Compra Venta

Contratos parte especial – Compraventa y Permuta

Compraventa y Permuta Compraventa Art. 1323. Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Este contrato no supone transferencia de la propiedad, ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo. Esta obligación es válida aun en la llamada compraventa manual o al contado, que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio, a primera vista pareciera que en tal hipótesis las partes no contraen obligación alguna y que todo se reduce a un trueque o más, exactamente, a dos tradiciones simultáneas, pero no es así, porque en ese trueque, no se agotan las obligaciones de las partes. Evolución. La cuestión de la transferencia de la propiedad. En las sociedades primitivas, el tráfico comercial se realizaba a través del trueque. Pero a poco que aumento la riqueza, que se intensificó el intercambio, aquel instrumento jurídico resultó insuficiente. Surgió naturalmente la necesidad de adoptar una medida de valores, un bien que permitiera adquirir cualquier otro bien. Y desde que la moneda fue creada, la compraventa sustituyó el trueque como base esencial del comercio entre los hombres. En su primera etapa, la compraventa fue simplemente manual o al contado. Más tarde, no bastó con esta forma elemental y empezó a distinción entre el contrato de compraventa en sí mismo y la transferencia del dominio de la cosa. El contrato de compraventa, es decir, el compromiso de transferir el dominio queda perfeccionado por el solo consentimiento. La compraventa no es otra cosa que el compromiso de transferir la propiedad, pero ésta no se transmite sino por la tradición de la cosa (art. 577). Respecto de los inmuebles se exige, además, la escritura publica. Y como estos dos requisitos resultan actualmente insuficientes para proteger los derechos de terceros, las leyes locales han organizado los Registros de la Propiedad, en los cuales deben inscribirse obligatoriamente las transferencias del dominio y sus modificaciones para que sean oponibles a terceros, similares registros se han creado para la transferencia de automotores y de los equinos de pura sangre de carrera en los cuales la inscripción registral es constitutiva del dominio. Caracteres. a) es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes; b) es consensual, porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio; c) no es formal si bien la escritura pública es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí; d) es oneroso; e) es conmutativo porque los valores intercambios –cosa y precio- deben ser aproximadamente equivalentes y sólo por excepción puede ser tal contrato aleatorio como ocurre cuando se compara una cosa que puede o no existir.

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Compraventa civil y comercial. Desde el punto de vista de su estructura jurídica, la compraventa civil y la comercial son contratos idénticos. Pero cabe efectuar ciertas distinciones pues la compraventa civil es toda aquella a la cual el Código de Comercio no le haya atribuido naturaleza comercial, es decir todo contrato de compraventa está regido por el Código Civil a menos que lo contrario esté dispuesto en el de Comercio. Según el art. 450 Código de Comercio, hay compraventa comercial cuando alguien compara una cosa para revenderla o alquilar su uso, es necesario que exista un propósito de lucro, basta con que exista este propósito en el vendedor o en el comprador, aunque la otra parte no lo tenga. Art. 7 del Código de Comercio: si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan, por razón de él, sujetos a la ley mercantil. Art. 452. No se consideran mercantiles: 1° Las compras de bienes raíces y muebles accesorios. Sin embargo, serán comerciales las compras de cosas accesorias al comercio, para prepararlo o facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raíz;

Esta regla obedece a una tradición histórica fundada en el deseo de proteger la propiedad inmobiliaria. En la actualidad se advierte una definida tendencia a atribuir carácter comercial a toda compraventa realizada con propósito de lucro, trátese de cosas muebles o inmuebles. Si en la compraventa es comprador una sociedad comercial o es un acto de corretaje, el acto es mercantil. 2° Los de objetos destinados al consumo del comprador, o de la persona por cuyo encargo se haga la adquisición; 3° Las ventas que hacen los labradores y hacendados de los frutos de sus cosechas y ganados; 4° Las que hacen los propietarios y cualquier clase de persona, de los frutos y efectos que perciban por razón de renta, donación, salario, emolumento u otro cualquier título remuneratorio o gratuito; 5° La reventa que hace cualquiera persona del resto de los acopios que hizo para su consumo particular. Sin embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que la que hubiese consumido, se presume que obró en la compra con ánimo de vender y se reputan mercantiles la compra y la venta.

Es necesario puntualizar que lo que confiere carácter de comercial al acto es el ánimo de lucro, la intención de especular con la cosa, no importa que no se consuma ese propósito. Las consecuencias jurídicas de la distinción entre compraventa civil y comercial son las siguientes: a) COMPETENCIA: dependerá de su carácter que entiendan los tribunales civiles o comerciales; b) PRESCRIPCIÓN: 1) prescribe por 2 años para demandar el pago de mercaderías fiadas sin documento escrito; 2) se prescriben por 4 años las deudas justificadas por cuenta de ventas aceptada, liquidadas o que presumen liquidadas; 3) prescriben por 4 años las acciones de nulidad o rescisión de la compraventa comercial, en tanto que las acciones civiles tiene el plazo común de prescripción, salvo las que derivan de violencia, dolo o falsa causa que prescriben a los 2 años; 4) difieren tanto los plazos de prescripción de las acciones que nacen de la existencia de vicios ocultos como al momento a partir del cual empiezan a correr; c) COSAS AJENAS: según el legislador civil no pueden venderse, mientras que el legislador comercial dispone lo contrario; d) FECHA DE ENTREGA Y PLAZO DE PAGO. ---Comparación de la compraventa con:

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PERMUTA: Si una persona da una cosa y recibe otra cosa y dinero habrá permuta si la cosa entregada tiene mayor valor que el cambio en dinero y compraventa si sucediese lo contrario; si ambos valores fueran iguales el contrato se considera permuta. CESIÓN DE CRÉDITO La palabra compraventa está reservada para el contrato cuyo objeto es la trasmisión del dominio sobre una cosa; en todos los demás casos de transmisión de derechos sean reales o personales, hay solamente cesión. Cumplido el contrato de compraventa el comprador adquiere un derecho absoluto sobre la cosa, derecho que puede hacer valer por si mismo, sin intermediarios; en la cesión, el cesionario tendrá derecho a exigir del deudor lo que éste debía del cedente. La distinción ente ambos contratos tiene un valor más teórico que práctico, puesto que el art. 1435 dispone que si la cesión de derecho se hiciere por un precio en dinero, el contrato se regirá supletoriamente por las reglas de la compraventa. LOCACIÓN DE COSAS Situaciones dudosas: --Pago del precio en mensualidades: habrá compraventa siempre que las partes hayan pactado la transmisión de la propiedad de la cosa, sea que ésta se lleve a cabo inmediatamente o después de cierto tiempo y de cumplidas ciertas condiciones, los jueces deben indagar la verdadera naturaleza del contrato, con independencia de la calificación que le hayan dado las partes. --Venta de frutos (cuando el comprador toma posesión del inmueble para recolectarlos): lo esencial es indagar si el contrato concede o no el disfrute de la cosa. --venta de productos: = Importancia práctica: a) el comprador puede usar la cosa libremente, mientras que el locatario debe hacerlo de acuerdo con lo convenido o según la naturaleza o destino de la cosa y devolverla en buena estado; b) de acuerdo con la regla res perit domine, los riesgos de la cosa corren desde el momento de la tradición por cuenta del comprador, en cambio, en la locación son sufridos por el propietario locador; c) ciertas cosas fuera del comercio, pueden ser objeto de locación, pero no de venta; d) el privilegio del vendedor se rige por disposiciones distintas a las del locador; e) los impuestos que gravan a uno y otro contrato son diferentes. LOCACIÓN DE OBRA Punto de vista predominante: hay siempre locación de obra, cualquiera que sea la importancia relativa de la materia y del trabajo. Otro criterio: el contrato será compraventa, pues, lo que principalmente se tiene en mira al contratar es la cosa concluida, salvo que la materia sea de escasa importancia en relación al trabajo realizado, en cuyo caso será locación de obra. Borda: se trata de un contrato de naturaleza mixta, es decir que tiene características de ambas figuras. Empero, siendo tan importantes las consecuencias que resultan de encuadrar el contrato dentro de la compraventa o locación de obra conviene atribuirlo uno u otro carácter. Nuestra ley ha preferido considerarlo como locación de obra (art. 1629.

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Pero no se trata de una regla absoluta. Cuando la importancia del trabajo es desdeñable en relación con la el valor de la cosa, habrá que decidir que es compraventa. El interés de ubicar con precisión este tipo de convenciones reside en las siguientes consecuencias: a) Responsabilidad del vendedor es más amplia que la del empresario, pues el primero responde por evicción y redhibición, en tanto el segundo sólo responde por la ruina total o parcial de la cosa; b) Privilegios son diferentes: los del vendedor están regidos por los arts. 3893, 3896 y 3924 y 3926, en tanto que los el empresario lo están por los arts. 3892, 3931 y 3933. DACIÓN EN PAGO La dación en pago supone una obligación preexistente que queda extinguida por ese acto, la compraventa constituye de por sí la fuente de las obligaciones recíprocas de comprador y vendedor. DONACIÓN CON CARGO Como regla general, si el cargo constituye en una prestación de dinero más o menos equivalente a la cosa habrá compraventa, oculta tras la figura de la donación. Pero ésta no es una regla absoluta, pues las circunstancias del caso pueden demostrar que la intención del transmitente de la cosa fue realmente liberal.

Elementos de la compraventa: Capacidad. El principio general es que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar. (art. 1357 C. Civil) Excepciones Incapacidades de hecho: Por aplicación de los principios generales sobre capacidad no pueden comprar o vender por sí las personas por nacer, los menores de edad, sean impúberes o adultos, los dementes, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito y los condenados con pena a prisión o reclusión mayor de tres años. En cuanto a los menores de edad que han cumplido 18 años, pueden comprar o vender los bienes que hubieran adquirido con el producto de su trabajo.(Con la reforma del Codigo esta distinción no tiene mucho sentido) Menores emancipados: tienen amplias atribuciones para disponer de sus bienes cualquiera que sea su naturaleza salvo que los hayan recibido a título gratuito, en cuyo caso, sólo podrán disponer de ellos en forma onerosa y previa autorización judicial, autorización que puede ser suplida por el asentimiento del cónyuge cuando éste es mayor de edad. Los contratos celebrados por incapaces y por emancipados (si se trata de los actos que no pueden realizar por sí solos) sin la necesaria venia judicial son nulos de nulidad relativa. Incapacidades de derecho: No existe posibilidad de celebrar el acto, sea por sí o por representante legal o judicial. Esposos entre sí: admitir lo contrario conllevaría a burlar el régimen patrimonial del matrimonio que es inmodificable por voluntad de los cónyuges. Por imperio del art. 1358 la prohibición se extiende a los cónyuges separados pero no rige cuando el matrimonio queda resuelto por divorcio vincular, tampoco cuando la venta se hecha en subasta pública judicial y cuando el comprador sea una sociedad de la cual forma parte el cónyuge. Hoja 4 de 37

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El contrato celebrado en contra de la prohibición del art. 1358 adolece de nulidad absoluta. Padres, tutores y curadores no pueden vender o comprar bienes a sus hijos, pupilos o curados: Es una consecuencia del principio más general según el cual está prohibido celebrar entre ellos cualquier clase de contrato. Sin embargo, se ha decidido que si el representante legal y el incapaz fuera condóminos, el primero puede adquirir el bien por licitación o publica subasta. Según la opinión de algunos autores la nulidad sería absoluta porque ha sido dispuesta por la ley por razones de orden moral y se fundamenta en una incapacidad de derecho, pero para Borda, como, en el caso, el interés es la protección del menor, si éste llega a la mayoría de edad y considera que la compra o venta ha sido conveniente a sus intereses, no sería razonable impedir la confirmación del acto. La nulidad es, por ende, para Borda y quienes comparten su criterio, relativa. Albaceas: no pueden comprar los bienes de las testamentarias que estén a su cargo. Se procura evitar que ellos puedan valerse de sus funciones para perjudicar a los herederos, legatarios o acreedores; la compraventa realizada en violación de lo dispuesto adolece de nulidad relativa. Mandatarios: Los mandatarios no pueden comprar los bienes que están encargados de vender por cuenta de sus comitentes. La ley desea evitar un conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, que habría de redundar muy probablemente en perjuicio del primero. Por ello mismo, se admite sin discrepancias que si el mandante autoriza de modo expreso al mandatario comprar el bien que se le encarga vender, el acto es válido. Nulidad relativa Empleados públicos: a los empleados públicos les está prohibido comprar los bienes del Estado o de las municipalidades de cuya administración o venta estuviesen encargados (art. 1361, inc. 5). Una razón de moral en el desempeño de los empleados públicos y la defensa de los intereses del Estado justifican sobradamente esta disposición. Es dudoso si esta nulidad tiene carácter relativo o absoluto. Nos inclinamos en favor de la última solución porque el interés que media en la invalidez es un interés de orden público. Jueces y empleados de la administración de justicia: Los jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y tasadores no pueden comprar los bienes que estén en litigio ante el juzgado o tribunal ante el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su respectivo ministerio (art. 1361, inc. 6”). Tales compras permitirían poner en duda la ecuanimidad de las personas encargadas de administrar justicia o de sus auxiliares. Prevalece en la jurisprudencia el criterio de que la nulidad es absoluta, pero Borda piensa que debe hacerse una distinción: tratándose de funcionarios públicos encargados o auxiliares de la administración de justicia la nulidad debe ser absoluta y, en cambio, tratándose de los abogados o procuradores yo de peritos designados a propuesta de parte, la nulidad debe ser relativa, pues no hay, en este caso, un motivo de orden público vinculado con la administración de justicia. Ministros nacionales y provinciales. Los ministros nacionales no pueden comprar los bienes nacionales o de cualquier establecimiento público o de corporación civil o religiosa, ni los ministros de provincia los bienes provinciales o municipales de las corporaciones civiles o religiosas de la provincia. Esta prohibición resulta muy razonable en lo que se refiere a la compra de bienes nacionales o provinciales pues existe el peligro de que la venta sea provocada por la influencia del ministro que desea adquirirlos, pero no lo parece tanto cuando se trata de la venta de bienes pertenecientes a corporaciones civiles o religiosas.

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El acto realizado sería nulo, de nulidad absoluta si se tratara de bienes del Estado nacional o provincial; en cambio, sólo sería relativa si se tratara de bienes pertenecientes a personas jurídicas privadas. Religiosos profesos: no pueden comprar ni vender, salvo cuando comprasen cosas muebles por dinero al contado o cuando contratasen para sus conventos. Se trata de una incapacidad de derecho, puesto que tales actos no pueden ser celebrados ni siquiera por intermedio de representantes. Esta prohibición parece tener un doble fundamento: a) convalidar legalmente el voto solemne de pobreza; y b) protege al religioso que ha prometido obediencia contra el peligro de que sus superiores puedan presionarlo para que se desprenda de sus bienes. La nulidad tiene carácter simplemente relativo. El Consentimiento: La compraventa necesita un acuerdo de voluntades debidamente declaradas. Para que se repute concluida y obligue a las partes, basta que el acuerdo haya recaído sobre la cosa y el precio, que son los elementos esenciales del contrato. Ventas forzosas: su naturaleza jurídica. Algunas veces los dueños son obligados a desprenderse del dominio de una cosa recibiendo en cambio su valor en dinero. El art. 1324 establece que una persona puede ser obligada a vender: a) cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad publica. No paga un precio sino una reparación; b) cuando por una convención o por un testamento se imponga al propietario la obligación de vender una cosa a persona determinada. Adviértase que el dueño aceptó e hizo suyo el compromiso de vender en el acto mismo de adquisición del dominio, es decir cuando aceptó la herencia o el legado, por lo que no puede decirse que falte consentimiento; en materia de convención la ley se refiere al supuesto que el adquirente de un bien se ha comprometido en ese mismo acto a venderlo a terceros o al mismo enajenante (ej.: venta con pacto de retroventa); c) cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos y alguno de ellos exigiese el remate. No existe venta forzosa porque los otros condóminos tienen la opción entre vender su parte o conservarlo comprando la parte del condómino que exige la liquidación; d) cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial: para algunos autores se trata de una venta realizada por el órgano público en representación del dueño de la cosa; para otros el órgano público vende en representación de los acreedores; Borda sostiene que se trata de una venta realizada por el órgano público que vende a nombre propio, tratándose de un caso de expropiación; e) cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración. Forma y prueba: La compraventa es un contrato consensual y queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes. En materia de inmuebles el acto debe hacerse por escritura pública, pero desde que se admite que el comprador por boleto privado puede reclamar tanto la escrituración del deudor como pedir al juez que suscriba tal venta en caso de negativa, la escritura publica no constituye una exigencia formal del

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contrato de compraventa de inmuebles sino una formalidad indispensable para la transmisión del dominio. En cuanto a la prueba del contrato, siendo éste consensual y no formal, puede ser acreditado por cualquier medio siempre que su valor no exceda de diez mil pesos; en este caso, será indispensable al menos un principio de prueba por escrito o bien que el contrato hubiera tenido principio de ejecución. Cualquier de estas circunstancias hace admisible todo género de pruebas, incluso la de testigos.

Elementos peculiares de la compraventa. La cosa El principio general es que todas las cosas pueden ser vendidas a) debe ser una cosa en sentido propio, es decir debe tratarse de un objeto material susceptible de apreciación pecuniaria pero, a su vez, la energía eléctrica puede ser objeto del contrato de compraventa por expresa voluntad legislativa (art. 2311, Civil); b) debe tratarse de una cosa cuya venta no esté prohibida por ley como sucede con los bienes públicos del Estado. En algunas ocasiones la prohibición de venta puede resultar de un contrato, pues es lícita la prohibición de vender a determinada persona, o la de vender los bienes donados o legados por un término de diez años; c) debe ser cosa determinada o determinable (la cosa es determinada cuando es cosas cierta y determinable cuando fuese cosa incierta si su especie y cantidad hubiesen sido determinada); en el supuesto de cosas fungibles si no se hubiese determinado su cantidad, se entiende que se trata de cosa determinable si se hubiese dejado el arbitrio de hacerlo a un tercero; d) la cosa debe tener existencia real o posible ya que pueden venderse las cosas existentes y aun las futuras, pero no las que vendidas como existentes no han existido nunca o han dejado de existir al momento de contrato. Puede que la cosa haya dejado de existir parcialmente, en tal caso el comprador tiene derecho a dejar sin efecto el contrato o a demandar la entrega de la parte que existe con reducción proporcional de su precio), pero para ello es necesario que la pérdida sea apreciable. Venta de cosa ajena: En principio las cosas ajenas no pueden venderse (art. 1329 CCivil) pero para Borda la solución es ilógica y no es absoluta pues reconoce excepciones ya que muchas veces son válidas. La venta de cosa ajena es válida en los siguientes casos: a) ventas de cosas fungibles (la prohibición del art. 1329 sólo juega cuando se trata de cosas ciertas y determinadas); b) cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, teniendo pleno conocimiento de tal circunstancia; c) cuando el contrato ha sido seguido de la entrega efectiva de la cosa al comprador siempre que la cosa no haya sido robada o pérdida; d) cuando se trate venta hecha por el heredero aparente a favor de un comprador de buena fe. Para que la venta de una cosa ajena origine su nulidad es preciso que se reúnan las siguientes condiciones:

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comprador y vendedor hayan tratado sobre la cosa como perteneciente a éste; se trate de una cosa cierta y determinada el comprador no esté amparado en los arts. 2412 y 3430 no se trate de una compraventa mercantil.

En efecto, el art. 453 del Código de comercio admite la compraventa de cosa ajena aclarando que el vendedor está obligado a su entrega o, en su defecto, a abonar daños y perjuicios siempre que el comprador ignorase que la cosa es ajena. Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa será nula. La promesa de venta de cosa ajena será válida. El vendedor estará obligado a adquirirla y a entregarla al comprador so pena de daños y perjuicios. Por lo tanto, si bien existe contradicción ente la norma civil y la comercial la diferencia es más aparente que real Efectos entre las partes. Si ambas partes sabían que la cosa era ajena, el contrato es válido pero sólo como compromiso de adquisición de la cosa y no como compromiso de entregar la cosa antes de haberla adquirido regularmente de su dueño. Si la cosa está en poder del vendedor –a título de depositario, mandatario, etc- no podrá ser demandado para obligarlo a que la entregue al comprador antes de comprarla; pero si la entrega, el vendedor no puede demandar la nulidad de la venta ni la restitución del precio. Si ambas partes ignoraban que la cosa era ajena: el acto es anulable y la nulidad puede ser pedida por el vendedor hasta el momento de la entrega de la cosa (no después) y el por comprador en cualquier momento y, además de reclamar la nulidad, el comprador puede pedir también la restitución del precio y de los daños y perjuicios todo lo cual debe ser abonado por el vendedor. Si sólo el vendedor sabía que la acosa era ajena, no puede éste reclamar la nulidad del la venta. Pero antes de la entrega podría excepcionarse oponiéndose a consumar un hecho ilícito, debiendo restituir el precio y pagar los daños y perjuicios. El comprador, está en condiciones de pedir la nulidad de la venta. Si sólo el comprador sabía que la cosa era ajena, no tiene derecho a reclamar daños y perjuicios ni a que se le restituya el precio. Pero si la cosa aun no le hubiere sido entregada, podrá excepcionarse, negándose a recibirla y a pagar el precio pues nadie puede ser obligado a consumar un hecho ilícito. Efectos con respecto del dueño. El dueño de la cosa está al margen de las transacciones por las cuales terceras personas compran o vendan sus bienes de buena o mala fe, tales actos le son, en principio, inoponibles. Este principio de inoponibilidad sufre algunas excepciones en favor del adquirente de buena fe. a) en primer término, el comprador de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida y que ha entrado en posesión de ella, puede rechazar la acción reivindicatoria del dueño; igual derecho tiene el comprador que adquirió la cosa mueble o inmueble del heredero aparente, o el que la adquirió de buena fe basada en un título nulo o anulable. b) el poseedor de buena fe tiene derecho a los frutos percibidos antes de descubrir el vicio de su título (art. 2423). c) el adquirente de buena fe de un inmueble tiene derecho a invocar la usucapión breve (art. 3999). Consolidación de la venta:

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Esto sucede por; a) ratificación del propietario; b) por adquisición del dominio por el vendedor con posterioridad a la venta (sea esta por sucesión universal o particular). Venta de cosa parcialmente ajena. Dispone el art. 1331 que la venta por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa indivisa es de ningún efecto, aun respecto a la porción del vendedor. En consecuencia, el vendedor debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era parcialmente ajena, los daños y perjuicios que resultan de la anulación del contrato. Pero si ambos –vendedor y comprador- trataron sobre la cosa en condominio en la inteligencia que el vendedor contraía el compromiso de adquirir las otras partes de sus verdaderos dueños, el vendedor debe responder por los daños y perjuicios resultante de su incumplimiento. Consolidación: a) por la ratificación hecha por los otros condóminos, pero basta que uno sólo no lo ratifique, por pequeña que sea su parte en la cosa, para que la venta no queda convalidada y b) por haber adquirido el vendedor las restantes partes de la cosa. Venta de cosa futura. En principio, la compraventa debe tener un objeto actual. Sin embargo, la venta de cosas futuras es posible dentro de ciertos límites, a saber: a) la venta de una cosa para el caso en que llegue a existir. Se trata de una venta condicional en la que la obligación de pagar el precio está sujeta a la eventualidad de que la cosa llegue a existir; b) la venta de una cosa futura cuando el comprador asume el riesgo de la que la cosa llegue a existir (es la llamada venta de esperanza). Venta de esperanza La venta de esperanza –emptio spei- se concibe como una venta en sentido propio, puesto que la esperanza es también algo actual y real, algo que puede venderse. Se trata de un contrato innominado, de carácter aleatorio que queda concluido como contrato perfecto desde que se produce el acuerdo de voluntades. Puede ocurrir que el comprador tome sobre sí dos riesgos distintos: a) el de que la cosa exista o no y b) el que la cosa exista en mayor o menor extensión. En el primer caso, el vendedor tendría derecho a todo el precio aunque la cosa no llegue a existir, salvo que ello haya ocurrido por culpa o dolo del vendedor; en el segundo caso también el vendedor tendrá derecho a todo el precio, pero sólo en el caso de que la cosa llegue a existir por lo menos parcialmente. Pero si la cosa no llega a existir, el comprador no debe el precio y si lo hubiera pagado tiene derecho a repetirlo (art. 1405). Cosas sujetas a riesgo: No han inconveniente en vender cosas actualmente existentes, pero que estén sujetas a algún riesgo que las ponga en peligro de pérdida parcial o total. El comprador puede tomar sobre él el riesgo, en cuyo caso deberá pagar al precio convenido, aunque la cosa pereciere. Para que este resultado se produzca, es indispensable que el comprador tenga conocimiento del riesgo y lo asuma.

El precio. Para que el contrato de compraventa quede legalmente configurado es preciso que el precio reúna las siguientes condiciones: debe ser en DINERO, debe ser DETERMINADO O DETERMINABLE y debe ser SERIO. Desglosemos la definicion Hoja 9 de 37

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DINERO. Siendo en dinero, el precio puede ser en moneda nacional o extranjera, se puede pagar al contado o quedar un saldo pendiente DETERMINABLE. Si el contrato no diese el procedimiento para la fijación del precio o lo dejase al arbitrio de una de las partes el contrato será nulo. Tampoco vale que se estipule que se pagará el justo precio; la ley ha considerado que una cláusula de este tipo deja en la incertidumbre los derechos de las partes. Normalmente el precio es fijado por las mismas partes, pero también puede serlo por un tercero. Si el precio es fijado por las partes pueden hacerlo de distintos modos: 1) determinando la cantidad a pagar; 2) refiriéndolo al precio de otra cosa cierta; 3) remitiéndolo al valor de plaza en cierto día y lugar; 4) utilizando cualquier procedimiento que haga determinable el precio. Si el precio es fijado por un tercero se considera a éste un mandatario de la partes, pero si éste no quiere o no llega a determinar el precio al venta queda sin efecto. (El Código de Comercio, aunque expresamente deja a salvo el pacto en contrario) La estimación del precio que hiciere el tercero es irrevocable y no hay recurso alguno para variarla. (art. 1351). Pero gran parte de la doctrina entiende que, de todas maneras, existiría la posibilidad de impugnación si el precio dado fuese desproporcionado con el valor de la cosa. SERIO No llena tal calidad el precio ficticio o simulado, tampoco el precio irrisorio. La venta por un precio vil se considera venta por precio serio, pues el precio vil no altera la naturaleza del acto. Pero la venta a precio vil puede impugnarse por efecto del vicio de lesión. Obligaciones del vendedor: Son dos: entregar las cosas vendida y garantizar para el caso de evicción y de vicios ocultos. Está también obligado a recibir el precio. Conservación y custodia de la cosa Puesto que el vendedor debe entregar la cosa, también está obligado a conservarla sin cambiar su estado hasta el momento en que haga efectiva la tradición. Normalmente, el deber de custodia sólo se concibe cuando se trata de venta de cosas ciertas o de cosas de género limitado. Siendo de género ilimitado no hay problema de conservación porque el vendedor cumple entregando cualquier cosa perteneciente al género. Los gastos de conservación de la cosa corren por cuenta del vendedor, pues eso es lo que esta dispuesto respecto a los gastos de entrega, pero no hay inconveniente en que las partes estipulen lo contrario. Riesgos y aumentos: Desde le momento en que el comprador ha sido puesto en mora, estos gastos corren por su cuenta. Mientras el vendedor no hiciera tradición de la cosa se aplicarán las obligaciones de dar, trátese de cosas ciertas o inciertas (es decir hasta la tradición el vendedor carga con los riesgos y se beneficia con los aumentos y frutos de la cosa). Riesgos: Si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta; el vendedor no podrá reclamar el pago del precio y si lo hubiere recibido, deberá devolverlo; si la cosa se deteriora sin culpa del Hoja 10 de 37

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vendedor, el comprador tendrá derecho atener resuelta la venta o pedir una disminución proporcional del precio (art. 380). Sin embargo, si la cosa se hubiera perdido o deteriora sin culpa del vendedor después de encontrarse en mora, está obligado a pagar los daños y perjuicios, a menos que demuestre que la cosa se habría deteriorado o perdido también en poder del comprador. Acrecimientos y mejoras: El acrecimiento ocurrido entre la celebración del contrato y la entrega de la cosa también favorece al vendedor. Por consiguiente, podrá reclamar un suplemento de precio proporcional al aumento y si el comprador se niega, la venta quedará disuelta (art. 582). Sin embargo, desde que el vendedor se encuentra en mora, los acrecimientos pertenecen al comprador y el vendedor no podrá exigir un mayor precio de ellos. En cuanto a las mejoras el único derecho que le cabe es llevarla, si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa. Pero no podrá pretender que se le paguen las mejoras necesarias. Frutos: Todos los frutos percibidos antes de la tradición de la cosa pertenecen al vendedor, pero los pendientes corresponden al comprador. Productos: El vendedor no tiene derecho a seguir extrayendo productos desde el instante mismo en que se realizó la venta, pues ello sería contrario a su obligación de conservación y custodia. Riesgos y aumentos en caso de mora del comprador: en este caso se entiende que las cosas perecen y acrecen para su dueño que es el vendedor, la regla puede parecer injusta pero no lo es porque el vendedor tiene a su disposición el procedimiento para evitar que el perjuicio recaiga sobre él pues, en primer lugar, puede consignar la cosa y, en segundo lugar, puede reclamar del comprador el pago de los daños y perjuicio que su mora le ha significado.

La entrega La entrega es la transferencia de la posesión de la cosa por el vendedor al comprador: tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho que le corresponde al propietario. Habrá tradición cuando una de las partes entregare voluntariamente la cosa y la otra voluntariamente la recibiere (art. 2377); esta entrega exige una tradición material, pues la sola declaración del tradens de darse por desposeído no basta para transferir la posesión (art. 2378). La tradición de inmuebles al comprador debe hacerse por actos materiales del vendedor con asentimiento del comprador o viceversa, o bien desistiendo el vendedor de la posesión que tenía y ejerciendo el adquirente actos posesorios en presencia del vendedor y sin oposición alguna (art. 2380). La tradición de cosas muebles también existe en los siguientes casos: a) si la cosa estuviese en caja, almacén o edificio cerrado, bastará con la entrega de la llave del lugar en que la cosa se halla guardada; b) si las cosas no están presentes basta con la entrega de los conocimientos, factura, etc, en los términos del C.Com., o cuando se remitan por cuenta y orden de otros, es suficiente que la persona Hoja 11 de 37

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que las remita las entregue al agente que deba transportarlas, con tal de que el comprador hubiere determinado o aprobado el acto de remisión; c) la tradición de rentas nacionales o provinciales se juzgara hecho por la transferencia de ella, según la legislación que las rija; la de acciones nominativas de compañías y sociedades, cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos sociales; la de acciones endosables, ser hará por el solo endose, sin ser necesaria la notificación al deudor; para las acciones al portador será necesaria la tradición efectiva de los títulos. También existe tradición simbólica cuando el comprador pone su marca en los efectos comprados en presencia del vendedor o con su consentimiento, cuando el comprador no se opone inmediatamente a la entrega o recepción de la factura; cuando se ha puesto en el conocimiento o carta de porte la cláusula “por cuenta” y el comprador no la ha reclamado dentro de las 24 horas o por el segundo correo y cuando obra en los libros de las oficinas públicas el asiento a favor del comprador, del acuerdo de ambas partes. Extensión de la obligación de entrega. El vendedor debe entregar la cosa tal como se encontraba en el momento del contrato de venta. Tiempo de entrega A menos que el contrato fije plazo, la entrega de la cosa es inmediatamente exigible por el comprador. Pero la regla tiene dos limitaciones: a) la facultad del comprador no debe ser ejercida perentoria y abusivamente, sino de buena fe b) asimismo, debe admitirse un plazo cuando éste se halla implícito en el contrato o cuando las costumbres del lugar lo imponen. Lugar de entrega La entrega debe hacerse en el lugar designado en el contrato y, a falta de estipulación, en el que se encontrara la cosa en el momento de la celebración. Para resolver el problema que se plantea respecto a las cosas fungibles se han propuesto dos soluciones: a) la cosa debe entregarse en el domicilio del vendedor y b) debe entregarse en el lugar que fijare el juez. Borda se inclina por la primera solución que es la más práctica y simple. En lo que se refiere a las obligaciones de género, la solución del derecho mercantil es distinta, en todos los casos en que el comprador no fije un lugar determinado de entrega, la remesa que se haga a su domicilio importa entrega efectiva de los efectos vendidos. El llamado derecho de retención del vendedor. En las compraventas al contado el vendedor puede negarse a entregar la cosa mientras el precio no le sea pagado íntegramente. Sólo se refiere a las compraventas al contado. Si, en cambio, el vendedor ha concedido un plazo para pagar no puede ya invocarse la exceptio non adimpleti contractus y está obligado a entregar la cosa inmediatamente, si no se hubiera estipulado plazo también para la entrega. Sin embargo, cuando después de la venta el comprador ha caído en estado de insolvencia, el vendedor puede negarse a entregarla. Gastos de entrega Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega de la cosa son a cargo del vendedor hasta ponerla pesada y medida a disposición del comprador. Hoja 12 de 37

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No se consideran gastos de entrega y, por ende, están a cargo del comprador los honorarios del escribano que otorga la escritura, pero los honorarios correspondientes al estudio de los títulos son a cargo del vendedor. Consecuencias de la falta de entrega. Cuando el vendedor no entrega la cosa en el tiempo convenido, el comprador puede optar por dos acciones: una de cumplimiento del contrato y entrega de la cosa, y otra de resolución de la venta. En ambos supuestos tendrá derecho también a reclamar daños y perjuicio. (Tb. Art. 467 C. Com) Supongamos que el comprador demanda el cumplimiento del contrato. Pueden presentarse varias situaciones a) que el demandado entregue la cosa: el cumplimiento no lo exime de pagar los daños y perjuicios ocasionados por la mora. b) Que el demandado se resista a entregar la cosa: será necesario distinguir la venta de cosas ciertas y la de genéricas. En el primer caso, el comprador tiene derecho a pedir el uso de la fuerza pública para obligar al vendedor a entregar y, si se tratare de un inmueble, y el vendedor se negare a escritura, el juez debe otorgar la escritura en su nombre. Si se trata de cosas genéricas o fungibles, el comprador podrá pedir del juez autorizar para adquirir otras análogas; asimismo, y luego de hallarse en mora el vendedor, puede comprar por sí y sin autorización judicial mercaderías similares, y si las ha pagado más caras, podrá reclamar del vendedor la diferencia de precio a título de indemnización de daños. En caso de que el comprador opte por la resolución, hay que distinguir dos supuestos: a) que el pacto comisorio no haya sido estipulado por las partes, en cuyo caso el comprador deberá requerir la entrega en un plazo no menor de quince días, vencido el cual el contrato queda resuelto; b) que el pacto comisorio haya sido previsto en el contrato, en cuyo caso éste queda resuelto por el sólo vencimiento del plazo y sin necesidad de requerimiento. Una cuestión largamente debatida era la de si el comprador podía variar su opción, una vez declarada su voluntad. El art. 1204 dispone que la resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato, pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución (la misma regla rige en materia comercial). Extensión de las indemnizaciones en caso de incumplimiento del vendedor Si lo que se demanda es la resolución del contrato, los daños están determinados por la diferencia entre el precio fijado en el contrato y el valor que tenía la cosa en el momento de entregarla, además de las utilidades que pudo percibir el comprador en este lapso. Si se opta por el cumplimiento y luego resulta imposible cumplir, la indemnización debe cubrir la suma que se necesita para adquirir otra cosa igual, en el momento del vencimiento del plazo acordado en la sentencia que ordenó entregarla, además de la compensación de las utilidades. Imposibilidad de entregar la cosa Cuando el vendedor se encuentre imposibilidad de entregar la cosa se aplicaran las reglas generales relativas a las obligaciones de dar: a) si se trata de una imposibilidad que le es imputable, deber indemnizar los daños y perjuicios, sin perjuicio del derecho que tiene el comprador de cosas fungibles o de cantidades de cosas de exigir otras de la misma especie y calidad, además de la indemnización por daños ocasionados por el incumplimiento. El C.Com., por su parte, dispone que en defecto de entrega de otra cosa, el vendedor podrá ser obligado a dar el valor que fije en juicio de árbitros al objeto vendido, con relación al uso que el comprador pretendía hacer de él y al lucro que se le podía proporcionar. Hoja 13 de 37

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b) si se trata de una imposibilidad derivada de fuerza mayor, el comprador no podrá reclamar el pago de los daños y perjuicios, a menos que el evento que hace imposible el cumplimiento haya ocurrido después de la mora del vendedor, y aun en este caso puede eximirse de responsabilidad si probase que la cosa se hubiere perdido igualmente en poder del comprador. El comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese pagado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad. Esta acción no lo priva del derecho de reclamar daños y perjuicios si la imposibilidad es imputable al vendedor. Privilegio del vendedor El vendedor de cosa mueble no pagada goza de privilegio por el precio sobre el valor de la cosa que se halle en poder del deudor. Si la cosa ha sido revendida a un tercero, el privilegio se ejerce sobre el precio. El privilegio del vendedor cede ante el del acreedor prendario, en el caso de que el comprador hubiera dado en prenda la cosa impaga siempre que el acreedor prendario ignoraría que ella no estaba pagada. Cede también ante el privilegio del locador sobre las cosas que están en la casa alquilada, a menos que el vendedor pueda probar que el locador sabía que las cosas estaban impagas o haya intentado la reivindicación en el término de un mes desde que la venta se hizo. El vendedor de un inmueble no pagado tiene privilegio sobre el valor del inmueble mientras se halla en poder del deudor. PRIVILEGIO = PRECIO DE VENTA + INTERESES VENCIDOS DE UN AÑO + CARGAS Y PRESTACIONES impuestas al adquirente en beneficio personal del deudor o de un tercero

Obligación de garantía El vendedor debe garantizar comprador que podrá gozar de la cosa conforme a su destino y a la naturaleza del derecho de propiedad. Es una consecuencia de la buena fe y de la lealtad que debe exigirse siempre entre los contratantes. Esta obligación comprende tres aspectos: a) el vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbación del derecho que ha transmitido b) debe procurar que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para hacerlo un derecho anterior a la transmisión; c) debe garantizar al comprador de los vicios ocultos de la cosa. Garantía contra hechos propios del vendedor: La primera obligación que la lealtad en los negocios impone al vendedor es abstenerse de todo acto que perturbe al comprador en el goce del derecho que ha trasmitido. La turbación puede ser de hecho o de derecho. La primera ocurrirá cuando el vendedor perturbe al comprador con sus hechos o sus actos jurídicos; la turbación de derecho ocurrirá cuando el vendedor pretenda derechos sobre la cosa vendida en virtud de un título posterior a la venta. La obligación de garantía hace surgir distintas acciones y excepciones a favor del comprador: a) en primer término, tiene la acción de daños y perjuicios que la turbación le ha significado; b) tiene, asimismo, una acción para que se prohíba seguir turbando su posesión; c) puede hacer declarar la ineficacia de ciertos actos jurídicos realizados por el vendedor y d) el comprador tiene la excepción de garantía que es la defensa que la ley otorga al comprador a quien el vendedor pretende perturbar con una acción judicial.

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Toda cláusula que exima el vendedor de su obligación de garantizar al comprador contra sus hechos personales debe tenerse por nula. Vicios redhibitorios. Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisición y cuya importancia es tal que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos por ella. Se trata de una garantía que la ley reconoce a todo adquiriente a título oneroso para ponerlo a cubierto de sorpresas desagradables y para brindar una mayor seguridad en los negocios jurídicos. La palabra redhibitoria proviene de redhibire, que significa hacer retomar. Con ella se expresa la idea de que el adquiriente tiene el derecho de hacer retomar la cosa al enajenante y de exigirle que éste le devuelva el precio. Pero hay que advertir que no siempre el adquirente tiene esa acción para dejar sin efecto el contrato pues cuando el vicio no es mayormente importante, sólo podrá reclamar la restitución de una parte del precio. Esta garantía solo se debe en los contratos a título oneroso y no en los gratuitos. Para que exista vicio redhibitorio capaz de dar origen a la responsabilidad del vendedor es necesario que el vicio sea oculto, importante y anterior a la venta. El vicio debe ser oculto pues los vicios aparentes no dan origen a ninguna responsabilidad del enajenante. Tampoco da origen a responsabilidad la existencia de un vicio oculto, pero conocido por el comprador que recibe la cosa sin reservas. Como principio puede afirmarse que no son ocultos aquellos defectos que podrían descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa, practicado en la forma usual para ese negocio y para esa mercadería. El vicio debe ser importante. Es decir, de una importancia tal que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella. La gravedad del vicio se vincula con las acciones que la ley pone a disposición del comprador: si fuera tan importante que la cosa resultare impropia para su destino, el comprador tiene dos acciones: a) la redhibitoria (resolución contractual) y al quanti minoris (reducción del precio); pero si el vicio no fuere grave sólo podrá ejercer la quanti minoris. El vicio debe existir al tiempo de adquisición. En materia de prueba incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición y, no probándolo, se juzga que sobrevino después. No existen razones para apartarse del principio general de carga de la prueba (la idónea es la pericial). La garantía por vicios redhibitorios existe ente las partes contratantes y sus herederos. También existe a favor de los sucesores singulares del adquirente, se aplican por analogía los mismos principios de la evicción: el subadquirente por título gratuito no tiene acción contra su antecesor inmediato, puede, no obstante ello, demandar por redhibición a quien transfirió la cosa al donante por título oneroso; el adquirente puede demandar a cualquiera de sus antecesores en el dominio que hubieran transmitido la cosa a título oneroso. Si la acción ejercitada es la redhibitoria su objetivo es dejar sin efecto el contrato, por ello el comprador pondrá a disposición del vendedor la cosa y reclamará la restitución del precio. ¿Qué ocurre con los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa? Para algunos, la acción redhibitoria importa una resolución propiamente dicha, de tal modo que la cosa vuelve a poder del vendedor libre de todas las cargas reales que se extinguen por efecto de la sentencia. Para otros no hay resolución retroactiva del contrato, lo que impide que se afecten los derechos reales.

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Entre las partes, el vendedor de buena fe sólo debe, en principio, la restitución del precio con sus intereses desde el momento en que se realizó el pago y el comprador, a su vez, debe restituir la cosa, con todos los frutos y productos percibidos desde el momento de la entrega. Si el vendedor fue de mala fe esta obligado a restituir el precio y a pagará también al comprador todos los daños y perjuicios sufridos. Se reputa de mala fe el vendedor que conocía el vicio oculto o que debía conocerlo por razón de su oficio o arte. Si la acción es la quanti minoris sólo se persigue la devolución de una parte del precio equivalente a la desvalorización de la cosa (art. 2174); si el vendedor es de buen fe sólo deberá la restitución de la parte del precio y para estimarla habrá que tomar en cuenta el costo de los trabajos que deben realizarse para subsanar el vicio o defecto, o bien el importe de la desvalorización si aquél no fuera subsanable. Si el vendedor es de mala fe se discute si se puede ejercitar acción por daños y perjuicios y la doctrina ha terminado por aceptar tal posibilidad. Cuando se venden varias cosas en un mismo acto, sea por un solo precio o por precios separados, el vicio redhibitorio de una de ellas sólo da acción para reclamar su redhibición y no de las restantes. Pero si la venta comprende cosas principales y accesorias, los vicios ocultos de las primeras permiten reclamar la redhibición de las segundas. Pérdida de la cosa. Puede ocurrir que la cosa defectuosa se pierda en poder del comprador. A) Si la cosa se pierde como consecuencia del vicio, el vendedor debe restituir el precio, y si la pérdida fuere sólo parcial, el comprador podrá devolverla en el estado en que se encuentra y reclamar la totalidad del precio pagado, o bien guardarla para si y reclamar una parte del precio equivalente a la desvalorización sufrida por el daño. B) Si la cosa se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, le queda a éste, sin embargo, el derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio (art. 2179) solución legal discutible. Venta en remate judicial. El dueño de la cosa vendida en remate judicial no responde por los vicios redhibitorios. Ventas especiales, a prueba, sobre muestra, alternativa de, cosas futuras. La circunstancia de que la venta se haya hecho a prueba o ensayo no elimina la responsabilidad del vendedor por los vicios que hayan permanecido ocultos durante el período de prueba, pero no habrá responsabilidad si se trata de vicios que el comprador podría haber descubierto fácilmente durante la prueba. La misma solución se aplica en la venta a muestra. En las obligaciones alternativas subsiste la responsabilidad por vicios redhibitorios, aunque la elección haya sido hecha por el comprador. En materia de venta de cosas futuras, puesto que el comprador de una cosa futura acepta el álea de que ésta llegue o no a existir, es evidente que no podrá quejarse de que sea defectuosa. Una excepción: cuando el defecto se ha originado en el deficiente cumplimiento de las obligaciones asumidas por el vendedor. (Pero sería más responsabilidad por incumplimiento de obligaciones) Indivisibilidad de la acción redhibitoria. La acción redhibitoria es indivisible respecto de los compradores y sus sucesores, ninguno de ello puede ejercerla por sólo su parte (art. 2181); sería en verdad excesivo obligar al vendedor a recibir de Hoja 16 de 37

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uno de los compradores o sus herederos una parte de la cosa y conservar para si el resto, restituyendo a los demás una parte del precio. En cuanto a la quianti minoris es indivisible y puede ser intentada por cualquiera de los compradores –o sus herederos- contra cualquiera de los vendedores –o sus herederos-. en proporción a la parte de cada uno. Cesación de la garantía No deberá el vendedor la garantía por vicios redhibitorios: a) si así se hubiera estipulado en el contrato; b) si el adquirente conocía el vicio o debía conocerlo por su profesión u oficio. Sin embargo, en el marco de la Ley de defensa del consumidor, la norma citada no puede ser opuesta al adquirente. Cláusulas que modifican la garantía Las partes pueden restringir, ampliar o renunciar a la garantía de vicios redhibitorios. Es un principio similar al que rige respecto de la evicción y se funda en iguales motivos: la garantía no es de orden público y nada obsta a que las partes modifiquen o supriman su responsabilidad. La renuncia a la garantía puede ser inclusive tácita. La alineación, transformación o consumición de la cosa, en cambio, no significa renuncia a la acción quanti minoris, pero el comprador no estará en condiciones de reclamar la resolución del contrato, para lo cual debería consignar la cosa. El uso de la cosa después de conocido el vicio debe interpretarse como una renuncia a la acción redhibitoria, pero no a la quanti minoris. Según el art. 2167 CC pueden también por el contrato hacerse vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantizase la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. El artículo rige en materia de cualidades ocultas. Si, en cambio, se tratare de cualidades aparentes prometidas en el contrato y la cosa entregada no los tuviere, la situación de las partes está regida por los principios relativos al incumplimiento de las obligaciones. Prescripción Es de 3 meses la prescripción para las acciones redhibitoria y quanti minoris. El plazo empieza a correr desde que el defecto fue descubierto o se ha hecho aparente. El art. 473 del C.Com, establece que las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieran percibirse por el reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega, serán de cuenta del vendedor durante un plazo, cuya fijación quedará al arbitrio de los tribunales, pero nunca excederá de los 6 meses siguientes al día de la entrega. Cabe aclarar que si el vendedor ha procedido con dolo, la acción de nulidad y daños y perjuicios –o solamente por daños y perjuicios si el dolo fuere incidental- se prescribe a los 2 años (4030). Obligación de recibir el precio El vendedor está obligado a recibir el precio en el lugar convenido. Si no hubiese lugar convenido y la venta fuese al contado, debe recibirlo en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; si la venta fuese a crédito o si el uso del país concede un término para el pago, el precio debe abonarse en el domicilio del comprador. Obligaciones en los contratos de consumo sobe cosas muebles no consumibles. Garantías por defectos o vicios de cualquier índole. Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozan de garantía legal por los defectos o vicios de cualquier índole, aunque hayan sido ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado y su Hoja 17 de 37

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correcto funcionamiento. El plazo de esta garantía es de 3 meses contados desde la entrega de la cosa, aunque las partes pueden pactar uno mayor. Responsables de la garantía por defectos o vicios Son solidariamente responsables por el otorgamiento y cumplimiento de la garantía por defectos o vicios, los productores, importadores, distribuidores y vendedores de cosas muebles no consumibles. El consumidor debe recibir el llamado certificado de garantía que deberá estar escrito en idioma nacional, con redacción de fácil compresión y letra legible. El certificado deberá indicar como mínimo: a) la identificación del vendedor, fabricante, importador o distribuidor; b) la identificación de la cosa; c) las condiciones de uso, instalación y mantenimiento: d) las condiciones de validez de la garantía y su plazo de extensión y e) las condiciones de reparación de la cosa. La obligación de notificar al fabricante o importador de la entrada en vigencia de la garantía cuando fuere necesaria estará a cargo del vendedor. Cualquier cláusula que contraríe lo expuesto es nula y se tendrá por no escrita. Cabe señalar que el garante está obligado a entregar al consumidor una constancia de reparación en donde se indique: a) la naturaleza de la reparación; b) las piezas reemplazadas o reparadas y c) las fechas de recepción y devolución al consumidor de la cosa. Reparación no satisfactoria El consumidor puede: a) pedir la sustitución de la cosa adquirida por otra de idéntica características, naciendo un nuevo plazo de garantía a partir de la fecha de entrega de la cosa; b) devolver la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir las sumas pagadas, y considerando el precio actual en plazo de la cosa; c) obtener una quita proporcional del precio. La responsabilidad por el daño que pudiere sufrir el consumidor como consecuencia del vicio o riesgo de la cosa recaerá solidariamente sobre el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa.

Obligaciones del comprador Las obligaciones del comprador son las siguientes: a) pagar el precio; b) recibir la cosa; c) pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepción de la cosa. Obligación de pagar el precio El precio debe pagarse en el momento establecido en el contrato, y si éste nada dijere, en el de la entrega de la cosa. La ley presume que cuando el contrato nada dice sobre el punto, la venta es al contado, salvo que las costumbres del lugar concediesen un plazo. Esta regla es de aplicación estricta a las cosas muebles, en cambio respecto de los inmuebles, la transferencia del dominio exige, además de la tradición, la escritura: en consecuencia, es la escritura, si es simultánea o posterior a la tradición, la que marca el momento en que puede exigirse el precio. El régimen en el derecho mercantil es sustancialmente igual al expuesto: a) si se ha fijado fecha de pago en el contrato, ése será el momento en que deba cumplirse la obligación; b) si, en cambio, no se la ha fijado, el comprador cuenta con diez días para realizar el pago, los que deben contarse a partir del momento en que el vendedor ha puesto la cosa a disposición del comprador; sin embargo, el comprador no podrá exigir al vendedor la entrega de la cosa sin haber pagado el precio en el mismo acto. Lugar del pago Hoja 18 de 37

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El precio debe pagarse en el lugar convenido. A falta de estipulación, en las ventas al contado debe pagarse en el lugar de la entrega, y en las ventas a plazo, sea éste derivado del contrato o del uso local, debe hacerse en el domicilio del comprador. Intereses En principio el comprador no debe los intereses del precio por el tiempo transcurrido entre el momento del contrato y el pago, a menos que se trate de las siguientes hipótesis: a) que el contrato fije intereses, lo cual es muy común en las ventas a plazo; b) que el comprador haya incurrido en mora. Los intereses corren desde el momento de la mora. Derecho a retener el precio El comprador tiene derecho a suspender el pago del precio en los siguientes casos: a) si tiene temor fundado a ser molestado por una acción real, a menos que el vendedor le afiance su restitución y b) si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas. Temor fundado de ser molestado por una acción real. Según el art. 1425 si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicación de la cosa, o por cualquier acción real, puede suspender el pago del precio a menos que el vendedor le afiance su restitución. Debe tratase de motivos serios, fundados en hechos objetivos, y no en simples suposiciones o en temores quiméricos. Es ésta una cuestión de apreciación judicial. El motivo más frecuente de invocación de este derecho de retención por el comprador es la falta de títulos perfectos, con lo cual el adquirente queda expuesto a la acción reivindicatoria de un tercero. Conocimiento del vicio por el comprador Si al tiempo de celebrar el contrato de compraventa el comprador tenía conocimiento del vicio del título o de la amenaza que se cernía sobre la cosa, no puede ejercer el derecho de retención, pues se presume que ese defecto ha sido tenido en cuenta al contratar y probablemente el adquirente ha conseguido condiciones más ventajosas precisamente pro esa circunstancia. Oportunidad para hacer valer el derecho de retención Retener significa conservar algo que se tiene, y desde el instante en que el comprador ha pagado el precio pierde este privilegio y no podría accionar por devolución. Efectos del derecho de retención El comprador puede suspender el pago del precio mientras dura la amenaza contra su derecho; desde que el vendedor ha saneado el vicio del título o hecho cesar la amenaza, el comprador está obligado a entregar el precio sin dilación alguna. Mientras ejerce su derecho, el comprador puede retener consigo el precio y el vendedor no podría obligarlo a que lo consignara a la espera de la subsanación del vicio ni aun en caso de que ya hubiera entregado la cosa. En cuanto a los intereses, se admite que el comprador sólo los debe cuando estuviese en posesión de la cosa, no interesando que sea o no fructífera. Renuncia al derecho de retención El derecho de retención puede ser renunciado por el comprador, sea en el acto de la compraventa, sea posteriormente; esa renuncia puede ser expresa o tácita, El conocimiento del vicio del título o de la amenaza que se cierne sobre ella en el momento de celebrar el contrato importa una renuncia tácita del derecho de retención, a menos que se haga una salvedad expresa en contrario. Hoja 19 de 37

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Recursos que la ley reconoce al vendedor Par hacer cesar el derecho de retención el vendedor tiene los siguientes recursos: a) poner fin a la causa de la turbación o la amenaza que se cierne sobre el derecho del comprador y b) afianzar al comprador la restitución del precio para el caso de ser perturbado en su derecho. Falta de entrega de la cosa en las condiciones debidas El comprador puede rehusar el pago del precio: a) si el vendedor no le entregase exactamente lo que expresa el contrato; b) si el vendedor quisiese entregar la coa vendida sin sus dependencias o accesorios (deben descartarse las faltas mínimas o despreciables); c) si quisiese entregar cosas de especie o calidad diversa de la del contrato; y d) si quisiese entregar la cantidad de cosas vendidas por partes y no por junto, cuando se hubiese contratado. Frente a esta situación el comprador tiene una doble posibilidad: a) o bien mantiene en vigencia el contrato pero se rehusa a pagar el precio; o b) o bien demanda la resolución del contrato Garantías del vendedor no pagado El precio es la prestación principalmente tenida en mira por el vendedor; es por ello que el derecho de recibirlo ha sido rodeado de garantías, destinadas a asegurarle que se hará efectivo y otras a permitirle recuperar la cosa si no logra el pago. Estas garantías son las siguientes: a) derecho a demandar el pago del precio una vez constituido en mora el comprador; b) puede retener la cosa mientras no se paga el precio; c) puede pedir la resolución de la venta en el caso de que no se le haya pagado el precio; y d) finalmente tiene un privilegio sobre la cosa y aun sobre el precio si ella ha sido revendida. Obligación de recibir la cosa El comprador está obligado a recibir la cosa en el término fijado en el contrato o en el que fuese de uso local, a falta de un término convenido o de uso, inmediatamente después de la compra La cosa debe recibirse en el lugar designado en el contrato y, a falta de estipulación, en el que se encontraba la cosa en el momento de la celebración. La ley garantiza el cumplimiento de esta obligación, poniendo a disposición del vendedor diversos recursos. Tratándose de cosas muebles puede: a) cobrar al comprador los gastos de conservación de la cosa y los demás daños que resulten de la actitud del comprador; b) consignar judicialmente la cosa: c) demandar el pago del precio siempre, claro ésta, que haya hecho entrega de la cosa o la ponga a disposición del comprador consignándola judicialmente; d) pedir la resolución de la venta si no se le pagara el precio (ésta no es una consecuencia de la negativa a recibir la cosa, sino del incumplimiento de la obligación de pagar el precio). Con respecto a la venta de inmuebles, dispone el art 1431 que si el vendedor hubiese recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiese hecho a crédito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se negase a recibir el inmueble, el vendedor tiene derecho a pedirle los costos de la conservación e indemnización de perjuicios y poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador. Obligación de pagar el instrumento del contrato y los gastos de recibo El comprador debe pagar el instrumento de venta y los costos de recibo de la cosa, esto tanto en materia civil como comercial, y salvo que las partes no hubieren acordado otra cosa, y sin perjuicio de las reglamentaciones locales en materia de inmueble.

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En cuanto a los gastos de recibo hay que distinguirlos cuidadosamente de los de entrega, que corresponden al vendedor. Deben entenderse por tales todos aquellos que se devenguen a partir del instante de la entrega.

Modalidades de la compraventa Puesto que en el ámbito contractual impera el principio de la libertad (art. 1197) las partes pueden pacta las cláusulas y modalidades que estimen convenientes, las disposiciones del Código, salvo contados excepciones, sólo tienen carácter supletorio. Compraventa condicional: Condición suspensiva- Según el art. 1370, la compra y venta condicional tendrá los siguientes efectos cuando la condición fuese suspensiva. a) Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa, ni el comprador de pagar el precio y sólo tendrá derecho a exigir las medidas conservatorias. b) Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella y será considerado como administrador de cosa ajena, ello significa que deberá restituir la cosa con sus frutos teniendo, por su parte derecho a exigir la retribución correspondiente a la administración de la cosa. c) Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio y la condición no se cumpliese, se hará restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla. Condición resolutoria: En cuanto la condición fuese resolutoria la compraventa tendrá los siguientes efectos: a) el vendedor y comprador quedarán obligados si la venta no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa; y b) si la condición se cumple se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños, mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella. En las relaciones entre las partes, una vez cumplida la condición, el comprador estará sujeto a las obligaciones propias de quien debe restituir las cosas a su dueño. En caso de duda sobre si la condición fuese suspensiva o resolutoria, se juzgará que es resolutoria siempre que, pendiente la condición, el vendedor hubiese hecho entrega de la cosa al comprador. Compraventa a término La compraventa puede estar sujeta a término, sea suspensivo o resolutorio, El término puede referirse a la existencia misma de la obligación o a la entrega de la cosa y al pago del precio. Cláusula de no enajenar El art. 1364 prohibe la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, pero autoriza la prohibición referida a persona determinada. La prohibición de vender a persona determinada puede hacerse en forma genérica siempre y cuando no tenga una amplitud tal que importe una injustificada limitación al derecho de libre disposición. Si se viola la prohibición de vender a persona determinada, el vendedor puede demandar la nulidad y reivindicar la cosa vendida (en caso de inmuebles o bienes registrables); pero si la prohibición se impuso bajo pena de multa, la enajenación será válida y el vendedor sólo tiene derecho a reclamar el pago de la multa pactada.

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En caso de que la cosa vendida fuese un bien mueble no registrable como la posesión paraliza la acción reivindicatoria, el vendedor tendría derecho a exigir daños y perjuicios causados por una venta prohibida. El pacto comisorio en la compraventa El C.Civil en su art. 1412 reconoce al comprador el derecho de pedir la resolución, en cambio nada dice del vendedor, por lo cual durante mucho tiempo la jurisprudencia le negó tal derecho. El nuevo art. 1204 elimina toda duda de que el pacto comisorio beneficia a ambas partes, (es idéntico al art. 216 del CComercio) y basta la interpelación para que el requirente pueda tener por resuelto el contrato cuando vencido el plazo de quince días, la otra parte no da cumplimiento, y si el pacto fuera expreso, basta el mero vencimiento del plazo para tener por resuelto el contrato. Cabe aclarar que hay disposiciones confusas en el Código Civil pues, por ejemplo, el segundo párrafo del art. 1374 –que afirma que el pacto comisorio está prohibido en la venta de cosas muebles- se tiene por no escrito y se admite que el pacto comisorio, sea expreso o tácito, opere tato con relación a los inmuebles como a los muebles A su vez, el art. 1375 inc. 1° carece de utilidad pues el régimen general es de mora automática., asimismo ha perdido interés el art. 1375 inc. 2 pues el art. 509 del Civil ha reformado todo el régimen de mora. Esta norma distingue dos situaciones en las obligaciones sin plazo determinado: 1) que el plazo no estuviere expresamente convenido , pero resultare tácitamente de la naturaleza y circunstancias de la obligación, en cuyo caso la interpelación es indispensable para constituir al deudor en mora y 2) que no hubiese plazo, supuesto en el cual el juez debe, a pedido de parte, fijarlo en procedimiento sumario, a menos que el acreedor opte por acumular las acción de fijación de plazo y de cumplimiento, en cuyo caso, el deudor quedar constituido en mora en la fecha indicada por la sentencia para el cumplimiento de la obligación. El art. 1375 inc. 4 establece que si vencido el plazo de pago, el vendedor recibiese sólo una parte del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgara que ha renunciado a este derecho mantiene su vigencia pero debiendo entenderse que esta renuncia sólo se refiere al derecho a pedir la resolución emergente del anterior incumplimiento, pero no de incumplimientos anteriores. El at. 1429 dispone que si el comprador no pagase el precio de la cosa mueble comprada a crédito el vendedor sólo tendrá derecho para cobrar los intereses de la demora y no para pedir la resolución de la venta. Según Borda subsiste como norma válida y constituye sólo una excepción al principio general del art. 1204, lo mismo puede decirse del art. 1432. ---Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas costumbres Hay casos en que el ejercicio del pacto comisorio puede resultar abusivo y contrario a la mora. Esta situación se ha presentado con especial claridad en la compraventa de inmuebles por mensualidades que incluye casi siempre una cláusula según el cual el atraso en el pago de una o más cuotas da derecho al vendedor a reclamar la resolución de la venta y retener para sí la parte del precio ya pagada en concepto de indemnización por el incumplimiento y de la compensación por el tiempo que el comprador gozó de la tenencia de la cosa. Poco a poco se ha ido afirmando una jurisprudencia según la cual el pacto comisorio no puede ser invocado en las comparas de inmuebles por mensualidades después de que el comprador ha pagado un número importante de cuotas, o las cuotas que permitían al comprador exigir la escrituración, o se si han introducido mejoras importantes y sustanciales superior al saldo de precio que falta a abonar. Esta jurisprudencia tuvo recepción legislativa en el caso de loteos de inmuebles, pues la ley 23.266 estableció que el comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25% del Hoja 22 de 37

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precio y el pacto comisorio no podrá hacerse valer después de que el adquirente haya abonado ese 25% o haya realizado construcciones equivalente al 50% del precio de compra. Efectos entre las partes El principio general en esta materia es que la venta se reputa hecha bajo condición resolutoria. El efecto fundamental será la restitución de la cosa y del precio. La jurisprudencia tiene declarado que esa restitución se hará ajustándose las partes a lo preceptuado por los arts. 2052 y 12054, relativos a la nulidad de los actos jurídicos. Si la cosa se hubiere deteriorado o perdido o si el comprador hubiere hecho mejoras, sus relaciones se regirán por la obligaciones de restituir cosas a sus dueños. Todo ello sin perjuicio de que la obligación de parte culpable de pagar los daños y perjuicios resultantes de su incumplimiento. Es necesario tener en cuneta las disposiciones que restringen la aplicación del acto comisorio. A saber, en primer lugar, en caso de venta de cosa mueble comprada a crédito el vendedor no tiene derecho a pedir la resolución, salvo que exista pacto comisorio expreso. Si el pago ha sido al contado, puede hacerse valer el pacto comisorio tácito. El comprador, en cambio, puede pedir la resolución del contrato porque, por lo general, en las situaciones que nos ocupa casi siempre ha mediado trasmisión del dominio a favor del comprador y la ley quiere dar estabilidad y fijeza a esas trasmisiones y, por otra parte, el vendedor cuenta generalmente con recursos importantes para garantiza su crédito. Distinta es la situación del comprador, si el vendedor no le entrega la cosa prometida, lo menos que puede pretender es que se le restituya el precio. Efectos respecto de terceros Los efectos del pacto comisorio respecto de terceros son muy limitados a pesar de que lo contrario pareciera surgir de los textos legales. En efecto, respecto de los muebles, los tercos adquirentes de buena fe de la cosa están protegidos por el art. 2421 según la cual la posesión vale título. El art. 1374 se encarga de añadir que el pacto comisorio es prohibido respecto de los bienes muebles, por lo que la figura no puede hacerse valer respecto de los terceros que hayan adquirido derecho sobre la cosa. Respecto de los inmuebles, el vendedor sólo podrá reivindicarlos del comprador o de terceros si la venta se ha hecho al contado. Es claro que en ese caso no habrá escrituración sin el pago del precio. Por tanto, la resolución del contrato sólo puede tener lugar cuando la operación no se ha celebrado por boleto de compraventa. Venta con pacto de retroventa. Hay venta con pacto de retroventa cuando el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio o una cantidad mayor o menor estipulada en el mismo contado. Para que haya venta con pacto de retroventa es necesario que el contrato haya sido seguido por la transferencia del dominio, lo que –en el caso de inmuebles- implica la existencia de una escritura pública en la materia. La cláusula de rescate pactada en un boleto de compraventa es estrictamente una venta con derecho de poder arrepentirse el vendedor. No podrá hablarse con propiedad de retroventa ni aun en el caso de que el vendedor hubiera entregado la posesión de la cosa porque no hay transferencia del dominio. La opinión predominante es que es una venta bajo condición resolutoria. Esto último implica que: a) el rescate se opera retroactivamente, es decir se reputa que la propiedad nunca ha salido del patrimonio del vendedor y quedan sin efecto los actos de disposición sobre la Hoja 23 de 37

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cosas hechas por el comprador y b) estrictamente no sería indispensable una nueva escritura traslativa de dominio pero, en la práctica, ésta se otorga siempre y c) el rescate no pago impuesto a la transmisión de bienes. En la práctica el pacto que nos ocupa encubre siempre o casi siempre un préstamo en dinero. La venta funciona como garantía de que la suma será devuelta. Nuestro Código la han prohibido con relación a las cosas muebles y los jueces la miran con desconfianza y han reducido aun más su esfera de legitimidad. Cabe agregar que en nuestro medio la venta de inmuebles con pacto de retroventa es absolutamente excepcional. El acto debe hacerse por escritura pública lo que supone pago de impuesto, sellados y honorarios, el otorgamiento de una escritura pública y el cumplimiento de trámites onerosos, engorrosos prolongados. La solución lógica en caso de préstamos de dinero sería el suscribirlo otorgando una garantía hipotecaria y el pacto de retroventa se realiza para enmascarar estos negocios cuando el deudor no quiere incurrir en gasto no puede esperar la escrituración. Condiciones de validez Para que el pacto de retroventa sea válido debe reunir las siguientes condiciones: a) debe recaer sobre inmuebles; b) su plazo no puede exceder de tres años y c) debe estipularse en el mismo acto de venta. El plazo de tres años corre a partir de la fecha del contrato, se trata de un plazo de caducidad y si las partes hubiese estipulado uno mayor, se entiende que queda reducido al límite legal. Si el pacto de retroventa se hace en contrato separado se entiende que existen dos contratos distintos y el nuevo contrato no es oponible a terceros, porque éstos pudieron adquirir la propiedad ignorando que existe un compromiso de retractarse de la venta original. Derecho de rescate. El vendedor es titular del derecho de rescate que también puede ser ejercido por sus cesionarios, por sus herederos y por sus acreedores mediante la acción subrogatoria. Silos titulares del derecho de rescate fueron varios es necesarios el consentimiento de todos para recuperar la cosa (salvo que el condómino hubiese vendido por separado su parte de dominio, el podría ejercer la acción de rescate por su parte indivisa). La acción se ejerce contar el comprador o los compradores que la hubieran adquirido conjuntamente; los herederos del comprador –capaces o incapaces-, si éstos son varios la acción del vendedor debe ejercerse contar cada uno de ellos por su parte respectiva; sea que la cosa se halle todavía indivisa, sea que se hubiera ya distribuido ente los herederos. Pero si se ha dividido la herencia y la cosa vendida se ha adjudicado a uno de los herederos la acción del vendedor puede intentarse contra él por la cosa entera. También se puede ejercer sobre los terceros adquirentes de la cosa pues es obvio que si éstos han adquirido la cosa sabiendo que estaba sujeta una condición resolutoria, deben resignarse a la restitución de ella, a cambio, de la devolución del precio. Capacidad para ejercer el derecho de rescate. Se trata de un acto de disposición de bienes, por lo que la declaración de volunta sólo será válida cuando es hecha por una persona capaz o por los representantes legales de un incapaz de hecho, munidos de la correspondiente autorización judicial. Extinción del derecho de rescate. El derecho de rescate se extingue por expiración del término de tres años, por renuncia del vendedor de ejercerlo, por pérdida de la cosa, sea que ella se deba a una causa natural o que haya sido puesta fuera del comercio o expropiada (si ha sido expropiada el vendedor conserva el derecho de reclamar la indemnización pagada por el Estado que ocupa el lugar de la cosa). Hoja 24 de 37

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Efectos del pacto. El comprador se encuentra en la condición de un propietario que tiene el dominio afectado a una condición resolutorio por lo que: a) puede realizar toda clase de actos de disposición, pero estos derechos quedan extinguidos si el vendedor rescata la cosa; b) puede realizar actos de administración y éstos deberán ser respetados por el vendedor que haga valer su derecho de rescate; c) puesto que las cosas se deterioran o pierden para su dueño, al vendedor le basta con no ejercer su derecho de rescate para hacerlos pesar sobre el comprador; pero si a pesar de los deterioros el vendedor siguiera teniendo interés en la cosa, el comprador no responde de los que hayan ocurrido por caso fortuito o fuerza mayor, pero si por lo que hubieran sucedido por su culpa o dolo y d) puede, como dueño, ejercer toda las acciones reales emergentes del dominio. El sujeto que ha vendido una propiedad con pacto de retroventa no tiene sobre la cosa ningún derecho real, sino sólo uno de carácter personal: el de readquirir la propiedad. El ejercicio del derecho de rescate provoca la resolución retroactiva ve la venta. Las obligaciones del rescatante son: a) restituir el precio, con lo más o menos que se hubiera pactado; b) reembolsar las sumas que hubiera gastado el comprador en la entrega de la cosa y en el pago de los honorarios y gastos del contrato; c) reembolsar las mejoras necesarios o útiles que el comprador haya hecho en la cosa, no así las voluntarias, respecto de las cuales el derecho del comprador se reduce retirarlas si al hacerlo no causa perjuicio a la cosa. El comprador está obligado: a) devolver las cosas con todos sus accesorios que incluyen 1) las mejoras sean necesarios, útiles o voluntarias; b) los aumentos que hubiera experimentado el inmueble sea por accesión o aluvión y 39 los tesoros que se hubieran descubierto. En cuanto a los frutos hay que formular las siguientes distinciones: a) los percibidos por el comprador hasta el momento de la resolución son suyos y b) los frutos naturales pendientes de percepción deben distribuirse entre rescatante y comprador a prorrata del tiempo de producción. Respecto a terceros y dado que el pacto de retroventa funciona como condición resolutoria, todos los derechos que hayan adquirido terceras personas sobre la cosa por acto de disposición del comprador quedan sin efecto. Pero para que el pacto de retroventa produzca sus efectos resolutorios respecto de terceros debe figurar en el instrumento de la transmisión del dominio. Los actos de administración celebrados por el comprador con terceros no son afectados. Pacto de reventa Es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución. Se tata pues de una cláusula que, como la de retroventa, permite dejar sin efecto la enajenación, sólo que en esta caso dicha facultad se concede al comprador y no al vendedor Pero entre ambas figuras existen diferencias profundas, a saber: a) ante todo, el principio de la resolución del contrato, esencial para apreciar los efectos de la retroventa, no juega aquí el menor papel con relación a tercero. En el pacto de reventa, es el adquirente de la cosa el que toma la iniciativa, por tanto, el deberá devolver la cosa libre de gravámenes en el estado en que la compró. Si el comprador quiere exigir del vendedor la devolución del precio tendrá que acordar con esos terceros la extinción de los derechos por ellos adquiridos; b) si la cosa ha sido expropiada, el comprador expropiado podrá rescatar el precio entregando la indemnización recibida, que viene a ocupar el lugar de la cosa; c) en cuanto al término para ejercer el rescate es el mismo que para la retroventa, es decir tres meses y opera ipso iure, sin necesidad de constitución en mora. Cláusula de arrepentimiento Hoja 25 de 37

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La cláusula de arrepentimiento es una facultad que se reservan el vendedor o el comprador o ambas a la vez, de dejar sin efecto el contrato restituyéndose recíprocamente lo que hubieran recibido o lo más o menos que se estipulase. Si medio tradición de la cosa no hay la más mínima diferencia entre este pacto y los de retroventa o reventa. La única diferencia reside que los pactos de retroventa y reventa presuponen la tradición de la cosa y si se trata de inmuebles la escritura., pero cuando la tradición no se ha operado o la facultad de las partes de dejar sin efecto el contrato se ha estipulado por boleto privado se llama cláusula de arrepentimiento. Pacto de preferencia El pacto de preferencia es la cláusula en virtud de la cual el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa si el comprador decide revenderla o darla en pago a terceros, ofreciendo las mismas condiciones que éstos. Se llama, también, derecho de tanteo. El vendedor no tiene la obligación, sin sólo el derecho de recomprar la cosa. Por su parte, el comprador no está obligado a revenderla, pero si lo hace, debe dar preferencia a la persona de quien él adquirió la cosa. Para que esta figura funcione es indispensable que el comprador se haya decidido a revender la cosa o darla en pago. Es condición ineludible que el vendedor ofrezca las mismas condiciones que el tercero, no se trata solamente del precio, sino también del plazo y de cualquier otra ventaja ofrecida por el tercero. El vendedor sólo tiene una acción personal contra el comprador, se trata de una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor, sujeta a la condición suspensiva de que más tarde decida vender o dar la cosa en pago a un tercero. Si el comprador vendiese la cosa a un tercero sin dar aviso al vendedor originario, la venta será valida y el vendedor sólo tendrá derecho a reclamar los daños y perjuicios. El nuevo contrato de reventa que se haga a favor del vendedor originario es un acto independiente del primero y paga los derechos fiscales correspondientes a la transmisión de bienes; el pacto de preferencia puede estipularse en el contrato originario o en acto posterior. Dispone el art. 1396 que el derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede ser cedido ni pasa a los herederos del vendedor, pues este pacto suele fundarse en razones puramente sentimentales. El derecho de preferencia es indivisible y el vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro de los tres días de serle notificada la oferta que tenga por ella, si se tratare de una cosa mueble y dentro de los diez días, su fuera inmueble. Pero mientras el comprador no se decida a revender la cosa, el derecho del vendedor a que se le otorgue la preferencia se mantiene vivo, cualquiera sea el tiempo que hubiese transcurrido. La primera obligación contraída por el comprador es la de avisar al vendedor las condiciones que le son ofrecidas por el tercero. El comprador debe comunicar todas las condiciones de la operación propuesta. El vendedor está obligado a reconocer al comprador todas las condiciones que el tercero le hubiere ofrecido, en cuanto a precio, plazo para el pago y entrega y cuantas otras ventajas resultantes para el comprador vendedor del contrato que se le ha propuesto. Su oferta debe ser por lo menos igual a cada una de las condiciones propuesta por el tercero. No obstante haber contraído el compromiso de avisar al vendedor de toda oferta que recibiere, es posible que el comprador enajene la cosa a un tercero sin dar cumplimiento a aquella obligación, la venta es válida y el vendedor originario sólo podrá exigir del comprador el pago de los daños y perjuicios sufridos.

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Venta hecha en pública subasta El funcionamiento del pacto de preferencia origina problemas peculiares cuando la segunda venta se hace en remate público. El sistema legal difiere según se trate de muebles o inmueble. En caso de cosas muebles el vendedor originario pierde todo derecho (art. 1395) Pero si la cosa fuese inmueble el vendedor tendrá derecho a ser notificado sobre el día y lugar en que ha de hacerse el remate (art. 1395), no se justifica esta distinción entre cosas muebles o inmuebles en caso de subasta pública. Dispuesto el remate, el titular del derecho de preferencia debe entrar en leal y franca competencia con los demás interesados, su derecho se reduce a participar en la puja. Omitida la notificación del remate, el comprador-vendedor debe pagar los daños y perjuicios consiguientes. Venta con pacto de mejor comprador Es la estipulación de quedar deshecha la venta si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso. (art. 1369 CC) A menos que las partes dispusiesen expresamente lo contrario, este pacto funciona como condición resolutoria, es decir, la nueva oferta más ventajosa resuelve la venta anterior, pero entre tanto tiene carácter de contrato definitivo y exigible por parte del comprador. Sin embargo, las partes pueden disponer que el pacto funciones como condición suspensiva. A diferencia del derecho de preferencia, el derecho surgido del pacto de mejor comprador no tiene carácter estrictamente personal, puede ser cedido, pasa a los herederos del vendedor y puede ser ejercido por los acreedores del vendedor por vía de la acción oblicua. Es preciso, que se trate de un bien inmueble (el pacto de mejor comprador está prohibido con respecto a los bienes muebles), que el plazo pactado no exceda de tres meses, se trata de un término de caducidad que corre desde la fecha del contrato y que produce sus efectos ipso iure; que el nuevo comprador sea ajeno al contrato originario (regula casos en que la venta haya sido hecha conjuntamente por condóminos a varios compradores, ninguno de ello puede ser oferente). Las obligaciones al vendedor son: a) hacer saber al comprador quién sea el mejor comprador; b) hacer saber, asimismo, en qué consisten las mayores ventajas (mayor dinero o plazos más breves de pago). Anoticiado de la mejor oferta hecha por un tercero, el comprador tiene derecho a proponer iguales ventajas en cuyo caso será preferido, pero si no las ofreciere, el vendedor puede disponer de la cosa a favor del nuevo comprador. Si el pacto tiene carácter de condición resolutoria, la compraventa originaria queda resuelta y sin efecto los derechos reales que el comprador hubiera trasmitido a terceros, los actos de administración, por el contrario, deberán ser respetados por el nuevo adquirente. Si se ha pactado como condición suspensiva, la solución es más simple, puesto que el vendedor no ha entregado la cosa, puede disponer de ella en favor del tercero, sin ninguna responsabilidad frente al comprador originario. Venta con reserva de dominio A veces el vendedor, con el objeto de asegurarse el pago total de la cosa vendida, se reserva el dominio hasta que el precio haya sido pagado totalmente. Se trata de un poderoso medio de garantía y, por tanto, facilita el crédito. En los contratos es habitual estipular que el pago parcial del precio de venta será retenido por el vendedor a título de daños y perjuicios o de compensación por el uso de la cosa. Esto ha motivado no pocas impugnaciones, pero actualmente el pacto de reserva de dominio ha terminado por imponerse y Hoja 27 de 37

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es admitido en caso todas las legislaciones por sus notorias ventajes como estimulante del tráfico comercial. En la doctrina nacional y extranjera domina la idea de que el pacto de reserva de dominio importa una venta hecha bajo condición suspensiva. Empero, el art. 1376 dice que este pacto equivale al pacto comisorio y como éste importa una condición resolutoria, forzado es concluir que también tiene este carácter la reserva de dominio. Su verdadera intención ha sido transmitir el dominio en el acto del contrato y supeditar ese dominio a la condición resolutoria de que se pague la totalidad del precio. La prueba es que la cosa se entrega al comprador y que si la tradición no se ha operado, el comprador puede exigirla judicialmente, lo que no se compagina con la idea de una venta hecha bajo condición suspensiva. En nuestro derecho se discute si es posible incluir el pacto de reserva de dominio la venta de cosas muebles. La opinión negativa se sustenta en el art. 1374 que prohíbe el pacto comisorio en la venta de éste género de cosas. Para Borda el pacto comisorio es perfectamente valido respecto de las cosas muebles y, por ende, no tendría sentido prohibir el pacto de reserva de dominio respecto de los muebles. Venta locación Para reforzar sus derechos sobre la cosas hasta que el precio haya sido totalmente pagado, el vendedor suele dar al contrato la forma de arrendamiento estipulado que, en caso de pagar cierto número de mensualidades, el locatario adquirida la plena propiedad de la cosa. Se tata simplemente de una venta con reserva de dominio disimulada tras la apariencia de un arrendamiento (esta modalidad contractual ha sido tipificada por ley 25.2348 que regula el contrato de leasign). Venta ad gustum Se llama a aquella en la cual el comprador se reserva la facultad de degustarlo o probarla y de rechazar la cosa si no le satisficiere. Es una estipulación frecuente en el comercio cuando se trata de mercaderías cuya compra está influida decisivamente por el gusto del comprador. Tal facultad de se presume incluida en todas las compras que se hacen de efectos que no se tienen a la vista, ni pueden clasificarse por una cantidad determinada y conocida en el comercio (art. 455 CComercial). No hay en este caso una compraventa en sentido propio, todo lo que hay es una promesa unilateral de venta en virtud de la cual el vendedor está obligado a poner a disposición del comprador la cosa ofrecida para que la pruebe y a vendérsele si éste la acepta. La cláusula de que la compraventa queda sujeta a la degustación del comprador es innecesaria cuando esta modalidad está incorporada a las costumbres del comercio con relación a la cosa vendida. Pero si no hubiere tal costumbre, el comprador sólo se puede reservar esta facultad por cláusula expresa Alcance de la facultad de probar. Predomina la opinión de que el derecho del comprador es absoluto, trátese de mercaderías adquiridas para uso personal o para revender a su clientela, y el vendedor no podría alegar que el rechazo sea abusivo. El comprador no puede tener indefinidamente en la incertidumbre al vendedor. Si el contrato fija un plazo dentro del cual debe hacerse la degustación y dicho plazo se venciere, la cosa se tendrá por aceptada y el contrato queda perfeccionado. El comprador sólo podrá excepcionarse probando que el vendedor no puso la cosa a su disposición para realizar la degustación.

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La solución en el derecho mercantil es diferente cuando en el contrato no se ha fijado plazo para realizar el examen o prueba. En este caso, si el comprador se demora en realizarlo, el vendedor tendrá derecho a interpelarlo para que lo haga en el término de tres días, vencido el cual se considerará el acto sin efecto. Cuando el comprador paga el precio de la cosa recibida a prueba y lo hace sin reserva alguna, debe entenderse que la cosa ha sido aceptada y el contrato queda firme. No tiene significado la aceptación tácita de la mera recepción de la cosa por el comprador, pues debe suponerse que la ha recibido para probarla. Tampoco la prueba o degustación tiene significado de tal mientras no se haya notificado la aceptación al vendedor. El comprador puede renunciar a su derecho de prueba, con lo que el contrato queda perfeccionado. El derecho de rechazar la cosa gustada es absoluto y no puede dar origen a una reclamación del vendedor por ejercicio abusivo. Venta a ensayo o prueba Similar a la figura estudiada es la venta a prueba o ensayo, cláusula que generalmente se expresa con la fórmula “a satisfacción del comprador”. Pero mientras que la venta ad gustum confiere al comprador un derecho de aceptación o rechazo absoluto que puede ser ejercido a su libre arbitrio sin ningún género de restricciones, la venta a prueba o ensayo sólo confiere al adquirente una facultad muy amplia de apreciación, pero que debe ser ejercida dentro de límites razonables y de buena fe, de tal modo que el si el vendedor prueba que la cosa tenía todas las cualidades prometidas, el comprador no puede rechazar, es decir en este caso el derecho no puede ejercida abusivamente, Si el comprador rechaza la cosa, el tribunal puede, sobre la base del dictamen de peritos, decidir que la cosa tenía las cualidades prometidas sin olvidar que esta cláusula supone reconocer al comprador un apreciable margen de discrecionalidad y que sólo puede ser obligado a cumplir el contrato cuando hay abuso en la actitud de rechazar la mercadería. Si obra abusivamente, puede ser obligado a comprar la cosa o bien a pagar los daños y perjuicios consiguientes. Venta de cosa de calidad determinada. A veces se fija en el contrato la calidad de la cosa vendida –ej. 100 vaquilloonas Aberden Angus de pedigree- y en el caso el vendedor cumple entregando cosas de igual cantidad a la prometida y el comprador no podría rehusarse a recibirlas. El vendedor tiene derecho a demostrar que la cosa entregada tiene la calidad prometida y, como consecuencia, a exigir del comprador el cumplimiento del contrato. La venta de la cosa de calidad determinada es perfecta desde el momento de la celebración. Si la cosa no tuviese las calidades convenidas, el comprador tiene a su disposición varias acciones: a) puede pedir la resolución del contrato y, desde luego, los daños y perjuicios consiguientes; b) puede exigir del comprador la entrega de otras mercaderías que reúnan las calidades prometidas y c) finalmente puede aceptar las mercaderías ofrecidas con reducción de precio y daños y perjuicios. Venta según muestra. Es una especie de venta de calidad determinada, pero aquí no se considera ya una calidad genérica, apreciada según la buena fe y de acuerdo con los usos del comercio, sino de la precisa calidad que tiene la muestra. No se cumple por tanto con la entrega de una calidad análoga, ni de valor similar, es necesario que sea igual, lo que no impide que puedan admitirse diferencias insignificantes o ligeras que son toleradas por las costumbres comerciales. Hoja 29 de 37

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La muestra puede ser presentada por el vendedor –que es lo usual- como por el comprador. Debe quedar en manos del comprado o de un tercero como testimonio de la calidad de la mercadería vendida. Si la mercadería entregada no se ajusta a la muestra, el comprador tendrá a su disposición las acciones que surgen de la venta de calidad determinada. Venta por junto, por cuenta, peso o medida La venta es hecha por junto, cuando las coas son vendidas en masa, formando un solo todo y por un solo precios; es a peso, cuenta o medida, cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio, o aunque el precio sea uno, no hubiese unidad en el objeto, o cuando no hay unidad en el precio, aunque las cosas sean indicadas en masa. (ej. un quintal de cereales). La venta por junto es perfecta desde que las partes están convenidas en el precio y la cosa; en tanto que la venta hecha por peso, cuenta o medida sólo es perfecta cuando las cosas están contadas, separadas o medidas. En la figura que no ocupa, el comprador puede obligar al vendedor a que pese, mida o cuente y le entregue la cosa vendida y el vendedor puede, a su vez, obligar al comprador a que reciba la cosa contada, medida o pesada y satisfaga el precio de ella En lo que respecta a la compraventa por junto cabe señalar que el comprador no puede ser obligado a recibir una porción bajo promesa del vendedor de entregarle posteriormente lo restante. Modalidades de la venta de inmuebles. La venta de un inmueble determinado puede hacerse: a) sin indicación de su área y por un solo precio; b) sin indicación del área, pero a razón de un precio la medida; 3) con indicación del área pero bajo un cierto número de medidas que se tomarán de un terreno más grande; 4) con indicación del área, por un precio cada medida, haya o no indicación del precio total; 5) con indicación del área pero por un precio único, y no a tanto la medida y 6) o muchos inmuebles con indicación del área, pero bajo la convención de que no se garantiza el contenido y que la diferencia, sea más sea menos, no producirá en el contrato efecto alguno. Venta ad corpus La venta ad corpus es la que se hace sin indicación del área. En la práctica de los negocios es frecuente que luego de individualizar el inmueble por su ubicación, se den también las medidas, agregándose “o lo que más o menos resulte ente muros”. La jurisprudencia ha resuelto reiteradamente que este agregado u otro equivalente significa que las partes han entendido vender ad corpus y que, por tanto, no puede formularse reclamaciones recíprocas fundadas en que el inmueble tiene mayor o menor superficie que la indicada. La consecuencia fundamental de la venta hecha con esta cláusula es que no pueden formularse reclamaciones fundadas en la diferencia de superficie. Sin embargo, pensamos que deberá reconocerse al comprador el derecho a deja sin efecto la operación, si las medidas resultaran tan pequeñas que el inmueble no fuera apto para su destino. Venta sin indicación de área, a un precio por medida El precio resultara de la mensura y evidentemente no se concibe reclamo fundado en la mayor o menor extensión, pues lo que se tuvo en cuenta fue el valor de la unidad de medida. Venta con indicación de área que se tomará de otra mayor.

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En este caso se indica el precio, la extensión vendida y el inmueble del que esa extensión ha de deducirse (100 hectáreas a tomar de mi campo que tiene 5.000) En la práctica siempre se fija en el contrato la ubicación de la parte vendida con relación al total, pero en el caso harto improbable de que así no se hubiera hecho, pensamos que la elección corresponde al vendedor. Esta elección debe hacerse de buena fe y el vendedor no podría elegir el campo de peor calidad, si la diferencia fuera notoria. Venta con indicación de área y precio por medida Si el campo tiene la superficie indicada no ha problema. Pero si no las tiene debe aplicarse el art. 1345 que estipula: a) si resultare una superficie mayor el comprador tiene derecho a tomar el exceso, abonando su precio al valor estipulado; b) si resultare menor, tiene derecho a que se le devuelva la parte proporcional del precio y c) en ambos casos, si el exceso o la diferencia fuese de un vigésimo del área total designada por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el contrato. Venta con indicación de área por un precio único En estos casos, la indicación del área no da lugar a suplemento de precio a favor del vendedor por el exceso del área, ni a su disminución por resultar el área menor, salvo cuando la diferencia entre el área real y la expresión en el contrato fuese de un vigésimo, con relación al área total de la coa vendida. Las hipótesis factibles son las siguientes: a) que el exceso o faltante no alcance el vigésimo de la superficie. No hay lugar a reclamaciones, la ley supone que las partes no se han preocupado tanto de las medidas cuando de la cosa en su conjunto. b) Que el exceso o disminución igual o supere el vigésimo de la superficie: El comprador tiene derecho a que se disminuya proporcionalmente el precio si la diferencia fuere en menos, y si fuere en más, puede optar por mantener la validez de la operación pagando el exceso o dejar sin efecto el contrato: la diferencia en menos no le da derecho a pedir la resolución del contrato, sino cuando la cosa resultare impropia para su destino; 2) el vendedor tiene derecho a exigir el pago del excedente, pero no a reclamar la nulidad. Venta de varios inmuebles por un solo precio Si la venta de varios inmuebles, aunque hecha en el mismo contrato, se ha hecho señalando el precio de dada uno de ellos, se aplican a cada caso separado las reglas estudiadas, pues se trata de operaciones diferentes. Compraventa de inmuebles por cuotas periódicas En la práctica de los negocios inmobiliarios se ha difundido la modalidad de la venta de lotes por mensualidades. En estos contratos era usual estipular que el precio se pagaría en 60, 80, 100 o 120 mensualidades con derecho para el comprador de exigir la escrituración luego de abonada 20 o 25 cuotas, y si el comprador se atrasaba se resolvía el contrato sin necesidad de constitución en mora, recuperando el vendedor el inmueble con las mejoras introducidas y conservando en su poder las cuotas ya pagadas a título de indemnización. Estos contratos se prestaron a abusos que son conjurados por la ley 14.005. Según esta directiva, el propietario que desea vender un inmueble en lotes y por cuotas periódicas debe anotar en el Registro de la propiedad su declaración de voluntad de proceder a la venta en tal forma, acompañando un certificado de escribano de registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión. Hoja 31 de 37

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Realizada esta anotación previa, recién el propietario está en condiciones de formalizar los contratos con cada uno de los compradores, estos contratos pueden hacerse en instrumento privado pero dentro de los treinta días de su fecha debe procederse a la anotación en el Registro. Ello significa que el contrato que no se ha ajustado a ellos es nulo y no permite demandar la escrituración, pero se trata de una nulidad simplemente relativa invocable sólo por el comprador al que la ley protege. Efectos de la anotación en el Registro Desde que el propietario ha hecho la anotación del inmueble queda inhibido de enajenarlo de modo distinto al previsto en la ley, salvo en caso de desistimiento expresado por escrito ante el Registro de la Propiedad Inmueble. El desistimiento sólo puede referirse a los lotes no vendidos, desde la anotación del contrato realizado el desistimiento será imposible. El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25% del precio, siendo esta facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario. El pacto comisorio por falta de pago no podrá hacerse valer después de que el adquirente haya abonado la parte del precio (25%) o haya realizado construcciones equivalentes al 50% del precio de compra. El comprador podrá abonar toda la deuda o pagar en cuotas con anticipación al vencimiento de los plazos convenidos, beneficiándose en tal caso con la reducción proporcional de los intereses. El plazo de presume establecido a favor del comprador exclusivamente. El comprador que transfiera el contrato deberá anotar la transferencia en el Registro de la Propiedad Inmueble. En caso de conflicto ente adquirentes de lotes y terceros acreedores del enajenante se observarán los siguientes principios: 1) el comprador que tuviere instrumento inscripto será preferido a cualquier acreedor para la escrituración de la fracción adquirida y b) los embargos e inhibiciones contra el vendedor, ulteriores a la fecha del otorgamiento del instrumento prenotado, sólo podrán hacerse efectivos sobre las cuotas impagas. En el primer inciso de est artículo se contempla el caso de que varias personas hayan comprado el mismo lote; en tal caso, tiene derecho a la escrituración el que haya anotado primero el contrato, aunque la fecha de éste sea posterior a la del otro. El inciso segundo impide que los acreedores del vendedor que hayan anotado sus embargos e inhibición con posterioridad a la fecha del contrato prenotado, puedan hacer ejecución del lote. Venta en comisión En los contratos de compraventa, particularmente de inmuebles, es frecuente la manifestación hecha por el comprador de que adquiere en comisión. Esto significa que aunque hace el negocio a nombre propio, se propone transferir a un tercero los derechos y obligaciones derivadas del contrato. Esta forma de compra se emplea a veces para dejar oculto el nombre del verdadero comprador, que por cualquier motivo no quiere aparecer como tal, y otras con el fin de gozar de amplia libertad para transferir los derechos y obligaciones emergentes del contrato, par lo cual se cuenta con el consentimiento anticipado del vendedor. Es necesario agregar que el comprador en comisión debe revelar antes del momento de la escrituración el nombre de la persona que ha de asumir la calidad de comprador, si así no lo hiciera queda él como único responsable.

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Borda: pensamos que se trata de una venta afectada de una alternativa en cuanto a la persona del comprador y que la uno de los compradores eventuales está determinado, mientras que el otro queda todavía ignorado. Condiciones de validez: A saber: a) que haya sido pactada en el contrato de venta. Respecto del vendedor no produciría ningún efecto la declaración hecha por el comprador con posterioridad al momento del control de que se ha comprado en comisión. Es razonable pues La admisión de esta cláusula en el contrato supone una autorización anticipada del vendedor para que el comprador transfiera todos los derechos y obligaciones del contrato quedando él desobligado, hay una cesión que no puede hacerse sin el consentimiento del acreedor: b) que la transferencia se haya hecho antes del plazo fijado para la escrituración o del estipulado en el contrato. Si llega el momento de la escrituración sin que el comprador haya dado a conocer el nombre de la persona dispuesta a asumir la calidad del comprador, él queda como único obligado (más aún, el comitente debe ser dado a conocer con tiempo suficiente como para poder escriturar a su nombre, de lo contrario el comprador en comisión habría incurrido en culpa suficiente para hacer pesa sobre él la obligación de reparar los daños y perjuicios) y c) que la transferencia a favor del tercero se haya hecho en las mismas condiciones de venta, de lo contrario, no habría compra en comisión sino reventa. Los efectos son: El comprador queda autorizado a transferir los derechos y obligaciones del contrato de compraventa, hecha esa transferencia, queda desobligado respecto del vendedor. Desde luego, esto envuelve el peligro de que el comisionista, deseando desembarazarse de un negocio, transfiera el boleto a un insolvente. Por otra parte, los perjuicios que pueden resultar de tal maniobra no son demasiados graves, ya que el vendedor, hasta el momento de la escrituración, conserva la propiedad del bien y solo se desprenderá de ella cuando se le pague lo convenido en el contrato y se garantice con hipoteca el saldo. El comisionista sólo queda desobligado si comunica el nombre del vendedor comprador en tiempo suficiente como para extender la escritura a nombre de él, de lo contrario, deberá los daños y perjuicios. Si el comprador no transfiere los derechos en término, queda como obligado personal. La transferencia de la calidad de comprador a favor de un tercero no importa un nuevo contrato de venta, sino el cumplimiento de la última etapa de un solo negocio jurídico, en consecuencia, no hay dos ventas, sino un solo acto a los efectos impositivos. Modalidades en los contratos de consumo: Venta domiciliaria por correspondencia u otros sistemas de comunicación. Los contratos de consumo pueden ser celebrados por distintos medios. La ley ha previsto expresamente: a) la venta cuya oferta y aceptación se realice por medio postal, telecomunicaciones, electrónico o similar y b) la llamada venta domiciliara, que es aquella en donde la oferta se hace en el lugar donde reside el consumidor o en su lugar de trabajo. En los casos de venta domiciliaria por correspondencia u otros sistemas de comunicación, el consumidor tiene derecho a revocar la aceptación durante el plazo de cinco días corridos, contado a partir de la fecha en que reciba la cosa, o se celebre el contrato, lo último que ocurra, y sin responsabilidad alguna. Esa facultad no puede ser dispensada ni renunciada, por el contrario, debe ser informada por el vendedor de manera clara y notoria. La ley expresamente prohibe la realización de propuestas al consumidor, por cualquier tipo de medio, sobre una cosa que no haya sido requerida previamente y que genere un cargo automático en Hoja 33 de 37

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cualquier sistema de débito, que obligue al consumidor a manifestarse por la negativa para que dicho cargo no se efectivice. Ventas sobre documentos: En el comercio marítimo y especialmente transoceánico son frecuentes las ventas sobre documentos que suele incluir la cláusula cif (sigla de cost, insurancie, freigh) en el cual el precio de venta incluye el costo de la mercadería, el seguro y el flete; la cláusula fob (free on board) en cuyo caso se incluyen todos lao gastos hasta poner la mercadería a bordo, la cláusula fas (free alongside ship) en cuyo supuesto sólo se incluyen los gastos de transporte hasta el costado del buque. Venta de cosas que no están a la vista. Si se trata de la venta de una cosa que no se encuentra a la vista del comprador y que debe serle remitida por el vendedor se entiende celebrado el contrato sujeto a la condición resolutoria de que la cosa remitida no sea de la calidad convenida. Venta por fardo o bajo cubierta. Suele ocurrir que las cosas enajenadas sena entregadas en fardo o bajo cubierta, lo cual impide su examen y reconocimiento. El art. 472 del C comercio dispone que el comprador podrá reclamar cualquier falta en la cantidad o vicio de la calidad dentro de los tres días inmediatos a la entrega. El vendedor, por su parte, tiene derecho a exigir en el acto de la entrega el reconocimiento íntegro de la calidad y cantidad de los géneros entregados, en cuyo caso, el comprador no podrá hacer ningún tipo de reclamación. Promesas unilaterales de venta o de compra. Promesa unilateral de venta. Comprende dos situaciones jurídicas: a) la simple promesa u oferta hecha a persona determinada o indeterminada, mientras no es aceptada, carece de toda fuerza obligatoria y es esencialmente revocable, luego de aceptada se transforma en un contrato de compraventa y b) la promesa de venta aceptada como promesa por la persona a quien va dirigida. Esta no acepta el contrato, sino solamente se compromete a considerar la oferta y a aceptarla o rechazarla dentro de cierto plazo. Vencido éste, la oferta queda sin efecto. Las situaciones más comunes son las siguientes: el vendedor de un bien se reserva el llamado pacto de preferencia, que no es otra cosa que un compromiso asumido por el comprado de revender al enajenante la cosa, si puesta, en venta, aquél ofrece iguales condiciones que cualquier otro interesado; el arrendatario de un inmueble se reserva el derecho de adquirirlo por un cierto precio al término del arrendamiento. Promesa de comprar. Es el reverso de la medalla. Es una obligación contraída por el comprador de mantener su oferta durante el plazo convenido. Producida la aceptación definitiva, hay un contrato de compraventa perfecto. Boletos de compraventa. En la práctica de las operaciones inmobiliarias, la compraventa se concierta siempre, salvo casos muy excepcionales, por medio de contratos –llamados boletos- privados. Ello se explica porque el otorgamiento de la escritura pública importa un trámite bastante engorroso y largo, y las partes, una vez logrado el acuerdo sobre las condiciones de venta, tienen necesidad de procurarse un instrumento

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en el que consten las obligaciones asumidas, además el vendedor encuentra ocasión de exigir la entrega de una seña que asegure la seriedad del compromiso contraído por el vendedor. En nuestro derecho es frecuente la opinión de que el boleto de compraventa de inmueble es sólo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa. Esta tesis tiene su fundamento en los arts. 1184 y 1185.Pero esta distinción ente contrato definitivo y promesa bilateral de compraventa se explica sólo en las legislaciones que confieren a la compraventa efecto traslativo de la propiedad. Pero no en nuestro derecho Desde que los tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor carece de sentido considerar al boleto privado como simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa. En nuestro derecho, la escritura no es ya un requisito formal del contrato de compraventa, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad. Cabe añadir que la concepción del boleto como simple promesa implica escindir el proceso del consentimiento en dos etapas: en la primera se consentiría sólo en escriturar, en la segunda, se consentirá en vender. El efecto fundamental del boleto de compraventa es colocar al titular en situación de comprador y permitirle exigir del vendedor la transferencia del dominio. Permite al comprador oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cuando ha pagado el 25% del precio y pedir la escrituración, quedando obligado a constituir hipoteca de primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio (art. 146, ley 24522). El poder para suscribir a nombre de otro un boleto de compraventa puede otorgarse por instrumento público o privado, y aun verbalmente. Cesión del boleto. La cuestión puede presentarse como dudosa teniendo en cuenta que la venta importa para ambas partes derechos y obligaciones recíprocas. Par el comprador supone el derecho de exigir la escritura y subsiguiente tradición y la obligación de pagar el precio. En su aspecto crediticio, es evidente de que el derecho del comprador puede ser cedido, sin que el deudo pueda oponerse a tal traspaso. En cuanto a la deuda la compraventa no puede cederse, en principio, sin la conformidad del acreedor –vendedor- pero adviértase que el interés de éste se reduce simplemente a no desobligar a su deudo primitivo Por ello, la cesión o transferencia del boleto des perfectamente lícita y produce efectos entre cedente y cesionario, en cuanto al vendedor, su interés se limita a que el primitivo deudor –cedente- no quede desobligado y efectivamente esto no podría ocurrir sin la conformidad expresa del vendedor, por tanto, mientras éste no haya dado su conformidad para la transferencia del boleto, su situación jurídica será la siguiente: desde que fuere notificado de la cesión está obligado a escriturar a nombre del cesionario, pero conserva su derecho creditorio por el precio, tanto contra el cedente como contra el cesionario. La cesión no requiere escritura pública, puede hacerse en forma privada. Habitualmente se hace por endoso del boleto, en el cual consta la fecha, el nombre del cesionario y la firma del cedente. Acuerdo de voluntades no formulado en el boleto de compraventa: El boleto de compraventa no es esencial para la perfección del contrato de compraventa, puesto que los contratos consensuales quedan concluidos para producir sus efectos propios desde que las partes se hubieran manifestado recíprocamente su consentimiento. La escrituración:

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Las obligaciones esenciales que derivan para el vendedor de un inmueble que ha firmado boleto de compraventa son otorgar la escritura y hacer la tradición. Si se niega a otorgar la escritura, conforme plenario civil, el juez puede otorgarla. La acción para reclamar la escritura prescribe en el plazo general establecido por el art. 4023, pero la acción es imprescriptible si se trata de una venta en remate judicial y media pago total del precio y entrega de la posesión. Concurso o quiebra del vendedor antes de la escritura: Una cuestión que dividió a nuestra jurisprudencia era si cayendo en concurso o quiebra el vendedor después de firmar el boleto y antes de la escritura, la masa esta obligada o no a otorgarla. El art. 1185 bis establece que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiese abonado el 25% del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura de dominio. La ley de concursos en su texto actual coincide con dicha solución, pero exigiendo al comprador que constituye una hipoteca de primer grado a fin de garantizar al pago del saldo del previo. Colisión ente el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario. De acuerdo con una primera opinión, debe prevalecer el acreedor hipotecario, a menos que el boleto esté inscripto registralmente. No obstante, hoy prevalece la idea de que el derecho del comprador por boleto prevalece sobre el hipotecario, siempre que haya mediado entrega de la posesión anterior a la constitución de la hipoteca.

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Permuta La permuta es el trueque de una cosa por otra, desde el punto de vista jurídico, el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente la propiedad de dos cosas. Es el antecedente histórico de la compraventa, figura que supone la existencia de moneda y, por consiguiente, un grado de organización social más avanzado. El papel económico del contrato de permuta es muy modesto el dia de hoy. Cabe aclarar que no pueden permutar los que no pueden comprar y vender y que no pueden permutarse las cosas que no pueden venderse. Si una o ambas prestaciones consisten en un derecho, estaremos en presencia de una contrato innominado al cual se aplicarán las reglas de la compraventa o de la cesión de créditos. Los caracteres de la figura son los mismos de la compraventa: la permuta es consensual, no es formal, es bilateral, es oneroso y es conmutativo. Si uno de los permutantes tiene justos motivos par creer que la cosa recibida en permuta no era de propiedad del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció (se tata de un derecho de retención) y puede, también, pedir la resolución del contrato aunque no fuese molestado en la posesión de la cosa recibida. El cambio el copermutante que hubiese enajenado la cosa que se le dio en cambio, sabiendo que ella no pertenece a la parte de quien lo recibió, no podrá anular el contrato, mientas que el poseedor a quien hubiese pasado la cosa, no demandase contra él la nulidad de su contrato de adquisición. La anulación del contrato de permutación tiene efecto contra los terceros poseedores de la cosa inmueble, entregada a la parte, contar la cual la nulidad se hubiese pronunciado. En caso de permuta los gastos del contrato deben repartirse en partes iguales. En caso de evicción total está regido por los arts. 1489, 2128 y 2129. En el primero se dispone que el copermutante que ha sufrido la evicción puede reclamar la restitución de la propia cosa o el valor de la que hubiese dado en cambio; el art. 2128 dispone que el permutante vencido puede reclamar la cosa que dio en cambio o que se le pague el valor de ella. Es posible armonizar estas disposiciones admitiendo que copermutante que ha sufrido la evicción tiene tres posibilidades: a) reclamar la restitución de la cosa que entregó, b) reclamar su valor y c) demandar el valor de la cosa que se le dio. En cualquier caso, tiene además derecho a pedir que se le indemnicen los daños y perjuicio sufridos. El art. 2120 dispone que si la cosa enajenada por título oneroso por el copermutante, o constituyó sobre ella algún derecho real, el permutante no tendrá derecho alguno contra los terceros adquirentes, peor si hubiese sido enajenada título gratuito, el permutante puede exigir del adquirente el o valor de la cosa o la restitución de ella Por lo tanto, el permutante que ha sufrido la evicción sólo tiene acción contra el copermutante por el valor de la cosa que él entregó y de las cosas que recibió y la de la que fue privado por la evicción. En caso de evicción parcial es aplicable lo dispuesto para el comprador.

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