contratos preparatorios

UNIVERSIDAD NACIONAL DE ANCASH ¨SANTIAGO ANTUNEZ DE MAYOLO¨

TEMA UNO:

FACULTAD DE DERECHO  Y  CIENCIAS POLÍTICAS

CONTRATOS PREPARATORIOS.

DOCENTE: LUCIA BULEJE BULE JE AYALA AYALA

AUTOR:  VIDAL JARA KELVIN KELVIN LUSSAC

Huaraz, 2015- Perú

INDICE ................................ ..................... ..................... ..................... ...................................................... ........................................... 2 INDICE...................... ............................... ..................... ...................... ..................... ..................... ..................... ....................4 ..........4 INTRODUCCION ..................... 1.

MARCO HISTORICO.................................................................................6 1.1. .1.

DESAR SARROLL OLLO HIST HISTOR ORIC ICO O.................................................................6

1.2.

.............................. ..................... ...................... .................................. .......................6 6 DERECHO ROMANO.................... 1

1.3. 1.3. TEORI TEORIAS AS DOCTR DOCTRINA INARI RIAS AS SOBRE SOBRE LA NATU NATURA RALEZ LEZA A JURÍD JURÍDIC ICA A DE LOS LOS ............................... ...................... ..................... ..................... ................. ......8 8 CONTRATOS PREPARATORIOS.................... 1.3.1.

................................ ...................... ..................... ..................... ............................ .................8 8 Tesis Negativa.....................

1.3.2.

............................... ..................... ..................... ....................................... ............................10 10 Tesis Psitiva....................

1.3.3. 1.3.3. Ls !"e !"e a#e$ta a#e$ta% % &a $si'i $si'i&i( &i(a( a( &)gi &)gi#a #a (e (e e*iste e*iste%#i %#iaa (e &s #%t+a #%t+ats ts $+e$a+at+is, ta%t ta%t a &s #%t+ats +ea&es +ea&es  -+a&es.......................................10 1.3./. 1.3./. Tesis (e (e !"ie% !"ie%es es s)& s)& a#e$t a#e$ta% a% &a $si'i $si'i&i( &i(a( a( (e e*iste e*iste%# %#ia ia (e& (e& #%t+a #%t+at t $+e$a+at+i a #%t+ats (e-i%itivs (e& '&iga( #% "% te+#e+..........................11 2.

3.

............................... ..................... ..................... ...................... ..................... ............. ...11 11 MARCO CO CONCEPTUAL.................... 2.1. .1.

CON ONC CEPT EPTO 0 ELEM LEMENT ENTOS...............................................................11

2.2. .2.

DEIN INICIO ICION N 0 TERMI ERMIN NOS................................................................15

2.2.1.

................................ ...................... ..................... ..................... ..................... ................. .......15 15 P+e$a+at+i.....................

2.2.2.

............................... ..................... ..................... ............................................. .................................. 16 Bi&ate+a&....................

2.2.3.

............................... ..................... ...................... ..................... ..................... ...........17 17 C%t+at O%e+s.....................

2.2./.

C%t+at C C%"tativ...................................................................17

2.2..

............................... ..................... ..................... ..................... .....................17 ...........17 C%t+at P+i%#i$a&....................

2.2..

............................... ..................... ..................... ..................... ..................... .........................17 ..............17 S&e%e....................

2.2. 2.2.4. 4.

C%t+ %t+at at (e (e e5e e5e#" #"#i #i)% )% i%st i%sta% a%t6 t6%e %eaa....................................................18

2.2.7.

P+e#i.........................................................................................18

2.2.8.

............................... ..................... ..................... .................................................. ....................................... 18 Csa....................

2.2.19.

............................... ...................... ..................... ..................... ..................... ..................... .................. ....... 18 P&a:....................

2.3. 2.3.

OBJE OBJETO TO DEL DEL CO CONT NTRA RAT TO PREP PREPA ARAT RATOR ORIO IO........................................19

2./. 2./.

CARA CARACTE CTERÍS RÍSTI TICAS CAS DEL DEL CONTRA CONTRAT TO PREPA PREPARA RAT TOR ORIO IO......................21

2./.1.

............................... ..................... .................................... ..........................21 21 Es "% "% C C%t+at T; T;$i# C% C%t+ t+at at P+e$ P+e$a+ a+at at+ +i i....................

/.2. /.2.

................................ ..................... ....................... .............33 33 A+t. A+t. 1/1 1/1 C C%t %te% e%i( i( (e& (e& #$ #$+ +i is s.....................

/.3. /.3.

A+t. A+t. 1/1 1/1 ? P&a P&a: : (e # #$+ $+is is............................................................34

/./. /./.

.............................. ..................... ..................... ..........35 35 A+t. A+t. 1/14 1/14 ? Re% Re%v va# a#i) i)% % (e& (e& # #$+ $+ is is....................

/.. /..

A+t. A+t. 1/17 1/17 ? Nega Negativ tivaa a #e&e'+ #e&e'+a+ a+ e& #%t #%t+at +at (e-i (e-i%it %itiv iv..................................36

/.. /..

............................... ..................... ...............................36 .....................36 A+t. A+t. 1/18 1/18 ? C% C%t+ t+at at (e (e O$# O$#i) i)% %....................

/.4. /.4.

A+t. A+t. 1/29 1/29 ? C% C%t+ t+at at (e (e $# $#i) i)% % +e# +e#i$ i$+ +#a #a.................................................37

/.7. /.7.

A+t. A+t. 1/21 1/21 > C C%t+ %t+at at (e $#i $#i)% )% #% #% +es +ese+v e+vaa (e Be%e-i Be%e-i#ia #ia+i +i..........................38

/.8. /.8.

A+t. A+t. 1/2 1/222 > C% C%te te%i %i( ( (e& (e& C% C%t+ t+at at (e O$#i) O$#i)% %...........................................39

/.19 /.19..

A+t. A+t. 1/23 1/23 > P&a P&a: : (e& (e& C% C%t+ t+at at (e (e O$# O$#i) i)% %..............................................40

/.1 /.11.

A+t. A+t. 1/2 1/2// > Re% Re%v va# a#i) i)% % (e& (e& #% #%t+ t+at at (e (e $# $#i) i)% %........................................40

/.12 /.12..

A+t. A+t. 1/2 1/2 > + +a& a&i( i(a( a( (e &s C C%t %t+a +at tss P+e P+e$a $a+a +at t+i +is s............................41

EL CONTRA CONTRATO TO PREPAR PREPARAT ATORIO ORIO EN EN LA LE@ISLACI LE@ISLACIN N COMPA COMPARAD RADA A........42 .1. .1.

.

................................ ..................... ............................... ..................... 42 E% &as &as Leg Legis is&a &a#i #i% %es es M(e M(e+% +%as as.....................

.1.1.

................................ ...................... ..................... ..................... ................................ ..................... 42 A&ea%ia.....................

.1.2.

............................... ..................... ..................... ...................... ..................... ........................... ................. 43 B+asi&....................

.1.3.

............................... ..................... ...................... ..................... ..................... ......................... .............. 43 A"st+ia.....................

............................... ...................... ..................... ..................... ..................... .................... ..........43 43 JURISPRU PRUDENCIA....................

.............................. ..................... ...................... ..................... ..................... ..................... ................... ......... 45 CONCLUSIONES .................... .............................. ..................... ....................................47 .........................47 REERENCIAS BIBLIO@RICAS....................

INTRODUCCION  No cabe duda que el Código Civil peruano de 1984, introdujo una serie de modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta infl influe uenc ncia ia del del Có Códi digo go Civi Civill italia italiano no de 1942 1942 !ic" !ic"as as modi modifi fica caci cion ones es no sólo sólo significaron una mejor sistemati#ación de diversos tópicos en la parte general del $ibro %&&, %&&, 'uente 'uentess de las (bliga (bligacio ciones nes,, sino sino tambi) tambi)nn la introd introduc ucció ciónn de aspec aspectos tos que moderni#aron diversos temas no legislados en el Código Civil de 19*+

3

ntre aquellos aspectos que regula el $ibro de Contratos correspondiente a la -arte .eneral, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos -reparatorios, que conforman un ac/pite especial dentro de la parte general !e esta manera, nuestro Código Cód igo vigente vigente desde desde el 14 de noviembr noviembree de 1984, 1984, regula regula normati normativam vament entee

los

denominados Contratos -reparatorios, y a su ve#, y de manera especial regula las clases del Contrato -reparatorio0 el Contrato de Compromiso de Contratar y el Contrato de (pción, en sus artculos 1414 al 142 l legislador al optar por incluir a los llamados Contratos -reparatorios, vio por  conveniente regular como contratos especiales o tpicos, a aquellos acuerdos a trav)s de los cuales las partes quedaban comprometidas de a celebrar otro contrato llamado 3definitivo, que por alguna ra#ón, no resultaba posible de ser celebrado de inmediato $a justificación que encontró el legislador probablemente radicó en su deseo de resolver  una una seri seriee de situ situac acio ione ness que que repr repres esen enta taba bann los los acue acuerd rdos os u ofer oferta tass prev previa iass o  preparatorias, que merecan tutela dada la ausencia de regulación normativa, que no sancionaba de ninguna forma el incumplimiento de tales acuerdos, desalentando su uso e incentivando su incumplimiento n cada tipo contractual preparatorio asistimos a figuras que dada la temporalidad que gobierna a este tipo de contratos, generan situaciones de pendencia entre su celebración y la celebración del contrato definitivo que desplegar/n efectos que merecer/n tutela frente a terceros 5 es que una ve# celebrado un contrato preparatorio, es posible 6 dado el car/cter obligatorio de los contratos en nuestro código civil 6 que antes de la conclusión del contrato definitivo alguna de las partes se obligue con terceros respecto del mismo objeto del contrato, o disponga del bien materia de la prestación con las consecuencias que esto supone

4

-ara abordar el tema del

contrato preparatorio, comen#aremos con una breve

e7posición del desarrollo "istórico de esta institución, desde su inicio en el derec"o romano "asta la moderna teora precontractual, en donde se postulan los principios 'undamentales que, en materia de la promesa de contrato, comparten las distintas legislaciones del mundo nfati#ando cómo

las diversas normas

desarrollaron

soluciones diferentes para una misma necesidad jurdica0 el formar un contrato por  virtud del cual, una o ambas partes asumen la obligación de celebrar un contrato futuro,  permitiendo as, asegurar su formación cuando no es posible efectuar inmediatamente  por impedimentos subsanables, jurdicos o financieros !entro de esta e7posición se sealar/ el impacto que tuvo la teora precontractual en las legislaciones0 internacionales, para terminar con un comentario de la legislación actual  peruana, marcando las principales diferencias que pueden encontrarse en la ley civil local

1.

MARCO HISTORICO

1.1.

DESARROLLO HISTORICO

-ara llegar a la comprensión de las diversas instituciones jurdicas, al estudiar su desarrollo "istórico es un requisito necesario y considerando los orgenes de nuestro sistema jurdico es menester comen#ar esta e7posición por el desarrollo que el derec"o romano dio a la promesa de contrato

1.2.

DERECHO ROMANO

-rimeramente, encontramos que en los tiempos del derec"o romano cl/sico no se contaba con la figura del contrato preparatorio 5

:ecordemos que los romanos

solamente consideraban a los contratos strictis juris, 1

que e7iga n rigurosas

formalidades legales, y en el caso de no cumplirlas cabalmente las partes careceran acción para e7igir el cumplimiento 'ue en este conte7to en donde una promesa de un contrato futuro no encontraba cabida, y en caso de formularse las partes carecan de acción, pues si bien, dadas las necesidades de la sociedad en aumento, si surgan convenios similares a un contrato preparatorio, las partes carecan de toda acción ntonces los convenios an/logos a las "oy promesas de contrato, encontraron como  primeros antecedentes "istóricos0 los pactos ;pactum< y la stipulatio romana $os pactos, se entendan como los convenios que surgan en el da a da de las relaciones comerciales en :oma, los cuales por no contar con las formalidades requeridas solamente constituan una obligación natural, por lo que el cumplimiento de la obligación quedaba a la buena fe de las partes, ya que en caso de incumplimiento la contraparte careca de acción legal Con el paso del tiempo, dada la importancia que estos acuerdos fueron alcan#ando, los  pretores y la jurisprudencia, les dotaron de acción civil en ciertos casos0 como el pacto de constituto, el receptum y el pacto de juramento =s, los convenios ;conventio< se dividieron en dos tipos por la legislación romana0 los contratos ;contractum:&$$(, 3es la opción es un contrato en virtud del cual una persona concede a otra,  por tiempo fijo y en determinadas condiciones la facultad e7clusiva de adquirir o de 10 Código Civil E%&!o'i!"oA%-&*l' 1597.H L" %'/!" $ l%"% *# '#-%"-' #' %'$* 'l&)"&;# "l)*#", !"l' * '#*%%"# l"! &%*#!-"#&"! !&)*&#-! 1. * l" %'/!" '#!- '% !%&-'  '% E!%&-*%" P?l&" *"#$' l '#-%"-' %'-"$' %*&%" -"l !'l/#&$"$, !)?# l"! #'%/"! $ !- *%' l)&!l"-&'@ 2. * l '#-%"-' %'/-&$' #' !" $ "*ll'! * l"! l! $l"%"# &#F"!@ 3. * l" %'/!" '#-#)" *# l"+' ' '#$&&;# * F l" ='" $ l" l%"&;# $l '#-%"-'@ 4. * # ll" ! !&F* $ -"l /"#%" l '#-%"-' %'/-&$' * !'l' "l-# "%" * !" %-' l" -%"$&&;# $ l" '!" ' l"! !'l/#&$"$! * l"! l! %!%&"#. C'#*%%&#$' !-"! &%*#!-"#&"! "% l*)"% " l' %#&$' # l "%-(*l' %$#-.

11 A%-(*l' 89 $ l" L 153 $ 1887, * /'$&F" l "%-(*l' 1611 $l C;$&)' C&&l C'l'/&"#' A%-&*l' 89.H L" %'/!" $ l%"% *# '#-%"-' #' %'$* 'l&)"&;# "l)*#", !"l' * '#*%%"# l"! &%*#!-"#&"! !&)*&#-!1. * l" %'/!" '#!- '% !%&-'. 2. * l '#-%"-' " * l" %'/!" ! %F% #' !" $ "*ll'! * l"! l! $l"%"# &#F"! '% #' '#*%%&% l'! %*&!&-'! * !-"l l "%-(*l' 1511 $l C;$&)' C&&l. 3. * l" %'/!" '#-#)" *# l"+' ' '#$&&;# * F l" ='" # * " $ l%"%! l '#-%"-'. 4. * ! $-%/&# $ -"l !*%- l '#-%"-' * "%" %&'#"%l' !'l' "l- l" -%"$&&;# $ l" '!" ' l"! '%/"l&$"$! l)"l!. L'! -=%/&#'! $ *# '#-%"-' %'/-&$', !'l' ! "l&"%"# " l" /"-%&" !'% l" * ! " '#-%"-"$'. *$" $%')"$' l "%-(*l' 1611 $l C;$&)' C&&l.

14

transferir a un tercero determinada cosa o derec"o, oblig/ndose el promitente a mantener, mientras tanto, lo ofrecido en las condiciones pactadas, y quedando libre el estipulante de concluir o no el negocio jurdico 12

2.2.DEINICION 0 TERMINOS 2.2.1. P+e$a+at+i Fal como seala el maestro colombiano E(N&%NF( G&?HNI, se trata de un contrato preparatorio 3vale decir, convenciones celebradas para adere#ar un contrato futuro Ku fin es, primordialmente, "acer posible la reali#ación de otro contrato que est/ sujeto a un evento futuro, cierto o incierto, que las partes "an previsto e7presamente en el campo de la soberana de la voluntad privada 1* Kignifica entonces, que este contrato  prepara la celebración de un contrato posterior entre las mismas partes !ebemos asumir que se trata definitivamente de contratos diferentes, a pesar de las dudas a las cuales pudiera llevarnos el derec"o franc)s y la tesis negativa C$=:( K($=: es acertado al afirmar que 3la promesa de celebrar un contrato es una convención que tiene su objeto propio y las obligaciones independientes del objeto y las obligaciones del contrato prometido l contrato de promesa tiene por objeto "acer algo, "acer un contrato futuro y de )l nace la obligación de "acer $a promesa de contrato no equivale al contrato mismo que se promete no se identifica con )l =s podemos  precisar las caractersticas del contrato preparatorio en el -royecto de $ey Colombiano siendo ellas 1< l contrato de promesa es consensual0 nótese que no se dice nada sobre 12 C&-"$' '% :URILLO, :"%(" L*&!". '%/"  N*l&$"$ $l P%'#-%"-'. C'# E!&"l R%#&" "l" L)&!l"&;# I%'"/%&"#". 1%" E$&&;#, E$&&'#! U#&%!&$"$ $ N""%%" S.A., E!"" 1993, ). 70 H 71

13 BONIVENTO JI:MNE, J"&%, 1996, El C'#-%"-' $ P%'/!". L" P%'/!" $ '/%"#-" $ B&#! I#/*l!. T'/'  D l"! Ol&)"&'#!. B')'-, E$&&'#! L&%%(" $l %'!&'#"l. 15

una posible formalidad a la que deba someterse 2< n la primera parte del artculo ;1M*2< se afirma que debe especificarse el contrato prometido en la promesa *< del contrato de promesa surge una obligación de "acer que consiste en celebrar el contrato  prometido 4< l contrato de promesa no tiene cabida para contratos consensuales, pes en estos casos la promesa equivaldra al contrato prometido !e ello indica C$=:( K($=: 14 que se admita as la idea de la valide#, en general, de toda promesa de celebrar un contrato determinado, como obligación de "acer que quedaba sometida a las reglas que se daban respecto de los derec"os del acreedor en orden al apremio del deudor a su ejecución, a la autori#ación del acreedor para "acerla "acer por otro y a la indemni#ación de los perjuicios por la contravención pero, estableciendo que en los contratos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, la promesa equivaldra al contrato mismo, la idea que la comisión revisora no acepto se dió al artculo la redacción que tiene en el Código para indicar los requisitos que se estimaron convenientes para la seriedad de la promesa y para la constancia del compromiso contrado y con arreglo al cual debera celebrarse el contrato de promesa

2.2.2.Bi&ate+a& l contrato de promesa es bilateral, en la medida en que surgen obligaciones recprocas  para las dos partes $as obligaciones se entiende que son recprocas, cada parte se obliga a un "acer a favor de otro, que es celebrar el contrato prometido sta nota caracterstica sirve para diferenciar a la promesa como contrato bilateral, de otros pactos, o promesas unilaterales, como es el caso de la opción

14 CLARO SOLAR, L*&!, 1992, E>l&"&'#! D D%' C&&l C&l#'  '/"%"$'. C&l, E$&-'%&"l J*%($&" $ C&l TE:IS.

16

2.2.3. C%t+at O%e+s n el contrato de promesa, cada parte se grava a favor de la otra, se obligan recprocamente a celebrar en un futuro un contrato, como puede ser el de compraventa, que adem/s les importa un beneficio =mbos contratantes se afectan, ambos obtienen utilidad y tienen inter)s en el objeto del contrato de promesa, que es asegurar la celebración del contrato prometido sta caracterstica no debe confundirse con un 3intercambio de valores como lo denominan :&-:F y E(>$=N.:, quienes afirman0 3 presenta la caracterstica de no traer aparejado inmediatamente ningn intercambio de valores st/ destinada simplemente a asegurar ese intercambio

2.2./. C%t+at C%"tativ ay una equivalencia en las prestaciones de las partes, cuestión que permite inferir que el contrato es oneroso conmutativo

2.2.. C%t+at P+i%#i$a& l contrato de promesa es principal y lo preparatorio no lo vuelve accesorio, toda ve# que subsiste por s mismo, no estando llamado a garanti#ar ninguna obligación -or otro lado la promesa no es accesoria del contrato prometido ya que e7iste v/lidamente desde el mismo instante en que las partes la celebran de acuerdo con la ley, sin que dic"a subsistencia pueda llegar a afectarse por la circunstancia de que el contrato definitivo no llegue a perfeccionarse cosa distinta ser/ el an/lisis de los "ec"os originarios del no perfeccionamiento y de sus consecuencias ;caso fortuito, incumplimiento, perjuicios, etc<

2.2.. S&e%e n materia civil, la ley no entiende celebrado el contrato si no se celebra por escrito Kin embargo, no debe confundirse a la solemnidad del contrato de promesa que consiste en 17

un escrito, sea pblico o privado, pues la norma no distingue, con la solemnidad del contrato prometido

2.2.4. C%t+at (e e5e#"#i)% i%sta%t6%ea l contrato y sus obligaciones nacen de manera suced/nea a su celebración No debe confundirse esto con que el cumplimiento de la obligación de "acer que se deriva del contrato ;celebrar el contrato prometidoNF a dic"o tipo contractual, por el cual seala que debe ser considerado 3como un acuerdo de declaraciones de voluntad en virtud del cual los declarantes se obligan a celebrar en el futuro un contrato que tenga las caractersticas establecidas en los artculos 1*1 y 14O2 de dic"o Código, o sea un contrato que crea, regula, modifica o e7tingue una relación jurdica obligacional 1 !e "ec"o, entre nosotros '(:N( "a comentado, que en el caso del Código Civil  peruano, el Contrato de (pción es un ejemplo de que el contrato es capa# de provocar  efectos distintos a los obligatorios, pese a que el Código Civil peruano de 1984, fiel a su tradición, fue redactado bajo el esquema de que el contrato es fundamentalmente el acuerdo de voluntades para crear, regular, modificar o e7tinguir, relaciones jurdicas con contenido patrimonial, vale decir, para crear obligaciones 1+ Keala el autor que lejos de generar una relación creditoria, el contrato de opción provoca una situación jurdica que desafa la visión del contrato como sólo productor de obligaciones =dem/s de ello,  pone en evidencia la naturale#a del contrato de opción desde una perspectiva que lo desmarca de toda relación creditoria 5 es que bien visto el objeto que provoca el Contrato de (pción, nos "ace caer en cuenta que no queda del todo claro que el objeto de dic"o contrato nos lleve al esquema tradicional de una relación obligatoria, pues la prestación de "acer supuestamente creada por este tipo contractual, que dogm/ticamente, supone una actuación f/ctica y factual del deudor en aras de reali#ar aquello a que se "a obligado, no est/ presente en el Contrato de (pción, pues el opcionista tan sólo queda vinculado a su propia voluntad 15 DE LA PUENTE Y LAVALLE, :"#*l. El C'#-%"-' # G#%"l. C'/#-"%&'! " l" S&;# P%&/%" $l L&%' VII $l C;$&)' C&&l. T'/' II. S)*#$" $&&;#. P"l!-%" E$&-'%!. L&/", 2003. P). 165. 16 ORNO LORE, Q*)' A%" $ l" N'&;# $ C'#-%"-' R&!-" $ l" G"-" J*%($&", L&/", "' 2000, T'/' 78HB, :"'. 20

mediante la oferta que se deriva de dic"o contrato mientras que el optante, tan sólo queda facultado para decidir o no la conclusión del contrato definitivo con su sola voluntad sto quiere decir, no "ay nada que ambos tengan que reali#ar a trav)s de su conducta para obtener aquello a que se "an 3obligado, sino tan sólo afectar su esfera  jurdica a trav)s de su sola voluntad sta manera de afrontar el verdadero objeto del Contrato de (pción, supone sin embargo, una reconstrucción de la definición de contrato en el Código Civil peruano,  para que los efectos de dic"os contratos puedan ser admitidos co"erentemente en nuestro Código -or tanto, el objeto del Contrato -reparatorio 6tal como e7presa ?KK&N(6 es siempre el de dar lugar a una obligación de "acer, o sea, de prestarse a la estipulación del futuro contrato definitivo, esto es, a desarrollar una actividad determinada por su  parte el profesor :(--(, considera que 3el objeto inmediato del preliminar es la celebración del definitivo 1M  mientras que en t)rminos ! :>..&:( 18  , se puede decir que el objeto del Contrato -reparatorio es 3prestarse a cuanto precise para dar  vida al contrato que se promete estipular

2./.CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO PREPARATORIO !entro de las principales caractersticas del Contrato -reparatorio podemos mencionar las siguientes0

17 ROPPO, V&##+'. 2009. El '#-%"-'. L&/" G"-" J*%($&", . 605. 18 DE RUGGIERO, R'%-'. 1944. I#!-&-*&'#! $ D%' C&&l T'/' II1. :"$%&$ I#!-&-*-'E$&-'%&"l R*!, ). 289.

21

2./.1. Es "% C%t+at T;$i#< !ebido a que la mayora de legislaciones "a considerado a los Contratos -reparatorios, dentro de sus ordenamientos jurdicos, denomin/ndolos de la manera m/s conveniente en cada legislación como0 contratos preliminares, contratos de promesa, promesa de contrato, precontrato, ante contrato, contrato preparatorio, entre otras denominaciones,  por lo que para los pases que la contemplan podemos afirmar que se trata de un contrato tpico, pues es determinado y regulado por ley, ya que como indica =:&=K KC:&E: -IF, 3el contrato es tpico cuando est/ regido por una determinada disciplina legal 19

2./.2.Es "% #%t+at A"t)% -ues si bien es cierto el Contrato -reparatorio tiene por objetivo o finalidad la celebración de un contrato futuro ello no implica que de no llegar a celebrarse el definitivo este pierda e7istencia, ni muc"o menos su identidad, ya que se trata de un contrato principal que e7iste por s mismo, sin necesidad de otro acuerdo posterior = decir de =E$&>@, 3l contrato es principal cuando subsiste por s mismo, sin necesidad de otra convención, y en tal sentido la promesa lo es, porque produce sus efectos, aunque no "aya otro contrato, ni siquiera el definitivo 2O

2./.3.Es "% C%t+at P+visi%a& n tanto el Contrato -reparatorio tiene un car/cter temporal, sujeto al pla#o pactado por  las partes ;para el caso del Compromiso de Contratar< u otorgado por el ofertante ;para el caso del Contrato de (pción. E>=)!&! $l ;$&)' &&l %*"#' $ 1984. T'/' I C'#-%"-'! "%- )#%"l. G"-" J*%($&", L&/", 2000, ). 48. 20 ABELIUK :ANASEVICQ, R#=. El C'#-%"-' $ P%'/!". E$&"% E$&-'%! L-$". S"#-&")', 1983, ). 22. 22

que cada ordenamiento jurdico prescribe y que para el caso peruano no debe e7ceder el  pla#o m/7imo legal de un ao, tal como lo prescriben los artculos 141+ 21 y 142*22   del Código Civil, salvo renovación del Contrato -reparatorio, en cuyo caso estas  podr/n efectuarse tantas veces lo crean conveniente las partes, pero sin e7ceder en cada oportunidad el m/7imo legal

2././.Es "% C%t+at (e E5e#"#i)% Di-e+i(a sta caracterstica tiene su sustento en el "ec"o en que el Contrato -reparatorio como tal engendra obligaciones con prestaciones de "acer para un futuro, objetivo que se  perfecciona con la celebración del contrato definitivo, motivo por el cual su ejecución, es decir el cumplimiento de la prestación se suspende en el tiempo "asta que cualquiera de las partes requiera a la otra a cumplir con la celebración del contrato definitivo, con el lan#amiento de la oferta, en el caso del Compromiso de Contratar, o "asta que el optante decida suscribir el contrato definitivo, en el caso del Contrato de (pción  No es difcil comprender que la justificación de los Contratos -reparatorios radica esencialmente en que las partes por alguna ra#ón no quieren o no pueden celebrar el contrato definitivo sto quiere decir, que su misma naturale#a reclama que el definitivo se celebra o concluya en un momento posterior de acuerdo a la necesidad o inter)s de las partes -or ello, el contrato definitivo, concebido como la reali#ación o materiali#ación del Contrato -reparatorio, siempre tendr/ lugar en un momento  posterior, pues de no ser as no tendra ningn sentido celebrar un Contrato -reparatorio

21 A%-&*l' 1416.HEl l"+' $l '/%'/&!' $ '#-%"-"% $ !% $-%/&#"$' ' $-%/&#"l. S& #' ! !-"l&%" l l"+', !- !% $ *# "'.

22 A%-&*l' 1423.HEl l"+' $l '#-%"-' $ '&;# $ !% $-%/&#"$' ' $-%/&#"l. S& #' ! !-"l&%" l l"+', !- !% $ *# "'.

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3.

MARCO JURIDICO

3.1.

U'i#a#i)% e% e& C)(ig Civi& Pe+"a%

l Código Civil de 1984, "a consagrado la institución de los contratos preparatorios, como el comn denominador de cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurdicas que comprometen a las partes a la formali#ación o ejecución de un contrato posterior 5 se encuentra en el $&E:( %&& 3'>NF ! $=K (E$&.=C&(NK F&F>$( % 3C(NF:=F(K -:-=:=F(:&(K Ku función es de garanta para asegurar el cumplimiento de un contrato a reali#arse a futuro Ke utili#a normalmente un contrato  preparatorio cuando e7isten algunas dificultades de "ec"o o de derec"o que impiden concluirlo en el mismo acto, pero s resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura $os contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser a un mutuo, compraventa, arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturale#a

3.2.

Ca+a#te+;sti#as -"%(ae%ta&es

= Carecen de un fin económico propio inmediato E Constituye el acuerdo de la voluntad de las partes de asegurar un contrato futuro C l objeto de estos contratos es que las partes se obligan a "acer un contrato definitivo a futuro ! l pla#o a futuro es de un ao, renovable

3.3.

C&ases (e #%t+ats $+e$a+at+is

= Compromiso de contratar E Contrato de opción

3./.

Uti&i(a( $+6#ti#a (e& C%t+at P+e$a+at+i

-ues al respecto, es preciso tener en cuenta que en la actividad ordinaria de cualquier   persona o en el entorno empresarial, es frecuente que se lleven a cabo reali#aciones 24

comerciales, pues el tr/fico mercantil permite la celebración de diversos tipos de contratos tales como la compraventa, la permuta, el arrendamiento, el mutuo, etc que involucran yPo comprometen el destino de bienes muebles e inmuebles que puedan ser propósito de comercio, para lo cual, se requiere de la celebración de un contrato para formali#arlos y as disponer de estos, pero Qqu) sucede cuando las partes interesadas de la celebración no tienen, por diversos motivos, deseos de que esta contratación se lleve a cabo en el momento en que se propone la oferta de celebrar el negocio jurdicoR Como dijimos, podra ser que por ra#ones especficas no pueden celebrar el contrato definitivo de manera inmediata, o que por ra#ones de territorialidad, ley aplicable en el tiempo,  beneficios tributarios, u otras ra#ones, las partes prefieren diferir la celebración del contrato definitivo, pero asegurando desde ya que celebrar/n dic"o contrato -ues evidentemente, es este el supuesto al cual las codificaciones de diversos pases, entre ellos el Código Civil peruano de 1984, "an otorgado protección y seguridad  jurdica, ya que regulan la posibilidad en que los contratantes se obliguen en ese mismo momento a celebrar en un futuro un contrato definitivo respecto del tipo de contrato que les sea de inter)s yPo utilidad, para el caso del Compromiso de Contratar, o que el ofertante, lance la oferta y quede vinculado a esta por el pla#o establecido en el  preparatorio, para que el optante decida si es que celebra o no el contrato definitivo, en el caso del Contrato de (pción, con lo cual a la suscripción del Contrato -reparatorio ya se "abran desplegado efectos obligatorios, que recaen una obligación de "acer, que se traduce en un 3"acer o llevar a cabo la celebración del contrato definitivo perseguido empero, la celebración de estos contratos, suspenden su ejecución por el pla#o que estipula el propio contrato, el cual siempre se encuentra limitado al pla#o m/7imo que faculta cada ordenamiento jurdico, motivo por el cual dic"o pla#o entre la celebración del Contrato -reparatorio y el definitivo es decisivo para los intereses de las partes, pues 25

 por alguna ra#ón no les conviene, no les interesa, no les urge o no poseen los recursos necesarios para celebrar el definitivo a cambio del -reparatorio, por lo que con este tipo de contratos ven resueltas las ra#ones que puedan tener para no contratar  definitivamente pero si para asegurarse una contratación posterior que satisfaga sus necesidades o intereses ntre nosotros, F(::K ?N!I, cuestionó la utilidad del contrato preparatorio de opción sealando que dic"o tipo contractual sólo se justifica en los sistemas jurdicos en que la oferta no tiene car/cter de irrevocable o no es obligatoria, pues de lo contrario, seala dic"o autor, basta con una oferta irrevocable para obtener los mismos efectos que los que persigue un contrato de opción 2* =simismo, seala el autor que el legislador del Código Civil peruano de 1984, justificó de modo errado la presencia de dic"a figura en la e7posición de motivos, pues teniendo en cuenta que en el -er la oferta tiene car/cter irrevocable, no tiene ninguna utilidad  pr/ctica la inclusión del Contrato de (pción, salvo por su registrabilidad que a diferencia de la oferta irrevocable, admitiendo su regulación por dic"a ra#ón Nosotros nos permitimos discrepar de dic"o criterio, por diversas ra#ones Consideramos importante citar algunos ejemplos que indican la efectiva utili#ación de este tipo contractual y la imperiosa necesidad de contener un acceso al registro que garantice su contratación con la oposición erga omnes, as pues podemos citar a los siguientes0

23 TORRES :ENDE, :&)*l L" *-&l&$"$ $l '#-%"-' $ '&;# # l C;$&)' C&&l. E# R&!-"DERECQO. P'#-&F&" U#&%!&$"$ C"-;l&" $l P%?. L&/", N 42, D&&/% $ 1988, P). 289 H 304.

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3..Cass $+6#ti#s 3..1. Cas N=e+ 1 -ong/monos en el caso en que la empresa Constructores K=C se encuentre en la  bsqueda de una casa de considerables dimensiones para as poder ejecutar un proyecto inmobiliario ;"ec"o que sucede todos los das debido al boom de la construcciónKS 1,OOOOO ;>n ?il y OOP1OO !ólares =mericanosKS 1,OO ;>n ?il Luinientos y OOP1OO !ólares =mericanosn ejemplo adicional podra ser la celebración de contratos de compromiso de contratar  respecto de una permuta, en el que por ejemplo la constructora 3&nmobiliaria K=C "a visto que sus vecinos viven en una casa antigua, que recibieron como "erencia de sus  padres, que f/cilmente puede servir para implementar un proyecto inmobiliario, por lo que los visitan y les proponen la compra de su inmueble, a lo que los seores 3I responden que en realidad no "aban pensado en vender su casa, pues ellos no tienen  planes de vivir fuera de esa urbani#ación por la ubicación y tranquilidad que encuentran en ella, por lo que 3&nmobiliaria K=C les propone una idea dici)ndoles, nosotros "emos visto que esta casa ya esta vieja y en cualquier momento podra venirse abajo, que les parece si es que llegamos a un trato por el que podemos permutar la  propiedad, como ustedes saben nosotros estamos terminando para el mes de mayo de 2O1 un proyecto inmobiliario al frente de su casa, con departamento de lujo, tal ve# no les interesa vender su propiedad pero si les puede interesar que a cambio de su casa vieja nosotros les podamos entregar un par de departamentos del proyecto que est/ por  concluir, as cada uno de ustedes ;"ermanos< podr/ tener su propio departamento de estreno, sin salir de la urbani#ación en donde "an vivido siempre $os "ermanos se entusiasman por la idea, pidi)ndoles unos das para pensar el tema, pla#o en el cual buscan la asesora de un abogado, quien les propone la figura del Compromiso de Contratar de un Contrato de -ermuta, mediante el cual se puede  pactar un pla#o para celebrar el contrato definitivo de permuta una ve# que la 3&nmobiliaria K=C "aya terminado el proyecto iniciado frente a su casa y que se cuente con la independi#aran de las partidas lectrónicas, con lo que la propuesta de la 3&nmobiliaria K=C queda de alguna manera atada para poder "acerse efectiva, una

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ve# que los departamento de estreno se encuentren listos para ser estrenados por los  jóvenes "ermanos =s pues, 3&nmobiliaria K=C se rene con sus vecinos, quienes le manifiestan que est/n de acuerdo en la permuta, siempre y cuando se firme el

Compromiso de

Contratar de un Contrato de -ermuta, que de alguna manera les asegure la obligatoriedad de celebrar el contrato definitivo y proseguir con el intercambio de los  bienes -ropuesta a la que la 3inmobiliaria K=C responde afirmativamente, las partes van a la Notaria y suscriben la scritura -blica de Compromiso de Contratar de un Contrato de -ermuta, en la que consignan la identificación de los contratantes, la identificación de los bienes y la equivalencia de las prestaciones y la condición que el requerimiento de suscribir el contrato definitivo se "aga cuando se cuente con las  partidas independi#adas de los departamentos de estreno, pactando como pla#o del compromiso el pla#o de nueve ;9< meses, que se cumplira el 2 de octubre de 2O1, los que consideran la finali#ación de la obra y la independi#ación de la misma !e otro lado los "ermanos ven que a unas cuadras de su casa otra empresa inmobiliaria "a concluido una obra de edificios que les parece e7traordinaria, por lo que visitan a dic"a empresa ofreci)ndoles la permuta de su casa ;ya que sin comentar nada a la nueva empresa constructora, se "an dado cuenta que la construcción "ec"a por  3&nmobiliaria K=C no es de su agrado total, adem/s que este nuevo proyecto si se encuentra frente a un "ermoso parque< a lo que la gerencia de dic"a empresa responde  positivamente, ;pues el precio del metro cuadrado por dic"a #ona residencial se "a elevado considerablemente y con el metraje de la casa de los "ermanos podran "acer un negocio redondo