Regulamentada a profissão do engenheiro e do arquiteto, LEI Nº 5.194. - 1977 – Criada a primeira norma brasileira para avaliação de imóveis urbanos da ABNT. - 1978 – Regulamentada a profissão do corretor de imóveis, LEI Nº 6.530. - 2004 - ABNT fixa as diretrizes para a avaliação bens e de imóveis.NBR 14653 (1 a 7). - 2007 – COFECI institui o cadastro nacional de avaliadores e dá diretrizes para o PTAM.
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CAPÍTULO 2 Avaliação de imóveis urbanos A avaliação de imóveis urbanos possui natural diversidade de situações, o que poderá exigir o conhecimento de todos os métodos já consagrados. Portanto, o primeiro desafio do avaliador é, ao investigar os detalhes do problema a ser resolvido, ou seja, determinar o valor de um bem, e reconhecer qual o melhor método de avaliação a ser adotado, conforme disciplina a NBR 14653-2 – Diretrizes para avaliação de imóveis imóveis urbanos. Os métodos predominantes são os diretos, Método Comparativo de Dados de Mercado e Evolutivo, e o Método Involutivo.
Figura 1 - Frederico Mendonça - Avaliação Imobiliária - Teoria e Prática Prática
Métodos de avaliação de imóveis Método comparativo de dados de mercado – mercado – MCDM MCDM É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares. É método preponderante de utilização do corretor, e parte integrante dos métodos evolutivos e involutivos.
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Método de custo •
Utilizado para apuração do valor das benfeitorias no Método Evolutivo.
•
Método da Quantificação do Custo
•
C= (Ae x CUB) x 1,10
•
C= Custo da benfeitoria utilizando-se o CUB – Custo Unitário Básico do m2 de construção, calculado todos os meses pelo SINDUSCON.
•
Ae= ÁREA EDIFICADA
•
Cub = CUSTO UNITÁRIO BÁSICO
•
1,10=Índice Médio Estimado(Equipamentos especiais + despesas indiretas)
Informa a NBR 14653-2 no seu item 8.2.4.4: Método evolutivo É a soma do método comparativo de dados de mercado, para avaliação do terreno, com o método de custo, para estimar o valor das benfeitorias. Sobre o resultado é aplicado o fator de comercialização. Representado pela fórmula: •
VI = (VT + VB). FC F C onde:
•
VI = VALOR DO IMÓVEL
•
VT = VALOR DO TERRENO
•
VB = VALOR DA BENFEITORIA
•
FC = FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
•
Fator de Comercialização segundo a NBR 14 653 é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de edificação ou reedição, ou seja, se o fator de comercialização for maior que 1 significa que o mercado imobiliário do bairro tem uma demanda para empreendimentos. Se for menor que 1 significa que os empreendimentos edificados no bairro não conseguem ser comercializados nos valores de custos. c ustos.
Informa a NBR 14653-2 8.2.4.4:
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado. Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Método Involutivo É baseada em um estudo de viabilidade econômica de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a sua vocação mercadológica, a legislação urbanística local e viabilidade técnica econômica. Denominado como tal, pois o cálculo inicia-se da projeção do valor de venda geral do hipotético empreendimento, subtraindo-se todas as despesas e custos deste negócio, considerando-se a margem de lucro do incorporador, para que por fim, seja estabelecido o valor provável do terreno em avaliação. Método de capitalização da renda É utilizado para avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determinando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando em consideração as taxas praticadas no mercado. Orienta a NBR:
8.2.3 Método Método da renda As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4. 8.2.3.1 Estimação Estimação das receitas receitas e despesas despesas Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração. 8.2.3.2 Montagem Montagem do fluxo de caixa A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. 8.2.3.3 Estabelecimento Estabelecimento da taxa mínima de atratividade Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio. 8.2.3.4 Estimação Estimação do valor do imóvel O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.
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Curso de Avaliação de Imóveis A pesquisa de imóveis no mercado para amostra no MCDM 29 29 Informa a NBR 14653-2:
O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características características econômicas, fís físicas icas e de localização. 8.2.1.3.2
Organizando e tabulando a pesquisa Exemplo: Imóvel Avaliando (IA): Apartamento de 03 quartos, com 105 m2 de área privativa; primeira locação (nova); localizado na Rua Mena Barreto, 161 - Botafogo - Rio de Janeiro (RJ)
Tabela de amostras ( Amostrandos ou Comparandos) Exemplos com valores aleatórios, não pesquisados, para efeito apenas de exercícios de cálculos Nº
Tipo
Localização
Idade/Estado de conservação
Qtos
Área Total (m²)
01
Oferta
Rua Voluntários da Pátria 339 - Botafogo
8 anos/regular
3
168
1.680.000,00
02
Oferta
Rua Real Grandeza 3427 - Botafogo
10 anos/entre
3
140,00
1.540.000,00
03
Vendido
Av. Oswaldo Cruz 99 - Flamengo
nova/novo
3
90,00
1.170.000,00
04
Oferta
Rua Moura Brasil 27 - Laranjeiras
4 anos/entre
3
95,00
1.330.000,00
05
Oferta
Rua Macedo Sobrinho 28 - Humaitá
13 anos/entre
3
126,00
1.260.000,00
06
Oferta
Rua Custódio Serrão 37 - Lagoa
10 anos/Regular
3
126,00
2.268.000,00
07
Vendido
Rua Voluntários da Pátria 330 - Botafogo
nova/novo
3
143,00
1.716.000,00
08
Oferta
Rua Sorocaba 300 - Botafogo
2 anos/entre
3
95,00
1.235.000,00
09
Oferta
Rua Lauro Müller 001 - Botafogo
9 anos/entre
3
105,00
1.260.000,00
10
Oferta
Rua Barata Ribereiro 159 - Copacabana
10 anos/Regular
3
167,00
2.004.000,00
Valor Anunciado (R$)
ATENÇÃO: As amostras em bairros diferentes do imóvel avaliando é para simples exercício do fator transposição ou localização. Recomenda-se a utilização de amostras no mesmo bairro e mesmo contexto urbano e mercadológico
autor Figura 2 Tabela de amostras (Comparandos) - O autor
Homogeneizando as amostras através de fatores Informa a NBR 14653-2:
8.2.1.4.2 Tratamento por fatores Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado, desde queaooLaudo estudodedeAvaliação. mercado específico que lhes deu origem seja anexado Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
Curso de Avaliação de Imóveis A qualidade da amostra amostra deve estar ass assegurada egurada quanto aa:: a) correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo; b) isenção e identificação das fontes de informação, esta última no caso de avaliações judiciais, de forma a permitir a sua conferência; c) número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação; d) sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, à destinação, ao grau de aproveitamento e às características físicas. Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
Neste tratamento de dados, aplicável ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, é admitida a priori a validade da B.1
existência relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos de preços. B .1.1 .1.1 Para
isso são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia científica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
B.2 É
recomendável que sejam sejam utilizados dado dadoss de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, neste caso, ao atualização preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de de pesquisa no merca mercado. do.
Fator fonte ou fator oferta Em todas as amostras pesquisadas no mercado que estejam em oferta de venda, deverá ser aplicado o fator fonte ou fator oferta. Nada mais é do que um fator para correção da elasticidade de valores superestimados. Exemplo: 01 01
Oferta
Rua Voluntários da Pátria 339 - Botafogo
8 anos/regular
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3
168
1.680.000,00
30 30
Curso de Avaliação de Imóveis Valor da oferta= R$1.680,00 x 0,90 = R$1.512,00 (-10% no mínimo) Observação: No caso de amostras (comparandos) que já tenham sido vendidas não se aplica o fator fonte/oferta.
Fatores para tratamento - Homogeneizaçã Homogeneização o Fator testada Os valores dos terrenos guardam uma relação direta de valorização e desvalorização em relação atestada padrão do loteamento em que ele está situado, conforme tabela abaixo: TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA Testada
10,00 metros
12,00 metros
15,00 metros
16,00 metros
20,00 metros
Des
Des
Des
Des
Des
Referência Efetiva
Val
Val
Val
Val
Val
5,0
0,8400
0,8000
0,7600
0,7500
0,7000
6,0
0,8800
0,8400
0,8000
0,7800
0,7400
7,5 8,0
0,9300 0,9450
0,8900 0,9000
0,8400 0,8600
0,8300 0,8400
0,7800 0,8000
9,0
0,9740
0,9300
0,8800
0,8700
0,8200
10,0
0,9600
0,9000
0,8900
0,8400
11,0
1,0240 0,9800
0,9300
0,9100
0,8600
12,0
1,0460
0,9500
0,9300
0,8800
13,0
1,0670
1,0200 0,9700
0,9500
0,9000
14,0
1,1060
1,0390 0,9800
0,9700
0,9100
15,0
1,1240
1,0570
0,9800
0,9300
16,0
1,1410
1,0740
1,0160
0,9500
17,0 18,0
1,1740 1,1890
1,0900 1,1060
1,0310 1,0460
1,0150 0,9600 1,0290 0,9700
19,0
1,1890
1,1210
1,0600
1,0440 0,9900
20,0
1,1890
1,1360
1,0740
1,0570
21,0
1,1890
1,1630
1,0870
1,0700
1,0120
22,0
1,1890
1,1760
1,0000
1,0820
1,0240
23,0
1,1890
1,1890
1,1120
1,0940
1,0350
24,0
1,1890
1,1890
1,1240
1,1060
1,0460
25,0
1,1890
1,1890
1,1360
1,1180
1,0570
26,0
1,1890
1,1890
1,1470
1,1290
1,0670
27,0
1,1890
1,1890
1,1580
1,1390
1,0780
28,0
1,1890
1,1890
1,1680
1,1500
1,0870
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31 31
Curso de Avaliação de Imóveis 29,0
1,1890
1,1890
1,1790
1,1600
1,0970
30,0
1,1890
1,1890
1,1890
1,1700
1,1060
32,0
1,1890
1,1890
1,1890
1,1890
1,1250
35,0
1,1890
1,1890
1,1890
1,1890
1,1500
40,0
1,1890
1,1890
1,1890
1,1890
1,1890
45,0
1,1890
1,1890
1,1890
1,1890
1,1890
Fator profundidade Profundidade
Depreciação
Fator
< = 10 m
30%
0,70
12,5 m
20%
0,80
15 m
15%
0,85
16 m
10%
0,90
18 m
5%
0,95
20 a 40 m 45 m
0% 5%
1,00 0,95
50 m
10%
0,90
55 m
15%
0,85
60 m
20%
0,80
65 m
22%
0,78
70 m
25%
0,75
75 m
27%
0,73
80 m
30%
0,70
Fator topografia Terrenos com topografia irregulares, com aclives ou declives deverão ser tratados com os seguintes fatores: Situação paradigma -terreno plano 1,00 Declividade De
Até
Depreciação
Fator
>0%
5%
-5%
0,95
>5%
10%
-10%
0,90
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32 32
Curso de Avaliação de Imóveis >10%
20%
-20%
0,80
>20%
>
-30%
0,70
Depreciação
Fator
Aclividade Tipo De >0%
Até 10%
Depreciação -5%
Fator 0,95
>10%
20%
-10%
0,90
>20%
>
-15%
0,85
Observação: Os casos de valorização sendo menos frequentes deverão ser examinados com mais profundidade e devidamente justificados. Fator forma Formas irregulares dos terrenos com um ou mais ângulos diferentes de 90% podem impactar o valor do terreno, segundo a tabela abaixo: Forma
Depreciação
Fator
Pouco Irregular
10%
0,90
Muito Irregular
20%
0,80
Fator melhoramentos urbanos Os lotes se diferenciam no seu valor de mercado com influência direta dos aparelhos públicos, conforme tabela abaixo: Melhoria
Valorização
Fator
Rede de Água
15 a 20%
1,15 a 1,20
Rede de Esgoto
10 a 15%
1,10 a 1,15
Energia Elétrica
15 a 20%
1,15 a 1,20
Galerias Pluviais
5%
1,05
Rede Telefônica
5%
1,05
Iluminação Pública
5%
1,05
Pavimentação
10 a 30%
1,10 a 1,30
Guias e Sarjetas
5 a 10%
1,05 a 1,10
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33 33
Curso de Avaliação de Imóveis Transporte Coletivo
10%
1,10
Gás de Rua.
1%
1
34 34
Fator esquina Os lotes de esquina, em razão das frentes múltiplas, seu aproveitamento arquitetônico e comercial, diferenciando-os dos lotes de meio de quadra. Zona
Valorização
Fator
10%
1,1
Residencial Alto Valor
15 a 20%
1,15 a 1,20
Comercial
20 a 25%
1,20 a 1,25
Comercial Central
25 a 30%
1,25 a 1,30
Residencial Comum
Fator da idade e estado de conservação Determina a NBR 13456-2:
8.3.1.3 Depreciação física O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade e o estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado aplicado sobre o valor valor depreciável. Embora existam outros métodos de cálculo de depreciação de construções imobiliárias, o mais comumente citado na literatura e utilizado nas avaliações, é a tabela conjugada de Ross e Heideck. O método de utilização de tabela, é o de dupla entrada: linha horizontal, com % da vida útil do imóvel analisado, cruzando-se com a linha vertical do estado da conservação do imóvel estimado.
Vejamos na tabela abaixo:
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Curso de Avaliação de Imóveis
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Curso de Avaliação de Imóveis
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Curso de Avaliação de Imóveis
37 37
Como a tabela não proporciona uma leitura direta é necessário que conheçamos a Vida Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando:
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Curso de Avaliação de Imóveis
O Bureau of Internal Revenue estabeleceu como parâmetro de vida útil para os seguintes tipos de imóveis: APARTAMENTOS = 60 anos ARMAZÉNS = 75 anos BANCOS = 70 anos FÁBRICAS = 50 anos CASAS DE ALVENARIA = 65 anos CONST. RURAIS = 60 anos CASAS DE MADEIRA = 45 anos GARAGENS = 60 anos HOTÉIS = 50 anos EDIF. ESCRITÓRIOS = 70 anos LOJAS = 70 anos GALPÕES (DEPÓSITOS) = 70 anos TEATROS = 50 anos SILOS = 75 anos Para se encontrar o % de vida do útil do imóvel em análise, basta à aplicação de regras de três simples. Idade estimada do imóvel, divida pela expectativa de vida total segundo o Bureau of Internal Revenue, e o resultado multiplicado por 100. Exemplo prático: Se a vida útil de um apartamento é estimada em 60 anos, e a sua idade seja estimada ou real, é de 25 anos, para conhecermos a IDADE EM % DE VIDA deste imóvel, aplicamos a regra de três simples: 60 anos --------- 100 25 anos --------- x X = 41,67 ( * ) Assim, podemos afirmar que um apartamento com 25 anos de construído, já atingiu 41,67% ( * ) da sua vida útil.
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Curso de Avaliação de Imóveis
Ligando ao seu estado de conservação, eleito pelo Avaliador, no alto da tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H), identifica-se o percentual de depreciação a ser adotado. OBS.: No exemplo acima o percentual encontrado (*) deve ser arredondado para 42% (Vide Tabela)
Há que ser de uso criterioso a aplicação deste fator, observado a realidade do mercado, pois em diversos casos, não será esta uma técnica de razoável utilização, ou mesmo possível. Veja os casos de imóveis históricos que mesmo sendo centenárias as suas edificações, não perderam o valor. Fator localização ou transposição É um fator que se propõe quando necessário, transpor a realidade mercadológica do contexto urbano o imóvel da amostra para a realidade do imóvel avaliando, homogeneizando-a desta maneira. O esforço deverá ser no sentido de se evitar ao máximo a utilização de amostras com localização que expressem significativas diferenças de valores em relação em imóvel avaliando. A busca por amostras deve idealmente ser no mesmo bairro, na mesma rua, mesma condição de vizinhança e contexto urbano e mercadológico mercadológic o semelhantes. Como alternativa, quando as amostras são heterogêneas quanto à localização, pode-se utilizar o fator fonte. Tem-se como base a Planta Genéricas de Valores dos municípios, quando for ela disponível e confiável, a ser analisada e considerada se válida pelo avaliador. FL (FT) = *Imóvel avaliando/* Imóvel da amostra Valor de referência da Planta Genéricas de Valores dos municípios. Deve sempre levar-se em consideração a confiabilidade destas informações oferecidas pelas PGVs de cada município, em razão da sua verdadeira atualização, e ou, interesses de arrecadação não compatibilizados com o mercado imobiliário local. Fator área Em razão do custo construtivo mais elevado e da resposta do mercado, os imóveis com áreas de construção menores possuem o valor do seu metro quadrado na comercialização mais elevado do que os imóveis maiores, mesmo sendo da mesma tipologia.
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Curso de Avaliação de Imóveis Para tratar e homogeneizar estas diferenças, foi desenvolvida a *fórmula empírica do fator área.
Para uma diferença de áreas (entre amostra e avaliando) de até 30% emprega-se a fórmula: área da amostra / área do imóvel avaliando e calcula-se a raiz quarta. FA = (Área amostra/área avaliando)^1/4 – (1/4 = 0,250) Para uma diferença de áreas (entre amostra e avaliando) superior a 30% emprega-se a fórmula: área da amostra / área do imóvel avaliando e calcula-se a raiz oitava. FA = (Área amostra/área avaliando)^1/8 - (1/8 = 0,125) *Abunahman (in ABUNAHMAN, Sergio Antônio. Curso Básico Engenharia Legal e de avaliações, 4ª edição revista e ampliada. São Paulo: Ed. Pini).
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40 40
Curso de Avaliação de Imóveis
Exercício de avaliação do Método Comparativo de Dados de Mercado O exercício a seguir é fictício, não reproduzindo de fato uma pesquisa de dados de mercado, servirá apenas para a prática da lógica da homogeneização das amostras supostamente coletadas no mercado, para a avaliação de um apartamento. Serão para tanto, utilizados os fatores: Fonte (Oferta), Idade e Estado de conservação, Localização (Transposição), e o fator área. Após a homogeneização das amostras, será utilizado um critério para expurgo das amostras mais afastadas da média do valor apurado do metro quadrado, através de um “intervalo de validação”, ou uma “faixa de ponderação” sendo estas
denominações livres não sendo aplicações *estatísticas propriamente. Observação:*O desejável é que após a homogeneização das amostras, sejam elas tratadas por Observação:*O métodos estatísticos clássicos, utilizando-se de ferramentas como: “desvio padrão”; Teoria dos Pequenos Números, critérios de exclusão amostras do tipo a tabela de Chauvenet, distribuição T de STUDENT, intervalo de confiança entre outros. Entretanto por se tratar de matéria extra a formação do corretor de imóveis, o público deste curso, não será abordada nesta apostila. Fica, pois, a forte recomendação para aqueles que desejarem se aprofundar nas técnicas de avaliação de bens imóveis, que sigam no caminho do desenvolvimento do aprendizado dos preceitos fundamentais da estatística. Objetivos da avaliação: Estimar o valor de venda do imóvel descrito abaixo (resumidamente): Imóvel Avaliando (IA): Apartamento de 03 quartos, com 105 m2 de área privativa; primeira locação (nova); localizado na Rua Mena Barreto, 161 - Botafogo - Rio de Janeiro (RJ) R. Heideck =
0% 0%
3.726,73 3.726,73
V ap IA (2019) =
Tabela de amostras ( Amostrandos ou Comparandos) Exemplos com valores aleatórios, não pesquisados, para efeito apenas de exercícios de cálculos cálculos Área Total (m²) Valor Anunciado (R$)
Nº
Tipo
Localização
Idade/Estado de conservação
Qtos
01
Oferta
Rua Voluntários da Pátria 339 - Botafogo
8 anos/regular
3
168
1.680.000,00
02
Oferta
Rua Real Grandeza 3427 - Botafogo
10 anos/entre novo e regular
3
140,00
1.540.000,00
03
Vendido
Av. Oswaldo Cruz 99 - Flamengo
nova/novo
3
90,00
1.170.000,00
04
Oferta
Rua Moura Brasil 27 - Laranjeiras
4 anos/entre novo e regular
3
95,00
1.330.000,00
05
Oferta
Rua Macedo Sobrinho 28 - Humaitá
3
126,00
1.260.000,00
13 anos/entre regular e reparos
simples 06
Oferta
Rua Custódio Serrão 37 - Lagoa
10 anos/Regular
3
126,00
2.268.000,00
07
Vendido
Rua Voluntários da Pátria 330 - Botafogo
nova/novo
3
143,00
1.716.000,00
08
Oferta
Rua Sorocaba 300 - Botafogo
2 anos/entre novo e regular
3
95,00
1.235.000,00
09
Oferta
Rua Lauro Müller 001 - Botafogo
3
105,00
1.260.000,00
10
Oferta
Rua Barata Ribeiro 159 - Copacabana
3
167,00
2.004.000,00
9 anos/entre novo e regular 10 anos/Regular
ATENÇÃO: As amostras em bairros diferentes do imóvel avaliando é para simples exercício do fator transposição ou localização. Recomenda-se a utilização de amostras no mesmo bairro e mesmo contexto urbano e mercadológico
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Curso de Avaliação de Imóveis Os fatores foram utilizados na tabela de homogeneização através de números decimais multiplicadores, que aplicados sobre os valores das amostras promovem o tratamento delas em relação ao imóvel i móvel avaliando, homogeneizando-as em relação a ele. Supondo-se, nem mero exercício hipotético, que o mesmo imóvel estivesse sendo avaliado para fins de locação, e que as amostras recolhidas no mercado fossem as mesmas da hipótese anterior, na estimativa do valor de venda. Sendo assim, as amostras colhidas formam de apartamentos anunciados para a locação ou já locados: Amostras com tratamento pelos fatores: fonte/idade e estado de conservação/localização/área Ofertas Nºs
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Valor Anunciado
R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
1.680.000,00 1.540.000,00 1.170.000,00 1.330.000,00 1.260.000,00 2.268.000,00 1.716.000,00 1.235.000,00 1.260.000,00 2.004.000,00
Fator Fonte/Oferta
0,9000 0,9000 1,0000 0,9000 0,9000 0,9000 1,0000 0,9000 0,9000 0,9000
Fator Idade e estado de Fator Localização conservação *(- (transposição) 15% ) 1,0876 1,0791 1,0000 1,0273 1,1734 1,0986 1,0000 1,0179 1,0736 1,0986
0,9032 1,1667 0,7406 0,9917 0,8851 0,7119 0,8936 0,8195 0,8571 0,8067
Fator Área
1,0605 1,0366 0,9622 0,9753 1,0466 1,0466 1,0394 0,9753 1,0000 1,0597
Valor Tratado
R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
1.575.116,29 1.808.858,10 833.696,51 1.189.295,64 1.232.663,63 1.670.789,57 1.593.815,06 904.314,03 1.043.551,72 1.693.958,38
Área Total (m²)
168 140 90 95 126 126 143 95 105 167
R$ / m² (tratado)
R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$
9.375,69 12.920,42 9.263,29 12.518,90 9.783,04 13.260,23 11.145,56 9.519,10 9.938,59 10.143,46
* O percentual encontrado na tabela de Ross e Heideck aponta a depreciação das construções em relação ao estado de conservação e a idade da construção em percentual de vida. Não incide sobre o valor do terreno, não é depreciável sob esta ótica, que é estimado nestes tipos de empreendimentos (apartamentos) em torno de um percentual de 15% sobre o valor das unidades. Portanto, o valor encontrado nesta tabela sofrerá a aplicação do fator 0,85.
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Curso de Avaliação de Imóveis Memória de cáculo
Amostras
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Vap - Planta genéria de Resultado da % de Diferença Área (-30%) = % em tempo valores da divisão Ae/Aa a Fator fonte depreciação expoente 0,250, se de vida prefeitura ser elevado a da tabela RH maior, expoente 0,125 do Rio de 0,250 ou 0,125 janeiro -10,00% -10,00% 0,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00% -10,00%
13,33% 16,67% 0,00% 6,67% 21,67% 16,67% 0,00% 3,33% 15,00% 16,67%
10,30 9,31 3,21 20,40 11,60 2,11 8,66 11,60
4.126,02 3.194,33 5.032,33 3.758,00 4.210,54 5.235,12 4.170,38 4.547,49 4.347,84 4.619,51
60% 33% -14% -10% 20% 20% 36% -10% 0% 59%
1,6000 1,3333 0,8571 0,9048 1,2000 1,2000 1,3619 0,9048 1,0000 1,5905
Após a homogeneização das amostras com a aplicação dos fatores, a média aritmética simples dos valores dos metros quadrados das unidades é calculada, e sobre o resultado é aplicado um percentual de 20% acima e abaixo do valor médio, com mostrado abaixo:
Somatório dos valores do m2 divido quantidade de amostras (+)20% R$ 12.944,19 =
107.868,29
Faixa de Ponderação
R$ 10.786,83 (-)20%
10 ...encontramos a Média Aritmética. Aritmética.
R$ 8.629,46
Tabela de amostras após tratamento pelos fatores, média aritimética e exclusão de amostras fora da faixa de ponderação Nº Nº 01 02 03 04 05 07 08 09 10
Localização Localização Rua Voluntários da Pátria 339 - Botafogo Botafogo Rua Real Grandeza 3427 - Botafogo Botafogo Av. Oswaldo Cruz 99 - Flamengo Flamengo Rua Moura Brasil 27 - Laranjeiras Rua Macedo Sobrinho 28 - Humaitá Humaitá Rua Voluntários da Pátria 330 - Botafogo Botafogo Rua Sorocaba 300 - Botafogo Botafogo Rua Lauro Müller 001 - Botafogo Rua Barata Ribeiro 159 - Copacabana Copacabana
Média após exclusão =
Somatório do valor do m² após exclusão de amostra (s) Nº de imóveis após exclusão de amostras (s)
Área Total (m²) (m²) 168 140 90 95 126 143 95 105 167
R$ Anunciado Anunciado 1.680.000,00 1.540.000,00 1.170.000,00 1.330.000,00 1.260.000,00 1.716.000,00 1.235.000,00 1.260.000,00 2.004.000,00
R$ 94.608,05 9
ATENÇÂO: Excluir do somatório as amostras fora da faixa de ponderação ponderação
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R$ Tratado Tratado 1.575.116,29 1.808.858,10 833.696,51 1.189.295,64 1.232.663,63 1.593.815,06 904.314,03 1.043.551,72 1.693.958,38
R$ / m²( Tratado) Tratado) 9.375,69 12.920,42 9.263,29 12.518,90 9.783,04 11.145,56 9.519,10 9.938,59 10.143,46
R$ 10.512,01
43 43
Curso de Avaliação de Imóveis
Resultado da avaliação do apartamento de 03 quartos, com 105 m2 de área privativa; primeira locação (nova); localizado na Rua Mena Barreto, 161 - Botafogo - Rio de Janeiro (RJ): Vlr. do imóvel avaliando = Margem de Variação =
M2 105
Vlr p/m2 R$ 10.512,01
Vlr Total R$ 1.103.760,63
+ -
5% 5%
R$ 1.158.948,66 R$ 1.048.572,60
Obs. O arrendondamento é opcional em ATÉ 1% - Norma ABNT
Fica a observação, da necessária interpretação do resultado percentual, em multiplicador decimal, exibido em algumas tabelas prontas de fatores de tratamento das amostras. A sua aplicação não poderá ser direta no quadro de homogeneização. Neste exemplo, o imóvel avaliando é novo sem nenhuma depreciação, enquanto algumas amostras não são da mesma categoria, necessitando a aplicação de alguma técnica consagrada pelo uso dos “experts” para
homogeneizá-las. Os valores encontrados na pesquisa de mercado já refletem naturalmente o fato de que eles já foram impactados em razão do estado de conservação, idade de existência e uso. Conclui-se, que os percentuais nestes casos encontrados na tabela Ross e Heideck devem ser utilizados no sentido de corrigir as amostras, equiparando-as ao imóvel avaliando. Ou seja, virtualmente transformando-as em imóveis de primeira locação, ou novo.
Avaliações em locações O que diz a norma da ABNT a NBR 14653 -3 sobre avaliação de imóveis na locação:
11.4 Procedimentos Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis 11.4.1 Por Por comparação direta direta 11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes. 11.4.1.2 Especial atenção deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos períodos de reajuste ou estágios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos: a) tornar os dados homogêneos, com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária; b) utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato. 11.4.1.3 No caso de antecipação de aluguéis, devem ser adicionados aos aluguéis nominais acréscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado. Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis 11.4.2 Pela remuneração do capital 11.4.2.1 Neste caso, o aluguel é determinado em função do valor do imóvel, podendo ser empregado em casos de imóveis isolados e atípicos, para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável.
11.4.2.2 e do valorSua do utilização imóvel. exige a determinação da taxa de remuneração 11.4.2.3 A taxa de remuneração deve ser objeto de pesquisa específica para cada caso, pois varia para cada tipo de imóvel, localização e, também, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econômica.
Objetivos da avaliação: Estimar o valor de locação do imóvel descrito no exemplo anterior (resumidamente):
R. Heideck =
0% 0%
3.726,73 3.726,73
V ap IA (2019) =
Os valores dos imóveis das amostras são referentes as ofertas de locação ou já locados. Tabela de amostras ( Amostrandos ou Comparandos) Exemplos com valores aleatórios, não pesquisados, para efeito apenas de exercícios de cálculos Valor pesquisado (R$)
Nº
Tipo
Localização
Idade/Estado de conservação
Qtos
Área Total (m²)
01
Oferta para locação
Rua Voluntários da Pátria 339 - Botafogo
8 anos/regular
3
168
10 anos/entre novo e regular
3
140,00
nova/novo
3
90,00
3
95,00
3
126,00
3
126,00
6.804,00
3
143,00
5.148,00
3
95,00
3
105,00
3
167,00
02
Oferta para locação
Rua Real Grandeza 3427 - Botafogo
03
Locado
Av. Oswaldo Cruz 99 - Flamengo
04
Oferta para locação
Rua Moura Brasil 27 - Laranjeiras
05
Oferta para locação
Rua Macedo Sobrinho 28 - Humaitá
06
Oferta para locação
Rua Custódio Serrão 37 - Lagoa
07
Locado
Rua Voluntários da Pátria 330 - Botafogo
08
Oferta para locação
Rua Sorocaba 300 - Botafogo
09
Oferta para locação
Rua Lauro Müller 001 - Botafogo
10
Oferta para locação
Rua Barata Ribereiro 159 - Copacabana
4 anos/entre novo e regular 13 anos/entre regular e reparos simples 10 anos/Regular nova/novo 2 anos/entre novo e regular 9 anos/entre novo e regular 10 anos/Regular
5.040,00 4.620,00 3.510,00 3.990,00
3.780,00
3.705,00 3.780,00 6.012,00
ATENÇÃO: As amostras em bairros diferentes do imóvel avaliando é para simples exercício do fator transposição ou localização. Recomenda-se a utilização de amostras no mesmo bairro e mesmo contexto urbano e mercadológico
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Curso de Avaliação de Imóveis Amostras com tratamento pelos fatores: fonte/idade e estado de conservação/localização/área
46 46 Ofertas Nºs Nºs
Valor Anunciado Anunciado
Fator Fonte/Oferta Fonte/Oferta
Fator Idade Idade
Fator Localização Localização
Fator Área Área
Área Total (m²) (m²)
Valor Tratado Tratado
R$ / m² (tratado) (tratado)
01 01 02 02 03 03 04 04
R$ R$ R$ R$
5.040,00 4.620,00 3.510,00 3.990,00
0,9000 0,9000 1,0000 0,9000
1,0876 1,0791 1,0000 1,0273
0,9032 1,1667 0,7406 0,9917
1,0605 1,0366 0,9622 0,9753
168 140 90 95
R$ R$ R$ R$
4.725,35 5.426,57 2.501,09 3.567,91
R$ R$ R$ R$
28,13 38,76 27,79 37,56
05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10 10
R$ R$ R$ R$ R$ R$
3.780,00 6.804,00 5.148,00 3.705,00 3.780,00 6.012,00
0,9000 0,9000 1,0000 0,9000 0,9000 0,9000
1,1908 1,0986 1,0000 1,0179 1,0736 1,0986
0,8851 0,7119 0,8936 0,8195 0,8571 0,8067
1,0466 1,0466 1,0394 0,9753 1,0000 1,0597
126 126 143 95 105 167
R$ R$ R$ R$ R$ R$
3.752,91 5.012,37 4.781,45 2.712,94 3.130,65 5.081,88
R$ R$ R$ R$ R$ R$
29,78 39,78 33,44 28,56 29,82 30,43
O quadro acima mostra que a técnica de aplicação do tratamento por fatores é a mesma, tanto para avaliações de locação, quanto para valor de venda, inclusive a memória de cálculo apresentada na hipótese anterior. Da mesma forma se dará na aplicação da média aritmética simples e da faixa de ponderação, com a exclusão das amostras com valores superiores e inferiores aos limites de valores. Somatório dos valores do m2 divido quantidade de amostras Dividindo-se o somatório dos valores pelo total de amostras... 324,04 R$ 32,40 10
(+)20%
R$ 38,88 Faixa de Ponderação
(-)20%
R$ 25,92
...encontramos a Média Aritmética. Aritmética.
Tabela de amostras após tratamento pelos pelos fatores, média aritimética e exclusão de amostras fora da faixa de ponderação Nº 01 02 03 04 05 07
Localização Rua Voluntários da Pátria 339 - Botafogo Rua Real Grandeza 3427 - Botafogo Av. Oswaldo Cruz 99 - Flamengo Rua Moura Brasil 27 - Laranjeiras Rua Macedo Sobrinho 28 - Humaitá Rua Voluntários da Pátria 330 - Botafogo
rea Total (m²) 168 140 90 95 126 143
08 09 10
Rua Sorocaba 300 - Botafogo Rua Lauro Müller 001 - Botafogo Rua Barata Ribereiro 159 - Copacabana
95 105 167
Média após exclusão =
Somatório do valor do m² após exclusão Nº de imóveis após exclusão
Valor Anunciado 5.040,00 4.620,00 3.510,00 3.990,00 3.780,00 5.148,00 3.705,00 3.780,00 6.012,00
Valor Tratado 4.725,35 5.426,57 2.501,09 3.567,91 3.752,91 4.781,45
R$ / m²( Tratado) 28,13 38,76 27,79 37,56 29,78 33,44
2.712,94 3.130,65 5.081,88
28,56 29,82 30,43
R$ 284,26 9
ATENÇÂO: Excluir do somatório dos m2 as amostras fora da faixa de ponderação
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R$ 31,58
Curso de Avaliação de Imóveis Vlr. do imóvel avaliando =
M2 105
Vlr p/m2 R$ 31,58
Vlr Total R$ 3.316,37
Vlrs Arredondado R$ 3.250,00
+ -
5% 5%
R$ 3.482,19 R$ 3.150,55
R$ R$
47 47 Margem de Variação =
3.450,00 3.100,00
Obs. O arrendondamento é opcional em ATÉ 1% - Norma ABNT
Observação:*O desejável é que após a homogeneização das amostras, sejam elas tratadas por Observação:*O métodos estatísticos clássicos, utilizando-se de ferramentas como: “desvio padrão”; Teoria dos Pequenos Números, critérios de exclusão amostras do tipo a tabela de Chauvent, distribuição T de STUDENT, intervalo de confiança entre outros. Entretanto por se tratar de matéria extra a formação do corretor de imóveis, o público deste curso, não será abordada nesta apostila. Fica, pois, a forte recomendação para aqueles que desejarem se aprofundar nas técnicas de avaliação de bens imóveis, que sigam no caminho do desenvolvimento do aprendizado dos preceitos fundamentais da estatística.
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Curso de Avaliação de Imóveis
48 48
Exercício de avaliação do Método Evolutivo Como visto anteriormente, este método é o somatório do método comparativo de dados de mercado para determinação do valor do terreno com o método de custo este para determinação do valor das benfeitorias. No resultado do somatório destes valores é aplicado o Fator de Comercialização. Este fator reflete o “apetite” do mercado onde está situado o imóvel
em pagar pelos valores aplicados na compra do terreno e o que foi gasto na construção das benfeitorias. IMÓVEL AVALIANDO
Tipo Casa Linear
Área do Terreno Área Construída 450 m²
200 m²
Padrão Constr. Constr. Normal
Testada
Esquina
Topografia
Idade
Estado
15 metros
Não
Plano
8 anos
Regular
Padrão do loteamento 450 M2 ( 15 x 30) 30)
1) AVALIAÇÃO DO VALOR DO TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDO - MCDM A primeira etapa do método evolutivo é o cálculo do valor do terreno, utilizando-se o método comparativo de dados de mercado. Para isso, coletando amostras de terrenos à venda e vendidos, como mostra esta tabela simulada abaixo: TABELA DE AMOSTRAS (Terrenos) (Terrenos) Amostra Nº Nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Tipo Oferta à venda Oferta à venda
Vendido Oferta à venda Oferta à venda
Vendido Oferta à venda Oferta à venda
Vendido Oferta à venda
Área Total (m²) (m²) 360 360 420 450 360 360 450 360 360 390
Testada 12 metros 12 metros 14 metros 15 metros 12 metros 12 metros 15 metros 12 metros 12 metros 13 metros
Esquina Sim Não Não Não Não Não Sim Não Não Não
Topografia Plano Declive >5% Aclive > 5% Plano Declive 15% Plano Aclive < 20% Plano Plano Plano
Valor (R$) (R$)
R$/M²
165.000,00
458,33
170.000,00 190.000,00 215.000,00 150.000,00 175.000,00 200.000,00 155.000,00 150.000,00 190.000,00
472,22 452,38 477,78 416,67 486,11 444,44 430,56 416,67 487,18
Após coletadas as amostras no mercado, deverá ser feita a aplicação do fator fonte (oferta), e homogeneizadas as diferenças relevantes identificadas entres as amostras e o imóvel avaliando a fim de que estas diferenças sejam amenizadas e o resultado da média aritmética destes “comparandos’ se equivalha ao imóvel aviando.
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Curso de Avaliação de Imóveis TABELAS DE AMOSTRAS COM TRATAMENTO DOS FATORES DE HOMOGENEI HOMOGENEIZAÇÃO ZAÇÃO Amostra Nº Nº 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
R$ do m2 m2 458,33 472,22 452,38 477,78 416,67 486,11 444,44 430,56 416,67 487,18
Fator Fonte
Fator Testada
0,90 0,90 1,00 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90 1,00 0,90
Fator Esquina
1,05 1,05 1,02 1,00 1,05 1,05 1,00 1,05 1,05 1,03
Fator Topografia
0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00
1,00 1,05 1,05 1,00 1,20 1,00 1,15 1,00 1,00 1,00
R$/M² Tratado
389,81 468,56 484,50 430,00 472,50 510,42 414,00 406,88 437,50 451,62
Depois de feita a homogeneização das amostras coletadas no mercado, a média aritmética dos valores tratados e excluídas a amostras com valores mais extremos, fora da faixa de ponderação. MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO M² MÉDIA ARITMÉTICA
=
Total de R$/M²
=
R$ R$ 4.465,78 4.465,78 10 10
Nº de Amostras
PONDERAÇÃO DOS PONDERAÇÃO DOS VALORES: VALORES: Média Arit. R$ 446,58
Margem 20%
Limite superior (+10%): Limite inferior (-10%):
=
R$ 446,58 446,58
Determinada Determina da a variação de 20%, sendo admitidos valores 10% acima e 10% abaixo da média aritmética.
Var. Admitida R$ 89,32 R$ 491,24 R$ 401,92
Observações: Diferente do exemplo da avaliação do apartamento para venda, dado nesta apostila, a faixa de ponderação de amostrar para validação neste caso, foi de 10%, apenas para reflexão desta variação possível. Sobre a “faixa de ponderação” repete -se a indicação para que o ideal é a utilização de ferramentas estatísticas citadas anteriormente, sendo este um recurso prático que apresenta resultado semelhantes. Tabela com as amostras após aplicação da ponderação dos valores admitidos:
Amostra Nº 2 3 4 5 7 8 9 10
R$ do m2 468,56 484,50 430,00 472,50 414,00 406,88 437,50 451,62
PONDERADAÇÃO DO VALOR DO M²
FAIXA DE PONDERAÇÃ PONDERAÇÃO O
=
Total de R$/M² = Nº de Amostras
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R$ 3.565,55 8
49 49
Curso de Avaliação de Imóveis VALOR DO M² DOS TERRENOS NA REGIÃO ANALISADA =
R$ 445,69
50 50
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO DO IMÓVEL AVALIANDO Logo, o valor do terreno do imóvel avaliando é: Valor do m² X Área do Terreno R$ 445,69 450
=
R$ 200.562,35
CUSTO 2) AVALIAÇÃO DO VALOR DAS BENFEITORIAS - MÉTODO DE CUSTO A segunda etapa do método evolutivo é a aplicação do método de custo. As benfeitorias serão avaliadas pelo custo unitário básico da construção civil, o CUB, multiplicado pela sua dimensão (área equivalente construída), e aplicado um acréscimo de 10%, por conta dos custos indiretos da obra, não contemplados nos cálculos do CUB. Para maiores informações sobre área equivalente de construção, consulte a NBR 12721/92 ABNT NBR 12721:2006, e o manual do CUB, no seu site da internet: http://www.sindusconrio.com.br e e http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/. http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/.
Tipo
Área do Terreno Área Construída Casa Linear 450 m² 200 m²
Padrão Constr. Normal
Padrão de acabamento da construção do imóvel avaliando: Valor do m² determinado pelo CUB (Sinduscon RJ - Março 2019):
Baixo Normal Alto
Testada 15 metros
squin Não
Topografia Plana
Idade 8 anos
Estado Regular
NORMAL R$ 1.823 1.823,82 ,82
R$ 1.528,22 R$ 1.823,82 R$ 2.215,81
Fonte: http://www.sinduscon-rio.com.br http://www.cub.org.br/cub-m2-estadual/RJ/
Valor das Benfeitorias (VB) = CUB x M² Construído x 1,10 (10% de acréscimo para cobrir custos indiretos da construção).
VALOR DAS BENFEITORIAS:
R$ 401.240,40
Heidecke 3) DEPRECIAÇÃO DA CONSTRUÇÃO - Método Ross Heidecke
Outra consideração deverá ser feita sobre as benfeitorias, em razão do seu estado de conservação e idade. Para isso, é aplicada a tabela de Ross e Heideck.
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Curso de Avaliação de Imóveis Idade do Imóvel (anos) = 8 Vida útil considerada (anos)= 65 Idade (em % de vida) = Idade / Vida útil considerada =
51 51
12,3%
Estado de Conservação = C (Regular) 9,07%
Fator de depreciação encontrado na tabela Ross Heidecke: Valor da depreciação das benfeitorias (Ross Heidecke):
R$ 36.392,50
VALOR DAS BENFEITORIAS APÓS DEPRECIAÇÃO:
R$ 364.847,90
4) DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL VALOR DO IMÓVEL (VI) = VALOR DO TERRENO (VT) + VALOR DAS BENFEITORIAS (VB) X FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO (FC)
VI = (VT + VB) x FC FC VT
R$ 200.562,35
VB
R$ 364.847,90
FC
1,2
Justificativas pelo FC: Valorização do tipo construção pela demanda local, arquitetura de qualidade, local de fácil acesso, seguro, frente sol da manhã.
VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO:
R$ R$
678.492,29 678.492,29
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Curso de Avaliação de Imóveis
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CAPÍTULO 3
Avaliações rurais As avaliações de imóveis rurais podem guardar particularidades que se diferenciam dos imóveis urbanos em muitos níveis, e que talvez venham exigir do avaliador conhecimentos específicos e ainda o apoio de outros especialistas, tais quais: o agrimensor; o engenheiro agrônomo, o engenheiro florestal, o biólogo e especialistas do direito fundiário e florestal. Pastos, cultivos, criações de animais, equipamentos e implementos agrícolas, são componentes que podem fazer parte da propriedade rural e que poderá será necessária a participação de outras especialidades profissionais para a avaliação da propriedade como um todo. A base orientadora, sempre será a norma da ABNT, em particular a NBR-14653-3, Avaliação de bens; Parte 3: Imóveis rurais. A técnica a ser utilizada pelo avaliador que tem como formação profissional a de Corretor de Imóveis é por bom senso, para não incorrer no exercício ilegal profissional, limitada ao método comparativo de dados de mercado, para avaliação da terra nua, com tratamento da amostra por fatores de homogeneização como preconiza a norma legal citada:
B.2 Definição Definição dos fatores de homogeneização B.2.1 Fator Fator de fonte É a relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no mercado imobiliário do qual faz parte o bem avaliando. B.2.2 Fator Fator classe de capacidade capacidade de uso das terras Define-se o paradigma a ser utilizado no processo de homogeneização e determina-se o seu índice, obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas. Por ocasião da vistoria dos dados de mercado, com concurso dos mapas de solos existentes ou de observações locais, verifica-se a característica morfológica, física e química, e obtém-se a extensão geográfica e distribuição percentual das classes ocorrentes. Com auxílio da mesma escala utilizada, considera-se a distribuição geográfica e percentual das classes ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se o índice para cada um dos dados de mercado. O fator classedo deparadigma capacidadecom de ouso das de terras à razão entre o índice índice cadacorresponde dado de mercado. Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
Curso de Avaliação de Imóveis B.2.3 Fator de situação situação Define-se a situação paradigma a ser utilizada no processo de homogeneização e determina-se o seu índice, obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas. Por ocasião vistoria dos dados de mercado, determina-se o índice para cada umdadeles. deles . O fator de situação corresponde à razão entre o índice do paradigma com o índice de cada dado de mercado. B.2.4 Outros fatores Outros fatores, como, por exemplo, disponibilidade de recursos hídricos deve ser utilizada quando relevantes. B.3 Processo Processo de homogeneização homogeneização É o produto dos fatores pelos preços observados dos dados de mercado. Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais A presente tabela apresenta oito divisões das classes, conforme descrito abaixo: Classificação das terras de acordo com classes de serventia: Tabela de Norton
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Curso de Avaliação de Imóveis
Tabela de Mendes Sobrinho - As oito situações são assim divididas (Acessos por rodovias):
Utiliza-se com frequência as duas tabelas em conjunto, com duas entradas de informações cruzadas, uma espécie de tabela de homogeneização de áreas rurais:
Para avaliação das edificações, as benfeitorias de construção utilizam-se o mesmo método de custo já abordado nesta apostila de estudo. São classificadas em: Benfeitorias não reprodutivas: São as edificações em geral (casas, galpões, currais etc.) e melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo, sistemas de irrigação e drenagem etc.). Para avaliação será utilizado o método do custo de reposição, depreciado pelo uso levando-se em consideração os aspectos físico e funcional, com a consideração da vida útil, aparente e provável, bem como do estado de conservação. Na depreciação, considera-se mais o estado de conservação que a idade. Igualmente, o avaliador deve considerar,
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Curso de Avaliação de Imóveis principalmente, a utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel. Para o caso de máquinas e implementos agrícolas, utilizar preferencialmente, o método direto e o mesmo critério para a depreciação. Na impossibilidade de comparação, faz-se a pesquisa de equipamentos novos, determina-se a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado. Benfeitorias reprodutivas: Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas, reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados etc. O método de renda, é o método involutivo, são outras técnicas de avaliação da propriedade rural. Neles a renda proporcionada ou projetada a ser auferida pelo imóvel rural, poderá ser a referência para o apontamento do seu valor. Porém, este método guarda a necessidade de conhecimentos de custos da operação, fluxos de caixas projetados, taxa de atratividade e custos de capital, conhecimentos estes da área de finanças, não compatíveis com a formação do corretor, a não ser que ele, através outras competências e formações acadêmicas paralelas possua a perícia para este tipo de avaliação. Georreferenciamento O georreferenciamento é motivo de muita atenção por parte do avaliador. O imóvel rural com mais de 500 há (ou com qualquer área após outubro de 2005) que necessitar registrar um novo ato em sua matrícula - uma escritura de compra e venda ou de inventário, por exemplo, receberá do Oficial do Registro de Imóveis a exigência para realizar o georreferenciamento do nos termos da Lei 10.267/0. Além da exigência do registro imobiliário, a identificação da real dimensão da propriedade para a correta avaliação poderá ser comprometida pela falta do georreferênciamento, em razão de que sua área total descrita no registro imobiliário, em hipótese, não possuir clareza nos seus limites e confrontações com as propriedades vizinhas.
CÓDIGO FLORESTAL Outro tema merecedor de especial atenção é o CÓDIGO FLORESTAL
LEI 12.651/2012, em especial os itens relacionados abaixo:
I. Amazônia Amazônia Legal II. Área Área de Preservação Permanente – Permanente – APP APP III. Reserva Reserva Legal – Legal – RL RL NOTA: É importante esclarecer que as Áreas de Preservações Permanentes (APPs) (APPs) são exigidas nos imóveis imóveis Rurais e Urbanos. Urbanos.
Amazônia Legal (art.3º, (art.3º, I)
“Os estados do Acre, Pará, Amazonas, Roraima, Rondônia, Amapá e “Os estados Mato Grosso e as regiões situadas ao norte do paralelo 13°S, dos Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis Estados de Tocantins e Goiás, e ao oeste do meridiano de 44° W, do Estado do Maranhão.” Maranhão.”
Área de Preservação Permanente – Permanente – APP APP (art.3º, II e art.4º)
“Área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.” humanas.”
Reserva Legal (art.3º, (art.3º, III e art.12º) art.12º)
“Área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, com com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da da flora flora nativa.” nativa.” DAS ÁREAS DE PRESERVAÇÃO PRESERVAÇÃO PERMANENTE PERMANENTE Da Delimitação das Áreas de Preservação Preservação Perman Permanente ente (art.4º) Art. 4º. Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei: a) As faixas marginais de qualquer curso d'água natural, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de: I. 30 (trinta) metros, para os cursos d'água de menos de 10 (dez) metros de largura; II. 50 (cinquenta) metros, para os cursos d'água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura; III. 100 (cem) metros, para os cursos d'água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura; IV. 200 (duzentos) metros, para os cursos d'água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura; V. 500 (quinhentos) metros, para os cursos d'água que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros; b) As áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de: I. 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d'água com até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros; II. 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;
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Curso de Avaliação de Imóveis c) As áreas no entorno dos reservatórios d'água artificiais, na faixa definida na licença ambiental do empreendimento, observado o disposto nos §§ 1º e 2º; d) As áreas no entorno das nascentes e dos olhos d'água, qualquer que seja a sua situação topográfica, t opográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros; e) As encostas ou partes destas com declividade superior a 45°, equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior declive; f) As restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues; g) Os manguezais, em toda a sua extensão; h) As bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100 (cem) metros em projeções horizontais; i) No No topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima mínima de 100 (cem) metros e inclinação média maior que 25°, as áreas delimitadas a partir da curva de nível correspondente a 2/3 (dois terços) da altura mínima da elevação sempre em relação à base, sendo esta definida pelo plano horizontal determinado por planície planície ou espelho d'água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela mais próximo próximo da elevação; j) As áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetação; k) Em Em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a partir do espaço permanentemente brejoso brejoso e encharcado. §1º Não será exigida Área de Preservação Permanente no entorno de reservatórios artificiais de água que não decorram de barramento ou represamento de cursos d’água naturais. naturais. §4º Nas acumulações naturais ou artificiais de água com superfície inferior a 1 (um) hectare, fica dispensada a reserva da faixa de proteção prevista nos incisos II e III do caput, vedada nova supressão de áreas de vegetação nativa, salvo autorização do órgão ambiental competente do Sistema Nacional do Meio Ambiente - Sisnama. §5º É admitido, para a pequena propriedade ou posse rural familiar, de que trata o inciso V do art. 3o desta Lei, o plantio de culturas temporárias e sazonais de vazante de ciclo curto na faixa de terra que fica exposta no período de vazante dos rios ou lagos, desde que não implique supressão de novas áreas de vegetação nativa, seja conservada a qualidade da água e do solo e seja protegida a fauna silvestre.
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Curso de Avaliação de Imóveis §6º Nos imóveis rurais com até 15 (quinze) módulos fiscais, é admitida, nas áreas de que tratam os incisos I e II do caput deste artigo, a prática da aquicultura e a infraestrutura i nfraestrutura física diretamente a ela associada, desde que: I. Sejam adotadas práticas sustentáveis de manejo de solo e água e de recursos hídricos, garantindo sua qualidade e quantidade, de acordo com norma dos Conselhos Estaduais de Meio Ambiente; II. Esteja Esteja de acordo com os respectivos planos de bacia ou planos de gestão de recursos recursos hídricos; III. Seja realizado o licenciamento pelo órgão ambiental competente; IV. O imóvel esteja inscrito no Cadastro Ambiental Rural – Rural – CAR; CAR; V. Não Não implique novas supressões de vegetação nativa. DA ÁREA DE RESERVA RESERVA LEGAL Da Delimitação da Área Área de Reserva L Legal egal (art.12º) Art. 12º. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei: 51 I - localizado na Amazônia Legal a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de florestas; b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área de cerrado; c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de campos gerais. II - localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento).
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Método Involutivo O método involutivo é largamente utilizado na área de interesse dos corretores de imóveis, para a avaliação terrenos e glebas com potencial mercadológico para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Tais como: condomínios verticais e horizontais para uso residencial, comercial, misto, industriais, de logística, loteamentos e condomínio de lotes. A norma da ABNT a NRB 14653-4 14653 -4 esclarece sobre estes empreendimentos:
5.1.2 Conforme a base Os empreendimentos podem ser classificados conforme a base em: a) Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, benfeitoria s, ou com ambos, que, quanto ao uso, podem ser: - residenciais;- comerciais;- de serviços;- industriais;- rurais;mistos; b) de base imobiliári imobiliária, a, com fins de exploração comercial e/ou de serviços, como: - hotel, motel, resort, apart-hotel- shopping center, outlete centros de compras assemelhados;- parque temático;- clube; posto de combustíveis;combustíveis;- teatro, cinema, casa de diversão;depósito (por exemplo: armazém, silo fixo, reservatório);hospital, clínica, casa de repouso;- cemitério;- supermercado;estádio, arena;- estabelecimento de ensino;
Focando naquilo que mais interessa ao avaliador de imóveis que é o corretor na sua atividade profissional base, a avaliação de terrenos para empreendimentos imobiliários, vejamos alguns itens diretamente relacionados com a avaliação de terrenos pelo método involutivo, segundo a NBR 14563-2: 14563-2: 8.2.2 Mét Méto odo i nv nvo olut lutivo ivo
O método involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10.
8.2.2.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3.
8.2.2.2 Projeto Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando, avaliando, como definido em 3.1.
8.2.2.3 Pesquisa Pesquisa de valores Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
Curso de Avaliação de Imóveis A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário imobiliário projetado para a situação hipotética adotad adotada a e sua variação ao longo do tempo. Previsão de receitas 8.2.2.4 Previsão As receitas de venda das unidades unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado. Levantamento do custo 8.2.2.5 Levantamento custo de produção do do projeto hipotético Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração aprovação de projetos, necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético. hipotético.
8.2.2.6 Previsão Previsão de despesas despesas adicionais Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a) compra do imóvel; b) administração do empreendimento, inclusive vigilância; c) impostos e taxas; d) publicidade; e) a comercialização das unidades.
8.2.2.7 Margem Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional proporcion al ao risco do empreendimento, empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.
8.2.2.8 Prazos Prazos No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologi t ecnologia a e condições mercadológicas; mercadológicas;
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Curso de Avaliação de Imóveis b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.
8.2.2.9 Taxas No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade.
8.2.2.10 Modelo Modelo A avaliação poderá ser realizada realizada com a utilização dos seguintes modelos, modelos, em ordem de preferência: a) por fluxos de caixa específicos; b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos; c) com a aplicação de modelos estáticos.
O modelo da avaliação de terrenos pelo método involutivo de menor complexidade para as aplicação é o estático, e recorrentemente recorrenteme utilizados pelos de avaliadores imóveis com competências necessárias para tal nte tarefa. É um nicho negócios de para estes profissionais que possuem especialização nesta área que já é reconhecido pelo CRECI de São Paulo com um tratamento normativo especial. Pode ser uma tendência a ser seguida pelo mercado e poderá ser referência para atuação profissional inclusive em perícias judiciais. Ver: https://www.crecisp.gov.br/comunicacao/noticiasinterna/3776crecisp-regulamenta-atividade-de-estruturador-imobiliario crecisp-regulamenta-atividade-de-estruturador-imobiliario “CRECI-SP regulamenta atividade de estruturador imobiliário”
Matéria publicada no jornal O Estado de S. Paulo em 12/08/2017 12/0 8/2017 “Encontrar áreas, prospectar e viabilizar soluções imobiliárias adequadas às necessidades dos
clientes. Essas são tarefas do profissional estruturador imobiliário. Por meio dessa prestação de serviços especializada, que pode incluir desde a prospecção de terrenos, estudos da melhor utilização do local, à viabilidade econômica e financeira do negócio, muitos grandes empreendimentos são consolidados. A atividade faz parte do dia a dia de muitos corretores e exige, sem dúvida, um preparo específico, uma grande experiência e conhecimento de muitas técnicas que o segmento envolve. Ciente dessa realidade, o CRECI-SP assinou, na última semana, a portaria 6648/2017, regulamentando a atividade do estruturador imobiliário, o que, além de delimitar funções, pode proporcionar melhores condições de atuação aos profissionais que se dedicam a essa área.” Ver em: em: https://www.crecisp.gov.br/Media/tabela_honorarios.pdf
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Na prática, o método involutivo: É a definição do melhor produto imobiliário que poderá ser desenvolvido no terreno, levandose em consideração seu aproveitamento econômico; -
É necessário após a definição do produto imobiliário, promover junto a um arquiteto um estudo de massa em que se projete o tipo de empreendimento definido como o mais viável economicamente no local, e que se enquadre na legislação;
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É necessária a certidão de enquadramento legal do terreno a fim de saber-se com exatidão que tipo de empreendimento, com segurança poderá ser levado a projeto. Considerar outros limites e imposições legais além do âmbito municipal (estadual e federal);
Feito isso, com o estudo de massa produzido, é necessário realizar-se pesquisa de mercado através do MCDM para que seja avaliado o valor das unidades do projeto hipotético e assim projeta-se o VGV, com maior grau de segurança possível. -
Através do estudo de massa é possível projetar, com o mínimo de segurança, os custos de construção do empreendimento;
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Projeção da área total de construção;
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Projeção da área total equivalente de construção, através de normas da ABNT;
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Recomendável o auxílio do engenheiro civil com expertise na área;
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BDI + Administração central + custos eventuais;
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Projeção da margem de lucro mínima do incorporador.
Estudo de Massa:
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63 63 Projeção de receitas (VGV):
Projeção dos custos de construção:
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Perícias judiciais É uma área que desperta um forte interesse por parte dos corretores de imóveis, a atuação como perito da justiça. Como já citado anteriormente, a esta função e atividade está condicionada ao domínio das técnicas de avaliação de imóveis de acordo com as normas e legislação vigente. Ideal ainda, que o corretor seja reconhecido como avaliador de imóveis através da certificação de curso específico, de acordo com a norma do COFECI que trata da regulamentação da atividade de avaliação, e seja cadastrado no CNAI. Estes requisitos, junto a comprovação de experiência profissional de no mínimo dois anos e de ilibada conduta profissional e pessoal, poderá o corretor se candidatar ao cadastro de Peritos Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado, e ser nomeado pelos magistrados para a produção das perícias e laudos de avaliação de imóveis para fins judiciais. Antes, porém, de adentrar-nos no processo de candidatura e cadastramento, cabe analisar ainda que introdutoriamente (já que este não é um curso de perícia judicial), pontos relevantes de interesse do perito ou futuro perito. O Perito: O que é a perícia judicial? “Meio de prova consistente no parecer técnico de pessoa habilitada. A perícia se realiza para o
processo, ou seja, para os sujeitos principais deste, que requerem, para melhor solução da questão, que o perito não apresente nem decida, mas simplesmente contribui para o julgamento. Assim, a perícia é uma possibilidade no processo, dependendo da iniciativa das ).. partes ou do juiz. “ ( (http://www.jusbrasil.com.br/topicos/295152/pericia/definicoes h ttp://www.jusbrasil.com.br/topicos/295152/pericia/definicoes )
*PERÍCIA JUDICIAL, EXTRAJUDICIAL E ARBITRAL A Perícia pode ser Judicial, Extrajudicial ou Arbitral. Perícia Judicial: É aquela que se fundamenta numa ação postulada em Juízo, podendo ser determinada diretamente pelo juiz ou a ele requerida pelas partes litigantes. Perícia Extrajudicial: Extrajudicial: É aquela que é contratada livremente por uma das partes num momento anterior ao litígio propriamente dito. Não se deve confundir a perícia extrajudicial com o parecer do assistente técnico, o qual, apesar de também ser contratado pela parte, integra os autos do processo. Perícia Arbitral: É aquela realizada no juízo arbitral, ou seja, na instância decisória criada pela vontade das partes, subsidiando a convicção do árbitro. A arbitragem no Brasil foi criada
por meio da Lei nº 9.307 de 1996, que dispõe sobre a arbitragem, com a finalidade de dirimir litígios relativos a direitos patrimoniais disponíveis e garante às partes o direito
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Curso de Avaliação de Imóveis de escolher as regras do direito que serão aplicadas, numa solução consensual e heterocompositiva na Câmara de Arbitragem. *Fonte: Extraído da Apostila do Curso de Perícia Judicial do CRECI-SP.
Fases Processuais O processo é composto de geralmente de três fases:
Fase postulatória: O autor da inicial, reclamada os acontecimentos e busca através do estado
aquilo que entende como seu direito, a outra parte contrária, o réu, é convocado a dar sua versão dos fatos apontados pelo autor da ação pelo juiz.
Fase probatória: Fase que o estado através da figura do juiz, quais as provas, se ainda
necessárias, serão solicitadas para o esclarecimento dos fatos, ou da divergência entre o autor e o réu.
Fase decisória: exauridas as provas dos fatos controvertidos, o juiz sopesa o acervo trazido
ao processo e aponta a solução jurídica do caso, por meio de uma sentença. Fase em que terminada a apresentação de provas sobre a controvérsia, o juiz sentenciará a solução jurídica do problema. “Dai-me os fatos que te darei o direito”. O Código de Processo Civil (CPC) determina:
Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz. Portanto, a perícia visa a atender o direito das partes e contribuir para a formação f ormação de convicção do magistrado para a solução jjurídica urídica do problema, como contributo a ação ainda na fase probatória. Segundo o CPC: Art. 381. A produção antecipada da prova prova será admitida nos casos em em que: I - haja fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação; A produção tardia da prova pericial (tardia em relação à prova oral – depoimentos e testemunhos) é concebível, pois ainda que as partes não a tenham requerido oportunamente, ao juiz é sempre possível a sua determinação, exofficio: exofficio: Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito. O Juiz é o destinatário das provas, podendo determinar qualquer delas, visando ao seu convencimento motivado:
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Curso de Avaliação de Imóveis Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento.” convencimento.” Dispões ainda o CPC: CPC: Art. 479. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371,indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. Dispõe o Código de Processo Civil: Art. 149. São auxiliares da Justiça, além de outros cujas atribuições sejam determinadas pelas normas de organização judiciária, o escrivão, o chefe de secretaria, o oficial de justiça, o perito, o depositário, o administrador, o intérprete, o tradutor, o mediador, o conciliador judicial, o partidor, o distribuidor, o contabilista e o regulador de avarias.
D o Peri to
Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico. § 1o Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado. § 2o Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande circulação, além de consulta direta a universidades, a conselhos de classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados. § 3o Os tribunais realizarão avaliações e reavaliações periódicas para manutenção do cadastro, considerando a formação profissional, a atualização do conhecimento e a experiência dos peritos interessados. § 4o Para verificação de eventual impedimento ou motivo de suspeição, nos termos dos arts. 148 e 467, o órgão técnico ou científico nomeado para realização da perícia informará ao juiz os nomes e os dados de qualificação dos profissionais que participarão da atividade. § 5o Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia. Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis Art. 157. O perito tem o dever de cumprir o ofício no prazo que lhe designar o juiz, empregando toda sua diligência, podendo escusar-se do encargo alegando motivo legítimo. § 1o A escusa será apresentada no prazo de 15 (quinze) dias, contado da intimação, da suspeição ou do impedimento supervenientes, sob pena de renúncia ao direito direito a alegá-la. § 2o Será organizada lista de peritos na vara ou na secretaria, com disponibilização dos documentos exigidos para habilitação à consulta de interessados, para que a nomeação seja distribuída de modo equitativo, observadas a capacidade técnica e a área de conhecimento. Art. 158. O perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas responderá pelos prejuízos que causar à parte e ficará inabilitado para atuar em outras perícias no prazo de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, independentemente das demais sanções previstas em lei, devendo o juiz comunicar o fato ao respectivo órgão de classe para adoção das medidas que entender cabíveis.
D a Pro Pr ova Pericial Peri cial Art. 464. A prova pericial pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação. § 1o O juiz indeferirá a perícia quando: quando: I a prova do fato não depender de conhecime conhecimento nto especial de técnico; técnico; II for desnecessária desnecessária em vista de outras outras provas provas produzidas; produzidas; III a verificação for impraticável. § 2o De ofício ou a requerimento das partes, o juiz poderá, em substituição à perícia, determinar a produção de prova técnica simplificada, quando o ponto controvertido for de menor complexidade. § 3o A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande especial conhecimento científico ou técnico. § 4o Durante a arguição, o especialista, que deverá ter formação acadêmica específica na área objeto de seu depoimento, poderá valer se de qualquer recurso tecnológico de transmissão de sons e imagens com o fim de esclarecer os pontos controvertidos da causa. Art. 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo prazo para a entrega do laudo. § 1o Incumbe às partes, dentro de 15 (quinze) dias contados da intimação do despacho de nomeação do perito: I arguir o impedimento impedimento ou a suspeição suspeição do perito, se for o caso; caso; Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis II indicar assistente técnico; técnico; III apresentar quesitos. quesitos. § 2o Ciente da nomeação, nomeação, o perito apresentar apresentaráá em 5 (cinco) dias: I I proposta proposta de honorários; honorários; II currículo, com comprovação de especialização; especialização; III contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde serão dirigidas as intimações i ntimações pessoais. § 3o As partes serão intimadas da proposta de honorários para, querendo, manifestar-se no prazo comum de 5 (cinco) dias, após o que o juiz arbitrará o valor, intimando-se as partes para os fins do art. 95. 95. § 4o O juiz poderá autorizar o pagamento de até cinquenta por cento dos honorários arbitrados a favor do perito no início dos trabalhos, devendo o remanescente ser pago apenas ao final, depois de entregue o laudo e prestados todos os esclarecimentos necessários. § 5o Quando a perícia for inconclusiva ou deficiente, o juiz poderá reduzir a remuneração inicialmente arbitrada para o trabalho. § 6o Quando tiver de realizar-se por carta, poder-se-á proceder à nomeação de perito e à indicação de assistentes técnicos no juízo ao qual se requisitar a perícia. Art. 466. O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, independentemente de termo de compromisso. § 1o Os assistentes técnicos são de confiança da parte e não estão sujeitos a impedimento impedimento ou suspeição. § 2o O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias. Art. 467. O perito pode escusar -se ou ser recusado por impedimento ou suspeição. Parágrafo único. O juiz, ao aceitar a escusa ou ao julgar procedente a impugnação, nomeará novo perito. Art. 468. O perito pode pode ser substituído substituído quando: I faltar lhe conhecimento conhecimento técnico ou científico; científico; II sem motivo legítimo, l egítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado.
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Curso de Avaliação de Imóveis § 1o No caso previsto no inciso II, o juiz j uiz comunicará a ocorrência à corporação profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor da causa e o possível prejuízo decorrente do atraso no processo. § 2o O perito substituído restituirá, no prazo de 15 (quinze) dias, os valores recebidos pelo trabalho não realizado, sob pena de ficar impedido de atuar como perito judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos. § 3o Não ocorrendo a restituição voluntária de que trata o § 2o, a parte que tiver realizado o adiantamento dos honorários poderá promover execução contra o perito, na forma dos arts.513 e seguintes deste Código, com fundamento na decisão que determinar a devolução do numerário. Art. 469. As partes poderão apresentar quesitos suplementares durante a diligência, que poderão ser respondidos pelo perito previamente ou na audiência audiência de instrução e julgam julgamento. ento. Parágrafo único. O escrivão dará à parte contrária ciência da juntada dos quesitos aos aos autos. Art. 470. Incumbe ao juiz: I indeferir quesitos impertinentes; impertinentes; II formular os quesitos que entender necessários necessários ao esclarecimento esclarecimento da causa. Art. 471. As partes podem, de comum acordo, escolher o perito, indicando -o. mediante requerimento, desde que: I sejam plenamente plenamente capazes; capazes; II a causa possa possa ser resolvida por autocomposição autocomposição.. § 1o As partes, ao escolher o perito, jjáá devem indicar os respectivos assistentes técnicos para acompanhar a realização da perícia, que se realizará em data e local previamente anunciados. § 2o O perito e os assistentes técnicos devem entregar, respectivamente, laudo e pareceres em prazo fixado pelo juiz. § 3o A perícia consensual substitui, para todos os efeitos, a que seria realizada por perito nomeado pelo juiz. Art. 472. O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos que considerar suficientes. Art. 473. O laudo pericial deverá conter: Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis I a exposição do objeto da da perícia; perícia; II a análise técnica ou científica realizada pelo pelo perito; perito; III a indicação do método utilizado, esclarecendo -o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se qual se originou; originou; IV resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão órgão do Ministério Públ Público. ico. § 1o No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões. § 2o É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia. § 3o Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer -se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.
Art. 474. As partes tterão erão ciência da data e do local designados pelo juiz ou indicados pelo perito para ter início a produção da prova. Art. 475. Tratando -se de perícia complexa que abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito, e a parte, indicar mais de um assistente técnico. Art. 476. Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo dentro do prazo, o juiz poderá conceder -lhe, por uma vez, prorrogação pela metade do prazo originalmente fixado. Art. 477. O perito protocolará o laudo em juízo, no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento. § 1o As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo parecer. § 2o O perito perit o do juízo tem o dever de, no prazo de 15 (quinze) dias, esclarecer ponto:
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Curso de Avaliação de Imóveis I sobre o qual exista divergência ou dúvida de de qualquer das partes, do juiz ou do órgão do do Ministério Ministério Público; Público; II divergente apresentado apresentado no parecer do assistente técnico da parte. § 3o Se ainda houver necessidade de esclarecimentos, a parte requererá ao juiz que mande intimar o perito ou o assistente técnico a comparecer à audiência de instrução e julgamento, j ulgamento, formulando, desde logo, as perguntas, sob forma de quesitos. § 4o O perito ou o assistente técnico será intimado por meio eletrônico, com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência da audiência. Art. 478. Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de documento ou for de natureza médico legal, o perito será escolhido, de preferência, entre os técnicos dos estabelecimentos oficiais especializados, a cujos diretores o juiz autorizará a remessa dos autos, bem como do material sujeito a exame. § 1o Nas hipóteses de gratuidade de justiça, os órgãos e as repartições oficiais deverão cumprir a determinação judicial com preferência, no prazo estabelecido. § 2o A prorrogação do prazo referido no § 1o pode ser requerida motivadamente. § 3o Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e da firma, o perito poderá requisitar, para efeito de comparação, documentos existentes em repartições públicas e, na falta destes, poderá requerer ao juiz que a pessoa a quem se atribuir a autoria do documento lance em folha de papel, por cópia ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins de comparação. Art. 479. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371 , indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito. Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida. § 1o A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu a primeira e destina -se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos resultados a que esta conduziu. § 2o A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a primeira.
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Curso de Avaliação de Imóveis § 3o A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o valor de uma e de outra. Art. 91. As despesas dos atos processuais praticados a requerimento da Fazenda Pública, do Ministério Público ou da Defensoria Pública serão pagas ao final pelo vencido. § 1o As perícias requeridas pela Fazenda Pública, pelo Ministério Público ou pela Defensoria Pública poderão ser realizadas por entidade pública ou, havendo previsão orçamentária, ter os valores adiantados por aquele que requerer a prova. § 2o Não havendo previsão orçamentária no exercício financeiro para adiantamento dos honorários periciais, eles serão pagos no exercício seguinte ou ao final, pelo vencido, caso o processo se encerre antes do adiantamento a ser feito pelo ente público. Art. 92. Quando, a requerimento do réu, o juiz proferir sentença sem resolver o mérito, o autor não poderá propor novamente a ação sem pagar ou depositar em cartório as despesas e os honorários a que foi condenado. Art. 93. As despesas atos adiados ou cuja ficarão a cargo dadeparte, do auxiliar darepetição justiça, for do necessária órgão do Ministério Público ou da Defensoria Pública ou do juiz que, sem justo motivo, houver dado causa ao adiamento ou à repetição. Art. 94. Se o assistido for vencido, o assistente será condenado ao pagamento das custas em proporção à atividade que houver exercido no processo. Art. 95. Cada parte adiantará a remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela parte que houver requerido a perícia ou rateada quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por ambas as partes. § 1o O juiz poderá determinar que a parte responsável pelo pagamento dos honorários do perito deposite em juízo o valor correspondente. § 2o A quantia recolhida em depósito bancário à ordem do juízo será corrigida monetariamente e paga de acordo com o art. 465, § 4o. § 3o Quando o pagamento da perícia for de responsabilidade de beneficiário de gratuidade da justiça, ela poderá ser: I custeada com recursos alocados no orçamento do ente público e realizada por servidor do Poder Judiciário ou por órgão público conveniado; conveniado; II paga com recursos alocados no orçamento da União, do Estado ou do Distrito Federal, no caso de ser realizada por particular, hipótese que odevalor será fixado do tribunal respectivo ou, em caso sua omissão, doconforme Conselho tabela Nacional de Justiça. Apostila criada pelo professor Paulo Quintanilha Simoni, cedida gratuitamente aos corretores de imóveis inscritos no curso de avaliação de imóveis oferecido pelo CRECI C RECI – RJ – Gestão 2022/2024
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Curso de Avaliação de Imóveis § 4o Na hipótese do § 3o, o juiz, após o trânsito em julgado da decisão final, oficiará a Fazenda Pública para que promova, contra quem tiver sido condenado ao pagamento das despesas processuais, a execução dos valores gastos com a perícia particular ou com a utilização de servidor público ou da estrutura de órgão público, observando-se, caso o responsável pelo pagamento das despesas seja beneficiário de gratuidade da justiça, o disposto no art. 98, § 2o.
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Curso de Avaliação de Imóveis Fluxograma do processo judicial e a participação do perito 76 76
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Fonte: Apostila do curso de peritos judiciais do CRECI-SP
Impugnação nas perícias judiciais Impugnação substantivo feminino 1. Ato ou efeito de impugnar. 2. Contestação. 3. Oposição, contradição. Impugnar Impugnar (latim impugno, -are, -are, atacar, assaltar, combater, opor-se) verbo transitivo 1. Pugnar contra; opor-se a (ex.: impugnar uma ideia). ideia). 2. Colocar em causa a validade ou legitimidade de algo, mediante argumentação (ex.: impugna r uma multa rodoviária; impugnar um resultado eleitoral )).. "impugnação", in Dicionário Priberam da Língua Portuguesa [em linha], 2008"impugnação", 2021,, https://dicionario 2021 https://dicionario.priberam.org/impugna%C .priberam.org/impugna%C3%A7%C3%A3o 3%A7%C3%A3o [consultado em 15-11-2022].
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Curso de Avaliação de Imóveis Embora o substantivo e o verbo sejam comumente interpretados com o efeito capaz de anular ou invalidar uma determinada coisa, é de fato apenas uma ação na tentativa de se opor a algo, sem que esteja subentendido, ou assegurado o êxito da impugnação. Para os iniciantes no ambiente da perícia judicial, a notícia de que o laudo pericial foi impugnado, pode causar sobressaltos. Recorrentemente, a proposta de honorários, o próprio perito, e o laudo podem ser impugnados, por uma das partes envolvidas no processo, que por justa ou injusta motivação entende que deve se opor a um certo elemento apresentado no processo. Mas não é que algo para assustar para o perito com seu trabalho bem fundamentado e ciente da sua estratégia profissional junto ao tribunal que o nomeou. A impugnação da proposta de honorários, é uma tentativa de uma das partes no processo de reduzir ao seu juízo e interesse, o valor cobrando pelo perito pelo seu trabalho. Por isso é altamente desejável que a proposta de honorários seja minunciosamente elaborada, detalhando de maneira fundamentada o valor por ele proposto. Uma excelente referência é o E-Book do COFECI sobre os honorários da avaliação imobiliária. A ação de impugnação da proposta de honorários pode ser bem-sucedida mediante a análise da resposta do perito no processo, ou seja, sua defesa do valor cobrado, e então o próprio juiz estabelecerá o valor da perícia. Neste caso em geral, tende-se ao acolhimento da decisão do magistrado em razão do bom atendimento da justiça e pelo posicionamento estratégico profissional do perito. Em todo o caso, é direito do perito recusar o valor determinado e escusar o encargo oferecido, e então, será nomeado outro profissional para a consecução da perícia. Sobre a responsabilidade pelo Pagamento de Honorários Periciais Dispõe o CPC:
Art. 95. Cada parte adiantará adiantará a remuneração remuneração do assistente técnico que houver indicado, sendo a do perito adiantada pela parte que houver requerido requerido a perícia ou rateada quando a perícia for determinada de ofício ou requerida por por ambas as partes. § 1o O juiz poderá determinar determinar que a parte parte responsável pelo pagamento dos honorários honorários do perito deposite deposite em juízo o valor correspondente. § 2o A quantia recolhida em depósito bancário à ordem ordem do juízo será corrigida monetariamente monetariamente e paga de aacordo cordo com o art. 465, §4°. Após março de 2016, disciplinado pelo novo CPC, ônus financeiro da prova pericial é em causa de sua postulação pela parte, ou da determinação (de ofício) pelo juiz da causa. O perito ser impugnado ou escusar a nomeação: nomeação:
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Curso de Avaliação de Imóveis Art. 467. O perito pode escusar-se ou ser recusado por impedimento ou suspeição. Parágrafo único. O juiz, ao aceitar a escusa ou ao julgar procedente a impugnação, impugnação, nomeará novo perito. Por último, ocorrência recorrente docontrariado, perito judicial, é afato impugnação doalguma laudo por uma dasde partes, que em geral vê ono seutrabalho interesse ou de identificou incorreção no trabalho pericial. Mesmo um laudo com total correção técnica e insuspeita do perito, o laudo pode ser impugnado. Cabe ao perito, fundamentadamente responder ao recurso de impugnação e aguardar a conclusão do juízo. Motivos recorrentes a impugnação: - O não reconhecimento da competência legal do corretor de imóveis como perito. A desgastada argumentação de que só os engenheiros e arquitetos tem esse direito; - A produção de quesitos impertinentes impossíveis de serem respondidos no laudo. Por exemplo, qual seria o valor de mercado do imóvel avaliado, se um determinado evento ou fenômeno socioeconômico tivesse ou não ocorrido; - A produção de quesitos não respondidos por extrapolarem o trabalho da perícia, fora do escopo da nomeação. Por exemplo valor de mercado de um determinado terreno através do método involutivo, caso a legislação assim o permitisse em hipótese. - Em caso de erros do perito: cálculos equivocados, não observância das regras da ABNT, divergência entre o dissertado no desenvolvimento do laudo e sua conclusão, quesitos não respondidos ou parcialmente respondidos, quando mesmo os impertinentes devem ser respondidos de forma a não deixar dúvidas sobre as afirmações do perito. Por fim, uma grande parte é motivada pela insatisfação do valor de mercado apontado no laudo, que quase que invariavelmente vai de encontro ao interesse de uma das partes, ou seja, aquele que tentará o recurso da impugnação. A orientação é que a resposta a impugnação seja serena, evitando que seja qualquer crítica levado para o lado pessoal, e que a defesa seja simplesmente técnica e firmemente fundamentada nos fatos e na legislação. Procedimentos para o cadastro de peritos judiciais DOCUMENTOS PARA INSCRIÇÃO NO CADASTRO ELETRÔNICO DE PERITOS E ÓRGÃOS TÉCNICOS OU CIENTÍFICOS (CPTEC) - Requerimento de Inscrição preenchido e assinado (Formulário Anexo I.I Resolução CM nº 02/2018) - Currículo atualizado;
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Curso de Avaliação de Imóveis - Cópia da carteira do Conselho Profissional, ou na inexistência de conselho profissional, diploma; de curso técnico ou científico, c ientífico, CPF e RG; - Certidão de regularidade perante o Conselho Profissional (quando aplicável), contendo declaração de ausência de punição profissional nos últimos 2 (dois) anos; - 1 (uma) foto tamanho 3x4; - Certificado de participação em curso de perícia judicial com carga horária mínima de 21 (vinte e uma) horas, preferencialmente o ministrado pela Escola Superior de Administração Tribunal (ESAJ); - Cópia de comprovante de residência atualizado; - Certidão negativa da Justiça Federal (www.jfrj.jus.br (http://www.jfrj.jus.br)) para comprovação da inexistência de condenação transitada em julgado pela prática de crime ou contravenção nos últimos cinco anos; - Certidões negativas da Justiça Estadual (conforme o município de sua residência), para comprovação da inexistência de condenação transitada em julgado pela prática de crime ou contravenção nos últimos cinco anos; - Certidão negativa do Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa; (http://www.cnj.jus.br/improbidade_adm/consultar_requerido.php(http://www.cnj.jus.br/im (http://www.cnj.jus.br/improbidade_adm/consultar_requerido.php (http://www.cnj.jus.br/im probidade_adm/consultar_requerido.php)) - Comprovação de no mínimo 2 (dois) anos de habilitação na especialidade técnica ou científica; OBSERVAÇÕES IMPORTANTES: Caso o profissional seja registrado em Conselho Regional Profissional de outro Estado e o referido Conselho exija visto para que o profissional atue em outro Estado da Federação, o perito deverá apresentá-lo ao Serviço de Perícias Judiciais (SEJUD). É vedado o cadastro: I –– de detentor de cargo público no âmbito do Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro (PJERJ), que, no entanto, poderá ser chamado a atuar como perito nas hipóteses do art. 95 §3º, I, do Código de Processo Civil; II – – de funcionário de empresa prestadora de serviços contratada pelo PJERJ.
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Bibliografia Abunahman, S. A. (2008). Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo : Editora Pini. Apostila do Curso de Perito Judicial para Corretores de Imóveis - CRECI - SP - 2019 Associação Brasileira de Normas Técnicas. (2006). NBR 14653 - 1,2,3,4,5. D'Amato, M., & Alonso, N. R. (2007). Imóveis Urbanos - Avaliação de Alugueis. São Paulo: Editora Univesitária de Direito. Fiker, J. (1989). Avaliação (1989). Avaliação de Imóveis - Manual de Redação de Laudos. Laudos. São Paulo: Editora Pini. Fiker, J. (2005). Manuel de Avaliações e Perícias em Imóveis Urnanos. São Paulo: Editora Pini. Mendonça, F. (2012). Avaliação (2012). Avaliação de Imóveis - Teoria Teoria e Prática. Recife: Edições Bagaço.
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