Cometarios A La Ley de Edificaciones

 

  COMETARIOS A LA LEY DE EDIFICACIONES

Lima, sábado 8 de noviembre de 2003 NORMAS LEGALES Pág. 254693 litación Urbana, acogiéndose la inscripción a lo previsto en el artículo 7º del D.S. Nº 009-88-VC del 2 de julio de 1988. 3. En el asiento B00001 de la partida electrónica Nº 11063353, se registró la Resolución Directoral Nº 091-98MDLM-DDU del 9 de octubre de 1998, por la cual se declararon "cumplidas las obras de habilitación urbana (...) del terreno de 172,181.86 m2 (...) y autorizando asimismo la libre venta de los lotes destinados a vivienda del terreno (...) denominado Primera Etapa, para uso residencial de densidad media (...)". En tal sentido, el lote 13 de la manzana G'1 de la Tercera Etapa que es materia de la venta, no cuenta aún con la recepción de obras de habilitación ni la autorización para la libre venta de los lotes que la conforman. 4. Sin embargo, resulta pertinente analizar la normativa especial sobre la materia, tratándose de una lotización cuyo titular es una asociación de vivienda. El artículo 1º del Decreto Supremo Nº 009-88-VC del 30 de junio de 1988 estableció que las Cooperativas de Vivienda, las  Asociaciones Pro Vivienda y las Asociaciones de Vivienda estaban obligadas a celebrar contratos privados de compraventa de los lotes respectivos, aun cuando no se hubiera concluido el procedimiento de habilitación urbana, siempre que cuenten con la autorización para la construcción de viviendas de sus socios y además se inscriba previamente, el plano de lotización o independización, conforme se señala en el artículo 7º. De conformidad con el artículo 6º de la precitada norma, "los contratos mencionados se otorgarán en documento privado, con legalización notarial de firmas y, serán inscritos, por su simple mérito, en los Registros de la Propiedad Inmueble." 5. Posteriormente, se dictó el D.S. Nº 013-99-MTC, Reglamento de Formalización de la Propiedad a cargo de Cofopri, que en su artículo 4º establece que "las urbanizaciones populares que cuenten con la aprobación de la habilitación urbana conforme a lo establecido por el artículo 9º, inciso b) del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas, que soliciten la inscripción de planos al Registro Predial Urbano o al Registro de la Propiedad Inmueble, con arreglo a lo establecido por

 

el artículo 16º del mencionado reglamento, podrán inscribir los contratos individuales de adjudicación de sus socios o asociados cumpliendo con las formalidades que les exijan las oficinas registrales respectivas, sin necesidad de contar con autorizaciones, pronunciamientos o resoluciones administrativas previas." 6. Al respecto, el artículo 2º inciso b) del Decreto Legislativo Nº 495 define a las urbanizaciones populares como aquellas de las que son titulares las Cooperativas de Vivienda, Asociaciones Pro Vivienda,  Asociaciones de Vivienda, Juntas de Propietarios, Juntas de Compradores y cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda. De otro lado, el artículo 9º inciso b) del Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas aprobado por Decreto Supremo Nº 011-98-MTC, establece que si a la fecha de la entrada en vigencia de la Ley de Habilitaciones Urbanas, se contara con resolución consentida de la autoridad competente que apruebe los Estudios Preliminares y/o los Estudios Definitivos de su proyecto de habilitación urbana, aunque los terrenos ya contaran con viviendas construidas, todas las autoridades darán por cumplida la Etapa de Aprobación de la Habilitación Urbana a que se refiere el numeral 1 del artículo 4º de la Ley y los artículos 10º al 16º del Reglamento, sin que sea necesaria la presentación de documentación o el cumplimiento de requisito adicional alguno, la emisión de nuevos pronunciamientos o resoluciones ni la revisión de los Estudios. 7. De lo expresado en los acápites cuarto, quinto y sexto precedentes, se desprende que el artículo 4º del D.S. Nº 013-99-MTC, eliminó uno de los requisitos para la inscripción de lotes de urbanizaciones populares que se encontraba previsto en el artículo 7º del D.S. Nº 009-88-MTC, cual es el que exigía contar con la autorización para la construcción simultánea de viviendas y/o la licencia de construcción de la vivienda individual sobre el lote transferido. 8. En el presente caso, como se ha señalado en los acápites 1 y 2 precedentes, la lotización cuenta con la aprobación del Proyecto Reajustado de Trazado y Lotización, así como la autorización para la construcción simultánea de viviendas. Por tanto, resulta aplicable la normativa antes glosada, siendo procedente la inscripción del contrato privado de adjudicación celebrado en favor del asociado. En consecuencia,

 

procede revocar el primer extremo de la observación formulada. 9. Como se aprecia de la solicitud de inscripción, así como del escrito de apelación presentado con firma legalizada ante notario Jaime A. Murguía Cavero, la rogatoria del interesado se restringe a la inscripción de la compraventa y ratificación de la compraventa reseñada en el rubro I (Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada). Como se ha señalado en el rubro III (Fundamentos de la impugnación), el recurrente ha formulado desistimiento expreso de la inscripción de la cancelación de hipoteca que consta en las cláusulas adicionales de 4 de octubre de 1989. En tal sentido, procede dejar sin efecto el tercer extremo de la observación formulada, referida a la cancelación de la hipoteca constituida mediante el contrato privado de 31 de marzo de 1984. 10. De otro lado, con relación al título alzado, consistente en el contrato privado de compraventa de fecha 31 de marzo de 1984, así como la ratificación otorgada con firmas legalizadas el 30 de octubre de 2000, cabe señalar lo siguiente: Del contrato de compraventa y préstamo hipotecario "Proyecto Asociación de Empleados del Ministerio de Guerra", celebrado el 31 de marzo de 1984, con la intervención del Banco de la Vivienda del Perú, se aprecia que concurren en representación de la vendedora "Asociación de Empleados del Ministerio de Guerra", el Presidente, Sr. Marino Guillermo Rivera, su Vocal de Vivienda doña Yolanda Eugenia Salinas Ángeles y su vocal de Obras Arq. Luis Vicuña Vidal, señalándose en la introducción del contrato, que se encuentran autorizados según acta de Asamblea General Extraordinaria de 6 de abril de 1983. Al respecto, revisada la partida registral de la asociación vendedora, se aprecia que en efecto, consta del asiento 3 de fojas 113 del tomo 15 del Registro de  Asociaciones, que q ue mediante Asamblea General de 27 de diciembre de 1981, se designó a la Junta Directiva de la precitada Asociación, habiéndose elegido como Presidente al Sr. Marino Guillermo Rivera y como Vocal de Vivienda a doña Yolanda Eugenia Salinas  Ángeles. Sin embargo, no consta de la referida partida, la inscripción del acta de Asamblea General Extraordinaria de 6 de abril de 1983, mediante la cual se les habría otorgado facultades para la suscripción de los contratos de compraventa de lotes de

 

propiedad de la Asociación. Es pertinente agregar, que revisado el estatuto de la asociación, obrante en el título archivado Nº 2180 del 10 de enero de 1964, no constan en él, la indicación de que el Presidente u otros directivos de la asociación, cuenten con facultades para la suscripción de contratos de compraventa de los lotes de propiedad de la persona jurídica. En este sentido, la asociación vendedora otorgó la cláusula adicional de ratificación de compraventa, que también forma parte del título alzado. 11. Revisada la citada cláusula adicional suscrita por la Asociación de Empleados del Ministerio de Defensa- Ejército (ASEMDE), se aprecia que actúa en representación de la misma la Presidenta del Consejo Directivo, Rosa Victoria Gómez Bustamante, habiéndose legalizado notarialmente las firmas de los contratantes con fecha 30 de octubre de 2000. Revisada la partida registral de la citada asociación vendedora se aprecia, como se ha señalado en el rubro IVAntecedente Registral, que en el asiento A00002 de la partida electrónica Nº 03024228, consta el otorgamiento de facultades a Rosa Gómez Bustamante para la suscripción de minutas y escrituras públicas de compraventa de lotes de la urbanización Portada del Sol de La Molina en favor de los asociados, facultades que le fueron otorgadas en Asamblea General de 22 de abril de 1999. Sin embargo, consta en el asiento A00003 de la misma partida, la anotación de demanda sobre impugnación de los acuerdos adoptados en la Asamblea General de 22 de abril de 1999, asiento extendido sobre la base del título Nº 88984 del 17 de mayo de 2000. Asimismo, consta en el asiento A00006 de la misma partida, la sentencia de 26 de abril de 2001 que declaró fundada la demanda a que se refiere el asiento A00003, y en consecuencia "NULOS los acuerdos adoptados por la Asamblea General Extraordinaria de la Asociación de Empleados del Ministerio de Defensa - Ejército (ASEMDE) llevada a cabo c abo el 22 de abril de 1999", asiento extendido sobre la base del título Nº 64276 del 3 de abril de 2003. Sin embargo, por efectos de la retroprioridad prevista en el artículo 68º1 del Reglamento General de los Registros Públicos, los efectos de la sentencia se retrotraen al 17 de mayo de 2000. 12. Al respecto, cabe señalar que el acto nulo carece ab origine y a perpetuidad de todo efecto jurídico. La acción de nulidad es una de

 

mera declaración de certeza pues 1 Artículo 68º.- Retroprioridad derivada de la anotación preventiva Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.