Capitulo Ix Contratos de Obra

“Gerencia de la Construcción” DataLaing

CONTRATOS DE OBRA

ACUERDOS EN LAS CONTRATACIONES DE PROYECTOS Y OBRAS Expositor: Ing Leonardo Mata Email: [email protected]

Caracas, 5 y 6 de Diciembre de 2014

DataLaing Software C.A.

Gerencia de la Construcción

CONTRATOS DE OBRA

Curso DataLaing “Gerencia de la Construcción”

Medio básico para lograr lo que queremos de otros y debe ser vista como algo natural, una realidad de la vida, y no como una dificultad o problema.

Negociar con el cliente en relación a cualquier cambio o reclamo Pág. 167 que surja durante su ejecución Negociar con el personal a su cargo las condiciones para realizar el trabajo y con la empresa a la que pertenece sobre la asignación de recursos y otros aspectos de interés.

(¿Qué? ¿Por qué? ¿Quién? ¿Con quién?). (¿Qué negocia? ¿Cómo Negociar? ¿Hasta donde negociar?). (Objetivos, intereses, Definir). (Por escrito, legalidad).

Pág. 167

• Es indispensable prepararse bien antes de iniciar una negociación. • Antes de comenzar la negociación, es necesario verificar que cada representante esté suficientemente autorizado para llegar a un acuerdo sobre el tema. • La negociación debe llevarse a cabo en el momento y en el lugar adecuado. • Durante la negociación es necesario mantener la calma, manteniendo una actitud positiva. No perder de vista las metas. • Es necesario colocarse en la posición del otro y tratar de entenderla. • Jamás se debe recurrir a la mentira o el engaño. Pág. 168

GANAR

YO GANO YO GANO TÚ PIERDES TÚ GANAS

YO PERDER

YO PIERDO YO PIERDO TÚ PIERDES TÚ GANAS

Pág. 169

ACUERDO LEGAL ENTRE DOS O MAS PARTES EN EL CUAL SE ESTABLECEN LAS OBLIGACIONES Y DERECHOS DE CADA UNO DE ELLOS, QUE SE ESTABLECE CON EL FIN DE LOGRAR LA EJECUCIÓN DE UNA OBRA O LA PRESTACIÓN DE UN SERVICIO.

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Pág. 169

• La Metodología acordada para enfocar la contratación implicará diferentes procesos para la administración de la obra, lo que conduce a diferentes Tipos de Contratos. • En Venezuela lo usual es basar administrativamente el Contrato en "Precios Unitarios”. De allí parten la mayoría de los controles en la misma. • La base de casi todas las Metodología es el Presupuesto y los Análisis de Precios.

Contratos a Precios Unitarios y cantidades reales de obra (El más Utilizado).

Contratos a Base de Costos + Honorarios. Contrato a Costo + Honorarios Variables. Contratos Llave en Mano (TURNKEY CONTRACT). Contrato de Gerencia de Construcción. Pág. 176 a 181

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Contratos a Suma Global o suma alzada (Lump Sum / Monto Global).

Tipos de Contrato

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Permite cierta flexibilidad en las variaciones que puedan ocurrir durante la ejecución de la obra.

Los pagos al contratista se basan en mediciones precisas de la obra realmente ejecutada. Al existir la posibilidad de que se presenten variaciones en las cantidades ejecutadas con respecto a las cantidades presupuestadas, puede por tanto variar el monto total de la obra. Pág. 178

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La ejecución de la obra se divide en partidas individuales, que pueden ser medidas separadamente. Cada partida tiene un Precio Unitario, con el cual se puede determinar el monto total ejecutado en cada una de ellas, multiplicando este precio unitario por la cantidad ejecutada.

DESVENTAJA EL CONTRATANTE NO CONOCE EL COSTO EXACTO DE LOS TRABAJOS, HASTA TANTO NO SE EJECUTAN TOTALMENTE, PARA PODER REALIZAR LAS MEDICIONES FINALES. RESULTA POCO PRACTICA CUANDO EXISTE UN NÚMERO MUY ELEVADO DE PARTIDAS. VENTAJAS :

• LOS PAGOS SE HACEN DE ACUERDO A VALUACIONES DE FÁCIL DETERMINACIÓN, QUE REFLEJA CON EXACTITUD LOS TRABAJOS QUE EFECTIVAMENTE HA EJECUTADO. • EL CONTRATANTE SE ASEGURA DE QUE, AL QUEDAR A CARGO DEL CONTRATISTA EL PAGO DE LOS MATERIALES, EQUIPOS Y MANO DE OBRA REQUERIDOS, ESTE VELARA PORQUE LA OBRA SE LLEVE A CABO DE LA MANERA MÁS EFICIENTE POSIBLE. ESTE MÉTODO ES AMPLIAMENTE UTILIZADO PARA LA CONTRATACIÓN DE OBRAS CIVILES.

Pág. 178 - 179

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• FACILITA LA DETERMINACIÓN DE OBRAS ADICIONALES Y AUMENTOS O DISMINUCIONES DE ELLAS.

EL CONTRATISTA FIJA UN PRECIO QUE CUBRE TODOS LOS TRABAJOS Y SERVICIOS DE ACUERDO A LOS PLANOS Y ESPECIFICACIONES DE LA OBRA CONTRATADA. VENTAJAS EL CONTRATANTE SABE EL COSTO, RESTRINGIENDO MODIFICACIONES O CAMBIOS A DICHO COSTO.

DESVENTAJA INFLEXIBILIDAD ANTE CAMBIOS EN EL PROYECTO. LA DESVIACION RESPECTO A LOS PLANOS Y ESPECIFICACIONES ORIGINA POTENCIALES DESAVENIENCIAS LEGALES. REQUIERE QUE LA OBRA TENGA PLANOS Y ESPECIFICACIONES DETALLADAS.

Pág. 179

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NO SE REQUIERE LA REALIZACION DE MEDICIONES PARA PAGOS PARCIALES, SOLAMENTE SE HACE UN ESTIMADO DEL AVANCE PORCENTUAL DE LOS TRABAJOS.

EL CONTRATISTA RECIBE EL REEMBOLSO DE LOS GASTOS EN QUE HA INCURRIDO EN LA CONSTRUCCION DE LA OBRA.

Pág. 179

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EN EL CONTRATO SE DESCRIBE DETALLADAMENTE LA NATURALEZA DE LOS GASTOS QUE SON REEMBOLSABLES, GASTOS DIRECTOS POR MANO DE OBRA, EQUIPOS Y MATERIALES, ASÍ COMO LOS GASTOS DE SUPERVISION REQUERIDOS PARA REALIZAR LA GERENCIA DE LOS TRABAJOS EJECUTADOS. ADEMÁS DE LOS GASTOS, EL CONTRATISTA RECIBE UNA CANTIDAD POR CONCEPTO DE HONORARIOS QUE REPRESENTAN SU UTILIDAD.

Pág. 179

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Durante la ejecución de la obra, el contratista financia el proyecto y periódicamente recibe los pagos correspondientes. Es importante la definición clara y precisa de los gastos que deben ser considerados como reembolsables, especialmente en aquellas áreas sensitivas, como por ejemplo en lo referente a los gastos de oficina, para evitar inconvenientes al momento de los pagos. Otras actividades que deben ser claramente definidas a efectos de los reembolsos son aquellos referentes a las bonificaciones, a los subcontratos y a los cargos por el uso de equipos en la ejecución del proyecto.

La importancia de la firma del Contrato…

Puede haber detalles que dañan lo planificado…

ESTA MANERA DE CONTRATACION ES USADA CON MAYOR FRECUENCIA EN EL SECTOR PRIVADO. VENTAJAS LAS VARIACIONES Y MODIFICACIONES DEL PROYECTO, ASÍ COMO LOS AUMENTOS POR CONCEPTO DE LA INFLACION, NO CAUSAN RETRASOS EN LA EJECUCION, ES DECIR, NO SE ORIGINAN DISCUSIONES EN LOS PRECIOS.

EL PROPIETARIO CORRE CON LA CONTINGENCIA DE LOS INCREMENTOS QUE PUEDAN DERIVARSE DE LA INEFICIENCIA O BAJO RENDIMIENTO DEL CONTRATISTA.

Pág. 179

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DESVENTAJAS DEBE SEÑALAR QUE EXIGE UN ESTRICTO CONTROL ADMINISTRATIVO PARA REVISAR, CONSTATAR Y CONFORMAR TODOS LOS COMPROBANTES Y JUSTIFICATIVOS QUE PRESENTE EL CONTRATISTA PARA SU CANCELACION.

Pág. 180

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• Costos + porcentaje de los costos. El Contratista recibe el reembolso de los gastos efectuados en la obra más un porcentaje de estos costos por concepto de Honorarios. Es poco lucrativa para el Contratista, y por tanto, sujeta a abusos por su parte, ya que hay pocos incentivos para ser eficiente. Por esta razón, esta forma de contratación ha caído en desuso. • Costos + honorarios fijos. Se fija un monto predeterminado, generalmente, determinado a partir de un porcentaje del monto estimado original, por concepto de honorarios al Contratista. Esta forma obliga al Contratista a ejecutar los trabajos lo más pronto posible a fin de percibir sus honorarios en el más corto plazo. Sin embargo, debido al deseo de acelerar los trabajos al máximo, el contratista puede tender a usar materiales o equipos más costosos para realizar los trabajos de manera más expedita.

• Costos + honorarios fijos + cláusula de reparto de beneficios

Consiste en la aplicación de honorarios variables, que no solamente prevén un bono por los ahorros obtenidos, sino que también penalizan al contratista por excederse del monto estimado previamente. El monto de los honorarios se incrementa si el contratista ejecuta los trabajos por un monto inferior al estimado, y decrece al excederlo.

Pág. 180-181

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Esta forma prevé, aparte de los honorarios fijos, una recompensa al Contratista que controla los costos y logra minimizarlos. Para ello, se establece un precio estimado para los trabajos totales. Si el contratista realiza los trabajos por un monto inferior o superior al estimado, el ahorro logrado o el exceso sobre el estimado es dividido o compartido entre el propietario y el contratista.

CONTRATACIÓN POR EL CUAL EL PARTICIPANTE OFERTA EN CONJUNTO, LA CONSTRUCCIÓN, EL EQUIPAMIENTO Y MONTAJE HASTA LA PUESTA EN SERVICIO DE UNA DETERMINADA OBRA, PUDIENDO INCLUIR, ADEMÁS, LOS ESTUDIOS DE ARQUITECTURA E INGENIERÍA, DISEÑO, EJECUCIÓN, FINANCIAMIENTO Y CUALQUIER OTRO QUE SE CONSIDERE PARA EJECUTAR UN PROYECTO.

Pág. 181

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ESTO PERMITE IR EJECUTANDO ACTIVIDADES EN LA OBRA SIN NECESIDAD DE TENER EL PROYECTO DE LA OBRA TERMINADO.

Una Empresa se encarga de planificar, desarrollar y coordinar las actividades del Proyectista, Contratistas, Vendedores, y otras actividades inherentes a la construcción.

Debe hacer el seguimiento del flujo de tiempo y costos de la obra para lograr la máxima efectividad del proyecto.

Pág. 181

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Para ello, debe establecer los procedimientos de contratación de todos los participantes, coordinar todas las actividades, y controlar los trabajos que éstos realizan representando al Propietario.

“Si un problema tiene solución, no te preocupes. Y si la tiene ¿Para qué has de preocuparte?... (Proverbio chino)