Bab I

 

BAB I PENDAHULUAN A. 

Latar Belakang Dalam sejarah peradaban manusia, setiap saat manusia berupaya

memperbaiki kualitas hidupnya. Akal yang diberikan oleh Allah SWT membuat manusia senantiasa berpikir bagaimana untuk meningkatkan kualitas hidup melalui  beragam instrumen. Sejalan dengan meningkatnya meningkatnya kebutuhan manusia, yang tidak lagi merupakan kebutuhan mendasar seperti pangan, pakaian dan perumahan, jangka  panjang manusia memikirkan perlunya mengamankan mengamankan masa depan sehingga kebutuhan masa depan dapat terjamin baik untuk diri sendiri, anggota keluarga termasuk anak keturunannya. Dari perkembangan tersebut manusia terus berpikir mencari lembaga untuk mengamankan masa depan mereka yang disebut dengan investasi, salah satunya investasi dalam bentuk Dana Investasi Real Estate (DIRE). Dana Investasi Real Estat muncul dari pemikiran pemerintah Amerika Serikat. Pada jaman Presiden Eisenhower, Eisenhower , ada gagasan dari pemerintah dan kongres untuk memberikan kesempatan kepada masyarakat luas untuk berinvestasi dalam  portofolio skala skala besar yang mampu mampu memberikan pendapatan pendapatan tetap seperti property, property, dengan cara yang sama dengan berinvestasi pada asset liquid seperti saham1. Di Indonesia Dana Investasi Real Estat belum banyak dikenal, namun di luar negeri instrumen ini telah lazim dikenal oleh masyarakat. Di Indonesia masih sangat

1

 Rudiyanto, Sukses Finansial dengan Reksadana. Hal.51. PT Elex Media Komputindo, cetakan ke-4

tahun 2015.

 

 jarang adanya produk DIRE yang dikenal dipasaran. Produk DIRE pertama kali adalah yang yang dikenal dengan dengan nama Ciptadana Properti Ritel Indonesia Indonesia (CPRI), yang yang diterbitkan oleh PT Ciptadana Asset Management, Management, dengan Standard Chartered Bank cabang Jakarta yang yang bertindak sebagai account bank (bank pemegang pemegang rekening) dan dan sebagai custodian bank (agen penyimpan) atas obyek Ciptadana Properti Retail Indonesia. Selain CIPTADANA Properti Retail Indonesia, pada kuartal 1 tahun 2017 akan diluncurkan 1 (satu) lagi Dana Investasi Real Estat berupa Dana Investasi Real Estat Bowsprit Bowsprit Commercial Commercial and Infrastructure2.

2

 Okezone tanggal 24 Januari 2017, dalam judul berita BEI Bakal Catatkan Priduk Dana Investasi Real

Estat Bowsprit

 

B. 

Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian di atas maka kelompok kami membuat rumusan masalah sebagai berikut. 1. 

Apa definisi dari Dana Investasi Real Estate (DIRE)?

2. 

Bagaimana mekanisme Pembentukan Dana Investasi Real Estate (DIRE)?

3. 

Keadaan Dana Investasi Real Estate (DIRE) di Indonesia?

 

BAB II PEMBAHASAN A.  Definisi Dana Investasi Real Estate (DIRE) Dana Investasi Real Estat diartikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh  perusahaan investasi diinvestasikan diinvestasikan dalam dalam bentuk properti baik baik secara langsung atau tidak langsung seperti membeli gedung mapun membeli saham/obligasi perusahaan  property. Dana Investasi Real Estat wajib menginvestasikan menginvestasikan minimum 80% dana kelolaannya ke real estate dan dari nilai tersebut 50% diantaranya wajib diinvestasikan diinvestasik an pada asset real estate langsung. 3  Dana Investasi Real Estat (DIRE) merupakan suatu instrumen investasi reksadana dimana investor akan menginvestasikan dananya pada industri real estate,  baik melalui kepemilikan kepemilikan saham saham pada perusahaan real estate estate ataupun sebagai pemilik unit penyertaan pada selaku pemilik real estate itu sendiri. Peraturan Bappepam-LK atau sekarang disebut Otoritas Jasa Keuangan Pasar Modal No. IX.M.1 dan Nomor IX.M.2 sebagaimana telah digantikan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan  No.19/POJK.04/2016  No.19/POJK.0 4/2016 tentang Pedoman Pedoman Bagi Manajer Investasi Investasi dan Bank Kustodian yang Melakukan Pengelolaan Dana

Investasi

Real

Estate berbentuk Kontrak

Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif 4  mendefinisikan Dana Investasi Real Estat

3

 Dana Investasi Real Estat,  publikasi   Estat, www.infovesta.com tanpa tanggal publikasi   Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.19/POJK.04/2016 tentang Pedoman bagi Manajer Investasi

4

dan Bank Kustodian yang Melakukan Pengelolaan Dana Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif  

 

Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif sebagai wadah yang digunakan untuk menghimpun dana dari masyarakat pemodal dan untuk selanjutnya diinvestasikan  pada Real Estat, aset yang yang berkaitan dengan Real Estat dan/atau dan/atau kas dan setara kas. Jika merujuk kepada definisi tersebut maka elemen dari Definisi Dana Investasi Real Estate berbentuk Kontrak Investasi Kolektif adalah: 1.  Merupakan alat investasi; 2.  Menghimpun dana investor dengan pengikatan pola kontrak investasi kolektif; 3.  Diinvestasikan pada real estate, aset yang berkaitan dengan real estate, dan/atau kas atau setara kas; Dana investasi real estate (DIRE) dapat dikatakan juga sebagai Kontrak Investasi Kolektif (KIK) yang bertujuan untuk mengumpulkan modal dari berbagai investor untuk investasi di bidang real estate. DIRE membeli sekumpulan aset real estate berupa tanah dan bangunan diatasnya, lalu memperoleh pendapatan dengan menyewakan aset real estate. Di luar pendapatan aktif dari sewa, DIRE juga memperoleh pendapatan pasif dari kenaikan harga real estate yang dimilikinya. Melalui DIRE, investor dapat melakukan investasi di bidang real estate tanpa harus memiliki aset real estate secara langsung. Bagi investor, bentuk DIRE memiliki  berbagai keuntungan. keuntungan. Keuntungan Keuntungan tersebut adalah: adalah: 1.  Investor tidak harus memiliki dan mengelola aset real estate secara langsung. 2.  DIRE dapat melakukan diversifikasi investasi, sehingga mengurangi resiko

 

 bagi investor Selain keuntungan untuk investor, DIRE memiliki berbagai keuntungan bagi  pengembang.. Dengan membentuk DIRE, sebuah pengembang dapat memperoleh  pengembang keuntungan cepat untuk aset real rea l estate yang mungkin memerlukan waktu balik modal yang lama, karena telah menjualkan asetnya kepada investor yang tergabung dalam KIK-DIRE. Hal ini meningkatkan likuiditas dan memberikan jaminan arus kas pada sebuah developer/pemilik properti sewa yang pada umumnya merupakan sebuah aset tidak lancar dan seringkali memiliki waktu balik modal yang lama. Di luar alasan terkait likuiditas dan arus kas, sebuah developer dapat membentuk DIRE untuk memperoleh modal cepat. B. 

Mekanisme Pembentukan Dana Investasi Real Estate (DIRE)

Dalam pembentukan DIRE, maka akan melalui beberapa tahap berikut ini, Pengembang/pemilik akan memindahkan/menjual aset real estate ke dalam KIKDIRE. Aset tersebut dapat meliputi: a)  Gedung perkantoran  b)  Gedung pertokoan/mall/pusat perbelanjaan c)  Gudang d)  Cold storage e)  Rumah sakit f)  Apartemen sewa g)  Hotel/resor/villa h)  Papan reklame/videotron reklame/videotron

 

i)  Data center  j)  Gedung parker k)  Sentra PKL/hawker center Selain aset fisik yang telah disebutkan, dalam POJK no. 16 tahun 2016, sebuah DIRE diperbolehkan untuk menginvestasi aset berkaitan real estate, seperti saham, obligasi dan cessie piutang terkait aset real estate dengan syarat aset fisik real estate  paling kurang 50% dari total aset DIRE. Adapula aset yang dilarang untuk dimasukkan dalam DIRE, yakni bangunan pada tahap konstruksi dan tanah kosong. Setelah DIRE terbentuk, pengelola kemudian melakukan penawaran umum atau terbatas atas unit penyertaanya berupa saham. Saham ini dapat kemudian diperjualbelikan setelah penawaran umum DIRE apabila investor tidak lagi ingin melanjutkan investasinya investasinya dalam sebuah DIRE.

C.  Aliran kas dalam sebuah DIRE

Aliran kas dalam sebuah DIRE cukup sederhana. Setelah investor menempatkan dana dalam KIK-DIRE, ia akan mendapatkan potongan dari keuntungan dalam bentuk dividen yang diberikan dari DIRE. Berikut ini adalah diagram aliran dana DIRE:

 

(Otoritas Jasa Keuangan, 2016) Dalam skema DIRE, uang yang diperoleh dari hasil sewa properti tidak utuh. Selain karena pajak, properti memerlukan biaya untuk kebutuhan operasional dan maintenance untuk menjaga agar nilai properti dan harga sewa tetap tinggi. Adapula potongan kecil dari hasil sewa yang diberikan kepada manajer investasi dan bank kustodian selaku pengelola DIRE. DIRE juga dapat mempertahankan hasil sewa dalam bentuk kas dan setara kas untuk keperluan ekspansi. Terkait uang yang diperoleh investor, hal tersebut diatur dalam POJK no. 16 tahun 2016, yang menyebutkan bahwa DIRE wajib mendistribusikan paling kurang 90% laba bersih setelah pajak kepada investor dalam bentuk dividen. Di luar laba bersih, investor  juga memperoleh keuntungan dari apresiasi/peningkatan nilai properti yang membawahi sebuah DIRE; apresiasi ini akan tercerminkan pada harga saham DIRE di bursa. DIRE memiliki tujuan utama sebagai salah satu dari sekian alternatif bagi para investor untuk menempatkan uangnya, DIRE dapat memberikan berbagai dampak  positif bagi ekonomi. Hal ini disebabkan karena DIRE dapat berkontribusi dalam meningkatkan infrastruktur di Indonesia. Yakni, infrastruktur berupa gudang sewa, cold storage, gedung parkir dan data center. DIRE dapat memberikan jalur bagi calon investor untuk melakukan investasi langsung pada sarana infrastruktur. Selain infrastruktur, DIRE dapat memberikan pendapatan pajak sesaat bagi ba gi daerah karena BPHTB yang dibayarkan oleh manajer investasi DIRE dalam tahap

 

 pembentukannya. Dengan BPHTB saat ini yang sebesar 10%, daerah dapat memperoleh uang yang cukup signifikan. Misalkan, sebuah gedung rumah sakit dengan nilai sebesar Rp. 200 milyar dialihkan ke sebuah DIRE; daerah akan mendapatkan bea perolehan sebesar Rp. 20 milyar dari transaksi tersebut.

 

BAB III KEADAAN DIRE DI INDONESIA

Pada tahun awalnya terdapat satu DIRE penyertaan terbuka di Indonesia, yakni DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia. Produk DIRE dari Ciptadana, berbentuk KIK (Kontrak Investasi Kolektif) yang diluncurkan pada 1 Agustus 20135. DIRE Ciptadana ditawarkan dengan harga nilai aktiva bersih awal sebesar Rp100 (seratus rupiah) per unit penyertaan selama masa penawaran. Berdasarkan informasi yang tertulis dalam fund fact sheet, DIRE Ciptadana akan membayar memb ayar dividen setiap kuartal (per tiga bulan), minimum 90% dari laba bersih sesudah pajak. Produk DIRE milik Ciptadana mengenakan management fee sebesar 0,3% per tahun dan performance fee sekitar 3% dari property propert y net income. Properti yang dijadikan aset dasar adalah Solo Grand Mall (SGM) di Solo, Jawa Tengah. Teng ah. Unit Penyertaan DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia sejak 1 Agustus 2013, telah diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia, dengan kode efek, dan selain itu pada tanggal 29 Januari 2019 Ciptadana mengeluarkan kembali produk DIRE dengan aset portofolio Hotel Padjajaran Suites6. Seiring berkembangnya investasi terhadap DIRE di Indonesia, PT Sinarmas Asset Management menerbitkan Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estate (KIK-DIRE) dengan underlying saham PT Plaza Indonesia Realty Tbk (PLIN). Nilai

5

 Fransiska Ardela, S.T,  S.T, www.finansialku.com/dana-investasi-real-estate/, www.finansialku.com/dana-investasi-real-estate/,    Syahrizal Sidik, CNBC Indonesia, Sinarmas Rilis DIRE, Plaza Indonesia & FX Sudirman Sudirman Jadi Aset,

6

www.cnbcindonesia.com, 04 July 2019 11:50 www.cnbcindonesia.com,

 

total penerbitan instrumen investasi ini adalah Rp 10,40 triliun. Berdasarkan informasi yang dirilis di Kustodian Sentral Efek Indonesia (KSEI), total unit penyertaan untuk DIRE ini adalah sebanyak 20,80 miliar unit dengan nilai perdana per unitnya adalah sebesar Rp 500/unit. Masa penawarannya telah dilakukan sejak 19 Juni 2019 dan akan  berakhir hari ini, Jumat (21/6/2019). Distribusi kepada investor akan dilaksanakan dilaksanakan pada 3 Juli 2019 dan instrumen ini akan tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI) pada 4 Juli 2019.7  Selain DIRE di Indonesia, tentunya terdapat DIRE berbasis luar negeri yang menempatkan sebagian besar aset di Indonesia, yakni FIRST REIT (SGX: AW9U), yang melakukan investasi di 11 bangunan rumah sakit Siloam dan 1 resor dan Lippo Malls Realty Trust (SGX: D5IU), yang melakukan investasi di 27 mall Lippo. Beberapa langkah dapat dilakukan guna menstimulasikan perkembangan DIRE di Indonesia. Salah satunya adalah pengurangan beban pajak dan/atau bea, yang  berlaku khusus bagi DIRE. D IRE. Misal, penghapusan PPn pada tahap pengalihan aset dari developer/pemilik properti menuju DIRE. Penghapusan pajak dapat meningkatkan daya saing DIRE Indonesia dibandingkan dengan saham, obligasi dan instrumen investasi lainnya. Selanjutnya, dapat dilakukan sosialisasi kepada masyarakat Indonesia untuk memberitahukan DIRE kepada masyarakat calon investor yang mungkin sebelumnya belum mengenal apa itu DIRE, dalam rangka memperluas pasar calon investor.

7

 Monica Wareza, CNBC Indonesia, Sinarmas Asset Management Te Terbitkan rbitkan DIRE Rp 10 T, www.

cnbcindonesia.com, 21 June 2019 14:40

 

Peraturan mengenai DIRE di muat dalam ketentuan OJK No.19/POJK.04/2016 mengatur mengenai Ketentuan Umum Dana Investasi Real Estate berbentuk Kontrak Investasi Kolektif diantaranya sebagai berikut: a.  DIRE dapat menginvestasikan dananya dengan atau tanpa menggunakan Special Purpose Company (Perusahaan yang secara khusus dibentuk untuk keperluan investasi pada real estate langsung);  b.  DIRE berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dapat

menginvestasikan

dananya pada Real Esate melalui Special Purpose Company yang berbentuk semata-mata untuk kepentingan Dana Investasi Real

Estat

berbentuk

Kontrak Investasi Kolektif; c.  Dalam hal Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif menggunakan Special Purpose Company trersebut wajib mendistribusikan seluruh hasil investasi Dana Investasi Real Estat

berbentuk

Kontrak

Investasi Kolektif dan pihak lain secara proposrsional; d.  Dalam hal Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif menggunakan Special Purpose Company, untuk melakukan investasi, maka Special Purpose Company tersebut wajib mendistribusikan seluruh hasil investasi kepada Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dan pihak lain secara proporsional; e.  Kekayaan Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif  bukan merupakan bagian kekayaan Manajer Investasi dan Bank Kustodian;

 

Jika merujuk kepada ketentuan huruf (a) POJK di atas, sebenarnya DIRE dapat menginvestasikan dananya secara langsung pada bidang real estate, termasuk memiliki asset berupa real estate (yaitu tanah dan bangunan). Namun demikian, di Indonesia sesuai ketentuan dalam Undang-undang No. 5 tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria dinyatakan yang dapat memiliki tanah dan bangunan adalah Warga Negara Indonesia dan Badan-badan Hukum yang diakui keberadaannya di Indonesia. Mengingat tidak mungkin untuk dapat didaftarkannya kepemilikan suatu tanah dan bangunan dengan dasar kepemilikan kolektif, dengan demikian Dana Investasi Real Estat pun tidak dapat mendaftarkan kepemilikan suatu real estate sebagai sebagai kepemilikan kolektif. Pada bagian akhir dari thesis ini, penulis akan menyampaikan suatu peraturan terkini sebagai wacana apakah dapat dimungkinkannya suatu perkumpulan sebagai badan hukum dan karenanya secara konsekwensial DIRE jika didaftarkan sebagai perkumpulan dan  berbadan hukum akan dapat memiliki tanah dan bangunan.

 

BAB IV PENUTUP A.  Kesimpulan

Dana Investasi Real Estat (DIRE) dapat diartikan sebagai kumpulan uang  pemodal yang oleh perusahaan investasi investasi diinvestasikan dalam bentuk properti baik secara langsung atau tidak langsung seperti membeli gedung mapun membeli saham/obligasi perusahaan property. Dana Investasi Real Estat (DIRE) merupakan suatu instrumen investasi reksadana dimana investor akan menginvestasikan dananya pada industri real estate, baik melalui kepemilikan saham pada perusahaan real estate ataupun sebagai pemilik unit penyertaan pada selaku pemilik real estate itu sendiri sendiri Aset Dana Investasi Real Estate (DIRE) dapat meliputi: a) Gedung perkantoran;  b) Gedung pertokoan/mall/pusat perbelanjaan; c) Gudang; d) Cold storage; e) Rumah sakit; f) Apartemen sewa; g) Hotel/resor/villa;

 

h) Papan reklame/videotron; i) Data center;  j) Gedung parker; k) Sentra PKL/hawker center. Pada saat ini, dalam perkembangannya Dana Investasi Real Estate (DIRE) di indonesia, sepanjang yang saya baca baru memiliki 3 instrumen invenstasi yaitu PT Ciptadana Asset Management, yakni pertama DIRE berkode XCID XC ID yang dirilis  pada 2012 dengan aset portofolio Solo Grand Mall dan kedua DIRE XCIS yang dirilis 29 Januari 2019 dengan aset portofolio Hotel Padjajaran Suites, dan yang ketiga adalah PT Sinarmas Asset Management yang menerbitkan men erbitkan Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estate (KIK-DIRE) dengan underlying saham PT Plaza Indonesia Realty Tbk (PLIN) pada pertengahan tahun 2019. B.  Saran

Prospek industri properti di Indonesia ke depan bakal makin cerah. Bukan hanya sektor menengah bawah, tetapi juga segmen atas, properti mewah juga tetap diminati seiring dengan pertumbuhan kelas menengah yang agresif. Terlebih lagi  pemerintah juga mempermudah kepemilikan asing di apartemen. Sementara itu,  properti yang sering menjadi underlying un derlying asset DIRE juga memiliki prospek cerah, seperti mal, hotel, atau apartemen yang memberikan recurring income secara rutin.

 

Untuk menghidupkan dan mendorong perkembangan DIRE di Indonesia,  perlu terobosan dan insentif. Pemerintah telah menerbitkan insentif DIRE yang tertuang dalam paket kebijakan ekonomi kelima yang diluncurkan Oktober tahun lalu. Lewat paket ini, pemerintah menghilangkan pajak berganda untuk instrumen keuangan yang berbentuk kontrak investasi kolektif (KIK) dari DIRE. Dengan fasilitas ini, pemerintah berharap instrumen KIK-DIRE dapat berkembang di pasar modal Indonesia dan menarik dana investasi real estat yang selama ini dilakukan  perusahaan nasional di luar negeri.

Melalui kebijakan ini pula, diharapkan Indonesia mampu menarik dana yang selama ini diinvestasikan di luar negeri (tax-haven country) ke pasar sektor keuangan dalam negeri, di samping mendorong pertumbuhan investasi di bidang infrastruktur dan real estat. Selain berbagai insentif dan fasilitas kemudahan, pemerintah juga perlu menyosialisasikan manfaat DIRE. Potensi DIRE harus serius digali, sejalan dengan  prospektifnya pasar properti di Indonesia. Konon ada sekitar Rp 94 triliun potensi DIRE di Indonesia. DIRE akan menjadi instrumen investasi menarik bagi masyarakat, menjadi sarana untuk memobilisasi dana murah, sekaligus mensukseskan program pendalaman pasar keuangan yang digencarkan otoritas  bursa.

 

DAFTAR PUSTAKA

Rudiyanto, Sukses Finansial dengan Reksadana. Hal.51. PT Elex Media Komputindo, cetakan ke-4 tahun 2015. Okezone tanggal 24 Januari 2017, dalam judul berita BEI Bakal Catatkan Priduk Dana Investasi Real Estat Bowsprit Dana Investasi Real Estat, www.infovesta.com Estat, www.infovesta.com tanpa tanggal publikasi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.19/POJK.04/2016 tentang Pedoman  bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Kustodian yang Melakukan Pengelolaan Pengelolaan Dana Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Fransiska Ardela, S.T, www.finansialku.com/dana-investasi-real-estate/, S.T, www.finansialku.com/dana-investasi-real-estate/,   Syahrizal Sidik, CNBC Indonesia, Sinarmas Rilis DIRE, Plaza Indonesia & FX Sudirman Jadi Aset, www.cnbcindonesia.com, Aset, www.cnbcindonesia.com, 04  04 July 2019 11:50 Monica Wareza, CNBC Indonesia, Sinarmas Asset Management Terbitkan DIRE Rp 10 T, www. cnbcindonesia.com, 21 June 2019 14:40