Bases de Evaluacion Inmobiliaria

Bases de Valuación Inmobiliaria

BASES DE VALUACIÓN INMOBILIARIA CONTENIDO INTRODUCCIÓN ................................................................................................ 07

CAPITULO I. MARCOS REFERENCIALES I.1. Marco Histórico de la Valuación ........................................... I.1.1. Babilonia I.1.2. Egipto I.1.3. Roma I.1.4. Grecia I.1.5. La Edad Media I.1.6. Escuelas del Pensamiento Económico …………………..………. I.1.6.1. Teoría de los Mercantilistas I.1.6.2. Teoría de los Fisiócratas I.1.6.3. La Escuela Clásica I.1.6.4. Teoría de la Renta I.1.6.5. Teoría Marginal de la Renta I.1.6.6. Teoría de la Localización de la Renta I.1.6.7. Teoría de las mejoras a la Tierra I.1.6.8. Teoría del Costo de producción Depreciado I.1.6.9. Teoría Social de John Stuart Mill I.1.6.10. Teoría del Trabajo de Marxs I.1.6.11. Teoría de la escuela Austriaca I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento económico I.1.7. La Valuación en el México Prehispánico ……………………………. I.1.8. La Valuación en el México Colonial ……………………………. I.1.8.1. Primera Ordenanza sobre Unidades de medida ……. I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes ……………………. I.1.8.3. Primeros Avalúos practicados en la Nueva España ……. I.1.8.4. La Trágica Inundación ……………………………………. I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de México ……………………. I.1.8.6. La Primer Medición y Valuación de Bienes ……………. I.1.8.7. Método de Valuación de la Nueva España ……………. I.1.9. La Valuación en el México Independiente ...................... I.1.9.1. El primer método de Valuación ……………………………. I.1.9.2. Ley de contribución de las Fincas Urbanas ……………. I.1.9.3. El Perito Tercero en Discordia ……………………………. I.1.9.4. Método de Tarifa de Precios a mitad de calle ……………. I.1.9.5. Elementos de Fijación de precios para Valuación ……. I.1.9.6. Adopción del Sistema Métrico Decimal ……………………. I.1.9.7. La Primera Ley Catastral …………………………………… MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.1.9.8. Tarifa de precios de terreno por metro cuadrado …… I.1.9.9. El Sistema de Nomenclatura para predios …………… I.1.9.10. Relaciones de proporciones geométricas de los Predios I.1.9.11. Valuación de Bienes raíces a Compañías Aseguradoras I.1.10. La Valuación en el México Contemporáneo ……………..….….. I.1.10.1. Método de Valuación del ISSTE …………………… I.1.10.2. Método de Capitalización de Rentas …………………… I.1.10.3. La Histórica escasez de Valuadores …………………… I.1.10.4. Los cambios estructurales en los Métodos de Valuación I.1.10.5. El Método Residual de Valuación …………………… I.1.10.6. El primer Formato de Avalúo Inmobiliario …………… I.1.10.7. La primer agrupación Nacional de Valuadores …… I.1.10.8. El primer Instructivo de Valuación de Predios Urbanos I.1.10.9. Requisitos para la práctica de Avalúos (CNByS) …… I.1.10.10. Cronología de Normatividades, Leyes, disposiciones y Lineamientos en torno a la práctica de la Valuación Inmobiliaria. I.1.10.11. La Gran transformación de la enseñanza y práctica de la Valuación en México. …………………………………....

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I.2. Marco Teórico I.2.1. Definición de Avalúo ……………………………………………. 32 I.2.2. Propósito del Avalúo ……………………………………………. 32 I.2.3. El Precio como rector de las conductas económicas …….. 32 I.2.4. La Tasación ……………………………………………………. 33 I.2.5. El Enfoque Teológico-Moral de la Valuación …………….. 33 I.2.6. La Valuación Moderna ……………………………………..33 I.2.7. Elementos de Fijación de Precios en el mercado …….. 34 I.2.8. Términos relativos a la Valuación Inmobiliaria …….………. 35 1.3. Marco Jurídico I.3.1. Marco de Actuación del Valuador ……………………. I.3.2. Legislaciones Federales y Estatales …………………. I.3.3. Normatividad del Código Fiscal, de la SHCyP y de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) …………………………. I.3.4. Campos de acción del Valuador en México …………. I.3.5. La Valuación en el Proceso Pericial …………………. I.3.6. Código de Procedimientos Civiles, Estado de Tabasco

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CAPITULO II PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN II.1. Propósitos de un Avaluó ........................................................... II.2 Niveles de la Actividad Valuatoria ........................................... II.3 Factores que afectan el Valor .................................................. II.4. Principios Básicos del Valor ................................................... II.5 De las Especialidades Valuatorias .......................................... II.6. Peritos registrados ante la CNByS ……………………………... MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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CAPITULO III BIENES MUEBLES E INMUEBLES III.1. Clasificación General de Bienes .................................................... 63 A. Patrimonio Nacional B. Propiedad Privada C. Certificados de Participación D. Propiedad Social E. Propiedad Comunal III.2. Bienes Muebles ...................................................................... 64 III.3. Bienes Inmuebles ................................................................... 64

CAPITULO IV METODOLOGÍA DE LA VALUACIÓN IV.1. Los Cinco Puntos del Proceso Valuatorio ............................. 65 IV.2. Marco Conceptual del Proceso Valuatorio………………………..….. 66 IV.3. Resumen de Métodos de Valuación en México …………………….. 67 IV.3.1. En la Colonia y el México Independiente …………….. 67 IV.3.2. En el México Contemporáneo …………………………….. 67 IV.4. Estándares de Valuación Inmobiliaria (USPAP) ……….……............ 69 IV.5. Estructura del Proceso Valuatorio .......................................... 70 IV.6. Esquematización del Formato de Avalúo Inmobiliario ……… 73 IV.7. Esquema del Formato de Avalúo para Inmuebles Catalogados 74 IV.8. Formato de Avalúo Inmobiliario ..................................... ......... 75

CAPITULO V VALUACIÓN DE TERRENOS V.1. Composición Territorial de la República Mexicana ……………. 86 V.2. Estructura Urbana...................................................................... 88 V.3. Clasificación de Predios ....................................................... 89 A. Predios Regulares ………………………………………. B. Predios Irregulares C. En Una Manzana Urbana V.4. El Lote Tipo o Prototipo..................................................................... 92 V.4.1. Consideraciones para Valuación de Predios ……………. 92 V.5. Divisiones Virtuales para Valuación de Predios ............................... 93 V.6. Factores de Valuación para Terrenos ..................................... 95 Factor de Área, de Irregularidad, de Fondo, de Frente, de Pendiente, Factor de Superficie, de Topografía y Ubicación. V.7. Cuadrícula Universal Transversa (UTM) ……………………… 97 V.8. Geoclave ……………………………………………………… 97 V.9. Conclusiones al Valor del Terreno .................................................. 99 V.10. Investigación de Terrenos en base a Homologaciones …………….. 100 V.11. Análisis de Costo de Urbanización Básica ............................... 101 V.12. Valor Residual Simple ……….…………………………….. 102 V.13. Valuación Multifactorial para Predios …………………………… 103 V.14. Valuación de Terrenos en Transición …………………………… 105 MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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CAPITULO VI VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES VI. 1. Descripción General del Predio ….............................................. 109 VI. 2. Clasificación de Inmuebles ................................................... 110 VI. 3. Clasificación General de las Construcciones ………………. 111 VI. 4. Tabla de Clasificación de las Construcciones ………………. 112 VI. 5. Tipología de Viviendas ......................................................... 113 VI. 6. Clasificación de Zonas Urbanas ........................................... 116 VI. 7. Clasificación de Zonas según la C.N.B.V................................ 116 VI. 8. Coeficientes de Ocupación y Utilización del Suelo………….….… 118 VI. 9. Valores Unitarios de Construcción ……………………… 119 VI. 10. Valores Unitarios de Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias ......................................... 120 VI. 11. Depreciación de las Construcciones............................................. 121 VI. 11. 1. Línea Recta Ponderada VI. 11. 2. Küenzle VI. 11. 3. Ross VI. 11. 4. Directa VI. 11. 5. Ross-Heidecke VI.11. 6. Calificación por Estado de Conservación ………..….. 123 VI.11. 7. Criterio de Ross-Heidecke ………………………….. 124 VI. 12. Indirectos Sobre el Terreno y Las Construcciones ……..…… 125 VI. 13. Clasificación de Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras Complementarias ....................................... 126 VI. 14. Porcentaje de Partidas de una Casa Habitación............................ 127 VI. 15. Participación de Elementos Constructivos (USPAP)……….……. 128 VI. 16. Índice Nacional de Precios al Consumidor……………............ 129 VI.16.1. Cálculo de Valor Actual VI.16.2. Cálculo de Valor Referido VI.17. Valor Residual Estático ………………………………………… 131 VI.18 Valor Residual Dinámico ………………………………………… 131

CAPITULO VII AVALUÓ POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS VII.1. Definiciones ................................................................................. VII.2. Cálculo de Rentas Mensuales VII.2.1. Método Tradicional ………………………………. VII.2.2. Método de Mercado ……………………………………. VII.3. Valor de Capitalización de Rentas VII.3.1. Método Tradicional ……………………………………. VII.3.2. Método de Sociedad Hipotecaria Federal ……………. VII.3.3. Condicionantes del Mercado de Renta …………………….

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VII.4. Deducciones Mensuales …........................................................... 1. Porcentajes de Desocupación ……………………………. 2. Impuesto Predial ……………………………………………. 3. Agua Potable y Alcantarillado ……………………………. 4. Administración Limpieza y Vigilancia ……………………. 5. Conservación y Mantenimiento ……………………………. 6. Energía Eléctrica de Áreas Comunes ……………………. 7. Pólizas de Seguros ……………………………………………. 8. Impuesto Sobre la Renta (ISR) ……………………………. 9. Tablas de Cálculo del ISR (SHCP) ……………………………. 9.1. Ejemplo de Cálculo ISR para Casa Habitación ……. 9.2. Ejemplo de Cálculo ISR para Local Comercial ……. VII.5. Cálculo de la Tasa de Capitalización Anual ………………….. VII.5.1. Método Tradicional ………........................................... VII.5.2. Factores que inciden en la Capitalización de Rentas …… VII.5.3. Método CITYBank ......................................................... VII.5.4. Método Cualitativo y Cuantitativo..................................... VII.5.4.1. Tasas para Terrenos ………………………….. VII.5.4.2. Tasas para Casas y Departamentos ………….. VII.5.4.3. Tasas para Oficinas ………………………….. VII.5.4.4. Tasas para Hoteles ………………………….. VII.5.4.5. Tasas para Inmuebles Tipo Industrial…………... VII.5.5. Método de Substitución BBVA (Bancomer) .................. VII.5.5.1. Ejemplo de Cálculo de la Tasa de Capitalización Vía Método de Sustitución (BBVA) …………..……….. VII.5.5.2. Series Históricas de CETES e INPC …………….

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CAPITULO VIII DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO VIII.1. Generalidades ………………………………………….............. VIII.2 Valor Comparativo de Mercado (Método CityBank)...................... VIII.3. Investigación de Mercado por Homologación…............................ VIII.4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria …………………………………… VIII.5. Valuación Multifactorial para Inmuebles …………………………… VIII.6. Valor Residual Compuesto VIII.6.1. Para Vivienda Unifamiliar …………………………… VIII.6.2. Para Vivienda Multifamiliar ……………………………

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CAPITULO IX DE LAS CONCLUSIONES IX.1. Resumen de Valores ……............................................................... 171 a) Enfoque de Costos b) Enfoque de Ingresos c) Enfoque de Mercado d) Valor Comercial IX.2. Resumen de Resultados ……………………………………….….. 173 IX.3. Consideraciones Previas a la Conclusión .................................... 173 IX.4. Conclusión de Valor …….............................................................. 178 IX.5. Declaraciones y Certificación de Valores ………………............... 178

CAPITULO X AVALUOS MAESTROS X.1. X.2. X.3. X.4. X.5. X.6. X.7. X.8.

Definición. …....................................................................... Objetivos ……………………………………...……………... Aplicaciones ……………………………………………………… Marco Jurídico ……………………………………………… Consideraciones ……………………………………………… Metodología ……………………………………………………… Estudios Preliminares ………………………………………. Resultados del Avalúo Maestro ……………………………….

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CAPITULO XI CASOS PRÁCTICOS XI.1. XI.2. XI.3. XI.4.

Avalúo de Terreno ........................................................................ Avalúo de Inmueble (Terreno y Construcciones) ….……………... Avalúo Edificio de Apartamentos en Condominio …………….... Uniform Residential Appraisal Report (USA) ………….….…

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CAPITULO XII XII.1. BIBLIOGRAFIA

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XII.2. ANEXOS XII.2.1. Circular No. 1462a2 de la C.N.B.y V. ................................ XII.2.2. Catálogo de Avalúos ………………………………………

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INTRODUCCIÓN La Valuación se ha venido practicando desde hace más de cinco mil años como un acto de generación espontánea, surgido al darse los primeros intercambios de bienes y objetos entre los habitantes de las tribus primitivas, que por su fuerza y habilidad pudieron cazar. Cuando el Hombre insertó una piedra en un astil, cuando fijo una cuerda en una rama flexible, se convirtió entonces en propietario de un hacha y un arco, perteneciéndole a él también las preseas que pudo cazar por su vigor e ingenio, acciones que dan origen al concepto original del dominio sobre el bien raíz. Por esta razón, el dominio sobre un bien, como derecho original de propiedad y su expresión en cuantía monetaria, ha intrigado a estudiosos, escritores, filósofos y economistas a través de los siglos. Debido a su naturaleza social y económica, la Valuación es una disciplina ética, encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que influyen en la determinación del “justo valor de las cosas”, disciplina íntimamente ligada a las teorías del valor y del pensamiento económico y a los principios básicos de propiedad de los bienes del dominio común, razón por la cual las personas encargadas de formular opiniones razonadas de valor, a través de la historia se ha concebido como personas serias, respetables, con alto sentido de la ética, y hoy en día como, Valuadores Profesionales con reconocimiento académico de la Secretaría de Educación Pública. La Valuación Inmobiliaria es una materia de carácter interdisciplinario donde intervienen multitud de variables. Las opiniones razonadas de Valor o Avalúos, deben comprender enfoques de costos, de ingresos y de mercado, requiriendo del conocimiento previo de análisis y costos de edificación, de procesos constructivos, de materiales de construcción y de equipos e instalaciones especiales adicionados a las edificaciones. También, será necesario contar con criterios análisis del mercado inmobiliario y del comportamiento de las fuerzas actuantes en dicho mercado, tales como utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo. Es intención del autor es plantear el desarrollo de éste manual como una alternativa didáctica tendiente a mejorar el proceso de enseñanza-aprendizaje de la Valuación Inmobiliaria en las aulas de nivel licenciatura y Posgrado en nuestro país, y que sirva para renovar, concentrar y difundir metodologías y procedimientos para la formulación de Avalúos Inmobiliarios, que normen y definan el Proceso Valuatorio de manera clara, facilitando su comprensión a las nuevas generaciones de Valuadores, de cara a los fenómenos de globalización económica, ante el inminente reto de modernización que hoy más que nunca reclama nuestra patria.

MV. Arq. Pablo Eduardo Prats Riestra Villahermosa, Tabasco., 2007

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BASES DE VALUACIÓN INMOBILIARIA TERRENOS Y CONSTRUCCIONES

CAPITULO I I.1. MARCO HISTÓRICO Debido a su naturaleza social y económica, la Valuación es una disciplina ética, encargada de investigar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas que influyen en la determinación del “justo valor de las cosas”, disciplina íntimamente ligada a las teorías del Valor y del pensamiento económico, así como a los principios básicos de propiedad de los bienes del dominio común, que surge de manera espontánea como una rama de la Economía, durante el intercambio de bienes entre las primeras tribus y clanes sujetas a actividades de comercio de las preseas u objetos que al hombre primitivo pudo cazar por su fuerza y habilidad, convirtiéndose entonces en propietario de objetos y artes de caza, perteneciéndole a él también los animales y tierras que bajo su cuidado acrecentaba y comerciaba. Durante ese fenómeno de intercambio comercial, resultaba indispensable fijar un monto equivalente a dichos bienes en función de su utilidad y ventajas, donde de manera espontánea surge la figura primitiva del Valuador, concebida a través de la historia como una persona seria, respetable y con alto sentido de la ética, actividad que ha intrigado a estudiosos, escritores, filósofos y economistas a través de los siglos. I.1.1. BABILONIA.- Durante el quinto milenio antes de nuestra Era se formaron los primeros pueblos, ciudades y estados, en la antigua Babilonia. En la ciudad de Teloh se descubrió una tabla de barro que provenía de Caldea, con una antigüedad de 4 mil años A. JC., que contiene un plano que muestra la ciudad de Dangui, en el que las parcelas de formas geométricas, contienen medidas de cada lado con las superficies en escritura cuneiforme. I.1.2. EGIPTO.- La primera regularización de la tierra se realizó en Egipto hacia en el siglo XVI A. JC. Sesostris dividió el suelo de Egipto asignando lotes cuadrados de 100 codos por lado (52.5 cm.) y los propietarios debían pagar contribuciones anuales.

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En el Egipto de Ptolomeo (335-30 A.C.) existían 5 tipos de propiedades: 1. La propiedad del Rey.- Incluían gran parte de las parcelas agrícolas y superficies desérticas colindantes. 2. La Tierra de regalo.- Pertenecía a los funcionarios del rey, en calidad de préstamo, mientras servían al soberano. 3. Parcelas invendibles.- Pertenecían a los soldados del rey. 4. La tierra perteneciente al Templo. 5. Tierra propiedad de Personas y Particulares.- Estaba sujeta al pago de impuestos. I.1.3. ROMA.Las reglas de jurisprudencia romana dictaminan que primer ocupante de un área de tierra, pertenece todo lo que existía en ella, con que se introduce el derecho Absoluto de Propiedad.

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En el año 460 A.C. la asamblea del pueblo aprueba “las doce tablas” que contienen los fundamentos del Derecho Romano. Dichas tablas de mármol contienen tres principios que influyen en el Derecho Privado: l.- La propiedad privada sobre bienes raíces. .- La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos. Dos años después de adquirir el inmueble de forma justa, se abolía cualquier demanda del propietario anterior. 3.- El traslado de los bienes por herencia. A la muerte del propietario, la posesión continuaba pacíficamente por los hijos, los socios de su trabajo y de su riqueza. Esto se anularía si la voluntad del testado así lo determinara.

I.1.4. GRECIA Los primeros conceptos de los suelos El historiador griego Jenofonce sostenía que, “No obstante, cualquier herbaje que haya sobre el terreno, al regresar a la tierra, enriquece el suelo tanto como el estiércol”. Catón formuló un manual práctico recomendando el cultivo intensivo, las rotaciones de los mismos, el empleo de legumbres para mejoramiento de suelos y el valor del estiércol en un sistema de agricultura-ganadería. Asimismo, clasificó la tierra de acuerdo al valor de sus cultivos: MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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Viñedos Jardinera Sauces Olivos Praderas Maíz Maderables Arbustos pequeños Robles.

La aparición de las primeras nociones del concepto del Valor son sin duda anteriores a la Era Cristiana; lo más importante que dejó la antigua Grecia, además de sus vestigios culturales, fueron algunas ideas técnicamente económicas acerca del trabajo, la división del trabajo y el cambio de moneda. Las tendencias de los filósofos Platón y Aristóteles, resultan conservadoras y socialistas a la vez, su ideal es la economía modesta, restringida; una producción mediocre con poca circulación de moneda. Miraban con malos ojos al comercio y a la navegación, condenando los préstamos con intereses, a los que consideraban como un favor amistoso y por consiguiente gratuito. Los Griegos sin embargo, llegaron a establecer la diferencia entre el “Valor de Uso” y “Valor de Cambio”, siendo Aristóteles considerado por esto el precursor del “Valor Subjetivo” al afirmar que: “Este existe solo en la mente del Hombre y es el Hombre quien lo crea”. I.1.5. LA EDAD MEDIA.- Desde el ocaso de la Edad Media hasta el siglo XVIII, sobresalió la Escuela de los Mercantilistas, quienes reconocieron que las actividades y objetos de la actividad económica, proporcionan prosperidad a los individuos y el Estado. Expresaban que las utilidades no deben tener límites y aseguraban que la actividad Industrial era más importante que la explotación agrícola. La discusión del “Justo Precio” en la “Summa Teológica” por Santo Tomas de Aquino, define al Valor de los bienes como; “el precio corriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a determinarse por una persona recta” y se cuestiona: ¿“puede un hombre vender legítimamente una cosa por mas de lo que Vale?”. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Económico, Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought” del Autor Henry William Spiegel). El significado del valor ha intrigado a estudiosos, escritores, filósofos y economistas a través de los siglos, la historia de la evolución de la teoría del Valor, particularmente desde el siglo XVII, puede ser encontrada en muchos libros de Economía.

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A continuación mencionaremos someramente las escuelas más significativas que contribuyeron al pensamiento económico a las que se deben los cimientos de la Economía:

I.1.6. ESCUELAS DEL PENSAMIENTO ECONOMICO I.1.6.1. Teoría de los Mercantilistas Desde el siglo XVI, en Inglaterra, un grupo de comerciantes denominados “Los Mercantilistas”, iniciaron discusiones relativas al Valor. Ellos sostenían que “el bienestar económico individual se logra únicamente en un Estado sólido”. Esto requería un control estricto de las fuentes productivas, particularmente de la tierra y de los medios de transporte. Este grupo inició un análisis viable del Valor Subjetivo cuando consideraron “el deseo como factor en el Valor”. La tierra no implicaba costo de producción, sin embargo era valiosa porque la gente la deseaba. No obstante, los Mercantilistas aportaron su mayor contribución al campo del Valor. En sus consideraciones de precio o de Valor de cambio, estaban interesados en la competencia y su efecto sobre el Valor, y tenían un conocimiento básico del principio del Valor.

I.1.6.2. Teoría de los Fisiócratas A mediados del siglo XVIII, un grupo de filósofos y economistas de la escuela francesa conocida como “Los Fisiócratas”, se preocuparon por transformar las políticas tradicionales de los gobiernos con respecto al comercio y los impuestos, dirigiendo su atención hacia la estructura o modelo de las relaciones comerciales. Ellos contribuyeron a la Teoría Económica determinando la base de lo que hoy conocemos como Renta Económica, postulando como punto crucial del problema, a la fuente y explicación de un “produit net” o excedente, del que a todas luces vivían cómodamente una clase íntegra de terratenientes -en razón de tal excedente -, como un fenómeno o forma de renta de la tierra, “cuyo resultando llevaba implícito la benevolencia que la naturaleza tributaba a la mano del Hombre”. Lo anterior resultaba la primera explicación racional sobre la generación de la riqueza, sosteniendo que solamente la tierra contribuía al exceso de costo de producción y que dicha riqueza no tenía Valor más allá de la posibilidad de intercambio, enfatizando el derecho de los individuos para poseer propiedades y sostenían la idea de que el Estado debía garantizar la libertad de las personas para poseerlos. Estas leyes naturales enunciadas establecerían postulados de orden económico autorregulador donde el “precio natural” de una mercancía estaba definido como igual a MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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la suma de las tasas naturales de salarios, beneficios y renta; tasas que a su vez se definen como las tasas promedio de los salarios, beneficios o rentas prevalecientes en la sociedad.

I.1.6.3. La Escuela Clásica Teoría de costo de Adam Smith Hacia fines del siglo XVII, se inicia la “Escuela Clásica” cuyo máximo exponente, el Escocés Adam Smith, crea la teoría “Riqueza de las Naciones”, donde proyectó el pensamiento de la Economía Científica en un paso histórico. Smith estaba interesado primordialmente en el Valor de Uso, que es básicamente una teoría de costos de producción. Fundamentalmente, Smith sostenía que los objetos tienen dos tipos de valor, “Valor de Uso y Valor de Cambio”, ejemplifica que: “El Agua tiene un gran Valor de Uso y prácticamente un Valor de Cambio nulo”; y por el contrario; que “un diamante posee un gran Valor de Cambio contra un mínimo Valor de Uso”. Él introdujo el concepto de Capital. El costo del uso del capital es una función esencial en la idea de Smith sobre el Valor, aún cuando estuviese muy influenciado por la teoría de Valor de la mano de obra, resultando evidente el nulo interés que Smith mostraba por las causas o principios filosóficos del Valor, sino por “el patrón de medida en términos del cual, pueden ser estimados los Valores de las mercancías y los cambios de las mismas”.

I.1.6.4. Teoría de la Renta, David Ricardo. A finales del siglo XVII, el Economista Inglés David Ricardo contribuyó aún más, al concepto de la evolución del Valor con la “Teoría sobre la Renta Económica”. Según Ricardo, el Valor es determinado por la escasez y la cantidad de mano de obra para producir. Él consideraba meramente al capital como mano de obra almacenada, afirmando que los costos del capital intervienen como costos de producción y por lo tanto estos debían ser reducidos a costos de mano de obra. Ricardo emite entonces su definición de renta: “Aquella porción del producto de la tierra, que es pagada al dueño del terreno para poder utilizar el original e indestructible poder del suelo” Eran entonces los postulados de David Ricardo, “una teoría diferente integrada de Valor, del beneficio y de las rentas, cuyas conclusiones resultaban de sorprendente precisión y nitidez matemática”. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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Posteriormente a Ricardo, varios economistas contribuyeron con teorías que han perfilado los conceptos actuales del Valor, entre otros se encuentran: Thomas Robert Malthus, Johan Heinrick Von Thünen, Frederic Bastiat, Henry C. Carey, John Stuart Mill, Karl Marx y un grupo identificado como la Escuela Austriaca I.1.6.5. Teoría Marginal de la Renta, Robert Malthus Malthus, como Ricardo, concebía la teoría marginal de la renta, sin embargo daba mayor énfasis al factor de la Oferta y la Demanda, siendo ésta su mayor contribución a la teoría de la renta. Thomas Robert Malthus era mejor conocido por sus teorías sobre Población notando que los habitantes se incrementaba invariablemente donde los medios de subsistencia aumentaban. Fue Malthus quién predijo que la población excedería a la producción de alimentos, en un futuro predecible.

I.1.6.6. Teoría de la Localización de la Tierra, Von Thünen Así también el economista Alemán Von Thünen, surge como uno de los primeros economistas “De la Tierra”, quién mostró profundo interés en el efecto y cambio de Valor de la tierra en función de su localización tanto geográfica como estratégica.

I.1.6.7. Teoría de las mejoras a la tierra, Bastiat. Desde 1825 hasta 1850, el economista Francés Bastiat, sostuvo que el valor total de la tierra provenía de las mejoras. Observó que la tierra no tenía otro Valor que el que representaba el esfuerzo de desmontarla y construir sobre ella, y de las demás mejoras en general sobre ella o en la vecindad de dicha tierra. Aseguraba, lógicamente, que el dueño de dicha tierra, debía recibir renta únicamente correspondiente por los servicios producidos por dichas mejoras, asegurando que representaban contribuciones de la mano de obra. Este economista fue el primero en analizar que “El Valor de la tierra podía ser calculado por una base de Valor presente”, pudiéndose así establecer el Valor de la tierra, en función de la mano de obra utilizada en las mejoras realizadas. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.1.6.8. Teoría de Costo de Reposición, Henry C. Carey Este economista Norteamericano se considera el primer estadunidense en declarar que: “El Valor es el costo de reposición depreciado”. Carey identifica la tierra como “Capital” y establece que el capital invertido en la tierra no difiere en algún aspecto del capital invertido en otra maquinaria. Coincidía también con Bastiat en que el Valor de la tierra, está representado por las mejoras realizadas en ella.

I.1.6.9. Teoría Social John Stuart Mill John Stuart Mill observó el Valor de la tierra desde el punto de vista del filósofo social. No es considerado como un economista de negocios, siendo conocido ampliamente por su Teoría del incremento no Ahorrado de la Tierra, al cual proponía abolir con impuestos. Recomendó que el gobierno Valuara periódicamente todas las tierras urbanas y agrícolas, y tomara el exceso del Valor; sin embargo no consideró los decrementos de Valor, esperando que la tierra aumentara su Valor indefinidamente, pudiendo desencadenar esto una confiscación eventual de toda la tierra, por parte del gobierno.

I.1.6.10. Teoría del Trabajo, Karl Marxs Considerado como fundador del “Socialismo Moderno”, sus declaraciones fueron escritas durante su exilio, después de la revolución de 1848, y publicadas en su libro “El Capital” en 1867. Durante este periodo las tendencias de los procesos filosóficos empezaron a incluir los deseos humanos, y los beneficios sociales en la relación Propiedad-Valor. Marx concebía al valor como un mero “congelamiento homogéneo humano de la mano de obra”. Dicha contribución - por cierto muy controvertida –, marca la evolución de la teoría del Valor de un concepto fundamentalmente materialista, hacia uno que involucra los intereses humanos y el bienestar social.

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En entonces Carlos Marx quién concluye definitivamente el binomio de la teoría del Valor-Trabajo, sosteniendo que “el Valor de una mercancía está determinado por el tiempo de trabajo humano, simple, abstracto, socialmente necesario para producirla”, es decir, la determinación de un Valor intrínseco a cada mercancía, estable e independiente de los precios, donde Marx sustenta su controvertida teoría de la explotación. I.1.6.11. Teoría de la Escuela Austriaca La teoría del Precio, en su relación con el Valor, alcanzó su desarrollo completo en los documentos de la Escuela Austriaca, integrada por un grupo de economistas que expresaron sus creencias a finales del siglo XIX. Encabezaban dicho grupo: Eugen Von Bohm Bawerk, (izquierda) Karl Menger, (abajo) Friederich Von Weiser y, donde concluían que “La utilidad era la clave de la teoría de Valor”, que relegaba la teoría de la explotación de Marx.

Ellos concebían como “Valor Normal” el establecido bajo condiciones equilibradas de oferta y demanda, considerando al Precio en función de la utilidad marginal, donde en una operación comercial, el comprador no adquiriría propiedad alguna en un centavo más y donde el ofertante del bien, no vendiera su propiedad en un centavo menos al real, manera de cual surge la teoría concerniente a la relación entre precio de mercado y Valor.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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MV. Arq. Pablo Prats Riestra 1. Propiedad sobre Bienes raíces, 2. Contratos sobre Bienes, 3. Traslado de bienes por herencia. Formuló un Manual para mejoramiento de los cultivos y Sistema Agrícola Ganadero

Derecho

Principios Privado 1er. Clasificación de la Tierra según los Cultivos

Bases de Valuación Inmobiliaria Escuela Mercantilista

Escuela Physiocrática

Santo Tomás de Aquino

Teoría de los Mercantilistas

Teoría de los Physiócratas

Adam Smith

David Ricardo

Robert Malthus

Italia

Inglaterra

Francia

Escocia

Inglaterra

Inglaterra

1265 D.C.

1700

1750

1776

1796

1798

Teoría marginal de la Renta

Teoría de la Renta

Escuela Clásica

Deja claro la actitud ética y el comportamiento del Valuador en su obra la "Summa Teológica" y el Concepto del "Justo Precio"

Postulados basados en Consideraciones Éticas y morales.

Aristóteles y Platón

Grecia

Otorgó énfasis al factor de la Oferta y La Demanda, mejor conocido por sus Teorías sobre la población y predijo la escasez de alimentos por el incremento de la población.

Formula el Concepto que define a la Renta, concibe que el Valor es determinado por la escasez y considera al Capital como; "Mano de Obra Almacenada".

Intruduce el Concepto de "Capital" Teoría de los Costos de Producción y privilegian el Valor de la Mano de Obra.

Determinan la base de la Renta Económica, el Derecho a poseer bienes, La Tierra como agente productivo y el Exceso de los costos de producción

Pugnaban por el Bienestar Económico, el Control de Fuentes productivas, "El Deseo" como factor de Valor y el Efecto de la competencia sobre el Valor.

Estableció los conceptos de "Valor de Uso", valor de cambio y de Valor Subjetivo.

Enfoque Ético, Conservador y Socialista

Catón

Grecia

del

1. Propiedad del Rey, 2. De regalo a Funcionarios, 3. Parcelas invendibles de los soldados, 4. La Tierra del Templo y 5. Tierra de los Particulares, sujeta a pago de impuestos.

Clasificación de la Tierra en 5 tipos de propiedad.

384 A.C.

Ptolomeo

Egipto

336 A.C.

la

Dividió el suelo de Egipto en lotes cuadrados de 100 codos por lado (52.50mts), con objeto de Tributación anual e Intercambio de Bienes.

de

1a. Regularización Tierra

Asamblea del Pueblo Romano

Sesóstisis

Egipto

1600 A.C.

Tabla de barro proveniente de Caldea que contiene un plano con divisiones de formas geométricas, con medidas y superficies de cada lote en escritura cuneiforme.

Organización de la Tierra en Parcelas Geométricas.

Roma

Ciudad de Teloh

Babilonia

4000 A.C.

CARACTERÍSTICAS

CORRIENTE O TEORÍA

460 A.C.

EXPONENTE

Región o País

ÉPOCA

I.1.6.12. Resumen de Escuelas del Pensamiento Económico

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MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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Desplome del precio de las Acciones en la Bolsa de Valores de Nueva York ("Juevez Negro") Control de Precios, se dictaron los código NIRA que establecían Precios y hasta la forma de vender. "Enfoque de Productividad"

Gobierno de los Estados Unidos de Norteamérica

E.U.A.

1929

Consideraba al Precio en función de la Utilidad Marginal, donde en una operación comercial el ofertante no vendiera su bien en un centavo menos al real.

Austria

1910

En su obra "El Capital" incluyó los deseos humanos y los beneficios sociales en la relación "Propiedad-Valor" y conceptualiza la teoría del Valor desde un punto de vista materialístico.

"Aparición del Formato de Avalúo con tres Enfoques"

Von Bawerk

Austria

1904

"Teoría del Trabajo"

Observó la tierra desde el punto de vista Filósofo-Social, enarboló la teoría del "Incremento no ahorrado de la Tierra", proponiendo al estado valuar periódicamente las fincas urbanas y agrícolas.

"Incremento no ahorrado de la Tierra"

Karl Menger

Karl Marx

Rusia

1864

Identifica a la tierra como "Capital" y coincide con Bastiat en que el valor de la tierra está dado por las mejoras realizadas en ella.

"Costo de Producción Depreciado"

Establece la Utilidad como la clave de la Teoría del Valor, donde la teoría del Precio en su relación con el Valor, alcanza su desarrollo completo en los documentos de ésta escuela.

John Stuart Mill

Inglaterra

1826

Estableció que la mejoras incrementan el valor de la tierra y Cálculo del Valor de la Tierra mediante la base de "Valor Presente".

Estableció la localización geográfica de la Tierra como agente estratégico. Concibió valores independientes al Capital y a la Tierra.

Teoría de la Localización de la Tierra

"Valor Presente"

Otorgó énfasis al factor de la Oferta y La Demanda, mejor conocido por sus Teorías sobre la población y predijo la escasez de alimentos por el incremento de la población.

Formula el Concepto que define a la Renta, concibe que el Valor es determinado por la escasez y considera al Capital como; "Mano de Obra Almacenada".

CARACTERÍSTICAS

Teoría marginal de la Renta

Teoría de la Renta

CORRIENTE O TEORÍA

"Teoría de la Escuela Austriaca"

Henry C. Carey

E.U.A.

1825

Von Thunen

Alemania

1820

Bastiat

Robert Malthus

Inglaterra

1798

Francia

David Ricardo

Inglaterra

1796

1840

EXPONENTE

Región o País

ÉPOCA

I.1.7. LA VALUACION EN EL MÉXICO PREHISPÁNICO División de las tierras en el Valle de México por Netzahualcóyotl 1. Tlatocallali.- Tierras del Señor, cuyos productos se destinaban al sostenimiento de la casa real y algunos gastos oficiales. 2. Tecpantlalli.- Tierras dadas en usufructo, sin más obligación que dar pájaros y flores en señal de homenaje, reparar los palacios y jardines reales y concurrir a la corte. Estas tierras eran transmisibles de padres a hijos, es decir hereditarias, pero extinguiéndose la línea directa, volvían al rey. 3. Pillalli.- Eran tierras adquiridas por dádivas del rey, en recompensa de servicios. Sus poseedores tenían la propiedad absoluta; la transmitían de padres a hijos y podrían venderlas pero no a los plebeyos. 4. Tecpillali.- Tierras transmitidas por herencia, desde los primeros pobladores, que las apropiaron al establecerse el país. 5. Yahotlalli.- Tierras de guerra, obtenidas por el derecho de conquista, repartidas entre los reyes y señores, quienes daban a los guerreros en pago de sus hazañas, con la obligación de dar en pago como renta, una parte de sus productos. 6. Teopantlalli.- Tierras de los templos, cuyos productos se dedicaban al sostenimiento del culto, de los sacerdotes y del templo. 7. Cacalomilli.- Tierras de la guerra destinadas a obtener productos necesarios de ellas, como previsión en tiempos de guerra. Asimismo, los pueblos circunvecinos al Valle de México tenían otra especie de propiedad comunal: A. Altepetlalli.- Tierras del pueblo, que se labraban en común, aplicándose sus productos al pago del Tributo y a los gastos municipales. B. Calpulalli.- Tierra de los barrios o calpulli, en que estaban divididos los pueblos, administrados por un jefe quién asociado a los más ancianos llevaban un registro general de los vecinos. Se dividían en lotes, aplicando uno a cada familia de los vecinos, transmisibles por herencia de padres a hijos, pero si dejaban de trabajarla por dos años o se extinguía la familia, volvía la propiedad al calpulli, para darla a otro vecino. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.1.8. LA VALUACIÓN EN EL MÉXICO COLONIAL Posteriormente a la Conquista por los españoles, el 13 de Agosto de 1521, Don Hernán Cortés decidió construir una nueva ciudad conforme a las reglas establecidas y consagradas por la legislación de aquellos tiempos, es decir, de acuerdo a la Ley del Código de Partidas, promulgada en el año 1263, que dice: “como debe el rey ser guardado en sus cosas, que sean muebles o raíces, porque las llama así”. I.1.8.1. Primera ordenanza Sobre Unidades de Medida.- Se atribuye al virrey Don Antonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidas, que rigió en la Nueva España, y que fue promulgada en la capital de la Colonia el 4 de Julio de 1536. Conforme a ésta ordenanza, la unidad de medida era el paso o vara y constaba de cinco pies o tercias. Una “Tierra”, se denominaba a un fundo de 96 varas, o pasos de cabezada, por 192 varas de largo; así como una “Caballería” constaba de 192 pasos de ancho por 384 varas de longitud. A esos pasos los Agrimensores llamaban “Salomónicos”, y se consideraba la Legua de 3,000 pasos salomónicos, o de tras millas, de mil pasos cada una. La Vara Mexicana representa la unidad de las medidas lineales, y equivale a 838 milímetros, cuya subdivisión más común es en pulgadas, equivalente a 36 unidades de pulgada; de ahí entonces se deriva que una tierra o fundo corresponde a 80.45 x 160.90 metros, es decir, un lote con superficie de 12 mil 944.21 metros cuadrados. En la Valuación de Agrimensura, se acostumbraba a depreciar las fracciones de vara, así como se en la Valuación actual, se deprecian las fracciones de metro, generalmente en las medidas de tierras se usaba la unidad de “Cordel” que equivale a 50 varas mexicanas (41.90 mts) y todas las grandes medidas se expresaban en esa unidad. En los deslindes y medidas de terrenos no se usaba la “Legua”, equivalente a 4 mil 190 metros, ya que ésta era una medida Itineraria y geográfica, que corresponde a 100 cordeles o 5 mil varas.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.1.8.2. Unidades de medida para deslindes Así también en las concesiones relativas a terrenos de grandes dimensiones se utilizaban las siguientes unidades: UNIDADES DE MEDIDA PARA DESLINDES UNIDAD SITIO DE GANADO MAYOR SITIO DE GANADO MENOR CRIADERO DE GANADO MENOR

FUNDO LEGAL CABALLERIA DE TIERRA SUERTE DE TIERRA FANEGA DE SEMBRADURA SOLAR

VARAS LARGO ANCHO

VARAS CUADRADAS

CABALLERIAS DE TIERRA

HA

5000 3,333.33 1,666.67 1200 552 276 184 50

25,000,000.00 11,111,088.89 2,777,777.89 1,440,000.00 609,408.00 152,352.00 50,784.00 2,500.00

41.02 18.23 4.56 9.45 1.00 0.25 0.08 0.049

1,755.61 780.27 195.07 101.12 42.80 10.70 3.57 0.18

5000 3,333.33 1,666.67 1200 1104 552 276 50

m2 17,556,100.00 7,802,695.51 1,950,677.86 1,011,231.36 427,953.11 106,988.28 35,662.76 1,755.61

Fuente: Arq. José Luís Fernández del Castillo.- Publicación mensual ANIMV, -1988.

I.1.8.3. Primeros Avalúos practicados en la Nueva España.- Los primeros avalúos en la Nueva España, fueron elaborados por peritos designados por las autoridades se practicaron en el año 1607, con motivo de allegarse recursos para llevar a cabo las obras de desagüe de las aguas excedentes del Valle y de la Ciudad de México, en que se gravaron todas las casas de la ciudad, previo Avalúo encargado al Arquitecto Andrés de la Concha, quién declaró que el valor total ascendía a la suma de 20 millones 267mil 555 pesos, cantidad que produjo una contribución de 213 mil pesos. I.1.8.4. La Trágica Inundación.- En día 21 de Septiembre del año de 1629 sobrevino la trágica inundación, haciéndose tristemente célebre el aguacero de San Mateo, que duró 36 horas continuas, calculándose que perecieron al menos 300 mil indios. El nivel de las aguas era tal que las canoas transitaban a sus anchas desde Tlatelolco a la Piedad. Las misas se celebraban en la azoteas de los caseríos y del Santuario de Guadalupe partió un concuerdo numeroso de canoas acompañando a la Virgen entre rezos y letanías.

Fue tan terrible esta inundación; “Que fue remitida al rey y a su real Consejo de Indias la solicitud de trasladar la ciudad a puesto a una Legua distante y más seguro, (Santa Fe) y la razón de no ejecutarse fue que los arquitectos y maestros de fábrica juzgaron mediante Avalúo que era menester más de 50 millones de pesos para edificar de nuevo la ciudad”. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.1.8.5. Primer Plano de la Ciudad de México.- En el año de 1737 se formó el plano de la Ciudad de México. Los arquitectos Don Pedro de Arrieta, Don Miguel de Herrera, Don Manuel Álvarez, - a la sazón Alarife Mayor de la Ciudad de México - y Don Francisco Valenda, veedor de arquitectura, determinaron los límites de la ciudad, formándose un plano de la misma en perspectiva, que se conserva en el Museo de la Ciudad de México, y el que está lleno de detalles. La catedral aparece aún sin torres, en la Plaza Mayor está el Parían, los cajones, la horca, la acequia, los puentes, los acueductos, el arco de San Agustín, los edificios públicos, los barrios y cuanto en aquella sazón formaba efectivamente lo que se halla poblado en la ciudad. Posteriormente en 1750, se formó un nuevo plano de la ciudad, el que señalan con gran precisión las acequias o canales y marcaba también los puentes principales. Por real instrucción del 15 de octubre de 1754 el Rey Carlos III establecía que los bienes realengos, estando o no poblados, cultivados o labrados, desde el año de 1700 hasta el día de la notoriedad y publicación de dicha orden, para que se les despache título y confirmación, sin fraude ni colusión; “deberán ser medidos y Valuados para que con atención a todos y constando haber entrado en Caxas Reales el precio de venta o composición y derecho de Mediata respectivo, y haciendo de nuevo aquel servicio pecuniario que parezca conveniente, les despachen en mi Real Nombre la confirmación de sus títulos” . En 1782, es decir, 28 años más tarde, Don Manuel de Villavicencio levantó un plano de la ciudad por orden del virrey Don Martín de Mayorga, donde se halla dividida la ciudad de México y sus 32 barrios, en 8 cuarteles mayores. I.1.8.6. La primer medición y Valuación de Bienes.- En el año de 1754 se inició por primera vez en la Época Virreynal de la Nueva España, la práctica de medir y Valuar las fincas o Bienes. A Continuación transcribimos la conclusión del un Avalúo practicado a la casa actualmente marcada con el No. 69 de la calle Venustiano Carranza, entonces de Capuchinas, del Centro de la Ciudad de México, que por ser tan largo y extenso, hemos omitido toda la descripción, aunque la conclusión siguiente nos ilustra sobre la fluida y elegante descripción, que del inmueble se hacía al formular los Avalúos en la época. “De que, habiéndose hecho cargo muy por menudo de cada cosa de por sí, así del terreno, según la situación, como de lo modernísimo y bien construido de la fabrica, y el mucho Fierro que en verjas y pasamanos con sus florones tienen, hallamos que vale la cantidad de ochenta y un mil y seiscientos pesos, que declaramos a nuestro leal saber y entender, sin dolo, fraude, ni encubierta alguna. Y así lo firmamos en México, a ocho de mayo de mil setecientos ochenta y cuatro años. José Eligio Delgadillo.- José Buitrón y Velasco.” MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.1.8.7. Método de Valuación de la Nueva España.- Hasta entonces e excepción de los Avalúos practicados por Don Andrés de la Concha en 1607, los de 1629 y los de 1784 con motivo de las inundaciones, fueron practicados por profesionales, siguiendo el sistema de “Cuantificación de Partidas”, y el resto de los bienes era tasado por el Tribunal de Propios y Arbitrios que era el encargado, entre otras cosas, de fijar las rentas de los propios, que eran las tierras inalienables cuyas rentas tenían por objeto que los vecinos no tuvieran gravamen alguno de los gastos públicos.

I.1.9. LA VALUACIÓN EN EL MÉXICO INDEPENDIENTE Al consumarse la Independencia Nacional, el entorno general de la ciudad era realmente el aspecto de una población monarcal austera y solemne, donde la Plaza Mayor seguía siendo el centro de las actividades de la ciudad, carente de verdaderos paseo públicos, de diversiones, de alumbrado suficiente y seguridad. A las ocho de la noche, la ciudad entraba en silencio, las garitas se cerraban, se daba el toque de queda y nadie salía ni entraba más a la Ciudad de México hasta el día siguiente.

I.1.9.1. Primer Método de Valuación del México Independiente. Método de Cruceros en las esquinas Así en diciembre de 1830, el Síndico Primero del Ayuntamiento de la Ciudad de México, encomendó a los Arquitectos Don Joaquín de Heredia y Don Francisco de Paula Heredia el Avalúo de los Terrenos de la Ciudad, que fue publicado en la Memoria Económica de la Municipalidad de México por orden del Excelentísimo Ayuntamiento, por una comisión de su seno en el mismo 1830, para lo cual se empleó la técnica siguiente: “Como la diferencia de Valores depende de la mayor o menor distancia de la ciudad, nace de aquí que estos se consideran puestos en los cruceros o centros de las cuatro esquinas, los que tanto sirven para valorar las calles de Norte a Sur, que son las que ahí van expresadas como las de Oriente y Poniente, pues el Valor del centro de una calle es el término medio de los números de las esquinas y por esa causa siendo cada número común a cuatro calles, omitimos poner las que giran de oriente a poniente y entiéndase que cada valor es el de una vara cuadrada de terreno” (.838 x .838 mts). MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.1.9.2. Ley de contribución sobre el valor de las Fincas urbanas.- Por primera vez, el 3 de junio de 1836 se expidió la ley que estableció una contribución de dos al millar (dos pesos cada mil) sobre el valor de las Fincas Urbanas en la Ciudad de México, estableciéndose una oficina recaudadora, la que desde luego nombró peritos que practicaran el Avalúo de todas las casas que debían pagar impuestos. Dichos avalúos se iniciaron el 1 de octubre de 1836, siendo los Peritos Don Joaquín de Heredia, Don José del Mazo, Don Vicente Casarín, Don José María Domínguez, Don Manuel Cortés y Don Juan Manuel Delgado, todos ellos Arquitectos de reconocido crédito y prestigio. I.1.9.3. Perito Tercero en Discordia.- Los Avalúos se practicaban por el perito designado por la Oficina recaudadora y los ratificaba otro perito. En caso de inconformidad, se nombraba otro perito denominado “Tercero en Discordia”, no para que prevaleciera su opinión, si no que se tomaba un promedio de las tres estimaciones y la cantidad resultante era la tomada para efecto del pago de la contribución. I.1.9.4. Método de Tarifa de precios a mitad de calle. En el año de 1869 el Señor Ingeniero Civil y Arquitecto Don Mariano Téllez Pizarro, auxiliado por los señores ingenieros y arquitectos Don Francisco de Garay, Don Juan Cardona, Don José María Rego, Don Luís G. Anzorena, Don Eusebio y Don Ignacio de la Hidalga, Don Juan y Don Ramón Agea, Don Antonio Torres Torija, Don Manuel F. Álvarez y algunos otros más, formaron una tarifa de precios de terrenos en los diversos puntos de la ciudad, estableciendo que el sistema anterior que fijaba los precios en los cruceros de las calles no era conveniente, exponiendo la siguiente razón: “Fijar precio en los cruceros implica dar el mismo valor a las cuatro esquinas que lo integran, cuando precisamente por su situación relativa deben considerarse diferentes, sino por su importancia comercial en las calles céntricas, cuando menos en general por su orientación, como también por cualesquier otra circunstancia que favorezca o perjudique a alguna de ellas. I.1.9.5. Elementos de Fijación de Precios para Valuación.- La ubicación y el estado material de los edificios y la oferta y la demanda, eran los elementos fundamentales para fijar su valor, tomando en cuenta el producto (renta), pero como elemento secundario. Es claro que el sistema desechado obligada al perito a adoptar tácitamente para cada una de las cuatro esquinas el mismo precio, lo que implicaba solo poder discurrir y discutir sobre los valores correspondientes a las fincas situadas en las cuatro calles de las referidas esquinas o cruceros. Entonces los precios se fijaron a mitad de la calle, tomando en consideración que decrecen en un sentido y aumentan en el opuesto, tomando en cuenta las siguientes circunstancias: MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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1ª.- La Situación relativa a la orientación de la casa. 2ª.- La figura del terreno que ocupa la finca y le pertenece, tomando como tipo un rectángulo que el frente y el fondo estén en relación 1 a 2; variando ésta relación, se deberán estimar de más mérito cuando el frente o fachada aumenta relativamente al fondo y viceversa, desmereciendo un terreno por la irregularidad de su figura y su mayor número de lados. 3ª.- La posesión del terreno, por igual en toda la altura pues desmerece una finca, y es por el terreno cuando alguno o algunos de sus pisos superiores hay partes entrantes, pertenecientes a propiedades vecinas. 4ª.- Las servidumbres; si soporta el terreno la de albañales, desagües, luces, chimeneas u otra servidumbre cualquiera. Según lo nocivo o gravoso de ellas, tiene que disminuir su valor. I.1.9.6. Adopción del Sistema Métrico Decimal.- Por decreto el 10 de diciembre de 1882, se adoptó para toda la República Mexicana el sistema Métrico Decimal,

I.1.9.7. La Primera Ley Catastral.- En el año de 1896 se publicó en el Diario Oficial del día 23 de septiembre, la primera Ley de Catastro en el Distrito Federal, rigiendo la formación de un Catastro Fiscal, geométrico, parcelario, mixto, con sistema de Avalúos por clases y tarifas, perpetuado por medio de una conservación constante, y con avalúos revisables periódicamente. I.1.9.8. Tarifa de Precios de Terreno por metro cuadrado.- Hacia el año 1902, el Ingeniero Don Mariano Téllez Pizarro formuló una nueva tarifa de precios para el metro cuadrado de terreno en la Ciudad de México, misma que se había formulado en el año 1862 bajo su misma dirección. Las rentas de las casas y viviendas ocupadas por sus propietarios o parientes eran estimadas por la Junta Calificadora de Rentas, interviniendo en el caso de que la renta declarada no correspondiera con el Valor del predio, presumiéndose simulación de contrato o caso de subarrendamiento.

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I.1.9.9.- El Sistema de Nomenclatura para Predios.- Se estableció por Ley Predial de 1933 el Sistema de Nomenclatura, quedando definidos los predios por el conjunto de tres cifras que son: Sección o Región, Manzana y Predio, imponiéndose la formación de Juntas Regionales integradas por tres representantes del Departamento del Distrito Federal y tres representantes de los propietarios, en las que se pugnaba por obtener: “El Avalúo general, uniforme y justo de la propiedad raíz del Distrito Federal, que garantice a los propietarios el reparto equitativo de la plusvalías”.

I.1.9.10.- Relaciones de geométricas de los predios.-

las

proporciones

Posteriormente se relacionaron las proporciones de los predios y se formó el “Lote Tipo”, que relaciona en Valor de la tierra en cada predio, de acuerdo con procedimientos y tablas uniformes que determinan los incrementos y castigos que corresponden de acuerdo con su ubicación, forma y dimensiones. La determinación de las unidades tipo de las construcciones se hizo clasificándolas según sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.

33 3

22 2 11 1

44 4

El sistema anterior es el mismo que se usa hasta hoy en día, con levantamientos individuales de manzanas divididas en los predios que las forman, con detalle de las construcciones que las ocupan, asignando números de cuenta por división de predios y fijando las bases de tributación catastral, basándose en Avalúos catastrales, manifestaciones de arrendamiento y avisos de traslado de dominio. I.1.9.11.- Valuación de Bienes Raíces de Compañías Aseguradoras.- En el año de 1935 la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligo a las Compañías Aseguradoras a Justificar la Inversión de sus reservas en Bienes Raíces a través de Avalúos practicados por el Banco Fiduciario, encargado por el estado para tal efecto. Finalmente diremos que la práctica de la Valuación comercial en nuestro país, como una rama de la Economía, se inició desde la época de la Colonia, sin embargo los primeros trabajos de Valuación Inmobiliaria, en forma técnica se desarrollaron en el año de 1933, como ya hemos visto, exclusivamente con propósitos de tributación predial, cuando se establecieron claramente las bases para el Catastro de la Ciudad de México.

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I.1.10. LA VALUACIÓN EN EL MÉXICO CONTEMPORÁNEO Como ya hemos visto, los estudios valuatorios elaborados durante la Época Colonial, correspondieron únicamente a propósitos de tributación fiscal, y a partir de el año 1925, surge un nuevo propósito en la formulación de Avalúos: la fijación de garantías en el otorgamiento de créditos, para lo que se definieron claramente los propósitos de ésta disciplina, que dan origen a los primeros criterios en la expedición de Avalúos o Dictámenes Valuatorios, como ya mencionamos, con propósitos meramente impositivos y catastrales, elaborados mediante técnicas rígidas basadas en levantamientos topográficos principalmente, y otra, basada en las garantías inmobiliarias requeridas por las Instituciones bancarias, tanto públicas como privadas. En ocasiones, no era ese criterio el decisivo, sino solamente la opinión de un técnico, ingeniero o arquitecto, quién dictaminaba sobre el valor de la garantía, según su “leal saber y entender”. En ese entonces operaba solo un banco hipotecario, el “Banco Internacional e Hipotecario de México”, que operaba préstamos sobre propiedades urbanas y rústicas. Dicho banco hipotecario, fue liquidado por no tener penetración en el mercado.

I.1.10.1. Método de Valuación del ISSTE. En el año de 1925, se creó la dirección de pensiones civiles y de retiro, hoy ISSSTE, dentro de cuyas funciones estaba el otorgamiento de créditos con garantías hipotecarias a sus derechohabientes (empleados federales), facilitándoles la adquisición de casas-habitación. El método utilizado para estimar el Valor de los Inmuebles otorgados en Garantía, no se basaba en Avalúos sino en meras opiniones de sus inspectores. Al encontrar que dicho procedimiento no siempre arrojaba resultados confiables, se creó el Departamento de Valuación de Pensiones, con el fin de establecer el Valor real de los inmuebles otorgados en garantía. En el año de 1933 se creó el Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, hoy Banobras, para complementar las funciones de operación de créditos que las bancas descentralizada y privada no realizaba, tales como créditos a los estados y municipios para llevar a cabo toda clase de obras públicas, como la introducción de agua potable, alcantarillado, pavimentaciones y construcción de infraestructura, como mercados, rastros, entre otros, para lo que fueron realizados los primeros Avalúos formales por el Departamento de Avalúos del banco. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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Ya que el otorgamiento de créditos a particulares estaba limitada por la Ley Orgánica de esa institución, se crea la “Asociación Hipotecaria Mexicana” (AHM) primera Institución que emitió Cédulas Hipotecarias para el otorgamiento de crédito a particulares, con lo que por vez primera se practicaron Avalúos previos al otorgamiento de préstamos a particulares, con miras a la recuperación del crédito otorgado. De la misma manera al reestructurarse por primera ocasión el Sistema Bancario Mexicano, se consolidaron y fundaron las instituciones nacionales que cooperarían en el desarrollo económico del país. Para ello, en las oficinas hipotecarias de la banca privada, se organizaron las áreas especializadas en la Valuación. Hasta entonces, los Avalúos elaborados por la banca mexicana estaban basados en las Técnicas Catastrales y de la Dirección de pensiones civiles y de retiro del ISSSTE, mediante el tradicional método de Valor Físico Directo. I.1.10.2.- Método de Capitalización de Rentas.- La creación del Método de Capitalización de Rentas, se le atribuye al ilustre Ingeniero Don Edmundo de la Portilla, quién sustentaba que para que los Avalúos fuesen estrictamente de carácter comercial, debía tomarse en cuenta los aspectos relativos a la productividad del inmueble, casa habitación, edificio de apartamentos u oficinas, tales como, las rentas reales o efectivas producidas o susceptibles de producir por el bien, deduciéndole de los gastos correspondientes a Impuesto Predial, consumo de agua, gastos administrativos y de conservación, así como los periodos de desocupación del inmueble. El producto líquido anual sería capitalizado a una tasa anual acorde con el género de inmueble a Valuar, de cuya división resultaría un indicador de valor de tipo comercial, (Valor de Capitalización de Rentas) independiente al tradicional de Valor Físico o Directo, contra el cual sería comparado éste último, promediándose y obteniendo también un indicador más; “el Valor Comercial o de Mercado”. En el año de 1935, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público obligó a las compañías aseguradoras a justificar la Inversión de sus reservas en bienes raíces a través de Avalúos practicados por el banco fiduciario, encargado para tal efecto. I.1.10.3.- La Histórica escasez de Valuadores.- Tal como lo refiere el legendario decano de la Valuación mexicana, Don Rafael Sánchez Juárez, al principio de los años cuarenta, los Valuadores carecían de los conocimientos mas elementales de esta materia, a pesar del curso de presupuestos que se impartía en aquellos tiempos en la Escuela de Minería, cuyo contenido temático resultaba incipiente para las necesidades modernas de la disciplina.

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La histórica escasez de valuadores que se presenta en México en esos años, obligó a las instituciones de crédito público y privadas a programar una selección de profesionistas capaces de asumir tal responsabilidad, cuyos candidatos debían reunir los siguientes requisitos: 1. Poseer conocimientos de construcción y de presupuestos de obra, para estar en posibilidad de efectuar las supervisiones y administraciones de los fondos respectivos. 2. Conocimientos de topografía, para levantar planos de terrenos y de construcciones. 3. Conocimientos elementales de contabilidad, así como de criterios generales sobre conceptos económico-financieros.

I.1.10.4.- Los cambios estructurales en los Métodos de Valuación. A partir de esa época, la Valuación en México adquiere una importancia acorde con los grandes cambios financieros y comerciales del país. En el marco del desarrollo de la Valuación Inmobiliaria en México, se gestan cambios estructurales en los procedimientos y metodologías de su práctica. En el año de 1936 la Comisión Nacional Bancaria crea la Dirección de Avalúos y Supervisión de Inmuebles, con el fin de darse a la tarea de revisar los Avalúos y Dictámenes Valuatorios formulados por los bancos hipotecarios del país. En 1944 se crea la Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa y se publica la “Ley General de Bienes Nacionales”, cuyo artículo No. 41, le faculta a Valuar los bienes propiedad de la Nación, y en el año de 1950 se publica el primer reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN), y se integra un cuerpo colegiado tripartito. I.1.10.5.- El Método Residual de Valuación.- El mérito del nacimiento de esta importante metodología Valuatoria, se le otorga sin duda alguna al señor Ingeniero Don Rafael Sánchez Juárez, a quién en el año de 1949, le fueron encargados los Avalúos de los patios de las dos estaciones ferroviarias de Buenavista, la de Nonoalco, del Ferrocarril Interoceánico de San Lázaro; y la de Hidalgo. Una vez formulados dichos Avalúos, los procedimientos metodológicos utilizados por el Ilustre Ingeniero Sánchez Juárez, fueron establecidos históricamente por su contenido y técnica como de un alto valor metodológico, ya que por vez primera, el estudio de valor fue analizado desde una Óptica de corte financiero. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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Dicha técnica consistía en descontar al valor del solo terreno, las cuantiosas inversiones en urbanización e introducción de servicios urbanos que implicaba el negocio, incluyendo sus cargas fiscales y desde luego la utilidad marginal, de donde resultaría el Valor del terreno en bruto, es decir sin fraccionar. I.1.10.6. El Primer Formato de Avalúo Inmobiliario.- En el año de 1950 la CNByS, establece la obligatoriedad de que todas las instituciones bancarias sin excepción, debían adoptar el primer Formato de Avalúos que se tiene conocimiento en el ámbito de la Valuación del México moderno, trayendo como consecuencia la primer uniformización del Avalúo Bancario en nuestro país.

Definition of the Problem Identify The Real State

Identify Legal Interests

Identify any Identify the Consider the Define the value special limiting purpose use of efective date of Being considered consideration the estimate de appraisal

Preliminary Analisis Data Needed

Data Sources

Personnel Needed

Time Schedule

Data Collection and Analisis General Physical

Economic

Especific Social

Government Enviromental

Site & Improvement

Comparable Properties

Costs Data

Income Cap Rate Data Expense data

Highest Best Use

Side Value Estimate

Aproaches to Value Cost

Sales Comparition

Income

Reconciliating & Final Value Estimate

Report Proyection

I.1.10.7.- La Primer agrupación nacional de Valuadores.- En el año de 1958 se crea la primera agrupación nacional de profesionales de la Valuación, denominada Instituto Mexicano de Valuación (IMV) y la Comisión Nacional Bancaria emite la circular No. 521, que regula los Avalúos practicados para garantía de Créditos hipotecarios. C)

FORMAS DE PREDIOS REGULARES de la Tesorería del D.F. C) Manual FORMAS DE PREDIOS REGULARES Manual de la Tesorería del D.F.

20° 90°

90°

90°

20° 90°

90°

100°

80°

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80º a 100°

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80º a 100° 90° CALLE

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CALLE ancón hasta 1.00 m.

20°

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ancón hasta 1.00 m.

ancón hasta 1.00 m.

20° de 80° a 100º

CALLE

ancón hasta 1.00 m.

de 80° a 100º

con o sin pancoupe 80°

80°

I.1.10.8.- El primer Instructivo de Valuación de Predios Urbanos.- La Tesorería del Departamento del Distrito Federal publica en el año de 1965 lo que fuera el primer Instructivo para Valuación de predios urbanos, y hacia el año de 1974, la Comisión Nacional Bancaria, emite la Circular No. 671, donde se formulan en por primera vez en México, metodologías y procedimientos para la formulación de Avalúos.

con o sin pancoupe

CALLE80°

80°

I.1.10.9.- Requisitos para la práctica de Avalúos ante Instituciones de Crédito.-

ancón hasta 1.00 m. ancón hasta 1.00 m.

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE CALLE

En el año de 1978 la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, emite los requisitos que deben llenar las personas que practiquen Avalúos para las Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares (banca de segundo piso). CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

I.1.10.10.- Cronología de Normatividades, leyes, disposiciones y Lineamientos establecidos por Instituciones Públicas y Privadas del país, en torno a la práctica de la Valuación Inmobiliaria. 1980.- Se publica en la Gaceta Oficial de la Tesorería del D.F., los nuevos criterios para la Valuación Catastral de Predios urbanos. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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1981.- La Comisión Nacional Bancaria publica los requisitos para el refrendo de credenciales de Valuador en su circular No. 843. 1981.- Se publica el nuevo reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales y se crean las primeras delegaciones regionales de esa Institución. En ese mismo año, la CNByS, ordena la actualización de los Avalúos del Patrimonio Inmobiliario de las Instituciones de Crédito para la reexpresión de sus estados financieros. 1982.- La Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en su artículo No. 6 de la Ley Fiscal, autoriza a las Sociedades Nacionales de Crédito, a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales y a los Corredores Públicos para practicar Avalúos para efectos fiscales y se crea la Comisión Nacional de Valores, que regula los Avalúos formulados sobre activos fijos de sociedades inscritas en el registro nacional de Valores. 1987.- La CNByS, emite la circular No. 1002, donde emite tablas de ajuste para las inversiones Inmobiliarias de las Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares. 1987.- La Secretaría de Gobernación publica el decreto que reforma y adiciona la Ley General de Bienes Nacionales, facultando a las Sociedades Nacionales de Crédito (la entonces banca nacionalizada) a la práctica de Avalúos de Inmuebles para efectos de compra y venta de propiedades de entidades de la Administración Pública Federal, y en ese mismo año, la CABIN, publica Criterios y Metodologías de Valuación. 1988.- el Banco de México emite el famoso Telex-Circular No. 33/88, que formula reglas que habrán de sujetarse las Sociedades Nacionales de Crédito, y ese mismo año, la CNByS, publica la circular No. 1018 que consigna las disposiciones generales sobre la práctica de Avalúos. 1990.- La Comisión Nacional Bancaria publica la circular 1462ª2, (véase Pág. No. 234) relativa a las Disposiciones Generales sobre la Práctica Valuatoria, que resulta a la fecha una de las metodologías más completas para la práctica Valuatoria. Como hemos visto, en nuestro país, las instituciones públicas que emitieron normatividad en torno a la actividad Valuatoria, son: la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (CNBNyS), la Comisión Nacional de Valores (CNV) y La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN) ahora INDAABIN (Instituto de Administración de Avalúos de Bienes Nacionales), la Tesorería del Distrito Federal y la Secretaría de Hacienda, quienes otorgaban autorizaciones de Perito Valuador para actuar ante Instituciones de Crédito y Auxiliares, con el fin de vigilar que el ejercicio de la Valuación fuera realizado por personas con capacidad, honestidad y experiencia en el quehacer Valuatorio. La última circular de la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (1990), estableció con carácter obligatorio, que cada una de las Instituciones de Crédito del país, debería contar con un Manual en materia de Valuación Inmobiliaria, que servirá de base para la prestación del servicio bancario. (Circular No. 1462a2 C.N.B.V)

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I.1.10.11.- La Gran Transformación de la enseñanza y práctica de la Valuación en México. La estrepitosa debacle financiera de la ultima década en nuestro país de aquel tristemente célebre “Error de Diciembre de 1994”, que acarreara consigo el colapso de la estructura Bancaria Pública y privada de la nación, fue sin duda el parte aguas que generó el fenómeno de la gran Transformación de la práctica y enseñanza de la Valuación inmobiliaria en nuestro país. En medio de la confusión y el caos de una Economía sujeta a la espiral inflacionaria desencadenada por aquel desafortunado fenómeno, la Asociación de Banqueros de México (ABM) se ve obligada a cerrar las puertas a los Valuadores externos que autorizaba la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros y demanda al estado revisar y actualizar a fondo los aspectos técnicos contenidos tanto en el Código Financiero de Distrito Federal, las Tablas de Valores del Manual de la Tesorería del DDF, así como el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación de la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, que tenían a su cargo la regulación y expedición de autorizaciones de peritos Valuadores que actuaban ante las Instituciones Financieras de la Nación. A consecuencia de lo anterior, ese mismo año, se instaló el Consejo Nacional de Valuación (CONAVAL), con el fin de unir esfuerzos encaminados a mejorar la enseñanza y la práctica de la Valuación, y un año después, la Tesorería de Departamento del Distrito federal instaló un Comité Técnico de Valuación, integrado por las principales instancias reguladoras de esta disciplina. El Comité Técnico de Valuación estaba integrado en primer lugar por la Tesorería del Distrito Federal, seguidamente la Comisión Nacional de Valuación (CONAVAL) y en tercer lugar las universidades del país que impartían postgrados en esa disciplina, dándose a la tarea todos ellos, en conjunto, a revisar y actualizar los aspectos técnicos contenidos tanto en el Código Financiero de Distrito Federal, en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria de la Conaval y las Tablas de Valores de Referencia del Manual de la Tesorería para los años de 1996 y 1997. La gran transformación de la enseñanza y práctica de la Valuación Inmobiliaria tubo lugar sin duda alguna, durante el fenómeno de unificación de las principales instancias reguladoras de la disciplina en el país. Con certeza, uno de los múltiples factores que agravaron la desafortunada debacle financiera de la ultima década en nuestro país, entre muchos más, fueron los exorbitantes quebrantos de la mayoría de las instituciones financieras, cuya práctica irresponsable de Avalúos incrementó la, ya de por sí, enorme cartera vencida existente, orillando a las principales instituciones de crédito a cerrar las puertas a los Valuadores externos que autorizaba la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros. A consecuencia de ello, la Asociación de Banqueros de México (ABM), instaló su comité de Avalúos, para que los responsables de estas áreas en cada banco se dieran a la tarea de revisar los diversos aspectos que afectaban a la Valuación Bancaria pública y privada del país. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.2. MARCO TEÓRICO LA VALUACIÓN Una considerable porción de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o pública, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de realizar Avalúos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y disposición de dichos bienes.

I.2.1. Definición de Avalúo.- Tradicionalmente la Valuación es “la cantidad justa y probable expresada en moneda, que se puede obtener sobre un bien, mueble ó inmueble, tangible o intangible, en un mercado predominante y a una fecha determinada, mediante un estudio pormenorizado denominado Avalúo", documento que sustenta la determinación del Valor de un bien. I.2.2. Propósito del Avalúo.- “Determinar el precio o el justo valor de un bien” es fundamentalmente el objeto del Análisis de Valor. De esta manera, establecemos que el precio es una relación de intercambio de bienes, vale decir; “el cociente de las cantidades que de cada quien entran en juego en un intercambio”. De este modo, en casi todo intercambio participa un bien llamado moneda, y simplificamos tal situación diciendo que la valoración personal de un bien es el dinero que se está dispuesto a dar por él para adquirir su dominio, o el dinero que se pretende para transferirlo. I.2.3. El Precio como rector de las conductas económicas.- El Precio y los Bienes, dos elementos que se integran entre sí, se mueven en un conjunto que se denomina mercado. De este modo, el rol del precio surge como rector de las conductas económicas, porque un comportamiento económico racional exige que cada individuo intercambie (cuando lo hace) no según sus valoraciones personales, sino según el precio determinado por el mercado en el cual él actúa. Quede claro que las valoraciones personales determinan si alguien intercambiará o no, pero no por cuanto lo hará. El precio, de este modo, es externo al individuo (así como es externo al bien); éste no puede calcularlo basándose en su propia escala de valores, si no se debe pronosticar mediante el asesoramiento que hubiese necesidad de atender y que rija el mercado correspondiente. Por otro lado, es también importante destacar que los precios son meras manifestaciones de un componente más íntimo, intrínseco del bien, llamado Valor. De este modo podemos admitir que el Valor es un precio potencial, es decir, el precio que tendría un bien en un determinado mercado. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.2.4. La Tasación.- La predecibilidad aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un fundamento científico. La ciencia que se dedica a la Valuación se denomina “Tasación”. El Proceso de Tasación o Valuación es concretamente una “fase sucesiva de la acción de Valuar”, se logra mediante el desarrollo de un sistema de investigación científica, o método para Valuar un Bien; por lo tanto, la comprensión del Proceso Valuatorio es la columna vertebral en la formación académica de un Valuador. Si este no ha comprendido este proceso, difícilmente podrá valuar con razonable y confiable precisión. I.2.5. El Enfoque Teológico - Moral de la Valuación.- El componente ético del “Justo Precio” nació de la teología moral, para deslindar los comportamientos pecaminosos de los no pecaminosos. Este enfoque se mantiene hasta el día de hoy. De este modo, existen diferentes precios para diferentes mercados y una predeterminación de precio será “justa” en la medida en que responda a la probabilidad esperable de obtención de tal precio en una situación de mercado sometida profesionalmente. (Federico G. Lucio Decanini www.ifecom.cjf.gob.mx) En razón de que tradicionalmente las opiniones de Valor estaban basadas fundamentalmente en consideraciones de tipo morales y éticas, nos ilustra sobre la importancia que revestía la formación del valuador desde tiempo atrás, aunque nunca se menciona en cuales métodos o procedimientos se basaban estas personas para transmitir el conocimiento que implica esta disciplina; sin embargo, dejan muy claro la actitud ética y el comportamiento del Valuador. La discusión del “Justo Precio” en la “Summa Teológica” por Santo Tomas de Aquino, define al Valor de los bienes como; “el precio corriente prevaleciente en un lugar y tiempo dado, a determinarse por una persona recta” y se cuestiona: ¿“puede un hombre vender legítimamente una cosa por mas de lo que Vale?”. (Tomado de los Apuntes de Historia del Pensamiento Económico, Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought” del Autor Henry William Spiegel). I.2.6. La Valuación Moderna- En la época contemporánea, Horst Karl Dobner Eberl (1983. pág. 37), en su libro La Valuación de Predios Urbanos, señala: “Contar, pues, con métodos de enseñanza de la Valuación que analicen y faciliten la aplicación objetiva de las diversas técnicas en ésta materia, es de suma importancia conceptual y práctica en el marco social de la acción pública y participación privada”. Según el Glosario de Términos de la Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC), la Valuación es: “El procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica y de mercado, permite determinar el monto económico de las variables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes”. La Valuación de Inmuebles consiste en un conjunto de operaciones a través de las cuales es posible llegar a una justipreciación en moneda de un determinado bien. Se trata entonces de una serie de actividades que requiere la aplicación de métodos.

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La Valuación también puede decirse que es el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para bienes determinados, por lo que el Avalúo es un estimado u opinión razonada de Valor hecha por una persona capacitada para ello. Pero diferentes personas pueden llegar a conclusiones distintas, la precisión y utilidad del estimado de Valor dependen de la capacidad, experiencia y juicio de quien lleva a cabo el análisis. Dentro del contexto de la globalización de la economía, el crecimiento acelerado de las áreas urbanas y las perturbaciones económicas acentuadas en la presente época, este documento denominado Avalúo, debe ser, fundamentalmente, un estudio serio, dinámico y profundo, que permita delimitar y determinar las incidencias y cambios de Valor del suelo y de las edificaciones enclavadas en ellos. Debido a que el propósito de la Valuación es concretamente, expresar en términos monetarios el grado de utilidad de los bienes u objetos sujetos al dominio o propiedad del Hombre, los cuales se encuentran regidos por los principios básicos de la economía y de sus influencias y fuerzas generadoras de Valor, la Valuación entonces se ve determinada también por influencias de tipo social, de tipo económico, por las leyes políticas y gubernamentales, las Influencias físicas, los fenómenos de oferta y demanda, así como los conceptos de utilidad, escasez y poder adquisitivo.

I.2.7. Elementos de Fijación de Precios en el Mercado

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I.2.8. TÉRMINOS RELATIVOS A LA VALUACIÓN INMOBILIARIA

A continuación se presentan las definiciones de los conceptos más usuales utilizados dentro del medio de la Valuación Inmobiliaria. Bien:

Objeto o prestación que satisface una necesidad humana.

Bien Inmueble = Bien Raíz = Propiedad Raíz: Terreno y las construcciones permanentes en él edificadas; elementos físicos tangibles e intangibles (atribuidos a los deberes y derechos de propiedad legal) Bien Mueble: Artículos móviles o que no están permanentemente fijos al terreno o al edificio (mobiliario, equipo de oficina, maquinaria agrícola e industrial, etc.) Costo:

Es el capital, trabajo y tiempo que se invierten para generar un bien.

Precio:

Es la cantidad de dinero que se fija a un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre. Es la cantidad fijada a un bien para un mercado dado y un tiempo determinado, incluye; costo, utilidad, publicidad, distribución y comercialización.

Elementos de Fijación de Precios: El Coste, la demanda, la competencia, la estructura legal y el entorno Social. Valor:

Es el grado de utilidad de los bienes, expresado en términos monetarios, tomando en cuenta las cualidades que determinan su aprecio. Asimismo es el reflejo de una estimación practicada con base en un proceso ordenado y objetivo equivalente a la cantidad en que puede ser cambiado un bien por dinero en efectivo. Significa valía, utilidad o importancia que tiene un bien para un propósito y para cada persona.

Valuar:

Es estimar el justo Valor de los bienes, dentro de un contexto y tiempo determinados.

Valuación: Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica y de mercado, permite determinar el monto económico de las variables cuantitativas que inciden en el Valor de los bienes.

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Valuador: Es el profesional que, con criterio y ética apoyados en los principios universales de justicia y equidad, y en pleno uso de sus facultades y conciente de las limitaciones que establece la normatividad que rige su actuación, investiga, analiza y estima el Valor de los bienes. Perito:

Palabra proveniente del latín “peritus”, que significa sabio, experimentado, hábil. Es la persona que poseyendo conocimientos especiales, auxilia al juzgador sobre hechos controvertidos, relacionados con su especialidad, saber o experiencia en alguna rama del saber, arte y oficio, que ilustra al juzgador respecto del hecho controvertido dentro del Proceso Judicial.

Valor de Reposición Nuevo (VRN): Es el costo actual para reproducir un bien, con sus mismas características. Valor Neto de Reposición (VNR): Es el Valor actual de un bien, considerando su depreciación por antigüedad, estado de conservación, funcionalidad, calidad y grado de obsolescencia. Valor de Capitalización: Es el capital que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de tiempo y riesgo. (se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos una a tasa de largo plazo y bajo riesgo). Valor de Mercado: Es el precio homologado de un bien, dentro de un mercado sano, abierto y bien formado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda. Mayor precio estimado en términos monetarios, que una propiedad atraerá si es puesta para su venta en el mercado libre durante un lapso de tiempo razonable. El valor de Mercado es creado por la gente por las siguientes fuerzas de mercado: utilidad, escasez, demanda y poder adquisitivo. Valor Comercial: Reflejo de las operaciones de compraventa pactadas en una fecha determinada y condiciones determinadas. Es también ponderación económica entre el Valor físico y el de capitalización de rentas, considerando el comportamiento del mercado de bienes con características similares. (La anterior es la conclusión de un Avalúo, y como tal, debería denominarse simplemente como “Valor del bien”, sin ningún otro calificativo que propicie confusiones). (El Valor de mercado no se pondera y solamente actúa como un parámetro de referencia para ajustar la ponderación a las condiciones que presente el mercado, de acuerdo con lo establecido en la cláusula Cuarta de la Circular Núm. 1201 de la CNBV, emitida el 14 de marzo de 1994).

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Valor de Oportunidad: Es el máximo valor aceptable de un bien, en unión del costobeneficio deseado en el aprovechamiento, conforme a un proyecto posible. (Este valor puede ser superior o inferior al Valor comercial, dependiente de las expectativas particulares del comprador y del vendedor). Valor de Rescate: Es el capital máximo que se espera obtener por un bien que ya no produce rentas. Valor de Remate: Es el capital mínimo que se espera obtener por un bien adjudicado como garantía de crédito y que está sujeto a las almonedas judiciales. Valor Contable: Es la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas en las normas fiscales correspondientes. Valor Asegurable: Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes no destructibles. Valor Catastral: Es la base de tributación para el Impuesto Predial de los inmuebles, determinada en función del Valor total que representan el suelo y las inversiones realizadas en cada inmueble. Valor Fiscal: Es la base de tributación para el impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles, determinada en función del Valor que resulte más alto entre el de adquisición, el catastral y el que resulte del Avalúo vigente, practicado por la autoridad fiscal por personas autorizada por la misma. Valor Objetivo: Es el costo de crear o reproducir un objeto. Se afirma que ese Valor es intrínseco al bien valuado y depende del costo de fabricación o de reproducción. Valor Subjetivo: Es el que existe en la mente de los individuos y refleja la estimación o deseo de poseer un determinado bien.

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I.3. MARCO JURÍDICO I.3.1. Marco de Actuación del Valuador Por su naturaleza social y económica, la Valuación es una disciplina ética, encargada de investigar y analizar las variables objetivas y subjetivas que influyen en el “Justo valor de las cosas” y dicha disciplina está fundamentalmente determinada por factores de carácter técnico-metodológicos, vinculados estrechamente a las teorías del Valor, del pensamiento económico, y regulada por las leyes que rigen los derechos de propiedad sobre los bienes del dominio común. El marco de la actuación del Valuador está plenamente establecido en nuestra legislación y relacionada con las leyes que regulan los derechos de propiedad sobre los bienes del dominio público y privado de la Federación y de los particulares, por lo que en nuestro Derecho encontramos que la Constitución General de la República, en los artículos 27 y 42 consagra el derecho de propiedad y lo clasifican en solo dos tipos de bienes: A) Bienes de dominio público de la Federación. B) Bienes de dominio privado, ó de los particulares. La descripción de estos bienes se encuentra plenamente establecido en los artículos 27 y 42 de la Constitución, en la Ley de Bienes Nacionales y en el libro segundo, título segundo, capítulo del I al V, del Código Civil vigente en materia Federal. Los principales ordenamientos relacionados con la actividad Valuatoria, se encuentran en la Legislación Constitucional, la Legislación Civil, Legislación Mercantil, Legislación Fiscal, el código Fiscal de la Federación y en la Legislación Urbanística y la Ley de Bienes Nacionales, mismas que definen y tutelan también los derechos de propiedad.

• En el Código Civil vigente en materia Federal, en su libro segundo, título segundo, capítulo del I al V, se reglamentan también los derechos inalienables sobre la posesión de bienes.

• Respecto de la formulación de las Pruebas Periciales, el Código Fiscal de la

Federación publicado en el año 2002, señala textualmente que: “tendrán validez legal únicamente los Avalúos formulados por la secretaria de Hacienda, “la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, las instituciones bancarias, Corredor Público y Valuadores con Cedula Profesional expedida por la Dirección General de Profesiones”.

En general, la función específica de los Peritos Valuadores en materia federal, se encuentra establecida en el Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, y en materia local por las Leyes y Reglamentos de cada uno de los estados libres y soberanos de la República. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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En general las leyes que constituyen el marco de la actuación del Perito Valuador son: a. Normas Constitucionales: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos b. Leyes Generales: Ley General de Profesiones y su Reglamento c. Leyes Federales: Ley Orgánica del Poder Judicial de la federación Código Civil Federal Código Federal de Procedimientos Civiles Código Penal Federal Código Federal de Procedimientos Penales Código de Comercio Leyes Mercantiles d. Normas del Fuero Común: Estatuto de Gobierno del Distrito Federal Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal Código civil para el Distrito Federal Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal Código Penal para el Distrito Federal Código de Procedimientos Penales para el Distrito Federal.

1.3.2. LEGISLACIONES FEDERALES Y ESTATALES A. Legislación Constitucional •

Art. 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 5 febrero de 1917. • Ley de Expropiación, 25 de noviembre de 1936. • Ley Reglamentaria del Art. 5º. Constitucional. Relativa al ejercicio de las profesiones en el DF., 26 de mayo, 1945. • Ley orgánica de la Administración Pública Federal y sus correlativos en los estados y municipios. 29 de diciembre, 1976. • Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN). 6 de mayo de 1981. • Ley General de Bienes Nacionales, 8 de enero al 24 marzo, 1982. B. Legislación Civil • • • • • • •

Código Civil del Estado de Tabasco Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito Federal. 28 de diciembre, 1972 Ley de Mercado de Valores. 2 de enero, 1975. Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Tabasco. Ley General de Instituciones de Crédito. 6 de Julio, 1990. Ley General de Instituciones de Seguros y Fianzas Reglamentos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores

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C. Legislación Mercantil • •

Ley General de Sociedades Mercantiles del Estado de Tabasco y sus Reglamentos. 4 de Agosto, 1934. Leyes comprendidas en el TLC y todos demás tratados.

D. Legislación Fiscal • • • •

Ley de Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.), y su reglamento. 28 de diciembre, de 1980. Ley de Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), y su reglamento. 1 de enero, 1982. Leyes de Hacienda municipales Ley de Catastro del Estado de Tabasco

E. Legislación Penal • •

Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Tabasco. Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia. 29 de enero, 1969.

F. Legislación Urbanística • • • • •

Ley General de Asentamientos Humanos, 2 Mayo 1976. Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, y sus respectivas en los estados (actualizada el 7 de febrero de 1996). 7 de enero, 1976. Reglamentos de las Leyes de Desarrollo Urbanos Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano y sus respectivos en los municipios. Reglamento de Construcciones del Municipio de Centro, estado de Tabasco.

G. Leyes Ambientales • •

Ley de Equilibrio Ecológico y Protección Ambiental Ley de Protección Ambiental del Estado de Tabasco

(Las fechas corresponden a la publicación en el Diario Oficial de la Federación y Periódico Oficial del Estado) En cuanto a la reglamentación de la actividad profesional de los peritos valuadores, nos encontramos que nuestra Constitución, en su artículo quinto, segundo párrafo, establece que la ley determina en cada estado, cuales son las profesiones que necesitan título para su ejercicio. Así es como hoy en día la Valuación se sitúa como una profesión a nivel licenciatura, con el reconocimiento académico de la Secretaría de Educación Pública, quién otorga patente o cédula profesional de Valuador, a través de la Dirección General de Profesiones, a aquellas personas que cumplan los requisitos exigidos por la Ley Reglamentaria del artículo 5° Constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones.

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Debido a lo anterior, el Código Fiscal de la Federación, a través del Diario Oficial de fecha martes 21 de mayo de 2002, página 2, primera sección, publicó el decreto por el que se modifica el Reglamento del Código Fiscal de la Federación, dando reconocimiento a los Valuadores que posean Cédula Profesional en materia de Valuación, situándolos al mismo nivel que las instituciones de los sectores Público y Privado, mediante el siguiente decreto: Artículo 4: “Los Avalúos que se practiquen, para efectos fiscales tendrán vigencia durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen, y deberán llevarse a cabo por las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, por Corredor Público o personas que cuenten con cédula profesional de Valuadores, expedida por la Secretaria de Educación Pública”. De esta manera tenemos que la actividad del Valuador ha quedado establecida mediante la ley, y no en reglamentos dispersos de nuestra legislación. Por otra parte, ésta actividad pericial igualmente tiene relación directa con la actividad fiscal, razón por la cual esta función, es utilizada tanto por el Código Fiscal, como por el Código Aduanero, Ley del Impuesto Sobre la Renta, Ley del Impuesto a los Activos Fijos, Ley de Seguros y de Fianzas, entre otros.

I.3.3. Normatividad del Código Fiscal de la Federación, La Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP) y La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). El siguiente cuadro concentra en orden cronológico las disposiciones más recientes en materia de Valuación Inmobiliaria, indicando; la entidad responsable, el contenido del decreto y su fecha de publicación en el Diario Oficial de la Federación (DOF): FECHA DE PUBLICACION EN EL D.O.F.

ENTIDAD

DECRETO / ARTICULO

Código Fiscal de la Federación

Modificación al artículo 4°, publicado en el Diario Oficial, página 2, primera sección, respecto de la formulación de avalúos para efectos fiscales en general.

21 de mayo 2002

Secretaria de Hacienda y Crédito Público (SHCP).

Decreto que reforma y adiciona diversas disposiciones de la Ley de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado de Vivienda.

7 de febrero de 2005

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)

Decreto que modifica las reglas de carácter general relativas, a la autorización de Perito Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados de Vivienda”.

14 de abril de 2005,

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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A.- CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION.MODIFICACIÓN AL ARTÍCULO 4°, PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL EL 21 DE MAYO 2002, PÁGINA 2, PRIMERA SECCIÓN, RESPECTO DE LA FORMULACIÓN DE AVALÚOS PARA EFECTOS FISCALES EN GENERAL: Artículo 4.: “Los Avalúos que se practiquen, para efectos fiscales tendrán vigencia durante seis meses, contados a partir de la fecha en que se efectúen, y deberán llevarse a cabo por las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, por Corredor Público o personas que cuenten con cédula profesional de Valuadores, expedida por la Secretaria de Educación Pública”. ƒ

Este decreto reviste gran importancia, ya que otorga reconocimiento a los Valuadores que posean Cédula Profesional en materia de Valuación.

ƒ

Sitúa al Valuador en la práctica Valuatoria, al mismo nivel que las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN, Ahora INDAABIN) y de los Corredores Públicos, otorgando fe y reconocimiento al valuador profesional.

B.- SECRETARIA DE HACIENDA Y CREDITO PÚBLICO (SHCP). DECRETO QUE REFORMA Y ADICIONA DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY DE TRANSPARENCIA Y FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL CRÉDITO GARANTIZADO DE VIVIENDA. Artículo Único. Se Reforma el Artículo 1º. Se Adiciona el artículo 3°, con las fracciones IX, X, XI; 7 bis y tercera de la Ley de Transparencia y Fomento a la competencia en el Crédito Garantizado, para quedar como sigue: Artículo 1°.- La presente Ley es de orden público y tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia. Artículo 3°.- I. al VIII … Fracción IX. Valuador profesional es la persona que cuenta con cédula profesional de posgrado en valuación expedido por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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C.- SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF), S.N.C. DECRETO QUE MODIFICA LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL RELATIVAS, A LA AUTORIZACIÓN DE PERITO VALUADOR DE INMUEBLES OBJETO DE CRÉDITOS GARANTIZADOS DE VIVIENDA”. La Sociedad Hipotecaria Federal, SNC, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de desarrollo, publicó en el Diario oficial de la Federación el jueves 14 de abril de 2005, publicó las “Modificaciones a las reglas de carácter general relativas exclusivamente a la autorización de Perito Valuador de inmuebles Objeto de Créditos garantizados de vivienda”, que a la letra dice: Artículo Único. En el título y en las reglas respectivas, se sustituyen las palabras “perito valuador” por “valuador profesional”. Asimismo, se modifican la regla tercera fracciones X y XVII, regla decimoctava fracción V, regla decimanovena fracción VII, regla vigésima fracciones VI y XIII y la regla vigésima primera fracciones III y IX. Capitulo I.- Disposiciones Generales Tercera.- De la autorización a persona física como Valuador profesional: Fracción X. Valuador profesional. Es la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.; Fracción XVII. Unidad de Valuación. Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad, de acuerdo a las disposiciones que ésta emita. Capítulo Seis.- De las obligaciones y prohibiciones de los valuadores profesionales y de las Unidades de Valuación Decimoctava, Decimonovena,

Vigésima,

Fracción V.- Las demás que establezcan estas reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la Sociedad, siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley. Fracción VII.- Las demás que establezcan estas reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la Sociedad, siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley. Fracción VI.- Permitir a la Sociedad realizar la supervisión y las auditorias relacionadas en materia de avalúos; así como los aspectos técnicos, contables, corporativos, formativos, metodológicos, informáticos y operativos de dichas unidades de valuación. Fracción XII.- Las demás contenidas en estas reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la Sociedad, siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.

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Vigésima primera,

Fracción III.- Certificar dictámenes de valuación al amparo de la inscripción que les otorgue la Sociedad siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley; Fracción IX.- Las demás que establezcan estas reglas de carácter general, así como las que al efecto determine la Sociedad, siempre y cuando no contraríe lo establecido en la Ley.

Transitorios Artículo Segundo.- Las personas que cuenten actualmente con autorización de valuador profesional ante la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., contarán hasta el 8 de febrero de 2008, para obtener la cédula profesional a que se refiere la disposición tercera fracción X de estas Reglas, pudiendo en el transcurso de dicho plazo fungir como valuadores profesionales. “Si concluido el plazo antes señalado, no obtuvieran la cédula profesional en cuestión, la autorización como valuador profesional les será cancelada.” México, D.F., a 1 de abril de 2005, El Director General de SHIF, Dr. Guillermo E. Babatz Torres, Rúbrica. (R.- 210668)

En resumen, 1.- Decreto del 21 de mayo de 2002 del Código Fiscal de la Federación que modifica el Artículo 4 del, respecto de la formulación de Avalúos para efectos fiscales en general, •

Reconoce a la disciplina Valuatoria como una profesión a nivel licenciatura, con el reconocimiento académico de la Secretaría de Educación Pública.

•

Sitúa al Valuador profesional al mismo nivel que las Autoridades Fiscales, Instituciones de Crédito, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN, Ahora INDAABIN) y de los Corredores Públicos, otorgando fe y reconocimiento al valuador profesional.

2.- Decreto del 7 de febrero de 2005 de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) que reforma y adiciona diversas disposiciones de la ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado de vivienda; •

Define al Valuador profesional como la persona que cuenta con cédula profesional de posgrado en materia de Valuación expedido por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.

•

Autoriza al Valuador para que formule Avalúos para la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento destinado a la vivienda.

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3.- Decreto del 14 de abril de 2005, de la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C, que “Modifica las reglas de carácter general relativas a la autorización de Perito Valuador de inmuebles Objeto de Créditos garantizados de vivienda”; •

De la misma manera que el decreto inmediato anterior, define al Valuador profesional como la persona que cuenta con cédula profesional de posgrado en valuación expedido por la Secretaría de Educación Pública.

•

Define a las “Unidades de Valuación”, como la “Persona Moral” que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad, facultada para Certificar dictámenes de Valuación al amparo de la inscripción que les otorgue la Sociedad, y finalmente;

•

Establece un plazo límite para la obtención de la cédula profesional en materia de Valuación Inmobiliaria, a todas aquellas personas físicas que pretendan actuar como Valuadores Profesionales ante la SHIF en la formulación de Avalúos exclusivamente para “Créditos garantizados de vivienda”, hasta el 8 de febrero de 2008.

Independientemente de lo manifestado en las disposiciones anteriores, los Peritos, están obligados a cumplir y prestar una función social en lo que se refiere a la impartición de justicia, que se realiza a través de las autoridades judiciales competentes, actividades que se encuentran reglamentadas en los diversos códigos de procedimientos judiciales existentes en la Federación y en los estados que lo integran, así como en las leyes orgánicas de los poderes judiciales de los estados, en las que elaboran listas, a propuestas de los diversos colegios, institutos ó asociaciones de profesionales o técnicos, que están en posibilidad de emitir peritajes judiciales. En conclusión, la función de los peritos valuadores como auxiliar en el control y la administración de los bienes propiedad del gobiernos federal y estatales, así como de las haciendas municipales, está expresamente prevista en el Código Fiscal de la Federación, y la Valuación hoy en día se sitúa como una profesión a nivel licenciatura con el reconocimiento académico de la Secretaría de Educación Pública. Sin embargo, es necesario que se establezcan límites que impidan o veden el ejercicio de la libertad de profesión, que protege el primer párrafo del artículo constitucional antes citado. Es pues también el Valuador, un “Fedatario del Valor” de los bienes del dominio común, quien da fe, de la veracidad y legalidad de los datos y la existencia del bien valuado, informando al público, y en determinados casos especiales, bajo juramento al juzgador, sobre cuestiones o puntos que se relacionan con su especial saber o experiencia.

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REQUISITOS

REQUISITOS 1. TITULO ESPECIALIDAD 3. CURRICULUM 4. CARTA COLEGIOS 5. AVALUOS QUE ACREDITEN PRACTICA PROFESIONAL

EVALUACION INTERNA A CURRICULUMS (REVALID. ANUAL)

EXAMEN REGISTRO DEFINITIVO (REVALIDACION ANUAL)

EXAMEN REGISTRO x BANCO

1. TITULO 2. REG. COLEGIOS 3. PRACTICA 3 AÑOS 4. AVALUOS BANCARIOS 5. PRACTICA

REGISTRO DE PERITOS

REGISTRO CNByV (VALORES)

REGISTRO BANCARIO

1. TITULO 2. REG. VALUADOR DE ESPECIALIDAD 3. CURRICULUM 4. AVALUOS QUE ACREDITEN PRACTICA PROFESIONAL

REQUISITOS

FUNDAMENTOS EN LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES

REGLAMENTOS, NORMAS Y CIRCULAR 1118

REGLAMENTACION, NORMAS Y CIRCULAR 1462

DEPENDENCIAS Y ENTIDADES DE GOBIERNO

VALUACION ADMINISTRATIVA

CASAS DE BOLSA

VALUACION BURSATIL

INSTITUTO DE ADMINISTRACION DE AVALUOS DE BIENES NACIONALES

ASOCIACION MEXICANA DE BANCOS

VALUACION BANCARIA CREDITICIA

COMISION NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNByV)

1. REGISTRO CNB 2. REGISTRO CABIN 3. CERTIFICACION COLEGIO 4. TITULO 5. CURRICULUM 6. AVALUOS PARA EFECTOS IMPOSITIVOS

REQUISITOS

EXAMEN PARA ASPIRANTES (REVALID. ANUAL)

REGISTRO DE PERITOS

REGLAMENTOS, INSTRUCTIVOS Y CIRCULARES

USUARIOS Y CAUSANTES

VALUACION IMPOSITIVA

TESORERIAS

I.3.4. CAMPOS DE ACCION DEL VALUADOR EN MEXICO

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I.3.5. LA VALUACIÓN EN EL PROCESO PERICIAL La actuación del Valuador está plenamente establecida y reglamentada en los diversos códigos de procedimientos judiciales de la Federación y sus correlativos en los estados de la República. Su función primordial es la de actuar como “Fedatarios del Valor de los Bienes del Dominio Común”, dando fe de la veracidad y legalidad de los datos y existencia de los bienes Valuados, y particularmente, prestar una función social en lo que se refiere a la impartición de justicia a través de las autoridades judiciales competentes. “Desde el punto de vista doctrinal, el Perito es aquella persona que auxilia al juez con sus conocimientos científicos, artísticos o técnicos en la investigación de los hechos controvertidos”. (BECERRA BAUTISTA José.- “El Proceso Civil en México”.- Editorial Porrúa, México 1977, 6ª Edición, pág. 123). El proceso pericial de la Valuación ya visto en la práctica, es la investigación que conduce al cumplimiento del cargo pericial. Consiste en la indagatoria que inicia con el planteamiento de una cuestión y concluye con el esclarecimiento de la misma. De este modo, el procedimiento pericial deberá sujetarse a tres lineamientos generales: PRIMERO.- Deberá ser objetivo y racional. SEGUNDO.- Técnico y metódico. TERCERO.- Realista. Cuando el procedimiento se ha desarrollado con estricto apego a los anteriores lineamientos, se reflejará en el resultado del dictamen por tres elementos caracterizantes: PRIMERO.- Será específico. SEGUNDO.- Reproducible. TERCERO.- Confiable. El método aplicado se sitúa en la práctica pericial como la piedra angular que le da cimiento a una buena investigación, ya que ello permite desarrollar un proceso entendible y con grandes posibilidades de éxito. Al realizar con orden el estudio de Valuación, el resultado se presenta de tal manera que facilita y posibilita una adecuada valoración, aspectos que evitan, dada su claridad (el orden da claridad), caer en entredicho o confusión del dictamen. La investigación pericial es todo un proceso que involucra método, ciencia, técnica, experiencia, etcétera, el cual se centra en el perito y le reclama poner en juego su experiencia y madurez profesional a efecto de que su intervención satisfaga la ilustración del juzgador, lo que explica y destaca en forma relevante la necesidad de ceñirnos estrictamente a los cánones de la metodología que rige la especialidad. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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I.3.6. CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE TABASCO En el estado de Tabasco la actividad del Valuador está contemplada en los siguientes Artículos del Código de Procedimientos Civiles:

CAPITULO VIII De la Prueba Pericial Artículo 278.- Requisitos de los Peritos Los peritos deben tener Título en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de oírse su parecer, si la profesión o el arte estuvieren legalmente reglamentados. Si la profesión o arte no estuvieren legalmente reglamentados, o estándolo no hubiere Peritos titulados en el lugar, podrán ser nombradas personas entendidas, aún cuando no tengan título. Artículo 279.- Perito de la Contraparte En el mismo auto en que se admita la prueba, el juzgador otorgará a la contraparte del que ofrezca la prueba, un plazo de tres días para que adicione el cuestionario con las preguntas que le interese, que necesariamente deberán referirse a la prueba ofrecida, y la prevendrán para que, en el mismo plazo, designe Perito con el apercibimiento que, de no hacerlo, perderá su derecho. Artículo 280.- Aceptación y protesta de cargo de perito. Los peritos nombrados por las partes deberán manifestar por escrito si aceptan o protestan desempeñar el cargo, dentro de los tres días siguientes a la notificación del auto que los tuvo por designados. Artículo 281.- Pérdida del derecho para designar Perito. Las partes perderán derecho para designar perito, en los siguientes casos: I.- Si dejaren de hacer el Nombramiento dentro del plazo señalado en el Artículo 279. II.- Cuando el designado por ellas acepte el cargo dentro de los tres días siguientes, a la notificación de auto que tenga por hecha la designación del perito. III.-Cuando habiendo aceptado, no rinda su dictamen en la audiencia o dentro del plazo señalado por el juzgador para tal fin; y IV.-Cuando el que sea nombrado y aceptó el cargo, renuncie después de éste. Artículo 282.- Facultades de los peritos Los peritos podrán solicitar aclaraciones a las partes, requerir informes de terceros y ejecutar calcas, planos, relieves y toda clase de actividades indispensables para rendir MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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su dictamen. Igualmente estarán facultados para inspeccionar lugares, bienes muebles o inmuebles, documentos y libros y obtener muestras para motivar sus dictámenes. Las partes y terceros estarán obligados a darles facilidades para el cumplimiento de su misión y el juzgador les prestará, para este fin, el auxilio necesario. Artículo 283.- Repetición o ampliación del peritaje El juzgador podrá ordenar que se repita o amplié la prueba ofrecida por las partes, y que los Peritos practiquen las investigaciones adicionales que les encomienden y suministren los informes u opiniones que les pidan. Artículo 284.- Dictamen Los Peritos formularán su dictamen fundamentando adecuadamente sus conclusiones y podrán acompañarlo con dibujos, planos, muestras u otros anexos que sirvan para ilustrarlo. Deberán firmar el dictamen y protestar haber cumplido con su misión de acuerdo con sus conocimientos. En la audiencia, las partes podrán formular a los Peritos las preguntas que estimen pertinentes. En este caso se observarán las siguientes prevenciones: I.-

El perito que dejare de concurrir sin justa causa a la audiencia se hará acreedor a una multa hasta de ciento veinte veces el salario mínimo general y será responsable de los daños causados por su culpa, sin perjuicio de que pueda ser removido por el juzgador;

II.-

Los Peritos emitirán su dictamen en la misma audiencia, siempre que lo permita la naturaleza de asunto; de lo contrario, el juzgador les señalará un plazo prudente para que lo rinda.

Artículo 285.- Perito designado por el Juez Cuando los dictámenes de los peritos nombrados por las partes discordaren substancialmente, o cuando el juzgador lo estime necesario, designará un Perito para que rinda su propio dictamen sobre las cuestiones que hayan sido sometidas a los peritos de las partes, dentro del plazo que se señalará en el mismo auto que lo nombre, el cual no podrá exceder de 15 días. Los Peritos no serán recusables, pero el nombrado por el juzgador deberá excusarse cuando él concurra alguna de las siguientes circunstancias: I.II.III.-

Parentesco por consanguinidad dentro del cuarto grado con alguna de las partes; Interés directo o indirecto en el pleito; y Ser socio, inquilino, arrendador o amigo intimo de alguna de las partes.

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Para tal fin, al expresar por escrito su aceptación al nombramiento dentro de los tres días siguientes a la notificación de aquel, el Perito designado por el juez manifestará, bajo protesta de decir verdad, que no tiene ninguno de los impedimentos legales. Artículo 286.- Honorarios de los Peritos Los Honorarios de cada Perito serán pagados por la parte que lo nombró. Los del Perito designado por el juez serán pagados por la parte que solicitó la prueba y para este fin el juzgador podrá requerirla, para que depositen una suma suficiente, que fijará razonablemente bajo la pena de que si no hace el depósito, se le tendrá por desistida de la prueba. Lo dispuesto en éste artículo será independiente de lo que decida la sentencia definitiva sobre las costas procesales. En conclusión tenemos que el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Tabasco establece las funciones de los Peritos y están plenamente enunciadas en el capítulo II, artículo No. 283, en el que menciona claramente cuales son los medios de prueba reconocidos por la Ley. Entre otros menciona al inciso IV, Dictámenes Periciales, que es donde interviene el Perito Valuador para dirimir e ilustrar al Juzgador sobre alguna cuestión técnica ó controversia judicial sobre bienes muebles o Inmuebles. En el capítulo VIII, relativo a la Prueba Pericial, incluye los Artículos 278 al 286, donde define claramente los requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y honorarios a los que deberán sujetarse las partes, los Peritos y el mismo juzgador. Sin embargo cabe mencionar que aún quedan lagunas en la interpretación de la ley, específicamente en la parte relativa a los requisitos para poder actuar como Perito, ya que sigue vigente el artículo 278, que señala textualmente que deben tener Título en la ciencia o arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de oírse su parecer, y deja abierto cuando seguidamente menciona “Si la profesión o arte no estuvieren legalmente reglamentados, o estándolo no hubiere Peritos titulados en el lugar, podrán ser nombradas personas entendidas, aún cuando no tengan título”, lo que a nuestro juicio contraviene el postulado del mismo artículo ya que entonces cualquier persona sin título podrá actuar como tal, sin demostrarlo. Sería conveniente modificar dicho artículo, agregando que los peritos deberán demostrar que posen título en la ciencia o arte, de conformidad con lo estipulado por el Código Fiscal de la Federación publicado en el año 2002, donde otorga validez legal para formular avalúos o dictámenes periciales a; la Secretaria de Hacienda, a la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, las instituciones bancarias, a los Corredores Públicos y a los Valuadores con Cédula Profesional expedida por la Dirección General de Profesiones”. Tal como mencionamos con anterioridad, la Actividad Valuatoria no está contemplada en forma sistemática en nuestras leyes, pero si se contempla regulada por los diversos ordenamientos que inciden en su validación jurídica, íntimamente ligados al concepto de propiedad.

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En resumen diríamos que en materia de administración de justicia en el estado de Tabasco, la actuación del Valuador está plenamente establecida y reglamentada del Código de Procedimientos Civiles del estado, concretamente en el Artículo Número 278, Capitulo VIII, relativo a la “Prueba Pericial”, donde son definidos claramente los requisitos, procedimientos, facultades, designaciones y honorarios a los que deberán sujetarse las partes en controversia judicial, a los que deberá ajustarse tanto los Peritos, así como el mismo Juzgador. El citado Artículo 278 señala textualmente; “Los peritos deben poseer Título en la Ciencia o Arte a que pertenezca el punto sobre el que ha de oírse su parecer”, dejando muy claro que el valuador tendrá que acreditar fehacientemente la profesión que ostenta mediante la exhibición de la cédula profesional en materia de Valuación, expedida por la Secretaria de Educación Pública. No obstante que dicho Código Civil, no contempla ni define la actuación del Valuador Inmobiliario de manera específica, ya que adolece de una Ley o Reglamento estatal de Valuación que garantice la práctica profesional de la disciplina, tal como existe en diversos estados de la República Mexicana (Querétaro, Jalisco, Zacatecas, Chiapas, entre otros),. Sin embargo, El Tribunal Superior de Justicia del Estado de Tabasco, publica “Listas de Peritos” autorizados por especialidades que son remitidas a los Juzgados Civiles, Familiares y Penales del Estado, dentro de las cuales, ambas partes y el mismo Juzgador deberá designar al profesional idóneo para la formulación de su Avalúo o dictamen Valuatorio. Debido a lo anterior el Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C., órgano colegiado que agrupa 35 profesionales de la Valuación con grado académico de posgrado, conciente de la gran importancia social y jurídica que reviste la práctica profesional de esta disciplina en la entidad, ha tenido a bien formular un “Anteproyecto de Ley de Valuación para el estado de Tabasco”, cuyo objetivo fundamental es el de garantizar a la sociedad, el ejercicio profesional de la Valuación, mismo que fue entregado al Honorable Congreso del Estado en el pasado mes de julio del presente año, solicitándole respetuosamente la revisión y estudio de dicha iniciativa, y en caso de ser procedente sea elevado a rango de ley.

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CAPITULO II PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN II. 1 PROPÓSITOS DE UN AVALÚO El propósito fundamental del Avalúo es, en primer lugar; • Comunicar y documentar toda la información requerida e investigada En segundo lugar: • El análisis de dicha información y por último, su conclusión. Fundamentalmente, lo que se busca a través de un Avalúo es estimar el Valor de Mercado de un bien. Esta información puede ser utilizada para un sinnúmero de propósitos, como compra, venta, garantía de crédito, determinación de impuestos, seguros, estudios de factibilidad, reevaluación de activos, etc. En todos los casos, el Valuador deberá pugnar por el “Valor independientemente de los fines para los cuales sea formulado el Avalúo.

Único”,

II. 2. NIVELES DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA: De manera general, existen tres niveles de práctica de la Actividad Valuatoria; 1er. Nivel.- Se refiere en el sentido amplio al público en general, quien tiene el conocimiento común o casual sobre el Valor de los bienes inmuebles ofertados en el mercado inmobiliario informal, y se basa en lo que escuchan, lee, o por comentarios de personas que han realizado operaciones de compraventa, entre otros. Un ejemplo clásico de este nivel de Actividad Valuatoria son los corredores informales o mediadores, que acuden a los centros de reunión o cafés de moda, donde se reúnen grupos de personas de poder económico a departir con sus amistades, haciéndose presentes y esperando la oportunidad de intervenir ofertando tal o cual bien. 2º. Nivel. Este nivel, un tanto profesionalizado, se refiere a los grupos de arquitectos, ingenieros, vendedores de empresas dedicadas al corretaje inmobiliario, inversionistas, constructores, fraccionadores, administradores de propiedades, notarios públicos y prestamistas, etcétera. Este grupo tiene un mayor contacto con los Valores de los bienes inmuebles por su actuación dentro del mercado inmobiliario; sin embargo, en la mayoría de los casos no realizan ni practican procedimientos o metodologías para determinar el Valor de los bienes. 3er. Nivel. Se considera el nivel de personas más capacitadas en la materia, y se refiere concretamente a los Valuadores profesionales, con preparación académica, que determinan el valor de los inmuebles basados en metodologías y procedimientos de rigor científico. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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II. 3. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR El Valor de la propiedad Raíz es creado, mantenido, modificado o destruido por la Interacción de cuatro grandes influencias que motivan las actividades de los seres humanos. • • • •

Los ideales y estándares sociales Los ajustes y cambios económicos Las leyes políticas y gubernamentales, y Las fuerzas físicas o naturales

Dichas influencias crean el patrón de las variables para los Valores de los bienes inmuebles. Cada influencia es dinámica de manera individual, aunque combinadas con la esencia de la causa y el efecto, es decir, entrelazadas se convierten en una vasta y siempre cambiante acción que rodea e influencia todo bien raíz. •

Conceptos generales que influyen en el Valor de los Inmuebles PRODUCTOS A LA VENTA ASPECTOS FISICOS

DIAGNOSTICO DE LA ECONOMIA URBANA

• TERRENOS HABILITADOS O URBANIZADOS • • •

ASPECTOS JURIDICOS

VIVIENDA TERMINADA. UNIDADES DE SERVICIOS. NAVES INDUSTRIALES.

ESTRATEGIAS DE COMERCIALIZACION Y PRECIOS DE VENTA COSTOS DE INVERSIÓN. ASPECTOS POLÍTICOS Y SOCIALES

PROYECTOS POSIBLES

• • •

ESTUDIOS, PROYECTOS, LICENCIAS Y PERMISOS. INFRAESTRUCTURA URBANA. CONSTRUCCIONES.

GASTOS DE PROMOCION ASPECTOS ECONOMICOS

• • • VALORES DE OPORTUNIDAD

ADMINISTRACIÓN. PUBLICIDAD Y COMISION DE VENTAS. FINANCIEROS.

TIEMPOS • • •

DE INFRAESTRUCTURA. DE CONSTRUCCIÓN DE VENTAS.

FLUJOS DE EFECTIVO CONFIABILIDAD SENSIBILIDAD ESTABILIDAD INFORMACIÓN ANALISIS

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• •

INGRESOS. EGRESOS.

UTILIDAD DEL PROYECTO

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A. Influencias Sociales: A1. Crecimiento o decrecimiento de poblaciones A.2. Cambios en la densidad de la población A.3. Distribución geográfica del nivel social A.4. Actitudes hacia las actividades educacionales y sociales, deseos e instintos de la sociedad, tales como; nivel social, nivel cultural, etcétera. A.5. Actitudes hacia los cambio arquitectónicos de diseño y utilidad A.6. Factores derivados de los deseos e Instintos de la propiedad, como la moda. B. Fuerzas Económicas: B.1. Recursos naturales, su cantidad, calidad, localización y grado de uso. B.2. Tendencias comerciales e industriales B.3. Disponibilidad de dinero y créditos, B.4. Niveles y precios, tasas de interés y cargas de impuestos B.5. Tendencias de empleos y niveles de salarios B.6. Disponibilidad de crédito hipotecario B.7. Depreciación monetaria, Inflación, deflación, etcétera C. Leyes Políticas y Gubernamentales: C.1. Reglamentos de construcción C.2. Leyes de zonificación C.3. Planes y programas de desarrollo urbano, etcétera. C.4. Reglamentos de Policía, Tránsito y Bomberos C.5. Control de Rentas, disposiciones de la Secretaría de la Defensa Nacional C.6. Préstamos Hipotecarios del estado C.7. Políticas monetarias C.8. Políticas ambientales D. Influencias Físicas: Naturales o humanas D.1. Clima y Topografía D.2. Fertilidad de la tierra D.3. Recursos minerales D.4. Equipamiento urbano D.5. Usos del suelo, contaminación y conservación del suelo

E. Oferta y demanda

F. Utilidad, Escasez y Poder Adquisitivo

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II.4 PRINCIPIOS BÁSICOS DEL VALOR La riqueza está integrada por todas las cosas que pueden estar sujetas a la propiedad del Hombre, y pueden ser objetos o ser representativos de objetos, tales como los títulos de propiedad, bonos de la Tesorería de la Federación, entre otros, por lo tanto el término de propiedad es sinónimo de: “derechos de uso de un objeto”. Los principios de utilización de la tierra están fundados en la economía, y debido a que la Valuación es una estimación del Valor de los derechos de uso de la propiedad raíz, los principios básicos de la economía, también rigen a los principios Valuatorios; por lo tanto, el conocimiento de estos principios son esenciales en la comprensión de los propósitos, procesos y métodos de Valuación Inmobiliaria. El grado de Valor de una propiedad está gobernado por el equilibrio o la proporción de los cuatro siguientes factores de la producción: 1. 2. 3. 4.

Mano de Obra (nivel de los salarios) Administración (Coordinación o manejo empresarial) El Capital (inversiones en edificaciones y equipos) La Tierra

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A. DE OFERTA Y DEMANDA: Entre los factores que afectan a la oferta y la demanda están crecimiento poblacional, el poder adquisitivo, el nivel de precios, el nivel de salarios, los impuestos y las disposiciones gubernamentales. Por estar la demanda influenciada por el deseo, las influencias que provocan, intensifican o crean deseo, también afectan a la demanda. Dos grandes influencias que crean deseo son la educacional y la promocional. 1. La escasez influencia la demanda 2. La deseabilidad influencia la demanda 3. La deseabilidad para ser efectiva, debe estar apoyada en el poder de compra. En relación con el Precio: Si el precio sube, la demanda disminuye y aumenta la oferta Si el precio baja, la demanda aumenta y la oferta disminuye Con relación a la Demanda: Si la demanda sube, el precio sube y aumenta la oferta Si la demanda disminuye, el precio baja y aumenta la oferta Con relación a la Oferta: Si la oferta sube, el precio disminuye y aumenta la demanda Si la oferta baja, el precio sube y disminuye la demanda GRAFICA DE OFERTA Y DEMANDA

PRECIO

Demanda

Oferta Aumenta

Disminuye Aumenta Disminuye

B. DE CAMBIO Está basado en los cambios de tipo social, económicos o físicos que afecten el Valor del bien inmueble. 1. El cambio esta siempre presente 2. El cambio es, fundamentalmente, la ley de causa y efecto 3. Las ciudades, vecindarios y las propiedades sufren el proceso de cambio MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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C. PROGRESIÓN Y REGRESIÓN. Principios de progresión y regresión principios de integración (desarrollo), equilibrio (estado estático) y transformación (cambios de uso). De Progresión:

De Regresión:

Una casa media económica, aumenta su valor en una zona residencial de lujo, por ser asociada a esta zona como de mejor calidad. Una finca de lujo en una zona media o económica disminuirá su valor, por estar asociada a una zona de menor calidad.

D. DE SUSTITUCIÓN: Cuando dos o mas fincas en igualdad de uso y servicio están disponibles, el que tiene el menor precio recibe la mayor demanda (renta o venta).

E. DEL MAYOR Y MEJOR USO. Es aquel que al momento de efectuar el Avalúo, producirá el más alto ingreso al terreno y/o construcciones por un periodo determinado.

F. DE EQUILIBRIO. Ley fundamental de la economía y de la naturaleza. Se obtiene el máximo Valor cuando los siguientes agentes se encuentran en estabilidad: mano de obra, materiales, herramienta y equipo, el capital, la administración de la construcción y el terreno. Teóricamente se dice que un inmueble debe guardar las siguientes proporciones en su composición, para que garanticen su óptima inversión: Terreno

20.0%

Edificaciones

65.0%

Instalaciones Especiales, Accesorias y Complementarias

15.0%

TOTALES

100.0%

G. PRINCIPIO DE PERIODOS ASCENDENTES Y DESCENDENTES. Todo inmueble pasa por tres etapas:

1ª. Etapa: Ascendente o de crecimiento 2ª. Etapa: es el punto de estabilidad 3ª. Etapa: Descendente o declinante

Esta última puede deberse a la falta de mantenimiento adecuado, edad de la finca o cambio de uso de la zona. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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H. DE CONTRIBUCIÓN. El valor del inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras, mantenimiento o adaptaciones que se le haga. La contribución genera un ingreso máximo hasta cierto límite.

I. DE CONFORMIDAD. El Valor máximo de una operación inmobiliaria, esta comprendida por un razonable grado homogéneo, social y económico, va acorde con el uso esencial y permitido de la tierra. El valor óptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona e presenta una calidad similar en las construcciones así como un mismo nivel social, cultural y económico, entre sus habitantes, por tal razón, es necesario promover estas uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger la homogeneidad de dichas zonas.

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CONCEPTOS SOBRE PRINCIPIOS BÁSICOS DEL VALOR

DEFINICION

CONDICIONANTES

AGENTES

REFLEJO DE LAS OPERACIONES DE COMPRA-VENTA PACTADAS EN UNA FECHA DADA DE TERRENOS SIMILARES Y EN CONDICIONES DETERMINADAS.

-LOS TERRENOS URBANOS BALDIOS NO SON REPRODUCIBLES CON CARACTERÍSTICAS EXACTAS. - EXISTENCIA DE OFERTA Y ORIGEN DE LA MISMA. - EXISTENCIA DE LA DEMANDA Y SU MOTIVACIÓN. -OPERACIONES PACTADAS E INFORMACIÓN DE ACCESIBLE FIDEDIGNA.

-FAMILIAS QUES BUSCAN SATISFACER NECESIDADES DE VIVIENDA. -EMPRESAS O INDIVIDUOS EN BUSCA DE LUCRO. -SERVICIOS PUBLICOS ORIENTADOS A OBJETIVOS

MOTIVACIONES DE LA OFERTA EN EL VALOR

-MAXIMIZAR BENEFICIOS MERCANTILES. -ESPECULACION PARA ELEVAR EL VALOR DE LA TIERRA. -COMBATIR LA ESPECULACIÓN Y SOLUCIONAR CONFLICTOS SOCIALES.

MOTIVACIONES DE LA DEMANDA EN EL VALOR

-CAPACIDAD DE PAGO DE LAS FAMILIAS. -FACTIBILIDAD FINANCIERA DE LOS PROYECTOS. -CAPACIDAD DE AHORRO DE EMPRESAS O INDIVIDUOS QUE ESPECULAN. -CAPACIDAD DE AHORRO PUBLICO DE LOS GOBIERNOS

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II. 5. DE LAS ESPECIALIDADES VALUATORIAS La disciplina de la Valuación comprende diversas especialidades que están dadas en función de la clasificación del tipo de bien que se pretende Valuar, y para cada especialidad el Valuador deberá utilizar la metodología adecuada; A. De los Inmuebles Aquellos Peritos que cuenten con la ésta especialidad, podrán Valuar toda clase de terrenos urbanos y rústicos, que dispongan de edificaciones ó mejoras enclavadas en ellos. Entonces, en Avalúo de Inmuebles se divide en: A. Avalúos de terrenos B. Avalúos de construcciones C. Avalúos de equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. D. Avalúo de capitalización de rentas (justipreciaciones sobre productos)

B. De los Bienes Agropecuarios Esta especialidad se refiere a la Valuación de predios rústicos en general, y se clasifican en: 1. Agrícolas 2. Pecuarios 3. Forestales 4. Frutícolas 5. Acuícola 6. Expansión y transición 7. Agroindustriales Los métodos para Valuación Agropecuaria son los siguientes: A. Valor de la tierra B. De los bienes distintos a la tierra (cultivos e inversiones) C. Valor de productividad D. Valor comercial o de mercado C. De la Maquinaria y Equipo: Esta especialidad, consiste en determinar el Valor de los activos fijos de las empresas e industrias, tales como: A. Maquinaria y equipo B. Mobiliario y equipo de oficina C. Equipo de laboratorio D. Equipo de cómputo E. Moldes, dados y troqueles E. Equipo de transporte G. Herramientas, etc. H. Otros MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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D. De los Bienes Industriales Se refiere a aquellos bienes dedicados a la actividad industrial, y se dividen en: A. B. C. D. E. F. G. H. I. J.

Terrenos Edificaciones Maquinaria y equipo Mobiliario y equipo de oficina Equipo de laboratorio Equipo de cómputo Moldes, troqueles y dados Equipo de transporte Herramientas Otros

De acuerdo a la circular 11-18 de la CNBV el Avalúo Industrial se entiende como “La estimación del Valor Físico en uso de una industria, en condiciones de operación”. El Avalúo Industrial deberá expresar los siguientes Índices: Valores de reposición nuevo, Valores Netos de reposición, Depreciación anual, Depreciación acumulada, Valores asegurables, Vidas remanentes, Valores de liquidación y Valor de la empresa en marcha, entre otros.

E. De los Bienes Intangibles: Se denominan Bienes Intangibles aquellos que, como su mismo término indica, “No son tangibles en algunos casos”, es decir, que no se pueden observar a simple vista ó tocar. No obstante lo anterior, representan un alto valor monetario de mercado, entre ellos están: A. Patentes B. Franquicias C. Marcas D. Obras de Arte E. Objetos F. Antigüedades G. Joyas H. Otros Como ejemplo de un Bien Intangible, podemos citar a la empresa internacional CocaCola, la cual independientemente de sus activos, tales como terrenos, plantas Industriales, procesos industriales, maquinaria y equipo, equipos de transporte e inventarios, etc…La “Patente o Fórmula” de su producto, representa un altísimo Valor monetario, Es factible Valuar en términos monetarios la sola “Marca” del producto que es representativa a nivel Internacional. La valuación de estos bienes está limitada únicamente a Peritos Autorizados por la Comisión Nacional de Valores (C.N.V.) en la tarea de formular Avalúos sobre activos fijos de sociedades inscritas en el Registro Nacional de Valores (Empresas que cotizan en la Bolsa de Valores). MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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II. 6. PERITOS REGISTRADOS ANTE LA CNByS (1994) En el año de 1994, la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), registró un total de 2,375 Peritos en las 5 (cinco) Especialidades Valuatorias básicas, de acuerdo a la siguiente tabla:

ESPECIALIDAD

No. De Peritos

Porcentaje

Bienes Inmuebles

2066

87.0 %

Agropecuarios

107

4.5 %

Maquinaria y Equipo

83

3.5 %

Bienes Industriales

24

1.0 %

Otras Especialidades

95

4.0 %

Total peritos registrados en la CNByS en 1994

2,375

100.0 %

La siguiente gráfica ilustra sobre el porcentaje de peritos por Especialidades: .

PORCENTAJE PORCENTAJEDE DEPERITOS PERITOSREGISTRADOS REGISTRADOS

DEPERITOS PERITOSREGISTRADOS REGISTRADOS %%DE

COMISION COMISIONNACIONAL NACIONALBANCARIA BANCARIAYYDE DEVALORES VALORES 1994 1994

90.0% 90.0% 80.0% 80.0%

87.0% 87.0% INMUEBLES INMUEBLES

70.0% 70.0% 60.0% 60.0% 50.0% 50.0% 40.0% 40.0% 30.0% 30.0% 20.0% 20.0% 10.0% 10.0% 0.0% 0.0%

MAQ. MAQ.YYEQUIPO EQUIPO AGROPECUARIO AGROPECUARIO 4.5% 4.5%

INDUSTRIALES INDUSTRIALES 3.5% 3.5%

1.0% 1.0%

OTROS OTROS 4.0% 4.0%

EESSPPEECCI IAALLI IDDAADDEESS MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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CAPITULO III BIENES MUEBLES E INMUEBLES

III.1. CLASIFICACION GENERAL DE BIENES A. Patrimonio Nacional: Es la totalidad de bienes, derechos y obligaciones de los que el estado es propietario, y que sirven para el cumplimiento de sus atribuciones. De acuerdo al artículo 1º de la Ley General de Bienes Nacionales, el patrimonio general esta compuesto de: 1) Bienes de Dominio Público de la Federación: Es la propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles, sujeta a un régimen de derecho público. Son bienes inalienables (no se puede transmitir la propiedad), inembargables e imprescriptibles con las excepciones y modalidades que marca la ley. Comprende el dominio público, los bienes que por su naturaleza son del uso de todos, los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a un servicio público y los que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública. 2) Bienes del Dominio Privado de la Federación: Son bienes muebles e inmuebles, que forman parte de la propiedad del Estado, sujetos fundamentalmente a un régimen de derecho privado, pero destinados a fines públicos. Estos pueden ser tierras y aguas que sean susceptibles de ser enajenadas a particulares, los nacionalizados que no se hubieren destinado a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso, que hayan formado parte de una entidad de la Administración Pública paraestatal; que se extingan en la proporción que corresponda a la Federación, demás bienes muebles e inmuebles que por cualquier título jurídico adquiera la federación así como los que se adquieran en el extranjero. B. Propiedad Privada : Es el derecho que tiene un particular, persona física o moral de derecho privado, para usar, gozar y disponer de un bien, con las limitaciones establecida en la ley, de acuerdo con las modalidades que dicte el interés público de modo que no se perjudique a la colectividad. C. Certificados de Participación: Son títulos de Valor emitidos en serie por instituciones de crédito autorizadas para realizar operaciones fiduciarias. Estos títulos confieren a su tenedor el derecho a los rendimientos, a una cuota de propiedad ó titularidad ó a los rendimientos y a una cuota del importe de venta: Estos se emiten previa constitución de un fideicomiso. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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D. Propiedad Social o Ejidal: Ejido:

Es el formado por las tierras, bosques y aguas objeto de la dotación para el ejido. Estos se desglosan en unidades de dotación, o parcelas individuales, con una extensión mínima de 10 hectáreas, destinadas a la explotación agrícola, ganadera o forestal. Cuenta con personalidad jurídica.

Comuna: Las tierras comunales son aquellas que eran dedicadas al uso de toda la colectividad, y su titular, poseedor o usufructuario, era el pueblo, teniendo como objetivo el beneficio colectivo. La diferencia con el ejido es que la propiedad comunal no tiene personalidad jurídica.

De acuerdo al Código Civil para el estado de Tabasco, en el Libro Segundo, Título Segundo, Clasificación de los Bienes, Capítulos I y II, menciona que son :

III. 2 BIENES MUEBLES Aquellos cuerpos que por su naturaleza pueden trasladarse de un lugar a otro, ya se muevan por sí mismos, ya por efecto de una fuerza exterior.

III. 3 BIENES INMUEBLES El suelo y las construcciones adheridas a él, considerando éstas últimas las mencionadas en el Artículo No. 750, del referido código.

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CAPITULO IV METODOLOGÍA DE LA VALUACIÓN IV. 1 LOS CINCO PUNTOS DEL PROCESO VALUATORIO Tradicionalmente el desarrollo del documento denominado comúnmente “Avalúo” que sustenta la determinación de Valor de un Bien; mueble, inmueble, tangible o Intangible, consiste en el desarrollo de los siguientes cinco puntos Básicos:

Identificación Identificacióndel delBien BienaaValuar Valuar Especificar los Derechos Inherentes

Establecer Establecerlos lospropósitos propósitosdel deldictamen dictamen Determinar la fecha de formulación

Conclusión Conclusióndel delValor Valoraaestimar estimar

IV.2. MARCO CONCEPTUAL DEL PROCESO VALUATORIO Etapas Conceptuales Tomando como base los cinco puntos básicos del proceso Valuatorio, el autor desarrolló un nuevo Marco Conceptual de dichos pasos, tomando en cuenta al Proceso como una “Fase sucesiva de la acción de Valuar”, o bien un Sistema metodológico de pasos para Valuar determinado Bien, estableciendo las fases del proceso de acuerdo al género de acciones y actividades específicas que implican su desarrollo, denominándolas de la siguiente manera: A. B. C. D. E.

Conceptual Analítica Descriptiva Argumentativa Metodológica

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65

1 5

2

4

3

VALUACIÓN INMOBILIARIA

A

CONCEPTUAL

Comprensión de Marcos referenciales, Históricos, Teóricos y Jurídicos, definiciones, conceptos generales y significados.

B

ANALITICA

Proceso de Análisis y Recolección de datos de campo, identificación del bien y sus derechos inherentes.

C

DESCRIPTIVA

Proceso de consignación de datos al Formato de Avalúo: Antecedentes, Caraterísticas Urbanas, el Terreno, Descripción General del Predio y Descripción de Elementos de Construcción.

D

ARGUMENTATIVA

Objetivos del Dictámen, metodología, términos, declaraciones y documentación que fundamentan el estudio de valor

E

METODOLOGICA

Desarrollo de los Métodos Valuatorios: Enfoque de Costos, de Mercado y de Ingresos, cuya comparativa y ponderación resultará la conclusión de valor.

E

T

A

P

A

S

Marco conceptual del Proceso Valuatorio

Fuente: Método de enseñanza de la Valuación.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Pablo E. Prats Riestra – 2005 MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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IV.3. RESUMEN DE METODOS DE VALUACION EN MEXICO IV.3.1. En la Colonia y el México Independiente Método de Cuantificación De Partidas 1607

Método Métodode de Cruceros Cruceros de deesquinas esquinas (1830): (1830):

Método de Tarifa de Precios a Mitad de calle (1869):

• • • •

Presupuesto de Obra detallado Obteniendo de Precios Unitarios de cada Partida Unidad de medición “Vara” (.838mm) Se depreciaban las Fracciones de Vara

• Valores según su mayor o menor distancia a la ciudad • Según el estado material del edificio • La oferta y demanda • La Renta como elemento secundario • Unidad de medición: “Vara cuadrada” (.838x.838mm) • • • • •

Desechaba el método de Cruceros de Esquina La situación relativa a la orientación de la casa La figura del terreno y su relación frente / fondo Desmerecían los lotes con mayor número de lados Las Servidumbres disminuían el Valor

IV.3.2. En el México Contemporáneo Método del Avalúo Catastral (1933):

1.- Se establecerse la Ley Predial en ese año y el sistema de nomenclatura de Región, Manzana y Predio. 2.- Surge la relación de proporciones de predios y el parámetro del “Lote Tipo” y 3.- Se clasifican las edificaciones por tipos según sus materiales, calidad de mano de obra y productividad media.

Método de Capitalización de Rentas (1934):

• • Se Se tomaron tomaron aspectos aspectos relativos relativos aa lala Productividad Productividad del del inmueble, inmueble, se se consideran consideranlas lasrentas rentasreales realesproducidas, producidas,se sededucen deducenlos losgastos gastosPredial, Predial,agua, agua, administrativos, administrativos, de de conservación conservación yy los los periodos periodos de de desocupación desocupación yy elel producto productosería seríacapitalizado capitalizadoaauna unatasa tasaanual. anual. • •Se Seleleatribuye atribuyealalilustre ilustreIngeniero IngenieroDon DonEdmundo Edmundode delalaPortilla Portilla

Método Residual para Terrenos (1949):

• Se establece el análisis Financiero del avalúo, descontando: 1. Las inversiones en Urbanización, 2. Las cargas Fiscales y 3. La utilidad Marginal, resultando el valor del terreno en bruto, sin fraccionar. (Ingeniero Rafael Sánchez Juárez

Método de divisiones Virtuales para Terrenos (1965):

• Surge el primer Instructivo para Valuación de predios y las tablas de Incrementos y castigos a los predios y se establece el “Valor de Calle” por m2, mediante el siguiente Procedimiento: 1. Determinar en valor de la tierra y Construcciones 2. Relacionar las proporciones de los lotes 3. Estudio del lote prototipo 4. Se establecen las “Divisiones virtuales o imaginarias”

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Método de la CNByS (1974): Método de la CABIN (1981):

Método o Enfoque de Mercado (1994):

La Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, establece 2 Métodos: a) De Valor Físico o Enfoque tradicional de costos b) Capitalización de Rentas reales o estimadas Los resultados serían promediados obteniendo el Valor Comercial

9

Considera aspectos relativos a la Productividad del inmueble, como las rentas reales o susceptibles de producir y se deducen los gastos: Prediales, agua, administrativos, de conservación y los periodos de desocupación del inmueble, capitalizando el producto a una tasa anual ( Ingeniero Edmundo de la Portilla ) Ahora INDAABIN (Instituto de administración de avalúos de Bienes Nacionales.

9

La Gran Transformación de la enseñanza de la valuación nace posteriormente al colapso de la estructura Bancaria del País, donde surgen fenómenos que modifican los procesos valuatorios. • Se crea el “Consejo Nacional de Valuación” (CONAVAL), integrado por: a) La Estructura Bancaria y Financiera del país b) El Comité Técnico de Valuación de la Tesorería del DF c) Las instituciones de enseñanza superior Desarrollo de una investigación de mercado inmobiliario de corte estadístico, mediante operaciones matemáticas que determinan indicadores confiables, que son comparados contra los datos de la oferta y demanda de inmuebles en un mercado real, sano y abierto.

9

Método Método de de Valor Valor Comercial Comercial (1994): (1994):

9

A partir transformación de la enseñanza de la valuación en México (1994) establecida como Metodología de Valuación Inmobiliaria dentro del marco de la valuación Bancaria Pública y privada. Es resultado de la obtención del promedio “ponderado” (no aritmético) de los tres enfoques analíticos desarrollados en el estudio de valor; A. El método Físico o directo B. El Método de Capitalización de Rentas C. El enfoque o Método de Valor de Mercado

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IV.4. ESTÁNDARES DE VALUACIÓN INMOBILIARIA (USPAP) Para ilustrar al Valuador sobre los métodos de Valuación, a continuación se desglosa la metodología de la USPAP (Uniform Standard of Professional Appraisal) para Valuación Inmobiliaria, comúnmente utilizada en los Estados Unidos de Norteamérica.

Estándares de Valuación Inmobiliaria Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 22 / USPAP

Definición del Problema Identificación Identificar los derechos del Bién inherentes Inmueble

Identificar las limitantes particulares

Identificación de Definir el tipo Definir el de Valor a la fecha del propósito del considerar avalúo avalúo

Analisis Preliminar Datos necesarios

Fuente de Datos

Personal Requerido

Cronograma

Recolección y Análisis de Datos General Físicos

Económicos

Sociales

Particular Gubernamentales

Sitio y Entorno Urbano

Propiedades Deducciones Tasa de Datos de costos Comparables y gastos Capitalización

Mejor y Mayor Uso

Estimación de Valores adicionales

Aproximaciones de valor Costos

Comparativa de ventas

Ingresos

0

Conclusiones y consideraciones previas a la conclusión

Impresión del Reporte

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IV. 5. ESTRUCTURA DEL PROCESO VALUATORIO A. Identificación del Bien A.1. Solicitante A.2. Propietario A.3. Calle y número, carretera, Km. y margen A.4. Colonia, fraccionamiento, ranchería o poblado A.5. Municipio A.6. Entidad federativa A.7. Datos catastrales; región, manzana y lote A.8. Datos de Inscripción en el Registro Publico de la Propiedad A.9. Distancia del predio a la calle o esquina más cercana A.10. Orientación y vientos dominantes A.11. Verificación de linderos A.12. Macro localización A.13. Micro localización A.14. Aerofotogrametría A.15. Sistemas Geodésicos; cartas geográficas o Sistemas de Posicionamiento Global (GPS) mediante la obtención de; latitud-longitud-altitud, geoclave y cota de Nivel de Aguas Máximo Extraordinario (NAME), determinado por la CNA (Comisión Nacional del Agua).

B. Derechos y Obligaciones Inherentes B.1. Valorizar los derechos de posesión B.2. Determinar el tipo de Régimen de Propiedad a que se encuentra sujeto el bien en estudio: B.2.1. Patrimonio Nacional B.2.2. Dominio Público de la Federación B.2.3. Dominio Privado de la Federación B.2.4. Propiedad Privada B.2.5. Condominio B.2.6. Copropiedad B.2.7. Certificados de Participación Inmobiliaria o Certificados de Vivienda B.2.8. Propiedad Social B.2.8.1. Régimen Ejidal B.2.8.2. Régimen Comunal B.3. Restricciones y afectaciones; viales, ambientales, de contexto urbano. B.4. Servidumbres B.5. Demasías y faltantes B.6. Derechos del subsuelo o espacio aéreo B.7. Ingresos por rentas B.8. Contratos B.9. Gravámenes y derechos de dominio MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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C. Propósitos del Avaluó: En general existen múltiples propósitos u objetos de formulación de Avalúos, de los cuales mencionaremos los siguientes, entre otros, por ser los más recurridos: C.1. Traslación de Dominio:

Compraventa, enajenación Sucesión hereditaria Donación Permutas Fusión o segregación. División o fusión de empresas Plusvalía en modificaciones de vías públicas o nodos Viales Otros

C.2. Arrendamiento;

Justipreciación Renta referida Renta económica Contratada Excesiva A Porcentaje En comodato Congelada Largo plazo Opción a Venta.

C.3. Obtención de créditos; hipotecarios, prendarios, de habilitación o avio, quirografarios, etc. C.4. Fianzas: de cumplimiento, de anticipo, de vicios ocultos, de garantía tributaria C.5. Seguros C.6. Indemnizaciones o Afectaciones C.7. Propósitos contables; reexpresión de estados financieros, evaluación de proyectos de Inversión y Valuación de negocios en marcha. C.8. Tributación fiscal o predial C.9. Controversias judiciales: civiles, mercantiles, penales, familiares, constitucionales, reivindicatorios, peritajes de daños, de construcción, de obra ejecutada o faltante, topográficas o deslindes, etcétera.

D. Fecha de Estimación del Valor: D.4. Valor Actual D.5. Referido D.5.1. Ajustado D.5.2. En moneda extranjera D.5.3. Fluctuaciones monetarias

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E. Determinación del Valor En general el estudio pormenorizado que sustenta la determinación del valor de un bien, es el documento pormenorizado denominado Avalúo, y debe necesariamente contener los siguientes conceptos: E.1.

Antecedentes: entorno urbano, características físicas, forma, dimensiones, topografía, descripción del Inmueble, de sus elementos constructivos e Instalaciones especiales, accesorias y complementarias.

E.2.

Consideraciones Previas al Avaluó; objeto, metodología, términos, declaraciones, documentación recabada y proporcionada.

E.3.

Determinación y cálculo de enfoques de Valor; de costos, de ingresos y de mercado.

E.4.

Resumen de resultados, fundamentación del método seleccionado, conclusión de Valor, Referencias de valor (en su caso), indicadores paramétricos y notas.

E.5. Anexos: documentación técnica y legal: • • • • • • • • •

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Uso del suelo autorizado (factor decisivo en Valor del inmueble) Alineamiento y número oficial Contratos de arrendamiento (en su caso) Facturas de maquinaria y/o pedimentos aduanales de equipos e instalaciones especiales, accesorias o complementarias. Bitácoras y recibos o facturas de mantenimiento (en su caso) Planos y reportes fotográficos Archivo y/o base de datos de avalúos similares realizados Especificaciones y precios unitarios (urbanización, construcción, maquinaria y equipo, instalaciones especiales, etc.) Información del mercado inmobiliario (base de datos, periódicos y revistas especializadas, fuentes de la red mundial (www).

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a) Obra Negra: Cimentación, Estructura, Muros, Entrepisos, Techos, Azotea y Bardas

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Calidad y Clasificación

Económicas

a) Del Terreno b) De las Construcciones c) Instalaciones Especiales d) Elementos Accesorios e) Obras Complementarias f) De los Indirectos Valor Físico

VII.- Costos

a) Objetivo del Avalúo

Sociales

Indice de Saturación

Fecha Género

Objeto Ubicación

I.- Antecedentes Régimen de Propiedad

Contaminación Ambiental Vias de Acceso

Densidad Habitacional

Vigilancia

Cuenta Predial

Edad

Vida Util

d) Instalaciones HidroSanitarias, muebles de baño, muebles de cocina e) Instalación Eléctrica

c) Definicion de Términos

d) Declaraciones

Comparativo de Mercado

Ingresos

Referencia de Valores

Políticas

Fecha de formulación

XII.- Anexos

XI.- Reporte Fotográfico

Certificación de Valor

Notas

Oferta y Demanda

X.- Conclusión

Físicas

XI.- Consideraciones Previas a la Conclusión

Costos

X.- Resúmen de los Métodos Aplicados

a) Terrenos en Venta b) Inmuebles en Renta c) Inmuebles en Venta d) Homologación e) Bolsa Inmobiliaria Valor de Mercado

VIII.- De Mercado

Desarrollo de los Enfoques de Valuación

b) Metodología

Intensidad de Construcción

Servicios

Clave Catastral Datos del

Unidades Rentables

g) Vidriería y Plásticos, h) Cerrajería, i) Fachadas

Calidad de Proyecto

Servidumbres y/o Restricciones

Equipamiento

Utilidad, escases y poder Adquisitivo

Valor de Capitalización

Renta Bruta Mensual Deducciones Renta Neta Mensual Renta Neta Anual Tasa de Capitalización Anual

IX.- Ingresos

e) Documentos

f) Puertas y Ventanerías Metálicas

Estado de Conservación

VI.- Consideraciones Previas al Avalúo

c) Carpintería

V.- Elementos de Construcción

No. de Niveles

IV. Descripción General del Inmueble

Superficie, Topografía y Panorama

III.- El Terreno

Uso de Suelo Población

II.- Características Urbanas

Orientación Macro y Colindancias Microlocalización

b) Revestimientos y Acabados: Aplanados Interiores y ext, plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras, pintura.

Uso actual y Distribución

Tramos de Calle

Clasificación Construcción de Zona dominate

Solicitante y propietario

j) Instalaciones Especiales, Accesorias y Complementarias.

IV. 6. ESQUEMATIZACION DE FORMATO DE AVALUO INMOBILIARIO Esquematización

IV. 6 FORMATO DE AVALUO INMOBILIARIO

73

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Plástica

Bases de Valuación Inmobiliaria Elementos Tipológicos

Armonía (Trazo)

Emblemática

Densidad Habitacional

Intensidad de Construcción

Ornamentales Vida Útil

Arquitectónicos Constructivos

Datación No. de Niveles

Tipología de Elementos

Funcionalidad

De Técnica Constructiva

VI.- Elementos de Construcción

Uso Utilidad

Histórico

V.- Valores del Objeto Arquitectónico

Simbólica

Funeraria

IV. Descripción General del Inmueble

Superficie, Topografía y Panorama

Contaminación Ambiental Vías de Acceso

d) Análisis Tipológico

e) Metodología

VII.- Consideraciones Previas al Avalúo c) Análisis de Valores Subjetivos

f) Definición de Términos

f) Instalación Eléctrica

Artístico

Aparente

Cronológica y

Edad

Servidumbres y/o Restricciones

Vigilancia Servicios y Equipamiento

Clave Catastral Cuenta Predial

Social

h) Vidriería y Plásticos, i) Cerrajería, e j) Fachadas

De Autoría

Vía Estudio de Mercado

Sociales

Políticas

Referencia de Valores

Económicas

Ingresos

Subjetivos

XVI.- Anexos

XV.- Reporte Fotográfico

Notas

Utilidad, escasez y poder Adquisitivo

Fecha de Formulación

XIV.- Conclusión

Oferta y Demanda

Certificación de Valor

Físicas

XIII.- Consideraciones Previas a la Conclusión

Comparativo de Mercado

XII.- Resumen de los Métodos Aplicados

Valores Subjetivos

Uso Actual No. De Niveles

Edificación NO Armónica

Nivel de Intervención

Edificación Actual Armónica

Vía Métodos Estimativos

g) Análisis de P.U.

Vía Valor de reproducción

Datación

Corriente Estilística

Alteraciones

Estado Físico

Características

Uso Original

Deteriorado

Inmueble de Valor Artístico relevante

Categorías

Inmueble de Valor Artístico Ambiental

Valor de Capitalización

f) Valor de Mercado

f) De los Indirectos

Inmueble de Valor Histórico Ambiental Reconstruido

Restaurado

Renta Neta Anual Tasa de Capitalización Anual

d) Homologación

Original

Renta Neta Mensual

c) Inmuebles en Venta

c) Instalaciones Especiales e) Bolsa Inmobiliaria

Datación

Deducciones

b) Inmuebles en Renta

b) De las Construcciones

d) Elementos Accesorios

Museos Históricos Relevantes x ley

Variables

Conceptos

Vía Matriz de Coeficientes Monumento Histórico x Ley

Vía Tabla Angelópolis

X.- Ingresos Renta Bruta Mensual

IX.- Mercado

e) Obras Complementarias

Simbólico

k) Instalaciones Especiales, l) Accesorias y m) Complementarias.

Espiritual

a) Terrenos en Venta

XI.-Métodos Subjetivos

g) Declaraciones h) Documentos

g) Puertas y Ventanerías Metálicas

Autenticidad

Unidades Rentables

Extracción de Muestras

Costos

Proyecto

del

Calidad

S u b j e t i v o s

Conservación

de

Estado

Restricciones INAH e INBA

Datos del RPP

METODOLOGÍA PARA VALUACIÓN DE INMUEBLES CATALOGADOS

b) Análisis de Valores Objetivos

d) Carpintería e) Instalaciones Hidroc) Revestimientos y Acabados: Aplanados Int. y Ext., Sanitarias, muebles de baño y muebles plafones, lambrines, pisos, zoclos, escaleras, pintura. de cocina.

Integración

Uso de Suelo Población

III.- El Terreno

Índice de Saturación

II.- Características Urbanas

Régimen de Propiedad, Objeto Ubicación

Partidas

a) Objetivo del Dictamen

b) Descripción y Clasificación de Elementos Arquitectónicos Relevantes, Ornamentación en Fachadas e Interiores.

Ornamentación

Construcción

Distribución

Religiosa

Clasificación

Macro y Micro localización

Construcción dominante

Fecha Género

I.- Antecedentes Solicitante y propietario

a) Del Terreno

VIII.- Costos

a) Obra Negra: Cimentación, Estructura, Muros, Entrepisos, Techos, Azotea y Bardas

Expresión Formal

Militar

de la

y

Orientación Colindancias

Clasificación y/o Declaratoria de Zona

Ficha de levantamiento de Bienes Catalogados

O b j e t i v o s

Civil

Calidad

Uso actual

Tramos de Calle

Históricos

IV. 7. ESQUEMA DEL FORMATO DE AVALUO DE INMUEBLES CATALOGADOS

Fuente: Valuación de Inmuebles Catalogados.- Tesis de Grado UdeG.- MV. Arq. Margarita Arechederra Sauvagé.- 2006

74

IV. 8. FORMATO DEAVALUO INMOBILIARIO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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75

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Bases de Valuación Inmobiliaria

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MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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85

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2001/P

CASAS EN VENTA

PRECIO $650,000.00 $1,250,000.00 $1,280,000.00 $1,300,000.00 $1,400,000.00 $1,600,000.00 $1,650,000.00 $1,650,000.00 $2,000,000.00 $2,200,000.00 $2,400,000.00 $2,500,000.00 $2,500,000.00 $2,500,000.00 $2,800,000.00 $2,800,000.00 $3,000,000.00 $3,000,000.00 $3,200,000.00 $3,200,000.00 $3,500,000.00 $3,500,000.00 $4,250,000.00 $4,250,000.00

Hoja 14

P.U. $5,000.00 $5,000.00 $7,111.11 $3,250.00 $5,223.88 $6,400.00 $6,600.00 $3,666.67 $6,666.67 $6,470.59 $9,564.80 $10,869.57 $6,410.26 $5,952.38 $6,222.22 $7,000.00 $8,571.43 $7,772.02 $8,290.16 $8,000.00 $4,729.73 $3,888.89 $6,343.28 $3,541.67

UBICACIÓN BOSQUES DE VHSA. PLAZA KRISTALL FRACC. GALAXIAS T2000 FRACC. OROPEZA CAMPESTRE TAB 2000 TAB. 2000 TABASCO 2000 COL. GARCIA FRAMBOYANES PRADOS DE VHSA. COL. JESUS GARCIA LAS FLORES FRACC. LOMA LINDA BONANZA PREMIER CAMPESTRE TAB 2000 PRADOS DE VHSA. PRADOS DE VHSA. PRADOS DE VHSA. PRADOS LOMA LINDA FRAMBOYANES JARDINES DE VHSA. PLAZA CRISTAL LOMA LINDA, C. SAGITARIO SINDICATO AGRARIO 201

$ $ $ $ $ $ $

6,356.05 6,405.13 5,000.00 2,247.79 8,603.84 4,108.27 5,681.09

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Promedio Mediana Moda Desviación típica Límite superior Límite inferior Tendencia

TERR.

CONS. REC BÑ EST

ED

160.00 300.00 160.00 350.00 300.00 230.00 200.00 710.00 360.00 400.00 367.38 270.00 360.00 670.00 600.00 600.00 400.00 900.00 640.00 750.00 1,000.00 1,000.00 800.00 200.00

130.00 250.00 180.00 400.00 268.00 250.00 250.00 450.00 300.00 340.00 250.92 230.00 390.00 420.00 450.00 400.00 350.00 386.00 386.00 400.00 740.00 900.00 670.00 1,200.00

3.0 4.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 6.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 3.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 3.0 3.0 4.0

2.0 3.0 2.5 2.5 2.5 3.0 2.5 4.0 3.5 3.0 4.5 3.0 2.5 5.0 3.0 3.0 2.5 3.0 3.0 6.0 5.0 3.5 2.0 5.5

2.0 3.0 3.0 2.0 2.0 2.0 3.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.5 3.0 3.5 2.0 3.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 4.0 3.0

7.0 2.0 16.0 12.0 8.0 14.0 11.0 13.0 8.0 3.0 9.0 15.0 12.0 8.0 6.0 2.0 8.0 8.0 6.0 5.0 4.0 9.0 7.0 14.0

360.00

538.00

4.00

5.00

2.00

10.00

CONTACTO 04493-70-40-46 213-57-25 044 (93) 76 33 28 3 15-19 37 044 (93) 70 16 36 04493-20-43-78 3 15-19 37 04493-05-40-73 CENTURY XXI 312-0628 04493-20-66-24 CENTURY XXI 312-0628 04493-91-13-41 354-1291 04493-11-44-34 315-1937 04493-92-48-70 314-1157 04493-92-48-70 04493-92-48-70 354-45-20 312-08-86 316-19-23 CENTURY XXI 312-0628 354-1291 CENTURY XXI 312-0628

Lím Sup. = PROM + DESV STD Lím Inf. = PROM - DESV STD

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86

CAPITULO V VALUACIÓN DE TERRENOS V. 1 COMPOSICION TERRITORIAL DE LA REPUBLICA MEXICANA El extensión Territorial de la República Mexicana, dispone de una superficie de Un millón 960 mil Kilómetros cuadrados, de los cuales; Un millón 953 mil 100 Km2, corresponden a la Superficie Continental y el resto, es decir; Cinco mil kilómetros cuadrados a la Superficie “Insular” (Islas). La Plataforma continental está compuesta de; Zonas Forestales, Praderas y Tierras arables por su clasificación del tipo de suelos. GRAFICA DE SUPERFICIE CONTINENTAL E INSULAR REPUBLICA MEXICANA

REPUBLICA REPUBLICA MEXICANA MEXICANA

EXTENSION EN Km 2

Superficie Total Superficie Continen 2,000,000 Superficie Insular

19600001,953,100 km2 1953100 5000

1,500,000 1,000,000 5,000 km2

500,000 0

Superficie Continental

Superficie Insular

CLASIFICACION

% DE DISTRIBUCION DE LA TIERRA Zonas Forestales 33%

Tierras Arables 16%

Superficie: Superficie:1’960,000 1’960,000Km2. Km2.

Praderas 51%

V.1.1. COMPOSICION DEL USO DE SUELO EN EL DISTRITO FEDERAL

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87

V. 2. ESTRUCTURA URBANA Es indispensable que el Valuador Inmobiliario posea información precisa y actualizada de la Estructura Urbana de la ciudad donde esté emplazado el inmueble a Valuar. Con este propósito haremos referencia de sus principios básicos: La ciudad como elemento concentrador de asentamientos humanos, parte inicialmente de un esquema denominado “Distrito Urbano” que aloja una población entre 75 y 100 mil habitantes, dicho esquema que describe un esquema geométrico de forma rectangular, inicialmente limitado por una “vialidad periférica”, o de acceso controlado. Dicho esquema urbano se divide virtualmente en cuatro secciones idénticas denominadas “Unidades Barriales”, que a su vez, se subdividen en cuatro secciones también idénticas denominadas “Unidades Vecinales”.

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88

V. 3. CLASIFICACIÓN DE PREDIOS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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89

FORMAS DE PREDIOS REGULARES Manual de la Tesorería del D.F.

20° 90°

90°

90°

100°

80°

80º a 100° 90°

90°

90°

CALLE

100°

CALLE

80°

100°

100°

80°

100°

90°

90°

100°

90°

90°

CALLE

80°

90°

80°

80°

90°

100°

80°

100°

100°

80°

80°

100°

80°

CALLE

80°

80°

100°

80°

90° 100°

80°

80°

90°

90°

90°

90°

CALLE

80°

CALLE

ancón hasta 1.00 m.

20°

CALLE

ancón hasta 1.00 m.

de 80° a 100º

con o sin pancoupe 80°

100°

80°

ancón hasta 1.00 m.

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

CALLE

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

CALLE

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90

De acuerdo a su posición se clasifican en 7 tipos: Estos pueden ser: 0) Intermedio, 1) Esquina, 2) Intermedio Dos Frentes, 3) Intermedio Dos o más Frentes, 4) Cabecero, 5) Manzanero cuatro ó más Frentes, 6) Manzanero Tres Frentes, 7) Interior.

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91

V. 4. EL LOTE TIPO O PROTOTIPO Se denomina “Lote Tipo” a la dimensión “estándar” de un predio enclavado en una manzana urbana. Generalmente el fondo del lote prototipo se da en función del ancho de la manzana urbana, y la dimensión de su frente, dependerá del tipo de urbanización de la zona ó colonia donde se encuentre situado. Esto implica que las proporciones de los lotes “prototipo” están regidas en primer lugar, por los diversos tipos de urbanización existentes y, en segundo término por los usos y destinos del suelo urbano existentes en la ciudad, tal como se indica a continuación: DIMENSIONES DE LOTES ESTÁNDAR O PROTOTIPO LOTE TIPO TIPO DE ZONA Frente / Fondo ÁREA EN m2 Habitacional de Interés social Habitacional tipo medio Residencial medio Residencial de lujo Industrial Rústico

7.00 x 15.00 8.00 x 20.00 12.00 x 30.00 20.00 x 30.00 50.00 x 100.00 100.00 x 100.00

105.00 160.00 360.00 600.00 5,000.00 10,000.00

La tabla anterior, ilustra las dimensiones más comunes de los “lotes tipo” o “prototipo” de cada zona o fraccionamiento, que integran un determinado distrito urbano, formado por lotes o predios cuya relación Frente-Fondo, está dada por las dimensiones propias de una manzana urbana de un centro de población o ciudad común en el territorio de la República Mexicana en general. Dichas dimensiones pueden presentar variaciones en función del tipo de urbanización, ó bien encontraremos también lotes con dimensiones menores a siete metros de frente, asentados generalmente en el centro de la ciudades, donde los propietarios o moradores a través del tiempo, han realizado sub-divisiones ó segregaciones para traslado de dominio, donaciones, etcétera, no siempre con anuencia de las autoridades correspondientes.

V. 4.1.

Consideraciones para Valuación de Predios

Esta práctica de subdividir lotes, en la actualidad en sancionada por la ley General de Asentamientos Humanos, y queda a juicio de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Protección Ambiental, (SEDESPA), o del propio Ayuntamiento de cada localidad en particular, el otorgamiento de autorizaciones relativas a fusiones o subdivisiones de predios, a través de la Dirección de Obras Públicas local, o de la autoridad en el ámbito de sus respectivas competencias. Para el caso particular de que el predio en estudio disponga de un frente menor a siete metros, será necesario aplicarle un factor de demérito denominado: “Frente Menor al del Lote Tipo”, en función de que independientemente de que no cumple con la norma del frente mínimo prototipo, dificulta en gran medida la elaboración del Proyecto Arquitectónico, aspecto que afectará desde luego el Valor del lote, debiendo hacer las consideraciones pertinentes al caso durante el procedimiento valuatorio. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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92

V. 5. DIVISIONES VIRTUALES PARA VALUACION DE PREDIOS Una vez que hayamos determinado la forma y la posición del lote en la manzana de su localización, procederemos a Seccionarlo en Fracciones que denominaremos “Divisiones Virtuales”, de la siguiente manera: A) Inscribiremos un rectángulo con la mayor área posible con proyección al frente de la calle. A esta fracción la denominaremos como “Áreas Regulares” (Ar). B) Las superficies remanentes de la inscripción del rectángulo mayor, se limitarán con líneas punteadas, con dirección hacia el frente de la calle y en relación con el rectángulo mayor Inscrito, y con prolongaciones hacia los linderos del Fondo y Frente del lote. C) A cada una de la fracciones ó polígonos que resulten de la División Virtual efectuada, ya sean de fondo, laterales ó con frente a la calle, se procederá a asignarle nomenclatura y a determinar el área gráfica de que dispongan, con relación a la superficie total del lote valuado. De ésta manera habremos concluido con el primer paso para la Valuación del predio en cuestión, denominada: “División Virtual del Lote para la Valuación” Cabe mencionar que es indispensable contar con un plano del predio a Valuar, a rigurosa escala, el cual deberá ser proporcionado por el solicitante del Avalúo, en el que se procederá a realizar la división de las Fracciones Virtuales requeridas. La superficie total del lote Valuado, deberá coincidir con lo expresado en la escritura de propiedad, tanto en área como en las dimensiones de sus linderos y en sus propietarios o tenedores. Asimismo, deberá concordar con la posición del Norte magnético o astronómico de la carta urbana de la ciudad, “En el caso de no ser así, será necesario realizar un levantamiento físico del lote, con el objeto de verificar la superficie, los linderos y la posición del Norte”. Deberá observarse también que no exista un área excedente ó menor a la expresada en la escritura, planos, boletas prediales ó cualquier otro documento que compruebe ó demuestre la posesión legal de dicho inmueble. Demasías o Excedentes: Para el caso de que existan demasías ó áreas excedentes del lote, ésta no podrá ser incluida en el cómputo del área total, debido a que no se encuentra legalmente asentada en la escritura. De igual manera, no se encuentra catastrada ni mucho menos del Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la localidad, razón por la cual no se le asignará valor alguno en el avalúo. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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93

Ejemplo de División Virtual de un Predio Urbano Factor de Forma

*** FACTOR DE FORMA ***

Anexo "B"

D A T O S SL Sr AR Sf Sr Sm

= = = = = =

8,768.50 6,294.61 2,473.90 2,245.62 222.30 4,372.32

SL SR AR Sf Sr Sm

m2 m2 m2 m2 m2 m2

ARf = ARf =

2,245.62

÷

2,473.90 =

ARr = = Pr

Ar / Sr

=

222.30

Fondo/ Frente

=

114.00

= = = = = =

SUPERFICIE DEL LOTE SUPERFICIE REGULAR AREA RESTANTE AREA IRREGULAR CON FRENTE AREA IRREGULAR SIN FRENTE SUPERFICIE MEDIA (LOTE TIPO)

Sr / Ar

AV. VIVEROS

0.9077

÷ 6,294.61 ÷ 38.38

=

0.0353

=

2.9703

Sf

*** EFICIENCIA DEL RECTANGULO MAYOR *** eR

=

(A)

SR / SL

* SR =

Sf SR

Sr

Sr

(SR + SF)

SR Sf

(A) =

1.21

-

(0.07 PR)

eR

=

1.21

-

0.07 x

eR eR

= =

1.21 1.21

-

0.219 x 0.213 =

POR LA COND. 3 MENOR 4 MENOR 9

Sf AV. NUEVA IMAGEN

8,540.23 3.13

X 8,768.50

0.974 0.997

*** EFICIENCIA DEL AREA RESTANTE ***

CROQUIS

SR eAr

=

1

x

0.5

+

0.2

ARf

0.8

+

0.2 ARr

x 8768.50 0.6815 x

0.5

+

0.2

0.9077

0.8

+

0.2 0.0353

=

1.152

=

0.7179

=

0.8473

0.0501

0.9999

SL 6294.61

eAr

=

1

-

eAr eAr

= =

0.2821 0.1552

x

0.8071

*** FACTOR DE FORMA *** Ff

=

eR + eAr

=

0.997 +

0.1552

*** FACTOR DE IRREGULARIDAD *** = A Reg. / A Tot = 6,294.61 ÷ 8,768.50

F.I.

*** FACTOR DE SUPERFICE *** Sl / Sm = F.s. = PARA Fs menor a 2; Fs =

8,768.50 1.05

÷ 4,372.32 = - 0.025 Ps =

2.0055 1.05

*** FACTOR RESULTANTE FINAL *** F.R. F.R. F.R. F.R.

½ = ( Fm1 x FM1) (Fm2 x FM2) = 0.8473 x 1.152 x = 0.9759 x 0.999864 0.9757 x 0.9999 = =

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

½ 0.9999 0.9999 0.9757

x

1.00

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94

V. 6. FACTORES DE VALUACIÓN PARA TERRENOS Una vez efectuadas las “Divisiones Virtuales” de lote a valuar, procederemos a analizar de manera independiente cada una de las Fracciones encontradas, procediendo a calcular los correspondientes Factores de Demérito ó Premio a que se haga acreedora cada fracción, con la aplicación de las siguientes fórmulas: FACTOR DE ÁREA: Este factor determina la relación existente entre el área del Lote Tipo y el área total Valuada, mediante la siguiente Fórmula: F.A. = Factor de Área =

0.25 ( Área del Lote Tipo ) + 0.75 Área Total Valuada

Este concepto debe aplicarse a los lotes cuya superficie es menor ó mayor a la del Lote Tipo o prototipo. Al aplicarse ésta fórmula encontraremos dos variantes: A) Cuando se aplique a un lote mayor al del lote Tipo Valuado, resultará un Factor de Demérito. B) Cuando se aplique a un lote menor que el Lote Tipo Valuado, resultará un Factor de Incremento ó Premio.

FACTOR DE IRREGULARIDAD: F.I. = Factor de Irregularidad

=

√ Área Regular Área total

De ésta Formula resultará un factor de Demérito aplicable a la Áreas Irregulares resultantes de la División Virtual Efectuada al lote Valuado. FACTOR DE FONDO: De esta manera calcularemos los deméritos ó castigos aplicables a las Fracciones que presenten Fondo mayor al del Lote Tipo predominante en la manzana ó zona. F.F. = Factor de Fondo = 0.70, 0.49, 0.34, 0.24 La primera Fracción que sobrepase en Fondo del Lote Tipo será demeritada con un 30 por ciento, es decir, se aplicara la constante de 0.70. A la segunda fracción que sobrepase el doble del fondo del Lote Tipo se le aplicará una constante de 0.49, y así sucesivamente, de acuerdo a las constantes referidas. FACTOR DE FRENTE: Se aplicará la siguiente fórmula cuando el predio a Valuar disponga de un frente menor a siete (7.00) metros. F.Fr = Frente / 7 MV. Arq. Pablo Prats Riestra

(Frente del lote valuado entre el frente mínimo) Bases de Valuación Inmobiliaria

95

Existe otra variante para calcular el Factor del “Frente menor al del Lote Tipo”: F.Fr es = a 1.00, Sí el Frente del lote es igual a siete metros F.Fr es = a 0.72, Sí el Frente del lote es menor a siete metros F.Fr es = a 0.65, Sí el Frente del lote es menor a cuatro metros

FACTOR DE PENDIENTE: A los Predios que por su topografía, presenten “Irregularidades verticales”, es decir, pendientes ascendentes ó descendentes con respecto al nivel de calle, se les aplicarán las siguientes fórmulas: F.S. = Factor de Pendiente Ascendente para S < a 1.00, Ascendente para S < a 1.00, Para “S” mayor a 1.00 m

F.S. = 1 - (S / 7) F.S. = 1 - (2S / 10) F.S. = 0.800

Cabe mencionar que otros manuales de Valuación consideran el anterior factor como “Factor de Topografía”, aplicando la siguiente Fórmula: Factor de Topografía = 1 - (0.350 t) Donde “t” = “Talud Equivalente” Cualquiera de las Fórmulas anteriores (Factor de Pendiente ó de Topografía) es válida en el procedimiento Valuatorio de terrenos.

FACTOR DE UBICACIÓN: Dependiendo de la zona en que se localice el lote valuado y de acuerdo a la posición de éste en la manzana de referencia, se hará acreedor a la aplicación de los siguientes Factores de Ubicación: TABLA DE FACTORES DE INCREMENTO O DEMERITO APLICABLE A LOTES URBANOS, DE ACUERDO A SU POSICION EN UNA MANZANA REFERENCIA Gráfico V.3.

0 1 2 3 4 5 6 7 MV. Arq. Pablo Prats Riestra

POSICION DEL LOTE EN LA MANZANA

Intermedio Esquina 2 Frentes 3 o más Frentes Cabecero Manzanero o más frentes Manzanero 3 Frentes Interior Bases de Valuación Inmobiliaria

TIPO DE ZONA RESIDENCIAL

COMERCIAL

1.00 1.15 1.10 1.15 1.25 1.30 1.25 0.70

1.00 1.20 1.15 1.20 1.35 1.40 1.35 0.75 96

V. 7. CUADRICULA UNIVERSAL TRANSVERSA (UTM)

V. 8. GEOCLAVE En general la localización de Predios se realiza mediante el uso de Cartas Urbanas o Planos Catastrales, que refieren la ubicación precisa del lote dentro de una manzana, zona o sector de la ciudad, a continuación se detallan los métodos de localización más recurridos:

La ubicación de Predios Rústicos alejados de las manchas Urbanas, representa una problemática para el Valuador en cuanto a la certeza de su ubicación, a la falta de Catastros Rurales precisos. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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97

La localización de este tipo de bienes se realiza mediante el Uso de Navegadores Satelitales (GPS), posicionando dicho instrumento en alguno de los vértices del polígono, donde se tomará la lectura de las coordenadas geográficas (Latitud y Longitud). Clave de Identificación Numérica Georeferenciada (Geoclave) En la actualidad por disposición de la Secretaría de la Reforma Agraria, todos los planos de predios rústicos sin excepción, deberán consignar el Código de Identificación numérico o Geoclave, compuesta de trece cifras. La Geoclave define un punto en el espacio dado por los datos numéricos de – Latitud y Longitud – expresados en Grados, Minutos y Segundos, que se denominan “Guarismos”, y de la consecución de dichos datos, resultan trece cifras que forman la “Clave de Identificación numérica” o Geoclave del lote en estudio. A continuación se muestra un ejemplo de Cálculo de la Geoclave de la Ciudad de Villahermosa, Tabasco.

Si los grados de Longitud obtenidos son mayores a 100; se elimina el primer número. El Número de Control es igual a la suma de los guarismos, para el caso de que dicha sumatoria resulte una cifra mayor a 9, se vuelven a sumar los guarismos hasta que resulte un número con un solo guarismo. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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98

V. 9. CONCLUSIÓNES AL VALOR DEL TERRENO Una vez concluido el cálculo de los factores de demérito e incremento correspondientes a las Divisiones Virtuales aplicadas al lote en estudio, se procederá al vaciado de los datos al Inciso “a” de la hoja de Avalúo Físico o Enfoque de Costos del formato correspondiente. (Véase pág. 82, inciso “a” Del terreno), de la manera siguiente: Fracción.- Se consignará verticalmente el número de fracciones encontradas, en orden numérico progresivo, es decir, Fracción 1,2,3,4, etcétera. Localización.- En ésta casilla se describirá la posición de cada fracción en el lote; ya sea, frente, fondo, lateral, etcétera. Para el caso de que el lote en estudio, no requiera de divisiones virtuales o imaginarias por tratarse de un lote estándar o prototipo, el área total valuada será considerada como una sola fracción a la que denominaremos como: “Integra, única o total”. Área en m2.- Se expresará el área total de cada fracción en metros cuadrados. La sumatoria total de las fracciones – en todos los casos - será igual a la superficie que consigna la escritura de propiedad. Valor Unitario ($/m2).- Corresponderá al “Valor de Calle” o calles que limitan al terreno, resultantes del estudio de mercado correspondiente, cuyas cantidades se expresarán en Valores “llenos” o “promediados” - según el caso. Factor.- En ésta posición, se asignarán el Factor o Factores resultantes aplicables a cada fracción y, en la siguiente casilla el motivo de su aplicación. Valor Unitario resultante ($/m2).- Esta casilla contendrá la expresión en moneda que resulte de multiplicar cada Factor, por su Valor de calle correspondiente. Importe.- Corresponderá al Valor Parcial de cada Fracción. La sumatoria total de Valores Parciales se asignará en la casilla denominada “Valor Unitario Resultante” como conclusión final de Valor del Terreno estudiado. Asimismo, se deberá anexar también los siguientes índices: 1. 2.

Área total de la Fracción o Fracciones Valuadas Valor promedio predominante del terreno valuado, expresado $ / m2, como resultado de la división del Valor total de terreno entre el área total Valuada.

Para el caso de los factores de Incremento por Esquina expresados en la tabla de la página anterior, independientemente de que la zona sea Residencial ó Comercial, el incremento ó premio correspondiente se hará en todos los casos sin excepción, a una sola Fracción de 400 m2, es decir, se tomará una distancia de 20 mts a lo largo del paramento horizontal de la banqueta, hacia ambos lados de la esquina Valuada. Sin embargo, no omitiremos mencionar que en relación a la aplicación de los factores mencionados con anterioridad, en todos los casos, es conveniente aplicar aquellos Índices que demeriten en menor cuantía al lote Valuado, en virtud de que no veamos lesionado excesivamente el Valor final del predio estudiado. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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99

V. 10. INVESTIGACIÓN DE TERRENOS EN BASE A HOMOLOGACIONES Mercadeo de Terrenos El mercadeo de Terrenos en base a Homologaciones, es un desarrollo analítico del cual se obtiene un Valor que resulta de comparar el Bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables) y consiste en una investigación de Tipo estadístico y de corte Paramétrico, que el Valuador realizará mediante la extracción de muestras de inmuebles similares al sujeto estudiado, en las mismas condiciones de riesgo de la inversión, en un Mercado inmobiliario sano y abierto. Una vez obtenidas las muestras de Inmuebles similares al sujeto a valuar, se procederá a aplicarles los principales factores de Valuación para terreno pertinentes al caso, ajustando dichos factores diferenciales (Homologación).

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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100

V. 11. ANÁLISIS DE COSTO DE URBANIZACIÓN BÁSICA A continuación presentamos análisis de costo de Urbanización de Infraestructura Urbana Básica, servicios de electrificación y alumbrado público aéreos, equipamiento urbano básico, pavimento asfáltico en calles, concreto en banquetas, lotes tipo de 105.00m2 (7x15m), cuyos conceptos se desglosan por partidas y están expresados en valores unitarios por metro cuadrado:

DESGLOCE DE PARTIDAS DE URBANIZACION No.

C O N C E PT O

1

TERRACERIAS

2

PAVIMENTOS Y BANQUETAS

3

AGUA POTABLE

4

ALCANTARILLADO

5

DRENAJE PLUVIAL

6

ELECTRIFICACION ALUMBRADO PUBLICO

7

TELEFONIA

8

JARDINES Y EQUIPAMIENTO

9

GENERALES

DESCRIPCION

$ / m2

Desmonte, Excavación, Acarreo ( 5 Km ) terraplenes y Despalmes. Bases Compactadas, inc. Material, riego de liga, carpeta asfáltica, sello, guarnición. de conc. y banquetas de conc. de 10 cm. Excavación en zanjas y acarreo, cama de arena, tubería, cajas de válvulas, tomas valvulas de compuerta, relleno compactado. Excavación en zanjas y acarreo, cama de arena, tubería reforzada de conc. Pozos de visita, brocales, zapatas, tapas, escaleras conexiones, rellenos compactación, etc... Excavación en zanjas y acarreo, cama de arena, Pozos de visita, brocales, tubería de concreto simple, rellenos compactados, etc Excavación en zanjas y acarreo, cama de arena, banco de ductos de 4x102 de PVC concreto, registros, cable, postes de alumbrado con luminaria de 250 w vapor de sodio. Excavación en zanjas y acarreo, cama de arena, banco de ductos de dos vías , registros, etc. Tierra vegetal, pasto, árboles de 5 a 7 cms. de diametro x 4m. De altura, señalización anuncios, etc. Proyecto, ingenierías, pruebas de control de calidad, licencias, imprevistos, etc.

TOTALES

$

* *

%

48.00

17.03

53.00

18.80

9.60

3.41

13.10

4.65

10.00

3.55

57.00

20.22

14.00

4.97

19.20

6.81

58.00

20.57

281.90

100.00

No incluye Obras cabeceras ni material de rellenos. Precio unitario directo por metro cuadrado de Urbanización

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, .A.C. 2007

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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101

V. 12. VALOR RESIDUAL SIMPLE Valuación de Terrenos para Desarrollos Habitacionales Para efectos de calcular el valor de un terreno en "breña" o sin servicios, donde se pretende desarrollar un fraccionamiento de tipo habitacional, el estudio de Valor deberá analizarse desde una óptica distinta a la de un predio urbanizado, en virtud de las cuantiosas inversiones requeridas para la introducción de los servicios urbanos, las cuales deberán descontarse del precio de venta final del Terreno, garantizando la viabilidad financiera de la inversión planteada.

Cálculo del Valor Residual Simple

Anexo "A"

Para Terreno de Vivienda Unifamiliar

YA QUE EL PREDIO QUE NOS OCUPA SE TRATA DE UNA PROPIEDAD "RUSTICA", ACTUALMENTE CON CULTIVOS DE PASTURAS INDUCIDAS, PROPIAS PARA LA GANADERÍA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL Y YA QUE EN DICHO PREDIO SE PRETENDE EDIFICAR UN "MEGAPROYECTO" DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DE 100 Has APROXIMADAMENTE, POR ETAPAS A DESARROLLAR MEDIANTE SUPERMANZANAS DE 10 Has, QUE CONTENGAN CADA UNA DE ELLAS 501 LOTES.

Vtb

(1- Pvd)

=

Vtb = Valor de Breña

[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ]

x

1

+

i

+

u

Datos para la Aplicación de la Fórmula: Pv = Pd = Vv = T = i = u = Cu = Cr =

Terreno

Cantidad o %

en

Decimal

Porcentaje del Terreno en Vialidades:

25%

0.25

Porcentaje del Terreno en Donaciones

15%

0.15

Precio de Venta del Terreno x $ / m2

$800.00

el / m2

Porcentaje de Comisiones de Venta

2%

0.02

Porcentaje de Gastos Financieros

6%

0.06

Porcentaje de Utilidad del Negocio

20%

0.20

Costo de Urbanización x m2

$300.00

Pesos M.N.

Costo de Rellenos y Obras Cabeceras $ / m2

$100.00

Pesos M.N.

Datos Adicionales

Datos a Sustituir

Superficie Total del Terreno en m2: Superficie Total del Terreno en Ha. Área Vendible:

100,000.00 100.0 75,000.00

m2 Ha. m2

Área de Vialidades

25,000.00

m2

P Vv T i u

Área de Donación:

15,000.00

m2

Cur

= = = = = =

40,000.00 800.00 0.02 0.06 0.20

m2 el m2 % % %

400.00

el m2

-

300.00

Sustituyendo: Vtb Vtb = Vtb = Vtb = Vtb =

= 1

0.4

-

x 1

0.6

[ 1 - T x Vv - ( Cur ) ] 1 + i + u

x

(1- Pvd)

x

0.98

1

-

0.02

x

+

0.06

+

x

$

800.00

-

$

800.00

$

100.00

0.20 $

400.00

1.26 0.6

x

0.98

x

$400.00

1.26 $ 235.20

=

1.26

$186.67

Valor del Terreno en Breña $ / m2

$187.00

CIENTO OCHENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N. ( Cantidad con Letra )

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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102

V. 13. VALUACION MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS Este método analítico consiste en calcular un factor de eficiencia para terrenos, en base en el análisis de variables y porcentajes relativos a las características morfológicas y físicas del bien, así como de las ventajas y desventajas competitivas del inmueble en estudio, dentro del mercado inmobiliario prevaleciente.

Valuación Multifactorial para Predios Segun sus Obras Complementarias y variables; Legales, Economicas y de Mercado Localización

Vias de Acceso

Posición del Lote

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

Riesgo

mínimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

10

9

8

7

6

5

4

3

0

Periferico

Principales

Colectoras

Sub-Colec

Local

Privada

Camellon

Vecinal

Brecha

10

9

8

7

6

5

4

3

0

Manzanero

Cabecera

Esquina

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Comercial

Residencial

Residencial

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

7

6

5

4

3

2

1

0.5

0.25

en la Manzana

Nulo

No se Observa

Aceptable

Minimo

Mediano

Alto

Muy Alto

Peligroso

Total

Ambiental

9

8

7

6

5

4

3

2

1

Geometría

Optima

Regular

Rectangular

Lig. Irreg.

Irregular

Muy Irreg.

Frente Menor

Fondo Exces.

Angulado

5

4.75

4.5

4.25

4

3.75

3.5

3

2.5

A Nivel

Ligeram Bajo

Bajo

Muy Bajo

Contamin

Accidentes

Otros

5

4.75

4.5

4.25

4

3.75

3.5

3

2.5

Optima

Excelente

Muy buena

Buena

Normal

Regular

Bajo

Muy bajo

Nula

10

9

8

7

6

5

4

3

0

Optimo

Productivo

Muy Bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Malo

Obsoeto

Sin

6

5

4

3

2

1

0.5

0.25

0

Bardas

Cercas

Rellenos

Taludes

Mejoramient

Patios

Caseta

Energia

Otros

9

8

7

6

5

4

3

2

1

Vigente

Por renovar

No. Oficial

Sin Restricc

Sin Afecta

Restriccion

Afectacion

Derecho de Via

Servidumbre

5

4.75

4.5

4.25

4

3.75

3.5

3

2.5

Comercial 1a

Comercial 2a

Resid 1a

Resid 2a

Mixto

I. Social

Servicios

Industrial

Reserva

5

4.75

4.5

4.25

4

3.75

3.5

3

2.5

Vigente

Comercial

Residencial

Mixto

Servicios

I. Social

Industrial

Reserva

Otro

7

6

5

4

3

2

1

0.5

0.25

Avalúo

Optimo

Adecuado

Excesivo

Alto

Bajo

Minimo

Fuera de Rango

No sabe

3

2.5

2

1.5

1

0.5

0.25

0.1

0

Status

Privada

Condominio

Coo-Propied

Comunal

Ejido

Minoria

Hipotecada

No escriturada

En Litigio

Legal

6

5

4

3

2

1

0.5

0.25

0

Sin

Restriccion

Afectacion

Arroyo

Drenaje

Torres CFE

Der. Via

Oleoductos

Otros

3

2.5

2

1.5

1

0.5

0.25

0.1

0

Riesgo

Topografía

Productividad Renta Proyecto a Desarrollar Obras Complementarias Alineamiento

Uso Suelo

Licencia de Construcción Precio de Venta Ofertado

Restricciones y/o Afectaciones

Resistencia Permeabilidad

Puntaje

7.00

8.00

1.00

6.00

4.75

5.00

5.00

3.00

9.00

4.75

4.25

5.00

1.00

6.00

3.00

Formulo:

Factor de Eficiencia

0.728

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Porcentaje Maximo

100.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

103

V. 13. VALUACION MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS

GRAFICA DE VALUACIÓN MULTIFACTORIAL PARA PREDIOS

6

Topografia

7

Productividad

8

Proyecto

9

Obras Complem

10

Alineamiento

11

Uso de Suelo

12

Licencia Const.

13

Precio de Venta

14

15 Restricc y/o A 14 Status Legal 13 Precio de Ve 12 Licencia Con 11 Uso de Suelo Localizacion 10 Alineamiento 9 Obras Comp Vias de Acceso 8 Proyecto 7 Productivida Posicion del Lote 6 Topografia 5 Geometria 4 Zona Zona 3 Posicion del 2 Vias de Acce Geometria 1 Localizacion

Status Legal

15

VARIABLES

5

4

3

2

1

% DE EFICIENCIA SEGUN SUS OBRAS COMPLEMENTARIAS, Y VARIABLES; LEGALES, ECONOMICAS Y DE MERCADO

Restricc y/o Afect

TERRENOS

3.000 6.000 1.000 5.000 4.250 4.750 9.000 3.000 5.000 5.000 4.750 6.000 1.000 8.000 7.000

0.000

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

% DE PARTICIPACION

Conclusiones:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Muy buena Localizacion Excelentes Vias de Acceso Buena Zona Geometria aceptable Topografia plana y regular Dispone de un Proyecto productivo Uso de Suelo adecuado Licencia de tipo habitacional Buen estatus legal (propiedad privada) Sin afectaciones

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104

V. 14. VALUACION DE TERRENOS EN TRANSICION

A A

9No

todos los terrenos cercanos a la mancha urbana deben considerarse en transición, existe una clasificación intermedia que refleja a los predios que en el mayor de los casos está prohibido un cambio en el uso del suelo, sin embargo la cercanía a la mancha urbana provoca una presión sobre los valores de la tierra y a esto se le conoce como influencia urbana, sin embargo los valores de éstos no podrán equipararse con los terrenos de transición.

B B

9Un

C C

9La diferencia entre ambas es que un predio de transición campestre es

terreno en transición habitacional campestre y/o turístico debe contar con una característica básica, “el entorno”, que es el valor adicional (Plus) ya sea una playa, un río, un lago, una presa, un bosque, unas ruinas arqueológicas, etc.

más local, y el aprovechamiento del suelo es mucho más limitado.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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105

CLASIFICACION CLASIFICACIONDE DETERRENOS TERRENOS EN TRANSICION EN TRANSICION

HABITACIONAL HABITACIONAL

INDUSTRIAL INDUSTRIAL

TURISTICO TURISTICO

DE DE SERVICIOS SERVICIOS

VALOR FISICO FACTOR DE

VALOR DE

EFICIENCIA

MERCADO

RESIDUAL

CAPITA -

COMPUESTO

LIZACION VALOR RESIDUAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

106

TERRENOS TERRENOS EN EN TRANSICION TRANSICION

Factores de Ajuste ACCESO

Premia o demerita a una propiedad por la calidad de los caminos que permiten llegar hasta éste, estos pueden ser asfaltados, conformados, terracerías, brechas o caminos de herradura y normalmente el valor disminuirá conforme la calidad del camino así lo haga. En los predios enclavados en zona de transición industrial, este factor suele ser determinante, no así en terrenos turísticos o campestres, a los cuales no se les asignará demérito alguno, siempre y cuando el trayecto a recorrer no sea muy largo o bien se trate de un sitio de alta demanda.

PENDIENTE

SUPERFICIE SUPERFICIE 3 3

2 2 1 1

Premia o demerita una propiedad por la orografía, en términos generales; a mayor pendiente “Disminuye el Valor”, con excepción de predios que disponen de mejores vistas (Turísticos y/o Campestres) a los que debe asignársele incrementos importantes por su mejor vocación.

9Premia o demerita a una propiedad por el Tamaño de la misma, sin embargo, predios pequeños no son susceptibles de desarrollar proyectos urbanos y en todos los casos, el valor de la propiedad disminuye en proporción a su incremento de superficie.

9Debe 4 4

UBICACION

hacerse notar que los vendedores o promotores, comúnmente pretender “ colgar” toda una porción de la tierra a la fracción que presenta características transitorias.

9Este factor es preponderante dado el incremento de valor de la tierra, conforme su cercanía a la mancha urbana o la vocación y uso que influye el en Valor de la Tierra.

ESQUINA ESQUINA

11

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Sin embargo, este factor es el mas difícil de analizar, ya que en ocasiones el incremento de valor se acerca un punto y puede revertirse disminuyendo su valor. Bases de Valuación Inmobiliaria

107

Incidencia de los Servicios Municipales, Permisos y Derechos:

9 9Agua AguaPotable Potable 9 9Alcantarillado Alcantarillado 9 9Energía EnergíaEléctrica Eléctrica 9 9Proximidad Proximidadaacarretera carreteraoo Autopista Autopista

9 9Carencia Carenciade dePermisos Permisos 9 9Afectaciones Afectaciones 9 9Restricciones Restricciones 9 9Derechos Derechosde dePaso Paso AFECTACIONES AUTOPISTAS, AUTOPISTAS, CARRETERAS CARRETERAS YYCAMINOS CAMINOS

PEMEX PEMEX

C.F.E. C.F.E.

9DeDe 2020 aa 6060 mts, mts, tomando tomando como como Punto Punto el centro de la carretera ó derecho de Vía. el centro de la carretera ó derecho de Vía.

9 9Instalaciones: Instalaciones:Derecho Derechode deVía; Vía; de de13 13aa17 17mts. mts. 9 9Ductos: Ductos:Hasta Hasta150 150mts. mts.del delderecho derechode deVía. Vía. 9Zona Zona Rural: Rural: de de 99 aa 50 50 mts, mts, 9Zona Zona Urbana: Urbana: de de 15 15 aa 50 50 mts, mts, En En ambos ambos caso caso desde desde elel Derecho Derecho de de Vía. Vía.

Para Paralas lasentidades entidadesPEMEX PEMEXYYC.F.E., C.F.E.,existe existecontrato contratode deocupación ocupaciónsuperficial superficial por tiempo indefinido. por tiempo indefinido. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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108

CAPITULO VI VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

VI. 1. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO Una parte fundamental del estudio de Valor comprende la adecuada descripción del bien estudiado, en función de sus características técnico-arquitectónico-constructivas, expresadas de manera breve, clara y concisa, que permitan al lector del estudio de Valor, comprender los atributos, morfología y características del bien analizado. Para efectos de describir adecuadamente las construcciones enclavadas en un predio, primeramente será necesario observar detenidamente las características cuantitativas de la edificación en estudio, iniciando con la clasificación del género o tipo de inmueble que se trate, ya sea; casa-habitación, local de comercio, etcétera, de acuerdo a la clasificación de inmuebles correspondiente (Pág.110). Seguidamente consignaremos la clasificación de las edificaciones de acuerdo con la descripción de características que señale la Dirección de Catastro e Impuesto Predial de la entidad correspondiente, o del Colegio local de Valuadores - si lo hubiere - donde se ubique el inmueble en estudio, de acuerdo a su Naturaleza, Tipología y Categoría. (Pág. 111) A continuación se describirá la manera en que las construcciones se encuentran emplazadas dentro del lote, sus característica morfológicas, el numero de niveles que dispone; si son ó no funcionales, expresando específicamente la calidad de la edificación, y todas las características a que se refiere el capítulo relativo a la “Descripción general del predio”, del formato de Avalúo correspondiente. Dentro de éste concepto deberá mencionarse, independientemente características del terreno, las siguientes apreciaciones:

de

las

1. Género del Inmueble de acuerdo a la clasificación que precede del Inciso VI. 2, indicando si se trata de una casa-habitación, de una vivienda, de un local comercial, etcétera. 2. Seguidamente mencionaremos de cuantos niveles consta dicho inmueble, incluyendo la planta baja. 3. Se indicará También la Tipología del Bien Descrito, de acuerdo a su naturaleza, tipología y categoría, de acuerdo a la clasificación VI.3. de éste capitulo. 4. Se señalará si cuenta con patios, vacíos y cajones de estacionamiento al frente ó al fondo del lote. 5. Independientemente de la clasificación del Inmueble a que se refiere en párrafo segundo, mencionaremos si el uso de la construcción corresponde al mismo clasificado ó si cuenta actualmente con otro uso. (especificando en su caso el uso original del inmueble)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

109

VI. 2 CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

Vivienda Casa-habitación unifamiliar Casa habitación dúplex Casa-habitación tríplex Casa-habitación cuádruplex Casa-habitación en condominio horizontal Residencia Residencia especializada Departamento Departamento en condominio Departamento de interés social Edificio de departamentos Edificio de oficinas Edificio de comercios y oficinas Edificios de comercios y oficinas en condominio Local comercial Local comercial en condominio Plaza Comercial Centro Comercial Centro comercial en condominio Salones de reunión o clubes sociales Restaurante Bar Discoteca Mercado Central de Abasto Estacionamiento Hotel de (***...*), gran turismo y clase especial Sucursal bancaria Tienda departamental Tienda de autoservicio Hospital Clínica Sanatorio Bodega Nave Industrial Nave Industrial y Oficinas Nave Industrial y Bodegas Industria Ligera, semipesada, pesada o artesanal. Parque industrial Estaciones de Servicio (gasolinera, carbugas, etc.) Estación de bomberos Taller Planteles Escolares: maternal, primaria, secundaria, preparatoria o universitario Edificios administrativos de gobierno

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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110

VI. 3 CLASIFICACION GENERAL DE LAS CONSTRUCCIONES

En general existen diversas clasificaciones de los tipos de construcciones de acuerdo a sus atributos y estos están determinados por categorías, según los elementos de construcción con los que están edificados. Pare este efecto tomaremos la clasificación general de las construcciones establecida por el “Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C”: Las Construcciones de acuerdo a su naturaleza, en general se dividen en: I. II.

Construcciones habitacionales Construcciones especiales

Las construcciones Habitacionales, de acuerdo a su Tipología pueden ser: A. Antiguas B. Modernas C. Edificios D. Especiales De acuerdo a sus categoría pueden ser:

Antiguas:

01 Económicas 02 Medio 03 Superior

Modernas: 04 Interés social 05 Popular 06 Medio 07 Bueno 08 Superior Edificios:

09 Interés social 10 Medio 11 Superior

Las construcciones Especiales de acuerdo a su categoría pueden ser: 12 Corriente 13 Medio 14 Bueno 15 Muy Bueno 16 Superior A continuación presentamos la “Tabla de Clasificación de las Construcciones”, emitida por el Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C., (2004) que describe los tipos de construcciones de acuerdo a su naturaleza, tipología y categoría. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

111

VI. 4 TABLA DE CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C.

C O N T R U C C I O N E S

H A B I T A C I O N A L E S

CONSTRUCCIONES ESPECIALES

TIPOS ANTIGUAS CATEGORIA

ALBAÑILERIA INSTALACIONES

2

ESTRUCTURAS

3

TECHOS Y ENTREPISOS

4

MUROS

1

HIDRAULICA

2

SANITARIA

HERRERIA

CARPINTERIA

3

RECUBRIMIENTOS Y ACABADOS COMPLEMENTOS

CIMENTACION

MEDIO

SUPERIOR

INTERES SOCIAL

POPULAR

MEDIO

BUENO

SUPERIOR

INTERES SOCIAL

MEDIO

SUPERIOR

CORRIENTE

MEDIO

BUENO

MEDIO

BUENO

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA O CONCRETO MARMACO SENCILLO

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA O CONCRETO ARMADO

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA O CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO

MAMPOSTERIA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO O ZAPATAS AISLADAS

MAMPOSTERIA CON REFUERZO DE CONCRETO ARMADO

LOSA DE CIMENTACION CON CONTRATABES

ZAPATAS AISLADAS CORRIDAS EN UNO O DOS SENTICOS,LOSA DE CIMENTACION CONTRATRABES

ZAPATAS AISLADAS CORRIDAS EN UNO O DOS SENTIDOS ,PILOTES LOSA DE CIMENTACION CASCARONES DE CONCRETO ARMADO O CONTRATRABES

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA O DADOS DE CONCRETO SIMPLE

MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA O DADOS DE CONCRETO ARMADO

ZAPATAS DE CONCRETO ARMADO ,AISLADAS O CORRIDAS EN UNO O DOS SENTIDOS CONTRATRABES,LOSAS O PILOTES

ZAPATAS DE CONCRETO ARMADO ,AISLADAS O CORRIDAS EN UNO O DOS SENTIDOS CONTRATRABES,LOSAS O PILOTES

ZAPATAS DE CONCRETO ARMADO ,AISLADAS O CORRIDAS EN UNO O DOS SENTIDOS CONTRATRABES,LOSAS O PILOTES

CASTILLOS Y CADENAS DE CONCRETO ARMADO CON ARMEX

CASTILLO Y CADENAS DE CONCRETO ARMADO CON ARMEX O VARILLA

CASTILLOS Y CADENAS TRABES O COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

CASTILLOS Y CADENAS TRABES O COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

CASTILLOS Y CADENAS TRABES O COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

CASTILLO CADENAS DE CONCRETO ARMADO CON ARMEX O VARILLA

CASTILLO ,CADENAS TRABES O COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

CASTILLOS,CADENAS TRABES O COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO O METALICAS

CASTILLOS Y CADENAS DE CONCRETO ARMADO O ESTRUCTURAL LOSETA DE MADERA O METALICA

CASTILLOS Y CADENAS TRABES YCOLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

COLUMNAS O TRABES DE ACERO COLUMNAS CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO

COLUMNAS,TRABES CASTILLOS Y CADENAS DE CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURAS PESADAS DE ACERO COLUMNAS Y TRABES DE CONCRETO ARMADO

LOSA DE CONCRETO ARMADO O VIGUETA Y BOVEDILLA

LOSA DE CONCRETO ARMADA RETICULAR O ALGERADA

LOSA DE CONCRETO ARMADA RETICULAR O ALGERADA

LOSA DE CONCRETO ARMADO CON MALLA ELECTROSOLDADA O VARILLA O VIGUETA Y BOVEDILLA

LOSA DE CONCRETO ARMADO RETICULAR ALIGERADA O VIGUETA Y BOVEDILLA

LOSA DE CONCRETO ARMADO RETICULAR O ALIGERADA

ARMADURAS METALICAS CUBIERTAS CON LA LAMINA ACRILICA GALVANIZADA ASBESTO CEMENTO CABELLETES O CANALONES

LOSA DE CONCRETO ARMADO

LOSA RETICULAR PREESFORZADOS

MUROS DE MAMPOSTERIA DE MUROS DE MAMPOSTERIA DE MUROS DE MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRAZA PIEDRA BARAZA PIEDRA BRAZA BOVEDA CATALANA A BASE BOVEDA CATALANA A BASE DE VIGAS DE MADERA DE VIGAS DE MADERA CUBIERTA DE TEJA O TARMA CUBIERTA DE TEJA O TARMA SOBRE VIGAS SOBRE VIGAS IMPERMIALIZADA IMPERMIALIZADA

ESPECIALES

1

PUERTAS Y VENTANAS

2

BOVEDA CATALANA A BASE DE VIGAS DE MADERA O RIFLES DE ACERO Y LADRILLO IMPERMEABILIZADO

LOSA DE CONCRETO ARMADO LAMINA DE ASBESTO-CEMENTO CON MALLA GALVANIZADA CARTON,TEJA O ELECTROSOLDADA O VARILLA PARCIALMENTE DE LOSA DE VIGUETA Y BOBEDILLA O CONCRETO LAMINA DE ASBESTO

LAMINA LAMINA DE ASBESTO GALVANIZADAASBESTO CEMENTO GALVANIZADO CEMENTO CARTON ACRILICO ACRILICO SOBRE MOLDURAS METALICAS DE MADERA SOBREVIGAS

LAMINA CARTON O MATERIAL MAMPOSTERIA DE LADRILLO MAMPOSTERIA DE LADRILLO ENDEBLE O DE BLOCK O DE BLOCK

LAMINA O BLOCK

LADRILLO O BLOCK

LADRILLO O BLOCK

LADRILLO,BLOCK PIEDRA LABRADA BLOCK DE BARRO COMPRIMIDO

LADRILLO,CONCRETO ARMADO,PIEDRA LABRADA CANTERA O BLOCK DE BARRO COMPRIMIDO

BLOCK CONCRETO ARMADO

LADRILLO,CONCRETO ARMADO RETICULAR ALIGERADO O VIGUETA Y BOVEDILLA

LADRILLO,CONCRETO ARMADO RETICULAR O ALIGERADA

LAMINA DE MADERA O ALAMBRADO

TUBERIA DE POLIDUCTO EN TINACO

TUBERIA DE FIERRO Y GALVANIZADO Y POLIDUCTOCON TINACO DE MAMPOSTERIA

TUBERIA DE FIERRO GALVANIZADO O COBRE Y TINACIO DE CEMENTO Y ASBESTO

VISIBLE CON TUBERIA DE FIERRO GALVANIZADO O COBRE Y TINACO DE MAMPOSTERIA

OCULTA CON TUBERIA DE COBRRE Y TINACO DE ASBESTO-CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE FIERRO GALVANIZADA O DE COBRE TINACO DE ASBESTOCEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE COBRE Y DOS O MAS TINACOS DE ASBESTO CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE COBRE Y DOS O MAS TINACOS DE ASBESTO CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE COBRE TINACOS DE ASBESTO-CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE COBRE TINACOS DE ASBESTO-CEMENTO

OCULTA CON TUBERIA DE COBRE, TANQUES DE CONCRETO ARMADO O TINACO DE ASBESTO CEMENTO

VISIBLE CON TUBERIA DE FIERRO GALVANIZADO

WC Y LAVABO SIN SERVICIO DE AGUA

WC Y LAVADO COLOR BLANCO

DOS O MAS BAÑOS DE CALIDAD

UN BAÑO COMPLETO TIPO ECONOMICO

UN BAÑO COMPLETO TIPO ECONOMICO (BLANCO)

UN BALÑO COMPLETO DE COLOR TIPO ECONOMICO

DOS O MAS BAÑOS COMPLETOS DE CALIDAD

DOS O MAS BAÑOS COMPLETOS CON MUEBLES DE LUJO

UN BAÑO COMPLETO Y MUEBLES ECONOMICOS

DOS O MAS BAÑOS COMPLETOS Y MUEBLES DE COLOR ECONOMICOS

DOS O MAS BAÑOS COMPLETOS Y MUEBLES DE LUJO

WC Y LAVADO TIPO ECONOMICO

OCULTA PORTERO ELECTRICO

VISIBLE

VISIBLE

ELECTRICA

4

E D I F I C I O S

ECONOMICA

ELEMENTOS

1

MODERNAS

VISIBLE Y OCULTA (MIXTA)

OCULTA

VISIBLE

OCULTA

OCULTA ILUN¡MINACION DIRECTA O INDIRECTA

OCULTA O ILUMINACION DIRECTA IOM INDIRECTA O SALIDAS MULTIPLES

VISIBLE Y OCULTA (MIXTA)

OCULTA ILUMINACION DIRECTA O INDIRECTA O VISIBLE CON TUBERIA CONDUT

MOTOBOMBA Y ALJIBE

MOTOBOMBA ALJIBE GAS INTERPHONE TV O SONIDO AMBIENTAL

MOTOBOMBA ALJIBE GAS SONIDO AMBIENTAL INTERCOMUNICACION PORTONES ELECTRICOS TV.CLIMA O CIRCUITO CERRADO

MOTOBOMBA ALJIBE GAS

MOTOBOMBA ALJIBE GAS EQUIPO CONTRA INCENDIO

EQUIPO CONTRA INCENDIO, GAS MOTOBOMBA , DUCTOS O ELEVADORES

TRIFASICA

TIPO TAMBOR DE PINO

TIPO TAMBOR ENTABLERADAS SENCILLAS CON MOLDURAS O PERCIANAS DE PINO O CEDRO

TIPO TAMBOR ENTABLERADAS SENCILLAS CON MOLDURAS O PERCIANAS DE CEDRO CAOBA

VISIBLE Y OCULTA (MIXTA)

MOTABOMBA Y ALJIBE

TIPO TAMBOR ENTABLERADAS CON EMTABLERADAS CON MOLDURAS PERSIANAS O MOLDURAS O PERSIANAS DE MIXTA DE METAL Y DE PINO O CEDRO MADERA DE CEDRO O CAOBA

LADRILLO BLOCK CELOSIA DE BARRO O CEMENTO

LADRILLO BLOCK CONCRETO LADRILLO BLOCK CONCRETO ARMADO O CELOSIA DE ARMADO O CELOSIA DE BARRO O CEMENTO BARRO O CEMENTO

DE LADRILLO O CONCRETO ARMADO

OCULTA O VISIBLE DE OCULTA O VISIBLE DE OCULTA DE COBRE TINACOS OCULTA DE COBRE TINACOS FIERRO GALVANIZADO O FIERRO GALVANIZADO O DE ASBESTO CEMENTO O DE ASBESTO CEMENTO O COBRE TINACO DE ASBESTO COBRE TINACO DE ASBESTO TANQUE DE CONCRETO TANQUE DE CONCRETO CEMENTO O TANQUE DE CEMENTO O TANQUE DE ARMADO ARMADO CONCRETO CONCRETO WC LAVABOS MINGITORIOS WC LAVADOS MINGITORIOS WC LAVADO Y MUEBLES DE WC LAVABOS Y ACCESORIOS TIPO ECONOMICO Y LAVADOS BAÑOS DE TIPO COLOR TIPO ECONOMICO DE TIPO ECONOMICO ACCSESORIOS DE ACERO INDUSTRIAL INOXIDABLE OCULTA O VISIBLE CON VISIBLE A BASE DE DUCTOS TUBO CONDUT O POLIDUCTO ESPECIALES

OCULTO VISIBLE CON TUBO CONDUT

OCULTA DUCTOS ILUMINACION DIRECTA O INDIRECTA

TRIFASICA

INSTALACION TRIFASICA EQUIPO CONTRA INCENDIO

MOTOBOMBA O ALJIBE GAS

CLIMA INTERCOMUNICACION EQUIPO CONTRA INCENDIO MOTOBOMBA ALJIBE SONIDO AMBIENTAL CTO. CERRADO ELEVADORES O PLANTA DE LUZ

MADERA ECONOMICA

TIPO TAMBOR O ENTABLERADAS SENCILLAS DE CEDRO O CAOBA

TIPO TAMBOR O ENTABLERADAS SENCILLAS DE CEDRO O CAOBA

TIPO TAMBOR O ENTABLERADAS SENCILLAS DE PINO O CEDRO

TIPO TAMBOR DE CEDRO O PINO FORRADAS CON FORMAICA

ENTABLERADAS ECONOMICAS

ENTABLERADAS CON MONTURAS

DE MADERA RUSTICA

TIPO TAMBOR DE PINO

TIPO TAMBOR DE PINO O CEDRO

PISOS LAMBRINES Y VARIOS

MADERA RUSTICA

DUELA O LAMBRINES DE PINO SIMILAR

MADERA RUSTICA

MADERA RUSTICA

MADERA BARNIZADA

DUELA DE CAOBA O CLOSET

DUELA PARQUETO O ENDUELADO EN MUROS PLAFONES CLOSET DE CAOBA

MADERA RUSTICA

DUELA O PARQUET LAMBRINES O CLOSET DE CEDRO O PINO

DUELA O PARQUET ESTANTERIA O CLOSETS DE CEDRO O CAOBA

MADERA RUSTICA

CEDRO O PINO BARNIZADO

CEDRO CAOBA BARNIZADO

CEDRO O PINO BARNIZADO

DUELA O LAMBRINES DE PARQUET DE CEDRO O CAOBA

3

BARANDALES ESCALERAS Y PORTONES

MADERA DE PINO

TORNEADOS YENTABLERADOS

MADERA RUSTICA

MADERA TRATADA

DE CEDRO O PINO

TORNEADOS Y ENTABLERADOS DE CAOBA

MADEA RUSTICA

BALASTRADAS O PASAMANOS DE PINO

BALASTRADAS O PASAMANOS DE CEDRO

MADERA RUSTICA

CEDRO O PINO BARNIZADO

CEDRO CAOBA BARNIZADO

CEDRO O PINO BARNIZADO

ESCALERAS PASAMANOS DE CEDRO O CAOBA

1

PUERTAS Y VENTANAS

ESTRUCTURALES SIN ANTICORROSIVO

ESTRUCTURALES DE FIERO CON ANTICORROSIVO

ESTRUCTURALES CON ORNATO

ESTRUCTURALES O TUBULARES

ESTRUCTURALES O TUBULARES

ESTRUCTURALES O TUBULARES,ALUMINIO

ESTRUCTURALES TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

ESTRUCTURALES O TUBULARES

ESTRUCTURALSE TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

ESTRUCTURALES O TUBULARES

ESTRUCTURALES TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

TUBULARES O ALUMINIO

ALUMINIO

2

BARANDALES ESCALERAS Y PORTONES

ESTRUCTURALES SIN ANTICORROSIVO

FIERRO TROPICAL

ESTRUCTURALE O TUBULARES

ESTRUCTURALE O TUBULARES

ESTRUCTURALE O TUBULARES,ALUMINIO

ALUMINIO TUBULARES O ESTRUCTURALES BRONCE

ESTRUCTURALES O TUBULARES

ESTRUCTURALES,TUBULARE S O ALUMINIO

ESTRUCTURALES O ALUMINIO

ESTRUCTURALES O TUBULARES

ESTRUCTURALES TUBULARES ASBESTO METALICO

ESTRUCTURALES O ALUMINIO

TUBULARES O ALUMINIO

TUBULARES O ALUMINIO

MUROS APLANADOS O APARENTES

MUROS APLANADOS O APARENTES

MUROS APLANADOS MARTELINADOS PIEDRA LABRADA PASTA CANTERA MARUGA PISOS O CONCRETO APARENTE

LAMINA MADERA O ALAMBRADO

LAMINA APLANADO O ASBESTO

MADERA RUSTICA

ESTRUCTURALES CON ESTRUCTURALES DE FIERRO ORNATOS Y ELEMENTOS DE ORCACE

FRONTONES,PLASTRAS,MOL USAS CON PLASTRAS O CON DURAS,CANTERAS,MARMOL, MOLDURAS O PIEDRA LABRADA

MUROS APLANADOS O APARENTES

MUROS APLANADOS O APARENTES

MUROS APLANADOS O APARENTES

MORTERO CAL-ARENA

MORTERO CEMENTO-ARENA

MORTERO CEMENTO- CAL ARENA YESO O TROL EN PLAFONES

MORTERO CEMENTO CALARENA

MORTERO CEMENTO CALARENA

MORTERO CEMENTO CALARENA TIROL RUSTICO PLANCHADO

MONTERO CEMENTO CAL ARENA

MONTERO CEMENTO CAL ARENA TIROL EN PLAFONES

MONTERO CEMENTO CAL ARENA TIROL

DE 3 MM OPACO

MUROS APLANADOS MARTELINADOS CARTERA PASTA MARMOL O PIEDRA

CEMENTO RUSTICO

CEMENTO PULIDO O AZULEJO

CERAMICA O AZULEJO

PASTAS AZULEJO MARMOL CERAMICA TIROL O MADERA

AZULEJO MARMOL PASTAS TIROL Y MADERA FINA

PASTA O TIROL

AZULEJO MARMOL PASTA

AZULEJO CORCHOS CERAMICA MARMOL O PASTAS

CEMENTO RUSTICO

CEMENTO PULIDO MOSAICO DE PASTA O MADERA RUSTICA

PIEDRA LABRADA MOSAICO DE PASTA Y GRANITO MARMOL CERAMICA O AZULEJO

CEMENTO PULIDO O RUSTICO

CEMENTO PULIDO O MOSAICO DE PASTA

MOSAICO DE PASTA GRANITO TERRAZO O CERAMICO

TERRAZO DE GRANITO LOSETAS DE CERAMICA Y MARMOL AZULEJO CERAMICA SINTETICAS AZULEJOS PIEDRA LABRADA CONCRETO PIEDRA LABRADA MARMOL O MARTELINADO O ADQUIN ADOGUIN

MOSAICO DE PASTA O GRANITO

MOSAICO GRANITO ADOQUIN O MARTELINADO

TERRAZO CERAMICA MARMOL O LOSETA SINTETICA DUELA

EMPLOMADOS,ESMERILLADO S,O BISELADOS

SENCILLLOO DE 3 MM

SENCILLO 1MM

SENCILLO DE 3MM

5 Y 6 MM DE ESPESOR

5Y 6 MM DE ESPESOR ESMERILADOS BISELADOS POLARIZADOS COBRIZADOS REFLECTA FILTRASOL O EMPLOMADOS

SENCILLO DE 5MM

5 Y 6 MM DE ESPESOR

5Y6 MM DSE ESPESOR ESMERILADOS BISELADOS PORALIZADOS COBRIZADOS REFLECTA FILTRASOL O EMPLOMADOS

VINILICA O ESMALTE Y BARNIZ ECONOMICA

VINILICA O ESMALTE O BARNIZ

VINILICA ESMALTES LACAS BARNIZ O PASTAS

VINILICA ESMALTES LACAS BARNIZ PASTAS PLASTICAS

VINILICA O ESMALTE ECONOMICO

VINILICA ESMALTE LACA O BARNIZ

VINI,LICA LACAS ESMALTE BARNIZ DE CALIDAD

ASFALTO

ASFALTO CON TELA DE REFUERZO

CUBIERTAS A BASE DE IMPERMIABILIZANTE

CUBIERTAS A BASE DE IMPERMIABILIZANTE CON ACABADO DE PINTURA

ASFALTO CON FIBRA DE VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR

ASFALTO CON FIBRA DE VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR

ASFALTO CON FIBRA DE VIDRIO Y PRIMER O SIMILAR CON CUBIERTA DE TEJA O SIMILAR

1

FACHADAS

USAS CON PLASTRAS

2

APLANADOS INTERIORES

SIN APLANAR

MORTERO CAL-ARENA

3

LAMBRINES

CEMENTO RUSTICO

4

PISOS

1

VIDRIOS

SENCILLO DE 3MM.

SENCILLO 3 MM OPACO

2

PINTURA

A LA CAL Y CEMENTO BLANCO

VINILICA ESMALTE O BARNIZ ECONOMICO

3

IMPERMEABILIZANTES

ESTADO DE CONSERVACION VALOR POR M2 EN N $

MUROS APLANADOS PASTAS LACAS CERAMICAS CHILUCA CANTERA CON AZULEJOS MOSAICO MOLDURAS MAR,MOL VENECIANO MARTELNADOS AZULEJOS MADERA PIEDRIN DOS LADRILLOS O MARTE,INADO CONCRETO ARMADO APARENTE

VINILICA ESMALTE O BARNIZ A LA CAL Y CEMENTO BLANCO

BASE DE AGUA

1 150

2 125

3 100

1 250

2 225

ASFALTO

3 200

1 400

2 350

3 300

1 400

2

3

1

370

350

450

2 420

3 400

1

2

3

100

650

600

1

2

3

1

2

850

800

750

1000

950

Bases de Valuación Inmobiliaria

3 800

1 600

2

3

550 500

1 800

2

3

750

700

1 1000

2

3

950 900

MORTERO CEMENTO ARENA

CAL

MUROS APLANADOS DE TABIQUE O CONCRETO APARENTE MARMOL MARTELINADOS O PASTAS

MORTERO CEMENTO -CAL ARENA O CEMENTO CAL O ARENA

MORTERO CEMENTO ARENA

CAL

MORTERO CEMENTO ARENA

CAL

AZULEJO PARQUET O PLACAS DE MARMOL PASTA ACRILICA O TIROL PLANCHADO PISOSO DE CONCRETO O MOSAICO DE PASTA

CEMENTO PULIDO MOSAICO DE PASTA O GRANITO

TERRAZO MARMOL CERAMICA O DUELA

GRANITO TERRAZO O VITROPISO

GRANITO TERRAZO PARQUET O PLACA DE MARMOL VITROPISO O LOSETA VINILICA

5 Y 6 DE ESPESOR

5 Y 6 MM DE ESPESOR COBRIZADO FILTRASOL REFLECTA O PORALIZADO

SENCILLO 5MM

VINILICA O ESMALTE ECONOMICO

1 600

2

A LA CAL VINILICA O ESMALTE

VINILICA ACRILICA ESMALTE

ASFALTO CON TELA DE REFUERZO

CUBIERTAS A BASE IMPER.PRIMER CON EMULSION ASFALTICA Y FIELTRO O SIMILAR

3

1

550 500

850

112

2

3

800 750

1 1000

2

3

900

850

VINILICA ACRILICA ESMALTE VINILICA ACRILICA ESMALTE O PASTA SILICOM O LACA DE CALIDAD CUBIERTAS A BASE IMPER.PRIMER CON EMULSION ASFALTICA Y FIELTRO O SIMILAR

1 850

2 800

3 750

CUBIERTAS A BASE IMPER.PRIMER CON EMULSION ASFALTICA Y FIELTRO O SIMILAR

1 1000

2 900

3 850

VI. 5 TIPOLOGÍA DE VIVIENDAS A) DE TRANSICIÓN Se han denominado de esta manera a las construcciones que, dadas sus características físicas revelan una duración “temporal” difícilmente recuperable y generalmente presentan las siguientes características constructivas: Techos : Guano o paja Muros : Jaguacte, caña o tablas Estructura : Horcones de madera rústica B) PROVISIONALES Son aquellas viviendas de aprovechamiento “transitorio”, y son edificadas con elementos recuperables que en su mayoría, pueden ser desmanteladas e instaladas en otro sitio, y presentan en general los siguientes elementos: Techos : Láminas de zinc, asbesto o cartón asfáltico. Muros : Láminas de zinc, cartón, asbesto, etcétera. Estructura : Con postes tubulares y de madera rústica. Acabados : Piso de tierra o cemento C) SEMI-PROVISIONALES Se refieren las viviendas formadas por elementos permanentes y provisionales; algunas veces también con materiales de transición, como los siguientes: Techos : Láminas de zinc, asbesto, guano o cartón. Muros Blocks de cemento o tabique Estructura : Elementos de concreto armado Acabados : Pisos de cemento Bases de Valuación Inmobiliaria

D. CORRIENTES Aquellas que están construidas con materiales permanentes y se observe la intervención de un obrero o albañil, aunque no necesariamente calificado. Techos : Tejas de asbesto o zinc, onduladas ó de canalón. Muros Blocks ó tabique Estructuras : Refuerzos de concreto armado Acabados : Pisos de Cemento y algunos aplanados Ventanas: De fierro angular tipo persiana tropical E) ECONÓMICAS Construidas con elementos permanentes, tanto en muros como en cubiertas, y revelen una mano de obra semi-calificada. Techos : Losas de concreto Muros Block o tabiques con refuerzos de concreto Estructura : Elementos de concreto armado Acabados : Aplanados y pisos de cemento con color Ventanas: De fierro angular tipo persiana tropical F) MEDIANAS Aquellas en las que se aprecia una mano de obra calificada, tanto en la calidad de construcción como en los materiales, y dispone de una distribución “funcional”. Techos : Losas de concreto Muros Block o tabique con refuerzo de concreto Estructura : De concreto armado Acabados : Aplanados, empastados, pisos de materiales pétreos como mosaicos o azulejos. Ventanas: De aluminio natural o anodizado MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

114

G) BUENAS Que revelen una mano de obra calificada, buenos materiales y un buen proyecto arquitectónico. Techos : Losas aligeradas Muros Block o tabique Estructura : Concreto armado Acabados : Aplanados, empastados, losetas de cerámica, mosaicos ó azulejos de muy buena calidad. Ventanas: De aluminio Duranodik y cristales polarizados Puertas: De maderas finas; cedro, caoba, roble, etc. H) DE LUJO Donde se aprecie una mano de obra altamente calificada, materiales de lujo y un acucioso proyecto Arquitectónico. Techos : Losas de concreto reforzado ó aligerado Muros Block o tabique Estructura : Elementos de concreto Acabados : Aplanados, texturizados, mármoles, granitos y losetas de cerámica importadas. Puertas: De maderas finas; cedro, caoba, roble, etc. Instalaciones: Piscinas, equipos de filtrado de agua, aire Acondicionado tipo paquete de ventana ó Mini-split. I) ESPECIALIZADAS Aquellas con una mano de obra altamente calificada, materiales de lujo, y un proyecto Arquitectónico minuciosamente elaborado. Techos : Losas de concreto reforzado, aligerado ó policarbonatos. Muros Block o tabique Estructura : Elementos de concreto Acabados : Aplanados, empastados, texturizados, mármoles, granitos y losetas importadas. Puertas: De maderas finas; cedro, caoba, roble, etc. Instalaciones: Piscinas, saunas, equipos de filtrado de agua, Sub-estaciones Eléctricas, aire Acondicionado Integral, etc. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

115

VI. 6. CLASIFICACIÓN DE ZONAS URBANAS

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Residencial de lujo Residencial de primera Residencial de segunda Residencial de Interés social Residencial antigua Residencial de tercera Residencial popular Residencial campestre Departamental de lujo Departamental de primera Departamental de segunda Departamental de Interés social Comercial de primera Comercial de segunda Comercial de tercera Comercial y de servicios Mixta: departamental y comercial Mixta: residencial y comercial Industrial ligera Industrial semi-pesada Industrial pesada Mixta: industrial y comercial Mixta: industrial y de servicios Almacenes y bodegas Comercial de mercados Urbana en formación Rústica

VI. 7 CLASIFICACIÓN DE ZONAS SEGÚN LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA

HABITACIONALES DE LUJO: Infraestructura urbana básica, líneas de teléfono y electricidad ocultas, equipamiento urbano básico mobiliario urbano lotes tipo de mas de 300 m2., habitantes de clase social alta, servidumbres frontal, lateral y posterior. Áreas de construcción y alturas reglamentadas. DE PRIMER ORDEN (Bueno Y Semi-lujo): Infraestructura urbana básica con características similares al anterior, pero con menores condiciones, líneas de teléfono y electricidad aéreas, equipamiento urbano básico, mobiliario urbano, lotes tipo de 300 m2. Habitantes de clase media alta.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

116

DE SEGUNDO ORDEN (Medio): Infraestructura urbana básica con características similares a la anterior, pavimentos de asfalto o concreto, líneas de teléfono y electricidad aéreas, equipamiento urbano básico, lotes tipo de 200 a 300 m2. Habitantes de clase media, servidumbre frontal. DE TERCER ORDEN (Medio-económico): Infraestructura urbana básica con características similares a la anterior, pavimentos de asfalto, líneas de teléfono y electricidad aéreas, equipamiento urbano básico, lotes tipo 105 a 200 m2. Habitantes de clase media-baja, servidumbre frontal. DE INTERÉS SOCIAL: Lotes tipo de no menos de 105 m2., conjuntos habitaciones en serie, unifamiliares o multifamiliares. Densidad habitacional alta. POPULAR: Idéntico al anterior, con pavimentos de asfalto o empedrado, servicios básicos, equipamiento urbano deficiente. ANTIGUA: Zonas antiguas con diferentes clases sociales. Combinadas con áreas mixtas. CAMPESTRE: Localizada fuera de los límites urbanos de la población. Podrá tener utilización agropecuaria si no constituye motivo de lucro comercial. Lotes de mil 500 m2, de frentes no menores a 20 mts. Y construcción remetida al menos diez metros del alineamiento, y que destinan a espacios libres un 75 por ciento, como mínimo de su superficie, con vialidades pavimentas o empedradas. DE TRANSFORMACIÓN: Todas aquellas zonas que han sido sujetas a una total e inminente cambio de uso de suelo.

INDUSTRIAL

COMERCIALES Y DE OFICINAS

O T R O S

INDUSTRIAL LIGERO INDUSTRIAL SEMIPESADO INDUSTRIAL PESADA INDUSTRIAL ARTESANAL PARQUES INDUSTRIALES

DE LUJO DE PRIMERA DE SEGUNDA DE TERCERA

DE MERCADOS CENTRALES DE ABASTO PLAZAS COMERCIALES

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

117

VI. 8. COEFICIENTE DE OCUPACIÓN Y UTILIZACIÓN DEL SUELO

(C.O.S.)

COEFICIENTE DE OCUPACIÓN SUPERFICIAL

Es el área susceptible de desplante:

Datos:

ADC = S.T. =

C.O.S.=

(C.U.S.)

S. T. = A.D.C.=

Superficie del terreno. Área de Desplante Construida.

55.00 m² -----------105.00 m²

=

55.00 m² 105.00m²

ADC --------ST

=

0.524

COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN SUPERFICIAL

Es el número de niveles susceptibles a ser construidos sobre la superficie de desplante ya terminada. S.T. = Superficie del Terrero. S.C. = Superficie total de Construcción. A.D.C.= Área de Desplante Construida Datos:

SC = 55.00 m² ST = 105.00 m² SC C.U.S. = ------ST

No. De Niveles =

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

=

CUS x ST -------------------ADC

55.00 m² -------------- = 105.00 m²

=

0.524

0.524 x 105 ---------------- = 55.00 m²

Bases de Valuación Inmobiliaria

1.001

118

VI. 9. VALORES UNITARIOS DE CONSTRUCCION Según su Género de Edificación

VALORES DE EDIFICACIÓN x m2 No. 1.

2.

3.

4.

5.

6.

TIPOLOGIA

Vida Util

Costo Directo

Indirectos 28%

CASA HABITACION MODERNA ESPECIALIZADA MODERNA DE LUJO MODERNA DE CALIDAD MODERNA MEDIANA INTERES SOCIAL

70 70 70 60 50

7,000.00 5,500.00 4,000.00 3,500.00 2,500.00

8,960.00 7,040.00 5,120.00 4,480.00 3,200.00

EDIFICIOS DE DEPARTAMENTO DE LUJO DE CALIDAD DE CALIDAD MEDIANA INTERES SOCIAL

70 70 60 50

7,500.00 6,000.00 5,000.00 2,800.00

9,600.00 7,680.00 6,400.00 3,584.00

EDIFICIOS DE OFICINA DE LUJO DE CALIDAD DE CALIDAD MEDIANA TIPO ECONOMICO

70 70 60 50

6,000.00 5,000.00 4,000.00 3,000.00

7,680.00 6,400.00 5,120.00 3,840.00

LOCALES COMERCIALES DE LUJO DE CALIDAD DE CALIDAD MEDIANA TIPO ECONOMICO

70 70 60 50

8,000.00 6,500.00 5,000.00 3,000.00

10,240.00 8,320.00 6,400.00 3,840.00

BODEGAS DE CONCRETO TIPO MEDIANA DE CONCRETO TIPO ECONOMICO DE TECHO DE LAMINA TIPO MEDIANA DE TECHO DE LAMINA TIPO ECONOMICA

50 50 30 30

4,000.00 3,500.00 3,000.00 2,000.00

5,120.00 4,480.00 3,840.00 2,560.00

30

2,000.00

2,560.00

30 30

2,750.00 3,000.00

3,520.00 3,840.00

30 30 30

3,250.00 3,500.00 4,000.00

4,160.00 4,480.00 5,120.00

NAVES INDUSTRIALES INCLUYE: PISO ARMADO DE 15cm y TECHO PERFILES MON-TEN 14 KG/m2 Y COLUMNA METALICA ARMADURA DE FIERRO ANGULAR Y COLUMNA METALICA MARCO RIGIDO 3 PLACAS SOLDADAS ARMADURA DE FIERRO ANGULAR PARA CENTRO COMERCIAL CUBIERTA DE AISLANTE DE POLIESTIRENO TRIDIMENSIONAL PERFILES

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C. (2007) MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

119

VI. 10. VALORES UNITARIOS DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.

COSTO UNITARIO DE INSTALACIONES ESPECIALES, ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS No.

CONCEPTOS

Costo Directo

Indirectos al 28%

Vida Util

U.D.

Tipo H=1.20 H=2.00 H=3.00 H=3.00 H=1.20 H=2.00 H=2.40 H=3.00 H=2.00 H=2.40 H=3.00 DE 6 CM DE 8 CM DE 10 CM 20.00 40.00 60.00

400.00 560.00 580.00 610.00 330.00 420.00 460.00 495.00 750.00 790.00 900.00 180.00 210.00 260.00 4,800.00 5,100.00 5,500.00

512.00 716.80 742.40 780.80 422.40 537.60 588.80 633.60 960.00 1,011.20 1,152.00 230.40 268.80 332.80 96,000.00 204,000.00 330,000.00

1.00 8.00 12.00 15.00 DE CEDRO

3,500.00 4,500.00 5,000.00 6,000.00 9,800.00

4,480.00 5,760.00 6,400.00 7,680.00 12,544.00

6,500.00 9,800.00 11,000.00 13,500.00 23,900.00 1,232,000.00 1,700,000.00

8,320.00 12,544.00 14,080.00 17,280.00 30,592.00 1,576,960.00 2,176,000.00

01

BARDA DE TABIQUE COMUN INCLUYE: CIMENTACION, DALAS, CASTILLOS, APLANADOS Y PINTURA

50

ML

02

BARDA DE BLOCK APARENTE INCLUYE: CIMENTACION, DALA Y CASTILLOS

50

ML

03

BARDA DE PIEDRA TIPO MAMPOSTERIA.

60

ML

04

PISOS DE CONCRETO

40

M2

05

ALBERCA: INCLUYE EQUIPO DE FILTRADO

40

M3

06

CISTERNA DE CONCRETO INC: APLANADO E IPERMEABILIZADO, EQUIPO DE BOMBEO PORTON DE ALUMINIO ANODIANODIZADO, INCLUYE: MOTOR Y HERRAJES COCINAS INTEGRAL INCLUYEN: FREGADERO, HORNO, MUEBLE BAJO Y ALTO AIRE ACONDICIONADO TIPO MINI SPLIT, INCLUYE: INSTALACION

60 30

M3 M2

20

ML

20

TON

25

PZA. PZA.

DE PINO 1 2 3 5 NORMAL NORMAL

25

M3

3/4"

386.00

494.08

25

M3

TIERRA

180.00

230.40

07

08

09

10 11 12

ELEVADORES DE 13 PASAJEROS Y 10 PARADAS SUMINISTRO, TENDIDO Y COMPACTADO DE GRAVA DE 1 1/2" SUM. TENDIDO Y COMPACTADO DE RELLENO (MATERIAL DE BANCO)

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C. (2007)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

120

VI. 11. DEPRECIACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Definición: La depreciación es la pérdida del “Limite de máximo valor” de las Edificaciones o Instalaciones, por causas de deterioro y obsolescencia funcional o económica, y es la relación entre la Edad Cronológica y la Vida Útil Remanente de una construcción y se calcula mediante la siguiente formula general: Depreciación Anual

=

Edad _______________ Vida Útil Remanente

Edad Cronológica.- Es aquella que puede ser comprobada mediante fuentes veraces, tales como: Licencia de Obra, Aviso de Terminación de Obra, Manifestación de Obra en Escritura de Propiedad. Edad Aparente.- (Ad Corpus) Es aquella estimada por el Perito cuando no se tenga documento de referencia y se consignará de acuerdo con el estado de conservación de la construcción, según la experiencia del Valuador. Son Causas de Deterioro: El uso, abuso, abandono, fisuras, cuarteaduras, fallas estructurales o vicios ocultos de las construcciones. Las Depreciación por Obsolescencia se divide en causas propias y externas, de la manera siguiente: Obsolescencia Funcional

(Propias): Proyecto e Instalaciones no adecuadas Que contravienen normatividades o reglamentos A causa de la edad de los edificios Debidos al estilo arquitectónico del bien

Obsolescencia Económica

(Externas): Nivel social, económico y cultural de los vecinos Cambios de uso de suelo Planes de Desarrollo Urbano Reglamentos y Normatividades Gubernamentales

El monto de depreciación anual de las construcciones, estimado mediante la fórmula general enunciada, se compone de la proporción siguiente: Depreciación por Deterioro = 37.50% Depreciación por Obsolescencia Funcional = 25.00% Depreciación por Obsolescencia Económica = 37.50% -------------------------------------------------------------------------------------Depreciación Total Estimada = 100.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

121

% de INCIDENCIA DE DEPRECIACION ANUAL DE LAS CONSTRUCCIONES 50.0% 37.5%

50.0% 40.0% PORCENTAJE

37.5%

30.0% Obsolescencia Económica

20.0%

Obsolescencia Funcional

10.0% 0.0%

Deterioro

CAUSAS

Las Acciones que prolongan la Vida Económica de las construcciones son las inversiones de mejoramiento de la imagen urbana al edificio, la restitución de sus partes o equipos en desuso, y los cambios de distribución arquitectónica, entendiéndose como estas: Rehabilitaciones: Adaptaciones al entorno urbano (imagen exterior) Modernizaciones: Reposición de instalaciones, partes o equipos obsoletos Remodelaciones: Cambios de distribución arquitectónica

FORMULAS DE DEPRECIACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

VI. 11. 1. LÍNEA RECTA

E D = ---VT

VI. 11 2. KÜENZLE E 2 D = ( ---- ) VT VI. 11. 3. ROSS E D = 0.50 [ ( ----- ) VT

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

+

E 2 ( ----- ) ] VT

Bases de Valuación Inmobiliaria

122

VI. 11. 4. D I R E C T A

E 1/4 ( ---- ) ] VT

D =[

VI. 11. 5. ROSS-HEIDECKE E D = [ 1 - ( 0.50 [ ( ----- ) VT

E 2 ( ----- ) ] ) ] x C VT

+

De donde C = Calificación X Estado de Conservación

VI. 11. 6. CALIFICACIÓN x ESTADO DE CONSERVACIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN

FACTOR 1.0000 0.9748 0.9068 0.9191 0.8199 0.6680 0.4740 0.2480 0.0010

NUEVO MUY BUENO NORMAL REGULAR REPARACIONES SENCILLAS REPARACIONES IMPORTANTES REHABILITACIÓN TOTAL RUINOSO INUTILIZABLE CRITERIO ROSS - HEIDECKE EDAD DEL INMUEBLE

NUEVO

MUY BUENO

CONSERVACION NORMAL

REGULAR

REPARACIONES SENCILLAS

REPARACIONES IMPORTANTES

REHABILITACION COMPLETA

RUINOSO

RUINOSO INUTILIZABLE

15

0.8438

0.8435

0.8225

0.7755

0.6918

0.5636

0.3999

0.2093

0.0844

ROSS-HEIDECKE

EDAD

1.0000 0.5000 0.0000 Serie1

1

2

3

4

5

6

7

8

9

0.8438

0.8435

0.8225

0.7755

0.6918

0.5636

0.3999

0.2093

0.0844

CONSERVACION Serie1

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

123

CRITERIO ROSS - HEIDECKE EDAD DEL INMUEBLE

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

NUEVO

MUY BUENO

1.0000 0.9915 0.9828 0.9738 0.9644 0.9549 0.9450 0.9349 0.9244 0.9138 0.9028 0.8915 0.8800 0.8682 0.8561 0.8438 0.8311 0.8182 0.8050 0.7915 0.7778 0.7638 0.7494 0.7349 0.7200 0.7049 0.6894 0.6738 0.6578 0.6415 0.6250 0.6082 0.5911 0.5738 0.5561 0.5382 0.5200 0.5015 0.4828 0.4638 0.4444 0.4249 0.4050 0.3849 0.3644 0.3438 0.3228 0.3015 0.2800 0.2582 0.2361 0.2138 0.1911 0.1682 0.1450 0.1215 0.0978 0.0738 0.0494 0.0249 0.0000

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

0.9997 0.9912 0.9825 0.9734 0.9641 0.9546 0.9447 0.9346 0.9241 0.9135 0.9025 0.8912 0.8797 0.8679 0.8558 0.8435 0.8308 0.8179 0.8047 0.7913 0.7775 0.7635 0.7492 0.7346 0.7198 0.7046 0.6892 0.6735 0.6576 0.6413 0.6248 0.6080 0.5909 0.5736 0.5559 0.5380 0.5198 0.5014 0.4826 0.4636 0.4443 0.4247 0.4049 0.3847 0.3643 0.3436 0.3227 0.3014 0.2799 0.2581 0.2360 0.2137 0.1910 0.1681 0.1450 0.1215 0.0977 0.0737 0.0494 0.0249 0.0000

CONSERVACION NORMAL

0.9748 0.9665 0.9580 0.9492 0.9401 0.9308 0.9212 0.9113 0.9011 0.8907 0.8800 0.8691 0.8578 0.8463 0.8345 0.8225 0.8102 0.7976 0.7847 0.7716 0.7582 0.7445 0.7306 0.7163 0.7019 0.6871 0.6721 0.6568 0.6412 0.6254 0.6093 0.5929 0.5762 0.5593 0.5421 0.5246 0.5069 0.4889 0.4706 0.4521 0.4332 0.4142 0.3948 0.3752 0.3553 0.3351 0.3146 0.2939 0.2729 0.2517 0.2302 0.2084 0.1863 0.1640 0.1413 0.1185 0.0953 0.0719 0.0482 0.0242 0.0000

REGULAR

0.9191 0.9113 0.9033 0.8950 0.8864 0.8776 0.8685 0.8592 0.8497 0.8398 0.8297 0.8194 0.8088 0.7980 0.7869 0.7755 0.7639 0.7520 0.7399 0.7275 0.7149 0.7020 0.6888 0.6754 0.6618 0.6478 0.6337 0.6192 0.6046 0.5896 0.5744 0.5590 0.5433 0.5273 0.5111 0.4947 0.4779 0.4610 0.4437 0.4262 0.4085 0.3905 0.3722 0.3537 0.3350 0.3159 0.2967 0.2771 0.2573 0.2373 0.2170 0.1965 0.1757 0.1546 0.1333 0.1117 0.0899 0.0678 0.0454 0.0228 0.0000

REPARACIONES SENCILLAS

REPARACIONES IMPORTANTES

0.8199 0.8130 0.8058 0.7984 0.7907 0.7829 0.7748 0.7665 0.7580 0.7492 0.7402 0.7310 0.7215 0.7118 0.7019 0.6918 0.6814 0.6708 0.6600 0.6490 0.6377 0.6262 0.6145 0.6025 0.5903 0.5779 0.5653 0.5524 0.5393 0.5260 0.5124 0.4987 0.4847 0.4704 0.4560 0.4413 0.4263 0.4112 0.3958 0.3802 0.3644 0.3483 0.3321 0.3155 0.2988 0.2818 0.2646 0.2472 0.2296 0.2117 0.1936 0.1753 0.1567 0.1379 0.1189 0.0996 0.0802 0.0605 0.0405 0.0204 0.0000

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.6680 0.6623 0.6565 0.6505 0.6442 0.6378 0.6313 0.6245 0.6175 0.6104 0.6031 0.5955 0.5878 0.5800 0.5719 0.5636 0.5552 0.5466 0.5377 0.5287 0.5196 0.5102 0.5006 0.4909 0.4810 0.4708 0.4605 0.4501 0.4394 0.4285 0.4175 0.4063 0.3949 0.3833 0.3715 0.3595 0.3474 0.3350 0.3225 0.3098 0.2969 0.2838 0.2705 0.2571 0.2434 0.2296 0.2156 0.2014 0.1870 0.1725 0.1577 0.1428 0.1277 0.1124 0.0969 0.0812 0.0653 0.0493 0.0330 0.0166 0.0000

REHABILITACION COMPLETA

0.4740 0.4700 0.4658 0.4616 0.4571 0.4526 0.4479 0.4431 0.4382 0.4331 0.4279 0.4226 0.4171 0.4115 0.4058 0.3999 0.3939 0.3878 0.3816 0.3752 0.3687 0.3620 0.3552 0.3483 0.3413 0.3341 0.3268 0.3194 0.3118 0.3041 0.2963 0.2883 0.2802 0.2720 0.2636 0.2551 0.2465 0.2377 0.2288 0.2198 0.2107 0.2014 0.1920 0.1824 0.1727 0.1629 0.1530 0.1429 0.1327 0.1224 0.1119 0.1013 0.0906 0.0797 0.0687 0.0576 0.0463 0.0350 0.0234 0.0118 0.0000

RUINOSO

0.2480 0.2459 0.2437 0.2415 0.2392 0.2368 0.2344 0.2318 0.2293 0.2266 0.2239 0.2211 0.2182 0.2153 0.2123 0.2093 0.2061 0.2029 0.1996 0.1963 0.1929 0.1894 0.1859 0.1822 0.1786 0.1748 0.1710 0.1671 0.1631 0.1591 0.1550 0.1508 0.1466 0.1423 0.1379 0.1335 0.1290 0.1244 0.1197 0.1150 0.1102 0.1054 0.1004 0.0954 0.0904 0.0853 0.0800 0.0748 0.0694 0.0640 0.0586 0.0530 0.0474 0.0417 0.0360 0.0301 0.0242 0.0183 0.0123 0.0062 0.0000

RUINOSO INUTILIZABLE

0.1000 0.0992 0.0983 0.0974 0.0964 0.0955 0.0945 0.0935 0.0924 0.0914 0.0903 0.0892 0.0880 0.0868 0.0856 0.0844 0.0831 0.0818 0.0805 0.0792 0.0778 0.0764 0.0749 0.0735 0.0720 0.0705 0.0689 0.0674 0.0658 0.0642 0.0625 0.0608 0.0591 0.0574 0.0556 0.0538 0.0520 0.0502 0.0483 0.0464 0.0444 0.0425 0.0405 0.0385 0.0364 0.0344 0.0323 0.0302 0.0280 0.0258 0.0236 0.0214 0.0191 0.0168 0.0145 0.0122 0.0098 0.0074 0.0049 0.0025 0.0000

124

VI. 12. INDIRECTOS SOBRE EL TERRENO Y LAS CONSTRUCCIÓNES Se denomina en Valuación “Indirectos” aquellos gastos que inciden indirectamente sobre el Valor tanto del terreno, como sobre los costos de edificación, los cuales se verán incrementados de acuerdo a la siguiente tabla, donde indica claramente el porcentaje de incidencia de cada concepto sobre el indicador paramétrico correspondiente.

CONCEPTO Gastos a terreno Estudios y proyectos Licencias, permisos y derechos Costos financieros Promoción y venta Conservación y mantenimiento

% 5.00 1.50 1.00 5.00 2.00 1.00

INDICADOR PARAMÉTRICO S / Valor del terreno S / Costo de edificación S / Costo de edificación S / Costo de edificación S / Costo de edificación S / Costo de edificación

Estos costos indirectos deberán agregarse al total del valor de las edificaciones a que se refiere el inciso “B” de las construcciones en la hoja de Avaluó Físico del formato correspondiente.

PORCENTAJE DE INDIRECTOS AL INMUEBLE

0.01

Construcción y Mantenimiento

0.02

Promoción y Venta

0.05

Costos Financieros

0.01

Licencias Permisos y Derechos

0.02

Inversion en Estudios y Proyectos

0.05

Gastos al Terreno

0

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

0.01

0.02

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.03

0.04

0.05

125

VI. 13.

CLASIFICACION DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

La Comisión Nacional Bancaria y de Valores indica claramente en la circular número 1462 a 2, (página 234) cuales son los elementos considerados como Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y Obras complementarias, como a continuación se detallan:

6.3.4.10.1.

Instalaciones Especiales: Son aquellas adheridas al inmueble e indispensables para su funcionamiento operacional, entre otros:

6.3.1.1.1.1. 6.3.1.1.1.2. 6.3.1.1.1.3. 6.3.1.1.1.4. 6.3.1.1.1.5. 6.3.1.1.1.6. 6.3.1.1.1.7. 6.3.1.1.1.8. 6.3.1.1.1.9. 6.3.1.1.1.10.

Elevadores y montacargas. Escaleras electromecánicas. Equipos de aire acondicionado o aire lavado. Sistema hidroneumático. Calefacción. Subestación eléctrica Pararrayos. Equipo contra incendio Cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción, plantas de tratamiento. Pozos artesianos, aljibes y equipo de bombeo.

6.3.1.1.2.

Elementos Accesorios: Son aquellos necesarios para el funcionamiento de un inmueble de “uso especializado”, entre otros tenemos:

6.3.1.1.2.1. 6.3.1.1.2.2. 6.3.1.1.2.3. 6.3.1.1.2.4. 6.3.1.1.2.5. 6.3.1.1.2.6. 6.3.1.1.2.7. 6.3.1.1.2.8. 6.3.1.1.2.9. 6.3.1.1.2.10.

Caldera Depósito de combustible Espuela de ferrocarril Pantalla de proyección Planta de emergencia Butacas Sistema de aspiración central Bóveda de seguridad Sistema de intercomunicación Equipo de seguridad y circuito cerrado de televisión

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

126

6.3.1.1.3.

Obras Complementarias: Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble, entre otras tenemos:

6.3.1.1.3.1. 6.3.1.1.3.2. 6.3.1.1.3.3. 6.3.1.1.3.4. 6.3.1.1.3.5. 6.3.1.1.3.6. 6.3.1.1.3.7. 6.3.1.1.3.8. 6.3.1.1.3.9. 6.3.1.1.3.10. 6.3.1.1.3.11. 6.3.1.1.3.12.

Bardas, celosías Rejas Patios y andadores Marquesinas Pérgolas Jardines Fuentes y espejos de agua Terrazas y balcones Cocinas integrales Riego por aspersión Albercas y chapoteaderos Sistemas de sonido ambiental

Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se deberán describir por separado de las construcciones para obtener Valores unitarios independientes.

VI. 14. PORCENTAJE DE PARTIDAS DE UNA CASA-HABITACIÓN Con el propósito de que el Valuador profesional tenga una idea general de la incidencia de los porcentajes de partidas de una construcción tipo residencial, a continuación se desglosan las partidas correspondientes, asignándoles porcentaje numéricos. Esta tabla puede ser de gran utilidad cuando se requiera determinar porcentajes de Avance de Obra de un inmueble en proceso de construcción:

IN C ID E N C IA D E C O S T O S D E C O N S T R U C C IÓ N P O R P A R T ID A S No.

C O N C E P T O

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

G AS T O S G EN ER A LES C IM E N T A C IO N ESTRUCTURA DE CONCRETO A L B A Ñ IL E R ÍA O B R A G R U E S A ACABADOS IN S T A L A C IÓ N H ID R O -S A N IT A R IA IN S T A L A C IÓ N E L É C T R IC A H E R R E R ÍA C A R P IN T E R ÍA M U E B L E S S A N IT A R IO S V ID R IE R ÍA P IN T U R A S U M AS

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

% In c id e n c ia 3 .5 0 1 2 .0 0 1 7 .0 0 1 5 .9 0 1 8 .4 0 3 .0 0 4 .5 0 7 .0 0 1 2 .7 0 3 .2 0 0 .9 0 1 .9 0 1 0 0 .0 0

C O S T O $ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0 2 6 ,2 5 0 .0 0 9 0 ,0 0 0 .0 0 1 2 7 ,5 0 0 .0 0 1 1 9 ,2 5 0 .0 0 1 3 8 ,0 0 0 .0 0 2 2 ,5 0 0 .0 0 3 3 ,7 5 0 .0 0 5 2 ,5 0 0 .0 0 9 5 ,2 5 0 .0 0 2 4 ,0 0 0 .0 0 6 ,7 5 0 .0 0 1 4 ,2 5 0 .0 0 $ 7 5 0 ,0 0 0 .0 0

127

VI. 15. Participación de Elementos Constructivos en el Valor Comercial de una Vivienda (USPAP) Uniform Standards of Professional Aprraisal Practice Con propósito de que el Valuador observe desde una óptica globalizada los criterios utilizados en otros países (EUA) relativos a la participación de los elementos constructivos en el Valor de una vivienda o casa-habitación, al calce mostramos la gráfica de criterios aplicados por la USPAP, (Uniform Standards of Professional Aprraisal practice), por sus siglas “Estándares Uniformizados de Valuación Profesional”. Concesiones Financieras 1%

Chimeneas 2%

Eficiencia de Energía 2%

recámaras 1% Funcionalidad 1%

Diseño e Imagen Exterior 2%

Area Construida 12%

Emplazamiento y Vista 3%

Cochera 11%

Edad 4% Otros 4%

Edo. Conservación 9%

Calidad de Construcción 5% Porticos, Piscina 9%

Localización 6% Mantenimiento Preventivo 6%

Sotanos, Máquinas 6%

A/C, Calefacción 8%

Baños 7%

Participacion de Elementos Constructivos de una Vivienda en el Valor Comercial (USPAP) Funcionalidad Recámaras Concesiones Financieras Chimeneas

1.10% 1.10% 1.30% 1.70% 2.30%

Ef iciencia de Energía

2.30%

Diseño e Imagen Exterior

3.30%

Emplazamiento y Vista

4.00%

Edad

4.10%

Otros

4.60%

Calidad de Construcción Localización

5.80%

Mantenimiento preventivo

5.80% 6.30%

Sotanos, Máquinas

7.40%

Baños

8.30%

A/C, Calef acción

9.00%

Porticos, Piscina

9.30%

Edo. Conservación

10.50% 11.80%

Cochera Area Construida

0.00%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

2.00%

4.00%

6.00%

Bases de Valuación Inmobiliaria

8.00%

10.00%

12.00%

128

VI. 16. ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

El Banco de México emitió el Índice Nacional de Precios al Consumidor con el objeto de controlar los precios de mercado de los alimentos y de productos de primera necesidad, basándose en los costos de los productos de la Canasta Básica. Resulta importante señalar que dichos Índices son de gran utilidad en el ámbito de la Valuación, ya que con ellos es posible determinar el valor actual aproximado de un bien que fue adquirido con fecha anterior (hasta el año de 1950) así como también, de manera inversa, es posible conocer el valor que tenia un determinado bien, partiendo del Valor actual del mismo y refiriéndolo una fecha determinada, encontrando un factor de ajuste con la aplicación de la referida tabla. Dirección Electrónica: http://dgcnesyp.inegi.gob.mx.pubcoy.coyunt.precios.inpc.html

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129

VI. 16.1. CALCULO DEL VALOR ACTUAL Índice nacional de Precios al Consumidor

VALOR ACTUAL (Ejemplo): Calcular el Valor Actual de un bien inmueble que en el mes de agosto de 1998 tenía un valor de $ 1’722,000.00 Fórmula del Factor de Ajuste = Índice Actual / Índice Anterior FUENTE FECHA FACTOR I.N.P.C. AGOSTO 1998 70.903 I.N.P.C. JUNIO 2007 Factor de Ajuste

121.721

= 121.721 / 70.903 = 1.716

Valor Actual = 1’722,000.00 x 1.61

= $ 2’954,952.00

VI. 16.2. CALCULO DEL VALOR REFERIDO DE INMUEBLES Índice nacional de Precios al Consumidor

VALOR REFERIDO (Ejemplo): Calcular el Valor Referido de un bien inmueble al mes de enero de 1993, si el Valor Actual en Junio de 2007 es de $ 7’500,000.00; FUENTE

FECHA

FACTOR

I.N.P.C. ENERO 1993

25.05

I.N.P.C. JUNIO 2007

121.721

Factor de Ajuste

= 121.721 / 25.05 = 4.859

Valor Referido

= $ 7’500,000.00 / 4.859

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= $ 1’543,527.47

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130

VI. 17. VALOR RESIDUAL ESTÁTICO Para Créditos garantizados de Vivienda (SHF) Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual tiene por objeto regular las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado destinado a la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento de vivienda, con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Decimonovena. Fórmula de cálculo del valor residual estático. Se calculará aplicando la siguiente fórmula: De donde:

F = VI x (1 - b) – Pn F VI

= =

b Pn

= =

Es el valor del terreno o inmueble por remodelar. Es el valor del inmueble terminado o bajo la hipótesis de edificio habitacional terminado. Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Son los pagos necesarios considerados.

Ejemplo:

F VI B Pn

= = = =

Valor Residual Estático $ 1´500,000.00 10% 360 amortizaciones (30 años)

Sustituyendo:

F

=

$1´500,000.00 (1-.10) - 360

F

=

$1´349,360.00

V. 18. VALOR RESIDUAL DINAMICO Para Créditos garantizados de Vivienda (SHF) Vigésima. Para el cálculo del valor residual Dinámico, se deberá: I. Estimar los flujos de caja con base en los ingresos y, en su caso, los enganches de crédito que se espere obtener por la venta del inmueble a promover, así como los egresos que se estime realizar por los diversos costos y gastos durante la construcción o remodelación, incluso los egresos por los créditos concedidos. Dichos ingresos y egresos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y/o construcción del inmueble, bajo calendarización mensual. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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131

Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda terminada, se utilizarán los valores obtenidos por los enfoques de comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de Valuación. Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio. Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción presupuestados en el proyecto correspondiente. II. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media anual del proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que obtendría un promotor medio en una promoción con las características de la analizada. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta el financiamiento ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en función del porcentaje de dicho financiamiento, atribuido al proyecto, y de las tasas de interés habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento deberá ser, en todo caso, debidamente justificado. Vigésimo primera. Fórmula de cálculo del valor residual por el Procedimiento Dinámico. El valor residual Dinámico, será la diferencia entre el Valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el Valor actual de los egresos realizados por los diversos costos y gastos, para el tipo de capitalización fijado, utilizando la siguiente fórmula: F = [ Lj / (1 + i) j ] - [ Ek / (1 + i) k ] F Lj j Ek k I

De donde:

= Es el valor del terreno o inmueble a remodelar. = Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j = Es el número del periodo previsto desde el momento de la Valuación hasta que se produce cada uno de los ingresos. =Es el importe de cada egreso previsto en el momento k = Es el número del periodo previsto desde el momento de la Valuación hasta que se produce cada uno de los egresos. = Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados.

Ejemplo: Lj I J Ek K

= = = = =

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$ 1’500,000.00 10.00% 2 años L j x tasa de egresos = $1´500,000.00 x 6.0% 3 años Bases de Valuación Inmobiliaria

132

F= [1’500,000.00 / (1-10.00%)2] - [90,000.00 / (1+10.00%)3] = $ 1’172,051.09

CAPITULO VII AVALUÓ POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS VII. 1. DEFINICIONES El Valor de Capitalización es el capital requerido para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de tiempo y riesgo. La estimación del Valor de Capitalización anual se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo, es decir, la cantidad de ingresos mensuales, producidos o susceptibles de producir por un bien inmueble se denominan Rentas y se clasifican de la manera siguiente: Renta Económica: Es el promedio comparativo de ingresos mensuales producidos por bienes con características similares al estudiado, ofertantes en el mercado Inmobiliario actuante. Renta Contratada: Es el monto mensual de ingresos establecida en contratos de arrendamiento. Renta Excesiva: Es el ingreso mensual contratado, muy superior a la renta Económica o de mercado. Renta a Porcentaje: Es el monto porcentual establecido previamente en contratos sobre la totalidad de los ingresos producidos por el bien. Renta Congelada: Aquella establecida por decreto gubernamental como medida de control de precios por arrendamientos. Renta a largo Plazo: Monto fijado a plazo mayor de dos años, de común acuerdo por las partes contratantes. Renta con Opción de Venta: Promesa de venta opcional establecida, cuyas rentas pagadas se descontaran al precio final fijado en la operación de compraventa. La rentabilidad o ingresos por productos mensuales de un bien inmueble esta determinado por diversas fuerzas económicas que inciden directa o indirectamente en el mercado inmobiliario prevaleciente y son entre otras; • • •

Un mercado sano, abierto y competitivo, donde actúa un apreciable numero de compradores y vendedores. Un mercado oligopólico, en el que prevalece un número reducido de vendedores, organizados formal e informalmente. Un mercado monopólico donde existe un solo vendedor.

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133

• •

Un mercado oligopsonio, en el que actúa un número reducido de compradores formal o no formalmente organizados. Un mercado monopsónico, donde existe un solo comprador.

VII. 2. CALCULO DE RENTAS MENSUALES VII. 2. 1. MÉTODO TRADICIONAL Se obtendrá la renta neta mensual, de acuerdo a la siguiente definición: Renta Real o Estimada: se denomina así al Importe de Rentas expresado en contratos de arrendamiento, recibos ó cualquier otro documento fiel que refleje claramente la cantidad obtenida por el arrendamiento del inmueble a la cual se le descontará el importe de las deducciones mensuales autorizadas, y se calcula mediante la siguiente fórmula general: de donde:

Vf = Valor Físico Ti = Tasa de Interés Anual d = % Deducciones mensuales

Renta Neta Mensual =

Vf x Ti 12 (1 - d)

Renta Neta Mensual

= $ 1’500,000.00 x .08 / 12 (1-.25) = $13,333.33 pesos.

VII. 2. 2. MÉTODO DE MERCADO: Renta de Mercado: Los fundamentos del método de rentas, tradicionalmente se basaban en Valores subjetivos asignados a los objetos o bienes susceptibles de producir rentas, sin embargo en la actualidad se recomienda aplicar el “Método Comparativo de Mercado”, derivado de una investigación de mercado real y objetiva de la oferta existente del tipo de bienes similares a bien que ese pretende Valuar, de donde obtendremos mediante operaciones matemáticas un índice o “Media Ponderada” (Pág. No. 160, inciso “b”) que nos dará luz sobre la cantidad por metro cuadrado de renta unitaria para el género de inmueble a Valuar, para lo cual tenemos las siguientes definiciones: Renta Bruta Mensual (RBM): Es la cantidad mensual en moneda, producida por un Inmueble, resultado de una investigación de mercado. Renta Neta Mensual: Es el importe remanente de la renta mensual después de restarle las deducciones mensuales a que se haga acreedor dicho inmueble, de acuerdo su uso. Este método corresponde al resultado arrojado por la investigación de Mercado Inmobiliario realizada por el Perito Valuador, de acuerdo a un mercadeo realizado en la zona de cuando menos, tres inmuebles con características semejantes al predio Valuado y con el mismo giro ó uso, ya sea: habitacional, comercial, industrial, etcétera, apoyado en diversas fuentes de Información, tales como: periódicos, revistas inmobiliarias, corredores inmobiliarios o fuentes de la red mundial (www). MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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134

VII. 3. VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:

Definición:

El Valor de Capitalización de rentas es; “el capital que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de tiempo y riesgo”. (Se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo).

VII. 3. 1. METODO TRADICIONAL Vcap (Valor de Capitalización) Rbm D M Ti

= = = =

=

Renta bruta mensual Deducciones mensuales Periodo en meses Tasa de interés

de donde:

( Rbm – D x M ) / Ti

$ 12,000.00 $ 3,000.00 $ 36,000.00 0.08

- deducciones 25% Rnm por 12 meses entre Ti al 8% Valor de Capitalización =

$ 450,000.00

VII. 3. 2. MÉTODO DE SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF) Según Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, destinado para la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento de la vivienda, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para la Valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. Vigésimo cuarta.- Fórmula de cálculo del valor de capitalización del inmueble: -n

PMT [1 - (1+i) ] VC = _____________ I VC PMT i n

= = = =

de donde:

Valor de Capitalización Pago total (ingresos menos egresos) Renta neta anual (Rna) Es la tasa de capitalización aplicable Es el número de periodos (Vida útil remanente)

Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar se expresarán en las unidades de tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los periodos considerados.

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135

Ejemplo: Cálculo del Valor de Capitalización (SHF): -n

PMT [1 - ( 1+I ) ] VCap = -------------------------i

Datos:

Rbm = % deducc. = VCap = (108,000.00 (1-(1+.08) ^ (- 60)))/.08 Deducciones = Renta neta = PMT Renta anual = VCap = $ 1’336,667.60 i Tasa = n (Vida Útil rem)

12,000.00 25% 3,000.00 9,000.00 108,000.00 0.08 = 60 años

VII.3.3. CONDICIONANTES DEL MERCADO DE RENTAS

TIPO DE TERRENO

AMBITO DE ANALISIS

TIPO DE MERCADO

FACTORES ECONOMICOS

OPERACIONES CON INFORMACION

POCAS OPERACIONES Y/O SIN INFORMACION

VALOR COMERCIAL PRECISO

VALOR COMERCIAL POCO PRECISO

VALOR COMERCIAL PRECISO

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136

VII. 4. DEDUCCIONES MENSUALES Es el importe de gastos generados por un inmueble - expresados en porcentaje - que deberán descontarse a la Renta Bruta producida, para Obtener la Renta Neta del inmueble. Se consideran deducciones las siguientes: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Porcentaje de desocupación Impuesto Predial Agua Potable y alcantarillado Administración, limpieza y vigilancia Conservación y mantenimiento Energía eléctrica de las áreas comunes Pólizas de seguros Impuesto Sobre la Renta (I.S.R.)

En la siguiente gráfica se aprecian de manera general los porcentajes aplicables por concepto de las deducciones mensuales, para distintos géneros de Inmueble:

% MAXIMOS Y MINIMOS DE DEDUCCIONES MENSUALES Estacionamientos Bodegas Hoteles Edif. C / Elevador Comercios Casas 0

5

10

15

20

25

30

35

RANGO PORCENTUAL

% Máximo % Mínimo

No obstante que la anterior gráfica muestra de manera global los porcentajes de deducciones aplicables a diversos tipos de bienes inmuebles, “el porcentaje de deducciones deberá calcularse de manera independiente para cada caso en particular”, de acuerdo al siguiente procedimiento:

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137

1. Porcentajes de Desocupación (vacíos) : Se denomina así a los periodos que permanece vacío ó desocupado un inmueble o localidad, dichos porcentajes se determinan de acuerdo a la siguiente tabla:

PORCENTAJES DE OCUPACIÓN PERIODO DE OCUPACIÓN (No. DE AÑOS)

UN MES DESOCUPADO %

1 2 3 4 5 6 7 8

8.30 4.20 2.80 2.10 1.60 1.40 1.20 1.00

DOS MESES TRES MESES DESOCUPADO % DESOCUPADO %

16.60 8.30 5.50 4.20 3.30 2.80 2.40 2.10

25.00 12.50 8.30 6.20 5.00 4.20 3.60 3.10

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C. 2. Impuesto Predial: Es el importe de la tributación por concepto de Impuesto Predial del Inmueble, consignado en la boleta predial correspondiente, documento que deberá ser proporcionado por el solicitante del Avalúo. Este importe generalmente se refiere a un periodo anual, debiendo entonces, dividir dicho importe entre doce meses, para obtener el importe mensual, expresándolo en éste renglón de las deducciones. 3. Agua Potable y Alcantarillado: Se asentará el importe del pago por estos servicios, de acuerdo al recibo correspondiente, consignando el importe proporcional mensual.

4. Administración, Limpieza y Vigilancia: Se consideran gastos generales los siguientes; • Administración; gastos de oficina, luz, etcétera. • Limpieza: afanador, artículos de limpieza, etcétera. • Vigilancia: portero y velador. Mediante investigación directa a personas físicas y morales cuya actividad es la de administrar inmuebles en arrendamiento, se ha encontrado que el costo indirecto de operación de éstas empresas fluctúa desde un 5 y un 7 % sobre los Ingresos Brutos Mensuales generados por el inmueble.

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138

5. Conservación y Mantenimiento: El contrato de arrendamiento especifica en la mayoría de los casos, quien absorbe los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble, siendo generalmente el inquilino ó arrendatario, dado que es él quien ocupa y disfruta el Inmueble. Sin embargo, en algunas ocasiones es el mismo propietario quién se hace cargo de dichos gastos. De manera general se considera que aproximadamente un 5% sobre el valor de las construcciones de un inmueble, requieren conservación anual, por lo tanto: % de Conservación Anual = % de Ingreso bruto s/construcción= % de Conservación Anual = % de Conservación mensual =

5.0% entre 12 meses es = a 0.42 % mensual 0.8% (dato fijo) 0.42 / .008 = 52.5% s/Rbm 52.5 / 12 = 4.375% mensual Aprox.

Los gastos de conservación y mantenimiento del inmueble se calculan de acuerdo con el periodo de conservación y su incidencia en los conceptos constructivos a conservar, de conformidad con la siguiente tabla:

PERIODO DE CONSERVACIÓN

Cada año Cada 2 años Cada 3 años Cada 4 años Cada 5 años Cada 6 años Cada 7 años Cada 8 años

PORCENTAJE DE CONCEPTOS A CONSERVAR

1% 10.4 5.2 3.4 2.6 2.1 1.7 1.5 1.3

2% 20.8 10.4 6.9 5.2 4.2 3.5 2.9 2.6

3% 31.2 15.6 10.4 7.8 6.2 5.2 4.5 3.9

4% 41.7 20.8 8.9 10.4 8.3 6.9 5.9 5.2

5% 52.1 26.1 17.4 13.0 10.4 8.7 7.4 6.5

6% 52.5 31.2 20.8 15.6 12.5 10.4 8.9 7.8

7% 72.9 36.4 24.3 12.2 14.6 12.1 10.4 9.1

8% 83.3 41.7 27.8 20.8 16.7 13.9 11.9 10.4

Fuente: Colegio de Valuadores Tabasqueños, A.C.

6. Energía Eléctrica de Áreas Comunes Este concepto aplica exclusivamente para inmuebles en condominio o copropiedad, donde existan servicios comunes que cubrir, mismos que serán de manera proporcional al porcentaje de Indiviso del bien en estudio. 7. Pólizas de Seguros: Se indicará el importe del pago de la(s) póliza(s) de seguro (s) por riesgos, daños a terceros, fianzas por arrendamiento, entre otras, que hayan sido contratadas para el Inmueble, expresándolas en mensualidades. Se considera que el costo promedio del seguro de riesgos para un inmueble, representa aproximadamente el 3 % sobre la Renta bruta mensual (Rbm); Importe del seguro = Rbm X 0.03 Importe del seguro = $12,000.00 x .03 = $ 360.00 pesos mensuales MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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8.

Impuesto sobre la Renta ( I.S.R. )

Se refiere al importe a pagar, sobre ingresos por arrendamientos de bienes muebles e inmuebles que perciban los contribuyentes, y se determinará de acuerdo a la “Tarifa para el pago provisional del mes en curso calculado”, publicada en el Diario Oficial de la Federación, segunda sección y se determina mediante el siguiente procedimiento: DETERMINACION DE LA BASE DEL ( ISR ) Base de Impuestos: Es el importe de la Renta bruta mensual (Rbm) que produce el inmueble, menos las Deducciones Fiscales autorizadas, es decir: Base de Impuesto =

Renta Bruta Mensual – Deducciones Fiscales

Las deducciones se refiere a porcentajes de descuentos según el genero de inmueble que se trate, y estas se denominan “Deducciones Ciegas”. Deducción para Inmuebles con uso Habitacional Deducción para Inmuebles con uso Comercial

= =

50 % 35 %

Por lo tanto se procederá a descontar la deducción correspondiente a la Renta Bruta Mensual (Rbm) del inmueble, que denominaremos “Base de ISR”, cuyo resultado se aplicara de la siguiente manera:

Procedimiento de Cálculo del I.S.R. 1. Base de ISR = Renta mensual del Inmueble menos – deducción ciega 2. Tomaremos la cantidad de la 1er columna de la tabla correspondiente a “Limite Inferior” 3. Diferencia: será el resultado de la base de ISR, menos el “Limite Inferior” 4. Para el Excedente. Se tomarán de la tabla los siguientes datos: Limite Inferior, Límite superior, % de Excedente y Cuota Fija. 5 Excedente 6 Base del ISR 7 IRS Total

= Diferencia - % del Excedente = Excedente + la Cuota Fija = ISR Base – Subsidio – Crédito (solo Interés social)

La cantidad obtenida de ISR Mensual se dividirá entre la Renta Neta y se multiplicara por 100 para expresar el impuesto en porcentaje, es decir: % de ISR Mensual =

(ISR mensual / Renta Neta) x 100

Este resultado final se consignara en el punto Número 8 de las Deducciones Mensuales, procediendo a la sumatoria total de las deducciones, de donde resultara “el porcentaje de las deducciones” que descontaremos a la Renta Bruta Mensual, para obtener así, la Renta neta mensual (Rnm) final del Inmueble.

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140

9.

Tablas de Cálculo del Impuesto Sobre la Renta ( I.S.R. )

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141

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142

9.1. Ejemplo de Cálculo del ISR para Casa Habitación

EJEMPLO 1:

Calcular el Importe mensual de ISR para una casa-habitación que produce un ingreso mensual de $ 5,833.33 pesos, con un Valor Físico de $700,000.00.

Cálculo del Impuesto Sobre la Renta ISR Casa-Habitación Datos: Valor Físico Valor de las Construcciones e Instal. Esp. Ingreso mensual

Vf = Vf x .80 Vf x .1/12

$ $ $

700,000.00 560,000.00 5,833.33

$

2,333.33

0.00008

$

22.40

Ingresos Brutos mens. Ingresos Brutos mens. V de Construcc. / 12

$ $ $

291.67 253.17 466.67

$

3,367.23

$

2,466.10

10%

$

246.61

=

$

306.13

Deducciones Fiscales Autorizadas Depreciación Fiscal Anual

Valor Const. $

Impuesto Predial

Gastos de Administración Gastos de Mantenimiento Suma de Seguro Anual

560,000.00

x Dep. Aut.

Mensual

0.05

/ 12 meses

V. Físico

x .4

$700,000.00

$280,000.00

0.05 0.0434 0.01

Sobre Sobre Sobre

.08 al millar x

Suman las Deducciones Fiscales Autorizadas =

Cálculo del ISR RBM $5,833.33

Base Gravable IBM - Deducciones Base Grav. Cálculo del ISR

Total ISR

-

Lim. Inferior

2,466.10

-

$0.01

Base Grav. 246.61

+

Cuota Fija $59.52

Deducc. $ 3,367.23 % Exced.

x

Total de ISR Porcentaje Total del ISR

=

0.0525

=

5.25

Tabla de Cálculo para el ISR 2007 (Agosto) Casa-Habitación LIMITE INFERIOR

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LIMITE SUPERIOR

CUOTA FIJA

% EXCEDENTE LIM. INF.

$0.01

$3,968.56

$0.00

1.50%

$3,968.57

$33,683.29

$59.52

5.00%

$33,683.29

$59,195.37

$1,545.12

8.50%

$59,195.37

$68,812.01

$3,714.16

12.50%

$68,812.01

$82,386.81

$4,915.92

14.00%

$82,386.81

$166,162.33

$6,816.40

16.80%

$166,162.33

$261,894.65

$20,890.64

19.60%

$261,894.65

EN ADELANTE

$39,654.16

28.00%

Bases de Valuación Inmobiliaria

143

9.2. Ejemplo de Cálculo del ISR para Local Comercial

EJEMPLO 2:

Calcular el Importe mensual de ISR para un Local Comercial que produce un ingreso de $ 8,750.00 pesos mensuales, con un Valor Físico de $ 700,000.00.

Cálculo del Impuesto Sobre la Renta ISR Local Comercial Datos: Valor Físico Valor de las Construcciones e Instal. Esp. Ingreso mensual

Vf = Vf x .80 Vf x .15/12

$ $ $

700,000.00 560,000.00 8,750.00

$

2,333.33

0.00008

$

22.40

Ingresos Brutos mens. Ingresos Brutos mens. V de Construcc. / 12

$ $ $

350.00 437.50 466.67

$

3,609.90

$

5,140.10

17.0%

$

158.05

=

$

544.36

Deducciones Fiscales Autorizadas Depreciación Fiscal Anual

Valor Const. $

Impuesto Predial

Gastos de Administración Gastos de Mantenimiento Suma de Seguro Anual

560,000.00

x Dep. Aut.

Mensual

0.05

/ 12 meses

V. Físico

x .4

$700,000.00

$280,000.00

0.04 0.05 0.015

Sobre Sobre Sobre

.08 al millar x

Suman las Deducciones Fiscales Autorizadas =

Cálculo del ISR RBM $8,750.00

Base Gravable IBM - Deducciones Base Grav. Cálculo del ISR

Total ISR

-

Lim. Inferior

5,140.10

-

$4,210.42

Base Grav. 158.05

+

Cuota Fija $386.31

Deducc. $ 3,609.90 % Exced.

x

Total de ISR Porcentaje Total del ISR

=

0.0622

=

6.22

Tabla de Cálculo para el ISR 2007 Local comercial LIMITE INFERIOR

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

LIMITE SUPERIOR

CUOTA FIJA

% EXCEDENTE LIM. INF.

$0.01

$496.07

$0.00

3.00%

$496.08

$4,210.41

$14.88

10.00%

$4,210.42

$7,399.42

$386.31

17.00%

$7,399.43

$8,601.50

$928.46

25.00%

$8,601.51

en Adelante

$1,228.98

28.00%

Bases de Valuación Inmobiliaria

144

VII. 5. CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN ANUAL La Tasa de Capitalización Inmobiliaria es el porcentaje de interés anual del capital requerido para generar rendimientos financieros equivalentes a las utilidades que producen las rentas de un bien en condiciones similares de tiempo y riesgo, y se calcula sobre los ingresos netos anuales por concepto de rentas, reales o estimadas, invertidos a una tasa de largo plazo y bajo riesgo. La siguiente gráfica muestra los Rangos de Valor expresados en Porcentajes anuales de Tasas de Capitalización de distintos géneros o tipo de Inmueble según su uso:

RANGO DE TASAS DE CAPITALIZACION ANUAL 15.0 16

11.0

% DE TASA ANUAL

14

10.0

12

8.0

10 8 6

Hoteles Comercios

3.5

4

Naves Industriales Casas y Deptos.

2

TIPO DE INMUEBLE

Terrenos

0

Una vez obtenido el porcentaje o Tasa de rendimiento anual para Inmuebles, se procederá a determinar el Valor de Capitalización del mismo, y será el resultado de dividir el producto de la Renta Neta Anual (RNA), sin deducciones, entre la Tasa de Capitalización obtenida: Valor de Capitalización

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

=

Renta Neta Anual / Tasa

Bases de Valuación Inmobiliaria

145

VII. 5.1. Método Tradicional La tasa de interés aplicable a la Capitalización Anual de Rentas de un Inmueble se calcula mediante la siguiente Fórmula: I =

R

D a t o s: I = R = C = r = T =

–

(C x r ) T+C

r = 1 / Vida Económica Restante (Ver)

Tasa de capitalización Renta Neta Mensual Valor de las construcciones Tasa de Amortización de las Construcciones (1/Ver) Valor del terreno

Ejemplo: Calcular la Tasa de Capitalización de una casa-habitación con los siguientes datos: Valor Físico (Vf) = $ 1´500,000.00 Valor del terreno (T) 20% de Vf = $ 300,000.00 Valor de las Construcciones (80% de Vf) = $ 1´200,000.00 ___________________________________________________ Renta Neta Mensual Valor de construcciones Vida Económica Restante Valor del terreno

= $ 12,500.00 = $ 1´200,000.00 = 50 años = $ 300,000.00

Aplicando la fórmula: I = Tasa de Capitalización =

R – (C x r ) T+C

r = Tasa de Amortización de las Construcciones = 1 /Ver = 1 / 50 = 2.0 % Sustituyendo: I

=

I

=

I

= •

R – (C x r ) T+C 150,000.00 – ( 1´200,000.00 x .02) = 300,000.00 + 1´200,000.00 126,000.00 1´500,000.00

=

150,000.00 – 24,000.00 1´500,000.00

0.0084x1000 =

8.40%

Se estima una Tasa de Capitalización de un 8.4 por ciento anual

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

146

II.5.2. Factores que inciden en la Capitalización de Rentas

Inmueble Valuado

Propiedades Comparables en el mercado

Renta (operación y Mercado normales)

Renta de Mercado (RN) Gastos de Operación

Gastos de operación

Renta Neta (RN) bajo condiciones de Mercado normales

Renta Neta (RN mercado) Valor de Mercado (V mercado)

Similares en: • • • • •

Antigüedad Ubicación Condiciones Financieras. Operación Forma de Propiedad

Im= RN mercado V mercado

Valor Cap. Inm, =

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

RN i

i = Ponderación de las im

Bases de Valuación Inmobiliaria

147

VII.5.3.

METODO CITY BANK (Banamex) Cálculo de Tasas de Capitalización

El porcentaje de interés anual aplicable a una inversión inmobiliaria se denomina “Tasa de Capitalización” y en principio esta formada por los siguientes indicadores: Tasa 1.- Indicador o tasa base, libre de riesgo.- Aplicable a inmuebles del mismo género del que se Valúa, esto es, en igualdad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo - cuando menos 30 años -, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), la cual denominaremos “Tasa Libre de Riesgo” (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en México = 4.0%. Tasa 2.- Tasa adicional, o prima, de acuerdo con el género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de liquidez resultare para el bien que se Valúa. El género se clasifica en: Terreno, Casa unifamiliar, Departamento en condominio, Oficina o local en condominio, Local comercial o Inmueble especializado: La siguiente tabla muestra la hoja electrónica de “Excel” - Formato de Avalúo CITYBank - que calcula la Tasa adicional, o prima, de acuerdo al tipo de inmueble:

CONCEPTO

TASAS DE REFERENCIA 5%

8%

9%

10%

11%

12%

TIPO de INMUEBLE

Terreno

Casa

Depto/Casa

Ofic./L. Com.

(según su USO)

sin constr.

Unifamiliar

en condominio

en condominio

Local Comercial

Especializado

Terr > Constr. Hasta 2:1

Terr ≈ Constr. 1≈1

Terr < Constr. Hasta 1:3

Terr < Constr. Mayor a 1:3

0 1.57143 0.00000

0 1.71429 0.00000

Elija la opción con una "X" => REL. AREA (TERR-CONST.) (Sólo aplica c/construcción util)

X Terr > Constr. Mayor a 3:1

Terr > Constr. Hasta 3:1

X

Elija la opción con una "X" => SUMA CALIFICACIÓN CAPITALIZACIÓN TASAS PARCIALES

0 0.71429 0.00000

1.33 1.14286 1.52000

0 1.28571 0.00000

1.7 1.42857 2.42857

TASA 2:

3.95%

La sumatoria de los dos indicadores referidos, es decir, la Tasa Libre de Riesgo + la Tasa Adicional, resultará la Tasa de Capitalización Anual del Inmueble: Tasa 1: Tasa Libre de Riesgo aplicable a Inversiones en México Tasa 2: Tasa Adicional de acuerdo con el género o tipo de Inmueble

= =

Tasa de capitalización Anual

7.95%

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

=

4.00% 3.95%

148

VII. 5. 4.

MÉTODO DE ANALISIS CUANTITATIVO Y CUALITATIVO Cálculo de Tasas de Capitalización

Este método consiste en calcular la Tasa de Capitalización Anual de un inmueble, en base en el análisis de variables y porcentajes relativos a las características morfológicas y físicas, así como de las ventajas y desventajas competitivas del inmueble en estudio, dentro del mercado inmobiliario prevaleciente. Concretamente se extraerán datos referentes al entorno urbano donde se emplaza el inmueble, como tipo, ubicación, accesos, vialidades, zona, servicios municipales, infraestructura, así como datos sobre los equipos, áreas comunes y publicas, conservación, uso general, proyecto y vida útil remanente del bien analizado, asignándole valores expresados en porcentajes numéricos, según el rango de riesgo que represente el género de edificación, y de acuerdo a la inversión realizada. Como explicamos anteriormente, la calificación de dichos porcentajes, relativa al nivel de riesgo de la inversión realizada, se consignará entre los siguientes parámetros; • • • • • • • • •

Sin riesgo Riesgo mínimo Riesgo muy bajo Riesgo moderado Riesgo normal Riesgo presente Riesgo alto Riesgo considerable Riesgo sustancial

Seguidamente, se vaciarán los datos referentes al tipo de riesgo de la inversión en formas tabulares, de manera horizontal; y de manera vertical se cruzarán los datos sobre el entrono urbano circundante del inmueble en estudio. Una vez consignados los datos del rango de riesgo de inversión y del entorno urbano y morfológico del bien, se procederá a calcular un parámetro o “factor de calidad”, que relaciona la suma de variables obtenidas y sus porcentajes, que resultará en la expresión de la Tasa de Capitalización Anual del inmueble, expresada en porcentaje. A continuación se incluyen las formas tabulares para cálculo de la Tasa de Capitalización de diversos géneros de inmuebles, del Arq. Juan Manuel Bravo A., en las que relacionan las características generales y particulares del inmueble que serán acreedoras a la aplicación de los factores referidos.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

149

VII. 5. 4. 1. Tasas para Terrenos

TASAS PARA TERRENOS 6.0% 1 Tipo de Inversión

Sin riesgo

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

9.0%

9.5%

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

10.0% Riesgo

mínimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Buena

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malas

Pésimas

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Pésimas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Pésimas

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Pésimos

Pend.+35%

Pend.+40%

Muy malo

Pésimo

1

2 Ventajas Excelentes Muy Buenas Competitivas 1 3 Accesos

Excelentes

Muy buenos 1

4 Vialidades

Excelentes

Muy Buenas 1

5 Servicios

Excelentes

Muy buenos 1

6 Topografía

Plana

Pend.+5%

Pend.+10% Pend.+15% Pend.+20% Pend.+25% Pend.+30%

1

7 Uso del Suelo 7.5 veces

3.5 veces

1.5 veces 1

8 Aprovecham. Excelente

Muy bueno

Buenos

Regular

Aceptable

Deficiente

Malo

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

Media Baja

Baja

Proletaria

Suburbana

1

9 Ubicación

Manzanero

Cabecera

Esquina

Comercial

Comercial

Residencial Residencial

1

10 Zona

Exclusiva

Residencial

Muy buena

Buena

Media

1

FACTOR 1/10 suma var DE var x % CALIDAD % x No. Var

0.100 2.000 0.200 0.400

0.100 7.000 0.700 4.900

0.100 0.000 0.000 0.000

0.100 0.000 0.000 0.000

0.100 0.000 0.000 0.000

0.100 0.000 0.000 0.000

0.100 1.000 0.100 0.100

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.100 0.000 0.000 0.000

0.100 0.000 0.000 0.000 5.400

150

VII. 5. 4. 2. Tasas para Casas y Departamentos

TASAS PARA CASAS Y DEPARTAMENTOS 1 Tipo de Inversión

8.0%

8.5%

9.0%

9.5%

10.0%

10.5%

11.0%

11.5%

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

12.0% Riesgo

mínimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Buena

Regular

Deficiente

Mala

Muy mala

Deplorable

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Pésimas

1 Importación 2 Tipo de construcción

Excelente

Muy buena 1

3 Ventajas Competitivas

Excelentes Muy Buenas

4 Edad

0 a 5 años

Buenas 1

5 a 10 años 10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años 35 a 40 años

40 a 45 años

1

5 Acabados

Importación Excelentes

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy malos

Deplorables

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Pésimos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Pésimas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Pésimos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Pésimos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Pésimas

1

6 Accesos

Excelentes Muy buenos

1

7 Vialidades

Excelentes Muy Buenas

Buenas 1

8 Servicios

Excelentes Muy buenos

Buenos 1

9 Equipos

Excelentes Muy buenos

Buenos

1

Areas 10 comunes 11 Conservación

Excelentes Muy buenas

Buenas 1

Nuevo

Excelente

Muy Bueno

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruidoso

Excelente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Regular

Deficiente

Inadecuado

Malo

Pésimo

1

12 Uso General

Optimo

1

13 Proyecto

Optimo

Muy bueno

Bueno

Adecuado 1

14 Vida Útil remanente

más de 50

15 Ubicación

Manzanero

45 a 50 años 40 a 45 años 35 a 40 años 30 a 35 años 25 a 30 años 20 a 25 años 15 a 20 años

menos de 15

1 Cabecera

Esquina

Comercial

Comercial

Cabecera

Esquina

Residencial Residencial

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

Muy malas

Pésimas

1

16 Zona

Exclusiva

Residencial

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Malas

1

FACTOR 1/16 suma var DE var x % CALIDAD % x No. Var

0.063 3.000 0.005 0.015

0.063 1.000 0.005 0.005

0.063 8.000 0.006 0.045

0.063 3.000 0.006 0.018

0.063 0.000 0.006 0.000

0.063 0.000 0.007 0.000

0.063 1.000 0.007 0.007

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.063 0.000 0.007 0.000

0.063 0.000 0.008 0.000 0.090

151

VII. 5. 4. 3. Tasas para Oficinas

TASAS PARA OFICINAS 1 Tipo de Inversión

10.0%

10.5%

11.0%

11.5%

12.0%

12.5%

13.0%

13.5%

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

14.0% Riesgo

mínimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Buena

Regular

Deficiente

Malas

Muy malas

Deplorables

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Pésimas

35 a 40 años

40 a 45 años

1

2 Tipo de Importación construcción 3 Ventajas Competitivas

Excelentes

4 Edad

0 a 5 años

Excelente

Muy buena 1

Muy Buenas

Buenas 1

5 a 10 años

10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años

1

5 Acabados

Importación

Excelente

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy malos

Deplorables

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Pésimos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Pésimas

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Pésimos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Pésimos

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Pésimas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Pésimas

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruinoso

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Adecuado

Regular

Deficiente

Inadecuado

Malo

Pésimo

20 a 25 años

menos de 20

1

6 Accesos

Excelentes

Muy buenos

Buenos 1

7 Vialidades

Excelentes

Muy Buenas

Buenas 1

8 Servicios

Excelentes

Muy buenos 1

9 Equipos

Excelentes

Muy buenos 1

10 11

Areas comunes

Excelentes

Areas públicas

Excelentes

12 Conservación

Muy buenas

1 Muy buenas

Buenas 1

Nuevo

Excelente

Muy bueno 1

13 Uso General

Optimo

Excelente

Muy bueno 1

14 Proyecto

Optimo

Muy bueno

Bueno 1

15 Vida Útil remanente

más de 70

Ubicación

Manzanero

Zona

50 a 55 años 45 a 50 años 35 a 40 años 30 a 35 años 25 a 30 años

1

16

17

60 a 65 años

Exclusiva

FACTOR 1/17 suma var DE var x % CALIDAD % x No. Var

Cabecera

Esquina

Comercial

Comercial 1

Residencial

Muy buena

Cabecera

Esquina

Residencial Residencial

Buena

Media

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Comercial

Residencial

Comercial

Residencial

Media Baja

Baja

Proletaría

Suburbana

1

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 3.000 0.176 0.529

0.059 14.000 0.824 11.529

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 0.000 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 0.000 0.000 0.000 12.059

152

VII. 5. 4. 4. Tasas para Hoteles TASAS PARA CONSTRUCCION DE HOTELES 13.0% 1 Tipo de Inversión

Sin riesgo

13.5%

14.0%

14.5%

15.0%

15.5%

16.0%

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesgo

mínimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Excelente

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Mala

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

5 a 10 años

10 a 15 años

15 a 20 años

20 a 25 años

25 a 30 años

30 a 35 años

Excelentes

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy buenos

Bueno

Regular

Aceptable

Deficiente

Malo

Muy buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Excelente

Muy bueno

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Excelente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Inadecuado

60 años

50 años

60 años

50 años

40 años

30 años

Cabecera

Esquina

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

1

2 Tipo de construcción

Importación

3 Ventajas Competitivas

Excelentes

4 Edad

0 a 5 años

1

1

1

5 Acabados

Importación 1

6 Accesos

Excelentes 1

7 Vialidades

Excelentes 1

8 Servicios

Excelentes 1

9 Mobiliario y Decoración

Excelentes 1

10 Equipo de Operación

Excelentes

11 Areas Comunes

Excelentes

12 Areas Públicas

Excelentes

13 Conservación

1

1

1 Nuevo

1

14 Uso General

Optimo 1

15 Proyecto

Optimo 1

16 Vida Útil remanente

más de 70

1

17

Ubicación

Manzanero

1

FACTOR 1/17 suma var DE var x % CALIDAD % x No. Var

0.059 15.000 0.882 13.235

0.059 2.000 0.118 0.235

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 0.000 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.059 0.000 0.000 0.000

0.059 0.000 0.000 0.000 13.471

153

VII. 5. 4. 5. Tasas para Inmuebles de Tipo Industrial TASAS PARA CONSTRUCCION DE TIPO INDUSTRIAL 1 Tipo de Inversión

9.0%

9.5%

10.0%

10.5%

11.0%

11.5%

12.0%

12.5%

Sin riesgo

Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

13.0% Riesgo

mínimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

Excelente

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Mala

Muy mala

Deplorable

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Pésimas

1

2 Tipo de Importación construcción 1 3 Ventajas Competitivas

Excelentes

4 Edad

0 a 5 años

1 5 a 10 años

10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años 35 a 40 años

40 a 45 años

Excelentes

Muy buenos

Buenos

Regulares

Deficientes

Malos

Muy malos

Deplorables

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Pésimos

Muy Buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malas

Muy malas

Pésimas

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malos

Muy malos

Pésimos

Muy buenos

Buenos

Regulares

Aceptables

Deficiente

Malos

Muy malos

Pésimos

Muy buenas

Buenas

Regulares

Aceptables

Deficientes

Malas

Muy malas

Pésimas

Excelente

Muy Bueno

Bueno

Regular

Deficiente

Malo

Muy malo

Ruidoso

Excelente

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Malo

Sin uso

Muy bueno

Bueno

Adecuado

Regular

Deficiente

Inadecuado

Malo

Pésimo

20 a 25 años

menos de 20

1

5 Acabados

Importación 1

6 Accesos

Excelentes 1

7 Vialidades

Excelentes 1

8 Servicios

Excelentes 1

9 Equipos

Excelentes 1

10 Areas comunes 11 Conservación

Excelentes 1 Nuevo 1

12 Uso General

Optimo 1

13 Proyecto

Optimo 1

14 Vida Útil remanente

más de 70

60 a 65 años

50 a 55 años 45 a 50 años 35 a 40 años

30 a 35 años 25 a 30 años

15 Ubicación

Manzanero

Cabecera

Esquina

Cabecera

Esquina

Intermedio

Intermedio

Interior

Interior

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Industrial

Muy buena

Buena

Regular

Deficiente

Malas

Muy malas

Pésimas

1

1

16 Zona

Exclusiva

1

FACTOR 1/16 suma var DE var x % CALIDAD % x No. Var

0.063 12.000 0.750 9.000

0.063 4.000 0.250 1.000

0.063 0.000 0.000 0.000

0.063 0.000 0.000 0.000

0.063 0.000 0.000 0.000

0.063 0.000 0.000 0.000

0.063 0.000 0.000 0.000

TASA DE CAPITALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.063 0.000 0.000 0.000

0.063 0.000 0.000 0.000 10.000

154

VII. 5. 5.

MÉTODO DE SUBSTITUCION BBVA (Bancomer)

Este método está sustentado en el principio económico de substitución y consiste en determinar el porcentaje de interés anual producido por inversiones financieras, equivalentes a las utilidades producidas por un inmueble en condiciones similares de tiempo y riesgo, más los rendimientos financieros adicionales derivados del riesgo en inversiones inmobiliarias, que se calcularán mediante los siguientes indicadores: 1. Cetes Real Total = Tasa real + Tasa Inflacionaria: Tasa real (Tr).- Promedio de los índices históricos de rendimiento anual de Instrumentos financieros, - Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) -, por un periodo de 6 años a un plazo de inversión de 28 días calendario. Tasa de Inflación (Ti).- Porcentaje de Inflación anual promedio señalado por el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), correspondientes al último periodo anual que comprenda el estudio formulado. Cetes Real Total .- Aplicando la siguiente fórmula: CRT = (1+Tr)-(1 x In) / (1 x In)

2. Rendimiento adicional con amortización de las Construcciones Vida Útil Remanente (VUR) de cada tipo de edificación clasificada, mediante la siguiente Fórmula: VNR x VUR / VUR total Cálculo de Sobre Puntos:

1 / VUR promedio ponderada

Tasa de descuento ( r ) = Cetes Real total + recaptura por rendimiento adicional + tasa de riesgo del propio bien.

5.

Tasa de Capitalización anual: se hará determinando los siguientes indicadores:

(N) (r) VPN VF VP

= = = = =

Tiempo (Vida útil remanente expresada en años) Tasa de descuento Valor Presente Neto de un Flujo con pago constante igual a 1 Valor Futuro: en este caso será igual a cero Valor Presente

Y finalmente calcular: TCap =

Tasa de Capitalización anual mediante la fórmula: TCap = 1 / VP x 100

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

155

CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN Método de Substitución de BBV (Bancomer) Un inversionista o comprador, tiene la alternativa de invertir su dinero en un instrumento financiero libre de riesgo del mercado nacional o la de adquirir un bien inmueble que substituya al instrumento financiero, pero que éste bien inmueble sea capaz de generar el mismo rendimiento sobre la inversión que se obtiene del instrumento financiero, mas un rendimiento adicional, mas el correspondiente por el riesgo que significa el invertir en el tipo de inmueble que se trate.

Cálculo de la Tasa de Capitalización ( i ): • •

Calcularemos una Tasa de descuento ( r ) que es igual a: r = Tasa Libre de Riesgo (deflactada) + la recaptura por el rendimiento adicional y el riesgo del propio bien.

Para definir la tasa de capitalización del inmueble, con la tasa de descuento (r), calcularemos el valor presente (VP) de un pago anual igual a uno, en un tiempo igual a la vida útil remante (VUR) del inmueble valuado. El inverso del valor presente neto será igual a la tasa de capitalización ( i ) del inmueble valuado. Tr Ti In CRT CRT =

• •

Tasa Real Tasa de Interés Inflación Cetes Real Total

((1+Ti)-(1 + In)) / (1 + In)

7.35% 4.22%

Tasa Real Cetes Real Total

3.00% 3.00%

El Rendimiento Adicional lo definiremos con la Amortización de las Construcciones: Cálculo de Vida Util Remanante Promedio (VUR) ponderada con los Valores Netos de Reposición (VNR)

TIPO

AREA

SUPERFICIE

1 2 3

Casa Cochera servicio

300.00 60.00 30.00

VNR

Totales:

•

Cetes Promedio en los Ultimos 6 años Inflación del Periodo

$ $ $

5,000 4,000 3,000

$

12,000

VUR

40 40 40

VNR

$ $ $

1,500,000.00 240,000.00 90,000.00

VUR X VNR

VUR Ponderada VNR / (VURxVNR)

200,000.00 160,000.00 120,000.00

$ 1,830,000 VUR= Sobre Puntos = 1 / VUR Prom. En % =

16.67 13.33 10.00 40.00 0.025 2.50

Tasa de Descuento ( r ) = Cetes Real Total + Recaptura por rendimiento adicional + el riesgo del propio Bien CRT

Rra Rrb

Cetes Real Total Recaptura por Rendimiento Adicional Recaptura por Riesgo del Bien

(r)=

3.00 2.500 2.500 8.00

Tasa de Capitalización: Ponderando las siguientes variables: • • • •

Para el Riesgo Propio del Bien, calcularemos el VPN de un flujo con un pago constante = a 1 Con un Tiempo N = a la Vida Util Remanente Promedio (VUR) A una Tasa = ( r ) Al Inverso del VPN = A la ( i ) Tasa de Capitalización justa para el tipo de Inmueble TCap = VP =

Tasa de Cap. Valor Presente

Tcap = Valor Presente =

1 / Vp x 100

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

?

N (r) VPN = 1 VF VP

Tiempo en años Tasa de Descuento ( r ) Pago Constante igual a 1 Valor Futuro Valor Presente Tasa de Capitalización ( i ) =

Bases de Valuación Inmobiliaria

40 799.78% -1 0 0.13 8.00

156

SERIES HISTÓRICAS DE CETES E INPC

MES

2001-2002

2002-2003

JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN

9.39 7.51 9.32 8.36 7.43 6.29 6.97 7.91 7.23 5.76 6.61 7.3

PROM

7.51

7.38 6.68 7.34 7.66 7.3 6.88 8.27 9.04 9.17 7.86 5.25 5.2

CETES 28 DIAS 2003-2004 2004-2005 2005-2006

2006-2007

4.57 4.45 4.73 5.11 4.99 6.22 4.95 5.57 6.28 5.97 6.63 6.57

6.81 7.21 7.36 7.76 8.20 8.37 8.60 9.15 9.41 9.63 9.75 9.63

9.61 9.59 9.21 8.91 8.71 8.09 7.88 7.61 7.37 7.17 7.02 7.02

7.03 7.04 7.06 7.05 7.04 7.04 7.04 7.04 7.04 7.01 7.24 7.20

7.34 5.50 Promedio de los periodos

8.49

8.18

7.07 7.35%

Elaboracion Propia apartir de la informaciò publicada por el BANCO DE MEXICO

MES

2001-2002

JUL AGO SEP OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN

2002-2003

94.97 95.53 96.42 96.86 97.22 97.35 98.25 98.19 98.69 99.23 99.43 99.92

100.20 100.59 101.19 101.64 102.46 102.90 103.32 103.61 104.26 104.44 104.10 104.19

INPC 28 DIAS 2003-2004 2004-2005 104.34 104.65 105.28 105.66 106.54 107.00 107.66 108.31 108.67 108.84 108.56 108.74

2005-2006

109.02 109.70 110.60 111.37 112.32 112.55 112.55 112.93 113.44 113.84 113.56 113.45

Periodo Geometrico del periodo

113.89 114.03 114.48 114.77 115.59 116.30 116.98 117.16 117.31 117.48 116.96 117.06

2006-2007 117.38 117.98 119.17 119.69 120.32 121.02 121.64 121.98 122.24 122.17 121.58 121.72 4.22%

Elaboracion Propia apartir de la informaciò publicada por el BANCO DE MEXICO

Fuente: Estudios Económicos de Banco de México.- 2007

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

157

CAPITULO VIII DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO

VIII. 1. Generalidades Uno de los problemas más comunes que enfrenta el Valuador Inmobiliario y en general el investigador, es decidir cuál es el procedimiento más adecuado para analizar un conjunto de datos de mercado Inmobiliario. Los procedimientos de análisis de datos de mercado más recurridos por el Valuador son en general de tipo estadístico, esencialmente paramétricos, aplicables principalmente a datos de tipo cuantitativo, donde se manejan datos que provienen de la medición de una variable o variables seleccionadas en el estudio. Existen en general 4 escalas con las que se pueden medir las variables de los objetos muestreados y son: La Escala Nominal, la Escala Ordinal, la Escala de Intervalo y la Escala de Razón Proporcional. Cada una de ellas posee características especiales dependiendo de los resultados que se desea obtener y en función de las variables que se desea medir, sin embargo, para el caso que nos ocupa, nos inclinaremos por la escala de tipo Nominal o paramétrico, aplicables principalmente a datos de tipo cuantitativo. Las variables son las características que interesan en los sujetos u objetos que se estudian. En este caso de la investigación de mercado inmobiliario, generalmente se referirá a la cantidad de bienes muebles o inmuebles ofertados, en venta o renta, en un mercado actuante, que posean características similares al bien estudiado, es decir, que puedan ser comparados en igual de circunstancias, por ejemplo; “Si hablamos de un inmueble con uso de casa habitación tipo “medio residencial”, requeriremos que los objetos a muestrear posean características de tipo cuantitativo” Dichas características cuantitativas del objeto de estudio serán, por ejemplo, todo tipo de construcciones habitacionales de la misma categoría del objeto de estudio (tipo medio), con similar superficie tanto de terreno como área construida; edificada con los mismos materiales y calidad construcción, y desde luego enclavadas en un entorno urbano, colonia o fraccionamiento, del mismo rango o categoría del inmueble analizado. “Es decir que la normalidad de la población de la cual será extraída la muestra, deberá cumplir con los supuestos requeridos por el sujeto en su mayor parte. De lo contrario la conclusión del análisis podría estar equivocada, sobre todo en un tamaño menor a 30 objetos comparados”. La investigación de mercado no es un censo, sino una muestra representativa del mercado inmobiliario actuante en un momento determinado, sujeto a las influencias; físicas, económicas, políticas, sociales, de oferta, de demanda, de utilidad, escasez y poder adquisitivo.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

158

VIII. 2. Valor Comparativo de Mercado Método City Bank Esta investigación consiste en realizar visitas físicas a los inmuebles de la zona de interés, apoyándose en inventarios de periódicos (avisos de ocasión), páginas de la red mundial (www), empresas dedicadas al corretaje inmobiliario, y en general personas o empresas dedicadas a la comercialización y venta de inmuebles, de donde el Valuador extraerá inmuebles ofertados en venta o renta con características similares a objeto de estudio, comparando y ponderando las ventajas y desventajas contra los inmuebles ofertados en dicho mercado. El método Comparativo de Mercado para efectos del Avalúo Inmobiliario, consistirá en los siguientes cuatro puntos básicos: a) b) c) d)

Comparables de Terrenos en venta Comparables de inmuebles en renta Comparables de Inmuebles en venta Valor comparativo de mercado

En la tabla de la página siguiente se observara la imagen de una hoja electrónica en formato Excel que corresponde al inciso VII del Formato de Avalúo, denominada “Método de Valor Comparativo de Mercado”, formada en general de cuatro bloques horizontales con celdas de datos. Cada uno de ellos corresponde a los cuatro puntos básicos de la investigación de mercado que hemos referido, en los que deberán consignarse los datos extraídos en dicho mercadeo: a) Comparables de terrenos en venta.- Se refiere a la extracción de tres muestras representativas de terrenos en venta en la zona de estudio, con características similares al bien estudiado. Los datos de la ubicación de la oferta, el uso de suelo, la forma, fecha de la consulta, el teléfono y nombre del informante se consignará en la primera parte del bloque. En la parte baja del primer bloque se llenarán los datos relativos al precio total de venta, área del lote y precio unitario por m2, a los cuales se les aplicará los factores de homologación correspondientes resultantes de las divisiones virtuales o, en su caso, las apreciaciones y consideraciones del perito, cuyos cálculos determinarán el Valor unitario homologado de la muestra de terreno mercadeado. b) Comparables de inmuebles en renta.- Con el mismo procedimiento anterior se llenarán los datos obtenidos de tres inmuebles ofertados en renta, obteniendo el valor unitario homologado del metro cuadrado de rentas. c) Comparables de inmuebles en venta.- Se consignará de idéntica manera los datos extraídos sobre tres inmuebles en venta y se obtendrá el valor unitario final de venta resultante.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

159

d) Valor comparativo de mercado.- El último bloque del formato corresponderá al resultado del Método Comparativo de Mercado, y consiste en multiplicar el área total construida del bien en estudio, por el valor unitario final de venta resultante del inciso anterior. Este resultado, o Valor Comparativo de Mercado del bien estudiado, se eslabonará a la hoja de resumen de Valores del Avalúo en su inciso IX, y se promediará con los dos Valores restantes - Físico y de Capitalización -, cuyo resultado corresponderá al Valor comercial o de mercado del inmueble estudiado, como conclusión final de Valor del inmueble Valuado. VII. M ÉTOD O CO M PARATIVO de M ERCAD O a) COM PARABLES de TERRENOS en VENTA N°

U bicación de la O ferta (com parables)

U so de Suelo

U bic.

Precio Unit. $/m ²

Uso

Form .

Fecha

Teléfono

Fuente/Antecedente

1 2 3 4 5 Oferta

P recio de VE NTA

Area m²

Terrenos

1 2 3 4 5 Area de Lote Tipo o Moda: Area Terreno Sujeto:

Factores de HO MOLOG ACIÓ N Ubic. S up. Form . Topog. Servs.

m² m²

F.d. *

Valor Unitario Prom edio Ponderado: Valor Unitario hom ologado, en n.r. :

R.res. F.r.

$/m ² $/m ²

Valor Unit. resultante ($/m ²)

$

-

b) COM PARABLES DE INM UEBLES EN RENTA N°

U bicación de la O ferta (com parables)

U so de Suelo

Edad

E.c.

Fecha

U bic.

C.U.S.

Teléfono

Fuente/Antecedente

1 2 3

Oferta

Precio de REN TA

Terreno

Constr.

Precio Unit.

Inm uebles

m²

m²

$/m ²

Factores de HO MOLOG ACIÓ N

R.res.

Valor Unit. resul-

F.d. *

F.r.

tante ($/m ²)

Valor Unitario Prom edio Ponderado:

$/m ² $/m ²

Edad

E.c.*

Acab.

Area

1 2 3 4 5 Areas del sujeto:

m²

Valor Unitario aplicable, en núm eros redondos:

$

-

c) COM PARABLES DE INM UEBLES EN VENTA N°

U bicación de la O ferta (com parables)

U so de Suelo

Pisos

Edad

E.c.*

Fecha

Teléfono

Precio Unit. $/m ²

U bic.

Factores de HO MOLOG ACIÓ N C.U.S. Edad E.c.* Acab. Area

Fuente/Inform ante

1 2 3

Oferta

P recio de VE NTA Inm uebles

Terreno m²

Constr. m²

F.d. *

R.res. F.r.

Valor Unit. H om ologado ($/m ²)

1 2 3 4 5 Valor Unitario P rom edio Ponderado:

Areas del sujeto:

360.00

538.00 m ²

Valor Unitario aplicable, en núm eros redondos:

Por tanto, el Valor de Mercado del inm ueble que se valúa resulta de _____:

VALO R CO M PARATIVO (M ERCADO)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

538.00 m ²

x

$

-

$/m ² $/m ²

/m ², en la cantidad de:

$ 2,900,000.00

Bases de Valuación Inmobiliaria

160

VIII.3. Investigación de Mercado por Homologación

Este tipo de investigación de mercado inmobiliario resulta similar a la del inciso anterior – Valor Comparativo de Mercado –, sin embargo, esta compete exclusivamente a Inmuebles ofertados en venta. Con él, cada uno de ellos será analizado de manera específica, aplicándole otros factores, tales como: de comercialización, de área, de zona, de calidad y la depreciación correspondiente de acuerdo a la edad y vida útil remanente del bien estudiado. Este método resulta sin duda más preciso que el anterior, ya que se profundizará en el análisis de las características de las muestras de mercado extraídas.

INVESTIGACION DE MERCADO POR HOMOLOGACIÓN Plazas Comerciales Villahermosa

A. DE LOS TERRENOS No.

1 2 3 4 5 6 7 8

PLAZA

1

Factor de

FRACC./COL.

D'ATOCHA MALL TAB 2000 OLMECA TAB 2000 PASTRANA ATASTA CATEDRAL EL AGUILA TABASCO TAB 2000 USUMACINTA TAB 2000 PERIPLAZA PERIFERICO LAS AMERICAS T. COLORADA

AREA

VALOR

PRECIO/m2

POSICIÓN

FUENTE

80.00 38.00 250.00 120.00 38.00 68.00 40.00 55.00

1,200,000.00 800,000.00 2,500,000.00 2,200,000.00 1,100,000.00 1,300,000.00 750,000.00 2,025,000.00

3,000.00 4,210.53 1,500.00 3,666.67 5,789.47 3,823.53 3,750.00 7,363.64

INT. INT. INT. INT. INT. INT. INT. INT.

12-06-28 15-30-03 14-11-44 15-55-65 15-30-03 59-12-74 351-9347 351-9348

Comercialización =

----------------------------------

n (1 + i ) i = n = g =

1-g

INFLACION ANUAL NUMERO DE MESES PARA VENTA % DE GASTOS DE VENTA

B. DE LAS CONSTRUCCIONES No.

1 2 3 4 5 6 7 8

PLAZA

FRACC./COL.

D'ATOCHA MALL TAB 2000 OLMECA TAB 2000 PASTRANA ATASTA CATEDRAL EL AGUILA TABASCO TAB 2000 USUMACINTA TAB 2000 PERIPLAZA PERIFERICO LAS AMERICAS T. COLORADA

EDAD

AREA

VALOR

12 11 15 11 4 4 1 1

80.00 38.00 250.00 120.00 38.00 68.00 40.00 55.00

1,200,000.00 800,000.00 2,500,000.00 2,200,000.00 1,100,000.00 1,300,000.00 750,000.00 2,025,000.00

VALOR

PRECIO/m2

FACTOR DE CALIDAD

PRECIO/m2 OBSERV FUENTE

15,000.00 21,052.63 10,000.00 18,333.33 28,947.37 19,117.65 18,750.00 36,818.18

INT. INT. INT. INT. INT. INT. INT. INT.

12-06-28 15-30-03 14-11-44 15-55-65 15-30-03 59-12-74 351-9347 351-9348

EXCELENTE MUY BUENA BUENAS REGULAR ACEPTABLES DEFICIENTES MALAS

1.00 0.92 0.85 0.78 0.70 0.63 0.58

C. DE LA HOMOLOGACION : No.

PLAZA

AREA

COMERC.

1 2 3 4 5 6 7 8

D'ATOCHA MALL OLMECA PASTRANA CATEDRAL TABASCO USUMACINTA PERIPLAZA LAS AMERICAS

80.00 38.00 250.00 120.00 38.00 68.00 40.00 55.00

1,200,000.00 800,000.00 2,500,000.00 2,200,000.00 1,100,000.00 1,300,000.00 750,000.00 2,025,000.00

15,000.00 21,052.63 10,000.00 18,333.33 28,947.37 19,117.65 18,750.00 36,818.18

0.896 0.914 0.905 0.914 0.914 0.951 0.961 0.942

F A C T O R E S AREA ZONA

CAL.

EDAD

TOTALES HOMO PROM.

1.0441 0.8897 1.6691 1.1912 0.8897 1.1750 1.0000 1.0227

0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 0.78 0.85

0.915 0.923 0.889 0.923 0.963 0.963 0.994 0.994

0.713 0.625 1.256 0.897 0.653 0.915 0.745 0.814

0.980 0.980 1.100 1.050 0.980 1.000 1.000 1.000

D. DE LA COMPARACIÓN DE RENTAS: No.

PLAZA

AREA

RENTA MENSUAL

1 2 3 4 5 6 7 8

D'ATOCHA MALL OLMECA PASTRANA CATEDRAL TABASCO USUMACINTA PERIPLAZA LAS AMERICAS

80.00 68.00 38.00 120.00 40.00 68.00 40.00 55.00

12,000.00 13,600.00 6,840.00 19,200.00 8,000.00 11,900.00 7,500.00 11,500.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

PRECIO/m2

FUENTE

150.00 200.00 180.00 160.00 200.00 175.00 187.50 209.09

12-06-28 15-30-03 14-11-44 15-55-65 15-30-03 59-12-74 351-9347 351-9348

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.937 0.911 1.083 0.986 0.919 0.988 0.947 0.962

VALORES / M2 HOMOLOG. PROMEDIO

10,692.41 13,159.64 12,561.96 16,438.87 18,889.90 17,494.67 13,963.57 29,957.04

14,054.47 19,185.22 10,827.09 18,069.19 26,614.50 18,886.16 17,754.49 35,406.79

PROMEDIO

16,644.76

20,099.74

VALOR CERCANO A 1

18,372.25 18,000.00

18,372.25

VALOR PROM. DE LAS CONSTRUCCIONES

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA MMIII

161

VIII. 4. Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria

El método de mercadeo, en su modalidad de “Bolsa Inmobiliaria”, se posiciona como un indicador paramétrico más de Valor del bien estudiado, que complementa y refuerza con razonable precisión la conclusión del dictamen de Valor, ya que mediante el desarrollo de operaciones matemáticas de tipo estadístico, arroja indicadores confiables, relacionando y comparando los datos previamente recabados sobre la oferta de inmuebles en un mercado real, sano y abierto, obteniendo así, índices estadísticos como límites mínimo y máximo, promedio ponderado, mediana, moda y desviación estándar, expresados en precios unitarios de construcción por metro cuadrado de inmuebles similares al bien analizado, proceso que concluye la determinación del “Valor de Mercado del inmueble” mediante indicadores paramétricos de gran precisión. A continuación presentamos un ejemplo de Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria de casas habitación ofertadas en venta:

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2001/P

CASAS EN VENTA

PRECIO

Hoja 14

P.U.

UBICACIÓN

$650,000.00 $5,000.00 BOSQUES DE VHSA. $1,250,000.00 $5,000.00 PLAZA KRISTALL $1,280,000.00 $7,111.11 FRACC. GALAXIAS T2000 $1,300,000.00 $3,250.00 FRACC. OROPEZA $1,400,000.00 $5,223.88 CAMPESTRE TAB 2000 $1,600,000.00 $6,400.00 TAB. 2000 $1,650,000.00 $6,600.00 TABASCO 2000 $1,650,000.00 $3,666.67 COL. GARCIA $2,000,000.00 $6,666.67 FRAMBOYANES $2,200,000.00 $6,470.59 PRADOS DE VHSA. $2,400,000.00 $9,564.80 COL. JESUS GARCIA $2,500,000.00 $10,869.57 LAS FLORES $2,500,000.00 $6,410.26 FRACC. LOMA LINDA $2,500,000.00 $5,952.38 BONANZA PREMIER $2,800,000.00 $6,222.22 CAMPESTRE TAB 2000 $2,800,000.00 $7,000.00 PRADOS DE VHSA. $3,000,000.00 $8,571.43 PRADOS DE VHSA. $3,000,000.00 $7,772.02 PRADOS DE VHSA. $3,200,000.00 $8,290.16 PRADOS $3,200,000.00 $8,000.00 LOMA LINDA $3,500,000.00 $4,729.73 FRAMBOYANES $3,500,000.00 $3,888.89 JARDINES DE VHSA. $4,250,000.00 $6,343.28 PLAZA CRISTAL $4,250,000.00 $3,541.67 LOMA LINDA, C. SAGITARIO SINDICATO AGRARIO 201

$ $ $ $ $ $ $

6,356.05 6,405.13 5,000.00 2,247.79 8,603.84 4,108.27 5,681.09

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Promedio Mediana Moda Desviación típica Límite superior Límite inferior Tendencia

TERR.

CONS. REC BÑ EST

ED

160.00 300.00 160.00 350.00 300.00 230.00 200.00 710.00 360.00 400.00 367.38 270.00 360.00 670.00 600.00 600.00 400.00 900.00 640.00 750.00 1,000.00 1,000.00 800.00 200.00

130.00 250.00 180.00 400.00 268.00 250.00 250.00 450.00 300.00 340.00 250.92 230.00 390.00 420.00 450.00 400.00 350.00 386.00 386.00 400.00 740.00 900.00 670.00 1,200.00

3.0 4.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 6.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 3.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 3.0 3.0 4.0

2.0 3.0 2.5 2.5 2.5 3.0 2.5 4.0 3.5 3.0 4.5 3.0 2.5 5.0 3.0 3.0 2.5 3.0 3.0 6.0 5.0 3.5 2.0 5.5

2.0 3.0 3.0 2.0 2.0 2.0 3.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.5 3.0 3.5 2.0 3.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 4.0 3.0

7.0 2.0 16.0 12.0 8.0 14.0 11.0 13.0 8.0 3.0 9.0 15.0 12.0 8.0 6.0 2.0 8.0 8.0 6.0 5.0 4.0 9.0 7.0 14.0

360.00

538.00

4.00

5.00

2.00

10.00

CONTACTO 04493-70-40-46 213-57-25 044 (93) 76 33 28 3 15-19 37 044 (93) 70 16 36 04493-20-43-78 3 15-19 37 04493-05-40-73 CENTURY XXI 312-0628 04493-20-66-24 CENTURY XXI 312-0628 04493-91-13-41 354-1291 04493-11-44-34 315-1937 04493-92-48-70 314-1157 04493-92-48-70 04493-92-48-70 354-45-20 312-08-86 316-19-23 CENTURY XXI 312-0628 354-1291 CENTURY XXI 312-0628

Lím Sup. = PROM + DESV STD Lím Inf. = PROM - DESV STD

Bases de Valuación Inmobiliaria

162

A continuación presentamos un ejemplo de Mercadeo por Bolsa Inmobiliaria de Terrenos ofertados en venta:

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2001/P

TERRENOS EN VENTA VALOR DE VENTA

Hoja 15

VALOR UNITARIO

$250,000.00 $320,000.00 $310,000.00 $350,000.00 $411,225.00 $455,940.00 $550,000.00 $550,800.00 $553,500.00 $582,000.00 $612,000.00 $670,000.00 $740,000.00 $800,000.00 $1,134,000.00 $1,134,000.00 $1,141,200.00 $1,200,000.00 $1,408,000.00 $2,000,000.00 $3,200,000.00 $2,100,000.00 $2,200,000.00 $3,450,000.00 $4,800,000.00 $8,250,000.00 $2,500,000.00 $1,408,000.00

UBICACIÓN

$1,953.13 $2,000.00 REAL DEL ANGEL $1,000.00 TAMULTE $1,521.74 CENTRO $1,161.65 PASEO DE LAS PALMAS $1,519.80 ATASTA $1,729.56 $2,700.00 TABASCO 2000 $2,700.00 TABASCO 2000 $1,500.00 COL. DEL BOSQUE $1,974.19 CAMPESTRE TAB. 2000 $1,650.25 JARDINES DE VILLAHERMOSA $2,466.67 ATASTA $2,000.00 $1,800.00 $1,800.00 $1,800.00 PLAZA KRISTALL $3,174.60 ROVIROSA $2,000.00 CAMPESTRE TAB. 2000 $1,000.00 $800.00 $3,500.00 CAMPESTRE TAB. 2000 $2,200.00 PRADOS DE VILLAHERMOSA $1,150.00 $1,200.00 $2,500.00 $1,000.00 PROLONG. DE USUMACINTA $2,000.00

$ $ -$

$1,850.06 Promedio $1,800.00 Mediana 2,000.00 Moda 2,247.79 Desviación típica $4,097.84 Límite superior 397.73 Límite inferior

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

DATOS ADICIONALES

AREA m2

FTE. A BITAL DE AV. UNIV.

128.00 160.00 310.00 230.00 354.00 300.00 318.00 204.00 205.00 388.00 310.00 406.00 300.00 400.00 630.00 630.00 634.00 378.00 704.00 2,000.00 4,000.00 600.00 1,000.00 3,000.00 4,000.00 3,300.00 2,500.00 704.00

X HOSP. DEL SURESTE AV. LOS RIOS X AVENIDA MEXICO

SOBRE 27 DE FEB. X FUENTE DE LOS NIÑOS T. X HOSPITAL ISSET CALLE 4 ESQ. CON CALLE 3 X GIGANTE X SEGURIDAD PUBLICA

X GIGANTE PERIFERICO USUMACINTA TABASCO 2000 CAMPESTRE

CONTACTO

04493-59-05-58 315-88-50 314-11-57 314-11-57 315-65-27 04493-70-40-46 04493-70-40-46 314-11-57 04493-92-48-70 04493-70-40-46 04493-70-40-46 04493-70-40-46 04493-70-40-46 355-27-99 354-12-91 04493-97-12-20 354-12-91 315-65-27 04493-92-48-70 316-01-94 315-79-10 04493-98-91-26 352-02-18 04493-01-95-32 354-12-91 352-02-18 354-12-91 3541291

( PROMEDIO + LÍMITE SUP.) (PROMEDIO - DESV. TÍPICA)

Bases de Valuación Inmobiliaria

163

VIII. 5. Valuación Multifactorial para Inmuebles

VALUACION MULTIFACTORIAL PARA INMUEBLES Segun sus Elementos Constructivos y variables; Legales, Economicas y de Mercado Riesgo

Riesgo Muy

Riesgo

Riesgo

Riesgo

Riesto

Riesgo

Riesgo

mínimo

Bajo

Moderado

Normal

Presente

Alto

Considerable

Sustancial

7

6

5

4

3

2

1

0.5

0

7.0

2 Vias de Acceso

Excelentes 4

Muy Buenas 3.9

Buenas 3.8

Aceptables 3.7

Regulares 3.6

Deficiente 3.5

Malas 3.4

Muy malas 3.3

Pésimas 1

3.9

3 Posición del Lote en la Manzana

Manzanero

Cabecera Comercial

Esquina Comercial

Cabecera Residencial

Esquina Residencial

Intermedio Comercial

Intermedio Residencial

Interior Comercial

Interior Residencial

3

2.9

2.8

2.7

2.6

2.5

2.4

2.3

2.2

Comer 1a 3

Comer 2a 2.75

Resid 1a 2.5

Resid 2a 2.25

Buena 2

Med-Buena 1.75

Mediana 1.5

I. Social 1.25

Popular 1

2.8

5 Diseño e Imagen Exterior

Optimo 2

Excelente 1.75

Muy bueno 1.5

Bueno 1.25

Adecuado 1

Regular 0.75

Deficiente 0.5

Malo 0.25

Obsoleto 0

1.75

6 Estado de Conservación

Nuevo 8

Excelente 7

Muy Bueno 6

Bueno 5

Regular 4

Aceptable 3

Deficiente 2

Malo 1

Ruinoso 0

8.0

0 a 5 años 4

5 a 10 años 3.5

35 a 40 años 0.5

40 a 45 años 0

4.0

8 Calidad de Construcción

Especial 8

De Lujo 7.75

Bueno 7.5

Med-Bueno 7

Mediano 6.75

Economico 6.5

Semi-Provis 6

Provisional 5.5

Transicion 5

7.5

9 Funcionalidad

Optimo 2

Excelente 1.75

Muy buena 1.5

Buena 1.25

Adecuada 1

Regular 0.75

Deficiente 0.5

Malo 0.25

Obsoleto 0

2.0

Nulo 9

No se Observa 9.75

Aceptable 9.5

Minimo 9

Mediano 8.75

Alto 8.5

Muy Alto 8.25

Peligroso 8

Total 5

9.0

11 Productividad Renta

Optima 9

Excelente 9.75

Muy buena 9.5

Buena 9

Normal 8.75

Regular 8.5

Bajo 8.25

Muy bajo 8

Nula 5

9.5

12 Recamaras y Areas de Serv.

Mas de 4 1

3 Rec 0.95

2 Rec 0.9

1 Rec 0.85

Lavado 0.8

Planchado 0.75

Bodega 0.7

2 Rec Serv 0.65

1 Rec Serv 0.6

1.0

Mas de 3.5 6

3.5 5.75

2.5 5.5

2 5.25

1.5 5

1 4.25

0.5 4

Letrina 3.75

Nulo 0

5.5

1 Auto

4 Autos

1 Auto

Sin

4.25

4

3.25

0

1 Localización

4 Zona

7 Edad

Sin riesgo

10 Riesgo Ambiental

13 Baños

4 Autos

14 Cocheras

5

10 a 15 años 15 a 20 años 20 a 25 años 25 a 30 años 30 a 35 años 3 2.5 2 1.5 1

3 Autos 2 Autos A Cubierto 4.75 4.5

3 Autos 2 Autos A Descubierto 3.75 3.5

Puntaje

2.4

4.5

Optima 2

Excelente 1.75

Muy buena 1.5

Buena 1.25

Normal 1

Regular 0.75

Bajo 0.5

Muy bajo 0.25

Nula 0

1.0

Torre Enf 3

Integral 2.75

Mini-Split 2.5

Multi-Split 2.25

Ventana AE 2

Ventana BE 1.75

Ventilador 1.5

Aereador 1.25

Nulo 1

2.0

17 Proyecto

Optimo 4

Muy bueno 3.5

Bueno 3

Mediano 2.5

Adecuado 2

Regular 1.5

Malo 1

Pésimo 0.5

Obsoleto 0

3.0

18 Obras Complementarias

Piscina 6

Cisterna 5

T Elevado 4

Hidroneum 3

Filtros 2

Terrazas 1

Bardas 0.5

Jardines 0.25

Otros 0.1

1.0

19 Mantenimiento Preventivo

Optimo 3

Muy bueno 2.75

Bueno 2.5

Adecuado 2.25

Regular 2

Deficiente 1.75

Inadecuado 1.5

Malo 1.25

Nulo 1

2.3

20 Seguridad

Privada 3

Sofisticada 2.75

Optima 2.5

Muy buena 2.25

Buena 2

Adecuada 1.75

Regular 1.5

Malo 1.25

Nulo 1

2.0

21 Comunicaciones

Conmutad 2

Interphone 1.75

Telefono 1.5

Internet 1.25

Sky 1

TV Cable 0.75

Mas TV 0.5

Otros 0.25

Nulo 0

1

22 Sistema Contra Incendio

Sprinklers 1

Hidrante 0.7

Extinguidor 0.6

Sensores 0.5

Regular 0.4

Deficiente 0.3

Inadecuado 0.2

Pesimo 0.1

Nulo 0

0.6

Total 1

Parcial 0.7

Robo 0.6

Sismo 0.5

Inundacion 0.4

Incendio 0.3

Vicios Ocu 0.2

Limitado 0.1

Nulo 0

0.7

24 Precio de Venta Ofertado

Avaluo 1

Optimo 0.95

Adecuado 0.9

Excesivo 0.85

Alto 0.8

Bajo 0.75

Minimo 0.7

Fuera de Rango 0.65

No sabe 0.6

1.0

25 Status Legal

Privada 3

Comun 2.75

Comunal 2

Ejido 1.75

Hipotecada 1.5

No escriturada 1.25

En Litigio 1

3.0

15 Eficiencia de energía 16 Aire Acondicionado

23 Seguros de Daños

Coo-Propied Condominio 2.5 2.25

Formulo:

Factor de Eficiencia

0.863

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Porcentaje Máximo

100.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

164

GRAFICA DE VALUACION MULTIFACTORIAL PARA INMUEBLES

1

Localizacion

2

Vias de Acceso

3

Posicion del Lote

4

Zona

5

Diseno e Imagen

6

Estado Conserv

7

Edad

8

Calidad de Const

9

Funcionalidad

25 24 23 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10

V A RIA B LE S

% DE PARTICIPACION DE ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y VARIABLES LEGALES, ECONOMICAS Y DE MERCADO

Riesgo Amb Productividad Recam y Servs Banos Cocheras Eficiencia Energ Aire Acond Proyecto Obras Complem Mantenimiento Seguridad Comunicaciones Contra Incendio Seguros de Precio de Venta Status Legal 0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

% DE PARTICIPACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

165

IX. 6. VALOR RESIDUAL COMPUESTO IX.6.1. PARA DESARROLLO DE VIVIENDA UNIIFAMILIAR

Valor Residual Compuesto

(1)

Vivienda Unifamiliar Determinar el valor potencial de un Bien Raíz suceptible de utilizarse como Fraccionamiento Habitacional de Interés Social, con una densidad habitacional permitida de 60 Viviendas x Ha., acorde a la vocación y uso de suelo autorizado y con el mayor aprovechamiento posible y las condiciones de financiamiento vigentes a la fecha del análisis.

1. Datos Generales Superficie del Terreno

St Usa

Uso de Suelo Autorizado

Dhp

Densidad Habitacional Permitida

Área Terreno m2

Área Terreno Ha.

60,000.00

6.000000

Habitacional de Interés Social 60.00

Viv / Ha

2. Datos del proyecto Tipo de Proyecto:

Fracc. Habitacional de I.S.

Dimensiones del Lote Prototipo:

7.00 x 15.00

mts

105.00

m2

55.00

m2

Área del Lote Tipo:

Lt

Superficie de Construcción por Vivienda Valor de Venta de cada Unidad

Vv

$270,000.00

Pesos

3. Desgloce de Superficies del Terreno Área Total

%

Área en m2

Sa

Superficie Vendible (60% de St.)

60,000.00

0.60

36,000.00

Sd

Área de Donación (15% de St.)

60,000.00

0.15

9,000.00

Sv

Superficie de Vialidad (25% de St)

60,000.00

0.25

15,000.00

O

Otros (Especificar) % de

Sa+Sd+Sv+O =

100.00

%

s/m2

$270.00

% de Influencia del Valor de la Tierra en el Valor del Inmueble.

%

30.0

Para Vivienda de I.S.

% de Indirectos del Promotor

%

20.0

Para Vivienda de I.S.

4. Costos Cu It Ip

Costo de Urbanización

Para el área total del Terreno

5. Análisis: a) Cálculo del número de lotes (o Viviendas) estimadas del Proyecto NL = NL =

Sa SL 36,000.00 105.00

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

= =

Superficie Vendible Superficie Total 342.86

Bases de Valuación Inmobiliaria

= No. De Lotes

36,000.00

m2

105.00

m2

=

342.86

166

Valor Residual Compuesto

(2)

Vivienda Unifamiliar b) Verificación de la Densidad Habitacional Permitida Dens. =

NL St

Dens. =

NL St

No. De lotes o Viviendas estimadas Superficie Total del Terreno en Has. 342.86 6.000000

=

=

Ha.

57.14285714

Viviendas x Hectárea

En caso de que la densidad calculada resulte meyor que la autorizada, se incrementará la Superficie del "Lote Tipo" de manera proporcional.

Nota:

c) Ajuste:

Ya que;

57.14285714

<

60

Viv / Ha (Requiere Ajuste)

d) Cálculo del Valor de Venta (precio máximo) del proyecto propuesto Vvp =

NL x Vv

Vvp =

NL x Vv

NL = Vv = =

Número de lotes o viviendas estimadas Valor de Venta de cada Unidad

342.86

x

$270,000.00

=

$92,571,428.57

=

$23,142,857.14

=

$16,200,000.00

=

$6,942,857.14

=

$115.71

e) Cálculo del Valor del Terreno Urbanizado: * En función de la influencia del Valor de la Tierra, según el proyecto propuesto: It ( Vvp ) 1 + Ip

Viu =

=

0.3 1

$92,571,428.57 +

0.2

f ) Cálculo del Costo de Introducción de Servicios Costo de Urb.

Cs =

Cu x St

=

$270.00

Superficie de Terr.

x

60,000.00

-

$16,200,000.00

g ) Cálculo del Costo del Terreno en Breña Terreno Urbaniz.

Ctb =

Vtu - Cs

=

$23,142,857.14

Costo Servicios

h ) Cálculo del Costo Unitario del Terreno en Breña $/m2 Cutb =

Ctb St

=

$6,942,857.14 60,000.00

Conclusión: El Valor Residual Compuesto del Terreno al día: ………………. Importa la Suma de:

29/03/2006

$6,942,857.14

SEIS MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 14/100 M.N.

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167

IX. 6. VALOR RESIDUAL COMPUESTO IX.6.2. PARA DESARROLLO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Cálculo de Valor Residual Compuesto

-1-

Para Condominio Vertical de Interés Social Permite determinar el valor potencial de un Bien Raíz basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotéticos, acordes con la vocación y uso de suelo autorizado, el mayor aprovechamiento posible y las condiciones de financiamiento vigentes

1. Datos Generales

A Usa

Superficie Total de Terreno Uso de Suelo Autorizado

Área Terreno Ha.

56,352.78

5.635278

Vivienda Multifamiliar Vertical

Dhp Densidad Habitacional Permitida Ic

Área Total en m2

Intensidad de Construcción

800

Hab. / Ha

7.5

Veces área de Terreno

2. Datos del Proyecto Propuesto Conjunto Habitacional de Vertical de Interés Social.

Vivienda

TP

Tipo de Proyecto:

Sd

Superficie estimada por Unidad

60.00

m2

H

Superficie de contacto del Edificio

274.00

m2

b

Número de Niveles

5.0

Niveles

a

Número de Unidades x Planta

4.0

Deptos.

Multifamiliar

Vd

Valor de Venta x Departamento

$270,000.00 Pesos

Hd

Habitantes x Unidad

5.5

Hab.

c

Cajón de Estacionamiento

25.0

m2 (incluye circulaciones)

d

Área Jardinada x Unidad departamental

15.0

m2

3. Costos Cu

Costo de Urbanización estimado

$270.00

s/m2

Pt Ip

% de Participación de la Tierra en el Valor de un Edificio

12.0

%

Para Edificio Tipo FOVI

% de Indirectos del Promotor

45.0

%

Para Edificio Tipo FOVI

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Para el área total de Terreno "A"

168

Cálculo de Valor Residual Compuesto

-2-

Para Condominio Vertical de Interés Social 4. Análisis: a) Cálculo del número de Edificios estimados del Proyecto N = Número de Edificios

Fórmula general para cálculo del No. de Edificios

A = Área Total de Terreno H = Área de desplante x Edificio a = Unidades x Planta

A H (a x b ) (c + d)

b = Número de Niveles c = Área de Estacionamiento d = Área Jardinada x Unidad

A H + (a x b ) (c + d)

Ne =

Ne =

Ne =

Ne =

b)

56,352.78 274.00

4.0

5.0

Área de Contacto

Uds x Planta

No. de Niveles

Área Total de Terreno

25.0

56,352.78 274.00

+

52.47

Edificios

20

x

Área Jardinada

=

=

56,352.78 1,074.00 52

Verificación de la Densidad Habitacional Permitida

N x a x b x Hd

=

A

Dens =

40.0

No. Total de Edificios

Dens. =

Dens. =

15.0

Cajón de Estacionam.

Edificios

Uds x Planta

52

4.0

Número de habitantes estimados Superficie Total del Terreno

No. de Niveles

5

Hab x Ud

5.5

56,352.78 1,015.03 Nota:

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Hab. / Ha.

Total Hab. x Hectárea

=

=

5,720.00 5.635278 1,015

En caso de que la densidad calculada resulte menor que la autorizada, se tomará para el ajuste la Densidad Autorizada.

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169

Cálculo de Valor Residual Compuesto

-3-

Para Condominio Vertical de Interés Social c)

Ajuste por Densidad Poblacional Permitida: c) Ajuste:

Ya que

Dens. Autoriz.

Adp =

Dhp

1,015

<

800

Hab / Ha (Requiere Ajuste)

Área Total

x

A

No. de Habitantes x Vivienda

Adp =

819.68

Unidades

Ne =

Número de Edificios

=

=

4,508.22

=

5.5

Total de Unidades:

Adp

819.00

=

20 deptos

20.0

=

819.00

40.95

Edificios

d) Cálculo del Valor de Venta (precio máximo) del proyecto propuesto No. de Uds.

Vvp =

Nd x Vd

=

Costo x Unidad

819.00

x

$270,000.00

Valor Total de Venta del Conjunto

e)

=

$221,130,000.00

=

$221,130,000.00

=

$18,300,413.79

=

$15,215,250.60

$3,085,163.19

Cálculo del Valor del Terreno Urbanizado: * En función de la influencia del Valor de la Tierra, según el proyecto propuesto:

Viu =

f)

Pt ( Vvp ) 1 + Ip

=

0.12

$221,130,000.00

1

+

Cálculo del Costo de Introducción de Servicios Costo de Urb.

Cs =

g)

Cu x A

=

Área Total Terr.

$270.00

x

56,352.78

menos

$15,215,250.60

=

=

$54.75

Cálculo del Costo del Terreno en Breña Terreno Urbaniz.

Ctb =

h) Cutb =

0.45

Vtu - Cs

=

$18,300,413.79

Costo Servicios

Costo Unitario del Terreno en Breña Ctb A

=

$3,085,163.19 56,352.78

Valor Unitario del Terreno en Breña $ / m2

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el m2

$

55.00

170

CAPITULO IX DE LAS CONCLUSIONES IX. 1. RESUMEN DE VALORES Los Valores obtenidos en el Dictamen ó Avalúo practicado, independientemente de los métodos empleados, deberán expresarse de acuerdo con el siguiente resumen: a) Valor Físico (Enfoque de Costos) Este enfoque establece que el Valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se Valúa. Se deberá tomar en consideración lo siguiente: Terreno.- Se deberá Valuar como si estuviera baldío, según sus características físicas, de uso y de servicios. Construcciones.- Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas, calidad y estado de conservación. Equipos.- Las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus características particulares. b) Valor de Capitalización de Rentas (Ingresos) Este enfoque estima Valores con relación al Valor presente de los beneficios futuros derivados del bien, y es generalmente medio a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios y gastos generales, entre otros. La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de construcción apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigación de rentas de mercado de bienes comparables. b) Valor de Mercado (Comparativo) Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos tres bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a las del bien Valuado, en la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar, y se especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilización se deberá justificar y el método se describirá dentro del Avalúo. c) Valor Comercial.- Será la conclusión final de Valor del estudio formulado, resultante de la ponderación económica de los tres métodos desarrollados; Costos, Ingresos y Mercado. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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1. 1.Valor Valordel delTerreno Terreno 2. 2.Las Lasconstrucciones construcciones 3. 3.Las Lasinstalaciones instalacionesespeciales, especiales,Elementos Elementos accesorios y Obras complementarias accesorios y Obras complementarias 4. 4.de delos losindirectos indirectos 5. Conclusió ón del Conclusi 5. Conclusión delValor ValoraaEstimar Estimar 1. 1.Terrenos Terrenosen enVenta Venta 2. Inmuebles 2. Inmueblesen enRenta Renta 3. 3.Inmuebles Inmueblesen enVenta Venta 4. 4.Valor Valorde deMercado Mercado 1. 1.Renta RentaBruta BrutaMensual Mensual 2. Cálculo 2. Cálculode dededucciones deducciones/mes /mes 3. 3.Cálculo Cálculode detasa tasade decapitalización capitalización 4. 4.Valor Valorde deCapitalización Capitalización

“Rbm” “Rbm” “D” “D” “Tcap” “Tcap” “Vcap” “Vcap”

Ponderación Ponderaciónde deCostos Costos++Mercado Mercado++Ingresos Ingresos

RENTAS COMPARATIVO

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COSTOS

172

La ponderación económica de los índices resultantes de los tres métodos desarrollados, es decir, “el promedio ponderado”, más no aritmético, se denominará como “Valor Comercial” del inmueble o conclusión final del estudio Valor formulado, a menos que, el Perito Valuador opte por concluir que el Valor final del bien sea el “Valor de Comparatividad”, en su caso, dicha conclusión deberá estar solidamente sustentada en el estudio correspondiente.

IX. 2. RESUMEN DE RESULTADOS Se consignará en la hoja del resumen del Estudio de Valor, una gráfica tipo “barra” que exprese los resultados extraídos del proceso metodológico utilizado para la conclusión de valor; RESULTADOS $270,000 $268,000 $266,000 $264,000 $262,000 $260,000 $258,000 $256,000 a) M. Físico (COSTOS) b) M. de Capitalización (INGRESOS) c) M. comparativo (MERCADO)

IX. 3. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN El tipo de valor que será concluido, se obtendrá en función al Propósito del Avalúo, señalándose en su caso, aquellos factores ó condiciones particulares que hubieren influido significativamente en su determinación. Será indispensable fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido, independientemente del destino del dictamen emitido. Dentro del marco conceptual del Avalúo, este apartado corresponde a la fase “Argumentativa” o etapa donde el valuador Fundamentará científicamente el Tipo y Método de Valor Concluido, consignando aquellos factores o condiciones que hubieran influido directa o indirectamente en su determinación, tales como:

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• • • • • • • • • • • •

La conclusión estimada de valor, en relación a su Mayor o Menor Uso. Su Localización, Vías de acceso, Infraestructura, Servicios y Entorno Urbano Sus Características, Físicas de forma, dimensiones, Topografía, irregularidades, áreas faltantes y demasías. Fuentes de obtención de los Costos de reproducción, tipo y clasificación de sus edificios, equipos fijos, obras accesorias, complementarias e Indirectos. Su Estado de conservación, Fallas estructurales, Vicios ocultos, Bitácoras de mantenimiento; correctivo, preventivo y predictivo, Edad Cronológica y Aparente La existencia de Rehabilitaciones, Modernizaciones o Remodelaciones. Criterios sobre Depreciaciones aplicadas por deterioro, obsolescencia Funcional o Económica. Restricciones, Afectaciones, limitaciones Ambientales, de Riesgo, de Vialidades, Normativas y de Entorno Urbano. Condiciones prevalecientes del Mercado Inmobiliario (Oferta-Demanda) Los Ingresos producidos por rentas Relaciones Espaciales terreno-construcción (COS y CUS), Indicadores Paramétricos y Valores promedios. Las Factibilidades de Uso y aprovechamiento a corto plazo.

A continuación se detalla de manera íntegra la secuencia que deberá contener el Capítulo VII del documento denominado Avalúo, relativo a las “Consideraciones Previas al Avalúo”;

Capítulo VII del Avalúo CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO 1. En todos los casos se entenderá que el objetivo del Avalúo será el de estimar el Valor Comercial de un determinado bien o propiedad, a menos que se indique otro. Para ello, se incluirán y desarrollarán sin excepción los tres métodos o enfoques de Valuación exigidos por la C. N. B. y V. a saber: 1). El Método Físico, Directo o también llamado de costos, 2). El de Capitalización de Rentas o de los INGRESOS, y 3). El Comparativo o de MERCADO, como se definen a continuación. Será necesario indicar el propósito o utilización específica del Avalúo en el mismo documento, por ej.: Otorgamiento o liquidación de crédito, Escrituración, Pago de impuestos, Venta de la propiedad y Determinar su valor asegurable entre otros.

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B. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN 2. Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad y Estado de Conservación observados. 3. Método de Capitalización de Renta o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o que es susceptible de producir un inmueble a la fecha del Avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (porcentaje) aplicable al caso en estudio. La tasa de capitalización proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (país y sector) de una inversión a largo plazo (mayor a 30 años) en México y la Tasa prima correspondiente al género del inmueble que se valúa, donde se combinan los factores de “grado de iliquidez” y relación de área de terreno a construcción (C. U. S.), como puede verse en el procedimiento aplicado en el capítulo IX. 4. Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

C. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS BÁSICOS 5. Valor de Reposición Nuevo, (V. R. N.); Es el costo directo actual de reproducir de modo eficiente un determinado bien. Para el caso de los inmuebles en razón de estructura y acabados, incluyendo únicamente los costos indirectos propios del constructor o contratista. 6. Valor Neto de Reposición, (V. N. R.); Es el que resulta de descontar al Valor de Reposición Nuevo (V. R. N.) los deméritos atribuibles a la depreciación por Edad y Estado de Conservación o su equivalente en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado original o Nuevo para el caso de los inmuebles. 7. Renta Bruta Mensual, (R. B. M.); Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural, a la fecha del Avalúo. 8. Deducciones a la Renta Bruta Mensual; Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son: depreciación de la construcción, vacíos ínter contractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I. S. R., Predial, Drenaje, etc.), póliza de seguros contra daños, mantenimiento de áreas públicas o comunes, así como por administración.

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9. Tasa de Capitalización (%). Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real equivalente a instrumentos financieros que le sería exigible a un determinado género de inmuebles clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de Liquidez. 10. Valor Comercial: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación al término de 20 días contados a partir de la fecha del Avalúo, asumiendo una promoción suficiente y adecuada a su mercado.

D. CONDICIONES Y SALVEDADES AL AVALÚO 11. La información y antecedentes de propiedad aceptados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación proporcionada por el solicitante del propio Avalúo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre la cual podemos mencionar la siguiente: o o o o o o

Escritura de Propiedad Planos Arquitectónicos Boleta Predial Avalúo antecedente del Banco Otra (Indíquela por favor) Levantamiento Topográfico del perito.

12. No es objeto del presente Avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del Avalúo. 13. En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación o por informe expreso del solicitante o propietario del mismo bien. 14. Toda vez que al objetivo del presente Avalúo NO es constatar o verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular, o cualquier otra restricción legal, el Valor Comercial estimado al que se concluye en el presente solo considera las expresadas en el propio Avalúo, por que se observan durante la inspección ocular al bien o por que fueron incluidas en la documentación proporcionada al efecto. 15. Los croquis de localización o de distribución dibujados en el presente son aproximados, por lo que no deben considerarse como “planos a escala”, esto es, no reflejan de modo exacto la realidad morfológica del bien inmueble que se valúa.

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16. El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en la hoja 1, cap. I, inciso 07 y 08, por lo que no podrá ser utilizados para fines distintos. 17. La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la “aparente” o “estimada” por el perito valuador para el inmueble que se valúa, en razón de la observación directa de su estado de conservación y condiciones de mantenimiento, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.

E. DECLARACIONES Y CERTIFICACION 18. La VIGENCIA del presente documento será de 6 (seis) meses, contados a partir del día siguiente de la emisión del presente dictamen. Para el caso de factores externos que influyan en el Valor Comercial, tales como los cambios de paridad monetaria, quedará a juicio del valuador el ajuste correspondiente. 19. Manifestamos bajo protesta de decir verdad, que nos constituimos con nuestro recurrente (solicitante) en el predio a valuar, cerciorándonos con acuciosidad de estar en el domicilio correcto, en el cual estuvimos en su interior y exterior, identificado plenamente el inmueble, en base a la documentación técnica y legal de la propiedad proporcionada por el solicitante y/o el propietario, así como por la inspección ocular al mismo con apoyo de la verificación instrumental necesaria al caso. 20. Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad, que no guardamos ningún tipo de relación de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa, así como que no nos une parentesco por afinidad ni colateral hasta quinto grado. 21. Certificamos que la edificación o construcción del inmueble, se valuó en las condiciones en que se encontró al día de la inspección.

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IX. 4. CONCLUSIÓN DE VALOR: El tipo de valor concluido se deberá indicar en números redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimación. El importe del Valor concluido, se expresará únicamente en moneda nacional. En el caso de Inmuebles ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deberá incluir – si fuese el caso - a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo de cambio ó paridad monetaria la fecha y la fuente de consulta.

IX. 5. DECLARACIONES Y CERTIFICACIÓN DE VALORES El perito, deberá rubricar todas y cada una de las hojas del Avalúo, así como cuando menos una de las fotografías de cada anexo fotográfico. Manifestará también bajo protesta de decir verdad que estuvo en el interior y exterior del inmueble, cerciorándose con acuciosidad de encontrarse en el domicilio correcto, cotejando la ubicación del inmueble contra la documentación básica proporcionada por el solicitante del avalúo, aclarando expresamente que no le priva interés oculto alguno, ni presente ni futuro en la formulación de su dictamen, así como de que no le une amistad o compadrazgo por afinidad, ni parentesco colateral hasta quinto grado con el solicitante y/o propietario del Bien valuado. . Para el caso de que se trate de un Avalúo o Dictamen para Institución de Crédito, éste deberá contar con el sello de la Institución, firma y clave del funcionario Bancario y cuando se trate de una Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL), el avalúo deberá consignar el sello de la Institución, firma y registro del controlador de la Unidad de Valuación correspondiente, así como firma y clave del valuador autorizado.

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CAPITULO X AVALUOS MAESTROS X.1. DEFINICION El Avalúo Maestro es un estudio Valuatorio cuyo propósito es establecer bases de negociación para Compra, Adquisición o Indemnización de una serie de conjuntos de terrenos y construcciones tipificados, que conforman un megaproyecto determinado. El propósito fundamental de este estudio Valuatorio es el de obtener los siguientes parámetros;

A

VALORES MAXIMOS Y MINIMOS DE TERRENO

Extracción de Muestras de valores de terrenos, mediante un estudio de mercado de bienes con características similares, clasificados por grupos, estudiados de acuerdo a sus características Agrológicas, uso de Suelo, Clima, Topografía, Morfología, Dimensiones, Hidrología, etc...

B

VALORES DE REPOSICION NUEVO DE LAS CONSTRUCCIONES (VRN)

Levantamiento e Inventario de las Construcciones enclavadas en los Predios, Clasificadas en función de su calidad de edificación y características Constructivas de: Materiales, mano de Obra, equipo, proyecto y distribución arquitectónica, permisos, licencias y derechos.

C

FACTORES DE DEPRECIACION DE LAS CONSTRUCCIONES (FD)

Que reflejen la Vida Útil Consumida o pérdida del Límite de Valor y el estado actual de las edificaciones, desde su desplante original, o desde la última rehabilitación a la que hayan sido sujetos, en función de su edad, mantenimiento y obsolescencia física o económica.

D

FACTORES RESULTANTES (FR)

Productos de restar a la Unidad el Factor de demérito; (Fr = 1 - FD), Aplicado al Valor de Reposición Nuevo (VRN), de donde resultará el Valor Neto de reposición (VRN).

X.2. OBJETIVOS Establecer Establecerun unespacio espaciode denegociación negociaciónpara paracompra compraooindemnización indemnización Determinación Determinación de de Valores Valores Mínimos Mínimos yy Máximos Máximos de de Terreno, Terreno, aplicando aplicando principalmente el enfoque de mercado, para cada uno principalmente el enfoque de mercado, para cada uno de de los los tramos tramos de de Predios Prediosoozonas zonasidentificados, identificados,partiendo partiendodel delanálisis análisisde desus suscaracterísticas características como comoson: son:tipo, tipo,clase, clase,topografía topografíayypotencial potencial

Establecer Establecerun unTabulador Tabuladorde deprecios preciosde delos loscultivos cultivosenclavados enclavadosen enlos los terrenos. terrenos. Determinar DeterminarelelValor Valorde deReposición Reposiciónnuevo nuevoyyfactores factoresde dedemérito deméritopara paracada cada grupo de construcciones con características semejantes. grupo de construcciones con características semejantes. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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X.3. APLICACIONES

CARRETERAS

LINEAS DE TRANSMISIÓN PUERTOS

INSTALACIONES PETROLERAS PRESAS

AEROPUERTOS

X.4. MARCO JURIDICO

MARCO MARCOJURÍDICO JURÍDICO LEY LEYGENERAL GENERAL DE DEBIENES BIENES NACIONALES NACIONALES

ART. ART.63 63

MONTO MONTODE DE INDEMNIZACIÓN INDEMNIZACIÓN

LEY LEY DE DE EXPROPIACIONES EXPROPIACIONES

ART. ART.10 10

VALOR VALOR COMERCIAL COMERCIAL

LEY LEYAGRARIA AGRARIA

ART. ART.94 94

VALOR VALOR COMERCIAL COMERCIAL

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X.5. CONSIDERACIONES

• Toda vez que este estudio Valuatorio no comprende Valores individuales, el valor

de cada predio será determinado por la dependencia o entidad que lo requirió, de conformidad con los valores consignados en el dictamen practicado.

• Los Predios cuyas características no correspondan a los consignados en el

Avalúo Maestro, serán considerados como “Casos Atípicos” susceptibles de un avalúo especial.

• El valor de los terrenos de propiedad Ejidal, deberán considerarse únicamente como “Valor Referencial”.

• Los Valores Unitarios de Reposición promedio (VUR) de los distintos tipos de

edificaciones, serán comparados contra la Tabla de Deméritos correspondiente, con el propósito de establecer los Rangos de Negociación entre el VRN y el VNR.

• Únicamente

las edificaciones, instalaciones especiales, accesorias o complementarias, serán consideradas como “Bienes Distintos a la Tierra”, por lo que a los Cultivos (cíclicos y perennes), praderas, árboles frutales y maderables, cercas o lienzos, no se les asignará valor alguno en el dictamen. En todo caso, a estos bienes, solo se les asignará Valor de conformidad con el Tabulador que emite semestralmente el Instituto de Administración de Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) antes CABIN.

• Respecto del Régimen de propiedad, el valor de los terrenos será considerado

exclusivamente como un “Valor de Referencia no diferenciado”, independientemente de su clasificación o derechos inherentes, ya sea privada, ejidal o comunal.

• No es objeto del Avalúo Maestro investigar la situación Jurídica o Fiscal de los

predios valuados, tales como; Gravámenes, créditos fiscales o reservas de dominio, en razón de que solo se determinarán “Valores de Referencia no diferenciados”.

• En general, durante el proceso de formulación del Avalúo Maestro el perito se

verá enfrentado a exigencias y presiones de los propietarios afectados, pudiéndose dar toda clase de fenómenos de tipo especulativo al afectar intereses de grupo y particulares, por lo que el Valuador deberá abstenerse de proporcionar información alguna a los afectados sobre el avance del estudio y en todo caso a la Autoridad correspondiente, hasta la conclusión de su dictamen.

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181

X.6. METODOLOGIA

METODOLOGÍA METODOLOGÍA AVALÚOS MAESTROS

TRABAJOS PREVIOS

ANÁLISIS ANÁLISISDE DECARTAS CARTAS TOPOGRÁFICAS, TOPOGRÁFICAS, EDAFOLÓGICAS, EDAFOLÓGICAS,USO USODE DE SUELO Y POTENCIAL SUELO Y POTENCIAL

ANÁLISIS ANÁLISISDE DE FOTOGRAFÍAS FOTOGRAFÍASAÉREAS AÉREAS

CADENAMIENTO CADENAMIENTODE DELOS LOS TRAMOS TRAMOS

CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICASGENERALES GENERALESDE DELA LA ZONA: CLIMA, ALTITUD, CULTIVOS, ZONA: CLIMA, ALTITUD, CULTIVOS,VÍAS VÍAS DE DECOMUNICACIÓN, COMUNICACIÓN,ETC. ETC.

X.7. ESTUDIOS PRELIMINARES USO USODE DESUELO SUELO CALIDAD CALIDADDE DELA LATIERRA TIERRA CAPACIDAD CAPACIDADDE DEUSO USO

CLASIFICACIÓN CLASIFICACIÓN

• CLIMA • CLIMA • •INUNDACIÓN INUNDACIÓN • EROSIÓN • EROSIÓN • TOPOGRAFÍA • TOPOGRAFÍA • SUELO • SUELO • TEXTURA • TEXTURA • PROFUNDIDAD DEL SUELO • PROFUNDIDAD DEL SUELO • •PEDREGOCIDAD PEDREGOCIDADSUPERFICIAL SUPERFICIAL • DRENAJE • DRENAJE • SUPERFICIAL • SUPERFICIAL • PROFUNDIDAD DEL MANTO FREÁTICO • PROFUNDIDAD DEL MANTO FREÁTICO

INFRAESTRUCTURA INFRAESTRUCTURA

VÍAS VÍASDE DECOMUNICACIÓN COMUNICACIÓN

CERCANÍA CERCANÍAAADESARROLLOS DESARROLLOSURBANOS, URBANOS,INDUSTRIALES, INDUSTRIALES,TURÍSTICOS, TURÍSTICOS,ETC.. ETC.. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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182

X.8. RESULTADOS DEL AVALUO MAESTRO CADENAMIENTOS Kilometros

RESUMEN DE VALORES UNITARIOS DE TERRENO

USO DE SUELO OBSERVADO SUPERFICIE PRECIO MÍNIMO PRECIO MÁXIMO IMPORTE MINIMO IMPORTE MÁXIMO Directamente en campo ( M² ) ( $/M² ) ( $/M² ) ( Pesos ) ( Pesos )

104+645.00

Temporal

6,135.63

20.40

33.45

125,166.85

104+836 AL 104+867

Temporal

269.99

20.40

33.45

5,507.80

205,236.82 9,031.17

105+290 AL 105+680

Temporal

3,331.17

20.40

33.45

67,955.87

111,427.64

105+794 AL 105+930

Temporal

564.73

20.40

33.45

11,520.49

18,890.22

105+051.00

Temporal

6,800.00

20.40

33.45

138,720.00

227,460.00

105+790.00

Temporal

8,269.72

20.40

33.45

168,702.00

276,622.13

105+460.00

Temporal Sub Urbano II y Agrícola de Temporal

15,463.37

20.40

33.45

315,452.75

517.249.73

107+300.00

15,000.00

30.40

62.20

456,000.00

933,000.00

107+373.45 AL 107+461.20

Temporal

1,291.08

20.40

33.45

26,338.03

43,186.83

107+360.45 AL 107+445.58

Temporal

476.79

20.40

33.45

9,726.52

15,948.63

107+676.36 AL 107+826.02

Temporal

1,368.91

20.40

33.45

27,925.76

45,790.04

108+397.91 AL 108+590.00

Temporal

2,246.44

5.20

9.44

11,681.49

21,206.39

108+350.00

Temporal

13,366.78

5.20

9.44

69,507.26

126,182.40

108+680 AL 109+120

Bosque

9,060.71

3.56

6.81

32,256.13

61,703.44

RESUMEN DE TIPIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CARACTERISTICAS DE LOS TIPOS DE CONSTRUCCIONES

B

C

D

USO PROYECTADO

CASA HABITACIÓN

CASA HABITACIÓN

CASA HABITACIÓN

BODEGA

No. de Niveles, altura por nivel promedio

1 nivel 2.1 mts. a 2.30 mts.

1 nivel 2.1 mts. a 2.30 mts.

1 nivel 2.1 mts. a 2.30 mts.

1 nivel 4.3 mts (Doble altura)

TIPO DE CONSTRUCCIÓN

Provisional

En obra negra

En obra negra

En obra negra

CLASIFICACIÓN

Corriente

Económica

Económica

Económica

Piedra braza y dalas de Piedra braza y dalas de Piedra braza y dalas de concreto para desplante concreto para desplante concreto para desplante de muros de muros de muros Muros de carga con Muros de carga con Muros de carga con castillos y cerramientos castillos y cerramientos castillos y cerramientos de concreto de concreto de concreto Tabique de barro rojo Tabicón Tabicón recocido

CIMENTACIÓN

Desplante en plantilla apisonada

ESTRUCTURA

ADOBE

MUROS

BLOCK DE ADOBE

ENTREPISOS

No tiene

No tiene

TECHOS

Vigas de madera con teja

Losa de concreto de 8 cm de espesor ó prefabricada

PISOS

De tierra

No tiene

No tiene

Losa de concreto de 10 cm de espesor

Techo de lámina de asbesto con estructura ligera

CULTIVO

AGUACATE CRIOLLO

AGUACATE INJERTO GRAVEDAD GMF

Empedrado y/o cemento Empedrado y/o cemento Empedrado y/o cemento

FACHADAS

No tiene

ACABADOS

Puertas, ventanas sin acabados probables

Puertas, ventanas

Puertas, ventanas

EQUIPOS E INSTALACIONES

No tiene

Instalación eléctrica visible (probable)

Instalación eléctrica visible Probable instalación sanitaria rural

Pintura en estructura puertas, ventanas Instalación eléctrica visible Probable instalación sanitaria rural

Sin aplanado

800

1,400

1,700

1,900

OBSERVACIONES VRN/M²

TABULADOR PARA PAGO DE DAÑOS EN CULTIVOS PERENNES

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN A

Sin aplanado

Sin aplanado

CAFÉ TEMPORAL

CAÑA DE AZÚCAR TEMPORAL TMF

Dependiendo de la localización de la construcción (cercano ó distante de la fuente de abastecimiento de los materiales) el flete sería factor importante del precio

AÑOS

UNIDAD

VALOR MÁXIMO $

MÍNIMO $

UNIDAD

VALOR MÁXIMO $

MÍNIMO $

19 A 21

MATA

551.94

504.75 HECTÁREA

88,310.45

80,760.59

34 A 36

MATA

485.55

444.17 HECTÁREA

77,687.27

71,067.56

49 A 51

MATA

260.14

238.46 HECTÁREA

41,622.70

38,154.00

19 A 21

MATA

1,289.55

1,111.55 HECTÁREA

161,193.58

138,944.27

34 A 36

MATA

1,075.90

929.63 HECTÁREA

134,487.15

116,203.70

49 A 51

MATA

474.83

415.19 HECTÁREA

59,354.05

51,899.03

5A6

MATA

33.48

29.59 HECTÁREA

96,651.54

85,425.59

19 A 21

MATA

28.37

24.82 HECTÁREA

81,891.54

71,648.97

31 Y MAS

MATA

1.95

1.71 HECTÁREA

5,635.74

4,933.85

PLANTILLA

HECTÁREA

24,188.30

20,280.55

SOCA

HECTÁREA

18,141.22

15,210.41

RESOCA 1

HECTÁREA

11,462.16

9,528.72

RESOCA 2

HECTÁREA

5,006.04

4,047.19

Croquis del Tramo que comprende la Formulación de un Avaluó Maestro.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

183

XI. CASOS PRÁCTICOS XI.1. Avalúo de Terreno

AVALÚO No. 004-2003P

AVALÚO DE TERRENO

Inmueble que se Valúa: Solicitante del Avalúo:

PREDIO RUSTICO MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA

Valuador:

Propietario del Inmueble::

Arq. Pablo E. Prats Riestra Especialidad en Valuación Céd. Prof. 3 815 210 UdeG

MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA

Ubicación del Inmueble: Calle y N° Colonia/Fraccionamiento Municipio/Delegación Ciudad (Área Metropolitana) y Entidad Federativa

CARRETERA VILLAHERMOSA - COMALCALCO VÍA CORTA KM 7+000 MARGEN IZQUIERDA R/A SALOYA 2DA Y 3RA SECCIÓN NACAJUCA TABASCO

$

VALOR COMERCIAL Fecha del Avalúo:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

3,205,000.00 MAYO / 26 / 2003

184

Hoja 1 AVALÚO No. 004-2003P

I. ANTECEDENTES SOLICITANTE:

MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA

PERITO VALUADOR: ARQ. PABLO PRATS RIESTRA Especialidad(es): Especialidad en Valuación por la U. de G. FECHA DEL AVALÚO:

MAYO / 26 / 2003

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

PREDIO RUSTICO

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPIEDAD PRIVADA INDIVIDUAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MARIO MENÉNDEZ MIER Y CONCHA Domicilio: PROPÓSITO DEL AVALÚO: DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

CARRETERA VILLAHERMOSA - COMALCALCO VÍA CORTA KM 7+000 MARGEN IZQUIERDA Col./fraccionamiento: R/A SALOYA 2DA Y 3RA SECCIÓN Delegación/Municipio: NACAJUCA Ciudad/Z.M. y Edo.: TABASCO

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

No. DE CUENTA PREDIAL: CLAVE CATASTRAL: DATOS DEL R.P.P.

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS SUB-URBANA EN FORMACIÓN CLASIFICACIÓN DE ZONA: CONSTRUCCIÓN DOMINANTE: GENERO: VIVIENDAS CLASIFICACIÓN POR EDAD: MODERNAS ESQUEMA DE AGRUPACIÓN: HORIZONTAL EN UN NIVEL ARRAIGO: SEMI-PROVISIONAL TÉCNICAS DE CONSTRUC. TECNOLOGÍA COMÚN ATRIBUTOS: DE CALIDAD CORRIENTE ÍNDICE DE SATURACIÓN DE LA ZONA: 20.00% USO DEL SUELO: AGRÍCOLA Y GANADERO POBLACIÓN: ESCASA DE 1 A 50 Hab/Ha CONTAMINACIÓN AMB.: NO SE OBSERVA

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

ACCESO POR CARRETERA VILLAHERMOSA- COMALCALCO VÍA CORTA, CARRETERA ESTATAL SIN CAMELLÓN CENTRAL, DOBLE CIRCULACIÓN, PRESENTA ALTA INTENSIDAD VEHICULAR Y CON TRANSPORTE COLECTIVO CONTINUO.

RIESGOS: TERRENO SUSCEPTIBLE DE INUNDACIÓN, A 1.00 m BAJO EL NIVEL DE CARRETERA. VIGILANCIA: BAJO, EN GENERAL.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

185

Hoja 2

SERVICIOS PÚBLICOS: INCOMPLETOS: AGUA MEDIANTE POSOS ARTESIANOS, DRENAJE A FOSA SÉPTICA, REDES

AÉREAS DE ELECTRIFICACIÓN, TRANSFORMADORES TIPO POSTE, TELEFONÍA RURAL, SIN BANQUETAS NI GUARNICIONES Y PAVIMENTO DE CARPETA ASFÁLTICA POR CARRETERA.

EQUIPAMIENTO URBANO: ESCUELA PRIMARIA A 1500m, TRANSPORTE COLECTIVO, ESTACIÓN DE SERVICIO A 2,500 m,

CENTRO DE CONSUMO MAS PRÓXIMO (CIUDAD DE VILLAHERMOSA) A 7 Km.

III. TERRENO TRAMOS DE CALLES LIMI- CARRETERA VILLAHERMOSA-COMALCALCO VÍA CORTA, ACCESO AL MARGEN TROFES Y ORIENTACIÓN: IZQUIERDO A LA ALTURA DEL Km. 7+000 MEDIDAS Y COLINDANCIAS: DOCUMENTOS PROPORCIONADOS POR EL SOLICITANTE NORTE: 334.61 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MÉNDEZ SUR: 411.62 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MÉNDEZ ESTE EN SIETE MEDIDAS: 22.35 ML, 36.43 ML, 29.61 ML, 41.87 ML, 19.97 ML, 57.14 ML Y 69.32 ML

CON DERECHO DE VÍA DE LA CARRETERA ESTATAL VILLAHERMOSA - COMALCALCO OESTE 250.64 ML CON PROPIEDAD DE LA SRA. GERTRUDIS MIER Y CONCHA DE MÉNDEZ

CROQUIS DEL TERRENO

MACRO-CROQUIS (en relación al Plano de la Ciudad) Location Map (Área Map)

3 34.61

M

250.64 M

PREDIO

4 11.62

M

ÁREA TOTAL: 100,000.00 M² ÁREA SEGÚN: ESCRITURA: 100-00-00 Ha

TOPOG. Y CONFIGURACIÓN: POLÍGONO DE FORMA IRREGULAR , 10 VÉRTICES, PRESENTA TOPOGRAFÍA PLANA

Y BAJO EL NIVEL DE CARRETERA , DE UN SOLO FRENTE Y DE POSICIÓN INTERMEDIO. CARAC. PANORÁMICAS: INEXISTENTES DENSIDAD HABITACIONAL: BAJA, 50 HAB/Ha, 10 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACIÓN SUPERFICIAL = 0.5 INTENSIDAD DE CONSTRUCC. BAJA, COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN SUPERFICIAL 1.00 SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.: LADOS DE LA CINTA ASFÁLTICA

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

186

Hoja 3

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE USO ACTUAL:

PREDIO RUSTICO DE FORMA LIGERAMENTE IRREGULAR, DE 10 VÉRTICES, PRESENTA TOPOGRAFÍA SENSIBLEMENTE PLANA, APROXIMADAMENTE A 1.00 mt BAJO EL NIVEL DE LA CARRETERA DE SU UBICACIÓN. ACTUALMENTE CUENTA CON PASTURAS INDUCIDAS PROPIAS PARA LA GANADERÍA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL. ACTUALMENTE SI EDIFICACIÓN ALGUNA.

CALIDAD Y CLASIF. DE LA(S) CONSTRUCCIONES: INEXISTENTE NUMERO DE NIVELES: INEXISTENTE EDAD APROX. DE LA(S) CONSTRUCCION(ES): INEXISTENTES VIDA ÚTIL REMANENTE: INEXISTENTE ESTADO DE CONSERVACIÓN: INEXISTENTE CALIDAD DEL PROYECTO: INEXISTENTES UNIDADES RENTABLES: INEXISTENTES

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN INEXISTENTES

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

187

Hoja 4

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO A. OBJETIVO DEL PRESENTE AVALÚO: EN TODOS LOS CASOS, EL OBJETIVO DEL PRESENTE DICTAMEN SERÁ EL DE ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL DE UN DETERMINADO BIEN O PROPIEDAD, A MENOS QUE SE INDIQUE OTRO FIN. SE HACE LA ACLARACIÓN QUE EL PREDIO MOTIVO DE ESTE DICTAMEN ES UNA FRACCIÓN DE 10 Has DE LA TOTALIDAD DE UNA EXTENSIÓN DE 211-45-14 Ha DE SUPERFICIE.

B. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN: EL PRESENTE DICTAMEN SE FORMULARA MEDIANTE EL MÉTODO FÍSICO O ENFOQUE DE COSTOS, QUE DETERMINARA, EL COSTO DE REPRODUCCIÓN O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL QUE SE VALÚA, APLICÁNDOLE LA DEPRECIACIÓN CORRESPONDIENTE A LOS FACTORES DE EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN. SEGUIDAMENTE SE RALIZARA UN ESTUDIO DE MERCADO, ANALIZANDO PREDIOS RUSTICOS EN VENTA EN LA ZONA MISMOS QUE SERAN COMPARADOS CON EL PREDIO QUE NOS OCUPA, DE AHÍ SE OBTENDRA UN VALOR COMPARATIVO DE MERCADO. POSTERIORMENTE SE ANALIZARA EL PREDIO DE REFERENCIAS MEDIANTE EL METODO DE VALOR RESIDUAL O TERRENO EN BREÑA, DONDE SE DETERMINARÁ UN INDICE PONDERADO DE VALOR RESULTANTE DE TERRENO DESPUÉS DE APLICARLE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN.

C. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS: VALOR UNITARIO : CORRESPONDE AL VALOR UNITARIO DE TERRENO DETERMINADO POR EL ESTUDIO COMPARATIVO DE MERCADO REALIZADO EN LA ZONA POR EL PERITO, DE ACUERDO A LA INVESTIGACIÓN DE VALORES PREDIOS EN VENTA Y RENTA SIMILARES AL PREDIO VALUADO. (VÉASE HOJA NUMERO 5 ) VALOR RESIDUAL (Vg): SE REFIERE A LA CANTIDAD EN MONEDA DE UN METRO CUADRADO DE TERRENO EN BREÑA, RESULTANTE DESPUÉS DE APLICAR AL MISMO, LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN TALES COMO: INTRODUCCIÓN DE SERVICIOS, VIALIDADES, ÁREAS VERDES Y DE DONACIÓN, GASTOS FINANCIEROS, COMISIONES DE VENTAS Y UTILIDAD DEL NEGOCIO. ESTE VALOR ES EL COSTO MÁXIMO EN QUE EL PROMOTOR, DEBE ADQUIRIR UN PREDIO PARA QUE LA INVERSIÓN REALIZADA SEA JUSTA Y EQUILIBRADA.

TERRENO EN BREÑA: ES AQUELLA PROPIEDAD QUE GENERALMENTE ES DE UNA EXTENSIÓN CONSIDERABLE, SUSCEPTIBLE DE SER FRACCIONADA CON LA FINALIDAD DE REALIZAR UN DESARROLLO VIVIENDISTICO O DE SERVICIOS, PERO CARECE DE LA INFRAESTRUCTURA NECESARIA PARA ESTE FIN, TALES COMO; SERVICIOS, VIALIDADES, ÁREAS VERDES, DONACIONES Y TODAS LOS DEMÁS REQUISITOS QUE IMPONEN LAS REGLAMENTACIONES LEGALES VIGENTES EN LA ZONA. ÁREA VENDIBLE: ES LA EXTENSIÓN DE TERRENO SUSCEPTIBLE DE COMERCIALIZARSE EN FORMA DE LOTES, DESPUÉS DE DESCONTARLE AL PREDIO, TODAS LAS ÁREAS NECESARIAS PARA VIALIDADES, SERVICIOS, ÁREAS VERDES Y DONACIONES. VALOR COMERCIAL: ES LA CANTIDAD JUSTA Y PROBABLE, EXPRESADA EN MONEDA QUE SE PUEDE OBTENER A CAMBIO DEL BIEN VALUADO EN UN MERCADO INMOBILIARIO Y A UNA FECHA DETERMINADA.

D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACIÓN: NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALÚO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVÁMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CRÉDITOS FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, ASÍ COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCIÓN, OCUPACIONES IRREGULARES O CUALQUIER OTRA RESTRICCIÓN LEGAL. MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR, CERCIORÁNDONOS CON ACUCIOSIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR DEL INMUEBLE, ASÍ COMO QUE NO TENEMOS NINGÚN INTERÉS PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACIÓN DEL PRESENTE DICTAMEN DE VALOR, ASÍ COMO TAMBIÉN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTESCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO Y/O SOLICITANTES DEL AVALÚO. LOS CROQUIS DE LOCALIZACIÓN O DE DISTRIBUCIÓN ANEXOS AL AVALÚO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGÍA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO, SI LOS HUBIERE, SE ANEXARA COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCIÓN PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE.

EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACIÓN TÉCNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACIÓN: ESCRITURA DE PROPIEDAD PLANOS ARQUITECTÓNICOS BOLETA PREDIAL PLANO DEL TERRENO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

188

Hoja 5

VII. MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO A) COMPARATIVO DE TERRENOS EN VENTA N°

Ubicación de la Oferta (comparables)

Ubic.

Form.

Fecha

1

KM 6+500 CARR. VHSA-COMALCALCO

Hab., CUS 0.5

Intr.

R

22-May-03

391 28 96 CEL. SR. ELÍAS DOMÍNGUEZ

2 3 4 5

KM 19+000 CARR. VHSA-COMALCALCO AL COSTADO DEL PLANTEL 27, NACAJUCA FRENTE IGLESIA CATÓLICA, SALOYA EL CEDRO SALOYA

Hab., CUS 0.5 Hab., CUS 0.5 Hab., CUS 0.5 Hab., CUS 0.5

Intr. Intr. Intr. Intr.

R R R R

22-May-03 22-May-03 22-May-03 22-May-03

399 97 34 CEL. SR. JORGE CABALLERO 357 25 86 SRA. APOLINAR BETANCOURT 302 40 29 CEL. SR. ISABELINO OLÁN DE DIOS 314 69 63

Uso

Ubic.

Sup.

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.95 0.90 1.00 0.90 1.00

0.97 0.99 0.93 0.93 0.93

Oferta

1 2 3 4 5

Uso de Suelo

Precio de VENTA

Área

Precio Unit.

Terrenos

m²

$/m²

$ $ $ $ $

14,000.00 65,000.00 300.00 600.00 525.48

980,000.00 1,700,000.00 38,000.00 15,000.00 70,000.00

Área de Lote Tipo o Moda: Área Terreno Sujeto:

$ $ $ $ $

70.00 26.15 126.67 25.00 133.21

Teléfono

Fuente/Antecedente

Factores de HOMOLOGACIÓN

10,000.00 m² 100,000.00 m²

Form. Topog. Servs.

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

R.res. F.d. *

F.r.

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.92 0.89 0.93 0.84 0.93

Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m²

Valor Unit. resultante ($/m²)

$ $ $ $ $

64.40 23.27 117.80 21.00 123.89

$ $

31.00 31.00

B) COMPARATIVO DE TERRENOS EN RENTA: N°

Oferta

Ubicación de la Oferta (comparables)

Precio de RENTA Inmuebles

Terreno m²

Áreas del sujeto:

Constr. m²

Uso de Suelo

Edad

Precio Unit. $/m²

Ubic.

100,000.00 m²

El Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de:

E.c.

Fecha

Teléfono

Factores de HOMOLOGACIÓN C.U.S. Edad E.c.* Acab. Área

Fuente/Antecedente

F.d. *

R.res. F.r.

Valor Unit. resultante ($/m²)

Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² $/m²

Valor Unitario aplicable, en números redondos:

100,000.00 m² x

$

31.00 /m², en la cantidad de:

VALOR COMPARATIVO (MERCADO)

$ 3,100,000.00

Notas: 1. Si el Factor de Homologación es menor a la unidad, denota que la oferta (inmuebles que se venden o COMPARABLES) es mejor que el SUJETO a comparar o inmueble que se está valuando. Estos factores no deben exceder a 2. 2. Factor de nivel de demanda efectiva [F.d.*] según CUADRO: Operación (real) 1.00 Muy Baja (estimada) 0.80 Baja (estimada) 0.95 Nula (estimada) 0.70

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

NOTA IMPORTANTE: Los Valores Unitarios Homologados resultantes no deben tener una variación mayor de ± 50%.

Bases de Valuación Inmobiliaria

189

Hoja 6

VIII. AVALÚO FÍSICO Lote Tipo o Moda:

área (m²)

Fte. x Fdo.

10,000.00

(100 x 100)

Valor Unit. de Calle o Zona: $

31.00 /m²

a) DEL TERRENO. FRACC.

LOCALIZACIÓN

1

ÚNICA

VALOR UNIT. ($/M²)

ÁREA (m²)

Factor

31.00 0.980

100,000.00 $ 100,000.00 m²

MOTIVO

IRREGULARIDAD

IMPORTA TERRENO

VALOR UNIT. result. ($/M²)

IMPORTE

$

30.38 $

3,038,000.00

$

30.38 $

3,038,000.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES. TIPO

USO

ÁREA (m²)

V.R.N. UNIT. ($/m²)

1 2 3

-

$ $

-

m²

-

FACTORES DE DEMÉRITO edad

e.c.

Otro

F.r.

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

V.N.R. UNIT.

IMPORTE

result. ($/m²)

$

$ $ $

-

IMPORTA CONSTRUCCIÓN

$ $ $

-

$

-

c) DE LAS INSTALACIONES ESP., ELEM. ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. CLAVE

1 2 3 4

EDAD (Años)

0 0 0

DESCRIPCIÓN

CANT.

0 0 0

U. (Unidad)

V.R.N.

FACTORES DE DEMÉRITO

($/U)

0 0 0

V.N.R.

IMPORTE

$

$

edad

e.c.

Otro

F.r.

1.00 1.00 1

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

1 1.00 1

-

-

-

0 0.00 0

0.00 0.00 0.00

0.00 0.00 0.00

0 0.00 0

-

-

-

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

-

c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:

1 2 3

O O O

0 0 0

LOTE PZA LOTE

c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1 2 3 4 3

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

$ $ $

$ $ $ $ $

-

IMPORTAN LAS INSTAL. ESP, ELEM, Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

$30.38 /m2

VALOR UNITARIO

VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ] VALOR FÍSICO EN N.R.

% PARTICIPACIÓN

$ $ $ $ $

-

$

-

$ $

3,038,000.00 3,038,000.00

OBSERVACIONES:

100%

Terreno 2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL FONDO 0% Construcción Inst. Especiales

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

190

Hoja 7

IX. VALOR RESIDUAL YA QUE EL PREDIO QUE NOS OCUPA SE TRATA DE UNA PROPIEDAD "RUSTICA", ACTUALMENTE CON CULTIVOS DE PASTURAS INDUCIDAS, PROPIAS PARA LA GANADERÍA Y AGRICULTURA DE TEMPORAL Y YA QUE EN DICHO PREDIO SE PRETENDE EDIFICAR UN "MEGAPROYECTO" DE VIVIENDA UNIFAMILIAR DE 100 Has APROXIMADAMENTE, POR ETAPAS A DESARROLLAR MEDIANTE SÚPER MANZANAS DE 10 Has, QUE CONTENGAN CADA UNA DE ELLAS 501 LOTES. ENTONCES PROCEDEREMOS A CALCULAR EL VALOR DEL TERRENO EN "BREÑA" PARA UNA SOLA SÚPER MANZANA MEDIANTE EL SIGUIENTE PROCEDIMIENTO DENOMINADO "VALOR RESIDUAL", QUE TIENE COMO FINALIDAD EL DE OBTENER EL ÍNDICE O VALOR UNITARIO DE UN METRO CUADRADO DE TERRENO, RESULTANTE DESPUÉS DE APLICAR AL LOTE LOS GASTOS DE URBANIZACIÓN TALES COMO: PORCENTAJE DE GASTOS FINANCIEROS, DE COMISIONES DE VENTA, DE UTILIDAD DEL NEGOCIO Y FINALMENTE DE URBANIZACIÓN POR m2 DE ÁREA VENDIBLE. ES DECIR, OBTENER EL VALOR RESULTANTE O RESIDUO EN QUE DEBERÁ EL PROMOTOR ADQUIRIR EL PREDIO VALUADO PARA QUE LA INVERSIÓN A REALIZAR SEA EQUILIBRADA CONTRA EL COSTO DE URBANIZACIÓN A EROGAR PARA EL DESARROLLO URBANÍSTICO EN CUESTIÓN.

Fórmula: Vg =

( 1 - P)

x

( 1 - T x Vv - c ) ------------------------1 + i + u

DATOS PARA LA APLICACIÓN DE LA FORMULA: Vg P Vv T i u c

= = = = = = =

VALOR DEL TERRENO EN BREÑA POR m2 PORCENTAJE DEL TERRENO EN CALLES Y DONACIONES PRECIO DE VENTA DEL TERRENO POR METRO CUADRADO PORCENTAJE DE COMISIONES DE VENTA PORCENTAJE DE GASTOS FINANCIEROS PORCENTAJE DE UTILIDAD DEL NEGOCIO COSTO DE URBANIZACIÓN POR m2 DE SUPERFICIE VENDIBLE

DATOS ADICIONALES: SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO:

DATOS A SUSTITUIR 100,000.00 m2

ÁREA VENDIBLE:

53,000.00 m2

ÁREA DE CALLES Y DONACIONES:

47,000.00 m2

P Vv T i u c

= = = = = =

APLICANDO LA FORMULA PARA VALOR DEL TERRENO

VALOR RESIDUAL TOTAL $ VALOR RESIDUAL EN N.R. $

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.47 550.00 0.02 0.02 0.10 475.00

34.78

% el m2 % % % el m2

$/m2

3,478,000.00 3,478,000.00

191

Hoja 8

AVALÚO No. 004-2003P

X. RESUMEN DE RESULTADOS Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor.

RESULTADOS $3,600,000 $3,400,000 $3,200,000

RESUMEN DE DE MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS

$3,000,000

VALOR FÍSICO: $

3,038,000.00

VALOR RESIDUAL: $

3,478,000.00

VALOR DE MERCADO: $

3,100,000.00

$2,800,000 a) VALOR FÍSICO (ENFOQUE DE COSTOS) b) VALOR RESIDUAL c) VALOR DE MERCADO

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN: 1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercialización del inmueble al término de 90 días hábiles, dicho valor, se estimará ponderando los tres Métodos calculados; Comparativo de Mercado, Físico ó Directo y el de valor Residual. 2. Véase "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO", Hoja 6.

XII. C O N C L U S I O N Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALÚO es el promedio de los Índices; Físico, residual y de Mercado, e importa la suma de:

$

3,205,000.00

TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCO MIL PESOS 00/100 M.N. (cantidad con letra) ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA:

MAYO / 26 / 2003

QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA CARÁTULA DE ESTE AVALÚO. Valor Unitario Vendible resultante:

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso): Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a:

importa la suma de

$32.05 /m²

$

Formuló: Perito Valuador DATOS PARA GRAFICA: a) VALOR FÍSICO (ENFOQUE DE COSTOS)

$

3,038,000.00

b) VALOR RESIDUAL c) VALOR DE MERCADO

$ $

3,478,000.00 3,100,000.00

INDICADORES:

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA Especialidad en Valuación por la U. de G. Ced. Prof. 3815210 U de G NOTAS:

1. Valor Comercial / Área Vendible 2. Renta Bruta Mensual / Área Rentable

-

1. El presente Avalúo no tendrá validez oficial si no cuenta con la FIRMA y sello del Perito Valuador que formuló el dictamen. 2. Este documento no podrá ser utilizado para fines distintos al indicado en su Hoja 1, del presente dictamen.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

192

AVALÚO No. 004-2003P Hoja 9

XIII. ANEXO FOTOGRÁFICO

GRAFICA DEL ACCESO AL PREDIO

VISTA GENERAL DEL PREDIO

CARRETERA DE UBICACIÓN DEL PREDIO (KM 7+000)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

193

Bolsa Inmobiliaria Terrenos en Venta

N°

Fecha:

22/05/2003

Ubicación

Localidad

Superficie

Precio

Precio Total

Contacto Nombre

Teléfono

1

Frente a la Iglesia Catolica

Ra. Saloya, Nacajuca

600.00 M²

$ 25.00 / M²

$ 15,000.00

Sr. Isabelino Olán de Dios

044 993 302 40 29 - 044 993 250 58 49

2

Km 6+500 Carretera Vhsa-Comalcalco

Ra. Saloya, Nacajuca

14,000.00 M²

$ 70.00 / M²

$ 980,000.00

Sr. Elías Domínguez

044 993 391 28 96

3

Km 19+000 Carretera Vhsa-Comalcalco

Ra. Saloya, Nacajuca

65,000.00 M²

$ 26.15 / M²

$ 1,700,000.00 Sr. Jorge Caballero

4

Aun costado del Plantel 27

Nacajuca

300.00 M²

$ 126.67 / M²

$ 38,000.00

5

El Cedro

Poblado Saloya

525.48 M²

$ 133.21 / M²

$ 70,000.00

10,000.00 M²

$ 74.41 / M²

$ 744,100.00

*

Sujeto

Promedio: Mediana: Desviación Estándar: Limite Superior: Limite Inferior: Tendencia: Factor de Comercializacion: Valor Comercial:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Sra. Apolinar Betancourt

044 993 399 97 34 357 25 86 314 69 63 - 314 36 43

$ 76.21 / M² $ 70.00 / M² $ 52.35 / M² $ 128.56 / M² $ 23.86 / M² $ 82.68 / M² 90.00% $ 74.41 / M²

Bases de Valuación Inmobiliaria

194

XI.2. Avalúo de Inmueble (Terreno y Construcciones)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

195

AVALUO No. 010/2002/P Hoja 1

I. ANTECEDENTES SOLICITANTE:

ENA ELENA RABELO RUIZ DE LA PEÑA

PERITO VALUADOR: Especialidad(es):

ARQ. PABLO PRATS RIESTRA Maestría de Valuación por la U. De G.

FECHA DEL AVALUO:

OCTUBRE 17 DE 2002

INMUEBLE QUE SE VALUA:

*** RESIDENCIA ***

REGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA INDIVIDUAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

ENA ELENA RABELO RUIZ DE LA PEÑA

Domicilio: PROPOSITO DEL AVALUO:

DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

UBIBACION DEL INMUEBLE:

CALLE "SINDICATO AGRARIO " No. 201 ESQ. CON SINDICATO DE AGRICULTURA.

Col./fraccionamiento:

COL. ADOLFO LOPEZ MATEOS CENTRO Ciudad/Z.M. y Edo.: VILLAHERMOSA, TABASCO

Delegación/Municipio:

No. DE CUENTA PREDIAL:

7,198 01-498-11

CLAVE CATASTRAL: DATOS DEL R.P.P.

ESCRITURA No. 1382, VOLUMEN XII, INSCRITO EL DIA 8 DE ABRIL DE 1996, No. DE INCRIPCION 3559 DEL LIBRO GRAL DE ENTRADAS A FOLIOS 19226 AL 19269, DEL LIBRO DE DUPLICADOS VOL. 120, AFECTANDO AL PREDIO 22248 FOLIO 14 DEL LIBRO MAYOR, VOLUMEN 87.

II. CARACTERISTICAS URBANAS CLASIFICACION DE ZONA: RESIDENCIAL DE SEGUNDA CONSTRUCCION DOMINANTE: GENERO: CLASIFICACION POR EDAD: ESQUEMA DE AGRUPACION: ARRAIGO: TECNICAS DE CONSTRUC. ATRIBUTOS:

RESIDENCIAS MODERNAS HORIZONTAL DE 1 a 3 NIVELES PERMANENTE TECNOLOGIA COMUN DE CALIDAD BUENA

INDICE DE SATURACION DE LA ZONA: 80.00% USO DEL SUELO: POBLACION: CONTAMINACION AMB.:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

HABITACIONAL DE PRIMERA BAJA DE 251 A 400 Hab/Ha

BAJO, ACEPTABLE

Bases de Valuación Inmobiliaria

196

Hoja 2

VIAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: ACCESO PRINCIPAL POR LA BOULEVARD ADOLFO RUIZ CORTINEZ, AVENIDA

PRINCIPAL DE VIALIDAD, CON CAMELLON CENTRAL, DOBLE CIRCULACION, PRESENTA ALTA INTENSIDAD VEHICULAR, CON TRANSPORTE COLECTIVO. VIGILANCIA:

CONTINUA, ALTO EN GENERAL.

SERVICIOS PUBLICOS:

AGUA POTABLE CON TOMAS DOMICILIARIAS, ALCANTARILLADO MIXTO, REDES AEREAS DE ELECTRIFICACION, TRANSFORMADORES TIPO POSTE, ALUMBRADO PUBLICO DE GAS MERCURIAL CON POSTES DE CONCRETO, TELEFONOS, RECOLECCION DE BASURA, SUMINISTRO DE GAS, VIGILANCIA Y CALLES CON PAVIMENTO DE CONCRETO ALFFALTICO.

EQUIPAMIENTO URBANO:

ESCUELA PRESCOLAR A 30 m, PRIMARIA A 800m, ZONA BANCARIA A 600m, TRANSPORTE PUBLICO A 150m, LAGUNA, ÁREA DE RECREACION Y ESTACION DE SERVICIO A 3500m, HOSPITAL A 3000 M.

III. TERRENO TRAMOS DE CALLES LIMI-

ENTRE LA CALLE SINDICATO DE AGRICULTURA.

TROFES Y ORIENTACION: MEDIDAS Y COLINDANCIAS:

ESCRITURA EN 15.00 ML CON CALLE SINDICATO AGRARIO SUR EN 15.00 ML CON LOTE No. 240 ESTE EN 24.00 ML CON CALLE SINDICATO DE AGRICULTURA OESTE EN 24.00 ML CON LOTE No. 213.

NORTE

CROQUIS DEL TERRENO

MACRO-CROQUIS (en relación al Plano de la Ciudad) Location Map (Area Map)

Sind. Agricultura

25.00

Sindicato Hidráulico

PREDIO

16.00

AREA TOTAL: AREA SEGUN:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

360.00 m2 ESCRITURA: 360.00 m2

Bases de Valuación Inmobiliaria

197

Hoja 3

TOPOG. Y CONFIGURACION:

CARAC. PANORAMICAS:

POLIGONO DE FORMA REGULAR, 4 VERTICES, PRESENTA TOPOGRAFIA PLANA Y A NIVEL DE CALLE, PRESENTA DOS FRENTES EN LA ESQUINA. INEXISTENTES

DENSIDAD HABITACIONAL: MEDIA, 200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha, COEFICIENTE DE OCUPACION SUPERFICIAL = 0.6 INTENSIDAD DE CONSTRUCC. SERVIDUMBRE Y/O RESTRICC.:

MEDIA, COEFICIENTE DE UTILIZACION SUPERFICIAL 1.00 INEXISTENTES

IV. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE USO ACTUAL:

DISPONE DE UNA RESIDENCIA RESUELTA EN DOS NIVELES, CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCION Y TIPOS DE CALIDAD APRECIADOS: TIPO 1. DE CALIDAD MODERNA BUENA EN LAS DOS PLANTAS, CONSTA DE: PLANTA BAJA: ESTANCIA, VESTIBULO, TOILET, ESCALERA, 1/2 BAÑO, Y BODEGA, SALA COMEDOR, ESTANCIA - BAR, ANTECOMEDOR, COCINA Y DESPENSA. PLANTA ALTA: VESTIBULO, ESTANCIA T.V., ESTUDIO CON BAÑO PRIVADO, TRES RECAMARAS CON BAÑOS VESTIDORES INTEGRADOS Y UNA DE ELLAS CON GIMNASIO.

TIPO 2. DE CALIDAD MEDIANA EN: HABITACION DE SERVICIO CON BAÑO ÁREA DE LAVADERO Y SANITARIO DE PISCINA. DISPONE DE PISCINA DE 36.0 m3 AL FONDO DEL LOTE CALIDAD Y CLASIF. DE LA(S) CONSTRUCCIONES: NUMERO DE NIVELES:

T-1 MODERNA BUENA EN LA RESIDENCIA. T-2 SERVICIOS. DOS EN GENERAL

EDAD APROX. DE LA(S) CONSTRUCCION(ES): VIDA UTIL REMANENTE: ESTADO DE CONSERVACION: CALIDAD DEL PROYECTO: UNIDADES RENTABLES:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

APARENTE: 10 AÑOS

CRONOLOGICA: 30 AÑOS

APROXIMADAMENTE 60 AÑOS, CON MANTENIMIENTO ADECUADO BUENO BUENO UNA SOLA, LA RESIDENCIA

Bases de Valuación Inmobiliaria

198

Hoja 4

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION A) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES. ESTRUCTURA: MUROS:

MIXTA; MUROS DE CARGA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO. MUROS DE TABIQUE ROJO DE 7x14x28 cms.

ENTREPISOS: LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE EN CLAROS CORTOS TECHOS:

LOSA MACISA DE CONC. ARMADO DE 10 cms DE PERALTE, CLAROS CORTOS.

AZOTEA:

CON ENTORTADO E IMPERMEABILIZANTE

BARDAS:

TABIQUE ROJO DE 7X14X28 CMS., APLANADA H = 2.50 mts

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS: APLANADOS INTERIORES:

DE MEZCLA COMUN, ACABADO CON PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

APLANADOS EXTERIORES:

DE MEZCLA COMUN, ACABADO CON PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

PLAFONES: LAMBRINES:

PISOS:

ZOCLOS: ESCALERAS:

PINTURA: C) CARPINTERIA:

MEZCLA COMUN ACABADO A CEPILLOY TIROL RUSTICO LOSETA DE CERAMICA DECORADA 20x30 Cm, LOSETA 20 x 20 cm, AZULEJO DE COLOR 11x11 cms Y MADERA DE CEDRO DESFLEMADA. LOSETA INTERCERAMIC DE 30x30 cms EN GENERAL CANTERA RUSTICA EN TERRAZA Y ACCESO DE MADERA DE CEDRO DE 7 cms DE ANCHO RAMPA DE CONCRETO ARMADO, ESCALONES REVESTIDOS DE PARQUET DE MADERA DE MACUILIS Y BARANDAL DE MADERA Y PETATILLO. VINILICA EN MUROS Y PLAFONES Y ESMALTE ANTICORROSIVO EN HERRERIA PUERTAS DE COMUNICACION DE MADERA DE CEDRO ENTABLERADAS DESFLEMADAS DE MUY BUENA CALIDAD, PORTON DE ACCESO ENTABLERADO DE CEDRO, CLOSETS CON PUERTAS TIPO PETATILLO DE MUY BUENA CALIDAD, CAJONERAS Y ENTREPAÑOS DE CEDRO.

D) INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS:

HIDRAULICA CON TUBERIA DE COBRE TIPO "M" SANITARIA CON TUBERIA P.V.C. SANITARIO ALBAÑAL CON TUBERIA DE CONCRETO SIMPLE

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

199

Hoja 5

V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCION CONTINÚA:

MUEBLES DE BAÑO :

MUEBLES DE COCINA:

E) INSTALACION ELECTRICA:

MUEBLES DE BAÑO DE PORCELANA DE COLOR, LINEA DE LUJO PLACAS DE MARMOL O GRANITO CON OVALIN INTEGRADO LLAVES MEZCLADORAS DE LUJO, ACCESORIOS CROMADOS HELVEX MAMPARAS DIVIDORIAS DE ACRILICO EN REGADERAS COCINA INTEGRAL CON CUBIERTA DE LOSETA DE CERAMICA 20x20 Cm, CON REMATES DE MADERA DE CEDRO, PARRILA ELECTRICA, HORNO VERTICAL FREGADERO DOBLE TARJA DE ACERO INOXODABLE. GABINETES CON PUERTAS Y CAJONERAS DE MADERA DE CEDRO ACABADO A DESFLEMADO. OCULTA CON SALIDAS DE PLAFOND TIPO SOQUETS, ALAMBRADO CON CABLES T.W 10,12 Y 14, ACCS. ELECTRICOS MARCA IUSA, CENTROS DE CARGA QO-30, INTERRUPTOR GENERAL DE 3x100 AMPS, BASE TRIFASICA PARA MEDIDOR DE C.F.E.

F) PUERTAS Y VENTANERIAS METALICAS:

VENTANERIA DE ALUMINIO DURANODIK DE 3.5 EN PAÑOS FIJOS Y CORREDIZOS. CELOSÍA DE PERSIANA EN BAÑOS. REJA FRONTAL DE FIERRO CUADRADO DE 3/4" Y LANCERÍA, PROTECCIONES DE FIERRO PREFABRICADO EN VENTANAS. PORTON DE DUELA DE ALUMINIO LEVADIZO EN COCHERA.

G) VIDRIERIA Y PLASTICOS:

FILTRASOL OBSCURO DE 5 mms. DE ESPESOR DOMOS DE PLASTICO TRANSLUCIDO DIVISIONES DE VITROBLOCK EN BAÑOS VESTIDORES. VITRALES EMPLOMADOS

H) CERRAJERIA: MARCA SCHLAGUE EN PUERTAS DE COMUNICACION Y PHILLIPS EN HERRERIA I) FACHADAS:

TIPO MODERNO, DOS NIVELES, CON PAÑOS DE APLANADO Y PINTURA VINILICA Y TABIQUE APARENTE.

J) INSTALACIONES ESPECIALES:

1. CISTERNA DE 4.0 m3 2. EQUIPOS DE A.C. 3. TANQUE ESTAC. 300 Kg

K) ELEMENTOS ACCESORIOS:

INEXISTENTES

L) OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1. BARDAS A 2.50 M DE H. 2. PISCINA DE 36 m3 3. PORTON AUTOMATICO 4. EQUIPO DE FILTROS DE PISCINA 5. COCINA INTEGRAL

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

200

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

201

Hoja 7

EDAD DEL INMUEBLE: LA EDAD CONSIDERADA, CORRESPONDE A LA "EDAD APARENTE" ESTIMADA POR EL PERITO DE ACUERDO CON EL ESTADO DE CONSERVACION Y CONDICIONES DE MANTENIMIENTO, EXPRESANDO TAMBIEN LA EDAD "CRONOLOGICA" DE BIEN SI HUBIERE DOCUMENTO OFICIAL QUE LO DEMUESTRE. D. DECLARACIONES Y DOCUMENTACION: NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE DOMINIO, CREDITOS FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO DE ADEUDO QUE PUDIERA TENER EL INMUEBLE VALUADO, A MENOS QUE EXPRESAMENTE FUERA DECLARADO POR EL SOLICITANTE O PROPIETARIO DEL BIEN, ASI COMO LA EXISTENCIA DE VICIOS OCULTOS DE LA CONSTRUCCION, OCUPACIONES IRREGUALRES O CUALQUIER OTRA RESTRICCION LEGAL. MANIFESTAMOS BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, QUE NOS CONSTITUIMOS CON NUESTRO RECURRENTE EN EL PREDIO A VALUAR, CERCIORANDONOS CON ACUCIOCIDAD DE ESTAR EN EL DOMICILIO INDICADO Y DECLARAMOS HABER ESTADO EN EL INTERIOR Y EXTERIOR DEL INMUEBLE, ASI COMO QUE NO TENEMOS NINGUN INTERES PRESENTE NI FUTURO EN LA FORMULACION DEL PRESENTE DICTAMEN DE VALOR, ASI COMO TAMBIEN ACLARAMOS QUE NO NOS UNE PARENTEZCO POR AFINIDAD NI COLATERAL CON ALGUNO DE LOS PROPIETARIO Y/O SOLICITANTES DEL AVALUO. LOS CROQUIS DE LOCALIZACION O DE DISTRIBUCION ANEXOS AL AVALUO, FUERON REALIZADOS POR EL PERITO Y NO DEBEN CONSIDERARSE COMO PLANOS A "ESCALA", YA QUE NO REFLEJAN DE MODO EXACTO LA MORFOLOGIA DEL BIEN VALUADO. EN SU CASO, SE ANEXARA, SI LOS HUBIERE, COPIA DEL PLANO DE DISTRIBUCION PROPORCIONADO POR EL SOLICITANTE. EL INMUEBLE VALUADO SE IDENTIFICO PLENAMENTE MEDIANTE LA DOCUMENTACION TECNICA Y LEGAL PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE, QUE SE DETALLA A CONTINUACION: ESCRITURA DE PROPIEDAD PLANOS ARQUITECTONICOS BOLETA PREDIAL OTROS, (INDICAR):

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

202

Hoja 8

VII. MÉTODO COMPARATIVO de MERCADO a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA N°

Ubicación de la Oferta (comparables) 1 PAGES LLERGO 2 NUEVA VILLAHERMOSA 3 RETORNO VIA 5

Uso de Suelo Hab., CUS 1.0 Hab., CUS 1.0 Hab., CUS 1.0

Ubic.

Form.

Fecha

Intr. Intr. Intr.

R R R

18-Oct-02 19-Oct-02 20-Oct-02

Teléfono

Fuente/Antecedente

044(93)04-0873 SR. CASTILLO 044(93)704046 SIN 312-1580 VERONICA HERNANDEZ

4 5 Oferta

Precio de VENTA

Area

Precio Unit.

Terrenos

m²

$/m²

Uso

Ubic.

1,500.00 1,884.06 2,500.00 -

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Edad

E.c.

Fecha

Teléfono

Fuente/Antecedente

10 6 16

B B B

18-Oct-02 19-Oct-02 20-Oct-02

312-06-28 351-05-68 315-24-85

CENTURY XXI TERRANOVA SRA. ERIKA SALAS. SRA. JIMENEZ

Ubic.

C.U.S.

50.00 40.00 28.57

1.20 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Uso de Suelo

Pisos

Edad

E.c.*

Fecha

Teléfono

Fuente/Informante

2 2 2

7 15 20

B B R

18-Oct-02 19-Oct-02 20-Oct-02

373-42-22 370-15-57 315-5692

CENTUTY XXI TERRANOVA REMAX PROMOTAB SR. PACHECO

Ubic.

C.U.S.

Edad

E.c.*

Acab.

Area

F.d. *

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.11

1.00 1.00 1.00

0.90 0.90 0.90

0.95 0.90 0.95

1 $ 6,000,000.00 2 $ 260,000.00 3 $ 300,000.00 4 $ 5 $ Area de Lote Tipo o Moda: Area Terreno Sujeto:

4,000.00 138.00 120.00 360.00 360.00

$ $ $ $ $ m² m²

Factores de HOMOLOGACIÓN Sup.

R.res.

Form. Topog. Servs.

F.d. *

Valor Unit. resul-

F.r.

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m²

tante ($/m²)

$ $ $ $ $ $ $

1,500.00 1,884.06 2,500.00 1,541.00 1,540.00

b) COMPARABLES DE INMUEBLES EN RENTA N°

Ubicación de la Oferta (comparables) 1 SINDICATO AGRARIO 2 SINDICATO DE AGRICULTURA 3 JAINA 100

Oferta

1 2 3 4 5

Uso de Suelo Hab., CUS 1.0 Hab., CUS 1.0 Hab., CUS 1.0

Precio de RENTA

Terreno

Constr.

Precio Unit.

Inmuebles

m²

m²

$/m²

$ $ $ $ $

25,000.00 10,000.00 15,000.00 -

Areas del sujeto:

550.00 400.00 500.00 360.00

500.00 $ 250.00 $ 525.00 $ -

Factores de HOMOLOGACIÓN Edad

E.c.*

Acab.

R.res.

Area

F.d. *

1.00 1.10 1.00 0.99 0.95 1.24 0.95 1.20 1.00 0.90 1.00 1.02 1.08 1.00 1.00 1.00 0.90 0.97 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 0.89 0.89 1.00 1.00 1.00 1.00 0.89 Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m² Valor Unitario aplicable, en números redondos: $/m²

538.00 m²

Valor Unit. resul-

F.r.

tante ($/m²)

$ $ $ $ $ $ $

62.05 40.70 27.77 43.70 44.00

c) COMPARABLES DE INMUEBLES EN VENTA N°

Ubicación de la Oferta (comparables) 1 JESUS GARCIA 2 FRACC. LOMA LINDA 3 ARBOLEDAS

Oferta

Hab., CUS 1.0 Hab., CUS 1.0 Hab., CUS 1.0

Precio de VENTA

Terreno

Constr.

Precio Unit.

Inmuebles

m²

m²

$/m²

1 $ 2 $ 3 $ 4 5

2,000,000.00 2,500,000.00 2,200,000.00

Areas del sujeto:

367.38 360.00 190.00

360.00

250.92 $ 390.00 $ 425.00 $

7,970.67 6,410.26 5,176.47

Factores de HOMOLOGACIÓN

538.00 m²

Valor Unitario Promedio Ponderado: Valor Unitario aplicable, en números redondos:

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se valúa resulta de _____:

VALOR COMPARATIVO (MERCADO)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

538.00 m² x

$

R.res.

Valor Unit. Homo-

F.r.

logado ($/m²)

0.86 $ 0.81 $ 0.95 $

$/m² $/m²

$ $

6,814.92 5,192.31 4,912.73

5,462.80 5,460.00

5,460.00 /m², en la cantidad de:

$ 2,937,000.00

Bases de Valuación Inmobiliaria

203

Hoja 9

VIII. MÉTODO FÍSICO ó DIRECTO (Enfoque de COSTOS) a) DEL TERRENO.

area (m²)

Fte. x Fdo.

Lote Tipo o Moda:

360.00

(12 x 30m)

AREA (m²)

VALOR UNIT. ($/M²)

Valor Unit. de Calle o Zona: $

1,540.00 /m²

CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO: FRACC.

LOCALIZACIÓN

Unica

AREA TOTAL

360.00 $

1,540.00

360.00 m²

IMPORTA TERRENO

VALOR UNIT. result. ($/M²)

Factor

MOTIVO

1.10

INCREMENTO ESQUINA

IMPORTE

$

1,694.00 $

609,840.00

Valor Unitario Resultante: $

1,694.00 $

609,840.00

b) DE LAS CONSTRUCIONES. CÁLCULO DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO

1 2 3 4 5

USO

AREA (m²)

RESIDENCIA SERVICIOS

V.R.N. UNIT.

512.24 $ 25.76 $ $

edad

e.c.

Otro

F.r.

4,500.00 3,500.00 -

0.85 0.85 0.00

1.00 1.00 0.00

1.00 1.00 0.00

0.85 0.85 0.00

538.00 m²

IMPORTA CONSTRUCCION

FACTORES DE DEMÉRITO

($/m²)

V.N.R. UNIT.

IMPORTE

result. ($/m²)

$

$ $ $

3,825.00 $ 2,975.00 $ $

1,959,318.00 76,636.00 -

Valor Unitario Resultante: $

3,784.30 $

2,035,954.00

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS. c.1. INSTALACIONES ESPECIALES (Equipos Fijos): CLAVE

1 2 3

EDAD (Años)

DESCRIPCIÓN

10 10 10

CISTERNA DE 4.0m3 EQUIPOS DE A.C. TANQUE ESTAC. GAS L.P. DE 300 Kg

CANT.

U. (Unidad)

4 8 1

V.R.N.

FACTORES DE DEMÉRITO

($/U)

Eq. Eq. Eq.

4,500.00 5,500.00 19,000.00

edad

e.c.

Otro

F.r.

0.64 0.55 0.64

1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00

0.64 0.55 0.64

0.85 0.85 0.85 0.85 0.96

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.85 0.85 0.85 0.85 0.96

V.N.R.

IMPORTE

$

$

11,520.00 24,200.00 12,160.00

7,372.80 24,200.00 7,782.40

c.2. ELEMENTOS ACCESORIOS:

1 2 3 c.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

1 2 3 4 3

10 10 10 10 10

BARDAS DE 2.5m H PISCINA 36.0m3 PORTON AUTOMAT. FILTROS PISCINA COCINA INTEGRAL

27.10 36.00 15.26 1.00 1.00

ml m3 m2 LOTE LOTE

$ 650.00 $ 4,000.00 $ 1,800.00 $ 27,600.00 $ 65,000.00

$ $ $ $ $

14,972.75 122,400.00 23,347.80 23,460.00 62,075.00

IMPORTAN LAS INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACC. Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

VALOR FÍSICO TOTAL (COSTOS) [ a + b + c ] VALOR FÍSICO EN N.R. % PARTICIPACION 70%

$ $

$ $ $ $ $

12,726.84 104,040.00 19,845.63 19,941.00 59,281.63

$

255,190.29

2,900,984.29 2,901,000.00

OBSERVACIONES:

21%

2. ACCESO, ARRANQUE DE ESCALERA Y SALA AL FONDO Terreno

9%

Construcción Inst. Especiales

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

204

Hoja 10

IX. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS) a) CÁLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TÉRMINOS PORCENTUALES. 1. Vacíos contractuales 8.00% 5. Administración 2. Impuesto Predial 0.50% 6. Energía (a. comunes) 3. Agua y drenaje 1.00% 7. Seguros (daños) 4. Conserv./mantenimiento 9.00% 8. Otros: SUMAN DEDUCCIONES:

7.00% 0.00% 0.35% 0.00% 25.85%

b) CÁLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN. En principio obtendremos la tasa base o Libre de Riesgo aplicable a inmuebles del mismo género del que se valúa, esto es, en igual dad de liquidez y plazo de retorno de la inversión. Por tanto, dado que el plazo de una inversión inmobiliaria es largo, cuando menos 30 años, consideraremos inversiones del mercado de dinero comparables en plazo de inversión (largo), como son: Tasa Libre de Riesgo (real/efectiva) aplicable a cualquier tipo de inversión en México =>

TASA 1:

4.00%

Una vez obtenida la Tasa Libre de Riesgo general para nuestro país (México), procedemos a obtener la tasa adicional o prima de acuerdo al género o tipo de inmueble que en razón de su uso y grado de iliquidez resulta para el que se valúa, como sigue:

CONCEPTO

TASAS DE REFERENCIA 5%

8%

9%

10%

11%

12%

TIPO de INMUEBLE

Terreno

Casa

Depto/Casa

Ofic./L. Com.

(según su USO)

sin constr.

Unifamiliar

en condominio

en condominio

Local Comercial

Especializado

Terr > Constr. Hasta 2:1

Terr ˜ Constr. 1˜ 1

Terr < Constr. Hasta 1:3

Terr < Constr. Mayor a 1:3

0 1.57143 0.00000

0 1.71429 0.00000

X

Elija la opción con una "X" => REL. AREA (TERR-CONST.) (Sólo aplica c/construcción util) Elija la opción con una "X" => SUMA CALIFICACIÓN CAPITALIZACIÓN TASAS PARCIALES

Terr > Constr. Mayor a 3:1

Terr > Constr. Hasta 3:1

X 0 0.71429 0.00000

1.33 1.14286 1.52000

0 1.28571 0.00000

1.7 1.42857 2.42857

TASA 2:

3.95%

Finalmente, procedemos a la obtención de la Tasa de Capitalización que está compuesta de las dos tasas anterioes, como sigue: 4.00% 3.95% 8.00% Suman Tasa 1 + Tasa 2 = + Tasa Prima x menor grado de liquidez _ Tasa result.= DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS TIPO USO o destino del Area (tipo) 1 2 3 4 5 6

Area (m²)

RESIDENCIA

V.U. ($/m²)

Renta Bruta Mensual

538.00 $

44.00

$ $ $ $ $ $

23,672.00 -

538.00 $

44.00

$

23,672.00

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en números redondos: $

23,700.00

$

6,162.00

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]:

$

17,538.00

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]:

$

210,456.00

$

2,630,700.00

VALOR DE CAPITALIZACION EN N.R. $

2,631,000.00

TOTAL

SUMAN DEDUCCIONES (D):

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al

8.00%

26.00%

resulta un Valor por CAPITALIZACIÓN de Rentas de:

Indice de Rentabilidad = R.B.M./Valor Comercial:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.82%

205

Hoja 11

X. RESUMEN DE RESULTADOS Los importes obtenidos en cada uno de los tres Métodos, no reflejan necesariamente el Valor Comercial del inmueble que se valúa, por lo que una vez hechos los razonamientos y consideraciones se procede a concluir en la estimación de dicho valor.

RESULTADOS $3,000,000 $2,900,000 $2,800,000 $2,700,000 $2,600,000 $2,500,000 $2,400,000

RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DE VALUACIÓN APLICADOS

a) M. Físico (COSTOS) b) M. de Capitalización (INGRESOS) c) M. comparativo (MERCADO)

VALOR FISICO: $

2,901,000.00

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: $

2,631,000.00

VALOR DE MERCADO: $

2,937,000.00

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN: 1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercialización del lnmueble al término de 90 días hábiles, dicho valor, se estimará 2. Véase por favor el apartado "D. Condicionantes y Salvedades al Avalúo del Capítulo VI del mismo "CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO", AVALUO", Hoja7.

XII. C O N C L U S I O N Se concluye que el VALOR COMERCIAL estimado del inmueble motivo del presente AVALÚO es el promedio de los Indices; Físico, de Capitalización de Rentas y de Mercado, e importa la suma de:

$

2,903,000.00

DOS MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL PESOS 00/100 M.N. (cantidad con letra)

ESTE VALOR ESTÁ REFERIDO AL DÍA:

OCTUBRE 17 DE 2002 QUE ES LA MISMA ANOTADA EN LA HOJA 1 DE ESTE AVALÚO.

Valor Unitario Vendible resultante:

VALOR REFERIDO A OTRA FECHA (en su caso): Para los efectos a que haya lugar el valor referido del inmueble a:

importa la suma de

$5,395.91

$

0.00 (Vease Pié de Página)

Formuló: Perito Valuador

Nombre: Grado: Céd. Prof.

NOTAS:

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA Especialidad en Valuacion 3815210 U de G

1. El presente Avalúo no tendrá validez oficial si no cuenta con la FIRMA del Perito Valuador autorizado y el sello del mismo. 2. Este documento no podrá ser utilizado para fines o propósito del Avalúo indicado en la Hoja No. 1.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

206

AVALUO No. 010/2002/P Hoja 12

XIII. ANEXO FOTOGRAFICO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

207

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2002/P

CASAS EN VENTA Hoja 14

PRECIO

$650,000.00 $1,250,000.00 $1,280,000.00 $1,300,000.00 $1,400,000.00 $1,600,000.00 $1,650,000.00 $1,650,000.00 $2,000,000.00 $2,200,000.00 $2,400,000.00 $2,500,000.00 $2,500,000.00 $2,500,000.00 $2,800,000.00 $2,800,000.00 $3,000,000.00 $3,000,000.00 $3,200,000.00 $3,200,000.00 $3,500,000.00 $3,500,000.00 $4,250,000.00 $4,250,000.00

COLONIA

P.U.

$5,000.00 $5,000.00 $7,111.11 $3,250.00 $5,223.88 $6,400.00 $6,600.00 $3,666.67 $6,666.67 $6,470.59 $9,564.80 $10,869.57 $6,410.26 $5,952.38 $6,222.22 $7,000.00 $8,571.43 $7,772.02 $8,290.16 $8,000.00 $4,729.73 $3,888.89 $6,343.28 $3,541.67

BOSQUES DE VHSA. PLAZA KRISTALL FRACC. GALAXIAS T2000 FRACC. OROPEZA CAMPESTRE TAB 2000 TAB. 2000 TABASCO 2000 COL. GARCIA FRAMBOYANES PRADOS DE VHSA. COL. JESUS GARCIA LAS FLORES FRACC. LOMA LINDA BONANZA PREMIER CAMPESTRE TAB 2000 PRADOS DE VHSA. PRADOS DE VILLAHERMOSA PRADOS DE VHSA. PRADOS LOMA LINDA FRAMBOYANES JARDINES DE VHSA. PLAZA CRISTAL LOMA LINDA CALLE SAGITARIO SINDICATO AGRARIO 201

$ $ $ $ $ $ $

6,356.05 6,405.13 5,000.00 2,247.79 8,603.84 4,108.27 5,681.09

Promedio Mediana Moda Desviación típica Límite superior Límite inferior Tendencia

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

TERRENO

CONS.

REC

BÑ

EST

ED

CONTACTO

160.00 300.00 160.00 350.00 300.00 230.00 200.00 710.00 360.00 400.00 367.38 270.00 360.00 670.00 600.00 600.00 400.00 900.00 640.00 750.00 1,000.00 1,000.00 800.00 200.00

130.00 250.00 180.00 400.00 268.00 250.00 250.00 450.00 300.00 340.00 250.92 230.00 390.00 420.00 450.00 400.00 350.00 386.00 386.00 400.00 740.00 900.00 670.00 1,200.00

3.0 4.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 6.0 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 3.0 3.0 3.0 3.0 4.0 4.0 3.0 3.0 4.0

2.0 3.0 2.5 2.5 2.5 3.0 2.5 4.0 3.5 3.0 4.5 3.0 2.5 5.0 3.0 3.0 2.5 3.0 3.0 6.0 5.0 3.5 2.0 5.5

2.0 3.0 3.0 2.0 2.0 2.0 3.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.5 3.0 3.5 2.0 3.0 2.0 2.0 2.0 2.0 2.0 4.0 3.0

7.0 2.0 16.0 12.0 8.0 14.0 11.0 13.0 8.0 3.0 9.0 15.0 12.0 8.0 6.0 2.0 8.0 8.0 6.0 5.0 4.0 9.0 7.0 14.0

04493-70-40-46 213-57-25 044 (93) 76 33 28 3 15-19 37 044 (93) 70 16 36 04493-20-43-78 3 15-19 37 04493-05-40-73 CENTURY XXI 312-0628 314-11-57 04493-20-66-24 CENTURY XXI 312-0628 04493-91-13-41 354-1291 04493-11-44-34 315-1937 04493-92-48-70 314-1157 04493-92-48-70 04493-92-48-70 354-45-20 312-08-86 316-19-23 CENTURY XXI 312-0628 354-1291 CENTURY XXI 312-0628

360.00

538.00

4.00

5.00

2.00

10.00

Lím Sup. = PROM + DESV STD Lím Inf. = PROM - DESV STD

Bases de Valuación Inmobiliaria

208

BOLSA INMOBILIARIA

AVALUO No. 010/2002/P

TERRENOS EN VENTA VALOR DE VENTA

Hoja 15

VALOR UNITARIO

$250,000.00 $270,000.00 $310,000.00 $350,000.00 $411,225.00 $455,940.00 $550,000.00 $550,800.00 $553,500.00 $582,000.00 $612,000.00 $670,000.00 $740,000.00 $800,000.00 $1,134,000.00 $1,134,000.00 $1,141,200.00 $1,200,000.00 $1,408,000.00 $2,000,000.00 $3,200,000.00 $2,100,000.00 $2,200,000.00 $3,450,000.00 $4,800,000.00 $8,250,000.00 $2,500,000.00 $1,408,000.00

$1,953.13 $1,687.50 $1,000.00 $1,521.74 $1,161.65 $1,519.80 $1,729.56 $2,700.00 $2,700.00 $1,500.00 $1,974.19 $1,650.25 $2,466.67 $2,000.00 $1,800.00 $1,800.00 $1,800.00 $3,174.60 $2,000.00 $1,000.00 $800.00 $3,500.00 $2,200.00 $1,150.00 $1,200.00 $2,500.00 $1,000.00 $2,000.00

$ $

$1,838.90 $1,800.00 1,000.00 667.26 $2,506.16 $1,171.64

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

UBICACIÓN

DATOS ADICIONALES

FTE. A BITAL DE AV. UNIV. REAL DEL ANGEL TAMULTE CENTRO PASEO DE LAS PALMAS ATASTA TABASCO 2000 TABASCO 2000 COL. DEL BOSQUE CAMPESTRE TAB. 2000 JARDINES DE VILLAHERMOSA ATASTA

X HOSP. DEL SURESTE AV. LOS RIOS X AVENIDA MEXICO

SOBRE 27 DE FEB. X FUENTE DE LOS NIÑOS T. X HOSPITAL ISSET PLAZA KRISTALL ROVIROSA CAMPESTRE TAB. 2000

CALLE 4 ESQ. CON CALLE 3 X GIGANTE X SEGURIDAD PUBLICA

CAMPESTRE TAB. 2000 PRADOS DE VILLAHERMOSA

PROLONG. DE USUMACINTA

X GIGANTE PERIFERICO USUMACINTA TABASCO 2000 CAMPESTRE

Promedio Mediana Moda Desviación típica Límite superior Límite inferior

Bases de Valuación Inmobiliaria

AREA m2

128.00 160.00 310.00 230.00 354.00 300.00 318.00 204.00 205.00 388.00 310.00 406.00 300.00 400.00 630.00 630.00 634.00 378.00 704.00 2,000.00 4,000.00 600.00 1,000.00 3,000.00 4,000.00 3,300.00 2,500.00 704.00

CONTACTO

04493-59-05-58 315-88-50 314-11-57 314-11-57 315-65-27 04493-70-40-46 04493-70-40-46 314-11-57 04493-92-48-70 04493-70-40-46 04493-70-40-46 04493-70-40-46 04493-70-40-46 355-27-99 354-12-91 04493-97-12-20 354-12-91 315-65-27 04493-92-48-70 316-01-94 315-79-10 04493-98-91-26 352-02-18 04493-01-95-32 354-12-91 352-02-18 354-12-91 3541291

Lím Sup. = PROM + DESV STD Lím Inf. = PROM - DESV STD

209

XI.3. Avalúo Edificio de Apartamentos en Condominio

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

AVALUO

DE

INMUEBLE

FACHADA PRINCIPAL

Calle:

FLORIDA

N°: Exterior

101

Nombre del Conjunto:

FRACC. FLORIDA

Colonia:

JESUS GARCIA

Población o Ciudad:

VILLAHERMOSA

Delegación o Municipio:

CENTRO

Entidad Federativa:

TABASCO

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

No. Interior: 0

Bases de Valuación Inmobiliaria

Código Postal:

86040

210

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

SÍNTESIS S. H. F. CLAVE DEL AVALÚO:

12345678901234567

FECHA DEL AVALÚO:

15/02/2005

CLAVE ÚNICA DE VIVIENDA ( CUVI ):

123456789

NÚMERO DE REGISTRO DE INFONAVIT:

91000001

NÚMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT:

1900231805482544

CLAVE DEL CONTROLADOR QUE CERTIFICO EL AVALUO:

0302778

CLAVE DEL PERITO VALUADOR QUE REALIZO EL AVALUO:

2502509

CLAVE DEL INTERMEDIARIO FINANCIERO QUE OTORGA EL CREDITO:

AAAAA

NOMBRE DEL CONSTRUCTOR ( VIVIENDA NUEVA ):

DISEÑO ARQUITECTONICO

PROPOSITO:

ORIGINACION

TIPO DE INMUEBLE:

OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)

CALLE Y No. EXTERIOR / INTERIOR

FLORIDA No.101 / 0

NOMBRE DEL CONJUNTO

FRACC. FLORIDA

COLONIA

JESUS GARCIA

CODIGO POSTAL

86040

DELEGACION O MUNICIPIO

CENTRO

ENTIDAD FEDERATIVA

TABASCO

NUMERO DE CUENTA PREDIAL

NO PROP.

REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA

00-Ene-00

INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA

COMPLETA

CLASE DEL INMUEBLE

SEMILUJO

VIDA UTIL REMANENTE

696 meses

AÑO DE TERMINACION O REMODELACION DE LA OBRA

1993

UNIDADES RENTABLES GENERALES

4

UNIDADES RENTABLES

4

SUPERFICIE DE TERRENO

99.19 m²

SUPERFICIE CONSTRUIDA

677.98 m²

SUPERFICIE ACCESORIA

0.00 m²

SUPERFICIE ASENTADA O INSCRITA EN ESCRITURA PUBLICA

99.19 m²

SUPERFICIE VENDIBLE

677.98 m²

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

$ 3,559,395.00

VALOR FISICO DEL TERRENO

$ 65,277.14

VALOR FISICO DE LAS CONSTRUCCIONES

$ 3,107,182.96

VALOR FISICO DE LAS INSTALACIONES Y ELEMENTOS COMUNES

$ 196,350.00

OTROS VALORES ESTUDIADOS

$ 4,531,359.53

IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO

$ 3,820,000.00

VALUADOR

BBVA Bancomer Servicios, S.A. Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA

ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA

Especialidad en Inmuebles

CONTROLADOR

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Registro

Registro

2502509

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

0302778

211

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

I. ASPECTOS GENERALES

UAST200

1. A N T E C E D E N T E S CLAVE DEL AVALÚO:

12345678901234567

FECHA DEL AVALÚO:

15/02/2005

FECHA DE ULTIMA INSPECCIÓN:

24/01/2005

UNIDAD DE VALUACIÓN:

BBVA BANCOMER SERVICIOS, S.A.

CLAVE SHF: 09005

CONTROLADOR:

ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA

CLAVE SHF: 0302778 CLAVE SHF: 2502509

NÚMERO DE REGISTRO DE INFONAVIT: 91000001 NÚMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT: 1900231805482544 CLAVE ÚNICA DE VIVIENDA ( CUVI ): 123456789

PERITO VALUADOR:

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA

NOMBRE DEL SOLICITANTE:

SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO

REPRESENTANTE LEGAL:

SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO

CLAVE DE LA ENTIDAD OTORGANTE:

AAAAA

CONSTRUCTOR:

DISEÑO ARQUITECTONICO

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

ORIGINACION

2. I N F O R M A C I Ó N

GENERAL

DEL

INMUEBLE

OTRO(EDIFICIO DE APARTAMENTO)

TIPO DE INMUEBLE A VALUAR: UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle:

FLORIDA

N°: Exterior

101

Nombre del Conjunto:

FRACC. FLORIDA

Manzana: No. Int.:

0

0

Lote:

Población o Ciudad:

VILLAHERMOSA

0

Colonia:

JESUS GARCIA

Delegación / Municipio:

CENTRO

Código Postal:

86040

Entidad Federativa:

TABASCO

N° CUENTA PREDIAL:

NO PROP.

N° CUENTA AGUA:

NO PROPORCIONADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

SR. CARLOS MANUEL FERNANDEZ QUINTERO

REGIMEN DE PROPIEDAD:

PRIVADA INDIVIDUAL

3. D E C L A R A C I O N E S

Y

ADVERTENCIAS

EL VALUADOR DEBERÁ DE ATENDER A LOS SIGUIENTES PUNTOS DE LA NORMATIVIDAD DE LA SHF: Décima. Declaraciones y advertencias. El i l d d b ád l l lú l di d l l li i d l b i l d l l i S id á

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

TIPO DE INMUEBLE A VALUAR:

ORIGINACION

Terreno

RECUPERACION

Casa Habitación

REESTRUCTURA

Casa en Condominio

ADJUDICACION

Departamento en Condominio

DACION EN PAGO

Otro

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

(Se deberá anotar)

Bases de Valuación Inmobiliaria

212

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

I. ASPECTOS GENERALES 3. D E C L A R A C I O N E S

Y

ADVERTENCIAS

1. EL PRESENTE AVALÚO SE HA REALIZADO EN BASE A UNA INSPECCIÓN OCULAR LIMITADA DEL O DE LOS INMUEBLES A VALUAR, SIN LLEVAR A CABO ENSAYOS ESPECÍFICOS PARA DETERMINAR EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA ESTRUCTURA, ELEMENTOS OCULTOS O INSTALACIONES DE LOS MISMOS, QUE A EFECTOS DEL PRESENTE AVALÚO SE PRESUMEN EN ESTADO DE USO NORMAL, SIN LA EXISTENCIA DE DEFECTOS OCULTOS. 2. EL INMUEBLE SE VALÚA BAJO EL SUPUESTO DE QUE EL MISMO SE ENCUENTRA LIBRE DE CARGAS, GRAVÁMENES Y LIMITACIONES, ASÍ COMO AL CORRIENTE DE IMPUESTOS Y PAGOS DEBIDOS. 3. LA DOCUMENTACIÓN E INFORMACIÓN UTILIZADA PARA EL TRABAJO DE VALUACIÓN, SUMINISTRADA POR LA PERSONA QUE ENCARGA EL AVALÚO O POR TERCEROS, SE CONSIDERA FIDEDIGNA Y COMPLETA. BBVA BANCOMER SERVICIOS S. A., NO ASUME RESPONSABILIDAD SOBRE SU VERACIDAD Y LAS CONSECUENCIAS QUE LA FALTA DE ÉSTA, PUDIERAN TENER SOBRE EL VALOR. 4. SALVO QUE SE INDIQUE LO CONTRARIO EN EL INFORME DEL AVALÚO SE PRESUME QUE: A. EL INMUEBLE VALUADO CORRESPONDE FÍSICAMENTE CON LA FINCA REGISTRAL RESEÑADA EN EL DOCUMENTO ESTUDIADO E INDICADO EN EL INFORME DE AVALÚO. B. EL INMUEBLE SE ADECUA A LOS PARÁMETROS FUNDAMENTALES DEL PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTE EN LA FECHA DE LA VALUACIÓN. C. EL ESTADO DE OCUPACIÓN Y DESTINO DEL INMUEBLE EN LA FECHA DE SU VISITA, ES EL QUE SE EXPONE EN EL INFORME DE AVALÚO, COMPROBADO EN LA FORMA EN QUE SE INDICA. D. EN LOS INMUEBLES EN CONSTRUCCIÓN, EL PROYECTO DE EDIFICACIÓN AUTORIZADO POR LAS AUTORIDAD COMPETENTE, ES EJECUTABLE TÉCNICA Y LEGALMENTE. 5. LAS INSTALACIONES Y CALIDADES DE MATERIALES QUE SE MENCIONAN EN EL INFORME DE AVALÚO, SE PONEN DE MANIFIESTO SÓLO PARA QUE EL LECTOR PUEDA VISUALIZAR MEJOR EL INMUEBLE, YA QUE LOS VALORES QUE SE INDICAN EN EL PRESENTE AVALÚO SE REFIEREN A ESTE EN SU CONJUNTO, Y NO A PARTES AISLADAS DEL MISMO; DE LA MISMA MANERA, EL DESGLOSE DE VALOR ENTRE CONSTRUCCIÓN Y TERRENO SE MANIFIESTAN TAMBIÉN EN SU CASO, A EFECTOS MERAMENTE INFORMATIVOS, Y NO PUEDEN UTILIZARSE LOS VALORES PARCIALES, DE MANERA INDISTINTA Y SEPARADA, SALVO QUE SE INDIQUE EXPRESAMENTE OTRO CRITERIO EN EL INFORME. 6. LOS VALORES SE ESTIMAN EN BASE A LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE LOS INMUEBLES, CON INCLUSIÓN, EN SU CASO, DE LA PARTE PROPORCIONAL DE ELEMENTOS COMUNES. 7. LA COMPROBACIÓN DE SUPERFICIES DEL INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE AVALÚO, SE REALIZA EN BASE A LOS PLANOS Y/O DOCUMENTACIÓN REGISTRAL O CATASTRAL APORTADAS Y EN SU AUSENCIA MEDIANTE CROQUIS REALIZADO DURANTE LA VISITA AL INMUEBLE, SIN QUE SE REALICE POR TANTO UN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO POR PARTE DEL VALUADOR, SALVO QUE SE INDIQUE OTRA COSA. EN CONSECUENCIA NO SE ASUMEN LAS ALTERACIONES DEL VALOR MOTIVADAS POR DISCREPANCIAS ENTRE LAS SUPERFICIES INDICADAS Y LA REAL, QUE NO PUEDAN SER CONSTATADAS POR UNA MERA INSPECCIÓN OCULAR.

8. SE PRESUME QUE TODAS LAS LICENCIAS, CERTIFICADOS DE OCUPACIÓN U OTRAS AUTORIZACIONES DE LAS AUTORIDADES ADMINISTRATIVAS LOCALES, ESTATALES O FEDERALES, O DE CUALQUIER ENTIDAD PRIVADA, HAN SIDO, O PUEDEN SER, OBTENIDOS Y PUEDEN RENOVARSE PARA EL USO QUE SE CONSIDERA EN LA ESTIMACIÓN DE LOS VALORES CONTENIDOS EN EL PRESENTE AVALÚO. 9. EN EL ANÁLISIS FÍSICO, PARA EL CALCULO DEL DEMÉRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN (FEC) DE LAS CONSTRUCCIONES, SE EMPLEA EL CRITERIO DE ROOS HEIDECKE EL CUAL CONSISTE EN LA SIGUIENTE FORMULA: FEC = (1-(EE/VUT)^1.4)(FC) DONDE: EE= EDAD, VUT= VIDA ÚTIL TOTAL, FC= FACTOR DE CONSERVACIÓN. EL FACTOR DE CONSERVACIÓN ESTA LIGADO AL ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LA SIGUIENTE MANERA: NUEVO = 1.000, MUY BUENO = 0.975, BUENO = 0.919, REGULAR = 0.819, MALO = 0.668, RUINOSO = 0.474, RECIENTEMENTE REMODELADO = 0.919, EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN = 1.000, SIN TERMINAR = 1.000 EL CALCULO DEL DEMÉRITO POR EDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS, SE REALIZA MEDIANTE EL MÉTODO DE LA LÍNEA RECTA. 10. EN EL ANÁLISIS FÍSICO, PARA LA INTEGRACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO SE PROCEDIO DE LA SIGUIENTE MANERA: LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN O DE LAS OBRAS DE REMODELACIÓN SON LOS COSTOS OBTENIDOS DE MANUALES DE COSTOS PARA LA ZONA, INCLUYENDO LOS COSTOS INDIRECTOS. LOS COSTOS INDIRECTOS, PARA REALIZAR LA REPOSICIÓN, SON LOS COSTOS PROMEDIO DEL MERCADO SEGÚN LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE, CON INDEPENDENCIA DE QUIEN PUEDA REALIZAR LA REPOSICIÓN. DICHOS COSTOS SE CALCULAN CON LOS PRECIOS EXISTENTES EN LA FECHA DEL AVALÚO Y SON INTEGRADOS DENTRO DEL VALOR DE REPOSICIÓN CONSIDERADO COMO NUEVO. DE MANERA ENUNCIATIVA MAS NO LIMITATIVA SE INYCLUYEN ENTRE OTROS LOS SIGUIENTES: 1. IMPUESTOS NO RECUPERABLES Y LOS ARANCELES NECESARIOS PARA LA FORMALIZACIÓN DE OBRA REALIZADA AL INMUEBLE. 2. LOS HONORARIOS TÉCNICOS POR PROYECTO Y POR DIRECCIÓN DE OBRA. 3. LOS COSTOS DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN. 4. EL IMPORTE DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS OBLIGATORIOS DE LA CONSTRUCCIÓN. 5. GASTOS POR ADMINISTRACIÓN. 6. OTROS ESTUDIOS NECESARIOS. 7. NO SE CONSIDERARÁN COMO GASTOS NECESARIOS LA UTILIDAD DEL PROMOTOR, NI CUALQUIER CLASE DE GASTOS FINANCIEROS O DE COMERCIALIZACIÓN. 11. PARA EL CASO CUANDO SE REALICE EL ANÁLISIS POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS, PARA EL CALCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN EMPLEAREMOS EL PRINCIPIO ECONÓMICO DE SUBSTITUCIÓN, CON EL QUE SE PLANTEA QUE: UN INVERSIONISTA O COMPRADOR, TIENE LA ALTERNATIVA DE INVERTIR SU DINERO EN UN INSTRUMENTO FINANCIERO LIBRE DE RIESGO DEL MERCADO NACIONAL O LA DE ADQUIRIR UN BIEN INMUEBLE QUE SUBSTITUYA AL INSTRUMENTO FINANCIERO, PERO QUE ÉSTE BIEN INMUEBLE SEA CAPAZ DE GENERAR EL MISMO RENDIMIENTO SOBRE LA INVERSIÓN QUE SE OBTIENE DEL INSTRUMENTO FINANCIERO, MAS UN RENDIMIENTO ADICIONAL. A LOS DOS RENDIMIENTOS ANTERIORES SUMAREMOS EL CORRESPONDIENTE POR EL RIESGO QUE SIGNIFICA EL INVERTIR EN EL TIPO DE INMUEBLE QUE SE TRATE. TOMAREMOS EL PROMEDIO DE LOS ÚLTIMOS 60 MESES DE LA TASA REAL DE CETES A 28 DÍAS COMO EL INSTRUMENTO FINANCIERO, AL QUE LE SUMAREMOS COMO RIESGO ADICIONAL EL INVERSO DE LA VIDA ÚTIL REMANENTE DE LAS CONSTRUCCIONES. CON ESTA TASA DE DESCUENTO CALCULAREMOS EL VALOR PRESENTE NETO DEL UN PAGO IGUAL A 1 EN UN PERIODO IGUAL A LA VIDA UTIL REMANENTE DEL INMUEBLE. EL INVERSO DEL VALOR PRESENTE NETO SERÁ IGUAL A LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DEL INMUEBLE.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

213

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

I. ASPECTOS GENERALES 4. E N T O R N O CLASIFICACIÓN DE LA ZONA DE ACUERDO CON LO DISPUESTO AL EFECTO POR LA AUTORIDAD LOCAL:

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA SHF:

CÉNTRICA

TIPO DE CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE EN CALLES CIRCUNDANTES:

CASAS HABITACION EN DOS NIVELES DE BUENA Y MEDIANA CALIDAD EN PRIVADAS

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

85%

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

NORMAL

VÍAS DE ACCESO:

MEDIO-ALTO NIVEL SOCIOECONÓMICO: ACCESO POR LA AV. GREGORIO MENDEZ HACIA LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES; CONTINUAR DEFRENTE HASTA LA CALLE FLORIDA, GIRAR HACIA LA DERECHA A 10 MTS. AL INMUEBLE

INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA:

COMPLETA

Agua potable:

CON TOMAS DOMICILIARIA MEDIANTE TANQUE ELEVADO

Drenaje:

ALCANTARILLADO MIXTO

Electrificación.

REDES AEREAS DE ELECTRIFICACION, TRANSFORMADORES TIPO POSTE

Alumbrado público:

DE GAS MERCURIAL CON POSTES DE CONCRETOA

Vialidades, banquetas y guarniciones:

VIALIDADES CON PAVIMENTO DE CARPETA ASFALTICA Y BANQUETAS Y GUARNICIONES DE CONCRETO 100%

Nivel de infraestructura (%): Gas natural:

CON SUMINISTRO DE MEDIANTES TANQUES

Teléfonos:

CON REDES AEREAS

Señalización y nomenclatura:

SI CUENTA

Transporte:

SOBRE LA AV. GREGORIO MENDEZ A 250 MTS.

Vigilancia:

SE OBSERVA PATRULLAJE EVENTUAL DE POLICIA MUNICIPAL. CON RECOLECCION DE BASUARA DIARIA.

Recolección de desechos sólidos: Equipamiento Urbano: (Radio Aproximado)

IGLESIA

MERCADO

PLAZA PÚBLICA

PARQUES

ESCUELA

HOSPITAL

BANCO

ESTACIÓN DE TRANSPORTE

r = 1000 mts

r = 2000 mts

r = 1000 mts

r = 500 mts

r = 500 mts

r = 450 mts

r = 450 mts

r = 1500 mts

II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES NORTE 1. T E R R E N O

Ca 2 lle 4

O. MACROLOCALIZACION

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

ial nd u M

rid a Flo

Ca lle s

PREDIO

La

El ía s

10 .00

P.

COL. JESÚS GARCÍA

MICROLOCALIZACION

Bases de Valuación Inmobiliaria

214

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES TRAMO DE CALLE,CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

ENTRE LA CALLE PLUTARCO ELIAS CALLES Y CALLE 24 CON FRENTE AL ESTE SOBRE LA CALLE DE SU UBICACIÓN . POLIGONO DE FORMA IREGULAR, 4 VERTICES, PRESENTA TOPOGRAFIA PLANA Y A 30 CMS. SOBRE EL NIVEL DE CALLE

CONFIGURACIÓN Y TOPOGRAFÍA: CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

INEXISTENTES

USO DEL SUELO:

HABITACIONAL

COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS):

0.60

SERVIDUMBRES:

LAS PROPIAS DE UN CONDOMINIO

RESTRICCIONES:

NO DETECTADAS Distancia

COLINDANCIAS:

DENSIDAD HABITACIONAL:

200 HAB/Ha, 40 VIV/Ha.

Colindancia

Colindancia notable

NORTE

5.10 m

MIGUEL CORZO JUAREZ.

ESTE

18.00 m

CALLE FLORIDA

NINGUNA

SUR

7.52 m

FERNANDO SANCHEZ

NINGUNA

OESTE

23.4200%

NINGUNA

CARMEN CORZO JUAREZ.

18.00 m

INDIVISO TERRENO:

NINGUNA

SUPERFICIE TERRENO:

99.19 m²

FRENTE LOTE: 18.00 ml

FRENTE TIPO: 8.00 ml

FUENTE:

ESCRITURA PUBLICA No. 4,599, VOLUMEN 16, FECHA DE INSCRICION 21 DE JULIO DE 1997, BAJO EL No. 3819 DEL LIBRO GRAL. DE ENTRADAS A FOLIOS DEL 21,862 AL 21,865, DEL LIBRO DE DUPLICADOS, VOL. 121 QUE DANDO AFECTADO POR DICHO ACTO Y CONTRATO EL PREDIO No. 65849, A FOLIO 199 DEL LIBRO MAYOR VOL. 257.

OBSERVACIONES:

NINGUNA

2. D E S C R I P C I Ó N G E N E R A L D E L A S C O N S T R U C C I O N E S USO ACTUAL:

DISPONE DE UN EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS, RESUELTOS EN PLANTA BAJA, 4 NIVELES Y AZOTEA; EN PLANTA BAJA CON SERVICIO DE ESTACIONAMIENTO PARA 4 AUTOS, VESTIBULO Y BAÑO COMUNAL, EN CADA NIVEL UN DEPARTAMENTO SEMILUJO, Y EN AZOTEA CUARTOS DE DE SERVICIO Y AREA DE TENDIDO. CADA DEPARTAMENTO CONTIENE: VESTIBULO, SALA, COMEDOR, COCINA, 1/2 BAÑO, DESPENSA, DOS RECAMARAS CON UN BAÑO COMPARTIDO Y RECAMARA PRINCIPAL CON BAÑO PRIVADO.

Recamaras:

3

Baños Completos:

FUNCIONAL

CALIDAD DEL PROYECTO:

2

Espacios de Estacionamiento:

1

CLASE GENERAL DEL INMUEBLE: SEMILUJO

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO

CLASIF. CONSTRUCCIÓN

CALIDAD CONSTRUCCIÓN

No. NIVELES

GRADO TERMINACION

T1

EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

BUENA

5

100%

TIPO

EDAD APROX.*

T1

12

VUT*

VUR*

EDO. DE CONSERVACIÓN

EN FACTOR

840

696

BUENO

0.919

*Nota.- La Edad, Vida Útil Total y Vida Útil Remanente, estan expresadas en meses. UNIDADES RENTABLES GENERALES:

4

GRADO Y AVANCE DE LAS ÁREAS COMUNES:

100%

UNIDADES RENTABLES:

4

AÑO DE TERMINACION O REMODELACION:

1993

3. S U P E R F I C I E S SUPERFICIES (m²)

TIPO

DESCRIPCIÓN

NA

TERRENO

T1

EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

CONSTRUIDA

INSCRITA 99.19

TOTALES CONSTRUCCION:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

ACCESORIA

PLANO

677.98

677.98

FUENTE ESCRITURAS

0.00

Bases de Valuación Inmobiliaria

0.00

SUPERFICIE VENDIBLE

677.98 m²

215

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

II. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES 4. E L E M E N T O S D E L A C O N S T R U C C I Ó N ESTRUCTURA: CIMENTACIÓN: ADECUADA, EN GENERAL NO SE OBSERVAN ASENTAMIENTOS NI GRIETAS APARENTES. TRABES: DE CONCRETO ARMADO CON ACERO DE REFUERZO Y CONCRETO F'C = 200 Kgs/cm² COLUMNAS: DE CONCRETO ARMADO CON ACERO DE REFUERZO Y CONCRETO F'C = 200 Kgs/cm² MUROS: BLOCK DE CONCRETO DE 12 X 20 X 40 cms. ENTREPISOS: LOSA RETICULAR DE 20 cms DE PERALTE Y CASETONES, CLAROS MEDIANOS. TECHOS: LOSA RETICULAR DE 20 cms DE PERALTE Y CASETONES, CLAROS MEDIANOS. AZOTEAS: CON ENTORTADO PARA DAR PENDIENTES PLUVIALES E IMPERMEABILIZANTE BARDAS: INEXISTENTES ESCALERAS: RAMPA DE CONC. ARMADO Y ESCALONES FORJADOS DE CONCRETO SIMPLE REVESTIDA DE MARMOL GRIS DE 30x30 CMS

ACABADOS: Pisos

Muros

Plafones

Recámaras

Espacio arquitectónico

MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

Baño

MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms

LOSETA DE CERAMICA 15x25 cm

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

Cocina

MARMOL GRIS Y ROSA DE 30x30 Cms

CERAMICA 15x25 cm Y PASTA TIPO "COREV"

PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV"

Patio de servicio

FIRMES DE CONCRETO

APLANADOS CEMENTO-ARENA

APLANADOS CEMENTO-ARENA

Estacionamiento

FIRMES DE CONCRETO CON MALLA

APLANADOS CEMENTO-ARENA

APLANADOS CEMENTO-ARENA

CON ACABADADO DE PASTA TEXTURIZADA TIPO "COREV" Y PINTURA VINILICA

Fachada

INSTALACIONES: HIDRÁULICO SANITARIAS: DESCRIPCION: ENTUBADAS Y CONECTADAS A LA RED GENERAL DE DISTRIBUCION DE PVC EN DRENAJE, COBRE EN ALIMENTACION TINACO: CON PILETA DE CONCRETO DE 6.30 M3. DE USO COMUN MUEBLES DE BAÑO: DE COLOR, CALIDAD MEDIANA-BUENA ELÉCTRICAS: DESCRIPCION: OCULTA CON SALIDAS DE PLAFON TIPO SOQUET, ALAMBRADO CON CABLES THW Nos. 8,10,12 Y 14 SALIDAS: DE VARIOS CONTACTOS ACCESORIOS: DE PLASTICO, CALIDAD MEDIANA TABLEROS: CENTRO DE CARGA MARCA SD CAP. QO-20 CON 12 PASTILLAS TERMOMAGNETICAS

CANCELERÍA Y COMUNICACIONES: CARPINTERÍA: PUERTAS: PUERTAS DE COMUNICACIÓN DE TABLERO DE CEDRO, PUERTA DE ACCESO PRINCIPAL DE TABLERO DE CEDRO DE BUENA CALIDAD ACABADOS CON BARNIZ. CLOSETS: DE MADERA ENTABLERADA DE CEDRO Y ACABADO A BARNIZ. PISOS: NO TIENE RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE HERRERÍA: PUERTAS: PORTONES DE ACCESO CON ALUMINIO DURANODIK Y CRISTALES REFLEXTASOL DE 6mm. VENTANAS: VENTANERIAS DE DE ALUMINIO DURANODICK DE 4", EMPAÑOS FIJOS Y CORREDIZO. OTROS: PASA MANO DE DE FIERROS A BASE DE VAR.CUADRADA DE 3/4.

OBRAS COMPLEMENTARIAS (OC), ELEMENTOS ACCESORIOS (EA) E INSTALACIONES ESPECIALES (IE): TIPO

GDO. TERM.

UNIDAD

CANTIDAD

EDAD**

VUT**

VUR**

INDIVISO

1

100%

m2

90.00

2

60

58

100%

OC

2

100%

M3

9.00

12

60

48

100%

CISTERNA DE 9 m3 (9,000 Lts)

IE

3

100%

PZA

4.00

10

20

10

100%

TRITUTADOR DE BASUR

IE

4

100%

PZA

4.00

10

20

10

100%

FILTRO DE AGUA DE PLATA CLORADA

IE

5

100%

PZA

4.00

12

30

18

100%

COCINA INTEGRAL DE ENTABLERADO DE CEDRO

IE

6

100%

PZA

1.00

5

10

5

100%

PORTON AUTOMATICO CON TRASMISOR PORTATIL

IE

7

100%

LOTE

4.00

12

30

18

100%

TANQUE DE GAS ESTACIONARIO CAP 300 LTS.

OC

DESCRIPCIÓN

PATIO DE SERVICIO.

**Nota.- La Edad, Vida Útil Total y Vida Útil Remanente, estan expresadas en años.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

216

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

III. ENFOQUE DE MERCADO 1. INFORMACIÓN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIÓN DE TERRENOS SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

COMPARABLE 3

FECHA

-----

01/02/2005

01/02/2005

01/02/2005

FUENTE

-----

SRA. PETRONA

SR. MANUEL

RE/MAX

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

JESUS GARCIA

JOSE MARIA PINO SUAREZ

ESPEJO II

1ro. DE MAYO

FLORIDA

RAMON MENDOZA

EL COCO

P. DE LA SIERRA

101 / 0

S/N. / 0

S/N. / 0

S/N. / 0

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

18.00 ml

8.00 ml

7.00 ml

12.00 ml

REGULAR

REGULAR

REGULAR

REGULAR

SUPERFICIE

99.19 m²

154.00 m²

122.50 m²

326.00 m²

TOPOGRAFÍA

PLANA

PLANO

PLANO

PLANO

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

NEGOCIACIÓN

-----

OFERTA

OFERTA

OFERTA

OTRO

N/A

N/A

N/A

IMPORTE UNITARIO

-----

CARACT.

MUNICIPIO COLONIA CALLE Nº EXT. / INT. ZONA UBICACIÓN FRENTE (ML) FORMA

USO

$

1,623

$

N/A 2,449

$

1,534

HOMOLOGACIÓN DE TERRENOS HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

SIMILAR

SIMILAR

MEDIANERO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

FRENTE / TIPO

18ml / 8ml

INFERIOR

INFERIOR

INFERIOR

FORMA

REGULAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

99.19 m²

SUPERIOR

SUPERIOR

SUPERIOR

ZONA UBICACIÓN

SUPERFICIE

SIMILAR

PLANA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

HABITACIONAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

NEGOCIACIÓN

-----

MEJOR

MEJOR

MEJOR

OTRO

N/A

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

TOPOGRAFÍA USO

1.70 $

FACTOR HOMOLOGACION / VALOR UNIT HOMOLOGADO

2,760

PONDERACION

30%

1.70 $ PONDERACION

4,163

$

1.20 PONDERACION

30%

$

VALOR A APLICA

1,840

40%

2,810.00 / m2

2. INFORMACIÓN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIÓN DE RENTAS SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

FECHA

-----

24/01/2005

00/01/1900

00/01/1900

FUENTE

-----

SRA. HILDA GUZMAN

LIC. PEREZ

LIC. ANIBAL PEDRERO

CARACT.

MUNICIPIO COLONIA CALLE Nº EXT. / INT. ZONA

COMPARABLE 3

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

JESUS GARCIA

LA CEIBA

TABASCO 2000

JARDINES DE VHSA.

FLORIDA

BCAS. MARIPOSAS

MULTI 80

P. FLORES

101 / 0

0/0

0/0

0/0

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

99.19m2 - 677.98m2

0m2 - 65m2

0m2 - 61.37m2

0m2 - 90m2

FUNCIONAL

BUENO

BUENO

BUENO

EDO. DE CONSER.

BUENA

BUENO

BUENO

BUENO

EDAD

5 AÑOS

UBICACIÓN SUP TNO - CONSTR. PROYECTO

12 AÑOS

8 AÑOS

10 AÑOS

RELACIÓN T/C

0.1463

0.0000

0.0000

0.0000

CALIDAD

BUENA

MEDIA

MEDIA

MEDIA

NEGOCIACIÓN OTRO IMPORTE UNITARIO

-----

REAL

REAL

REAL

EQUIPADA

SIN EQUIPO

EQUIPADA

SEMI EQUIPADA

-----

$

46

$

57

$

56

HOMOLOGACIÓN DE RENTAS SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

COMPARABLE 3

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

MEDIANERO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

677.98 m²

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

FUNCIONAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDO. DE CONSER.

BUENA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDAD

2 AÑOS

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

RELACIÓN T/C

0.1463

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

CALIDAD

BUENA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

-----

MEJOR

MEJOR

MEJOR

EQUIPADA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

CARACT. ZONA UBICACIÓN SUP. CONSTRUIDA PROYECTO

NEGOCIACIÓN OTRO

0.95 $

FACTOR HOMOLOGACION / VALOR UNIT HOMOLOGADO

PONDERACION

44 40%

0.95 $ PONDERACION

54 20%

0.95 $ PONDERACION

VALOR A APLICA $

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

53 40%

50.00 / m2

217

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

III. ENFOQUE DE MERCADO 3. INFORMACIÓN DE MERCADO Y FUENTES DE INFORMACIÓN DE OFERTAS Y/O VENTAS COMPARABLE 6

SUJETO

COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

COMPARABLE 3

COMPARABLE 4

COMPARABLE 5

FECHA

-----

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

24/01/2005

FUENTE

-----

SRA. HILDA GUZMAN

ESMERALDA REYES

SRA. BOCANEGRA

SRA MARTHA E. PEREZ

SRA. SARA RAMON RAMON

SRITA SAMANTHA RAMIREZ

CARACT.

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

CENTRO

JESUS GARCIA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

VILLAHERMOSA

FLORIDA

TAMULTE

VILLA LAS FUENTES

TABASCO 2000

ESTAINUJAT

FRACC. CARRIZAL

JOSE MARIA PINO SUAREZ

101 / 0

716 / 19

ED. 111 / 302

EDIF. 5 / 104

EDIF. 2 / 11

EDIF. 9-A / 402

EDIF. T-4 / 101

HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

HABITACIONAL

MUNICIPIO COLONIA NOMBRE CALLE Nº EXT. / INT. ZONA UBICACIÓN SUP TNO -CONSTR.

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

MEDIANERO

99.19m2 -677.98m2

0m2 - 95m2

0m2 - 55m2

0m2 - 59.86m2

0m2 - 66.05m2

0m2 - 63.8m2

0m2 - 89.55m2 BUENO

FUNCIONAL

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

EDO. DE CONSER.

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

BUENO

EDAD

2 AÑOS

5 AÑOS

14 AÑOS

10 AÑOS

NUEVO

15 AÑOS

13 AÑOS

PROYECTO

RELACIÓN T/C

0.1463

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

0.0000

CALIDAD

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

BUENA

NEGOCIACIÓN OTRO IMPORTE UNITARIO

-----

VENTA

VENTA

VENTA

VENTA

VENTA

VENTA

EQUIPADA

EQUIPADA

SEMIEQUIPADA

SIN EQUIPO

SEMIEQUIPADA

SEMIEQUIPADA

EQUIPADA

$

-----

5,263

$

5,455

$

$

7,016

5,299

$

5,047

$

5,025

HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS Y/O V E N T A S HABITACIONAL TIPO RESIDENCIAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

MEDIANERO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

677.98 m²

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

FUNCIONAL

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDO. DE CONSER.

BUENO

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

EDAD

2 AÑOS

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

ZONA UBICACIÓN SUP. CONSTRUIDA PROYECTO

RELACIÓN T/C

0.1463

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

CALIDAD

BUENA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

-----

MEJOR

MEJOR

MEJOR

MEJOR

MEJOR

MEJOR

EQUIPADA

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

SIMILAR

NEGOCIACIÓN OTRO

FACTOR HOMOLOGA CION / VALOR UNIT HOMOLOGADO

0.95

5,000

POND

17%

0.95

5,182

POND

17%

0.95 POND

6,666

0.95

17%

5,034

POND

17%

0.95

4,795

POND

VALOR A APLICA $ Concepto

Cantidad

SUPERFICIE VENDIBLE VALOR EXCEDENTE (EN SU CASO)

Valor

Unidad

677.98 m² 0.00

VALOR UNITARIO A APLICAR

$

VALOR UNITARIO A APLICAR

$

POND

4,774 16%

5,250.00 / m² Sub total

Unidad

5,250.00 / m² -

0.95

16%

$

3,559,395.00

$

-

JUSTIFICACIÓN DEL VALOR EXCEDENTE:

LA SUMA DE LAS PONDERACIONES DEBE SER IGUAL A 100%

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO, VALOR DE MERCADO

$

3,559,395.00

DEFINICIÓN DE LOS FACTORES QUE SE EMPLEARON PARA HOMOLOGAR LOS COMPARABLES VS. EL SUJETO EN: TERRENO, RENTAS Y VENTAS: ZONA. DIFERENCIAS REFRENTES AL ENTORNO DE LOS INMUEBLE (SERVICIOS, EQUIPAMIENTO URBANO, VIALIDADES, ETC.) UBICACIÓN. DIFERENCIA POR LA POSICIÓN QUE GUARDA EN LA MANZANA 1, 2, 3, 4 FRENTES O SIN FRENTE FRENTE. DIFERENCIA POR SI SE TIENE UN FRENTE MENOR AL FRENTE TIPO DE LA ZONA. FORMA. DIFERENCIA POR SI ES DE FORMA REGULAR O IRREGULAR SUPERFICIE. DIFERENCIA EN LA CANTIDAD DE M2. TOPOGRAFÍA. DIFERENCIA EN LA CONFIGURACIÓN TOPOGRÁFICA. USO DE SUELO. DIFERENCIA POR EL USO DEL SUELO OFICIAL. NEGOCIACIÓN. PORCENTAJE EN QUE SE PUEDE LLEGAR A DISMINUIR UNA OFERTA VS. EL CIERRE DE LA OPERACIÓN. PROYECTO. DIFERENCIA EN LA CALIDAD EL PROYECTO ARQUITECTÓNICO Y LA FUNCIONALIDAD DE LOS ESPACIOS. EDAD. DIFERENCIAS EN LA EDAD DE LOS INMUEBLES ESTADO DE CONSERVACIÓN. DIFERENCIA POR EL ESTADO FÍSICO QUE APARENTAN LAS CONSTRUCCIONES. RELACIÓN TERRENO CONSTRUCCIÓN. DIFERENCIAS POR LA CANTIDAD DE M2 CONSTRUIDOS VS. M2 DE TERRENO. CALIDAD. DIFERENCIAS EN LA CALIDAD DE LOS ACABADOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

218

AA00000001

Nº DE SERVICIO

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

IV. ENFOQUES ADICIONALES EMPLEADOS 1. A N Á L I S I S F Í S I C O TERRENO FRACCIÓN

ÁREA

UNICA

99.19 m²

$/M2 $

2,810.00

FACTOR

MOTIVO DEL FACTOR

INDIVISO

1.00

Integro

23.42000%

VALOR TOTAL

658.10 $

65,277.14

658.10 $

65,277.14

VALOR DEL TERRENO $

65,277.14

$

99.19 m²

TOTAL

VALOR UNITARIO $

CONSTRUCCIONES TIPOS DE CONSTRUCCION

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

ÁREA

UNITARIO

T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

677.98 m²

TOTAL

677.98 m²

$

GRADO DE TERMINACION

TOTAL

5,000.00 $

3,389,900.00

$

3,389,900.00

VALOR NETO DE REPOSICIÓN

FACTOR EDAD/ CONSERV.

100%

0.9166

VALOR UNITARIO $

VALOR TOTAL

4,583.00 $

3,107,182.96

SUBTOTAL $

3,107,182.96

COSTO DE CURA OBSOLESCENCIA FUNCIONAL $

-

VALOR NETO DE REPOSICIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES $

3,107,182.96

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ADICIONALES GRADO DE TERMINACION

FACTOR DE DEMÉRITO E INDIVISO

36,000.00

100%

0.97

$

386.67 $

34,800.00

5,000.00 $

45,000.00

100%

0.80

$

4,000.00 $

36,000.00

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

TIPO

UNIDAD

CANTIDAD

OC1

m2

90.00

$

400.00 $

OC2

M3

9.00

$

UNITARIO

TOTAL

VALOR NETO DE REPOSICIÓN VALOR UNITARIO

VALOR TOTAL

IE3

PZA

4.00

$

1,050.00 $

4,200.00

100%

0.50

$

525.00 $

2,100.00

IE4

PZA

4.00

$

600.00 $

2,400.00

100%

0.50

$

300.00 $

1,200.00 108,000.00

IE5

PZA

4.00

$

45,000.00 $

180,000.00

100%

0.60

$

27,000.00 $

IE6

PZA

1.00

$

4,500.00 $

4,500.00

100%

0.50

$

2,250.00 $

2,250.00

IE7

LOTE

4.00

$

5,000.00 $

20,000.00

100%

0.60

$

3,000.00 $

12,000.00

TOTAL $

292,100.00

SUBTOTAL $

196,350.00

VNR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS, ELEMENTOS ACCESORIOS E INSTALACIONES ESPECIALES $

196,350.00

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO):

$

3,368,810.10

2. A N Á L I S I S D E C A P I T A L I Z A C I Ó N D E R E N T A S RENTAS ESTIMADAS O DE MERCADO

IMPORTES Y PORCENTAJES DE DEDUCCIONES

TIPO

AREA

T1 EDIFICIO DE DEPARTAMENTO

677.98 m²

RENTA UNIT. $

RENTA TOTAL

50.00 $

33,899.00

IMPORTE

2.00%

$

621.50

MANTENIMIENTO Y CONSERVACION

4.00%

$

1,243.01 310.75

$

50.00

SEGUROS

1.00%

$

50.00

IMPUESTO PREDIAL

1.50%

$

466.13

$

50.00

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

10.00%

$

3,107.52

18.50%

$

5,748.91

RENTA NETA MENSUAL $

25,326.30

50.00

$

50.00 $

33,899.00

RENTA BRUTA POTENCIAL DE MERCADO $

33,899.00

-$

2,823.79

RENTA BRUTA POTENCIAL EFECTIVA $

31,075.21

677.98 m²

%

ADMINISTRACIÓN

$ $ TOTAL

CONCEPTO

DEDUCCIONES POR VACÍOS

8.33%

TOTAL DEDUCCIONES

RENTA NETA ANUAL $ TASA DE CAPITALIZACIÓN:

$

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ANÁLISIS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:

303,915.59 6.54%

4,531,359.53

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN TIPO EDIF.

VUR (años)

PROP.VNR

VUR*P/VNR

T1

58

100.00%

58.00

T2

0

0.00%

0.00

T3

0

0.00%

0.00

TASA DE DESCUENTO (BASE)

6.35%

T4

0

0.00%

0.00

FACTOR DE CAPITALIZACIÓN

15.30

T5

0

0.00%

0.00

100.00%

58.00

TASA DE CAPITALIZACIÓN

6.54%

VUR PONDERADA (AÑOS)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

CETES

8.50%

INFLACIÓN

TASA REAL

SOBRE PTOS.

3.70%

4.63%

1.72%

I N T E G R A C I Ó N

219

Nº DE SERVICIO

AA00000001

Avalúo Inmobiliario

Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION 1. Se entiende como "Valor Comercial", el precio de comercialización del lnmueble al término de 90 días hábiles, dicho valor, se estimará ponderando los tres Métodos calculados; Comparativo de Mercado, Físico ó Directo y Capitalización de Rentas o Enfoque de Ingresos.

V. CONCLUSIONES 1. R E S U M E N D E V A L O R E S VALOR COMPARATIVO DE MERCADO VALOR FÍSICO VALOR RESIDUAL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$3,559,395.00 $3,368,810.10 NA $4,531,359.53

2. C O N C L U S I O N

$3,820,000.00

VALOR COMERCIAL TRES MILLONES OCHOCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N. CENTRO TABASCO A 15 de Febrero de 2005 VALUADOR

Clave de avalúo:

12345678901234567

BBVA Bancomer Servicios, S.A. Unidad de Avalúos y Servicios Técnicos

ARQ. PABLO E. PRATS RIESTRA

ARQ. CUAUHTEMOC PARRA BAUTISTA

Especialidad en Inmuebles

CONTROLADOR

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Registro

Registro

2502509

Otros Registros:

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

0302778

No Aplica

Bases de Valuación Inmobiliaria

220

XI.4. Uniform Residential Appraisal Report Reporte de Avalúo Residencial (USA)

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

221

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

222

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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Bases de Valuación Inmobiliaria

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225

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

226

CAPITULO XII XII.1. BIBLIOGRAFÍA ARCHOUR DOMINIQUE, CASTAÑEDA GONZALO.- “Inversión en bienes raíces, análisis y Valuación de bienes raíces en el contexto mexicano”, LIMUSA Noriega Editores, 2da. Edición 1993. ARREDONDO, M. “Notas para un modelo de docencia”: Formación pedagógica de profesores universitarios. Teoría y experiencias en México. México: ANUIESUNAM. CESU. 1989 CAREGHSA GARZA Raúl.- “El Avalúo de capitalización de rentas de inmuebles urbanos”, Ponencia en la 2ª Convención de Valuación. Santiago de Chile. 1952. COZZI Guy.- “Real State Appraising from A to Z”, 4TH Edition, Nemmar Real State Training, U.S.A. 2003. DOBNER EBERL Horst Karl.- “La Valuación de predios urbanos”, 1ª Ed. Concepto, México. 1983. DOBNER EBERL Horst Karl.- “La Valuación de predios agrícolas”, 1ª Ed. Concepto, México. 1983. ECKERT Joseph, PH. D; GLOUDEMANS Robert J; & ALMY, Richard R.- “Property Appraisal and Assessment Administration”. International Association of Assessing Officers. 1990. Chicago Illinois, USA. pp. 540-545 GADOTTI, M. “Una filosofía dialéctica de la Educación, Nueva York; Prensa de SUNY. Pág. 216 en Pedagogy “,1996. GARCIA MARTINEZ, Rosendo G. Lic.- “Guía práctica para elaborar trabajos de investigación documental”, Ed. Universidad Juárez Autónoma de Tabasco, Villahermosa, Tabasco. 1995. HERNÁNDEZ G. R.- “Bienes raíces Valuación y explotación”. Instituto Mexicano de Valuación de Sinaloa, A.C. Culiacán, Sinaloa, México. 1996. p. 9. HERNÁNDEZ SAMPIERI, Roberto; FERNÁNDEZ COLLADO Carlos; y BAPTISTA LUCIO Pilar.- “Metodología de la investigación”, 1ª Ed. Ed. McGraw-Hill, México, DF. 1994. KAZMIER Leonard Y DIAZ MATA Alfredo.- “Estadística aplicada a la administración y economía”, Ed. MacGraw-Hill, 2ª Edición, México. 1990. pp. 178 a 229. LARROUSE, Diccionario de la Lengua Española, 1ª Ed. 16ª Reimpresión, Ed. Larrouse Planeta, S.A., México. 1994. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

227

L. VENTOLO, William, Jr, “The Art of Real State Appraisal”, Dearbon Financial Publishing, Inc., Real State Education, U.S.A. 1992. L. VENTOLO, William, Jr, “Fundamentals of Real State Appraisal”, 8th edition, Dearbon Financial Publishing, Inc., Real State Education, U.S.A. 1992. LARIOS GONZÁLEZ, Carlos.- “Manual de matemáticas financieras para valuadores”. Guadalajara, Jalisco. 1993. LOPEZ CANO, José Luís, “Método e hipótesis científicos”, 5ª Ed, Ed. Trillas, S.A., México, DF. 1982. NAHAGI NAMAKFOROOSH, Mohammad, “Metodología de la Investigación”, 8va. Ed., Ed. Limusa Noriega, México, 1995, 530 páginas. RODRÍGUEZ MOGUEL, Ernesto Alonso, “Metodología de la investigación”, 3a Ed., Ed. Universidad Juárez Autónoma de Tabasco, Unidad Chontalpa, Cunduacán Tabasco, 1999. SÁNCHEZ JUÁREZ, Rafael.- “Historia moderna de la Valuación en la República Mexicana”, Apuntes, Ed. Única, México, DF. 1986. SÁNCHEZ JUÁREZ Rafael.- “Compendio de procedimientos, criterios técnicos y metodología para Valuación”, Apuntes, Ed. Única, México, DF. 1986. SPIEGEL R. Murray.- “Probabilidad y estadística” Ed. Mac-Graw Hill, 1ª Edición, México. 1975. pp. 211 A 257. SPIEGEL, R. Murray.- “Theory and Problems of Probability and Statistics”, Ed. Mac-Graw-Hill, New York. 1992. pp. 116-117. SUAREZ SALAZAR Carlos Ing.- “Costo y tiempo de edificación”, 3ª Ed. Ed Noriega Editores, México. 1977. SUAREZ SALAZAR, Carlos Ing.- “Costos 1990-93”, Ed. LIMUSA, México. 1993. WILLIAM SPIEGEL Henry.- “Apuntes de historia del pensamiento económico”, Extractados del Libro "The Growth of Economic Thought”.

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Legislaciones “Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos”, Artículos 27 y 42, que consagran los derechos de propiedad.- Publicada en el Periódico Oficial el 5 de febrero de 1917. “Ley de Bienes Nacionales”.- Libro segundo, título segundo, capítulo del I al V del Código Civil vigente en materia Federal. “Ley General de Bienes Nacionales”, Congreso General de los Estados Unidos Mexicanos. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de mayo de 2004. “Ley Estatal de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del estado de Tabasco”, Publicada en el Periódico Oficial No. 4371 del 1° de agosto de 1984. Ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del estado de Tabasco, 1998, Ed. Gobierno del Estado de Tabasco. “Ley del Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores” (INFONAVIT). Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.cddhcu.gob.mx “Código de Procedimientos Civiles para el estado de Tabasco”, Ed. Cajica, México. 1999. “Zonificación y Uso de Suelo”, Programa de Desarrollo Urbano Municipal. Municipio de Centro, Villahermosa, Tabasco. . “Ley de Catastro del estado de Tabasco, Publicada en el Periódico Oficial el 28 de abril de 1993. (sup. 5283) “Ley que crea el Registro de Peritos Valuadores en el estado de Colima”. Publicada en el Periódico Oficial, "El estado de Colima", del 28 de noviembre de 1992. “Código Fiscal de la Federación”, Decreto que modifica el artículo 4° de la Ley Fiscal, Publicado en diario Oficial de la Federación el 27 de junio de 2002. “Ley de Valuación del estado de Jalisco”, Decretada por el H. Congreso del Estado y publicada en diario oficial del estado el 5 de febrero de 1998, bajo el decreto número 17160, sección II.

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Reglamentos y Normatividades “International Valuation Standards”, International Valuation Standards Committee (IVSC). 12 Great George Street, London, United Kingdom SW1 PD3AD Copyright @ 1997. Traducción autorizada al castellano de: Julio E. Torres Coto M., I.C. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la Valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, Sociedad Hipotecaria Federal, SNC. Diario Oficial de la Federación. Lunes 27 de septiembre de 2004, p.107. “Reglamento de la Asociación Mexicana de Valuadores Bancarios de Bienes Inmuebles, A.C.”, 1955. Única Ed. “Reglamento de Construcciones del Municipio del Centro”, Villahermosa, Tab. Ed. Asociación de Arquitectos Revolucionarios de México, AC. (ARMAC). 1995, Arq. Rubén Luís Susunaga López. “Reglamento del Registro de Peritos Valuadores para el estado de Sonora”, Publicado en el Boletín Oficial del estado. Hermosillo, Sonora, 6 de enero de 2000. “Reglamento de la ley de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Tabasco”. Publicado en el Periódico Oficial No. 4837, del 18 de enero de 1989. “Reglamento" de la Ley de Catastro del estado de Tabasco”, publicado en el Periódico Oficial el 28 de abril de 1993. (sup. 5283). “Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales”, (CABIN), Obtenido en la red mundial el 22 de abril de 2003. www.cabin.gob.mx “Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales” (INDAABIN antes CABIN). Publicado en el Diario Oficial de la Federación el 2 de septiembre de 2004. “Reglas relativas a la autorización de Perito Valuador de Inmuebles objeto de créditos”. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Obtenido en la red mundial el 05 de marzo de 2004. www.shf.gob.mx “Normas Profesionales de Valuación”. Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación (ANIMV). 1996. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.valuador.org./normas.htm “Circular 2019/95 M.33”. Banco de México, Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.banxico.org.mx

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“Circular 1462 a 2”. Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), “Apartado “B” de Inmuebles”, Estructura y contenido del Avalúo de Inmuebles”. México, 1995. “Circular 1462 a 2”. Comisión Nacional Bancaria y de Seguros (CNByS), “Apartado “C” Maquinaria y Equipo”, Estructura y contenido del Avalúo de Maquinaria y Equipo, México, 1995.

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Instructivos y Manuales “Manual de Valuación Inmobiliaria”, Asociación de Valuadores de Tabasco, A.C. 1ª Ed. Ed. A.V.T., AC. 1995. “Instructivo de Valuación Inmobiliaria”, Bancomer (BBVA). “1ª Ed. Ed. Bancomer, 1989. Gerencia “C” Área Fiduciaria y de Avalúos; “Instructivo de trámites, requisitos y formatos”. Banco Rural, SNC. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.banrural.gob.mx “Guía de Valuación de Banamex”. Banamex (ahora CityBank). Ed. Banamex, 2ª Edición. 1968. “Manual Operativo Avalúos-Bital”. Bital (ahora HSBC) Grupo Financiero. Junio de 2000. “Instructivo de Valuación del Terreno”, Gobierno del Estado de Sinaloa, Culiacán, Sin. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.catastro.culiacan.gob.mx.

“Instructivo de valuación catastral de predios urbanos del Aguascalientes”. Obtenido en la red mundial el 5 de marzo de 2004. www.aguascalientes.gob.mx/finanzas/leyes/instructivo

estado

de

“Manual de Valuación Inmobiliaria”. PRATS RIESTRA Pablo E.- 1ª Ed., Villahermosa, Tabasco. 2001. “Glosario de Términos de Valuación”, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN). Obtenido en la red mundial el 17 de mayo de 2004. www.cabin.gob.mx “Manual de Valuación de Predios Urbanos”, Tesorería del DDF. 1ª Ed. Ed. D.D.F. 1996. “Manual del Perito Valuador”, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN). Obtenido en la red mundial el 15 de enero de 2005. www.cabin.gob.mx “Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de Valuación Inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar Avalúos”, Gobierno del Distrito Federal. Publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 30 de mayo de 2005.

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Bases de Valuación Inmobiliaria

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Memorias de Convenciones, folletos, apuntes y fuentes de la Red Mundial (www) “Memorias de la XVI Convención Nacional de Valuación”, Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación (ANIMVAC), Puebla, Pue., 4 de noviembre de 1979. “Foro de la XXXVI Convención Anual de Valuación”, Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación (ANIMVAC), Puebla, Pue., 29 de septiembre de 2000. Obtenido en la red mundial el 4 de Mayo de 2001. http://www.animvac.com. “Rentabilidad de activos fijos”, ANGULO VALENZUELA, Leoncio, y PEIRO G. Juan Carlos.- Folleto, Ed. Instituto de Valuación de Sinaloa, México. 1988. “Apuntes del Módulo de Cartografía y Topografía”, MACIEL Roberto.- Maestría en Valuación, Universidad de Guadalajara, 2005. “Protocolos de Postgrado”. PAREDES AGUIRRE Alfonso, Mg.- Ed. Universidad Peruana Unión, Facultad de Educación y Ciencias. Obtenido en la red mundial el 30 de abril de 2001. http://www3.gratisweb.com.alfonsoparedes/tesis1.htm “La Valuación Bancaria”, Sociedad de Arquitectos Valuadores (SAVAC). Boletín. Obtenido en la red mundial el 2 de mayo de 2001. http://www.arquired.com.mx/savac/boletin/val_bint.Html “Planificación del Avalúo, recolección y análisis de datos”.- Metodología de Valuación. Obtenido en la red mundial el 29 de septiembre de 2004. México. geocities.com/vicosa_2000/04.html

XII.2. ANEXOS: XII.2.1. Circular 1462ª2 de la CNBV. XII.2.2. Catálogo de Avalúos y Elementos constructivos

MV. Arq. Pablo Prats Riestra

Bases de Valuación Inmobiliaria

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XII.2.1. CIRCULAR No. 1462a2 DE LA C.N.B.V.

Apartado B. INMUEBLES

ÍNDICE 1. Antecedentes 2. Objetivos del Manual de Valuación Inmobiliaria 3. Marco Jurídico de la Valuación Inmobiliaria 4. Enfoques de Valuación 4.1. 4.2. 4.3.

Enfoque de costo Enfoque de ingresos Enfoque de mercado

5. Criterios generales 6. Estructura y contenido del Avaluó de Inmuebles 6.1. 6.2. 6.3. 6.4 .

Datos del Avaluó Terreno Terreno y construcciones Soporte técnico y memoria de cálculo

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1.

ANTECEDENTES

Se Deberá expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios técnicos en materia de Valuación Inmobiliaria, que servirá de base a la institución de crédito cuando preste este servicio.

2.

OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

Se deberán considerar, cuando menos, los objetivos siguientes: 2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carácter general establecidas por la CNBV, así como los criterios propios de la institución de crédito de que se trate. 2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la información mínima indispensable que debe contener el Avalúo Inmobiliario, atendiendo a la normatividad vigente en la materia. 2.3.

3.

Los señalados en el numeral 2 del Apartado A, Prácticas y Procedimientos.

MARCO JURÍDICO DE LA VALUACIÓN INMOBILIARIA Se deberá mencionar, según corresponda, el marco jurídico que incide en la valuación inmobiliaria. De manera enunciativa más no limitativa, podrían ser:

3.1.

Directamente:

3.1.1. Legislación Federal: Ley de Instituciones de Crédito, Ley del Mercado de Valores, Ley General de Bienes Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, Ley Federal de Correduría Pública, Ley Agraria, entre otras. 3.1.2. Legislación Local: Código Financiero del Distrito Federal, Leyes catastrales de las diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otras. 3.2.

Indirectamente:

3.2.1. Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de Desarrollo Urbano, Declaratoria de Usos Destinos, Reservas y Límites, entre otros.

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4.

ENFOQUES DE VALUACIÓN

El inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los Valores, razonando y ponderando los resultados de la Valuación por los enfoques utilizados en función de las características, condición y vocación del inmueble. En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algún enfoque de Valuación no pudiese aplicarse, este hecho deberá indicarse en el Avalúo, ya sea en las limitaciones al propio Avalúo o bien, en el apartado correspondiente a las “Consideraciones Previas al Avalúo”.

4.1.

Enfoque de costos Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se Valúa. Se deberá tomar en consideración lo siguiente:

4.1.1. Terreno: Se deberá Valuar como si estuviera baldío, según sus características físicas, de uso y de servicios. 4.1.2. Construcciones: Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas. 4.1.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus características particulares.

4.2.

Enfoque de ingresos Este enfoque estima valores con relación al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien, y es generalmente medio a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos, Se deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así como, entre otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios, gastos generales. La estimación de la renta deberá hacerse en forma unitaria para cada tipo de construcción apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigación de mercado de rentas de bienes comparables.

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4.3.

Enfoque de mercado Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más del precio de compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos tres bienes que presenten características y condiciones iguales o parecidas a las del bien Valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilización se deberá justificar y el método se describirá dentro del Avalúo.

5.

Criterios generales

5.1.

El Avalúo deberá contener, claramente y por separado, el objeto y el propósito.

5.2.

El Valor del bien se estimará con independencia del propósito para el cual se requiere el Avalúo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el Manual de Valuación Bancaria.

5.3.

En el avalúo de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, para el terreno y construcción, el Valor del bien individual deberá estimarse en función del indiviso. Tanto las áreas comunes, las instalaciones generales de la edificación, como las áreas privadas e instalaciones propias deberán ser Valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle.

5.4.

Se deberá obtener de la escritura la constitución de régimen en condominio, el indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el Valor total.

5.5.

Aún cuando el Avalúo se refiera a una unidad privativa dentro del conjunto, se deberán describir en forma general las características del conjunto.

5.6.

La interpretación de los conceptos que intervienen en la Valuación de estos bienes, deberá atender a lo dispuesto en la normatividad vigente, que emita la autoridad competente.

5.6.

En el avalúo de terreno cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plaza comercial u otro), así como del que no se hayan encontrado referencias de ofertas de inmuebles similares, se podrá usar el método residual, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos. 5.6.1. 5.6.2. 5.6.3. 5.6.4.

Ser jurídicamente permisible. Ser técnicamente factible. Ser económicamente viable. Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente que se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto.

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5.7.

Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no está aún definido por no estar considerado dentro de la reglamentación urbana de la localidad, se deberá realizar un análisis de las condiciones físicas, de la vocación y de los servicios del terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimación de Valor confiable.

5.8.

En la elaboración del Avalúo de inmuebles que forman parte de una planta industrial, para analizar, en su caso, la depreciación aplicable en la estimación de Valores del bien, se deberá considerar la importancia de la interrelación física entre inmueble y maquinaria.

5.9.

En el Avalúo de hotel, en análisis de Valor bajo el enfoque de ingresos, se deberá basar en parámetros de mercado, tomando en consideración el tipo y categoría del hotel así como la zona geográfica específica y la zona geográfica general de ubicación.

5.10. La obra en proceso no se deberá incluir en el Avalúo, a menos que la etapa de avance de obra sea identificable y delimitable. 5.11. Se deberá presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan sustentar que un predio rústico es de transición con influencia urbana o de otro uso diferente, así como la justificación del Valor que se concluya en el Avalúo. Las características del predio, servicios o influencias urbanas, que supuestamente lo hacen de transición, se deben argumentar satisfactoriamente. Se señalará conforme a lo observado lo siguiente: Descripción del equipamiento urbano de la zona, clasificación de la zona, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y densidad de población, intensidad de construcción, nivel socioeconómico, tamaño promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones o afectaciones para la zona. 5.12. El Avalúo se deberá acompañar de un croquis de localización, fotocopia de planos o, en su caso, referencias del documento que sirvió de base para la determinación de la superficie, así como en su caso, de fotografías interiores y exteriores de las partes más representativas del bien.

6. Estructura y contenido del Avalúo de Inmuebles El modelo de formato a utilizar en la elaboración de Avalúos de Inmuebles, deberá corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la institución de crédito en el Manual de Valuación Bancaria. 6.1. Datos del avalúo 6.1.1 Solicitante.- Tratándose de un Avalúo solicitado por el público en general, se deberá indicar el nombre de la persona física o moral (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), que requiera el servicio.

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En el caso de persona moral, además de indicar su denominación o razón social, se deberá señalar el nombre de la persona física que la representa. 6.1.2 Valuador.- Se deberá indicar el nombre y, en su caso, profesión del Valuador acreditado por la propia institución de crédito, que de acuerdo a la especialidad requerida, realiza el Avalúo. 6.1.3 Fecha del Avalúo.- Deberá corresponder a la fecha en que se hizo la última visita de inspección al inmueble. Si la fecha de la última inspección física no coincide con la de estimación de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deberá señalar en el avalúo. 6.1.4 Inmueble que se Valúa.- Se deberá indicar el tipo de inmueble Valuado, si se trata, entre otros, de terreno baldío o habilitado para un uso específico. En el caso de construcciones, si se trata, entre otros, de habitación unifamiliar o multifamiliar, oficina de productos, nave industrial, bodega, local comercial, hotel. 6.1.5 Régimen de propiedad.- Se deberá indicar si es privada (individual o colectiva), pública o de cualquier otra naturaleza. Sólo serán motivo de Avalúo los bienes sujetos a régimen comunal o ejidal en aquellos casos que por disposición expresa puedan ser realizados por institución de crédito. 6.1.6 Propietario del inmueble.- Deberá asentarse el nombre de la persona física o moral que esté referida en la escritura pública o en resolución emitida por autoridad competente, o bien, aquella que expresamente señale el solicitante. Se deberá indicar en el avalúo cual fue la referencia en cada caso. Si existe alguna limitante en la verificación de la propiedad del inmueble analizado, se consignará en el Avalúo. 6.1.7 Objeto del Avalúo.- Es el tipo de Valor que será concluido (entre otros, Valor justo de mercado, Valor de liquidación, Valor de recate y Valor de desecho). Este tipo de Valor deberá estar en función de los bienes a Valuar, de la especialidad Valuatoria y del propósito del Avalúo. 6.1.8 Propósito del Avalúo.- Es el fin para el cuál se solicitó el servicio de Avalúo. Es decir, el uso que se le dará al reporte del Avalúo. Entre otros, otorgamiento de crédito, reestructuración de crédito, dación en pago, o bien, adjudicación. El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito para el cual se requiere el Avalúo. 6.1.9. Definiciones.- Se deberán incluir en el Avalúo las definiciones de Valor que vayan a emplearse, de conformidad con el glosario de términos, acordes con su objeto y propósito.

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6.1.10 Números de cuenta predial y de agua.- Se deberán citar los números de las cuentas predial y del agua y, en su caso, indicar si éstas son globales.

6.2 Terreno 6.2.1 Características urbanas. 6.2.1.1

Clasificación de la zona.- Se deberá indicar la clasificación de acuerdo a la reglamentación urbana en la localidad. Si no se contara con un programa o Plan de Desarrollo Urbano, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación observada. Asimismo, se deberá especificar, entre otras, si se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en desarrollo, en proceso de consolidación, en declinación o en renovación.

6.2.1.2

Tipo de construcción predominante.- Se deberá mencionar el tipo o tipos de construcción predominante en la calle o en la zona donde se ubica el inmueble; la calidad, el número de niveles y el uso de las construcciones, así como las clasificaciones existentes.

6.2.1.2

Índice de saturación en la zona.- Se deberá señalar el porcentaje aproximado de lotes con construcción, con relación al número de lotes baldíos en la zona o sector.

6.2.1.3

Población.- Se deberá indicar si en la zona la población es, entre otras, nula, escasa, normal, media, semi-densa, densa, flotante. Asimismo, se señalará su nivel socioeconómico.

6.2.1.4

Contaminación ambiental.- Se deberá mencionar si existe; si se tiene un registro, describir su grado y en que consiste.

6.2.1.5

Uso del suelo.- Deberá corresponder a la normatividad emitida por la autoridad respectiva, si este corresponde a un uso de la zona, de la calle o del lote, así como al uso del inmueble a Valuar. Cuando no existe una reglamentación al respecto, o bien no se tenga definido el uso, se deberá indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante.

Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional e intensidad de construcción, y con los Coeficientes de Ocupación y Uso del Suelo (COS. y CUS.). 6.2.1.6

Vías de acceso.- Se deberá describir, entre otros, tipo de comunicación vial, importancia de las vías, así como la intensidad del flujo vehicular.

6.2.1.7

Servicios públicos y equipamiento urbano.- Se deberá hacer una diferencia entre los servicios públicos y el equipamiento urbano; indicar en los servicios si corresponden a la zona, a la calle o al interior del terreno,

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especificando con detalle la naturaleza y las características de cada uno de ellos. Para el caso del equipamiento urbano, éste se deberá describir y se señalará su distancia aproximada al inmueble Valuado. 6.2.2 Descripción del terreno 6.2.2.1

Ubicación.- Se deberá indicar con el mayor grado de precisión la localización del inmueble a Valuar.

6.2.2.2

Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación.- Se deberá señalar el nombre de la calle, orientación en la acera y entre qué calles se ubica el predio. Si es posible, se mencionará la distancia a la esquina más próxima. Si el predio está en esquina, es cabecera de manzana o manzana completa, se mencionarán los nombres de todas las calles y sus orientaciones.

6.2.2.3

Colindancias.- Se deberán mencionar las colindancias y medidas referidas en la escritura pública o en la resolución emitida por autoridad competente, que permitan su plena identificación. Si el inmueble en estudio tuviera una colindancia notable que pudiera ameritar ó demeritar el Valor, ésta se deberá indicar.

6.2.2.4

Área total.- Al igual que las colindancias, se deberá señalar la fuente de procedencia de esta información. En caso de que se disponga de información que refleje diferencias apreciables entre medidas o áreas de escrituras respecto a las determinadas por medición directa, fotocopia de los planos presentados o algún documento expedido por autoridad competente, se consignará la información de las distintas fuentes, señalando en el numeral 6.3.6 del presente Apartado, la forma en que serán interpretadas dichas diferencias para el análisis de Valor.

6.2.2.5

Configuración y topografía.- Se deberá señalar la configuración del terreno, así como sus accidentes topográficos, que podrán ser, entre otras, pendientes, depresiones, promontorios, etcétera..

6.2.2.6

Características que ameriten o desmeriten el Valor del predio.- Entre otras: frente de playa, vista al mar, zonas jardinadas ó arboladas, paisaje urbano, cementerios, asentamientos irregulares, plantas de transferencia de desechos sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y basureros.

6.2.2.7

Densidad habitacional permitida.- Se deberá obtener de la reglamentación urbana que expida la autoridad competente o, en su caso, de la observación.

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6.2.2.8

Intensidad de construcción permitida.- Se deberá obtener de la reglamentación urbana que expida la autoridad competente o, en su caso de la observación.

6.2.2.9

Servidumbres o restricciones.- Se deberán señalar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, título de propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar, están las públicas, las privadas y las de mercado.

6.2.2.10

Consideraciones adicionales.- En la elaboración de algunos Avalúos, se deberán tomar en cuenta otros factores que pudieran incidir en forma importante en la estimación del Valor de un predio, tales como la calidad del subsuelo y su relación con el uso del suelo autorizado, afectaciones, invasiones, reglamentos de construcción, nivel de aguas freáticas y otros.

6.2.2.11

Uso actual.- Se deberá describir detalladamente el uso que tiene el predio en la fecha en que se practica la inspección, mencionando la condición apreciada y si el mismo cuenta con obras complementarias, en cuyo caso, se indicará en que consisten y cómo están cuantificadas.

6.2.3 Consideraciones previa al Avalúo: Se deberá justificar la aplicación de Valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de Valuación y todos aquellos conceptos que indican en el Valor del bien. En su caso, se ampliará la descripción del inmueble, haciendo énfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona. Se presentarán, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la estimación del Valor unitario de terreno con su correspondiente tabla de homologación, y se indicará el procedimiento de ajuste a seguir para hacer comparables las investigaciones. 6.2.3.1

Los criterios que se deberán observar en el desarrollo del procedimiento de homologación podrán ser, de manera enunciativa, mas no limitativa, entre otros:

6.2.3.1.1

Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los pertinentes y contemplen todos los aspectos relevantes del sujeto.

6.2.3.1.2

Los ajustes deberán ser consistentes, entre los comparables y el sujeto.

6.2.3.1.3

Los ajustes deberán derivarse de observaciones del mercado.

6.2.3.1.4

Dar un mayor peso al comparable que menos ajustes requiera.

6.2.3.1.5

Favorecer la aplicación de factores de ajuste que menores suposiciones impliquen.

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6.2.3.1.6

Observar el rango de amplitud entre los Valores obtenidos para cada comparable, después de los ajustes.

6.2.3.1.7

Analizar la racionabilidad de los resultados obtenidos en el proceso e homologación.

Los factores de ajuste a considerar podrán ser, entre otros, superficie, uso, zona, ubicación, forma, topografía y comercialización. 6.2.4 Obtención de Valores: 6.2.4.1

Valor físico o directo

6.2.4.1.1

Lote tipo o predominante.- Se deberá adoptar el lote tipo que señale la autoridad competente, en su caso, el predominante en la zona, o bien, en la calle.

6.2.4.1.2

Valores de calle o zona.- Se deberá asentar el Valor o Valores por metro cuadrado, que serán resultado del análisis proveniente de una investigación del mercado inmobiliario, ponderándolos con los datos estadísticos comparables. Como resultado de dicha investigación se deberán aplicar los factores que conduzcan al Valor unitario que será aplicado al lote en estudio.

El procedimiento utilizado para la estimación del Valor físico de un inmueble será el mismo que se aplique para la estimación del Valor de mercado a que se refiere el numeral 6.2.4.3. del presente Apartado. 6.2.4.1.3

Valor de capitalización de rentas

6.2.4.1.4

Método tradicional.- Se deberán obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un predio y una tasa de capitalización acorde con el riesgo de la inversión inmobiliaria.

Se deberán considerar, entre otras, las siguientes deducciones: 6.2.4.1.4.1

Porcentaje de desocupación (vacíos).

6.2.4.1.4.2

Impuesto predial.

6.2.4.1.4.3

Derechos por servicios de agua.

6.2.4.1.4.4

Gastos Generales (administración, limpieza, vigilancia).

6.2.4.1.4.5

Gastos de conservación y mantenimiento.

6.2.4.1.4.6

Impuestos sobre la renta.

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6.2.4.1.4.7

Seguros.

Se aplicará la tasa de capitalización que corresponda de acuerdo al uso o destino del predio, el estado de conservación, la zona de ubicación, la oferta y la demanda, entre otros. Se deberá justificar el procedimiento empleado en el Avalúo. En el caso de que se aplique cualquier método distinto al de capitalización de rentas para la estimación del Valor de un inmueble a través del enfoque de ingresos, su utilización se deberá justificar y el método se deberá describir dentro del Avalúo. 6.2.4.1.5 Valor de mercado Se deberán identificar un mínimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al predio Valuado. Se deberán, en su caso, distinguir las características que hagan diferentes entre si al predio Valuado de los comprables, así como efectuar la homologación y ajustes correspondientes. El procedimiento utilizado para la estimación del Valor de un terreno baldío, a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado y descrito de manera clara dentro del Avalúo. Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote tipo, se deberán aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales podrán ser de ubicación, de zona, de superficie, de frente y de forma, entre otros. 6.2.5 Conclusiones Previo a la indicación del Valor concluido se deberá razonar y explicar la conclusión. El Valor concluido se deberá expresar en números redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimación, de acuerdo a lo señalado en el numeral 6.1.3. del presente Apartado. El importe del Valor concluido se deberá expresar en moneda nacional. Tratándose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, éste se deberá incluir a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo de cambio a la fecha del Avalúo, y la fuente de consulta. 6.2.6 Declaraciones y certificación del Avalúo Se deberá incluir una declaración en los términos señalados en el numeral 4.13 y una certificación en los términos señalados en el numeral 5.6., ambos del Apartado A, Prácticas y Procedimientos.

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6.3

Terreno y Construcciones

6.3.1 Datos del Avalúo Se deberá aplicar lo señalado en el numeral 6.1. del presente Apartado. 6.3.2 Terreno Se deberá aplicar lo señalado en el numeral 6.2. del presente Apartado 6.3.3 Descripción general de la construcción. 6.3.3.1

Uso actual.- Se deberá describir el inmueble iniciando con el terreno, el uso actual de la construcción y, en su caso, sus diferentes niveles. La descripción deberá seguir un orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman la propiedad.

6.3.3.2

Tipo de construcción.En función de los tipos y calidades de construcción, se deberán agrupar las distintas áreas o los niveles.

6.3.3.3

Clasificación y calidad de la construcción.- Se deberá señalar, entre otras, si es antigua, moderna o mixta, así como sus distintas calidades observadas.

6.3.3.4

Número de niveles.- Se deberá indicar el número de plantas o niveles de que se compone el inmueble, así como la altura libre del entrepiso.

Cuando se Valúe una unidad aislada de un edificio, se deberá mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad Valuada. 6.3.3.5

Edad aproximada de la construcción.- Se deberá mencionar la edad cronológica con base en la fuente documental presentada.

A falta de esta información, se indicará la edad aparente debidamente fundamentada. 6.3.3.6

Vida útil remanente.- Se deberá establecer con base en la vida útil probable asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada del mismo.

6.3.3.7

Estado de conservación.- Se deberán hacer las clasificaciones siguientes, entre otras: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado, reconstruido. Asimismo, se señalarán las deficiencias relevantes, tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos.

6.3.3.8

Calidad del Proyecto.- Se deberán indicar las cualidades o defectos con base en la funcionalidad del inmueble, clasificándolo, entre otras, en: obsoleto, adecuado a su época, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno o excelente.

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6.3.3.9

Unidades rentables o susceptibles de rentarse.- Se deberán mencionar el total de ellas, agrupándolas según su uso.

6.3.4

Elementos de la construcción.- Se deberán describir en forma similar a los conceptos o partidas de especificaciones de construcción.

6.3.4.1

Obra negra

6.3.4.1.1

Cimentación.- Se deberán consultar fotocopias de los planos estructurales y de no haberlos, se deberá suponer - de acuerdo con el tipo de construcción -, la calidad y capacidad de carga del suelo en la zona.

6.3.4.1.2

Estructura.- Se deberá describir el tipo, mencionando materiales en muros claros, las alturas y las secciones, cuando lo justifique la magnitud de la construcción.

6.3.4.1.3

Muros.- Se deberá indicar material, espesor, refuerzos, altura - cuando sea distinta de la común -, así como si tienen acabados aparentes.

6.3.4.1.4

Entrepisos.- Se deberá mencionar material, sección, sistema constructivo, tamaño de sus claros.

6.3.4.1.5

Techos.- Se deberá mencionar material, sección, sistema constructivo, tamaño de sus claros, así como si son inclinados y a cuántas aguas.

6.3.4.1.6

Azoteas.- Se deberá indicar si están impermeabilizadas, enladrilladas o mixtas, así como los pretiles, indicando material, espesor, refuerzos y altura.

6.3.4.1.7

Bardas.- Se deberá indicar material, espesor, refuerzos, altura, remates y acabados, si son medianeras o de uso común.

6.3.4.2

Revestimientos y acabados interiores

6.3.4.3

Aplanados.- Se deberán indicar material y calidad.

6.3.4.3.1

Plafones.- Se indicará material y calidad, los falsos plafones se deberán describir detalladamente por material, en su caso, por marca y medida.

6.3.4.3.2

Lambrines.- Se deberán indicar material, calidad colocación y ubicación, en su caso, altura.

6.3.4.3.3

Pisos.- Se deberán indicar material, calidad, colocación, medida y ubicación.

6.3.4.3.4

Zoclos.- Se deberán indicar material, calidad y medida.

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6.3.4.3.5

Escaleras.- Se estipulará material, sistema constructivo, uso y si son interiores o exteriores. Cuando sea procedente, se deberá describir el barandal y el pasamanos, así como si existen deficiencias de diseño o de construcción.

6.3.4.3.6

Pintura.- Se deberá indicar el tipo y de ser posible la calidad.

6.3.4.3.7

Recubrimientos especiales.- Se deberán indicar, entre otros, calidad y ubicación de las alfombras fijas al piso, de los materiales ahulados o plásticos, de los tapices y de las telas en muros o plafones, de los corchos y de la micromadera o aglomerados.

6.3.4.4

Carpintería

6.3.4.4.1

Puertas.- Se señalará, material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicación dentro del inmueble.

6.3.4.4.2

Guardarropa.- Se deberán indicar material, calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicación dentro del inmueble.

6.3.4.4.3

Lambrines o plafones: Se especificará material, calidad, dimensiones, espesores y su ubicación dentro del inmueble.

6.3.4.4.4

Pisos.- Se estipulará material, calidad, clase, superficie y su ubicación dentro del inmueble.

clase,

Se deberán mencionar también aquellos elementos que sean significativos, entro otros, ventanas, tapancos, vigas decorativas. Cuando la carpintería esté barnizada o laqueada se deberá especificar la calidad. En su caso, se deberá detallar el diseño. 6.3.4.5

Instalaciones hidráulicas y sanitarias

Se indicará si son ocultas o aparentes, así como la clase y calidad de los materiales que las componen. Se señalará el material y la capacidad de los tinacos, tanques elevados o cisternas. 6.3.4.6

Instalaciones eléctricas

Se deberán indicar si son ocultas o aparentes, así como la clase y calidad de los materiales que las componen. Sus interruptores generales, acometidas y sus tableros de fuerza e iluminación. 6.3.4.7

Herrería

Se estipulará material, calidad y, en su caso, calibre, si es del tipo estructural y la clase de perfiles. Si son especiales se deberá mencionar junto con la dimensión de los claros que abarquen.

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6.3.4.8

Vidriería

Deberá señalar material, tipo, espesor y medidas. Se describirán, entre otros, los espejos, marcos, domos, canceles, emplomados y tragaluces. 6.3.4.9

Cerrajería

Se deberán indicar el tipo, calidad y marcas dominantes. 6.3.4.10 Fachadas Se deberán señalar el número de fachadas, los materiales predominantes; si son aparentes y si hay revestimientos, indicándose medidas y profusión. Se deberán diferenciar, cuando proceda, los materiales de fachadas principalmente interiores. 6.3.4.11

Instalaciones especiales, complementarias.

elementos

accesorios

y

obras

6.3.4.10.1.

Instalaciones especiales: Son aquellas adheridas al inmueble e indispensables para el funcionamiento operacional de éste. Entre otras:

6.3.4.11.1.1 Elevadores y montacargas. 6.3.4.11.1.2 Escaleras electromecánicas. 6.3.4.11.1.3 Equipos de aire acondicionado o aire lavado. 6.3.4.11.1.4 Sistema hidroneumático. 6.3.4.11.1.5 Calefacción 6.3.4.11.1.6 Subestación eléctrica 6.3.4.11.1.7 Pararrayos 6.3.4.11.1.8 Equipo contra incendio 6.3.4.11.1.9 Cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción, plantas de tratamiento 6.3.4.11.1.10 Pozos artesianos, aljibes, equipo de bombeo 6.3.4.11.2

Elementos accesorios: Son aquellos necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado. Entre otros:

6.3.4.11.2.1 Caldera 6.3.4.11.2.2 Depósito de combustible 6.3.4.11.2.3 Espuela de ferrocarril. 6.3.4.11.2.4 Pantalla de proyección 6.3.4.11.2.5 Planta de emergencia 6.3.4.11.2.6 Butacas 6.3.4.11.2.7 Sistema de aspiración central 6.3.4.11.2.8 Bóveda de seguridad 6.3.4.11.2.9 Sistema de intercomunicación 6.3.4.11.2.10 Equipo de seguridad y circuito cerrado de televisión

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6.3.4.11.3

Obras complementarias: Son aquéllas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. Entre otras:

6.3.4.11.3.1 Bardas, celosías 6.3.4.11.3.2 Rejas 6.3.4.11.3.3 Patios y andadores 6.3.4.11.3.4 Marquesinas 6.3.4.11.3.5 Pérgolas 6.3.4.11.3.6 Jardines 6.3.4.11.3.7 Fuentes y espejos de agua 6.3.4.11.3.8 Terrazas y balcones 6.3.4.11.3.9 Cocinas integrales 6.3.4.11.3.10 Riego por aspersión 6.3.4.11.3.11 Albercas y chapoteaderos 6.3.4.11.3.12 Sistemas de sonido ambiental Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se deberán describir por separado de las construcciones para obtener Valores unitarios independientes. 6.3.5

Inspección física.

Se deberá identificar el inmueble clara y precisamente, analizando cada una de las partes que le agregan o reducen Valor. Se deberá contar con modelos de formatos que permitan concentrar la información necesaria y suficiente del inmueble. La información a levantar y posteriormente a reportar deberá ser, en lo conducente, la señalada en los numerales 6.2.1, 6.6.3.3. y 6.3.4., del presente Apartado. Se deberá realizar una inspección detallada, con el objeto de estimar su estado de conservación, para así determinar los factores de demérito. Se deberán revisar, junto con el responsable asignado, en su caso, los programas o métodos de mantenimiento del inmueble, identificando si existen bitácoras de mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo. Se incorporarán fotografías interiores y exteriores de las partes más representativas del inmueble, tomadas durante la visita de inspección, las cuales deberán referenciarse. Asimismo, se deberá incluir una toma representativa de su localización dentro del conjunto. 6.3.6

Consideraciones previas al Avalúo

Se deberán indicar los criterios, procedimientos y enfoques de Valuación a utilizarse, de acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado. Cuando excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, este evento se deberá justificar y detallar en el Avalúo.

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6.3.7 Fuentes de información para obtener Valores Se deberán utilizar fuentes de información actualizadas internas o externas que permitan opiniones de Valor confiables y soportadas. Entre las fuentes están, los catálogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guías de precios, investigaciones de mercado, criterios de Valuación, o todos aquellos conceptos que incidan en el Valor del bien. 6.3.8

Obtención de Valores

6.3.8.1

Terreno

Para la obtención del Valor del terreno, deberá aplicarse lo señalado en el numeral 6.2.4. del presente Apartado. 6.3.8.2.

Construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.

6.3.8.3.

Valor físico.

6.3.8.3.1.1. Valor de reposición nuevo, ó de reproducción nuevo.- Se deberán obtener los Valores unitarios de reposición nuevo o, en su caso, de reproducción nuevo, para cada tipo de construcción observada. Se deberán justificar la aplicación de estos Valores, las fuentes de consulta y la metodología aplicada. 6.3.8.3.1.2. Valor neto de reposición o neto de reproducción.- Se deberán obtener los valores netos de reposición o de reproducción para cada tipo de construcción observada. Los deméritos se deberán aplicar, en su caso, por edad y estado de conservación. En los casos que proceda la aplicación de factores de demérito por obsolescencia funcional o económica, éstos afectarán al Valor físico, incluyendo, en su caso, al terreno. Se deberán justificar en el Avalúo la aplicación de estos factores, las fuentes de consulta y la metodología aplicada. 6.3.8.3.2. Valor de capitalización de rentas Para la estimación del Valor de capitalización de rentas existentes, se recurrirá entre otros, a los siguientes métodos: 6.3.8.3.2.1. Método tradicional.- Se deberán obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un inmueble, y una tasa de capitalización acorde con el riesgo proyecto. Se deberán considerar, entre otras, las siguientes deducciones: 6.3.8.3.2.1.1. Porcentaje de desocupación (vacíos). 6.3.8.3.2.1.2. Impuesto predial. 6.3.8.3.2.1.3. Derechos por servicios de agua. MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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250

6.3.8.3.2.1.4. Gastos generales (administración, limpieza, vigilancia). 6.3.8.3.2.1.5. Gastos de conservación y mantenimiento. 6.3.8.3.2.1.6. Consumo de energía eléctrica común (la correspondiente a elevadores, iluminación artificial de pasillos, vestíbulos, escaleras). 6.3.8.3.2.1.7. Impuestos sobre la renta. 6.3.8.3.2.1.8. Seguros. Se deberá aplicar la tasa de capitalización que corresponda, entre otros, de acuerdo a la edad y la vida remanente del inmueble, el uso o destino del mismo, el estado de conservación, la calidad del proyecto, la zona de ubicación, la oferta y la demanda y la calidad de la construcción. Se justificará en el Avalúo y se documentará el procedimiento empleado. 6.3.8.3.2.2. Otros métodos.- Existen otros procedimientos que basados en el mismo principio de capitalización de rentas proponen: 6.3.8.3.2.2.1. Estimar la rentabilidad de activos fijos considerando el efecto inflacionario, la situación jurídica relativa al tipo de contrato de arrendamiento, el demérito anual de las construcciones e impuestos. La tasa de capitalización que se aplica, es la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en función del riesgo de dicha inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados de Valores nacional o internacional. Para este último caso, de deberá indicar la equivalencia a la tasa nacional debidamente fundamentada. 6.3.8.3.2.2.2. Considerar las rentas brutas anuales (Rba) y las tasas de capitalización aplicables a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo. En el caso de la aplicación de cualquier otro método distinto al de capitalización de rentas para la estimación del Valor de un inmueble a través del enfoque de ingresos, su utilización se deberá justificar y el método se deberá describir dentro del Avalúo. 6.3.8.3.3. Valor de mercado. Se deberán identificar un mínimo de tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al inmueble Valuado. Se deberán, en su caso, distinguir las características que hagan entre si al inmueble Valuado de los comparables, así como efectuar la homologación y ajustes correspondientes. El procedimiento utilizado para la estimación del valor de un inmueble a través del enfoque de mercado, deberá estar justificado y descrito de manera clara dentro del Avalúo. 6.3.9. Resumen de valores Los Valores obtenidos, mediante los diferentes enfoques, en su caso, se deberán presentar invariablemente en el siguiente orden: 6.3.9.2. Valor físico 6.3.9.3. Valor de capitalización de rentas 6.3.9.4. Valor de mercado MV. Arq. Pablo Prats Riestra

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6.3.10

Consideraciones previas a la conclusión.

El tipo de Valor que será concluido, se obtendrá en función al propósito del Avalúo, señalándose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su determinación. Se deberán fundamentar ampliamente las razones que sustenten la razonable precisión del Valor concluido. 6.3.11

Conclusión

El tipo de Valor concluido, se expresará en números redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimación, de acuerdo a lo señalado en el numeral 6.1.3. del presente Apartado. El importe del Valor concluido se expresará en moneda nacional. Tratándose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deberá incluir a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo e cambio o paridad de moneda, la fecha y la fuente de consulta. 6.3.11.1

Declaraciones y certificación del Avalúo

Se deberá incluir una declaración en los términos que refiere en numeral 4.13., así como la certificación del estudio de Valor formulado en los términos del numeral 5.6., ambos del Apartado A. Prácticas y Procedimientos.

6.4

Soporte Técnico y Memoria de Cálculo

La institución de crédito deberá conservar, por un periodo de cinco años, la información relativa al reporte del Avalúo, las hojas de trabajo de campo o gabinetes, y las consideraciones pertinentes durante la inspección física, así como los datos y supuestos para la obtención de la estimación de Valor de los bienes. Dicha información, así como los datos técnicos, económicos y, en su caso, documentos que fueron proporcionados, deberá ser almacenada en medios magnéticos o electrónicos y organizarse de tal manera que permita su fácil identificación, localización y consulta. Se deberá dejar constancia o referencia de las fuentes de información, proveedores, catálogos, manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado. La información referida, así como los resultados del Avalúo deberán ser manejados estrictamente de manera confidencial.

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XII.2.2.

CATÁLOGOS DE AVALÚOS Avalwin 1.0

01 02 03 04 05 06 07

INSTITUCIÓN QUE LO PRACTICA BBV Bancomer Scotia Bank City Bank Banamex S.H.B.C. Bital Crédito inmobiliario, Terras Infonavit Crédito y Casa

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

INMUEBLE QUE SE VALUA Vivienda Casa-habitación Unifamiliar Casa habitación Dúplex Casa-habitación Tríplex Casa-habitación cuádruples Casa-habitación en condominio horizontal Residencia Residencia especializada Departamento Departamento en condominio Departamento de interés social Edificio de departamentos Edificio de oficinas Edificio de comercios y oficinas Edificios de comercios y oficinas en condominio Local comercial Local comercial en condominio Plaza Comercial Centro Comercial Centro comercial en condominio Salones de reunión o clubes sociales Restaurante Bar Discoteca Mercado Central de abasto Estacionamiento Hotel de (***...*), gran turismo y clase especial Sucursal bancaria Tienda departamental Tienda de autoservicio Hospital

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33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45

Clínica Sanatorio Bodega Nave industrial Nave industrial y oficinas Nave industrial y bodegas Industria ligera, semipesada, pesada, artesanal Parque industrial Estaciones de servicio (gasolinera, carbugas, etc.. ) Estación de bomberos Taller Planteles escolares: maternal, preescolar, primaria, secundaria, preparatoria, universitario, extensión universitaria o posgrado. Edificios administrativos de gobierno

01 02 03 04 05

REGIMEN DE PROPIEDAD Propiedad privada individual Propiedad privada en condominio Propiedad privada en copropiedad Propiedad pública Ejido

01 02 04 05 06 07 08

PROPÓSITO DEL AVALÚO Determinar el valor comercial del inmueble Determinar el valor comercial del inmueble para crédito quirografario Determinar el valor comercial del inmueble para crédito hipotecario Determinar el valor del inmueble para juicio ejecutivo mercantil Determinar el valor del seguro Determinar el valor del inmueble para juicio sucesorio intestamentario. Determinar el valor comercial del inmueble para crédito bancario.

01 02 03 04 05 06

UBICACION DEL PREDIO Calle no. 123, colonia Gaviotas, en el municipio del Centro, ciudad de Villahermosa, estado de Tabasco. Camino vecinal que conduce a la Ranchería Anacleto Canabal, Km. 15+000, Margen Derecha, de la Ranchería "Lagunas", 2ª sección, municipio de centro, Villahermosa, Tabasco. Departamento No. 202, modulo "F", edificio 4, 2º nivel, conjunto habitacional "Nueva Imagen", desarrollo urbano Tabasco 2000, Villahermosa, Tabasco. Departamento No. 202, entrada "A", del conjunto habitacional "Los Ríos", desarrollo urbano Tabasco 2000, ciudad de Villahermosa, estado de Tabasco. Local comercial No. 123, zona "a", plaza "3", del centro comercial Galerías “Tabasco 2000”, ciudad de Villahermosa, Tabasco. Esquina que forman la calle de Alijadores y la calle Camarón, colonia centro, ciudad de Villahermosa, Tabasco.

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01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

CLASIFICACION DE LA ZONA Residencial de lujo Residencial de primera Residencial de segunda Residencial de interés social Residencial antigua Residencial de tercera Residencial campestre Departamental de lujo Departamental de primera Departamental de segunda Departamental de interés social Comercial de primera Comercial de segunda Comercial de tercera Comercial de servicios Mixta: departamental y comercial Mixta: residencial y comercial de Residencial y comercial Industrias ligeras Industrias semi-pesadas Industrias pesadas Mixta: industrial y comercial Mixta: industrial y de servicios Almacenes y bodegas Comercial de mercados Urbana en formación Rustica

CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE Y/O ZONA Género: Viviendas Clasificación por edad: Modernas Esquema de agrupación: horizontal en un solo nivel Arraigo: permanente Atributos: De calidad corriente Técnicas de construcción: Tecnología común

01

ÍNDICE DE SATURACION DE LA ZONA: 100.00%

01 02 03

USO DE SUELO Habitacional de primera Habitacional de segunda Habitacional de tercera

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04 05 06 06 07

Comercial de primera Comercial de segunda Mixto: habitacional y comercial Mixto: comercial y de servicios Industrial

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

POBLACION Normal, nivel socioeconómico bajo Normal, nivel socioeconómico medio Normal, nivel socioeconómico alto Media, nivel socioeconómico bajo Media, nivel socioeconómico medio Media, nivel socioeconómico alto Densa, nivel socioeconómico bajo Densa, nivel socioeconómico medio Densa, nivel socioeconómico alto Baja, nivel socioeconómico bajo Baja, nivel socioeconómico medio Baja, nivel socioeconómico alto Escasa, nivel socioeconómico bajo Escasa, nivel socioeconómico medio Escasa, nivel socioeconómico alto Dispersa, nivel socioeconómico bajo Dispersa, nivel socioeconómico medio Dispersa, nivel socioeconómico alto

01 02 03

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL No se observa Satisfactorio No satisfactorio

01 02 03

01

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS Acceso por calle Calandrias, calle secundaria de vialidad, sin camellón central, doble circulación, presenta mediana intensidad vehicular y transporte colectivo continuo. Acceso por avenida Méndez, avenida principal de vialidad con camellón central, doble circulación, alta intensidad vehicular y transporte público continuo. Acceso por la carretera Villahermosa - Reforma, vía federal de alta intensidad vehicular, sin camellón central, doble sentido, y con transporte colectivo rural.

SERVICIOS PÚBLICOS Agua potable con tomas domiciliarias, alcantarillado mixto, redes subterráneas de electrificación, transformadores de piso, alumbrado publico de vapor de sodio con postes metálicos, ductos para teléfonos, guarniciones, banquetas y pavimento de concreto asfáltico.

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02 03 04

01

02

03

01 02

01 02 03

01 02 03 04 05 06

Agua potable con tomas domiciliarias, alcantarillado mixto, redes aéreas de electrificación con postes de concreto, luminarias de gas mercurial, teléfono, TV-cable, guarniciones, banquetas y pavimento de concreto hidráulico. Incompletos: drenajes a fosa séptica, agua potable con pozo artesiano, redes aéreas de electrificación con postes de concreto, redes de telefonía rural y carpeta asfáltica en carretera federal. Inexistentes

EQUIPAMIENTO URBANO Escuelas a mil 500 mts, Tienda de autoservicio a mil 200 mts, supermercado a dos mil mts, caseta de vigilancia a 300 mts, iglesia a 500 mts, banco a mil 500 mts, parque público a 200 mts, gasolinera a dos mil mts., oficina de correos y telégrafos a tres mil mts, señalización y nomenclatura de calles. Escuelas a 500 mts, palacio municipal a mil mts, centro comercial de 1ª. a mil 500 mts, caseta de vigilancia a 300 mts, iglesia a 500 mts, zona bancaria a mil 500 mts, parque publico a 200 mts, estación de servicio a dos mil mts, oficina de correos y telégrafos a tres mil mts, señalización y nomenclatura de calles. Escuelas a 500 mts, Iglesia a 500 mts, centro de consumo más próximo a cinco mil mts, redes de electrificación y telefonía rural, señalización en carretera federal. DATOS DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Escritura No. 4787, volumen 137, inscrito el 25 de junio de 1996, bajo el numero 2958, del libro general de entradas, a folios del 7,777 al 7,778, del libro de duplicados vol. 138, afectando el folio 93 del libro mayor volumen 146. Escritura No. 3264, volumen 22, inscrito el 6 de agosto de 2005, bajo el numero 1958, del libro general de entradas, a folios del 1234 al 1237, del libro de duplicados vol. 513, a folios Nos. 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 58, 60 y 65 del libro de condominios volumen 50. TRAMO DE CALLES TRANSVERSALES Entre la calle José Martí y la calle Las Americas, acera que mira al "noroeste", por la calle de su ubicación. Entre la avenida Gregorio Méndez Magaña y la calle Abasolo, acera que mira al "noroeste", por la calle de su ubicación. Esquina que forman las calles de Fidencia y Sarlat, con frentes al noroeste y sureste respectivamente, por las calles de su ubicación. COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura Planos Levantamiento topográfico Documentos proporcionados por el solicitante Acta notarial Acta de embargo

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01 02 03 04 05 06 01 02 03 04 05

AREA TOTAL SEGÚN: Escritura Plano Levantamiento topográfico Documentos proporcionados por el solicitante Constancia Notarial Acta de embargo TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN Polígono de forma regular, 4 vértices, presenta topografía plana horizontal, de un solo frente e intermedio. Polígono de forma irregular, 5 vértices, presenta topografía plana horizontal, de un solo frente e intermedio. Polígono de forma regular, 4 vértices, presenta topografía plana horizontal, de frente escaso e interior Polígono de forma regular, intermedio, 4 vértices y a un metro bajo el nivel de calle, presenta un solo frente Polígono de forma regular, 4 vértices, presenta topografía plana horizontal y dos frentes en esquina.

01 02

CARACTERISTICAS PANORAMICAS No existen Vista panorámica a la laguna de las ilusiones

01 02 03 04

DENSIDAD HABITACIONAL Baja, 50 hab/ha, 10 viv/ha. Coeficiente de ocupación superficial = 0.5 Media, 200 hab/ha, 40 viv/ha. Coeficiente de ocupación superficial = 0.6 Alta, 400 hab/ha, 80 viv/ha. Coeficiente de ocupación superficial = 0.7 Muy alta, 800 hab/ha, 160 viv/ha. Coeficiente de ocup. superficial = 0.8

01 02 03 04

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN Baja. Coeficiente de utilización superficial Media. Coeficiente de utilización superficial Alta. Coeficiente de utilización superficial Muy alta. Coeficiente de utilización superficial

01 02 03 04 05

1.00 1.00 1.40 1.60

SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES Inexistentes Las propias de un condominio Derecho de vía de la carretera federal: 20 mts, hacia ambos lados de la cinta asfáltica Afectación de 3 mts. por la calle Florencia, según alineamiento Restricción de 3 mts. por la calle Florencia, según alineamiento

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01

02

03 04

USO ACTUAL Dispone de una vivienda resuelta en un solo nivel, con la siguiente distribución y tipos apreciados de calidad: Un solo tipo.- De calidad moderna corriente en la vivienda consta de: sala, comedor, cocina, dos recamaras y un baño intermedio de uso común. Dispone de una casa habitación resuelta en dos niveles con la siguiente distribución y tipos apreciados de calidad: Tipo 1.- De calidad moderna mediana en la casa habitación, consta de: Planta baja.- acceso, sala, comedor, medio baño y escalera Planta alta.- vestíbulo y tres recamaras, dos de ellas con un baño de uso común y la principal con baño vestidor Dispone de estacionamiento para un vehiculo automotor al frente del lote y patio al fondo del predio Dispone de un local comercial resuelto en un solo nivel con la siguiente distribución: acceso, mostrador, área de exhibición de productos, un sanitario y área de bodega. Modulo habitacional dispuesto en 6 edificios, cada edificio en 4 niveles, cada nivel con cubo de escaleras y cuatro unidades departamentales: Cada departamento contiene: Tipo único.- De calidad moderna mediana, compuesto de acceso, sala, comedor, cocina, patio de servicio integrado, alcoba, dos recamaras y un baño completo de uso común. Dispone de un espacio para estacionamiento en el área común de planta baja.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Moderna-corriente Moderna-económica Moderna-mediana Moderna mediana-buena Moderna buena Moderna-de lujo Antigua-corriente Antigua-económica Antigua-mediana Antigua-buena Semi-provisional Provisional De transición Catalogado INAH

01 02 03

CALIDAD DEL PROYECTO Funcional, adecuado a su uso Muy bueno Bueno

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04 05 06 07

Regular Deficiente Malo Obsoleto

01 02 03 04

NÚMERO DE NIVELES un solo nivel Dos niveles Tres niveles (5) cuatro niveles y planta sótano

01 02 03 04

EDAD APROXIMADA Un año, aproximadamente Dos años, aproximadamente Siete años, aproximadamente Doce años, aproximadamente VIDA ÚTIL REMANENTE

01 02 03

Aproximadamente 40 años, con mantenimiento adecuado Tipo uno.- 45 años Tipo dos.- 25 años Cronológica: 45 años, aparente: 20 años

01 02 03 04 05 06

ESTADO DE CONSERVACIÓN Bueno Muy bueno Regular Malo Obsoleto Ruinoso

01 02 03 04 05 06 07

UNIDADES RENTABLES Una sola, la vivienda Una sola, la casa-habitación Una sola, la residencia Una sola, el departamento en condominio Una sola, el local comercial Una sola, oficinas bancarias en dos niveles No procede rentabilidad por encontrarse actualmente en proceso de construcción al 30 %, aproximadamente

01 02 03

CIMIENTOS Adecuados, en general no se observaron asentamientos diferenciales ni grietas aparentes Mampostería de piedra bola con refuerzos de concreto Zapatas aisladas y cadenas de liga de concreto armado en claros cortos y medianos

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04 05 06 07

01 02 03 04 05 06 07 08 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 01 02 03 04

Zapatas aisladas y cadenas de liga de concreto armado en claros medianos y grandes Zapatas corridas y dalas de cimentación de concreto reforzado en claros grandes Losa corrida de cimentación y contratrabes de concreto reforzado en claros grandes Pilotes de punta o de fricción con capiteles y contratrabes de concreto reforzado

ESTRUCTURA Mixta; muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto reforzado Mixta; muros de carga, trabes y columnas de concreto reforzado De columnas y trabes de concreto reforzado Estructura de fierro angular de gran claro, sobre muros laterales con refuerzos de concreto armado. Estructura de fierro tipo “Mon-ten” y columnas de concreto con placas de acero y tensores intermedios para reforzar. Estructura de arco de flecha de gran claro (20 mts), sobre muros laterales con refuerzos de concreto armado. Estructura de vigas de madera cepilladas y cintas de madera de cedro Estructura de madera rolliza y artesón con horcones de madera dura de la región MUROS Muros de block de 10x20x40 cms. Muros de block de 12x20x40 cms. Muros de block de 15x20x40 cms. Muros de tabique rojo de 7x14x28 cms. Muros de tabique de barro comprimido hueco, tipo Poluca Muros de tabique de barro comprimido hueco, aparente a 2 caras Muros a base de multipanel Muros de tabla-roca con chapa a dos caras Muros divisorios de canceles de aluminio blanco comercial y ante pecho de placas de Panel-Art Muros divisorios de canceles de aluminio duranodik y ante pecho de placas de Panel-Art Muros de panel "w" ENTREPISOS Losa maciza de concreto armado de 10 cms de peralte en claros cortos y medianos. Losa reticular y nervaduras de concreto armado de 20 cms de peralte y casetones, claros medianos. Losa de vigueta y bovedilla de 20 cms de peralte, resuelta en claros cortos y medianos. Trabe-losa tipo "t" ó doble "t" de concreto pre-tensado, resuelta en claros grandes

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05 06

Tridilosa de concreto armado y estructura de fierro angular y varilla redonda, resuelta en claros grandes. Inexistente

05 06 07 08 09 10 11 12

TECHOS Losa maciza de concreto armado de 10 cms de peralte en claros cortos y medianos. Losa maciza a dos aguas de concreto reforzado de 10 cms Losa plana reticular de concreto armado de 20 cms de peralte y casetones, claros medianos y grandes. Losa reticular inclinada de concreto armado de 20 cms de peralte y casetones, en claros medianos y grandes. Lamina ondulada de zinc, en claros cortos y medianos. Lamina estructural de zinc, en claros cortos y medianos. Inexistentes Lamina Pintro, claros cortos y medianos. Lamina ondulada de asbesto-cemento, en claros cortos. Lamina estructural de asbesto-cemento, en claros cortos y medianos. Teja criolla de barro, sobre artesón de madera de la región Teja francesa sobre vigas y cintas de madera de cedro

01 02 03 04 05

AZOTEAS Con entortado e impermeabilizante Exclusivamente con impermeabilizante Con impermeabilizante y recubrimiento de (…) Exclusivamente con entortado Inexistentes

01 02 03 04

06 07

BARDAS Tabique rojo de 14 cms y altura promedio de (…) mts, aparente. Tabique rojo recocido de 14 cms. y altura prom. de (…) mts aplanada. Block de cemento hueco, 12x20x40 cms, aparente h = (…) mts Block de cemento hueco, 15x20x40 cms, aplanado h = (…) mts Muretes de block de cemento-arena y malla ciclón, con castillos de refuerzo de concreto armado. Murete de tabique de barro comprimido h = (…) mts Inexistentes

01 02 03 04 05 06

APLANADOS INTERIORES Mezcla común, acabado a cepillo Mezcla común, acabado a cepillo y tirol rústico Mezcla común, y acabado empastado liso De mezcla común, acabado con pasta texturizada tipo "Corev" Aplanado de concreto aparente rugoso y sello Tabique de barro comprimido aparente a dos caras

01

APLANADOS INTERIORES Mezcla común, acabado a cepillo

01 02 03 04 05

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02 03 04 05 06 07 01 02 03 04 05 06 07

Mezcla común, acabado a cepillo y tirol rustico Mezcla común, y acabado empastado liso De mezcla común, acabado con pasta texturizada tipo "Corev" Aplanado de concreto aparente rugoso y sello Tabique de barro comprimido aparente a dos caras Inexistentes PLAFONES Mezcla común acabado a cepillo Mezcla común acabado a cepillo y tirol rústico Mezcla común y acabado empastado liso De mezcla común, acabado con pasta texturizada tipo "Corev" A base de stirolyt modulado de 60x1.20 mts, tipo suspendido con "tees" de aluminio comercial. A base de placas de tabla-roca, tipo suspendido con canales galvanizados. inexistentes

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LAMBRINES De azulejo liso de 11x11 cms de piso a techo en baño (s) y cocina Azulejo de color de 11x11 cms de piso a techo en baño (s) y cocina Azulejo blanco de 11x11 cms a media altura en baño(s) y cocina Azulejo decorado de 11x11 cms de piso a techo en baño (s) y cocina Loseta de barro porcelanizado de 15x15 cms de piso a techo en baño (s) y cocina. Loseta de barro porcelanizado de 10x25 cms de piso a techo en baño (s) y cocina. Inexistentes

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PISOS Cemento pulido en general Cemento pulido con colorante en general Mosaicos de pasta de 20x20 cms en general Mosaicos de granito de 20x20 cms en general Piso de terrazo vaciado en obra con junta de vidrio Losetas de mármol de 10x30 cms Inexistentes Losetas de mármol de 30x30 cms en general Losetas de mármol de 40x60 cms en general Losetas interceramic de 15x15 cms en general Losetas interceramic de 20x20 cms en general Losetas interceramic de 30x30 cms en general Losetas vinílica de 20x20 cms en general Losetas vinílica de 30x30 cms en general Congoleum importado antiderrapante Azulejo antiderrapante en baños Losetas de barro rojo de 20x20 cms de general Losetas de barro rojo de 30x30 cms de general

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ZOCLOS Loseta de barro porcelanizado de 6x21 cms Mosaicos de pasta de 6x30 cms Mosaicos de granito de 6x30 cms Loseta de (…) De madera de cedro de 7 cms de ancho De vinil Inexistentes Aparente con pintura esmalte

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PINTURAS Vinílica en muros y plafones Vinílica en muros y plafones, esmalte anticorrosivo en herrería Vinílica plástica en muros y plafones Vinílica plástica en fachada Reflejante Esmalte Inexistentes

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RECUBRIMIENTOS ESPECIALES Papel tapiz plástico en muros Alfombra acrílica en recamaras Lambrín enduelado de madera de cedro en Lambrín enduelado de madera de caoba en Muro de piedra bola, altura promedio de (…) mts Muro de piedra laja altura promedio de (…) mts Inexistentes

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ESCALERAS Rampa de concreto armado de 10 cm de espesor con huellas y peraltes de concreto armado. Rampa de concreto armado de 10 cm de espesor con huellas y peraltes de concreto armado, acabado pulido Rampa de concreto armado de 10 cms de espesor, con huellas y peraltes revestidos de (…) Con escalones empotrados colados en sitio De fierro angular, con escalones de marco de ángulo de 3/4" y solera plana Tipo caracol de fierro angular con escalones de marco de ángulo de 3/4" y solera plana Inexistentes CARPINTERIA Puerta de acceso entablerada de madera de pino, acabado a barniz natural, puertas de comunicación de tambor de triplay de pino de 3 mm, closets con puertas de tambor de triplay de pino.

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Puertas de comunicación de tambor con doble forro de triplay de pino de 3 mm, de espesor, closets con puertas de tambor de triplay de pino de 3 mm, de espesor Puertas de comunicación de lámina lisa y lámina de espuma de plástico acabado a laca automotiva. Puertas de tambor de triplay de pino de 3 mm, con acabado a pintura vinílica Puertas de comunicación de tablero de cedro de muy buena calidad, puerta de acceso de tablero de cedro con fijos y cristales emplomados, closets con puertas de tablero de cedro y persiana veneciana. Puertas entableradas de madera rústica Inexistentes INSTALACIONES SANITARIAS Hidráulicas.- Con tubería de cobre tipo "m", sanitaria: con tubería de pvc. Albañales.- Con tubería de concreto simple, muebles de baño de porcelana blanca línea económica, llaves y regaderas cromadas, accesorios de porcelana blanca. Hidráulicas.- Con tubería de cobre tipo "m", sanitaria: con tubería de pvc. Albañales.- Con tubería de concreto simple, muebles de baño de porcelana de color, llaves y regaderas cromadas, accesorios en porcelana de color. Hidráulicas.- Con tubería de cobre tipo "m", sanitaria: con tubería de pvc. Albañales.- Con tubería de concreto simple, muebles de baño de porcelana de color, línea de lujo, llaves mezcladoras placas de mármol y ovalines sobre gabinetes con puertas abatibles. Hidráulica con tubería galvanizada, sanitaria con tubería de pvc. Albañales con tubería de concreto simple, muebles de baño, exclusivamente w.c, de porcelana blanca, línea económica. Inexistentes INSTALACIONES ELÉCTRICAS Visible con cable dúplex, tw-12 y 14, accesorios de sobreponer, marca Quinziño, switch de navajas y base monofásica para medidor de CFE. Ocultas con salidas de plafond tipo soquet, alambrado con cable tw-12 y 14, accesorios eléctricos mca. Quinziño, centro de carga QO-012, switch de 2x60 ampéres y base monofásica para medidor de CFE. Ocultas con salidas de plafón tipo soquet, alambrado con cables tw-10, 12 y 14, accesorios eléctricos marca Quinziño, centro de carga QO-20, switch de 2x60 amperes base bifásica para medidor CFE. Oculta con salidas tipo spot, alambrado con cables tw-10, 12 y 14, accs. eléctricos marca Roger, centro de carga QO-20, switch de 2x60 amps. Base bifásica para medidor de CFE. Oculta con salidas tipo slim-line, alambrado con cables tw-10, 12 y 14, accs. eléctricos marca Roger, centro de carga QO-20, interrup. gral. 60 amp. Base bifásica para medidor de CFE. Visible con tubería de pvc. rígido, gabinetes de lamina de 1x74 w, alambrado con cable tw-10, 12 y 14, accesorios eléctricos marca Roger, centro de carga QO-20, switch de 3x100 amp. Base trifásica para medidor de CFE. Inexistentes

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MUEBLES DE COCINA Tabla de preparación de alimentos de concreto armado y pileta integrada, acabado aparente Tabla de preparación de alimentos de concreto armado y pileta revestida de azulejo blanco de 11x11 cms. Tabla de preparación de alimentos de concreto armado, revestida de loseta de 20x20 cms, fregadero de acero inoxidable con escurridor, horno-parrilla y gabinetes de madera de cedro Cocina integral con cubierta de formica y fregadero de acero inoxidable con escurridor, horno parrilla y gabinetes de madera aglutinada con puertas abatibles. Cocina integral con cubierta de acero inoxidable y fregadero integrado, parrilla eléctrica, horno rosticero vertical y gabinetes de madera de cedro con puertas abatibles. Fregadero de acero porcelanizado

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HERRERÍA Ventanería de fierro angular de 3/4" y persianas tipo tropical Ventanería de fierro angular de 3/4" y persianas tipo tropical; puerta con marco de Angulo de 3/4" y antepecho de lamina troquelada; protecciones de fierro cuadrado Ventanería de perfiles tubulares de 1 1/2" x 2 " en paños fijos y corredizos. Ventanearía de aluminio blanco prefabricado en perfiles de 1 1/2" x 2", en paños fijos y corredizos. Ventanería de aluminio blanco anodizado de 1 1/2" x 2" en paños fijos, corredizos y celosía de persiana en baños. Ventaneria de aluminio duranodik de 2" x 3" en paños fijos y corredizos y celosía de persiana en baños. Inexistente Puertas de fierro con marco angular de 3/4" y antepecho de lámina lisa Cancelaría de aluminio anodizado y acrílico en baños Puertas prefabricadas de aglomerado con chapa de lamina lisa y pintura esmalte Ventaneria de aluminio dorado de 2 x 3", en paños fijos y corredizos, celosía de persiana en baños. Pasamanos de fierro con perfiles cuadrados de 1/2" pulgada y solera formando dibujos decorativos Puertas de Angulo de fierro de 3/4", tipo persiana y lámina troquelada Puertas de lámina de lámina de aluminio troquelado y perfiles de alum. de 1x2" Puertas de perfil de aluminio de 2x3" formando marco con cristal claro de 5 mm. de espesor. Puertas de perfiles de aluminio de 2x3" con panel-art a dos vistas Puertas de aluminio en perfil de 2x3" y antepecho de panel-art Puertas prefabricados de conglomerado y chapa de lámina galvanizada.

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VIDRIERÍA Claros de 3 mm de espesor en general Claros y opacos de 3 mm de espesor en general Filtrasol claro de 5 mm de espesor

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Filtrasol oscuro de 5 mm de espesor Cristales "solar-brown" de 5 mm de espesor Domo de plástico translúcido Inexistentes

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CERRAJERÍA Marca Eslamex en carpintería, y Phillips en herrería Marca Schlague en puertas de comunicación, y Phillips en herrería Marca Lock comercial en carpintería Marca Yale comercial Phillips en general Aldabas y candados económicos Inexistentes

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FACHADAS Tipo moderno, un solo nivel aplanada y pintada Tipo moderno, dos niveles Tipo moderno, un solo nivel con aplanado de concreto simple Tipo moderno, dos niveles con aplanado de concreto rugoso Líneas modernas, predomina el macizo sobre el vano Líneas modernas, predomina el vano sobre el macizo Tipo moderno un solo nivel, con pasta texturizada tipo "corev" Tipo moderno dos niveles, con aplanado de mezcla común y recubrimiento texturizado tipo "corev" Tipo moderno, cinco niveles, con acabado de tabique de barro comprimido aparente a dos caras INSTALACIONES ESPECIALES Bardas Bardas y patio Barda, patio y tanque estacionario de gas de 300 kg. Barda, patio, portón automático de aluminio, tanque estacionario de gas de 300 kg., piscina de 60,000 lts. Cortinas metálicas enrollables Rejas Inexistentes 1.- Estacionamiento 2.- Cisterna y bombas 3.- Pavimentos exteriores 4.- Jardinería 5.- Luminarias exteriores

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