Conflictos en La Construcción

 

DOCUMENTO INFORMATIVO SOBRE LA LEY DE CONSTRUCCIÓN FABYANSKE, WESTRA, HART Y THOMPSON, P.A. 800 Lasalle Avenue, Suite 1900, Minneapolis, MN SS402 612 -338-0118 Documento Informativo 05  – 03 CONFLICTOS DE CONSTRUCCION: LA MEJOR MANERA DE EVITARLOS ES ESTAR PREPARADOS PARA ELLOS Por: Gregory T. Spalj

 

INTRODUCCIÓN Como estaba considerando qué podría decir que los contratistas deban saber y hacer para reducir los riesgos de involucrarse en un conflicto de construcción costoso, consideré estos temas alternativos alternativos::   Una onza de prevención vale una libra de cura. •

 

La suerte es el residuo del trabajo duro.

 

Usted pagó primas este año por su seguro de vida a pesar de que no espera a morir

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este año.  

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Esté preparado para lo peor.

Se podría pensar que estos temas no están relacionados, o por lo menos no con el tema de los conflictos de construcción, pero espere. Cada una de estas afirmaciones se refieren al concepto de uno mismo preparándose para un evento o situación que puede o no puede suceder nunca. De hecho, tres de ellas están relacionadas con la preparación para algo que usted espera que no suceda. En mis 24 años de experiencia en litigios, he encontrado que los conflictos más fáciles de resolver a favor de mis clientes son los que mis clientes anticiparon, prepararon, y en los que sentaron las bases para la resolución, antes de que estos ni siquiera surgieran. Si bien mi experiencia es un poco sesgada porque generalmente sólo veo esos proyectos de construcción en que surgen conflictos, se me ocurre que las disputas de construcción son tan ciertas como la muerte y los impuestos. (Nunca, nunca, nunca he tenido un contratista de construcción que me llame para decir que el proyecto de construcción que acaba de concluir no tuvo ninguna disputa ¡y se desarrolló como estaba previsto! Como nunca he sido el destinatario de las buenas noticias de mis clientes contratistas de construcción, y como hago frente sólo a los "proyectos problemáticos", admito que puedo ser un poco cínico).   Pero aun suponiendo que cada proyecto de construcción tiene el potencial   de un conflicto desastroso, teniendo graves consecuencias económicas para algunas o todas las partes, ¿qué puede hacer para asegurarse de que se encuentra, o al menos está cerca, del final exitoso de una resolución? Las respuestas siguen.

 

LO QUE DEBE HACER ANTES DE HACER UNA OFERTA O NEGOCIAR UN CONTRATO Muchas de las condiciones que tienen el potencial de provocar disputas de construcción se pueden descubrir, con una cantidad moderada de esfuerzo, antes de que usted haga una oferta o inicie su negociación del contrato. En primer lugar, es esencial una cuidadosa investigación del sitio antes de la licitación. Todos estamos familiarizados con las cláusulas de los contratos de construcciónn en los que el contratista reconoce. construcció Que ha investigado investigado a fondo el proyecto, el sitio y las condiciones condiciones del escenario. escenario. Esto no es ssolo olo palabrería excesiva excesiva.. Esto es lo que debe hacer hacer en cada proyecto antes de ofrec ofrecer er o ccomenzar omenzar las negociaciones negociaciones de un contrato.  

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Investigar las condiciones del subsuelo que puedan afectar a la obra. Mirar la naturaleza del suelo, las estructuras existentes, las presas aguas arriba, lagos o arroyos cercanos, datos de flujo de los ríos y similares. Pregunte al propietario si existen datos geotécnicos para el sitio del proyecto. Pregunte acerca de los proyectos de construcción previos previos en el área.

 

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El acceso al sitio del proyecto puede ser un tema complejo. ¿Cómo se tendrá acceso a la obra? ¿Obtuvo el propietario todos los acuerdos de derecho de vía necesarios para que la mano de obra pueda entrar a la propiedad de otras personas que puedan verse afectadas? Preguntar al propietario si ha obtenido todos los permisos regulatorios correspondientes correspondien tes de los organismos gubernamentales como el Cuerpo de Ingenieros del Ejército, la Sociedad Histórica del Estado, el Departamento de Estado de los Recursos Naturales, u otros organismos reguladores que emiten autorizaciones de intervenir los recursos naturales y aspectos históricos del sitio de construcc construcción. ión.

 

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Investigar el clima probablemente normal para la época en que el proyecto se vaya a construir Vaya más allá, e investigue el clima normal durante el período posterior que se supone se completará el proyecto. Si bien la investigación de este último puede parecer excesiva, si el proyecto se retrasa por cualquier razón, como muchos otros, algunas condiciones locales pueden resultar extremadamente costosas o francamente imposibles para concluir un proyecto durante ciertas estaciones del año. La demora es una característica común de los proyectos de construcción e independientemente de quién

 

tiene la culpa, el impacto de esa demora la sentirá el contratista que lo completa. Usted no puede saber las consecuencias consecuencias de la demora sin tener en cuenta el clima en que va a trabajar si se retrasan.  

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Mantenga un registro de su actividad investigativa. Tome notas de conversaciones telefónicas con el propietario y con las autoridades reguladoras. Utilice una checklist. Tome fotos. Use una video cámara. Estas actividades servirán como una fuerte evidencia de la base de su contrato con el propietario. En caso de surgir una controversia después sobre quién dijo qué a quién, qué condiciones fueron anticipadas, si usted o el propietario del proyecto estaban listos para el trabajo, o cuáles de las partes consideraron en el momento de la firma del contrato, usted será capaz de probar su versión de la historia con su investigación documentada. Estas actividades e información también tendrán un efecto secundario beneficioso de hacer su oferta o negocias el precio de manera más informada. En su investigación previa a la oferta, usted aprenderá cosas que pudieran afectar su precio, pero si no hubiese hecho ninguna investigación, ni siquiera las habría imaginado. Esta revisión también podría plantear cuestiones que el propietario no había pensado, como lagunas o desconexiones en la lógica que subyace en el programa de construcción. En resumen, la contratación informada a ambos lados de la mesa reducirá al mínimo los riesgos de que las expectativas de alguien no se cumplirán.

 

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No limite su pre-oferta o actividades de prenegociación a solamente solicitar los precios más bajos posibles a sus subcontratistas. Lo que usted no sabe puede hacerle daño en el contexto de firmar un proyecto de construcción a un precio fijo o uno con el precio máximo garantizado. Es probable que lo que usted no sabe será "la cosa" que afectará el trabajo más que cualquier cosa que haya sabido.

 

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Si usted está negociando un contrato con el propietario, éste quedará impresionado por su profunda investigación. Nadie quiere un conflicto de construcción, y si le muestra el propietario que, a través de una preparación minuciosa, se abordan por adelantado los puntos que pueden llegar a ser un conflicto más adelante, le dará al propietario la

 

comodidad de que está negociando o viendo una oferta de un contratista competente y cuidadoso. 

LO QUE DEBE HACER ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO Leer el contrato y pensar en el peor escenario y la forma en que el contrato se ocuparía de ello. Cada vez que pienso en la negociación de contratos de construcción, pienso en un cliente que me dijo que él no tenía que preocuparse por las cláusulas problemáticas del contrato que sugerí intentara eliminar, porque ninguna de esas cosas que eran objeto de las cláusulas iban a suceder alguna vez. En algunos aspectos, y con base en la experiencia, puede que tenga razón, pero el hecho de que usted no espera a morir este año no debe hacer que renuncie a su seguro de vida. Su contrato de construcción es como un seguro. Trata lo inesperado y lo desconocido. La mayor parte del contrato de construcción está diseñada para distribuir el riesgo de las consecuencias financieras de algo que ocurre durante el proyecto y que ninguna de las partes haya anticipado lo suficiente. No deje que su optimismo y entusiasmo por el proyecto lo disuadan de intentar negociar un equilibrio justo de dichos riesgos. Algunas cláusulas contractuales para prestar especial La incorporación incorporación por disposiciones disposiciones de referencia   La transferencia de cláusulas

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  La distinción de las cláusulas de las condiciones del sitio

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  Las cláusulas de indemnización

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  Cláusulas sin daños por demora

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  Los cambios en las cláusulas

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No todos los problemas que surjan en el curso de la negociación de este tipo de cláusulas son puramente "legales". Considere la posibilidad de una pequeña cláusula de indemnización de 50 líneas completada con jerga legal que el propietario dice que tiene el efecto neto de hacer al contratista responsable de todos los daños y perjuicios resultantes de su desempeño en el trabajo. Mientras que eso puede sonar razonable, y si bien es posible que usted no desee contratar a un abogado para interpretar la jerga legal en la disposición, considere ahora una situación en la que durante el curso del trabajo, el contratista fue responsable en un 10% por algo que el propietario era responsable en un 90%. ¿Debe el contratista pagar el 100% de los daños? La respuesta por supuesto es no. Esto es cuestión de justicia, no sólo una cuestión de

 

interpretación legal o negociación. Luchar por un contrato que impone la carga de eventos que usted controla en usted mismo y en las consecuencias de los hechos que el propietario controla en sí mismo. Su cláusula de indemnización debe justamente requerir que usted indemnice al propietario por sus errores y que el propietario lo indemnice a usted por sus errores. Por otra parte, no esté de acuerdo en ampliar las cláusulas "sin daños por demora". La demora que usted podría terminar sufriendo es una que lo pone en la construcción durante el invierno por el que usted no incluyó ninguna disposición en el precio. Si no puede recuperar los daños por retraso y sólo puede conseguir su precio contractual por el que se supone iba a estar construyendo en un clima normal de verano y de otoño, es muy posible que enfrente las consecuencias financieras de la demora, independientemente de que el retraso pueda haber sido causado por el propietario o por alguna cosa fuera del control de cualquiera de las partes. En pocas palabras: hable con un abogado de construcción que haya elaborado, y tratado casos sobre contratos de construcción. Todos somos cínicos, por las razones explicadas anteriormente. Hemos visto los peores escenarios posibles y cómo el contrato de construcción puede reducir su riesgo. Los honorarios del abogado por una onza de prevención son minúsculos en comparación con el costo de una libra de cura. DOCUMENTACIÓN DEL TRABAJO Hay varias cosas que usted puede hacer a partir de un día" en el proyecto, para prepararse bien en el caso de un conflicto de construcción. Todos ellos implican papeleo". El papeleo no sólo servirá como evidencia si más adelante surge una disputa, sino que impondrá una disciplina en su equipo de administración del proyecto, obligándolos a mirar el trabajo en un nivel crítico durante todos los días del proyecto. Los diarios de trabajo son esenciales. Los abogados de construcción siempre revisan los diarios preparados en los proyectos por el gerente de proyecto, el superintendente y representante del propietario. Si usted está reclamando algo que sucedió durante el transcurso del proyecto que derivó en que usted perdería millones de dólares y no hay nada en esos diarios de trabajo que reflejen cualquier problema que haya surgido en el proyecto, usted pasará por un momento bastante difícil tratando de convencer al jurado que su reclamo no es más que una corrección después a los hechos de una mala oferta. Esperamos ver las anotaciones en los diarios de aquello que usted reclama. El problema con los diarios de trabajo es que usted no

 

sabe qué problema tendrá poca importancia. Por lo tanto, usted debe reportar todos los problemas. Debe tenerse en cuenta toda interferencia con el propietario. Si el avance del trabajo se ve obstaculizado por algo que alguien más hizo, se debe anotar en los diarios. Un diario de trabajo, preparado en el momento en cuestión, es una de las piezas de evidencia única más convincentes que un contratista o propietario puede presentar a una corte o tribunal arbitral. Utilice formularios pre-impresos. Con el fin de hacer más fácil la vida de sus superintendentes y capataces, preparare formularios pre-impresos en los que puedan anotar, diariamente, la información que pudiera ser importante en un conflicto de construcción posterior. Proporcionar espacios en blanco para: el clima, el número de trabajadores en terreno; el trabajo que se está haciendo y dónde; qué inspectores han estado en el terreno; anotar cualquier retraso significativo, cuya culpa fue de ellos y por qué; cualquier ingreso, declaraciones o instrucciones dadas por el inspector u otro representante del propietario; y problemas específicos que surjan durante el transcurso del día y la manera en que se resolvieron.  Utilice las órdenes de cambio con prudencia. En la negociación de cualquier orden un cambio específico, no ignore el impacto que ese cambió de trabajo podría tener en el trabajo sin cambios. No ignore el impacto acumulativo que 100 cambios pueden tener en el trabajo sin cambios. Con mucha frecuencia, los contratistas utilizan formularios de órdenes de cambio que establecen específicamente que la indemnización pagada en virtud de la orden de cambio es la única y exclusiva compensación que debe pagarse al contratista y que el contratista no hará ningún otro reclamo relacionado con el trabajo cambiado; incluyendo los reclamos por impacto o pérdida de productividad. productivi dad. Sin embargo, en ese momento,

debe

asignar

sus

costos

aumentados el contratista no sabe que vienen 700 cambios más cuando firma la orden cambio número 2.3. 4. 5. . . 699. Considere la posibilidad de la muerte de los mil cortes. Aunque cada uno de los cortes pueden no ser fatales, con el tiempo va a morir desangrado. Si usted no está absolutamente seguro de los efectos de una orden de cambio en sus costos y gastos del trabajo, no ceda sus derechos. Cumpla con los requisitos de notificación.  notificación.  Cada contrato tiene plazos en los que se requiere que un contratista presente ciertos documentos con el fin de preservar los derechos del contratista. En muchas decisiones de los tribunales, las reclamaciones válidas de contratistas se han perdido debido al incumplimiento por parte del contratista de proporcionar la notificación requerida de la demanda en el plazo

 

especificado en el contrato. Prepare una tabla con todos los requisitos de notificación contenidos en los documentos contractuales y entréguelos a su gerente de proyecto. Él debe saber que si se encuentran condiciones muy dispares del lugar, debe enviar una notificación de dicho reclamo inmediatamente antes de que se alteren esas condiciones. El gerente de proyecto debe saber que si tiene la intención de reclamar una indemnización adicional con respecto a cualquier elemento de la obra, debe hacerlo dentro de los diez días siguientes de ocurridos los hechos que den lugar a la reclamación. El gerente de proyecto debe saber que si rechaza la determinación de un ingeniero o arquitecto, debe presentar una demanda de arbitraje dentro de los 30 días siguientes de la decisión del arquitecto o ingeniero. Los plazos deberían estar en un lugar ampliamente visible visible en el container oficina o insertado en el cuaderno del gerente del proyecto. Mantenga informes de costos laborales precisos. Mientras que los contratistas de construcción a menudo miran el "resultado final", rara vez ven cómo se están acumulando los números. Si usted está experimentando un retraso significativo en el proyecto, o si va a realizar un trabajo por el que tiene la intención de hacer un reclamo, debe asignar sus costos aumentados específicos para aquél retraso o cambio. Usted debe alertar a su departamento de contabilidad para establecer códigos de costos para este tipo de eventos. Debe instruir al personal del proyecto para codificar las facturas, hojas de tiempo y otros documentos de costo de trabajo para ese código de contabilidad específico destinado a la reclamación. Si no lo hace, será difícil, lento y enormemente costoso tener a un contador financiero forense reconstruyendo sus costos laborales con el fin de aislar los costos adicionales en que se incurra como resultado de algo que usted afirma fue causado por el propietario. Además de los costos directos, es necesario tener en cuenta la mano de obra y equipos inactivos, gastos generales ampliados del sitio, los costos de almacenamiento, falta de productividad, inspección extra, y los gastos generales no absorbidos de la oficina central.

 

CONCLUSIÓN

HAGA UN REGISTRO Mientras que una imagen vale más que mil palabras, un documento vale por lo menos quinientas. La gente tiende a creer que lo que se registra antes de un conflicto se convirte en una demanda o arbitraje total. Los registros creados en un momento en que las partes no tenían un incentivo para "doblar" o "estirar" la verdad son mucho más convincentes que los documentos generados con el efecto de un abogado.  Si usted no sigue mis recomendaciones, no se preocupe, estoy aquí para ayudarle a salir del lío.