Boleto de Compraventa Quiebra Del Vended

BOLETO DE COMPRAVENTA  Y QUIEBRA DEL VENDEDOR  VENDEDOR  por Horacio Roitman y Jos A! Di T"##io

Sumario: 1. Boleto de compraventa. Conceptualización. Antecedentes legislativos. 3. El artículo 1185 is del Código Civil ! el art. 1"# de la $e! %".5%%. ". &ecaudos de oponiilidad del oleto a la 'uiera: a(  Ad'uirentes de uena )e. ( *ago del %5+ del precio. c( Compraventa de inmueles. d( ,ndi)erente destino del inmuele. e( -torgamiento impe impera rati tivo vo de la escri escritu tura. ra. $imi $imita tacio ciones nes.. )( Cump Cumpli limi mien ento to de la prestación por el ad'uirente no )allido. g( *rocedimiento para eercer el dere derec/ c/o. o. /( *rue *ruea a del del ole oleto to.. i( 0ec/a ec/a cier cierta ta.. ( *ul *ulic icid idad ad poseso posesoria ria o regist registral. ral. ( E)ecto E)ectos. s. 2aos 2aos ! perui peruicio cios. s. l( Senten Sentencia cia declarativa de la oponiilidad anterior a la 'uiera. m( 0allido titular del inmuele. 5. ,naplicailidad a los procesos de eecución individual. #. Acre Acreed edor or ema emarg rgan ante te ! cr4d cr4dit ito o /ipo /ipote teca cari rio o. . Bil Bilio iogr gra) a)ía ía especí6ca consultada.

1. Boleto de compraventa. Conceptualización Es un contrato privado por el cual las partes se obligan a otorgar la escritura pública traslativa de dominio. Para un sector de la doctrina es nulo como contrato de compraventa, pero conforma un contrato válido de promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa1. Otros autores estudiando el problema de la naturaleza jurídica del contrato de compraventa establecen que con el boleto privado se conclue una verdadera

Publicado en Revista de Derecho Privado y Comunitario nº 2000! "Boleto de Compraventa#$ RubinzalCulzoni$ RubinzalCulzoni$ %anta &e$ 2001$ p.1!1. ∗

 !

1

 GATTI, E. y ALTERINI, J.: Régimen jurídico del boleto de compr!ent, L.L., "#$%""#&. "#$%""#&. 'or (u prte L)'E* +E *AAL-A, ernndo (e enrol en l te(i( /ormli(t e0pre(ndo 1ue el boleto de compr!ent tiene un nturle2  jurídic bi/ronte: bi/ronte: por un un ldo e( un un compr!ent compr!ent nul por por de/ecto de /orm, /orm, y por el otro otro e( un preliminr preliminr bilterl terl !3lido, !3lido, en Teorí de lo( contrto(, Tomo I, prte e(pecil, p3g.4&5.

compraventa inmobiliaria, válida desde la suscripci"n, debido a que el boleto reúne los elementos esenciales de ese contrato #contrato consensual $acuerdo$  precio cierto  tradici"n de la cosa%, siendo la escritura pública un mero requisito  posterior, que &ace al perfeccionamiento de la formalidad requerida para transmitir  el dominio'. Esta postura que refuerza el valor protectorio del boleto es maoritaria en doctrina  jurisprudencia.

2. 'ntecedentes le(islativos Pueden distinguirse en la evoluci"n legislativa varios momentos o etapas que marcaron el desarrollo que &a tenido en nuestro país la cuesti"n referida al  boleto de compraventa. Esta figura figura no fue regulada regulada por el ("digo (ivil en forma especial. especial. )"lo el compromiso de otorgar escritura pública o los contratos que debiendo observar tal formalidad fueren realizados por boleto, están comprendidos en el art. 11*+. El boleto privado constitue una situaci"n singular dentro de esta &ip"tesis  s"lo se &ace menci"n al mismo con la reforma de la le 1.1 a partir de la introducci"n del art. 11*+ bis que incorpora la posibilidad de oponerlo a la quiebra del promitente vendedor  en el art. '-++ que considera legítima la adquisici"n de la posesi"n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. (on anterioridad anterioridad a la sanci"n de la le 1.11 los boletos de compraventa de inmuebles en caso de quiebra del vendedor no otorgaban al adquirente derec&o alguno para eigir el cumplimiento de la obligaci"n de escriturar -. '

 6)77ET IT8RRA7'E, Jorge: entiende 1ue el boleto de compr!ent con(tituye un contrto de compr!ent de/initi!o y 1ue l e(criturci9n e( un negocio de di(po(ici9n complementrio ;/r. Re(pon(bilidd por doleto de compr!ent inmobiliri, L 'lt "&@, t. I, p3g.#@. ET;BEGARAC, Ntlio 'edro (e inclin por l doctrin 1ue !e en el boleto, y Dn en el cuerdo !erbl (i puede probr(e, un !erddero contrto de compr!ent en lo( término( del rt. "$4$ ;.;. en >oleto de compr!ent, A(tre, A(tre, >(.A(., "&&$, p3g.$. Tmbién Tmbién >)R+A, Guillermo: Trtdo Trtdo de +ereco ;i!il Argentino Argentino ;ontrto(F Tomo I, n ##, p3g.$4.. >87TA6ANTE AL7INA, Jorge: El boleto de compr!ent inmobiliri y (u oponibilidd l concur(o o 1uiebr del !endedor, L.L. "$"%"4?#.%

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 En tiempo( nterio re(  l !igenci del rt. ""5 ""5 bi( del ;.;.%intro ducido por l ley "??""% "??""% er doctrin legl 1ue Hno procedí l demnd por e(criturci9n de un inmueble, deducid por el titulr del boleto de compr!ent, cundo el !endedor, con po(terioridd  (u otorgmiento, bí cido en 1uiebr, Dn biendo medido t rdici9n y pgo del precioH ;N;om. en pleno, 4&."".@?,HLo22i c 7oc ( 1uiebrHF. Empero, e( doctrin legl, no (igni/icb 1ue el boleto de compr!ent /ue(e HinoponibleH  l 1uiebr, con el lcnce de crecer de e/icci bien l contrrio, el boleto er HoponibleH HoponibleH  l 1uiebr %o e/ic2 /rente  ell%, pue(to pue(to 1ue el d1uirente d1uirente por tl in(trumento in(trumento podí (er !eri/icdo !eri/icdo

compraventa inmobiliaria, válida desde la suscripci"n, debido a que el boleto reúne los elementos esenciales de ese contrato #contrato consensual $acuerdo$  precio cierto  tradici"n de la cosa%, siendo la escritura pública un mero requisito  posterior, que &ace al perfeccionamiento de la formalidad requerida para transmitir  el dominio'. Esta postura que refuerza el valor protectorio del boleto es maoritaria en doctrina  jurisprudencia.

2. 'ntecedentes le(islativos Pueden distinguirse en la evoluci"n legislativa varios momentos o etapas que marcaron el desarrollo que &a tenido en nuestro país la cuesti"n referida al  boleto de compraventa. Esta figura figura no fue regulada regulada por el ("digo (ivil en forma especial. especial. )"lo el compromiso de otorgar escritura pública o los contratos que debiendo observar tal formalidad fueren realizados por boleto, están comprendidos en el art. 11*+. El boleto privado constitue una situaci"n singular dentro de esta &ip"tesis  s"lo se &ace menci"n al mismo con la reforma de la le 1.1 a partir de la introducci"n del art. 11*+ bis que incorpora la posibilidad de oponerlo a la quiebra del promitente vendedor  en el art. '-++ que considera legítima la adquisici"n de la posesi"n de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. (on anterioridad anterioridad a la sanci"n de la le 1.11 los boletos de compraventa de inmuebles en caso de quiebra del vendedor no otorgaban al adquirente derec&o alguno para eigir el cumplimiento de la obligaci"n de escriturar -. '

 6)77ET IT8RRA7'E, Jorge: entiende 1ue el boleto de compr!ent con(tituye un contrto de compr!ent de/initi!o y 1ue l e(criturci9n e( un negocio de di(po(ici9n complementrio ;/r. Re(pon(bilidd por doleto de compr!ent inmobiliri, L 'lt "&@, t. I, p3g.#@. ET;BEGARAC, Ntlio 'edro (e inclin por l doctrin 1ue !e en el boleto, y Dn en el cuerdo !erbl (i puede probr(e, un !erddero contrto de compr!ent en lo( término( del rt. "$4$ ;.;. en >oleto de compr!ent, A(tre, A(tre, >(.A(., "&&$, p3g.$. Tmbién Tmbién >)R+A, Guillermo: Trtdo Trtdo de +ereco ;i!il Argentino Argentino ;ontrto(F Tomo I, n ##, p3g.$4.. >87TA6ANTE AL7INA, Jorge: El boleto de compr!ent inmobiliri y (u oponibilidd l concur(o o 1uiebr del !endedor, L.L. "$"%"4?#.%

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 En tiempo( nterio re(  l !igenci del rt. ""5 ""5 bi( del ;.;.%intro ducido por l ley "??""% "??""% er doctrin legl 1ue Hno procedí l demnd por e(criturci9n de un inmueble, deducid por el titulr del boleto de compr!ent, cundo el !endedor, con po(terioridd  (u otorgmiento, bí cido en 1uiebr, Dn biendo medido t rdici9n y pgo del precioH ;N;om. en pleno, 4&."".@?,HLo22i c 7oc ( 1uiebrHF. Empero, e( doctrin legl, no (igni/icb 1ue el boleto de compr!ent /ue(e HinoponibleH  l 1uiebr, con el lcnce de crecer de e/icci bien l contrrio, el boleto er HoponibleH HoponibleH  l 1uiebr %o e/ic2 /rente  ell%, pue(to pue(to 1ue el d1uirente d1uirente por tl in(trumento in(trumento podí (er !eri/icdo !eri/icdo

/a cuesti"n adquiría singular importancia ante todo ante el desarrollo que tuvo tuvo en el tráf tráfic ico o comer comerci cial al el bolet boleto o0  la proli prolife fera raci ci"n "n de esta esta form formaa de contrataci"n con relaci"n al rgimen de propiedad &orizontal ante la escalada de construcciones de edificios que gener" una creciente inseguridad jurídica  un autntico estado de indefensi"n que padecían los adquirentes de departamentos, quienes suscribían boletos con el constructor, pagando en muc&os casos gran parte del precio convenido o el total  en el interín &asta la escrituraci"n veían como su vendedor caía en insolvencia, frustrándose de esta manera sus epectativas de compra  sus ilusiones de vivienda propia. 2sí, el boleto otorgado no era oponible al concurso o quiebra del vendedor  #además antes de la reforma de la le 1.11 el poseedor por boleto no era conside considerad rado o poseed poseedor or legíti legítimo% mo%  la única posibili posibilidad dad de recuper recuperar ar el dinero dinero entregado se circunscribía a una acci"n acc i"n judicial por da3os  perjuicios. 4n antecedente legislativo que puede destacarse en la evoluci"n de la figura del  boleto lo constitue la sanci"n de la le de loteos 10.55+ que contemplaba la venta de inmuebles fraccionados en lotes a partir del pago de cuotas períodicas. 6ic&a normativa prev que el comprador puede reclamar la escrituraci"n despus de  pagar el '+7 del precio, siendo una facultad irrenunciable toda cláusula en contrario. contrario. Este principio protectorio protectorio demás está decir que se refiere a situaciones situaciones en bonis  nada tienen que ver con la quiebra, pero poseen como vinculaci"n la eigen eigencia cia común común de otorga otorgarr la escrit escritura ura para para el adquir adquirent entee+.   2dem 2demás ás es el antecedente inmediato que tuvo en cuenta el legislador de 189* para aplicar un como creedor 1uirogr/rio 1uirogr/rio de l obligci9n obligci9n Hde drH con(tituid d por l re(tituci9n 9n del precio recibido por el /llido. Lo 1ue 1ue ocurrí er 1ue l obligci9n obligci9n (umid (umid por el (ujeto luego luego /llido %e(to %e(to e(: l obligci9n obligci9n Hde cerH con(i(tente en ot orgr l e(critur e (critur tr(lti! de dominio% re(ultb Hno e0igibleH /rente  l 1uiebr, l cul producí l Hcon!er(i9nH de l obligci9n de cer e(criturrF en un obligci9n de dr re(tituir el precio cobrdoF. 'or tnto, el boleto no er e0ctmente HinoponibleH  l 1uiebr, (ino 1ue re(ultb Hine0igibleH l pre(tci9n prometid prometid en el boleto de compr!ent por el luego /llido e(criturrF. ;N;om. , 7l +, del 4@=&&# K'2 ;rlo( y otro ( Tercerí de dominio en ern3nde2 )mr c An/u(o 7ntigo ( Ejec..%

0

 En l !ent de inmueble( el boleto (e con(olid9 mplimente y /ue el (ector donde m3( (e i2o pr impul(r tnto el cmbio legi(lti!o como juri(prudencil,  /in de con(iderrlo como un !erddero contrto de/initi!o. L dopci9n de e(te in(trumento lcn29 no (9lo l (ector de l( c((, (ino  lo( deprtmento( en propiedd ori2ontl, no (9lo  l( !i!iend(, (ino tmbién  l( o/icin( y plnt( indu(trile(, no (9lo  lo( inmueble( con con(truccione(, (ino tmbién  lo( lote(, no (9lo  lo( urbno(, (ino tmbién  lo( rurle(. 7emejnte utili2ci9n utili2ci9n tu!o 1ue cer reccionr l jue2 y l legi(ldor legi(ldor ;/r. L)REN*ETTI, Ricrdo Lui(: Trtdo Trtdo de lo( ;ontrto(, Tomo I, Rubin2l%;ul2 Rubin2l%;ul2oni, oni, 7nt e, "&&&, p3g.$$4$$$.

+

 ;/r.R)IT6AN, Borcio: E/ecto( jurídico( de l 1uiebr (obre lo( contrto( pree0i(tente(, 6rco( Lerner Edicione(, >(.A(., "&?$, p3g."=5.

 porcentual determinado #'+7% como recaudo de oponibilidad del boleto ante la quiebra del vendedor. El sistema actual que regula los efectos del boleto ante la quiebra del vendedor comprende el art.11*+ bis  el '-++ del ("digo (ivil  el art.109 de la /e '0.+'' de concursos  quiebras.

!. )l art*culo 11+, bis del Códi(o Civil y el art. 1- de la /ey 2-.,22 El boleto de compraventa es el contrato que maor inters despert" en los ámbitos doctrinarios, entre quienes estudiaron los contratos en curso frente a la quiebra. Por su difusi"n en la vida diaria, tuvo una no menor repercusi"n  jurisprudencial. El art. 11*+ bis introducido con la reforma de la /e 1.11 constitue una norma especial encaminada a tutelar el derec&o del comprador de buena fe por   boleto de compraventa en el caso de concurso o quiebra del vendedor. 2l cumplimiento de tal objetivo se ci3e el celo del legislador en aras de neutralizar las numerosas defraudaciones que, en materia de inmuebles en especial las enajenaciones de unidades de propiedad &orizontal, &abía &ec&o víctimas a inocentes compradores de buena fe que, ante la quiebra del promitente #máime luego del fallo plenario /ozzi% transformaba su epectativa o an&elo de llegar a ser   propietario  tener un tec&o donde cobijarse, en un magro  muc&as veces insignificante derec&o de crdito, resultante del dividendo que le correspondiere en la liquidaci"n de los bienes del fallido, cua maor parte era absorbida por los acreedores privilegiados9. /a le 1.11 incorpor" esta notable modificaci"n al ("digo (ivil, por  medio de la cual se pretendi" conciliar los intereses sociales,  superar situaciones de &ec&o angustiosas tendientes a asegurar al adquirente por boleto la escrituraci"n, frente al concurso del promitente vendedor .

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 ;/r. R)IT6AN, Borcio: E/ecto( jurídico(. ..ob.cit., p3g. """.



 KAl con/licto de intere(e( entre el comprdor del inmueble, medinte el re(pecti!o boleto y lo( creedore( del concur(o del !endedor, debí (umr(e el tr(/ondo (ocil (u(citdo por l cntidd de (itucione( ilícit( My en terreno de/rudtorio% en perjuicio de lo( d1uirente( de deprtmento( pgdero( en cuot( ;/r. >)NANTI%GARR)NE: ;oncur(o( y uiebr(, Abeledo%'errot, >(.A(., "&&?, p3g.#4#. RIERA%R)IT6AN%IT)L): Ley de ;oncur(o( y uiebr(, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===, p3g. $@@.%

El prop"sito que inform" la concepci"n del art. 11*+ bis (( se vinculaba a la operatividad de la garantía constitucional del derec&o a una vivienda digna. 6ic&o objetivo se materializ" con la le 18.++1 que a partir del art. 1+5 procur"  brindar protecci"n a quienes con sacrificio patrimonial concertaron la adquisici"n de un inmueble con destino a vivienda, frente a la quiebra sobreviniente de aquel que se comprometi" a transmitirlo *. /a reforma atendi" principalmente a proteger  a los adquirentes de inmuebles sometidos a propiedad &orizontal8. El ': párrafo del art. 109 de la le '0.+'' derogatoria del rgimen anterior  elimina el recaudo del destino de vivienda, retornando de esta manera al rgimen genrico  de amplio alcance que prev el art. 11*+ bis del ("digo (ivil15 que no distingue el destino de los inmuebles adquiridos por boleto. Esta norma no s"lo consagra una protecci"n para el comprador de inmuebles que &ubiere abonado el '+7 del valor de venta sino que, está imbuido de un neto espíritu de protecci"n de aqul, asegurándole la posibilidad de concretar la adquisici"n del bien, en las condiciones de tiempo  modo pactadas con la vendedora; bajo los únicos requisitos de cumplimiento de dic&os trminos  previa constituci"n de una garantía &ipotecaria por el saldo de precio11. /a reforma legislativa de 189* #/e 1.11  art. 11*+ mediante% tuvo como finalidad evitar una irritante antinomia interpretativa efectuada por la *

 ;3m. ;i!. y ;om., "O, Rio I ;9rdob, L.L. "&&&%>%??.

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 ;on l implntci9n del rt.""5 bi( 1ue trjo l re/orm l ;9digo ;i!il (e pretendi9 e(pecilmente proteger  lo( d1uirente( de inmueble( en propiedd ori2ontl, eco( por con(tructore(, 1uiene( pro!ecndo el dé/icit de !i!iend( y l (nci9n de l ley de propiedd ori2ontl, (in l (u/iciente (olide2 econ9mic, contndo con el dinero entregdo  cuent por /uturo( d1uirente( o con ml intenci9n inicil, cometieron l empre(, y luego, /rente l /rc(o de l mi(m, (e pre(entbn en concur(o pre!enti!o o 1uiebr, burlndo lo( intere(e( de lo( comprdore(, 1ue !eín trn(/ormdo (u dereco de propiedd en e0pectti!, en un ín/imo dereco de crédito, con(i(tente en l prte 1ue le( corre(pondier en l li1uidci9n de lo( biene( del /llido. ;/r. >)RGBI, ;rlo( y TALE, ;rlo(: 'roce(o( concur(le(, EG Edicione(, ;9rdob, "&&", p3g.4?4F.%

15

 L limitci9n l de(tino de !i!iend bí (ido criticd por l de(iguldd de trtmiento 1ue con(grb re(pecto  otro( de(tino( 1ue tmbién merecín l tutel legl. A(í (e dijo 1ue: No puede (o(tener(e 1ue el rt. ""5 bi( ;.;. y el "= L.;. tiendn  proteger l !i!iend Dnic lo 1ue ubier (ido de(ebleF o grnti2r un /in eminentemente (ocil, por1ue l di(criminci9n 1ue reli2 no e( e1uitti!. ;on l crcterí(tic 1ue proporcion l ley (e di(crimin  lo( comercinte( y pro/e(ionle( 1ue con e(/uer2o n comprdo por boleto (u negocio, (u e(tudio, con(ultorio o e(critorio pr el de(rrollo de (u cti!idd. Lo 1ue debi9 pretender el legi(ldor, e( 1ue en e(to( c(o(, pued e!itr(e el /rude en perjuicio de lo( creedore(, l e0cluir del cti!o un bien. +el !oto en di(idenci del +r. )rti2 AryF. ;3m. 4O ;i!. ;om. de ;9rdob, 45#"&&4, K>elbruno, 7il!io E. en: Lucc y Lupny M 7emnrio Jurídico n 555, Tomo @, p3g. "@".

11

 +el oto del +r. Lei! 7uperior Tribunl de Ju(tici de Río Negro Hil, Jorge Edurdo (uiebr (Incidente de  Apelci9n (;(ci9n, del "?%=4%&5.

 jurisprudencia civil  comercial de la (apital ueno( Aire(, )ctubre " "&@5F. E+, 4%@&".

1-

 En el 'lenrio Lo22i dictdo con nterioridd  l ley "?.?"" y re(pecto del boleto de compr!ent /irmdo por el !endedor, nte( de (u declrci9n en 1uiebr (e dijo 1ue: KNo procede l demnd por e(criturci9n de un inmueble, deducid por el titulr del boleto de compr!ent, cundo el !endedor, con po(terioridd  (u otorgmiento,  cído en 1uiebr, un biendo medido trdici9n y pgo del precio ;N;om., En pleno, no!iembre 4& "&@? Lo22i, Eleodoro I. ;. 7oc, 7A, uiebrF. E+, 4=%#&?.

modificaci"n del sistema de los efectos de la quiebra sobre los contratos  preeistentes, consagrando un particular mecanismo de auilio  resguardo creditorio que es privativo de una específica categoría de acreedores. Buizás por esta raz"n desde algún sector de la doctrina  la jurisprudencia se le &a asignado un diverso carácter al crdito consistente en esta obligaci"n de escriturar en la quiebra. (ámara sostuvo que se trataba de un  privilegio15; Cemelmajer de (arlucci que era una prioridad excluyente16 . /a jurisprudencia le asign" idnticos efectos= privilegio17 ; acreedor de la masa18; prioridad excluyente 18 . En esta línea de razonamiento se propicia que en sede judicial se pondere con 10

 El te0to del rt. "#@ e0pre( 1ue: Lo( boleto( de compr!ent de inmueble( otorgdo(  /!or de d1uirente( de buen /e, (er3n oponible( l concur(o o 1uiebr (i el comprdor ubier bondo el !einticinco por ciento 4PF del precio. El  jue2 deber3 di(poner en e(to( c(o(, cul1uier (e el de(tino del inmueble, 1ue (e otorgue l comprdor l e(critur tr(lti! de dominio contr el cumplimiento de l pre(tci9n corre(pondiente l d1uirente. El comprdor podr3 cumplir  (u( obligcione( en el pl2o con!enido. En c(o de 1ue l pre(tci9n  crgo del comprdor /uere  pl2o deber3 con(tituir(e ipotec en primer grdo (obre el bien, en grntí del (ldo de precio. ;/r. RIERA%R)IT6AN%IT)L): Ley de concur(o( y 1uiebr(, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===, p3g. $@?.

1+

 ;A6ARA, Béctor: El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr, Tomo III%>, +eplm, >(.A(., p3g. 54$F.

19

 K'rioridde( e0cluyente(: en e(t ctegorí, el crédito !entjdo b(orbe un bien, lo e0tre del ptrimonio, prend comDn (e trt de un e(pecie de dereco  l (eprci9n. 'or ejemplo, el dereco del d1uirente por boleto de compr!ent  e0igir l e(criturci9n (eprndo un inmueble del conjunto de lo( biene( del deudor ;/r. QE6EL6AJER +E ;ARL8;;I, Aíd: 6odi/iccione( producid( por l ley 4#.44 l régimen de l( prioridde( concur(le( no e0cluyente(, R.+.'.y ;. n "", p3g. "@. Tmbién e(t utor  criticdo en otro trbjo l de(me(urd e0ten(i9n del ctul rt. "#@ (o(teniendo 1ue dr3 moti!o  m3( de un conden por /rude  l ley en 'rimer pro0imci9n  l( modi/iccione( producid( l régimen de l( prioridde( concur(le( por l ley 4#.44, +CE, N #, Ro(rio, "&&, p. $==.

1

 7i bien el comprdor no d1uiere el dominio del inmueble (i no (e otorg e(critur pDblic, (i no (e !eri/ic l trdici9n y% /rente  tercero(%, (i no (e in(cribe el título tr(lti!o de dominio en el regi(tro de l propiedd, el rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il e(tblece 1ue lo( boleto( de compr!ent de inmueble( otorgdo(  /!or de d1uirente( de buen /e (er3n oponible( l concur(o o 1uiebr del !endedor (i (e ubier bondo el 4P del precio. E( e!idente 1ue, un1ue l ley no lo mencione e0pre(mente, cre un e(pecie de pri!ilegio  /!or, del comprdor de buen /e 1ue y celebrdo el boleto y pgdo el porcentje de precio menciondo, (i (e tiene pre(ente 1ue lo( pri!ilegio( otorgn un pre/erenci l pgo credo  tr!é( de l( leye( (u(tncile( ;Apel. ;; 6ercede(, 7l II, ?%4%5 K;mpn, rnci(co 8. y otr c. >rbieri, Antonio y otro(, E+, ""#%4"4 y LA LEC, "&5+, #&4. El cr3cter de pri!ilegio e( indudble por1ue ello (urge de l operti!idd de l norm, e( decir permite oponer l concur(o o  l 1uiebr del deudor el boleto de compr!ent cundo (e ubier bondo el 4P del precio y (e de(tinr3 el inmueble  !i!iend ;";; 7n I(idro, 7l II, Junio 4 "&?#F. E+, @%#4=.

1*

 El d1uirente in boni( !iene  ocupr el ppel de un creedor de l m(

oy creedor del concur(o con tod( (u(

con(ecuenci(. ;N;om., (l A, ""%&%5", 7mbre(1ui, Tulio c. értice ;on(truccione(, 7. A. y otro(F, E+, &@@&4. En idéntico (entido y de l mi(m 7l &%"4%5=, >ertr3n, ;oncepci9n c. Griglio 6ott, ElmnF, LA LEC, "&5"+, $#?, con not de rnci(co 6iglirdi, idem &%"4%5=, L Nuecer Argentin 7RL c Griglio 6ott Elmn 7RL, L.L. "&5"%;%??.%

18

 7up. ;orte de Ju(t. 6endo2 en pleno, con !oto de l +r. Qemelmjer de ;rlucci, $=%%&@, K;o!irm Ltd, J.A. "&&?% I%5$ y (gte(.

criterio restrictivo el reclamo de escrituraci"n en todos los casos'5  dado que constitue una situaci"n de ecepci"n al principio de igualdad de trato. 2 nuestro juicio la oponibilidad a la falencia, se traduce en la generaci"n de un efecto específico respecto de estos contratos en virtud de la quiebra, que implica la continuaci"n del contrato con el concurso #que sustitue al promitente fallido%,  en manera alguna se puede sostener que ello importa la creaci"n de un  privilegio, ni asignarle al adquirente categoría de acreedor del concurso, ni la sustracci"n del bien inmueble al mismo. /a oponibilidad al concurso o quiebra no  puede significar jurídicamente más que el derec&o a eigir su cumplimiento o más simplemente eigir la continuaci"n del contrato en las condiciones pactadas'1.

-. Recaudos de oponibilidad del boleto a la uiebra (omo a se dijera se transportaron a la legislaci"n concursal las eigencias del ("digo (ivil,  se inclueron algunas que &acen a la modalidad operativa, a saber=

a# 'duirentes de buena e Para gozar de la facultad de oponer el boleto de compraventa al concurso, la le establece el cumplimiento de dos requisitos, la buena fe;  b% la comprobaci"n del pago de por lo menos el '+7 del precio.  Ao es superflua la insistencia en el carácter del adquirente, pues ello estará íntimamente vinculado a los actos perjudiciales efectuados en perjuicio de los acreedores  esta venta efectuada por boleto podría resultar revocada.

'5

 KL nturle2 del crédito y el trtmiento e0cepcionl di(pen(do  e(te creedor, 1ue rompe con norm( (eculre( del dereco concur(l, cen impre(cindible un interpretci9n (ummente prudente y ju(td por prte de lo( tribunle( 1ue comptibilice l téle(i( de l norm protecci9n del dereco  l !i!iend /rente  l 1uiebr del !endedorF con lo( intere(e( del re(to de lo( creedore(, 1ue pueden !er(e Dn m3( perjudicdo( de lo 1ue y lo e(t3n /rente  l 1uiebr de (u deudor comDn, por mniobr( /rudulent( 1ue intenten e0cluir biene( inmueble( de lo( y de por (í mgro( cti!o( ;/r. RA7'ALL, 6iguel y 6E+I;I, Rubén: eri/icci9n de crédito(, Ed. Juri(, Ro(rio, 4===, p3g. "$$F.% En  juri(prudenci (e  dico en e(te (entido 1ue L oponibilidd del boleto en l 1uiebr e( un e0cepci9n y no puede interpretr(e en /orm e0ten(i! o nl9gic. ;";; >í >lnc, (l I, junio 4" &5$, ;(t, +iciembre ? "&?4.%

'*

 ;/r. LA LEC Tomo "4@%"45.%

'8

 E.+. tomo @=%$5@.%

-5

 No puede con(iderr(e 1ue medi9 buen /e en l celebrci9n del boleto de compr!ent lo( /ine( del rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il Adl, III>, "?&&F, (i l( prte( e(t3n unid( por prente(co y el título 1ue (ir!e de b(e  l demnd de e(criturci9n e( un contrto de ce(i9n de dereco( y ccione( del !oto del doctor 6llénF. ;Apel. ;; Ro(rio, (l I, mr2o $" &5@. +S Ebri(, Edurdo yo 7bri((, >ernrdoF, J, ?&4". En idéntico (entido: ;.J. ;tmrc, 5"=&5, N.).A., "&&&%$"5.

-1

 >)8, Loret 6.: >uen /e de tercero(: (u rele!nci re(pecto de cto( celebrdo( con un /llido, LL>A "&&#, p3g. 5&=.%

-'

 El conocimiento por el d1uirente del e(tdo de ce(ci9n de pgo( del !endedor debe e0i(tir l tiempo de l /irm del boleto pr 1ue pued blr(e de ml /e ;;y;, Ro(rio, "O.. ""."=.&#, JA "&&@%II%"?$F.

-- 6)77ET IT8RRA7'E, Jorge y N)ELLIN), Norberto: L obligci9n de e(criturr . . . ob.cit., p3g.""@.% RIERA, Julio ;é(r: In(titucione( de dereco concur(l, tomo II, p3g. "?4. -0

interpretarse  cumplirse con buena fe, con prescindencia de que &aan sido realizados o no en el período de sospec&a-+. /a doctrina  jurisprudencia &an ido elaborando una serie de directrices de las cuales podría etraerse fundadamente la falta de buena fe o la simulaci"n de los actos jurídicos. Dal lo que ocurre con la falta de sellado del boleto en la fec&a de su celebraci"n, la falta de medios econ"micos en quien aparece como adquirente, la  persistencia del enajenante en la posesi"n de la cosa vendida retentio  possessionis$ que es uno de los más graves indicios, las ecesivas solemnidades o su contracara, las crasas negligencias incompatibles con un negocio serio  verdadero, el pago por entrega de bienes, la proimidad de la venta con la  presentaci"n del concurso, el silencio sobre al procedencia del dinero con que se  pag" el precio de contado, el >pretium confessus? o precio no entregado de  presente, la manifestaci"n acerca del pago por anticipado, la conducta procesal de las partes entre las cuales se enuncia la ecesiva parquedad, la reticencia, tanto en la eposici"n de los &ec&os como en la tarea de arrimar pruebas, que no condice con la normal actitud que adoptaría quien fuese acusado injustamente de algo tan grave como es la simulaci"n de un acto jurídico-9. En todos estos casos la  presunci"n de buena fe podría invertirse dando lugar no s"lo a la inoponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra sino tambin a la revocaci"n de la operaci"n concertada por aplicaci"n de las acciones de ineficacia, simulaci"n o revocatoria ordinaria. )i la buena fe del adquirente, que además obtuvo la toma de posesi"n del inmueble, se presume legalmente  no &a sido desvirtuada por la fallida, por el dictamen del síndico o por otros acreedores, la obligaci"n de otorgar la escritura traslativa de dominio resulta procedente, rigiendo en este sentido el art. '-++ último párrafo del ("digo (ivil.

b# Pa(o del 2, del precio Es uno de los aspectos más discutidos en doctrina. )e &an efectuado las más sutiles interpretaciones sobre etensi"n del precio,  así con el afán de  proteger la vivienda de adquirentes de escasos recursos, se entendi" que las comisiones, los gastos, los impuestos,  otras prestaciones dinerarias a cargo del adquirente quedaban comprendidas en el precio. 2sí se integra el '+7 con lo imputado a gastos de administraci"n del @anco Fipotecario Aacional-; los pagars no &an de computarse por sus valores -+

 ;orte de Ju(tici de ;tmrc, 5"="&&5, KNtill, íctor B. en: >nco de ;tmrc, uiebr, N.).A., "&&&%$"5.

-9

 ;3m.;i!.;om. m. y Trb. de 6rco( Ju3re2, ;9rdob /llo del "$5"&&?, in re K;ingolni, Jun ;. en: ;!gli, Jorge  A. y otro, 7emnrio Jurídico n ""5, Tomo ??, p3g. $=.

nominales, sino deduciendo los intereses-*; si la posesi"n se debe entregar contra el  pago de determinada suma,  esta fue otorgada, corresponde tener por cierto que los pagos alcanzaron ese importe, a los fines del c"mputo del '+7-8; en la alzada se desestim" computar diversos pagos efectuados en concepto de gastos de instalaci"n  comisi"n de venta para la integraci"n del porcentaje del '+7,  la ()GA entendi" que ello era ajeno a la instancia etraordinaria05. 2plicando rigurosamente el criterio protectorio se &a admitido la oponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra del promitente vendedor aún cuando no se alcanz" el porcentaje legal01. $ /a jurisprudencia &a sido errática,  en general se &a notado que mientras maor era la desprotecci"n del adquirente, maor el esfuerzo por entender  cumplida la eigencia porcentual. (ámara sostiene que la eigencia de cubrir el porcentaje legal debe ser en dinero ,  en fallo plenario la (ámara Aacional de (omercio decidi" que el pago del '+7 a que alude el art. 11*+ bis del (.(. debe &aber sido efectuado por el comprador antes de la quiebra del vendedor, &aa mediado o no por parte del a&ora fallido la entrega de la posesi"n0-. 42

)e &a aceptado que si del boleto resulta que el comprador sería puesto en  posesi"n al efectuar el pago de determinadas cuantías,  no &a en el epediente -

 7e integr el 4P con lo imputdo  g(to( de dmini(trci9n del >nco Bipotecrio Ncionl ;N;om, ;, 5."".?#, JA "&&"%I%"=54F

-*

 ;N;om, ;, 4=."".5", JA "&&"%I."=54.

-8

 ;N;om, ;, ?.$.??, JA "&&"%I%"=5$.%

05

 ;7JN, "=..?&, +ige(to LL II, nU $, "=?4.%

01

7i l comprdor cumpli9 (u( obligcione(, y nte( de l 1uiebr pg9 en e/ecti!o el 44P del precio, re(ultrí un /lgrnte inju(tici de(e(timr el pedido de e(criturci9n, e importrí drle  l /llid o l concur(o l po(ibilidd de (u(trer(e /3cilmente  l directi! e0cepcionl del rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il. A(í, por ejemplo, (i el comprdor  ubie(e pgdo el 4#P del precio y en lo( dí( nteriore(  (u pre(entci9n en 1uiebr el /llido (e negre inju(ti/icdmente  recibirle el (ldo, el jue2 no podrí con!lidr (emejnte conduct, de (uerte 1ue nte el reclmo del creedor y (u o/recimiento del re(to deuddo, ml podrí rec2r l e(criturci9n impetrd ;/r.;3m Apel. ;i!. y ;om. ;9rdob, $O Nom., 7ent. nU " del &&&5, K7n2 de 8rruti, R1uel Elid. Recur(o de Re!i(i9n en uto(: *bl de Qorti(coner, E(tel An 6rí, ( uiebr 'ropi, R.+.'.;. N 4===%" p3g.#5.

0'

 ;A6ARA, Béctor: El concur(o pre!enti!o y l 1uiebr, Tomo III%>, 5## En contr ;/r.: >)8E: >uen /e de...LL "&&#, 5&".%

0-

 In re KArturo de *guir, 6rí c ;oncepci9n Arenl 7;A, J.A. "&5"%III%"&# L.L. "&5"%;%#@.

elementos que permitan desvirtuar esa conclusi"n, &a de tenerse por cierto que los  pagos alcanzaron ese importe cuando el comprador se encontraba en posesi"n del inmueble00.$

c# Compraventa de inmuebles 2utores como Hames, @ustamante 2lsina, (ámara  Buintana ueno( Aire(, "45, +i 'ietro, icente J. ; 6onte 'co 7.A. (1uiebr Ac.$#."&@F M J.A. "&5%I%"?$, LL "&5%+%#=4F.

)í se &allan ecluidos de la aplicaci"n del rgimen protectorio los boletos de compraventa relativos a automotores, bienes registrables  fondo de comercio0*.$

d# 3ndierente destino del inmueble

0

 E( lícit y produce e/ecto entre cedente y ce(ionrio de(de 1ue (e /orm el cuerdo de !oluntde(. En (u (pecto p(i!o l obligci9n de pgr el precioF, l compr!ent no podrí (er cedid, en principio, (in l con/ormidd del !endedor creedorF, pero el interé( de é(te (e reduce  no de(obligr  (u deudor primiti!o, el cedente. ;N;om., (l +, go(to "4 &5=, 6unnic, Guillermo . c. Recci y ;í., 7. R. L., 6rio, 1uiebrF , LA LEC, "&5"A% 4@$. KEl cedente de un boleto de compr!ent tiene el deber de colborr con el ce(ionrio pr obtener el mejor cumplimiento del contrto de ce(i9n pue( (i bien e( cierto 1ue entre l( prte( l trn(/erenci del crédito p( l ce(ionrio por el (olo e/ecto de 1uéll, e( el cedente 1uien con(tituye el ligmento de compr  con el !endedor biéndo(e dmitido inclu(i!e 1ue (e encuentr obligdo  concurrir  l /irm de l e(critur de !ent. +el dictmen del i(cl de ;3mrF. ;N;om., (l >, octubre 44 &?&, Grcí 'lumbo, 6rí G. c. Tlm Inmobiliri, 1uiebrF, E+, 5@445. Negrle legitimci9n l cedente de un boleto de compr!ent pr demndr l e(criturci9n l !endedor /llido, (iendo 1ue con nterioridd, y nte el mi(mo concur(o (e neg9 l legitimci9n  l ce(ionri pr l demnd de e(criturci9n del mi(mo bien, lo 1ue permite (uponer 1ue l (entenci reconoci9 legitimdo  1uél, import cordr e0ce(i! !irtulidd  lo mni/e(tdo en el e(crito inicil en punto l contrto de ce(i9n 1ue lig  mb( prte(. ;N;om., (l >, octubre 44 &?& 'eter(en, Tiele y ;ru2., 7. A. c. Tlm InmobiliriF, LA LEC, "&5=A% 4&. KEl d1uirente de un inmueble 1ue (u(cribe el boleto re(pecti!o (in ber e(criturdo el bien, tiene dereco  di(poner onero(mente de 1uél:  (u re(pecto, entre otr( puede u(r  do( /orm(: F, l ce(i9n del boleto en lo( término( de lo( rt(. "#$# y (igt(. y "### y conc(. del ;9d. ;i!il: y bF, l re!ent del bien, pero mb( opercione( tienen 1ue (er debidmente di(tinguid( por1ue l (ituci9n del Dltimo comprdor e( di(tint en cd uno de tle( (upue(to(, un cundo (end( negocicione(, en de/initi!, tiendn l mi(mo /in, e(to e( l obtenci9n del dominio medinte l e(criturci9n e in(cripci9n en el Regi(tro de l 'ropiedd pr el Dltimo comprdor. ;N;om., (l A, go(to 4# &?5, 'eyre, Jun ;. y otro c. ;on(tructor 6irmr, 7. R. L., 1uiebrF, E+, 54% "5&. 6ientr( el !endedor no y ddo con/ormidd e0pre( pr l trn(/erenci del HboletoH (u (ituci9n (er3  de(de l noti/icci9n de l ce(i9n e(tr3 obligdo  e(criturr  nombre del ce(ionrio, pero con(er!r3 (u dereco crediticio por el precio tnto contr el cedente como contr 1uél. +el dictmen del i(cl de ;3mrF. ;N;om., (l >, octubre 44 &?& 'eter(en, Tiele y ;ru2, 7. A. c. Tlm InmobiliriF, LA LEC, "&5=A% 4& Idem, íd., Grcí 'lumbo, 6rí ;. c. Tlm Inmobiliri, 1uiebrF, E+, 5@445. L demnd por e(criturci9n entbld por el comprdor (egDn un boleto de compr!ent 1ue  cedido  un tercero, (in con/ormidd e0pre( del !endedorF, (e /und en un interé( jurídico de cr3cter per(onl 1ue le otorg legitimci9n pr re1uerir (entenci re(pecto del /ondo del (unto, en b(olut de(!inculci9n (ubjeti! con l ce(ionri, por cunto tento el cr3cter recíproco 1ue tienen l( obligcione( en lo( contrto( de compr!ent l !endedor 1ue no  e0onerdo de (u( obligcione(  l comprdor en lo( término( del rt. 5"# del ;9d. ;i!il, (e encuentr obligd por (u prte  cumplir con l pre(tci9n pue(t  (u crgo (egDn el boleto de compr!ent, un cundo como en el c(o, l con/e(i9n de l comprdor de ber cedido el boleto,  l !e2 1ue l intenci9n de e(criturr M(i (e reconoce (u dereco en l demnd%  /!or de l l ce(ionri, podrí (er precido como l concurrenci de 1uell( identidde( cl3(ic( 1ue cen  l co( ju2gd de l prente identidd jurídic del (ujeto. del dictmen del i(cl de ;3mrF. ;3m. Nc. Apel. ;om. de ;pitl ederl, 7l >, K'eter(en, Tiele y ;ru2 7.A. c. Tlm Inmobiliri, L Ley, "&5=%A, 4&.F

El art. 109 /(B elimina la restricci"n a vivienda  que tenía la norma antecedente #art. 1+5 sI /e 18.++1%,  recoge lo que fue el reclamo de un sector  de la doctrina08. )aúl 2JHEJK sostuvo la discriminaci"n  trato diferencial entre adquirentes de inmuebles para vivienda  aquellos que lo &an &ec&o para otros objetivos, carecía de fundamento jurídico+5. /a aplicaci"n práctica del art. 1+5 /( implic" una desnaturalizaci"n del  precepto, pues fue aplicado con un criterio objetivo, no siendo relevante que el comprador lo quisiera o no para su vivienda personal; de allí que la doctrina reclam" la eliminaci"n de la restricci"n+1. En consecuencia a partir de la nueva legislaci"n se pone fin a la contradicci"n que eistía entre el art.11*+ bis  el 1+5 de la 18.++1+' con lo cual corresponde otorgar la escrituraci"n solicitada aún cuando el inmueble se encuentre afectado a un destino comercial o mito. El Guez deberá disponer que cumplido el pago del porcentaje legal #pago del '+7% cualquiera sea el destino del inmueble, se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio. Fa quienes ven con pesimismo esta generalizaci"n del precepto+-. 0*

 A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o(...ob.cit. p3g. $#$. 7e  dico 1ue el boleto de compr!ent de utomotor no e( oponible. ;4;; ;9rdob, /ebrero "# &5$ Jue2, Jun ;.F, LL;b., &5$4&5. L ip9te(i( legl (e  mplido  lo( inmueble( en generl en el nue!o régimen rt."#@ L;F, pero ob!imente no puede brcr en principio  lo( re(tnte biene( como (on lo( mueble( o mueble( regi(trble(,  lo( cule(, como principio generl (e le plicr3n l( norm( de l( prome(( de contrto( o contrto( celebrdo( (in l /orm re1uerid por l ley, 1ue no (on e0igible( l concur(o como obligcione( de cer ;3m.;i!. y ;om., Ro(rio 7l "O , @%%&5, K7bell Né(tor ( uiebr, !eri/. trdí por  >rgut Roberto, *eu(, ?%&%&5.

08

 7')TA lo (o(tu!o en l( 'rimer( Jornd( (obre ;oncur(o( en el +ereco rgentino dem3( 7;AR'ELL), Edurdo R: Incon(titucionlidd del Dltimo p3rr/o del rt. "= de l ley de concur(o( "&.", en *eu(, 4$, +%"?.

+5

 ;/r. L 1uiebr y dem3( proce(o( concur(le(, Tomo 4, Editor 'lten(e, >(.A(., "&5=, p3g.$5".%

+1

 RIERA, Julio ;é(r: In(titucione( de dereco concur(l, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, "&&?, p3g. "?=.%

+'

 IT)L), +niel: Inicici9n en el e(tudio del nue!o régimen legl de concur(o( y 1uiebr(. Ley n 4#.44, Ad%Boc, >(.A(., "&&, p3g. "$?.

+-

6ARTINE* +E 'ETRA**INI, er9nic: Ley de concur(o( y 1uiebr( n 4#.44, Ed. 6cci, >(.A(., "&&, p3g."5 E7;8TI%J8NCENT >A7, rnci(co: ;oncur(o( y 1uiebr(. Re/orm del régimen concur(l, Ad!octu(, ;9rdob, "&&, p3g. "?4 A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o( y 1uiebr(, A(tre, >(.A(., "&&@, p3g."#@. Inclu(o (e  llegdo  proponer en el ;ongre(o de(rrolldo en L ;umbre 1ue un /utur re/orm  l ley de concur(o( debier contemplr 1ue pr (er  oponible l concur(o el boleto de compr!ent el inmueble debe e(tr de(tindo  !i!iend propi o del nDcleo /milir  del d1uirente ;/r. 'R)N), Ricrdo, 'R)N), J!ier y 'R)N), 6rino: El de(tino del inmueble en lo( boleto( de compr!ent oponible( l concur(o, 'onenci pre(entd en el II ;ongre(o Iberomericno de l In(ol!enci y I ;ongre(o Ncionl de +ereco ;oncur(l, Tomo III, L ;umbre, ;9rdob, 4===, p3g.$#&.

En el retorno al sistema originario del ("digo (ivil, creemos que no &a riesgo alguno si se tienen en cuenta las previsiones a aludidas a los actos  perjudiciales #arts. 11+  ss.%,  los supuestos de responsailidad de representantes, "rganos y terceros #supra, art. 1-%. 2utores como @arbieri+0 e Kglesias++ &an recibido con beneplácito la reforma en este punto. (on relaci"n a las cuestiones que pueden plantearse en la práctica relativas al derec&o transitorio, la jurisprudencia &a tenido ocasi"n de pronunciarse sosteniendo que es oponible a la masa el boleto de compraventa de un inmueble, aún cuando su destino no sea vivienda, por aplicaci"n del art. 109 de la /e '0.+''. (on lo cual rige la nueva normativa para las situaciones en trámite+9. Ello se eplica en raz"n que al &aber sido vetado el art. '85 de la referida le, sta no contiene un rgimen específico de aplicaci"n temporal, por lo que debe estarse a lo  previsto por el ("digo (ivil art. -:, correspondiendo aplicar la nueva le a las relaciones o situaciones jurídicas eistentes, entendiendo comprendidas dentro de las primeras a las originadas en los contratos, puesto que el contrato que las partes celebraron no queda afectado por consecuencia de la nueva le, sino que la quiebra de la vendedora se constitue en un presupuesto de derec&o que afecta al rgimen aplicable para resolver, toda vez que el estado de falencia produce efectos respecto de las relaciones jurídicas en las que se encuentra involucrado el cesante+.$

e# 4tor(amiento imperativo de la escritura. /imitaciones El podrá contenido en el artículo 11*+ bis del ("digo (ivil, &a dado lugar  a sutiles interpretaciones sobre la potestad del juez para resolver si el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio era una obligaci"n ineludible o si por el

+0

 L( interpretcione( /ueron muc(, tnt( como l cntidd de /lenci( de empre(( con(tructor( 1ue pro!ocb l u(ul plicci9n del in(tituto en cue(ti9n, con lo( problem( (e(.A(., "&&, p3g. $=#F.%

++

 L modi/icci9n e( plu(ible, y 1ue l re(tricci9n l de(tino de !i!iend con(tituy9 el (emillero de pleito( 1ue !ticin9 el recorddo Ton9n. El control de l buen /e del d1uirente deber3 (er  prtir de or l !ll de contenci9n de creenci( (imuld( 1ue (e re!i(tn bjo l /orm de boleto ;/r. IGLE7IA7, Jo(é Antonio: ;oncur(o( y 1uiebr(. Ley 4#.44, +eplm, >(.A(., "&&, p3g."5"F.%

+9

 ;orre(ponde plicr l nue! ley  l( relcione( o (itucione( jurídic( e0i(tente(. L L; no e0ige como re1ui(ito 1ue el de(tino del inmueble (e !i!iend. ;N;om., E, "=.@.&@, JA "&&?%III%"=4F. Tmbién en VVV.ulpino.com, y JA, "&&5 M I%5?.

+

 ;3m.Nc.;om., 7l E, "&%@%&@, ;.A.'.A. Ltd.. ( 1uiebr ( cci9n de re!octori concur(l c. Igle(i E!ngélic K+io( e( Amor y otr, R+'y; n "#, p3g.$@4$@$.

contrario cabían ponderaciones sobre el mrito de la transferencia. Es beneficiosa la nueva redacci"n= deerá disponer $!!!% &ue se otorgue,  no dando margen a dudas+*. 2lguna jurisprudencia aislada anterior a la /(B sostuvo que el juez es soberano para decidir si debe o no otorgar la escritura +8. /a única limitaci"n,  esa fue la recta inteligencia del precepto anterior, era que ante la imposibilidad de efectuar la transferencia #falta de reglamento de divisi"n en propiedad &orizontal, edificios construidos no terminados, incumplimiento de eigencias municipales que no podían suplir los síndicos, &ipoteca en garantía previa a los boletos no susceptible de cancelar, etc.% la escrituraci"n no puede otorgarse,  esos obstáculos &o tampoco podrán ser  removidos. Es decir que la oponibilidad lleva implícita la condici"n de que el inmueble se &alle en condiciones materiales de ser escriturado95 . En consecuencia la oponibilidad del boleto de compraventa a la quiebra está supeditada a la posibilidad material  jurídica de otorgarse la pertinente escritura91. Ao eistiendo tal posibilidad, el comprador s"lo tendrá posibilidad de verificar su crdito resultante del importe abonado a la fallida. Ao corresponde alterar su paridad con los demás acreedores, lo que podría ocurrir en caso que el concurso tomara a su cargo la construcci"n o terminaci"n del edificio, o si se resolviera en da3os  perjuicios el pretendido derec&o del adquirente. 2sí lo &a entendido la jurisprudencia9'.$

+*

 ;/me. RIERA%R)IT6AN%IT)L): Ley de concur(o( y 1uiebr(, Tomo II, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===, p3g. $?=.%

+8

 Aun1ue (e yn creditdo( todo( lo( e0tremo( menciondo( en el rt. ""5bi( del ;; y el rt. "= L;, el jue2 e( (oberno pr decidir (i debe o no otorgr l e(critur ;Apel.;;, Ro(rio, (l $, 4..&=, 63( rnci(co, Auto #&=, J7 4"%"#&F.

95

 L oponibilidd del boleto de compr!ent de inmueble( nte l 1uiebr lle! implícit l condici9n de 1ue el inmueble (e lle en condicione( mterile( y jurídic( de (er e(criturdo ;N;om.,>, 4.?.5&, JA "&5&%I, #$ ;N;om., ;, "?.4.5@, LL "&5@%;, 4, JA "&&"%I%"=5"F L impo(ibilidd jurídic de l /llid pr el otorgmiento de l pertinente e(critur tr(lti! de dominio oper, entre otro(, el e/ecto de (itur l d1uirente en l obligci9n de re(tituir l po(e(i9n del bien inmueble, (l!o (u dereco (u dereco  reclmr l de!oluci9n de lo pgdo medinte el procedimiento pertinente ;N;om., ;, ".$.?&, LL "&5=%+, ?@= JA "&?&%I%4F.

91

 L oponibilidd del boleto de compr!ent l concur(o, lle! implícit l nece(idd 1ue el bien (e encuentre en condicione( mterile( y jurídic( 1ue tornen prcticble l e(criturci9n. L con(trucci9n inconclu( del inmueble ob(t  l preten(i9n e(criturri, (in 1ue pued rgWir(e 1ue l concur(d deber3 terminr l obr o (er conmind  ello, tod !e2 1ue tl (upue(to e( jeno  l normti! del in!ocdo rt. ""5 bi( ;9d. ;i!. ;N;om. 7l >, 4=?5&, KEdi/tn 7A ( ;onc.pre!. ( Inc. de re!. promo!ido por Cepiel, 6ri Alici y )tro(.%

9'

 ;3m.Nc.;om., 7l ; , "?=45@ , KGrcí Lbndl 7A (  uiebr.

(on el mismo criterio indicado no puede demandarse la escrituraci"n contra la quiebra en los trminos de los arts. 11*+ bis del ("digo (ivil  109 Lin fineL de la /(B si se eige simultáneamente la terminaci"n de la obra. Esta última pretensi"n eclue la acci"n intentada e imposibilita la procedencia del reclamo9-. Male destacar tambin que el derec&o de eigir la escrituraci"n de un inmueble adquirido por boleto ante la quiebra del vendedor debe limitarse a lo se3alado por la le, no pudiendo etenderse a la pretensi"n de que el concurso se &aga cargo de otras prestaciones pendientes, como ser poner en condici"n de &abitabilidad el inmueble adquirido u otras similares90.$

# Cumplimiento de la prestación por el aduirente no allido )e &a previsto la continuaci"n del contrato &asta su perfeccionamiento definitivo en las mismas condiciones en que fue originariamente celebrado. Por  ello es que el comprador podrá cumplir sus oligaciones en el pla'o convenido! )in embargo, si se otorgare la escritura traslativa de dominio,  todavía restaren obligaciones a satisfacer en un futuro, quedará a cargo del magistrado otorgante #que podrá para ello requerir la opini"n del síndico% la eigencia de garantía (ipotecaria en primer grado  sobre el bien para asegurar el pago del saldo de  precio9+.

(# Procedimiento para e5ercer el derecho. 9-

 ;3m.;i!. y ;om., >í >lnc , 7l I, del 45%5%5#, !ot o del +r. 'liner, K6cgno, Jun ;rlo( c 6ont e 'co 7.A.I.. ( E(criturci9n,

90

CN Com., Sala C, 19/11/76, Macri, Domingo c. Panetta y Cía S.A. – La Ley 1977-D, 679 – .D., 7!-!"7 – #.A. 1991-$, 1%&1. No corre'(on)e reclamar al conc*r'o la terminaci+n )e lo' inm*ele' c*ya e'crit*raci+n (er'ig*e el com(ra)or (or oleto CNCom., Sala C, #*nio ! 19&!. D, 1%6-60.

9+

 En lo( c(o( de ber(e demo(trdo documentlmente el pgo del 4P del precio, el d1uirente por boleto de compr!ent deber3 o/recer pgr el (ldo deuddo l momento de l e(criturci9n, (l!o 1ue por r2one( e0cepcionle( Min!ocd( y probd( /ecientemente% deri!d( de l e(pecil (ituci9n cred, el ju2gdo utorice, por r2one( de e1uidd y buen /e, bre!e( pl2o( de pgo (egurdo( con ipotec en primer grdo (obre el inmueble. ;/r. $ Ju2g. 'roc. ;onc. 6endo2, =?=5&5 >uci 7A p li1. Jud. Boy 1uiebrF.

99

 7obre el prticulr con(ultr 6)NTERE7IN, Edurdo .: 'rocedimiento pr l opo(ici9n de boleto( de compr!ent de inmueble( en concur(o( y 1uiebr(, en E.+., dirio del 5 de junio de 4.===, y X;u3le( crédito( deben cumplir con el procedimiento de !eri/icci9n y cu3le( no deben cerloY, ponenci pre(entd l II ;ongre(o Iberomericno de l In(ol!enci y I ;ongre(o Ncionl de +ereco ;oncur(l, "4 l "# de )ctubre de 4===, L ;umbre, ;9rdob,  Argentin. Tomo III, p3g. &F. >)7;AR), Andre ., X)po(ici9n o !eri/icci9n del boleto de compr!ent inmobilirioY, ponenci pre(entd l II ;ongre(o Iberomericno de l In(ol!enci y I ;ongre(o Ncionl de +ereco ;oncur(l, "4 l "# de )ctubre de 4===, L ;umbre, ;9rdob, Argentin. Tomo III, p3g. $#"F, T)NZN, Antonio, +ereco ;oncur(l, t. ". y Lo( boleto( de compr!ent de inmueble( oponible( l concur(o: un (emillero de problem(, en R+;), "&54%"#",

6ebe someterse a las reglas de todos los acreedores en el proceso concursal= insinuar su derec&o= verificaci"n de cr#dito conforme lo normado por  los arts.-', 1'+, 1'9  '55 /(B9 o por vía incidental  si fuere tardía9*. )i bien se trata de crditos no dinerarios, no por eso deben quedar al margen del proceso verificatorio, sino por el contrario, son acreedores que  pretenden el reconocimiento del crdito consistente en una obligaci"n de &acer  #otorgamiento de la escritura traslativa de dominio%, con lo cual no están ecluidos de la carga de insinuar sus acreencias. 2nte la eventualidad de que resulte infructuoso el cumplimiento de la escrituraci"n, estos crditos no quedan desprotegidos dado que nace en favor de los adquirentes por boleto un derec&o consistente en un crdito por el equivalente en dinero #art. 18 /.(.B.%, por lo que se estima conveniente que quien reclama la

>ERGEL, 7l!dor +., E/ecto( de l 1uiebr del !endedor (obre el contrto de compr!ent inmobiliri no reducido  e(critur pDblic, E+, ""%5= y L (ituci9n del comprdor por boleto de compr!ent nte l con!octori de creedore( del !endedor, E+, $?%@#. ARINA, Jun 6., 7iempre lrededor del boleto de compr!ent /rente l concur(o del !endedor, R+;), "&5#%#?, 6A-A, )(!ldo J., +ereco ;oncur(l, t. III, +eplm, >(.A(., ".&&#. eri/icci9n de ;rédito(, . eri/icci9n del dereco  obtener e(critur tr(lti! del dominio en l 1uiebr, E+, "==%&#&, GAL-N+E*, )(cr, eri/icci9n de ;rédito(, A(tre, >(.A(., ".&&=. T8RR-N, +niel 6., El +ereco  l juri(dicci9n de lo( creedore(  tr!é( del proce(o de !eri/icci9n de dereco( en l ley 4#.44, R+;), ".&&?. p3g. @"%@#", GARAG87), Borcio 'blo, eri/icci9n de crédito(, +eplm, >(.A(., ".&&?.

9

 ;/me. RIERA, Julio ;é(r : >oleto de compr!ent y 1uiebr, L.L. "&5%;%#5. 'rocede por !eri/icci9n del crédito con(i(tente en obligci9n de cer. 'rimer Ju2g. 'roc. ;onc. de 6endo2, #%?%&, Kidel 7egur, Arturo en [J. cQolton 7. A. (uiebr\ (Incidente de e(criturci9n, re!i(t oce( Jurídic(, 6endo2, "&&@, t. ", p. "$F. Re(ult un preconcepto (in poyo legl, juri(prudencil, ni doctrinrio, (o(tener 1ue (9lo e(t3n obligdo(  peticionr l !eri/icci9n de (u( crédito( lo( creedore( de moned, y no 1uello( 1ue re1uieren un obligci9n de cer. ;N;om., 7l >, 5"=5=, L.L., "&5=%+%5?, dictmen del i(cl de ;3mr íd., 7l ;, J.A., "&??%II%@?4 íd., íd., 44""?5, J.A., "&5=%I% ?=#.F Lo( dereco( emergente( de obligcione( de cer deben (er in(inudo( l p(i!o, y 1ue el incumplimiento de un obligci9n de cer puede (er un eco re!eldor de l ce(ci9n de pgo(, un1ue M(l!o e0cepcione(% no teng per (e l mi(m /uer2 con!icti! 1ue l corre(pondiente l incumplimiento de un obligci9n de dr. Ju2g. ;i!. ;om.  Nom. Ro(rio, @@5=, J.A., "&5=%I%$5, con not de Adol/o R)8ILLZN, K'edido de concur(o /ormuldo por creedor  titulr de obligci9n de cer. 7eA7 y 6)LINA 7AN+)AL: L con!occi9n 1ue reli2 el rt. $4, como tmbién el rtículo "4@ de l L;, (e dirige  todo( lo( creedore( del deudor, (in e0cepcione( de ningun nturle2. En un plbr no (e di(crimin (egDn (e trte de crédito( pro!eniente( de obligcione( de dr, cer o no cer ;/r. eri/icci9n de crédito(, /uero de trcci9n y otr( cue(tione( cone0(, Rubin2l%;ul2oni, 7nt e, 4===, p3g(. 4=?4=5F.%

9*

 GALIN+E*, )(cr A. e0pre( 1ue: uien pretend l e(criturci9n de un bien cuy titulridd (e encuentre en cbe2 del /llido, no puede eludir l crg !eri/ictori, y 1ue no y norm legl 1ue lo e0im de ello. +ebe cerlo en tiempo y /orm, y en el (upue(to de ber !encido el pl2o, debe recurrir l incidente de !eri/icci9n trdí en eri/icci9n de crédito(, A(tre, >(.A(., "&&=, p3g.@=. Tmbién A77I%GE>BAR+T:, ;oncur(o(... p3g. @#4.%

obligaci"n de &acer, solicite en subsidio  para el caso que la escrituraci"n no resulte posible, la verificaci"n del crdito dinerario98. 2isladamente se &a sostenido que corresponde iniciar un juicio ordinario5. /a acci"n por resoluci"n del contrato de venta eclue la posibilidad de demandar posteriormente por escrituraci"n1. /a presentaci"n tardía le &ace cargar con las costas aunque resulte vencedor ' en funci"n de aquella vieja regla acu3ada por la jurisprudencia que dispone que el acreedor tardío debe soportar las costas del incidente de verificaci"n en virtud que su presentaci"n etemporánea causa un desgaste  jurisdiccional adicional que le es imputable. )in embargo en la actualidad se está fleibilizando el rigor de esta construcci"n jurisprudencial valorando en cada caso la atribuci"n de la responsabilidad  sus eimentes por la insinuaci"n incoada luego del plazo establecido. /a cuesti"n del procedimiento para ejercer el derec&o  lograr la oponibilidad del boleto en la quiebra es tratada en este mismo número por el 6r. Gunent @as con lo cual remitimos a su trabajo para maor profundidad.

h# Prueba del boleto. El instrumento privado es en principio el elemento necesario para acreditar  su eistencia-. )in embargo, la jurisprudencia &a admitido que cuando no eista el

98

 GALIN+E*, )(cr A.: eri/icci9n de crédito(. . .ob.cit., p3g.@=.%

5

 No e( por un incidente, (ino por juicio de e(criturci9n, con po(ibilidd pr el concur(o de impugnr l !lide2 del boleto en 1ue (e in(trument9 l operci9n. ;.Apel.;; 'rn3, (l I, octubre 4= &?5, ontn, Emilio A., *, "&4", tmbién ;" ;i!. y ;om., >í >lnc, 7l I, @%@%5=, E.+., 5&%?"F. En el mi(mo (entido T)N)N, Antonio: Lo( boleto( de compr!ent oponible( l concur(o R.+.;.). "&54%"#".%

1

 ;3m.4O ;.;. ;b., re KRinudo, 6gdlen J. y ;rne!le, Béctor M Incidente de Re!i(i9n en uto( Gru y ;errito 7.R.L. M ;oncur(o 're!enti!o, 7ent. N "#, ?$5&, oro de ;9rdob, N "=, p. "#=.

'

 El pre(entnte trdío debe crgr con l( co(t( JA, Rep. "&?&%"4?F, un1ue re(ulte !encedor LL "&5=%>%?"?, c(o $5&@F. En idéntico (entido: ;N ;om, 7l A, 4?"4?&, 7n 'edro, icente c Griglio 6ott, Elmn 7.R.L., % L Ley, "&5"%;, ??.

-

 'r l ctuci9n de lo( rt(. ""5 bi( y el 4$ del ;9digo ;i!il, l comprdor le b(t /rente  (u preten(i9n ccionri, probr l e0i(tenci del boleto y ber (ti(/eco el pgo de l curt prte del precio de compr ;N;i!., 7l >, )ctubre 4 "&?@F. E+, ?5%4?".

 boleto, o la libreta de pagos de las cuotas, puede ello ser suplido por otros elementos indubitables que acrediten la eistencia de la operaci"n0. Dambin se &a admitido en caso de cesi"n de los derec&os del boleto, cuando la legitimaci"n del incidentista a obtener la escrituraci"n &a sido reconocida eplícitamente por la fallida, aunque supeditada a la prueba de la calidad de cesionario, etremo suficientemente probado,  sin alegar  contraprestaci"n pendiente alguna. 6e tal modo, no obstante la falta del boleto de compraventa originario #primer boleto%, dic&o negocio jurídico debe juzgarse  probado  concurriendo los etremos que viabilizaban la oponibilidad de tal convenci"n al concurso, en los trminos del art. 11*+ (.(., corresponde &acer  luego al pedido de verificaci"n de la obligaci"n de escriturar +.

i# &echa cierta! Para procurar el reconocimiento de la obligaci"n de escriturar en la quiebra, el requisito de la fec&a cierta no &a sido previsto como recaudo de oponibilidad. 6ic&a eigencia no resulta ni de la previsi"n del art. 11*+ bis ni de la  propia normativa concursal #art. 109 /(B%, además en la práctica importaría introducir un vallado a la legítima pretensi"n de aquel que sin dudas reviste la condici"n de la parte más dbil en la operaci"n concertada, además de desvirtuar  la intenci"n del legislador de promover  facilitar el otorgamiento de las escrituras a partir de la instauraci"n de este rgimen especial. Esta línea de razonamiento modifica una postura anterior 9 en el convencimiento que la adopci"n de la llamada tesis de la >oponibilidad amplia? es la que mejor se ajusta a la defensa de los intereses que la propia normativa &a querido resguardar. /o epuesto no implica que la reuni"n de este requisito junto con el de la registraci"n del boleto colocarán al adquirente en una inmejorable posici"n para la

0

 L /lt del boleto puede (uplir(e por otro( elemento( 1ue crediten l e0i(tenci de l operci9n. ;N;om., (l ;,  junio 4 &54, Lodem, 7. R. L. c. 'once de Le9n, 6iguel A.F, LA LEC, "&54+, $&@. L /lt de boleto de compr!ent originl no impide 1ue pued e(tblecer(e l e0i(tenci del contrto por medio( id9neo( +el dictmen del i(cl de ;3mrF. ;N;om., (l ;, julio 4# &5" Nogoy3, 7. A., 1uiebr c. '3e2 de >eníte2, Gldy( L.F, ;N;om.7l >, &5"5". 'rocede 1ue l creditci9n de un compr!ent, nte l /lt del boleto, (e relice por otro( medio( probtorio( id9neo(. ;N;om., (l ;, no!iembre 44 &?5 Al(in, E(l! 6. c. Ton(, 7. A., 1uiebrF, J, &5=I?=#.

+

 ;3m. $O ;.;. ;b M 4@=$&$ M >i22i, )(cr L. en: Ingeniero( A(ocido( 7A;AG;I M 7emnrio Jurídico N &#, Tomo @&, p3g. """.

9

 R)IT6AN, Borcio: E/ecto( de l 1uiebr . . . ob.cit., p3g. "=& y ""=.%

defensa de su derec&o, siendo por ello perfectamente oponible a terceros  obviamente a la quiebra del promitente vendedor. /a doctrina en general &a sostenido que no es menester la fec&a cierta. /a jurisprudencia maoritariamente &a adoptado este temperamento*. /a (orte de Nendoza, en fallo plenario mu difundido &a sostenido que se eige eteriorizaci"n= publicidad posesoria o registral;  fec&a cierta8, criterio que 

 A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o( ob. cit., ...p3g. $#4 ;A6ARA, Béctor: El concur(o..Tomo III%>, ob. cit., p3g. 54?.%

*

 El rt. ""5 bi( ;;, en (u interpretci9n inicil di(crepnte,  (ido plicdo con (igno tuiti!o po(iti!o, en tnto concurr buen /e, no contrdic en uto(, pgo de precio (uperior l 4 P y entreg de l po(e(i9n, (in 1ue (e nece(rio entrr  !lorr en l emergenci l concurrenci de l /ec ciert rt(. "=$# y "=$ ;;F, no cue(tiond en uto(. ;N;om., 7l ;, "4"4"&?#, ;( Le9n 7.A. c. lmo 7.A. (1uiebr, L Ley "&?%A, "&"F. Re(ult oponible l concur(o o 1uiebr del !endedor el boleto de compr!ent por el d1uirente de buen /e, 1ue y bondo el 4 P del precio y de(tine el inmueble  !i!iend un1ue cre2c de /ec ciert. ;;i!il, ;om., y '2 Letrd 7n rnci(co, go(to 4? &?& Arguello, ;rlo( yu Jun ;.F, 7' LA LEC, &?&@?. L /ec ciert del boleto de compr!ent no e( recudo H(ine 1u nonH e0igido por el rt. ""5 bi( del ;9d. ;i!il, ni por el rt. "= de l ley "&." Adl, III>, "?&&  II>, "5$@F, m3( ello no ob(t l n3li(i( del jue2 concur(l (obre l /ec en 1ue relmente (e celebr9 el contrto. ;Apel ;; Ro(rio, (l I, mr2o $" &5@. +S Ebri(, Edurdo yo 7bri((, >ernrdoF, J, ?&4". No e( nece(ri por no (er re1ui(ito del ""5 bi( ;; ;. ;. Río I, "$.#.&$, LL;b. "&&#%#5#F. L /ec ciert del boleto de compr!ent no e( un re1ui(ito e0igido por el rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il, pue(to 1ue tl e0igenci importrí en buen medid dejr (in e/ecto el prop9(ito tuiti!o de dic norm ;N;om. 6, 7l A, 6r2o " "&?&, Gilloren2i, Arnldo c. ;lit, Elí( J.F. E+, Rep. "$. 7i l (entenci de primer in(tnci orden9 l e(criturci9n de un inmueble re1uerid por el incidenti(t, re(ult improcedente 1ue el (índico (e opong, con /undmento en 1ue el boleto enjendo crecí de /ec ciert, pue( de!iene l meno( opinble 1ue debier nece(rimente tenerl pr re(ultr oponible con el lcnce normdo por l L; "#@%4 p3rr., en l medid 1ue dic norm no pre!é 1ue l e0ibici9n de /ec ciert (e un re1ui(ito 1ue deb reunir(e pr oponer un boleto de compr!ent en el juicio de 1uiebr del !endedor del bien, m30ime, (i (e !eri/ic 1ue en el boleto y un (ello dtdo el dí (iguiente l de l /irm del citdo in(trumento. A m3(, no empece lo e0pue(to M como en el c(o%, 1ue el /uncionrio concur(l: F niegue 1ue el comprdor y tomdo po(e(i9n del inmueble !endido por el cu(nte, pue( l ley no e0ige 1ue el d1uirente 1ue e0ib el boleto deb reunir l condici9n de po(eedor de 1uél y bF legue l u(enci probtori del pgo del precio por prte del comprdor, tod !e2 1ue lo rele!nte e( 1ue (i (e prob9 dico pgo, (urgiendo tl circun(tnci de lo 1ue (e e(cribi9 en el boleto djuntdo.;.Nc. ;om., 7l +, $="=&5 M '(trn G9me2, Gu(t!o ( uier ( Inc. de E(criturci9n por irpo, 6rcelo.

8

 KEl proce(o concur(l bierto con nterioridd  l enjenci9n medindo boleto de compr !ent e( oponible l d1uirente. El d1uirente de un inmueble medindo boleto de compr !ent, triun/ en l cci9n de oponibilidd ejercid en el proce(o concur(l (i (e cumplen lo( (iguiente( recudo(: F el boleto tiene /ec ciert o e0i(te certidumbre /3ctic de (u e0i(tenci nterior  l pertur del concur(o bF el boleto tiene publicidd regi(trl o po(e(oriF cF el terceri(t o peticionnte en el concur(o  d1uirido del titulr regi(trl o e(t3 en condicione( de (ubrogr(e en (u po(ici9n jurídic medinte un per/ecto e(clonmiento entre lo( (uce(i!o( d1uirente( dF el peticionnte en el concur(o e( de buen /e y  pgdo el 4 por ciento del precio con nterioridd  l pertur del proce(o uni!er(l. En el proce(o concur(l, l( regl( nteriore( no impiden l plicci9n de l normti! relti!  l cci9n re!octori y el d1uirente debe cumplir  con lo( otro( recudo( e0pre(mente pre!i(to( en el rt. "#@ de l ley 4#.44. 7;J62. $=%%&@, Hern3nde2, Angel En

no compartimos*5 a que implica una interpretaci"n en etremo rigurosa del rgimen aplicable. Para los casos en que los tribunales requieran fec&a cierta como recaudo adicional, es oportuno destacar que el sentido de la legislaci"n de fondo es que la enumeraci"n del art. 15-+ ("d.(iv. debe entenderse como enunciativa, pudiendo admitirse otros supuestos no contemplados frente a aquellas circunstancias inequívocas que revelan la certeza moral de que el instrumento privado adquiri" fec&a cierta, estas circunstancias unidas a otros elementos concordantes que se agreguen al epediente, pueden llevar a concluir que eiste una certidumbre fáctica de la fec&a en que fue otorgado el documento sin que corresponda ponderar  con etrema rigurosidad el cumplimiento estricto de alguna de las &ip"tesis  previstas en la norma citada.

 5# Publicidad posesoria o re(istral! En general se &a sostenido que no es menester la  posesi"n81 registraci"n 82!

o

/a publicidad posesoria o registral no era requerida por la (orte de Nendoza en el plenario de 1881 #(. A(., 45"=&? % ;mbigno y.7.6. ;oncur(o  oy 1uiebr !. ;mbigno, 6rio A.R. ( Incidente de(lojo rrt. $=$, L.;.F. En doctrin >)8E, Loret: >uen /e de tercero( .... L.L. "&&#%5&4 ;A6ARA, Béctor: El concur(o... III%>, 54? A77I%GE>BAR+T: ;oncur(o(... O Ed, p3g. "#? 6ARTINE* de 'ETRA**INI, er9nic: Ley de concur(o( y 1uiebr(, ...p3g. "5.%

*'

 No e( nece(ri regi(trci9n ni cumplir con l ley "&.?4#, E.+., "=@%$$@ y E.+. "=?%$"@ tmbién J.A. "&5#%II%4$#.

registraci"n, a que si bien los privilegios no requieren registraci"n casi todos ellos ostentan un grado de apariencia*-. Entendemos revisando una postura anterior *0  que no es necesaria ningún tipo de publicidad #posesoria o registral% *+, la le no lo requiere como condici"n de oponibilidad  su eigencia impone la aplicaci"n de un recaudo adicional que agrava la situaci"n del adquirente por boleto  desnaturaliza la el objetivo tuitivo, aunque obviamente su eistencia otorga maor certidumbre al instrumento.

6# )ectos. Da7os y per5uicios. (onforme con la disposici"n contenida en el art. 11*+ del ("digo (ivil, el titular de un boleto de compraventa que cumplimente con las condiciones allí se3aladas  adecue su reclamo a lo previsto por el art. 109 de la /(B, tiene derec&o a obtener del concurso o quiebra del vendedor la escritura traslativa de dominio. (aso contrario, es decir que eista una causal que impida o torne impracticable la escrituraci"n, la regla es que dic&a circunstancia no puede resolverse en prdidas e intereses, ello por epresa aplicaci"n del art. 10' /(B. /a  jurisprudencia lo &a admitido*9 pero en algunos casos &a ido más allá de los límites  permitidos por la le concursal al entender que la obligaci"n de otorgar escritura  pública, cua escrituraci"n es materialmente imposible por la quiebra, debe dar 

*-

 7; 6endo2, $=%%&@, ;o!irm Ltd, J.A. "&&?%I%5$. ;/me. c/me. ;)RREA, Angélic: Nue!mente l oponibilidd del boleto de compr!ent en doctrin plenri, en oce( Jurídic( "&&@%$%"&5, not  /llo.%

*0

 R)IT6AN, Borcio: E/ecto( jurídico( de l 1uiebr (obre lo( contrto( pree0i(tente(, ob.cit., p3g. ""=.

*+

 El gr!io re/erido  l po(e(i9n del inmueble, (egDn el cul é(t le otorgrí dereco  oponer el boleto de compr!ent l concur(o, debe (er de(e(timdo, pue(, m( ll3 de l di/icultd de e(tblecer l rmoní entre lo( te0to( del rt. 4$ del ;9digo ;i!il con l( di(po(icione( de lo( rt(. 4@="=4=&, ""5#, inc. " y 4=, el rt. ""5 bi( del c9digo ci!iI e(tblece un (oluci9n concur(l, pr lo cul crece de tr(cendenci l po(e(i9n del inmueble por el comprdor  ;N;om., 7l ;, 6r2o 4& "&?&, i/re 6rtín, icente c. Egom, 7. ;. A.F. No corre(ponde (ubordinr  l entreg de po(e(i9n l oponibilidd del boleto de compr!ent de inmueble( nte l 1uiebr, por1ue dico recudo no /ue pre!i(to por el legi(ldor, 1uien (ubordin9 el bene/icio (9lo l pgo del 4 P del precio con!enido. ;N ;om., 7l +, $=??@, Qornielu], Jo(é c. 'nett y ;í 7.A. M J.A. "&&"%I%"=5".F. ;/r. RIERA%R)IT6AN%IT)L): Ley de concur(o( y 1uiebr(, Tomo II, p3g.$?4.%

*9

 El titulr de un boleto de compr!ent inmobiliri no puede pretender 1ue l /cultd de oponerlo l concur(o rt(. ""5 bi(, ;9d. ;i!il y "=, ley "&." Adl, III>, "?&&  LI+, $5=@F, (e re(uel! en el pgo de d, "#=#. ;/me. R)IT6AN, Borcio: ;on(ecuenci( de l impo(ibilidd de cumplir con l e(criturci9n del bolet de compr!ent !eri/icdo en l 1uiebr, en R+;), "&5"%?@&.

lugar al resarcimiento de da3os resultando por ello un crdito privilegiado*. Este criterio no puede admitirse  nuestra posici"n es que la imposibilidad de escriturar  eclue a la relaci"n contractual celebrada antes de la quiebra del marco del art. 11*+ bis ((, la cual queda resuelta**,  no da lugar a indemnizaci"n por da3os*8 . (omo a se epresara, la oponibilidad del boleto tiene un límite= que el inmueble se &alle en condiciones materiales  jurídicas de ser escriturado.

l# %entencia anterior a la uiebra. )e &a admitido que es oponible a la falencia, no pudiendo cuestionarse la oponibilidad sino solamente epedirse el juez del concurso sobre la procedencia del crdito declarado en la sentencia de escrituraci"n. El procedimiento de insinuaci"n es la ejecuci"n de la sentencia85.

m# &allido titular del inmueble Para lograr la oponibilidad del boleto  en consecuencia eigir el cumplimiento de la obligaci"n de escriturar es requisito que el inmueble que se trata sea de titularidad del fallido, de lo contrario es inoponible. El título de dominio no inscripto a la fec&a de declaraci"n de quiebra es inoponible al conjunto de acreedores de la quiebra 81.$ *

 L impo(ibilidd de otorgr l e(critur por l 1uiebr trn(/orm l obligci9n de e(criturr en l de pgr dA "$%$5$ Rep. LL "&&?%4"&&F. Ante un (entenci /irme, el jue2 de l 1uiebr no debe e0pedir(e (obre l oponibilidd del boleto (ino (obre l procedenci del crédito declrdo en l (entenci de e(criturci9n ;N;om, ;, ?.$.??, JA "&&"%I%"=5$F. E0i(tiendo (entenci /irme de e(criturci9n, el /llido no puede re(i(tir l e(criturci9n in!ocndo !icio( del negocio originrio le(i9n (ubjeti!F, m30ime 1ue lo( /uncionrio( no /ormulron opo(ici9n (índicoF, ni el i(cl de ;3mr, ni ningDn creedor (e opu(o  l e(criturci9n ;Apel.;;Ro(rio, "U, 4"."".55, J7, 4"%"#?F.

81

 ;7JN, "%?%&?, 'nmericn Agropecuri ;.;. y '., 7oc. de Beco y otro(, J.A. "&&?%I%$4. Tmbién (e  dico 1ue: Tod !e2 1ue el ;;I ""5 bi( di(pone l oponibilidd de lo( boleto( de compr!ent de inmueble( otor gdo(  /!or de d1uirente( de buen /e, l concur(o o 1uiebr del !endedor dic normti! de!iene inplicble  (upue(to( en 1ue %como contece en el c(o% l propietri de lote( de terreno lo( y !endido  un (ociedd 1ue lo( d1uiri9 Hen comi(i9nH luego declrd en 1uiebrF y po(teriormente lo( enjen9  un nue!o d1uirente. Ello (í, pue( l entidd /llid re!i(te el cr3cter de intermediri en l operci9n de !ent y, por tnto no puede (er con(iderd H!endedorH e0igenci pre!i(t por l citd normF tod !e2 1ue lo( biene( no e(t3n regi(trdo(  (u nombre. Tl circun(tnci,

,. 3naplicabilidad a los procesos de e5ecución individual El principio establecido por el art. 11*+ bis del ("digo (ivil, se refiere eclusivamente a la &ip"tesis de concurso o quiebra del vendedor 8',  no &ace referencia alguna a la oponibilidad del boleto frente a un tercero embargante del  bien adquirido por boleto. (on lo cual resulta improcedente sostener el argumento simplista según el cual Lquien puede lo más puede lo menosL, en el sentido de que quien puede oponer un boleto de compraventa a una quiebra $Llo másL$ tambin  puede oponerlo a un embargo $Llo menosL$8-. Jivera sustenta esta posici"n epresando que si no media concurso o quiebra, normalmente el acreedor tiene derec&o a eigir que el deudor le procure eactamente aquello a lo que se &a obligado en virtud de lo establecido por el art. +5+ inc. 1 del (.(. por lo que no corresponde etender a las situaciones in bonis lo  previsto para &ip"tesis de insolvencia80.  En situaci"n de quiebra en cambio se consagra una ecepci"n a la regla concursal que establece que todos los crditos contra el fallido se convierten siempre a dinero #así se trate de obligaciones de dar  o &acer%, con lo cual no eiste el derec&o de eigir el cumplimiento en especie. )"lo se permite el cumplimiento de la obligaci"n de &acer #escriturar% al adquirente por boleto pero siempre que medie concurso o quiebra del vendedor,  porque para este supuesto es que &a legislado tanto el art. 11*+ bis (.(. como el art.109 /(B. /a (orte )uprema de Nendoza en fallo plenario &a establecido el criterio contrario que decide etender a la situaci"n individual #in bonis% lo dispuesto para el concurso8+ por vía de interpretaci"n anal"gica, concluendo que el ad quirente de denot l impo(ibilidd jurídic de o(tentr tl clidd l no detentr l titulridd dominil de lo( terreno(, ;N;om. 7l +, del "#"4&$, K >uerle, Enri1ue ; Inmot 7A ( 7um.

8'

 El in(tituto (olo rige en 1uiebr y no in boni(, ;4U;; L 'lt, 5.5.&#, LL>(.A(. "&&#%&4?.

8-

 ;/r. ;3m. Nc. ;om., 7l +, del "=%=@%&$ , KTo!o de 'ere2, Ro( , ( Terceri de +ominio en Rodrigue2, J. A. ; ;rrn2, +iego 7 )rd.

80

 RIERA, Julio ;é(r: ;on/licto entre el creedor embrgnte y po(eedor con boleto de compr!ent, E.+., "&%4#@.  ALTERINI, Jorge tmbién e( contrrio  l plicci9n nl9gic por1ue (egDn (u opini9n (e llegb  con(ecuenci( di(!lio((, ;/r. L tutel del d1uirente por boleto de compr!ent /uer del 3mbito e(pecí/ico del rt. ""5 bi( ;;, E.+., "$%@$.%

8+

 E( b(urdo obligr l d1uirente por boleto  pedir l 1uiebr del !endedor pr poder oponer (u boleto. E( !erdd 1ue lguien 1ue no e(critur y 1ue tiene un creedor embrgnte l 1ue no pgF, normlmente e(t3n en ce(ci9n de pgo(, pero puede ocurrir 1ue contr el embrgnte teng de/en(( (u/iciente( y 1ue no e(té en un !erddero e(tdo de

un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derec&o o en la acci"n de oponibilidad ejercida tanto en el proceso individual o concursal si cumplimenta los requisitos eigidos #entre otros requiere el 2lto Dribunal Nendocino publicidad  posesoria o registral  fec&a cierta%89.$ Dambin se &a se3alado desde otra perspectiva que si la norma contenida en el art. 11*+ bis del ("d. (iv. se etendiere mas allá de la situaci"n de concurso o quiebra, la previsi"n dejaría de ser una Lecepci"nL o Lmodificaci"nL en materia concursal del rgimen general del art. '+5+ del ("d.(iv. para convertirse en una lisa  llana Lderogaci"nL de esta última previsi"n, lo cual no sería aplicable en el ámbito concursal, pero Ltampoco en el ámbito etraconcursalL. Por ende, sería ins"lito que una norma del c"digo derogue a otra del mismo cuerpo legal, tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la misma le 111 que incurriría en autocontradicci"n o autoderogaci"n parcial8.

. 'creedor embar(ante y cr8dito hipotecario Jespecto de estos dos supuestos que suscitan controversia frecuente en la práctica tribunalicia, se &a considerado que ante cautelares trabadas sobre el inmueble por  otros acreedores del deudor, o ante la &ipoteca constituida tambin por un tercero, el elemento dirimente para dilucidar la cuesti"n será la fec&a de la toma de  posesi"n del adquirente por boleto de compraventa. )i los gravámenes de que se trata son de fec&a anterior a la posesi"n del comprador por boleto, entonces tienen  preeminencia respecto de ste, triunfando en consecuencia el acreedor embargante  el &ipotecario en cada caso en particular, restándole al tenedor del boleto las in(u/icienci ptrimonil pr /rontr (u( deud( por medio( normle( ;7J 6endo2, en pleno, $=%%&@, K;o!irm Ltd, J.A. "&&?%I%5$ y (gte(. con not de R)8ILLZN, Adol/o A.N.: Re/le0ione( (obre cierto( límite( l reconocimiento, en l 1uiebr, del dereco  e(criturr inmueble( d1uirido( por boletoF. Tmbién ;)RREA, Angélic: Nue!mente l oponibilidd del boleto de compr!ent en doctrin plenri, not  /llo de 7;J62., en Koce( Jurídic(, "&&@, $, p3g. "&5.

89

 En el mi(mo (entido (e  dico 1ue 7i bien el rt. ""5 bi( del ;9d. ;i!il (e re/iere l c(o del concur(o o 1uiebr del !endedor, utori2ndo  oponer el boleto l conjunto de creedore( 1ue con/ormn l m(, no (e d!ierte r29n lgun 1ue impid 1ue lo mi(mo pued ocurrir /rente l creedor embrgnte en un proce(o ejecuti!o. E( decir 1ue el mpro 1ue con/iere el rtículo citdo, re(ult oponible l creedor embrgnte en tnto 1ueden creditdo( lo( e0tremo( de l norm y el crédito del comprdor (e nterior l del embrgnte. 7; >ueno( Aire(, /ebrero &%"&&$F. E+, "$%@$. 7i bien el rt. ""5 bi( del ;9digo ;i!il (e re/iere l c(o de concur(o o 1uiebr del !endedor utori2ndo  oponer el boleto de compr!ent%(i e( de buen /e y ubiere bondo el 4P del precio% l con junto de creedore( 1ue con/ormn l m(, no e0i(te r29n lgun 1ue impid 1ue lo mi(mo pued ocurrir /rente l creedor embrgnte en un mi(mo proce(o ejecuti!o en tnto 1ueden creditdo( lo( e0tremo( de l norm y el crédito del comprdor (e nterior l embrgnte 7; >ueno( Aire(, Junio 4# "&5@F. E+, "4"%4=#.

8

 ;N;om., 7l + 4@=&&#, K'2, ;rlo( y otro ( Terceri de dominio en uto( ern3nde2, )mr c An/u(o, 7ntigo ( Ejec.

acciones contra su vendedor. /a publicidad posesoria o registral en consecuencia serían determinantes para la soluci"n de la controversia. 2lgunas de estas conclusiones son el resultado de la Primeras Gornadas de 6erec&o (ivil celebradas en Nendoza en 18*-8*.

9. Biblio(ra*a espec*ica consultada. '/%3:' ';3):. '/;)R3:3. /eformas a la ley 10!512 de propiedad (ori'ontal . Jev. de la Moces Gurídicas?, 1889, -, pág. 18*%. D'%%): @ /'3% A. '.= )a &uiera y la compraventa de inmueles, Jev. Gur. de @uenos 2ires, 1890. D4 C'AP4$ 'driana y &4R;)$ Roberto=  +l art-culo 1185 is del *"digo *ivil. su ámito de aplicaci"n! >+l oleto de compraventa y la &uiera?, //, 18**$ 6=**1. )%C;3 3(nacio y >:@):; &rancisco= *oncursos y &uieras! /eforma del  r#gimen concursal! )ey 24!522, (ba. 188+, Ed, 2vocatus, pág. 1'. &'R3:'$ >uan A.= *oncurso de empresas &ue venden departamentos en construcci"n, >algo más sore el art! 1185 is del *"digo *ivil?, J6(O. 18*'$*-, $$ avier 'rmando. reve glosa al fallo @Fonte aco art! 1185 is del *"digo *ivil y su incidencia en la ley de &uieras, separata de >2nales de la 2cademia  Aacional de 6erec&o  (iencias )ociales de ("rdoba?, 189*. R'%P'//$ Ai(uel y A)D3C3$ Rub8n= Derificaci"n de cr#ditos, Ed. Guris, Josario, '555, pág. 1--% R3G)R'$ >ulio C=  oleto de compraventa y &uiera, // 18*+$(,00. *onflicto entre acreedor, emargante y poseedor con oleto de compraventa, E6 1+8$'09. R43;A':$ Eoracio= *onsecuencias de la imposiilidad de cumplir con la escrituraci"n del oleta de compraventa verificado en la &uiera, en J6(O, 18*1,98. HH +fectos jur-dicos de la &uiera sore los contratos preexistentes , ("rdoba $ @s. 2s., /erner, 18-, pág. 81. HH +l oleto de compraventa y la &uiera, ponencia en >Primeras Gornadas  Aacionales de 6erec&o (omercial?, pág. 9. R4%%3$ Dante G., oleto de compraventa! /elaci"n entre el *"digo *ivil y la ley 13!551 en materia de concurso o &uiera del vendedor! /eforma propuesta.; )emanario Gurídico n: *0, Domo 90, pág. 1'+. R43//4:$ 'dolo,  rocedimiento para la declaraci"n de &uiera, Josario, Reus, 18*', pág. -5  -9. HH /#gimen de *oncursos y Auieras! )ey 24!522, @s. 2s., Ed. 2strea, 188*, * edici"n, p. '10. HH /eflexiones sore ciertos l-mites al reconocimiento, en la &uiera, del derec(o a escriturar inmueles ad&uiridos por oleto, G2 188$K,188+. %'>M: >.G.=  +l oleto de compraventa de inmueles, la reforma al *"digo *ivil   y la &uiera del vendedor , E6,t'0,pág. 8'.