Caso 1 Buy or Rent Traducido

 

W17474

COMPRA O ALQUILA: VIVIR EN SINGAPUR Ruth SK Tan, Zsuzsa R. Huszár y Weina Zhang escribieron este caso únicamente para proporcionar material para la discusión en clase. Los autores no pretenden ilustrar el manejo efectivo o ineficaz de una situación gerencial. Los autores pueden haber disfrazado ciertos nombres y otra información de identificación para proteger la confidencialid confidencialidad. ad. Esta publicación no se puede transmitir, fotocopiar, digitalizar ni reproducir de ninguna forma ni por ningún medio sin el permiso del titular de los derechos de autor. La reproducción de este material no está cubierta por la autorización de ninguna organización de derechos de reproducción. Para solicitar copias o solicitar permiso para reproducir materiales, comuníquese con Ivey Publishing, Ivey Business School, Western  Universidad, Londres, Ontario, Canadá, N6G 0N1; (t) 519.661.3208; 519.661.3208; (e) cases@ive  y.ca ; www.iveycas e s.com. s.com. Copyright © 2017, Universidad Nacional de Singapur y Fundación de la Escuela de Negocios Richard Ivey

La familia Wong, compuesta por el Sr. Wong, de 40 años, la Sra. Wong, de 38 años y

Versión: 2020-02-24  

sus tres jóvenes

niños: se trasladó a Singapur en 2010 cuando el Sr. Wong recibió una ofertade detres trabajo de un gigante banca inversión líder. Durante los siguientes seis años, alquilaron un condominio habitaciones por USde$ la 4,000 ende dólares de Singapur.1 por mes, que incluía las tarifas de estacionamiento y condominio, pero no el costo de mantenimiento, que corría a cargo del propietario. Si bien alquilar facilitó la vida, la familia Wong comenzó a sopesar los pros y los contras de comprar una unidad más grande, en el mismo edificio, que estuvo disponible en junio de 2016. En los últimos tres años, el mercado inmobiliario se había suavizado un poco y el costo de la unidad había disminuido de $ 1,6 millones a $ 1,5 millones. La idea de la propiedad de la vivienda como una forma de inversión en pensiones atrajo a la pareja. En su lugar, las rentas mensuales podrían utilizarse para pagos de hipotecas.

LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA COMO FORMA DE INVERSIÓN

Hace algunos de años, los Wong habíandetomado la decisión de establecerse en Singapur. Estaban encantados de recibir la ciudadanía Singapur en enero 2016. Entendieron que Singapur tenía un sistema de pensiones de reparto que colocaba la responsabilidad de la planificación de la jubilación en el individuo en lugar del estado. Todos los ciudadanos debían depositar un porcentaje de sus ingresos mensuales en su propia cuenta en el Fondo Central de Previsión (CPF),2 que fue administrado por el gobierno de Singapur.

1

Todos los montos en moneda están en SG $ a menos que se especifique lo contrario; SG $ 1 = US $ 0,75 al 31 de marzo de 2016.

El Fondo de Previsión Central (CPF) era un sistema integral de seguridad social que permite a los ciudadanos trabajadores y residentes permanentes de Singapur reservar fondos para la jubilación. También abordó el cuidado de la salud, la propiedad de la vivienda, la protección familiar y la mejora de activos. Tanto los empleados como los eempleadores mpleadores realizaron contribuciones mensuales al CPF. Estos aportes se depositaron en tres cuentas: Cuenta Ordinaria, Cuenta Especial y Cuenta Medisave, donde las aportaciones de la Cuenta Ordinaria podrían retirarse antes de la jubilación para fines de vivienda, seguros, inversión y educación del contribuyente o de sus hijos; “CPF Overview”, Central Provident Fund Board, consultado el 29 de agosto de 2016, www.cpf.gov.sg/ Members/AboutUs/about-us-info/cpf-overview.

2

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Al alcanzar la edad de jubilación de 55 años, todos los singapurenses podían optar por recibir una suma global del CPF después de reservar una suma mínima. La suma mínima se mantendría intacta hasta los 65 años, momento en el que se realizarían pagos mensuales al jubilado hasta que falleciera (consulte el Anexo 1). Los ahorros en el CPF por sí solos podrían no ser suficientes para que un ciudadano mantenga el mismo nivel de vida después de la jubilación. Para los cónyuges que se quedaban en casa, el problema era muy real. Dado que la Sra. Wong era ama de casa, el Sr. Wong necesitaría tener ahorros adicionales para mantenerse a sí mismo y a su esposa. El gobierno de Singapur alentó firmemente la propiedad de la vivienda como una forma de ahorro. Después de la jubilación, si surgiera la necesidad, el jubilado podría desbloquear sus ahorros mudándose a una unidad más pequeña o considerando una hipoteca inversa. Los compradores por primera vez (solo los ciudadanos con ingresos i ngresos mensuales por debajo de $ 12,000 calificados como compradores por primera vez) de vivienda pública públ ica pueden obtener subsidios del gobierno. Los compradores de propiedad privada por primera vez, como condominios, no calificarían para subsidios.

Los ciudadanos de Singapur que compraron propiedades podrían pagar parte del pago inicial con sus fondos CPF. Específicamente, para una propiedad de $ 1.5 millones, los Wong tuvieron que depositar un mínimo de $ 75,000 en efectivo y retirar $ 225,000 de la Cuenta Ordinaria de sus cuentas CPF. Podrían pedir prestado hasta un 80 por ciento del préstamo a valor o $ 1,200,000, suponiendo que califiquen para el préstamo.

MERCADO INMOBILIARIO DE SINGAPUR Entre 2009 y 2013, los precios inmobiliarios subieron un 70 por ciento. El Cuadro 2 muestra que el índice de precios residenciales alcanzó un nivel de 170 en el tercer trimestre (Q3) de 2013, mientras que estaba en un nivel de 100 en Q1 / 2009. Durante el mismo período, los salarios nominales medios aumentaron sólo en un 30 por ciento. 3

Desde 2013, el mercado inmobiliario de Singapur se ha suavizado debido al lento crecimiento económico, varias medidas de enfriamiento de la propiedad recientemente adoptadas. adoptadas.4 (ver Anexo 3), y una gran cantidad de unidades residenciales privadas de nueva construcción. Según Augustine Tan, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Singapur, había 57.597 nuevas unidades residenciales privadas y 12.077 condominios ejecutivos disponibles en mayo de 2016. Estas cifras fueron significativas en vista de la débil demanda imperante.5 El Cuadro 4 muestra que el suministro de nuevas unidades en la tubería se redujo de Q1 a Q2 en

2016. Los precios de las viviendas inmobiliarias habían caído durante 11 trimestres consecutivos a fines de junio de 2016.6 Los precios estuvieron un 9,4 por ciento por debajo del pico del tercer trimestre de 2013.

En la sesión informativa anual del banco central el 25 de julio de 2016, Ravi Menon, director gerente del banco central, la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS), dijo que MAS estaba "bastante contento" con la forma en que estaba evolucionando el sector inmobiliario.

The Business Times, "Property Cooling Measures: Why Cautionary Stance Still Needed", 26 de julio de 2016, consultado en agosto 4, 2016, https://global-factiva-com.libproxy1.nus.edu.sg/ha/default.aspx. https://global-factiva-com.libproxy1.nus.edu.sg/ha/default.aspx. 4 “Singapore Property Market Cooling Measures”, Singapore Real Estate Exchange, consultado el 4 de agosto de 2016, www.srx.com.sg/cooling-measures.

3

5 Geraldine Goh, "El sentimiento débil sigue pesando en el

mercado inmobilia inmobiliario rio de Singapur, dice el jefe de Redas, Augustine Tan",

https://global-factiva-com.libproxy1.nus.edu.sg/hp/printsavews.aspx. Tiempos del estrecho, 12 de julio de 2016, consultado el 4 de agosto de 2016, https://global-factiva-com.libproxy1.nus.edu.sg/hp/printsavews.aspx.

6 Lynette Khoo, "Medidas de enfriamiento de la propiedad: por qué

todavía se necesita una actitud cautelosa", Tiempos de negocios, 26 de julio de 2016, consultado el

4 de agosto de 2016, www.businesstimes.com.sg/ www.businesstimes.com.sg/ companies-markets/property-cooling-measures-why-cauti companies-markets/property-cooling-measures-why-cautionary-stance-still-needed. onary-stance-still-needed.

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Es un ablandamiento gradual de los precios, que deshace parte del fuerte aumento que vio antes. La situación de la deuda de los hogares ha mejorado y el coeficiente de servicio de la deuda de los nuevos préstamos es muy bueno. Los préstamos en mora de los bancos para la propiedad son muy bajos. Por tanto, no nos preocupa el mercado inmobiliario como tal. Creo que las cosas van bien.7 Menon dijo que era demasiado pronto para levantar las medidas de enfriamiento, ya que "queremos asegurarnos de que los avances que hemos logrado con esmero l os uno osedos años estén que estamos en un(de camino para el mercado inmobiliario y que el los durante balanceslos deúltimos los hogares fortalecen aúnarraigados, más para resistir los choques tipos sostenible de interés e ingresos) ".8

CONSIDERACIONES FINANCIERAS Si bien a los Wong les gustaba mucho su unidad de alquiler y sus alrededores, sus hijos preferían tener sus propias habitaciones. La unidad más grande, con cuatro dormitorios, sería la adecuada para ellos. Si los Wong hicieran la compra, tendrían que pagar una tarifa de mantenimiento de $ 250 mensuales al comité de administración del condominio, un impuesto a la propiedad de $ 100 mensuales a las autoridades gubernamentales y el costo de las reparaciones y el mantenimiento general dentro de la unidad de $ 100 mensuales. Los pagos iniciales en efectivo incluían un pago inicial del 20 por ciento del precio de compra, un impuesto de timbre del 3 por ciento, una tarifa de agente del 1 por ciento, $ 4,000 en tarifas de transferencia legal y $ 4,000 en otras tarifas de cierre.

Los Wong planearon tomar un préstamo de tenencia a 30 años con pagos a plazos mensuales. El funcionario del banco les informó que la tasa hipotecaria actual era una tasa de porcentaje anual del 3 por ciento. Si bien las condiciones del mercado para obtener préstamos habían sido favorables en los últimos años con el entorno de tasas de interés bajas, a los Wong les preocupaba que la tasa de interés pudiera aumentar en el corto plazo, encareciendo los préstamos. En Singapur, los préstamos de hipotecas comerciales se realizaron generalmente en forma de hipotecas híbridas de tasa ajustable; la tasa de interés se fijaría durante los primeros tres años y se ajustaría posteriormente sobre la base de las tasas de oferta interbancarias locales de Singapur a un mes o tres meses. Desde 2015, las tasas de oferta interbancarias de Singapur a un mes y a tres meses habían ido en aumento. En junio de 2016, se ubicaron en 0.76 y 1.00 por ciento respectivamente, más del doble de los niveles promedio de 2009 a 2014 en 0.35 y 0.47 por ciento respectivamente (ver Anexo 5).

POSIBLES ESCENARIOS A los Wong se les había advertido que si estaban comprando para quedarse, no importaba cuándo entraran al mercado. Esto les sonó bastante contradictorio. ¿Cómo podría no importar si tuvieran que sacar más dinero? Definitivamente afectaría el tamaño de sus ganancias / pérdidas si vendieran la propiedad en, digamos, 10 años. Decidieron realizar un análisis de la ganancia o pérdida neta en la compra en base a varios escenarios:

7 Rennie

Whang, "'Demasiado pronto' para mejorar las medidas de enfriamiento de la propiedad: MAS", Tiempos rectos, 26 de julio de 2016, consultado el 4 de agosto de

2016, https://global-factiva-com.libproxy1.nus.edu.sg/ha/default.aspx. 8

Ibídem.

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En el escenario 1, el precio de venta de la unidad de condominio se mantuvo sin cambios en $ 1.5 millones al final de 10 años.

   

En el escenario 2, el precio de venta subió un 10 por ciento.

 

En el escenario 3, tanto el alquiler como el precio de venta aumentaron un 0,15 por ciento mensual durante los próximos 10 años.

En el escenario 4, la tasa hipotecaria anual aumentaría en un 0,5 por ciento a partir del primer año y se mantendría constante durante los próximos 10 años.

Para su análisis, asumieron que cuando finalmente vendieran la unidad de condominio tendrían que pagar el principal pendiente del préstamo y una comisión de agente del 1,00 por ciento sobre el precio de venta.

OTRAS CONSIDERACIONES La compra de la propiedad sería una gran inversión para los Wong. La Sra. Wong se sintió incómoda. Sin embargo, al señor Wong le preocupaba que el mercado inmobiliario pudiera recuperarse pronto y que pudieran perder esta oportunidad de oro. Aparte de sus cálculos cuantitativos, tuvieron que considerar ciertos factores cualitativos. Por ejemplo, las transacciones de propiedad desempeñaron un papel clave en la vida de muchas familias en Singapur, ya que los distritos de escuelas primarias estaban estrechamente vinculados a las direcciones residenciales. residenciale s. Por lo tanto, las propiedades ubicadas cerca de las escuelas populares invariablemente tendrían una prima.

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ANEXO 1: TIPOS DE CUENTAS CPF Y SUMA DE JUBILACIÓN Cuenta ordinaria (ser usado para compra de vivienda

Tasa de interés a junio de 2016

y seguro) 2,50%

Cuenta especial y Cuenta Medisave (para inversión y

(en SG $)

cuidado de la salud)

4,00%

4,00%

Transferir a A los 55 años

 Jubilación Cuenta

Automáticamente

Cuenta de retiro

abrió

Suma de jubilación Suma de jubilación básica para los 55 años en 2016 Suma total de jubilación para los 55 años en 2016 Suma de jubilación mejorada para los 55 años en 2016 Suma de jubilación básica para los 55 años en 2020 Suma total de jubilación para los 55 años en 2020 Suma de jubilación mejorada para

80.500 161.000 241,500 90.500 181.000

los 55 años en 2020 Providente Fondo, Fuente: Central  Junta accedido www.cpf.gov.sg/Members/Schemes/schemes/retirement/retirement-sum-scheme.

271.500 abril

11,

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2017,

 

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GRÁFICO 2: ÍNDICE DE PRECIOS DE VIVIENDA EN SINGAPUR Panel A: Índice de precios residenciales de Singapur (1T / 2009 = 100)

180 170 160 150 140 130 120

Región Ce Central Ce Central (C (CCR)

Fuera de de la la Re Región Ce Central (O (OCR)

Panel B: Índice de alquiler residencial de Singapur (1T / 2009 = 100)

125 120 115 110 105 100

Región Ce Central Ce Central (C (CCR)

Fuera de de la la Re Región Ce Central (O (OCR)

Nota: Q = trimestre

Fuente:: Índi Fuente Índice ce de pr preci ecios: os: A Auto utorid ridad ad de Reu Reurba rbaniz nizaci ación ón Ur Urban bana, a, con consul sultad tado o el 15 de dic diciem iembre bre de 20 2016, 16, w www.ura.gov.sg/uol/ww.ura.gov.sg/uol//media/User%20Defined/URA%20Online/media-room/2016/jul/pr16-4 /media/User%20Defined/URA%20 Online/media-room/2016/jul/pr16-49a2.pdf?la=en; 9a2.pdf?la=en; Rent Index: Urban Redevelopment Authority, consultado el 15 de diciembre de 2016, www.ura.gov.sg/u www.ura.gov.sg/uol/-/media/User%20Defined/URA%20Online/mediaol/-/media/User%20Defined/URA%20Online/mediaroom / 2016 / jul / pr16-49a4.pdf? la = es.

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ANEXO 3: MEDIDAS DE ENFRIAMIENTO DE LA PROPIEDAD Impuesto de timbre del comprador adicional (ABSD)

Tasa ABSD activada

Ciudadanía

Tasa ABSD activada

Tasa ABSD activada

Hogar principal

Terciario y Viviendas posteriores

0% revisado al 5%

Hogar secundario 0% revisado al 7% 3% revisado al 10%

10% revisado al 15%

10% revisado al 15%

10% revisado al 15%

N/A

Ciudadanos de Singapur

Residentes permanentes

Extranjeros y no individuos

3% revisado al 10% 3% revisado al 10%

Impuesto de timbre adicional del vendedor (SSD)

Propiedad residencial

Vendido en el año 1

Tasa de SSD desde

Igual que básico

Febrero de 2010

impuesto de timbre del comprador

Tasa de SSD desde

Agosto de 2010

Vendid ndido o en el añ año o2

Vendid ndido o en el añ año o3

Vendid ndido o en el añ año o4

N/A

N/A

N/A

2/3 de básico

1/3 de básico

sello del comprador

deber

sello del comprador

impuesto de timbre del comprador

deber

N/A

dieciséis%

12%

8%

4%

Igual que básico

Tasa de SSD desde

Enero de 2011

Restricciones en la relación préstamo-valor préstamo-valor (LTV)

Febrero de 2010

Para todos los préstamos, los valores LTV se revisan a la baja del 90% al 80%, para reducir las compras especulativas en el mercado.

Agosto de 2010

Para el primer préstamo, el LTV se mantiene en el 80% y para el segundo préstamo se revisa a la baja al 70%.

Para el segundo préstamo, el LTV se reduce aún más al 60%. Se introduce una nueva restricción adicional para los no individuos, que requiere un máximo de

Octubre 2012

50% LTV. préstamo, el LTV se revisa a la baja al 80% y para el segundo Para de el primer préstamo se revisa a la baja al 60%. Para los no particulares, se revisa a la baja al 40%.

enero 2013

Para el primer préstamo, el LTV se revisa a la baja al 80%, para el segundo préstamo al 50% y para el tercer préstamo al 40%. Para los no particulares, se revisa a la baja al 20%.

Enero de 2011

Nota: N / A = no disponible

Fuente: “Singapore Property Market Cooling Measures”, Singapore Real Estate Exchange, consultado el 15 de diciembre de 2016, www.srx.com.sg/cooling-measures.

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ANEXO 4: UNIDADES DISPONIBLES, UNIDADES VACANTES Y SUMINISTRO FUTURO DE UNIDADES RESIDENCIALES PRIVADAS

T1 / 2016

2T / 2016

Cambio

330.303 305,384 24,919

338,728 308,418 30,310

2,60% 1,00% 21,60%

7,50

8,90

(# de unidades)

46,815

41,102

−12,2%

(# de unidades)

6.697

6.148

−8,2%

Unidades completadas

Disponible

(# de unidades)

Ocupado

(# de unidades)

Vacante

(# de unidades)

Tasa de vacantes

(por ciento)

Suministro en tubería

Bajo construcción Planificado

desarrollo

Nota: Q = trimestre Fuente: Ur Urbano Reurbanización Autoridad, accedido diciembre /media/User%20Defined/URA%20Online/media-room/2016/jul/pr16-49e1.pdf?la=en.

15,

2016,

www.ura.gov.sg/uol/-

GRÁFICO 5: TENDENCIA HISTORIAL DE LOS TIPOS DE INTERÉS A CORTO PLAZO Y A UN AÑO A ÑO RENDIMIENTO DE BONOS GUBERNAMENTALES

Tasas de interés de Singapur de enero de 2006 a junio de 2016

4 3,5 3 2.5 2 1,5 1 0,5 0    6    0   ‐    e    n    E

   6    0      o    i    n    u    J

   6    0      e    r    b    m    e    i    v    o    N

   7    0   ‐    r    b    A

   7    0      e    r    b    m    e    i    t    p    e    S

   8    0      o    r    e    r    b    e    F

   8    0      o    i    l    u    J

   8    0      c    i    D

   9    0      o    y    a    M

SIBOR 1 mes

   9    0      e    r    b    u    t    c    O

   0    1      r    a    M

   0    1      o    t    s    o    g    A

   o    r    e    n    e    e    d    1    1

   o    i    n    u    j    e    d    1    1

   1    1      e    r    b    m    e    i    v    o    N

   2    1   ‐    r    b    A

   e    r    b    m    e    i    t    p    e    s    e    d    2    1

SIBOR 3 meses

   o    r    e    r    b    e    f    e    d    3    1

   o    i    l    u    j    e    d    3    1

   3    1      c    i    D

   o    y    a    m    e    d    4    1

   e    r    b    u    t    c    o    e    d    4    1

   o    z    r    a    m    e    d    5    1

   o    t    s    o    g    a    e    d    5    1

   o    r    e    n    e    e    d    6    1

   o    i    n    u    j    e    d    6    1

Factura del tesoro a 1 año

Nota: SIBOR = Tasas de oferta interbancarias de Singapur; Letra del Tesoro = Letra del Tesoro Fuente: Tipo de letra del Tesoro a un año: Gobierno de SSingapur ingapur Estadísticas,

15, accedido diciembre 2016, www.sgs.gov.sg/Statistics.aspx; www.sgs.gov.sg/St atistics.aspx; tasas tasas SIBOR a uno y tres meses (hasta diciembre de 2013): “Tasas de interés nacionales”, Autoridad Monetaria de Singapur, consultado el 15 de diciembre de 2016, www.mas.gov.sg/Statistics/Other-Statistics www.mas.gov.sg/Statistics/Other-Statistics.aspx; .aspx; las tasas SIBOR recientes de enero de 2014 en adelante son de MoneySmart, consultado el 9 de febrero de 2017, www.moneysmart.sg/home-loan/ sibor-trend.

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