BanjarResort1.pdf

F E A S I B I L I T Y S T U D Y

BANJAR ISLAND RESORT PULAU PUTRI – KEP.SERIBU

i

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat rahmat dan karunia-Nyalah kami dapat menyelesaikan tugas ini dengan baik dan tepat pada waktunya. Adapun tujuan dari pembuatan laporan ini selain untuk memenuhi tugas mata kuliah Proyek adalah untuk menambah dan membuka wawasan kita mengenai proses awal untuk menjalankan suatu proyek konstruksi dalam hal ini adalah studi kelayakan (feasibility study) proyek Banjar Island Resort. Laporan ini berisi tentang analisa studi kelayakan untuk menentukan layak atau tidaknya proyek ini ditinjau dari berbagai aspek yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan. Akhir kata, kami juga sangat berterima kasih atas kerja sama dan upaya keras seluruh tim terutama para dosen yang telah membimbing dan yang telah banyak membantu dalam pembuatan tugas ini. Saran dan kritik yang bersifat konstruktif sangat kami harapkan dari pembaca demi tercapainya perbaikan dalam laporan selanjutnya. Kami juga mohon maaf bila ada kekeliruan dan kesalahan dalam laporan ini.

Depok, Februari 2009

Tim Penulis

ii

EXECUTIVE SUMMARY

Pariwisata merupakan salah satu aspek yang akhir-akhir ini mulai sering dibicarakan karena pemerintah mulai mencanangkan tahun kunjungan wisata Indonesia ke dunia internasional. Dari data kunjungan wisatawan menunjukkan jumlah wisatawan yang berkunjung ke Indonesia meningkat dan telah menembus angka enam juta turis. Pulau seribu merupakan salah satu daerah wisata yang memiliki respon yang cukup baik. Dari analisa SWOT yang dilakukan pada resort yang memiliki luas sekitar 9010 m2 dengan luas bangunan sekitar 1500 m2, strategi pemasaran yang akan dilakukan adalah S-O. Dari analisa SWOT yang ada dibuat strategi-strategi pemasaran yang cocok sesuai dengan kekuatan dan kesempatan yang dimiliki. Fasilitas-fasilitas yang disediakan pada resort ini adalah restoran, kolam renang yang terdiri dari kolam terjun, kolam anak, dan kolam horizon, kolam pancing ikan laut, lounges bar, ruang pertemuan yang berskala kecil, bilyard, dan tempat penginapan terbatas bagi yang ingin menginap. Sedangkan fasilitas yang ada pada pulau puteri, kep.seribu adalah akuarium bawah laut dan olahraga air. Untuk mengatur dan menjalankan resort ini dibutuhkan manajemen sumber daya yang baik. Pihak-pihak yang terlibat adalah owner (BJR Inc), kontraktor, konsultan (PT. AP Engineering), pihak asuransi, pemkab kepulauan seribu, dll. Dari sisi ekonomi, pengembangan resort di kawasan pulau putri sangat layak untuk dilanjutkan ke tahap selanjutnya. Hal ini dapat dilihat dari nilai IRR sebesar 27.33%, NPV sebesar Rp 34,382,780,464.63, profitability index sebesar 5%, dan payback period yang relatif singkat selama 11 tahun. Asumsi modal yang digunakan adala 70:30 dengan bunga pinjaman sebesar 16%. Dari kelima aspek tinjauan yang dilakukan, pengembangan resort Banjar Island Resort layak untuk diteruskan ke tahap selanjutnya.

iii

DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ........................................................................................ i EXECUTIVE SUMMARY................................................................................. ii DAFTAR ISI ....................................................................................................... iii DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... v DAFTAR TABEL ............................................................................................... vii BAB 1 PENDAHULUAN 1.1.

Latar Belakang.......................................................................................... 1

1.2.

Maksud dan Tujuan .................................................................................. 2

1.3.

Ruang Lingkup ......................................................................................... 2

BAB 2 ASPEK PASAR DAN PEMASARAN 2.1.

Gambaran Umum Prospek Pasar Produk ................................................. 3

2.2.

Produk ...................................................................................................... 3

2.3.

Permintaan

2.3.1.

Indikator Makro Ekonomi Nasional ................................................. 4

2.3.2.

Perkembangan Kependudukan dan Perekonomian Kota Depok .... 13

2.4.

Penawaran............................................................................................... 18

2.5.

Proyeksi Permintaan dan Penawaran...................................................... 18

2.6.

Analisa Peluang ...................................................................................... 18

2.7.

Persaingan

2.7.1.

Benchmarking ................................................................................. 19

2.7.2.

Analisa Benchmarking .................................................................... 20

2.8.

Harga ...................................................................................................... 21

2.2.

Promosi ................................................................................................... 22

2.10. Strategi Pemasaran 2.10.1. Fasilitas ........................................................................................... 22 2.10.2. Place (Tempat) ................................................................................ 23 2.10.3

Promosi & Pemasaran ..................................................................... 23

2.11. Analisa SWOT ....................................................................................... 25

iv

2.12. Keputusan Strategi ................................................................................. 27 2.13. Rekomendasi .......................................................................................... 32 BAB 3 ASPEK TEKNIS DAN FASILITAS 3.1.

Desain Produk ........................................................................................ 33

3.2.

Peruntukkan Lahan dan Ketentuan Bangunan ....................................... 34

3.3.

Fasilitas yang Digunakan ...................................................................... 34

3.4

Lokasi Produk......................................................................................... 42

3.5

Lay out Produk ....................................................................................... 44

3.6.

Rekomendasi .......................................................................................... 46

BAB 4 ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA 74.1. Analisa Stakeholder ................................................................................ 47 4.2

Struktur Organisasi ................................................................................. 50

4.3.

Job Analysis and Description

4.3.1.

Job Description ............................................................................... 52

4.3.2.

Job Analysis .................................................................................... 61

4.4.

Proses Rekrutment Seleksi ..................................................................... 62

4.5.

Sistem Informasi Manajemen ................................................................. 63

4.5.

Rekomendasi .......................................................................................... 64

BAB 5 ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS 5.1.

Legalitas Lokasi...................................................................................... 65

5.2.

Badan Hukum Organisasi ....................................................................... 65

5.3.

Jenis-Jenis Perijinan Yang Diperlukan................................................... 67

5.4.

Rekomendasi .......................................................................................... 68

BAB 6 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN 6.1.

Perkiraan Modal Kerja .......................................................................... 69

6.2.

Perkiraan Biaya Operasional ................................................................. 71

6.3.

Proyeksi Laporan Keuangan................................................................... 73

6.4.

Analisa Kelayakan .................................................................................. 76

6.5.

Rekomendasi .......................................................................................... 79

BAB 7 KESIMPULAN 7.1.

Hasil Analisis Aspek Kelayakan ............................................................ 80

7.2.

Penutup ................................................................................................... 81

v

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 82 LAMPIRAN .......................................................................................................... 83

vi

DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1. Perkembangan IHK 66 Kota (2007 =100), Januari 2008Januari 2009 ........................................................................................................ 7 Gambar 2.2. Sumbangan Kelompok Pengeluaran terhadap Inflasi Nasional (2007=100) Januari 2009 .................................................................................... 7 Gambar 2.3. Perbandingan Inflasi Tahun Kalender (Januari) 2007-2009 ......... 11 Gambar 2.4. Perbandingan Inflasi Year On Year, 2007-2009 ........................... 11 Gambar 2.5. Kompisisi Mata Pencaharian Penduduk di Kepulauan Seribu, 2002 ..................................................................................................................... 16 Gambar 2.6. Lokasi Pulau Putri ........................................................................ 23 Gambar 2.7. Diagram Cartesius SWOT ............................................................ 27 Gambar 3.1. Desain Bangunan Banjar Island Resort ........................................ 33 Gambar 3.2. Desain Restoran Banjar Island Resort .......................................... 35 Gambar 3.3. Desain Ruang Kantor Banjar Island Resort .................................. 35 Gambar 3.4. Desain Ruang Pertemuan Banjar Island Resort ............................ 36 Gambar 3.5. Desain Ruang Bilyar ..................................................................... 37 Gambar 3.6. Dapur Banjar Island Resort .......................................................... 37 Gambar 3.7. Gudang Perlengkapan Banjar Island Resort ................................. 38 Gambar 3.8. Saung Banjar Island Resort .......................................................... 39 Gambar 3.9. Desain Tempat Penginapan Banjar Island Resort ........................ 39 Gambar 3.10. Kabin Pekerja Banjar Island Resort............................................ 40 Gambar 3.11. Kolam Renang Anak................................................................... 41 Gambar 3.12. Kolam Renang Horizontal .......................................................... 41 Gambar 3.13. Kolam Renang Terjun................................................................. 41 Gambar 3.14. Kolam Pemancingan Banjar Island Resort ................................. 42 Gambar 3.15. Lokasi Banjar Island Resort........................................................ 43

vii

Gambar 3.16. Akuarium Bawah Laut di Pulau Putri......................................... 43 Gambar 3.17. Olahraga Snorkeling ................................................................... 44 Gambar 3.18. Olahraga Jet Ski .......................................................................... 44 Gambar 3.19. Lay out Banjar Island Resort ...................................................... 45 Gambar 4.1. Analisa Stakeholder ...................................................................... 50 Gambar 4.2. Struktur Organisasi ....................................................................... 52 Gambar 6.1. Grafik IRR .................................................................................... 78

viii

DAFTAR TABEL Tabel 2.1. Laju Inflasi Gabungan 66 Kota Januari 2009, Tahun Kalender 2009 dan Januari 2009 terhadap Desember 2008 Menurut Kelompok Pengeluaran (2007 = 100) ................................................................................... 6 Tabel 2.2. Sumbangan Kelompok Pengeluaran terhadap Inflasi Nasional (2007=100) Januari 2009 (persen) ...................................................................... 6 Tabel 2.3. Inflasi Bulanan, Tahun kalender, Year on Year, Tahun 2006– 2008 ..................................................................................................................... 11 Tabel 2.4. Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing .............................. 12 Tabel 2.5. Tingkat Pertumbuhan Penduduk Per Kelurahan Kepulauan Seribu .................................................................................................................. 13 Tabel 2.6. Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Tahun 2002....................... 14 Tabel 2.7. Keadaan Demografi di Kecamatan Kepulauan Seribu Tahun 2001 ..................................................................................................................... 14 Tabel 2.8. Penduduk Kecamatan Kepulauan Seribu Menurut Kelompok Umur Tahun 2001 ............................................................................................... 15 Tabel 2.9. Jumlah Penduduk Kelurahan-Kelurahan di Kepulauan Seribu Berdasarkan Mata Pencaharian Tahun 2002 ....................................................... 15 Tabel 2.10. Jumlah Wisatawan Mancanegara & Wisatawan Nusantara yang berkunjung ke lokasi wisata di kab. Administrasi kep.seribu tahun 19972003 ..................................................................................................................... 17 Tabel 2.11. Analisa Benchmarking .................................................................... 21 Tabel 2.12. Harga Tiket ...................................................................................... 22 Tabel 2.13. Analisa Strength (S) ........................................................................ 25 Tabel 2.14. Analisa Weakness (W)..................................................................... 26 Tabel 2.15. Analisa Opportunity (O).................................................................. 26 Tabel 2.16. Analisa Threats (T) ......................................................................... 26 Tabel 2.17. Analisa SWOT ................................................................................ 28 Tabel 4.1. Analisa Stakeholder........................................................................... 48 Tabel 4.2. Jumlah Kebutuhan Personil ............................................................... 51

ix

Tabel 4.3 Matriks Tugas dan Tanggung Jawab (RACI) .................................... 61 Tabel 5.1. Keuntungan & Kerugian bentuk hukum perseroan terbatas ............. 66 Tabel 6.1. Perhitungan Laba & Payback Period................................................. 76 Tabel 6.2. Perhitungan IRR ................................................................................ 77 Tabel 6.3. Profitability Index ............................................................................. 78

1

BAB 1 PENDAHULUAN 1.1.

Latar Belakang Kepulauan Seribu semula merupakan sebuah kecamatan di wilayah

Kotamadya Jakarta Utara. Berdasarkan UU No. 34 Tahun 1999 statusnya ditingkatkan

menjadi

kabupaten

administrasi.

Pembentukan

kabupaten

administrasi ini juga telah disahkan dengan Peraturan Pemerintah No. 55 tanggal 3 Juli 2001. Kegiatan ekonomi yang menonjol di Kepulauan Seribu adalah pariwisata, pertambangan, dan budidaya sumber daya laut. Sebagai salah satu kegiatan yang menonjol, pariwisata mempunyai peluang yang besar untuk berkembang. Letaknya yang dekat dengan daratan DKI Jakarta dapat menarik orang-orang Jakarta untuk menghabiskan akhir minggunya di Kepulauan Seribu. Selain itu daya tarik wisata yang dimiliki Kepulauan Seribu berbeda dengan daerah tujuan wisata yang berada di Jakarta dan sekitarnya. Terumbu karangnya yang indah (walaupun 80% sudah rusak), penangkaran penyu, penginapan di tengah laut dan lainnya dapat menjadi daya tarik bagi wisatawan. Saat ini orangorang daratan Jakarta lebih senang menikmati akhir minggunya di kota –kota sekitar Jakarta, seperti Bogor dan Bandung. Hal ini disebabkan antara lain mahalnya biaya yang harus dikeluarkan untuk berwisata di Kepulauan Seribu. Melihat peluang yang besar bagi kegiatan wisata di Kepulauan Seribu untuk berkembang maka perlu dilakukan pengkajian terhadap kondisi kegiatan wisata di Kepulauan Seribu. Maka dari itu, PT. BJR Inc. berencana untuk membangun sebuah resort yang bernama Banjar Resort yang berlokasi di Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Resort sebagai tempat rekreasi adalah salah satu kebutuhan yang harus dipenuhi. Rencana pembangunan resort ini dilatarbelakangi oleh keinginan investor untuk menginvestasikan dana yang dimiliki untuk mendapatkan

keuntungan

yang

setimpal.

Untuk

menganalisa

kelayakan

Universitas Indonesia

2

pembangunan resort baru tersebut, PT. BJR Inc. membentuk tim yang diberi tugas untuk melakukan studi kelayakan proyek pembangunan resort baru tersebut. Dengan adanya laporan feasibility study ini diharapkan dapat memberikan gambaran dan rekomendasi kepada investor tentang proyek yang dikaji apakah benar-benar layak atau tidak dilihat dari berbagai aspek.

1.2.

Maksud dan Tujuan Maksud dan tujuan dari penyusunan laporan feasibility study ini yaitu untuk

mengetahui apakah resort yang diajukan oleh owner layak untuk dikembangkan, sehingga dapat menguntungkan secara finansial. Hasil studi ini diharapkan bermanfaat bagi para stakeholder untuk menetapkan

kebijaksanaan,

perencanaan,

pengambilan

keputusan

dalam

pelaksanaan proyek pembangunan resort tersebut dikemudian hari, sehingga diharapkan target pelaksanaan proyek dapat berjalan sesuai dengan rencana. Hasil studi ini juga diharapkan akan bermanfaat bagi manajemen maupun calon kreditur dalam melaksanakan penilaian yang mendalam dan sistematis terhadap proyek ini sebagai dasar pengambilan keputusan untuk pelaksanaan proyek termasuk besarnya kredit yang dapat diberikan.

1.3.

Ruang Lingkup Ruang lingkup dari studi kelayakan ini adalah mengenai studi kelayakan suatu

resort dengan pembangunan fasilitas-fasilitas umum dan sarana pendukung lainnya yang berlokasi di Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Penyusunan studi kelayakan ini dilakukan secara sistematis yang akan mengevaluasi dan menganalisa dari aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, dan aspek ekonomi dan keuangan. Berbagai aspek tersebut akan diolah dan outputnya diperlukan untuk menganalisis Strength, Weakness, Opportunities, dan Threatnya. Selanjutnya akan dilakukan analisa terhadap stakeholder, keuangan, serta kelayakannya.

Universitas Indonesia

3

BAB 2 ASPEK PASAR DAN PEMASARAN 2.1.

Gambaran Umum Prospek Pasar Produk Semakin

membaiknya

kondisi

ekonomi

Indonesia

mengakibatkan

meningkatnya gagasan–gagasan baru yang muncul untuk membuka proyek baru. PT. BJR Inc. mempunyai gagasan dengan membuat resort di Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Daerah Khusus Ibukota Jakarta yang bertujuan menjadikan Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Daerah Khusus Ibukota Jakarta lebih dikenal di dunia, menambah jumlah resort di Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Daerah Khusus Ibukota Jakarta, meningkatkan motivasi masyarakat umum khususnya di Pulau Putri supaya dapat mencari peluang bekerja, memberikan fasilitas-fasilitas umum yang memadai untuk berekreasi, dan meningkatkan devisa negara. Pulau Putri yang berlokasi di kepulauan Seribu dimana sebagai salah satu pulau dari beberapa pulau yang terdapat di Kepulauan Seribu tentu akan mengalami dampak akibat pembangunan resort tersebut. Meningkatnya kebutuhan masyarakat untuk berekreasi menunjukan pertumbuhan yang positif dari tahun ke tahun.

2.2.

Produk Resort ini dinamakan Banjar Island Resort yang dibangun atas rencana dari

PT. BRJ Inc. sebagai owner. Proyek ini terletak di Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Kondisi di Pulau Putri saat ini sudah terdapat sebuah resort yaitu Pulau Putri Island Resort dengan 71 penginapan (cottage), sehingga konsep yang ditawarkan oleh PT BRJ Inc. selaku owner adalah membuat sebuat family resort dengan beberapa fasilitas-fasilitas yang beda dari resort-resort yang ada. Pembangunan Banjar Island Resort di atas lokasi sebuah tanah kosong di Pulau Putri untuk memajukan dunia pariwisata di mata internasional. PT. PR Karya dipercaya untuk menjadi kontraktor yang tahap pekerjaannya memiliki Universitas Indonesia

4

jangka waktu pelaksanaan selama 1095 hari kalender dimulai pada tanggal 1 Juli 2009 sampai 31 Desember 2011. Fungsi dari pembangunan proyek ini adalah sebagai sarana dan prasarana yang dapat digunakan masyarakat umum sebagai fasilitas berekreasi. Luas lahan pada area proyek pembangunan Banjar Island Resort yaitu 9010 m2. Adapun fasilitas-fasilitas pada proyek pembangunan Banjar Island Resort, yaitu : 1.

Restoran;

2.

Ruang kantor operasional;

3.

Ruang pertemuan;

4.

Ruang Bilyar;

5.

Dapur;

6.

Gudang Perlengkapan;

7.

Saung;

8.

Tempat penginapan;

9.

Kabin pekerja;

10. Kolam renang; Kolam renang terbagi menjadi tiga kolam, yaitu : a. Kolam renang anak b. Kolam renang horizontal c. Kolam renang terjun 11. Public rest room (Kamar mandi umum); 12. Kolam ikan laut.

2.3.

Permintaan

2.3.1. Indikator Makro Ekonomi Nasional Stabilitas ekonomi makro dapat ditinjau dari dua faktor, yaitu faktor eksternal dan faktor internal yang saling berkaitan. Faktor internal bertujuan mengendalikan tingkat laju inflasi dan menciptakan lapangan pekerjaan guna menanggulangi pengangguran. Sedangkan faktor eksternal untuk memelihara

Universitas Indonesia

5

keseimbangan neraca pembayaran luar negeri serta menjaga stabilitas nilai tukar rupiah terhadap mata uang asing. Pada faktor internal, perkembangan harga berbagai komoditas pada bulan Januari 2009 secara umum menunjukkan adanya penurunan. Berdasarkan hasil pemantauan BPS di 66 kota pada bulan Januari 2009 terjadi deflasi 0,07 persen, atau terjadi penurunan Indeks Harga Konsumen (IHK) dari 113,86 pada bulan Desember 2008 menjadi 113,78 pada bulan Januari 2009. Laju deflasi tahun kalender (Januari) 2009 sebesar 0,07 persen, sedangkan laju inflasi “year on year” (Januari 2009 terhadap Januari 2008) sebesar 9,17 persen. Deflasi terjadi karena adanya penurunan harga yang ditunjukkan oleh penurunan indeks pada kelompok perumahan, air, listrik, gas dan bahan bakar 0,06 persen dan kelompok transpor, komunikasi, dan jasa keuangan 2,53 persen. Sedangkan kelompok yang mengalami kenaikan indeks adalah sebagai berikut : kelompok bahan makanan 0,76 persen, kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau 0,95 persen, kelompok sandang 0,55 persen, kelompok kesehatan 0,37 persen dan kelompok pendidikan, rekreasi dan olahraga 0,12 persen. Beberapa komoditas yang mengalami penurunan harga selama bulan Januari 2009 antara lain : bensin, angkutan dalam kota, bahan bakar rumahtangga, cabe merah, kacang panjang, angkutan udara, telur ayam ras, buncis, ketimun, jeruk, bawang merah, batu bata/batu tela dan solar. Sedangkan komoditas yang mengalami kenaikan harga adalah : nasi dengan lauk, ikan segar, beras, daging ayam ras, tomat sayur, emas perhiasan, bayam, tomat buah, gula pasir, kontrak rumah, sewa rumah, mobil, kangkung, nagka muda, wortel, ayam goreng, mie, sate, air kemasan, minuman ringan, rokok kretek dan rokok kretek filter. Pada

bulan

Januari

2009

kelompok

komoditi

yang

memberikan

andil/sumbangan deflasi adalah kelompok perumahan 0,02 persen dan kelompok transpor, komunikasi, dan jasa keuangan 0,44 persen. Sedangkan kelompokkelompok komoditi yang memberikan andil/sumbangan inflasi adalah kelompok bahan makanan 0,17 persen; kelompok makanan jadi, minuman, rokok dan

Universitas Indonesia

6

tembakau 0,16 persen; kelompok sandang 0,04 persen; kelompok kesehatan dan kelompok pendidikan, rekreasi dan olahraga masing-masing 0,01 persen.

Tabel 2.1. Laju Inflasi Gabungan 66 Kota Januari 2009, Tahun Kalender 2009 dan Januari 2009 terhadap Desember 2008 Menurut Kelompok Pengeluaran (2007 = 100)

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2009

Tabel 2.2. Sumbangan Kelompok Pengeluaran terhadap Inflasi Nasional (2007=100) Januari 2009 (persen)

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2009

Universitas Indonesia

7

Gambar 2.1. Perkembangan IHK 66 Kota (2007 =100), Januari 2008--Januari 2009 Sumber : Badan Pusat Statistik, 2009

Gambar 2.2. Sumbangan Kelompok Pengeluaran terhadap Inflasi Nasional (2007=100) Januari 2009 Sumber : Badan Pusat Statistik, 2009

Kelompok bahan makanan pada bulan Januari 2009 mengalami inflasi 0,76 persen atau terjadi kenaikan indeks dari 122,70 pada Desember 2008 menjadi 123,63 pada Januari 2009.

Universitas Indonesia

8

Dari 11 sub kelompok dalam kelompok bahan makanan 6 sub kelompok mengalami inflasi dan 5 sub kelompok mengalami deflasi. Inflasi tertinggi terjadi pada sub kelompok sayur-sayuran 3,18 persen dan inflasi terendah pada sub kelompok ikan diawetkan 0,53 persen. Sedangkan deflasi tertinggi terjadi pada sub kelompok bumbu-bumbuan 2,60 persen dan deflasi terendah pada sub kelompok kacangkacangan 0,01 persen. Kelompok ini pada Januari 2009 memberikan sumbangan inflasi sebesar 0,17 persen. Komoditas yang dominan memberikan sumbangan inflasi antara lain : beras dan ikan segar masing-masing 0,06 persen; daging ayam ras 0,04 persen; tomat sayur 0,03 persen; bayam dan tomat buah masing-masing 0,02 persen; kangkung, nangka muda dan wortel masing-masing 0,01 persen. Sedangkan komoditas yang dominan memberikan sumbangan deflasi antara lain : cabe merah 0,04 persen; kacang panjang 0,02 persen; telur ayam ras, buncis, ketimun, jeruk dan bawang merah masing-masing 0,01 persen. Kelompok makanan jadi, minuman, rokok, dan tembakau pada Januari 2009 mengalami inflasi 0,95 persen atau terjadi kenaikan indeks dari 114,98 pada Desember 2008 menjadi 116,07 pada Januari 2009. Semua sub kelompok yang ada dalam kelompok ini mengalami inflasi, masing-masing yaitu : sub kelompok makanan jadi 0,98 persen, sub kelompok minuman yang tidak beralkohol 1,21 persen dan sub kelompok tembakau dan minuman beralkohol 0,55 persen. Kelompok ini pada Januari 2009 secara keseluruhan memberikan sumbangan inflasi sebesar 0,16 persen. Komoditas yang dominan memberikan sumbangan inflasi adalah : nasi dengan lauk 0,06 persen; gula pasir 0,02 persen; ayam goreng, mie, sate, air kemasan, minuman ringan, rokok kretek dan rokok kretek filter masing-masing 0,01 persen. Kelompok perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar pada Januari 2009 mengalami deflasi sebesar 0,06 persen, atau terjadi penurunan indeks dari 113,02 pada bulan Desember 2008 menjadi 112,95 pada Januari 2009.

Universitas Indonesia

9

Sub kelompok yang mengalami deflasi pada bulan ini adalah sub kelompok bahan bakar, penerangan dan air 1,33 persen. Sedangkan sub kelompok yang mengalami inflasi, yaitu : sub kelompok biaya tempat tinggal 0,27 persen; sub kelompok perlengkapan rumahtangga 0,42 persen dan sub kelompok penyelenggaraan rumahtangga 0,20 persen. Pada Januari 2009 kelompok ini memberikan sumbangan deflasi sebesar 0,02 persen. Komoditas yang dominan memberikan sumbangan deflasi adalah bahan bakar rumahtangga 0,07 persen dan batu bata/batu tela 0,01 persen. Sedangkan komoditas yang dominan memberikan sumbangan inflasi adalah kontrak rumah dan sewa rumah masing-masing 0,02 persen. Kelompok sandang pada Januari 2009 mengalami inflasi 0,55 persen, atau terjadi kenaikan indeks dari 112,27 pada Desember 2008 menjadi 112,89 pada Januari 2009. Semua sub kelompok yang ada dalam kelompok ini mengalami inflasi, yaitu : sub kelompok sandang laki-laki 0,11 persen; sub kelompok sandang wanita 0,08 persen, sub kelompok sandang anakanak 0,06 persen dan sub kelompok barang pribadi dan sandang lain 1,59 persen. Kelompok ini pada Januari 2009 secara keseluruhan memberikan sumbangan inflasi 0,04 persen. Komoditas yang dominan memberikan sumbangan inflasi adalah : emas perhiasan 0,03 persen. Kelompok kesehatan pada Januari 2009 mengalami inflasi 0,37 persen, atau terjadi kenaikan indeks dari 109,13 pada bulan Desember 2008 menjadi 109,53 pada Januari 2009. Semua sub kelompok dalam kelompok ini mengalami inflasi, yaitu: sub kelompok jasa kesehatan 0,14 persen; sub kelompok obat-obatan 0,32 persen; sub kelompok jasa perawatan jasmani 0,78 persen dan sub kelompok perawatan jasmani dan kosmetika 0,52 persen. Kelompok ini pada Januari 2009 secara keseluruhan memberikan sumbangan inflasi 0,01 persen.

Universitas Indonesia

10

Kelompok pendidikan, rekreasi dan olahraga pada Januari 2009 mengalami inflasi 0,12 persen, atau terjadi kenaikan indeks dari 109,84 pada Desember 2008 menjadi 109,97 pada Januari 2009. Dari 5 sub kelompok yang ada dalam kelompok ini semuanya mengalami inflasi, yaitu : sub kelompok pendidikan 0,04 persen; sub kelompok kursuskursus/pelatihan 0,31 persen; sub kelompok perlengkapan/peralatan pendidikan 0,09 persen; sub kelompok rekreasi 0,28 persen; dan inflasi terenda terjadi pada sub kelompok olahraga 0,02 persen. Kelompok ini pada Januari 2009 secara keseluruhan memberikan sumbangan inflasi 0,01 persen. Kelompok transpor, komunikasi dan jasa keuangan pada Januari 2009 mengalami deflasi 2,53 persen atau terjadi penurunan indeks dari 107,26 pada Desember 2008 menjadi 104,55 pada Januari 2009. Sub kelompok yang mengalami deflasi pada bulan ini adalah sub kelompok transpor 3,68 persen dan sub kelompok komunikasi dan pengiriman 0,02 persen. Sedangkan sub kelompok yang mengalami inflasi adalah sub kelompok sarana dan penunjang transpor 0,26 persen. Sub kelompok jasa keuangan pada bulan ini relatif stabil. Kelompok ini pada Januari 2009 secara keseluruhan memberikan sumbangan deflasi 0,44 persen. Komoditas yang dominan memberikan sumbangan deflasi antara lain bensin 0,36 persen; angkutan dalam kota 0,08 persen; angkutan udara 0,02 persen dan solar 0,01 persen. Sedangkan komoditas yang domina memberikan sumbangan inflasi adalah mobil 0,02 persen. Laju deflasi tahun kalender (Januari) 2009 sebesar 0,07 persen, sedangkan laju inflasi “year on year” (Januari 2009 terhadap Januari 2008) sebesar 9,17 persen.

Universitas Indonesia

11

Tabel 2.3. Inflasi Bulanan, Tahun kalender, Year on Year, Tahun 2006–2008

Sumber : Badan Pusat Statistik, 2009

Gambar 2.3. Perbandingan Inflasi Tahun Kalender (Januari) 2007-2009 Sumber : Badan Pusat Statistik, 2009

Gambar 2.4. Perbandingan Inflasi Year On Year, 2007--2009 Sumber : Badan Pusat Statistik, 2009

Universitas Indonesia

12

Rupiah diperkirakan cenderung stabil terhadap US dollar. Dengan cadangan devisa USD 59 miliar pada awal Oktober 2008, Bank Indonesia memiliki kekuatan yang cukup memadai untuk mendukung stabilitas rupiah. Kuatnya cadangan devisa ini selain karena faktor capital inflow, juga ditunjang oleh surplus perdagangan. Pada tahun 2007, surplus perdagangan internasional nyaris mencapai USD 40 miliar, yang berasal dari selisih antara ekspor USD 113,63 miliar dengan impor USD 73,87 miliar. Namun, kondisi perdagangan internasional pada awal 2009 mengalami tekanan. Dalam dua bulan pertama 2009, surplus ekspor hanya USD 4,38 miliar, yang merupakan selisih dari ekspor USD 21,61 miliar dengan impor USD 17,23 miliar.

Tabel 2.4. Nilai Tukar Rupiah Terhadap Mata Uang Asing

Sumber : www.situsportal.com/mod.php?mod=valas

Namun di sisi lain, rupiah juga mendapatkan manfaat dari penurunan kurs USD. Seiring dengan penurunan suku bunga di Amerika Serikat, di mana Fed

Universitas Indonesia

13

funds rate pada awal Januari 2009 mencapai 2,25 persen, kurs USD terus mengalami depresiasi terhadap hampir seluruh mata uang dunia. Terhadap euro misalnya, kurs USD pada awal Januari 2009 diperdagangankan dengan kurs € 1 = USD 1,41. Dengan ekspektasi bahwa Fed rate akan terus diturunkan hingga di bawah 2 persen pada tahun ini, dan diperkirakan bisa menjadi 1 persen pada akhir tahun 2009, maka kemungkinan USD juga akan terus mengalami depresiasi. Situasi ini akan membantu rupiah tetap stabil terhadap USD.

2.3.2. Perkembangan Kependudukan dan Perekonomian Kota Depok Data demografi Kecamatan Kepulauan Seribu tahun 2001 menunjukan jumlah sebesar 18.692 jiwa dengan jumlah penduduk terbesar berada di Kelurahan Pulau Kelapa yaitu sebesar 4.956 jiwa. Komposisi penduduk Kepulauan Seribu yaitu laki-laki sebesar 9.242 jiwa dan perempuan 8.985 jiwa, dengan komposisi tersebut sex ratio sebesar 103 yang artinya dalam 100 orang perempuan terdapat 103 orang laki-laki. Luas Wilayah Kepulauan Seribu adalah 773,61 ha. Dengan melihat jumlah penduduk dan luas Kecamatan Kepulauan Seribu, maka kepadatan penduduk sebesar 24 orang/ha.

Tabel 2.5. Tingkat Pertumbuhan Penduduk Per Kelurahan Kepulauan Seribu

Sumber : Laporan Tahunan dan Bulanan Kelurahan, 2001-2002

Universitas Indonesia

14

Tabel 2.6. Luas Wilayah dan Kepadatan Penduduk Tahun 2002

Sumber : Laporan Tahunan dan Bulanan Kelurahan, 2001-2002

Tabel 2.7. Keadaan Demografi di Kecamatan Kepulauan Seribu Tahun 2001

Sumber : Laporan Penyelenggara Pemerintah Wilayah Kec. Kepulauan Seribu (April, 2001)

Pengelompokan penduduk di Kecamatan Kepulauan Seribu berdasarkan kelompok umur dapat dilihat pada Tabel 12. Dari table tersebut dapat dilihat bahwa jumlah penduduk terbanyak pada kelompok umur 6 – 14 tahun sebesar 4.002 jiwa atau 22,52%, diikuti oleh kelompok umur 15 – 24 tahun sebesar 3.434 jiwa atau 19,23%.

Universitas Indonesia

15

Tabel 2.8. Penduduk Kecamatan Kepulauan Seribu Menurut Kelompok Umur Tahun 2001

Sumber : Laporan Tahunan dan Bulanan Kelurahan, 2001-2002

Berdasarkan tabel diatas, terlihat bahwa komposisi penduduk Kecamatan Kepulauan Seribu banyak yang masuk kedalam usia produktif. Rasio beban tanggungan adalah sebesar 74,31 yang artinya dalam 100 orang yang termasuk kedalam umur produktif menanggung 74 – 75 orang yang termasuk kedalam usia tidak produktif. Mata Pencaharian yang ada di Kebupaten Administratif Kepulauan Seribu meliputi sector (bidang kegiatan) perikanan, perdagangan, PNS, TNI, Karyawan/buruh, dan lain-lain. Tabel 2.9. Jumlah Penduduk Kelurahan-Kelurahan di Kepulauan Seribu Berdasarkan Mata Pencaharian Tahun 2002

Sumber : Data Monografi Kelurahan Kepulauan Seribu, Januari-Juni 2002

Universitas Indonesia

16

Gambar 2.5. Kompisisi Mata Pencaharian Penduduk di Kepulauan Seribu, 2002

Berdasarkan Tabel 2.9 dan Gambar 2.5, terlihat bahwa sektor perikanan khususnya nelayan merupakan mata pencaharian terbesar yaitu 69,36% diikuti oleh Pedagang/Buruh sebesar 10,39%, pegawai negeri 6,5% pegawai swasata/wiraswasta 3,8%, jasa 1,7% dan TNI/POLRI 0,3%, sedangkan lainlainnya sebesar 8%. Jika dilihat dari karakteristik masing-masing kelurahan umumnya semua kelurahan diatas 60% penduduknya sebagai nelayan, dimana kelurahan Pulau pari adalah paling banyak diantara lainnya yaitu 85%. Sedangkan kelurahan Pulau Harapan adalah kelurahan yang nelayannya relatif sedikit yaitu dibawah 50% karena penduduknya banyak yang memilih berkerja sebagai pedagang atau buruh dan pekerjaan lainnya yang hampir mencapai 50%. Nelayan di Kepulauan Seribu hampir semuanya adala nelayan tradisional dengan berbagai tipe, yaitu sebagai nelayan harian, mingguan, nelayan bulanan. Penghasilan yang diperoleh pun tidak menentu tergantung musim, ketika sedang musim ikan mereka yang nelayan harian bisa mendapatkan ikan di atas Rp. 100.000 per hari, tetapi ketika ikan berkurang untuk memperoleh Rp. 20.000 cukup sulit, itulah yang dialami oleh sebagian besar nelayan Kepulauan Seribu karena mereka adalah para nelayan tangkap yang sangat mengandalkan alam.

Universitas Indonesia

17

Sesungguhnya keadaan ini bisa diatasi jika para nelayan juga melakukan kegiatan budidaya ikan. Keberadaan para investor luar yang berusaha di sector perikanan, seperti budidaya ikan kerapu dalam jaring apung telah menyerap tenaga kerja dari masyarakat setempat. Namun demikian, jumlahnya masih relatif sedikit karena memang perkembangannya masih dalam tahapan rintisan disamping itu masih rendahnya kinerja tenaga kerja local. Peluang usaha yang ada di Wilayah Kepulauan Seribu umumnya berkaitan dengan sektor perikanan, seperti penyewaan kapal nelayan bagi orang luar yang memerlukannya untuk kegiatan survey, penelitian atau wisata. Peluang usaha yang banyak dimanfaatkan oleh para ibu-ibu atau perempuan terutama di Pulau Panggang adalah pengolahan rumput laut menjadi dodol dan manisan, kerupuk ikan, ikan asin, kerupuk sukun dan lain-lain. Peluang usaha untuk sektor pariwisata di Kepulauan Seribu dapat dikatakan cukup besar yang dapat dilihat dari jumlah wisatawan yang berkunjung ke Kepulauan Seribu baik dari dalam negeri maupun mancanegara semakin tahun semakin meningkat. Berikut dapat dilihat data wisatawan yang berkunjung ke Kepulauan Seribu dari tahun 1997 hingga tahun 2003 pada tabel di bawah ini. Tabel. 2.10 Jumlah Wisatawan Mancanegara dan Wisatawan Nusantara yang Berkunjung ke Lokasi Wisata di Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu tahun 1997-2003.

Universitas Indonesia

18

2.4.

Penawaran Pemerintah kini sedang mempersiapkan berbagai upaya untuk proses

pemulihan kembali, sekaligus proses peningkatan perkembangan ekonomi serta sosial secara bertahap. Salah satu gagasan dari PT. BRJ Inc. adalah dengan membuka lebih banyak sarana dan prasarana rekreasi, sehingga diharapkan dapat membantu proses pertumbuhan ekonomi wilayah Kepulauan Seribu secara khusus dan negara Indonesia pada umumnya secara berkelanjutan. Gagasan membuka sarana dan prasarana dapat terealisasi dengan diajukannya proyek pembangunan Banjar Island Resort. Resort ini rencananya akan dibangun di Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Diharapkan dengan terbangunnya sarana prasarana rekreasi ini, pertumbuhan ekonomi regional akan menjadi berkembang. Dengan terealisasinya proyek pembangunan Banjar Island Resort ini, diharapkan akan memicu bertumbuhnya sektor-sektor perekonomian baru, yang kedepannya akan menjadi sarana dan prasarana yang penting bagi Indonesia di mata dunia internasional, sehingga diharapkan dapat mendorong terciptanya multiplier effects di bidang perekonomian pada masa mendatang.

2.5.

Proyeksi Permintaan dan Penawaran Dalam membantu proses pertumbuhan ekonomi di Pulau Putri secara khusus

dan negara Indonesia pada umumnya secara berkelanjutan, proyek pembangunan Banjar Island Resort cenderung mengalami kenaikan permintaan terhadap penawaran yang diajukan.

2.6.

Analisa Peluang Secara garis besar sejak pertama kali diperkenalkan di tengah-tengah

masyarakat, setiap jenis produk baru akan mengenal empat tahap masa kehidupan atau daur hidup (product life cycle). Tahap-tahap tersebut adalah pengenalan, pertumbuhan, kejenuhan dan penurunan. Pada tahapan sektor ini, tentunya sebuah resort yang baik akan terus berkembang dengan berbagai inovasi yang dikeluarkan

Universitas Indonesia

19

sebagai usaha untuk menjawab berbagai tantangan ekonomi yang secara tidak langsung dihadapi oleh masyarakat. Dalam masa pengenalan belum banyak konsumen yang menaruh terhadap produk, dalam hal ini Banjar Island Resort sebagai salah satu dari beberapa resort yang terdapat di Kepulauan Seribu nantinya akan dipromosikan secara luas sampai ke taraf internasional untuk akhirnya dapat menjangkau semua masyarakat di dunia. Saat ini, ada beberapa resort di Kepulauan Seribu yang tentunya menjadi kompetitor maupun relasi bagi Banjar Island Resort ini, diantaranya : 1.

Matahari Island Resort;

2.

Pulau Seribu Marine Resort;

3.

Sepa Island Resort;

4.

Alam Kotok Island Resort;

5.

Coral Reef Research Resort;

6.

Dan lain-lain. Berdasarkan data-data di atas, maka dapat disimpulkan bahwa di Indonesia

sangat diperlukan untuk mendirikan resort supaya dapat menjadi objek wisata untuk wisatawan daerah, nasional maupun internasional.

2.7.

Persaingan

2.7.1. Benchmarking Rencananya resort yang akan kami kembangkan ini memiliki fasilitas utama yang menunjang dalam berekreasi seperti restoran dengan daya tampung maksimal sebesar 75 orang, ruang pertemuan yang dapat digunakan untuk kepentingan khusus, ruang bilyar yang memiliki 3 meja bilyar, tempat penginapan terdapat 2 buah yang berbentuk seperti bungalow, kolam renang dengan 3 macam kolam, yaitu kolam renang anak, kolam renang horizontal, dan kolam renang terjun, kolam pancing ikan laut dan fasilitas-fasilitas pendukung lainnya.

Universitas Indonesia

20

Karena lokasinya di sebuah pulau yang belum banyak tercemar oleh polusi, maka suasana di sekitar resort bernuansa ramah lingkungan hal ini akan meningkatkan rasa nyaman bagi pengunjung yang akan memasuki resort.

2.7.2. Analisa Benchmarking Pulau Putri telah memiliki sebuah resort terlebih dahulu yang bernama Pulau Putri Island Resort. Oleh karena itu sebagai pemain baru kita harus memiliki segmen, target, dan posisi yang kuat. Pulau Putri Island Resort telah memiliki 71 cottage dan beberapa fasilitas lainnya. Maka kami akan membandingkan fasilitas-fasilitas yang dimiliki oleh Pulau Putri Island Resort dengan Banjar Island Resort dan membandingkan faktor-faktor lainnya Untuk mengetahui peluang pasar, potensi dan posisi kita diantara pesaingpesaing yang lebih dulu ada tersebut, maka akan dilakukan analisis benchmarking yang membandingkan dan melihat kelebihan serta kekurangan kita dengan pesaing dari berbagai segi. Berdasarkan Benchmarking terhadap Pulau Putri Island Resort, Banjar Island Resort memiliki kelebihan dan kekurangan pada beberapa bagian karena berbedanya konsep resort antara Pulau Putri Island Resort dan Banjar Island Resort. Berikut tabel analisa benchmarking antara Pulau Putri Island Resort dan Banjar Island Resort.

Universitas Indonesia

21

Tabel 2.11. Analisa Benchmarking

Sumber : Olahan Sendiri

2.8.

Harga Penentuan harga pada Banjar Island Resort terdapat dua jenis paket, paket

yang pertama untuk wisatawan yang ingin menginap di Banjar Island Resort (2 days/1 night package) dan paket yang kedua untuk wisatawan yang tidak menginap atau hanya pulang pergi (1 day trip package). Penentuan harga paket itu dibedakan antara anak-anak (child) dengan umur 5 sampai 18 tahun dan dewasa (adult) dengan umur 18 tahun ke atas. Paket itu disesuaikan dengan fasilitasfasilitas yang ada pada resort dan biaya-biaya yang akan dikeluarkan oleh pihak resort dengan masyarakat umum sebagai target pasar kami. Pada 2 days/1 night package termasuk Welcome drink : Orange Juice, Accommodation (twin / double bed) : TV, Phone, Air conditioned, Mini refrigerator 2 mineral water, water heater shower, 4x meals, 21% Government tax and Services, Transportation VV, Jasa raharja boat insuranc, Swimming pool, and Bilyard. Sedangkan pada 1 day trip package termasuk Lunch, Boat VV, Swimming pool, and Bilyard. Harga paket secara rinci akan dijelaskan melalui tabel dibawah ini :

Universitas Indonesia

22

Tabel 2.12. Harga Tiket

Sumber : Olahan Sendiri

2.9.

Promosi Banjar Island Resort sebagai resort baru perlu mengadakan promosi agar

target pasar yang dituju tercapai yaitu masyarakat umum, agar masyarakat umum yang ingin berekreasi dapat menerima Banjar Island Resort. Promosi-promosi yang akan kami lakukan diantaranya, menjadikan harga Banjar Island Resort lebih murah dari pesaing terdekat, yaitu Pulau Putri Island Resort. Dengan demikian, maka setiap harinya wisatawan akan banyak yang datang di resort ini. Semakin banyaknya wisatawan yang datang tentu saja akan ikut mempengaruhi wisatawan lainnya untuk datang ke Banjar Island Resort selain bertambahnya pendapatan. Selain itu, keunggulan Banjar Island Resort yaitu mempunyai fungsi resort yang lain dari resort-resort yang ada. Promosi lainnya adalah memasang iklan melalui media cetak maupun maya untuk menjadikan Banjar Island Resort dikenal sebagai salah satu resort berkelas dunia yang bagus.

2.10.

Strategi Pemasaran

2.10.1. Fasilitas Fasilitas yang kami tawarkan berbeda dibandingkan Pulau Putri Island Resort sehingga memungkinkan akan banyak wisatawan yang datang dari wisatawan lokal maupun mancanegara disini. Resort ini dilengkapi dengan 3

Universitas Indonesia

23

kolam renang, kolam pancing ikan laut, restoran, ruang bilyar dan lain-lain. yang dapat digunakan untuk pertandingan atletik lokal, nasional, mapun internasional. Untuk menambah kenyaman wisatawan yang datang ke resort ini maka kami membuat di dalam maupun di luar bangunan dengan nuansa lingkungan yang asri. 2.10.2. Place (Tempat) Lokasi yang terletak di Pulau Putri, Kepulauan Seribu membuat resort ini terasa asri karena dikelilingi oleh pemandangan yang belum banyak tercemar. Lokasi yang terletak di Pulau Putri, Kepulauan Seribu memberikan solusi bagi warga Indonesia atau warga asing untuk dapat berekreasi untuk dapat menghirup udara yang masih asri.

Gambar 2.6. Lokasi Pulau Putri

2.10.3. Promosi & Pemasaran Banjar Island Resort merupakan pemain baru dari pesaing-pesaing lainnya yang telah memulai usaha resort di Kabupaten Kepulauan Seribu. Hal ini merupakan suatu tantangan untuk memperkenalkan Banjar Island Resort ke

Universitas Indonesia

24

para turis yang menyukai bepergian wisata agar mereka ingin mencoba dan puas dengan fasilitas yang diberikan. Untuk itu, Banjar Island Resort perlu mencari suatu alternatif untuk mempromosikan dirinya ke masyarakat. Media promosi yang dilakukan adalah berupa: a. Promosi Bulanan  Penyebaran brosur-brosur di keramaian  Pemasangan spanduk dan poster-poster di tempat-tempat strategis yang sering dilewati banyak orang  Mempromosikan diri melalui iklan radio setempat selama 10 hari setiap bulan. Per bulannya, promosi dijadwalkan ditaruh setiap tanggal 1-5 dan 26-30  Promosi melalui media cetak berupa tabloid, buletin, atau koran terutama media cetak seperti Koran Kompas atau Koran Seputar Indonesia selama 14 hari. Per bulannya, promosi dijadwalkan ditaruh setiap tanggal 1-7 dan 24-30  Promosi potongan 5% untuk 1 day package setiap weekend minggu kedua dan ketiga  Promosi potongan 10% untuk 2 day packages setiap weekend minggu kedua dan ketiga  Promosi potongan 25% untuk fasilitas additional item seperti lunch dinner, bilyard, dan swimming pool setiap weekend minggu kesatu dan keempat  Promosi potongan 10% untuk fasilitas bar setiap weekend minggu kesatu dan keempat  Disediakannya band-band cafe setiap weekend b. Promosi Tahunan  Mendatangkam artis setiap hari jadi resort setiap tahunnya pada awal bulan februari  Pemasangan spanduk dan poster-poster ekstra di tempat-tempat strategis yang sering dilewati banyak orang

Universitas Indonesia

25

 Mempromosikan diri melalui iklan radio setempat ekstra selama 20 hari sebelum acara dimulai. Dijadwalkan selama 30 hari penuh sebelum acara dilakukan promosi radio  Promosi melalui media cetak berupa tabloid, buletin, atau koran terutama media cetak seperti Koran Kompas atau Koran Seputar Indonesia ekstra dua hari.  Promosi potongan 10% untuk 1 day package saat hari HUT Resort  Promosi potongan 20% untuk 2 day packages saat hari HUT Resort  Promosi potongan 50% untuk fasilitas additional item seperti lunch dinner, bilyard, dan swimming pool saat hari HUT Resort  Promosi potongan 20% untuk fasilitas bar saat hari HUT Resort

2.11.

Analisa SWOT Identifikasi SWOT pada suatu pryek perlu dilakukan agar dapat menentukan

strategi proyek berdasarkan analisis SWOT tersebut. Dalam analisis SWOT kita dapat menilai faktor-faktor apa saja yang memiliki pengaruh terhadap pengembangan suatu proyek pada lokasi tertentu. Faktor yang menjadi keunggulan harus dapat dioptimalkan, sedangkan faktor yang menjadi kelemahan harus dapat diatasi dieliminasi agar tidak memberikan pengaruh buruk. Analisa SWOT akan di gambarkan melalui tabel berikut ini. Tabel 2.13. Analisa Strength (S)

Sumber : Olahan Sendiri

Universitas Indonesia

26

Tabel 2.14. Analisa Weakness (W)

Sumber : Olahan Sendiri Tabel 2.15. Analisa Opportunity (O)

Sumber : Olahan Sendiri Tabel 2.16. Analisa Threats (T)

Sumber : Olahan Sendiri

Universitas Indonesia

27

Gambar 2.7. Gambar Diagram Cartesius SWOT

2.12.

Keputusan Strategi Melihat kondisi kami sebagai sebuah produk yang baru akan dibuat. Yang

harus dapat meyakinkan masyarakat perlu diputuskan strategi-strategi guna menjangkau pasar-pasar yang menjadi target kami. Berdasarkan grafik Cartesius yang kami buat dapat dilihat bahwa strategi dominan yang akan digunakan dalam proyek resort ini adalah kuadran S-O dan strategi yang akan ditempuh adalah: 1. Menjaga fasilitas-fasilitas rekreasi resort yang akan kami buat. 2. Mengundang pemerintah dalam pembukaan pertama resort ini. 3. Memberikan promosi kepada masyarakat umum bahwa Banjar Island Resort memiliki harga yang murah dibanding dengan resort yang lain. 4. Menjadikan Banjar Island Resort sebagai tempat persinggahan wisatawan baik wisatawan lokal maupun mancanegara. 5. Menjaga kelestarian lingkungan sekitar.

Universitas Indonesia

28

Tabel 2.17. Analisis SWOT

Internal

Eksternal

Strength (S)

Weakness (W)

Memiliki banyak fasilitas rekreasi (ruang bilyar,kolam renang,akuarium ikan 1 laut,restoran,dll) serta ruang pertemuan.

1

Biaya Konstruksi yang tinggi.

Berlokasi di tempat pariwisata yang menjadi salah satu tujuan 2 pariwisata dunia.

2

Lokasi berada di pulau yang tidak besar.

3 Memiliki lingkungan yang nyaman.

3

Transportasi hanya dengan transportasi air.

4 Memiliki bentuk bangunan yang artistik.

4

Jadwal angkutan kapal ke Pulau Putri yang terbatas.

5 Memiliki harga yang lebih murah dibandingkan resort yang lain. 6 Memiliki Konsep resort yang unik dengan resort yang lain. Opportunity (O) 1

S-O Strategi

Jumlah Wisatawan baik dari nasional Menjadikan Banjar Island Resort maupun mancanegara ke Pulau Putri sebagai tempat persinggahan (Kep.Seribu) yang semakin meningkat. 1 wisatawan lokal dan mancanegara. (S2-O1)

W-O Strategi Mengundang para Investor baik dari dalam negeri maupun mancanegara untuk bekerja sama untuk pembangunan resort dengan sharing profit yang saling

Universitas Indonesia

29

1

2

Program pemerintah Kep.Seribu yang akan meningkatkan bidang pariwisata.

Menjalin kerjasama dengan pemerintah untuk mengadakan acara-acara yang dapat 2 meningkatkan pariwisata Pulau Putri (Kep.Seribu) (S1,S2,S3,S4,S5,S6-O1,O2,O3) Mengundang pemerintah dalam 3 pembukaan (grand opening) Banjar Island Resort (S6-02)

3 Wisatawan yang ingin mencari lokasi baru dalam tujuan wisata.

Memberikan promosi kepada masyarakat umum bahwa Banjar 4 Island Resort memiliki harga yang murah dibanding dengan resort yang lain (S5,S6-O3)

menguntungkan (W1-O1,O2,O3) Mengadakan paket promosi perjalanan ke Pulau Putri di Dermaga Marina (W2-O2)

2

3

4

Melakukan Kerjasama Dengan Pemerintah Dalam Transportasi Ke Pulau Putri (W3,W4-O2) Melakukan Pemasaran Tentang Banjar Island Resort di Berbagai Media elektronik dan Media Cetak (W2-O3)

Menjaga fasilitas-fasilitas rekreasi 5 dan ruang pertemuan yang terdapat Banjar Island Resort (S1-O3) Memberikan penawaran menarik bagi para pelanggan yang ingin 6 menggunakan fasilitas Banjar Island Resort sebagai meeting room, acara ulang tahun, private

Universitas Indonesia

30

party, seminar,dll (S1,S5-O3) 7

Threats (T)

1

Adanya resort lama yang sudah memiliki pangsa pasar sendiri.

Menjaga kelestarian lingkungan resort dan sekitarnya. (S3-O3)

S-T Strategi Mengadakan berbagai promosi dan acara di Banjar Island Resort bekerjasama dengan sponsor dan 1 media partner

W-T Strategi

1

(S1,S2,S3,S4,S5,S6 - T1).

2

Biaya hidup masyarakat yang semakin meningkat akibat krisis global sehingga banyak masyarakat yang melakukan penghematan anggaran liburan.

Membuat program membership Banjar Islang Resort dengan memberikan promosi-promosi 2 khusus bagi member card holder (S1,S5-T1,T2).

3

Membuat Program Promosi Untuk Paket Keluarga (S1,S5-T2)

Meningkatkan fasilitas dan pelayanan yang diberikan kepada para pelanggan yang menjadi keunggulan resort ini. (W2,W3,W4-T1,T3)

2

Mengadakan promosi mengenai keunggulan tempat ini agar pelanggan tertarik dan sadar bahwa tidak akan sia-sia berlibur ke Banjar Island Resort (W2,W3-T2,T3)

3

Mengoptimalkan lahan yang ada agar efektif dan efisien untuk meningkatkan kepuasan pelanggan (W2,W3- T1,T3)

Universitas Indonesia

31

3

Munculnya pesaing baru

Melakukan inovasi dengan lahan dan fasilitas yang ada untuk selalu 4 efektif dan efisien (S1, S2, S3,S4,S5,S6 –T1,T3).

Universitas Indonesia

32

2.13.

Rekomendasi Berdasarkan analisa SWOT yang kami buat maka rekomendasi yang kami

tawarkan bahwa Banjar Island Resort ini layak untuk dibuat.

Universitas Indonesia

33

BAB 3 ASPEK TEKNIS DAN FASILITAS 3.1.

Desain Produk Banjar Island Resort adalah sebuah tempat wisata keluarga yang berlokasi di

Pulau Putri yang terdapat di Kepulauan Seribu, DKI Jakarta. Luas wilayah dari Banjar Island Resort ini kurang lebih seluas 9010 m2 dengan luas bangunan utama kurang lebih 1500 m2. Bangunan utama pada Banjar Island Resort ini merupakan bangunan bertingkat dua yang terdiri dari restoran, ruang kantor operasional, ruang pertemuan, ruang bilyar, dapur, dan gudang perlengkapan. Selain dari bangunan utama, Banjar Island Resort ini memiliki bangunan prasarana penunjang seperti saung, tempat penginapan, kabin pekerja, kolam renang anak, kolam renang terjun, kolam renang horizon, dan kolam ikan laut. Banjar Island Resort ini banyak ditanami oleh pohon kelapa dan berbagai tanaman hias sehingga semakin membuat suasana resort semakin indah dan tenang. Semua bangunan yang terdapat pada Banjar Island Resort ini sebagian besar terbuat dari konstruksi kayu. Kontruksi kayu digunakan karena memiliki beberapa keunggulan, seperti memiliki umur bangunan yang lama, tahan gempa, memiliki arsitektur yang tinggi, mudah dibentuk sesuai dengan keinginan, ramah lingkungan, dan sesuai dengan lokasi resort yang terletak di daerah pantai. Berikut dapat dilihat desain bangunan dari Banjar Island Resort pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.1. Desain Bangunan Banjar Island Resort

Universitas Indonesia

34

Lokasi Banjar Island Resort terletak 500m dari dermaga Pulau Putri. Banjar Island Resort tak membuat dermaga pribadi karena PemKab Kep.Seribu telah menyediakan dermaga 9 untuk resort yang ada di Pulau Putri. Hal ini untuk memudahkan juga kapal-kapal umum yang datang ke Pulau Putri dapat berkunjung ke Banjar Island Resort. Lokasi Pulau Putri berada di ketinggian +3m diatas permukaan laut. Sedangkan pasang surut air laut hanya mencapai 0.5-1.75m pada gelombang musim barat dan 0.5-1.0 m pada gelombang musim timur.

3.2.

Peruntukan Lahan dan Ketentuan Bangunan Luas lahan untuk proyek Banjar Island Resort ini adalah kurang lebih sebesar

9010 m2. Berdasarkan ketentuan peruntukan lahan (town planning), lahan ini memiliki cirri-ciri sebagai berikut :  Luas lahan

: 9010 m2

 Luas bangunan

: 1500 m2

 KDB

: 60%

 KLB

: 3,5

Berdasarkan ketentuan di atas, maka :  Luas bangunan yang diizinkan perlantainya = 60% x 9010 m2 = 5.406 m2  Luas bangunan keseluruhan

= 3,5 x 9010 m2 = 31.535 m2

 Jumlah lantai maksimum

= 31.535/5.406

= 5,83 ≈ 6lantai

Berdasarkan perhitungan di atas, maka pemanfaatan lahan untuk bangunan pada proyek ini yaitu 1300 m2 dengan 2 lantai sehingga memenuhi ketentuan yang ada. 3.3.

Fasilitas yang Digunakan Banjar Island Resort ini memiliki berbagai fasilitas, yang antara lain sebagai

berikut : 1. Restoran Restoran yang dimiliki Banjar Island Resort ini yang menerapkan konsep restoran keluarga yang menawarkan makanan laut yang disajikan dengan Universitas Indonesia

35

bumbu masakan khas Pulau Seribu. Selain menawarkan masakan laut yang istimewa, rumah makan ini terletak di tepi pantai sehingga pengunjung dapat menikmati pemandangan laut yang indah. Restoran ini terdiri dari dua jenis ruangan yaitu indoor dan outdoor. Untuk indoor memiliki kapasitas untuk 25 orang dan outdoor berkapasitas untuk 50 orang. Berikut dapat dilihat desain dari restoran dari Banjar Island Resort pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.2. Desain Restoran Banjar Island Resort

2. Ruang Kantor Operasional Bangunan ruang kantor ini merupakan bangunan dua lantai. Lantai satu diperuntukkan sebagai front office dan lantai dua diperuntukkan untuk kantor administrasi Banjar Island Resort. Desain dari ruang kantor yang terdapat pada resort ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.3. Desain Ruang Kantor Banjar Island Resort

Universitas Indonesia

36

3.

Ruang Pertemuan Ruang Pertemuan yang dimiliki Banjar Island Resort berkapasitas kurang lebih sebanyak 20 orang. Ruang pertemuan yang merupakan bangunan satu lantai ini dapat digunakan sebagai ruang rapat ataupun ruang seminar. Apabila pengunjung ingin menggunakan ruang pertemuan ini harus melakukan reservasi satu hari sebelum waktu penggunaan terlebih dahulu. Biaya penyewaan ruang pertemuan ini sebesar Rp.150.000,- per jam untuk hari kerja dan Rp.200.000,- per jam untuk hari libur. Ruang pertemuan ini dilengkapi fasilitas penunjang seperti proyektor, meja, kursi, papan tulis, dan lain-lain. Desain dari ruang pertemuan ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.4. Desain Ruang Pertemuan Banjar Island Resort.

4.

Ruang Bilyar Ruang bilyar yang terdapat pada Banjar Island Resort ini terdiri dari dua lantai. Pada lantai satu terdapat satu buah meja bilyar dan dilengkapi dengan lounge bar, meja dinding dan dilengkapi dengan bangku-bangku tinggi. Sedangkan untuk lantai dua terdapat dua buah meja bilyar dan meja dinding yang dilengkapi dengan bangku-bangku tinggi. Setiap ruang bilyar dilengkapi dengan peralatan olahraga bilyar yang lengkap seperti tongkat bilyar, bola

Universitas Indonesia

37

bilyar, kapur kotak, dan lain-lain. Bagi pengunjung yang tidak menginap dan ingin menggunakan ruang bilyar ini dikenakan tarif sebesar Rp.25.000,- untuk satu kali permainan. Desain dari ruang bilyar dari Banjar Island Resort ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.5. Desain Ruang Bilyar

5.

Dapur Dapur yang terletak pada bangunan utama ini merupakan tempat dimana makanan untuk restoran dimasak serta tempat penyimpanan bahan mentah makanan dan minuman. Selain itu, dapur juga menjadi tempat penyimpanan peralatan dapur dan peralatan makan. Berikut desain dari dapur yang dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.6. Dapur Banjar Island Resort

Universitas Indonesia

38

6.

Gudang Perlengkapan Gudang perlengkapan ini merupakan tempat penyimpanan semua perlatan dari fasilitas-fasilitas yang terdapat di Banjar Island Resort seperti meja, kursi, rol kabel, mic dan peralatan lainnya. Desain gudang perlengkapan dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.7. Gudang Perlengkapan Banjar Island Resort

7.

Saung Saung yang terdapat pada Banjar Island Resort ini terletak di dekat kolam pemancingan. Saung ini dapat digunakan sebagai tempat bersantai ataupun dapat digunakan sebagai tempat duduk saat memancing di kolam pemancingan. Jumlah saung yang terdapat pada resort ini sebanyak dua buah yang keduanya mengelilingi kolam pemancingan. Berikut desain saung yang terdapat pada resort ini.

Universitas Indonesia

39

Gambar 3.8. Saung Banjar Island Resort

8.

Tempat Penginapan Banjar Island Resort ini memiliki tempat penginapan yang dapat digunakan oleh pengunjung. Jumlah tempat penginapan yang ada di Banjar Island Resort ini hanya terdapat dua buah yang berbentuk seperti bungalow. Satu tempat penginapan hanya terdiri dari satu buah kamar saja yang dilengkapi dengan furniture bernuansa pantai. Desain dari tempat penginapan ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.9. Desain Tempat Penginapan Banjar Island Resort

Universitas Indonesia

40

9.

Kabin Pekerja Kabin pekerja merupakan tempat istirahat bagi pegawai yang bekerja di Banjar Island Resort. Berikut desain dari kabin pekerja yang dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.10. Kabin Pekerja Banjar Island Resort

10. Kolam Renang Kolam renang merupakan fasilitas yang terdapat di resort ini yang terdiri dari tiga jenis kolam renang, yaitu kolam renang anak, kolam renang terjun, dan kolam renang horizon. Kolam renang anak adalah kolam renang yang diperuntukkan untuk anak-anak dengan kedalaman yang dangkal. Kemudian kolam terjun adalah kolam renang dengan kedalaman 2 m yang terdapat papan terjun untuk melompat ke dalam kolam renang tersebut. Dan yang terakhir adalah adalah kolam renang horizon yang merupakan kolam renang yang paling besar. pada kolam renang horizon ini, pengunjung dapat berjemur di tepi kolam renang. Ketiga kolam renang ini dikelilingi oleh banyak pohon dan berbagai tanaman hias. Berikut dapat dilihat desain dari ketiga kolam renang tersebut pada gambar di bawah ini.

Universitas Indonesia

41

Gambar 3.11. Kolam Renang Anak

Gambar 3.12. Kolam Renang Horizon

Gambar 3.13. Kolam Renang Terjun

Universitas Indonesia

42

11. Public Rest room (Kamar Mandi Umum) Public Rest room ini terletak berdekatan dengan daerah kolam renang yang terdiri dari beberapa buah kamar mandi. Public Rest room ini juga dapat digunakan sebagai ruang ganti pakaian setelah pengunjung beraktivitas renang. 12. Kolam Ikan Laut Kolam Ikan Laut merupakan fasilitas Banjar Island Resort yang disediakan bagi pengunjung yang ingin menikmati indah dunia bawah laut tanpa harus menyelam. Pengunjung dapat memancing ikan yang ada di dalam kolam ikan ini. Di sekeliling kolam pemancingan ini terdapat saung-saung yang dapat digunakan sebagai tempat bersantai. Desain dari kolam ikan ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.14. Kolam Pemancingan Banjar Island Resort

3.4

Lokasi Produk Banjar Island Resort merupakan tempat wisata keluarga yang terletak di

daerah pantai. Salah satu daerah pantai di Indonesia yang dijadikan tempat tujuan wisata nasional dan internasional adalah Kepulauan Seribu. Kepulauan Seribu merupakan gugusan kepulauan yang terletak di sebelah utara Jakarta, tepat

Universitas Indonesia

43

berhadapan dengan teluk Jakarta. Jumlah pulau di Kepulauan Seribu sekitar 342 pulau, termasuk pulau-pulau pasir dan terumbu karang yang bervegetasi maupun yang tidak. Pulau pasir dan terumbu karang itu sendiri berjumlah 158 buah. Banjar Island Resourt terletak di salah satu pulau yang terdapat di Kepulauan Seribu yaitu di Pulau Puteri yang mempunyai luas sekitar 8,29 Ha dan terletak disebelah utara Kepulauan Seribu dan masih memiliki pantai yang indah dan berpasir putih. Lokasi Banjar Island Resort ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Gambar 3.15. Lokasi Banjar Island Resort

Pulau Puteri ini memiliki kelebihan diantara pulau yang ada di Kepulauan Seribu karena terdapat akuarium bawah laut yang dapat dikunjungi tanpa harus membayar tiket masuk. Selain itu, di Pulau Putri ini terdapat berbagai fasilitas olahraga air seperti jet ski, snorkeling, diving, dan lain-lain.

Gambar 3.16. Akuarium Bawah Laut di Pulau Putri

Universitas Indonesia

44

Gambar 3.17 Olahraga Snorkeling

Gambar 3.18. Olahraga Jet Ski

Transportasi Wisatawan menuju pulau putri menghabiskan waktu ± 90 menit dengan speed boat dari Marina Ancol dermaga 09. Selain dengan speed boat, transportasi masyarakat umum dapat juga menggunakan kapal feri yang dioperasikan Pemerintah Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu yang bernama Transjakarta Lumba-Lumba dan Kerapu. Dengan Transjakarta lumba-lumba ditempuh dengan waktu 3-3,5 jam sedangkan dengan Kerapau hanya 1,5 jam. Namun demikian kerapu tidak setiap saat beroperasi. Pemberangkatan kapal dari Marina Ancol ke Pulau Putri umumnya pada pagi hari jam 08.00 dan kembali dari Pulau Putri menuju Marina Ancol pada jam 14:00 untuk setiap harinya. 3.5

Lay out Produk Pembangunan dari Banjar Island Resort diperkirakan mulai dikerjakan pada

pertengahan tahun 2009 dan akan siap untuk dipergunakan pada awal tahun 2011. Pembangunan dipimpin sendiri oleh pemilik usaha dengan bantuan konsultan perencana dan kontraktor yang berpengalaman. Desain lay out atau gambar rencana bangunan Banjar Island Resort dapat dilihat pada gambar di bawah ini.

Universitas Indonesia

45

Gambar 3.19. Lay out Banjar Island Resort

Universitas Indonesia

46

3.6

Rekomendasi Berdasarkan analisis dari aspek teknis dan fasilitas yang ditinjau dari

fasilitas – fasilitas yang dimiliki oleh Banjar Island Resort dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.

Universitas Indonesia

47

BAB 4 ASPEK MANAJEMEN DAN SUMBER DAYA MANUSIA

4.1

Analisa Stakeholder Analisa stakeholder perlu dilakukan tinjauan untuk mengetahui pihak-

pihak mana saja yang berhubungan dengan proyek yang akan dibangun. Dalam pembangunan proyek ini pihak-pihak yang terlibat adalah: 1. Investor (owner) merupakan orang/perusahaan yang akan menanamkan modal pertama kali pada proyek. Owner disini merupakan pihak yang memiliki ide untuk membangun suatu proyek. Owner akan melakukan tinjauan mengenai ide membuat suatu proyek untuk mengetahui seberapa lama investasi yang mereka tanamkan mencapai BEP (Break Event Point) dan akan dibandingkan dengan produk investasi lainnya yang lebih menjanjikan baik berupa produk perbankan, obligasi (saham/reksadana) atau produk investasi lainnya. Dalam pembangunan resort ini, BJR Inc bertindak sebagai owner. 2. Lenders merupakan orang/badan/perusahaan yang bekerja sama dengan peminjamnya, dalam konteks ini adalah BJR Inc, menyuntikan modalnya dengan bunga yang disepakati. Lenders biasanya adalah bank. Saat pengajuan pinjaman, lenders akan melihat cash flow pengembalian pinjaman yang diajukan. Yang bertindak sebagai lenders adalah Bank Mandiri karena bank tersebut memiliki modal perusahaan baik. 3. Asuransi merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang penjaminan, dalam konteks ini merupakan pihak yang menjamin berlangsungnya proyek selama proses pelaksanaan pembangunan. Pihak asuransi akan melakukan ganti rugi bila terjadi kendala pada proyek sesuai dengan perjanjian

yang

disepakati.

Sebagai

gantinya,

orang/badan

yang

mengajukan asuransi harus membayar premi yang dibebankan. Pihak asuransi yang berlaku adalah PT. AIG Life. 4. Kontraktor merupakan pihak yang akan melaksanakan atau membangun suatu proyek yang telah disetujui oleh pemilik modal (owner). Kontraktor dituntut untuk melaksanakan proyek sesuai dengan waktu yang telah

Universitas Indonesia

48

ditentukan oleh owner. Owner akan secara khusus menunjuk kontraktor yang akan menjalankan proyek ini, yaitu PT. PR Karya karena owner merasa puas dengan kinerja perusahaan ini dari proyek sebelumnya yang ditangani oleh kontraktor tersebut. 5. Konsultan merupakan pihak yang dipekerjakan oleh owner sebagai perwakilan owner saat pelaksanaan proyek berlangsung, baik sebagai perencana maupun pengawas selama pelaksanaan proyek. Yang bertindak sebagai konsultan perencana dan konsultan pengawas sekaligus sebagai perwakilan owner dari proyek ini adalah PT. AP Engineering. 6. Konsultan FS merupakan pihak yang dipekerjakan oleh owner untuk membuat studi kelayakan mengenai proyek Banjar Island Resort. Fungsi dari studi kelayakan yang dibuat adalah untuk mengetahui apakah proyek Banjar Island Resort go or not go. Yang bertindak sebagai konsultan FS adalah CV DDP Study. 7. Kompetitor merupakan pihak yang memiliki suatu kepentingan yang sama dan pangsa pasar yang hampir serupa dari produk yang akan dihasilkan dari pelaksanaan proyek. Kompetitor perlu dipetakan untuk mengetahui tingkat persaingan dari produk yang akan dihasilkan. Kompetitor yang akan dianalisa adalah resort yang memiliki fasilitas hampir serupa atau pangsa pasar yang sama di lokasi yang berdekatan dengan proyek yang akan dibangun. 8. Regulator merupakan pihak yang membuat peraturan berkaitan dengan pembangunan proyek ini, apakah sesuai dengan perencanaan tata ruang wilayah dan telah memenuhi studi kelayakan serta AMDAL. Yang bertindak sebagai regulator adalah pemerintah provinsi DKI Jakarta, khususnya Pemerintah Kabupaten Administratif Kepulauan Seribu.

Tabel 4.1. Analisa Stakeholder

Stakeholder

BJR Inc

Fungsi

Owner

Tingkat

Indikator

Hubungan

Pengaruh

Keberhasilan

Stakeholder

Sangat

Memiliki

Tinggi

NPV, dan Payback proyek dan rapat

IRR, Laporan

persetujuan

49

Period yang tinggi Bank Mandiri Lenders

Tinggi

Mendapatkan bunga

Kontrak

kerja

dan

kerja

dan

pinjaman rapat

dan

tingkat

pengembalian pinjaman baik PT. AIG Life

Asuransi

PT. PR Karya Kontraktor

Sedang

Tinggi

Mendapatkan

Kontrak

premi nilai proyek

rapat

Proyek

dapat Kontrak kerja, rapat,

berjalan

sesuai dan

dengan

test

and

commissioning

perencanaan waktu,

baik (Laporan pertanggung biaya, jawaban)

safety, dan mutu yang ditetapkan PT. AP

Perencana

Tinggi

Proyek

berjalan Kontrak kerja, rapat,

Engineering

dan

sesuai

Konsultan

keinginan

owner commissioning

Pengawas.

yaitu

aman, (Laporan pertangung

dengan dan

test

and

nyaman, ekonomis, jawaban) dan

pelaksanaan

sesuai

dengan

kontrak yang ada CV

DDP Konsultan

Study

FS

Pemerintah

Regulator

Tinggi

Proyek dinyatakan Kontrak layak

Tinggi

Kep. Seribu

Sesuai peraturan

kerja

&

laporan dengan Rapat dan sosialisasi yang

berlaku Turis

visitor

Tinggi

Puas produk

dengan Target yang pendapatan

ditawarkan terhadap uang yang

sumber

50

telah dikeluarkan

BANJAR ISLAND RESORT

KONSULTAN PERENCANA & PENGAWAS

KONTRAKTOR

KONSULTAN FS

Controlling

…………

CV DDP Study

PT. AP ENGINEERING Build Planning, Engineering Drawing, & Controllling

LENDER

BANK MANDIRI

Fees

FS

Fees

Fees

ASURANSI

BANJAR Inc. Asuransi

Pinjaman

(BANJAR ISLAND RESORT)

Bunga

PT AIG LIFE

Premi Asuransi

REGULATOR

PEMKAB KEP. SERIBU

VISITOR Consession

Tarif

Fees

Layanan

TURIS

Gambar 4.1. Analisa Stakeholder

4.2.

Struktur Organisasi Struktur organisasi yang dibutuhkan dalam menjalankan resort ini adalah struktur hierarki/tingkatan. Struktur ini sangat tersentralisasi. Ketua strategis struktur ini yang akan membuat semua keputusan penting dan hampir semua komunikasi yang dilakukan adalah dalam bentuk konversasi muka ke muka. Jenis struktur organisasi ini memudahkan bagi ketua strategisnya (pendiri) untuk mengendalikan pertumbuhan bisnisnya dan perkembangannya. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel dan gambar berikut ini.

51

Tabel 4.2. Jumlah Kebutuhan Personil Ekologika Lodges Cibuntu

No

Jabatan

Jumlah

Nama

Personil

Pendidikan Terakhir

1

GM

1

A1

S1

2

Manajer Keuangan

1

A2

S1

3

Manajer Rumah Tangga

1

A3

S1

4

Administration & Finance

2

A4 s.d. A5

S1

5

Marketing

2

A6 s.d. A7

S1

6

Chef

3

A8 s.d. A10

D4

7

Ast. Chef

3

A11 s.d. A13

D3

8

Pramusaji

6

A14 s.d. A19

SMA

9

Cashier

2

A20 s.d. A21

SMA

10

Bell Boy

2

A22 s.d. A23

SMA

11

Bartender

2

A24 s.d. A25

SMA

12

Pool Guard

5

A26 s.d. A30

SMA

13

House Keeping

3

A31 s.d. A33

SMA

14

Cleaning Service

2

A34 s.d. A35

SMA

15

Tukang

4

A36 s.d. A39

SMA

16

Keamanan

3

A40 s.d. A42

SMA

17

Teknisi

1

A43

D3

Personil yang ada akan ditambah sesuai dengan kebutuhan seiring dengan pertambahan pengunjung. Diasumsikan:  Pada tahun kelima akan ditambah dua orang keamanan  Setiap lima tahun sekali akan ditambah dua orang pramusaji, seorang chef, dan seorang ast.chef  pada tahun kesepuluh akan ditambah satu orang teknisi dan dua orang tukang serta seorang bartender

52

GM MANAJER KEUANGAN

MANAJER RUMAH TANGGA

FINANCE & ADMINISTRATION

CHEF

MARKETING

AST.CHEF BARTENDER PRAMUSAJI CASHIER BELL BOY POOL GUARD CLEANING SERVICE HOUSE KEEPING TUKANG KEAMANAN TEKNISI

Gambar 4.2. Struktur Organisasi Ekologika Lodges Cibuntu

4.3.

Job Analysis and Descriptiom

4.3.1. Job Description Penjelasan dari setiap jabatan adalah sebagai berikut : 1. Nama jabatan : Owner Hubungan Organisasi : Dengan Karyawan Ringkasan Pekerjaan : Owner adalah pengendali dan pembuat keputusan tertinggi yang menyangkut kelangsungan hidup resort. Tugas dan tanggung jawab : a. Membuat perencanaan, strategi dan kebijakan mennyangkut operasional resort b. Menuyusun anggaran resort dan program kerja c. Menjamin operasional resort d. Melakukan kontrol secara menyeluruh atas opersional resort e. Memegang kendali atas keputusan penting yang bersifat umum atau berkaitan dengan masalah regulasi dan finansial.

53

f. Bertanggung jawab dalam memajukan usaha. g. Menangani hubungan ekternal dengan stakeholder seperti halnya kerjasama, negoisasi antar korporat, pemerintah dan pihak-pihak luar yang secara langsung atau tidak langsung. 2. Nama jabatan : General Manager Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada owner Ringkasan Pekerjaan : Bertugas memimpin dan menangani hal-hal yang berkaitan dengan operasional resort baik internal maupun eksternal. Tugas dan tanggung jawab a. Tanggung jawab keuangan : • Bertanggung jawab terhadap hal-hal yang menyangkut keuangan perusahaan baik operasional sehari-hari ataupun kebutuhan yang bersifat tidak terjadwal • Berkontribusi terhadap profitibalitas resort dengan mencari peluang untuk meningkatkan penjualan, mengatur persediaan barang serta mengontrol biaya produksi dan tenaga kerja • Memastikan jumlah dan jenis bahan-bahan untuk produksi sesuai dengan yang sudah dipesan dan tidak mengalami kekurangan persediaan b. Tanggung jawab personalia : • Mendorong keikutsertaan karyawan untuk mencapai target resort dan rencana peningkatan • Menentukan susunan kebutuhan karyawan harian dan mingguan, melakukan seleksi calon karyawan dan penghentian karyawan, menjadwalkan serta membagi secara adil jam kerja karyawan dan waktu libur karyawan • Melakukan konsultasi terhadap karyawan, evaluasi kerja dan peninjauan gaji serta membuat teguran bila perlu c. Memelihara Kualitas operasi perusahaan, yaitu antara lain : • Memastikan semua prosedur dan standar serta kebijakan resort telah dikomunikasikan secara efektif kepada seluruh karyawan serta dijaga dan diikuti secara konsisten

54

• Mengikuti petunjuk dan garis besar kebijakan dan prosedur manual perusahaan untuk menciptakan dan memelihara lingkungan kerja yang baik dan aman untuk semua karyawan dan pelanggan • Mengorganisir seluruh pekerjaan dalam suatu cara yang efisien dan menguntungkan bagi perusahaan • Menjaga konsistensi pelayanan dengan memastikan susunan kebutuhan karyawan • Melakukan konsultasi kepada pemilik usaha dalam hal-hal yang tidak dapat diputuskan sendiri • Bertanggung jawab terhadap hubungan resort dengan pihak luar • Bertanggung jawab terhadap dokumen-dokumen resort • Menjadi humas terhadap segala yang telah diputuskan resort baik yang bersifat internal maupun eksternal 3. Nama jabatan : Manager Keuangan Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada General Manager Ringkasan Pekerjaan : Bertugas memimpin dan menangani hal-hal yang berkaitan dengan keuangan perusahaan. Tugas dan tanggung jawab a. Tanggung jawab keuangan : • Bertanggung jawab terhadap hal-hal yang menyangkut keuangan perusahaan baik operasional sehari-hari ataupun kebutuhan yang bersifat tidak terjadwal • Berkontribusi terhadap profitibalitas resort dengan mencari peluang untuk meningkatkan penjualan, mengatur persediaan barang serta mengontrol biaya produksi dan tenaga kerja • Memanage laporan keuangan harian, mingguan, dan per periode akuntansi • Memastikan pencatatan transaksi dan penangan uang tunai berjalan dengan baik • Memastikan jumlah dan jenis bahan-bahan untuk produksi sesuai dengan yang sudah dipesan dan tidak mengalami kekurangan persediaan

55

b. Memelihara Kualitas operasi perusahaan, yaitu antara lain : • Mengikuti petunjuk dan garis besar kebijakan dan prosedur manual perusahaan untuk menciptakan dan memelihara lingkungan kerja yang baik dan aman untuk semua karyawan dan pelanggan • Mengorganisir seluruh pekerjaan dalam suatu cara yang efisien dan menguntungkan bagi perusahaan • Melakukan konsultasi kepada general manager dalam hal-hal yang tidak dapat diputuskan sendiri • Bertanggung jawab terhadap hubungan resort dengan pihak luar • Bertanggung jawab terhadap dokumen-dokumen resort • Menjadi humas terhadap segala yang telah diputuskan resort baik yang bersifat internal maupun eksternal 4. Nama jabatan : Manajer Rumah Tangga Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada General Manager Ringkasan Pekerjaan : Bertugas memimpin dan menangani hal-hal yang berkaitan dengan operasional rumah tangga resort. Tugas dan tanggung jawab a. Tanggung jawab personalia : • Melatih dan mengembangkan karyawan agar dapat memenuhi standar beroperasi dan melayani pelanggan • Mendorong keikutsertaan karyawan untuk mencapai target resort dan rencana peningkatan • Menentukan susunan kebutuhan karyawan harian dan mingguan, melakukan seleksi calon karyawan dan penghentian karyawan, menjadwalkan serta membagi secara adil jam kerja karyawan dan waktu libur karyawan • Melakukan konsultasi terhadap karyawan, evaluasi kerja dan peninjauan gaji serta membuat teguran bila perlu b. Memelihara Kualitas operasi perusahaan, yaitu antara lain : • Memastikan semua prosedur dan standar serta kebijakan resort telah dikomunikasikan secara efektif kepada seluruh karyawan serta dijaga dan diikuti secara konsisten

56

• Mengikuti petunjuk dan garis besar kebijakan dan prosedur manual perusahaan untuk menciptakan dan memelihara lingkungan kerja yang baik dan aman untuk semua karyawan dan pelanggan • Mengorganisir seluruh pekerjaan dalam suatu cara yang efisien dan menguntungkan bagi perusahaan • Menjaga konsistensi pelayanan dengan memastikan susunan kebutuhan karyawan • Melakukan konsultasi kepada pemilik usaha dalam hal-hal yang tidak dapat diputuskan sendiri • Menjadi humas terhadap segala yang telah diputuskan resort baik yang bersifat internal maupun eksternal 5. Administration & Financing Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Bertugas memimpin dan menangani hal-hal yang berkaitan dengan administrasi resort baik internal maupun eksternal. Tugas dan tanggung jawab administration antara lain: a. Bertanggung jawab dengan keuangan perusahaan untuk operasional sehari-hari b. Mengatur laporan keuangan periodik c. Melatih dan mengembangkan kemampuan karyawan d. Mendorong keikutsertaan karyawan agar dapat memenuhi standar pelayanan minimum e. Menentukan susunan kebutuhan karyawan dan penyeleksian karyawan f. Memastikan semua prosedur dan standar kebijakan perusahaan dilaksanakan 6. Marketing Hubungan Organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Keuangan Ringkasan Pekerjaan : Bertugas memimpin dan menangani hal-hal yang berkaitan dengan keuangan dan pemasaran Tugas dan tanggung jawab wakil pendiri antara lain: a. Bertanggung jawab atas finansial perusahaan b. Berkontribusi terhadap profitabilitas dan pengembangan perusahaan

57

c. Mengatur pemasaran akan produk resort yang ada kepada masyarakat 7.

Nama jabatan : Chef Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : Memproduksi makanan, minuman, roti dan makanan lainnya sebagai produk konsumsi dan membantu menager untuk mengatur operasional dapur. Tugas dan tanggung jawab : a. Pengatur strategi produksi food and beverages. Merencanakan strategi produk dan inovasi baru, melibatkan makanan dan staffnya b. Pemasar.

Melakukan

usaha

menjual

dan

memaksimalkan

perolehannya c. Trainer. Berperan sebagai pelatih-pendidik untuk produksi makanan dan minuman 8.

Nama jabatan : Ast. Chef Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada chef Ringkasan pekerjaan : Bertanggung jawab dan melaksanakan kegiatan operasional restaurant hotel dan keseluruhan area yang terkait. Tugas dan tanggung jawab : a.

Memproduksi makanan dan minuman sesuai standar pelayanan restaurant

b.

Mengikuti petunjuk kesehatan, kebersihan dan pemeliharaan kesehatan untuk semua produk makanan maupun minuman

c.

Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada

d.

Mengikuti petunjuk penyimpanan dan pencatatan persediaan

e.

Ikut berperan dalam untuk meningkatkan penjualan

9. Nama jabatan : Pramusaji Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : menyajikan makanan dan minuman kepada pelanggan

58

Tugas dan tanggung jawab ; a.

Membersihkan meja, kaca dan alat lainnya

b.

Menyajikan makanan maupun minuman kepada pelanggan

c.

Mengatur makanan di counter penerimaan makanan

d.

Mencatat pesanan pelanggan dan memberikan tagihan ke pelanggan serta menunjukkan tempat pembayarannya

e.

Menyediakan

informasi

dan

aturan-aturan

penggunaan

yang

dibutuhkan pelanggan f.

Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada

10. Nama jabatan : Bell Boy Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : menyapa dan mengantarkan pelanggan Tugas dan tanggung jawab ; a. Mengantarkan pelanggan ke kabinnya bila ingin menginap b. Bekerja sama dengan pramusaji untuk mengantarkan pelanggan ke kursi ruang makan yang kosong c. Menyambut dan berinteraksi dengan pelanggan secara ramah dan santun baik saat pelanggan datang dan pulang dari resort d. Menyediakan

informasi

dan

aturan-aturan

penggunaan

yang

dibutuhkan pelanggan e. Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada 11. Nama jabatan : Cashier Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : melakukan transaksi pembayaran pelanggan Tugas dan tanggung jawab ; a. Melakukan transaksi pembayaran pelanggan b. Berinteraksi dengan pelanggan secara ramah dan santun c. Menyimpan data transaksi pembayaran yang dilakukan d. Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada

59

12. Nama jabatan : Bartender Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : menyiapkan dan menyajikan minuman di bar Tugas dan tanggung jawab ; a. Menyiapkan dan menyajikan minuman bagi pelanggan yang berkunjung ke bar b. Menjaga meja bar agar tetap bersih c. Berinteraksi dengan pelanggan secara ramah dan santun baik d. Menyediakan informasi dan aturan-aturan yang dibutuhkan pelanggan e. Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada 13. Nama jabatan : Cleaning Service Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : menjaga kebersihan kantor Tugas dan tanggung jawab ; a. Menyapu dan mengepel ruangan office setiap hari b. Membersihkan setiap meja karyawan office c. Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada 14. Nama jabatan : House Keeping Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : menyiapkan dan menyajikan minuman di bar Tugas dan tanggung jawab ; a. Menyapu dan mengepel ruang makan, kabin, dan ruang pertemuan b. Berinteraksi dengan pelanggan secara ramah dan santun baik c. Menjaga, membersihkan, dan merawat furniture yang dimiliki resort d. Menyediakan informasi dan aturan-aturan yang dibutuhkan pelanggan e. Mengikuti kebijakan dan prosedur operasional yang ada 15. Nama jabatan : Tukang Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga

60

Ringkasan pekerjaan : mengurus kebun yang ada Tugas dan tanggung jawab a. Mengurus taman yang ada dengan baik b. Memotong dan merapihkan tanaman yang sudah tidak enak dilihat mata c. Membersihkan kolam yang ada d. Mengurus kolam ikan e. Memastikan kolam yang ada berfungsi dengan baik 16. Nama jabatan : Security Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : menyelenggarakan keamanan dan ketertiban di lingkungan kerja, termasuk pengamanan terhadap asset tidak bergerak Tugas dan tanggung jawab a.

Melaksanakan penjagaan dengan maksud masuk dan keluarnya orang atau barang dan mengawasi keadaan atau hal-hal ang mencurigakan di sekitar tempat tugasnya

b.

Melakukan perondaan di sekitar kawasan kerjanya menurut rute dan waktu tertentu untuk memeriksa terhadap sesuatu yang tidak wajar yan dapat atau diperkirakan menimbulkan ancaman dan gangguan

c.

Mengadakan pengawalan uang/barang bila diperlukan dan disesuaikan dengan kebutuhan

d.

Mengambil langkah-langkah tindakan pertama bila terjadi suatu tindakan pidana, langkah-langkah tersebut sebagai berikut: • Mengamankan tempat kejadian perkara • Menangkap serta menahan pelaku (hanya dalam hal tertangkap tangan) • Menolong korban • Melaporkan dan meminta bantuan polisi

e.

Memberikan tanda-tanda bahaya atau keadaan darurat melalui alarm bila terjadi kebakaran, bencana alam atau kejadian lainyang membahayakan serta memberikan pertolongan atau penyelamatan

61

17. Nama jabatan : Teknisi Hubungan organisasi : Bertanggung jawab kepada Manajer Rumah Tangga Ringkasan pekerjaan : Memastikan segala peralatan dan kebutuhan yang terkait dengan penggunaain mekanikal dan elektrikal berjalan dengan normal. Tugas dan tanggung jawab •

Mengecek kondisi alat-alat dihotel dan memastikan dapat digunakan dengan baik.

•

Memperbaiki segala kerusakan dan memastikan dapat digunakan kembali.

•

Merekomendasikan list alat-alat kebutuhan hotel yang harus diperbaiki atau dibeli demi kelancaran kebutuhan hotel.

4.3.2

Job Analysis Hubungan dan pembebanan tugas dan tanggung jawab kepada masing-

masing pihak untuk menjalankan usaha ini dapat dilihat pada tabel RACI berikut:

Kebersihan

Keamanan Penjagaan

R

R

I

I

I

C

I

I

C

I

A

I

I

I

C

I

I

I

A

C

R

R

C

I

C

C

R

A

A

C

I

I

I

I

I

I

Marketing

I

I

I

C

I

R,A

I

I

I

Chef

I

I

I

I

R,A

I

I

I

I

Ast. Chef

I

I

I

I

A

I

I

I

I

Manajer Keuangan Manajer RT Financing & Administration

Makanan

Melayani

Penjagaan

Transaksi

& Perbaikan

Maintenance

Keuangan

GM

Pelanggan Membuat

Jabatan

Personalia

Pemasaran

Tabel 4.3 Matriks Tugas dan Tanggung Jawab (RACI)

62

Pramusaji

I

I

I

A

I

I

I

I

I

Cashier

I

I

A

A

I

I

I

I

I

Bell Boy

I

I

I

A

I

I

I

I

I

Pool Guard

I

I

I

A

I

I

I

I

I

Bartender

I

I

I

A

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

I

A

House Keeping

I

I

I

A

I

I

I

I

A

Tukang

I

I

I

I

I

I

I

I

A

Keamanan

I

I

I

I

I

I

I

R,A

I

Teknisi

I

I

I

I

I

I

R,A

I

I

Cleaning Service

Keterangan: •

R

: Responsible

•

A

: Accountable

•

C

: Consult

•

I

: Inform

Sumber : Olahan Sendiri

4.4.

Proses Rekrutment Seleksi Tahap rekrutmen dan seleksi secara umum pada proyek Banjar Resort,

akan dilaksanakan seperti langkah-langkah berikut ini: 1.

Membuat iklan di media cetak mengenai lowongan pekerja pada posisi yang ada

2.

Menyampaikan lamaran. Pada tahap ini, berkas lamaran yang lengkap dan sesuai kriteria akan diteliti

3.

Melakukan seleksi administrasi

4.

Memanggil pelamar untuk proses wawancara dan sekaligus psikotes

5.

Mengisi formulir untuk wawancara seleksi. Pelamar mengisi formulir yang diberikan saat tahap 2. lembar isian dibawa pada saat wawancara kedua

63

6.

Melakukan wawancara kedua/wawancara seleksi yang bersifat khusus, berisi wawancara sesuai pilihan pekerjaan yang diisikan pada formulir yang dibagikan. Pada tahap ini, akan ditanyakan “referensi” rekomendasi atau sesuatu informasi yang lain

7.

Seleksi kompetensi bagi pekerja non administrative yang dipilih berdasarkan kemampuannya akan pekerjaan yang dipilihnya dan akan dilihat keterampilannya. Penilaian dilakukan pada pimpinan bagian yang membutuhkannya.

Sedangkan

bagi

yang

tidak

diseleksi

secara

kompetensi, hanya menunggu hasil wawancara 8.

Mengumumkan hasil keputusan yang ada, diterima atau ditolak. Secara transparan akan diumumkan via telepon, surat, ataupun email

9.

Melakukan registrasi pegawai pasca seleksi. Pegawai yang diterima melapor ke manajemen dan segera bekerja sesuai unit kerjanya setelah diserahterimakan ke bagian yang bersangkutan

10. Melakukan penempatan unit-unit kerja. Pegawai yang diterima telah resmi dan mulai melakukan fungsi tugas dan tanggung jawab akan pekerjaannya 11. Form evaluasi kerja 12. Pelatihan 13. Sistem kompensasi 14. Ketentuan tentang PHK Penyeleksian dari karyawan dilakukan dengan seleksi dokumen (berupa CV) karena dapat menentukan tingkat pendidikan terakhir calon karyawan. Untuk pengembangan SDM tidak dilakukan terlalu formal dan lebih mengandalkan pengalaman karyawan masing-masing di bidangnya.

4.5.

Sistem Informasi Manajemen

Untuk mengorganisir antar bagian agar berkinerja secara efektif dan efisien, manajemen perlu menyiapkan sistem aplikasi pembantu (Software) komputer. Aplikasi yang akan digunakan antara lain : 1. Aplikasi cash register (stand alone POS) Aplikasi yang mencatat semua transaksi di cashier. Aplikasi ini menggunakan DOS 6.2 dan akan mencatat semua transaksi dalam bentuk text file yang dapat

64

diimpor kedalam file excel, lalu dienkripsi dan disimpan 2 copy di mesin dan floopy. Selain itu mesin ini juga menghasilkan hard copy berupa salinan kertas struk transaksi. 2. Inventory control Aplikasi yang digunakan untuk mengawasi dan mencatat perubahan stok barang. Aplikasi ini menggunakan RDBMS dengan MS Access 2003 dan berjalan pada operating system Windows XP. 3. Sistem penggajian karyawan dan data karyawan Aplikasi ini digunakan sebagai sistem penggajian karyawan dan data karyawan. Software yang digunakan adalah Zahir Accounting Standard. 4. Aplikasi keuangan Aplikasi ini digunakan untuk menghitung keuntungan, termasuk pembayaran pajak. Software yang digunakan adalah Zahir Accounting Standard. 5. Office Automation Aplikasi untuk menunjang kebutuhan sehari-hari operasional, seperti membuat surat, membuat spreadsheet, dsb menggunakan MS Office. 6. Email System Aplikasi untuk menunjang kebutuhan sehari-hari untuk korespondens.

4.6.

Rekomendasi Dari data-data yang didapat untuk lokasi di sukabumi beserta trend-trend

sukabumi yang dianalisa, maka pembangunan proyek ini dari sisi manajemen dan sumber daya manusia dapat dinyatakan layak.

65

BAB 5 ASPEK HUKUM DAN LEGALITAS

5.1.

Legalitas Lokasi Kepulauan seribu merupakan salah satu wilayah yang dijadikan tujuan

wisata oleh pemerintah. Pada kepulauan seribu ada sekitar 43 pulau yang ditetapkan oleh pemerintah wilayah provinsi DKI Jakarta yang dapat dijadikan resort. Sedangkan untuk saat ini, hanya baru 9 pulau saja yang dijadikan resort. Lokasi dari proyek yang akan dibuat berada pada kepulauan seribu, tepatnya pada pulau putri. Secara lokasi, memudahkan perizinan dari proyek yang akan dibuat karena lokasi proyek memang berada pada wilayah daerah wisata yang telah ditetapkan oleh pemerintah dan tidak melanggar peraturan daerah yang ada seperti rencana tata kota dan wilayah dari kepulauan seribu itu sendiri. Hal ini tertuang dalam Perda No.11 Tahun 1992 tentang Penataan dan Pengelolaan Pula-Pulau Seribu.

5.2.

Badan Hukum Organisasi Business Organization adalah organisasi yang didirikan dengan orientasi

pengembangan usaha dan ditujukan untuk memaksimalisasi keuntungan (profit),

khususnya

organization

keuntungan

umumnya

finansial.

berbentuk

Oleh

perusahaan,

karenanya yang

business

diklasifikasikan

berdasarkan badan hukumnya terdapat bentuk-bentuk seperti : PT, Firma, CV, Yayasan ataupun perusahaan perseorangan. Perseroan Terbatas (PT) adalah perusahaan berbadan hukum, kepemilikan, wewenang dan tanggung jawab diatur berdasarkan kepemilikan saham atau Rapat Umum Pemegang Saham. Perusahaan berbadan hukum PT dengan ketentuan-ketentuan tertentu dapat go-public artinya dapat menarik modal dari masyarakat umum dengan memperjualbelikan saham. Menilik kepada tujuan, bentuk badan hukum PT sesuai dengan tujuan dari usaha yang akan dikembangkan. Pertimbangan secara rinci dari segi keuntungan dan kerugian bentuk hukum perseroan terbatas adalah:

Universitas Indonesia

66

Tabel 5.1. Keuntungan & Kerugian bentuk hukum perseroan terbatas

Keuntungan

Kerugian Peraturan pemerintah yang

Manajemen perseroan yang fleksiebel

Perencanaan pajak yang fleksibel

meluas Aktifasi dibatasi oleh hukum dan perjanjian Pemegang saham minoritas

Kewajiban pemegang saham dalam

berada dalam posisi potensial

membayar hutang terbatas.

untuk dieksploitasi oleh pemegang saham mayoritas Biaya untuk membuat dan

Kepemilikan siap untuk dipindahtangankan

menjalankan PT lebih mahal

kapan pun.

berkaitan dengan dokumen dan formulir.

Keberadaan perusahaan yang berkelanjutan Pembiayaan yang tersedia lebih banyak

Dalam upaya mengatur kehidupan organisasi pada masa yang akan datang maka perlu disusun suatu anggaran dasar atau anggaran rumah tangga.Contoh AD/ART yang dimaksud: Nama Perusahaan

: BJR Inc.

Tempat & Kedudukan

: Kep.Seribu – DKI Jakarta

Landasan Hukum

: Pancasila /UUD 1945

Tujuan

: Memberikan jasa layanan dalam pariwisata

Fungsi

:Memberikan

kontribusi

positif

bagi

ekonomi bangsa Bidang Usaha

: Pariwisata

Perlengkapan Organisasi

: RUPS

Kepengurusan

: Jajaran Direksi & Manajemen

Tahun Buku

: Berlangsung dari 2011

Modal Usaha

: Saham (modal pribadi dan pinjaman Bank)

67

Pembagian Keuntungan

: Dividen

Jangka waktu berdiri

: Tak terbatas

Pembubaran Organisasi

: Mengadakan RUPS lalu dibubarkan secara resmi

Untuk lebih lengkap dan terperinci (AD/ART) akan tercantum didalam AKTA NOTARIS.

5.3.

Jenis-Jenis Perijinan Yang Diperlukan Untuk mendapatkan legalitas usaha, maka organisasi harus mendapatkan

perijinan dalam melakukan operasinya. Prosedur pendirian Perseroan Terbatas adalah sebagai berikut. 1.

Membuat Akta Notaris. Persyaratan untuk membuat Akta Notaris antara lain :

2.

a.

Fotokopi KTP para pendiri perseroan

b.

Draft anggaran dasar yang sudah ditandatangani oleh pendiri

Melakukan pendaftaran ke Pengadilan Negeri dengan membawa Akta Notaris yang sudah ditandatangani oleh para pendiri.

3.

Menyampaikan permohonan untuk menjadi Wajib Pajak Badan di Kantor Pajak setempat dengan menyerahkan Akta Notaris yang dilegalisasi oleh Pengadilan Negeri setempat.

4.

Melakukan pendaftaran ke Dinas Perdagangan/Perindustrian dengan membawa Akta Notaris yang dilegalisasi oleh pengadilan.

5.

Mendatangi kantor Departemen Kehakiman dan HAM RI di Jakarta untuk membuat ijin penggunaan nama dan pengesahan oleh Menteri Kehakiman dan HAM RI dengan membawa persyaratan sebagai berikut : a. Akta Notaris b. NPWP c. Fotokopi KTP Pendiri Sedangkan bentuk perijinan yang dibutuhkan antara lain :

1.

Akta Notaris

2.

Surat Keterngan Domisili dari Kantor Kelurahan / Kecamatan setempat

3.

Surat Ijin Tempat Usaha (SITU)

68

4.

Ijin Gangguan (HO) dari Kepala Daerah

5.

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin Penggunaan Gedung

5.4.

Rekomendasi Menilik dari badan hukum organisasi yang telah ditentukan, proyek

tersebut sudah layak untuk dijalankan.

69

BAB 6 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

6.1.

Perkiraan Modal Kerja

Time Line Assumption Waktu Awal Proyek

:

Awal Tahun 2010

Jangka Waktu Konstruksi

:

2 Tahun

Waktu Akhir Konstruksi

:

2011

Lifetime Proyek

:

20 Tahun

Waktu Akhir Proyek

:

2032

Project Overview Lokasi

: Pulau Putri, Kep.Seribu, DKI Jakarta

Luas Lahan

: 9010 m2

Luas Bangunan

: 1000 m2

Target Pengunjung NO

SUMBER PENERIMAAN

1 Sistem Paket -Paket A (2days/1nigth package) a.Adult (>18Tahun) b.Child (5-18 Tahun) -Paket B (1day package) a.Adult (>18Tahun) b.Child (5-18 Tahun) 2 Additional Item: -Bilyar (per hour) -Swimming pool (per ticket) -R.Pertemuan (per hour) -Additional Night: a.Adult b.Child -Lunch/Dinner Packet

ORANG / BULAN HARI BIASA HARI LIBUR / WEEKEND

16

25 15

410

488 122

25 60 20

20 40 18

4

13 8 30

20

70

Private Investment Equity Ratio

: 30%

DebtRatio

: 70%

Interest Rate for Debt

: 16%

Grace Period

:-

Diambil perbandingan Equity:Debt = 30:70 disebabkan dana yang dimiliki terbatas, yaitu hanya berkisar Rp 8,000,000,000.

INVESTASI PROYEK

71

6.2.

Perkiraan Biaya Operasional

72

73

6.3.

Proyeksi Laporan Keuangan

PENERIMAAN

Catatan: - Penerimaan pada tahun pertama (I) diambil 80% dari total penerimaan 1 - Pada tahun kedua diambil 90% dari total penerimaan 1 ditambah dengan 5% dari total penerimaan tahun pertama (I) - Pada tahun ketiga diambil 100% dari total penerimaan 1 ditambah dengan 5% dari total penerimaan tahun kedua, dst

Universitas Indonesia

74

REKAPITULASI PROYEK

Universitas Indonesia

75

Sedangkan untuk cash flow proyek dapat dilihat pada lampiran yang ada.

Universitas Indonesia

76

6.4.

Analisa Kelayakan Analisa kelayakan dinilai berdasarkan nilai IRR, NPV, dan payback period

yang ada. Untuk dapat lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel-tabel dibawah ini. Tabel 6.1. Perhitungan Laba & Payback Period

Tahun

Laba Bersih

PV

Payback Period

0

(25,059,825,000.00)

(25,059,825,000.00)

(25,059,825,000.00)

1

102,000,000.00

87,931,034.48

(24,971,893,965.52)

2

102,000,000.00

75,802,615.93

(24,896,091,349.58)

3

102,000,000.00

65,347,082.70

(24,830,744,266.88)

4

6,087,420,246.83

3,362,028,011.38

(21,468,716,255.50)

5

12,678,977,813.40

6,036,626,359.11

(15,432,089,896.40)

6

13,526,131,179.68

5,551,695,778.32

(9,880,394,118.08)

7

14,425,498,571.05

5,104,167,377.76

(4,776,226,740.32)

8

15,380,282,070.16

4,691,377,564.13

(84,849,176.19)

9

16,393,879,346.68

4,310,819,427.94

4,225,970,251.75

10

17,279,495,565.63

3,916,978,320.56

8,142,948,572.31

11

19,390,873,276.36

3,789,304,334.71

11,932,252,907.03

12

20,593,440,780.98

3,469,229,610.29

15,401,482,517.31

13

21,870,118,091.27

3,176,122,673.60

18,577,605,190.91

14

23,225,449,583.35

2,907,717,969.43

21,485,323,160.34

15

24,557,157,185.29

2,650,380,646.90

24,135,703,807.24

16

26,079,202,274.69

2,426,422,783.22

26,562,126,590.46

17

27,695,000,852.37

2,221,342,705.28

28,783,469,295.74

18

29,410,299,666.76

2,033,553,691.82

30,817,022,987.56

19

31,231,196,348.19

1,861,601,950.90

32,678,624,938.46

20

33,164,160,765.57

1,704,155,526.17

34,382,780,464.63

Sumber : Olahan Sendiri

NPV = ∑ PV = Rp 34,382,780,464.63 Untuk mencari IRR didapat dengan mencari nilai NPV = 0, didapat IRR dengan bantuan program excel sebesar IRR = 27.06%

Universitas Indonesia

77

Tabel 6.2. Perhitungan IRR

Tahun

IRR

i

0

0.00%

16.00%

1

#NUM!

16.00%

2

#NUM!

16.00%

3

#NUM!

16.00%

4

#NUM!

16.00%

5

-5.71%

16.00%

6

5.20%

16.00%

7

11.70%

16.00%

8

15.93%

16.00%

9

18.84%

16.00%

10

20.89%

16.00%

11

22.47%

16.00%

12

23.64%

16.00%

13

24.52%

16.00%

14

25.19%

16.00%

15

25.71%

16.00%

16

26.12%

16.00%

17

26.44%

16.00%

18

26.69%

16.00%

19

26.90%

16.00%

20

27.06%

16.00%

Universitas Indonesia

78

GRAFIK IRR 30.00%

i (%)

20.00% 10.00%

20

18

16

14

12

10

8

6

4

-10.00%

2

0

0.00%

Waktu (Year) IRR

BEP

Gambar 6.1. Grafik IRR

Bila dilihat secara seksama, BEP dan IRR bertemu pada satu titik pada payback period yaitu pada tahun kesembilan. Bila dilihat dari IRR > dari i (rate) dan suku bunga pinjaman maka proyek ini dapat dilanjutkan. Profitability index dari proyek ini dapat dilihat pada tabel dibawah ini.

Tabel 6.3. Profitability Index

Tahun

Laba/Rugi

Profitability Index

0

(25,059,825,000.00)

0.00%

1

102,000,000.00

0.03%

2

102,000,000.00

0.03%

3

102,000,000.00

0.03%

4

6,087,420,246.83

1.72%

5

12,678,977,813.40

3.59%

6

13,526,131,179.68

3.83%

7

14,425,498,571.05

4.08%

8

15,380,282,070.16

4.35%

Universitas Indonesia

79

9

16,393,879,346.68

4.64%

10

17,279,495,565.63

4.89%

11

19,390,873,276.36

5.49%

12

20,593,440,780.98

5.83%

13

21,870,118,091.27

6.19%

14

23,225,449,583.35

6.57%

15

24,557,157,185.29

6.95%

16

26,079,202,274.69

7.38%

17

27,695,000,852.37

7.84%

18

29,410,299,666.76

8.32%

19

31,231,196,348.19

8.84%

20

33,164,160,765.57

9.39%

Total

353,294,583,618.24

5.00%

Persen keuntungan didapat dari total laba bersih dibagi dengan laba bersih pada tahun yang ditinjau. Profitability index didapat dengan merata-ratakan persen keuntungan setiap tahunnya. Jadi, profitability index = 0.05

6.5.

Rekomendasi Berdasarkan analisis dari aspek ekonomi dan keuangan yang meninjau

mulai dariperkiraan modal kerja hingga profitability index, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan.

Universitas Indonesia

80

BAB 7 KESIMPULAN 7.1.

Hasil Analisis Aspek Kelayakan Tugas ini dimaksudkan untuk melakukan analisa kelayakan proyek

pembangunan Banjar Island Resort di Pulau Putri, Kepulauan Seribu, Provinsi DKI Jakarta dengan tujuan untuk mengetahui kelayakan pembangunan resort tersebut ditinjau dari berbagai aspek yaitu aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan organisasi, aspek hukum dan legalitas, serta aspek ekonomi dan keuangan. Berdasarkan analisis dari aspek pasar dan pemasaran yang meninjau dari gambaran umum prospek pasar produk hingga keputusan strategi apa yang akan dijalankan guna menjangkau segmen pasar yang menjadi target pasar diketahui bahwa masih terdapat peluang untuk mendirikan resort di kep.seribu dengan harga yang ditawarkan bersaing dengan kompetitor yang ada serta adanya kebijakan-kebijakan yang diambil sesuai dengan strategi pemasaran yang dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan analisa aspek teknis dan fasilitas menunjukkan bahwa fasilitas yang ada cukup lengkap untuk kategori one day vacation; terdiri dari 3 kolam renang ditambah 1 kolam ikan, saung, penginapan, restoran, R.pertemuan, dan R.bilyard. Lokasi resort yang berada di pulau puteri, kep.seribu tergolong masih asri dan memiliki pasir putih dan pantai indah serta ditambah dengan adanya akuarium bawah laut yang dapat dikunjungi tanpa membayar tiket masuk dan adanya fasilitas olahraga air yang disediakan oleh pemkab kep.seribu menambah daya tarik sendiri. Dari analisa tersebut dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan analisa dari aspek manajemen dan SDM yang meninjau dari stakeholder, stuktur organisasi perusahaan, job analysis dan job description, proses rekruitmen dan seleksi dapat diketahui berapa jumlah pekerja yang dibutuhkan untuk operasional, fungsi dan peran dari stakeholder yang ada, job

Universitas Indonesia

81

analysis yang sudah terstruktur dan cukup jelas, dan adanya proses rekrutment, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan analisis dari aspek hukum dan legalitas menunjukkan bahwa bentuk yang cocok adalah PT dan lokasi yang ada menurut hukum adalah legal serta telah teridentifikasi jenis-jenis perizinan yang dibutuhkan dan dapat dipenuhi, maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan analisis ekonomi maka kondisi optimis tercapai pada struktur modal 30 : 70, kondisi Suku Bunga Bank 16% /tahun, IRR yang diperoleh lebih besar dari suku bunga bank yaitu sebesar 27.06% sehingga payback period dapat dicapai dalam jangka waktu 9 tahun dengan profitability index sebesar 5%. Nilai NPV proyek ini adalah Rp 34,382,780,464.63. Hal ini menunjukkan bahwa dari sisi ekonomi, proyek ini layak untuk dilaksanakan.

7.2.

Penutup Berdasarkan hasil analisis dan evaluasi secara keseluruhan dari 5 (lima)

aspek kelayakan diatas dapat disimpulkan bahwa proyek ini memiliki prospek yang baik dan layak untuk dilaksanakan.

Universitas Indonesia

82

DAFTAR PUSTAKA

http://mod.php.htm Badan Resmi Statisik No. 06/02/Th. XII, 2 Februari 2009 http://Kabupaten Administrasi Kepulauan Seribu - Wikipedia bahasa Indonesia, ensiklopedia bebas.mht.

Universitas Indonesia

83

LAMPIRAN

Universitas Indonesia

84

Intensitas Ruang untuk pemanfaatan permukiman, dan bangunan umum dan campuran dengan dengan Koefisen Dasar Bangunan (KDB) lebih besardari 20% untuk tipe bangunan kurang rapat.

Universitas Indonesia

85

CASH FLOW BANJAR ISLAND RESORT

Universitas Indonesia

86

Universitas Indonesia

87

Universitas Indonesia

88

PERBANDINGAN MODAL KERJA

PERBANDINGAN

MODAL

PINJAMAN

IRR

NPV

MODAL:PINJAMAN

PAYBACK PERIOD

40:60

Rp 10,143,930,000

Rp 15,035,895,000

27.94%

Rp 36,512,865,589.63

9

30:70

Rp 7,637,947,500

Rp 17,541,877,500

27.06%

Rp 34,382,780,464.63

9

20:80

Rp 5,131,965,000

Rp 20,047,860,000

26.09%

Rp 32,037,449,858.90

9

Yang diambil adalah perbandingan modal : pinjaman = 30 : 70. Hal ini disebabkan owner hanya dapat menyediakan modal ±8,000,000,000,000. Jadi, tak bisa mengambil perbandingan 40 : 60 walaupun memiliki IRR yang lebih tinggi. Selain itu, tak bisa diambil 20 : 80 disebabkan IRR yang lebih kecil dan berdasarkan referensi dari internet yang didapat, bank tak bersedia bila harus menyediakan dana >70%.

Universitas Indonesia

89

PERBANDINGAN IRR BERDASARKAN SIMULASI MODAL PERBANDINGAN

40:60

27.94%

30:70

27.06%

20:80

26.09%

20

18

16

14

12

8 10

6

4

IRR 30:70 BEP IRR 20:80 IRR 40:60

2

IRR

MODAL:PINJAMAN

30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 0

i (%)

GRAFIK IRR

Waktu (Year)

Universitas Indonesia

90

DAFTAR RIWAYAT HIDUP PENULIS

1. Bagus Dwiputra Utama o NPM

: 0405010094

o Jenis Kelamin

: Laki-Laki

o TTL

: Jakarta, 8 Juni 1988

o Alamat

: Bekasi

o Pendidikan Terakhir

: SMA

2. Jefri Putra o NPM

: 0405010361

o Jenis Kelamin

: Laki-laki

o TTL

: Bekasi, 09 November 1987

o Alamat

: Bekasi

o Pendidikan Terakhir

: SMA

3. Riza Ayu Dwiannisa o NPM

: 0405010566

o Jenis Kelamin

: Perempuan

o TTL

: Jakarta, 01 September 1986

o Alamat

: Tangerang

o Pendidikan Terakhir

: SMA

Universitas Indonesia