COÛTS DES construction lotissement

ROYAUME DU MAROC MINISTERE DELEGUE CHARGE DE L'HABITAT ET DE L'URBANISME SECRETARIAT GENERAL DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE

MISE EN PLACE DU SYSTEME DE SUIVI DES COÛTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS

SYNTHESE

TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION ...........................................................................................................15 I. LA DEMARCHE METHODOLOGIQUE ....................................................................17 1. PRESENTATION GENERALE .................................................................................................................... 17 1.1. Rappel des objectifs de l'étude................................................................................................................... 17 1.2. Analyse critique de l'existant ..................................................................................................................... 19 1.2.1. L existant au niveau national.............................................................................................................. 19 1.2.2. L existant au niveau international....................................................................................................... 20 1.2.3. Contacts et concertations avec les administrations intéressées ............................................................. 25 1.3. Exposé de la démarche méthodologique..................................................................................................... 26 2. UNITE TEMOIN : PRINCIPE, METHODE DE CHOIX ET COLLECTE DES DONNEES ................. 28 2.1 Construction témoin ................................................................................................................................... 28 2.1.1. Les critères généraux de définition de l unité témoin pour la construction ........................................... 28 2.1.2. Choix de l unité témoin selon le type de construction ......................................................................... 29 2.2. Lotissement témoin ................................................................................................................................... 30 2.3. Constitution des unités témoins et collecte de données ............................................................................... 31 3. IDENTIFICATION DES PRESTATIONS .................................................................................................... 31 3.1. Prestations au niveau agrégé...................................................................................................................... 32 3.1.1. Pour les constructions ....................................................................................................................... 32 3.1.2. Pour les lotissements.......................................................................................................................... 33 3.2. Prestations élémentaires ............................................................................................................................ 35 4. CONCEPT ET MODELE DE LA STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS ........................................................................................................................................ 35 4.1. Le concept de structure théorique des coûts................................................................................................ 36 4.2. Le modèle théorique de la structure des coûts de construction et de lotissement.......................................... 37 4.3. Quantification des paramètres du modèle................................................................................................... 39 4.3.1. Construction ...................................................................................................................................... 39 4.3.2. Lotissement ....................................................................................................................................... 39 5. METHODOLOGIE D'ELABORATION DES INDICES ICC ET ICL. ....................................................... 40 5.1. Choix de la méthode de calcul .................................................................................................................. 40 5.3. Constitution de l échantillon :.................................................................................................................... 44 5.2. Le champ d action..................................................................................................................................... 46 5.3. Méthode de calcul adoptée : ...................................................................................................................... 48

II. PRESENTATION D’UNE STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT....................................................................53 1. STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION ................................................................ 53 1.1. Facteurs intervenant dans les coûts de constructions................................................................................... 53 1.2. Structure des coûts de construction du m² plancher .................................................................................... 55 1.3. Décomposition du poste G.O.R.E .............................................................................................................. 56 1.4. Coût du m² ............................................................................................................................................... 57 1.5. Dosage et mise en uvre des mortiers et des bétons ................................................................................... 66 2. STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE LOTISSEMENT.............................................................. 113 2.1. Caractéristiques et variantes des types étudiés.......................................................................................... 113 2.1.1. Voirie - assainissement option de base :............................................................................................ 113 2.1.2. Voirie, assainissement option variante.............................................................................................. 115

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2.1.3. Voirie, assainissement, aléas géotechniques...................................................................................... 115 2.1.4. Présentation des estimations ................................................................................................................ 115 2.2. Détails des coûts constitutifs (tous types) ................................................................................................. 116 2.3. Prix de revient d un mètre carré............................................................................................................... 123 2.4. Décomposition en prestations élémentaires .............................................................................................. 126

IV. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS OBSERVES A CEUX THEORIQUES PRESENTATION DE L’ECHANTILLON........................................................................................................143 1. PRESENTATION DE L ECHANTILLON LES ECHANTILLONS DES CONSTRUCTIONS ENQUETEES ................................................................................................................................................... 143 1.1. Les échantillons des constructions enquêtées ........................................................................................... 143 1.1.1.Typologie architecturale et urbanistique ............................................................................................ 143 1.1.2. Superficie brute totale ...................................................................................................................... 143 1.2. LES ECHANTILLONS DES LOTISSEMENTS ENQUETES ................................................................. 147 1.2.1. Superficies de l'échantillon............................................................................................................... 150 1.2.2. Coût du foncier et des études............................................................................................................ 150 1.2.3. Coût des travaux d'équipement......................................................................................................... 152 1.2.4. Coût moyen au m²............................................................................................................................ 152 1.2.5. Coût moyen des lots constructibles................................................................................................... 152 2. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS OBSERVES A CEUX THEORIQUES AU NIVEAU NATIONAL.......................................................................................... 153 2.1. Confrontation des coûts observes de constructions aux coûts théoriques (de référence) ............................. 153 2.2. Confrontation des coûts observés de lotissements aux coûts théoriques (de référence) .............................. 159 2. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS PAR CORPS ETAT (COUTS OBSERVES/COUTS THEORIQUES), PAR REGION.................................................... 161 3.1. OUED ED-DAHAB - LAGOUIRA ......................................................................................................... 162 3.2. LAÂYOUNE-BOUJDOUR-SAKIA EL HAMRA ................................................................................... 168 3.3. GUELMIM ES-SEMARA.................................................................................................................... 173 3.4. SOUSS-MASSA-DARAA ...................................................................................................................... 179 3.5. GHARB-CHRARDA-BENI HSSEN ....................................................................................................... 182 3.6. CHAOUIA-OUARDIGHA...................................................................................................................... 185 3.7. MARRAKECH-TENSIFT-AL HAOUZ .................................................................................................. 187 3.8. ORIENTAL............................................................................................................................................ 191 3.9. GRAND CASABLANCA ....................................................................................................................... 195 3.10. RABAT-SALE-ZEMMOUR-ZAER ...................................................................................................... 200 3.11. DOUKALA-ABDA............................................................................................................................... 202 3.12. TADLA-AZILAL.................................................................................................................................. 204 3.13. MEKNES-TAFILALET ........................................................................................................................ 206

V. ELABORATION DES INDICES DES COUTS DE LA CONSTRUCTION ET DU LOTISSEMENT ...........................................................................................................208 1. Rappel de la méthode de calcul adoptée :..................................................................................................... 208 2. Calcul des différents indices des coûts des constructions et des lotissements :............................................ 220 2.1. Calcul des indices du coût de construction ............................................................................................... 220 2.1.1. Calcul des indices élémentaires pour les principaux corps d état et pour les 16 régions...................... 220 2.1.2. Calcul des indices du coût par catégorie de construction au niveau régional ...................................... 222 2.1.3. Calcul des indices des coûts par catégorie de construction au niveau national.................................... 229 2.2. Calcul des indices du coût du lotissement................................................................................................. 231 3. Analyse des résultats de calcul des indices ICC et ICL................................................................................ 238 3.1. Indices des coûts des constructions par type et par région........................................................................ 238 3.2. Indices des coûts régionaux et nationaux des constructions et des lotissements ........................................ 239

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VI. APPLICATION INFORMATIQUE ..........................................................................244 1. MODELE CONCEPTUEL .......................................................................................................................... 244 2. MAQUETTE INFORMATIQUE ET SUIVI DE L'EVOLUTION DES COUTS DE CONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT........................................................................................................................................ 246 2.1. Application informatique pour la mise à jour des indices ICC et ICL........................................................ 246 2.2. Administration des questionnaires et calcul des montants des corps d état ................................................ 248 2.3. Calcul des indices de coûts ICC et ICL .................................................................................................... 249

VII. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS ..........................................................254 Recommandations ........................................................................................................................................ 256

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INTRODUCTION................................................................................................................................................ 15 I. LA DEMARCHE METHODOLOGIQUE ......................................................................................................... 17 1. PRESENTATION GENERALE ................................................................................................................... 17 1.1. Rappel des objectifs de l'étude 17 1.2. Analyse critique de l'existant 19 1.2.1. L existant au niveau national ....................................................................................................... 19 1.2.2. existant au niveau international ............................................................................................... 20 1.2.3. Contacts et concertations avec les administrations intéressées......................................................... 25 1.3. Exposé de la démarche méthodologique 26 2. UNITE TEMOIN : PRINCIPE, METHODE DE CHOIX ET COLLECTE DES DONNEES...................... 28 2.1 Construction témoin 28 2.1.1. Les critères généraux de définition de l unité témoin pour la construction 28 2.1.2. Choix de l unité témoin selon le type de construction 29 2.2. Lotissement témoin 30 2.3. Constitution des unités témoins et collecte de données 31 3. IDENTIFICATION DES PRESTATIONS ................................................................................................... 31 3.1. Prestations au niveau agrégé 32 3.1.1. Pour les constructions 32 3.1.2. Pour les lotissements 33 3.2. Prestations élémentaires 35 4. CONCEPT ET MODELE DE LA STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS............................................................................................................................................ 35 4.1. Le concept de structure théorique des coûts 36 4.2. Le modèle théorique de la structure des coûts de construction et de lotissement 37 4.3. Quantification des paramètres du modèle 39 4.3.1. Construction 39 4.3.2. Lotissement 39 5. METHODOLOGIE D'ELABORATION DES INDICES ICC ET ICL........................................................... 40 5.1. Présentation générale de la méthodologie Erreur ! Signet non défini. 5.2. Choix de la méthode de calcul 40 II. PRESENTATION D UNE STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE.......................................................... 53 CONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT......................................................................................................... 53 1. STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION ................................................................. 53 1.1. Facteurs intervenant dans les coûts de constructions 53 1.2. Structure des coûts de construction du m² plancher 55 1.3. Décomposition du poste G.O.R.E 56 1.4. Coût du m² 57 1.5. Dosage et mise en uvre des mortiers et des bétons 66 3. Plomberie et sanitaires................................................................................................................................ 104 2. STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE LOTISSEMENT ............................................................... 113 2.1. Caractéristiques et variantes des types étudiés 113 2.1.1. Voirie - assainissement option de base : 113 2.1.2. Voirie, assainissement option variante 115 2.1.3. Voirie, assainissement, aléas géotechniques 115 2.1.4. Présentation des estimations 115 2.2. Détails des coûts constitutifs (tous types) 116 2.3. Prix de revient d un mètre carré 123 2.4. Décomposition en prestations élémentaires 126 IV. PRESENTATION DE L ECHANTILLON ................................................................................................... 143 ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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1. LES ECHANTILLONS DES CONSTRUCTIONS ENQUETEES .............................................................. 143 1.1. Typologie architecturale et urbanistique 143 1.2. Superficie brute totale 143 2. LES ECHANTILLONS DES LOTISSEMENTS ENQUETES.................................................................... 147 2.1. Superficies de l'échantillon 150 2.2. Coût du foncier et des études 150 2.3. Coût des travaux d'équipement 152 2.4. Coût moyen au m² 152 2.5. Coût moyen des lots constructibles 152 V. CONFRONTATION DES COUTS OBSERVES ET CEUX THEORIQUES DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS AU NIVEAU NATIONAL ..................................................................Erreur ! Signet non défini. 1. CONFRONTATION DES COUTS OBSERVES DE CONSTRUCTIONS AUX COUTS THEORIQUES (DE REFERENCE)............................................................................................................................................... 153 2. CONFRONTATION DES COUTS OBSERVES DE LOTISSEMENTS..................................................... 159 AUX COUTS THEORIQUES (DE REFERENCE) ........................................................................................ 159 V.I. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS PAR CORPS ETAT (COUTS OBSERVES/COUTS THEORIQUES), PAR REGION.......................................................... 161 1. OUED ED-DAHAB - LAGOUIRA............................................................................................................ 162 2. LAÂYOUNE-BOUJDOUR-SAKIA EL HAMRA ...................................................................................... 168 3. GUELMIM ES-SEMARA....................................................................................................................... 173 4. SOUSS-MASSA-DARAA ......................................................................................................................... 179 VII. APPLICATION INFORMATIQUE............................................................................................................. 208 1. MODELE CONCEPTUEL......................................................................................................................... 244 2. MAQUETTE INFORMATIQUE ET SUIVI DE L'EVOLUTION DES COUTS DE CONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT............................................................................................................................................ 246

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LISTE DES TABLEAUX

Tableau 1 : Densite D’occupation Du Sol Selon Le Type D’habitat .................................................. 35 Tableau 2 : Les Parametres Du Modele Theorique De La Structure Des Couts De.......................... 38 Construction........................................................................................................................................ 38 Tableau 3 : Cout Moyen Du M² Plancher Par Type De Travaux Et Par Type De .............................. 56 Construction (%) ................................................................................................................................ 56 Tableau 4 : Cout Des Composantes G.O.R.E Par Type De Construction % ..................................... 57 Tableau 5 : Cout Moyen De La Construction Au M² Selon Le Type D’habitation ............................. 57 Tableau 6 : Cout Moyen Du M² Selon Le Type D’immeuble............................................................... 58 Tableau 7 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble De Reference Type I01.......................................................................................................................................................... 59 Tableau De Reference (Imm R+3) /Sans Sous Sol (Annee 2000)....................................................... 59 Tableau 8 : Les Mortiers...................................................................................................................... 66 Tableau 9 : Les Betons........................................................................................................................ 67 Tableau 10 : Sous – Details Et Mises En uvre Des Mortiers Et Betons Pour Immeuble R+3/Sans Sous Sol (1200 M² Couvert) ................................................................................................................ 68 Tableau 10 (Suite) : Sous -Details Et Mises En uvre Des Mortiers Et Betons Pour Un Immeuble R+3 Sans Sous Sol (1200 M² Couvert)................................................................................................ 69 Tableau 11 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Au Coin 2 Façades Type I-02 .............................................................................................................................................. 71 Tableau 12 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Mitoyen 3 Façades Type I-03 .............................................................................................................................................. 72 Tableau 13 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Au Centre 1 Seule Façade Type I-04 ....................................................................................................................... 73 Tableau 14 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Au Rdc Commercial Type I-05 ......................................................................................................................... 74

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Tableau 15 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble A Terrasse Accessible Type I-06 ........................................................................................................................... 75 Tableau 16 : Sol Type I-07

Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Avec Sous76

Tableau 16 (Suite) : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Avec SousSol Type I-07........................................................................................................................................ 77 Tableau 17 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones Enneigees A Terrasses Inclinees Type I8 .......................................................................................... 78 Tableau 18 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones Enneigees A Terrasses Planes Type I-08................................................................................ 79 Tableau 19 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones Arides Type I.09........................................................................................................................ 80 Tableau 20 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones Marecageuses Type I-10 .......................................................................................................... 82 Tableau 21 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones Seismiques Type I-11 .......................................................................................................................... 83 Tableau 22 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones Argileuses Type I-12 ................................................................................................................ 84 Tableau 23 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones A Terre Humide Type I-13 ....................................................................................................................... 85 Tableau 24 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble A Fondations Sur Dechets Type I-14 ......................................................................................................................... 86 Tableau 25 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Fondations Sur Ouvrage Enterre Fixe (Non-Detournables) .................................................................................. 87 Type I-15 .............................................................................................................................................. 87 Tableau 26 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Avec Nouvelles Fondations Sur Une Autre Ancienne ................................................................................ 88 Type I-16 .............................................................................................................................................. 88 Tableau 27 : Marmite Type I-17

Structure Theorique Des Couts De Construction Immeuble Sur Roche 89

Tableau 28 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Avec Ascenseur Type I-18............................................................................................................................ 90 Tableau 29 :

Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Villa (Annee 2000) ..... 91

Tableau Theorique Reference Pour Villa.......................................................................................... 91 ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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Tableau 30 : Sous – Details Et Mises En Tableau 31 : (Annee 2000)

uvre Des Mortiers Et Betons Villa (400 M² Couvert) .... 99

Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Habitat Marocain 100

Tableau Theorique Reference Pour Habitat Marocain .................................................................... 100 Tableau 32 : Sous – Details Et Mises En uvre Des Mortiers Et Betons (Habitat Type Marocain) (148 M² Couvert) ................................................................................................................................ 107 Tableau 33 : Mise En

uvre Des Peintures ..................................................................................... 108

Tableau 34 : Menuiserie Bois............................................................................................................ 109 Tableau 35 : Cout Des Realisations En Main D' uvre..................................................................... 110 Tableau 36 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) ............................................................. 121 Voirie Assainissement Option De Base............................................................................................ 121 Tableau 37 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) ............................................................. 122 Voirie Assainissement Option Variante........................................................................................... 122 Tableau 38 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) Eau Potable......................................... 122 Tableau 39 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) Prestation Telephonique.................... 123 Tableau 40 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) Electricite Eclairage – Public ............. 123 Tableau 41 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Tous Equipements Y Compris Taxe, Frais D’etude Et Bornage.................................................................................................................. 125 Tableau 42 : Prix De Revient Au Metre Carre Tous Equipements (T.T.C. - H.T. - T) ..................... 125 Tableau 43 : Lotissement A Caractere Social : Voirie-Assainissement.......................................... 127 Tableau 44 : Lotissement A Caractere Social : Eau Potable. ......................................................... 128 Tableau 45 : Lotissement A Caractere Social : Prestations Telephoniques.................................. 129 Tableau 46 : Lotissement A Caractere Social : Electricite – Eclairage Public. ............................... 129 Tableau 47 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En Voirie Et Assainissement.. 131 Tableau 48 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En Eau Potable ....................... 131 Tableau 49 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En ........................................... 132

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Prestation Telephonique................................................................................................................... 132 Tableau 50 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En Electricite, Eclairage - Public ........................................................................................................................................................... 132 Tableau 51 : Recapitulatif Des Valeurs Des Taxes En Pourcentage ............................................... 133 Tableau 52: Lotissement A Caractere Moyen Standing : Voirie - Assainissement ........................ 134 Tableau 53 : Lotissement A Caractere Moyen Standing : Eau Potable........................................... 135 Tableau 53 (Suite) : Lotissement A Caractere Moyen Standing : Eau Potable............................... 136 Tableau 54: Lotissement A Caractere Moyen Standing : Prestation Telephonique ....................... 137 Tableau 55: Lotissement A Caractere Moyen Standing : Electricite – Eclairage Public ................ 137 Tableau 56: Lotissement A Caractere Standing : Voirie - Assainissement. ................................... 138 Tableau 57: Lotissement A Caractere Standing : Eau Potable........................................................ 139 Tableau 57 (Suite): Lotissement A Caractere Standing : Eau Potable............................................ 140 Tableau 58: Lotissement A Caractere Standing : Prestation Telephonique. .................................. 141 Tableau 59: Lotissement A Caractere Standing : Electricite – Eclairage Public. ........................... 142 Tableau 60 : Repartition De L’echantillon Des Constructions Enquetees Selon Le Type D’habitat Et La Region........................................................................................................................................... 145 Tableau 60 (Suite) : Repartition De L’echantillon Des Constructions Enquetees Selon Le Type D’habitat............................................................................................................................................. 146 Et La Region ...................................................................................................................................... 146 Tableau 61 : Repartition De L’echantillon De Lotissements Enquetes Selon La Region............... 148 Tableau 61 (Suite) : Repartition De L’echantillon De Lotissements Enquetes Selon La Region ... 149 Tableau 62 : Repartition De L’echantillon Des Lotissements Selon Les Regions Et Le Cout D’acquisition Du Terrain Et Celui Des Etudes ................................................................................. 151 Tableau 63 : Cout Global Des Constructions (En Dh/M² Couvert) Et Superficies Observees, Par Region................................................................................................................................................ 154 Tableau 64 : Couts De Revient Moyens Observes Et De Reference Selon Le Type De Construction (En Dh/M²) .......................................................................................................................................... 154 Tableau 65 : Prix Moyen Du M² Couvert Des Constructions Par Region Et Par Type De Construction (En Dirhams) ............................................................................................................... 156 ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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Tableau 66 : Indices Comparatifs (Ic) Des Couts Releves/ Couts Theoriques (De Reference)...... 157 Tableau 67 : Synthese Des Facteurs Explicatifs Des Differenciations Des Couts Releves ........... 158 Tableau 68 : Indicateurs Comparatifs Des Lotissements Enquetes Et Ceux Theoriques (De Reference) ......................................................................................................................................... 159 Tableau 69 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Dakhla......................................................................................................................... 162 Tableau 70 : Couts Theoriques (De Reference) Et Couts Releves Pour Le Lotissement «Al Qassam Ii» - Dakhla......................................................................................................................................... 166 Tableau 71 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Laayoune.................................................................................................................... 168 Tableau 72 : Couts Theoriques (De Reference) Et Couts Releves Pour Le Lotissement «Al Amal I» - Laayoune ......................................................................................................................................... 172 Tableau 73 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Guelmim ..................................................................................................................... 173 Tableau 74 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Guelmim ..................................................................................................................... 177 Tableau 75 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau D’agadir............................................................................................................................ 179 Tableau 76 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau D’agadir............................................................................................................................ 181 Tableau 77 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Kenitra ........................................................................................................................ 182 Tableau 78 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Kenitra ........................................................................................................................ 184 Tableau 79 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Settat .......................................................................................................................... 185 Tableau 80 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Settat .......................................................................................................................... 186 Tableau 81 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Marrakech................................................................................................................... 187 Tableau 82 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Marrakech................................................................................................................... 189 Tableau 83 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau D’oujda............................................................................................................................. 191

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Tableau 84 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau D’oujda............................................................................................................................. 193 Tableau 85 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Casablanca................................................................................................................. 195 Tableau 86 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Casablanca................................................................................................................. 199 Tableau 87 : Couts Theoriques (De Reference) Et Couts Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Rabat.................................................................................................. 200 Tableau 88 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Rabat .......................................................................................................................... 201 Tableau 89 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Safi.............................................................................................................................. 202 Tableau 90 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Safi.............................................................................................................................. 203 Tableau 91: Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Beni Mellal.................................................................................................................. 204 Tableau 92 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Beni Mellal.................................................................................................................. 205 Tableau 93 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Constructions Au Niveau De Meknes ....................................................................................................................... 206 Tableau 94 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les Lotissements Au Niveau De Meknes ....................................................................................................................... 207 Tableau 95 : Nombre D’autorisations De Construire, Nombre De Logements Et Surfaces Des Planchers En M² Des Villas, Par Region........................................................................................... 217 Tableau 96 : Ponderation Et Indice Du Cout Par Region Pour La Villa........................................... 218 Tableau 97: Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le Cas De L’immeuble................................................................................................................................... 220 Tableau 97 (Suite): Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le Cas De L’immeuble ...................................................................................................................... 221 Tableau 98: Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le Cas De La Villa.......................................................................................................................................... 221 Tableau 98 (Suite): Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le Cas De La Villa ............................................................................................................................. 221 Tableau 99: Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le Cas De L’habitat Marocain ....................................................................................................................... 222

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Tableau 99 (Suite): Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le Cas De L’habitat Marocain ........................................................................................................... 222 Tableau 100: Indice De Cout Par Categorie De Construction Et Par Region.................................. 223 Tableau 101 : Ponderation Par La Surface Des Planchers En M², Par Region. .............................. 224 Tableau 102 : Ponderation Par Le Nombre De Logements, Par Region, Selon La Categorie De Construction...................................................................................................................................... 225 Tableau 103 : Ponderation Par Le Nombre D’autorisations De Construire Delivrees, Par Region. ........................................................................................................................................................... 225 Tableau 104 : Indice De Cout Des Constructions Par Region ......................................................... 226 Tableau 105 : Indice De Cout Des Constructions Par Region ......................................................... 227 Tableau 106 : Indice De Cout Des Constructions Par Region ......................................................... 228 Tableau 107-A: Indice National Par Categorie De Construction - Cas De Ponderation Par La Surface Des Planchers...................................................................................................................... 230 Tableau 107-B: Indice National Par Categorie De Construction - Cas De Ponderation Par Le Nombre De Logements ..................................................................................................................... 230 Tableau 107-C: Indice National Par Categorie De Construction - Cas De Ponderation Par Le Nombre D’autorisations De Construire ............................................................................................ 230 Tableau 107-D : Coefficients De Ponderation Au Niveau National Et Par Categorie De Construction, Selon Le Systeme D’agregation................................................................................ 231 Tableau 108 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ................................. 232 Tableau 108 (Suite): Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ...................... 232 Tableau 109 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Moyen Standing ................ 233 Tableau 110 : Indices Elementaires Pour Un Lotissement De Type Standing................................ 233 Tableau 111 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Social.................................................... 234 Tableau 111 (Suite) : Indice De Cout Des Lotissements De Type Social ........................................ 234 Tableau 112 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Moyen Standing ................................... 234 Tableau 113 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ................................. 235 Tableau 113 (Suite): Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ...................... 235 Tableau 114 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Moyen Standing ................ 236 ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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Tableau 115 : Indices Elementaires Pour Le Lotissement De Type Standing ................................ 236 Tableau 116 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Social.................................................... 236 Tableau 116 (Suite): Indice De Cout Des Lotissements De Type Social ......................................... 236 Tableau 117 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Moyen Standing ................................... 237 Tableau 118 : Indices De Cout Par Region Et Par Categorie De Construction ............................... 238 Tableau 119 : Indices De Cout De Constructions Et De Lotissements Par Region........................ 239 Tableau 120 : Indices Des Couts Nationaux De Constructions Et De Lotissements ..................... 239 Tableau 121: Indices De Cout De Constructions Et De Lotissements Par Region......................... 240 Tableau 122 : Indices Des Couts Nationaux De Constructions Et De Lotissements ..................... 240 Tableau 123 : Indices De Couts De Constructions Et De Lotissements Par Region...................... 241 Tableau 124 : Indices Des Couts Nationaux De Constructions Et De Lotissements ..................... 242

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INTRODUCTION

Dans le but d’apporter plus de transparence et d’efficience dans le fonctionnement du marché immobilier, tant pour l’offre que pour la demande, le Ministère Délégué Chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme a élaboré un programme d’études visant à doter le secteur d’outils d’analyses visant à éclairer les opérateurs du secteur, notamment au niveau de leurs projets de promotion immobilière. Dans ce cadre, bon nombre d’études ont été réalisées, dont notamment : -

Aménagement des terrains résidentiels pour la promotion immobilière (habitat social notamment) ; Etude de la fiscalité immobilière ; Etude relative à l’évaluation de l’impact socio-économique des opérations de relogement des bidonvilles ; Etude sur le processus de valorisation des lots distribués par l’Etat ; Production et commercialisation des matériaux de construction ; Suivi des loyers ; Suivi des transactions immobilières ; Flux de production des logements ; Exploitation des données des recensements de la population et de l’habitat 1982-1994 concernant les constructions et l’habitat de façon générale.

L’étude du système de suivi des coûts des constructions et des lotissements s’inscrit dans ce contexte et vise à compléter les études de références disponibles au sein de l’Observatoire de l’Habitat ou qui se trouvent en cours d’élaboration. La présente étude se propose, tout en prenant en compte l'existant, de couvrir exhaustivement les coûts qui entrent dans la production du logement et des lots constructibles, à l’aide d’un indice approprié pour les constructions et les lotissements. De tels indices seront élaborés par les services centraux et extérieurs du Ministère Délégué Chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme, de sorte à disposer des référentiels sur les mécanismes de fixation des prix du secteur de l’immobilier, comme instruments d’analyse, d’orientation et de promotion immobilière. La connaissance et le suivi des coûts des constructions et des lotissements permettra aux pouvoirs publics d’élaborer des stratégies conséquentes pour réguler le marché, agir sur la baisse des prix et animer une concurrence loyale. De plus, elle contribuera à favoriser les opérations de promotion immobilière privée et publique pour satisfaire les besoins croissant des ménages. L’insuffisance d’informations en la matière ne permet pas d’assurer le suivi de l’évolution de l’approvisionnement du marché de l’immobilier et d’identifier les perturbations qui l’affectent. C’est à partir de cette connaissance que les responsables ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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auront la possibilité de prendre les mesures nécessaires pour réguler ledit marché et assurer sa fluidité et sa transparence. Il s’agit là d’un obstacle important qui se traduit par un manque à gagner considérable dans le processus de production et de promotion du secteur de l’immobilier, tant en termes de lotissements qu'en termes de logements construits.

En disposant d’une série chronologique des prix des intrants qui entrent en ligne de compte dans le processus de production des lots et des logements, il deviendra possible pour les opérateurs, à quelque niveau que ce soit, de disposer d’un outil d’action, de programmation et de planification objectif. Cet outil les aidera à orienter rationnellement leurs programmes, sur la base d’études du marché et d’un ciblage à même d’offrir un produit convenable au "citoyen – client ", selon ses besoins et conformément à son niveau de solvabilité et des coûts qu’il est susceptible de supporter. Le présent rapport de synthèse, s’appuyant sur le travail effectué dans le cadre de l’étude sur le système de suivi des coûts de construction et de lotissement réalisée par le bureau d’études EDESA pour le compte du Ministère Délégué Chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme, propose : • de mettre en évidence l’approche méthodologique et les objectifs assignés à l’étude ; • de présenter le modèle théorique d'établissement de la structure des coûts de référence développé dans ce cadre, avec les procédures de quantification de ses éléments constitutifs pour les cas des constructions (immeuble, villa, maison type marocain) et pour les lotissements ; • de présenter les données recueillies sur le terrain relatives aux échantillons de construction et de lotissements enquêtés ; • d’analyser les indices de coûts de construction et de lotissements et de les comparer à ceux obtenus pour la structure théorique • de présenter l’application informatique développée sous SPSS • d’indiquer quelques recommandations

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I. LA DEMARCHE METHODOLOGIQUE

1. PRESENTATION GENERALE 1.1. Rappel des objectifs de l'étude L'élaboration du rapport d'établissement de la présente étude se réfère aux stipulations du CPS de l'étude. Dans le cadre de ce CPS, le maître d'ouvrage délimite l'objectif et précise qu'il s'agit bien de la mise en place d'un système de suivi des coûts de constructions et de lotissements. A partir de "la structure théorique" du coût de réalisation en prestations élémentaires des logements et des lotissements, deux indices de coûts seront élaborés l'un pour les constructions (ICC) et l'autre pour les lotissements (ICL). Ces indices seront confrontés aux données sur le terrain par le biais d'une opération de collecte sur la base d'un échantillon de dossiers par type de constructions et de lotissements au niveau de chacune des 16 régions. Il en sera de même pour la structure théorique du coût de constructions et de lotissements. D'autres précisions sont apportées pour cadrer l'établissement de l'indice du coût de la construction (ICC) aux constructions neuves, et l'indice du coût des lotissements (ICL) aux prix de viabilisation des terrains pour les rendre constructibles. La mise en place d'un tel système de suivi renvoie à la nécessité d'affiner certains éléments clefs de l'étude, en l'occurrence : a) L'identification des coûts réels supportés par les acteurs réalisateurs, sans tenir compte des marges bénéficiaires réalisées par les promoteurs individuels (personnes morales et personnes physiques). b) Le ciblage des coûts se rapportant à la réalisation de constructions ayant comme destination principale le logement. Ce ciblage intègre les dépendances normales qui s'attachent au logement principal (coût du garage, coût de boxes liés aux logements, parties connexes...). En ce qui concerne l'élaboration des indices, les coûts à appréhender ne tiennent pas compte des éléments suivants : ü Pour l'Indice des Coûts de Constructions (ICC) - des prix et frais d'acquisition du terrain ; - de l'équipement du terrain ; - des démolitions éventuelles préalables à la construction ; - des frais de publicité et de promotion de vente ; - Les frais financiers ; - Les marges bénéficiaires réalisées par les promoteurs immobiliers De fait, l'ICC est destiné à exprimer l'évolution des prix à la production des logements neufs, et non de leur prix de vente.

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ü Pour l'Indice des Coûts de Lotissements (ICL) L'indice du coût des lotissements ne tient pas compte des éléments suivants : -

toutes constructions opérées au niveau du terrain, à l'exclusion de celles qui entrent dans le cadre de la viabilisation ; toutes opérations de démolition ; toute opération de promotion pour la vente des lots produits et frais connexes ... les bénéfices réalisés par les lotisseurs.

Il s'agit de l'indice permettant de suivre l'évolution des prix, à la production directe, des lots de terrains prêts à être construits et destinés à des fins de logement. L'étape préalable à la mise en place du système de suivi dans la démarche adoptée est l'analyse de l'existant au niveau national et international.

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1.2. Analyse critique de l'existant 1.2.1. L’existant au niveau national Les documents recueillis et analysés dans cette étape ont permis de mieux cerner l'état des lieux quant à la possibilité de la mise en oeuvre d'un système de suivi des coûts de construction et de lotissements. A cet effet, les documents suivants ont été consultés : §

Étude Relative au Processus de Production et de Développement du Secteur de l'Habitat. Cette étude a fait l'objet d'un rapport, décliné en plusieurs fascicules dont notamment deux sur les coûts du logement : − Le premier fascicule présente les principales caractéristiques des logements, le mode et les conditions de financement de la construction ainsi que le système d'approvisionnement et la provenance des matériaux de construction. − Le deuxième fascicule traite des coûts de production du logement notamment le coût d'actualisation de terrain, le ciblage et l'évaluation des composantes du coût de construction. Ce fascicule présente également les résultats de simulations sur la base d'un modèle de coût de construction.

§

Étude comparative du Coût de la construction : cette étude cherchait à cerner les écarts entre les prix de constructions réalisées par les organismes sous tutelle du Ministère de l'Habitat (FRAC, ANHI, SNEC, ... ). Les prix étudiés ont concerné essentiellement les gros et second oeuvres de la construction. L'approche adoptée a été la définition de la structure du coût de la construction et son équipement en fonction du type d'habitat réalisé, ainsi que l'identification des paramètres déterminant les écarts dans ces coûts.

§

Rapport sur l'amélioration des coûts de la construction. Ce rapport concerne l'étude menée par une commission du Ministère de l'Habitat dans le but d'identifier des mesures appropriées pour ramener les prix des logements réalisés par les organismes sous tutelle du Ministère à des niveaux plus bas que ceux pratiqués. L'approche méthodologique adoptée appréhende les prestations de logement pour évaluer : − les performances relatives à la répartition des surfaces, − le niveau de réalisation des prestations − l'estimation de la répartition du coût de la construction.

§

Un rapport du Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH) réalisé en 1992 sur l'étude du secteur de la construction, a permis une certaine appréhension des données de base de ce secteur. Ce rapport présente, entre autres : − − − − − − −

les caractéristiques principales du marché de la construction intégrant ainsi les dimensions de l'offre et de la demande ; la question foncière en focalisant l'analyse sur les coûts d'acquisition de terrains et l'importance du rôle de l'État en la matière ; la problématique du secteur des matériaux de construction les caractéristiques des promoteurs ; les délais, les coûts et les conditions de financement de la construction au Maroc.

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§

La revue marocaine des marchés publics, qui est une publication du Ministère de l'Équipement, permet d'avoir une idée sur l'éclatement des différentes rubriques intégrées dans le coût de construction.

A ces documents, il faudra ajouter les publications de la Direction de la Statistique, notamment l'Annuaire Statistique et les résultats du Recensement Général de la Population et de l'Habitat de 1994, quelques opuscules de la Direction de la Statistique relatifs au secteur immobilier. 1.2.2. L’existant au niveau international

Des indices de prix de constructions, même s'ils ne sont parfois que fragmentaires, existent dans la plupart des pays. Alors que certains pays établissent de tels indices pour l'ensemble de leur territoire, d'autres pays comme par exemple le Portugal, la Suède ou la Finlande, le Canada ne publient que des indices se rapportant à certaines villes ou régions et parfois à certains types de construction. Si les méthodes de calcul utilisées varient sensiblement de pays en pays, la littérature méthodologique internationale s'accorde toutefois à reconnaître l'impossibilité d'une solution simple à des problèmes relatifs aux indices des prix de la construction et donc le caractère relativement complexe et coûteux de tels indices. Dans tous ces pays, les indices des prix de la construction servent à des fins semblables, à savoir : politique de logement, études de la conjoncture, comptabilité nationale, assurances de logements, utilisations diverses dans le secteur privé, notamment à des fins d'indexations diverses. Dans ce qui suit, les expériences de quelques pays sont présentées. Ces expériences sont analysées sous un double point de vue : -

l'historique, les attentes des administrations locales ou les utilisations pratiques de l'indice ; la méthode de calcul de l'indice et les difficultés du choix de cette méthode.

a/ L'expérience luxembourgeoise de l'indice des prix de constructions Au Luxembourg, la première publication sur l'introduction d'un indice du coût de la construction date de 1956. Il s'agissait d'une première approche du problème qui ne poursuivait d'autre but que de fournir un ordre de grandeur de l'évolution du coût de la construction. Cet indice a été calculé pour les années 1949 à 1955 par référence à l'année 1940. Quelques années plus tard (1964), l'idée de poursuivre les calculs fut reprise patte STATEC (Service de la Statistique et des Études Économiques). Mais ce n'est qu'en 1967 que furent entamés les travaux préparatoires en vue de l'établissement d'un nouvel indice des prix de la construction qui a porté, dans un premier temps, sur les seuls bâtiments résidentiels.

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L'intérêt d'un indice des prix de constructions : point de vue luxembourgeois L'indice des prix de constructions revêt de multiples intérêts tant dans le secteur privé que dans l'orientation de politiques économiques et sociales. Dans le secteur privé, les compagnies d'assurances utilisent cet indice pour une indexation objective des primes en matière d'assurance - incendie et pour l'assurance contre les dégâts causés par les eaux. L'indice peut également être utilisé pour la correction de loyers immobiliers. Enfin, d'autres milieux privés peuvent aussi, soit occasionnellement, soit à titre professionnel tirer profit d'un tel indice. Le particulier en tant que maître d'ouvrage et promoteur, les architectes, les entrepreneurs, experts, etc.. auxquels l'indice peut faciliter, en tant qu'instrument de mesure du mouvement des prix, l'établissement de devis et certains travaux d'expertise et de contrôle. En matière de politiques économiques et sociales, les autorités publiques ont besoin d'être renseignées sur l'évolution des prix de la construction. En outre, l'indice des prix de la construction constitue un indicateur économique sensible et significatif, indispensable pour les besoins d'études conjoncturelles, vu l'incidence des mouvements de prix sur la production et, inversement, les répercussions de l'état du carnet de commandes sur le niveau des prix. Méthode de la réévaluation des prix des prestations : Méthode adoptée au Luxembourg. La difficulté spécifique à l'établissement d'un indice des prix de la construction réside dans le fait que contrairement à ce qui se passe dans les autres branches d'activité industrielle, la branche "construction" ne vend pas de produits proprement dits, mais des prestations de corps de métiers tels que les travaux de terrassement, de plâtrerie, de peinture, etc. Au lieu donc de décomposer le coût global de la construction en ses éléments que sont la valeur des matériaux, le montant des salaires et traitements, les frais de sous-traitance et autres, il faut ventiler le concept "maison d'habitation" en ses parties simples, en l'occurrence des prestations des différents corps de métiers concourant à l'oeuvre de construction. Ensuite, il faut procéder au calcul des indices de prix pour les différentes prestations, ces indices de prix serons confondus dans un indice global des maisons d'habitation au moyen d'un schéma de pondération retraçant l'importance de chaque prestation par rapport à l'ensemble du coût moyen des maisons d'habitation construites durant la période de référence. Cette méthode, s'avérant mieux adaptée aux conditions luxembourgeoises, le STATEC l'a adoptée, d'autant plus que les expériences faites dans certains pays membres de la CEE lui paraissent des plus concluantes. Cependant, il reste quelques problèmes à résoudre inhérents à la méthode adoptée comme les choix des prestations et la détermination des coefficients de pondération, la définition des prestations et des prix à mettre en compte, la fixation de l'année de base.

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b/ L'expérience suisse de l'indice des prix de constructions En Suisse, le projet de créer, au plan national, une statistique des prix de la construction a déjà une longue histoire. Depuis quelques décennies, plusieurs tentatives ont été menées en vue de faire aboutir cette statistique suisse. L'impulsion définitive en la matière a été donnée par la motion du Conseiller aux États, Hans Bisig du 17 mars 1993, demandant l'adoption d'indices nationaux des coûts des principaux types de construction. Le projet a démarré l'année suivante et aboutit, en 1998, à la première publication des résultats de l'indice suisse des prix de la construction, soit une durée globale de 4 ans. En comparaison avec la durée allouée à l'étude de l'ICC pour le cas marocain qui est de moins d'un an, il ressort que plusieurs étapes doivent être abrégées et la taille de l'échantillon doit être optimisée pour tenir compte des diverses contraintes. Applications Les résultats de l'indice suisse des prix de la construction sont principalement utilisés dans les domaines suivants : − Mesure du renchérissement − Indicateur conjoncturel − Observation des branches, indicateurs statistiques par branche − Calcul de données déflatées pour des grandeurs nominales (calcul de l'évolution en termes réels du secteur de Ici constructions). Les applications pratiques directes de l'indice Suisse sont les suivantes : − Adaptation de budgets ou de devis à l'évolution des prix, − Comparaisons des évolutions des prix comme fondements de prises de décisions politiques et d'une bonne gestion des entreprises privées et publiques. Le paragraphe suivant présente la méthode utilisée pour l'établissement de l'indice suisse. Méthode adoptée par la Suisse : méthode des prix des prestations Tout comme pour le cas du Luxembourg, la Suisse a également adopté la méthode des prix des prestations. L'indice élaboré repose essentiellement sur l'indice de Laspeyres. Indice des prix de Laspeyres L'indice des prix de la construction est un indice des prix de Laspeyres, c'est d'ailleurs usuellement le cas dans les statistiques de prix. Dans ce type d'indice, le schéma de pondération est maintenu constant pendant quelques années. Mais ce principe est appliqué de manière souple afin de pouvoir prendre en ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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considération les plus importants changements qui surviennent dans le type et la qualité des prestations de construction offertes. Cette manière de faire permet de garantir que les prix relevés, comme le fondement de l'indice, reflètent bien les caractéristiques actuelles du marché de la construction. c/ L'expérience française de l'indice des prix de constructions Les bases légales de l'indice des coûts de constructions en France remontent au 15 avril 1953 par un texte législatif instituant l'épargne - construction. La mission incombant à l'INSEE à cette époque était de confectionner un indice du coût de la construction destiné principalement à protéger les personnes physiques disposant d'un compte épargne - construction. L'indexation en question cherchait à éviter que l'augmentation des coûts de construction ne pénalise les constructeurs particuliers : les sommes investies ainsi que leurs intérêts seraient accrus proportionnellement à la variation d'un indice, celui du coût de la construction. Depuis la conception de l'indice à cette date, d'importantes modifications techniques lui ont été apportées, visant l'amélioration de sa qualité sans toutefois changer sa nature même. En France, l'élaboration de l'indice du coût de la construction s'est basée l'origine sur la méthode du bordereau de prix. L'ICC est ainsi fondé l'observation des prix de marchés de construction réels. C'est un indice de incluant notamment les effets de la productivité et les variations des marges entreprises.

dès sur prix des

La méthode de calcul de l'indice repose sur l'indice de Paasche. La dénomination d'indice du coût de la construction apparaît quelque peu impropre. Cette dénomination manque aussi de précision dans la mesure où le champ de l'ICC est bien moindre que celui de l'ensemble du domaine de la construction. Sans changer la philosophie générale du calcul de l'indice, une importante réforme a touché en 1988 à son champ, à l'enquête sur laquelle il est basé, à l'échantillonnage, au bordereau des prix et aux méthodes de son calcul. Cette méthode a été appliquée la première fois à la détermination de l'indice relatif au quatrième trimestre 1988. Enfin, une nouvelle formule de calcul a été élaborée. Elle comporte certains redressements d'ordre statistique (post- stratification) et neutralise certains effets de structure (prises en compte de catégorie). Le calcul de l'indice des troisièmes trimestres de chaque année fait l'objet d'un traitement particulier : la collecte des dossiers s'avérant impossible, l'indice est calculé économétriquement à partir de l'index. Du rapport méthodologique de l'indice des prix de construction utilisé en France ressort un ensemble de points importants notamment : − Le dispositif de collecte de l'information intégrant la méthodologie d'élaboration de l'échantillon de dossiers de constructions ainsi que la collecte des pièces financières et techniques − Le traitement des prix de marché et le calcul de l'indice. ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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d/ Expérience Allemande de l'indice des coûts de constructions En Allemagne, la méthode des prestations - types a été adoptée. Ce choix se justifiait par la force du tissu d'entreprises moyennes, surtout dans l'ex Allemagne Fédérale, nécessitant ainsi une enquête assez lourde. L'avantage majeur de l'application de cette méthode en Allemagne apparaît au niveau des résultats relatifs aux différents indices par corps d'Etat et type d'ouvrage (logement, bâtiment industriel, bâtiment tertiaire, etc.). Il ne s'agit alors en effet que de jouer sur les pondérations appliquées aux indices correspondant à chaque prestation. Toutefois, cette méthode n'est pas basée sur l'observation des marchés globaux de constriction, sur lesquels des rabais peuvent être effectués également, le renouvellement des pondérations doit être fréquent, pour retranscrire l'évolution des techniques de constructions utilisées.

e/ Expérience américaine de l'indice des coûts de constructions La méthode économétrique est adoptée aux USA pour l'élaboration de l'indice de prix de la maison individuelle. Cette méthode présente l'inconvénient de sous estimer les évolutions de la qualité, et nécessite des échantillons importants. f/ Expérience canadienne de l'indice des coûts de constructions Au Canada, l'indice des coûts de constructions a été établi seulement pour les bâtiments d'appartements. Il mesure, sur une base trimestrielle, les variations des prix de vente du secteur de la construction de bâtiments d'appartements. Les indices calculés se rapportent au travail effectué par les entrepreneurs généraux et spécialisés et excluent les coûts du terrain, du regroupement de terrains, de la conception, de l'aménagement et des commissions immobilières. Ils se rapportent à un immeuble d'appartements modèle (immeuble de sept étages, en béton aimé, de 53 unités). Le prix des travaux mis en place est obtenu auprès des entrepreneurs spécialisés en architecture et en structure. Les prix des matériaux de construction tout comme les frais généraux et les bénéfices sont quant à eux obtenus des entrepreneurs. Finalement, le salaire de la main-d' uvre est obtenu de l'Enquête mensuelle sur les taux et indices des salaires syndicaux pour les principaux métiers de la construction. L'indice se calcule pour sept villes (Halifax, Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary, Edmonton et Vancouver). Cet indice est un agrégat d'indices de quatre groupes spécialisés différents : architecture, structure mécanique et électrique, plus les frais généraux et les bénéfices des entrepreneurs principaux. Ces coûts sont établis à partir d'un immeuble témoin, déterminé dans chaque ville et ayant des caractéristiques bien définies. Ainsi, les différentes expériences étrangères analysées conduisent à formuler les constats suivants : − L'inexistence pratiquement d'un indice des coûts de lotissement et d'un système de suivi de la structure des coûts de constructions et de lotissements. − L'unanimité de l'adoption par les pays européens de la méthode des prix des prestations pour construire un indice de coûts de constructions. ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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− La difficulté de choix d'un système pertinent de pondérations des prestations dont la représentativité réduirait au minimum l'erreur d'extrapolation. A la lumière de ces expériences et tenant compte des réalités marocaines, la conception proposée dans le cadre de cette étude se veut plus pertinente, élaborée et facilement assimilable par les différents intervenants dans sa mise en uvre et son suivi par les délégations régionales du Secrétariat d'Etat à l'Habitat.

1.2.3. Contacts et concertations avec les administrations intéressées Afin de répondre au mieux aux diverses attentes des administrations et organismes concernés par les sorties attendues de l'étude au niveau des démarches et méthodes à mettre en place pour assurer le suivi de la structure des coûts et des indices des coûts de constructions et de lotissements, le Secrétariat d'État à l'Habitat (l'Observatoire de l'Habitat) a transmis la version provisoire du rapport à l'ensemble desdites administrations en soumettant la méthodologie proposée à leurs critique et appréciation. Les différentes remarques et suggestions des administrations ont été discutées dans le cadre des réunions d'examen des dossiers provisoires (juin 2000) et ont été prises en considération dans la formulation du rapport définitif. Sur la base des recommandations émanant de ces réunions, deux sources d'informations ont été exploitées davantage au niveau national dans la perspective d'affiner la méthodologie proposée. Il s'agit de : − La note méthodologique de la Division des indices relevant de la Direction de la Statistique pour l'élaboration de l'indice du coût de la vie. −

Une documentation détaillée relative à la création d'index globaux pour la révision des prix des marchés publics. Cette documentation, émise par la Direction des affaires techniques du Ministère de l'équipement met en évidence les aspects juridiques institutionnalisant ainsi la divulgation de l'indice ainsi que les différents usages potentiels.

Pour affiner davantage notre approche méthodologie, la version provisoire du rapport d'établissement a été également soumise à l'appréciation de certains organismes étrangers dont nous nous sommes inspirés. Il s'agit notamment de : - L'institut National de Statistique et d'Études Économiques (INSEE) en France. - De la Statistique du Canada (STATCAN) - Du Service Central de la Statistique et des Etudes Economiques du Luxembourg (STATEC) - De l'Office Fédéral de Statistique de la Suisse (O.F.S.). Le même rapport a été soumis à l'appréciation d'autres organismes de la Statistique du Maghreb comme l'Algérie et la Tunisie qui ne sont pas encore dotées d'un tel système.

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1.3. Exposé de la démarche méthodologique La démarche retenue et appliquée se réfère au choix de l'unité témoin pour les différents types de constructions et pour les lotissements. Les prestations concernant la réalisation de chaque unité témoin sont identifiées à un niveau détaillé et à un niveau groupé. Elles font l'objet d’estimations sur la base des informations recueillies auprès des professionnels du secteur, à partir desquelles le modèle de structure théorique des coûts est élaboré. Le schéma ci-après fait ressortir les différentes étapes de la démarche, et met en évidence les composantes du système, en partant des unités témoins des constructions (villas, immeubles et maisons types marocains) et les lotissements. Pour chacune de ces unités témoins, le questionnaire ainsi élaboré permet de faire ressortir les coûts des différentes prestations aux niveaux groupés et détaillés, pour aboutir à la structure théorique du coût. Cette dernière fera l’objet d’une confrontation avec les données qui seront collectées sur le terrain auprès des entrepreneurs et des auto-constructeurs.

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Schéma 1 : Articulation de la démarche -

Itérations

Élaboration d un modèle des coûts des constructions et des lotissements et leurs composantes élémentaires Collecte de données auprès d un échantillon sur les 16 régions

Recueil des données nécessaires

Revue de l existant national et international France(INSEE), Suisse, Luxembourg, Canada, USA, etc.) - Informations et concertations avec les services concernés du SEH, des établissements publics et des organisations professionnelles concernées.

Référence

Approche des coûts de la construction et du lotissement

Application au modèle

Éléments pour l établissement des facteurs de pondérations Examen de l applicabilité et de la faisabilité des différents indices existants

Élaboration d indices de suivi des coûts des constructions et des lotissements (ICC et ICL)

Articulation avec l indice des matériaux de construction et les indices éventuellement existants à la Direction de la Statistique

Système de suivi des coûts de constructions et de lotissements

Présentation au Maître ouvrage et validation Mise en place du système de suivi des coûts dans l OHU et dans les 16 Régions Formation

-

Application Enseignement Recommandations

Démarche de diffusion et utilisation Contribution à la Promotion immobilière privée et publique

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2. UNITE TEMOIN : PRINCIPE, METHODE DE CHOIX ET DONNEES

COLLECTE DES

2.1 Construction témoin La construction témoin représente le type de construction qui prédomine à l'échelon national et régional pour les constructions neuves. La définition de la construction témoin est établie à l'échelon national sur la base des caractéristiques générales qui la définissent. Cette définition est sujette à modulation, le cas échéant, pour le niveau régional, afin de tenir compte des particularités éventuelles de ladite construction témoin au niveau de chaque région. La définition de la construction témoin devra être également établie et affinée au niveau de chacun des trois types de construction (immeuble, villa, habitation type marocain). 2.1.1. Les critères généraux de définition de l’unité témoin pour la construction Les critères généraux de définition et de détermination de la construction témoin à prendre en compte sont : -

-

Les constructions réalisées et finies conformément à la législation et la réglementation en vigueur en matière d'urbanisme et d'habitat sur des lotissements autorisés : plan de construction approuvé par les autorités compétentes, permis de construire dûment signé par les instances responsables, Permis d'habiter délivré ou dont la procédure d'octroi est en cours d'approbation ; Les constructions destinées au logement dans leur majorité ; Les constructions réalisées à l'aide de matériaux conventionnels, répondant aux normes généralement admises en la matière ; Les constructions raccordées normalement aux réseaux publics d'eau, d'électricité, égouts et téléphone ; Les constructions répondant aux normes et aux exigences généralement requises ; Les constructions dotées des équipements sanitaires réglementaires (W.C., SDB…) Les constructions réalisées autant que possible par une entreprise de construction pouvant produire des factures détaillées qui reflètent les coûts élémentaires réels de la construction (détails estimatifs, décomptes, plans d'exécution, …etc.).

L'existence d'un contrat de réalisation est souhaitable et prime dans le choix au niveau de l'unité témoin: devant deux ou plusieurs constructions répondant aux critères susmentionnés, l'existence d'un contrat de réalisation assorti des pièces comptables détermine le choix de la construction témoin en général. Pour tenir compte du nombre important de logements construits par les particuliers ayant recours aux tâcherons, parfois sans contrat et juste par engagement verbal entre les deux parties concernées, certaines constructions peuvent être retenues et les coûts des différentes prestations élémentaires seront estimés sur la base des entretiens à

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faire avec les personnes concernées (le propriétaire auto-constructeur et le ou les tâcherons). Les quantitatifs exécutés de chaque prestation seront estimés par un métré à effectuer sur la base du plan de masse de la construction et à vérifier sur le terrain, au besoin. La construction témoin sera définie précisément pour chaque région et pour chaque type de construction sur la base des listes établies préalablement qui font ressortir une dizaine de cas pilotes pour chacune des trois catégories de constructions et pour les lotissements. L'unité témoin choisie doit refléter le type de construction le plus fréquent et le plus commun du moment. A contrario, les constructions suivantes ne sont pas prises comme unités témoins : -

Les constructions semi-finies ou en cours de construction ; Les constructions clandestines, sans autorisations légales ; Les constructions en pisé et bidonvilles réalisés sans supervision technique, ni autorisation réglementaire ; Les maisons secondaires réalisées dans des complexes touristiques ; Les constructions faites en surélévation ; Les logements pour lesquels il est difficile ou parfois impossible de disposer des pièces justificatives, faisant ressortir les coûts élémentaires de la construction.

2.1.2. Choix de l’unité témoin selon le type de construction Pour chaque type de construction, l'unité témoin sera choisie de manière à représenter les constructions neuves dominantes dans la région au cours de l'année de référence (année de collecte des données), en application des critères énoncés aux niveaux national et régional. Le tableau ci-après rappelle succinctement les critères de référence pris en compte dans la confection des échantillons de constructions enquêtés :

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Type de construction Critères Villa

Immeuble

Maison Habitat marocain

Typologie urbanistique et architecturale

Rez-de-chaussée + un étage avec éventuellement un sous sol

Rez-de-chaussée + trois étages avec éventuellement un sous sol

Rez-de-chaussée + un à deux étages

Superficie construite brute

300 m² ± 100 m²

300 m² ± 100 m²

80 m² ± 25 m²

200 m² ± 70 m²

40% construits avec des surfaces nettes des appartements de 80 m² ± 25 m²

80 m² ± 25 m²

Superficie construite habitée

Matériaux utilisés

Équipements annexes

Les constructions témoins seront réalisées par les matériaux dominants dans la ville (chef lieu de la région) pendant l'année de référence. Les constructions à base de matériaux rares seront exclues, notamment, et à titre d'exemple, les façades en vitre aluminium, les toits en tuiles, les produits nobles de construction (marbre…) et matériaux traditionnels (chaux, argile…) Les constructions ayant des équipements de luxe ne peuvent constituer des constructions témoins car elles s'écartent des cas courants les plus communs, et sont, par conséquent, exclues du champ des constructions témoins. Il s'agit notamment : Villa : piscine, tennis, logement de gardien et domestiques, grands garages pour plusieurs véhicules. Immeubles : plusieurs ascenseurs

En somme, il s'agit d'exclure tout immeuble, villa ou maison type marocain dont les caractéristiques techniques ou architecturales peuvent conduire à des coûts élevés ou minorés par rapport à des normes moyennes admises en la matière, qui sont les plus fréquentes et les plus communes.

2.2. Lotissement témoin Le seul type de lotissement retenu pour la présente étude est celui destiné à l'aménagement des lots de construction de logements. Il s'agit des lotissements incluant, principalement, des lots destinés à des logements, des lotissements réguliers aménagés selon les règles de l'art et possédant toutes les autorisations légales. Les superficies à retenir doivent se situer autour de 10 hectares (100.000 m²). Les lotissements exclus de cette étude sont les lotissements clandestins, irréguliers, à caractère touristique ou industriel. ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

30

2.3. Constitution des unités témoins et collecte de données Des formulaires spécifiques ont été conçus pour être administrés auprès des municipalités (Service du Plan), en vue de faire ressortir la liste de toutes les constructions répondant aux critères ci-dessus et susceptibles d’être retenues pour être enquêtées. Les unités ainsi identifiées sont soumises à des examens préalables avant leur sélection pour être enquêtées. Cette démarche, menée conjointement avec les responsables des Délégations Provinciales de l’Habitat, a permis de respecter au mieux les règles du choix des constructions témoins. Pour ce qui est des lotissements, les dossiers présélectionnés, selon une démarche analogue, doivent remplir les conditions de l’unité témoin. Celle-ci doit avoir une superficie moyenne de dix hectares. Elle doit être destinée à la réalisation de lots pour la construction de villas et d’immeubles de standing moyen. L’âge du lotissement témoin ne doit pas dépasser cinq années. Les dossiers présélectionnés, qui remplissent les critères de l’unité témoin, permettent de procéder à la sélection finale des échantillons. Trois dossiers ont été sélectionnés et remis aux enquêteurs pour les repérer sur le terrain selon l’ordre de leur priorité. Au cas où le premier pose problème, l’enquêteur a recours au second dossier de réserve. Au cas où le second dossier pose problème, l’enquêteur se rabat sur le troisième. Le but de cette démarche est de s’assurer que le dossier retenu permettra de fournir les informations requises (disponibilité de factures, de plans, devis…). Dans le cas où aucun de ces trois dossiers ne serait bon, l’enquêteur contacte la commission bipartite du BET pour lui communiquer les adresses des trois dossiers qui suivent, tout en justifiant que les dossiers rejetés ne disposent pas des informations nécessaires pour remplir valablement les questionnaires. Chaque questionnaire comporte une partie d’identification et consistance, une seconde partie consacrée aux groupes de prestations et une troisième pour annexer les prestations élémentaires, si elles existent, des groupes de prestations.

3. IDENTIFICATION DES PRESTATIONS Les prestations à prendre en considération dans l'établissement de la structure théorique des coûts de construction et de lotissement sont de deux ordres : les prestations au niveau agrégé, pour lesquelles on établit la structure recherchée, et les prestations élémentaires qui constituent des composantes élémentaires des prestations. Ces deux catégories de prestations sont présentées dans ce qui suit, pouvant conduire respectivement à une structure globale et à une structure détaillée des coûts respectifs.

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31

3.1. Prestations au niveau agrégé Elles comprennent : 3.1.1. Pour les constructions Il est important de rappeler que l'établissement de la structure des coûts des constructions se compose de deux éléments : -

Les quantités unitaires relatives à chaque prestation élémentaire et rapportée au mètre carré couvert ; Les prix unitaires.

La construction témoin étant choisie selon la typologie suivante : -

Villa témoin avec S/S+RDC+1 étage, correspondant à un habitat standing de bon niveau ; Immeuble témoin avec S/S+RDC+3 étages, correspondant à un habitat moyen standing ; Habitat marocain individuel témoin avec RDC+1 à 2 étages, correspondant à un habitat de type économique.

Des dossiers de projets de construction ont été collectés auprès de quelques promoteurs dans le but de les prendre en compte comme échantillon représentant de la construction témoin. L'ensemble des constructions retenues respecte les critères de choix de la construction témoin énumérés ci dessus. La décomposition du coût des constructions s'opère généralement en plusieurs postes énumérés comme suit : 1. Poste Gros uvre, Revêtement, Étanchéité (GORE) constituant la partie principale structurale de la construction : A. B. C. D. E. F. G.

Terrassements Fondations Élévation en Béton Armé Maçonnerie et cloisons de remplissage Enduits Revêtements des sols et murs Étanchéité

2. Poste Aménagement, Clôture, Parking, Branchement 3. Poste Menuiserie, Bois et Ferronnerie H. Menuiserie bois I. Ferronnerie 4. Poste Plomberie et Sanitaires J. Plomberie

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K. Sanitaires 5. Poste Électricité, Luminaires, Divers L. M. N. O.

Électricité, câblage et appareillage Luminaires Fourniture et pose d'ascenseurs Gaines et câbles de télécommunication

6. Poste Peinture, Vitrerie A. Peinture B. Vitrerie 7. Poste Frais Généraux qui comprend, entre autres, l'amortissement du matériel, les frais de chantier, les frais liés à la gestion de la filière de réalisation. 3.1.2. Pour les lotissements Il est important de rappeler que l'établissement de la structure des coûts des travaux de lotissements se rapporte à un lotissement effectué sur un terrain d'une superficie proche de 10 hectares. La détermination de cette superficie a été longuement réfléchie pour rechercher un niveau optimal, à même de représenter des coûts qui se rapprochent au mieux des moyennes nationales en vigueur en la matière. Plusieurs experts, entrepreneurs, promoteurs immobiliers et bureaux d'études techniques ont été consultés à ce sujet avant d'aboutir à la superficie retenue, qui ne semble pas majorer, ni minorer les coûts de façon considérable. Ceci étant, il convient de noter que les coûts afférents à ce domaine comportent les éléments ci-après : -

Les quantités unitaires relatives à chaque prestation élémentaire et rapportée à l'hectare loti ; Les prix unitaires

Nous présenterons dans la suite pour chaque prestation élémentaire les deux éléments cités ci-dessus et qui vont composer la structure théorique des coûts du lotissement témoin. Des dossiers de projets de lotissements ont été collectés auprès de quelques promoteurs dans le but de les prendre en compte comme échantillon représentant le lotissement témoin. Les lotissements retenus respectent les critères de choix du lotissement témoin énumérés ci-dessus. Selon les cas étudiés et les données y afférentes, les prix des prestations élémentaires ne varient pas beaucoup d'un projet à un autre et d'une région à une autre, seuls quelques matériaux varient d'une région à l'autre, mais dont la répercussion finale sur la structure des coûts reste limitée. La décomposition du coût des lotissements porte exclusivement sur la viabilisation et s'opère en trois postes :

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1. Poste terrain, réparti comme suit: A.

Prix d'achat du terrain (à considérer pour mémoire, puisqu'il peut générer de très fortes variations et perturbations dans les coûts)

B.

Frais financiers

C. Autres charges financières 2. Poste études, qui comprend les honoraires des topographes, des architectes et des bureaux d'étude. Ainsi, ce poste peut être réparti comme suit : Étude topographique : Plan topographique établi au 1/500e ou 1/1000e Étude d'urbanisme, d'aménagement et d'ordonnancement architectural: Etablissement du plan de conception urbanistique du lotissement à l'échelle de 1/500e ou de 1/1000e et un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places et aux voies grevées de la servitude d'ordonnancement architectural. C. Étude géotechnique : Nature géologique du terrain, niveau de la flotte, les affouillements et les glissements à craindre, les caractéristiques physiques et mécaniques du sol de fondation. D. Étude VRD : Etablissement des plans de conception des infrastructures à l'échelle de 1/500e ou de 1/1000e indiquant le schéma de distribution d'eau potable, d'électricité et d'éclairage public, le tracé du réseau d'assainissement ; ensuite le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes du lotissement, ainsi que le raccordement du lotissement avec le hors site, et enfin le raccordement du lotissement au réseau de télécommunications. L'établissement des profils en long et en travers de la voirie. L'établissement des CPS spécifiques à chacun des réseaux d'infrastructure. E. Bornage et dossiers techniques cadastraux. A. B.

3. Poste travaux, qui comprend une estimation des travaux d’équipements d'infrastructures : A.

Voirie : Terrassements en déblais et en remblais pour la mise à la côte du fond de forme; Couche de fondation; Couche de base; Couche d'imprégnation et revêtement; Bétonnage des chemins piétons; Bordures de trottoirs. B. Assainissement : in site (Terrassements en tranchées; Fourniture, transport et pose de conduites par diamètre de section; Réalisation des ouvrages annexes : regards de visite, bouches d'égout à bavette ou à grille, boites de branchement, regards borgnes; Fourniture, transport et pose d'équipement en fonte). C. Eau potable : in site (Terrassements en tranchées ; Fourniture et mise en place d’un lit de pose; Fourniture, transport et pose de conduites et de canalisation; Fourniture, transport et pose des équipements hydrauliques : Robinetterie, Pièces spéciales; Réalisation d’ouvrages annexes). D. Téléphone. E. Électricité, éclairage public (transformateur, lampadaires…)

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Le lotissement retenu, à titre indicatif, dans la présente analyse théorique des coûts est un lotissement répondant aux critères du lotissement témoin ci-dessus et présente les caractéristiques d'occupation du sol suivantes : -

50% de lots type "habitat marocain individuel, économique" 25% de lots de type "villa" 25% de lots de type "immeuble" de standing moyen

Chaque type d'habitat présente des densités d'occupation du sol comme le montre le tableau ci-dessous et qui tiennent compte de leur superficie respective. Tableau 1 : Densité d’occupation du sol selon le type d’habitat Type d'habitat Habitat marocain individuel Villa Immeuble standing moyen

Superficie (m²) 100 300 300

Densité (lot/ha) 60 20 20

En se référant à la répartition des lots susmentionnée, le nombre de lots par hectare et par type d'habitat peut être estimé comme suit, à titre indicatif: -

30 lots type "habitat marocain individuel, économique" 5 lots de type "villa" 5 lots de type "immeuble" de standing moyen

40% de la superficie brute du lotissement est réservée à la voirie. Les voies retenues ont une emprise moyenne de 12 m dont 7 m de chaussée et un trottoir de 2,5 m de largeur de part et d'autre de la voie. 3.2. Prestations élémentaires La notion de prestations élémentaires sous-entend une décomposition beaucoup plus fine que celles retenues au niveau agrégé. Ces niveaux de décomposition reflètent les différentes prestations telles qu’elles sont pratiquées au niveau du lancement des marchés. Les prestations élémentaires sont utilisées uniquement pour pouvoir quantifier les prestations au niveau groupé. Elles ont été définies pour l’ensemble des corps d’état entrant dans la construction et le lotissement (Cf. Annexe 3). 4. CONCEPT ET MODELE DE LA STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Les lotissements et les constructions subissent des estimations le long de leur production. Celles-ci sont liées à la consistance et à la qualité de la viabilisation du terrain en matière d’équipement, d’infrastructure, et du cadre bâti de la superstructure. Les composantes de cette production dépendent aussi des aspects sociologiques et économiques de chaque région.

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Le cadre physique d’une infrastructure ou d’une superstructure, caractérisé par ses masses, ses volumes et ses surfaces, peut être estimé et évalué à travers sa structure, ses équipements d’infrastructure, son environnement, ses matériaux primaires du gros uvre et ses matériaux secondaires de finition et leur mise en uvre, ainsi que la nature du sol d'assise. De ce fait, le coût de réalisation d'un lotissement ou d’une construction dépend de toutes ces considérations ainsi que du déroulement de la réalisation. Les phases sont assurées par des filières de production qui ont chacune un rôle spécifique dans le processus de la construction et dans la détermination du coût. Les coûts de lotissement et de construction dépendent aussi du terrain dont le prix d'achat peut être influencé par sa localisation, sa situation, le moment et le mode de son acquisition, son type d'affectation (Habitat marocain économique, Immeuble, Villa) ainsi que sa taille et son équipement en infrastructures. Dans le cas général, les principaux paramètres qui ont une influence directe sur les coûts de réalisation des lotissements et des constructions se présentent comme suit : la nature et le type du lotissement ou de la construction, la superficie, la consistance et le type de prestation. 4.1. Le concept de structure théorique des coûts Le coût de réalisation de la construction concerne les dépenses affectables aux différents éléments de la construction qui regroupent les déboursés secs (matériaux, frais de main d' uvre et matériel) et les frais de chantier. Ces derniers sont liés aux frais d'installations et de repliement, aux frais de matériel non affectable, et aux frais d'encadrement. Le coût de travaux des équipements d'infrastructure d'un lotissement comporte les dépenses affectables aux différents réseaux et ouvrages spéciaux d'infrastructure qui regroupent les terrassements, la fourniture, le transport, la pose des différents équipements et les branchements. L’estimation des quantités d’ouvrages élémentaires mises en uvre à partir de certaines caractéristiques de la construction et du lotissement peut être déterminée par la méthode des ratios techniques usuels. Cette estimation est généralement moins précise que celle qui est déterminée par l’avant métré. Les structures des coûts actuelles étant déterminées à partir des cas récents, il convient de s'y référer essentiellement; ce qui présente l’avantage de quantifier directement les ouvrages élémentaires des différentes prestations par rapport à la surface de la construction. Un ajustement des quantités pourra être fait en tenant compte des différents paramètres physiques et qualitatifs influant notamment : -

les paramètres physiques (roche, nature du sol, topographie, climat, ...) les paramètres qualitatifs (nature des matériaux utilisés, techniques de réalisation...)

Ces paramètres seront pris en considération pour ajuster au besoin, la structure des coûts relatifs à chaque région, type de construction et de lotissement.

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36

4.2. Le modèle théorique de la structure des coûts de construction et de lotissement Le modèle établi permet l'estimation des composantes du coût de réalisation sur la base d'une structure théorique de coûts. Le modèle se présente comme suit : Soit une construction témoin notée T, appartenant à l'une des trois catégories (immeuble, villa, habitat de type marocain) et Ci (1 i n0), les prestations au nombre de n0 qu'elle comporte. Les prestations Ci sont constituées à partir du groupement des prestations élémentaires. Il s'agit, à titre d'exemple, de prendre les prestations élémentaires (terrassement, fondation, élévation en BA, maçonnerie et cloisons en remplissage, enduits, revêtement de sols et murs, l'étanchéité, etc.) incluses dans le groupe de prestations "Gros uvre". Soit uij et q ij , 1 ≤ j ≤ ni le prix unitaire et la quantité de la prestation élémentaire j appartenant au groupe de prestations Ci . Le coût de réalisation, Ci, de la prestation Ci s'écrit : ni

Ci =∑uij qij

j =1 Et le coût global C de réalisation de la construction témoin T s'en déduit : n0

C = ∑ Ci i =1

Les pondérations (en%) des prestations deviennent :

Pi =

Ci ∗ 100 C

Le tableau ci-dessous récapitule les paramètres du modèle théorique de la structure des coûts de constructions.

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Tableau 2 : Les paramètres du modèle théorique de la structure des coûts de construction

Prestation

Sous prestation

C11 C12 C1

…

Ci

Cn0

q11 q12

q11 . u11 q12 . u12

u11 u12

…

…

…

u1n1 −1

q1n1 −1 . u1n1 −1

C1n1

q1n1

u1n1

q1n1 . u1n1

C21

q 21 q 22

u 21 u 22

q 21 . u 21 q 22 . u 22

…

…

…

…

C2n2 −1

q2n2 −1

u2n2 −1

q2n2 −1 . u2n2 −1

C2n2

q2n2

u 2n2

q2n2 . u 2n2

Ci1

q i1

u i1

q i1 . u i1

Ci2

qi 2

ui 2

qi 2 . u i 2

…..

…

…

…

Cini −1

qini −1

u ini −1

qini −1 . u ini −1

Cini

qini

u ini

qini . u ini

Cn0 −1,1

q n0 −1,1

u n0 −1,1

q n0 −1,1 . u n0 −1,1

Cn0 −1,2

q n0 −1, 2

u n0 −1, 2

q n0 −1, 2 . u n0 −1, 2

…

…

Cn0 −1,nn0 −1 q n0 −1, nn

0 −1

Cn0 −1,nn0 − q n0 −1, nn

0 −1

−1

u n0 −1, nn

0 −1

u n0 −1, nn

0 −1

−1

q n0 −1, nn

0 −1

q n0 −1, nn

0 −1

−1 .

.

u n0 −1, nn

q n0 ,1

u n0 ,1

q n0 ,1 . u n0 ,1

Cn0,2

q n0 , 2

u n0 , 2

q n0 , 2 . u n0 , 2

…

Cn0,nn0 −1 q n0 ,nn Cn0,nn0

q n0 , nn

…

0

0

−1

u n0 −1, nn

…

u n0 , nn

0

u n0 , nn

0

−1

q n0 , nn

0

−1 .

u n0 , nn

q n0 , nn . u n0 , nn 0

0

0 −1

Poids en pourcentage

Somme

Somme •100 Total

Somme

Somme •100 Total

Somme

Somme •100 Total

Somme

Somme •100 Total

Somme

Somme •100 Total

…

Cn0,1 …

Coût du groupe de prestations

Prix partiels

q1n1 −1

…

Cn0-1

Prix unitaires

C1n1 −1

C22 C2

Quantité

−1

0 −1

−1

0

Ensemble

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Total

100

38

4.3. Quantification des paramètres du modèle Le coût unitaire d'un ouvrage élémentaire est basé surtout sur la valeur du déboursé sec (DS) unitaire auquel s'ajoute, en cas de besoin, la part des différents frais complémentaires (frais de chantier et frais généraux), celle du bénéfice et celle de la TVA1. Ces dernières composantes peuvent être obtenues en adoptant des coefficients spécifiques de majoration, quand cela est nécessaire. 4.3.1. Construction Une construction peut être évaluée à partir des éléments structuraux qui la composent. Chacun de ces éléments est évalué à partir de déboursés secs unitaires des ouvrages élémentaires qui le composent. Voici quelques applications qui illustrent l'utilisation des déboursés secs unitaires des ouvrages élémentaires pour établir ceux des éléments de structure, par exemple: - Élément poteau en BA Poteau BA 25x25x3 m Quantité

DS unitaire en DH Ouvrages Béton 0.20 m³ 800 Élémentaires Acier 15 kg 10 Déboursé Sec de l'élément poteau en DH - Élément poutre en BA Poutre BA 20x60x6 m Quantité

Ouvrages Élémentaires

DS unitaire en DH

Béton 0.72 m³ Acier 76 kg Déboursé Sec de l'élément poutre en DH

800 10

DS partiel en DH 160 150 310

DS partiel en DH 576 760 1336

4.3.2. Lotissement Le Coût de Réalisation de Lotissement (CRL) représente le cumul des coûts suivants : le Coût du Terrain (CT) ; le Coût des Études Techniques (CET), le Coût de Bornage et Plans Cadastraux (CBPC) et le Coût des Travaux d'équipements (CTE). CRL = CT + CET + CBPC + CTE Le Coût des Travaux d'équipements (CTE) comprend les coûts des différents réseaux techniques d'infrastructure : la voirie, l'assainissement, l'eau potable, l'électrification et les prestations téléphoniques.

1 Ces coûts ne sont pas pris en considération dans la présente structure, certains sont fournis pour mémoire.

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39

Pour chacune des composantes, des coûts unitaires seront utilisés afin d'estimer le coût total ainsi que la structure théorique en prestations élémentaires d'un lotissement type. 5. METHODOLOGIE D'ELABORATION DES INDICES ICC ET ICL. Cette section expose le fondement méthodologique proposé pour l'élaboration des deux indices ICC et ICL. Le schéma théorique ainsi établi sera confronté aux données empiriques qui seront collectées sur le terrain par le biais d'une opération de collecte dont le support et la grille de collecte sont présentés dans la suite de ce document. 5.1. Choix de la méthode de calcul Avant de présenter la méthode de calcul à adopter, il convient d'expliquer pourquoi certaines méthodes simples ne sont pas adaptées au contexte marocain. a) Coût du m² de surface bâtie et de l'hectare loti Une première idée qui se présente à l'esprit est celle d'un indice très simple, basé sur le m2 de surface bâtie et de l'hectare loti. Cette méthode consiste à comparer les coûts de construction et de lotissements couramment édifiés à ceux d'un bâtiment résidentiel et d'un lotissement comparable construit pendant la période de référence. A cet effet, les coûts sont ramenés à une base commune, le mètre carré pour les constructions et l'hectare pour les lotissements. Si cette méthode présente l'avantage d'une grande simplicité tout en tenant compte des changements de productivité ainsi que du prix presque intégral des travaux, elle n'en soulève pas moins quelques critiques : le mètre carré de surface bâtie n'est pas une quantité abstraite, immuable dans le temps et dans l'espace, mais dépend de la qualité de la construction tout autant que de l'emplacement du chantier. Aussi, la méthode n'est - elle applicable que si la construction est très fortement normalisée, ce qui n'est pas le cas du Maroc. Les données fournies ne seraient donc pas comparables entre elles ni à un moment donné, ni a fortiori au cours du temps. Cette notion ne pouvant être retenue, la précision de la consistance du m, de surface bâtie ou de l'hectare loti est nécessaire, b) Évolution de quelques éléments importants du coût total Une autre méthode consisterait à étudier uniquement l'évolution des prix de quelques éléments importants du coût total tels que les salaires et les matériaux de construction. Abstraction faite des difficultés de recueillir périodiquement des informations précises sur le coût de la main d' uvre (taux horaires réels pratiqués dans chaque corps de métiers) et le choix de matériaux de construction représentatifs, cette méthode ne donnerait pas une image fidèle de la réalité parce qu'elle omet de prendre en considération les frais généraux, l'amortissement, d'éventuels changements intervenus tant dans la technique de construction qu'au niveau de la productivité et, surtout, les bénéfices des entrepreneurs et de corps de métiers. En effet, les bénéfices fluctuent au gré de la conjoncture, sont parfois nuls, voire négatifs, alors qu'à d'autres moments, ils

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peuvent être importants. Or, pour retracer l'évolution de l'ensemble du coût de la construction, il faut prendre en compte les éléments qui en font partie intégrante. Insuffisante au regard de l'analyse qui voudra embrasser d'un seul coup d' il l'évolution de l'intégralité des prix de la construction, cette méthode n'en présente pas moins une utilité évidente quand il s'agira d'intégrer voire extrapoler la courbe de l'intégralité des prix de la construction tracée au moyen d'une autre méthode plus perfectionnée mais à périodicité plus espacée. c) Les méthodes par décomposition a priori Parmi ces méthodes, il existe deux sous méthodes. - Les facteurs types Cette méthode repose sur le choix d'une construction type jugée représentative lors d'une année donnée. Pour cette construction, vont être évaluées les quantités de chacun des facteurs (matériaux, main-d' uvre, transport, frais divers, etc..) intervenant dans la construction. Pour mesurer l'évolution du coût de la construction, il suffira de suivre séparément les coûts des différents facteurs (salaire, matériaux, etc..). La structure de l'immeuble choisi initialement ne sert en fait qu'à constituer un système de pondérations. - Les prestations types Comme précédemment, le choix porte cette fois sur un bâtiment type sur lequel une décomposition en prestations types sera effectuée. Par exemple, construction de 50 m² de murs en blocs creux de béton de 20 cm d'épaisseur, fourniture et pose de 60 m² de couverture en tuile canal classique, mise en place d'un chauffe eau électrique à ballon sur-isolé de 200 litres, fourniture de 15 m² de carreaux 10 x 10 cm² de grès cérame non émaillé, etc.. L'indice de prix est élaboré sur la base des prix facturés pour les prestations. Les différents indices de prix correspondant aux différentes prestations types sont ensuite agrégés en référence au bâtiment fictif initialement défini. Ici encore, ce bâtiment ne sert qu'à définir un choix de prestations et le système de pondérations associé. Ainsi l'indice calculé diffère de celui envisagé plus haut (facteurs types). En effet, ce dernier reflétait l'évolution du coût des facteurs de la production pour les entreprises de BTP. L'indice des prestations types inclut en outre l'évolution des gains de productivité et celle des marges des entreprises. C'est donc un indice reflétant non pas le coût des facteurs, mais le prix du bien produit, tel qu'il est payé par le client des entreprises de BTP. d) Méthodes par décomposition a posteriori De telles méthodes sont basées sur l'observation d'un échantillon de constructions réellement construites. A partir des prix réels constatés après enquête, l'indice de prix est construit comme pour les prestations types. Deux sous méthodes existent dans cette catégorie de méthodes par décomposition a posteriori. ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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- Le bordereau de prix Soit une construction donnée de l'échantillon. Les éléments techniques (plans, descriptifs des travaux...) concernant cette construction sont rassemblés et transmis à un métreur. Celui-ci est chargé de déterminer le prix de la construction aux conditions d'une date donnée (janvier 1999 par exemple), soit P0. Pour ce faire, le métreur utilise un bordereau de prix, barème fournissant pour chaque élément de construction le prix de revient de cet élément en janvier 1999. Il lui suffit alors d'additionner les valeurs obtenues pour les divers éléments. L'indice de prix d'une construction particulière sera ainsi calculé Ip = 100 * (P1/P0) Avec P1 : prix réel constaté. Il ne s'agit alors plus que d'agréger les indices particuliers ainsi calculés, pour obtenir l'indice général du prix de la construction. A noter cependant que même si cette méthode est utilisée pour étudier l'évolution du prix entre deux échantillons récents, le bordereau de prix n'intervient que par la structure des prix qu'il définit, et non par le niveau moyen des prix contenus. - La voie économétrique Pour cette méthode, outre le prix total, quelques caractéristiques (qualitatives et quantitatives) de la construction sont requises. Par exemple, pour une maison individuelle, les caractéristiques suivantes peuvent être retenues : la surface habitable, le nombre de niveaux, le type de garage, le nombre de WC, le mode de chauffage, la qualité des murs, de l'isolation, etc.. Par technique économétrique (régression, analyse de la covariance), le prix est déterminé pour chacun de ces éléments à partir d'un ensemble d'opérations d'une période de base choisie. Une sorte de mini - bordereau de prix est constituée par méthode statistique. Pour chaque construction de la période courante, on reconstitue le prix qu'elle aurait coûté à la période de base, une fois connues ses caractéristiques. A partir du prix actuel, l'indice de prix est déterminé. Il ne reste plus qu'à agréger l'ensemble des indices obtenus. Cette méthode, basée sur quelques éléments de la construction, est moins fine que la précédente pour discerner les évolutions en qualité des constructions. Dans le cas d'une amélioration de la qualité, elle aura ainsi tendance à sous estimer cette amélioration, et donc à surestimer la hausse réelle des prix. Il existe d'autres formes de méthodes économétriques ; elles sont toutes sujettes à la même critique.

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Ce parcours panoramique des méthodes envisageables, amène ainsi à opter pour une méthode un peu plus complexe mais d'une grande simplicité au niveau de l'utilisation et de l'implémentation informatique.

e) Méthode de calcul adoptée : méthode basée sur les prestations par corps

d’état. La méthode de calcul adoptée pour l’élaboration des indices ICC et ICL est fondée sur les prestations des corps de métier. Cette méthode s’est avérée adaptée au cas marocain, vu la simplicité de sa conception, l a facilité de son utilisation et son choix par la quasi-totalité des pays européens qui ont mis en place un tel système. Son choix pour le Maroc permettra ainsi d'établir des comparaisons, sur la base de ces indices, avec les pays européens situés sur le pourtour de la Méditerranée. En effet, la méthode de calcul de l'indice du coût de construction se décompose en niveaux d'agrégation. Le schéma ci-dessous met en évidence la conception de l'Indice et les différentes procédures d'agrégation. Cette démarche reste dictée par la nécessité de fournir des tableaux de résultats relatifs à l'indice ICC ou ICL au niveau national et régional. Ainsi, à partir des dossiers de constructions ou de lotissements consultés auprès des entrepreneurs, les agrégations se font pour remonter aux niveaux régional et national. Le schéma ci-dessous en présente la démarche.

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Schéma 2 : Démarche de conception et d'élaboration des indices ICC et ICL

ICC ou ICL global national

Région 1

Région 2

Région r r = 1, 2, , 15,16

Région 15

Région 16

Dossiers à consulter par type de construction ou de

Comme le montre ce schéma, au niveau de chacune des 16 régions, les dossiers de constructions ou de lotissements sont consultés auprès des entreprises. La démarche d’élaboration des deux indices étant présentée, les relations permettant leur calcul apparaissent lors du passage d’un palier à un autre. Les notations suivantes vont être utilisées dans toute cette étape. National 9 Région (r = 1, 2, …, 15,16) 9 Strates d’habitat ou de lotissement h = 1, 2, …,H-1, H 9 Composantes du coût de construction et de lotissement c = 1, 2, .., C

Dans ce qui suit, nous rappelons les fondements de cette méthodologie avec les compléments nécessaires, au niveau des aspects ci-après : 5.3. Constitution de l’échantillon : Pour l’indice des coûts de constructions (ICC) : Pour la constitution de l’échantillon, le concept de l’unité témoin a été élaboré au niveau de chacun des trois types de construction. Les critères de choix de chaque unité témoin ont été établis de façon à représenter le type de construction qui prédomine à l’échelon national et régional pour les constructions neuves et qui répond aux besoins du plus grand nombre d’habitants et de ménages. Pour confectionner l’échantillon, les dossiers de constructions sont tirés par type dans chaque ville chef-lieu de région afin de s’assurer au préalable de la disponibilité et de la fiabilité des sources d’informations à collecter. ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

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L'identification des dossiers à tirer dans chaque région s’effectue, dans la mesure du possible, à partir de la liste des promoteurs organisés qui pourraient donner des informations fiables relatives à leurs réalisations récentes. Les données recueillies par type de construction et de lotissement serviront à l’élaboration des différents indices recherchés. Plusieurs indices peuvent ainsi être établis. Il est proposé de retenir le calcul de 68 indices qui seront publiés pour couvrir tout le territoire national, et serviront d’outils d’analyses du secteur de l’immobilier. Il s'agit de : · 1 indice national : qui mesure l’évolution dans le temps du coût des constructions au niveau national, sans tenir compte de la catégorie de la construction. Il vise à doter les opérateurs du secteur d’un outil permettant le suivi de la conjoncture, au niveau national, du coût des constructions ; · 3 indices nationaux : relatifs aux trois types de constructions (immeuble, villa, habitat marocain), permettant de retracer l’évolution du coût pour chaque catégorie de construction, au cours d’une période donnée; en l’occurrence, l’année ; · 16 indices régionaux : A chaque région correspond un indice qui permet de mesurer l’évolution du coût de construction au niveau régional (augmentation ou baisse) pour toutes catégories de constructions confondues. · 48 indices régionaux : 3 par région. Ces indices permettent de mesurer l’évolution du coût pour chaque type et au niveau de chaque région. Pour l’indice des coûts des lotissements (ICL) : Comme pour le cas de l’ICC, l’ICL est élaboré à partir de la typologie des lotissementstémoins, établie sur la base de la structure théorique pour chaque type de lotissement, à savoir le type social, le type moyen standing et le type standing. Le lotissementtémoin est celui incluant principalement des lots destinés à des logements aménagés selon les règles de l’art et possédant toutes les autorisations légales. Les superficies à retenir doivent se situer autour de 10 hectares (100 000 m²). Pour les lotissements, un seul indice global est à établir pour chaque région, en plus d’un indice national, soit au total 17 indices qui permettront d’assurer le suivi des coûts de lotissement. Il s'agit de : · 1 indice national : qui reflète l’évolution au niveau national et pour une année donnée, du coût nécessaire à l’équipement d’un lotissement. · 16 indices régionaux : indiquant l’évolution du coût pour l’équipement d’un lotissement au niveau de chaque région. Au total, il faudra établir 85 indices dont 68 pour l’ICC et 17 pour l’ICL. Chaque Délégation Régionale de l’Habitat observera 5 indices de coûts (1 pour les lotissements et 4 pour les constructions). La portée de chacun de ces indices est développée dans les paragraphes qui suivent.

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45

5.2. Le champ d’action La mise en place d’un système de suivi des coûts des constructions et des lotissements a pour but de doter les organismes publics et privés d’un outil qui traduit l’évolution réelle du coût de production, de construction et d’équipement de lots de terrains destinés au logement. Certes, la définition peu précise des concepts « construction et lotissement» influence significativement sur le calcul des indices, dans la mesure où pour retracer l’évolution de l’ensemble des composantes des coûts d’une construction ou d’un lotissement, il est nécessaire de prendre en compte les éléments qui en font partie intégrante et qui peuvent influer sur ces coûts. Il s’avère donc nécessaire de disposer d’un indice qui regroupe en même temps des indices élémentaires de caractères différents se rapportant à un phénomène unique qui est dans ce cas la construction ou le lotissement. C’est dans cet esprit que les deux indices de coûts sont conçus ; l'un pour les constructions (ICC) et l'autre pour les lotissements (ICL). Pour ce faire, il y a lieu de fixer préalablement la portée de chacun des deux indices et la méthode de leur élaboration. Pour l’indice du coût de construction (ICC) : Le champ d’action de l’indice du coût de construction (ICC) se limite aux prix de constructions neuves ayant comme destination principale le logement. L’ICC est destiné à mesurer l’évolution réelle des prix de production de logements neufs, sans tenir compte des éléments suivants : -

Les coûts et les frais d'acquisition du terrain; L'équipement du terrain; Les démolitions éventuelles préalables à la construction; Les coûts de voirie et réseaux divers (VRD); Les frais d'études et d'architecture; Les frais de publicité et de promotion de vente.

L'ICC est destiné à exprimer en fait l'évolution des prix relatifs à l’acte de construire des logements neufs, et non leur prix de vente. Pour l’indice du coût du lotissement (ICL) : Pour l’indice du coût du lotissement (ICL), le champ d’action se limite aux coûts de viabilisation des lots de terrains destinés principalement au logement. Ces coûts comprennent les frais d’acquisition du terrain, les frais des études préalables tels les honoraires d’architectes, les frais des bureaux d’études techniques et des montants des travaux des entreprises. L'indice du coût des lotissements ne tient pas compte des éléments suivants : -

Toutes les constructions opérées au niveau du terrain, à l'exclusion de celles qui entrent dans le cadre de la viabilisation ; Toutes les opérations de démolition ;

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46

-

Toutes les opérations de promotion pour la vente des lots produits et frais connexes…

Il s'agit de l'indice permettant de suivre l'évolution des prix de production directe des lots de terrains équipés destinés à des fins de logement, prêts à être construits selon les normes et les procédures en vigueur. Cet indice ne tient pas compte des frais afférents à la commercialisation.

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5.3. Méthode de calcul adoptée : Pour mesurer l’évolution du coût des constructions (ou des lotissements), plusieurs méthodes peuvent être envisagées : -

Coût du m² de surface bâtie ou de l'hectare loti ; Evolution de quelques éléments importants du coût total ; Méthode par décomposition a priori ; Méthodes par décomposition a posteriori.

Quoique simples et rapides, ces méthodes paraissent toutes incomplètes pour répondre aux buts recherchés par l’élaboration des indices. De même qu’elles manquent de précision. En effet, ces méthodes intègrent dans certains cas les marges bénéficiaires et la valeur du bien produit tel qu’il est payé par le client. Dans d’autres cas, elles fournissent des données non comparables, nécessitant des constructions (lotissements) normalisées, ce qui n’est pas toujours le cas. Ceci conduit à opter, dans le calcul de l’ICC et l’ICL, pour la méthode basée sur les prestations par corps d’état. Cette méthode s’avère plus adaptée au cas du Maroc en comparaison avec les expériences en la matière, menées sur le plan international. En effet, elle offre l’avantage de prendre en considération l’ensemble des facteurs déterminant les prix de production des constructions et des lotissements ; en plus de la simplicité de son utilisation prouvée par son choix par la quasi-totalité des pays européens. Cette méthode repose sur l’indice de Laspeyres utilisant les schémas de pondérations adéquats par corps d’état ou ouvrage et par strate d’habitat (Construction ou lotissement) au niveau régional et national. Pour éviter toute aberration dans les résultats à obtenir, les calculs seront appliqués directement aux coûts des corps d’état ou ouvrage. En effet, pour l’obtention de l’indice du coût par corps d’état ou ouvrage, il aurait fallu calculer, en premier lieu, les indices simples des sous prestations élémentaires que l’on agrége moyennant leurs poids dans le coût global du corps d’état ou ouvrage les constituant. Cependant, on ne dispose que d’un échantillon de taille limitée, spécifié par le caractère estimatif de la majorité des coûts élémentaires collectés, vu que les constructions (en particulier les villas et les habitations type marocain) sont généralement réalisées de manière forfaitaire, parfois par un simple accord verbal entre le propriétaire et le tâcheron sans contrat ni document pouvant justifier le coût réel de chaque prestation élémentaire. Pour ce qui est des lotissements, il est à noter que les prestations élémentaires, entrant dans chaque lot d’équipement, diffèrent d’un projet à un autre. Ceci pourrait constituer un handicap lors de l’élaboration des indices élémentaires des sous prestations. Nous présentons dans ce qui suit un descriptif détaillé de la méthode de calcul adoptée, illustrée par des exemples et des applications numériques précisant la démarche. À cet effet, on se propose de considérer comme année de base l’année 2000. Les coûts utilisés pour cette année sont alors ceux de la modélisation élaborée dans le cadre de la phase II et qui traite la structure théorique du coût de réalisation en prestations élémentaires.

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La méthode de calcul des différents indices de coûts pour les constructions et pour les lotissements se décompose en niveaux d’agrégation. Ainsi, à partir des données collectées sur les constructions et les lotissements, les agrégations se font, à partir des indices élémentaires (Palier 1), pour remonter aux niveaux régional et national (indices composites, paliers 2, 3 et 4) Le schéma suivant présente les étapes de calcul et la démarche méthodologique relative à l’élaboration de l’ICC et l’ICL :

Palier 3

Palier 2

National

Régional

Proportion nationale de la strate h, (selon le système de pondération)

Proportion régionale de la strate h (selon le système de pondération)

Strate h Poids par corps d’état ou ouvrage

Palier 1

Elémentaire

Facteurs d’agrégation

Type d’agrégation :

Palier 4

Moyennes pondérées

Schéma 3 : Etapes conceptuelles de la procédure de calcul de l’ICC et l’ICL

Niveau de calcul de l’indice

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Les abréviations suivantes sont utilisées pour illustrer les formules de calculs : t : Période ou année concernée par le calcul. t0 : Période ou année de base 2000 = 100, notée aussi 0 pour simplifier. r : Région (r prend des valeurs de 1 à 16), parfois désignée par la ville chef lieu de la région pour simplifier. h : Strate d’habitat qui peut être soit une construction (immeuble, villa, habitat marocain), soit un lotissement. c : Corps d’état de la strate h (ou ouvrage pour les lotissements).

P tc h r

: Prix relevé à l’instant (ou année) t pour la composante c du coût de la strate h appartenant à la région r.

P 0c h r

: Prix théorique de référence pour la composante c de la strate h appartenant à la région r. hr

Cc

: Coût de la composante c de la strate d’habitat h dans la région r.

hr

Cg Itc/ohr

: Coût global de la strate d’habitat h dans la région r. : Indice élémentaire à l’instant t par rapport à l’instant t0 de la strate h dans

la région r pour la composante c. hr I : Indice du coût à l’instant t par rapport à l’instant t0 de la strate d’habitat h t /0 dans la région r. h

I t/o

: Indice national pour la strate d’habitat h à l’instant t par rapport à l’instant t0.

I t/o

: Indice national global d’une construction ou d’un lotissement.

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Palier 1 : (Niveau élémentaire) Pour cette étape de calcul, l’indice élémentaire à l’instant t par rapport à l’instant t0 de la strate h dans la région r pour la composante de coût c s’écrit :

I

chr t /o

P ct h r = o Pc h r

Palier 2 : (Niveau des composantes du coût de la strate) Dans ce deuxième niveau, on calcule l’indice d’une strate d’habitat (construction ou lotissement) dans une région, au moyen d’une pondération adéquate qui donne le poids de chaque corps d’état ou ouvrage dans le coût global de la strate. Formellement, la relation se présente comme suit : C I h r = ∑ γ hr .I c h r t/o c t/o c =1 c hr où It /o

est l’indice élémentaire de la composante c, calculé au palier 1, et

γ chr désigne la proportion du coût de la composante c dans le coût global de la strate h d'habitat ou du lotissement dans la région r. C'est à dire : hr

hr

γc =

Cc

hr

Cg

,

avec :

hr

Cc : Coût de la composante c de la strate d’habitat h dans la région r. hr

Cg

: Coût global de la strate d’habitat h dans la région r.

Ainsi, pour obtenir l’indice du coût de l’immeuble, il suffit de sommer les produits des indices et des poids correspondants, comme donné précédemment par la formule : C hr chr hr I = ∑ c .I . t / 0 c =1 t /0 Palier 3 : (Niveau régional) Pour ce niveau, on calcule l’indice du coût des constructions ou des lotissements pour chaque région. Pour les constructions, on utilise l’indice de Laspeyres en agrégeant les indices des trois types de constructions (calculés au niveau 2) en un seul indice du coût de la construction au niveau de chaque région. La même approche pourrait être adoptée pour les lotissements, sauf qu’on ne dispose pas, à la lumière des sources d’informations disponibles jusqu'à présent, d’une répartition des lotissements par région et par type. Pour remédier à ce manque, les mêmes coefficients de pondérations relatifs aux constructions seront utilisés. Ils demeurent effectivement valables dans la mesure où il y a une corrélation directe entre

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le nombre de lots aménagés et les caractéristiques des constructions édifiées (surface des planchers, nombre d’autorisations de construire et le nombre de logements). Formellement, l’indice régional à l'instant t par rapport à l'instant t0 pour la strate h (construction ou lotissement) devient :

I avec : 0 ≤

0

≤1 hr

r t/o 3

∑

et

h =1

=

3

∑

h =1 0 hr

o hr

I hrt/o

=1 constituant le système de pondérations

dans lequel, β 2r et β 3 r désignent les coefficients de pondération obtenus pour chaque catégorie de construction (immeuble, villa et habitat marocain) ou du lotissement (social, moyen standing et standing) au sein de la région r. 0

0

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II. PRESENTATION D’UNE STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT

1. STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION 1.1. Facteurs intervenant dans les coûts de constructions Avant d’entamer la structure des coûts de la construction, standing moyen, à savoir, immeuble, villa, habitat type marocain, il est important d'analyser les facteurs rentrant dans le processus de l'évaluation technique qui détermineront de façon objective le coût réel des édifications d'une manière générale. Les facteurs jugés décisifs pour toutes analyses objectives sont : -

Nature géophysique du sol en général ; Géophysique des régions ; Rôle de l'étude géotechnique ; Rôle du maître d’ouvrage ; Rôle des bureaux d'études techniques ; Les prix unitaires.

v Nature géophysique du sol en général Les études déjà réalisées par les départements spécialisés ont démontré une diversité de la nature géophysique du sol national; chaque portion du territoire présente des caractéristiques plus ou moins différentes des autres. On y trouve différents types de sols selon les grandes régions du Maroc. v Géophysique à travers les régions En général, le territoire national est découpé en quatre zones : Zone côtière, Zone centrale, Zone de montagne, Zone saharienne et présaharienne. 1. Zone côtière. On y trouve généralement des roches sédimentaires tels que Conglomérat, Calcaire, Grès, Argile, Sable, Terrain brun, Terre végétale, et Sol imbibé d'eau (nappe phréatique ). Les sols des zones côtières sont des sols avec des formations rouges, riches en argiles dont la nature est surtout kaolinite sur calcaire selon les climats de la région (climat humide et sub-humide). 2. Zone centrale. On y trouve en général des roches dites métamorphiques et volcaniques tels que le Schiste, Micaschiste, Mica et Granit .

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3. Zone de montagne. Dans les montagnes, différentes altitudes, climat aride et semi-aride; on trouve en général un sol dit calcimorphe, qui repose sur une roche mère calcaire; en général, c'est un sol mince, riche en calcaire . 4. Zone saharienne et présaharienne. On y trouve un sol mou, c'est un sol qui repose directement sur la roche mère ou un sol salin, qui peut entraîner la formation d'une croûte saline. Ces indications diversifiées sur la nature du sol à travers les diverses régions sont données ici comme renseignements élémentaires pour mesurer l'impact que pourra jouer cette nature du sol sur le coût de la construction au niveau des fondations, et partant au niveau du coût final de la construction. v L'importance de l’étude géotechnique L'étude géotechnique est obligatoire pour chaque terrain réservé à la réalisation d'un projet de construction ou de lotissement. L'objet de ces études est la reconnaissance de la nature des sols à une profondeur pouvant atteindre parfois six mètres. Ces sondages font ressortir les types de carottier de terre ou de roche devant servir par la suite de repos aux édifices projetés. L'étude géotechnique détermine aussi le niveau et le type des fondations à adopter, le taux admissible du travail du sol, les tassements admissibles, les recommandations et suggestions particulières. L'étude géotechnique présente ainsi une infinité d'avantages pour l’étude des structures en fondations. Quoique le coût de ces études ne soit pas inclus dans l'établissement de l'indice du coût de la construction, il est nécessaire d'en souligner l'importance. v Rôle du maître d’ouvrage Le maître d'ouvrage est un acteur déterminant dans le processus et l'organisation de la construction d'immeuble. Il doit effectuer des études préalables, notamment géotechnique, pour déterminer la nature du sous sol avant d'engager les travaux d'un marché de réalisation de construction, qu'il soit public ou privé. v Rôle du bureau d’études Le Bureau d'études ne peut entamer les calculs des fondations en l'absence d'une étude géotechnique préalablement préparée. Sur la base de ces études, des plans des fondations sont élaborés, présentant une structure solide pouvant résister aux différents agents et mouvements du sol; et supportant en même temps les charges et les surcharges possibles transmises sur ce même sol. v Nature des prix unitaires Les prix unitaires ont été calculés après recueil des prix unitaires de différentes entreprises et Tâcherons ayant déjà réalisé plusieurs ouvrages similaires ; et ont réalisé des bénéfices normaux et honnêtes sur la base de ces mêmes prix unitaires.

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Ces prix unitaires peuvent être considérés comme prix de base pour l'année 2000/2001 puisque le cours des matériaux n'a subi que quelques petites modifications sans influence sur ces prix unitaires. Les tableaux de référence2, figurant à la fin de cette partie, font ressortir les détails constitutifs des prix par rubrique et sous rubrique avec les paramètres de détermination de cette structure, en l'occurrence : la nature de l'unité de calcul, les quantités nécessaires, les prix unitaires, les prix partiels, la structure théorique. 1.2. Structure des coûts de construction du m² plancher Les composantes du coût de construction proprement dit sont décomposées en cinq grands niveaux de travaux en plus à l’aménagement, clôture, parking, branchement dans le cas de la villa : -

G.O.R.E (gros uvre, revêtement, étanchéité), menuiserie bois/ferronnerie, plomberie/sanitaires, électricité/luminaire et peinture/vitrerie.

La ventilation de ces dépenses varient en fonction des types de constructions comme le montre le tableau ci-dessous qui donne la répartition du coût de la construction par composante pour les trois types d’habitation. L’examen de ces données montre que quel que soit le type de construction, le poste G.O.R.E arrive en premier rang avec un poids maximum pour l’habitat marocain de 77% et un poids minimum pour l’immeuble de 60%. La menuiserie occupe le second rang et consomme 13% du coût de revient du m² plancher d’un immeuble et seulement 8% pour l’habitat marocain. En troisième position, la peinture et la vitrerie arrivent avec un poids de 12% pour l’immeuble et 8% pour l’habitat marocain. Pour la plomberie et l’électricité, la part de chacun dans le coût du m² ne dépasse pas 5% (sauf la plomberie dans l’immeuble où elle atteint 10%).

2 - Tableaux de référence de base pour immeuble R+3 pour environ 300 m² de surface au plancher. - Tableau de référence de base pour villa R+1 pour environ 200 m² de surface au plancher avec aménagement extérieur. - Tableaux de référence de base pour habitat type marocain R+1 pour environ 70,00 m² de surface au plancher.

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Tableau 3 : Coût moyen du m² plancher par type de travaux et par type de construction (%) Désignation des prestations

Habitat

Immeuble

Villa

60,03

61,92

77,41

Menuiserie bois/ferronnerie

13,38

13,23

7,73

Plomberie/sanitaires

9,93

5,16

3,67

Electricité/luminaire

4,65

2,52

3,33

Peinture/vitrerie

12,02

9,37

7,86

0

7,86

0

100%

100%

100%

Gros

uvre, revêtement, étanchéité (G.O.R.E)

Aménagement, clôture, parking, branchement Ensemble

marocain

1.3. Décomposition du poste G.O.R.E Le poste G.O.R.E. est décomposé en 7 niveaux : Terrassements, Fondations, Élévation en Béton Armé, Maçonnerie et cloisons de remplissage, Enduits, Revêtements des sols et murs, Étanchéité. Le tableau 4 révèle l’importance relative des composantes constituant le poste G.O.R.E sur la base de leur valeur après pondération par rapport au coût total de la construction. La composante la plus importante est le béton armé en élévation qui représente 30,34%, 24,78% et 21,43% respectivement pour l’habitat marocain, la villa et l’immeuble. Les fondations constituent le poste le plus important après le béton armé en élévation, sa part représente 11,70%, 9,77% et 7,74% respectivement pour l’habitat marocain, la villa et l’immeuble. L’analyse de ces données par rubriques montre que la part des enduits ne diffère pas dans la villa et l’habitat marocain, celle de revêtement des sols et murs est semblable dans la villa et l’immeuble (6,55%) et (6,76%) et les parts de maçonnerie et cloisons de remplissage et étanchéité sont proches dans l’immeuble et l’habitat marocain. Une décomposition en prestations élémentaires plus fines est représentée dans les tableaux figurant à la fin de cette partie.

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Tableau 4 : Coût des composantes G.O.R.E par type de construction % Rubriques

Immeuble

Terrassement Fondation Béton en élévation Maçonnerie et cloisons de remplissage Enduits Revêtement des sols et murs Etanchéité Total

Villa

1,17 7,74 21,43 9,61 8,75 6,76 4,57 60,03

2,09 9,77 24,78 4,10 7,24 6,55 7,38 61,92

Habitat marocain 1,74 11,70 30,34 10,64 7,71 9,09 6,19 77,41

1.4. Coût du m² Le coût total de construction du mètre carré de plancher a été déterminé pour les trois types de construction (immeuble, villa et habitat marocain), ainsi que, pour les différents types d’immeubles (18 cas d’immeubles, Cf. tableaux figurant à la fin de cette partie). Le tableau 5 présente les coûts moyens du mètre carré de plancher pour les différents types de construction. Tableau 5 : Coût moyen de la construction au m² selon le type d’habitation Immeuble 1 759,30 DH/m²

Villa3 2 029,34 DH/m²

Habitat marocain 1 576,72 DH/m2

La villa a le coût de construction au m² le plus élevé (2029,34 DH/m²) suivi de l’immeuble (1759,30 DH/m²) et en dernier lieu l’habitat marocain (1576,72 DH/m2). Concernant le cas des immeubles (18 cas) présentés dans le tableau 6, le coût au m² des constructions croît avec le nombre de façades avec similitude entre l’immeuble à quatre façades et trois façades où il n’y a pas de différence remarquable. Il en ressort aussi que l’immeuble dans les zones marécageuses est plus coûteux au m² puisqu’il nécessite la réalisation d’un radier général servant de base et de semelle communes pour le démarrage des travaux des poteaux. Ce cas exige aussi l’apport de tout-venant pour le remblaiement. Ces travaux nécessitent la mobilisation de moyens humains et techniques importants avec des coûts récurrents.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

57

Tableau 6 : Coût moyen du m² selon le type d’immeuble

Type Immeubles: I1: immeuble isolé à quatre façades (de référence) I2 : immeuble au coin à deux façades I3 : immeuble mitoyen à trois façades I4 : immeuble au centre à une façade I5 : immeuble à RDC commercial I6 : immeuble à terrasse accessible I7 : immeuble avec sous sol I8 : immeuble dans zone enneigée I9 : immeuble dans les zones arides I10:immeuble dans les zones marécageuses I11 :immeuble dans zones séismique I12 :immeuble dans zone argileuse I13 :immeuble dans zone à terre humide I14 :immeuble à fondations sur déchets I15 :immeuble avec fondations sur ouvrage enterré fixe non-détournables I16 :immeuble avec nouvelles fondations sur une autre ancienne I17 :immeuble sur roche marmite I18 :immeuble avec ascenseur

Coût moyen du m² en DH 1759 1730 1764 1707 1558 1796 1953 1981 1842 2053 1985 1846 1788 1917 1930

Indice comparatif

100 (base de référence) 98 100.3 97 89 102 109 108 105 116 112 105 102 109 109

1838

104

1826 1960

104 111

Les tableaux ci-après donnent les détails de la structure théorique pour les trois types de constructions ainsi que pour les différents types d’immeubles :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

58

Tableau 7 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble de référence type I-01 TABLEAU DE REFERENCE (IMM R+3) /sans sous sol (année 2000) ANNEE 2000

TABLEAU THEORIQUE REFERENCE POUR IMMEUBLE (pour 1200 m2 du plancher) DESIGNATION DES OUVRAGES

UNITE

QUANTITE

PRIX DH UNITAIRES

MONTANT TTC DH

56,00

30,00

1 680,00

0,08%

STRUCTURE %

1. Gros Oeuvres, Revêtements et Etanchéité A. Terrassement 1

Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher

m3

2

Fouilles en masse dans le rocher

m3

16,80

220,00

3 696,00

0,18%

3

Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher

m3

149,00

30,00

4 470,00

0,21%

4

Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher

m3

44,70

220,00

9 834,00

0,47%

5

Mise en remblais ou évacuation

m3

5 100,00

0,24%

Remblaiement avec apport de tout venant.

m3

204,00 PM

25,00

6

90,00

0,00

0,00%

m3

PM

100,00

7

Plus_value pour rocher TOTAL TERRASSEMENTS

0,00

0,00%

24 780,00

1,17%

B. Fondation 1

Béton de propreté de 0,10 m

m3

61,00

500,00

30 500,00

1,44%

2

Béton cyclopéen ou gros_béton

m3

51,00

600,00

30 600,00

1,45%

3

Maçonnerie de moellons en fondations de 0,40 m

m3

72,00

250,00

18 000,00

0,85%

4

Chape étanche feutre 27/s de 0,40 m de largeur

m2

50,00

35,00

1 750,00

0,08%

5

Béton pour béton armé en fondations

m3

30,00

900,00

27 000,00

1,28%

6

Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation

Kgs

2 100,00

11,00

23 100,00

1,09%

7

Blocage en pierres sèches de 0,20 m

m2

223,00

35,00

7 805,00

0,37%

m2

223,00

60,00

13 380,00

0,63%

ml

20,00 PM

80,00

1 600,00

0,08%

90,00

0,00

0,00%

12,00 PM

270,00

3 240,00

0,15%

300,00

0,00

0,00%

7,00 PM 1,00

350,00

2 450,00

0,12%

400,00 4 000,00

0,00 4 000,00

0,00% 0,19%

163 425,00

7,74%

8

Forme en béton de 0,10 m

9

Canalisation en buses de ciment comprimé

(Aciers non compris) 0,20 m

10

Canalisation en buses de ciment comprimé

0,30 m

11

Regards type non visitables pour évacuation

40/40

Unité

12

Regards type non visitables pour évacuation

50/50

Unité

13

Regards visitables 40/40

Unité

14 15

Regards visitables 50/50 Branchement au réseau municipal

Unité E

TOTAL FONDATION

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

ml

59

C. Béton armé en élévation 1

Béton pour béton armé en élévation

m3

125,00

1 000,00

125 000,00

5,92%

2

Aciers à haute adhérence pour béton armé en élévation

Kgs

3

Plancher en hourdis creux (16+4)

m2

12 500,00

11,00

137 500,00

6,51%

863,00 PM

220,00

189 860,00

8,99%

4

Plancher en hourdis creux (20+5)

m2

300,00

TOTAL B.A. EN ELEVATION

0,00

0,00%

452 360,00

21,43%

D. Maçonnerie et cloisons de remplissage 1

Doubles cloisons en briques creuses de 8T + 6 Trous

m2

PM

180,00

0,00

0,00%

2

Murs en agglos de ciments de 0,20 m

m2

863,00

100,00

86 300,00

4,09%

3

Cloisons simples en briques creuses 6 Trous

m2

116 640,00

5,52%

Maçonnerie en moellons de 0,40 m

m3

1 458,00 PM

80,00

4

280,00

0,00

0,00%

202 940,00

9,61%

TOTAL MACONNERIE ET CLOISONS E. Enduits 1

Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds

m2

1 152,00

45,00

51 840,00

2,46%

2

Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds

m2

3 679,00

35,00

128 765,00

6,10%

3

Enduits au ciment lissé sur appuis de fenêtres

ml

25,00

2 575,00

0,12%

4

Enduits étanches et hydrofuges (Au SIKA)

m2

103,00 PM

50,00

0,00

0,00%

m2

PM

150,00

0,00

0,00%

U

84,00

15,00

1 260,00

0,06%

U

24,00

8,00

5

Faux plafond en staff lissé

6

Baguette d'angles métallique

7

Baguette d'angles en PVC

192,00

0,01%

184 632,00

8,75%

32,00

0,00

0,00%

TOTAL ENDUITS F. Revêtement de sols et murs PM

1

Chape de ciments lissée et bouchardée

m2

2

Revêtement de sol en granito poli ordinaire (GPO).

m2

843,00

75,00

63 225,00

2,99%

3

Plinthes en ciment, en GPO, en marmorite noire ou en mignonette lavée

ml

1 043,00

30,00

31 290,00

1,48%

4

Revêtement mural en faïence de 15/15

m2

220,00

48 180,00

2,28%

5

Carrelage en carreaux rouges de ciment de 20/20

m2

219,00 PM

0,00

0,00%

142 695,00

6,76%

TOTAL REVETEMENT SOLS ET MURS

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

350,00

60

G. Étanchéité 1

Forme de pente

m2

278,00

35,00

9 730,00

0,46%

2

Chape de lissage

m2

3

Façon de gorge sous solin et préparation des acrotères

ml

278,00

15,00

4 170,00

0,20%

93,00

30,00

2 790,00

0,13%

4

Étanchéité multicouche 36/s

5

Étanchéité des reliefs 36/s

m2

278,00

200,00

55 600,00

2,63%

ml

93,00

80,00

7 440,00

0,35%

6

Étanchéité légère 27/s

m2

36,00

90,00

3 240,00

0,15%

7 8

Pose de gargouilles

Unité

120,00

0,01%

Unité

3,00 PM

40,00

Pose de gueulards métalliques

30,00

0,00

0,00%

9

Traitement des joints de dilatation extérieurs

ml

PM

45,00

0,00

0,00%

10

Protection lourde par dalots de béton

m2

40,00

11 120,00

0,53%

11

Protection d'étanchéité en carreaux de ciments de 20/20

m2

278,00 PM

65,00

0,00

0,00%

12

Protection des relevés par solins grillagés

ml

93,00

25,00

2 325,00

0,11%

96 535,00

4,57%

TOTAL ETANCHEITE TOTAL GROS

UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

1 267 367,00

60,03%

61

2. Menuiserie bois et ferronnerie A. Menuiserie 1

Portes vitrées type PV1

1,04*2,20 hors cadre (HC)

Unité

24,00

1 700,00

40 800,00

1,93%

2

Portes isoplanes type P1

0,94*2,20 HC

Unité

1 200,00

88 800,00

4,21%

3

Portes à lame type PP1

1,04*2,20 HC

Unité

74,00 PM

1 800,00

0,00

0,00%

4

Menuiserie pour fenêtre

(Toutes dimensions)

m2

96,00

400,00

38 400,00

1,82%

5

Menuiserie pour placard

(Toutes dimensions)

m2

105,00

700,00

73 500,00

3,48%

6

Menuiserie pour châssis

( Toutes dimensions)

m2

16,00

200,00

3 200,00

0,15%

7

Volet roulant

(Toutes dimensions)

m2

80,00

250,00

20 000,00

0,95%

8

Main courante en bois

ml

32,00

150,00

4 800,00

0,23%

TOTAL MENUISERIE

269 500,00

12,77%

B. Ferronnerie 1

Grille de protection

2

Porte métallique ou portail d'entrée 1,70*2,50

1,40*1,20

Unité

15,00

750,00

11 250,00

0,53%

Unité

1,00

1 700,00

1 700,00

0,08%

TOTAL FERRONNERIE

12 950,00

0,61%

TOTAL MENUISERIE FERRONNERIE

282 450,00

13,38%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

62

3. Plomberie et sanitaires A. Plomberie 1 2

Aménagement de compteurs

Unité

Tubes ou tuyaux de fer galvanisé enterrés Tous Diamètres Confondus (TDC)

1,00

1 000,00

1 000,00

0,05%

ml

40,00

100,00

4 000,00

0,19%

3

Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation TDC

ml

330,00

50,00

16 500,00

0,78%

4

Tubes ou tuyaux en cuivre TDC

ml

60,00

40,00

2 400,00

0,11%

5

Vanne et robinet d'arrêt TDC

Unité

45,00

50,00

2 250,00

0,11%

6

Tuyaux en fonte pour EV TDC

ml

40,00

500,00

20 000,00

0,95%

7

Tuyaux en PVC d'évacuation TDC

ml

40,00

40,00

1 600,00

0,08%

8

Gargouilles en plomb TDC

Unité

3,00

400,00

1 200,00

0,06%

9

Robinet d'arrosage TDC

Unité

4,00

100,00

400,00

0,02%

10

Robinet de puisage TDC

Unité

4,00

60,00

240,00

0,01%

11

Siphon de sol TDC

Unité

32,00

150,00

4 800,00

0,23%

54 390,00

2,58%

TOTAL PLOMBERIE B. Sanitaire 1

Lavabo sur console

Unité

16,00

1200

19 200,00

0,91%

2

Lavabo encastré

Unité

16,00

1200

19 200,00

0,91%

3

W - C à la turque

Unité

PM

700,00

0,00

0,00%

4

W - C à l'anglaise

Unité

16,00

1000

16 000,00

0,76%

5

Éviers à deux bacs

Unité

16,00

800

12 800,00

0,61%

6

Alimentation et vidange de la machine à laver

Unité

16,00

300

4 800,00

0,23%

7

Bidet

Unité

16,00

700

11 200,00

0,53%

8

Baignoire

Unité

16,00

2500

40 000,00

1,89%

9

Chauffe-eau électrique de 70 Litres

Unité

16,00

2000

32 000,00

1,52%

TOTAL SANITAIRE

155 200,00

7,35%

TOTAL PLOMBERIE ET SANITAIRE

209 590,00

9,93%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

63

4. Électricité, lustrerie A .Électricité 1

Armoire générale

Unité

8 500,00

8 500,00

0,40%

Unité

1,00 Pm

2

Boîte de coupure étanche

1 000,00

0,00

0,00%

3

Câbles conducteurs Toutes Sections Confondues (TSC)

ml

30,00

150,00

4 500,00

0,21%

4 5

Coffret de distribution étanche

Unité

7 500,00

0,36%

Unité

15,00 Pm

500,00

Coffret compteur

1 500,00

0,00

0,00%

6 7

Câble unipolaire en cuivre nu

ml

70,00

50,00

3 500,00

0,17%

Liaisons équipotentielles

E

1 500,00

1 500,00

0,07%

Unité

1,00 Pm

8

Tableau disjoncteur et coupe circuit

1 000,00

0,00

0,00%

9

Foyer simple allumage

Unité

118,00

80,00

9 440,00

0,45%

10

Foyer en va et vient

Unité

30,00

80,00

2 400,00

0,11%

11

Prise de courant

Unité

90,00

80,00

7 200,00

0,34%

12

Sonnerie d'entrée

Unité

16,00

200,00

3 200,00

0,15%

13

Branchement chauffe - eau

Unité

16,00

300,00

4 800,00

0,23%

14

Câble de téléphone .

E

PM

4 000,00

TOTAL ELECTRICITE

0,00

0,00%

52 540,00

2,49%

B. Lustrerie 1

Hublot étanche, opalin, rond

Unité

16,00

80,00

1 280,00

0,06%

2

Luminaire

Unité

180,00

200,00

36 000,00

1,71%

3

Plafonnier rectangulaire ou carré à grille

Unité

8 250,00

0,39%

Spot encastré

Unité

15,00 PM

550,00

4

250,00

0,00

0,00%

TOTAL LUSTRERIE

45 530,00

2,16%

TOTAL ELECTRICITE, LUSTRERIE

98 070,00

4,65%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

64

5. Peinture, vitrerie A. Peinture 1

Badigeon à la chaux ou à la gélatine

m2

PM

10,00

0,00

0,00%

2

Peinture rexolite sur enduits extérieurs de façades

m2

PM

30,00

0,00

0,00%

3

Peinture vinylique sur murs et plafonds intérieurs

m2

2 623,00

40,00

104 920,00

4,97%

4

Peinture vinylique sur murs extérieurs

m2

1 152,00

40,00

46 080,00

2,18%

5

Peinture glycérophtalique sur murs et plafonds

m2

45,00

47 520,00

2,25%

6

Peinture décorative alphatone

m2

1 056,00 PM

150,00

0,00

0,00%

7

Peinture laquée glycéro sur menuiserie bois

m2

946,00

45,00

42 570,00

2,02%

8

Peinture laquée sur menuiserie métallique et ferronnerie

m2

45,00

4 950,00

0,23%

9

Vernis sur bois

m2

110,00 PM

0,00

0,00%

10

Peinture sur tuyauterie

E

1,00

1 000,00

1 000,00

0,05%

40,00

TOTAL PEINTURE

247 040,00

11,70%

B. Vitrerie 1

verre 3mm

m2 TOTAL VITRERIE TOTAL PEINTURE, VITRERIE TOTAL GENERAL

83,00

80,00

6 640,00

0,31%

6 640,00

0,31%

253 680,00

12,02%

2 111 157,00

100,00%

1 759,30 DH/m2 couvert Pour 1200 m2 du plancher

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

65

1.5. Dosage et mise en

uvre des mortiers et des bétons Tableau 8 : Les mortiers

Par dérogation aux articles 30 à 36 du Devis Général d’Architecture (D.G.A.), les mortiers suivant leur emploi, seront dosés comme suit :

Sable 0,3/6

Grains de riz

Eau de gâchage (m3) les sables utilisés dans les mortiers étant supposés secs

-

0,500

0,500

0,290

Dégrossi d’enduit-châpe

350

-

0,660

0,340

0,290

Hourdage en maçonnerie moellons, agglos ciment ou briques

400

-

0,500

0,500

0,300

Scellement

450

-

1,000

-

0,300

Chape enduit lissé

Mortier n°5

150

-

1,000

-

0,300

Enduit mortier bâtard (couche de finition)

Mortier n°6

350

-

0,350

0,650

0,290

Enduit tyrolien

Mortier n°7

550

-

1,000

-

0,330

Rejointoiement de maçonnerie

Liants ciments CPJ 35

Chaux KG

350

Mortier n°2 Mortier n°3

Désignation Des mortiers

Mortier n°1

Mortier n°4

Agrégats (secs)

EMPLOI

Ces mortiers feront l’objet d’essais (traction, compression, flexion) qui définiront leurs caractéristiques mécaniques et permettront en fonction des agrégats entrants dans la composition des mélanges, d’arrêter par type de mortier, le volume d’eau de gâchage nécessaire.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

66

Tableau 9 : Les bétons Par dérogation aux articles 30 à 36 du D.G.A., les bétons suivant leur emploi, seront dosés comme suit : Désignation des bétons

Agrégats (m3) Gravillons

Bien secs Pierres cas.

Liants ciment CPJ 45

Sable 1/6

250

0,550

0,800

300

0,450

0,350

350

0,400

0,400

350

0,400

0,800

300

0,450

0,200

0,300

250

0,450

0,200

0,900

8/15

40/60

25/40

40/60

Moel. Eau EMPLOI 100

3

m

Béton n°1 0,170

Béton de forme

0,180

Béton banché

0,200

Béton armé

0,210

Béton armé

0,170

Béton cyclopéen

0,170

Gros béton en fondation

Béton n°2 0,750

Béton n°3 0,450

Béton n°4

Béton n°5 0,600

Béton n°6

Les résistances minima exigées à 28 jours pour le béton n°3 et n°4 (B.A) seront de 270 Kg/cm2 à la compression et de 22 Kg/cm2. Les sables ne devront pas contenir plus de 30% d’éléments fins (0,1 à 0,3 m/m) et pas moins de 15 à 20%. Les gravillons, pierres cassées et moellons (pour béton cyclopéen), entrant dans la composition des bétons seront propres.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

67

Tableau 10 : Sous – détails et mises en Ouvrage Fondation Béton de propreté Béton Cyclopéen Béton pour béton armé en fondations Forme en béton (acier non compris) Hourdage moellon en fondation Béton armé en élévation Béton pour béton armé en élévation Maçonnerie Hourdage agglo de 0,20 Hourdage brique de CT

uvre des mortiers et bétons pour immeuble R+3/sans sous sol (1200 m² couvert)

Ciment Qté en Kg

PU en DH/Kg

Type

CPJ 35

15250

1

1/6

33,55

150

15/25

48,8

150

----

----

----

----

----

10,37

500

CPJ 45

15300

1

1/6

22,95

150

15/25

10,2

150

40/60

15,3

60

-----

----

8,67

500

CPJ 45

10500

1

1/6

12

150

8/15

24

150

----

----

----

2800

10,5

6,3

500

CPJ 35

5575

1

1/6

12,27

150

15/25

17,84

150

----

----

----

396

1050

3,8

500

CPJ 35

4536

0,90

0,3/6

8,55

150

Grain de riz

4,41

100

25/40

72

60

-

-

3,76

500

CPJ 45

43750

1

1/6

50

150

8/15

100

150

----

----

----

16250 10,5

26,25

500

CPJ 35

12082

0,90

0.3/6

2278

150

1174

100

-

-

-

-

-

10,01

500

CPJ 35

10206

0,90

0.3/6

1925

150

9.91

100

-

-

-

-

-

8,46

500

Type

Sable PU en Qté 3 3 en m DH/ m

Gravette Qté PU en Type 3 en m DH/ m3

Grain de riz Grain de riz

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Pierres cassées Qté PU en Type 3 en m DH/ m3

Qté en Kg

Fer PU en DH/Kg

Eau Qté PU en 3 3 en m DH/ m

68

Tableau 10 (suite) : Sous -détails et mises en Ouvrage Enduits Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds Revêtement sol Chape GPO

Type

Ciment Qté en Kg

PU en DH/Kg

Type

uvre des mortiers et bétons pour un immeuble R+3 sans sous sol (1200 m² couvert)

Sable PU en Qté 3 3 en m DH/ m

Gravette Qté PU en Type 3 en m DH/ m3

Pierres cassées Qté PU en Type 3 en m DH/ m3

Qté en Kg

Fer PU en DH/Kg

Eau Qté PU en 3 3 en m DH/ m

CPJ 35

3456

0,9

0,3/6

11,52

150

----

----

----

----

----

----

----

6,91

500

CPJ 35

11037

0,9

0,3/6

73,58

150

---

-----

----

----

----

----

----

22,07

500

CPJ 35 CPJ 35

3593,50 5648,10

09 0,9

0,3/6 -

25,29 -

150 -

16,86

110

-

-

-

-

-

7,33 5,06

500 500

Dégrossi faïence

CPJ 35

1533

0,90

0.3/6

2,19

150

Granito Grain de riz

2,19

100

-

-

-

-

-

1,27

500

Etanchéité F.Pente

CPJ 35

8340

0,9

1/6

18,35

150

26,69

150

-

-

-

-

-

5,67

500

P.mécanique

CPJ 35

1946

0,9

1/6

5,56

150

15/25 Grain de rez

5,56

100

-

-

-

-

-

3,22

500

Total

152753

4479

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

1441

69

TYPE

I_I_I_01_I

(REFERENCE)

2F 3F

1F

CAS D'IMMEUBLE ISOLE 4 FACADES 4F Le tableau de base des travaux (Cf. Tableau 7) présente les quantités théoriques de ce bâtiment T.C.E, et ayant les caractéristiques suivantes : a/ Taux de travail du sol est de 2 bars b/ quatre façades R+3 c/ Sans cour d/ Sans sous-sol e/ terrasse non accessible f/ situé dans un climat normal g/ surface du plancher 300 m² Ce type d'immeuble servira de référence pour la comparaison avec les autres types cités par ailleurs.

Type référence de base 2.111.157,00 T.T.C

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

= soit

1759,30 Dh/m2.

70

Tableau 11 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble au coin 2 façades type I-02 TYPE I_I_I_02_I CAS D'IMMEUBLE AU COIN 2 FACADES • •

2F 1F

Même observations que pour type I_I_I_01_I Reprendre le Bordereau de Base et modifier les ouvrages suivants :

N° 1.A.3

Ouvrage Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher 1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher 1.B.1 Béton de propreté 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations 1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation 1.C.5 Joint polystyrène 1.G.11 Traitement des joints de dilatation extérieurs 1.E.1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds 1.E.3 Enduits au ciment lissé sur appuis de baies 2.A.4 Menuiserie pour fenêtre 5.A.4 Peinture vinylique sur murs extérieurs 5.A.7 Peinture laquée Glycéro sur menuiserie bois Référence de base TOTAL TYPE I_I_I_02_I

Poids PTR PTM5 0,20 0,23

U m3

Q 12,15

P.U 30

P.T 364,50

+ +

0

PTR3

PTA 4

4470

4834,5

m3 m3 m3 kg

4,00 2,03 5.63 394

220 500 900 11

880 1015 5.067 4334

+ + + +

0 0 0 0

9834 30500 27000

10714 0,45 31515 1,39 32067 1,23 1,05 27434

0,49 1,46 1,49 1,27

m2 ml m2 ml m2 m2 m2

40 8 34 45 576 45 51 25 24 400 576 40 236 45 2.111.157,00 2 076 246,50

+ 0 + 0 0 0 0 0 0 Soit = Soit =

0 0 51840 2575 38400 46080 42570

320 1530 0,00 25920 2,37 1300 0,12 9600 1,75 23040 2,10 10620 1,94 1759,30 DH/m2 1730,60 DH/m2

0,01 0,07 1,20 0,06 0,45 1,07 0,49

320 1530 25920 1275 9600 23040 10620

23100

NB : Nous constatons que d’autres ouvrages en béton armé s’imposent. Ainsi les ouvrages A3, A4, B1, B5, B6, C5 et G11 augmentent de volume, de surface ou de poids des aciers, etc… Ces quantités ont une incidence sur le montant total en comparaison avec le type d’immeuble référence

3 PTR : Prix Total de Référence . 4 PTA : Prix Total Adopté . 5 PTM : Poids Total Modulé ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

71

Tableau 12 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble mitoyen 3 façades type I-03 TYPE

I_I_I_03_I

2F

CAS D'IMMEUBLE MITOYEN 3 FACADE • •

1F

JD 3F

Même observations que pour type I_I_I_01_I Reprendre le tableau de base et modifier les ouvrages suivants : N°

Ouvrage

Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher 1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher 1.B.1 Béton de propreté 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations Aciers tors à haute limite élastique pour BA 1.B.6 en fondation 1.C.5 Joint polystyrène 1.G.11 Traitement des joints de dilatation extérieurs - Référence de base TOTAL TYPE I_I_I_03_I 1.A.3

Poids PTM

U

Q

P.U

P.T

+

-

PTR

PTA

m3

6,06

30

181,80

+

0

4470

4651,8

0,20

0,21

m3 m3 m3

2 1,02 2,82

220 500 900

440 510 2538

+ + +

0 0 0

9834 30500 27000

10274 31010 29538

0,45 1,39 1,23

0,46 1,41 1,35

kg

197

11

2167

+

0

23.100

25667

1,05

1,17

160 765 Soit Soit

+ + = =

0 0

0 0

m2 ml

20 8 17 45 2.111.157,00 2.116.918.80

PTR

160 765 1759,30 DH/m2 1764,09 DH/m2

-

NB : Nous constatons que d’autres ouvrages en béton armé s’imposent. Ainsi les ouvrages A3, A4, B1, B5, B6, C5 et G11 augmentent de volume, de surface ou de poids des aciers. Ces quantités ont une incidence sur le montant total en comparaison avec le type d’immeuble référence.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

72

Tableau 13 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble au centre 1 seule façade type I-04 TYPE

• • • •

CAS D'IMMEUBLE AU CENTRE UNE SEULE FACADE 1 Ce cas nécessite le renforcement des fondations en créant des poutres de redressement, stabilisateur du Bâtiment au niveau du bon sol. Prévoir le bourrage des joints de dilatation avec du polystyrène Prévoir des couvres joints en terrasse. Reprendre le tableau de référence et modifier les ouvrages suivants :

N° 1.A.3

OUVRAGE Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher 1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher 1.B.1 Béton de propreté 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations 1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation 1.C.5 Joint polystyrène 1.E.1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds 1.E.3 Enduits au ciment lissé sur appuis de baies 1.G.11 Chape de lissage 2.A.4 Menuiserie pour fenêtre 5.A.4

I_I_I_04_I

Peinture vinylique sur murs extérieurs - Référence de base TOTAL TYPE I_I_I_04_I

Poids OBSERVATIONS PTR PTM 0,20 0,23 Quantité en plus par rapport à la référence 0,45 0,51

U

Q

P.U

P.T

+

-

PTR

PTA

m3

17

30

510

+

0

4470

4980

m3

5

220

1100

+

0

9834

10934

3

m m3

3 8

500 900

1500 7200

+ +

0 0

30500 27000

kg

32000 1,39 34200 1,23 1,05 29260

560

11

6160

+

0

23100

2

80

6

480

+

0

0

480

2

m

300

45

13.500

0

-

51840

38340

ml ml

30 50

25 45

750 2250

0 +

0

2575 0

1850 2250

m2

48

400

19.200

0

-

38400

19200

24.000 Soit Soit

0 = =

-

46080

24000 2,10

m

m2 600 40 2.111.157,00 2.047.912,00

1,51 1,61 1,38

2,37

1,80

0,12 0,00 1,75

0,09 0,11 0,90

Ouvrage à ajouter 300m2 quantités à réaliser au lieu de 1152 références

En moins par rapport à référence

1,13 1759,30 DH/m2 1706,59 DH/m2

NB : Nous constatons que d’autres ouvrages en béton armé s’imposent. Ainsi les ouvrages A3, A4, B1, B5, B6, C5 etG11 augmentent de volume, de surface ou de poids des aciers, etc… Ces quantités ont une incidence sur le montant total en comparaison avec le type d’immeuble référence.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

73

Tableau 14 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble au RDC Commercial type I-05 TYPE I_I_I_05_I CAS D'IMMEUBLE AU R.D.CH COMMERCIAL Ce cas présente la particularité au R.D.CH d'avoir une hauteur égale au plus que 4.00 m sous plafond, le dégagement des surfaces intérieurs des murs de séparation et les conséquences de ces annulations nous font reprendre le tableau référence de base et modifier les ouvrages suivants : N° 1.D.2 1.D.3 1.E.1

Ouvrage

Murs en agglos de ciments de 0,20 Cloisons simples en briques creuses 6T Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds 1.E.2 Enduits intérieurs au mortier sur murs et plafonds 1.E.3 Enduits au ciment lissé sur appuis de baies 1.F.1 Chape de ciments lissée et bouchardée 1.F.2 Revêtement de sol en granito poli. 2.A.1 Portes vitrées type PV 2.A.2 Portes isoplanes type P 2.A.4 Menuiserie pour fenêtre 2.A.5 Menuiserie pour placard 2.A.6 Menuiserie pour châssis 2.A.8 Main courante en bois 3.A.3 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation 3.B Sanitaire 4.B Luminaire 5.A.3 Peinture vynilique sur murs et plafonds intérieurs 5.A.7+8 Laquée - Référence de base TOTAL TYPE I_I_I_05_I

U

Q

P.U

P.T

+

-

P.T.R

P.T.A

2

111,75 364,50

100 80

11175 29160

0 0

-

86300 116640

75125 87480

m

2

20

45

900

0

-

51840

50940

m

2

30

35

1050

+

0

128765

127715

ml m2 m2 U U m2 U m2 m2 ml

26 211 211 6 5 19 26 4 20 41 Total Total

80 32 75 1700 1200 400 700 200 250 50 moyen moyen

2.080 6752 15825 10200 6000 7600 18200 800 5000 2050 11125 11042

0 + 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 -

2575 0 63225 40800 88800 38400 73500 3200 25600 16500 158400 45530

495 6752 47400 30600 82800 30800 55300 2400 15000 14450 147275 34488

m2

437

46

102510

0

-

104920

87440

-

102510

76882

m 2 m

m

2

Total moyen 2.111.157,00 1.869.688,00

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

102510

0

POIDS PTR PTM

Observation

3,94 5,33 2,37

3,86 4,49 2,62

Portail et CHT

5,88

6,56

HT.S.P = 4,00m

0,12 0,00 2,89 1,86 4,06 1,75 3,36 0,15 1,17 0,75 7,23 2,08 4,80

0,35 2,43 1,57 4,25 1,58 2,84 0,12 0,77 0,74 7,56 1,77 4,48

Soit

=

4,68 3,95 1759,30 DH/m2

Soit

=

1558,07 DH/m²

R.sol magasin

74

Tableau 15 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble à terrasse accessible type I-06

TYPE

I_I_I_06_I

CAS D'IMMEUBLE A TERRASSE ACCESSIBLE Les terrasses accessibles sont celles susceptibles de recevoir une circulation courante pendant toute la période d'occupation et sont différentes des terrasses inaccessibles qui sont susceptibles de recevoir une circulation accidentelle et discontinue, à l'occasion de nettoyage ou d'entretien (cheminées, gargouilles, antennes etc...) en particulier les conditions d'accès devront être telles qu'il ne soit pas possible d'entreposer des corps lourds. Les terrasses accessibles devront recevoir soit des dalles de protection mécanique en béton de 0,04 d'épaisseur minimum, soit du carrelage posé en bain de mortier. Il faudra prévoir une porte métallique d'accès à la terrasse ainsi que des châssis supérieurs d'éclairage de la cage d'escaliers. En général, il faudra reprendre le tableau de base et modifier les ouvrages affectés.

N°

Ouvrage

U

Q

P.U

P.T

+

-

1.C.1 1.C.2 1.D.2

Béton pour BA en élévation Aciers pour BA en élévation Murs en agglos de ciments de 0,20 Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds Enduits intérieurs au mortier sur murs et plafonds Carreaux en ciment rouge Porte métallique ou portail d’accès à la terrasse Peinture vynilique sur murs et plafonds intérieurs Peinture vinylique sur murs extérieurs - Référence de base TOTAL TYPE I_I_I_06_I

m3 kg m2

5 450 35,20

1000 11 100

5000 4950 3520

+ + +

m2

60

45

2700

m2

70

35

m2

278

u m2

1.E.1 1.E.2 1.C.15 2.B.3 5.A.3 5.A.4

m2

Poids PTR PTM 5,71 5,82 6,28 6,38 3,94 4,02

0 0 0

PTR 125000 137500 86300

PTA 13000 142450 89820

+

0

51840

54540

2,37

2,44

2450

+

0

128765

131215

5,88

5,88

65

18070

+

0

0

18070

-

0,81

1

1700

1700

+

0

1700

3400

0,08

0,15

70

40

2800

+

0

104920

107720

4,79

4,82

2400 Soit = Soit =

+

0

46.080 48480 2,10 1759,30 DH/m2 1795,62 DH/m2

2,17

60 40 2.111.157,00 2.154.747,00

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

75

Tableau 16 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec sous-sol type I-07 TYPE I_I_I_07_I CAS D'IMMEUBLE AVEC SOUS-SOL La réalisation d'un sous-sol entraîne en général beaucoup de dépenses parfois inattendues, surtout en l'absence d'une étude géotechnique préalablement réalisée par un laboratoire spécialisé. Toutefois, les coupes géologiques font apparaître, en général, des couches de terre rouge sur environ 1.00m de profondeur, du grès tendre, mou, dur, schistes, sable, tuf. Nous traitons ci-après les cas suivants : a/ Sous-sol 100% roche b/ Sous-sol 50% Terre rouge, 50% roche. c/ Sous-sol à 100% Terre rouge En conséquence, reprendre le tableau de base pour faire inclure l'ensemble des ouvrages qui s'imposent. N°

Ouvrage

Poids PTR PTM

U

Q

P.U

P.T

+

-

PTR

PTA

1.A.2 Fouilles en masse dans le rocher 1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher 1.A.5 Mise en remblais ou évacuation

m3 m3 m3

690 13.82 703,82

220 220 25

151.800 3040,40 17.595,50

+ + +

0 0 0

3696 9834 5100

155496 12874,40 22695,50

0,17 0,45 0,23

6,18 0,51 0,90

1.B.2 Béton cyclopéen

m3

51

600

30.600

0

-

30600

0

1,40

-

1.B.3 1.C.1 1.C.2 1.C.4

m3 m3 kg m2

99 31,25 2812,50 215,75

250 1000 11 220

24.750 31.250 30.937,50 47,465

+ + + +

0 0 0 0

18000 125000 137500 189860

42.750 156.250 168437,50 237325

0,82 5,71 6,28 8,67

1,70 6,20 6,69 9,42

m2

505,20

35

17.682

+

0

128765

146447

5,88

5,82

ml m2 u u m2 m2 m2

26 278 1 8 4 505,20 4

25 32 1700 200 200 40 80

650 8896 1700 1600 800 20.208 640

+ + + + + + +

0 0 0 0 0 0 0

2575 0 1700 36000 3200 104920 6640

3225 8896 3400 5200 4000 125.128 7280

0,12 0,00 0,08 1,64 0,15 4,79 0,30

0,13 0,35 0,14 0,21 0,16 4,97 0,29

1.E.2 1.E.3 1.F.1 2.B.2 4.B.2 2.A.6 5.A.3 5.B.1

Maçonnerie de moellons en fondations Béton pour BA en élévation Aciers pour BA en élévation Plancher en hourdis creux (16+4)ou(20+5) Enduits intérieurs au mortier sur murs et plafonds Enduits au ciment lissé sur appuis de baies Chape de ciments lissée et bouchardée Porte métallique ou portail d'entrée Luminaire Menuiserie pour châssis Peinture vynilique sur murs et plafonds intérieurs Verre 3mm

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Observation

Déduire de référence

76

Tableau 16 (suite) : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec sous-sol type I-07 Suite Type -

Référence de base

2.111.157,00

Soit

TOTAL TYPE I_7_I_1_I

-

I_I_I_07_I 1759,30 DH/m2

= 100% Roche

Total Type I_7_I_1_I

2.361.479,40

Soit

=

1967,89 DH/m2

Référence de base

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

Type I_7_I_2_I

50% Roche

50% Terre végétales

Total Type I_7_I_2_I

2.355.113,00

Soit

=

1962,59 DH/m2

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH//m2

Type I_7_I_3_I Total Type I_7_I_3_I

100% Terre végétale 2.313.280,50

Soit

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

=

1927,73 DH/m2

77

TYPE

I_I_I_08_I

CAS D'IMMEUBLE DANS LES ZONES ENNEIGEES Dans les zones enneigées, on distingue deux types de terrasses : les terrasses inclinées et les terrasses planes a/ TERRASSES INCLINEES Type I.08a Sur dalle pleine inclinée, l’application de la couche support bitume au mortier de ciment, l’application du complexe d'étanchéité, la pose des tuiles et l'inclinaison facilitent le glissement des neiges restantes au moment du dégel. b/ TERRASSES PLANES Type I.08b Ces dalles sont destinées à recevoir les masses de neige en temps de précipitation, (environ 1 Tonne par mètre carré). Il faudra donc prendre en considération ces volumes de neige périodique, pour prévoir, lors de l'établissement des plans de Béton armé, des dalles d'une épaisseur suffisante permettant de prévoir une isolation thermique bien étudiée ainsi qu’une protection mécanique adéquate. Ces éléments augmentent le coût au niveau des terrasses de ces régions en général. Il y a lieu de reprendre le tableau de référence et modifier les ouvrages suivants :

Tableau 17 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones enneigées à terrasses inclinées type I8 N° 1.C.1 1.C.2 1.C.4 1.D.1 1.D.2 1.E.5 1.G.9 1.G.12

Ouvrage Béton pour BA en élévation

Aciers pour BA en élévation Plancher en hourdis creux (16+4)ou(20+5) Doubles cloisons en briques creuses Murs en agglos de ciments de 0,20 Faux plafond en staff lissé Pose de gargouilles Protection lourde par dalots en dallettes de béton 1.G.14 Protection des relevés par solins grillagés 1.G.15 Pose des Tuiles - Référence TOTAL TYPE I_ I. 08a

U

Q

P.U

P.T

+

-

PTR

PTA

m kg m2 m2 m2 m2 u

160 3150 216 863 863 278 3

1000 11 220 180 100 150 40

160.000 34.650 47.520 155.340 86.300 41.700 120

+ + 0 + 0 + 0

0 0 0 0 -

125000 137500 189860 0 86300 0 120

25160 172150 142340 155340 0 86300 0

m2

278

40

11.120

0

-

11120

0

25 250

2.325 75.000 Soit = Soit =

0 +

0

2325 0

3

ml 93 m2 300 2.111.157,00 2.376.712,00

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Poids PTR PTM 5,71 7,54 6,28 8,67 0,00 3,94 0,00 0,01 0,51

7,01 5,80 6,33 3,52 -

0 0,11 75.000 1759,30 DH/m2 1980,59 DH/m2

3,05

Observation

Ajouter

78

Tableau 18 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones enneigées à terrasses planes type I-08

N°

Ouvrage

U

Q

P.U

P.T

+

-

1.C.1 1.C.2

Béton pour BA en élévation Aciers pour BA en élévation

m3 kg

6 540

1000 11

6000 5940

+ +

0 0

1.D.1

Doubles cloisons en briques creuses

m2

863

180

155340

+

1.D.2 1.G.15

Murs en agglos de ciments de 0,20 Isolation thermique - Référence TOTAL TYPE I.08b

2

m m2

863 100 86300 0 278 320 88960 + 2.111.157,00 Soit 2.281.097,00 Soit

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

0 = =

POIDS Observation PTR PTM 125000 131000 5,71 5,55 137500 143440 6,28 6,08 PTR

PTA

0

155340

86300 0

0,00

6,58

0 3,94 88960 3,77 1759,30 DH/m2 1900,91 DH/m2

A Ajouter

79

Tableau 19 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones arides type I.09

TYPE

I.09

CAS D'IMMEUBLES DANS LES ZONES ARIDES Dans ces zones dites arides, les matériaux et les systèmes de construction changent et diffèrent du système déjà retenu pour type 4 précédemment détaillé. Ainsi, pour garder un climat doux pendant l'hiver et un climat frais pendant l'été, les murs sont construit avec de la pierre (moellons D'une épaisseur variable entre 0,40 et 0,50 sur toute la hauteur du bâtiment ; les murs intérieurs gardent eux aussi des épaisseurs assez larges entre 0,22 m et 0,30m). La dernière dalle faisant face aux intempéries n'est pas moins épaisse de 0,25 m à 0,30. Le système d'étanchéité est renforcé par une isolation thermique et des dalots de protection mécanique bien soignés. Par conséquent, il faudra reprendre le tableau de référence et reprendre les ouvrages suivants : N°

Ouvrage

Poids PTM

U

Q

P.U

P.T

+

-

PTR

PTA

1.D.2 Murs en agglos de ciments de 0,20

m2

863

100

86300

0

-

86300

0

3,94

-

1.D.4 Maçonnerie en moellons calcaire

m3

345

280

96.600

+

0

0

96600

0,00

4,22

m2

278

320

88.960

+

-

0

88960

-

3,89

1.G.15 Isolation thermique

PTR

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.09

2.210.417,00

Soit

=

1842,01 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

80

TYPE DES FONDATIONS

Rappel : le tableau de référence traite dans sa forme un Immeuble R+3 fondé sur semelles isolées pour un taux de travail admissible du sol de 2 bars (normal). Ci-après, les autres typologies de fondations souvent rencontrés influençant le coût des constructions d'une manière sérieuse ; il y a lieu donc de les citer et de les traiter cas par cas afin d'éviter les obstacles. a/ Fondation dans zone argileuse (type I.12) ; b/ Fondation dans zone marécageuse (type I.10) ; c/ Fondation sur dépôt de déchets (type I.14) ; d/ Fondation sur ouvrages en terrés fixes (type I.15) ; e/ Nouvelle fondation sur une autre très ancienne (type I.16). Nota : en général ; et par le biais des sondages ; le laboratoire d'essai spécialisé détermine et étale tous les renseignements possibles pour faciliter le calcul des structures en béton armé.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

81

Tableau 20 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones marécageuses type I-10 TYPE

I.10

CAS D'IMMEUBLES DANS DES ZONES MARECAGEUSES Les sondages effectués par le laboratoire des essaies font ressortir la présence des nappes phréatiques à une certaine profondeur ; il annonce aussi le système de fondation a adopter en pareil cas. Le système le plus conseillé est de procéder à la réalisation d'un radier général servent de base et de semelle commune pour le démarrage des travaux des poteaux ; ce cas exige aussi l'apport des tout-venant pour remblaiement, ces travaux nécessitent la mobilisation de moyens humains et techniques importants. Il y a lieu donc de reprendre le tableau de base et modifier les ouvrages suivants : N°

Ouvrage

1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains 1.A.2 Fouilles en masse dans le rocher Remblaiement avec apport de tout 1.A.6 venant. 1.B.2 Béton cyclopéen 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations Aciers tors à haute limite élastique 1.B.6 pour BA en fondation

U

Q

m3 m3

690 207

m3

P.U

P.T

+

-

50 34.500 220 45.540

+ +

0 0

690

90

62.100

+

0

m3 m3

69 80

600 41400 900 72.000

+ +

0 0

kg

8800

11

+

0

96800

Poids Observation PTR PTM 1680 36180 0,08 1,42 3696 49236 0,17 1,94 2,44 Tout - venant 0 62100 compacte 30600 45000 1,40 1,77 27.000 99000 1,23 3,89 1,05 4,72 23100 119900 PTR

PTA

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I_I_I_10_I

2.463.497,00

Soit

=

2052,91 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

82

Tableau 21 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones séismiques type I-11 TYPE I.11 CAS D'IMMEUBLE DANS ZONE SEISMIQUE Dans les zones séismiques, les fondations sont très profondes; et peuvent atteindre 5,00 m environ dans entrains cas. L'ingénieur de Béton armé devra introduire un coefficient de sécurité au moins égale à 75% pour tout ouvrage en B.A. Par conséquent, il faudra reprendre le tableau référence et modifier les ouvrages suivants :

N° Ouvrage 1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher 1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher 1.A.5 Mise en remblais ou évacuation 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations 1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation 1.C.1 Béton pour BA en élévation 1.C.2 Aciers pour BA en élévation -

Référence

TOTAL TYPE I. 11

U m3

Q 298

P.U 30

P.T 8940

+ +

0

PTR 1680

Poids PTA PTR PTM 10620 0,08 0,43

m

90

220

19800

+

0

9834

29634

0,45

1,20

m3 m3 Kg

298 23 1575

25 900 11

7450 20.700 17.325

+ + +

0 0 0

5100 27000 23100

12550 47700 40425

0,23 1,23 1,05

0,51 1,94 1,64

m3 kg

94 9375

1000 11

94.000 103.125

+ +

0 0

125000 219000 137500 240250

5,71 6,28

8;89 9 ,76

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

2.382.497,00

Soit

=

1985,41 DH/m2

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

83

Tableau 22 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones argileuses type I-12 TYPE I.12 CAS D'IMMEUBLE DANS ZONE ARGILEUSE Dans ces zones argileuses dites à terre gonflante, les constructions nécessitent des études particulières, les fondations sont bien ancrées au sol ; les profondeurs pour semelles peuvent atteindre 5,00 m, le rattrapage est réalisé avec du gros béton, les poutres de redressement sont obligatoires afin d'assurer une structure stable au niveau des fondations. Les ouvrages figurants sur le tableau référence seront modifiés comme suit :

N° Ouvrage 1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher 1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher 1.A.5 Mise en remblais ou évacuation 1.B.2 Béton cyclopéen 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations 1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation

Poids PTR PTM 0,08 0,17

U m3

Q 75

P.U 30

P.T 2250

+ +

0

PTR 1680

PTA 3930

m3

23

220

5.060

+

0

9834

14.894

0,45

0,65

m3 m3 m3 kg

75 102 25 1050

25 600 900 11

1.875 61.200 22.500 11.550

+ + + +

0 0 0 0

5100 30600 27000 23100

6975 91800 49500 34650

0,23 1,40 1,23 1,05

0,30 4,00 2,16 1,51

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.12

2.215.592,00

Soit

=

1846,32 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

84

Tableau 23 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones à terre humide type I-13

TYPE I.13 CAS D'IMMEUBLE DANS ZONE A TERRE HUMIDE Dans les zones en terres humides par évaporation constante des eaux souterraines, ou par infiltrations lentes des eaux de ruissellement avoisinantes, ce type de construction nécessite une étude des fondations sur la base de semelles filantes périphériques des poutres de redressement afin de ceinturer au maximum les fondations et éviter tout glissement possible. Ainsi, le tableau référence sera modifier comme suit :

N°

Ouvrage

U

Q

P.U

P.T

+

-

PTR

PTA

1.A.3

Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher Mise en remblais ou évacuation Béton cyclopéen Béton pour béton armé en fondations Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation

m3

42

30

1260

+

0

4470

5730

Poids PTR PTM 0,20 0,26

m3

13

220

2860

+

0

9834

12694

0,45

0,57

m3 m3 m3 kg

42 21 10 700

25 600 900 11

1050 12.600 9.000 7.700

+ + + +

0 0 0 0

5100 30600 27000 23100

6150 43.200 36000 30800

0,23 1,40 1,23 1,05

0,28 1,94 1,62 1,39

1.A.4 1.A.5 1.B.2 1.B.5 1.B.6

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.13

2.145.627,00

Soit

=

1788,02 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

85

Tableau 24 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble à fondations sur déchets type I-14 TYPE

I.14

CAS D'IMMEUBLES A FONDATIONS SUR DECHETS Dans des zones ayant servis auparavant de dépôt des déchets divers qui ont été entassés, compactés naturellement, donnant l'impression en première constatation d'un terrain normal, l'étude géotechnique fait ressortir la présence de ces déchets et présente les solutions possibles pour remédier à cette situation, ces solutions peuvent être les suivantes : -

Déblayer toute la surface sur une hauteur X jusqu'à atteindre la surface d'origine ; Creuser les puits pour semelles jusqu'au bon sol ; et remblayer avec un tout - venant compacté jusqu'à atteindre le niveau 0,00. Ces travaux modifient le tableau de référence comme suit :

N°

Ouvrage

1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher 1.A.5 Mise en remblais ou évacuation 1.A.6 Remblaiement avec apport de tout venant. 1.B.2 Béton cyclopéen 1.B.3 Maçonnerie de moellons en fondations 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations 1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation

U

Q

P.U

P.T

+

-

PTR

PTA

m3

675

30

20250

+

0

1680

Poids PTR PTM 21930 0,08 0,92

m3 m3

820 675

25 90

20600 60750

+ +

0 0

5100 0

25700 60750

0,23 0,00

1,08 2,55

m3 m3 m3 Kg

50 60 24 1920

600 250 900 11

30 000 15.000 21.600 21.120

+ + + +

0 0 0 0

30600 18000 27000 23100

60600 33000 48600 44220

1,40 0,82 1,23 1,05

2,55 1,39 2,04 1,86

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.14

2.300.477,00

Soit

=

1917,06 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

86

Tableau 25 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble fondations sur ouvrage enterré fixe (non-détournables) type I-15 TYPE

I.15

CAS D'IMMEUBLE AVEC FONDATIONS SUR OUVRAGE ENTERRE FIXE (NON-DETOURNABLES) L'étude géotechnique découvre la présence d'ouvrages enterrés depuis longtemps ; à savoir traversée de brises de diamètre important pour l'alimentation de la ville en eau potable, en électricité, en téléphonie, évaluation des eaux - usées ... ces ouvrages ne peuvent être déplacés ni détournés. Le bureau d'études doit veiller sur leurs conservations et recourir à des solutions fiables et solides pour pouvoir édifier ensuite l'immeuble objet de notre référence et modifier les ouvrages suivants :

N° Ouvrage 1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher 1.A.5 Mise en remblais ou évacuation 1.A.6 Remblaiement avec apport de tout venant. 1.B.2 Béton cyclopéen 1.B.3 Maçonnerie de moellons en fondations 1.B.5 Béton pour béton armé en fondations 1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation

U m3

Q 900

P.U 30

P.T 27 000

+ +

0

PTR 1680

Poids PTA PTR PTM 28680 0,08 1,20

m3 m3 m3 m3 m3 kg

900 900 10 40 24 2160

25 90 500 600 900 11

22500 81.000 5.000 24.000 21600 23760

+ + + + + +

0 0 0 0 0 0

5100 0 30600 18000 27000 23100

27600 81.000 35600 42000 48600 46860

0,23 0,00 1,40 0,82 1,23 1,05

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.15

2.316.017,00

Soit

=

1930,01 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

1,15 3,38 1,49 1,75 2,03 1,95

87

Tableau 26 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec nouvelles fondations sur une autre ancienne type I-16

TYPE

I.16

CAS D'IMMEUBLE AVEC NOUVELLES FONDATIONS SUR UNE FONDATION ANCIENNE

Les études géotechniques permettent de découvrir des fondations entamées puis abandonnées, pour une raison ou une autre, dans un terrain X, et enterrés par les intempéries, les vents, les mouvements des sables. Dans de pareils cas, de grands travaux de terrassements et de déblaiement sont à prévoir ainsi que travaux de remblaiement avec un tout-venant. Le tableau de référence est donc à modifier comme suit :

N° 1.A.1 1.A.5 1.A.6

Sous Rubrique. Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher Mise en remblais ou évacuation Remblaiement avec apport de tout venant.

U m3

Q 650

P.U 30

P.T 19.500

+ +

0

PTR 1680

Poids PTA PTR PTM 21.180 0,08 0,93

m3 m3

650 650

25 90

16.250 58.500

+ +

0 0

5100 0

21.350 58.500

0,23 0,00

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I .16

2.205.407,00

Soit

=

1837,83 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

0,94 2,56

88

Tableau 27 : Structure théorique des coûts de construction immeuble sur roche marmite type I-17 TYPE

I.17

CAS D'IMMEUBLE SUR ROCHE MARMITE L'étude géotechnique fait apparaître après sondage dans plusieurs zones des constructions dans un terrain X des roches dites tallons naturellement créées. Ces roches ont des croûtes d'une épaisseur variable allant de 10 cm à 15 cm et un ventre vide pouvant atteindre 2,00m de diamètre intérieur. Il y a lieu donc de bourrer et remplir ces volumes avec un gros béton avant de commencer tous travaux en fondation. Les divers travaux de décapage à la recherche de ces mouvements, et les travaux de remise en état du terrain modifient le tableau de référence comme suit :

N° Ouvrage 1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher 1.A.5 Mise en remblais ou évacuation 1.A.6 Remblaiement avec apport de tout venant. 1.B.2 Béton cyclopéen

U m3

Q 300

P.U 30

P.T 9000

+ +

0

PTR 1680

Poids PTA PTR PTM 10680 0,08 0,47

m3 m3

300 300

25 90

7500 9000

+ +

0

5100 0

12600 9000

0,23 0,00

0,56 0,40

m3

90

600

54.000

+

0

30600

84600

1,40

3,73

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.17

2.190657,00

Soit

=

1825,54 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

89

Tableau 28 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec ascenseur type I-18 TYPE

I.18

CAS D'IMMEUBLE AVEC ASCENSEUR En général, un Immeuble de 3 étages ne nécessite pas d'ascenseur ; mais, comme option, les travaux suivants sont à prévoir : -

Puits pour fondation socle cage d'ascenseur Remplissage avec du gros béton Cage d'ascenseur en voile B.A épaisseur 15 cm Local machinerie en terrasse avec tableau de commande. Fourniture, pose et mise en marche de l'appareil. Poids PTR PTM Observation 0,20 0,20 Terrassement

N° Ouvrage 1.A.3 Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher 1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher 1.A.5 Mise en remblais ou évacuation 1.B.2 Béton cyclopéen

U m3

Q 12

P.U 30

P.T 360

+ +

0

PTR 4470

PTA 4830

m3

4

220

880

+

0

9834

10714

0,45

0,44 Terrassement

m3 m3

12 6

25 600

300 3600

+ +

0 0

5100 30600

5400 34200

0,23 1,40

1.B.5 Béton pour béton armé en fondations 1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation 4.A.1 Armoire générale

m3

16

900

14400

+

0

27000

41400

1,23

Kg

1440

11

15840

+

0

23100

38940

1,05

0,22 Terrassement 1,40 Socle en béton cyclopéen 1,70 Béton pour voiles Cage ascenseur 1,60 Aciers pour voiles

U

1

8000

8000

+

0

8000

16.000

0,39

A14

U

1

+

0

0

200.000

-

Ascenseur

200000 200000

0,66 Tableau de commande 8,23 Pour 4 personnes

Référence

2.111.157,00

Soit

=

1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.18

1.351.537,00

Soit

=

1959,61 DH/m2

-

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

90

Tableau 29 : Structure théorique des coûts de construction pour villa (année 2000) ANNEE 2000

TABLEAU THEORIQUE REFERENCE POUR VILLA (Pour 400 m2 de plancher) DESIGNATION DES OUVRAGES

UNITE

QUANTITE

PRIX UNITAIRES DH

MONTANT TTC DH

STRUCTURE %

1. Gros Oeuvres, Revêtements et Etanchéité A. Terrassement 1

Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher

m3

42,00

30,00

1 260,00

0,16%

2

Fouilles en masse dans le rocher

m3

13,00

220,00

2 860,00

0,35%

3

Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher

m3

98,00

30,00

2 940,00

0,36%

4

Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher

m3

29,00

220,00

6 380,00

0,79%

5

Mise en remblais ou évacuation

m3

3 500,00

0,43%

Remblaiement avec apport de tout venant.

m3

140,00 PM

25,00

6

90,00

0,00

0,00%

m3

PM

100,00

7

Plus_value pour rocher TOTAL TERRASSEMENTS

0,00

0,00%

16 940,00

2,09%

B. Fondation 1

Béton de propreté de 0,10 m

m3

9,00

500,00

4 500,00

0,55%

2

Béton cyclopéen ou gros_béton

m3

4,00

600,00

2 400,00

0,30%

3

Maçonnerie de moellons en fondations de 0,40 m

m3

26,00

250,00

6 500,00

0,80%

4

Chape étanche feutre 27/s de 0,40 m de largeur

m2

33,00

35,00

1 155,00

0,14%

5

Béton pour béton armé en fondations

m3

25,00

900,00

22 500,00

2,77%

6

Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation

Kgs

1 750,00

11,00

19 250,00

2,37%

7

Blocage en pierres sèches de 0,20 m

m2

172,00

35,00

6 020,00

0,74%

8

Forme en béton de 0,10 m

m2

172,00

60,00

10 320,00

1,27%

9

Canalisation en buses de ciment comprimé

0,20 m

ml

80,00

1 600,00

0,20%

10

Canalisation en buses de ciment comprimé

0,30 m

20,00 PM

11

Regards type non visitables pour évacuation

40/40

Unité

12

Regards type non visitables pour évacuation

50/50

Unité

13

Regards visitables 40/40

Unité

14

Regards visitables 50/50

15

Branchement au réseau municipal

(Aciers non compris)

TOTAL FONDATION

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

ml

90,00

0,00

0,00%

5,00 PM

270,00

1 350,00

0,17%

300,00

0,00

0,00%

5,00 PM

350,00

1 750,00

0,22%

Unité

400,00

0,00

0,00%

E

1,00

2 000,00

2 000,00

0,25%

79 345,00

9,77%

91

C. Béton armé en élévation 1

Béton pour béton armé en élévation

m3

73,00

1 000,00

73 000,00

8,99%

2

Aciers à haute adhérence pour béton armé en élévation

Kgs

6 352,00

11,00

69 872,00

8,61%

3

Plancher en hourdis creux (16+4)

m2

58 300,00

7,18%

Plancher en hourdis creux (20+5)

m2

265,00 PM

220,00

4

300,00

0,00

0,00%

201 172,00

24,78%

TOTAL B.A. EN ELEVATION D. Maçonnerie et cloisons de remplissage 1

Doubles cloisons en briques creuses de 8T + 6 Trous

m2

135,00

180,00

24 300,00

2,99%

2

Murs en agglos de ciments de 0,20 m

m2

90,00

100,00

9 000,00

1,11%

3

Cloisons simples en briques creuses 6 Trous

m2

PM

80,00

0,00

0,00%

4

Maçonnerie en moellons calcaire de 0,40 m

m3

PM

280,00

0,00

0,00%

33 300,00

4,10%

TOTAL MACONNERIE ET CLOISONS E. Enduits 1

Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds

m2

518,00

45,00

23 310,00

2,87%

2

Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds

m2

999,00

35,00

34 965,00

4,31%

3

Enduits au ciment lissé sur appuis de fenêtres

ml

525,00

0,06%

Enduits étanches et hydrofuges (Au SIKA)

m2

21,00 PM

25,00

4

50,00

0,00

0,00%

m2

PM

5

Faux plafond en staff lissé

150,00

0,00

0,00%

6

Baguette d'angles métallique

U

15,00

0,00

0,00%

7

Baguette d'angles PVC

U

8,00

0,00

0,00%

58 800,00

7,24%

TOTAL ENDUITS F. Revêtement de sols et murs 1

Chape de ciments lissée et bouchardée

m2

PM

32,00

0,00

0,00%

2

Revêtement de sol en granito poli ordinaire (GPO).

m2

242,00

75,00

18 150,00

2,24%

3

Plinthes en ciment, en GPO, en marmorite noire ou en mignonette lavée

ml

96,00

30,00

2 880,00

0,35%

4

Revêtement mural en faïence de 15/15

m2

220,00

32 120,00

3,96%

5

Carrelage en carreaux rouges de ciment de 20/20

m2

146,00 PM

350,00

0,00

0,00%

53 150,00

6,55%

TOTAL REVETEMENT SOLS ET MURS

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

92

G. Étanchéité 1

Forme de pente

m2

178,00

15,00

2 670,00

0,33%

2

Chape de lissage

m2

178,00

35,00

6 230,00

0,77%

3

Façon de gorge sous solin et préparation des acrotères

ml

60,00

30,00

1 800,00

0,22%

4

Étanchéité multicouche 36/s

m2

178,00

200,00

35 600,00

4,39%

5

Étanchéité des reliefs 36/s

ml

60,00

80,00

4 800,00

0,59%

6

Étanchéité légère 27/s

m2

PM

90,00

0,00

0,00%

7

Pose de gargouilles

Unité

40,00

160,00

0,02%

8

Pose de gueulards métalliques

Unité

4,00 PM

30,00

0,00

0,00%

9

Traitement des joints de dilatation extérieurs

ml

PM

45,00

0,00

0,00%

10

Protection lourde par dalots de béton

m2

40,00

7 120,00

0,88%

11

Protection d'étanchéité en carreaux de ciments de 20/20

m2

178,00 PM

65,00

0,00

0,00%

12

Protection des relevés par solins grillagés

ml

60,00

25,00

1 500,00

0,18%

59 880,00

7,38%

TOTAL ETANCHEITE TOTAL GROS

UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

502 587,00

61,92%

93

2. Menuiserie bois et ferronnerie A. Menuiserie 1

Portes vitrées type PV1

1,04*2,20 hors cadre (HC)

Unité

4,00

1 700,00

6 800,00

0,84%

2

Portes isoplanes type P1

0,94*2,20 HC

Unité

1 200,00

9 600,00

1,18%

3

Portes à lame type PP1

1,04*2,20 HC

4

Menuiserie pour fenêtre

5 6

Unité

8,00 2,00

1 800,00

3 600,00

0,44%

(Toutes dimensions)

m2

24,00

400,00

9 600,00

1,18%

Menuiserie pour placard

(Toutes dimensions)

m2

45,00

1 200,00

54 000,00

6,65%

Menuiserie pour châssis

( Toutes dimensions)

m2

3,00

200,00

600,00

0,07%

7

Volet roulant

(Toutes dimensions)

m2

30,00

250,00

7 500,0

0,92%

8

Main courante en bois

ml

6,00

800,00

TOTAL MENUISERIE

4 800,00

0,59%

96 500,00

11,89%

7 500,00

0,92%

B. Ferronnerie 1

Grille de protection

1,40*1,20

2

Porte métallique ou portail d'entrée

1,70*2,50

Unité

10,00

750,00

Unité

2,00

1 700,00

3 400,00

0,42%

TOTAL FERRONNERIE

10 900,00

1,34%

TOTAL MENUISERIE FERRONNERIE

107 400,00

13,23%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

94

3. Plomberie et sanitaires A. Plomberie 1 2

Aménagement de compteurs Tubes ou tuyaux de fer galvanisé enterrés Tous Diamètres Confondus (TDC)

Unité

1,00

1 000,00

1 000,00

0,12%

ml

20,00

100,00

2 000,00

0,25%

3

Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation TDC

ml

40,00

50,00

2 000,00

0,25%

4

Tubes ou tuyaux en cuivre TDC

ml

3,00

40,00

120,00

0,01%

5

Vanne et robinet d'arrêt TDC

Unité

5,00

50,00

250,00

0,03%

6

Tuyaux en fonte pour EV TDC

m

28,00

500,00

14 000,00

1,72%

7

Tuyaux en PVC d'évacuation TDC

m

4,00

40,00

160,00

0,02%

8

Gargouilles en plomb TDC

Unité

4,00

400,00

1 600,00

0,20%

9

Robinet d'arrosage TDC

Unité

2,00

100,00

200,00

0,02%

10

Robinet de puisage TDC

Unité

2,00

60,00

120,00

0,01%

11

Siphon de sol TDC

Unité

5,00

150,00

750,00

0,09%

22 200,00

2,73%

TOTAL PLOMBERIE B. Sanitaire 1

Lavabo sur console

Unité

2,00

1200

2 400,00

0,30%

2

Lavabo encastré

Unité

1,00

1200

1 200,00

0,15%

3

W - C à la turque

Unité

2,00

700,00

1 400,00

0,17%

4

W - C à l'anglaise

Unité

3,00

1000

3 000,00

0,37%

5

Éviers à deux bacs

Unité

1,00

800

800,00

0,10%

6

Alimentation et vidange de la machine à laver

Unité

1,00

500

500,00

0,06%

7

Bidet

Unité

2,00

700

1 400,00

0,17%

8

Baignoire

Unité

2,00

2500

5 000,00

0,62%

9

Chauffe-eau 70 L électrique

Unité

2,00

2000

4 000,00

0,49%

TOTAL SANITAIRE

19 700,00

2,43%

TOTAL PLOMBERIE SANITAIRE

41 900,00

5,16%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

95

4. Électricité, lustrerie A .Électricité 1

Armoire générale

Unité

3 000,00

3 000,00

0,37%

Unité

1,00 PM

2

Boîte de coupure étanche

1 000,00

0,00

0,00%

3

Câbles conducteurs Toutes Sections Confondues (TSC)

ml

30,00

150,00

4 500,00

0,55%

4 5

Coffret de distribution étanche

Unité

500,00

0,06%

Unité

1,00 1,00

500,00

Coffret compteur

500,00

500,00

0,06%

6 7

Câble unipolaire en cuivre nu

ml

67,00

50,00

3 350,00

0,41%

Liaisons équipotentielles

E

1 500,00

1 500,00

0,18%

Unité

1,00 1,00

8

Tableau disjoncteur et coupe circuit

1 000,00

1 000,00

0,12%

9

Foyer simple allumage

Unité

10,00

80,00

800,00

0,10%

10

Foyer en va et vient

Unité

10,00

80,00

800,00

0,10%

11

Prise de courant

Unité

10,00

80,00

800,00

0,10%

12

Sonnerie d'entrée

Unité

1,00

200,00

200,00

0,02%

13

Branchement chauffe - eau

Unité

2,00

300,00

600,00

0,07%

14

Câble de téléphone .

E

PM

600,00

TOTAL ELECTRICITE

0,00

0,00%

17 550,00

2,16%

B. Lustrerie 1

Hublot étanche, opalin, rond

Unité

4,00

80,00

320,00

0,04%

2

Luminaire

Unité

13,00

200,00

2 600,00

0,32%

3

Plafonnier rectangulaire ou carré à grille ou en demi globe étanche

Unité

0,00

0,00%

Spot encastré

Unité

PM PM

550,00

4

250,00

0,00

0,00%

TOTAL LUSTRERIE

2 920,00

0,36%

TOTAL ELECTRICITE, LUSTRERIE

20 470,00

2,52%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

96

5. Peinture, vitrerie A. Peinture 1

Badigeon à la chaux ou à la gélatine

m2

400,00

10,00

4 000,00

0,49%

30,00

15 540,00

1,91%

40,00

39 960,00

4,92%

25,00

0,00

0,00%

2

Peinture rexolite sur enduits extérieurs de façades

m2

518,00

3

Enduits de peinture vinylique sur murs intérieurs et plafonds

m2

999,00

4

Enduits de peinture vinylique sur murs extérieurs

m2

5

Enduits de peinture glycérophtalique sur murs et plafonds

m2

3 285,00

0,40%

Peinture décorative alphatone

m2

73,00 PM

45,00

6

150,00

0,00

0,00%

7

Peinture laquée glycéro sur menuiserie bois

m2

217,00

45,00

9 765,00

1,20%

8

Peinture laquée sur menuiserie métallique et ferronnerie

m2

45,00

1 350,00

0,17%

9

Vernis sur bois

m2

30,00 PM

40,00

0,00

0,00%

10

Peinture sur tuyauterie

ml

20,00

12,00

TOTAL PEINTURE

240,00

0,03%

74 140,00

9,13%

B. Vitrerie 1

verre 3mm

1 440,00

0,18%

TOTAL VITRERIE

m2

1 440,00

0,18%

TOTAL PEINTURE, VITRERIE

75 580,00

9,31%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

18,00

80,00

97

6. Aménagement, clôture, parking, branchement 1

Fouilles en masse

m3

PM

30,00

0,00

0,00%

2

Fouilles en rigoles

m3

30,00

30,00

900,00

0,11%

3

Mise en remblai ou évacuation

m3

30,00

25,00

750,00

0,09%

4

Remblaiement avec apport de tout venant

m3

PM

90,00

0,00

0,00%

5

Béton de propreté

m3

11,00

500,00

5 500,00

0,68%

6

Maçonnerie de moellons en fondations ou en élévation

m3

23,00

250,00

5 750,00

0,71%

7

Agglo de 20

m2

192,00

100,00

19 200,00

2,37%

8

Chape étanche

m2

PM

35,00

0,00

0,00%

9

Béton pour BA en fondation et en élévation

m3

13,00

900,00

11 700,00

1,44%

10

Aciers tors à haute limite élastique pour BA

Kgs

1 000,00

11,00

11 000,00

1,36%

11

Blocage en pierres sèches

m2

72,00

35,00

2 520,00

0,31%

12

Forme en béton

m2

72,00

90,00

6 480,00

0,80%

13

Buses de ciment comprimé

ml

PM

80,00

0,00

0,00%

14

Regards borgnes

Unité

PM

270,00

0,00

0,00%

15

Bordure de trottoir

ml

0,00

90,00

0,00

0,00%

16

Enduit bâtard lisse ou tyrolien

m2

Pm

40,00

0,00

0,00%

TOTAL AMENAGEMENT,CLÔTURE, PARKING,BRANCHEMENT

63 800,00

7,86%

TOTAL GENERAL

811 737,00

100,00%

2 029,34 DH/m2 couvert Pour 400 m2 du plancher

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

98

Tableau 30 : Sous – détails et mises en Ouvrage Fondation Béton de propreté Béton Cyclopéen Béton pour béton armé en fondations Forme en béton (acier non compris) Hourdage moellon en fondation Béton armé en élévation Béton pour béton armé en élévation Maçonnerie Hourdage double cloison Hourdage agglo de 0,20 Enduits Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds Revêtement sol Chape 3 cm GPO 1,5 cm Dégrossi Faïence Etanchéité F.Pente 12 cm P.mécanique 4 cm Total

Type

Ciment Qté en Kg

PU en DH/Kg

Type

Sable Qté en PU en m3 DH/ m3

uvre des mortiers et bétons villa (400 m² couvert)

Type

Gravette Qté en PU en m3 DH/ m3

Type

Pierres cassées Qté en PU en m3 DH/ m3

Fer Qté en PU en Kg DH/Kg

Eau Qté en PU en m3 DH/ m3

CPJ 35 CPJ 45

2250 1200

1 1

1/6 1/6

4,95 1,8

150 150

15/25 15/25

7,2 0,8

150 150

---40/60

---1,2

---60

--------

-------

1,53 0,68

500 500

CPJ 45

8750

1

1/6

10

150

8/15

20

150

----

----

----

1750

10,5

5,25

500

CPJ 35

4300

0,9

1/6

9,46

150

15/25

13,76

150

----

----

----

305

10,50

2,92

500

CPJ 35

1638

0,9

0.3/6

3,08

150

Grain de riz

1,59

100

25/40

26

60

-

-

1,36

500

CPJ 45

25550

1

1/6

29,2

150

8/15

58,4

150

----

----

----

6352

10,5

15,33

500

CPJ 35

1890

0,90

0.3/6

3,56

150

1,84

100

-

-

-

-

-

1,57

500

CPJ 35

1260

0,90

0.3/6

2,38

150

1,22

100

-

-

-

-

-

1,04

500

CPJ 35

1554

0,9

0,3/6

10,36

150

----

----

----

----

----

3,11

500

CPJ 35

2997

0,9

0,3/6

19,98

150

----

----

----

----

----

5,99

500

CPJ 35 CPJ 35

2541 1694

0,9 0,9

0,3/6 -

3,63 -

150 -

CPJ 35

1022

0,90

0.3/6

1,46

150

CPJ 35

5340

1,00

1/6

11,75

150

CPJ 35

2492

0,9

1/6

3,56

150

64478

Grain de riz Grain de riz

Granito Grain de riz

4,84

110

-

-

-

-

-

1,05 4,89

500 500

1,46

100

-

-

-

-

-

0,847

500

15/25 Grain de riz

17,09

150

-

-

-

-

-

3,63

500

3,56

150

-

-

-

-

-

2,06

500

115,2

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

132

99

Tableau 31 : Structure théorique des coûts de construction pour habitat

marocain (année 2000)

ANNEE 2000

TABLEAU THEORIQUE REFERENCE POUR HABITAT MAROCAIN (Pour 148 m2 de plancher) DESIGNATION DES OUVRAGES 1. Gros

UNITE

QUANTITE

PRIX UNITAIRES DH

MONTANT TTC DH

STRUCTURE %

uvres, Revêtements et Etanchéité

A. Terrassement 930,00

0,40%

0,00

0,00%

1 290,00

0,55%

0,00

0,00%

1 850,00

079%

1

Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher

m3

31,00

30,00

2

Fouilles en masse dans le rocher

m3

PM

220,00

3

Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher

m3

43,00

30,00

4

Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher

m3

PM

220,00

5

Mise en remblais ou évacuation

m3

25,00

6

Remblaiement avec apport de tout venant.

m3

74,00 PM

90,00

0,00

0,00%

m3

PM

100,00

7

Plus-value pour rocher TOTAL TERRASSEMENTS

0,00

0,00%

4 070,00

1,74%

1 600,00

0,69%

B. Fondation 1

Béton de propreté de 0,10 m

m3

2

Béton cyclopéen ou gros-béton

m3

PM

500,00

0,00

0,00%

3

Maçonnerie de moellons en fondations de 0,40 m

m3

15,00

200,00

3 000,00

1,29%

4

Chape étanche feutre 27/s de 0,40 m de largeur

m2

PM

35,00

0,00

0,00%

5

Béton pour béton armé en fondations

m3

10,00

850,00

8 500,00

3,64%

6

Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation

Kgs

750,00

10,00

7 500,00

3,21%

7

Blocage en pierres sèches de 0,20 m

m2

50,00

30,00

1 500,00

0,64%

8

Forme en béton de 0,10 m

m2

50,00

55,00

2 750,00

1,18%

9

Canalisation en buses de ciment comprimé

0,20 m

ml

70,00

700,00

0,30%

10

Canalisation en buses de ciment comprimé

0,30 m

10,00 PM

90,00

0,00

0,00%

11

Regards type non visitables pour évacuation

40/40

Unité

270,00

0,00

0,00%

12

Regards type non visitables pour évacuation

50/50

Unité

PM PM

300,00

0,00

0,00%

13

Regards visitables 40/40

Unité

150,00

750,00

0,32%

14

Regards visitables 50/50

Unité

5,00 PM

200,00

0,00

0,00%

E

1,00

1 000,00

15

(Aciers non compris)

Branchement au réseau municipal TOTAL FONDATION

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

ml

4,00

400,00

1 000,00

27 300,00

0,43% 11,70%

100

C. Élévation en BA 1

Béton pour béton armé en élévation

m3

26,00

850,00

22 100,00

9,47%

2

Aciers à haute adhérence pour béton armé en élévation

Kgs

2 470,00

10,00

24 700,00

10,58%

3

Plancher en hourdis creux (16+4)

m2

24 000,00

10,23%

Plancher en hourdis creux (20+5)

m2

120,00 PM

200,00

4

300,00

0,00

TOTAL B.A. EN ELEVATION

70 800,00

0,00% 30,34%

D. Maçonnerie et cloisons de remplissage 1

Doubles cloisons en briques creuses de 8T + 6 Trous

m2

PM

180,00

0,00

0,00%

2

Murs en agglos de ciments de 0,20 m

m2

140,00

90,00

12 600,00

5,40%

3

Cloisons simples en briques creuses 6 Trous

m2

75,00

12 225,00

5,24%

4

Maçonnerie en moellons calcaire de 0,40 m

m3

163,00 PM

280,00

TOTAL MACONNERIE ET CLOISONS

0,00

0,00%

24 825,00

10,64%

E. Enduits 1

Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds

m2

200,00

30,00

6 000,00

2,57%

2

Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds

m2

380,00

30,00

11 400,00

4,88%

3

Enduits au ciment lissé sur appuis de fenêtres

ml

600,00

0,26%

Enduits étanches et hydrofuges (Au SIKA)

m2

24,00 PM

25,00

4

50,00

0,00

0,00%

5

Faux plafond en staff lissé

m2

PM

150,00

0,00

0,00%

15,00

0,00

0,00%

8,00

0,00

0,00%

18 000,00

7,71%

6

Baguette d'angles métallique

U

PM

7

Baguette d'angles en PVC

U

PM

TOTAL ENDUITS F. Revêtement de sols et murs 1

Chape de ciments lissée et bouchardée

m2

PM

32,00

0,00

0,00%

2

Revêtement de sol en granito poli ordinaire (GPO).

m2

151,00

60,00

9 060,00

3,88%

3

Plinthes en ciment, en GPO, en marmorite noire ou en mignonette lavée

ml

157,00

15,00

2 355,00

1,01%

4

Revêtement mural en faïence de 15/15

m2

9 800,00

4,20%

Carrelage en carreaux rouges de ciment de 20/20

m2

70,00 PM

140,00

5

350,00

0,00

0,00%

21 215,00

9,09%

TOTAL REVETEMENT SOLS ET MURS

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

101

G. Étanchéité 1

Forme de pente

m2

64,00

30,00

1 920,00

0,82%

2

Chape de lissage

m2

64,00

10,00

640,00

0,27%

3

Façon de gorge sous solin et préparation des acrotères

ml

PM

30,00

4

Étanchéité multicouche 36/s

m2

64,00

150,00

5

Étanchéité des reliefs 36/s

ml

PM

80,00

6

Étanchéité légère 27/s

m2

PM

7

Pose de gargouilles

Unité

8

Pose de gueulards métalliques

Unité

1,00 PM

9

Traitement des joints de dilatation extérieurs

ml

PM

10

Protection lourde par dalots de béton

m2

11

Protection d'étanchéité en carreaux de ciments de 20/20

m2

PM 64,00

12

Protection des relevés par solins grillagés

ml

PM

TOTAL ETANCHEITE TOTAL GROS

UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

0,00

0,00%

9 600,00

4,11%

0,00

0,00%

90,00

0,00

0,00%

40,00

40,00

0,02%

30,00

0,00

0,00%

45,00

0,00

0,00%

30,00

0,00

0,00%

35,00

2 240,00

0,96%

25,00

0,00

0,00%

14 440,00

6,19%

180 650,00

77,41%

102

2. Menuiserie bois et ferronnerie A. Menuiserie 1

Portes vitrées type PV1

1,04*2,20 hors cadre (HC)

Unité

PM

1 700,00

0,00

0,00%

2

Portes isoplanes type P1

0,94*2,20 HC

Unité

900,00

7 200,00

3,09%

3

Portes à lame type PP1

1,04*2,20 HC

4

Menuiserie pour fenêtre

1 000,00

1 000,00

0,43%

350,00

5 250,00

2,25%

5 6

Unité

8,00 1,00

(Toutes dimensions)

m2

15,00

Menuiserie pour placard

(Toutes dimensions)

m2

10,00

400,00

4 000,00

1,71%

Menuiserie pour châssis

( Toutes dimensions)

m2

3,00

200,00

600,00

0,26%

7

Volet roulant

(Toutes dimensions)

m2

PM

250,00

0,0

0,00%

8

Main courante en bois

ml

PM

150,00

TOTAL MENUISERIE

0,00

0,00%

18 050,00

7,73%

0,00%

B. Ferronnerie 1

Grille de protection

1,40*1,20

2

Porte métallique ou portail d'entrée

1,70*2,50

TOTAL FERRONNERIE TOTAL MENUISERIE FERRONNERIE

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Unité

PM

750,00

0,00

Unité

PM

700,00

0,00

0,00%

0,00

0,00%

18 050,00

7,73%

103

3. Plomberie et sanitaires A. Plomberie 1 2

Aménagement de compteurs Tubes ou tuyaux de fer galvanisé enterrés Tous Diamètres Confondus (TDC)

Unité

1,00

500,00

500,00

0,21%

ml

15,00

50,00

750,00

0,32%

3

Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation TDC

ml

20,00

50,00

1 000,00

0,43%

4

Tubes ou tuyaux en cuivre TDC

ml

2,00

40,00

80,00

0,03%

5

Vanne et robinet d'arrêt TDC

Unité

4,00

50,00

200,00

0,09%

6

Tuyaux en fonte pour EV TDC

ml

PM

350,00

0,00

0,00%

7

Tuyaux en PVC d'évacuation TDC

ml

9,00

35,00

315,00

0,13%

8

Gargouilles en plomb TDC

Unité

1,00

250,00

250,00

0,11%

9

Robinet d'arrosage TDC

Unité

PM

100,00

0,00

0,00%

10

Robinet de puisage TDC

Unité

1,00

60,00

60,00

0,03%

11

Siphon de sol TDC

Unité

2,00

150,00

300,00

0,13%

3 455,00

1,48%

TOTAL PLOMBERIE B. Sanitaire 1

Lavabo sur console

Unité

PM

1200

0,00

0,00%

2

Lavabo lave mains

Unité

1,00

400

1 000,00

0,43%

3

W - C à la turque

Unité

2,00

600,00

1 400,00

0,60%

4

W - C à l'anglaise

Unité

PM

1000

0,00

0,00%

5

Éviers à un bacs

Unité

1,00

600

600,00

0,26%

6

Alimentation et vidange de la machine à laver

Unité

PM

500

0,00

0,00%

7

Bidet

Unité

PM

700

0,00

0,00%

8

Receveur de douche

Unité

1,00

600

600,00

0,26%

9

Chauffe-eau 50 L électrique

Unité

1,00

1500

1 500,00

0,64%

TOTAL SANITAIRE

5 100,00

2,19%

TOTAL PLOMBERIE SANITAIRE

8 555,00

3,67%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

104

4. Électricité, lustrerie A .Électricité 1

Armoire générale

Unité

8 500,00

0,00

0,00%

Unité

PM PM

2

Boîte de coupure étanche

1 000,00

0,00

0,00%

3

Câbles conducteurs Toutes Sections Confondues (TSC)

ml

PM

150,00

0,00

0,00%

4 5

Coffret de distribution étanche

Unité

0,00

0,00%

Unité

PM 1,00

500,00

Coffret compteur

500,00

500,00

0,21%

6

Câble unipolaire en cuivre nu

ml

PM

7

Liaisons équipotentielles

Unité

8

Tableau disjoncteur et coupe circuit

Unité

1,00 1,00

50,00

0,00

0,00%

500,00

500,00

500,00

0,21%

500,00

0,21%

9

Foyer simple allumage

Unité

10,00

80,00

800,00

0,34%

10

Foyer en va et vient

Unité

10,00

120,00

1 500,00

0,64%

11

Prise de courant

Unité

8,00

80,00

640,00

0,27%

12

Sonnerie d'entrée

Unité

1,00

200,00

200,00

0,09%

13

Branchement chauffe - eau

Unité

1,00

200,00

200,00

0,09%

14

Câble de téléphone .

E

PM

300,00

TOTAL ELECTRICITE

0,00

0,00%

4 840,00

2,07%

B. Lustrerie 1

Hublot étanche, opalin, rond

Unité

4,00

80,00

320,00

0,14%

2

Luminaire

Unité

13,00

200,00

2 600,00

1,11%

3

Plafonnier rectangulaire ou carré à grille ou en demi globe étanche

Unité

0,00

0,00%

Spot encastré

Unité

PM PM

550,00

4

250,00

0,00

0,00%

TOTAL LUSTRERIE

2 920,00

1,25%

TOTAL ELECTRICITE, LUSTRERIE

7 760,00

3,33%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

105

5. Peinture, vitrerie A. Peinture 1

Badigeon à la chaux ou à la gélatine

m2

PM

10,00

0,00

0,00%

2

Peinture rexolite sur enduits extérieurs de façades

m2

PM

30,00

0,00

0,00%

3

Peinture vinylique sur murs et plafonds intérieurs

m2

380,00

25,00

9 500,00

4,07%

4

Peinture vinylique sur murs extérieurs

m2

200,00

25,00

5 000,00

2,14%

5

Peinture glycérophtalique sur murs et plafonds

m2

1 280,00

0,55%

Peinture décorative alphatone

m2

40,00 PM

32,00

6

150,00

0,00

0,00%

7

Peinture laquée glycéro sur menuiserie bois

m2

60,00

32,00

1 920,00

0,82%

8

Peinture laquée sur menuiserie métallique et ferronnerie

m2

45,00

0,00

0,00%

9

Vernis sur bois

m2

PM PM

40,00

0,00

0,00%

10

Peinture sur tuyauterie

E

PM

12,00

TOTAL PEINTURE

0,00

0,00%

17 700,00

7,59%

B. Vitrerie 1

verre 3mm

m2

640,00

0,27%

640,00

0,27%

TOTAL PEINTURE, VITRERIE

18 340,00

7,86%

TOTAL GENERAL

233 355,00

TOTAL VITRERIE

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

8,00

80,00

100,00% DH/m2 1576,72 couvert Pour 148 m2 du plancher

106

Tableau 32 : Sous – détails et mises en Ouvrage Fondation Béton de propreté Béton Cyclopéen Béton pour béton armé en fondations Forme en béton (acier non compris) Hourdage moellon en fondation Béton armé en élévation Béton pour béton armé en élévation Maçonnerie Hourdage moellon agglo de 0,20 Hourdage brique de 6 trous Enduits Enduits extérieurs au mortier aux murs et plafonds Enduits intérieurs au mortier sur murs et plafonds Revêtement sol GPO 1,5 cm Chape 3 cm Dégrossi faïence Etanchiété F.Pente 10 cm Chape pour carreaux 3 cm Total

Type

Ciment Qté en Kg

PU en DH/Kg

Type

uvre des mortiers et bétons (habitat type marocain) (148 m² couvert)

Sable Qté en PU en m3 DH/ m3

Type

Gravette Qté en PU en m3 DH/ m3

Type

Pierres cassées Qté en PU en m3 DH/ m3

Fer Qté en PU en Kg DH/Kg

Eau Qté en PU en m3 DH/ m3

CPJ 35 ----

1000 ----

1 ----

1/6 ----

1,60 ----

150 ----

15/25 ----

3,20 ----

150 ----

-------

-------

-------

-------

-------

0,680 ----

500 ----

CPJ 45

3500

1

1/6

4

150

8/15

8

150

----

----

----

750

10

2,100

500

CPJ 35

1250

0,9

1/6

2

150

15/25

4

150

----

----

----

----

----

0,850

500

CPJ 35

945

0,90

0.3/6

1,78

150

Grain de riz

0,92

100

-

-

-

-

-

0,783

500

CPJ 45

9100

1

1/6

10,4

150

8/15

20,8

150

----

----

----

2470

10

5,460

500

CPJ 35

441

0,9

0.3/6

1,26

150

0,43

100

-

-

-

-

-

0,365

500

CPJ 35

571

0,9

0.3/6

1,14

150

-

100

-

-

-

-

-

0,662

500

CPJ 35

1000

0,9

0,3/6

4

150

----

----

----

----

----

1,200

500

CPJ 35

1900

0,9

0,3/6

7,6

150

----

----

----

----

----

2,280

500

CPJ 35 CPJ 35

566,25 1585,50

0,9 0,9

0,3/6

2,26

150

CPJ 35

262,50

0,9

0.3/6

0,42

150

CPJ 35

1600

1,00

1/6

2,56

150

CPJ 35

480

0,9

1/6

0,77

150

24.201,25

39,79

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Grain de riz Grain de riz Grains de riz

Granito Grain de riz

1,81 -

110 -

-

-

-

-

-

0,660 1,31

500 500

0,84

100

-

-

-

-

-

0,406

500

15/25

5,12

150

-

-

-

-

-

1,09

500

-

-

-

-

-

0,56

500

45,12

107

Tableau 33 : Mise en

uvre des peintures

IMMEUBLE Type

Support

Délivré

Ratissage enduit

Peinture Vinylique Peinture Vinylique Peinture Laquée Peinture Laquée Peinture Laquée

Murs Extérieurs Murs Intérieurs Murs plafond

5%

-

Nbre de couche venilique 3 couches

5%

1 couche

Vinyl /10%

Bois

Surf

m2/ 1 kg

Prix/ m2

-

Nonbre couche laquée -

2623

20

40

2 couches

-

-

1152

20

40

1 couche

1 couches

-

3

1056

6

45

Venyl/10%

1 couche

-

2

946

6

45

Fer

-

Grattage roulle

1 couche impression -

2

2

276

6

45

Murs Extérieurs Murs Intérieurs Murs plafond

5%

-

3 couches

-

-

518

20

40

5%

1 couche

2 couches

-

-

99

20

40

Vinyl/10%

1 couche

1 couche

-

3

73

6

45

Bois

Vinyl/ 10%

1 couche

-

2

217

6

45

Fer

-

Grattage roulle

1 couche impression -

2

2

30

6

45

5%

-

3 couches

-

-

240

20

25

5%

1 couche

2 couches

-

-

428

20

30

Vinyl 10

1 couche

1 couches

-

3

40

6

35

10%

1 couche

1 couche impression

-

2

60

6

34

Couche anti rouille

VILLA Peinture Vinylique Peinture Vinylique Peinture Laquée Peinture Laquée Peinture Laquée

HABITAT MAROCAIN Peinture vinylique Peinture vinylique Peinture Laquée Peinture Laquée

Murs Extérieurs Murs Intérieurs

bois

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

108

Tableau 34 : Menuiserie bois IMMEUBLE + VILLA + HABITAT MAROCAIN

Type Porte vitrée Porte Porte pleine Fenêtre 1 Placard Châssis

Cadre sapin rouge

Ouvrant

1.04/ 2.20 0.94/ 2.20 1.04/ 2.20 1.20/ 1.00 1.40/ 2.20 0.50 / 0.50

1 Française 1 Française 1 Française 2 Françaises 2 Françaises 1 Française

Quincaillerie Nature Isoplaine

Face

Réseau

Prix / m² Paumelles

Béquille

Serrure

Scellement

Butoir

Alvéolair e 0,31 Alvéolair e 0,31 -

3/140

1

1

7

1

742

3/140

1

1

7

1

572

A lame

Okumé 5 mm Okumé 5 mm -

3/140

1

1

7

1

786

Vitrée

-

-

4/110

-

-

4

-

400

Okumé 5 mm -

Alvéolair e 0,15 -

6/110

2 poignet de tirage 1 poignet de tirage

2

9

-

700

Lauctaux

4

-

200

Isoplaine

Isoplaine Vitré

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

2/80

109

Tableau 35 : Coût des réalisations en main d'

uvre

LEGENDE D'UTILISATION DU TABLEAU CI-APRES (IMMEUBLE - VILLA - HABITAT MAROCAIN) (1) = NATURE DES OUVRAGES A REALISER ------------------------------------------------------------------------------------------(2) = UNITE DE MESURAGE OU D'EVALUATION DE L'OUVRAGE = ------------------------------------------------------------(3) = QUANTITE MINIMUME A REALISER DANS SERVICE REGULIER PAR JOUR = --------------------------------------(4) = NOMBRE D'HEURES MAXIMUM DE TRAVAIL REGULIER PAR JOUR = ------------------------------------------------(5) = COUT DE LA MAIN D' UVRE DANS SERVICE REGULIER PAR JOUR DE TRAVAIL = ---------------------------(6) = QUANTITE A REALISER A LA TACHE PAR JOUR = ---------------------------------------------------------------------------(7) = NOMBRE D'HEURES DE TRAVAIL A LA TACHE PAR JOUR = -------------------------------------------------------------(8) = COUT DE LA MAIN D' UVRE A LA TACHE PAR JOUR : --------------------------------------------------------------------1 OUVRIER : ------------------------------------------------------------------------------1 MAN UVRE : -------------------------------------------------------------------------------

= N.O.R. U.M.E.O. Q.M.R./J N.H.M..R/J C.M.O./J Q.R.T./J N.H.T./J C.M.O.T/J 1 OUV 1 MAN

1

2

3

4

5

6

7

8

= N.O.R.

U.M.E.O.

Q.M.R./J

N.H.M..R/J

C.M.O./J

Q.R.T./J

N.H.T./J

C.M.O.T/J

Fouilles en puits et en rigoles dans terrain naturel

M3

2.5 à 3.2

9

1 MAN 50

3 à 4.5

9 à 9.30

50

Béton de propreté

M2

45 à 50

9

1 OUV + 1 MAN 80+50

-

-

-

Béton cyclopéen

M3

10 à 12

9

1 OUV + 2 MAN 80+100

-

-

-

Maçonnerie en fondation

M3

3

9

1 OUV + 1 MAN 80+50

4 à 4,2

9

1 OUV + 1 MAN 100+50

Coulage béton pour B A en fondation

M3

25 à 28

9

3 OUV + 8 MAN 240+400

-

-

-

Kg

300

9

1 OUV + 2 MAN 80+100

500

9

1 OUV + 2 MAN 0,60 kg

Façon et mise en place des aciers Forme en béton

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

110

(suite) 1

2

3

4

5

6

7

8

= N.O.R.

U.M.E.O.

Q.M.R./J

N.H.M..R/J

C.M.O./J

Q.R.T./J

N.H.T./J

C.M.O.T/J

Forme en béton

M²

250 à 300

9

3 OUV + 8 MAN 240+400

-

-

-

Coulage béton armé en élévation Malaxage avec bétonnière

M2

150 à 170

Plancher en poutrelle et corps creux (coffrage)

M2

10 à 11

Doubles cloison en briques creuses

M2

10

Cloison simple en briques creuses

M2

17 à 20

M2

20

Enduits extérieurs

M2

15

Enduits intérieurs murs et plafonds

M2

16 à 20

Chape pour revêtement sol + baguette

M2

30

Cloison en agglos 0.20 ou 0.15

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

3 OUV + 8 MAN 240+400

200 à 250

11

3 OUV + 8 MAN 300+480

9

3 OUV + 5 MAN 240+250

13 à 16

9

3 OUV + 4 MAN 300+200

9

1 OUV + 1 MAN 80+50

15 à 18

9

1 OUV + 1 MAN 18,00 m²

1 OUV + 1 MAN 80+50

20 à 30

9 à 10

1 OUV + 1 MAN 10,00 m²

9

1 OUV + 1 MAN 80+50

20 à 30

9 à 10

1 OUV + 1 MAN 8,00 m²

9

1 OUV + 1 MAN 80+50

20 à 25

9

1 OUV + 1 MAN 8,00 m²

1 OUV + 1 MAN 80+50

25 à 30

9

1 OUV + 1 MAN 7,00 m²

2 OUV + 2 MAN 160+100

35 à 40

9

2 OUV + 2 MAN 10,00 m²

9 à 10

9

9

9

111

(suite) 1

2

3

4

5

6

7

8

= N.O.R.

U.M.E.O.

Q.M.R./J

N.H.M..R/J

C.M.O./J

Q.R.T./J

N.H.T./J

C.M.O.T/J

Revêtement granito poli ordinaire

M2

30

9

2 OUV + 2 MAN 160+100

35 à 40

9

2 OUV + 2 MAN 20,00 m²

Revêtement murs en faïence

M2

8 à 12

9

1 OUV + 1 MAN 90+50

10 à 15

9

1 OUV + 1 MAN 20,00 m²

Forme de pente pour étanchéité

M2

23 à 30

9

1 OUV + 2 MAN 80+100

32 à 40

9

1 OUV + 1 MAN 7,5 à 8,00 m²

M²

75

1 OUV + 2 MAN 80+100

100 à 120

9 à 10

1 OUV + 2 MAN 17,00 m²

M²

15 à 20

9

1 OUV + 1 MAN 80+100

18 à 25

9

1 OUV + 1 MAN 15,00 m²

13

1 OUV + 2 MAN 80+100

1

6

1 OUV + 1 MAN 100+50 / j

Etanchéité multicouches y/c gargouilles

9

Protection mécanique en carreau rouge

ELECTRICITE GENERALE POUR 2 CHAMBRES +SALON+S.D.B +Toilette y/c sanitaire

PLOMBERIE GENERALE Pour cuisine + S.D.B. +WC + HALL murs et bois PEINTURE VITERIE Pour 2 chambres + salon + Cuisine + WC + HALL murs et bois

ENS

1

ENS

1

8

1 OUV + 2 MAN 80+100

1

5

1 OUV + 1 MAN 100+50

ENS

1

7

1 OUV + 1 MAN 80+100

1

4

1 OUV + 1 MAN 100+50

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

112

2. STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE LOTISSEMENT

Pour l’établissement d’une structure des coûts constitutifs, quant à la viabilité d’un terrain destiné à un lotissement, nous avons choisi de présenter les évaluations que nous avons établies pour les trois types de lotissements : -

Lotissement à caractère social (Lots de 100-200m²) ; Lotissement à caractère standing moyen (Lots de 300-400m²) ; Lotissement à caractère standing (Lots de 1000 m² et plus).

Dans un souci de transparence, quant à une comparaison acceptable, nous avons opté pour les trois types étudiés, les caractéristiques suivantes sur une superficie brute de 10 ha (100.000m²), qui constitue le cas fréquent dans la plupart des régions. 2.1. Caractéristiques et variantes des types étudiés 2.1.1. Voirie - assainissement option de base : a/ Voirie -

Emprise des voies 11 à 15m (chaussé de 7 m). Constitution des chaussées et trottoirs : o Chaussée : § § § §

Couche de fondation ep : 0.20m (grave GNF 0/60) ; Couche de base ep : 0.15m (grave GNB 0/315) ; Couche d’imprégnation (émulsion de bitume à 65% ou cut -back) ; Revêtement bicouche ;

o Trottoir : § § § §

Couche de fondation ep : 0.15 m (grave GNF 0/60) ; Couche de base ep :0.10 m (grave GNB 0/315) ; Revêtement mono couche ; Bordure de trottoir type T3

b/ Assainissement Le réseau mis en place est un réseau de type unitaire, les eaux pluviales et les eaux usées sont rassemblées dans un collecteur unique : - Les canalisations 800mm-600mm-500mm-400mm sont en BVA classe 90A ou 135 A ; - Les canalisations 300mm sont en BVO (Raccordement des bouches d’égout) ; - Les canalisations 200mm sont en BVO (Raccordement des boîtes de branchements) ;

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

113

- Les regards de visite équipés d’appareils siphoïdes sont généralement mis en place sous trottoirs fermés par des tampons en béton, et exceptionnellement sous chaussée le tampon sera en fonte série lourde ; - Il est envisagé le raccordement des lots par des boîtes de branchements simples ou doubles ; - Les eaux pluviales seront collectées par des bouches d’égouts soit à bavette (sous trottoir) ou à grille (sous chaussée). c/ Caractéristiques propres à chacun des types étudiés c1. Lotissement à caractère social -

-

A Superficie brute : B- Superficie viaire : C- Equipements : § 1 Mosquée § 1 Garderie § 1 Kissaria § 1 Hammam § 1 Maison de jeunes § 1 Parc de loisir D- Superficie réservée aux lots (476 unités ) § Lots de 100 m² (R+1) 290 x100 m² = § Lots de 150 m² (R+1) 156 x150 m² = § Lots de 200 m² (R+2) 25x200 m² = § Lots immeubles (R+3) 5x1200 m² =

Superficie utile (A-B ) ou (C+D)

100.000 m². 32.600 m². 4.000 m². 400 m². 400 m². 400 m². 400 m². 400 m². 2.000 m². 63.400 m². 29.000 m². 23.400 m². 5.000 m². 6.000 m².

67.400 m².

c2. Lotissement à caractère moyen standing -

A- Superficie brute : 100.000 m². B- Superficie viaire : 27.270 m². C- Superficie utile : ( A-B) 72.730 m². D- Nombre de lots (242 lots *300m²=Villas jumelées).

Nota : Certains lots pourront être affectés à des équipements, voire des immeubles R+3. c3. Lotissement à caractère standing -

A- Superficie brute : 100.000 m². B- Superficie viaire : 19.185 m². C- Superficie utile : ( A-B) 80.815 m². D- Nombre de lots (80 lots *1000m²=Villas isolées)

Nota : Un ou plusieurs lots pourront être affectés à des équipements ou des immeubles R+3.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

114

2.1.2. Voirie, assainissement option variante Est appelée variante soit un choix délibéré du Maître d’Ouvrage, soit un impératif imposé par les Régies gérantes des différents ouvrages ou les Municipalités. a/ Voirie -

Les terrassements sont estimés à 20% en terrains rocheux (estimation expérimentale).

-

Les revêtements prévus en bi-couche (chaussée) et en mono-couche (trottoir) seront remplacés par un revêtement en enrobés denses d’épaisseur 0.05 m (chaussée) et par un trottoir bétonné de constitution suivante : o couche de fondation d’épaisseur 0.10 m ; o chape en béton reflue de 0.10 m d’épaisseur armée d’un treillis métallique (6 et 20) ;

-

La couche de base et l’imprégnation sont supprimées.

b/ Assainissement Les canalisations prévues en BVA joint au ciment seront remplacées par des canalisations CAO classe 90 ou 135 (joint torique). L'ouverture des tranchées est estimée à 20% en terrains rocheux. 2.1.3. Voirie, assainissement, aléas géotechniques Si l’étude géotechnique démontre que la nature du sous-sol n’entre pas dans la généralité dénommée terrain ordinaire, alors s’il s’agit de : -

-

un sous-sol argileux : cela conduira à réétudier la constitution des chaussées et des trottoirs en augmentant l’épaisseur et en y ajoutant une couche anticontaminante ; un sous-sol rocheux : cela conduira à la mise en uvre d'un lit de pose en gravette ; une résurgence d'eau : cela conduira à une mise à sec et s'il le faut à un drainage sous le lit de pose.

2.1.4. Présentation des estimations Nous produisons un estimatif pour chaque corps d’état, en quantifiant et en estimant des variantes possibles. S’agissant de la présence d’un sous-sol rocheux, nous estimons une quantité de 20% du mouvement des terrassements en terrain rocheux, et 80% en terrain ordinaire. ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

115

Les estimations qui suivent sont, ouvrage par ouvrage, le produit d’un prix unitaire par une quantité calculée. Les différents produits additionnés donnent le coût total. Les prix unitaires proposés s’entendent toutes taxes et charges comprises ainsi que les travaux annexes tels que local de chantier, les implantations des ouvrages, les essais, les dossiers cadastraux. Ils sont la synthèse de plusieurs sources que nous avons comparées après les avoir obtenues de plusieurs bureaux d’études, d’entrepreneurs, de fournisseurs, ainsi qu’à partir de l’expérience propre de l’expert consultant. A partir de ces sources, nous avons extrapolé des quantités applicables à un lotissement de 10 ha, en modulant ces quantités selon les trois types proposés. Nous avons distingué : -

la voirie et l’assainissement : o nous proposons des estimations différentes qui tiennent compte d'une part d'options variantes et d'autre part d'aléas géotechniques. Il n'est pas pris en compte de réseau hors site, le réseau projeté est raccordé au réseau existant qui est supposé l'accepter.

-

l’eau potable, le téléphone : o La desserte téléphonique est obtenue à partir d'un central existant, le réseau de distribution est réalisé par câbles souterrains protégés par des conduites PVC. Des chambres de tirage seront aménagées tout le long du réseau. Le rattachement au central existant n'est pas pris en compte ainsi que le raccordement des usagers.

-

l’électricité (y compris l’éclairage public) en supposant l'éventualité d’appels d’offres séparés : o L'alimentation en énergie électrique est réalisée à partir d'une source existante. Il est envisagé la construction de postes de transformation: o au nombre de 4 dans le lotissement à caractère social, (597 lots*3.5kwa*0.7*1.10/400=4); o au nombre de 2 dans le lotissement à caractère moyen standing (250 lots*6kwa*0.7*1.10/400=2); o au nombre de 1 dans le lotissement à caractère standing (85 lots*7kwa*0.7*1.10/400=1). o Les postes de transformation seront reliés en boucle par des câbles MT. o L'éclairage électrique des voies sera réalisé par des candélabres de 10m de hauteur équipés de lanterne 250w en sodium HP. Il sera mis en place 1 candélabre tous les 50m. 2.2. Détails des coûts constitutifs (tous types)

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

116

Les tableaux 36, 37, 38, 39 et 40 donnent les détails des coûts constitutifs respectivement voirie assainissement option de base et variante, eau potable, prestation téléphonique et électricité pour une superficie brute de 10 ha.

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117

v Les taxes municipales, peines et soins Elles représentent des redevances exigées par les municipalités et les Régies (eaux, téléphone, électricité) à l’encontre du maître d’ouvrage. Elles sont obligatoires pour le promoteur privé et peuvent être modulées pour l’administration. Elles s’élèvent à 20% du montant du marché pour les peines et soins, et sont variables de 3 à 5% pour la taxe municipale. Il est à signaler que la redevance "Peines et soins" est établie par les Régies et comprend : -

l'assistance technique au B.E.T pour la rédaction de l'étude préliminaire, et des phases suivantes ; l'approbation des dossiers devant leur être soumis au préalable ; le suivi de chantier jusqu’à la réception définitive. v Le plan topographique

Il s’agit d’un plan topographique avec report au 1/500 (dossier d’exécution) au 1/1000 (dossier d’avant projet) et au 1/2000 (étude préliminaire). Les frais de la topographie s’élèvent à 1800 DH/ha HT. v Le plan de masse Il est sous la responsabilité d’un architecte et doit préciser l’occupation du sol : -

Nombre de lots (R+1 – R+2 etc. …) Equipement socioculturel Largeur des emprises

Les frais de l’étude d’urbanisme sont variables de 8000 DH pour un lotissement de 5 à 10 ha à 12.000 DH pour un lotissement de 0 à 5 ha. v Les frais de l’étude géotechnique Ils s’élèvent à 1% du montant du marché HT pour tout type de lotissement confondu dont le délai d’exécution est de un mois. v Etude VRD tous réseaux Elle se compose en : 1. Etude préliminaire (échelle 1/2000) Cette phase est primordiale parce qu'elle est une recherche des réseaux hors site et une évaluation de leur réceptivité. A partir du plan de masse, elle définit les besoins (eau, électricité) et évalue la quantité des rejets (EP - EV). Elle propose au Maître d'ouvrage des variantes : en voirie. (D’après l'étude géotechnique), en assainissement

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118

(réseau unitaire - réseau séparatif fosse septique - station d'épuration), en électricité (réseau aérien ou enterré) et en eau potable. Les frais relatifs à cette phase d’étude s’élèvent à 0,20% du montant du marché HT. 2- Avant projet (échelle 1/1000) Cette phase est la mise en concordance des propositions faites au niveau de l'étude préliminaire et retenues par le Maître de l'Ouvrage. Elle comporte en fin de phase une estimation globale des travaux (hors site et in site), précédée d'une fiche de présentation, accompagnée de toutes les notes de calculs ayant servi à déterminer les sections des conduites (eau , assainissement ) et celles des câbles M.T - B.T. Un devis quantitatif servira de base à l'estimation des travaux. A la demande du promoteur, il pourra être proposé une réalisation par tranche. Les frais relatifs à cette phase d’étude s’élèvent à 0,40% du montant du marché HT. 3- Projet d’exécution (échelle 1/500) Cette phase est la continuité et le développement de la phase précédente. Elle comporte (s'il y a lieu) les levés complémentaires (à la charge du B.E.T) pour l'établissement des différents profils en long (voirie- assainissement - eau potable) : -

L'établissement de tous les profils en travers Les cubatures Les métrés Les pièces écrites (C.P.S - Bordereaux des prix- Détails - estimatif) L'assistance au Maître d'Ouvrage lors de la consultation

Les frais relatifs à cette phase d’étude s’élèvent à 1,00% du montant du marché HT. 4- Suivi de chantier Dans le cadre de sa mission, le B.E.T : -

assure la surveillance des travaux ; supervise une application stricte du C.P.S ; vérifie l'implantation en X - Y - Z de tous les ouvrages (l'implantation étant à la charge de l'entreprise) ; assure la réunion de chantier et rédige le PV de la réunion ; établit conjointement avec l'entreprise les métrés des travaux exécutés .

Les frais relatifs à cette phase d’étude s’élèvent à 1,50% du montant du marché HT. v Travaux Ils se déclinent en travaux de terrassement - voirie - assainissement, travaux d’eau potable, travaux d’électricité et les prestations téléphoniques.

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119

L’analyse des données relatives à cette composante (tableaux 28, 30, 31 et 32) montre que le lotissement de type social est le plus élevé en matière de coûts des travaux, toute composante confondue avec : -

-

-

-

5.626.344 DH pour les travaux de terrassement-voirie assainissement (option de base), soit une augmentation de 22,4% et 43,6% respectivement par rapport au lotissement Moyen standing et Standing; 1.683.931 DH pour les travaux d’eau potable, soit une augmentation de 30,8% et 43,6% respectivement par rapport au lotissement Moyen standing et Standing; 1.053.668 DH pour les prestations téléphoniques, soit une augmentation de 40,2% et 56% respectivement par rapport au lotissement Moyen standing et Standing; 5.280.580 DH pour les travaux d’électricité, soit une augmentation de 41,1% et 64,3% respectivement par rapport au lotissement Moyen standing et Standing .

Le tableau 37 présente un détail des coûts constitutifs des travaux de voirie et assainissement de lotissement à caractère social par rapport à une option variante. Cette estimation fait apparaître une différence de 3.133.056 DH (soit 9.293.837DH 6.160.781 DH) pour une plus value de 50,85% par rapport à la solution de base (social). Nous avons fait la même comparaison avec l'électricité et l'éclairage public, la différence constatée est de 1.353.604 DH (soit 6.634.184 DH - 5.280.580 DH) pour une plus value de 25,63% par rapport à la solution de base. Ces coefficients sont applicables quel que soit le caractère du lotissement, mais bien qu'ils soient significatifs en eux-mêmes, nous ne les avons pas retenus pour les comparaisons qui suivent.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

120

Tableau 36 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) voirie assainissement option de base DESIGNATION

SOCIAL

STANDING MOYEN

STANDING

OBSERVATION

SOUS TOTAL 1 :

350.829

438.220

Voir nota 6. 150.000 1800DH/ha*1,20 21.600 12000DH(0à5ha)&8000(5à10ha) 120.000 x1,2 33.376 1%marché HT*1,20 324.975

ÉTUDE VRD. A-PRELIMINAIRE B-AVANT PROJET C-PROJETD’EXECUTION D-SUIVI DE CHANTIER SOUS TOTAL 2 :

11.845 23.691 59.229 88.843 183.608

9.324 18.648 46.671 69.931 145..574

6.675 13.350 33.375 50.062 103.462

TAXE MUNICIPALE. TOPOGRAPHIE. ÉTUDE D’URBANISME. ÉTUDE GEOTECHNIQUE

TRAVAUX : TERRASSEMENTVOIRIE ASSAINISSEMENT. SOUS TOTAL 3 : TOTAL 1+2+3 :

150.000 21.600 120.000 59.229

150.000 21.600 120.000 46.620

3.520.829

2.713.008

1.933.419

2.105.515

.652.400

1.237.700

5.626.344 6160781

4.365.408 4.849.202

3.171.119 3.599.187

0,20% du marché HT*1,20 0,40% du marché HT*1,20 1,00% du marché HT*1,20 1,50% du marché HT*1,20

6 NOTA : La taxe municipale est de 3% du montant du marché HT pour le caractère social 4% pour le caractère moyen standing et de 5% pour le caractère standing.

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121

Tableau 37 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) voirie assainissement option variante SOCIAL.

STANDING MOYEN.

STANDING

TAXE MUNICIPALE. TOPOGRAPHIE. ETUDE D’URBANISME.

225.202 21.600 120.000

235.816 21.600 120.000

216.765 21.600 120.000

ETUDE GEOTECHNIQUE

90.081

70.745

52.024

SOUS TOTAL 1 :

456.883

448.161

410.389

ETUDE VRD. A-PRELIMINAIRE. B-AVANT PROJET. C-PROJET D’EXECUTION. D-SUIVI DE CHANTIER.

18.016 36.032 90.081 135.122

14.149 28.298 70.745 106.118

10.404 20.808 52.024 78.036

DESIGNATION

SOUS TOTAL 2 : TRAVAUX : TERRASSEMENT-VOIRIE ASSAINISSEMENT.

279.251

219.310

161.672

5.361.548 3.196.155

4.193.819 2.727.064

3.003.127 1.939.354

SOUS TOTAL 3 : TOTAL 1+2+3 :

8.557.703 9.293.837

6.920.883 7.588.354

4.942.481 5.514.542

OBSERVATION Voir nota6 1800DH/ha*1,20 12000DH(0à5ha) & 8000(5à10ha)x1,20 1%marché HT*1,20

0,20% du marché HT*1,20 0,40% du marché HT*1,20 1,00% du marché HT*1,20 1,50% du marché HT*1,20

Revêtement ED chaussée. Trottoir en béton terrain rocheux. Canalisation CAO.

Tableau 38 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) eau potable. DESIGNATION

SOCIAL

TAXE MUNICIPALE.(1) PEINES ET SOINS (2)

36.000 239.317

STANDING MOYEN 33.000 164.438

ETUDE . A-PRELIMINAIRE. B-AVANT PROJET. C-PROJET D’EXECUTION D-SUIVI DE CHANTIER.

2.871 5.742 14.358 21.537

1.973 3.946 9.865 14.798

1.597 3194 7988 11.983

SOUS TOTAL (3) :

44.508

30.582

24.702

TRAVAUX (4)

1364206

937.297

758.952

TOTAL

1.683.931

1.165.317

949.863

1+2+3+4:

STANDI OBSERVATION NG 33.000 Voir nota7 133.149 20%du marché HT.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

0,20% du marché HT*1,20 0,40% du marché HT*1,20 1,00% du marché HT*1,20 1,50% du marché HT*1,20

122

Tableau 39 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) prestation téléphonique

TAXE MUNICIPALE (1) PEINES ET SOINS (2)

22.463 149.754

STANDING MOYEN 17.800 88.912

ETUDE . A-PRELIMINAIRE. B-AVANT PROJET. C-PROJET D’EXECUTION D-SUIVI DE CHANTIER.

1.797 3.594 8.984 13.476

DESIGNATION

SOUS TOTAL TRAVAUX TOTAL 1+2+3+4

SOCIAL

(3) (4)

STANDING

OBSERVATION

16.268 65.070

Voir nota6 20%du marché HT.

1.067 2.134 5.334 8.001

781 1.562 3.904 5.656

0,20% du marché HT*1,20 0,40% du marché HT*1,20 1,00% du marché HT*1,20 1,50% du marché HT*1,20

27.851 853.600

16.536 506.800

12.103 370.900

1.053.668

630.048

464.341

Tableau 40 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) électricité éclairage – public

(1)

112576

MOYEN STANDING 87.787

Peines et soins (2) ETUDE A- Préliminaires B- Avant projet C- Projet d'exécution D- Suivi de chantier

750.509

438.937

9.006 18.012 45.031 67.546

Sous Total (3) Travaux (4) Sous Total 1+2+3+4

139.595 4.278.400 5.280.580

DESIGNATION Taxe municipale

SOCIAL

STANDING

OBSERVATION

66.115

Voir nota6

264.463

20% du montant H.T*1.20

5.267 10.534 26.336 39.504

3.752 6.347 15.867 23.801

0,20% du montant H.T*1.20 0,40% du montant H.T*1.20 1,00% du montant H.T*1.20 1,50% du montant H.T*1.20

81.641 2.501.939 3.110.304

49.188 1.507.440 1.887.206

2.3. Prix de revient d’un mètre carré Le tableau 41 présente le prix de revient du mètre carré de terrain tous équipements. Ce prix est le plus élevé pour le mètre carré de terrain lotissement social (210,35 DH/m²) suivi du mètre carré de terrain lotissement Moyen standing (134,87 DH/m²) puis du mètre carré de terrain lotissement Standing (85,39 DH/m²). La décomposition du prix de revient global du mètre carré de terrain présentée dans le tableau 42 montre que les travaux de voirie- assainissement ont le prix de revient le plus élevé avec des valeurs de 91,4 DH/m², 67,03 DH/m² et 44,54 DH/m² respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing et Standing suivi des ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

123

travaux d’électricité avec des valeurs de 78,34 DH/m², 43,02 DH/m², 23,35 DH/m² respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing et Standing, puis des travaux d’eau potable avec des valeurs 24,98 DH/m², 16,11DH/m² et 11,75 DH/m² respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing et Standing et en dernier lieu les prestations téléphoniques avec des valeurs de 15,63 DH/m², 8,71 DH/m² et 5,75 DH/m² respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing et Standing. Ces mêmes composantes des travaux ont le prix de revient du mètre carré de terrain le plus élevé pour le lotissement social suivi du lotissement Moyen standing puis le lotissement Standing.

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

124

Tableau 41 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain tous équipements y compris taxe, frais d’étude et bornage DESIGNATION Taxe municipale Peines et soins étude préparatoire étude VRD Frais de bornage et DTC Travaux V.A Eau Potable Téléphone Électricité - éclairage TOTAL

SOCIAL H.T

T.T.C 321.039 1.139580 200.829 395.562

167.358 329.635

T* 321.039 1.139.580 33.471 65.927

500

416,16

83,23

5.626.344 1364206 853.600 4.278.400

4.935.389 1.196.584 748.772 3.752.544 11.130.698, 16 67.400 165,14

14.179.460

Superficie en m² 67.400 2 PRIX en DH/m 210,37 Taxe 21,50% * T : Montant de la taxe

690.955 167.522 104.828 525.356 3.048.761,2 3 67.400 45,23 27,39%

MOYEN STANDING T.T.C H.T T* 288.587 288.587 692.287 692.287 188.220 156.850 31.370 271.208 226.007 45.201 500

416,16

4.365.408 937.297 506.800 2.501.939

3.829.305 822.190 444.561 2.194.683 7.674.012,1 6 72.300 106,14

9.752.246 72.300 134,88 21,31%

83,23 536.103 115.107 62.239 307.256 2.078.233,2 3 72.300 28,74 27,07%

STANDING. H.T

T.T.C 265.383 462.682 174.976 189.515

145.313 157.929

T* 265.383 462.682 29.663 31.586

500

416,16

83,23

317.0719 758.952 370.900 1.507440

2.781.332 665.747 325.351 1.322.316 5.398.404,1 6 80.815 66,80

389.387 93.205 45.549 185.124 1.502.662,2 3 80.815 18,59 27,83%

6.901.067 80.815 85,39 21,77%

Tableau 42 : Prix de revient au mètre carré tous équipements (T.T.C. - H.T. - T) DESIGNATION Voirie assainissement Eau potable Téléphone Électricité - éclairage public TOTAL TAXE% * T : Montant de la taxe

T.T.C

SOCIAL. H.T

T*

91,40 24,98 15,63 78,34

77,98 18,30 11,45 57,40

13,42 6,68 4,18 20,95

210,35 21,50%

165,13

45,23 27,39%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

T.T.C

MOYEN STANDING. H.T

T*

67,03 16,11 8,71 43,02

56,77 11,72 6,34 31,30

10,25 4,39 2,37 11,72

134,87 21,31%

106,13

28,73 27,07%

T.T.C

STANDING. H.T

T*

44,54 11,75 5,75 23,35

37,29 8,49 4,15 16,87

7,25 3,26 1,60 6,48

85,39 21,77%

66,80

18,59 27,83%

125

2.4. Décomposition en prestations élémentaires Les tableaux 43, 44, 45 et 46 donnent la décomposition en prestation élémentaire des travaux de voirie assainissement, travaux d’eau potable, d’électricité et prestations téléphoniques pour le cas de lotissement de 10 ha à caractère social. La décomposition en prestations élémentaires des différents travaux précités des deux autres types de lotissements notamment le lotissement à caractère moyen standing et standing seront présentés à la fin de cette partie. 1- Travaux de voirie : Les deux composantes les plus importantes dans ce poste sont la couche de fondation en GNF 0/60 avec 888.900 DH et celle de base en GNB 0/31,5 avec 815.670 DH soit respectivement 25,2% et 23,2% du coût total de voirie. 2- Travaux d’assainissement : C’est un lot regroupant plusieurs postes : -

Terrassements en tranchée ; Lit de pose en sable ; Fourniture et pose de canalisation en BVA/BVO ; Regard de visite tampon béton/fonte ; Remblais primaires/secondaires ; Bouches d’égout à bavette/à grille ; Boite de branchement simple ou double ; Regards borgnes.

La fourniture et pose de canalisation est la composante la plus importante dans la constitution du coût des travaux d’assainissement avec 520.000 DH pour la canalisation en BVA et 411.560 DH pour la canalisation en BVO suivi des terrassements en tranchée avec 263.910 DH. 3- Travaux d’eau potable : Dans ce lot, la fourniture et la pose de canalisation PVC-PN 16 représente la part la plus importante avec 599.500 DH, suivi d’ouverture et de fermeture de tranchée en terrain ordinaire avec 296.000 DH soit respectivement 44% et 21,7% du coût total des travaux d’eau potable. 4- Prestations téléphoniques : Pour ce poste la fourniture des câbles et leur mise en place dans les conduites de protection en PVC contribue avec 62,9% (537.300 DH) à la constitution du coût total des prestations téléphoniques. 5- Travaux d’électricité : La construction de poste de transformation est la composante la plus importante dans ce poste avec 2.000.000 DH soit près de 46,7% du coût total des travaux d’électricité.

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126

Tableau 43 : Lotissement à caractère social : voirie-assainissement Désignation des ouvrages.

U

Quantité

PU

Total

1-Terrassement pour encaissement.(TO)

m3

5.331

25

133.275

2-Couche de fondation en GNF 0/60.

m3

5.926

150

888.900

3-Couche de base en GNB 0/31,5.

m3

4.293

190

815.670

4-Couche d’imprégnation.

m2

32.593

12

391.116

5-Revêtement bicouche.

m2

20.741

28

580.748

6-Revêtement monocouche.

m2

11.852

20

237.040

7-Bordure de trottoir T3.

ml

5.926

80

474.080

Travaux de voirie

TOTAL VOIRIE :

3.520.829

Travaux d’assainissement 8-Terrassements en tranchée (to).

m3

7.897

30

236.910

9-Lit de pose en sable.

m3

461

95

43.795

-10A DM 800 mm.

ml

100

500

50.000

-10B DM 600 mm.

ml

300

400

120.000

-10C DM 500 mm.

ml

500

300

150.000

-10D DM 400 mm.

ml

1.000

200

200.000

-11A DM 300 mm.

ml

1.020

160

163.000

-11B DM 200 mm.

ml

1.912

130

248.560

10-Fourniture et pose de canalisation B.V.A :

11-Fourniture et pose canalisation BVO :

12-Regard de visite tampon béton.

U

45 2.000

90.000

13-Regard de visite tampon fonte.

U

5 2.600

13.000

14-Remblais primaires.

m3

2.698

20

53.960

15- Remblais secondaires.

m3

4.866

15

72.990

16-Bouches d’égout à bavette.

U

120 1.800

216.000

17- Bouches d’égout à grille.

U

84 2.200

184.000

18-Boites de branchement simple ou double.

U

239

700

167.300

19-Regards borgnes

U

120

800

96.000

TOTAL ASSAINISSEMENT :

2.105.515

TOTAL VOIRIE ASSAINISSEMENT :

5.626.344

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

127

Tableau 44 : Lotissement à caractère social : eau potable. N°

1

2

3

4

5

6

7

8

Désignation des ouvrages.

U

Q

Ouverture et fermeture de tranchée en terrain ordinaire y compris remblais primaire et secondaire , lit de pose ep : 0.10m grillage avertisseur et toutes sujétions. le mètre linéaire

ml

2.960

100

296.000

Fourniture et pose de canalisation PVC-PN 16 y compris la façon des joints par collage ou autre les coudes tous angles (en PVCPN 16) les obturateurs, les bouts d’extrémité et les plaques pleines en fonte, le grillage avertisseurs, et toutes sujétions . 2A:le mètre linéaire diamètre 200mm 2B:le mètre linéaire diamètre 110mm 2C:le mètre linéaire diamètre 63 mm.

ml ml ml

100 1.800 1.060

546 235 115

54.600 423.000 121.900

U U U U

3 12 16 15

1.855 819 819 440

5.565 9.828 13.104 6.600

U U U

2 10 10

15.000 5.000 2.500

30.000 50.000 25.000

U

5

25.000

125.000

Fourniture et mise en place d’une ventouse de type PONT A MOUSSON ou similaire DN 40 montée sur piquage vertical, l’appareil sera mis en place dans un regard 1*1*1.50m en béton armé dosé à 350 kg de ciment CPG 45 de dimensions 1*1*1.50m et toutes sujétions. L’unité.

U

3

1.0000

30.000

Fourniture et mise en place d’un dispositif de vidange comprenant un té ,un robinet vanne de 60 ,un bout de canalisation PVC DN 16 ,le raccordement au réseau existant ,ou la construction d’un puits perdu et toutes sujétions. L’unité.

U

2

10.000

20.000

ml

2.960

10

29.600 1.240.197 124.009 1.364.206

Fourniture et pose de té à brides en fonte PN 16Y compris les embouts à brides (perçages standard) et toutes sujétions. 3A. l’unité 200-100 3B. l’unité 100-100 3C. l’unité 100-60 3D. l’unité 60-60 Fourniture et mise en place de robinet vanne à cage ronde ,raccordement à bride y compris embout à brides, la façon des joints ,et la construction d’un regard en béton armé dosé à 350kg- de dimension 1*1*1.50m 4A l’unité diamètre . 200 mm 4B l’unité diamètre . 100 mm 4C l’unité diamètre . 60 mm

PU

Total

Fourniture et mise en place d’un poteau d’incendie type PONT A MOUSSON ou similaire y compris les brides d’admission, le tube allonge et toutes sujétions. L 'unité :

Mise en exploitation du réseau, lavage et désinfection . Le mètre linéaire. TOTAL : IMPREVU : TOTAL :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

128

Tableau 45 : Lotissement à caractère social : prestations téléphoniques. N° Désignation des ouvrages. 1 Terrassement en tranchée en terrain ordinaire y compris remblais selon les règles de l’art (remblais primaire secondaire- lit de sable et grillage avertisseurs .) et toutes sujétions. Le mètre linéaire .

U

Q

ml

3.163

100

316.300

Ab

597

900

537.300

Total : NOTA : Le prix de 900 DH est estimé pour un linéaire de façade de 10 m en moyenne.

853.600

2

Prestation téléphonique comprenant la fourniture des câbles et leur mise en place, dans les conduites de protection en PVC les chambres de tirage. Le coût par abonné. (lot.) , y compris toutes sujétions.

PU

Total

Tableau 46 : Lotissement à caractère social : électricité – éclairage public. N° 1

2

3

4

Désignation des ouvrages. Terrassement en tranchée pour pose de câble MT-BT .y compris remblais (primaires –secondaires) grillage avertisseur et toutes sujétions. Le mètre linéaire .

U

Q

ml

3.800

100

380.000

Fourniture et pose de câble MT y compris boîte de jonction et toutes sujétions. Le mètre linéaire .

ml

900

350

315.000

ml

2.900

205

594.500

U

40

15.000

600.000

Fourniture et pose de câble BT y compris boîte de jonction et toutes sujétions. Le mètre linéaire. Fourniture et pose de candélabres équipés y compris câblage enterré accessoires et toutes sujétions. L 'unité.

PU

Total

5

Construction de poste de transformation y compris génie civil équipement toutes sujétions. L 'unité Total : Imprévu : Total :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

U

4 500.000 2.000.000 3.889.500 388.900 4.278.400

129

Les prix unitaires utilisés sont des prix moyens calculés à partir de 20 dossiers de lotissements, échelonnés dans le temps, et réalisés dans diverses régions du Maroc telles que: le SUD (Innezgane - Taroudant - Safi - Essaouira ), le NORD-EST (Outat el haj -Missour - Oujda - Saidia ), le CENTRE (Fès - Mèknes), le NORD-OUEST (Fnidec Restinga - Tétouan) ainsi que dans la région de Casablanca - Rabat - Kénitra. Une observation comparative de ces différentes réalisations autorise à penser que quelles que soient les différentes régions comparées, les prix unitaires relevés sont sensiblement voisins les uns par rapport aux autres. Certains prix font cependant exception. Il s'agit principalement, du terrassement en terrain rocheux et du revêtement en bicouche ou en enrobés denses. En analysant ces différences, qui varient de 380 DH le mètre cube à 190 DH (prix normal ) pour les terrassements en terrain rocheux et de 100 DH le mètre carré à 70 DH (prix normal) pour le revêtement en enrobés denses, il apparaît que ces différences sont beaucoup plus une interprétation personnelle du soumissionnaire que les dérivées d'une conjoncture particulière. − S'agissant du terrain rocheux : Soit l'entrepreneur surestime volontairement son prix afin de s'assurer dès le départ de son intervention un décompte important, et pour rester dans une soumission finale acceptable, il diminue proportionnellement les prestations intervenant en fin de chantier. Soit, il surestime son prix parce qu’une visite des lieux lui permet d'espérer une quantité très supérieure à celle figurant au devis quantitatif du document d'appel d'offre. − S'agissant du revêtement (bicouche ou enrobés) : la différence se justifie par la structure même de l'entreprise, soit celle-ci possède le matériel adéquat à la fourniture et à la mise en uvre des matériaux, soit elle a recours à une soustraitance. Les mêmes anomalies se rencontrent au niveau des prix unitaires (mètre linéaire) de la fourniture des canalisations d'assainissement et d'eau potable ainsi qu’au niveau du matériel électrique. Le fournisseur consent au demandeur une remise de 20 à 30% sur le prix d'achat y compris transport et joint, si le demandeur accepte, un paiement comptant à condition que cette commande soit importante. Les entrepreneurs aptes à accepter cette remise peuvent la répercuter sur leur offre de prix. Dans l'évaluation d'un prix unitaire moyen, nous avons écarté les prix anormalement bas ou hauts . • Une application stricte par le Maître d'Ouvrage du C.C.A.G du décret 2.98.242, du C.P.S devrait limiter les risques de débordement puisque ces documents lui donnent entre autre autorité pour demander des sous détails de prix, et déclarer nulle l'offre d'un soumissionnaire dont les références techniques et les moyens humains ne sont pas appropriés aux types de travaux demandés. • D'où l'importance de l'étude géotechnique qui devrait être communiquée au Bureau d'études V.R.D dès la phase préliminaire et de toutes façons avant la phase avant projet. Les tableaux suivants donnent la décomposition en prestations élémentaires des différents types de lotissements. ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

130

Tableau 47 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé en voirie et assainissement DESIGNATION

T.T.C 150000 200.829 183.608 5626.344 6160781

Taxe municipale. Etude général Etude V.R.D Travaux TOTAL Superficie Brute en m² PRIX en DH/m2 61,60 Superficie utile en m² PRIX en DH/m2 91,40 Taxe 14,68% * T : Montant de la taxe

SOCIAL H.T 167.358 153.007 4935389 5255754 100.000 52,55 67.400 77,98

T* 150000 33471 30601 690955 905027 9,05 13,42 17,21%

MOYENS STANDING T.T.C H.T T* 150000 150000 188220 156850 31370 142.449 118.708 23.741 4365408 3829305 536103 4846077 4104863 741214 100.000 48,46 41,05 7,41 72.300 67,03 56,77 10,25 15,30% 18,06%

STANDING H.T

T.T.C 150000 174976 103.462 3.171.119 3599157 35,99 44,54 16,27%

145813 86218 2781332 3013363 100.000 30,13 80.815 37,29

T* 150000 29163 17.244 389386 585793 5,86 7,25 19,44%

Tableau 48 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé en eau potable DESIGNATION Taxe municipale. Peines et soins Étude VRD Travaux TOTAL Superficie brute en m² PRIX en DH/m² Superficie utile en m² PRIX DH/m2 Taxe * T : Montant de la taxe

T.T.C 36.000 239.317 44.508 136.4106 1.683.931 16,84 24,98 26,74%

SOCIAL H.T

37.090 1.196.584 1.233.674 100.000 12,34 67.400 18,30

T* 36.000 239317 7.418 167.522 450.257 4,50 6,68 36,50%

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

MOYEN STANDING T.T.C H.T T* 33.000 33.000 164438 164.438 30.582 25.485 5.097 937.297 822.190 115.107 1.165.317 847.675 317.642 100.000 11,65 8,48 3,17 72.300 16,11 11,72 4,39 27,25% 37,45%

T.T.C 33.000 133.149 24.762 758.952 949.863

STANDING H.T

9,50 11,75 27,75%

20.635 665.747 686.382 100.000 6,86 80.815 8,49

T* 33000 133.149 4127 93.205 263.481 2,64 3,26 38,40%

131

Tableau 49 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé en prestation téléphonique DESIGNATION

TTC 22.463 149.754 27.851 853.600

Taxe municipale Peines et soins études VRD Travaux TOTAL.

1.053.668

SOCIAL HT

23.209 748.772 771.981

Superficie Brute. 100.000 PRIX m² 10,53 7,71 Superficie utile. 67.400 PRIX m² 15,63 11,45 Taxe% 26,75% * T : Montant de la taxe

MOYEN STANDING TTC HT 17.800 88.912 16.536 13.780 506.800 444.561

T* 22.463 149.754 4.642 104.828 281.687

630.048

2,82

6,30

4,18 36,50%

458.341

8,71 27,21%

100.000 4,58 72.300 6,34

T* 17.800 88.912 2.756 62.239

TTC 16.268 65.070 12.103 370.900

171.707

494.341

1,71

4,64

2,37 37,38%

STANDING HT

5,75 27,83%

10.086 325.351 335.437 100.000 3,36 80.815 4,15

T* 16.268 65.070 2.017 45.549 128.904 1,28

1,60 38,55%

Tableau 50 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé en électricité, éclairage - public DESIGNATION Taxe municipale Peines et soins études VRD Travaux TOTAL. Superficie Brute en m² PRIX en DH/m² Superficie utile en m² PRIX en DH/m² Taxe% * T : Montant de la taxe

TTC

112.576 750.509 139.595 4.278.400 5.280.580

SOCIAL HT

T*

112.576 750.509 23.266 525.356 1.411.707

116.329 3.752.544 3.868.873 100.000 52,80 38,69 14,12 67.400 78,34 57,40 20,95 26,74% 36,49%

TTC

MOYEN STANDING HT

87.787 438.937 81.641 2.501.939 3.110.304

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

31,10 43,02 27,24%

68.034 2.194.683 2.262.717 100.000 22,62 72.300 31,30

T*

TTC

87.787 438.937 13.607 307.256 847.587

66.115 264.463 49.188 1.507.440 1.887.206

8,47

18,87

11,72 37,45%

23,35 27,80%

STANDING HT

T*

66.115 264.463 8.198 185.124 523.900

40.990 1.322.316 1.363.306 100.000 13,63 5,24 80.815 16,87 6,48 38,41%

132

Tableau 51 : Récapitulatif des valeurs des taxes en pourcentage SOCIAL DESIGNATION

MOYEN STANDING

STANDING

% Taxe / Total % Taxe / Total % Taxe / Total % Taxe / Total % Taxe / Total % Taxe / Total TTC HT TTC HT TTC HT

voirie assainissement

14,68

17,21

15,30

18,06

16,27

19,44

eau potable

26,74

36,0

27,25

37,45

27,75

38,40

Téléphone

26,75

35,50

27,21

37,38

27,83

38,55

électricité - éclairage public

26,74

36,49

27,24

37,45

27,80

38,41

Tous équipements

21,50

27,39

21,31

27,07

21,77

27,83

Nota : les taxes sont établies sur le montant des travaux H.T et sur le montant des travaux T.T.C. (travaux - peines et soins - études générales et études V.R.D).

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

133

Tableau 52: Lotissement à caractère moyen standing : voirie - assainissement

Désignation des ouvrages.

U

Travaux de voirie 1-Terrassement pour encaissement T.O 2-Couche de fondation en GNF 0/60. 3-Couche de base en GNB 0/31,5. 4-Couche d’imprégnation. 5-Revetement bicouche. 6-Revetement monocouche. 7-Bordure de trottoir T3.

m3 m3 m3 m² m² m² ml

Quantité 4.000 4.726 3362 27270 12726 14544 3636

PU

Total 25 150 190 12 28 20 80

TOTAL VOIRIE : Travaux d’assainissement 8-Terrassements en tranchée (T.O). 9-Lit de pose en sable. 10-Fourniture et pose de canalisation B.V.A -10A DM 800 mm. -10B DM 600 mm. -10C DM 500 mm. -10D DM 400 mm. 11-Fourniture et pose canalisation BVO : -11A DM 300 mm. -11B DM 200 mm. 12-Regard de visite tampon béton. 13-Regard de visite tampon fonte. 14-Remblais primaires. 15- Remblais secondaires. 16-Bouches d’égout à bavette. 17- Bouches d’égout à grille. 18-Boites de branchement simple ou double. 19-Regards borgnes. TOTAL ASSAINISSEMENT : TOTAL VOIRIE ASSAINISSEMENT :

100.000 708.900 638.780 327.240 356.328 290.880 290.800 2.713.008

m3 m3

6496 308

30 95

259.840 29.600

ml ml ml ml

100 300 300 1118

500 400 300 200

50.000 120.000 90.000 223.600

ml ml U U m3 m3 U U U U

670 1331 40 5 2166 4022 160 10 121 60

160 130 2.000 2.600 20 15 1.800 2.200 700 800

107.200 173.030 80.000 13.000 43.320 20.110 288.000 22.000 84.700 48.000 1.652.400 4.365.408

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

134

Tableau 53 : Lotissement à caractère moyen standing : eau potable N° 1

2

3

4

5

Désignation des ouvrages

U

Q

Ouverture et fermeture de tranchée en terrain ordinaire y compris remblais primaire et secondaire , lit de pose ep : 0.10m grillage avertisseur et toutes sujétions . le mètre linéaire

ml

1.818

100 181.800

ml ml ml

100 800 918

546 54.600 235 188.000 115 105.570

U U U U

3 7 10 10

1.855 819 819 440

5.565 5.783 8.190 4.400

U U U

2 10 10

15.000 5.000 2.500

30.000 50.000 25.000

U

5

Fourniture et pose de canalisation PVC-PN 16 y compris la façon des joints par collage ou autre les coudes tous angles (en PVC-PN 16) les obturateurs, les bouts d’extrémités et les plaques pleines en fonte, le grillage avertisseur, et toutes sujétions. 2A:le mètre linéaire diamètre 200mm 2B:le mètre linéaire diamètre 110mm 2C:le mètre linéaire diamètre 63 mm Fourniture et pose de té à brides en fonte PN 16 y compris les embouts à brides (perçage standard) et toutes sujétions. 3A. l’unité 200-100 3B. l’unité 100-100 3C. l’unité 100-60 3D. l’unité 60-60 Fourniture et mise en place de robinet vanne à cage ronde ,raccordement à brides y compris embout à brides la façon des joints ,et la construction d’un regard en béton armé dosé à 350kg de ciment CPJ 45 de dimension 1*1*1.50m et toutes sujétions. 4A l’unité diamètre . 200 mm 4B l’unité diamètre . 100 mm 4C l’unité diamètre . 60 mm Fourniture et mise en place d’un poteau d’incendie type PONT A MOUSSON ou similaire y compris les brides d’admission, le tube allonge et toutes sujétions. L’unité :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

PU

Total

25.000 125.000

135

Tableau 53 (suite) : Lotissement à caractère moyen standing : eau potable N° 6

Désignation des ouvrages L’unité. Fourniture et mise en place d’une ventouse de type PONT A MOUSSON ou similaire DN 40 montée sur piquage vertical L’appareil sera mis en place dans un regard 1*1*1.50m en béton armé dosé a 350 kg de ciment CPJ 45 de dimension 1*1*1.50m et toutes sujétions.

7

U

Q

PU

Total

U

2

15.000

30.000

Fourniture et mise en place d’un dispositif de vidange comprenant un té, un robinet vanne de 60 ,un bout de canalisation PVC DN 16 ,le raccordement au réseau existant ,ou la construction d’un puits perdu et toutes sujétions. L’unité.

U

2

10.000

20.000

Mise en exploitation du réseau, lavage désinfection et toutes sujétions. Le mètre linéaire.

ml

1.818

10

18.180

8

TOTAL : IMPREVU : TOTAL :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

852.089 85.208 937.297

136

Tableau 54: lotissement à caractère moyen standing : prestation téléphonique N° 1

2

Désignation des ouvrages. Terrassement en tranchée en terrain ordinaire y compris remblais selon les règles de l’art (remblais primaire et secondaire) lit de sable et grillage avertisseurs et toutes sujétions. Le mètre linéaire . Prestation téléphonique comprenant La fourniture des câbles et leur mise en place, dans les conduites de protection les chambres de tirage. Le coût par abonné(lot.) y compris toutes sujétions.

U

Q

PU

Total

ml

1.818

100

181.800

Ab

250

1300

325.000

Total : NOTA : Le prix de 1300DH est estimé pour un linéaire de façade de 15m moyen.

506.800

Tableau 55: Lotissement à caractère moyen standing : électricité – éclairage public N° 1

2

3 4

5

Désignation des ouvrages. Terrassement en tranchée pour pose de câble MT-BT .y compris remblais primaire secondaire grillage avertisseur et toutes sujétions . Le mètre linéaire. Fourniture et pose de câble MT y compris boîte de jonction , et toutes sujétions. Le mètre linéaire. Fourniture et pose de câble BT y compris boîte de jonction , et toutes sujétions. Le mètre linéaire. Fourniture et pose de candélabres équipés y compris câblage enterré accessoires lanterne 250w et toutes sujétions . L’unité. Construction d'un poste de transformation y compris génie civil équipements et toutes sujétions L’unité.

U

Q

ml

2.418

100

241.800

ml

600

350

210.000

ml

1.818

205

372.690

U

30

15.000

450.000

U

2

500.000

1.000.000

Total : Imprévu : Total :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

PU

Total

2.274.490 227.449 2.501.939

137

Tableau 56: Lotissement à caractère standing : voirie - assainissement. Désignation des ouvrages Travaux de voirie 1-Terrassement pour encaissement. T.O 2-Couche de fondation en GNF 0/60. 3-Couche de base en GNB 0/31,5. 4-Couche d’imprégnation. 5-Revetement bicouche. 6-Revetement monocouche. 7-Bordure de trottoir T3.

U

Quantité

m3 m3 m3 m² m² m² ml

2.313 3.314 2.366 19.185 8.953 10.232 2558

PU

Total

25 150 190 12 28 20 80

57.825 497.500 449.540 230.220 250.684 204.640 243.010

TOTAL VOIRIE : 1.933.419 Travaux d’assainissement 8-Terrassements en tranchée (T.O). 9-Lit de pose en sable. 10-Fourniture et pose de canalisation B.V.A -10A DM 800 mm. -10B DM 600 mm. -10C DM 500 mm. -10D DM 400 mm. 11-Fourniture et pose canalisation BVO : -11A DM 300 mm. -11B DM 200 mm. 12-Regard de visite tampon béton. 13-Regard de visite tampon fonte. 14-Remblais primaires. 15- Remblais secondaires. 16-Bouches d’égout à bavette. 17- Bouches d’égout à grille. 18-Boites de branchement simple ou double. 19-Regards borgnes.

m3 m3

4.690 210

40 95

187.600 19.950

ml ml ml ml

100 200 200 780

500 400 300 200

50.000 80.000 60.000 156.000

ml ml U U m3 m3 U U U U

600 970 30 2 1.610 2.870 100 20 88 45

160 130 2.000 2.600 20 15 1.800 2.200 700 800

96.000 126.100 60.000 5.200 32.200 43.050 180.000 44.000 61.600 36.000

TOTAL ASSAINISSEMENT : TOTAL VOIRIE ASSAINISSEMENT :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

1.237.700 3.171.719

138

Tableau 57: Lotissement à caractère standing : eau potable N°

Désignation des ouvrages

1

Ouverture et fermeture de tranchée en terrain ordinaire y compris remblais primaire et secondaire, lit de pose ep : 0.10m et grillage avertisseur le mètre linéaire

2

3

4

5

6

U

Q

PU

Total

ml

1.279

100 127.900

Fourniture et pose de canalisation PVC-PN 16 y compris la façon des joints par collage ou autre les coudes tous angles (en PVC-PN 16) les obturateurs, les bouts d’extrémités et les plaques pleines en fonte, le grillage avertisseur, et toutes sujétions . 2A:le mètre linéaire diamètre 200mm ml 2B:le mètre linéaire diamètre 110mm ml ml 2C:le mètre linéaire diamètre 63 mm

100 700 479

546 54.600 235 164.500 115 55.085

Fourniture et pose de té à brides en fonte PN 16 y compris les embouts à brides (perçage standard) et toutes sujétions. 3A. l’unité 200-100 3B. l’unité 100-100 3C. l’unité 100-60 3D. l’unité 60-60 Fourniture et mise en place de robinet vanne à cage ronde, raccordement à brides y compris embout à brides la façon des joints ,et la construction d’un regard en béton armé dosé à 350kg- et de dimension 1*1*1.50m et toutes sujétions. 4A l’unité diamètre . 200 mm 4B l’unité diamètre . 100 mm 4C l’unité diamètre . 60 mm Fourniture et mise en place d’un poteau d’incendie type PONT A MOUSSON ou similaire y compris les brides d’admission le tube allonge et Toutes sujétions L’unité : Fourniture et mise en place d’une ventouse de type PONT A MOUSSON DN 40 montée sur piquage vertical. L’appareil sera mis en place dans un regard 1*1*1.50m en béton armé dosé à 350 kg et de dimension 1*1*1.50m et toutes sujétions. L’unité :

U U U U

3 5 8 9

1.855 819 819 440

5.565 4.095 6.552 3.960

U U U

2 10 10

15.000 5.000 2.500

30.000 50.000 25.000

U

4

U

2 1.5000

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

25.000 100.000

30.000

139

Tableau 57 (suite): Lotissement à caractère standing : eau potable

N°

Désignation des ouvrages

7

Fourniture et mise en place d’un dispositif de vidange comprenant un té ,un robinet vanne de 60,un bout de canalisation PVC DN 16, le raccordement au réseau existant ,ou la construction d’un puits perdu et toutes sujétions. L’unité.

8

Mise en exploitation du réseau, lavage désinfection et toutes sujétions. Le mètre linéaire.

U

U

ml

TOTAL : IMPREVU : TOTAL :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Q

PU

Total

2

10.000

20.000

1.270

10

12.700

689.957 68.995 758.952

140

Tableau 58: Lotissement à caractère standing : prestation téléphonique. N°

Désignation des ouvrages

U

Q

1

Terrassement en tranchée en terrain ordinaire y compris remblais selon les règles de l’art (remblais primaire et secondaire) lit de sable, grillage avertisseur et toutes sujétions. Le mètre linéaire .

ml

1.279

100

127.900

Prestation téléphonique comprenant La fourniture des câbles et leur mise en place, dans les conduites de protection les chambres de tirage. Le coût par abonné (lot.) , et toutes sujétions .

Ab

90

2.700

243.000

2

PU

Total :

Total

370.900

NOTA : Le prix de 2700 DH est estimé pour un linéaire de façade de 30m moyen

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

141

Tableau 59: Lotissement à caractère standing : électricité – éclairage public. N° 1

2

3

4

5

Désignation des ouvrages

U

Q

PU

Total

Terrassement en tranchée pour pose de câble MTBT .y compris remblais primaire –secondaire grillage avertisseur et toutes sujétions. Le mètre linéaire.

ml

1.680

100

168.000

Fourniture et pose de câble MT y compris boîte de jonction , et toutes sujétions. Le mètre linéaire.

ml

400

350

140.000

Fourniture et pose de câble BT y compris boîte de jonction , et toutes sujétions. Le mètre linéaire.

ml

1.280

205

262.400

Fourniture et pose de candélabres équipés y compris câblage enterré accessoires lanterne 250w,et toutes sujétions . l 'unité.

U

20

15.000

300.000

U

1

500.000

Construction d 'un poste de transformation y compris génie civil équipements, et toutes sujétions. L 'unité .

TOTAL : Imprévu : Total :

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

500.000

1.370.400 137.040 1.507.440

142

IV. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS OBSERVES A CEUX THEORIQUES PRESENTATION DE L’ECHANTILLON 1. PRESENTATION DE L’ECHANTILLON LES ECHANTILLONS DES CONSTRUCTIONS ENQUETEES 1.1. Les échantillons des constructions enquêtées Les échantillons des constructions ont été sélectionnés de sorte à répondre au mieux aux critères des unités-témoins précités pour les trois types de constructions (immeuble, villa, habitat marocain). Cependant, les caractéristiques régionales (nature des terrains, niveau économique, situation géographique…) influencent parfois le choix des constructions échantillons : 1.1.1.Typologie architecturale et urbanistique L’échantillon est constitué des immeubles dont le nombre de niveaux varie de 3 (R+2), c’est le cas de Dakhla, à 6 pour Casablanca (R+5) et pour Al Hoceima (Ss+R+4). Pour les autres villes, ce nombre est de 4 niveaux avec un rez-de-chaussée et 3 étages, notamment à Laayoune, Settat, Safi, Meknès et Fès. Un immeuble à Agadir se distingue par l’existence d’un sous-sol. L’échantillon des villas se réfère aux critères architecturaux et urbanistiques de la villa témoin de référence. Quatre unités ont un sous-sol (Dakhla, Agadir, Béni Mellal et Meknès). Le reste de l’échantillon est composé de villas à deux niveaux. Quant à l’échantillon de l’habitat marocain, la typologie architecturale dominante est de deux à trois niveaux. 1.1.2. Superficie brute totale Conformément à la définition de l’unité-témoin, l’échantillon des immeubles enquêtés se caractérise par des superficies brutes variant entre 209 m² (Safi) et 363 m² (Kénitra). Seuls les cas de Casablanca et Settat présentent de légères différences. Pour les villas, les superficies de terrains se situent entre 261 m² et 405,85m², respectivement pour Agadir et Tanger. Notons l’inexistence de villa répondant aux critères de l’unité-témoin à Guelmim. Les superficies totales des constructions de type habitat marocain qui constituent l’échantillon sont comprises entre 87,5 m² à Kénitra et 220 m² à Guelmim.

Le tableau ci-après présente de manière détaillée les caractéristiques des échantillons des constructions enquêtées par région et selon le type de construction. La répartition géographique des échantillons enquêtés se présente comme suit, avec leurs caractéristiques selon les catégories : construction, villa, habitat type marocain.

Tableau 60 : Répartition de l’échantillon des constructions enquêtées selon le type d’habitat et la région Code région Ville

Type de construction

1

2

3

Dakhla

Laâyoune

Guelmim

4

Agadir

5

Kénitra

6

7

8

Settat

Marrakech

Oujda

Surface plancher Etablissement hors réalisateur uvre (m²)

Nbre de blocs

Nbre. De logements

Nbre. De niveaux

Superficie totale (m²)

Immeuble

1

7

3(R+2)

250

773

Privé

Tâcheron

Villa

1

1

3(Ss+R+1)

270

416

Auto constr.

Tâcheron

H.Marocain

1

1

3(R+2)

85

255

Auto constr.

Tâcheron

Immeuble

1

6

4(R+3)

225

900

Auto constr.

Tâcheron

Villa

1

1

2(R+1)

310

620

Auto constr.

Tâcheron

H.Marocain

1

4

3(R+2)

120

360

Auto constr.

Tâcheron

Immeuble

1

5

3(R+2)

278

834

Privé

Entrepreneur

Villa

1

1

2(R+1)

300

240

Privé

H.Marocain

1

3

3(R+2)

220

510

Privé

Tâcheron Travx. constructions

Immeuble

1

8

4(Ss+R+2)

344

1376

Privé

Entrepreneur

Villa

1

1

3(Ss+R+1)

261

783

Privé

Entrepreneur

H.Marocain

1

1

3(R+2)

100

300

Privé

Tâcheron

Immeuble

1

9

5(R+4)

363

1274

Privé

Promoteur imm.

Villa

1

1

3(R+2)

327

243

Auto constr.

Tâcheron

H.Marocain

1

1

2(R+1)

87,5

190

Auto constr.

Tâcheron

Immeuble

1

8

4(R+3)

140

600

Privé

Promoteur immo.

Villa

1

1

2(R+1)

271

121

Auto constr.

Tâcheron

H.Marocain

1

1

3(R+2)

100

210

Auto constr.

Tâcheron

Immeuble

2

38

5

551

2910

Public

Promoteur public

Non communiqué

Villa

1

1

2(R+1)

300

160

Public

H.Marocain

1

1

2(R+1)

100

180

Privé

Immeuble

1

9

5(R+4)

280

1400

Auto constr.

Promoteur

(I.3) 2 façades

Villa

1

1

2(R+1)

150

176

Privé

Promoteur

H.Marocain

1

1

2(R+1)

120

220

Privé

Tâcheron

Réalisateur

Typologie des immeubles Terrasse accessible (zone aride)

Terrasse accessible

Immeuble au RDC commercial

Ss., terrasse accessible

Une seule façade avec ascenseur

Terrasse accessible, 3 façades

Tableau 60 (suite) : Répartition de l’échantillon des constructions enquêtées selon le type d’habitat et la région Code Ville région

9

Type de construction

Casablanca

Nbre de blocs

Nbre. De logements

Immeuble

8

Villa

1

Nbre. De niveaux

Superficie totale (m²)

250

6(R+5)

23788

16250

Public

Promoteur public

1

2(R+1)

615

440

Privé

Tâcheron

1(3 façades)

2

3(R+2)

100

200

Auto constr.

Tâcheron

Immeuble

1

10

4(R+3)

374

1124

Public

Promoteur public

Villa

1

1

2(R+1)

362

724

Auto constr.

H.Marocain

1

3

3(R+2)

108

286

Auto constr.

Immeuble

1

8

4(R+3)

209

1045

Privé

Imm. À 2 façades avec Ss. 2 appt. Par niveau

Villa

1

1

2(R+1)

300

274

Auto constr.

Villa à 2 façades

H.Marocain

1

1

2(R+1)

108

217

Auto constr.

Tâcheron

Immeuble

1

8

5(R+4)

273

836

Privé

Entrepreneur

Villa

1

1

3(Ss+R+1)

300

305

Privé

Entrepreneur

H.Marocain

1

1

2(R+1)

92

184

Privé

Tâcheron

Immeuble

1

9

4(R+3)

226

980

Privé

Promoteur

Villa

1

1

3(Ss+R+1)

294

330

Auto constr.

Architecte

H.Marocain

1

1

2(R+1)

86

160

Privé

Promoteur

Immeuble

1

7

4(R+3)

310

1230

Privé

Promoteur

Villa

1

1

2(R+1)

300

260

Privé

Promoteur

H.Marocain

1

3

3(R+2)

110

300

Auto constr.

Tâcheron

Immeuble

1

5

6(Ss+R+4)

234

2300

Privé

Entrepreneur

Villa

1

1

2(R+1)

300

240

Privé

Entrepreneur

H.Marocain

1

1

3(R+2)

120

360

Privé

Entrepreneur

Immeuble

1

3

5(R+4)

256

1280

Privé

Promoteur

Villa

1

1

2(R+1)

405,82

249

Privé

Tâcheron

H.Marocain

1

1

2(R+1)

90

180

Privé

Tâcheron

H.Marocain

10

11

12

13

14

15

16

Rabat

Safi

Beni Mellal

Meknès

Fès

Al Hoceima

Tanger

Surface plancher Etablissement hors réalisateur uvre (m²)

Réalisateur

Typologie des immeubles

Groupement des appt. En 8 blocs

Tâcheron

Terrasse accessible, Commerce au RDC.

(I.3) 2 façades

3 façades

Ss., terrasse accessible et metoyene

Terrasse accessible, Commerce au RDC.

1.2. LES ECHANTILLONS DES LOTISSEMENTS ENQUETES L’échantillon des lotissements enquêtés a été constitué selon les règles énoncées dans le cadre du rapport méthodologique de l’étude, par référence aux critères délimitant le lotissement témoin ; le principe reposant sur la nécessité d’éviter le recours à des lotissements, qui de par leurs spécificités et ou leurs particularités pourraient affecter les coûts de revient dans le sens de la hausse ou de la baisse, par rapport à un lotissement ordinaire-commun, et partant biaiser le caractère représentatif de l’échantillon. Afin d’éviter de telles situations, les lotissements ont été recherchés de telle façon à ce qu’ils soient les plus communs et les plus fréquents pour aboutir à une représentativité aussi proche que possible des réalités du terrain. Dans les faits, la recherche de ce type de lotissement témoin selon ces conditionnalités a posé quelques problèmes en raison de la rareté des lotissements dans les villes chef lieux des Régions d’une part, et des difficultés à trouver des lotissements qui répondent à ces critères, d’autre part. Dans ce qui suit, nous présentons la liste des lotissements échantillon qui ont fait l’objet d’enquête. Ces lotissements sont en majorité à caractère social (10), avec quelques uns qui sont de moyen standing (5) et un seul de bon standing. A l’instar des constructions, ces lotissements ont été sélectionnés à partir des listes établies auprès des services du plan relevant des municipalités concernées par l’enquête. Le tableau ci-après fait ressortir les principales caractéristiques des lotissements enquêtés :

Tableau 61 : Répartition de l’échantillon de lotissements enquêtés selon la région

Lotissements témoins de référence

Nature de lotissement

Superficie nette(m²)

Superficie brute(m²)

Nombre de lots

coût des travaux (DH)

Standing

19185

100000

80

5 808 411,00

Moyen standing

72730

100000

242

8 311 443,00

Social

72300

100000

476

12 122 550,00

Code région

Ville

Lotissement

Nature de lotissement

Superficie nette(m²)

Superficie brute(m²)

Nombre de lots

coût du foncier & études (DH)

coût des travaux (DH)

Promoteur

Date d'administration

Année finalisation

1

Dakhla

Al Qassam II

Social

23429,04

99733

268

4 443 615,52

10 738 156,65

ERAC/SUD

18/02/2002

1997

2

Laâyoune

Amal I

Social

78739

150000

574

839 155,00

17 323 053,49

ERAC/ SUD

15/02/2002

1998

3

Guelmim

Al Fath

Social

49250,92

95000

554

2 157 740,00

3 802 827,51

Habitat & ERAC/SUD

11/02/2002

1995 (En cours de finalisation)

4

Agadir

Yassmin I et II

Social

60647

136571

446

4 167 680,00

19 295 283,47

SGMA(Habitat)

06/02/2002

1997

5

Kénitra

Al Basma

Moyen standing

54500

75000

232

9 490 000,00

11 194 826,82

ERAC/NO

05/12/2001

1998

6

Settat

KAMAL II

Moyen standing

21468

30000

76

640 000,00

3 887 554,26

Sté.EREDA

24/01/2002

2002

7

Marrakech

RIAD 1ère tra.

Social

83000

160000

523

7 109 442,64

9 578 929,00

ERAC/Tensift

(*)

8

Oujda

Aquel

Moyen standing

43197

91740

332

9 668 082,00

17 196 576,66

Aquel

15/01/2002

En cours de finalisation

Tableau 61 (suite) : Répartition de l’échantillon de lotissements enquêtés selon la région Code région

Ville

Lotissement

Nature de lotissement

Superficie nette(m²)

Superficie brute(m²)

Nombre de lots

coût du foncier & études (DH)

coût des travaux (DH)

Promoteur

Date d'administration

9

Casablanca

(*)

Moyen standing

3596,21

44000

20

(*)

4 825 052,30

(*)

(*)

10

Rabat

Mimousa

Moyen standing

3269,28

40000

15

(*)

4 144 072,45

CGI

16/04/2002

11

Safi

Azzouhour

Social

75350

160000

604

15 600 000,00

21 372 589,13

ERAC/ Tensift

07/03/2002

2002

12

Beni Mellal

Mabrouka

Standing

31838,95

44075

73

8 907 000,00

3 522 551,59

El Wardi (Privé)

28/01/2002

2000

13

Meknès

Marjan III

Social

58596

102800

723

6 591 133,00

12 788 854,67

ANHI Meknes

08/01/2002

2000

14

Fès

ANIS

Social

19133

37000

210

5 400 000,00

5 660 916,20

ANIS (Privé)

16/01/2002

15

Al Hoceima

AL Amal

Social

14650

25000

131

330 000,00

8 396 593,53

Entrepreneur BALOUKI. N.

25/04/2002

16

Tanger

Al Khair I

Social

65610

124437

694

10 344 590,00

15 113 142,74

ANHI Tanger

27/03/2002

686274,4

1415356

5475

85 688 438,16

168 840 980,46

TOTAUX

(*) Information non disponible ou non communiquée

Année finalisation

1997

La composition de l'échantillon des lotissements enquêtés répond à la typologie retenue pour les lotissements de référence précédemment étudiés ; ce qui offre la possibilité d'effectuer des comparaisons par rapport à chaque catégorie de lotissement. 1.2.1. Superficies de l'échantillon Les 16 lotissements enquêtés totalisent une superficie brute globale de 1,42 million de m² correspondant à 0,69 million de m² de superficie nette, soit un coefficient d’occupation du sol de 0,49. En moyenne, les lotissements échantillons présentent une superficie brute de 88.500 m², ce qui se rapproche assez bien de la superficie des lotissements témoins telles que définies initialement (100.000m²) dans le cadre de l’approche méthodologique. La superficie nette moyenne par lotissement se situe à 43.000 m². Le nombre de lots que comportent les lotissements enquêtés est de 5475 lots ; ce qui correspond à un nombre moyen de 342 lots par lotissement enquêté. La superficie nette moyenne par lot constructible se situe à 126 m². 1.2.2. Coût du foncier et des études Les lotissements échantillons ont un coût d’acquisition du terrain et celui des études de 85,69 millions de dirhams (seuls 14 lotissements dont le coût d’acquisition est déclaré), soit un coût moyen de 6,12 millions de dirhams par lotissement, comme il ressort du tableau ci-après :

Tableau 62 : Répartition de l’échantillon des lotissements selon les régions et le coût d’acquisition du terrain et celui des études Région 1 Dakhla

Région 2 Laâyoune

Région 3 Guelmim

Région 4 Agadir

Région 5 Kénitra

Région 6 Settat

Région 7 Marrakech

Région 8 Oujda

AL Qassam II

Amal I

Al Fath

Yassmin I et II

Al Basma

Kamal II

Riad 1ère.tra

Aquel

4 300 000,00

110 265,00

1 900 000,00

3 659 910,00

8 420 000,00

300 000,00

3 016 000,00

9 174 000,00

143 615,52

728 890,00

257 740,00

507 770,00

1 070 000,00

340 000,00

4 093 442,64

494 082,00

Etudes topologiques

0,00

41 390,00

16 400,00

230 000,00

0,00

1 674 815,00

27 522,00

Etudes d'urbanisme

143 615,52

299 000,00

240 000,00

570 000,00

170 000,00

454 720,00

137 610,00

Etudes géotechniques

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

247 520,00

91 740,00

Etudes VRD

0,00

201 600,00

83 730,00

93 590,00

120 000,00

1 716 387,64

137 610,00

Bornage et DTC

0,00

186 900,00

68 300,00

157 780,00

150 000,00

0,00

99 600,00

4 443 615,52

839 155,00

2 157 740,00

4 167 680,00

9 490 000,00

7 109 442,64

9 668 082,00

TERRAIN ETUDES

Total général (Terrain et études)

105 710,00

170 000,00 640 000,00

Région 9 casablanca

Région 10 Rabat

Région 11 Safi

Région 12 Béni mellal

Région 13 Meknès

Région 14 Fès

Région 15 Houceima

Région 16 Tanger

(*)

Mimousa

Azzouhour

Mabrouka

Marjan III

Anis

AL Amal

Al Khaïr I

TERRAIN

(*)

(*)

14 152 000,00

8 815 000,00

5 920 000,00

4 600 000,00

ETUDES

(*)

(*)

1 448 000,00

92 000,00

671 133,00

Etudes topologiques

(*)

(*)

312 000,00

2 000,00

Etudes d'urbanisme

(*)

(*)

168 000,00

Etudes géotchniques

(*)

(*)

Etudes VRD

(*)

Bornage et DTC Total général (Terrain et études)

0,00

8 710 590,00

800 000,00

330 000,00

1 634 000,00

156 500,00

208 000,00

50 000,00

59 000,00

20 000,00

246 925,00

338 000,00

100 000,00

165 000,00

127 000,00

0,00

0,00

120 000,00

35 000,00

629 000,00

(*)

401 000,00

20 000,00

192 000,00

113 000,00

120 000,00

423 000,00

(*)

(*)

440 000,00

50 000,00

75 708,00

21 000,00

25 000,00

358 000,00

(*)

(*)

15 600 000,00

8 907 000,00

6 591 133,00

5 400 000,00

330 000,00

10 344 590,00

(*) Informations non disponibles

1.2.3. Coût des travaux d'équipement Les travaux d'équipement (viabilisation) des lotissements échantillons ont coûté 168,84 millions de dirhams; ce qui correspond en moyenne à 10,6 millions de dirhams par lotissement enquêté. 1.2.4. Coût moyen au m² En tenant compte du coût total de l’équipement du terrain découlant de l’ensemble des lotissements échantillons (superficie nette totale de 686 274 m²) qui se situe à 168,84 millions de DH, on aboutit à un coût moyen net au m² constructible de 246 dirhams ; ce qui semble assez surestimé quand on le compare au coût moyen du m² constructible tel qu’il ressort du coût théorique (de référence), tous types confondus, qui est de 160 DH/m² net. En effet, en partant du montant total des travaux d’équipement (26,24 millions de DH) et d’une superficie nette de 164 215 m², on aboutit à ce coût moyen, qui est inférieur de 35% par rapport au coût moyen établi. En y ajoutant le prix de l’acquisition du terrain et celui des études, le coût moyen du m² constructible constaté sur le terrain se situe à environ à 371 dirhams (254,53 millions de DH/ 0,686 millions de m² net). 1.2.5. Coût moyen des lots constructibles Partant de ces moyennes, un lot constructible devrait revenir à un coût moyen de 46 620 DH. A ce prix, il y a lieu d'ajouter les frais et charges annexes, à savoir les frais financiers, les frais de gestion, les impôts et taxes… On peut estimer que ces frais représentent près de 20%; ce qui amène à un prix global de revient moyen d'un lot d'environ 56 000 DH, soit près de 445 DH le m². Il est entendu que ces prix varient d'une catégorie de lotissement à un autre, d’une région et d’une ville à une autre, dépendamment des données propres à chaque ville, sur les plans à la fois physique et économique, notamment le niveau de la concurrence et les facteurs qui influencent l’offre de lots constructibles (Conditions de production, conditions économiques, conditions physiques de l’environnement dans lequel se trouvent les terrains objets du lotissement…) et ceux qui déterminent la demande (niveau des revenus et de l’emploi, présence de transferts de migrants à l’étranger…).

2. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS OBSERVES A CEUX THEORIQUES AU NIVEAU NATIONAL

2.1. Confrontation des coûts observes de constructions aux coûts théoriques (de référence) Le tableau ci-après fait ressortir les coûts unitaires relevés sur le terrain (en m² couvert) pour chacune des régions, ainsi que les coûts théoriques (de référence) établis lors de la seconde phase de l’étude, respectivement pour les immeubles, les villas et les habitats marocains.

153

Tableau 63 : Coût global des constructions (en DH/m² couvert) et superficies observées, par région Immeuble

Villa

Habitat marocain

Région

Coût au m²

Superficie des planchers

Coût au m²

Superficie des planchers

Coût au Superficie des m² planchers

Oued Ed-dahab - Lagouira Lâayoune-Boujdour-Sakia El Hamra

1 936,20

773

2 228,27

416

1 319,14

255

1 700,55

900

1 678,17

620

1 355,57

360

Guelmim-Es semara

1 707,67

834

2 101,22

240

1 527,86

510

Souss-Massa-Darâa Gharb-Cherarda-Béni Hssen

2 120,37

1376

2 328,51

783

1 721,30

300

1 655,56

1274

2 045,84

243

1 364,24

190

Chaouia-Ouardigha

1 868,51

600

2 021,12

121

1 376,16

210

Marrakch-Tensift-Al Haouz

1 511,10

2910

1 753,66

160

1 346,80

180

Oriental

1 636,50

1400

1 776,37

176

1 553,83

220

Grand Casablanca

1 566,71

16250

1 588,40

440

1 384,15

200

Rabat-Salé-Zemmour-Zaer

2 034,32

1124

1 932,92

724

1 361,32

286

Doukla-Abda

1 587,30

1045

1 645,34

274

1 354,87

217

Tadal-Azilal

1 724,59

836

1 950,99

305

1 354,90

184

Meknes-Tafilalet

1 673,50

980

1 671,33

330

1 423,19

160

Fès-Boulmane

1 651,61

1230

1 817,66

260

1 482,60

300

Taza-Al Hoceima-Taounate

1 713,91

2300

1 931,56

240

1 434,37

360

Tanger-Tetouan

1 852,34

1280

1 787,77

249

1 504,30

180

Pour une bonne lecture des données du tableau 63, nous avons opté pour une analyse comparative de la moyenne observée et celle théorique (de référence) des coûts des constructions :

Tableau 64 : Coûts de revient moyens observés et de référence selon le type de construction (en DH/m²) Coût en DH/m² IMMEUBLE

VILLA

H. MAROCAIN

Moyenne pondérée

1 655,23

1 918,46

1 440,07

Moyenne référence

1 759,30

2 029,34

1 576,72

Le choix de la formule de pondération permet de représenter chaque type par son poids par rapport aux autres. Dans notre cas, le calcul de la moyenne pondérée des coûts des constructions a été réalisé selon la superficie observée de chacune des unitéséchantillons dans les 16 régions de l’étude.

154

Il ressort de cette analyse que les moyennes pondérées des coûts globaux des constructions, calculées à partir des données relevées sur le terrain, se rapprochent significativement des coûts établis à partir du modèle théorique. Il en est de même pour les coûts globaux comparés région par région, par rapport aux coûts théoriques (de référence) pour les trois types de constructions, avec parfois quelques variations internes pour certaines régions. Pour des fins de comparaisons, aussi bien des prix pratiqués que ceux observés par la Direction des statistiques pour l’année 2000, on a comparé les coûts relevés dans le cadre de la présente étude. On a ainsi constaté des écarts importants mais logiques dans la mesure où les personnes interviewées sous-estiment leurs déclarations par méfiance ou par méconnaissance du coût de réalisation. Le tableau ci-après donne, pour l’année 2000, le coût au m² couvert par région et par type de construction.

155

Tableau 65 : Prix moyen du m² couvert des constructions par région et par type de construction (en dirhams) Région

Immeuble

Villa

H.M

Oued Ed-dahab - Lagouira

1598

1500

1520

Lâayoune-Boujdour-Sakia El Hamra

1000

1208

1102

Guelmim-Es semara

1073

1256

1118

Souss-Massa-Darâa

1414

2124

1165

Gharb-Cherarda-Béni Hssen

1193

1421

1150

Chaouia-Ouardigha

1146

1167

1115

Marrakch-Tensift-Al Haouz

1537

1969

1577

Oriental

1320

1102

971

Grand Casablanca

1400

1677

1283

Rabat-Salé-Zemmour-Zaer

1758

2056

1582

Doukla-Abda

1118

1536

1223

Tadal-Azilal

1473

1633

1172

Meknes-Tafilalet

1271

1088

1007

Fès-Boulmane

1181

1265

1134

Taza-Al Hoceima-Taounate

1055

1300

1100

Tanger-Tetouan

1308

1434

1086

Source : Annuaire statistique du Maroc 2001

Au niveau des tendances des coûts, on constate que les constructions de type immeuble reviennent à un coût plus élevé dans les régions de Oued Ed-dahab Lagouira, Souss-Massa-Drâa et Marrakech-Tensift-Al Haouz. Ce constat est en parfaite concordance avec les données recueillies sur le terrain. Concernant les villas et les habitations type marocain, les coûts du m² couvert les plus élevés sont ceux relatifs aux régions Rabat-Salé-Zemmour-Zaer, Marrakech-Tensift-Al Haouz et Souss-Massa-Drâa. Ce qui ressemble aux données issues du terrain, avec parfois quelques petites variations dues en partie au choix des unités témoins pour la constitution des échantillons et des dispositions prises pour que les unités enquêtées vérifient les critères fixés préalablement. •

Indices comparatifs (I.C.) par type de construction

Le tableau et graphique ci-dessous donnent les valeurs de l’indice comparatif des coûts respectivement des immeubles, des villas et de l’habitat marocain par région et sur le plan national. Il s’agit du rapport du coût relevé sur le terrain et de celui théorique (de référence).

156

Tableau 66 : Indices comparatifs (IC) des coûts relevés/ coûts théoriques (de référence) IC rapports des coûts relevés/ coûts théoriques (de référence)

Ville/ Région Dakhla Laâyoune Guelmime Agadir Kénitra Settat Marrakech Oujda Casablanca Rabat Safi Beni Mellal Meknès Fès Al Hoceima Tanger Moyenne pondérée

Immeuble

Villa

H.marocain

1,10 0,97 0,97 1,21 0,94 1,06 0,86 0,93 0,89 1,16 0,90 0,98 0,95 0,94 0,97 1,05 0,94

1,10 0,83 1,04 1,15 1,01 1,00 0,86 0,88 0,78 0,95 0,81 0,96 0,82 0,90 0,95 0,88 0,95

0,84 0,86 0,97 1,09 0,87 0,87 0,85 0,99 0,88 0,86 0,86 0,86 0,90 0,94 0,91 0,95 0,91

Graphe 1 : Indices comparatifs (I.C) coût relevé/coût théorique

1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2

Immeuble

s oc ei m a Ta M ng oy er en M ne oy s en im ne pl e po nd ér ée

Fè

Al H

M el la l M ek nè s

Sa fi

Villa

Be ni

R ab at

ab la nc a

uj da O

as C

Se t ta t ra ke ch M ar

ne ue lm im e Ag ad ir Ké ni tr a

ou

G

ay La

D

ak

hl a

0

habitat type marocain

Pour l’immeuble, l’analyse du tableau montre que la valeur de cet indice est relativement proche de celle établie lors de la deuxième phase de l’étude. En effet, ce rapport est proche de 1 pour la majorité des régions d’étude. Toutefois, des variations relativement importantes sont enregistrées, notamment à:

Ø Agadir, Rabat, et Dakhla ( I.C >= 1,1) :

157

Dans ces régions, les coûts sont relativement élevés, ce qui peut être expliqué par la construction anti-séismique, la forte demande en matériaux de construction des immeubles, ainsi que par la hausse des coûts de transport (cas de Dakhla en particulier).

Ø Marrakech, Casablanca et Safi (I.C