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CHAPITRE 5 : LA REEVALUATION DES IMMOBILISATIONS SECTION I : LA REEVALUATION LIBRE I/ IMMOBILISATIONS SUSCEPTIBLES D’ETRE REEVALUEES II/ COMPTABILISATION III/ AMORTISSEMENTS ET

REEVALUATION LIBRE

IV/ SORT DE L’ECART DE REEVALUATION LIBRE V/ INTERET DE LA REEVALUATION

SECTION II : LA REEVALUATION LEGALE DE 1976 I/ PRINCIPE DE LA REEVALUATION LEGALE DE 1976 II/ CAS PARTICULIER DES ENSEMBLES IMMOBILIERS III/ LA CESSION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER REEVALUE

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CHAPITRE 5 : LA REEVALUATION DES IMMOBILISATIONS La réévaluation permet de réajuster la valeur des immobilisations recelant des plus-values latentes (opération vérité des comptes). Il existe plusieurs types de réévaluation : les réévaluations légales (1945, 1959, 1976) et les réévaluations libres.

SECTION I : LA REEVALUATION LIBRE I/ IMMOBILISATIONS SUSCEPTIBLES D’ETRE REEVALUEES Deux principes : - seules peuvent être réévaluées les immobilisations corporelles et financières (jamais de réévaluation d’immobilisations incorporelles, ou de VMP) - la réévaluation doit porter sur l’ensemble des immobilisations susceptibles d’être réévaluées (principe du tout ou rien)

II/ COMPTABILISATION Le schéma de comptabilisation est le suivant : 21 ou 26/27 1052

compte de l’immobilisation concernée Ecart de réévaluation libre

X X

Remarque : la valeur à retenir pour la réévaluation est la valeur actuelle pour l’entreprise , (appréciée à partir de prix du marché, de la valeur d’entrée affectée d’un indice de variation de prix…) Sur le plan fiscal, l’écart de réévaluation est imposable comme un résultat ordinaire.Dans la mesure où la réévaluation n’affecte pas le résultat, cet écart doit faire l’objet d’une réintégration extra-comptable sur l’imprimé 2058 à la clôture de l’exercice de réévaluation. Exemple n°1 : Une société décide de réévaluer son bilan à la fin de l’exercice N. Trois éléments présentent des plus-values latentes : - un terrain dont la valeur actuelle est de 1 500 000€ - une construction, acquise le 01/01/N-14 et amortissable sur 40 ans selon le mode linéaire, dont la valeur actuelle est de 1 200 000€ - un matériel, acquis le 01/07/N-3 et amortissable sur 10 ans selon le mode linéaire, dont la valeur actuelle est de 368 411 Avant réévaluation l’extrait de bilan concernant ces éléments se présente ainsi : ACTIF Postes Immob corporelles Terrain Constructions Matériel

Brut 800 000 1 000 000 500 000

Amort

Net

375 000 175 000

PASSIF Postes

Capitaux propres 800 000 Capital 625 000 Primes 325 000 Réserves

Montants 5 000 000 500 000 300 000

Procéder à la réévaluation au 31/12/N Présenter l’extrait de bilan après réévaluation La construction réévaluée est un immeuble destiné à la recherche qui avait bénéficié, à ce titre, d’amortissements exceptionnels comptabilisés en amortissements dérogatoires. Au 31/12/N le solde du compte d’amortissements dérogatoires est de 312 500.

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III/ LES AMORTISSEMENTS ET LA REEVALUATION LIBRE 1°/ Au moment de la réévaluation libre : Les amortissements enregistrés en comptabilité antérieurement à la réévaluation ne sont pas affectés par cette opération. Les amortissements dérogatoires doivent être repris pour être annulés. Finir de traiter l’exemple n°1. 2°/ Amortissements postérieurs à l’opération de réévaluation : Les amortissements se calculent sur les nouvelles valeurs nettes comptables et sur les durées restant à courir. Fiscalement les dotations ainsi calculées sont déductibles, puisque le supplément d’amortissement trouve son origine dans l’écart de réévaluation qui a fait l’objet d’une imposition préalablement. Reprendre l’exemple 1. Calculer les dotations aux amortissements des biens réévalués au titre de l’exercice N+1 et enregistrer l’écriture correspondante.

IV/ LE SORT DE L’ECART DE REEVALUATION LIBRE Sur le plan comptable : L’écart de réévaluation peut être en tout ou partie incorporé au capital. Il ne peut pas être utilisé pour compenser des pertes (mais on peut toujours incorporer l’écart de réévaluation au capital dans un premier temps, puis, dans un deuxième temps, imputer les pertes sur le capital) L’écart de réévaluation ne peut pas être distribué tant qu’il n’est pas réalisé (le contraire reviendrait à distribuer un dividende fictif). L’écart de réévaluation est réalisé dans deux cas (règlement 2003-04 du CRC) : - soit en totalité lors de la cession de l’immobilisation réévaluée. L’écart de réévaluation doit être transféré dans un compte de réserves distribuable. « Le produit hors frais de la cession qui excède la valeur nette comptable de l’immobilisation avant réévaluation, peut en tout ou partie être transféré à un compte distribuable à hauteur du montant résiduel de la réévaluation comptabilisée au passif du bilan » - art 350-1 du PCG - soit progressivement au fur et à mesure de la constatation du supplément d’amortissement relatif à la partie réévaluée de l’immobilisation. La partie réalisée de l’écart de réévaluation peut ainsi être transférée à un compte de réserves distribuables à condition que l’exercice soit bénéficiaire. Sur le plan fiscal: L'imposition de l’écart de réévaluation est « récupérée » au cours des exercices suivants par : - l’augmentation de la charge d’amortissement calculée sur une base réévaluée plus importante - la diminution du résultat de cession des immobilisations réévaluées qui est calculé sur la valeur comptable nette après prise en compte de la réévaluation.

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Exemple n°2 : Une construction acquise le 01/01/N-9 par une société anonyme pour 600 000, amortie en 30 ans, a été réévaluée le 31 décembre N-3, date de clôture de l’exercice. Sa valeur actuelle avait été fixée à 667 000. Cette construction a été cédée le 31/12/N pour 680 000. La société a toujours été bénéficiaire. Enregistrer les écritures relatives à la réévaluation, à l’amortissement annuel et à la cession de l’immobilisation. Procéder à l’analyse fiscale.

V/ INTERET DE LA REEVALUATION - La réévaluation améliore le bilan - La réévaluation constitue un remède à la perte de la moitié du capital social.

Réduction de capital et capitaux propres inférieurs à la moitié du capital : (Réglementation applicable aux SA, SARL SCA et SAS) Si du fait des pertes, les capitaux propres de la société deviennent inférieurs à la moitié du capital social, une assemblée générale extraordinaire doit être réunie dans les 4 mois qui suivent l’approbation des comptes pour décider s’il faut ou non dissoudre la société (art. L225-248) Si la dissolution est écartée, la société dispose d’un délai expirant à la clôture du deuxième exercice suivant celui au cours duquel la constatation des pertes est intervenue pour : - soit reconstituer ses capitaux propres à concurrence d’une valeur égale à la moitié du capital social - soit diminuer son capital d’un montant au moins égal à celui des pertes qui n’ont pu être imputées sur les réserves

Exemple : En supposant qu'un bilan se présente ainsi : Bilan Immobilisations corporelles Actifs circulants

100 000 Capital 90 000 RAN débiteur Dettes 190 000

100 000 -60 000 150 000 190 000

Il y a perte de plus de la moitié du capiatl social. Si la valeur d'utilité des immobilisations corporelles est de 150 000, on réévalue et l'on obtient

Bilan Immobilisations corporelles Actifs circulants

150 000 Capital 90 000 Ecart de réévaluation RAN débiteur Dettes 240 000

Le problème est ainsi réglé.

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100 000 50 000 -60 000 150 000 240 000

SECTION II : LA REEVALUATION LEGALE DE 1976 Le législateur institua divers régimes de réévaluation légale dont le dernier remonte à 1976. Ces différents régimes peuvent encore avoir des incidences sur les comptes (essentiellement au niveau des ensembles immobiliers)

I/ PRINCIPE DE LA REEVALUATION LEGALE DE 1976 Il s’agissait de substituer à la valeur inscrite au bilan la valeur réévaluée. Les modalités d’application étaient différentes pour les immobilisations amortissables et les immobilisations non amortissables ; • immobilisation non amortissable : on a substitué à la valeur comptable la valeur d’utilité du bien et l’écart qui en a résulté a été enregistré au compte « 1053 - réserve de réévaluation » • immobilisation amortissable : La valeur de réévaluation retenue a été la plus petite des deux valeurs suivantes :
valeur d’utilité déterminée à partir d’une estimation d’expert
valeur indiciaire calculée en appliquant à la valeur comptable nette de l’immobilisation au 31/12/1976, un indice fixé par la loi en fonction de l’année d’acquisition du bien. L’écart entre les valeurs comptables nettes et les valeurs comptables réévaluées a été porté au crédit du compte « 146 – provision spéciale de réévaluation ». La réévaluation légale de 1976 a été caractérisée par sa neutralité sur le plan fiscal.

II/ CAS PARTICULIER DES ENSEMBLES IMMOBILIERS Lors des opérations de réévaluation des constructions, la valeur indiciaire a généralement été retenue parce qu’elle était la plupart du temps inférieure à la valeur d’utilité. Dans ces circonstances, l’opération de réévaluation ne permettait pas de faire apparaître au bilan la valeur d’utilité des ensembles immobiliers. Pour remédier à cette situation, on a porté dans un compte particulier « 2116 – compte d’ordre sur immobilisations » l’écart existant entre la valeur d’utilité de la construction et la valeur indiciaire et mouvementé en contrepartie le compte « 1053 – réserve de réévaluation ». Au cours des exercices suivant, cette écriture est progressivement extournée sur la durée de vie de la construction restant à courir.

III/ LA CESSION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER REEVALUE A l’occasion de la cession, il convient : - de rapporter au résultat le solde de la provision spéciale de réévaluation (compte 146) - de rapporter au résultat le montant de la réserve de réévaluation (compte 1053) pour le montant qui n’a pas été incorporé au capital en utilisant le compte « 7788 – produits exceptionnels divers » - de solder l’éventuel compte d’ordre.

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